中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申319号 再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人):襄阳恒旺实业集团有限公司，住所地湖北省襄阳市春园路7号。 法定代表人:张险，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴炜鹏，北京大成律师事务所律师。 再审申请人（一审被告）：汪强，男，1978年2月21日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。 委托诉讼代理人：吴炜鹏，北京大成律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）:中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行，住所地湖北省襄阳市樊城区长虹路304号。 负责人:李开洪，该行行长。 委托诉讼代理人：雷发成，湖北多能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾西红，湖北多能律师事务所律师。 再审申请人襄阳恒旺实业集团有限公司（以下简称恒旺集团）、汪强因与被申请人中国建设银行股份有限公司襄阳高新技术产业开发区支行（以下简称建行高新支行）合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（2019）鄂民终790号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 恒旺集团申请再审称，（一）有足以推翻原判决的新的证据证明，原审认定事实错误，判令恒旺集团交付无法竣工验收的房屋，导致判决因存在无法排除的法律障碍而不能执行，法律适用确有错误。原襄阳市城乡规划局出具的《撤销规划行政行为决定书》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》证明，原审判令恒旺集团交付的房屋不具备竣工验收条件，不能由建设单位组织竣工验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原审判令恒旺集团交付的房屋系没有竣工验收并且无法竣工验收的房屋，违反了前述法律规定，导致判决因存在无法排除的法律障碍而不能执行，属于法律适用错误。（二）建行高新支行实际仅过户房屋1068.72平方米及土地3033.7平方米，并未过户合同约定面积的房屋和土地，原判决认定建行高新支行已经适当履行了合同义务，事实认定错误。（三）恒旺集团享有后履行抗辩权，在建行高新支行尚未全面履行在先合同义务的情况下，恒旺集团有权拒绝交付房屋，原判决认定恒旺集团未交付房屋构成违约，适用法律错误。（四）鉴于建行高新支行的严重违约行为导致《房地产置换合同》及《房地产置换补充协议》已经无法全面履行，在双方尚未就后续事宜达成合意的情况下，恒旺集团也有权拒绝交付房屋。此外恒旺集团在出售房屋时已经预留了建行高新支行可能获得的最大面积，并不构成违约。二审判决认定，恒旺公司“将部分应交付的房屋向第三方出售，导致部分房屋客观交付不能”构成违约，认定事实及适用法律确有错误。（五）如前所述，恒旺集团并不存在违约行为，故恒旺集团不应当支付违约金，亦不应当承担任何赔偿责任，原判决判令恒旺集团支付违约金并对于不能交付的房屋赔偿损失，适用法律错误。（六）二审判决未纠正一审判决对主文实体内容作出的违法补正，程序违法。（七）原判决未适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，未按照补偿性质的合同处理，适用法律确有错误。在建行高新支行严重违约，少交付大量房屋面积及土地面积的情况下，原判决仍然判令恒旺集团就《房地产置换合同》约定的全部置换房产进行交付或赔偿损失，此外还要支付违约金，明显不符合按照补偿性质的合同处理的要求。（八）如前所述，恒旺集团不应承担任何责任，相应的，汪强亦不应当承担担保责任，原判决适用法律确有错误。 （九）建行高新支行承诺置换的土地及房产价值仅753万元，恒旺集团为履行置换合同已代付税费1251万元、补缴土地出让金567万元。在此情况下，原判决还要求恒旺集团交付价值7806万元的置换房屋并支付违约金1000万元，原判决认定事实和适用法律存在根本错误，导致恒旺集团直接经济损失9871万元，应予以改判。 恒旺集团、汪强依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定申请再审。 建行高新支行提交意见称，（一）恒旺集团、汪强逾期提交的三份证据不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第(一)项规定的新证据，其逾期提交的理由不能成立。首先，恒旺集团、汪强提交的证据在本案一审庭审结束后二审庭审结束前均已存在，不符合上述法律规定。其次，该证据与案件基本事实无关联。本案争议的焦点为合同是否合法有效、是否适当履行、违约及担保责任承担，恒旺集团、汪强提交的三份证据只能证明行政主体襄阳市城乡规划局与行政相对人襄阳恒旺实业集团有限公司之间因襄阳市城乡规划局的撤销规划行政行为而发生的行政纠纷，属于行政法律关系的调整范围。恒旺集团以此为由将不能由建设单位组织竣工验收的责任归咎于建行高新支行，没有事实和法律依据。因规划条件规定内容很多，襄阳市城乡规划局作出的撤销规划行政行为决定书原因也很多，建行高新支行只是出让部分土地及地上附着物供恒旺集团开发利用，至于该土地如何开发建设、规划利用则是恒旺集团自己或与相关部门间的关系，与建行高新支行无关。(二)恒旺集团、汪强再审请求超出原审诉讼请求，请求人民法院不予审理。恒旺集团、汪强原审的诉讼请求是确认建行高新支行与恒旺集团于2009年7月17日签订《房地产置换合同》及相关的担保行为无效，建行高新支行原审的诉讼请求是要求履行该合同并承担违约及担保责任。而从恒旺集团、汪强本次再审请求及所依据的事实与理由来看，是要求确认建行高新支行有根本性违约，导致合同目的无法实现，言下之意是要求按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定请求解除合同。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第四百零五条规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”(三)恒旺集团、汪强逾期提交的三份证据不足以推翻原判决，原审法院判令恒旺集团交付的房屋不存在事实上和法律上的履行不能。(1)事实上不存在履行不能。首先，原一、二审法院已在判决书中确定交付没有出售的3-1-004、3-2-001(商业门厅)、3-3-001(商业门厅)，建行高新支行在一审时已提交恒旺集团公示的《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收备案表》，证明诉争的房屋已符合交付条件，恒旺集团对此无异议，故其事实上不能交付的理由不能成立。其次，双方约定应交付房产建筑面积为3187.41平方米，原审法院判令交付的房产建筑面积为2612.28平方米，只占原规划建筑总面积31203.75平方米一小部分，与襄阳市城乡划局建筑总面积核减掉的5666.4平方米不能形成事实上的一一对应关系，更不能证明该核减的就是原审法院判令交付的建行高新支行三套房产。(2)法律上不存在履行不能。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”而对于竣工验收的具体规定，国务院于2018年3月19日将《城市房地产开发经营管理条例》第17条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条规定了建设工程竣工验收应当具备的列条件。而恒旺集团、汪强提交《撤销规划行政行为决定书》等证据系2018年11月27日形成，应按2018年3月19日新修订《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定执行，而不是执行修订前的《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定。据此，该商品房的竣工验收依照《建设工程质量管理条例》的规定有建设单位组织验收合格后，就可交付使用，而不是由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。故其法律上不能交付的理由不成立。(四)原判决、裁定适用法律正确。(1)原审法院在实体处理上适用法律正确。双方签订的合同真实合法有效，恒旺集团、汪强再审申请对此均无异议，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条的规定判令双方签订的《房地产置换合同》及补充协议有效，按照约定全面履行自己的义务均符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判令恒旺集团承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任亦符合法律规定。至于恒旺集团、汪强诉称的原审法院未依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定按照补偿性质的合同处理的问题。因补偿性质的合同又称赔偿性质的合同，以所造成的实际损失额，对受损害人进行经济补偿的合同。原审法院对于不能交付的部分房屋，依据合同约定按照司法鉴定的市场价值1889.18万元进行赔偿并无不当。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定，认定违约金以损失补偿为主，惩罚性为辅，参考应付房地产的评估价值，仅以法定孳息衡量延迟履行造成的损失，已超出建行高新支行主张的1000万元，况且根据合同约定恒旺集团存在多项违约并存且符合适用条件。故原审法院是遵照以所造成的实际损失额，对建行高新支行进行补偿的，适用法律正确。(2)原审法院在法律程序上适用法律正确。一审法院对判决书中的笔误裁定将数额由“1405.83万元”修改为“1889.18万元”，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(七)项及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百四十五条的规定，故该补正裁定书符合法律规定。(3)原审法院确定的民事责任没有违背双方的约定和法律规定。恒旺集团诉称建行高新支行承诺置换的土地及房产价值仅753万元与双方约定不符。恒旺集团为了其房地产开发自身需要，基于当时部分房屋拆除及建设规划调整等现状，建行高新支行才配合恒旺集团进行了评估，其后双方为体现真实意思表示，还签订了《房地产转让补充协议》载明：此次签订的《房地产转让合同》中第二条所列“转让价格”仅是房地产评估机构的一种评估值，但不是双方认可的最终交易价格(交易价值)，双方最终目的，仍是以房地产置换房地产，交易价格(交易价值)及损害赔偿约定违约责任仍严格按照《房地产置换合同》及相关补充协议执行。故原审法院依据《房地产置换合同》及相关补充协议判令其承担民事责任符合双方当事人约定及法律规定。(五)恒旺集团严重违反诚实信用原则。(1)恒旺集团偷卖一半应交房产的行为不是一种诚实守信行为。(2)建行高新支行的原土地使用权证和房屋所有权证，清楚地标明土地性质是划拨，房产面积是2066平方米，新房产证面积减至1068平方米，土地面积也减少,是恒旺集团只过户了这么多，还有公路拓宽的原因。(3)双方除第一个合同外，又签订了几个补充协议及合同，很明显，后几个合同都是为了履行第一个而签订的，是手段和目的的关系，恒旺集团以后续合同(价格和面积)反驳第一个合同，明显不当。(4)双方签订房地产置换合同类似于“凭现状”的交易。（5)恒旺集团支付能力有限，除查封的房产以外，没发现恒旺集团还有别的项目或财产，二审判决的赔偿金和违约金，还有近2000万元未执行到位，势必会形成国有资产的损失。综上，原审判决事实认定清楚、法律适用正确，其再审申请理由不成立，应予驳回。 本院依据恒旺集团、汪强的申请材料进行了审查。并对一审、二审查明事实予以确认。恒旺集团、汪强在再审申请中提交了三份证据：分别为原《建设工程竣工验收规划条件核实证明》及附件，《撤销规划行政行为决定书》，新《建设工程竣工验收规划条件核实证明》及附件。拟证明因原襄阳市城乡规划局规划调整，原审判令恒旺集团交付的房屋不具备竣工验收条件，不能由建设单位组织竣工验收。原审判令恒旺集团交付的房屋系没有竣工验收且无法竣工验收的房屋，违反相关法律的规定，导致判决因存在无法排除的法律障碍而不能执行。 本院经审查认为，本案有以下争议焦点，一是恒旺集团、汪强提交的证据能否证明原审判令恒旺集团交付的房屋不具备竣工验收条件，不能由建设单位组织竣工验收；二是建行高新支行是否已经适当履行了合同义务；三是恒旺集团是否存在违约行为；四是一审判决对主文实体内容作出的补正是否属于程序违法；五是原审法院判决恒旺集团交付房屋、赔付不能交付房屋的损失外，还判决恒旺集团支付1000万元违约金是否符合法律规定。 （一）2018年11月27日襄阳市城乡规划局出具的《撤销规划行政行为决定书》载明“恒旺集团：你公司取得的核字第JSJG2015070020号《建设工程竣工验收规划条件核实证明》中总建筑面积有误,决定撤销该证明。请在收到本决定书之日起10日内到市行政服务中心规划局窗口领取新证”。依据上述载明内容及再审申请人提交新旧两份《核实证明》，说明旧的《核实证明》因记载的总建筑面积有误被撤销，襄阳市城乡规划局重新出具《核实证明》且该重新核发的《核实证明》已被恒旺集团领取。但以上证据及证据所映射的事实与原审判令恒旺集团交付的房屋是否具备竣工验收条件，是否可以由建设单位组织竣工验收不存在因果关系，且建行高新支行也未对判决交付的房屋可能出现的瑕疵及风险提出质疑，因此恒旺集团、汪强主张原判决因存在无法排除的法律障碍而不能执行，属于法律适用错误的理由不成立。 （二）《房地产置换合同》第一条置换标的载明：“甲方房地产：位于襄樊市，办公房屋面积2066.98平方米，房屋占地面积900平方米。土地面积4083.3平方米，约合6.12亩。房地产两证齐全”。随后双方签订的《房地产转让合同》对标的的描述与《房地产置换合同》一致，但在第三条双方共同确认“乙方同意按转让标的现状受让转让标的”。2011年9月15日，恒旺集团为建行高新支行重新办理了新的房产证，建筑面积登记为1068.72平方米。同年9月19日，恒旺集团将该证过户到其名下，建筑面积仍然为1068.72平方米。2011年11月17日及、2012年1月18日襄阳市国土资源局与恒旺集团分别签订鄂ＸＹ-2011-00051-出让《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同》（襄土批租字［2006］45号、鄂ＸＹ-2011-00051-出让）补充协议，就案涉土地的出让进行了实质性的运作，并将案涉土地办理至其名下。在此过程中，并无证据表明恒旺集团对过户至其名下的房屋建筑面积与土地面积与《房地产置换合同》存在差异而提出质疑或就此差异与建行高新支行进行洽商。恒旺集团以其连续的交易过户行为表明其对置换标的认可，符合双方在《房地产转让合同》第三条“乙方同意按转让标的现状受让转让标的”的约定。在案涉房屋与土地使用权均过户至恒旺集团后，应认定建行高新支行已经适当的履行了合同义务。 （三）在建行高新支行已经适当的履行了自己的义务后，恒旺集团也应当按照约定全面履行自己的房屋交付义务。但恒旺集团未根据《房地产置换补充协议》的约定向建行高新支行交付置换的房地产，且在已建成房屋具备交付条件的情况下，将部分应交付的房屋向第三方出售，导致合同在客观上不能全面履行，其不履行合同义务以及因其自身原因不能履行部分合同义务的行为构成违约。恒旺集团主张其享有后履行抗辩权,其已经预留了建行高新支行可能获得的最大面积,其不应当支付违约金，亦不应承担任何赔偿责任的理由不能成立，相应的，汪强亦不应当承担担保责任的理由均不成立。 （四）对于不能交付房屋的损失，一审判决第29页认为：“故被告实际差额面积为574.45平方米，估价为1889.18万元，此款项应由恒旺集团赔偿给建行高新支行”，因此在判决书第31页的判项恒显示的1403.83万元为误写，属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条规定的笔误范畴。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项以裁定形式补正判决书中的笔误符合法律规定。恒旺集团、汪强再审称“原判决未纠正一审判决对主文实体内容作出的补正，程序违法”，无法律依据，不予支持。 （五）1.《房地产置换补充协议》约定“置换合同标的价值最终以《房地产置换合同》第一条约定乙方所提供应置换的房地产（建筑面积不少于3000平方米）市场价值（即损失赔偿价值）为准，而非土地部门或甲方等委托评估结果作为标的价值（损失赔偿价值）。如果乙方不履行或不能履行置换义务，乙方是以本条款双方所认可的标的物价值（损失赔偿价值），向甲方提供对应赔偿并承担违约责任”；《房地产置换合同》约定“因本合同项下的房地产置换及相关联的行为所发生的全部税项及各类费用（含应由甲方承担的），乙方自愿全部承担，主要包括：土地转让及过户费用、土地使用功能变更、房产过户水费交纳、水电气安装及过户费用、置换后的属于甲方房地产的办证费用、置换后甲方房屋拆迁费用、甲方维护保障权利费用等等”。因此案涉标的评估值低于市场价值（损失赔偿价值）及恒旺集团为履行置换合同支付的一切费用都不构成恒旺集团不按合同约定履行合同义务的抗辩理由。在恒旺集团将部分应交付的房屋向第三方出售，导致该部分房产客观交付不能的前提下，原审法院判决按市场价值进行赔偿具有合同及法律依据，处理恰当。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。原审法院判决恒旺集团赔付1889.18万元，实质是对因不能交付房屋而按房屋交易价值折算后的合同义务替换，仅是对案涉部分房屋客观履行不能的补救措施。但恒旺集团在2013年10月10日即应按约交付房地产，但至今未交付，该违约行为给建行高新支行造成的损失恒旺集团亦应承担。双方在《房地产置换合同》、《房地产置换补充协议》中约定多项违约金条款且金额远高于建行高新支行主张，在多项违约金条款并存且均符合适用条件的情形下，原审法院参考应交付房地产的价值，以法定孳息衡量迟延履行造成的损失，支持了建行高新支行主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、一百一十四条的规定，应予确认。 综上，恒旺集团、汪强的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回襄阳恒旺实业集团有限公司、汪强的再审申请。 审判长  万会峰 审判员  张淑芳 审判员  谢 勇 二〇二〇年二月二十八日 法官助理丁勇虎 书记员刘依珊