湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再12号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡喜桂，女，1952年7月12日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：彭健，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珩颖，湖南森力律师事务所实习律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：毛贻鹏，男，1967年10月26日出生，汉族，户籍所在地湖南省华容县，现住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：彭健，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珩颖，湖南森力律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋虹，女，1973年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：蒋隆湘，男，1938年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系蒋虹之父。委托诉讼代理人：刘可，湖南昌祥律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：蒋鑫，男，1977年3月3日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：蒋隆湘，男1938年7月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系蒋鑫之父。委托诉讼代理人：刘可，湖南昌祥律师事务所律师。再审申请人胡喜桂、毛贻鹏因与被申请人蒋虹、蒋鑫追偿权纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终4794号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年11月12日作出（2018）湘民申1374号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人胡喜桂、毛贻鹏及其共同委托诉讼代理人彭健、王珩颖，被申请人蒋虹及与蒋鑫的共同委托诉讼代理人蒋隆湘、刘可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡喜桂、毛贻鹏申请再审称：一、胡喜桂、毛贻鹏调取的新证据证明蒋虹、蒋鑫在租赁期满后继续使用房屋，双方不定期租赁关系成立；二、二审判决对诉讼时效的认定缺乏事实依据。再审请求：一、撤销二审判决，依法改判驳回蒋虹、蒋鑫的诉讼请求；二、判令蒋虹、蒋鑫承担一、二审诉讼费。蒋虹、蒋鑫答辩称：一、毛贻鹏、胡喜桂与蒋虹、蒋鑫接收管理自己的房屋面积不存在租赁关系；二、蒋虹、蒋鑫的诉讼没有超过诉讼时效。请求维持原判。蒋虹、蒋鑫向一审法院起诉请求：一、判令胡喜桂、毛贻鹏偿还蒋虹、蒋鑫代交购房按揭款及资金占用利息836564.07元（暂计算至2016年3月24日）；二、判令胡喜桂、毛贻鹏偿还蒋虹、蒋鑫代交物业费及资金占用利息93759.1元（暂计算至2016年3月24日）；三、诉讼费由胡喜桂、毛贻鹏全部承担。一审法院认定事实：2005年12月31日，蒋虹、蒋鑫和胡喜桂、毛贻鹏共同作为买受人与湖南中南林院国际交流中心投资有限公司作为出卖人，签订《长沙市商品房买卖合同》一份，该合同约定：买受人向出卖人购买位于长沙市天心区，建筑面积381.74㎡，价款1637664.6元，首付款为657665元，余款98万元采用银行按揭方式支付。2005年11月4日，蒋虹、蒋鑫和胡喜桂、毛贻鹏共同向湖南中南林院国际交流中心投资有限公司缴纳如下款项：购商铺首付款657665元；契税65507元、维修基金40083元、抵押登记费1960元；银行手续费50元、银行保险费9007元；产权登记费2457元、工本费120元、印花税819元；2006年1月10日付燃气管道费1000元；2006年7月19日付燃气款1350元。以上共计780018元。出资情况为：蒋虹18万元、蒋鑫12万元、胡喜桂19万元、毛贻鹏29万元，共78万元。蒋虹、蒋鑫和胡喜桂、毛贻鹏作为共同债务人、抵押人与中国建设银行股份有限公司长沙天心支行作为抵押权人签订《长沙市房地产抵押合同》一份，约定，为确保双方借款合同的履行，抵押人愿意为债务人依主合同所形成的债务提供房地产抵押担保。被担保的主债权为98万元；履行债务的期限为120个月，从2006年1月5日至2016年1月4日，并办理了抵押登记，取得他项权。涉案房屋产权登记情况为：产权面积381.6㎡，所有权人蒋鑫，权证号码00590524；共有人蒋虹、所占份额25%、权证号码00048789；共有人胡喜桂、所占份额25%、权证号码00048788，共有人毛贻鹏、所占份额25%、权证号码00048787。关于银行按揭还款情况。贷款起日为2006年1月25日，贷款止日为2016年1月25日，共计120期，偿付借款本金98万元，利息307286.95元，本息共计1287286.95元。1、购房后，双方随即利用所购房屋合伙经营网吧，以网吧经营收入偿付银行按揭，直到2007年7月。2、由于双方互不信任，产生纠纷，2007年8月8日，毛贻鹏、胡喜桂向该院提起诉讼，起诉蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘，要求停止侵权、继续履行合伙经营；诉讼中，蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘提起反诉，要求返还经营收入、退出网吧经营。案件以调解方式结案，2007年11月15日，该院以（2007）天民初字第1414号民事调解书做出处理：解除双方的合作关系；蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘给付毛贻鹏、胡喜桂25×××××元；对于共有住房，毛贻鹏、胡喜桂将其所享有的份额出租给蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘，继续经营网吧，租赁期限不少于二年，租金以同期同类房屋价格为参考标准，双方另行签订租赁合同。后进入执行程序，2008年1月3日，双方达成执行和解协议：毛贻鹏、胡喜桂将共有住房份额出租给蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘，期限两年，从2008年1月3日至2010年1月2日；由蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘负责偿还该租赁期内银行按揭，并向毛贻鹏、胡喜桂支付房租29635元；2007年8月至12月银行按揭款，已由蒋隆湘付清，毛贻鹏、胡喜桂承担21000元；上述款项抵扣并与民事调解书给付内容合并后，蒋鑫、蒋虹、蒋隆湘给付毛贻鹏、胡喜桂26×××××元。3、从2010年1月3日起（2010年1月31日首次偿付），银行按揭款由蒋鑫、蒋虹向银行支付，至2016年1月25日偿付清结。此期间偿付银行按揭款共计812766.13元，其中一半为406383.06元。另查明：2010年1月至2016年3月期间共75个月，涉案房产，每月应交物业服务费1335.6元，除2010年6月至2011年6月期间13个月，蒋鑫、蒋虹每月只交付50%即667.8元，未交付胡喜桂、毛贻鹏应付份额外，其余均已足额交付，共计82807.2元，其中一半为41403.6元。又查明：1、2008年1月8日，毛贻鹏向该院提起诉讼，起诉蒋鑫、蒋虹、胡喜桂，要求对涉案房屋确权，后于2008年9月11日撤回起诉，该院以（2008）天民初字第109号民事裁定书结案。2、2010年10月25日，蒋鑫、蒋虹向该院提起诉讼，起诉毛贻鹏、胡喜桂，要求分割涉案房屋，之后撤回起诉。3、在本次诉讼中，毛贻鹏、胡喜桂向该院提起诉讼，起诉蒋鑫、蒋虹，要求对涉案房屋确权，后于2016年12月29日撤回起诉，该院以（2016）天民初字第4981号民事裁定书结案。在毛贻鹏、胡喜桂提起诉讼前，该院对毛贻鹏、胡喜桂谈话释明：鉴于毛贻鹏、胡喜桂对涉案房屋产权有异议，如果未在该院限期内提起涉案房屋确权诉讼，该案将按现有证据处理该案纠纷。该案因此中止审理，后恢复审理。一审法院认为：涉案房屋由蒋虹、蒋鑫和胡喜桂、毛贻鹏共同购买属实，系蒋虹、蒋鑫和胡喜桂、毛贻鹏共有财产、且为按份共有。毛贻鹏、胡喜桂辩称应先行确权，经该院释明，毛贻鹏、胡喜桂未行使权利，故该院按现有份额予以处理，而根据房产登记，蒋虹、蒋鑫、胡喜桂、毛贻鹏每人份额为25%，蒋虹、蒋鑫合计与胡喜桂、毛贻鹏合计均为50%。购房首付款，以及2010年1月2日之前的银行按揭，双方已经通过诉讼及执行和解的方式做出了处理，该院不再行处理。2010年1月3日之后的银行按揭，毛贻鹏、胡喜桂辩称已用租金抵扣，因毛贻鹏、胡喜桂未提交双方仍存在租赁合同关系、且蒋虹、蒋鑫欠付租金的证据，其主张没有事实依据，该院不予采信,故蒋虹、蒋鑫有权追偿。蒋虹、蒋鑫交付共同房产的物业服务费，有权向胡喜桂、毛贻鹏追偿胡喜桂、毛贻鹏应当支付的部分。因胡喜桂、毛贻鹏所占房产份额为50%，故应当支付的银行按揭款、物业服务费均为50%份额。蒋虹、蒋鑫垫付的费用，蒋虹、蒋鑫要求按年利率10%支付资金占用费，该院酌情按年利率4.9%计算，从2010年1月31日至2016年3月24日，银行按揭款资金占用费63372.69元，物业服务费资金占用费4376.6元。从2016年3月25日起至债务清偿之日止，全部债务按人民银行同期贷款利率标准计付利息。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：一、限毛贻鹏、胡喜桂在判决书生效之日起10日内支付蒋鑫、蒋虹所垫付的银行按揭款406383.06元；二、限毛贻鹏、胡喜桂在判决书生效之日起10日内支付蒋鑫、蒋虹所垫付的银行按揭款的资金占用费63372.69元；三、限毛贻鹏、胡喜桂在判决书生效之日起10日内支付蒋鑫、蒋虹所垫付的物业服务费41403.6元；四、限毛贻鹏、胡喜桂在判决书生效之日起10日内支付蒋鑫、蒋虹所垫付的物业服务费的资金占用费4376.6元；五、限毛贻鹏、胡喜桂在判决书生效之日起10日内，向蒋鑫、蒋虹按人民银行同期贷款利率标准支付从2016年3月25日起至上述一、三项债务计447786.66元清偿之日止的利息。该案受理费13100元，由蒋鑫、蒋虹承担6000元，毛贻鹏、胡喜桂承担7100元（此款蒋鑫、蒋虹已垫付，由毛贻鹏、胡喜桂直接付给蒋鑫、蒋虹）。蒋虹、蒋鑫上诉请求：一、判令胡喜桂、毛贻鹏偿还2010年1月2日之前蒋虹、蒋鑫替其向建设银行代交的按揭款本金及利息474520.82元的50%，并按人民银行同期银行贷款利率计算资金占用费；二、本案诉讼费用全部由胡喜桂、毛贻鹏承担。胡喜桂、毛贻鹏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回蒋虹、蒋鑫的全部诉讼请求；三、由蒋虹、蒋鑫承担本案一、二审的全部诉讼费用。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：胡喜桂、毛贻鹏提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，本案双方诉争的焦点问题为：一、2010年1月2日之前的银行按揭款项是否应由胡喜桂、毛贻鹏承担一半；二、2010年1月3日之后，蒋鑫、蒋虹是否仍与胡喜桂、毛贻鹏之间存在租赁关系，之后的银行按揭款是否仍以租金抵扣；三、关于本案蒋鑫、蒋虹起诉是否超过诉讼时效的问题。关于2010年1月2日之前的银行按揭款项，在（2007）天民初字第1414号民事调解书达成的执行和解协议中，对2010年1月2日之前的银行按揭款项已经作出了处理，本案中不能再作处理。关于2010年1月3日之后的银行按揭款是否仍以租金抵扣的问题，在（2007）天民初字第1414号民事调解书的执行和解协议中，明确毛贻鹏、胡喜桂将共有住房出租给蒋鑫、蒋虹的期限为2008年1月3日至2010年1月2日。在2010年1月3日后，双方未另行签订租赁合同，毛贻鹏、胡喜桂也没有证据证明双方事实上存在租赁关系，故毛贻鹏、胡喜桂主张2010年1月3日之后的银行按揭款仍以租金抵扣的理由不成立，2010年1月3日之后的银行按揭款项由蒋鑫、蒋虹垫付，应由胡喜桂、毛贻鹏承担按揭款本金及利息的50%，关于按揭款812766.13元的证据已经在二审中交由胡喜桂、毛贻鹏进行质证。关于诉讼时效的问题，本案的双方当事人自2008年以来，双方一直存在纠纷，双方多次向法院提起诉讼，持续多次主张自己权益，因此本案蒋鑫、蒋虹起诉没有超过诉讼时效。综上所述，蒋虹、蒋鑫及胡喜桂、毛贻鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11957元，由蒋虹、蒋鑫承担4857元，胡喜桂、毛贻鹏负担7100元。再审中，胡喜桂、毛贻鹏向本院提交了以下证据：证据一、橙子网吧《无盘软件交费明细表》，拟证明：橙子网吧2012年电脑注册台数139台，2013年续费112台，2014、2015年还有50到60台，蒋虹、蒋鑫使用了胡喜桂、毛贻鹏共有部分面积。证据二、图片，拟证明：蒋虹、蒋鑫使用胡喜桂、毛贻鹏份额的房屋摆放桌椅。证据三、图片，证据四、现场勘查记录，证据五、房屋设计平面图，拟证明：一审法院2010年对房屋现场勘查时，蒋虹、蒋鑫腾空部分面积没有一半。证据六、网吧消费者拍摄照片，拟证明：蒋虹、蒋鑫2014年仍使用涉案房屋全部面积正常经营橙子网吧。证据七、现场照片，拟证明：用以与2015年网吧的现场照片对比，证明2015年照片中摆放电脑的位置是胡喜桂、毛贻鹏的份额部分，蒋虹、蒋鑫使用了房屋的全部。证据八、2006年装修时蒋虹、蒋鑫设计的网吧装修设计图纸，拟证明：大区内最多只能放下六排电脑，蒋虹、蒋鑫必然会占用胡喜桂、毛贻鹏的份额部分。证据九、2007年网吧照片，拟证明：大区部分的电脑摆放分布情况与设计图纸一致，佐证装修设计图的真实性。证据十、视频、录音及文字说明（Ｕ盘）（光碟），拟证明：蒋鑫承认从2011年3月到2016年网吧关门前一直在使用胡喜桂、毛贻鹏的份额部分。庭审中，胡喜桂、毛贻鹏还申请证人胡某、刘某出庭作证，胡某证词拟证明：2014年间，胡某经常在涉案网吧上网，对网吧情况比较了解，可以证明当时电脑摆设及经营情况。证人刘某证词拟证明：刘某作为涉案网吧网络无盘系统的管理人员，证明网吧电脑摆放及经营情况，说明《无盘软件收费明细表》项目的意义。针对胡喜桂、毛贻鹏提交的证据，蒋虹、蒋鑫质证认为：对证据一的真实性、关联性有异议，该证据是电子文档，完全有自行修改的可能，涉及缴费应当有发票佐证。关于关联性，电子文档仅仅截取了2013年10月的缴费记录，其他缴费记录都是50台的缴费记录，不能反映2010年到2016年整个网吧的缴费台数。2012年注册台数与缴费台数无关，2013年10月份一个月的缴费112台电脑。缴费记录与实际使用台数没有关系，有时为了应付检查多交一些台数。对证据二的真实性、关联性有异议，从该照片没有办法看出争议网吧，看不出所拍摄位置，也看不出拍摄时间，不能证明蒋虹、蒋鑫从2010年到2016年一直占有对方房屋。对证据三、四、五的真实性无异议，关联性有异议，2010年蒋虹、蒋鑫主动腾空一半面积，且一审法院进行了现场勘察，蒋虹、蒋鑫一直要求胡喜桂、毛贻鹏接管自己房屋但其一直不配合，且房屋没有经过分割，不能证明蒋虹、蒋鑫使用了其面积。对证据六的真实性、关联性有异议，照片是合成照片，经过电脑修改。对拍照者身份有异议，不是一个普通消费者，是胡喜桂、毛贻鹏的侄儿，普通消费者不会在网吧上网拍照，其上网是带有拍照目的的。胡喜桂、毛贻鹏提交的照片都是部分面积的照片,以此来推断蒋虹、蒋鑫占用了其面积。对证据七的真实性、关联性有异议，没有时间显示，不知道什么时候什么位置的照片。不能证明蒋虹、蒋鑫占用了胡喜桂、毛贻鹏房屋面积。对证据八的三性有异议，名称为维鑫网吧，而涉案网吧是橙子网吧，与本案无关。蒋虹、蒋鑫庭后将证据十录音与录像资料对照文字说明材料进行核实，提交了一份书面质证意见，主要意见如下：对证据十的合法性、关联性有异议。关于视频，证据来源不合法，胡喜桂、毛贻鹏录像时蒋鑫不知情，蒋鑫系××患者，常年服用××药物。蒋鑫的陈述与胡喜桂、毛贻鹏的证明内容不一致，且视频没有完整的整理文字。关于录音，证据来源不合法，蒋鑫系××患者，常年服用××药物。蒋鑫的陈述概念模糊，所谓事实都是毛贻鹏的自行推断，且录音没有整理成完整文字，不客观真实。胡喜桂、毛贻鹏应当出示原始录音，而不应当是后期的光盘，蒋虹、蒋鑫没有听过录音，且文字说明是截取的部分内容，截取了对其有利的部分，证据来源不合法，录音录像的对象蒋鑫是一个精神残疾患者，神志不清。针对证人证言，蒋虹、蒋鑫质证对其真实性有异议，证人都是胡喜桂、毛贻鹏的亲属，与蒋虹、蒋鑫不是亲属关系，与蒋鑫的爱人是亲属关系，而蒋鑫的爱人与蒋虹、蒋鑫的利益是对立的。关于关联性，只是截取了某一个时间段的图片，一个月2013年10月的缴费记录，不能以一个月的缴费记录证明网吧六年的使用情况。针对胡喜桂、毛贻鹏提交的证据，本院认证如下：对证据一的真实性予以确认，但该证据无法直接证明蒋虹、蒋鑫在2010年1月至2016年1月期间全过程使用了涉案房屋的所有建筑面积，也不能证明双方已形成不定期的租赁关系，故不予认证；对证据二的照片来源、显示的地点位置无法确定，对其真实性无法确认，故不予认证；对证据三、四、五的真实性予以确认，但不能达到毛贻鹏、胡喜桂的证明目的，故不予认证；证据六系照片与文字合成的证据，无法确定照片的时间与文字合成的时间是否一致，同时不能证明蒋虹、蒋鑫在2010年1月至2016年1月期间全过程使用了涉案房屋的所有建筑面积，也不能证明双方已形成不定期的租赁关系，故不予认证；对证据七、九照片的时间无法确定，且不能达到毛贻鹏、胡喜桂的证明目的，故不予认证；对证据八的真实性予以确认，但不能达到毛贻鹏、胡喜桂的证明目的，故不予认证；证据十系毛贻鹏对蒋鑫的录音与录像资料及部分文字对照说明材料，因蒋鑫系贰级精神残疾人，故该证据不具有合法性，本院不予认证；证人证言因俩证人均与毛贻鹏、胡喜桂有利害关系，且其证词不能证明蒋虹、蒋鑫在2010年1月至2016年1月期间全过程使用了涉案房屋的所有建筑面积，也不能证明双方已形成不定期的租赁关系，故不予认证。再审中，蒋虹、蒋鑫提交了如下证据：证据一、2011年至2015年涉案网吧在长沙市工商行政管理局天心分局办理的营业执照及2014年在长沙市文化广电新闻出版局办理的网络文化经营许可证。拟证明：网吧取得证照是以207房的房屋面积申请的，没有使用208房中胡喜桂、毛贻鹏的面积。证据二、长沙市天心区文体局魏国治证词。拟证明：2010年至2016年网吧的实际使用情况。证据三、蒋鑫患有精神疾病的系列证书。拟证明：胡喜桂、毛贻鹏补充证据5、6不具有合法性。证据四、2011年至2017年胡喜桂、毛贻鹏向蒋虹、蒋鑫发的书面通知。拟证明：因为胡喜桂、毛贻鹏一直坚持自己在房屋中占有61.54%的份额，且随意自己定租金标准，证明胡喜桂、毛贻鹏与蒋虹、蒋鑫不可能形成租赁关系。针对蒋虹、蒋鑫提交的证据，胡喜桂、毛贻鹏质证认为：对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，当时网吧申请营业执照是用207房，但实际共同使用了207房、208房，该证据不能否认使用208房屋的事实。对证据二的三性均有异议，证人应当出庭作证，不出庭无法质证，不能作为定案证据。对证据三残疾证、病历及证明的真实性无异议，对证明目的有异议，残疾证上没有表明是何种××，并非所有××都不具备认识自己行为的能力。病历上显示的时间是2004年、2005年在医院就诊的情况，蒋鑫现在精神状况如何不能由该证据证明。服药的社区证明，不能证明针对何种精神疾病。对证据四的真实性无异议，证明目的有异议，该证据从内容看恰恰证明蒋虹、蒋鑫当时在使用房屋，至于胡喜桂、毛贻鹏提出的租金标准，不影响蒋虹、蒋鑫在2010年1月3日之后仍然在使用房屋的事实。针对蒋虹、蒋鑫提交的证据，本院认证如下：对证据一的真实性予以确认，但不能达到蒋虹、蒋鑫的证明目的，故不予认证；证据二为证人证言，因证人未出庭作证，对其真实性无法确认，故不予认证；证据三证明蒋鑫系贰级精神残疾人，故毛贻鹏、胡喜桂对蒋鑫的录音与录像资料及部分文字对照说明材料不具备合法性，本院对该证据予以认证；证据四证明毛贻鹏、胡喜桂在2010年1月3日后对房屋所有权比例及原租赁合同约定的租金有异议，原租赁合同已丧失继续有效的条件，本院对该证据予以认证。本院再审查明：2010年1月3日，毛贻鹏、胡喜桂致函蒋隆湘（蒋虹、蒋鑫之父）、蒋虹、蒋鑫，主要内容如下：共有房屋的租赁已于2010年1月2日到期，共有财产处于共有管理期；蒋虹等人无权独占共有房屋，无权独自经营，其行为构成侵权；要求蒋虹等人停止侵权，否则将对其强行停业，按90元/㎡/月租金标准赔偿损失。蒋隆湘代蒋虹、蒋鑫在该通知上写道：“1月3日已接到，胡喜桂、毛贻鹏关于橙子街南栋208房50%的租用期已到，只要胡喜桂、毛贻鹏能指定那50%属于他们的，我们立即搬空”。之后，毛贻鹏、胡喜桂还多次致函蒋虹等人，称其没有交出房屋进行共同管理，侵害了共有房屋的经营权、使用权、收益权，要求按出资比例分割房屋（毛贻鹏、胡喜桂占61.54%），并按80-90元/㎡/月的标准计算租金，支付抵扣银行按揭款后的租金。另查明：2010年3月13日，蒋虹、蒋鑫委托湖南国风德赛律师事务所律师分别向毛贻鹏、胡喜桂邮寄了律师函。该律师函的主要内容如下：涉案共有房屋2年的租赁期限已于2010年1月2日到期，且双方没有重新签订租赁合同；请毛贻鹏、胡喜桂在7个工作日内与蒋虹、蒋鑫协商、选择、划分、确定自己所享有的产权面积，以便各自管理、使用和缴纳物业管理费等相关费用；如果毛贻鹏、胡喜桂不积极配合，蒋虹、蒋鑫将单方选择、确定自己的产权面积，只对自己的50%进行管理使用；房屋共有人必须每月共同偿还银行按揭款，请毛贻鹏、胡喜桂每月配合偿还银行贷款义务，否则造成损失，蒋虹、蒋鑫将依法追偿等。邮寄的送达回执均显示“已妥投”。2010年10月25日，蒋虹、蒋鑫向一审法院起诉称，其在多次与毛贻鹏、胡喜桂协商房屋分割或续租无果后，将50%的房屋面积腾空，并邮寄了律师函，请求将涉案共有房屋南北对半以各自享有50%面积的标准予以分割、划界，以便双方各自行使自己的所有物权并各自承担相应债务。在该案审理中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验，记录如下：“房屋内南北中轴线以北为一个网吧的使用范围，南北中轴线以南的南面已腾空，并未放置任何物品，对现场的摆设已拍照记录”。之后，蒋虹、蒋鑫又撤回了对该案的起诉。本院再审查明的其他事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案的争议焦点在于：蒋虹、蒋鑫在2010年1月3日之后是否实际使用涉案房屋，与毛贻鹏、胡喜桂之间是否仍存在租赁关系，期间的银行按揭款及物业管理费是否仍应以租金抵扣以及蒋虹、蒋鑫的起诉是否超过了诉讼时效。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然毛贻鹏、胡喜桂与蒋虹、蒋鑫、蒋隆湘于2008年1月3日达成了执行和解协议，将其共有房屋的自有部分租赁给蒋虹、蒋鑫、蒋隆湘，但该租赁关系已于2010年1月2日到期。双方在原租赁期间届满之后，未续签租赁合同，且蒋虹、蒋鑫通过发律师函、腾空房屋、提起诉讼等行为明确表示要求分割共有房屋，没有继续租赁房屋的意思表示，毛贻鹏、胡喜桂也多次发函称共有房屋于2010年1月2日租赁到期后处于共有管理期，蒋虹、蒋鑫的行为构成侵权，并对房屋所有权的份额及租金提出了异议，根据以上事实及法律规定，本案不符合原租赁合同继续有效的情形。据此，毛贻鹏、胡喜桂主张双方在2010年1月3日之后仍存在不定期租赁关系，期间的银行按揭款及物业管理费仍应以租金抵扣没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，虽然涉案房屋系毛贻鹏、胡喜桂与蒋虹、蒋鑫的共有房屋，没有进行分割，始终处于按份共有状态，蒋虹、蒋鑫对部分房屋的使用构成对整体房屋的使用，但该行为并不必然与毛贻鹏、胡喜桂形成租赁合同关系。同时，毛贻鹏、胡喜桂并无充分证据证明蒋虹、蒋鑫在2010年1月3日至2016年1月2日期间完全使用了涉案房屋的所有面积，且蒋虹、蒋鑫委托律师在2010年3月12日的律师函中已明确告知毛贻鹏、胡喜桂，请其在7个工作日内与之协商、选择、划分、确定自己所享有的产权面积，否则，蒋虹、蒋鑫将单方选择，确定自己的产权面积，已履行了告知和止损义务。据此，即使蒋虹、蒋鑫在某个时段曾经使用过涉案房屋中属于毛贻鹏、胡喜桂的部分或所有房屋面积，毛贻鹏、胡喜桂也只能主张侵权赔偿而非租金。再次，因蒋虹、蒋鑫为毛贻鹏、胡喜桂代交银行按揭款及物业管理费为按月支付、分期履行的方式，其行为存在连续性，故代交款项应视为一个整体，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，即从2016年1月25日银行按揭和2016年3月物业管理费支付完毕开始计算。据此，蒋虹、蒋鑫于2016年3月29日提起诉讼没有超过诉讼时效。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。毛贻鹏、胡喜桂的再审请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项及第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）湘01民终4794号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 肖志维审判员 刘文涛二〇二〇年二月二十七日法官助理严新龙书记员刘胜附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。