广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0604民初340号原告：余慧灵，女。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。被告：康联坊健康管理（广东）有限公司,住所地广州市越秀区************自编03A单元，统一社会信用代码：91440101MA5CPWF308。法定代表人：刘德安委托诉讼代理人：王璟文，广东红棉律师事务所律师。原告余慧灵诉被告康联坊健康管理（广东）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后,适用简易程序,于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告及双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起如下诉讼请求（变更后）：1.判令立即解除原告与被告于2019年5月27日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告于判决发生法律效力之日起十日内向原告返还位于佛山市禅城区***********和二层的商铺；3.判令被告立即向原告支付拖欠的从2019年8月起至2019年12月共5个月的租金共68728元（自2020年1月1日起至被告实际返还租赁物之日止的使用费按13745.6元／月向原告计付）；4.判令被告立即向原告支付拖欠的从2019年6月起至2019年12月共7个月的物业管理费共7817.88元（自2020年1月1日，按1116.84元／月的标准，计算至被告将在涉案物业上所登记的企业的营业执照迁出租赁物之日止）；5.判令被告立即向原告支付从2019年6月至2019年9月的电费474.34元（自2019年10月1日起至被告实际返还租赁物之日止的电费按实际发生的金额向原告计付）；6.判令被告向原告支付从2019年9月起至2019年12月10日止的违约金共计81099元（自2019年12月12日起至被告付清租金之日止的违约金另行计算，每日按照月租金的5％。即687.28元/日标准另行计算）；7.判令被告向原告支付的租赁押金27491.2元归原告所有；8.判令本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月27日签订了壹份《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告名下位于佛山市禅城区***********和二层的商铺，租赁期限从2019年6月1日至2024年7月31日，2019年6月1日至2019年7月31日为免租期，租赁期间所产生的管理费、水、电及其他杂费均由被告承担，从2019年8月1日至2021年7月31日的租金为13745.6元/月，租金每月结算，每月15号前缴付当月的租金，每逾期一日，按月租金的百分之五收取违约金。被告从2019年8月起开始拖欠租金、水电费以及管理费，原告一直打电话发微信催被告支付租金水电费以及管理费，被告一直找各种理由拖欠。根据双方《租赁合同》第九条的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的百分之五,即687.28元/日向被告收取违约金。被告应向原告支付从2019年8月16日起暂计至2019年10月11日共118天违约金共计81099元。原告为此起诉。被告康联坊健康管理（广东）有限公司辩称，一、原告要求解除合同没有事实和法律依据，根据商铺租赁合同约定，只有在被告欠租的情况下，原告才在与被告协商一致的情况下可以解除合同，现被告不同意解除合同，理由如下：1、根据该商铺租赁合同的补充合同第一条第六款可知，该商铺租赁合同及补充合同实际是附条件生效的合同，附条件的部分明确是租金，根据该条款可知，原被告双方租金起算的时间需待涉案房屋漏水修缮完毕才开始计算，而且应当扣除两个月的免租期即装修期；2、该漏水问题从2019年5月开始，早在原被告签订涉案房屋租赁合同之前已经存在，从5月份至11月份，漏水问题一直没有得到解决，原告并未按照双方合同约定主动寻找装修师傅进行漏水修复，而是将责任推给被告，要求被告自己和物业联系，以修复漏水问题，直至11月份，漏水问题才暂时修好，而且是因为这段时间没有下雨，从表面看暂时没有漏水问题，因此，根据双方条款约定，若甲方拒绝或拖延处理，乙方有权减免漏水期间的租金，直至甲方处理完毕，因此被告认为，租金应当从12月再加上两个月的免租期，即2020年2月起算。二、针对原告缴纳管理费的主张，由于该房屋未实际完成交付使用手续，原因是由于漏水导致被告在进场后至今无法营业，也只是暂时将部分设备放在房屋内，因为期间一直和原告就漏水问题进行协商，被告也不敢擅自使用涉案物业，所以原告要求缴纳管理费没有事实和法律依据。三、电费由于被告没有实际使用，不存在电费的开支，且原告提交的电费单据是2019年上半年至7月份之前的，即便按照双方合同约定，该电费也不应当缴纳。四、对于违约金和原告主张没收租赁押金，因为被告不存在违约事实，所以原告无权收取上述费用。本院经审理认定如下事实：原告是位于佛山市禅城区***********和二层房屋（以下简称涉案物业）的所有权人且已经取得相应的不动产权证书。2019年5月27日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给被告；租赁期间自2019年6月1日至2024年7月31日；甲方应于2019年6月1日前交付涉案物业；2019年6月1日至2019年7月31日为免租期，2019年8月1日至2021年7月31日期间的租金为13745.60元/月、2021年8月1日至2022年7月31日的租金为14432.88元/月、2022年8月1日至2023年7月31日的租金为15154.52元/月、2023年8月1日至2024年7月31日的租金为15912.25元/月；租金每月缴纳一次，于当月15日前缴交；租赁期间所产生的管理费、水、电及其他杂费均由乙方承担；乙方于本合同签订时向甲方交纳租赁押金27491.20元。该合同第九条第1项约定，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按月租金5%计付。如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回商铺，追收拖欠时限租金及物业管理费，并不退还乙方租赁押金。同日，双方还签订了一份《〈商铺租赁合同〉补充合同》（以下简称《补充合同》），其中第一条第6项约定“甲方同意，待甲方修复乙方商铺内或因相信商铺漏水影响到乙方商铺的地方的，并不定期对乙方或乙方商铺作防水维护，如乙方再次发现乙方商铺内或因相邻商铺漏水影响到乙方商铺……甲方应在3个工作日内处理完毕，如甲方拒绝或拖延处理，乙方有权减免漏水期间的租金，直到甲方处理完毕”；第一条第8项约定，乙方对涉案物业进行装修前向甲方交纳装修保证金5000元，在乙方装修完工并经甲方检验符合甲方双方约定及没有违反物业管理公司《装修管理协议》的情况下，由甲方将该装修保证金全额无息退还给乙方。上述合同文件签订后，原告将涉案物业交付给了被告。被告向原告支付了租赁押金27491.20元、装修保证金5000元。《商铺租赁合同》约定的免租期满后，原告多次催告被告支付租金以及电费、物业管理费，但截至本案庭审之日，被告未作过任何支付。另查明，被告于2019年9月23日、同年10月9日两次通过微信向原告反映涉案物业存在渗漏的情况，原告在分别在次日向当日微信回复表示马上处理。庭审中，原告陈述称，被告于2019年9月23日反映的渗漏问题后，原告于次日到现场处理，但因为国庆假期，至10月9日处理完毕，但由于没有下雨无法确认是否修复完毕。后来下了雨，原告再次到现场处理，至2019年11月1日确认不再漏水。庭审中，双方确认，涉案物业渗漏的部位在于二楼骑楼的阳台，渗漏的水源仅有雨水。又查明，被告拖欠涉案物业2019年6月至2020年1月的物业服务费8868.42元至今未付（2019年10月前的物业管理费为1116.84元／月，2019年11月至2020年1月的物业管理费为1094.74元／月）。另外，被告还拖欠涉案物业2019年7月31日至2019年9月30日的电费474.34元未付。原告代付了该费用，并取得了相应的发票。再查明，本案立案后，本院于2020年1月13日以邮寄方式向被告送达了起诉状副本等应诉材料。以上事实，有原告举证的不动产权证书、《商铺租赁合同》及《补充合同》、《物业收费通知单》、广东增值税电子普通发票、被告举证的之间微信对话记录（原告与被告法定代表人之间）、视频（光盘）及图片以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《商铺租赁合同》及《补充合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应责任。兹就原告的各项诉讼请求分析评述如下：一、关于确认《商铺租赁合同》解除的诉请。本案《商铺租赁合同》约定，被告拖欠租金或者其他费用超过15天的原告有权终止合同并收回租赁物业。而根据查明事实，被告从2018年8月份起连续拖欠租金、管理费及其他费用未交纳，已经达到合同约定的解除条件。原告主张解除讼争租赁合同，合法有据，应予支持。至于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除。原告起诉前未通知被告解除合同，故解除合同时间应以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达被告的时间即2020年1月13日为准。《补充合同》亦一并解除。二、关于返还租赁物的诉请。根据《合同法》第九十七规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商铺租赁合同》已经解除，原告要求被告返还租赁物，合法有据，本院予以支持。三、关于要求被告支付租金、合同解除后的占有使用费的诉请。关于租金。涉案《商铺租赁合同》解除之前，合同有效，被告仍应按照合同之约定支付所欠原告的租金。双方争议惟在于租金的计租日期。被告抗辩称因涉案物业渗漏问题，租金应从2020年2月份起算，此前无需支付租金。对此，经审查，第一，如上所查明，原告于2019年5月27日交付涉案物业予被告，并给予了被告两个月的免租期，根据《商铺租赁合同》之约定，被告应从2019年8月1日起向原告计付租金。第二，涉案《补充合同》第一条第6项约定，因漏水影响到涉案商铺且原告未在3个工作日内处理完毕的，被告有权减免漏水期间的租金。由此可知，被告要求减免租金的必须同时满足两个条件，一是因漏水影响到涉案商铺、二是原告未在3个工作日内处理完毕，且所减免的租金仅为满足上述两个条件期间的租金。2019年8月1日之后，被告仅在2019年9月23日和同年10月9日两次向原告反映过漏水问题，之前和之后均未无反映过。结合涉案物业渗漏的水源仅来源于雨水，而佛山地区从2019年9月23日至2019年12月期间降水时间极少的情况，可以推定，除上述两次被告所反映的渗漏问题的修复期间外，涉案物业并未受到漏水问题的影响。对未受到漏水问题影响期间的租金，被告当然无权要求减免。第三，至于2019年9月23日和同年10月9日两次渗漏对涉案物业造成影响的时间，因双方均未就此予以举证证明，故根据本案案情，结合该期间的天气状况、日常生活经验、原告采取修复措施的时间，本院酌定两次受漏水影响的时间均以7天为宜，即2019年9月23日至同月29日、2019年10月9日至同月15日期间的租金被告有权要求免除，此外的其他时间，被告应按照《商铺租赁合同》之约定按时、足额向原告支付租金。因此，截至2020年1月13日，被告应向原告支付租金（占有使用费）共计68181.13元［13745.60元/月×（3月+23/30月+24/31月+13/31月）。关于合同解除后的占有使用费。被告于租赁合同关系解除后未将涉案物业返还给原告，而是继续占有使用该涉案物业，侵犯了原告的物权，应当赔偿原告无法占有使用该租赁物的损失。该损失，以货币衡量即为涉案物业参照租金标准计算的占有使用费用。故从2020年1月14日起，被告仍应按照《商铺租赁合同》约定的租金标准向原告支付占有使用费用至被告实际返还涉案物业之日。四、关于要求被告支付违约金的诉请。涉案《商铺租赁合同》约定的滞纳金实际上均属于违约方向守约方支付的违约赔偿，属于违约金范畴。按该合同之约，被告逾期交付租金的，每逾期一日需按月租金5%（折合年利率1800%）计付滞纳金。被告抗辩认为约定滞纳金过高，应予调整。经审查，在原告未能举证证明被告逾期付款造成原告除利息损失之外还有其他损失的情况下，上述原告所主张的违约金标准明显过高，应予调整。综合考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定违约金调整为按照日利率0.5‰标准计算。违约金从每期租金应付未付次日起计算至租金实际清偿之日止。经核算，截止2020年1月31日，违约金为4420.79元，此后按前述标准计算，原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。序号租金月份未付租金（单位：元）违约金起计时间违约金截止时间逾期天数违约金（单位：元）12019年8月13745.602019/8/162020/1/311691161.5022019年9月10538.292019/9/162020/1/31138727.1432019年10月10641.752019/10/162020/1/31108574.6542019年11月13745.602019/11/162020/1/3177529.2152019年12月13745.602019/12/162020/1/3147323.0262020年1月1月至同月13日5764.282020/1/162020/1/311646.11总计68181.133361.64备注1.违约金＝未付租金*逾期天数*0.5‰；五、关于要求被告支付物业管理费诉请。理由同上述租金和占有使用费，被告应支付2018年6月1日起2020年1月31日的物业管理费8868.42元。至于此后的物业管理费，原告尚未垫付，而根据查明的事实，涉案物业的物业管理费亦非固定不变，故本院对此不作处理，原告可在实际产生后另行主张。六、关于要求被告支付电费的诉请。根据涉案《商铺租赁合同》约定被告实际产生的电费由其自行负担，被告2019年7月31日于2019年9月31日电费474.34元未付，原告要求被告支付该费用，理据充分，应予支持。至于之后的电费，原告未举证证明已由其代付以及所代付的金额，本院不作处理，原告可在相关金额确定后另行主张。七、关于原告要求没收租赁保证金27491.2元的诉请。涉案《房屋租赁合同》对此有明确约定，现被告违约，原告该主张有合同依据,本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定的规定，判决如下：一、确认原告余慧灵与被告康联坊健康管理（广东）有限公司所签订的《商铺租赁合同》及《〈商铺租赁合同〉补充合同》于2020年1月13日解除；二、被告康联坊健康管理（广东）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余慧灵返还位于佛山市禅城区***********和二层的房屋；三、被告康联坊健康管理（广东）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余慧灵支付自2019年8月1日至2020年1月13日间所欠的租金68181.13元以及违约金（违约金的计算方式：暂计至2020年1月31日为3361.64元，此后以未付租金为基数，按照每日万分之五的标准计算至租金实际清偿之日止）；四、被告康联坊健康管理（广东）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余慧灵支付房屋占有使用费（占有使用费的计算方式：按照《商铺租赁合同》所约定的租金标准，从2020年1月14日起计算至被告康联坊健康管理（广东）有限公司实际返还本判决第二项所确定的租赁场地之日止）；五、被告康联坊健康管理（广东）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余慧灵支付截至2020年1月31日的物业管理费8868.42元；六、被告康联坊健康管理（广东）有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告余慧灵支付电费474.34元；七、确认原告余慧灵无需退还被告康联坊健康管理（广东）有限公司租赁押金27491.2元；八、驳回原告余慧灵的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2006元（原告已预交），由原告余慧灵负担840元，被告康联坊健康管理（广东）有限公司负担1166元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员羊挺二Ο二Ο年二月十一日书记员胡会婷