福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初136号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 法定代表人：方与龙，职务：董事长。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1961年7月29日出生，汉族，住福建省永安市，系福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司法务专员。 被告：魏琳华，女，1974年10月17日出生，汉族，住福建省永安市。 被告：赖道泉，男，1974年3月4日出生，汉族，户籍地福建省永安市，现住。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（以下简称鑫九洲物业公司）与被告魏琳华、赖道泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业公司的委托诉讼代理人曹秀兰、被告魏琳华到庭参加诉讼。被告赖道泉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令魏琳华、赖道泉支付从2011年3月1日至2015年10月31日期间的物业管理费1,355.20元，违约金357.28元，合计人民币1,712.48元。2．本案诉讼费用由魏琳华、赖道泉承担。诉讼中，鑫九洲物业公司自愿放弃要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2009年9月14日鑫九洲物业公司与魏琳华、赖道泉签订了《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业公司提供物业管理服务，魏琳华、赖道泉按建筑面积每月每平方米0.60元交纳物业管理服务费。如果魏琳华、赖道泉拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲物业公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。魏琳华、赖道泉系永安市含笑大道永乐佳房B区商铺B3-18店房产的业主，房产建筑面积为40.35平方米，其每月应交物业管理服务费24.20元。从2011年3月1日至2015年10月31日魏琳华、赖道泉已欠物业管理费1,355.20元，违约金357.28元，合计人民币1,712.48元。鑫九洲物业公司多次向魏琳华、赖道泉催讨，魏琳华、赖道泉均拒绝交纳。为了维护鑫九洲物业公司的合法权益，特向本院具状起诉，望判如所请。 魏琳华未作书面答辩，在庭审中口头辩称，鑫九洲物业公司起诉魏琳华、赖道泉从2011年3月1日至2015年10月31日没有交纳物业费，但鑫九洲物业公司是在去年下半年才打电话通知魏琳华说没交物业费，魏琳华要求鑫九洲物业公司解释合理的理由，鑫九洲物业公司未予理睬，鑫九洲物业公司的诉请已经超过诉讼时效，没有权力再向魏琳华、赖道泉催讨物业服务费和违约金。因为本案所涉房产是店铺，都不是业主本人开的，按正常情况来说，2011年3月1日开始欠缴到2015年10月31日的物业费，物业公司到2016年就一定要找魏琳华、赖道泉来收了，然而本案物业公司到2019年才来找魏琳华收取欠缴的物业费，因为魏琳华的店铺都是租给别人的，租户是流动的、不停在变更的，当时是谁租的就应该由谁付物业费，2016就应该来找魏琳华收取的，过了这么多年才来找魏琳华、赖道泉收，当初的租户早就无法联系了，物业公司的诉请肯定过了诉讼时效。 赖道泉未作答辩。 鑫九洲物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1．业主交房手续确认单、业主信息登记表、魏琳华、赖道泉身份证复印件各一份，证明魏琳华、赖道泉系鑫九洲物业公司服务区域内业主，是本案适格的原告。2．《前期物业管理服务协议》复印件一份，证明双方对物业服务内容和物业服务费和其他费用缴纳的约定。3．工作照片复印件，证明鑫九洲物业公司履行了物业服务义务。4．催缴物业费用照片复印件，证明鑫九洲物业公司通过诉前告知函等方式多次向魏琳华、赖道泉催缴物业费用。5．物业费明细表、违约金计算表复印件各一份，证明魏琳华、赖道泉欠物业费的情况及因违约应承担的违约金数额。违约金按合同约定日3‰计算很高，为了让法庭采纳，鑫九洲物业公司主动降低计算标准，按月利率1%计算违约金。魏琳华、赖道泉未提供证据。本院组织当事人进行了证据质证，魏琳华对鑫九洲物业公司提交的证据没有异议，唯一的意见是：鑫九洲物业公司都是采用粘贴催缴单的方式催缴物业费，没有通过电话、短信等通知魏琳华、赖道泉，催缴单魏琳华、赖道泉没有看到，租客没有通知魏琳华、赖道泉，这不是魏琳华、赖道泉的问题，那么多年没有收到物业费，物业应该直接通过电话、短信方式联系魏琳华、赖道泉，导致欠缴的后果这是物业的问题，所以这些费用不应该由魏琳华、赖道泉承担。赖道泉未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证、抗辩的权利。本院依法进行审查，对鑫九洲物业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2009年9月14日，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司与魏琳华、赖道泉签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》。协议约定：由福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司提供物业管理服务，魏琳华、赖道泉按建筑面积每月每平方米0.60元交纳物业管理服务费。如果魏琳华、赖道泉拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司交纳违约金。协议同时对其他事项作了约定。签订协议后，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司依约履行了协议约定的管理服务事项和义务。 2．福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司成立于2007年8月3日，法定代表人方与龙；公司类型有限责任公司；经营范围物业管理、房屋租赁以及其他经营范围；营业期限自2007年8月3日至2057年8月3日。2016年9月28日，福州鑫九洲物业管理有限公司永安分公司更名为福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，经营范围内容不变。 3．永安市含笑大道永乐佳房原房号B3-18店面新房号34幢18号室，业主系魏琳华、赖道泉，建筑面积40.35平方米，按照商铺物业费缴纳标准0.60元／月／平方米，每月应交物业服务费24.20元，从2011年3月1日至2015年10月31日期间，魏琳华、赖道泉已欠物业费1,355.20元。 本院认为，鑫九洲物业公司作为物业服务单位与魏琳华、赖道泉签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。鑫九洲物业公司按合同约定提供了相关的物业服务，业主魏琳华、赖道泉未按合同约定交纳物业管理费用，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故鑫九洲物业公司要求魏琳华、赖道泉支付从2011年3月1日至2015年10月31日止的物业管理费1,355.20元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。鑫九洲物业公司在诉讼中自愿放弃要求魏琳华、赖道泉支付违约金的诉讼请求，是其在法律允许的范围内对自己民事权利的处分，予以准许。因本案物业服务处于持续不间断的状态，双方当事人对交纳物业费的数额尚未进行明确结算，魏琳华提出本案已超过诉讼时效，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。赖道泉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，本院根据到庭当事人的陈述、举证情况，本院查明的事实及现有的证据，结合具体案情，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、魏琳华、赖道泉应于本判决生效后十日内支付给福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司自2011年3月1日至2015年10月31日期间的物业服务费1,355.20元； 二、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由魏琳华、赖道泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗奕音 二〇二〇年二月二十七日 书记员  苏 琳 附：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。