广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13568号上诉人（原审被告）：卢兆周，男，1968年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************915。委托诉讼代理人：徐阳，广东真善美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林泽辉，男，1988年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***********，公民身份号码440************952。委托诉讼代理人：陈春明，广东中信顺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霄翔，广东中信顺成律师事务所实习律师。上诉人卢兆周因与被上诉人林泽辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢兆周上诉请求：撤销一审判决第四项，第五项，改判为：1.林泽辉与卢兆周于2016年7月10日签订的房屋买卖合同于2019年3月19日生效，2019年4月23日解除；2.卢兆周于判决发生法律效力之日起十日内向林泽辉返还定金200000元及首期款300000元；3.卢兆周于判决发生法律效力之日起十日内向林泽辉返还补缴土地价款20482.3元，农业土地开发资金收入10465元；4.驳回林泽辉的其他诉讼请求；5.林泽辉承担本案一审和二审的全部诉讼费以及评估费。卢兆周在二审中明确其对一审判决第一项至第三项无异议，对一审判决第四项、第五项有异议。事实和理由：（一）林泽辉无权享受涉案房屋自2016年7月10日至2019年3月22日期间的差价损失650000元。1.涉案合同2019年3月19日才生效。即使要计算差价，亦只能从2019年3月19日开始计算至2019年3月22日评估时间节点。由于今年房价下跌，这三天是不存在差价损失。2.2019年3月19日前卢兆周与林泽辉所签合同因违法而无效，合同在2019年3月19日才生效。根据广东省佛山市自然资源局顺德分局2019年6月10日复函关于“根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》及《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》，五年内不能转让，按规定从2014年3月19日至2019年3月18日期间该房地产不得转让”的内容，2019年3月19日之前即使双方签订了合同，涉案合同因违法或依法不能生效，林泽辉依法不享有涉案房屋的产权及债权。3.卢兆周一审时称签订合同时可立即办理过户手续，推迟过户目的是让林泽辉享受满五年后税收优惠的说法只是卢兆周当时对法律政策的误解，属于不懂政策和法律。（二）林泽辉在本案中不享有优先受偿权，双方之间的抵押是借款抵押，与本案无关。林泽辉从未提交和质证《抵押借款合同》，一审法院仅凭不动产登记证明上的抵押权设定记载内容认定林泽辉就卢兆周应予返还的定金和首期款对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，是认定错误。本案不是借款纠纷，卢兆周对不动产登记证明的质证意见与本案无关。一审判决林泽辉享有优先受偿权系程序违法。（三）一审法院判决卢兆周承担评估费错误。评估费应全部由林泽辉承担。如前所述，涉案合同于2019年3月19日才生效，并未产生差价，而2016年7月10日至2019年3月22日期间的差价因合同无效，林泽辉在这期间既无产权亦无债权。故本案没有必要进行评估，林泽辉无权享受上述期间的差价，评估费应由林泽辉全部承担。林泽辉辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，卢兆周的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。（一）涉案《房屋买卖合同》已于2016年7月10日依法成立并生效。1.涉案《房屋买卖合同》不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续方得生效之合同，亦未约定其他生效条件，依法应认定合同于签订日即告成立并生效。2.涉案《房屋买卖合同》内容合法、有效，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形，不存在任何可能阻却合同生效的事由。涉案土地已于2016年11月28日经批准办理了土地使用权出让，并满足《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第四款规定的情形。3.双方已于合同签订后各自依约履行部分义务，同时双方亦以明示的形式接受对方的履行，所缔约的合同已依法生效。故卢兆周认为涉案合同在2019年3月19日才生效，涉案房屋没有任何差价损失的主张缺乏事实及法律依据。（二）涉案《房屋买卖合同》不存在法律效力瑕疵，林泽辉主张卢兆周赔付增值差价合法有据。1.根据广东省佛山市自然资源局顺德分局的复函，涉案房屋自2014年3月19日至2019年3月18日期间不得转让，即自2019年3月19日起才可转让。而涉案《房屋买卖合同》第三条第3款约定的2019年3月22日前，卢兆周应为林泽辉办理涉案房屋过户手续并不违反《关于进一步深化农村体制改革的决定》《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》等法律法规的强制性规定。涉案《房屋买卖合同》关于双方对所有权变动手续的约定系双方的真实意思，不存在法律效力瑕疵。林泽辉提出以2019年3月22日为基准日要求卢兆周赔偿差价损失的主张合法、合理。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，处分行为与负担行为彼此独立，处分权能的有无并不影响涉及无权处分的买卖合同有效性。卢兆周提出的因合同可能存在影响房屋处分权能事由而使合同当然归于无效的主张同样与现行法律规定相违背。卢兆周对于房屋处分行为及负担行为间关系存在法律认识错误。卢兆周认为林泽辉不享有债权及差价损失赔偿请求权的主张缺乏事实和法律依据。（三）林泽辉因涉案《房屋买卖合同》取得的抵押权合法有效，依法享有优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》第九十三条规定及结合《房屋买卖合同》第三条第1款、第2款的约定，卢兆周以借款形式把涉案房屋抵押给林泽辉，对林泽辉已支付的购房定金20万元及购房首期款30万元作出担保，实质上是以担保条款的方式设置担保合同，其形式合法、有效。同时，根据《中华人民共和国担保法》第二条的规定，涉案《房屋买卖合同》中约定卢兆周以借款形式把房屋抵押给林泽辉，亦是林泽辉为在卢兆周无法如约将涉案房屋过户予林泽辉时，以担保方式保障取回已交付的定金及首期款，即以担保方式保障实现债权的权利，合同所设置的担保条款在内容上，同样不存在法律效力瑕疵。因此，涉案《房屋买卖合同》中的抵押条款是基于双方的真实意思表示而作出，形式、内容均符合《中华人民共和国担保法》相关规定，合法有效，与本案事实认定存在关联，且抵押登记手续已办理完毕，卢兆周认为抵押行为与本案无关的主张不能成立。（四）一审判决认定由卢兆周承担涉案房屋价格评估费用合法、合理。涉案《房屋买卖合同》已生效，林泽辉依法、依约有权向卢兆周主张差价补偿，评估程序作为主张之依据存在客观必要性。且评估费用系因卢兆周的违约行为而产生的为主张权利而发生的费用，同时亦是因卢兆周侵犯林泽辉债权而导致林泽辉产生的经济损失。因此，一审判决认定由卢兆周负担涉案房屋价格评估费用合法、合理。林泽辉向一审法院起诉请求：1.解除林泽辉、卢兆周于2016年7月10日签订的房屋买卖合同；2.卢兆周向林泽辉返还定金200000元、购房首期款300000元；3.卢兆周向林泽辉返还补缴的土地价款20482.3元、农业土地开发资金收入1046.5元；4.卢兆周向林泽辉支付中介费9750元；5.卢兆周向林泽辉赔偿房屋差价损失1000000元；6.林泽辉对卢兆周名下位于广东省佛山市顺德区****某升路二街七巷8号的房屋在抵押权为500000元的范围内享有优先受偿权；7.本案诉讼费由卢兆周承担。一审法院认定事实：2016年7月10日，林泽辉与卢兆周签订涉案《房屋买卖合同》，约定林泽辉向卢兆周购买位于广东省佛山市顺德区****某升路二街七巷8号的房屋，房屋总成交价为650000元。2016年7月11日前，卢兆周向林泽辉出示该房屋的有效产权证明当天，林泽辉向卢兆周支付购房定金200000元；于卢兆周取回该房屋的房地产权证原件三个工作日内，卢兆周以借款形式将该房屋抵押给林泽辉，待双方办理过户手续当天解除该房屋抵押再办理过户手续。林泽辉于2016年10月10日前向卢兆周支付购房首期款300000元，于卢兆周收取首期款当天，卢兆周以借款形式将该房屋抵押给林泽辉，待双方办理过户手续当天解除该房屋抵押再办理过户手续。2019年3月22日前，双方带齐相关资料到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证委托书，同时林泽辉向卢兆周支付购房余款150000元。2016年7月12日，林泽辉向卢兆周支付定金200000元。2016年7月20日，卢兆周在涉案房产上设立权利人为林泽辉、被担保主债权数额为200000元、债务履行期间为2016年7月15日至2019年7月14日的抵押登记。2016年10月7日，林泽辉向卢兆周支付首期款300000元。2016年10月18日，卢兆周在涉案房产上设立权利人为林泽辉、被担保主债权数额为300000元、债务履行期间为2016年10月8日至2017年10月7日的抵押登记。2016年12月5日，林泽辉代卢兆周补缴土地价款20482.3元，农业土地开发资金收入1046.5元。2016年12月6日，林泽辉向佛山市顺德区天之龙信息服务有限公司（指定账户户名为梁某芳）支付中介费9750元。另查明，2019年7月8日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2019年3月22日的市场价值进行评估并出具评估报告，评估结果为：涉案房屋在2019年3月22日的市场价值为1449400元。林泽辉垫付评估费4500元。又查明，为查明涉案房产在办理过户手续方面是否存在特殊规定，一审法院于2019年5月21日发函至广东省佛山市自然资源局顺德分局，该局于2019年6月10日复函：该房地产的土地属村转居性质的农村固化宅基地，根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》及《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》，宅基地上兴建的房屋自房地产初始登记发证之日起五年内不得转让。该房地产初始登记发证日期为2014年3月19日，按规定从2014年3月19日至2019年3月18日期间该房产不得转让。同时，该房地产在2017年12月25日被广东省佛山市南海区人民法院查封，截止至2019年3月22日仍未解封，因此，在2019年3月19日至2019年3月22日期间，该房地产因处于被查封状态不能由产权人自行办理转移登记。再查明，为明晰涉案土地的性质，一审法院于2019年7月25日再次发函至广东省佛山市自然资源局顺德分局，该局于2019年8月15日复函：上述土地于2016年11月28日经批准办理土地使用权出让，土地使用权人卢兆周与原顺德区国土城建和水利局签订440606-2016-002178号《国有建设用地使用权出让合同》，并已按合同约定交纳土地出让价款。由于权利人未申请办理不动产登记变更登记，因此，房地产档案及登记系统仍显示上述房产的土地使用权取得方式为划拨。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。关于合同的效力。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金……”在本案中，涉案土地已于2016年11月28日经批准办理土地使用权出让，并已签订土地使用权出让合同及补交土地出让金，虽目前房地产档案及登记系统仍显示涉案房产的土地使用权取得方式为划拨，但已满足《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第四款规定的情形。涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的解除。现涉案房屋因另案被法院查封，截止至法庭辩论终结前，卢兆周仍未能解决该过户障碍，涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，合同目的无法实现，卢兆周已构成违约，林泽辉请求解除合同，合法有据，一审法院予以支持。因林泽辉未举证证实其曾就解除合同的意思表示送达卢兆周，故应以本案的起诉状副本送达卢兆周之日即2019年4月23日作为合同解除之日。关于返还定金及首期款，退还补缴的土地价款、农业土地开发资金收入。现卢兆周已构成违约，涉案《房屋买卖合同》应予解除，卢兆周亦同意向林泽辉返还包括定金、首期款、补缴的土地价款、农业土地开发资金收入在内的款项，故林泽辉的上述主张合法有据，一审法院予以支持。关于中介费。合同未对在卢兆周违约情形下林泽辉已支付的中介费如何负担的问题作出约定，故林泽辉要求卢兆周承担中介费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于房屋差价损失及评估费。林泽辉因无法取得该房屋，失去了本可在合同履行的情况下获得的因房屋价格上涨带来的可得利益，故卢兆周应向林泽辉赔偿差价损失。林泽辉以双方约定的过户时间即2019年3月22日作为评估的时间节点，具有合理性。该房屋在2019年3月22日的评估价格为1449400元，与双方签订房屋买卖合同时的650000元差价为799400元。但在个案中，房屋差价损失的赔偿并非简单以房屋签订合同时的价格与评估基准日的价格作为唯一判断标准，还应根据损益相抵等赔偿原则，在计算房屋差价损失时，应扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等因素来确定。本案中，林泽辉可获得合同履行后的收益，必须付出相应对价，即应支付剩余房价款以及支付过户税费等义务，履行上述义务必然发生成本或费用，考虑到林泽辉在履行合同过程中仅支付部分房款，若林泽辉据此而取得全部的房屋差价，不尽公平。故一审法院酌定卢兆周应赔偿林泽辉在本案中的房屋差价损失为650000元。此外，林泽辉因委托评估而支出的评估费4500元，属林泽辉为维护自身合法权益支出的必要费用，应由卢兆周负担。关于优先受偿权。在涉案《房屋买卖合同》中，双方约定，在林泽辉向卢兆周支付相应房款后，卢兆周以借款形式将该房屋抵押给林泽辉。涉案房产现已设立以林泽辉为抵押权人、被担保主债权数额为500000元（200000元+300000元）的抵押登记，故林泽辉就卢兆周应予返还的定金200000元及首期款300000元对涉案房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、林泽辉与卢兆周于2016年7月10日签订的涉案《房屋买卖合同》于2019年4月23日解除；二、卢兆周于判决发生法律效力之日起十日内向林泽辉返还定金200000元及首期款300000元；三、卢兆周于判决发生法律效力之日起十日内向林泽辉返还补缴土地价款20482.3元，农业土地开发资金收入1046.5元；四、卢兆周于判决发生法律效力之日起十日内向林泽辉支付差价损失650000元；五、林泽辉就卢兆周上述第二项债务对位于佛山市顺德区****某升路二街七巷8号（产权证号：0314021915）房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；六、驳回林泽辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9304.56元，由林泽辉负担2200.56元，卢兆周负担7104元；评估费4500元，由卢兆周负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外”的规定，由于双方当事人均未对一审判决第一项至第三项提起上诉，本院对一审判决第一项至第三项予以维持。根据卢兆周的上诉意见及林泽辉的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）卢兆周应否向林泽辉支付房屋差价损失650000元；（二）林泽辉就卢兆周的涉案债务对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权；（三）本案评估费用的负担问题。关于争议焦点一。卢兆周上诉主张根据《关于进一步深化农村体制改革的决定》《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》的规定，涉案《房屋买卖合同》截至2019年3月19日才生效，因此涉案房屋差价损失的起算时间为涉案《房屋买卖合同》的生效之日即2019年3月19日，而该时间点至评估时点即2019年3月22日期间涉案房屋并不存在房价上涨，因此其无需向林泽辉支付涉案房屋差价损失。要判定卢兆周应否向林泽辉支付涉案房屋差价损失，主要审查涉案房屋自合同的生效之日起至评估时点期间是否存在市场差价。经核查，对于涉案《房屋买卖合同》生效时间的认定问题。卢兆周上诉主张涉案合同无效所依据的《关于进一步深化农村体制改革的决定》《关于完善农村宅基地政策解决村民住房问题的意见》并非法律、法规、行政规章，经查，该土地于2016年11月28日经批准办理土地出让，涉案合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以维持。对于涉案房屋的市场差价的问题。经一审法院委托鉴定机构对涉案房屋市场价值进行评估，该房屋于2019年3月22日的市场价值为1449400元，即涉案房屋于该评估时点的市场价值与涉案《房屋买卖合同》签订生效时的市场差价为799400元。一审判决综合考虑本案合同的履行情况，涉案合同无法继续履行系卢兆周的违约行为导致，且林泽辉并无过错，为均衡双方利益，酌定卢兆周向林泽辉支付房屋差价损失650000元，较为公允合理，本院予以维持。关于争议焦点二。卢兆周上诉主张涉案房屋的抵押系借款抵押，林泽辉无权在本案中主张对涉案房屋享有优先受偿权。经核查，根据两份《不动产登记证明》所载明的信息可知，双方系基于《抵押借款合同》而对涉案房屋设立抵押登记，即双方并未依据涉案《房屋买卖合同》而对涉案房屋设立抵押登记。双方即便存在借款关系，林泽辉亦应以借款合同关系对涉案房屋主张优先受偿权，而非在本案中主张。据此，林泽辉基于另一法律关系就涉案债务主张对涉案房屋享有优先受偿权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决支持林泽辉的该主张，与事实和法律不符，本院予以纠正。关于争议焦点三。卢兆周上诉主张林泽辉关于房屋差价损失的诉请不应得到支持，因此本案评估费用应由林泽辉自行负担。经核查，如前所述，卢兆周应向林泽辉支付房屋差价损失，而评估费用系因本案诉讼而发生，应由败诉方即卢兆周负担。卢兆周的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，卢兆周的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7919号民事判决第一项至第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7919号民事判决第五项、第六项；三、驳回林泽辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9290.75元，由林泽辉负担2136.87元，卢兆周负担7153.88元；评估费4500元，由卢兆周负担。二审案件受理费10300元，由卢兆周负担5821.74元，林泽辉负担4478.26元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月十二日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊