河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初4153号原告：焦作市宇达汽车修理厂，住所地：焦作市高新区迎宾路与韩愈路口西南角。法定代表人：冉小四，厂长。委托诉讼代理人：刘波，河南路通律师事务所律师。被告：焦作市俊荣贸易有限责任公司，住所地：焦作市解放区上白作乡政府楼三楼。法定代表人：齐保，经理。委托诉讼代理人梁红军，河南纳圣律师事务所律师。委托诉讼代理人韩知晓，河南纳圣律师事务所律师。被告：侯会喜，男，1976年8月25日出生，汉族，高中文化程度，住焦作市解放区。委托诉讼代理人梁红军，河南纳圣律师事务所律师。委托诉讼代理人韩知晓，河南纳圣律师事务所律师。原告焦作市宇达汽车修理厂（以下简称宇达汽修厂）与被告焦作市俊荣贸易有限责任公司（以下简称俊荣贸易公司）、侯会喜租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）山民三初字第412号民事判决。该判决生效后，被告俊荣贸易公司申请再审。2018年11月29日，焦作市中级人民法院作出（2018）豫08民再72号民事裁定，撤销了本院（2015）山民三初字第412号民事判决，发回本院重审。2019年6月6日，本院作出（2018）豫0811民初4266号民事裁定，驳回原告宇达汽修厂的起诉。原告宇达汽修厂不服提出上诉，此后焦作市中级人民法院作出（2019）豫08民终2188号民事裁定，撤销了本院（2018）豫0811民初4266号民事裁定，指令本院继续审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宇达汽修厂的委托诉讼代理人刘波，被告侯会喜及其委托诉讼代理人韩知晓（暨被告俊荣贸易公司的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宇达汽修厂向本院提出诉讼请求：1、由被告俊荣贸易公司、侯会喜退出位于焦作市高新区迎宾路与韩愈路口西南角其租赁原告的场地；2、由被告俊荣贸易公司、侯会喜立即向原告返还附着于该场地的房屋及设备等租赁物（返还范围详见财产清单）；3、由被告俊荣贸易公司、侯会喜向原告支付违约金12万元；4、由被告俊荣贸易公司、侯会喜返还原告为其垫付的款项10.4万元；5、本案诉讼费用由被告俊荣贸易公司、侯会喜承担。事实和理由：2012年9月1日，原告宇达汽修厂作为出租方与承租方焦作市越秀轿车修理厂签订租赁合同，焦作市越秀轿车修理厂租赁原告宇达汽修厂场地从事汽车修理业务，合同期为两年，到期日为2014年10月31日，两年租赁费60万元，库存配件费用20万元。支付方式：5日内支付50万元，2013年5月31日前支付30万元，合同保证金3万元。合同中明确约定××不得在厂区内建设永久建筑、不准损坏原建筑物和设备。违约金为租金总额的20%。纠纷由出租人所在地法院诉讼解决。2013年8月10日，承租方焦作市越秀轿车修理厂出具函，将上述租赁合同权利义务转让给被告俊荣贸易公司。2013年9月29日，被告俊荣贸易公司出具委托书，委托侯会喜为该公司受托人，代表该公司办理汽车修理厂租赁业务并签订补充协议。2013年9月30日，侯会喜经上述授权与原告签订了租赁合同补充协议。2014年1月9日，被告侯会喜以个人名义与原告再次签订租赁合同补充协议。根据签约主体来看，侯会喜应当是承租主体的实际控制人。在承租修理厂期间，被告未按约定从事汽修行业，而是未经原告同意擅自在场址内违法建筑三层钢结构商场。原告多次书面通知停止违法建设、拆除建筑物、恢复原状，但被告置若罔闻，拒不执行。合同到期后被告继续占有原告场地拒不撤离。被告未经原告同意擅自在租赁原告的场地上违规建筑，构成严重违约，现合同租赁期已满应立即返还租赁物。被告俊荣贸易公司、侯会喜辩称二人都是××，主要意见有：1、签订合同后除了房屋和锅碗瓢盆，其余设备等均由原告的法定代表人冉小四租车拉走，已经予以返还；2、租赁期间经过原告的同意，被告俊荣贸易公司、侯会喜投资1千多万，已经在场地上建造了钢结构房屋，因此不同意返还上述场地；3、违约金12万元不予认可。当时在原告的强迫下签订了欠条，原告交了两年土地税，要求写欠条，否则不让继续建房施工，12万元违约金不合理实属讹人；4、认可原告的第四项诉讼请求。根据双方的诉辩意见，本院归纳争议焦点为：被告俊荣贸易公司、侯会喜是否应当返还上述场地、房屋以及其他租赁物，是否应当支付违约金。围绕上述争议焦点，原告宇达汽修厂提交的证据：1、租赁合同，拟证明2012年9月1日其与越秀轿车修理厂所签订原始合同的内容，其中约定租赁期为两年，含两个月优惠期，2014年10月31日到期，租赁费60万元，库存配件费用20万元等内容；2、固定资产、工具、食堂用具、活动室等移交清单，移交时间为2012年9月10日，接收人均为被告侯会喜，证明他是实际的甲方；3、租赁合同补充协议（2013年9月30日），证明双方约定同意侯会喜在厂区北边建临时门面房及房屋，未经原告同意被告擅自拆除厂区南大棚和西维修车间重建，合同期满后无条件移交甲方，履约保证金5万元，由被告侯会喜在两个月内注册新公司；4、租赁合同补充协议（2014年元月9日），已经载明原合同为焦作市越秀轿车修理厂，约定被告接到终止合同通知书后，应当在规定的时间内撤离厂区；5、侯会喜出具的欠条，证明欠土地税款人即事实××是侯会喜，欠款数额为10.4万元；6、焦作市越秀轿车修理厂说明、函，委托书，可以证明中标单位名称变更为被告俊荣贸易公司，租赁合同权利义务转给被告俊荣贸易公司。委托书可以证明侯会喜系被告俊荣贸易公司代理人，代表该公司办理汽车修理厂租赁业务并签订补充协议；7、宇达汽修厂宗地图，证明该厂的原貌；8、焦作市国土资源局高新分局、焦作市城乡规划局等行政部门对市公路局和原告所下达通知书、告知书、拆除通告等，可以证明相关行政机关已经确认被告所建三层钢结构房屋属于违章建筑要求自行拆除，但被告拒不履行；9、原告宇达汽修厂下达的通知、会议纪要等，拟证明原告多次通知及转告相关部门的通知，要求被告拆除违章建筑，明确合同已经到期，不再续签，要求被告无条件撤离租用场地，拆除违章建筑恢复原貌并催缴租金。被告俊荣贸易公司质证后认为，依照上述两份租赁合同补充协议，可以证明原告同意被告建设临建房及房屋，并且涉案建筑从2013年已经开始建设到施工结束，在这期间多次受到停建、拆除通知，拆迁通知下达后，但是原告依然和被告的委托人候会喜签订了两份补充协议，对于涉案建筑的具体位置及体积做出了详细的约定，并且原告的法定代表人冉小四口头承诺“房屋建好后再续20年合同”，这样被告才投资两千余万元，所以原告对此事不可能不清楚，如果没有原告的支持及默许，被告也不会投入如此大的资金，导致现在的外债累累。除上述外，对其他证据无异议；被告侯会喜质证后认可上述焦作市国土资源局高新分局、焦作市城乡规划局等行政部门对市公路局和原告所下达通知书、告知书、拆除通告等真实性，但不能证明属于违章建筑，相关许可证仍在办理之中。除上述外，对其他证据未表异议。被告俊荣贸易公司、侯会喜均未提交证据。本院依职权对现场予以勘验并制作了现场勘验笔录（含照片、视频录像）。原告宇达汽修厂、被告俊荣贸易公司、侯会喜质证后无异议。关于证据的分析与认定。本院认为，原告宇达汽修厂提交的租赁合同，固定资产、工具、食堂用具、活动室等移交清单，租赁合同补充协议，欠条，焦作市越秀轿车修理厂说明、函，委托书，焦作市国土资源局高新分局、焦作市城乡规划局的通知书、告知书、拆除通告等，原告宇达汽修厂宗地图、通知、会议纪要等经当庭查证属实，本院制作的勘验笔录等也经当庭查证属实，内容与本案争议相关，可以采信。根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，本院确认案件事实如下：2012年9月1日，原告宇达汽修厂（出租人）与焦作市越秀轿车修理厂（××）签订租赁合同，由焦作市越秀轿车修理厂租赁原告宇达汽修厂的场地、房屋及设备经营汽车修理，租赁期限二年，自2012年9月1日起至2014年10月31日止（含两个月优惠期），租赁费60万元，库存配件20万元，合计80万元。双方约定××必须在院内开北大门，三个月内完成大门改造，费用自理，合同期满无条件移交与出租人。××不得在厂区内建设永久建筑，如在厂内建设临时性建筑必须经出租人同意，合同期满后××须无条件拆除并恢复原状。违约责任：合同期内任何一方不得擅自变更、终止、解除合同，否则按实际损失赔偿对方，并承担租金总额20%的一次性违约金。在合同履行过程中，原告宇达汽修厂于2012年9月10日依约将上述场地（含房屋）、设备等移交与被告侯会喜，双方签署了移交物品清单。在合同履行过程中，被告侯会喜擅自拆除该场地内南大棚（即修车工棚8间）和西维修车间（修车工房7间）等，在该租赁的场地内建造了三层钢结构的建筑物。2013年9月23日，原告宇达汽修厂通知被告侯会喜，指出其未经规划、国土部门批准，未事先告知擅自拆除其维修厂房，扩大厂区内房屋建筑规模，严重违反了租赁协议，要求其立即停止在租赁场地实施的房屋建设，尽快恢复原貌并承担一切后果。此前2013年8月10日，焦作市越秀轿车修理厂制作书面通知，载明上述租赁合同权利义务一并由被告俊荣贸易公司承受。9月29日，被告俊荣贸易公司委托被告侯会喜为其代理人，办理相关租赁事宜并签订补充协议。9月30日，因侯会喜擅自变更出租人设施，被告侯会喜与原告宇达汽修厂签订补充协议：1、原告宇达汽修厂同意侯会喜（××）在厂区北边建临时门面房及房屋，所建临时房屋最东侧边缘线不得超过办公楼北侧自东向西第二根柱子基础的西边缘，高度小于主楼两米以上，与主楼南北间距不得少于6米；施工前须经院内相关部门同意，与原告宇达汽修厂达成一致协议后方可施工；2、厂区内临时房屋及所占面积严禁转租；3、因侯会喜（××）擅自拆除厂区南大棚和西维修车间重建。合同期满后，这些改造后的建筑无条件移交原告宇达汽修厂（即大修厂最南侧办公房以东，路政处最南侧办公房以西，宽度距南围墙11.32米范围内；大修厂最南侧办公房以北，大修厂北侧办公房以南，距离西侧围墙11.75米范围内的临时建筑；两区域内均含三层建筑）；4、侯会喜（××）在北区内新建临时门面房所占面积内的房屋等建筑，在合同期满后10日内无条件拆除。否则视为放弃权利，由原告宇达汽修厂自行处理；5、经原告宇达汽修厂同意临时更换的变压器材等设施，合同期满后无条件移交原告宇达汽修厂；6、本协议所指临时门面房，院内增加临时建筑，年租金5万元。双方同意该租金为履约保证金，即合同履行完毕时若××按约履行不存在违约时，原告宇达汽修厂不再收取，否则必须缴纳；7、承租方变更公司名称，新公司证件不符合原告宇达汽修厂的要求，承租方同意注册必须由被告侯会喜为法人的新公司，经营范围需要与汽车维修相关，为了不影响××的施工进度，特拟定增加本条款，限两个月内注册完毕，再签订更名后的合同和补充协议，逾期注册不得使用上述场地施工及一切经营活动。2014年1月9日，侯会喜与原告宇达汽修厂又签订租赁合同补充协议，约定：1、原租赁合同项下的租赁标的物，土地及附着物（包括所有新、改建项目），如遇国家征用或原告宇达汽修厂开发，原告宇达汽修厂在征用前3个月或自行开发前12个月书面告知××后可单方终止合同，××应无条件接受；2、依照原合同及补充协议分别对合同项下的建筑物予以保留或者拆除，需要保留的建筑物（含租赁设备）必须保证完好无损全部无偿移交给原告宇达汽修厂。约定拆除的建筑物侯会喜必须按照约定的时间限期拆除，逾期由原告宇达汽修厂代为处置，处置费用及造成原告宇达汽修厂的损失由侯会喜承担；3、侯会喜接到合同终止告知书后，应及时做好生产经营安排和善后工作，在规定时间内搬离厂区，逾期承担给原告宇达汽修厂造成的损失，并依照租赁合同第13条承担违约责任；4、原租赁合同中双方约定××必须在院内开北大门，在租赁合同终止后，侯会喜应保证其完好无损，按原状无偿移交给原告宇达汽修厂。另查明，2013年8月9日，焦作市城乡规划管理局发现被告侯会喜在上述租赁场地正在建造钢结构房，遂责令停止建造听候处理。10月8日，该局再次通知侯会喜停止施工接受处理。2013年11月5日，焦作市城乡规划管理局发出拆除通告，要求被告侯会喜在五日内自行拆除。2014年5月19日，焦作市国土资源局高新分局向焦作市公路管理局（原告宇达汽修厂的出资人，租赁场地的土地使用权人）发出责令停止违法行为通知书，指出在上述租赁场地进行钢结构房建设抬高行为违法，要求停止上述行为接受处理。5月20日，原告宇达汽修厂向侯会喜予以反馈。侯会喜表示取消招租广告与规划部门等出面协调。6月6日，焦作市国土资源局高新分局向焦作市公路管理局发出履行义务通知书，指出该局未按要求提供书面情况说明及宗地合法资料等，违反了土地管理法第67条第一款、第二款。原告宇达汽修厂遂根据该通知，告知侯会喜5日内提出拆除意见，尽快实施拆除。2014年8月4日，焦作新区制止违法用地和违法建设综合执法领导小组对焦作市公路管理局发出督办通知，查明上述租赁场地院内建设的三层钢架结构属违法建设，要求限期拆除。当日，焦作市城乡规划管理局也对该局发出责令停止违法行为通知书。8月11日，原告宇达汽修厂告知了侯会喜上述通知内容。2014年10月31日租赁合同到期后，被告侯会喜、俊荣贸易公司并未依约返还上述租赁的场地设备等。同年12月17日，被告侯会喜出具欠条，载明原告宇达汽修厂代其垫付租赁土地税款共计10.4万元，保证于2015年元月30日还清。12月22日，原告宇达汽修厂向被告侯会喜发出通知，指出合同已经到期并不再续签合同，要求侯会喜于2015年元月31日前无条件撤离原租用的场地，自行对违章建筑实施拆除，并按每月2.5万元支付拆除和恢复原状前的租金。如果侯会喜能在2015年元月25日前取得建筑许可，使该建筑予以合法保留可以参加公开招租，允许侯会喜参加投标。2014年12月26日，焦作市城乡规划管理局发出拆除通告，要求焦作市公路管理局在三日内自行拆除上述三层钢结构。被告侯会喜、俊荣贸易公司至今未返还上述租赁的场地、房屋及设备，也未清偿垫付的税款。本院认为，原告宇达汽修厂与被告侯会喜、俊荣贸易公司之间租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，依法成立并有效。原告宇达汽修厂作为出租人已经按照约定履行了交付租赁物的义务，被告侯会喜、俊荣贸易公司作为××应当按照约定的方法使用租赁物并交付租金，在租赁期限届满后应当依约返还租赁物。有鉴于被告侯会喜、俊荣贸易公司并未依约定方法使用租赁物，未经出租人同意擅自拆除部分设施并实施改造，在租赁期满后未依约返还租赁物等已经构成违约，应当承担违约责任。原告宇达汽修厂要求被告侯会喜、俊荣贸易公司履行合同，返还（退出）租赁的场地、房屋、设备并支付违约金等符合双方的约定，除南大棚（即修车工棚8间）、西维修车间（修车工房7间）被拆除后不具有返还的条件外，其他请求应当予以支持。被告侯会喜已经出具欠条认可原告宇达汽修厂垫付的土地税款10.4万元，应当一并予以清偿，被告侯会喜、俊荣贸易公司辩称建造钢结构房屋事先获得原告宇达汽修厂的同意、部分设备已经返还等缺乏证据佐证，二人辩称不应支付违约金也不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下：一、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内退出位于焦作市迎宾路与韩愈路口西南角所租赁原告焦作市宇达汽车修理厂的场地；二、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂返还附着于该场地的房屋及设备等租赁物（返还范围详见所附清单）；三、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂支付违约金12万元；四、被告侯会喜、焦作市俊荣贸易有限责任公司于本判决生效后10日内向原告焦作市宇达汽车修理厂清偿垫付的土地税款10.4万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由被告侯会喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张保方人民陪审员  王玉珍人民陪审员  郑月香二〇二〇年二月二十五日书 记 员  马 建河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附录）（2019）豫0811民初4153号本院（2019）豫0811民初4153号民事判决书主文第（二）项中返还财产明细，具体表述如下：固定资产移交清单(一)，类别:土地房屋建物类，包括:接待室1间、办公室3间、材料库3间、活动室5间、食堂2间、旧料库2间、配电房1间、门岗1间、板房1间；固定资产移交清单(二)，类别:专用设备类，包括:烤漆房1间(加热装置已坏)、提升机4台(其中两台已坏)、吊机1台、砂轮机1台（已坏)、空压机1台(已坏)、台钻1台(开关已坏)、托机1合、压力机1台、压簧机1台、整形机1台(已坏)、电焊机1台、氧气瓶1个、乙炔瓶1个、小卧顶3个、大卧顶1个、充电器1个、台钳1个、台钳案1个、工作案2个、大风扇2个、电热水箱1个、电烤器1个、导链2个(已坏)、碘钨灯（点务灯）2个；固定资产移交清单(三)，类别:办公设备及其他类，包括:电视机2台、志高空调柜机1台、新科壁挂机1台(已坏)、志高壁挂机1台(已坏)、空调壁挂机1台(已坏)、安吉尔饮水机1台、型号为772EF的LG电脑1台、电脑桌4张、文件柜9个、档案拒2个、单人沙发4个、三人沙发1个、茶几1个、电视柜1个、报架1个、办公桌7个、吊扇5个、台扇4个、爱普生打印机1台、电热扇1个；活动室用品移交清单:小长条桌1个、木凳10把、塑料凳6把、圆餐桌2张、乒乓球台1个、饮水机1个、衣架2个；食堂用具移交清单:冰箱1个、电扇2个、电饭锅1个、电磁炉1个、煤气灶1个、煤气瓶1个、锅2个、蒸锅3个、炒锅3个、锅盖4个、大桶1个、水瓢1个、案板1个、刀1把、盆5个、碗盆1个、漏勺2个、勺2个、筐1个、小碟20个、碗35个、盘27个、称1个、长条餐桌2个；工具移交清单:解码器1套、铆抢1个、冲击起子1个、字头1套、内六方1套、什锦锉1套、三爪滤芯搬1个、活塞环卡1个、游标卡尺1个、千分尺5个、内径百分表1套、电瓶检测表1个、缸压表1个、研气门机1个、气门铰刀5盒、机油压力表1个、柴油缸压表1套、塑料焊枪1个、吹风机1个、锯弓1个、万用表1个、球头专用工具1个、星批3套、减震专用工具1个、可调铰刀2个、汽油压力表1套、机油格套版2盒、机油格板4个、变速箱专用工具2套、充气表1个、节气门清洗专用工具1套、压气门工具3个、连接线板2个、线轮1个、拉力器3个、黄油枪1个、大活板1个、大牙钳1个、小牙钳2个、空调真空压力机1台、空调压力表1套、汽油泵专用工具1个、丝锥1盒、板牙1盒、手砂轮1个、电钻1个、木胶锤1个、分系复位器1套、电烙铁1个。