广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初3093号原告：何伟，男，1976年6月1日出生，汉族，住福建省建阳市，委托诉讼代理人：吕大海，上海汇业（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林淑军，浙江君秦律师事务所律师。被告：亚洲厨卫商城有限公司，住所地：广东省鹤山市址山镇东溪开发区，统一社会信用代码：91440784062142XXXX。法定代表人：谭宏练。委托诉讼代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟庆，广东广能律师事务所律师。原告何伟与被告亚洲厨卫商城有限公司（以下简称“厨卫商城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告何伟的委托诉讼代理人吕大海、林淑军、被告厨卫商城公司的委托诉讼代理人伦荣彪、黄伟庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2015年1月31日签订的编号为0000827号《商铺订购协议》（合同金额为888888元）；2.判令被告向原告返还定金200000元，并以定金为基数，按年息6%为标准向原告支付占用资金期间原告利息损失人民币54147.94元(自2015年1月31日起至被告实际还清本息之日止，暂计算至2019年8月5日)：上述共计254147.94元。3.判令本案诉讼费由被告承担。2015年1月31日，原告与被告签订了编号为0000827号的《商铺订购协议》，约定：原告向被告购买由被告开发建设的“亚洲厨卫商城”项目的商铺，具体铺号为一期21栋45铺位；原告应当于签订协议当日支付定金20万元；原告须在收到签约通知之日起七个工作日内，持订购协议及定金收据到被告指定的地点签订《商品房买卖合同》。2015年1月31日，原告按约向被告支付了商铺的定金共计20万元。2019年，原告因久未接到被告的签约通知感到疑惑，又听朋友说起案涉亚洲厨卫商城已经都交付。于是原告赶到了被告售楼处了解情况，在被告售楼处人员带领下，原告发现自己所购买的商铺未经自己允许，已经被被告擅自改为了样板房，并做了各种结构更改和装修。原告当场提出异议，被告未予以答复。此后，因原告需要出国办事，遂通过短信及委托代理人的方式与被告就案涉商铺签约事宜进行协商，原告提出，要求被告在正式的《商品房买卖合同》中约定明确相关条款，并在合同中写明对原告购买的商铺在约定期限内予以恢复原状等条款。原告多次以函告的形式要求被告交付商铺并按原告要求签订合同，但被告均未应允。因双方磋商商品房买卖合同的条款内容未能达成一致，故至今未能签订合同。原告认为涉案商铺已经竣工完成，被告应当依约交付商铺，现其私自改装为样板房存在过错。因被告擅自更改原告购买的商铺，导致双方对商品房买卖合同内容无法协商一致。现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故原告要求解除订购协议，并由被告返还定金。厨卫商城公司答辩称，一、被答辩人何伟未在约定期限过来签署正式商品房买卖合同，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，其不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由”的情形，其要求解除合同的主张不成立。1、2019年4月份及以前，答辩人亚洲厨卫城多次与被答辩人何伟、何伟原代理人彭吉辉沟通，通知其尽快过来签订正式商品房买卖合同，但何伟无故一再拖延。2、答辩人亚洲厨卫城分别在2019年5月5日及5月22日发出书面函件给被答辩人何伟，通知和催告其过来签订正式商品房买卖合同。但被答辩人何伟收到上述通知和催告后，未按《商铺定购协议》第四条约定的期限即自收到通知后七个工作日内，过来签订商品房买卖合同，其行为已构成违约。3、《商铺定购协议》第三条约定“如乙方(即何伟)中途放弃定购或在甲方(即亚洲厨卫城)通知其签订正式商品房买卖合同的期限内未与甲方签署正式《商品房买卖合同》的，乙方所付的定金不予退还”。由于何伟收到通知后，未在约定期限内过来签订合同，已构成违约，答辩人亚洲厨卫城有权没收定金。4、由于被答辩人何伟违约在先，不属于不可归责于当事人双方的事由。故原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条是不当的，其要求解除合同的主张不成立。二、《商铺定购协议》没有约定双方交付房屋的装修标准，被答辩人何伟认为涉案商铺应是毛坯房，没有依据。根据生活法则，带装修房屋比毛坯房价值更高。事实上，46号商铺完全是毛坯状态，45号、44号商铺中只有部分被简易装修，均可恢复到毛坯状态。而在原被告双方在本案起诉前的协商过程中，争议只是先签订正式商品房买卖合同还是先恢复到毛坯状态。故此，被答辩人何伟以商铺不是毛坯为由，要求解除合同的主张不成立。三、虽然答辩人亚洲厨卫城有权没收被答辩入何伟的定金，但本着促成交易的意愿，答辩人亚洲厨卫城一再按照被答辩人何伟的要求，发送了统一版本的《商品房买卖合同》范本给被答辩入何伟确认，又安排人员接待了何伟的代理律师在2019年6月底上门协商。从双方沟通信息来看，双方主要争议只是细节问题，并不是会导致合同目的无法实现的问题，《商铺定购协议》合同目的仍可实现，答辩人亚洲厨卫城已本着最大诚意去化解争议。涉案商铺已经于2019年8月8日竣工备案验收，《商铺定购协议》合同目的仍可实现。故此，在答辩人亚洲厨卫城不主张解除的情况下，《商铺定购协议》不应被解除。四、涉案《商铺定购协议》是被答辩人何伟委托案外人彭吉辉与答辩人亚洲厨卫城签订的，《商铺定购协议》也是一直由案外人彭吉辉代为履行。而且彭吉辉作为涉案商铺所在“亚洲厨卫商城”项目的销售代理商的法定代表人，其是非常清楚涉案商铺的现状，但其并没有提出任何的异议。被答辩人何伟作为委托人，应对受托人彭吉辉的行为承担法律责任，包括对答辩人合理使用商铺没有异议。综上所述，被答辩人何伟违约在先，合同目的仍可实现，其主张解除合同理由不成立，其基于解除合同所主张的返还定金及利息同样缺乏依据，因依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2015年1月31日，原告何伟与被告厨卫商城公司签订编号为NO：0000827号的《商铺订购协议》，被告为甲方，原告为乙方，合同约定：“1、第一条乙方已详细了解并确定订购甲方开发的“亚洲厨卫商城”项目的商铺，具体铺号位一期21栋45铺位，该物业预测建筑面积：161.62平方米；总金额为（人民币）大写捌拾捌万捌仟捌佰捌拾捌元整(小写)888888元整。2、乙方选择第2种付款方式，并同意按甲方的以下要求执行：按揭贷款，乙方应于签署《商品房买卖合同》的当日付清大于该物业购房款总价50%的款项作为首付款，剩余购房款由乙方向甲方指定的银行申请按揭贷款；3、乙方签订本订购协议当日支付定金（人民币）大写贰拾万元整（200000元）。如乙方中途放弃订购或在甲方通知其签订正式商品房买卖合同的期限内未与甲方签署正式《商品房买卖合同》的，乙方所付的定金不予退还。4、乙方在签订本订购协议后，甲方将按照本订购协议中乙方确认的联系方式及通信地址告知乙方签约日期，乙方须在收到签约通知之日起七个工作日内，持本订购协议及定金收据到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，乙方所付定金不予退还。”。该合同还约定了其他事项，被告在合同的“甲方”处盖章确认，案外人彭某辉代原告在“乙方”处签名确认。同日，原告向被告支付购房定金20万元，被告开具相应款项的《专用收款收据》并加盖其财务专用章。就签订《商品房买卖合同》事宜，被告分别于2019年5月5日及同年5月22日向原告发出《通知函》及《催告函》，分别要求原告在函上指定的日期前办理付款及签订《商品房买卖合同》等事项，原告均收到该等通知，并多次复函被告，认为涉案的商品房被擅自装修成了样板房，不符合约定，故要求在拟签订的《商品房买卖合同》中增加条款约定被告销售给原告的涉案房屋为毛坯，并在签订《商品房买卖合同》后7日内交付符合约定的毛坯房屋的内容。由于对合同条款未达成一致意见，双方在截至庭审辩论终结前未能签订《商品房买卖合同》。现原告认为被告对涉案的房屋擅自装修，并非毛坯，故起诉至本院，请求解除双方签订的《商铺订购协议》，并要求被告退还定金及相应利息。另查明：涉案房屋于2019年8月8日经验收合格。原告向被告另购买其他2间房屋，就该2间房屋原告亦以房屋买卖合同纠纷另案起诉被告至本院，案号为（2019）粤0784民初3092号（涉案的为一期21栋44铺位）、（2019）粤0784民初3094号（涉案的为一期21栋46铺位），均在审理中。还查明：经本院现场勘验，“亚洲厨卫商城”项目的一期21栋44号铺位一楼楼梯入口处用石膏板隔离了（石膏板是可拆卸的），一楼与一期21栋45号铺位（即本案涉铺位）的间隔墙打开了一个门口（1.2M×2M）。44号铺位与45号铺位的二楼及三楼的厅之间的间隔墙拆除了约2米。同时，44号铺位与45号铺位二楼和三楼的楼梯间（即楼梯转角处）分别开了一扇防火门。44号铺位三楼至楼顶天台的楼梯用可拆卸的石膏板隔离了。45号铺位一楼至三楼的楼梯拆除了；45号铺位的三楼通往楼顶天台的楼梯口（即四楼楼顶天台的楼梯口）用水泥封住了。45号铺位和44号铺位二楼、三楼的厅之间的间隔墙拆除了约2米。45号铺位三楼至楼顶天台的楼梯用可拆卸的石膏板隔离了。原告何伟、被告厨卫商城公司确认以上现场勘验情况。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案的《商铺订购协议》，虽然非原告何伟本人签署而是由彭某辉代其签名，但原告认可彭某辉的代签行为，故该合同的双方为原告何伟与被告厨卫商城公司。上述《商铺订购协议》是合同双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原告及被告应按照约定履行各自的合同义务。关于原告请求解除双方于2015年1月31日签订的编号为0000827号《商铺订购协议》（合同金额为888888元）的问题。首先，结合原、被告的诉辩意见，原告认为涉案商铺应以毛坯状态交付，现被告私自改装为样板房存在过错，因被告擅自更改原告购买的商铺，导致双方对商品房买卖合同内容无法协商一致，故请求解除《商铺订购协议》。本院经现场勘查核实，涉案房屋虽经过改装，但主体架构并没有影响，涉案45号商铺被拆除的楼梯及间隔墙等，均可以恢复，而被告又不同意解除《商铺订购协议》且同意恢复原状，商铺按毛坯状态交付给原告。涉案房屋尚客观存在并经验收合格，而现时被改装的状态是可恢复至毛坯状态的，且被告亦同意恢复至毛坯状态再交付给原告，客观上不存在影响交付或使用的情形，被告亦书面催告原告办理签约手续，可见，《商品房买卖合同》具备签订及履行的条件，《商铺订购协议》是可以继续履行，合同目的是可以实现的。其次，原、被告双方对《商铺订购协议》的解除没有约定，经协商也无法达成解除合同的一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，《商铺订购协议》亦不存在以上法律规定的解除的法定事由，在被告不同意解除并可以继续履行的情况下，原告请求解除双方之间的《商铺订购协议》缺乏法律依据，不应予以支持。故原告请求解除双方于2015年1月31日签订的编号为0000827号《商铺订购协议》，理据不足，本院不予支持，依法予以驳回。关于原告请求返还定金20万元及按年息6%的标准支付占用资金期间利息损失人民币54147.94元(自2015年1月31日起至实际还清本息之日止，暂计算至2019年8月5日)的问题，如前，原、被告的《商铺订购协议》不符合解除条件，原告请求返还定金20万元及相应利息，亦理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告何伟的诉讼请求。本案受理费13230.35元（原告已预交），由原告何伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈洽胜人民陪审员  黄立金人民陪审员  钟献威二〇二〇年二月十七日法官助理招杰恒书 记 员  赖丽娜