山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初6699号原告：孙树林，男，1959年11月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于璇，山东海峰律师事务所实习律师。被告：烟台银丰投资开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街99号。法定代表人：李建明，董事长。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，山东嘉翔律师事务所实习律师。原告孙树林诉被告烟台银丰投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴帅、于璇，被告的委托诉讼代理人于广清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙树林向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告逾期交房违约金6214.5元（自2014年7月1日至2015年4月29日按总房款511061元的日万分之0.4计算，合计304天）；2、被告赔偿原告逾期办证违约金95488.91元（自2015年7月28日至2018年6月29日以总房款511061元为基数计算的3年同期贷款利率，合计1067天）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年2月18日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告阳光国际公寓B座单元第39层3909号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款511061元；被告应当在2014年6月30日前交付房屋，逾期自最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告交付已交付房价款万分之0.4的违约金；商品房交付使用后60日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，逾期被告应按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。本案中，被告于2015年4月29日才将原告所购房屋交付，逾期交房304天；被告应在2015年7月28日前办证，但原告直至2018年6月29日才取得不动产权证书，被告逾期办证1067天。原告认为，合同中关于逾期办证的违约金的比例约定过低，显示公平，免除被告责任且排除了原告的主要权利，应为无效并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定参照银行同期贷款利率计算。被告烟台银丰投资开发有限公司辩称：（一）原告逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，且被告逾期交房时间实际时间应为302天，并非304天。（二）《商品房买卖合同》附件六的补充协议，对被告办证时间及支付逾期办证违约金的比例做了明确规定，虽然合同约定的办证时间为房屋交付使用后60日，逾期办证违约金比例为已付房价款的0.2%，但是在补充协议第十三条对产权登记的时间及违约金的比例做了调整，被告向房管部门提交资料的时间变更为24个月，违约金计算标准为0.1%，故原告主张被告逾期办证时间为1067天不正确。（三）原告主张参照银行同期贷款利率计算逾期办证违约金于法无依，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，逾期办证违约金有约定从约定，没有约定的才可以参照银行同期贷款利率；而双方在补充协议第十九条第五款约定对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任，在任何情况下均不得同时适用，原告只能选择一项主张权利，且原告主张的逾期办证违约金也应适用双方的约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院依法确认如下：2013年2月18日，原、被告在签订的编号为芝预字第130218020037号《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得位于芝罘区毓璜顶西路以东，沃尔玛购物广场西侧，南大街南、编号为烟国用（2007）第100860号的地块的土地使用权，规划用途为综合用地；被告在上述地块上建设商品房，暂定名为阳光国际公寓；原告购买建筑面积60.56平方米的涉案房屋，总价款511061元；首付款301061元，余款210000元于2013年3月18日前用按揭贷款支付；被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将涉案房屋交付原告使用的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.4的违约金；被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；原告应按相关规定在被告商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。合同附件六《商品房预销售补充协议》中约定：如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，除此之外，原告不再要求被告承担其他违约责任或赔偿其他任何损失；双方同意被告在商品房交付后的24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权属登记证书手续，原告在商品房交付后的25个月，持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续；双方同意，对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，原告只能选择其中一项适用不累加。本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款511061元，其中首付款301061元，余款210000元以按揭贷款方式支付。2015年4月29日，被告向原告交付了涉案房屋。2018年2月26日，被告取得涉案房屋的初始登记，后原告于2018年6月29日取得涉案房屋不动产权证书。为证明原告向被告主张过权利，原告提交了2018年10月18日上午原告儿子孙景超于被告接待人员的通话录音。被告质证称，该通话录音未能体现具体通话时间、发问方和回答方的姓名及电话号码，也无法确认是否是被告工作人员，即使为真，回答方并未认可原告主张的内容，且按照原告陈述的通话时间为2018年10月18日，此时已超过逾期交房违约金的诉讼时效期间。为证明合同约定的违约金显示公平，原告提交了GF20140171商品房买卖预售合同范本。原告主张，该合同第18页第25条关于房屋产权登记的约定中载明逾期办证违约金应按日计算，故双方合同中约定的逾期办证违约金显失公平。被告质证称，该合同不具有强制力，只是行业协会出具的格式文本，涉案房屋逾期办证违约金应当以原、被告合同约定为准。本院认为，（一）原、被告于2013年2月18日签订的编号为芝预字第130218020037号《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照诚实信用的原则依约履行。履约中，原告依约向被告交付了全部购房款，被告逾期至2015年4月29日才向原告交付涉案房屋的事实清楚，且原告于2018年6月29日才取得涉案房屋不动产权证书，被告对此应承担相应的违约责任。（二）本案中，被告未在合同约定的2014年6月30日交房，故逾期交房违约金应自2014年7月1日起算至2015年4月29日，而原告直至2018年3月28日才诉至本院主张权利，故其关于逾期交房违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。庭审中，原告虽主张曾在上述期间内向被告主张过本案权利，但所提供的证据不足以证明其主张，被告亦明确提出异议，故对其主张本院依法不予采信。（三）依据原、被告签订的补充协议中约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，除此之外，原告不再要求被告承担其他违约责任或赔偿其他任何损失；双方同意被告在商品房交付后的24个月内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权属登记证书手续，原告在商品房交付后的25个月，持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。本案中，原告于2015年4月29日接收房屋，故被告应于2017年4月29日前履行合同约定的办证义务，但被告直至2018年2月26日才办理包括涉案房屋所在楼座的初始登记，故应承担逾期办证违约责任。补充协议明确约定双方嗣后均不再以“违约金高于损失”或者“违约金低于损失”等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失，根据当事人意思自治的原则，原告主张按中国人民银行同期贷款利率的标准调高违约金，于约不符，于法无据，仅能支持以购房款511061元的0.1%计算的逾期办证违约金511元，原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告烟台银丰投资开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告孙树林支付逾期办证违约金511元；二、驳回原告孙树林的其他诉讼请求。案件受理费2334元，由原告孙树林负担2322元，被告烟台银丰投资开发有限公司负担12元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 陈  泽  卿人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年二月二十五日书 记 员 郝经顺（代）