成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5430号 原告：徐军，男，1970年10月24日出生，汉族，住成都市温江区。 被告：成都天来房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区光华大道天宝中街1号。 法定代表人：安小平。 被告：成都天来长晟房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区涌泉街道共和路74号。 法定代表人：缪荣。 上述二被告委托诉讼代理人：万宇，四川汇圣律师事务所律师。 原告徐军与被告成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）、成都天来长晟房地产开发有限公司（以下简称天来长晟公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐军，被告天来公司、天来长晟公司委托诉讼代理人万宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐军向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订的商品房认购协议合法有效;2、判令被告立即向原告赔偿违约金33万元人民币。3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年2月8日，被告天来公司与原告徐军签订商品房认购协议，被告将位于成都市温江区房屋出售给原告徐军，房屋建筑面积204.03平方米，套内建筑面积162.54平方米，房屋总价合计人民币1693449元，其中商品房认购协议签订价格为1040553元，另被告公司员工何松青代天来公司手写了人民币652896元收据并签字捺手印予以确认，原告徐军将总购房款人民币1693449元自中国民生银行帐户（徐军：47×××56）转汇至被告天来公司指定公司帐户（成都天来长晟房地产开发有限公司帐户：工行成都温江支行44×××92）。被告天来公司承诺于2019年8月30日17时前与原告徐军签订《商品房买卖合同》及相关协议，否则将承担相关违约责任。2018年9月6日原告从被告委托前期物业管理公司四川宏昌达物业管理有限公司收取房屋并进行装修，2018年12月原告完成该套房屋装修并入户居住至今。2019年6月4日，被告天来公司向原告徐军出具情况说明，称如因天来公司原因未能于2019年8月30日前达到网签、备案到徐军名下条件，一切责任与原告无关。2019年8月28日，被告天来公司再次向原告徐军出具说明，称“前期我司与徐军签订的《认购协议书》中约定于2019年8月30日前完成签订《商品房买卖合同》的签订与备案，待我司解除查封问题后另行通知徐军签约时间，一切责任与徐军无关。”原告认为，被告天来公司在与原告签订商品房认购协议且原告在签订该协议之日全额向被告付清该套购房款的情况之下，被告未在约定之日前履行承诺与原告签订《商品房买卖合同》并备案至原告徐军名下，对原告权益构成实质性侵害。 天来公司辩称，对原告第一项诉讼请求无异议，合同本身合法有效。虽然房屋被查封，但没有对原告造成损失，且原告低于市场价购买房屋，请求降低违约金。 天来长晟公司辩称，商品房认购协议是原告与天来公司签订的，天来长晟公司不应当承担责任。天来长晟公司收取房款式委托收款，天来长晟公司不是合同主体，承担责任的应当是天来公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月8日，天来公司（甲方、出卖人）与徐军（乙方、买受人）签订《商品房认购协议》，协议约定：“买受人订购的商品房为“天来国际广场”2栋2单元29层2902号，预测建筑面积为204.03平方米，套内建筑面积为162.54平方米。买受人订购得商品房的总房款为人民币1040553元。买受人须在本《认购协议》签订后在2019年8月30日前17：00前，主动到本项目的销售现场与出卖人签订《商品房买卖合同》及相关协议，签订《商品房买卖合同》时间不再更改，出卖人亦不再另行催告、督促买受人。如因买受人原因超过本协议第四条约定日期仍未签订《商品房买卖合同》及相关协议，则视为买受人放弃认购权利，出卖人有权自行处置买受人认购的房屋，不再另行通知买受人放弃认购权利，出卖人有权自行处置买受人认购的房屋，不再另行通知买卖人。同时，出卖人收取的定金不予退还。在本协议第四条约定的签订《商品房买卖合同》最后期限之前，如因出卖人原因导致买受人未能购买所订的商品房，则出卖人需退还所收房款及20%的违约金，除此之外买受人不得再向出卖人主张其他损害赔偿或违约责任。”当日，徐军向天来长晟公司帐户：工行成都温江支行44×××92转账1693449元，天来长晟公司向徐军出具收据，载明收到徐军人民币1040553元。2018年9月，徐军将讼争房屋装修，并于2018年11月入住该房。2019年6月4日，天来公司向徐军出具《情况说明》，载明：购买人徐军（身份证号：5101231970××××××××）、于2018年2月8日购买天来国际广场XXX号房屋，面积：204.03平方米，并已付清全款，人民币1693449元。前期我司与徐军签订《商品房买卖合同》，约定于2019年8月30日前我司将该房屋网签、备案至徐军名下。如因我司原因未能于2019年8月30日前达到网签、备案条件，我司将另行通知徐军网签、备案时间，一切责任与徐军无关。2019年8月28日，天来公司再次向徐军出具《情况说明》，载明：购买人徐军（身份证号：5101231970××××××××）、于2018年2月8日购买天来国际广场2栋2单元29楼2号房屋，面积：204.03平方米，并已付清全款，人民币1693449元。前期我司与徐军签订《商品房买卖合同》，约定于2019年8月30日前我司将该房屋网签、备案至徐军名下。现因成都天来房地产开发有限公司自身原因导致该套房屋处于查封状态，不能给徐军办理《商品房买卖合同》的签订与备案，待我司解除查封问题后另行通知徐军签约时间，一切责任与徐军无关。 另查明，位于成都市温江区房屋所有权人系成都天来房地产开发有限公司，证书编号：川（2018）温江区不动产权第0010XXX号。该房屋自2016年10月8日起至今被成都市温江区人民法院查封。 以上事实，有当事人的陈述、《商品房认购协议》、个人汇款业务凭证、收据、情况说明、装修管理服务协议、物业费收据、房屋信息查询记录等证据予以佐证，本院予以采信。 本院认为，天来公司和徐军签订《商品房订购协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房订购协议》合法、有效，对徐军主张确认被告与原告签订的商品房认购协议合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。本案的争议焦点在于被告是否应当向原告赔偿违约金330000元人民币。本院认为，《商品房认购协议》约定：“在本协议第四条约定的签订《商品房买卖合同》最后期限之前，如因出卖人原因导致买受人未能购买所订的商品房，则出卖人需退还所收房款及20%的违约金，除此之外买受人不得再向出卖人主张其他损害赔偿或违约责任。”协议约定的赔偿违约金的必要条件为因出卖人的原因导致买受人未能购买所订的商品房，本案中，天来公司与徐军虽未签订《商品房买卖合同》，但双方已达成买卖房屋的合意，徐军向天来公司支付了购房款，天来公司向徐军交付了房屋。徐军未能办理《商品房买卖合同》的签订与备案的事实不能视为其未能购买所订的商品房。且徐军也未举证证明其因未办理《商品房买卖合同》的签订与备案造成的具体损失状况。故，徐军主张天来公司、天来长晟公司支付违约金330000元的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认徐军与成都天来房地产开发有限公司于2018年2月8日签订《商品房认购协议》有效。 二、驳回徐军其他诉讼请求。 案件受理费减半收取10021元，由徐军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 鲜 明 二〇二〇年二月三日 书记员 陈丽玉