广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初67号原告：詹益发，男，汉族，1968年1月5日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：戚辉，广东理奥律师事务所律师。被告：彭桂朋，男，汉族，1980年9月17日出生，身份证住址湖南省益阳市资阳区。被告：**利，男，汉族，1987年12月7日出生，身份证住址广东省惠来县。原告詹益发与被告彭桂朋、**利合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告詹益发及其委托诉讼代理人戚辉、被告**利，均到庭参加了诉讼；被告彭桂朋经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告詹益发诉称：2017年11月6日，经案外人王志业介绍，原告委托其子詹林俊与被告**利签订《购买房屋定金协议》，约定由原告购买被告**利名下所有的位于广州市白云区太和镇大源村大南大南坑西街68号第二期7栋702房，房屋总价款为448000元，定金为10000元。协议签订前后，詹林俊分别向王志业及被告**利支付共计定金10000元，并由被告**利出具收据确认收到前述定金。2017年11月29日，原告与被告彭桂朋（被告**利委托的签名代表）签订正式的《合资建房协议书》，约定：由原告及被告彭桂朋另外的其他合作建房者在位于广州市白云区太和镇大源村第四社低端的旧厂房一块合建一栋住宅楼；该地块为广州市白云区太和镇大源村第四社宅基地，使用权人为张小清；原告一次性出资448000元作为合资建房资金，并按投入金额及原告选择分得7栋7层第702房，建筑面积约120平方米；原告付款全额到帐后，原告及其继承人即享有该建成楼房自身所分得房屋的出租、转让、继承、馈赠等，被告彭桂朋无权干涉原告所分得物业的所有权；若一方违约赔偿守约方按协议书约定的合资建房资金额的25%作为违约金。该协议书签订后，原告即按照合同约定向被告**利支付了剩余的房屋总价款438000元、水电开户费5000元、可视对讲机门铃700元、楼房维修基金2500元，共计456200元，并由被告彭桂朋出具收据确认收到前述款项。协议签订后，两被告一直未能将案涉房屋及时交给原告，且该房也不具备建设工程规划许可证等合法报建手续，被行政机关予以拆除，造成原告的合同目的根本无法实现。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《合资建房协议书》；2、被告彭桂朋向原告返还全部购房款共计318000元及利息（利息从2019年4月24日起计至实际退还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年11月4日为7492.88元）；3、被告彭桂朋向原告返还水电开户费5000元、可视对讲机门铃700元、楼房维修基金2500元，共计8200元；4、被告彭桂朋向原告支付违约金112000元；5、被告**利对上述第二项至第四项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。被告**利答辩称：对原告起诉无异议。被告彭桂朋答辩称：无答辩。经审理查明：2017年11月4日，原告出具授权委托书，委托詹林俊与**利、王志业签订《购买房屋定金协议》。2017年11月5日，原告向微信昵称为“房屋中介，王”的人微信转账支付了2000元；2017年11月6日，原告向被告**利微信转账了8000元，被告**利于当日出具收据确认收到原告方购买位于广州市白云区太和镇大源村大南坑西街68号第二期7栋702房的购房定金10000元。2017年11月6日，原告詹益发委托詹林俊与被告**利（出售方）、案外人王志业（中介方）签订《购买房屋定金协议》，约定购买的房屋为广州市白云区太和镇大源村大南坑西街68号第二期7栋702号房，总价为448000元，确认原告向被告**利交来定金共计10000元，并约定于2017年11月20日前过户。2017年11月29日，原告詹益发（乙方）与被告彭桂朋（甲方）签订《合资建房协议书》，约定：双方协商一致同意合作位于广州市白云区太和镇大源村第四社地段的旧厂房一块，现乙方及甲方另外的其他合作建房者在上述地点共同出资合建一栋住宅楼；广州市白云区太和镇大源村第四社（宅基地使用人张小清，宅基地证号穗郊字第293619）；乙方愿意一次性分担出资448000元作为合作建房资金，分得该楼7栋第7层第702号房，建筑面积120平方米；双方签约后，乙方需要在签约当日内一次性付清约定建房资金，付款全额到帐后，乙方及乙方继承人即享有该建成楼房自身所分得房屋的出租、转让、继承、馈赠等，甲方无权干涉乙方所分得物业的所有权。原告于同日向被告**利转账支付了446200元，被告彭桂朋同时出具了收据确认收到合资建房款448000元及水电开户费5000元、可视对讲机门铃700元、楼房维修基金2500元。但原告与被告**利均确认，案涉房屋未能交付给原告即已被拆除，而水电未能开户，门铃亦未安装。诉讼中，原告提交了被告彭桂朋与案外人张小清于2016年11月19日签订的《合作建房协议书》，拟证实该两人以合资建房的形式在案涉宅基地上规划建设7栋楼房。而被告**利当庭陈述称，其与案外人陈某某以合资建房的形式购买了案涉房屋所在的第七层，案涉702号房也是其放在中介处进行销售的，对于由被告彭桂朋出面签订合同的形式其也是认可的，也当庭表示过案涉房屋买卖系由被告彭桂朋出面处理，还表示案涉房屋由其转售给了原告。原告詹益发在庭审中称案涉与其订立《合资建房协议书》的相对方为被告彭桂朋，但同时也称被告彭桂朋系被告**利的授权签约代表。同时，原告詹益发与被告**利在庭审中均确认，在购买案涉房屋时原告曾向被告**利询问过关于产权的问题。再查，原告詹益发确认其所支付的合资建房款现已由案外人陆续代为退还了共计130000元。经本院释明合同效力后，原告詹益发明确表示撤回第一项诉讼请求，其余诉讼不予变更。上述事实，有授权委托书、购买房屋定金协议、合资建房协议书、转账凭证、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉《合资建房协议书》的合同相对方问题。原告詹益发主张与其订立该合同的相对方为被告彭桂朋，但又主张被告彭桂朋系被告**利的签约代表。而根据原告詹益发所委托的詹林俊与被告**利签订的《购买房屋定金协议》显示，在原告与被告彭桂朋签订《合资建房协议书》之前，其已与被告**利就案涉的广州市白云区太和镇大源村大南坑西街68号第二期7栋702号房的买卖达成了协议，约定有房屋总价、定金金额及过户期限，即证明原告在与被告彭桂朋签订案涉《合资建房协议书》前已知晓被告**利的存在，并对被告**利关于其对案涉房屋享有所谓所有权的主张系知悉的。而从原告自己所主张的被告彭桂朋系被告**利的签约代表的意见来看，其在与被告彭桂朋签署案涉《合资建房协议书》时，应当知道被告彭桂朋系代表权利人**利与其签订该协议书。被告**利虽然未明确确认其与被告彭桂朋之间的关于房屋买卖的委托关系，但从其当庭所作的案涉房屋系由其交给中介销售并由被告彭桂朋出面处理买卖事宜、签订合同的陈述，以及其所陈述的案涉房屋由其转售给了原告的事实，可以印证案涉房屋系由其委托被告彭桂朋以合资建房的形式售给了原告。同时，被告彭桂朋与原告签订案涉《合资建房协议书》之后，约定的合资款均直接支付给了被告**利的事实，更能佐证上述事实。因此，本院认定案涉《合资建房协议书》系被告彭桂朋受被告**利所托而与原告签订，其签订合同的行为系代表被告**利所为，对被告**利产生约束力，故本院确认与原告订立案涉《合资建房协议书》的实际相对方为被告**利。关于案涉《合资建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。本案中，根据被告彭桂朋与案外人签订的《合作建房协议书》显示，案涉合资建房所用地属于农村宅基地，而原、被告均非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，且无证据证实双方履行了合法的用地规划许可、建设工程规划许可等手续，故案涉于2017年11月6日签订的《购房房屋定金协议》及于2017年11月29日签订的《合资建房协议书》应属无效。关于合同无效后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据被告**利所出具的定金收款收据以及原告向被告**利转账支付购房款的转账凭证，可以证实原告基于案涉无效的《购房房屋定金协议》《合资建房协议书》，已向被告**利实际支付了购房定金10000元、购房款446200元，合计向被告**利支付了合资建房款456200元。根据《合资建房协议书》的约定，该456200元应当已包含了水电开户费5000元、可视对讲机门铃700元、楼房维修基金2500元在内，但水电开户及门铃实际并未安装，故被告**利应当将该456200元向原告予以返还。现原告确认其已收回了合资建房款130000元，故被告**利尚应向原告退还款项合计326200元。由于原告詹益发在签订案涉合同时，未就案涉房屋的合法性进行审查，对于签订无效合同自身存在过错，故本院对其主张的利息损失以及违约金请求，依法不予支持。因被告彭桂朋系代表被告**利与原告订立合同，对此原告系应当知晓的，故被告彭桂朋代表被告**利所实施行为产生的法律责任应由被告**利承担，本院对原告要求被告彭桂朋与被告**利承担连带责任的请求，依法不予支持。被告彭桂朋经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告**利向原告詹益发返还合资建房款326200元；二、驳回原告詹益发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3993元，由原告詹益发负担1071元，由被告**利负担2922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年二月二十六日书记员 陈芷清