甘肃省庆阳市西峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘1002民初1272号 原告：刘炳琳，男，汉族，庆阳市西峰区人，居民，住庆阳市西峰区。 被告：徐丽丽，女，汉族，庆阳市西峰区人，居民，住庆阳市西峰区。 委托诉讼代理人：赫天财，甘肃周圣律师事务所律师。 被告：王凤华，男，汉族，庆阳市西峰区人，，住庆阳市西峰区。 被告：刘丽琴，女，汉族，庆阳市西峰区人，居民，住庆阳市西峰区。 原告刘炳琳与被告徐丽丽、王凤华、刘丽琴申请人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘炳琳、被告徐丽丽的委托诉讼代理人赫天财、被告王凤华、刘丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘炳琳向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销西峰区人民法院作出“（2017）甘1002执异43号”执行裁定书，判令继续对恒美巴塞罗那奥园2号楼2栋1-0115号商铺予以查封并执行；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与王凤华、刘丽琴因民间借贷纠纷一案，贵院以（2017）甘1002民初3211号判决书判令王凤华与刘丽琴归还原告借款164.79万元及利息。在执行期间贵院查封了刘丽琴所有的巴塞罗那奥园2号楼2栋1-0115号商铺。但被告徐丽丽以该商铺系其所有为由提出执行异议，贵院作出(2017)甘1002执异43号执行裁定书，认定被告徐丽丽与恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）签订的《商品房买卖合同》有效，徐丽丽已经成为该标的物的新的合同权利人为由，裁定中止对该商铺的执行。这一裁定明显认定事实错误、适用法律不当，依法应予以撤销，并恢复继续执行。理由是：一、被告徐丽丽不具有提出异议申请的主体资格，依法应驳回其异议申请。1.法院查封的是房屋,也就是对物权的处分作出的限制。而查封的房屋并未登记在徐丽丽名下，依据物权登记主义原则，徐丽丽并非该房屋的所有人，无权对查封房屋的行为提出异议。徐丽丽异议申请的理由是“以房抵债”的合同债权，不能以债权请求权来排除法院对物权进行的执行。2.按照徐丽丽诉称，该房屋是被执行人以337万元抵顶给他们9个债权人按份共有的房屋，徐丽丽只有10万元债权只占其中的三十几分之一，无权代表其他人对法院的查封裁定提出异议。3.法院查封裁定是针对被执行人也就是本案被告王凤华和刘丽琴作出的，查封的是刘丽琴名下房产，而且查封内容明确规定是“在查封期间内，被执行人不得对查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其它情况”。因此，该查封行为并没有对徐丽丽的权利行使做出任何限制，徐丽丽并非利害关系人。 二、被告徐丽丽与恒美公司签订的《商品房买卖合同》因违犯法律强制性规定而属于无效合同。本案刘丽琴取得该商品房并进行合法备案后又注销备案而没有注销网签，又将该房屋以抵债的形式出让他人，但该房屋并没有进行竣工验收。根据有关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，该房屋刘丽琴再次转让系法律强制性禁止的违法行为，属于无效转让行为。从客观事实看，徐丽丽并未取得该房屋的所有权，完全是恶意逃债的行为。一是从被执行人出具的《关于房屋顶账协议的真实情况证明》可以证明，转让房屋的行为完全是虚假的恶意躲债行为，该房屋的所有权依然属于被告刘丽琴所有。二是以房抵债房屋转让协议的实际并未履行。既然《房屋顶账协议》在2017年5月12日就已经签订，但在听证会时徐丽丽又提供了在2017年7月17日刘丽琴与樊天虎签订的《抵顶协议》，证实房屋在抵顶给徐丽丽之后，又继续对该房屋行使处分权，而且占有一半权利的樊天虎对房屋查封也并未提出异议，因此，这一转让行为显然是虚假的，并非真正意义上的以房抵债的买卖行为。三是从以房抵债协议的手续办理过程也可以证明。根据提交恒美物业的《房屋更名申请》，可以证明该房屋刘丽琴与徐丽丽只是在恒美公司进行了合同的更名，没有发生真实的房屋买卖，在签订以房抵债协议后，他们担心假戏真做，所以就没有将房屋备案登记在徐丽丽名下。 三、涉案房屋网签合同在刘丽琴名下，房屋所有权依法属于刘丽琴，法院的查封执行行为完全合法合理。本案该房屋刘丽琴在2016年3月1日与恒美公司签订了《商品房买卖合同》，3月14日到房管局对合同完善后进行了网签手续，依次进行了公示保护，随后进行了备案登记，从而完全取得了排他性的合法所有权。虽然在此后，为躲避债务注销了备案登记，但是并未撤销网签合同，依然是该房屋的合法所有权人。在房屋备案被注销以后，网签合同就成为了登记机关确认房屋所有权的唯一凭证。因此，网签合同在被告刘丽琴名下，该房屋的所有权就属于刘丽琴所有。对于执行中的查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，本案的房屋虽然注销了备案，但房产管理部门依然网签登记在刘丽琴名下，法院对该房屋查封完全合法合理。即便以物抵债协议是真实的，但是由于未办理过户手续，而且并未交付占有，那么法院也有权予以查封。事实上，在房屋实际办理产权转移手续前，该协议并不足以排除法院的执行，因为买受人享有的也只是普通债权，并不享有优先受偿权。 四、被告徐丽丽的执行异议依法应予以驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，由于徐丽丽并非权利人，其主张权利的房屋转让行为既不合法也不真实，而且不足以排除法院的强制执行，应予以驳回。本案涉案房屋原本就备案在刘丽琴名下，虽然后来非法撤销了备案，但并没有撤销网签合同，而且也未将房屋另行备案，那么该房屋依法就属于登记在刘丽琴名下的房屋。而本案的被告徐丽丽既没有合法占有该不动产，也没有支付全部价款，其异议申请依法应予以驳回。故请支持原告的诉讼请求。 被告徐丽丽辩称：1.原告错列本案第三人，其起诉应被驳回；2.原告提出执行异议主体适格；3.第三人转让合同权利偿债是合法有效行为；4.曾经的网签合同不能说明涉案房屋法院查封时在刘丽琴名下；5.原告起诉适用法律不当情形。综上，在原告起诉王凤华、刘丽琴之前，王凤华、刘丽琴已对涉案房屋丧失买受权，我已成为新的买受人，现在房屋产权归开发商，被告基于合同约定有取得房屋的权利，法院查封被告名下购买房屋错误，原告请求依法不能成立。 被告王凤华辩称：我与原告是通过民间借贷相识的，我们之间的借贷金额已经累计到165万元，在2014年5、6月份的时候原告一次性给我40万元，让我进行放贷，在一审中原告陈述我是为了购买房屋向其借款，这并不符合实际情况。原告累计受偿利息已达一百多万元，放贷本身有一定的风险，但原告不愿意不承担风险，而是强加在我一人的身上；在2015年以后我因为经济断裂导致放贷失败，这期间原告也多次找我催要，因为我与其他十一人也有债务关系，当时没有办法我就用该房屋抵顶给了这十几个人，当时原告就提出说他是最大的债权人，要求将房屋直接过户到其名下，但是其他人不同意，后来原告说他觉得房屋不值钱，就不要房屋了，并且书写了一份申明，说他不要房屋，只要现金，在我同意后原告进行了录音，在录音的时候我就说声明不能作为起诉我的证据，但是原告继续将我起诉了，起诉以后，我就将房屋属于原告的那份转抵顶给其他债权人了。房屋当时抵顶的价格是三百三十多万元，原告不要房屋的情况下我就将房屋抵顶给樊天虎了。在一审中，我觉得是我放贷失败，就没有参加庭审。放贷本身就是有风险的，原告为什么自己不能承担一部分的风险。我妻子刘丽琴并不知道放贷的事情，也没有签字，这些事情与我妻子就没有什么关系。 被告刘丽琴辩称：对于他们之间的借贷关系我并不知情，原告陈述也不属实，在我与王凤华结婚前他们之间就有债务关系，本案与我没有关系。 原告刘炳琳围绕诉讼请求依法提交了：刘丽琴与恒美公司2016年3月1日签订的书面《商品房买卖合同》及恒美公司给刘丽琴出具的两份《收款收据》复印件、刘丽琴与恒美公司2016年3月4日网签的《商品房买卖合同》及《房屋买卖合同备案登记表》复印件、2017年10月12日法院查封保全时房管局出示给法院该房屋原备案在刘丽琴名下，现无备案但网签在刘丽琴名下的《便函》复印件，证明目的：法院查封保全的房屋是登记在被告刘丽琴名下的合法所有财产；2017年6月16日被告王凤华出具的《关于房屋顶账协议的真实情况说明》复印件、2017年6月13日19时左右王凤华与刘炳琳的谈话录音、2017年6月28日11时左右王凤华与刘炳琳的电话录音、2017年6月12日15时左右王凤华与刘炳琳的电话录音、2017年6月20日10时左右徐丽丽与刘炳琳的谈话录音。证明目的：《房屋顶账协议》是为了逃避债务而签订的虚假协议，而且签订时间是2017年6月13日19时之后，并非协议落款时间2017年5月12日签的字；徐丽丽的户籍证明、2017年5月24日刘丽琴、王凤华夫妻共同签署的“申请书”及“商品房预售合同备案注销申请表”、恒美公司给庆阳市房地产交易中心出具的介绍信。被告对上述证据真实性均无异议，但对证明目的有异议。被告徐丽丽围绕答辩意见依法提交的房产查询证明一份、《商品房买卖合同》一份、收款收据一份，证明2017年5月25日徐丽丽已经与恒美公司签订了房屋买卖合同，提交的2017年5月12日《房屋顶账协议》一份、2017年7月16日《抵顶协议》一份，证明刘炳琳退出，将属于刘炳琳的那份抵顶给樊天虎了，提交的授权委托书、（2016）甘1002执异4号执行裁定书一份、周圣律师事务所调查函上面书写的证明复印件一份，证明以房抵债时债务是真实的，2017年12月19日恒美公司出具的情况说明复印件，证明恒美公司与刘丽琴的房屋合同已经解除，原告刘炳琳对上述证据除房产查询证明、执行裁定书、周圣律师事务所调查函上面书写的证明无异议，对其余证据均有异议。本院依职权调取的甘1002执异43号执行裁定书、执行工作人员与徐丽丽、樊天虎、马丽等人的谈话笔录，原告刘炳琳有异议，被告无异议。 本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定事实如下： 被告王凤华与刘丽琴系夫妻，被告徐丽丽系王凤华嫂子。2016年3月1日，被告刘丽琴与恒美公司签订商品房买卖合同，以2355768元的价款购买恒美公司位于庆阳市西峰区恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺一套，2016年3月14日，庆阳市房地产管理局给被告刘丽琴出具了《商品房买卖合同备案证明书》。 2017年5月12日，被告王凤华、刘丽琴（甲方）与乙方王富林、高水琴、刘国荣、本案被告徐丽丽（并代表马丽、申建华、邢鑫、郭涛、李敏）及本案原告刘炳琳签订了《房屋顶账协议》，约定：“甲方用其所有的位于西峰区恒美置业有限公司巴塞罗那奥园2号综合楼2栋1-0115商铺一套顶账，单价为16300元/平方米，房屋总价格2386483.00元，以该商铺每平方米作价23017.55元，抵顶欠乙方款总计337万元，其中刘炳琳165万元、王富林80万元、刘国荣20万元、高水琴20万元、徐丽丽10万元、马丽10万元、申建华14万元、邢鑫10万元、郭涛5万元、李敏13万元。经债权人共同商定将商铺过户到案外人徐丽丽名下。由债权人共同联系将商铺出售，所得款项按前款比例由徐丽丽和其他债权人共同分配。马丽、申建华、邢鑫、郭涛、李敏5人的欠款由徐丽丽负责在商铺出售后按比例分配。甲方于本协议签订后将所有房屋手续及交款发票交给乙方（原件），由甲方协助乙方共同办理顶账房的产权过户手续，过户费用由甲方承担。甲乙双方必须全面认真履行协议义务，否则支付对方协议总价金额的10%的违约金，并赔偿相关的经济损失。” 签订协议后，刘丽琴到恒美公司要求将购买方合同主体变更为徐丽丽。恒美置公司向庆阳市房产局申报后，庆阳市房产局于2017年5月24日注销了刘丽琴名下合同备案。同年5月25日，恒美公司与徐丽丽签订了《商品房买卖合同》，向徐丽丽出具了房款交付收据，同时收回了刘丽琴名下原合同及房款收据。但没有撤回之前为刘丽琴申报合同备案时上传房产局的网签合同。 2017年6月26日，原告刘炳琳以民间借贷纠纷将被告王凤华与刘丽琴诉至法院，本院2017年8月3日作出（2017）甘1002民初3211号民事判决：被告王凤华、刘丽琴共同归还原告刘炳琳借款本金1647900元；并从2015年9月1日起按月利率2%本金1597900元支付利息至实际归还之日止。案件受理费19650元，由被告王凤华、刘丽琴负担。 2017年7月16日，被告王凤华、刘丽琴（甲方）又与樊天虎（乙方）、徐丽丽（丙方）签订《抵顶协议》，主要内容是：一、2017年5月12日，王凤华、刘丽琴与刘炳琳、王富林、刘国荣、高水琴、徐丽丽签订抵债协议，其中徐丽丽名下包含有马丽、申建华、邢鑫、郭涛、李敏债权，约定将王凤华夫妇购买庆阳恒美置业有限公司巴塞罗那奥园2号综合楼2栋1-0ll5号商铺一套，作价337万元抵顶给上述10人，双方债权债务清结。原购房合同在刘丽琴名下，协议订立后，经众人同意，刘丽琴将购房合同权利义务概括转移给徐丽丽，徐丽丽与庆阳恒美置业有限公司签订了商品房买卖合同。合同订立后，刘炳琳反悔不要房子，诉王凤华还款。鉴于此情，王凤华、刘丽琴将刘炳琳原享份额转让给樊天虎，用以一次性抵顶王凤华之前借樊天虎140万元人民币，本息合计226万元人民币。自此王凤华与樊天虎间债权债务关系清结，双方互不相欠。该房由包括樊天虎在内的十名债权人按份享有。二、抵顶债务金额：1.王富林80万元2.刘国荣20万元3.高水琴20万元4.徐丽丽10万元5.马丽10万元6.申建华14万元7.邢鑫10万元8.郭涛5万元9.李敏13万元10.樊天虎140万元。以上债务绝大部分均系银行转账出借，王凤华因投资经商失败及三角债无力归还，债权人按债权金额享有房产份额。三、甲方已与原抵顶协议签订后将购房手续交与徐丽丽办理商品房买卖合同更名手续。四、本协议所列债权人除樊天虎外，其他债权人原抵顶份额不变，本协议不涉及其他债权人利益，因房屋合同签订在徐丽丽名下，故由徐丽丽签名认可樊天虎为房屋按份共有人。五、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，三方签名生效。 刘炳琳与王凤华、刘丽琴民间借贷判决生效后，在执行期间，2017年10月13日，本院作出（2017）甘1002执1774号执行裁定书，查封了位于庆阳市西峰区恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺一套。2017年11月19日，被告徐丽丽（民间借贷纠纷的案外人）作为申请人提出案外人执行异议申请，被申请人为刘炳琳、王凤华和刘丽琴，要求对本院（2017）甘1002执1774号执行裁定查封的房屋停止执行，并解除执行措施，经过听证后，本院作出（2017）甘1002执异43号执行裁定：中止对庆阳市西峰区恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺的执行。2018年1月31日，原告刘炳琳在法定期限内提起申请人执行异议之诉。 另查明，原告刘炳琳提交的与被告王凤华2017年6月12日通话录音中，王凤华劝刘炳琳在《房屋顶账协议》上签字。刘炳琳提交的与被告王凤华2017年6月13日谈话录音中，王凤华要求刘炳琳在《房屋顶账协议》上签字的过程。刘炳琳提交的与被告徐丽丽2017年6月20日谈话录音中，刘炳琳就签订的《房屋顶账协议》与徐丽丽沟通的过程。刘炳琳提交的与王凤华2017年6月28日谈话录音中，王凤华表示《房屋顶账协议》是无效的，并且也认可最后给刘炳琳出具的“补充协议”的真实性。 本院认为：本案的焦点问题是对恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺的查封，是否符合法律规定；徐丽丽对查封的商铺所提异议能不能够排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，涉案争议的商铺原系刘丽琴依买卖从恒美公司买卖取得，未办理不动产权属证书，再无其他争议。2017年5月24日，恒美公司与刘丽琴解除了合同，并办理了合同备案注销手续。随后徐丽丽与王凤华及刘丽琴等人通过《房屋顶账协议》，将该涉案商铺转让给徐丽丽，徐丽丽与恒美公司签订了《商品房买卖合同》，从形式来看徐丽丽目前就是涉案争议商铺的权利人。但变更合同主体为徐丽丽的行为，王凤华认可并给刘炳琳出具的情况说明证实，王凤华害怕他的债权人樊天虎通过诉讼途径保全该商铺，才将商铺的买卖合同变更到徐丽丽名下，徐丽丽对此也是知情的，双方的该行为完全是为了逃避债务而进行的，是不合法的行为，故徐丽丽实质上非涉案争议商铺的合法权利人。另外既就是2017年7月16日徐丽丽与王凤华、刘丽琴及樊天虎达成的《抵顶协议》是真实的，但该《抵顶协议》系徐丽丽与王凤华、刘丽琴及樊天虎意思自治的结果，本质上也属于合同的范畴，并不产生物权效力。故我院作出的（2017）甘1002执1774号执行裁定书，查封了位于庆阳市西峰区恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺一套，以限制该涉案商铺的权利转移，保障债权人的合法权利，符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，徐丽丽提交的《抵顶协议》、《商品房买卖合同》、授权委托书等证据，不论是不是合同当事人的真实意思表示，只能证明徐丽丽与王凤华在案涉商铺被查封前存在着以房抵债的行为，但该商铺一直未交付使用，徐丽丽也未实际支付合同价款并占有该商铺，故徐丽丽与王凤华之间的行为并不符合上述法律规定，徐丽丽所提异议亦不能够排除执行。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述司法解释的规定，徐丽丽负有对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益的主张承担举证证明责任。刘炳琳向法院提起的执行异议之诉，徐丽丽所提供的证据不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应承担举证不能的法律后果综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002执1774号执行裁定书对庆阳市西峰区恒美巴塞罗那奥园2#综合楼一层0115号商铺予以查封。 案件受理费18030元，由被告徐丽丽、王凤华、刘丽琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判长 何军红人民陪审员何希宏人民陪审员沈彦雄 二〇二〇年二月十七日 书记员 韦                   静 本案引用法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。