四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初4448号 原告：冯兰洋，男，1984年8月21日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：吴艳霞，四川英艳律师事务所律师。 被告：徐小琼，女，1961年3月10日出生，汉族，四川省南部县 第三人：李定强，男，1965年4月13日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：孙秀芳，女，1965年5月5日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：尤雄辉，男，1967年2月28日出生，汉族，住四川省南部县。 原告冯兰洋与被告徐小琼、第三人李定强、孙秀芳、尤雄辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯兰洋及其委托代理人吴艳霞，被告徐小琼，第三人尤雄辉到庭参加诉讼，第三人李定强、孙秀芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯兰洋向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于南部县房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告于2011年8月6日与第三人李定强签订的《预售房协议》合法有效，2011年12月7日原告与第三人尤雄辉签订的《房屋调换协议》合法有效；并确认位于南部县房屋归原告所有；3、判决第三人立即协助和配合原告办理南部县房屋的产权过户登记；4、判决第三人按《预售房协议》约定支付原告违约金。诉讼中，原告撤回第3、4项诉讼请求。事实和理由：第三人李定强、孙秀芳系夫妻关系。原告冯兰洋于2011年8月6日与第三人李定强签订《预售房协议》，约定李定强将自己位于临街48号住房预售给冯兰洋，房屋面积约为107平方米，单价为每平米2100元。协议签定后原告按照协议约定支付了购房款、水电气上户费。上述协议签订后，第三人李定强已于协议签订当日将房屋实际交付给原告，与原告同时间、同楼层、同面积购房的第三人尤雄辉于2011年12月7日与原告冯兰洋对房屋进行了调换，原本属于第三人尤雄辉所购买的南部县房屋归原告冯兰洋所有。第三人因事务繁忙一直未给原告办理过户登记手续，但案涉房屋一直在原告的管理和使用中。因被告徐小琼与第三人李定强、孙秀芳民间借贷纠纷一案，南部县人民法院将案涉房屋进行了查封。原告向人民法院提出案外人执行异议，但原告的异议申请被驳回。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 徐小琼辩称，李定强向我借钱是事实，要求对李定强的房屋进行执行。 第三人尤雄辉述称，我与原告冯兰洋调换房屋是事实。 第三人李定强、孙秀芳未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月6日，原告冯兰洋（乙方）与第三人李定强（甲方）签订《预售房协议》，内容载明：“现甲方自愿将临街48号住房预售给乙方，第三层面街从前往后数第壹套建筑面积加公摊面积约为107平方米，每平方米2100元人民币，乙方购买甲方房屋就必须首付贰拾万元人民币……。（天井面积另加）。关于房屋手续方面，由甲方全权办理整栋楼房的土地使用者、房屋产权证。……。”甲方李定强签名并捺印，乙方冯兰洋签名并捺印。合同签订当日，原告支付购房款20万元，第三人李定强出具收条，载明“今收到冯兰洋名下购房预付款：贰拾万元正（200000）收款人李定强2011.8.6”。2014年5月24日，李定强向原告出具收条，载明收到冯兰洋水、电、气上户费壹万元正。2011年8月6日，第三人尤雄辉（乙方）与第三人李定强（甲方）签订《预售房协议》，协议约定第三人李定强将案涉房屋即南部县房屋出售给第三人尤雄辉，房屋建筑面积加公摊面积约为107平方米，每平方米2100元人民币，房屋首付款为贰拾万元人民币。2011年12月7日，原告冯兰洋（甲方）与第三人尤雄辉（乙方）签订《房屋调换协议》，协议约定甲乙双方自愿将各自在李定强处所购买的房屋产权进行调换，即原本属于甲方冯兰洋所购买的南部县伏虎镇西街48号第三层面街从前向后数第壹套住房归乙方尤雄辉所用、使用。收益；原本属于乙方尤雄辉所购买的南部县伏虎镇西街48号第三层从前向后数第贰套住房（即案涉3-2号房屋）归冯兰洋所用、使用、收益。原告冯兰洋于2011年对其所购买的案涉房屋（即南部县房屋）进行装修后入住。 另查明，关于徐小琼与李定强、孙秀芳民间借贷纠纷一案，本院于2015年11月11日作出（2015）南民初字第4189号民事调解书，经调解，徐小琼与李定强、孙秀芳达成协议约定，李定强、孙秀芳在2015年2月5日前返还原告徐小琼借款人民币5万元并支付利息0.5万元，在2016年4月10日前返还借款人民币2.5万元，在2016年6月30日前返还借款人民币2.5万元。本院在执行徐小琼与李定强、孙秀芳民间借贷纠纷一案中，于2017年12月12日作出（2017）川1321执1281号之一执行裁定书查封了李定强与孙秀芳共有的位于南部县伏虎镇西街48号3楼2号成套住宅一套（权证号：权20××23）。冯兰洋对案涉执行标的南部县房屋提出书面异议，本院于2019年9月16日作出（2019）川1321执异190号执行裁定书，驳回冯兰洋的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为冯兰洋对诉争房屋是否享有合法权利，其享有的权利是否足以阻却本院的强制执行。本案中，原告冯兰洋与第三人李定强在人民法院查封案涉房屋之前就已对诉争房屋达成买卖合意并签订《预售房协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告冯兰洋按照约定支付购房款并实际占有使用诉争房屋至今，且办理过户手续需买卖双方相互配合，未办理过户登记的原因不能归责于原告冯兰洋。冯兰洋具有安全取得房屋所有权的条件，不能和一般意义上的债权人相提并论。本院对原告冯兰洋请求停止对案涉房屋的执行并请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求予以支持。原告请求解除案涉房屋的保全查封，已转换为具体执行行为，不能作为单独的诉请提出，可待本案判决发生法律效力后，依据生效文书一并解封处理。诉讼中，原告冯兰洋自愿撤回第3、4项诉讼请求，不违反法律规定，本院准许。 综上，对原告冯兰洋的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”、第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”规定，判决如下： 一、停止对本案所涉执行标的即登记在李定强、孙秀芳名下的位于四川省南部县房屋（产权证号：20××23）的执行，本院（2019）川1321执异190号执行裁定书于本判决生效时自动失效； 二、原告冯兰洋对案涉房屋即位于四川省南部县房屋（产权证号：20××23）享有所有权； 案件受理费4300元，由被告徐小琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 文 涵 审判员 张明全 审判员 敬俊林 二〇二〇年二月十七日 书记员 敬秋平