陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终10827号上诉人（原审被告）：西安曲江唐瑞置业有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区。法定代表人：李然，董事长。委托诉讼代理人：刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春，陕西永嘉信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张小娟，女，1982年1月4日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郑新锋，陕西晓红律师事务所律师。上诉人西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称曲江唐瑞公司）因与被上诉人张小娟商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初7957号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲江唐瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回张小娟解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，驳回张小娟要求上诉人退还车位款的诉讼请求，驳回张小娟要求上诉人支付1万元违约金的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定车位不能实际使用属于事实认定错误。1、上诉人对于涉案车位靠近防火门的事实已提前告知，被上诉人未提任何异议。2、从被上诉人张小娟提供的车位现状照片来看，该人防门存在遮挡部分车位面积的情形，但根本不影响被上诉人对车位的正常使用。此外，被上诉人也未就人防门造成案涉车位不能正常使用的主张提供任何证据佐证。在此情况下，一审法院认定案涉车位实际不能使用，属于事实认定错误。二、上诉人已于2016年9月22日向被上诉人依约交付了案涉车位，一审判决对此不予认定属于事实错误。本案中，案涉车位所在项目己于2014年11月10日取得建设工程竣工验收备案证明文件，2015年11月取得房屋测绘报告，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件。在案涉车位具备交付条件后，2016年9月22日经过双方查验后，被上诉人签署了案涉车位的《房屋入住证明》、完成了案涉车位的交付手续。一审庭审中，张小娟亦对该证明的真实性予以认可。在此情况下，案涉车位的交付时间应当为2016年9月22 日。一审法院认为“《房屋入住证明》系被告向物业公司出具，不能证明原告已实际于此时接收该车位”，与案件客观情况不符。三、被上诉人不享有合同解除权，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定判决解除合同属于法律适用错误。 1、被上诉人张小娟不享有合同的法定解除权。上诉人已依照合同约定向被上诉人交付了车位，车位完全具备正常停放车辆的功能。与此同时，经被上诉人申请，上诉人亦协助其办理了案涉车位的《不动产权证书》。至此，被上诉人张小娟与上诉人签订《商品房买卖合同》的合同目的已完全实现。因此，被上诉人不享有因合同目的不能实现产生的法定解除权，无诉请解除合同的请求权基础。 2、即使被上诉人享有合同解除权，该权利也应因除斥期间届满而归于消灭。根据《民法总则》第一百九十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，被上诉人张小娟的解除权行使期限至迟也己经于2017年9月22日（备注：2016年9月22日系交付日）届满，其之后行使解除权己过除斥期间。被上诉人张小娟在2019年4月24日起诉解除合同时，其解除权己归于消灭。因此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定判决解除合同，属于法律适用错误，二审法院应当予以纠正。四、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金，缺乏事实依据和法律依据。 1、上诉人完全履行了《商品房买卖合同》项下的义务，不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。同时，《商品房买卖合同》未约定人防门对车位停放造成影响情形下的违约责任。一审法院判决人支付违约金l万元，属于事实认定错误。2、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人违约行为的损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，因案外人圣瑞物业管理公司因内部管理原因未向被上诉人张小娟收取车位管理费直至2019年1月。截至目前，该物业公司亦未向张小娟收取车位管理费。因此，被上诉人就案涉车位问题实际未产生任何损失。一审法院判令上诉人支付违约金，不符合相关法律规定。五、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，司法行为应当注重个案效果与社会效果的有机统一。1、诚实信用是当事人从事民事活动的基本准则。本案中，被上诉人在涉案小区共计购买了三个车位。且均属于产权车位。因被上诉人购买车位系用于投资，而涉案小区车位配备比例较高，开发商处尚有部分未售车位，因此欲购买车位的业主可以直接从开发商处购买车位且无需承担额外的契税及增值税等税费。也正因为此原因，被上诉人想凭借炒车位赚取差价的目的在短期内无法实现。被上诉人要求解除合同的行为存在主观恶意，企图通过解除合同的方式将投资损失转嫁给上诉人，其诉讼请求本身就具有不正当性和非正义性，依法应当驳回。2、一审法院在《商品房买卖合同》已全部履行完毕的情况下判决解除合同，不利于维护交易稳定，给当事人双方均造成了损失，难以化解双方矛盾，无法做到案结事了。综上所述，上诉人请求二审法院依法纠正一审错误判决并支持上诉人的全部上诉请求。张小娟答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回其上诉请求。上诉人在工程建设中申请手续多处存在违法行为，2019年1月份才将负二层工程完工。但在2017年就取得相关竣工备案手续。一、车位完全不能使用事实存在，合同目的无法实现。1、上诉人提供的车位设计及停放标准不符合国家标准。因人防大门严重遮挡车位东侧面积，导致无法停放任何正常车辆，上诉人以所谓的格式条款作为其免责理由不能成立。被上诉人购买的车位无法使用，合同权利无法实现。二、2018年12月，物业公司根据开发商要求，发出负二层车位2019年1月份开放交付通知，所购车位实际情况被上诉人2019年1月之后才清楚，之后提出主张合理合情合法。1、2016年9月22日《房屋入住证明》并非真实办理交付，而是开发商为避免不能交付后与物业公司协调后的变通处理方案。2、2018年12月14日，物业公司发出的负二层车位开放通知，能明确证明上诉人在办理车位竣备手续中存在虚假情况，也能证明2019年1月1日起负二层购买者才能到现场，被上诉人才看到车位被人防大门遮挡的情况。三、上诉人工作人员多次协调要求被上诉人起诉，之后确违法拆除人防大门，给法院提交虚假的现场照片。因车位无法使用，由此给被上诉人造成资金成本及其他损失，均应有上诉人承担。上诉人拆除人防门，后经消防部门勒令重新安装。被上诉人购买车位均是自用，并非用于投资。根据《合同法》及商品房买卖合同司法解释的规定，因上诉人过错导致合同解除，被上诉人有权要求其承担违约责任。张小娟向一审法院提出以下诉讼请求：1、解除2015年11月21日双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令曲江唐瑞公司立即返还张小娟购买地下车位款16.01万元；判令曲江唐瑞公司承担张小娟交易契税和大修基金及办理产权证费用合计7574元，并承担违约金1万元；3、本案诉讼费由曲江唐瑞公司承担。一审经审理认定事实如下：2015年11月21日，张小娟与曲江唐瑞公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y15139396）,约定张小娟购买曲江唐瑞公司开发的位于西安市浐灞生态区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号车位，总价款16.01万元，张小娟应于2015年7月23日前支付全部款项，曲江唐瑞公司应当于2016年2月29日前向张小娟交付车位。该合同第十条第（一）项基础设施部分约定如被告交付的车位的基础设施未达到交付条件，出卖人应当按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过1万元。该合同第十六条第（二）项其他商品房质量部分约定，如该商品房除地基基础和主体结构外存在质量问题，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付房款，并从付款之日按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。该合同附件十一出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明第5项约定，17#楼1F205等距离设备用房门或人防门比较近，易对停放车辆引起刮蹭。该合同附件十二补充协议第二十五条约定，买卖合同中涉及“按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”的内容，买卖双方同意全部修改为“按照买受人付款时中国人民银行公布的同期一年期贷款基准利率计算给付利息”。上述合同签订后，张小娟依约向曲江唐瑞公司支付了全部车位款。2016年9月19日，张小娟支付该车位专项维修资金2271元；当月21日，张小娟缴纳该车位契税4803元；当月22日，张小娟向曲江唐瑞公司支付车位产权登记费550元。2017年2月28日，张小娟取得车位发票。2018年8月24日，张小娟取得该车位不动产登记证书，不动产证号为陕（2017）西安市不动产权第1383089号。另，2016年9月22日，张小娟在涉案车位的《房屋入住证明》上签字，但其所在的华远海蓝城小区物业公司从2019年1月1日开始开放负二层车位并同时开始收取负二层车位管理费，此前由曲江唐瑞公司向张小娟指定负一层车位临时停车。涉案车位因人防门的设置占据了车位内部部分面积，导致车辆无法停泊。庭审中，曲江唐瑞公司称已经将该车位上的人防门拆除，但就人防工程拆除的审批手续正在申请办理当中。张小娟在庭审后撤回曲江唐瑞公司要求承担契税和大修基金的诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为张小娟要求解除合同是否符合法律规定以及张小娟主张的违约金是否能够得到支持。首先，双方就涉案车位签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。虽曲江唐瑞公司就涉案车位已取得竣工验收备案和测绘报告，但在测绘报告中不能显示人防门已实际占据车位线以内的面积，故曲江唐瑞公司交付的车位与测绘报告实测面积不符，该车位实际不能使用，张小娟购买车位的合同目的不能实现，故张小娟要求解除合同，不违反法律规定，依法予以支持。其次，双方合同虽在附件中约定涉案车位距离设备用房门或人防门比较近，易对停放车辆引起刮蹭，但该车位实际情况为人防门已经占用车位内面积，与合同中载明的“比较近”的描述并不相符，故曲江唐瑞公司抗辩已经向张小娟告知车位的实际情况，与事实不符，依法不予采信。第三，曲江唐瑞公司抗辩2016年9月22日其已向张小娟交付车位，但其提交的《房屋入住证明》系曲江唐瑞公司向物业公司出具，不能证明张小娟已实际于此时接收该车位，故曲江唐瑞公司的此项抗辩，依法不予采信。第四，就张小娟主张的违约金问题，双方未明确约定车位内面积被人防门占用的情况，但参照双方就房屋交付条件违约情形和房屋质量问题违约情形的约定，张小娟主张1万元均未超过上述违约情形的约定，故依法对张小娟关于违约金的诉讼请求予以支持。综上，张小娟与曲江唐瑞公司于2015年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y15139396）解除，曲江唐瑞公司应当向张小娟返还车位款16.01万元并支付违约金1万元。张小娟撤回对契税和大修基金的诉讼请求，不违反法律规定，依法予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、张小娟与曲江唐瑞置业有限公司于2015年11月21日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y15139396）解除。二、曲江唐瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向张小娟退还车位款16.01万元。三、曲江唐瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向张小娟支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3853元，张小娟已预交，现由曲江唐瑞置业有限公司承担并于履行上述付款义务时一并支付张小娟。二审中，曲江唐瑞公司提交证据：涉案车位现场照片三张，其中两张为涉案车位，一张为上诉人为张小娟提供了无产权证的车位，张小娟可以免费永久使用。张小娟质证称，真实性无异议，该照片上是小型车辆，因人防门导致车门完全无法打开。无产权车位是公共区域，其购买的是有产权的车位，开发商提供的车位仅有使用权，不能实现合同目的。张小娟提交证据：车位照片一张，证明人防门侵占了车位的面积。曲江唐瑞公司质证称，真实性无异议，对证明目的不认可，涉案车位对车辆停放不影响，而且公司已经重新划了车位。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，张小娟与曲江唐瑞公司就涉案车位签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的……”。本案中，根据双方提交的涉案车位现场照片等证据可以证明人防门占用车位部分面积的事实，曲江唐瑞公司交付的车位与测绘报告实测面积不符，该车位实际不能正常使用，原审法院认定张小娟购买车位的合同目的不能实现，对张小娟要求解除合同的诉请予以支持，认定并无不当。双方在《商品房买卖合同》附件中只是约定涉案车位距离设备用房门或人防门比较近，易对停放车辆引起刮蹭，但现实情况是人防门已经占用涉案车位内的面积，故曲江唐瑞公司上诉称已经向张小娟告知车位的实际情况，理由不能成立。曲江唐瑞公司上诉称其公司已于2016年9月22日向张小娟交付车位，但其提交的《房屋入住证明》系曲江唐瑞公司向物业公司出具，而且该小区物业公司从2019年1月1日开始开放负二层车位并同时开始收取负二层车位管理费，故上诉人曲江唐瑞公司关于张小娟已实际于2016年9月22日接收涉案车位，依据不足，其理由本院依法不予采信。故本院对被上诉人张小娟2019年1月份才知悉车位情况实际情况的意见予以采信，张小娟于2019年4月24日起诉至法院主张解除合同，曲江唐瑞公司关于本案中张小娟起诉时因除斥期间届满合同解除权已归于消灭的上诉理由不能成立。关于张小娟主张的违约金问题，本案中因上诉人曲江唐瑞公司提供的车位部分面积被人防门占用，不符合合同约定，该公司构成违约，原审参照双方就房屋交付条件违约情形和房屋质量问题违约情形的约定，对张小娟主张1万元违约金的诉讼请求予以支持，判处并无不当。综上，曲江唐瑞公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3702元（西安曲江唐瑞置业有限公司），由西安曲江唐瑞置业有限公司承担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张  楠 二〇二〇年二月十一日 法官助理  孙静文书 记 员 郑  瑜       1