北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67581号原告（反诉被告）:北京绿加力启明机电设备有限公司，住所地北京市朝阳区X号。法定代表人：王建都，总经理。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东军，北京市仁杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：梁瑞林，男，1952年8月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：梁洪志（被告梁瑞林之子），男，1979年1月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京绿加力启明机电设备有限公司（以下简称绿加力公司）因与被告（反诉原告）梁瑞林（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院P1号民事判决书，向北京市第三中级人民法院提出上诉。北京市第三中级人民法院于2019年6月19日作出P2号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。绿加力公司法定代表人王建都、委托诉讼代理人侯海明、李东军，梁瑞林及其委托诉讼代理人梁洪志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿加力公司向本院提出诉讼请求：判令梁瑞林支付绿加力公司赔偿补偿金569179．79元。事实和理由：2010年4月，绿加力公司与梁瑞林签订《房屋租赁合同》，由绿加力公司承租梁瑞林位于北京市朝阳区X号厂房，租期五年。租赁期间，绿加力公司新建、增建厂房及房屋500平方米左右，并增添了暖气管道及暖气片、空调、燃煤锅炉、照明设施、电缆线、电表等附属设施。2011年3月，绿加力公司将公司住所地变更至该地址内。合同到期后，绿加力公司和梁瑞林双方重新签订《房屋租赁合同》，合同期限五年，截止时间为2020年4月19日。2017年初，租赁房屋被列入拆迁腾退范围之内，绿加力公司按照梁瑞林及征收单位的要求于2017年6月29日将厂房交付梁瑞林，该厂房于2017年7月初拆除。绿加力公司应获得的拆迁腾退补偿费用均由梁瑞林领取，梁瑞林拒绝支付绿加力公司应获得的各项补偿费用，故绿加力公司诉至法院，请求依法判决。梁瑞林答辩并反诉称：不同意绿加力公司的诉讼请求。绿加力公司与梁瑞林之间最初的租赁合同是在2010年4月20日签订的，合同期限为2010年4月20日至2015年4月19日，合同中约定承租方所做的房屋变动需要征得出租方同意，并在合同期满之后不得拆除。当时梁瑞林交给绿加力公司的租赁标的包括2000平方米一层厂房、一排10多间办公室。绿加力公司把大约200平方米厂房的石棉板、彩钢板都拆了。之后大约过了2年，绿加力公司在东边厂房外面接建了一层房子，并加了二层，两层面积共200平方米。在租赁标的物中门口原来树木绿化的地方，绿加力公司盖了两层砖瓦结构的房屋自行出租用。前述变动都是在绿加力公司与梁瑞林之间的第一份五年租赁合同期间内发生，在第二个合同期内，前述变动已经归出租方所有，所以不存在补偿承租方增建部分的前提条件。而且，承租方是在拆除出租方原有彩钢房和屋内的装修设施隔断后建设的，造成出租方实际面积的折损后再增建的，故不存在承租方增加了多少面积和装修。合同上写了不能转租，因为绿加力公司的法定代表人和梁瑞林关系挺好的，故就绿加力公司转租的事情梁瑞林也没有提出异议。后来签订第二份合同时梁瑞林提出过绿加力公司可以盖房，如果遇到拆迁，对于绿加力公司加盖的房屋的拆迁款双方一人一半；但绿加力公司表示原有房屋的补偿款归梁瑞林，绿加力公司加盖的房屋补偿款也归梁瑞林，搬迁费用归绿加力公司。合同内容是绿加力公司提出的，明确写了遇到不可抗力的拆迁等行为，所有建筑物补偿款归出租方。绿加力公司的企业性质不符合北京市产业功能定位，属于高耗能污染企业，需要疏解，乡里没有对绿加力公司进行补偿，这不能找梁瑞林，这与梁瑞林无关，故对于绿加力公司的诉讼请求，应予以驳回。此外，梁瑞林也有损失，由于绿加力公司不配合搬迁，造成梁瑞林未能在政府规定日期前搬迁，导致梁瑞林未能获得当地政府规定的腾退补偿奖励款，即5750000元*5%合计287500元。2017年当地政府推动非首都功能疏解工作要求涉案租赁房屋予以腾退。梁瑞林多次催促绿加力公司尽快搬离，但绿加力公司于2017年8月31日才实际完成搬迁。根据绿加力公司与梁瑞林于2015年4月20日签订《房屋租赁合同》，绿加力公司只支付租金至2017年4月19日，尚有4个月11天的房租合计199600元未予支付。之后，绿加力公司实际缴付50000元租金给梁瑞林，但至今仍有149600元租金未支付。按照《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金应视为违约，应按照每天500元支付违约金。综上，我方提出反诉，请求法院判令1、绿加力公司支付梁瑞林租金149600元及违约金51500元；2、绿加力公司支付梁瑞林应得未得的腾退补偿奖励款287500元。绿加力公司针对梁瑞林的反诉答辩称：不同意梁瑞林的反诉请求。绿加力公司与梁瑞林的第一份租赁合同是2010年签订的，约定起租日是2010年4月20日，但梁瑞林说2010年4月20日至2010年5月20日为装修期，不要租金；而且，实际上梁瑞林并没有将院里面的全部房屋交付绿加力公司使用，因为之前有法院查封，梁瑞林在2010年9月才将全部房屋交给绿加力公司；故而，梁瑞林承诺全部的租期顺延一个月。我方租金是按年限交的，已经交到2017年6月30日，有支票和转账记录。另外，涉案房屋自2017年6月11日开始停水停电，自6月初起就封门不能出入，影响绿加力公司对房屋的正常使用，绿加力公司是生产加工企业，为了实现订单，自行用供电设备发电而完成订单。绿加力公司于2017年7月26日晚上九点钟将房屋全部交给梁瑞林并搬离厂房，因为村里给了最后的搬迁期限。绿加力公司不存在欠租或者欠使用费的问题，不存在违约金。不同意第二项反诉请求，没有任何人给绿加力公司下达过明确、具体的搬离限期通知，也没有人向绿加力公司说过存在奖励期的情况。绿加力公司已于2017年7月26日晚搬离涉案场地，据绿加力公司法定代表人所知，这是村委会指定的搬离期限，故不存在影响任何人奖励款的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：绿加力公司与梁瑞林之间曾于2010年签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2010年4月20日至2015年4月19日；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款按照谁投资谁受益的原则进行补偿；所支付给企业用于企业搬迁的相关费用，归承租方所有。前述合同届满后，绿加力公司与梁瑞林续签一份《房屋租赁合同》，租期自2015年4月20日起至2020年4月19日止，第一年至第二年租赁费为50万元，第三年至第五年租赁费为55万元；在租赁期间内，如因国家占地或不可抗力，导致合同无法继续履行时，合同自行终止；国家或政府所支付的土地补偿款归出租方所有，与承租方无关；支付的地上物补偿款出租方投资，归出租方所有，承租方投资遇拆迁承租方所盖房屋归出租方所有，同时出租方协助承租方办理搬迁补偿，所有补偿归承租方所有。涉案房屋所在场地系梁瑞林与其子梁洪志自四合庄村承租所得。2017年7月28日，梁瑞林、梁洪志作为乙方与四合庄村经济合作社作为甲方签订了《解除租赁协议》，约定自2017年3月1日起解除双方于2005年8月25日所签订的租赁协议，甲方对原租赁协议确定为乙方的房屋、地上物及附属设施等给予补偿；由甲方收回场地及所有房屋、地上物及附属设施等；乙方不再对该场地和场地内的所有房屋、地上物及附属设施等持有任何权利；乙方应支付甲方租金、水电费等共计26460元，乙方同意在补偿款中予以扣除；协议签订之日起15日内，乙方将原租赁协议项下场地腾空交还甲方，不得破坏场地内现有的房屋、地上物及附属设施；甲方向乙方支付对房屋建筑物、附属物的经济补偿共计5750741元，扣除租金26460元后为5724281元。同日，双方签订《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》并后附《测绘成果图》。《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》中记载房屋建筑物6057．73平米，补偿总金额为5204852元；附属物补偿总金额为545889元；如2017年6月16日前解除协议奖励5750741元的5%。绿加力公司主张《解除租赁协议一次性综合经济补偿确认表》及《测绘成果图》中标注为7-1（70．15平方米）、7-2（70．15平方米）、8-1（减去锅炉房所占32．59平方米为152．26平方米)、8-2（184．85平方米）、12-2（100．99平方米）及棚2(24．81平米)由其出资建设，其按照总的补偿款金额除以总面积得到附属物及棚子的平均单价后主张前述面积的补偿款。梁瑞林主张《测绘成果图》中标识为7-1的位置，交付绿加力公司的时候为绿化用地，绿加力公司拆除了原有绿化建成了7-1、7-2；《测绘成果图》中标识为9、10的位置交付绿加力公司的时候原为北厂房和东厂房，绿加力公司将原有的彩钢隔断和铝塑板拆除了；《测绘成果图》中中间部位标识为院1008．63面积的位置交付绿加力公司的时候原为绿化，绿加力公司拆除绿化之后打上了水泥；《测绘成果图》中标识为8-1、8-2的位置确实是绿加力公司建设；《测绘成果图》中标识为12-2的位置是绿加力公司在梁瑞林原有的房屋基础上建设的；棚2的位置原有280平方米彩钢板厂房，内部有彩钢板做的隔断，之前用做食品加工，绿加力公司拆除原有厂房之后建了棚2。梁瑞林还主张绿加力公司建房也是为了方便其自己使用并进行转租收取租金，梁瑞林没有就此收取租金。关于房屋建造时间，绿加力公司称2013年9月份左右建了8-1、8-2，建的是钢结构房屋，一层用做厂房，二层用作办公室，大约花费10多万元；2014年建设棚2；2015年建的7-1、7-2砖瓦结构房屋，用做空气动力车的实验室，花费在10多万元；2015年下半年，建的12-2号，因为原有房屋的房顶要塌，就把屋顶加固变成了楼板，加盖了彩钢结构的二层，花费大约10来万元。梁瑞林对于绿加力公司所称建房时间表示认可，但对于费用不予认可，主张之前的花费差不多，12-2号建设费用也就5、6万元。庭审中，梁瑞林提交黑庄户乡四合庄村经济合作社于2019年12月16日出具的《证明》，欲证明因为绿加力公司原因导致其未获得补偿款5%的奖励。绿加力公司对于该《证明》的证明目的不认可，主张按照证据规定要求，单位出具的证明应该写明联系人、联系方式、经办人，这份证明上只有盖章，不符合证据的形式要求；从内容上看，“各种原因”并不是绿加力公司的原因，不排除是其他的原因，这不具有唯一性；村委会决议或者工作实施方案等文件，并没有明确写明奖励期限时间，也没有明确写明奖励的开始实施时间。P1号案件2018年5月24日庭审笔录中，绿加力公司称因黑庄户乡政府采取断水断电措施故其于2017年7月14日停止经营，其与搬迁公司于2017年8月1日签订搬迁合同，2017年8月31日彻底搬完。梁瑞林称绿加力公司欠付2017年4月19日至2017年8月31日期间的房租；绿加力公司2017年8月31日搬走之后，出租方与其签订解除土地租赁的协议；院落外面的门脸房是在2017年7月24日被拆除的。经询，绿加力公司不认可P1号案件中绿加力公司委托诉讼代理人对于搬迁时间的陈述，主张其于2017年7月26日搬离涉案房屋；梁瑞林主张绿加力公司于2017年8月31日才搬离，故要求绿加力公司支付2017年4月19日至2017年8月31日欠付的租金。绿加力公司还主张根据《解除租赁协议》，梁瑞林已于2017年3月1日解除其与出租方的租赁关系，故其无权向绿加力公司收取租金或者房屋占有使用费。另询，双方均表示涉案房屋无规划建设审批手续。再询，梁瑞林主张绿加力公司与其之间的租赁合同合法有效，其主张其与村里场地租赁合同签订于2005年8月25日，是在《中华人民共和国城乡规划法》2008年颁布之前签的，法无溯及力，不适用于该合同；黑庄户乡属于农村地区，2005年时属于不发达的地区，为了发展集体经济，招商引资，村里才和梁瑞林及其子签订租赁协议，建筑符合村里规划，梁瑞林只是建筑的实际出资人；场地和建筑物符合当时的规定，绿加力公司在涉案场地办理营业执照、并缴纳水电费、纳入当地消防、工会管理，也说明场地合法；梁瑞林表示如法院认定双方的房屋租赁合同无效，其仍要求绿加力公司支付房屋占有使用费。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此本院认定绿加力公司与梁瑞林于2015年签订的《房屋租赁合同》无效。梁瑞林虽辩称其与村里签订的场地租赁合同签订于《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前，但梁瑞林与村里的场地租赁合同与绿加力公司与梁瑞林的房屋租赁合同属于不同法律关系，故对于其抗辩意见，本院不予采信。绿加力公司承租涉案房屋时未要求梁瑞林出具涉案房屋的规划许可和建设许可资料，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。梁瑞林应在其责任范围内对绿加力公司的损失承担相应的赔偿责任。根据本院查明情况，仅《测绘成果图》中标识为12-2的区域建设于绿加力公司与梁瑞林于2015年签订的《房屋租赁合同》履行期间，梁瑞林应对绿加力公司该部分的现值进行赔偿，但鉴于房屋已经拆除，不具备鉴定条件，本院参考评估数据及补偿标准等予以酌定。关于梁瑞林要求绿加力公司支付租金的反诉请求，因为梁瑞林与村里的场地租赁合同于2017年3月解除，此后梁瑞林无权向绿加力公司收取租金或占有使用费，故对于该部分反诉请求，本院不予支持。关于梁瑞林主张的违约金，因为双方的租赁合同无效，故违约金条款亦属无效，故对于该反诉请求不予支持。关于梁瑞林要求绿加力公司赔付补偿款的反诉请求，虽然双方的租赁合同无效，但结合租赁合同中的文本表述及公平原则其有义务协助绿加力公司进行补偿费用申报，且无充分证据证明系因绿加力公司导致其补偿利益的缩减，该项反诉主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）梁瑞林于本判决书生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京绿加力启明机电设备有限公司赔偿款八万元；二、驳回原告（反诉被告）北京绿加力启明机电设备有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）梁瑞林全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5713元，由原告（反诉被告）北京绿加力启明机电设备有限公司负担4000元（已交纳），由被告（反诉原告）梁瑞林负担1713元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费4315元，由被告（反诉原告）梁瑞林负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  杨淑云人民陪审员  史巧玲二〇二〇年二月二十日书 记 员  张 莹