福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6809号 原告：莆田亿豪房产有限公司，住所地仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英，福建倍拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑凯泉，福建倍拓律师事务所律师。 被告：曹莉晶，女，1953年9月20日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：朱贞雄，福建城内律师事务所律师。 原告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）与被告曹莉晶返还原物纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年10月10日、11月14日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告亿豪公司的委托诉讼代理人杨丽英，被告曹莉晶的原委托诉讼代理人曹莉明、赵贺民到庭参加诉讼；第二次开庭，原告亿豪公司的委托诉讼代理人杨丽英、郑凯泉，被告曹莉晶的委托诉讼代理人郑凯泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令曹莉晶立即停止对亿豪公司所有的坐落在福建省仙游县的侵害，恢复原状，并将该房产返还给亿豪公司；2.判令曹莉晶于判决生效之日起五日内向亿豪公司赔偿侵占上述房产期间给亿豪公司造成的损失，损失数额参照同地段同类型每月2500元房租，自2015年3月1日计算至曹莉晶恢复并返还房产之日止；3.判令本案全部诉讼费用由曹莉晶承担。事实和理由：一、事实经过。1.亿豪公司开发位于福建省仙游县“亿豪名城”项目，其中该项目3号楼2梯位1207室系亿豪公司尚未销售的房产。2.2015年3月份开始，曹莉晶未经亿豪公司同意即占有涉案房产并装修入住至今。3.亿豪公司多次通知曹莉晶停止侵权、返还诉争房产并恢复原状。但曹莉晶至今仍侵占，未返还房产。4.经亿豪公司了解市场行情，涉案房产同地段同类型房租为每月2500元，亿豪公司每月损失2500元。二、请求依法判如所请。涉案房产系亿豪公司合法建造，根据《物权法》第三十条、第三十一条规定，亿豪公司依法享有该房产的物权。曹莉晶未经亿豪公司同意，擅自侵占涉案房产，已经构成对亿豪公司物权的侵害。1.曹莉晶对涉案房产应当立即停止侵害、恢复原状，并将涉案房产返还给亿豪公司。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《民法总则》第一百七十九条规定，侵权人承担责任的方式有停止侵害、恢复原状、返还财产等。据此，请求本院依照上述法律规定，判令曹莉晶对涉案房产立即停止侵害、恢复原状，并将涉案房产返还给亿豪公司。2.曹莉晶应当赔偿侵占涉案房产期间给亿豪造成的损失，直至曹莉晶返还涉案房产。《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《民法总则》第一百七十九条与《侵权责任法》第十五条也规定了侵权者应当承担赔偿损失的民事责任。《侵权责任法》第十九条还规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。根据亿豪公司了解的市场价格同一地段同类房产每月租金为2500元，亿豪公司被侵占每月损失为2500元，暂时计至2019年4月1日共计49个月，损失达122500元。据此，亿豪公司依据相关法律规定具状本院，请求判如所请。 曹莉晶辩称：一、本案的事实经过：曹莉晶四兄弟姐妹（同类案件的曹莉晶、曹莉明、曹莉玲、曹星海）与亿豪公司的开发商林某是好朋友。2012年间，林某向曹莉晶三姐妹介绍过其开发的亿豪房产项目，说其开发的房产地理位置好等，曹莉晶兄妹有需要购房一定以最优惠的价格出售。曹莉晶三姐妹商量后确定选购其开发的房产3号楼907室、1107室、1207室共三套房产。当时，与林某达成了口头协议：每套先付款10万元，之后每套再付款20万元，合计30万元分别作为三套房产的首付款，其他房价款在办理房产证时一次性付清，购房一切手续等由林某全权办理。曹莉晶三姐妹按照与其达成的口头协议于2014年8月25日付款30万元，有亿豪公司出具给曹莉晶三姐妹三套房产的住宅明细表为据。曹莉晶三姐妹又于2015年2月15日通过朋友潘月华将60万元汇入林某指定他弟弟林建群的账户上，合计首付每套房价款30万元，共计90万元。有汇款单据为证。亿豪公司按林某的承诺履行了通知曹莉晶三姐妹交接三套房产。交房后曹莉晶于2015年3月6日分别收到亿豪公司下发的装修施工许可证三份。2015年4月7日、4月20日、5月5日又分别收到亿豪公司防水验收合格证明三份。另外，曹莉晶三姐妹自交房后向亿豪公司的物业交纳物业费至2019年6月30日，已交物业费5年左右，有亿豪公司物业收据为证。曹莉晶三姐妹装修后已居住几年。2016年6月间，曹莉晶三姐妹向林某提出办理房产证事宜，林某说他自己亲戚几套也未办理，到时一并办理。由于过分相信林某，所以一直等待他的办证消息。2019年初，曹莉晶三姐妹突然接到亿豪公司的电话，说曹莉晶三姐妹的三套房产并未交款要收回。当时，曹莉晶姐妹立即电话联系林某，他说在外地，等他回家处理。隔几天，林某回来后，召集曹莉晶姐妹到亿豪公司解决。在场人共5人，即亿豪公司的林某、游国庆、阿勇，曹莉晶哥哥曹星海和曹莉晶妹夫赵贺民。当场，林某承认共收到曹莉晶三姐妹购买三套房产90万元首付款，游国庆出示一份住宅明细表，每套10万元合计30万元单据，林某收房价款60万元合计90万元。当场5人达成共识，所以亿豪公司的游国庆在该住宅明细表的下方直接签上减60万元等文字。现因亿豪公司内部股东更迭，不承认林某收款60万元，只承认收款30万元。二、本案的理由如下：1.曹莉晶姐妹三人虽然没有与亿豪公司签订书面购房合同，但事实上曹莉晶三姐妹已与亿豪公司大股东林某达成口头购房协议，并且曹莉晶三姐妹的三套房也是亿豪公司通知曹莉晶等人交房和装修以及交纳物业费等。现亿豪公司因内部股东更迭不承认出售给曹莉晶三人三套房产与事实不符，亿豪公司以曹莉晶三人侵占其房产为由提起诉讼于法无据。2.曹莉晶三人没有与亿豪公司签订书面购房合同，但没有违反法律规定。根据《合同法》第十条规定，订立合同的形式有两种，一是口头形式，二是书面形式。曹莉晶三人与亿豪公司之间的购房行为是双方真实意思表示，且林某与曹莉晶之间的约定已得到亿豪公司的追认，亿豪公司已按口头协议履行了将三套房产分别交付给曹莉晶三姐妹装修使用，曹莉晶三姐妹依约交纳物业费，并已居住使用多年。但亿豪公司事隔这么多年才提起诉讼，已超过受法律保护的起诉期限。曹莉晶三人购房行为是合法有效，应当受法律的保护。3.亿豪公司内部股东变化与曹莉晶无关。亿豪公司的原大股东林某与曹莉晶三姐妹达成的口头购房协议，得到了亿豪公司的认定和履行，说明林某作为原公司的大股东有权对外代表亿豪公司形式出售房产等职权。所以林某收取曹莉晶三姐妹60万元房价款，林某是否交付亿豪公司入账与曹莉晶等人无关。因为亿豪公司认可过，另从亿豪公司将三套房交付曹莉晶三姐妹装修使用等一系列事实，更进一步证实亿豪公司承认曹莉晶三姐妹已交房价款90万元的事实。4.因林某答应过房价按当时的最优惠，所以亿豪公司应当按照林某的承诺履行，应该按曹莉晶第一次交款的时间点的最优惠价计算不足的房款。5.亿豪公司适用《物权法》第三十条等条款起诉曹莉晶三姐妹侵害其物权，请求恢复原状、返还房产，并赔偿每月2500元的利息损失是适用法律错误。综上，曹莉晶有足够的事实和证据证实曹莉晶三姐妹与亿豪公司之间是商品房买卖合同纠纷，并非是侵权纠纷。亿豪公司因公司内部股东更迭否认出售房产的事实，是一种不守信行为，依法也是一种违约行为。现亿豪公司违背事实以曹莉晶未经其同意擅自侵占讼争房产提起民事诉讼，是适用法律错误，且已超过诉讼时效。请求驳回亿豪公司的诉讼请求。 在本案审理过程中，亿豪公司对其主张提供如下证据： 1.《仙游县房地产管理中心商品房初始登记证明》、《商品房出生登记房屋情况一览表》各一份，欲证明：亿豪公司拥有位于仙游县商品房，建筑面积162.32㎡，规划用途是住宅。 2.照片一份、录像整理文字材料一份、光盘一份，欲证明：案涉房产被曹莉晶占用，并装修、居住至今；2019年4月16日，亿豪公司工作人员及律师在3号楼1207室遇到曹莉明；曹莉明自认曹莉晶占用3号楼1207室房产以及曹莉晶没有与亿豪公司签订任何合同。 曹莉晶质证意见：对证据1没有异议，案涉房产现在还没有登记在曹莉晶名下，但曹莉晶一直都有交纳物业费。对证据2没有异议，虽然没有签订合同，但曹莉晶有入住使用。 本院审查认为，曹莉晶对上述证据没有异议，本院予以确认。 曹莉晶对其辩解提供如下证据： 1.《装修施工许可证》一份，欲证明：曹莉晶不是侵占涉案房产。 2.《单位资金往来统一票据》二份（内容：2015年4月30日，曹莉晶向厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司交纳案涉1207室房产的2015年1月1日-2015年6月30日物业管理费1169.5元。交纳1207室2014年9、10、11、12月份水电公摊合计60.5元。），欲证明：亿豪公司前期是聘请厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司进行管理，厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司代表亿豪公司交付钥匙给曹莉晶，并允许曹莉晶装修案涉房产，即可印证曹莉晶不是非法侵占案涉房产。 3.《亿豪名城物业交费通知单》二份、《收款收据》一份、《收据》一份，主要内容：2018年7月亿豪名城物业管理服务中心通知3-1207室业主曹莉晶交纳2018年1月-2018年6月公共水电公摊费149.4元、2018年3月至2019年3月电梯维保、年检费188元。2019年1月，亿豪名城物业管理服务中心通知3-1207室业主曹莉晶交纳2019年1月1日-2019年12月31日综合物业服务费2339.28元、2018年7月-2018年12月公共水电公摊费156.3元、2019年1月至2019年6月电梯维保费100元。2019年2月11日，曹莉晶向亿豪名城物业管理服务中心交纳电梯维保费（2018.1-2018.12）150元、（2019.1-2019.6）100元、年检费（2018.3-2019.2）100元，合计288元；物业管理费（2019.1.1-2019.12.31）2339.28元、水电公摊（2018.1-2018.12）305.7元，合计2644.98元。欲证明：曹莉晶是正常入住，并交纳物业费，并非非法侵占。 4.《亿豪名城业主装修防水验收证明》一份（内容：亿豪名城3栋1207室，已于2015年5月5日进行了洗手间、厨房的防水测试，并经过物业专业人员检查验收合格，不存在影响楼下业主的渗漏情况。特此证明。注：退装修押金时要出示此证明。业主赵贺民签名，物业验收员张建生签名，落款是亿豪名城物业服务中心），欲证明：对涉案房产进行装修是经过物业公司同意允许。 5.银行转账凭证一份，内容：2015年2月15日13:36:20，从潘月华账户转给林建群银行账户60万元。欲证明：曹莉晶（包括曹莉明、曹莉玲）为购买案涉房产于2015年2月15日通过潘月华汇款至林某指定账户60万元。 6.《未售住宅明细表》二份，欲证明：曹莉晶三姐妹当时与亿豪公司协商，要解决付款问题，但最后没有达成。（在亿豪公司询问曹莉晶是否认可单价每平方米5970元时，曹莉晶陈述：当时不认可，后来是否协商在每平方米优惠200元的基础上又优惠200元，按5570元每平方米）。 7.《企业信用信息公示报告》一份，欲证明：林某系原亿豪公司股东，具有表见代理权，曹莉晶于2014年8月、2015年2月先后按林某指定银行账户汇入案涉三套购房款定金30万元、预付款60万元，共计90万元并无不当，确立了亿豪公司相对的购房户主体资格；曹莉晶将定金、首付款交给林某是有效的；确立曹莉晶购房主的主体资格。 8.《商品房买卖合同》（合同编号：201102246）复印件一份，2017年2月20日仙游县思源物业管理有限公司出具给曹莉明、曹莉玲《收款收据》四份，亿豪名城物业管理服务中心出具给曹莉晶、曹莉明、曹莉玲的《收款收据》、《收据》各三份，欲证明：依据该商品房买卖合同第十八第一款约定，结合上述证据，可以证明厦门佰仕达物业管理公司仙游分公司和仙游思源物业管理公司都是亿豪公司选聘的对购房户进行有关事务管理的企业单位；亦可以证明亿豪公司从2014年8月25日起就同意曹莉晶对案涉房屋进行装修；亿豪公司提起本案诉讼已超过除斥期间。 9.《莆田亿豪房地产有限公司经营情况表（附件一）》二页、《亿豪名城未售清单（附件二）》一页、《未售住宅明细表》一页、《未售店面初始登记房屋情况一览表》三页、《未售商场初始登记房屋情况一览表》一页、《违规封闭商场初始登记房屋情况一览表》一页、《车位情况表》二页、《已售房款未结清明细表》一页、《代垫业主银行贷款汇总表》一页、《银行账户保证金存款》一页、《公司债务明细表（附件三）》一页，欲证明：亿豪公司已预售曹莉晶购房款三套计30万元的事实；购房单价将有所变动。（证据说明：林某是亿豪公司原股东，负责亿豪公司房地产建设和预售等前期工作。林某于2018年退出股权，转让股权，才把经营情况汇总一个表格移交给亿豪公司，该组证据是从证人林某处取得的。原件由林某提交）。 10.《未售住宅明细表》五份，欲证明：第一份可证明亿豪公司认可已收曹莉晶三姐妹购买三套商品房已付款为30万元、60万元，共计90万元，亿豪公司初步通知曹莉晶三人按总额1877295元交清购房款；第二份可证明亿豪公司通知曹莉晶购房价格按原协商价格的基础上每平方米再优惠200元，该两份明细表未亿豪公司发出的要约，于送达曹莉晶时生效；最后三份可证明亿豪公司违背诚实信用合同原则，企图否定已认可的60万元已收款，造成曹莉晶等人无法交清房款，曹莉晶不是侵占。 11.亿豪公司与林骧因商品房买卖合同纠纷中的提供的《民事诉讼证据清单》、《催告函》各一份，欲证明：亿豪公司开具给曹莉晶等人的未售住宅明细表中“-60万=1877295”和“经董事会研究，给予每平方米优惠200元”确为亿豪公司的代表游国庆表见代理的意思表示；未售住宅明细表确实是亿豪公司的代表游国庆联系的。 12.证人林某的证言：案涉房产是曹莉晶购买的。曹莉晶购买时一套支付10万元定金给亿豪公司，曹莉晶三姐妹总共支付30万元。该款项是曹莉晶他们的哥哥曹星海代为支付的。曹星海当时说要全款支付购房案涉三套房产给曹莉晶三姐妹，于是跟亿豪公司沟通商量，亿豪公司同意等曹莉晶她们凑齐款项后一次性付清。林某退出亿豪公司股东时，林某和曹莉晶哥哥曹星海、赵贺民，与亿豪公司代表游国庆、许金远协商，按照原先的单价计算，减去定金30万元，三套加起来还要交二百多万元。曹星海说按照总价结算清楚，一半贷款、一半现金支付，由游国庆在明细表上签字表示同意。游国庆签写一份减60万元再付多少，时间太久了具体数额记不清楚。后来再过几天，游国庆说他们新的董事会同意给她们姐妹每平方米优惠200元。减60万元是因为林某一起欠曹星海60万元，三方协商同意由林某支付60万元给亿豪公司，再由亿豪公司在曹莉晶三人的购房款里直接减60万元。因为游国庆、许金远代表亿豪公司，所以减60万元亿豪公司是同意的。厦门佰仕达物业公司、仙游县思源物业管理有限公司应该是亿豪公司的前期物业。2015年2月15日，由潘月华汇至林建群账户的60万元就是林某前曹星海的60万元。该款项本来是要用来交案涉的三套房产的房款，林某跟曹星海说本来你本来是要交全款的，该款项就由林某先用，等曹星海要交全款时再说。曹星海说可以，所以该60万元就先借给林某用。曹莉晶提供莆田亿豪房地产有限公司经营情况表等附件材料是林某与詹开土2018年底签订的股权转让协议书的附件。 亿豪公司的质证意见：对证据1的三性均有异议，证明对象也有异议。该证据并非公章且无相关经办人员签字；厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司并非亿豪公司名下的物业公司，与亿豪公司无关；该证据不能证实亿豪公司与曹莉晶存在买卖合同关系，不能证明曹莉晶可以占有案涉房产。 对证据2的三性均有异议，证明对象也有异议。该发票并非正式发票，盖上专用章，效力值得怀疑；厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司并非亿豪公司名下的物业公司，与亿豪公司无关；曹莉晶陈述厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司系由林某的弟弟实际控制，正好说明曹莉晶系因林某、林建群恶意串通，共同侵占房地产；从票据的形式看，曹莉晶侵占案涉房产的时间始于2014年8月25日，亿豪公司保留要求曹莉晶支付2014年8月25日至2015年3月1日期间的占用费的权利。 对证据3的三性均有异议，证明对象也有异议。亿豪名城物业管理服务中心并非亿豪公司设立的公司，系由业主委员会的部分业主自己聘请的公司，与亿豪公司无关。即使曹莉晶向亿豪名城物业公司交纳相关费用，也并不能证明其有权占有本案涉案房屋；交纳物业费不代表其系房屋所有权人，也可能是使用权人，或非法占有权人。 对证据4的三性均有异议，证明对象也有异议。无法说明是物业公司出具的，即使是物业公司出具的也不能证明是亿豪公司认可曹莉晶有权占有，亿豪名城物业管理服务中心与亿豪公司并无关联；该证据与证据1相互冲突，装修许可证中的物业公司是厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司，而该证据是亿豪名城物业管理服务中心，与2019年厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司物业费发票的名城是相一致的；亿豪名城小区在同一时期不可能有两个物业公司共同管理，他们是相冲突的。 对证据5没有原件核对，不予质证。附条件质证：三性均有异议，证明对象也有异议，汇款人并非曹莉晶，收款人也并非亿豪公司，系案外人之间的经济往来，与本案无关；曹莉晶并未提供证据证明潘月华系为其付款。 对证据6的三性均有异议，证明对象也有异议。并非亿豪公司出具的，亿豪公司并未将案涉房产出售给曹莉晶，亿豪公司并未与曹莉晶每平方米优惠200元达成一致；亿豪公司并未表示愿意减少付60万元。 对证据7的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。该证据与曹莉晶证明对象无关；该证据载明法定代表人詹开兴，并非林某，林某只是亿豪公司一个股东，曹莉晶陈述款项是汇入林某指定账户，与亿豪公司无关，所陈述的也只是预付款。 对证据8中商品房买卖合同的真实性、合法性没有异议，但不能证明曹莉晶所主张的内容，本案是物权保护纠纷，不存在除斥期间，该份合同形成于2011年，商品房买卖合同关系是要式合同，必须签订书面合同，曹莉晶主张2014年购买案涉房产，更应当提供书面合同；对物业费收款收据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，曹莉晶要证明其有权占领案涉房产应当提供书面买卖合同，或者亿豪公司授权的书面文书，该份证据不属于上述任何材料，亿豪名城物业管理是业主自行委托人员管理，仙游县思源物业管理有限公司、厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司仅仅是备案登记使用，并没有实际参与管理；仙游县思源物业管理有限公司出具收款收据的时间是2017年，厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司起诉亿豪公司物业费纠纷案件中佰仕达公司主张的2013年-2019年间的物业费，可以证明亿豪名城小区被案外人霸占多年，不存在思源公司或佰仕达公司实际管理的事实；也不存在亿豪公司委托物业公司进行交房的事实。无论是佰仕达公司，还是思源公司或亿豪物业服务中心，亿豪公司均没有授权其向曹莉晶交付涉案房产，也没有指示物业公司，也没有默认曹莉晶的入住合法，三个公司均不能代表亿豪公司。 对证据9的意见，该份证据是附件，并非完整证据，表格的签订三方并非亿豪公司，系案外人林某与詹开土之间的经济往来；表格第一页第四条记载，亿豪公司的民间借款本息，记载林某（3号楼3套住宅预定30万元）以及第四页未售住宅明细表中记载3号楼907、1107、1207姓名是林总，备注是未售，因此，可以看出，案外人确认包括3号楼在内的多套房产系未售，3号楼系林某预定，并未实际出售；曹莉晶提供的该份证据直接否定了曹莉晶在2014年就与亿豪公司达成协议的主张，与亿豪公司主张的从未与曹莉晶有商品房买卖关系相互印证；30万元款项登记在林某名下的应付借款，也不是购房款。经营情况表最后一行备注，以上各项时间均截止至2018年6月29日；未售住宅明细表最后一行也备注，截止时间为2018年6月29日，单价会有所变动。因此，可以说案外人也认为案涉3套房产单价动态变化，直接否定曹莉晶主张与亿豪公司之间价格达成协议的主张。 对证据10三性均有异议，亿豪公司并没有提供该份证据，证据上面添加的文字若是证人证言，证人应当出庭作证。 对证据11的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议。游国庆并非法定代表人，仅是亿豪公司单次指定负责与案外人林骧联络的工作人员，授权给游国庆的权限也仅是联系而已。 对证据12三性均有异议。林某陈述60万元并未交纳给亿豪公司，是证人林某与案外人之间的借贷关系；林某对经营情况表本身就不认可，其提供该份证据与本案无关；就算按照经营情况表中的内容，30万元款项是林某与亿豪公司之间的借款，或者是购房款的预定款；也否定了曹莉晶主张的2014年就与亿豪公司达成购房协议的主张。本案不存在表见代理，林某陈述其在亿豪公司没有任何职务，是在詹开兴的带领下四个人共同决定公司事务；曹莉晶在林某没有任何代理外观的情况下与林某达成的协议，本来就不代表亿豪公司；曹莉晶主张表见代理不能成立。 本院审查认为，证据1盖有厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司亿豪名城物业服务中心印章，与本案有关联，应予认定。 证据2盖有厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司发票专用章的印章，与本案有关联，应予认定。 证据3中的收据、收款收据亦盖有亿豪名城物业管理服务中心印章，内容与亿豪名城物业交费通知单相一致，与本案有关联，应予认定。 证据4能与其他证据相互印证，应予认定。 证据5证人林某已承认是其向曹星海借款，与本案无关，本院不予审查确认。 证据6能与证人林某的陈述相互佐证，可以予以认定。 证据7、8的真实性亿豪公司没有异议，应予认定。 证据9有林某提供的原件核对，可与林某在亿豪公司股权变更相互印证，与本案有关联，应予认定。 证据10与能与林某的陈述相互佐证，可以予以认定。 证据11的真实性、合法性，亿豪公司没有异议，应予认定。 证据12的证人林某系原亿豪公司股东，其陈述与本案有关联，可予采信。 根据当事人的陈述，经庭审举证、质证，及本院的上述认证，本院认定本案事实如下： 亿豪公司开发位于福建省仙游县“亿豪名城”项目，包括案涉3号楼1207室。亿豪公司的亿豪名城项目由出卖人依法以协议方式选聘仙游县思源物业管理有限公司提供前期物业服务。 2015年3月16日，厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司向曹莉晶出具装修施工许可证，同意曹莉晶在2015年3月16日至2015年6月6日期间对案涉的3号楼1207室套房进行装修。 2015年4月30日，曹莉晶向厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司交纳2015年1月1日-2015年6月30日物业费1169.5元，2014年9月、10月、11月、12月份水电费公摊60.5元。 2015年5月5日，亿豪名城物业服务中心出具给曹莉晶防水验收合格的证明。 亿豪名城物业于2018年7月、2019年1月通知曹莉晶交纳公共水电公摊费、电梯维保、年检费337元，物业费（2019.1.1-2019.12.31）公共水电公摊费、电梯维保费2596元。2019年2月11日，曹莉晶向亿豪名城物业管理中心交纳电梯维保费（2018.1-2018.12、2019.1-2019.6）、年检费（2018.3-2019.2）288元，物业管理费（2019.1.1-2019.12.31）、水电公摊（2018.1-2018.12）2644.98元。 2019年1月间，曹莉晶于亿豪公司协商，案涉3号楼1207原单价为5970元，优惠后单价5770元，已付10万元予以折抵。最后经亿豪公司董事会研究，再给予每平方米优惠200元。因亿豪公司不肯将60万元折抵问题，导致曹莉晶等人未交案涉房产房款。 亿豪公司遂以曹莉晶非法侵占案涉房产为由，于2019年7月26日诉至本院请求处理。 另查明，林某原系亿豪公司的股东之一，后将股权转让给詹开土。 根据双方庭审陈述和证据认定，本案争议的问题是曹莉明是否侵占亿豪公司所主张的案涉房产。亿豪公司主张案涉房产属于亿豪公司所有，亿豪公司不可能在未签订书面合同及未收到购房款的情况下，将案涉房产交付给曹莉晶，故曹莉晶无权占有案涉房产，应当立即停止侵害返还房产给亿豪公司，并赔偿非法占有期间的损失。曹莉晶认为本案不存在物权争议，亿豪公司于2014年8月间将案涉的房产交付给曹莉晶并通过物业公司许可曹莉晶装修使用，曹莉晶经过了装修，若以返还原物认定本案法律关系不符合实际，也不属占有物返还，曹莉晶已支付了首付款，也如期支付物业费等费用，故本案应是商品房买卖合同纠纷，请求驳回亿豪公司的诉讼请求。 本院认为，本案是作为案涉房产的权利人亿豪公司以曹莉晶非法侵占为由，请求曹莉晶返还案涉房产，故本案应为返还原物纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。林某为原亿豪公司股东之一，而案涉房产的所在的亿豪名城小区的物业管理企业将案涉房产交付给曹莉晶，并同意曹莉晶装修使用。因此，林某作为亿豪公司的股东，曹莉晶作为普通群众有理由相信林某是可以代表亿豪公司作出出售案涉房产的意思表示，故林某的该代理行为足以构成表见代理，该代理行为是对曹莉晶和亿豪公司有效。从曹莉晶提供的林某与詹开土签订的莆田亿豪房地产有限公司经营情况表（附件一）第四、亿豪公司的民间借贷本息中“林某（3号楼3套住宅预定）30万元”和附件（二）第未售住宅明细表“3号楼907、1107、1207姓名林总，备注为未售（已预收房款10万元）”以及公司债务明细表（附件三）“3号楼住宅预定，科目名称：林某，应付金额300000.00”可看出，亿豪公司是将案涉房产包括另案曹莉明、曹莉玲两套房产标注给林某，且确认已收到预付房款10万元。故对亿豪公司主张不认可本案存在商品房买卖关系，本院不予采信。案涉房产是亿豪公司聘请的相关物业交付给曹莉晶，并同意其装修，且曹莉晶自2015年装修后一直由曹莉晶居住至今，不管是仙游县思源物业管理有限公司还是厦门佰仕达物业管理有限公司仙游分公司，抑或亿豪名城物业服务中心，曹莉晶作为普通购房者，并不能要求其清楚亿豪名城的实际物业管理企业，曹莉晶仅需按通知及时交纳了物业管理费等相关费用即可。亿豪公司辩称其对亿豪名城的物业管理企业的收取物业费用等即曹莉晶装修居住等情况表示不清楚，显然不符常理。综上，应认定亿豪公司与曹莉晶存在事实上的商品房买卖关系，曹莉晶基于双方的买卖关系占有使用案涉房产，不构成侵权。本院在审理过程中，向亿豪公司释明其是否变更诉讼请求，亿豪公司未予以变更，故亿豪公司请求曹莉晶返还案涉房产，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条规定，判决如下： 驳回莆田亿豪房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费2900元，由莆田亿豪房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 审 判 员  林梅金 人民陪审员  董平忠 二〇二〇年一月十日 书 记 员  陈燕群 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。