上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23376号原告(反诉被告)：吕晓冬，男，1991年1月2日生，汉族，住所地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚旦，上海市华典律师事务所律师。被告(反诉原告)：许嘉桢，男，1983年1月21日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。原告(反诉被告)吕晓冬与被告(反诉原告)许嘉桢间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人奚旦、被告许嘉桢的委托诉讼代理人彭满元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告返还系争商铺的转让费110,000元;2、被告返还系争商铺租金321,600元；3、被告返还原告预付的水费2,165元；4、被告返还系争商铺押金80,400元。事实和理由：原、被告双方于2018年7月13日就坐落于嘉定区槎溪路XXX号一层商铺签订《商铺租赁合同》,约定被告将上述商铺出租给原告作经营使用。然而租赁该店铺以来,被告一直拖延提供不动产权证、产调、权利人同意转租之证明材料等,使原告处于无法办理证照之情形。鉴于上述情况,市场监督管理部门多次检查,提出警告,导致原告无法正常经营。被告于2019年7月24日单方解除合同,原告搬离并将系争商铺返还给被告。原告认为：因原告租赁系争商铺作为经营之用,被告作为出租人,负有提供相关证明材料以供原告办理工商注册的义务以及提供权利人同意转租之证明材料的义务，但被告未履行此义务导致原告不能办理属于自己的营业执照。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告所称与事实不一致。涉案商铺是被告投资了三十多万进行了装修，办理了工商营业执照和食品经营许可证及消防证照，而且加盟了米棒品牌，经营时间整一年带动了人气后才转租给原告经营。2、被告认为转让费是11万是双方约定的，是合法的，不违反法律的强制性规定，而且也符合这行业交易惯例，依法不应当返还。3、原告所支付的321,600元是其租赁一年的租金。原告从承租到2019年7月24日搬离，租金已经消耗掉了，因此也不存在返还。4、原告违约在先，逾期支付租金，根据合同的约定，保证金不应当返还。5、针对原告称无法办理证照的问题，原告在庭审中已经认可收到了被告提供的涉案房屋的产调信息及产证复印件，本来双方约好一起去工商部门办证，被告可以届时提供原件，但不知什么原因，原告迟迟不肯去。真实的原因是原告经营不善，亏损了。被告提出反诉：1、原告支付2019年7月16日至2019年7月24日租金8,040元；2、原告支付2018年7月16日至2019年7月24日的水费1,145元。针对被告的反诉请求，原告称：不同意原告的反诉请求。因被告对于双方租赁合同的违约行为导致原告不能正常经营，被告主张的租金以及水费应当由被告自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许嘉桢(甲方、出租方)、吕晓冬(乙方、承租方)于2018年7月13日签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方经营“鹿角巷”品牌使用,经营类型为：饮品制作类，房屋位于上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺,建筑面积：81.27平方米，租赁期限：从2018年7月16日至2020年7月15日止。租金为26,800元/月含物业管理费,租金支付方式为季付,即人民币为：80,400元/季度。首期租金于合同签订时支付,之后每季度租金支付时间为下一租赁季度开始前10日支付。租赁保证金：租赁保证金为：80,400元，租赁期满,经甲方验收,若乙方承租的房屋、设备无损坏,且无其它欠款,在乙方办理退房手续时退还(不计息);若因乙方违约导致合同提前解除或终止,履约保证金不予退还。租赁期满乙方未继续租赁的甲方有权收回房屋,甲方提供乙方使用的设备归甲方所有,乙方自行添置的设备归乙方所有。租赁期间乙方经营所产生的水、电、煤、网络费由乙方承担。租赁期满或者合同终止,则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还。关于违约责任，双方约定，乙方无故拖欠租金5天以上的,则甲方有权单方面解除合同,收回该房屋,没收履约保证金,并追收所欠费用。合同还约定：1、甲方提供乙方使用设备：空调两台;制冰机一台;净水器一台;开水机一台;1200cm展示柜一个;立式冷藏柜一台;封口机两台;奶泡机一台;奶盖机一台;外摆区桌椅三套;吊式秋千一个;遮阳棚三套。2、甲方提供此房屋的营业执照、食品卫生许可证供乙方租赁期间经营使用,乙方经营期间发生一切的法律纠纷由乙方自行承担及处理,与甲方无关。上述合同签订后，许嘉桢将涉案房屋交付吕晓冬使用。吕晓冬向许嘉桢支付了自2018年7月16日至2019年7月15日的房租321,600元及预付水费2,165元、保证金80,400元、店铺转让费11万元。2018年7月30日，许嘉桢将其地址为涉案商铺的“上海市嘉定区南翔镇大郭郭餐饮店”食品经营许可证及营业执照正本及“上海市嘉定区南翔镇嘉岚餐饮店”食品经营许可证及营业执照正本交给吕晓冬，吕晓冬出具了收据。2019年6月28日，吕晓冬向许嘉桢发出律师函，要求许嘉桢在三个工作日内提供涉案房屋的不动产权证和涉案房屋的权利人登记信息，以便吕晓冬办理相关证照。2019年7月11日，许嘉桢向吕晓冬发函催要租金，称其在2019年7月9日已经准备好了吕晓冬所需的产证材料，但吕晓冬仍未支付租金，希望吕晓冬在收到此函的3日内，交付拖欠的租金。庭审中，吕晓冬认可许嘉桢确实向其提供了涉案房屋产调信息及产权证的复印件。2019年7月21日，许嘉桢向吕晓冬发出合同解约通知书，称吕晓冬应于2019年7月5日支付2019年7月16日至2019年10月15日的租金，现吕晓冬已经逾期付款超过16日，故郑重通知吕晓冬于2019年7月21日解除《商铺租赁合同》，请收到此函的2日内搬离并将房屋返还许嘉桢。2019年7月24日，双方办理了房屋交接手续，吕晓冬搬离并将涉案房屋返还许嘉桢，庭审中经双方核对，扣除吕晓冬预付的水费，吕晓冬还需支付水费1,145元。本院认为，原告吕晓冬与被告许嘉桢签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。原告未按约向被告支付租金构成违约，根据合同约定，被告可以行使合同解除权。被告发出解除合同的通知后，原告已于2019年7月24日搬离，故双方的租赁合同于2019年7月24日解除。被告反诉要求原告支付2019年7月16日至7月24日租金8,040元及水费1,145元，本院予以支持。在合同履行中，被告根据合同约定向原告提供了涉案房屋的相关证照，已履行完合同义务。对于原告要求被告返还租金及转让费的诉请，原告已实际使用涉案房屋并实际经营，故本院不予支持。至于原告主张被告返还合同保证金80,400元，因原告违约导致合同解除，根据合同约定，被告有权不退保证金，故对原告的该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)吕晓冬与被告(反诉原告)许嘉桢于2018年7月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月24日解除；二、原告(反诉被告)吕晓冬应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)许嘉桢租金人民币8,040元；三、原告(反诉被告)吕晓冬应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)许嘉桢水费人民币1,145元；四、驳回原告(反诉被告)吕晓冬的全部诉讼请求；负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,941.60元，减半收取4,470.80元，由原告吕晓冬负担。反诉受理费25元，由反诉被告吕晓冬负担。反诉被告吕晓冬负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年二月二十六日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。