浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终544号上诉人（原审原告）：唐海峰，男，1972年12月26日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，现住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：林松林，浙江恒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：包爱红，浙江恒顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江雅文，女，1954年5月10日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，现住浙江省舟山市普陀区。被上诉人（原审被告）：戴冬春，男，1958年12月27日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区，现住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。上诉人唐海峰因与被上诉人汪雅文、戴冬春房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2019）浙0903民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因各方申请庭外和解，经本院准许扣除审限三个月。本案现已审理终结。唐海峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：位于舟山市普陀区房屋（以下简称案涉房屋）由唐海峰出资购置，产权证登记在唐海峰名下，唐海峰是案涉房屋的所有权人。第一，案涉房屋建造款的来源。唐海峰一审时提交的由普陀山前山村出具的两份收款收据，足以证明其支付了案涉房屋的建造款70000元的事实。第二，法律关系主体问题。本案涉及的法律关系不管是房屋租赁还是房屋买卖，只发生在江雅文与戴冬春之间，与唐海峰无涉。第三，案涉房屋交易效力问题。1.本案实为江雅文与戴冬春之间背着唐海峰私下就唐海峰享有的集资建房权利进行的交易，而集资建房权利不可转让，即便转让标的物为案涉房屋，也未取得唐海峰的授权，故本次交易违法。2.戴冬春非前山村村民，其自身本无申请集资建房的资格，故本次交易因违反了法律禁止性规定或政策性强制性规定而无效。第四，一审对戴冬春提交的证据认证有误从而得出唐海峰对本次交易是“明知”的错误结论。1.因案涉房屋一直交由江雅文管理，而江雅文告知唐海峰该房屋已出租，故对房屋是谁居住以及水费、垃圾清理运费是由谁支付唐海峰不可能关注。2.戴冬春提交的集资建房审批材料及房屋产权证不是来源于唐海峰。3.叶双凤领取案涉房屋产权证无唐海峰的授权。第五，关于请求确权是否具有诉的利益。因戴冬春认为案涉房屋已经转让并由其他人长期占有该房屋，故唐海峰作为产权证上的所有权人与戴冬春之间就案涉房屋具有权属之争，确权也是戴冬春返还房屋的前提，否则该争议将继续处于纠纷状态。江雅文辩称，案涉房屋是其租给戴冬春的，不是卖给戴冬春的。戴冬春辩称，第一，案涉房屋建造款来源于戴冬春。唐海峰提交的从前山村复印的缴款凭证系收据联，只能证明案涉房屋建造费已经缴纳的事实，但是不能证明实际缴款人为唐海峰。第二，案涉房屋转让行为发生在唐海峰和戴冬春之间。唐海峰称其对房屋转让交易毫不知情明显不符常情，有悖诚实信用原则。理由是：1.交易始于1995年，1997年起芦宝顺、叶双凤夫妇入住该房屋，入住前装修长达半年之久，且唐海峰与芦宝顺关系良好，互有来往，但唐海峰主张权利始于2017年，在这长达22年的时间内唐海峰未提出异议，说明唐海峰已经默示江雅文出面的房产交易行为。2.案涉房屋的审批材料在交易后由江雅文交给戴冬春。3.案涉房屋产权证是唐海峰、叶双凤于2003年12月申领，后由叶双凤领取。但2015年10月唐海峰又以房产证遗失为由申请补办，此举说明唐海峰认可房屋的有效转让。3.唐海峰在一审中主张江雅文应为共同被告，系其精心策划的诉讼方案，以达到既收回房屋又能将损失赔偿转嫁给身无分文的江雅文之目的。第三，唐海峰与戴冬春之间房屋转让行为合法有效。1.交易时案涉房屋虽未建成，但交易标的物是明确的、特定的，与商品房预售一样系期待物权。2.唐海峰一、二审均称其将案涉房屋交由江雅文管理，故即便江雅文对房屋转让行为未获其授权，也构成表见代理。3.普陀山作为国家风景名胜区其土地性质具有特殊性，卷宗材料均未显示土地性质为集体土地，且《合同法》第五十二条规定的无效情形需违背法律和行政法规强制性规定，所谓的“政策性强制性规定”不是合同无效的法定依据。4.普陀山类似的集资房买卖行为已有多例，有部分已经转移登记，证明普陀山对此类房屋交易行为并未禁止。第四，案涉房屋的产权本就登记在唐海峰名下，双方对原产权登记并无争议，故唐海峰请求法院确权不具有诉的利益。唐海峰一审起诉请求：一、确认案涉房屋为唐海峰所有，并确认江雅文、戴冬春交易唐海峰所要购置的房产行为无效；二、判令戴冬春返还案涉房屋。一审法院认定事实：案涉房屋系因江雅文家位于宝莲庵的房屋拆迁，经申请人唐海峰于1995年向所在村、镇等部门申请后批准建造的私人住宅，建筑面积68.59㎡，该房屋由各申请户出资，村统一建造，建造完毕后唐海峰或江雅文一直未在该房中居住，权属登记在唐海峰名下，在双方提交的房屋产权证书上未标注土地使用权性质。此外，各方当事人对于其他事实说法不尽相同，法院结合各自陈述以及提供的其他证据具体分述如下：一、关于房屋建造款来源问题。戴冬春称与江雅文谈妥案涉房屋转让事宜后，将转让款60000元交付江雅文，将房屋建造款75000元交至村里，村里实际收取70000元并开具收据2份（金额50000元、20000元各1份），另5000元村里退回给江雅文，而唐海峰称房屋建造款70000元系由其向村里缴纳。双方对于收据原件均称已遗失。江雅文承认收到过戴冬春10000元，否认戴冬春陈述的向其支付转让款60000元的事实。二、关于房屋交易问题。各方确认在戴冬春与江雅文发生戴冬春主张的案涉房屋交易时已经明确唐海峰可以获得村里统一建造的集资房一套，戴冬春称江雅文将唐海峰名下的那套集资房转让给了自己，江雅文称与戴冬春之间就案涉房屋并不存在交易的事实，而是将房屋出租给戴冬春，戴冬春仅支付了10000元的租赁费，后江雅文向戴冬春主张过房屋租赁费，2000年左右也曾向法庭起诉过，因法庭称普陀山房屋不能买卖而作罢。而唐海峰称案涉房屋一直交由江雅文管理，自己在2017年时才知晓江雅文与戴冬春之间就案涉房屋所发生的交易事实。三、房屋建成后的交付、居住、领证等事实问题。戴冬春称在房屋建成前已将该房屋转让给邬国平、邬舒娟夫妇，后邬国平、邬舒娟夫妇又以170000元的价格转让给芦宝顺、叶双凤夫妇。房屋建成后，芦宝顺、叶双凤取得案涉房屋，在将房屋进行装修后入住，并将户口迁入案涉房屋中。2003年12月，叶双凤与唐海峰一起到普陀山房管局办理案涉房屋的产权登记，并由叶双凤领取房产证，戴冬春为此向法院提供如下证据：证据一、章定明等七人证明一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起一直居住在案涉房屋内。证据二、辛友珠证明一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起每年如期交纳案涉房屋所涉垃圾清运费。证据三、舟山市自来水有限公司证明及自来水缴费清单各一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妻从1997年起每年自行交纳案涉房屋所产生的水费。证据四、居民户口簿一份，拟证明芦宝顺、叶双凤夫妇分别在普陀山客运站、普陀山园林管理处工作，且户口均已迁入案涉房屋中。证据五、农村私人建房用地呈报表、私人建房规划许可审批表格各一份，拟证明唐海峰在将案涉房屋转让给戴冬春时将审批文件一并交付，原件于2003年12月在叶双凤办理房屋产权证书时交给房管部门。证据六、房屋所有权证一份及叶双凤领证签字，拟证明2003年12月叶双凤与唐海峰一起到普陀山房管部门办理了案涉房屋产权证，并由叶双凤领取了产权证书。证据七、由舟山市普陀山社会事业服务中心于2015年11月10日出具的告知函一份，拟证明唐海峰于2015年10月以产权证遗失为由向房管部门申请补办，叶双凤和戴冬春发觉后向房管部门进行反映，房管部门告知戴冬春申请异议登记的事实。证据八、戴冬春代理人对叶双凤的询问笔录一份，拟证明戴冬春主张的与叶双凤有关的事实。对于上述戴冬春提供的证据，唐海峰发表如下质证意见：对于证据一，不符合证据的形式要件，证明内容与案件没有必然的关联性。对于证据二的真实性存疑，且与案件没有关联性，不能作为定案依据。对于证据三的真实性与关联性均有异议，其中自来水公司的证明加盖的并非是公章而是发票专用章，且芦宝顺、叶双凤夫妻是否居住在案涉房屋内不是自来水公司可以证明的，自来水缴费清单也无法证明是案涉房屋的用水。对于证据四认为该户口簿所记载的住址变动登记与前面几组证据存在明显的冲突，不能作为定案依据。对于证据五的真实性没有异议，但不能据此得出呈报表和审批表系由唐海峰交给戴冬春的结论。对于证据六，唐海峰认为直到2015年唐海峰仍然不知道叶双凤与案涉房屋存在关系，该事实可由戴冬春提供的证据七即由舟山市普陀山社会事业服务中心于2015年11月10日出具的告知函予以印证，故不可能在2003年委托叶双凤到普陀山社会事业服务中心去代领产权证书。对于证据七的真实性没有异议，但恰恰可以证明戴冬春所陈述的案涉房屋于1997年转让给邬国平、邬舒娟夫妇，后邬国平、邬舒娟夫妇又转让给芦宝顺、叶双凤夫妇属于欺骗法庭。对于证据八即叶双凤的询问笔录，唐海峰认为戴冬春的妻子系叶双凤丈夫的妹妹，双方存在利害关系，且其证词内容要么没有证据佐证，要么与其他证据相冲突，缺乏真实性。江雅文认可芦宝顺在案涉房屋中居住过，并确认案涉房屋在建成后自己并未居住，对其他人是否有居住表示不清楚，另江雅文称将案涉房屋出租给戴冬春后将产权证交给了戴冬春，双方未签订租赁协议，并前后总共收取10000元现金，后来向戴冬春讨要过房产证，戴冬春称已将案涉房屋出卖给了其妹夫芦宝顺。此外，唐海峰表示对于戴冬春所称案涉房屋已多次转让的事实不清楚，对于其诉讼请求二即判令戴冬春返还案涉房屋不作变更。一审法院认为，案件的争议焦点主要为：一、就案涉房屋存在的是租赁关系还是买卖关系。二、如果是一种买卖关系，该买卖行为的效力如何。关于争议焦点一即就案涉房屋存在的是租赁关系还是买卖关系，法院认为，虽然江雅文主张在案涉房屋建成后即在1997年出租给了戴冬春，但又称在20多年时间里总共收取戴冬春10000元租金，显然不符合市场行情也不符合常理，故法院认为就案涉房屋各方不存在租赁关系，而是一种转让（买卖）关系，鉴于案涉房屋产权登记在唐海峰名下，故法院认定该转让（买卖）行为发生于唐海峰与戴冬春之间。关于争议焦点二即买卖行为的效力问题。虽然唐海峰与戴冬春的买卖行为发生时，案涉房屋尚未建造完成，但鉴于买卖行为发生时双方所交易的标的已经明确，故法院认定双方实质上系对于明确存在的房屋所进行的买卖即系房屋买卖行为，房屋建成后该房屋登记在唐海峰名下也印证了该买卖事实。由于唐海峰与戴冬春均系舟山市普陀区村民（居民），即使案涉房屋系农村集资房，法律也并未禁止该房屋在同村村民（居民）间的转让，故唐海峰主张与戴冬春之间的转让行为无效，缺乏法律依据，不予认定，相应的其要求返还案涉房屋的诉请也无法得到支持。另外需要说明的是，对于戴冬春提供的证据，虽然部分如证人证言存在形式要件上的瑕疵，但各证据之间能够相互印证，且与江雅文对于房屋建成交付后的居住情况的描述不相冲突，基本能够形成一个完整的证据锁链。虽然唐海峰对于上述证据均提出了异议，但该异议的说服力不足，也未提供相应证据予以反驳，故法院对于上述戴冬春提供的证据予以采信，同时结合各方陈述以及日常生活经验，认定唐海峰对于江雅文出面与戴冬春之间就案涉房屋的买卖行为是明知的。至于唐海峰诉请要求确认案涉房屋为唐海峰所有，因该房屋登记在唐海峰名下，且就该案而言并不具有诉的利益，故该诉请应予驳回。关于戴冬春抗辩主张的诉讼时效问题，因唐海峰的诉请系基于买卖行为的效力而来，故不受诉讼时效之限制，该主张不予采纳。据此，根据《合同法》第四十四条第一款、第六十条以及《民法总则》第一百八十八条之规定，判决：驳回唐海峰的诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由唐海峰负担。二审中，戴冬春向本院提交以下证据材料：舟山市普陀区普陀山镇白华社区居民委员会于2019年9月16日出具的《证明》原件二份、戴冬春结婚证复议件一份、2000年1月5日签发的户主姓名为芦菊香户口簿复印件一份以及舟山市普陀区普陀山镇白华社区居民委员会门口挂牌照片打印件一份，拟证明戴冬春与芦菊香系夫妻关系，芦菊香系普陀山镇前山社区村民，为农业家庭户口。现普陀山镇前山社区村民委员会已经改为普陀山镇白华社区居民委员会。唐海峰质证认为，对以上证据真实性无异议，但关联性有异议，仅能说明前山村村民委员会已改为白华社区居民委员会，不能证明案涉房屋转让时芦菊香即为前山村村民。江雅文质证认为，认可真实性，但因前山村村民委员会改为白华社区居民委员会仅有月余，案涉房屋交易时间久远，故与本案无关联性。本院认证如下，各方当事人对于证据的真实性均无异议，本院经审查对于证据的真实性予以确认。关联性问题在说理部分予以阐述。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.唐海峰二审中陈述，1997年10月之后其下岗回到普陀山经营旅店，一直经营到2009年。其对案涉房屋曾进行过装修表示不知情。2.江雅文在一审中提交了其委托诉讼代理人于2018年5月25日向其做的《调查笔录》一份，其在笔录中明确陈述：当时，唐海峰因符合单独立户条件可以购置一套集资房，便筹集了大约六七万购房款放在其地方。后因为其赌博把唐海峰购房款赌输，这时戴冬春找到其要求转让案涉房屋，于是其同意将案涉房屋转让给戴冬春，转让价格具体记不清，大约六七万，比购房集资款多1万。双方没有签订书面合同或协议，口头说好后，戴冬春就将款项交给其。具体交款时间为村里要求交房款之前。其是瞒着唐海峰将房子转让给戴冬春的。戴冬春知道其转让的是唐海峰所要购置的房屋，且戴冬春知道案涉房屋不能办理产权过户手续故未要求办理产权证。3.戴冬春与芦菊香系夫妻关系，芦菊香系普陀山镇前山社区村民。本院认为，根据诉辩意见，案件争议焦点为：1.当事人之间就案涉房屋形成的基础法律关系，具体涉及法律关系主体是谁，行为定性是买卖还是租赁，以及效力如何评价；2.唐海峰关于确权的请求是否具有诉的利益。争议焦点一。关于法律关系的主体问题。双方对案涉房屋系以唐海峰名义申请、由集体经济组织建造的集资房，以及案涉房屋的产权证亦登记在唐海峰名下无异议，唐海峰在一、二审中均明确陈述其将案涉房屋事宜交由江雅文管理，故不论是房屋买卖还是租赁，其与江雅文之间形成委托代理关系，而基础法律关系的主体则为唐海峰与戴冬春，江雅文实施的代理行为法律后果应为应由被代理人唐海峰承担，一审对此认定正确。关于行为的定性问题。案涉房屋交易、流转的过程没有书面合同或协议，经查，双方提供的证据均未达到足以否定对方证据的程度。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，法院应结合案件情况，判断一方提供的证据证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并予以确认；同时，也应全面、客观审核证据，根据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。具体到本案，其一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”根据江雅文在《调查笔录》中所作的陈述，案涉房屋其以高于村里建房集资款多一万元的价格（大约六七万）转让给戴冬春，戴冬春在村里交建房集资款之前即将上述款项交给了江雅文。江雅文虽然在后续诉讼中主张出租，且仅收到戴冬春租金10000元，但未提供相应证据予以证实，该主张不能推翻其在《调查笔录》的陈述，故本院对其在《调查笔录》中承认的事实予以确认，该“转让”的含义应理解为“买卖”。其二，房屋租赁关系下，出租人一般不会向承租人移交出租房屋的审批文件及房产证。本案中，戴冬春提供了案涉房屋的审批文件，以证明江雅文在转让案涉房屋时一并移交，唐海峰虽认为戴冬春取得审批文件的方式不合法，但未举证证明。另，江雅文明确表示其将房产证交给了戴冬春，故该两节事实亦可印证成立买卖关系的可能性极高。其三，唐海峰、江雅文对案涉房屋的态度也间接证明了买卖关系的存在。案涉房屋从建成后至唐海峰所称其2017年才得知被江雅文被卖掉的期间有20余年之久，而唐海峰亦陈述其1997年10月份下岗后即回到普陀山经营旅店直到2009年，在此期间，案涉房屋长期被外人占有、使用其未提出异议。根据日常生活经验可知，房屋租赁关系持续20年之久而出租人不予过问的情形并不常见。而且，期间唐海峰、江雅文未对案涉房屋的装修事宜进行交涉，以上均与房屋租赁关系中出租人的通常行为不符。综上所述，一审认定唐海峰与戴冬春之间存有房屋买卖合同关系是正确的，对此本院予以支持。关于效力评价。其一，标的物，双方在交易时案涉房屋虽未实际建成，但从履行的事实来看，双方交易的标的物系案涉房屋，故唐海峰提出双方交易标的物是禁止转让的集资房名额的主张不成立。其二，唐海峰上诉称江雅文一直未告知其房屋出卖的事实，江雅文亦称其瞒着唐海峰将案涉房屋转让给戴冬春，但又表示戴冬春知道案涉房屋系唐海峰名下房屋，基于江雅文与唐海峰系母子关系，江雅文将案涉房屋的审批文件等交于戴冬春等事实，均反映出戴冬春在购买案涉房屋时,有理由相信江雅文具有处分权,其主观上系善意,且支付了相应的对价，双方签订的口头房屋买卖契约真实有效，江雅文实施的代理行为法律后果应为应由被代理人唐海峰承担。其三，《合同法》规定的合同无效情形之一系违反了法律或行政法规的效力性强制性规定，但唐海峰未提供证据证明本案房屋买卖行为存在上述无效情形，且戴冬春的妻子芦菊香为前山村村民，同村村民之间的转让不应无效，故唐海峰主张的本案交易违反了法律禁止性规定或政策强制性规定的主张，无法律和事实依据。争议焦点二。双方对案涉房屋的产权证仍登记在唐海峰名下登记并无异议，但鉴于法院认定唐海峰与戴冬春之间关于案涉房屋买卖关系并非无效，故唐海峰要求确认案涉房屋为唐海峰所有，戴冬春返还案涉房屋的诉请不能支持，一审对此予以驳回并无不当。综上所述，唐海峰的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由唐海峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年二月十九日法官助理牟聪代书记员 毛赟