成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5351号 原告（反诉被告）：张慧林，女，汉族，1980年11月11日出生，住四川省彭山县。 原告（反诉被告）：张吉云，女，汉族，1971年10月15日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：徐宁璟，女，汉族，1978年2月24日出生，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：彭春艳，女，汉族，1989年5月23日出生，住成都市高新区。 四原告的共同委托诉讼代理人：刘剑，四川迪扬律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：李凯，男，汉族，1984年6月22日出生，住成都市新都区。 被告（反诉原告）：李馨，女，汉族，1988年7月18日出生，住成都市新都区。 被告（反诉原告）：成都馨婷文化传播有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：李凯。 三被告的共同委托诉讼代理人：代鹏，四川法奥律师事务所律师，特别授权。 三被告的共同委托诉讼代理人：姚恬，四川法奥律师事务所律师，特别授权。 原告张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳诉被告李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司（以下简称：馨婷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭，被告李凯、李馨、馨婷公司对四原告提出反诉，本院依法进行合并审理。原告张吉云及四原告的共同委托诉讼代理人刘剑，被告李馨及三被告的共同委托诉讼代理人代鹏、姚恬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同支付原告2019年2月20日至2019年5月19日三个月的房屋租金共计57,193元，以及从2019年2月5日起算，以57,193元为基数，每日千分之三标准计算的逾期费用；2、判令被告共同支付原告违约金22,877.20元；3、判令被告将案涉房屋的装修拆除，恢复原有隔断状况；水电恢复一户一表，消防恢复原有系统，即将房屋按照“《房屋租赁合同》附件1平面图”恢复原状；4、判令被告按照案涉《房屋租赁合同》约定的房租标准，向原告支付从2019年5月20日起直至将房屋恢复原状期间的房屋租金（被告已腾退房屋给原告，但没有恢复原状，原告无法继续出租，产生的租金损失应由被告承担）。 原告（反诉被告）张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的事实与理由：原告系成都市成华区房屋的所有权人，于2018年3月26日与被告签订了《房屋租赁合同》，将该房屋租赁给被告用于办公，租赁期限为2018年5月20日至2019年5月19日，租金为每月每平方米53.26元。每季度租金57,193元，按季度在下一期间到期前15天支付。四原告按照合同约定交付房屋给被告，被告支付了三个季度的房租，但拖欠第四个季度即从2019年2月20日至2019年5月19日三个月的房屋租金共计57,193元，经原告多次催缴后仍未缴付。2019年5月19日房屋租赁合同到期后，被告也未将房屋恢复原状，致使原告无法将房屋租与他人。原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已经完全履行了合同义务，被告拖欠房屋租金和未将租赁期满的房屋恢复原状的行为，已经构成违约，应当承担相应违约责任。 被告李凯、李馨、馨婷公司辩称，2015年5月15日，被告与远为公司签订《房屋租赁合同》，租期2015年5月20日至2018年5月19日。2015年5月20日，被告在物管备案进行了为期两个月的装修。2017年12月11日，被告与远为续签《房屋租赁合同》，租期2018年5月20日至2019年5月19日。2018年2月28日，原告与远为签订《房屋买卖合同》。2018年3月26日，被告与远为签订《解除租赁关系协议》。2018年3月26日，原、被告签订《房租租赁合同》，租期2018年5月20日至2019年5月19日。2018年11月28日，成都市成华区教育局下发《整改通知书》，认定被告馨婷公司位于案涉房屋的办学场所不符合办学条件，要求另寻符合要求场地办学。被告即将上述情况告知原告，经原、被告双方协商一致，被告于2019年2月20日起不再租赁案涉房屋，提前解除《房屋租赁合同》，原告已收取的保证金35,000元作为补偿不再退还，双方的合同义务均告解除。案涉房屋由原告于2018年12月初重新招租，通过微信、QQ、链家等渠道或平台发布招租信息，被告于2019年1月17日搬离案涉房屋，退还房屋钥匙、电卡等物品。被告未继续占有、使用案涉房屋。2019年3月15日，被告结清案涉房屋2019年2月28日之前的物业费、水费、垃圾清运费等费用。原告诉请支付2019年2月20日至5月19日的房屋租金及逾期费用没有事实及法律依据，不应支持，且其逾期费用的标准明显过高，不应支持。被告没有违反《房屋租赁合同》的事实或行为，不应承担违约责任，原告主张违约金没有事实依据，且与第一项请求逾期费用重复，同时，其违约金标准严重过高。2018年3月26日，被告与原告签订房屋租赁合同，至2019年1月17日，被告搬离房屋，再到2019年2月20日租赁合同解除，期间，被告未对案涉房屋作任何改动，未进行装饰装修，原告要求被告按照“《房屋租赁合同》附件1平面图”恢复原状，并支付恢复原状期间的房屋租金，没有事实和法律依据，不应得到支持。 被告（反诉原告）李凯、李馨、馨婷公司提出反诉请求：确认2018年3月26日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，经双方协商一致，已于2019年2月20日解除，双方的权利义务关系终止。反诉事实与理由与答辩意见一致。 原告（反诉被告）张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳辩称，被告提出的双方协商一致解除该合同，没有事实依据。对于被告所称的成华区教育局向其下发了整改通知书，恰好说明了是其自身原因不愿意继续履行合同，因为成都市教育局、成都市公安局等6部门在2017年12月12日发布了成都市民办教育培训机构设置指导标准，该标准第6条明确了民办教育机构经营儿童类培训项目的场所不得超过3层。被告理应知道该规定，在2018年11月28日也就是前述规定实施快一年都还没有进行整改，是被告自身对于政策法规不了解的原因。被告在2018年11月接到成华区教育局整改通知后，在同栋楼2楼继续办学，所以才会不履行与原告签订的房屋租赁合同。原、被告签订的房屋租赁合同第2条明确约定了租赁房屋的用途是办公，至于被告到底用于何种经营方式，与原告无关。请求驳回被告的反诉。 经审理查明：一、张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的2017年12月11日，案外人四川远为投资有限公司（甲方，以下简称远为公司）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：甲方将成都市成华区房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为357.95平方米，乙方租赁上述房屋用途为办公；租赁期限为1年从2018年5月20日至2019年5月19日；季度租金57,193元；甲方同意乙方按照经营需要进行装修；乙方在租赁期间对房屋的装修而增加的装修、物品及设备，如果施工中甲方认为需要采取加固措施，乙方必须进行加固，租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状；如后期甲方转让该房屋，不需事前通知乙方，视作乙方已知，但是甲方在转让后需及时通知乙方，乙方必须无条件配合甲方与购买人签订相应租赁合同，相应租赁合同与本合同内容一致。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的2018年2月28日，案外人远为公司（出卖人）与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳（买受人）签订的《房屋买卖合同》载明：买受人购买的房屋位于成都市成华区房屋，房屋产权登记的建筑面积为357.95平方米；买受人知悉并确认，所购房屋目前已经出租，租赁期限从2015年5月20日至2019年5月19日，出卖人与买受人协商一致，买受人按合同支付完毕全部应付款项后即可继承出卖人在本合同约定房屋之上已有的租赁关系中的全部权利义务。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的《成都市不动产登记中心不动产登记楼盘表明细清单》（打印日期2018年3月9日）载明：不动产证号川（2018）成都市不动产权第××号；权利人为张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳；不动产自然状况包括成华区8套房屋，总面积357.95。 李凯、李馨、馨婷公司举出的2018年3月26日，远为公司（出租方，甲方）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订的《解除租赁关系协议》载明：远为公司、李凯、李馨于2015年5月15日签订了远为公司位于成华区房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年5月20日至2018年5月19日，远为公司、李凯、李馨、馨婷公司于2015年9月15日签订了上述租赁房屋的《房屋租赁合同补充协议》，追加馨婷公司为共同承租人，合同和补充协议约定了各方的权利和义务，后双方于2017年12月11日续签了上述房屋的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2018年5月20日至2019年5月19日；现鉴于甲方已将上述物业中的房屋出售给了张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳，根据房屋租赁合同第十四条第三款中约定，“在合同期内业主方需要转让房屋，乙方享有在合同剩余有效期内，继续按照本合同条款租赁该房屋的权利。”，现甲方正式解除与乙方的租赁关系，并协助乙方与新的业主张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订上述物业的《房屋租赁合同》，同时甲方将乙方已缴纳的租赁保证金叁万伍仟元整移交给上述新业主。自本协议签订后，乙方将2018年4月20日至2018年5月19日的租金18155元及合同期内后续租金转至新业主的指定账户中。本协议签订后，甲乙双方针对原合同和补充协议约定各方将不再有任何债权债务关系，原合同和补充协议约定的相关权利和义务全部履行完毕。 2018年3月26日，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳（甲方）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将成都市成华区房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为357.95平方米，乙方租赁上述房屋用途为办公；租赁期限为1年从2018年5月20日至2019年5月19日；租金标准为53.26元/平方米/月，季度租金为57,193元，租金为季付，首期租金（即2018年5月20日至2018年8月19日57,193元）在2018年5月5日前支付，后续租金需提前15日支付下一期租金。乙方在签订本合同同时向甲方支付35,000元作为租赁保证金（由李凯、李馨此前向远为公司所缴纳上述物业的租赁保证金自动转入），合同解除、终止时，如乙方无任何违约行为或损害赔偿责任，甲方在双方结清所有费用（包括租金、恢复原状费用、违约金、赔偿金等）后的15天内退还乙方租赁保证金，租赁保证金不计息；如租赁期间乙方负有对甲方的给付义务的，包括但不限于因本合同产生的违约金、赔偿金等一切费用，甲方均有权在保证金中予以扣除。甲方同意乙方按照经营需要进行装修；乙方在租赁期间对房屋的装修而增加的装修、物品及设备，如果施工中甲方认为需要采取加固措施，乙方必须进行加固，租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状；如后期甲方转让该房屋，不需事前通知乙方，视作乙方已知，但是甲方在转让后需及时通知乙方，乙方必须无条件配合甲方与购买人签订相应租赁合同，相应租赁合同与本合同内容一致；第十一条“乙方违约的处理”，1、租赁期内，乙方有下列行为之一的【（2）租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租】，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方自行搬离房屋内物品，未及时搬离的，甲方有权自行开锁入物收回房屋，房屋内的物品作遗弃物处理，甲方有权予以处置，同时乙方向甲方支付合同总租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，2、合同约定的租金、租赁保证金、赔偿金等乙方给付义务均不得逾期，否则除承担违约责任外，还应按每日千分之三的标准向甲方支付逾期费用，3、乙方若存在其他违约行为的，除本合同明确的约定应承担的责任外，给甲方造成损失的，应予以足额赔偿。 二、庭审中，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出李凯、李馨、馨婷公司签字盖章的《五一二十六层平面图》，拟证明：被告在签订合同时，对于该合同附件“五—二十六层平面图”签字盖章确认。因此恢复原状应以该平面图记载为准，该平面图也是当时开发商交给被告时的情形。 李凯、李馨、馨婷公司的质证意见为：对该份平面图的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。平面图没有载明出处及形成时间。该份平面图与被告和原出租人远为公司签订租赁合同的平面图一致，该平面图的形成时间极有可能是2015年，仅反应被告方2015年承租房屋时的状况，不代表、不反映原、被告签订《房屋租赁合同》时的房屋现状。 三、庭审中，李凯、李馨、馨婷公司举出：整改通知书、通话录音及文字整理稿（被告主张系盛美置业公司刘明与被告公司员工李婷婷的通话录音）、微信聊天截图（被告主张系被告公司学生的母亲与被告公司员工李婷婷2019年1月8日微信聊天记录）、收据、证明、贝壳网招租信息，拟证明：2018年11月28日，成都市成华区教育局下发《整改通知书》，馨婷公司场所不符合办学条件，不得在案涉房屋办学；经原、被告双方协商一致，提前解除《房屋租赁合同》，被告于2019年2月20日起不再租赁案涉房屋，被告结清了承租期间的物业费、水费、垃圾清运费等费用，双方的合同义务均解除；案涉房屋由原告于2018年12月初重新招租，并通过微信、QQ、链家等渠道或平台发布招租信息；被告于2019年1月17日搬离案涉房屋，未再占有、使用案涉房屋。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的质证意见为：对整改通知书真实性、合法性无异议，但与本案无关；对物业费收据和物业公司开具的证明，真实性、合法性无异议，但与本案无关；通话记录的真实性不予认可，看不出通话当事人的身份信息；对微信聊天截图，真实性不予认可，看不出微信当事人的身份信息；对贝壳网招租信息，真实性不予认可，网站相关信息应作网站信息证据保全。 经审查，成都市成华区教育局于2018年11月28日向馨婷公司发出《整改通知书》载明：根据《成都市民办教育培训机构设置指导标准》（可网上百度搜索），目前该场所（不符合办学条件），应停止招生办学或另寻符合办学条件的场所。限你（单位）立即整改，不整改或整改不到位，将承担相应的法律责任。 2019年8月21日，成都合智合力物业管理有限公司观城客户服务中出具的《证明》载明：兹有成都市成华区房屋承租人成都馨婷文化传播有限公司、李凯、李馨，于2019年1月17日腾空并搬离上述房屋，承租人就上述房屋物管费、水费、垃圾清运费缴清至2019年2月28日，承租人未拖欠任何费用。成都合智合力物业管理有限公司于2019年3月15日出具的《收据》能够予以佐证。 经审查，李凯、李馨、馨婷公司未证明通话录音及微信聊天记录相对方身份，故本院对通话录音及微信聊天记录不予采信。招租信息未载明原告方已与其他承租人达成与案涉租赁时间存在重叠的租赁合同，故不能证明双方协商一致解除了《房屋租赁合同》。 四、庭审中，原告张吉云陈述：李凯、李馨、馨婷公司于2018年年底或2019年年初通知原告方不再承租案涉房屋，但原告方没有同意，要求继续履行合同。被告在2018年11月接到整改通知后，在同栋楼2楼继续办学，所以才会不履行房屋租赁合同。房屋是密码锁，不存在交接钥匙，原告方也可以进入房屋。被告方水电、隔断等均没有恢复。原告方收到被告方的保证金35,000元，现没有退。 李凯、李馨、馨婷公司陈述：双方是在2019年2月20日上午面谈，被告方将房屋木门钥匙3把、电卡、2把电门钥匙交付给原告方。因为被告方重新租了2楼的房屋，没有再管8楼的房屋。 另查明，《成都市民办教育培训机构设置指导标准》于2017年12月12日起施行。 上述事实有双方身份信息、《房屋租赁合同》（2017年12月11日）、《房屋买卖合同》（2018年2月28日）、《成都市不动产登记中心不动产登记楼盘表明细清单》、房产证、《解除租赁关系协议》（2018年3月26日）、《房屋租赁合同》（2018年3月26日）、《五一二十六层平面图》、《整改通知书》、《收据》、《证明》，以及双方当庭陈述在案证实。 本院认为，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳（以下简称：张慧林等出租人）与李凯、李馨、馨婷公司（以下简称：李凯等承租人）签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。根据庭审查明的事实，李凯等承租人未能证明双方协议一致解除了《房屋租赁合同》，故对李凯等承租人提出的确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日经双方协商一致解除、双方权利义务关系终止的反诉请求，本院不予支持。 关于李凯等承租人的违约行为：一、由于李凯等承租人与张慧林等出租人签订《房屋租赁合同》时，《成都市民办教育培训机构设置指导标准》已实施，李凯等承租人在应当知道其租赁的房屋不符合相应办学条件的情况下，仍与张慧林等出租人签订《房屋租赁合同》，故李凯等承租人在接到《整改通知书》后不能继续使用案涉房屋，系其自身过错，因此，李凯等承租人于2019年1月17日腾空并搬离案涉房屋，属于《房屋租赁合同》第十一条约定的“（2）租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租”的违约情形。二、根据双方《房屋租赁合同》关于“租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状”的约定，李凯等承租人应向张慧林等出租人承担参照《五一二十六层平面图》将案涉房屋恢复至装修前状态的责任，李凯等承租人在腾空案涉房屋后未履行恢复原状的义务，构成违约，故对张慧林等出租人提出的李凯等承租人参照《五一二十六层平面图》将案涉房屋恢复至装修前状态的诉讼请求，本院予以支持。 根据本案案情，张慧林等出租人要求李凯等承租人支付案涉房屋剩余三个月租金、该三个月租金的逾期费用及恢复原状前租金损失的诉讼请求（即第一项、第四项诉讼请求），均系李凯等承租人腾空案涉房屋后房屋空置损失的范畴，故本院综合予以认定。虽然案涉房屋空置损失系李凯等承租人的违约行为导致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，由于李凯等承租人通知了张慧林等出租人不再承租，且腾空了案涉房屋，张慧林等出租人在明知李凯等承租人已不可能继续履行合同的情况下，应先自行恢复案涉房屋并尽快再次出租后，再向李凯等承租人主张赔偿，以防止房屋空置损失的扩大，但张慧林等出租人并未采取相应措施，因此，张慧林等出租人不得就扩大的房屋空置损失要求赔偿。综上，本院根据案涉房屋的具体情况，酌情认定由李凯等承租人按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，赔偿张慧林等出租人4个月的房屋空置损失共计76,257.67元（53.26元/平方米/月×357.95平方米×4个月），对张慧林等出租人提出的第一项及第四项诉讼请求中超过该金额的部分，本院不予支持。由于双方约定保证金在赔偿金中扣除，且李凯等承租人在答辩中主张了抵扣保证金的问题，故扣除李凯等承租人已支付的保证金35,000元后，李凯等承租人还应支付张慧林等出租人房屋空置损失41,257.67元（76,257.67元-35,000元）。 对张慧林等出租人提出的李凯等承租人支付违约金22,877.2元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，由于本院已部分支持了张慧林等出租人提出的房屋空置损失的主张，且房屋空置损失的赔偿金额高于双方约定的违约金的金额，故对张慧林等出租人提出的违约金22,877.2元的诉讼请求，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳损失41,257.67元； 二、被告（反诉原告）李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内参照案涉《五一二十六层平面图》将成都市成华区房屋（8套）恢复至装修前的状态； 三、驳回原告（反诉被告）张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,802元，减半收取计901元，由被告（反诉原告）李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇二〇年二月二十八日 书记员 喻兰菊