上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初22050号原告：胥明庆，男，1986年10月7日出生，汉族，户籍地江苏省。原告：史忠秋，女，1988年8月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：胥明庆。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：陈晓燕，女。原告胥明庆、史忠秋诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告胥明庆亦作为原告史忠秋委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人陈晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥明庆、史忠秋向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期办理产证违约金人民币(以下币种均同)44,813.59元(以实际房屋总价款2,769,761.96元为本金，按年利率4.35%的1.3倍，自2017年7月31日起计算至2017年11月11日止)。事实和理由：2015年5月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇会恒路XXXX室房屋。根据实测面积，房屋总价款为2,769,761.96元。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告逾期办理大产证，导致原告迟延办理小产证。根据合同约定,被告应于2017年6月30日前办理房地产初始登记手续(大产证)，双方于取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，之后90日内双方申请办理小产证。据此，原告认为合同约定的被告办证义务应以大产证办理后30日为期限，因被告违约，故原告作如上诉请。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1、大产证逾期办理是因政府因素所致，所涉及房屋地块中有一部分商业用房，政府在类住宅整顿中停止了整个地块的大产证办理，故导致被告大产证办理延迟，并非被告故意违约。即使被告需要承担违约金，也不同意原告的计算方式，被告对总房款为基数、利率、截止期限没有异议，但对起始期限有异议，起始期限应自合同约定的大产证办理期限届满后第121天起计算至双方签订房屋交接书之日止；2、预售合同补充条款明确合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的购房者风险，被告不应承担任何责任；3、被告及时取得新建住宅交付使用许可证，有充足时间办理大产证，由于政府暂停办理大产证，导致被告未能按合同约定时间办理大产证。经开庭审理查明：2015年5月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路XXX室房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。合同补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第9条约定，甲方取得大产证后30日以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为2,769,761.96元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2016年12月8日，被告取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，被告取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2017年10月31日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。2017年11月11日，原、被告双方签订《房屋交接书》，被告交付原告办证所需全部材料。2017年11月11日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请。2017年12月13日，系争房屋小产证核准登记至原告名下。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，上海市商品房预售合同、购房发票、房屋交接书、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、不动产权证予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告提供如下证据：1、关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见；2、关于办理《中建锦绣名都项目》大产证的办理意见；3、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函。以上证明系争房屋为住宅，但因所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致被告逾期办理大产证。对此，原告对证据1没有异议，对证据2、3的真实性无法确认。原告认为政府对商办项目的政策从未改变，是被告的违法行为导致被政府整顿，应当由被告承担责任。本院认证如下：政府对于类住宅的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使被告迟延办理大产证与类住宅的整顿行为有关，也系被告自身行为所致，理应按照合同约定承担违约责任。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年6月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告理应于2017年10月28日前协助原告办理小产证。现因被告迟延取得房屋大产证，导致原告无法于2017年10月28日前申办小产证，故被告构成违约，理应承担自2017年10月29日起逾期配合办理小产证的违约责任。原告主张被告的办证义务为合同约定的办理大产证后30日内，故违约金应自2017年7月31日起算。对此，本院认为被告办理大产证之日起30日内系被告配合原告签订房屋交接书并提供相关办证材料之义务期限，并非合同约定的被告配合原告办理小产证的最终期限，故本院对原告的该主张不予采纳。关于逾期办证违约金，因合同未对违约金的标准进行约定，而被告对原告主张的以实际房款为基数、利率标准、截止期限均不持异议，故本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十八条规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告胥明庆、史忠秋逾期办证违约金6,007.73元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费920.30元，减半收取计460.15元，由原告负担435.15元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 琳二〇二〇年二月七日书记员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。