江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5297号上诉人（原审被告）：江阴市雄达通信工程有限公司，住所地江阴市顾山镇南大桥边。法定代表人：周惠平，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）：无锡弘嘉豪商贸有限公司，住所地无锡市梁溪区会岸路5-5。法定代表人：朱芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师。上诉人江阴市雄达通信工程有限公司（以下简称雄达公司）因与被上诉人无锡弘嘉豪商贸有限公司（以下简称弘嘉豪公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初10875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雄达公司上诉称：请求依法改判雄达公司继续履行与江苏准提机械制造有限公司（以下简称准提公司）于2012年11月3日签订的租赁合同或者发回重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、雄达公司与准提公司于2012年11月3日签订的土地使用协议合法有效。虽然弘嘉豪公司通过拍卖取得案涉土地及房产，但是雄达公司与准提公司的租赁关系建立在弘嘉豪公司拍卖取得之前，不影响租赁合同的效力。2、雄达公司与弘嘉豪公司签订的租赁合同无效。3、雄达公司在承租土地上建造房屋依法应予保护。弘嘉豪公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。弘嘉豪公司向一审法院提出诉讼请求：位于江阴市顾山镇锡张公路501号厂房为他公司所有。2019年2月26日，双方签订《土地租赁合同》，约定他公司将江阴市顾山镇锡张公路501号厂房租给雄达公司使用，租金180000元/年，按年支付，先付后用。租赁期限2年，自2019年1月10日至2021年1月9日。合同第八条约定：“合同约定的期限届满或合同解除后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。如逾期搬离，乙方须按原租金标准的3倍支付占地费用”。合同签订后，他公司依约将租赁物交付雄达公司，但雄达公司仅支付20000元租金，经他公司催告后仍拒不支付剩余租金。经催告无效，他公司向雄达公司发送解除通知函，告知解除租赁合同并在10日内搬离，但雄达公司至今未搬离。雄达公司违反合同约定，他公司解除租赁合同，合理合法。故要求：一、确认双方签订的《土地租赁合同》于2019年5月16日解除；二、雄达公司支付2019年1月10日至2019年5月16日剩余租金40657.5元；三、雄达公司立即搬离江阴市顾山镇锡张公路501号厂房、恢复厂房原状，并支付占用期间费用(按每天180000元/365天的3倍标准自2019年5月17日起计算至实际搬离之日)；四、本案诉讼费用由雄达公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年2月26日，弘嘉豪公司（甲方）与雄达公司（乙方）签订《土地租赁合同》1份，合同对租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任等相关条款均作了约定。该份合同载明：“出租方：（以下简称甲方）无锡弘嘉豪商贸有限公司承租方：（以下简称乙方）江阴市雄达通信工程有限公司根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。一、甲方将位于江阴市国锡张公路501号的7.1亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物（含2个门卫131.25平方，不含乙方搭建约3000平方构建物，具体详见附件平面图为准）等出租给乙方使用。二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。四、本宗土地上的水、电等基本设施由乙方与水电及相关提供方协商，所有费用应由乙方承担。五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和增加地上的建筑物，否则，甲方有权直接通知乙方解除本合同，并要求乙方恢复原状及赔偿由此给甲方造成的损失。六、乙方在租赁期间，本宗土地上涉及有关环保、违章建筑、门前五包制等费用由乙方承担，如因上述内容违法导致甲方受到处罚或罚款，则乙方赔偿甲方的经济损失。七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人利益损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。八、合同约定的租赁期限届满或解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。如逾期搬离，乙方须按原租金标准的3倍支付占地费用。九、租赁期限为2年，从2019年1月10日至2021年1月9日。十、甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为180000元（每年10%上浮），由乙方于每年1月10日交纳给甲方指定账户。（甲方收款户名朱芳，银行／开户行：农业银行／江苏昆山锦溪支行，账号：62×××13）如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之的违约金。十一、在租赁期限内，因不可抗拒的国家政策原因或者因地方城市规划建设（如政府拆迁），致使合同无法履行，双方互不承担违约责任。十二、在本合同到期或双方续约到期后，乙方在本宗土地上修建的建筑及配套设施甲方不作任何经济利益补偿。十三、本合同未尽事宜由双方依法协商后可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，协商不成的可向甲方公司当地法院起诉。十四、本合同自双方签字盖章后生效。十五、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”弘嘉豪公司在该份合同甲方一栏内加盖公章，周惠平在该份合同乙方一栏内签名并加盖公司财务专用章。合同签订后，雄达公司于2019年3月底向弘嘉豪公司支付租金20000元，剩余款项未予支付。弘嘉豪公司遂于2019年7月18日向法院起诉。另查明：1、法院于2018年11月20日作出（2017）苏0281执1234号-4执行裁定书，裁定如下：“将被执行人江苏准提机械制造有限公司名下的江阴市国锡张公路501号的房地产（房屋所有权证号：ｆｃｊ0003089、ｆｃｊ0003090、ｆｃｊ0003091，房屋建筑面积19518.03㎡、未登记房屋建筑面积1791.41㎡，土地使用面积29149.6㎡）作价2220万元，交付申请执行人无锡弘嘉豪商贸有限公司抵偿债务2220万元。该房地产的所有权自本裁定送达申请执行人无锡弘嘉豪商贸有限公司时起转移。二、申请执行人无锡弘嘉豪商贸有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2、弘嘉豪公司提供的苏（2019）江阴市不动产权第××号房屋所有权证显示以下内容：“权利人：无锡弘嘉豪商贸有限公司；坐落：顾山镇北国锡张公路501号；不动产单元号：320281、020018、ＧＢ00333、Ｆ00010001；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让；用途：工业用地／非住宅；面积：宗地面积29149.60平方米／房屋建筑面积18900.03平方米；使用期限：国有建设用地使用权-至2055年01月10日止”。3、2019年4月30日，弘嘉豪公司向雄达公司邮寄《催款函》1份（邮件号码：108××××6628），载明：“江阴市雄达通信工程有限公司：贵司与我司签订《土地租赁合同》约定，贵司承租我司位于锡张公路501号土地，租赁期限自2019年1月10日至2021年1月9日，年租金180000元，先付后用，租金按年支付。如逾期支付租金30日内，除补交拖欠租金外还需支付年租金日千分之五的违约金，如逾期超过30天，则我司有权解除租赁合同。租赁合同签订后，贵司应按约定支付第一期年租金180000元，但贵司仅支付20000元，尚有160000元租金至今未按约定支付。我司曾将催款函通过微信传送贵司负责人，但贵司仍未履行。现我司正式书面函告贵司：望贵司收到本催款函后三日内支付160000元租金及违约金。如逾期仍未支付，我司将依合同约定解除租赁合同，并依法追究贵司的违约责任。望贵司慎重考虑，避免不必要的麻烦和损失”。根据弘嘉豪公司提供的邮寄详情单显示，该份催款函于2019年5月1日11：43：04“邮件妥投”。4、2019年5月13日，弘嘉豪公司向雄达公司邮寄《通知函》1份（邮寄号码：108××××4528），载明：“江阴市雄达通信工程有限公司：贵司与我司签订《土地租赁合同》约定，贵司承租我司位于锡张公路501号土地，租赁期限自2019年1月10日至2021年1月9日，年租金180000元，先付后用，租金按年支付。如逾期支付租金30日内，除补交拖欠租金外还需支付年租金日千分之五的违约金，如逾期超过30天，则我司有权解除租赁合同，解除后十日内，贵司应对物品进行清理，逾期搬离须按原租金标准的3倍支付占地费用。租赁合同签订后，贵司应按约定支付第一期年租金180000元，但贵司仅支付20000元，尚有160000元租金未按约定支付。2019年4月30日，我司曾书面函告贵司，望贵司收到该函后三日内支付160000元租金及违约金。如逾期仍未支付，我司将依合同约定解除租赁合同，并依法追究贵司的违约责任。但贵司收函后至今仍未履行，已超过租赁合同约定的解除条件。现我司正式书面函告贵司：解除双方签订的《土地租赁合同》，并支付租赁期租金差额及违约金。望贵司收到本通知函后10日内清理租赁现场并搬离。逾期未清理，视为贵司放弃租赁场所所有物品的所有权，并默认我司我权处置”。根据弘嘉豪公司提供的邮寄详情单显示，该份通知函于2019年5月16日12：05：34“邮件妥投”。5、雄达公司提供的《土地使用协议》载明：“甲方：江苏准提机械有限公司乙方：江阴市雄达通信工程有限公司甲、乙双方通过充分协商达成如下协议：①甲方将大楼围墙西侧空地约七亩左右(大部分为河流)租给乙方使用。②租金由乙方一次性支付给甲方每年八万元整，所付租金已全部到位，以后不再支付租金。③租用期间内甲方不得干预乙方的经营活动。④租期自2012年11月起至2035年11月至。⑤乙方在空地上所投入房屋、基础设施归乙方所有”。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，弘嘉豪公司与雄达公司签订的租赁合同合法有效，雄达公司未按约支付租赁费是产生纠纷的原因，应负给付之责。一、关于本案双方于2019年2月26日签订的《土地租赁合同》是否有效的问题。1、根据弘嘉豪公司提供的（2017）苏0281执1234号-4号执行裁定书及苏（2019）江阴市不动产权第××号不动产权证、房产平面图、宗地图，可以确认弘嘉豪公司有权出租本案所涉土地。2、弘嘉豪公司与雄达公司于2019年2月26日所签订的《土地租赁合同》系双方真实意思的表示，合同条款并不违反相关法律规定。雄达公司抗辩称，本案所涉《土地租赁合同》是无效合同，无事实和法律依据，法院不予采信。综上，法院认定本案所涉《土地租赁合同》合法有效。二、关于双方于2019年2月26日所签订的《土地租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”1、本案中，双方于2019年2月26日签订的《土地租赁合同》第十条约定：“经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金180000元（每年按10%上浮），由乙方于每年1月10日交纳给甲方指定账户。（甲方收款户名朱芳，银行／开户行：农业银行／江苏昆山锦溪支行，账号：62×××13）如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之五的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，……”，合同签订后，雄达公司仅于2019年3月向弘嘉豪公司支付租金20000元，剩余租金160000元一直未予支付，雄达公司的行为已构成违约，弘嘉豪公司有权依照合同约定解除本案所涉《土地租赁合同》。2、弘嘉豪公司于2019年4月30日向雄达公司发出《催款函》1份，要求雄达公司在收到该函3日内支付剩余租金160000元及违约金，并告知雄达公司如逾期仍未支付将解除本案所涉《土地租赁合同》，雄达公司接到该函后仍未支付所欠租金。3、弘嘉豪公司于2019年5月13日向雄达公司发出《通知函》1份，正式告知雄达公司要求解除本案所涉《土地租赁合同》。根据弘嘉豪公司提供的邮件详情单显示，该份通知函于2019年5月16日“邮件妥投”。4、审理中，根据雄达公司的答辩意见，其公司明确表示不愿意履行合同义务，并要求弘嘉豪公司返还其公司已支付的租金20000元。综上，雄达公司迟延履行租金支付义务，且经弘嘉豪公司催告后仍未履行，弘嘉豪公司有权解除本案所涉的《土地租赁合同》。根据弘嘉豪公司提供的《通知函》、邮寄凭证、邮寄详情单显示，解除合同的通知已于2019年5月16日送达雄达公司，故本案所涉《土地租赁合同》于2019年5月16日解除。三、对弘嘉豪公司主张2019年1月10日-2019年5月16日剩余租金及自2019年5月17日起实际搬离之日止占用期间费用的认定。双方所签订的《土地租赁合同》约定的租金标准为180000元/年，2019年1月10日-2019年5月16日的租金为62630.14元(180000元/年÷365天×127天)，扣除雄达公司已支付的租金20000元，在此期间的剩余租赁租金为42630.14元，弘嘉豪公司主张的剩余租金数额为40657.5元，并未超过雄达公司实际结欠的数额，法院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方所签订的《土地租赁合同》第八条约定：“合同约定的租赁期限届满或解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。如逾期搬离，乙方须按原租金标准的3倍支付占地费用。”本案中对于弘嘉豪公司主张的自2019年5月17日起实际搬离之日止占用期间费用酌情按原租金标准2倍计算。四、对弘嘉豪公司要求雄达公司搬离承租厂房、恢复原状之诉请的认定。本案中，雄达公司在合同签订后未按约向弘嘉豪公司支付租金，经弘嘉豪公司催告后仍未履行，雄达公司的行为已构成违约，弘嘉豪公司要求雄达公司搬离承租厂房、恢复原状的诉讼请求，证据充分且符合法律规定，法院予以支持。一审法院判决：一、弘嘉豪公司与雄达公司于2019年2月26日签订的《土地租赁合同》自2019年5月16日解除；二、雄达公司应于判决发生法律效力之日起10日内搬离所承租的厂房并恢复原状；三、雄达公司应于判决发生法律效力之日起10日内向弘嘉豪公司支付自2019年1月10日起至2019年5月16日止的剩余租金40657.5元、支付2019年5月17日起至实际搬离之日止按原租金标准2倍计算的占用期间的费用。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取410元，由雄达公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，弘嘉豪公司与雄达公司于2019年2月26日签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雄达公司上诉认为其与准提公司于2012年11月3日签订的土地使用协议在前，故于2019年2月26日与弘嘉豪公司签订的《土地租赁合同》无效，一方面雄达公司提供的2012年11月3日签订的土地使用协议的真实性、合法性无法证明；另一方面，如果雄达公司对涉案土地已经享有使用权，还与弘嘉豪公司重新签订土地租赁合同，严重违背常理；再一方面，弘嘉豪公司是通过依法拍卖取得涉案土地及房产，对案涉土地及房产依法享有权利。雄达公司上诉认为应继续承租涉案土地，无事实和法律依据，本院不予支持。关于雄达公司在涉案土地上搭建的无证建筑物，不属于本案理涉的范围。综上所述，雄达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由雄达公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 毛云彪二〇二〇年二月十日书记员 刘天奇