江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初6675号原告：雷金贵，男，汉族，1974年6月26日生，住南京市浦口区。被告：刘宁，男，汉族，1954年8月4日生，住淮安市清河区。原告雷金贵与被告刘宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷金贵，被告刘宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷金贵向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方于2018年6月25日签订的房屋租赁合同；2、要求被告退还租金6967.74元、押金3600元以及赔偿经济损失4172.67元。事实和理由：2018年6月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于南京市房屋出租给原告，租期为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日，第一年月租金为3600元，第二年月租金为3700元，第三年月租金为3850元。入住该房屋后陆续发现质量上存在的多处问题，例如纱窗老化破损、水龙头、洗衣机异响、水管漏水等，虽然多次反映要求维修，但是被告或者不予理睬、或者声称“能用就行”、或者“你要愿意你自己修”。2019年5月3日下午，厨房洗手台下方水管爆裂，水流淹没厨房、餐厅、北卧房间，衣物、鞋帽、书籍、食物、玩具均被浸泡，且水流也漏至楼下204室。原告家人因此借住宾馆民宿，无法正常居家生活、学习。5月7日，被告方才修好水管。基于上述因素原告要求退租，但是被告不仅拒绝且索要租金赔偿，为此原告诉至法院。被告刘宁辩称：与原告签订涉案房屋租赁合同属实。在该房屋交付时室内设施能够正常使用，并未发现存在质量问题，房屋以及设施现状原告也已认可。在协商签订合同时，被告已多次向原告作出说明，由于被告长期居住在淮安，在租期内如果该房屋出现小问题，在通知被告后原告可以先行维修，相关费用在房屋到期时双方结算。2018年7月17日原告就曾通知，未经被告同意已先行更换了纱窗，至于水龙头和洗衣机，并不存在任何故障问题，正确使用和简单处理后即可。2019年5月3日洗手台下连接阀门和水龙头的软管发生漏水，透过楼板渗入楼下204室，在原告无法到场情况下，民警征得原告同意破门关掉水阀，但是前后漏水时间已有两个多小时，损失从几百元扩大到8万元。由于水流已经渗入楼下，所以该房屋室内地面没有积水，也未浸泡所谓地上堆放物品。5月4日晚上，因在派出所处理与人打架一事，原告明确承认是以漏水为由希望退租；5月7日晚上，原告妻子明确拒绝被告上门维修水管。现在原告要求终止租赁合同，应当赔偿被告各项损失，数额相当于5个月租金。经审理查明，2018年6月25日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将位于南京市房屋租赁给乙方使用，面积为平方米，装修情况为办公装修，此房用于办公使用。租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。第一年月租金为3600元，第二年月租金为3700元，第三年月租金为3850元，按半年支付，乙方应在签订本合同时支付首期租金21600元，下一期房租提前15天支付，以对方实际收到为准；2、为了保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方应支付甲方押金3600元，待租赁届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部退还乙方。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失，由甲方负责承担有关维修的费用；3、合同期内，若甲方擅自解除合同，应向乙方支付壹个月的房屋租金作为违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，需要对不足的部分承担据实赔偿责任。若造成该房屋的相关附属设施（含家具、家电）的损坏，将由乙方负责维修或赔偿；若乙方擅自解除合同，应向甲方支付壹个月的房屋租金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，需要对不足的部分承担据实赔偿责任。同日，被告收到原告给付的半年房租21600元以及房屋押金3600元。同年7月1日，原、被告双方进行涉案房屋交接，包括水卡、电卡、液化气用户证、入户门钥匙、空调、洗衣机、冰箱、电熟水器、餐桌椅、沙发床等。2018年12月16日，原告又向被告给付半年租金21600元。2019年5月3日的一份接处警工作登记表载明：接警时间是15：22：41，报警人为“洪”，地址为东大××小区××幢××室，报警形式为群众求助，报警内容是该幢304室漏水、家中无人，民警电话联系房主刘宁，刘宁告知：人在北京、房屋对外出租以及承租人电话，（承租人）雷金贵在电话中声称正在上海游玩不在南京，经过雷金贵同意联系锁匠打开房门，民警查看发现厨房水管爆裂。同年5月7日的一份接处警工作登记表载明：接警时间是19：45：54，报警人为“张”，地址为东大××小区××幢××室，报警形式为租赁纠纷，报警内容是与房东签约3年，现在因为房屋漏水要求退房，但是房东拒绝；民警赶至××幢××室，报警人声称与房东签订三年租赁合同，房东声称对方不让维修水管，民警现场调解，双方同意与中介协商退租，房东负责维修水管。从2018年11月底到2019年5月，在涉案合同履行过程中，原、被告间以手机微信方式曾经多次沟通：（1）2018年7月17日早上，原告询问被告：纱窗和窗框损坏，未经被告同意原告更换4个新的纱窗、窗框未换，另外卫生间马桶盖掉落，协商能否换个新的？（2）2018年10月30日晚上，原告告诉被告：“今天发（现）马桶的软管在滴水，你看该怎么办？”；（3）2019年2月24日晚上，原告询问：洗衣机可能出现故障，当天发出异响，询问如何处理；被告回复：减少洗衣重量以后再试，如果超重会洗不动；（4）2019年5月3日晚上，原告表示：派出所民警告知，厨房水管损坏，已关闭水阀门，整个房间东西都被水泡，损失很大；被告回复：等待原告返回南京处理，被告尚在山西太原。5月4日晚上，原告告诉被告：当天发现洗手盆下柜里所有容器都装满水，估计是洗手盆水管老化漏水，原告不知道如何送水，所以先住在外面，要求被告尽快返回南京处理；5月8日晚上，被告通知原告：当天工人已经检修水管，该换的已更换，抽水马桶也已更换，可以正常使用；（5）5月20日下午，原告通知被告：已从涉案房屋搬离，室内已经打扫，“这几天什么时候你有空，我们交接一下”；被告回复：“退房的事情上次我们已经当天说了，请你还是联系房产中介链家，由他们以第三方中介的身份按程序办理解除合同具体事宜…另外这个房子现在仍在你的租期内，你也没有欠租…”。原告再次表示：“…我现在承认我违约…我愿意承担一个月的房租…”。当天晚上，原告又向被告表示：“…从今天我提出退房开始，应该就是我正式跟你交涉了，之前你说不跟我谈…我容忍了，我允许了，我中了你的圈套”；“…早在5月初你到东大影壁就告诉你退房的事情，你说今天先不谈，十几天过去了你还是不给我谈，…，你不可能所有的事情都往中介头上推…”。由于认为被告未履行出租人义务，因此导致租赁期间原告无法安心居住，2019年5月22日原告诉至法院。2019年9月10日，在本院多次释明后，原、被告已将涉案房屋进行交接。另查明：1、2018年7月20日的一张收条，落款处注明“老雷门窗”，收条注明：“今收到东大××幢××室雷先生纱窗款叁佰捌拾元整”。2、2019年5月3日的一张收据，加盖“南京市民安锁具（销售）服务中心”印章，收据载明：交款单位为“东大××幢××室”，收款事由为开锁，金额为120元。3、开票时间为2019年5月5日的一张江苏增值税普通发票，名称为“南京清沐西大影壁宾馆”，金额为309元；开票时间为2019年5月6日的一张天津增值税电子普通发票，名称为天津途家旅游有限公司，金额为635.67元，入住日期为2019年5月4日；开票时间为2019年5月20日的一张江苏增值税普通发票，名称为“南京国力宾馆”，金额为228元。4、收条两份，2019年5月6日的收条注明：刘宁赔偿××幢××室户主漏水补偿款400元；2019年5月7日的收条注明：刘宁赔偿××幢××室户主漏水损失赔偿款8万元。5、2019年5月6日，原告与案外人签订一份房屋租赁合同，承租案外人名下位于南京市玄武区的房屋，该房屋为精装修，月租金为3500元、半年一付，租期是自2019年5月8日起至2021年7月8日止。6、2019年7月3日，中介机构人员韩伟书面说明：在双方交接房屋时中介人员现场见证，双方没有异议、一切正常，刘宁曾经说明，其本人因长住淮安，在房屋租期内若确有小问题，雷金贵可以先打招呼再请工人维修，费用发票保存在最后退房时一起结算。7、2019年7月3日，3幢204室业主书面说明：5月3日下午1点多时，发现304室通过楼板漏水，发现室内无人后报警，由民警电话联系租客，经租客同意找锁匠开门关水，据民警讲当天租客一家前往上海游玩，离开时未关掉水阀门，前后耽搁将近4小时，因此该户损失较大。审理中，原告还提供了2019年5月6日、20日的录音录像作为证据，目的是说明：（1）原、被告一致认为是洗手台下面的软管自然老化破裂导致漏水，没有人为破坏痕迹，原告妻子已向被告提出退房，但是被告故意无视；（2）被告认可，原告已于前一天明确表示，要求提前解除涉案合同，也说明了退租原因；（3）原告通知被告，漏水事故已经严重影响原告生活，因此将会搬离涉案房屋，被告表示同意再次出租。被告就此质证认为：（1）视频中的人是被告，音频中是被告的声音，当时现场人员还有原告及其妻子，录音录像内容并不完整，没有反映双方全部沟通过程，双方未能达成一致意见；（2）涉案房屋漏水以后，2019年5月6日原、被告第一次见面，当时告诉原告夫妻，被告已向楼下住户作出赔偿，原告妻子表示在外住宿费用自行承担，但是录音录像中没有相应内容；（3）在双方沟通时，原告明确承认自身违约，且愿意承担0-2个月房屋空置期的租金损失，目的是解除租赁合同关系。在本案庭审中，原告补充表示：（1）2018年8月份，已向被告提出纱窗破损问题，在8月13日或14日搬入居住前，原告已将房屋4个纱窗更换，此后也将此事告诉被告，目的是希望被告承担更换费用，被告答复同意该项费用由其承担；（2）2018年10月，厨房水龙头产生较大噪音异响，当时也向被告反映，希望被告更换水龙头，被告答复人在淮安无法前来，要求被告自行更换、费用由被告来承担。原告于是自行更换水龙头，但是当时购物小票遗失，金额记不清楚。但在水龙头更换后不久，洗菜池的下水管道开始大量漏水，原告无奈在下方用脸盆来接水，大概10月30日左右，原告将此事通知了被告，被告仍然答复先由原告维修，费用则由被告承担。原告就另购买下水管以及配件，更换后下水管未再漏水，相应购物票据没有留存；（3）2019年5月3日，洗手池下面的上水管发生破裂，原因是年久老化、质量不合格。原告接到民警电话以后，当天晚上就从上海赶回南京，但是当时未请专业人士查看，就是贴上封条，希望以后可由专家分析漏水原因，防止原告事后无法说清。之所以当晚以后原告家人寻找附近酒店住宿，是因为原告名下位于江北和下关的房产均已对外出租，况且租赁涉案房屋的目的就是方便原告儿子入读“玄武外校”。5月7日以后，原告另行租赁学校附近一套房屋居住，此后原告再未返回或使用涉案房屋，也未遗留原告家人任何物品；（4）除了水管漏水以外，在租赁涉案房屋期间，还存在着其他一些使用问题，严重影响原告家庭正常生活和居住质量：马桶上水管在储水罐连接处出现漏水，原告曾向被告说明，但是被告没有任何回复，原告也未进行更换；入户防盗门的通风窗，在关门后有时自动弹开，有时无法关闭；厨房油烟机的款式老旧、往外滴油。基于上述问题以及2019年5月3日漏水造成原告物品损失，所以原告要求提前解除双方合同。虽然多次联系要求交接涉案房屋，但是被告本人以未在南京为由拒绝收房，同时坚持必须在中介主持下三方协商解决；（5）2019年5月3日起至6月30日止的剩余租金为6967.74元，已经缴纳的押金为3600元。漏水事故发生以后在外酒店、民宿费用为1172.67元，民警处置时的开锁费为120元，衣物、书籍和饮用水等费用为2500元，纱窗更换费用为380元，合计为4172.67元。上述款项，被告应当返还或者赔偿原告。同时，被告补充表示：（1）更换房屋纱窗一事属实，当时被告同意原告进行更换且承担相应费用。厨房洗菜池水龙头产生异响、原告曾经反映一事属实，具体沟通时间现在记不清楚，被告答复由原告先行联系工人处理，产生费用由被告来承担。原告未向被告说明洗菜池下水管漏水一事，双方也未就此进行沟通；（2）在报警后的第二天，民警要求被告正常维修水管，具体破裂原因应该是经常敲击或者捏挤水管，现在没有证据能够证明，当时被告也未询问水电工人具体原因。维修以后，被告已经通知原告将水管重新更换过；（3）涉案房屋装修以后已经10年以上，期间没有大的维修或者改动，水管仍为装修时所安装，至本案出租时没有发现问题。被告不同意原告提前解除合同的要求，如果原告坚持解约、退房，应赔偿被告5个月租金损失。上述事实有房屋租赁合同、收条、交接单、接处警记录、微信聊天记录截屏打印页、发票、收据、情况说明、结婚证、录音录像、现场照片以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。关于涉案合同是否解除。本院认为：1、中介人员说明，在交付涉案房屋时，原、被告双方没有异议，被告也已明确告知原告，因被告长住淮安不在南京，故在租期内涉及房屋使用的小问题，原告可以先通知再维修，产生费用在租期届满时结算。在本案审理中，关于在租赁期间曾经更换纱窗和洗菜池水龙头，原、被告双方对此事实均无异议，在原告通知维修事项后，被告表示同意更换以及愿意承担相应费用；2、2019年5月3日，涉案房屋洗手池水管爆裂发生漏水事故，5月8日以后，被告已将损坏的洗手池水管维修更换，且向受到漏水影响的楼下住户作出经济赔偿。但是，在被告已经实施上述行为以后，在原、被告多次联系过程中，原告既未前往涉案房屋查看现状，也未询问被告涉案房屋具体状态，相反则是要求提前解除涉案合同，且与案外人另行签订合同、租赁房屋。综上，2019年5月3日在涉案房屋内发生了漏水事故，客观上影响了原告正常使用涉案房屋，原告据此可以要求被告减少搬离期间的对应租金以及赔偿经济损失。在漏水发事故发生后，被告及时更换损坏的水管，赔偿相邻住房的经济损失，已经履行了出租人的维修义务，实际消除了影响原告正常居住的不利因素，在没有危及到原告家庭成员安全、健康的情形存在的前提下，原告应当继续履行涉案合同。所以，原告要求提前解除涉案合同的诉称理由，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。2019年5月6日，原告已另行承租案外人房屋，且5月20日原告已明确要求提前解除涉案合同，因此涉案合同在事实上已无继续履行的必要，现在原告要求提前解除涉案合同的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；但是，原告提前解约的行为，已对被告构成违约，应向被告承担违约责任。同时，虽然被告认为原告提前解约构成违约，但是依据合同法律有关规定，在原告明确表示不愿继续履行涉案合同后，为了防止经济损失的进一步扩大，被告应当及时接收涉案房屋，且不需要任何第三方或者案外人的居间介入；否则，关于扩大后的经济损失，应由被告自行承担，且不得要求原告进行赔偿。关于合同解除以后的责任承担。本院认为：1、在本案审理中，原告与案外人于2019年5月6日另行签订房屋租赁合同，也提供了2019年5月6日的录音录像作为证据，目的是说明已于5月6日明确通知被告要求提前解除合同，另又提供了原告家庭临时在外居住的票据作为证据，目的是说明漏水以后未能正常使用涉案房屋。5月20日，原告通知被告：已从涉案房屋搬离，室内已经打扫完毕，要求原告及时收房。因此，基于被告负有的法定减损义务，考虑到被告长期未在本地居住的情形，关于原告返还涉案房屋的合理时间，应认定为2019年5月25日以前；2、2019年5月8日晚上被告通知原告：水管、抽水马桶已经更换，可以正常使用。即5月3日起至8日止的6天，由于漏水原因导致涉案房屋无法正常使用，上述期间所对应的租金，被告应从原告已支付的租金中予以返还。原告已给付被告半年租金21600元，对应租期是2019年1月1日起至6月30日止，即平均每日租金为120元。在本案审理中，原告提供证据证明：原告家庭在外居住3天的费用为1172.67元，且要求被告赔偿上述经济损失。因此，在被告赔偿上述居住费用后，2019年5月3日至8日期间，原告实际未能入住涉案房屋的时间应当为3天。由于本院认定房屋的返还时间应为2019年5月25日以前，则2019年5月原告未能使用涉案房屋的时间应为9天，即2019年5月的剩余租金数额为1080元；3、根据涉案合同约定，如果原告擅自解除合同，应向被告支付1个月的房屋租金作为违约金，如果违约金不足以弥补被告损失的，需要对不足的部分承担赔偿责任。原告要求提前解除涉案合同的行为，已经构成违约应向被告承担违约责任，但在本案审理中，被告没有提供任何证据证明：因原告提前解约给被告造成的经济损失已经超过了1个月的租金。所以，在扣除1个月租金作为违约金以后，剩余租金被告应当返还原告；原告要求被告返还剩余租金1080元的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持；4、在本案审理中，原告已提供了证据证明：更换纱窗费用为380元、民警处置开锁费用为120元、在外居住费用为1172.67元，但是没有提供证据证明：衣物、书籍和饮用水等费用的实际发生以及与漏水事故之间的因果关系。所以，原告要求被告承担维修费用和赔偿事故处置损失1672.67元的主张，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持；原告要求另行赔偿2500元的诉请，本院不予支持；5、由于原告已给付被告租赁保证金（押金）3600元，现在涉案合同已经予以解除，所以原告要求被告返还押金的诉请，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百十一四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告雷金贵与被告刘宁于2018年6月25日签订的关于南京市玄武区东大××栋××室的房屋租赁合同；二、被告刘宁应于本判决生效之日起十五日内返还原告雷金贵剩余租金1080元和租赁保证金（押金）3600元；三、被告刘宁应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告雷金贵其他损失1672.67元；四、驳回原告雷金贵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，由原告负担1050元，被告负担1000元。原告预交案件受理费的剩余部分1000元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  谢 乐人民陪审员  王义蓉二〇二〇年二月二十八日书 记 员  罗安迪