北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初1317号原告（反诉被告）：董靖，女，1975年7月10日出生，汉族，住河北省保定市市南区。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青霞，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。法定代表人：倪军，总经理。委托诉讼代理人：于常彬，北京安科律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秀荣，女，该公司会计。原告董靖与被告北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告军泽丰公司对原告董靖提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。原告（反诉被告）董靖的委托诉讼代理人杨贞泼、王青霞，被告（反诉原告）军泽丰公司的委托诉讼代理人于常彬、梁秀荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。董靖向本院提出诉讼请求：1.判令军泽丰公司向董靖返还已付购房款117935元；2.判令军泽丰公司赔偿董靖经济损失1130217.06元（包含房款利息、一倍赔偿金、房屋增值损失、房屋装修损失、公共维修基金、装修废弃物清运费、燃气入户费、壁挂炉、有线接入费、燃气炉安装费、燃气养护费）；3.诉讼费由军泽丰公司承担。事实和理由：2009年7月30日，董靖与军泽丰公司签订了《商品房买卖合同》，董靖购买了位于北京市房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区xx号楼xx单元xxx室房屋一套，总价款367935元，其中首付款117935元，25万元贷款支付。军泽丰公司应当在2009年12月31日前向董靖交付房屋。合同签订当日，董靖依约向军泽丰公司支付了首付款117935元。2010年4月18日，军泽丰公司要求与董靖签订补充协议，约定将房屋交付日期延期至2010年4月底之前，另外要求董靖应积极配合办理按揭贷款，并按照协议的附件准备申请贷款的材料。同日，军泽丰公司向董靖交付了房屋，董靖按军泽丰公司要求缴纳了装修废弃物清运费500元、燃气入户费3800元、公共维修基金9203元、壁挂炉3500元、有线接入费300元。董靖亦积极向军泽丰公司提交了申请贷款的全部资料。此后，董靖按要求缴纳了燃气炉安装费100元、燃气公司养护费300元，董靖因房屋装修支出了10万元。但军泽丰公司迟迟没有给董靖办理好按揭贷款手续，直至2018年3月28日，军泽丰公司起诉要求确认双方所签合同无效，董靖才得知自己所购房屋的证件不齐，军泽丰公司是在没有房屋预售许可证的情况下销售房屋。正是因为军泽丰公司是严重过错行为，导致双方买卖合同无效。根据相关法律规定，军泽丰公司应当根据其过错行为承担返还和赔偿责任。被告（反诉原告）军泽丰公司辩称：同意退还董靖首付款，不同意赔偿的各项请求。由于董靖已经入住十年了，我公司不同意赔偿利息等。同时，军泽丰公司提出反诉，请求：1.判令董靖返还所购坨里小区7-4-301号房产；2.判令董靖支付房屋占用期间的使用费10万元。3.董靖承担反诉费。董靖对于军泽丰公司的反诉请求答辩称：不同意军泽丰公司的反诉请求。如果军泽丰公司退还房款并赔偿损失后，同意退还房屋，不同意支付房屋使用费。合同无效系军泽丰公司过错所致，董靖并非没有根据使用房屋，军泽丰公司答辩中所述因董靖使用了房屋应抵消利息，但在反诉中又单独提出使用费的问题，属于重复主张。军泽丰公司给董靖造成了很大侵害，这几年房屋价格上涨比例巨大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月30日，军泽丰公司与董靖签订《商品房买卖合同》，双方约定董靖购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区青龙湖镇坨里大街的坨里小区xx号楼xx单元xxx室房屋，房屋价款为367935元，于2009年7月30日前交纳首付款117935元，贷款25万元。军泽丰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由军泽丰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因军泽丰公司的责任，董靖不能在规定期限内取得房地产权属证书的，董靖不退房，军泽丰公司按已付房价款的0.3%向董靖支付违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2009年7月30日，董靖向军泽丰公司交付首付款117935元。2010年4月18日，军泽丰公司（甲方）与董靖（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定双方同意将房屋交付日期变更为2010年4月底之前，乙方对甲方的交付期限及方式无任何异议。本房屋一旦交付并不意味乙方拥有房屋所有权，自交付日至房屋产权证书办理完毕之日止，乙方只拥有对该房屋的使用权。双方对乙方申请贷款等事宜亦进行了补充约定。2010年4月，董靖领取了涉案房屋的钥匙并装修入住。此后，董靖被告知无法办理贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，董靖未支付剩余房款。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。双方所签《商品房买卖合同》已被本院确认无效。诉讼中，董靖提交了向北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司交纳燃气公司养护费、燃气炉安装费、装修废弃物清运费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、有线接入费的收据，军泽丰公司表示上述收款与其无关。本案在审理过程中，董靖向本院提出鉴定申请，请求对北京市房山区青龙湖镇坨里小区7号楼4单元301室房屋现值进行评估。本院先后委托北京中资房地产土地评估有限公司、北京北方亚事房地产土地评估有限公司以及北京百成首信房地产评估有限公司对上述事项予以评估，最后三家评估公司均未予受理。此外，在其他已出具生效判决的案件审理过程中，北京华天通房地产评估有限公司曾于2016年12月19日出具房地产估价报告，确定房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区7号楼5单元202号房屋于2016年11月29日的房地产市场价值为738398元，楼面房地产价格为9977元/平方米。另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。董靖不是铁道部十四工程局及其下属单位职工。本院认为：《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方所签《商品房买卖合同》已经被确认无效，双方应当承担相互返还责任，并应当根据自己的过错情况承担相应赔偿责任。现董靖要求军泽丰公司退还已付购房款、军泽丰公司要求董靖返还房屋的请求，理由正当，本院予以支持。由于系因军泽丰公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，军泽丰公司应承担适当的缔约过失责任，而董靖作为购房人，未能尽到审慎义务，亦存在一定过错，故对于董靖要求军泽丰公司赔偿损失的请求，以及军泽丰公司要求董靖支付房屋使用费的请求，本院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例、双方举证情况等因素酌情予以认定。对于董靖要求军泽丰公司赔偿公共维修基金、装修废弃物清运费、燃气入户费、壁挂炉、有线接入费、燃气炉安装费、燃气养护费的请求，由于上述费用并非军泽丰公司收取，涉及案外人，董靖可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向董靖返还已付购房款117935元；二、董靖于本判决生效之日起十日内向北京军泽丰房地产开发有限公司返还北京市房山区青龙湖镇坨里大街的坨里小区xx号楼xx单元xxx室房屋；三、北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿董靖经济损失35万元；四、驳回董靖的其他诉讼请求；五、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8017元，由董靖负担5011元（已交纳），由北京军泽丰房地产开发有限公司负担3006元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4160元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担2455元（已交纳），由董靖负担1705元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年二月二十八日书记员  杨雅晴