云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5684号 原告：董秋成，男，1991年10月4日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，现住。 原告：赵静雯，女，1994年5月9日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，现住。 二原告共同委托代理人：杨德璇，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：保山基德房地产开发有限公司。 法定代表人：赵小红。 住所地：保山市隆阳区。 统一社会信用代码：915305025772525367 原告董秋成、赵静雯与被告保山基德房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月23日公开开庭进行审理。原告董秋成、赵静雯的共同委托代理人杨德璇到庭参加诉讼，被告保山基德房地产开发有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董秋成、赵静雯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《基德尚都定购协议》；2、判令被告归还原告购房首付款150000元，物业管理费1512.72元，交房税费18931.38元（含契税6901.79元、测量费171.44元、维修基金10589.04元、工本费56元、工本费20元、测绘费373.11元、配套费合计800元、质量保证书10元、使用说明书10元）；3、判令被告赔偿原告装修款108000元；4、判令被告支付原告违约损失12468.8元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月26日原、被告签订《基德尚都订购协议》，约定：原告与被告购买位于保山市隆阳区交汇处的基德尚都项目1幢1905号房产，房屋建筑面积为126.06㎡，单价为3650元／㎡，房款共计460119元；付款方式为按揭贷款：原告于2017年10月26日前付清所定房屋首付款150000元。2017年10月26日原告以银行转账的方式将首付款150000元打入被告账户，之后原告于2017年11月3日向被告缴纳物业管理费1512.72元、2017年10月29日缴纳交房税18931.38元，被告于2017年10月30日向原告交付该房产。原告于2017年11月5日与孔金华签订《住宅装修合同书》对该房产进行装修，装修费用共计108000元。装修完工后原告一直居住在该房屋至今。但是，2019年7月16日被告因与隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区的纠纷，导致原告居住房产被法院查封，导致原告无法正常居住，之后原告于2019年7月29日向保山市中级人民法院提出执行异议，但是法院以该房产未登记在原告名下为由驳回了原告的异议申请。现在该房产继续被法院查封，导致原告无法正常居住，且至今无法办理《不动产登记证》，更是导致该房产被法院拍卖的风险。被告的违约行为给原告造成了严重的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现在原告已经付清购房款,根据中国人民银行逾期贷款利息4.75%计算，被告应向原告赔偿违约损失12468.8元。综上所述，因为被告的原因导致该房产无法正常居住，更是无法办理《不动产登记证》，原告为维护自身的合法权利提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。 被告保山基德房地产开发有限公司未到庭应诉答辩。 原告针对其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1、1.1《基德尚都订购协议》；1.2《结婚证》；1.3银行流水。以证实：1.2017年10月26日原被告签订《基德尚都订购协议》约定原告购买被告基德尚都项目1幢1905号房产，首付款为15万元；2.证明二原告为合法的夫妻关系，该房产为夫妻双方共同财产，二原告主体适格；3.2017年10月26日原告将15万元购房首付款打入被告账户。 2、2.1.收据；2.2.交房税费清单。以证实2017年11月3日原告向被告缴纳了物业管理费1512.72元、2017年10月29日缴纳交房税费（接房费）共计18931.38元。 3、3.1.《住宅装修合同书》；3.2.收款收据。以证实2017年11月5日原告对房屋进行装修，装修款共计108000元。 4、4.1.执行异议申请书；4.2.保山市中级人民法院（2019）云05执异34号执行裁定书。以证实2019年7月16日因被告与隆阳区永昌街道办事处双虹社区张官小区的纠纷，导致原告居住房产被法院查封，原告申请执行异议被法院驳回，导致原告无法正常居住该房屋。 对原告提供的上述1至4组证据，被告保山基德房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，视为对其质证权利的放弃，本院予以确认并在卷佐证。 被告保山基德房地产开发有限公司未向本院提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实： 二原告系夫妻关系。2017年10月26日原、被告共同签订《基德尚都定购协议》，约定：“二原告向被告购买由其开发建设的、位于隆阳区商品房，建筑面积为126.06㎡（以房管部门实测为准，多退少补），单价为3650元／㎡,购房款为460119元；付款方式为：二原告于2017年10月26日前付清房屋首付款150000元，于同年12月10日前提供按揭材料到基德尚都销售部办理按揭手续。”协议签订当日，二原告以银行转账的方式向被告支付购房首付款150000元；同年10月29日被告向二原告交付商品房，二原告向被告交纳了契税、维修基金等费用18931.38元；同年11月3日向被告交清了2017年11月3日至2018年11月2日期间的物业管理费；2017年11月5日二原告与案外人孔金华签订《住宅装修合同》，由案外人孔金华为二原告购买的上述商品房提供装修，装修费为108000元；二原告分别于2017年11月7日和12月28日支付了上述装修款。二原告自装修完毕至今一直居住使用上述商品房。2019年7月29日二原告向保山市中级人民法院提出执行异议申请，要求解除对商品房的查封，该院于2019年8月13日作出（2019）云05执异34号执行裁定书，裁定驳回二原告的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点为二原告的1至4项诉讼请求是否得到支持？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原、被告签订《基德尚都订购协议》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了原告的首付款150000元，并向二原告实际交付了商品房，故该协议应依法认定为商品房买卖合同。商品房交付后，二原告既未向被告支付剩余的购房款，被告也未督促二原告向其提供按揭所需的相关资料，积极办理剩余购房款的按揭手续，加之被告的原因，在二原告装修入住商品房至今，都无法办理商品房的权属证书，目前，被告也未对其开发的基德尚都项目进行有效的管理，双方对出现的上述情形在协议中并未明确约定如何计算违约金，现二原告要求与被告解除《基德尚都订购协议》，并要求被告返还已支付的购房首付款150000元，交纳的办证费用18931.38元及违约金12468.8元等诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告返还已交纳的物业管理费1512.72元，因原告已实际装修入住该商品房两年多，仅交纳了一年的物业管理费，故该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿装修损失108000元的诉讼请求，因原告在双方未签订后续的商品房买卖合同及支付剩余购房款310119元的情况下，就擅自对该商品房进行装修，造成的装修损失有不可推卸的责任，故该项请求本院予以酌情确定为50400元。被告保山基德房地产开发有限公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告董秋成、赵静雯与被告保山基德房地产开发有限公司于2017年10月26日签订的《基德尚都订购协议》。 二、由被告保山基德房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告董秋成、赵静雯购房首付款150000元和办证费用18931.38元，并支付违约金12468.8元和赔偿损失50400元；合计231800.18元。 三、驳回原告董秋成、赵静雯的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5663元，由原告董秋成、赵静雯负担1663元，由被告保山基德房地产开发有限公司负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  储换英 人民陪审员  赵宏梅 人民陪审员  李希梅 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  韩爱宏