广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8202号原告：黄其开，男，汉族，1978年10月4日出生，住广东省清远市清城区***************。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。被告：孙冬秀，女，汉族，1978年11月23日出生，住江西省赣州市全南县******雷公塘二组。委托诉讼代理人：钟米平，男，汉族，1972年3月4日出生，住广东省清新区太和镇清新大道18号瑞枫花园6栋F梯801房，系被告丈夫。原告黄其开与被告孙冬秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄其开的委托诉讼代理人梁杰，被告孙冬秀的委托诉讼代理人钟米平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄其开向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年4月1日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还定金30000元给原告；3、被告返还购房款120000元；4、被告赔偿按揭代理费4560元给原告；5、被告支付违约金88000元给原告；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原告与被告签订《广东省房地产买卖合同》，约定：1、被告将位于清远市清城区*******************屋以880000元转让给原告，原告在签订合同当天支付定金30000元，在2019年4月30日前支付第一期房款120000元，最后一期付款730000元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，付款方式为银行按揭；2、被告在2018年7月15日前赎证并领取房地产权证；3、签订本合同之日赎证后10天原、被告到清远市*****办理过户手续，双方同意在2019年6月30日由被告将该房屋交付给原告；4、被告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，被告违约处理，本合同即时解除，被告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给原告，另赔偿88000元的违约金等事项。签订合同后，原告按合同约定已支付定金30000元及首期购房款120000元给被告。之后，原告向中国银行股份有限公司广州花都支行申请按揭贷款，中国银行股份有限公司广州花都支行同意了原告的贷款申请。但是，经原告的多次催促，被告一直没有向银行申请赎证，没有办理过户登记手续，也没有向原告交付房屋，现已无法联系到被告，后经了解才知道涉案房屋因另案已被法院查封。原告认为，被告在收取原告的款项后，没有向银行申请赎证，并且上述房屋已被法院查封，不能办理过户手续，无法继续交易，合同已不能实际履行，被告构成违约，被告应向原告返还所付款项并承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙冬秀辩称：一、签订涉案合同的购房人并不是真正的付款人；二、涉案房屋的价格不真实；三、我方与原告签订涉案合同时并无纠纷，原告交房屋首付款时才发现涉案房屋已被查封；四、我方认为定金以及违约金不合理。本院经审理认定事实如下:2019年4月1日，原告作为乙方与被告（甲方）签订《广东省房地产买卖合同》，主要约定如下：一、被告将其名下位于清远市清城区*******************屋出售给原告；二、房屋成交价880000元。乙方应于合同签订后当天支付甲方定金30000元，于2019年4月30日前支付第一期房款120000元，最后一期付款730000元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵；三、本合同签订之日，赎证后10天，甲、乙双方应携带有关资料到清远市*****办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》支付给乙方。四、双方同意于2019年6月30日由甲方将该房产证交付给乙方使用（以甲方收齐所有房款880000元时间后10天交楼）。五、甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相关法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。六、甲方中途决定不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所有定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方88000元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方毁约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退还，已付购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方58000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。2019年4月2日，被告向原告出具《定金收据》确认收到了原告支付的购房定金30000元。2019年4月30日，原告向被告的银行账户转账了购房款首期120000元。原告提供的涉案《清远市不动产登记资料查询结果》显示，截至2020年2月10日，涉案房屋仍旧存在抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司清远市分行，且于2019年5月8日因被告与他人的另案被英德市人民法院查封。庭审中，被告抗辩认为需要原告出具从银行取得的同意贷款书才能涂销抵押，且双方于2019年4月1日签订《广东省房地产买卖合同》，涉案房屋于2019年5月8日被法院查封是突发事件，并非被告有意隐瞒，故被告未构成违约。本院认为，原告与被告于2019年4月1日签订的《广东省房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同约定的义务。原告已按合同约定向被告支付了定金30000元以及第一期购房款120000元。根据涉案《广东省房地产买卖合同》的约定，被告在交付房屋之前的主要合同义务是，涂销抵押登记，从银行赎出房地产权证，消除一切办理过户手续的障碍。但根据查明的事实，原告于2019年4月30日支付第一期购房款后，截止至2020年2月10日，涉案房屋仍旧存在抵押，且因被告自身的原因，导致涉案房屋被另案查封，原告的合同目的不能实现，故原告据此要求解除涉案《广东省房地产买卖合同》，具有事实和法律的依据，本院予以支持。根据《广东省房地产买卖合同》的约定，被告应向原告返还定金30000元及购房款120000元。关于违约金，因被告违约，原告要求被告支付违约金88000元，符合双方的约定及法律的规定，本院亦予以支持。另外，对原告要求被告支付按揭代理费4560元的诉讼请求，本院认为，合同约定的违约金88000元已足以弥补原告的损失和惩罚被告的违约行为，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄其开与被告孙冬秀于2019年4月1日签订的《广东省房地产买卖合同》；二、被告孙冬秀于本判决生效之日起10日内向原告黄其开返还购房定金30000元、购房款120000元；三、被告孙冬秀于本判决生效之日起10日内向原告黄其开支付违约金88000元；四、驳回原告黄其开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13526元、保全费1720元，合计15246元，由被告孙冬秀负担15200元，原告黄其开负担46元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  吴秀琼人民陪审员  麦小红二〇二〇年二月二十五日书 记 员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。