山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10354号 上诉人(原审被告、反诉原告):马桂兰，女，1963年3月10日出生，汉族，住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：王兵，山东运策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张同超，男，1989年11月13日出生，汉族，住山东省阳信县。 委托诉讼代理人：董悦文，山东恒日律师事务所律师。 上诉人马桂兰因与被上诉人张同超因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2019）鲁0285民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马桂兰向本院提起上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；2.一、二审的全部诉讼费用由张同超承担。事实和理由：一、一审法院认定张同超在合同履行过程中以其母亲生病为由要求解除合同构成违约应承担违约责任，则应适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，马桂兰有权在履行届满之前要求违约方张同超承担违约责任。二、双方的房地产买卖合同中即约定了解约定金又约定了违约金，此种情况下，马桂兰作为守约方有权依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定选择适用定金或者违约金条款。马桂兰作为一审的反诉原告提出了要求支付违约金的诉请求，依据的是《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条的规定。马桂兰在一审中已经证明张同超存在违约行为，其无需证明损失是否存在以及损失数额，依据相关司法解释精神，应由违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。从双方合同履行情况来看，张同超所交定金已经冲抵了首付款，其作为定金的性质已经丧失，其后发生的违约行为不应再适用定金。其后张同超履行合同就只存在两个行为过户和办理贷款手续，说明张同超在接近履约完毕前违约。此时，马桂兰具有一定的可期的利益，这种可期待利益便是马桂兰购房时的成本价与张同超签订房地产买卖合同约定的价款之间的差价。这种可得利益是明确和直接的，马桂兰依法提出反诉要求承担违约金的诉求合理合法。因此，一审法院没有依据驳回马桂兰的反诉请求。三、一审判决第一项判决解除双方签订的房地产买卖合同，但没有对于网签的法律后果进行进行法庭释明。一审判决第二项判令马桂兰返还张同超购房款24万与张同超自认购房款为26万元矛盾，没有说适用定金罚则，也没有告知马桂兰为什么不适用违约金条款。一审判决第三项不具有退还的法律基础，双方可以在撤销网签时提出申请由房产交易部门退还。四、一审本诉及反诉的诉讼费用大部分由马桂兰承担，不符合相关法律规定。 张同超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 张同超向一审法院提出起诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.马桂兰返还购房款26万元、住宅专项维修资金12877.06元、评估费2700元、装修押金2000元，共计277577.06元；3.诉讼费由马桂兰承担。 马桂兰向一审法院提出反诉请求：1.判令张同超继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，并按500元/日支付自2019年3月20日至实际开始履行合同期间的违约金；2.张同超如不能满足第一项请求，马桂兰同意解除合同，并要求张同超支付迟延履行期间违约金15000元、解约违约金192000元、中介佣金6400元、定金10000元，共计213400元。诉讼过程中，马桂兰申请撤回诉讼请求第一项。 一审法院经审理查明： 2019年3月9日，马桂兰（甲方、出售方）与张同超（乙方、购买方）及青岛科威兴业房地产顾问有限公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定：“一、甲乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：房产坐落于青岛莱西市烟台南路城市，房产建筑面积96.82平方米，产权人马桂兰，权属证号为鲁（2017）莱西市不动产权第0001211号。二、房屋成交价及付款方式：1.乙方对甲方以上房地产状况已充分了解并做详细认知，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为人民640000.00元，（大写：陆拾肆万元整），此价款包含房产所有配套、及附属设施。2.乙方已于2019年3月9日支付甲方20000.00元（大写：贰万元整）作为购房定金，定金由中介方保管50%。若期间甲方违约，需双倍返还定金；若乙方违约，定金不退，获得违约金的一方应支付给丙方该违约金50%的劳务费。3.付款方式：乙方首付约为340000.00元整（叁拾肆万元整），剩余房款通过银行贷款方式支付给甲方。…六、违约责任：本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币500元/天支付给对方作为违约金，逾期超过30日的，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。…九、…3.该房过户时所产生的过户费由乙方负责，房屋维修基金由甲方负责。…5.甲乙双方约定于2019年3月14日前到银行审批贷款，待审批贷款通过后于5个工作日交接首付款并办理过户手续。补充条款：…3.甲方维修基金未交，甲方承诺承担6500.00元（陆仟伍佰元），维修基金剩余部分由乙方承担。…十、上述补充协议为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力。”马桂兰、张同超签名捺印，青岛科威兴业房地产顾问有限公司盖章。 合同签订当日，张同超缴纳定金2万元，马桂兰出具定金收条1份，载明：“今本人（售房人）马桂兰收到购房人张同超为购买位于莱西市（城市印象小区）1栋2单元201室的房屋而交付的定金人民20000元（大写：贰万元整）。” 2019年3月9日，马桂兰向青岛科威兴业房地产顾问有限公司缴纳中介服务费6400元，青岛科威兴业房地产顾问有限公司为其出具收款收据1份。 2019年3月15日，双方至青岛德融房地产评估有限公司对案涉房屋进行评估，张同超支付评估费2700元。同日，张同超缴纳该房屋的住宅专项维修资金12877.06元。双方办理了网签备案。 2019年3月18日，张同超向马桂兰在青岛银行莱西支行开户的卡号为80×××09的银行卡转账24万元。同日，青岛银行莱西支行出具《个人二手房交易资金监管确认书》及《青岛银行个人二手房屋交易资金监管服务协议书》，确认书主要内容为：“被监管客户：卖方监管，监管账户：80×××09，监管户名：马桂兰，监管利率：0.35%，监管资金：240000.00，房产地址：山东省莱西市1栋2单元201室，房屋总价格：540000.00，是否我行贷款客户：是，贷款总金额：300000.00，房产编号：鲁（2017）莱西市不动产权第0001211号。解冻支付程序：上述选定解除监管条件达到后，买方需本人持身份证件及达到解冻支付条件的证明材料，现场授权青岛银行办理交易资金解冻支付手续。”服务协议书主要内容为：“第一条定义个人二手房交易资金监管业务（以下简称“交易资金监管业务”）：是指在个人二手房屋交易中，交易双方委托银行对交易资金进行监管，当交易双方履行交易合同，实现约定的条件后，银行按协议约定，协助双方完成房屋交易资金的交割；若双方因故不能达成交易，银行则按照协议并根据客户授权对交易资金进行退回处理的业务。…第三条协议终止（一）…交易失败后，可由甲乙双方持本人身份证件到网点申请解冻资金到乙方账户。…第四条监管资金和账户的约定…（三）…监管资金产生的利息在达到约定条件转出资金时随本金支付，…。”张同超、马桂兰在确认书上签名。 2019年3月18日，张同超收到案涉房屋的钥匙。2019年3月19日，张同超以其母亲生病为由，通过电话通知马桂兰要求解除合同，但马桂兰不同意解除。2019年3月20日，马桂兰通知张同超将钥匙交回中介，张同超于当日将钥匙交回青岛科威兴业房地产顾问有限公司，由该业务经办人王恒芳出具收到条。之后，双方就解除合同事宜多次协商，未达成一致意见。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”张同超、马桂兰、青岛科威兴业房地产顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均享有合同约定的权利，但亦应承担合同约定的义务。本案中，张同超在合同履行过程中，以其母亲生病为由要求解除合同，其在马桂兰不同意解除合同的情况下，单方拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。因合同无法履行，一审庭审中，马桂兰同意解除合同，予以照准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的合同解除后，双方合同的权利义务终止，未履行的不再履行，已履行的，依法进行处理，马桂兰作为守约方,可以要求张同超赔偿损失。 关于24万元购房款如何处理的问题。双方的合同已经解除，张同超缴纳的购房款应予以返还。马桂兰称，该款现由青岛银行莱西支行监管，不应由其返还。一审法院认为，该款虽由青岛银行莱西支行监管，但监管账户的户名为马桂兰，且根据《青岛银行个人二手房屋交易资金监管服务协议书》第三条第（一）项约定，交易失败后，监管资金应由双方共同申请解冻才能返还，马桂兰具有返还的义务。故张同超要求马桂兰返还24万元购房款的请求，于法有据，予以支持，但该款限于存于青岛银行莱西支行监管账户内的24万元。 关于12877.06元住宅专项维修资金如何处理的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，…”由此可见，住宅专项维修资金系依房屋面积由房屋所有人缴纳，具有附属房屋的性质，且缴纳维修资金的房屋再行出售时，无需再缴纳。本案中，虽合同约定由马桂兰承担6500元，余额由张同超负担，但实际由张同超全部缴纳。现双方已解除合同，案涉房屋所有权人仍为马桂兰，马桂兰作为受益人，应予以返还。故张同超要求马桂兰返还住宅专项维修资金12877.06元，于法有据，予以支持。 关于2700元评估费如何处理的问题。一审法院认为，房屋的评估目的系为办理房屋的网签备案、变更登记、缴纳契税等业务。本案中，根据合同的约定，因过户产生的费用应由张同超负担。虽该房屋未实际办理过户手续，但造成该后果的原因系张同超违约，且费用并非由马桂兰收取，马桂兰未因此获利。故，该费用应由张同超负担，其要求马桂兰返还该费用，于法无据，不予支持。 关于2万元定金如何处理的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，张同超单方面以不属于合同约定、法律规定的事由解除合同构成违约，根据上述规定，其缴纳的定金无权要求返还。故对其要求马桂兰返还定金2万元的请求，不予支持。张同超支付定金后，马桂兰出具了定金收条，张同超已完成了合同约定的交付定金的义务，马桂兰以其中的1万元由青岛科威兴业房地产顾问有限公司保管为由，要求张同超再支付1万元定金，于法无据，不予支持。 关于应否赔偿马桂兰违约金的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即，违约金的赔偿数额，应以因违约给对方造成的损失数额为限。本案所涉合同中虽约定了具体的违约金计算方法，但马桂兰除缴纳的中介费6400元外，并无其他充分的证据证明其因张同超违约造成的损失数额，其不能在城阳区购买房屋不属于张同超应当预见到的因违约可能造成的损失，故其要求张同超按照合同的约定支付迟延履行违约金及解约违约金，数额明显过高，应依法予以调整。一审法院认为，张同超缴纳的2万元定金可以弥补马桂兰的损失，马桂兰要求张同超支付违约金及中介费用的请求，不予支持。 综上，一审法院据此判决：一、解除张同超与马桂兰于2019年3月9日签订的《房地产买卖合同》；二、马桂兰返还张同超购房款24万元，马桂兰应协助张同超至青岛银行莱西支行从监管账户内提取；三、马桂兰返还张同超支付的住宅专项维修资金12877.06元；四、驳回张同超的其他诉讼请求；五、驳回马桂兰的反诉请求。上述二、三项于判决生效之日起10日内履行。案件受理费2732元，由张同超负担243元，马桂兰负担2489元；反诉费2251元，由张同超负担211元，马桂兰负担2040元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。马桂兰提交如下证据：1、商品房预售合同一份，证明涉案合同如履行完毕马桂兰可获得的房屋差价利益，因此要求张同超承担19.2万的违约金并不高；2、委托代理费发票一宗和民事委托代理合同一份，证明因涉案纠纷马桂兰额外支出律师费。张同超的质证意见为：证据1与本案无关，不能证实马桂兰的主张，差额不应该由张同超支付；对证据2律师费不予评判，不是必要费用也不是必然费用，该费用与本案无关。 本院认为，马桂兰提交的上述证据，不能证明其主张，本院在本案中不予采信。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案中，张同超、马桂兰、青岛科威兴业房地产顾问有限公司签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照诚实信用的原则履行各自合同义务。张同超在该合同履行过程中单方拒绝继续履行的行为系违约，马桂兰作为守约方，在一审中同意解除合同并要求张同超承担违约责任，应依法支持。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：马桂兰要求张同超支付迟延履行期间违约金15000元、解约违约金192000元、中介佣金6400元、定金10000元的违约损失应否全部支持。 关于马桂兰主张的定金10000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”规定，马桂兰作为守约方，在一审庭审中选择使用违约金条款，故其再要求不退换定金，与法无据。关于马桂兰主张的迟延履行期间违约金15000元问题。涉案房屋买卖合同中约定：“本合同签订后，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币500元/天支付给对方作为违约金，逾期超过30日的，守约方有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。”而根据本院查明的事实，张同超在合同约定的时间届满前已经向马桂兰提出解除合同，故不存在计算迟延履行期间违约金的问题。马桂兰主张的迟延履行期间违约金15000元，无事实根据，本院不予支持。 关于马桂兰主张的解约违约金192000元、中介佣金6400元问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金的赔偿数额应以因违约给对方造成的损失数额为限。本案所涉合同中虽约定了违约方应支付合同总价款的30%作为违约金并赔偿守约方，但马桂兰除缴纳的中介费6400元外，并无其他充分的证据证明其因张同超违约造成的实际损失数额，故其要求张同超按照合同的约定支付192000元解约违约金，数额明显过高，应依法予以调整，一审法院综合考虑后认为20000元定金数额可以弥补马桂兰的损失，并无不妥。虽一审未支持马桂兰的中介费用的诉请错误，应予纠正，但考虑到双方签订合同的时间到张同超提出解除合同的时间仅为十天、能够认定的马桂兰实际损失数额及张同超对一审判决未提起上诉视为认可其支付的24万元购房款在返还之前所产生的银行利息归马桂兰所有，本院对一审法院认定的违约金数额不予调整。 关于马桂兰上诉提出其非住宅专项维修资金返还主体问题。在双方之间房屋买卖合同解除后马桂兰作为涉案房屋所有权人，是该笔住宅专项维修资金为实际受益人，实际缴纳人张同超选择要求马桂兰支付该笔费用，并未对马桂兰的实际权益产生损害，故一审判令马桂兰返还张同超缴纳的住宅专项维修资金12877.06元，本院予以维持。 综上所述，马桂兰的上诉请求，理由均不成立，本院均不予支持。一审判决虽对违约金认定的论述问题有不妥之处，但判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5464元，由上诉人马桂兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇二〇年二月三日 法官助理 高仁青 书记员栾才玉 书记员张鑫玲