山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7357号上诉人（原审被告）：烟台银行股份有限公司国贸大厦支行，住所地烟台市芝罘区南大街303号。法定代表人：于红莉，行长。委托诉讼代理人：张广磊、杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈万贵，男，1962年10月2日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。原审被告：梁永孝，男，1956年11月19日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人烟台银行股份有限公司国贸大厦支行（以下简称烟台银行国贸支行）因与被上诉人陈万贵、原审被告梁永孝第三人撤销之诉一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人陈万贵向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2016）鲁0602民初2353号民事判决第二项中“烟台银行股份有限公司国贸大厦支行对登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号3单元502号房产（以下简称涉案房产）经变卖或拍卖后享有优先受偿权”的内容；2.确认烟台银行国贸支行对登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号3单元502号房产不享有优先受偿权。事实与理由：2007年12月7日，被上诉人与梁永孝签订了《房屋买卖契约》，梁永孝将其拆迁安置的涉案房产出售给被上诉人，合同签订当日，被上诉人向梁永孝付清购房款288090元，梁永孝于当日将涉案房产交付给被上诉人，被上诉人自2007年12月7日开始在该房产居住。2013年8月1日，涉案房产过户至梁永孝名下，但2013年9月27日梁永孝因向烟台银行国贸支行贷款，将涉案房产设立抵押登记，未与被上诉人办理过户手续。2014年9月12日，烟台经济技术开发区法院作出（2014）开民三初字第236号《民事调解书》，调解协议内容为2015年12月31日前梁永孝协助被上诉人办理过户手续，但梁永孝至今未协助被上诉人办理过户手续。2016年4月19日，烟台市芝罘区法院作出（2016）鲁0602民初2353号民事判决书，确认上诉人烟台银行国贸支行对涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。被上诉人因不能归责于本人的事由未参加（2016）鲁0602民初2353号民事诉讼，判决中认定烟台银行国贸支行对涉案房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权损害了被上诉人的合法权益。上诉人烟台银行国贸支行辩称，1.梁永孝与烟台银行国贸支行办理房屋抵押登记时，被上诉人对涉案房产未取得不动产所有权。2.烟台经济技术开发区法院作出的（2014）开民三初字第236号民事调解书的内容为梁永孝于2015年12月15日前还清涉案房产抵押担保所借的烟台银行国贸支行借款700000元，并协助被上诉人办理涉案房产权属变更登记手续，而非将涉案房产的所有权确权给被上诉人。烟台市芝罘区法院作出的（2016）鲁0602民初2353号民事判决书中确认上诉人烟台银行国贸支行对涉案房产经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，与（2014）开民三初字第236号民事调解书并不冲突。3.即使梁永孝与被上诉人签订的《房屋买卖契约》有效，被上诉人可向梁永孝主张合同项下的违约责任，而不能对抗上诉人烟台银行国贸支行享有的物权。4.上诉人烟台银行国贸支行属于善意取得，其基于对房屋产权证记载内容的信任接受抵押，无需到涉案房产处查看，主观上并无过错，其在起诉时才知涉案房产被查封，查封不影响抵押优先受偿权利。5.被上诉人未提供实际支付全部购房款和占有房产的证据，无法证明其确实支付了购房款并一直占有房产。原审被告梁永孝辩称，2007年12月7日，梁永孝与被上诉人签订了《房屋买卖契约》，合同签订当日，被上诉人付清了购房款288090元，并在涉案房产内居住至今。2013年8月份，涉案房产办理了房产证，2013年9月27日，梁永孝用涉案房产办理抵押向上诉人烟台银行国贸支行贷款，实际贷款人是梁永宁，办理贷款时，烟台银行国贸支行工作人员给了梁永孝一个假的结婚证让梁永孝提交，且梁永孝妻子并未在贷款合同上签字。2014年9月下旬，上诉人烟台银行国贸支行向梁永孝发放第二笔70万元贷款，在办理续贷之前，烟台经济技术开发区法院通知梁永孝涉案房产被查封，随后梁永孝通知了烟台银行国贸支行工作人员及梁永宁查封事实，上诉人烟台银行国贸支行在明知查封的情况下，仍然为梁永孝办理了续贷，梁永孝妻子签名处是烟台银行国贸支行工作人员找的另一个人签的字。上诉人烟台银行国贸支行为梁永孝办理贷款及续贷的过程中，存在严重违规行为，弄虚作假，贷款合同及房产抵押均为无效，应撤销（2016）鲁0602民初2353号民事判决书第二项。一审法院认定事实如下：2013年4月15日，烟台开发区国有资产经营管理公司申请办理了开发区海韵花园7号楼的初始登记。2013年8月1日，烟台开发区国有资产经营管理公司将涉案房产转移登记在梁永孝名下。2014年7月16日，烟台经济技术开发区法院受理了本案被上诉人诉本案梁永孝房屋买卖合同纠纷一案。2014年8月26日，烟台经济技术开发区人民法院以（2014）开民三初字第236-1号协助执行通知书查封了涉案房产，查封期限为两年，自2014年8月26日至2016年8月25日止。2014年9月12日，烟台经济技术开发区人民法院作出（2014）开民三初字第236号民事调解书，调解书载明梁永孝于2015年12月15日前还清以涉案房产抵押担保所借烟台银行国贸支行的全部借款700000元，并于2015年12月31日前协助被上诉人办理涉案房产的权属变更登记手续。2018年8月17日，烟台开发区安泰物业管理有限公司在出具的证明信中载明：陈万贵于2007年12月7日购买烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号楼3单元502号楼房，自2007年12月7日居住至今。一审法院在（2016）鲁0602民初2353号民事判决书中查明，2013年9月27日，上诉人与原审被告在签订的个人最高额借款抵押合同中约定：梁永孝自愿以登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号楼3单元502号、烟房权证开字第××号房屋和坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园19号楼3单元202号、烟房权证开字第××号房屋产权证项下的房产为其自2013年9月27日起至2016年9月26日止，在被上诉人处多次发生的借款合同或可形成债权债务的其他银行业务在最高债权额70万元限度内提供担保，担保范围包括合同项下多次发生的借款合同所产生的本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金以及诉讼费、保全费、执行费、评估费、抵押物过户税费、律师费、差旅费等被上诉人为实现债权的一切费用。朱吉梅（2015年1月31日死亡）作为抵押物共有人在个人最高额借款抵押合同中签字。2013年9月29日，上诉人与原审被告在烟台市住房和城乡建设局就上述抵押房产办理了抵押登记，上诉人取得烟房他证开字第KD012913号房屋他项权证。2014年9月18日，梁永孝因个人经营需要向上诉人烟台银行国贸支行申请借款。2014年9月23日，上诉人与梁永孝签订个人借款合同，约定：梁永孝向上诉人借款70万元用于个人经营；授权上诉人将贷款划入莱芜市柞杰商贸有限公司在恒丰银行烟台建设路支行85×××71的账户内；借款期限自2014年9月23日起至2015年9月23日止；贷款利率在基准利率基础上上浮30%，执行月利率6.5‰；如遇中国人民银行调整人民币贷款利率或变更计算方法，贷款利率和计算方法按新规定；梁永孝按月付息，每月的第20日为付息日；若梁永孝未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收30%；对梁永孝不能按期支付的利息，贷款期内按照在基准利率基础上浮30%计收复利，贷款逾期后按照逾期贷款罚息利率计收复利；梁永孝自愿按照每月付息、到期一次性还本方式偿还本息，直至还清全部借款本息；若梁永孝未按约定偿还借款本息或其他应付款项，上诉人有权宣布本合同项下尚未偿还的本息全部或部分立即到期并行使担保物权。借款合同签订当日，上诉人依约向梁永孝发放借款70万元至梁永孝指定的账户。梁永孝违约自2015年4月21日未足额支付利息。截至2016年2月21日，梁永孝累计欠付被上诉人借款本金70万元及利息46531.58元。根据上述事实，一审法院判决如下：一、限梁永孝于判决生效之日起10日内偿付烟台银行股份有限公司国贸大厦支行借款本金700000元、利息46531.58元（暂计至2016年2月21日），同时自2016年2月22日起至判决确定的给付之日止仍按照合同约定计付利息给烟台银行股份有限公司国贸大厦支行；二、确认烟台银行股份有限公司国贸大厦支行对登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号楼3单元502号和坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园19号楼3单元202号房产经变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权。再查，梁永孝之妻朱吉梅于2015年1月31日去世。对有争议的事实，双方提交了以下证据：1.被上诉人提交了2007年12月7日，被上诉人与梁永孝签订《房屋买卖契约》，证明梁永孝将拆迁安置的、坐落于烟台开发区八角B-13居民楼安置小区7号楼3单元8号、建筑面积87.30平方米的房屋出售给被上诉人，交易价格为人民币288090元。合同落款处签有“梁永校”及“陈万贵”的名字及捺印。上诉人烟台银行国贸支行质证认为，对该证据的真实性不清楚，但从签订日期来看，能够证明涉案房产当时没有产权登记证书，且协议第一条房产的坐落于抵押给上诉人烟台银行国贸支行的房产，坐落不一致。从买卖契约看，8号按常理来说应该是四楼，但是抵押房产写的是502应该是五楼。梁永孝质证认为对证据真实性和证明内容均无异议。2.被上诉人提交了梁永孝与朱吉梅的结婚证一份，证明因上诉人梁永孝与朱吉梅的结婚证遗失，上诉人烟台银行国贸支行工作人员为梁永孝办理贷款业务中伪造了一本结婚证，存在严重违规行为，梁永孝未经妻子朱吉梅同意，擅自抵押共有房产，抵押无效。上诉人烟台银行国贸支行质证称，无法辨认结婚证的真假，即使是假的，梁永孝也是在明知的情况下参与的，对涉案房产的抵押不产生影响。梁永孝质证称，其提供了其与妻子朱吉梅的单人照片给了梁永宁和烟台银行国贸支行工作人员张松涛，后来银行工作人员给了其结婚证。3.上诉人烟台银行国贸支行提交了2013年9月27日由烟台市首信房地产评估投资咨询有限公司出具的关于涉案房产的房地产估价报告一份，证明在抵押时上诉人烟台银行国贸支行委托第三方机构到现场对抵押的房产进行了勘察、评估。被上诉人陈万贵质证称，上诉人烟台银行国贸支行及第三方机构均未到涉案房产现场进行勘察、评估，若其到了现场，应发现被上诉人一直居住在涉案房产内，按照银行业办理贷款的业务流程，银行的工作人员必须到拟抵押的房产进行现场勘察，以确定房产抵押物是否符合贷款的条件和要求，但在实践中，第三方评估机构经常出现仅凭房产证便予以评估鉴定的情况。梁永孝质证称，第三方机构未到涉案房产现场。4.上诉人烟台银行国贸支行提交了个人贷款客户面谈记录一份，证明办理贷款前烟台银行国贸支行工作人员与上诉人梁永孝及其妻子朱吉梅当面沟通过。被上诉人质证称，该证据中梁永孝及朱吉梅的签名均不是本人所签。梁永孝质证称，该证据中梁永孝的签名并非其本人所签。5.上诉人烟台银行国贸支行提交了个人借款申请资料一本，证明在办理贷款前上诉人烟台银行国贸支行审查了梁永孝及朱吉梅的身份证、户口本及结婚证，已尽到了谨慎审查的义务，对借款人夫妻具体情况做了详细的调查。被上诉人陈万贵质证称该证据中梁永孝及朱吉梅的签名均不是本人所签，结婚证是伪造的。梁永孝质证称，该组证据上其签了名但内容不是其填写的。6.上诉人烟台银行国贸支行提交了个人借款合同一份，证明上诉人烟台银行国贸支行在履行详细调查的基础上与梁永孝达成合意，签订合同。被上诉人陈万贵质证称，该证据上梁永孝签名不是本人所签。梁永孝质证称，记不清证据上哪些签字为其本人所签。7.个人最高额借款抵押合同一份，证明梁永孝以涉案房产提供抵押担保，并有其配偶朱吉梅在共有人处签字，按照物权登记的原则，涉案房产属梁永孝单独所有，但银行仍出于谨慎的原则，要求其配偶同意。被上诉人陈万贵质证称，梁永孝未经其妻子朱吉梅同意，擅自抵押共有房产，抵押是无效的。梁永孝质证称，该组证据中合同的签字是其本人所签，抵押清单上的签字不是本人所签。8.借款凭证一份，证明2014年9月，上诉人烟台银行国贸支行向梁永孝实际发放借款70万元。被上诉人陈万贵质证称，2014年9月下旬，上诉人烟台银行国贸支行向梁永孝发放第二笔70万元贷款之前，涉案房产已被烟台经济技术开发区法院于2014年8月26日予以查封，上诉人烟台银行国贸支行明知被查封的事实，仍然向梁永孝发放贷款，新发放贷款的抵押权将不受法律保护。梁永孝质证称，其之前未见过该证据。9.房屋所有权证两份，证明两套抵押房屋单独登记在梁永孝名下，为梁永孝单独所有。被上诉人陈万贵质证称，对该证明内容不予认可。梁永孝质证称，其未见过房产证，只有拆迁协议，梁永宁借走了拆迁协议去办理了房产证。10.房屋他项权证一份，证明两套抵押房屋办理了抵押物登记，抵押权合法有效设立。被上诉人陈万贵质证称，上诉人烟台银行国贸支行在办理贷款业务及抵押时，应能够辨认出结婚证中的朱吉梅与现场签字的人是否为同一人，未尽到最基本的注意和审查义务，共有财产设立抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。梁永孝质证称，其未见过该证据。一审法院认为：1.本案被上诉人与梁永孝签订了《房屋买卖契约》购买了涉案房产并且实际入住，故其对涉案房产具有法律上的利害关系，故被上诉人主体适格。2.虽然2013年9月27日，上诉人与梁永孝签订个人最高额借款抵押合同并办理了涉案房产的抵押登记，但涉案房产于2014年8月26日被烟台经济技术开发区人民法院查封，《中华人民共和国物权法》第二百零六条规定“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：……（四）抵押财产被查封、扣押”，而一审法院（2016）鲁0602民初2353号案所涉债权发生于2014年9月，故该债权不应包含在最高额债权之内，故上诉人烟台银行国贸支行就该债权对涉案房产不享有优先受偿权。综上，被上诉人请求撤销一审法院作出的（2016）鲁0602民初2353号民事判决第二项中关于涉案房产抵押权之请求，于法有据，予以支持；上诉人烟台银行国贸支行的辩解，不予支持。被上诉人的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百零六条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条一款第二项规定，判决：一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初2353号民事判决书主文第二项中“确认烟台银行股份有限公司国贸大厦支行对登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号楼3单元502号房产经变卖或拍卖后的价款享有优先受偿权”的内容。二、驳回陈万贵的其他诉讼请求。案件受理费5633元，由陈万贵负担50元，由烟台银行股份有限公司国贸大厦支行与梁永孝负担5583元。上诉人烟台银行国贸支行不服上述判决，向本院提起上诉称：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条的规定，法院查封最高额抵押的抵押物时，应当通知抵押权人，最高额债权自接到法院通知时确定。本案中，争议债权发生时烟台银行并未接到法院查封涉案房产的通知，因此争议债权仍应在最高额抵押权的担保范围内。请求二审法院撤销一审判决第一项，维持（2016）鲁0602民初2353号民事判决。被上诉人答辩称：一、涉案房产被法院查封后，上诉人与梁永孝签订借款合同并发放贷款，依据相关法律规定，该贷款已不属于最高额抵押所担保的债权范围，上诉人对涉案房产不享有优先受偿权。即使法院没有通知上诉人房产被查封，但不影响查封的效力，也不影响上诉人不享有优先受偿权。二、梁永孝在一审答辩时表明其告知了上诉人涉案房产已被法院查封，这属于梁永孝对己不利事实的自认，应认定上诉人明知涉案房产被查封。上诉人作为商业银行，不同于普通债权人，在办理贷款业务时应当负有更高程度的注意和审查义务，在与梁永孝签订借款合同前应当查询涉案房产的权属是否受到限制。上诉人违反了审慎的注意义务，具有过错，应自行承担不利后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告答辩称，同一审的答辩意见。二审中，被上诉人提交调取于烟台经济技术开发区自然资源和规划局的《房屋抵押权登记申请书》、《个人借款合同》、《个人最高额借款抵押合同》各一份，上述材料“共有人”处均为空白，被上诉人主张应当以登记部门备案的《个人最高额借款抵押合同》作为认定抵押合同效力的依据，该合同中没有共有人朱吉梅签字，因此抵押是无效的，同时也说明上诉人提交的《个人最高额借款抵押合同》中“朱吉梅”签字是事后补签的，且不是朱吉梅本人所签。上诉人认为，本案已过举证期限，被上诉人提交的上述证据不应作为审判依据，且上述证据及主张不属于二审审查范围；本案不动产登记部门根据梁永孝单独所有的房屋所有权证书，颁发了他项权证书，抵押权已经设立并有效；朱吉梅作为共有人签字认可抵押的效力，除非有证据证明签字是伪造的，否则应认定抵押有效。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，涉案登记在梁永孝名下、坐落于烟台开发区青岛大街7号海韵花园7号楼3单元502号房产系梁永孝、朱吉梅夫妻共有财产，梁永孝以夫妻共有财产设定抵押并至抵押登记部门办理了抵押物登记，应当以办理抵押登记时使用的抵押合同认定抵押的效力。因此，应当以被上诉人自烟台经济技术开发区自然资源和规划局调取的《个人最高额借款抵押合同》作为认定抵押效力的依据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。本案中，被上诉人自烟台经济技术开发区自然资源和规划局调取的《个人最高额借款抵押合同》中并没有共有人朱吉梅签字，应认定梁永孝以夫妻共有财产设定抵押未经共有人朱吉梅同意，故涉案抵押无效，上诉人对涉案房产不享有优先受偿权。综上，上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5633元，由上诉人烟台银行股份有限公司国贸大厦支行负担。本判决为终审判决。审判长  张秀波审判员  孙 威审判员  王汝娟二〇二〇年二月二十六日书记员  董昭懿