青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2017）青0105民初2609号原告（反诉被告）：张宏，男，汉族，1969年12月22日出生，住陕西省富平县。公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：韩海克木，男，撒拉族，1964年5月10日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。委托代理人：马秀君，女，回族，1983年3月15日出生，住西宁市。公民身份号码：×××（系韩海克木妻子）。原告（反诉被告）张宏诉被告（反诉原告）韩海克木房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏、被告（反诉原告）韩海克木的诉讼代理人马秀君到庭参加诉讼。现已审理终结。本案在审理过程中，原告张宏针对涉案的同一合同已生效的（2016）青0105民初3268号、（2017）青01民终928号民事判决，向青海省高级人民法院提出再审申请，经我院核实后，张宏提交了2017年12月18日青海省高级人民法院作出的（2017）青民申406号受理通知书复印件。针对省院的受理通知书合议庭进行评议，认为再审案件的审理结果对本案处理有直接影响，故根据相关法律规定裁定中止案件审理。2018年2月7日青海省高级人民法院作出的（2017）青民申406号民事裁定书，裁定驳回再审申请人张宏的再审申请。张宏对裁定结果不服，另行到西宁市人民检察院申请抗诉。2018年9月25日西宁市人民检察院作出宁检控申控民受[2018]191号民事监督案件受理通知书，申请抗诉结束后，张宏未申请恢复审理本案，现依职权恢复审理。已审理终结。原告（反诉被告）张宏向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告韩海克木支付自2016年11月1日至2017年9月9日欠交租金66130元。二、请求人民法院判令解除《商铺租赁合同》。三、请求人民法院判令被告支付违约金50000元。四、请求人民法院判令被告支付2017年9月10日至2017年9月21日占用费11000元。五、请求人民法院判令被告支付自2017年9月14日至实际归还房屋止的房屋占用费。六、请求人民法院判令被告腾退房屋，将位于××街原告所有的商铺交还给原告。七、本案诉讼费由被告承担。八、要求被告给付原告垫付款2832元。事实和理由：2017年8月24日青海省西宁市中级人民法院（2017）青10民终928号判决书认定《商铺租赁合同》，合同主要内容为：1.租赁期限为两年，自2016年11月1日至2018年10月31日。合同到期后享用优先租赁权，如继续租赁，应提前30日重新签订租赁合同，租金可根据市场协商；2.租金一次交一年；3.租金交付时间，第一年为合同签订之日交租金112000元，第二年为2017年10月15日之前交租金112000元。如不按期交租金，逾期十日者，张宏视为韩海克木放弃继续租赁权，终止合同并收回商铺，法院认定此合同2016年11月7日成立时生效。合同约定了本合同的违约金为5万元，约定乙方在放弃继续租赁后如不向甲方交付商铺，乙方应按日1000元付给甲方商铺占用金。法院认定韩海克木已付给张宏5万元。在一审二审审理期间，被告再没有支付剩余的房租和押金。2017年9月7日，原告给被告发了让其交清房租的手机短信。内容如下：韩海克木，我是张宏，咱们之间的租赁合同法院判决也有一段时日了，按合同约定你应当一次交清租金112000元，但至今只交了50000元，已构成合同违约，现在正式通知你方在两日之内交清租金，逾期不交，我方将行使合同约定和法律规定相关权利，维护我方权利，届时造成的一切后果由你方承担。农业银行卡号×××，张宏，2017年9月7日。但被告至今没有交清租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，具状起诉，恳请法院依法判决。被告（反诉原告）韩海克木答辩：不认可，张宏主张缺乏依据。张宏在收取韩海克木租金50000元后，拒绝在合同上签字，并且干扰韩海克木经营，导致生意无法继续经营。张宏将房屋转租，并撬开门锁，闲置期间的租金及损失应当由张宏自行承担。我方仅承担使用60天的租金10000余元，请求法院驳回张宏的诉讼请求。张宏赔偿韩海克木经济损失，韩海克木同意解除合同，否则，张宏应当继续履行合同，并且承担韩海克木的损失。对于张宏的其他诉讼请求无事实及法律依据，请求法庭驳回张宏诉讼请求。原告（反诉被告）张宏为支持其诉求，提交以下证据：1．2017年9月7日向韩海克木催缴租金的短信记录。2．2017年9月20日要求韩海克木腾退商铺、恢复原状、交清水、电费用信息记录。3．2017年9月23日通知韩海克木收回铺面的短信通知。4．2017年9月23日韩海克木妻子向我回复短信记录。5．水费、维修管道费用收据1300元。6．2017年9月22日开锁费用100元。7．更换卷闸门收据600元。8．垫付电费收据三张，共计832元。被告（反诉原告）韩海克木质证意见：水电费我认可，其他费用不应当由我承担，维修管道是在张宏更换卷闸门后产生的，跟我无关，短信中的内容也是对租金的协商，没有谈出结果。我曾主动要求交纳租金，但是张宏没有回复。根据法院判决书确定的时间，房屋的租赁期限未到，因此，不应腾退房屋。租金是张宏自己不来收取，不是我的责任。被告（反诉原告）韩海克木向本院提出诉讼请求：1.依法赔偿原告饭店营业损失、商铺租赁费、装修费、设备购置费等共68万元。2.依法赔偿砸毁饭店损失费900元，以上共计68.09万元。3.本案诉讼费由反诉被告承担。4.要求反诉被告承担违约金50000元。事实和理由：2016年8月份，原告以14.5万元转让费将小桥大街14号4号楼1-10号商铺从原经营人冯彩霞手中转得，并于同年10月3日经营了老炒炮仗碗拌面食生意。2016年11月7日，原告与被告（商铺业主）协商一致，被告同意以年11.2万元的租金将1-10号商铺租金给原告经营，确定租期为两年（即从2016年11月1日至2018年10月31日止），原告同时向被告银行账户内汇去5万元商铺租赁费，被告在收款后返回西安，从而未在被告亲手起草的《商铺租赁合同》上签字，原告也未能如期支付剩余租金。此时，合同已经生效，商铺也在正常经营。但被告回西宁后，将原告以未征得被告同意而占用商铺为由起诉到法院。后经城北区人民法院审理，认定原告的合同依法成立，（2016）青0105民初3268号民事判决书就以原审原告的诉讼请求无事实及法律依据为由依法予以驳回。后张宏又上诉到西宁市中级人民法院，二审法院审理后仍维持了原判，我们的合法权益得到了保障。被告不讲信用，逼迫原告关了门，至今8个月使原告造成68.09万元的巨大损失，其中营业损失24万元，饭店装修及两次更换门面费用9万元，设备购置前后2次12万元，饭馆转让费145000元，租赁费5万元，员工宿舍半年租金1.5万元，加押金4000元，共计1.5万元，饭店关门后，房子一直空着，我方违约押金未退，其他费用2万元。二审法院终审裁定后，被告又砸毁原告饭店的门锁并更换了卷闸门，还将原告饭店价值5万多元的所有设备全部拉走。被告于2017年12月1日又将原告所经营的饭店以12万元的租金重复出租给他人。综上所述，被告拒不执行法院判决，致使原告蒙受巨大的经济损失，故请求法院支持原告的诉求。原告（反诉被告）张宏答辩：租赁合同约定租金一次交付一年。乙方不缴纳租金超过十日，甲方有权转租他人，是韩海克木违约在先，并且韩海克木没有从我手中租房子，他是从冯彩霞手中租的，韩海克木基本都在装修，就营业了3个月，装修也没通知我，他的装修和损失与我无关。被告（反诉原告）韩海克木为支持其诉求，提交以下证据：1．（2016）青0105民初3268号判决书。证明租赁关系成立。2．我与冯彩霞转让协议。证明我已付给冯彩霞装让费145000元。3．装饰装修施工合同两份、发票两张。证明反诉原告装修的事实，费用9万元。4．加盟费及管理费两张，金额56161元。5．两次广告费用收据四张，金额9900元。6．租赁员工宿舍协议一份。证明支付租金22000元。7．第一次面食店开业时购置家具及杂物票据12张。金额57587元。8．经营期间营业流水。证明日平均收入为3000元。9．银行转账凭证。证明向张宏交纳租金50000元的事实。10．同类型加盟店营业流水。证明日平均收入为5000元。11.视频资料两张、录音三张。12.张宏与案外人签订的租赁合同一份。证明租赁期限未届满的情况下，张宏将铺面租与他人，构成违约的事实。13.张宏与冯彩霞签订的租赁合同一份。证明我是合法取得房屋租赁权的。14.2017年9月10日、2017年9月20日我与张宏之间的短信记录。证明交房租时协商的内容。原告（反诉被告）张宏质证意见为：我无法判断证据的真实性，所以我不发表质证意见。经审理查明，2013年10月1日，张宏与冯彩霞签订了《商铺租赁合同》，将张宏所有的的位××街、1-10的商铺（面积137平方米）出租给冯彩霞。该合同期满后，双方于2015年10月16日续签了《商铺租赁合同》，将年租金变更为220000元。在2015年合同租赁期间内，2016年11月7日冯彩霞通过短信形式告知张宏将合同中约定承租房屋1-10号商铺转租于韩海克木。经张宏同意后，由张宏起草了书面合同，主要内容为：一、租赁期限为两年，自2016年11月1日至2018年10月31日。合同到期享有优先租赁权，如继续租赁，应提前30日重新签订租赁合同，租金可根据市场价格协商。二、租金一次交一年，在出租经营期间，如不想再继续承租经营，可以将商铺按本合同转租转让他人，但必须经张宏同意，转让所得归韩海克木所有。转让之人必须与张宏重新签订租赁合同。三、租金交付时间：第一年为合同签订之日交租金112000元，第二年为2017年10月15日之前交付租金112000元。如不按期交租金，逾期十日者，张宏视韩海克木放弃继续租赁使用权，终止合同并收回商铺。四、韩海克木在签订合同时应付张宏押金20000元…。还约定了违约责任等事项。但书面合同未经双方签字确认。2016年12月13日，张宏因冯彩霞支付租金及韩海克木腾退房屋问题向城北区人民法院提起诉讼，张宏提出诉讼请求如下：1.请求人民法院判令解除张宏与冯彩霞于2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令冯彩霞支付自2016年11月1日至2016年11月8日的房屋占用费7333.33元；3.请求判令冯彩霞支付自2016年11月8日至实际归还房屋止的房屋占用费；4.判令韩海克木、贺宇春、陈鹏腾退房屋，将位于××街、1-10的张宏所有的商铺交还；5.本案诉讼费用由韩海克木承担。2017年4月28日，城北区人民法院依法作出（2016）青0105民初3268号民事判决书，该判决业已生效，判决书中认定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。案件中张宏与韩海克木就商铺租赁事宜协商一致，并由张宏起草《商铺租赁合同》，双方虽未签字，但对租赁合同的主要条款达成一致，且韩海克木已经支付了部分租金，合同已实际履行，该合同依法成立，自2016年11月7日成立时生效，双方应当按照约定履行义务。张宏主张解除与冯彩霞2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》，因张宏与韩海克木之间的商铺租赁合同关系已经成立并生效，《商铺租赁合同》虽然双方未明确予以解除，但张宏与冯彩霞签订的合同中约定：“张宏同意冯彩霞在承租期间如不想再继续承租经营，可以将两个商铺转让他人，转让所得归冯彩霞所有，但受让人必须与张宏重新签订租赁合同。”而张宏与韩海克木之间商铺租赁合同已成立，则张宏与冯彩霞2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》应视为当然解除。现商铺租赁的合同主体为张宏与韩海克木，综上所述，张宏的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张宏的全部诉讼请求。该判决送达后，张宏不服提出上诉，2017年8月24日，青海省西宁市中级人民法院作出（2017）青01民终928号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，（2016）青0105民初3268号及（2017）青01民终928号民事判决书生效后，张宏于2018年2月7日向青海省高级人民法院提出再审申请，青海省高级人民法院受理后，作出（2017）青民申406号民事裁定书，裁定如下：（一）关于申请人张宏与被申请人韩海克木、陈鹏等协商起草的《商铺租赁合同》是否成立生效的问题。经查，2016年11月7日，申请人张宏与被申请人冯彩霞的委托人黄宝安、齐鹏涛和韩海克木夫妻、陈鹏亲属小韩就商铺租赁事宜进行了协商。2016年11月10日，双方当事人再次协商，由申请人张宏起草了两份《商铺租赁合同》，将1-9号商铺租赁给陈鹏，将1-10号商铺租赁给韩海克木，陈鹏及韩海克木对张宏起草的《商铺租赁合同》表示认可，但双方均未在合同上签字确认。2016年11月13日、14日、17日陈鹏、韩海克木分别向张宏银行账户汇款50000元，该款由二人的亲戚朋友代转账，二人先履行了支付部分租金的义务，张宏收款后也未提出异议。现申请人张宏主张其没有向陈鹏和韩海克木提供银行账号也没有收到陈鹏和韩海克木本人汇款的理由不成立，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中申请人张宏与被申请人陈鹏、韩海克木就商铺租赁事宜协商一致，并由张宏起草了《商铺租赁合同》，双方虽未签字，但被申请人陈鹏、韩海克木已经支付了部分租金，并实际占有使用租住该房屋，合同已实际履行，故该合同依法成立，依法成立的合同，自成立时生效。另申请人主张就本案双方的纠纷申请人于2016年11月9日就向城北区人民法院立案庭提交了诉状，其诉求应得到支持。经查，申请人虽于2016年11月9日递交了诉状，但城北区人民法院正式立案时间是2016年12月16日。申请人2016年11月9日递交诉状的行为并不能否定其后续的合同履行行为。据此，原审判决认定申请人张宏与被申请人韩海克木、陈鹏之间的合同成立且生效，该认定并无不当，申请人的该项申请事由不成立。（二）申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的情形申请再审，但并未陈述原判适用法律错误的具体情形，对此理由不予审查。且经审查，原一、二审判决适用法律也无不妥之处，申请人的该项申请事由不成立。综上，再审申请人张宏的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回再审申请人张宏的再审申请。再查，张宏提起本案诉讼时，已将出租铺面实际收回，具体收回时间，张宏仅提交自行发出的手机短信，对此被告不予认可，而且提出张宏在发短信前已将涉案铺面出租他人，要求张宏提交另行的租赁合同。张宏表示无法提交。故对于具体收房时间张宏未提交其他证据证明。本院认为：双方对合同事实均无异议，经审查确定张宏与韩海克木之间的房屋租赁合同关系依法成立。双方当事人应按照合同的约定依法全面履行各自的义务。在本案中对本诉、反诉进行分别认定：一、针对本诉的认定：关于张宏主张请求判令韩海克木支付自2016年11月1日至2017年9月9日欠交租金66130元、要求支付2017年9月10日至2017年9月21日占用费11000元、支付自2017年9月14日至实际归还房屋止的房屋占用费以及腾退房屋的诉求。因张宏未提交有效证据证明具体收房时间，导致无法确定韩海克木使用房屋的截止期限。故张宏主张韩海克木支付租金无时间计算标准，占用房屋无事实依据，上述诉求无成立的基础。本院不以支持。关于请求解除《商铺租赁合同》关系的诉求，合同实际已无法履行，本院予以支持。关于要求支付违约金50000元的诉求，因无法确定房屋的实际收回时间，致使双方的违约情况不明，该项诉求无事实依据，本院不予支持。关于要求给付张宏垫付款2832元，对于该项诉求张宏仅提交了费用已支出的相关证据，但未提交证据证明该项费用属于韩海克木使用房屋时应当承担的费用。本院不予支持。二、对于反诉的认定：关于韩海克木要求张宏支付饭店营业损失、商铺租赁费、装修费、设备购置费等共68万元、砸毁饭店损失费900元的诉求，因未提交证据证明损失的来源、数额和实际产生的事实。诉求不能成立，本院不予支持。关于支付违约金50000元的诉求，因双方合同履行过程中，违约事实和履行情况不明确，违约责任无法确定，该项诉求无事实依据，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）张宏与被告（反诉原告）韩海克木的《商铺租赁合同》；驳回原告（反诉被告）张宏的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）韩海克木的诉讼请求。案件本诉受理费2894元，由原告（反诉被告）张宏承担2894元，案件反诉受理费11659元，由被告（反诉原告）韩海克木承担11659元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 李 萍人民陪审员 郑晓玉人民陪审员 王秀芬 二〇二〇年二月六日书记员 穆海娟附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。