广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9259号原告：赖俊义，男，1985年5月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区******丽清花园丽盈苑四梯1103号，公民身份号码360************098。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐方恒，广东飞来湖律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区****售楼部。法定代表人：骆某1。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，广东中肯律师事务所律师助理。原告赖俊义与被告清远市侨阳房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖俊义的委托诉讼代理人唐方恒、被告清远市侨阳房地产有限公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖俊义向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还10890.3元房屋款给原告；二、判令被告支付逾期办证违约金10853.3元（以440000元为基数从2019年3月31日起按银行年利率6%计至2019年8月26日止为10853.3元）给原告；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：1、原告以440000元购买被告位于清远新城连江西路二号丽清花园丽盈苑四梯11层03号房屋，建筑面积共106.4平方米，其中套内建筑面积89.29平方米；2、被告应在2018年12月30日前将经建设局工程竣工验收备案的房屋交付给原告；3、被告应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；4、差异值为±0.6以上至±3以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补等事项。合同签订后，原告按约定付清购房款给被告。后经原告的多次催促，被告在2019年8月26日先将办理权属由被告提供的资料报产权登记机关备案，并为原告的房屋办理房地产权证，被告的行为已构成违约，严重损害原告的权益，被告应向原告承担违约责任，但由于被告提供的是格式合同，没有约定逾期办理权属登记的违约金，显失公平，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条等相关规定，被告应以已付房款按银行年利率6%计付违约金给原告。另外，该不动产权证办登记的套内建筑面积为87.08平方米，与合同约定交付的套内建筑面积相差2.21平方米，根据合同约定，被告应按房屋单价退回房屋款即4927.76元/㎡×2.21㎡=10890.3元给原告。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告清远市侨阳房地产有限公司答辩称，首先，关于退还房款的问题，我方认为本案涉案商品房属于按套计价，不适用签订的买卖合同第五条规定，理由有二，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第四条第一点约定，涉案商品房单价4927.76元，该单价精确到分，并不符合日常生活经验中的按单价计价的情形，另一方面，该条约定该商品房总金额为440000元整，是比较完整的数字，根据一般生活逻辑显然可以看出商品房按套计价，并不符合合同第五条，因此第一项诉讼请求无实施法律依据；关于逾期违约金的问题，我方认为原告主张的按年利率6%计算违约金其计算标准过高，远远超过原告的实际损失，因此我方恳请法院适当调整至年利率1%的标准，此外原告主张的违约金计算基数440000元与其诉讼请求第一项相互矛盾，我方认为假如原告主张退还房款的，那么违约金的计算基数应当扣减原告主张退还的房款。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原告赖俊义（买受人）与被告清远市侨阳房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市********丽清花园丽盈苑四梯11层03号房屋转让给原告，该商品房合同约定的建筑面积共106.4平方米，其中套内面积89.29平方米，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4927.76元，总金额440000元整，付款方式为首期付140000元，余款300000元由买受人向银行申请按揭贷款，买受人签订借款合同及买受人房款划到出卖人指定账户之日，视为付清房款。出卖人应当在2018年12月30日前，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿原告的损失。同时涉案合同第五条还对面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）进行约定。商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。合同签订后，原告向被告付清购房款440000元，2015年7月3日，被告向原告出具发票，证明原告已付清涉案房屋全部购房款440000元，发票内载明涉案房屋套内面积89.2900平方米，每平方米4927.76元。另外，粤（2019）清远市不动产权第0088770号不动产权证载明，涉案房屋专有建筑面积87.08平方米，清远市不动产登记资料查询结果证明显示涉案房屋套内面积亦为87.08平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应根据合同约定履行合同义务。关于原告主张被告应返还房屋面积差异金额的问题，根据上述查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实，差异面积为2.21平方米（合同约定套内面积89.29平方米－涉案房屋产权证登记面积87.08平方米），且误差比在3%以内，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条对面积确认及面积差异处理作出约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应当返还由于套内面积减少产生的差价款。至于被告提出涉案房屋按套计价不存在多退少补的抗辩理由，由于合同约定的涉案房屋只是按套出售，而且房屋总价款的计算也是以房屋套内建筑面积和房屋单价作为计价依据，为此，对于被告该抗辩理由本院不予采纳。故被告应向原告返还的房款为10890.35元（4927.76元/平方米×2.21平方米），鉴于原告诉请要求被告返还房屋面积差额款为10890.3元是对其自身权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的被告应支付逾期办证违约金的问题，根据原、被告签订的合同约定，出卖人应在2018年12月30日前交付房屋，在交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告在庭审中提出涉案房屋的交付时间为2015年下半年，但具体时间记不清且未提供证据予以佐证，本院依法确定涉案房屋的交付时间为合同约定的最后交付期限，即2018年12月30日，但涉案房屋直至2019年8月26日才办理了产权登记，早已超过90日期限，被告从2019年3月31日起逾期办证的行为已构成违约，被告应承担逾期办证的违约责任。鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》并无约定在买受人选择继续履行合同情形下逾期办证违约金的计算方式，原告要求以已付购房款440000元为基数，按年利率6%的标准计算的请求合理，本院予以采纳。由于被告在2019年8月26日才履行了办证义务，从2019年3月31日逾期办证日起至2019年8月26日已逾期149日，故被告应向原告支付的逾期办证违约金为10776.99元(440000元×6%÷365日×149日)，对于原告主张的违约金10853.3元因计算有误，本院不予支持。至于被告主张其在2019年8月2日已向房屋产权登记机关申请备案，但对该主张并未提供证据相关证据予以佐证，本院不予采纳。另被告主张计算违约金的基数应扣减原告返还的房款一节，因被告在退还原告房款前，已全额收取了原告的购房款440000元，为此，对被告该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赖俊义返还房屋面积差额款10890.3元；二、被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告赖俊义支付逾期办证违约金10776.99元；三、驳回原告赖俊义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年二月四日书记员  杨娅乔附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。