上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91928号原告：徐伟东，男，1991年6月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海锦绣华城房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈宁，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。原告徐伟东与被告上海锦绣华城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告徐伟东，被告上海锦绣华城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人单新宇、夏元林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐伟东向本院提出诉讼请求，1、判令被告归还向原告收取的购房面积补差款人民币(币种下同)21,850元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日,原告与被告签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),该合同约定,原告向被告购买上海市浦东新区北艾路1643弄大华锦绣华城4号13层1301室房屋(以下简称涉案房屋),暂测面积105.48平方米。2019年5月26日被告向原告交付了房屋,但交付前提条件之一为向被告支付房屋补差房款21,850元(实测面积为105.71平方米,较暂测面积增加0.23平方米)。若原告不交付前述补差房款则被告将拒绝交付房屋,出于被告胁迫,原告于交付日向被告给付了前述款项。根据上海市浦东新区房产测绘中心于2018年8月15日出具的交付房屋对应的《房屋土地权属调查报告书》(编号：房-浦测-18-1427),交付房屋实测面积存在误差,面积误差计算公式为：正负(0.04√S+0.002S)。根据前述公式测算,交付房屋的实测面积误差为正负0.622平方米,即交付房屋的暂测面积处于实测面积的测量误差内,因此,原告支付的房屋补差款对应的面积属于实际勘测误差。根据《上海市房地产转让办法》(2010年)第四十三条规定,预售商品房交付时,具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变。基于前述事实和法律规定,鉴于原告支付的房屋补差款对应的面积属于面积实际勘测误差,因此,被告以交付房屋为条件胁迫原告于交付日支付面积补差价款于法无据,严重侵害了原告的权利。经原告多次沟通要求返还均无果,为维护自身的合法权益,依据《上海市房地产转让办法》规定,特提起诉讼,请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告上海锦绣华城房地产开发有限公司辩称，双方签订的《预售合同》补充条款一第四条已将本合同第五条进行了修改，第1条明确约定：当暂测面积与实测面积误差比在±3%内按本合同约定的单价多退少补。预售合同中约定了房屋的暂测面积，双方签署的《房屋交接书》上则标明实测面积，原告应按约补交面积差的房价款。实测面积为被告产证登记面积，实测面积是多少就应认定为多少，不存在原告所说的勘测误差。合同开头的“特别告知”并非合同约定条款，如与合同正式条款有冲突，应以双方约定条款为准。面积误差比在±3%之内房款多退少补的约定对原、被告而言权利义务是对等的，与最高院的司法解释内容相一致，不存在加重原告责任，免除被告义务的情形。原告诉请没有法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月1日,原告(乙方)与被告(甲方)签订了《预售合同》。该合同“特别告知一”记载内容如下：第一条，本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。第五条，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。)(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】合同正文第二条约定，原告向被告购买涉案房屋一套，暂测房屋建筑面积105.48平方米，其中套内建筑面积83.30平方米，公用分摊建筑面积22.18平方米。正文第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为95,000元，房屋总价款(不包含房屋全装修价格)暂定为10,020,600元。正文第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。正文第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包括-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同“补充条款一”记载内容如下：甲、乙双方一致同意订立如下补充条款，作为对本合同正文条款的修改和补充。根据本合同正文第二十九条的约定，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。为此，甲方特提示乙方认真阅读本补充协议。其中第三条载明，修改及补充本合同第三条、第四条，乙方购买该房屋的每平方米单价已包含附件三所约定的装修以及设施设备；乙方购买该房屋总房价款包括该房屋、该房屋内的装饰装修以及设施设备和该房屋相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第四条载明，修改本合同第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如实测面积与暂测面积(包括分摊房屋公用部位的建筑面积造成房屋建筑面积增减的情况)不一致时，双方约定按下列案处理：1、当暂测面积与实测面积的面积误差比在±3%以内时，按本合同约定的单价计算多退少补；……。合同签订后，原告按约支付房款10,020,600元。2019年5月26日，原、被告签署《房屋交接书》，载明房屋实测建筑面积为105.71平方米(比暂测面积多0.23平方米)。房屋总房价款为10,042,450元，乙方已付全部价款。原告为此向被告补付房款21,850元。2019年9月，原告以《房屋土地权属调查报告书》记载的误差计算公式得出涉案房屋的实测面积误差为正负0.622平方米，涉案房屋的暂测面积处于实测面积的测量误差内，根据《上海市房地产转让办法》第四十三条规定,预售商品房交付时,具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的,预售合同约定的转让总价格不变为由提起本案诉讼，要求被告返还面积补差款21,850元。以上事实由原告提供的《预售合同》、《房屋土地权属调查报告书》、房屋补差款收据、购房发票，被告提供的《房屋交接书》及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应遵照执行。本案争议的焦点在于：当房屋暂测建筑面积与实测建筑面积差在勘测误差范围值以内的，总房价款是否需要多退少补。《预售合同》“特别告知一”载明：打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用；对买卖双方签约前出现的问题予以充分了解……，可见特别告知并非合同正式条文，在合同正式条款中对争议有约定的，特别告知不具有否定双方约定之效力，故“特别告知一”第五条的内容不具有否定双方就发生暂测建筑面积与实测建筑面积不一致的情况下所做出的约定。“补充条款一”第三条约定，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。可见，如发生了房屋建筑面积的暂测与实测不一致的情况，根据“补充条款一”第四条的约定，误差比在±3%以内时，双方需按合同约定的单价计算多退少补。该条款内容未违反法律、行政法规强制性规定，也未就专业测量机构出具的实测建筑面积可能存在理论上的误差而免除双方多退少补的义务。原、被告履行“补充条款一”第四条的依据就是专业机构出具的实测建筑面积数据，该数据具有唯一性和准确性，实测面积多则买方补款，少则卖方退款，不存在免除条款提供方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，双方的权利义务平等。原告认为房屋暂测面积与实测面积相差正0.23平方米，在勘测误差值以内，可以不用补付房款，显然缺乏合同依据，因此，对于原告要求被告返还面积补差款21,850元的诉讼请求本院难予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告徐伟东的全部诉讼请求。案件受理费346元，由原告徐伟东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  田 华人民陪审员  丁国龙人民陪审员  张群兰二〇二〇年二月二十八日书 记 员  杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。