陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院                                                                                                                                                                          民 事 判 决 书                        （2019）陕01民终11211号上诉人（原审被告）：李建军，男，1963年7月31日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：杨敏，女，1993年10月8日出生，汉族，住陕西省陇县。委托诉讼代理人：吴柱，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安天福福地置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：杜晓龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王团利，男，1987年6月13日出生，汉族，系该公司员工，住该公司。原审被告：周芳，女，1974年10月30日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人李建军因与被上诉人杨敏、西安天福福地置业有限公司（简称天福公司），原审被告周芳房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14969号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建军上诉请求：1、撤销一审判决中第二项；依法判决由被上诉人（一审第三人）承担因缔约过失带来的所有损失。2、依法判决：由被上诉人赔偿上诉人的经济损失6万元。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决书第5页第10行载明，“提供虚假情况，存在明显过错，……应承担70%赔偿责任。”认定事实不清。2018年3月12日洽谈时李建军明确表明房产证登记在周芳名下，并出示了结婚证及房产证复印件，由于处理婚内财产及工作特殊情况，交易是有条件的，只能回到西安一次且一天，当时二被上诉人认为可以做到。在天福公司授意下李建军签了周芳的姓名。在整个过程中李建军无任何隐瞒之处。杨敏在合同签订日因非西安户籍不具备购房资格，天福公司隐瞒了该事实。天福公司作为专业中介公司，在签合同过程中一直在主导，其误导双方签署合同，是导致本案合同缔约过失的第一责任人。一审法院将被上诉人天福公司收取的19000元中介费视为合法收入，将此中介费用作为被上诉人杨敏的损失，向上诉人索赔，无依据。房屋买卖合同未生效，中介费照收无法律依据。一审法院酌情确定的90000元缔约损失，其无构成的依据。市场房价的波动属于正常的市场行为，行情与实际损失有很大的差距，该损失额缺乏计算依据。杨敏请求的律师费赔偿，向上诉人索取无法理依据，杨敏为自己在本诉讼案中得到有力的辩护，聘请的律师是为自己服务的，是主观的付出，和缔约无因果关系，一审法院参照无效合同条款，进行判决，过于牵强。二、因本案纠纷，上诉人房屋一直无法有效使用，直接租金损失45000元。上诉人一直在努力减少损失，也产生交通费、误工费等，要求被上诉人赔偿上诉人损失60000元。三、上诉人积极创造条件，努力做周芳的工作，弥补合同的不足，愿意弥补因天福公司签约时不负责任的承诺带来的影响。2018年8月下旬完成了银行解押工作。本案诉讼因杨敏引起，天福公司是主导无效合同签署的责任方。请二审法院查明事实，维护上诉人合法权益。杨敏答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人上诉请求不能成立。1、合同签订前，李建军通过天福公司发布售房信息，并向该公司提供结婚证复印件、产权证复印件等文件，表明出售房屋是其与周芳的真实意思表示。双方签订合同时李建军表示已取得周芳同意，且周芳同意积极配合办理房屋的解押及过户手续，李建军当时也电话联系周芳征得其同意。周芳在一审中关于其婚姻关系非正常存续的意见，不得对抗善意第三人。李建军未取得周芳授权出售房屋，事后未获得周芳追认，存在重大过错，其上诉请求不能成立。2、签订合同时并不强制要求买房人必须落户西安，异地购房人只需提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明即可。本案房屋买卖交易不能是因李建军拒不按照合同约定履行还清贷款而取得不动产证的义务。与被上诉人是否具有购房资格无任何因果关系。3、天福公司不存在隐瞒交易信息的情形，是李建军有意隐瞒其与周芳婚姻关系非正常存续的情况，导致合同被认定为未生效合同，给被上诉人造成重大经济损失。一审认定天福公司未能依规审查，认定其承担20%责任，缔约过失责任分担合理，符合公平原则。4、买卖合同与居间服务合同是两种不同法律关系，买卖合同未生效不影响居间合同效力。中介费属于被上诉人实际损失，一审法院的责任划分并无不当。5、2017年-2018年西安市房屋价格快速上涨，房屋升值明显，交易市场火爆，众所周知。被上诉人的房屋溢价损失属于本应获得的收益。因上诉人过错，导致被上诉人购房目的无法实现，收益减损。一审法院酌情认定涉案房屋溢价损失90000元并无不当。6、双方买卖合同中有关于律师费的约定，该费用应由上诉人承担。二、关于上诉人提出赔偿损失的答辩意见。合同签订后，上诉人未按约定办理解押手续、资金监管手续，也未将房屋交付被上诉人，其不存在租金损失。其所谓交通费、住宿费与本案无关。一审中上诉人也未提出反诉，其该请求超出本案审理范围。三、上诉人严重违约，2018年8月下旬才完成房屋解押手续，构成严重合同违约，一审认定上诉人应承担70%缔约过失责任，公平合理。天福公司答辩称，上诉人上诉理由不能成立。一审判决正确。杨敏起诉至一审法院请求： 1、判令解除其与李建军及天福公司签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令李建军退还其已付购房定金3.5万元；3、判令李建军向其支付违约金12.7万元（按涉案房屋总价款的20%计算）；4、判令李建军向其退还中介费、涉案房屋过户、按揭相关税费共计4.07万元；5、判令李建军赔偿其房屋差价损失（最终以该房屋价格评估金额与合同签订价款至差价为准）；6、判令李建军承担本案的全部诉讼费用、评估费用、律师费用。一审经审理查明，2018年3月12日，杨敏（乙方）与周芳、李建军（甲方）、天福公司签订《西安市存量房买卖合同》，约定：由杨敏购买被告方所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，房价款635000元。该房屋现已抵押给民生银行，抵押金额约50000元，甲方应于2018年4月20日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息申请，且甲方办理完毕注销抵押登记手续拿到房屋所有权证或不动产权证原件后的三个工作日内通知居间方办理后续手续。签订本《存量房买卖合同》当日乙方向甲方支付35000元，作为乙方购买甲方该房产的定金。首期房价款200000元，乙方应于贷款审批通过后三日内，存入西安市房地局指定资金监管账户，同时卖方应将所收定金存入西安市房地局指定资金监管账户。第二期房价款400000元乙方向银行申请400000元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。甲方名义之抵押注销完毕且拿到房屋所有权证或不动产权证原件同时乙方贷款申请审核通过且成功放款后五个工作日内甲、乙双方申请办理产权转移登记。甲、乙双方约定的房屋支付日期为甲方收齐房款后五日内。本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约。2018年3月12日，杨敏（乙方）与周芳、李建军（甲方）、天福公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定，丙方受甲、乙双方共同委托，就涉案房屋的买卖事宜向甲、乙双方提供居间服务，乙方于合同签订当日按成交价格的3%向丙方支付代理费19050元。2018年3月13日，杨敏向周芳、李建军支付定金35000元，被告方向杨敏出具定金收条。2018年3月13日，杨敏向天福公司支付中介费及过户代理费40700元（含个税、契税、抵押登记费等）。2018年7月26日，杨敏支付北京市盈科（西安）律师事务所律师费13000元。杨敏因被告方送达不能，并支出公告费260元。另查明，周芳与李建军于2001年结婚，2006年购买涉案房屋，涉案房屋的房权证载明所有权人为周芳。庭审中李建军辩称，涉案房屋是自己与周芳的夫妻共同财产，自己卖房时已征求过周芳意见，周芳同意卖房但要拿到钱，两份合同及定金收据上周芳的名字是自己签的，撤销抵押须周芳本人办理，自己不能办理。天福公司陈述，个税、契税、按揭税（21700元）已经给杨敏退还。庭审中，杨敏表示不再进行资产评估。一审法院认为，2018年3月12日，杨敏与周芳、李建军、天福公司签订之《西安市存量房买卖合同》，因双方买卖之标的为位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，而涉案房产明确登记在周芳名下，虽然李建军称与周芳系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，但该《西安市存量房买卖合同》中仅有李建军签字，并无周芳签字（合同上周芳签字为李建军代签）。周芳事后亦未追认，故该《西安市存量房买卖合同》并未依法生效。对此，李建军明知该房产登记在周芳名下，自行与杨敏签订买卖合同，并向杨敏声称已征得周芳同意，提供虚假情况，存在明显过错，对杨敏因此造成的损失，应依法承担70%的赔偿责任。杨敏明知涉案房屋登记在周芳名下，盲目相信与李建军签约，对征求周芳意见未能依法严格要求，亦应承担10%的缔约过失责任。天福公司未能依规审查，核实各方意见，应承担20%的责任。现杨敏要求解除与李建军及天福公司签订的《西安市存量房买卖合同》，因合同并未生效，故已无必要。杨敏要求李建军退还已支付定金35000元，依法由李建军予以退还。杨敏请求李建军向自己支付违约金127000元（按涉案房屋总价款的20%计算），因双方之间合同并未生效，故依法不予支持。庭审中天福公司表示个税、契税、按揭税已经给杨敏退了，故对于杨敏要求李建军向其退还中介费、涉案房屋过户、按揭相关税费共计40700元之诉讼请求，仅余中介费19000元，根据责任分担，应由李建军李建军赔偿杨敏13300元。庭审中，杨敏表示放弃资产评估，故对其要求李建军赔偿房屋差价损失，参照双方房屋面积、价格，本地房屋价格变动情况、合同约定及各自责任，酌情确定由李建军赔偿杨敏房屋溢价及缔约过失造成的损失90000元。杨敏请求李建军承担律师费损失13000元，参照合同约定，由李建军赔偿杨敏9100元。周芳因并未在合同书中签字，杨敏与李建军及天福公司亦无证据证明周芳同意买卖房屋，故周芳依法不承担责任。兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条之规定，判决如下： 一、李建军于本判决生效后十日内返还杨敏已支付定金35000元。二、李建军于本判决生效后十日内赔偿杨敏中介费损失13300元、房屋溢价等损失90000元、律师费损失9100元，合计112400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨敏其他诉讼请求。本案案件受理费10150元，公告费260元，计10410元。由杨敏承担1041元，李建军承担7287元，天福公司承担2082元。因杨敏已预交，李建军及天福公司于判决书生效后将各自承担部分直接支付杨敏。二审中，杨敏提交证据：杨敏的集体户口登记卡，证明目的：2018年3月16日杨敏已经取得西安市户籍。在涉案合同履行时，杨敏已经具备西安市户籍，具有购房资格，可以履行购房合同。李建军质证称，对证据真实性认可，证明目的不认可，签订合同是在3月12日，当时签合同的时候杨敏是无购房资格的。因为双方均存在问题，合同不应签订，中介方存在过错。天福公司对证据真实性、证明目的认可。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，杨敏与周芳、李建军及天福公司于2018年3月12日签订《西安市存量房买卖合同》，约定周芳、李建军将周芳名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给杨敏，但该合同中“周芳”的签名为李建军所签。虽然李建军与周芳系夫妻关系，李建军称涉案房屋为夫妻共同财产，但周芳对该合同内容并未追认，故原审法院认定上述《西安市存量房买卖合同》并未依法生效，并无不当。李建军明知涉案房屋登记在周芳名下，也认可属于夫妻共同财产，但其在未征得房屋共有人周芳的同意的情况下宣称周芳同意即代周芳签名出售房屋，收取杨敏定金，对于本案合同未生效，存在主要过错。杨敏作为买方明知涉案房屋登记在周芳名下，未依法严格按规定征求周芳意见，也明知“周芳”签名为李建军代签，对造成合同不能履行，也存在一定过错。天福公司作为为房屋买卖提供居间服务的专业机构，未能依规审查，严格依法指导买卖双方签订合同，也存在一定过错。原审认定李建军依法承担杨敏损失70%的责任，认定杨敏承担10%的缔约过失责任，认定天福公司承担20%的责任，判处并无不当。李建军上诉关于其不应承担赔偿责任的理由不能成立。杨敏支付的中介费、律师费，属于其因本案造成的损失，其主张予以赔偿，参照双方合同约定，原审法院按照70%的比例判令李建军予以赔偿，判处亦无不当。因李建军存在主要过错，杨敏主张因合同不能履行的房屋差价损失，于法有据。原审法院参照涉案房屋面积、约定价格，本地房屋价格变动情况、合同约定及各方的责任情况，酌情确定由李建军赔偿杨敏房屋溢价及缔约过失造成的损失90000元，认定也无不妥。关于李建军上诉要求被上诉人赔偿其损失问题，因本案一审中，李建军并未提出反诉，故其在二审中提出该请求，不属本案审理范围，对李建军该上诉请求本院依法不予处理。综上，李建军上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元（李建军已预交），由李建军承担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张  楠 二〇二〇年二月十一日 法官助理  孙静文书 记 员 郑  瑜     1