杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初9007号 原告：杭州蓝丰营销策划有限公司，住所地杭州市西湖区北山街道桃花弄7号197室。 法定代表人：郑欣然。 委托代理人（特别授权代理）：洪刚、周隽华,浙江同策律师事务所律师。 被告：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地杭州市拱墅区春雀街219号。 法定代表人：孙燕。 委托代理人（特别授权代理）：胡芳芳，系被告公司员工。 原告杭州蓝丰营销策划有限公司诉被告杭州尊园房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周隽华，被告的委托代理人胡芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年5月19日，原告与被告签订《汀澜府商业销售代理合同》一份，约定被告委托原告销售被告所开发的汀澜府8#-12#商铺，总建筑面积约为1455.35平方米，共计约35套。代理销售事务的期限为2017年5月25日至2017年8月24日，合同生效之日原告向被告缴纳保证金35万元，截至代理起结束，房源去化率达到80%(含及以上)时，保证金全部退还原告，保证金退回时间为2017年11月24日前。此后2017年8月23日双方又约定《汀澜府商业销售代理合同》期限延至2017年9月24日，原合同中所涉时间节点均同步顺延，其余条款不变。双方合同签订后，原告依约向被告打款35万元作为保证金。被告委托原告代理销售的汀澜府8号-12号楼商铺面积1455.35平方米，实际套数32套，在合同期内10号楼104号商铺未售，后10号楼101号商铺退房，原告实际完成销售套数30套，销售去化率已达到80%以上。根据双方合同约定，被告应于2017年12月24日前向原告退还保证金。原告数次向被告要求退回保证金，被告均未退还。为维护原告合法权益，请求判令：1.被告立即退还保证金35万元，支付资金占用利息损失2.4106万元（从2017年12月24日起暂算至2019年7月24日，总共570天。实际天数计算至实际支付之日止），合计支付37.4106万元。2.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原告部分房源是通过非法手段销售的共计14套，完成销售套数是16套，所以原告没有完成销售额，被告不予退还保证金。合同约定去化率达到80%全部退，达到60%退一半保证金，基数是32套。 经审理，本院查明的事实如下： 2017年5月19日，被告(甲方、委托方)杭州尊园房地产开发有限公司与原告(乙方、受托方)杭州蓝丰营销策划有限公司，就甲方委托乙方全程营销策划推广和销售甲方所开发的“汀澜府8#--12#”项目(名称暂定)(以下简称“本项目”)的有关事宜签订了《汀澜府商业销售代理合同》，内约定，项目名称：杭州尊园房地产开发有限公司开发的汀澜府8#-12#商铺；该项目性质：商业；销售范围：总建筑面积约为1455.35平方米，共计约35套。合作方式和范围：甲方委托乙方为本项目的独家销售代理机构。乙方接受甲方委托并在本合同有效期限内及甲方授权范围内根据本合同的约定从事本项目的全程营销策划推广、销售事务。甲方协助乙方客户签署合同及督促乙方客户按时支付房款等内容。甲方承诺对外所有销售报价、折扣等销售措施保持与乙方一致。合作期限：2017年05月25日起至2017年8月24日止。本项目保证金为35万元。保证金的管理：1.保证金于本合同生效之日(2017年5月25日)由乙方打到甲方指定公司账户。2.截至代理期结束，乙方承诺所推房源去化率未达到60%时，保证金归甲方所有。房源去化率达到60%(含及以上)时，保证金50%(17.5万)归甲方所有，剩余50%归还给乙方。房源去化率达到80%(含及以上)时，保证金全部(35万元)退回给乙方，去化率计量以幢为计量单位。保证金的赎回：1.保证金须在乙方协助甲方完成客户签约、付款、按揭、交房等工作完成后方可赎回。2.保证金赎回时间最迟不超过本合同结束后的三个月，即2017年11月24日前。违约责任：1.在本协议生效期间内，甲方擅自解除本协议的，应归还35万元保证金并赔偿给乙方35万元违约金。2.在本协议生效期间内，乙方擅自解除本协议的，甲方可以没收乙方35万元保证金。 2017年5月25日，原告向被告缴纳了保证金35万元，被告给原告出具了相应的收据。 2017年8月23日，双方签订协议，延长了合同期限至2017年9月24日。 原告一共销售了30套商铺，对其中18套被告无异议，对其中12套因客户关于重餐饮方面的异议，被告有异议。 2019年2月2日，杭州市拱墅区市场监督管理局做出杭拱市管祥处字[2018]045号行政处罚决定书，对原告销售的部分商铺因无法办理产生油烟、恶臭、噪声、振动的餐饮服务项目的《食品经营许可证》，原告在接受被告委托销售汀澜府8-12幢独栋商铺过程中存在发布虚构的商铺信息的事实，作出了行政处罚，处罚内为责令其改正，并罚款10000元。 2018年12月27日，被告原销售总监金重杭向杭州市拱墅区市场监督管理局出具了《三江项目商铺销售相关情况的说明》，内载明：本人金重杭，于2017年4月入职三江房地产开发有限公司，在公司任集团营销总监职务，主要负责公司旗下项目尾盘销售及新项目前期及后期销售工作。进入公司后的第一个销售任务就是销售位于花园道一号的独栋商铺。该项目的销售均价由公司董事长孙国强亲自制定，我所在的销售部负责对接外包销售团队进行销售。在此期间我多次向集团副总裁及董事长提出质疑，认为该项目的销售定价偏高(均价在5-6万元)，但公司领导一致认为可以做重餐饮的独栋商铺在各个区域都是稀缺，虽然单价高于周边不能做重餐饮的铺子2倍以上，也属于合理，要求销售部按照领导定价执行。之后，我所在的销售部和多家销售代理公司洽谈后，最终与杭州蓝丰销售代理公司达成项目销售合作，由蓝丰公司负责这批商铺的整体销售代理工作，签约后蓝丰公司支付了35万元作为履约保证金。商铺的销售首开为9号楼及11号楼，开始销售后快速售罄。在推出后面楼幢销售时，有客户向代理公司反应他们自己去工商部门询问，因为楼间距的原因，后面的楼幢可能办理营业许可会有问题。代理公司将消息反馈给我后，我和代理公司马上将情况反馈给了公司副总裁陈伟，但他坚持认为这批商铺全部都是可做重餐饮的，并拿出当时的环评报告，希望代理公司尽快进行销售回款，否则不能按时达到约定销售目标的公司将扣除35万保证金。代理公司在得到公司明确全部房源可以做重餐饮的答复后，继续销售项目的其它房源，在双方约定的时间内基本完成销售目标。后期公司陆续接到签约客户的反馈，除9和11号楼以外的楼幢做重餐饮比较困难，期间我所在的销售部和代理公司多次一起参与了工商、消防、环评等多部门的会议，但一直未对争议问题作出最终明确答复。随着之后的客户投诉越来越多，集团副总裁陈伟竟然避而不见，回避问题的处理，一直由我和公司律师出面应对和安抚客户，随后我不堪此事的工作压力离职，我离职后没多久，集团副总裁陈伟也离职。以上是我本人经历的三江房地产开发有限公司花园道一号的独栋商铺销售情况的说明。 本院认为，根据被告原销售总监金重杭向杭州市拱墅区市场监督管理局出具的《三江项目商铺销售相关情况的说明》中载明的内容，可认定案涉广告宣传系征得被告同意的情况下为之，故被告不得以原告虚假宣传抗辩原告的保证金退还主张。合同约定保证金全部退还的条件为去化率80%，基数为32套，而原告已销售30套，已完成了合同所约定的去化率要求，符合退还条件，故对原告要求被告退还保证金35万元的诉讼请求依法予以支持。对原告主张的利息损失，合同及延期协议中约定的退还时间为2017年12月24日，故原告从2017年12月25日起主张利息损失的请求有相应依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杭州蓝丰营销策划有限公司保证金350000元。 二、被告杭州尊园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州蓝丰营销策划有限公司相应利息损失（以350000元为基数，从2017年12月25日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起的利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计3456元，由被告杭州尊园房地产开发有限公司负担。 原告杭州蓝丰营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 方素平 二〇二〇年二月十一日 法官助理游慧玲 代书记员 周 吟