江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10111号上诉人（原审被告）：张桂琴，女，1952年10月5日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：高学兵，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许贵虎，男，1974年7月5日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张雪君，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。上诉人张桂琴因与被上诉人许贵虎房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初13881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张桂琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许贵虎的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、案涉《购房协议》对张桂琴没有合同约束力。1.该协议中没有张桂琴的签名，张桂琴未授权他人签订房屋买卖合同，也不存在表见代理行为；2.张桂琴不知道该协议的存在，一直认为案涉房屋在出租中；3.张桂琴可以自行签名，如果在协议签订现场，即使不会签名，也应当按手印予以确认。二、如果案涉《涉购房协议》合法、有效，支付房款是许贵虎的合同义务，付清房款的举证责任属于许贵虎，一审法院却以高度盖然性认定许贵虎付清付款，属于事实认定错误。三、案涉协议签订于1998年6月1日，现己超过民事权利最长20年的保护期限，应当判决驳回许贵虎起诉。案涉房屋的初次颁证时间是2008年，也超过了三年的诉讼时效。四、许贵虎的妻子陈翠娣作为许贵虎的委托诉讼代理人，向一审法院提交的与张桂琴的录音明显存在倾向性、诱导性的问话，该证据不具有客观性，应当不予采信。五、一审法官涉嫌利用主审法官身份，帮助许贵虎取证。一审中，一审法官用陈翠娣的手机联系张桂琴，诱导张桂琴承认收到房款，并在书记员不在场的情形下，自行记入谈话笔录。许贵虎辩称，一、其与张桂琴签订的购房协议系双方真实意思表示，合法有效。1.一审中，张桂琴陈述，购房协议中售房户代表“戴安平”及“戴六兵”的签名是其丈夫及儿子所签，戴六兵、戴安平与张桂琴存在特定的亲属关系，且张桂琴也在签字现场，许贵虎有理由相信戴六兵、戴安平能够作为出售涉案房屋的代表在购房协议上签字确认。2.双方签订协议时，证明人张俭义、王定生也在现场，并进一步确认戴六兵、戴安平完全能够代表张桂琴出售涉案房屋。3.一审中，张桂琴起初对于时长为30分45秒的录音的真实性予以认可，后张桂琴又对许贵虎提交的三段录音真实性均不予认可，但是张桂琴在对三段录音的真实性申请鉴定后未依法预交鉴定费，导致鉴定机构退回鉴定，由此产生的不利后果应当由张桂琴承担，故对三段录音的真实性应予以采信。根据张桂琴在录音中的陈述，可以认定在其丈夫及儿子签订购房协议时，其在场，知晓并同意将涉案房屋出售给许贵虎。四、案涉房屋已经交付许贵虎占有使用超过二十年之久，张桂琴从未向许贵虎提出过异议。4.一审法院多次要求张桂琴本人到庭陈述相关事实，但张桂琴均未到庭，应承担对其不利的法律后果。二、关于支付购房款的问题。1.许贵虎一审中提交的录音证据充分证明了签订合同时张桂琴在现场，且对出售案涉房屋完全知情并同意，许贵虎也按合同约定支付了全部购房款。张桂琴还陈述了房款由其分配给三个子女的情况。2.案涉房屋已经交付许贵虎超过二十年之久，张桂琴从未向许贵虎主张过购房款。三、案涉房屋的不动产权证颁发时间为2017年，距许贵虎提起诉讼不足一年，故许贵虎起诉未超过诉讼时效。综上，请求依法驳回张桂琴的上诉请求，维持一审判决。许贵虎向一审法院起诉请求：一、判令张桂琴协助其办理南京市江宁区秣陵街道胜利新寓8幢203室房屋产权过户手续；2.判令张桂琴承担本案诉讼费用。一审法院查明：购房户代表陈培喜、许贵虎与售房户代表戴安平、戴六兵签署了《购房协议》，约定：“由于户口迁入开发区尚未分房，为了生活需要，特购农户张桂琴九八年五月份分房8幢203室（即案涉房屋）及配套储藏室一个，经双方协商达成如下协议：一、产权，自付款之日起产权归购房者所有。二、价格，小套房及储藏室共陆万陆仟元整。三、付款方式，九八年六月一日付伍万元整，其余壹万陆仟元九九年春节前一次性付清，不得拖欠。四、开发区办房产证时，由原户主张桂琴同自己主房一道办理。五、此协议双方签字后生效。（如办房产证时，费用在500元以内，由售房户办理，超500以上部分由双方各付一半）”。许贵虎已实际入住案涉房屋超过二十年，现案涉房屋仍由许贵虎占有使用。案涉房屋已经办理了不动产权登记，登记信息：坐落于南京市江宁区权利人为张桂琴、面积为71.90平方米。一审另查明，张桂琴诉南京市国土资源局房屋行政登记纠纷一案，案号为（2018）苏8602行初590号，诉讼请求为：确认南京市国土资源局为张桂琴颁发江宁房权证东山字第Ｊ××号房屋所有权证的行政行为违法。南京铁路运输法院于2018年8月31日作出（2018）苏8602行初590号行政裁定，驳回张桂琴的起诉。张桂琴就此提起上诉后，本院于2019年1月11日作出（2018）苏01行终789号行政裁定，驳回张桂琴的上诉，维持原裁定。对于张桂琴是否知晓《购房协议》并认可出售案涉房屋给许贵虎，以及许贵虎有无按照《购房协议》约定支付购房款66000元的争议问题。许贵虎主张，签订《购房协议》时张桂琴本人在场，但因张桂琴称不会写字，故由张桂琴的丈夫戴安平及儿子戴六兵代表张桂琴签字，其也按约付清了购房款，并提供录音资料予以证明。张桂琴陈述，《购房协议》上“戴安平”及“戴六兵”的签名看起来像其丈夫及儿子所签，但是其儿子身份证上的名字为戴禄斌而非戴六兵。其并未授权任何人代为出售房屋，也未收到任何购房款。对于签订《购房协议》时张桂琴是否在场，张桂琴的一审委托诉讼代理人未明确答复一审法院。一审法院多次要求张桂琴本人到庭陈述本案争议事实，但张桂琴均未到庭。许贵虎在一审中先提交了时长为30分45秒的录音，后又提交两段录音，共计三段许贵虎的妻子陈翠弟与张桂琴之间的对话录音。其中时长为30分45秒的录音中，张桂琴在第3分48秒说：“反正大行大市，都跟人家一阵，……肯定不是我一家，那一栋卖房子的人歹呢”，第4分16秒张桂琴说：“都跟你一阵买的，他们跟我一阵卖的房子”，第23分49秒陈翠弟说：“签字的是你家老头跟你家儿子，好像是，啊是？你在旁边带着小娃”，张桂琴说：“还有我家哥哥”，陈翠弟说：“还有你哥哥在旁边作证，还有我爸爸，还有我姨爹，还有我舅舅，他们都在”，张桂琴说：“这个房子一直都没有房产证，要是原来有房产证也没有这个气，亏就亏的了，折就折的了，亏死了，这个房子现在值一百万”。第26分16秒时张桂琴说：“要是以前过的了，也没有这个事，要晓得这价格我也不能卖，这时候值一百万了”，陈翠弟说：“你现在后悔，当时还蛮高兴的，你数钱的时候高兴”，张桂琴说：“高兴，94年盖的房子，96年拆迁”，陈翠弟说：“你98年卖给我的还是啊？”张桂琴说：“97年。”时长为9分22秒的录音中，陈翠弟在第6分40秒时说：“当时卖房子的干么事的呢，还是你两个儿子分得了？”张桂琴说：“两个儿子分得了，我一分钱不拿，给他装璜，小儿子结婚，讨债鬼女儿不在了，给她一万，她出门了。”在本案庭审过程中，张桂琴先对第一段录音的真实性无异议，在许贵虎提供了后两段录音后，又称对三段录音的真实性均有异议，并申请鉴定。一审法院依法委托山西警察学院司法鉴定中心对许贵虎提交的录音资料载体是否为原始载体、录音有无剪辑进行鉴定，但因张桂琴未预交鉴定费，山西警察学院司法鉴定中心于2019年6月25日退回本案鉴定委托。一审中，陈培喜向一审法院陈述，其在涉案《购房协议》上签字是代表签字，案涉房屋是许贵虎购买的，其对案涉房屋不享有任何权利。许贵虎陈述，其自愿承担案涉房屋产权变更登记的税费。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于张桂琴是否知晓《购房协议》并认可出售案涉房屋给许贵虎的争议问题：第一，张桂琴陈述，《购房协议》中售房户代表“戴安平”及“戴六兵”的签名看起来像其丈夫及儿子所签。第二，张桂琴起初对于时长为30分45秒的录音的真实性予以认可，后张桂琴虽然对许贵虎提交的三段录音真实性均不予认可，但是张桂琴在对三段录音的真实性申请鉴定后未依法预交鉴定费导致鉴定机构退回鉴定委托，由此产生的不利后果应当由张桂琴承担，故一审法院对三段录音的真实性予以采信。根据张桂琴在录音中的陈述，可以认定，其在其丈夫、儿子签订《购房协议》时在场，知晓并同意将案涉房屋出售给许贵虎。第三，涉案房屋已经交付许贵虎占有使用超过二十年之久，张桂琴从未向许贵虎提出过异议。第四，一审法院多次要求张桂琴本人到庭陈述有关事实，但张桂琴均未到庭。综上，一审法院认为，许贵虎提交的证据足以证明签订《购房协议》时张桂琴本人在场，并认可其丈夫及儿子代表其签字出售涉案房屋给许贵虎，事后也从未提出异议，故一审法院认定《购房协议》是许贵虎与张桂琴的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，张桂琴应当按照《购房协议》的约定履行义务。陈培喜本人已到庭陈述其在《购房协议》上购房户代表处签字系代表许贵虎所签，案涉房屋是许贵虎购买，故许贵虎有权独立提起本案诉讼。对于许贵虎有无支付《购房协议》约定的购房款66000元的问题。虽然许贵虎未能提交支付购房款的凭证，但是从录音资料可以看出，张桂琴向陈翠弟陈述其收到钱当时很高兴，并陈述了其收取的购房款在其子女间的分配方案，加之，案涉房屋已经交付许贵虎二十余年，而张桂琴及其家属从未向许贵虎主张过购房款。因此，一审法院认为，许贵虎主张其已经付清购房款66000元的事实具有高度盖然性，一审法院对此予以采信。综上，许贵虎已经按照《购房协议》约定付清了购房款，案涉房屋也已经交付给许贵虎居住使用多年，且已经办理了不动产权登记，具备产权变更登记的条件，张桂琴应当配合许贵虎办理该房屋的产权变更登记手续。许贵虎自愿承担上述变更登记的税费，一审法院对此予以确认。对于张桂琴认为本案已经超过民事权利最长保护期限的辩解，一审法院认为，涉案房屋的不动产权证书颁发时间为2017年，距许贵虎提起本案诉讼不足一年，故本案并未超过民事权利最长保护期限。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：张桂琴于判决发生法律效力之日起十日内协助许贵虎将位于南京市江宁区不动产产权变更登记至许贵虎名下，变更登记的税费由许贵虎负担。一审案件受理费80元、财产保全费5000元，合计5080元，由张桂琴负担。二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，张桂琴提交案涉房屋不动产权证复印件一页，用于证明案涉房屋初始登记时间是2008年11月24日。许贵虎质证认为，因张桂琴并未提供原件，其无法核实真实性。且张桂琴已经认可一审查明的事实，一审查明的事实已经对领证时间进行了认定，其对于张桂琴提交的该不动产权证复印件不予认可。本院询问张桂琴，其提交的产权证复印件显示的房屋坐落在江宁开发区排山路东侧胜利新寓，但一审期间，调取自不动产登记中心的案涉房屋登记资料查询结果却显示案涉房屋的坐落在江宁区，两者的坐落地址为何不一致。张桂琴回复，其提交的产权证复印件是在此前的行政诉讼案件中，由南京市国土资源局提交的证据，按南京市国土资源局的说法是有人代领了该产权证。本院询问张桂琴，其是否实际领取到案涉房屋的产权证。张桂琴回复，其已于2017年领到案涉房屋产权证，就是调取自不动产登记中心的登记资料查询结果显示的时间。本院另查明，相应不动产登记资料查询结果证明中记载的登记时间为2017年1月22日。根据一审法院于2019年5月8日制作谈话笔录记载，该次谈话中，法庭询问张桂琴的委托诉讼代理人高学兵律师，庭前要求张桂琴本人到庭参加鉴定谈话，为何张桂琴未到场。高学兵回复，张桂琴的儿子讲她本人家里有事来不了。后因高学兵称其仅知道张桂琴儿子的电话，而许贵虎的妻子知晓张桂琴电话，故许贵虎的妻子电话联系上张桂琴后，法庭在电话中要求张桂琴来法院，张桂琴则称其不知道法院在哪。在此情况下，法庭在电话中询问张桂琴是否将案涉房屋卖给许贵虎了、许贵虎现起诉要求过户，此前是不是跟张桂琴谈过。张桂琴在电话中回复法庭，“我说别人补多少钱就补多少钱”；法庭询问张桂琴，许贵虎是否给了买房的钱，张桂琴回复“别人补多少钱就补多少钱”、“我要6万”；法庭二次询问张桂琴，许贵虎当时买房子的时候有没有给钱，张桂琴回复，“之前卖房子是之前的。我现在要补差”；法庭再次询问张桂琴，许贵虎在1998年时是否支付了房款，张桂琴回复“以前给的钱，但没拿证。我说我一个老人家还是违法？”；法庭接着询问张桂琴，其意思是否是，以前给的钱是以前的事，现在要办过户肯定要补钱，要补6万元。张桂琴回复“他同意好好说，补多少钱好说。差不多我就行别人补多少钱就补多少钱”。以上事实，有产权证复印页、一审法院谈话笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、张桂琴关于驳回许贵虎要求协助办理案涉房屋变更登记的上诉请求能否成立；二、本案应否发回重审；三、许贵虎的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于争议焦点一，张桂琴上诉认为，其对于出售案涉房屋不知情，也未在案涉协议上签字，故案涉协议对其没有拘束力。对此，本院认为，1.根据案涉协议记载，张桂琴的丈夫、儿子系作为售房户代表在协议落款处签字，协议中亦约定了关于由张桂琴办理产权证的条款；2.根据许贵虎在一审中提交的录音证据，张桂琴不仅清楚地知晓其丈夫与儿子签订案涉协议出售案涉房屋给许贵虎，还就相应房款的去向明确表示分给其两个儿子用于结婚和装潢，另给了其女儿一万；3.一审庭审中，法庭通过电话询问张桂琴时，张桂琴在电话中回复以前给的钱，但没拿证，现在要求许贵虎补差，补多少钱好说，差不多就行，并未提出其不知晓案涉房屋被出售给许贵虎，或者许贵虎没有付清房款的抗辩；4.案涉协议签订后，许贵虎已实际占有使用案涉房屋二十年之久，张桂琴从未就此提出异议；5.案涉房屋系张桂琴家庭原有房屋被拆迁而获得的安置房，张桂琴的丈夫、儿子作为售房户代表签字卖房，张桂琴对此应当知晓，二十年来从未提出异议，可见其对将案涉房屋出售给许贵虎亦系同意并认可的，因案涉房屋被实际登记在张桂琴名下，张桂琴有义务将其同意出售给许贵虎的案涉房屋变更登记至许贵虎名下。对于争议焦点二，本院认为，当事人应当依法行使诉讼权利，如实陈述案件事实并回答法庭提出的问题。一审中，一审法院要求张桂琴亲自到庭接受询问，但张桂琴本人拒不到庭，在此情况下，法庭在电话中询问张桂琴相关案件事实，并无不当，张桂琴作为本案当事人，也有义务向法庭如实陈述案件事实。一审法院向张桂琴的询问不仅没有任何诱导性的发问，相反，在张桂琴回复含糊时，为审慎起见，就许贵虎是否已支付房款的事项连续数次要求张桂琴回复。如许贵虎未付款或张桂琴不知晓案涉房屋已被出售给许贵虎，张桂琴完全可以就此明确提出抗辩意见，但张桂琴仅称其要求许贵虎补钱，多少好说，差不多就行。因此，张桂琴关于法庭系帮助许贵虎取证的上诉理由不能成立，其关于要求将本案发回重审的上诉理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点三，本院认为，根据案涉购房协议约定，开发区办房产证时，原户主张桂琴同自己主房一道办理。实际上，张桂琴直至2017年才领取了案涉房屋的不动产权证，直至此时，案涉房屋办理变更登记的条件方得成就。许贵虎在知晓案涉房屋可以办理产权变更登记后，与张桂琴协商无果，即于2017年向一审法院提起本案诉讼，其相应主张并未超过诉讼时效。综上所述，张桂琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张桂琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年二月三日法官助理 吴伯庙书 记 员 汪海燕