浙江省嘉善县人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0421行初58号 原告王佳羚，男，1967年11月11日生，汉族，住平湖市。 原告秦黎华，女，1964年7月20日生，汉族，住平湖市。 被告平湖市房地产管理处，住所地平湖市当湖街道东湖大道597号。 法定代表人管钧，主任。 委托代理人周水良，浙江天卓律师事务所律师。 第三人王某，男，1958年12月18日生，汉族，住平湖市。 第三人王素贞，女，1938年11月23日生，汉族，住平湖市。 法定监护人王某，系第三人王素贞长子。 原告王佳羚、秦黎华与被告平湖市房地产管理处、第三人王某、王素贞直管公房变更登记一案，于2019年10月29日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月20日公开开庭审理了本案。原告王佳羚、秦黎华、被告平湖市房地产管理处副主任吴以德及委托代理人周水良、第三人王素贞的法定监护人即第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王佳羚、秦黎华诉称：原告王佳羚系当湖街道水洞埭68弄9号103室（原43-17号）公租房住户。该公租房承租人系原告父亲秦国君，其与配偶王素贞共同生育了五个子女，分别为：王芬华，王某，王彩华，秦黎华及王佳羚。子女成年后，除原告王佳羚婚后继续随父母生活外，其他子女婚后自立门户，各自生活。王某一家三口，于1998年10月8日外迁分户。该公租房承租人秦国君于1999年6月因病去世，该住户在册人员为：配偶王素贞（有其他住房），小儿子王佳羚，儿媳沈娟萍，外孙罗婧和孙子王真。现因水洞埭地区被规划拆迁，原告即去城区房地产管理站了解情况。发现该公租房的承租人已于2002年变更为王某。原告对该公房租赁转户变更行为有异议，多次向公房管理机关城区房地产管理站反映，被告答复：“该公房承租人是秦国君2002年去世，后经其配偶同意转入大儿子王某。”原告不服，认为王素贞的意见系个人意愿，非其他同住人意见。依据1999年实施的《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。1995年住建部《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款规定“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住二年以上的家庭成员可以继续承租”。1996年实施的《浙江省房屋租赁管理条例》第三十七条“租赁期间，承租人死亡的，除合同另有约定外，该户共同居住人有权继续租用房屋。”上述法律规定，是确认房屋租赁关系中共同居住人的继续承租权，明确在承租人去世后，原有的房屋租赁关系已消灭，其继承人不能以继承的方式成为房屋租赁合同中的承租人。但作为承租人同一户籍的家庭成员，有优先承租该公房的权利。也就是说，申请变更公房承租人须满足法定条件：原承租人死亡；与原承租人为同一户籍的家庭成员；是原承租人的配偶、子女；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。所以，原承租人秦国君死亡后，符合公租房变更承租人选的，应当是原告王佳羚。第三人王某于1998年10月外迁另立门户，与原承租人不存在共同居住关系，其为了获得该公租房以后遇到拆迁补偿的期待利益，隐瞒非共同居住人的事实，瞒着原告及其他子女，以欺诈方式变更自己为公房承租人。且承租人秦国君另有一套单位分配福利房，已由第三人王某享受房改。本案中，被告作为公房出租人和管理人，未履行监督和管理的职责。在受理变更承租人申请时，未对第三人王某申请资格进行审核，明知原承租人有其他同住人，并未通知其他同住人到场签字，以默示的方式接受申请，显然存在过错。该《直管公房租赁转户变更单》的行政行为，剥夺了原告的承租权，侵犯了同住人的合法权益，违背了国家政策和立法本意。根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，即使平湖市房地产管理处城区房地产管理站已经批准该直管公房租赁转户变更申请并作出变更，该行为仍是违法的。故原告请求法院判令撤销该《直管公房租赁转户变更单》。 被告平湖市房地产管理处答辩称：一、被告于2002年2月21日作出的将位于水洞埭43-17号国有直管公房承租人变更登记至第三人王某名下的行政行为合法、有效。水洞埭68弄9号103室（原43-17号）房屋系国有直管公房，原承租人为秦国君，系两原告及第三人王某之父。1991年11月2日，被告与秦国君签订《城镇公有租赁合同》，将水洞埭43-17号房屋出租给秦国君使用。1999年6月4日，秦国君因病死亡，2002年2月21日，秦国君妻子王素贞、儿子王某以父已过世为由，向被告申请要求转户。被告经审核认为符合直系亲属转户条件，递于同日作出了直管公房承租人变更登记。二、被告认为，原告的起诉已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释【法释(2018)1号】第64条第1款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道之日起最长不得超过一年。”本案中，被告作出公房承租人变更登记行政行为的时间是2002年2月21日，两原告在明知承租人变更登记事实后经过长达17年之久再提起行政诉讼，已明显超过法定诉讼时效，显属无理。综上，被告认为，被告于2002年2月21日作出的将位于水洞埭43-17号国有直管公房承租人变更登记至第三人王某名下的行政行为合法、有效，两原告的起诉已超过法定诉讼时效，故被告恳请法院依法驳回原告的起诉。 第三人王某述称：一、第三人与被告的答辩理由一致。二、两原告在1997年以前，已经不是本案所涉公租房屋的同住人。原告王佳羚在1997年结婚后，已经搬到了城西新村11栋21号401室居住。原告秦黎华在结婚时，已经在其本单位分配到一套福利房并居住。2002年，第三人王某回到了本案所涉的公租房居住，当时给房管部门在申请转户时，水洞埭居委会也作了证明。在转户前，第三人王素贞与原告王佳羚共同居住、生活，第三人王素贞将转户情况告知了两原告。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。第六十五条规定“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”。本案中，第三人王某于2002年2月21日向被告提出申请，请求将平湖市水洞埭43-17号转户至其名下，该申请经第三人王某、王素贞签名。被告通过调查审核认为符合转户条件，于2002年2月21日将案涉直管公房承租人变更登记为王某。现因案涉房屋涉及拆迁，原告王佳羚、秦黎华于2019年10月提起诉讼，请求撤销被告于2002年2月21日作出的《国有直管公房租赁转户变更单》，原告王佳羚、秦黎华即便当时不知道案涉直管公房租赁转户变更，但其提起诉讼时也已超过法律规定的行政行为作出之日起五年的起诉期限，且也不存在因不可抗力的原因耽误起诉期限的情形。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 驳回原告王佳羚、秦黎华的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  江万景 审 判 员  胡锦明 人民陪审员  张雪娟 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  张 韬