江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8121号原告：程建民，男，1961年8月28日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王久月，江苏吴韵律师事务所律师。原告：朱玉凤，女，1962年12月3日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王久月，江苏吴韵律师事务所律师。被告：无锡幸福基业房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区南湖大道855号扬名科创中心2001室。（统一社会信用代码：913202000632810659）法定代表人：孟惊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁丹华，该公司员工。被告：吴晓栋，男，1974年2月28日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告程建民、朱玉凤与被告无锡幸福基业房地产开发有限公司（以下简称幸福基业公司）、吴晓栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告程建民、朱玉凤及其委托诉讼代理人王久月，被告幸福基业公司的委托诉讼代理人袁丹华，被告吴晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程建民、朱玉凤向本院提出诉讼请求：1.判令幸福基业公司、吴晓栋支付2018年11月1日至2019年3月30日期间的租金，共计36508.5元；2.判令幸福基业公司、吴晓栋支付3个月违约金21905元；3.判令幸福基业公司、吴晓栋支付2018年11月1日至2019年3月30日物业费1697元；4.本案诉讼费及其他费用由幸福基业公司、吴晓栋承担。事实和理由：程建民、朱玉凤于2018年6月1日与幸福基业公司签订了带租约《商品房买卖合同》，购买南湖大道399-15商铺，约定交房日期为2018年10月31日。程建民、朱玉凤所购商铺在2016年11月21日，由幸福基业公司与吴晓栋签订了《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》，该租赁合同约定租赁期限，租金及支付方式：2016年12月1日至2021年11月30日止（租期5年）。自2016年12月1日至2018年2月28日为第一个租约期，每天每平方米0.69元，租金为20862元。2018年3月1日至2018年11月30日为第二个租约期，每天每平方米3.5元，租金为63745元。2018年12月1日至2019年11月30日为第三个租约期，每天每平方米3.5元，租金为84607元。2019年12月1日至2020年11月30日为第四个租约期。2020年12月1日至2021年11月30日为第五个租约期，租赁期满，本合同自行终止。租金每3个月支付，除首期租金外，其他租金及3个自然月为一个交租期，交纳日期为本交租期开始日的10日前一次性足额支付下个交租期应付的租金押金及支付方式：吴晓栋应在合同签订之日起5个工作日向幸福基业公司支付押金25000元。2018年10月31日，幸福基业公司与程建民、朱玉凤，吴晓栋签订了《无锡孔雀城项目商铺399-15租赁合同权利义务转让协议》，约定幸福基业公司将房屋交付程建民、朱玉凤之日起，程建民、朱玉凤成为新的出租人，按租赁合同约定享受收取租金的权利。合同签订后，幸福基业公司未将在第二个租约期2018年11月份收取吴晓栋的房租7301.7元及房屋租赁押金2.5万元交给程建民、朱玉凤。同时吴晓栋未交租金并屏蔽了程建民、朱玉凤的所有联系方式。经数次交涉，直至2019年3月30日幸福基业公司才将房屋交于程建民、朱玉凤，期间也未向程建民、朱玉凤支付租金。幸福基业公司、吴晓栋拒不支付款项的事实严重侵害了程建民、朱玉凤的合法权益，程建民、朱玉凤为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。幸福基业公司辩称，2018年10月31日，幸福基业公司将案涉商铺交付给程建民、朱玉凤，按照权利义务转让协议，程建民、朱玉凤作为出租人与吴晓栋形成租赁关系，本案是程建民、朱玉凤与吴晓栋之间的租赁合同纠纷，与幸福基业公司无关，程建民、朱玉凤诉请的租金、违约金、物业费均应当向租赁合同相对方即吴晓栋主张。吴晓栋辩称，1.吴晓栋在《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》上签字时程建民、朱玉凤并不在场，而是幸福基业公司员工将协议送至案涉商铺内由吴晓栋签字。协议签订后，幸福基业公司、程建民、朱玉凤自始至终未向吴晓栋告知商铺交付的具体时间；2.程建民于2018年11月28日发送的案涉商铺的不动产权证书不完整，只有左半页，载有登记日期的右半页没有发送，无法证明程建民实际取得了案涉商铺的所有权，且该图片也是在吴晓栋质问下，才发送的，并未主动在2018年11月1日之前告知；3.案涉商铺于2018年上半年开始严重漏水，影响正常使用，吴晓栋要求程建民、朱玉凤维修，但程建民、朱玉凤明确拒绝履行其义务。2019年1月幸福基业公司才开始维修；4.2018年12月30日，案涉商铺被停电停水，导致吴晓栋被迫搬离，造成重大经济损失；5.因案涉商铺被停水停电，吴晓栋自2019年1月起搬离室内物品，至1月28日水费结清后将商铺交还幸福基业公司。本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，出租方甲方幸福基业公司与承租方乙方吴晓栋签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》，该合同约定的主要内容：1.租赁房屋位于无锡市梁溪区商铺，建筑面积共计约69.54平方米；2.乙方租用房屋用于经营生活服务项目天下宁不动产品牌；3.本合同租赁期自2016年12月1日起至2021年11月30日止，共计1826天。自2016年12月1日至2018年2月28日为第一个租约期；自2018年3月1日至2018年11月30日为第二个租约期；自2018年12月1日至2019年11月30日为第三个租约期；自2019年12月1日至2020年11月30日为第四个租约期；自2020年12月1日至2021年11月30日为第五个租约期；4.第一个租约期每天每平米人民币0.69元，本期租金(不含税)为人民币20862元，增值税金额为人民币1043元，合同金额(价税合计)为人民币21905元；第二个租约期每天每平米人民币3.5元，本期租金(不含税)为人民币63745元，增值税金额为人民币3187元，合同金额(价税合计)为人民币66932元；第三个租约期每天每平米人民币3.5元，本期租金(不含税)为人民币84607元，增值税金额为人民币4230元，合同金额(价税合计)为人民币88837元；第四个租约期每天每平米人民币4元，本期租金为(不含税)为人民币96959元，增值税金额为人民币4848元，合同金额(价税合计)为人民币101807元；第五个租约期每天每平米人民币4元，本期租金为(不含税)为人民币96693元，增值税金额为人民币4835元，合同金额(价税合计)为人民币101528元；5.乙方应按3个月方式向甲方支付租金;6.合同项下的租金支付方式为：首期租金应于2016年11月30日前支付，首期租金涵盖的租赁期间为2016年12月1日至2018年2月28日，应缴租金为21905元。除首期租金外，其他租金均以3个自然月为一个交租期，交纳日期为本交租期开始日的10日前(若该10日前为法定节假日则提前至法定节假日前最后一个工作日)，乙方应向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租金;7.乙方应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付房屋租赁押金人民币25000元。乙方未在上述期限内缴纳或补足押金的，每逾期一日，按照逾期欠缴金额的千分之一支付违约金，逾期达30日的，甲方可解除合同，将房屋另行出租;8.本合同终止或解除后，乙方应在合同终止或解除之日起7日内与甲方、幸福基业物业服务有限公司结清有关费用，按本合同的约定向甲方交还该房屋。乙方在向甲方交还该房屋时应确保该房屋及甲方提供的设施设备、附属物品符合《房屋交割清单》的约定。甲方提供的设备设施应处于可使用状态(自然损耗除外);9.乙方延期向甲方交还该房屋的，乙方应按本合同约定的当年租金标准承担并向甲方支付双倍的房屋使用费，甲方有权采取包括但不限于限制乙方进入该房屋、停水、停电等相应措施限制乙方继续使用该房屋的便利予以催促;10.物业服务费按年付，乙方应自该房屋交付之日起向幸福基业物业服务有限公司缴纳物业服务费。物业服务费(不含水、电等公用事业费)标准为4.88元/月/平方米;11.乙方逾期支付租金、物业服务费等相关费用，按逾期支付额1%/日支付违约金；逾期超过10日，甲方或甲方指定物业服务公司有权采取包括但不限于停电、停水等措施进行催缴(如造成乙方损失，由乙方自行承担)；逾期超过30日甲方有权解除本合同，不退还押金并要求乙方另外支付3个月的租金(按平均租金计算，平均租金是指：总租金额除以实际计租天数)于甲方作为赔偿，乙方应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋。并要求乙方赔偿损失，乙方应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋;12.乙方逾期缴纳租金或物业服务费或水电燃气取暖等费用超过30日,甲方有权单方解除合同，且乙方已经缴纳的押金、租金及物业服务费等费用不予退还。2018年6月1日，出卖人幸福基业公司与买受人程建民、朱玉凤签订《商品房买卖合同》，该合同约定：程建民、朱玉凤向幸福基业公司购买南湖大道399-15单元，建筑面积69.54平方米，每平方米18244.66元，总价款为1268734元。幸福基业公司应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。2018年10月，幸福基业公司向程建民、朱玉凤发出房屋交付通知书，告知程建民、朱玉凤于2018年10月31日前往办理房屋交付手续。物业管理服务费自2018年11月1日起收。现无锡市南湖大道399-15号房屋登记在程建民、朱玉凤名下，房屋建筑面积69.54平方米，登记日期为：2018年11月6日。2018年11月，甲方（原租赁合同出租人）幸福基业公司、乙方（购买商业物业业主）程建民、朱玉凤、丙方（原租赁合同承租人）吴晓栋签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》，该协议约定的主要内容：1.甲方与丙方于2016年12月1日签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》(以下简称原租赁合同)，由丙方租赁甲方开发的南湖大道399-15租赁建筑面积合计为69.54平方米。租赁期间为自2016年12月1日起至2021年11月30日止。原租赁合同目前尚在履行；2.现甲方已将原租赁合同中的全部商业物业(建筑面积为69.54平方米；以下简称“转让商业物业”)出售给乙方；3.乙方购买转让商业物业后，同意按原租赁合同约定的条件与丙方就转让商业物业继续履行，直至租赁期满。自乙方房屋交付之日起(具体以甲方通知为准)，原租赁合同由乙方作为出租人与丙方形成新的租赁关系，并由乙方享有和承担出租人相关权利义务，甲方不再享有和承担相应的出租人权利义务；各方同意乙方、丙方就转让商业物业不再另行签订租赁合同，租赁面积、租金标准等内容仍按原租赁合同约定执行，其中租期以原租赁合同约定的剩余租期为准，租金、支付方式等按原租赁合同约定执行，但该部分租金由丙方直接支付给乙方，乙方向丙方出具发票，所涉及的税、费按国家规定各自承担；4.本协议三方均明确知悉原租赁合同此前的履约事实，各方无任何异议。在乙方作为转让商业物业出租人前，如丙方多交给甲方该部分物业的租金及其他费用的，在乙方作为转让商业物业出租人后丙方委托甲方将该部分物业的租金及其他费用支付乙方，丙方配合甲方红冲发票事宜，乙方在收到部分物业的租金及其他费用时向丙方开具发票；5.因乙方购买时转让商业物业已租赁给丙方，各方同意相互之间不再另行办理交房手续(即视作甲方按商品房买卖合同约定已向乙方完成房屋交付、乙方按原租赁合同已向丙方完成了房屋交付)。租赁期满后，由丙方直接将转让商业物业交还给乙方，丙方未按约定交还房屋的，乙方可以按原租赁合同约定追究丙方责任，甲方对此不承担任何责任；6.租赁期内，转让商业物业的物业服务费及其他相关费用按原租赁合同执行；租赁期满后，乙方作为转让商业物业的业主，应按规定承担或支付物业服务费用及其他应由业主承担的相关费用；7.租户(丙方)承诺，在装修期间对租赁房屋的墙体结构，水电、消防等设施进行改动的，如在租约期满后不续约，则按照进场装修前交付标准，对该房屋进行原状恢复；8.本合同自三方签字盖章后生效。原租赁合同作为本协议的附件，除本协议明确约定的内容以外，其余内容仍按原租赁合同执行。2018年11月12日，吴晓栋与程建民成为微信好友。2018年11月18日双方微信聊天记录如下：程建民：吴先生，定金和房租打了没有？什么情况？吴晓栋：下周打给你，放心。程建民：这不是放心不放心的事，是我们要有守契约，守合同法和守规的精神，这是现代社会人都要具备的，不然要被社会淘汰和难以生存，吴先生尤其是你这个职业，更要有守约观，下次付租金不要再这样。望我们合作愉快，共同守约。吴晓栋：你说的没有错，不过假如我没记错的话，上次我们最近一次面谈的时候说好吧，你说最好不要晚于28日，上次也给你打过招呼，你也同意的。程建民：再过十几天，又要付下一季度租金了，现付还是上季度租金，好下周打到卡上，告知下。2018年11月20日，吴晓栋与程建民微信聊天记录如下：程建民：你说两三天，你三天时间给我答复，你下次不要跟我说房租贵了，合同的所有内容，房租多少，都是你跟开发商定的，我也是被动在履行合同，现在房子是我个人的了，交房租不可能像你以前交给开发商一样，可以拖一拖或者不交，我个人几百万的房子，不可能让你这样做的，租贵了，或者你有其他什么损失？你真正不想履行合同，你跟开发商去说，你也可以通过法律要他们补偿你的所有损失，望你能认识到这个事情的严肃性，我们都要做一个守法，诚信的现代人，三天等你电话，希望合作愉快。吴晓栋：你好，你这样讲话方式我很难接受，下面我表达一下我的看法，第一，你口口声声房子是你个人的，可是我到今天为止没有见过你的房产证或者购房合同和你的任何身份证明，你来和我签协议，难道不需要这些手续吗？这个基本常识你不懂吗？你还一口一个现代人？第二，你所谓的三方协议，是杨晨拿到我店里来让我签的，当时根本就没有协议的另外一方到场，那个人在哪里？第三，就像当初交物业费，尽管我店铺内的漏水问题，反映了数次，到今天为止，还没有解决，而我本人并没有因为这个拖欠物业费，从租期开始，2年的都交了，我不知道，这算不算是诚信？第四，我从来没有说过不想履行合同，只是我也向地产杨晨那里提出过协商租金的事。目前南湖大道这一排，最高的租金是2.5，而我租的是3.5，我想这样的要求也不过份，他当时说是和房东协商协商。第五，当初我签订的商铺租赁合同，要求我放弃了优先购买权，…第六，从现在开始，在不确认我承租的南湖大道399-15房东身份的情况下，我不会回应你，我只会和地产杨晨沟通。2018年11月22日，因吴晓栋将程建民的微信删除，故程建民将不动产登记证拍照后，以短信的形式发送给吴晓栋，并要求吴晓栋支付2018年11月、12月、2019年1月、2月共计4个月的房租和2.5万元的租赁保证金。2018年11月24日，吴晓栋向程建民邮寄了《关于南湖大道399-15商铺租赁存在严重漏水问题的告知函》，告知程建民租赁期间，房屋卫生间及会议室东侧墙壁内出现严重渗水，墙面起泡，墙皮脱落，发霉，并蔓延至会议室及会客室对面北侧，经多次告知物业和开发商，开发商未做任何维修和改善措施，历时一年多，情况未得到解决，并且有愈发严重的趋势。要求收到告知函一周之内彻底解决漏水，并保证不留下后遗症，恢复我方正常使用此房的权力。此历时一年多的漏水，我方保留了大量证据，对由此问题造成我方在承租期内使用此房过程中产生的直接及间接损失，包括今后你方在维修过程中可能对我方造成的直接和间接损失，我方必须得到补偿。我方明确表示愿意继续履行租赁合同，前提是保证我方能正常合理使用此房。对此，2018年11月28日，程建民以短信的形式告知吴晓栋，关于墙壁渗水，从2016年12月1日到2018年11月30日前，这是你和开发商签订了租赁协议，在这期间墙壁渗水造成的任何损失，你应该和开发商、物业，诉求你的要求及任何损失补偿，这事与我无关。2018年11月28日，程建民以短信的形式要求吴晓栋在11月30日前支付2018年11月、12月、2019年1月、2月共计4个月的房租和2.5万元的押金，如逾期超过30日，甲方有权解除本合同，不退还押金并要求乙方另行支付3个月租金和承担其他违约责任。2018年12月5日，程建民委托北京保和律师事务所向吴晓栋邮寄《律师函》，告知吴晓栋租赁合同于律师函送达之日起解除。2018年12月6日吴晓栋拒收该律师函。2018年12月19日，程建民委托幸福基业物业服务有限公司协助采取断水、断电的措施，并且协助将租户吴晓栋放置于商铺内的物品清除。12月28日，幸福基业物业服务有限公司无锡分公司向吴晓栋送达了关于商铺399-15临时停水停电告知书。2018年12月30日，案涉租赁房屋被断电断水。2019年1月3日，程建民以短信的形式告知吴晓栋，因吴晓栋未按照合同约定支付租金及保证金，根据合同约定：租赁合同已解除，10日内未返还商铺，程建民有权直接进入处理。要求吴晓栋于2019年1月9日前腾出租赁商铺。2019年1月28日，吴晓栋向幸福基业物业服务有限公司无锡分公司支付水费454.08元，（5.28元/吨，共86吨）。2019年2月24日，程建民微信询问幸福基业公司员工杨晨案涉商铺何时可以交付使用。杨晨回复：“已经联系工程准备进入拆除了，这周就应该可以弄完。快的话这个月月底就可以交房。”3月1日，杨晨向程建民发送了案涉商铺恢复原状的现场施工照片。3月18日，杨晨向程建民告知门要修，下水道要弄。4月1日，杨晨向程建民发微信告知水电读数为86。根据吴晓栋提供的照片显示，案涉店铺存在墙壁渗水的事实。审理中，程建民、朱玉凤与吴晓栋一致确认解除《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》。审理中，吴晓栋陈述：2017年6月，吴晓栋和幸福基业公司签订租赁合同。程建民夫妻第一次来商铺是2018年夏天，吴晓栋一个人在店里，两人进来看了一圈，跟吴晓栋说这个商铺他们买下来了。2018年11月左右，幸福基业公司的工作人员将《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》交给吴晓栋签字，但程建民并不在场，吴晓栋也没看到房产证和程建民的身份证。2018年11月18日，吴晓栋微信表示“下周打给你”是因为双方协商好不要晚于11月28日将租金给程建民，双方加微信之后程建民催缴租金，吴晓栋一开始也是没想要拖欠租金的，就答应了，但是之后考虑房屋漏水所以不交租金。房租是交纳到2018年8月，幸福基业公司杨晨告知租金可以付给幸福基业公司也可以付给程建民。漏水没有停业，但是导致停电过，吴晓栋购买了漏电保护开关，幸福基业物业服务有限公司进行了更换。吴晓栋是在2019年1月中旬因停电停水无法经营搬走的，2019年1月28日结清水电费，搬走时与幸福基业物业服务有限公司进行了交接。当时幸福基业公司工作人员杨晨告知吴晓栋钥匙交给幸福基业物业服务有限公司工作人员张大元即可。审理中，程建民陈述：《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》是幸福基业公司签订的，签订的时间大概在2018年11月初。双方互加微信的时间是2018年11月12日，11月18日程建民微信向吴晓栋催讨租金，吴晓栋在当天回复“下周打给你，放心”。吴晓栋提过漏水问题，但是当时产权不属于程建民，于是让吴晓栋找幸福基业公司，如果后期产权属于程建民之后，漏水问题还没解决，程建民会督促幸福基业公司解决漏水问题。漏水问题程建民也及时反馈给幸福基业公司了，幸福基业公司在2018年12月也进行了处理，2019年1月漏水和渗水的事情就解决了。按照协议，吴晓栋作为承租人应当将商铺恢复原状，由于吴晓栋没有恢复原状，所以就由幸福基业公司进行恢复，并在2019年4月1日将恢复的商铺交给程建民。审理中，幸福基业公司陈述：幸福基业公司的员工杨晨曾经以电话及当面的方式告知吴晓栋，幸福基业公司2018年10月31日起将案涉商铺交付给程建民并从2018年11月起把租金交给程建民。由于程建民与吴晓栋就租金支付产生纠纷，吴晓栋搬离时，未按照租赁合同约定将装修后的商铺恢复原状，程建民便找到幸福基业公司要求将商铺恢复，这本不是幸福基业公司的义务，但考虑到程建民是幸福基业公司的客户，幸福基业公司就自费进行了恢复，并于2019年4月1日将商铺交付给程建民。吴晓栋所称的漏水实际是墙面返潮，而不是严重到漏水，其墙面返潮的一侧吴晓栋安装了卫生间，也可能是返潮的原因，返潮不可能导致跳闸，返潮一侧墙面没有铺设电线，且吴晓栋做房产中介，墙面返潮对其日常经营没有影响。本院认为，幸福基业公司与吴晓栋签订的《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》、幸福基业公司与程建民、朱玉凤签订的《商品房买卖合同》、幸福基业公司、程建民、朱玉凤与吴晓栋签订的《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》是各方的真实意思表示，该合同成立，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据我国《合同法》规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，在幸福基业公司、程建民、朱玉凤与吴晓栋签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》后，幸福基业公司与吴晓栋签订的《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》中的出租方由幸福基业公司变为程建民、朱玉凤，对此吴晓栋是知晓并且同意的。退一步来说，即使签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》时程建民、朱玉凤并不在场，但从吴晓栋的陈述“程建民夫妻第一次来商铺是2018年夏天，吴晓栋一个人在店里，两人进来看了一圈，跟吴晓栋说这个商铺他们买下来了”、“双方协商好不要晚于11月28日将租金给程建民，双方加微信之后程建民催缴租金，吴晓栋一开始也是没想要拖欠租金的，就答应了”，2018年11月18日程建民催要房屋后，吴晓栋微信回复“下周打给你，放心。”2018年11月24日，吴晓栋向程建民邮寄《关于南湖大道399-15商铺租赁存在严重漏水问题的告知函》等言行来看，吴晓栋于2018年11月就已经知道程建民夫妻的具体身份及案涉商铺已经由幸福基业公司交付给程建民夫妻，故程建民夫妻有权要求吴晓栋交纳租金，吴晓栋以不清楚商铺交付的具体时间为由不交纳租金，与事实不符，本院不予采信。本案中，根据《无锡孔雀城项目商铺租赁合同》的约定，2016年12月1日至2018年2月28日为第一个租约期、2018年3月1日至2018年11月30日为第二个租约期、2018年12月1日至2019年11月30日为第三个租约期，第二、三个租约期每天每平米人民币3.5元，除首期租金外，其他租金均以3个自然月为一个交租期，交纳日期为本交租期开始日的10日前，但吴晓栋未按时将应交纳的租金交付给幸福基业公司，在出租人变更为程建民夫妻且在程建民多次催讨后，仍未支付，构成违约，应承担相应的违约责任。现程建民、朱玉凤要求吴晓栋支付租金、物业费的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，但根据吴晓栋提供的交纳水电费的票据及幸福基业公司杨晨与程建民的聊天记录可以认定虽然吴晓栋未与程建民办理房屋交付手续，但实际已经于2019年1月28日搬离，程建民亦委托幸福基业物业服务有限公司协助将租户吴晓栋放置于商铺内的物品清除，现幸福基业物业服务有限公司已经将商铺恢复原状，故租金及物业费应自2018年11月1日计算至2019年1月28日。关于违约金，导致双方解除合同的原因系承租方的违约行为造成，故程建民、朱玉凤有权根据合同约定要求吴晓栋另行支付3个月租金作为违约金。程建民、朱玉凤主张的2019年1月29日至2019年3月30日的租金实际是吴晓栋搬离租赁商铺后未将商铺恢复原状导致商铺空置产生的损失，该部分实际已经包含在程建民、朱玉凤主张的违约金之中，故本院对程建民、朱玉凤主张的2019年1月29日至2019年3月30日的租金不予支持。吴晓栋提出商铺漏水而不交纳租金的抗辩意见，因吴晓栋自认漏水并未造成停业，故本院不予采纳，至于漏水造成的损失，吴晓栋可另行主张。幸福基业公司、程建民、朱玉凤与吴晓栋签订《无锡孔雀城项目商铺租赁合同（南湖大道399-15权利义务转让协议）》后，商铺出租人已由幸福基业公司变更为程建民、朱玉凤，根据合同相对性，程建民、朱玉凤无权要求幸福基业公司承担相应的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、吴晓栋应于本判决发生法律效力之日起十日内向程建民、朱玉凤支付2018年11月1日至2019年1月28日的租金21418元、物业费994元；二、吴晓栋应于本判决发生法律效力之日起十日内向程建民、朱玉凤支付违约金21905元；三、驳回程建民、朱玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1312元（程建民、朱玉凤已预交），由吴晓栋负担962元，程建民、朱玉凤负担350元。吴晓栋应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向程建民、朱玉凤支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李琪霖人民陪审员  林红金人民陪审员  袁玉珠二〇二〇年二月二十七日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。