广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34709号原告:中国工商银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************478。主要负责人：梁少群，该行行长。委托诉讼代理人：申川，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：李夏翰，男，该行工作人员。被告：刘科亮，男，汉族，1984年4月15日出生，住广东省龙门县***********，身份证号码441************315。被告：佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********************，统一社会信用代码914********7738171。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司佛山分行诉被告刘科亮、佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司（以下简称“东恒公司”）金融借款合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人申川、李夏翰，被告东恒公司的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼，被告刘科亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告提出诉讼请求：判令被告刘科亮立即提前向原告清偿《个人购房借款/担保合同》（一手贷字佛山分行营业部2017年516号）项下的全部贷款本金及至实际清偿日止的利息【暂计至2019年10月11日的本金为951416.93元、利息21352.57元、罚息21411.19元，从2019年10月12日起至实际清偿之日的利息按照合同约定的执行利率及罚息利率计付，逾期履行判决则按中国人民银行规定的同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息】；判令被告刘科亮协助原告办理位于广东省佛山市南海区***********樵江滨花园锦绣龙湾*栋*房的房产（粤2017佛南不动产证明第*号）的抵押登记手续，并在上述抵押物办理了抵押登记手续后原告对其折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；判令被告东恒公司对上述第1项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；4、判令两被告承担本案的案件诉讼费。被告刘科亮未答辩亦未提供证据。被告东恒公司辩称：1、原告应举证证实涉案房屋未办理权属证明。根据原告与被告东恒公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，被告东恒公司提供的是阶段性连带责任担保，担保期限至涉案房屋由房管部门出具《商品房屋产权权属证明书》，本案原告至今未明确涉案房屋是否已办理权属证明，原告不能要求被告东恒公司承担担保责任；2、若原告的第2项诉讼请求获得了法院支持，则第3项诉讼请求依法应予驳回。原告要求被告刘科亮协助原告办理涉案房屋的抵押登记手续，并就该房拍卖等优先受偿，若该请求得到法院的支持，其必然结果为涉案房屋办理了房屋产权权属证明，并据权属证明办理抵押登记手续，被告东恒公司提供的阶段性连带责任担保期限已至，保证责任免除；3、原告与被告刘科亮所约定的借款金额超出了被告东恒公司的担保数额且未经被告东恒公司同意。被告刘科亮与被告东恒公司签订的房屋买卖合同约定，涉案房屋总价为1226775元，原告与被告东恒公司签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，原告所提供的最高贷款成数为70%，即本案原告发放的贷款金额不应超过858742.5元，但现在原告发放的贷款数额为980000元，故原告与被告刘科亮未经被告东恒公司同意，擅自加重债务人的债务，被告东恒公司无需担责，即使需担责，亦对增加债务部分不承担担保责任。经审查，本院认定案涉相关事实如下：一、合同约定：2017年5月16日，原告作为贷款人，被告刘科亮作为借款人、抵押人签订的《个人购房借款/担保合同》，约定借款人刘科亮向原告借款98万元用于购买广东省佛山市南海区***********樵江滨花园锦绣龙湾*栋*房的房地产；借款期限为30年；贷款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平下浮10%，如遇国家利率调整，于次年1月1日起相应调整；借款逾期的，按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款法，每月15日为还款日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，抵押房屋被有权机关查封的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续，抵押人获得不动产权证书或房产权属证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。二、抵押情况：被告提供其所购买的位于广东省佛山市南海区***********樵江滨花园锦绣龙湾*栋*房的房地产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续。三、保证情况：2015年6月20日，原告与被告东恒公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定原告作为西樵江滨花园锦绣龙湾项目的按揭贷款办理银行，对该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为2500万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年。被告东恒公司在有关房管部门出具《商品房屋产权权属证明书》前，同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。被告东恒公司与被告刘科亮签订的《商品房买卖合同》，约定涉案房屋的付款方式为按揭贷款方式付款，首期款为全部房款的20.12%，剩余房款金额980000元办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。三、履约情况：原告于2017年6月2日向被告刘科亮发放贷款98万元，贷款按照被告刘科亮的指示支付至被告东恒公司的账户；被告刘科亮自2019年2月开始拖欠本息。四、欠款情况：暂计至2019年11月21日，被告刘科亮尚欠本金951416.93元，利息、罚息、复利共计28652.39元。五、宣告贷款提前到期：本院于2019年11月12日向被告刘科亮送达了本案的起诉状副本及应诉材料。六、其他：佛山市自然资源局南海分局函复我院位于佛山市南海区***********樵江滨花园锦绣龙湾*栋*房的房产于2017年8月18日办理了抵押预告登记手续，房产对应的开发商已办理了商品房首次登记，由于一手业主未办理不动产权转移登记，可以按一手转让+预抵转现抵的组合登记办理相关手续，因上述房产小业主未办理不动产权登记，暂无法协助办理预告抵押转现登记。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。首先关于被告刘科亮的责任。被告刘科亮作为借款人自2019年2月起未按时偿还本息，至原告起诉时仍未偿还，依据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，故本案借款以本院向被告送达应诉材料之日即2019年11月12日提前到期，原告要求被告刘科亮偿还贷款的全部本金并支付利息、罚息的诉讼请求成立，本院予以支持。但原告主张被告支付复利至实际清偿之日止，加重了被告的负担，不符合公平的原则，故对该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告刘科亮协助办理抵押登记的问题。本案的抵押物现仅办理了抵押权预告登记，未办理正式的抵押登记，故原告向本院请求判令被告刘科亮协助办理抵押登记。被告刘科亮在本案中是否应当协助原告办理抵押登记关键是双方在合同中就何时办理抵押登记是如何约定？《个人购房借款/担保合同》约定，“抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续，抵押人获得不动产权证书或房产权属证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续”，由此可以看出，双方约定的办理抵押登记的前提是已办理了不动产权证书或房产权属证书，而本案中，尚未办理该房屋的不动产权证书，尚不符合合同约定的办理抵押登记的条件。另，从房管部门的复函也可以看出已办理不动产权证亦是房管部门办理抵押登记的前提条件，故本案抵押房产无论是从合同约定还是客观条件来看，均不符合办理抵押登记的条件，原告有关于此的诉讼请求，本院均不予支持。关于被告东恒公司的责任。被告东恒公司作为保证人，自愿为本案借款提供阶段性连带责任保证，且本案涉案房产尚未办理不产权证，属于被告东恒公司的保证期限内，被告东恒公司应当对本案债务承担连带清偿责任。至于被告东恒公司提出的其与原告约定的最高贷款成数不超过70%，涉案贷款已达到80%，故其不用对本案债务承担责任或部分承担责任的抗辩，本院认为，被告东恒公司与原告签订《商品房买卖合同》中已明确首付款（房屋全款的20.12%）之外的放款98万元由被告刘科亮向原告申请按揭贷款，且被告刘科亮申请贷款后该98万元是直接支付至被告东恒公司的账户，故被告东恒公司作为该合同的当事人以及本案贷款的实际收款人，是完全知晓本案的贷款金额为98万，已达到房屋全款的79.88%，可视为原告与被告东恒公司在本案借款中对担保金额作出了新的约定，被告东恒公司应当对本案债务承担全额还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，缺席判决如下：一、被告刘科亮于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中国工商银行股份有限公司佛山分行偿还拖欠本金951416.93元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月21日的利息、罚息、复利共计28652.39元，此后至实际清偿之日的罚息按中国人民银行公布的同期五年以上期贷款基准利率下浮10%%再上浮50%计算）；二、被告佛山市南海区东恒商业投资管理有限公司对被告刘科亮的上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用案件受理费6871元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  许红青二〇二〇年一月二十八日书记员  孙婉仪邵伟东