舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3923号 原告：徐瑞芬，女，1970年11月28日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：韩泽峰，浙江合飞律师事务所律师。 被告：舟山市新城市场发展服务有限公司，住所地浙江省舟山市定海区千岛街道新益路189号，统一社会信用代码91330900092325565Y。 法定代表人：钱燕杰，董事长。 委托诉讼代理人：张建军，浙江民鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐瑞康，浙江民鸿律师事务所律师。 原告徐瑞芬与被告舟山市新城市场发展服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告徐瑞芬及其委托诉讼代理人韩泽峰、被告舟山市新城市场发展服务有限公司委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐瑞芬向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2018年7月16日签订的《商贸惠众广场商铺租赁合同》解除；2.判令被告舟山市新城市场发展服务有限公司返还原告徐瑞芬租赁保证金20000元；3.依法判决被告舟山市新城市场发展服务有限公司赔偿原告徐瑞芬经济损失120000元；四、本案诉讼费用由被告舟山市新城市场发展服务有限公司承担。事实和理由：2018年上半年期间，舟山市新城市场发展服务有限公司在舟山市新城筹建商贸惠众广场，面向社会招租引铺，徐瑞芬获知后有意在惠众广场租铺开店。徐瑞芬经与舟山市新城市场发展服务有限公司商谈达成租铺入驻开店的一致意向后，徐瑞芬于2018年7月12日与上海某餐饮设备有限责任公司签订了《餐饮业服务合同》，计划在惠众广场加盟开设其公司旗下的“说好不分手”餐厅，加盟期限为一年，徐瑞芬为此交付了80000元加盟费用。同月16日，原、被告签订《商贸惠众广场商铺租赁合同》，由徐瑞芬向舟山市新城市场发展服务有限公司承租惠众广场×××商铺，徐瑞芬按约于当日交付租赁保证金20000元。合同约定：商铺的交付日期为当年10月1日(合同5.1条款)；若因舟山市新城市场发展服务有限公司原因导致商铺延期交付且超过60日的，徐瑞芬有权单方面解除本合同(合同16.2.2条款)：因上述原因导致合同解除的，舟山市新城市场发展服务有限公司除返还租赁保证金外，给徐瑞芬造成损失的，舟山市新城市场发展服务有限公司还应予以赔偿(合同16.3条款)。合同签署后直至2019年6月，舟山市新城市场发展服务有限公司仍未能将店铺交付给徐瑞芬，期间徐瑞芬经多次催促无果，因餐厅加盟期限已至届满，开店已无可能，徐瑞芬无奈于同月25日向舟山市新城市场发展服务有限公司书面致函提出解除合同，并要求舟山市新城市场发展服务有限公司返还保证金和赔偿相应损失120000元(加盟费及筹建店铺的前期费用)。但舟山市新城市场发展服务有限公司却对徐瑞芬合理请求置之不理。综上所述，徐瑞芬认为，原、被告之间是合法有效的租赁合同关系，根据双方合同约定，因舟山市新城市场发展服务有限公司的违约，徐瑞芬有权单方解除合同，并要求其退还保证金并赔偿经济损失，但舟山市新城市场发展服务有限公司却拖延至今，拒绝承担违约责任。徐瑞芬特提起诉讼。 被告舟山市新城市场发展服务有限公司辩称，一、驳回徐瑞芬不合理诉请。二、同意双方租赁合同已经解除。三、同意退还保证金20000元。四、不合理部分不应赔偿。徐瑞芬与上海某餐饮设备有限公司2018年7月12日签订的餐饮服务合同首付合作金80000元的约定，该80000元能否作为徐瑞芬在本案中因舟山市新城市场发展服务有限公司延迟交房导致徐瑞芬损失予以赔偿有异议。徐瑞芬是否交付首付定金80000元，仅付给北京市某幼儿园记录，幼儿园与上海方是否存关联不清楚。上海方是否扣除或罚没80000元，徐瑞芬还需提供减少现有财产的证据。经济损失也无法达到80000元，根据徐瑞芬与上海方订立的合同第七条约定，徐瑞芬不履行合同最大经济损失为41400元，在138000元总合作金基础上，约定80000元作为定金，明显违反定金规则。按定金规则仅为27600元，定金和违约金只能选择一项。如果徐瑞芬要求舟山市新城市场发展服务有限公司赔偿损失，首先要处理其与上海某餐饮设备有限公司的纠纷，舟山市新城市场发展服务有限公司可依据生效判决书进行赔偿。徐瑞芬不履行餐饮服务合同产生的经济损失与本案无关联，未确实租得房屋的前提下与他人签订合同有经营风险，现将风险转嫁舟山市新城市场发展服务有限公司没有法律和事实依据。舟山市新城市场发展服务有限公司不履行租赁合同导致徐瑞芬经济损失确实赔偿，但建立在履行租赁合同下产生的经济损失，不能超出预期的损失。五、另40000元损失，没作详细陈述说明，应驳回。 经审理查明，原被告对双方签订《商贸惠众广场商铺租赁合同》及合同内容履行情况无异议，本院对徐瑞芬陈述的该部分事实予以确认。舟山市新城市场发展服务有限公司逾期未交付租赁的舟山市新城商贸惠众广场×××商铺给徐瑞芬。根据徐瑞芬的陈述，徐瑞芬于2019年6月25日向舟山市新城市场发展服务有限公司提出解除合同。舟山市新城市场发展服务有限公司同意返还保证金20000元。上述事实有租赁合同、平面图、保证金收据为证。 双方争议的焦点在于因舟山市新城市场发展服务有限公司未交付房屋，给徐瑞芬造成的损失。本院认为，一、对徐瑞芬因与第三方签订特许使用加盟店已经支付80000元，不能视为其必要的损失。徐瑞芬提交的与上海味香情餐饮设备有限责任公司于2018年7月12日签订的《餐饮业服务合同》中约定徐瑞芬支付服务费为138000元，合同期一年。《餐饮业服务合同》第七条规定，任一方违约的，应先赔偿守约方的经济损失，且按合同约定的投资费用138000元的30%赔偿违约金，除外不再计算其他损失，也不再提出其他要求。《餐饮业服务合同》补充第十条，费用逾期未补则取消经营权，所交定金不予退还。舟山市新城市场发展服务有限公司辩称第三方合同因其违约未能履行的，对定金原则规定不予退还。按照合同法定金条款最高位合同标的金额的20%，即为138000元的20%，应为27600元。按照违约金条款为138000元的30%，应为41400元。违约金与定金条款择一适用。本院采纳辩称，认为80000元不能作为定金损失，选择适用违约金条款，预计徐瑞芬因违约的损失为41400元。二、徐瑞芬另主张的前期投入损失40000元，本院认定设计费损失4000元，其余不采纳。徐瑞芬庭后补充店面设计费支出的收据4000元。本院认为徐瑞芬为租赁店铺前期投入准备，应花费过一定的财力物力，设计费用合理。 本院认为，徐瑞芬与舟山市新城市场发展服务有限公司之间的房屋租赁合同未违反法律规定。该合同依法成立、有效。舟山市新城市场发展服务有限公司逾期未交付房屋，违反合同约定。徐瑞芬按照约定单方解除了租赁合同，并要求返还保证金。违约方的，应当赔偿守约方的损失。对于徐瑞芬主张的120000元的损失，本院按照其实际设计费损失和客观存在的与第三方缔约可预见损失，酌定为45400元。其余未举证的，本院不予采信。 徐瑞芬的诉讼请求，本院予以支持确认解约、退还保证金，赔偿损失45400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 一、确认原告徐瑞芬与被告舟山市新城市场发展服务有限公司于2018年7月16日签订的《商贸惠众广场商铺租赁合同》于2019年6月25日解除； 二、被告舟山市新城市场发展服务有限公司在本判决生效之日起返还原告徐瑞芬保证金20000元； 三、被告舟山市新城市场发展服务有限公司在本判决生效之日起赔偿原告徐瑞芬损失45400元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告徐瑞芬负担832.50元，被告舟山市新城市场发展服务有限公司负担717.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 林 静 二〇二〇年二月八日 书记员 侯微波