福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9003号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。 法定代表人：钟科，执行董事。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）与上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1.维持一审民事判决第一、二、四项；2.撤销一审民事判决第三、五项，并改判支持国有房产公司以下诉讼请求：判令良寓公司支付房屋占有使用费暂计11092695元（已移交3间店面的占有使用费65481元，未返还124间店面的占有使用费自2017年12月1日起按照市场评估价支付至良寓公司实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2019年9月30日为22个月合计11027214元）；3.本案一、二审案件受理费、公告费均由良寓公司承担。事实与理由：一、一审判决漏判已返还3间店面的房屋占有使用费，应予以改判。一审判决仅计算了未返还124间店面的房屋占有使用费。即使按照一审判决给予60天腾房期，已返还3间店面中有2间店面在60天腾房期之后才返还，对于该2间店面的房屋占有使用费未判决。二、良寓公司逾期搬离，应赔偿国有房产公司因此造成的租金损失。1.国有房产公司已明确要求办理房产移交手续，也给予良寓公司合理的搬迁时间。一审判决给予60天腾退期，不符合案件事实。2.国有房产公司提供的评估报告真实有效，一审法院不予以采信违背案件事实。3.房屋占有使用费是根据市场评估的数据计算得出，具有事实依据。4.房屋占有使用费为可预见损失，不违反合同法的规定。根据法律规定和合同约定，良寓公司都应承担房屋占有使用费。三、一审判决以每月248652.66元标准支付房屋占用费违背合同约定，又判决公告费由国有房产公司承担，均对国有房产公司造成损失。1.一审判决已认定原租赁合同继续有效，所认定的房屋占有使用费标准违背合同约定，作出错误判决。合同已约定良寓公司应赔偿损失，而国有房产公司已实际遭受127间店面的市场租金损失，良寓公司应按市场评估的租金标准支付房屋占有使用费。退一步，即使按照合同租金标准，2017年5月至2019年4月的租金为每平米18.23元。2.因良寓公司违约行为，而导致国有房产公司提起诉讼并支付案件受理费及公告费，应由良寓公司负担上述费用。 良寓公司辩称，一、良寓公司不存在逾期搬离的事实，良寓公司已经履行完现状移交义务。国有房产公司的租金损失是其怠于行使其权利，任由实际承租人占有使用。1.良寓公司已经按双方后续约定履行了与实际承租人（次承租人）办结租赁合同，现状交房的义务。良寓公司与国有房产公司在《房屋租赁合同》中并未约定租赁关系解除后，房产的移交方式。国有房产公司要求与实际承租人（次承租人）办结租赁合同，现状交房，良寓公司予以认可。至此双方以实际行为就交房事宜达成了实际补充协议，良寓公司也已经履行完毕上述义务。其后国有房产公司于2018年3月单方改变交房方式，要求良寓公司腾退所有实际承租人，腾房移交，良寓公司不予认可。且因先前已按国有房产公司指示与实际承租户办理了《具结书》，退还了实际承租人的押金，已经客观上导致良寓公司无法要求实际承租人腾房。2.对店面实际占有、使用、收益的系是实际承租人，良寓公司与实际承租人已终结租赁关系，并未从中获取任何利益。国有房产公司有权基于物权向实际承租人主张腾退房屋，恢复原状。二、在整个交涉的过程中，无任何证据证明国有房产公司曾给与良寓公司合理时间。国有房产公司要求良寓公司五天的时间内处理600多套住宅、127套店面的移交手续，明显不合理。三、租金评估报告系国有房产公司单方委托且不完整，不能够真实反映案涉店面的实际租金价格。一审法院参照原合同的租金价格计算房屋占有费于法有据。 良寓公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回国有房产公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由国有房产公司承担。事实与理由：一、一审法院程序违法，在未穷尽其他送达方式情况下，径直适用公告送达方式，损害良寓公司的诉讼权利。二、良寓公司并未违法使用租赁物，一审判令租赁押金668742.85元不予退还，及判令良寓公司赔偿国有房产公司律师代理费107267元，无事实与法律依据。1.良寓公司未有违法使用租赁物行为。违法应解释为违反国家强制性法律法规，一审法院将租赁合同解除后，因双方在移交房产过错中缠身的纠纷等同于“违法”，系认定事实严重错误。2.良寓公司并未使用租赁物。良寓公司在双方确认终止租赁关系之后，就积极终止与次承租人的租赁关系，并未收取原次承租人的租金，不存在所谓的“使用租赁物”的情形。3.案涉租赁合同未约定律师代理费的承担方式，且律师代理费并非国有房产公司的必要支出。三、良寓公司已依双方的约定签订《具结书》，以现状方式移交案涉店面，一审判令良寓公司应以腾空方式移交案涉店面，并支付每月248652.66元房屋占用使用费，无事实与法律依据。1.良寓公司已经按照国有房产公司的要求履行了房产移交手续。根据国有房产公司于2017年11月23日发出的通知，良寓公司已将相关文件交给国有房产公司，双方确认至2017年12月31日良寓公司已与55户店面的次承租人终止租赁关系。2.终止与次承租人的租赁合同关系，办理《具结书》，以现状移交案涉店面是双方都认可的店面移交方式。3.国有房产公司对房产移交纠纷的产生、扩大存在重大过错，应自行承担损失。4.案涉店面系原次承租人实际占有使用，国有房产公司可基于物上请求权，要求实际承租人排除妨碍、恢复原状。四、国有房产公司主张的2017年12月1日至2018年1月15日期间的租金占用费已超过了一年的诉讼时效期间。 国有房产公司辩称，一、双方均已确认原租赁合同已于2017年11月30日解除，良寓公司在合同解除后继续占用案涉店面，已构成违法使用租赁物。合同解除后，良寓公司依法应将房屋腾退并返还国有房产公司。良寓公司与次承租人办理具结手续，系其双方的权利义务，与国有房产公司无关。二、律师费作为国有房产公司已实际产生的损失，良寓公司依法依约均应赔偿。三、国有房产公司要求良寓公司支付房屋占有使用费，未超过诉讼时效。国有房产公司要求良寓公司自2017年12月起支付的是房屋占有使用费，不适用租金的诉讼时效。良寓公司在二审阶段才提出诉讼时效抗辩，依法不予支持。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令良寓公司立即腾退坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃楼124间店面（具体详见附件，以庭审中确认数据为准），返还给国有房产公司；2.确认国有房产公司有权不予退还良寓公司租赁押金668742.85元；3.良寓公司支付房屋占有使用费暂计5579088元（已移交3间店面的占有使用费65481元，未返还124间店面的占有使用费自2017年12月1日起按照市场评估价支付至良寓公司实际返还房屋之日止，不满一个月的按一个月计算，暂计算至2018年10月31日为11个月,合计5513607元，具体详见附件，以庭审中确认数据为准）；4.良寓公司支付国有房产公司因本案诉讼而造成的律师费损失107267元；5.良寓公司承担本案的诉讼费（以上诉请金额暂计6355097.85元）。 一审法院认定事实：2007年2月15日，国有房产公司（甲方、出租方）与良寓公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：200703-03），约定甲方拥有位于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃-34＃部分店面的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，其中店面127间，建筑面积14640.13㎡（以实际交接面积为准）；租赁期限120月，自2007年5月1日起至2017年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；店面租金为每月每平方15元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金人民币219602元；第三年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第三、四年的月租金为每月每平方15.75元，以此类推；乙方于签署本合同时向甲方交付租赁押金。租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。2007年5月23日，国有房产公司（甲方）与良寓公司（乙方）就编号为200703-03号《房屋租赁合同》达成补充协议，约定如下：甲方将位于福州市仓山区桔园洲生活配套房1＃-34＃部分店面的房产一并租赁给乙方。考虑到近年来周边私有店面租赁价格普通不高，绝大多数业主都没有上调租金价格，根据实际情况，甲方同意将编号为200703-03的《房屋租赁合同》中约定的从第三年起每两年租金上调5%调整为从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、第六年月租金为每月每平方米15.75元，以此类推；补充协议与原合同有抵触的，以补充协议为准等。2008年6月13日，国有房产公司（甲方）与良寓公司（乙方）签订协议书一份，约定由甲方将已收取的店面租赁押金结转乙方，乙方依照合同约定向甲方缴交店面押金。上述合同签订后，国有房产公司依约将127间店面移交给良寓公司使用，良寓公司亦向国有房产公司支付租赁押金668742.85元，并按约每月及时向国有房产公司交纳租金。2017年11月24日，国有房产公司向良寓公司邮寄《通知》一份（编号：016），明确告知良寓公司：良寓公司所承租或使用的国有经营性房产租赁期已届满，福州市国有房产管理中心依据《福州市国有房产管理中心国有经营性房产招租暂行办法》，已委托国有房产公司具体开展国有经营性房产公开招租工作。良寓公司自本通知送达之日起五个工作日内携带房产情况表（内容应包括房产地址、承租户姓名、押金等相关信息）原租赁合同及身份证明文件至国有房产公司处办理房产移交手续；同意参加公开招租的，在办理房产现状移交手续并签署《承诺书》后，根据房屋移交核定的实际使用面积协商按照评估价格签订公开招租期间的《公开招租过渡性租赁协议》，通过公开招租程序后，若良寓公司中标，国有房产公司将按规定与良寓公司重新签订新的《房屋租赁合同》并保障良寓公司重新承租的权利；对于不参加国有房产公司公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的原承租人或房产使用人，福州市国有房产管理中心及国有房产公司将依法强制收回房产。2017年12月22日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所高超律师向良寓公司发出律师函，要求良寓公司积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、依法配合委托人办理公开招租等事宜。2018年3月14日，国有房产公司向良寓公司邮寄榕国房司［2018］19号《通知》一份，告知良寓公司目前剩余126间店面未移交，要求良寓公司于2018年3月31日前将上述126间店面腾退并移交至国有房产公司。良寓公司均确认收悉上述国有房产公司所邮寄的材料。另查明，案涉127间店面总建筑面积为14640.13平方米。其中，2＃11、11＃02、11＃06三间店面已交付国有房产公司，上述店面处于空置状态，其建筑面积316.82平方米。良寓公司目前尚余124间店面未移交。国有房产公司因本案诉讼支出律师费107267元。庭审中，国有房产公司与良寓公司均确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日正式解除。 一审法院认为，国有房产公司与良寓公司签订的《房屋租赁合同》、补充协议及协议书均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2017年4月30日届满。但良寓公司仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。因双方共同确认《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，故一审法院认定国有房产公司、良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，良寓公司应当将其承租的剩余124间店面腾空并返还给国有房产公司，但应给予良寓公司合理的腾房时间。鉴于良寓公司所承租的店面数量较多，综合考虑良寓公司腾房的实际困难，一审法院酌定腾房期为60天。根据《房屋租赁合同》约定，良寓公司违法使用租赁物的，国有房产公司有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还。本案中，国有房产公司多次向良寓公司邮寄《通知》、《律师函》敦促其及时办理房产移交手续，但良寓公司却迟迟未将剩余店面腾空并移交国有房产公司，反而继续占有使用，故国有房产公司诉请租赁押金不予退还有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于国有房产公司诉请要求良寓公司支付房屋占有使用费，一审法院认为国有房产公司主张按其自行评估的租金单价及案涉店面的建筑面积，计算自2017年12月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但国有房产公司并未提供该评估完整的评估报告，且良寓公司对于国有房产公司的评估单价及房屋面积未予以确认。因此，国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出良寓公司订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院对于该计算标准不予采纳。一审法院认为，因国有房产公司与良寓公司达成的补充协议明确约定从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、第六年月租金为每月每平方米15.75元，以此标准计算得出2016年5月1日至2017年11月30日每月每平方米的租金为17.36元（15.75元／平方米／月×（1＋0.05）2＝17.36元／平方米／月），而讼争124间店面的总建筑面积为14323.31平方米（扣除三间空置店面的建筑面积，即：14640.13平方米-316.82平方米＝14323.31平方米），故2016年5月1日至2017年11月30日期间，讼争124间店面的月租金为248652.66元（17.36元／平方米／月×14323.31平方米＝248652.66元／月）。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除，解除之后租金性质即改变为房屋占有使用费，故良寓公司应继续参照月租金248652.66元的标准，计算自2017年12月1日起至实际交还租赁店面之日止的房屋占有使用费。关于律师费，双方约定良寓公司违法使用租赁物，造成国有房产公司损失的，良寓公司应承担赔偿责任，国有房产公司亦因本案诉讼支出了律师费107267元,故国有房产公司要求良寓公司支付国有房产公司因本案诉讼而造成的律师费损失107267元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，判决：一、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃楼01-11店面、2＃楼01店面、2＃楼06店面、2＃楼10店面、2＃楼13店面、3＃楼01-07店面、4＃楼05店面、4＃楼07店面、5＃楼01-02店面、6＃楼02店面、7＃楼01-02店面、8＃楼01-02店面、9＃楼01-07店面、10＃楼04-05店面、11＃楼01店面、11＃楼03-05店面、11＃楼07店面、12＃楼06-07店面、13＃楼01-02店面、14＃楼01店面、15＃楼01-07店面、16＃楼06店面、17＃楼01-06店面、18＃楼01-02店面、19＃楼01-06店面、21＃楼01-07店面、22＃楼07店面、23＃楼01-02店面、24＃楼02店面、25＃楼01-02店面、27＃楼01-07店面、28＃楼01-02店面、29＃楼01-02店面、30＃楼01店面、31＃楼01-07店面、32＃楼01-02店面、32＃楼07店面、33＃楼01-11店面、34＃楼01-06店面；二、福州台江区良寓房产代理服务有限公司向福州市国有房产经营有限公司支付的租赁押金668742.85元不予退还；三、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2017年12月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋占有使用费（以月租金248652.66元的标准按实际天数计算，但应扣除60日的腾房期）；四、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿福州市国有房产经营有限公司律师代理费损失107267元。五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56283元，由福州市国有房产经营有限公司负担24086元，福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担32197元。公告费（凭公告费收据）由福州市国有房产经营有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与良寓公司签订的《房屋租赁合同》、补充协议等合法有效，双方应按约履行。一审诉讼中，双方均确认租赁合同已于2017年11月30日解除。租赁合同解除后，良寓公司作为承租人应当履行将租赁房屋返还给国有房产公司的义务。良寓公司主张根据国有房产公司于2017年11月23日的通知，其已与次承租人签署具结书，并以现状方式移交房屋，其无需再支付房屋占有使用费。但良寓公司未能按国有房产公司的通知要求办理完毕相关手续，且良寓公司与部分次承租人签署了具结书也不能视为其已向国有房产公司移交了租赁房屋，故良寓公司的该主张不能成立，不予采纳。一审法院判令良寓公司应将租赁房屋返还国有房产公司，并支付房屋占有使用费并无不当。 关于租赁房屋占有使用费的认定。双方签订的租赁合同已于2017年11月30日解除，合同解除后良寓公司未返还租赁房屋，故应支付自2017年12月1日起的房屋占有使用费。国有房产公司主张房屋占有使用费应按其提供的评估报告中的租金价格予以计算，但国有房产公司提供的由其自行委托作出的评估报告并不完整，一审法院对该评估报告未予采纳，并按双方签订的租赁合同中约定的租金价格予以计算占有使用费并无不当。国有房产公司的该主张不能成立，不予采纳。根据双方签订的补充协议约定，从第五年起每两年的租金在上一年基础上递增5%，即第五、第六年月租金为每月每平方米15.75元，按此标准计算则2017年5月1日起的租金为每月每平方米18.23元，一审法院计算有误，本院予以更正。一审诉讼中，国有房产公司诉请127间租赁店面的占有使用费（包括已移交3间、未移交124间），一审法院未对已移交3间店面的占有使用费作出处理；对于该3间店面的占有使用费的认定，在扣除60日腾房期后，2#楼11店面无占有使用费，11#楼02店面（2018年9月移交）的占有使用费为100.36平方米×18.23元/平方米/月×7个月=12806.94元，11#楼06店面（2018年5月移交）的占有使用费为161.54平方米×18.23元/平方米/月×4个月=11779.5元，合计24586.44元。未移交124间店面的占有使用费自2017年12月1日起按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元/平方米/月）计算。 关于租赁押金的处理。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期满，良寓公司无违约情形，国有房产公司收回房屋后将租赁押金退还良寓公司；良寓公司违法使用租赁物的，国有房产公司有权终止合同并收回租赁物，租赁押金不予退还。本案中，在租赁合同期限内及至租赁合同解除时，良寓公司并无迟延交付租金等违约行为；此后，双方因对租赁房屋的移交方式、租赁关系的终止等问题产生争议并引发了本案诉讼，对此，并不能认定为良寓公司存在违法使用租赁物的情形。在国有房产公司收回租赁房屋后，应将租赁押金退还良寓公司。因此，国有房产公司主张良寓公司严重违约、违法使用租赁物，租赁押金不予退还良寓公司不能成立，一审法院对此认定有误，本院予以更正。 关于律师代理费。租赁合同并未对律师代理费作出约定，且律师代理费也并非国有房产公司必然支出的费用，故国有房产公司主张良寓公司承担其因本案诉讼所产生的律师代理费没有依据，不予采纳。 关于诉讼时效问题。良寓公司主张国有房产公司诉请2017年12月1日至2018年1月15日间的租金占用费已超过了一年诉讼时效，但国有房产公司系主张租赁合同解除后的房屋占有使用费而非合同期内租金，且一审诉讼中良寓公司也并未就诉讼时效问题提出抗辩，故良寓公司的该主张不能成立，不予采纳。另，一审诉讼中，良寓公司经法院传唤已到庭应诉。一审法院判令公告费由国有房产公司负担并无不当。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初711号民事判决； 二、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区金山工业区生活配套房1＃楼01-11店面、2＃楼01店面、2＃楼06店面、2＃楼10店面、2＃楼13店面、3＃楼01-07店面、4＃楼05店面、4＃楼07店面、5＃楼01-02店面、6＃楼02店面、7＃楼01-02店面、8＃楼01-02店面、9＃楼01-07店面、10＃楼04-05店面、11＃楼01店面、11＃楼03-05店面、11＃楼07店面、12＃楼06-07店面、13＃楼01-02店面、14＃楼01店面、15＃楼01-07店面、16＃楼06店面、17＃楼01-06店面、18＃楼01-02店面、19＃楼01-06店面、21＃楼01-07店面、22＃楼07店面、23＃楼01-02店面、24＃楼02店面、25＃楼01-02店面、27＃楼01-07店面、28＃楼01-02店面、29＃楼01-02店面、30＃楼01店面、31＃楼01-07店面、32＃楼01-02店面、32＃楼07店面、33＃楼01-11店面、34＃楼01-06店面；同时，福州市国有房产经营有限公司退还福州台江区良寓房产代理服务有限公司租赁押金668742.85元； 三、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费（按每月261113.94元的标准计算，应扣除60日的腾房期）； 四、福州台江区良寓房产代理服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付11#楼02店面、11#楼06店面的房屋占有使用费24586.44元； 五、驳回福州市国有房产经营有限公司的原审其他诉讼请求和其他上诉请求； 六、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费56283元，由福州市国有房产经营有限公司负担26283元，福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担30000元。公告费（凭公告费收据）由福州市国有房产经营有限公司负担。二审案件受理费56283元，由福州市国有房产经营有限公司负担28141.5元，福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担28141.5元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇二〇年二月二十六日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰