广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9455号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥街清河东路239号。负责人：毛丽冰，行长。委托诉讼代理人：冯孟鸿，系该行职员。被告：程超敏，男，1990年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市慧丰投资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城平洲平西东丫围。法定代表人：王涛，总经理。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）与被告程超敏、佛山市慧丰投资发展有限公司（以下简称慧丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行番禺支行的委托诉讼代理人冯孟鸿到庭参加诉讼，被告程超敏、慧丰公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告程超敏签订的《楼宇按揭合同》（编号：0117004201700983）；2.判令被告立即偿还借款本金290293.45元，及贷款利息、罚息和复息10270.03元（暂计至2019年6月26日），合计300563.48元（利息、逾期利息、复息按合同约定利率计算至贷款本息清偿完毕之日止）；3.判令被告程超敏承担抵押担保责任，原告对抵押物折价、变卖、拍卖或以其它方式处置所得的价款在债权范围内有优先受偿权；4.判令被告慧丰公司对被告程超敏上述债务承担连带保证责任；5.判令上述两个被告承担全部诉讼费及实现债权的所有费用。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告程超敏签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0117004201700983）。约定原告向程超敏借款310000元，期限10年，具体以借款借据为准。用于购买位于广东省佛山市南海区桂城街道佛平四路16号聚元商业中心5座419室，并以该房屋为贷款提供抵押担保；于2018年1月8日办妥了粤（2018）佛南不动产证明第0003354号及粤（2018）佛南不动产证明第0003353号，担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。在2016年6月20日，原告与被告慧丰公司签订了《楼宇按揭合作协议》（编号：2016062000000001），约定慧丰公司对程超敏与原告所签订的一手《楼宇按揭合同》项下的债务承担连带保证责任，期限至办妥房屋所有权证及办妥原告作为抵押权人的他项权证之日止。上述合同签订后，根据《楼宇按揭合同》第3条、第4条约定：2018年1月29日原告向程超敏提供贷款310000元，月利率为4.6959‰，期限至2028年1月29日，还款方式为按月等额还本付息。程超敏于2018年12月15日开始逾期还款，截至2019年6月26日止贷款本金余额290293.45元（其中欠供7期逾期本金14354.33元），并拖欠贷款利息、罚息及复息10270.03元，共计300563.48元。慧丰公司也未能履行连带保证责任。原告认为上述两个被告逾期还款的行为，已经违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向人民法院提出本案的诉讼申请，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告程超敏无到庭及作出答辩。被告慧丰公司提交书面答辩状辩称：1.本案的借款人是程超敏，其所购的房屋在房管部门办理了房屋抵押预登记，我司承担的是阶段性担保责任，依照《担保法》的规定，有物保和人保的应优先执行物保，应将程超敏的房屋进行拍卖、变卖，所得价款不足部分，我司承担补充清偿责任。2.我司不应对因诉讼所产出的律师费承担连带责任，首先程超敏因未按时清偿原告借款，且程超敏在违约后未及时、积极地与原告沟通及筹借资金还款，导致原告起诉法院，我司在接收到本案相关诉讼材料后，多次与程超敏联系无果，至今程超敏下落不明无法联系，程超敏明显有故意逃避债务的嫌疑，基于此，如法院判决我司对律师费承担连带责任无疑有失公允；其次，原告并无提供关于律师费已支付的相关票据凭证，无法证实原告主张支付已事实发生，原告亦应承担举证不利的责任后果。3.经查，程超敏的经济状况较为恶劣，程超敏除了拖欠原告的金融借款未还，还拖欠广州通泽置业有限公司的借款310000元（该借款已经法院判决），如若我司承担连带责任后再向程超敏追偿所遭受的无法追偿的风险非常大，因此我司认为根据公平原则，应优先处理程超敏的房屋，我司承担补充清偿责任。4.如法院最终判决我司承担连带清偿责任，应根据《最高人民法院关于若干问题的解释》第四十二条规定，使保证人（即我司）在承担了保证责任后依据生效判决直接进入执行程序，不必再经过复杂的诉讼程序。农商行番禺支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年6月20日，慧丰公司作为甲方，与农商行番禺支行作为乙方共同签订一份《楼宇按揭合作协议》（编号：2016062000000001），约定甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于佛山市南海区桂城平洲佛平四路海伦堡海汇广场的经批准命名为聚元商业中心商品楼宇进行按揭合作；对上述按揭楼宇的购房人，乙方与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款；本协议项下，乙方采取快速放款方式向购房人发放贷款；若乙方对购房人采取快速放款方式放贷，在本合同第6.2款约定的保证期限内，如借款人不按期偿还贷款，甲方愿意履行连带保证责任；甲方同意向本合同所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续；甲方对每笔借款的保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除；甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）；乙方可以先请求甲方对全额债务承担保证责任，也可以先行行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，乙方有权向购房人和甲方继续追索；甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用；本合同项下双方的任何通知均应以书面方式做出，以专人送达、邮政特快专递（EMS）或传真方式送达，如选择邮政特快专递（EMS）方式送达的，被通知方签收邮件的日期视为送达被通知方，无人签收的，以该邮件到达本合同开头确定的被通知方有效送达地址的日期作准；本协议项下双方的合作期限为2年，从本协议生效之日起计算；合同期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在借款合同中的有关债务所承担的连带保证责任条款和乙方依本协议的约定承担的与甲方连带保证责任相对应的责任条款均不受合作期限限制，继续有效。2017年10月29日，慧丰公司向程超敏开具《广东增值税普通发票》（NO.00400421），载明“货物或应税劳务、服务名称”为聚元商业中心5座419室，价税合计为310000元。2018年1月1日，程超敏作为借款人、抵押人（甲方），与农商行番禺支行作为贷款人、抵押权人（乙方），共同签订了一份《楼宇按揭合同》（编号：0117004201700983）。其中约定：甲方按揭房产地址为广东省佛山市南海区桂城街道佛平四路16号聚元商业中心5座419室（以下简称涉讼房屋），甲方自愿以该按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；乙方向甲方提供贷款310000元，本合同项下贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计10年，具体以借据为准；甲、乙双方约定还款（供款）方式采用按月等额归还借款本息，甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为15日；本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮15%执行，贷款利息按月计收，结息和付息日适用乙方的相关规定；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方应按本合同约定按时、足额归还贷款本息；甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；如甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；甲方若出现本合同第16条强制提前还款情形之一而未清偿借款的，或在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍为清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；抵押担保的范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其它应付款项（无论该项支付是在贷款到期日应付或在其它情况下成为应付）；本合同中，“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担；借款借据是本合同不可分割的组成部分，本合同约定与借款借据不一致的，以借据记载的内容为准。2018年1月6日，佛山市南海区国土城建和水务局向程超敏核发了编号为粤（2018）佛南不动产证明第0003353号《不动产登记证明》，记载证明权利为预购商品房预告登记，权利人为程超敏，义务人为慧丰公司，房屋座落在涉讼房屋所在地址。同日，佛山市南海区国土城建和水务局向农商行番禺支行核发了编号为粤（2018）佛南不动产证明第0003354号《不动产登记证明》，记载证明权利为预购商品房抵押权预告登记，权利人为农商行番禺支行，义务人为程超敏，房屋座落在涉讼房屋所在地址，被担保债权数额为310000元。2018年1月29日，农商行番禺支行出具《借款借据》，载明向程超敏发放了一手楼宇按揭贷款310000元，借款月利率为4.6959‰，借款日2018年1月29日至到期日2028年1月29日。2019年7月25日，农商行番禺支行以程超敏未按合同约定履行供款义务且慧丰公司亦未履行保证责任为由提诉至本院，引致本案纠纷。2019年7月30日，本院根据农商行番禺支行的申请，依法裁定在300563.48元的限额内查封涉讼房屋。因本院以其它送达方式无法与程超敏取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见程超敏与本院联系。庭审中，针对程超敏的供款情况，农商行番禺支行称程超敏于2018年12月15日开始出现逾期，截至2019年6月26日，程超敏尚欠贷款本金290293.45元（其中已逾期本金14354.33元），利息、罚息共计10270.03元（其中利息9700.37元，罚息569.66元），其行在本案中主张的复息是指正常利息的复息。农商行华南新城支行并提交了广州农村商业银行贷款信息查询清单、程超敏还款明细予以证实。对于慧丰公司是否应承担保证责任的问题，农商行番禺支行主张依据其行与慧丰公司签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，程超敏未依约履行还款的义务，其行已向慧丰公司发出催收的付款函，慧丰公司理应承担保证责任。农商行番禺支行对此提交了《楼宇按揭合作协议》《付款函》及快递单予以证实。其中，《付款函》主要内容为截至2019年6月15日，程超敏贷款余额为290293.45元，已连续7个月没有还款，欠供金额共24137.9元（其中本金14354.33元、利息9783.57元），要求慧丰公司根据《楼宇按揭合作协议》的约定，履行保证责任，归还程超敏欠其行的贷款本息；该函件下方注明联系人“刘子奋”及相关联系电话、地址等信息。快递单显示寄件日期2019年6月28日，寄件人“刘子奋”，收件人“陈斯红”，收件地址为“佛山市南海桂城街道佛平四路16号海汇广场商铺中心2楼慧丰公司”。本院认为：农商行番禺支行具备经营金融贷款的资格，农商行番禺支行与慧丰公司签订的《楼宇按揭合作协议》、以及农商行番禺支行与程超敏签订的《楼宇按揭合同》，均是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。农商行番禺支行依约向程超敏发放了贷款，程超敏理应依约履行按时、足额还本付息的义务。从农商行番禺支行在庭审中的陈述及提交的证据可知，程超敏未能按合同约定履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。故，农商行番禺支行据此要求解除双方所签订的《楼宇按揭合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，根据《楼宇按揭合同》的约定以及程超敏的欠款情况，程超敏应当向农商行番禺支行清偿尚欠的借款本金290293.45元以及期内利息、罚息、复息（暂计至2019年6月26日，利息9700.37元，罚息569.66元；自2019年6月27日起，期内利息按照《楼宇按揭合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复息以尚欠期内利息为基数，按照《楼宇按揭合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不再计收复息）。对于农商行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农商行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，农商行番禺支行诉请主张对处理对涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。关于慧丰公司应否对程超敏的债务承担连带清偿责任的问题，根据《楼宇按揭合作协议》约定“若乙方对购房人采取快速放款方式放贷，在本合同第6.2款约定的保证期限内，如借款人不按期偿还贷款，甲方愿意履行连带保证责任；保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除”，现涉讼房屋尚未办理正式的抵押权登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权利证明，对于慧丰公司抗辩称其司承担的是阶段性担保责任应先执行涉讼房屋的抵押担保为由，不应承担连带清偿责任，理据不成立，本院不予采纳。故，慧丰公司作为保证人应当在约定的保证期限内承担保证责任，故对于农商行番禺支行主张慧丰公司对程超敏的债务承担连带清偿责任的诉请，理据充分，本院予以支持。慧丰公司承担连带清偿责任后，有权向程超敏追偿。程超敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告程超敏签订的《楼宇按揭合同》及相应的金融借款合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告程超敏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还借款本金290293.45元以及期内利息、罚息、复息（暂计至2019年6月26日，利息9700.37元，罚息569.66元；自2019年6月27日起，期内利息按照《楼宇按揭合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复息以尚欠期内利息为基数，按照《楼宇按揭合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不再计收复息）；三、被告佛山市慧丰投资发展有限公司对被告程超敏的上述第二项判项中所确定的债务承担连带清偿责任；四、被告佛山市慧丰投资发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告程超敏追偿；五、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5808元、财产保全费2023元，由被告程超敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  陈少萍人民陪审员  李兆乾二〇二〇年二月十八日书 记 员  罗嘉敏