云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0921民初1592号原告：李亚豪，男，汉族，1986年12月27日出生，住云南省红河州屏边县建设村二社。公民身份证号码：532523198612270057。委托诉讼代理人：郭庆全，法律工作者。代理权限：一般授权代理。被告：江光辉，女，汉族，1946年10月13日出生，住凤庆县。第三人：张贵生，男，汉族，1973年8月3日出生，住凤庆县。原告李亚豪与被告江光辉、第三人张贵生返还原物纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李亚豪及其委托诉讼代理人郭庆全，被告江光辉、第三人张贵生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李亚豪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即将位于凤庆县凤山镇龙泉社区旧城大街房屋腾空后返还给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告父母生前拥有位于凤庆县凤山镇龙泉社区旧城大街的房屋一幢，房屋结构为砖混结构，建筑面积137.87平方米，房屋产权证号：凤房权证2000字第0380号，房屋所有人为原告父亲李尤敏，原告母亲朱曼艳和原告为共有人。该土地使用面积90.90平方米，集体土地使用证号：凤集用〔2000〕字第0172号。原告父母吸毒，欠下被告债务，原告父母将该房屋暂时交由被告看管，如果原告需要，被告应随时将房屋交还。后原告全家搬至原告的外婆家红河州屏边县居住生活，原告父亲李尤敏于2003年1月死亡，原告母亲朱曼艳于2010年12月死亡，原告系李尤敏和朱曼艳的独生子。2018年，该房屋因城市建设规划需要，被凤庆县棚户区改造项目征收，指挥部通知原告回家办理拆迁相关手续，原告才得知该房屋既没有买卖、也没有抵押登记，但一直由被告侵占着。原告到凤庆县不动产登记中心查实，该房屋并没有买卖和抵押，房屋所有权人一直是李尤敏，共有人为朱曼艳、李亚豪。原告多次与被告协商，要求被告将房屋交还原告，被告以原告父亲已将房屋抵债给被告为由，拒不交还，原告只能起诉到凤庆县人民法院要求被告归还房产证和土地证上载明的房屋和土地面积。被告江光辉辩称：一、被告是以抵债的方式合法取得本案争议的龙泉社区旧城大街的房产和土地，被告享有合法的占有权，原告无权主张返还，本案不存在任何侵权事实。被告和原告父亲李尤敏是近邻，从1993年到1997年期间，李尤敏多次和原告借款共计16万元。借款到期时，李尤敏和妻子朱曼艳来找被告，主动提出两人因吸毒多次被关进看守所，现在无力归还欠被告的16万元，被告只能要求李尤敏用房子抵债，李尤敏也同意了。2000年5月18日，李尤敏房产证办下来后，被告和李尤敏在凤庆县城建局签订了《契约》，并载明：“李尤敏于1997年跟江光辉借款160000.00元，现自愿将坐落于凤庆县旧城大街的房产抵押给江光辉，房屋建筑面积137平方米，占地面积90平方米，房屋结构为砖混，如李尤敏要向江光辉赎回房产，必须三月内还清江光辉160000.00元”；二、本案早已超过诉讼时效且该房屋已进行过改造和装修并加盖了一层，客观上所谓“原物”已无法返还。被告已实际占有管理该房产近20年，通过以物抵债的方式获得该房屋的实际控制和使用权，其占有是合法的，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人张贵生辩称，第三人张贵生系被告江光辉的儿子。本案争议的房产是被告江光辉留给自己使用的，自己有居住使用权。第三人自2000年就开始居住，2004年加盖了第三层和厨房，第三人居住近20年，原告家没有任何人来商量过房产问题。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李亚豪提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告的身份信息；2、《龙泉社区居民委员会证明》原件，证明原告李亚豪系房屋所有权人李尤敏的独生子，其诉讼主体适格；3、《凤庆县广播电视台广告播出表》原件，证明龙泉社区旧城大街103号李尤敏户房产系列证件遗失，以上房产系列证已经通告作废；4、《信访事项不予受理告知书》原件，证明原告向凤庆县信访局反映过该房产所有权争议问题；5、《不动产登记资料查询证明》及《房屋所有权证》复印件，证明本案争议房产所有人为李尤敏，共有权人为朱曼艳、李亚豪；6、《集体土地使用证》复印件，证明本案争议房产为集体土地，土地使用者系李尤敏，土地所有者系凤山镇龙泉办事处大树桥社；经质证，被告江光辉和第三人张贵生对原告提交的第1、2组证据无异议；对原告提交的第3-6组证据均不予认可。为证明自己的诉讼主张，被告江光辉提交了以下证据：1、原告父亲李尤敏和被告江光辉签订的《契约》原件，证明本案争议房产和土地是被告通过以物抵债方式获得，且本案已超过诉讼时效；2、《凤庆县农业农村工作局证明》原件，证明被告已将本案争议房产分配给其子张贵生居住使用，且本案已超过诉讼时效；3、《龙泉社区居民委员会证明》原件，证明被告已将本案争议房产分配给其子张贵生居住使用，且本案已超过诉讼时效；4、《照片》原件，证明被告获得该房产后加盖一层，并做了装修改造；5、《集体土地使用证》原件，证明原告父亲李尤敏将该房产抵债给了被告并将该证移交给被告保管；6、《房屋所有权证》原件，证明原告父亲李尤敏将该房地产抵债给了被告并将该证移交给被告保管。经质证，原告李亚豪对被告提交的第1组证据《契约》的真实性和合法性有异议，认为该契约上没有房产共有人朱曼艳和李亚豪的签名，且该土地系集体土地，用其抵债是不合法的；对被告提交的第2、3组证据不予认可；对被告提交的第4组证据的真实性认可，对其合法性和关联性不予认可；对被告提交的第5、6组证据真实性、合法性无异议，对其证明内容不予认可。第三人张贵生没有向本院提交证据。本院认为，原告李亚豪提交的第1-6组证据和被告江光辉提交的第1-6组证据均真实合法，且与本案有关联性，本院均予以采信。为查明本案的事实，本院向本案争议房产所在的凤庆县龙泉社区居民委员会进行调查并制作调查笔录，经调查得知：原告父亲李尤敏和被告江光辉同属于凤庆县龙泉社区村民，两人均系农村户口，但分属不同的村民小组，李尤敏和江光辉对位于凤庆县龙泉社区旧城大街103号集体土地进行流转，没有告知土地所有者凤山镇龙泉办事处大树桥社并办理相关手续。李尤敏的父母已过世，朱曼艳的父亲已过世，母亲李凤英还在世，现户籍在红河州屏边县。经质证，原告和被告、第三人对该调查笔录均无异议，有关的法律事实本院予以确认。本院向本案争议房产所在的凤庆县主城区棚户区改造建设项目处进行调查并制作调查笔录，经调查得知：本案争议房产属于棚户区改造中待拆迁房产，因其产权有争议，还没签订拆迁协议，具体拆迁面积要在业主签订协议时确定。经质证，原告和被告、第三人对该调查笔录均无异议。本院经审理认定事实如下：位于凤庆县凤山镇龙泉社区旧城大街的房屋，房屋结构为砖混结构，建筑面积为137.87平方米，其房屋所有人为李尤敏，其妻子朱曼艳和儿子李亚豪为房屋共有人。该房屋用地为集体土地，土地使用面积为90.90平方米，土地使用者系李尤敏，土地所有者系凤山镇龙泉办事处大树桥社。2000年5月18日，被告江光辉和李尤敏签订了《契约》，契约载明：“李尤敏于1997年跟江光辉借款160000.00元，现自愿将坐落于凤庆县旧城大街的房产抵押给江光辉，房屋建筑面积137平方米，占地面积90平方米，房屋结构为砖混，如李尤敏要向江光辉赎回房产，必须三月内还清江光辉160000.00元”。契约中还载有律师风险提示：“双方协议三个月后若甲方未赎回该房地产归乙方所有。但土地属农村集体土地，故存在无法过户风险。云南天网律师事务所陈清泉”。签订契约后，李尤敏将该房产和土地交付给被告江光辉管理使用。因该宗土地为集体土地,无法办理过户登记，该房产和集体土地至今仍登记在李尤敏名下。该房产原有两层砖混结构，被告江光辉在管理使用过程中加盖了第三层砖木结构并进行了内饰装修。现该房屋因城市建设规划需要，被凤庆县棚户区改造项目征收，因李尤敏和妻子朱曼艳已去世，两人的独生子原告李亚豪向凤庆县人民法院提出诉讼要求被告江光辉归还该房产和土地。本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效？2、本案所涉的《契约》是否合法有效？3、本案所涉的房产所有权和土地使用权由谁行使？针对争议焦点，本院作如下评判：1、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的规定，本案涉及不动产物权的返还，被告以原告诉请超过诉讼时效为由抗辩，依法不能成立。2、关于本案所涉的《契约》是否合法有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：“承包方之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案”的规定，本案中，《契约》所涉房屋用地性质属于集体土地，原告父亲李尤敏和被告江光辉分属不同的村民小组，二者是不同集体经济组织的成员，因此该《契约》违反了有关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案所涉《契约》应依法认定无效。且在订立该《契约》过程中，当时有法律专业人士已向被告提示过相关风险。3、关于本案所涉的房产所有权和土地使用权由谁行使的问题。本院认定本案所涉的《契约》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，本案所涉的房产和集体土地现仍登记李尤敏名下，故被告江光辉和第三人张贵生应将该房产和土地予以返还，因房屋所有人和土地使用人李尤敏已去世，房屋另一共有人朱曼艳也去世，故房产的所有权由原告李亚豪行使，该集体土地的使用权由原告李亚豪行使。被告江光辉在管理使用该房产过程中添附的建筑物部分，因与该房产不可分割，为了便于处理，故添附的建筑物部分所有权由原告李亚豪一并行使。房屋拆迁时，原房产登记的137.87平方米的建筑面积补偿款归原告李亚豪，此外被告添附部分的补偿款，由原告李亚豪补偿给被告江光辉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条之规定，判决如下：一、位于凤庆县凤山镇龙泉社区旧城大街的房产的所有权由原告李亚豪行使；该房产所在的集体土地使用权由原告李亚豪行使。二、房屋拆迁时，原房产登记的137.87平方米的建筑面积补偿款归原告李亚豪，此外被告添附部分的补偿款，由原告李亚豪补偿给被告江光辉。案件受理费100.00元，由被告江光辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  杨小影审 判 员  吴志亮人民陪审员  田 林二〇二〇年二月二十日书 记 员  罗剑庄