山东省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁民终56号 上诉人（原审原告）：久聪(上海)健康科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区科苑路151号B59室。 法定代表人：陈燕，该公司经理。 委托代理人：张翠英，山东汉通律师事务所律师。 委托代理人：王雨婷，山东汉通律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛凯旋地产有限公司，住所地山东省青岛崂山区香港东路316号弄海园3号楼1单元402户。 法定代表人：杨飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙刚，山东盟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄维宝，山东盟达律师事务所律师。 上诉人久聪（上海）健康科技有限公司（以下简称久聪公司）因与被上诉人青岛凯旋地产有限公司（以下简称青岛凯旋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初899号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 久聪公司上诉请求：1.撤销一审裁定，改判或发回重新审理；2.青岛凯旋公司承担本案的诉讼费用、保全费、邮寄费、公告费等一切费用。事实和理由：1.一审法院认定久聪公司的诉讼请求为行政管理范畴，于法无据。双方签订预售合同第三十二条约定，双方同意自本合同生效之日起180日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记。合同约定的期限已届满，且办理网签备案及预告登记手续条件已成就，但青岛凯旋公司始终拒绝到房产登记机关办理网签备案及预购商品房预告登记手续。双方就合同的履行问题产生纠纷，属于人民法院民事诉讼受案范围，故一审法院认定基本事实不清。2.久聪公司具有诉的利益。在久聪公司履行合同约定付款义务的前提下，青岛凯旋公司未依约履行合同的行为已构成违约，使得久聪公司权利受限，根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。一审法院受理的（2019）鲁02民初900号案件中，涉案房屋青岛崂山区香港东路235号《凯旋•书香门第项目(D地块)》29栋1单元层1302户，青岛凯旋公司在出售给上海医穗医院投资管理有限公司后，已经被再次出售与他人，青岛凯旋公司一房二卖的行为破坏了房屋预售交易的秩序，侵犯了买受人的实体权利。而青岛凯旋公司之所以能够恣意将房产多次出售，就是因为没有到房产管理机关办理网签及预告登记手续才有机可乘。久聪公司正是为了防止一房多卖、保障自身物权的实现才提起的诉讼，故久聪公司提起诉讼具有诉的利益，一审法院认定久聪公司不具有诉的利益认定事实错误。3.久聪公司要求青岛凯旋公司到房产登记机关办理网签及预告登记手续符合双方“预售合同”的约定。青岛凯旋公司在双方约定期限届满、申请办理网签、备案及预售房屋预告登记手续时机成熟之时迟迟不肯履约，合同能履行而不履行，其一房二卖或多卖的企图很明显，如果法院不受理久聪公司的诉求，青岛凯旋公司的违法行为不能得到法律应有的制裁。4.青岛凯旋公司在庭审中的答辩没有提供任何证据证明，一审法院直接认定其自我陈述，认定事实不清。一审法院以“涉案项目目前仍处于停工状态”为由，认为久聪公司诉讼请求对解决双方纠纷并无实际意义，但在一审庭审中，久聪公司未提交任何证据证明涉案项目目前处于停工状态，退一步讲，即便青岛凯旋公司的工程有证据证明出现了法定的停工事由，青岛凯旋公司并没有提出反诉，也不属于本案审理的范围。依法订立的预售合同应当受到法律保护，青岛凯旋公司应当履行合同约定的办理网签和预告登记手续的义务。 凯旋公司二审中未提交答辩意见。 久聪公司向一审法院起诉请求：判令青岛凯旋公司立即为久聪公司购买的青岛崂山区香港东路235号《凯旋•书香门第项目（D地块）》29栋1单元702户、802户、902户、1002户、1102户、1301户房产向房地产登记机关申请办理网签、备案及预购商品房预告登记；本案的诉讼费用、保全费、邮寄费、公告费等一切费用由青岛凯旋公司承担。后在庭审过程中当庭追加诉讼请求，请求注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。 一审法院查明事实：2017年11月28日，青岛凯旋公司（甲方）与久聪公司（乙方）就青岛崂山区香港东路235号《凯旋•书香门第项目（D地块）》29栋1单元层702户、802户、902户、1002户、1102户、1301户分别签订《青岛市商品房预售合同》。约定由久聪公司购买上述房屋，其中1301户约定价款为4117400元，702户、802户、902户、1002户、1102户约定价款均为4074840元。上述五份合同均在十一条约定：甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方；第十四条约定：在甲方取得房地产权属登记证明后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；第三十条约定：本合同自双方签字/X公证处公证之日起生效。本合同一经甲、乙双方网上签约，即视为甲、乙双方向房地产登记机构申请办理合同登记备案；第三十二条约定：甲、乙双方选择同意自本合同生效之日起180日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记。 2017年11月28日，青岛凯旋公司出具《汇款委托书》一份，内容为：“我公司青岛凯旋地产有限公司与久聪（上海）健康科技有限公司于2017年11月28日签订购房合同￥25500000.00。因我公司原因，申请将上述购房款汇至以下帐户。户名：鲁德集团有限公司账号：4671240001819100030835开户行：华夏银行股份有限公司青岛同安路支行特此证明，请给予办理！”，该《汇款委托书》中加盖有青岛凯旋公司公章。 久聪公司于2017年11月28日通过其在交通银行上海张江支行开立的账户向鲁德集团有限公司账号为4671240001819100030835的账户转款5500000元；2017年12月4日，久聪公司通过其在交通银行上海张江支行开立的账户向鲁德集团有限公司账号为4671240001819100030835的账户分三笔转款共计20000000元。上述转款的附加信息部分均标注为“往来款”。 2018年12月6日，青岛凯旋公司向久聪公司出具收据一份，收据内容为：“今收到久聪（上海）健康科技有限公司购房款人民币贰仟伍佰伍拾万元整，小写金额：￥25500000.00元”。青岛凯旋公司在收款人处加盖公章及法定代表人杨飞的私章。 2017年11月29日，青岛凯旋公司取得涉案房屋的预售许可证。 至于涉案房屋的现状，凯旋公司称涉案项目仅建至地上四层，目前一直处于停工状态。 一审法院认为，当事人提起民事诉讼应当具有运用民事诉讼解决其民事纠纷的必要性与实效性，即所谓诉的利益。本案系房屋买卖合同纠纷，当事人一般应当具有通过诉讼使合同得以全面履行或合同无法履行时解除合同的目的，相应地其诉讼请求应体现出实现合同利益的诉求，如交付房屋、办理房屋过户或解除合同赔偿损失等。本案中，久聪公司的诉讼请求为要求青岛凯旋公司协助其办理网签、预告登记、注销在涉案房屋上设立的在建建筑物抵押登记。首先，办理网签、预告登记包括注销涉案房屋的在建建筑物抵押登记，均属房产管理部门规范商品房交易的行政管理措施，况且是否符合办理网签的条件，尚须考虑是否符合限购政策等因素，属于行政管理范畴。因此，久聪公司的请求不属于民事案件的受案范围；其次，依据合同约定，涉案房屋的交付期限尚未届满，而涉案项目目前仍处于停工状态，涉案合同能否继续履行尚属未知。久聪公司请求办理网签、预告登记、注销抵押登记于解决双方的纠纷并无实际意义，换言之，久聪公司的诉讼请求并无诉的利益。故，对久聪公司的起诉应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定如下：驳回久聪公司的起诉。案件受理费169300元，退还久聪公司。 本院认为，久聪公司的一审诉求系房地产管理部门依据相关行政法规进行管理的范畴，不属于民事法律规范调整的范畴。一审法院裁定驳回久聪公司的起诉并无不当。 综上所述，久聪公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 曹 毅 审判员 岳彩林 审判员 娄勇军 二〇二〇年二月二十日 法官助理刘耀逊 书记员董彤