广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终68号 上诉人(一审原告)：邱梅丽，女，1982年2月10日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：合浦港荣置业投资有限公司，住所地：广西北海市合浦县廉州镇还珠大道50号。统一社会信用代码：9145052156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司执行董事。 上诉人邱梅丽因与被上诉人合浦港荣置业投资有限公司（以下简称港荣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱梅丽上诉请求：依法撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2795号民事判决，改判港荣公司支付违约金36435.2元（从2015年10月27日起暂计至2017年7月26日止共640天，以总房款379533元按每日万分之一点五计算）给邱梅丽。事实与理由：一审判决港荣公司支付的逾期交房违约金按日万分之零点一标准，从2015年10月27日起计算至2017年7月26日止（但扣除中高考、停电、停水、降雨级别中雨以上天数共156天），没有事实和法律依据。一、一审法院认定事实不清，证据不足。首先，既然双方已约定了交房时间为2015年10月26日，则应严格按此时间交房，不应存在合同期间之外扣除中高考、停电、停水、降雨级别中雨以上的天数，双方于签约时应已考虑到以上情形，故约定的交房时间不应受上述因素的影响，此外，一审法院扣除在合同约定交房时间之后两年内的存在中高考等情形的天数，亦无相关法律依据。其次，一审法院对合同约定违约金按日万分之零点一标准计算是否过低这个问题未做出明确认定。邱梅丽认为，该违约金计算标准过低，应予调整至日万分之一点五。理由在于，一则，涉案《商品房买卖合同》约定邱梅丽逾期付款的，违约金按日万分之三计算，而港荣公司逾期交房的，违约金则按日万分之零点一计算，权利义务明显不一致，显失公平；二则，若按日万分之零点一计算违约金，没有达到惩罚违约方的目的，计算违约金还没有达到银行的存款利息，不利于保护守约方的合法权益；三则，在一审法院审理的港荣公司与其他业主的商品房买卖合同纠纷案件中，对类似约定日万分之零点一计算违约金的判例，均认定违约金按日万分之零点一过低，判决予以调整，有的调整达到日万分之二。二、一审法院由于认定的主要事实不清，导致适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法支持邱梅丽的上诉请求。 被上诉人港荣公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、港荣公司与邱梅丽是在平等、自愿的基础上签订的商品房买卖合同及其相应补充协议的，由此表明双方存在协商一致的基础，且于签约时已充分了解和知悉各自权利义务，均应严格依约履行义务。三、邱梅丽主张调整违约金计算比例无事实依据，其无据证明约定的标准过低，以致无法弥补其损失。反之，邱梅丽于签约时系以低价购买的涉诉房产，而今该房产所在楼盘的销售均价已达4300元/平方米，故其不仅无损失，反而从中获高额回报。这也是邱梅丽当初接受如此低额违约金之约定，而与港荣公司签约的原因之一。现邱梅丽在享受涉诉房产增值所带来的红利后，却不遵守当初约定，欲变更双方约定，有违签约初衷。综上，港荣公司认为邱梅丽的上诉请求无事实及法律依据，应予以驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 邱梅丽向一审法院起诉请求：判决港荣公司支付逾期交房的违约金36435.2元（从2015年10月27日起暂至2017年7月26日止共640天，以总房款379533元按每日万分之一点五计算，以后另计至案件判决确定履行期限届满之日止）给邱梅丽。 一审法院审理查明：2014年10月27日，邱梅丽与港荣公司签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：邱梅丽向港荣公司购买由港荣公司开发的位于合浦县，建筑面积共127.36平方米,每平方米2980元,商品房总价格为379533元；买受人按银行按揭贷款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3.不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4.出卖人将竣工材料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同及补充协议还对其他事项进行约定。合同签订后，邱梅丽向港荣公司交付了房款，港荣公司于2015年1月23日、4月14日分两次向邱梅丽开具了总金额为379533元的购房款发票。2017年7月26日，邱梅丽接管验收涉案房屋。涉案房屋所在楼房于2017年底已竣工至今未办理竣工验收手续。另查明，2015年6月28日至2017年9月17日期间，涉案工程因停水2天、停电15天、中高考32天、降雨级别中雨以上107天，共延长工期156天。 一审法院认为，邱梅丽与港荣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。邱梅丽、港荣公司双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。邱梅丽已按照合同的约定支付了全部购房款及契税，港荣公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。依据双方合同约定，港荣公司应于2015年10月26日前交房，但港荣公司于2017年7月26日才将涉案商品房交付给邱梅丽使用，逾期交房637天，但根据双方的约定，应扣除港荣公司在签订合同时至竣工期间可延期特殊情形天数，即停水2天、停电15天、中高考32天、降雨级别中雨以上107天，港荣公司实际逾期交房481天。依双方合同约定，逾期交房的，港荣公司应向邱梅丽按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金。邱梅丽主张按日支付已交付房价款万分之一点五的违约金，一审法院不予支持。根据邱梅丽的主张，邱梅丽依法享有的逾期交房的违约金为379533元×0.00001×481天=1825.55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：港荣公司应向邱梅丽支付逾期交房的违约金1825.55元。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。 二审查明，一审查明“2015年6月28日至2017年9月17日期间，涉案工程因停水2天、停电15天、中高考32天、降雨级别中雨以上107天，共延长工期156天。”错误，经审查，买卖合同签订之日2014年10月27日至约定交房之日2015年10月26日期间，涉案商品房所在工程因停电7.5天、中高考5天、降雨级别中雨以上48天而延误工期，其中有1天高考和降雨重叠、1天停电与降雨重叠，共延误天数合计为58.5天。2015年10月26日至2015年12月24日期间，涉案商品房所在工程因停电1.5天、降雨级别中雨以上1天共延误工期2.5天。 另查明，双方于《商品房买卖合同》中就“买受人逾期付款的违约责任”作如下约定：逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同并收取应付款5%的违约金，若出卖人同意继续履行，买受人则应按日支付逾期应付款万分之三的违约金。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，港荣公司逾期交房已构成违约，理应承担相应的违约责任，一审法院对此界定得当，本院予以确认，不再赘述。现双方存有争议的系违约天数及违约金计算标准两方面，本院就此分析如下：首先，关于如何确定港荣公司逾期交房违约天数的问题，邱梅丽上诉主张一审法院扣减合同约定交房之后的中高考、停电、停水、降雨级别中雨以上天数是不合理的。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，对双方签订买卖合同之日至约定交房时间期限内出现停水、停电、中高考、降雨等不可抗力或合同约定的免责事由的，可免除开发商的违约责任，但对其逾期交房后发生上述情形的则不能免责。一审法院将港荣公司逾期交房后出现的停水、停电、中高考、降雨等情形天数从逾期交房天数中扣减不当，本院予以纠正，邱梅丽的上述上诉理由成立，本院予以支持。经审核，双方买卖合同签订之日2014年10月27日至约定交房之日2015年10月26日期间，涉案商品房所在工程因停电7.5天、中高考5天、降雨级别中雨以上48天而延误工程，其中有1天高考和降雨重叠、1天停电与降雨重叠，故应顺延交房的天数为58.5天，即可顺延至2015年12月24日交房，但又因2015年10月26日至2015年12月24日期间，涉案商品房所在工程因停电1.5天、降雨级别中雨以上1天，延误工期2.5天，故可再延顺至2015年12月26日交房，但港荣公司直至2017年7月26日才将涉案商品房交付给邱梅丽，共逾期交房576天。 其次，关于如何认定港荣公司逾期交房违约金计算标准的问题，依合同约定，港荣公司逾期交房的，应按日承担已收房款万分之零点一的违约金，现邱梅丽诉请要求将违约金标准调整为按万分之一点五计。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，一方面，据合同约定，港荣公司逾期交房时应按日支付已收房款万分之零点一的违约金，而邱梅丽逾期付款时则应按日支付应付款万分之三的违约金，相较可知，邱梅丽逾期付款的违约责任显重于港荣公司逾期交房的违约责任，实与公平原则相悖。另一方面，港荣公司逾期交房违约行为导致邱梅丽两年不能居住使用房屋，其损失现实存在；而合同约定的违约金计算标准显低于中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的计算标准，实难以弥补邱梅丽的经济损失，一审法院径以该标准判定港荣公司的违约金数额，有失公允。结合双方履约情况，本院酌情将违约金标准调整为每日按已收房款万分之一计算。至于港荣公司关于邱梅丽因房价上涨已获高额回报而不存在损失的辩称，本院认为，一则，港荣公司以支付违约金的方式赔偿邱梅丽损失，此为合同所明定，二则，邱梅丽因房产增值获利系出于其购房行为，而非源于港荣公司逾期交房的违约行为，换言之，邱梅丽非因港荣公司的违约行为而获取以上利益，本案不适用损益相抵规则，港荣公司不可据此免除其违约责任。基于以上分析，港荣公司因其逾期交房行为负有向邱梅丽支付违约金之责，违约天数为576天，每日按已收房款万分之零点一计算，违约金总额为21861.10元（379533元×0.0001×576天=21861.10元）。 综据上述，邱梅丽的上诉请求及理由部分成立，对成立部分本院予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定港荣公司逾期交房违约天数不当，本院依法予以纠正并对违约金的计算标准作适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2795号民事判决； 二、被上诉人合浦港荣置业投资有限公司支付上诉人邱梅丽逾期交房违约金21861.10元； 三、驳回上诉人邱梅丽的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费355元，由合浦港荣置业投资有限公司负担213元，由邱梅丽负担142元；二审案件受理费355元，由合浦港荣置业投资有限公司负担213元，由邱梅丽负担142元。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 候远婕 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 方 嫄 书 记 员 龙财新