山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4137号 原告：项怡海，男，汉族，1967年1月25日，居民，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘志宏、郭仁浩，山东胜途律师事务所律师（特别授权）。 被告：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码：913708835537405863。 法定代表人：高亚利，经理。 委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：李伟，该公司职工（特别授权）。 原告项怡海与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项怡海的委托代理人刘志宏，被告星上公司的委托诉讼代理人应捷、李伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因逾期交房造成的损失约23483元；2、判令被告赔偿原告逾期办理房产证违约金5197.97元，责令被告为原告办理房产证；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月23日，原告购买了被告开发的位于邹城市太平东路2766号的商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付时间为2014年12月31日，合同第15条约定了房产证的办理时间及违约责任。合同签订后，原告履行合同义务支付房款，而被告严重违约，直到2016年7月14日，将房屋交付给原告，截止到现在，经原告了解，该建设楼盘还没有进行综合验收，办理房产证也未能在约定的时间内完成，原告多次找被告维权，均没有妥善解决，无奈诉至贵院，请求依法判决。 被告星上公司辩称，一、答辩人已按期向被答辩人交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付被答辩人。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，答辩人出售给被答辩人的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。答辩人在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知并电话通知。所以，答辩人在交付商品房的事项上不存在逾期违约事由。被答辩人以合同上不存在的答辩人未交付经综合验收合格的商品房为由起诉答辩人，不但违背事实，亦无法律依据。事实上被答辩人在接到答辩人上房通知后未及时上房，责任在被答辩人，现被答辩人却向答辩人索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付的条款。被答辩人所购商品房系在其单位与答辩人所签《团购合作协议》的基础上签订的，价格远低于市场价格，答辩人的利润也很低。当初签订该《商品房买卖合同》时是与被答辩人单位代表进行充分协商签订的。在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用的第一种方式，而是另行制定了第二种方式：即如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定的就是如果逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。否则，双方不会放弃第一种包括退房及不退房继续履行合同如何约定违约金的处理方式。从双方对该逾期交房另行单独制定的条款即可明确看出双方本意即是给购房人一个选择退房权。按答辩人出售给被答辩人商品房的价格基本没多大利润，如因所谓逾期交房再承担违约责任，那答辩人根本无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉答辩人得到支持，极有可能造成更多购房者跟风起诉。到时，答辩人根本无力再为购房者办理房权证等后续工作，该楼盘必将变成烂尾将给所有购房者造成真正的损失。三、被答辩人诉讼已超过诉讼时效。被答辩人在2015年上半年上房，在民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，即2015年9月30日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。四、被答辩人要求答辩人支付逾期办证违约金违背双方合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，从答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定可以看出，答辩人与被答辩人是进行了特别约定的。该条款是如此描述的：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理。买受人不退房，出卖人应尽力协助买受人办理房产证，逾期两年后仍无法取得权属证书的，买受人有权选择退房，并有权要求出卖人按已付房价款的1%支付违约金。.......。从合同第15条可以看出有三条约定，前两条属于一般商品房买卖合同的一般约定，该两条约定了：（一）买受人有权退房并要求出卖人支付违约金；（二）：买受人不退房，出卖人支付违约金。而答辩人和被答辩人选择的第三条是答辩人与被答辩人的特别增加的条款，该条款的字面意思就是：在逾期两年内，买受人不得退房，逾期两年后，买受人有权选择退房，出卖人只支付房款1%的违约金。从答辩人与被答辩人放弃含有违约金的第一款及第二款的一般约定，选择只有退房权而没有违约金的第三款其实就是答辩人和被答辩人特别约定。对于合同条款，应该综合考虑，从双方合同约定，即使买受人选择退房，出卖人也只支付房款1%的违约金。被答辩人之所以同意是因为答辩人向被答辩人出卖的房屋远低于市场价格，所以被答辩人也同意在退房时得到这么低的违约金。而无特别约定的逾期办证违约金是可按逾期贷款利息计算的，如果双方当初考虑过违约金，直接选择合同中第一、二款并约定极低的违约金就行，何必选择单独制定的第三款呢？可见从合同第十五条的内容及双方的取舍就可以看出，对于逾期办证是不支付违约金的，这应属于双方特别约定。退一步讲，根据双方签订的合同补充协议（附件四）第十条：因买受人原因、与房地产相关的政策、措施的变化或行政机关的过错导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责...........。而答辩人所受让的土地，直到2017年才拆迁完毕，才可以办理综合验收手续。所以根据该补充规定，因邹城市相关政府部门拆迁不利造成不能综合验收进而影响逾期办证，答辩人是免责的。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且有些诉讼已超过诉讼时效。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人陈述举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月23日，原、被告分别作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于邹城市和谐家园xx幢xx单元xx号商品房一套，房产面积为149.500平方米，房屋单价每平方米3476.9元，房款总计519797.00元。同时，合同第八条对房屋交付时间、条件作出约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。同时对逾期交房违约责任进行约定：如超过合同交付期限180日，买受人可以解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按同期银行活期存款利率给付利息。双方并未对逾期交房、双方继续履行合同、逾期违约金支付标准进行约定。在合同第十五条关于产权登记的约定条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按照第3项处理，即：买受人不退房，出卖人应尽力协助买受人办理房产证，逾期两年后买受人仍无法取得房产权属证书的，买受人有权选择退房，并要求出卖人按已付房款价款1%支付违约金……原告向被告交付了全款。2018年6月20日，原告以被告逾期交房、逾期办理房产证已构成违约为由诉至本院。 上述事实是根据原被告举证、质证后认定的，有关证据均已收存记录在卷。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告诉请是否超出诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。而于2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。两部法律对于时效制度存在不同的规定，为解决适用两部法律规定的衔接问题，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，被告逾期未交付房屋，原告应该知道其权利受到了侵害，本案诉讼时效期间应从2014年12月31日起算，至2016年12月31日止，本案逾期交房的二年诉讼时效已经届满。故原告于2018年6月20日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定一栏中，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理。原被告合同约定交房时间为2014年12月31日，办理产权证书的时间应按照合同约定应为2015年12月26日之前，原告起诉逾期办证，主张逾期办证违约责任并未超过诉讼时效。原告请求被告为其继续办理产权证、支付逾期违约金，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请逾期办理房产证违约金问题，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理，即：买受方不退房，出卖人应尽义务协助买受人办理产权证，逾期两年后买受人仍无法取得房产权属证书的，买受人有权选择退房，并有权要求出卖人按已付房款的1%支付违约金。如因买受人尚拖欠有关购房合理费用、或其他原因导致贷款银行不统一办证等原因造成买受人不能在约定时间取得房屋权属证书的，出卖人有权相应顺延办证时间并无须承担任何违约责任”，在该条款中，原被告双方约定了逾期办理产权证违约金为已付房款的1%，故原告要求被告支付按照房款1%的违约金5197.97元，本院应予支持。 综上所述，对于原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院依法不予支持。而原告请求被告为其继续办理产权证、主张逾期办证违约金符合法律规定，本院应以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、第十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告山东星上置业有限公司于本判决生效十日内支付原告项怡海逾期办理权属证书违约金5197.97元，并继续履行为原告办理不动产权属证书的义务。 二、驳回原告项怡海其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费194元，由原告负担159元，被告负担35元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  陈庆存 二〇二〇年二月二十八日 书记员  周 雯