云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7342号上诉人（原审被告）：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：曾洋，男，汉族，1994年10月25日出生，住云南省曲靖市麒麟区，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈艳红，女，汉族，1979年8月16日出生，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审原告）：陈磊，女，汉族，1981年9月20日出生，住云南省昆明市官渡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：姜猛、黄兢晟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈丽伊，女，汉族，1993年10月5日出生，住广西岑溪市。被上诉人（原审被告）：王成，男，汉族，1987年8月19日出生，住广西岑溪市。上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城公司”）因与被上诉人陈艳红、陈磊、陈丽伊、王成房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人荣城公司的委托诉讼代理人曾洋，被上诉人陈艳红、陈磊及其委托诉讼代理人黄兢晟到庭参加诉讼。被上诉人陈丽伊、王成经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人荣城公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判上诉人不承担责任，无需向陈艳红、陈磊退还定金75000元；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。上诉人、被上诉人之间并无实际的房屋买卖或居间法律关系，陈艳红、陈磊所举合同未经上诉人公司备案，上诉人并非本案适格被告，一审仅凭陈艳红、陈磊的单方举证就认定上诉人公司从事了居间业务，而本案的核心当事人杨中弟却未作为诉讼参与人错误。一审认定款项性质错误，上诉人公司领导从未授权公司个人代表公司从事居间业务，更无授权个人代替公司收取款项，也不允许个人收取房东、客户的任何款项。陈艳红、陈磊向杨中弟个人转款，不能证明是职务行为，在未获公司或公司领导授权前提下，杨中弟个人与陈艳红、陈磊之间的款项性质无法核实，不能直接认定是合同中约定的定金。款项金额认定不清，一审认定合同约定定金为9万元，陈艳红、陈磊是否实际交付9万元无法核实，仅持有4万元银行流水，其余5万元主张是现金交付无法核实，并无其他证据相互印证。2.一审程序错误。一审遗漏重要当事人，上诉人一审中书面提出申请追加杨中弟作为本案被告或第三人，均被一审法院拒绝，在杨中弟未作为诉讼参与人的前提下本案事实无法查清。上诉人一审中了解到，杨中弟涉及刑事部分相关犯罪目前已立案且正在布控阶段，杨中弟涉嫌刑事犯罪的事实认定对本案的审理有直接利害关系，应先刑后民，上诉人在一审中申请中止审理，一审未予批准程序错误。被上诉人陈艳红、陈磊辩称，上诉人、被上诉人三方共同签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，该合同是由荣城公司于2017年7月5日组织签订，且加盖了公司印章，杨中弟系荣城公司员工，代表公司为该合同和房屋买卖作居间服务，合同中约定了居间服务费，杨中弟的行为属于荣城公司的行为，上诉人主张与荣城公司无关不是事实。荣城公司出具了买卖合同和相关定金收条，应当承担退还义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈丽伊、王成未答辩。陈艳红、陈磊向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的存量房买卖合同；2.被告荣城公司向原告返还购房定金75000元；3.被告陈丽伊、王成向原告支付违约金60000元；4.本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院认定事实：原告陈艳红、陈磊系姐妹关系，被告陈丽伊、王成系夫妻关系。原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊经荣城公司玫瑰湾店职员杨中弟居间撮合，原告陈艳红、陈磊决定以69万元的价格购买被告陈丽伊所有的昆明市官渡区.95平方米房屋一套。二原告按杨中弟要求于2017年6月6日向杨中弟个人账户支付购房定金5000元。6月7日，原告陈艳红、陈磊（购买方）与被告陈丽伊（出卖方）在荣城公司玫瑰湾店（中介方）三方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。二原告于当日按杨中弟要求向杨中弟个人账户转账支付购房定金25000元。以上共交付购房定金3万元。由于涉案房屋系按揭贷款购买，需交清贷款赎出房产证后才能进行交易过户，经协商后，三方当事人于2017年7月5日重新签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。该合同约定,二原告需交付定金9万元（包括之前所交3万元），其余内容与之前所签合同一致。原告陈磊于签订合同当日按杨中弟要求，再次向杨中弟账户内转账支付定金1万元，另外以现金方式向杨中弟支付定金5万元。以上二原告共向杨中弟支付定金9万元。被告陈丽伊、王成按杨中弟要求，于2017年7月5日向二原告出具收到购房定金为9万元的《定金收条》一份。杨中弟同时向被告陈丽伊出具代保管购房定金75000元的《定金代保管收条》一份，定金中的75000元由杨中弟代为保管，另外15000元交付给出卖人被告陈丽伊、王成。另查明，杨中弟在收到75000元的款项后未按规定将该款项交到被告荣城公司，该公司发现杨中弟挪用款项（还存在挪用其他款项的情况）的行为后，杨中弟向该公司出具《情况说明》一份，并承诺于2017年7月30日前归还其挪用的所有款项。由于杨中弟未按其承诺归还挪用款项并与公司失联，该公司于2017年11月18日向公安机关报警。被告陈丽伊、王成已于2017年12月15日将涉案房屋出售给案外人付文花。二原告因为未买成房屋又未收到被告方退还的购房定金，多次找被告方交涉，被告王成于2018年2月2日向原告出具《承诺书》一份，承诺对二原告支付的定金愿意在2018年3月5日前垫付给原告55000元（其中15000元系退还，另外40000元为垫付）。庭审中，被告陈丽伊、王成表示除已退还二原告的购房定金15000元外，愿意再赔偿二原告违约损失6万元。一审法院认为，本案争议的焦点为：被告荣城公司应否退还二原告购房定金75000元？《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围内的限制，不得对抗善意相对人。本案中，二原告与被告陈丽伊经被告荣城公司工作人员杨中弟居间撮合，三方在玫瑰湾店签订《荣城地产存量房屋买卖合同》。该合同上有荣城公司玫瑰湾店的盖章，并且对收取定金9万元及由被告荣城公司玫瑰湾店代保管均有明确约定。杨中弟当时系被告公司职员，以被告荣城公司的名义收取定金75000元后，利用职务之便，该款项私自挪用未交到公司。杨中弟在其职权范围内以被告荣城公司名义实施民事法律行为，对该公司发生效力，该公司辩解其不应承担民事责任的理由不能成立，故该公司应按二原告要求承担退还购房定金75000元的责任。被告陈丽伊、王成在与二原告签订《房屋买卖合同》后，在该合同未解除的情况下，将涉案房屋又出售给案外第三方，致使合同目的不能实现，故对二原告请求解除合同予以支持。对被告陈丽伊、王成当庭同意赔偿二原告违约损失6万元予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决：一、原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊、王成、昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈艳红、陈磊定金75000元；三、被告陈丽伊、王成于本判决生效后十日内赔偿原告陈艳红、陈磊违约损失6万元。案件受理费4720元，由被告陈丽伊、王成承担1300元，被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担3420元。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人提出异议，主张《定金代保管收条》系杨中弟个人出具而非荣城公司出具，与荣城公司无关，9万元定金中的4万元系转给杨中弟个人账户，并未通过荣城公司对公账户，不能证明荣城公司已实际收到，5万元现金交付没有任何凭证证明，不能认定陈艳红、陈磊一定交付了。对此，陈艳红、陈磊不予认可，认为一审认定正确。同时，陈艳红、陈磊要求补充确认：《定金代保管收条》系在荣城公司玫瑰湾店里所出具。对此，上诉人不予认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，《定金代保管收条》一审确认的即是杨中弟所出具，9万元定金中的4万元亦是转给杨中弟个人账户，故上诉人就该部分事实所提异议并非有效异议，本院不予采信；针对9万元定金中的5万元现金交付，上诉人虽不认可，但未能提交相反证据予以推翻，本院不予采信。针对陈艳红、陈磊要求补充确认事实，从其在本案中提举的有效证据看并不能证明该收条的出具地点，上诉人又不认可，本院不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否退还陈艳红、陈磊定金75000元？本院认为，双方当事人对一审判决陈丽伊、王成赔偿陈艳红、陈磊违约损失6万元均无异议，本院予以维持。针对上诉人应否退还陈艳红、陈磊定金75000元的问题，2017年7月5日三方当事人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按合同约定履行各自义务。该合同第六条明确约定，签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金玖万元，该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金转为买受人向出卖人支付的购房款。结合陈丽伊、王成向陈艳红、陈磊出具的收到购房定金玖万元的定金收条，时任荣城公司员工的杨中弟向陈丽伊出具的收到售房定金75000元的定金代保管收条，陈磊向杨中弟账户转款的电子回单及一、二审庭审中各方当事人所作陈述看，能有效证明涉案房屋买卖合同已按照约定内容予以履行，即陈艳红、陈磊已向陈丽伊、王成支付购房定金9万元，且其中的75000元已由杨中弟以荣城公司的名义收取并代为保管。杨中弟当时作为荣城公司的员工，在其职权范围内以荣城公司名义实施的民事法律行为，对荣城公司发生效力。荣城公司关于涉案房屋买卖合同并未在荣城公司进行报备，杨中弟收取并代为保管的75000元定金亦未交回荣城公司，荣城公司并不知晓涉案房屋买卖事宜，不应向陈艳红、陈磊退还定金75000元的主张不能成立，本院不予采信。一审据此确认荣城公司退还陈艳红、陈磊购房定金75000元于法有据，并无不当。鉴于涉案房屋买卖合同在未解除的情况下，陈丽伊、王成又将房屋售卖给案外第三人，导致合同目的不能实现，陈艳红、陈磊据此要求解除合同有事实和法律依据，且陈丽伊、王成对此也无异议，故一审确认陈艳红、陈磊与陈丽伊、王成、荣城公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4720元，由上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  朱欢二〇二〇年二月十九日法官助理李俊波书记员武雨