北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59306号原告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋(天津)律师事务所律师。被告：张军，女，1966年12月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邹爱京，男，张军之配偶。委托诉讼代理人:岳建民，北京储正律师事务所律师。原告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）与被告张军委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自如公司的委托诉讼代理人李倩倩、被告张军之委托诉讼代理人邹爱京、岳建民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告自如公司向本院提出诉讼请求：一、确认自如公司与张军签订的《资益+资产管理服务合同》（合同编号BJGYWD177127267）于2017年12月18日解除；2、判令张军支付违约金5900元；3、判令张军赔偿装修损失费27612.75元、新配置设施损失费15415.4元、宽带费损失1388.81元、自如公司向租客支付的违约金1460元；4、判令张军返还服务质量保证金2950元、支付律师费损失19418元。事实和理由：2017年8月12日，自如公司与张军签订《资益+资产管理服务合同》（合同编号BJGYWD177127267），约定张军将位于北京市顺义区樱花园三区xx号楼二单元202号房屋（以下简称202号房屋）委托给自如公司进行资产管理，管理期限为2017年8月14日至2023年3月21日。2017年12月18日，张军擅自换锁。自如公司多次与张军进行沟通，张军表示不再委托自如公司进行资产管理，要求解约。张军的行为构成根本违约，应向自如公司支付违约金并赔偿相应损失。被告张军辩称：不同意自如公司的全部诉讼请求。第一，BJGYWD177127267的《资益+资产管理服务合同》未成立，但双方形成了事实上的房屋租赁合同。第二，自如公司将房屋进行群租，导致政府主管机关介入清查，责令整改，使得双方的合作无法继续进行，张军不存在任何违约违法行为。本院经审理查明：2018年12月17日，北京自如生活资产管理有限公司更名为北京自如生活企业管理有限公司，以下均以自如公司计。本院经审理认定事实如下：编号为BJGYWD177127267的《资益+资产管理服务合同》载明：本合同将以电子签章技术生成电子文档，该文档即具备合同法律效力，无需另行签署或加盖传统印章，您可以在微信公众号“自如管家”登录您的业务空间，自行查看及下载打印；本《资益+资产管理服务合同》由以下双方于2017年8月12日签署，甲方为张军，乙方为自如公司；甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于顺义区樱花园三区xx号楼二单元202（以下简称202房屋）；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务（详见附件二）；本协议管理期限自2017年8月14日起至2023年3月21日止，若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数；甲方应当在本合同约定的交付日，即2017年8月14日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件三），视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为2950元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%（使用管理期间为三年以上合同）；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项；乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计2950元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足；双方认可自2017年12月12日始计收收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内；本协议项下首个结算日为2018年1月11日，除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付其应得收益，若账户信息发生变更，应至少在当期结算日前提前5个工作日以书面形式通知乙方；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准或规格为由，单方面解除合同；合同第6.2(1)规定，甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同，（a）延迟交付标的资产达15个工作日的：或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任）；(c)未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形；甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括并不限于如下赔付项目，装修损失费、新配置设施损失费、乙方向资产使用人支付的违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同，其中包括乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项其相应的义务已不可能或不公平；本合同经甲方签字乙方盖章后生效，本合同附件为合同的有效组成部分，与合同正文具有同等法律效力；双方对合同内容的变更或补充应采取书面签署方式；上述合同及变更、补充协议的签署方式包括但不限于在电子文本上进行电子签章形式。合同落款处甲方有打印字体“张军”，甲方代理人为邹爱京，代理人电子签章处有打印字体“邹爱京”。附件一“标的资产信息及所有权证明”中载明：产权地址为顺义区樱花园三区xx号楼二单元202，建筑面积为81平方米，居室数量为3室1厅，居住数量不得超过6人；附件二“资产管理服务”载明，服务项目包括增值服务和综合服务两部分，其中“增值服务”的服务内容包括房屋装修、新配置设施、开荒保洁、保险，“综合服务”包括身份认证、查验、管家服务、租客管理、租务代办、纠纷协商、日常保洁、消杀保洁、应急保洁、深度保洁、附加福利等内容。附件三“标的资产交割清单”上并未勾选或填写内容，甲方签章处有打印字体“张军”。庭审中，双方均认可202号房屋在委托给自如公司前便已打隔断。庭审中，张军称其代理人邹爱京去过链家中介，经介绍找到了自如公司，自如公司的工作人员在首都机场的一链家门店的电脑上进行操作，输入了房源信息，后就给了邹爱京一份合同，期间没有要求邹爱京进行确认，也没有让邹爱京签字；邹爱京下载了链家APP，但没有下载自如的APP；张军于2017年8月17日将202号房屋交接给自如公司；自如公司向张军支付了2950元，性质为租金；2017年11月份时，因为镇政府清查，张军才知晓202号房屋存在将两居室改为三居室进行群租问题，虽然镇政府没有进行处罚，但贴了个告知单要求责令整改，加之自如公司拖欠房租，故张军收回了涉案房屋；自如公司主张的装修没有进行过。庭审中，自如公司称其向张军支付了2950元，性质为服务质量保证金；协商签订《资益+资产管理服务合同》的过程中，张军同意将房屋作为三居室出租，自如公司是按格局将202号房屋租给了贾某某、李某某、赵某某三人，并未构成群租；张军已于2017年12月18日将202号房屋收回；2017年12月初，202号房屋门口确实收到张贴的通知，具体张贴单位和内容现不能确认；收到通知后，李某某、赵某某与自如公司解约，并于12月初搬出202号房屋；2017年12月17日，张军下达最后通知，2017年12月18日若再不搬出就换锁，故自如公司于2017年12月17日协助贾某某搬家并向其支付了违约金1460元。庭审中，自如公司陈述双方签约过程如下：2017年8月12日，张军经链家工作人员推荐，委托其丈夫邹爱京与自如签约。邹爱京与自如客户经理李某某1协商达成一致后，携带房产证原件、张军身份证原件、委托书、邹爱京身份证原件、张军和邹爱京结婚证、户口本原件等证件一起到链家门店签订《资益+资产管理服务合同》（合同编号BJGYWD177127267）。签约时具体操作过程如下：(1)李某某1在电脑上通过自如内网录入张军和代理人邹爱京的信息（包含身份证号、手机号、家庭住址等），房源信息、收款账户等标的资产信息。(2)李某某1操作结束后，邹爱京即可在自如APP或者自如管家微信公众号上使用张军或者邹爱京的手机号进行登录操作，邹爱京选择在自如微信公众号上使用自己的手机号进行操作。登录方式为输入自如已经录入的邹爱京的手机号，点击首次登录，接收验证码后登录，登录后可自行修改账户密码。(3)邹爱京登录后，点击“我的租约”，首先对身份信息、房源信息、租金信息、收款账户信息以及未签约的合同文本进行核对确认。确认无误后点击“确认”，页面提示“合同信息确认无误，并同意签署合同”，点击“确定”后形成双方签约后的电子合同原件。(4)邹爱京完成全部操作后，要求自如提供一份电子合同的打印件，自如向其提供。以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：本案争议焦点有二，一是BJGYWD177127267的《资益+资产管理服务合同》是否成立并生效，二是张军是否有权收回涉案房屋。关于焦点一。《资益+资产管理服务合同》中同时载明“本合同将以电子签章技术生成电子文档，该文档即具备合同法律效力，无需另行签署或加盖传统印章”及“本合同经甲方签字乙方盖章后生效”。自如公司陈述了《资益+资产管理服务合同》的具体签订过程，张军之代理人邹爱京虽主张其没有签字，也没有点击确认，但结合自如公司与其他主体签定《资益+资产管理服务合同》的操作流程，本院对自如公司的陈述予以确认。《电子签名法》第十四条规定，可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。本案中，《资益+资产管理服务合同》的甲方代理人电子签章处有打印字体“邹爱京”，本院认可该字样系可靠的电子签名。据此，张军与自如公司签订的《资益+资产管理服务合同》成立并生效，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约全部履行。张军主张《资益+资产管理服务合同》并未成立、双方成立事实上的房屋租赁合同关系的答辩意见，本院不予采信。关于争点二。首先，《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。涉案房屋初始户型为两室一厅，但自如公司同时与贾某某、李某某、赵某某三名租户签订《房屋租赁合同》，违反了前述规定。其次，张军称因涉案房屋存在群租行为，镇政府在涉案房屋门口张贴责令整改的告知单，自如公司认可涉案房屋门口曾被张贴了告知单，并其未举证证明告知单的张贴单位和内容，加之自如公司自认收到通知后，涉案房屋的两名租户李某某、赵某某便与自如公司解约，故本院有理由相信张军陈述的真实性。即涉案房屋确存在群租，且因该行为违反了《商品房屋租赁管理办法》的相关规定而被有关行政管理部门责令整改。故张军有权收回涉案房屋。张军在《资益+资产管理服务合同》约定的管理期限内收回涉案房屋，自如公司有权主张确认解除合同。确认解除合同的时间为张军收回涉案房屋之日，自如公司主张张军于2017年12月18日收回涉案房屋，张军对此未提异议，故本院予以确认。故《资益+资产管理服务合同》于2017年12月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，张军有权收回涉案房屋，自如公司作为专业资产管理机构，以违反相关规定的方式履行和农，导致合同无法继续履行，存在过错，因此遭受的损失应自行承担。故自如公司主张张军支付违约金、装修损失费、新配置设施损失费、宽带费损失、自如公司向租客支付的违约金、律师费的诉讼请求，本院均不予支持。关于服务质量保证金，根据《资益+资产管理服务合同》，服务质量保证金等于当期管理周期内单个结算周期预期收益，如标的资产实际收益低于预期收益的，张军有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分。本案中，自2017年8月14日交付标的资产至2017年12月18日合同解除之日，自如公司仅向张军支付2950元，这期间张军获得的实际收益低于《资益+资产管理服务合同》中约定的涉案房屋依据市场行情预期合理收益，张军有权扣除差额部分，故自如公司主张张军返还2950元服务质量保证金，无事实及法律依据本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国电子签名法》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京自如生活企业管理有限公司与被告张军于2017年8月12日签订之《资产管理服务协议》于2017年12月18日解除；二、驳回原告北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1654元，由原告北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 凛人民陪审员 王 翠人民陪审员 邓亚玲二〇二〇年二月二十六日书 记 员 李 然