浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初3088号 原告杭州中宸城镇建设有限公司，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路1号（江干区政府内）。 法定代表人俞友武，该公司董事长。 委托代理人高尔文，浙江九恒律师事务所律师。 委托代理人陶婧琦，该公司员工。 被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山东路180号天达大厦一号楼11层1103室。 法定代表人沈秀真。 委托代理人伍合，该公司员工。 被告中新房（杭州）投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山东路180号天达大厦一号楼11层1101室。 法定代表人李俊敏。 委托代理人孔令玉，该公司员工。 第三人商正东，男，1977年12月1日出生，汉族，住河南省固始县。 第三人巫维峰，男，1985年3月21日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 第三人吴兰芬，女，1981年5月12日出生，汉族，住浙江省开化县。 第三人杭州轩朋商贸有限公司，住所地浙江省杭州市江干区天台山路23号（厂区编号2302）。 法定代表人徐文。 委托代理人刘宝金，该公司员工。 第三人周建荣，男，1973年9月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 第三人张贵华，男，1977年3月23日出生，汉族，住江西省东乡县。 第三人宋海朋，男，1962年12月11日出生，汉族，住河南省上蔡县。 第三人郑道飞，男，1982年10月27日出生，汉族，住江西省玉山县。 原告杭州中宸城镇建设有限公司（以下简称中宸公司）诉被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司（以下简称斯卡堡罗公司）、中新房（杭州）投资有限公司（以下简称中新房公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告中宸公司于2019年3月25日向本院起诉。后申请追加商正东、巫维峰、吴兰芬、杭州轩朋商贸有限公司、周建荣、张贵华、宋海朋、郑道飞为第三人参加诉讼。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年10月30日公开开庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告中宸公司基于与被告斯卡堡罗公司签订的《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》等而起诉，认为被告拖欠2018年10月21日之后的租金构成违约。诉讼请求：1、判令确认原告与被告斯卡堡罗公司于2018年2月26日签订的《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》已于2019年4月25日解除；2、判令被告斯卡堡罗公司支付拖欠的2018年10月21日至2019年4月25日的租金共计1378958.90元；3、判令被告斯卡堡罗公司承担逾期支付租金的违约金1038687.49元（暂分别计算至2019年2月28日、2019年4月25日，此后要求按照每日千分之五的标准计算至租金付清之日止）；4、判令被告斯卡堡罗公司立即腾退租赁房屋（杭州市江干区建华家苑2幢底商3号-1、2幢底商4号、2幢底商5号、2幢底商6号、6幢底商3号一楼二楼、10幢底商1号二楼和2号二楼、10幢底商3号-2二楼、10幢底商3号-3、10幢底商4号-4、10幢底商2号一楼、10幢底商3号4号一楼，以上共11间商铺）；5、判令被告斯卡堡罗公司承担房屋实际占用费，自2019年4月26日起暂计至2019年7月25日为389536.10元，此后计算至房屋实际腾退之日止；6、判令被告中新房公司对被告斯卡堡罗公司欠付的租金在人民币100万元的范围内承担连带保证责任；7、判令本案的诉讼费用由两被告承担。以上暂计2807182.49元，扣除履约保证金133万元，实际暂计1477182.49元。 被告斯卡堡罗公司辩称：对原告的诉讼请求有异议。1、斯卡堡罗公司对2018年下半年的租金提前支付了33万元，曾在2018年向原告提出终止合同的申请，但原告未予回复，且斯卡堡罗公司在原告处还有押金133万元。2、在双方关于是否终止合同的争议未解决前，原告向商户透露了斯卡堡罗公司的租赁合同价格等商业秘密，并损害了被告斯卡堡罗公司的商誉，导致斯卡堡罗公司与商户之间的合同受影响，并影响后续出租。3、原告应尽早收回空置商铺，原告没有及时收回商铺，要求被告斯卡堡罗公司支付租金不合理。4、原告与部分原斯卡堡罗公司的客户重新直接签订了租赁合同、收取了房租，在双方争议没有解决之前，是不合法也不合理的。 被告中新房公司辩称：中新房公司与原告无法律关联，也无法律文书关系，不应承担任何责任。 第三人商正东、巫维峰、吴兰芬、杭州轩朋商贸有限公司、周建荣、张贵华、宋海朋均述称：与斯卡堡罗公司之间签订的租赁合同至2023年到期，第三人已支付租金或用押金冲抵租金至2019年6月至2020年1月不等，希望继续履行与斯卡堡罗公司签订的租赁合同。 第三人郑道飞未作陈述。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：2018年2月26日，通过招投标程序，原告中宸公司（出让人、甲方）与被告斯卡堡罗公司（受让人、乙方）签订《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》。 租赁标的：建华家苑18间、红五月嘉苑4间，共22间商铺。 租赁期限：2018年3月5日至2023年3月4日。 租金标准及支付方式：租金半年一付，先付后用，提前10天将下一半年度租金支付至甲方指定账户。2018年3月5日至2019年3月4日的年租金为1773333.34元，首个半年租金包含4个月免租期为443333.34元，第二个半年租金为1330000元。2019年3月5日至2021年3月4日年租金为2660000元。2021年3月5日至2023年3月4日年租金为2793000元。 租金支付情况：第一期租金斯卡堡罗公司已付清，第二期租金斯卡堡罗公司于2018年7月20日支付了33万元，其余租金斯卡堡罗公司未支付。 逾期付款违约责任：乙方未能在约定期限内缴清租金及其他费用的，除应缴纳未付费用外，每逾期一天，还应支付当期应缴纳费用0.5%的违约金。 履约保证金：1330000元。乙方在合同履行期内出现违约的，按合同约定承担相应违约补偿责任，乙方应在收到违约通知后10天内缴清相应金额的违约金；逾期甲方可从履约保证金中扣除相应费用，并要求乙方在扣除后10天内补足；等等。斯卡堡罗公司已支付上述保证金133万元。 约定解除条件：乙方逾期一个月不全额缴纳应付租金的，甲方可随时终止本合同，乙方应承担违约责任，向甲方支付相当于本年度3个月租金的违约金，并有权向乙方主张因乙方违约所造成的损失。若乙方逾期未迁离场所的，甲方有权收回场所，并且每逾期一日，并按当期日租金的3倍向乙方收取场所占用费。 中新房公司承诺：中新房公司于2018年11月1日向中宸公司出具《承诺担保函》一份，表示：斯卡堡罗公司经营不善，无法如约在2018年9月4日前支付给贵公司应付的房租100万元并拖欠至今；……我公司向贵方作出承诺——斯卡堡罗公司若在2018年11月16日前将拖欠贵方的100万元应付租金无法支付给贵公司，我公司愿意承担按约定应支付给贵公司的租金，并全面接收管理该物业，确保今后此类事情不再发生。 转租情况：被告斯卡堡罗公司将案涉商铺对外转租，在原、被告发生争议后，双方经协商自行处理了部分商铺，现尚余江干区建华家苑2幢底商3号-1、2幢底商4号、2幢底商5号、2幢底商6号、6幢底商3号一楼二楼、10幢底商1号二楼和2号二楼、10幢底商3号-2二楼、10幢底商3号-3、10幢底商4号-4、10幢底商2号一楼、10幢底商3号4号一楼共11间商铺由本案第三人实际使用或被告斯卡堡罗公司控制。 斯卡堡罗公司与第三人确认：建华家苑2幢底商4号、2幢底商5号、2幢底商6号商铺，现由第三人商正东使用，支付给斯卡堡罗公司的押金冲抵租金后，商正东已向斯卡堡罗公司支付租金至2019年10月31日。 建华家苑2幢底商3号-1商铺，现由第三人巫维峰使用，支付给斯卡堡罗公司的押金冲抵租金后，已向斯卡堡罗公司支付租金至2019年8月31日。 建华家苑6幢底商3号一楼、二楼商铺，现由第三人吴兰芬使用，支付给斯卡堡罗公司的押金冲抵租金后，已向斯卡堡罗公司支付租金至2019年11月30日。 建华家苑10幢底商1号二楼和2号二楼商铺，现由第三人轩朋公司使用，支付给斯卡堡罗公司的押金冲抵租金后，已向斯卡堡罗公司支付租金至2019年6月30日。 建华家苑10幢底商3号-2二楼商铺，现由第三人周建荣使用，支付给斯卡堡罗公司的押金冲抵租金后，已向斯卡堡罗公司支付租金至2020年1月31日。 建华家苑10幢底商4号-4商铺，现由第三人张贵华使用，已向斯卡堡罗公司支付租金至2019年9月30日，还有押金2000元斯卡堡罗公司未退还。 建华家苑10幢底商3号-3商铺现由被告斯卡堡罗公司控制，处于空置状态。 斯卡堡罗公司陈述，第三人郑道飞现实际控制建华家苑10幢底商3号4号一楼商铺，但未支付租金及押金。 合同解除情况：2019年4月25日，原告中宸公司与被告斯卡堡罗公司在回答本院询问时，明确同意双方《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》自当日解除。 以上事实有原告提供的《拍卖成交确认书》、《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》、《承诺担保函》、《情况说明》，本院制作的询问笔录，及各方当事人的陈述为证。 本院认为，中宸公司与斯卡堡罗公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。 对于合同解除的问题，原告中宸公司与被告斯卡堡罗公司在本院2019年4月25日制作的询问笔录中确认双方之间的《租赁合同》自该日解除，故本院予以确认。合同解除后，被告斯卡堡罗公司理应将案涉租赁房屋腾空交还于原告中宸公司，对原告中宸公司要求被告斯卡堡罗公司腾退租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。第三人与被告斯卡堡罗公司之间的纠纷可另行处理。 对于原告主张的租金问题，根据双方约定，租金先付后用，每半年一个周期，且提前10天支付，故第二期租金应当于2018年9月5日前10天支付133万元。但被告斯卡堡罗公司仅在2018年7月20日提前支付了租金33万元，其余租金一直未付，故斯卡堡罗公司逾期支付租金的违约事实成立，原告有权要求斯卡堡罗公司支付合同解除前的租金及逾期支付租金的违约金。被告斯卡堡罗公司辩称认为原告可提前收回部分空置房屋，本院认为，此前双方未达成解除合同的合意，亦未有有权单方解除合同的一方将解除合同的意思表示到达对方，故原告中宸公司无权提前收回空置房屋，对被告的辩称意见本院不予采纳。截至2019年4月25日，被告斯卡堡罗公司欠付租金1378958.90元，理应立即支付。因被告斯卡堡罗公司逾期支付租金，还应按约承担逾期支付租金的违约金。但双方约定的每日千分之五的标准过高，本院酌情按照每日万分之六的标准计算。 对于原告主张的合同解除后房屋占用费问题，本院认为，双方合同解除后，仅有部分商铺交还了原告中宸公司，尚有11间商铺未予交还，被告斯卡堡罗公司负有在合同解除后将租赁标的返还出租人的义务，故在斯卡堡罗公司将房屋交还原告之前，斯卡堡罗公司应当支付占有使用费，标准参照双方租赁合同约定的标准计算。 对于斯卡堡罗公司已经支付的押金133万元的问题，原告同意在本案被告应付款中予以扣除，因双方未约定押金抵扣顺序，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条的规定，首先冲抵违约金，余款冲抵最先到期无担保的租金和占有使用费。至开庭日的2019年10月30日，斯卡堡罗公司应承担逾期支付租金违约金共计313789.08元，押金全额抵扣后剩余1016210.92元，再全额抵扣2019年3月5日至2019年4月25日欠付租金378958.90元，剩余款项637252.02元，再抵扣至2019年10月30日的房屋占有使用费698467.51元，则房屋占有使用费还欠付61215.49元。 对于原告主张被告中新房公司承担责任的问题，本院认为，中新房公司向原告中宸公司出具《承诺担保函》，对斯卡堡罗公司在2018年9月4日前应支付的租金100万元表示，若在2018年11月16日前无法支付的，愿承担支付租金责任。故中新房公司实际上构成有条件的债的加入，即在2018年11月16日前斯卡堡罗公司未能支付欠付租金100万元的，中新房公司作为债的加入对中宸公司承担责任。故中新房公司应在该期租金100万元及其逾期付款责任的范围内与斯卡堡罗公司承担共同付款责任，但鉴于原告仅主张中新房公司承担连带责任，故对原告该项请求本院予以确认。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州中宸城镇建设有限公司与被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司于2018年2月26日签订的《建华家苑、红五月嘉苑商铺使用权转让合同》（合同编号：2018JGJYZX-CQ-PM-4）于2019年4月25日解除； 二、被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司支付原告杭州中宸城镇建设有限公司2018年9月5日至2019年3月4日期间租金人民币1000000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司支付原告杭州中宸城镇建设有限公司逾期支付租金违约金，自2019年10月31日起以未付上述第二项租金为基数按每日万分之六的标准计算至款项付清之日止，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告中新房（杭州）投资有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任； 五、被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州市江干区建华家苑2幢底商3号-1、2幢底商4号、2幢底商5号、2幢底商6号、6幢底商3号一楼二楼、10幢底商1号二楼和2号二楼、10幢底商3号-2二楼、10幢底商3号-3、10幢底商4号-4、10幢底商2号一楼、10幢底商3号4号一楼的房屋腾空返还给原告杭州中宸城镇建设有限公司； 六、被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司支付原告杭州中宸城镇建设有限公司房屋占有使用费人民币61215.49元（暂计算至2019年10月30日，此后以1.35元/平方米·天的标准继续计算至上述第四项房屋腾空返还之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 七、驳回原告杭州中宸城镇建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币18095元，由原告杭州中宸城镇建设有限公司承担人民币3744元，被告杭州斯卡堡罗物业管理有限公司、中新房（杭州）投资有限公司承担人民币14351元（其中被告中新房（杭州）投资有限公司在人民币13800元的范围内承担责任）。被告负担的诉讼费用应在本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  张妍妍 人民陪审员  张素华 人民陪审员  常永和 二〇二〇年二月十七日 代书 记员  肖忆敏