山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7392号 上诉人（原审被告）：国药控股国大药房山东有限公司，住所地：临沂市经济开发区沂河东路101号。 法定代表人：顾敏，经理。 上诉人（原审被告）：国药控股国大药房山东有限公司费县金都连锁店。 负责人：李路阳，店长。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李庆华，山东宣达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：费县金都家电有限责任公司，住所地费县建设路195号。 法定代表人：相广忠，总经理。 委托诉讼代理人：贾俊迎，山东希蒙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：费县供销社五金家电公司，住所地费县建设路中段。 法定代表人：侯庆春，经理。 委托诉讼代理人：王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。 原审被告：相广忠，男，1964年12月30日生，汉族，居民，住山东省费县。 委托诉讼代理人：贾俊迎，山东希蒙律师事务所律师。 上诉人国药控股国大药房山东有限公司（以下简称国大药房山东公司）、国药控股国大药房山东有限公司费县金都连锁店（以下简称国大药房金都连锁店）、费县金都家电有限责任公司（金都家电公司）因与被上诉人费县供销社五金家电公司（供销社家电公司）及原审被告相广忠排除妨害纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2019）鲁1325民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人国大药房山东公司、国大药房金都连锁店共同委托诉讼代理人李庆华、上诉人金都家电公司及原审被告相广忠共同委托诉讼代理人贾俊迎、被上诉人供销家电公司法定代表人侯庆春及其委托代理人王瑞公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国大药房山东公司、国大药房金都连锁店上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、金都家电公司与上诉人签订租赁合同后，上诉人实际占有使用涉案房屋，供销社家电公司系明知，未提出异议，视为同意转租。上诉人作为次承租人，在合同到期后，享有优先承租的权利，且上诉人现实际占有使用涉案房屋，根据相关规定，房屋租赁合同有效，依据诚实信用原则，供销社家电公司应将涉案房屋租赁给上诉人，根据合同相对性，供销社家电公司不是本案适格主体。二、上诉人已依据与金都家电公司签订的租赁合同支付完租金，原审判决第三项错误，不符合侵权之诉的填补原则，上诉人无义务赔偿供销社家电公司的损失。原审既判令上诉人赔偿经济损失，又判令金都家电公司支付违约金不当。三、《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，根据新法优于旧法原则，原审法院应适用《民法总则》，而非《民法通则》。 供销社家电公司辩称，上诉人上诉理由不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。一、该案不属于租赁合同纠纷，而是排除妨害纠纷，上诉人损害的是被上诉人的物权。1、相广忠与被上诉人的合同到期时间是2018年2月1日。2、金都家电公司与上诉人国大药房山东公司的租赁合同到期时间为2019年6月30日。3、金都家电公司超过原合同租赁期限对次承租人国大药房山东公司转包合同无效，不仅违反合同规定，也违反法律规定。且上诉人国大药房山东公司经被上诉人多次书面催告至今未搬出涉案房屋，已经侵犯了被上诉人的房屋所有权。二、原判决第三项判令上诉人赔偿租金损失有事实及法律依据。三、原判决适用《民法通则》第四十三条正确，《民法通则》至今未被废止，且相广忠确为金都家电的法定代表人，相广忠的行为属于职务行为。 金都家电公司、相广忠辩称，同金都家电公司的上诉意见。 金都家电上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人转租涉案房屋，被上诉人供销社家电公司明知未提出异议，应视为同意转租，且现涉案房屋由国大药房实际占有使用，金都家电公司不占有使用，无法返还。故原审判决第一项无事实依据。二、本案系侵权之诉，而非违约之诉，原审判令支付违约金超出侵权之诉的赔偿范围，超出被上诉人诉讼请求范围，于法无据。三、被上诉人已得到案外人朱建成的房租，原审判令第三项不属于其损失，不属于侵权之诉的填补原则，被上诉人不是本案适格主体。四、根据相关司法解释规定，涉案房屋的转租合同有效，依据诚实信用原则，被上诉人应将涉案房屋租赁给国大药房。本案系排除妨害纠纷，上诉人并未占有或控制涉案房屋，故被上诉人无权起诉上诉人。五、本案漏列诉讼主体，应将案外人朱建成列为第三人。六、被上诉人与朱建成签订的承包租赁合同无效。首先，朱建成并非公司人员，违反由公司内部人员承租的约定。其次，未通知次承租人，剥夺优先租赁权，违背诚实信用原则，给次承租人造成损失。再者，国大药房承租租金高，现低价租给朱建成，损害公司集体利益。最后，未到房屋管理机构备案，未缴纳所得税，依据《合同法》五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，属于无效合同。 国大药房山东公司、国大药房金都连锁店辩称，同上诉意见。 供销社家电公司辩称，金都家电的上诉请求不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，一、金都家电对外转租涉案房屋被上诉人不知情，原判决要求金都家电及国大药店山东公司返还房屋有事实及法律依据。二、原判决判令金都家电支付违约金于法有据。金都家电存在违约行为，双方合同第八条对违约造成的损失有明确的计算方法，根据《合同法》第114条第一款的规定，合同当事人可以约定违约金也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法，原判决第二项并未超出被上诉人的请求范围。三、原判决第三项对租金损失的判决正确，因为案外人朱建成虽然以投标保证金冲抵了租金，但朱建成并未使用涉案房屋，涉案当事人使用的房屋不应以朱建成的租金来抵扣。四、金都家电上诉称没有实际占用房屋不属实，原判决作出后涉案两上诉人恶意串通，将二、三号隔离墙的后半部分拆除，现二号货区的后半部分由金都家电占有使用，该行为也同时说明二上诉人针对涉案房屋系有意思联络的侵权。五、本案未漏列诉讼主体，案外人朱建成与本案的侵权行为无任何关系。六、朱建成与被上诉人之间的合同是否无效，不是本案的主要审理焦点，且根据被上诉人的招投标协议书第四条，就涉案房屋朱建成享有投标权，至于涉案房屋是否存在偷税漏税问题应当由税务机关的行政处罚书或人民法院的生效判决认定。 供销社家电公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即退出侵占原告位于费县建设西路167号432平方米的门面房，并恢复原状；判令被告自2018年2月1日起至退出侵占申请人的门面房之日止赔偿原告租金损失725.64元/天；判令被告赔偿原告违约金损失约200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告金都家电公司系有限责任公司，成立于2002年7月25日，法定代表人为相广忠。2010年2月1日原告（甲方）与被告金都家电公司的法定代表人相广忠（乙方）签订《供销社五金家电公司内部承包合同》，合同规定的主要内容：甲方愿将商场一楼货区（附货区位置平面图）共计1030平方米，承包给乙方使用；承包期限：自2010年2月1日起至2018年2月1日止，共8年；承包费总额：4288000元；违约责任：承包期间如有违约，由违约方支付给对方本合同履行期标的总额20%的违约金，其他损失另行计算。合同签订后，原告交付了租赁物，该租赁物由被告金都家电公司经营使用。2016年6月14日被告金都家电公司将部分租赁物转租给被告国大药房山东公司，并且被告金都家电公司（甲方）与被告国大药房山东公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同规定的主要内容：房屋坐落于费县建设西路167号；租赁面积：432平方米；租赁期限：自2016年7月1日起至2019年6月30日止。同时约定了租金等其他内容。合同签订后，被告金都家电公司交付了租赁物，该租赁物由被告国大药房山东公司的连锁店即被告国大药房金都连锁店使用。2018年2月1日原告与被告金都家电公司的法定代表人相广忠于2010年2月1日签订的《供销社五金家电公司内部承包合同》履行期限届满后，被告金都家电公司未将其转租给被告国大药房山东公司的租赁物交还给原告，仍由被告国大药房金都连锁店占有使用至今。 一审法院认为，原告与被告金都家电公司的法定代表人相广忠于2010年2月1日签订的《供销社五金家电公司内部承包合同》，系双方的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务，否则，即构成违约，依法应承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”被告相广忠系被告金都家电公司的法定代表人，其与原告于2010年2月1日签订《供销社五金家电公司内部承包合同》是为了公司经营，系职务行为，由此产生的民事责任应由被告金都家电公司承担。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告要求被告金都家电公司返还租赁物，恢复原状的诉讼请求，符合该法律规定，本院予以支持。被告金都家电公司在租赁期间届满后，未返还租赁物，依法构成违约，应承担违约责任。按照《供销社五金家电公司内部承包合同》约定计算违约金，即为857600元（4288000元×20%），但原告只请求200000元的违约金，符合法律规定，本院对原告的该诉求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案被告国大药房山东公司为次承租人，原告要求其支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，符合该法律规定，本院予以支持。但是该逾期腾房占有使用费应依据被告国大药房山东公司、国大药房金都连锁店实际占有使用面积和《供销社五金家电公司内部承包合同》约定的标准计算，即为615.92元/天[（4288000元÷8年÷365天）×（432平方米÷1030平方米）]。关于被告国大药房山东公司、国大药房金都连锁店是否应当负有向原告返还租赁物义务？本院认为在本案中被告国大药房山东公司、国大药房金都连锁店负有向原告返还租赁物的义务。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”之规定，结合在本案中出租人与承租人之间的合同履行期限届满，出租人可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物，此时次承租人不能以其租赁权对抗出租人物的请求权。 依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告费县金都家电有限责任公司、国药控股国大药房山东有限公司、国药控股国大药房山东有限公司费县金都连锁店于本判决生效之日起十日内共同返还原告费县供销社五金家电公司位于费县建设西路167号432平方米的门面房，并恢复原状；二、被告费县金都家电有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告费县供销社五金家电公司违约金200000元；三、被告国药控股国大药房山东有限公司自2018年2月2日起至实际履行上述一项之日止赔偿原告费县供销社五金家电公司经济损失615.92元/天，于履行上述一项之日一次性支付；四、驳回原告费县供销社五金家电公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告费县供销社五金家电公司负担50元，被告费县金都家电有限责任公司负担4250元。 二审期间，被上诉人供销社家电公司提交证据二份：一、上诉人国大药房经营现场照片三张，证实：上诉人金都家电公司与上诉人国大药房互相串通，将被上诉人3号货区（该货区由上诉人金都家电公司使用）与2号货区（该货区由上诉人国大药房侵占）的后半部分隔离墙拆除，现由金都家电公司使用。进一步说明国大药房公司和金都家电存在恶意串通，损害被上诉人利益。二、《费县供销社五金家电公司招标投标协议书》一份，证实：1、被上诉人对包括涉案货区在内的货区进行第六轮招标时，已经通知了相广忠，召开了招投标会议，制定了招投标方案，相广忠也按照《费县供销社五金家电公司招标投标协议书》缴纳了招投标保证金，并于2017年10月31日对3、4号货区进行了投标且中标；2、相广忠因在越南旅游没有参加会议，其他参会人员都在该招标投标协议书中签字确认；3、第六轮发包是合法有效的。 国大药房山东公司、国大药房金都连锁店质证称，对证据一的真实性有异议，不符合《民诉法》规定的证据三性原则，如果上诉人金都家电私自拆除隔离墙，被上诉人应当实际到场予以制止。对证据二真实性无法确认，系内部管理规定，国大药房山东公司属于次承租人，被上诉人应当通知上诉人国大药房，被上诉人在原审时已知道上诉人国大药房与相广忠签订了租赁合同，且在（2018）鲁1325民初3697判决书中已就事实部分予以认定。 金都家电公司、相广忠质证称，对证据一的质证意见同国大药房。对证据二的真实性有异议，招投标协议书签订日期为2017年，但没有具体的月份和日期，存在投标书中7个签名恶意串通，相广忠系费县供销社五金家电公司最大的股东，享有最多的投票表决权，对该投票相广忠不知情，更未参加会议，如像被上诉人所陈述，相广忠知情即使在越南不能参加会议，也会委托授权其他人在投票协议书中签字或参加投票会议，被上诉人的该证据不能证实其证明目的。 对上述证据，本院认定如下：上述证据系被上诉人供销社家电公司单方制作，且上诉人均不予认可，在无其他证据予以佐证情况下，本院对上述证据不予采信。 另查明，案外人朱建成与被上诉人供销社家电公司于2017年11月5月签订了费县供销家电公司第6轮承包租赁合同一份，合同约定承包租赁期自2018年2月1日至2021年2月1日止。因被上诉人未按合同约定交付房屋，朱建成以此将被上诉人诉至原审法院，原审法院作出（2018）鲁1325民初1880号民事判决。后朱建成因不服该判决上诉至本院，本院依法作出（2018）鲁13民终4380号民事调解书，双方继续履行合同，并由被上诉人支付案外人朱建成20万元违约金。 本院对一审查明的其它事实予以确认。 本院认为，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。上诉人金都家电公司于2018年2月1日承包期限届满后，被上诉人供销社家电公司作为出租人要求其返还涉案租赁房屋主体适格，符合法律规定。上诉人金都家电公司在承包期限届满后未返还涉案租赁物即未依法履行承包合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人供销社家电公司因金都家电公司违约未能履行其与案外人朱建成之间所签订的租赁合同中的出租人义务（即按约定将涉案房屋交付朱建成使用），为此承担支付案外人朱建成20万元违约金的违约责任，该20万元系因金都家电公司未依法返还租赁物导致守约方供销社家电公司实际发生的损失，金都家电公司应对此予以赔偿。上诉人金都家电公司主张不应支付该20万元违约金损失无事实和法律依据，本院不予支持。 转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人的转租关系消灭，次承租人继续主张租赁权无合法依据。上诉人国大药房山东分公司在涉案房屋原承包协议履行期限届满的情况下，即不再拥有占有、使用涉案房屋的合法依据，被上诉人作为所有权人要求上诉人国大药房山东公司、国大药房金都连锁店作为实际使用人腾出涉案租赁房屋理由正当，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，次承租人（即本案实际使用人）逾期腾房的应支付占有使用费。故原审判令上诉人国大药房山东公司、国大药房金都连锁店支付被上诉人逾期腾房占有使用费正确，本院予以确认。上诉人国大药房山东公司、国大药房金都连锁店虽主张其已向上诉人金都家电公司支付了租金，但未提交相关证据予以证实，本院不予采信，即使上诉人国大药房山东公司、国大药房金都连锁店的该项主张属实，其可在向被上诉人支付占有使用费后另行向金都家电公司主张合法权利。该逾期腾房占有使用费与20万元违约金损失并不相悖，上诉人主张上述两项损失不能同时赔偿，本院不予支持。 本案系因金都家电公司将其承租的被上诉人所有的房屋转租给国大药房山东分公司引起的纠纷，与案外人朱建成无利害关系，故上诉人主张将案外人朱建成列为本案第三人，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人不能提供证据证实被上诉人与案外人朱建成签订的承包租赁合同存在法律规定的无效情形，本院对其合同无效的主张不予采信。 被上诉人供销社家电公司作为涉案租赁物的所有权人，对其享有合法的权利。上诉人主张国大药房山东公司对涉案租赁物享有优先承租权于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》与《中华人民共和国民法通则》并行适用，对于《民法通则》第四十三条规定的内容，《民法总则》并无相反规定，原审判决适用并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人费县金都家电有限责任公司负担2150元，上诉人国药控股国大药房山东有限公司、国药控股国大药房山东有限公司费县金都连锁店负担2150元。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇二〇年二月十八日 书记员 殷士娟