广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异25号 案外人：黎锦萍，女，汉族，1991年8月19日出生，住恩平市。 委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务所律师。 申请人：吴达群，男，汉族，1989年12月8日出生，住恩平市。 被申请人：吴文怡，男，汉族，1991年5月20日出生，住恩平市。 本院在执行申请人吴达群与被申请人吴文怡诉前财产保全一案中，案外人黎锦萍对本院查封被申请人吴文怡名下位于恩平市恩城××××大道×号××湾×座××房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人黎锦萍称，请求1、终止对登记在被执行人吴文怡名下位于恩平市××城××××大道×号××湾×座××房的执行；2、解除对恩平市××城××××大道×号××湾×座××号房的查封。事实与理由：案外人与吴文怡于2019年3月10日签订《房地产买卖合同》，双方约定案外人以每平方6100元的价格（总价734440元）购买吴文怡名下位于恩平市××城××××大道×号××湾×座××房的房屋。合同约定买方在过户当天付清余款。合同签订后，案外人共向吴文怡支付了购房款241578元，实际占有该房屋并进行了装修。但该房屋的房产证办好后，吴文怡拒不配合办理房屋的过户手续。后案外人了解到上述房屋因吴文怡另外涉及其他案件被恩平市人民法院查封，案号为（2019）粤0785执保226号，查封时间2019年10月9日。以上事实，有已经发生法律效力的（2019）粤0785民初2635号民事判决书和（2019）粤0785财保15号民事裁定书可以证实。案外人认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人在法院查封上述房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该房屋；已按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款492862元按照人民法院的要求交付执行；该房屋未能办理过户登记并非案外人的原因。 本院查明，黎锦萍与吴文怡于2019年3月10日共同签订了《房地产买卖合同》，记载“卖方（委托方）:吴文怡。身份证号：440785××××××。买方（委托方）：黎锦萍。身份证号码：440785××××××。经纪方：恩平市美华东×号辉煌地产信息服务中心。一、在经纪方提供中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入恩平市××城××××大道×号××湾×座××号房之物业（下称该房地产），建筑面积为117.9平方米（以该房屋的不动产权证为准）……。三、该房地产转让成交价人民币陆仟壹佰元一方（以房产证为准）（小写：¥6100元方），（且包括卖方支付的维修基金）。付款方式如下：（一）定金人民币柒万元整（小写：¥70000）为第一部分楼款。经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金柒万元整（小写：¥70000）；1、付款方式：（1）在该房产出具不动产权证后，买方向卖方支付第二部分购房房款人民币壹拾壹万玖仟元整（小写：¥119000元整）。（2）买方须在过户当天支付剩余房款人民币壹拾万元整（小写：¥100000整）直接支付给卖方，完毕。……五、交楼协议。卖方须在收到定金后该房屋给买方使用，卖方须付清截至交楼之日前所产生一切有关该房地产之杂费（包括管理费等）……。七、违约责任。1、签订本合同后，如果卖方不依合同条约将该房地产售给买方，则卖方双倍返还定金给买方。以及买方投入该房屋的装修一切费用（按第三方评估公司评估价）……十、备注：该房产成交价是按照6100元一方单价成交，总成交价按照该房产的不动产权证登记面积计算。经双方友好协商，在该房屋出具不动产权证后，买方还无法办手续的情况下，每月由买方续供，在总房价递减。买方有权转让该房屋的权利。在2019年7月31日前，买方要办理手续，否则视为违约，卖方有权收回该房屋！买方要帮卖方赎证！卖方：吴文怡（摁捺指模）。经纪方：恩平市辉煌房地产信息服务中心（加盖公章）。买方：黎锦萍（摁捺指模）。2019年3月10日”。 随后黎锦萍依照合同约定，于签订合同当天分别通过微信、银行转账两种方式合共转账70000元定金至吴文怡账户，吴文怡并于当日出具《收据》，记载：“今收到黎锦萍（440785××××××）交来购买恩平市××城××××大道×号××湾×座××号房定金人民币70000元”，《收据》上有吴文怡签名及其摁捺的指模。之后，案外人黎锦萍分别于2019年4月22日转账46000元、6月17日转账20000元、6月24日转账30000元、7月19日转账19000元、7月23日转账50000元至吴文怡银行账户，吴文怡于2019年7月23日出具另一《收据》，记载：“今收到黎锦萍（440785××××××）交来购买恩城××××大道×号××湾×座××号房，一共收到房款人民币（含定金、分批次房款）￥239000元”，《收据》上亦有吴文怡签名及其摁捺的指模。黎锦萍又分别于2019年6月27日微信转账2192元、7月26日微信转账2193元、8月26日微信转账2193元涉案房屋供楼款项至吴文怡微信账户。以上涉及的房屋定金、涉案房款以及供楼款项合共241578元已转账至吴文怡账户。根据涉案房屋物管费用清单，黎锦萍又通过微信转账2019年7、8月份的物业管理费用至吴文怡账户用于支付，恩平市××湾物业管理有限公司出具收款收据。黎锦萍在吴文怡交付涉案房屋后，经恩平市××湾物业管理有限公司批准，对房屋进行了装修。 又查明，申请人吴达群于2019年9月25日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）粤0785财保15号民事裁定书，裁定：对被申请人吴文怡名下位于恩平市××湾商住小区×座××房屋予以查封[商品房买卖合同（预售）合同编号：××××，保全限额为人民币81360元]。本院于2019年9月26日立（2019）粤0785执保226号案对该房屋执行查封。吴达群与吴文怡、吴鹏岳民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月20日作出的（2019）粤0785民初2733号民事判决书已发生法律效力，依该判决被告吴文怡应于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款20000元，并支付利息3800元给原告吴达群。 另查明，黎锦萍与吴文怡房屋买卖合同一案[案号：（2019）粤0785民初2635号]，在诉讼过程中，本院依据黎锦萍的申请于2019年10月31日作出（2019）粤0785民初2635号民事裁定书，裁定查封了被申请人吴文怡名下位于恩平市××城××××大道×号××湾×座××房，查封期限为三年，查封限额500000元。 在本案审查过程中，经本院向恩平市不动产交易登记中心调查核实，坐落于恩平市××城××××大道×号××湾×座××号房[产权证号：粤（2019）恩平市不动产权第××号，不动产单元号：××××]权利人是吴文怡，共有情况：单独所有，预售商品房抵押权预告登记证明号：粤（2016）恩平市不动产证明第××号。本院于2020年2月19日向案外人黎锦萍进行调查询问，其陈述愿意将涉案房屋余下未付款项按照法院的要求交付执行。案外人黎锦萍于2020年2月25日按照本院的通知，将剩余房款492862元存至本院指定的银行账户。 本院认为，本案属案外人对执行标的提出执行异议。案外人黎锦萍基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本院执行依据（2019）粤0785财保15号民事裁定书，裁定对被申请人吴文怡名下位于恩平市××湾商住小区×座××房屋予以查封[商品房买卖合同（预售）合同编号：××××，保全限额为人民币81360元]。案外人黎锦萍于2019年3月10日与被申请人吴文怡签订《房地产买卖合同》购买上述涉案房屋，合同签订后，其亦已按照合同约定支付部分价款，吴文怡也依合同约定将房屋交给黎锦萍使用。上述涉案房屋依法登记在被申请人吴文怡的名下，为吴文怡单独所有，该房屋的交易发生在本院查封之前，案外人通过购买合法取得涉案房屋，并已按照合同约定支付部分房款且实际占有使用该房屋，虽然未办理房屋的过户登记手续，但涉案房屋已实际转让归案外人黎锦萍占有和使用。对于未办理过户登记手续并非案外人所能控制的原因，而导致房屋未能过户以及支付剩余房款，案外人黎锦萍对此不存在过错。现案外人已将涉案房屋剩余价款按照本院通知交付执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人黎锦萍对（2019）粤0785执保226号案提出执行异议的理由合法有据，本院依法予以支持。至于本院另案作出的（2019）粤0785民初2635号民事裁定查封被申请人吴文怡名下位于恩平市××城××××大道×号××湾×座××房，与本案是不同的法律关系，本案不作审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对（2019）粤0785执保226号案吴文怡名下位于恩平市××湾商住小区×座××房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  吴艳明 审 判 员  莫妙丹 审 判 员  陈婷婷 二〇二〇年二月二十六日                                                                                                                                                     法官助理  黄嘉敏                                                                                                                                                   书 记 员  冯宇君