四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初1572号   （以正式加盖法院印章的法律文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途） 原告：泸州市正黄置业有限公司，住所：四川自贸区川南临港片区金带路99号23栋201号，统一社会信用代码：91510504085812752A。 法定代表人：刘洪春。 委托诉讼代理人：金梦玲，女，汉族，1987年8月21日出生，住泸州市江阳区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：王晓媛，女，汉族，1984年7月29日出生，住成都市锦江区，系原告公司员工。 被告：杨国建，男，1991年10月29日出生，汉族，住四川省合江县。 被告：郑汝群，女，1992年1月26日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告泸州市正黄置业有限公司(以下简称“泸州正黄公司”)诉被告杨国建、郑汝群商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，后因被告杨国建、郑汝群下落不明转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泸州正黄公司委托诉讼代理人王晓媛到庭参加了诉讼。被告杨国建、郑汝群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告泸州正黄公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，注销该《商品房买卖合同》的备案；二、判决被告赔偿原告被银行扣收的保证金共计404311.75元（其中本金399378.88元、利息4932.87元）；三、判决被告向原告支付购房总价款20%违约金108041.4元；四、判决以上费用在被告已支付给原告的所有款项（含银行发放的按揭贷款）中扣取；五、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月24日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的位于泸州市龙马潭区的“正黄·金色巴黎”15-2-3102号房，总房款540207元，双方约定采用按揭贷款方式支付房款。签订《商品房买卖合同》时，被告向原告支付了首付款110207元，余款430000元由被告通过向泸州农商银行申请按揭贷款的方式支付，原告为被告贷款提供了担保。2016年7月银行发放的430000元贷款到达了原告账户。2019年2月26日，原告收到《按揭贷款代偿通知书》，被告知因被告违反贷款合同，银行宣布贷款合同提前到期，银行拟直接扣收原告保证金用以结清被告贷款本息。2019年2月22日，银行扣收了原告的保证金共计404311.75元（其中本金399378.88元、利息4932.87元）。根据原、被告双方合同约定和相关法律规定，为维护自身合法权益，原告诉至法院提出上列诉讼请求。 被告杨国建、郑汝群未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年7月24日，原告泸州正黄公司作为出卖人与被告杨国建、郑汝群作为买受人签订了合同编号为YS196864号《商品房买卖合同》，该合同主要约定以下主要内容：1、被告杨国建、郑汝群购买原告开发的位于龙马潭区金带路99号15号楼31层2单元3102号房屋，预测建筑面积共102.18平方米，其中套内建筑面积80.81平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积21.37平方米；2、按照将建筑面积计算，该商品房单价每平方米5286.82元，总价款540207元；3、买受人采用按揭贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；4、买受人未按照约定的时间付款的，按本合同附件八补充协议的约定处理；5、出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；6、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向商品房所在地人民法院起诉。该合同有原告盖章及被告杨国建、郑汝群的签名捺印。 2016年7月24日，原告泸州正黄公司作为出卖人与被告杨国建、郑汝群作为买受人签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议主要约定了以下内容：第四条第（一）项：买受人采用贷款方式付款。买受人应付购房款共计人民币540207元，其中：（1）买受人在2016年7月24日前一次性将首付房款人民币110207元支付给出卖人（含买受人签订认购协议时已经向出卖人支付的定金20000元）；（2）余款人民币430000元，买受人采用银行按揭贷款方式支付；第五条第2款：鉴于出卖人已为采用按揭贷款方式支付房款的买受人向按揭贷款银行提供了连带保证责任，因此，买受人逾期偿还贷款，导致出卖人向按揭贷款银行承担了相关保证责任，由此给出卖人造成的按揭保证金损失及产生的所有费用（包括但不限于支付的按揭保证金及利息、违约金以及因追索按揭保证金损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人电话或书面通知后15日内向出卖人付清，并向出卖人支付前述损失总额的20%的违约金，出卖人还有权在买受人逾期偿还贷款行为发生后的2年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付购房总价款20%的违约金，同时还应承担解除合同产生的所有费用；买受人已经向出卖人交纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后，由出卖人一次性无息退还给买受人。该《商品房买卖合同补充协议》有原告盖章及被告杨国建、郑汝群的签名捺印。 2016年7月24日，被告杨国建、郑汝群作为借款人及抵押人与泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司城北支行作为贷款人、原告泸州正黄公司作为保证人签订合同编号1509132016000251号《个人住房借款合同》，约定：1、借款人借款用于购置龙马潭区金带路99号15号楼31层2单元3102号房屋，房屋建筑面积102.18平方米，房屋价值540207元，购房合同名称及编号为《商品房买卖合同》ＹＳ196864号，售房人为泸州正黄公司，房屋性质为住房；2、借款人借款金额为43万元；3、借款期限为240个月，即从2016年7月27日起至2036年7月26日止；4、借款人不可撤销地授权贷款人在合同生效之后，将款项一次或按用款计划划入借款人指定账户，户名为泸州市正黄置业有限公司，保证金账户15×××22，结算账户15×××66，开户银行为泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司城北支行；5、借款人可以采用委托扣款或柜面还款方式还款，借款人指定委托扣款账户为：户名杨国建，账号62×××21，开户银行泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司城北支行，委托扣款账户为每月20日；6、本合同项下担保方式为保证加抵押；7、保证人提供连带责任保证，保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项等；8、本合同的保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，保证期间，贷款人根据本合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，贷款人有权要求保证人自该提前到期日起10日内承担保证责任；9、抵押人杨国建、郑汝群以位于龙马潭区金带路99号15号楼31层2单元3102号住房设定抵押；10、违约情形包括：借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用；11、出现违约情形时，贷款人有权行使下述权利：（一）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息和相关费用；（二）向借款人收取违约金；（三）对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自即可逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；（四）行使担保权利。该《个人住房借款合同》有原告盖章、泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司城北支行盖章及被告杨国建、郑汝群签字捺印确认。 2019年2月22日，泸州农商银行股份有限公司龙马潭支行营业部向原告泸州正黄公司制发编号为泸农龙按揭代偿通知书（2019）001号《按揭贷款代偿通知书》，载明：泸州正黄公司，我行于2016年7月27日与借款人杨国建签订了编号为1509132016000251号的《个人借款合同》，合同期限为2016年7月27日至2036年7月26日，由贵公司提供连带保证责任，并于2016年7月29日发放430000元本金。截止2019年2月22日，借款人尚欠我行贷款本金399378.88元和利息4932.87元（以实际还款为准）。根据约定，借款人未按合同约定归还贷款本息，我行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，同时在保证期间我行根据合同的约定宣布贷款提前到期、提前收回已发放贷款本息的，我行有权要求保证人自该提前到期日起10日内承担保证责任，我行将扣收贵公司在泸州农商银行股份有限公司自贸区支行（原泸州龙马潭农村商业银行股份有限公司城北支行）存入的保证金，用于偿还杨国建的贷款本金及利息。 2019年2月26日，泸州农村商业银行股份有限公司龙马潭支行营业部自原告泸州正黄公司保证金账户扣收了被告杨国建作为借款人尚欠的本金399378.88元、利息5209.16元，合计扣款404588.04元。 在诉讼过程中，原告陈述被告杨国建、郑汝群购买诉争房屋后向原告缴纳了所购房屋的公共维修基金人民币6130.8元和房屋改造费1000元。此外，为获取被告杨国建、郑汝群联系方式而直接向其送达相关诉讼材料通知其积极应诉及发表答辩意见，本院于泸州市龙马潭区民政局调取了被告杨国建、郑汝群的婚姻登记信息，显示：被告杨国建、郑汝群于2013年12月20日登记结婚，于2018年3月22日因感情不和自愿协议离婚并办理离婚登记，并达成离婚协议：一、男、女双方自愿解除婚姻关系；二、双方所生育一子由男方抚养监护，女方不付一切费用；三、男、女双方共同拥有的位于龙马潭区住房一套归男方所有，该房的按揭款由男方承担；四、男、女双方无共同债权债务。 上述事实原告的当庭陈述、原告提交的原、被告身份信息、合同编号为YS196864号《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、合同编号1509132016000251号《个人住房借款合同》、编号泸农龙按揭代偿通知书（2019）001号《按揭贷款代偿通知书》、还款单据及本院调取的被告离婚登记信息等证据在案佐证并经庭审质证，本院予以确认。被告杨国建、郑汝群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应由其自行承担举证、质证不能的法律后果。 本院认为，原、被告双方签订的合同编号为YS196864的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，应对双方当事人均具有法律约束力。同时，被告杨国建、郑汝群作为借款人应当依据《个人住房借款合同》的约定履行按期偿还贷款本息的义务。现因被告逾期偿还银行贷款导致原告承担保证责任的行为已违反了原、被告双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第2项的约定，根据该约定的内容，原告有权解除商品房买卖合同并要求被告承担被银行所扣收的按揭保证金并支付违约金，故对原告诉请判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并注销该《商品房买卖合同》备案的请求，本院依法予以支持。因被告未按期偿还贷款本息，原告泸州正黄公司于2019年2月26日承担了保证责任并被贷款机构扣收了被告尚欠的贷款本金399378.88元、利息5209.16元，合计404588.04元，故原告诉请判令被告偿还原告被银行扣收的按揭保证金404311.75元（其中本金399378.88元、利息4932.87元），本院依法予以支持。对原告诉请判令被告向原告支付购房总价款20%的违约金108041.4元的请求，本院认为原告诉请解除买卖合同并收回案涉房屋所有权已经属于对被告未按期履行偿还贷款本息义务这一违约行为的担责诉求，且被告的违约行为导致原告方的直接损失即原告被扣收的按揭保证金的资金占用利息损失，除此之外原告方未提供证据证明有其他损失，此外鉴于案涉房屋目前市场价值变动情况，原告诉求按购房总价款的20%即108041.4元计算违约金过高，应予以调减，否则将导致被告作为普通购房消费者的义务负担过重，本院酌情确定为被扣收保证金404588.04元按央行同期同类的贷款利息计算为宜，因该保证金被银行扣收的日期为2019年2月26日，截止到法庭一审辩论终结之日尚不足10个月，按10月计算该笔资金的利息为404588.04*4.35%/12*10=14666.3元，故本院将原告诉请的违约金调整为14666.3元。对于原告诉请判令前述费用在被告已付给原告的所有款项中扣取以及本案诉讼费用由被告承担的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。又因被告在购买房屋时缴纳了诉争房屋的公共维修基金6130.8元和房屋改造费1000元，公共维修基金和房屋改造费应由房屋的业主缴纳，现被告杨国建、郑汝群已丧失作为该房屋业主的资格，故该维修基金和房屋改造费原告方应予以退还被告，综上，品迭各项费用后，原告方在解除商品房买卖合同后尚需退还被告杨国建、郑汝群购房款的总金额为：540207元+6130.8元+1000元-404588.04元-14666.3元=128083.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告泸州市正黄置业有限公司与被告杨国建、郑汝群于2016年7月24日签订的合同编号为YS196864的《商品房买卖合同》，并注销该《商品房买卖合同》备案； 二、原告泸州市正黄置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告杨国建、郑汝群购房款128083.46元； 三、驳回原告泸州市正黄置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8924元，由被告杨国建、郑汝群承担(原告已垫缴，原告在支付被告退款时直接抵扣)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  杨明康 审判员  刘 梅 审判员  熊 兵 二〇二〇年二月二十七日 书记员  姚 丽