江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9104号上诉人（原审被告）：王红发，男，1964年10月10日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：王浩，男，1987年10月31日生，汉族，住南京市雨花台区。两上诉人共同委托诉讼代理人：江红琴，江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海兵，男，1982年1月25日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：叶文，女，1984年6月22日生，汉族，住南京市江宁区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋浩，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。上诉人王红发、王浩因与被上诉人李海兵、叶文买卖合同纠纷一案,不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红发、王浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请或发回重审；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实不清，显失公平导致判决错误。1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》第七条中明确规定，若房屋无法过户，双方解除合同，上诉人退还被上诉人总购房款并另外承担相应的违约责任。现因案涉房产无法过户，导致合同无法履行，已经满足《房屋买卖协议》第七条的规定，双方可就此解除合同。一审中上诉人多次表示按照协议约定解除与被上诉人之间的房屋买卖协议并愿意承担相应违约责任，但是一审法院对此并未理会，且并未对案涉证据材料《房屋买卖协议》第七条的内容进行审查，便支持被上诉人的诉讼请求。2.涉案房屋的不动产权证书2018年已经办理完毕，并登记在上诉人名下，此时案涉房产也已经满足政府规定的上市交易条件，故该房产可以办理产权过户手续。上诉人在得知可以办理过户手续第一时间便通知了被上诉人，并提交了所有材料积极配合办理过户手续。但是在办理手续过程中被告知，若要办理过户必须补缴180000元的费用。上诉人认为该费用系房产过户产生的费用，应当由被上诉人承担。因为若没有被上诉人要求过户的请求便不会需要补缴180000元的费用。且双方签订的《房屋买卖协议》第四条也明确约定“甲方即上诉人不承担因过户产生的一切费用”，故该费用应当由被上诉人承担。一审判决该费用全部由上诉人承担明显错误。3.本案诉讼产生的原因系案涉房屋无法过户，但无法过户并不是上诉人造成。当初上诉人申购安置房的面积经过多部门审核，并没有任何部门告知上诉人安置面积存在超标，需要额外付钱。在上诉人积极配合被上诉人办理产权过户时，方告知上诉人几年前申购拆迁安置房面积存在超标，不符合政策规定，需要补足差价，对此上诉人无法接受。因为上诉人对此情况无法预料，上诉人当时也是基于对案涉房产有绝对的处置权，故与被上诉人谈好一个合理的价格并签订买卖合同将案涉房产出卖给被上诉人。现因政府政策原因，导致上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同履行出现问题，上诉人认为该情形应属于法律上的情势变更，上诉人无任何过错。现一审法院却让上诉人承担所有后果，明显不公平。4.本案案涉房产系在2012年交易，当时南京市房产均价在12000元/平方米左右，但是本案房产成交价格是4500元/平方米，现今案涉房产所在位置房产交易均价在16500元/平方米左右，故被上诉人在购买该房产后已经获得巨大的利益。上诉人在房产买卖交易时就已经是低价出售，现若为被上诉人房产过户再让上诉人补缴180000元，对上诉人不公平，也损害房产市场交易的公平性。李海兵、叶文辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。1.案涉《房屋买卖协议》合法有效。案涉房屋上市所需补交的费用并非因房屋过户而产生，而是上诉人与其家庭成员在原有房屋拆迁补偿过程中所申购的拆迁安置房总面积超过了南京市政策规定的上限，故应当补交超面积的价款。该费用与案涉房屋买卖合同的履行无必然的关联。上诉人应当补交的费用即使没有案涉房屋的买卖过户，按照政策规定上诉人也应当补交。2.案涉《房屋买卖协议》签订至今已经超过7年，房地产市场价格的波动符合正常的市场规律，上诉人提出因为房屋价格上涨较多，房屋的成交价格相对较低，一审判决让其补交180000元不公平，该说法违背了诚实信用原则，不能成立。李海兵、叶文向一审法院起诉请求：1.判令王红发、王浩继续履行《房屋买卖协议》，配合李海兵、叶文办理南京市雨花台区房屋产权过户手续；2.判令王红发、王浩承担本案的诉讼费和保全费。一审法院查明事实：2011年4月6日，王红发与雨花台区人民政府板桥办事处签订南京市征地房屋拆迁补偿安置协议，约定王红发坐落于，建筑面积198.72平方米位于本次拆迁范围之内。根据南京市住房保障中心关于（2019）苏0114民初717号函的复函中载明，此次拆迁王红发共申购了三套拆迁安置房：雨花台区雄风路169号23幢3单元308室（建筑面积61.04平方米）、雨花台区雄风路169号17幢2单元206室（建筑面积72.34平方米）、雨花台区雄风路169号24幢3单元808室（建筑面积61.02平方米）共194.4平方米；尹翠琴（王红发前妻，户籍与王红发同在雨花台区近华村汪边村36号）在同一拆迁项目同一拆迁地址近华村汪边村36号房屋拆迁中也申购了一套拆迁安置房：雨花台区雄风路169号20幢二单元506室（建筑面积90.20平方米）。根据《南京市征地房屋拆迁补安置办法》（宁政发〔2007〕61号）第二十八条第二款规定：每产权户可申购拆迁安置房的最大面积不得超过220平方米。王红发与尹翠琴原为夫妻，户籍在同一户，共申购了四套拆迁安置房，合计284.6平方米，超出64.6平方米。依照《关于征地拆迁（征收）安置房审核》、上市历史遗留问题的处理意见》（宁房保字〔2019〕105号）第三条规定，应当补足购房款。对于221-265平方米部分按照所购拆迁（征收）安置房基准价格上浮50%，265平方米以上部分，按照处理时点（上市交易时点）经济适用房上市指导价，核定超政策购房部分的补缴价款。2012年1月20日李海兵、叶文（乙方）与王红发、王浩（甲方）签订了房屋买卖协议。双方协议约定，由李海兵、叶文购买王红发、王浩位于南京市雨花台区房屋，该房屋系拆迁安置房，双方约定房屋总价款为贰拾柒万元，该房屋属于拆迁安置房，目前无法办理过户手续。只要政府允许或乙方能够办理过户，王红发、王浩应无条件提供身份证明及所有所需材料，协助李海兵、叶文办理过户。但甲方不承担因过户产生的一切费用。李海兵、叶文当日向被告支付了购房款272716元，王红发向李海兵、叶文出具收条一张，载明“今收到李海兵、叶文购房款计贰拾柒万贰仟柒佰壹拾陆元整”。王红发随后将房屋交付给李海兵。2018年6月份双方约定去办理上市证明，但房屋因超面积安置，需要补缴超政策购房款才能办理上市证明。双方对此项费用发生争议，未能办理上市证明及后续过户手续，后李海兵、叶文诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案所涉房屋实际为王红发被征地拆迁而取得的拆迁安置房，该房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置，因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定有效。本案中，李海兵、叶文与王红发、王浩签订的房屋买卖协议应属于拆迁安置房买卖合同范畴，该协议系当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，应当认定有效，故对李海兵、叶文要求判令将朝阳西苑14栋3单元309室房屋过户到李海兵、叶文名下的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋办理上述证明所因超政策安置部分应补缴的购房款，该项费用系基于王红发、尹翠琴超政策安置所发生的费用，上述费用亦是该房屋具备上市交易的前提条件，因此该笔费用应由王红发、王浩负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，一审法院作出判决：一、王红发、王浩于判决生效后十五日内办理房屋上市所需要的材料，并承担该房屋上市所需要补缴的费用；二、王红发、王浩于判决生效后三十日内协助李海兵、叶文办理位于南京市雨花台区房屋的过户手续，过户费用由李海兵承担（此处房屋坐落存在的笔误，本院已予以纠正）。二审中，当事人没有提交新的证据。双方均陈述：在签订案涉房屋买卖协议过程中，对案涉房屋过户可能需要补交超政策购房部分的补缴价款完全不知道。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有南京市住房保障中心宁住房保函〔2019〕48号文、房屋买卖协议、收条、不动产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李海兵、叶文与王红发、王浩签订的房屋买卖协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李海兵、叶文已经按约定支付了购房款，王红发、王浩亦按约定交付了房屋，故对李海兵、叶文要求判令将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，应当予以支持。根据南京市住房保障中心关于（2019）苏0114民初717号函的复函内容，案涉房屋属于王红发与尹翠琴申购的四套拆迁安置房之一，四套安置房面积合计284.6平方米，超出每产权户可申购拆迁安置房的最大面积220平方米。本院认为，如果案涉房屋过户过程中需要交纳超政策购房部分的补缴价款，该费用超出双方当事人订立案涉房屋买卖协议时合理预见的范围，亦不在双方已约定负担的费用之中。基于该费用与四套安置房合计面积相关，案涉房屋面积占合计面积的比例为21.44%（61.02/284.6），本院认为，由李海兵、叶文承担该费用的21.44%，由王红发、王浩承担该费用的78.56%，更为公平合理。除该项可能存在的超政策购房部分补缴价款之外，根据双方的约定，过户过程需缴纳的其他费用，由李海兵、叶文承担。综上所述，王红发、王浩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初717号民事判决第一项；二、变更南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初717号民事判决第二项为：王红发、王浩于本判决生效之日起三十日内协助将南京市雨花台区房屋过户至李海兵、叶文名下，过户费用由李海兵、叶文负担。如需缴纳超政策购房部分的补缴价款，该费用的21.4%由李海兵、叶文负担。一审案件受理费5391元，保全费1884元，合计7275元；二审案件受理费80元，均由王红发、王浩负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇二〇年二月四日书记员  杨文艳