河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初4175号原告（反诉被告）：刘学林，男，1968年9月3日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：张金顺，河南衡中律师事务所律师。被告（反诉原告）：尚冬冬，男，1982年10月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。被告（反诉原告）：尚光让，男，1955年9月24日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：尚冬冬，男，1982年10月30日出生，汉族，住安阳市文峰区，系被告尚光让儿子。原告（反诉被告）刘学林与被告（反诉原告）尚冬冬、尚光让租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘学林委托诉讼代理人张金顺，被告（反诉原告）尚光让委托诉讼代理人被告（反诉原告）尚冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学林向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修费20045元，鉴定费4000元；2.判令被告返还原告押金2000元，装修保证金1000元，物业管理服务费7299元，开锁费用100元，装修服务管理费390元，垃圾清运费234元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月8日，原告和被告尚冬冬签订房屋租赁协议，被告尚光让为房屋所有人，协议约定，被告将位于文峰区中华路的华富世家小区25-1-3201号房屋租赁给原告居住，租金为每月1000元，租赁期限自2016年2月8日至2021年2月7日。协议约定原告收取被告押金2000元，租赁结束时退还，又约定房屋租金前四年每月1000元不变。原告按协议约定对房屋进行了部分装修，支付工时费，材料费25000元。2018年春节前的2月9日，原告从陕西回来，向被告尚冬冬交纳2017年-2018年度的水电费，被告尚冬冬又让原告交纳了2016年2月1日至2019年1月31日的物业服务费。在向被告尚冬冬交纳2018年房租时，被告突然说，不让原告继续租赁，要收回出租房屋。原告在进行了房屋装修，进行一定的投入并预交了2018年-2019年的物业费后，被告突然终止协议，可以看出，被告以出租为名，欺骗原告，对其房屋进行装修投资，并欺骗原告交纳物业费，其行为严重违反了合同约定，并有欺诈行为，违反了合同法诚实信用原则。现诉至法院，请求判如所请。被告尚冬冬、尚光让辩称，1.原告违反了租赁协议第二条约定，原告应提前60天支付房租，如原告未提前支付，被告有权收取房屋。2.租赁协议第六条约定，装修的费用抵顶了房租协议也约定了原告装修房屋时，应告知被告装修方案，但是原告并没有告知被告，系私自动工。3.关于原告主张的装修违约保证金，系被告在2015年6月15日交纳。4.鉴定费被告不予认可。反诉原告尚冬冬、尚光让向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付2018年2月8日-2019年1月17日的房租22667元，物业费7165.7元；2.判令反诉被告对本案涉及出租房屋恢复原貌，相关费用反诉被告承担；3.判令反诉被告支付装修违约保证金1000元，装修管理服务费390元，垃圾清运费234元，开锁费用220元；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2016年2月8日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议，反诉原告将位于华富世家小区25号楼1单元32楼1号出租给反诉被告。反诉被告在与反诉原告第一次见面时，明确表示由于当时给孩子着急结婚，但是自己买新房的钱不够，租房是为了给自己的孩子结婚过渡使用，对于反诉原告出租的毛坯房十分满意，方便自己按婚房标准自行装修，口头承诺装修标准不会低，肯定要用比较好的装修材料。本着对反诉被告承诺对反诉原告毛坯房进行较高标准装修的前提，反诉原告与反诉被告一次性签订了5年的租赁合同，且对房租进行了较大让步，参照2016年华富世家小区同等户型带装修租金普遍在每月2000元左右的价格，租赁协议明确前四年租金为每月1000元，以此方式补贴反诉被告用于房屋装修。反诉被告在2017年12月8日前，未能按房屋租赁协议第二条之规定提前60天支付2018年2月8日至2019年2月7日的租金，共计12000元。反诉原告多次电话与反诉被告联系，对方拒不接听电话，后反诉原告又多次以短信方式向反诉被告催要租金均未得到任何形式的回复。反诉原告依据双方签订的房屋租赁合同联系反诉被告要求收房，反诉被告不配合，向法院提起诉讼，要求反诉原告赔偿其装修等各项损失。在已违反房屋租赁协议的前提下，反诉被告始终不愿交还承租房屋钥匙，致使反诉原告合法权益无法得到保障，出租房屋无法收回，直至2019年1月17日在法院、河南四方瑞恒房地产资产评估有限公司、反诉被告代理人及反诉原告四方见证下，由红星开锁公司强行破拆进入屋内，开锁费用220元由反诉被告承担。由于反诉被告违约在先，反诉原告有权提前终止合同，且自反诉被告违约之日起，协议约定的房租优惠前提不再存在，反诉被告在2018年2月7日至2019年1月17日违法侵占反诉原告房屋期间的费用不应再按照原协议执行，应参照2019年58同城华富世家小区同户型租赁费用每月2500元左右执行。反诉原告已于2015年6月15日向华富世家小区物业缴纳了装修违约保证金1000元，装修管理服务费390元，垃圾清运费234元，按照租赁协议约定，该部分费用应该由反诉被告承担。按照租赁协议第六条约定，反诉被告在装修时应提前告知反诉原告装修方案，征得反诉原告同意实际情况是反诉被告未履行该条款，未告知反诉原告装修方案，私自开工装修，且通过现场查勘，反诉被告对租赁房屋的装修不符合一般装修常识，例如地板砖铺设凌乱，工序混乱，施工步骤交叉进行，施工质量堪忧，地砖及墙砖由于施工不合格造成大面积空洞或脱落，实为不合格工程和半拉子工程，不具备任何实际使用价值。评估公司只是对装修中所涉及的材料本身价值及人工费用进行合理估算，并未参考已完成装修部分对反诉原告的实际使用价值。依据反诉被告违约行为，反诉被告应对租赁房屋恢复原貌，拆除其无用装修。为维护反诉原告合法权益，诉至法院，请求依法判决支持反诉原告合法权益。反诉被告刘学林辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，反诉原告和反诉被告于2016年2月8日签订了租赁协议中明确约定了租金和让反诉被告进行装修，且租赁时间是2016年2月8日至2021年2月7日，共计60个月，反诉被告按时交纳了物业费、租金等各种费用，但反诉原告认为房屋租金偏低，提出让反诉被告交纳租金之后，要求终止合同，违反了合同约定，所以反诉原告的请求没有事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告尚冬冬作为出租方（甲方）与原告刘学林作为承租方（乙方）于2016年2月8日签订房屋租赁协议，协议内容为：“一、甲方将位于华富世家小区25-1-3201的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年2月8日至2021年2月7日，共计60个月。二、本房屋月租金为人民币1000元，按年结算。第一期租金共计12000元应于本合同签订之日支付，以后每期租金应提前60天支付，逾期未交，甲方有权收回房屋。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。四、乙方同意预交2000元作为押金，租赁结束时，乙方须交清房屋居住期间所产生的各项费用后甲方退还乙方押金。五、因乙方租赁期较长，本着互惠原则，房屋租金前四年按每月1000元不变，第五年参考本小区同户型房屋中介租金进行浮动，具体租金在此基础上甲乙双方协商决定。六、甲方以前四年租金不变为优惠条件，由乙方在租赁期间对房屋内部进行装修并用于自住，装修过程中不得擅自改动房屋内部结构，需告知甲方装修方案，因装修房屋产生的各项物业管理费用，均由乙方承担。租赁期满后，乙方不得损坏或拆除屋内已有装修和厨房及卫生间的相关配套设施……。八、乙方在承租期已满，没有说明续租和签约，占房不交，整天锁门，联系中断。甲方有权打开房门收回此房，一切后果乙方自负。……。”位于安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋登记在被告尚光让名下，被告尚光让、尚冬冬系父子关系。2016年2月1日被告尚冬冬向原告刘学林出具收条，收到原告押金2000元。2015年6月15日被告尚光让向深圳市深华物业集团有限公司安阳分公司交纳案涉房屋装修管理费服务费390元、垃圾清运费234元、装修违约保证金1000元。原告申请对案涉房屋内装修费用进行评估，本院委托河南四方瑞恒房地产资产评估有限公司进行评估，该公司作出豫四方评鉴【2019】029号资产评估鉴定报告，评估意见为安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋内装修费用评估值为20045元，花费鉴定费4000元。鉴定机构在评估时，需入户进行勘验，原告花费开锁费用100元，被告尚冬冬花费更换锁费用220元。反诉原告尚冬冬庭审中提交与反诉被告的短信记录，称反诉原告在2018年1月15日、1月17日、1月28日、4月2日、4月10日多次向反诉被告催要2018年的租金，反诉被告未交纳物业费7450元，未交水电费200元左右。原告刘学林提交收款收据，称2018年2月9日交纳安阳市文峰区华富世家小区25号楼1单元3201房屋2016年2月1日至2019年1月31日物业费7299元，交纳水费58元，交纳电费129元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘学林主张被告尚冬冬、尚光让赔偿原告装修费用20045元及鉴定费4000元，称被告存在违约，原告在2018年2月9日交纳水电费及物业费的情况下，被告不让原告交纳房屋租金，被告提交短信记录，辩称在2018年1月15日、1月17日、1月28日多次通知原告交纳房屋租金，且在2018年1月28日的短信记录中显示，被告告知原告房屋租金的金额、银行账号，已履行了自己的义务，原告提交的证据不能证明被告在履行租赁协议的过程中存在过错，被告提交的证据可以证明原告违约未交纳租金，被告反诉要求案涉房屋恢复原状，亦不同意利用装饰装修残值，故原告主张被告赔偿原告装修费用20045元及鉴定费4000元，本院不予支持。原告主张二被告返还房屋押金2000元，提交押金条，被告认可收到押金2000元，且在合同中约定租赁结束时，被告退还原告押金，故被告应退还原告房屋押金2000元；原告主张装修违约保证金1000元，提交该票据的复印件，被告对此不予认可，称装修违约保证金1000元系被告交纳，提交该票据的原件，且该费用系在2015年6月15日交纳，原、被告签订租赁协议在2016年2月8日，原告不能合理说明该费用是其本人交纳，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于物业管理服务费7299元，原告于2018年2月9日交纳2016年2月1日至2019年1月31日期间的物业费7299元，但原告提交的证据不能证明被告存在违约，也不能证明案涉房屋何时交付被告，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付装修服务管理费390元、垃圾清运费234元，未提交相关证据予以证明，本院不予支持；关于原告主张的开锁费用100元，由原告自行承担。反诉原告尚冬冬、尚光让主张反诉被告支付2018年2月8日至2019年1月17日的房租22667元，反诉原告未提交证据证明案涉房屋反诉被告何时交付反诉原告，案涉房屋交付时间不明确，无法计算房屋的租金费用，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告对案涉房屋恢复原状，称反诉被告未经反诉原告同意，擅自装修房屋，反诉原告收取了反诉被告租金，租赁合同自2016年2月8日开始履行，反诉原告不能合理说明对案涉房屋的装修不知情，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付装修保证金1000元、装修管理服务费390元，垃圾清运费234元，提交票据原件，反诉原告交纳上述费用时间为2015年6月15日，反诉被告称案涉房屋装修时间为2017年3月份，故本院认定装修保证金1000元、装修管理服务费390元，垃圾清运费234元系反诉原告交纳，装修保证金、装修管理服务费、垃圾清运费系房屋装修时必须交纳的费用，反诉被告应承担装修管理服务费390元，垃圾清运费234元，装修保证金1000元系装修保证费用，反诉原告可向物业公司主张。关于换锁费用220元，反诉原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告尚冬冬、尚光让于本判决生效后十日内返还原告刘学林房屋押金2000元；二、限反诉被告刘学林于本判决生效后十日内支付反诉原告尚冬冬、尚光让624元；三、驳回原告刘学林的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告尚冬冬、尚光让的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由原告刘学林负担，反诉受理费692元，减半收取346元，由反诉原告尚冬冬、尚光让负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 员  王飞二〇二〇年二月十九日代理书记员  卢旭