四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2507号 上诉人（原审被告）：宜宾天际置地有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区文化街9号。 法定代表人：熊竹，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨磊，四川品冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:鲁代根,男,1970年2月1日出生,汉族,住四川省宜宾市南溪区。 被上诉人（原审原告）:向芬,女,1974年5月12日出生,汉族,住四川省宜宾市南溪区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶光容，宜宾市南溪区刘家法律服务所法律工作者。 上诉人宜宾天际置地有限公司（以下简称天际置地公司）因与被上诉人鲁代根、向芬商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院(2019)川1503民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天际置地公司上诉请求：一、撤销四川省宜宾市南溪区人民法院(2019)川1503民初1651号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案中并非上诉人违约，上诉人在本案中所采取的通知方式，依据合同法、合同约定、现有司法实践中均是合法有效的，这也证明上诉人履行自己的受托办证的义务。2、二被上诉人主观恶意怠于履行义务，拒不配合上诉人为其办理不动产登记，导致二被上诉人办理不动产登记在今年3月完成，此行为的法律后果应由被上诉人自行承担。 鲁代根、向芬辩称，上诉人没有充分的证据证明已经通知到了被上诉人去办理产权证的事实。根据协议第13条告知方式的约定，上诉人没有提供证据对此予以证实，对此应当承担举证不能的后果。上诉人提交的证人证言以及新证据不予认可。被上诉人购房是希望早拿到产权证，不为了违约金拖延办证。被上诉人通过其他业主才知道能办证的事实，才去主动找上诉人办理产权证。被上诉人在签订合同时已经缴纳了办证及办理按揭贷款的所有资料。上诉人没有给被上诉人办理手续其本省存在违约行为，应当承担违约责任。 鲁代根、向芬向一审法院起诉请求：1、要求天际置地公司立即向鲁代根、向芬支付未及时取得房屋所有权证书违约金24056元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月18日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）；2、诉讼费用由天际置地公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月5日，鲁代根、向芬作为作为共同买受人与天际置地公司签订了合同编号为2013006014号的《商品房买卖合同》及附件八《商品房买卖合同》补充协议，约定：商品房的基本情况：座落于天际上城B区3号楼1单元第3层1-3-1号，建筑面积共100.7平方米，套内建筑面积为82.33平方米；计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4058.34元，总价款为人民币叁拾叁万肆仟壹佰贰叁元整；付款方式及期限：买受人可以首期支付购房总价款的52.11%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分银行或住房公积金管理机构借款支付；交接手续：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、第二十三条约定的物业服务费用、转让手续费、转移登记费、共有人工本费、期转现登记费及其他办理权属证所需的税费；专项维修基金按房屋销售总价2.5%收取；产权登记：转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八《商品房买卖合同》补充协议处理。附件八《商品房买卖合同》补充协议关于转移登记的约定为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人应在办理房屋交付手续的同时向出卖人提交委托办理房屋所有权证所需的各项资料（包括但不限于《商品房买卖合同》、买受人及配偶身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房地产管理局、税务局的最新规定为准）。买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照《买卖合同》第二十条约定办理房屋权属登记。如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付使用后”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”。买受人未能在约定的时间内取得房屋所有权证书的，自期满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 鲁代根、向芬通过自有资金以及向银行按揭贷款的方式向被告天际置地公司交付完清了购房款323165元。 天际置地公司于2014年12月27日向宜宾市南溪区住房城乡规划建设和城镇管理局申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案。2016年5月27日，天际上城B地块3号楼完成竣工验收备案登记手续。 2014年12月30日，鲁代根、向芬与天际置地公司办理了交接房手续，并向天际置地公司支付了代理办证费7010元，维修基金8079元，上述合计15089元。 2019年3月17日，鲁代根、向芬与天际置地公司共同向宜宾市南溪区不动产登记中心申请案涉房屋的不动产转移登记。同日，宜宾市南溪区不动产登记中心受理了办理房屋产权转移登记的申请。2019年3月22日，宜宾市南溪区不动产登记中心将案涉房屋的权利人转移登记为鲁代根、向芬。 一审法院认为，双方争议的焦点为：天际置地公司是否应当承担违约责任及如何承担违约责任。 双方签订的《商品房买卖合同》中约定鲁代根、向芬取得房屋所有权登记证书的时间为接房后365天，且约定由天际置地公司代为办理房屋转移登记手续。双方于2014年12月30日办理了交接房手续，且鲁代根、向芬按约向天际置地公司支付了应由其缴纳的专项维修基金等费用。取得竣工验收备案，是房屋初始登记的前置条件。天际置地公司于2014年12月27日即向相关部门申请对涉案房屋所处的3号楼进行竣工验收备案，该3号楼于2016年5月27日完成竣工验收备案。也就是天际置地公司从2016年5月27日起就具备了就案涉房屋为业主办理产权转移登记的所有前提条件。故天际置地公司在取得竣工验收备案后，应当及时通知鲁代根、向芬配合办理房屋产权转移登记事宜。但庭审中天际置地公司出具的证据，仅仅是一张办理分户产权通知的照片，但该通知是否系天际置地公司于2017年3月13日进行了张贴告知，张贴的具体位置是否属于案涉天际上城小区，均无法得到充分证明。并且办理产权转移登记属于重大合同权利义务，天际置地公司应当对鲁代根、向芬进行具体的通知。而天际置地公司在本案中无法出示证据证明其在2017年年初就已经明确具体地告知了鲁代根、向芬配合办理房屋产权登记的事宜，天际置地公司依法应当承担举证不能的法律后果。根据庭审中查明的情况，鲁代根、向芬于2019年才知晓案涉房屋已经可以办理产权登记的信息，因此鲁代根、向芬于2019年3月17日才完清所有办证的相应手续并办理产权转移登记的情况，不属于鲁代根、向芬怠于履行办证的配合义务行为所致，鲁代根、向芬房屋产权证的迟延办理属于天际置地公司自身过错导致的违约行为。一审法院对天际置地公司抗辩“鲁代根、向芬不能以自身怠于履行义务，以自身的过错行为来主张天际置地公司方的责任”的理由，一审法院依法不予支持。天际置地公司的违约行为造成鲁代根、向芬不能按约取得房屋所有权登记证书，导致其不能实现对案涉房屋的处分，为原告造成损失。双方在合同中约定违约金按照日万分之一进行计算，折算为年利率3.65%，未超过年利率24%，不属于约定的违约金过高的情形。一审法院对鲁代根、向芬按照上述标准计算违约金的诉讼请求，依法予以支持。违约金的起算时间，按照合同的约定，应当从2017年5月27日逾期之日起计算至2019年3月17日办理产权申请之日止。综上，天际置地公司应向鲁代根、向芬支付逾期办证的违约金21367元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月17日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定判决：一、宜宾天际置地有限公司于判决生效之日起十日内向鲁代根、向芬支付逾期办证违约金21367元（违约金计算方法为：从2017年5月27日至2019年3月17日止，以购房款323165元为基数，按照每日万分之一为标准进行计算）；二、驳回鲁代根、向芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取计201元，由鲁代根、向芬负担24元，宜宾天际置地有限公司负担177元。 二审中，天际置地公司向法院提交证据：1、小区门口粘贴公告的全景照片3张，拟证明上诉人在小区的主出口进行了粘贴公示。2、证人苟某证言“2017年3月开始对通知办证并先进行公告通知，然后是电话通知”和颜学南的证言“2017年3、4月份，天际置地公司张贴了公告，并且发了一些电话名单叫我帮忙通知业主核对，找不到业主的时候天际置地公司会张贴名单”，拟证明办证的过程和履行的通知义务。3、宜宾市南溪区不动产登记中心出具的《情况说明》，拟证明需买卖双方共同到场签字确认才能办理不动产转移登记。 鲁代根、向芬的质证意见为：1、没有看到张贴公告位置的图片以及图片内容，看不清楚是否是被上诉人所居住小区，不能达到证明目的，改公告不符合合同约定，上诉人应以电话或者报纸的形式来通知被上诉人办证。2、苟某是公司员工，又是本案代理人，其证言不应采信。苟某说公告上有其电话，但并未提供证据予以证明。张贴的公告也不能确认上诉人以电话、报纸公告、信函的形式进行了通知，一审证人陈述并没有看见上诉人所粘贴公告，该公告无法查实。颜学南是物管公司的，与上诉人存在利害关系，其证言并没有提供相应证据予以证实，不客观真实，不应采信。3、真实性无异议，但证明目的有异议，该证据与本案无关。 经审查，对天际置地公司提交的证据认定如下：上述证据均不属于二审新证据，第1组证据没有日期不能确定该公告张贴的时间；第2组证据只有证人证言没有其他证据相互佐证，系孤证，不能达到证明目的；第3组证据，能证明办理不动产转移登记需买卖双方共同到场签字确认，予以采信。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点如下：上诉人逾期为被上诉人办证是否应当承担违约责任。 2016年5月27日，天际置地公司完成了竣工验收备案，因政策原因无法办理房屋初始登记的情形消失，天际置地公司应在该日起365日内，即2017年5月28日之前为被上诉人办理转移登记。2019年3月17日，鲁代根、向芬与天际置地公司共同向宜宾市南溪区不动产登记中心申请案涉房屋的不动产转移登记，2019年3月22日，宜宾市南溪区不动产登记中心将案涉房屋的权利人转移登记为鲁代根、向芬。根据宜宾市南溪区不动产登记中心出具的《情况说明》，办理不动产转移登记需买卖双方共同到场签字确认。因此，本案上诉人为被上诉人逾期办证是否存在违约的关键在于上诉人是否在合理期限内通知了被上诉人共同办理不动产转移登记。综合本案一审、二审证据，天际置地公司提交的证据不能证明其在合理期限内通知了被上诉人去办理不动产转移登记，应承担举证不能的后果，因此本院确认天际置地公司未在合理的期限内履行合理的告知义务，逾期为被上诉人办理了产权证，应当承担逾期办证的违约责任。 综上所述，天际置地公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费334元,由宜宾天际置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵宗秉 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇二〇年二月十四日 书记员  魏 练