山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1358号上诉人（原审被告）：刘新萍，女，1984年7月24日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：安万麟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈延胜，男，1961年7月11日出生，汉族，住济南市。上诉人刘新萍因与被上诉人陈延胜房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初4296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘新萍上诉请求:撤销一审判决，并依法改判刘新萍无需向陈延胜支付占有使用费47034元；本案所有诉讼费用由陈延胜承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，陈延胜作为原告主体不适格。根据民事诉讼法司法解释第五十九条规定，个体工商户应以营业执照上登记业主为当事人，有字号的应以字号为当事人。本案中现有的《租赁合同》的签订主体为天桥区鑫诚聚旅馆（以下简称鑫诚聚旅馆），陈延胜即非租赁合同的签订主体，亦非个体工商户的经营者，其不是本案的适格主体。退一步将，假设陈延胜可以代表鑫诚聚旅馆行使诉讼权利，其也无权向刘新萍主张租金或占有使用费，理由如下：1、陈延胜主张租金的期限是2018年3月20日至2019年7月15日，但该期限内刘新萍与陈延胜未签订任何《租赁合同》，不存在租赁合同关系；涉案房屋的所有人或管理人济南金宇公路产业发展有限公司（以下简称金宇公司），即出租人亦未与陈延胜签订《租赁合同》，订立租赁合同关系。原因是出租人金宇公司以张贴公告的形式声明，自2018年1月1日解除与各承租人的租赁关系，并限期2018年5月10日前搬离腾房。基于上述事实可知，自2018年1月1日起，鑫诚聚旅馆或陈延胜已经不是涉案房屋的承租人，刘新萍也不再是次承租人，而是实际占有人。刘新萍与陈延胜或鑫诚聚旅馆之间也不再有任何租赁合同权利义务关系，就算刘新萍未按出租人金宇公司的公告搬离腾房，也与陈延胜无关，其侵害的仅是房屋所有人对涉案房屋的所有权。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，基于涉案房屋所订立的租赁合同因违反法律强制性规定均属无效，无效合同自始无效。陈延胜或鑫诚聚旅馆自始不具备承租人资格，无权转租，更无权收取租金。陈延胜或鑫诚聚旅馆向刘新萍主张权利没有法律关系基础及依据。而原审判决在确认合同无效后，却认定“陈延胜对租赁的涉案房屋享有合同权利义务，有权转租，并有权向陈延胜收取租金，具备原告主体资格”，实属错误。3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。该条明确规定合同无效，向次承租人主张占有使用费的应为出租人，而非承租人。因为，合同无效所产生的占有使用费，实际是返还原物请求权的一种行使方式，是物权，而非债权，只能由物的所有权人来行使权利。而陈延胜对涉案房屋不享有任何物上权利，故无权向刘新萍主张占有使用费。二、原审法院责任划分不清，违反公平原则。假设陈延胜有权向刘新萍主张占有使用费，但其实刘新萍自2018年3月份后，并未使用涉案房屋进行经营，并没有因占有使用该房屋而受益，且刘新萍也已经明确表达及用实际行动表示，不会再与鑫诚聚旅馆或陈延胜签订租赁合同，交纳租金，因为已经明知陈延胜或鑫诚聚旅馆不具备承租人及转租资格。但陈延胜或鑫诚聚旅馆并未及时通过法律途径解决止损，而是放任损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，应自行承担相应损失。原审判决认定全部责任由刘新萍承担，尤其是已查明其未获利的情况下，显失公平。陈延胜辩称，同意一审判决结果。陈延胜向一审法院起诉请求：1、房租自2018年3月20日-2019年7月22日合计50771元，近一年半时间费尽心血精神损失费20000元，交通费3000元，误工费3000元。2、诉讼费用由刘新萍承担。一审法院认定事实：位于济南市天桥区北园大街232号-8号门头房（二层），该房屋的权利人系金宇公司，在2017年之前金宇公司就将该房屋出租给鑫诚聚旅馆，后双方每一年签订一次租赁合同，2019年双方签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止，鑫诚聚旅馆（陈延胜）已向金宇公司支付了2019年一年的租金48000元。自2014年12月起陈延胜将以上房屋的第一层转租给刘新萍，后双方每一年签订一次租赁合同，2017年3月18日双方签订租房协议一份，租赁期限为2017年3月20日至2018年3月19日，年付租金38000元，刘新萍已向陈延胜支付了该租金38000元，另外刘新萍向陈延胜支付过押金3000元，至今未退还，该协议到期后，双方未再签订合同。鑫诚聚旅馆系个体工商户，登记的经营者为路昌娟，路昌娟与陈延胜系夫妻关系，两人共生育一子陈加彬。路昌娟于2018年12月8日因交通事故去世，路昌娟的父母均先于其去世。陈加彬出具承诺书，明确表示对鑫诚聚旅馆租金一案，由陈延胜主张权利，其放弃一切权利。对有争议的证据及事实，一审法院认定如下：陈延胜提交以下证据：证据1、鑫诚聚旅馆营业执照一份、结婚证一份、户口本两本，证明鑫诚聚旅馆系个体工商户，登记的经营者是其妻子路昌娟，该旅馆与金宇公司签订的租赁合同就是与陈延胜签订的合同，是陈延胜承租的涉案房屋；证据2、鑫诚聚旅馆与金宇公司签订的2018年房屋租赁合同一份，证明其租赁了金宇公司的涉案房屋，其有权对外出租；证据3、其与刘新萍签订的租房协议一份，证明其与刘新萍之间存在租赁关系；证据4、山东省增值税普通发票二份，证明其于2019年7月15日向金宇公司交纳2018年1月1日至12月31日一年的租金48000元，于2019年7月18日向该公司交纳了2019年1月1日至12月31日一年的租金48000元，所以其向该公司已按约定支付了租金；证据5、不予行政处罚决定书一份，证明因为刘新萍不向其支付租金，所以其于2019年7月15日自行将刘新萍的东西搬出涉案房屋；证据6、申请法院调取的接处警登记表4份、询问笔录8份，证明刘新萍欠其租金，其向刘新萍索要租金是合法的；证据7、提交房屋租赁合同一份，证明金宇公司与鑫诚聚旅馆2019年1月8日就涉案房屋签订了租赁合同，继续承租该房屋，该合同实际签订日期是在2019年7月，2019年1月8日是陈延胜自行书写的时间。刘新萍对陈延胜以上证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为营业执照所登记的字号为鑫诚聚旅馆，经营者为路昌娟，组成形式明确载明是个人经营而非家庭经营，所以该旅馆与陈延胜不存在任何法律关系，其无权代替该旅馆向刘新萍主张权利，不是适格主体；对证据2的真实性有异议，该份租赁合同的签订时间应为2019年7月12日，2018年1月1日到2019年7月12日之间陈延胜不具备承租权和转租权，也未与金宇公司签订过任何合同，其不具备向刘新萍主张权利的事实依据，该份租赁合同并未实际履行，且合同载明的承租方是鑫诚聚旅馆而并非陈延胜；对证据3的真实性没有异议，但该协议的租赁期限为2017年3月20日到2018年3月19日，无法证实2018年3月20日之后陈延胜与刘新萍存在租赁关系；对证据4的真实性没有异议，但该证据与本案无关；对证据5的真实性没有异议，但该证据不能证实陈延胜是涉案房屋的适格承租人和转租人；对证据6的真实性没有异议，但是该证据与本案无关，对询问笔录中陈述的事实不予认可；对证据7的真实性及证明内容均有异议，不予认可。对陈延胜以上提交的证据1－7的真实性，一审法院予以认定。刘新萍提交以下证据：黄台派出所出具的报警证明一份，证明2018年6月3日涉案房屋被他人恶意上锁，从而证明刘新萍未在涉案房屋处进行经营，陈延胜已经对涉案房屋上锁，该房屋实际已不在刘新萍掌握之中，所以2018年6月3日之后刘新萍就不实际占有和使用该房屋了。陈延胜对以上刘新萍证据的真实性无异议，但认为刘新萍一直占有涉案房屋，2019年7月23日才搬离该房屋。以上刘新萍的证据不能证明2018年6月3日之后刘新萍就不再实际占有使用涉案房屋，一审法院不予采信。陈延胜要求刘新萍支付从2018年3月20日至2019年7月23日共计16个月的租金，按照双方约定的一年租金38000元除以12个月得每个月租金3167元，再乘以16个月得50672元，其在本案中只主张租金50672元，其他超出部分不再主张。刘新萍对以上陈延胜的主张提出异议，认为2018年3月19日之后其与陈延胜之间不存在租赁关系，其不应再支付租金，且其支付的押金3000元陈延胜应该退还。陈延胜要求刘新萍支付精神损失费20000元、交通费3000元、误工费3000元，认为刘新萍欠其租金未支付，所以双方产生纠纷并且其报警，而且刘新萍骂其本人，所以对其造成精神损害且支出了交通费和产生误工。刘新萍不同意支付以上费用，认为陈延胜的主张没有事实根据和法律依据。经一审法院向陈延胜询问，陈延胜表示，如果法院认定租赁合同无效，其同意按合同无效进行处理，并要求支付所欠租金，以合同无效来主张其诉讼请求。一审法院认为，本案中，陈延胜与刘新萍系房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点问题为：1、陈延胜是否具有本案原告主体资格；2、刘新萍是否应向陈延胜支付租金。关于第一个焦点问题，首先，鑫诚聚旅馆为个体工商户，经营者为路昌娟，金宇公司将涉案房屋出租给鑫诚聚旅馆，路昌娟作为经营者对租赁房屋享有相应的合同权利义务。陈延胜作为代理人代鑫诚聚旅馆与金宇公司签订房屋租赁合同并在合同中签字，可见路昌娟对此是明知的，且陈延胜与路昌娟系夫妻关系，2018年12月31日之前双方签订的租赁合同系在两人夫妻关系存续期间签订，陈延胜作为路昌娟的配偶对租赁房屋共同享有相应的合同权利义务；在经营者路昌娟于2018年12月8日去世后，鑫诚聚旅馆的主体实际上已不存在，鑫诚聚旅馆与金宇公司签订的房屋租赁合同应是陈延胜作为合同当事人签订的，即2018年12月31日之后陈延胜作为代理人签订的房屋租赁合同的一方当事人应为陈延胜。其次，在一审法院调取的黄台派出所2019年7月16日对金宇公司物业经理杨晓春的询问笔录中，载明：“问：讲一下这个门头房的情况？答：这个地方已经租给陈延胜多年了，一开始是签了多年，后来就改成了一年一签，签定了合同到了2018年的12月31日，后来陈延胜也没有给我们交租金，我们也去找过他，但他说因为他没收到转租的租金，所以没给我们交。问：那从2019年1月1日起这个房屋归谁使用？答：当时我们公司已经决定继续租给陈延胜使用，只是陈延胜没有交租金，直到2019年6月24日公司给陈延胜下了催款通知，陈延胜在2019年7月5日给公司交了48000元，也就是一年的房租。问：你认识刘新萍吗？答：不认识，但我听说过她来找过，但我们公司和她没有什么关系。问：你们公司与陈延胜的合同2019年是否签了？答：没有签，但是公司依照惯例同意他继续租用了，只要他交上钱。”以上对金宇公司物业经理杨晓春的询问笔录内容，可以证明金宇公司认可其将涉案房屋出租给了陈延胜，即金宇公司认可陈延胜对租赁房屋享有合同权利义务，认可是陈延胜向其公司交纳的租金，且陈延胜已告知金宇公司转租房屋的事实，金宇公司对此并未提出异议。所以，陈延胜对租赁的涉案房屋享有合同权利义务，其有权转租给刘新萍，陈延胜有权提起本案诉讼要求刘新萍支付租金，其具有原告主体资格。刘新萍的抗辩主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。关于第二个焦点问题，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，陈延胜未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，经一审法院查询也未查询到该房屋的建设工程规划许可证等手续。因此，根据以上法律规定，2017年3月18日陈延胜与刘新萍签订的租房协议无效，但参照合同约定的租金标准，刘新萍应向陈延胜支付房屋占有使用费。其次，对于刘新萍占有使用涉案房屋的时间，2019年7月17日黄台派出所对刘新萍的询问笔录中载明：“问：合同到期之后怎么处理的？答：合同到期该房屋没有明确的合同说明后续的使用权归谁，我就一直在用着，陈延胜也找过我。问：陈延胜找你干什么？答：找我要房钱。”同日对陈延胜的询问笔录中载明：“问：你是怎么知道你的房子被占有？答：今天下午我回来的时候，我看到我的门头房的卷帘门被砸了，我开门开不开了，我把房间里清除出来的东西没有了，所以我就报警了。问：你报警后，我们调取了视频监控，刘新萍是用钥匙打开的卷帘门，你认可吗？答：我们合同到期以后，门头房的使用权归我使用，刘新萍没有续租门头房，也没有搬离门头房，刘新萍一直有卷帘门的钥匙。问：打开卷帘门以后，玻璃门上有几把锁？答：有两把锁。问：这两把锁是谁安装的？答：因为刘新萍拒绝搬离归属我使用权的门头房，我在2019年7月15日把门头房里的物品清理门口，清理后，我在玻璃门上加装了一把U型锁，后来我看到刘新萍加了一把链子锁。”从以上询问笔录内容可以证明，刘新萍与陈延胜签订的租房协议到期后，刘新萍一直占有使用涉案房屋并持有房屋卷帘门的钥匙，2019年7月15日陈延胜把刘新萍房屋内的物品清理到门口。因此，双方的租房协议到期后，刘新萍一直占有使用涉案房屋至2019年7月15日，对此一审法院予以认定。陈延胜主张刘新萍于2019年7月23日才搬离涉案房屋，一审法院不予采信。对刘新萍的抗辩主张，一审法院不予采信。综上，合同到期后，刘新萍没搬离涉案房屋，一直占有使用该房屋至2019年7月15日，其应向陈延胜支付房屋占有使用费。参照双方合同约定的租金标准，一年租金38000元除以12个月得每月租金3166.7元，2018年3月20日至2019年7月15日共计15.8个月，3166.7元乘以15.8个月得房屋占有使用费共计50034元，对此一审法院予以认定。对陈延胜主张的超出部分，不予支持。刘新萍向陈延胜支付的押金3000元没有退还，应予扣除，扣除3000元押金后，刘新萍应向陈延胜支付房屋占有使用费为47034元。对于陈延胜要求刘新萍支付精神损失费20000元、交通费3000元、误工费3000元的主张，陈延胜就其该主张没有提交证据证明，且双方对上述费用承担也未作出约定，双方属于房屋租赁合同纠纷，陈延胜的以上主张，没有事实根据及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、刘新萍向陈延胜支付房屋占有使用费47034元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回陈延胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1719元，由陈延胜负担599元，刘新萍负担1120元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。刘新萍提交证据如下：金宇公司出具的限期腾房通知书一份，经质证，陈延胜认为，对证据真实性有异议，该通知书没有盖章，且陈延胜并未收到过该通知书，即使该份通知书属实，也应当向陈延胜下发，而不是刘新萍。本院经审查认为，上述证据在无其他证据佐证的情况下，其真实性无法确认，不足以证明其事实主张，本院不予采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于陈延胜诉讼主体是否适格问题，首先，陈延胜作为代理人代鑫诚聚旅馆与金宇公司签订房屋租赁合同并在合同中签字，路昌娟系鑫诚聚旅馆的经营者，其与陈延胜系夫妻关系为路昌娟，对租赁房屋共同享有相应的合同权利义务。路昌娟于2018年12月8日去世后，陈延胜房屋租赁合同的一方当事人继续履行合同。其次，根据一审法院调取的黄台派出所2019年7月16日对金宇公司物业经理杨晓春的询问笔录，并结合当事人陈述，可认定金宇公司认可其将涉案房屋出租给了陈延胜。综上，一审法院认定陈延胜对租赁的涉案房屋享有合同权利义务，其有权提起本案诉讼，诉讼主体适格，并无不当。一审法院认定陈延胜与刘新萍签订的涉案租房协议无效，符合法律规定，缔约双方应基于缔约过失情况向合同相对方承担相应责任。根据黄台派出所对刘新萍及陈延胜等人的询问笔录，并结合当事人陈述，一审法院认定双方租房协议到期后，刘新萍一直占有使用涉案房屋至2019年7月15日，并判令刘新萍参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，刘新萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1719元，由上诉人刘新萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇二〇年二月二十七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰