江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初15564号原告：冯刚，男，1970年2月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被告：王德军，男，1962年2月16日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告冯刚与被告王德军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告冯刚及其委托诉讼代理人孙兆辉到庭参加诉讼。被告王德军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯刚向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告购房款130000元及利息（自起诉之日起按年利率6%计算至还清之日止），并支付违约金90000元。事实与理由：2018年11月11日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告以300000元的价格购买位于沭阳圆觉禅林正东侧从东某第三间、第四间经营用房。原告支付130000元款项后，发现该房已被圆觉禅林出售给其他人，且该房屋一直被他人占有使用，被告根本无法向我交付房屋，双方房屋买卖合同目的无法实现。后原告多次向被告索要款项，被告均不予返还，特提起诉讼。原告冯刚为证明自己主张，向本院提交以下证据：1.原、被告签订的《房屋转让协议》一份，证明被告于2018年11月11日将涉案房屋以300000元转让给原告。2.被告出具的收条一张，证明被告收到原告购房款120000元。3.沭阳圆觉禅林与朱中平签订的《协议书》复印件及朱中平与被告王德军签订的《房屋买卖协议》复印件各一份，证明沭阳圆觉禅林将涉案房屋出卖给朱中平，朱中平又将涉案房屋出卖给被告王德军。4.沭阳圆觉禅林与蔡新亚签订的《协议》复印件一份，证明沭阳圆觉禅林于2011年1月27日将涉案房屋出卖给蔡新亚。被告王德军未作答辩。本院认证认为，被告王德军经本院依法传唤拒不到庭，视为放弃质证权利。本院对原告提交的证据1和证据2依法予以采信。原告提交的证据3、证据4均系复印件，真实性无法认定，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2018年11月11日，原告冯刚（乙方）与被告王德军（甲方）签订《房屋转让协议》约定被告将位于沭阳县圆觉禅林正东侧从东某第三间、第四间面向南的房屋转让给原告作为经营用房，建筑面积约81.8平方米。双方商定房屋转让价格为300000元。协议第三条第2款约定：“甲乙双方在签订合同时乙方向甲方支付现金120000元，甲方收款后出具相应收据，甲方将原购房协议交付给乙方。2018年12月30日前支付购房款80000元。甲方于2019年5月30日前交付房屋给乙方，房屋交付时乙方向甲方支付购房余款100000元，甲方收到房款时出具相应收据。”协议第六条第1款约定：“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。……不受任何第三人主张任何权利，如发生上述任何原因所产生的纠纷，一切责任由甲方承担，……”协议第七条第3款约定：“因甲方原因使房屋不能按时交付，甲方自愿退还已收房款，并支付乙方总房款30%作为违约金。”同日，被告王德军向原告冯刚出具收条一张，载明：“收到房款第一笔壹拾贰万元整（￥：120000）”。现因被告王德军未按协议约定履行，原告诉至本院要求处理。另查明，涉案房屋占用的土地属宗教用地，土地使用权类型为划拨。且双方在签订协议前后，均未报有批准权的人民政府审批。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案房屋占用的土地属于政府划拨使用的宗教用地，且未报有批准权的人民政府审批，被告王德军无法取得涉案房屋的处分权。另外，原、被告双方在协议中约定被告王德军应于2019年5月30日前交付涉案房屋，被告王德军也未按协议约定向原告交付房屋，构成违约。被告王德军的违约行为导致双方签订房屋买卖合同的目的无法实现，原告冯刚依法取得涉案合同的法定解除权。原告冯刚向本院起诉要求被告退还购房款并赔偿违约金，视为其有解除合同的意思表示，本院采取公告形式向被告王德军送达了起诉状及证据副本，因此，本院依法确认原、被告之间的房屋买卖合同于2020年1月3日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。被告王德军已收取原告冯刚的120000元购房款应当予以退还。原告主张其在支付120000元购房款后，又向被告王德军给付了10000元现金，但未提供充分证据予以证明，对该10000元主张，本院不予支持。原、被告在合同中约定，因被告原因使房屋不能按时交付的，被告应当向原告支付总房款30%的违约金。本院认为违约金适用以赔偿为主、惩罚未付的原则，原告在庭审中未提供证据证明其因被告王德军违约而存在损失，且原告冯刚也只向被告王德军支付了120000元购房款，因此，本院依法酌定将违约金调整为原告冯刚已付购房款的30%，即36000元，本院对超过该部分的诉讼请求不予支持。原告冯刚主张的违约金已经足以弥补其支付购房款的损失，其另行主张被告王德军支付利息构成重复主张，对该利息部分诉讼请求，本院不予支持。被告王德军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王德军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯刚退还购房款120000元并支付违约金36000元；二、驳回原告冯刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元（原告预交2300元），由原告冯刚负担1338元、被告王德军负担3262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4600元。审 判 长  徐 品人民陪审员  王秀富人民陪审员  刘光霞二〇二〇年二月二十八日书 记 员  仲 震书 记 员  赵丹丹附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。