河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初5703号原告（反诉被告）：张金福，男，1958年5月4日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南亮达皇都房地产开发有限公司，住所地睢县城关镇世纪大道西侧皇都花园综合楼。法定代表人：刘展源，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春光，男，1971年1月7日生，汉族，住河南省睢县，系公司员工。被告：刘亮，男，1974年2月26日生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：刘展源，男，1949年8月23日生，汉族，住郑州市金水区，系刘亮之父。被告：刘展源，男，1949年8月23日生，汉族，住郑州市金水区。原告张金福与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司（以下简称亮达公司）、刘亮、刘展源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张金福委托诉讼代理人李艳灿、被告亮达公司的法定代表人刘展源及委托诉讼代理人赵春光、被告刘亮的委托诉讼代理人刘展源、被告刘展源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金福向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告亮达公司房屋买卖合同；2、被告亮达公司返还原告购房款（包括配套设施费用）427466元及利息并承担违约责任、赔偿责任；庭审时明确为购房款387558元、契税等其他费用39908元，利息要求被告按照月利率15‰自2015年8月1日计算至付清为止，违约责任按照合同约定第九条之规定承担违约金3875.58元，赔偿责任要求387558元；3、被告刘亮、刘展源对上述还款义务承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告亮达公司因亮达公司承接商丘市金盛元投资信息有限公司（下简称金盛元公司）对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同，后原告又按照被告亮达公司的要求支付了契税、中央空调费等相关配套费用，但被告亮达公司在原告所有费用均已支付完毕的情况下却迟迟不交付房屋，办理相关证书，后经查询，被告出售给原告的房屋已在睢县房管局处为案外人办理了抵押登记并出具了他项权证书，被告亮达公司已不能实际交付房屋，依法律规定应退还原告各项费用并承担赔偿责任。被告刘展源、刘亮作为公司法定代表人在知情的情况下违法办理抵押和网签手续，二人应当承担连带还款责任。原告曾向睢县人民法院起诉要求解除合同，但因为亮达公司与金盛元公司不当得利纠纷一案仍在诉讼中，原告暂撤回了起诉，现另案已审结，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请判决支持原告的诉讼请求。被告亮达公司辩称，原告张金福是金盛元公司的常务副总经理，在金盛元公司的操纵下，亮达公司与张金福等17位出借人分别签订了合计1590元的借款合同等借款手续（其中2013年12月29日、10月21日与张金福和案外人齐玉成分别签订了37万元、23万元、42万元、21万元合计123万元借款手续），公证后，在睢县房管部门办理了抵押物登记，亮达公司将用于抵押借款的4本《房屋他项权证书》交给了张金福和齐玉成后，至此亮达公司已经履行了借款合同中约定的抵押担保义务，张金福等出借人应当按照借款合同第8条（按时足额向借款人发放借款）的约定支付出借款。由于金盛元公司在亮达公司不知情的情况下给张金福等出借人出具了《保证函》，保证“借款人到期不还款，三个工作日内由金盛元公司代为偿还”，张金福等出借人将应当支付给亮达公司的1590万元借款全部付给了金盛元公司的法定代表人龚文华，亮达公司没有得到分文借款。商丘市中级人民法院2019年8月26日作出的（2018）豫14民初279号民事判决书第13页第9-10行已经认定“原告（亮达公司）与17名案外人并没有形成新的借贷关系（含张金福和齐玉成以上4笔合计123万元借款）”。张金福和齐玉成用与亮达公司签订的前述123万元借款合同及亮达公司用于抵押借款的《他项权证书》等借款手续作为担保，2015年9月8日、10月15日与亮达公司签订了皇都花园2号楼1203号、3号楼2单元902号、2号楼403号房产的商品房产的《商品房买卖合同》。合同签订后，因为张金福、王少东和黄月清、齐玉成拒不支付购房款，张金福、王少东和黄月清应当按照《商品房买卖合同》第七条第一项、第二项及《补充协议》第二条第一项的约定支付违约金，同时亮达公司按照《商品房买卖合同》第七条第二项和《补充协议》第二条第一项“买受人采取一次性付款的，在与出卖人约定的时间内准时交付完毕，逾期没有支付完毕的，将视为买受人违约，出卖人除有权要求买受人承担总房款10%的违约金外，并有权解除《商品房买卖合同》”的约定，另行销售了涉案的两套房产。2017年10月12日，张金福在睢县法院起诉亮达公司给其办理房产证，睢县法院于2017年12月15日作出（2017）豫1422民初3907号民事裁定书，准许张金福撤回起诉。张金福第二次又在睢县人民法院起诉亮达公司“返还购房款并承担违约责任和赔偿责任”，其理由是“原告与被告亮达公司因亮达公司承接商丘明宇投资信息咨询有限公司对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同，后原告又按照被告亮达公司的要求支付了契税、中央空调费等相关配套费用，但被告亮达公司在原告所有费用均已支付完毕的情况下却迟迟不交付房屋，办理相关证书”。睢县人民法院2018年11月6日作出（2018）豫1422民初2494号民事判决书，驳回张金福的诉讼请求。现张金福以与第二次起诉同样的诉讼请求又第三次提起诉讼，将第二次起诉诉称的“原告与被告亮达公司因亮达公司承接商丘明宇投资信息咨询有限公司对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同”改头换面为“原告与被告亮达公司因亮达公司承接商丘市金盛元投资信息有限公司对原告的债务而与原告签订了房屋买卖合同”，究竟承接谁的债务，原告应当举证说明，否则涉嫌虚假诉讼，应转交公安机关追究其刑事责任。2015年2月份之前，亮达公司的法定代表人是刘亮，2015年2月份后，亮达公司的法定代表人变更为刘展源。张金福与亮达公司签订3份商品房买卖合同时，刘亮既不是亮达公司的法定代表人，也不是亮达公司员工，另外刘展源是亮达公司法定代表人，签订3份商品房买卖合同属于职务行为，刘亮与刘展源不应承担责任。综上请求驳回原告的诉讼请求，并移交公安机关追究原告的刑事责任。被告刘亮、刘展源的答辩意见同亮达公司的答辩意见。亮达公司向本院提出反诉，请求：1、张金福依约支付亮达公司4.224万元的违约金；2、将本案移交公安机关，追究张金福虚假诉讼和诈骗罪的刑事责任。事实与理由：张金福在睢县法院起诉亮达公司商品房买卖合同纠纷一案，2015年9月8日，张金福与亮达公司签订商品房买卖合同后没有依约交付购房款属于张金福违约，应依照合同条款第七条第一、二项的规定支付4.224万元违约金。张金福对亮达公司的反诉答辩意见为，亮达公司的反诉不成立，不应支持。从亮达公司的答辩中可以看出，原、被告双方因为债务而签订的商品房买卖合同，且张金福交付了所有房款，债权债务明确，应驳回亮达公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交的证据第一组：1、河南亮达皇都房地产开发有限公司用房产抵顶商丘金盛元债务说明一份；2、河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初7148号民事判决书一份；3、被告亮达公司于2017年1月1日提交至河南省商丘市中级人民法院的不服河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初7148号民事判决书上诉状一份；4、河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终891号民事判决书一份；5、被告亮达公司在河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初7148号民事案件审理过程中提交的“河南亮达皇都房地产开发有限公司替金盛元公司清偿张金福等553.4892万元债务（抵顶房产）明细表”一份及证据目录一份；6、原告与被告签订的房屋买卖合同及被告给原告出具的收据，房屋他项权利存根一份。证据1用以证明在2015年7月29日河南亮达皇都房地产开发有限公司用房产抵顶商丘金盛元债务说明签订后，原、被告双方于2015年9月8日签订在睢县房管部门登记备案的房房屋买卖合同。说明中所显示的三套房屋房号与登记备案的房屋买卖合同房号一致；说明中也出现了齐玉成的名字，在说明中被告亮达公司法定代表人、被告刘展源在说明及承诺上签名按印。证据2、3、4中可确认被告亮达公司向金盛元公司借款，被告以房抵偿张金福等人债务的事实，并且被告在该上诉状中表示认可。证据5在证据2、3、4中显示系被告提交，在这份明细表中张金福、齐玉成、王少东姓名在列，并且日期与证据1中的日期相符，房号与原被告双方签订的房屋买卖合同显示一致，房屋价款与被告给原告出具的收据显示数额一致。证明原被告签订房屋买卖合同并收取配套费用的事实，在被告隐瞒待售房屋被抵押的情况下，造成买卖合同履行不能，被告应承担相应的法律责任。被告亮达公司的质证意见为证据1是张金福拿着与亮达公司签订的借款合同等借款手续及亮达公司向张金福出具的用于抵押借款的房屋他项权证书，在被告亮达公司与金盛元公司没有清算债权债务的情况下，要求亮达公司用案涉的皇都花园3号楼902号、2号楼403号、1203号房产与张金福、齐玉成等签订三套商品房买卖合同，合同签订后，原告至今没有按照商品房买卖合同约定支付购房款，属原告违约，应支付违约金。证据2、4是张金福虚假诉讼、诈骗亮达公司，2013年12月9日至2014年10月21日之间，在金盛元公司操纵下，被告亮达公司与张金福等17人签订25份借款合同等手续，合计金额1590万元，公证后，在睢县房管部门办理了抵押登记，被告将用于抵押借款的25份房屋他项权证书交给金盛元公司常务副总经理张金福及法定代表人龚文华后，亮达公司履行了借款合同中约定的抵押担保义务，张金福等出借人应按照合同约定足额向亮达公司支付出借款，否则应当按照借款合同第23条约定支付借款总额20%的违约金，亮达公司与张金福、齐玉成签订37万元、23万元、42万元、21万元合计123万元借款手续，由于金盛元公司在亮达公司不知情的情况下，偷偷地为张金福等出借人出具了保证函，保证对亮达公司的借款承担连带责任，张金福等出借人凭着金盛元公司担保函，将应当付给亮达公司的借款全部付给金盛元公司，亮达公司没有收到分文借款，亮达公司在河南省商丘市中级人民法院起诉金盛元公司及龚文华不当得利一案，（2018）豫14民初279号民事判决书已经认定包括张金福及齐玉成的四份借款合同等手续没有支付给亮达公司分文，达不到原告的证明目的，恰恰能证明河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初7148号民事判决书、河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终891号民事判决书错误。证据5、6达不到原告的证明目的，2013年6月3日亮达公司向金盛元公司要求借款，金盛元公司龚文华、张金福、曹艳丽、朱运华与亮达公司签订1400万元的借款合同，2013年6月4日至6月21日期间，实际付给亮达公司1295万元，尚有105万元借款没有依约支付，属于龚文华等人违约。2013年7月7日至2015年2月18日期间，亮达公司分28笔通过银行转账方式归还龚文华等人1245万元借款本息，在龚文华等人和亮达公司没有算清账的情况下，龚文华等要求亮达公司用房产抵顶金盛元公司欠龚文华等人的债务，每笔抵顶手续都有龚文华的同意或亲自签字，在2015年7月29日张金福拿着与齐玉成合计123万元的借款手续来找，要求与其签订上述三套房产的商品房买卖合同，因为张金福是金盛元公司的副总经理，亮达公司与张金福反复协商后，刘展源坚持让龚文华在本组证据1的说明上签字，因与龚文华联系不上，刘展源与张金福签字，加上在2015年6月以前已经签订的15份商品房买卖合同，合计签订商品房买卖合同总数为18份，也就是原告称的18套房产表，至此亮达公司已经多归还龚文华等四人380多万元，因此亮达公司在河南省商丘市中级人民法院起诉金盛元公司及龚文华不当得利一案中，河南省商丘市中级人民法院已经判决金盛元公司返还亮达公司249万元不当得利及孳息。本院认为，原告提交的本组证据1真实性本院予以确认，同时根据本说明及已生效的河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民终891号民事判决书，已经认定亮达公司用18套房产（包括本案涉及的房屋买卖合同中的房产）抵债的事实存在。原告本组提交的证据2、3、4本院不作评价。证据5中抵顶房产明细表其中用2-1-1203号房产抵顶张金福房款是387558元及税费39908元共计427466元与本组证据6中房屋买卖合同及被告向原告出具的收据显示数额一致，本院作为有效证据。说明被告亮达公司用皇都花园2-1-1203号房产抵顶的债务是427466元，亦能说明被告与原告签订房屋买卖合同的真实意思为以物抵债。原告向本院提交的第二组证据材料：河南省睢县人民法院（2017）豫1422民初3905号民事判决书、河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民终1207号民事判决书、河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民申471号民事裁定书，证明：这三份证据系原告所提交的第一组证据1、5中显示的齐玉成要求被告履行房屋买卖合同、交付房屋的判决书，与原告同一性质、同样出具收据并签订网签备案买卖合同的权利人，在被告以同一抗辩理由抗辩的案外人房屋买卖合同已被两级人民法院判决予以确认。原告向本院提交的第三组证据材料：河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民初279号民事判决书一份、河南省睢县人民法院（2019）豫1422民初3905号民事判决书一份，证明亮达公司与金盛元公司不当得利纠纷一案已经法院审理并作出判决，在该判决中也已经确认被告亮达公司与原告签订房屋买卖合同抵偿债务的事实，并且该部分款项法院也已经计算至亮达公司归还金盛元公司债务数额之中，被告在房屋已被抵押仍与原告签订房屋买卖合同的行为应当按照规定对原告承担赔偿责任。第四组：被告亮达公司工商登记信息一份，证明被告刘展源、刘亮作为公司股东和法定代表人在明知房屋存在抵押的情况下进行出售，存在主观恶意，应对本案返还、赔偿义务承担连带责任。亮达公司的质证意见为同第一组的质证意见。亮达公司综合质证意见为：1、原告第一组证据证据1所称张金福、齐玉成与亮达公司签订借款合同抵顶的房产与事实不符，123万元借款亮达公司没有收到分文；2、原告称亮达公司用18套房产抵顶金盛元公司债务的理由不成立，其中亮达公司与金盛元公司不当得利一案判决已生效，而是金盛元公司应当返还亮达公司249万元不当得利及孳息，因为案涉房产是最后张金福私自与亮达公司签订的三份商品房买卖合同，亮达公司在执行金盛元公司不当得利纠纷一案中将三份商品房买卖合同涉及的房产作为首先执行的一部分，实际三份商品房买卖合同是给亮达公司多增加的损失部分，应当解除商品房买卖合同；3、商品房买卖合同签订后，原告没有付给亮达公司分文购房款，亮达公司给其出具的收据是根据张金福、齐玉成123万元借款合同作担保开具的，不能作为原告支付购房款及其他证据使用；4、原告第一次起诉称是接收了明宇公司债权签订的商品房买卖合同，本案起诉又称承接的金盛元公司的债权与亮达公司签订的商品房买卖合同，两次起诉转让人不一致，实际原告与明宇公司没有债权债务关系，其与金盛元公司也没有债权债务关系，本案属于典型的虚假诉讼、诈骗案件。根据原被告双方提交的证据结合诉辩意见能证明原告与亮达公司签订借款合同等借款手续用亮达公司为其办理的用于抵押借款房屋他项权证骗取亮达公司签订三份商品房买卖合同，亮达公司的房屋他项权证书为担保物，河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民初279号民事判决书第13页第9-10行判决认定亮达公司与17位案外人没有形成新的借贷关系包括与张金福、齐玉成签订的123万元借款合同，因此本案原告以123万元借款手续为担保与被告亮达公司签订的三套商品房买卖合同属于诈骗行为。河南省商丘市中级人民法院认定的亮达公司与金盛元公司的债权债务，与本案张金福起诉的用与被告签订的借款合同等借款手续不是一个法律关系，原告与亮达公司签订买卖合同后拒不支付购房款属于违约，应依法解除房屋买卖合同并支付违约金，原告再次起诉被告亮达公司、刘亮、刘展源是虚假诉讼。亮达公司的反诉有事实及法律依据，应予支持。刘亮及刘展源的质证意见除同亮达公司的质证意见外，补充质证意见为原告诉请刘亮承担连带责任问题，因刘亮在签订房屋买卖合同时不是法定代表人，其也没有代表亮达公司签订合同，不应承担连带责任。刘展源2015年2月份后任亮达公司的法定代表人，签订商品房买卖合同是职务行为，依法不应承担连带责任。本院认为，对于原告提交的第二组证据本院不作评价。第三组证据河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民初279号民事判决书是生效的判决，该判决在事实认定部分认定了亮达公司用18套房产（包括本案涉及的房屋买卖合同中的房屋）抵债的事实，本院对该部分事实予以认定。第三组的其他证据本院不作评述。第四组证据真实性本院予以认定。反诉原告亮达公司向本院提交的证据有：第一组证据：1、亮达公司与张金福2013年12月9日签订的37万元的借款合同一份；2、亮达公司与齐玉成2013年12月9日签订的23万元的借款合同一份；3、亮达公司与张金福2014年10月21日签订的42万元的借款合同一份；4、亮达公司与齐玉成2014年10月21日签订的21万元的借款合同一份；5、赵利春《保证函》样本一份；6、亮达公司诉金盛元公司（龚文华）不当得利一案，河南省商丘市中级人民法院2019年8月26日作出的（2018）豫14民初279号民事判决书一份。证明：张金福是金盛元公司的常务副总经理，在金盛元公司操纵下，被告亮达公司与张金福等17位出借人分别签订了合计金额1590万元的借款合同等借款手续（其中2013年12月9日、2014年10月21日与张金福和案外人齐玉成分别签订了37万元、23万元、42万元、21万元借款手续），公证后，在睢县房管部门办理了抵押登记，被告将用于抵押借款的4本《房屋他项权利证书》交给张金福和齐玉成后，亮达公司履行了借款合同中约定的抵押担保义务，张金福等出借人应按照借款合同第8条“按时足额向借款人发放借款”的约定支付出款，由于金盛元公司在亮达公司不知情的情况下，给张金福等出借人出具了《保证函》，保证“借款人到期不还，三个工作日内由金盛元公司代为偿还”，张金福等出借人将应当付给亮达公司的1590万元借款全部付给金盛元公司的法定代表人龚文华，亮达公司没有收到分文借款，亮达公司起诉金盛元公司及龚文华的不当得利一案，河南省商丘市中级法院2019年8月26日作出的（2018）豫14民初279号民事判决书第13页第9-10行已经认定“原告（指亮达公司）与17名案外人并没有形成新的借贷关系（包含张金福和齐玉成以上四笔合计123万元借款”。第二组证据：1、亮达公司用房产抵顶金盛元公司债务说明一份；2、亮达公司与张金福签订的《商品房买卖合同》一份；3、亮达公司与王少东和黄月清签订的《商品房买卖合同》一份；4、亮达公司与齐玉成签订的《商品房买卖合同》一份。证明：张金福骗取与亮达公司签订的前述123万元借款合同及亮达公司用于抵押借款的《他项权证书》等借款手续作为担保，2015年9月8日、10月15日与亮达公司签订了皇都花园2号楼1203号、3号楼2单元902号、2号楼403号房产的《商品房买卖合同》。合同签订后，因为张金福、王少东和黄月清、齐玉成拒不支付购房款，原告应当按照《商品房买卖合同》第七条第一项、第二项及《补充协议》第二条第一项的约定支付违约金，同时亮达公司按照《商品房买卖合同》第七条第二项和《补充协议》第二条第一项“买受人采取一次性付款的，在与出卖人约定的时间内准时交付完毕，逾期没有支付完毕的，将视为买受人违约，出卖人除有权要求买受人承担总房款10%的违约金外，并有权解除《商品房买卖合同》”的约定，另行销售了涉案房产。第三组证据：1、张金福2017年10月12日《民事诉状》一份；2、河南省睢县人民法院（2017）豫1422民初3907号民事裁定书一份；3、张金福2018年5月5日《民事诉状》一份；4、河南省睢县人民法院（2018）豫1422民初2494号民事判决书一份。证明：金盛元公司和张金福及案外人齐玉成骗取亮达公司签订借款手续后，又用123万元借款手续及亮达公司用于抵押借款的《房屋他项权利证书》作为担保，骗取亮达公司分别与张金福、黄月清和王少东、齐玉成签订了皇都花园2号楼1203号、3号楼2单元902号、2号楼403号房产的《商品房买卖合同》，由于张金福等3人至今未依约支付购房款，亮达公司按照《商品房买卖合同》第七条第二项和《补充协议》第二条第一项的约定解除了3套房产的商品房买卖合同，原告没有依约交付购房款违约，应当支付违约金和赔偿损失，被告依约解除商品房买卖合同路通理直。原告即反诉被告的质证意见为对反诉原告提交的证据的真实性无异议，但认为达不到反诉原告的证明目的。第一组证据恰恰说明原被告双方签订房屋买卖合同的基础；第二组说明原被告对实际抵顶债务的实际履行情况；第三组在质证时已经说明明宇公司属于笔误；第四组证据判决没有生效，因为原告上诉后，在二审期间撤回了起诉，没有实际生效。本院认为，根据查明的事实，亮达公司与张金福签订房屋买卖合同实际是以物抵债，亮达公司举证张金福没有支付购房款属于违约的证明目的，本院不予支持。依据有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月3日，亮达公司与张金福及案外人金盛元公司股东及法定代表人龚文华、曹艳丽、朱运华四人签订《借款合同》，合同主要内容约定：亮达公司以其开发建设的位于睢县世纪大道西侧皇都花园2号楼在建工程抵押向该四人借款1400万元；借款时间自2013年6月4日至2013年11月2日止，共计5个月，实际借款日和还款日以借据记载日期为准；借款利息为月利率15‰，按月支付，如逾期付息还本，每天按贷款余额的5‰计算逾期利息至全部清偿日止。合同还约定了其他事项，并经河南省商丘市梁园公证处进行了公证。1400万元的合同签订后，金盛元公司在扣除84万元的服务费及21万元的利息保证金后，由龚文华经手并通过其个人账户，向亮达公司实际支付1295万元。此后，亮达公司通过龚文华银行账户，于2013年7月7日至2015年2月18日，共向金盛元公司偿还现金1245万元；亮达公司还在金盛元公司要求下于2015年3月至2015年7月用亮达公司开发建设的18套房屋抵偿给他人，其中就包括本案的皇都花园2号楼1单元12层1203号房产抵顶给张金福，该套房产抵顶金额为427466元（含房价款387558元、费税等其他费用39908元），在2015年7月28日河南亮达皇都房地产开发有限公司向张金福开具了五张收据，共计427466元，收据中注明有“金盛元抵”的字样。张金福与亮达公司签订房屋买卖合同，根据查明的事实，实际就是以物抵债。签订房屋买卖协议后，张金福没有实际向亮达公司支付购房款及其他费用。因在亮达公司与张金福签订房屋买卖协议之前，该房屋已抵押他人并办理了他项权证书，于是张金福向本院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，返还购房款及利息、支付违约金、赔偿损失。另查明，亮达公司诉金盛元公司不当得利纠纷一案，河南省商丘市中级人民法院通过审理，作出（2018）豫14民初279号民事判决书，现该判决书已生效。生效判决认定亮达公司用18套房屋抵顶债务后，亮达公司已偿还数额加上房屋抵顶数额已超出亮达公司欠款数额（本金及利息），超出数额为金盛元公司不当得利数额，遂判决金盛元公司返还亮达公司不当得利249.0842万元及孳息（孳息自2015年8月1日起按月息1.5分标准计算至全部返还之日），据此可以认定亮达公司与原告签订的房屋买卖合同实际为以物抵债协议。本院认为：本案的争议焦点为原告要求与被告解除房屋买卖合同，并返还原告购房款及利息和承担违约责任、赔偿损失，刘亮、刘展源承担连带责任，被告反诉要求原告承担违约责任，支付违约金的诉讼请求及反诉请求有无事实根据及法律依据，是否成立。通过庭审查明的事实，被告亮达公司与龚文华等四人签订借款合同1400万元，实际给付亮达公司1295万元，亮达公司通过龚文华银行账户于2013年7月7日至2015年2月18日，共向金盛元公司偿还现金1245万元；亮达公司还在金盛元公司要求下于2015年3月至2015年7月用亮达公司开发建设的18套房屋抵偿给他人，其中就包括本案的皇都花园2号楼1单元12层1203号房产抵偿给张金福，由此可见，原告与被告亮达公司签订房屋买卖合同实际是以物抵债，该套房产抵顶了亮达公司427466元债务，后因亮达公司用于18套房产抵顶其债务超出了其所欠债务本金及利息的总数，河南省商丘市中级人民法院判决金盛元公司返还亮达公司不当得利249.0842万元及孳息（孳息自2015年8月1日起按月息1.5分标准计算至全部返还之日）。因亮达公司在与原告签订房屋买卖合同前将案涉房产已抵押他人，因此原告要求解除房屋买卖合同本院予以支持。原告要求返还购房款及其他费用，实际是房屋抵顶债务的抵顶款数，为427466元，因另案生效判决已把亮达公司用房屋抵顶款数计算在了亮达公司还款数额之内，故才有另案不当得利一案的判决，所以原告要求亮达公司返还此款并要求支付对应利息的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求亮达公司支付违约金及赔偿购房款一倍的损失的诉讼请求，通过前述，原告与亮达公司签订房屋买卖合同的行为，实际为以物抵债且原告也没有真正向原告交付购房款，因此对于原告此项请求本院不予支持。原告要求刘亮、刘展源承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。被告亮达公司反诉，因原被告签订房屋买卖合同后，原告没有交购房款属于违约应支付违约金的反诉请求，因双方达成的房屋买卖实际是以物抵债，且亮达公司开具的收据中也注明是“金盛元抵”，所以原告没有交购房款不构成违约，其反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张金福与被告河南亮达皇都房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告河南亮达皇都房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付原告张金福以房抵债款427466元及利息（从2015年8月1日起计息按月利率1.5%计算至付清止）；三、驳回原告张金福对刘亮、刘展源的诉讼请求和其他诉讼请求；四、驳回河南亮达皇都房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7712元，反诉费856元，由被告亮达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  段效亮人民陪审员  李燕斌人民陪审员  王玉荣二〇二〇年二月二十八日书 记 员  张沙沙