上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83794号原告：方素娥，女，1949年6月6日出生，汉族，住浙江省舟山市。委托诉讼代理人：吴兰，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：缪蓉娴，女，1988年2月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告方素娥与被告缪蓉娴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方素娥的委托诉讼代理人吴兰到庭参加诉讼。被告缪蓉娴经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。方素娥向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月13日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告返还并移交位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3.判令被告按每月人民币18,000元的标准向原告支付自2019年6月11日起至被告实际返还房屋之日止的租金；4.判令被告向原告支付合同约定的违约金36,000元；5.判令被告向原告支付为其垫付的2019年2月的电费752.60元、2019年3月的电费717.30元(合计1,469.90元)，2019年3月的水费9.50元，以及自2019年3月1日起至被告实际返还房屋之日止的物业管理费(按照每月3,363.80元的标准计算)；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2018年8月11日起承租系争房屋，后因系争房屋产权发生变化，原告成为系争房屋的产权人。2019年3月13日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向原告继续承租系争房屋，租赁期限自2019年4月11日起至2022年8月10日止，租赁期间的水电费、物业费均由被告承担。租金为每月18,000元，每两个月支付一次，被告应于租金支付当月的10日前支付当期租金。如逾期不支付租金累计超过三十天则视为违约，被告应按照月租金的两倍向原告支付违约金。按照合同约定，被告应于2019年6月10日、8月10日分别支付当期租金，但被告至今仍未支付。被告尚拖欠水电费、物业管理费。因被告的上述行为构成违约，故原告诉至本院。缪蓉娴未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年2月2日，位于上海市浦东新区张杨路XXX号XXX室、XXX室房屋的权利人均登记为原告方素娥，用途为办公。2018年7月22日，案外人盛聪龙作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定盛聪龙将上述系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年8月11日起至2022年8月10日止，月租金为18,000元，每两年租金递增5%；房屋保证金为36,000元。合同还约定了其他事宜。2019年3月13日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上述系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年4月11日起至2022年8月10日止；月租金为18,000元；租金每两个月支付一次，被告应于每付租金月的10日前向原告支付租金；签订合同当日，被告向原告支付房屋保证金36,000元；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理费等费用由被告承担。该合同第10-3条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，视为违约。违约的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；……(四)乙方首期付款后，逾期不支付租金累计超过30天的；……”补充条款一约定：“2019年8月11日至2020年8月10日每月租金为18,000元，2020年8月11日至2022年8月10日每月租金为18,900元。”补充条款三约定：“此合同签署是因业主变更产权证原因，本着租赁市场买卖房屋不破坏原有租赁合同的原则，如此合同有未尽事宜，全部根据2018年7月22日签订的原租赁合同为准。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告继续使用系争房屋，并分别于2019年4月30日、5月9日向原告转账支付10,000元、26,000元，作为自2019年4月11日起至2019年6月10日止的租金。现因被告尚未支付自2019年6月11日起的租金等费用，故原告于2019年8月诉至本院，要求判如所请。另查明，2018年8月28日，案外人上海神晶喵文化传媒有限公司将系争房屋注册登记为住所地，被告系上述公司的股东之一。截至2019年8月，上述公司仍注册登记在系争房屋处。审理中，原告提供上海百联物业管理有限公司开具的缴费通知单及发票联，证明被告拖欠2019年2月的电费752.60元、2019年3月的电费717.30元、2019年3月的水费9.50元，以及按照每月3,363.80元的标准计算的自2019年3月1日起至2020年2月29日止的物业管理费，上述费用已由原告代缴。庭审中，原告表示可自行收回系争房屋，故租金及物业管理费均主张至庭审之日止，即2020年2月10日。原告同意将被告支付的保证金36,000元用于抵扣被告的应付费用。以上事实，由原告递交的《上海市不动产权证》《上海市房屋租赁合同》《企业信用信息公示报告》《缴费通知单》《中国农业银行个人账户明细》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告在《上海市房屋租赁合同》对租金标准及支付方式均作明确约定，被告应按约向原告支付相应租金。但经本院发送起诉状副本后，被告至今仍未能支付自2019年6月11日起的租金，故原告要求解除《上海市房屋租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，被告理应向原告返还系争房屋，并按照合同约定承担拖欠的租金及水电费、物业管理费。鉴于被告系公告送达，系争房屋处已无人经营，为避免损失扩大，原告表示其将自行收回系争房屋，本院予以照准，故对于原告要求返还房屋的诉讼请求无需再行处理。原告表示主张租金和物业管理费截至2020年2月10日止，本院予以支持。虽合同约定的租赁起始日期为2019年4月11日，但原告已于2019年2月2日登记取得系争房屋的所有权，故原告要求被告支付自2019年2月起的水电费、自2019年3月起的物业管理费，本院予以支持。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过三十天的构成违约，应按月租金的两倍向原告支付违约金。现原告要求被告按照合同约定的标准支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，原告同意将收取被告的保证金用于抵扣被告的应付费用，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告方素娥与被告缪蓉娴于2019年3月13日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告缪蓉娴于本判决生效之日起十日内支付原告方素娥自2019年6月11日起至2019年2月10日止的租金144,000元；三、被告缪蓉娴于本判决生效之日起十日内支付原告方素娥自水费9.50元、电费1,469.90元，共计1,479.40元；四、被告缪蓉娴于本判决生效之日起十日内支付原告方素娥自2019年3月1日起至2020年2月10日止的物业管理费38,123.07元；五、被告缪蓉娴于本判决生效之日起十日内支付原告方素娥违约金36,000元(此款与原告应退还被告的租赁保证金36,000元相抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,893元，由被告缪蓉娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  何绍辉审判员  朱 敏审判员  顾 慧二〇二〇年二月二十日书记员  蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。