陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14946号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：段惠生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨毅，男，汉族，1975年9月10日出生，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘凯，陕西寇弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鹏飞，陕西寇弘律师事务所实习律师。上诉人西安西水置业有限公司（以下简称：西水公司）因与被上诉人杨毅房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初17591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杨毅与西水公司签订合同登记号为Y16041427的《商品房买卖合同》（预售），约定杨毅购买西水公司西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋总价款为1272551元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人可要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但不得以此为由要求解除合同。上述合同签订后，杨毅按照合同约定向西水公司支付全部购房款1272551元，并于2017年11月11日收房。另查，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，杨毅2017年11月11日收房后已进行了装修,2019年3月已实际入住。杨毅诉诉至原审法院称，其与西水公司签订《商品房买卖合同（预售）（合同登记号：Y16041427）》，购买西水公司开发的位于西安市高新区XX路XX号西水•水岸阳光的2幢1单元14层11401号房屋，总价款为1272551元。购房合同签订后，其已经依约履行了付款义务。购房合同第九条约定，该商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。购房合同第十一条约定，西水公司应于2016年12月31日前向其交付该商品房。其依约于2016年3月29日前向西水公司支付全部购房款1272551元。合同第十二条约定，逾期交付房屋的，西水公司按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金。2017年10月31日西水公司才向其交房，并告知其可以先行装修，但在交房时涉案房屋并没有达到合同约定的交付条件。关于房产证办理事项，在其与西水公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，西水公司应当在房屋交付之日起365个工作日内为其办理房屋所有权证书，否则按照已付房款按日万分之零点一向其支付违约金。依据其与西水公司签订《商品房买卖合同》及《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，并且迟延交房已构成严重违约，现诉至法院请求依法判令：1、西水公司向杨毅支付逾期交房违约金115675元（计算至2017年10月31日）；2、西水公司向杨毅支付自实际交房之日（2017年10月31日）至符合合同约定交房条件（即已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告）之日止的逾期交房违约金（截止2019年5月28日已产生违约金72917元）；3、依法判令西水公司立即为杨毅办理其购买的西水•水岸阳光2幢1单元14层11401号房屋所有权证书，并判令西水公司向杨毅支付自合同约定交房之日起第365个工作日（2018年6月22日）至实际办证之日止的逾期办证违约金（截止2019年5月28日已产生违约金4327元）；4、判令本案诉讼费由西水公司承担。西水公司辩称，一、关于逾期交房违约金。（一）关于逾期交房违约金无事实依据，依法应当驳回其该项诉请。1、由于杨毅与西水公司双方协商一致对合同约定的交房日期做出变更，加之不可抗力因素的介入，涉案房屋在西水公司通知收房日期乃至实际交房之日均不构成迟延交付；同时西水公司提供《工期情况统计》显示涉案房屋所在西水•水岸阳光项目因不可抗力导致工期延误416天。交房日期应顺延至2018年10月21日；2、杨毅至今未缴纳首期房屋专项维修资金，西水公司依法、依约可以不向杨毅交房，且并不因此构成迟延交付，杨毅主张逾期交房违约金无事实依据。（二）杨毅主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。二、杨毅主张交房后的违约金无事实和合同依据，且不论涉案房屋是否取得建设工程竣工验收备案证明文件，也并未给杨毅造成损失，故西水公司有权要求杨毅主张的该项违约金予以减少，甚至驳回。三、关于杨毅主张的立即办证及延期办证违约金诉请，代理人认为杨毅至今未缴纳房屋首期专项维修资金，无法向西水公司提供办理房屋所有权证书所必须具备的资料，涉案房屋至今未办理产权证系杨毅原因所致，杨毅无权要求西水公司立即为其办理房屋产权证。合同约定的办证期间起算点应为实际交房之日，而非约定的交房之日，杨毅以2016年12月31日起算办证期间亦会导致其所计算的延期办证期间错误。原审法院认为，一、杨毅与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据杨毅、西水公司签订的《西安市商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。”现杨毅已向西水公司履行了支付购房款的义务，西水公司应按合同约定的时间向杨毅交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，杨毅与西水公司双方均认可涉案房屋实际交付时间为2017年11月11日。故杨毅主张逾期交房违约金符合法律规定，但是对于违约金的数额，关于西水公司辩称违约金约定高于实际损失一节，根据双方的履约情况及产生的后果，合同约定的日万分之三的逾期交房违约金标准过高，原审法院酌情降至日万分之一。西水公司应以杨毅已缴纳房价款为基数按日万分之一的标准向杨毅支付2017年1月1日至实际交房之日即2017年11月11日的逾期交房违约金，计算为39958元（1272551元×314天×0.01%）。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月一节，因无相应证据佐证，故该项辩称原审法院依法不予采信。关于西水公司辩称涉案工程因不可抗力导致工期延误一节，西水公司亦未向法庭提供充分确实证据予以佐证，且西水公司作为专业的房产开发企业，在约定交房时间时应充分考虑到天气等可能造成工期延误的商业风险，故西水公司该项辩称原审法院依法亦不予采信。关于西水公司辩称杨毅未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司依法、依约可以不向杨毅交房一节，合同约定杨毅需在办理房屋入住手续前将首期房屋专项维修资金足额交存至维修资金专户，但涉案房屋截止杨毅实际收房之日仍未满足法定的交房条件，其无权以此抗辩杨毅。二、在本案中，杨毅对于不具备交房条件的商品房予以接收使用，亦有不当之处，更重要的是，杨毅因交付行为而实际占有使用了讼争商品房，杨毅因为西水公司的违约行为而受益。杨毅在其接收使用讼争商品房后，亦对涉案房屋进行了装修，因此杨毅已实际占有使用了讼争商品房，根据损益相抵原则，杨毅因交付使用行为不具有法律约束力导致逾期交房所受之损失，与其基于交付使用行为而实际占有使用讼争商品房所得之利益，应相互对抵。故对杨毅诉称依法判决西水公司自实际交房之日至符合合同约定交房条件之日止的逾期交房违约金原审法院不予支持。三、对于逾期办证违约金，根据杨毅与西水公司合同约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房屋所有权证书的，买受人可要求出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金”，西水公司向杨毅交付房屋的时间为2017年11月11日，365个工作日后即2019年4月28日，西水公司未依约办理房产证，故对于杨毅主张西水公司为杨毅购买的西水•水岸阳光2幢1单元14层11401号办理房屋所有权证书的诉讼请求原审法院予以支持。至于西水公司辩称代杨毅缴纳物业费等费用，因与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院遂判决：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨毅支付逾期交房违约金39958元（自2017年1月1日起至实际交房之日即2017年11月11日）；二、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告杨毅办理其购买的西水•水岸阳光2幢1单元14层11401号房屋所有权证书；三、被告西安西水置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨毅逾期办证违约金1934元（截止2019年9月27日），并支付从2019年9月28日起至实际取得房屋所有权证书的违约金（以1272551元为基数，按照日万分之零点一计算）；四、驳回原告杨毅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4158元，减半收取2079元，由原告自行承担1039.5元，被告承担1039.5元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。宣判后，西水公司不服向本院提起上诉称，一、杨毅至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司有权不向杨毅交付房屋且不构成违约，故一审判决支持杨毅主张的延期交房违约金无事实依据。二、一审判决未予认定其公司与杨毅协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法应予纠正。三、其公司一审中提交的证据足以证明因不可抗力因素导致涉案房屋所在工程工期延误416天，故其公司应当交房的时间也应当顺延416天。四、一审法院将延期交房违约金计至2017年11月11日已超过杨毅的诉讼请求，依法应子纠正。五、关于一审法院判决其公司向杨毅办理房产证及支付逾期办证违约金的诉请，其公司认为依照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条及涉案商品房买卖合同第十一条第（三）款之规定杨毅应在收房前交存首期房屋专项维修资金，否则其公司有权拒绝交房。而本案实际履约中，杨毅至今都未交存首期房屋专项维修资金，故其公司依法、依约均有权拒绝向杨毅交付房屋，且不构成逾期交付，杨毅无权要求其公司承担逾期交房违约责任。综上，请求：1、撤销一审判决；2、驳回杨毅全部诉讼请求；3、由杨毅承担全都诉讼费。杨毅辩称，西水公司未按期依约向其交房，也未依约按期为其办理不动产证，西水公司应承担相应的违约责任。二、其交付大修基金的相对方并非西水公司，大修基金是否缴纳与是否交房无关，而西水公司未交房之原因系其“无法”交房，而非其主动“拒绝”交房，故在本案中西水公司逾期交房之责任与其是否缴纳大修基金无关。三、违约金置数额系合同约定，并非以实际损失为限，况案涉合同之约定计算方式已经远远低于法定民间借贷利率，故违约金之计算应依合同之约定而定，一审法院对该项违约金数额依职权酌定减少已经极大的兼容了西水公司的违约行为。四、办理不动产证之责任依约属于西水公司，且西水公司从未要求其履行协助义务，故西水公司单方将逾期办证之责任推脱给杨毅完全无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。本院经审理查明，涉案房屋所在楼栋楼高19层,二审中，西水公司称涉案房屋于2019年10月11日通过消防验收，但消防意见书在总包方处，无法提供。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与杨毅签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得于法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为杨毅未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与杨毅就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，且空气污染、高温等原因所导致的停工非属于不可抗力因素，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当，西水公司认为其公司尚不构成违约迟延交房的主张，本院不予支持。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决正确，应予维持。西水公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；西安西水置业有限公司预交的847元二审案件受理费，由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年二月二十六日  书 记 员  杨 洁 珊 1