1515广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初11490号 原告：广西万家诚投资有限责任公司。住所：南宁市西乡塘区北大北路29号-5。 法定代表人：赵铁男，董事长。 委托诉讼代理人：秦翔华，公司员工。 被告：罗文举，女，1983年5月20日出生，汉族，住广西柳城县。 委托诉讼代理人：崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖渝萍，广西桂海天律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年8月22日 开庭时间：2019年12月19日 当事人到庭情况：原告广西万家诚投资有限责任公司（以下简称“万家诚公司”）的委托诉讼代理人秦翔华到庭，被告罗文举的委托诉讼代理人廖渝萍到庭。 原告万家诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金33299.2元、市场管理服务费908.2元、代收生活垃圾处理费400元、代收水费17元、代收电费558元（可抵扣水电周转金1500元）；2、判令被告向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费的违约金（计算方法：以欠付金额为基数，按年利率24%从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2019年6月30日为2046.57元）；3、判令被告按照当期租金的1.5倍赔偿合同解除后强占房屋期间给原告造成的损失（暂计1个月的赔偿金为6243.6元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月10日签订《租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市北大北路29号龙腾里项目1#楼143-1号房屋（以下简称房屋），建筑面积为37.84㎡,租期为5年，自2017年4月10日至2022年4月9日；免租期为一个月，自2017年4月10日至2017年5月9日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能迖到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为110元/㎡,月租金为4162.4元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金12487.2元，于2017年8月10曰前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金12487.2元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿掼失；合同解除后2日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给乙方，乙方依约支付了押金和首期租金，以“举悦茶餐厅”为店名完成装修并营业。2018年11月以后，被告以各种理由拖欠租金及其他租赁费用。原告多次催讨无果后，于2019年1月28日、2019年5月16日两次向被告发函催告，但被告仍然置之不理。迫于无奈，原告于2016年6月10日通知被告解除了双方之间的《租赁合同》。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告长期欠付租金等租赁费用，已经构成根本违约，原告依约可以解除合同。被告于合同解除之前欠付的租金、市场管理服务费、代收生活垃圾处理费等租赁费用应予结清，还应依约向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费的违约金，原告自愿将违约金计算标准降至按年利率24%计算。因被告违约导致合同提前解除，被告依约应当补交免租期的租金，其已支付的押金亦不予退还。合同解除后，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，还应当按照租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失，原告自愿将损失赔偿标准降至当期租金的1.5倍。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告罗文举辩称：1、双方签订的合同为无效合同，根据土地管理法第56条，房地产管理办法第58条，及物权法第140条，建设用地使用权人应当合理使用土地不能改变用途，需要改变用途的应经相关部门核准。从原告提交的证据看，原告擅自改变土地用途，将用于仓储的仓库改成商铺对外招租，应当征得相关部门同意，否则不能改变土地用途，因此原被告签订的房屋租赁合同违反法律规定，故合同应为无效合同。2、如果法院认为合同有效的情况下，被告也不存在拖欠租金的情况。原告的诉请一与事实不符。被告于2019年1月20日收到原告于2019年1月3日发出的接触合同通知，被告同意双方的合同于2019年1月3日解除，而非原告诉称的2019年6月9日，因此原告以该日期计算欠付租金的相关费用与事实不符。原告于2018年10月已经停止营业，曾多次想清空商铺，原告的员工不允许被告办理商铺物品，被告仍有价值5000元的物品留在商铺未能清空。被告交有12487.2元的保证金，水电押金1500元，上述费用应用于冲抵被告所欠的各项费用，冲抵后仍有剩余10000多元，原告应返还被告。3、如果法院认为合同有效，原告的诉请二三项没有事实及法律依据。双方签订的合同是原告提供的格式合同，合同中的第5条逾期付款的违约责任，第10条第1、2款相关内容，第11条第1、2款相关内容等约定都没有对被告尽到提示及说明的义务，上述合同条款加重我方责任，因此对我方没有约束力。即使被告逾期支付租金构成违约，需要承担违约责任，原告主张违约金又同时主张损失赔偿没有法律依据，且原告主张违约金的利息比例过高，根据补偿原则，申请法院予以调低被告承担的违约责任应相当于原告所遭受的损失，被告能预见到的损失仅是铺面的租金损失。被告不存在占用商铺的情形，被告多次想清空商铺，被原告安保人员阻拦，故无法清空商铺，被告对此无过错，所以原告计算逾期违约金又同时计算损失金没有事实及法律依据。申请法院驳回原告的诉请。 经审理查明：原、被告双方于2017年4月10日签订《租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市北大北路29号龙腾里项目1#楼143-1号房屋（以下简称房屋），建筑面积为37.84㎡,租期为5年，自2017年4月10日至2022年4月9日；免租期为一个月，自2017年4月10日至2017年5月9日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能迖到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为110元/㎡,月租金为4162.4元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金12487.2元，于2017年8月10曰前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金12487.2元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿掼失；合同解除后2日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。 合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告于2017年4月10日向原告支付了押金12487.2元，被告于2017年4月10日向原告交付了租金12487.2元，于2017年8月10日向原告交付了租金12487.2元、于2017年11月10日向原告交付了租金12487.2元，于2018年2月10日向原告交付了租金8324.8元；于2018年5月10日向原告交付了租金12487.2元；于2018年8月10日向原告交付了租金12487.2元。 原告提交《催款通知书》主张已经于2019年1月28日、2019年5月16日要求被告及时支付租金等费用。原告提交相关照片予以佐证。 原告提交《解除合同通知》及相应照片主张于2019年6月9日在被告经营的铺面玻璃处张贴，要求与被告解除租赁合同。 原告提交的水电月抄表显示本案涉案铺面2019年1月的用电为0。 被告提交原告于2019年1月3日出具的《解除合同通知》，主张原告实际于2019年1月3日要求与被告解除《租赁合同》。 另查明：本案所涉房屋已经取得了建设工程规划许可证。 本院认为：原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于合同解除的时间。原告提交《解除合同通知书》及相应照片主张原告于2019年6月9日通知被告解除租赁合同。被告亦提交原告于2019年1月3日出具的《解除合同通知》辩称双方的租赁合同实际于2019年1月3日解除。结合涉案铺面的水电抄送情况，原告未能举证推翻2019年1月3日的《解除合同通知》，本院依法对被告的辩称意见予以采信，即确认双方于2019年1月3日解除租赁合同关系。 关于租金及违约金的问题。根据《龙腾里房屋租赁合同》关于“如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金”的约定，原告现要求被告支付1个月的免租期租金4162.4元于法有据，本院予以支持。《龙腾里房屋租赁合同》约定如被告违约，则违约金为每逾期一日按应付未付金额的千分之一计算，但本院认为原告并未提交相关证据证明其存在违约损失，故本院酌情调整违约金按年利率6%计算，免租期期间的租金违约金应自合同解除之日即2019年1月3日起按年利率6%计算至支付完毕之日止。原、被告的合同于2019年1月3日解除，被告仅支付租金至2018年11月9日止，故被告应向原告支付2018年11月10日至2019年1月3日的租金共计7492元并自2018年11月10日起按年利率6%支付违约金。 关于市场管理服务费、代收生活垃圾处理费的问题。同上所述，被告应向原告支付至2019年1月3日止的市场管理服务费318元、代收生活垃圾费140元、代收电费558元、代收水费17元。 原告自认可抵扣水电周转金1500元，本院予以确认，该1500元抵扣完市场管理服务费、代收生活垃圾处理费、代收电费、代收水费后剩余部分直接抵扣租金。 关于押金的问题。被告未能缴纳租金，原告要求没收押金符合《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。 关于空置赔偿金的问题。《龙腾里房屋租赁合同》未明确约定空置赔偿金，且被告缴纳的押金已经具备了原告主张的空置赔偿金的性质，故对原告的该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告罗文举向原告广西万家诚投资有限责任公司支付租金11187.4元及违约金（违约金计算方式：以7492元为基数，自2018年11月10日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以4162.4元为基数，自2019年1月3日起按年利率6%计算至支付完毕之日止）； 二、驳回原告广西万家诚投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费425元（原告已预交），全部由被告罗文举负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐运明 人民陪审员  何开科 人民陪审员  马振声 二〇二〇年二月三日 书 记 员  姚 远