山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终499号上诉人（原审被告）：山东交运达科医疗科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：袁树海，董事长。委托诉讼代理人：陈利，男，1970年1月13日出生，汉族，系该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：邱伟，男，1980年7月4日出生，汉族，系该公司职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东出版实业有限公司(原山东新昕资产管理经营有限公司)，住所地济南市。法定代表人：刘沨，董事长。委托诉讼代理人：肖鹏，山东大明律师事务所律师。上诉人山东交运达科医疗科技有限公司（以下简称山东交运达科公司）因与被上诉人山东出版实业有限公司（以下简称山东出版公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初7375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山东交运达科公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由山东出版公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。在山东交运达科公司与山东出版公司于2018年7月1日订立的房屋租赁合同(合同期2018年7月1日至2019年6月30日)中，合同约定租金交付方式为先交后住，每半年交付一次，于到期前二十天交齐，第一次缴费时间为本合同签订之日。山东交运达科公司即与山东出版公司结清了半年的租金及物业费。一审中，山东出版公司也认可山东交运达科公司已对其交付了半年的租金及物业费。然而，在该合同签订之前，山东出版公司与山东华正天元文化传媒有限公司（以下简称华正天元公司）对同一房屋早已签订有租赁合同(合同期限2018年1月1日至2018年12月31日)，上述两份租赁合同在2018年下半年期间存在重叠，该事实已在一审中得以认定。两份合同内容均是山东出版公司提供的，租金交付方式约定都是“每半年交付一次”、“此后每半年，于该起租时间对应日期前二十天交付下次房租”，而山东交运达科公司与山东出版公司签订合同日期为2018年7月1日，即山东交运达科公司有充分理由相信在与山东出版公司签订合同之前山东出版公司已获得华正天元公司交付的2018年下半年的租金和物业费。且对上述合同期限重叠的情况，山东交运达科公司是在不知情的情况下与山东出版公司签订合同的，山东出版公司严重侵犯山东交运达科公司知情权，违反了合同法的诚实信用原则，根据法律规定应负有缔约过失责任。一审法院在已了解上述事实的情况下，并未就相关问题予以调查清楚就认定山东出版公司与天元公司之间的房屋租赁合同等相关证据与本案不具有关联性显然与事实不符。二、一审判决适用法律不正确。根据上述情形，山东出版公司违反合同法诚实信用原则与山东交运达科公司签订房屋租赁合同，根据《合同法》第六条、第四十二条第(二、三)项等关于违反诚实信用原则的规定，山东出版公司应负有缔约过失责任。且山东交运达科公司已向山东出版公司结清半年租金及物业费，本案一审在未查清事实真相的情况下仅依据《合同法》判令山东交运达科公司向山东出版公司支付租金及物业费并承担违约责任，适用法律不正确，。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，请求二审法院依法查明事实，将案件改判或发回重审。山东出版公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，山东交运达科公司的上诉理由不能成立，理由如下：1.在一审庭审时山东交运达科公司已经认可了双方签订房屋租赁合同后并至该租赁合同期限届满，山东交运达科公司或者其职工等四人一直在涉案房屋中办公，因此无论是山东交运达科公司还是公司的个人使用房屋，山东交运达科公司作为房屋租赁合同的承租人都应当依法依约向山东出版公司履行支付房屋租金及物业费的义务。2.虽然山东出版公司与案外人华正天元公司就涉案房屋订立过房屋租赁合同，该合同所载明的租赁期限与本案双方当事人签订的租赁合同的期限有所重合，但山东出版公司与案外人之间的房屋租赁关系早在2018年6月20日就已经协议解除了，山东出版公司是在解除了同案外人之间的租赁合同后，才与山东交运达科公司就涉案房屋重新签订的租赁合同，因此在事实上涉案房屋根本不存在租赁期限重叠的问题，况且山东出版公司与案外人之间的租赁合同与本案不具有关联性，一审法院不予审查并不存在错误。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，山东交运达科公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。山东出版公司向一审法院起诉请求：1.判令山东交运达科公司向山东出版公司支付房屋租金及物业费共计l5330元；2.判令山东交运达科公司向山东出版公司支付违约金4088元；3．判令山东交运达科公司赔偿山东出版公司支出的律师费3800元；4.本案的诉讼费用由山东交运达科公司承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，山东出版公司(甲方)与山东交运达科公司(乙方)签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：甲方拥有位于经十路20637号的房屋。产权为甲方所有，建筑面积35平方米。乙方为办公之用途，愿意承租甲方所拥有的上述该房屋。第三条、租赁期限为壹年。从2018年7月1日起至2019年6月30日止。第四条、该房屋租金为每年20440元。第五条、租金交付方式为先交后住。每半年交付一次。于到期前二十天交齐。第一次缴费时间为本合同签订之日。本合同起租时间为2018年7月1日。此后每半年，于该起租时间对应日期前二十天交付下一次房租。如逾期交费，超过二十天，甲方有权终止合同收回房屋并扣留押金。第九条、乙方必须依约按时交付租金、管理费或其他所有费用，如有拖欠，应按本合同第十一条之规定向甲方承担违约责任。甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任，有权要求乙方承担包括但不限于催收费用、房屋占用使用费、诉讼费、保金费、公告费、执行费、律师费、差旅费、邮寄费等所有乙方应付费用。租赁期间，物业管理费、水电气费、电梯等设备检修费用、房屋内部日常维修费用以及其他杂费由乙方负担。第十一条、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.5倍向甲方支付滞纳金。乙方另向甲方支付相当于合同租金总i额20％额度的违约金。第十四条、物业费单独交纳，全年共计l0220元，每半年交纳一次。全年租金及物业费共计30660元。同日，山东出版公司向山东交运达科公司交付了涉案房屋。2019年7月15日，山东出版公司向山东交运达科公司邮寄催缴房租及物业费15330元的律师函。2019年7月29日，山东出版公司(甲方)与山东大明律师事务所(乙方)签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理本案诉讼。2019年9月6日，山东出版公司为本案向山东大明律师事务所支付律师代理费3800元。双方均认可2018年7月1日至2018年l2月31日的房租及物业费双方已经结清。关于涉案房屋2019年6月30日后的使用状况。山东出版公司表示：2019年6月30日之后，涉案房屋还有山东交运达科公司的物品，包括四台电脑、一台冰柜、一台打印机。山东交运达科公司表示：2019年6月30日之后确实还有山东交运达科公司的物品，但2019年6月30日之后胡若林等四人辞职，不清楚四人是否还在该地址继续办公。关于违约金的计算。山东出版公司表示按照合同约定的年租金20440元的20％计算得出；山东交运达科公司认为违约金过高，请求依法调整。上述事实，有山东出版公司提交的房屋租赁合同、租赁房屋交割清单、律师函、委托代理合同及发票、凭证予以证实，与本案庭审笔录一并在卷佐证。本案庭审中，山东交运达科公司提交山东出版公司与华正天元公司(以下简称天元公司)《房屋租赁合同))及楼层展示牌拍照打印件，证明：2018年1月1日至2018年12月涉案房屋同时租赁给天元公司，山东出版公司存在重复租赁行为，山东交运达科公司不应再向山东出版公司支付房租及物业费。山东出版公司对上述证据的真实性认可；但对证明目的不予认可，表示：山东交运达科公司的员工提出与山东出版公司重新签订一份租赁合同，相对方即为天元公司，但该合同没有实际履行，不存在天元公司与山东交运达科公司同时使用涉案房屋的情况。山东交运达科公司表示不清楚胡若林等四人是否以天元公司的名义另行与山东出版公司签订合同。一审法院认证意见如下：因山东出版公司与天元公司的房屋租赁合同履行期限为2018年1月1日至2018年12月，与双方之间的房屋租赁合同履行期限虽有重合，但庭审中，双方均认可双方自2018年7月1日至2018年12月31日的房租及物业费已经结清。故山东出版公司与天元公司之间的房屋租赁合同、楼层展示牌与本案不具有关联性，一审法院不予确认。一审法院认为：2018年7月1日，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则履行各自义务，即山东出版公司如约向山东交运达科公司交付房屋，山东交运达科公司如期向山东出版公司支付房屋租金和物业费。一、关于山东交运达科公司应否向山东出版公司支付房租和物业费15330元。根据涉案合同约定，涉案房屋的“租赁期限为l年，自2018年7月1日起至2019年6月30日"，山东交运达科公司虽抗辩2019年1月即已搬离涉案房屋，并告知四名员工如继续使用涉案房屋，应自行缴纳房租，但同时自认并未将上述事实告知山东出版公司，且截至2019年6月30日涉案合同到期之日，涉案房屋仍存有山东交运达科公司物品，故山东交运达科公司关于涉案房租应由山东交运达科公司员工自行支付，山东交运达科公司不应向山东出版公司支付涉案房租及物业费的抗辩理由，没有证据证实，一审法院不予采信。山东交运达科公司应按照合同约定，承担继续支付房租和物业费的责任。根据涉案合同约定，“房屋租金每年20440元，每半年交付一次。物业费全年共计10220元，每半年交纳一次。全年租金及物业费共计30660元”，故半年的房租及物业费共计l5330元。山东出版公司关于山东交运达科公司应向其支付房租及物业费l5330元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。二、关于山东交运达科公司应否向山东出版公司支付违约金4088元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，山东出版公司主张山东交运达科公司应支付的违约金4088元，系按照房屋租赁合同约定的“如逾期支付租金，乙方另向甲方支付相当于合同租金总额20％额度的违约金”计算得出，远高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，山东出版公司亦不能举证证明存在其他实际损失情况。山东交运达科公司关于合同约定的违约金过分高于山东出版公司实际损失，请求依法调整的抗辩理由，符合前述法律规定，一审法院予以采纳并调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算违约金。根据涉案合同约定，“本合同起租时间为2018年7月1日。此后每半年，于该起租时间对应日期前二十天交付下一次房租”，故山东交运达科公司应于2018年12月11日向山东出版公司交纳自2019年1月1日至2019年6月30日的房租l0220元。山东交运达科公司逾期支付房租，应向山东出版公司支付的违约金应以10220元为基数，自2018年12月11日至山东交运达科公司实际支付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。三、关于山东交运达科公司应否向山东出版公司赔偿律师费3800元。根据涉案合同约定，“乙方必须依约按时交付租金、管理费……如有拖欠……甲方有权收回房屋并追究乙方违约责任，有权要求乙方承担包括但不限于催收费用、房屋古用使用费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费、邮寄费等所由乙方应付费用。”山东出版公司为本案已实际支付律师费3800元，山东出版公司主张山东交运达科公司予以赔偿的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，山东出版公司的诉讼请求基本成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定判决：一、山东交运达科医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东新昕资产管理经营有限公司支付房屋租金及物业费l5330元。二、山东交运达科医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东新昕资产管理经营有限公司支付违约金(以10220元为基数，自2018年12月11日至实际支付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的l.5倍计算)。三、山东交运达科医疗科技有限公司于判决生效之日起十日内向山东新昕资产管理经营有限公司支付律师费3800元。四、驳回山东新昕资产管理经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费380元，由山东新昕资产管理经营有限公司负担56元，由山东交运达科医疗科技有限公司负担324元。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。二审期间，山东出版公司提交以下证据：证据一、企业变更情况，证明公司企业名称由山东新昕资产管理经营有限公司变更为山东出版实业有限公司。证据二、山东出版公司与案外人华正天元公司2018年6月20日签订的解除租赁关系协议书一份，证明山东出版公司与山东交运达科公司就涉案房屋签订租赁合同前已经与该房屋之前的承租人协商解除了租赁关系，因此涉案房屋租赁合同的租赁期限与山东出版公司和案外人之间的租赁合同期限不存在重合问题。山东交运达科公司质证称，对证据一中的企业变更情况无异议；对证据二中的合同的真实性不予认可。本院认为,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。二审期间，山东出版公司提交解除租赁关系协议书，载明山东出版公司与华正天元公司于2018年6月20日解除租赁关系,解除租赁关系协议书落款处加盖双方公司的印章。山东交运达科公司虽对上述协议书不予认可，但未能提出证据予以推翻。经本院审查，山东出版公司与华正天元公司的租赁合同，在山东出版公司与山东交运达科公司签订租赁合同之前确已实际解除。山东交运达科公司认可其搬离涉案房屋后，由其员工继续使用房屋，该租赁合同的主体仍为山东出版公司与山东交运达科公司，山东交运达科公司应按照合同约定，承担支付2019年1月1日至2019年6月30日房租和物业费的责任，故一审法院判决山东交运达科公司应向山东出版公司支付房租及物业费l5330元，并无不当。综上，山东交运达科医疗科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由山东交运达科医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年二月二十八日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖