广东省揭西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5222民初889号原告：刘展文，男，汉族，1977年1月23日出生，住址：广东省揭西县****************之2，公民身份号码：445************018。委托诉讼代理人：张初典，男，汉族，1963年7月28日出生，住址：广东省揭西县**************，公民身份号码：440************338。被告：张友灵，男，汉族，1964年7月22日出生，住址：广东省揭西县**************，公民身份号码：440************017。原告刘展文与被告张友灵合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用普通程序并于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告刘展文及其委托诉讼代理人张初典和被告张友灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘展文向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告双方于2016年8月1日签订的住宅基地转让协议无效，判令被告返还原告人民币（币种下同）146万元宅基地转让款，及赔偿原告自2016年8月1日起计至还清欠款止的2％利息；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年中期，原告经朋友介绍认识了正在揭西县*******沙坝搞私人土地开发的被告，当时，被告声称在揭西县*******沙坝（乐景小学后面）7间宅基地（详见规划图所示），其中四间的每间为17万元，余下三间为每间19万元的价格（七间共为125万元）可以转让给原告，并且房屋基础需要统建，每间需要交纳3万元的统建费，七间共计21万元。当时原告正好需要，故双方于2016年8月1日签订了转让宅基地《协议书》，并在当天，原告以银行转账方式支付了52万元的首付转让款给被告。在首次支付完土地转让款后，双方认为原《协议书》内容有欠缺，故再签订《补充协议书》。后来，原告将仍欠被告的94万土地转让款，以银行转账和现金方式，分多次支付完给被告，被告确认收到全部土地转让款（包括21万元统建费在内，共计146万元整）后，于2016年10月6日开出《收条》交给原告。当被告收到全部土地转让款后，并没有支付给农民应该得到的征收土地款，原田主（该地块原土地使用人的农民）未收到土地款就出面阻止动工基建，造成该地块至今无法动工基建。原告自2016年10月6日起至今多次催促被告去解决好农民征收土地款问题，被告都置若罔闻，一直都没有解决，至今仍然无法动工基建，造成原告蒙受巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条及第五十八条之内容规定，请求人民法院支持原告的诉请。被告张友灵答辩如下：1.此宅基地是原告与答辩人和村民（田主）合作投资，不存在答辩人欠村民的土地款；2.根据中华人民共和国《土地法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占买卖或者其他形式非法转让土地。因为此宅基地是村民集体所有土地，所以合作方答辩人没有土地转让权。因此判令答辩人返还原告146万宅基地转让款是不成立的；3.答辩人收到原告所有的来款，全部用于平整道路、公共设施和排污工程，以及做基础工程购买混凝土和钢材费用，还有付工人的工资及其他村民费用；4.既然原告与答辩人是合作投资，不存在答辩人欠原告所述欠款及利息方面款项；5.工程无法动工的原因是因合作方村民（田主）意见不统一和反悔，答辩人正在调解原因；6.至于调解进展较慢原因是因答辩人身患重大疾病，有心无力进行。待答辩人将村民意见调解统一后，让原告继续动工基建；7.这个工程要动工需要时间，对于调解也需要时间；8.2016年8月1号签订的这个补充协议书是有效的。原协议书是无效的，该协议书是2019年9月20多号补签的，是原告套答辩人签名的，是无效的。关于土地，答辩人和村民是合作的，不存在买卖关系，是合作关系，如果村民同意，协议就有效，村民不同意，协议就无效。答辩人和田主也有签订协议，现在还在和村民调解，百分之八十已经同意了。对于转让款，答辩人不同意返还，具体理由与以上答辩内容一致。原告围绕诉讼请求提交了原被告的身份证复印件、协议书、补充协议书、规划草图、收条及银行流水清单，被告当庭提供两份其与村民签订的合作合同。上述证据开庭予以出示并组织双方当事人进行质证。被告质证认为，对两份协议书及规划草图的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，双方不是转卖关系，对收条的真实性没有异议，其有收到原告款项但不够146万元，对银行流水清单中的转账情况亦不清楚。原告对被告提交的合作合同认为只能证明被告与村民有部分土地合作关系，但与本案无关，也不能证明是本案标的物所在地，原告没有与村民发生关系。本院认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的协议书、补充协议书、规划草图、收条及银行流水清单，具有真实性、关联性，被告虽有异议，但没有提交有效证据予以反驳，且经庭审询问，被告认可收到收条所载明的146万元，故上述证据可相互印证双方存在买卖宅基地的关系且被告据此收取原告146万元的转让款。对被告当庭提交的合作合同，因原告并未在合作合同上签字，与原告不具有关联性，故本院对上述合作合同的证明力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年8月1日，原告与被告签订了《协议书》、《补充协议书》，，协议内容为原被告双方对揭西县***（大沙坝乐景小学后面）一片房地转让相关事项进行约定，双方为此附有规划草图，规划草图显示被告转让给原告是位于上述地址的7间宅基地。上述两份协议签订后，原告于2016年8月1日及2016年9月26日分别通过银行转账52万元及40万元至账户名为张友灵的银行账号，之后原告又陆续付还原告现金，被告于2016年10月6日出具收条，对收到原告转让房地款共146万元进行确认。后因无法动工基建，原告遂于2019年11月25日诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，双方当事人均确认诉争土地属于村宅基地，被告认为其与村民存在合作合同才拥有使用权，其转让给原告才与原告有合作关系，原告没有与村民签署关于合作出资基建的书面协议。本院认为，首先，原告与被告签订《协议书》、《补充协议书》，结合双方当事人的陈述及收款凭证，可以认定双方当事人存在买卖宅基地的法律关系，被告辩称其与原告及村民系合作投资关系，但其对此没有提交有效证据证明，其与当地村民是否有合作关系与原告无关，也不能约束原告，故本院对被告的抗辩不予采纳。其次，原告与被告签订的《协议书》、《补充协议书》，虽系双方当事人的真实意思表示，但其内容违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效，具体理由如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定，被告对涉案宅基地并不享有转让权，其转让行为属于无权处分，而被告没有提供证据证明其在与原告签订协议后取得处分权或者涉案宅基地权利人的追认；第二，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。双方当事人转让的涉案土地是湖洋村的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。另外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）也规定农村住宅用地只能分配给本村村民，原告并非涉案土地所属集体经济组织成员，无权取得涉案宅基地使用权。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方当事人签订的《协议书》、《补充协议书》无效，原告应将据此收取原告的146万元转让款返还原告。综上所述，原告现起诉请求判决原被告签订的住宅基地转让协议无效及被告返还宅基地转让款146万元，理由正当，本院予以支持。至于原告请求被告赔偿原告自2016年8月1日起计至还清欠款止的2％利息，没有依据，本院不予支持。被告辩称双方及与村民存在合作投资关系，且其收到原告所有的来款后全部用于平整道路、公共设施和排污工程，做基础工程购买混凝土和钢材费用，支付工人的工资及其他村民费用，待其将村民意见调解统一后，让原告动工基建，因理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款之规定，判决如下：一、原告刘展文与被告张友灵于2016年8月1日签订的《协议书》及《补充协议书》无效；二、被告张友灵于本判决生效之日起15日内返还原告刘展文宅基地转让款人民币146万元；三、驳回原告刘展文的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17940元，由被告张友灵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  黄浩彬人民陪审员  周自行人民陪审员  张映华二〇二〇年二月四日法官 助理  郭 凡书 记 员  林延华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。