云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0502民初6622号 原告：张某，女，2006年7月19日出生，汉族，隆阳区人，学生，住云南省昆明市盘龙区。 法定代理人：杨某，1977年3月5日出生，汉族，隆阳区人，经商，住云南省昆明市盘龙区。系原告母亲。 委托诉讼代理人：万春林，保山市隆阳区兰城法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权。 被告：保山市昌恒房地产开发商贸有限公司。 统一社会信用代理：915305007098482954。 住所：保山市隆阳区永昌路南段。 法定代表人：杨世会，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙永明，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张某与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司（以下简称保山昌恒公司）商品房购销合同、租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人万春林、被告委托诉讼代理人孙永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告于2010年4月16日签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行。二、由被告按《商品房购销合同》和《商铺租赁协议》约定承担自2011年4月17日起至《房屋产权证》交付原告之日止的违约金和2013年3月1日起至2019年5月30日止的租金。三、由被告承担本案案件受理费。事实和理由：2010年1月6日，被告控股人张恒品以用于归还珠宝城建设前期运作费用为由，向原告法定代理人杨某借现金40万元，借款期限4个月，月息0.015%。由于借款到期后未能偿还，2010年4月16日，以张恒品为甲方、杨某为乙方，双方签订了《协议书》，约定：“一、甲方将保山市恒房地产开发商贸有限公司开发的珠宝城二层Ｂ区1-6号（6格）商铺铺面，面积为87.3㎡，抵给乙方杨某，价格425000.00元，一次结清欠款本息。二、甲、乙双方签订商品房购房合同。三、签订合同时，原借款的本息无论多少，一次性冲抵购买珠宝城的款项。四、乙方要求将该商铺签订办理在女儿张某名下。”《协议书》签订后，当天原告法定代理人杨某就以原告张某（乙方）的名义与被告（甲方）签订了合同编号为保昌珠02020106的《商品房购销合同》。在《商品房购销合同补充协议》第四条第2款明确约定“商品房交付后，365天内，将产权证办理完毕交付给乙方，甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金拾元。”《商品房购销合同》签订后，又以原告为甲方，被告为乙方，签订了编号为保昌珠02020106《保山珠宝城商铺租赁协议》，将购买的该商铺全部租赁给被告统一经营、管理和对外出租，租期自2010年5月30日起至2019年5月30日止。然而，至今被告仅向原告支付了3年的租金，并且未将房屋产权证交付原告。综上所述，原告认为，双方签订的《商品房购销合同》已发生法律效力，受国家法律保护。由于被告不全面履行合同约定义务，九年多了不但未将产权证书交付原告，竟然还未到房地产管理机关登记备案，其行为严重侵害了原告的合法权益。为此，依据我国《民法总则》和《合同法》及相关法律法规之规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求依法解决。 被告保山昌恒公司辩称，1、被告与原告之间没有商品房购买关系，原告出示的商品房购销合同的性质应认定为名为购买，实为抵押的合同；2、原告母亲杨某将42万元借款借给张恒品个人，款项没有进入公司账户，借款是张恒品的个人行为，不是公司行为；3、原告和被告之间没有商品房购销合同关系，就不存在确认合同效力问题和支付租金的问题；4、本案所涉及的房屋是张恒品和原告母亲杨某之间的借贷关系所致，没有证据证实张恒品向杨某所借款项已经进入被告公司账户。综上，原告和被告之间不存在商品房购销合同关系，购销合同应为名为购买，实为抵押合同，本案属于民间借贷的关系，但被告不是借款人。为此，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、企业法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、税务登记证复印件、投资信息报表复印件各一份，欲证实被告系登记注册的房地产开发商贸有限公司，其投资人是杨世会、张恒品的事实。经质证，被告对企业法人营业执照、组织机构代码、税务登记证的真实性、合法性、关联性及证明目的不持异议，但对投资信息报表的真实性、合法性及证明目的持有异议，提出首先该投资信息报表的来源不清，其次该投资信息报表没有加盖任何相关单位的印章，第三结合本案的其他证据，该投资信息报表中所列的投资人并不属实。本院认为，被告对企业法人营业执照、组织机构代码、税务登记证不持异议，并且上列证据能够证实被告的基本情况的案件事实，故本院予以采信；而投资信息报表能够与原告提交的证据8中的补充协议相互印证，并能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 2、借条一份，欲证实2010年1月6日被告的投资人张恒品与杨某借款人民币40万元的事实。 3、协议书一份，欲证实2010年4月16日，张恒品与杨某约定用被告开发的珠宝城二层Ｂ区1-6号（6格）商铺铺面冲抵借款本息42.5万元的事实。 经质证，被告对证据2、3的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，提出借条和协议书都表明是张恒品个人向杨某个人借款，但张恒品个人却用公司的资产即珠宝城2层Ｂ区1-6号6个商铺抵押给杨某的事实。本院认为，被告对该两组证据均不持异议，并且该两组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 4、商品房购销合同一份，欲证实2010年4月16日，杨某以原告张某的名义与被告签订了《商品房购销合同》，但被告未履行合同约定，至今未依法登记和办理产权证书的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，提出该合同虽然约定有价款等合同义务，但被告并没有收到过原告购房款，假如该买卖协议是真实的，结合本案的其他证据可以明确看出该购房协议实际上是一种抵押关系，而不是购买关系。本院认为，被告对该组证据均不持异议，并且该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 5、商铺租赁协议、商铺平面图复印件、客户明细表复印件各一份，欲证实原告将其购买的保山珠宝城商铺租赁给被告，双方签订了租赁协议的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，提出被告没有跟原告租赁过商铺。本院认为，被告对该组证据均不持异议，并且该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 6、收据二份、租金计算清单一份，欲证实原告收到被告支付的3年租金的事实。 7、收据复印件二份，欲证实被告出具给其他业主的租金收据与出具给原告的租金收据完全一致的事实。 经质证，被告对证据6、7的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，提出该两组证据不能证实房屋买卖合同已经生效的事实。本院认为，被告对该两组证据均不持异议，并且该两组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 8、合作经营协议复印件、补充协议复印件各一份，欲证实保山市伟原房地产开发公司与保山市昌恒房地产开发商贸有限公司签订合作经营协议和补充协议时，都是由张恒品与杨世会签订，共同认可了公司用珠宝城的商铺抵押给范明庆、杨某2户，被告法定代表人杨世会同意在2013年3月兑现给杨某上年租金的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，提出从该补充协议第8条明显看出张恒品以个人的名义将属于公司的房产抵押给了杨某。本院认为，被告对该组证据均不持异议，并且该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 9、户口簿复印件一份，欲证实杨某与原告张某系母女关系的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不持异议。本院认为，被告对该组证据均不持异议，并且该组证据能够证明本案案件事实，故本院予以采信。 被告针对其答辩主张，未向本院提交任何证据。 根据庭审和举证、质证、认证，本院认定案件事实如下： 2010年1月6日，被告保山昌恒公司的股东张恒品以用于归还被告开发建设的保山珠宝城建设前期运作费用为由，向原告母亲杨某借现金人民币40万元，约定借款期限4个月（实为3个月），到期归还借款本息424000元。2010年4月16日，张恒品与杨某确认：张恒品于2010年1月6日向杨某借现金400000元于2010年4月6日到期，到期借款本息424000元。因张恒品未能偿还该笔借款本息，双方以张恒品为甲方，杨某为乙方签订了《协议书》一份，约定：“一、甲方将保山市恒房地产开发商贸有限公司开发的珠宝城二层Ｂ区1-6号（6格）商铺铺面，面积为87.3㎡。抵给乙方杨某，价格425000.00元（大写：肆拾贰万伍仟元整），一次性结清欠款本息。二、甲、乙双方签订商品房购房合同。三、签订合同时，原借款的本息无论多少，一次性冲抵购买珠宝城的款项。四、乙方要求将该商铺签订办理在女儿张某名下。五、此协议一式两份，双方签字生效。”张恒品与杨某签订前述《协议书》当天，杨某以原告张某（乙方）的名义与被告保山昌恒公司（甲方）签订了合同编号为保昌珠02020106的《商品房购销合同》（含《商品房购销合同补充协议》、分户平面图）一份，双方约定：“乙方（张某）向甲方（被告）购买保山珠宝城第二层1－6号房（铺面），房屋参考建筑面积87.3平方米，按套（单元、幢）计价，该商品房总价款肆拾贰万伍仟元整（￥425000元）；签订本合同时，乙方将该商品房总价款一次性付清；甲方应于2010年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方在商品房交付后，且在收到乙方交付的办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方（乙方属银行按揭贷款方式购房的，甲方将产权证用于办理银行按揭贷款的抵押手续）；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金拾元。”合同还对其他相关事项进行了约定。《商品房购销合同》签订后，原告母亲杨某又以原告张某（甲方）的名义与被告保山昌恒公司（乙方），签订了编号为保昌珠02020106《保山珠宝城商铺租赁协议》一份，约定“原告将其向被告购买的保山珠宝城二楼1－6号商铺出租给被告统一经营、管理和对外出租，租期9年，自2010年5月30日起至2019年5月30日止，租赁收益每三个月结算一次，被告以原告购买商铺的总价款的百分比计算收益款，具体为：2010年5月30日至2012年5月29日，共2年，每年按投资额的8%计算，每三个月收益款为8500元；2012年5月30日至2016年5月29日，共4年，每年按投资额的10%计算，每三个月收益款为10625元；2016年5月30日至2019年5月29日，共3年，每年按投资额的12%计算，每三个月收益款为12750元；租赁期内所产生的租金税，由双方各承担50%，原告应承担的税款由被告从支付的收益款中扣交。”租赁协议还对其他相关事项进行了约定。 2011年10月12日，被告保山昌恒公司原法定代表人张洪运（系张恒品之子）与保山市伟原房地产开发有限公司法定代表人杨世会签订了《合作经营协议》一份，双方认为：保山昌恒公司已存在‘不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务’，相关债权人（金融机构）已向人民法院申请资产保全，且法院已查封保山昌恒公司已经建设竣工的“保山珠宝城”项目一、二、三、四层的部分资产；保山昌恒公司现存资产大部分为土地、房产，由于土地及房产证已质押给相关部门，致使其不能变现偿还债务。为盘活存量，优势互补，优化双方现存生产要素，使现有资源得到充分利用，双方就合作经营达成了《合作经营协议》，约定“关于企业重组。暂时保留保山市昌恒房地产开发商贸有限公司名称。保山市伟原房地产开发有限公司作为法人股东，持公司65%股份；保山昌恒公司股东张恒品作为自然人股东，持公司35%股份。杨世会担任公司法定代表人、董事长，张洪运不再担任法定代表人、董事长职务。保山昌恒公司承诺在7个工作日内法家代表人更换为杨世会。待公司运转后，视情况再更改公司名称。关于资产、负债的认定。经双方协商认定保山昌恒公司资产共计8项，总价值58583000元；负债18项，总额65552589.44元。负债大于资产总值6969589.44元，由保山昌恒公司借现金找平。”协议还对其他相关事项进行了约定。《合作经营协议》签订后，保山市伟原房地产开发有限公司并未实际持有保山昌恒公司65%股份，而是由杨世会个人持有了保山昌恒公司65%股份，并根据《合作经营协议》办理了法定代表人变更手续，由杨世会担任保山昌恒公司法定代表人、董事长职务。事后，杨世会与保山昌恒公司股东张恒品在《合作经营协议》所附的负债明细表中添加了“资不抵债6972589.14元由张恒品用现金支付找平”的协议内容。2013年3月20日，被告保山昌恒公司法定代表人杨世会与公司股东张恒品就股权转让及公司存在的债务等相关问题协商一致后，双方签订了《补充协议》一份，约定“资不抵债应由张恒品交回保山昌恒公司现金6969598.44元及产生的利息现由杨世会承担；杨世会只承担2011年10月12日签订的《合作经营协议》中所列的十八项债务，除此之外的所有债务由张恒品自己承担；杨世会除承担上述债务外，一次性给张恒品100万元作为张恒品养老保险金及生活保障等一切费用开支，双方在经济方面的事项完全了清，不再有任何牵连；张恒品配合杨世会到工商局办理股权转让登记手续，将张恒品持有的保山昌恒公司21%的股份（张恒品原持有保山昌恒公司35%的股份，2013年1月因杨世会承担了张恒品部分债务，张恒品已将其持有的保山昌恒公司14%的股份转让给杨世会）转让并变更登记给杨世会19%、转让并变更登记给李荣文2%；将张恒品持有的保山市昌恒木业开发有限公司35%的股份转让并变更登记给杨世会33%、转让并变更登记给李荣文2%；关于公司用珠宝城商铺抵押给范某某、杨某两户的租金问题，杨世会同意2013年3月兑现给杨某上年租金，范某某因为已用上巷街房产做抵押贷款，不再兑付租金。”《补充协议》还对其他相关事项进行了约定。2014年3月28日被告法定代表人杨世会向原告支付了2013年3月1日至2014年2月28日期间的保山珠宝城商铺税后租金37527元（税率为11.7%），2015年3月31日被告法定代表人杨世会向原告支付了2014年3月1日至2015年2月28日期间的保山珠宝城商铺税后租金37528元（税率为11.7%）。此后，被告未再向原告支付商铺租金，并且至今未向原告交付案涉商铺的产权证书。为此，原告诉至本院并提出前述诉讼请求。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告原股东张恒品于2010年4月16日与原告母亲杨某签订的《协议书》，系双方在确认借款期限届满并对借款本息结算后，为清偿债务而达成的以物抵债协议，不属于禁止的情形，也不属于对2010年1月6日发生的民间借贷合同关系的担保。2010年1月6日，张恒品虽然以个人名义向杨某借款，并于2010年4月16日与杨某签订以物抵债《协议书》，但张恒品所借款项“用于归还珠宝城建设前期运作费用”的借款用途和用“被告保山昌恒公司开发的保山珠宝城二层Ｂ区1－6格商铺铺面抵偿该笔借款本息”的协议内容均得到了被告保山昌恒公司的认可，故被告保山昌恒公司随后依据其股东张恒品与杨某签订的前述《协议》，与原告签订了保山珠宝城二层Ｂ区1－6格商铺铺面的《商品房购销合同》（含补充协议）。《商品房购销合同》（含补充协议）签订后，原告虽然未向被告保山昌恒公司支付房价款425000元，但该房价款实际上已用杨某转让给原告的债权进行了冲抵，同时原被告就案涉商铺签订了租赁合同，由原告将案涉商铺返租给被告，案涉商铺应视为已实际交付原告，并且从被告现任法定代表人杨世会与公司股东张恒品之间于2013年3月20日签订《补充协议》可以确定，被告现任法定代表人杨世会在接手被告保山昌恒公司后，对原被告之间的以物抵债行为也是知晓并认可的，因此原被告之间签订的《商品房购销合同》（含补充协议）系双方真实意思表示，同时也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该合同合法有效；因被告至今未履行为原告办理商铺权属证书的合同义务，被告应当继续履行该项合同义务。故原告请求确认《商品房购销合同》（含补充协议）有效，合同继续履行的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告按《商品房购销合同》（含补充协议）约定承担自2011年4月17日起至《房屋产权证》交付之日止的违约金的诉讼请求，依据原被告签订的《商品房购销合同》（含补充协议）中“甲方（保山昌恒公司）在商品房交付后，且在收到乙方（原告）交付的办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金拾元。”的约定，被告在为原告办理商铺产权证书之前，原告应向被告交付办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费，但原告并未提交其已向被告交付办理产权手续所需要的全部文件、资料及办理产权登记所需税费的相关证据，被告至今未向原告交付产权证书是否构成违约无证据证实，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告按照《商铺租赁协议》支付自2013年3月1日起至2019年5月30日止的租金的诉讼请求，依据原被告签订的《商铺租赁协议》的约定，被告应当依照合同约定按时向原告支付商铺租金，但原告提交的租金收据表明，被告已向原告支付商铺租金至2015年2月28日，现仅欠2015年3月1日至2019年5月29日期间的租金，税后租金具体为：2015年3月1日至2016年5月29日，共15个月，租金为46909元；2016年5月30日至2019年5月29日，共36个月，租金为135099元；原告的该项诉讼请求，符合合同约定，但重复请求了2013年3月1日至2015年2月28日期间的租金75054元，故对该项诉讼请求，本院予以部分支持。被告的辩解不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告张某与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司之间于2010年4月16日签订的《商品房购销合同》（含补充协议）合法有效，双方继续履行。 二、由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司向原告张某支付2015年3月1日至2019年5月29日期间的商铺租金182008元。于判决生效后三十日内付清。 三、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5728元，减半征收2864元，由原告张某负担1000元，由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担1864元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  郑汝松 二〇二〇年二月二十六日 书记员  梁永飞