江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9335号上诉人（原审被告）：叶芳梅，女，汉族，住江苏省昆山市玉山镇满庭芳花园10幢505室。委托诉讼代理人：余水,江苏华峡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾世静，女，汉族，住江苏省南京市浦口区大新前广9号。被上诉人（原审原告）：盛曙斌，男，汉族，住江苏省昆山市玉山镇豪门世家花园22幢502室。上述两被上诉人委托诉讼代理人：颜建发、朱海玲，江苏昆亭律师事务所律师。上诉人叶芳梅因与被上诉人贾世静、盛曙斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初18633号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人叶芳梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.房屋买卖合同约定2018年3月20日前应支付首付款50万元首付款，被上诉人除定金10万元之外，首付款实际于2018年4月3日支付38万元，2018年6月5日支付2万元，迟延超过30个工作日，构成根本违约。2.房屋买卖合同约定2018年3月31日过户，被上诉人由于自身原因导致银行贷款不能如期发放的，应当在过户前自行筹款补足，但被上诉人未能补足房款，再次构成根本违约。3.被上诉人一审中陈述2018年5月21日贷款审批通过，超过约定的2018年3月31日30个工作日，上诉人在被上诉人贷款审批通过前有权拒绝办理过户手续。4.被上诉人存在多种延迟付款的违约情形，应支付违约金。5.被上诉人恶意履行合同，有违诚信，涉案房屋买卖合同不适合继续履行。6.一审中，合议庭发生变化，一审法院未予告知，且审理中主动要求证人提供劳动合同及单位盖章以证明证人身份，程序违法。被上诉人贾世静、盛曙斌答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依据充分，请求驳回上诉，维持原判。贾世静、盛曙斌向一审法院起诉请求：1.叶芳梅继续履行《房屋买卖合同》，配合办理房屋所有权登记手续并将房屋交付原告；2.本案诉讼费用由叶芳梅承担。叶芳梅向一审法院提起反诉，请求：1.判令解除贾世静、盛曙斌与叶芳梅签订的房屋买卖合同；2.贾世静、盛曙斌支付叶芳梅违约金329700元；3.本案诉讼费、反诉费用等由贾世静、盛曙斌承担。一审法院认定事实如下：盛曙斌、贾世静系夫妻关系，2018年2月6日，盛曙斌、叶芳梅与第三方中介昆山北区房产咨询有限公司共同签订房屋买卖合同，约定叶芳梅将其名下位于阁楼房屋出售给盛曙斌，房屋转让价款为157万元，首付款50万于2018年3月20日前支付，3月31日前办理完税及过户手续，余款107万元由买方通过银行按揭贷款支付给叶芳梅，合同约定房款中昆山北区房产咨询有限公司暂扣2万元作为交房尾款；一方未按照合同约定履行义务（包括定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等）按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金，逾期超过三十日，构成根本违约。合同签订之日，贾世静、盛曙斌支付叶芳梅定金2万元，次日支付8万元，4月3日、6月5日转账38万元、2万元至叶芳梅。贾世静和叶芳梅于2018年4月13日办理房屋网签，2018年5月21号贷款审批通过。上述事实由房屋买卖合同、房产证、贷款审批通知书、收据、银行交易明细等及贾世静、盛曙斌、叶芳梅在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：本案中盛曙斌、叶芳梅所签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守，合同约定逾期付款超过三十日构成根本违约，盛曙斌付款未超过三十日，其行为未构成根本违约，贾世静、盛曙斌已支付首付款，叶芳梅也应当按照合同约定履行义务，据此一审法院对贾世静、盛曙斌要求叶芳梅继续履行合同配合办理过户的诉讼请求予以支持。反诉原告叶芳梅认为贾世静、盛曙斌构成根本违约，要求解除合同承担违约金，合同约定暂扣2万元房款于昆山北区房产咨询有限公司，贾世静、盛曙斌后将款项付至叶芳梅不违反合同约定，叶芳梅反诉请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，一审法院判决：一、叶芳梅于判决生效后十日内协助贾世静、盛曙斌办理阁楼房屋过户手续。二、驳回叶芳梅对贾世静、盛曙斌的反诉请求。案件受理费17552元，由叶芳梅负担。反诉案件受理费3123由叶芳梅负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。二审争议焦点为：1.贾世静、盛曙斌是否逾期支付房款超过30日，构成根本违约，叶芳梅是否有权单方解除合同。2.银行贷款是否系因贾世静、盛曙斌自身原因导致未能发放，叶芳梅是否有权据此单方解除合同。本院认为，涉案《房屋买卖合同》合法有效，对买卖双方及居间方均具有约束力。合同第六条约定：甲、乙双方中若有任何一方为按约履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、交纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。逾期超过三十个工作日，构成根本违约，守约方有权单方解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金。本案中，居间方经办人员到庭作证，证明贾世静、盛曙斌按约支付定金10万元，于2018年4月3日支付38万元首付款，另2万元按合同第五条第三款约定由居间方暂扣作为尾款。叶芳梅未提供反证推翻该证人证言，故该证人证言可作为处理本案的依据，本院认定贾世静、盛曙斌逾期13天支付38万元首付款属实，但逾期未超过30日，不构成根本违约。另，根据居间方证人证言，贾世静、盛曙斌的房贷手续委托居间方办理，因春节原因导致审批延期，于2018年5月21日审批通过，可贷金额为97万元，居间方的解释符合常理，据此可认定贷款审批延期原因并非贾世静、盛曙斌自身原因导致。综上，叶芳梅解除合同的条件不成就，其无权单方解除合同并要求贾世静、盛曙斌基于解除合同支付违约金。关于贾世静、盛曙斌逾期付款的违约责任，叶芳梅可另行主张。另查，一审审理程序并无不当。综上，叶芳梅的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18930元由上诉人叶芳梅负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年二月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。