内蒙古自治区内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2018）内2201民初1021号原告：刘丹，女，1981年4月20日出生，蒙古族，个体，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘景德，1955年12月26日出生，蒙古族，退休，住乌兰浩特市，特别授权（与原告刘丹系父女关系）。委托诉讼代理人：刘思哲，内蒙古宇阳律师事务所律师。被告：于宏刚，男，1978年1月9日出生，汉族，个体，现羁押于鄂尔多斯市东胜区看守所。委托诉讼代理人：康曙光,山东金恒律师事务所律师。被告：乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司。法定代表人：邱广恩，执行董事。委托诉讼代理人：陈轶群，北京市君泽君律师事务所律师。原告刘丹诉被告于宏刚、乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘丹的委托诉讼代理人刘景德、刘思哲，被告众鑫房地产公司的委托诉讼代理人陈轶群到庭参加诉讼，被告于宏刚于庭前委托了诉讼代理人康曙光，经本院向康曙光送达开庭传票后，康曙光未能到庭参加诉讼，依法对被告于宏刚缺席审理，本案现已审理终结。原告刘丹向本院提出诉讼请求：一、要求被告于宏刚偿还借款本金人民币2000000.00元，并自2015年7月17日起按照月息2分给付利息至本息清偿完毕之日止；二、以拍卖被告乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司抵押担保的14套房产优先偿还上述借款本息。事实和理由：2015年2月份，经人介绍，被告向原告借款200万元，同年2月12日，原告通过父亲刘景德账户转账借给被告200万元。针对上述借款，同年7月17日，原告（甲方）与被告于宏刚（乙方）及被告乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司（丙方）签订《借款合同》1份，约定：出借期限从2015年7月17日起算，借款期限到2015年12月31日，如果乙方在2015年12月31日前还清本金，借款利息为月息1.5分，如果乙方不能在2015年12月31日前还清本金，借款利息则为月息2分。丙方自愿将所拥有的房产，坐落于××旗乾商住楼14套，总建筑面积共1331.93平方米，抵押给甲方为乙方提供借款担保，乙方负责办理房屋他项权证给甲方。此合同管辖权属于乌兰浩特市人民法院。2015年8月18日，原告与被告众鑫公司签订了14套房产的抵押合同14份，于2015年8月20日办理了抵押登记，取得14套房产的房屋他项权证14本。借款到期后，被告没有按照约定期限偿还借款本金及支付利息，经原告多次催要，被告推脱至今未还，为维护原告合法权益，诉至法院。被告众鑫公司答辩称，针对原告诉请发表如下意见，原告诉请第一项，请求法庭核实原、被告的借款金额，因被告于宏刚在看守所据我方今天了解的消息于宏刚与原告还有其他经济往来，希望法庭进行核实，如法院判决我方承担担保责任，我方在法庭认定的金额内承担担保责任；请求法院依法驳回原告的第二项诉请，不予支持原告对众鑫房地产的担保主张，本案的基础法律关系非为民间借贷而是粮食收购买卖关系，所以我方认为基于这样的法律关系，我公司的主营业务是房地产开发业务与该法律关系没有关联性，缺乏为本案提供抵押担保的基础，即使三方于2015年7月17日签署了借款合同，借款合同中的抵押担保条款以及后续签署的房地产抵押合同均不是被告的真实意思表示，借款合同中的担保条款和房地产抵押合同是无效的，我方有证据证明，借款合同和抵押合同签署之前案涉抵押房屋的所有权已经发生转移，所做的抵押登记属于无权处分，借款合同是实践合同，在原告提交的证据中并没有实际的划款凭证，在借款合同中是3月20日在本案的诉状中原告陈述的是2月12日，如此大笔金额前后陈述不一致，原告应向法庭提交转账记录，或者是出示被告于宏刚给原告出具的收条，根据刚才原告关于办理抵押事实部分，要求原告方在举证过程中出示有经公证的康某的授权委托书，抵押合同与借款合同是主从关系，抵押合同是以主合同为准，从原告提交的证据来看并不能证明抵押合同与主合同有关系，并不能从抵押合同看出抵押合同提到抵押的是哪一笔借款，我方会向法庭提交证据证明该房屋的实际开发人是王子祥，在2012年至2013年期间通过回迁协议、抵账协议、置换合同、买卖协议已经将房屋的所有权转移给了现在的房主以及使用人，根据我方与王子祥的合同约定，该楼盘的出资全部由王子祥承担，协议第五条约定非常明确该楼盘的债权债务纠纷由王子祥承担；基于以上意见向法庭提交追加其他购房及回迁人员为本案的第三人。被告于宏刚未到庭亦未进行答辩。本院经审理认定事实如下：原告刘丹系刘景德之女。2015年2月12日，刘景德向被告于宏刚内蒙古分行XXX的账号转款2000000.00元。2015年7月17日，就上述转账的2000000.00元，原告刘丹（甲方）与被告于宏刚（乙方）、众鑫公司（丙方）签订《借款合同》（以下称《合同》1）一份，三方约定，被告于宏刚向原告刘丹借款2000000.00元，被告众鑫公司提供己方所有的的坐落××旗乾商住楼14套、总建筑面积为1331.93平方米的房产为借款提供担保，由被告于宏刚负责办理房屋他项权证给原告刘丹，借款期限至2015年12月31日。同时约定，如果被告于宏刚在2015年12月31日前还清本金，借款利息为月利息1.5分，如未能在此期限前还清本金，则月息为2分。不足一个月按天计算利息，还本金之日一次性还清利息。落款处有原告刘丹、被告于宏刚签字及捺印，被告众鑫公司在丙方处盖章，委托代理人处有案外人康某签字，法定代表人处加盖邱广恩印章。2015年8月18日，为办理14套房屋的抵押登记手续，原告刘丹与被告众鑫公司签订了《借款合同》（以下称《合同》2），约定被告众鑫公司提供坐落于××旗，建筑面积为1331.93平方米的14套房产为上述借款提供抵押担保，抵押期限为从2015年7月21日至2016年7月20日止。抵押房产价值由抵押双方协商议定（不需要评估），总价值为4000000.00元，抵押金额为2000000.00元。同时约定，该份《借款合同》仅用于房地产部门办理抵押登记手续，如有冲突，按照2015年7月17日签订的《借款合同》办理。被告众鑫公司在抵押人处盖章，邱广恩加盖公章，康某在委托代理人处签名并捺印。2015年7月16日及8月18日，原告刘丹与被告众鑫公司签订了14份《房地产抵押合同》。双方于2015年8月20日办理了抵押登记，并取得房屋他项权证,登记债权金额总计为1970000.00元。另查，2015年8月12日，被告众鑫公司出具委托书，委托事项：一、委托康某代为申请办理、并领取位于××旗乾商住楼项目房产的房屋所有权证。二、在取得上述房屋所有权证以后，代为向金融机构和个人申请贷款，与金融机构或个人签订贷款合同/借款合同/抵押合同。三、代为以上述房产作为向金融机构或个人，申请贷款/借款的抵押，申办并领取他项权证书。四、……。五……。并经内蒙古自治区内蒙古自治区乌兰浩特市兴安公证处公证并出具公证书。又查，原告刘丹自认被告于宏刚曾偿还利息200000.00元。认定上述事实的证据有：原告刘丹提供的《借款合同》两份、转账交易记录一份、公证书一份、《抵押合同》14份及他项权证14本在卷佐证，经过庭审质证，上述证据与本案具有关联性，能够证明案件事实情况，本院予以认定。被告众鑫公司提供了《合作开发协议》、询问笔录复印件两份、楼房返迁协议书复印件两份、楼房购置合同复印件一份、购房抵账协议复印件一份、房款收据六份用以支持其答辩主张，原告刘丹对询问笔录复印件真实性无异议，本院予以认定。对其他证据，原告刘丹不予认可，除房款收据六份为原件外，其他证据均为复印件，且房款收据系由被告众鑫公司持有，且非税务机关正式发票，缺少其他有效证据予以佐证，本院不予认定。本院认为，本案所涉及的2000000.00元系刘景德账户转出，案外人康某询问笔录也能佐证《合同》1中的2000000.00元系刘景德账户中转出的2000000.00元，嗣后，原告刘丹与被告于洪刚签订《合同》1的行为，系对法律关系主体的变更，对此双方及刘景德均无异议，故，原告刘丹与被告于宏刚之间存在借贷之法律关系，根据合同相对性原则，刘丹作为原告提起诉讼主体适格。被告于宏刚委托了诉讼代理人，并于庭前向本院提交了授权委托书，但其诉讼代理人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其对己方答辩、质证及抗辩权利的放弃性处分，符合民事权利处分原则，本院根据原告刘丹所提供的证据对借款本金2000000.00元予以认定。关于本案的还款期限及利息的计算标准，在《合同》1中，双方对还款期限并未作出严格的约定，视为双方对还款期限约定不明，被告于宏刚应在原告刘丹向起主张权利时及时履行还款义务，但经原告刘丹多次索要未果，被告于宏刚违反合同约定，故，被告于宏刚应按照《合同》1约定以月息2分计算并给付利息。原告刘丹自认被告于宏刚给付2015年3月20日至2015年7月16日期间的利息200000.00元，按照《合同》1的约定，该期间利息为月利息1.5分，经计算，此期间利息总计为147000.00元，剩余53000.00元应在后续利息计算时予以扣除。被告众鑫公司提供己方所有的房屋用于抵押担保，就抵押担保事宜，在《合同》1、《合同》2及14份《抵押合同》中均进行了约定，被告众鑫公司在上述合同中均加盖了公章及法定代表人的名章，且办理了抵押登记手续，抵押行为成立且有效。在《合同》1中，双方未约定担保范围，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条之规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。《合同》2名为《借款合同》，实为《抵押担保合同》，在《合同》2中，双方约定抵押房产总价值为4000000.00元，抵押金额为2000000.00元。在14份《抵押合同》，约定了每户房产抵押担保的债务金额，约定了抵押担保范围为被担保债务的本金、利息、罚息、违约金及有关税费，在办理的14份他项权证中，登记担保债务的总金额为1970000.00元，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”故，被告众鑫公司抵押担保债务本金为1970000.00元，被告众鑫公司在提供抵押担保的房产价值范围内，对本金1970000.00元本金及产生的利息承担抵押担保责任。关于被告众鑫公司辩称抵押行为并非其公司真实意思表示，但对《合同》2以及14份《抵押合同》印章及法人邱广恩名章真实性均无异议，被告众鑫公司未提供证据证明加盖的印章系康某盗用，在康某持有上述两章并向原告刘丹提供了公证书的情况下，原告刘丹有理由相信康某享有代理权，因此，对被告众鑫公司的该项辩驳意见，本院不予支持。被告众鑫公司申请追加王子祥为本案被告，并提供《合作开发协议》予以证明，原告刘丹对协议真实性不予认可，即便该份协议实际签订，也是王子祥与被告众鑫公司的内部约定，不影响原告刘丹依据合同相对性主张权利，故，被告众鑫公司的该项辩驳意见，本院不予支持。被告众鑫公司要求追加胡宝贵、王淑华、王守强、哈长军、刘军为本案第三人参加诉讼，但未提供与第三人存在房屋买卖或其他关系的有效证据，且本案系民间借贷纠纷，即房屋买卖或其他法律真实存在，也应由第三人持相关证据依照其主张的法律关系提起诉讼。另，如存在第三人的情况下，第三人仍享有提起执行异议之诉的权利。故，对被告众鑫公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告于宏刚于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘丹借款本金2000000.00元，并自2015年7月17日起，按照月利率2%计算利息至借款付清之日止，计算利息时，扣减已支付利息53000.00元；二、原告刘丹享有对被告乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司提供抵押担保的14套房产以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿的权利，优先受偿范围为按照本判决第一项利息计算时间及计算标准、本金1970000.00元及以本金1970000.00元为基数计算所产生的利息；三、驳回原告刘丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32400.00元，由被告于宏刚、乌兰浩特市众鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向兴安盟中级人民法院在中国农业银行兴安盟分行兴安支行的账户（账号：×××）全额缴纳上诉费，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 席春阳审判员 董 智审判员 曹学丽 二○二○年二月二十日书记员 吴忠宇附相关法条：第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。