北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38078号原告：北京天成冠通能源科技有限公司，住所地北京市西城区南礼士路丙3号楼A座608室。法定代表人：迟庆伟，总经理。委托诉讼代理人：许春明，北京伯彦律师事务所律师。被告：王新，男，1977年5月6日出生，汉族，住北京市东城区北河沿大街147号。委托诉讼代理人：刘珍君，女，1980年10月31日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京天成冠通能源科技有限公司（以下简称科技公司）与被告王新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托诉讼代理人许春明、被告王新及其委托诉讼代理人刘珍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋租赁押金16000元；2.判令被告退还原告2019年6月20日至2019年8月31日房屋租金37867元，上述金额合计53867元。事实和理由：2017年8月24日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，承租被告位于北京市西城区车公庄大街甲X号楼XX层XXXX号房屋。双方合同约定租赁用途为办公，租赁期限为两年，自2017年9月1日起至2019年8月31日止，租金为每月16000元，支付方式为押一付六；租赁期内，被告需提前收回房屋的，或原告需提前退租的，应提前30天通知对方。双方签订合同后，原告按照合同约定履行了合同义务，租金交付至2019年8月31日。但由于公司扩大规模的需要，原告于2019年4月10日通知被告将提前解除合同，于2019年6月18日搬离，于6月19日将钥匙交付被告，至此双方合同解除。但被告却要求原告支付违约金15000元，否则将不予退还押金和未到期的租金。根据合同约定，原告有权提前解除合同，并不构成违约。王新辩称，原告起诉资格的问题，与我方订立租赁合同的承租人乙方是迟庆伟，而非原告科技公司，原告不具备起诉的资格。原告的诚信问题，去天眼查信息显示，原告有失信记录。2019年4月10日，顺义区人民法院认定，原告是失信被执行人。原告在起诉书中提到的因扩大规模需要4月10日通知我方将提前解除合同等表述，我方有理由怀疑原告的诚信非常有问题。原告起诉书中提到的，根据合同约定原告有权提前解除合同，并不构成违约的解释。按照合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人与我方签订的租赁合同为有效成立的合同，且为定期合同，非不定期租赁，单方面变更租赁期限属于根本违约。除了租赁合同第八条合同解除条款里规定的5项条件外，乙方无权因单方面原因单方解除合同。租赁合同在第九条违约责任的第二条明确租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方，需提前退租的，应提前30日通知对方。按照北京房屋租赁市场惯例，违约金至少为一个月的房租。承租人违约并未采取任何补救措施，如以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，所以应当承担违约责任。在沟通的过程中，仅涉及的是搬离问题，不涉及提前解除租赁合同的问题，我方与承租人没有签订任何口头或书面的提前解除租赁合同的协议，且是承租方主动拒绝签署，以解除合同为内容的补充协议。按照租赁合同的第四条规定各期租金支付日期为2017年9月1日、2018年2月15日、2018年8月15日，2019年2月15日，而原告自己提供的4次支付租金记录显示，第四次支付的日期为2009年2月20日，晚于约定的时间5天，虽然没有构成我方单独解除合同的条件，但已经违反了约定，但我方本着以和为贵互谅互让的原则予以宽限谅解。原告在明显违约的前提下，抓住合同漏洞，要求不支付违约金，且返还全部的押金和剩余租金，合同虽然没有明确承租人支付违约金的问题，同样也没有明确出租方有返还押金和剩余租金的义务。我不同意原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在京（2017）西不动产权第0015455号《不动产权证书》上记载：坐落于北京市西城区车公庄大街甲X号楼XX层XXXX房屋（以下简称租赁房屋）的权利人为王新、刘珍君，房屋用途为住宅，房屋建筑面积110.20平方米。2017年8月24日，王新与科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》，内容有：“出租人（甲方）王新，承租人（乙方）迟庆伟。第一条房屋基本情况，房屋所有权证书编号：0015455，房屋所有权人王新、刘珍君房屋。第二条房屋租赁情况及登记备案，（一）租赁用途办公。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2017年9月1日至2019年8月31日，共计2年。甲方应于2017年8月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式，每月16000元，租金总计192000元。支付方式，银行汇款，押一付六，各期租金支付日期2017年9月1日、2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日。（二）押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条房屋维护及维修。第七条转租。第八条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达七日的；2.欠缴各项费用达2000元的；3.擅自改变房屋用途的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的10％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的2‰标准支付违约金。第十条合同争议的解决办法。第十一条其他约定。”合同落款出租人（甲方）签章处、委托代理人处均有王新签名；承租人（乙方）盖章处盖有科技公司印章，委托代理人处有迟庆伟签名。2017年8月25日，王新收到科技公司支付的112000元，含押金16000元及六个月租金96000元。2017年9月1日，科技公司收到王新交付的租赁房屋。王新分别于2018年2月9日、同年8月15日各收到科技公司支付的96000元，合计192000元。2019年2月20日，王新收到科技公司支付的2019年3月1日至同年8月31日期间的租金96000元。科技公司提交的2019年4月20日科技公司员工陈礼与王新的电话录音记录内容，陈礼：“我们新增了人员，现在的办公室不够用了，我们找了其他的地点，那面正在装修，可能五月底完成，我们五月底搬走。”王新：“不过，你要提前走的话要交违约金的。”王新提交的微信聊天记录显示：2019年6月5日，王新“您好，请问计划什么时候搬”。陈礼“612，您尽管和下任租户签订612之后任意一天租赁的合同，我们612晚上全部搬完”。2019年6月6日，陈礼“王先生，早上给你打电话的时候，……。非常抱歉，今早迟总请的风水师看搬家时间，说下周都不适合搬家入宅，给我们挑的18日凌晨3点开始搬，所以您和下任租户的时间也得调整一下，真是特别不好意思！”王新“好的，我协调下”。王新将起草的《补偿协议》拍照微信给陈礼，内容有：“由于乙方科技公司要求提前到2019年6月19日退房，经双方协商，甲方王新退回乙方支付的2019年6月20日至2019年8月30日的房租共计37866元整。乙方支付违约金15000元整给予甲方，支付方式，甲方从乙方的押金16000元中扣除。双方在2019年6月19日完成房屋交接，原合同自动失效。”陈礼“王先生，您好！根据咱们双方签署的租赁合同，我方按合同约定提前30天和您沟通退租事宜，您也同意我方提前退租，但现在具体搬办理时您又单方提出合同中为约定的违约金，首先我方是按照合同执行即不存在违约情况，所以如您单方面仍坚持合同不存在的事项，即双方不能达成一致，我们只能选择继续履行租赁合同，直至2019年8月31日租赁到期按合同约定向您交付房屋。”2019年6月19日，王新收回了科技公司交还的租赁房屋。自2019年6月20日至同年8月31日，共计2个月零11天，按照合同约定的租金标准计算，租金为37786元。本院认为，王新与科技公司签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。合同台头部分的承租人虽填写为迟庆伟，但落款“承租人（乙方）盖章”处盖有科技公司印章、委托代理人处有迟庆伟签名，迟庆伟作为科技公司法定代表人，其签订合同的行为属职务行为，且租金给付义务均为科技公司履行，故科技公司应为合同相对人即租赁房屋的承租人，王新对科技公司合同主体资格提出的抗辩不成立。合同第九条违约责任（二）约定“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方”。该条款赋予了租赁双方在租赁期间均有提前终止合同的权利，且该条款就租赁双方提前终止合同，未约定需向对方偿付违约金。科技公司于2019年4月20日通知王新2019年5月底搬离租赁房屋，且实际于2019年6月19日搬离租赁房屋，符合合同之“提前30日通知对方”的约定，故科技公司在租赁期间退还租赁房屋，不违约。双方于2019年6月19日交接租赁房屋后，合同实际已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，王新应将押金及剩余租金退还科技公司，科技公司要求王新返还押金的诉讼请求及要求王新退还剩余租金的主张，存在合同及法律依据，本院予以支持，科技公司主张的剩余租金金额有误，本院予以纠正，对科技公司超出本院认定剩余租金金额的部分诉讼请求，本院不予支持。王新拒绝返还押金及剩余租金的反驳理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，王新返还北京天成冠通能源科技有限公司押金一万六千元；二、本判决生效之日起五日内，王新返还北京天成冠通能源科技有限公司剩余租金三万七千七百八十六元；三、驳回北京天成冠通能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果王新未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百七十三元，由北京天成冠通能源科技有限公司负担二十五元（已交纳）；由王新负担五百四十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年二月四日法官助理  刘伟光书 记 员  戴 琪