北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初22960号原告（反诉被告）：张士强，男，1969年5月15日出生。原告（反诉被告）：胡玉平，女，1971年1月5日出生。以上二原告委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩旭，男，1990年4月8日出生。第三人：北京家和家润房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山东风南里1号。法定代表人：贾存，执行董事。委托诉讼代理人：田庆，男，该公司职员。原告（反诉被告）张士强、胡玉平（反诉被告）与被告（反诉原告）韩旭、第三人北京家和家润房地产经纪有限公司（以下简称家和家润经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张士强、胡玉平及委托诉讼代理人孙振、被告韩旭、第三人家和家润经纪公司的委托诉讼代理人田庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士强、胡玉平向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告购房首付款153万元，继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议书》；2、被告自2019年1月11日起，以200万元为基数，按每日万分之五向原告支付违约金至付清首付款153万元之日止；3、被告自2018年12月20日起，按照每月3000元向原告支付房屋租金至全部房价款收到之日止。诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻。2018年10月10日，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告将其所有的位于北京市房山区××号房屋出卖给被告。2018年11月11日，双方又签订《补充协议书》，主要内容是601号房屋有两个抵押，购房定金调整为7万元，确定房价款为200万元，首付155万元，被告于2019年1月10日首付款到位后作原告的专项解押使用。合同还约定被告逾期付款，应按日计算向原告支付成交总价款万分之五的违约金。之后，被告向原告支付定金7万元，2018年12月20日原告将房屋交付给被告。此后，被告未按照合同约定向原告支付首付款。原告认为，被告未按约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议书》系第三人家和家润经纪公司居间签订。现提起诉讼，请依法处理。被告韩旭辩称:2018年10月10日签订合同当日我支付了定金1万元。11月10日，房主没有拿来房本，告知我还有抵押，要求多支付6万元房款，我提出要提前交房。后来发现贷款公司有变更，不同意原告的诉讼请求。韩旭提起反诉请求：1、解除双方于2018年10月10日签订的××号房屋买卖合同及2018年11月11日双方签订的补充协议；2、判令被反诉人向反诉人返还双倍定金14万元。诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年10月10日，签订合同时原告隐瞒了重要事实，未告知房屋存在抵押情况。经协商，于2018年11月11日双方签订补充协议，约定定金增加到7万元（已支付），同时原告承诺该房屋只有公积金贷款和泛华金融公司两个抵押，如还有其他抵押原告承担违约责任。但在房屋交付后，在我不知情的情况下再次发生变更，抵押金额也发生了变化，原告不仅违背合同主要义务，也严重侵犯了我的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。因房屋尚未办理过户手续，一旦原告无力偿还房屋抵押权人的债务，我也没有优先受偿权，风险极大，故请求解除合同。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告屡次违约，应返还双倍定金14万元。张士强、胡玉平针对韩旭的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告的反诉请求不符合事实，也没有达到法律规定的解除情形。被告至今没有按照补充协议支付首付款，导致房屋未能解押，主要责任在于被告，请求驳回被告的反诉请求。第三人家和家润经纪公司述称：房屋买卖办理网签手续需要解除房屋抵押，现在原告的房屋确实有抵押，所以无法办理网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，经家和家润经纪公司提供居间服务，张士强（出卖人）、共有人胡玉平与韩旭（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将房山区××号房屋出卖给韩旭。合同载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为公积金管理中心。出卖人应当于2018年11月30日前办理抵押权注销登记。出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹。该房屋成交价格为人民币203万元。买受人向出卖人支付定金1万元。买受人拟向银行、公积金管理中心办理贷款60万元。出卖人收到全部房款后十个工作内交付房屋。关于逾期付款的违约责任，合同约定逾期超过15日之后，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，合同继续履行。该合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订当日，韩旭支付了定金1万元。2018年11月11日，张士强（甲方）、甲方共有人胡玉平与韩旭（乙方）签订补充协议书，协议称因出售房屋有两个抵押，甲方解两个抵押需乙方追加购房定金6万元，追加定金6万元于2018年11月11日结清，即购房定金调整为7万元。房屋成交价双方同意由203万元改为200万元。首付款变更为155万元，乙方于2019年1月10日首付款到位后作为甲方专项解押使用，剩余部分于过户当日结清。关于交房，双方协商于2018年12月20日交房。甲方承诺该房屋只有公积金贷款及××金融公司两个抵押，如此房屋还有其他抵押，甲方承担违约责任。其他事宜按照原协议约定继续履行。补充协议签订当日，韩旭又支付定金6万元。该房屋于2018年12月20日交付韩旭。另查，2018年11月张士强、胡玉平向案外人孙某借款，并于2018年11月22日将涉案房屋又抵押给孙某并办理抵押登记，抵押金额148万元。此后，因张士强、胡玉平未偿还借款，孙某诉至北京市丰台区人民法院，要求张士强、胡玉平偿还借款。经法院调解，张士强、胡玉平和孙某达成协议：1、张士强、胡玉平偿还孙某欠款138万元（于2019年10月31日之前给付98万元，于2019年12月31日前给付40万元）；2、张士强、胡玉平于2019年10月31日之前给付98万元后，孙某协助张士强、胡玉平办理房山区××号房屋的抵押登记的解除手续。该案审理中，北京市丰台区人民法院将涉案房屋查封，查封期限自2019年3月25日至2022年3月24日。现涉案房屋设定有两个抵押，其中抵押权人北京市住房贷款担保中心抵押金额59万元，抵押权人孙某抵押金额148万元。本案审理中，张士强、胡玉平称向孙某借款是用于解除向××金融公司的抵押。本院认为，原告张士强与被告韩旭经过第三人家和家润经纪公司签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议书系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。合同法规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，在双方签订补充协议时，张士强明确承诺涉案房屋只有公积金贷款及××金融公司两个抵押，如还有其他抵押，甲方承担违约责任。而此后，在支付首付款期限届满前，张士强向他人借款，再次将涉案房屋抵押，现有抵押情况已经与补充协议书承诺不一致，且抵押数额高于原抵押，存在无法办理抵押房屋过户的风险。在此情况下，买受人未支付首付款，符合法律规定。本案审理过程中，对于解除抵押、支付首付款和办理房屋过户手续，双方未能达成均可接受的方案，且涉案房屋现已被司法机关查封，现韩旭要求与张士强解除房屋买卖合同及补充协议书，本院应予支持。因并非张士强不履行合同及补充协议，韩旭要求双倍返还定金，本院不予支持。本案中，房屋买卖合同记载的出卖人系张士强，买受人系韩旭，胡玉平系出卖房屋的共有权人，并非买卖合同相对人，胡玉平提出诉讼请求，韩旭向胡玉平提出反诉请求，均没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、驳回张士强、胡玉平的诉讼请求；二、解除张士强和韩旭于2018年10月10日签订的北京市存量房屋买卖合同（合同编号：××）及2018年11月11日签订的补充协议书；三、张士强于本判决生效之日起十日内返还韩旭定金7万元；四、驳回韩旭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9285元，由张士强负担（已交纳）。反诉案件受理费11400元，由韩旭负担775元（已交纳），由张士强负担10625元（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵洪波二〇二〇年二月十三日书记员  王 静