广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6674号上诉人（原审被告）：郑秋文，男，1974年10月13日出生，汉族，住广东省潮州市枫溪区。被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。主要负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。上诉人郑秋文因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称为雅居乐公司沙溪分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初12342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑秋文上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回雅居乐公司沙溪分公司的诉讼请求。事实和理由:一、涉案物业因严重质量问题未达到交付条件。二、根据郑秋文与中山雅居乐雍景园房地产有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》第十一条的约定，郑秋文不应支付涉案物业服务费。上述条款约定：若由于郑秋文的原因逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，由交付之日起算物业服务费。但本案逾期未收楼的原因在于涉案商品房楼板存在质量问题，并非郑秋文自身原因所致。故本案不应当将出卖人指定的交楼期限届满之日视为已实际交付并计算物业服务费的时间。三、一审判决认定郑秋文不得以涉案商品房的楼板质量问题拒绝接收该商品房，没有事实依据。综上，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，请求二审法院支持郑秋文的上诉请求。被上诉人雅居乐公司沙溪分公司辩称：一、涉案商品房具备《中山市商品房买卖合同》约定的交付使用条件并且开发商在约定的交付时间前已通知郑秋文接收涉案商品房，郑秋文因自身原因未按约定接收涉案商品房。因此，根据合同约定，涉案商品房应视为已交付郑秋文，并由郑秋文承担相应的物业服务费。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。郑秋文在一审中主张拒绝收楼的理由为一般的质量瑕疵问题，而且涉案商品房在郑秋文提出质量问题后，开发商已积极履行修复责任，并已修复完毕，因此一审判决适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，雅居乐公司沙溪分公司于2017年7月5日向一审法院起诉请求：郑秋文向雅居乐公司沙溪分公司支付2016年1月至审判之月的物业服务费（每月物业服务费367元，暂计至2017年2月为5055元）及滞纳金（以各月拖欠的物业服务费为基数，从应付之日起按每日千分之一计算至实际支付之日止，暂计至2017年2月为1001.91元），以上费用合计6056.91元。一审法院认定事实：2013年12月9日，涉案物业的开发商中山雅居乐雍景园房地产有限公司（出卖人）与郑秋文（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定郑秋文购买中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园5区7幢502房，建筑面积为122.36平方米。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。2013年12月19日，雅居乐公司沙溪分公司与郑秋文签订《前期物业管理服务协议》，约定由雅居乐公司沙溪分公司对涉案物业提供前期物业管理服务；高层住宅（建筑物的总层数在七层（含）以上，该建筑物内的所有住宅）的物业服务费按建筑面积每月每平方米3元收取；郑秋文在开发商规定日期（收楼通知书规定期限）内收楼（含住宅、商铺/车位），物业服务费由房屋交付次日起算，预交3个月物业服务费，如郑秋文逾期不收楼，物业服务费则根据《商品房买卖合同》交付条款约定交付日期次日开始计算；物业服务费的缴纳时间为每月10日前；郑秋文逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金；服务内容包括：涉案物业共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共安全管理服务、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、社区文化管理服务、档案管理服务。按照《前期物业管理服务协议书》的约定，涉案物业每月的物业服务费应为367.08元（122.36平方米×3元/平方米/月），雅居乐公司沙溪分公司主张郑秋文拖欠2016年1月至2017年12月共24个月的物业服务费8809.92元（367.8元/月×24个月）。雅居乐公司沙溪分公司经多次催讨无果，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明，开发商中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司曾于2015年12月15日向郑秋文寄发收楼通知书，该通知书载明涉案物业的收楼时间为2015年12月25日至2016年1月7日，若郑秋文未按上述期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用，物业管理费于收楼通知书收楼期限次日开始计收。庭审中，郑秋文确认收到收楼通知书，但因涉案物业存在质量问题而未办理收楼手续。一审法院又查明，涉案物业所在的剑桥郡花园5区于2014年12月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院再查明，2016年1月11日，中山市住房和城乡建设局就郑秋文提交的关于中山市西区雅居乐剑桥郡5区7栋502房和602房质量问题的诉求作出回复，根据施工单位提交的《关于中山剑桥郡花园五区7栋502,602单位楼板开裂问题的回复》以及监理单位《关于中山剑桥郡花园五区7栋502,602单位楼板开裂问题的回复的陈述》，均表示该楼板裂缝的质量问题为混凝土受温度影响，按线管铺设位置沿薄弱处产生的温度收缩裂缝，愿意积极配合建设单位及业主要求进行整改。但同时未能与业主共同核实“钢铁裸露明显，卫生间和厨房墙体局部砂浆强度不够且有空鼓现象，门口公共部位墙砖很多也是空的”等问题。后郑秋文主张没有收到中山市住房和城乡建设局的修复验收的相关文件，亦未收到任何修复通知，涉案物业的质量问题至今没有得到有效修复。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司与郑秋文签订的《中山市商品房买卖合同》以及雅居乐公司沙溪分公司与郑秋文签订的《前期物业管理服务协议书》均是各方当事人真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制行规定，合同合法有效，各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，全面履行各自的义务。关于本案涉及的交付问题。《中山市商品房买卖合同》已对交付有明确的约定，根据合同约定，中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司应当在2015年12月30日前将符合合同约定的物业交付给郑秋文。涉案物业所在的剑桥郡花园5区在2014年12月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司在2015年12月15日向郑秋文寄发收楼通知书，此时涉案物业已具备交付的条件。事实上，郑秋文知晓可以接收涉案物业，但其以涉案物业客厅天棚及地面产生裂缝为由拒绝接收，缺乏合同依据，即郑秋文不得以此理由拒绝接收涉案物业。由于郑秋文知晓涉案物业可交付但拒绝接收，加之中山雅居乐雍景园房地产开发有限公司于2014年12月31日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，综上，一审法院认为，涉案物业已视为交付给郑秋文，物业服务费可从2016年1月1日起开始计算。郑秋文辩称其在收楼时就发现涉案物业存在渗水、漏水、楼板开裂等质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定，对于该情形责任主体应为房地产开发商，郑秋文以此抗辩拒交物业服务费，理据不足，一审法院不予采纳。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为122.36平方米，根据《前期物业管理服务协议》之约定，物业服务费按建筑面积3元/月/平方米计算有合同依据，即郑秋文每月应缴的物业服务费为367.08元。郑秋文在2016年1月至2017年12月期间不按时缴纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。郑秋文应向雅居乐公司沙溪分公司支付上述期间的物业服务费8809.92元。雅居乐公司沙溪分公司主张郑秋文按每月367元支付2016年1月至2017年12月的物业服务费8808元，此是其自由处分民事权利的行为，一审法院予以照准。关于违约金问题，《前期物业管理服务协议》约定逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金。雅居乐公司沙溪分公司主张违约金按每日千分之一的标准计算，有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，雅居乐公司沙溪分公司诉求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决：郑秋文于一审判决生效之日起七日内向雅居乐公司沙溪分公司支付2016年1月至2017年12月期间的物业服务费8808元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费367元为基数，从欠费的每月11日起按每日千分之一的标准计算至清偿之日止）。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（雅居乐公司沙溪分公司已预交），由郑秋文负担（郑秋文负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付雅居乐公司沙溪分公司）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明：本院在审理过程中，郑秋文于2019年3月13日作出中山雅居乐雍景园房地产有限公司未按合同约定向其交付涉案的商品房为由，向一审法院提起另案诉讼［案号（2019）粤2071民初6444号］，要求中山雅居乐雍景园房地产有限公司承担逾期交房的违约责任。因涉案商品房的交付问题与郑秋文是否应交纳物业费以及交纳物业费的起算时间密切相关，（2019）粤2071民初6444号案的处理结果对本案的审理有重大影响，本案需以该案的审理结果为依据，故本院于2019年3月19日以（2018）粤20民终6674号民事裁定，裁定中止本案的审理。后一审法院就（2019）粤2071民初6444号案作出判决，认定涉案商品房在2018年8月3日即视为发生实际交付的法律效果，并据此判令中山雅居乐雍景园房地产有限公司向郑秋文支付截止至2018年8月2日的逾期交楼违约金81351元。中山雅居乐雍景园房地产有限公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2020年2月14日作出（2019）粤20民终5687号民事判决，维持（2019）粤2071民初6444号民事判决认定的事实及判决结果，现该判决已生效。该判决生效后，本院恢复本案的审理。除上述事实外，本院对一审判决审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据上述规定的字面解释，已向买受人交付的物业，物业服务费用应由买受人交纳。本案双方当事人对于涉案商品房是否可视为已实际交付郑秋文及视为已实际交付的时间存在较大争议。而郑秋文已就涉案商品房的交付问题提起另案诉讼，该另案纠纷经一审法院及本院审理，已作出终审判决认定涉案商品房在2018年8月3日即视为发生实际交付的法律效果。因郑秋文及雅居乐公司沙溪分公司均未提供足以推翻上述生效判决认定的上述事实的证据，故本院对上述生效判决认定的上述事实予以确认，即本院认定涉案商品房的交付时间为2018年8月3日。根据上述规定，郑秋文仅应承担涉案商品房自2018年8月3日起产生的物业管理费。一审法院在本案中判决支持雅居乐公司沙溪分公司在本案中向郑秋文主张涉案商品房自2016年1月至2017年12月的物业管理费及违约金不当，本院予以纠正。郑秋文上诉请求驳回雅居乐公司沙溪分公司的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人郑秋文的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初12342号民事判决；二、驳回被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司负担（该公司已预交）；二审案件受理费50元（上诉人郑秋文已预交），由被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司负担（该款被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付上诉人郑秋文）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇二〇年二月二十七日书记员  练慧琳