广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初1135号原告：肖立初，男，1962年5月22日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区*******************，公民身份号码440************191。被告：佛山置强置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，统一社会信用代码91440604MA4ULKW551。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。原告肖立初诉被告佛山置强置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年2月25日公开开庭审理。原告与被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告退还购买鹤山市兆基物业发展有限公司开发的共和镇畔山公园C幢02梯205房、206房的服务费60000元。事实和理由：2017年9月，原告经被告业务员梁爽介绍购买鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基物业公司”）开发建设的共和镇畔山公园C幢02梯205房、206房，套内面积分别为26.66平方米，总房价共计为444918元（222459元×2），被告收取服务费共计60000元（30000元×2）。由于开发商兆基物业公司逾期未交房，原告行使合同解除权，双方于2019年11月解除《商品房买卖合同》并达成兆基物业公司退还房款444918元、支付利息及违约金的书面协议，且已在鹤山市住房和城乡建设局进行注销备案及办理退税手续。涉案《商品房买卖合同》作为主合同已经解除，则附属的中介服务合同应一并解除，被告应向原告退还服务费。涉案服务费占总房价的比例偏高，达总房价的13.5%，根据有关法律规定，服务费不得超过购房价款的5%。被告业务员曾说30000元抵房价60000元。被告答辩称：一、涉案《VIP会员服务协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方约定原告与兆基物业公司签订《商品房买卖合同》时，即视为被告已完成约定的服务内容，且原告不得要求被告返还己缴交的服务费。现被告已履行义务且在履约过程中无违约行为，故原告诉请无事实与法律依据；二、原告与被告的服务合同关系、原告与兆基物业公司的商品房买卖合同关系两者并非主从关系，而是独立的法律关系。兆基物业公司违约导致《商品房买卖合同》解除属后合同行为，被告不是《商品房买卖合同》当事人，无需对此承担责任，原告可向兆基物业公司主张损失赔偿；三、原告自愿向被告支付服务费。涉案《VIP会员服务协议书》约定，原告在与兆基物业公司签约之前，如原告放弃购买涉案房屋的，被告将会全额返还服务费。原告主张服务费偏高无法律依据，被告在履约过程中，除负责销售活动的推广、组织和一、二手中介居间联动等一系列前期工作外，还负责组织购房人员的接送、接待、参观、选房、协助签约等服务工作。被告为原告提供商业服务、购房渠道并予以收费符合市场行情。原告亦通过被告的服务以满意价格和快速途径成功购买到涉案房屋。四、原告所述服务费抵扣房款不属实。涉案《VIP会员服务协议书》约定服务费并非房款也不抵扣房款。综上，请求法院驳回原告诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。《鹤山市商品房销售备案注销证明书》2份。拟证明原告与兆基物业公司解除涉案两房屋的《商品房买卖合同》，与本案居间合同存在因果关系，《商品房买卖合同》作为主合同已解除，故居间合同作为从合同也应解除，被告应向原告返还服务费。收据2份。拟证明原告向被告支付涉案两房屋的服务费共计60000元。诉讼中，被告提交《VIP会员服务协议书》2份。拟证明原告自愿向被告支付服务费，且服务费不是购房款，也不抵扣购房款；在原告与开发商兆基物业公司签订《商品房买卖合同》时，被告已完成协议约定的服务内容。本院认证认为，双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年9月2日，被告（甲方）与原告（乙方）就涉案鹤山市****************、206房签订两份《VIP会员服务协议书》，主要约定：“一、乙方加入VIP会员服务的内容和费用：1.甲方提供以下服务，内容如下：（1）房产项目购房咨询；提供楼盘信息；提供房地产动态；提供信息解读以及优质房源推荐；（2）看房接送服务、网络信息；（3）购房现场购房咨询服务；（4）购房现场工作餐、招待服务；（5）向开发商申请拟购买房产折扣、优惠服务；（6）协助办理签订《商品房买卖合同》、提供相关签约资料、银行按揭资料服务；（7）提供优先选楼、定楼服务；以上服务针对乙方购买一套房屋，甲方为乙方提供以上专项增值服务。2.乙方向甲方缴纳人民币3万元的VIP会员服务费（该费用不构成房价款的一部分）……二、乙方确认同意以下内容：1.按照房地产开发商规定的流程购买，并按照发展商的要求按时完成认购并签署正式《商品房买卖合同》。2.乙方与开发商正式签署《商品房买卖合同》，视为乙方确认、认可甲方提供的服务，同意甲方已完成本协议所提供服务内容（并不一定完成所有服务），甲方所收取服务费作为甲方劳动成果的回报，乙方不得以任何理由要求返还，亦不冲抵购房款。三、服务费的退回。1.退回条件：如乙方在正式签订《商品房买卖合同》前，放弃购买项目房产，其可以向甲方申请退回所缴纳服务费……四、特别注意事项。1.甲方收取的服务费不抵扣购房款，仅是作为乙方成功购房的服务费，由甲方出具收据……3.乙方清楚本协议的全部内容，自愿缴纳上述服务费；乙方成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求甲方退款……”。同日，原告向被告支付涉案两房屋的服务费合计60000元（30000元×2）。2019年11月21日，鹤山市住房和城乡建设局就涉案两房屋出具《鹤山市商品房销售备案注销证明书》：“以上商品房已在我中心办理了销售备案，现经买卖双方协商一致，已解除买卖关系，并在我中心办理了商品房销售备案注销手续。”原告在诉讼中称：2017年9月上旬，原告与开发商兆基物业公司签订涉案两房屋的《商品房买卖合同》。签订合同之前，被告的业务员向其推荐涉案房屋、带其看房、提供水和食物，被告欺骗原告交了服务费，请求确认涉案《VIP会员服务协议书》无效或者解除合同。本院认为，本案系居间合同纠纷。本案中，原、被告签订的两份《VIP会员服务协议书》系双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请返还服务费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张被告应向其返回涉案两房屋的服务费共计60000元。经查，涉案《VIP会员服务协议书》约定，原告与开发商正式签署《商品房买卖合同》视为原告确认被告提供的服务，同意被告已完成本协议所提供服务内容；被告所收取的服务费作为被告劳动成果的回报，原告不得以任何理由要求返还，亦不冲抵购房款；原告成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求被告退款。首先，原告当庭确认被告就涉案两房屋交易向其提供了房屋推荐、陪同看房、提供水与食物等一系列的服务，亦确认与开发商兆基物业公司正式签订涉案两房屋的《商品房买卖合同》，也即被告已按协议约定向原告履行了服务义务；其次，虽然涉案两房屋的《商品房买卖合同》已经解除，但房屋买卖合同与居间合同属于两种独立的法律关系，双方亦明确约定原告成功签订《商品房买卖合同》的情况下，不得以任何理由要求被告退款。故此，被告有权向原告足额收取涉案两房屋的服务费60000元，原告在无证据证明双方对服务费的退还有特别约定的情况下，其诉请返还服务费无事实与合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：驳回原告肖立初的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取650元，由原告肖立初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年二月二十八日书记员 余柔敏