安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0122民初8324号 原告：胡传兵,男,1970年8月12日出生,汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：王家彩，安徽持优律师事务所律师。被告：韦明学,男,1973年12月25日出生,汉族，住安 徽省肥东县石塘镇马集居委会大韦组。 被告：蔡健豪,男,1997年9月4日出生,汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：殷豹，上海驷言律师事务所律师。 原告胡传兵与被告韦明学、蔡健豪确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法由审判员鲁青独任审判，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告胡传兵及其委托诉讼代理人王家彩、被告韦明学、被告蔡健豪的委托诉讼代理人殷豹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡传兵向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认两被告之间的借款抵押合同无效;2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年1月23日,原告通过房产中介合肥港源不动产投资咨询有限公司购买被告韦明学位于肥东县的安置房屋,原告与被告签订了《存量房买卖合同》,合同约定,购买被告韦明学房屋及附属设施总价为39万元,合同签订时支付定金2万元,房屋面积108平方米,付款方式为2014年1月29日付款30万元,剩余款于2014年2月18日付清,双方不得违约。如被告方违约，双倍返还所收原告的房款。如原告违约,原告所付给被告的房款不退还;被告方必须配合原告方到房产局办理过户手续及水电立户，费用由原告方承担,在房产证未办之前，原告先扣押保证金2万元。至2014年，原告已向被告韦明学支付上述合同约定的购房款37万元现金，之后被告韦明学将房屋及安置合同等交付原告，原告进行装潢后即入住该房屋。2017年10月，原告购买被告的安置房可以办理房屋产权证书，原告找到被告韦明学办理房屋过户手续，因房屋需要先初始登记在被告韦明学名下，再办理转移登记到原告名下，被告韦明学从原告处要了办证费4300元，同时从原告处拿走房屋安置合同。之后，原告催促被告韦明学办理房产过户手续，被告韦明学称房屋产权证还未办理下来，要原告等，这样一拖至2018年春节。2018年2月24日（大年初九），原告再也联系不上被告韦明学。原告便到房产中介合肥港源不动产投资咨询有限公司了解和反映情况，经该房产中介查询才知道，被告韦明学已于2017年11月将出卖给原告的安置房登记在其自己名下，之后于2017年12月19日，被告韦明学以其己出售给原告的涉案房屋与被告蔡健豪在肥东县不动产登记中心办理了借款抵押权登记，抵押权人为蔡健豪。原告才知道韦明学为何不接听原告电话的缘由。此后，原告起诉被告韦明学〔（2018）皖0122民初4557号〕，请求判决被告韦明学将涉案房屋转户登记至原告名下。诉讼过程中，被告韦明学向法院及原告出具书面承诺，承诺在2019年2月28日前还清所欠被告蔡健豪的借款，办理抵押权注销登记，并无条件办理房屋过户手续至原告名下，否则承担违约责任。在此情形下，原告给予被告韦明学最大的体谅，撤回起诉。然至今，被告韦明学没有兑现承诺。被告韦明学的行为明显有违做人做事最起码的诚信。原告认为,被告韦明学将案涉房屋在2014年即出售并交付给原告,原告已装璜入住,后被告韦明学利用原告对其做人做事应有的最起码诚信,将该房屋的安置合同及办证费用交给被告韦明学的情形下,被告韦明学却与被告蔡健豪串通,将已出售给原告的案涉房屋抵押登记,严重损害原告的合法利益,为此,特予起诉。 被告韦明学辩称：1、2017年办理抵押登记时原告还没有装修房屋；2、2018年2月24日原告联系我，我电话开通，抵押没有到期，我无法过户，我说等到6月，原告去刑警队告我合同诈骗，警官一直打我电话，我认为他是无理取闹，以后就没有接听他的电话；3、我对出售房屋给原告的事实无异议，原告交付了37万元。我对本人办证后将房屋抵押给蔡健豪的事实也无异议。我对原告的承诺没有兑现，我和原告签订的是存量房交易合同，我的回迁房不符合存量房标准，我和原告的买卖合同不成立；4、对原告的诉请没有异议，蔡健豪出借给我的款项涉及套路贷，来历有问题。 被告蔡健豪辩称：不同意原告的诉请，两被告签订的借款抵押合同真实有效。两被告在2017年12月19日签订借款合同及抵押合同时，蔡健豪并不知道韦明学已将该抵押房产出售给原告的事实，在办理抵押之前，两被告到房产交易中心查实过该房产的登记情况，当时登记在被告韦明学名下。双方签订合同后，本人于2017年12月19日通过银行转账给被告韦明学共45万元，且办理了不动产抵押权登记，取得抵押权登记证书，两被告不存在恶意串通；关于被告韦明学答辩中提到本人的借款涉嫌套路贷，可以向公安机关举报，由公安机关立案侦查。被告韦明学本人亦认为双方借款属于普通的民间借贷，且双方约定的利率标准较低，不存在高利；原告提到本人是职业放贷人，本人认为，两被告之间是普通民间借贷，不属于向社会不特定对象发放借款从中谋取高利的行为，本人认为两被告签订的借款抵押合同真实有效。 经审理查明：2014年1月23日，原告胡传兵作为买方（乙方）、被告韦明学作为卖方（甲方）、合肥港原不动产投资咨询有限公司作为中介（丙方），三方签订《存量房买卖合同》一份，约定韦明学将其所有的位于肥东县（暂未办证，建筑面积108平方米）的拆迁安置房及附属设备以39万元转让给胡传兵。同时，合同对定金的支付、房款的支付、房屋的交接等问题作出明确的约定。合同第八条需要约定的其他事项规定：1、经双方协商一致不得擅自违约，甲方如有违约，所收乙方房款双倍返还。如乙方违约，所付给甲方房款不退还；2、付款方式：乙方于2014年1月29日付给甲方房款叁拾万元整，剩余房款于2014年2月18日付清，付款不得过期五天，否则算违约；3、甲方必须配合乙方到房产局办理过户手续及水、电表立户，费用由乙方承担。如乙方中途需要到有关部门办理房产证变更资料或签字，甲方必须负责配合，如有变卦也算违约。甲乙双方约定房产证未办之前，先押保证金贰万元于乙方。同日，韦明学向原告胡传兵出具转让协议一份，载明转让价为39万元。2014年1月28日，韦明学收到胡传兵购房款叁拾万元整并出具收条。同时将涉案房屋钥匙及《肥东县房屋拆迁补偿安置协议书》交给原告胡传兵。2014年2月12日，韦明学收到胡传兵购房款柒万元并出具收条。2014年2月12日，原告办理了涉案房屋的燃气立户和自来水转户手续。2017年10月，胡传兵得知其购买韦明学的安置房可以办理房屋产权证书的信息后，要求韦明学办理房屋过户手续。但根据登记机关的要求，涉案房屋需要先办理初始登记在韦明学名下，再办理转移登记至胡传兵名下。由于办证的需要，韦明学从原告处取回房屋安置合同，胡传兵于2017年11月17日通过银行转账4300元办证费用至韦明学账户。此间，原告胡传兵以韦明学的名义在合肥恒康物业服务有限公司为涉案房屋缴纳至2018年12月21日的物业费2300元。2017年11月底，韦明学办理了涉案房屋的房产证。但韦明学在取得涉案房屋产权证书后，没有及时通知原告胡传兵办理过户手续，而是通过网上第三方平台推介，于2017年12月19日和被告蔡健豪签订《借款合同》一份，约定借款金额为45万元，期限为六个月即2017年12月19日至2018年6月18日，用途为购买机械，借款月利率为0.99%。双方还对各自的权利义务、还款方式、违约责任等作出约定。同时，韦明学与蔡健豪还签订《房地产抵押合同》一份，约定韦明学以其所有的位于的房产为其从蔡健豪处借款45万元本金、利息、逾期利息、罚息、违约金、实现债权费用提供抵押担保，担保期限为主合同项下债务履行期限届满之日起二年等。抵押合同还对抵押担保责任、双方的权利义务、抵押权效力、抵押物的处置及管理、违约责任等作出约定。同日，韦明学与蔡健豪办理了不动产抵押登记，抵押权人为蔡健豪，权力设定期限为2017年12月19日至2018年6月18日，被担保债权数额为45万元。此间，蔡健豪曾与韦明学于2017年12月12日一起到肥东县不动产登记（交易）中心确认用以抵押房产的权属情况，肥东县不动产登记（交易）中心出具的房屋所有权登记、转让审核表显示，涉案房屋权利人为韦明学。此外，蔡健豪还安排人员与韦明学一起实地察看韦明学用以抵押的房屋现况。2017年12月19日，韦明学向蔡健豪出具承诺书，确认其本人未婚，用以抵押房屋属其本人个人财产，与他人无关，如因上述房屋抵押发生产权纠纷由其本人承担全部法律责任。同日，韦明学与蔡健豪共同出具抵押房产价值确认书，确认抵押房产价值88万元，抵押价值45万元，抵押率51.1%，如出现纠纷，一切法律责任自行承担。2017年12月19日15时10分，蔡健豪通过网上银行向韦明学尾号为296262的账户转款45万元，履行了出借义务。后韦明学仅按借款合同的约定向蔡健豪支付6个月的借款利息，对所欠借款本金及后期利息未能返还和支付。 2018年2月24日，原告胡传兵在多次电话联系韦明学了解涉案房产权利证书办理情况无果后，通过当初的房产中介合肥港原不动产投资咨询有限公司查询，方知韦明学出售给其的安置房，在办理房屋所有权证书后又在肥东县不动产登记（交易）中心办理了借款抵押权登记，抵押权人为蔡健豪。后胡传兵以韦明学涉嫌诈骗向公安机关报案，公安机关通过电话方式与韦明学了解相关情况后，并没有立案，而是建议胡传兵通过诉讼方式解决。胡传兵遂以房屋买卖合同纠纷在本院提起对韦明学的诉讼。案件在审理过程中，韦明学向本院及胡传兵提供书面承诺，保证在2019年2月28日前还清所欠蔡健豪的债务、与蔡健豪注销房屋抵押登记并负责无条件将涉案房屋转移登记至胡传兵名下，逾期办理过户手续，赔偿胡传兵人民币贰万元等。胡传兵于2018年10月15日向本院撤回诉讼。此后，由于韦明学未能履行承诺，原告便以诉称理由向本院提起本案诉讼。 以上事实，有原告提供的原、被告身份证复印件，存量房买卖合同复印件，被告韦明学出具的转让协议、房屋拆迁补偿安置协议书、收条的复印件，银行转付办证费用截屏，燃气开户资料、自来水转户费凭证、物业费缴款收据，不动产登记（交易）中心调取材料，承诺书，本院（2018）皖0122民初4557号民事裁定书；被告蔡健豪提供的房屋所有权登记、转让审核表、不动产登记证明、借款合同、房地产抵押合同及抵押清单、网上银行电子回单以及当事人陈述等证据载卷证明。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告胡传兵与被告韦明学虽然于2014年1月23日签订了存量房买卖合同，胡传兵也按照双方合同的约定支付了韦明学的购房款，但双方并没有依照法律、行政法规的规定，将买卖合同项下的房屋办理预售或备案登记手续，导致涉案房屋买卖合同并未生效。后被告韦明学因缺少资金周转与被告蔡健豪签订了借款合同以及涉案房产的房地产抵押合同，并办理了不动产抵押登记手续。鉴于韦明学与蔡健豪依法办理了涉案房屋的不动产抵押登记手续，对外已具有公示的效力。此外，蔡健豪在与韦明学签订借款抵押合同前，已到有关部门对抵押物的权属进行了确认并实地对抵押物的状况进行了解，蔡健豪已尽到了审慎义务，系善意取得抵押权人。因此，韦明学与蔡健豪签订的借款抵押合同，符合法律和相关行政法规的规定，应当认定为合法有效。原告胡传兵现有的证据无法证明两被告间有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形或蔡健豪出借给韦明学的款项涉嫌套路贷从而导致借款主合同无效的情形。因此，原告胡传兵提出的确认两被告之间的借款抵押合同无效的诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持；另被告韦明学辩称的蔡健豪出借的款项涉嫌套路贷以及原告胡传兵提及的蔡健豪系职业放贷人的意见，由于未提供证据或未提供充分的证据加以证明，本院不予采信和支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告胡传兵的诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取为40元，由原告胡传兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  鲁青 二〇二〇年二月三日 书记员  王玲 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》 第二当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。