浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7344号上诉人（原审被告）：温州广纳五金市场开发有限公司。住所地：浙江省温州市高新区温州大道508号广纳商务中心一楼。法定代表人：翁亦武，经理。委托诉讼代理人：徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张云华，男，1962年5月4日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：吴建金、金晓文，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称广纳公司）因与被上诉人张云华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经审查，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。广纳公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实和理由：《定租认铺合同》明确约定了租赁标的、租金、租赁期限、违约责任等租赁合同相关的主要条款，应当认定双方之间已存在租赁合同关系。该合同中关于“甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的约定，不违反法律法规强制性规定。现案涉商铺已重新出租，与温州中院其他个案判决对该条款效力认定的情形不同，不应类推适用本案。故上诉人无需支付预付租金的利息。一审判决认为该合同只约定了没收定金的违约责任，未约定租金损失，对上诉人主张赔偿涉案商铺长期空置和租金差价损失的请求不予支持，是错误的。一审判决已认定张云华未交付定金，上诉人作为出租人并未没收定金，根据合同法规定，守约方主张赔偿损失，不以合同约定为必要条件。案涉合同租金损失的范围，包括2012年11月29日至2018年4月29日空置期间的租金损失，以及上诉人将涉案商铺重新出租后新旧租金的差价损失。上诉人未收取定金，也没有行使没收定金的权利，有权向张云华主张预付租金逾期付款的违约金。因张云华迟迟未提出退还预付租金的主张而导致双方无法结算，上诉人对此不存在过错，不应承担不利后果。本案违约方为被上诉人张云华，其应当承担逾期支付预付租金的违约金，并赔偿商铺长期空置租金及租金差价损失，故在计算上诉人退还给张云华的预付租金时，应当扣减上述违约金及赔偿金额。张云华辩称：《定租认铺合同》关于不计息退还预付租金的约定已被温州中院认定为无效的格式条款，该认定针对的是该条款，而不是针对个案。双方在合同中明确约定适用定金的违约责任，广纳公司以逾期支付预付租金违约金、空置损失、租金差价损失等计算违约责任的主张，缺乏依据。被上诉人已经交纳过定金，只是找不到转账记录、定金凭证，即便没交定金，也是广纳公司放弃了收取定金的权利。张云华向一审法院起诉请求：（1）解除张云华与广纳公司于2011年1月28日签订的预订合同编号为温州广纳通字第195、196号的《定租认铺合同》；（2）广纳公司双倍返还定金40万元；（3）广纳公司返还租金预付款40万元并按中国人民银行同期贷款利率标准支付自2011年12月28日起至实际履行之日的利息；（4）本案诉讼费由广纳公司承担。一审法院认定事实：张云华（乙方）与广纳公司（甲方）分别于2011年1月28日签订编号为温州广纳通字第195号、第196号的《定租认铺合同》，约定：乙方向甲方认租的商铺位于市场A12-115、A12-116，每套套内建筑面积约21平方米（具体准确面积由交付时实测为准），租赁期限约为18年，每间商铺的长期租金为一次性50万元为准。在签署本合同时，乙方自愿向甲方交纳商铺租赁定金每间10万元，在双方签订正式租赁合同时，定金可以直接充抵租金，签署本合同后，在2011年7月1日起至2011年7月10日止的10日内，乙方再向甲方支付20万元，作为租金的预付；甲方根据市场主体工程施工进度及完工情况，同意于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》，甲方同意至少提前7天以书面形式通知乙方签订正式的《商铺租赁合同》及办理相关租赁手续，并在办公中心现场公示，如在甲方通知的时间内未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租，但甲方已收取的预付租金将在商铺另行出租后不计息退还乙方；甲方根据工程进度及完工情况，同意于2012年5月1日之前将商铺交付给乙方承租，但交付时乙方必须与甲方签署《商铺租赁合同》，付清全部租金及相关费用；乙方负有按本合同约定按时交纳预付租金的义务，如乙方未按本合同约定按时支付预付租金的，则每日按预付租金的2‰向甲方支付违约金，如逾期超过60日时，则甲方有权解除本合同，且没收乙方已付定金，并有权将乙方已认租的商铺再另行出租等其他内容。张云华于2011年9月14日与2011年12月27日向广纳公司分别交纳了20万元，共计40万元。现原告定租的商铺，依市场监督管理部门要求，将原来商铺编号统一变更，编号A12-115商铺变更为南区一楼8排103商铺、A12-116商铺变更为南区一楼8排104商铺。广纳公司多次以各种方式通知张云华关于缴纳租金及签订正式《商铺租赁合同》事宜，张云华置之不理。2016年4月25日，广纳公司再次向张云华发《通知书》，主要内容为“张云华务必于2016年5月5日前，到广纳公司财务部缴清剩余租金，并至招商部签署正式《商铺租赁合同》，若未能于2016年5月5日之前和广纳公司达成《商铺租赁合同》，广纳公司有权没收定金并将张云华认租的商铺再另行出租，而原订立的《定租认铺合同》即行解除，不再另行通知”。涉案的两间商铺，广纳公司于2018年的4月30日出租他人。一审法院认为，涉案两份《定租认铺合同》中明确约定“如在甲方通知的时间内未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方无需再另行通知，有权没收定金，并将乙方已认租的商铺再另行出租”，现张云华未按通知要求签订《商铺租赁合同》，广纳公司依约享有合同解除权，其于2016年4月25日向张云华发出的通知，发生合同解除的效力，故涉案两份《定租认铺合同》解除日为2016年5月5日。因合同违约方为张云华，且张云华未提交证据证明其已实际缴纳定金共20万元，故无权要求广纳公司双倍返还定金。广纳公司与定租人签订的《定租认铺合同》第四条第2项中“但甲方已收取的预付租金在商铺另行出租后不计息退还乙方”的约定，已被温州市中级人民法院认定为无效的格式条款，故2016年5月5日《定租认铺合同》解除后，广纳公司即应退还张云华40万元预付租金。至于张云华主张广纳公司应支付自2011年12月28日起的利息损失，缺乏依据，应不予支持，但从涉案商铺出租后按中国银行同期贷款利率计算至实际履行完毕之日，可以支持。至于广纳公司抗辩认为，由于张云华存在严重违约，应支付2012年5月1日至2018年4月29日期间的租金损失。一审法院认为，涉案《定租认铺合同》中约定的违约责任明确为广纳公司有权没收定金，但不包括租金损失等内容，而双方之间亦未签订正式房屋租赁合同，故广纳公司主张张云华支付涉案房屋的租金损失，缺乏依据，应不予支持。至于广纳公司主张张云华逾期缴纳预付租金，应按每日应付保证金金额2‰支付违约金。一审法院认为，张云华分别于2011年9月14日与2011年12月27日向被告缴纳预付租金，客观上确实存在逾期缴纳预付租金的情形，广纳公司对该逾期情况亦属明知，但广纳公司迟迟未提出主张，甚至于2016年4月25日向张云华发送的通知书中亦明确张云华违约后果为没收定金及解除定租认铺合同，现广纳公司再主张逾期缴纳预付租金的违约金，与事实不符，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、确认张云华与广纳公司签订的温州广纳通字第195、196号《定租认铺合同》于2016年5月5日解除；二、广纳公司于本判决生效之日起十日内退还张云华预付租金40万元及逾期付款利息损失（自2018年4月30日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行完毕之日）；三、驳回张云华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11800元，减半收取5900元，由张云华负担2950元，由广纳公司负担2950元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定的一致。本院认为，案涉《定租认铺合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。一审判决确认该合同于2016年5月5日解除，双方均无异议。合同解除后，上诉人广纳公司即应退还被上诉人张云华40万元预付租金。广纳公司上诉称因张云华违约导致案涉商铺存在空置损失及租金差价损失，该部分金额应当在其退还的预付租金中予以扣减。本院认为，案涉《定租认铺合同》系为促成双方签订正式《商铺租赁合同》而签订，属预约合同，且明确约定了定租方未按出租方通知时间签署《商铺租赁合同》的违约责任为定租方有权解除合同并没收定金，故广纳公司主张租金空置损失及租金差价损失可作为违约金的理由缺乏合同依据，且一审中广纳公司也未就此提出反诉，一审法院不予支持，并无不当。关于广纳公司主张逾期缴纳预付租金的违约金应予扣减的问题。张云华逾期缴纳预付租金发生于2011年，广纳公司当时并未向其主张该违约金，且在2016年4月25日发出的通知书中亦没有主张，故一审法院对其该项主张不予支持，亦无不当。鉴于案涉商铺已于2018年4月30日由广纳公司出租给他人，而广纳公司至今仍未退还40万元预付租金，一审法院结合案件实际情况，自该日起计算该40万元款项的利息损失，合理适当，二审不作调整。综上所述，上诉人广纳公司的上诉请求与理由均不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人温州广纳五金市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年二月二十日法官助理姜岳良代书记员 徐彬妮