北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59305号原告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋(天津)律师事务所律师。被告：姚呢，女，1983年10月30日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）与被告姚呢委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告自如公司的委托诉讼代理人李倩倩、被告姚呢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告自如公司向本院提出诉讼请求：一、确认自如公司与姚呢签订的《资益+资产管理服务合同》（合同编号BJGZWD16925861）于2018年2月1日解除；2、判令姚呢支付违约金10712元；3、判令姚呢赔偿装修损失费1497．16元，新配置设施损失费3800．6元、宽带损失费803．6元；4、判令姚呢返还租金2418元；5、判令姚呢返还服务质量保证金5356元；6、判令姚呢支付律师费10376元。事实和理由：2016年8月14日，自如公司与姚呢签订《资益+资产管理服务合同》（合同编号BJGZWD16925861），约定姚呢将位于北京市朝阳区八里庄北里xx号楼1808号房屋（以下简称1808号房屋）委托给自如公司进行资产管理，管理期限为2016年8月15日至2019年11月2日。2017年9月份至2018年1月，楼下业主不断出现怼棚顶、敲盆、辱骂等行为，使该房屋不能再继续进行出租管理，自如公司提出解约，姚呢应支付违约金并赔偿损失，但经多次协商，姚呢不同意支付。故自如公司诉至法院。被告姚呢辩称：第一，1808号房屋不存在任何问题，房产交付前，自如公司已经对1808号房屋及周边环境进行了全面查验，在确认租赁房产符合合同的交付条件的前提下，方与姚呢签署合同。第二，自2016年8月14日至2017年12月中旬，合同均履行正常，自如公司未曾反映过租赁房产存在任何问题，亦未就租赁房产及周边邻里关系相关的任何问题与姚呢进行过反馈与沟通。第三，2017年12月底，姚呢接到自如公司服务管家电话，由于自如公司确定的租客与楼下业主发生冲突，需由姚呢协助处理并一同参与调解。姚呢积极应自如公司及租客所需，协助处理问题并配合调解工作，包括但不限于：1、服务管家于12月底电话向姚呢反映厨房水泵不定期发出噪音，姚呢于2018年1月1日购买水泵，并委托服务管家完成安装；2、2018年1月21日，姚呢接到服务管家电话称租客与楼下业务发生冲突，需姚呢协助一并了解冲突发生原因并与楼下业主沟通，姚呢立即按照自如公司的要求主动与其沟通，处理房屋家具管理及地板隔音的解决方案，并协助与楼下业主进行调解。姚呢己按照服务合同的约定履行业务的各项义务，不存在任何违约行为。第四，租客与楼下业主均为完全民事行为能力人，所发生的任何纠纷应由其各自承担，与姚呢没有任何直接或间接关系，姚呢对此不应承担任何责任。第五，自服务合同签订至2017年12月底的一年多的时间里，自如公司未与姚呢就房屋出租问题进行沟通，自2017年12月底，由于租客的变更，方发生纠纷，此可知，并非租赁房产本身存在问题，纠纷发生的根源原因为自如公司选取的租客未合理、妥善使用租赁房产,未妥善照顾邻里关系。自如公司在选择租客时，未尽到服务合同约定的义务，未筛选优质客户，履行“为业主匹配优质租客”的义务。第六，自如公司不具备“管家”能力以及未尽到管家应尽义务。在当了解到楼下业主对声音敏感时，自如公司应及时解决家具降噪这类操作难度不大的问题，并积极协助处理邻里纠纷。但在冲突发生的5个月的时间里，自如公司没有尽到“管家”应尽的合理且基础的义务，未对纠纷发生的根源问题进行寻找和解决，未对租赁房产内的家具采取任何合理措施降噪且未与姚呢及时沟通此事，亦未与楼下业主及时调解找到合理的解决方案。其不作为导致不利后果的发生，严重违反服务合同约定。第七，姚呢现对桌椅板凳及水泵采取极为简单的降噪处理，并通过北京链家租房平台进行出租。截至2018年6月27日，姚呢未接到租客或北京链家租房经纪人关于自如公司描述的楼下业主行为的投诉，由此再次证明该纠纷中不利结果的产生与自如公司不履行服务合同义务有直接关系。综上，姚呢不存在违约，不应支付违约金、返还租金、赔偿装修、新配置设施及宽带损失、返还服务质量保证金及律师费。本院经审理查明：2018年12月17日，北京自如生活资产管理有限公司更名为北京自如生活企业管理有限公司，以下均以自如公司计。本院经审理认定事实如下：编号为BJGZWD16925861的《资益+资产管理服务合同》载明：本《资益+资产管理服务合同》由以下双方于2016年8月14日签署，甲方为姚呢，乙方为自如公司；甲方委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于朝阳区八里庄北里xx号楼1808（详见附件一）；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务（详见附件二）；本协议管理期限自2016年8月15日起至2019年11月2日止，若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数；甲方应当在本合同约定的交付日，即2016年8月15日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件三），视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5200元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%（使用管理期间为三年以上合同）；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项；乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5200元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方；如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金导致当期服务质量保证金减少的情形除外）；双方认可自2016年9月14日始计收收益，每个履约年度内每1个月为以此结算周期；本协议项下首个结算日为2016年10月13日；标的资产类型为精装房或老旧房的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付300元/年的维修基金；合同第6．2(1)规定，甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同，（a）延迟交付标的资产达15个工作日的：或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；(b)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任）；(c)未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形；甲方违反本合同6．2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括并不限于如下赔付项目，装修损失费、新配置设施损失费、甲方向资产使用人支付的违约金、宽带损失费；本合同经甲方签字乙方盖章后生效，本合同附件为合同的有效组成部分，与合同正文具有同等法律效力；双方对合同内容的变更或补充应采取书面签署方式；上述合同及变更、补充协议的签署方式包括但不限于在电子文本上进行电子签章形式。合同落款处甲方有打印字体“姚呢”，甲方电子签章处有打印字体“姚呢”。附件一“标的资产信息及所有权证明”载明甲方联系电话为158XXXXXXXX。附件二“资产管理服务”中包括增值服务和综合服务，其中综合服务中包括身份认证（通过对租客身份、社会状况、支付能力三方面信息的认证，为业主匹配优质租客等）、租客管理（为每位租客建立信用档案。租客一旦在房屋租住期间被发现存在以下行为，将立即清退并列入黑名单，且三年内不得入住自如，1．提供虚假身份信息，2．殴打辱骂室友及扰民，3．恶意损坏房屋资产并拒不赔偿）、纠纷协调（代为协调租客间纠纷，处理租客在租住期间反映的问题与纠纷）。2017年9月11日，自如公司向姚呢转账支付5056元，用途为业主房租。2018年2月5日，自如公司向姚呢发出《通知函》，载明：合同成立后，我司按照合同约定对房屋进行了装修配置，并先后安排两名租客签约入住。但两名租客入住该房间后，均受到楼下业主的强烈骚扰，包括敲打屋顶、敲盆、唱歌甚至辱骂，现两名租户在与我司业务同事与楼下业主多次沟通未果后，均已解约并搬离房屋，您本人与配偶也于2017年12月27日、2018年1月27日、1月31日等多次上门与楼下业主及我司工作人员沟通，但问题仍未得到解决，甚至被楼下业主用热水烫伤，鉴于以上情况，该房屋无法继续出租，我司与您的委托合同无法继续履行。根据《资益+资产管理服务合同》第六条第二款（1）b之内容，鉴于以上情形，我司有权单方解除合同，并要求您承担违约责任；现向您发函同时您，我司与您签订的《资益+资产管理服务合同》于2018年3月1日解除，合同解除后您将无权收取房屋收益。庭审中，双方均同意涉案合同于2018年2月1日解除。庭审中，自如公司称其于2017年9月13日向姚呢支付服务质量保证金5356元，涉案房屋租金已付至2018年2月8日，涉案房屋已于2018年2月11日交付给姚呢；姚呢称其于2017年9月11日收到5056元的服务质量保证金。为证明租户向自如公司反映楼下业主通过敲铁锅等方式对租户进行骚扰，自如公司向本院提交了其与租户的微信及短信聊天记录，但自如公司并未出示证据原件，亦未证明相对人身份。以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：自如公司与姚呢签订的《资益+资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约及时全面履行。本案中，自如公司依据《资益+资产管理服务合同》第6．2(1)（b）要求解除合同。姚呢称2017年12月底，自如公司致电姚呢，向其反映厨房水泵不定期发出噪音，姚呢于2018年1月1日购买水泵，并委托服务管家完成安装；2018年1月21日，姚呢接到服务管家电话称租客与楼下业务发生冲突，姚呢立即与自如公司沟通处理房屋家具管理及地板隔音的解决方案，并协助与楼下业主进行调解。由此可见，2018年1月，租户确与楼下业主发生过冲突，但自如公司并未举证证明冲突主因为楼下业主，亦未举证证明2016年8月14日《资产管理服务协议》签订后至2018年12月底，涉案房屋之大部分或全部承租人均曾与业主发生持续性且不可调和的冲突,且冲突之主因系楼下业主，现有证据不足以证明因楼下业主原因而影响自如公司对涉案房屋进行管理的或租户使用的，且楼下业主亦不属于6．2(1)（b）约定的“与甲方有关的第三方”，故自如公司无权依据《资益+资产管理服务合同》第6．2(1)（b）主张单方解除合同。因姚呢同意于2018年2月1日解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同非因姚呢的原因而解除，姚呢在履行合同中并不存在违约行为，故对自如公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。姚呢并不存在6．2(1)（b）中约定之行为，自如公司要求姚呢赔偿装修损失费、新配置设施损失费、宽带损失费、律师费，缺乏依据，本院不予支持。关于租金，自如公司称租金已付至2018年2月8日，现其自认于2018年2月11日向姚呢交付涉案房屋，故其无权要求姚呢返还租金。关于服务质量保证金，本案中，合同非因自如公司的原因而解除，故自如公司有权主张姚呢返还服务质量保证金。关于服务质量保证金的金额，自如公司于2017年9月11日向姚呢支付5056元，且姚呢认可该笔款项的性质为服务质量保证金，本院对此不持异议。《资益+资产管理服务合同》约定姚呢应于自如公司向其支付服务质量保证金当日向自如公司支付维修基金，且姚呢同意从应收的服务质量保证金中支付300元/年的维修基金，据此可知，服务质量保证金金额应为5356元。故自如公司主张姚呢返还5356元服务质量保证金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京自如生活企业管理有限公司与被告姚呢于2016年8月14日签订之《资产管理服务协议》于2018年2月1日解除；二、被告姚呢于本判决生效之日起七日内向原告北京自如生活企业管理有限公司返还服务质量保证金5356元；二、驳回原告北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，由原告北京自如生活企业管理有限公司负担624元（已交纳），由被告姚呢负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 凛人民陪审员 王 翠人民陪审员 邓亚玲二〇二〇年二月二十七日书 记 员 李 然