北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23989号原告（反诉被告）：谢博，男，1986年2月18日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：马静，女，1979年6月19日出生，汉族，户籍地新疆石河子市。委托诉讼代理人：杜明翰，男，1973年3月11日出生，汉族，户籍地新疆阜康市淮东油田第三居民区。原告（反诉被告）谢博（以下称姓名）与被告（反诉原告）马静（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。谢博、马静及其委托诉讼代理人杜明翰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。谢博向本院提出诉讼请求：1.要求马静支付违约金8800元；2.要求马静返还押金7500元；3.要求马静支付损失10000元。事实和理由：谢博与马静于2014年8月30日签署房租租赁合同，约定租赁期从2014年9月1日至2019年8月31日。2018年7月11日，马静电话通知谢博，由于市场行情高于租赁合同约定的价格，要求谢博于2018年8月31日前搬离，并愿意支付一个月的租金作为违约金。谢博于2018年8月31日办理并与马静办理了交接，之后马静明确表态不会支付违约金及押金。马静的恶意违约行为已经违背了诚实守信原则，也严重损害了谢博的合法权益，故谢博诉至法院。马静辩称，我方不存在违约的情形，事实上是对方违约，合同约定2018年8月1日应当支付下一年的房租，但是直到2018年8月31日，对方搬走时也没有支付下一年房租。同意返还押金，但是主张折抵谢博欠付的房租和违约金。不同意向对方赔偿损失，该损失与我方无关，我这次开庭也是买机票来的。如果认定我方违约，我方认为违约金过高，要求酌减。马静向本院提出反诉请求：1.要求谢博支付违约金8800元；2.要求谢博支付拖欠房租9376元（2018年8月15日至2018年8月31日期间，每日586元）；3.空置期间损失35453元。事实与理由：谢博于2014年8月30日签署房租租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日。根据合同约定，租金按照年付形式，最后一年租金应当在2018年8月1日支付，但谢博并未按时支付下一年度租金，属于违约。因谢博未按时支付租金，根据合同约定，达到了解除合同的条件，应当按日租金两倍支付违约金，且出租方有单方解除合同的权利；在谢博逾期支付租金10日后，我方要求谢博搬离并计划寻求新的租户，谢博仍占用房屋，直至8月31日才搬离。2018年7月2日，谢博告知我方有意将房屋转租（转租价格12000元/月，谢博租赁价格为8800元/月），在未经我方同意的情况下谢博已经在5月下旬将房屋挂到网上寻求转租对象。7月3日，谢博与我方电话沟通，强烈要求转租，强调租赁差价可以弥补再租房的租金负担，我方告知谢博不同意转租，并希望执行合同。7月6日谢博再次微信说希望我方同意转租，7月7日、7月10日分别催问转租事宜。7月10日电话沟通，明确告知不同意转租，我方提出新的建议，我方作为房主提前收回房屋，双方解除合同，对方尽快搬离，我方同意按照合同补偿一个月的租金。其后谢博表示不愿意解除合同，想继续租住，我方表示如果继续租住的话需要涨价，但可以低于市场价，双方就价格问题交涉未果。期间谢博在自己确认明知双方权利义务的情况下，一直未支付下一年度的租金。为谢博事实上违约，加上转租、想继续租住、租住价格方面的反复，一直拖延至2018年8月31日才完成房屋交接，导致我方错过寻找租户的好时机（房屋属于人大附中朝阳分校学区房，暑假期间是房屋出租的好时机），虽我方在谢博搬离房屋之前已经联系中介公司寻找新租户，但房屋一直空置至2018年12月30日，2018年9月1日，我方发微信向谢博表明关于违约费用、空置费用以及押金返还的观点。综上，事情完全系谢博导致，损害了我方利益，故我方提起反诉。谢博针对马静反诉辩称，我方没有违约，是对方违约；如果认定我方违约，我方认为违约金过高，要求酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：1.2014年8月30日，谢博作为乙方（承租方）与马静作为甲方（出租方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区太阳宫南街15号院2号楼21层xxx号房屋（以下称涉案房屋）出租给乙方居住；期限为2014年9月1日至2019年8月31日；每月租金7500元，支付方式为押1付12，每期租金交纳时间为2014年9月1日、2015年8月1日、2016年8月1日、2017年8月1日、2018年8月1日；押金7500元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；乙方承担水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费、上网费、车位费、室内设施维修费等费用，甲方承担供暖费、物业费、卫生费、室内设施维修费等费用。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有单方解除权：1.不按照约定支付房租达10日的，2.欠缴各项费用相当于一个月租金的……，7.未经甲方书面同意转租给第三人的；违约方乙方应当按照月租金的100%向守约方支付违约金；租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的两倍支付违约金。2.2014年9月1日，马静作为甲方与谢博作为乙方签署《房屋租赁附加协议》，约定第一年租金为7500/月，第二年租金为8200/月、第三、四、五年租金为8800元/月（如乙方在租期未到前退租，甲方不退还乙方任何款项，包括押金及当年支付的所有租金）。3.谢博交纳押金7500元，马静出具《押金收条》。谢博交纳房租至2018年8月31日。4.交接单载明2014年9月1日双方完成交接，马静将涉案房屋交付给谢博；2018年8月31日，双方完成交割，谢博将涉案方那个屋交还给马静。5.双方均提交微信，载明2018年月2日谢博与马静沟通，称要将涉案房屋转租，计划8月下旬搬出，要征求马静的意见，马静称要与爱人商量，2018年7月3日、7月4日、7月5日、7月7日、7月10日谢博均在微信中要求马静给回复，同时在7月6日微信中表示如果马静反对转租谢博将租住到合同其届满。2018年7月10日谢博微信称：“刚才很抱歉，我回过神来才意识到，你说我们提前搬走你补我们一个月租金是在提议一个解决方案，我理解错了，所以反应很激烈，真是对不起。我跟你解释转租是双赢，也是陈述我看到的局面，不是要筹码的意思，如何考量全在于你。如果没有转租的这个差价补贴，望京同档次的房子实在太贵了。我们就觉得还是住太阳宫划算一些，想明白了刚才是一场误会”。2018年7月11日，马静称：“你好，我爱人他的意思是你这边找房子搬家吧，我们退你一个月房租，他是这个意思”。2018年8月9日马静称：“小谢，告诉你一声，这几日我们会带中介去看房”；谢博：“为啥，我们完全没打算搬”；马静：“之前给你说了，让你这边着手找房子搬；微信还有通信的记录”；谢博称：“关于房东和租客的权利义务，你可以仔细去查，我今晚是查清楚了才给你回复的”。2018年8月11日，马静：“希望你读懂合同在说话，这几天我们带中介看房；我们之前沟通过请你在一个月后搬离7月11日已经通知你，按理说你8月11日必须搬，超期将按双倍日租金收取，再次通知你搬离，9月1日前房屋必须腾出来；双方需要承担的责任按合同执行，任何的曲解都是无意义的，希望你能正视”；2018年8月19日，谢博：“我们确认9月1日搬离”。2018年8月20日马静微信中称谢博未按时交纳租金，属于违约，要求支付违约金、双倍房租及空租期间损失；2018年9月1日，马静在微信中再次向谢博表示遗留费用问题，包括违约金、双倍房租及空租期间损失。6.谢博称，根据合同规定只要房东提前一个月通知，他就得无条件交房，所以就没有交下一年租金。马静称，谢博在未经其同意的情况下将涉案房屋挂到网上转租，马静不同意，谢博想继续租住，马静觉得应当涨房租，谢博没有按时搬出，所以就想着给谢博违约金让他搬出去。对于是否达成继续承租的合意，谢博称认为只要马静提出解约，他必须搬走，并且告诉马静2018年8月31日前搬走，马静称对方没有明确表示要搬走。关于涨房租事宜，双方均认可协商过价格，但是没有一致结果。7.谢博提交网页信息，载明丰和园同等户型房屋租赁价格在12000-15000元/月，用以证明马静违约造成原告损失情况；马静对该证据不认可。8.谢博提交航空行程单、搬家费发票、宽带有效期截图及现住房宽带发票，证明损失情况。马静对上述证据不认可。9.马静提交新签订的租赁协议，证明空租期121天，由此产生损失。该合同载明租赁期为2018年12月31日至2019年12月30日，月租金1.55万元。谢博对该证据不认可。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。本案争议焦点为哪方系违约方。马静与谢博签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁附加协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据双方约定，谢博可以将涉案房屋转租，但是必须经马静书面同意；根据查明的事实，谢博有意将涉案房屋转租并找了有承租意向的人，在沟通过程中，谢博表示如果马静不同意转租，双方就履行合同至合同期届满，后马静不同意谢博转租；本院认为关于转租一事，双方达成一致意见，即谢博不得转租，转租一事亦已了结。至此双方应当按照原约定继续履行合同，但此时马静方提出如继续承租需要涨房租，双方对于涨租金一事未达成一致意见；马静同时提出解除合同，要求谢博搬出涉案房屋；根据双方微信聊天记录，在2018年8月1日之前，双方对于是否解除合同及谢博何时搬出涉案房屋并未达成一致意见；直至2018年8月9日马静再次要求谢博搬出涉案房屋，并且确认2018年9月1日前必须搬出涉案房屋，谢博2018年8月19日向马静方确认9月1日前搬出涉案房屋；在这期间马静并未通知谢博仍按原合同执行，并要求谢博及时交纳租金，而是在2018年8月20日，马静方才提出谢博未按合同约定交纳房租，她有权解除合同，并要求谢博支付违约金等，而此时双方已经达成了解除合同的合意。从事情发展过程看，提出解除合同的一方为马静，在谢博没有明确回复的情况下，马静并未通知谢博仍按原合同继续执行，而是在2018年8月9日再次通知谢博解除合同，这说明马静并无继续履行合同的意思，直至2018年8月19日谢博明确表示同意解除合同，该期间马静要求解除合同的意思是持续的，该期间应为双方解除合同的商议期，在这期间是否解除合同及何时解除合同并无一致意见，在该种情况下，谢博没有按时交纳租金具有合理性；合同解除的最终原因系马静不愿意继续履行合同，而非谢博不按时交纳租金。需要指出的是，虽合同约定马静可以以支付一个月租金为代价解除合同，但在合同可以继续履行的情况下，马静不具有法定解除权，解除合同仍需与谢博协商一致；综上，本院认为违约方为马静，谢博并未违约。关于押金。谢博并未违约，且无其他需要与马静结算的费用，故马静应当向谢博退还押金。关于谢博主张的违约金。双方签署《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁附加协议》有明确约定，按照一个月租金计算；谢博主张有合同及法律依据，考虑到马静违约获利情况（再次租赁会价格远远高于出租给谢博，即便自2019年1月1日起计算租金，仍高于原租金）及谢博损失情况，本院认定谢博主张违约金金额合理，本院予以支持。关于谢博主张的损失情况。违约金兼具赔偿及惩罚功能，本院已支持了谢博违约金的请求，其提交的证据不足以证明其损失超过违约金数额，故对于损失部分，不予支持。对于马静的反诉请求，因马静违约，故对于马静全部反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马静于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）谢博返还押金七千五百元、支付违约金八千八百元；二、驳回原告（反诉被告）谢博其他全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马静全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，由原告（反诉被告）谢博负担174元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）马静负担284元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费570元，由被告（反诉原告）马静负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  陈立芬人民陪审员  郝继忠二〇二〇年二月二十八日书 记 员  马 赫