广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51814号原告何沛，女，1972年7月6日出生，汉族。被告张瑞华，男，1987年6月23日出生，汉族。原告何沛与被告张瑞华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何沛及被告张瑞华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月9日，原告将位于鹏盛村8栋307房租给被告，双方签订《楼宇租赁合同》，租期为2019年6月15日至2020年6月14日止，租金2700元／月，合同第七条明确约定：合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费、实际损失费由乙方承担。2019年7月15号，被告开始拖欠租金，原告多次催收未果，特向法院起诉，提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠租金及费用2700元，判令被告继续履行合同；2、被告承担本案件全部诉讼费用。原告在庭审时变更诉讼请求如下：1、被告向原告支付2019年7月15日至2019年12月21日期间的租金14130元；2、被告向原告支付再次出租的中介费1200元及实际损失3300元，物业费990.5元，押金差额2700元。原告明确实际损失3300元系前后两份租赁合同的租金差价损失，按每月300元计算11个月；押金差额2700元系按合同约定赔偿2个月租金5400元扣除被告已支付的押金2700元。被告辩称，被告实际上并没有住在涉案房屋内，其在2019年7月13日已发信息告知原告因为对房屋不满意，其不再居住在涉案房屋内，钥匙会交给楼下保安，但原告提出让其支付一个月租金及支付押金。最开始被告提出涉案房屋内的门锁坏了，让原告更换，但原告要求被告多支付一个月的租金其才同意修。被告于2019年7月13日向原告发送不再承租的短信后，原告就没有再催促被告支付款项。经审理查明，2019年6月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《楼宇租赁合同》，约定，甲方将房屋租赁给乙方使用，租期自2019年6月15日至2010年6月14日止，租金为每月2700元，租金及水电杂费应于每月15日前支付。《楼宇租赁合同》第七条约定，交房时房间设备甲方在正常使用状态下交予乙方，退房时房间设备需在正常使用状态下交还甲方，期间如有损坏乙方需维修或赔偿。合同期内，单方无权解除合同，甲方提前解除合同除需赔偿乙方2个月房租还需要赔偿乙方再次找房的中介费及搬家费；乙方提前解除合同除需赔偿甲方2个月的租金外，还需要为甲方找到下一任租客且与甲方签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费、实际损失费由乙方承担。原、被告双方均确认原告收取了被告租房押金2700元及2019年6月15日至2019年7月14日期间的房租2700元。2019年7月13日，被告向原告发送短信告知，其将不再承租涉案房屋，并表示原告无需退还其支付的租赁押金2700元，原告向被告表示要求其继续履行合同，否则将承担相应的违约责任。双方为此发生争议。另查明，原告主张其于2019年7月16日开始在网站上发布涉案房屋的招租广告，直至2019年12月11日才将涉案房屋再次出租，为此原告提交了其与案外人签订的《楼宇租赁合同》，合同约定的租赁期限为2019年12月22日至2021年12月21日止，每月租金为2400元。原告另提交了深圳市海宏房地产经纪有限公司于2019年12月11日出具的收款收据，确认收到原告支付的中介费1200元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。关于原告请求被告支付的各项损失及费用。本院认为，被告主张涉案房屋存在瑕疵，原告拒绝修缮，但未提交证据予以证明，被告以此为由要求提前解除租赁合同并表示不再履行合同义务，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案租赁合同第七条的约定，被告提前解除合同除需赔偿原告2个月的租金外，还需为原告找到下一任租客且与原告签订一年以上的合同，双方签订解除协议，否则，空置期间的房租及再次出租的中介费、实际损失费由被告承担。原告提交的与案外人签订的《楼宇租赁合同》与中介公司出具的中介费收款收据能相互印证，本院对该两份证据予以采纳。因涉案房屋于2019年11月22日另行出租，原告请求被告赔偿2019年7月15至2019年12月21日空置期间的租金损失，有合同依据，本院依法予以支持。经核算，被告应当向原告赔偿2019年7月15至2019年12月21日空置期间的租金损失14023元（2700×5+2700×6÷31）。原告诉请中的超出部分，本院不予支持。原告请求被告赔偿中介费1200元，有合同依据，本院予以支持。原告请求被告赔偿前后两份租赁合同的租金差价损失，本院亦予以支持，经核算为1740元（300×5+300×24÷30），原告诉请中的超出部分，本院不予支持。关于原告请求被告另行支付赔偿金2700元。本院认为，根据涉案租赁合同的相关约定，被告提前解除合同，除了赔偿空置期间的房租及再次出租的中介费等损失外，还应赔偿原告两个月的租金，考虑到本院已经支持了原告诉请的各项损失且原告亦无需退还租赁押金2700元，本院对原告的此项诉求不再予以支持。原告另诉请被告支付欠付的物业费990.5元，但未就被告的欠费情况提交充分证据予以证明，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张瑞华应在本判决生效之日起十日内，向原告何沛赔偿2019年7月15至2019年12月21日房屋空置期间的租金损失14023元；二、被告张瑞华应在本判决生效之日起十日内，向原告何沛赔偿中介费损失1200元及租金差价损失1740元；三、驳回原告何沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币358.01元（已由原告预交），由被告张瑞华负担272元，原告何沛负担86.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 刘  小  焱人民陪审员 潘  锡  明二〇二〇年二月二十五日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。