河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀民再184号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：天津市人人乐商业有限公司，住所地天津市河东区津塘路59号增1号。 法定代表人：杨永银，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：艾智凯，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：唐山市通华房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区南新西道与站前路交叉口富丽国际花园小区。 法定代表人：曹国良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑祖旺，河北威远律师事务所律师。 再审申请人天津市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）因与被申请人唐山市通华房地产开发有限公司（以下简称通华公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02民终4299号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月30日作出（2019）冀民申4449号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人人人乐公司的委托诉讼代理人杨超，被申请人通华公司的委托诉讼代理人郑祖旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人人乐公司申请再审称：1、通华公司延迟交付房屋的行为根本违约，人人乐公司依据合同约定要求双倍返还定金的请求合理合法。人人乐公司自身并不存在违约行为，二审法院对此事实认定错误。2、根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼举证责任制度，通华公司主张的事实应由其举证，人人乐公司对此事实不存在举证责任。另外，人人乐公司对于未发生的事项也无法举证，二审法院据此认定人人乐公司违约的作法违反了民事诉讼法的原则。3、双方约定于2013年5月30日交付房屋，延期交付不能超过一年，本案中通华公司因在工程施工过程中与施工方发生纠纷，引发诉讼，导致停工。其提交法院的文书显示，在2013年6月份施工方才被强行撤场，此时涉案房屋并未建设完毕。按照其与施工方约定的工期为1年6个月，因此可以判断即使其找到施工方立即施工也不能按时交付房屋。4、通华公司在原一审中已经自认其逾期交付房屋，但认为案外施工方的原因构成不可抗力，但该观点显然不符合法律规定，也未被法院采纳，因此本案双方合同的解除源于通华公司不能按照约定时间交付房屋，人人乐公司主张其双倍返还合同定金符合合同约定和法律规定。 通华公司辩称：1、导致本案未能按期交付租赁房产的原因是由于人人乐公司未履行其合同义务。一是根据租赁合同附件3第6条的约定，货梯及自动人行道要求的条款，该条款明确规定完成电梯井道基础施工工作应在双方正式交接进场前70天完成，而完成上述工作必须按照人人乐公司提供的电梯图纸尺寸进行施工，因人人乐公司未向通华公司提供电梯图纸及尺寸，致使该部分的施工无法继续进行。二是根据租赁合同附件3第8条约定，消防系统要求其中第6款，明确约定消防喷淋按乙方也就是人人乐公司布局设置喷淋系统，喷淋头的具体位置、朝向，在租赁合同正式签订后，由乙方也就是人人乐公司向甲方出具具体规划方案，而人人乐公司也未按该合同约定向通华公司提供具体的规划方案，导致消防工程也因此原因不能及时完工及竣工验收。2、人人乐公司没有诚实信用地履行合同，按合同约定人人乐公司负责人行道电梯、货梯及中央空调的购买、安装及调试。自租赁合同签订后，人人乐公司既未预定电梯、货梯也未预定中央空调，并且在整个合同履行期间，也没有向通华公司发出过任何工作联系函。在2012年7月份，其变更住所地及经营地后，也未将相关的变更情况及变更后的联系电话通知通华公司，导致通华公司无法就合同履行的相关情况与人人乐公司进行沟通和联系，这些行为足以反映出人人乐公司没有履行本案合同的诚意。3、人人乐公司自签订合同后，从未向通华公司要求过交付租赁房产，也没有在交付到期日到租赁物所在地向通华公司主张交付房产。直到2015年12月10日，人人乐公司向一审法院起诉。如果人人乐公司真心想履行本案合同，即使在通华公司没有通知的情况下，也应向通华公司询问相关的情况，以上也足以反映出人人乐公司是不想再继续履行合同的。4、人人乐公司不想履行合同的真实原因不是租赁房产未按时交付，而是其经营不景气。5、本案人人乐公司所租赁的房产是按照其要求进行设计的，为此，通华公司损失3,200平米的商业房建设，由于人人乐公司解除合同，将会给通华公司造成巨大的损失，对此通华公司仍然保留进一步索赔的权利。 2015年12月14日，人人乐公司向河北省唐山市路北区人民法院起诉请求：1、解除双方签订的HBRRL-004号《房产租赁合同》；2、判令通华公司双倍返还人人乐公司合同定金共计400万元；3、判令通华公司向人人乐公司支付资金占用费用50万元整（自2010年12月20日起至立案之日，以200万元为基数，以5%为计算标准）；4、通华公司承担全部诉讼费。 一审法院经审理查明：2010年12月10日，人人乐公司（乙方）与通华公司（甲方）签订编号为ＨＢＲＲＬ-004的《房产租赁合同》，约定甲方将其位于河北省唐山市交口的商业项目地下一层（部分）至地上一层（部分）的房产出租给乙方使用，租赁期限20年；交付时间预定为2013年5月30日，可以延期交付，但延迟时间最长不能超过一年，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切损失。2010年12月21日，人人乐公司向通华公司支付定金200万元。2011年1月7日，通华公司与案外人江苏南通六建建设集团有限公司签订协议，约定上述工程由通华公司交由案外人江苏南通六建建设集团有限公司施工。在双方实际履行合同过程中，上述租赁物的设计方案、施工图均由该项目设计单位依照人人乐公司的需求进行设计。至人人乐公司起诉之日，通华公司未能如约交付租赁物。 一审法院认为，人人乐公司与通华公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行相应义务。合同生效后，人人乐公司已按照合同约定向通华公司支付定金200万元，但通华公司并未在双方合同约定的期限内及约定的延期时限内履行租赁房屋的交付义务。通华公司的行为已构成违约，应承担违约责任。由于通华公司的违约行为导致合同目的不能实现，故人人乐公司主张的解除其与通华公司之间的《房产租赁合同》及通华公司双倍返还合同定金400万元的诉讼请求符合双方合同规定且不违反法律规定，一审法院予以支持。关于人人乐公司主张的资金占用费，因定金资金占用费损失并没有超出定金收益，故一审法院对其关于资金占用费的诉讼请求不予支持。通华公司原一审辩称其迟延交房系因建设单位停工造成的，属于不可抗力，一审法院认为不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，由于建设单位停工致通华公司不能按时交付租赁标的物不属于不可抗力，故该辩称一审法院不予采纳，通华公司可向违约方另行主张权利。一审法院判决：一、解除原告天津市人人乐商业有限公司与被告唐山市通华房地产开发有限公司签订的《房产租赁合同》；二、被告唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告天津市人人乐商业有限公司定金400万元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费42,800元，由原告天津市人人乐商业有限公司负担5,350元，被告唐山市通华房地产开发有限公司负担37,450元。 通华公司不服一审判决，向河北省唐山市中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法改判人人乐公司继续履行合同或发回重审。 二审法院认为，2010年12月10日，通华公司与人人乐公司签订了《房产租赁合同》，合同约定通华公司将其所建房产出租给人人乐公司使用。该合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应各自履行合同义务。合同签订后，人人乐公司交付定金200万元。合同履行过程中，通华公司确实未能在规定时限内交付出租房产，通华公司存在一定违约行为，应该承担相应违约责任。但依据合同相关约定，人人乐公司应该在双方正式交接进场前70天向通华公司提供电梯图纸尺寸以保障通华公司完成电梯、井道基础的施工工作，人人乐公司依约负责中央空调设计并按约定采购安装两台货梯、两台自动人行道电梯，但在诉讼中人人乐公司未向法庭出示证据证实其在约定交房前70天向通华公司履行了上述义务，同时，人人乐公司也未能提供证据证实其在交房期限内曾催促通华公司履行交付租赁房屋义务，人人乐公司上述违约行为致使通华公司享有相应抗辩权。再因租赁物的设计方案、施工图均依照人人乐公司的需求进行设计，租赁房屋不能实际交付其实也会给通华公司造成一定经济损失。综上，人人乐公司在合同履行过程中也存在违约行为，应承担相应违约责任，故通华公司主张人人乐公司在履行合同过程中存在违约行为，其应承担相应违约责任之上诉理据充足，二审法院予以支持。综合具体案情，依据公平原则、诚实信用原则酌定通华公司与人人乐公司各自承担50%违约责任，即通华公司返还人人乐公司100万元，一审法院仅认定通华公司违约并判令通华公司双倍返还定金欠妥，二审法院予以纠正。通华公司因人人乐公司违约行为造成的损失可另案处理。二审法院判决：一、维持唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初4306号民事判决第一项、第三项；二、变更唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初4306号民事判决第二项为：上诉人唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人天津市人人乐商业有限公司人民币100万元。一审案件受理费42,800元，由上诉人唐山市通华房地产开发有限公司负担21,400元，由被上诉人天津市人人乐商业有限公司负担21,400元；二审案件受理费38,800元，由上诉人唐山市通华房地产开发有限公司负担19,400元，由被上诉人天津市人人乐商业有限公司负担19,400元。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院认为，人人乐公司与通华公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行相应义务。该合同约定案涉房产交付时间为2013年5月30日之前，可以延期交付，但迟延时间最长不能超过一年，否则视为通华公司违反本合同，人人乐公司有权选择终止本合同，通华公司应双倍返还人人乐公司支付的定金，并赔偿人人乐公司因此而受到的一切损失。由于通华公司未按期交付租赁物的行为已构成违约，人人乐公司起诉请求解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于通华公司主张人人乐公司未向通华公司提供电梯图纸尺寸，致使该部分的施工无法进行的问题。依据合同相关约定，在双方正式交接进场前70天，通华公司必须完成各台电梯井道基础的施工工作，在施工过程中通华公司必须严格按照人人乐公司提供的电梯图纸尺寸进行施工。但并未明确约定人人乐公司提供电梯图纸尺寸的时间，通华公司也未提交证据证明在符合正式交接进场前70天要求人人乐公司提供电梯图纸尺寸。通华公司于2016年5月18日发出通知，要求人人乐公司提交电梯图纸及尺寸以及消防喷淋规划方案，此时已超过房产租赁合同约定的案涉房产交付时间及迟延交付时间。通华公司主张人人乐公司在该问题上违约，证据不足，本院不予支持。关于通华公司主张人人乐公司既未预定自动人行道电梯、货梯也未预定中央空调系统的问题。双方所签合同中并未约定人人乐公司购买电梯、货梯及中央空调的时间，根据日常建筑工作要求，应由通华公司根据工程的安排和施工进度，在具备条件的情况下，通知人人乐公司购买电梯、货梯及中央空调。但通华公司未能提交相关证据充分证明通华公司曾向人人乐公司提出该要求。故通华公司主张人人乐公司未购买电梯、货梯及中央空调构成违约，本院不予支持。关于通华公司主张人人乐公司未按合同约定向通华公司提供消防喷淋系统的规划方案，导致消防工程不能及时完工的问题。根据合同约定，卖场喷淋应按当地消防技术标准执行，按人人乐公司布局设置喷淋系统，喷淋头的具体设置及朝向，在租赁合同正式签订后由人人乐公司向通华公司出具具体规划方案。人人乐公司未提供相关证据证明其如约向通华公司出具了该规划方案，已构成违约。关于人人乐公司主张双倍返还定金及资金占用费50万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因双方均有违约，故通华公司应将200万元定金返还人人乐公司。人人乐公司主张的资金占用费50万元为人人乐公司的实际损失，应按照双方过错程度的大小由双方分担，本院酌定由通华公司承担70%责任，即由通华公司给付人人乐公司35万元。 综上所述，人人乐公司再审申请的理由部分成立，应予支持；原判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省唐山市中级人民法院（2018）冀02民终4299号民事判决及河北省唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初4306号民事判决； 二、解除天津市人人乐商业有限公司与唐山市通华房地产开发有限公司签订的《房产租赁合同》； 三、唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还天津市人人乐商业有限公司定金200万元； 四、唐山市通华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津市人人乐商业有限公司35万元； 五、驳回天津市人人乐商业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费42,800元，二审案件受理费38,800元，合计81,600元，由天津市人人乐商业有限公司负担24,480元，唐山市通华房地产开发有限公司负担57,120元。 本判决为终审判决。 审判长  李源 审判员  宋威 审判员  孟慧 二〇二〇年二月五日 书记员  李梦