上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17448号原告(反诉被告)：张树，男，1959年12月13日出生，汉族，住上海市青浦区。原告(反诉被告)：周利妹，女，1961年3月4日出生，汉族，住上海市青浦区。原告(反诉被告)：张晓清，女，1982年9月10日出生，汉族，住上海市青浦区。以上三原告共同委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉和律师事务所律师。被告(反诉原告)：沈利东，男，1971年1月20日出生，汉族，住上海市青浦区。被告(反诉原告)：陆惠萍，女，1974年7月12日出生，汉族，住上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：罗立佳，上海源杰律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，女。原告张树、周利妹、张晓清诉被告沈利东、陆惠萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日以(2019)沪0118民初8489号案件立案受理，于2018年11月2日对该案作出一审判决。被告沈利东、陆惠萍不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2019年7月9日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终3713号民事裁定书，依法裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。本院依法通知上海太平洋房屋服务有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月3日公开开庭进行审理，原告张树、三原告共同委托代理人聂运梅、被告沈利东、两被告共同委托代理人罗立佳、第三人的委托代理人周文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树、周利妹、张晓清向本院提出诉讼请求1、判令被告继续履行原、被告于2017年8月27日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告支付原告购房款人民币106万元；3、判令被告支付原告逾期支付房款违约金(以106万元为基数，按日万分之五，自2017年12月11日计算至实际支付之日止)。事实与理由：2017年8月27日，原、被告就青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖协议，当天另签订补偿协议，约定总房款为265万元。合同约定被告应于2017年12月10日过户前支付全部房款，但被告仅向原告支付房款159万元，其他款项被告以已将钱款付至第三人为由拒绝支付，故原告起诉至本院。被告沈利东、陆惠萍辩称：不同意原告的诉讼请求。被告已经支付了188万元房款，另有40万元应当通过贷款方式支付，被告早已通过贷款审核，因为原告不同意办理过户手续导致银行贷款至今未能发放。剩余的37万元房款被告同意在申请过户时支付。被告已完成付款义务，不存在违约行为。第三人上海太平洋房屋服务有限公司述称：第三人的经办人员谢环宇因挪用第三人钱款，第三人已经向公安机关报案。被告向第三人反映了钱款被谢环宇拿走的情况，第三人报案时也将此情况告知公安机关。第三人没有收到被告支付的钱款，谢环宇个人私自收取了被告的钱款，第三人未出具任何收款收据。被告与第三人签订的佣金确认单约定被告应支付4万元佣金，但第三人未收到。被告沈利东、陆惠萍认为原告未按照合同约定履行过户义务造成被告损失，故提起反诉请求：1、原告协助被告办理房屋过户手续；2、原告支付被告赔偿金(以188万元为基数，按照日万分之五，自2018年2月15日起计算至实际支付之日止)。原告张树、周利妹、张晓清针对反诉请求辩称：不同意反诉请求。被告必须付清房款后原告才同意办理过户手续。被告仅支付了159万元房款，如果被告当时按照合同约定及时支付了225万元房款，原告同意过户，银行也能正常放贷。因被告未按时付清房款导致房屋无法过户，银行贷款材料过期。如果因被告原因导致贷款无法办出，被告应补足房款。被告违约，原告不承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，三原告(甲方)与两被告(乙方)通过第三人居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方向甲方购买其位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋建筑面积87.29平方米，双方同意房屋的转让价款为200万元。双方确认于2017年12月10日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还约定乙方逾期付款的，应当向甲方支付赔偿金，按逾期未付款的日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日计算至实际支付之日止。逾期超过15日仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方承担违约责任。合同附件三还约定付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款5万元(定金自动转为房款)；2、乙方于2017年10月5日前支付甲方房款70万元；3、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款65万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款60万元，该款由贷款银行直接转入甲方账户。补充条款(一)第3条约定甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房屋交付给乙方，交付标志为交付钥匙，并对水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。第8.2条约定若乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。合同还约定了其他内容。2017年8月27日，三原告(甲方)与两被告(乙方)签订《补偿协议》一份，约定甲乙双方签订上海房地产买卖合同约定的成交价为200万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方65万元，乙方于双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方房款65万元。2、本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，甲方必须保证该房地产内的管道畅通及该房地产附属设施设备的正常使用等。2017年12月10日，三原告(甲方)与两被告(乙方)签订《补充协议》一份，约定：1、本次交易，甲乙双方应于2018年1月31日前且收到乙方房款205万元整后，至房地产交易中心办理房屋过户手续。2、本次交易，乙方于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续前应付的款项也随之延后。3、乙方于2017年12月31日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定。另查明，2017年8月22日，被告在第三人经办人员谢环宇的操作下通过POS机支付了5万元定金。2017年8月27日至8月28日期间谢环宇将5万元定金转交原告。被告于2017年9月17日转账支付原告房款59万元、于2018年1月5日分两笔向原告转账支付房款76万元和19万元。原告张晓清就上述钱款出具收据。原告于2018年1月5日将房屋交付被告。2018年1月24日，被告与中国银行股份有限公司上海市长宁支行签订《个人二手住房贷款合同》，约定被告就系争房屋贷款40万元。又查明，2019年12月24日，上海市徐汇区人民法院作出(2019)沪0104刑初1273号刑事判决：谢环宇犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年，并处没收财产十万元；责令谢环宇退赔被害单位经济损失。该案中上海市徐汇区人民检察院指控自2017年7月起，谢环宇利用担任第三人青浦区浦仓路三店店长的职务便利，在协助客户办理房屋买卖的过程中，以公司名义收取佣金、税金、贷款保证金、房款后，将钱款予以侵吞，具体的事实包括本案系争房屋：2017年8月，谢环宇在协助办理本案系争房屋买卖过程中，以公司名义收取佣金2万元、个税1万元，契税2万元及购房款26万元后予以侵吞。该判决已生效。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产买卖合同、补偿协议、补充协议、转账凭证、贷款合同、刑事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告为证明其付款情况，提供了：1、付款明细单和收据，2017年8月27日消费1万元，2017年8月28日pos交易10万元，2017年8月30日pos交易1万元，2017年9月17日pos交易59980元(支付至谢环宇账户)，2017年10月12日pos交易10万元。谢环宇于2017年10月12日返还被告1万元。被告表示2017年8月28日支付的钱款中有2万元系支付第三人的中介费。原告对上述证据真实性无异议，但是认为均非支付给原告，原告也没有授权第三人或者谢环宇收取房款。2、2017年8月29日的收据，内容为张晓清收到沈利东支付的购房款15万元。张晓清对该收据真实性不予认可，认为非本人所签，签名明显与其余收据上签名的字迹不一样。沈利东表示该收据系谢环宇给沈利东的。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同、补偿协议、补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。原、被告双方均同意继续履行合同，故合同继续履行。原告仅认可收到被告支付的159万元购房款，被告主张其通过谢环宇另支付的29万元亦应视为被告已向原告支付的房款，对此原告不予认可，双方合同亦未明确约定第三人有权代收代付款项，刑事判决书也认定谢环宇利用职务便利侵吞了第三人财产，故本院对被告的该主张不予采信，被告仅支付原告购房款159万元。被告未按照合同约定足额支付房款系违约，现被告申请的银行贷款已经过期，按照合同约定，被告理应现金补足，故被告理应支付原告剩余房款106万元。被告逾期支付房款，理应承担违约责任。双方约定2018年1月31日前办理过户手续并支付房款，故本院认定被告应自2018年2月1日起支付逾期付款违约金。关于违约金的标准，本院综合当事人的过错程度、实际损失、合同履行情况等因素，酌情认定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。鉴于被告违约，故对被告要求原告支付赔偿金的请求不予支持。被告在付清全部购房款后，原告理应将系争房屋过户给被告。关于被告支付给第三人的29万元(不包括佣金)，第三人无权收取，理应返还被告。为了避免讼累，有效解决当事人纠纷，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张树、周利妹、张晓清与被告沈利东、陆惠萍于2017年8月27日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告沈利东、陆惠萍应于本判决生效之日起十日内支付原告张树、周利妹、张晓清剩余房款106万元；三、被告沈利东、陆惠萍应于本判决生效之日起十日内偿付原告张树、周利妹、张晓清逾期付款违约金(以106万元为基数，自2018年2月1日起算，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际支付之日止)；四、反诉被告张树、周利妹、张晓清应于反诉原告沈利东、陆惠萍付清上述第二项款项后十日内将位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至反诉原告沈利东、陆惠萍名下(过户税费均由反诉原告沈利东、陆惠萍负担)；五、反诉原告沈利东、陆惠萍的其余反诉请求不予支持；六、第三人上海太平洋房屋服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告沈利东、陆惠萍29万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15,914.10元，由被告沈利东、陆惠萍负担；反诉受理费40元，由反诉被告张树、周利妹、张晓清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳审 判 员  邸素琴人民陪审员  王美华二〇二〇年二月二十四日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。