重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3号上诉人（原审被告）：裴飞，男，1984年6月21日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：吴双，重庆曾勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处滨江路外滩国际城6、8号楼1层44号，统一社会信用代码9150022334605222XM。负责人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：李浩清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：樊硕，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。原审被告：邓勇,男,1972年1月7日出生,汉族，住重庆市潼南区。原审被告:郭晓琴,女,1972年9月10日出生,汉族,住重庆市潼南区。原审被告:刘红梅,女,1974年12月19日出生,汉族,住重庆市潼南区。原审被告:彭晓惠,女,1968年10月20日出生，汉族，住重庆市潼南区。原审被告:张云,男,1982年6月28日出生,汉族,住重庆市潼南区。原审被告:王洪伟,男,1981年7月27日出生,汉族,住四川省资阳市安岳县。上诉人裴飞因与被上诉人重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司（以下简称鑫山物业潼南公司）、原审被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠、张云、王洪伟物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年1月15日进行了询问。上诉人裴飞及其委托诉讼代理人吴双、被上诉人鑫山物业潼南公司委托诉讼代理人李浩清、樊硕、原审被告王洪伟到庭参加诉讼。原审被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠、张云未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鑫山物业潼南公司对裴飞的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由：1、被上诉人主体不适格。前期物业服务合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明、重庆驰华亿立地产公司物业管理说明，均显示和证明物业服务单位为重庆鑫山物业管理有限公司，而并非本案被上诉人，被上诉人不符合前期物业资质条件。物业服务费催收主体为重庆市鑫山物业管理有限公司潼南项目部，而非本案被上诉人，被上诉人不是涉案物业服务企业。2、重庆市鑫山物业管理有限公司将物业管理事务委托给被上诉人，未进行变更备案登记，也未向业主进行公告公示，双方是委托关系，物业服务企业未尽到合理的物业服务义务，整体上持续性、长期性达不到物业服务基本要求和约定，严重影响业主生活水平和正常使用。3、按照前期物业服务合同及发改委复函，物业服务费应下浮30%计算。4、被上诉人起诉后又撤诉不能达到物业费催收的证明目的，没有进行书面催收。5、被上诉人在一审中未要求连带责任方式支付物业费，也未书面增加和变更诉讼请求，上诉人不应承担连带责任。鑫山物业潼南公司辩称，答辩意见与一审一致，请求驳回上诉，维持原判。鑫山物业潼南公司向一审法院起诉请求：判令各被告支付物业服务费21992元（2015年11月1日至2017年6月30日）。一审法院审理查明，鑫山物业潼南公司系潼南外滩国际城小区的前期物业服务企业。2015年8月13日，鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区开发企业重庆驰华亿立地产发展有限公司订立外滩国际城前期物业管理服务合同，约定服务期限为2015年7月1日至2017年7月1日，商业用房的物业服务费收费标准为：一层2.5元／月／平方米，二、三层1000平方米以下为2.0元／月／平方米，二、三层1000平方米以上为1.5元／月／平方米。另查明，外滩国际城小区于2016年12月23日通过投票方式召开了业主大会，选举成立了外滩业委会。2016年12月30日，潼南区梓潼街道办事处作出关于同意外滩国际城成立业主委员会的批复。2017年1月18日，外滩业委会与成都市清华坊楼宇服务有限公司签订外滩国际城小区物业服务合同，约定外滩国际城小区由该公司进行物业管理，合同期限为2017年1月18日至2020年1月17日。该合同订立后，外滩业委会多次通知鑫山物业潼南公司退出小区并办理交接，鑫山物业潼南公司未撤出。后外滩业委会向一审院提起诉讼，请求鑫山物业撤出，一审院作出了（2017）渝0152民初1507号民事判决予以支持。鑫山物业潼南公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，经审理后，该院作出（2017）渝01民终5872号民事判决维持了一审判决。鑫山物业潼南公司仍不服，申请至重庆市高级人民法院，要求再审。重庆市高级人民法院再审后认为，重庆市第一中级人民法院已于2017年12月1日作出了（2017）渝01行终535号行政判决书，该判决中认定了外滩业委会的委员邓忠元、马玉芬、陈建华存在欠缴物管费的情形，该三人不具有成为业主委员会委员的资格，梓潼街道办事处对外滩业委会的备案申请进行备案登记的行为属于实质性错误，外滩业委会的备案登记应予撤销。在业委会备案登记被撤销后，其刻制的印章无合法依据，外滩业委会丧失行使权利的表现形式，不具有民事主体资格。重庆市高级人民法院于2018年12月11日作出了撤销（2017）渝0152民初1507号民事判决、（2017）渝01民终5872号民事判决的裁定，驳回外滩业委会关于要求鑫山物业潼南公司撤场的起诉。再查明，在外滩业委会与鑫山物业潼南公司就撤场事宜争议期间，鑫山物业潼南公司未退出小区，仍继续提供物业服务。本案所涉的房屋位于外滩××城小区××路××商业××楼××号，建筑面积549.8平方米，购买权利人为邓勇、郭晓琴、彭晓惠、刘红梅，该商业用房于2015年2月1日起出租给裴飞、张云、王洪伟用于经营鑫轩假日酒店。在房屋租赁合同中，约定有由承租人负担物业管理费。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务合同期满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照原物业服务合同确定。鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区的开发企业签订有前期物业合同，在该合同到期后双方虽未续签，但鑫山物业潼南公司仍继续提供物业服务，视为双方的物业服务关系仍然存续，相关的权利义务仍然可以参照已经到期的前期物业合同中的有关约定予以确定。在前期物业合同到期前，鑫山物业潼南公司与外滩业委会就撤场事宜虽存在争议，但外滩业委会的备案登记被予以撤销，并无参加民事活动的主体资格，加之鑫山物业潼南公司并未实际撤出小区，仍继续提供了物业服务，故鑫山物业在本案主张的物业服务期间（2015年11月1日至2017年6月30日）具有合同依据。关于案涉房屋所应当负担的物业服务费用，依照房屋的建筑面积以及合同中约定的具体计费标准，应为21992元（2元／月／平方米×549.8平方米×20月），邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠作为业主，应当负担。裴飞、张云、王洪伟作为房屋的承租人，在与业主的租赁合同中有关于由承租人负担物业费用的约定，应在本案中就业主的给付义务承担连带责任。关于本案各被告在诉讼中所提出的鑫山物业是否具有主体资格的问题，已经由其他生效法律文书予以确认，一审法院不作赘述。关于被告方所提出的鑫山物业潼南公司的服务质量问题，一审法院认为，物业服务合同的相对人并不是特定的个人，而是整个物业服务区域所有业主，评判物业服务企业的服务质量，应以物业服务区域的整体物业服务状况作为考量，本案各被告所提交的相关的证明材料能够反映鑫山物业潼南公司的物业服务在卫生保洁、设施修缮上存在一定程度上的瑕疵，但并不能证实鑫山物业潼南公司存在完全未提供物业服务或者物业服务在整体上达不到基本物业服务标准的情况。关于被告方所提出的未书面通知的问题。在本案立案前，鑫山物业已经向裴飞通过诉讼主张过相关权利，该案虽以鑫山物业潼南公司撤诉结案，但该次诉讼本身亦具有通知交费的效果，仅是存在形式上的差异，一审法院就被告方以未收到书面通知作为抗辩理由的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠于本判决生效之日起十日内向原告重庆鑫山物业管理有限公司潼南分公司支付物业服务费21992元（2015年11月1日至2017年6月30日）；二、被告裴飞、张云、王洪伟就被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠负担的给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告邓勇、郭晓琴、刘红梅、彭晓惠、裴飞、张云、王洪伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案二审审理查明的案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，鑫山物业潼南公司与外滩国际城小区开发企业重庆驰华亿立地产发展有限公司签订的前期物业服务合同系有效合同。合同到期后，鑫山物业潼南公司仍然为外滩国际城小区提供物业服务，双方形成了物业服务合同关系，对上诉人裴飞具有约束力。故上诉人裴飞认为被上诉人鑫山物业潼南公司主体不适格的上诉请求本院不予支持。上诉人裴飞在本案中没有提交充分证据证明鑫山物业潼南公司未履行物业合同约定的内容，鑫山物业潼南公司在物业服务中的瑕疵行为并不能免除裴飞支付物业服务费的义务。物业服务合同没有物业费下浮30%的约定，本案情况也不符合重庆市潼南区发展和改革委员会潼发改（2016）608号文件中关于物业服务费下浮30%的情形，故其在本案中要求下浮30%物业服务费的上诉请求本院不予支持。鑫山物业潼南公司在本案诉讼前已向裴飞通过诉讼主张过权利，虽然前案撤诉结案，但具有通知交费的效应，提起本案诉讼并不违反法律关于先行通知的规定。本案已查明，裴飞系物业承租使用人之一，一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决其承担连带支付责任并无不当。综上所述，裴飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人裴飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  闫信良审 判 员  刘 希二〇二〇年二月二十一日法官助理  江满意书 记 员  程 容