上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初38139号原告(反诉被告)：孙杨，男，1981年5月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩静瑞，上海市汇业律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐艳容，女，1992年5月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋可雄，上海川汇律师事务所律师。原告(反诉被告)孙杨诉被告(反诉原告)唐艳容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。后该案转为普通程序审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人韩静瑞，被告(反诉原告)唐艳容及其委托诉讼代理人宋可雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙杨向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》及《门面转让协议》无效；2.被告返还原告租金22,000元及转让费6万元；3.被告赔偿原告经济损失18,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月15日，原、被告就上海市浦东新区博兴路1383弄门口门面房(以下简称系争房屋)签订《租赁合同》及《门面转让协议》。合同签订后，原告按约支付租金及押金，但原告在2018年6月接到政府通知系争房屋因属违章建筑需被拆除。原告不得不于同年7月搬离系争房屋。系争房屋被拆除导致原告无法继续经营宠物店，给原告造成了经济损失，故起诉至贵院。唐艳容辩称，同意《租赁合同》无效，不同意其他诉请。《租赁合同》约定房屋是临时建筑，《门面转让协议》是买卖合同，主体适格，内容合法，已经履行完毕，不具备无效的法定情形。不同意返还租金的理由是原告实际占有房屋6个多月，实际支付租金4个月，原告还欠付一个多月的房租。合同无效承担的是缔约过失责任，被告不具备缔约过失的情形，因此原告要求损失赔偿缺乏事实基础。审理中，反诉原告唐艳容向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告支付房屋占有使用费12,833.33元；2.诉讼费由反诉被告承担。反诉被告孙杨辩称，不同意反诉诉请。反诉被告实际使用房屋至2018年7月，不存在欠付租金的情形。反诉原告是在反诉被告起诉之后才提出的反诉，在此之前其从未向反诉被告提及要求支付租金的主张。反诉原告要求反诉被告支付占用费无事实及法律依据，其无证据证明反诉被告多使用了房屋两个月。本院经审理查明：2018年3月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋作宠物店使用；租期为2018年3月15日至2022年9月14日；租金2018年3月15日至2021年3月14日为每月5,500元，一季度一付(押金5,500元)，提前十天支付下季度房租；2021年3月15日至2022年9月14日每月租金6，000元。同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《门面转让协议》，约定甲方将系争门面转让给乙方，转让的范围包括门面房的使用及经营的权利和店铺里原有的设备、客户及材料；转让价格为6万元；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方所有，另将甲方现有的设备、客户及材料转让给乙方。合同签订当天，原告向被告转账支付了租金22,000元(包含押金5,500元)。被告将系争房屋交付原告使用。2019年5月，原告诉至本院，认为其于2018年6月接到政府通知，系争房屋属违章建筑需被拆除，故于2018年7月已搬离系争房屋，要求判如所请。另查明，案外人盛某某于2018年3月4日向被告转账60,000元。审理中，原告认为系争房屋没有房地产权证，其在2018年7月中旬搬离了系争房屋，被告认可系争房屋确实无产权证但认为原告在2018年9月25日搬离系争房屋；原告认为案外人盛某某于2018年3月4日向被告转账60,000元系代其向被告支付《门面转让协议》约定的转让款。被告在庭审中对上述钱款没有异议，但嗣后认为非原告支付。审理中，盛某某到庭陈述上述钱款系其代原告支付，店面具体的经营、财物的交接都是原告自己去处理。庭审中，被告称其在系争房屋内购置了笼子、洗狗机、烘干机、挂式空调、收音机、监控设备、吧台、桌椅、剃毛器、宠物食品等，被告转让给原告的客户资料及上述设备价值远高于6万元。原告则表示，移交时没有被告所述的全部财物。洗澡机已经让被告拿回去了，目前在原告处的只有二手空调、二手烘干机及二手狗笼子，价值共计1,000元。以上事实由原告递交的《租赁合同》、《门面转让协议》、转账凭证，被告递交的微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋无产权证明及合法建造手续，故原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》依法应确认为无效。对于《门面转让协议》的效力的争议，本院认为，根据上述协议约定的内容看，转让内容不仅包括装修和设备，而且还包括系争房屋的使用和经营的权利等，故《门面转让协议》实质为被告将系争房屋承租人的权利、义务全部让与原告，协议名为门面转让实为房屋转租，因此《门面转让协议》依法亦应确认为无效。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同被认定无效，当事人可以请求使用人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告称其于2018年7月搬离，没有足够证据予以佐证，且被告亦未认可，故本院采信被告称原告于2018年9月25日搬离的意见。原告应当参照《租赁合同》约定的租金标准支付截止至2019年9月25日的欠付的房屋占有使用费。故对于被告要求原告支付使用费12,833.33元的反诉请求，本院予以支持。《门面转让协议》无效后，相应的转让费应当予以退还。由于原告向被告支付的转让费，除包含上述协议约定的设备、资料的对价外，也必包含了《租赁合同》租期内对房屋占用、经营的权利。双方又未能区分各项对应的转让费部分，故本院结合双方对合同无效的过错程度，《租赁合同》所约定的租期，原告实际已使用时间，原告认可取得的设备价值等因素，酌情由被告退还原告相应的转让费。由于原告认可的设备已使用多年，被告也未就设备的品名进行举证，存在返还上述设备的不确定性，故本院已在上述酌定返还之款中予以考虑，原告不再予以返还被告。对于原告主张的经济损失18,000元，因其提供的证据尚不足以证明该主张，故本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)孙杨与被告(反诉原告)唐艳容于2018年3月15日签订的《租赁合同》及《门面转让协议》无效；二、被告(反诉原告)唐艳容于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)孙杨转让费35,000元；三、原告(反诉被告)孙杨于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)唐艳容截止至2018年9月25日欠付的房屋占有使用费12,833.33元；四、驳回原告(反诉被告)孙杨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告孙杨与被告唐艳容各半负担。反诉案件受理费61元，由反诉被告孙杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥人民陪审员  徐征元人民陪审员  钱芬英二〇二〇年二月二十七日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。