河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18241号原告：秦晓丹，女，1989年10月23日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被告：朱如勤，男，1983年4月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所郑州市花园路80号，统一社会信用代码：9141000086995250X4。负责人：石永拴。职务：行长。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建民，男，中国建设银行股份有限公司河南省分行员工。第三人：河南建业泰宏置业有限公司，住郑州市二七区马寨镇东方路6号，统一社会信用代码：91410100558317058C。法定代表人：焦笑言。原告秦晓丹诉被告朱如勤、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行郑州直属支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请撤回对第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行郑州直属支行的起诉，追加中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南分行）为第三人参加诉讼，同时追加河南建业泰宏置业有限公司（以下简称为建业泰宏）为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦晓丹及委托诉讼代理人张大成、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人李大明到庭参加诉讼，被告朱如勤、第三人河南建业泰宏置业有限公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告秦晓丹向本院提出诉讼请求：1、请求被告朱如勤继续履行房屋买卖合同，立即办理二七区××、××梁××房产的不动产权证；2、原告代被告向第三人支付涉案房产的抵押贷款剩余本金及利息（具体金额以第三人出具的被告一次还款费用明细为准，且此款项冲抵剩余购房款）后，由第三人配合办理涉案房产的解押注销手续；3、除原告已支付的首付款及原告代被告向第三人支付的涉案房产解押款外，如有剩余房款，过户当日由原告向被告支付剩余房款后，由被告配合原告办理涉案房产的产权变更手续，产权变更手续办理过程中由被告承担因产权变更所产生的契税及个人所得税；4、请求被告支付违约金10万元整；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项明确为请求被告朱如勤继续履行房屋买卖合同，立即办理二七区××、××梁××房产的不动产权证。由第三人建业泰宏公司予以配合。诉讼请求第三项明确为除原告已支付的购房款及原告代被告向第三人支付的涉案房产的解押款外，如有剩余房款，过户当日，由原告向被告支付剩余房款后，由被告配合原告办理涉案房产的产权变更手续。产权变更手续办理过程中，由被告承担因产权变更所产生的契税及个人所得税。原告代为缴纳产权变更手续办理时需缴纳的税费所缴纳的相关费用抵扣购房款。事实与理由：2018年12月18日原被告在郑州市中旭房地产营销策划有限公司的居间服务下签订房屋买卖合同一份，合同编号为1813782。上述房屋买卖合同约定，原告以总价款135万元整购买被告所有的位于二七区××、××梁××房产（备案商品房买卖合同编号为16002548996），由被告自行筹资办理涉案房产的解押注销手续，涉案房产的房产证下发前截止到2019年12月31日涉案房产的月供由原告承担25,000元，涉案房产的产权证下发后，由被告配合原告办理涉案房产的产权变更手续，产权变更过程中由被告承担契税及个人所得税，买卖双方任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金50万元整。上述房屋买卖合同签订后，原告按照合同约定，分别于2018年12月18日向被告支付购房定金3万元、2018年12月27日向被告支付49,500元（其中47万元为购房首付款，剩余25,000元为截止到2019年12月31日前的月供）、2019年7月2日向被告支付7,638元、2019年9月26日代被告支付月供7,700元，截止到2019年9月26日原告共向被告支付购房款540,338元。原告向被告支付495,000元购房款当日，被告向原告交付使用涉案房产，由原告装修入住至今。除以上被告交房行为外，被告并没有按照房屋买卖合同及补充协议的约定，履行办理涉案房产的房产证、解除涉案房产的抵押及时偿还银行贷款、配合办理涉案房产的产权变更等义务。经郑州中旭房地产营销策划有限公司多次催促，被告均以各种理由予以推脱从而导致第三人多次向被告下发催告函，原告也无法实现其购买房产的最终目的。根据原被告双方签订房屋买卖合同及补充协议的相关约定，被告的行为已经构成违约，为了实现房屋买卖合同根本目的，原告愿意代被告向第三人支付涉案房产的抵押贷款剩余本金及利息、（具体金额以第三人出具的被告一次还款费用明细为准，且此款项冲抵剩余购房款）。为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法及相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告朱如勤未提交答辩意见。第三人建行河南分行述称：建行对该买卖不知情，截至2019年12月26日被告朱如勤尚欠第三人建行贷款本息合计734,524.07元。此后利息以银行还款当日系统数据为准。第三人建业泰宏提交书面答辩意见称，一、建业泰宏公司非原告秦晓丹所诉称的《房屋买卖合同》的签约方，且对原告秦晓丹与被告朱如勤的交易行为不知情、不存在过错，因此该《房屋买卖合同》对建业泰宏公司不具有约束力，原告秦晓丹无权要求建业泰宏公司就该《房屋买卖合同》的履行给予配合。二、建业泰宏公司于2016年7月9日与被告朱如勤签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002548996），被告朱如勤已完成全额购房款项的支付，建业泰宏公司已按约将商品房交付被告朱如勤。根据《商品房买卖合同》第十五条及附件四第七条约定：关于产权登记，出卖人仅负责向郑州市住房保障和房地产管理局报送“产权初始登记”资料，“转移登记”由“买受人自行申请办理”。现该涉案房屋已完成首次登记（即产权初始登记，登记权利人为河南建业泰宏置业有限公司），建业泰宏公司也已充分履行了合同约定的“产权登记”相应义务，因此，更不存在本案原告诉称的配合事项。三、就涉案房屋购买，被告朱如勤通过向第三人建设银行贷款支付涉案房屋购房款764,000元，由第三人建业泰宏公司对该笔贷款承担连带保证担保。据建业泰宏公司向第三方建设银行了解，截至目前被告朱如勤尚有约11,600元贷款存在与其未付款，近期会存在扣划建业泰宏公司保证金情况，针对本案，涉案房屋贷款未结清及可能存在扣划建业泰宏公司保证金未全额清偿前，建业泰宏公司不同意对涉案房屋采取拍卖等处置措施。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：1.2018年12月18日，原告秦晓丹（乙方）与被告朱如勤（甲方）通过郑州市中旭房地产营销策划公司居间介绍签订编号为1813782的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于二七区××、××梁××房屋（后该房屋经过公安局备案，变更为7号楼15层1502号），总成交价为135万元整；首付款50万元（含定金3万元），乙方应于2019年1月31日前付清；被告收到首付款当日应当向原告秦晓丹交付涉案房屋，甲方此房屋贷款由甲方自行解押；房屋房本下发前，月供由乙方承担25,000元；如一年未下发房本，之后的月供由乙方每个月承担人民币1,500元直至房本下发，其余部分由甲方承担；甲乙双方任何一方未能按照合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价1‰的违约金；如甲方违约，乙方房屋装修费用甲方照价赔偿。原被告双方任何一方违约致使合同不能履行的，违约方向守约方支付违约金50万元整；2.2016年7月9日，被告朱如勤与第三人建业泰宏就涉案房产于签定《商品房买卖合同》并经不动产登记部门备案，由被告朱如勤单独所有。不动产登记资料查询结果显示涉案交易之房产登记证明号为1609100131、权利人为朱如勤，抵押权人为中国建设银行股份有限公司河南省分行。3.2018年12月18日原告秦晓丹以银行转账方式向被告朱如勤支付购房定金3万元整，被告朱如勤向原告秦晓丹出具了收据。2018年12月27日原告秦晓丹向被告支付购房首付款47万元整，并向被告支付截止到2019年12月31日前应由原告秦晓丹承担的25,000元月供，2018年12月27日被告朱如勤向原告秦晓丹出具了收据。4.2018年12月27日被告朱如勤向原告秦晓丹交付涉案房产，及涉案房屋购房发票、契税发票、维修基金收据，此后涉案房产由原告秦晓丹实际占有使用。5．后被告朱如勤未如期支付银行按揭贷款（截至2019年6月21日欠费3,785.11元），2019年6月22日，中国建设银行股份有限公司河南省分行郑州直属支行向其发出催收函。6.2019年7月2日原告秦晓丹与被告朱如勤签定《补充协议》一份，约定被告朱如勤承诺由原告秦晓丹代付7,638元月供及滞纳金后，保证按时支付涉案房产的贷款及利息，否则乙方有权解除合同，甲方需承担违约金50万元整。原告秦晓丹于2019年7月2日代被告朱如勤支付涉案房产月供利息及滞纳金共计7,638元。被告朱如勤向原告秦晓丹出具了的收据。7.2019年9月26日，原告秦晓丹又代被告朱如勤向中国建设银行股份有限公司郑州政三街支行支付涉案房产月供利息及滞纳金共计7,700元。8．原告提交微信聊天记录两份，显示，2019年9月27日，原告告知其可以办房本了，被告朱如勤以没有路费为由拒绝办理涉案房产的房产证，拒绝配合履行涉案房屋买卖合同。9．第三人提交朱如勤结清试算单显示截至2019年12月26日前已结清此前贷款利息清单一张。10．原告当庭陈述，涉案房产已经完全具备办理不动产登记手续的前提，第一步应由第三人建业泰宏公司提供相关资料，被告朱如勤前往房管局进行面签，由第三人建业泰宏公司配合被告朱如勤将涉案房产登记在被告朱如勤名下，并办理不动产登记权证；第二步，由原告代被告朱如勤清偿被告朱如勤在第三人建行股份有限公司的贷款，由建行股份有限公司将结清手续交付给原告；第三步，由被告朱如勤配合原告秦晓丹办理涉案房产的过户手续。11．第三人建行河南分行陈述，如原告足额代偿涉案房屋的贷款，尚需要被告朱如勤或被告朱如勤和原告秦晓丹一同去银行办理还款手续。本院认为，本案被告朱如勤经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担由此产生的不利后果。本案原告与被告朱如勤签订《房屋买卖合同》，原告向被告交付定金及首付房款后被告交付房屋，后因被告朱如勤未及时归还按揭贷款，且拒绝办理房屋产权登记，导致原被告纠纷，事实清楚。当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。本案中，原被告合同已大部分履行，被告拒不继续履行合同，已构成违约，原告要求被告继续履行合同并承担违约金100,000元，不违反法律规定及双方约定（不超过自2019年9月27日按购房总价135万元，每日1‰计算利息总额），本院予以支持。依法成立的合同，对合同双方具有法律拘束力。当事人对自己的主张，应当提供证据加以证明。原告请求判令被告办理涉案房屋的产权登记，并请求判令两位第三人分别配合办理房产登记及贷款解押转移手续，但被告办理房产登记、办理按揭贷款转移手续均需按照被告与第三人之间签订的《商品房买卖合同》和相关的按揭贷款合同约定办理，原告并非上述相关合同当事人，其也未提交证据证明其享有要求对方履行合同的权利，故原告请求没有事实及法律依据，其请求本院不予支持，原告可待条件成就或合法取得相关权利后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱如勤继续履行与原告秦晓丹2018年12月18日签订的编号为1813782的《房屋买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金100,000元；二、驳回原告秦晓丹的其他诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告朱如勤承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇二〇年二月六日书记员  赵 琪