北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14481号原告（执行案外人）：北京市房山区人民政府城关街道办事处南关村村民委员会，住所地北京市房山区人民政府城关街道办事处南关村。法定代表人：陈彦雄，主任。委托诉讼代理人：马联利，男，该村委会副主任。委托诉讼代理人：董芙蓉，北京元辅律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京龙乡房地产开发有限责任公司，住所地北京市房山区房山燕房路1号北2号。法定代表人：陈刚，经理。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：北京祥瑞城建设开发有限公司，住所地北京市房山区房山西大街1号。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：王嘉磊，男，该公司职员。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。原告北京市房山区人民政府城关街道办事处南关村村民委员会（以下简称南关村委会）与被告北京龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司），第三人北京祥瑞城建设开发有限公司（以下简称祥瑞城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南关村委会的委托诉讼代理人马联利、董芙蓉，被告龙乡公司的委托诉讼代理人田健壮，第三人祥瑞城公司的委托诉讼代理人王嘉磊、赵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南关村委会向本院提出诉讼请求：停止对槠榆树家园7号楼3号底商（槠榆树西路10号院2号楼1层1-3号）、槠榆树家园6号楼1号底商（槠榆树西路10号楼1号1层1-1号）房屋的执行。事实和理由：祥瑞城公司因建设项目需拆迁南关村的房屋，与南关村委会签订了拆迁协议，该公司需将商业房屋建好后，给南关村委会回迁。南关村委会与祥瑞城公司签订了协议书，约定用南关村集体企业的拆迁补偿款置换祥瑞城公司该项目的商业面积，包括槠榆树家园7号楼3号底商、槠榆树家园6号楼1号底商以及其他商业房屋。上述房屋已交付南关村村委会，归南关村委会所有。南关村委会于近日得知，北京市房山区人民法院（以下简称房山法院）于2019年3月发出公告，对祥瑞城公司位于槠榆树西路10号院2号1层1-1、1-2、1-3,10号楼1号1层1-1的房屋进行评估、拍卖。但公告中槠榆树西路10号院2号1层1-3底商是经回迁安置归南关村委会所有的槠榆树家园7号楼3号底商，槠榆树西路10号楼1号1层1-1号是经回迁安置归南关村委会所有的槠榆树家园6号楼1号底商。上述两处房屋是南关村委会回迁获得，实际已经交付南关村委会使用，归南关村委会所有，请求停止对上述房屋的执行。龙乡公司辩称，南关村委会所述不是事实，请求驳回其诉讼请求。房山法院在执行（2012）房民初字第11144号民事判决过程中作出的（2019）京0111执异182号执行裁定是依法执行的正当行为。房山法院对槠榆树家园7号楼3号底商等多套房屋予以查封后，龙乡公司人员曾到现场查看，并无南关村委会所称房屋已经交付村委会使用的情况。南关村委会与祥瑞城公司签订的拆迁补偿置换《协议书》，有后补签的可能，可能是双方恶意串通转移财产的手段。如果南关村委会与祥瑞城公司确实签订了拆迁补偿置换的《协议书》，但双方没有办理产权转移登记，只是形成了债权关系，不是南关村委会所称的享有房屋所有权的物权关系。房屋属不动产，不动产所有权以登记为准。不动产登记簿记载的房屋所有权人为祥瑞城公司。南关村委会未提交争议房屋的产权证书，更不能证明不动产登记簿确有错误。争议房屋是祥瑞城公司的财产，房山法院将祥瑞城公司的财产予以查封、拍卖，不违反法律规定。祥瑞城公司述称，同意南关村委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥瑞城公司为槠榆树小区项目的开发建设单位，该项目位于北京市房山区城关街道办事处南关村。祥瑞城公司于2009年4月15日取得槠榆树小区经济适用房6#、7#、8#住宅楼的工程规划许可证（（2009）规（房）建字0024号），于2010年取得相应国有土地使用权证。经公安机关审核，槠榆树小区经济适用房项目6#、7#、8#楼的门楼院编号确定为房山区城关街道槠榆树西路10号院1号、2号、3号。龙乡公司与祥瑞城公司项目转让合同纠纷一案，本院经审理作出（2012）房民初字第11144号民事判决书。判决书生效后，祥瑞城公司未主动履行生效法律文书确定的义务，龙乡公司向本院申请执行。在案件执行过程中，本院于2015年11月25日对房山区城关街道槠榆树西路10号院1号10层1008等11套房屋、2号1层1-1等13套房屋采取了查封措施，期限自2015年11月25日至2018年11月24日；2018年10月11日续行查封，期限自2018年10月11日至2021年10月10日（查封房屋坐落：房山区城关街道槠榆树西路10号院1号1层1-1、10层1006、10层1007、10层1008、3层306、6层607、7层706、7层707、8层806、8层807、9层907；房山区城关街道槠榆树西路10号院2号1层1-1、1层1-2、1层1-3、10层1006、10层1007、3层307、4层407、6层607、7层706、8层806、8层807、9层906、9层907；产权证号：X京房权证房字第XXXX号、X京房权证房字第XXXX号）。2019年3月，本院张贴了关于对包括案涉两套房屋在内的四套商业用途房屋进行评估、拍卖的公告。南关村委会向本院提出执行异议，要求停止对槠榆树西路10号院2号1层1-3号（槠榆树家园7号楼3号底商）、槠榆树西路10号楼1号1层1-1号（槠榆树家园6号楼1号底商）房屋的评估、拍卖，解除查封。本院于2019年5月22日作出（2019）京0111执异182号执行裁定书，驳回了南关村委会的异议请求。南关村委会于2019年5月28日签收该裁定书。在本案审理过程中，本院组织各方进行现场勘验。经勘验：槠榆树西路10号院1号楼1层1-1为足疗店（店名为汉唐名足），槠榆树西路10号院2号楼1层1-3为美容美发店，均为营业状态。南关村委会为证明其取得槠榆树西路10号院1号楼1层1-1、槠榆树西路10号院2号楼1层1-3两套房屋的相关权利，向法庭提交了如下证据：1.2007年11月1日，祥瑞城公司（甲方）与南关村委会（乙方）签订的《槠榆树街改造拆迁补偿协议书》。该协议书约定：被拆迁房屋为乙方位于房山城关街道南斜街9号，正式建筑面积为588平方米的房屋，采用货币补偿方式，乙方应在2007年11月3日前完成搬迁并将房屋及附属物拆除，经验收合格后，甲方于10日内将拆迁补偿款440269元一次性支付给乙方。双方于同日签订的《拆迁补充协议书》，约定：乙方位于房山城关街道南斜街9号的房屋，根据北京瑞欧房地产咨询有限公司出具的房产评估报告，乙方拆迁补偿款总额为602840元，甲方已支付440269元，余款162571元，甲方同意乙方置换218.7平方米商业面积。2.2009年5月26日，祥瑞城公司（甲方）与南关村委会（乙方）签订的《房山区城关镇槠榆树街保障性住房项目拆迁补偿协议书》。该协议书约定：槠榆树街及周边地区拆迁地段所涉及的所有南关村的集体企业，甲方同意给予乙方3000平方米商业面积的一次性补偿置换。3.2014年1月6日，祥瑞城公司（甲方）与南关村委会（乙方）签订的《协议书》。该协议书约定：乙方用槠榆树街及周边地区拆迁地段涉及的所有南关村集体企业的拆迁补偿置换甲方项目商业面积3218.7平方米，先行交付商业面积2266.73平方米，包括1.槠榆树家园1号楼1-4号底商，建筑面积117.74平方米，2.槠榆树家园1号楼1-5号底商，建筑面积124.48平方米，3.槠榆树家园1号楼1-6号底商，建筑面积124.48平方米，4.槠榆树家园23号楼3、5、6、7、8号底商，建筑面积677.74平方米，5.槠榆树家园6号楼1号底商，建筑面积311.97平方米，6.槠榆树家园7号楼3号底商，建筑面积290.32平方米，7.槠榆树家园20号楼1-8号底商，建筑面积620平方米。南关村委会为证明其占有案涉两套房屋的事实，向法庭提交了如下证据：1.北京市房山区房山街道南关农工商公司（以下简称南关农工商公司）（甲方）与王伟丰（乙方）于2014年5月1日签订的《租赁房屋合同》，约定：甲方将槠榆树10号院1-2号楼门市房602平方米出租给乙方，租赁期自2014年5月1日至2016年5月1日，年租金35万元，每半年前15天前交齐当年半年的租金。2.王伟丰2014年7月2日交纳2014年7月30日至2015年1月30日的房租87500元和2014年8月30日至2015年2月的房租87500元的收据。北京槠榆树家园物业管理有限公司（以下简称槠榆树物业公司）收取“汉唐名足”2014年10月1日至2015年9月30日物业费9440元的收据。3.南关农工商公司（甲方）与北京怡嘉亿美容美发有限公司（以下简称怡嘉亿公司）（乙方）于2017年3月1日签订的《租赁房屋合同》，约定：甲方将槠榆树10号院底商312平方米出租给乙方使用，租赁期自2017年3月1日至2027年2月28日，租金17.5万元/年，每半年前15天前交齐当年半年的租金，郭树兰作为乙方代表签字。4.南关农工商公司（甲方）与北京合众达源科技发展有限公司（以下简称合众达源公司）于2017年3月1日签订的《租赁房屋合同》，约定：甲方将槠榆树10号院底商门市房290平方米出租给乙方使用，租赁期自2017年3月1日至2027年2月28日，租金17.5万元，每半年前15天前交齐当年半年的租金，乙方法定代表人郭英杰在该合同中签字。5.怡嘉亿公司向北京市房山区城关街道南关村经济合作社（以下简称南关合作社）转账房屋租金的银行回单，转账时间和金额分别为：2017年6月19日87500元、2018年1月24日87500元、2018年11月7日87500元、2019年3月25日两笔各17.5万元。合众达源向南关合作社转账房屋租金的银行回单，转账时间和金额为：2018年1月24日87500元。6.南关农工商公司向怡嘉亿公司开具的租金发票，发票开具时间和金额分别为：2017年7月25日87500元、2018年2月9日87500元、2018年12月8日87500元。南关农工商公司向合众达源公司开具的租金发票，发票开具时间和金额分别为：2017年7月25日87500元、2018年2月9日87500元。槠榆树物业公司分别于2017年9月8日、2017年11月1日、2017年12月12日向怡嘉亿公司开具的电费发票。7.郭英杰的丈夫王伟丰出庭陈述称：其为怡嘉亿公司和合众达源公司的实际负责人，自2014年起以其个人名义与南关农工商公司签订合同，租赁案涉两处房屋，槠榆树西路10号院1号1-1一直经营足疗，槠榆树西路10号院2号1-3原经营小额贷款、后变更为美容养生。怡嘉亿公司和合众达源公司分别出具的《情况说明》，内容为王伟丰为实际经营者，负责公司全部经营业务。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本院在执行（2012）房民初字第11144号民事判决的过程中，对槠榆树西路10号院1号楼1层1-1号和槠榆树西路10号院2号楼1层1-3号两套房屋采取了查封措施。本案中，南关村委会对原判决并无异议，仅主张其通过拆迁补偿置换的方式取得了上述两套房屋，要求停止执行，南关村委会有权依据法律相关规定提起案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉，需证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。从南关村委会提供的证据和查明的事实来看，在本院对槠榆树西路10号院1号楼1层1-1号和槠榆树西路10号院2号楼1层1-3号两套房屋采取查封的执行措施之前，作为槠榆树小区项目开发建设单位的祥瑞城公司已与南关村委会签订了合法的拆迁补偿协议，约定通过置换商业用房的方式对占用南关村委会的房屋和土地作出补偿，并明确了置换房屋的位置，南关村委会已实际取得了对案涉房屋的占有和使用。虽然案涉两套房屋的所有权未转移登记至南关村委会名下，但南关村委会已享有足以对抗普通债权人的特殊债权，本院对南关村委会要求停止对槠榆树西路10号院1号楼1层1-1号和槠榆树西路10号院2号楼1层1-3号两套房屋停止执行的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：在执行依据为（2012）房民初字第11144号民事判决的案件中，停止对房山区城关街道槠榆树西路10号院1号楼1层1-1号、槠榆树西路10号院2号楼1层1-3号两套房屋的执行。案件受理费70元，由北京祥瑞城建设开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。本院（2019）京0111执异182号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 周 桓人民陪审员 李 敏人民陪审员 朱维元二〇二〇年二月十八日书 记 员 杨 飞