贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11865号原告（反诉被告）：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处双龙路14号。法定代表人：何宗祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘远碧，女，1988年7月19日生，汉族，住贵州省兴义市。被告（反诉原告）：李尚贵，男，1984年10月6日生，汉族，住贵州省兴义市。二被告共同委托诉讼代理人：赵福兴，贵州森创律师事务所律师。原告（反诉被告）兴义市心意房地产开发有限责任公司(以下简称心意房开公司)与被告（反诉原告）刘远碧、李尚贵商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）心意房开公司的委托诉讼代理人欧阳静、被告（反诉原告）刘远碧及其与李尚贵的共同委托诉讼代理人赵福兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。心意房开公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告互为连带责任支付尚欠原告购房款359000元，并承担从2017年1月1日起至2019年10月10日起诉时已产生的资金占用费59708元，以及清偿完毕时止产生的资金占用费（以359000元为基数，每年6%利率计算）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2015年2月12日，被告刘远碧与原告签订了一份合同编号为2015001353《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设销售的位于兴义市××大道××商品房一套，建筑面积187.11平方米，套内建筑面积157.5平方米，按套内面积计算，单价每平方米3257.92元，总价款513123元，被告首付房款154123元，余款359000元以银行按揭支付。被告支付了首付房款，但未能贷到款，尚欠原告购房款359000元，但被告入住该商品房至今。在此期间，双方就所欠购房款如何继续履行进行过多次协商，未能达成一致。因二被告已实际入住该商品房，故有义务履行尚未支付购房款的付款责任，同时应承担占有并使用商品房期间产生的欠购房款359000元的资金占用费。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，依法向人民法院提起诉讼，请判决支持如上请求。刘远碧、李尚贵共同辩称，我方未能办理到贷款的原因是原告至今未将房屋登记在被告名下，且根据法律规定被告可以请求解除合同退还已付款项并请求原告赔偿损失，所以我方不需要再向原告支付剩余购房款，请求人民法院驳回原告诉讼请求。刘远碧、李尚贵共同向本院提出反诉请求：1.驳回反诉被告的本诉请求;2.解除双方签订的商品房买卖合同;3.判令反诉被告返还反诉原告交纳的首付款、契税、维修基金、登记费、测绘费、水电开户费等共计182853元，并以此为基数按照0.5%的月利率标准从2015年2月12日起计算至返还完毕之日止，截止反诉之日已产生利息53027.37元;4.判令反诉被告赔偿反诉原告装修费约200000元(以评估价为准);5.判令反诉被告赔偿反诉原告现房屋市场价与原房价的差价约188000元(以评估价为准);6.本、反诉的涉诉费用均由反诉被告承担。事实与理由：本案当事人于2015年2月12日签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为513123元，反诉原告交纳首付款154123元，余款359000元以银行按揭支付。后反诉被告要求反诉人原告按照《心意商业广场职业计划书》交纳契税15394元、维修基金10262元、登记费320元、测绘费254元、水电开户费2500元，反诉原告交纳的费用共计182853元。反诉原告在申请商品房预告登记的各项表中签字捺印，由反诉被告申请登记备案，并且应反诉被告的要求，反诉原告到中国工商银行兴义分行沙井街个贷中心办理了银行按揭的全部手续，银行和反诉被告的经办人均表态反诉原告的手续已齐备，只等发放贷款，但银行一直未发放贷款，反诉原告向银行咨询其原因，银行答复是反诉被告的原因导致无法放款。反诉原告接到本诉诉状后，到兴义市不动产登记中心查询，发现反诉被告至今未去进行预告登记，不动产中心员工口头解释，反诉被告由于有在建工程抵押贷款，以及未将反诉原告交纳的契税上缴，而导致不能预告登记，并且银行发放贷款也是以预告登记为前提才能办理抵押，故银行不能发放贷款的根本原因在于反诉被告。综上所述，本案当事人签订的合同受到法律的保护，反诉原告签订合同后，按照反诉被告的清单交纳各项费用，也按照其要求，在预告登记的各项资料上签字捺印，并到反诉被告指定银行办理按揭手续，反诉原告办理按揭手续无任何瑕疵，提供了齐备的贷款资料，后因反诉被告的原因，未给反诉原告进行预告登记，导致银行无法放贷给反诉原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第一款的规定，是反诉被告的原因导致不能办理银行按揭贷款，反诉原告解除合同和赔偿损失的请求，应当得到人民法院的支持，本诉的诉讼请求应予驳回。反诉原告请求反诉被告返还已交纳的首付款、契税、维修基金、登记费、测绘费、水电开户费，共计182853元，应当得到支持，并以此为基数按照0.5%的月利率从2015年2月12日(合同签订之日)起计算至返还完毕之日，应当受到法律保护。因解除合同，房屋返还给反诉被告，反诉原告对房屋的装修价值归反诉被告享有，故请求反诉被告按照市场评估价赔偿反诉原告装修费，应得到支持。该争议房屋本应当是反诉原告现在的财产价值,因反诉被告的原因不能登记和贷款导致解除合同，反诉原告以现在的市价购买房屋也是一种损失，请求按照市场价值评估房屋现在的价值，减去房屋原来的价值，涨价部分就是反诉原告所受到的损失，于情于理于法，反诉原告要求反诉被告赔偿涨价损失，应当得到法律的支持。为保护物权人的合法权益，保障交易安全，特依法提起反诉，望人民法院受理，并合并审理。心意房开公司针对反诉辩称，一、反诉原告没有将剩余购房款359000元支付给反诉被告，却擅自入住至今，属于严重违约。反诉原告在明知银行房贷不能办到的情况下，要么选择退房，要么选择以现金方式支付所欠反诉被告的购房款359000元，但反诉原告在既不采取其他方式付款，又不直接支付现金的情况下，擅自接房入住至今，拒不支付所欠购房款，其行为属于严重违约。因为反诉被告已将反诉原告购买的商品房进行网签准备到兴义市住建局登记备案时，反诉原告因其自身征信原因没有通过银行贷款，故反诉被告就不能为其办理商品房预告登记备案。在没有反诉原告同意或者有效裁判法律文书确认双方商品房买卖合同解除或者撤销的情况下，反诉原告至今不能对涉案商品房网签进行撤销，从而使反诉被告不能处分涉案商品房，而房子又被反诉原告一直占有使用至今，应当收取的购房款却收取不到。为此，在多次与反诉原告协商无果的情况下，只能诉至人民法院要求反诉原告将尚欠购房款履行完毕。二、反诉原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》与事实、合同约定和法律规定不相符，不应当得到支持。１.反诉原告反诉认为反诉被告系在建工程抵押贷款，故导致其不能向银行贷款，该反诉理由不成立。双方签订《商品房买卖合同》时间是2015年2月，反诉被告还处于正常经营状态，在此时间段内的其他购房户按商品房买卖合同约定支付购房款义务后,双方的商品房买卖都能够正常交易。由于反诉原告自己的征信原因才导致银行不放贷款，而反诉原告却又对自己不能贷款的购房款359000元未与反诉被告协商选择哪种方式支付，故反诉被告就不能为其办理房屋转移登记备案。并且，双方在《商品房买卖合同》中第三章第八条第三款第（1）项约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”依据此条规定，退一步讲，若反诉原告认为是反诉被告原因造成其不能获得贷款，也应该与反诉被告就付款方式和付款期限协商签订补充协议。但是反诉原告采取了房子要入，所欠购房款不付，也不与反诉被告协商的做法，此做法已经明显违反该条约定，构成严重的违约行为。由于双方在合同中对贷不到贷款的情形进行了明确约定，是合同继续履行，付款方式和期限另行协商签订补充协议，故反诉原告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定不适用于本案。２.反诉原告要求解除商品房买卖合同的除斥期限早已超过法定时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案反诉原告一直未支付尚欠的购房款359000元，已达总房价款513123元过半以上，其不及时主张解除合同要求退款，却又选择继续履行合同，况且对因出卖人原因致银行不能贷款的情况又约定是继续履行合同，付款另行协商。事实上，反诉原告作为购房一方，对所购买的商品房进行装修入住至今，其购房实现入住的合同目的早已实现，而反诉被告作为出卖人一直收不到购房款。因此，反诉原告现要求解除合同不仅与事实不相符，也不符合法定解除条件，并早已过了法定解除权期限，因此，反诉原告要求对已入住房屋提出评估申请不应当被人民法院准许。综上，反诉被告请求人民法院依法查明事实，驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：心意房开公司依法取得兴义市坪东大道0001000047-1号土地使用权证后，用于开发建设心意商业广场并取得商品房预售许可证。李尚贵与刘远碧系夫妻关系。2015年2月12日，心意房开公司（出卖人）与刘远碧、李尚贵（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定由刘远碧、李尚贵购买心意房开公司开发建设位于兴义市××大道××商品房房屋一套，该商品房建筑面积187.11平方米，套内建筑面积157.5平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3257.92元，总价款为513123元。第八条付款方式为买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款154123元，余款359000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在×日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后×日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。第十条逾期付款责任为逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条交付时间和条件为出卖人应当在×年×月×日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得建筑工程竣工合格证明文件等。第十四条交接手续中买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税、物业服务费用、登记费、水电、闭路电视开户费等，并在签订本合同之日起×日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当在缴费后×日内向买受人交付相应缴款凭证。第二十二条房屋的登记为本商品房为现售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机构申请预告登记，出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同预售备案之日起90日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。出卖人负责在该商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同还对其他的权利义务进行了约定。李尚贵未在合同尾部买受人处签名捺印。同日，刘远碧、李尚贵按照约定向心意房开公司交纳了购房首期款154123元，以及契税15394元、房屋维修基金10262元、登记费320元、测绘费254元、水电开户费2500元，共计28730元。刘远碧委托心意房开公司代为办理案涉房屋产权交易有关事宜，并约定刘远碧为房屋所有权人、李尚贵为房屋共有权人。合同签订当日，双方还签订了《预购商品房预告登记约定书》，约定如商品房买卖合同约定的付款方式为按揭的，买卖双方必须约定办理预购商品房预告登记，双方协商一致，共同申请办理预购商品房预告登记。同日双方填写了案涉房屋的预告登记申请表及商品房预售合同登记备案表。因案涉房屋为现售房屋，故未约定具体的交房时间。在合同签订后15日左右，刘远碧、李尚贵到心意房开公司领取了案涉房屋钥匙，并装修入住至今。且案涉房屋的银行按揭贷款一直未成功办理，导致心意房开公司至今未收到银行贷款部分房款359000元，刘远碧、李尚贵亦未以其他方式支付所欠购房款。案涉房屋至今尚登记在心意房开公司名下。心意房开公司为案涉楼盘办理了在建工程抵押，抵押期限为2010年10月9日至2013年10月9日。另经查询刘远碧、李尚贵的征信报告，其中李尚贵在2016年6月，有一次逾期还款记录。庭后，刘远碧、李尚贵向本院申请对案涉房屋的装修费用以及按照毛坯房价值进行评估。本院认为，刘远碧、李尚贵向心意房开公司购买其开发建设的心意商业广场第B幢22-1号商品房，并签订案涉《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应按照约定全面履行自己的义务。刘远碧、李尚贵以因心意房开公司原因导致不能办理银行按揭贷款为由主张解除案涉合同。首先,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定,因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款的,合同继续履行,具体方式和付款期限另行协商,并签订补充协议。双方签订的《商品房买卖合同》未赋予刘远碧、李尚贵在因出卖人的原因导致其银行按揭贷款未能办理的情形下享有合同解除权,故刘远碧、李尚贵要求解除合同缺乏合同依据；其次，本案未能办理银行按揭贷款，导致心意房开公司未收到该部分剩余房款是客观事实。刘远碧、李尚贵主张案涉房屋未能办理银行按揭贷款的原因系心意房开公司存在在建工程抵押未能为案涉房屋办理预告登记，但根据合同约定办理房屋预告登记需要双方共同办理，如出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记，且案涉楼盘在建工程登记的抵押期限为2010年10月9日至2013年10月9日，案涉合同系在2015年2月12日签订，刘远碧、李尚贵的上述主张不能成立；再次，在商品房买卖合同中，办理银行按揭贷款需要买卖双方当事人的配合并由双方提交各自资料，以及银行审查资料后决定是否发放贷款，心意房开公司仅承担协助义务，导致不能办理银行按揭贷款的原因有买卖双方当事人的原因，也有银行是否决定发放贷款的风险因素存在。各方当事人均未举证证明本案不能办理银行按揭贷款的违约责任在于何方。即使系心意房公司的原因，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合同期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，商品房买卖合同的解除应在合理期限内行使，本案刘远碧、李尚贵在签订案涉合同15日左右就已经领取钥匙接收案涉房屋并装修入住，在长达4年多的时间里，其既不采取补救措施缴纳房款，也不主张解除合同，而一直入住该房至今，现主张解除合同明显已超过合理期限。根据上述法律规定，刘远碧、李尚贵主张解除《商品房买卖合同》无合同依据，亦无法律依据，故对其主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对其主张返还首付款及赔偿装修损失、案涉房屋的市场差价损失，因该主张以合同解除为前提，故本院不予支持，对其要求评估案涉房屋的装修费用以及毛坯房价值的申请，已无鉴定必要，本院不予准许。对心意房开公司主张刘远碧、李尚贵支付尚欠购房款359000元，刘远碧、李尚贵作为买受人，现在房屋的实际使用人，其主要义务系支付购房款。合同约定刘远碧、李尚贵在支付首期房款后，余款359000元以银行按揭支付。但至今仍未能办理银行按揭贷款支付，导致心意房开公司未能获得购房款，无论系何方的原因，刘远碧、李尚贵均应支付剩余的购房款；另李尚贵虽未在合同中签字，但双方约定李尚贵系房屋共有人，可见李尚贵对购买案涉房屋系知晓的；且刘远碧、李尚贵系夫妻关系，购买案涉房屋也系该二人居住，在庭审中李尚贵对此并未提出异议。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，对心意房开公司主张的购房款应当由刘远碧、李尚贵共同偿还。且双方对债务承担的责任系连带责任。故对心意房开公司主张由刘远碧、李尚贵连带支付尚欠购房款359000元的诉讼请求，本院予以支持。关于心意房开公司诉请的资金占用费问题，心意房开公司未能获得银行按揭贷款部分的房款，确有资金占用的损失，但导致本案未能办理银行按揭贷款的原因有买卖双方当事人的原因，也有银行审查因素存在，且《商品房买卖合同》未约定具体的付款时间，在不能进行贷款后，双方亦未就付款方式和期限达成一致意见，心意房开公司亦未证据证明其就剩余房款向刘远碧、李尚贵催要的事实，故对其主张的资金占用损失从起诉次日起算，对于其主张按年利率6%计算的请求未超过法律规定，本院予以支持。经本院向刘远碧、李尚贵释明，若案涉合同不解除，其是否主张权利，其表示若不能解除合同，其要求从2015年7月1日起按总房款每日1‰开始计算逾期办证违约金至办理到产权证之日止。而《商品房买卖合同》仅约定了出卖人负责在该商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定办理转移登记的期限，也未约定逾期办证的违约责任，刘远碧、李尚贵的上述主张较高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，因本案商品房买卖合同的标的物为竣工房屋，故逾期办证违约金以刘远碧、李尚贵已付房款154123元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从合同订立之日起90日起算为2015年5月13日，刘远碧、李尚贵从2015年7月1日起主张系其对自己权利的处分，本院按照其主张的起算日期计算至实际办理房屋所有权证之日止。因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。对2019年8月20日以前的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计，8月20日以后的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际办理房屋所有权证之日止。对刘远碧、李尚贵主张返还的契税、维修基金、登记费、测绘费、水电开户费等共计28730元，合同约定该部分费用由买受人委托出卖人代缴，出卖人代缴后向买受人交付相应缴款凭证，合同签订后，刘远碧、李尚贵按照约定向心意房开公司支付了上述费用，双方之间对此形成委托关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，刘远碧、李尚贵可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。心意房开公司在2015年2月12日签订合同后，收取刘远碧、李尚贵支付的上述费用，但仅代缴了水电开户费2500元，其余费用仍由心意房开公司持有，刘远碧、李尚贵主张返还上述费用，本院予以支持。心意房开公司未履行代缴义务已构成违约，其长期占用刘远碧、李尚贵的资金，给刘远碧、李尚贵造成的损失主要是利息损失，对刘远碧、李尚贵主张按照0.5%月利率计算利息，本院予以支持；另因本案双方并未约定具体的代缴时间，故对刘远碧、李尚贵的该请求从其提起反诉的次日即2019年12月11日起计算支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限刘远碧、李尚贵于本判决生效之日起三十日内连带支付兴义市心意房地产开发有限责任公司尚欠的购房款359000元及资金占用费（资金占用费以尚欠购房款为基数，按年利率6%从2019年11月8日起计算至付清之日止）；二、限兴义市心意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付刘远碧、李尚贵逾期办理房屋所有权证的违约金，以已付购房款154123元为基数，从2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际办理房屋所有权证之日止；三、限兴义市心意房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还刘远碧、李尚贵交纳的契税、房屋维修基金、登记费、测绘费共计26230元，并以此为基数按照月利率0.5%从2019年12月11日起计算支付利息至履行完毕之日止；四、驳回兴义市心意房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求；五、驳回刘远碧、李尚贵的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13035元（本诉案件受理费7580元，减半收取3790元，反诉案件受理费7278元，减半收取3639元，保全费5606元），兴义市心意房地产开发有限责任公司负担5950元，由刘远碧、李尚贵共同负担7085元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年二月十日法官助理 卢声艳书 记 员 邹金虎