广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21575号原告：佛山古镇文化发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区松桂里33号，统一社会信用代码914**********294X7。法定代表人：董某1。委托诉讼代理人：邝国锋，广东千度律师事务所律师。被告：佛山市长顺实业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914***********809M。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。委托诉讼代理人：李家旋，广东康格律师事务所律师。原告佛山古镇文化发展有限公司诉被告佛山市长顺实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金359925元；二、原告没收保证金79200元；三、被告向原告支付277211.63元；四、本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭明确：第一项诉请为2018年7月至2018年11月的租金，第三项诉请的款项为原告强行清理并收回土地所支出的费用。事实和理由：原、被告存在租赁土地的法律关系。2010年11月8日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，对租赁范围、租赁期限、租金的标准及支付、保证金、违约责任等作出约定。2011年3月30日，原、被告又签订《土地使用权租赁合同补充协议》，约定了增加使用面积的范围和用途、增加使用面积的期限、增加使用面积的收费标准和支付方式等。2013年3月18日，原、被告再签订《土地使用权租赁合同补充协议之变更协议》，对补充协议的条款进行了一些变更。2013年12月11日，原、被告签订《关于南堤市场土地使用权租赁期满后处理方式的备忘录》，约定前述两合同于2013年12月31日到期，原告允许被告暂时继续使用上述土地，土地使用费的标准和缴纳方式参照前述合同的约定进行，遇城市建设需要征拆该地块，被告必须在收到原告发出的《搬离通知》后三十日内无条件搬离。合同、补充协议、备忘录签订后，原告依约履行。2018年3月，佛山市禅城区******（下简称“区土储中心”）向佛山市禅城区****办事处（下简称“祖庙街道办”）发出《关于收回文沙路10号原佛山市第一针织厂储备地的通知》，因城市规划实施需要文沙路10号地块进行提升改造，要求于2018年5月30日前以净地标准交回区土储中心。原告分别于2018年3月13日、2018年7月10日向被告发出《搬离通知》，并于2018年8月22日委托广东千度律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告向原告移交占有的物业等。2019年2月21日，为完成上级政府部门的工作任务，原告委托相关企业及人员强行清理现场，将被告占用的涉案地块收回，因此增加相应的开支合计277211.63元，该笔费用依法应由被告承担。2019年7月18日，原告向被告发出《关于补缴一针厂地块（原南堤市场）土地占用费的函》，要求被告支付2018年7月至11月拖欠的租金359925元，但被告收到后拒绝缴纳。需补充的事实一，2018年1月至2018年6月，被告每月向原告支付租金71985元。需补充的事实二，涉案地块的权属人为区土储中心，该中心委托原告对涉案地块进行管理和出租。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、《土地使用权租赁合同》、《土地使用权租赁合同补充协议》及《土地使用权租赁合同补充协议之变更协议》已于2013年12月31日到期。被告与原告并未重新签订租赁合同，而是通过签订《关于南堤市场土地使用权租赁期满后处理方式的备忘录》的方式延续双方的不定期租赁法律关系。《备忘录》仅约定土地使用费的标准和缴纳方式参照双方签订的原合同约定的租金标准、增长方式及缴纳方式执行。已失效的租赁合同、补充协议、变更协议及《备忘录》均未约定原告有权没收被告交纳的保证金79200元，现原告诉请没收没有事实及法律依据，该笔保证金应用于折抵租金。二、根据《备忘录》第3条的约定，被告需搬离土地的前提条件是“如遇城市建设需要征拆该地块”，但截至原告围蔽土地之日，被告都没有收到政府征拆该地块的公告或通知，而区土储中心的函亦只是提及需交回土地储备，并非征拆。原告单方要求被告搬离与《备忘录》的约定不符。被告在案涉土地上经营的南堤市场属于民生工程，小商户众多，搬迁难度极大。被告一直跟政府相关部门协调，争取可以在被告经营的另一处莲花市场报建临时建筑，用于安置南堤市场的商户，亦对相关商户做了搬迁动员。祖庙街道办及祖庙执法局亦原则同意，但后来又以种种原因拖延，是故造成南堤市场无法及时搬迁的局面，并非被告恶意拖延搬迁时间。另，被告于2018年7月按时向原告支付租金，但原告予以退回并告知被告不用再交租金。因此，并非被告拒不支付租金，而是原告拒收。三、原告第三项诉讼请求没有法律及事实依据，该部分支出是原告返还土地予区土储中心而自身应承担的费用及支出，并非原告为收回土地而额外增加的必要开支或损失，该部分费用即使存在，亦应由原告自行承担。首先，从区土储中心发出的通知和函可以看出，拆除建筑物及围蔽案涉土地的责任本应由原告承担；其次，案涉土地在交还给原告时，拆除建筑物及清理土地至净地状态是由被告委托相关公司、人员处理的，费用亦已由被告支付；再次，原告的诉请由围蔽工程款、保安服务费、安保设施租赁费（含运输及搬运费）、牛奶、豆奶、面包、裹蒸粽、豆沙粽、广告费、展板费、桶装水、支装水、餐费等构成，与原告收回土地没有直接关联性。综上所述，被告愿意向原告支付2018年7月至11月的租金359925元，扣减保证金79200元后，被告实际应支付280725元，并请求驳回原告的其他诉讼请求。另外，自2018年11、12月开始，原、被告曾达成口头协议，被告不再收取南堤市场商户租金，配合原告收回土地，原告要求被告的工作人员一直维持市场秩序至2019年春节后，当时原告是同意不收取被告2018年7-11月的租金。诉讼中，原告提交以下证据：1、《土地使用权租赁合同》、《补充协议》、《补充协议之变更协议》、《关于南堤市场土地使用权租赁期满后处理方式的备忘录》。拟证明涉案租赁合同、协议及备忘录的约定内容。2、《搬离通知》2份及签收记录、《律师函》及签收记录、《关于补缴一针厂地块（原南堤市场）土地占用费的函》及邮寄记录。拟证明原告向被告发出搬离通知，要求被告限期搬离涉案土地；原告于2018年8月22日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告移交占有的物业等；原告要求被告支付拖欠的租金。3、建筑装饰工程施工合同、工程结算审核确认书、支票头及发票、临时安保服务合同、支票头、发票2张、10张发票及市一针地块围墙墙面公益宣传画布。拟证明为完成上级政府部门的工作任务，原告委托相关企业人员强行清理涉案地块现场，因此增加相应的开支合计277211.63元。4、《市一针地块（南堤市场）安全围蔽施工方案》、8张照片。拟证明围蔽时间为2019年2月21日，记录的现场清理的情况。5、六张《中国建设银行单位客户专用回单》。拟证明2018年1月至2018年6月，被告每月向原告支付租金71985元。6、《关于收回文沙路10号原佛山市第一针织厂储备地的通知》、《关于督促佛山市长顺公司如期搬迁并将土地交回储备的函》。拟证明涉案地块的权属人区土储中心委托原告对涉案地块进行管理和出租；区土储中心要求祖庙街道办事处限期将涉案地块清场并以净地形式交回。7、南堤市场拆迁进度汇报、《佛山市禅城区国土城建和水务局转发佛山市城市管理委员会关于印发佛山市建设工程文明施工管理规定的通知》、《佛山市城市管理委员会关于印发佛山市建设工程文明施工管理规定的通知》、签到表。拟证明①被告于2018年5月10日向祖庙街道国土城建和水务局提交拆迁进度汇报，表示南堤市场全体经营户同意在2018年6月30日前迁去莲花市场，可认为被告同意在2018年6月30日前搬离现场；②根据城市文件的相关规定，必须设置公益广告，故原告在现场围蔽后设置了广告并支付了广告费；③拆除现场人员的签到情况。诉讼中，被告提交以下证据：1、南堤市场拆除协议。拟证明2019年2月22日，被告与案外人陈红光签订拆除协议，由陈红光负责拆除南堤市场的建筑物及平整土地。2、《原南堤市场地面修整及渣料清运协议》；佛山市齐达建筑工程有限公司（下简称“齐达公司”）的营业执照、资质证书、开户许可证、机构信用代码证；业务回单（付款）、现金支付证明单2份、网上银行电子回单、广东增值税普通发票。拟证明2019年4月9日，被告与齐达公司签订《原南堤市场地面修整及渣料清运协议》，委托齐达公司处理南堤市场原混凝土地面正负0以上的水泥柱、地砖等建构筑构件修整及建筑渣料等清运工作；齐达公司已完成修整及渣料清运，被告向其共计支付95000元，齐达公司已开具发票。经质证，本院认证：原告的证据1、2、6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据3有原件核对，被告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认；原告的证据4能与证据3中的工程款发票相互印证，本院对真实性亦予确认；原告的证据5，被告无异议，本院予以采信；原告的证据7，被告对拆迁进度汇报、两份通知的真实性无异议，本院予以确认，签到表有原件核对，本院对真实性亦予确认。被告的证据有原件核对，原告虽有异议，但并未举证反驳，且原告确认被告拆除了地上建筑物并清理干净建筑垃圾这一事实，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定“第一条、租赁范围。1.甲方将位于佛山市禅城区原佛山市第一针织厂办公楼背后的土地（面积3300平方米，详见图纸红线标示范围）出租给乙方……第二条、租赁期限。本合同项下的土地租用期自2010年11月1日至2013年12月31日。租赁期限后双方协商同意并符合城市规划的可以续租。第三条、租金的标准及支付。1.该地块的土地租金：……2013年每月租金29106元……第四条、保证金。本合同签订之日起7日内，乙方交付三个月的租金共79200元给甲方作保证金……如乙方无违约行为，在合同期满之日起一个月内甲方无息退还保证金给乙方。第五条、土地用途。乙方承租的地块，只能用作筹建新的南堤市场，并安置原南堤市场拆迁的经营户或区政府指定的经营户进场经营……第八条、土地的收回本合同租赁年限届满，乙方没有提出续期的申请或者甲方不同意续期，乙方应在期满当日，将土地使用权交回甲方并办理终止租赁土地使用权手续；另外，乙方须在期满前把地上建筑物及附着物拆迁完毕并清理干净场地……”。2011年3月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同补充协议》，约定“第一条、增加使用米娜及的范围和用途。乙方在原有租赁面积的基础上增加使用了6046.5平方米（详见图纸标示范围）……第二条、增加使用面积的期限。本合同项下的土地使用期自2010年11月1日至2013年12月31日……第三条、增加使用面积的收费标准和支付方式……2013年每月管理费32010元……本补充协议仅就乙方增加使用面积的管理费计付标准、支付方式等做了相关约定，其他未约定事项按照双方于2010年11月8日签订的《土地使用权租赁合同》执行……”。2013年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《〈土地使用权租赁合同补充协议〉之变更协议》，约定“第一条、自2013年1月1日起，甲方收回乙方租赁面积中的937平方米（具体范围详见附图）……第二条、自2013年1月1日起，甲方不再收取上述面积对应的租金。第三条、除本变更协议中明确修改的条款外，原补充协议的其余条款继续有效……”。2013年12月11日，原、被告签订《关于南堤市场土地使用权租赁期满后处理方式的备忘录》，内容为“1.2010年11月8日和2011年3月30日，古镇公司与长顺公司签订了《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁合同补充协议》，古镇公司将位于佛山市禅城区原佛山市第一针织厂办公楼背后的土地合共9346.5㎡（后因其中的937㎡属于海天公司的土地，故古镇公司目前实际租赁给长顺公司的土地面积为8409.5㎡）租给了长顺公司，用作筹建新的南堤市场，并安置原南堤市场拆迁的经营户或区政府指定的经营户进场经营。租金增长方式为每年递增一次，每次递增5%计算；租赁期于2013年12月31日到期。2.因南堤市场属于民生工程，且目前该地块暂未被征拆，故此，合同到期后，古镇公司允许长顺公司暂时继续使用上述土地，土地使用费的标准和缴纳方式参照双方签订的原合同约定的租金标准、增长方式及缴纳方式执行。3．如遇城市建设需要征拆该地块，长顺公司必须在收到古镇公司发出的《搬离通知》后三十日内无条件搬离该土地，长顺公司承诺尽快做好搬离前的准备，以备不时搬离之需要，如长顺公司到期未按时搬离，古镇公司有权进驻该土地进行清场，由此而造成的所有经济损失（包括但不限于租户租金损失、租户的经济补偿金、该地块上建物业拖欠的水费、电费，税费等一切经济损失）及相关的法律责任由长顺公司承担，古镇公司不承担任何经济与法律责任”。2018年3月13日，原告向被告发出《搬离通知》，内容为“由于城市建设需要，政府规划将原佛山市第一针织厂地块出让，我司需收回贵司租赁的佛山市禅城区原佛山市第一针织厂办公楼背后的土地并终止与贵司于2013年12月11日签订的备忘录。现通知贵司于2018年4月13日前结清应付租金，将地上建筑物及附着物拆除完毕并清理干净场地……请贵司如期来我司办理合同解除及土地交接手续，否则我司将无条件清场……”。被告于次日签收该通知。2018年7月10日，原告向被告再次发出《搬离通知》，内容为“由于城市建设需要，贵我双方于2013年12月11日签订的备忘录现已解除，贵司亦出书面文件同意于2018年6月30日前搬离南堤市场。但贵司至今没有与我司办理物业交接手续。现限期已过，我司将无条件清场……”。被告当天签收该通知。2018年8月22日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在限期内移交占有物业，并与原告办理物业移交手续。被告当天签收律师函。2019年7月18日，原告向被告发出《关于补缴一针厂地块（原南堤市场）土地占用费的函》，内容为“……为了收回土地，我司自2018年12月起投入人力物力开展清退工作，历时2个多月，直到2019年2月21日才清场完毕，耗资上百万元。贵司的行为已构成违约，给我司造成了巨大的经济损失。贵司最后一次缴交租金是2018年6月……请贵司在2019年7月30日前补缴2018年7月至2018年11月共5个月的租金（土地占用费），每月71985元，合计359925元……”。被告于次日签收该函件。另查明一，2018年12月20日，原告作为发包人与承包人佛山市工程承包总公司签订《建筑装饰工程施工合同》，主要约定原告将市一针厂地块围蔽工程发包给佛山市工程承包总公司施工，工期为2018年12月20日至2018年12月25日，工程价款以预算价95371.33元为最高限额。经结算，原告向佛山市工程承包总公司支付的工程结算款为91788.73元。2019年2月20日，原告（甲方）与广东国盾特卫保安集团有限公司（乙方）签订《临时安保服务合同》，主要约定乙方负责为文沙路10号地块（一针厂和南堤市场）围蔽施工工程提供安保服务，乙方派出132名保安人员负责本项目安保工作，服务期限为2019年2月21日至2月23日；费用包括保安服务费79200元和安保设施租赁费20790元，其中保安服务费包括但不限于保安员的工资、餐费等。2019年3月6日，原告向广东国盾特卫保安集团有限公司支付安保费99990元。2019年4月1日，原告与佛山市大时代广告有限公司签订《市一针地块围墙墙面公益宣传画布》，委托佛山市大时代广告有限公司制作市一针地块围墙墙面的公益宣传画布。2019年5月14日，原告向佛山市大时代广告有限公司支付制作费71955元。原告分别于2019年2月20日购买牛奶、豆奶支出243.96元，购买面包支出253.5元，支付广告制作费990元和公告展板840元；2019年2月21日购买粽子支出490元，支付桶装水货款1700元；2019年3月7日向佛山市利苑饮食有限公司支付餐费6950元；2019年5月30日支付桶装水货款2129元。另查明二，2019年2月22日，被告（甲方）与陈红光（乙方）签订《南堤市场拆除协议》，主要约定乙方负责拆除位于文沙路10号建筑面积约7000平方米的南堤市场地面±0以上的上盖钢结构及场内一切构筑物；乙方须在2019年2月22日起实施拆除工作，30天内完成拆除、平整的一切事宜；市场拆除的一切废旧归乙方所有，乙方支付给甲方的保证金100000元，当履行完毕本协议后，其中35000元作为支付给甲方的拆除补偿款，并无息退回65000元。2019年4月9日，被告（发包方、甲方）与齐达公司（承包方、乙方）签订《原南堤市场地面修整及渣料清运协议》，就乙方实施原南堤市场原混凝土地面±0以上水泥柱、地砖等建筑构件修整及建筑渣料等清运事宜作出具体约定。被告分别于2019年4月10日、2019年4月22日向齐达公司转账支付工程款40000元、55000元。再查明，2018年3月27日，区土储中心向祖庙街道办发出《关于收回文沙路10号原佛山市第一针织厂储备地的通知》，内容为“根据佛山市莲花-升平片区改造项目的统一安排及相关会议精神，将文沙路10号地块用于临时安置南堤市场。目前该地块由你街道委托古镇公司进行管理和出租，据莲花-升平改造项目指挥部反映，该片区新建的肉菜市场位于富力8号地块，现已具备入驻条件。现因城市规划实施需要文沙路10号地块改造提升，请你街道高度重视，尽快安排肉菜市场的搬迁，并于2018年5月30日前完成清场并围蔽后，以净地标准将该地块交付我中心进行供地”。2018年6月27日，区土储中心向祖庙街道办发出《关于督促佛山市长顺公司如期搬迁并将土地交回储备的函》，内容为“……我中心在进行日常巡查工作时发现上述地块租户尚未搬迁，仍照常营业。现请你办督促长顺公司做好搬迁工作安排，务必于2018年6月30日前完成清场，并督促古镇公司尽快拆除建筑物及围蔽后，以净地形式交回土地”。原、被告一致确认：2018年1月至2018年6月，被告每月向原告支付租金71985元。原告当庭陈述：原告确认被告拆除了地上建筑物并清理干净建筑垃圾，但被告的上述拆除行为并不等同于使土地达到出让所称的净地状态；原告于2019年2月21日实施围蔽，清理现场主要是赶走被告，被告可能会抗拒清理，因此需要请保安维持现场秩序；食品及饮用水的使用主体是原告工作人员及保安，临时安保合同中的人员有需要，原告也会提供；涉案围蔽施工工地位于繁华区域，根据《佛山市建设工程文明施工管理规定》和《佛山市扬尘污染防治条例》的规定，必须设置公益广告。被告当庭陈述：不变更答辩意见中同意支付租金的意见，被告仍然同意支付租金。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权租赁合同补充协议》、《〈土地使用权租赁合同补充协议〉之变更协议》以及《关于南堤市场土地使用权租赁期满后处理方式的备忘录》（下简称“备忘录”）均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效。原、被告约定的租赁期已于2013年12月31日届满，根据备忘录的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告间就涉案土地的租赁合同关系继续有效，仅租赁期限变为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人享有随时解除合同的权利。原告于2018年3月13日向被告发出《搬离通知》，除通知被告解除土地租赁合同外，还给予了被告合理的搬迁期限，本院确认原、被告就涉案土地的租赁合同关系已于被告签收通知之日即2018年3月14日解除。关于原告诉请的租金。虽租赁合同关系已于2018年3月14日解除，但被告仍实际占用涉案土地，应向原告支付土地占用费。被告对原告主张的欠付期间及租金标准均无异议，本院予以确认，原告诉请被告支付2018年7月至2018年11月的土地占用费359925元（71985元/月×5），本院予以支持。关于保证金。被告收到原告发出的限期搬离通知后，并未在规定期限内交还场地，已构成违约，但租赁合同及相关补充协议并未约定没收保证金的条款，原告诉请全额没收保证金缺乏合同依据，综合租赁合同的履行情况、南堤市场的搬迁难度，本院酌定原告没收保证金30000元作为被告逾期交还场地的违约责任，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告于诉讼中同意保证金抵扣土地占用费，为避免诉累，本院予以准许，扣减应退还的保证金49200元（79200-30000）后，被告还应向原告支付土地占用费310725元（359925-49200）。关于原告诉请的费用。原告主张其强行清理并收回土地共支出了277211.63元，据此诉请被告负担上述费用，综合全案证据，首先，土地租赁合同约定承租方在租赁期满前需“把地上建筑物及附着物拆迁完毕并清理干净场地”，故对涉案土地采取围蔽措施并非承租方的合同义务；其次，关于围蔽措施的相关政府文件系在涉案土地租赁合同签订后施行，故围蔽措施亦非前述合同义务的附随义务，围蔽措施产生的相关费用或损失亦不属于承租方在订立合同时能预见到或应预见的损失；再次，根据区土储中心发出的通知内容，围蔽场地、以净地标准交付地块系区土储中心的要求，原告既未将该要求告知被告，被告亦从未同意按该要求履行并承担相关费用。因此，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市长顺实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山古镇文化发展有限公司支付土地占用费310725元；二、被告佛山市长顺实业有限公司已交纳的保证金30000元归原告佛山古镇文化发展有限公司所有；三、驳回原告佛山古镇文化发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5482元，由原告佛山古镇文化发展有限公司负担2874元，被告佛山市长顺实业有限公司负担2608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年二月十八日书记员 陈佳颖