湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3213号上诉人（原审原告）：怀化东冠物业管理有限公司，住所地怀化市天星东路盛世华都南区第24栋，统一社会信用代码：9143120058493616X3。法定代表人：梁文海，系公司董事长。委托诉讼代理人：冉宏高，湖南启沃律师事务所律师。委托诉讼代理人唐霞，女，汉族，1981年7月18日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区，系公司行政助理。被上诉人（原审被告）：彭双伟，男，汉族，1977年10月14日出生，住所地湖南省溆浦县。上诉人怀化东冠物业管理有限公司（以下简称东冠物业公司）因与被上诉人彭双伟物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东冠物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项；二、判决被上诉人在判决生效之日起10日内向上诉人支付2016年11月1日至2018年10月31日的物业服务费、水景分摊费4220.16元，并支付2017年11月1日所欠物业服务费、水景分摊费至2018年10月31日止按照每日千分之三比率计算的逾期付款的违约金2310.54元；三、一审、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人未尽到部分物业服务管理职责的事实，属于认定事实错误，上诉人已经履行了制止其他业主违法违章违约的行为。二、一审判决减少物业服务收费无法律和合同依据，属于适用法律错误。三、一审判决违反公平、诚实守信原则，是对已经按约交纳物业服务费的广大业主的打击。彭双伟辩称：一、答辩人向被答辩人缴纳物业费的目的是希望能够得到被答辩人良好的物业服务，但被答辩人不能有效履行物业服务义务，给答辩人的生活带来诸多不便。二、被答辩人与答辩人签订《前期物业管理服务协议》，约定被答辩人负责小区的管理，房屋和公共配套设施和维护养护，负责小区内所有绿化维护和管理等事实，但被答辩人在物业服务过程中，存在以下行为，严重违反法律法规相关规定：1.物业管理混乱，小区及地下停车库内垃圾桶满溢，小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水满流。2.小区内乱搭乱建，侵占公共绿地。3.电梯未进行正常维修，使得电梯超重运行，时常发生故障。4.外来人员上门推销产品贴牛皮癣广告，物业人员未进行有效制止，影响小区环境。5.地下停车库内业主停放电动车及电动车的电池多次被盗，严重危及业主的生命财产安全，小区治安案件频发，安保措施不到位。东冠物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付2016年11月1日至2018年10月31日的物业服务费4220.16元，从2017年11月1日开始至其付清物业费止每日按照千分之三的比率向原告支付逾期付款违约金(至2018年10月31日止违约金为2310.54元);2.判决被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月27日，原告购买了盛世华都南区第24栋1单元302号商品房，房屋建筑面积125.63平方米。同日,原告与被告签订了《盛世华都前期物业管理服务协议》以及《盛世华都业主临时规约》合同附件，合同对双方的权利义务以及违约责任进行了约定。其中约定被告应当根据其房屋的建筑面积每月按每平方米1.2元物业服务费及0.2元的水景分摊费(即1.4元/平方米·月)向原告交纳。物业服务费的起交时间为购房合同约定的交房时2015年6月30日。合同约定被告逾期付款的违约金按照逾期日期每日千分之三计算,被告于2015年3月14日办理了收房手续。被告房屋所在小区，有人违规搭建，在小区绿化带种菜，以及空调外挂，被告彭双伟认为原告未尽到物业管理职责，从20l6年11月1日至今未按合同的约定向原告交纳物业服务费。截至2018年10月31日,原告所欠物业服务费4220.16元。经原告催告后，被告仍未缴纳，双方形成纠纷,故原告诉至法院。一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告从2016年11月1日至今一直为被告所在小区提供物业服务，被告亦认可从2016年11月1日至今未向原告交纳物业费，但被告在提供物业服务过程中，部分事项未尽到物业服务管理职责，物业服务费和水景分摊费应当相应减少，即两项共计应按1.2元/平方米·月计算，据此计算，从2016年11月1日至2018年10月31日被告共应向原告交纳物业服务费（包括水景分摊费）3618.14元（125.63×1.2×24=3618.14）。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因系原告在提供物业服务过程中有部分事项未尽到物业服务管理职责导致原告拒交物业费，原告有一定过错，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告称对其他业主违规搭建，在小区绿化带种菜，以及空调外挂等事项上已尽到了物业服务的管理职责，但未向一审法院提交相关证据证明，故本院对原告的该项诉讼主张，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭双伟于本判决生效之日起10日内向原告怀化东冠物业管理有限公司支付2016年11月1日至2018年10月31日的物业服务费（包括水景分摊费）3618.14元；二、驳回原告怀化东冠物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭双伟负担。二审中，被上诉人提交了一份《托管门匙责任声明书》拟证明上诉人私自改了被上诉人的收房时间，被上诉人是2015年收的房，但是上诉人改到2014年。因该证据与本案无关联性，本院不予采信。上诉人对一审法院事实中对违章制止有异议，认为其提交了小区早教中心整改通知、城市综合管理执法局的申请、违章搭建报告表、违章整改通知书、相关部门对花园草地的处理照片，均已经证明对部分业主的违章行为履行劝解、制止的管理责任。但经翻阅一审案卷，上诉人并未在一审时提交上述证据，本院对该异议不予支持。二审时，上诉人虽然提交了上述整改通知书等，但时间均为被上诉人与24栋一单元102违章业主发生纠纷之后，且没有对24栋一单元102违章业主的整改通知书。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，上诉人东冠物业公司怠于履行绿化养护等合同义务，但已履行物业服务合同主要的服务义务，为了保障小区物业服务质量，避免小区物业服务进入恶性循环，损害大部分业主的利益，被上诉人作为业主不能拒交物业费，因此对上诉人东冠物业公司要求被上诉人支付从20l6年11月1日至2018年10月31日所欠物业服务费4220.16元的上诉请求，本院予以支持。但东冠物业公司怠于履行绿化养护等合同义务的事实也确实存在，东冠物业公司有整改的义务，但其未提交已履行整改义务的证据，东冠物业公司自身履行合同存在瑕疵，故其要求被上诉人支付2017年11月1日所欠物业服务费、水景分摊费至2018年10月31日止按照每日千分之三比率计算的逾期付款的违约金2310.54元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1436号民事判决第二项和案件受理费的负担；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初1436号民事判决第一项为：彭双伟于本判决生效之日起10日内向怀化东冠物业管理有限公司支付2016年11月1日至2018年10月31日的物业服务费（包括水景分摊费）4220.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由怀化东冠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年二月二十七日法官助理颜利华书记员张宝珍