贵州省大方县人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）黔0521行初382号 原告邓维义,男，1974年7月18日出生，汉族，住四川省简阳市，现住贵州省毕节市。 被告毕节市自然资源和规划局。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路。 法定代表人孙小井，局长。 委托代理人（特别授权）朱超，贵州瑞驰律师事务所律师，毕节市自然资源和规划局法律顾问。 委托代理人桂洋，毕节市自然资源和规划局工作人员。 第三人赵强，男，1964年11月7日出生，白族，住贵州省毕节市。 第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路中段。 法定代表人方容，董事长。 委托代理人（特别授权）熊灿斌，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人赵新春，贵州本芳律师事务所律师。 原告邓维义诉被告毕节市自然资源和规划局及第三人赵强房屋登记行政管理（房屋登记）一案，原告于2019年11月25日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案受理，在审理过程中，经利害关系人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下简称“毕节农商行）申请，并经其他当事人同意，本院依法追加毕节农商行作为本案第三人参加诉讼。本院依法向当事人送达了行政起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，并依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告邓维义，被告毕节市自然资源和规划局的委托代理人朱超、桂洋，第三人赵强，第三人毕节农商行的委托代理人熊灿斌，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，涉案不动产位于毕节市七星关区，系由原贵州省毕节地区瑞丰房地产开发公司毕节市分公司（下称“瑞丰房开毕节分公司”）开发建设的瑞丰商住楼配套消防设备、电梯间、楼梯间、消防水池、化粪池等附属设施取消改建而成的地下车库，该改建导致瑞丰商住楼业主至今只能从商住楼毗邻毕节银监局侧面消防通道进入，不能从地下室及临街街面正常入户。原告于2005年购买瑞丰商住楼5-5号成为业主，并自2009年12月租赁地下车位停车。2008年，原瑞丰房开毕节分公司在未征得瑞丰公寓业主同意的情况下，将涉案不动产转移过户至第三人赵强名下。原贵州省毕节地区房产事业局（下称“毕节房产局”）于2008年5月26日为赵强办理产权证号为000838号房屋首次转移登记。2014年12月，第三人赵强及瑞丰房开毕节分公司将瑞丰商住楼各户业主承租的地下车位以人民币10万元、9.6万元、6.8万元等不同价格分别出售给承租业主。涉案不动产因赵强未能偿还债务于2019年10月被贵州省毕节市七星关区人民法院（下称“七星关法院”）查封，进入执行程序，瑞丰商住楼各户业主才知道所购地下车位被改成商业房产由赵强抵押借款的事实。瑞丰房开毕节分公司已被注销，瑞丰商住楼属框架结构，建设层数地上12层，地下1层，国有土地使用权证号毕地国用（2003）第122号，面积为925平方米，使用年限自2003年7月7日至2073年7月7日，居住业主46户。根据《物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条的规定，涉案不动产系由瑞丰商住楼地下室的配套消防设备、电梯间、楼梯间、消防水池、化粪池等附属设施取消改建而成地下车库，属瑞丰商住楼业主的共有部分建筑物，归业主共有和共同管理。毕节房产局于2008年5月26日为赵强办理的产权证号为0008388号房屋首次转移登记，违反《房屋登记办法》第三十一条之规定，未将涉案不动产在房屋登记簿上予以记载，并错误地登记为商业用房，为赵强办理首次转移过户，属违反法定程序、滥用职权情形，应依法撤销。因毕节房产局被撤销，毕节市自然资源和规划局是继续履行其职权的行政机关。根据《行政诉讼法》第二十六条的规定，毕节市自然资源和规划局是本案被告。现根据《行政诉讼法》第六十一条的规定，提起行政诉讼，并申请一并解决与赵强之间关于涉案不动产权属争议，请求人民法院判令：撤销毕节房产局于2008年5月26日为赵强办理的产权证号为000838号房屋首次转移登记（登记在赵强名下的000838号房屋所有权证作废），诉讼费由被告承担。 原告提交了如下证据并经庭审质证： 1、居民身份证、房产证（毕房权证毕地P004236号）。拟证明原告自然人身份状况，是毕节市松山路88号瑞丰商住楼业主，对案涉不动产有利害关系。被告、第三人对身份证三性无异议，对房产证真实性、合法性无异议，关联性有异议。即使存在原告诉称的改建行为，该部分为公有部分为全体业主共同所有，根据物权法76条的规定，应当由全体业主来行使该权利，同时被告并未对原告作出相应的具体行政行为，故其不是利害关系人； 2、照片8张。拟证明瑞丰商住楼业主共有部分的入户楼道、地下室消防水池、化粪池、电梯间、楼梯间等被改建成地下车库，依法属业主共有和共同管理。被告对该证据三性有异议，照片无法体现是否是涉案房屋或车库，照片时间也无法明确，达不到其证明目的。第三人认为照片看不出设施，瑞丰商住楼的设施全部是存在的，并没有被取消； 3、停车位租金收据。拟证明改建地下车库在办理抵押登记前出租给业主使用的事实，在设立抵押权时，赵强未告知出租事实，毕节市农商行也未查证抵押物的租赁状况。被告对该证据的三性有异议。该证据无原件，无法核对无法认定真实性。收据上无法体现租用车库的位置属于涉案房屋，租用人也并非原告，达不到原告的证明目的。第三人对该组证据真实性无异议，我出租的是车位使用权，并非产权； 4、房产证、他项权证。拟证明瑞丰商住楼业主共有的地下室因毕节房产局滥用职权行为，违反法定程序转移过户登记给赵强，赵强提供权属不清，虚假申请材料抵押登记给毕节农商行。被告对该组证据房产证真实性无异议，他项权证为复印件，内容也无法看清，无法认定其真实性和关联性，达不到其证明目的。第三人赵强认为，他项权证看不清楚，第三人办证系根据要求提供手续合法办理，到银行办理的抵押是用我的财产合法抵押； 5、车位使用权转让合同、收据、建行转账凭条。拟证明赵强将瑞丰商住楼地下车位第3号出售给邓维义的事实，邓维义是房屋行政登记错误的利害关系人。被告对该证据关联性有异议，原告租赁的车位并不能体现是原告起诉撤销产权证涉案房屋的位置，且即使存在其诉称的改建行为，原告作为个人不属于利害关系人，被告也未对原告作出任何具体行政行为，达不到其证明目的。第三人对该证据真实性无异议，车位的使用权出租给他们，并不是转让产权； 6、执行裁定书。拟证明瑞丰商住楼业主共有的地下室被七星关法院查封列为执行财产的事实。被告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告对涉案房屋的登记属于合法登记，并不能因被申请强制执行或查封而影响登记效力，达不到其证明目的。第三人对该证据无异议。 被告辩称，一、原告并非行政行为相对人，其作为原告的诉讼主体不适格。原告在起诉状中陈述涉案的房产为全体业主的共有部分，归全体业主共同所有。故，应以全体业主而不是仅以个人的名义提起本案的诉讼。同时，原告并非涉案的行政相对人或相关人，根据《行政诉讼法》第二十五条第一款之规定，被告并未对原告作出任何具体行政行为。故，原告诉讼主体不适格，依法应予驳回；二、被告对涉案房屋的登记合法，不存在原告诉称的撤销情形。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，在涉案房屋登记时，资料齐全，行政相对人按程序申请登记。同时根据《行政诉讼法》第七十条之规定，被告未违反上述法规规定，不存在可撤销的情形；三、原告的起诉已过诉讼时效，依法应予驳回。在起诉状中，原告陈述相应的共用设施被案外人瑞丰房开毕节分公司改建为地下车库，并在2014年瑞丰房开毕节分公司和赵强一直从2008年对涉案的房产管理使用至今，原告不可能不知晓涉案房产被出卖给赵强并登记在赵强名下的事实，根据《行政诉讼法》第四十六条之规定，原告提起诉讼已超过六个月，依法应予驳回；四、原告申请撤销的主要法律依据是《房屋登记办法》，该规章已失效，不能作为原告主张撤销的依据。《房屋登记办法》实施时间是2008年7月1日，而被告为赵强颁证的时间是2008年5月26日，故被告对涉案的颁证不受《房屋登记办法》的约束，即法无溯及既往，不应以颁证之后的法律约束被告之前的行为，不能撤销涉案不动产权证。即使存在改建行为，应是城市管理部门的管辖范围，被告仅有颁证义务，应是瑞丰公司侵害其权利，与被告无关。根据《物权法》第76条的规定，应当由专有部分三分之二的业主来行使权利，也不能单独行使。综上，原告诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告提交了如下证据并经庭审质证： 1、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告诉讼主体适格。原告、第三人对该组证据无异议； 2、毕节房屋权属申请登记收件凭证（存根）、房屋所有权登记申请表、建设项目选址意见书、建设工程规划许可证、人防工程建设许可证、竣工验收备案表、商品房预售许可证、商品房房屋拆迁许可证、投资许可证、房地产测绘成果报告书。拟证明涉案的房屋具备登记条件，符合法律规定，不存在可撤销的情形。原告对该组证据真实性无异议，但认为达不到被告证明目的，其中人防工程建设许可证表明涉案的瑞丰商住楼地下室属于人防工程，根据人民防空法规定，人防工程是国家所有，不属开发商，也不能办理该产权，出资修建人防工程的开发商只享有占有、使用、收益的权利，不享有所有权，被告将人防工程登记为原瑞丰公司的房屋违反法律的规定属于滥用职权。第三人对该组证据无异议； 3、毕节房产局收件收据、房屋所有权登记申请表、商品房买卖合同、购房款发票、契税发票、房屋所有权证。拟证明赵强购买涉案房屋，和瑞丰房开毕节分公司签订商品房买卖合同，交清相应的购房款，并缴清契税，并根据规定申请办理房屋所有权证。涉案房屋产权证不具有可撤销的事由。原告对该组证据真实性无异议，但该组证据属于违法无效证据。原瑞丰房开毕节分公司与赵强本身属于人格混同，赵强是分公司的负责人，二者财产是混同的，且赵强委托瑞丰房开毕节分公司经理冯云出售地下车位。双方签订的买卖协议无效，系抽逃公司财产行为。第三人对该组证据无异议。 第三人赵强述称，原告所称瑞丰商住楼业主共有部分的入户楼道、地下室消防水池、化粪池、电梯间、楼梯间等被改建成地下车库不是事实，现在所有设备都在的。现在作为通道的地方是原瑞丰商住楼的土地使用范围。我将地下商场改建成停车位，把停车位出租给业主，并不是房产所有权的转让，只是使用权。登记产权的手续是全部齐全的。原告无权要求撤销我的房权证，是对我财产无理的剥夺。请求法院驳回原告的无理要求。 第三人赵强未向本院提交及出示证据。 第三人毕节农商行述称，第三人取得涉案房屋抵押权系在赵强提供合法有效的房屋产权证并签订抵押合同，办理抵押登记后取得，取得的程序及实体并无不当。毕节农商行取得涉案房屋抵押权，已经七星关法院（2019）黔0502民初2959号生效民事判决确认，且已向该院申请强制执行，涉案房屋正在强制执行过程中。毕节农商行获得涉案房屋抵押物权的时间是2013年8月29日，而原告与另一第三人签订买卖合同系在设定抵押权之后，依法该买卖行为应取得抵押权人的同意才合法有效，但无论是原告还是出卖方，从未取得过毕节农商行同意其买卖的承诺，该买卖行为不生效。 第三人毕节农商行向本院提交证据如下，并经庭审质证： 1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明第三人身份信息情况。原、被告及第三人赵强无异议； 2、（2019）黔0502民初2595号民事判决书、（2019）黔0502执3484号执行案件受理通知书、毕房权证毕地字第××号房屋所有权证、房他证毕市字第××号房屋他项权证、抵押合同、借款合同。拟证明赵强向毕节农商行借款并提供涉案房屋抵押，该抵押已办理抵押登记发合法有效，农商行已取得抵押权。农商行对涉案房屋的抵押权已经（2019）黔0502民初2595号民事判决确认，且本案已进入执行程序。原告的租赁或买卖涉案房屋的时间在农商行获得抵押权之后，未经抵押权人同意，该买卖或租赁合同无效。赵强提供的房屋产权证号为00××38合法有效，权属清楚，且经生效裁判文书确认。原告认为该组证据与被诉行政行为无关，达不到毕节农商行的证明目的。被告及第三人赵强对该组证据无异议。 经审理查明，2005年，原告邓维义购买了案外人瑞丰房开毕节分公司（现已注销）位于毕节市住房，建筑面积131.74平方米，于2007年4月11日办理了房屋所有权登记，房屋产权证为毕房权证毕地字第××号，并自2009年12月租赁该公司地下车位停车。2008年3月2日，瑞丰房开发毕节分公司与第三人赵强签订《商品房买卖合同》，将位于出售给赵强，建筑面积776.53平方米。2008年5月26日，毕节房产局根据当事人的申请，将瑞丰房开毕节分公司所有的毕房权证毕地字第××号首次变更转移登记至赵强名下，变更登记后的房屋所有权证为毕房权证毕地字第××号。2013年8月2日，赵强向第三人毕节农商行申请借款95万元，并于同月26日双方签订《个人借款合同》，赵强之妻肖成美出具《共同债务还款确认书》。为确保借款的履行，赵强夫妻向毕节农商行出具《抵押担保承诺书》，提供位于毕节市，证号为：毕房权证毕地字第××号房作为该笔借款的抵押担保，双方签订了《抵押合同》。同月29日，双方办理了抵押登记，房屋他项权证登记证号为：房他证毕市字第××号。2014年12月30日，瑞丰房开毕节分公司（甲方）与邓维义（乙方）签订《车位使用权转让合同》，约定：“甲方将位于车位使用权转让给乙方使用，转让价格为拾万元（100000.00元）整。”2019年，赵强、肖成美与毕节农商行金融借款合同纠纷一案，经七星关民法院作出（2019）黔0502民初2595号民事判决予以确认，毕节农商行对赵强、肖成美提供的抵押物享有抵押权，对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权。同年10月15日，该法院作出（2019）黔0502执3484号执行裁定：查封登记于赵强名下的位于毕节市.53平方米，产权证号：毕房权证毕地字第××号】。 另查明，瑞丰商住楼毕节市属框架结构，建设层数地上12层，地下1层，国有土地使用权证号毕地国用（2003）第122号，面积为925平方米。赵强以不同价格将涉案不动产的车位使用权出租、转让给不同业主。2019年11月25日，原告以涉案不动产属瑞丰商住楼业主的共有部分建筑物，归业主共有和共同管理，在未征得业主同意的情况下，毕节房产局将其转移过户至赵强名下的行为，违反法定程序、滥用职权，依法应撤销为由，诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”、第四十九条第（一）项“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；…”及《最高人民法院关于适用的解释》第十八条“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”本案中，原告邓维义所有的位于毕节市的毕房权证毕地字第××号住房面积为131.74平方米，而该幢商住楼共计13层，地上12层，地下一层，又原告诉称“居住业主46户”。由此，原告作为业主提起诉讼，其专有部分的房产面积明显未过毕节市商住楼建筑面积之一半，其一户也明不及总户数一半。所以，原告并非符合《中华人民共和国行政诉讼法》及其司法解释规定的能够提起行政诉讼的原告资格条件。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款、第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，以及《最高人民法院关于适用的解释》第十八条、第六十九条第一款第（一）项“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；…”之规定，裁定如下： 驳回原告邓维义的起诉。 案件受理费50.00元，全额退回原告邓维义。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  彭 彬 人民陪审员  陈娇娥 人民陪审员  焦俊杰 二〇二〇年二月二十六日                                                                       法官助理  杨世琴                                                                         书记员  马莉 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。