山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3130号 原告：青岛市福利彩票发行中心，住所地青岛市市南区XX。 法定代表人：彭国红，职务主任。 委托诉讼代理人：韩鹏，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡泉基，山东文康律师事务所律师。 被告：李杰，男，1966年12月11日出生，汉族，住青岛市市南区XX。 委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。 原告青岛市福利彩票发行中心（以下简称“福彩中心”）诉被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福彩中心的委托诉讼代理人韩鹏和胡泉基、被告李杰的委托诉讼代理人牟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福彩中心向本院提出诉讼请求：1．李杰向福彩中心赔偿房屋爆炸造成的损失，具体数额以法院委托评估机构作出的评估结论稳准，暂计为人民币11000000元；2．诉讼费用由李杰承担。案件审理中，福彩中心向本院申请变更诉讼请求：1．李杰向福彩中心赔偿房屋爆炸造成的损失，依据鉴定机构的鉴定结论为人民币3939275元，其他损失福彩中心将另行主张；2．李杰承担本案诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：2008年5月12日，福彩中心、李杰签订《房屋租赁合同》，福彩中心将绍兴三路8号房产整体出租给李杰，租赁期限自2009年1月1日至2028年12月31日。2015年5月19日，李杰租赁使用该房屋期间，发生液化气爆炸事故，造成3人死亡，17人受伤，房屋严重损害的严重后果。2016年5月3日，福彩中心向法院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，并要求判令李杰向福彩中心支付房屋损害赔偿。2018年12月10日，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终4608号民事判决，终审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并认定福彩中心可另案主张房屋损害赔偿。 李杰辩称，房屋损失由福彩中心承担后果，是其自身过错造成，李杰不应承担赔偿责任。根据青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3832号民事判决书及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终4608号民事判决书，本案存在以下已被认定的事实。2008年5月12日，李杰与福彩中心签订《房屋租赁合同》一份，2009年3月22日，李杰与福彩中心签订《捐赠转让协议》一份。2015年5月19日，涉案房屋因爆炸受损，此后一直处于空置状态，房屋外被围栏围起。2016年3月27日，李杰委托山东加舜律师事务所向福彩中心发出律师函，要求继续履行《捐赠转让协议》。双方签订的《捐赠转让协议》被青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终4608号民事判决书终审认定为无效合同，原因是福彩中心出售该国有资产未经国有资产监督管理部门的批准，房屋出售的价格也未经过评估鉴定。综上所述，虽然房屋因爆炸受损失李杰在履行租赁合同期间未能妥善保管租赁物所致，但在损害结果发生之后，李杰依然要求履行双方之间签订的买卖合同，采取了积极的措施防止福彩中心承担该损害后果。从生效的民事判决书认定的事实可知，福彩中心出售该国有资产房屋须经国有资产监督管理部门的批准、评估等义务均系福彩中心的先合同义务，且由福彩中心独力完成。但福彩中心怠于履行其合同义务，致使李杰不能取得房屋所有权，也使得房屋损害的后果由福彩中心自行承担。根据合同第一百一十九条之规定，福彩中心未能履行其止损义务，不得就扩大损失要求赔偿。福彩中心主张使用费无事实依据。福彩中心在其评估申请书中主张的使用费期限为2018年12月10日至鉴定机构现场勘察之日，即从青岛市中级人民法院确认房屋租赁合同解除之日起算。但在该判决书中已认定，自2015年5月19日房屋因爆炸受损后一直处于空置状态，房屋外被围栏围起。该认定说明，在房屋因爆炸受损之后，虽然李杰与福彩中心仍存有租赁合同关系，但福彩中心已经取回租赁物，并排除李杰及其他社会主体占有该房屋，故继续主张因占有而产生的使用费无事实依据。综上所述，李杰不应赔偿福彩中心的房屋损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证： 1．2008年5月12日，福彩中心（甲方）、李杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，载有：“甲方青岛市福利彩票发行中心，乙方李杰，甲、乙双方经协商后，自愿达成协议如下：1．甲方将位于青岛市市南区绍兴三路8号的房屋租赁给乙方，租赁期限为二十年。自2009年1月1日至2028年12月31日。总费用为人民币200万元。合同签订时间的当日乙方须先交定金20万元。2．乙方须在2009年3月31日前缴纳剩余180万余租金。3．该房屋因漏雨、地基下陷及一切修缮费用全部由乙方承担。4．租赁期间的水、电费全部由乙方承担。5．房屋租赁税由甲方承担。6．如果乙方未按时付款，甲方有权收回该房屋。并追究乙方的违约行为。望甲乙双方自觉履行本合同。本合同的未尽事宜，甲乙双方协商解决。”等内容。 2．2018年12月10日，青岛市中级人民法院就福彩中心诉李杰房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）鲁02民终4608号民事判决，载有“上诉人青岛市福利彩票发行中心与被上诉人李杰房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3832号民事判决，向一审法院提起上诉。……根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，一审法院认定事实如下：1、位于青岛市市南区绍兴三路8号房屋为青岛市福利彩票发行中心与青岛市燃料公司、青岛物隆房地产开发有限公司联建取得，青岛市福利彩票发行中心支付了联建款160万元，对该房屋享有使用权，该房屋没有办理产权登记。2、2008年5月12日青岛市福利彩票发行中心（甲方）与李杰（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，内容为：“甲方将位于青岛市市南区绍兴三路8号的房屋租赁给乙方，租赁期限为二十年，自2009年1月1日至2028年12月31日，总费用为人民币200万元。合同签订时间的当日乙方须先交定金20万元。乙方须在2009年3月31日前缴纳剩余180万余租金。该房屋因漏雨、地基下陷及一切修缮费用全部由乙方承担。合同签订后李杰支付青岛市福利彩票发行中心租赁费用200万元。李杰承租房屋后将该房屋用于经营青岛颐荷商务酒店有限公司，该酒店法定代表人为王元，其占公司70%的股份，李杰为公司股东，占公司30%的股份。李杰与王元原为夫妻关系，二人于2014年6月9日离婚。王元于2012年12月7日以公司的名义与案外人陈坤签订了《承包协议》，将酒店整体承包给陈坤。3、2015年5月19日青岛市市南区绍兴三路8号青岛颐荷商务酒店有限公司发生液化气爆炸事故，造成3人死亡，17人受伤。酒店经营者陈坤被青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202刑初282号判决书判处有期徒刑三年，缓刑四年。房屋发生爆炸事故后，一直处于空置状态，房屋外被围栏围起。……综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除青岛市福利彩票发行中心与李杰于2008年5月12日签订的《房屋租赁合同》；二、青岛市福利彩票发行中心于判决生效之日起十日内退还李杰剩余租赁期限内的租金，自判决生效之日起至2028年12月31日，按10万元/年的标准计算；三、青岛市福利彩票发行中心与李杰于2009年3月22日签订的《捐赠转让协议》无效；四、驳回青岛市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。……综上，青岛市福利彩票发行中心的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分认定不妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3832号民事判决第一项、第三项；二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3832号民事判决第二项；三、驳回青岛市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。……本判决为终审判决。”等内容。 3．福彩中心申请对青岛市绍兴三路8号房屋是否为危房及房屋处理意见；房屋是否可以加固维修或推到重建；若房屋可以加固维修，则出具修复方案和维修费用鉴定意见；若房屋推倒重建，则出具推到重建费用鉴定意见进行司法鉴定。2019年8月15日，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司作出QDSJYJD-9719《鉴定意见书》，载有“五、鉴定意见：5.1涉案工程因事故导致局部塌陷，房屋墙体及楼板受损严重。按现行规范要求，该房屋加固修复处理应按照现行规范进行处理，而该房屋为框架-砖混结构，现行规范中已经没有该结构形式，导致该房屋只有拆除重建。该房屋拆除重建需要重新取得规划部门的规划许可证方可进行施工图纸设计，所以现有该房屋不能出具重建施工图纸设计。该房屋只有在拆除后，进行重新规划报审，取得规划部门的许可后，方可进行施工图纸设计。5.2造价问题：我单位不具备造价咨询资格，但是设计单位可以从事概算和估算工作，涉案工程在没有取得规划许可，也就没有施工图纸，所以损坏房屋的加固维修费用只能参照2018年《青岛市工程结算资料汇编》，涉案工程按照现有状况可以归属为框架结构的综合办公楼类别，该结构形式工程造价为2070-2075元/平方米，按照中间价格取值计算3172.5元/平方米，涉案工程倒塌面积约为12×3.3×3=118.8平方米，故倒塌部分工程造价约为376893元。”等内容。福彩中心支付鉴定费171250元。 福彩中心申请对青岛市绍兴三路8号房屋整体拆除建筑物并清运处置建筑垃圾的费用；按原设计图纸重建的费用；自《房屋租赁合同》解除之日至鉴定机构现场勘察之日的房屋使用费损失进行司法鉴定。2019年11月4日，青岛公信永和工程管理咨询有限公司作出青公信价鉴字（2019）084号《工程造价鉴定意见书》，载明涉案房屋整体拆除建筑物、清运处置建筑垃圾费用及按原设计图纸重建费用的鉴定值为327.46万元，其中建筑安装工程费用303.3万元、工程建设其他费用24.16万元（工程设计费11.13万元+工程监理费8.51万元+招标代理费2.42万元+工程造价咨询费2.1万元）。2019年12月3日，青岛天和资产评估有限责任公司作出青天评报字〔2019〕第QDV255号《资产评估报告》，载明青岛市绍兴三路8号房屋（建筑面积1289.33㎡），自《房屋租赁合同》解除之日（2018年12月10日）至鉴定机构现场勘察之日（2019年12月3日）共358天的房屋使用费损失价值为664675元。福彩中心支付鉴定费46570元（80000元-33430元）、25600元。 本院认为，福彩中心、李杰签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，后《房屋租赁合同》经青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初3832号案件及青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终4608号案件判决解除。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”；第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”。本案《房屋租赁合同》履行期间，青岛市市南区绍兴三路8号房屋因液化气爆炸事故而损毁。出租人福彩中心以承租人李杰违约为由，主张其赔偿房屋爆炸造成的损失，符合相关法律规定，本院予以支持。根据司法鉴定的结果，房屋整体拆除建筑物、清运处置建筑垃圾费用及按原设计图纸重建费用共计3274600元。根据生效法律文书认定的事实，李杰已经按照《房屋租赁合同》的约定支付案涉房屋2028年12月31日之前的租金2000000元。福彩中心主张自《房屋租赁合同》解除之日至鉴定机构现场勘察之日的房屋使用费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告李杰于本判决生效之日起10日内向原告青岛市福利彩票发行中心赔偿青岛市市南区绍兴三路8号房屋的损失3274600元； 二、驳回原告青岛市福利彩票发行中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38314元，由原告青岛市福利彩票发行中心负担6465元，被告李杰负担31849元。鉴定费由原告青岛市福利彩票发行中心负担25600元，被告李杰负担217820元（171250元+46570元），因原告青岛市福利彩票发行中心已经预交，被告李杰应于本判决生效之日起10日内向原告青岛市福利彩票发行中心支付鉴定费217820元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  王 鹏 人民陪审员  潘建一 人民陪审员  范庆湖 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  陈思宇