上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初88247号原告：深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。负责人：钱滨强，总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。被告：王贺，男，1994年1月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王德忠(系被告王贺父亲)，住同被告王贺。原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司与被告王贺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司的委托诉讼代理人刘一品、被告王贺的委托诉讼代理人王德忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年9月1日起至2019年6月30日期间物业费108,943.50元(人民币，下同)及违约金3,559.18元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据被告签订的商品房买卖合同附件之前期物业服务内容可知，原告为御河科创园区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。自2018年9月1日起至2019年6月30日期间,被告拖欠原告物业费本金108,943.50元、违约金3,559.18元,合计112,502.68元。原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告王贺辩称，2018年8月30日通知验房，被告也进行了验收，但发现房屋存在许多问题，如电表坏、门窗关不上、地下室漏水等，直至被告再次验收，还是存在问题。被告去过原告处要求从2018年10月15日交房开始交物业费，但原告不同意。被告对物业费的计算标准认可，对违约金不予认可，房屋质量问题导致被告无法出租。本院经审理认定事实如下：2017年4月，御河硅谷(上海)建设发展有限公司(甲方)与上海万科物业服务有限公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为御河科创中心(A1-08-01～02地块)提供物业服务，合同期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；出售型科研办公楼收费标准为11.80元/月/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金(如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务资金)；物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前交纳当期的物业服务资金，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金等等。2018年10月，原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司(丙方)与御河硅谷(上海)建设发展有限公司(甲方)、上海万科物业服务有限公司(乙方)签订《三方协议书》，约定：甲、乙、丙三方一致同意，自2018年10月1日起，乙方将《前期物业服务合同》项下其所有的权利义务转让给丙方，甲、丙双方不再另行签订新的《前期物业服务合同》，甲、丙双方的权利义务仍按照原合同的约定执行。丙方替代乙方成为最终实际合作方，乙方不再享受或承担原合同权利义务；甲、乙、丙三方一致确认，本协议签订后，原合同约定的服务内容及服务标准及收费标准不作调整等等。2018年10月1日起，《前期物业服务合同》中物业服务企业由上海万科物业服务有限公司变更为原告，由原告继续为该小区提供物业管理服务。此后，上海万科物业服务有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定将其对该小区2018年10月1日前欠费业主的物业费债权转让给原告。2018年5月31日，被告王贺(乙方)与御河硅谷(上海)建设发展有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买五星路677弄御河科创中心3号1层全幢(以下简称系争房屋)，规划用途为科研设计;甲方定于2018年8月30日前将房屋交付给乙方，甲方应于交付之日前3天书面通知乙方办理房屋交接手续，乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对房屋进行验收交接，房屋交付的标志为交付钥匙。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担等等。该合同附件五为《前期物业服务合同》及《使用公约》。该合同补充条款一第七条约定：在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交房，但甲方应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：1、质量问题(主体结构不合格除外)；2、装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；3、市政基础设施、公用设施、公共配套建筑未达到合同约定的标准等等。2018年8月22日，御河硅谷(上海)建设发展有限公司向被告邮寄房屋交付通知书，告知被告于2018年8月30日办理交付手续。被告收到通知后于2018年8月30日进行验房，当日以房屋漏水等原因拒绝办理房屋交接手续。2018年10月15日，被告办理了房屋交接手续。系争房屋实测建筑面积为923.25平方米。被告尚未支付2018年9月1日起至2019年6月30日期间物业费108,943.50元。原告为此诉至本院，请求判如所请。上述事实，由前期物业服务合同，三方协议书，债权转让协议，房屋土地权属调查报告书，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与御河硅谷(上海)建设发展有限公司、上海万科物业服务有限公司签订《三方协议书》，约定《前期物业服务合同》中物业服务企业于2018年10月1日起变更为原告，原告据此为系争房屋所在的小区提供了物业管理服务，故被告理应及时向原告交纳物业费。上海万科物业服务有限公司已将其对业主2018年10月1日前的物业费债权转让给原告，故原告在本案中一并主张2018年10月1日前的物业费并无不当。庭审中被告以2018年10月15日之前未交房为由，拒绝支付该日之前的物业费。经查被告收到房屋交付通知书后于2018年8月30日进行验房，当日以房屋漏水等原因拒绝办理房屋交接手续，后于2018年10月15日办理了房屋交接手续。然根据预售合同的约定，在房屋交付中除发现主体结构不合格除外的质量问题，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成延期交房。现被告未能提供证据证明系争房屋存在主体结构不合格的质量问题，故其以2018年10月15日前未交房为由拒付物业费依据不足，本院对此不予采纳。如被告认为系争房屋存在质量问题并造成被告相应损失的，可通过其它合法途径予以解决。原告要求被告支付2018年9月1日起至2019年6月30日期间物业费108,943.50元依法有据，本院对此予以支持。考虑到被告未按期支付物业管理费事出有因，非属恶意拖欠，故对于原告提出的违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：一、被告王贺于本判决生效之日起十日内支付原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司2018年9月1日起至2019年6月30日期间物业费108,943.50元；二、驳回原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,550元，减半收取计1,275元，由原告深圳万物商企物业服务有限公司上海分公司负担36元，被告王贺负担1,239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年二月二十八日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。