云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初4899号原告：孙雪鹏，女，1976年1月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理银水帝都旅游投资有限公司，住所云南省大理州大理市大理镇南国城。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨建举，系被告员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李刚，系被告员工，特别授权代理。原告孙雪鹏与被告大理银水帝都旅游投资有限公司（以下简称银水帝都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙雪鹏的委托诉讼代理人张凤锦到庭参加诉讼。被告银水帝都公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙雪鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2017年6月17日签订的《商品房购销合同》有效；2.判令被告协助原告办理正式《商品房预售合同》并登记备案；3.判令被告支付原告自2019年4月1日起至实际交房之日止每日按58元（以292305元的0.02％）计算的逾期交房违约金（暂计至2019年11月15日止共计225日的违约金为13050元）；4.被告承担本案诉讼费用及实际支出。事实及理由：2017年6月13日，原告委托姐姐孙雪薪购买被告开发建设大理密湾旅游文化项目万豪品牌田园酒店公寓A2幢1层15号房屋，孙雪薪代原告与被告签订《大理密湾旅游文化小镇认购协议书》，并代向被告交付了诚意金20000元。2017年6月17日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以292305元购买被告开发大理密湾旅游文化项目万豪品牌田园酒店公寓A2幢1层15号房屋，建筑面积33.08平方米，付款方式为一次性付款；2019年3月31日前交房，逾期交房的，被告自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止，按照原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告已于2017年6月17日向被告付清购房款，但被告未按约定期限交房。原告的违约行为，已给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告银水帝都公司未到庭应诉，其向本院提交书面答辩意见：密湾旅游文化项目因市场及被告自身原因存在阶段性停工状态，2018年9月恢复施工一个月后接到政府的停工通知，致使该项目公共配套设施及室内装修未完成，至今尚不具备交房条件。根据合同补充协议约定，因政府政策的变化或为遵守政府法令的，被告不承担违约责任。故逾期交房违约金应分阶段计算，前一阶段只能计算至2018年10月31日，此后的违约金应从政府管理部门同意该项目开工后重新计算。原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议中，虽然对逾期交房违约金的计算标准进行了约定，但是关于违约金的支付时间并未明确。为此，在被告方与原告方及其他购房人的屡次交流中，被告方均明确说明，逾期交房违约金待交房后一并计算及赔付，原告方对此并未提出异议，被告方的口头说明以及原告方的默许属于合同变更事项，所以逾期交房违约金应该在实际交房后进行计算和赔付。原告孙雪鹏围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《大理密湾旅游文化小镇认购协议书》1份，证明原告请姐姐与被告达成认购涉案房屋；2.《收款收据》2份、《大理银水帝都旅游投资有限公司收款单》1份、中国工商银行汇款凭证1份、中国建设银行刷卡存根打印件2份、中国邮政银行刷卡交易记录2份，证明原告按约向被告支付完购房款；3.《商品房购销合同》1份，证明被告收到原告缴纳的全部购房款后与原告签订商品房购销合同；4.财产保全保单、保全保险费图片打印件、裁定书原件、诉讼费收据各1份，证明原告申请财产保险交纳保全保险费。被告银水帝都公司向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》复印件1份，以证明双方约定如遇法律法规修订、政策的变化及不可抗力等因素造成的逾期交房，被告以公告或书面形式另行通知原告，被告不承担逾期交房违约责任。2018年11月停工至政府同意复工期间，被告不应承担违约责任；原告质证对被告提交的该组证据三性无异议，对证明方向不认可。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院向大理市大理房地产管理所就涉案房屋的网签及备案情况进行查询，该管理所向本院出具了《查询证明》1份，经庭审质证，原告对该证据无异议。本院认为，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。原、被告告提交的上述证据及大理市大理房地产管理所向本院出具的《查询证明》真实、合法，与本案有关联，均予以采信。经本院审理查明：2017年6月13日，原告的姐姐孙雪薪与被告签订《大理密湾旅游文化小镇认购协议书》，约定孙雪薪向被告认购其开发建设的大理密湾旅游文化项目万豪品牌田园酒店公寓Ａ2幢1层15号房屋，孙雪薪向被告交付了诚意金20000元。2017年6月17日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于大理市公寓区建设项目第Ａ2幢1层15号房屋；房屋的参考套内建筑面积为33.08㎡，总价款为292305元，付款方式为一次性付清。被告应于2019年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，如遇法律法规修订、政策变化及不可抗力等因素不能按合同约定交房的，被告以公告或书面形式另行通知原告，被告不承担逾期交房的违约责任（《商品房购销合同》第九条第二项）。签订合同当日，原告已向被告付清购房款292305元（含原告姐姐孙雪薪向被告支付的诚意金20000元），被告向原告出具了购房款收款收据。合同约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。至今，被告与原告未办理合同的网签及合同的备案登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2017年6月17日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方违约后，对方有权要求违约方按约定承担违约责任。本案中，被告与原告签订书面《商品房购销合同》后，应及时履行协助原告办理合同的网签及合同备案登记手续的义务。原告按照双方约定的期限向被告付清了购房款，被告未在双方约定的期限内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，其行为构成违约，原告自被告逾期之日起有权要求被告按《商品房购销合同》第九条第二项的约定向其支付逾期交房违约金，被告辩称逾期交房违约金应该在实际交房后进行计算和赔付不符合双方约定，原告主张违约金按每日58元标准计算，在双方约定的范围内，本院予以采纳。对于原告主张的逾期交房违约金，被告辩称本案存在第九条第二项约定的免责情形，违约金应分段计算，但被告未就本案存在免责情形向本院提交证据，故被告的该项抗辩主张不成立。原告请求被告承担其保全保险费2000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原、被告2017年6月17日签订的《商品房购销合同》有效。二、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日协助原告孙雪鹏办理合同的网签及合同备案登记手续。三、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙雪鹏2019年4月1日至2019年11月15日期间的逾期交房违约金13050元。四、被告大理银水帝都旅游投资有限公司向原告孙雪鹏支付自2019年11月16日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金计算方式为：58元/天×逾期天数；支付方式为：一年一付，当期逾期交房违约金应于当期期限届满之日支付，剩余逾期期间不满一年的，应于交付房屋之日支付）。五、驳回原告孙雪鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，减半收取69.5元，保全费1982元，合计2051.5元，由被告大理银水帝都旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  字荣芳二〇二〇年二月六日法官助理高大为书记员孙媛媛