山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初8822号 原告：王欣瑞，男，1963年7月1日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原告：王笑，男，1996年2月18日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：丛壮，山东恒信通律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张成祥，山东恒信通律师事务所律师。 被告：青岛世茂滨海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘赛飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。 原告王欣瑞、王笑与被告青岛世茂滨海置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人丛壮、张成祥、被告的委托诉讼代理人王学鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王欣瑞、王笑向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付双倍定金20万元；2、判令被告返还购房款850992元及利息损失212748元（以850992元为基数，自2014年4月30日至2019年4月30日止按中国人民银行同期贷款利率5%计算）；3、判令被告支付利息损失至实际返还之日止；4、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年4月30日，原告与被告签订《商品房认购书》，约定原告购买世茂诺沙湾C区41幢1单元102号房，面积为182.43平方米，总房款为3168809元，原告按照乙方要求当日缴付定金10万元及首付款850992元。现被告一直拖延签订商品房买卖合同且已将涉案房屋出售给第三方，致使原告无法取得涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告辩称，1、双方未订立《青岛市商品房预售合同》并非因世茂公司违约所致，原告主张双倍定金返还没有事实和法律依据；2、双方签订的《认购书》明确约定“30%房款于2014-4-30之前付清，逾期房号不留、房款不退”，即原告应当在2014年4月30日前向被告支付30%房款共计1056269.70元，但截止2014年4月30日，原告仅支付950992元，并未达到双方约定的付款数额，按照双方约定，房款不退，原告无权要求被告返还已付款及利息，退一步讲，即便被告应当返还原告已支付的款项，但未返还的过错也不在被告，原告主张利息也没有事实和法律依据，再退一步讲，即便应当支付利息，也应当按照不定期存款利率计算，原告要求按年利率5%计算利息也没有法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人提交证据和质证意见如下： 原告提交下列证据： 一、《商品房认购书》，用以证明事项：1、原、被告双方于2014年4月30日签订商品房认购书，根据约定原告认购房屋为世茂诺沙湾C区41幢1单元102号房，房屋面积182.43平方米，房屋原单价为19300元/㎡；2、通过第三条第1项可证双方约定原告应于签订认购书时交付定金10万元；3、通过第三条第2项可证双方未约定签署商品房预售合同的具体时间。4、通过第三条第4项可证双方约定原告若在本认购书签订当日未足额缴纳定金或未按本认购书所约定的时间至被告指定地点与被告完成全部协议签署，否则被告有权转售房屋，没收已支付的定金。进而证明本认购书约定原告的合同义务为：①在本认购书签订当日足额缴纳定金；②按认购书所约定的时间至被告指定地点完成协议签署；5、通过第三条第5项可证双方约定如原告完全履行了本认购书约定的义务，而甲方无故将认购房屋另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。6、通过第三条第10项可证双方约定在本认购书线划空格之处之外的其他任何部位所作的手写标注内容或更改均属无效。7、通过落款处“财务部（确认定金已收取）”可证被告财务部负责人杨梅已签字确认认可已收取定金。 被告质证称，对其真实性无异议，原告所诉的证明事项均为合同记载的内容，证明事项4中，原告仅依据第三条第四项来总结原告的义务过于片面，应综合合同的全部内容进行认定，第六个证明事项在法庭辩论阶段再做详细反驳，我们认为手写部分有效，由于双方合同中并未在第二条中载明付款方式，而手写部分内容是对付款方式的补充，并且对于格式合同条款，按照合同法第四十一条非格式条款优先于格式条款的规则，双方合同尾部手写条款的效力应高于合同条款第三条第四项的约定。 二、《销售流程审批表》（两份），用以证明事项：在2014年4月30日原、被告双方共签订两份销售流程审批表。通过销售流程审批表1可证原告购买房屋房号为C41-1-102，定购总价为3520899元，优惠方案为九折，签约单价为17370元/㎡，签约总价为3168809元。原告认为被告所给予购房九折优惠，与证据四所证实甲方给予每位购房者购房优惠及奖励是基本一致，因此不存在在该销售表最下一行写着“每平加1元，重新登记见复印件”，之所以有最后一句话是因在签订该审批表后，被告的销售人员说为了财务走账方便需要，要求在九折基础上每平加一元。所以双方在第一份销售流程审批表1基础上又重新签订了销售流程审批表2，通过该表可见案涉房屋的优惠方案仍认为九折，但签约单价变为17371元/㎡，签约总价变为为3168991元，前期房款（不含定金）850992元，已付定金100000元，该数额正好与被告出具的收款收据定金100000元，房款850992元相一致，由此可证该销售流程审批表的真实性与客观性。此外销售流程审批表1有项目销售人员李嘉诚、项目销控人员孟丹丹的签字确认。销售流程审批表2有项目销售人员李嘉诚、项目销控人员孟丹丹、刘灵霞、项目销售经理王洪菊、项目法务部负责人杨梅的签字确认，而且从签字笔迹上看，上述相关人员的签字与证据一商品房认购书落款处的项目负责人的签字完全一致，进而证明了该两份销售流程审批表的真实性与合法性。由此可证原告购房案涉房屋的签约总价为3168992元，而非商品房认购书记载的3520899元。 被告质证称，该证据系复印件，真实性无法核实，不予认可，即便为真实的，原告的证明事项也仅仅是主观猜测，而双方认购书中已经明确约定了总房价款，且未有任何优惠政策的记载。因此即便该两份证据为真实，也只能说双方曾就涉案房屋的价款和优惠有过洽谈，但并未最终达成一致，最终的权利义务包括价款及付款时间等仍应以最终签订的认购书为准。 三、编号为0003726收款收据一份、编号为0003744收款收据一份，用以证明事项：2014年4月30日，原告按照认购书约定支付定金10万元及前期房款850992元，该数额与证据二销售流程审批表2中约定的应支付的首期房款850992元相一致，由此可证明原告履行了本认购书签订当日足额缴纳定金10万元及足额缴纳前期房款850992元。 被告质证称，对其真实性无异议，但是对于10万元的收款收据记载的性质为选房认购金，同时根据该证据可以显示原告在签订认购书当日仅交付的金额并未达到合同约定的30%的比例，原告违约。 四、网络截图二份，用以证明事项：根据2014年4月14日青岛新闻网、2014年4月16日齐鲁晚报报道，2014年4月13日世贸诺沙湾三期新品发布于黄岛福朋喜来登酒店。会议现场隆重推出“首付35万元起，买别墅即送奔驰”的钜惠活动。由此可证原告在购买世茂三期案涉房屋时也是可享受该优惠，不存在原价购房的情况。后因原告不想要奔驰车，所以经与被告沟通后将“送奔驰车”变为房款九折优惠，再结合证据二进而可证原告购买案涉房屋时的签约总价应为九折之后的3168992元而非商品房认购书记载原价3520899元。 被告质证称，对其真实性无异议，但不能证明原告依据的该宣传中所在的送奔驰车而享受房款九折优惠的政策，二者之间无关联，奔驰车的价值也不确定，各房屋的价款也不一样。所以原告的该主张无对应关系。 被告提交下列证据： 一、原、被告双方于2014年4月30日签订的《商品房认购书》一份、原告身份证复印件一份。用以证明：1、原告认购被告开发的位于世茂诺沙湾C区41幢1单元102号房屋，房屋总价为3520899元，双方约定原告应于2014年4月30日前付清30%房款（总价款3520899元，30%为1056269.70元），逾期支付房屋不留、房款不退。2、双方约定不论何种原因，乙方（原告）未按认购书约定的时间至甲方（被告）指定地点与甲方完成《青岛市商品房预售合同》及相关补充协议签署的，甲方（被告）除有权立即将本认购房屋转售他人外，乙方亦同意甲方没收其已经支付的定金，同时本认购书无须甲方通知即行提前终止，乙方不得以任何理由提出异议（第三条第4款）。3、双方约定，乙方（原告）在认购书中提供的联系地址应完整、准确、详尽，否则由此造成的责任后果甲方不予承担，如变更联系地址或联系电话，应以挂号邮件形式及时通知，否则所发出的任何书面邮件均视为乙方已收悉（第三条第9款）。4、《认购书》载明原告的联系电话为130××××8599，原告在签订《认购书》时在被告处留存的身份证载明的住所地为“青岛市市北区东光路38号2号楼504户”。 原告质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，1、原告认为根据认购书第3条第10款规定，认购书最后部分书写的原告应于2014年4月30日前付清30%房款，逾期房号不留、房款不退的约定无效，被告依据，根据原告的销售流程审批表是双方沟通达成一致后被告为原告出具的材料，该材料明确表明涉案房屋购房款总房款3168992元，原告按照约定付清30%的款项；2、根据认购书可见双方并未约定具体明确的签署合同的时间，此外双方没有就签署时间达成一致，因此原告不存在违约；3、根据认购书原告并未在认购书中填写详细的邮寄地址原告未在被告处留有身份证复印件，被告的主张无事实依据。 二、原告通过顺丰速运向被告邮寄的《律师函》、邮寄底单（寄件公司存根联，原件）各一份，原告通过EMS邮政特快专递的方式向被告邮寄《限期挞定通知书》的EMS退件快递一份，用以证明：1、被告曾委托律师向原告致《律师函》，催促原告履行签订《青岛市商品房预售合同》及相关补充协议、并支付剩余房款的义务；同时，被告向原告发出了《限期挞定通知书》，后因“原址查无此人”、“电话无人接”，导致该快件未送达退件。2、该证据结合证据一《认购书》第三条第9款的约定，共同证明原告未提供完整、准确、详尽的联系地址，被告按照原告的身份证住址及《认购书》中约定的电话向原告送达有关文书，所发出的上述文件应视为原告已收悉，原告未收到的责任后果应由原告承担。 原告质证称，对律师函和顺丰快递单真实性不予认可，是被告单方制作，被告未提交快递流程表，无法证明已送达，对其证明事项不予认可；对EMS的快递真实性无异议，对证明事项不予认可，根据被告的限期送法书的内容与律师函中关于商品房认购书的签订时间相矛盾，在认购书中并未明确约定原告的邮寄地址。 被告在庭审中陈述，案涉房屋已出售给别人，总房款341万多元，单价18721元。被告在庭后另向法院提交了该商品房出售合同，签订于2017年12月3日，房款约定如上。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告于2014年4月12日支付购房定金10万元，双方于2014年4月30日签订《商品房认购书》，原告于2014年4月30日向被告支付首付款850992元，双方对此无异议，本院予以确认。本案争议的焦点，一是原告主张的双倍返还定金20万元应否支持，二是原告主张的返还房款850992元及银行贷款利息应否支持。本院综合已查明的事实及相关的法律规定，作出如下分析判定： 关于双方签订的商品房认购书，本院认定其合法有效，但双方对认购书尾部的手写体“30%房款于2014-4-30之前付清，逾期房号不留、房款不退”这句话存有争议，原告认为是被告后加上去的。对此，本院认为，因其落款在认购书尾部页脚空白处，位于双方签名盖章的下方，若双方对该添加内容认可，一般会在该添加处再予签名、盖章，以示确认、追认，这是常识，否则不应视为双方对此也达成了合议。故本院对被告关于该手写内容也为协议内容、原告未按该约定时间付清首付款的主张不予采信。 关于原告提交的两份《销售流程审批表》复印件，被告不认可其真实性。本院认为，从该复印件内容看，系被告内部审批文件，是否通过审批、是否同意对外签约发生效力，均系被告内部事务，在未与原告签约形成合同前，对双方不具有约束力。两份《销售流程审批表》显示的填写时间也为2014年12月4日，但该复印件中“九折优惠”的内容并未体现在同日签订的《商品房认购书》中，嗣后双方也未达成新的合议。故，原告以此主张“九折优惠”、其已付清首付款的主张证据不足，本院不予采信。 关于被告邮寄通知问题，被告称其在2015年1月、2016年11月两次根据认购书约定向原告邮寄通知，要求原告签订正式合同并交纳剩余首付款，都因“原址查无此人”“电话无人接听”未能送达被退件，根据认购书应视为原告已收悉。对此，本院认为，因认购书并未约定明确的送达地址，也未约定按身份证地址送达，仅有收件人电话并不构成完整有效的送达地址，故被告“视为原告收悉”的理由不成立，本院不予采信。 根据以上分析，本院认为，原告未能提供有效证据证明双方在《商品房认购书》的基础上对房屋价款进行了九折优惠，虽其在签订《商品房认购书》的当天向被告支付了首付款850992元，但并不能以此说明其足额付清了首付款。同时，被告在认购书未约定首付款数额和比例、其又不认可存在“九折优惠”的情况下接收该首付款，却并未当即或及时向原告作出不足首付款数额的说明，而当时又确实存在被告通过媒体作出优惠宣传的事实，导致在原、被告之间是否存在“九折优惠”产生争议，双方当事人各自出于自身利益考虑，无法就上述问题达成一致意见，长时间未能签订商品房买卖合同，不可归责于当事人哪一方。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”被告收取的10万元定金应返还给原告，但对原告要求被告双倍返还定金的请求不应支持。 关于原告要求被告返还首付款850992元及利息的主张，本院认为，首付款等合同条款通常是在商品房买卖合同中约定和履行，《商品房认购书》未约定首付款，被告在无合同和法律依据的情况下接收、占有原告交付的首付款850992元，最终又未签订本约合同，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”被告应返还原告该款。至于原告主张的利息，实为该资金被占用期间的法定孳息，法定孳息随原物转移，被告应一并返还给原告。故，本院支持利息为：以850992元为基数，自2014年4月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付、自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。上述利息为资金占用期间的法定孳息，并非违约责任赔偿项目，不属于被告抗辩的认购书约定的“同时双方免除向对方追讨其他任何责任及赔偿”内容，故本院对被告不应承担利息的抗辩理由不予采信。 综上所述，原、被告的行为表明双方均不再履行《商品房认购书》，本院确认《商品房认购书》已解除，对原告诉求返还定金、支付首付款及利息的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告青岛世茂滨海置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王欣瑞、王笑购房定金100000元； 二、被告青岛世茂滨海置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王欣瑞、王笑首付款850992元； 三、被告青岛世茂滨海置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王欣瑞、王笑利息（以850992元为基数，自2014年4月30日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付、自2019年8月20日至实际付清之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 四、驳回原告王欣瑞、王笑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16174元，由原告王欣瑞、王笑负担1174元、被告青岛世茂滨海置业有限公司负担15000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长 魏 来 审判员 周 珊 审判员 牟 林 二〇二〇年二月二十七日 书记员 薛慧成