上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24101号原告：张军，男，1964年10月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：沈惊殊,女,1966年12月28日出生,汉族,住上海市徐汇区华亭路XXX弄XXX号。原告：张凯妮,女,1993年10月4日出生。原告张军、沈惊殊、张凯妮的共同委托诉讼代理人：张玮，上海汇银律师事务所律师。被告：丁键，男，1980年12月12日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告张军、沈惊殊、张凯妮与被告丁键房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理，原告张军、沈惊殊、张凯妮的共同委托诉讼代理人张玮，被告丁键的委托诉讼代理人邓荣成到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。张军、沈惊殊、张凯妮向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告张军与被告签订的《房屋租赁续租合同书》于2019年8月9日解除;2.判令被告搬离系争房屋、恢复原状(10台空调、采暖系统、固定装修，其他设备设施正常可使用状态)并将房屋返还给三原告；3.判令被告支付拖欠的租金20,000元(自2019年8月1日至2019年8月8日期间租金，按原租金日2,500元计算)月租金75,000元，30天计算；4.判令被告支付自2019年8月9日起至实际搬离日止的占用期间的使用费(参照租金标准)，如被告逾期搬离，按原租金的双倍支付使用费；5、判决被告按实际搬离日结清水电费、电话费等费用;6.判令被告向原告支付违约赔偿金450,000元(按六个月的月租金,包括房屋过度使用损耗费、再行出租的空置费、房屋中介费、律师费、公证费等损失);7.被告返还房屋、履行完毕判决的付款义务并按实结算有关水电费、电话费用后，原告向被告返还租赁保证金120,000元。8.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回诉请5。事实与理由：三原告共同共有上海市徐汇区华亭路XXX弄XXX号房屋(建筑面积219.7平方米，以下简称系争房屋)全幢;由原告张军代表全体共有产权人处理房屋的出租事宜。2014年12月11日,原告张军与被告及案外人龚某某签订《上海市居住房屋租赁合同》,租赁期限自2014年12月1日起至2016年11月30日止,月租金60,000元,租赁保证金120,000元,租赁用途为住宅及办公,合同第十条第三款第一项约定：乙方擅自改变房屋家庭办公用途的,甲方可书面通知乙方解除本合同,并有权要求乙方赔偿损失。合同到期后,案外人龚某某退出,由被告单独续约。2016年11月18日,原告与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》,租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30止,月租金70,000元,合同第十条第三款第一项约定：乙方擅自改变房屋居住用途的,甲方可书面通知乙方解除本合同,并有权要求乙方赔偿损失。2019年1月1日,原被告续签了《房屋租赁续租合同书》,续租期限自2019年1月1日至2021年12月31日止,月租金为75,000元;合同第九条明确房屋租赁性质为住宅及家庭办公。近日,原告发现被告在系争房屋内以“大厨的餐桌”名号开展餐饮类经营活动。“大厨的餐桌”微信公众号显示经营地址即系争房屋,公众号内有多张系争房屋的室内外照片,文中宣称“大厨的餐桌”开展的是私人定制厨房及外卖定制宴会活动,文中有具体的晚宴价格、标准、服务内容等;且经营已三年之久,2016年、2018年还被胡润百富评为最受青睐的上海私人厨房。鉴于被告擅自改变租赁用途,2019年8月8日,原告委托律师向被告送达《解除租赁合同通知书》一份,通知被告单方面解除租赁合同,并要求返还房屋;2019年8月13日,被告回函表示不同意解除合同;2019年8月19日,原告再次发律师函要求被告返还房屋,但至今未果。原告认为，被告无证无照在住宅小区内开展餐饮类经营活动,不仅严重违反租赁合同约定,也严重违反了上海市关于住宅小区管理的有关规定。为维护原告的合法利益,特提起诉讼,请求贵院依如前诉请予以判决。丁键辩称，原告主体资格有异议，原告沈惊殊、张凯妮没有本案的主体资格，被告是与原告张军签订的租赁合同。被告从2016年11月18日与原告张军签订租赁合同，2019年续签租赁合同，合同租赁期限至2021年12月31日止，用途为住宅及办公。被告承租期间，均按时支付租金，不存在违约行为。因房屋年久失修，原告未定期检修导致在2019年6月30日发生大面积漏水，导致被告房内财物损失。原告拒绝赔偿及修复房屋，反以维修房屋为名解除合同，被告在2017年7月19日向原告寄送律师函要求赔偿、修复房屋，但原告恶意解除合同。被告使用房屋未超过合同约定用途，不存在开展餐饮类经营，被告在房屋内开展商务服务等活动，原告一直是知情的，未提出任何异议。针对本案诉请，原告无权解除合同。被告要求继续履行合同，故不同意原告的诉请1；关于诉请2，因合同继续履行，不涉及搬离系争房屋等请求权基础。恢复原状，设施设备没有事实依据，返还也是给原告张军，不是给三原告。关于诉请3，房屋继续履行合同，因系争房屋存在渗水等问题，未修复房屋存在诉讼，被告已另案起诉主张权利，导致房租暂未支付，待另案判决后，被告同意支付租金。关于诉请4，被告要求继续履行合同，不存在占用使用费问题及逾期双倍使用费的问题，根据原告引用的合同9-2条，逾期未返还的占用费是2,340元/日，也没有合同依据。关于诉请6，原告没有合同及法律依据；也未造成原告的损失。诉请7，合同未解除，应按约继续履行，且根据按2016年合同，保证金应是16万元。丁键向本院提出反诉诉讼请求为，要求确认原告于2019年8月8日向被告发出的解除租赁合同通知书不发生解除合同的效力。张军、沈惊殊、张凯妮反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求，2019年8月8日原告张军向被告发送的解除租赁合同通知合法、合约、有据、有效。本院经审理认定事实如下：上海市华亭路XXX弄XXX号房屋(建筑面积219.70平方米)的权利人为张军、沈惊殊、张凯妮。2014年12月11日，张军(甲方)与丁键、案外人龚某某(乙方)签订上海市居住房屋租赁合同，约定，1-1甲方将坐落在上海市徐汇区华亭路XXX弄XXX号居住房屋(即系争房屋)出租给乙方，该房屋建筑面积为219.7平方米；2-1甲、乙双方约定,该房屋租赁期限自2014年12月1日起至2016年11月30日止；3-1甲、乙双方约定,该房屋月租金为6万元；3-3乙方应于每月1日前向甲方支付该房屋当月的月租金；逾期支付的,每逾期一日,则乙方需向甲方支付/元违约金；4-1甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为2个月的租金,即壹拾贰万元；5-1甲方应确保该房屋交付时符合规定的安全条件；租赁期间,乙方发现该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修或委托乙方进行维修；甲方逾期不维修、也10-3甲、乙双方同意,乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,并有权要求乙方赔偿损失；(一)乙方擅自改变房屋家庭办公用途的;(二)因乙方原因造成房屋结构损坏的;(三)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;(四)乙方擅自将该房屋用作单位集体宿舍,或者增加居住使用人,违反本市以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得分割搭建后出租,不得按照床位出租,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米等规定的；(五)乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的;(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的;(七)乙方欠缴应承担的费用累计超过/元的;不委托乙方进行维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担；补充条款同时约定，三、违约责任及其他，2.本房屋租售性质为住宅及办公,乙方的生活和商务活动仅在房屋及其附属花园内,甲方善意提醒：因房屋现状交房,乙方知晓其中一至四楼各种设计完全合适自己使用,多数人员在此房屋中之行动有可能会发生危险,甲方不作为索赔对象也不存在人道赔偿义务；3.因房屋现状交房,甲方善意提醒：华亭路地势低于周边,可能会受到台风季节暴雨侵袭而渗水和返水,甲方应积极配合乙方做好善后,但不作为甲方过失而终止合同。合同签订后，双方各自履行合同的义务。2016年11月18日，张军与丁键续签上海市居住房屋租赁合同，除承租人为丁键一人，租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日，月租金为70,000元，保证金为140,000元外，其他合同条款同2014年租赁合同。合同签订后，被告向原告补付保证金20,000元，双方仍各自履行合同义务。2019年1月1日，原告张军与被告丁键签订房屋租赁续租合同书，约定，2、租赁期限：叁年,自2019年1月1日起至2021年12月31日止；房屋租金额为75,000元(柒万伍仟元整)，甲方承担物业管理费但不包括租赁发票；5、未经出租方同意,承租方不得转租、转借承租房屋，未经承租方同意,出租方不得提前收回房屋或转租他人，乙方应严格遵守国家及当地政府、街道等部门的有关法令、法规,不得利用甲方的住房进行任何违法活动，乙方应及时到当地有关部门办理暂住手续,并自觉做好安全、防火、防盗等工作；9、本房屋租赁性质为住宅及家庭办公,乙方的生活和商务活动仅在房屋及其附属花园内,甲方善意提醒：因房屋现状交房,乙方已经知晓其中一至四层楼各种设计完全适合自己使用,多数人员在此房屋中行动有可能发生危险；甲方不作为索赔对象也不存在人道赔偿。丁键在2019年1月-7月间支付系争房屋的电费各为697.40元、703.60元、592元、768.40元、653.30元、630.8元及963.50元，丁键在2019年1月-8月间支付系争房屋的水费各为110.40元、62.10元、89.70元、62.10元、58.60元、55.20元、65.50元、丁键于2019年4月支付燃气费642.60元、于2019年6月支付燃气费373.80元、于2019年8月支付燃气费235.20元。2019年7月19日，丁键委托律师向张军发出律师函，内容为，由于房屋防水质量瑕疵及年久失修，该房屋于2019年6月30日发生大面积漏水，造成房屋墙面潮湿、脱落，财物浸水、发霉，至今无法正常使用，并提出要求张军承担全部损害赔偿责任。2019年8月7日，张军委托上海市徐汇公证处对手机中“微信”登录后，点击“朋友圈”显示“Jianesding”朋友圈界面内容截屏进行公证，上海市徐汇公证处于2019年8月16日出具公证书，截屏显示，大厨的餐桌公众号，从私人定制厨房到外卖定制宴会，照片显示系争房屋的外观、菜式企业定制晚宴价格、私人定制晚宴的价格，大厨的餐桌图标下发地址为上海市徐汇区华亭路XXX弄XXX号。张军花费公证费2,500元。2019年8月8日，张军委托律师通过邮寄方式向被告出具律师函同时向被告送达原告张军签署的解除租赁合同通知书，通知书的内容为，就上海市徐汇区华亭路XXX弄XXX号的住宅房屋,本人与您分别于2014年12月11日、2016年11月18日签订《上海市居住房屋租赁合同》：2019年1月1日,本人与您续签了《房屋租赁续租合同书》;您承租的房屋用途是住宅及家庭办公,续签的租赁期限至2021年12月31日；近日,本人发现您在租赁房屋内开展餐饮类经营活动,以“大厨的餐桌”的名号经营私房菜已有三年之久,并通过各种方式对外宣传。本人已收集了充分的证据,并对相关证据进行了证据保全；您擅自改变房屋居住用途,无证无照在住宅小区内开展餐饮类经营活动,不仅违反了租赁合同约定,严重违反了上海市关于住宅小区管理的有关规定；为维护本人利益,根据租赁合同第十条第三款的约定以及《城市房地产管理法》、《上海市居住房屋租赁管理办法》第二十二条规定,现本人郑重通知您：一、您收到本通知当日,本人解除与您签订的《房屋租赁续租合同书》；二、请您于收到本通知后的十日内,将房屋及其设施、设备按正常使用状态返还;三、请自行结清有关水电费、电话费、卫生费、煤气费等；四、本人保留进一步追究您违约责任及损坏赔偿的权利。2019年8月13日，丁键再次委托律师发出律师函，内容为，就张军寄发的解除租赁合同通知书复函，内容为，丁键承租期间，自始遵守合同用途，从未在承租房屋内开展餐饮类经营活动，而作为丁键居所及办公场所，丁键在场地内接待朋友及商业伙伴并举办私人宴会，完全符合租赁合同约定用途，你及你妻子多次到访案涉房屋，并清楚知晓丁键私人招待活动，但从未提出任何异议，因房屋漏水发生争议，……你方无权解除租赁合同；并提出，2019年7月19日向你方寄发关于房屋严重漏水并造成财产损害的律师函，……因你方未及时修复防水瑕疵，2019年8月10日因超强台风“利奇马”带来的持续暴雨，再次导致房屋发生严重漏水，导致丁键财产损失进一步扩大，……要求张军承担全部的违约及损害赔偿责任。2019年8月19日，张军委托律师再次向丁键发出律师函，对丁键的复函予以答复，并要求丁键应于2019年8月19日前按时返还房屋。另查明，2019年6月30日、2019年8月10日，系争房屋因暴雨与台风事件发生大面积渗漏水现象，墙面、屋顶、地面均有渗水痕迹。2019年8月7日，丁键向本院起诉张军要求修复房屋、赔偿丁键物品损失30万元、房屋空置损失50万元，赔偿丁键异地办公成本9.5万元，该案在审理中。2019年10月25日，案外人黄凯委托对黄凯手机中“微信”登录后，点击“朋友圈”显示“XXXXXXXXXXX”朋友圈界面内容截屏进行公证，上海市徐汇公证处于2019年10月29日出具公证书，截屏显示，XXXXXXXXXX微信名为K，其于2017年8月31日19：40分发今天搞大了下发上海.大厨的餐桌图片，下方评语处，微信名为华亭路房东张军在2017年8月31日20：53分留言“搞得很大”。丁键为上海五韫贸易有限公司的法定代表人。2017年2月21日，中华人民共和国国家工商行政管理总局商标局颁发商标注册证给上海五韫贸易有限公司，注册商标为大厨的餐桌。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有上海市产权证、2014年签署的上海市居住房屋租赁合同、2016年11月18日签署上海市居住房屋租赁合同、房屋租赁续租合同书、原告微信查找大厨的餐桌公证之公证书、一组照片(原告代理人用手机在系争房屋内拍摄)、2019年8月8日律师函及解除租赁合同通知书、被告回函之律师函、原告回函之律师函、被告的联络手机号码、公证费发票、系争房屋的外观、内部照片、水电燃气等费用账单、商标注册证、被告工作人员微信朋友圈公证之公证书、房屋漏水之照片、被告向本院起诉的起诉状及案件受理通知书、律师函及快递凭证等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示的律师费发票(律师费25,000元)，经质证，被告表示真实性不予认可，与本案无关；本院认为，该发票无相关合同、付款凭证予以佐证，故不予认定。原告出示的网上公开信息、百度企业信息、华亭路XXX弄XXX号返还要求由空调维修人员出具的情况说明、送货单、照片一组，经质证，被告对上述材料的真实性不予认可，本院认为，网上公开信息、百度企业信息不具备证据的形式要件，情况说明系证人证词，证人未到庭作证，送货单真实性无法确定，照片系视听资料，无相关书证予以佐证，故对上述材料不予认定。双方确认，被告向原告支付系争房屋的押金计14万元。本院认为，张军与丁键签订的上海市居住房屋租赁合同、房屋租赁续租合同书系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于本案讼争的房屋租赁续租合同书由张军与丁键签订，虽然三原告是系争房屋的权利人，讼争合同约定租金的支付方式打入沈惊殊银行账户，但根据合同相对性原则，且本案三原告诉请均以合同为依据，故丁键抗辩沈惊殊、张凯妮诉讼主体资格不适格之意见，本院予以采纳，沈惊殊、张凯妮无权依据讼争合同向丁键主张权利，沈惊殊、张凯妮认为其作为系争房屋的权利人享有的相应权利受损不在本案处理范围。根据原、被告各自出示的公证书可显示，丁键在承租系争房屋后，用系争房屋做背景进行大厨的餐桌宣传、营销，张军作为出租人对此知晓，丁键从2014年12月起承租系争房屋，2019年1月1日张军与丁键又续签合同，且三原告在诉状上载明居住地址为上海市华亭路XXX弄XXX号，与系争房屋属于同弄不同号的近邻，双方因2019年6月30日系争房屋发生渗漏水产生纠纷，至于被告出示的水电账单与系争房屋是否开展经营活动无关联性，故本院采纳原告提出，被告在系争房屋开展“大厨的餐桌”经营活动、被告擅自改变租赁用途之意见，认定被告改变租赁合同约定的“住宅及家庭办公”使用系争房屋，但原告未在合理期限内提出异议，且在2019年6月30日房屋发生渗漏水事件前从未对被告改变合同约定的用途提出异议，双方发生纠纷后原告以此为由于2019年8月8日向被告提出解除合同，有违诚信，故被告反诉要求原告于2019年8月8日向被告发出的解除租赁合同通知书不发生解除合同的效力之诉讼请求，本院予以支持，三原告要求确认原告张军与被告签订的《房屋租赁续租合同书》于2019年8月9日解除、被告搬离系争房屋、恢复原状(10台空调、采暖系统、固定装修，其他设备设施正常可使用状态)并将房屋返还给三原告、被告支付自2019年8月9日起至实际搬离日止的占用期间的使用费(参照租金标准)，如被告逾期搬离，按原租金的双倍支付使用费、被告向原告支付违约赔偿金450,000元(按六个月的月租金,包括房屋过度使用损耗费、再行出租的空置费、房屋中介费、律师费、公证费等损失)、被告返还房屋、履行完毕判决的付款义务并按实结算有关水电费、电话费用后，原告向被告返还租赁保证金120,000元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告张军要求丁键支付2019年8月1日至8月8日期间的租金2万元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，至于2019年8月9日起的租金，鉴于丁键已另行起诉主张权利，原告张军也可另行起诉主张权利，故2019年8月9日起的租金，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决如下：一、张军于2019年8月8日发出解除租赁合同通知书的行为无效;二、丁键于本判决生效之日起十日向张军支付2019年8月1日至2019年8月8日的租金计20,000元；三、驳回张军、沈惊殊、张凯妮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8,050元，减半收取计4,025元，由张军、沈惊殊、张凯妮负担3,847元，丁键负担178元。反诉受理费40元，由张军、沈惊殊、张凯妮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年二月十三日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。