广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18710号上诉人（原审被告）：伍建军，男，1976年4月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙华民丰路潜龙花园Ｂ区。上诉人（原审被告）：杨海彦，女，1977年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：伍建军，杨海彦之夫。被上诉人（原审原告）：深圳市潜龙物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙花园18栋一楼。法定代表人：杨全，董事长。委托诉讼代理人：唐君毅，男，1987年11月19日出生，汉族，身份证住址重庆市奉节县，系该公司员工。委托诉讼代理人：钟晓芬，女，1989年5月10日出生，畲族，身份证住址福建省厦门市思明区，系该公司员工。上诉人伍建军、杨海彦因与被上诉人深圳市潜龙物业管理有限公司（以下简称潜龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初2907号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人伍建军、杨海彦上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项中超出潜龙物业公司诉讼请求即2018年9月至2019年4月部分的费用；2.潜龙物业公司赔偿伍建军、杨海彦因其两次恶意起诉遭受的经济损失（律师费12000元、误工损失10000元)；3.潜龙物业公司不履行服务合同的义务，物业管理费应按1.98元的10%折扣缴纳；4.一、二审诉讼费由潜龙物业公司承担。事实与理由：1.（2018)粤0309民初1887号、（2019)粤03民终3981号民事判决均确认物业合同中“物业管理服务费的收取：多层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米；小高层、高层每月2.6元/平方米标准收取。非住宅按建筑面积每月4.5元/平方米收取”的合同条款无效。潜龙物业公司在上述案件判决后仍然起诉，给伍建军、杨海彦造成重大的经济损失，潜龙物业公司应当赔偿并当面道歉。2.潜龙物业公司一审庭审时诉求的费用仅计算至2018年8月，对于2018年9月至2019年4月的费用未提交证据证明，判决超出诉求。3.潜龙物业公司不履行服务合同义务，违约在先，伍建军、杨海彦有权要求其承担违约责任，物业费按1.98元的10%折扣缴纳。4.本案的起因是潜龙物业公司按照新标准收费，伍建军、杨海彦所在小区近1200户业主因此拒绝缴纳物业费。伍建军、杨海彦自2006年入住以来从未拖欠物业费，此次也是拒绝按照新的收费标准缴纳物业费，不存在过错。被上诉人潜龙物业公司辩称，原审法院的审理没有超出诉讼请求，潜龙物业公司在诉讼请求中明确请求将伍建军、杨海彦拖欠的物业费、专项维修金、水电费的金额计算至法院判决当月，一审法院于2019年4月份出具判决，故拖欠的费用计算至2019年4月。潜龙物业公司一审的诉讼请求为：1.伍建军、杨海彦支付B2座3单元4F室的物业管理费3319.15元（2017年1月1日至2018年9月30日）及滞纳金（以其拖欠的每月物业管理服务费159.87元为基数（2017年1月物业管理服务费121.75元为基数），按每日万分之五标准，自欠费当日起暂计至2018年9月30日合计923.82元，计算至伍建军、杨海彦实际付清上述拖欠的物业管理服务费之日止），本金（专项维修金）为322.77元，水费941.34元，电费1985.64元，以上共计7492.72元，伍建军、杨海彦拖欠的上述物业管理费、本体金（专项维修金）、水费及电费的最终数额计算至法院判决当月；2.伍建军、杨海彦承担本案诉讼费用。潜龙物业公司庭后提交《伍建军、杨海彦费用明细表》，主张伍建军、杨海彦向潜龙物业公司支付2017年1月至2019年4月的物业管理费3409元，本体金（专项维修金）430.36元，2016年12月至2019年3月的水费1294.29元、电费2516.19元（当月水电费在下月收取)，合计7649.84元。原审法院经审理查明，一、物业管理合同的签订时间：2016年7月6日，潜龙物业公司与深圳市龙华新区潜龙鑫茂花园第二届业主委员会签署《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》，约定的管理期限为2016年8月1日至2018年8月13日。伍建军、杨海彦主张未见过该合同，并已在法院另案起诉，要求确认伍建军、杨海彦于2016年7月6日签订的委托管理期限自2016年8月1日至2018年8月13日止的《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》无效，案号为(2018)粤0309民初1887号。二、关于物业公司管理的小区位置和名称：深圳市龙华新区民治街道民治大道潜龙鑫茂花园。三、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金标准：涉案房产是带电梯的物业，按照多层住宅的标准予以计算。专项维修资金0.25元/平方米/月，案涉争议合同约定2.6元/平方米/月（新标准），此前物业管理费为1.98元/平方米/月（旧标准）。四、物业管理合同约定的物业管理费、专项维修资金的缴纳日期：潜龙物业公司称合同中并未约定，实际是按月缴纳，每月的月尾前交清。伍建军、杨海彦称所有的合同都没见过，之前是每月中旬扣款。五、物业管理合同约定的拖欠物业管理费、专项维修资金滞纳金标准：《潜龙花园物业管理服务委托合同》第二十一条约定，逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起，每天按应缴纳费用的万分之五交纳滞纳金，无正当理由超过三个月不交的，加收物业管理公司的资质：二级物业管理资质。七、业主房产位置：潜龙鑫茂花园B2座3单元4F。八、业主入伙日期：2006年下半年。九、房产用途：住宅。十、房产建筑面积：61.49平方米。十一、业主每月应交纳物业管理、专项维修资金数额：物业管理费是121.75(以1.98元为基数）、159.87(以2.6元为基数）元/月，专项维修资金是15.37元/月。伍建军、杨海彦庭审中表示愿意按1.98元/平方米/月（旧标准）缴纳物业管理费。十二、业主拖欠物业管理费、专项维修资金期间：潜龙物业公司主张伍建军、杨海彦拖欠费用的期间是2017年1月份起至今。十三、业主拖欠物业管理费、专项维修资金数额：潜龙物业公司主张截至2018年9月30日，伍建军、杨海彦拖欠物业管理费3319.15元（2017年1月物业管理服务费121.75元是按旧标准1.98元/平方米/月计算，2017年2月起按新标准2.6元/平方米/月计算），专项维修资金322.77元、水费941.34元、电费1985.64元、物业管理费滞纳金923.82元，最终拖欠数额计算至法院判决当月。十四、业主拖欠相关费用产生的违约金的计算方法：潜龙物业公司主张，扣除每月1至10日的费用计算期间，如果业主逾期缴费，则按剩余20天计算违约金，故具体计算方式为：拖欠金额×实际拖欠的月份×20天/月×万分之五/日，仅主张物业管理费的滞纳金。伍建军、杨海彦不予认可。庭后潜龙物业公司向法院表示放弃违约金。十五、关于拖欠的水费、电费。潜龙物业公司主张伍建军、杨海彦拖欠水费941.34元、电费1985.64元。潜龙物业公司提交每月的抄表记录证明伍建军、杨海彦每月实际的用水量、用电量，《潜龙花园物业管理服务委托合同》第十四条第三款约定由潜龙物业公司代收代缴水、电、气和电视收视费。伍建军、杨海彦表示用水用电量没有进行告知，不予认可。原审法院认为，潜龙物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，伍建军、杨海彦应当根据合同约定向潜龙物业公司支付物业管理费用。房屋专项维修资金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，潜龙物业公司作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋专项维修资金，伍建军、杨海彦应当按照相关规定进行缴纳。本案中，潜龙物业公司主张伍建军、杨海彦自2017年1月起拖欠物业管理费及专项维修资金至今，其次，物业专项维修资金属于全体业主共有，缴纳专项维修资金是业主的法定义务，伍建军、杨海彦应如数缴纳。关于伍建军、杨海彦应缴纳费用的计算标准，法院于2018年10月12日作出一审民事判决书（2018)粤0309民初1887号认定涉案合同《潜龙鑫茂花园物业管理服务委托合同》中关于“物业管理服务费的收取：多层住宅按建筑面积每月1.3元/平方米；小高层、高层每月2.6元/平方米标准收取。非住宅按建筑面积每月4.5元/平方米收取”的合同条款无效。深圳市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）粤03民终3981号民事判决书，维持原判。故应按旧标准核算物业管理费，即物业管理费：121.75元/月，专项维修资金：15.37元/月。综上，伍建军、杨海彦应依照上述标准缴纳2017年1月至2019年4月的物业管理费3409元（121.75/月×28月）及专项维修资金430.36元（15.37元/月×28月）。关于水费、电费。潜龙物业公司诉请伍建军、杨海彦支付拖欠的水费、电费，并提交每月的抄表记录等证据证明伍建军、杨海彦的用水量、用电量，予以支持。伍建军、杨海彦应支付潜龙物业公司2016年12月至2019年3月的水费1294.29元，电费2516.19元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告伍建军、杨海彦应当于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2017年1月至2019年4月的物业管理费3409元；二、被告伍建军、杨海彦应当于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司缴纳2017年1月至2019年4月的本体金（专项维修金）430.36元；三、被告伍建军、杨海彦应当于判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市潜龙物业管理有限公司支付2016年12月2019年3月水费1294.29元，电费2516.19元；四、驳回原告深圳市潜龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由伍建军、杨海彦承担。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，诉讼是法律赋予公民或者法人享有的基本权利，潜龙物业公司起诉伍建军、杨海彦的行为符合法律规定，受法律保护，伍建军、杨海彦上诉称潜龙物业公司恶意起诉且给二人造成经济损失，不符合法律规定且没有提交证据证明遭受经济损失。关于计算物管费、本体金、水电费的截止日期，潜龙物业公司的诉讼请求写明最终数额计算至法院判决当月，伍建军、杨海彦称原审法院计算费用的起止日期超出诉讼请求，与查明的事实不符。关于违约责任，伍建军、杨海彦称潜龙物业公司违反合同约定，未履行合同义务，但没有提交相应的证据证实。综上，伍建军、杨海彦的上诉意见证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541元，由上诉人伍建军、杨海彦负担。本判决为终审判决。审判长  曾瑞香审判员  王雅媛审判员  袁劲秋二〇二〇年二月二十九日书记员  魏思禹