云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9015号上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明小马哥生鲜配送有限公司,住所云南省昆明市盘龙区白龙小区122栋1单元101号。法定代表人：曾世勇，总经理。委托诉讼代理人：蔡学荣，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林型聪，男，1976年1月16日出生，汉族，户籍登记地浙江省平阳县。委托诉讼代理人：付平申、张华江，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王卫华，男，1969年4月18日出生，汉族，户籍登记地湖北省蕲春县。上诉人昆明小马哥生鲜配送有限公司（以下简称“小马哥公司”）因与被上诉人林型聪、王卫华租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初1926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人小马哥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的市场没有通过消防验收，出租的摊位大部分已经退回，整个市场已没有经营。林型聪个人没有与上诉人签订《租赁合同》的权利，张卫华以个人名义收取上诉人的租金且不出具发票违法，《租赁合同》自始无效。2.被上诉人的行为具有欺诈性，是一种民事欺诈行为，由此造成上诉人的重大损失应由被上诉人承担赔偿责任。被上诉人林型聪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王卫华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。小马哥公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》为无效合同；2.判令被告返还原告8万元；3.判令被告赔偿原告各种损失2万元(安装监控费用)；4.判令被告承担本案诉讼费。被上诉人林型聪向一审法院反诉请求:1.判令小马哥公司继续履行林型聪与原告于2018年7月19日签订的《租赁合同》，并支付林型聪租金4万元；2.判令小马哥公司向林型聪按年利率6%支付自逾期支付租金至实际支付之日的资金占用期间利息，截止立案之日合计1500元；3.判令小马哥公司赔偿林型聪经济损失6万元；4.判令小马哥公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月19日，被告（反诉原告）林型聪（甲方）与原告（反诉被告）小马哥公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将盘龙区小坝麻线营4号2幢第贰层47-74合计28个摊位给乙方经营；租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日止；如在合同期内，因特殊情况要退租，需提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意按市场规定扣除二个月的费用，方可办理退租手续；交一年租金送六个月，到期时间为2020年2月28日止；乙方向甲方缴纳铺面租金全年合计120000元，其中不含税收、工商管理等费用，租金一年一次支付；第一年租金自签订合同之日起按年交清，第二年租金提前一个月按年交清，遵循先付款，后使用的原则；乙方承租甲方铺面或摊位经营者，必须遵守相关法律法规，遵守工商行政管理部门的相关规定，自行办理相关证照；乙方在合同签订前应向甲方缴纳5000元的水、电押金，该押金不得用于抵减租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，不欠甲方任何费用情况，到期后甲方全额将押金退还乙方（不计息）；合同签订后，中途不允许将铺面或摊位退还甲方，否则押金不予退还，乙方在承租期内，不得私自将铺面转让他方经营，如应特殊情况转让铺面，必须经甲方同意，甲方每次收取20000元的转让费；如私自转让，则对乙方处以50000元的罚款，对新承租户以提高租金的10%，并重新签订租赁协议或解除租赁协议。同日，原告（反诉被告）小马哥公司向被告（反诉原告）林型聪支付了80000元租金，并实际接收使用了涉案摊位。另查明，涉案房屋的产权人为昆明民族塑料化工有限公司。2018年5月22日，昆明塑料化工有限公司出具《证明》载明：“允许被告（反诉原告）林型聪将租赁物转租给第三方。”一审法院认为：原告（反诉被告）小马哥公司主张被告（反诉原告）林型聪没有与其签订《租赁合同》的权利，农贸市场需要办理工商登记，并取得卫生、消防等许可证书后才能营业，才能对外签订《租赁合同》，被告（反诉原告）林型聪无权以个人名义签订合同、收取租金，且未出具发票，因此《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”可知，是否办理工商登记、是否取得卫生、消防许可证，仅存在影响租赁物使用的可能性，并不能成为影响合同是否有效的法定事由。本案中，原告（反诉被告）小马哥公司与被告（反诉原告）林型聪签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且被告（反诉原告）林型聪的租赁行为获得了房屋产权人的同意，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告（反诉被告）小马哥公司与被告（反诉原告）林型聪签订的《租赁合同》合法有效，原告（反诉被告）小马哥公司要求确认《租赁合同》无效，并基于合同无效要求返还租金80000元及赔偿损失20000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。至于王卫华，因其并未在《租赁合同》上签字，也没有证据证明其作出了向原告（反诉被告）小马哥公司出租租赁物的意思表示，亦或是与被告（反诉原告）林型聪之间存在合伙关系，故其并非本案《租赁合同》的当事人，无需就本案合同承担责任。对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司继续履行2018年7月19日签订的《租赁合同》并支付租金40000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告（反诉原告）林型聪与原告（反诉被告）小马哥公司签订的《租赁合同》中约定被告（反诉原告）林型聪将涉案摊位出租给原告（反诉被告）小马哥公司经营、使用，由原告（反诉被告）小马哥公司于签订合同之日一次性支付涉案摊位一年的租金120000元，现原告（反诉被告）小马哥公司实际接收并使用了涉案摊位，被告（反诉原告）林型聪已经全面履行了自身的合同义务，但原告（反诉被告）小马哥公司在向被告（反诉原告）林型聪支付了80000元租金后未再支付剩余租金，应当承担继续履行的违约责任，故对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司继续履行合同并支付剩余40000元租金的反诉请求，予以支持。原告（反诉被告）小马哥公司主张其所承租的摊位所处的市场没有通过消防验收，不能从事经营活动，且其承租的摊位系他人的超市，但其并未提交证据证明有关部门因上述理由要求其搬离或停业，亦没有证据证明存在其他经营者阻碍其正常经营的情况，故对于原告（反诉被告）小马哥公司的该项主张，不予认可。因原告（反诉被告）小马哥公司未按合同约定于2018年7月19日向被告（反诉原告）林型聪足额支付租金，给被告（反诉原告）林型聪造成了未能取得租金的利息减少损失，故对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司支付自逾期支付租金之日，即2018年7月20日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算的资金占用费的反诉请求，予以支持。对于被告（反诉原告）林型聪要求原告（反诉被告）小马哥公司赔偿经济损失60000元的诉讼请求，因资金占用费已经足以弥补其未取得租金的损失，在其没有证据证明还存在其他损失的情况下，对其该项反诉请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）林型聪支付租金40000元；二、原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）林型聪支付以租金40000元为基数，自2018年7月20日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回原告（反诉被告）昆明小马哥生鲜配送有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林型聪的其他诉讼请求。对于一审查明的案件事实，上诉人对“另查明……允许被告（反诉原告）林型聪将租赁物转租给第三方”提出异议，主张不是事实。对此，被上诉人不予认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对于一审查明的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。二审审理期间，上诉人提交：照片四张，欲证明涉案市场没有被使用，无人经营管理。经质证，被上诉人对照片的证据三性均不认可。本院认为，照片上未标注时间，无法证明拍摄于何时，不能达到上诉人的证明目的，不予采信。针对上诉人所提事实异议，上诉人虽不认可，但未能提举相反证据予以推翻，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案《租赁合同》是否有效？本院认为,《中国人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，上诉人主张其承租的昆明市盘龙区小坝麻线营4号2幢第贰层47至74合计28个摊位所处农贸市场未办理工商登记，未取得卫生、消防等许可证书，且要以单位名义才可出租，故林型聪与上诉人签订的《租赁合同》自始无效。根据审理查明事实，林型聪经涉案房屋产权人昆明民族塑料化工有限公司同意与上诉人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，林型聪向上诉人交付了摊位，上诉人亦向林型聪支付了8万元租金并实际接收经营，双方已按约定履行了《租赁合同》，加之在本案中上诉人并未举证证明其在经营使用摊位期间有关行政机关因卫生、消防等原因要求其搬离或停业，亦未举证证明存在其他阻碍其正常经营的情形，故对上诉人主张合同无效，并基于合同无效要求被上诉人向其返还租金并赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于一审判决上诉人支付林型聪租金4万元及相应利息的部分，一审所作认定及处理正确，本院予以维持，在此不再赘述。另，一审判决主文第一、二、四项多写了一个“被告（反诉原告）”，应系笔误，本院在前文引用时已进行更改。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3465元，由上诉人昆明小马哥生鲜配送有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年二月二十五日法官助理李俊波书记员武雨