四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终969号 上诉人（原审被告、案外人）：刘敏，女，1966年3月18日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，汉族，1975年11月1日出生，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人刘敏因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行 异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初166号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘敏的委托诉讼代理人张静、袁正丽，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘敏上诉请求：一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初167号民事判决；二、改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审认定刘敏对案涉房屋不享有足以排除执行的权益错误。具体理由为： 一、原审认定刘敏举示的证据不能证明刘敏实际支付了房款错误。 （一）冉小玲是寅吾房产公司的员工，其收款行为系职务行为，而宜宾鼎立置地股份有限公司（以下简称鼎立公司）系寅吾房产公司的关联性公司。同时，寅吾房产公司要求刘敏将50万元支付至其员工冉晓玲的账户，具有指定交付的意思表示，刘敏也按照寅吾房产公司的要求支付了款项，双方在2016年3月18日签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋总价50万元，付款方式为签订合同前，刘敏已经实际完成了付款。 （二）根据税收法律的规定，开具发票是寅吾房产公司的法定义务，不因当事人的申请或索要为前提条件，寅吾房产公司基于自身原因无法开具正式发票的后果不应由刘敏承担。原审认定寅吾房产公司基于自身原因无法开具正式发票，交易行为不规范，刘敏未对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等未作出合理解释和说明错误。 二、原审未认定刘敏在人民法院查封案涉房屋前即占有房屋错误。案涉房屋在购买时处于出租的状态，刘敏将案涉房屋出租给他人经营使用至今，形成了长期的、稳定的占有、使用和收益关系，应当先于周岚的权益予以保护。 三、原审认定刘敏对案涉房屋未完成过户登记存在过错错误。案涉房屋虽然存在抵押权，但与该房屋未办理过户登记不存在因果关系。未完成过户登记的根本原因在于合同约定的办理期限未届满，2017年12月20日被人民法院查封后陷入履行不能，刘民对此无过错。 四、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨。因此，周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。 五、本案属于群体性案件，有数百户业主与刘敏是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 被上诉人周岚辩称，刘敏的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由： 一、刘敏与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，合同双方明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。 二、刘敏未履行《商品房买卖合同》约定的一次性支付全部购房款义务，且一次性支付全部购房款购买明知存在抵押的房产明显不符合逻辑和客观事实。即使该合同系在落款时间签订，但刘敏无法提供购房款支付依据，其提供的转账依据仅证明以寅吾房产公司欠款抵付购房款，不能证明寅吾房产公司向其借款的事实，故以借款抵付购房款的主张不能成立。即使其与寅吾房产公司存在真实的债权债务关系，其作为以物抵债的债权人，不受法律保护。 三、刘敏无法基于案涉房屋的物权或物权期待权合法占有案涉房屋。刘敏提供的证据不能证明其对案涉房屋行使了合法占有权，也不能产生对外公示物权的效力。即使房屋实际交付给了刘敏，也仅为以物抵债的实际履行方式，并非合法占有。 四、案涉房屋未办理过户登记系刘敏自身的原因造成。刘敏明知案涉房屋上存在抵押权仍购买，应依法承担不能过户的风险。 五、周岚是征信良好的企业家，刘敏提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意刘敏的上诉请求和事实、理由。 原审原告周岚向一审法院起诉请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实如下： 2013年6月27日，寅吾房产公司以位于四川省叙州区房屋为抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行设定抵押，并办理了抵押登记，抵押期至2018年6月26日。 2014年5月6日，刘敏向冉小玲个人银行账户打入50万元。 2014年5月6日，冉恒川向刘敏出具收款收据，载明：“收到刘敏借款50万元，担保人处加盖鼎立公司的印章，收款人处加盖冉恒川个人印章。” 2016年3月18日，刘敏与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定刘敏向寅吾房产公司购买四川省叙州区房屋，房屋总价款为50万元，付款方式为签订合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50万元，该款项抵扣商品房价款。付款方式为一次性付款。抵押情况为已抵押。交付期限为出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付房屋。合同签订当日，寅吾房产公司向刘敏出具了收款收据一张，收据载明寅吾房产公司阳光北苑12-1-34门面款50万元。寅吾房产公司至今未将四川省叙州区房屋过户到刘敏名下。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾房产公司所有的137套房屋，其中包括四川省叙州区房屋。该案执行过程中，刘敏提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异80号执行裁定书，裁定：中止对案外人刘敏位于四川省叙州区房屋的执行。 一审法院认为，本案争议焦点为：刘敏对四川省叙州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 刘敏主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查刘敏购买房屋是否符合上述规定的四个条件。一审法院对本案的焦点问题评析如下： 第一，从《执行异议和复议规定》第二十九内容来看，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 第二，本案中，寅吾房产公司出具房款收据，刘敏陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。但现刘敏提交的《收款收据》上载明的收款人为冉恒川、担保人为鼎立公司，银行转账凭条的收款人为冉小玲，寅吾房产公司出具的《情况说明》拟证明借款抵房款的事实，但并未提供相应的凭证予以证明，均无法达到其向寅吾房地产公司实际交付了购房款的证明目的。寅吾房产公司未出具正式发票，交易行为不规范，刘敏对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等并未作出说明和合理解释。 第三，因涉及申请执行人周岚利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。寅吾房产公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人刘敏、申请执行人周岚均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较弱，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，无法认定刘敏已支付全部购房款，且根据《商品房买卖合同》中关于抵押情况约定为已抵押来看，刘敏对案涉房屋设定抵押权的状况是明知的，故案涉房屋未办理过户登记刘敏亦存在相应过错。 综上所述，刘敏对四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行四川省宜宾市叙州区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定，判决：准许执行寅吾公司所有的位于四川省宜宾市叙州区的房屋。案件受理费80元，由刘敏、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审中，各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。 二审中，上诉人刘敏向本院提交了以下证据： 第一组：1.刘敏的银行流水单。显示：2014年5月6日，刘敏向冉小玲的账户转款50万元； 2.冉小玲与鼎立公司之间的资金往来凭证。显示：2014年5月23日，冉小玲向鼎立公司的账户转款300万元； 3.鼎立公司与寅吾房产公司之间的资金往来凭证。鼎立公司内部记账凭证载明冉小玲往来款300万元； 4.鼎立公司企业信用信息公示报告，显示：寅吾房产公司系鼎立公司的股东； 5.冉小玲与寅吾房产公司的劳动合同； 6.冉小玲的身份证复印件； 7.寅吾房产公司于2019年4月19日出具《情况说明书》，载明该公司于2011年至2017年委托冉小玲代为收取公司对外借款，冉小玲收取的借款均转入公司账户或公司关联账户用于支付公司经营开支，冉小玲收取的借款行为视为寅吾房产公司收取借款。 前述证据拟证明：1.2014年5月6日，刘敏向寅吾房产公司员工冉小玲转款50万元，冉小玲将款项支付给鼎立公司，鼎立公司又支付给寅吾房产公司；2.寅吾房产公司对委托冉小玲对外借款及其已经取得借款的事实进行了说明。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的存有异议。 夏强的质证意见：予以认可。 本院的认证意见：真实性予以确认。周岚虽对证据的证明目的存疑，但冉小玲系寅吾房产公司的员工，其实际收取了刘敏50万元款项，与寅吾房产公司自认向刘敏借款、以房抵债并将房屋交由寅吾房产公司占有的事实，能够相互印证，本院对该组证据证明的冉小玲借款给寅吾房产公司、寅吾房产公司以物抵债事实予以确认。 第二组：1.2019年9月6日，刘敏委托四川竹海律师事务所向寅吾房产公司发送的《律师函》，要求寅吾房产公司尽快办理房屋转移登记手续； 2.寅吾房产公司工作人员夏强签收的送达回执。 前述证据拟证明：刘敏一直在积极行使自己的权利。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的存有异议。 夏强的质证意见：予以认可。 本院的认证意见：因各方当事人对真实性均无异议，且内容能够证明刘敏催促寅吾房产公司办理所有权变更登记的事实，本院予以确认。 第三组：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案民事判决书； 2.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案的一审民事判决书； 3.周岚与马任重、宜宾远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷涉及的两份判决书； 4.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷案判决书。 前述证据拟证明：1.周岚与冉寅吾的借款中，周岚通过寅吾房产公司的职工冉小玲、江勇的账户向寅吾房产公司出借资金，此种借款模式得到原审法院的认可，本案中刘敏通过冉小玲向寅吾房产公司出借借款的行为亦应得到认可；2.根据生效裁判文书显示，周岚及其母亲周邵英对外借款具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多等特点，是职业放贷人；3.根据《四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件的通知》（法（2018）215号），周岚的行为应当严厉打击，对周岚与寅吾房产公司的民间借贷合同应当认定为无效。 周岚的质证意见：真实性、合法性无异议，证明目的存有异议。周岚是企业家，具有合法收入来源，收入均来自名下的企业，实际上还控制了10余家公司，有合法来源。 夏强的质证意见：予以认可。 本院的认证意见：真实性予以确认，对于第1份证据，结合本院对刘敏举示的第一组证据的评析，能够证明寅吾房产公司通过冉小玲向刘敏借款的事实；第2-4份证据，因不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，不能达到其证明目的，本院对其证明力不予确认。 第四组：1.《受案登记表》； 2.《宜宾市公安局叙州区分局立案决定书》，显示：周岚与冉寅吾涉嫌高利转贷罪，宜宾市公安局叙州区分局已经正式立案侦查； 3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司企业信息，显示：阿克苏地区锦鸿棉业有限公司、宜宾贝通商贸有限公司的法人、股东系周岚、周邵英； 4.宜宾贝通商贸有限公司企业信息。 前述证据拟证明：1.周岚系骗取银行贷款，再高利转贷给冉寅吾，谋取巨额利益，属于高利转贷的行为，借款合同应认定无效；2.周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民的司法原则，本案应当中止审理。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的存有异议。 夏强的质证意见：予以认可。 本院的认证意见：真实性予以确认，具体的证明力将结合案涉其他证据综合认定。 二审中，刘敏申请证人刘某出庭作证，主要内容：2016年开始租赁案涉房屋，用于经营餐饮。每个月租金1500元，按季度支付。 拟证明：刘敏购买案涉房屋后，寅吾房产公司将房屋交付给刘敏使用，刘敏对外出租，享有合法占有和使用收益的权利。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的存有异议。 夏强的质证意见：予以认可。 本院的认证意见：真实性予以确认。结合一审中刘敏举示的刘某支付房租的微信转款记录，以及案涉房屋所在小区宜宾绿城物业管理有限公司出具的《说明》内容，能够印证寅吾房产公司于2016年8月31日将房屋交付给刘敏，刘敏于2016年10月1日出租给刘某的事实，本院予以确认。 本院二审另查明： 一、2016年8月31日，寅吾房产公司将案涉房屋交予刘敏占有、处置。刘敏自2016年10月1日起开始对外出租该房屋并收取租金至今。 二、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元。……”。 三、本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、若否，刘敏对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人刘敏以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题。对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现。案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行（2017）川15民初14号民事判决依据向本院申请再审。本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。刘敏要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于刘敏对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人刘敏主张根据《执行异议和复议规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件来看，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，刘敏系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然刘敏与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠刘敏的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，刘敏与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的前提条件，对于刘敏以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，刘敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 二审案件受理费80元，由刘敏负担。 审 判 长  蒲 杨 审 判 员  管雄亚 审 判 员  古莉玲 二〇二〇年二月十八日 法官助理  杨 迅 书 记 员  姚嘉葳