北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14835号原告：王琼伟，女，1989年8月20日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李志强，北京海征诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢志巽，北京海征诚律师事务所律师。被告：牛军强，男，1986年7月1日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郭金福，北京威诺（成都）律师事务所律师。被告：任谷蕾，女，1987年7月18日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郭金福，北京威诺（成都）律师事务所律师。第三人：李秀芝，女，1964年6月5日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：唐伟（李秀芝之子），1969年3月12日出生，汉族，住北京市顺义区。第三人：唐克俊，男，1942年12月4日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：唐伟（唐克俊之子），1969年3月12日出生，汉族，住北京市顺义区。第三人：唐伟，男，1969年3月12日出生，汉族，住北京市顺义区。原告王琼伟（以下简称姓名）与被告牛军强、任谷蕾（以下分别简称被告）、第三人李秀芝、唐克俊、唐伟（以下分别简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王琼伟及其委托诉讼代理人李志强、邢志巽，任谷蕾及其与牛军强共同的委托诉讼代理人郭金福，唐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王琼伟向本院提出诉讼请求：判令1、李秀芝、唐克俊、唐伟将其户口自北京市朝阳区南平里x号房屋中迁出，任谷蕾和牛军强对此予以配合；2、任谷蕾和牛军强支付我逾期迁出户口的违约金，包括两部分，其一为合同约定的逾期迁出户口违约金秘书二为房屋总价款的5%，即75000元，其二是自2017年5月16日至户口实际迁走之日，按照房屋总价款150万元的日万分之五计算。事实及理由：2016年7月1日，我与牛军强、任谷蕾签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定我购买牛军强、任谷蕾位于北京市朝阳区南平里x房屋一套，成交价125万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价250000元；双方同意，其合同签订之日起135日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，我依约向牛军强、任谷蕾支付了全部购房款，2016年9月3日，我取得了所购房屋的不动产权正式，但至今李秀芝、唐克俊和唐伟的户口仍在该房屋中，我多次要求牛军强、任谷蕾按合同履行义务，其二人均表示解决不了，我又多次找唐伟等人，其也不配合，故起诉。牛军强、任谷蕾共同答辩称，我们不同意王琼伟的诉讼请求。一、我们在合同履行中不存在违约行为：在房屋所有权转移登记至原告名下后，我们已经将自己的户口迁出；我们也向房屋所在地的户籍管理部门申请将李秀芝、唐克俊和唐伟的户口迁出，但由于其三人拒绝配合，我们也无法帮助将以上三人户口迁出；我们也多次通过电话或短信方式催促向我们出售房屋的出卖人付xx，要求其尽快将上述人员户口迁出，但迄今为止，付xx仍未出卖，此事仍未解决，由此可见，导致李秀芝、唐克俊、唐伟户口未迁出，并不是我们自身原因造成，而是付xx以及上述三位自己不作为造成，我们并不存在违约行为；二、王琼伟主张的违约金明显过高，应当予以调整。即使我们存在违约行为，王琼伟主张的违约金也明显过分高于给其造成的损失：原告针对户口逾期未迁出的事实，重复累加违约金，不符合法律规定；虽至今李秀芝、唐克俊、唐伟的户口仍未迁出，但并未给原告造成任何损失，原告也未将房屋转售他们并因此而产生“贬值损失”；双方合同中也约定，乙方从购房款中保留1万元作为户口迁出保证金，本案中，由于确实由李秀芝等人的户口未迁出，我们同意王琼伟不再支付剩余的1万元，以此对其作为补偿，我们也愿意配合户口迁出，对王琼伟第一项诉讼请求没有意见，但不同意其他诉讼请求。李秀芝、唐克俊、唐伟述称，我们三人的户口确实在朝阳区南平里x号房屋中，这是历史遗留问题。该房屋是唐克俊的单位，现北京飞机维修公司当年分给唐克俊的宿舍，我们的户口就在2004年办理身份证那时都落在这里了。后来听说单位把这套房收回并分给了其他职工，造成人户分离现象，具体收回的时间我不清楚。我接到法院传票才知道让我迁户口的这个案件，此前街道办事处、居委会和派出所都没有找过我们。我们都不认识付xx，也不认识本案原被告，我们一家三口目前居住在顺义区樱花园，我们不清楚该地址是否能够落户，而且户口的事，也不是说迁即能迁的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据，本院认定事实如下：1、2013年2月22日，牛军强、任谷蕾作为买受人和案外人付xx签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，从付xx处购买了北京市朝阳区南平里x房屋。2、2016年7月1日，牛军强、任谷蕾作为出卖人，与王琼伟签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王琼伟购买牛军强、任谷蕾共有的北京市朝阳区南平里x号房屋（以下简称涉案房屋），房屋所有权证号为X京房权证朝字第XXXX号，共有权证号为X京房权证朝字第XXXX号，产权证上载明的建筑面积为56.95平方米，规划设计用途为住宅；房屋成交价格为1250000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价人民币250000元；合同第九条约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起135日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起240日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过1日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订了《补充协议》，其第二条第7款约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为户口迁出保证金，该保证金于甲方户口迁出当日，由乙方自行支付甲方；第四条违约责任约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的…第五条第2款约定，如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》与本附件不一致的，以本协议为准。2、上述合同签订后，双方进行了履行，审理中，双方确认付款、变更所有权登记及交付等履行均已完成，王琼伟于2016年9月3日取得房屋所有权登记，证号为京（2016）朝阳不动产权第xxxx号。王琼伟确认，补充协议约定的户口迁出保证金1万元，尚未支付牛军强、任谷蕾。双方在其他履行方面无争议。3、涉案房屋中原有户籍人口三人，即李秀芝、唐克俊、唐伟，其身份证号显示自2004年10月28日起该三人户口即在涉案房屋，至本案法庭辩论终结前仍未迁出。4、王琼伟自称其于2016年12月27日接到任谷蕾电话，任谷蕾告诉自己其和牛军强户口已经迁走，于是其于2016年12月31日在北京市公安局朝阳分局机场派出所进行了查询，发现还有以上三人的户口在涉案房屋中，就于当日向牛军强以电话提出该问题，并要求配合迁走上述三人户口，其在此前不知道涉案房屋户籍人口情况，也未在购买房屋之前进行查询。王琼伟提交的短消息记录显示，其于2016年12月31日向任谷蕾发送信息，询问李秀芝三人户口的情况，并于2017年1月7日提出要求任谷蕾联系上述人员把户口迁走。牛军强、任谷蕾提交的手机短消息记录等证据显示，其于2019年3月9日向手机号为139XXXXXXXX的人发出信息，要求该人尽快和涉案房屋中人员联系户口迁出事宜，对方回复“我回北京面谈”，任谷蕾称该人即付xx。任谷蕾还在2019年12月29日再次向付xx提出迁出李秀芝、唐克俊、唐伟三人户口的要求，付xx回复“你先等等”。5、王琼伟未对李秀芝三人户口未迁出给其造成的损失进行举证。本院认为：原、被告就涉案房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。双方合同明确约定了牛军强、任谷蕾配合迁出原有户口的义务，牛军强、任谷蕾签订合同承诺在约定期间办理完成户籍迁出，但其未能办理完成李秀芝、唐克俊、唐伟三人的户口迁出事宜，原告关于被告违约的主张成立。因牛军强、任谷蕾户籍未迁出给原告造成实际影响，应对此承担违约责任，但双方合同约定的违约责任过重，且牛军强、任谷蕾已经及时迁出了其本人户口，也向第三人及案外人进行了催告，王琼伟针对逾期迁出户口的事实，同时主张两部分违约金也欠缺依据，综合以上情况，本院酌情确定牛军强、任谷蕾应给付的违约金数额，并同时对王琼伟未付的10000元结合牛军强、任谷蕾的意见予以考虑，抵扣部分违约金。户口能否迁出，涉及到公安户籍管理制度，故牛军强、任谷蕾虽愿意配合，李秀芝、唐克俊、唐伟的户口能否实际迁出仍需查明相关政策，确定接收地。上述事宜非民事诉讼裁判范围，当事人可以协商或另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告牛军强、任谷蕾于本判决生效后十日内给付原告王琼伟违约金六万七千元，王琼伟无需再支付牛军强、任谷蕾户口迁出保证金一万元；二、驳回原告王琼伟的其他诉讼请求。如被告牛军强、任谷蕾未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6141元，由原告王琼伟负担5403元（于本判决生效后七日内交纳），由被告牛军强、任谷蕾负担738元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年二月二十七日书记员  唐 哲