广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初10798号原告：张扬，女，汉族，1985年6月19日出生，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：黄滢静。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲。法定代表人：董来荣。上述两被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房，统一社会信用代码440400400025652。法定代表人：李永山。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区。法定代表人：肖成智。原告张扬与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽美、林子嘉，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋，被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加了诉讼。被告金山房产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张扬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-191、6-078、6-079）（合同标的分别为1213813.00元、674058.00元、622634.00元）；2、被告时代百货向原告返还已付购房款人民币1255252元；3、被告珠海永通向原告返还已付购房款人民币450000元；4、被告时代百货向原告支付解除合同的违约金人民币85262元（违约金计算公式：累计已付房款*5%，即1705252*5%=85262元），并赔偿以购房款1705252元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的利息至付清之日止（暂计至2019年5月10日金额为1023322元，减除85262元违约金，金额为938060元，详见计算表）。5、被告诺德置业、时代百货、金山公司、珠海永通对上述款项承担连带清偿责任；6、被告百盛时代向原告支付租金人民币138072元。【租金计算公式：6276=3034.53+1556.59+1685.15元/月*22月（2017年8月-2019年5月=22月）】；7、被告百盛时代向原告支付租金违约金12592元（详见租金违约金计算表）；8、被告时代百货对第6、7项诉讼请求承担连带清偿责任；9、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费15000元。事实和理由：2016年5月1日，原告与被告诺德置业签订时代广场6-191《商品房买卖合同》购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第X层XXX号商铺，建筑面积17.86平方米，每平方米67962.25元，成交总价款为1213813元；2016年3月16日，原告与被告诺德置业签订时代广场X-XXX《商品房买卖合同》购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第六层071号商铺，建筑面积10.12平方米，每平方米66607元，成交总价款为674058元；2016年3月16日，原告与被告诺德置业签订时代广场X-XXX《商品房买卖合同》购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第X层XXX号商铺，建筑面积10.12平方米，每平方米61525元，成交总价款为622634元。被告诺德置业已获得开发商被告金山公司及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下。合同签订后，原告按合同约定分别向被告支付商铺购房款共1255252元，向被告珠海永通支付服务费共450000元，该服务费是在销售中心按照被告的意思支付，被告声称为购房款中的一部分。合同约定出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山公司发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺案涉商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，案涉项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理案涉商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将案涉商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将案涉商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：6-152房的第1、2、3年每年支付租金72828元；第4、5、6年每年支付租金84967元；第7到15年每年支付租金97105元；6-071房的第1、2、3年每年支付租金40443元；第4、5、6年每年支付租金47184元；第7到15年每年支付租金53925元；6-072房的第1、2、3年每年支付租金37358元；第4、5、6年每年支付租金43584元；第7到15年每年支付租金49811元。如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等。同日，时代百贷（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用15000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、被告时代百货、被告金山公司、被告珠海永通应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、被告百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。请求贵院支持原告所请为盼。原告为其诉称提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、附件二：《商品房买卖合同》补充协议、附件三、时代广场付款方式及期限；2、时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明、时代百货商铺问题执行方案；3、收据、刷卡单、银行流水；4、《统一经营管理协议书》、担保合同、租金流水；5、《委托代理合同》、法律服务费发票。被告诺德置业、时代百货、百盛时代共同辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告时代百货同意退还原告实际已付案涉3个商铺的购房款1255252万元，其中X-XXX商铺房款606906元、X-XXX房款337029元、X-XXX房款311317元；三、3个商铺共计45万元的款项是珠海永通收取的中介服务费，应由该公司负责返还。四、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%向原告支付违约金；五、被告诺德置业与时代百货是民事代理关系，时代百货委托诺德置业代理出售案涉商铺并与买受人签订买卖合同，该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据《合同法》第402条的规定，诺德置业在授权范围内与买受人签订商品房买卖合同，该买卖合同直接约束买受人与时代公司。因此，诺德置业不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任；六、时代百货向原告支付租金是因案涉商铺出现逾期交房的情况，经政府协调会议后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。案涉商铺至今仍未交付，租金支付条件的并未成就，百盛时代不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任；七、合同并未约定律师费支付方式，律师费应由原告自行承担。被告金山房产未作答辩。被告珠海永通答辩称，同意返还服务费12.9万元，其余32.1万元已转由中山永通商业运营管理有限公司分配，应由中山永通商业运营管理有限公司返还。五被告均未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明事实如下：原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）分别于2016年3月16日、5月1日签订了三份《商品房买卖合同》（编号为6-078、6-079、6-191）及附件，约定原告向被告诺德置业购买香洲区拱北粤海东路时代广场第X层XXX号、XX号、XXX号商铺（以下简称案涉商铺），总价分别为674058元、622634元、1213813元。合同第一条约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。合同第七条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。。合同附件还约定了买受人付款方式及期限等其他事宜。签订合同的当日，原告与被告百盛时代分别签订了三份《统一经营管理协议书》,均约定原告委托百盛时代经营案涉商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给原告；统一经营管理的期限为15年，自开发商将案涉商铺交付原告次日起计算；原告应于“开发商”交付案涉商铺的当日将商铺交付于百盛时代，并与百盛时代办理商铺交接手续。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛时代的租金支付义务承担连带保证责任。原告提交了数份收据及对应刷卡单、银行流水,载明的主要内容分别为：被告时代百货于2016年3月14日收取原告认购6-071商铺定金10万元、X-XXX商铺定金10万元，2016年3月16日收取原告认购X-XXX、XXX商铺首期448346元，2016年3月22日收取原告认购X-XXX商铺定金10万元，2016年5月1日收取原告认购X-XXX商铺首期506906元（前述五份收据均盖有时代百货财务专用章），共计1255252元；被告珠海永通于2016年3月14日收取原告X-XXX、XXX商铺服务费各15万元、2016年3月22日收取原告X-XXX商铺服务费15万元（均盖有珠海永通公章），共计45万元。原告称认为其缴纳的45万元系购买案涉商铺的购房款。关于每间商铺缴纳的150000元款项，本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向珠海永通或第三方中介公司支付150000元，收据中载明为“代理服务费”或“服务费”。部分购房者陈述该150000元是参加15年返租活动，即提前返还150000元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该150000元是折扣费，缴纳150000元后享受房价的折扣；部分购房者陈述该150000元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体是珠海永通。大部分购房者在与被告诺德置业签订《买卖合同补充协议书》的前后，用该服务费收据更换了由被告时代百货开具的（盖有时代百货财务专用章）收到购买商铺15万元房款的收据。原告在庭审中确认收到被告时代百货支付的案涉商铺2016年10月至2017年7月期间的租金合计62726.7元（6-152商铺租金为3034.53元/月，6-072商铺租金为1556.59元/月，6-071商铺租金为1685.15元/月），未收到逾期交房违约金。被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认上述金额，但认为上述款项系违约补偿金。原告还提交了《委托代理合同》、法律服务发票，证明其委托律师起诉本案并支付了案涉商铺律师费15000元。原告主张案涉商铺所在项目因资金链断裂，被告时代百货已没有再支付原告2017年8月之后的租金，且案涉商铺所在的六层商铺已被多轮查封，至今也无法交付，遂提起本诉。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》，并承认案涉商铺所在的时代广场截止至法庭辩论终结前没有竣工验收，亦没有产权分割，但认为违约金的计算应按商品房买卖合同第9条约定实际已付房款的5%计算违约金，基数不包括服务费（即应扣除由服务费变更为房款收据金额）。原告主张合同约定解除合同的违约金为按5%计算低于原告实际损失，要求调整增加日万分之三的违约金作为补偿，且服务费实为购房款应计入计算违约金基数。另查明，被告时代百货曾出具两份《时代广场销售授权书》授权被告诺德置业为时代广场五、六层商铺的总代理商，授权其签订《商品房买卖合同》，销售后的有关交楼、办证、更名、过户等履约过程中的相关补充协议及通知，授权期限自2015年10月1日至2017年12月31日。位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买案涉6层商铺。被告金山公司、时代百货于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》向购买案涉商铺的业主承诺，如因珠海市香洲区迎宾南路1188号6层商铺产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。再查明，位于珠海市香洲区迎宾南路XXXX号[时代广场]项目的开发商为金山房产，时代百货于2014年1月向金山房产购买案涉6层商铺，并办理了预告登记。案涉商铺至今仍未完成产权分割，且时代广场项目至今尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-191、6-078、6-079)、原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同及《[时代广场]销售授权书》载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同及补充协议直接约束原告与被告时代百货。一、关于合同解除及款项退还。双方补充协议约定案涉商铺交付时间为2017年12月31日，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同，被告在当庭答辩中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。鉴于原告只诉请与被告诺德置业解除合同，此前部分生效判例也对此予以确认，故判项直接表述为解除原告与被告诺德置业所签的合同编号为：6-191、6-078、6-079《商品房买卖合同》，解除时间按庭审当天即2020年1月21日确认。上述合同解除以后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告，原告请求被告时代百货返还案涉商铺购房款1255252元（100000元+100000元+448346元+100000元+506906元）的诉请，理据充分，本院予以支持。至于本案中珠海永通收取的款项45万元，本院认为根据珠海永通出具的收据，该笔费用系珠海永通以服务费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，本案也没有证据显示珠海永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为珠海永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的购房款，而非服务费。所以珠海永通作为该笔购房款45万元的实际收取方，在买卖合同解除后，应就其所收取的45万元款项承担返还义务，时代百货作为买卖合同相对方对该笔购房款亦承担返还义务。综上，本院予以支持珠海永通向原告返还购房款45万元，时代百货对前述款项承担连带清偿责任的诉请。二、关于租金及租金违约金。原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》委托经营期限自开发商将案涉商铺交付原告次日起计算，但租金的支付条件应以商铺交付给百盛公司经营为前提，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，原告亦未将商铺交付给百盛公司，故租金支付条件未成就，对原告请求的未付租金、租金违约金的诉请，本院不予支持。基于前述事实，原告主张被告时代百货支付的“租金”62726.7元，应视为被告时代百货主动对逾期交楼事实履行补偿之性质，属于时代百货就逾期交付商铺支付的违约补偿金，应在原告主张合同解除的违约金中予以抵扣。三、关于解除合同的违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金；合同继续履行的，时代百货应向原告支付最后交付期限的第二天起到实际交付之日至按已付房款每日万分之三的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三、自2016年10月1日起至清偿之日止的违约金，且在庭审中称双方约定的合同解除违约金过低。本院考虑到被告逾期交房已逾两年之久，双方合同约定的已付房款5%的违约金过分低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低的情形，人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。考虑到双方合同约定当事人选择继续履行合同的违约金标准为已付房款日万分之三，本院参照此标准酌情调整为按该标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。至于时代百货已付的“租金”62726.7元应在计算违约金时扣减。综上，原告于2016年3月14日支付6-071、072商铺定金及“服务费”共计50万元，2016年3月16日支付6-071、072商铺首期共计448346元，2016年3月22日支付6-152商铺定金及“服务费”共计25万元,2016年5月1日支付6-152商铺首期506906元，对原告的违约金主张，本院酌定支持被告时代百货向原告支付违约金628899.87元【500000元×0.0003×1409天（即2016.3.14-2020.1.21）+448346元×0.0003×1407天（即2016.3.16-2020.1.21）+200000元×0.0003×1401天（2016.3.22-2020.1.21）+506906元×0.0003×1361天（2016.5.1-2020.1.21）-62726.7元】，超出部分不予支持。四、关于律师费。原告与被告之间的合同并未约定律师费的承担，我国亦未实行律师民事强制代理制度，律师费并不是必然支出的合理费用，本院对原告该项诉请不予支持.五、关于主体责任。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。被告金山公司于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山公司对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告张扬与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-191、6-078、6-079《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张扬返还购房款1255252元；三、被告珠海永通商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张扬返还购房款450000元；四、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张扬支付违约金628899.87元；五、被告珠海时代百货有限公司对上述第三项债务承担连带责任；六、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带责任；七、驳回原告张扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36396元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  李锡武人民陪审员  李月英二〇二〇年二月十七日法官助理陈绮琦书记员刘嘉茵曾淑莹