重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10693号上诉人（原审原告）：龚越，女，汉族，1993年3月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：许素培，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。上诉人（原审原告）：辜慢，女，汉族，1998年1月28日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：许素培，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓太玲，重庆天亿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金鞍物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区两路凯歌路，统一社会信用代码915001122035401468。法定代表人：李玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇，重庆承业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆创安物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区兴科大道96号，统一社会信用代码91500112750070964C。法定代表人：左江，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈琼，女，汉族，1968年3月3日出生，住重庆市渝北区，该公司员工。上诉人辜慢、龚越因与被上诉人重庆金鞍物业发展有限公司（以下简称金鞍物业公司）、重庆创安物业管理有限公司（以下简称创安物业公）返还原物纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初51106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，于2019年12月11日、2020年1月8日进行了询问。上诉人辜慢、龚越的委托诉讼代理人许素培、邓太玲，被上诉人金鞍物业公司的委托诉讼代理人张璇，被上诉人创安物业公司的委托诉讼代理人陈琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辜慢、龚越上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由金鞍物业公司、创安物业公司承担。事实和理由：辜慢、龚越为重庆市渝北区回兴街道兴科大道96号金香林5幢商铺24-1号房屋的所有权人（该房屋包含了配电房），故对配电房享有占有、使用、收益、处分的权利。金鞍物业公司无权在该房屋内设置配电房。虽然配电房内的配电设施是用于小区的公共照明，但不能因此侵犯所有权人的利益。创安物业公司对配电房及其内部设施的物业管理权利不能对抗辜慢、龚越所享有的物权。金鞍物业公司辩称，辜慢、龚越是在实地看房后才购买案涉房屋，其在购买房屋时并没有要购买配电房的意图和预期，房屋交付也只包含了现有部分。配电房是单独分割出来的，且辜慢、龚越购买案涉房屋时配电房就已经存在。房屋产权证包含了配电房的面积，属登记错误。配电房并非金鞍物业公司占有使用，无法向辜慢、龚越返还，也不应承担因占有而产生的损失和诉讼费用。创安物业公司辩称，该配电房在物业交付时就已存在，辜慢、龚越在接房时也未提出异议。配电房为小区配套设施，属于小区全体业主所有，创安物业公司并未实际占有该配电房，只是为小区提供物业服务，无法向上诉人返还房屋，也不应承担相关损失的赔偿责任和诉讼费用。辜慢、龚越向一审法院起诉请求：1、判决金鞍物业公司、创安物业公司将设置于重庆市渝北区回兴街道兴科大道96号金香林5幢商铺24-1号辜慢、龚越产权范围内的配电房及相关设施迁移，并将配电房所占用的房屋腾空返还给原告（房屋价值暂计8万元）；2、判决金鞍物业公司、创安物业公司应于腾空办理前述配电房之日起向辜慢、龚越支付房屋占有损失（该损失按照每月900元的标准，自2017年12月1日起计算至金鞍物业公司、创安物业公司迁移配电房之日止）；3、本案诉讼费由金鞍物业公司、创安物业公司承担。一审法院认定事实：金鞍物业公司开发了金香林项目（201房地产2008字第34106号），辜慢、龚越进行了实地看房后，于2017年11月7日，金鞍物业公司作为甲方（卖方），辜慢、龚越作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买的商品房为渝北区；建筑面积264.75平方米，其中，套内建筑面积248.58平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.17平方米；用途为非住宅，属商服用地；商品房为现房清水房，总成交金额为1059000元整，建筑面积单价为4000元／平方米，套内建筑面积单价为4260.20元／平方米，商品房成交金额1059000元一次性支付；其中第六条面积确认及面积差异处理载明：“在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，与产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差并的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按率行同期贷款利率计算）退还给乙方；乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内的（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值房出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方”。辜慢、龚越于2017年12月1日接房，后于2018年1月30日获得了该房屋的不动产权证（渝（2018）渝北区不动产权第××号），在该房产证的房产分户图中，辜慢、龚越房屋所有部分包含了“配电房”的房屋面积。辜慢、龚越据此认为配电房侵占了其产权面积。另查明，因小区该片区未规划单独的配电房，开发商金鞍物业公司便在金香林5幢商铺24-1房屋内分隔了一个独立的配电房出来，用于控制该片区的公共照明。该配电房早在辜慢、龚越购房前已经存在，该“配电房”的钥匙由创安物业公司持有，用于管理该片区的照明配电设置。庭审中，辜慢、龚越坚持以返还原物纠纷提起本诉。一审法院认为，辜慢、龚越与金鞍物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利，履行各自的义务。辜慢、龚越购买了案涉房屋后，发现其房屋的面积与房产证上附图记载的不一致，小于合同约定的面积，而根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中已对房屋面积确认及面积差异处理有详细的约定，辜慢、龚越可按该约定向金鞍物业公司主张权利。即使该配电房属于其应得的房屋面积内，但该配电房与金鞍物业公司交付给辜慢、龚越的房屋相对独立，金鞍物业公司作为卖方将该配电房未交付给辜慢、龚越前，该房屋的占有不构成无权占有，且在该配电房交付前，辜慢、龚越不能取得该房屋的占有，不能基于其所有权对该房屋进行收益，故对辜慢、龚越对基于返还原物请求权要求金鞍物业公司返还该房屋，并支付占用期间的损失请求，一审法院不予支持。创安物业公司作为该小区的物业服务公司，系代业主对小区内的公共设施进行管理，并非独立的占有人，辜慢、龚越无权要求其返还该房屋。综上所述，一审法院对辜慢、龚越的全部诉讼请求不予支持。判决：驳回原告辜慢、龚越的全部诉讼请求。本案受理费1800元，减半收取900元，由原告辜慢、龚越负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，辜慢、龚越以返还原物纠纷提起本案诉讼，故本案非买卖合同纠纷，应当以侵权法律关系予以审查。本案现查明，辜慢、龚越与金鞍物业公司之间形成了房屋买卖合同关系，双方依据合同享有权利和承担义务，但金鞍物业公司并未占有使用涉案配电房，故辜慢、龚越在本案中要求金鞍物业公司返还配电房并赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。创安物业公司依据物业管理合同管理涉案的配电房，该配电房用于控制片区公共照明，在辜慢、龚越与金鞍物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》前已经存在，而金鞍物业公司在与辜慢、龚越签订上述商品房买卖合同后并未向辜慢、龚越实际交付涉案的配电房，至本案诉讼时，辜慢、龚越并未对涉案配电房行使过占有、使用和收益的权利，故创安物业公司是涉案配电房的管理者，并非实际占有人，而配电房的使用涉及广大业主的公共利益，故辜慢、龚越在本案中以侵权法律关系要求创安物业公司返还配电房并赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。综上所述，辜慢、龚越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由辜慢、龚越承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇二〇年二月十七日法官助理  江满意书 记 员  程 容