上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初20697号原告：上海勋盈实业有限公司,住所地上海市松江区。法定代表人：周妍艳,经理。委托诉讼代理人：杜名清，男。被告：庄振新，男，1976年12月7日出生，汉族，住福建省。被告：吴昌珠，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省南平市。被告：张晔，男，1986年4月17日出生，汉族，住上海市松江区。三被告共同的委托诉讼代理人：马寒晖，上海全程律师事务所律师。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称“勋盈公司”)与被告庄振新、吴昌珠、张晔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜名清，三被告共同的委托诉讼代理人马寒晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勋盈公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年2月2日签订的关于上海市松江区玉树路XXX号、XXX号一层局部房屋(以下简称“涉案房屋”)的《上海市房屋租赁合同》；2.被告向原告支付截至2018年7月31日拖欠的房屋租金7,869元(币种为人民币，以下同)；3.被告向原告支付违约金12,500元；4.被告向原告支付代缴物业费1,195.06元。事实与理由：2018年2月2日，原告与上海新鸿文化传播有限公司(以下简称“新鸿公司”，现已注销)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：原告将涉案房屋续租给新鸿公司经营使用，租赁期限三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，首年年租金为50,000元，租赁保证金8,200元，物业费2.58元/平方米/月由原告代收代缴，房租一年支付一次，先付后用，租赁期间提前终止合同需提前一个月通知对方并支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付给新鸿公司，新鸿公司向原告交付了租金25,464元和租赁保证金8,200元。此后因新鸿公司经营管理不善，于2018年5月25日口头提出终止履行合同，同日新鸿公司工作人员张建新作出承诺：“本人承诺所有余款结清后，再搬离健身器材”。2018年6月28日，原告向新鸿公司发送通知，限新鸿公司自通知之日起七日内前来原告公司办理解除合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在出租屋内的部分动产，如逾期未办理，视为同意解除合同，遗留在出租屋内的财产原告公司将视为废弃物予以处理。截至2018年7月31日止，新鸿公司共欠原告房屋租金7,869元，租赁期间内原告已为新鸿公司代缴物业费1,195.06元。新鸿公司于2019年5月26日经股东会决议同意解散，并于2019年8月23日办理注销登记，相关的法律责任应由作为股东的三被告承担，故请求法院支持原告的诉讼请求。三被告共同辩称，同意合同解除，且合同事实上已于2018年5月25日新鸿公司口头提出解除合同时由原告接受并解除。合同解除后，新鸿公司确有物品遗留在涉案房屋内，从未搬离，但基于原告2018年6月25日发送的函件，自2018年7月5日起原告即可任意处分遗留在涉案房屋内的物品，因此租金或房屋使用费最多计算至2018年7月5日，对于2018年7月5日前的租金或房屋使用费三被告愿意支付。就涉案房屋新鸿公司确已支付租金25,464元和押金8,200元，对于押金希望在本案中一并处理，进行抵扣。愿意支付违约金，但认为标准过高。对原告主张的物业费数额予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：包括涉案房屋在内的上海市松江区玉树路2659、2661号一层房屋的权利人为案外人吴某某。2015年12月16日，原告自吴某某处租赁获得包括涉案房屋在内的上海市松江区玉树路2659、2661号一层局部房屋，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止，并取得了吴某某同意转租的许可。2018年2月2日，原告和新鸿公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，载明原告将涉案房屋租赁给新鸿公司经营使用，租赁期限三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，合同属续租；首年年租金为50,000元，从第二年起每年环比递增5%，租金先付后用，每12个月为一期支付，提前10日支付每期租金，租赁保证金8,200元；物业费2.58元/平方米/月按50平方米由原告代收代缴；租赁期间提前终止合同需提前一个月通知对方并支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，新鸿公司向原告支付了租金25,464元和租赁保证金8,200元，并由原告于2018年2月2日开具了相应收据。2018年5月25日，新鸿公司向原告口头提出要求提前终止合同，并由其工作人员张建新出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺所有余款结清后，再搬健身器材。”2018年6月28日，原告向新鸿公司发送《通知》一份，称新鸿公司于2018年5月25日在合同未解除的情况下已搬离室内相关动产，所拖欠的房租、物业费、水电费未缴纳，已构成违约，限其至本通知之日起七日内，前来本公司办理解除租赁合同的相关手续并结清所拖欠的房租、水电费、物业费，搬离遗留在涉案房屋内的部分动产，如逾期未办理视为同意解除合同，遗留在涉案房屋内的财产将视为废弃物予以处理，原告有权将涉案房屋重新招租。此后，原告于2018年7月中旬自行清理了涉案房屋内的物品并收回了涉案房屋。2018年8月3日，原告代新鸿公司向涉案房屋的物业公司支付了自2016年2月起至2018年7月止的物业费1,195.06元。2019年5月26日，三被告作为新鸿公司的股东共同召开股东会，并做出同意新鸿公司解散的决议。2019年8月19日，三被告向工商行政管理部门提交《注销清算报告》，承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任。2019年8月23日，新鸿公司被核准注销。审理中，原告和三被告均确认涉案合同租赁起始期限(2018年1月1日)之前关于涉案房屋除物业费以外的相关权利义务均已结清。以上事实，由《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、银行交易明细、收据、《承诺书》、《通知》、发票、工商登记资料、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。鉴于新鸿公司已注销，合同相关的权利义务由三被告继受。在合同履行过程中，新鸿公司因自身原因主动提出提前解除合同，且欠付部分租金和物业费等，理应承担相应的违约责任。在新鸿公司提出解除合同后，原告于2018年6月28日发送《通知》要求新鸿公司于七日内前来办理解除合同的手续，故本院认定原告与新鸿公司之间签订的合同于2018年6月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原告在通知中声明七日内可以自行处分新鸿公司遗留在涉案房屋内的物品，新鸿公司对此未作反对，并表示愿意支付2018年7月5日前的租金或房屋使用费，故本院对此予以支持，相应的款项数额为25,685元，新鸿公司已支付25,464元，还需支付款项221元，对于2018年7月6日以后的相关房屋使用费，系原告自行扩大之损失，本院对此不予支持。对于原告主张的违约金，有合同依据，本院一并予以支持，虽然三被告主张违约金标准过高，但并未就此提供相应证据，本院对此不予采信。对于原告主张的物业费，三被告予以认可，本院对此予以支持。对于三被告在原告处的租赁保证金8,200元，原告虽主张予以没收，但并无相应的合同依据，本院对此不予支持，该笔款项应用于抵扣三被告欠付的相应款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海勋盈实业有限公司与上海新鸿文化传播有限公司于2018年2月2日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月28日解除；二、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付欠付的租金和房屋使用费221元；三、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付违约金4,300元(被告庄振新、吴昌珠、张晔在原告上海勋盈实业有限公司处的租赁保证金8,200元已在此项中予以抵扣)；四、被告庄振新、吴昌珠、张晔于本判决生效之日起十日内向原告上海勋盈实业有限公司支付代缴的物业费1,195.06元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339元，减半收取计169.5元，由原告上海勋盈实业有限公司负担60.5元(已付)，由被告庄振新、吴昌珠、张晔负担109元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年二月十七日书记员  姚吉妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。