河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0209民初3585号 原告：唐山水山物业服务有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区工业区四海公寓。 法定代表人：任浩章，该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐文英，河北舜思律师事务所律师。 被告：邵勇，男，1979年2月4日出生，汉族，住河北省衡水市景县。 委托诉讼代理人：闫俊丽，河北实同律师事务所律师。 原告唐山水山物业服务有限公司（以下简称水山物业公司）与被告邵勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山水山物业服务有限公司委托诉讼代理人齐文英、被告邵勇及其委托诉讼代理人闫俊丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山水山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付物业费272842元及利息（自2017年12月1日起以136421元为基数按照年息6%计算占用资金期间的利息至实际履行之日止；自2018年12月1日起以136421元为基数，按照年息6%计算占用资金期间的利息至实际履行之日止）；2.要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与案外人唐山昱邦房地产开发有限公司于2016年8月30日签订的《昱邦.七彩城商业租赁合同》该合同第五条约定被告承租唐山湾生态城大学城商业中心项目A2-4-202号商铺，租赁期自2016年12月1日至2026年11月30日，共计123个月。第七条约定租期内，被告承担该房屋有关各项费用。该合同附件3载明物业费每年136421元。案外人唐山昱邦房地产开发有限公司与原告签订了《物业委托合同》，原告为上述被告租赁商铺提供物业服务，原告并委托案外人统一收费，该租赁期间内被告仅向我方缴纳了2016年9月1日至2017年11月31日的物业费136421元。被告自2017年12月1日至2019年11月31日期间的物业费合计272842元至今未交纳，原告委托案外人唐山昱邦房地产开发有限公司向被告催收未果，现原告为了维护自己的合法权益，特起诉于贵院，望贵院依法判决，准如所请。 邵勇辩称，一、原告并非物业服务合同主体，无权要求被告支付物业服务费。被告系从唐山昱邦房地产公司承租涉案商铺，并签订租赁合同，租赁合同约定，被告需与唐山昱邦房地产公司指定的物业公司签署物业合同，并按照物业合同规定交纳物业费。但租赁合同签订后，唐山昱邦房地产公司未指定物业公司与被告签订物业服务合同，也没有证据证实原告向被告提供了物业服务，故原告起诉没有事实和合同依据，原告主体也不适格。二、租赁合同中规定的物业费标准过高，订立合同时存在重大误解。租赁合同中约定需要物业公司与被告签订物业服务合同，因此租赁合同中约定的物业费仅仅是意向性约定，不具有最终约定效力，且物业费过高，将近租金的两倍，没有相应的服务质量及标准进行匹配，该物业费约定不合理，对被告不公平，违背公平及诚实信用原则，严重损害了被告的合法权益。三、被告承租期间物业服务质量严重不达标，与收取的物业费严重不匹配。被告于2017年年底退租，原告要求被告支付2017年12月后的物业费没有依据。被告承租期间，并没有物业进行实际服务，承租商铺配电室上部始终存在滴漏水现象，导致商铺多次停电，甚至起火，存在极大安全隐患。被告多次联系唐山昱邦房地产公司和所谓的物业方，始终无人维修、解决，且承租商铺公共区域的卫生也始终没人管理。2017年下半年，被告商铺的租户陆续搬走，2017年底被告明确告知唐山昱邦房地产公司不再续租，此后被告彻底离开。因此被告不应当支付后续物业费。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告提交证据如下：1、营业执照、企业名称变更核准通知书、法定代表人身份证明及身份证复印件，证实原告主体信息及主体适格。2、《昱邦七彩城商业租赁合同》、曹妃甸区人民法院（2019）冀0209民初2379号民事判决书、物业服务费委托收费合同书、唐山市曹妃甸区行政审批局关于昱邦七彩城大学城商业中心物业收费申请的批复，该组证据证实原告为被告租赁的涉案房产提供物业服务的事实，被告应当向原告支付物业费。3、催款函及照片，证实原告对被告欠付的2017年至2019年期间的物业费进行催收的事实。4、物业服务手册、物业管理公约承诺书、更名申请，证实被告承接了张欣的合同义务。被告对证据1质证认为原告不具有主体资格。对证据2质证认为租赁合同真实性无异议，但该合同未指定物业公司，不认可租赁合同中约定的物业费金额，也不认可原告提供物业服务的事实。物业委托收费合同无被告签字，不予认可。对行政审批局批复真实性无异议，但认为原告未按照该文件规定进行公示，物业服务未达到服务标准。对证据3催款函不认可。对证据4质证称未收到也未签署物业服务手册，该手册对被告没有约束力。对承诺书真实性不能确定。更名申请没有被告签字，真实性不能确认。被告提交照片及Ｕ盘证实涉案房屋租赁期间严重漏水，没有物业人员予以维修管理，物业服务达不到收费标准，收取高额物业费没有事实和法律依据，同时证实承租房屋空置的事实。2、证人张某出庭证言，证实物业服务不到位，同时证实被告自2017年底撤离承租房屋，此后该商铺一直闲置无人使用。原告质证称，证据1没有原始载体不具有真实性，照片显示为室内装修，说明被告在租赁期实际使用了涉案房屋，原告方仅对公共部位承担维护义务。对证据2质证认为证人证言不具有真实性，被告承租涉案房屋后，应当按照合同约定支付物业费，以房屋空置免交或少交物业费的抗辩不成立。 经原、被告举证、质证，本院对上述证据及事实认定如下：2016年8月30日被告邵勇与案外人唐山昱邦房地产开发有限公司签订编号为20160830136的《昱邦七彩城商业租赁合同》，约定唐山昱邦房地产开发有限公司将唐山湾生态城大学城商业中心项目A2-4-202号商铺租赁给被告邵勇。该商铺面积为568.42平方米，约定租期为123个月，自2016年9月1日至2026年11月30日。该合同第13页附件3《各年租金明细表》对各年的租金价及物业费进行了约定，其中约定前三年租金每年84694元、物业费每年136421元，每年合计221115元。邵勇进行了签字确认。该物业费收费标准经曹妃甸区行政审批局核准。 被告邵勇承租的涉案房屋系从案外人张欣处承继。唐山昱邦房地产开发有限公司与张欣于2016年8月30日也签订了一份编号为20160830136的《昱邦七彩城商业租赁合同》，该合同除承租方为张欣外，其他内容与本案被告邵勇签定的租赁合同完全一致。2016年8月30日，张欣在唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司（后更名为唐山水山物业服务有限公司）物业服务手册、物业管理公约承诺书中签字，该物业服务手册明确约定物业服务费主力门店每月20元/平米，非主力门店22元/平米。商户或物业使用人应按时足额交纳物业服务费用，未能按照标准向物业服务公司交纳物业费的，每逾期一日向物业公司支付物业服务年度费用0.5%的违约金。交费时间为签订物业服务管理公约时交纳第一年的物业费，次年8月30日前交纳第二年物业费，以此类推。2016年10月16日，张欣提出更名申请，将意向房源昱邦七彩城A2-4-202房主名称变更为被告邵勇，双方为兄弟关系。张欣所交纳商铺房款221115元、保证金16936元，合计238054元转移给邵勇。 唐山昱邦房地产开发有限公司与唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司于2016年1月16日签订了《物业服务费委托收费合同书》，约定由唐山昱邦房地产开发有限公司代替唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司收取七彩城大学城商业中心的物业费。 2019年6月24日，唐山昱邦房地产开发有限公司向被告邵勇发出物业费催款函，截止2019年6月24日，邵勇已经支付了2016年9月1日至2017年11月31日的费用，需要在2019年6月30日前，一次性缴清2017年12月1日至2019年11月31日的费用272842元。 本院认为，被告邵勇承继案外人张欣与唐山昱邦房地产开发有限公司签订的租赁合同及物业服务公约后，应当按照合同约定交纳物业服务费。原告作为物业服务提供者，依据合同约定享有收取物业费的权利，故原告主体适格。被告辩称原告收费标准过高，物业服务达不到收费标准理据不足，本院不予支持。原告诉请被告按照年利率6%支付资金占用期间利息，未超过物业服务公约约定逾期一日支付年度物业费0.5%的约定，本院对于原告该项诉请予以支持。 综上所述，原告提出的诉讼请求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告邵勇于本判决生效后五日内支付原告唐山水山物业服务有限公司物业服务费272842元，其中以136421元为基数，自2017年12月1日起按照年利率6%支付资金占用利息至实际付清之日止；另以136421元为基数，自2018年12月1日起按照年利率6%支付资金占用利息至实际付清之日止。 案件受理费5,392.0元，减半收取计2,696.0元，由被告邵勇负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  张广宁 二〇二〇年二月三日 书记员  郑新颖 ——