海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初11486号     原告：翟某1，住甘肃省兰州市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：翟某2(系翟某1的父亲)，住甘肃省兰州市。   被告：海口绿地鸿翔置业有限公司。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：陈某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑某，北京德和衡（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：唐某，北京德和衡（海口）律师事务所实习律师。   原告翟某1与被告海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称海口绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翟某1的委托诉讼代理人翟某2、被告海口绿地公司的委托诉讼代理人郑某、唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告翟某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金(违约金计算方法为：按逾期日数每日支付原告已付房价款的万分之五，从2019年1月1日计至被告将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的涉案房屋交付给原告使用之日止，现暂计至2019年8月10日，违约金暂计为：434803元×0.0005%×222天=48263元)；2.由被告承担本案案件受理费(包括可能产生的公告费、鉴定费)。事实与理由：2017年4月13日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》并约定：原告购买位于海口市××区海南绿地城A--01地块××楼房；被告应当在2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件的涉案房屋交付给原告使用；逾期交房超过90日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告已依约向被告支付房价款434803元。但被告未依约履行交房义务，至今为止涉案房屋尚未经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件，造成涉案房屋无法实质性交付。原告认为，被告于2018年12月31日前没有将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件涉案房屋交付给原告使用，已构成违约，应当按合同的约定承担违约责任。据此，为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请依法判处。   被告海口绿地公司辩称，一、政府交付给被告的涉案地块尚有两间祖屋和公庙未拆除，未做到净地出让。涉案房屋不能按期交付的责任依法不应由被告承担。根据国家相关法律法规的规定，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条规定：“实行建设用地使用权‘净地’出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。”《自然资源部办公厅关于政府原因闲置土地协议有偿收回相关政策的函》（自然资办函〔2018〕1903号）规定：“在土地供应和闲置土地处置工作中，要严格落实履约责任，营造诚实守信的营商环境。一是要严格执行‘净地’供应的有关规定。供地前要处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发……”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”涉案地块系被告通过公开拍卖取得，支付了全额款项和完成了相应手续，并取得了《不动产权证书》。按照国家对土地挂牌出让的规定，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。而本案中，政府交付给被告的涉案地块尚有两间祖屋和公庙未拆除，未做到净地出让。截至目前，经被告多次向政府反映情况及政府部门的多次处理，涉案地块仍有两栋祖屋未拆除，致使被告无法完成工程建设及办理规划手续，进而导致涉案房屋迟迟不能通过验收和交房。政府未能做到净地出让是本案逾期交房纠纷的根本原因，该逾期交房责任依法不应由被告承担。二、涉案地块因政府拆迁问题，两间祖屋和公庙迟迟未能拆除，导致无法完成建设及办理规划手续，是合同约定的免责事由。双方合同附件七《本合同补充协议》第二条第五款约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：……（4）因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；（5）因动工拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的……”本案中，涉案房屋系政府拆迁因素导致，不应由被告承担违约责任。具体如下：依据政府出让土地合同相关条款约定：涉案地块应当为净地且没有任何纠纷。但政府却未解决部分征地问题，涉案地块有两间祖屋（规划报批11#楼位置）和公庙（规划报批10#楼东北角）迟迟未能拆除。经海口市美兰区房屋征收局多次做工作，2019年4月公庙方得以拆除，而两间祖屋产权所有人认为政府拆迁补偿方案过低，至今仍拒不同意拆除，直接影响涉案地块11#楼的施工及室外工程建设，导致工程建设无法正常推进并无法组织验收和交付。根据被告的保守估计，即使现在拆除两间祖屋，11#楼的建设周期保守估计需要10个月。由此可见，两间祖屋和公庙迟迟不能拆除的问题，其诉求对象是向政府提出某些诉求,非与被告有任何权益纠纷。被告未能按照约定日期交房的原因系拆迁因素导致，非被告所能提前预见或避免。依据合同的约定，被告不应承担逾期交房的违约责任，并可以据实顺延交房时间。三、被告尝试通过直接沟通、向政府反映等多种方式协助解决涉案地块两间祖屋和公庙迟迟未能拆除问题，已为涉案地块额外付出了大量的人力物力，不应由被告承担逾期交房责任。被告通过土地招拍挂方式取得涉案地块土地使用权，为响应政府“建设新海南”的号召，积极投入大量资金进行建设，对于政府未能完成的涉案地块两间祖屋和公庙的拆除问题，积极配合政府协调解决。被告也多次向海口市美兰区政府、棚改指挥部请示解决因祖屋和宗庙不能拆除导致阻碍施工的问题。2018年12月19日，海口市美兰区房屋征收局向被告发出《关于灵山镇片区旧城改造项目A-01地块祖屋公庙急需动拆迁的复函》，其中记载：“指挥部已多次安排拆迁公司，工作人员与学尧村村民小组进行了充分的沟通，做了大量的工作，最终公庙得以拆除，而两间祖屋始终认为拆迁补偿方案过低，拒不同意拆迁。2019年9月25日，被告派谢卓盛驾驶挖掘机对A-01地块进行施工操作，祖屋守护人冯永昌却认为掩埋到了他的地块，双方发生激烈的冲突，冯永昌还拿石头砸碎了挖掘机的一块玻璃，双方在公安机关的调解下才得以解决。”由此可见，为了顺利推进涉案地块的工程建设，被告已想尽各种办法来协助解决拆迁问题，为涉案地块额外付出了大量的人力物力。两间祖屋仍未拆除并非被告造成，依法不应由被告承担逾期交房责任。四、被告已完成涉案房屋的四方验收，单栋房屋质量已合格，但因两户民房未能完成拆迁，导致不能完成整体建设，不能办理相应验收合格文件和交房，被告与业主均为受害者。2017年4月13日，双方签订了合同编号为L00304861的《海口市商品房买卖合同》。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记。3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件”。涉案5#楼房屋在2018年10月就早已完成建设，并在2018年11月10日通过四方验收，单栋房屋的已验收合格，但因两栋祖屋未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，导致项目不能完工及完成小区配套建设，不能组织项目竣工验收，致使涉案项目其他楼栋已完成建设和单体验收，却无法取得验收相关文件，不能交房。多位业主向海口市住建局反映涉案项目不能收房的情况，海口市住建局回复的内容与被告实际遇到的困难一致。即便如此，被告为缓解业主对交房的期盼，主动协调物业公司提前入场提供社区服务，于2018年12月26日将情况书面告知业主，并开放业主验房服务专线，由专人为业主提供看房、验房一对一接待服务，允许业主先做好家装设计方案，以上费用均由被告自行承担。如上所述，两栋祖屋未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设及不能完成小区配套设施，不能办理相应验收合格文件，是政府认定的涉案项目不能交房的原因。被告苦于涉案房屋迟迟不能交付，但考虑到业主急迫的心情，主动承担责任，自费资金组织物业公司进场管理，组织业主提前看房。现原告将不能交房的责任不分青红皂白归咎于同是受害人的被告，是非常不合理的。五、原告未依照合同约定支付购房款，被告为保持双方的友好合作关系和节约司法资源，并未向原告主张。依据合同第五条第三款规定“其他支付方式：买受人应于2017年4月13日支付房款（134803元），第二期房款人民币300000元，买受人应当自合同签署之日起3月内，即2017年7月13日前完成贷款审批手续，并向出卖人支付相应款项。”而原告六次付款时间依次为2017年4月1日83914元，2017年12月2日50889元，2018年1月2日150000元，2018年3月12日100000元，2018年3月13日50000元，均严重超出约定付款时间。依据合同第六条的约定，原告应当承担逾期付款的违约责任。六、单就违约金数额来看，原告诉请的违约金过高，超过双方约定，应不予支持。合同附件七《本合同补充协议》第九条第六款规定：“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。”故原告本身诉请的违约金数额与约定不符，超过双方的约定。原告的违约金计算方式与双方签订的合同约定不符。根据合同第十一条的约定，出卖人承担逾期交房违约责任，应当是分段计算违约金。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《海口市商品房买卖合同》、5张收据，均有原件予以核对，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的不动产权证书、2018年12月19日海口市美兰区房屋征收局关于灵山镇片区旧城改造项目A-01地块祖屋公庙急需动拆迁的复函、2019年10月9日海口市住房和城乡建设局信访事项答复意见书、绿地城A-01地块现场照片、2019年9月25日海口市公安局美兰分局现场治安调解协议书、出警照片、《工程竣工验收报告》、交房通知书、快递单、快递记录，原告对上述证据中除《工程竣工验收报告》外的其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对《工程竣工验收报告》的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。原告未能证明其异议成立，故本院对被告所提交的包括《工程竣工验收报告》在内的所有证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年4月13日，原告翟某1（买受人）与被告海口绿地公司（买受人）签订《海口市商品房买卖合同》。该合同主要约定：“买受人以每平方米6454.92元，总金额434803元的价格购买出卖人投资建设的××区（幢）2（单元）12（层）1205（房号）……出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的……除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金……出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交房同时达到进户条件；2.天然气管道在交房后60天达到进户条件；3.小区绿化在交房后90天达到交付区域使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.若因出卖人原因，则由出卖人于交房之日起90日内予以完善，买受人在期间不追究出卖人的违约责任。2.若因国家法律法规或政府职能部门原因，则双方同意据实予以延期，出卖人无需承担任何责任……”原、被告在上述合同的附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：……（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的……”在上述合同签订后，原告向被告支付了购房款共计434803元。2018年12月26日，被告通过EMS快递方式向原告邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》。原告于2018年12月27日收到该上述交房通知书，并于2018年12月30日取得涉案房屋钥匙。原告认为被告交付房屋不符合合同约定，构成违约，于2019年8月19日向本院起诉，遂成讼。   另查，涉案地块即海口市美兰区灵山镇西片区A-01地块的国有建设用地使用权于2017年11月1日登记在被告名下。房屋建筑建成后，被告作为建设单位，组织了勘察单位海南有色工程勘察设计有限公司、设计单位上海工程勘察设计有限公司、施工单位上海绿地建筑工程有限公司以及监理单位广州华中建设工程管理有限公司对涉案房屋所在工程项目（工程名称：灵山镇片区旧城改造A-01地块4#、5#、6#、18#楼）进行共同验收。2018年11月10日，上述勘察、设计、施工及监理单位共同对上述工程出具了《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为“初装饰工程质量验收合格，同意交付使用”。2018年12月19日，海口市美兰区房屋征收局向被告出具《海口市美兰区房屋征收局关于灵山镇片区旧城改造项目A-01地块祖屋与公庙急需动拆迁的复函》，对被告反映的A-01地块征地拆迁问题进行了答复：“被告反映的A-01地块公庙和祖屋权属学尧村所有，自项目启动以来，指挥部已多次安排拆迁公司、工作人员与学尧村村民小组代表沟通，对A-01地块学尧村的征收做了大量的工作，解决相关问题。近期该地块村民小组代表同意与指挥部签订公庙征收补偿协议，条件是待新公庙建设好后方可进行拆迁工作。另外，两间祖屋产权所有人认为补偿方案过低，至今仍不同意签订协议。后续指挥部将不断加大思想工作力度，与两间祖屋产权所有人继续沟通，尽可能做到和谐征拆”。2019年10月9日，海口市住房和城乡建设局就涉案项目作出一份《信访事项答复意见书》，其中记载：“该项目部分土地由于两户民房未完成拆迁，导致11#楼未能按规划许可建设，未能办理规划核实意见，导致项目不能完工及完成小区配套设施，不能组织项目竣工验收……2018年12月10日，美兰区房屋征收局也明确说明，为尽可能做到和谐拆迁，数次协商祖屋房屋产权人仍不能同意签订协议，至今祖屋未完成征拆工作，导致该项目完工区域办理工程验收，却无法取得相关文件……”   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，属有效合同。《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》中约定：“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：……（5）因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的……”原告购买的房屋所在的A-01地块5#楼已于2018年11月10日由勘察、设计、施工及监理单位共同出具了《工程竣工验收报告》，同意交付使用。涉案房屋在原告于2018年12月30日取得钥匙时虽未按合同约定取得“经海口市建设工程质量安全监督站验收合格的验收文件”，但系因A-01地块尚有两户民房未完成拆迁，导致该项目包括5#楼在内的完工区域办理了工程验收，无法取得相关文件。上述情形属于合同约定的因动拆迁原因造成的迟延交付。被告依约不承担逾期交房责任，可以据实顺延交房时间。因此，原告主张被告违约并承担逾期交房责任，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回原告翟某1的诉讼请求。   案件受理费1006.58元（原告已预交），由原告翟某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 郑 薇   人民陪审员 黄亚六   人民陪审员 吴崎霞     二O二〇年二月十四日   书记员 陈方明   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。