重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初9359号原告：申佳实业(集团)有限公司，住所地重庆市两江新区星光大道土星商务大厦A2栋20楼，统一社会信用代码91500000287620222A。法定代表人：肖家运。委托诉讼代理人：邱兴宇，男，1969年12月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，公司职工。委托诉讼代理人：彭黎，女，汉族，1984年8月6日出生，住重庆市渝北区，公司职工。被告：王健刚，男，汉族，1983年11月25日出生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：况文军，北京必浩得(重庆)律师事务所律师。原告申佳实业(集团)有限公司与被告王健刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日第一次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱兴宇、被告的委托诉讼代理人况文军到庭参加诉讼。因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2019年12月31日裁定本案转为普通程序，于2020年1月19日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邱兴宇、被告的委托诉讼代理人况文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申佳实业(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还重庆市开县汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠第二层房屋。2、判令被告向原告支付拖欠的租金共计2041102.68元，并判令被告以拖欠租金为计算基数自应付之日起按每日万分之六向原告支付迟延履行金。3、判令被告以租赁合同剩余租赁期间租金总额2397374.80元为计算基数，按20%向原告支付违约金计479474.96元。4、判令被告自2019年9月23日起至将房屋交还原告之日止按日租金(1375.35元)的三倍向原告支付房屋占用期间的使用费。5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年8月1日签订了《申佳.滨湖明珠商业用房租赁合同》，由被告承租原告位于重庆市开县汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠第二层用于商业经营，租期为2012年8月1日起至2023年5月30日止，租金为前三年每年412998元，自第四年起每年递增5%。合同签订后，被告并未按合同约定支付租金，自2012年8月1日起至2019年8月1日止，被告拖欠原告租金共计人民币2041102.68元未支付，虽经原告多次催促，但被告仍未缴纳。原告根据合同第7.4条之约定(乙方(即被告)逾期交纳租金时，甲方(即原告)将每日按应付租金额的5‰加收迟延履行金，如迟延支付租金逾两个月甲方有权收回房屋并解除合同)，于2019年9月20日向被告寄送了《关于解除双方租赁合同的通知》，被告于2019年9月22日收到该通知。据此，依合同7.3条、7.4条的约定，被告除应向原告支付拖欠的租金外，还应以拖欠租金为基数按每日千分之五向原告支付迟延履行金(现原告自愿将迟延履行金标准调低为每日万分之六)以及合同解除后被告应按剩余租期租金总额的20%向原告支付违约金。同时依合同7.5条的约定，由于被告在合同解除后未按原告要求归还房屋，根据合同约定，被告应当以日租金的三倍按实际占用天数向原告支付占用期间的房租。综上所述，原告认为，原被告签订的《申佳.滨湖明珠商业用房租赁合同》合法有效，由于被告在承租期间未按合同约定履行交纳租金的义务，其行为已构成违约，原告据此解除与被告签订的租赁合同并向被告送达了解除通知，因此，被告理应按通知要求向原告交还所租赁的房屋并向原告支付拖欠的租金和承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理支持并满足原告的诉讼请求。被告王健刚辩称，不同意原告的诉请，由于原告出租房屋后，擅自堵塞消防通道，造成被告违法经营，租赁房屋达不到合同约定的房屋能合法利用的目的，故被告经多次要求，原告仍未解决消防通道的问题，才造成被告未支付租金，违约责任原因在原告，本案不符合解除合同返还房屋的条件；被告欠租金属实，也应当支付租金，但原告也应当支付被告的相关损失并解决房屋能合法使用的问题，方能按照合同约定支付足额租金；原告诉请中违约金和迟延履行金属于重复请求，只能选择其一主张；原告要求三倍支付使用费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对被告提交的证据1重庆市开州区唛客疯歌城营业执照和名称变更核准通知书，被告提交该证据的证明目的为证明案涉房屋的实际使用者是重庆市开州区唛客疯歌城，应当追加其为被告；原告认为本案的合同关系是原告与被告之间签订租赁合同产生的租赁关系，被告租赁房屋后将房屋实际用于什么用途或者由其他第三方如何使用与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，即使应当追加诉讼当事人，被告应当按照法定程序提出请求，本案认为该证据与本案不具有关联性本院不予采信。对被告提交的证据2、3被告于2019年7月23日向开州区消防支队情况反映函，被告给原告的函件，被告提交以上证据的证明目的为，证明被告将原告堵塞消防通道的事实向有关部门反映并主张了索赔权和被告就损失问题向原告进行了主张；原告对于以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；本院认为，被告提供的以上函件是其自行书写，仅能证明被告曾向开州区消防支队反映消防通道堵塞的情况，及被告对于原告向被告主张所欠租金的回复。对于被告提交的证据4照片，被告提交以上证据的证明目的为，证明原告堵塞消防通道的事实以及房屋漏水造成被告经营场所损坏的事实；原告认为该组图片并不能证明租赁房屋存在漏水或者证明漏水原因，即使存在漏水也应当是合同约定的维修义务分担，因此该证据与本案是否应当解除合同没有关联性，也不能达到被告的证明目的；本院认为，对于该证据中载明的消防通道堵塞的事实，本院依法予以采信。对原告提交的水电费缴费收据和照片，原告提交以上证据的证明目的为证明被告仍在正常营业；被告对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为物管公司出具的收据不具有合法性，同时照片仅显示经营场所外观灯光使用情况，并不能证明场内是否营业；本院认为，对于原告提交的物业公司出具的收据，物管公司有代收水电费的职责，因此对于物管公司出具的水电费收据，本院依法予以采信，对于原告提交的照片，本院认为，因无法看出拍照的具体时间，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原企业名称为重庆市申佳实业集团有限公司，于2014年5月29日变更名称为申佳实业(集团)有限公司。2012年8月1日原、被告签订《商业用房租赁合同》合同约定：“出租方：重庆市申佳实业(集团)有限公司(以下简称甲方)，承租方:王健刚，身份证号:xxxx(以下简称乙方)根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，就乙方租赁甲方的商业用房，共同协商达成如下协议:一、地址、面积、时间、房屋质量1、地址:甲方出租给乙方的房屋位于重庆市开县汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠高层二层，以下简称该物业)出租给乙方经营，做KTV(具体范围以现场确认为准)。2、面积:甲方为乙方提供该物业的建筑面积2868.04平方米。(见附件测绘报告复印件)3、租赁期限:2012年8月1日至2023年5月30日。4、房屋质量:乙方租赁的甲方物业为2007年建成的建筑物，地面采用水泥砂浆找平，墙面为清水墙。二、租金、支付方式、保证金和租赁方式1、本物业租赁期限为10年，合同签订生效后叁年内每年租金为:412998.00元(大写:肆拾壹万贰仟玖佰玖拾捌元)自第叁年开始每年租金在前一年的基础上递增5%，至合同终止为止。该租金为税后金额，甲方不承担税负，不开具发票。2、租金支付方式:年付，签本合同时一次性付清第一年租金:人民币412998.00元(大写:肆拾壹万贰仟玖佰玖拾捌元)。以后每年的租金须在下年度开始前一次性向甲方支付。3、保证金:在双方签定本合同之日，乙方应向甲方交纳100000.00元，大写:壹拾万元，作为保证金。租期满后经甲乙双方书面确认物业无损坏后，甲方退还乙方保证金。保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不计算利息……七、违约责任……4、乙方逾期交纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5‰加收迟延履行金。如迟延支付租金逾两个月，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付剩余租用年限租金总额20％的违约金。……”原告在合同甲方落款处盖章，被告在乙方法定代理人处签字。合同签订后，被告向原告支付租金的情况如下：2012年7月5日支付了合同履约保证金100000元，2012年10月24日支付租金425996元，2014年1月7日支付租金100000元，2014年5月8日支付租金100000元，2014年9月18日支付租金300000元，2015年1月25日支付租金163970元，2015年10月22日支付租金100000元，2015年10月27日支付租金150000元，2016年10月7日支付租金40000元，其后未再支付租金，以上共计1479966元，扣除保证金100000元，支付的租金为1379966元。其后，被告未再向原告支付租金，因被告一直欠付租金，原告于2019年9月20日向原告发出《关于解除双方租赁合同的通知》，内容为：“王健刚先生/女士:贵我双方于2012年8月1日签订了《申佳滨湖明珠商业用房租赁合同》(以下简称“合同”)，约定由您租赁我司位于开州汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠高层二层的房屋租金为412998元/年，租期自2012年8月1日至2023年5月30日，前三年租金不变，四年到十年租金标准在前一年的基础上增加5%。但截止我司发函之日，您累计拖欠我司租金280万元，且迟延支付逾两个月，您的行为已经违约。根据合同第七条第4款之约定，我司现通知您，贵我双方于您收到本通知之日起解除合同，请您于2019年9月30日前向我司支付所拖欠的租金以及承担相应的违约责任，并于收到本通知之后十五日内结清物管费、水电费等费用且搬离房屋，将房屋交还我司。”2019年9月20日原告通过邮政快递将该解除通知书寄给被告，被告于2019年9月22日收到该解除通知书（由他人代收）。另查明，案涉房屋有两个消防通道，其中一个消防通道，现被他人进行了封闭。本院认为，《商业用房租赁合同》系原告与被告的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，因此原告与被告签订的《商业用房租赁合同》有效。协议签订后，被告按照合同约定向原告支付了部分租金，但被告从2016年10月7日后未再向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和原、被告签订的《商业用房租赁合同》中：“迟延支付租金逾两个月，甲方有权收回房屋并解除合同”的约定，现被告已迟延支付租金超过两个月，原告有权解除双方签订的《商业用房租赁合同》。被告辩称的其未按时支付租金的原因系案涉房屋的消防通道被都堵塞，造成其违法经营，违约责任在原告，但被告没有提出充分证据证明消防通道堵塞系原告的过错或系第三人侵权，如果存在第三人侵权，当事人可另案主张权利，而不是拒不支付租金的理由。现合同约定的解除条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中被告于2019年9月22日收到原告寄送的《关于解除双方租赁合同的通知》，因此，原告与被告签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，被告应当依法返还原告案涉房屋，因此对于原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求本院予以支持。同时合同解除前，被告作为承租人应当按照约定向原告支付租金，2012年8月1日至2019年9月22日，被告应当向原告支付的租金为3184609.51元，扣除已付租金1379966元，被告还欠原告租金1804643.51元。合同解除后至被告返还原告案涉房屋前，被告应当向原告支付房屋占用使用费，占用使用费的标准，本院依法调整为按照合同解除时的年租金标准计算即1444.11元/日(2019年8月1日至2020年7月31日的房屋租金527101.74元除以365天)计算，因此，被告应当从2019年9月23日起至被告向原告返还案涉房屋之日止，按照1444.11元/日的标准，向原告支付房屋占用使用费。因被告未按时向原告支付租金，已构成违约，应当向原告支付违约金，但因原告主张的迟延履行金和违约金金额过高，原告没有充分证据证明因被告违约造成的损失大小，本院酌情支持违约金20万元。对于被告交的保证金10万元，双方在合同中有明确约定，按双方的约定处理，对此本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王健刚在本判决生效后五日内将租用的位于重庆市开州区(原开县)汉丰帅乡路458号申佳滨湖明珠高层二层房屋（建筑面积2868.04平方米）退还给原告申佳实业（集团）有限公司；二、被告王健刚在本判决生效后十日内向原告申佳实业(集团)有限公司支付2019年9月22日前所欠的房屋租金1804643.51元；三、被告王健刚从2019年9月23日起至退还原告申佳实业(集团)有限公司案涉房屋之日止按照1444.11元/日支付房屋占用费；四、被告王健刚在本判决生效后十日内向原告申佳实业(集团)有限公司支付违约金200000元；五、驳回原告申佳实业(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27746元，由被告王健刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  向 祥人民陪审员  程井福人民陪审员  程崇国二〇二〇年二月五日法官 助理  王春燕书 记 员  周 欢