福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终211号 上诉人（原审被告）：李光辉，男，1968年12月6日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：陈海发，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜玲萍，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建标新投资有限公司，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道1047号，统一社会信用代码91350602MA345TPX1E。 法定代表人:林志宾，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苏晓鹏，福建九鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟盛，福建九鼎律师事务所律师。 上诉人李光辉因与被上诉人福建标新投资有限公司（以下简称标新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院(2019)闽0602民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。 李光辉上诉请求：一、维持一审判决第一项和第四项。二、撤销一审判决第二项，改判上诉人自2017年5月10日起至2018年5月9日搬出时按月租金的50%支付房屋占有使用费。三、请求依法撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付水费、电费、物业费的诉讼请求。四、一二审诉讼费用分别由上诉人和被上诉人各自承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误导致适用法律错误。本案纠纷的起因是由于被上诉人所提供的租赁房屋存在重大瑕疵,不符合双方约定的使用用途，导致上诉人的字画受损后不得不撤离租赁房屋。1、双方签订《租赁合同》，明确用途为书画展厅，为此特意在合同特别条款中明确约定“必须保证该房屋屋顶不会漏水。”但事实是在使用中却是大雨大漏，小雨小漏，上诉人的字画严重浸水，被上诉人才在原合同约定的每月租金11520元自行变更为8640元。但对于变更为8640元的租金，上诉人并不予以认可，因该房屋已不能满足双方约定的使用功能。被上诉人提供的房屋不符合合同约定的用途，其就不应当享有参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费的权利。上诉人认为在搬出字画前的房屋租金应考虑上诉人的过错，对房屋占用费予以减半收取。2、一审法院在分配举证责任时存在错误。本案涉诉房屋漏水原因举证责任应当是被上诉人。一审已查明被上诉人提供的房屋未取得建设工程规划许可证也未进行任何的验收，而合同法已明确规定租赁物的瑕疵担保义务是出租人的义务。上诉人已举证房屋存在漏水，被上诉人则应提供相关证据证明自己的房屋符合合同约定用途。3、上诉人在2018年5月9日将字画搬离后就未再实际占有涉案房屋，反而是上诉人的家具被被上诉人擅自扣押，故从2018年5月9日后不应当计算房屋占用费。被上诉人对园区采用封闭式管理，而且上诉人租赁的房屋正面对被上诉人的管理用房，随时都在被上诉人的把控之下。双方因解决漏水问题产生纠纷后，上诉人除了小件字画物品可以自行撤离外，其他家具都不让上诉人搬离，并且在外门上加一把锁。甚至在一审法院明确要组织办理腾房手续时，被上诉人为阻挠上诉人，立即申请将上述财产予以保全。上诉人并未再实际占用该房屋，因此也不应当承担费用。二、被上诉人要求上诉人支付水电费和物业费无任何合法依据。双方合同第五条第5.2款已明确约定“租赁期间，水电费、工商税费、管理费等相关费用由乙方按实际情况向相关部门交纳。”被上诉人提供的证据材料也均是相关的公共事业公司收取，而不是被上诉人。而且水电费和物业费属于政府指导价格，相关部门均需向使用人开具正式发票，但上诉人均未收到相应的正式发票，特别是本园区有正规的物业公司进行管理，物业管理费的收取应当是管理该项目的物业公司，被上诉人并无任何权利收取物业费。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 标新公司答辩称，一、一审法院判决李光辉将房屋返还给被上诉人并向被上诉人支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给被上诉人之日止按月租金人民币8640元计算的房屋占有使用费事实清楚、适用法律正确。1、虽然本案双方签订的《租赁合同》被认定为无效，但是根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审判决按照月租金8640元计算房屋占有使用费具有法律依据。2、一审法院对举证责任的分配符合法律规定，上诉人主张因被上诉人提供的房屋存在重大瑕疵导致其无法使用，其在一审虽然有提出对租赁房屋的渗水原因进行鉴定，但是在接到通知后并未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，应视为其放弃举证的权利。上诉人认为其已举证房屋存在漏水，但是其一审提供的证据照片无法证实是属于本案涉案的租赁物，该组照片并不具有客观真实性，故上诉人主张被上诉人提供的房屋存在重大瑕疵没有事实和法律依据。3、上诉人认为2018年5月9日后就不应计算房屋占用费，被上诉人认为没有事实和法律依据。该租赁房屋里面还有上诉人的家具，并没有返还给被上诉人，被上诉人至今为止都没办法将该租赁物出租，一审法院组织双方去现场办理租赁物移交手续时，也是因上诉人本人不出现，没有房屋钥匙进不去，被上诉人建议叫开锁公司撬锁，趁各方都有人在场对租赁物里面的家具进行清点确认，上诉人代理人因没得到上诉人本人确认没有同意，故没有完成房屋移交。过后被上诉人多次通过经办法官联系上诉人办理腾房移交手续，但是上诉人都不予配合。一审法院判决房屋占有使用费应计算到上诉人将租赁房屋返还给被上诉人之日止认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决上诉人支付尚欠的水费、电费、物业费符合客观事实和法律规定。1、根据《租赁合同》第6.1条的规定：物业管理负责公共区域保洁及保安工作，暂定每平米1元；第6.3条的规定：设立水电总表及分表，按总表收取水电费，费用按园区与供电局结算费用计算。一审过程中被上诉人向法院提供了租赁物水电表的使用度数，也提供了相关部门向被上诉人收取水电费的发票，里面也有水电费的收费标准，所以被上诉人要求上诉人支付代缴的水电费及物业费有事实和法律依据。请二审依法维持原判。 标新公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令李光辉向标新公司支付截止至2018年12月19日的租金168372元和物业费、水电费14169元，总计182541元，并自2018年12月20日起至《租赁合同》解除之日止按每天288元支付租金；3、判令李光辉自起诉之日起至该笔款项全部还清之日止按银行同期同类贷款利率向标新公司支付利息；4、本案诉讼费由李光辉承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，标新公司作为出租方（甲方）与李光辉作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定（摘录）“……2.1甲方将自有的坐落在漳州市芗城区新浦路45-46号园区内9号楼第六格的房屋出租给乙方作书画展厅经营使用。2.2合同标的物的一楼建筑面积为288平方米。……3.1租赁期限为五年，甲方承诺于2016年9月10日前将场地移交给乙方，乙方自场地移交后当日起，享有60天的装修免租期，即自2016年9月10日起至2021年11月10日止。……4.1自2016年11月10日至2019年11月9日，月租金为11520元；自2019年11月10日至2021年11月9日，月租金为11520元。……4.2房屋租金每半年支付一次。.......6.1物业管理负责公共区域保洁及保安工作，暂定每平方米1元。6.2物业管理费自2017年1月1日开始收费。6.3设立水电总表及分表，按总表收取水电费，费用按园区与供电局结算费用计算。…….本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，依法向漳州市芗城区人民法院提起诉讼。…..16.6甲方在每月月底或月初到乙方店面抄水表并向乙方发出水电费通知，乙方在收到甲方水电费通知函5日内必须缴纳。”签订《租赁合同》后，李光辉仅按照《租赁合同》约定向标新公司支付了2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金69120元，之后就再未向标新公司支付任何房屋租金。双方后有通过口头协议约定将租赁房屋的租金降低至每月8640元（每日284.05元，即8640元/月×12月÷365日＝284.05元）。2018年5月，李光辉将布置于租赁房屋中的书画撤出，但仍将原布置于租赁房屋中的家具和电器放置于租赁房屋内，也并未将租赁房屋移交给标新公司。一审法院就租赁场所是否要先行移交问题向李光辉进行了释明及询问，李光辉未予正式回复；后一审法院通知双方要组织进行现场勘查以及再次询问是否要对租赁场所进行移交，但是因李光辉未到场未能实施。本案的租赁房屋位于标新公司位于新浦路的园区内，园区内各租赁房屋的水电费系采用总分表形式来计算缴交，由标新公司向供水、供电部门统一缴交园区总的水电费后再根据设置于李光辉所租赁房屋的分表所显示的水电读数向李光辉收取相应的水电费。现李光辉尚欠标新公司代为垫交的水费372元以及电费6885元共计7257元。另双方在《租赁合同》中约定物业费为每平方1米，即李光辉所租赁房屋需缴交的物业费为288元/月（1元/平方米×288平方米＝288元），自2017年1月1日起开始收费，标新公司在起诉时主张李光辉应支付2017年及2018年两年的物业费共计6912元（288元/月×24个月＝6912元）。一审审理过程中，李光辉提出就租赁房屋的渗水原因进行鉴定的申请，一审法院在收到经双方协商一致同意的鉴定机构的鉴定受托函后向双方送达了鉴定受托函，后又根据鉴定受托函的内容向李光辉发出书面通知书通知其要按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，但李光辉接到通知后并未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用。本案的租赁房屋标新公司并未取得建设工程规划许可证。一审审理过程中，根据标新公司提出的申请以及提供担保，一审法院于2019年8月7日做出（2019）闽0602民初398号保全民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结李光辉价值相当于人民币182541元人民币的财产。财产保全费1432.7元，由标新公司预交。 一审法院认为，本案的租赁房屋标新公司并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》无效。标新公司经释明，请求由法院依法对诉讼请求进行处理而未变更诉讼请求；《租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，即李光辉应当将租赁房屋返还给标新公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李光辉仅向标新公司支付了2016年11月10日至2017年5月9日的房屋租金69120元而已，且至今尚未将租赁房屋返还给标新公司，故李光辉应向标新公司支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给标新公司之日止按月租金人民币8640元（日租金人民币284.05元）计算的房屋占有使用费。李光辉虽有提出就租赁房屋的渗水原因进行鉴定的申请，但是在接到通知后并未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，视为放弃相应的诉讼权利，应承担举证不能的不利后果，故对其辩称不予采纳。租赁房屋位于标新公司位于新浦路的园区内，园区内各租赁房屋的水电费系采用总分表形式来计算缴交，由标新公司向供水、供电部门统一缴交园区总的水电费后再根据设置于李光辉所租赁房屋的分表所显示的水电读数向李光辉收取相应的水电费。现李光辉尚欠标新公司代为垫交的水费372元以及电费6885元共计7257元。双方在《租赁合同》中约定物业费为每平方1米，即李光辉所租赁房屋需缴交的物业费为288元/月（1元/平方米×288平方米＝288元），自2017年1月1日起开始收费，标新公司在起诉时主张李光辉应支付2017年及2018年两年的物业费共计6912元（288元/月×24个月＝6912元）具有事实和法律依据，予以支持。标新公司主张李光辉应就相应款项至全部还清之日止按银行同期同类贷款利率支付利息没有相应的法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、标新公司与李光辉于2016年9月1日就址于漳州市芗城区新浦路45-46号园区内9号楼第六格的房屋所签订的《租赁合同》无效；二、李光辉应于判决生效之日起十日内将址于漳州市芗城区新浦路45-46号园区内9号楼第六格的房屋返还给标新公司并向标新公司支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给标新公司之日止按月租金人民币8640元（日租金人民币284.05元）计算的房屋占有使用费；三、李光辉应于判决生效之日起十日内向标新公司支付尚欠的水费、电费、物业费共计人民币14169元；四、驳回标新公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10988元，由李光辉负担10938元，由标新公司负担50元；保全费1432.7元，由李光辉负担。 二审审理过程中，双方当事人均未提供新的证据。对于一审查明的事实，上诉人提出以下异议：1、双方未口头协议变更租金，而是因被上诉人所提供的租赁房屋存在漏水的重大瑕疵,导致无法按合同约定的用途使用而自愿将房屋租金下调。2、上诉人在2018年5月9日将字画搬离后就未再实际占有涉案房屋，反而是上诉人的家具被标新公司用链条锁加锁，擅自扣押而无法移交。法院组织移交时上诉人在外地，回来后要移交发现锁芯被换无法移交。被上诉人对一审认定事实未提出异议。对于双方无争议的事实本院予以确认。对于上述争议事实，本院结合争议焦点分析认定。 本案二审争议焦点为：一、2017年5月9日后的讼争房屋占用费应如何计算？二、上诉人是否应当支付水电费、物业费及数额认定？本院分别分析认定如下： 一、2017年5月9日后的房屋占用费应如何计算？ 李光辉主张，被上诉人提供的房屋不符合合同约定的用途，不应当享有参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费的权利。在2018年5月9日搬出字画前的房屋租金应考虑上诉人的过错，对房屋占用费按月租金予以减半收取。2018年5月9日将字画搬离后上诉人就未再实际占有涉案房屋，反而是上诉人的家具被标新公司扣押，故从2018年5月9日后不应当计算房屋占用费。 标新公司主张，上诉人主张被上诉人提供的房屋存在重大瑕疵没有提供充分的证据，其主张缺乏事实和法律依据。2018年5月9日后，租赁房屋里面还有上诉人的家具，租赁房屋并没有返还给被上诉人，被上诉人至今为止都没办法将该租赁物出租，一审法院组织双方去现场办理租赁物移交手续时，也是因上诉人本人不出现，没有房屋钥匙进不去，因此一审认定应计算房屋占用费正确。 本院认为，上诉人李光辉主张被上诉人提供的房屋存在漏水现象不符合合同约定的用途，由于本案标新公司起诉时，房屋已交上诉人李光辉管理使用3年多，李光辉应当对其主张承担举证责任。上诉人李光辉在一审进提供了照片及录像资料，但上述资料均体现局部且模糊，虽有体现局部渗水状况，不足以证明是房屋出租时的原有缺陷或是承租后装修或承租期间的管理缺陷导致，不足以证明其关于被上诉人提供房屋时不符合合同约定的主张。李光辉在一审审理期间申请就租赁房屋的渗水原因及造成损失进行鉴定，双方也协商一致鉴定机构，鉴定机构也已受理。但李光辉未按照指定的期间提交鉴定所需材料及缴交鉴定费用，视为放弃相应的诉讼权利。双方在一审中均确认标新公司在履行中同意调低租金至每月8640元的事实，应当视为双方履行合同过程中经协商变更合同约定。2018年5月9日，李光辉将字画搬离，但并未将房屋清空并进行移交，租赁房屋内至今仍实际存放着李光辉的家具、电器。标新公司无法使用讼争房屋。因此，李光辉主张其2018年5月9日起未再实际占有讼争房屋与事实不符，不予支持。至于李光辉主张其未能搬出家具系因被上诉人在门上另加链条锁擅自扣押及阻拦，但未能就此举证，且一审法院明确通知双方到现场移交时，也因李光辉本人未到场不能完成讼争房屋的移交。据此一审法院认定应参照双方口头协商降低后的租金标准收取2017年5月9日后至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费正确。 二、水电费、物业费是否应当支付及数额认定？ 李光辉主张，《租赁合同》第五条第5.2款合同明确约定水电费、工商税费、管理费等相关费用由承租方按实际情况向相关部门交纳。被上诉人并无任何权利收取上述费用。 标新公司主张，《租赁合同》第6.1条明确约定物业管理每平米1元；第6.3条约定：设立水电总表及分表，按总表收取水电费，费用按园区与供电局结算费用计算。被上诉人要求上诉人支付代缴的水电费及物业费有事实和法律依据。 本院认为，《租赁合同》第五条针对“租赁期间相关费用及税金”进行约定，其中第5.2款约定：租赁期间，水电费、工商税费、管理费等相关费用由承租方按实际情况向相关部门交纳。但并未明确水电费向哪个部门交纳。第六条针对“物业费、水电费等缴纳”进行了进一步明确：6.1条约定：物业管理负责公共区域保洁及保安工作，暂定每平方米1元；第6.2条约定：物业管理费自2017年1月1日开始收费。第6.3条约定：设立水电总表及分表，按总表收取水电费，费用按园区与供电局结算费用计算。因此，《租赁合同》第六条系对双方争议的物业费、水电费等缴纳问题的细化约定，应作为处理上述纠纷的参照。合同明确约定了物业费的收费标准，也明确租赁房屋按专门设立的新的水、电分表计数，亦明确了水电费，费用按园区与相关部门结算费用计算。标新公司并提供了园区统一向电业局、水务局交纳水、电费票据，上诉人李光辉亦未自行向供水、供电部门或物业管理公司另行缴纳过费用。上述事实可以证实讼争房屋实际使用期间产生的物业费、水费、电费用已由标新公司予以代缴。李光辉上诉认为标新公司没有权利要求其支付物业费、水、电费的上诉理由不能成立。关于用水量、用电量及收费标准，标新公司提供了专门设立的水、电分表计数情况作为证据，并提供了园区统一向电业局、水务局交纳水、电费票据作为收费标准的依据，证据充分，所确认的水费、电费标准合理，上诉人李光辉未能提供足以反驳的证据，一审支持标新公司该部分的主张正确。 本院认为，本案标新公司将未取得建设工程规划许可证的讼房屋出租给李光辉使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》无效，李光辉应当将租赁房屋返还给标新公司。李光辉实际占有使用讼争房屋期间，标新公司请求参照合同约定并调低了的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，应予支持。李光辉主张标新公司提供的房屋不符合合同约定，应当减半支付费用，但未能提供充分的证据，不予支持。李光辉主张其2018年5月9日起未再实际占有讼争房屋，与事实不符，不予支持。一审法院认定李光辉应向标新公司支付自2017年5月10日起至将租赁房屋返还给标新公司之日止按调低后的月租金人民币8640元计算房屋占有使用费正确。讼争房屋实际使用期间产生的物业费、水费、电费已由标新公司予以代缴，李光辉应当支付给标新公司。 综上所述，本院认为，李光辉的上诉理由经审查不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决计算案件受理费有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费3951元，由李光辉负担3900元，由标新公司负担51元；保全费1432.7元，由李光辉负担。 二审案件受理费2259元，由上诉人李光辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二０二０年二月二十九日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。