云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8474号上诉人（原审被告、反诉原告）：张家会，女，汉族，1973年9月24日出生，身份证登记住址：重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨华、罗天，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张喜城，男，汉族，1968年6月3日出生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州弥渡县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨琨俊，男，汉族，1973年1月25日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李斌，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张家会因与被上诉人张喜城、杨琨俊房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人张家会不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：第一，一审法院未追加盘龙区小坝股份合作联社股份合作社（以下简称“合作社”）为本案当事人程序违法。本案中，虽上诉人与被上诉人签订了《定金协议》，但涉案房屋的所有合作社签订的《房屋出让协议》为前提的，而《定金协议》是否有效、是否能够履行，以及被上诉人是否如约履行协议内容，实质上是对上诉人与合作社签订的《房屋出让协议》的合同目的是否能够实现的审查，而在交易过程中，合作社隐瞒了涉案房屋土地使用权早在2010年1月5日就已经取得《审验通知》，该通知载明“不得办理后续手续”，因此合作社在与上诉人签订的两份合同履行中均存在违约行为，且合作社有协助办理土地使用证过户的义务，故本案判决结果与合作社由法律上的利害关系，其应作为案件当事参加诉讼。第二，本案非房屋买卖合同关系，在被上诉人未完成房屋产权过户登记，未获得涉案房屋所有权，无法处置涉案房屋的情况下与上诉人签订《定金协议》，双方之间显然不属于房屋买卖合同关系。第三，涉案房屋在2006年已取得土地使用权证，但2010年1月25日，盘龙区人民政府就涉案地宗出具盘清审通【2009】127号《审验通知书》，明确“纳入国有存量用地监管，不得办理后续手续。”涉案地宗被冻结，至今权利受限，不具备过户条件。第四，涉案房屋土地使用权证未过户前，上诉人有权拒绝支付剩余合同价款。本案中，《定金协议》第五条约定“过户后，乙方拿到产权证原件，乙方在25个工作日内将剩余款项（大写）壹仟肆佰万元整，（小写）14000000元支付给甲方。”根据“房地一体”原则，双方约定的过户当然包含土地使用权的过户，但至今被上诉人未将土地使用权证过户至上诉人名下，上诉人支付除定金70万元外房款的前提是拿到产权证原件，故被上诉人诉请张家会支付剩余购房款无事实依据。第五，如上所述，因被上诉人未能履行过户义务，根据《定金协议》第八条约定，被上诉人应将收取的定金70万元退还上诉人，鉴于涉案房屋权属存在重大瑕疵，必将严重影响将来的交易及房屋价值，即便双方是房屋买卖合同关系，亦应当按照被上诉人与合作社约定交易价430万元确定本案合同价款方能体现权利义务对等，扣除该交易价款后，被上诉人应将多收取的370万元款项返还上诉人。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人张喜城、杨琨俊共同答辩称：第一，一审法院依法传唤了合作社的理事长梁某对案件事实进行了陈述，且上诉人认可梁某陈述的三性，梁某在庭上明确合作社已经不存在，因此上诉人要求追加被告没有任何依据。第二，上诉人在一审的庭审中主张二被上诉人之间是居间法律关系，与一审认定事实相悖，且一审判决已经明确被上诉人和上诉人签订的定金协议和补充协议清楚地载明了张家会和张喜城的房款为1470万，故上诉人和二被上诉人是买卖合同关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告张喜城、杨琨俊的诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《定金协议》有效；2、依法判令被告交付的定金70万元不予返还；3、依法判令被告偿还未支付的购房款600万元，并承担从2014年4月15日至2015年4月2日（计11个月）1400万元的同期银行贷款利率4.35％计算共计558250元；2015年4月2日至2019年1月2日止（以600万元为本金）的同期银行贷款利率4.35％计算共计978750元。三项共计7537000元，暂算至判决之日止，剩余利息计算至还清全部本息款项之日止；4、本案诉讼费由被告承担。原审被告张家会的反诉请求：1、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同退还反诉原告张家会购房定金70万元；2、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同退还反诉原告张家会多支付的购房款370万元；3、判令反诉被告张喜城、杨琨俊共同归还反诉原告张家会办土地证费用10万元；4、本案受理费用由反诉被告张喜城、杨琨俊承担。一审法院经审理确认事实如下：一、涉案房屋原本没有产权证和土地证。两原告达成合意合作购买涉案房屋，并负责办理房屋的产权证后进行投资。2012年12月20日，杨琨俊（乙方）与案外人合作社(甲方)签订《房屋出让协议》，约定甲方在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将位于穿金路707号房屋（共计五层，建筑面积约1700平方米）及土地出让给乙方。甲方于2003年12月10日与现租户伍加财所签订的租房协议同时转让给乙方，由乙方负责执行与伍加财的租房协议中的权利与义务。杨琨俊已于2012年12月20日向案外人合作社支付上述房屋及土地出让款人民币430万元，由案外人合作社向杨琨俊出具收款收据予以确认。二、2013年6月7日，张喜城与张家会签订《定金协议》，约定张家会自愿购买合作社房屋，房屋面积为1442.61平方米，总层为五层，成交价为1470万元，张家会向张喜城交购房定金人民币70万元，双方协商于2013年6月20日前办理房屋过户手续。过户后，张家会拿到产权证原件，张家会在25个工作日内将剩余尾款人民币1400万元支付给张喜城。由于此房在承租中，由张喜城过户之前转伍加财与村上签订租赁合同给张家会。由张喜城协助张家会办理房屋产权证及土地证过户手续，所有税、费由张家会承担，在办理房屋过户手续过程中，若该房屋不能办理产权过户手续，张喜城无条件全额退还张家会所交购房定金。签订定金协议当日，张家会向张喜城支付购房定金人民币70万元，由张喜城向张家会出具收条予以确认。2013年8月20日，张喜城、杨琨俊找到合作社理事长梁某称房产证已经办理下来，但需要办到昆明合作社名下，同时要求将涉案《房屋出让协议》变更为张家会，并由杨琨俊向合作社出具《昆明市盘龙区穿金路707号房屋出让协议变更申请书》，后者予以同意。三、2013年9月2日，张家会(乙方)与案外人合作社(甲方)签订《房屋出让协议》，约定甲方在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将位于穿金路707号房屋（共计五层，建筑面积约1700平方米）及土地出让给乙方。甲方于2003年12月10日与现租户伍加财所签订的租房协议同时转让给乙方，由乙方负责执行与伍加财的租房协议中的权利与义务。2013年9月5日，张喜城与张家会签订《补充协议》，约定：“张喜城将其所购位于合作社房屋（房款已结清），转由张家会购买，该房屋建筑面积为1442.61平方米，成交价格为人民币1470万元。现张家会提出在该房屋过户时，要将《房屋买卖合同》的价格写为人民币430万元，实际付款还是支付给张喜城人民币1470万元。双方对《定金协议》作如下补充：一、张喜城配合张家会在过户时把房屋成交价写为人民币430万元；二、张家会承诺实际付款按《定金协议》中约定的人民币1470万元支付给张喜城；三、付款方式及金额按《定金协议》执行；四、张喜城将其与合作社房屋签订的买卖合同中的债权（合同中涉及到张喜城所享有权利）一并转给张家会。”2013年11月7日，张家会与案外人合作社在云南省昆明市明信公证处对《房屋出让协议》进行公证，《房屋出让协议》落款时间为2012年12月20日，基本内容为：案外人合作社在2012年12月17日召开全体股民大会同意以人民币430万元将合作社1幢1－5层房屋一栋（房屋所有权证编号：昆房权证（官渡）字第××号，共五层，钢混结构，非住宅，建筑面积1442.61平方米，土地证编号：昆官完国用（2006）第10610800028号，土地证使用权面积：479.58平方米）及土地出让给张家会。2014年4月3日涉案房屋变更登记至张家会名下。2014年4月15日，张家会向张喜城出具《欠条》：“今欠张喜城现金人民币1400万元是用于购买合作社房款，于2014年6月1日前付清。注：张喜城已将该房产权证及土地证交清给张家会。”另查明，至今，张家会向张喜城支付了100万元代缴税费款，70万元的定金，800万元的房款，10万元的土地证办理费用，但土地证至今尚未能办理。张家会拒绝支付剩余房款，再查明，2010年1月25日，昆明市盘龙区人民政府向合作社出具《审验通知书》，涉案宗地审批意见为纳入国有存量用地监管，不得办理后续手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，两原告（反诉被告）提交的证据和被告（反诉原告）提交的部分证据以及证人梁某的证言形成了完整的证据链，证实两原告（反诉被告）达成合作意向以430万元的价格购买了原本无房产证的涉案房屋，由原告（反诉被告）杨琨俊负责与案外人昆明市盘龙区股份合作联社股份合作社签订《房屋出让协议》。在涉案房屋过户给两原告（反诉被告）之前，两原告（反诉被告）又将涉案房屋以1470万元的价格转卖给被告（反诉原告）张家会，由张喜城负责和张家会签订《定金协议》。随后，原告（反诉被告）杨琨俊向案外人昆明市盘龙区股份合作联社股份合作社提出申请，要求将涉案房屋直接更名给被告张家会。故原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会于2013年6月7日签订的《定金协议》、于2013年9月5日签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对签订合同当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行义务。合同中明确约定了被告（反诉原告）张家会以人民币1470万元的价格向原告（反诉被告）张喜城购买涉案房屋，由张喜城协助张家会办理房屋产权证及土地证过户手续。尔后被告（反诉原告）张家会也根据《定金协议》和《补充协议》的约定向原告（反诉被告）张喜城支付了70万元的定金和800万元的房款，并以出具欠条的形式明确了欠付的剩余房款。原告张喜城亦已按照两份协议的约定履行了将涉案房屋过户至被告张家会名下的义务，现原告张喜城违背定金协议的约定，尚未能协助被告张家会办理涉案房屋的土地证，存在违约，若该违约行为给被告张家会造成了损失，其可向原告张喜城主张违约责任。但被告张家会不能依据两原告的该违约行为否定双方的房屋买卖合同关系，也不能以此作为拒绝支付剩余房款的合理理由。故被告张家会应当向两原告履行支付剩余房款的合同义务，根据《定金协议约定》，定金70万元可以冲抵房款，两原告要求用该定金冲抵部分房款，不予退还的请求一审法院予以支持。因两原告存在向被告隐瞒涉案房屋的宗地为纳入国有存量用地监管的土地，其履行合同过程中也存在违约，其主张的逾期付款利息一审法院不予支持。关于反诉原告张家会认为其与两原告系居间服务合同关系，原告杨琨俊系其受托人，两原告存在隐瞒房屋价款，要求两原告退还其定金70万元以及多支付的房款370万元的反诉请求。一审法院认为，被告张家会未提供任何有效的证据证明其与两原告系居间服务合同关系，且如前所述，原告张喜城和被告张家会签订的《定金协议》和《补充协议》系有效的合同，同时被告张家会于2015年4月2日向原告张喜城支付购房款人民币800万元发生在被告张家会和案外人签订《房屋出让协议》之后，《房屋出让协议》清楚的载明被告张家会和案外人的房款为430万元，同时《定金协议》和《补充协议》也清楚的载明被告张家会和原告张喜城的房款为1470万元，故被告张家会应当明知原告张喜城高价向其转卖涉案房屋的事实，且其自愿接受该高价房款并已经部分履行，其与两原告应为房屋买卖合同关系，并非居间服务合同关系，其诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于两原告提出用被告支付的10万元向平某支付了中介费5万元的意见，一审法院认为，无论是被告与案外人签订的《房屋出让协议》还是原告张喜城和被告张家会签订的《定金协议》和《补充协议》均未涉及到中介方，现被告张家会也不予认可平某系中介方，故两原告说法无证据印证，一审法院不予采信。同时根据《定金协议》约定，原告张喜城有协助被告张家会办理土地证的义务，故被告张家会认为该10万元为土地证办证费用，要求退还的反诉请求一审法院予以支持。同时，被告张家会表示如若法院判决其应当向两原告支付房款，其同意该笔款项抵扣房款的意见一审法院予以采信。综上，被告张家会应当向两原告支付的剩余房款为590万元（1470万元-70万元-800万元-10万元＝590万元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张喜城与被告（反诉原告）张家会于2013年6月7日签订的《定金协议》有效；二、被告（反诉原告）张家会于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊支付房款人民币590万元；三、驳回原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张家会的其他诉讼请求。二审期间，上诉人张家会提交以下证据：第一组：《中国昆明市委昆明市人民政府关于认真做好妥善解决昆明市清理整顿土地市场秩序中历史遗留问题后续工作的实施意见》（昆通【2008】37号）；盘龙区清理整顿土地市场秩序工作中第一批已缴费已发证宗地审批情况公示；《关于昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款公告》；《昆明市人民政府办公厅关于完善“8.31”清非用地手续的通知》（昆政办【2019】7号）。拟证明：1、涉案土地已被纳入国有存量用地监管，不能办理过户手续，也不能通过补缴土地使用权出让款的方式变更；2、被上诉人未按照《定金协议》约定完成涉案房屋土地使用权证的过户，剩余房款不具备支付条件，上诉人享有先履抗辩权；3、因涉案土地不能过户，被上诉人应将上诉人支付的定金70万元退还。第二组：昆房权证（官渡）字第××号《房屋所有权证》和昆官完国用（2006）第10610800028号《国有土地使用证》的不动产登记原始资料。拟证明：1.案涉土地属于“8.31清非用地”；2.合作社在办理相关产权证的时候，隐瞒土地不能办理后续用地手续的事实情况。第三组：转账凭证及收条，拟证明张喜城代收张家会税费100万元。被上诉人张喜城、杨琨俊质证认为：1、第一组证据与本案无关，对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。一审中，证人平某已经向法庭陈述了过户的过程，房产证过户到张家会的名下的时候已经带他到国土资源办公厅明确，要补缴560多万的土地使用权出让价款方可办理过户，张家会当时没有资金，所以双方明确由张家会自己办理土地使用权过户。2、对第二组证据的真实性认可。该证据我方一审已经提交给法庭，而且在一审的庭审中上诉人对三性认可。3、对第三组证据的真实性、合法性、关联性均予认可，是上诉人给我方100万元，由张喜城代张家会缴税，该100万元已包含在我方一审提交的8张税票中。本院认为，上诉人张家会提交的第一组证据均系政府部门出具的通知、信息公开内容，本院对真实性予以确认，至于关联性及证明目的，本院将结合在案其他证据予以评判。第二组证据一审已进行质证认证，本院不再重复认证。二被上诉人对第三组证据的真实性无异议，本院对转账凭证及收条的真实性予以确认。张喜城向本院提交以下证据：穿金路707号相关产权资料原件清单、税票、测绘费发票、测绘报告说明，拟证明张喜城已将涉案房屋产权证过户至张家会名下，且由张喜城支付相关费用。张家会质证认为：对穿金路707号相关产权资料原件清单、税票、测绘费发票的三性均不认可，对测绘报告说明的真实性认可。本院认为，对穿金路707号相关产权资料原件清单、非住房登记费无证据原件核对，本院对真实性不予确认。测绘费发票复印件已由出具单位盖章确认，本院对真实性予以确认。上诉人张家会对测绘报告说明的真实性无异议，本院予以确认。上诉人张家会对一审认定：1、“涉案房屋原本没有产权证和土地证”有异议，认为涉案土地于2004年取得土地使用权证，房屋是2012年12月21日取得房产证的，因此2005年的时候是有土地证的。2、“2013年8月20日，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊……，股份合作社名下”不认可，认为属于梁某的单方陈述。被上诉人张喜城、杨琨俊对一审认定事实无异议。本院认为，一审认定涉案房屋原本无产权证和土地证的事实与二审查证事实一致，本院予以确认。另，上诉人张家会主张涉案土地于2004年取得土地使用权证的事实属实，本院亦予以确认。一审认定梁某陈述的事实并无不当，且上诉人张家会无证据予以反驳，本院对上诉人张家会对一审法院“2013年8月20日，原告（反诉被告）张喜城、杨琨俊……，股份合作社名下”不认可，认为属于梁某的单方陈述的异议不予采信。对双方均无异议的事实，本院依法予以确认。综上，二审审理查明事实与一审认定事实一致，对一审法院审理确认的事实，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案中合作社应否作为当事人参加诉讼，是否遗漏当事人；2、上诉人与被上诉人是否形成房屋买卖合同关系;3、二上诉人是否存在隐瞒情形以及合同效力如何；4、上诉人张家会应否支付剩余房款，其请求是否应支持。关于本案中合作社应否作为当事人参加诉讼，是否遗漏当事人的问题。本院认为：本案中，被上诉人张喜城、杨琨俊起诉张家会的依据为《定金协议》及补充协议，而合作社并非上述协议的相对人，且上诉人张家会虽将合作社列为反诉第三人，但其诉讼请求亦并不涉及合作社，在双方交易中，合作社仅是辅助上诉人与被上诉人履行《定金协议》及补充协议，与双方之间并不存在实际权利义务关系，且一审法院就双方的合同履行对合作社的法定代表人梁某进行了调查，合作社并非必要共同诉讼当事人，故一审法院未将合作社列为本案诉讼当事人并无不当，上诉人张家会主张一审判决遗漏当事人属程序违法的上诉理由不能成立。关于上诉人与被上诉人是否形成房屋买卖合同关系的问题。本院认为：诉讼中上诉人张家会主张其与二被上诉人之间系居间合同关系，而非房屋买卖买合同关系。本院认为，（一）根据审理确认的事实，张喜城、杨琨俊之间存在合作购房协议，二被上诉人共同出资向合作社购买了涉案房屋。二被上诉人购得涉案房屋后，由张喜城与张家会签订的《定金协议》及《补充协议》，约定由张家会购买上述房屋，该两份协议均系张家会、张喜城真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的协议，对双方当事人均具有法律约束力，而从协议约定内容来看，双方约定了买卖涉案的房屋，且对交易价格、付款方式等相关权利义务进行了约定，符合房屋买卖法律关系的构成要件。（二）上诉人虽与合作社也签订《房屋出让协议》，并依此协议，最终将该房屋的《房屋所有权证》变更过户到上诉人名下，但从《补充协议》的内容，可以看出上诉人与合作社签订《房屋出让协议》仅是形式。从实际履行来看，上诉人并未向合作社支付购房款，而是向二被上诉人支付，合作社也明确自己是将房屋卖给被上诉人杨琨俊，故上诉人认为与二被上诉人是居间合同关系的理由，与事实不符，一审法院认定本案双方当事人形成房屋买卖合同关系并无不当，本院也应予以确认。关于二上诉人是否存在隐瞒情形以及合同效力如何的问题。在诉讼中，上诉人认为二被上诉人恶意串通，隐瞒标的物瑕疵，抬高价差，损害上诉人的利益。本院认为：（一）如前所述理由，二被上诉人作为实际的出卖人，其负有完成权证办理的义务，被上诉人作为专业的房产中介人员，其对房产交易的认知能力明显高于上诉人，二被上诉人在诉讼中并无证据证明该房的土地手续不得办理后续手续已经明确告知上诉人，一审法院认定二被上诉人存在向被告隐瞒涉案房屋的宗地为纳入国有存量用地监管的土地的情形，本院也予以确认。（二）本案双方当事人形成房屋买卖合同关系双方自愿的基础上形成，张喜城与张家会签订的《定金协议》及《补充协议》，系张家会、张喜城真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的协议，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人应诚实履行自己的义务。关于上诉人张家会应否支付剩余房款，其请求是否应支持的问题。上诉人张家会认为《定金协议》第五条约定过户后付款，根据“房地一体”原则，双方约定的过户应当包含土地使用权的过户，但至今被上诉人未将土地使用权证过户至上诉人名下，张家会不应支付剩余房款。本院认为：（一）在房屋买卖合同法律关系中，出卖人的主要义务是交付房屋并将房屋所有权转让至买受人名下，买受人的主要义务是支付购房款。本案中上诉人已经实际接受房屋行使权利，且2014年该房的《房屋所有权证》已经办理变更至其名下，二被上诉人的主要义务已经履行，上诉人张家会购买房屋的主要合同目的已实现，上诉主张则其应履行支付购房款的义务。对被上诉人未能及时办理土地使用证的行为，上诉人可另案向其主张相应权利，但不能以此为由拒绝履行主要合同义务。一审法院判决上诉人张家会向二被上诉人支付剩余购房款590万元并无不当，本院予以维持。（二）张家会认为因涉案房屋存在重大履行瑕疵，要求退还定金70万元并按照二被上诉人与合作社约定的购房金额430万元履行合同，请求多支付的370万元房款予以退还。本院认为，如前所述，本案双方约定房屋交易价款为1470万元。而定金70万元一审法院已作为房款予以扣除，故上诉人张家会要求退还定金的上诉理由不成立，本院不予支持。而张家会在与张喜城签订《定金协议》及《补充协议》时，亦明知张喜城向合作社购买涉案房屋金额为430万元，但其仍自愿按照1470万元购买涉案房屋，系其真实意思表示，故上诉人张家会主张应按照430万元的价款购买涉案房屋，进而请求二被上诉人退还购房款370万元的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人张家会的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64559元，由上诉人张家会负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月二十五日法官助理李德江书记员王希辰