内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终6009号上诉人(原审原告)：杨素华，女，1963年6月11日出生，满族，退休职工，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：宋金磊，男，1988年5月1日出生，满族，住内蒙古自治区赤峰市，与杨素华系母子关系。委托诉讼代理人：李景霞，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古龙腾房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区枢纽站3号楼02012。法定代表人：何金辉，总经理。委托诉讼代理人：郑在攀，男，1989年1月17日出生，汉族，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人杨素华因与被上诉人内蒙古龙腾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨素华上诉请求：一、请求依法撤销（2019）内0402民初4965号民事判决书或发回重审。二、本案诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原审法院判决事实不清、证据不足。首先，本案过错方在被上诉人，而不是上诉人。是被上诉人没有按照合同约定，延误了交房期限，即被上诉人应按照《商品房买卖合同》第三条约定的交付房屋时间为2018年12月31日之前，而被上诉人却在2019年4月18日才将涉案房屋交付上诉人。这一事实，有被上诉人的所有票据足以证明其交付房屋时间。而原审法院没有考虑这一客观事实，其所作判决，必将是严重侵犯上诉人合法权益的错误判决。其次，被上诉人从未通知上诉人承接房屋或接收房屋，恰恰是上诉人多次催促被上诉人，要求被上诉人履行《商品房买卖合同》第三条的约定条款及时间交付房屋，但一直遭到被上诉人拒绝，被上诉人始终以各种理由搪塞上诉人，上诉人也从未在被上诉人催促接收房屋的任何文书上签过字。而原审法院不顾这一对于上诉人有利的主要和重要事实，偏听偏信被上诉人在没有证据证明的前提下的口头表述，其所作判决必将是极其不公正的判决。再次，原审法院判决引用《商品房买卖合同及补充协议》的条款，该补充协议对上诉人有利的条款原审法院没有采纳，对上诉人不利的条款原审法院予以采纳，上诉人在庭审过程中，一再表述补充协议里面对上诉人不利的条款上诉人不予认可，是被上诉人为了摆脱其约定的违约责任，为上诉人制作的陷阱条款，被上诉人的这一行为，不但严重侵犯了上诉人的合法权益，而且给上诉人造成了巨大的经济损失。而原审法院为了偏袒被上诉人，不顾上诉人作为弱势群体最基本的权利得不到充分保障的事实，其所作判决必将是极其错误的判决。最后，被上诉人在庭审中，举出虚假证据，证实其在2019年4月18日之前通知过上诉人接收房屋，其虚假证据已经被上诉人一一揭穿，同时，上诉人在原审庭审中明确表述被上诉人制造虚假证据，最主要的是，其虚假证据均为复印件及复制件，不能与原件核对无误，而原审法院却无理由支持被上诉人的虚假证据复印件及复制件。原审法院所作判决难以让上诉人心服口服。二、原审法院判决适用法律错误：首先，原审法院判决没有考虑到被上诉人不具备《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关法律强制性的规定及政府职能部门关于交付房屋的法定相关手续，强行支持被上诉人的非法利益，上诉人接到判决书之后，极其气愤。上诉人作为一名普通消费者，依法履行了所有义务，但上诉人的权利得不到有效保障，导致上诉人的合法权益受到严重侵犯。其次，由于被上诉人延迟交付房屋，但是，因被上诉人处于优势地位及垄断地位，强行多收取上诉人余热费、物业费、装修保证金等费用。上诉人实际接收房屋时间为2019年4月18日，但被上诉人仍按照2018年12月31日收取上诉人上述费用，如果上诉人不缴纳上述费用，被上诉人拒绝交付涉案房屋进户钥匙，上诉人是在被逼无奈的情况下，违心多交付上述费用。而原审法院判决规避这一客观事实，其所作判决是在维护被上诉人的非法利益。综上，请求赤峰市中级人民法院在充分调查核实此案全部事实与证据的基础上，维护上诉人的合法权益，维护法律的严肃性和公正性。内蒙古龙腾房地产开发有限公司辩称：我公司履行了合同要求，按时交付了房屋，不存在逾期交付房屋的事情，没有给业主带来经济损失。我公司在办理交付手续时，通知了业主，进行了公告，合同期限内办理交房手续，不存在任何逾期行为。杨素华向一审法院起诉请求：1.判令被告立即赔偿原告违约金20687.2元（每天108.88元×190天），逾期利息3378.89元（190天×0.049×362932元），物业费1327元，取暖费557元，合计25950.09元；2.诉讼费用由被告全部承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：违约金增加为26131元（每天108.88元×240天），逾期利息增加为14320元，保证金500元。后原告撤回保证金、物业费、取暖费的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月30日，原告杨素华（买受人、乙方）与被告龙腾公司（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同，合同载明乙方的电话为138XXXXXXXX，约定乙方购买位于赤峰市红山区龙腾国际商业广场商业楼2#龙腾国际大厦-1-1-2209号公寓一处，建筑面积为44.26平方米，每平方米价格为5300元，价款为234578元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2018年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用；乙方应于2018年6月30日前一次性存入商品房全部价款234578元；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在120日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，乙方有权按下列第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外甲方还应每日按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。同日，原告杨素华（买受人、乙方）与被告龙腾公司（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同补充协议，约定：乙方确认本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准(在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址)。本合同有效期内，如乙方的通讯地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效。若乙方为两人或多人，则其中任何一人发生的变更通知对全体均具有约束力。如因本合同中乙方通信地址或电话等不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，甲方按本合同约定的联系方式通知乙方，应视为合法有效送达乙方。如未能实际送达的，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任；交房时间为2018年12月31日，具体时间以甲方发放入住通知书载明的交房时间为准；甲方发出的入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式；乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之三作为违约金，且视为甲方在入住通知书送达之日起的第五日已经将该房屋交付乙方；甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款万分之三的违约金，合同继续履行。对于补充协议，原告称系2019年3月份签订，并称进行鉴定，但在一审法院指定的期限内未提交鉴定申请。庭审中，被告提交短信打印件一份，称其工作人员曾于2019年1月27日向原告的138XXXXXXXX手机号发短信，告知原告可以接收房屋，并称除了发短信外，还通过打电话的形式通知原告接收房屋，但原告不予接收房屋。同时，被告提交了公告及收据，证明其已在接待中心及房屋所在地的大堂张贴了公告，通知各业主可以交房，大部分业主也及时接收房屋。此外，被告还提交了预售许可证及竣工验收证明，证明房屋具备出售条件及交付条件。2019年4月18日，原告领取了涉案房屋钥匙，办理入住手续。现原告诉至一审法院，称被告未在2018年12月31日前交付房屋，应按商品房买卖合同及补充协议的约定，支付违约金及逾期利息。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。双方签订的商品房买卖合同中虽约定2018年12月31日前交付房屋，但补充协议中又约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽限期，宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任”。对此，被告提交的短信记录、公告及其他业主的接收房屋时间，能够形成证据链条，应认定被告已履行了通知原告接收房屋的义务，且时间未超出双方约定的交付房屋时间。原告称被告逾期交付房屋，没有证据支持。现原告主张被告承担逾期交房的违约金及利息，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回原告杨素华的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，二审期间，针对法庭询问的2019年1月27日、28日已具备交房条件，为何上诉人不去收房的问题，上诉人称：“因为那时候快要过年了，我们忙着过年就没去。”该事实有二审接待笔录在卷佐证，可以认定。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对合同双方均有法律约束力。被上诉人提交的竣工验收证明、短信记录、公告和收房收据等相互印证，已形成证据链条，能够证明涉案房屋具备交付条件、被上诉人已在商品房买卖合同补充协议约定的期限内通知上诉人收房，上诉人虽有异议，但其异议与上诉人关于其因准备过年而未在1月27日、28日收房的自认相矛盾，且上诉人并无充分证据证明，故上诉人应承担举证不能的不利后果，其异议不能成立。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任并无依据。一审判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 二○二○年二月二十日书记员 韦羽佳