山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初1078号原告：孙海珍，女，1977年3月21日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陈彦君，山东万阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠雯雯，山东万阳律师事务所实习律师。被告：李军，女，1970年6月4日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。被告：刘涛，男，1972年12月26日出生，汉族，烟台供电公司工作人员，住山东省烟台市芝罘区。共同委托诉讼代理人：项英海，北京市智舟律师事务所律师。被告：北京万科物业服务有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市芝罘区西海岸路138号。负责人：唐海斌，总经理。被告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：王玉峰，总经理。共同委托诉讼代理人：曲鲁江，男，北京万科物业服务有限公司烟台分公司工作人员。原告孙海珍与被告李军、刘涛、北京万科物业服务有限公司烟台分公司（以下简称万科物业烟台分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，根据原告申请，依法追加北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）作为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈彦君、鞠雯雯、被告刘涛、被告李军和被告刘涛的共同委托诉讼代理人项英海、被告万科物业烟台分公司、被告万科物业公司的共同委托诉讼代理人曲鲁江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、被告李军、刘涛返还原告已支付的首付款违约金4500元；2、四被告共同返还定金100000元；3、被告李军、刘涛支付2017年9月13日至2018年12月23日期间的利息37168元[以604500元（定金100000元+首付款及首付款违约金504500元）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算]；4、被告李军、刘涛支付违约金730000元（按照双方所签订的《烟台市存量房屋买卖合同》第七条第一款约定，被告在根本违约的情况下应向原告支付房屋总价款3650000元20%的违约金）。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求如下：被告李军、刘涛赔偿原告已付佣金56500元（应由违约方承担该笔佣金），被告李军、刘涛返还原告已付房款27000元，被告李军、刘涛返还原告代其垫付的佣金16500元。事实与理由：2017年7月25日，原告与被告李军、刘涛、万科物业烟台分公司签订了《烟台市存量房屋买卖合同》及附件，合同约定，在被告万科物业烟台分公司的居间下，被告李军与被告刘涛将其名下、坐落于烟台市芝罘区万科御龙山11#住宅楼1单元1层102号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，房屋总价款3650000元。合同签订当日，原告将100000元定金转入被告万科物业烟台分公司账户。合同第七条第一款约定，出卖人拒绝出售该房屋或擅自将该房屋另行售卖第三人，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人应自收到买受人解除合同通知之日起7日内退还买受人全部已付房款，并按照银行同期利率给付利息，同时向买受人支付该房款总价款20%的违约金。2017年9月13日，原告与被告李军、刘涛签订了《补充条款》一份，双方对首付款的支付时间重新约定并予以确认，并约定了被告办理不动产权证并配合原告过户的义务。同日，原告按照合同约定将首付款500000元及逾期付款违约金4500元打入被告李军账户。后被告擅自解除合同并将涉案房屋转卖他人，经原告多次索要，被告于2018年12月23日退还首付款500000元，余款及利息和违约金共计871668元，被告推脱拒付。被告李军、刘涛共同辩称：1、原告诉称的违约金4500元，被告李军、刘涛同意返还。2、佣金56500元应由中介公司直接退给原告；剩余的43500元被告不同意返还，因原告存在违约行为。3、关于原告主张的利息，被告李军、刘涛同意支付以500000元为基数按银行同期存款利率自2017年9月13日到2017年11月6日之间的利息。4、原告主张的违约金730000元，被告李军、刘涛不应当支付，因为原告与被告李军、刘涛在履行涉案合同的过程中，被告发现原告的丈夫侯继丞在芝罘区人民法院涉案欠款高达1470多万元，并被芝罘区人民法院列为被执行人，至今原告的丈夫侯继丞仍然未向债权人偿还任何款项。被告李军、刘涛发现后，结合原告在签订合同后未按合同要求及时缴纳首付款的情况，于2017年10月31日要求原告于2017年11月3日前向被告李军、刘涛作出合理解释并提供履约担保，但原告没有向被告李军、刘涛作出解释并提供担保，被告李军、刘涛基于买卖安全考虑决定行使不安抗辩，于2017年11月6日解除了与原告签订的涉案合同，并于2018年1月将涉案房屋退给了开发商并解除了与开发商之间的房屋买卖合同，故被告李军、刘涛不应当承担违约责任。即使法院认为应当承担，该违约金也明显过高，请求法院予以减少。被告万科物业烟台分公司辩称：1、被告万科物业烟台分公司非《烟台市存量房屋买卖合同》及补充协议签订主体，根据合同的相对性，被告万科物业烟台分公司不受合同关于违约责任的约束。被告李军、刘涛擅自将涉案房屋转卖他人，与被告万科物业烟台分公司无关，应由被告李军就违约事项向原告支付违约金。2、被告万科物业烟台分公司已经按《居间合同》约定，履行完毕居间义务，并与买卖双方结算完毕，买卖双方后续纠纷事项与被告万科物业烟台分公司无关。3、关于原告主张的退还佣金的问题，由于公司要求签订合同当天一次性收取佣金，三方为了结算方便，被告万科物业烟台分公司就从原告支付的100000元中扣除买卖双方应交的佣金并把剩余的27000元作为房款转交给被告李军、刘涛，居间合同明确约定违约方需赔偿守约方向居间人支付的佣金，而非由居间人直接退还佣金。被告万科物业公司缺席2019年4月17日的庭审，故未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:2017年7月25日，原告作为买受人、被告李军、刘涛作为出卖人在签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中约定：被告李军、刘涛将涉案房屋（建筑面积172.89平方米，实际面积以产权证为准）出售给原告，房屋成交价格为3650000元，原告可以在签订合同的同时支付定金100000元，定金在双方办理产权过户手续时自动转为购房款。原告于2017年8月5日前，将首付款500000元存入被告李军、刘涛银行账户，剩余房款3150000元（具体金额以贷款为准）由提供统一的金融按揭服务。被告李军、刘涛应当在支付第一笔首付款当日前将该房屋交付给原告。被告李军、刘涛若拒绝出售涉案房屋或擅自将房屋另行售卖第三人，导致原告无法取得房屋所有权的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告李军、刘涛应自收到解除合同通知之日起7日内退还原告全部已付房款，并按照银行同期利率给付利息，同时向原告支付房屋总价款20%的违约金。原告负责此房的解押业务，解押款在扣除首付款后，并且银行放完尾款，再由被告李军、刘涛转交给原告。当日，原告作为买受人、被告李军和刘涛作为出卖人、被告万科物业烟台分公司作为居间方签订《居间服务合同》，约定佣金共计73000元，原告支付56500元，被告李军、刘涛支付16500元，于签订合同之日一次性交纳；出卖人或买受人任何一方违约导致交易无法完成，违约方除了按照双方签订的房屋买卖合同约定承担违约责任外，还赔偿守约方向居间人支付的佣金。同日，原告向被告万科物业烟台分公司支付100000元，被告万科物业烟台分公司在扣除原告应负担佣金56500元、被告应负担佣金16500元后，于2017年8月18日向被告李军账户汇入27000元。2017年9月13日，原告与被告李军、刘涛在签订的书面协议中约定：原告于当日向被告李军、刘涛支付首笔款500000元及违约金4500元。原告在被告李军、刘涛不动产权证办出来5个工作日内进行解押业务，解押业务完成2个工作日内，被告李军、刘涛配合原告进行房屋查档、评税业务，查档出结果1个工作日内，被告李军、刘涛配合原告进行过户业务。银行把所有尾款放到被告李军、刘涛账户24小时内，被告李军、刘涛需把解押款以及除首付外多余房款以及尾款欠条还给原告。过户当天，被告李军、刘涛把房屋交接给原告。当日，原告通过中国工商银行向被告李军银行账户转入504500元。关于余款3150000元，庭审中，原、被告认可一致：因涉案房屋存在抵押，由原告帮助被告李军、刘涛偿还银行贷款100多万元，办理解押手续，原告和被告李军、刘涛共同办理原告的银行贷款及产权转移登记手续，银行一次性将剩余的钱发放到被告李军、刘涛账户，被告李军、刘涛再把剩余款转给原告，原告具体贷款数额以实际发生为准。另查，2017年10月31日，被告李军、刘涛分别通过微信告知原告：因原告未按合同及时交纳首付款，使两被告对原告的诚信及支付能力产生怀疑，现经了解原告丈夫欠有大量外债且为被执行人被芝罘区法院依法执行中，故要求原告在三日内向被告作出合理解释并提供履约担保，逾期被告决定于2017年11月6日解除双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》。当日，原告微信回复被告李军：原告严格按照合同执行，没有任何需要解释的事宜，如被告单方面宣布合同作废，原告将追究相应责任。之后，就涉案房屋买卖事宜，原告与被告李军、刘涛多次协商未果。2018年12月4日，原告向被告李军发出《解除合同通知函》，通知函中载明因被告李军、刘涛擅自将涉案房屋转卖他人，特通知解除双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》及附件；限被告李军、刘涛自收到通知之日起7日内退还全部已付房款500000元、定金100000元、以600000元为基数按照银行同期贷款利率给付利息、违约金730000元。2018年12月6日，被告李军、刘涛收到该通知函。2018年12月23日，被告李军、刘涛返还原告房款500000元。2018年1月8日，涉案房屋开发商烟台竹林苑置业有限公司退还被告李军房款3019279元；2018年1月30日，被告李军向房管部门书面申请，表示因患病急需用钱，申请撤销与烟台竹林苑置业有限公司签订的商品房买卖合同的备案。2018年5月22日，涉案房屋（建筑面积173.13平方米）登记至案外人潘淑萍、高明凯名下。庭审中，原告称，涉案房屋及同地段小区的房屋现价每平方米超过30000元，自原、被告签订涉案合同至今房屋上涨价格总体超过1500000元，且涉案房屋系养正小学学区房，相比普通住宅更具有升值空间及投资价值，被告李军、刘涛的根本违约行为给原告造成了巨大损失，对此，原告提交了网页打印件四份予以证实。被告李军、刘涛对该打印件的真实性及证明内容均不予认可，认为原告仅打印了同地段同小区房屋，但实际上每栋房屋的户型朝向面积等均不相同，原告打印的时间也与合同解除时间的房屋价格不一致，原告主张房屋总体价格上涨超过1500000元缺少证据支持，原告主张涉案房屋为养正小学的学区房，比普通住宅更具升值空间以及投资价值也不符合事实。被告万科物业烟台分公司、万科物业公司对该证据没有异议。被告李军、刘涛称：两被告与原告签订《烟台市存量房屋买卖合同》后发现，原告的丈夫侯继丞作为另案被告已被芝罘区人民法院依法执行，原告购房贷款时需要其丈夫侯继丞签字担保，基于原告丈夫是被执行人而不具备担保资格，进而无法进行房屋按揭的担保贷款，两被告据此于2017年10月31日通过微信向原告发出通知，但原告在期限内未向两被告作出解释或提供履约担保，据此涉案合同于2017年11月6日解除。2017年11月6日及2018年，两被告分别向原告发送微信要求原告提供银行账户以将两被告收取的500000元首付款返还，但原告并未提供银行账户，故原告于2018年12月1日再向两被告寄送合同解除通知已没有实际意义。因两被告急于用钱，在催告原告后，原告长时间无法向两被告支付购房余款并消除两被告对原告及其丈夫的履约能力的合理怀疑前提下，两被告将涉案房屋退回万科房地产公司实属无奈之举，涉案房屋出售给案外人的并非两被告，两被告不存在转卖房屋的问题。对此，被告提供了（2016）鲁0602民初1009号民事调解书复印件一份，证明在2016年1月27日经芝罘区人民法院调解，原告的丈夫侯继丞作为连带还款责任人应于2016年3月29日前向姜韬偿还借款本金14000000元、利息40043元并继续计付利息至欠款还清之日，但经被告李军、刘涛查询，截止到2017年10月31日两被告向原告发出通知之日，原告的丈夫侯继丞及（2016）鲁0602民初1009号案中的其他被告均未向姜韬履行任何还款义务。原告对调解书真实性无异议，但认为购房人为原告而非其夫侯继丞，侯继承作为担保人未被查封冻结任何财产也未被列入失信人，调解书无法证明原告不具有履行能力；原告无义务向被告李军、李涛提供履约担保或作出解释，原告已将首付款支付被告，被告作为后履行义务一方无权行使不安抗辩权，其主张解除合同无效，2018年12月6日被告收到原告发出的书面解除合同通知，双方合同解除。被告万科物业烟台分公司、万科物业公司对该证据没有异议。被告万科物业烟台分公司、万科物业公司认为：居间合同已经实际履行，双方结算完毕，买卖双方后续纠纷事项与被告万科物业烟台分公司、万科物业公司无关。诉讼中，根据原告申请，本院依法裁定冻结被告李军、刘涛在银行账户的存款871668元或查封其相应价值的财产。本院认为：原告与被告李军、刘涛于2017年7月25日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》及原告与被告李军、刘涛、万科物业烟台分公司签订的《居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。履约过程中，因原告丈夫欠付他人高额借款本金及利息，被告李军、刘涛对原告的付款能力产生疑虑，不违反生活常理，原告应作出相应解释或举措消除被告的合理怀疑，但原告明确对此予以拒绝，存在履约不当之处，而被告李军、刘涛在原告不同意提供担保、双方多次协商未成的情况下自行处分涉案房屋，导致原、被告之间的房屋买卖合同从根本上无法履行，亦存在一定过错，综合考虑双方的合同履行情况和过错程度，对原告要求被告李军、刘涛赔偿原告已付佣金56500元、返还原告代其垫付的佣金16500元和已付房款27000元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的利息损失和违约金，因被告李军、刘涛不存在根本违约行为，故原告要求依据合同中关于根本违约的约定由两被告赔偿利息损失37168元并支付违约金730000元，缺乏依据，本院认为由被告李军、刘涛向原告支付违约金100000元为宜，被告李军、刘涛同意支付以500000元为基数按银行同期存款利率支付2017年9月13日到2017年11月6日之间的利息损失840元，本院予以照准。原告请求的超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告李军、刘涛返还首付款违约金4500元的诉讼请求，被告李军、刘涛同意返还，本院对此予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李军、刘涛于本判决生效之日起10日内返还原告首付款违约金4500元、垫付佣金16500元、房款27000元；二、限被告李军、刘涛于本判决生效之日起10日内赔偿原告利息损失840元、已付佣金56500元、违约金100000元；三、驳回原告孙海珍的其他诉讼请求。如被告李军、刘涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12517元、保全费4878元，由原告孙海珍负担9580元、被告李军、刘涛负担7815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 于  丽  美人民陪审员 杨  秀  伟二〇二〇年二月十二日书 记 员 姜慧萍（代）