广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终27号上诉人(原审原告)：廖海霞，女，汉族，1980年10月30日出生，住广东省四会市*****************。委托诉讼代理人：邓增共，广东圣禾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：罗伟图，男，汉族，1989年8月11日出生，住广东省四会市****************。上诉人廖海霞因与被上诉人罗伟图房屋买卖合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人廖海霞的委托诉讼代理人邓增共，被上诉人罗伟图到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖海霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判为罗伟图向廖海霞双倍返还购房定金20万元；2.本案诉讼费用由罗伟图负担。事实与理由：一、一审判决没有正确理解双方在《不动产买卖合同》上约定的真实意思表示，导致认定事实不清。《不动产买卖合同》第二条第2点约定“……因上述不动产甲方抵押给银行(该不动产月供及供楼利息由甲方负责)……”在该合同中双方约定在房屋出证前，房屋的月供及供楼利息由罗伟图负责。现因罗伟图的原因，出现断供，导致邮政银行四会支行起诉并申请执行案涉房屋，如果罗伟图按合同约定继续供楼，根本不存在案涉房屋被执行的情况，这显然是罗伟图违反了上述合同约定，属违约行为，应承担双倍返还定金的违约责任。二、一审判决适用法律错误。罗伟图违反了双方在《不动产买卖合同》第二条第2点的约定，导致廖海霞与罗伟图双方签订的《不动产买卖合同》不能履行。罗伟图的行为不但违约，且已构成根本违约，故本案应当适用定金罚则，判令罗伟图双倍返还定金给廖海霞，否则廖海霞的合法权益无法得到保护。若仅判令罗伟图返还已收取的10万元定金并按银行贷款利率赔偿利息给廖海霞，那么因房价上升造成的损失根本无法得到弥补。罗伟图辩称，同意一审判决，不同意廖海霞的上诉意见。廖海霞向一审法院起诉请求：1.解除廖海霞与罗伟图于2017年7月10日签订的《不动产买卖合同》；2.罗伟图双倍返还购房定金20万元给廖海霞；3.本案的诉讼费费用由罗伟图负担。一审法院认定事实：2017年10月20日廖海霞(乙方)与罗伟图(甲方)签订《不动产买卖合同》，约定：甲方拟将位于四会市********************罗伟图名下不动产作价325000元卖给乙方；甲、乙双方签订本协议后，乙方应于当日支付给甲方10万元作购房定金；上述不动产因肇庆大隆置业投资有限公司(以下简称大隆公司)原因甲方未领有该不动产权证，待大隆公司协助甲方办理出上述不动产权证后，甲、乙双方约定于20个工作日内甲方带上述不动产有关资料和证件协助乙方到四会市银行办理上述不动产二手楼银行按揭申请手续。因上述不动产甲方抵押给银行(该不动产月供及供楼利息由甲方负责)，待乙方银行办理二手楼银行按揭申请审批通过后，甲方要20个工作日内到银行办理还款手续，乙方承诺先垫支该不动产余下贷款的款项的一半给甲方赎回上述不动产权证(待甲方收到乙方二手楼银行按揭的款项后，如数退还给乙方)等等。关于违约处理，双方约定甲方违约，甲方赔偿乙方上述所付款项的双倍给乙方作违约金。上述合同签订当日，廖海霞向罗伟图支付了10万元购房定金。罗伟图称案涉房屋系自己向案外人大隆公司购买所得，已向大隆公司支付了首期款并向银行申请了按揭贷款，银行已放款给大隆公司，自己已开始供楼，大约从2015年7、8月开始供直到2018年年底，后因手受伤没有稳定收入而断供。根据罗伟图提供的《不动产登记资料查询结果证明》，案涉房屋预告登记在罗伟图名下，登记日期为2015年7月29日，该房屋存在预抵押，预抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市支行（以下简称邮储银行四会支行）。另查明，邮储银行四会支行与罗伟图、大隆公司金融借款合同纠纷一案，一审法院已生效的(2019)粤1284民初1213号《民事判决书》确认罗伟图多次违约逾期归还借款本息，并自2018年11月起至该案开庭日没有归还分文借款本息，已构成根本性违约，判决解除邮储银行四会支行与罗伟图签订的《个人消费贷款及担保合同》，罗伟图清偿借款本金195205.95元及相应利息，大隆公司对罗伟图上述判项确定的债务承担连带清偿责任等。因罗伟图、大隆公司未在指定期限内履行上述生效判决书确定的义务，邮储银行四会支行向一审法院申请执行，一审法院立案号(2019)粤1284执2026号予以执行。再查明，案涉房屋所在地块四会市*********荔枝湾四国用(2012)第000552号权利人为大隆公司，2018年8月24日，一审法院依四会农村商业股份有限公司的申请，查封了上述地块，查封期限为2018年8月24日至2021年8月23日。之后，一审法院又依其他申请执行人的申请多次轮候查封了上述地块。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。廖海霞与罗伟图之间签订的《不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当全面履行合同约定的义务，否则应承担相应的违约责任。合同约定“上述不动产因大隆公司原因甲方未领有该不动产权证，待大隆公司协助甲方办理出上述不动产权证后，甲、乙双方约定于20个工作日内甲方带上述不动产有关资料和证件协助乙方到四会市银行办理上述不动产二手楼银行按揭申请手续。因上述不动产甲方抵押给银行(该不动产月供及供楼利息由甲方负责)，待乙方银行办理二手楼银行按揭申请审批通过后，甲方要20个工作日内到银行办理还款手续……”可见，双方在签订合同时，廖海霞是清楚罗伟图未取得案涉房屋不动产权证的情况及原因的，罗伟图协助廖海霞到银行办理不动产二手楼按揭申请手续的时间有赖于案外人大隆公司给罗伟图办理不动产权证的时间。现因案外人大隆公司的原因，导致案涉房屋所在土地的大证被法院查封，导致大隆公司不能将案涉房屋不动产权证办理至罗伟图名下，罗伟图因而不能协助廖海霞办理二手楼按揭申请手续。因此，造成廖海霞与罗伟图房屋买卖合同不能履行的原因不在廖海霞与罗伟图双方，而是第三人原因造成的。罗伟图与案外人邮储银行四会支行之间的纠纷，与本案纠纷系两个不同的法律关系，罗伟图拖欠邮储银行四会支行的按揭供楼款导致被该行起诉并申请执行并非本案房屋买卖合同不能履行的原因，廖海霞以此为由主张罗伟图构成根本违约，理由不能成立，一审法院不予采纳。现廖海霞要求解除双方签订的房屋买卖合同，罗伟图同意解除，属于廖海霞与罗伟图协商一致解除合同的情形，一审法院予以支持。廖海霞要求罗伟图双倍返还定金20万元，定金罚则的适用前提是一方违约，一审法院认为案涉房屋买卖合同不能履行的原因不在双方，廖海霞与罗伟图系协商一致解除合同，因此廖海霞要求对罗伟图适用定金罚则于法无据，一审法院不予支持。合同解除后，罗伟图应将收取廖海霞的定金10万元返还给廖海霞，因罗伟图占用廖海霞资金客观上确实会造成廖海霞对该资金收益的损失，因此，罗伟图应从收取廖海霞定金之日即2017年7月10日起按中国人民银行同期同种贷款利率向廖海霞赔偿利息损失至实际付清之日止。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除廖海霞与罗伟图于2017年7月10日签订的《不动产买卖合同》；二、罗伟图于该判决生效之日起十日内向廖海霞返还购房定金10万元，并以此为基数从2017年7月10日起按中国人民银行同期同种贷款利率向原告赔偿利息损失至实际付清之日止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费2150元，由廖海霞与罗伟图各负担一半。二审期间,罗伟图提交以下新的证据：《中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单》，拟证明罗伟图已经偿还了该银行起诉的所欠房贷。廖海霞质证如下：合法性、真实性无异议，关联性有异议，罗伟图现在的还款行为不能否定前期因为断供构成的违约行为，该证据与本案没有关联性。为查明案件事实，本院依职权向一审法院调取了(2019)粤1284执2026号的《执行和解协议》并出示给双方当事人。二审查明，邮储银行四会支行与罗伟图、大隆公司金融借款合同纠纷一案，因罗伟图、大隆公司未在指定期限内履行生效判决文书确定的义务，邮储银行四会支行向一审法院申请执行，一审法院立案号(2019)粤1284执2026号予以执行。在执行过程中，罗伟图与邮储银行四会支行达成《执行和解协议》，主要内容如下：1.罗伟图已还清2019年9月及之前的逾期部分欠款；2.2019年10月及以后的部分欠款，罗伟图则按合同约定按时还款。一审法院查明的其他事实基本属实，本院依法予以确认。案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为罗伟图应否双倍返还定金给廖海霞。廖海霞与罗伟图之间签订的《不动产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。廖海霞以罗伟图出现断供致使案涉房屋被拍卖，合同目的无法实现为由主张解除合同并要求双倍返还定金。根据一、二审查明的事实，罗伟图虽然存在断供的情形并被邮储银行四会支行诉诸一审法院，且最终进入到执行程序，但在执行期间，罗伟图与邮储银行四会支行达成了《执行和解协议》，罗伟图已经偿还了生效判决所确定的债务，双方继续按原合同履行。因此，案涉房屋并未出现廖海霞所主张被拍卖的事实，合同目的仍可实现。即罗伟图并未出现根本违约行为致使合同目的无法实现的情形。基于双方当事人在一审期间均同意解除案涉合同，遵循当事人意思自治原则，一审判决认定双方协商一致解除合同，不适用定金罚则并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审判决认定罗伟图将已收取的10万元定金予以返还并赔偿占用期间的利息损失给廖海霞并无不当，本院予以维持。廖海霞主张罗伟图双倍返还定金的上诉请求理据不充分，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。廖海霞的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人廖海霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年二月二十五日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳