贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初561号原告：张泽爱，男，1986年07月24日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：王松，男，1981年09月23日生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年01月05日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，住贵州省贵阳市花溪区。代理权限：特别代理。原告张泽爱诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称“合纵置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张泽爱的委托诉讼代理人王松到庭参加了诉讼。被告合纵置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张泽爱向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告支付违约金26495.38元（违约金的计算方式：从2017年12月30日开始，以购房总款362454元为基数，按日万分之一承担违约金，暂计算至2019年12月31日，实际计算至被告向原告交付第1项所列商品房转移登记文书之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区利海米兰春天三期商品房。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋转移登记的约定，被告应当于2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。直至今日，被告未取得办理所购商品房转移登记的有关文书，构成违约，应向原告承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉请如前。被告合纵置业公司书面辩称，一、被告交付办理商品房转移登记文书的时间应为房屋实际交付之日起的24个月内；二、根据《补充协议》第十一条第四款、第六款的约定，原告至今未向被告交齐产权过户所需资料及相关税费，故办证条件未成就，办证时间起算点未开启；三、《补充协议》对原、被告双方违约金上限约定为合同总价款的1%，不属于合同法第四十条规定的情形，双方应当受补充协议的约束；四、《商品房买卖合同》对转移登记的相关内容有加粗、加下划线提醒，被告已尽到提醒义务；五、逾期交付商品房转移登记文书的违约金按日计算，每日产生一个独立的债权请求权，每日单独适用诉讼时效，应从立案之日起往后倒推3年为时效有效期。本院经审理认定的事实如下：2013年12月13日，原告张泽爱与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区商品房。该合同第二十二条第三款（一）约定出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款362454元。由于被告尚未取得商品房所有权初始登记，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。上述事实，有原告代理人的到庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、预售合同备案登记表等证据在卷佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告张泽爱作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务，由于被告至今仍不具备办理所有权初始登记的相关条件，因此，只有待被告具备办理房屋所有权初始登记的条件后才能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。关于被告提出的文书交付时间应为实际交房后的二十四个月内以及本案部分违约金超过诉讼时效的辩解意见，由于双方合同中明确约定交付办理商品房转移登记文书的时间为2017年12月30日前，故对于被告的上述辩解意见，本院不予采纳。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；结合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应自2017年12月31日起，每日按照36.2454元的标准计算违约金，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在具备办理房屋所有权初始登记条件的情况下三十日内将位于贵阳市白云区商品房办理转移登记的有关文书交付原告张泽爱；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张泽爱逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金，违约金自2017年12月31日起，按照36.2454元/日的标准计算，算至被告贵阳合纵置业有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币231元（原告张泽爱已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘玉二〇二〇年二月二十五日法官助理杨文先书记员王婷