北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2577号原告：李凌，男，1966年7月31日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：李颖，女，1973年11月6日出生，满族，学院教师，住北京市。二原告共同委托诉讼代理人：柳丽明，女，汉族，公司职工，住北京市海淀区。被告：陈潇，女，1983年6月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王侃，北京天江律师事务所律师。原告李凌、李颖与被告陈潇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李颖及李凌、李颖共同委托诉讼代理人柳丽明、被告陈潇及其委托诉讼代理人王侃到庭参加诉讼，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凌、李颖向本院提出诉讼请求：1、依法确认李凌、李颖与陈潇的房屋转让协议无效，陈潇将X村X1号房屋返还李凌、李颖，房屋价值40万元；2。本案诉讼费用由陈潇承担。事实和理由：李凌、李颖与其母亲徐惠（已于2009年8月20日去世）于2006年在不了解农村房屋买卖政策，将位于海淀区永丰乡（现西北旺镇）X村X1号院内的150平方米的房屋以40万元卖与陈潇。涉案宅院是李凌、李颖的父亲李勤（井力）（已于2002年12月21日去世）的宅基地，该宅院系1994年12月29日李勤（井力）自大牛坊村审批宅基地，新建二层楼房，并取得永丰乡农村建筑施工证。1997年9月8日李勤（井力）取得房产证，法律明文规定农村宅基地使用权是集体经济组织成员，陈潇不是本村村民，不享有宅基地使用权，故双方签订的房屋买卖协议违反国家法律及行政法规的强制性规定，是无效合同。综上所述，李凌、李颖为了维护自己的合法权益，依据法律的相关规定，特诉至人民法院，请求人民法院依法支持李凌、李颖的诉讼请求，维护李凌、李颖的合法权益。被告陈潇辩称，不同意李凌、李颖的诉讼请求。理由如下：一、本案是典型的房屋早已出售，并由各方履行完毕后，现房屋的出售人基于涉案房屋面临拆迁，为了拆迁利益，违背合同的基本契约精神，企图侵占拆迁利益，我们认为应当按照以往判令、法律效果、本案事实，权衡双方当事人的利益，综合考虑，对合同的效力、拆迁利益进行认定。1、涉案房屋并非农村宅基地房屋，涉案交易并非农村集体经济组织成员之间的买卖案件，关于涉案土地，是永丰乡的土地，当时为了促进发展，规划出相应的土地，交由使用单位进行使用，后使用单位建盖了房屋便于职工使用，涉案房屋并非农村宅基地。2、关于涉案房屋，系原土地使用单位的职工李勤，基于单位职工的身份取得，后自行建盖，并非农村原宅基地房屋。3、关于双方当事人，李勤死亡后，其全部的继承人为李勤配偶与李凌、李颖，后与我方签订房屋买卖合同，上述人员中，无论是李勤还是上述三位，作为权益人处分房屋是基于单位职工身份，并非该农村集体经济组织成员身份，如果我们因为身份的原因不能取得上述房屋，那么李凌、李颖也没有资格取得上述房屋，因此，我方认为不应当按照农村宅基地房屋进行处理，认定无效。二、关于涉案交易房屋系当年单位与政府达成的协议，是基于历史原因而客观存在，所有我们应当尊重历史。李勤取得房屋，并取得房屋证书，根据证书，确认了该房屋属于李勤，并且，证书确认了权利人可以对房屋进行处分，所以我们双方签订了买卖合同，并履行完毕，我方的购房钱款已经交付，房屋也已经入住，使用至今。三、关于涉案房屋的背景是，房屋正在面临拆迁，李凌、李颖的目的是希望取得拆迁利益，而根据合同的约定，若房屋涉及拆迁，拆迁利益全部归我方所有，而根据现拆迁政策，也明确了私人间转让后，后受让人作为最终的拆迁利益获得人，明确了涉案房屋的拆迁利益应属于我方。并根据该地区的其他房屋，也有该纠纷，也有受让人取得拆迁利益的事实。希望法庭考虑该案的实际情况，该案并非典型的房屋买卖合同。综上，请求法院驳回李凌、李颖的诉请。本院经审理认定事实如下：李勤（李井力）与徐惠系夫妻，生育一子一女，子李凌、女李颖，李勤于2002年12月21日去世。徐惠、李颖、李凌（转让方甲方）与陈潇（受让方乙方）于2006年6月17日签订房屋转让协议（合同），内容为甲、乙双方本着完全自愿、友好协商、互惠互利的原则，甲方将坐落在北京市海淀区永丰X村X1的房屋转让给乙方。因该房屋暂不能进行房屋过户，故此双方自愿签订以下协议，作为对该转让行为的约束，具体协议如下：一、该房屋的产权人为李井力，系现甲方徐惠之夫，李颖、李凌之父，甲方现对该房屋行使所有权，履行所有义务。二、房屋面积壹佰伍拾平方米，结构为砖混。三、甲乙双方商定房屋转让价格为人民币肆拾万元整。四、乙方必须在2006年6月17日一次性将房款付清给甲方。付款方式为甲、乙双方到工商银行，利用转账的方式，乙方将其房款肆拾万元整转入甲方账户。甲方必须在2006年6月17日将房屋乡产权证原件及房门钥匙一并交给乙方。五、乙方在购得房屋后，如遇国家、地市及相关单位征地拆迁及不可抗力，得不到相应补偿或所得补偿少于付给甲方的房款，乙方不得向甲方追缴，反之，如乙方所得补偿超出付给甲方房款，甲方也不得向乙方追缴。六、乙方在购得房屋后，除遇国家、地市及相关单位征地拆迁外，反悔要求退房，在保证房屋本来结构的前提下，乙方必须按月租金贰仟壹佰元整（2100元整）年租金贰万伍仟贰佰元整（25200元整）付给甲方，甲方从原购房款中扣除租金后，将剩余房款退还乙方，乙方入住后所花装修费甲方概不负责。七、甲方将房屋转让给乙方后，除遇国家、地市及相关单位征地拆迁外，反悔向乙方收房，在保证返还乙方原房款及提前3个月通知乙方的前提下，甲方必须按月租金叁仟元整（3000元整）年租金叁万陆仟元整（36000元整）补偿乙方。乙方入住后所花装修费甲方概不负责。八、乙方在使用房屋过程中，如发现房屋的结构、暖气等问题，由乙方自行处理，甲方概不负责。九、该房屋如涉及拆迁，甲方应积极配合乙方办理一切房屋有关手续，在乙方同意的前提下，方可同意拆迁，并协同乙方进行拆迁签字。该房屋全部拆迁款归乙方所有。十、该房屋转让后所涉及的费用（包括水、电、暖气、物业、卫生等费用）由乙方负责，如有对该房屋转让前的追缴费用（包括水、电、暖气、物业、卫生等费用）由甲方负责。十一、该房屋转让后如涉及办理北京市房屋产权时，甲方必须将房屋产权落户给乙方，办理房屋产权时所需费用由乙方负责。十二、本协议未尽事宜，双方协商解决。十三、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份。协议签订后，双方按照协议实际履行。徐惠于2009年8月20日去世。庭审中，李凌、李颖提交永丰乡农村建筑施工证，诉争房屋所在为农村宅基地；陈潇提交盖有北京市海淀区永丰乡土地管理规划科章的房产所有证，地号05-05-029，产别住宅，房产坐落永丰X村东至302，西至304，南至503，北至103，楼房为3号楼X1，砖混结构，建筑面积150平方米，经审查属于李勤所有。陈潇非本村村民，陈潇购房时为居民户口。李凌、李颖明确表示若双方协议被认定为无效，要求返还X村X1号房屋，李凌、李颖可将购房款返还给陈潇，陈潇明确表示本案坚持合同有效，不提起反诉请求。本院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。农村宅基地属于农村集体所有，非集体组织成员购买宅基地上的房屋及院落应属无效。本案中，陈潇非本村村民，且双方签订的《房屋转让协议》未经相关部门审批，《房屋转让协议》违反了相关法律、行政法规的强制性规定，应属无效，故李凌、李颖请求判令双方签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于《房屋转让协议》的无效，出卖人李凌、李颖应负主要责任，买受人应负次要责任。至于合同无效后的相互返还问题，因现无法对农村房屋现值（包括区位补偿价）作出合理作价，从而无法按责任对房屋的增值进行合理补偿，且陈潇明确表示不提起反诉请求，故李凌、李颖要求陈潇返还诉争房屋的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下：一、徐惠、李凌、李颖与陈潇于二〇〇六年六月十七日签订的《房屋转让协议（合同）》无效；二、驳回李凌、李颖的其他诉讼请求。案件受理费三千六百五十元，李凌、李颖已预交，由李凌、李颖负担二千五百五十三元，已交纳；由陈潇负担一千零九十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沙月亮二〇二〇年二月十七日书记员  刘 刚