湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5689号原告：邵东县新锐房地产开发有限公司管理人，住所地为邵东县开发区昭阳路金三角商务中心十三楼。诉讼代表人:文永康，该破产管理人负责人。委托代理人:田燕军、彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。被告：陈雄军，男，1977年3月1日出生，汉族，住邵阳市大祥区。被告:朱红池，女，1984年2月13日出生，汉族，住邵东县。两被告的委托代理人:唐轶清、喻拓，湖南天地人律师事务所律师。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人与被告陈雄军、朱红池请求确认债务人行为无效纠纷（立案案由为确认合同无效纠纷）一案，本院于2019年11月20日受理后，依法由审判员谢军健适用简易程序于2019年12月19日、2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人的委托代理人田燕军、彭义军，被告陈雄军、朱红池的委托代理人唐轶清、喻拓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邵东县新锐房地产开发有限公司管理人向本院提出诉讼请求：1、确认被告与债务人邵东县新锐房地产开发有限公司（以下简称为新锐公司）于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认被告与债务人新锐公司于2010年6月7日签订的《商品房买卖合同》无效；3、两被告将依据上述《商品房买卖合同》取得的房产返还给债务人新锐公司，并配合办理房屋产权转移手续。事实与理由：被告陈雄军与被告朱红池于2004年4月20日登记结婚。新锐公司于2003年7月22日登记设立，2008年在邵东县交会处开发建设了一栋十三层的“金三角商务中心”商业办公楼。2010年3月26日，新锐公司与被告陈雄军签订了《商品房买卖合同》，新锐公司将其“金三角商务中心”第12层第1204号房屋作价259673元出售给被告陈雄军。2010年6月7日，新锐公司将其“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋共作价751810元出售给被告陈雄军，双方于当天签订了《商品房买卖合同》。2011年5月13日，房地产管理部门将上述《商品房买卖合同》所涉房屋的产权变更登记至被告陈雄军、朱红池名下。但被告陈雄军、朱红池至今未向新锐公司支付购房款。2018年12月16日新锐公司申请破产，邵东县人民法院于2018年12月19日裁定受理后指定湖南湘晋律师事务所为破产管理人。原告认为，新锐公司为逃避债务而隐匿、转移财产，故意将自己的房产无偿登记至两被告名下，损害了其他债权人的利益，上述《商品房买卖合同》无效，两被告应将依据上述《商品房买卖合同》取得的房产返回给新锐公司。被告陈雄军、朱红池辩称：1、被告朱红池未在买卖合同上签名，不是合同当事人，不是本案适格的诉讼主体；2、被告陈雄军与新锐公司签订房屋买卖合同时，新锐公司不存在资不抵债情形，没有隐匿、转移财产的必要；3、被告陈雄军分别于2014年1月7日和5月6日共计向新锐公司支付了160万元，已足额支付了购房款；4、案涉《商品房买卖合同》是合同双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在恶意串通损害第三人利益的事实。综上，两被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告陈雄军与被告朱红池于2004年4月20日登记结婚。新锐公司于2003年7月22日登记设立，是一家主要经营房地产开发的民营有限责任公司。2006年陈雄军的堂兄陈超刚成为新锐公司的股东，2010年6月该公司的股东变更为唐新良和陈雄军的哥哥陈雄文，2014年4月该公司的股东变更为陈超刚、陈雄文、唐新良。2008年新锐公司在邵东县交会处开发建设一栋十三层的“金三角商务中心”商业办公楼，该商业办公楼的初始登记产权人为新锐公司。新锐公司于2010年3月26日与陈雄军签订了《商品房买卖合同》，约定新锐公司将“金三角商务中心”第12层第1204号房屋作价259673元出售给陈雄军，付款方式为一次性付款，但未写明付款期限。2010年6月7日新锐公司将其“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋共作价751810元出售给陈雄军，双方于当天签订了《商品房买卖合同》，约定付款方式为其它方式，但未写明其它方式的具体内容和付款期限。2010年6月24日，陈雄军、朱红池以“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋为陈雄军向中国工商银行股份有限公司邵东支行共借款192万元作抵押担保。2011年5月13日，房地产管理部门将上述《商品房买卖合同》所涉房屋的产权变更登记至陈雄军、朱红池名下，变更登记后的产权证号码分别为711003557（711003386）、711003504（711003404）、711003505（711003403）。2011年9月27日，陈雄军、朱红池以“金三角商务中心”第12层第1204号房屋为陈雄军向中国工商银行股份有限公司邵东支行借款40万元作抵押担保。但陈雄军、朱红池对上述三间房屋的购房款分文未付。2018年12月16日新锐公司向本院申请破产，在其提交的新锐公司资产明细表中将登记在陈雄军、朱红池名下的上述房产列为该公司资产，并注明陈雄军、朱红池是代持人。本院于2018年12月19日裁定受理破产申请，2019年1月18日指定湖南湘晋律师事务所为新锐公司的破产管理人。另查明，陈雄军于2014年1月7日转账至新锐公司银行账户100万元，2014年5月6日转账至新锐公司银行账户60万元，但该两笔银行交易记录未显示款项的用途，陈雄军、朱红池也未持有新锐公司出具的收取了上述房产购房款的收据。新锐公司在2014年6月至2015年1月多次共转账给陈雄军77万余元。公安机关因侦查新锐公司及其法定代表人陈超刚涉嫌犯非法吸收公众存款罪一案对陈雄文询问时，陈雄文称为了能从银行贷款给新锐公司使用，所以新锐公司将涉案房产登记在陈雄军、朱红池名下。现公安机关已对登记在陈雄军、朱红池名下的上述房产予以查封，且登记在陈雄军、朱红池名下的“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋的产权登记显示存在抵押权人广发银行股份有限公司邵阳分行。以上事实有企业破产申请书、民事裁定书、民事决定书、选定管理人公告、民事裁定书、刑事判决书、工商登记资料、公司章程、房屋产权登记资料、结婚证、商品房买卖合同、询问笔录、银行交易记录、股东会决议、房屋租赁合同、贷款资料等证据予以证实，可以认定。本院认为，本案是新锐公司进入法院破产案件审理程序后，管理人对新锐公司实施的特定行为提起诉讼，请求确认该行为无效的民事纠纷，本案案由应为请求确认债务人行为无效纠纷。朱红池虽然没有在涉案合同上签名，但陈雄军与新锐公司签订涉案合同时朱红池与陈雄军是夫妻，在涉案房产未变更登记在朱红池、陈雄军名下前，朱红池与陈雄军就以部分涉案房产为陈雄军向有关银行借款作抵押担保，且其后涉案房产也登记在了朱红池、陈雄军名下，因此朱红池是涉案房产的共同受让方，是本案适格诉讼主体。陈雄军、朱红池所称的两笔支付购房款的交易记录没有备注为购房款，陈雄军、朱红池也不能提供新锐公司收取购房款的收据，且双方还有其他多笔资金往来也说明了双方存在其他交易，所以陈雄军、朱红池的证据不足以证明其支付了购房款。本院在本案审理过程中对陈雄军询问时，陈雄军称“金三角商务中心”1楼两间门面一直由陈雄文代为管理、出租，承租方将租金交给陈雄文，且陈雄军不能说明抵押贷款用途。而陈雄文在接受公安机关询问时却称为了能从银行贷款给新锐公司使用，所以新锐公司将涉案房产登记在陈雄军、朱红池名下。故陈雄军、朱红池提供的“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋租赁合同和贷款申请表不足以证明涉案房产实际由陈雄军占有、管理、使用。从情理上分析，本案两份房屋买卖合同均未约定付款期限，甚至其中一份合同连具体付款方式都没有，明显不合情理；从双方签订商品房买卖合同至2014年，陈雄军、朱红池用涉案房产抵押获得的贷款金额远大于合同约定的购房款，即使陈雄军与新锐公司部分股东有亲情关系，但陈雄军、朱红池在此期间未交分文购房款也明显不合常理。再结合公安机关和新锐公司管理人对陈雄文所做的询问笔录，及新锐公司申请破产时将涉案房产列为该公司资产，并注明是由陈雄军、朱红池代持等证据。本院认为，陈雄军、朱红池没有支付涉案房产的对价和实际占有、管理、使用涉案房产，涉案合同是虚假的房屋买卖合同，损害了社会公共利益，应是无效合同。新锐公司管理人请求陈雄军、朱红池返还涉案房产给新锐公司，并配合办理过户手续，本院予以支持。但由于“金三角商务中心”第1层第101号和第106号房屋的产权登记显示目前存在抵押权，该两间房屋的过户手续需征得抵押权人同意或抵押权消灭才可办理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第三十三条之规定，判决如下：被告陈雄军、朱红池与邵东县新锐房地产开发有限公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告陈雄军、朱红池与邵东县新锐房地产开发有限公司于2010年6月7日签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告陈雄军、朱红池正在本判决生效之日起十日内将邵东县“金三角商务中心”第12层第1204号房屋和第1层第101号、第106号房屋返还给原告邵东县新锐房地产开发有限公司，并配合办理将上述房屋产权过户至邵东县新锐房地产开发有限公司的相关手续。本案案件受理费6951.5元（已减半收取），由被告陈雄军、朱红池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  谢军健二〇二〇年二月十八日法官助理蒋飞翔代理书记员  张凯元附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国企业破产法》第三十三条涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。