浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初7179号 原告：曾天靖，女，1981年12月11日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：黄红叶，女，1983年10月27日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告：蒋海鸥，女，1980年9月1日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：黄秉，浙江九州大众律师事务所律师。 原告曾天靖、黄红叶与被告蒋海鸥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日受理后，依法适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。后原、被告双方向本院申请调解30日。原告曾天靖、黄红叶、被告蒋海鸥委托诉讼代理人黄秉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾天靖、黄红叶向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告房屋租金83126元；3.本案诉讼费用由被告承担。2019年4月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将坐落于平阳县******房屋出租给两原告作为培训之用，租赁期限自2019年4月20日至2025年4月19日止，年租金95000元。合同签订后半个月左右，两原告办理消防合格证，消防工作人员告知涉案房屋消防设施不完善，不符合办证条件，要求安装消防安全栓等消防设施。为此，原告认为涉案房屋不能作为办理培训机构之用，已无法实现合同目的。同时，在原、被告双方签订合同时，两原告告知涉案房屋不能超过300平方米，否则不好开办培训机构。被告告知涉案房屋实际面积仅有285平方米，但原告发现涉案房屋实际面积已在300平方米以上。同年5月5日，两原告与被告协商解除合同事宜，被告表示同意，但一直拖延结算租金。为此，原告对外发布涉案房屋的出租信息，被告亦通过中介发布出租信息。期间，很多人要承租涉案房屋，被告原因无法出租他人，拖延损失应由被告承担。同年6月1日，被告要求两原告将涉案房屋的钥匙交付给被告的中介。被告声称结算租金，但一直未与两原告实际结算。诉讼中，两原告补充事实如下：2019年5月9日左右，原、被告已达成解除合同合意，租金应计算至2019年5月9日止。涉案房屋的隔层系被告未经审批搭建。不仅被告不同意拆除隔层，而且拆除隔层后的涉案房屋面积不符合合同约定。两原告对涉案房屋隔层面积不在产权登记面积范围内不知情。2019年9月6日，被告得知两原告准备起诉，在微信交流上均使用语音。 被告蒋海鸥认可原告主张的房屋租赁、被告搭建涉案房屋隔层的事实，不认可原告的诉讼请求，答辩称：原、被告间《房屋租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律规定，不应擅自解除。第一、涉案房屋实际面积仅有225平方米，现状与产权登记情况不一致，但符合培训机构不需办理消防许可证的条件。搭建涉案房屋隔层不需经过行政机关审批。搭建隔层扩大使用面积，致使消防设施不完善，可以通过后期改善、拆除或隔开使得符合消防条件。第二、原告对涉案房屋的面积、位置、消防条件均系经过考察确定，不存在被告隐瞒原告的情形。第三、原告要求解除合同的原因在于其放弃开办培训机构。被告不同意解除合同，并要求将涉案房屋转租后再与原告进行结算，但两原告不同意对外出租。现被告仅是帮助两原告转租，双方合同未解除。如果原、被告双方合同已解除，原告对外招租即会留下自己的信息。事实上，两原告在对外招租信息上均备注自己的信息，被告通过中介出租信息备注的是原告信息，且仅是帮忙而已。涉案房屋有两把钥匙，两原告将其中一把钥匙交给中介，另一把钥匙自己收执。第四、原告承租涉案房屋后未使用的原因在于原告，原告不同意转租，要求解除涉案合同属违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对两原告提交的居民身份证、人口信息、房屋租赁合同、产权证复印件等证据无异议，本院均予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原、被告是否已达成解除涉案合同的合意。原告提交2019年6月1日***微信语音记录、2019年5月8日、5月10日微信聊天记录，证明原、被告双方已达成解除涉案合同的合意，并且被告撕毁两原告对外转租信息，以自己名义对外出租的事实。被告提交2019年9月6日微信聊天记录，证明原、被告未达成解除涉案合同的合意。被告对原告提交的上述证据真实性无异议，关联性有异议，主张双方未达成解除合同的合意，仅是被告丈夫征求原告意见是否需帮忙将房屋以原告名义对外出租。上述微信不能证明原告的待证事实，本院不予认定。两原告对被告提交的上述证据真实性无异议，主张被告已得知两原告起诉，在2019年9月对同意解除涉案合同反悔。该微信内容涉及的是被告要求原告确定对外租赁事项，原告未明确表态，仅对涉案房屋租金如何结算、结算多少提出疑问，为此，双方未曾就涉案合同解除达成合意。 关于涉案房屋是否符合培训机构消防要求的问题。原告提交建设工程消防设计备案、说明、申办民办教育机构材料一次性告知单、火灾隐患督改单等证据证明涉案房屋不符合培训机构消防要求，被告对上述证据有异议。上述证据的建设工程消防设计备案、说明、申办民办教育机构材料一次性告知单真实性不能确定，本院不予认定。结合原、被告陈述，上述证据的火灾隐患督改单具有较强的证明力，可以证实2019年9月5日，消防安全部门告知两原告涉案房屋存在安全出口疏散通道堵塞、使用面积超300平方米、二楼阁楼通道不足等情形火灾隐患，并要求于2019年9月20日前整改的事实，本院予以认定。 经审理，本院认定的事实如下：坐落于平阳县*******登记在被告蒋海鸥名下；坐落于平阳县鳌江镇环城路C幢114号、115号登记在案外人郑**（蒋海鸥配偶）名下。上述房屋产权登记的建筑面积分别是47.30平方米、47.30平方米、32.72平方米、50.64平方米和47.30平方米，合计225.26平方米，规划用途均为非居住。被告在上述五间房屋搭建隔层。2019年4月20日，被告蒋海鸥（甲方）将上述房屋（111号至115号）出租给原告曾天靖、黄红叶（乙方）作为培训使用，并签订一份《房屋租赁合同》，载明：房屋面积约285平方米；租赁期限为6年，自2019年4月20日起至2025年4月19日止；年租金为玖万伍仟元整，在签订本租赁合同即日其一次性付清（前三年房租不变，第四年开始每年增加房租百分之五）。后两原告向被告支付租金95000元，但还未使用涉案房屋。2019年9月5日，消防安全部门告知两原告涉案房屋存在安全出口疏散通道堵塞、使用面积超300平方米、二楼阁楼通道不足等情形火灾隐患。2019年9月6日，两原告与被告丈夫未对涉案合同解除达成合意。 本院认为，原告曾天靖、黄红叶与被告蒋海鸥签订的《房屋租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。两原告主张与被告于2019年5月9日已协商解除涉案合同，被告予以否认，又未提供有效证据予以证实其主张，故本院不予认定。现两原告提出涉案房屋无法办理消防审批手续，不能实现培训的使用目的，要求解除涉案合同，被告抗辩两原告可以通过后期改善、拆除或隔开使得符合消防条件。按照原、被告双方合同约定，被告应提供给两原告面积约285平方米房屋作为培训使用，现因被告自行搭建涉案房屋的隔层部分致使使用面积实际超出300平方米不符合合同约定，造成两原告按合同约定面积申请办理消防安全合格证时，被告消防安全部门以存在安全火灾隐患为由要求整改，可见涉案房屋现状不符合消防安全的强制性要求，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。被告主张租赁房屋可以通过后期改善、拆除或隔开使之符合消防要求，因为被告对此未在合同中约定，需双方协商一致才能实施，因此被告以该主张合同不符合解除条件，本院不予采纳。关于退还租金的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订涉案合同后，两原告已支付年租金95000元，被告已向两原告交付涉案房屋，现因租赁合同解除，应恢复至合同解除前的状态。两原告主张仅需支付至2019年5月9日止租金，要求被告退还从2019年5月9日起租金合计83126元，但没有证据证实合同协商解除之日为2019年5月9日，故对两原告主张不予采纳。结合原告于2019年9月才经消防检查要求整改，而后起诉要求解除合同，两原告租赁房屋用于培训对相关消防安全要求应该有所了解，原告未实际使用房屋等实际情况，本院酌情被告退还两原告租金45000元。据此，依照《中华人民共和合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项之规定，判决如下： 一、解除原告曾天靖、黄红叶与被告蒋海鸥于2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告蒋海鸥于本判决生效之日起十日内返还原告曾天靖、黄红叶租金45000元； 三、驳回原告曾天靖、黄红叶的其他诉讼请求。 案件受理费1878元，减半收取939元，由蒋海鸥负担462.50元，曾天靖、黄红叶负担476.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 陈海琴 二〇二〇年二月一日 代书记员 陈唯芝