浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0483民初7603号原告（反诉被告）：张双宇，男，1986年5月24日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：朱宇彬，浙江诚献律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚亮，男，1975年3月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原告张双宇诉被告姚亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理，审理中，姚亮于12月9日提起反诉，本院合并审理。于2020年1月7日、1月13日公开开庭进行审理。原告张双宇委托诉讼代理人、被告姚亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张双宇诉称：张双宇从事服装销售业务，张双宇与案外人于某、徐某是朋友关系。2019年7月13日张双宇、于某、徐某到姚亮门市部，张双宇向姚亮租赁濮院镇老货运区80号商铺，于某向姚亮租赁老货运区81号商铺。张双宇（承租人乙方）与姚亮（出租代理人甲方）签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》，约定：租赁濮院镇老货运区80号商铺一间，租期三年，从2019年7月13日起至2022年6月30日止，租金由乙方支付甲方账户。第一年租金11万元（2019年7月13日至2020年6月30日），一次性支付，先付后用。第二年租金按12.5万元基础上涨15%（2020年7月1日至2021年6月30日），第三年租金在第二年基础上涨15%（2021年7月1日至2022年6月30日）。押金5000元在不违约前提下，在合同到期退房手续办妥后退还给乙方。于某与姚亮签订81号商铺《老货运区门市部租赁合同（委托）》。徐某代张双宇、于某在姚亮门市部ＰＯＳ机刷卡转账10万元，其中5万元是张双宇付姚亮80号商铺租金4.5万元、押金5000元。7月14日姚亮移交80号商铺给张双宇。张双宇租用商铺从事服装销售经营亏损。10月3日张双宇微信告诉姚亮“你也别生气，我也是真没办法在经营了，档口我都已经搬空了，钥匙我给你放哪”。10月4日张双宇微信告诉姚亮“我都收拾利索了，钥匙放在门缝里，雨棚遥控器在隔壁81号”。租赁合同已无法继续履行，为防止损失扩大，诉至法院。请求判令：1、请求确认张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同》于2019年10月4日解除；2、姚亮退还张双宇押金5000元、租金19639元；3、姚亮承担本案诉讼费。被告姚亮辩称：张双宇租赁老货运区80号商铺、双方签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》，姚亮按约交付商铺给张双宇使用至今，张双宇未付租金、押金及水电费。姚亮同时提起反诉，请求判令：1、张双宇继续履行合同，向姚亮缴纳第一年房租11万元、押金5000元、水电费4403元；2、张双宇承担本案诉讼费。张双宇针对姚亮的反诉辩称：提前解除租赁合同违约方是张双宇，姚亮没有违约。张双宇经营中因自身原因亏损约50万元。2019年10月3日已将商铺内物品搬空，不打算继续租赁商铺。愿意赔偿姚亮3个月房租损失。水电费如有证据愿意承担。原告张双宇对其主张的事实提供证据如下：一、《老货运区门市部租赁合同（委托）》1份，证明2019年7月13日张双宇承租姚亮位于桐乡市濮院镇老货运区80号商铺一间，双方存在租赁合同关系；二、徐某证明、借记卡明细单各1份，证明2019年7月13日张双宇朋友徐某通过向姚亮门市部ＰＯＳ机刷卡（银行卡尾号8555）向姚亮付款10万元，其中5万元是张双宇支付姚亮80号商铺租金、押金，另5万元是于某支付81号商铺租金、押金；三、微信聊天记录、光盘各1份，证明2019年10月3日张双宇微信告诉姚亮“你也别生气，我也是真没办法在经营了，档口我都已经搬空了，钥匙我给你放哪”。10月4日张双宇微信告诉姚亮“我都收拾利索了，钥匙放在门缝里，雨棚遥控器在隔壁81号”。姚亮答复“我希望你遵守合同，不要让自己以后后悔。至于你租的门市部在你的租期内，我是不会动的，你自行解决”；四、销售单77份、图片2份，证明张双宇租用商铺后，向厂家订购服装1万余件，因未及时售出而低价处理，造成严重亏损，原告继续承租商铺从事服装经营目的无法实现。被告姚亮质证如下：证据一，无异议；证据二，徐某证明有异议，徐某借记卡转账10万元至姚亮门市部，姚亮门市部从事毛纱销售，每天有毛纱交易，现金交易没有送货单、销售单等凭证。徐某为何要转账10万元给姚亮门市部，姚亮不清楚。姚亮个人银行卡没有收到张双宇汇款；证据三，真实性无异议，姚亮至今没去过80号店铺；证据四，有异议，张双宇经营情况与姚亮无关。本诉部分，姚亮无证据提交。反诉部分，姚亮提交证据：一、《老货运区委托统一改造出租合同》、水电费收据各1份，证明2019年6月3日张立明（甲方）委托姚亮（乙方）转租老货运区80号店面，租期2019年6月30日到2022年6月29日，期间乙方拥有门市部出租权、改造权、定价权，乙方交付甲方第一年租金7.8万元、第二年租金10.3万元、第三年租金10.85万元。在每年6月15日前付清。姚亮要向张立明缴纳房租。张双宇提前解除租赁合同，直接造成姚亮经济损失。姚亮向毛衫发展公司缴纳商铺水电费4403元（2019年7月到9月30日期间）；二、《老货运区门市部租赁合同（委托）》1份（与于某签订），证明2019年7月13日张双宇、于某共同到姚亮办公室，张双宇提出要租80号、81号两间店铺，后张双宇、于某打算各自经营，张双宇租80号商铺，于某租81号商铺。至于是谁拿着卡去转账付款，姚亮不清楚。张双宇质证如下：证据一，有异议。该合同看不出姚亮与张立明存在委托关系，即便他们有委托关系，与张双宇无关。水电费收据不是发票，不认可；证据二，姚亮与于某租赁合同，与本案无关。反诉部分，张双宇无证据提交。张双宇申请证人于某出庭作证，于某陈述：于某和张双宇各向姚亮租赁老货运区81号、80号商铺。81号商铺第一年租金11万元、押金5000元，由徐某代付5万元，剩余款项未付。徐某通过姚亮门市部刷卡支付10万元。其中5万元是代于某支付81号商铺。另5万元是代张双宇支付80号商铺。张双宇对于某证人证言无异议。姚亮对于某陈述“于某、张双宇各向姚亮租赁81号、80号商铺”认可，但姚亮个人银行卡没有收到徐某付款10万元。张双宇申请证人徐某出庭作证，徐某陈述：徐某与于某、张双宇是朋友。于某、张双宇各向姚亮租赁老货运区81号、80号商铺。徐某代于某、张双宇向姚亮美太门市部刷卡支付10万元。其中5万元代于某支付81号商铺。另5万元代张双宇支付80号商铺。徐某与姚亮美太门市部没有业务往来。徐某没有向姚亮支付其余款项。张双宇对徐某证人证言无异议。姚亮对徐某陈述有异议，美太门市部销售毛纱，每天有毛纱交易，现金交易没有送货单、销售单等凭证。徐某与美太门市部是否有毛纱交易，记不清了。徐某为何要转账10万元至姚亮门市部，姚亮不清楚。姚亮个人银行卡没有收到徐某付款。本院调查材料：一、范胡境谈话笔录、营业用房租赁合同复印件，证明：涉案商铺是毛衫发展公司所有。公司将80号商铺优先承租权卖给张立明，81号商铺优先承租权卖给朱三林。张立明有优先承租权，可长期使用商铺。公司允许张立明转租商铺。张立明委托姚亮转租商铺，公司不予干涉。公司每年与张立明签订商铺租赁合同，仅是确认每年租金价格的调整及对方不改变房屋经营用途，其他对张立明使用商铺没有影响。水电费收据没有意见。濮院市场商铺有季节性，生意旺季主要集中在每年下半年8-12月，其他时间是淡季。张双宇用了三个月（7-9月），过了市场旺季后要求解除租赁合同不合理。如果使用一个整年后，在下一年度开始前，要求解除租赁合同是合理的；二、张立明谈话笔录，陈述：9年前，张立明出资32万元购买80号商铺优先承租权，优先承租权有市场价值，可作银行抵押贷款。也可转让优先承租权给他人。如转让优先承租权，应到毛衫发展公司办理备案手续。张立明每年与毛衫发展公司签订《营业用房租赁合同》。张立明与姚亮签订《老货运区委托统一改造出租合同》约定：姚亮支付张立明第一年租金7.8万元、第二年10.3万元、第三年10.85万元。姚亮有权再出租房屋，张立明不能干预。姚亮租赁给张双宇使用，张立明不清楚；三、姚亮谈话笔录，陈述：姚亮随法院处置。如法院认为按规定可以解除租赁合同，按照濮院市场房屋租赁行情，应当一年一租。姚亮没有违约，违约责任在张双宇，双方签订3年租赁合同，现张双宇违约要求提前解除合同，造成姚亮租赁损失，要求对方赔偿损失（按法院判决解除合同之日起至2020年6月30日的租金损失计算）。法院判决解除租赁合同前，姚亮拒绝接收商铺。同意解除租赁合同；四、现场查看笔录及照片、张双宇谈话笔录，证明：经现场查看，80号商铺店门关闭，没有被打开使用。姚亮没有前往该店铺属实。张双宇已将店铺内物品搬空。张双宇将商铺钥匙交给法院，请求法院作姚亮工作，让姚亮领取钥匙；五、工商登记材料、银行查询明细，证明2019年7月13日徐某通过ＰＯＳ机刷卡转账10万元至桐乡市濮院恒亮羊毛衫门市部账户。恒亮羊毛衫门市部是姚亮于2003年6月24日开办个体工商户，2006年11月27日注销。2014年9月25日姚亮成立桐乡市濮院美太纺织品有限公司。张双宇发表意见如下：证据一，真实性无异议。张立明与毛衫发展公司签订租赁合同租期2019年7月1日至2020年6月30日，而张立明与姚亮签订租赁合同租期2019年6月30日至2022年6月29日，张立明与姚亮转租合同租期长于张立明与毛衫发展公司租赁合同，超过部分无效。同理，姚亮与张双宇租赁合同超过前租赁合同的部分亦无效。毛衫发展公司提到旺季时间无异议，但10月份开始，才是濮院市场真正旺季；证据二，真实性无异议。张立明与毛衫发展公司签订租赁合同租期1年，而张立明与姚亮签订租赁合同租期3年，张立明与姚亮转租合同租期长于张立明与毛衫发展公司租赁合同，超过部分无效。同理，姚亮与张双宇租赁合同超过前租赁合同的部分亦无效；证据三、四、五，无异议。恒亮羊毛衫门市部营业执照注销后，该门市部银行账户没有注销，仍由姚亮使用。姚亮发表意见如下：证据一，无异议。毛衫发展公司的商铺租赁合同是统一格式。享有优先承租权的商铺使用者可以转租商铺，毛衫发展公司是认可的。张双宇说法“张立明与姚亮转租合同租期长于张立明与毛衫发展公司租赁合同，超过部分无效。10月份开始才是濮院市场真正旺季”不成立。实际情况是从7月底8月初，客户就已到濮院市场，与门市部洽谈合作。市场旺季是从7月底8月初开始；证据二、三、四、五，真实性无异议。本院经审查核实，认证如下：本院调取证据，双方对真实性无异议，本院对真实性予以认定。证人徐某、于某出庭作证，姚亮认可“2019年7月13日恒亮羊毛衫门市部账户收到徐某转账10万元”，但不认为“徐某付款10万元是代于某、张双宇支付80号、81号商铺租金押金”。姚亮是恒亮羊毛衫门市部经营者，门市部于2006年11月27日注销，2019年7月13日门市部账户收到徐某转账10万元应认定姚亮个人收到徐某付款10万元。姚亮没有证据证明“徐某付款10万元是用于支付徐某向姚亮门市部购买毛纱货款”，徐某付款时间、地点、方式、数额与徐某、于某陈述的租赁商铺支付租金的事实相吻合。姚亮辩称亦不符合市场交易习惯，本院不予采信，本院对证人徐某、于某陈述事实的真实性，予以确认。张双宇证据一、三，姚亮无异议，本院予以认定；证据二，与证人徐某、于某陈述一致，与本院调查证据五相吻合，本院予以认定；证据四，姚亮异议成立，本院不予认定。姚亮证据一，与本院调查证据一、二相吻合，本院予以认定；证据二，与证人徐某、于某陈述相吻合，本院予以认定。本院经审理查明：桐乡市濮院恒亮羊毛衫门市部系姚亮开办个体工商户，姚亮办理门市部银行POS机，2006年11月27日注销门市部营业执照，姚亮继续使用门市部银行POS机。2014年9月25日姚亮设立桐乡市濮院美太纺织品有限公司。桐乡市濮院镇老货运区80号、81号商铺产权归桐乡市濮院毛衫发展公司（以下简称毛衫公司）所有。毛衫公司将老货运区80号、81号商铺优先承租权分别卖给张立明、朱三林。毛衫公司允许张立明长期使用80号商铺并有权转租。2019年6月3日张立明与姚亮签订《老货运区委托统一改造出租合同》，约定：张立明委托姚亮改造并出租老货运区80号店面，租期2019年6月30日到2022年6月29日，姚亮拥有出租权、改造权、定价权，第一年租金7.8万元、第二年租金10.3万元、第三年租金10.85万元。姚亮于每年6月15日前向张立明付清租金。张双宇从事服装销售。张双宇与案外人于某、徐某是朋友关系。2019年7月13日张双宇、于某、徐某到姚亮门市部，张双宇向姚亮租赁濮院镇老货运区80号商铺，于某向姚亮租赁老货运区81号商铺。张双宇（承租人乙方）与姚亮（出租代理人甲方）签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》，约定：出租代理人已与房产所有人签订委托租赁协议，代表房产所有人与乙方签订营业用房租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。租赁濮院镇老货运区80号商铺一间，租期三年，从2019年7月13日起至2022年6月30日止。甲方应当在2019年7月14日前将房屋交给乙方使用。租金由乙方支付甲方账户。第一年租金11万元（2019年7月13日至2020年6月30日），一次性支付，先付后用。第二年租金按12.5万元基础上涨15%（2020年7月1日至2021年6月30日），第三年租金在第二年基础上涨15%（2021年7月1日至2022年6月30日）。押金5000元在不违约前提下，在合同到期退房手续办妥后退还给乙方。租赁期间水电费等由乙方使用所产生的与经营相关费用由乙方承担。合同终止或解除时，乙方必须搬出租赁房屋内属乙方所有的物件，方可办理退房手续。乙方应保持房屋原状退还给甲方，房屋内外固定装饰物无偿归甲方所有。如有乙方逾期未搬出的物件，视为乙方自愿放弃，任由甲方处理。甲方同意乙方可转租，但要经过甲方同意。于某与姚亮签订81号商铺《老货运区门市部租赁合同（委托）》（内容相同）。徐某代张双宇、于某在姚亮门市部ＰＯＳ机刷卡转账10万元，其中5万元是张双宇付姚亮80号商铺第一年租金4.5万元、押金5000元。另5万元是于某付姚亮81号商铺费用。7月14日姚亮交付80号商铺给张双宇，交付81号商铺给于某。张双宇租用80号商铺从事服装销售。10月3日张双宇微信告诉姚亮“你也别生气，我也是真没办法在经营了，档口我都已经搬空了，钥匙我给你放哪”。10月4日张双宇微信告诉姚亮“我都收拾利索了，钥匙放在门缝里，雨棚遥控器在隔壁81号”。姚亮答复“我希望你遵守合同，不要让自己以后后悔。至于你租的门市部在你的租期内，我是不会动的，你自行解决”。2019年10月4日张双宇搬空80号商铺物品，将商铺店门关闭。2019年10月31日，姚亮以经营亏损，经营目的无法实现，无法继续租用商铺，已搬空商铺物品，租赁合同已无法继续履行，为防止损失扩大，诉至法院。2019年12月9日，姚亮提起反诉。审理中，经法院释明做工作，2020年1月7日姚亮表示“姚亮随法院处置。如法院认为按规定可以解除租赁合同，按照濮院市场房屋租赁行情，应当一年一租。姚亮没有违约，违约责任在张双宇，双方签订3年租赁合同，现张双宇违约要求提前解除合同，造成姚亮租赁损失，要求对方赔偿损失（按法院判决解除合同之日起至2020年6月30日的租金损失计算）。同意解除租赁合同”。2020年1月8日本院现场查看，确认80号商铺空置，店门关闭没有被打开使用。姚亮没有前往80号店铺属实。2020年1月9日，张双宇将商铺钥匙交给法院，请求法院作姚亮工作，让姚亮领取钥匙接收商铺，愿意赔偿姚亮3个月房租损失。经法院做工作，姚亮表示在法院判决解除租赁合同前，其拒绝接收商铺。另查明，徐某与姚亮门市部没有业务往来。徐某代张双宇、于某支付姚亮10万元外，没有向姚亮支付其余款项。张双宇本人未向姚亮、姚亮门市部支付商铺剩余房租、水电费。姚亮代缴80号商铺水电费4403元（2019年7月到9月30日期间）。本院认为，1、民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，合法民事权益受法律保护。原、被告《老货运区门市部租赁合同（委托）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张双宇抗辩“张立明与毛衫公司租赁合同租期1年，张立明与姚亮租赁合同租期3年，张立明与姚亮转租合同租期超过张立明与毛衫公司租赁合同部分无效。姚亮与张双宇租赁合同超过前租赁合同部分亦无效”，与查明事实不符，本院不予采纳。2、租赁合同是双务合同，双方应按约履行各自义务。姚亮已按约交付商铺给张双宇使用至今，张双宇未按约付清租金、押金及水电费。《合同法》第九十三条、九十四条规定合同解除的情形，明确只有享有解除权的合同一方发出解除通知，才能产生合同解除法律后果。合同违约方不享有单方合同解除权，其单方解除通知不产生解除合同法律后果。本案租赁合同租期三年，现租期未过一年，姚亮不存在约定解除合同情形。张双宇作为合同违约方，不享有单方合同解除权，其单方要求解除不产生解除合同法律后果。张双宇请求确认张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2019年10月4日解除，本院不予支持。3、张双宇已单方搬离租赁房屋，不愿继续履行租赁合同，租赁合同不宜强制履行。审理中，法院向姚亮释明做工作，2020年1月7日姚亮表示“同意解除租赁合同。按照濮院市场租赁行情，应当一年一租。双方签订3年租赁合同，现张双宇违约要求提前解除合同，造成姚亮租赁损失，要求对方赔偿损失（按法院判决解除合同之日起至2020年6月30日的租金损失计算）”。《合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，违约方违约解除合同，守约方有权要求对方赔偿损失，赔偿损失范围包括合同履行后可以获得的利益。姚亮要求赔偿损失（参照租金标准，从合同解除之次日起至腾退之日的房屋占有使用费、腾退之日起至2020年6月30日的经济损失）合情合理，本院予以准许。本院酌情认定张双宇赔偿经济损失中已包含押金在内，姚亮要求张双宇支付押金5000元不予准许。综上，本院认定张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2020年1月7日解除。张双宇应支付姚亮房租金55632元（2019年7月13日起计算至2020年1月7日解除合同之日），支付水电费4403元，赔偿姚亮经济损失54368元（2020年1月8日起至腾退之日的房屋占有使用费参照租金标准计算、腾退之日起至2020年6月30日的经济损失参照租金标准计算）。张双宇已付5万元，两项折抵，张双宇尚应支付姚亮64403元（55632元+4403元+54368元-50000元）。合同解除后，张双宇应及时腾退房屋，姚亮应及时接收房屋。张双宇其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。姚亮其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张双宇与被告（反诉原告）姚亮签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2020年1月7日予以解除；二、原告（反诉被告）张双宇于本判决生效之日起五日内交付桐乡市濮院镇老货运区80号商铺一间给被告（反诉原告）姚亮，姚亮应及时接收；三、原告（反诉被告）张双宇于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）姚亮64403元；四、驳回原告（反诉被告）张双宇其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）姚亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费290元，减半收取145元，由张双宇负担。反诉受理费2700元，减半收取1350元，由张双宇负担728元，姚亮负担622元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××66，逾期缴纳将移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  朱伟忠二〇二〇年二月四日书记员  王思靖