杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6710号 原告：董嘉舟，男，1977年11月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，系该公司职员。 委托诉讼代理人：田芳，女，系该公司职员。 原告董嘉舟与被告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董嘉舟，被告爱家公司的委托诉讼代理人吴苏华、田芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董嘉舟向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原合同约定支付给原告款项11400元；2.判令被告按合同第九条第3款约定向原告支付逾期滞纳金；3.判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2018年8月6日在我爱我家三塘店签署关于杭州市下城区六塘公寓13号楼4单元302室房屋的出租托管合同（合同编号xw3048028），经办人员为郑克安。在合同执行过程中，被告在原告不知情的情况下，未知会原告，也未取得原告任何形式的确认，擅自更改原合同内容，改变房租收款人姓名和收款账号，原告至今未收到最后一笔租金款项11400元。原告在发现上述情况后与被告公司的经办人员和客服人员作过沟通，相关人员承认在未取得原告本人确认的情况下做合同变更，并无法就违约行为作出合理解释，拒绝向原告支付上述未付款项，也拒绝出示任何合同变更的相关资料。原告认为，被告作为一家知名房地产经纪公司，严重缺乏契约精神和职业操守，其员工单方面更改有效合同已有经济犯罪嫌疑，被告在事实基本清楚的情况下拒绝作出任何形式的补救，已违反合同法，遂提起诉讼。 被告爱家公司辩称，2018年8月6日，原被告就物业地址为杭州市下城区六塘公寓13号楼4单元302号房屋签订了《房屋出租托管合同》（合同号为XW3048028）。2019年3月中旬，案外人陈皓青（系原告前妻）上门并告知被告其与原告已离婚，并取得案涉房屋的所有权。同时，其向被告出示了案涉房屋的《不动产权属证书》原件（登记日期：2019年3月18日）及离婚协议书原件（签署日期2019年3月11日）。案外人陈皓青当场表示愿意继续履行案涉房屋的租赁合同，并要求被告向其支付最后一期房租即2019年5月20日至2019年8月19日期间的租金11400元。随即被告联系原告进行核实，原告在电话中表明离婚及产权变更事实。同时，被告要求原告尽快办理变更手续，但原告提出其没有时间。此后，被告工作人员多次联系，原告均以没有时间为由推托。此后，被告迫于无奈，在合同约定的应付款日向案外人陈皓青支付了最后一期租金即11400元。2019年9月初，原告联系被告工作人员以案涉合同相关约定为由要求被告向其支付最后一期房租即11400元。基于上述事实，被告认为：原告要求被告按原合同约定支付租金11400元及滞纳金无法律事实依据。具体理由如下：首先，因租赁期内，案涉房屋发生物权变动，变动后原告不再享有原租赁合同的主体资格，被告基于法律规定有权向新出租人即案外人陈皓青继续履行合同。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、《商品房屋租赁管理办法》第12条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效”即买卖不破租赁。同时，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。故2019年3月18日，案涉房屋所有权登记变更至案外人陈皓青名下后，案外人陈皓青便取得案涉房屋的所有权，原先设定在案涉房屋上的《房屋出租托管合同》仍然有效，但案外人陈皓青成为新的出租人，自然法定承继了原告的权利义务。原告已退出了案涉房屋的租赁合同，不再享有合同约定的权利义务。同时，被告虽未书面变更协议，但案外人陈皓青自产权变更登记之日起即自动承受原合同，该自动承受并不以原告书面同意为要件。若以原告书面同意为要件，则在原告不配合变更情形下，新出租人只负有交付房屋给承租人继续使用的义务，而不享有收取房屋租金的权益，显然违背公平原则及立法目的。另外，《房屋出租托管合同》系双务合同，故在本案中，虽然《房屋出租托管合同》未进行书面的变更，但案外人陈皓青在法律上已于案涉房屋产权变更之日起成为新出租人，与此同时，原告已丧失原合同的主体资格，不再享有原合同赋予的权利。其二，原告主张的该部分租金即2019年5月20日至2019年8月19日期间的租金11400元，依据相关法律规定不属于原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第116条规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得”，案涉房屋租金属于法定孳息，且原告与案外人陈皓青之间签署的离婚协议未对该部分房屋租金归属问题进行约定，故根据交易习惯，案涉房屋所有权发生变更登记之日起，租金归新产权人，即案涉房屋的租金自2019年3月18日起归案外人陈皓青所有。综上，被告认为原告的诉请无法律事实依据，甚至原告与本案不存在直接的利害关系，要求法院驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对于房屋出租托管合同、对话录像视频、微信对话记录以及离婚协议、不动产权属证书等证据三性均未提出异议，本院经审核对上述证据依法予以确认并在卷佐证。 综上有效证据以及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年8月6日，董嘉舟（委托方、甲方）与爱家公司（受托方、乙方）签订《房屋出租托管合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市下城区六塘公寓13号楼4单元302号房（建筑面积为64.83平方米）托管出租；托管期自2018年8月20日起至2019年8月19日止，如实际交房延期的，托管期相应顺延；托管期租金为每月3800元，托管期总租金为41800元；甲方同意给予乙方免租期30天，免租期乙方无需向甲方支付租金；托管租金支付方式为季付，乙方于每季的15日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2018年9月15日；甲方指定乙方将租金打入甲方名下的银行账户（账号：41×××99）；如乙方逾期支付房租（非乙方原因除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金0.5%作为滞纳金；等等。 合同履行过程中，爱家公司向董嘉舟指定的银行账户足额支付了截至2019年5月19日的托管租金。2019年3月18日，涉案房屋的所有权变更为陈皓青（系董嘉舟前妻，二人于2019年3月11日协议离婚）单独所有。嗣后，爱家公司以陈皓青向其主张支付最后一季度租金、而董嘉舟不配合办理合同变更手续为由将涉案房屋租赁期内最后一期租金11400元支付给陈皓青。现董嘉舟与爱家公司因最后一期租金的支付问题引发纠纷。 另查明，陈皓青在本案诉讼过程中递交《情况说明》，称其与董嘉舟于2019年3月11日协议离婚，离婚时双方约定涉案房屋归陈皓青所有，后于2019年3月18日办理不动产权过户登记；陈皓青认为涉案房屋的所有权变更登记为其本人单独所有之后，《房屋出租托管合同》即因董嘉舟丧失对房屋的所有权而终止，基于“买卖不破租赁”的原则，爱家公司向陈皓青支付2019年5月20日至2019年8月19日期间的托管租金符合法律规定，故其坚持主张收取上述期间内托管租金的权利。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋发生所有权变动后，《房屋出租托管合同》约定的第四季度托管租金11400元应当如何履行。被告爱家公司以房屋所有权发生变动为由将租金支付给变更后的房屋所有权人，即案外人陈皓青；而原告董嘉舟则要求被告爱家公司根据合同约定向其支付该笔租金。对此本院认为，其一，《房屋出租托管合同》约定的权利义务除原告委托被告出租房屋外，还包括原告向被告交付租赁房屋、被告向原告支付租金等内容，具备房屋租赁合同的要素，故可以适用我国法律、行政法规关于调整平等民事主体之间租赁合同关系的相关规定；其二，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其意在表明，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。涉案房屋在合同约定的出租托管期限内发生所有权变动，导致《房屋出租托管合同》约定的权利义务在原出租人（原告董嘉舟）与承租人之间无法继续履行，以及承租人与新房主（案外人陈皓青）之间继续履行合同的法律后果。原出租人因让与租赁物而不再享有出租人的地位，新房主基于房屋所有权而成为新的出租人，在此情形下，被告爱家公司向新房主继续履行合同义务并无不当；其三，庭审过程中，原告董嘉舟自认其与案外人陈皓青在协议离婚时并未就涉案房屋后续租金的归属问题进行约定。鉴于房屋租金系法定孳息，在当事人未有约定的情况下，该孳息作为房屋使用权的交换对价理应由房屋所有权人取得，原告董嘉舟对于涉案房屋发生所有权变更之后的孳息主张权利缺乏依据。综上理由，本院对于原告董嘉舟的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告董嘉舟的诉讼请求。 案件受理费85元，减半收取42.50元，由原告董嘉舟负担。 原告董嘉舟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  赵 楠 二〇二〇年二月二十日 代书记员  冯荔波