广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13649号上诉人（原审被告）：何征西，男，汉族，住福建省武平县。被上诉人（原审原告）：佛山华强商业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖欣，广东都汇律师事务所律师。上诉人何征西因与被上诉人佛山华强商业管理有限公司（以下简称华强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初15996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何征西上诉请求：1.撤销一审判决，驳回华强公司的诉讼请求；2.改判华强公司向何征西退回押金与保证金共22857.2元；3.华强公司向何征西支付违约金15857.2元；4.本案诉讼费用全部由华强公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销并改判。具体如下：一、何征西不存在违约行为，无需承担违约责任。华强公司开业至今生意一直不好，商场人流量极少，开业不到半年陆续有商家撤场，至2017年底一二楼的商户只有一半的商户在营业。华强公司所经营的商场经营状况不稳定导致何征西每月向华强公司缴付租金的时间不固定，何征西也无恶意拖欠租金的行为。在华强公司提出解除合同之前，何征西一直在履行支付租金义务，没有撤场。且何征西每月缴纳费用时间不固定，华强公司亦未明确表示反对，故应认定双方确认了缴费支付期限的变更。按照双方惯例，2019年5月份的租金应在5月缴纳，但华强公司于5月10日单方面解除合同，按照合同约定，华强公司应先向何征西发出通知催缴5月欠缴的费用，但何征西从未收到相应的催缴通知书，故可认定系华强公司未按合同约定履行通知义务，故何征西并无违约行为。二、华强公司存在违约行为，应承担违约责任，并向何征西退回押金及保证金。如上所述，华强公司未按合同约定程序向何征西发出通知催缴费用即单方面解除合同，单方面对何征西进行撤场处理，应认定华强公司违约。根据合同约定，华强公司应承担违约责任，并支付违约金。在一审庭审过程中，何征西明确提出要求华强公司退回押金和保证金，并要求其支付违约金，但一审法院却以何征西未提出反诉为由不予审理，是适用法律错误。综上所述，何征西认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销并改判。华强公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回何征西的上诉请求。华强公司向一审法院起诉请求：1.判决何征西向华强公司返还租赁商铺，并向华强公司支付拖欠的各项费用合计68264.1元及逾期利息189.72元（以68264.1元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年5月14日起至实际偿付之日止，暂计至2019年6月5日），合计68453.82元；2.判决何征西承担华强公司支出的律师代理费4000元；3.判决本案的诉讼费由何征西承担。一审法院认定事实：案外人佛山华某广场投资建设有限公司（甲方）与华强公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区佛山华强广场一至四层裙楼的房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期限为15年，自2016年9月10日起至2031年9月9日止。2016年6月12日，华强公司与何征西（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：商铺位于佛山市禅城区佛山华强广场F1-6，商铺面积：套内建筑面积54.68平方米。1.租赁期限35月，自2016年9月28日至2019年8月31日，不含装修期。……4.租金4.1租金标准：2016年9月28日至2017年8月31日，100元/平方米/月；月租金5468元。2017年9月1日至2018年8月31日，100元/平方米/月；月租金5468元。2018年9月1日至2019年8月31日，105元/平方米/月；月租金5741.4元。4.2为扶持乙方经营，在乙方完全履行本合同的前提下，甲方同意2016年10月1日至2017年6月30日给予乙方租金优惠，租金标准由5468元/月，优惠至3465.33元/月。4.3.1双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方租金优惠的前提。4.3.2如乙方未经甲方同意无故拖欠租金、综合服务费等费用，则甲方有权取消所有承诺乙方的租金优惠，恢复优惠前租金标准计算租金。乙方应在取消租金优惠之日7日内，按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。4.3.3如因乙方原因导致本合同提前解除（包括乙方在租赁期间提前撤场等违约情形导致本合同解除的），则乙方应在本合同解除后7日内按合同约定的原租金标准向甲方补交给予租金优惠部分的全部租金。……5.租金支付方式租金缴纳方式为预缴，缴纳期为1月一缴。首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳。乙方应当在每个交租期的20号前（若20号为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。……7.保证金租赁保证金10936元；质量保证金5000元。……通用条款第五条保证金5.1乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳租赁保证金，向综合服务公司缴纳综合服务保证金、水电保证金、甲方及综合服务公司开具收据，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本合同约定义务的保证。该保证金由甲方及综合服务公司保管直至租约期满，若乙方在承租期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方及综合服务公司有权在此保证金内进行抵扣。……5.2乙方在签订本合同当日，应向甲方交纳质量保证金，作为其销售商品或提供服务的质量保证金。……第八条公共事业费及其他相关费用的承担8.1自进场日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费。……第二十条违约责任20.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、综合服务公司足额支付租赁保证金、综合服务费保证金、水电保证金以及首期租金、综合服务费、则自乙方逾期支付第五日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金综合服务费应付金额的违约金。20.4乙方迟延交纳租金、综合服务费、保证金以及其他应付费用的，每迟延一日，须向甲方或者综合服务公司支付延迟付款额5‰的违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任……20.9本合同因乙方违约而提前解除的，甲方及综合服务公司有权没收本合同项下之保证金，乙方应当向甲方及综合服务公司赔偿相当于第一个租约年连个月的租赁和综合服务费的违约金。……第二十二条该商铺的交还和交还期22.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因解除后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。……22.3因乙方违约导致本合同提前解除的，交还期内，乙方应当按解释所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按照届时综合服务费标准向综合服务公司支付综合服务费，并承担各项公用事业费。……22.6如乙方在租赁期届满之日、本合同提前解除之日起7日后乙方未向甲方交还商铺的，或者乙方未付清应交看向，甲方欲自行收回商铺的，则甲方有权要求乙方按第22.5条约定承担违约责任外还有权选择在公证人员、律师、第三方在场（任选一方）见证的前提下开启该商铺的门锁并更换门锁，将屋内的物件搬出该商铺并制作物品清单，将该商铺腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失不负任何责任。对于乙方遗留在该商铺内的物件，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得（如有）用于偿还乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本条规定事由所发生的及将发生的损。……22.8如乙方未办理交还手续而撤离该商铺，甲方对乙方撤离后该商铺进行清理，整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此发生的费用应由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应合同解除时该商铺租金标准承担占用费，以弥补甲方此期间租金损失……。同日，华强公司、何征西签订一份《综合服务协议》，约定第一个租约年的综合服务费45元/平方米/月，月综合服务费2460.6元。乙方在签订该协议当日，应当向甲方缴纳综合服务保证金、水电保证金，上述保证金不作为预付的应交费用，仅作为乙方全面履行本协议的义务的保证。若乙方在综合服务期内有任何违约、赔偿及拖欠费用的情况，甲方有权在此保证金内进行抵扣。本协议因乙方违约而提前解除的，甲方有权没收本协议项下之保证金，乙方应当向甲方赔偿相当于第一个租约年的两个月综合服务费的违约金。华强公司与何征西分别于2017年8月8日、2018年3月27日及2019年3月27日签订三份《商铺租赁补充协议》，约定：华强公司扶持何征西经营，对何征西承租商铺给予免收2017年8月份租金3645.33元；10月份租金5468.00元；12月份租金5468.00元；2018年4月份租金5468.00元；2018年6月份租金5468.00元；2018年8月份租金5468.00元；2019年4月份租金2870.70元；2019年6月份租金2870.70元；2019年8月租金2870.70元。何征西对华强公司减免租金共50260元没有异议。一审庭审中，华强公司明确：要求何征西补交优惠期租金差额50260.06元，两个月租金和管理费违约金15857.20元，2019年5月水电费2146.84元，上述费用的逾期利息189.72元。何征西陈述：我没有违约，华强公司没有通知交纳2019年5月的租金以及相关费用，我没有停业，只是对涉案商铺进行整顿、盘点、检查水电以及消防安全；在收到华强公司解除合同通知书后，2019年5月底我就搬走了；2019年4月的水电费没有交纳，因为华强公司没有给我通知单，不知道要交多少；华强公司主张的律师费没有合同依据，不应由我方承担。另查明，华强公司于2019年5月10日向何征西寄出解除合同通知书，何征西于2019年5月11日收到。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，华强公司、何征西签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当依约履行。关于涉案合同的解除。《商铺租赁合同》约定，何征西应当在每个交租期的20号前，向华强公司一次性足额支付下个交租期租金，故何征西应当在2019年4月20日前交纳5月份的租金。何征西抗辩称根据惯例，华强公司应当发出交费通知后，何征西才知道应当交纳的金额，而2019年5月华强公司一直没有通知其交费。对此，一审法院认为，涉案租赁合同中明确约定了租金的交纳时间，明确了租金交纳的金额，何征西即使无法交纳水电费，亦应当根据合同约定支付租金，何征西不按时交纳租金已经构成违约。何征西于2019年5月11日收到华强公司发出的解除合同通知书，但根据涉案租赁合同第20.4条的约定，乙方迟延超过30日交付租金，甲方才有单方解除合同的权利，故华强公司于2019年5月10日即何征西迟延支付租金20天后发出解除合同通知，并不产生单方解除合同的法律后果。据前查明，华强公司、何征西均确认何征西于2019年5月底搬离涉案租赁场所，故一审法院确认双方租赁合同于2019年5月31日实际解除。由于华强公司已实际收回商铺，故华强公司诉请何征西返还商铺的请求一审法院不再处理。关于华强公司诉请的各项费用。第一，优惠期租金差额50260.06元。何征西对华强公司减免租金50230元没有异议，华强公司主张由于何征西违约，该减免的租金应当全额补交。对此一审法院认为，虽然合同约定如果因为何征西的原因提前解除合同，何征西应当按照原合同标准补交租金优惠部分，但从公平合理的角度，涉案合同自2016年7月签订后履行至2019年5月，三年的期限已经将近履行完毕，全额补交对何征西而言有违公平，故一审法院以剩余租赁期占全部租赁期限的比例，确定补交免租期的租金，即3个月/36个月×50260元=4188元。第二，两个月租金和管理费违约金15857.20元。涉案房屋租赁合同约定，如因何征西违约而提前解除合同，何征西应当赔偿相当于第一个租约年两个月的租金和综合服务费作为违约金。据前述，何征西未按时交纳2019年5月份租金，已经构成违约，合同已实际提前解除，故何征西应当承担相应的违约责任，向华强公司支付违约金（5468元/月+2460.60元/月）×2个月=15857.20元。华强公司该项诉请于法有据，一审法院予以支持。第三，关于2019年5月1日至5月3日的租金555.58元、综合管理费238.12元、水电费1353.14元（合计2146.84元）。虽然何征西对水电费的金额有异议，但何征西认可确实未支付2019年4月的水电费，故一审法院对华强公司主张的上述费用予以支持。第四，华强公司主张上述费用的利息。由于双方对解除合同及违约责任有分歧，何征西所应支付的免租期租金、违约金自一审法院判决后才确定，故华强公司主张从2019年5月14日起计算利息，一审法院不予支持。第五，关于华强公司主张4000元律师费。涉案租赁合同及补充协议亦未明确约定律师费承担方式，该费用亦非华强公司必要支出及必然损失，据此，华强公司上述诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。何征西在答辩中要求华强公司退还所有押金与保证金22857.2元，赔偿违约金15857.2元、货架及货物损失约80600元，退回之前所缴纳的租金合计101112.41元，由于何征西在本案中未提起反诉，故一审法院对上述主张不予审理，何征西可另行主张权利。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、何征西于判决发生法律效力之日起十日内，向华强公司补交免租期租金4188元；二、何征西于判决发生法律效力之日起十日内，向华强公司支付违约金15857.20元；三、何征西于判决发生法律效力之日起十日内，向华强公司支付2019年5月1日至5月3日的租金555.58元、综合管理费238.12元、水电费1353.14元，合计2146.84元；四、驳回华强公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行返还房屋、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由何征西负担。二审期间，何征西、华强公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，据华强公司与何征西双方确认的华强公司于2019年4月向何征西发出的《华强商业管理有限公司催缴（第二次）》载明，华强公司向何征西收取租金至2019年4月30日，收取电费至2019年2月28日。何征西于2019年4月19日通过银行转账方式缴清该笔催缴单记载的费用。何征西明确自2019年4月20日后未收取华强公司催缴单，亦未向华强公司缴纳费用。华强公司亦明确不能提供证据证明其曾向何征西催收2019年5月的各项费用。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.何征西应向华强公司支付的租金、综合管理费、水电费及违约金数额；2.华强公司是否应向何征西支付违约金并退回押金、保证金。一、关于何征西应向华强公司支付的租金、综合管理费、水电费及违约金数额的问题华强公司、何征西签订的《商铺租赁合同》约定何征西应当在每个交租期的20日前向华强公司一次性足额支付下个交租期租金。虽何征西主张双方在履行《商铺租赁合同》期间通过实际履行行为形成由华强公司催收后缴纳费用的惯例，但华强公司对此未予确认，何征西亦未能举证证明华强公司同意催缴后交租的履行方式。一审法院认定何征西应当依据《商铺租赁合同》约定缴纳租金，处理得当。据此，何征西应当于2019年4月20日前缴纳2019年5月租金，何征西至2019年5月10日仍未按时缴纳租金构成违约。据华强公司、何征西双方确认，华强公司于2019年5月底将何征西的财物设施搬离涉案租赁场所。华强公司主张何征西应付2019年5月1日至2019年5月3日的租金、综合服务费及2019年3月1日至2019年4月30日的水电费。经本院核算，何征西欠付2019年5月1日至2019年5月3日的租金数额为555.58元（5741×3÷31），何征西欠付2019年5月1日至2019年5月3日的综合服务费数额为238.12元（2460.6×3÷31）。关于何征西欠付2019年3月1日至2019年4月30日的水电费，华强公司主张何征西欠付水电费数额为1353.14元。何征西虽对水电费的数额不予确认，但确认其根据《华强商业管理有限公司催缴（第二次）》向华强公司付款后，未向华强公司支付任何费用。根据何征西的陈述，双方履行《商铺租赁合同》期间，何征西均系依据华强公司的催收函记载支付各项费用，华强公司亦在一审期间提交《商铺退租结算表》佐证自2019年3月1日至2019年4月30日何征西欠付水电费1353.14元。据此，一审法院支持华强公司主张何征西支付欠付的1353.14元水电费并无不当，本院依法予以维持。针对优惠期租金差额，华强公司、何征西公司对华强公司减免租金总额50260元没有异议。何征西主张自己没有违约，而无需向华强公司返还减免的租金。据前述，涉案租赁合同履行过程中，何征西在华强公司发出解除合同通知之前逾期交租二十日。因此，何征西应向华强公司返还剩余租期内减免的租金。一审法院根据合同履行情况、双方过错程度，基于公平原则，以剩余租赁期占全部租赁期间的比例确定何征西应补缴4188元减免的租金，处理得当，本院依法予以维持。《商铺租赁合同》约定，如因何征西违约而提前解除合同，何征西应当赔偿相当于第一个租约年两个月的租金和综合服务费作为违约金。据此，何征西迟延支付租金导致合同解除，应向华强公司支付违约金。经本院核算，何征西应向华强公司支付的违约金数额为15857.2元[（5426+2460.6）×2]。一审法院判决何征西向华强公司支付违约金15857.2元符合法律及本案实际，本院依法予以维持。二、关于华强公司是否应向何征西支付违约金并退回押金、保证金的问题根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。何征西于一审庭审终结后以提交答辩状的方式向法院提出要求华强公司退还押金和保证金22857.2元并支付违约金15857.2元，不属于应当合并审理的情形。一审法院未将何征西的上述请求与本案合并审理并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。针对何征西要求华强公司退还押金和保证金22857.2元并支付违约金15857.2元的主张，属于何征西二审期间提出的反诉请求。华强公司不愿调解，本院不予审理，何征西可另行主张权利。综上所述，何征西的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873元，由上诉人何征西负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇二〇年二月六日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏