贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6796号原告：吴自发，男，1961年12月10日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：吴兰，女，1989年3月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：崔飞、马贤银（实习），北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，系该公司员工。原告吴自发、吴兰与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称：中渝房开公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，在诉讼过程中，原告吴自发、吴兰申请将本案与原告李尘璐、李代容、陈瑾、阳杰、陈素芬、张文和付侠及张志恺、李燕、吴吉容和卿静、蔡志奇、高应梅、黄磊和黄荣龄分别诉被告中渝房开公司商品房预售合同纠纷十一案〔（2019）黔0115民初6789号、6790号、6791、6792号、6793号、6794号、6795号、6797号、6798号、6799号、6875号〕合并审理，被告中渝房开公司亦同意，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴自发、吴兰等人的共同委托诉讼代理人崔飞，被告中渝房开公司的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴自发、吴兰诉称，2015年12月26日、12月30日，原告分四次向被告支付1327309元购买被告开发的位于观山湖区房屋，被告亦出具了收据。2017年8月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》就相关内容进行了约定，合同第十一条第（一）项：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房款万分之二的违约金。另外，第二十二条第三项约定（一）出卖人承诺于2018年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。合同约定的交房期限届满后，被告至今未能向原告交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书，严重损害原告的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（按已付购房款1327309元的日万分之二从2016年10月1日起暂计算至2019年7月24日为272363.8元，直至实际交房之日止）；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（按已付购房款1327309元的日万分之一从2018年4月1日起暂计算至2019年7月24日为63578.1元，直至实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告中渝房开公司辩称，房屋交付使用是办理初始登记和转移登记的前提，案涉房屋至今未交付，合同约定的时间已不具备操作条件，原告主张逾期办证违约责任应在交房90日后，故原告主张逾期办证违约金不符合事实和法律规定；退一步讲，即使被告存在逾期办证，被告逾期交房及逾期办证系相同原因导致，原告的主张存在计算时间重复问题，被告已经承担了逾期交房违约责任的期间应予以扣除，不应再承担逾期办证违约责任。另外，补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过房屋总价的2%,逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算，应按该比例计算违约金。经审理查明：2017年8月3日，中渝房开公司（出卖人）与吴自发、吴兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于观山湖区商业用途房屋，按套内建筑面积计算，面积为36.54㎡，总价款1327309元，2017年8月3日前支付。合同第十一条约定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：逾期交房责任出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内或超过180日的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一或二的违约金，并于该商品房交付之日起60日或15日内向买受人支付违约金。第二十二条约定：二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日内以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《补充协议》第八条约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，违约金支付总额最高不超过房屋总价款的2%；第十三条第3款约定：未在约定时间办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订之前，原告吴自发、吴兰于2015年12月26日、12月30日分四次向被告中渝房开公司支付1327309元。因中渝房开公司未按约定交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，吴自发、吴兰遂向本院诉讼，并提出如前诉请。上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同、收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告吴自发、吴兰与被告中渝房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方应按约定履行各自的义务。原告吴自发、吴兰按合同约定支付全部购房款，被告中渝房开公司却未依约定于2016年9月30日前向原告吴自发、吴兰交付房屋，构成违约，应承担违约民事责任。原告吴自发、吴兰主张自2016年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，计算基数、标准符合约定，且暂计算至2019年7月24日的违约金272363.8元正确，应予支持。合同约定出卖人逾期交房，于房屋交付之日起15日内向买受人支付违约金，及补充协议约定逾期超过180日，违约金总额最高不超过房屋总价的2%。该合同与补充协议为被告中渝房开公司提供的格式化合同，支付逾期交房违约金的条款限制了原告吴自发、吴兰向被告中渝房开公司主张违约责任的权利，补充协议的违约金标准基本上免除了被告中渝房开公司的违约责任，应为无效条款，被告中渝房开公司称逾期交房违约金达不到支付条件，违约金总额不超过房屋总价的2%的辩解理由不成立，不予采纳。被告中渝房开公司未按约定于2018年3月30日前将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告吴自发、吴兰，构成违约，应承担违约民事责任。原告吴自发、吴兰主张自2018年4月1日起暂计算至2019年7月24日的违约金63578.1元，直至实际交付之日止。计算基数、标准符合约定，根据合同约定应从2018年3月31日起算，原告主张从2018年4月1日起算，系对自身权利的处分，从其自愿。且暂计算至2019年7月24日的违约金63578.1元正确，予以支持。2019年7月24日之后的违约金，计算至被告中渝房开公司取得该商品房所有权初始登记，并通知原告吴自发、吴兰领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。补充协议约定逾期办证的违约金每年按已付房款的0.1%计算，该补充协议为被告中渝房开公司提供的格式化合同，该条款基本上免除了被告中渝房开公司的违约责任，应为无效条款。被告中渝房开公司称逾期办证责任应在交房屋90日后及同时主张逾期交房、办证违约金属重复，逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%计算的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司向原告吴自发、吴兰支付自2016年10月1日起至2019年7月24日逾期交房的违约金272363.80元；并以1327309元为计算基数，按日万分之二的标准继续支付自2019年7月25日至实际交房之日止的违约金；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司向原告吴自发、吴兰支付自2018年4月1日起至2019年7月24日逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金63578.1元；并以1327309元为基数，按日万分之一的标准继续支付自2019年7月25日起至取得该商品房所有权初始登记，并通知原告吴自发、吴兰领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；上述条款给付内容，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6338元，减半收取3169元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴家林二〇二〇年二月二十四日书记员  陈宇巍