福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5241号 原告：翁秀碧，女，1976年10月28日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：姜绍东，福建升恒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：唐晓东，福建升恒律师事务所实习律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 原告翁秀碧与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁秀碧的委托诉讼代理人姜绍东、唐晓东、被告世全公司的委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁秀碧向本院提出诉讼请求：1.世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为翁秀碧办理位于城厢区世全·兴安名城南XXX号、总建筑面积为237.11平方米（其中套内建筑面积为197.38平方米、公共部位共有分摊建筑面积39.73平方米）的房屋所有权证和土地使用权证（即《不动产权证书》），办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的千分之一向翁秀碧支付违约金；2.世全公司尽快向翁秀碧提供其所销售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.世全公司向翁秀碧支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证（即《不动产权证书》）的违约金，自2014年3月6日起按合同总价款826328元的0.001%暂算至起诉之日为17055.4元；4.案件受理费由世全公司承担。诉讼过程中，翁秀碧变更第1项诉讼请求为“世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为翁秀碧办理位于城厢区世全·兴安名城南XXXXXX号、总建筑面积为237.11平方米（其中套内建筑面积为197.38平方米、公共部位共有分摊建筑面积39.73平方米）的初始登记，办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的日万分之五计算至初始登记之日止向翁秀碧支付违约金”，变更第3项诉讼请求为“世全公司向翁秀碧支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，自2014年3月6日起至判决生效60日止按合同总价款826328元的0.001%计算违约金”。事实和理由：2011年8月初，翁秀碧意向世全公司购买位于城厢区世全·兴安名城南XXXX号、总建筑面积为237.11平方米（其中套内建筑面积为197.38平方米）的房屋，并向世全公司付预购房总价款的三分之一。2013年11月4日，双方正式签订《商品房买卖合同》，约定“买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”等。同年12月6日，翁秀碧向世全公司交清全部购房款计826328元后，世全公司即向翁秀碧交房（但未安装电梯）；2015年6月28日，世全公司予以办理门牌证。在经过一段合理期限后，翁秀碧便找世全公司交涉，要求其尽快予以办理商品房预告登记、商品房买卖合同备案及房产证等手续事宜，而世全公司至今也未办妥。 世全公司辩称，1.翁秀碧跟世全公司之间不存在真实的买卖关系，翁秀碧所购买的房屋是向莆田市门企业集团有限公司（以下简称南门集团）购买，并向南门集团支付购房款及办理房屋交接等手续。世全公司只是因为该项目的开发手续是办理在世全公司名下，所以配合翁秀碧及南门集团办理《商品房买卖合同》的签订手续，而且合同约定的价款翁秀碧也没有实际向世全公司支付，也跟翁秀碧的实际购房款不相符。2.世全公司也没有收取翁秀碧的办证费用，翁秀碧也没有委托世全公司办理产权证，所以要求世全公司办证没有依据，况且该栋建筑翁秀碧跟南门集团至今还没办理竣工验收及规划验收等手续，所以也不具备办理不动产权首次登记的条件，更不存在协助办理转移登记。3.由于翁秀碧是向南门集团购买案涉房屋，而且翁秀碧也清楚，南门集团尚未履行完毕其买卖合同的义务，就是房屋都还没验收，所以不存在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题，如果有保证书和说明书翁秀碧也应该向南门集团索取。4.翁秀碧主张的逾期办证违约金没有合同依据，而且也超过诉讼时效期间，因为本案的合同是在翁秀碧跟南门集团已经办理交付手续后，要求世全公司给予协助签订合同，所以合同也没有约定交房期限，该备案合同，并不是翁秀碧与出卖人实际履行的合同，所以该合同不能作为翁秀碧主张违约金的依据。5.根据莆田市中级人民法院（2019）闽03民终XXXXX号民事判决，生效判决也是认定，对案涉的南区XXX号楼，世全公司只有协助业主办理转移登记的义务，并没有判令世全公司承担逾期办证违约金，与本案是同一栋楼，而且合同文本也是相同的，所以应当根据同案同判的原则，驳回翁秀碧的相关诉讼请求，世全公司也同意该房屋具备产权转移登记条件后，协助翁秀碧办理产权转移登记。6.建议应当追加南门集团作为第三人参加诉讼，并由第三人承担相应的责任。 翁秀碧围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件一份、《商品房买卖合同》一份、发票四张、承诺函复印件一份、门牌证四份、住宅专项维修资金交存清册一份，世全公司对上述证据的真实性均无异议，且上述证据来源合法，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据翁秀碧、世全公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月4日，翁秀碧与世全公司签订合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区（建筑面积为237.11㎡，商品房用途为成套住宅）出售给翁秀碧，单价为每平方米3485元，总价款826328元。合同第六条约定，买受人在签约当日一次性付清所有购房款。合同第八条并未明确约定具体的交房期限。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。第十七条约定，买受人（即翁秀碧）购买的该商品房仅作住宅用途使用。 2013年12月6日，世全公司向翁秀碧出具兴安名城南区11#501号商品房购房款为119674.9元、11#502号商品房购房款为293611.25元、11#503号商品房购房款为293611.25元、11#504号商品房购房款为119430.95元的销售不动产统一发票（自开）各一份。涉案商品房于2013年11月初左右交付给翁秀碧使用。2015年6月涉案商品房的门牌证办理至翁秀碧名下。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始预登记，致讼。庭审中，世全公司自认涉案商品房尚未办理竣工验收和消防验收手续。案经审理，因双方无法达成一致调解意见，致本院无法组织调解。 本院认为，翁秀碧与世全公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。世全公司已经开具了涉案商品房的全额购房款发票，翁秀碧已交纳清楚涉案商品房的购房款，涉案商品房已于2013年11月初左右交付翁秀碧使用。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，世全公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始预登记，世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故翁秀碧请求世全公司自本案判决生效之日起60日内办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记并支付逾期办证的违约金（按购房款826328元的日0.001%计算），符合合同约定，本院予以支持。翁秀碧请求世全公司若在本案判决生效之日起60日内未办妥涉案商品房的所有权初始预登记，每超过一日按合同总价款的万分之五支付违约金，因翁秀碧未举证逾期办证所造成的损失情况，其诉讼请求按日万分之五计算上述违约金没有合同和法律依据，应当按照合同约定的日0.001%计算违约金。翁秀碧请求办证所需费用由世全公司承担，没有合同和法律依据，本院不予支持。世全公司辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效，经核算：2016年10月31日前的逾期办证违约金的诉讼时效期间已满3年，世全公司应自2016年11月1日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款826328元为基数按日0.001%向翁秀碧支付逾期办证违约金；鉴于翁秀碧已支付全部购房款、商品房已交付翁秀碧使用且翁秀碧并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即826328元×30%=247898.4元。根据合同约定，双方进行验收交接时，所购商品房为住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因涉案商品房用途为成套住宅且已交付使用，故翁秀碧请求世全公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，本院予以支持。世全公司辩称翁秀碧与其不存在真实的买卖关系，翁秀碧系向南门集团购买涉案商品房，并向南门集团支付购房款及办理房屋交接手续，应当追加南门集团作为第三人参加诉讼并由南门集团承担相应的责任，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同》系由世全公司签订，世全公司亦出具了涉案商品房的购房款发票，故世全公司的上述辩解意见没有事实和法律意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起60日内申请办理坐落于莆田市城厢区的房屋所有权初始登记手续； 二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给翁秀碧以826328元为基数自2016年11月1日起至坐落于莆田市城厢区所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为247898.4元； 三、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向翁秀碧提供坐落于莆田市城厢区的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 四、驳回翁秀碧对莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元，由翁秀碧负担25元，莆田市世全房地产开发有限公司负担201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘秀华 人民陪审员  吴剑珊 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。