天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初7021号原告：王鹏，男，1976年8月25日出生，汉族，住陕西省华县。委托诉讼代理人：付长安，北京市荣博律师事务所律师。被告：天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区7号。法定代表人：高志文，总经理。委托诉讼代理人：黄小民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，该公司员工。被告：天津市创世纪地产经纪有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号二区四层411A室。法定代表人`：徐明奎。原告王鹏与被告天津塘沽和利丰投资有限公司（以下简称和利丰公司）、天津市创世纪地产经纪有限公司（以下简称创世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付长安及被告和利丰公司的委托诉讼代理人陈宇杰到庭参加诉讼。被告创世纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款684796.89元及利息；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月,原告与被告二公司的销售人员联系，购买和利丰公司的位于房屋，被告承诺原告购买房屋后即可办理落户手续。原告先后分六次支付了购房款946473.89元，其中211677元支付至创世纪公司李栋明的账户中，其余款项支付至和利丰公司账户中。后原告通过相关政策的解读得知原告并不符合落户天津市的条件，按政策被告根本无法为原告办理落户手续。原告与被告协商退房退款事宜。2019年7月15日，原、被告协商一致同意原告退房，原告递交退房申请后，被告仅退还原告261677元。原告多次催促被告退还其他款项未果，故起诉。被告和利丰公司辩称，原告为购买中惠熙元广场的房屋，已经向和利丰公司支付购房款、维修基金等费用合计684796.89元，转账的汇款附言备注“王鹏2732房款”，可以证明原告是基于购房的真实意思表示向和利丰公司付款，根据合同法第三十六条、第三十七条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告与和利丰公司之间已经形成事实上的买卖合同关系，和利丰公司多次催促原告签约，但原告一直不来签约。和利丰公司愿意继续履行合同。创世纪公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了结婚证复印件、创世纪公司员工李阳和原告妻子的微信聊天记录打印件（含光盘），建设银行网上银行转账记录回单和房款收据、建设银行交易明细清单和退款申请单。被告和利丰公司提交了中国建设银行客户专用回单和协议书。创世纪公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举微信聊天记录打印件，与原告的付款情况相互印证，本院确认其真实性。原告所举建设银行网上转账记录回单、房款收据及建设银行交易明细清单、被告的建设银行客户专用回单3页，本院确认其真实性。原告所举退款申请单，不足以证明其主张，本院不予采纳。被告提交的《协议书》的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：和利丰公司（甲方）和创世纪公司（乙方）签订了《协议书》，约定乙方底价包销甲方天津中惠熙元广场项目商品房180套，公寓149套，共计329套，共计可售面积17473.95㎡，共计总房款金额为239453314元。乙方以底价包干的形式对上述房源包干进行销售，超出底价部分作为乙方的独家销售包销佣金归乙方所有，由乙方收取。网上签订商品房买卖合同全部房屋价款由甲方收取，直接支付至甲方指定账号。签订本协议后3个工作日内，乙方向甲方支付保证金人民币20000元/套。包销期限自乙方支付本协议约定的定金之日起至2019年12月31日止。在销售过程中，乙方以及乙方销售人员应规范其销售行为，按项目现状向购房客户如实介绍、尽力促销，不得夸大、隐瞒或虚假承诺，不得向购房客户做出任何口头或书面保证或承诺。乙方的销售工作应当合法合规开展，不得扰乱市场秩序，进行违法活动等。否则由此给甲方造成损失的，应当承担违赔偿责任。该《协议书》后附的明细表载明：熙元广场1栋-2732房屋建筑面积为42.41平方米，包销底价15581元，包销价格660796元。原告王鹏和案外人祁桂伶系夫妻关系。祁桂伶和案外人李阳的微信聊天记录显示如下内容：祁桂伶和李阳就办理户口问题进行过协商。李阳告知祁桂伶“户口是单花钱，不是在房款里”，可以面签通过后再交，六区的户口基本上没有人敢去办，都是先办理郊县的户口再迁到自己房子上。祁桂伶要求李阳“给我选一套最优惠的房子”。2019年6月10日李阳告知祁桂伶可以过来看一次性付全款的房子。2019年6月11日，李阳给被告祁桂伶发送了房款明细单，总价94万多；同日李阳称收到定金10000元，给祁桂伶发送了创世纪公司出具的收据，并要求祁桂伶补交40000元的定金。2019年6月12日，李阳告知祁桂伶转定金的话可以转到“我的微信或我们领导的卡里”，同时告知祁桂伶其领导为李栋明，账户号为62×××75（中国建设银行）。2019年6月19日，李阳告知祁桂伶开发商为的天津塘沽和利丰投资有限公司、开户行为建行天津港滨支行、账户号为12×××80，同时告知祁桂伶装修款开不了发票。2019年6月20日，李阳告知祁桂伶“王鹏，总房款922473，装修款261677元，备案价660796元，契税18879.89元，印花税330元，登记费550元，维修基金4241元。并要求祁桂伶将装修款转到之前交定金的账户中。2019年6月22日，李阳告知祁桂伶“创世纪地产是2016年成立，代理新房、海景房”，“现在的话在网上应该是查不到我们的公司，现在公司注册资金是一个多亿人民币，现在是融合了很多品牌开发商的股东，总部是在松江津滨置地广场。”同时告知祁桂伶下个月8号补三个月的社保。2019年6月12日，祁桂伶向李栋明的账户（中国建设银行62×××75）汇款40000元，同日创世纪公司给原告开具了40000元的房款收据。2019年6月20日，祁桂伶分两笔和利丰公司的中国建设银行账户（账户号12×××80）汇款合计661677元；2019年6月21日祁桂伶向和利丰公司上述账户汇款23119.89元，该笔款项汇款附言为“王鹏，2732房款”。2019年6月22日，祁桂伶向李栋明的中国建设银行账户（账户号62×××75）汇款211677元。2019年7月16日，李栋明的中国建设银行账户（账户号62×××75）向原告汇款261677元，附言备注为“中惠退款”。庭审中和利丰公司认可创世纪公司包销其房屋是在中惠熙元广场的售楼处办公。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案虽由祁桂伶向被告支付房款，但结合祁桂伶的汇款附言、微信聊天记录，可以认定买房人为本案原告，原、被告虽未签订书面商品房买卖合同，但是祁桂伶代原告交付全部房款和相应的契税、印花税、维修基金等费用后，原告与和利丰公司形成事实上的房屋买卖合同关系。关于和利丰公司是否应当退还原告购房款，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。创世纪公司代理和利丰公司销售案涉房屋，且创世纪公司在中惠熙元广场的售楼处办公，结合李阳和祁桂伶的微信聊天记录，可知李阳为创世纪公司的员工，李阳向原告披露了售房人和利丰公司的公司名称、开户行和账号，在和利丰公司未向原告明确创世纪公司代理权限的情况下，原告理由相信创世纪公司员工有权代表和利丰公司销售房屋，代表和利丰公司与其协商退房退款事宜。创世纪公司员工退还包含定金在内的261677元，原告有理由相信和利丰公司已经同意解除双方的房屋买卖合同关系，创世纪公司员工的行为构成表见代理。结合创世纪公司的退款情况，本院认定原告与和利丰公司已于2019年7月16日协商一致解除双方的房屋买卖合同关系。合同既已解除，原告主张和利丰公司返还购房款684796.89元，本院予以支持。关于利息，合同解除后，和利丰公司未及时返还原告购房款，应当承担赔偿责任。原告主张利息，本院予以支持。原告主张利息分阶段按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。和利丰公司而应当给付原告自2019年7月16日起至实际返还返款之日止的利息。原告主张创世纪公司对购房款和利息承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十九条，第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司返还原告购房款684796.89元；二、被告天津塘沽和利丰投资有限公司以684796.89元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，给付原告自2019年7月16日至2019年8月19日的利息，并以以684796.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付原告自2019年8月20日至实际给付之日止的利息。三、驳回原告王鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为5324元（系减半收取），由被告天津塘沽和利丰投资有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  闫秀珍二〇二〇年二月十六日书记员  孟 杰相关法律法规《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。