河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11692号原告：马丽敏，女，汉族，1988年7月7日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地：新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米）。统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C法定代表人：郭京愔，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地:郑州市金水路与未来路大道交汇处曼哈顿广场14号楼。统一社会信用代码：91410100766233967R（1-1）。负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：李亚明，员工。委托诉讼代理人：徐恩民，员工。原告马丽敏诉被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司(以下简称“旭天盛公司”)、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行(以下简称“郑州兴业银行”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丽敏委托诉讼代理人吴安徽、崔瑞楠，被告旭天盛公司委托诉讼代理人刘鲜艳，第三人郑州兴业银行委托诉讼代理人李亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17001916222）；2.判决被告返还原告购房款351561元，并自2017年6月3日起至2019年11月5日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金40495.43元，2019年11月6日至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，两项合计392056.43元；3．判决被告返还原告维修基金8518元；4．判决解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号461701554401000）；5．判决被告将原告尚未偿还的贷款返还给第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；6．判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月11日，原告已偿还第三人贷款115821.72元；7．本案保全费、律师费及全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号17001916222），约定：原告购买被告公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××房屋××套，建筑面积131.06平方米，总房款1169561元，2017年8月30日支付首付351561元，剩余房款818000元银行按揭贷款支付，约定交房期期限为2019年6月30日前。合同还对双方的其他权利、义务及违约责任作出了约定。合同签订后，原告于2017年6月支付了首付款351561元，余款818000元于2017年10月27日以贷款形式付清，被告也出具了发票。合同约定，旭天盛公司应于2019年6月30日前交付房屋；如逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告也于2018年11月15日缴纳专项维修资金8518元。后原告与第三人于2017年10月19日签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款818000元，期限360个月，借款期限为2017年10月19日至2047年10月19日。截止2019年10月，原告已经偿还贷款111107.68元。期间，旭天盛公司逾期交房且房屋存在质量问题已影响到居住。原告认为，原告已按合同约定支付了购房款，旭天盛公司并未按照约定的期限向原告交付房屋且房屋有严重质量问题，其行为已经符合双方关于合同解除的约定，合同依法应予解除。合同解除系由于旭天盛公司的行为导致，旭天盛公司应依法退还房款，并支付利息损失。原告基于支付购房款与第三人签订了借款合同，旭天盛公司因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因旭天盛公司未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，旭天盛公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的贷款目的无法实现，如果借款合同继续存在，可能造成原告没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除原告与第三人签订的借款合同。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告旭天盛公司辩称：1.本案不符合房屋买卖合同的解除条件，原、被告签订的商品房买卖合同不应当解除，应当驳回原告的该项诉讼请求；2.原告所主张的维修基金系本公司代新郑市物业管理维修基金中心收取的，不应由本公司返还，本公司不是收取维修基金的主体，应当驳回原告的该项诉讼请求；3.本公司不存在逾期交房，不应承担向原告支付违约金的责任。本公司已经于2019年6月27日向原告以EMS邮寄的方式邮寄了交房通知书，且原告已经签收，收取人系原告母亲；4.原告并未按照本公司通知的时间接收房屋，怎知其购买的房屋存在质量问题，已影响到居住？！根据商品房买卖合同的约定，原告违约在先，本公司不应该承担原告所主张的违约责任，也不应承担因其提前还贷产生的违约金和其向第三人支付的利息及违约金。第三人郑州兴业银行陈述，原告确实向我行贷款818000元用于购买商品房屋。截止2019年12月11日，贷款余额为794903.7元。本行尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定本案事实如下：2017年8月30日，原告马丽敏与被告旭天盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号17001916222），约定，马丽敏购买旭天盛公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××单元××房屋××套，建筑面积131.06平方米，总房款1169561元，首付款金额351561元，2017年8月30日现金支付（缴纳比例30.06%），商业贷款金额818000元，2017年9月30日付款（缴纳比例:69.94%）。第八条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。附件四合同补充协议第九条第3款规定，买受人应在出卖人书面交房通知规定的交房时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的下述交付流程，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担：（1）买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）……。第4款规定，在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题，影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任。第5款规定，买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续。第十条、对商品房质量、装饰、设备标准的补充约定。第十条第1款规定，买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面通知，否则，视为买受人选择继续履行合同文件。2017年10月19日，原告马丽敏、被告旭天盛公司及第三人郑州兴业银行签订《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定，郑州兴业银行向马丽敏提供贷款818000元，用于购买涉案房屋，借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。还款方式为等额本金递减还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的12日。贷款双方对提前还款的特别约定为24月内按提前还款金额的0.5%收取违约金。旭天盛公司对上述借款提供阶段性保证。马丽敏以涉案房屋作为抵押物，将涉案房屋作为抵押物抵押给第三人郑州兴业银行。合同签订后，第三人郑州兴业银行于2017年10月27日向原告马丽敏发放借款818000元。截止2019年12月11日，原告马丽敏偿还第三人郑州兴业银行借款本息共计115821.72元.被告旭天盛公司分别于2017年8月31日、2019年5月31日向原告马丽敏出具收取房款发票，显示的收取房款分别为351561元、818000元，共计1169561元。原告马丽敏于2018年11月15日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金8518元。2019年6月27日，涉案房屋工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位向被告出具了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告旭天盛公司通过标准快递向马丽敏送达交房通知书，通知其定于2019年6月29日办理交房手续。原告马丽敏的母亲签收该快递,原告未按该通知接收房屋。另查：1.原告提交了《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》，显示新郑市阳光城丽景湾工程截止目前未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续，用以证明新郑市阳光城丽景湾工程截至2019年10月15日未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续。2.原告提交《信访事项实体性受理告知书》《信访事项处理意见书》，用以证明经新郑市住房和城乡建设局调查，阳光城丽景湾项目向业主交付的15#-24#楼房屋至2019年9月17日未办理竣工验收备案手续，新郑市住房和城乡建设局也于2019年7月1日责令被告立即停止交付，说明被告存在不具备交房条件和交房标准的情况下向业主通知交房，并遭拒。3.原告提交了新郑市住房保障和房地产管理中心《关于高永超信访问题的回复函》、阳光城丽景湾小区照片、涉案小区问题汇总及新闻报告各一份、房屋质量室内录像一份，用以证明案涉房屋不具备“三书一证一表”，即（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》）。本案庭审结束之前，案涉房屋未经有关政府部门验收合格，被告未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，仍不具备交房标准和交房条件，根据合同约定被告已经构成根本违约，原告现要求解除合同。同时证明，涉案房屋质量严重不合格，主体结构和二次砌体质量存在严重问题，如地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校公园市政道路未落实、小区内排水管道堵塞严重。被告旭天盛公司认为，涉案房屋已于2019年6月27日经五大主体验收合格，具备交房条件，原告所称的“三书一表”并非是交房的必要条件，被告不存在违约行为，且“竣工验收备案表”并非交房的必要条件，因此，被告不存在根本性的违约和解除《商品房买卖合同》的条件。新郑市住房和城乡建设局是对李俊红反映的其房屋存在质量问题的回复，并非是针对涉案房屋的回复，且原告所购买的房屋是18号楼，该回复是对16号楼的回复，该证据与本案没有任何关系。原告提供的照片不能说明其购买的房屋存在质量问题。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，发票、维修基金交存凭证，《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》、《信访事项实体性受理告知书》、《信访事项处理意见书》、《关于高永超信访问题的回复函》、照片、房屋质量室内录像，郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，标准快递，《个人购房担保借款合同》及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，原告马丽敏与被告旭天盛公司、第三人郑州兴业银行签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001916222）和原、被告及第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。合同当事人均应按合同及买卖合同附件的约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》签订后，原告分两次向被告支付房款，共计1169561元，原告已履行了向被告支付购房款的合同义务，被告应当在双方合同约定的交付日期（2019年6月30日）前向原告交付经验收合格的商品房屋。原、被告对合同约定的交付条件“该商品房经验收合格”如何理解各持不同意见：被告主张建设工程通过五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。原告主张还需提交“三书一证一表”证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。被告旭天盛公司提供的工程竣工验收备案表显示旭天盛公司于2019年11月18日报送备案，亦显示涉案房屋于2019年6月27日经新郑市住房和城乡建设局等五大主体单位竣工验收合格，并达到双方约定的交付条件。原告马丽敏收到交房通知书后，未接收房屋。原告目前提供的证据不能证明涉案房屋地基及主体结构质量不合格；同时，合同附件四补充协议也约定：买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，但维修期间，不视为出卖人逾期交付。买受人不能以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。因此，对不符合合同约定的内容，原告可以要求被告继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接受房屋。故被告向原告交付房屋时，原告应予以协助。现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告以涉案商品房买卖合同应予解除为前提，要求被告返还其购房款351561元，并自2017年6月3日起至2019年11月5日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金40495.43元，自2019年11月6日起至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计392056.43元；要求被告返还原告维修基金8518元；要求解除原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；要求被告将原告尚未偿还的贷款返还第三人；因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额，以第三人出具的提前还贷明细为准；要求被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月11日，原告已偿还第三人贷款115832.72元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马丽敏的诉讼请求。案件受理费8917元，减半收取4459元，由原告马丽敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  岳宏欣二〇二〇年二月七日书记员  马 爽