山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6714号上诉人（原审原告）：烟台康城实业有限公司。住所地烟台市莱山区盛泉工业园。法定代表人：董青，董事长。委托诉讼代理人：巴本刚，山东文康（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小祺，山东文康（烟台）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台月阳家居建材有限公司。住所地烟台市芝罘区海港路23号。法定代表人：吕万光，总经理。上诉人烟台康城实业有限公司（以下简称康城公司）因与上诉人烟台月阳家居建材有限公司（以下简称月阳家居）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2018）鲁0613民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月07日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康城公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持康城公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由月阳家居承担。事实与理由：一、本案所涉地下室被占用至今是因月阳家居拒不返还、单方过错所致，月阳家居依法应予以返还并承担相应法律后果。1、自《房屋租赁合同》终止后至本案一审庭审结束前，康城公司多次要求月阳家居腾空返还，月阳家居均明确表示拒绝腾空、返还地下室，并占用至今。月阳家居的行为严重侵害了康城公司的合法权益，理应承担返还租赁房屋并支付相应占有使用费的责任。2、康城公司与物业公司为两个独立的法律主体，物业公司的物业管理服务行为，与康城公司无关；无论物业公司是否存在过错，康城公司均不应因此承担过错责任，更无法改变月阳家居非法占用地下室的客观事实。3、物业公司即使对地下室某一出入口有管理权，也是因为对整幢楼物业管理需要所致，而非实际掌控或管理、占用地下室，不应因此承担任何责任；更不应因此致使康城公司承担任何责任。二、本案中月阳家居实际占用地下室的面积应为“11275.1平方米”，而非“3200平方米”；月阳家居应以“11275.1平方米”作为房屋占用使用费的面积。计算基数支付房屋占用使用费。1、月阳家居占用、控制的是整个地下室及其入口，无论其是否将货物摆满整个地下室，其派人看管的行为以及掌控地下室入口的行为，均致使康城公司无法对整个地下室行使占有、使用、收益权，也无法对地下室分割进行使用。月阳家居的行为，实质损害了康城公司对整个地下室的合法权益，因此其应按地下室面积即11275.1平方米作为房屋占用使用费的计算依据之一。2、即使法院实地勘察月阳家居货物的占用面积为3200平方米属实，也只是目前货物堆放所占面积；在月阳家居长达八年的实际占用使用控制中，并且在其承认巳转移、出售部分货品等减少堆放面积的情形下，仅以目前最少的堆放面积作为实际占用面积、计算所有期间内的房屋占用使用费，有失公允，依法应予以纠正。3、按法院委托的评估机构出具的评估报告，自2015年2月1日计算至2018年5月31日的房屋占用使用费金额应为287.28万元人民币，康城公司现为节省各项诉讼成本，仅主张261.72万元，依法应予以支持。三、本案评估费用为88800元，本案中康城公司不存在过错，本案纠纷均因月阳家居过错所致，因此月阳家居应承担本案全部评估费用88800元。四、本案所涉的《房屋租赁合同》终止时间应为2011年12月31日，而非2013年3月，依法应予以纠正。本案中，康城公司从未委托烟台澳柯玛物业发展有限公司代康城公司发送任何函件，而且所谓暂缓招商的函件也未对租赁期限顺延予以明确，双方也从未对租期顺延迖成任何协议。一审判决在无任何证据支持的情形下，仅凭推定就认定租赁期限顺延至2013年3月份，无事实基础和法律依据，依法应予以纠正。五、一审判决在“事实认定”和“本院认为”部分，存在其他既没有事实依据，也没有证据支持的错误认定。1、一审判决书第6页认定：“2013年5月，被告雇佣的工人等在涉案房屋内工作期间，为涉案租赁房屋提供物业管理服务的物业公司等人员将被告物品清场搬到一号楼地下室存放”。而事实上，月阳家居就其所称的“其货物被强制搬到地下室”，仅仅提供了其内部工作人员证言，且存在证人证言内容上互相矛盾等瑕疵，根据不具备证明效力。2、一审判决第11页认定：“本案纠纷系双方当事人未妥善解决合同顺延期限导致，双方均存在一定过错。因涉案物品并非被告主动迁至地下室存放，且被告提取货物需物业管理部门开启主出入口方可提取，故被告并未实际占用全部地下室，被告占用面积应以现场勘察确认的被告堆放面积3200平方米为准。”康城公司认为，一审判决的上述认定没有任何依据，康城公司不存在任何过错。1、月阳家居没有提供任何有效证据，证明涉案物品并非月阳家居主动迁至地下室存放。至于是谁将被告物品搬到地下室，也与本案康城公司主张的占有使用费没有关联关系。不管是谁搬运的涉案物品，都不是月阳家居拒不返还房屋的理由。况且，月阳家居在其另行提起的与康城公司损害赔偿纠纷一案中，明确承认“康城公司一直要求其将货物提走，而月阳家居予以拒绝”的事实。显然，月阳家居占有涉案房屋是其自身的原因，与其存放物品是如何搬至地下室没有任何关系。2、关于一审判决认为的“月阳家居提取货物需物业部门开启主出入口方可提取”，康城公司认为以此为由减轻月阳家居的责任缺乏依据：第一，从主体上来看，所谓的“物业部门”是一个独立的物业公司，并非康城公司的一个部门。其作为物业服务企业因物业管理的需要掌握地下室货车出入口（即一审判决所述的所谓“主要出入口”）的钥匙，完全是基于物业服务的需要；第二，物业公司也从未拒绝月阳家居提取货物，并多次明确表示，只要搬运货物人员向物业公司提供月阳家居的证明即可搬运货物。该要求完全是合理合法的，也是为了保障业主财产安全的必要措施。因此，一审判决认定的“提取货物需物业部门开启主出入口”，物业公司并不存在任何过错，康城公司对此更无过错可言。月阳家居辩称，双方合同执行过程中有10条没有执行，其中第一条是合同的期限，康城公司是在合同期内将月阳家居的货物搬至地下。甲方义务第二条，康城公司没有提供。甲方义务第三条，月阳家居方已提交设施不能正常使用的证据。甲方义务第五条，没有到期康城公司强行将办公室搬离。合同第七-2-C条，康城公司提前将所有商铺收回，所有的装修月阳家居没有来得及拆除拿走。合同第九-1条，康城公司构成违约，给月阳家居造成的损失没有进行赔偿。管委对业户的补偿，康城公司没有发到月阳家居手中。合同附件1、2、3均没有，是因为澳柯玛物业和实业公司提前撤走，没有完善合同的附件，说明澳柯玛物业和实业公司已经放弃履行该合同。因为康城公司违约，康城公司是过错方，应承担过错责任，这就是月阳家居拒绝腾空的理由之一。康城公司将月阳家居的货物水淹了，月阳家居起诉康城公司主张损失的案件败诉了，是因为当时没有向法庭提交水淹的视频证据，本次诉讼一审中月阳家居提供了水淹的视频，该视频说明月阳家居的货品不是因为仓库受潮造成的霉变，而是直接被水淹造成的，说明康城公司将月阳家居的货物强行搬至水淹的仓库中，是直接过错方。发现水淹后，康城公司并没有积极采取措施，所以造成了月阳家居的货品大部分霉变，无法正常销售。关于扣押的事实，开庭时月阳家居提供了大量的证据，对康城公司的扣押行为月阳家居向康城公司发出了要求提货的请求，但康城公司仍然不让提货，月阳家居的催告函是2013年12月2日，上面清楚的标明了要提货物的具体品种。康城公司与物业公司是一家的。仓库中除了垃圾外都是月阳家居自己的商品，康城公司将所有通往地下的小门都上了铁门，只有月阳家居存货的地下室全部上了铁门，说明是为了查封月阳家居的货物而做的，月阳家居向法庭提供了照片证据，这些做法完全是查封的行为，不存在为管理需要上锁封门。一审法院已经现场丈量了现场货物和建筑垃圾是3200平方米，这3200平方米存在合理。评估费不合理，应由康城公司承担。涉案房屋租赁合同终止时间加上顺延时间应为2013年3月，一审认定正确。一审认定涉案物品是康城公司搬动的，认定事实正确。月阳家居方除了工作人员证言外，还有视频照片和现场为证。关于提货，月阳家居方多次提出过，但康城公司均以各种理由制止月阳家居提货，有现场证人作证，有一审法官作证。月阳家居上诉请求：1、重新确定涉案仓库的使用功能及收费标准，2、查明月阳家居没有提走货物的所有事实，3、查明货物是自愿存放还是强行存放的事实真相，4、查明强行搬运所造成的损失。5、撤销原判并对货物损失给予公正的赔偿。事实与理由：一、本案原判决出现重大误判，“2013年5月，月阳家居雇佣的工人等在涉案租赁房屋内工作期间，为涉案租赁房屋提供物业管理服务的物业公司等人员将月阳家居物品清场搬到一号楼地下室存放。”而大量的事实证明：是康城公司强行将月阳家居的货物从对面一层搬到了地下室。二、本案一审法官宣称只要是证据充分确凿，即便是以前判了也一样会考虑的。但最后一次开庭月阳家居提供出被水淹的视频资料之前，主审法官己经事先打印好了判决书。对月阳家居提供的视频根本不予理会。这种不尊重事实，在事实提供前打印判决书的做法完全失去了应有的公正。对于一个时间、内容清楚有效的重要证据，一审法官完全忽视放弃，是该判决的重大失误。三、该判决第11页第三自然段第三行“本院认为，根据本院对地下室现场勘察对情况以及月阳家居提供的证据，无法认定涉案地下室自2015年2月至今不具备仓储功能”是故意排除2014年该地下室被水淹的事实证据。属于明知涉案当事人双方纠纷的问题所在而故意隐瞒回避。四、货品是否被扣押和被限制提货是本案的关节点，该判决根本完全忽略了所有被限制提货的确凿证据。五、作为一个被水淹、漏水、潮湿的室内空间根本不具备对外租赁使用的基本条件。六、对于现场测量货物占用的3200平方米，是康城公司强行搬动的，并且是地摊式的摆放，不是合理的使用空间。另外很多都是装修垃圾和很多弃物，不应算在月阳家居货物内。七、在对顺延合同发生争议期间，康城公司与月阳家居之间都有正常的往来信件，但月阳家居却突然强行搬运月阳家居的所有物品，对于强行搬运康城公司应当承担搬运后的所有损失。八、到达现场的一审法官对现场货品发生的霉变看得清清楚楚，却在判决书中只字不提货品霉变的事实，因此存在故意回避仓库漏水漏雨的事实。仓库不漏雨不潮湿，是正常收费仓储最起码的条件，何况整个地下室发大水，因此该仓库根本不具备收费租赁的基本条件，并应对由此造成的损失给予赔偿。九、出具评估报告的当事人在法庭陈述他们评估只考虑周边市场价格，其它与他们无关。因此他们的评估无效，月阳家居不承担评估费用。鉴于以上理由，请求撤销原判并根据货物受损情况给予公正的赔偿。康城公司辩称，康城公司没有将涉案房屋作为仓库出租给月阳公司，双方签订租赁合同后，由月阳公司进行经营，合同到期后因未返还房屋，康城公司主张的是占有使用费，且经过现场勘察，涉案房屋地面干燥，不影响使用，且在合同期间内按双方约定对房屋的管理应由月阳公司负责，合同到期后月阳公司非法占用期间，相应的维护责任也应由月阳公司承担，月阳公司在（2016）鲁0613民初2023号案中明确承认其货物在搬到地下室之前是没有损失的，而且康城公司一直要求月阳公司腾空房屋，不存在康城公司扣押其货物的可能性，康城公司主张的占有使用费是从2015年2月开始主张，该时间在月阳公司主张的所谓合同顺延期限之后，依法应予支持。一审法院也未认定是康城公司将其货物强行搬至地下室，当然其认定的是物业公司强行搬运，同样没有证据证实。一审对月阳公司货物摆放面积为3200平方米的认定是在各方都到场的情况下予以确认的。月阳公司主张的所谓强行搬货、铁门上锁、刁难提货等均没有证据支持，与事实不符，事实上在一审过程中，一审法院曾明确询问月阳公司是否能立即将房屋腾空，月阳公司予以否认，并提出了腾空房屋必须康城公司放弃向其主张占用费的条件，并非向月阳公司所称的其搬运货物遭到刁难。康城公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2005年10月22日签订的《房屋租赁合同》已于2011年12月31日终止；2、判令月阳家居立即将盛泉东路16#（一号楼）地下室的房屋腾空、迁出并返还给康城公司；3、判令月阳家居向康城公司支付地下室占有使用费2706000元（暂计至2018年7月31日），并以实际占用面积11275平方米为基数，每年按100元/平方米，计算自2018年8月1日起至实际腾空并迁出房屋之日止继续向康城公司支付占有使用费；4、月阳家居承担本案诉讼费用。审理中，康城公司变更第3项诉讼请求为：月阳家居向康城公司支付地下室占有使用费2617200元（暂计至2018年5月31日），并自2018年6月1日起至月阳家居实际腾空并迁出地下室房屋之日止，以实际占有面积11275.1平方米为基数，每年按97.37元/平方米为标准继续向康城公司支付房屋占有使用费；增加诉讼请求：要求月阳家居向康城公司支付本案评估费88800元。一审法院认定事实如下：一、康城公司原名称为澳柯玛（烟台）实业有限公司，2009年9月14日变更为现名称。2006年至2010年期间，康城公司陆续取得莱山区盛泉东路8号、10号、12号、13号、16号、17号的房屋所有权证，系房屋所有权人。其中，烟房权证莱字第××号房屋所有权证中登记涉案争议的盛泉东路16号（一号楼）－1层地下室建筑面积为11275.1平方米、设计用途为网点。案外人烟台澳柯玛物业发展有限公司、烟台雅嘉物业管理有限公司陆续为涉案租赁房屋提供物业管理服务。2008年6月20日前，康城公司为烟台澳柯玛物业发展有限公司的股东之一，自2008年6月20日起，康城公司系烟台澳柯玛物业发展有限公司的全资控股股东。二、2005年10月22日，康城公司（甲方）与月阳家居（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：康城公司将所拥有的澳柯玛商贸中心一期盛泉东路16﹟（一号楼）、12﹟（二号楼）、10﹟（三号楼）、8﹟（四号楼）、13﹟（五号楼）、17﹟（七号楼）建筑物出租给月阳家居进行运营、招商及物业管理；租赁期限自本合同签订之日起至2011年12月31日止；自本合同签订之日起至2007年12月31日为招商准备期，免收租金；2008年至2011年，每年度按月阳家居实现的利润总额的30%、40%、50%、60%支付康城公司租金；月阳家居付清13#（五号楼）全部购房款之日前的运营利润，由月阳家居按上述约定的比例支付租金，月阳家居付清全部购房款之日起产生的利润归月阳家居；2008年1月1日至2008年12月31日，乙方按实现的利润总额的百分之三十支付甲方租金。2009年1月1日至2009年12月31日，乙方按实现的利润总额的百分之四十支付甲方租金。2010年1月1日至2010年12月31日，乙方按实现的利润总额的百分之五十支付甲方租金。2011年1月1日至2011年12月31日，乙方按实现的利润总额的百分之六十支付甲方租金。2、租赁期间，乙方按季度与甲方结算租金，以现金转账方式每季度第一周支付甲方上一季度应得租金…5、本合同约定的“利润总额”是指包括但不限于乙方运营、转租房屋收入以及在仓储物流、广告、物业管理等所有实际收入扣除乙方招商、运营租赁房屋而发生的费用及相关税收后的余额。…四、甲方权利与义务1、甲方权利①有权依照本合同之约定收取租金…五、乙方权利与义务1、乙方权利①有权利用租赁房屋进行自营、招商、转租等市场运营，不受甲方干涉。…2、乙方的义务①按照本合同之约定支付租金。②自2006年7月31日起，承担租赁区域的市场招商、运营及物业管理的全部费用及责任。乙方负责所有运营方案的策划实施。七、合同的变更、解除、终止…八、其它条款…5、甲乙双方签订合同后，原负责市场招商、运营及物业管理的烟台澳柯玛物业发展有限公司的相关人员乙方尽最大可能接收。6、在本合同生效前，甲方及烟台澳柯玛物业发展有限公司与任何条三方签订的关于市场租赁、合作经营方面的合同协议依然有效，乙方应遵循原合同约定。…”。合同中另约定了双方当事人的其他权利义务。三、合同签订后，康城公司将涉案租赁房屋交付月阳家居，月阳家居对部分房屋进行装修后用作装饰装修建材展览销售。2007年6月22日，烟台澳柯玛物业发展有限公司向月阳家居发送《关于暂缓招商进程的函》，告知月阳家居：鉴于澳柯玛（烟台）实业有限公司处于整体转让的关键时期，为不影响项目转让进程，月阳家居有关澳柯玛一期市场的招商工作在此期间暂缓，会在双方合作租期上给予适当顺延。2009年10月22日，月阳家居向康城公司公证送达通知一份，告知康城公司已将三号楼出租签订了2009年10月30日至2011年12月30日的合作协议，但承租方提出消防设施配套不齐全不能正常使用，故要求康城公司于2009年10月31日前整改。2010年3月，月阳家居因出现办公室门锁被破坏及排水管破裂、漏水情况向康城公司发出通知，要求加强安全管理并进行维修。至2011年12月31日合同约定的租赁期限届满，涉案租赁房屋未正常招商运营，月阳家居未向康城公司支付租金。之后，康城公司与月阳家居因合同顺延期限产生争议。2013年5月，月阳家居雇佣的工人等在涉案租赁房屋内工作期间，为涉案租赁房屋提供物业管理服务的物业公司等人员将月阳家居物品清场搬到一号楼地下室存放。2013年6月，康城公司收回除一号楼地下室和三号楼地下室以外的其他承租房屋，至本案诉讼前康城公司亦收回三号楼地下室。月阳家居木地板、瓷砖、卫浴等装饰建材至今仍存放于一号楼地下室。期间，因地板出现被窃现象，月阳家居安排其雇佣人员于一号楼地下室楼梯出入口进行看管至今。双方当事人因地下室积水、反潮导致的地板等装饰建材损坏以及地下室占用费产生纠纷。三、2016年10月8日，月阳家居诉至一审法院，要求康城公司赔偿扣押的涉案木地板被水浸泡造成的损失25万元。该案审理中，月阳家居陈述称：从康城公司违法扣押其木地板开始，最初木地板的损失并没有发生，其只是就租赁合同期限的问题与康城公司反复交涉，在双方协商过程中，康城公司一直要求其将存放货物的房屋腾迁出来，并要求其将一号楼地下室的木地板及其他洁具运走，但是其没有运走，后来因为地下室潮湿的原因地板的损失逐步反映出来，康城公司也一直要求其将货物提走，但其基于第一租期未到，第二损失未确认和赔偿，所以不能自行将地板拿走。一审法院于2017年4月18日作出（2016）鲁0613民初2023号民事判决书，驳回月阳家居的诉讼请求。月阳家居不服上诉，烟台市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）鲁06民终4470号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，月阳家居主张，康城公司扣押其物品导致无法提货，自2013年起至今提过三次货，在涉案货物搬到地下室不到一年的时间，月阳家居车辆从电动卷帘门进入提取部分样品，是物业公司给开的电动卷帘门；之后再提货就提不出来，一开始物业公司让月阳家居找老板协商、拒绝开门，再后来物业公司让月阳家居开证明，一开始让给烟台澳柯玛物业发展有限公司开证明，后来又让给烟台雅嘉物业管理有限公司开证明；2018年3月因有客户要80多平地板，月阳家居安排员工提货一次，因月阳家居开具了抬头是康城公司单位的提货证明，不同意向物业公司开具提货证明，物业公司未开启电动卷帘门，月阳家居提货未成功；2018年7月法院通知提货一次，现场确认物业公司要求月阳家居出具证明方可开启电动卷帘门。康城公司认为，物业公司要求月阳家居开具证明才能提货是基于物业管理的需要，是要求月阳家居出具身份证明材料。一审法院询问月阳家居是否同意在法院组织下将全部货物提取腾空涉案一号楼地下室，月阳家居表示腾空房屋前康城公司必须赔偿其损失，否则腾空房屋后就没有证据证明康城公司给其货物造成的损失，但如果调解康城公司同意放弃主张占用费，则月阳家居可以把地下室腾空；康城公司不同意放弃主张占用费。四、根据康城公司申请，一审法院委托烟台市诚信土地房地产评估有限公司评估2015年2月至2018年12月涉案一号楼地下室的租赁价格。该评估公司出具诚信莱评字（2018）第005号《房地产估价报告》，评估结果为2015年2月至2016年1月租金为64.03元/平方米·年，2016年2月至2017年1月租金为73.63元/平方米·年，2017年2月至2018年1月租金为84.67元/平方米·年，2018年2月至2018年12月租金为97.37元/平方米·年，2015年2月至2018年12月租金合计351.32万元。康城公司支付评估费88800元。康城公司对评估结论无异议；月阳家居有异议，认为：地下室积水、抽水系统瘫痪、曾经水淹货品、地板已经霉变，康城公司扣押商品、任意摆放，货物仅占用一小块面积，地下室不具备存放商品条件，给月阳家居造成巨大损失，月阳家居不应支付租金。评估人员到庭接受质询称，现场存在管道渗水，渗水部位离地板较远，渗水部位经维修后可以保持正常使用；现场没有测量商品占用面积，根据委托范围进行租金评估。一审法院经与评估公司了解涉案一号楼地下室同地段同类房屋2019年租金水平，相关估价师答复称：2019年相比较于2018年，价格略微波动，但是针对具体房产应个别调查分析确认。康城公司无异议，月阳家居认为涉案一号楼地下室不具备仓储功能，随时被水淹，不能作为仓库来评估，评估无意义。五、一审法院经到现场勘察，确认一号楼地下室情况：部分区域有潮湿滴水，部分区域被防火卷帘门分隔；有多个一米多宽的楼梯出入口，有二个车辆出入口，仅留有一个楼梯出入口及一个车辆出入口可以通行，其他楼梯出入口均以铁栏杆门封住，可以通行的车辆出入口安装有电动卷帘门，需经物业公司人员到地下室推上电闸后遥控控制电动卷帘门的开关；经现场测量确认，月阳家居物品堆放面积为3200平方米。康城公司认为一号楼地下室被月阳家居全部占用；月阳家居认为货物不是其主动堆放的，而且堆放物品中有垃圾，有的不是月阳家居的货物，如何堆放及占用多少面积与月阳家居无关。月阳家居主张将地下室物品全部腾空需二十天时间。六、月阳家居主张，根据2007年6月22日延缓招商的函开始到2009年9月康城公司整体转让完成期间，应该是涉案租赁合同的顺延期间，合同租期应在康城公司搬其货物之后再延期三个月。康城公司认为，康城公司主张占用费自2015年2月开始，即使合同租期应该顺延，也不应顺延至2015年2月，而且前期康城公司一直通知月阳家居把货提走。一审法院认为，一、关于康城公司与月阳家居于2005年10月22日签订的《房屋租赁合同》的终止时间。合同中约定租赁期限自合同签订之日起至2011年12月31日止。月阳家居提供的烟台澳柯玛物业发展有限公司于2007年6月22日向其出具送达的《关于暂缓招商进程的函》，康城公司未明确否认，鉴于康城公司系烟台澳柯玛物业发展有限公司的股东、康城公司确曾于同期进行了该函中所载明的股权转让事实以及烟台澳柯玛物业发展有限公司系为涉案房屋提供物业服务管理的单位，一审法院有理由相信烟台澳柯玛物业发展有限公司代康城公司向月阳家居出具送达了该函，故对该函依法予以采信。根据该函可以确定合同中约定的租赁期限应在届满日即2011年12月31日之后顺延一定期限，且康城公司、月阳家居在该期限届满之后确未协商合同的解除终止或续订事宜而是继续履行涉案租赁合同，故康城公司要求确认合同已于2011年12月31日终止，与事实不符，不予支持。二、关于月阳家居是否应当将涉案一号楼地下室内腾空迁出并返还给康城公司。康城公司与月阳家居对合同顺延期限产生争议，根据月阳家居关于2007年6月22日至2009年9月为顺延期限的主张，应顺延至2013年3月，根据月阳家居认为应在2013年5月将货物搬运至地下室后延期三个月的主张，涉案租赁合同也已经于2013年解除。在合同已经解除的前提下，月阳家居应将存放于涉案一号楼地下室内的属于其所有的物品腾空迁出。因月阳家居并不掌握一号楼地下室主出入口电动卷帘门的开关，故其仅需腾空物品而并不需要向康城公司返还一号楼地下室。综上，康城公司要求月阳家居将一号楼地下室腾空，予以支持；要求返还一号楼地下室，于法无据，不予支持。月阳家居关于其一号楼地下室内地板损失未获补偿不应腾空的抗辩主张，因月阳家居曾就其木地板损失提起诉讼，已经生效判决处理，故其以此为由拒绝腾空，于法无据，不予采纳。三、关于月阳家居应否支付地下室占有使用费。根据庭审中原月阳家居的陈述意见以及已生效判决认定的事实，可以确认月阳家居物品被搬运至一号楼地下室后，康城公司多次通知月阳家居将物品运走，但康城公司至今未予腾空。因双方之间的租赁合同已于2013年解除，月阳家居物品持续存放于康城公司一号楼地下室至今，故康城公司主张2015年2月至今的占有使用费，符合法律规定。月阳家居主张康城公司扣押其物品导致其无法提货，根据月阳家居陈述其几次提货均仅是提取部分货物，而非提取腾空全部物品，且月阳家居提供的证据不能够证明其积极要求将存放于地下室内全部物品运走而被康城公司或相关人员阻拦拒绝，故其主张康城公司扣押其物品，不予采信。本案纠纷系双方当事人未妥善解决合同顺延期限导致，双方均存在一定过错。因涉案月阳家居物品并非月阳家居积极主动迁至地下室存放，且月阳家居提取货物需物业管理部门开启主出入口方可提取，故月阳家居并未实际占用全部地下室，月阳家居占用面积应以法院现场勘察确认的月阳家居物品堆放面积3200平方米为准。关于占有使用费的标准，月阳家居不认可评估公司出具的评估报告，主张地下室在雨季会被水淹、抽水泵无法工作，不具备仓储功能，不应收取租金。一审法院认为，根据一审法院对地下室现场勘察的情况以及月阳家居提供的证据，无法认定涉案地下室自2015年2月至今不具备仓储功能，且存放物品如木地板的损失如何造成及应否赔偿不属于本案的审理范围。故占有使用费应以评估公司出具报告中所载明的每年每平方米单价及实际占用面积进行计算。本案审理中未申请评估2019年租金标准，经问询评估公司确认2019年相比较于2018年价格略有波动，为节省各项诉讼成本，2019年占有使用费可依照2018年评估标准进行计算。故康城公司要求支付2015年2月1日至2018年5月31日期间地下室占有使用费815322元及自2018年6月1日起，以实际占用面积3200平方米为基数，按97.37元/年?平方米计算至实际腾空地下室之日止的占有使用费，予以支持；超过部分，不予支持。四、关于康城公司支付的评估费88800元，评估公司系根据评估总标的额收取。结合双方过错程度，月阳家居负担评估费数额可按月阳家居实际占用面积所占产权登记建筑面积的比例予以计算，故康城公司要求月阳家居支付评估费25202元，予以支持；其他部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2019年8月26日判决：一、烟台月阳家居建材有限公司于本判决生效后二十日内将存放于莱山区盛泉东路16号16幢－1层地下室内物品腾空；二、烟台月阳家居建材有限公司于本判决生效后三十日内支付烟台康城实业有限公司2015年2月1日至2018年5月31日期间莱山区盛泉东路16号16幢－1层地下室占有使用费815322元及自2018年6月1日起，以实际占用面积3200平方米为基数，按97.37元/年?平方米计算至实际腾空地下室之日止的占有使用费；三、烟台月阳家居建材有限公司于本判决生效后十日内支付烟台康城实业有限公司评估费25202元；四、驳回烟台康城实业有限公司的其他诉讼请求。如果烟台月阳家居建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14224元，由烟台康城实业有限公司负担8121元、烟台月阳家居建材有限公司负担6103元。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人有争议的事实，本院认定如下：康城公司提交：1、照片3张、视频2份，证明2019年12月23日康城公司在到现场查看时发现月阳家居仍然安排人员在现场进行看守，并对涉案地下室加锁封闭，证明涉案房屋虽然有防火卷帘门，但并没有分割成独立空间，月阳家居堆放货物导致整个地下室无法独立使用。2、康城公司的工商变更情况，证明在月阳家居提供的延缓招商函期间，并没有发生股权变更事项，最近的一次变更是在2008年9月。3、月阳家居在招商时对外签订的商品房租赁合同复印件3份，证明双方之间的租赁合同一直是正常履行，月阳家居主张的不具有使用条件与事实不符。月阳家居质证称：对证据1真实性认可，对证明内容有异议，涉案地下室的门由康城公司、月阳家居分别上锁，十几个门，月阳家居只在这个门上了锁，现场是月阳家居安排人员在看守，但月阳家居也进不去，现在康城公司已经把这个门的锁撤了，月阳家居也将这个门的锁撤了，双方随时可以进，整个地下室都在康城公司的操控中，月阳家居对其没有妨害。对证据2真实性无异议，但月阳家居有康城公司的回复函，证明康城公司整体转让完成时间是2009年9月，康城公司的工商登记时间是2009年，但康城公司未提供。对证据3真实性无异议，但都是临街店面，面积小，对消防没有要求。因缺乏证据的关联性，本院对康城公司提交的上述证据不予采信。月阳家居提交：1、回复函，证明康城公司的股权变更日期是2009年9月。2、烟台市莱山经济开发区管委和澳柯玛实业公司签订的合同复印件，证明澳柯玛实业公司整体转让之前是由莱山经济开发区管委接管。3、康城公司与月阳家居的协议书复印件，证明月阳家居配合康城公司进行测绘，康城公司应补偿月阳家居87000元，但康城公司未给付。4、康城公司与月阳家居对消防设施进行现场查验的清单，原件在另案中已提交，证明康城公司的消防达不到标准，无法正常出租。5、月阳家居申请提货的证明复印件，月阳家居拿该证明去提货但没有提出来。6、关于要求康城公司返还擅自移走扣押货物的催告函复印件，其中载明了月阳家居要提的货，但康城公司不让月阳家居提。7、公证书复印件，系要求康城公司整改消防。康城公司质证称，对证据1、3的真实性认可，从内容来看，无法证明月阳家居的主张，并未涉及双方租赁合同的延期问题，双方在合同签订后交接房屋时，房屋是完好的，包括消防设施。康城公司要求月阳家居支付自2015年2月开始计算的占有使用费，该证据与本案无关。证据2系复印件，真实性有异议，且内容与本案无关。证据4系复印件，真实性有异议，与本案无关，且落款时间为2007年，在合同履行期间内的物业管理、房屋维护应由月阳家居承担。证据5真实性不清楚，为月阳家居单方出具，并未交给康城公司，据康城公司了解，月阳家居在要求提货时，物业公司出于对业主财产安全及物业服务的考虑，曾要求月阳家居出具提货人的身份证明，该证明应向物业公司出具，但月阳家居拒绝提供，康城公司从未拒绝月阳家居提货，且月阳家居也承认康城公司一直要求其腾空房屋。证据6系复印件，不予质证，且康城公司从未扣押其货物。证据7系复印件，真实性有异议，且与本案无关，公证书也未明确载明是送达给康城公司。因缺乏证据的真实性、关联性，本院对月阳家居提交的上述证据不予采信。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，康城公司与月阳家居在双方合同约定的2011年12月31日租赁期限届满后,并未协商双方的合同终止或续订事宜。月阳家居提交了烟台澳柯玛物业发展有限公司发送的《关于暂缓招商进程的函》，主张双方合作租期应将2007年6月22日至2009年9月期间予以适当顺延。康城公司虽对《关于暂缓招商进程的函》予以否认，但康城公司系烟台澳柯玛物业发展有限公司的股东，康城公司不能提交证据推翻该证据，且烟台澳柯玛物业发展有限公司为涉案房屋提供物业服务管理，康城公司在同期确实存在股权转让的事实，一审对《关于暂缓招商进程的函》予以采信并无不当。康城公司主张合同于2011年12月31日终止，理由不成立，一审法院不予支持正确。本案康城公司主张的占有使用费起算点为2015年2月1日，晚于月阳家居主张的顺延租期后的合同终止时间。2015年2月1日以后月阳家居的货物占用康城公司的涉案一号楼地下室，致使康城公司无法对该部分空间进行正常使用，事实清楚。月阳家居主张因康城公司未履行合同义务、康城公司违约、尚未赔偿其损失而拒不腾空物品，月阳家居的抗辩理由不成立，本院不予支持。康城公司要求月阳家居将物品腾空并支付2015年2月1日至今的占用使用费，理由正当，一审法院予以支持正确。因涉案房屋现由康城公司控制，一审对康城公司主张的返还一号楼地下室不予支持并无不当。一审法院经现场测量确认月阳家居物品堆放面积为3200平方米。康城公司主张按地下室面积11275.1平方米计算，证据不足，理由不当，本院不予支持。月阳家居主张物品系地摊式摆放且有很多装修垃圾等，考虑到月阳家居认可提取过部分货物，结合案件实际情况，一审以现场测量的物品堆放面积3200平方米计算占有使用费并无不当。月阳家居主张涉案地下室不具备仓储功能，证据不足，且与一审法院现场勘查的情况不相符，本院对月阳家居的该主张不予支持。一审法院根据评估结论确定月阳家居应支付给康城公司占有使用费的数额，公平合理。月阳家居主张评估无效，理由不成立，本院不予支持。一审按照月阳家居实际占用面积所占产权登记建筑面积的比例由双方分担评估费，合理正当。月阳家居在本案二审中主张的货物损失不属于本案审查范围，本案不予审理。综上，康城公司、月阳家居的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33794元，由上诉人烟台康城实业有限公司负担21589元,由上诉人烟台月阳家居建材有限公司负担12205元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年二月七日书记员 辛婷婷