河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4835号上诉人（原审被告）：梁青（曾用名梁红珠），女，1963年7月15日出生，汉族，户籍地汝南县。委托诉讼代理人：梁红霞（梁青之妹），女，1968年5月30日出生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：王建国，河南鸿鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汝南县一五一三河南省粮食储备库。住所地：汝南县。法定代表人：柴武，该储备库主任。委托诉讼代理人：赵新奇，河南安澜律师事务所律师。上诉人梁青因与被上诉人汝南县一五一三河南省粮食储备库房屋租赁合同纠纷一案，不服汝南县人民法院（2019）豫1727民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁青的委托诉讼代理人梁红霞、王建国，被上诉人汝南县一五一三河南省粮食储备库的委托诉讼代理人赵新奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁青上诉请求，撤销汝南县人民法院（2019）豫1727民初4167号民事判决，改判驳回汝南县一五一三河南省粮食储备库的诉讼请求。事实与理由：1、收款收据上明确载明“购房款”，双方之间应为买卖合同关系，上诉人交纳购房款后已经取得涉案房屋的所有权；2、证人刘某与本案存在利害关系，对其证言应当不予采信；3、汝南县粮食局虽然是原三门闸粮所的主管部门，但是原三门闸粮所是独立的法人单位，对其所有的财产具有完全的处分权，故汝南县粮食局的文件不能作为定案的依据。汝南县一五一三河南省粮食储备库辩称，国有资产的处置要经过相关程序，未经资产评估不能出售，而涉案房屋是国有资产，未经审批不能出售。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。汝南县一五一三河南省粮食储备库向一审法院起诉请求：依法解除汝南县一五一三河南省粮食储备库与梁青之间的租赁合同关系。一审法院认定事实：被告原系汝南县三门闸粮所职工。1995年9月16日，汝南县粮食局向各乡镇粮管所、县直粮食各单位下发汝粮（1995）40号文件《关于粮食系统职工住房实行租改息的暂行规定》，其主要内容为：“根据国务院关于深化住房制度改革的决定精神，结合我县粮食系统近年来新进人员多、基建规模资大、资金周转困难、职工住房管理不规范等情况。为了推进职工住房改革，加快流动资企用转，经研究特作本规定：一、凡是居住单位新建住房的干部职工一律实行租改息管理办法。即根据房屋的建筑结构、装修标准，按成本价一次性交纳住房本金，居住户交纳的住房本金利息抵交房租金，本金由单位统一管理。二、职工居住原来（八十年代以前）修建的砖木简易结构房屋，由于年久失，完好率低，经单位房改领导小组，重新评估后，按标准交纳住房本金，其利息抵交房租金。三、实行住房租改息后，居住户因工作调动，需要搬迁时，所交纳的住房本金准予退还本人，所住房屋移交单位，经验收必须保证房屋的完好率，不得私自转让或出售，房屋产权属单位所有。四、今后凡新建职工住房必须实行职工个人集资的办法。严禁动用国家流动资金修建职工宿舍房。凡是新调进职工和新招工人一律不予解决住房问题，单位如有条件，要经住房领导小组评估后，实行租改息，交纳住房本金。逐步将职工住房纳入商品化、规范化、制度化的管理轨道。五、认真做好收交住房本金的工作。对一次性交纳住房本金者，可优惠全部本金的20％；对在两月内交清者可优恵全部本金的10％，三个月内交清者不再优惠，对逾期不交和无故拖欠者，房改领导小组责成其搬迁退房。六、加强领导，严密组织，分工负责，责任落实。……”之后，汝南县三门闸粮所召开会议，对上述文件进行贯彻落实。1995年11月25日，被告梁青为其所住房屋（原三门闸粮所大门东侧路南）交纳款1584元，由当时的三门闸粮所会计李某向被告出具收款收据一张，其上载明：“今收到梁青交来购房款人民币壹仟伍佰捌拾肆元1584元备注原价1980—优惠价×20%”。汝南县三门闸粮所改制，被告下岗后外出务工。近几年，被告梁青将其所住房屋转租给他人。现该房屋已经被拆除。2005年8月15日，汝南县人民政府下发汝政（2005）31号文件《汝南县国有粮食购销企业产权制度改革实施方案》，按照该文件精神，将原有国有粮食购销企业的国有资产重组、整合，经汝南县人民政府批准，成立汝南县天中粮油购销有限责任公司。2018年12月27日，原告经过拍卖拍得汝南县天中粮油购销有限责任公司位于汝南县境内粮食收购站的资产。一审法院认为，原告根据汝南县县粮食局《关于粮食系统职工住房实行租改息的暂行规定》文件精神，主张与被告之间系房屋租赁合同关系。而被告以原告出具的收款收据上载明的购房款为由主张与原告是房屋买卖合同关系。双方争议的焦点为：原告与被告之间到底是房屋租赁还是房屋买卖合同关系。一审法院认为，原告与被告之间系房屋租赁合同关系。理由如下：（1）证人刘某（原三门闸粮所副所长）、证人李某（原三门闸粮所会计）的证言均证明汝南县三门闸粮所按照汝南县粮食局汝粮（1995）40号文件对粮食系统职工住房实行租改息开会进行落实；（2）被告提供的收款收据载明其交款的日期为1995年11月25日，该日期正是在汝南县粮食局汝粮（1995）40号文件下发之后，符合逻辑顺序；（3）被告收款收据中所载明的交款金额以及优惠价与汝南县粮食局汝粮（1995）40号文件第五项“对一次性交纳住房本金者，可优惠全部本金的20％”的规定能够相互印证；（4）被告收款收据中虽然写的是购房款，但经原三门闸粮所会计李某经手的同是原三门闸粮所职工的其他收款收据中有的写的是房款，且写房款的收据中与被告的收据一样有的也载明有优惠价格，可以说明写房款的收据和写购房款的收据一样都是原三门闸粮所职工在汝南县粮食局汝粮（1995）40号文件下发后为落实文件精神向单位交纳的住房本金；（5）退一步讲，假设被告购买了原三门闸粮所的房产，原三门闸粮所的房产系国有资产，国有资产的处置有相应的处置程序和审批手续，并非谁交钱就能购买；（6）被告为证明是购买的房屋提供了收款收据，但没有提供相关的房屋买卖合同、房屋所有权证以及其他证明购买房屋的相关证据，仅凭该收据不足以证明被告购买原告房屋的事实，对此被告应承担举证不能的法律后果。被告租赁原告房屋，现该房屋被拆除，已经不能实现租赁合同目的。原告请求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定，予以支持。依据上述理由及法律规定，另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告汝南县一五一三河南省粮食储备库与被告梁青之间于1995年11月25日所达成的房屋租赁合同。本案受理费减半收取400元，由原、被告各自负担200元。本院二审期间，上诉人梁青提交以下证据：1、汝南县人民政府汝政文（1988）42号房改配套文件之五《汝南县关于对不宜出售的公有住房实行“租改息”的规定》；2、汝南县人民政府汝政（1992）47号《关于进一步深化城镇住房制度改革的意见》；3、河南省人民政府豫政（1995）5号《河南省人民政府关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定的通知》；4、汝南县粮食局1992年4月20日向县房改办出具的介绍信一份；5、汝南县公有住房出售价格评估审批表15份。以上证据拟证明双方系买卖关系而非租赁关系。汝南县一五一三河南省粮食储备库质证称，以上证据与本案均不具有关联性，应当不予采信。二审查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的焦点是：关于争议房屋，上诉人梁青与被上诉人汝南县一五一三河南省粮食储备库之间是构成租赁关系还是买卖关系。首先，原三门闸粮所同一时期出具的收款收据中，关于款项用途同时存在房款与购房款两种记载，故依据收款收据无法认定原三门闸粮所是将房屋出租抑或出售给职工。梁青主张其对争议房屋享有所有权，但是其未能提交买卖合同或者其他有关房屋买卖的证据，亦未能提交其履行房屋产权变更手续的证据，其对此应当承担举证不能的不利后果。其次，争议房屋系国有资产，如进行出售应当履行相应的处置程序和审批手续，梁青称原三门闸粮所对争议房屋享有完全的处分权的上诉理由不能成立。原三门闸粮所向梁青出具收款收据的日期为1995年11月25日，晚于汝南县粮食局汝粮（1995）40号《关于粮食系统职工住房实行租改息的暂行规定》的下发日期1995年9月16日，一审法院认定原三门闸粮所系依照该文件处置争议房屋并无不当。综上所述，上诉人梁青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人梁青负担。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  郭留会审判员  文德群二〇二〇年二月二十七日书记员  董福林