昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3387号原告（反诉被告）：卢献东，男，汉族，1967年2月18日生，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张剑，云南杜昊律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱雪梅，云南杜昊律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：郑云强，男，汉族，1969年2月18日生，住四川省青神县。委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师，特别授权代理。原告卢献东与被告郑云强以及郑云强反诉卢献东租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告卢献东及其委托诉讼代理人张剑、朱雪梅，被告郑云强的委托诉讼代理人付建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢献东向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《厂房出租合同》无效;2.判令被告返还原告租金52600元；3.判令被告返还押金20000元；4.判令被告赔偿原告损失828760元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月20日，原、被告签订了《厂房出租合同》，合同约定被告将位于七甸大哨砖厂内的厂房出租给原告使用，厂房建筑面积为3000平方米，租期为五年。原告承租厂房后，用于经营塑料厂。为保证塑料厂的正常经营原告对厂房进行了装饰、装修，并购买了变压器等设备。2019年3月29日，区“大棚房”清理整治工作领导小组办公室向原告经营的塑料厂下发了公告，公告示明：被告建设的出租厂房所属土地系农用地，被告系违法违规用地，违规建筑将于2019年4月11日被强行拆除，原告必须于2019年4月11日搬离厂房。现原告已搬离承租的厂房，该厂房也已经被政府依法拆除。原告认为：原、被告的租期为五年，但现在因被告违法建房导致政府强制拆除厂房，原、被告的合同无履行的可能，故原告有权要求解除合同并由被告退还未使用部分的租金及押金。同时因被告的过错给原告造成了巨大的损失，被告应承担赔偿责任。据此，原告诉至贵院，请求人民法院依法判决。被告郑云强辩称，即使租赁合同无效，原告使用厂房产生的实际费用应当支付。原告诉请的损失我方不应当承担，所有的损失不是由被告造成的，其搬离厂房也不是被告要求搬离的，被告没有任何的违约行为。原告自称收到公告要求搬离，目前为止被告从未接受到任何部门要求搬离该厂房的通知。被告的涉案厂房虽然没有合法的建设工程许可证等相关手续，但是厂房是呈贡法院因其他案件查封后双方进行协商受让的，所以该厂房是合法取得的。原告要求被告赔偿损失退还租金也于法无据，双方签订合同的标的即使没有合法手续或手续上有瑕疵，但是合同中约定了，租期内如遇国家征用，这种情况下甲方不承担乙方的任何损失，此次政府要求原告搬离，虽然不能认定为征用，但是属于政策上的问题，所以参照合同第六条的约定，被告不应当承担任何的损失，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。另外在2019年4月14日双方协商后，被告也支付了原告的10万元了结此事。被告郑云强提出反诉称，1.判令反诉被告支付反诉原告代缴的电费96457.54元；2.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月20日，反诉原告将位于七甸大哨砖厂内修建的厂房出租给反诉被告使用，并于当日共同协商签订了厂房出租合同。该合同第三条约定，租赁期限届满后，双方约定的合同终止，乙方结清水电费用。第七条约定，任何时期乙方与其他单位或个人间的债权债务与乙方无任何关系，均由乙方自己承担。另外，双方还签订了一份特别约定，该约定中明确租用期内甲方不提供乙方电力使用，由乙方自行负责安装变压器，费用由乙方自理。乙方安装变压器使用户头为端升农业科技有限公司。反诉被告租用反诉原告厂房后将反诉原告本是80千瓦的变压器，增容至630千瓦后使用至自动搬离期间还欠付两个月的电费共计96457.54元。2018年10月18日，昆明端升农业科技有限公司将该变压器过户给了昆明料谷商贸有限公司，反诉被告在将反诉原告的变压器增容后一直使用反诉原告的昆明料谷商贸有限公司的户头，直至其自动搬离。反诉被告搬离后不久，反诉原告收到供电局的通知称反诉被告还欠付电费，反诉原告多次通知反诉被告要求前往供电局结清电费，但反诉被告均未结清。后反诉原告于2019年4月26日被迫向供电局交付了欠付的电费96457.54元，反诉原告交付电费后，已多次通知反诉被告要求支付该电费，但反诉被告至今拒不支付。综上，反诉被告租用了反诉原告的厂房，使用反诉原告所用的公司昆明料谷商贸有限公司为结算户的变压器，却拒不交付电费，反诉原告被迫代为缴付，给反诉原告造成了很大的经济损失。为此，原告特向法院提起诉讼。原告卢献东针对反诉辩称，反诉原告不具有反诉的主体资格，其提交的缴费单，缴费单位是昆明料谷商贸有限公司，不是适格主体。代缴的电费也不仅仅是反诉被告使用的电费，还有反诉原告本人用电及纸箱厂的用电，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的区“大棚房”清理整治工作领导小组办公室公示的公告，真实、合法，与本案关联，本院予以采信，《电力建设工程施工合同》、收条、赵海身份证复印件、委托书、赵海中国农业银行卡交易明细清单3张、情况说明、工程明细清单、收条（配电室冷却水池、空压机房材料款及人工费）、王从富身份证复印件、收条（隔墙板装饰支出费用）、黄艳朝身份证复印件、收条（环氧地坪工程支出费用）、普汝晨身份证复印件、水电安装工程明细、收条（水电安装工程支出费用）、王仁伟身份证复印件、收条（搬家费）、段建清身份证复印件，以及原告申请出庭作证的证人证言均真实、合法但并不足以证实原告的主张；被告提交的证据真实、合法，与原告提交的《电力建设工程施工合同》能够相互印证，证实变压器扩容的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日郑云强（甲方）与卢献东（乙方）签订《厂房出租合同》，约定甲方将位于七甸大哨砖厂内修建厂房或库房出租给乙方使用，租用厂房住房院坝建筑面积约为3000平方米，租期为五年，从2017年11月20日至2022年11月19日，第一年税后租金为252000元，第三年第四年租金为270000元，第五年租金为288000元。每年税后年租金必须在前一年房租到期时提前一个月一次性付清。租用期间房屋的小型维修由乙方负责，大型维修由甲方负责，但乙方不得随意改变租用场地上的房屋结构，如需装修和改变，须经甲方书面同意后方可实施，为此，乙方应向甲方一次性交纳保证金20000元，租赁期限届满后，双方约定的合同终止，乙方结清水电费用，清扫房屋卫生后，甲方如数退还乙方保证金，租用期满后，该租用场地上的动产部分仍归乙方，所有不动部分无偿归甲方所有。乙方不得拆除损坏，若有损坏应按市场价赔付。2019年3月29日，昆明市国土资源局阳宗海风景名胜区分局发布，区“大棚房”清理整治工作领导小组办公室的公告载明，明远纸箱厂，为坚决贯彻落实党中央、国务院、省委省政府以及市委市政府关于大棚房清理整治的决策部署，严厉打击违法违规的各种非农建设行为，坚决遏制农地非农化，严格规范农地农用监督管理，推进乡村振兴战略实施营造良好环境。现就此次清理整治有关事项公告如下，一、你公司位于原大哨砖厂内，地块属违法违规用地。昆明市国土资源局已对该用地进行了立案查处，但至今未消除违法状态；二、我区将于2019年4月11日对该违法违规建筑物实施强制拆除，凡在该片区承租的商户必须于2019年4月10日前搬运完厂内的所有物资、设备等商品，逾期不履行造成损失的后果自负。2019年4月14日，原告卢献东搬离了向被告租赁的厂房。2019年4月10日，被告郑云强向卢献东转账支付100000元。本院认为，对于涉案合同是否解除的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”因本案的租赁物厂房系违章建筑已经由政府相关管理部门强制拆除，本院确认租赁合同无效，因此不存在合同解除的问题。对于原告要求返还的租金52600元，被告予以认可，本院予以支持，对于保证金20000元，原告提交的银行流水并不足以证实已向被告支付保证金20000元，也未提交其他证据予以佐证，该部分款项不予支持。原告主张的变压器采购、安装的损失，其提交的证据《电力建设工程施工合同》，变压器的安装工程发包方系昆明赣鑫塑料制品有限公司，原告卢献东虽系该公司的法定代表人，但属于不同的民事主体，原告提交的证据并不足以证实变压器的权利人系原告本人，故，该项诉请不予支持。对于原告主张的装饰、装修费用，涉案的厂房已经被强制拆除，不具备对工程造价进行评估的条件，其提交的证据均为施工人员收取人工工资以及购买施工材料后出具的收条，并不能证实厂房被拆除后实际的损失价值。原告主张的搬迁费用，并非厂房被拆迁后导致的直接损失，如合同正常履行完毕后也存在搬迁的问题。此外，原告租赁厂房开办企业时应负有相应的审查义务，其租赁的厂房不具备合法的批准建设手续属于违章建筑，应承担由此产生的风险，对于原告主张的损失828760元，本院不予支持。对于被告反诉的电费96457.54元，在庭审过程中，查明该变压器输出的电量同时供给多家公司，并且缴费收据记载的商户名称为昆明料谷商贸有限公司，故，被告提交的证据并不足以证实，原告使用的电量及费用的具体数额，该项诉请本院不予支持。2019年4月10日被告郑云强向卢献东转账支付100000元抵扣本院支持的租金52600元，原告提出的本诉请求，本院均予以驳回。据此，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告卢献东的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）郑云强的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取6407元，由原告卢献东承担；反诉案件受理费减半收取1105.72元，由被告郑云强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年二月二日书记员 黄馨漫