广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终148号上诉人（原审被告）：丘欣祥，男，汉族，1978年3月9日出生，住所地：梅州市梅县*******杨梅坑。被上诉人（原审原告）：梅州市恒润嘉实业有限公司，住所地：梅州市梅县*******电商创业大厦209房。法定代表人：李清霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢洪文，广东粤梅律师事务所律师。原审第三人：梅州市梅江区****业主委员会，住所地：梅州市梅江区****南区内（原煤气库房）。负责人：刘洋，该业委会主任。上诉人丘欣祥因与被上诉人梅州市恒润嘉实业有限公司（以下简称“恒润嘉公司”），原审第三人梅州市梅江区****业主委员会（以下简称“金城花园业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人丘欣祥，被上诉人恒润嘉公司的委托诉讼代理人谢洪文，原审第三人金城花园业委会主任刘洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丘欣祥上诉请求：一、撤销一审判决中第一项“被告丘欣祥应在本判决发生法律效力之日起5日内向原告恒润嘉公司支付物业费600元”、第二项相关拖欠物业费利息及由丘欣祥负担案件受理费50元，并请求依法予以改判；二、确认被上诉人恒润嘉公司与金城花园业委会之间签订的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》无效；三、请求解除被上诉人恒润嘉公司与金城花园业委会之间签订的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》。事实和理由：(一)在一审诉讼过程中，一审法院认为上诉人未提供证据证明投票不符合法律规定，而上诉人认为，相关证据证明(包括：物业服务合同、选聘物业现场图片、选聘物业得票情况、物业公司中标公告等)原告已一并提交给一审法院，无需重复提交。(二)法院认定事实错误，一审法院认为在金城花园小区选聘物业时共发出选票354张，即认为金城花园业委会通过书面征询了过半数业主的意见，而忽视了选聘物业公司中当选的物业公司还应得到过半业主同意的赞成票。根据2018年2月3日召开的金城花园业主大会选聘物业服务公司中，金城花园共有697户业主住户、1户为广东宝典公司，选聘前共发出选票354张，收回有效选票343张，其中恒润嘉公司在选聘中只有获得289票赞成。这明显不符合《广东省物业管理条例》第二十二条(第二款)之规定：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也违反了《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：第四款，选聘和解聘物业服务企业；第十二条：业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，恒润嘉公司不是金城花园依法选聘的物业管理服务公司，其没有依法取得金城花园小区收取物业费的主体资格，一审法院对此误解，并判令上诉人按照《物业服务合同》约定的金额足额支付相关费用，对此，上诉人不能接受。(三)该《物业服务合同》收费标准违反了2017年6月25日业主大会表决通过的《金城花园业主公约》第二条：业主的义务第四点：应按规定交纳物业管理应收取的物业及各项管理费用，物业管理费用住宅每户每月50元，商用(店铺、公司等)按每平方米0.5元每月。(注：根据物业管理收支使用情况，由全体业主或业主代表会议的三分之二以上成员通过，决定是否调整物业管理费用。)物业管理费原则上按月缴交，需在当月最后一天前缴清当月费用。(四)《广东省物业管理条例》第二十四条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；第四十四条业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。经查实：恒润嘉公司没有到相关单位和主管部门备案，并且房地产行政主管部门明确告知该物业服务合同不符合法定程序，当即要求业主委员会依法依规重新选聘物业公司。业主委员会成员是全体业主的一员，无权代表全体业主。业主委员会作为单个业主，无权未经合法召开业主大会就选聘物业服务企业，因此业主委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定。(五)恒润嘉公司在金城花园管理物业没有按规定履行承诺和义务，保安从未巡逻，小区大院卫生长期没清扫，小区绿化树木花草从未施肥，管理粗放；院内门坪坑洼无修补，排水水沟排水不畅通，楼梯灯不亮都要业主三番五次催促等。恒润嘉公司很多项目完全与当时投标书内容不符，欺骗业主。综上所述：一审法院认定事实不清，适用法律错误，根据《广东省物业管理条例》和《物业管理条例》等法律法规，恒润嘉公司不是金城花园合法选聘的物业管理服务公司，其没有依法取得金城花园小区收取物业费的主体资格，一审判决并未充分考虑被上诉人与金城花园业委会签订的《物业服务合同》是不符合法定程序，忽视了法律的公平，此判决显失公正，应予纠正。为了保障上诉人和业主的合法权益，恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判!判令该《物业服务合同》无效，解除被上诉人恒润嘉公司与金城花园业委会之间签订的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》，以免更加损害广大业主合法权利。二审庭审中补充：对其的上诉请求是根据《国务院关于修改的决定》第十一条、第十二条和《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，选举应建筑面积过半数或人数过半数的同意都是很明确的，其对一审判决不明白、不接受，请求二审法院对一审判决作出改判，也明显违反了业主公约。被上诉人恒润嘉公司辩称，上诉人的上诉请求和上诉理由违背事实，前后矛盾。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。一、上诉人称答辩人恒润嘉公司“提供的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》无效，答辩人不能依据该合同收费。”答辩人认为：上诉人的上述理由没有根据、违背事实。（一）答辩人是具备物业服务管理资质的物业管理公司，于2018年1月18日应邀参与第三人与三角镇政府联合举办的物业服务竞标活动，获选为梅江区金城花园小区的物业管理公司，并于2018年2月24日与第三人签订《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》，同时按合同约定履行义务，对小区进行全面管理。依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》第15条第（二）项的规定，答辩人与该小区业主委员会签订的物业服务管理合同书没有违反任何法律法规的强行性规定，合同双方的意思表示真实，该合同合法有效。如果上诉人认为，竞标选举程序有瑕疵，那也是业委会与业主之间内部的事情，业主可以要求业委会或相关政府部门起动重新选举程序。但在新的物业公司出来之前，上诉人不能在享受了物业管理服务后，又以合同无效为由而拒交物业管理服务费，这是无任何事实和法律依据的。（二）答辩人签订物业服务管理合同后，对金城花园提供了物业管理服务，并依据《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》和物价局、房管局规定的收费标准收取物业管理费用，符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，该项收费是合理合法的。（三）至于上诉称物业服务管理合同书未备案一说，备案更多的是起到通知的作用，并不是合同成立的必须条件，故，上诉人不能以合同未备案为由就认定合同无效，而拒交物业管理服务费。二、关于上诉人所称的答辩人未按合同约定履行义务，答辩人认为这是上诉人对事实的歪曲。答辩人自入驻以来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理服务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对上诉人的相关物业进行了管理服务。另外，上诉人在一审判决后是向答辩人交纳了物业管理服务费用的，这说明，上诉人认可与答辩人之间是物业管理服务合同关系。根据《物业管理条例》第7条第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。上诉人接受了物业服务，并履行了缴费义务，之后又提起上诉，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了答辩人的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果每位业主都像上诉人一样不交纳物业服务费用，答辩人将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和谐、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。综上，答辩人认为，上诉人的上诉请求及上诉理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。原审第三人金城花园业委会辩称，对一审判决没有异议。一审原告恒润嘉公司向一审法院起诉请求：1、被告支付2018年3月1日起至2019年2月28日止（50元/月×12个月）物业管理费共计600元；2、被告支付滞纳金93元（以600元为基数按日千分之五计算，从2018年3月30日起计算至欠费付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原告恒润嘉公司是从事包括商务服务业等项目的企业。第三人金城花园业委会是梅州市梅江区****小区依法成立的业主委员会。金城花园小区共有业主住户698户。被告丘欣祥是梅州市梅江区****小区********及第七层52平方米的业主。2018年2月3日，金城花园小区召开小区选聘物业业主大会，选聘前共发出选票354张，收回有效选票343张，原告恒润嘉公司中标。经过公示，第三人金城花园业委会于2018年2月24日与原告恒润嘉公司签订《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》，约定将梅江区三角镇金城花园小区委托原告进行物业服务管理。其中，2018年收费标准为物业费50元/月/户，2019年收费标准为物业费60元/月/户。采取按月收费的模式，允许业主先享受一个月服务后于次月缴费。合同签订后，原告为梅江区金城花园小区提供物业服务至今。被告一直未缴纳物业费。以上事实，有经过庭审质证的原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告人口信息、权利人信息、业主委员会备案通知书、中标公告、梅江区金城花园小区物业服务管理合同书、催费通知书等及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，双方争议焦点为《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》是否合法？被告主张“金城小区共有697户人家，投票时合计票数为347户，投票不符合法律规定，故原告与第三人金城花园业委会签订的上述物业合同无效”。《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。金城花园小区共有业主住户698户，金城花园小区召开涉案相关小区选聘物业业主大会，在选聘前共发出选票354张，即业委会通过书面征求了过半数业主的意见，被告未提供证据证明投票不符合法律规定，对该主张，一审法院不予采纳。被告主张，竞选物业服务企业参与选聘现场不合法、所签订的物业服务合同每年递增涨价不合法，及原告所签订的物业服务合同未到相关政府部门备案不合法，法律未规定被告主张的该三种情形任一种可导致上述合同不合法，故对被告上述主张，一审法院不予认可。综上，原告恒润嘉公司与第三人金城花园业委会签订的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》，是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效。被告作为梅江区金城花园小区的业主，受《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》的约束。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，被告应及时依约交纳物业服务费，故原告要求被告支付拖欠的2018年3月1日至2019年2月28日止（12个月×50元/月）合计600元物业费的诉讼请求，未超过合同约定，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。原告要求被告按日千分之五的标准，以600元为基数，从2018年3月30日起至物业费缴清为止支付滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合双方合同“业主先享受一个月服务后于次月缴费”的约定，对于原告要求被告支付从2018年4月1日起至拖欠物业费缴清时止，按实欠费用为基数，以中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算的利息，一审法院依法予以支持，超出部分，依法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十一条第一款第（四）项、第十二条第一款、第十五条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、被告丘欣祥应在判决生效之日起5日内，支付物业费600元给原告梅州市恒润嘉实业有限公司。二、被告丘欣祥应在判决生效之日起5日内，支付从2018年4月1日起至拖欠物业费缴清时止，按实欠费用为基数，以中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算的利息，给原告梅州市恒润嘉实业有限公司。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告丘欣祥负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审庭审后，被上诉人收到上诉人交纳的2018年3月至2019年2月的物业费600元及一审案件诉讼费50元。本院认为，上诉人在二审期间交纳了本案所涉拖欠的物业费及一审案件受理费，据此应认定上诉人服从一审判决，其上诉请求应予驳回。上诉人没有证据证明本案所涉物业服务合同存在法定的无效情形。上诉人请求解除被上诉人恒润嘉公司与金城花园业委会之间签订的《梅江区金城花园小区物业服务管理合同书》，但其在一审并未提出反诉，本案不作处理。上诉人认为被上诉人没有按规定履行承诺和义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，本案不作处理，当事人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已由上诉人丘欣祥预交），由上诉人丘欣祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年二月二十七日法官助理 赖志明法官助理 陈倩倩书 记 员 幸静容