上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90756号原告：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海福倍教育科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区苗圃路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：丁晓旭，总经理。被告：丁晓旭，女，1993年4月21日出生，汉族，户籍地黑龙江省。上列二被告的共同委托诉讼代理人：杜超(系被告丁晓旭丈夫)。上列二被告的共同委托诉讼代理人：费秋瑞，上海市君澜律师事务所律师。原告上海东域投资管理有限公司(以下简称东域公司)与被告上海福倍教育科技有限公司(以下简称福倍公司)、丁晓旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东域公司的委托诉讼代理人顾亮亮，被告福倍公司、丁晓旭共同的委托诉讼代理人杜超、费秋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东域公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告福倍公司于2018年1月3日签订的编号为DYMP204-02的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；2.要求被告福倍公司赔偿原告三个月租金132,771元作为违约金,并支付免租期租金65,476.11元；3.要求被告福倍公司承担律师费3,000元；4.被告丁晓旭对被告福倍公司的上述二、三项诉请承担连带责任。事实和理由：2018年1月3日，原告与案外人宋某某签署了编号为DYMP204-02的《房屋租赁合同》，约定由宋某某承租上海市浦东新区苗圃路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同另对租期、租金等作了约定。合同签订后，双方办理交房手续。2018年7月21日，原告与宋某某及福倍公司签订《补充协议》，约定宋某某将《房屋租赁合同》项下所有权利义务整体转让给福倍公司，并约定若福倍公司违约，应按合同约定向原告补足免租期租金并承担其它违约责任。2019年8月18日，福倍公司暂停营业。次日，福倍公司的客户报警要求其返还已付未用教育费用，租赁地派出所出警。2019年8月20日，双方协商解约事宜，原告发出解约公函。2019年8月25日，福倍公司向原告返还房屋。之后，原告多次电话联系两被告希望就违约部分进行协商，两被告未明确回复原告。两被告的行为严重违反合同约定，现原告依据合同11.3、11.6条的约定没收两被告已付租赁保证金、物业管理保证金后起诉来院，要求法院判如所请。福倍公司、丁晓旭辩称：同意解除诉争合同，但不同意原告的其余诉请。解约系因行政机关的不可抗力所致，福倍公司因接到浦东市场监督管理局的工作人员的通知，得知其经营可能不符合2019年5、6月市政府关于早教的出台新规，而被迫于2019年8月底前关门结业，故福倍公司并未违约。得知市场监督管理局的相关要求后，福倍公司于2019年7月初便多次与原告协商，表示愿意转租或者退租，但原告对接人员可能并未及时向原告上报该情况。合同解除至今，原告尚未退还租赁保证金88,514元，物业管理费保证金9,700元，福倍公司亦不同意原告没收该两笔保证金。丁晓旭系于2019年5月20日才受让了原来的股东宋某某和顾思佳的股权，与原告签约承租时就告知过原告租赁房屋是用于经营早教的，合同中也约定了不能有其他早教机构入驻，所以关门的原因出乎了两被告的预料。两被告均不同意承担违约金以及免租期的租金，即便需要承担，违约金和免租期租金标准也过高，要求法院调低。另外，本案是原告与福倍公司的债权债务关系，与丁晓旭无关，不应由其承担连带责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋系案外人刘尚武所有。2015年6月5日，刘尚武与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租包括系争房屋在内的苗圃路XXX号1至3层房屋；租期为2015年6月9日至2027年10月15日。同日，双方签订《授权委托书》，约定2015年6月1日至2027年10月15日期间，原告可根据其商业经营管理需要对上述房屋及地下室花园区域开展招租、转租或分租等。2018年1月3日，原告(甲方，出租方)与案外人宋某某(乙方的法定代表人，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，建筑面积为285.30平方米，租期为2018年1月1日至2023年12月31日，搬迁免租期为2018年1月1日至2月14日；租金每月44,257元；房屋租赁保证金88,514元，物业管理保证金9,700元；租赁关系终止时，在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须在乙方按合同约定将系争房屋搬空交还甲方并结清所有费用(包括但不限于租金、物业管理费、电费、通讯费、停车费的费用及滞纳金等)后交还保证金收款凭证，同时须在注销以系争房屋名义注册办理之相关证照(以工商受理单为依据)后的二十天内，把保证金或其余款(如有)无息退还给乙方；租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按叁个月租金标准向甲方承担违约金；租赁期间如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。2018年7月21日，原告(甲方)、福倍公司(丙方)与宋某某(乙方)签订《补充协议》，约定自补充协议签订之日起，乙方作为承租方将上述《房屋租赁合同》项下所有权利义务整体转让给丙方，甲方与丙方均同意按照《房屋租赁合同》的有关规定，继续履行该合同项下出租方和承租方的权利和义务。上述租赁合同及补充协议签订后，原告按约将系争房屋交付福倍公司使用，福倍公司向其支付了租赁保证金88,514元、物业管理保证金9,700元以及截止至2019年8月下旬的租金。2019年8月20日，原告向福倍公司发出了《公函》两份，表明因其严重违约，原告依法解除诉争租赁合同，并要求福倍公司于2019年8月25日前搬离系争房屋，同时承担相应的违约责任。该公函由丁晓旭签收。2019年8月底，福倍公司搬离系争房屋。审理中，两被告为证明其系因市场监督管理局的行政管理要求，不得已提前解除合同，向本院提交了丁晓旭与“彭老师市场监督”的微信聊天记录。原告认为上述证据真实性无法核实，即便是真实的，也系福倍公司违规导致。原告为证明其为本案支出律师费3,000元，向本院提交了上海东朔实业有限公司(甲方，以下简称东朔公司)与上海市新闵律师事务所(乙方)签订的《法律服务协议》及增值税专用发票。该协议约定：乙方接受甲方委托作为甲方及其关联公司(包括但不限于分公司、子公司等)的诉讼代理人。上述发票备注处注明：诉上海福倍教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷案一审律师费承办：顾亮亮(即本案原告代理人)。两被告对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。另查明，福倍公司现为自然人独资的有限责任公司，其股东即为本案被告丁晓旭。上海东朔实业有限公司系东域公司的股东之一。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《公函》、上海市房地产权证、授权委托书、《法律服务协议》及增值税专用发票，两被告提供并经庭审质证工商档案信息以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，诉争租赁合同系原告与福倍公司的真实意思表示，符合法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。现原告与福倍公司一致同意解除诉争租赁合同，于法不悖，可予准许。原告于2019年8月20日向福倍公司送达解约公函，本院据此确认合同解除日为2019年8月20日。虽然被告称其系因政策调整而不得不提前解约，但房屋租赁合同关系中，出租人的主要义务在于交付租赁房屋，至于是否合规经营则取决于作为经营者的福倍公司自身。现诉争合同系因福倍公司自身经营原因导致提前解除，福倍公司的行为构成违约，故原告有权没收福倍公司全部的保证金，并要求被告按照合同约定补足搬迁免租期内租金及另行支付相应的违约金。因原告主张的搬迁免租期租金计算有误，本院予以纠正。至于合同约定的违约金标准，显属过高，本院根据被告的违约程度、原告的损失酌定福倍公司向原告支付违约金80,000元。原告要求福倍公司支付其为本案支出的律师费3,000元，具备事实及合同依据，予以准许。就原告要求丁晓旭承担连带责任的请求，本院认为，福倍公司现为一人有限责任公司，根据法律规定，一人有限责任公司在财产独立性上，实行举证责任倒置规则，即需由股东证明其与公司之间不存在财产混同，虽丁晓旭提供了福倍公司基本存款账户信息主张公司账户尚未变更至其本人名下，并主张其受让公司股权时间较短，并未使用过公司资金、从中盈利，但基本存款账户信息仅能说明福倍公司账户户名的有关情况，既无法证明福倍公司的具体经营情况、也难以证明福倍公司的财产独立于丁晓旭个人财产，丁晓旭应对此承担举证不利的后果，故本院对原告要求丁晓旭承担连带责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海东域投资管理有限公司与上海福倍教育科技有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年8月20日解除；二、上海福倍教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海东域投资管理有限公司搬迁免租期租金64,910.26元；三、上海福倍教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海东域投资管理有限公司违约金80,000元；四、上海福倍教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿上海东域投资管理有限公司律师费损失3,000元；五、丁晓旭对上海福倍教育科技有限公司上述第二至四项中的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,264元，减半收取计2,132元，由上海福倍教育科技有限公司与丁晓旭共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年二月三日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。