北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12115号原告：杨鹏，男，1982年5月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：滑若云，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅，北京冠领律师事务所律师。被告：北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区惠新东街甲2号楼-3至25层101内26层2613室。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：马金伟，男，1992年11月7日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：张文敏，女，1985年2月24日出生，汉族，该公司职员。原告杨鹏诉被告北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称北京住总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨鹏本人及其委托诉讼代理人滑若云、王毅，被告北京住总公司之委托诉讼代理人张文敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨鹏向本院起诉请求：1.判决被告北京住总公司协助原告杨鹏办理位于北京市朝阳区垡头翠成馨园经济适用房C-A10楼1单元x号房的不动产权证书。2.本案诉讼费用由被告北京住总公司承担。事实与理由：双方当事人于2008年7月24日签订了《拆迁安置合同书》，根据合同约定，杨鹏向北京住总公司购买位于北京市朝阳区垡头翠成馨园经济适用房C-A10楼1单元x号房，杨鹏并于当日缴纳了全部购房款。2009年1月16日，北京住总公司向杨鹏下发《翠成馨园CA区住宅入住通知书》，告知杨鹏房屋达到交用入住条件。其后，杨鹏办理了入住手续，并与北京住总公司进行了房屋面积差价结算，杨鹏要求北京住总公司给办理房屋产权证书，时至今日，北京住总公司仍未办理。被告北京住总公司辩称：一、诉争房屋的规划性质从来就不属于可销售的商品房，完全不可能办理取得产权证。本案诉争的翠成CA10楼1单元x号房屋（现行政楼号为翠成馨园103号楼)，规划用途为非住宅（非销售），属于不可销售的商品房，根据我国法律法规的相关规定，目前办理不动产转移登记要求及诉争房屋的规划用途，诉争房屋完全不具备办理取得产权证的可能，杨鹏起诉要求协助办证实际上履行不能。二、北京住总公司自始至终向杨鹏转让的是房屋使用权，双方并非买卖关系，杨鹏对此事实是知情并认可，在合同签订11年后要求北京住总公司协助办理产权证，严重违反了诚实信用原则，也没有任何的法律依据和事实根据。2008年7月24日，经杨鹏申请，北京住总公司向杨鹏转让了诉争房屋的使用权，在转让前，北京住总公司明确向杨鹏告知了诉争房屋的规划用途及不能办理产权证的现状，对此杨鹏明确知晓并认可。后双方按照使用权转让模板文本签订了《拆迁安置合同书》，杨鹏按照3180元每平米的单价支付了使用权转让价款，该3180元每平米的价格远远低于当时同地段房屋买卖的销售价格，此能充分证明当年的转让是房屋使用权，而非房屋买卖。并且，当年诉争房屋同一楼栋的其他可销售房屋买卖，签订的均是北京市商品房预售合同，此也能够证明当年北京住总公司与杨鹏并非买卖合同关系。杨鹏在明知是使用权转让的事实条件下，出尔反尔，在签订协议后11年提起诉讼要求办证，严重违反了诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2008年7月24日，北京住总公司作为甲方，杨鹏作为乙方，共同签订《拆迁安置合同书》（以下简称涉诉合同），约定如下主要内容：房屋位置位于朝阳区垡头翠成馨园经济适用房C-A10楼1单元x号房。使用性质为住宅，乙方按3180元每平方米向甲方支付本房屋安置费用，总金额305693元。《拆迁安置合同书》签订当日，杨鹏向北京住总公司支付购房款305693元。2009年1月16日，北京住总公司向杨鹏发出《翠成馨园CA区住宅入住通知书》，表明如下主要内容：……一次性付款客户如需我公司代办产权证，在结算当日到产权代办处登记。补交经济适用房审核超标部分综合地价款=[（实测面积×3180元）-可购买经济适用房审批最高总价]×10%。杨鹏另提交《北京住总公司退购房款支付凭证》，主要内容为：购房合同人杨鹏，购房房号翠城馨园CA10楼1单元X，建筑面积96.13，实测面积95.77，退款原因实测面积小于预售面积，故按结算差价退款1144元。本案审理期间，北京住总公司提供朝阳区垡头翠成馨园103号楼产权证复印件，显示该楼2009年12月22日登记并取得房产证；房屋性质为经济适用房；规划用途为非住宅（非销售），住宅；土地使用权取得方式划拨。另在《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》中记载，x号房屋规划用途为非住宅（非销售）。经询一，北京住总公司表示涉诉房屋无法办理房屋产权证，原因是涉诉房屋根据规划用途是非住宅，不能买卖，所以无法办理。经询二，双方当事人均认可朝阳区垡头翠城馨园经适房C-A10楼与朝阳区垡头翠成馨园103号楼系同一楼。经询三，北京住总公司表示售房时口头告知杨鹏涉案房屋无法办理产权证，杨鹏表示北京住总公司未曾向其告知该事项。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是涉诉合同效力和性质如何认定；二是北京住总公司是否负有协助办证义务。本院具体分析如下：对于争议焦点一，关于合同效力，本院注意到涉诉房屋土地使用权取得方式系划拨，法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报政府审批，并缴纳土地使用权出让金，但前述审批行为并不对涉诉合同的效力构成影响；本院还注意到，涉诉合同签订于《北京市建设委员会关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》发布和执行日期之后，但前述通知仅系对已购经适房上市出售的管理规定，也不影响对合同效力的认定。综上，涉诉合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。关于合同性质，北京住总公司辩称转让标的是房屋使用权，且双方并非买卖关系。本院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。北京住总公司关于转让使用权的辩称意见违背物权法定的法律原则，本院不予采信。涉诉合同虽名称没有表述为房屋买卖合同，但已经包括房屋位置、使用性质、面积和价格等主要内容，且杨鹏依约支付购房款，房屋已完成交付，再结合住宅入住通知书、退购房款支付凭证等文件内容，本院认定双方当事人构成房屋买卖合同关系。对于争议焦点二，我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨鹏作为涉诉房屋的实际权利人，有权向开发商即北京住总公司主张协助办证，本院不持异议。北京住总公司虽辩称涉诉合同未约定协助办证内容，但前述义务系北京住总公司作为开发商应尽的基本义务，该义务不以是否存在合同约定为必要前提。北京住总公司另辩称涉诉房屋规划用途为非住宅（非销售），不具备办理产权证的可能，并提交涉诉楼宇权利证书中《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》，本院亦难以采信。首先，北京住总公司提供的仅系涉诉楼宇初始登记，显示了分户规划用途，但未能进一步提供办理涉诉房屋转移登记，并被登记单位予以拒绝的反馈结果，不能作为涉诉房屋无法办理权利证书的直接证据；其次，即便涉诉房屋依规定无法取得权利证书，但北京住总公司是否应履行协助办证义务，与涉诉房屋是否可以根据规定取得权利证书，系两项不同法律行为，前一行为是办证的发起、申请行为，履行主体为开发商，后一行为是办证的审核、登记行为，履行主体为权属登记单位。北京住总公司不能以后一行为可能存在履行不能的情形，作为其自身履行不能的抗辩理由；再次，北京住总公司将规划用途非住宅（非销售）的涉诉房屋对外出售，且未能将涉诉房屋规划用途出售时向杨鹏进行书面告知，其自身具有过错，北京住总公司以其自身存在的过错做为不履行义务的抗辩理由，有违民法诚实信用原则。需要指出，本院虽对杨鹏的主张予以支持，但并非对涉诉房屋可以办理权利证书的确认，且对涉诉房屋所在地的登记单位应否办理权利证书，不具有裁判约束力。另北京住总公司作为开发商，仅负有协助办证义务，杨鹏应配合提供自身掌握的相关材料，且办证产生相关税、费的承担主体仍系杨鹏一方。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告北京住总房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨鹏办理北京市朝阳区垡头翠成馨园经济适用房C-A10楼1单元x号房屋不动产登记手续，办理产生的税、费由原告杨鹏承担。案件受理费2942元，由被告北京住总房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云 凝二〇二〇年二月二十一日法官助理  陈逢源书 记 员  贾晓茜