重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8630号上诉人（原审被告）：王秋杰，男，汉族，1988年9月25日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林苹，女，汉族，1957年2月6日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：廖成刚，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆淘居置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥五一新村16幢1-11号，统一社会信用代码91500107668935543X。法定代表人：王涛，职务经理。上诉人王秋杰因与被上诉人林苹、被上诉人重庆淘居置业顾问有限公司（以下简称淘居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王秋杰上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判驳回林苹的所有诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、三方在签订《房地产买卖经纪合同》时已经主观上明确涉案房屋不是经济适用房。根据交易习惯以及被上诉人林苹的一审诉讼请求，可以判断其在签订《房地产买卖经纪合同》时，主观意愿及真实意思表示系购买普通商品房而非经济适用房，而上诉人作为卖方，也是以普通商品房的价格向林苹出售该商品房，因此，不存在一审法院认定的“三方未就合同标的物性质达成协议”，反而更突出了涉案房屋买卖双方在签订合同时，主观上均认可该商品房非经济适用房。二、本案中，上诉人不存在违约行为，合同交易过程中也不存在法定解除的条件，因此被上诉人要求解除合同的行为系违约，理应适用定金罚则。庭审中，被上诉人林苹个人借口案涉房屋系经济适用房，不愿继续履行合同，但根据实际审理情况，案涉房屋并非经济适用房，则合同不符合法定解除或撤销的情形，被上诉人要求不再履行合同的行为当然属于违约行为，而上诉人在交易过程中并不存在任何违约行为，定金罚则在本案中理应得到适用。且本案自合同签订到一审判决，中间耗时时间长，房价向下波动，被上诉人既不愿意继续履行合同，又不愿意交还钥匙（自2018年8月26日起至今未归还钥匙）造成案涉房屋一直闲置，给上诉人造成经济上的损失，如果判令上诉人退还被上诉人定金5万元，对于上诉人来说实属不公。而案涉房屋闲置期间，又一直处于被上诉人控制中，被上诉人不仅没有为自己的违约行为承担责任，反而从其违约行为中获利，这与司法实践中的公平思想也相违背。被上诉人林苹辩称，第一，我们认为上诉人混淆了商品房、经济适用房的概念，正如一审判决所述，房屋产权的性质对房屋的价格、成交限制以及成交费用有巨大的影响。在本案中签订房地产买卖经纪合同时，上诉人并未就房屋的性质明确向被上诉人提出，被上诉人是在去看房的过程中向小区其他业主了解到该房屋可能是经济适用房，随后向中介方进行了求证。在此过程中，也一直与上诉人协商解决，但上诉人拒绝从而导致了本案的诉讼。第二，被上诉人不存在任何违约行为，也不存在上诉人所说的我方不愿意交出钥匙，造成房屋闲置的事实。因为在本案立案诉讼中，上诉人已将本案涉案房屋的门锁更换，在诉讼过程中也并未造成其房价的损失，现据我方了解，上诉人以90万元的价格将该房屋出售，比本案所涉合同的房屋价格还要高20万，所以我方不认可上诉人在诉状中提到我们有获利的事实。被上诉人淘居公司辩称，签订合同第二天，林苹发现案涉房屋是经济适用房，找上诉人协商解除合同，但是一直没有协商成功。在房产证下来之前，我们也不清楚案涉房屋能不能交易，但是房产证下来之后又是不受限制。林苹向一审法院起诉请求：（一）撤销原告与二被告签订的《房地产买卖经纪合同》，如不能撤销，请求解除原告与二被告签订的《房地产买卖经纪合同》；（二）被告王秋杰向原告退还定金5万元；（三）二被告连带向原告赔偿15万元；（四）二被告连带向原告赔偿律师费8000元。一审法院认定事实：2017年7月12日，案外人重庆市九龙坡区房屋管理局（甲方）与被告王秋杰（乙方）签订《重庆市商品房认购协议》，约定：乙方自愿认购甲方九龙坡区房屋，户型两室两厅，建筑面积84.33平方米（最终以不动产权证书登记面积为准），土地使用权性质为划拨，房屋性质为经济适用住房；总价款419963.40元，建筑面积单价4980元/平方米，总成交金额最终以不动产权证书登记面积结算；认购定金为总价款的98%即411564.13元，乙方应在本协议签订时支付；乙方应在接到甲方通知后10日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，并提供办理按揭贷款所需全部手续。2018年8月26日，原告林苹（买方）与被告王秋杰（卖方）、淘居公司（经纪方）签订《房地产买卖经纪合同》，约定：买卖双方交易房屋位于重庆市九龙坡区，建筑面积84.33平方米（具体面积以产权证为准），该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式取得，未设定抵押，不带租约；总成交金额75万元，此价格包含房价、大修基金、房屋附属设施设备、装修装饰及交付买方前产生的所有费用；买方于签订本合同当日向卖方支付定金5万元，于2018年9月16日前支付55万元，于产权证下证当日支付14万元，剩余尾款1万元过户当日付清；在产权证下证如未有增值税5日内过户，如有增值税5日内作产权抵押；房屋交易所涉及的税费项目由买方承担，包含土地出让金、增值税及附加、个人所得税、契税、转移登记费、印花税、书证费；卖方承诺交易房屋非继承或赠与所得，否则产生的个人所得税及其他相关税费由卖方承担，过户递件前双方应备齐以上税费，若因政策原因须缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方承担，政策未明确缴纳方的，由买方承担；双方于2018年9月16日前办理房屋交接手续；买方在签订本合同时支付经纪方中介服务费15000元、权证代办费500元；卖方应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，并承诺其配偶或共有人均知晓并同意本次交易，如因违反前述承诺，导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违约方按房屋成交总价款20%赔偿守约方损失。合同补充条款手写载明：卖方已告知买方未下产权证；如产权证下证有增值税，下证5日内卖方需无偿配合买方作产权抵押，买方抵押完成当场向卖方支付14万元，剩余1万元过户当日付清；产权抵押到产权证满两年5日内卖方需无偿配合买方到房交所办理解除抵押并过户手续，过户完成买方需当场向卖方支付剩余尾款1万元；此次房产交易产权过户为周海鹏。上述合同签订当日，林苹向王秋杰支付购房定金5万元。2018年9月1日，原告林苹、被告淘居公司工作人员毛鹏杰、被告王秋杰父亲（下称王父）、王秋杰母亲（下称王母）现场谈话录音记录显示：林：他自始至终都没有跟你们说房子的性质是经济适用房？毛：没有，就连现在知道是经济适用房了还是要卖，还要卖给另外的人；王母：但现在我们也不知道是啥子房子，房产证下来才知道是啥子房子；毛：因为我已经问过了，跟开发商签的就是经济适用房；林：你们到房介所来的时候，跟他说这个是经济适用房没得嘛？王母：我不晓得，他说要证，我们把证给他的赛；王父：房子是啥子性质问我没得，我说是划拨地，没问其他赛？毛：产权性质，这个产权性质就叫经济适用房；王父：你问过我这个产权性质没得？毛：你当时说的还建，这个大家都晓得，单位分的房子不是经济适用房，经济适用房五年内不得交易，而且还多出来一个非税；王父：本来经济适用房就不能交易，我们当时买这个房子的时候就说拿起都可以交易，现在就等房产证下来了，性质是啥子就是啥子；毛：现在不可能交5万元等到你房产证下来赛。王母：那个认购合同书就是写的还建房嘛；毛：写的经济适用房；林：所以你们也口头跟他说，他也没跟我说；王母：因为我们也搞不懂；林：中介没跟我说，你们也没跟我说；王父：你问房子是啥子，我说单位分的房子，我一直都是说的单位分的房子；林：我就是要这个房子的性质和平方，他们就只发了半截给我，有面积，没有性质；毛：这个是真的；王父：你们要的面积就只发的面积；林：小毛，你说你跟我说过没有，这个是经济适用房，你也没有跟我说过赛；毛：因为卖方也没有告知我；林：秋杰跟你说这是经济适用房没有；毛：没有。2018年9月3日，重庆承业律师事务所出具《重庆增值税普通发票》一份，载明：林苹鉴证咨询服务诉讼代理费8000元。2018年9月18日，被告王秋杰（乙方）与案外人重庆市蟠龙物业管理有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-105-02063833），约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区龙江支路66号（项目名蟠龙·龙蟠凤逸）2幢17-2房屋，房屋为现房清水房，建筑面积84.35平方米，项目占用范围内土地使用权为划拨方式取得；总成交金额411661.74元，乙方于签约当日一次性付清。重庆市国土房管局向被告王秋杰发送的手机短信显示：王秋杰，您所签订的蟠龙·龙蟠凤逸项目九龙坡区龙江支路66号2幢17-2房屋网签合同（网签合同号为CQ-105-02063833）已通过网上签约系统将合同签约信息提交至九龙坡区土地房屋登记中心（温馨提示：住宅取得产权满两年后可再交易，非住宅不受此限制）。2018年12月14日，位于重庆市九龙坡区龙江支路66号2幢17-2号房屋登记至王秋杰名下，权利性质为划拨，建筑面积84.35平方米。不动产权证书附记栏为空白。2019年3月8日，重庆市九龙坡不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》载明：位于重庆市九龙坡区龙江支路66号2幢17-2号房屋登记在王秋杰名下，无抵押，无限制。庭审中，原被告三方一致认可如下事实：三方合同签订后，原告支付了定金5万元，被告王秋杰将钥匙交给了原告，原告一直未入住，原告在小区了解到案涉房屋可能是经济适用房，原告向淘居公司也得到证实，三方就此事协商未果，后合同未再继续履行；若本案合同不能撤销，同意庭审当日即2019年3月11日解除。一审法院认为，原、被告及居间人三方签订的《房地产买卖经纪合同》，明确约定了房屋坐落、面积、土地性质，但未对房屋性质进行明确约定，从事后手机录音对话内容来看，三方在签订该合同时，并未就案涉房屋是否系经济适用房进行明确。虽然约定不明确，但无证据证明签订合同时存在重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等可撤销的法定情形，故对原告请求撤销合同的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。该合同系各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。房屋产权性质对于房屋价值、成交限制及成交费用都会有一定影响，属于房屋买卖合同标的物的重要属性之一，也应成为买卖双方达成交易时的重要考量因素之一，故买卖双方应当将其作为合同内容予以进一步明确。合同签订后，原告根据其初步掌握的房屋为经济适用房的书面信息，与被告协商未果发生纠纷，致使合同未能继续履行。在各方未能就上述争议事项协商达成一致的情况下，各方在庭审中一致确认解除合同，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告三方未就合同标的物性质达成协议而一致解除合同，属于不可归责于各方的事由导致合同解除的情形，各方均不构成违约行为，不应承担违约责任，故对原告要求二被告赔偿损失及律师费的诉讼请求，因无事实依据，一审法院不予支持。原告与被告王秋杰双方的房屋买卖合同关系解除后，双方的合同权利义务关系终止，双方均不存在违约行为，不适用定金罚则，被告王秋杰应向原告返还已收取的定金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告林苹与被告王秋杰、重庆淘居职业顾问有限公司于2018年8月26日签订的《房地产买卖经纪合同》于2019年3月11日解除；二、被告王秋杰于本判决生效之日起五日内向原告林苹返还定金5万元；三、驳回原告林苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2210元，由原告林苹负担1210元，被告王秋杰负担1000元。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，林苹与王秋杰、淘居公司在一审庭审中一致确认解除《房地产买卖经纪合同》，一审法院予以确认，本院予以维持。王秋杰上诉认为林苹不再履行合同的行为属于违约行为，因此其不应向林苹返还定金。经本院审理后认为，林苹在去看房的过程中向小区其他业主了解到涉案房屋可能是经济适用房，故林苹对合同履行的风险产生不安。随后林苹向淘居公司进行求证，淘居公司经咨询房屋交易中心后答复，涉案房屋性质应以案外人重庆市九龙坡区房屋管理局与王秋杰签订的《重庆市商品房认购协议》为准。因该认购协议约定涉案房屋性质为经济适用住房，以致引起了林苹对涉案房屋买卖合同进一步履行的不安。王秋杰在知悉上述影响合同履行的不安因素后，应当及时排除不安因素，保证合同的顺利履行。但王秋杰未能排除合同履行的不安因素，有不能对待给付的现实危险，致使林苹失去了合同能够履行的最基本的信任预期，故王秋杰主张因林苹违约而不予返还定金的上诉请求不能成立。综上所述，上诉人王秋杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4420元，由上诉人王秋杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  于 利审 判 员  钱昳心二〇二〇年二月十九日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇