北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12993号原告：寇中宝，男，1963年1月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石磊，北京市吴少博律师事务所律师。被告：宝众达（北京）环保科技有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：赵卫新，执行董事。委托诉讼代理人：张建辉，男，1959年10月11日出生，汉族，宝众达（北京）环保科技有限公司经理。委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。第三人：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1987年3月16日出生，汉族，北京市经中实业开发有限责任公司员工。原告寇中宝与被告宝众达（北京）环保科技有限公司（以下简称：宝众达公司）、第三人北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称：经中公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇中宝及其委托诉讼代理人石磊，被告宝众达公司的委托诉讼代理人张建辉、杨澄伟到庭参加诉讼，经中公司的委托诉讼代理人**于2019年7月29日到庭参加诉讼；经本院合法传唤于2019年10月8日未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇中宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告所有的位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用3500000元；2、诉讼费由被告承担。事实理由：2009年1月5日，被告从第三人经中公司土地管理部处承租了大兴区天堂河西庄村南三分厂场部东院49亩土地，合同约定的租期2009年1月16日起算，每三年确认一次，最长20年。2009年8月1日被告与于进清签订院落租赁合同，将其承租的土地中3000平方米空地（即涉案土地）租赁给于进清自建房屋使用，租期2009年8月1日至2020年5月19日止。后于进清一次性支付19年土地租金15万元，并在地上建设房屋及院落。2010年8月在被告法定代表人赵卫新的撮合下，原告以180万元价格从于进清受让取得房屋和院落并重新与被告签订院落租赁合同，租与于进清合同一致，为方便租金结算，签约时间倒签为2009年8月1日，原告受让房屋和院落后，投入大量资金对房屋和院落进行装饰装修，路面平整硬化，种植苗木等。2018年第三人对包括原告房屋和院落在内的土地进行腾退，并对房屋和院落进行了初步评估，被告与第三人达成了解除腾退补偿协议。2019年3月22日被告在未通知原告的情况下，组织人员将房屋院落强制拆除，砸毁了原告房屋内大量财物。原告认为自己是房屋和院落的所有人，原被告签订的院落租赁合同中关于合同期内遇到占用土地情形时，地上物损失赔偿金全部归原告所有。被告基于第三人的腾退行为获得了原告房屋和院落的补偿费用，不管从合同约定还是诚信原则来看，被告均应将房屋和院落腾退费用支付给原告，被告获取原告房屋和院落的补偿费用没有事实依据，综上原告为维护自己的合法权益，依据民法总则、合同法的有关规定向被告主张支付，又依据民事诉讼法的规定向法院起诉，望法院查明事实，支持原告诉讼请求。宝众达公司辩称：2018年8月15日宝众达公司诉寇中宝房屋租赁合同纠纷一案，大兴一审判决已经生效，主要内容租赁合同有效，寇中宝违约，违约原因寇中宝没有经宝众达公司同意私自加盖违法建筑，双方解除合同，寇中宝不服判决上诉，二审审理期间寇中宝撤诉。2018年10月8日寇中宝申请再审被驳回，现在寇中宝已经向大兴区人民检察院申请法律监督，我们昨天从检察院领取了材料。2018年11月15日寇中宝以同一案由再起诉，要求偿还350万元，后来撤诉，直至本案又起诉。第一，原告在承租范围内未经有关规划部门批准擅自加盖将近1000平米建筑，应属于违法建筑。虽然在原、被告签订的房屋租赁合同第一条约定“约3000平米空白地可自建使用”但根据城乡规划法的有关规定，原告必须在合法取得规划许可证及相应的其他手续后，方可进行建设。原告在没有取得任何审批的前提下私自建设的行为也直接导致政府有关部门及产权方解除合同的主要原因，北京市大兴区天宫院街道办事处于2017年10月25日致函被告，其内容为“为贯彻落实北京市政府发布实施的疏解整治促提升专项行动2017年工作计划要求以及北京市人民政府关于组织开展疏解整治提升专项活动2017-2018年的实施意见（京政发2017-8号）和大兴区疏解一般性制造业和散乱污企业治理专修兴安2017年工作方案，你单位在大兴区企业清退治理过程中涉及违法建筑等多项违法行为定性为散乱污企业，并已列入今年清退企业目录，请你单位高度重视此项工作，在2017年11月底前自行搬离本辖区，逾期未腾退搬离，你单位将承担一切责任”。由此看出，因为原告的违法建筑导致被告遭受政府有关部门处罚和产权方解除合同的最主要原因，因此原告存在重大过错。第二、原被告签订的院落租赁合同第四条第二项约定“协议期内有一方提出终止协议，一切损失由违约方赔偿对方（不包括上级及国家征占土地）”，由此约定可以看出上级单位（也就是产权方）在提出提前终止协议时原告应无条件解除合同并不予补偿。第三、原告在与于进清转让协议，原告没有尽到审查义务，据原告讲是购买了于进清的违法建筑，但具体不知道是谁建的，如果原告购买了于建清的违法建筑应向于建清主张权利，而不是向被告。综上所述，原告院落租赁合同解除的原因是因为原告私自建设将近1000平米违法建筑，从而受到政府有关部门的处罚和产权方解除合同。一切责任应原告承担，恳求法院在查明本案事实基础上依法裁判。第三人经中公司述称：2018年4月18日宝众达公司向大兴法院起诉，要求解除和我公司2009年1月15日签订的合同，同时要求我们支付地上建筑装修费、停业损失、违约赔偿金共计3600多万元。2018年12月27日经法院调解，双方达成调解协议，并出具2018京0115民初27028号民事调解书，确定宝众达公司与我公司签订的租赁协议于2018年12月27日解除，同时宝众达公司应将租赁的经中实业49亩土地上翻建、改建、增建、扩建的所有建筑物和49亩土地上所有附属物归经中公司所有，宝众达公司应于2019年3月20日之前将上述49亩土地上所有建筑物、附属物腾退，交付给经中公司。我公司支付给宝众达公司49亩土地上财产补偿款、营业损失补偿款、搬迁补偿款等共计3500万元。我公司和宝众达公司之间的租赁关系由法院调解解除，没有签署过协议书。原告把我公司列为第三人不合适。原告诉讼请求不涉及到我公司，不发表意见。本院经审理认定事实如下：宝众达公司于2009年1月从经中公司承租了位于北京市大兴区天堂河西庄村南三分场场部东院约49亩土地。2009年8月1日，宝众达公司（甲方）将前述土地中部分土地出租给寇中宝（乙方），并签订《院落租赁合同》。该合同约定：位于大兴区京九铁路西侧甲方所属三分厂东院部分空白地归乙方自建使用，面积约3000平方米；乙方土地使用权租赁年限为19年，自2009年7月1日起至2028年5月19日止；自协议签订之日起，乙方向甲方一次性支付19年土地使用金15万元；租赁期内乙方必须依法经营，确保安全，不得对环境造成污染；甲方必须确保乙方19年的土地使用权；协议期内有一方提出终止协议，一切损失违约方赔偿对方（不包括上级及国家征占土地）；协议期满，乙方所建建筑物归土地方所有，在同等条件下乙方有优先续约权；若有不可抗拒的自然灾害造成损失，甲乙双方不承担责任，在合同期内，如果国家工程占用该块土地时，国家给予的地上物损失赔偿金全部归乙方所有。合同签订后，宝众达公司向寇中宝交付了前述土地，寇中宝向宝众达公司支付了19年的土地使用金150000元。宝众达公司曾起诉寇中宝，本院作出（2018）京0115民初10721号民事判决书，该判决认为：宝众达公司与寇中宝签订的《院落租赁合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方应按照前述合同约定行使权利、履行义务。北京市及大兴区相关部门进行“疏解整治促提升”专项行动，对违法建筑进行清理，寇中宝承租前述院落后在未取得准建手续的情况下建造房屋，此行为已构成严重违约，宝众达公司要求寇中宝解除前述合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。寇中宝称双方约定由宝众达公司办理准建手续的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，寇中宝应对土地进行腾退。宝众达公司自愿向寇中宝返还剩余租金75000元，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告宝众达（北京）环保科技有限公司与被告寇中宝于2009年8月1日签订的《院落租赁合同》；二、于本判决生效后10日内，被告寇中宝腾退本判决第一项中的租赁物并返还给原告宝众达（北京）环保科技有限公司；三、于本判决生效后10日内，原告宝众达（北京）环保科技有限公司退还被告寇中宝租金75000元。寇中宝不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院），该案在二审过程中，寇中宝于2018年9月26日向二中院申请撤回上诉。二中院作出（2018）京02民终10288号民事裁定书，裁定：准许寇中宝撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。宝众达公司曾起诉经中公司，本院作出（2018）京0115民初10699号民事裁定书，2018年9月18日二中院作出（2018）京02民终8161号民事裁定书，裁定继续审理。在继续审理过程中，宝众达公司撤回对经中公司的起诉。宝众达公司再次起诉经中公司，在该案在审理过程中，经本院委派人民调解员李书林主持调解，作出（2018）京0115民初27028号的民事调解书，确认：一、原告宝众达（北京）环保科技有限公司与被告北京市经中实业开发有限责任公司均同意于2018年12月27日解除双方于2009年1月15日签订的《租赁协议》；二、原告宝众达（北京）环保科技有限公司在租赁被告北京市经中实业开发有限责任公司的49亩土地上翻建、改建、增建和扩建的所有建筑物和49亩土地上的所有附着物均归被告北京市经中实业开发有限责任公司所有；原告宝众达（北京）环保科技有限公司于2019年3月20日前将上述49亩土地上所有建筑物和附着物腾退交付给被告北京市经中实业开发有限责任公司；三、被告北京市经中实业开发有限责任公司给付原告宝众达（北京）环保科技有限公司49亩土地上的财产补偿款、营业损失补偿款、搬迁补偿款等款项共计人民3500万元（于2019年1月20日前给付1100万元，于2019年3月30日前给付2400万元）；四、案件受理费108400元，由原告宝众达（北京）环保科技有限公司负担（已交纳）。经中公司已经将全部款项3500万元给付了宝众达公司。现寇中宝再次起诉宝众达公司、经中公司租赁合同纠纷一案，提出诉讼请求如下：1、请求法院依法判令被告支付原告所有的位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用3500000元；2、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，寇中宝提出其在承租涉案土地后，在未办理相关审批手续的情况下建设了1200平方米的房屋，现已被宝众达公司拆除。因为其建设的房屋，宝众达公司已经在经中公司取得了拆迁款，并且与经中公司的工作人员沟通其自建房屋评估赔偿数额在350万元以上。经中公司对涉案土地有相应的评估报告，经中公司与宝众达公司之间3500万元的拆除补偿款应提供相应的协议和明细。宝众达公司表示涉案房屋确已被其组织人员拆除了，双方解除合同的原因就是寇中宝未取得准建手续的情况下建造房屋属于严重违约行为，为此其被政府处罚和产权方解除合同，一切责任应由寇中宝承担。在此拆除过程中，经中公司给其发送了一份没有公章的北京市大兴区租户腾退项目补偿价值评估结果报告，该报告就是宝众达公司承租的经中公司的土地及地上物的评估报告，确定建筑面积20306.52平方米，重置成新价为17775245元，其中房屋重置成新价为15123362元，房屋装修、设备及附属物价值为2651883元，并附有该地块的附图。此报告就对应其与经中公司签订3500万元的腾退补偿款的调解书，双方并未再签订其他的拆除腾退协议，也没有出具正式的评估报告。同时提出寇中宝建设的房屋为该评估结果单的17号房屋建筑面积123.12平方米，房屋重置成新价131845元，21号房屋建筑面积4.80平方米，房屋重置成新价5561元，20号房屋建筑面积276.21平方米，房屋重置成新价219503元，22号房屋建筑面积495.95平方米，房屋重置成新价410959元。经中公司表示其有相应的内部参考的评估报告，但是不能提供法庭，且不能确定宝众达公司提供的评估报告就是其内部参考的评估报告，其与宝众达公司就拆除腾退仅有法院的调解书，对3500万元的拆除补偿款组成亦没有明细。寇中宝对宝众达公司提供的评估报告不予认可，但是认可宝众达提出附图及涉案土地上的17、20、21、22房屋及周围的零星建筑确为其建设，只是对评估的数额不予认可；寇中宝表示经中公司既然有内部参考的评估报告就应该提供法庭。经本院释明，经中公司仍未向本院提供涉案土地的评估报告及3500元补偿款明细。根据宝众达公司的申请，本院向北京市国盛房地产评估有限公司（以下简称：国盛公司）调取了涉案腾退项目补偿价值评估结果报告，国盛公司出具的评估结果报告，显示：确定建筑面积19479.14平方米，重置成新价为19276270元，其中房屋重置成新价为16495053元，房屋装修、设备及附属物价值为2781217元，其中，经中公司所有房屋面积1011.95平方米，价值1047364元；经中公司所有房屋拆除面积90.72平方米，账面净值72458.97元，表中房号9、10、11、14、18、19为经中公司所有房屋，并附有该地块的附图。该评估结果单的17号房屋建筑面积149.98平方米，房屋重置成新价170408元，21号房屋建筑面积4.35平方米，房屋重置成新价6165元，20号房屋建筑面积284.61平方米，房屋重置成新价256282元，22号房屋建筑面积486.36平方米，房屋重置成新价460606元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。经中公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因（2018）京0115民初10721号民事判决书已确定宝众达公司与寇中宝签订的《院落租赁合同》合法有效，寇中宝承租前述院落后在未取得准建手续的情况下建造房屋，属于严重违约，解除了寇中宝与宝众达公司前述合同，在寇中宝应腾退返还租赁物的前提下，综合考虑：1、国盛公司出具的评估结果报告总建筑面积中寇中宝建设房屋的面积与涉案土地上的总建筑面积的比例；2、寇中宝建设房屋的时间及使用时间；3、寇中宝与宝众达公司签订的合同的租赁期限及剩余年限；4、经中公司给付宝众达公司3500万元的补偿款包含财产补偿款、营业损失补偿款、搬迁补偿款等项目；本院酌情确定宝众达公司支付寇中宝位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用1020000元。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、宝众达（北京）环保科技有限公司于本判决生效后十日内给付寇中宝位于北京市大兴区黄村镇西庄南天堂河农场三分场院内建（构）筑物，苗木及院落腾退费用1020000元。二、驳回寇中宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由寇中宝负担14800元（已交纳），由宝众达（北京）环保科技有限公司承担20000元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 超人民陪审员  武秋凤人民陪审员  王 丽二〇二〇年二月二十八日书 记 员  刘 丽