江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初6246号原告：周海军，男，1987年9月19日出生，个体户，住所地江苏省淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：赵德传，江苏江北律师事务所律师。被告：石竞杰，女，1994年12月17日出生，无业，住所地江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：汪宏武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告周海军与被告石竞杰同居关系析产纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日、2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告周海军及其委托诉讼代理人赵德传、被告石竞杰的委托诉讼代理人汪宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海军向本院提出诉讼请求：1.判令被告石竞杰返还售房款1080000元；2.本案诉讼费用和保全费由被告石竞杰承担。事实与理由：原、被告原系朋友关系。2015年11月13日，原告以被告名义购买了位于南京市六合区房屋一套，并登记在被告名下，涉案房屋面积为76.65平方米，价款为488720元，并由原告支付首付款及偿还按揭贷款。2016年5月16日，原、被告签订协议，约定涉案房屋归原告所有。但经原告多次催要，被告拒不将涉案房屋返还给原告。后被告以1080000元价款将涉案房屋出售给他人。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告石竞杰辩称：原告在民事起诉状中事实与理由部分从第一句至第四行中间均没有事实依据，涉案房屋是被告个人购买，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据，本院认定如下：原告周海军提交的南京市商品房预售合同、商品房认购协议、销售不动产统一发票、南京市存量房买卖合同(涉案房屋）各一份及中国农业银行持卡人存根三份，被告石竞杰对上述证据的真实性均无异议，且上述证据具有合法性、与本案的关联性，本院均予以采信。原告周海军提交的分手协议一份，被告石竞杰对该证据的真实性无异议，本院予以确认；被告石竞杰质证认为“该证据系被告在原告及其三四个朋友的胁迫下做出的承诺”及“分手协议中提到的房屋是原告在淮安老家的房屋，不是涉案房屋”，对于被告石竞杰的第一项质证意见，原告周海军不予认可，被告石竞杰未举证证明；对于被告石竞杰的第二项质证意见，原告周海军认为“原告老家的房屋是原告父母的房屋，与原告无关”，对此被告石竞杰未进一步举证证明，应认定分手协议中的房屋系涉案房屋，对被告石竞杰的两项质证意见，本院均不予采信。原告周海军提交的南京市存量房买卖合同(同一小区商品房)一份，该份证据与本案无关联性，本院不予采信。原告周海军提交的营业执照副本一份、房地产买卖中介合同一份、中国农业银行交易明细清单三份、中国农业银行新旧卡查询截图一份及尾号为1177、6074的中国农业银行银行卡各一份，被告石竞杰对上述证据的真实性均无异议，且上述证据具有合法性、与本案的关联性，本院均予以采信。对原告周海军提交的受托付款情况说明、身份证复印件、款项一览表各二份及中国农业银行交易明细、中国民生银行个人账户对账单、中国邮政储蓄银行交易明细、中国建设银行个人活期账户交易明细各一份，结合原告周海军持有使用被告石竞杰名下的尾号为1177、6074的中国农业银行银行卡情况及原告周海军提交的中国农业银行持卡人存根三份，上述书面证据与出庭证人方某、吴某证言之间相互印证，能够证明原告周海军持有使用被告石竞杰名下尾号为6074的中国农业银行银行卡于2015年9月25日向南京华某都置业有限公司（以下简称华某都置业公司）转账支付房款20000元、吴某自2016年7月20日至2017年2月19日按照原告周海军的指示将涉案房屋按揭贷款所需的款项汇入被告石竞杰名下尾号为1177的中国农业银行银行账户、原告周海军持有使用被告石竞杰名下尾号为6074中国农业银行银行卡与出庭证人方某进行业务往来及原告周海军持有使用被告石竞杰名下尾号为6570中国建设银行银行卡分别于2015年8月16日、2015年9月25日向华某都置业公司转账支付定金5000元、房款24720元，故对上述证据的证明效力，本院予以确认。被告石竞杰提交的增量房申报表、契税发票、华夏银行持卡人存根、中国工商银行持卡人存根、住宅专项维修基金专用收据、中国建设银行持卡人存根、物业费收据、银联商务持卡人存根、不动产登记费发票、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份，原告周海军对上述证据的真实性均无异议，且上述证据具有合法性、与本案的关联性，本院均予以采信；被告石竞杰提交的收条一份，虽然原告周海军对该份收条的真实性有异议，但原告周海军同时认可涉案房屋另外两成首付款97000元系被告石竞杰支付，结合被告石竞杰提交的中国工商银行持卡人存根，该持卡人存根能够显示被告石竞杰于2017年2月27日向南京六合荣某物业服务有限公司（以下简称荣某物业公司）支付97000元，故该份收条具有真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年6-7月,原告周海军与被告石竞杰相识；2012年8月，双方确立恋爱关系；××××年××月××日，双方举行结婚仪式并同居生活，但未办理结婚登记手续；××××年××月××日，双方生育一女，取名周某。2016年5月16日，双方因故解除同居关系；同日，被告石竞杰向原告周海军出具分手协议，内容为：“车孩子房给周海军跟女方没有一点关系（使用处理都由男方处理），债务由男方负责，每6个月付1次抚养费1000/1个月，看孩子时间由女方定。”另查明：2015年8月16日，原、被告双方在同居期间购买华某都置业公司开发的位于南京市六合区房屋，原告周海军持有使用被告石竞杰名下尾号为6570中国建设银行银行卡向华某都置业公司转账支付购房定金5000元，而由被告石竞杰与华某都置业公司签订商品房认购协议。2015年9月25日，就上述房屋，被告石竞杰与华某都置业公司签订南京市商品房预售合同，约定建筑面积为76.65平方米、总价款为488720元、定金为20000元，并约定付款方式为分期付款：应于2015年9月25日前支付126720元，商业性贷款342000元；当日，原告周海军持有使用被告石竞杰名下尾号为6074的中国农业银行银行卡、尾号为6570中国建设银行银行卡向华某都置业公司转账支付房款20000元、24720元。2015年11月9日，被告石竞杰向荣某物业公司借款97000元用于支付购房首付款；当日，被告石竞杰向华某都置业公司支付房款97000元；当日，就上述房屋，华某都置业公司向被告石竞杰开具金额为146720元的销售不动产统一发票。之后，就上述房屋，被告石竞杰办理了按揭贷款，还贷银行卡为其名下尾号为1177中国农业银行银行卡。2015年12月20日至2017年2月20日，原告周海军持有被告石竞杰名下尾号为1177中国农业银行银行卡使用并偿还15期按揭贷款，第1期为1587.61元，其他14期均为1764.50元，合计为26290.61元（计算方式：1587.61+1764.50×14）。再查明：2017年2月27日，被告石竞杰向荣某物业公司转账支付97000元用于偿还借款。2017年2月28日，被告石竞杰在中国农业银行办理换卡业务，将其名下尾号为1177中国农业银行银行卡更换为尾号为5678中国农业银行银行卡。2017年3月20日至2018年3月20日，被告石竞杰持有使用其名下尾号5678中国农业银行银行卡并偿还13期按揭贷款，还款时间、数额分别为：1.2017年3月20日，1764.50元；2.2017年4月25日，1765.87元；3.2017年5月28日，1766.89元；4.2017年6月25日，1765.86元；5.2017年7月27日，1766.56元；6.2017年8月22日552.45元，2017年8月29日1214.03元，计1766.48元；7.2017年9月27日，1766.55元；8.2017年11月5日，1769.64元；9.2017年11月26日，1766.21元；10.2017年12月22日，1764.84元；11.2018年1月20日，1764.50元；12.2018年2月20日，1764.50元；13.2018年3月20日，1764.50元。以上，被告石竞杰偿还按揭贷款数额合计为22956.9元。还查明：2017年8月15日，被告石竞杰办理了涉案房屋的上房手续，被告石竞杰缴纳住宅专项维修资金9204元、物业费2341元。2018年1月12日，被告石竞杰缴纳涉案房屋契税4890.39元；当日，被告石竞杰申请办理涉案房屋登记，即申请将涉案房屋登记在其名下，并支出不动产登记费80元；2018年3月18日，就涉案房屋，以被告石竞杰为甲方（出售方）、以案外人刘某、盛某为乙方（卖受方）、以南京市乐丰房产经纪有限公司为丙方（中介方），三方签订房地产买卖中介合同，约定房屋售价为1080000元、甲方净得、乙方承担交易过户所有税费，并约定乙方于2018年3月18日前支付甲方购房定金20000元。2018年4月20日，就涉案房屋，以被告石竞杰为甲方（卖方）、以案外人刘某、盛某为乙方（卖方）、以南京市乐丰房产经纪有限公司为丙方（经纪机构），三方签订南京市存量房买卖合同；当日，案外人盛某向被告石竞杰名下尾号为5678中国农业银行银行卡汇入房款500000元、70000元；当日，被告石竞杰用收到的房款结清按揭贷款，偿还按揭贷款本息为330395.91元。之后，上述三方办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋由被告石竞杰名下过户至案外人刘某、盛某名下。诉讼中，原告周海军自认分手协议中的债务系原、被告双方共同生活期间对外所欠债务，包括原告周海军名下信用卡应还款、原告周海军经营的南京广博房地产营销策划有限公司期间应付债务，以及与涉案房屋有关的债务（包括按揭贷款还款、拖欠荣某物业公司的97000元款项等）。本案争议焦点为：1.涉案房屋是原、被告双方同居期间的共有财产，还是原告周海军或被告石竞杰的个人财产；2.在被告石竞杰已将涉案房屋出售给他人的情况下，原告周海军应得售房款是多少。本院认为，原、被告双方未办理结婚登记而以夫妻名义共同生活，双方形成的为同居关系。该同居关系，不受法律保护。如同居期间形成财产共有关系，解除同居关系时，对该共有财产，首先由当事人根据自愿的原则协商处理;协商不成的，人民法院可以根据实际情况予以分割。当然,同居期间一方的个人财产不在分割之列。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方于2016年5月16日因故解除同居关系，双方对同居期间财产的归属、债务的偿还、子女抚养进行了约定，被告石竞杰向原告周海军出具了分手协议，该分手协议系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。根据前述认定分析，分手协议中房屋应系涉案房屋，双方对涉案房屋的归属作出了明确约定即“房给周海军跟女方没有一点关系（使用处理都由男方处理）”，应认定涉案房屋归原告周海军所有，涉案房屋应系原告周海军的个人财产。同时，分手协议对同居期间发生的债务亦作出了明确的约定即“债务由男方负责”，就涉案房屋应存在两种不同类型的债务，一是按揭贷款，二是以被告石竞杰名义于2015年11月9日向荣某物业公司借款97000元用于支付购房款，按照分手协议的约定“债务由男方负责”，按揭贷款及借款97000元均应由原告周海军负责偿还。关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告于2016年5月16日解除同居关系后，原告周海军持被告石竞杰名下尾号为1177的中国农业银行银行卡偿还按揭贷款至2017年2月；但被告石竞杰于2017年2月28日办理换卡业务，将上述银行卡更换为尾号为5678中国农业银行银行卡并使用该银行卡偿还按揭贷款，之后办理上房手续、不动产登记手续;在未经原告周海军同意的情况下，被告石竞杰将涉案房屋出售给他人，应认定被告石竞杰违反了分手协议中约定。涉案房屋出售价款为1080000元，被告石竞杰用收到的售房款结清剩余按揭本息330395.91元，被告石竞杰实际获得的售房款为749604.09元（计算方式：1080000-330395.91），该售房款749604.09元扣除被告石竞杰于2017年2月27日偿还的荣某物业公司借款97000元、于2017年3月至2018年3月偿还的13期按揭贷款22956.9元、于2017年8月15日缴纳的住宅专项维修资金9204元及物业费2341元、于2018年1月12日缴纳的涉案房屋契税4890.39元及支出的不动产登记费80元后，剩余售房款为613131.8元（计算方式：749604.09-97000-22956.9-9204-2341-4890.39-80）；因涉案房屋系原告周海军的个人财产，故该剩余售房款613131.8元应归原告周海军所有，亦即原告周海军应得售房款为613131.8元，被告石竞杰应将售房款613131.8元返还给原告周海军。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第3条、第10条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告石竞杰返还原告周海军售房款613131.8元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告周海军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由原告周海军负担6277元，由被告石竞杰负担8243元。保全费5000元，由被告石竞杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费14520元。审 判 长  李永居人民陪审员  曹 永人民陪审员  曹玉中二〇二〇年二月十九日书 记 员  邹汶静附录一：本案证据目录一、原告周海军提交的证据1.南京市商品房预售合同、商品房认购协议、销售不动产统一发票各一份；2.中国农业银行持卡人存根三份；3.受托付款情况说明、身份证复印件、款项一览表各二份及中国农业银行交易明细、中国民生银行个人账户对账单、中国邮政储蓄银行交易明细各一份；4.分手协议一份；5.南京市存量房买卖合同(涉案房屋）一份；6.南京市存量房买卖合同(同一小区房屋)一份；7.营业执照副本一份；8.房地产买卖中介合同一份；9.中国农业银行交易明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细各三份、一份，尾号为1177、6074的中国农业银行银行卡各一份；10.中国农业银行新旧卡查询截图一份；11.出庭证人方传全、吴桂霞证言。二、被告石竞杰提交的证据1.增量房申报表、契税发票、华夏银行持卡人存根各一份；2.收条、中国工商银行持卡人存根各一份；3.住宅专项维修基金专用收据及中国建设银行持卡人存根各一份；4.物业费收据及银联商务持卡人存根各一份；5.不动产登记费发票一份；6.中国农业银行银行卡交易明细清单一份。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《最高人民法院关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》3.自民政部新的婚姻登记管理条例施行之日起，未办结婚登记即以夫妻名义同居生活，按非法同居关系对待。10.解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居生活前，一方自愿赠送给对方的财物可比照赠与关系处理；一方向另一方索取的财物，可参照最高人民法院（84）法办字第112号《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（18）条规定的精神处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。