广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28145号原告：中山富山房地产投资有限公司，住所地广东省中山市东区*****侧中山嘉明电力有限公司生产控制大楼（市邮政局信息综合大楼东侧）第五层之三，统一社会信用代码91442000MA4UP88G16。法定代表人：李金波，经理。委托诉讼代理人:朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人:金圣，广东邦仁律师事务所律师。被告：祝霞，女，1981年4月22日出生，汉族，住广东省中山市东区**************，公民身份号码430************029。被告：邱勉华，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省中山市东区**************，公民身份号码352************419。原告中山富山房地产投资有限公司（以下简称富山公司）与被告祝霞、邱勉华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富山公司的委托诉讼代理人朱文萍、金圣，被告祝霞、邱勉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的合同条码为1801088443的《中山市商品房买卖合同》；2.判令两被告向原告支付违约金174804元（计算方式：总房价款1165360×15%）；3.判令两被告负担原告因向法院提起本案诉讼而支出的律师费35000元；4.判令两被告立即协助原告办理合同条码为1801088443的《中山市商品房买卖合同》解除后的备案登记注销手续及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由：原告与两被告于2018年9月19日签署了合同条码为1801088443的《中山市商品房买卖合同》约定，由两被告购买原告开发的位于中山市**********************的商品房，总价款为1165360元，两被告以分期付款（共十期）的方式向原告支付购房款；两被告逾期付款的，逾期付款在30日之内，按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期付款超过30日后，原告随时有权在无需催告两被告的情况下解除合同，原告解除合同的，两被告按总房价款的15%向原告支付违约金。买卖合同签订后，两被告自2018年12月20日起未按合同约定期限支付购房款。经原告多次催促，两被告于2019年3月支付了18000元。现最后一期款项付款时间即2019年6月20日已过，两被告仍拖欠原告617000元购房款未付，逾期已超过30日，原告有权请求解除买卖合同并要求两被告承担相应的违约责任。被告祝霞、邱勉华辩称，涉案合同是原告提供的格式合同，两被告作为购房者无权修改和协商合同条款，合同条款并非两被告的真实意思表示。两被告于2017年向原告认购涉案房屋，2017年4月15日已支付了首期款350360元。当时两被告的征信符合银行按揭贷款要求，原告口头承诺可以在两到三个月内签订正式商品房买卖合同，协助两被告办理银行按揭。但截止2018年8月，原告仍未与两被告签订商品房买卖合同，但此时两被告因个人征信原因已无法办理按揭贷款。两被告无法一次性付款81万元购房余款，只能接受三到五年内付款的付款方式。但原告希望两被告尽快付款，最终达成了合同约定的9个月内付款的合意。在此协商过程中，原告占据主导地位，两被告是完全被动接受。两被告经济状况相当困难，两被告借贷归还了两期各90000元和一期18000元后，已无法继续还款，剩余617000元确实无法归还。两被告在购房过程中付出了很多金钱和时间的代价，因此不同意解除合同，也不同意承担原告主张的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2018年9月19日，富山公司（出卖人）与祝霞、邱勉华（买受人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码为1801088443），约定买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房座落为中山市*********************房，房屋价款总金额1165360元，买受人按分期付款方式按期付款：于2018年9月19日支付350360元，于2018年10月20日支付90000元，于2018年11月20日支付90000元，于2018年12月20日支付90000元，于2019年1月20日支付90000元，于2019年2月20日支付90000元，于2019年3月20日支付90000元，于2019年4月20日支付90000元，于2019年*月20日支付90000元，于2019年6月20日支付90000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的1*%向出卖人支付违约金，出卖人同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款千分之一的违约金；出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部分办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人适用；出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，如逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当于解除合同条件成就之日起1*日内行使解除权即书面通知出卖人，逾期未行使的，解除权消灭，出卖人应支付的逾期交房违约金总额最高不超过买受人已交付房价款的1%；合同附件六补充协议约定，无论何种情况之下解除或终止合同的，如合同已经登记备案，买受人应当在合同解除后5个工作日内与出卖人办理合同终止备案登记手续，否则，每逾期一天，买受人应向出卖人支付总房价款万分之五的违约金；如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。祝霞、邱勉华向富山公司支付了前三期购房款共530360元后，未按约按时支付购房款。经富山公司多次催促，祝霞、邱勉华于2019年3月4日支付了18000元。2019年4月10日，富山公司委托广东邦仁律师事务所向祝霞、邱勉华致律师函，函称因祝霞、邱勉华从2018年12月20日开始逾期付款，已构成违约，富山公司已有权按照买卖合同约定解除合同，并要求承担相应的违约金及其他违约责任，要求祝霞、邱勉华在收到本函后三日内向富山公司付清所欠到期应付购房款342000元及相应的违约金，并按时支付剩余购房款，否则富山公司将采取进一步的法律行动追究祝霞、邱勉华的违约责任。该函件于2019年4月11日送达祝霞、邱勉华。2019年10月30日，富山公司委托广东邦仁律师事务所提起本案诉讼，主张前述实体权利，并因此支付律师费35000元。2.2018年9月19日,上述中山市商品房买卖合同进行了合同登记备案，编号为1801088443。2018年10月24日，上述中山市商品房买卖合同在中山市国土资源局进行了预告登记，权利人为祝霞、邱勉华，不动产证明号为粤（2018）中山市不动产证明第0115593号。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。富山公司与祝霞、邱勉华签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。祝霞、邱勉华未按合同约定支付购房款，已逾期超过30日，并且现仍无法支付购房款，构成根本违约，富山公司有权按照合同约定解除合同，并要求祝霞、邱勉华协助办理注销商品房预告登记手续。合同解除后，富山公司还负有将祝霞、邱勉华已付购房款548360元及时返还的义务。关于违约金。合同约定，祝霞、邱勉华逾期付款严重至解约条件成就时应承担的违约责任是支付全部房价款的15%，而富山公司逾期交房严重至解约条件成就时不仅有15天解除权行使的限制且至多承担支付已付房价款的1%的违约责任。由此可见，合同关于买卖双方违约责任的约定明显不对等，有违公平原则，根据本案的实际履约违约情况，本院酌情调整违约金为80000元。关于律师费。根据合同约定，祝霞、邱勉华应承担富山公司为实现债权的律师费。但结合本案诉讼代理的难易程度，富山公司主张的律师费过高，本院酌情调整为20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中山富山房地产投资有限公司与被告祝霞、邱勉华于2018年9月19日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号为1801088443）；二、被告祝霞、邱勉华于本判决生效之日起七日内协助原告中山富山房地产投资有限公司办理注销位于中山市**********************的合同登记备案手续（合同编号为1801088443）和预告登记手续[不动产证明号为粤（2018）中山市不动产证明第0115593号]；三、被告祝霞、邱勉华于本判决生效之日起七日内向原告中山富山房地产投资有限公司支付违约金80000元；四、被告祝霞、邱勉华于本判决生效之日起七日内向原告中山富山房地产投资有限公司支付律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4447.06元，减半收取2223.53元，保全费1569元，合计3792.53元，由原告中山富山房地产投资有限公司负担1985.53元，被告祝霞、邱勉华负担1807元（该款原告已预付，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月十五日书记员 詹绮婷王静