广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1223民初23号原告:广东致顺设备物业管理有限公司，住所：广州市海珠区********之四。统一社会信用代码：914***********224M。法定代表人：朱某1。委托代理人：王奕财，广东鼎都律师事务所律师。被告：张燕红，女，汉族，1977年6月1日出生，住广宁县***********************。公民身份号码：441************。被告：薛国锋，男，汉族，1975年9月16日出生，住广宁县***********************。公民身份号码：441************。原告广东致顺设备物业管理有限公司诉被告张燕红、薛国锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年1月21日公开开庭进行了审理。原告广东致顺设备物业管理有限公司的委托代理人王奕财到庭参加诉讼，被告张燕红、薛国锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东致顺设备物业管理有限公司提出诉讼请求：1、判令被告支付欠款3740.11元。2、判令被告从2015年12月1日起至付清欠款时止，以各期欠款金额分别按日3‰计付违约金。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年2月25日，被告与广宁县恒峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落在广宁县********************。房产证记载建筑面积153.71平方米。同日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，在《临时管理规约》和《承诺书》上签名，表示确认和遵守临时管理规约。根据《前期物业管理服务协议》约定：被告每月的15日前按建筑面积平方米1元交纳物业服务费和电梯公摊的电费；被告不按时缴费，原告有权要求被告支付从逾期之日起每天按未交金额的3‰计算违约金。被告从2015年12月起欠费，至今欠费3740.11元（其中物业服务费2459.36元、公摊电费1280.75元）。原告曾多次通过电话及书面的形式向被告发出催缴通知书未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告张燕红、薛国锋没有答辩也没有提供证据。本院经审理查明事实如下:2013年2月25日，被告与广宁县恒峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落在广宁县********************。房产证记载建筑面积153.71平方米。同日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》约定：被告缴纳物业服务费的时间为每月的15号前，按建筑面积每月每平方米1.0元；违约责任：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告方补交并从逾期之日起每日按未缴金额的千分之三支付违约金......《临时管理规约》约定：占地面积5469.24平方米；物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式。本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每平方米1元（公共水电费按实际发生额由全体业主分摊）......被告讼争的房屋的建筑面积153.71平方米。被告拖欠2018年7月至2019年10月的物业服务费2459.36元及2015年12月至2019年9月的公摊电费1280.75元未向原告缴交。原告于2020年1月2日诉至本院要求解决。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、庭审笔录等予以佐证。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告于2013年2月25日签订《前期物业管理服务协议》约定被告购买的坐落在广宁县******************1*由原告对该物业进行管理，物业管理费为每月每平方米1.0元,物业管理费每月交纳一次,交费时间为每月的15号前，有《前期物业管理服务协议》予以证实，本院予以认定。被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费的义务。原告已为被告提供了物业服务，被告也应按合同约定按月向原告支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告并未提供证据证明已全部履行支付物业服务费的义务，也未举证证明其主张未按合同约定提供服务，存在违约行为的有力证据，其应当承担举证不能的法律后果。被告从2018年7月起未向原告支付物业服务费，已构成违约，其应承担相应的法律责任。现原告请求被告支付2018年7月至2019年**月的物业服务费2459.36元，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费的收费标准及缴纳方式，再按照被告房屋的建筑面积153.71平方米，经本院核查，原告请求上述物业服务费共2459.36元，无违反约定也无违反法律规定，本院予以支持。原告与被告于2013年2月25日签订《临时管理规约》约定本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每平方米1元（公共水电费按实际发生额由全体业主分摊），有《临时管理规约》予以证实，本院予以认定。被告与原告签订《临时管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告请求被告支付2015年12月至2019年9月的公摊电费1280.75元，根据双方签订的《临时管理规约》约定公摊电费的收费标准，再按照被告房屋的建筑面积153.71平方米，经本院核查，原告请求上述公摊电费1280.75元，无违反约定也无违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告从2015年12月1日起至付清欠款时止，以各期欠款金额分别按日3‰支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”、《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，该违约金支付标准明显过高。原告未能提供足够证据证明其对被告所欠费用进行催告，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌情确定违约金为748元。被告张燕红、薛国锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告张燕红、薛国锋应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东致顺设备物业管理有限公司交纳2018年7月至2019年10月的物业服务费2459.36元。被告张燕红、薛国锋应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东致顺设备物业管理有限公司交纳2015年12月至2019年9月的公摊电费1280.75元。三、被告张燕红、薛国锋应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东致顺设备物业管理有限公司支付违约金748元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告张燕红、薛国锋负担，原告同意被告在支付上述欠款时一并迳付给原告（原告已预付）。本判决为终审判决。审判员  陈金珠二〇二〇年一月二十二日书记员  黎宇明附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。