北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86596号原告：郑国雄，男，1987年12月8日出生，汉族，空军航空兵九三七九三部队航空军医，住北京市延庆区。被告：陈越，男，1978年10月30日出生，汉族，华夏邓氏北京分公司咨询顾问，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毛阿馨，北京广盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏明明，女，1991年11月12日出生，汉族，北京广盈律师事务所实习律师，住北京市东城区。原告郑国雄（以下简称原告）与被告陈越（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人毛阿馨、苏明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑国雄向本院提出诉讼请求：1、认定被告构成违约；2、判令被告继续履行合同义务，办理北京市朝阳区xx路15号院2号楼14层2单元1706号房屋（以下简称涉案房屋）原有户口迁出手续；3、判令被告赔偿原告违约金389660元。事实与理由：2018年3月18日，原告与被告就涉案房屋的买卖事宜签订了房屋买卖合同。双方于2018年4月10日完成涉案房屋买卖合同的网签合同手续；2018年6月4日，原告完成了合同约定的全部付款义务；2018年6月5日，被告依约履行了房屋产权转移登记手续。然而，在涉案房屋产权转移后，原告发现在涉案房屋上不但有被告自己的原有户口，还有其前妻及前妻之子的户口。而在此之前，被告故意隐瞒了该事实，仅仅披露了涉案房屋上自己的户口。就该户口迁出事宜，原告多次与被告交涉，请求被告尽快将全部原有户口迁出，但被告一直以各种借口推脱，至今未能完成原有户口迁出事宜。房屋买卖合同第四条第2款约定，在签署合同时，被告应当保证已经如实陈述涉案房屋的全部状况，包括相关关系，这里的约定显然包括了涉案房屋上的原有户口情况。被告在涉案房屋买卖前故意隐瞒该事实，造成原告对于涉案房屋价值的错误判断，被告该隐瞒行为构成违约。同时，由于被告的这种隐瞒行为，造成原告在签署本合同时对于房屋价值和购买风险形成了错误和偏差的判断，给原告合法权益造成了损害，基于此，原告请求法院认定被告该行为构成违约，并责令被告向原告支付相当于涉案房屋成交价格5%的违约金，即11万元。依据房屋买卖合同第九条第三款的约定，被告原本应在涉案房屋所有权转移之日起180日办理完成涉案房屋原有户口的迁出手续。涉案房屋已于2018年6月5日完成了所有权转移，而被告至今未能完成办理原有户口迁出手续。根据双方约定，如被告逾期超出30日未能迁出原户口的，自期限届满之次日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款的万分之五的违约金。因此，截至2019年8月27日，被告已经逾期共计237天，应当向原告支付违约金共计279660元。双方签署的房屋买卖合同第九条部分补充一条手写的免责条款，该条款在签署时是由原告的代理人签署，并非由原告本人签署，原告本人当时对该条款亦不知晓。原告是北京延庆的职业军人，由于平日公务繁忙，且无法随意请假办理涉案房屋买卖事宜，因此当时委托其堂姐王x代理其办理涉案房屋的买卖手续。然而，合同签署之时，被告临时在原告之前认可的合同内容上增加了原告并不知晓的免责条款，让不懂法律的王x签署。鉴于该条款对于合同是具有修改作用并且对原告的权利具有折损，因此该条款的签署已经超出了原告对于王x的授权范围，属于无权代理行为。其次，该条款正是对于被告迁出户口事宜的免责条款。在签署之时，被告未能向原告或其代理人披露涉案房屋真实的户口情况，被告的行为属于故意损害原告的合法权利，造成了原告财产损失。根据《合同法》第53条第2款的规定，该免责条款应当无效。最后，被告上述骗取原告信任，故意隐瞒涉案房屋相关信息，进而怠于履行合同义务的行为也违反了《合同法》所规定的诚实信用原则。被告辩称：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，均依约履行。被告未隐瞒房屋权属情况，不构成违约。根据合同约定，未按时办理户口迁出手续，但不影响原告户口迁入的，被告无需支付违约金，故原告第一项、第三项诉讼请求均不同意。原告第二项诉讼请求，被告同意继续迁出户口。双方签订合同之前，被告便积极与前妻唐xx沟通其户口迁出之事，也在购房协议中进行了约定。由于需要唐xx配合办理户口迁出手续，因此在双方在签订合同时，被告向原告特别提示了这一点，故签署了该补充条款。合同签署至今，被告一直与唐xx进行沟通协调，也得到了其回复，但具体日期尚未确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，原告的代理人王x代理原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋总成交价格为236万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。补充条款：若甲方未按时办理原有户口迁出手续，但不影响乙方户口正常迁入，则无须支付违约金（该补充条款为手写）。原告按约向被告支付了全部购房款，涉案房屋已于2018年6月5日转移登记至原告名下。原告称双方签订合同前，被告并未告知涉案房屋上原有户口之事，合同签订之前原告代理人王x将合同发给了原告，合同上并无手写的补充条款，原告便同意了。签订合同之时，被告向原告的代理人王x称其户口在涉案房屋上，其正在买房，迁出其户口需要一些时间，但不会影响年底原告的户口迁入，王x觉得晚一两天不是问题，便同意了，于是双方便手写了该补充条款。2018年7月，被告跟原告说其前妻的户口在涉案房屋上，此后又表示其前妻及前妻之子的户口在涉案房屋上。被告称签订合同时其向原告的代理人告知了其前妻的户口在涉案房屋上的事实，其并无隐瞒，双方手写补充条款并盖印之后，原告代理人王x将合同发给了原告。签订合同之时，被告前妻儿子的户口尚未迁到涉案房屋，何时迁过去的不清楚。经查，目前被告的前妻唐xx及唐xx之子毛xx的户口在涉案房屋上，唐xx的户口系2006年12月27日迁入涉案房屋，毛xx的户口系2012年9月17日迁入涉案房屋。被告称此前其与唐xx的户口均在涉案房屋上时，两人户口并不在同一户口本上，故其对毛xx的户籍情况毫不知情。被告称涉案房屋上的原有户口不影响原告户口的迁入。原告称其目前属部队人员，没有户口，不清楚其户口能否迁入涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方真实意思表示，合法有效，应当遵守。根据合同约定，被告应在涉案房屋所有权转移之日起180日内办理完成原有户口迁出手续。涉案房屋的所有权已于2018年6月5日转移至原告名下，但至今被告前妻唐xx及唐xx之子毛xx的户口仍在涉案房屋上，被告未按约办理涉案房屋原有户口迁出手续构成违约。原告要求被告办理完成涉案房屋原有户口迁出手续的诉求，非民事案件受理范围，本案中不予处理。关于原告要求支付违约金的诉求，被告以合同中手写的补充条款为据，抗辩其不应支付违约金，而原告则认为该条款无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。被告称双方签订合同时其向原告披露了唐xx户口在涉案房屋的事实，但原告予以否认。本院认为，即便被告未向原告披露唐xx户口在涉案房屋，也并未造成原告财产损失，现有证据也不能证明原告的户口不能迁入涉案房屋，故该条款并非无效条款。基于此，原告该项诉求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认被告陈越在履行其与原告郑国雄之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》过程中存在违约行为；二、驳回原告郑国雄的其他诉讼请求。案件受理费3575元，由原告郑国雄负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 **林二〇二〇年二月二十八日法官助理 袁书亮书 记 员 裴 娜