上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初11800号 原告(反诉被告)：熊炜，男，1981年5月23日生，蒙古族，住内蒙古赤峰市。 原告(反诉被告)：卢素贞，女，1985年10月27日生，汉族，住内蒙古赤峰市。 两原告共同委托诉讼代理人：王苗苗，上海众华律师事务所律师。 被告(反诉原告)：杨素娟，女，1972年9月2日生，汉族，住安徽省亳州市。 被告(反诉原告)：王子翔，男，1997年5月24日生，汉族，住安徽省亳州市。 被告：王辉，男，1972年1月8日生，汉族，住安徽省亳州市。 三被告共同委托诉讼代理人：陈兴华，上海申浩律师事务所律师。 原告熊炜、卢素贞与被告杨素娟、王子翔、王辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序审理。后被告杨素娟、王子翔向本院提出反诉申请，本院依法于2019年8月22日受理了被告杨素娟、王子翔的反诉，并于2019年10月14日、2019年12月10日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人王苗苗、三被告的委托诉讼代理人陈兴华到庭参加三次庭审，原告(反诉被告)熊炜、卢素贞到庭参加第二、三次庭审，被告王辉到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告熊炜、卢素贞向本院提出诉讼请求：1.解除两原告和被告杨素娟、王子翔签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告杨素娟、王子翔返还两原告已付房款8,610,000元；3.被告杨素娟、王子翔支付两原告违约金64,575元；4.被告杨素娟、王子翔支付两原告赔偿金4,305,000元；5.被告王辉对被告杨素娟、王子翔的上述第2、3、4项付款义务承担连带责任；6.三被告承担律师费100,000元。事实和理由：2018年11月3日，两原告和被告杨素娟、王子翔签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告杨素娟、王子翔名下位于上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号房产(以下简称“系争房屋”)，总房款12,300,000元，2018年12月31日前双方共同向交易中心申请办理过户手续。合同签订后，两原告依约支付被告杨素娟、王子翔首付房款8,610,000元，但被告杨素娟、王子翔迟迟未配合办理过户手续，故应承担相应的违约责任。被告王辉出具承诺协议，就房产不能过户愿意向两原告承担责任。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告杨素娟、王子翔、王辉共同辩称，被告杨素娟、王子翔不构成违约。系争房屋于2018年1月31日已经交付两原告，被告杨素娟、王子翔也同意继续履行合同。两原告未根据合同约定办理房地产抵押贷款手续构成违约，房价下跌是两原告选择违约的根本原因。此外，系争房屋的实际价款应为13,900,000元。 同时被告杨素娟、王子翔提出反诉：1.两原告继续履行就上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号房产签订的《上海市房地产买卖合同》；2.两原告支付被告杨素娟、王子翔剩余购房款5,290,000元；3.两原告支付被告杨素娟、王子翔以5,290,000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年1月1日起至实际付款日止的违约金。事实和理由：2018年1月5日，两原告和被告杨素娟、王子翔签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买被告杨素娟、王子翔名下的系争房屋。该合同对于交易事宜做出了明确约定。因两原告没有购房资格，双方于2018年9月6日另签订《补充协议》及《上海市房地产买卖合同》。后两原告未依约办理抵押贷款，导致交易无法继续。两被告据此主张反诉请求。 对于被告杨素娟、王子翔的反诉请求，两原告辩称，不同意被告杨素娟、王子翔的反诉请求，两原告不存在违约行为。不同意继续履行合同，要求解除合同。之所以合同没有继续履行，是因为被告杨素娟、王子翔抵押贷款还不上，导致房屋无法办理过户手续。 对于被告杨素娟、王子翔的反诉请求，被告王辉述称，认可被告杨素娟、王子翔的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记所有权人为被告杨素娟、王子翔。 2018年1月4日，被告杨素娟出具定金收据一份，确认收到原告熊炜购买系争房屋的定金50,000元。 2018年1月4日，原告熊炜向被告王辉转账10,000元。 2018年1月5日，原告熊炜向被告杨素娟转账合计3,950,000元。 2018年1月5日，被告杨素娟、王子翔作为卖售人(甲方)、原告熊炜作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积为291.94平方米，转让价款合计13,900,000元，甲方于2018年1月31日前腾房并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志。合同第六条约定双方于2018年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按乙方逾期未付款金额万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款金额万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同及补充条款另对其他事项做出了约定。 2018年2月7日，原告卢素贞向被告杨素娟转账500,000元。同日，被告杨素娟出具收条一份，确认收到房款500,000元。 2018年2月12日，原告卢素贞向被告杨素娟转账500,000元。同日，被告杨素娟出具收条一份，确认收到房款500,000元。 2018年2月26日，原告熊炜向被告杨素娟转账1,000,000元。 2018年5月12日，原告熊炜向被告杨素娟转账1,000,000元。 2018年8月15日，原告熊炜分两笔向被告杨素娟转账合计1,600,000元。 2018年9月6日，原告熊炜作为乙方、被告杨素娟作为甲方签订《补充协议》，载明：1、甲乙双方交易云间水庄192号房产过程中，由于乙方尚未具备购房资格，双方协议推迟至在2018年10月30日前交易完毕。2、乙方在2018年8月15日转给甲方房款160万。3、2018年9月15日前，乙方应付甲方除银行贷款以外的尾款230万，如在9月15日前双方签署了新的购房买卖合同和相关协议，则此尾款金额将变为：房款合同价格*0.7-860万，甲方应配合房产交易中所需的签字等事项。如在2018年9月15日前乙方仍未能将银行贷款以外的尾款给甲方，则乙方在2018年10月30日前，赔付甲方230万的利息款10万元。4、乙方提前一月通知(微信)甲方进行交易，甲乙双方做好过户前的所有准备。 2018年11月3日，被告杨素娟、王子翔作为卖售人(甲方)、原告熊炜、卢素贞作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定由乙方受让甲方的系争房屋，房屋建筑面积为291.94平方米，转让价款合计12,300,000元，甲方于2018年11月2日前腾房并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方作为房屋转移占有的标志。合同第六条约定双方于2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按乙方逾期未付款金额万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款金额万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的35%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同附有补充条款，其中补充条款(一)约定：1、甲方应在收到乙方支付的首付款后前往贷款银行办理还款手续，并于还款后办妥抵押登记注销手续。若甲方在办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任。2、若乙方在甲方办理该房地产的抵押登记注销手续期间或办妥后，乙方反悔不购买上述房地产，则乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。3、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后的7个工作日内至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续。……8、甲乙双方协商一致甲方出售此房屋为人民币净到手价格，在交易过程中所产生的费用都由乙方全部承担，该房屋过户之前如国家产生新的政策，所产生的后果与中介方无关，所有税费包括房价以松江交易中心评估公司为准。9、有关乙方贷款的特别约定：乙方应备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，补足该不足部分。该合同另附有附件，其中合同附件三约定：1、乙方于签定买卖合同之前支付甲方8,610,000元；2、乙方通过贷款银行直接支付甲方3,690,000元。该合同及补充条款另对其他事项做出了约定。 2018年11月3日，被告杨素娟、王子翔作为卖售方(甲方)、原告熊炜、卢素贞作为买受方(乙方)签订《补充协议》，约定系争房屋甲方净到手总价为13,900,000元，经甲、乙双方一致同意在签订《上海市房地产买卖合同》时，将房屋合同价格定为12,300,000元，装修差额补偿款1,600,000元，于系争房屋过户当日由乙方直接交付甲方。 2018年12月16日，原告熊炜向被告王辉发送短信，询问被告方何时偿还银行贷款。同日，被告王辉回复称随时可以，同时询问原告熊炜贷款及买房资格有无批好。同日，原告熊炜回复称早都好了。 2019年4月9日，被告王辉向原告熊炜发送短信：“前几天家里有事，抱歉！我知道你的意思，二抵的事正在拆解，还一部分给你过户”。原告熊炜回复称：“我没看懂，这事拖了很久不能再拖了，何时能具体办理请给一个时间，我也要安排时间资金”。 2019年5月7日，原告熊炜向被告王辉发送短信，询问贷款有无还好，何时可以办理过户。被告王辉回复称正在做，月底应该好了。 另查明，2018年10月12日，原告熊炜、卢素贞作为卖售人(甲方)，案外人丛某某、唐某某作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定将甲方名下的位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方。上述房屋于2018年10月29日核准登记在案外人丛某某、唐某某名下。 上海众华律师事务所于2019年6月26日向两原告开具发票一份，其中载明服务名称为法律咨询、律师费，价税合计为100,000元。 审理中，原告提供落款为王辉的《责任承诺协议》复印件，其中写明：虽然被告王辉和被告杨素娟为离婚状态，但实际上，被告王辉作为系争房屋的实际控制人、房款使用人、行动一致人，对于编号为XXXXXXX的《上海房地产买卖合同》成交和产生的一切问题和被告杨素娟共同负有法律责任，原告熊炜配合被告杨素娟、王子翔撤销网签以延续贷款，如因此导致房屋买卖合同不能交易，给原告熊炜造成的损失，由被告王辉和被告杨素娟、王子翔共同承担。被告王辉对此予以认可，并明确在本案中同意对被告杨素娟、王子翔承担连带责任。 审理中，两原告提供链家网站截图、微信聊天记录、上海奕琪凯斯幼儿园费用支付及退费须知(试行)，欲证明因解除合同造成的损失。三被告对上述证据均不予认可。 审理中，两原告提供录音材料一组，并称系和银行工作人员陈峰的通话录音。三被告对于上述证据不予认可。 审理中，两原告明确银行并未收取其提交的贷款材料，之后两原告再未向银行提交过贷款材料或提出贷款申请。两原告另称银行未收取贷款材料的原因是希望提供单独的转账凭证而非全部的银行流水。 审理中，两原告明确同意返还系争房屋，并要求将返还系争房屋作为解除后果一并在本案中处理。三被告称如果合同解除，需要返还系争房屋，没有其他解除后果需要一并处理。 审理中，经本院释明，被告明确不变更诉讼请求，坚持要求继续履行合同。 审理中，原、被告均确认系争房屋现由两原告实际占有使用。 上述事实，主要有上海市不动产登记簿、转账明细、收条、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、微信截图、发票、《责任承诺协议》复印件、链家网站截图、上海奕琪凯斯幼儿园费用支付及退费须知(试行)及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》，上述合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。根据《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议》的约定，双方应于2018年12月31日前办理过户手续。然，被告杨素娟、王子翔未能于2018年12月31日之前注销房屋原有抵押登记，两原告亦未能于2018年12月31日之前通过贷款审批手续或承诺以现金补足房款的方式要求过户，双方均存在违约情形并最终导致未能按约过户。且截至本案诉讼之前，原、被告各自的违约行为尚未得到补正，合同履行障碍仍未消除，故两原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。 关于合同解除的违约责任，本院认为，合同的履行既有赖于原告方及时足额的支付购房款，也有赖于被告方注销原抵押登记保证系争房屋符合交易条件，得以按时办理过户手续。如任何一方未能按约履行各自义务，均会导致合同无法继续履行。本案中，在约定的过户期限前，原告方未能通过贷款审批或以现金方式补足房款，被告方未能注销原抵押登记，二者导致合同解除的原因力大小是相同的，故原、被告双方应对合同解除承担同等的违约责任。对于原、被告均辩称的己方享有先履行抗辩权之意见，本院认为，两原告贷款申请获批以及被告杨素娟、王子翔注销抵押登记均系履行合同的必要前置条件，两项合同义务彼此独立，双方并不享有法定或者约定的先履行抗辩权，双方均不得以对方未履行合同义务为由拒绝履行己方的合同义务。对于两原告辩称的其贷款申请未能获批系被告杨素娟、王子翔的责任之意见，本院难以认同。首先，从一般二手房交易惯例来看，被告杨素娟、王子翔是否注销抵押与两原告贷款申请是否能获批并无直接关联。其次，两原告亦未提供充分证据证明被告杨素娟、王子翔在此过程中存在违约导致原告贷款申请未能获批。从两原告陈述来看，其在2018年11月申请贷款因转账凭证问题而受阻，此与被告杨素娟、王子翔无关。而两原告于2018年11月后再未去银行办理贷款，更难以认定因被告杨素娟、王子翔违约导致两原告贷款申请未能获批。最后，按照合同约定，如两原告贷款申请未能获批，其应以现金补足方可过户，从在案证据及当事人陈述可以看出，两原告从未承诺过以现金补足房款的方式要求被告杨素娟、王子翔办理过户手续。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原、被告均可以要求对于解除后果一并进行处理。现两原告要求被告杨素娟、王子翔返还已付房款8,610,000元，于法不悖，本院予以支持。至于两原告所主张的违约金和赔偿金，其实质系逾期过户的违约金和解除合同的违约金。对于逾期过户的违约金，如上所述，双方均存在违约情形并最终导致未能按约过户，且因本院已认定合同解除，房屋过户登记已事实上不可能履行，故对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于解除合同的违约金，如上所述，因原、被告均存在违约行为致使合同无法履行，对于合同解除应负同等责任，本院确定双方均无须向对方承担相应违约责任，故对于两原告主张的解约违约金，本院不予支持。至于律师费，两原告的主张缺乏依据，本院不予支持。 关于被告王辉的连带责任，鉴于被告王辉明确同意对被告杨素娟、王子翔承担连带责任，系其自由处分民事权利和诉讼权利，且于法不悖，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。另，鉴于两原告同意返还系争房屋，并要求作为解除后果在本案中一并处理，且三被告也明确如果解除合同，则需要两原告返还系争房屋，故对于该项解除后果，本院亦予以确认，认定两原告应搬离并向被告杨素娟、王子翔返还系争房屋。 关于被告杨素娟、王子翔的反诉请求，因被告杨素娟、王子翔在本院释明后，仍坚持要求继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，并基于合同的继续履行提出了本案的全部反诉主张，故对于被告杨素娟、王子翔的全部反诉请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)熊炜、卢素贞和被告(反诉原告)杨素娟、王子翔之间的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)； 二、被告(反诉原告)杨素娟、王子翔于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)熊炜、卢素贞购房款8,610,000元； 三、被告王辉对被告(反诉原告)杨素娟、王子翔的上述第二项付款义务承担连带清偿责任； 四、原告(反诉被告)熊炜、卢素贞于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)杨素娟、王子翔位于上海市松江区新桥镇春莘路XXX弄XXX号的房产； 五、驳回原告(反诉被告)熊炜、卢素贞的其余诉讼请求； 六、驳回被告(反诉原告)杨素娟、王子翔的反诉请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费99,677元，反诉案件受理费24,415元，诉讼费合计124,092元，由原告(反诉被告)熊炜、卢素贞负担27,607元(已付)，由被告(反诉原告)杨素娟、王子翔、被告王辉共同负担72,070元(已付44,055元，余款28,015元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)杨素娟、王子翔负担24,415元(已付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  方美玲 审 判 员  杨 名 人民陪审员  蒋雪顺 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  伍怡雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。