上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34196号原告(反诉被告)：上海锋泾建筑材料有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：任洪青，总经理。委托诉讼代理人：赵强。被告(反诉原告)：上海春川物业服务有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人：彭毅敏，执行董事。委托诉讼代理人：任桂明，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一，上海市浩信律师事务所律师。原告(反诉被告)上海锋泾建筑材料有限公司(以下简称锋泾建材公司)与被告(反诉原告)上海春川物业服务有限公司(以下简称春川物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告(反诉原告)春川物业公司向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并进行了审理，并于2019年11月12日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。两次开庭审理，原告(反诉被告)锋泾建材公司的委托诉讼代理人赵强、被告(反诉原告)春川物业公司的委托诉讼代理人任桂明、郭一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锋泾建材公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行全新风置换全热回收系统维护、运行义务；2、要求被告赔偿原告损失190,307.28元。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告赔偿原告损失341,240.64元。本诉的事实和理由：原告为上海市闵行区联航路XXX号浦江智谷商务园8号楼106室、107室的业主(建筑面积1,640.58平方米)，被告为园区物业公司，但是被告与园区的开发商或者原告没有签订过物业服务合同，园区配套有全新风置换全热回收系统，该系统从原告购买物业开始一直是正常运行，一直到2015年8月，原告发现全新风置换全热回收系统被停止运行。原告就询问被告，被告称会去检查是否出现故障，之后全新风置换全热回收系统一直没有恢复，大约在2016年上半年的时候，被告告知原告全新风置换全热回收系统被停用了，具体原因未告诉原告，直到现在。原告按照约定缴纳物业服务费，但被告从2016年开始在未通知原告的情况下停止维护运行全新风置换全热回收系统服务，导致原告公司夏季室内空气不对流、没有冷风换气，室内温度高、潮湿、霉味重，严重影响办公环境的舒适度，给原告造成重大经济损失，原告现主张的经济损失是按照每月每平方米4元乘以建筑面积1,640.58平方米，乘以停运时间。现原告为维护合法权益，故诉至法院。被告春川物业公司针对本诉辩称，不同意原告的诉讼请求，被告在2015年6月正式接管小区的物业管理，被告系和开发商签订前期物业合同，原先的物业管理公司在2015年6月退出园区的管理，被告接管小区之后，一直对设施设备进行维护及运行，一直到现在。因为今年原告到被告处反映，全新风置换全热回收系统的效果不是太好，被告自己花了费用在2019年8月底及9月初专门为原告就全新风置换全热回收系统进行改造。全新风置换全热回收系统现在是正常运行的，不存在原告所述的停止运行，被告已经履行了义务。因为全新风置换全热回收系统已经运行了十几年了，被告是请了专业的第三方公司对该系统进行维护保养，如被告停止运行该系统，被告没有必要请第三方公司进行维护保养。原告不存在经济损失，原告的经济损失没有实际产生，被告的物业管理费不是按照有无全新风置换全热回收系统进行收取的，所有园区的收费都是按照每月每平方米12元进行收费，原告以物业8号楼108室物业费的标准计算损失，没有依据，应予以驳回。全新风置换全热回收系统是开发商的配套设施，是园区共用的系统，园区的其他业主也没有向被告反映过全新风置换全热回收系统有问题。原告系以各种借口来拒绝支付物业管理费。原告现物业管理费缴纳至2019年5月，2019年6月开始拒绝支付，理由就是全新风置换全热回收系统效果不好。反诉原告春川物业公司向本院提出反诉请求：要求反诉被告支付物业管理费637,765.92元。诉讼中，反诉原告变更反诉请求为：要求反诉被告支付反诉原告物业管理费118,121.76元。反诉事实和理由：2015年反诉原告与建设单位上海鹏晨联合实业有限公司签订了《浦江智谷物业管理服务委托合同》，约定自2015年6月起，反诉原告受建设单位委托负责浦江智谷商务园区的物业管理服务。按照合同约定，反诉被告使用的8号楼1层A106和A107单元，应以1,640.58平方米的建筑面积，按照每月每平方米12元的价格交纳物业管理费。反诉被告自反诉原告接手浦江智谷商务园区进行物业管理后，一直支付物业管理费，但自2019年6月1日起开始拒绝交纳物业管理费，为维护合法权益，故提起反诉，现主张物业服务费计算了6个月。反诉被告锋泾建材公司针对反诉辩称，反诉被告拒绝缴纳8号1层A106及B107的自2019年6月起的物业管理费。反诉被告确实自2019年6月起未缴纳物业管理费，因为反诉原告没有履行或者没有完全履行物业管理义务。反诉原告自2015年8月起擅自停止8号楼1层A106及B107室的全新风置换全热回收系统运行及维护，办公区域中央空调制冷制热的效果差，我司长期遭受2楼的噪音影响，因为2楼的空调外机在1楼。本院经审理认定事实如下：被告(反诉原告)春川物业公司(乙方)与上海鹏晨联合实业有限公司(甲方)签订《浦江智谷物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方对上海市闵行区浦江镇联航路XXX号商务楼、研发楼进行物业管理包干服务，乙方提供物业管理及服务的受益人为该物业全体业主和使用人，该物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托管理期限为自2015年6月1日起至业主大会成立等。第七条维修养护管理，约定乙方制定维修养护制度，对该物业共用部位和设施定期进行维修和养护。保养范围包括供配电设施、暖通设施、消防设施、给排水设施、弱电系统、绿化养护及班车运作等。第二十二条物业管理服务费用，约定管理费由乙方按建筑面积，研发楼每月每平方米12元的标准向业主或物业使用人按月收取等。《浦江智谷物业管理服务委托合同》附件《各岗位工作程序标准》七空调管理程序，约定对中央空调的运行模式一般都是根据室外环境温度的改变而进行改变的，以下对各季节中央空调的操作运行如下规定。在办公区域内使用面积符合人均15平方米，应保证室内温度达到18-26摄氏度或不被业主投诉。一、夏季……2、全新风置换全热回收系统：在室外最高气温未超过30℃时，新风送风时间为AM10：00-PM16：00(自然新风)。室外最高温度达到30℃-32℃时，新风送风时间为AM9：15-PM13：00，PM15：00-PM17：30(制冷新风)，夜间制冷新风送风时间同楼板。室外最高温度超过32℃时，新风送风时间为AM9：00-PM17：30(制冷新风)，夜间制冷新风送风时间同楼板。3、梅雨季节或夏季多雨天气，空气温度较高，(室外相对湿度高于70%)，新风送风时间为AM9：15-PM13：00，PM15：00-PM17：30(制冷新风)……二、春季、秋季：室外环境温度在14-24℃，建议在此季节不采用新风送风，可通知办公楼内的租户开窗采用自然通风，楼板主机停机。三、冬季……2、全新风置换全热回收系统：室外环境最低温度在7℃-14℃时，新风送风时间为AM10：00-PM16：00(自然新风)。室外环境是低温度在0℃-7℃时，新风送风时间为AM10：00-PM16：00(制热新风)。室外最低温度低于0℃时，新风送风时间为AM10：00-PM16：00(制热新风)。另查明，原告(反诉被告)锋泾建材公司于2010年8月13日购买上海市闵行区联航路XXX号106室、107室，2012年9月18日登记为权利人，该物业建筑面积共计1,640.58平方米。现物业管理费缴纳至2019年5月31日，2019年6月1日起，原告(反诉被告)锋泾建材公司未缴纳物业管理费。又查明，根据被告(反诉原告)提供的空调系统维修保养合同、维保情况报告、维护保证记录等，被告(反诉原告)接手联航路1188弄物业管理后，委托了第三方公司对区域空调、全新风置换全热回收系统进行定期维保。又查明，2017年4月26日、2017年6月29日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)工作人员送达给上海鹏晨联合实业有限公司的问题报告，反映全新风置换全热回收系统停用致空气不对流、没有冷风换气，室内温度高且潮湿、霉味重等问题。2019年7月被告(反诉原告)向原告(反诉被告)送达催款通知书，向原告(反诉被告)锋泾建材公司催讨2019年6月1日至2019年8月31日的物业管理费。2019年7月26日，原告(反诉被告)向被告(反诉原告)的催款通知单进行回函，表示其不交纳物业管理费系因被告(反诉原告)春川物业公司违约在先，具体系因全新风置换全热回收系统停供、中央空调效果差、二楼空调噪音等问题。庭审中，被告(反诉原告)春川物业公司表示，全新风置换全热回收系统和空调系统已经用了多年，设备时间长了会陈旧，效果会有影响，但不是被告(反诉原告)的责任，其作为物业公司只能从物业公司的角度小规模维修，其曾向开发商反映过该问题，但开发商反馈已过保修期。因原告(反诉被告)到被告(反诉原告)处反映全新风置换全热回收系统效果不好，被告(反诉原告)自己花了费用在2019年8月底至9月初专门为原告(反诉被告)就全新风置换全热回收系统进行改造。2019年11月12日，本院至联航路1188弄106室及107室查看，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)在场见证。当日全新风置换全热回收系统未开启。后开启全新风置换全热回收系统查看，双方确认出风口有微风，并确认全新风置换全热回收系统近期改造过。被告(反诉原告)表示全新风置换全热回收系统根据物业服务合同约定的温度情况决定是否开启，一般夏、冬季开启，当前季节未开启。原告(反诉被告)表示全新风置换全热回收系统平时不开启，开关时间未告知过其，2015年前系24小时开启，不区分季节。以上事实，由原告(反诉被告)提供的上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、我司待处理问题汇总、我司待处理问题报告、催款单回函，被告(反诉原告)提供的上海浦江智谷空调保养合同、浦江智谷物业管理服务委托合同、催款通知书、空调维修保养合同、机组维保情况报告、维护保养记录、维护保养记录表以及当事人的陈述等证据所证实。本院认为，对于本诉部分，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告(反诉原告)与开发商签订的《浦江智谷物业管理服务委托合同》，对被告(反诉原告)及原告(反诉被告)在内的全体业主均有约束力。现原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)作为小区物业服务公司未维护运行小区配套的全新风置换全热回收系统，原告(反诉被告)应对此进行举证证明，但原告(反诉被告)并未提供充分证据。现根据被告(反诉原告)提交的空调保养合同、维保记录等证据，被告(反诉原告)在接手小区管理后委托第三方公司对小区全新风置换全热回收系统定期维保。根据本院至现场查看的情况，被告(反诉原告)在原告(反诉被告)反映全新风置换全热回收系统问题后，对全新风置换全热回收系统管道进行了改造以期改善全新风置换全热回收系统，被告(反诉原告)已履行了其对全新风置换全热回收系统的维护保养义务，原告(反诉被告)称被告(反诉原告)未对全新风置换全热回收系统进行维护与事实不符，本院不予采信。本院至现场查看时，全新风置换全热回收系统当日虽未开启，但根据被告(反诉原告)与开发商签订的物业服务合同，全新风置换全热回收系统运行时间可以根据季节、室外温度等条件决定，根据当日室外温度及季节等情况，被告(反诉原告)当日未开启全新风置换全热回收系统不违反物业服务合同的约定。原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)应全年24小时运行全新风置换全热回收系统，并无依据，原告(反诉被告)陈述其购买物业时开发商承诺其新风运行标准以及原告(反诉被告)与之前物业公司约定的新风运行时间亦不能约束被告(反诉原告)。且如被告(反诉原告)确如原告(反诉被告)所述长期停运全新风置换全热回收系统，被告(反诉原告)亦无必要因原告(反诉被告)反映新风系统问题而对全新风置换全热回收系统管道进行改造。现原告(反诉被告)未提供充分证据证明被告(反诉原告)未按物业服务合同运行及维护全新风置换全热回收系统，故本院对原告(反诉被告)上述事实的主张不予采信。原告(反诉被告)以此要求被告(反诉原告)赔偿其损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。但考虑被告(反诉原告)现仍在对小区进行物业管理，继续按照物业服务合同运行及维护小区全新风置换全热回收系统仍系被告(反诉原告)合同义务，故本院对原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)继续履行全新风置换全热回收系统维护、运行义务的诉讼请求予以支持。对于反诉部分，本院认为，反诉原告(被告)已对小区提供了物业管理服务，反诉被告(原告)理应按约向反诉原告(被告)支付物业服务费。现反诉原告(被告)主张反诉被告(原告)支付拖欠的物业费之请求，于法有据，本院予以支持。反诉被告(原先)辩称反诉原告(被告)未维护运行全新风置换全热回收系统，未提供充分证据，本院不予采信。反诉被告(原告)反映二楼空调噪音问题与本案非同一法律关系，本院于本案中不予处理。至于反诉被告(原告)反映其他物业的沉降、渗水等问题亦非本案所涉物业产生，本院于本案中亦不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海春川物业服务有限公司应继续履行全新风置换全热回收系统维护、运行义务；二、原告(反诉被告)上海锋泾建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海春川物业服务有限公司自2019年6月1日起至2019年11月30日止的物业服务费118,121.76元；三、驳回原告(反诉被告)上海锋泾建筑材料有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,053.07元，由原告(反诉被告)上海锋泾建筑材料有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1,331.22元，由原告(反诉被告)上海锋泾建筑材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈莞茜二〇二〇年二月二十一日法官助理 王禕勇书 记 员 王禕勇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。