广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16197号原告：陈妍欢，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：梁煜麟，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，广东国慧律师事务所律师。被告：唐演梅，女，汉族，住广东省佛山市南海区。第三人：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：林海霞，女，公司员工。原告陈妍欢与被告唐演梅、第三人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城广公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序于同年11月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁煜麟，第三人的委托诉讼代理人林海霞到庭，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年9月16日至2019年5月15日期间的租金4400元及支付以此为本金从起诉之日即2019年7月11日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息；2.被告向原告返还原告垫付的物业管理费30674元、电费414元，合计31088元及支付以31088元为本金从起诉之日即2019年7月11日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2001年至2003年期间，原告与南海市城市休闲购物广场有限公司签订《房地产租赁契约》、《补充议定书》，由原告承租座落于南海***商铺，建筑面积125.2平方米，租赁期限从2002年1月30日起算30年，租金原告已一次性向南海市城市休闲购物广场有限公司支付完毕，物业管理费为35元/平方米。2017年4月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告上述商铺，第六条约定：“乙方在租赁期内所发生的一切费用如水电、通讯、管理费（含保安、清洁）等，由乙方自行负责”，因此被告在承租上述商铺期间负责直接向第三人支付水电费、管理费。2019年5月-6月期间，第三人多次对上述商铺采取停电措施，逼迫、要挟原告必须为被告垫付拖欠款项后才同意通电，原告无奈只能代垫相关费用。被告自2018年11月起拖欠物业管理费，截止至租赁期届满即2019年5月15日仍未缴清，因第三人多番无理催缴，原告迫不得已在2019年6月3日代被告向第三人垫付2018年11月至2019年5月期间的管理费30674元以及2018年10月-11月的电费414元，原告多次向被告追讨无果。另，2018年9月16日至2019年5月15日期间，被告也拖欠原告租金4400元。原告垫付的电费和管理费，被告应返还给原告。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。被告没有答辩。第三人述称，一、原告为第三人城市广场***商铺的承租人，租赁期限内承担缴付商铺综合物业管理费的责任。1.2001年至2003年期间，第三人与原告就原告承租第三人城市广场***商铺先后签订了《南海市房地产租赁契约》、《南海市房地产租赁契约》及《房地产租赁契约》。2001年10月11日签订《南海市房地产租赁契约》约定：第三人出租建筑面积125.2㎡商铺给原告，租金3805元/月，租赁期限2002年1月30日至2032年1月30日；同日签订的《南海市房地产租赁契约》约定，原告向第三人承租位于佛山市南海区***商铺，建筑面积125.2平方米，实用面积为56.4平方米，租赁期为20年，从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方续租十年；租金以建筑面积计算，每月每平方米110元；第三人同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给原告，优惠价合计1370022元，双方同意采用建筑分期付款方式；第七条至第十二条约定原告需每月向第三人或第三人委派的物业管理公司缴交综合物业管理费，收费标准按建筑面积合共人民币35元/平方米计等。2003年12月10日双方就变更租赁期限签订《房地产租赁契约》，约定第三人出租建筑面积125.2㎡商铺给原告，租金5708元/月，租赁期限2003年12月10日至2023年12月9日等。因此，租赁期限内原告应承担缴付商铺综合物业管理费的责任。二、自2007年2月起至今，第三人委托佛山市南海区美城物业管理有限公司（下称美城公司）对城市广场进行物业管理，据第三人向美城公司了解***商铺相关情况如下：1.2017年4月26日，原告将***商铺转租于被告，租赁期限为2017年5月16日至2019年5月15日，为便于综合物业管理费的缴付，其双方共同到美城公司办理备案手续，由被告与美城公司签订了《物业管理合同》，约定被告于每月十号前按35元/㎡/月的标准向美城公司缴付综合物业管理费等，后被告经营至2018年11月9日违约离场，未再向美城公司缴付综合物业管理费。2.2019年6月原告再次将B114商铺转租于次承租人，原告协同次承租人到美城公司办理备案手续，并于2019年6月18日向美城公司支付了B114铺自2018年10月至2018年11月的电费414元及自2018年11月至2019年5月的综合物业管理费30674元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、被告人口信息查询结果、第三人企业信用信息复印件各1份，用以证明原告、被告及第三人诉讼主体资格；2.房屋租赁许可证原件1份，用以证明原告有出租涉讼租赁物的权利；3.租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，合同约定租赁期间发生的一切费用包括水电费、管理费由被告承担，如被告违约，被告不得向原告索还保证金；4.收款收据原件3份，用以证明被告以往支付押金及租金情况；5.收费通知单复印件2份，6.EMS邮单复印件1份，证据5-6用以证明物业管理公司向被告追讨管理费，说明管理费确实由被告缴交且物业公司对该事实予以确认，结合第三人的答辩状可反映管理费和水电费应由被告负责支付；7.收据复印件2份，8.发票原件2张，证据7-8用以证明原告代垫管理费及电费。被告没有提交证据。第三人举证如下：1.南海市房地产租赁契约原件1份，2.南海市房地产租赁契约原件1份，3.房地产租赁契约原件1份，证据1-3用以证明原告向第三人承租城市广场***号商铺，租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，原告需每月向第三人或第三人委派的物业管理公司缴纳综合物业管理费，收费标准按建筑面积合共人民币35元/平方米计，原告在租赁期限内应向第三人承担交付商铺综合物业管理费等B114号商铺承租人应负的一切责任；4.佛山市（南海区）房产查询证明复印件1份，用以证明涉讼商铺已办理产权登记。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3、4，为原件，且被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据5，与原告的证据8相印证，本院予以采信；3.原告的证据6，能查询到投递记录，本院对其真实性予以确认；4.第三人的证据4，客观真实，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：位于佛山市南海区***房屋已办理房地产权证。南海市城市休闲购物广场有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定：甲方将位于南海桂城桂澜路城市广场的房屋（建筑面积125.2平方米）出租给乙方使用；租赁期限从2002年1月30日至2032年1月30日止；等等。2001年10月11日，南海市城市休闲购物广场有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《补充议定书》，约定甲方将座落于南海市***商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用，商铺的建筑面积为125.2平方米；租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年，甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给甲方。双方并对租金支付等进行了约定。2003年12月10日，南海市城市休闲购物广场有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方使用，月租金为5708元/月，租赁期限从2003年12月10日至2023年12月9日；租赁期满后，双方无条件续租至2032年1月30日。2016年3月11日，原告出具收款收据，确认收到被告涉讼商铺按金11200元。2017年4月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方从2017年5月16日起至2019年5月15日止将涉讼商铺出租给乙方作经营服装、精品使用，月租金600元；乙方同意在合同签订时交付两个月的租金共计1200元作为履约保证金；乙方在租赁期内所发生的一切费用如水电、通讯、管理费（含保安、清洁）等，由乙方自行负责；乙方应在每月20日前以存入银行方式缴交租金；如乙方逾期拖欠或不交租金、管理费等费用，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止乙方的水电供应及给予锁门停业等处罚，直至乙方缴纳当月租金及其管理费用为止；等等。同日，原告出具收款收据，确认收到被告涉讼商铺按金1200元、2017年5月16日至2018年9月15日的租金9600元。佛山市南海区美城物业管理有限公司（以下简称美城公司）出具收费通知单，载明涉讼商铺2018年9月21日至2018年10月20日的电费为253元、2018年10月21日至2018年11月20日的电费161元。2018年12月8日，美城公司向被告寄送《关于城市广场***铺商户违约的通知》，邮件因收件人拒收而退回。2019年6月，美城公司开具发票，确认收取原告涉讼商铺2018年11月至2019年5月综合物业管理费30674元、2018年10月至11月电费414元。诉讼中，原告陈述：被告最早租赁涉讼商铺是在2016年3月，租赁按金为11200元，涉讼合同是续签的合同，按金为1200元，双方口头约定在前合同的剩余按金10000元中扣除租金，共计扣除9600元，剩余部分双方再协商继续扣除，原告已将涉讼合同的按金1200元扣除，被告仍有4400元租金未付；物业管理公司在2018年12月曾向原告追缴物业管理费，原告联系被告敦促其按时缴纳管理费，被告表示会尽快处理好，后物业公司于2019年4月再次向原告追缴管理费时才告知被告已几个月没开铺，原告再次联系被告，被告回复其不在佛山但会处理，被告没有告知原告撤场、解除合同相关事宜，原告是在涉讼合同期限届满即2019年5月15日后才收回商铺，涉讼商铺内的物品被告已经搬离，但具体的搬离时间无法核实。诉讼中，本院向美城公司发函询问，美城公司复函称：唐演梅于2018年11月9日起未开铺经营；美城公司于2018年11月9日发现唐演梅未开铺经营后即有电话通知陈妍欢，另于2018年12月8日以EMS的形式向陈妍欢发书面通知，告知其唐演梅的相关事宜；陈妍欢于2019年6月3日交清所欠的综合物业管理费及电费后将B114商铺另行出租。美城公司向本院提交了EMS国内标准快递单，显示收件人为陈妍欢，寄件日期为2018年12月8日，所寄文件为“关于城市广场B114铺催缴通知书”。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，原告与被告于2017年4月26日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。被告作为承租人，应举证证明何时将租赁物返还予出租人、与出租人办理租赁物交接手续，但被告未提供相关证据予以证实，故被告应承担相应的不利法律后果。原告主张其于涉讼合同期限届满即2019年5月15日后才收回租赁物，本院予以采信。因此，涉讼商铺至涉讼合同约定的租赁期限届满之日即2019年5月15日的租金、物业管理费、水电费应由被告承担。被告仅支付租金至2018年9月15日，故还应支付2018年9月16日至2019年5月15日的租金4800元（600元/月×8个月）予原告。按原告所述，原告同意将被告2016年3月支付的押金剩余部分400元、涉讼合同押金1200元用于抵扣租金。因此，经抵扣，被告还需支付租金3200元（4800元-400元-1200元）。原告诉请的租金超出核定部分，本院不予支持。原告已向美城公司支付涉讼商铺2018年11月至2019年5月综合物业管理费30674元、2018年10月至11月电费414元，原告诉请被告返还，本院予以支持。被告逾期支付租金构成违约，原告为被告垫付综合物业管理费、电费亦给原告造成资金占用损失，原告诉请自起诉之日即2019年7月11日起按年利率4.35%计算利息，本院予以支持。因此，被告应以34288元（3200元+30674元+414元）为本金自2019年7月11日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算利息予原告。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告唐演梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金3200元予原告陈妍欢；二、被告唐演梅应于本判决发生法律效力之日起十日内返还综合物业管理费30674元、电费414元予原告陈妍欢；三、被告唐演梅应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以34288元为本金自2019年7月11日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告陈妍欢；四、驳回原告陈妍欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费687.2元、财产保全费432.32元，合计1119.52元（原告已预交），由原告负担99.44元，由被告负担1020.08元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 胡    方    平人民陪审员 余晓娜人民陪审员黎敏捷二〇二〇年二月十三日书 记 员 余    宝    儿