浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初8575号原告：朱胜光，男，1956年3月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡钢，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文峰，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：杨秀眉，女，1941年7月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：李泉，男，1968年8月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：李页，女，1971年10月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。上述三被告共同委托诉讼代理人：陶建义，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：诸金律，浙江嘉瑞成律师事务所律师。第三人：林永启，男，1947年11月14日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告朱胜光与被告杨秀眉、李泉、李页及第三人林永启房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序于2019年8月15日公开开庭审理了本案。原告朱胜光的委托诉讼代理人胡钢，被告杨秀眉、李泉、李页的共同委托诉讼代理人陶建义到庭参加诉讼。第三人林永启经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱胜光向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与李佳华于1997年11月18日签订的《房屋卖尽契》及《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令被告及第三人协助原告办理坐落于温州市鹿城区房屋的过户手续；3.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：1993年6月6日，李佳华从第三人林永启处购得坐落于温州市的房屋。1997年11月18日，原告与李佳华签订《房屋买卖协议》，约定原告以135500元的价格向李佳华购买上述房屋，李佳华无条件协助原告办理该房屋的产权过户手续。原告暂扣15000元，待该屋产权证办到交给原告时，此款如数还给李佳华。同日，双方又订立《房屋卖尽契》，由李佳华及其子被告李泉签字。此后，原告按约定分别于1997年11月20日、1997年11月22日、2003年1月22日向李佳华支付了共计130500元。李佳华向原告交付了房屋并由原告使用至今。原告已经按约支付购房款，但李佳华仅将房屋有关资料原件交付给原告，没有履行过户义务。该房屋的土地使用权登记在李佳华名下，房屋所有权仍登记在第三人林永启名下。现李佳华已亡故，被告杨秀眉、李泉、李页系李佳华第一顺位继承人。综上，原告与李佳华的房屋买卖合同合法有效，原告对涉案房屋使用管业至今，三被告均为李佳华的法定继承人，负有履行合同的义务。被告杨秀眉、李泉、李页共同辩称，一、其没有义务协助原告办理坐落于温州市鹿城区房屋的过户手续。理由如下：1.本案涉及继承范围与合同相对性的冲突问题，根据合同相对性原则，合同的权利、义务仅对合同相对人产生法律效力，对合同以外的人并不具有合同效力，不能因为继承而发生转移。原告朱胜光与李佳华就房屋买卖形成一致的意思表示并签订了房屋买卖合同，该合同对双方具有法律约束力。但由于尚未办理过户登记，该房屋的所有权并未发生转移，原告只享有合同债权。根据《继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。该标的房屋在出卖人去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋。《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。故出卖人的法定继承人无需办理登记即依法直接取得了该房屋的所有权，李佳华过世后，其配偶、子女作为法定继承人当即取得了房屋所有权。本案三被告与原告之间并不存在买卖合同关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。如果三被告不愿意转移房屋所有权，原告享有的合同债权不能优先于法定继承人取得的所有权，不能强制要求法定继承人转移房屋所有权，只能基于合同债权主张返还购房款及赔偿损失，而此主张相对于出卖人而言，则属于其生前的合同债务。《继承法》第三十三条现定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。故法定继承人应当替出卖人偿还对买受人的债务，但是原告请求三被告履行房屋过户手续，与法无据。2.对于涉案房产未办理产权过户，原告存在严重过错。涉案房屋买卖合同签订时间为1997年11月，直至李佳华病故，将近20年时间，原告未向李佳华提出办理过户要求，也没有采取起诉或者其他方法办理产权过户。二、即便三被告愿意配合原告办理产权过户，也属于履行不能。1.本案的房产证仍登记在第三人林永启名下，如要办理产权过户，首先第三人要将产权过户至李佳华的名下，李佳华再将产权过户至原告名下。但在李佳华已经过世，故无法办理。2.若按照原告的诉求，根据合同相对性原则，第三人没有义务将产权办理到原告名下。三、本案房屋买卖合同签订时间为1997年11月，原告起诉时间为2019年的8月，已超过了最长20年的诉讼时效，应当驳回原告的第二项诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：被告杨秀眉与李佳华系夫妻关系，李佳华于2017年9月26日亡故，被告李泉、李页系两人的子女。1997年11月18日，经温州市幸福房屋介绍所居中介绍，李佳华（出卖方）与原告朱胜光（买受人）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：出卖人李佳华有房屋一间二层，坐落于温州市（产权证以国有土地使用权证温国用（96）字第6871号为据），自愿出卖给朱胜光为业。总卖价为壹拾叁万伍仟元正，立此协议即日付定金壹万元，第二次定于1997年11月19日付玖万元，余款定于1997年12月19日前全部付清，同时卖方将该屋及有关证件全部交给买方管业使用。今后办理过户手续时，卖方要无条件帮助买方进行办理，过户税费及其他费用由买方负责缴纳。该协议附注：受买方扣回壹万伍仟元，待该屋产权证办到交给受买方时，此款如数还给出卖方。上述协议书签订当日，被告李泉及李佳华（出卖人）与原告朱胜光（买受人）又签订一份《房屋卖尽契》，约定：立卖尽契人李佳华有私有房壹间贰层房屋坐落在温州市老门牌壹拾肆号，新门牌吴桥路贰弄柒号；现因经济需要，自愿将该屋及屋内外的一切水电设施和一切固定物在内作价壹拾叁万伍仟伍百元正出卖给朱胜光为实业，其屋价款当即随本契约及该屋和该屋的有关证件交换收足，永不找赎，产权即归受买方所有，任凭受买方自由管业使用出卖方永不干涉。今后出卖方无条件要帮助受买方进行办理该屋的有关产权过户手续，但其税金费用均由受买方自负，出卖方不再负担经济费用。该屋出卖如有产权纠葛或亲族异言等均由出卖方负责不涉受买方。此后，原告分别于1997年11月20日、1997年11月22日支付购房款6万元、4万元，由被告李泉及李佳华在收款收据上签字确认；2003年1月22日，原告又支付购房款3万元，被告杨秀眉出具收条，确认收到吴桥路2弄7号（原14号）房屋买卖款叁万元。上述协议书及契约签订后，李佳华向原告交付涉案房屋并将该房屋的所有权证及土地使用权证交由原告收执。另查明，1993年6月6日，李佳华与第三人林永启签订卖屋契，以陆万元的价格向第三人购买了坐落于温州市的房屋。1996年，第三人林永启将涉案房屋的土地使用权证过户［权证号：温国用（1996）第1-6871号］登记至李佳华名下。涉案房屋的所有权证（权证号：温字第43383号）于1992年登记在第三人林永启名下。上述事实有原告提供的身份证、常住人口登记表、注销户口证明、人口基本信息、房屋卖尽契、房屋买卖协议书、收款收据、收条、温州市不动产登记信息查询记录、房屋所有权证、房屋契证、卖屋契等证据及当事人的庭审陈述予以证明。本院认为：原告朱胜光与李佳华签订的《房屋买卖协议书》及原告与被告李泉及李佳华签订的《房屋卖尽契》均系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制规定，李佳华亦将涉案房屋交付给原告，故原告主张上述协议书及卖尽契合法有效，与法有据，本院予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承人应在继承遗产的范围内对被继承人的债务承担清偿责任，而此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务。涉案房屋买卖协议书及卖尽契系在李佳华生前订立，三被告亦未就李佳华将涉案房屋出卖给原告提出过异议，现在李佳华已经过世的情况下，涉案房屋买卖协议书及卖尽契的效力当及于三被告。据此，被告杨秀眉、李泉、李页作为李佳华的继承人，应承担李佳华就涉案房屋买卖合同项下应承担的义务，原告主张三被告协助办理涉案房屋权属变更登记，有事实和法律依据，本院予以支持。三被告辩称其不是合同的相对方，没有协助办理过户手续义务的意见，没有法律依据，本院不予采纳。第三人林永启与李佳华订立卖屋契，将涉案房屋出售给李佳华，并已经办理该房屋的土地使用权证过户手续，故上述卖屋契合法有效。现李佳华已将涉案房屋出卖给原告，故原告请求第三人林永启协助办理涉案房屋的所有权过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。本案涉及物权纠纷，并非债权请求权，三被告辩称原告诉请已过20年诉讼时效，没有法律依据，本院不予采纳。第三人林永启经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、确认原告朱胜光与李佳华于1997年11月18日签订的《房屋买卖协议书》及原告李胜光与被告李泉及李佳华于1997年11月18日签订的《房屋卖尽契》合法有效；二、第三人林永启于本判决生效之日起十日内协助被告杨秀眉、李泉、李页办理坐落于温州市鹿城区房屋所有权证（权证号：温字第43383号）权属变更登记；三、被告杨秀眉、李泉、李页于坐落于温州市鹿城区房屋所有权证办理完毕之日起五日内协助原告朱胜光办理房屋不动产权属变更登记。案件受理费13800元，由被告杨秀眉、李泉、李页负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  叶爱武人民陪审员  李荷兰人民陪审员  薛慧慈二〇二〇年二月二十日书 记 员  孙艺闻