江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初5211号原告：冯志强，男，1983年1月30日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：尤洪波，江苏六典律师事务所律师。委托代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。被告：张井罗，女，1983年8月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：严绪仁，男，1982年9月17日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告冯志强与被告张井罗、严绪仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法由审判员李勇独任审判，后组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告冯志强的委托代理人黎月嫦到庭参加了诉讼、被告张井罗、严绪仁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冯志强向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即履行房地产买卖居间协议义务，将位于昆山市房屋过户到原告名下，过户费用由二被告承担。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，原告与被告张井罗、严绪仁签订了房地产买卖居间协议，并支付定金50万元，协议中约定的涉案房屋位于昆山市，房产证号码为13××88，面积为273.53平方米，土地证号为00××59，产权人为二被告。协议中还约定，于2018年1月15日前办理过户后当日一并支付房款人民币200万元。后原告准备好人民币200万元，二被告却故意拖延、躲避，不履行协议义务，原告无奈，只能依法起诉，要求二被告履行协议。根据《中华人民共和国合同法》规定，二被告的行为已经构成违约，但合同的义务尚能履行，只需要二被告配合，请求人民法院依法判决二被告立即配合原告办理不动产过户手续，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张井罗、严绪仁未作答辩。经审理查明：2017年12月2日，原告、被告及昆山市花桥镇德吉房产中介所就被告名下的、位于昆山市房屋（产权证号为昆房权证花桥字第××号，建筑面积为273.53平方米），签订了《房地产买卖居间协议》，原、被告约定房屋总价为260万元，并约定原告为表示对被告房地产购买诚意，支付定金50万元，2018年1月15日之前，原、被告双方共赴昆山市房地产交易中心办理产权过户手续，当日支付房款200万元，原告保留尾款10万元，该尾款在过户后由原告对该房地产进行验看、清点、结清水、电、煤及物业管理费等交割清楚后支付给被告，被告支付所有因本次交易所产生的费用(包括税费、评估费、中介费等一切费用)，被告配合原告申请银行贷款，贷款放款后被告配合原告转账，因此房税费由被告承担评估价，由被告确定，原告依被告评估价做贷款，原告配合。另查明，庭审中，原告提交收据一份，显示交款单位为原告，金额为50万元，收款方式为转账，收款事由为昆山市花桥镇XX大道XX室商铺定金，收款人为被告严绪仁，并盖有昆山市花桥镇德吉房产中介所公章；原告并提交中国建设银行交易明细，显示原告于2017年12月2日向被告转账50万元，以证明原告以转账方式于2017年12月2日按约向被告支付购房定金50万元；原告还提交被告严绪仁与中介微信聊天记录截图、被告严绪仁与原告微信聊天记录截图打印件、《交房协议》及《补充协议》，以证明原告分别于2018年1月11日、2018年3月15日按约催促被告办理过户手续未成，中介也多次催促被告按约办理过户手续，因被告原因导致无法办理过户手续，被告于2018年3月15日向原告交付房屋并出具《交房协议》，同时出具《补充协议》，保证在2018年3月30日前办理好过户手续。其中《交房协议》主要内容有“甲、乙双方于2017年12月2日签订房地产买卖居间协议，因甲方张井罗、严绪仁无力归还贷款，导致无法正常交易过户，现甲方同意将房提前交给乙方。双方确认，根据该合同规定，甲方自交接日前未结清的费用均由甲方承担。甲方保证该房地产（昆山市）不存在任何第三方权利，并已结清房地产在交付前的任何第三方债务。该房地产交付之后，若因交付前的原因导致该房地产在交付后被执行、查封以及其他影响乙方正常行使该房地产所有权情况，甲方承担损失赔偿责任”。被告严绪仁在该《交房协议》落款“甲方”处签字，原告在该《交房协议》落款“乙方”处签字。时间为2018年3月15日。《补充协议》主要内容有“甲乙双方于2017年11月2日签订房地产买卖居间协议，物业地址：昆山市，由于甲方原因导致双方未能在约定时间内办理过户手续，现双方约定甲方从2018年1月15日以后每月补偿乙方资金使用费人民币伍仟元整到过户当日为止。注：原约定过户时间为2018年1月15日前，甲方办好还贷及他证注销及网签事宜，甲方保证在2018年3月30日之前办理好过户前事宜，如逾期甲方承担一切后果”。被告严绪仁在该《补充协议》落款“甲方”处签字，原告在该《补充协议》落款“乙方”处签字。时间为2018年3月15日。另查明，庭审中，原告提交房屋租赁协议、租金收据、江苏增值税普通发票，以证明原告自2018年3月15日接收涉案房屋后，于2018年6月12日，将涉案房屋出租给案外人晏某用于经营，租期自2018年7月15日起至2023年7月26日，晏某于2018年6月20日向原告支付房租押金11000元及6个月租金65000元，原告于2018年6月20日向涉案房屋所在上海万群物业管理有限公司昆山分公司交纳了2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费13358.4元，于2018年6月25日向管理涉案房屋物业的上海万群物业管理有限公司昆山分公司交纳了2017年7月1日至2018年9月30日期间的物业费3053.4元，于2018年12月5日向上海万群物业管理有限公司昆山分公司交纳2018年10月1日至2018年12月31日期间的物业费3284.4元；原告并提交涉案房屋刚交付给原告时的照片，以证明当时系装修公司承租，以及涉案房屋现在的照片，以证明现在由原告出租给足浴店用于经营；原告还提交不动产登记簿查询记录，以证明原、被告所签《房地产买卖居间协议》的成立早于涉案房屋被苏州市吴中区人民法院(2018)苏0506民初8190号案件【现该案件转为(2019)苏0506执1343号执行案件】查封前10个月零20天；并证明涉案房屋存在抵押权，案件案号为(2019)苏0583执5038号，抵押权人系昆山鹿城村镇银行股份有限公司，最高抵押额210万元。另查明，原告于2019年11月28日向本院执行局账户交纳了210万元。苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8190号案件对涉案房屋查封并申请强制执行后，原告向苏州吴中区人民法院提起执行异议，该案明确能分得原告所交纳210万元中的部分款项作为执行款，并经该院作出（2019）苏0506执异24号执行异议裁定书后，对涉案房屋解除查封；本院（2018）苏0583民初18017号案件对涉案房屋查封并申请强制执行后，立为（2019）苏0583执5038号执行案件，该案分得原告所交纳210万元中的部分款项作为执行款后，涉案房屋上的编号为133XXXX号的他项权项下的抵押贷款（被告在昆山鹿城村镇银行股份有限公司的抵押贷款）已结清，现该案已结案，本院并对涉案房屋解除查封；本院（2018）苏0583民初20444号案件对涉案房屋查封并申请强制执行后，立为（2019）苏0583执5632号执行案件，该案分得原告所交纳210万元中的部分款项作为执行款后，本院对涉案房屋解除查封。现在涉案房屋上除了本案的查封外已经不存在其他查封。上述事实由《房地产买卖居间协议》、定金收据、银行转账凭证、短信截屏照片、不动产登记簿查询记录、《交房协议》、《补充协议》、微信聊天记录截图、房屋租赁协议、租金收据、江苏增值税普通发票、（2019）苏0506执异24号裁定书、（2018）苏0583民初18017号民事调解书、（2019）苏0583执5038号执行立案登记表、执行立案通知书、结案通知书、昆山鹿城村镇银行业务专用凭证、（2018）苏0583民初20444号民事判决书、（2019）苏0583执5632号执行立案登记表、执行立案通知书、法庭询问笔录及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、合法有效，双方均应恪守。原告已按约支付被告购房定金50万元，被告已交付涉案房屋，但未按约履行过户义务，现原告坚持要求在其支付剩余购房款后，被告履行涉案房屋过户义务，由于原告已将剩余购房款210万元交纳至本院执行款账户，本院执行部门将该款项用于涤除本院(2019)苏0583执5038号案件执行款分配，并在结清涉案房屋编号为13XXXX号他项权项下的抵押贷款后，对涉案房屋解除查封，还用于本院（2019）苏0583执5632号执行案件的执行款分配并对涉案房屋解除查封，苏州市吴中区法院将该款项用于(2019)苏0506执1343号执行案件的执行款分配（执行异议成立）并对涉案房屋解除查封，现涉案房屋的过户条件已成就，故原告要求被告履行涉案房屋过户义务的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张井罗、严绪仁于本判决生效后十五日内协助原告冯志强将昆山市房屋（产权证号为昆房权证花桥字第××号，建筑面积为273.53平方米）所有权、土地使用权过户至原告冯志强名下，过户产生的税、费由被告张井罗、严绪承担。案件受理费8800元，保全费5000元，公告费690元，三项合计14190元，由被告张井罗、严绪仁负担，该款原告冯志强已交纳，由被告张井罗、严绪仁在履行上述判决时一并支付给原告冯志强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李 勇人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年二月十九日书 记 员  何佳豪