北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初39791号原告：吕波，男，1985年1月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡贵明，北京滳慧律师事务所律师。被告：曹玉杰，男，1967年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。统一社会信用代码91110112759612248F。法定代表人：曹玉杰，职务总经理。原告吕波与被告曹玉杰、北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人胡贵明到庭参加诉讼。被告曹玉杰、被告九州公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。原告吕波向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2017年1月10日签署的《承包租赁合同》无效；2、依法判决被告退还原告已付租金118000元；3、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月，原告通过被告的宣传册得知被告正在租售“精品农家小院”，声称该“农家小院”可用于居住及种植农作物，原告在被告的诱导下，签订了《承包租赁合同》，承租了被告位于北京市通州区漷大路东侧农业生态园内的G2地块种植园（又称“大棚”），合同约定种植园的土地使用权价格为人民币118000元，租期自合同签订之日至2028年9月30日，合同到期后，2028年10月1日至2038年9月30日期间续租的，不收取租金。2017年1月10日，双方签订了《承包租赁合同》，原告于同日向被告一次性支付租金人民币118000元。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在种植园所在生态园内张贴了《漷县镇人民政府关于种植大棚地内违法建设的通告》，载明：在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设，将依法予以拆除。后原告向相关部门咨询后，了解到《承包租赁合同》所涉项目土地为农业用地，被告建设并出租的大棚未办理相关审批手续，该合同所涉及大棚系违法建筑，而被告提供给原告的《承包租赁合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。鉴于此，原告认为，原、被告签署的《承包租赁合同》应依法确认为无效合同，被告应向原告返还已支付租金共计人民币118000元。被告曹玉杰未作答辩。被告九州公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认定。本院认定事实如下：九州公司系自然人独资的有限责任公司，曹玉杰系九州公司的唯一股东。2017年1月10日，吕波（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为G2，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为118000元，一次付清，甲方在2016年12月31日(不是笔误）前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。另当日，吕波（乙方）与九州公司（甲方）签订另一《承包租赁合同》，约定：…该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为F2，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为118000元，一次付清，甲方在2016年12月31日前向乙方方交付土地及地上物使用权。合同其他约定与前述G2号大棚的《承包租赁合同》的约定一致。合同签订当日即2017年1月10日，吕波向九州公司交纳F2、G2大棚的租金共计236000元，F2大棚租金118000元，G2大棚租金118000元。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设置均视为违法建设，将依法予以拆除…。2017年8月13日，相关大棚因违法建设被北京市通州区漷县镇人民政府拆除。2019年4月，吕波就《承包租赁合同》（F2大棚）起诉九州公司、曹玉杰，本院审理后做出（2019）京0112民初11421号民事判决书，判决内容为：“一、原告吕波与被告北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》（单元号：F2）无效；二、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告吕波租金112047.6元，被告曹玉杰承担连带责任；三、驳回原告吕波的其他诉讼请求。”现该判决已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，本院认为原、被告签订《承包租赁合同》应属无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，吕波与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途。本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租他人，人数众多，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与九州公司签订的《承包租赁合同》，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，吕波按照合同约定向九州公司交纳了G2号大棚的租金，因九州公司将G2号大棚交付给吕波，吕波对涉案大棚实际占有使用，故九州公司返还给吕波的租金应按照吕波实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为112101.4元，过高部分不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明曹玉杰的财产独立于九州公司，故对原告要求曹玉杰返还租金诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告吕波与被告北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》（单元号：G2）无效；二、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告吕波租金112101.4元，被告曹玉杰承担连带责任；三、驳回原告吕波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由原告吕波负担133元（已交纳）；由被告北京九州汇通科技有限公司负担2527元，于本判决生效之日起7日内交纳，被告曹玉杰承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟营人民陪审员  温锦秀人民陪审员  张连旺二〇二〇年二月二十日法官 助理  梁宏耀书 记 员  曹 萌