广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3384号原告：肖一晖，男，1972年8月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：黄爱友，女，1977年2月15日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：宋建芬，系广东凝思律师事务所律师。被告：黄秀琴，女，1961年3月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告肖一晖、黄爱友诉被告黄秀琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖一晖、黄爱友的共同委托代理人宋建芬到庭参加了诉讼，被告黄秀琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖一晖、黄爱友诉称：2018年9月28日，两原告通过广州市云邦房地产经纪有限公司与被告签订了《存量房买卖合同》，约定被告向两原告出售广州市天河区员村西街4号之二十八1107房，成交价7380000元；签订合同当天两原告向被告支付定金800000元，递件过户当天支付首期楼款3580000元，剩余房款3000000元按揭付款。上述合同签订后，两原告向被告转账支付定金800000元；2018年12月1日两原告要求中介方通知被告办理产权转移登记时，发现无法联系到被告，亦无法办理交易过户手续，被告构成违约。两原告为履行上述合同，另支付了中介费33800元，按揭费9000元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向两原告退还定金800000元；2、被告向原告赔偿违约金738000元；3、被告向两原告赔偿中介服务费33800元；4、被告向两原告赔偿按揭服务费9000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告黄秀琴未答辩亦未提交证据。经审理查明：查册时间为2020年2月14日的《广州市不动产登记查册表》载明：黄秀琴系广州市天河区员村西街4号之二十八1107房（以下简称“涉案房屋”）的产权人；共有情况为单独所有；来函摘要显示涉案房屋于2018年12月21日被广州市南沙区人民法院查封；他项权利摘要显示：涉案房屋的抵押权人为中信银行股份有限公司广州分行（以下简称“中信银行”），债权数额为4141536元，登记时间为2016年12月6日；涉案房屋的抵押权人为中原信托有限公司，债权数额为2060000元，涂销日期为2018年11月13日;涉案房屋的抵押权人为闫新梅、张雪芬，债权数额为5000000元，登记时间为2018年11月28日。2018年9月28日，肖一晖、黄爱友（乙方、买方）与黄秀琴（甲方、卖方）及案外人广州市云邦房地产经纪有限公司（丙方、中介方，以下简称“云邦公司”）签订《存量房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：房地产地址为涉案房屋；涉案房屋按整套出售并计价，总金额为7380000元；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，基于甲乙任何一方的违约行为导致本合同解除的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；甲乙双方不履行合同或不按约定履行合同，应根据有关法律法规承担相应的违约责任，甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲方或乙方按本合同约定行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；本合同首部记载的联系地址（甲方的联系地址为广州市越秀区东昌南街20号102房）适用于本次交易中涉及的所有文件，本次交易履行过程中所有文件及通知以快递邮寄至各方上述地址即视为送达，他人签收、收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达；付款方式：800000元于甲乙双方交付时作为购房款的一部分，乙方应于本合同签订之日支付定金800000元；甲方自行赎契：甲方须在收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在丙方或银行通知提前还贷之日起1日内一次性还清所欠银行贷款，甲方应承担提前还贷产生的一切费用，在抵押银行出具还清贷款证明资料后，甲方应及时通知丙方，丙方应在接到甲方通知之日起90日内协助甲方到房管部门办理涂消抵押及归档手续；乙方按揭付款，乙方应在签署本合同后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；银行经审批同意贷款后，乙方须将首期楼款（不含定金）3580000元于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因甲方原因未能领取除外）直接支付给甲方；无论因任何原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价款余额的差额，乙方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因甲方原因未能领取除外）直接支付给甲方；甲乙双方应于2018年12月7日前备齐交易所需之资料到房地产登记机构申请办理产权转移登记；楼价余款3000000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方等。同日，肖一晖通过转账方式向黄秀琴支付购房定金800000元，黄秀琴向肖一晖、黄爱友出具相应《收款收据》。本案中，肖一晖、黄爱友提交加盖有中国工商银行股份有限公司广州员村支行自助回单机专用章的转账凭证原件证明其上述转账付款情况。同日，肖一晖、黄爱友与云邦公司签订《居间服务费支付承诺书》，载明：肖一晖、黄爱友确认云邦公司就涉案房屋买卖一事提供了全面的居间服务，买卖双方于2018年9月28日签订了房屋买卖合同，肖一晖、黄爱友应向云邦公司支付居间服务费73800元，肖一晖、黄爱友同意成功递件当天向云邦公司支付居间服务费。同日，肖一晖通过转账方式向吴海钦支付33800元，转账摘要载明为买房中介费用，云邦公司于同日出具《收据》，载明收到肖一晖、黄爱友交来涉案房屋中介服务费33800元，《收据》经手人处有吴海钦签字。本案中，肖一晖、黄爱友提交加盖有支付宝（中国）网络技术有限公司业务凭证专用章的支付宝转账电子回单原件证明其上述转账付款情况。现肖一晖、黄爱友以黄秀琴未按合同约定办理交易过户手续构成违约等提起本案诉讼。肖一晖、黄爱友称其已按合同约定在约定时间内办理按揭手续，并提交肖一晖与案外人广州市良策房地产代理有限公司（以下简称“良策公司”）签订的《委托确认书》（载明肖一晖委托良策公司办理相关按揭（抵押）贷款手续，肖一晖同意支付费用9000元）、转账汇款单（载明肖一晖于2018年9月28日向潘鉴明转账汇款9000元）、良策公司于2018年9月28日向肖一晖出具的《收款收据》（载明收到肖一晖按揭服务费9000元）以及2018年10月18日中国农业银行股份有限公司广州白云支行向黄爱友出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》（载明确认拟同意向黄爱友发放贷款2990000元用以购买涉案房屋等）作为证据。2019年10月10日，肖一晖、黄爱友分别以合同约定的联系地址（广州市越秀区东昌南街20号102房）、涉案房屋地址（广州市天河区员村西街4号之二十八1107房）向黄秀琴发出《催告函》，主要内容为：肖一晖、黄爱友于2019年9月28日与黄秀琴签订《合同》，肖一晖、黄爱友已全面履行合同义务，双方约定2018年12月7日去房管局办理过户手续，时间已过去10个月，但黄秀琴失踪，且涉案房屋被南沙区人民法院查封及天河区人民法院轮候查封，无法过户；若黄秀琴在接函后3日内仍未履行自己的合同义务，将视为黄秀琴不再履行《合同》，肖一晖、黄爱友将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除《合同》，并依法追究黄秀琴的违约责任。上述《催告函》均被退回。肖一晖、黄爱友称其按《合同》约定的送达地址向黄秀琴邮寄《催告函》后，黄秀琴并无履行合同义务，因此《合同》已解除。在本案中，肖一晖、黄爱友表示：黄秀琴在中介方放盘，由中介方向其推荐房源，其签订《合同》前并不认识黄秀琴；其取得按揭银行的同贷书后，递件过户的前置准备手续均已办妥，其与黄秀琴及中介方约定于2018年12月1日前往房管部门办理递件过户手续，但当日黄秀琴并未出现，其拨打黄秀琴的电话也无法接通，其与中介方均无法找到黄秀琴本人；从2018年12月1日开始，黄秀琴处于无法联系的状态，其多次寻找均无法找到黄秀琴，黄秀琴亦未向其退还定金800000元，故其提起本案诉讼；关于其诉请赔偿的按揭服务费，确认《合同》中没有约定，但可以认为按揭服务费也属于中介费的一种。另在本案中，本院根据肖一晖、黄爱友的保全申请，对涉案房屋进行轮候查封。本院认为：《合同》涉及买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与居间人之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。《合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，肖一晖、黄爱友与黄秀琴均应依约履行。《合同》约定：肖一晖、黄爱友应于本合同签订之日支付定金800000元，应在签署本合同后3日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；黄秀琴须在收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在云邦公司或银行通知提前还贷之日起1日内一次性还清所欠银行贷款。根据本案查明的事实，肖一晖、黄爱友于2018年9月28日向黄秀琴支付定金800000元，肖一晖、黄爱友亦提交2018年9月28日支付按揭费用的《收款收据》、转账汇款记录以及2018年10月18日的《个人住房贷款同意贷款意向书》证明其按合同约定办理按揭。黄秀琴亦应按合同约定在2018年9月28日收取定金后7日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，黄秀琴并未举证证明其已履行上述合同义务，涉案房屋查册时间为2020年2月14日的《广州市不动产登记查册表》载明涉案房屋的抵押权并未涂销，且涉案房屋于2018年12月21日被法院查封。据此，肖一晖、黄爱友主张黄秀琴构成违约具有合同依据。2019年10月10日，肖一晖、黄爱友按合同约定的联系地址向黄秀琴发出《催告函》，要求黄秀琴按时履约，并表示如黄秀琴在接函后3日内仍未履约，肖一晖、黄爱友将解除《合同》。其后，黄秀琴并未履约，肖一晖、黄爱友以黄秀琴违约为由发函解除双方的房屋买卖合同关系合法有据。关于肖一晖、黄爱友要求黄秀琴承担违约责任的诉请。《合同》约定：甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。肖一晖、黄爱友已向黄秀琴支付定金800000元，肖一晖、黄爱友表示黄秀琴未退还上述定金。黄秀琴作为定金收取人应就其退还定金的情况承担举证责任，黄秀琴经本院合法传唤拒不到庭应诉亦未对此进行举证，应由黄秀琴承担举证不能的法律责任，故本院对肖一晖、黄爱友上述主张予以采纳。因黄秀琴违约，肖一晖、黄爱友要求黄秀琴按上述合同约定退还定金800000元并按涉案房屋成交价7380000元的10%支付违约金738000元（7380000元×10%），合法有据，本院予以支持。《合同》约定：基于甲乙任何一方的违约行为导致本合同解除的，违约方应代守约方向丙方支付居间服务费，守约方已支付的，丙方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方。本案中，肖一晖、黄爱友举证证明其实际支付中介服务费33800元，因黄秀琴违约导致《合同》解除，肖一晖、黄爱友诉请黄秀琴按合同约定向其赔偿上述损失并无不当，故本院对肖一晖、黄爱友上述诉请予以支持。另关于肖一晖、黄爱友要求黄秀琴赔偿按揭服务费9000元的诉请，该诉请缺乏合同依据，且本院已判令黄秀琴须向肖一晖、黄爱友支付违约金738000元，应可弥补肖一晖、黄爱友的上述损失，故对肖一晖、黄爱友的该项诉请，本院不予支持。黄秀琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄秀琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肖一晖、黄爱友退还定金800000元；二、被告黄秀琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肖一晖、黄爱友赔偿违约金738000元；三、被告黄秀琴于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肖一晖、黄爱友赔偿中介服务费33800元；四、驳回原告肖一晖、黄爱友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19030元，由原告肖一晖、黄爱友负担84元，被告黄秀琴负担18946元；保全费5000元，由原告肖一晖、黄爱友负担22元，被告黄秀琴负担4978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  郑文怡人民陪审员  陈 娟二〇二〇年二月二十六日书 记 员  梁炎梅牛立萍