广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3664号原告：吴桂珍，女，1963年1月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。原告：周亚芬，女，1984年8月10日出生，汉族，住湖南省新田县。上述两名原告的共同委托诉讼代理人：潘希敏,北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：金荣，女，1989年7月13日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：金莹，女，1988年2月6日出生，汉族，住湖北省黄梅县，系金荣的姐姐。第三人：中国农业银行股份有限公司广州东城支行，住所地广东省广州市天河区东莞庄路26号之一。负责人：焦竹斌，该行行长。委托诉讼代理人：王桂洲，该行员工。委托诉讼代理人：孙文洁，该行员工。原告周亚芬、吴桂珍与被告金荣、第三人中国农业银行股份有限公司广州东城支行合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂珍、周亚芬及其共同委托诉讼代理人潘希敏，被告金荣的委托诉讼代理人金莹，第三人中国农业银行股份有限公司广州东城支行的委托诉讼代理人孙文洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂珍、周亚芬向本院提出诉讼请求：1、判令两原告终止与被告签订的《三方购房协议书》；2、判令按市场价或评估价以折价补偿或变现平分的方式分割原、被告合伙投资的广州市增城区新塘镇汇东南路l号4幢903房屋，被告应分别向吴桂珍、周亚芬支付房款288600元(暂计)，共计577200元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月开始，吴桂珍、周亚芬、金荣三方达成合伙购买广州市增城区新塘镇汇东南路1号4幢903房的合意，并于2017年5月26日签订书面的《三方合伙购房协议书》，协议约定：吴桂珍、周亚芬、金荣三方共同出资购买位于广州市增城区新塘镇汇东南路1号4幢903房，该房屋合同总面积为57．18平方米，总价款105万元(不含中介费及税费）。三方确认，以缴纳定金确认及成交房产过户前，三方所第一次各自提供的资金占三方总投入金额的占比作为该房产各权益方的股份占比，即吴桂珍占比为33．33％，周亚芬占比为33．33％，金荣占比为33．33％。并约定该房屋的占有、使用、出租、收益、处分等权利由三方共同决定和行使。三方达成合伙购房合意期间，三方各自均按协议的约定履行了各自的责任。为便利办理购房手续，三方协商一致同意将房子登记在金荣一人名下。吴桂珍、周亚芬一直按时依照协议履行自己的义务。2017年4月10日，金荣与吴俊杰签订《广州市存量房买卖合同》以金荣的名义向吴俊杰购买了广州市增城区新塘镇汇东南路1号4幢903房屋，并于2017年7月左右取得登记在金荣名下的房产证。合伙购房期间，吴桂珍、周亚芬与金荣之间就房屋的处置问题偶有分歧。金荣取得该房屋的房产证后，吴桂珍、周亚芬要求金荣出示，金荣却一直拖着不愿出示，以致吴桂珍、周亚芬至今仍未见到过该房屋的房产证。其后，吴桂珍、周亚芬与金荣协商房屋相关事宜时，金荣及及其家人有意无意向吴桂珍、周亚芬提出要求原告向其支付“户头费”，否则拒绝与吴桂珍、周亚芬协商该房屋的其他事宜。截至起诉之日，金荣已将吴桂珍的联系方式删除，与周亚芬的沟通亦是爱理不理，吴桂珍、周亚芬与金荣之间目前已无法就案涉房屋达成一致意见。金荣的行为严重违反三方之问签订的《三方合伙购房协议书》的约定，严重损害了吴桂珍、周亚芬对共有房屋应享有的权益。为保障吴桂珍、周亚芬对共有房产的权益及防止金荣继续损害俩原告对共有房产所享有的权益，吴桂珍、周亚芬根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。审理中，原告明确第一项诉讼请求为“判令两原告解除与被告签订的《三方购房协议书》”，变更第二项诉讼请求且明确为“判令被告依据《三方购房协议书》占有的份额按评估价以折价补偿的方式分割原、被告合伙投资的广州市增城区新塘镇汇东南路l号4幢903房屋，被告应分别向吴桂珍、周亚芬支付房款230468.33元，共计460936.66元”。被告金荣辩称：一、本案的基础事实。2017年1月份金荣与案外人严顺成相亲相识，案外人严顺成与原告吴桂珍系母子关系。2017年4月份，严顺成看好广州市增城区新塘城市发展规划，随之在广州市增城区新塘镇看中一套汇东国际4栋903房。因严顺成、本案另一原告周亚芬两人名下均有不同城市房产，两人决定用金荣的名义购买。2017年5月份，严顺成拟定一份协议书让金荣签字，并且其份额由其母亲吴桂珍签字。金荣遂与吴桂珍、周亚芬签订《三方合伙购房协议书》。根据约定，由金荣向案外人吴俊杰购买二手房，签订了《广州市存量房买卖合同》，并以金荣的名义向银行办理抵押贷款。吴桂珍、周亚芬交给金荣购房首付款，严顺成替吴桂珍支付购房首付款。每月还贷由严顺成、周亚芬各自将其月供还款份额支付给金荣，再由金荣向银行还贷。购房后至今，案涉房屋以出租形式进行收益，租金由周亚芬收取，由其将租金三人平分，每月将相应份额租金收益分配给金荣。在刚购房和办理完银行抵押贷款后不久，严顺成和周亚芬便急欲抛售案涉房屋。因未能协商一致，原告方以金荣违反协议约定为由诉至法院，请求分割房产。另外，自2019年3月至6月，原告方均未将租金收益分配给金荣，合计金荣应得租金收益l401元；自2019年6月至2019年12月，原告方均未缴纳物业管理费、水电费等，费用合计738元，原告二人应各支付给金荣246元；自2019年6月起至2019年12月，原告方均未交纳相应份额银行按揭贷款月供还款部分，原告二人应分别支付金荣月供款7805元。即2019年6月起至今，物业管理费、水电费、银行按揭贷款月还款均由金荣一人承担。二、本案的争议焦点及法律适用因被告同意解除协议，故被告认为，本案争议焦点有以下两方面：1．原告方是否违约以及应承担何种违约责任被告认为，原、被告之间签订的《三方合伙购房协议》系三方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，三方均应恪守履行。原告方以其行为多次违反协议约定，已然构成违约，具体表现为：①根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函[2017]65号文)规定，案涉房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2017年7月7日起，即2019年7月7日之后案涉房屋方能进行转让或办理析产手续。案外人严顺成本人多年从事房地产营销行业，对相关政策规定了解熟悉。原告方知悉该规定却屡屡提出抛售案涉房屋，其目的在于变现房产价值、“脱身”寻求更大获利，该目的却完全不顾及被告名义办理的银行抵押贷款事实，完全不考虑被告权益。②根据《三方合伙购房协议》第四条约定，“该合伙房屋经营投资管理或对外租赁过程中产生的收益或相关费用由甲、乙、丙三方按投资比例承担”，原告方以其实际行为未缴纳物业管理费、水电费以及未交纳银行按揭贷款月供还款，原告二人已严重违反协议约定，构成实际违约。综上所述，被告认为原告方以其实际行为不履行或拒绝履行合同义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条之规定，原告方应承担继续履行以及其他违约责任，即原告方应支付相应租金收益、缴纳物业管理费、水电费及银行按揭贷款月供还款给被告。同时，被告请求法庭在判决案涉房屋的分割时酌情考虑原告方违约事实。2．案涉房屋应如何分割根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，三方应按照依法成立有效的合同约定行使权利、履行自己的义务。《三方合伙购房协议》第五条第二款约定，若三方对第一款所述事项不能达成一致意见而影响房屋经营时，三方可按下列约定执行：(一)三方解除协议，对合伙房屋进行产权分割……各自独立经营：(二)三方解除协议，合伙两方可按该房屋当时的市值受让第三方的全部产权。根据该条约定，当三方未能就房屋转让、经营等重大事项达成一致时，有两种解决方式，然而第一种解决方式(即进行产权分割，各自独立经营)事实上无法执行，因房屋无法在实际上进行分割(产权可以分割，但物理上无法分割，分割后将影响或贬损其价值)。那么，按照第二种解决方式，合伙两方受让第三方全部产权，原告二人应受让被告产权并支付相应份额房屋价值款给被告，将银行抵押贷款变更原告二人为抵押人。若根据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，“……达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，应当对案涉房屋进行折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割；同时，根据物权法第一百零二条之规定，因共有的不动产产生的债务，共有人承担连带债务。本案第二次开庭将中国农业银行股份有限公司广州东城支行追加为本案第三人参加诉讼，案涉房屋所涉及的抵押贷款亦可由三方或原告方承担。三、本案的处理意见。原告在诉状中诉称“两原告一直按时依照协议履行自己的义务……支付‘户头费’……严重损害了两原告对共有房屋应享有的权益”与事实不符。若按原告诉请判决，由被告向原告方支付房款，被告将背负大额银行贷款且还需支付款项给原告方，原告方却可以以低首付款迅速换取案涉房屋变现财产而无须承担任何债务、责任，对被告而言是极大的不公平。被告希望将案涉房屋出售(或拍卖出售)，将出售所得价款在归还银行未还贷款后，剩余款项由三方按比例分配。具体出售时间和出售形式可根据实际由三方协商或在法庭主持下三方协商。因此，原告方的诉讼请求显失公平，应不予支持，请求法院驳回其相应诉讼请求。第三人述称：一、根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见，物权具有公示公信效力，本案中涉案房产登记在借款人名下，《三方购房协议书》关于房产的约定并不能直接发生所有权变动，两原告称其为房屋共有人并无法律依据。第三人依据不动产登记为被告办理抵押登记并无任何过错，第三人的抵押权已依法设立。二、根据《物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可见，在涉案房屋已抵押给第三人，且被告未清偿全部贷款前，被告对涉案房屋的所有权是受限制的，无权请求对涉案房屋进行拍卖或变卖。因此，只有在征得第三人同意或清偿完毕贷款的前提下，被告才能对涉案房屋进行处置。同时，根据第三人与被告金荣签订的《个人购房担保借款合同》9.2.4.2条约定，“抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意；经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债务或者提存”。被告不得在未经第三人书面同意的情况下，以任何方式处置房产，包括本案主张的对涉案房产进行变现。贷款尚未清偿完毕，第三人不同意对抵押房产进行处置。三、根据第三人提供的相关证据，截至2020年1月16日，被告尚欠第三人贷款本金607176.42元，贷款尚未清偿完毕，第三人不同意对抵押房产进行处置。综上所述，第三人认为，在第三人贷款未得到全部清偿的前提下，不同意对涉案房产进行处置。第三人同意被告提前偿还贷款本息或原告代为清偿，具体贷款本息金额及违约金等费用应依据合同相关约定以实际清偿之日为准。恳请法院查明事实，以维护第三人合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月2日，第三人与被告签订《个人购房担保借款合同》9.2.4.2条就涉案房屋约定“抵押期间，抵押人对抵押物作出赠与、转让、再抵押或其他任何方式处分的，需经贷款人书面同意；经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债务或者提存”。2017年5月26日，金荣（甲方）、吴桂珍（乙方）、周亚芬（丙方）签订《三方合伙购房协议书》约定：鉴于甲、乙、丙三方共同购买房屋一事，三方经过平等、充分协商，本着共同投资、共同受益、共担风险的原则，就共同投资购买房屋并与之相关事宜达成如下协议。第一条甲、乙、丙三方于2017年5月26日共同出资购买位于广州市增城区新塘镇汇东南路1号4幢903号（以下简称合伙房屋），该合伙房屋合同总面积为57.18平方米，总价款105万元。第二条甲、乙、丙三方享有该合伙房屋的产权份额如下：以缴纳定金确认及成交房产过户前，三方所第一次各自提供的资金占三方总投入金额的占比作为该房产各权益方的股份占比，甲方33.33%，乙方33.33%，丙方33.33%。自本合同签订之日起，一切与本房产相关的各项费用支出均由三人按产权比例共同承担。第三条未经乙、丙（甲）方书面授权，甲（乙、丙）方无权自行处置本房产……第五条……若三方对前款所述事项不能达成一致意见而影响该房屋经营时，三方可按下列约定执行；（一）三方解除本协议，对合伙房屋进行产权分割并办理产权变更登记（因变更登记产生的各项税费由三方按产权份额共同承担），各自独立经营；（二）三方解除本协议，合伙两方可按该房屋当时的市值受让第三方的全部产权（因变更登记产生的各项税费由三方按产权份额共同承担）……。另查，广东新鸿信土地房地产评估有限公司广州分公司出具《房地产司法委托估价报告》记载涉案房屋在价值时点为2019年5月20日的评估价值为1303704元。审理中，两原告陈述以下情况：不同意代替被告结清按揭贷款本息。被告陈述以下情况：1.同意解除《三方合伙购房协议书》；2.不同意结清按揭贷款本息。本院认为，两原告与被告签订的《三方合伙购房协议书》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。两原告主张解除《三方合伙购房协议书》，因被告同意，且不违反法律规定，本院予以支持。上述《三方合伙购房协议书》约定各方均占有涉案房屋产权份额为33.33%，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，两原告作为涉案房屋的按份共有人，有权要求对涉案房屋进行分割。关于如何分割的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，鉴于涉案房屋属于不动产不宜分割，原、被告未能协商一致分割方式，因此，两原告应主张对涉案房屋采取拍卖或者变卖的方式分割价款较为适宜。然而，本案两原告却主张依据评估价值为1303704元（价值时点为2019年5月20日）将涉案房屋折价补偿方式进行分割，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告吴桂珍、周亚芬与被告金荣于2017年5月26日签订的《三方合伙购房协议书》；二、驳回原告吴桂珍、周亚芬的其他诉讼请求。本案受理费14250元，由原告吴桂珍、周亚芬负担7125元，由被告金荣负担7125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈少梗人民陪审员  张积权人民陪审员  陈丽华二〇二〇年二月三日书 记 员  陈雪冰