广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初13730号原告：广东省第二救助安置中心，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码124400004558606995。法定代表人：曾小龙。委托诉讼代理人：孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区乐邦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码91440606576483869E。法定代表人：李唯一。委托诉讼代理人：邓宏平，广东华登律师事务所律师。被告：佛山市高明汇德邦陶瓷有限公司，住所地广东省佛山市高明区，注册号440684000022286。法定代表人：王锦源。原告广东省第二救助安置中心（以下简称第二救助中心）与被告佛山市顺德区乐邦物业管理有限公司(以下简称乐邦公司)、佛山市高明汇德邦陶瓷有限公司（以下简称汇德邦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告第二救助中心的委托诉讼代理人孔令文、刘嘉欣、被告乐邦公司的委托诉讼代理人邓宏平到庭参加诉讼，被告汇德邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第二救助中心向本院提出诉讼请求：1.确认被告乐邦公司与原告于2012年3月22日签订的《物业租赁合同》无效；2.被告乐邦公司将其占用的《物业租赁合同》项下的佛山市顺德区乐从镇新马路南侧广东省第二救助安置中心综合楼东南侧车间地块55.42亩、泥仓地块24.82亩、生活区地块15.16亩、办事处大楼、路边展销部300平方米、路边地下仓库85平方米土地归还给原告；3.被告乐邦公司从起诉之日起按每年2480610元（2022年3月1日至2025年2月28日每年2728671元、2025年3月1日至2026年1月31日按每年3002924.46元）的标准向原告支付土地使用费，直至其搬离退场并占用的案涉土地归还原告之日止；4.被告汇德公司对案涉土地使用费承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告依法享有佛山市顺德区乐从镇新马路南侧广东省第二救助安置中心综合楼东南侧地块（55.42亩）、泥仓地块（24.82亩）、生活区地块（15.16亩）、办事处大楼、路边展销部（300平方米）、路边地下仓库（85平方米）的物业所有权及土地使用权。2012年3月22日，被告乐邦公司与原告签订《物业租赁合同》，约定原告将案涉物业及土地按现状出租给被告邦公司做改造开发物流基地使用，租赁期限为从2012年1月1日起至2026年1月31日止。两被告均在合同签章处加盖公章。另外，案涉物业原承租方即被告汇德邦公司曾于2012年2月25日向原告出具《承诺书》，承诺假如乐邦公司拖欠或无力支付租赁物业租金时，汇德邦公司负责缴交拖欠租金和承担违约责任，并承担连带清偿的法律责任。根据《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》（粤财资[2011]18号）第三十七条规定：“……省直行政事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过5年。原告属于省级事业单位，原告将案涉国有资产出租，受上述强制性规定的约束。鉴于案涉合同约定的土地租赁合同已超过前述文件规定的5年期限，已违反该文件强制性规定。现原告依法起诉，请求确认案涉合同因违规超期租赁无效，并请求判令被告立即搬离其占用的案涉合同项下土地并支付从起诉之日起至其实际搬离退场且返还原告土地之日的土地使用费。被告乐邦公司辩称，第一，涉案合同是双方的真实意思表示，没有违反国家法律行政法规的禁止性规定，合法有效。原告所提出的文件不属于国家法律或行政法规，不能以该文件否定租赁合同的合法性。第二，涉案合同现正在合法有效地履行，由被告乐邦公司作为承租人按时交纳租金，并投入巨额资金进行改造，被告汇德邦公司不属于租赁合同的承租人，被告汇德邦公司的义务只是对租金的支付承担连带责任，但是本案不存在拖欠租金行为，因此被告汇德邦公司无需对本案承担任何责任。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。本院受理本案后，依法向被告汇德邦公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告汇德邦公司既未到庭应诉，亦未提供书面答辩状及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：1.原告举证的被告乐邦公司与原告签订的物业租赁合同、变更承租主体的申请、承诺书、协议、被告汇德邦公司与原告签订的《物业租赁合同》，经审查，该证据客观真实、来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。被告汇德邦公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：原告与被告乐邦公司于2012年3月22日签订《物业租赁合同》，双方约定原告将其名下位于佛山市顺德区乐从镇新马路南侧广东省第二救助安置中心综合楼东南侧车间地块55.42亩、泥仓地块24.82亩、生活区地块15.16亩、办事处大楼、路边展销部300平方米、路边地下仓库85平方米等物业租赁给被告乐邦公司作为改造开发物流基地使用，租赁期限从2012年1月1日起至2026年1月31日止，双方对上述各地块及物业的租金分别作出了约定。合同还对租金支付时间、续租、违约责任等进行了约定。原告认为上述合同为无效合同，遂于2019年6月28日向本院提起诉讼。另查明，上述地块及物业原由被告汇德邦向原告承租，后被告汇德邦公司于2012年2月20日向原告申请将承租主体变更为被告乐邦公司。被告汇德邦公司于2012年2月25日向原告出具承诺书，请求原告与被告汇德邦公司解除双方签订的物业租赁合同，由原告与被告乐邦公司重新签订物业租赁合同，租金由被告乐邦公司直接缴交给原告，被告汇德邦公司承诺若被告乐邦公司拖欠或无力支付租金时，被告汇德邦公司负责缴交拖欠租金和承担违约责任，并承担连带清偿的法律责任。原告与被告汇德邦公司于2012年3月22日签订《协议》一份，双方同意提前解除上述地块及物业的租赁关系，根据被告汇德邦公司出具《承诺书》的内容，原告同意被告汇德邦公司提出变更承租主体的申请，原告重新与被告乐邦公司签订《物业租赁合同》。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：案涉的《物业租赁合同》是否为无效合同？围绕上述争议焦点分析如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告认为案涉的《物业租赁合同》违反《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》（粤财资[2011]18号）第三十七条的规定，主张该《物业租赁合同》为无效合同。经审查，《广东省财政厅关于省直行政事业单位国有资产使用管理的暂行办法》（粤财资[2011]18号）并不属于《中华人民共和国立法法》规定的法律或行政法规，案涉《物业租赁合同》并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情况，故原告主张该《物业租赁合同》为无效合同的诉请，理据不成立，本院不予支持。案涉《物业租赁合同》系签订双方的真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，故原告主张被告乐邦公司返还案涉地块及物业，并由被告乐邦公司、汇德邦公司连带支付占用土地使用费的主张，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告广东省第二救助安置中心的全部诉讼请求。案件受理费193581.36元（原告已预交），由原告广东省第二救助安置中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何霈锋人民陪审员  冯凯妮人民陪审员  陈淑娴二〇二〇年二月十二日书 记 员  游瑞环欧阳玉彩