河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33435号原告张新利，男，汉族，1969年9月21日出生，住郑州市金水区。委托代理人胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。委托代理人**阳，河南点石律师事务所实习律师。被告闫燕燕，女，汉族，1985年9月10日出生，住郑州市金水区。委托代理人曹荣荣，河南华融律师事务所律师。第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区纬五路16号附1号，统一社会信用代码：91410105MA4670112E。法定代表人彭倩。委托代理人徐辉，男，汉族，1988年8月16日出生，住河南省新县，公司员工。原告张新利诉被告闫燕燕、第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司（以下简称点匠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新利及委托代理人胡方瑞、**阳到庭，被告闫燕燕委托代理人曹荣荣到庭，第三人郑州点匠地产营销策划有限公司委托代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告、被告签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；2、依法判决被告向原告赔偿违约金141000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月5日，原告与被告在郑州点匠房房地产营销策划有限公司（以下简称点匠公司）的居间下签订了《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》。合同签订后，被告未在10个工作日内到省直公积金中心提交贷款申请，构成违约。2019年9月1日，被告告诉点匠公司说贷款审批通过。2019年9月23日，点匠公司与原告、被告相约次日去东区房管局办理网签等相关手续，2019年9月24日下午，原告与点匠公司工作人员到房管局，被告打电话以不同意承担土地出让金为由，没有去房管局办理网签手续。原告认为，按照合同第九条约定，土地出让金应当由被告承担。2019年10月17日，点匠公司约原告和被告前去办理网签手续，被告明确表示不再购买本案房屋，被告行为构成根本违约。之后，点匠公司多次通知被告合同约定90个工作日将于11月中旬到期，要求被告继续履行合同，被告拒绝履行合同，并要求返还购房定金。因此，原告认为，被告的行为严重缺失诚信，多次违反合同约定，构成根本违约，给原告造成了严重的损失。依据合同第五条、第六条、第九条、第十八条等约定，被告应当向原告支付违约金14.1万元。综上所述，原告为了维护其合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。被告闫燕燕辩称：一、不存在被告违约的事实，原告的诉请无事实及法律依据：1、原告诉称被告未在10个工作日内到省直住房公积金中心申请贷款与事实不符，且与双方签订的买卖合同条款约定不符，被告不存在违约行为。诉争房屋买卖合同第五条第二款在本合同签订后10个工作日内共同到省直公积金中心提交贷款申请，而非被告单方到省直公积金中心申请贷款。省直住房公积金中心印制的办事指南也明确规定买卖双方须共同前往申请贷款。事实上，2019年7月5日买卖合同签订后，7月8日被告即前往申请贷款，但因原告违约未前往，被告不存在违约行为。2、即使办理公积金贷款的时间超过合同约定的10日，但是，被告与原告还是于8月20日共同到公积金贷款中心提交了相关资料，填写了二手房预审登记表，共同办理贷款手续。可见，超过10日办理公积金贷款手续，并非是本案房屋买卖合同无法继续履行下去的根本原因，原告无法因超过10日办理公积金贷款手续而主张被告违约，无法以此为由解除双方的房屋买卖合同。二、系原告违约在先，无权向被告主张违约金。1、被告与原告于2019年8月20日共同提交公积金贷款申请后，8月27省直公积金中心打电话给被告告诉说预审通过了。2019年9月23日房产中介易居?房友点匠公司纬五路店人员突然告知被告网签过户时需要被告缴纳土地出让金数千元，被告一头雾水，因为在签订买卖合同前后房产中介人员未告知该房屋需缴纳土地出让金，房产中介公司提供的房产买卖格式合同中也未明确约定缴纳土地出让金，成交房屋价格不包括土地出让金。此时突然提出要求被告缴纳土地出让金，被告坚决不同意，更不同意9月24日前往办理网签过户手续。被告保存有大量土地出让金争议证据。原告出售房产时并未告知被告涉案房产未缴纳土地出让金，事后要求被告支付该项费用，被告无法接受该事实，因此有权拒绝支付该项费用，被告不存在违约行为。2、土地出让金不同于税费，诉争买卖合同第九条约定全部税费由乙方承担不包括土地出让金。土地出让金不是税也不是费，是政府部门收取的土地出让价款。原告出售案涉房产，理应拥有土地出让权，而只有支付土地出让金后才能办理相关土地出让手续，才有权出售案涉房产，因此，土地出让金理应由本案原告支付。原告在合同履行过程中突然要求被告支付本不应当由被告支付的费用，原告的行为构成违约，原告无权要求被告支付违约金。三、系因原告的原因导致合同无法继续履行，被告不存在过错，原告无权主张违约金。被告丈夫赵文博系军人，被告购买案涉房产需丈夫单位开具证明，被告丈夫一再配合原告开具购房所需证据，但由于原告拒绝支付土地出让金原因导致之前开具证明无法使用，需继续开具证明，而由于军事单位管理严格，赵文博所在部队无法重新出具收入证明（超过两个月购房人收入可能变化，故要求重新出具收入证明），重新申请贷款手续无法办理，本案房产买卖合同无法履行。由此可见，房屋买卖合同无法继续履行的原因在于本案原告，被告及其丈夫为了孩子上学（案涉房产系双学区房），均是真心实意购买原告的房产，原告要求被告赔偿违约金无事实及法律依据。四、2019年9月27日被告与原告及房产中介人员通电话，原告明确表示本案房产买卖交易无法继续下去了。2019年10月20日公积金贷款两个月期限到期，贷款申请失效，失效后公积金中心通知原被告双方将材料领回，并非是被告主动将贷款材料领走，且贷款申请失效也是由于原告的原因造成的。本案房产买卖交易终因合同未明确约定的土地出让金缴纳争议归于失败。原告诉称被告拒绝履行合同与事实不符。综上所述，本案房产买卖交易因不可归责于被告的原因失败，被告不存在违约行为，不应当支付原告违约金。恳请贵院查明事实，驳回原告诉讼请求。第三人点匠公司述称，2019年7月5日，卖方（以下简称甲方）：张新利，买方（以下简称乙方）被告，通过居间方（以下简称丙方）易居房友纬五路店（郑州点匠房地产营销策划有限公司）成交一套二手房（房屋地址：金水区纬五路30号院4号楼1单元11号），并签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》（以下简称合同）。该合同第三条约定房屋成交价为人民币壹佰肆拾壹万元整（小写1410000元整）。合同第四条约定乙方支付定金人民币伍万元整（小写50000元整）由丙方保管，作为合同的担保；甲方将其房屋所有权证原件交由丙方保管，作为合同的担保。合同第六条约定乙方应向丙方支付的佣金为人民币玖仟元整（小写9000元整）代办费人民币壹仟元整（小写1000元整）。合同第五条约定自签订合同后10个工作日内到公积金中心（省直）提交贷款申请，合同第八条约定合同签署后90个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续，也就是房管局网签手续。合同第九条约定房屋产权转移所产生的全部税费由乙方承担。合同第十条约定甲方应当于2020年8月31日之前给乙方交房。合同约定甲方保证在过户完成后1个月内将附着于该房屋上的户口全部迁出。合同第十八条约定甲、乙双方任何一方如有被认定为违约的，承担本合同房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，经第三人公司审核交由权证专员秦玉哲负责联系甲乙双方办理后期相关手续。据管理系统跟进记录显示：2019年7月8日，权证专员秦玉哲跟进“客户嫌公积金贷款额少，想走商贷”。2019年7月15日跟进“已和公积金沟通，只能贷款23万，9年，客户不愿意，准备自己找熟人”。2019年8月5日跟进“客户配偶19号回来”。2019年8月19日秦玉哲约好买卖双方次日去公积金中心初审。至此，已经超过合同约定的10个工作日内到公积金中心提交贷款申请。2019年8月20日跟进“公积金已初审等公积金通知”。2019年9月1日秦玉哲接被告通知说公积金贷款审批通过，贷款55.6万元。2019年9月4日被告说他老公的同一人证明还没有开好，说过几天她老公寄过来。2019年9月23日秦玉哲约买卖双方次日去东区房管局办理网签相关手续，被告提出不愿意出土地出让金（约3900元,以房管局税务系统核价为准），被告的理由是：1、她上网查询了土地出让金不属于税费的范畴，应该由业主交。2、她不知道买房子需要交土地出让金，说经纪人没有给她说过土地出让金（经核实，带被告看房的经纪人叫刘鑫，通过与被告的微信聊天记录显示，被告并没有要求经纪人给她列详细的税费清单，经纪人给被告说了主要有契税个税）。2019年9月24日下午2点，秦玉哲和甲方都已到东区房管局，被告问业主同意没同意出土地出让金？秦玉哲如实回答没有同意，于是被告没有到场。店长徐辉约买卖双方协商该事宜，双方时间不凑巧一直未能见面协商，只好一直在电话里沟通。2019年10月17日徐辉和秦玉哲都通知过被告和业主那边已经做通工作了，业主答应土地出让金由他们来出。秦玉哲约买卖双方时间去房管局办手续。2019年10月18日被告说她老公的证件刚刚已经寄走，说10月22日公积金初审到期，办手续赶不上了，而且开不来证明了，说她买不了了。2019年10月24日，被告给徐辉发微信说和她老公单位的财务部门沟通，单位的收入证明管控很严，特别是在主管职位上的人员管控更严，部队不重复开收入证明。她说她咨询了律师这属于第三方不可抗因素导致协议无法履行，协议自动解除。要求丙方退还其5万元购房定金。徐辉提醒她这只是她的一面之词，三方居间合同将于2019年11月18日截止满90个工作日，也就是约定去房管局网签的最后日期。请她尽快准备资料办理相关手续，请继续履行合同。2019年11月10日徐辉提醒被告合同即将到期，是否打算选择其他付款方式办手续。被告依然狡辩并再次要求退还其购房定金。2019年11月19日徐辉联系业主和被告，业主答应见面协商，被告说打算走法律途径解决。以上是详细经过。房屋买卖本是一件大宗商品买卖，契约更不是儿戏。我方认为，被告作为买方，即使在短期无法开具证明或者公积金贷款不能审批了导致合同约定交易时间逾期的情况下，完全可以协商延长交易时间或变更付款方式继续履行合同（附，合同约定的交房时间为2020年8月31日之前，还有很长时间。）但是此时正值房地产市场预期下行，价格稳中有降的形势，被告不愿意再次协商而要退房，是其主观意愿违约的表现。本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，原告张新利（甲方）与被告闫燕燕（乙方）、第三人点匠公司（丙方）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，主要约定：甲方购买方式取得位于金水区纬五路30号院4号楼1单元11号的房产房屋所有权人张新利，房屋建筑面积60.12平方米，房屋无抵押、无租赁。甲乙双方经协商一致，同意上述房屋及该房屋的附属设备、相关配套，合计总价人民币1410000元。本合同签订时，乙方支付购房定金人民币50000元。甲乙双方同意该定金由丙方保管，作为履行合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。甲乙双方同意按照按揭贷款方式给付除定金之外的房款人民币1360000元。甲乙双方在签订本合同时，已充分了解贷款政策，乙方保证自己符合银行贷款条件。双方同意在签订本合同后10个工作日内共同到省直公积金中心提交贷款申请，非资金监管，乙方应在办理过户手续当日将首付款（总价款减去实际银行贷款额）交付甲方，剩余房款由贷款银行按相关规定向甲方支付。甲乙双方需在本合同签署后90个工作日内办理《郑州市存量房买卖合同》手续。甲乙双方在签订《郑州市存量房买卖合同》90个工作日内共同向房屋登记机构申请办理房产转移登记手续。甲乙双方协商同意按照全部税费由乙方承担方式处理房屋产权转移所产生的税费。甲方应当于2020年8月31日之前将该房屋交付乙方。补充协议约定甲乙双方任何一方如有认定违约，需承担本合同房屋成交价的10%作为违约金。同日，第三人点匠公司向被告出具收据一份，载明：兹收到闫燕燕交来购买金水区纬五路30号院4号楼1单元11号的房产定金伍万元（￥50000元），落款处加盖郑州点匠房地产营销策划有限公司财务专用章。同日，第三人点匠公司向原告出具收据一份，载明：兹收到张新利交来金水区纬五路30号院4号楼1单元11号房屋所有权证原件壹本，郑房权字第0301028584，落款处加盖郑州点匠房地产营销策划有限公司财务专用章。2019年8月20日，卖方张新利夫妻与买方被告闫燕燕夫妻共同申请二手房买卖贷款预审。二手房资料预审登记表备注：贷款预审通过后，需在2个月之内到中心复审，过期视同放弃此次贷款申请。2019年9月23日，被告收到第三人点匠公司的网签通知。此时，因原、被告就谁应负担土地出让金的问题发生争议，被告拒绝网签。2019年10月17日，原告表示愿意承担土地出让金。但此时，贷款预审中所需要的收入证明有效期限已届满。因被告丈夫赵文博所在的中国人民解放军94587部队不予重复出具收入证明，被告无法申请贷款，进而无法继续履行合同。本院认为，原告与被告、第三人签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》系三方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当履行。庭审中原告起诉解除合同，被告亦表示合同无法继续履行，故本院对原告解除合同的请求予以支持。本案的争议焦点在于合同履行过程中违约方的确定问题。根据合同第九条的约定，交易的税费全部应由乙方即被告承担。此处的税费应当理解为既包括因交易产生的税金，也包括因交易产生的费用。土地出让金是土地使用人应向土地管理部门交纳的土地使用的价款。由于涉案房屋系房改房，如发生房屋交易，则需补缴土地出让金。因此，土地出让金属于因交易产生的费用，根据合同约定应当由被告承担。在土地出让金缴纳方面，被告存在违约。最终导致合同无法继续履行的原因，是被告因不能再次备齐贷款审批手续而无法继续申请贷款。虽然在这一阶段中被告并不存在明显的过错，但鉴于被告前述的违约行为，客观上导致了被告不能履行按时足额支付购房款这一根本合同义务，被告在客观上亦存在违约行为。虽然被告未申请到贷款事出有因，但贷款审批能否通过本身属于被告所面临的商业风险，而非不可抗力的因素。因此，公积金贷款审批未通过本身不能作为是否违约的定性因素，而应作为违约情节轻重的考量因素。根据以上论述，被告在履行合同中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性。当违约金的数额小于当事人的损失时，违约金体现为补偿性，反之，则体现为惩罚性。违约金的确定，应当结合当事人的违约情形、主观过错以及给守约方造成的损失综合予以确定。本案中，被告虽存在违约行为，但主观恶意不大。原告虽然在庭审中主张在合同履行过程中房屋市场价下跌6万元，但未提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照郑州市住房保障和房地产管理局发布的2019年9月、10月、11月的郑州市房地产市场销售数据统计信息，结合郑州市二手房市场的价格变动情况，本院酌定违约金为2万元，对原告主张违约金过高的部分，本院不予支持。合同解除后的定金退还问题，被告已经另案主张，故本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张新利、被告闫燕燕与第三人郑州点匠房地产营销策划有限公司于2019年7月5日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；二、被告闫燕燕自本判决生效后十日内向原告张新利支付违约金20000元；三、驳回原告张新利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，适用简易程序减半收取1560元，由原告负担1339元，被告负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年二月二十五日书记员  刘 赛