云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10141号上诉人（原审被告）：云南未名奥登特养老产业管理有限公司,住所：云南省昆明市西山区西昌路249号弥勒寺公园内D栋。法定代表人：卜海波,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李云钢，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南维仕商业运营管理有限公司,住所：云南省昆明市盘龙区北京路1079号欣都龙城5栋3层305室。法定代表人：杨东昆，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南未名奥登特养老产业管理有限公司因与被上诉人云南维仕商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。云南未名奥登特养老产业管理有限公司上诉请求：1、撤销（2019）云0103民初473号民事判决第三项、第四项，改判上诉人不向被上诉人支付清运费及违约金678830.33元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2018年12月31日将上诉人租赁房屋的大门换锁，使上诉人无法进入租赁房屋，并称要对上诉人留置于房屋内的家俱及物件进行留置，导致上诉人无法将房屋内的东西腾出。此外，被上诉人没有证据证明其受到的实际损失，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，一审确定的违约金过高，请求二审予以改判。上诉人认为拆除店铺装修及清运费应以实际发生为准，一审确定的16304.33元无依据。综上，请求二审依法改判。云南维仕商业运营管理有限公司答辩称：上诉人在本案中违约在先，已经给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人在一审审理中确认过拆除时间，亦同意先进行拆除，但上诉人搬走自己的物品腾空铺面后却没有进行拆除，其拒不履行承诺，应对被上诉人进行拆除、清运产生的费用予以赔偿。上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。云南维仕商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原、被告双方于2016年1月4日签订的《店铺经营租赁合同》已解除；2、请求法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金2103720.37元、物业管理费1121463.9元、推广费166096.2元、生活垃圾费7801.44元，合计3399081.91元；3、请求法院判令被告向原告支付委托拆除店铺装修及清运费160304.33元；4、请求法院判令被告立即向原告支付逾期支付租金等费用产生的违约金864209.82元；以上合计：4423596.06元；5、请求法院判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告、被告于2016年元月4日签订了《店铺经营租赁合同》,约定:1、由被告承租原告位于昆明市商铺，租赁面积1625.31平米，租赁期限十年，自2016年2月1日起至2026年1月31日止，约定交付时间为2016年2月1日。2、租期期间的租金自第一年以每月104019.84元计算至第十年的租金以及每月48759.30元的物业管理费、每月推广费9751.86元、垃圾清运费0.2元／月／平米，同时约定了租金支付方式为：半年一付，各期应付租金应于上期预付租金到期前30日内一次性支付，先交租后使用原则，租赁保证金为458337.42元。3、为保证本合同的正常履行，承租方向出租方缴纳保证金458337.42元,租赁保证金保证范围包括但不限于租金、物业管理费、Ｖ.ＣＰａｒｋ商业运营推广费、合同约定由承租方向第三方承担的费用的代清偿、房屋损坏赔偿金、违约金（含基于违反商户手册而产生的运营罚金）、承租方行政处罚金以及出租方实现相关权利的费用等一切因承租方违反本合同约定所产生的合同约定及未约定费用。如租赁保证金不足以清偿承租方因违约应付全部款项的，出租方对保证金不予返还,并保留继续追索的权利。原告于2016年2月23日向被告交付了租赁店铺。庭审中双方认可《店铺经营租赁合同》于2018年12月18日解除,被告应向原告支付拖欠的租金2103720.37元、物业管理费1121463.9元、推广费166096.2元、生活垃圾费7801.44元，合计3399081.91元。原告主张的违约金864209.82元(六个月租金),被告认为过高,请求法院进行调整。另查明，2018年12月25日被告向原告发送的《回复函》载明:租赁期限及租金计算至2018年12月31日,该商铺未实质开展经营活动,对租金等费用希望给以适当减免,承诺在2019年1月31日前退场,将具有使用价值的设施、设备予以搬离。原告收到被告回复函件后在2018年12月31日将案涉店铺锁门，现在案涉商铺有被告的设施、设备没有搬离，装修也没有拆除。庭审中,原告表示按其诉求可以进行调解,被告表示可以调解。合议庭当庭向原告、被告释明:为了尽量减少各方损失，根据民法通则的公平原则，合议庭不同意原告认为被告应当在付清租金的情况下才能搬离设备的意见，法庭希望原告、被告双方配合，被告尽快搬离。2019年9月23日,合议庭通知原告、被告到庭,经询问,双方认可以下事实:1、被告认可原告主张的第二项诉讼请求的租金等相关费用;2、被告至今未搬离租赁房屋,被告承诺在2019年10月15日前自行拆除租赁房屋的装修并恢复原状,逾期未拆除同意向原告支付委托拆除店铺装修及清运费160304.33元;3、原告认可收到被告保证金458337.42元,被告要求在其向原告支付的款项中予以抵扣,原告不同意抵扣并认为按《店铺经营租赁合同》约定不予返还;4、从庭审之日至9月23日,原告、被告均没有就何时如何搬离租赁房屋提交相关证据。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原告与被告签订的《店铺经营租赁合同》真实合法有效,现原告被告认可因被告违约,于2016年1月4日签订的《店铺经营租赁合同》已解除,被告认可拖欠原告租金2103720.37元、物业管理费1121463.9元、推广费166096.2元、生活垃圾费7801.44元，合计3399081.91元,故原告主张的第一项、第二项诉讼请求,有事实和法律依据,予以确认、支持。《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告在2018年12月31日将租赁房屋的大门上锁至今,造成被告腾空租赁房屋受阻,原告有一定的过错；被告在明知自己违约的情况下,未主动积极与原告协商尽早搬离租赁房屋,造成租赁房屋闲置损失进一步扩大,被告有一定责任。该案庭审后至今,双方仍旧未对租赁房屋何时腾空进行协商或明确告知对方腾空租赁房屋时间。另关于案涉保证金,从查明的事实看,依合同约定,若违约金损失超过保证金金额的,出租方不予返还保证金。基于上述评述,依诚实信用、公平原则,对原告主张的违约金酌情予以处理,被告应向原告支付违约金518526元(864209.82元×60%),实际履行则是案涉保证金原告不予返还,被告还应向原告支付60189元(518526元－458337.42元)。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十八条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十八条的规定，判决：一、原告云南维仕商业运营管理有限公司与被告云南未名奥登特养老产业管理有限公司2016年1月4日签订的《店铺经营租赁合同》于2018年12月18日解除；二、被告云南未名奥登特养老产业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金2103720.37元、物业管理费1121463.9元、推广费166096.2元、生活垃圾费7801.44元，合计3399081.91元；三、被告云南未名奥登特养老产业管理有限公司在2019年10月15日前自行拆除租赁房屋的装修并将店铺恢复原状,逾期未拆除则于本判决生效之日起十日内向原告云南维仕商业运营管理有限公司支付委托拆除店铺装修及清运费160304.33元；四、被告云南未名奥登特养老产业管理有限公司于本判决生效之日起十日内应向原告云南维仕商业运营管理有限公司支付违约金518526元,扣除保证金458337.42元后,被告云南未名奥登特养老产业管理有限公司实际应支付60189元;五、驳回原告云南维仕商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。另，双方当事人共同确认2019年10月上诉人已将涉案铺面腾还给被上诉人；此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人支付违约金、拆除铺面装修及清运费？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二审审理中，双方当事人对于一审确认解除双方签订的《店铺租赁合同》，以及由上诉人向被上诉人支付拖欠租金、物业管理费、推广费、生活垃圾费无异议，本院予以维持。经审查，上诉人逾期支付租金违约在先，而被上诉人在2018年12月31日将涉案房屋上锁致上诉人腾还房屋受阻，一审已经根据双方的过错程度，对上诉人应承担的违约责任进行了调整，上诉人现并无证据表明该违约金过高，其不向被上诉人支付违约金的请求无事实和法律依据，本院予以驳回。根据双方的合同约定，上诉人应当在腾还房屋前自行拆除店铺内的装修和装饰，恢复铺面原状，鉴于上诉人未履行该义务，故一审确定上诉人按约向被上诉人支付拆除店铺装修及清运费并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求因无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费10588.3元，由上诉人云南未名奥登特养老产业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇二〇年二月十三日法官助理李俊波书记员汪雪媛