辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初19727号 原告：王永恒，男，1980年7月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：孙成勇、杨怀宇（实习律师），系辽宁邦言律师事务所律师。 被告：沈阳市于洪区奥斯健身俱乐部，住所地沈阳市于洪区。 负责人：陈长彬，职务系总经理。 委托诉讼代理人：刘英华，系辽宁成功金盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余海波，男，1972年10月27日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省西丰县。 第三人：杨阳，女，1980年10月9日出生，回族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：肖洋，男，1984年7月12日出生，回族，住沈阳市大东区。 原告王永恒诉被告沈阳市沈河区奥斯健身俱乐部（以下简称“奥斯健身”）、第三人杨阳租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永恒及委托诉讼代理人孙成勇、杨怀宇，被告委托诉讼代理人刘英华、余海波，第三人委托诉讼代理人肖洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2018年4月9日签订的房屋租赁合同。2、被告向原告支付逾期滞纳金人民币152000元。3、被告给付原告违约金人民币80000元。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王永恒与案外人杨阳于2018年合作经营位于沈阳市于洪区长江北街XX号奥斯游泳健身中心，被告与案外人于2018年4月9日签订房屋租赁协议，约定由被告使用原告提供的场地经营游泳健身项目，租赁期限为六年，并约定每年9月1日前以现金或转帐的方式一次性缴纳年租金80万元，2019年9月1日，被告未按约定一次性支付下一年度租金，2019年2月21日，案外人杨阳将其经营的所所有权全部转让给原告，原告于2019年10月1日向被告下达崔收租金通知，但被告未在通知规定的期限内缴纳租金，现被告累计拖欠租金已超过一个月，根据双方签订的房屋租赁合同第8条第4、3项的约定，原告申请解除与被告之间的租赁合同，并要求被告按合同第七条1、2项之约定支付滞纳金及违约金。 被告辩称：一、王永恒作为本案原告主体不适格，不具有作为原告的主体资格。1、王永恒与杨阳签订的经营所有权转让协议，对答辩人不发生法律效力。2、本案经营所有权转让存在无效情形。二、本案被告并未拖欠租金，不存在违约情形。三、本案诉状所述与事实不符。 第三人陈述称：我与房主周宝清于2018年4月9日，同年4月9日我与奥斯健身签署的房屋租赁合同，每年租金80万元，所有装修设备由奥斯自己投入，我与王永恒于2019年9月21日签署经营所有权转让协议，我认为王永恒没有权利解除我与奥斯健身签订的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，沈阳北方科工贸集团有限公司（甲方）与杨阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于于洪区长江北街XX号建筑面积合计6911平方米的房屋出租给乙方使用，用途为文体中心，租赁期限8年，从2018年10月9日起至2026年10月8日。同日，杨阳（甲方出租方）与陈长彬、奥斯健身（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方拥有于洪区长江北街XX号房屋的全部经营及使用管理权，乙方租用该厂房的南侧，租赁期限为6年，从2018年10月1日起至2024年9月30日止（2021年10月1日-2024年9月30日，房屋租金递增5%）；租金及付款方式约定为年租金为捌拾万元人民币，租金实行年付上打租，每年需提前一个月9月1日前，以现金或转账方式一次性缴纳；对于违约责任约定为，除租约另有约定外，任何一方未按约定履行义务的，应向对方支付当年全年租金10%的违约金，由此造成对方损失的，违约方应承担赔偿责任。乙方未按期支付租金的，每延期一天应按未支付部分租金的5%向甲方按日支付滞纳金；合同第八条租约的生效、变更、解除、终止和续约条款4约定，本租约一经签定，除非乙方严重违约，或者本租约另有约定，否则，双方不得提前解除本合同，乙方有下列情形之一的，甲方可终止协议并收回场地，造成甲方损失，由乙方赔偿，情形3为拖欠租金达一个月以上的。 2018年10月18日，杨阳（甲方）与王永恒（乙方）签订《投资合作协议》，就甲方承租的于洪区长江北街XX号房屋，甲、乙双方合伙经营于洪区长江北街XX号建筑面积6911平方米的房屋合作达成协议，协议房屋规划用途为大众全民健身运动综合场馆，房屋整体规划八个体育项目区域，六个区域为租赁，二个区域为自营，其中租金收益、交付时间约定中有奥斯健身82万/年，9月份；协议同时对甲乙双方投资金额、合作时间、利润分红比例、合作终止等进行了约定。 2019年9月10日，杨阳与奥斯健身达成协议约定2019年10月1日至2020年9月30日年度租金为730000元，并于当日收取奥斯健身给付的2019年10月1日至2020年9月30日房屋租金330000元. 2019年9月21日，杨阳（甲方）与王永恒（乙方）签订《经营所有权转让协议》，约定转让标的为甲、乙双方合伙经营坐落于洪区长江北街XX号体育场馆，各占50%份额，现因甲方原因将其全部份额转让乙方，包括经营管理权、分红等各项权利。协议对转让价格及计算标准进行了约定，同时特约事项（三）约定，现承租坐落于洪区长江北街XX号体育场馆租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理变更手续，与乙方另行换立租约，及分包承租人就更手续，不得借故推辞。如出租人与分包承租人不允许更名续租或要求增加租金或提出其他条件，致乙方受害时，甲方应负赔偿责任。该协议签订后，沈阳北方科工贸集团有限公司（甲方）又与王永恒（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将相同房屋出租给王永恒使用，与杨阳于2018年4月9日签订《房屋租赁合同》的内容及时间均相同。 2019年10月1日，原告王永恒以张贴通知方式告知被告奥斯健身交纳租金80万元。 本院认为，本案各方当事人先后分别签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，并作为确定各方的权利义务的依据。 关于本案原告与第三人间《经营所有权转让协议》涉及的承租权转让问题。本案涉及多份合同，其中案外人沈阳北方科工贸集团有限公司与杨阳签订有房屋租赁合同，依据该合同，杨阳取得涉案房屋的承租权，该合同签订六个月后，杨阳与本案原告签订合作协议，依托杨阳承租的房屋合作开办健身运动场馆，十一个月后两人合作解除，杨阳将全部份额让与原告，同时约定将房屋的承租权让与原告，并配合原告办理了与房屋出租人的房屋租赁合同，且房屋出租人签订了与杨阳及本案原告签订时间及内容均一致的房屋租赁合同，应视为本案涉案房屋的出租人已经变更承租人为原告，依据出租人与本案原告的租赁合同，原告取得了本案涉案房屋的承租权。原承租人杨阳在取得承租权后将部分面积房屋转租给本案的被告，被告实际从2018年10月1日起承租使用房屋已达六个月以上，房屋出租人亦未提出异议，故本案的房屋转租行为合法有效，被告与杨阳间的房屋租赁合同关系有效。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。杨阳将承租权转让给原告，在房屋的承租人变更为原告后，被告与杨阳就租赁合同产生的债权债务关系已转让到本案的原告。本案原告已通知被告交纳租金，并且通过诉讼的方式已经达到通知的目的，该转让对被告产生效力，被告负有对债权受让人履行债务的义务。 关于被告应予支付的租金金额。本案被告与第三人杨阳签订有《房屋租赁合同》，在杨阳与被告的租赁合同期间内，杨阳作为出租人与被告达成了变更合同部分内容的协议，即变更2019年度的租金为73万元，并收取了部分租金，被告履行了与杨阳的部分合同义务。依据该合同杨阳对被告还享有2019年10月1日至2020年9月30日的租金40万元的合同债权。2019年9月21日杨阳与原告达成转让协议，将涉案房屋的承租权及两人之间的其他合作权利一并转让。依据《合同法》第七十九条，债权人可以转让合同的全部或部分权利。权利转让必须以合法有效的合同关系为前提，依据本案的事实，原告依据与第三人的转让协议，取得了本案被告与第三人的租赁合同的权利，但在原告与第三人的转让协议生效时，杨阳享有的被告2019年10月1日至2020年9月30日的合同债权为40万元，原告享有的债权为40万元。对于租金额的变更，系杨阳与原告合作协议期内合作产生的问题，与被告没有关联性，原告可另行诉讼。 关于原告的合同解除权。依据杨阳与被告签订的房屋租赁合同，房屋租金应于9月1日前交付，迟延给付租金的合同出租方享有合同解除权，但是被告于2019年9月10日给付了合同的出租人杨阳租金33万元，并达成了变更部分合同内容的协议，给付金额达当年全部租金的45%；被告在给付部分租金后，杨阳即将合同权利转让给原告，原告告知被告交纳租金时未明确告知合同转让的明确内容及权利转让方，在被告未明确出租人变更的主体情况下，被告未按期给付租金确有正当理由，且被告不具有其他解除合同的根本违约行为，原告要求解除合同没有事实及法律依据，该主张不予支持，应继续履行涉案的租赁合同。 关于被告的违约责任，根据被告与杨阳的协议，杨阳明确2019年10月1日至2020年9月30日租金为73万元及收到租金40万元，但书面协议未明确被告延期给付租金，故对于租金给付日期应按租赁合同约定履行。因被告迟延给付，构成违约，对于欠付的租金40万元应承担违约责任。关于原告主张的违约金，依杨阳与被告合同关于违约金的约定过高，应予调整，综合考虑被告违约金的数额及时间等因素，酌情调整违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准计算。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告沈阳市沈河区奥斯健身俱乐部于本判决生效之日起十日内给付原告王永恒2019年10月1日至2020年9月30日租金400000元； 二、被告沈阳市沈河区奥斯健身俱乐部于本判决生效之日起十日内给付原告王永恒2019年10月1日至2020年9月30日租金违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，以400000元为基数，从2019年9月1日起计算至实际给付之日止）； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费1750元，由被告沈阳市沈河区奥斯健身俱乐部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 囡 人民陪审员  胡玉杰 人民陪审员  陈金钊 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  王晓琳