内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终140号   上诉人（一审原告、反诉被告）：内蒙古夏山学苑文化发展有限公司，住所地：内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区炽盛路4号2103室。   法定代表人：石磊。   委托诉讼代理人：袁媛，内蒙古卓铄律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵婷，内蒙古卓铄律师事务所律师。   被上诉人（一审被告、反诉原告）：白利雅，女，1976年2月3日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈立庚，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人内蒙古夏山学苑文化发展有限公司（以下简称夏山学苑）与被上诉人白利雅房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。   夏山学苑上诉请求：撤销一审判决第二至五项，改判支持夏山学苑的全部诉讼请求，驳回白利雅的全部诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费用由白利雅承担。其上诉主张的事实与理由是：   一、白利雅的交钥匙行为，不符合法定和约定条件，不构成法定的有效交付出租房屋行为。白利雅只向夏山学苑交付了房屋钥匙，仅实现了交付房屋给夏山学苑占有使用的目的，却未满足夏山学苑对房屋实现正常使用和收益所必须的水电暖等使用功能和条件，造成夏山学苑始终不能实现对房屋的正常使用和实现收益。   根据租赁合同第一条第2款、第四条第2项和第五条约定，白利雅须满足和积极完善下列条件，才能构成有效的全面、适当履行和租赁房屋交付：1、房屋具备集中供暖、水、电入户条件；2、不存在水电暖的欠费情况；3、房屋不存在其它影响夏山学苑正常使用的情况；4、列明房屋附属设施设备并交付夏山学苑；5、将房屋水电暖气、物业等一切有关项目的缴费卡、票据等与房屋使用功能直接相关的物品交付给上诉人。由上可见，白利雅只交付了房屋本身，未满足其它房屋交付的必要条件，构成违约，也直接导致租期始终未开始计算。   二、白利雅对房屋真实状况予以隐瞒并虚假承诺（详见租赁合同第四条二款1项、第六条一款3项），同时又对上述五项义务采取拖延和推诿的措施，直接造成夏山学苑签订租赁合同的目的无法实现。白利雅在一审庭审中明确表示，其丈夫在接收房屋时就知晓房屋有水电暖设备却不能使用。在交钥匙之后，白利雅称其找不到登记的所有权人梁靖东，无法办理水电暖开通事宜，可见其根本不具备履行合同义务的能力。   三、一审判决推定夏山学苑接受了“现状交付”，无事实和法律依据。夏山学苑从未以任何形式表示过接受房屋现状交付，相反，通过各种形式多次通知白利雅，要求其全面履行合同义务。   四、一审法院对本案租赁合同是否有效一事未予查清。虽然合同双方当事人均认为合同有效，但法院仍应依职权审查租赁合同的效力，即需要审查《抵账协议》的真实性，进而查明白利雅是否具备出租房屋的权利，以明确合同效力。   白利雅答辩称：一、白利雅已于合同签订当日，将房屋交付给夏山学苑，后者占有、使用至今，且其在一审中自认电能够正常使用。不存在约定的附件一，说明双方无须另行签订附件一。双方未约定该厂房有供暖、供水，交付房屋的时间是供暖期内，且在供暖期内夏山学苑未提出异议，说明房屋无需具备供水、供暖条件。所以白利雅无违约行为。二、夏山学苑应当明确其对租赁合同效力的诉请是有效或无效，其上诉状陈述自相矛盾。《抵账协议》不属于本案的审理范围。三、夏山学苑经催收，拒不交纳2019年3月10日至2020年3月9日的租金，构成严重违约，《房屋租赁合同》应予解除。综上，请求驳回上诉，维持原判。   夏山学苑向一审法院起诉请求：一、请求依法判令白利雅立即履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、请求依法判令白利雅立即修复出租房屋的供水、供电、集中供暖的设施设备，修复至具备正常使用功能；立即缴清水、电、暖的欠费、违约金及全部债务，使出租房屋符合《房屋租赁合同》约定的交付条件；三、请求依法判令白利雅返还夏山学苑预付的第一年租金150000元并支付占用该笔资金期间的利息（利息自2018年3月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至白利雅实际返还之日止)；四、请求依法判令白利雅向夏山学苑支付违约金15000元；五、请求依法判令白利雅赔偿夏山学苑各项损失（包括修缮、装修等）共计1773593.72元。以上3-5项共计1938593.72元；六。本案诉讼费及相关费用由白利雅承担。   白利雅向一审法院提起反诉请求：一、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令夏山学苑将坐落于××区厂房腾出返还给白利雅；二、依法判令夏山学苑向白利雅支付违约金15000元；三、依法判令夏山学苑自2019年3月10日起向白利雅支付上述房屋的占有使用费，至其将房屋腾出返还于白利雅之日止（占有使用费按租金标准一年150000元计算，暂计至2019年5月13日为26304元）；四、本案诉讼费由夏山学苑承担。   一审法院经审理查明，2018年3月10日，夏山学苑（乙方）与白利雅（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于××区栋号2的厂房、房屋总层数为2层、建筑面积为889平方米的房屋出租给乙方。租赁期限：自2018年3月10日起至2022年3月9日止，共计4年；若发生不可抗力事件或因甲方原因，致使乙方不能正常使用租赁房屋的，则甲方应尽快修复或重建。在租赁房屋修复期间，乙方免交租金，待租赁房屋恢复使用后继续计算租金，合同有效期也相应向后顺延。租金：租赁房屋租金为150000元/年，每年支付一次，一次支付租金150000元，具体支付时间如下：第一次租金150000元于2018年3月10日前付清，以后的支付时间为每年支付下一租期的租金，即：2019年3月10日前支付150000元，2020年3月10日前支付150000元，2021年3月10日前支付150000元。其他费用：1.甲方保证该房屋交付日前（含当日）发生的水、电、供暖费、网费等各项费用已经缴纳结清，再无欠费情况；若发现交付之日前仍有欠费的，由甲方负责缴清欠费、滞纳金等全部相关费用；2.自双方完成房屋交接后，租赁期内乙方经营产生的费用由乙方承担，如工商管理费、税费、卫生费、水费、暖气费、电费等。合同第五条关于房屋交付的约定如下：甲方应使房屋及附属设施达到乙方要求状态，并于2018年3月10日将该房屋及房屋门卡钥匙交付给乙方，交付时，双方按附件一进行交接，记录水、电、气表的读数，共同签署房屋交付确认书予以确认，甲方将该房屋水、电、气、供暖、物业等一切有关项目的缴费卡、缴费票据等卡证物品交给乙方。违约责任：1.因甲方原因导致乙方不能按本合同正常使用租赁物的，甲方应当及时排除妨碍，保证乙方正常使用。若甲方在合理期限内未能排除的，则乙方有权随时解除本合同。乙方解除合同时，应书面通知甲方，本合同自解除通知送达甲方之日解除。甲方应于合同解除之日起3日内退还乙方已付但实际尚未履约期限内的租金，同时应向乙方支付相当于年租金10%的违约金，并承担给乙方造成的全部损失；2.若乙方未经甲方同意迟延支付当期租金超过10个工作日时，甲方可解除租赁合同，甲方解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方应及时腾空并交回租赁房屋。   经查，位于××区栋号2（建筑面积889平方米）的厂房的房屋所有人为梁靖东（包房权证开字第XXXX号），设计用途为工业。2016年7月30日，包头市东信实业有限责任公司与范浩签订《抵账协议》，将坐落于稀土高新区稀土南路的建筑面积为889平方米的二层房屋以人民币3000000元的价格抵偿给范浩。包头市东信实业有限责任公司的法定代表人为梁靖东。2018年1月18日，范浩与白利雅登记结婚。   合同签订当日即2018年3月10日，白利雅将房屋交付夏山学苑使用，双方未按约定制作合同附件，也未签署《房屋交付确认书》，移交物品仅为房屋钥匙。同日，夏山学苑给付白利雅2018年3月10日至2019年3月9日的房屋租金150000元。夏山学苑称白利雅未按合同约定将具备集中供暖、水、电入户等条件的房屋及水、电、气、供暖、物业的缴费卡、缴费票据等卡证交付夏山学苑，要求白利雅履行合同义务，修复出租房屋的供水、供电、集中供暖的设施设备至正常使用功能，缴清水、电、暖的欠费及全部债务，并要求白利雅返还预付的150000元租金、支付租金占用期间的利息、支付违约金并赔偿各项损失（包括修缮、装修等）等共计1938593.72元，其中屋顶防水工程实际产生的费用为5600元。   夏山学苑未按合同约定于2019年3月10日前支付下一年度（2019年3月10日至2020年3月9日）的租金150000元。2019年3月25日，白利雅向夏山学苑送达《解除合同通知书》并办理了公证。   一审法院认为，白利雅与夏山学苑签订《房屋租赁合同》，将坐落于××区栋号2的工业厂房出租给夏山学苑，双方未按约定制作合同附件一，即未对水、电、气表的读数进行记录，房屋交付时该房屋不具备水、电、暖的条件，双方移交物品仅为房屋钥匙，视为夏山学苑对房屋现状予以认可，现夏山学苑要求白利雅履行合同义务，修复出租房屋的供水、供电、集中供暖的设施设备至正常使用功能，缴清水、电、暖的欠费及全部债务，并要求白利雅返还预付的150000元租金、支付租金占用期间的利息、支付违约金15000元的诉讼请求，法院不予支持。夏山学苑支出的屋顶防水工程款5600元属于房屋修缮费用，该笔费用应由出租方白利雅负担。关于夏山学苑要求白利雅赔偿装修费用、教师培训费、差旅费等损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。白利雅已将合同约定的房屋交付夏山学苑，其未按合同约定支付租金，白利雅按照合同约定要求解除双方于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以准许。合同解除后，夏山学苑应将坐落于××区栋号2的厂房返还给白利雅并支付厂房占用期间的租金，截至2019年9月9日已产生的租金为75000元【150000元÷12个月×6个月（2019年3月10日至2019年9月9日）】，租金应计算至房屋实际返还之日，租金按411元/天计算。合同未约定夏山学苑迟延支付租金应承担违约责任，现白利雅要求夏山学苑支付违约金15000元的诉讼请求，法院不予支持。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：   一、被告白利雅于判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司屋顶防水工程款5600元；二、驳回原告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司的其他诉讼请求；三、解除反诉原告白利雅与反诉被告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》；四、反诉被告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内返还反诉原告白利雅位于××区栋号2的厂房；五、反诉被告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内给付反诉原告白利雅截止到2019年9月9日的租金75000元，租金计算至房屋实际返还之日止，租金按411元/天计算；六、驳回反诉原告白利雅的其他诉讼请求。   本诉案件受理费22248元（原告已预交），由原告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司负担22184元，由被告白利雅负担64元；反诉案件受理费417元（反诉原告已预交），由反诉被告内蒙古夏山学苑文化发展有限公司负担。   二审经审理查明，一审判决对于案涉房屋租赁合同的签订、房屋交付、租金支付的事实认定清楚，本院依法予以确认。   又查明，双方在履行合同过程中发生纠纷后，曾通过电话沟通协商，白利雅在2018年10月30日与夏山学苑的法定代表人石磊通电话时明确表示，可以在解除合同的同时给付夏山学苑年租金10%的违约金。该事实有通话录音及当事人陈述予以证实。   本院认为，夏山学苑与白利雅于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。一审法院虽未明确判决该合同有效，但一审法院判决解除该合同即是认定该合同有效。夏山学苑在一审时明确主张合同有效，又上诉主张一审法院没有依职权审查《房屋租赁合同》的效力不当，其主张自相矛盾，不能成立。   本案的争议焦点一是白利雅作为出租人，在履约过程中是否在违约行为的问题。首先，因双方签订合同后，未按约出具附件一与交付确认书即完成了房屋的交付，所以一审法院据此认定双方当事人按照房屋当时的现状交付，并无不妥。其次，《房屋租赁合同》第五条约定白利雅应使房屋及附属设施达到夏山学苑要求状态，但未对夏山学苑的要求予以明确，应视为双方当事人对房屋及附属设施交付时应达到的状态约定不明。综上，夏山学苑提出的白利雅因交付的房屋不符合约定条件而违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。   本案的争议焦点二是《房屋租赁合同》的解除条件是否成就，以及解除后果应由双方当事人如何承担的问题。白利雅作为出租人，以提出反诉的形式请求解除该合同，不违反法律规定，本院依法予以支持。因白利雅明确同意向夏山学苑给付款项15000元（即一年房租的百分之十），本院对此予以确认。夏山学苑提出的继续履行合同的相关诉请，因履行不能而不能成立。   又因夏山学苑自认其自签订合同之日起对案涉房屋实际占有控制至今，所以夏山学苑应当向白利雅返还房屋并支付尚欠房租。   综上，夏山学苑的上诉请求，本院据实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初696号民事判决第一、三、四、五、六项，即“白利雅白利雅于判决生效之日起十五日内给付夏山学苑内蒙古夏山学苑文化发展有限公司屋顶防水工程款5600元；解除反诉夏山学苑白利雅与反诉白利雅内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》；反诉白利雅内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内返还反诉夏山学苑白利雅位于××区栋号2的厂房；反诉白利雅内蒙古夏山学苑文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内给付反诉夏山学苑白利雅截止到2019年9月9日的租金75000元，租金计算至房屋实际返还之日止，租金按411元/天计算；驳回反诉夏山学苑白利雅的其他诉讼请求”；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初696号民事判决第二项，即“驳回夏山学苑内蒙古夏山学苑文化发展有限公司的其他诉讼请求”；   三、被上诉人白利雅于本判决生效之日起十五日内给付上诉人内蒙古夏山学苑文化发展有限公司违约金15000元；   四、驳回上诉人内蒙古夏山学苑文化发展有限公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费44913元，由上诉人内蒙古夏山学苑文化发展有限公司负担44289元，被上诉人白利雅负担624元。   本判决为终审判决。   审判长 范丽宏   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο二Ο年二月二十日   书记员 王 彩   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。