杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初5869号 原告（反诉被告）：郑忠，男，1968年6月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告（反诉原告）：郑美玉，女，1971年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：潘红光，男，1969年9月19日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系被告郑美玉丈夫。 原告郑忠诉被告郑美玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后被告郑美玉提起反诉，本院审查后予以受理，并决定与本诉合并审理，于2019年1月6日公开开庭进行了审理。郑忠、郑美玉的委托诉讼代理人潘红光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑忠向本院提出诉讼请求：1.判令郑美玉支付拖欠的5个月（2018年8月1日至2018年12月31日）的房租8000元；2.判令郑美玉支付拖欠的水电燃气费用143.17元；3、判令郑美玉赔偿违约金1600元；4、郑美玉承担本案诉讼费用。事实与理由：郑忠与郑美玉于2017年7月19日签订《房屋租赁合同》，郑忠把位于临安区的房屋租给郑美玉，租期为2017年8月1日至2018年12月31日。因房屋漏水需要维修，郑忠多次通过各种方法协调解决维修问题，但郑美玉一直阻止郑忠维修。且郑美玉从2018年1月1日起就开始拖欠房租，并未按合同约定支付9600元的房租（2018年1月1日至2018年6月30日），而只在2018年1月21日支付给郑忠4800元，相当于支付到2018年3月31日。郑忠于2018年8月21日诉至杭州市临安区人民法院，该院于2018年11月20日判决郑美玉在十日内支付给郑忠368元（2018年4月1日到2018年7月31日之间的房租减去维修期间的补偿），并驳回郑忠的其他诉讼请求，并认为2018年8月1日起的租金及合同项下的其他权利义务，双方均应按照原租赁合同严格执行。郑忠不服上述判决，上诉至杭州市中级人民法院，后杭州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。2019年1月1日后，郑美玉把案涉房屋退还给郑忠，郑忠向郑美玉催要2018年8月1日至2018年12月31日的房租及水电燃气等费用时，郑美玉拒不付款。2019年3月22日，郑忠就合同纠纷向杭州市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月12日，杭州市仲裁委员会以管辖权异议为由，拒绝受理仲裁。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 郑美玉辩称：1.关于未付租金。郑美玉没有拖欠2018年8月1日至2018年12月31日的房租。郑忠因案涉房屋维修给郑美玉带来的损失远远高于其主张的房租，双方只是因为对于纠纷处理未达成一致意见，故而未进行结算，不是“拖欠”。2.根据临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决书的记载，案涉房屋维修期间，郑美玉在外另行租住合乎常理。郑美玉在案涉房屋维修期间，因未住在案涉房屋内，因此不应支付维修期间的房租及物业费。但根据双方签订的《房租租赁合同》，2018年3月7日至2018年7月10日，案涉房屋因为维修不符合居住条件，郑美玉不能使用案涉房屋，合同目的不能实现，亦未实际使用案涉房屋，故郑忠要支付给郑美玉违约赔偿金20480.22元。3.关于未付的水电燃气费用。郑美玉未拖欠该部分费用，该部分费用确实未支付，但郑忠需要支付给郑美玉。郑美玉在郑忠维修房屋期间垫付维修费220元、水电燃气费用337.79元、房屋维修期间的物业费1340.6元、过路过桥费659.6元。此外，郑忠的违约损失赔偿金20480.22元远远高于房租和水电燃气费用。综上，请求法庭驳回郑忠的诉讼请求。 郑美玉向本院提出反诉请求：1.判令郑忠向郑美玉支付违约赔偿金24225.61元；2.判令郑忠向郑美玉返还维修期间的水电燃气费337.79元、过桥过路费659.6元、维修垫付费用220元、房屋维修期间的物业费1340.6元；3.判令郑忠承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年7月19日，双方签订《房屋租赁合同》，约定郑美玉租用郑忠位于杭州市临安区的房屋。2018年3月7日至2018年7月10日，案涉房屋因为维修不符合居住条件，郑美玉不能使用房屋，合同目的不能实现。郑美玉因不能使用案涉房屋，不得已在外另行租房，租金每月4300元，中介佣金2150元，物业费575.61元。前述事实，已被临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决所确认。上述费用，郑美玉多次与郑忠沟通无果，特向贵院提起反诉。 郑忠辩称：一、郑美玉提出因案涉房屋维修无法达到住宿标准，郑忠已经给予了补偿。该要求在临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决书中已经明确，即郑忠通过减免租金的方式补偿给郑美玉。郑美玉在上述案件中已提出在外租住的补偿要求，在取得补偿的情况下，现在又提出补偿，违反了“一事不再理”的原则，法庭应驳回。二、根据临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决的认定，郑忠减免了郑美玉在2018年3月7日至2018年7月9日期间的租金，双方在此期间的租赁关系暂时停止，而郑美玉在此期间在外租住的行为，不管是贵还是便宜均与郑忠无关。三、郑美玉的反诉请求属于“故意扩大损失”的情形。郑美玉在外租住什么样的房子是其权利，如果租住的好，多出的费用需要她自己补贴，如果租住的差，多余的费用她也不用退还给郑忠。但她跑到50公里之外的杭州去租住房子，该行为系扩大损失，应由其自行承担。四、实际上，郑美玉在2018年3月7日至2018年7月9日期间并未停止使用案涉房屋。在该期间，钥匙由郑美玉控制，卧室一直可以使用。2018年4月22日，案涉房屋客厅可以使用，厨房只是一些粉刷没有完成，家具完全没有搬出，水电燃气照样支出。郑美玉在使用房屋的同时，还享受了免租的补偿，其还要求补偿水电燃气费用、物业费、过路过桥费等费用无依据，请法院予以驳回。五、郑美玉称其垫付维修费用220元，纯属虚造，郑忠从未要求其垫付过维修费用。六、临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决中认定2018年8月1日起的租金及合同项下的其他权利义务，双方均应严格按照《房屋租赁合同》执行，但郑美玉未按合同约定支付其余租金，经催讨，郑美玉拒绝支付。综上，请求法庭驳回郑美玉的全部反诉请求。 郑忠向本院提供如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明：双方存在房屋租赁关系，合同约定每半年支付一次租金，也就是说要在2018年7月1日支付2018年下半年的租金。 证据二、临安法院（2018）浙0185民初4717号民事判决书复印件1份，欲证明：按照判决，2018年8月1日到2018年12月31日的租金要严格按照合同执行；房屋维修期间，郑忠已补偿了郑美玉。 证据三、杭州市中级人民法院（2019）浙01民终305号民事判决书照片打印件1份，欲证明：二审维持原判的事实。 证据四、微信聊天截图打印件1页，欲证明：郑忠向郑美玉催要租金、郑美玉拒绝支付的事实。 证据五、微信聊天截图打印件3页，欲证明：郑忠要求郑美玉支付水电燃气费用，郑美玉确认后认为要扣除卫生间两个挂件200元，因郑忠没让郑美玉增加这两个挂件，所以这个200元郑忠不出。 证据六、杭州仲裁委员会送达回证照片打印件1份、仲裁决定书照片打印件1份，欲证明：郑忠提出仲裁，但郑美玉提出了管辖异议，且不接受调解的事实。 郑美玉向本院提供如下证据： 证据一、自制的违约赔偿金意见表述及计算依据1份，欲证明：2018年3月7日至2018年7月9日，因为郑忠的房屋不能居住，郑美玉需在外面另行租房产生的租金、中介佣金、物业费、水电费；郑忠的房屋不能使用，故不存在免租。 证据二、燃气费、水电费交费打印件1页、银行卡交易明细打印件1份，欲证明：房子不能居住期间产生的水电、燃气及过路过桥费。 证据三、收款收据复印件1份、微信聊天记录截图打印件1份，欲证明：郑美玉垫付燃气维修费用20元及安装卫生间的两个挂件200元，合计220元的事实。 证据四、物业费发票1份，欲证明：房屋维修期间的物业费是郑美玉支付，但是维修期间房子不能使用，物业费不应由郑美玉承担，故应当退还给郑美玉；2018年3月7日到7月10日的物业费五个月共计1340.6元。 郑忠、郑美玉提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 对郑忠提供的证据，郑美玉对真实性无异议，但认为双方之间存在很多问题，案涉房屋维修期间也给郑美玉造成了很多损失。根据郑美玉的质证意见，本院对郑忠提供证据的真实性予以确认。 对郑美玉提供的证据一，郑忠认为该证据系郑美玉自制，不能作为证据。本院认为，该证据系郑美玉的陈述。对证据二，郑忠认为其核实到的费用都体现在其提供的证据五中，过路过桥费用的真实性无法确认，与其无关。根据庭审中双方的陈述，并结合庭审中郑美玉的代理人潘红光现场出示的支付记录及潘红光的最终确认，本院确认2018年4月水费16.1元，6月水费6.9元、电费50元，7月水费11.5元、电费244.69元，总计329.19元。对证据三，郑忠认为真实性无法核实，结合本院（2018）浙0185民初4717号民事判决书中认定的事实，本院对维修燃气的20元维修费予以确认；关于郑美玉提出的其增加的卫生间两个卫生纸挂件200元，因其未提供证据证明其增加该挂件的必需性，故对该费用本院不予确认。对证据四，郑忠庭审中认可物业费都是郑美玉支付的，本院对该事实予以确认。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2017年7月19日，郑忠作为甲方与郑美玉作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定郑忠将位于临安区的房屋租赁给被告郑美玉作居住使用；租期自2017年8月1日起至2018年12月31日止；租金每月1600元，租金每半年为一期支付，第一期租金于2017年8月1日付清，下一次租金的支付时间为2018年1月1日支付。另，该合同第六条约定：“租赁期限内的水、电、煤气、通讯、数字电视费、物业管理费等均由乙方承担，费用承担方按实际数量结算，并按缴费单数额直接向有关管理部门缴纳。……。”第十条约定：“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行的；未经甲方同意，拖欠租金60天以上的；导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币1600元；若违约金不足弥补无过错方损失，则违约方还需要就不足部分支付赔偿金。”该合同第十三条约定：“本合同在执行过程中如发生争议的，双方应协商解决，协商不成由杭州市仲裁委员会仲裁。”另，该合同还约定了其他的权利义务。 因案涉房屋楼下业主发现自家房屋局部出现渗、漏水现象，遂要求郑忠对案涉房屋进行整改、维修。经多次沟通、协商，双方于2018年3月初达成一致意见，即“郑忠同意付给郑美玉1600元作为案涉房屋维修时对其生活影响的补偿，郑美玉同意给十天的维修时间，维修期内郑美玉自行保管好物品”。 2018年3月7日，郑忠开始对案涉房屋查找漏水点进行维修。因郑美玉承租案涉房屋后，更换过房屋钥匙，故郑忠维修房屋需要郑美玉配合开门。直至2018年4月22日，案涉房屋并未维修完毕。2018年4月23日至2018年7月9日，双方就案涉房屋的情况并未再进行沟通交流。2018年7月9日，郑忠向郑美玉发送律师函，要求郑美玉支付拖欠的租金。2018年7月10日，郑美玉的家人签收该律师函。同日，郑美玉叫人维修了案涉房屋的燃气，并发微信给郑忠要求办理案涉房屋的交接手续并协商房租的支付事宜，但双方未谈妥。2018年7月27日，郑忠再次向郑美玉发送律师函，通知郑美玉双方之间的《房屋租赁合同》正式解除，郑美玉于2018年7月30日签收该律师函。2018年8月21日，郑忠诉来本院，案号为（2018）浙0185民初4717号，要求郑美玉腾空案涉房屋等。 上述纠纷经本院审理，本院于2018年11月20日作出相应判决。判决作出后，郑忠不服提起上诉，杭州市中级人民法院审理后作出了驳回上诉、维持原判的判决。在本院已生效的上述判决中，本院认定了案涉房屋的维修期间为2018年3月7日至2018年7月9日，并根据郑美玉的抗辩意见，对该期间的租金予以免除。 另，根据本院（2018）浙0185民初4717号案件中查明的事实，郑忠曾于2018年1月19日向郑美玉发送一份律师函，要求郑美玉配合案涉房屋的维修。郑美玉收到该律师函后即通过中介找房子另行租住，后看中杭州市西湖区黄龙雅苑5幢2单元1002室房屋，郑美玉丈夫潘红光于2018年2月27日就上述房屋支付给杭州中邦物业服务有限公司押金4300元、佣金2150元。2018年3月1日，潘红光与杭州中邦物业服务有限公司网签《房屋租赁承租合同》一份，承租杭州市西湖区黄龙雅苑5幢2单元1002室房屋一套，后签订了正式的《房屋租赁承租合同》，租期自2018年3月7日起至2018年8月6日止。 另查明，郑美玉已于2018年12月31日前搬离了案涉房屋。2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金，郑美玉未支付。双方确认：郑美玉尚有300.74元的电费、64.05元的水费、46.5元的燃气费未付；另郑美玉支付了租期满之后一个月的物业费268.12元。 另，庭审中查明：2018年4月水费16.1元，6月水费6.9元、电费50元，7月水费11.5元、电费244.69元，总计329.19元，前述费用以及案涉房屋维修期间的物业费均为郑美玉支付。 本院认为，根据庭审查明的事实，郑美玉未支付2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金，故对郑忠要求郑美玉支付该期间的租金8000元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的确认，郑美玉在租赁期满后尚有300.74元的电费、64.05元的水费、46.5元的燃气费未付，另郑美玉支付了租期满之后一个月的物业费268.12元，根据郑忠的主张（前述几项费用相抵），本院对郑忠要求郑美玉支付前述几项费用相抵后的费用143.17元的诉讼请求，本院予以支持。关于郑美玉反诉要求郑忠赔偿其在案涉房屋维修期间在外另行租房的房租、租房中介费、租房押金、物业费等共计24225.61元的请求。本院认为，郑美玉在案涉房屋维修期间要另行租房，但租金超过案涉房屋所在地段的租金部分，本院不予支持；且本院（2018）浙0185民初4717号判决中已认定了维修期间前十天的补偿及案涉房屋维修期间的房租予以免除；综上，本院对郑美玉主张的上述损失不予支持。同时对郑美玉主张的过桥过路费用亦不予支持。关于郑美玉主张的返还垫付的燃气维修费20元的反诉请求，本院予以支持。根据庭审中双方的确认：2018年4月水费16.1元，6月水费6.9元、电费50元，7月水费11.5元、电费244.69元，总计329.19元由郑美玉支付。根据本案实际情况，并结合案涉房屋的维修期间，本院酌情上述费用由郑忠承担150元，由郑美玉承担179.19元。根据双方的确认：案涉房屋维修期间的物业费由郑美玉支付、物业费每月268.12元。因案涉房屋在维修期间无法正常使用，故该期间的物业费计1099元由郑忠承担。另，杭州市中级人民法院于2019年2月20日作出终审判决，至此一审判决才生效，但在该日期前，双方已进行了最终交接，交接的同时也涉及到双方的最终结算，但因双方对案涉房屋维修期间的水电燃气费用、物业费用等存在争议，导致双方无法达成一致意见，此后郑忠也于2019年3月22日向杭州仲裁委员会申请仲裁，综合上述事实及本案实际情况，对郑忠认为郑美玉构成违约、需支付违约金1600元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郑美玉支付郑忠租金8000元、拖欠的水电燃气费用143.17元，共计8143.17元； 二、郑忠支付郑美玉垫付的燃气维修费用20元、垫付的水电费用150元、垫付的物业费1099元，共计1269元； 上述第一、二项判决款项相抵后，郑美玉尚应支付郑忠租金6874.17元，该款限本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回郑忠的其他诉讼请求。 四、驳回郑美玉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费50元，减半收取25元，由郑美玉负担；反诉受理费470元，减半收取235元，由郑忠负担25元，由郑美玉负担210元。 郑忠、郑美玉均于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇二〇年二月二十八日 书记员  沈 昀