广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27305号原告：梁文俊，男，1991年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：吴毕浩，广东联顺律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码*********。法定代表人：招某1。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码************两被告共同委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告梁文俊与被告佛山市南海长富物业投资有限公司(以下简称长富公司)、招某1租赁合同纠纷一案,本院于2019年11月1日立案后,依法适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴毕浩，两被告的共同委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司签订的《物业使用权租赁合同》和《委托经营管理合同》；2.被告长富公司立即退还全部使用权租赁金235000元给原告；3.被告长富公司向原告支付逾期交房违约金（以235000元为本金从2018年7月1日起按日万分之五计算至合同实际解除之日）；4.被告长富公司立即退还物业维修基金2350元给原告；5.被告长富公司赔偿律师见证费500元给原告；6.被告招某1对上述诉讼请求承担连带赔偿责任；7.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告长富公司签署了《物业使用权租赁合同》（合同编号：201708），约定：被告长富公司将坐落于佛山市南海区******号房产的使用权租赁给原告；租赁期限自物业交付之日起算至2038年6月30日，另外赠送使用权给原告至2042年8月31日；使用权出让总金额235000元，分期付款；被告长富公司应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取出让费的日万分之五支付逾期违约金；逾期支付超过60天的原告有权单方解除合同。该合同的签订由原告及长富公司共同委托律师见证，原告为此支付了500元律师见证费。随后，原告分别于2017年8月27日、2017年8月28日、2017年12月2日、2018年3月2日、2018年6月3日、2018年8月21日合计转款237350元（包括235000元使用权租赁金及2350元物业维修基金）给被告长富公司。同时，被告长富公司也出具了相关收据确认已收款。2017年8月28日，原告与被告长富公司还签订了《委托经营管理合同》，约定原告将坐落于佛山市南海区******长富都市创意产业园5号楼759号房产委托长富公司进行经营管理，合同期自2018年7月1日至2020年6月30日止，每个季度收益4700元。2018年6月30日，被告长富公司通知原告收楼，当原告到达现场时发现，涉讼房屋只有一个框架并不符合收楼条件，但被告长富公司称，若不签收楼确认书，则不支付委托经营的收益给原告，迫于无奈，原告签了收楼确认书。近日，原告通过裁判文书公开网得知，涉讼房屋是一直没有竣工验收的，不具备投入使用的条件，不符合收楼条件。原告认为，根据《物业使用权租赁合同》的约定，原告已依合同约定按时、如实履行付款义务，而被告一直未能交付符合合同条件的物业给原告，逾期已超60日，严重违反合同约定，原告依照合同约定有权单方解除合同，并要求被告长富公司退还全部已收的出让金和支付逾期交房违约金。在原告的付款过程中，被告长富公司多次以被告招某1的私人账户收取款项，且被告招某1为被告长富公司的法定代表人、股东，原告有理由认为被告长富公司与被告招某1存在人格混同，被告招某1应对被告长富公司的支付责任承担连带清偿责任。两被告共同辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》约定履行。（一）长富公司不存在任何违约行为。1、涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准，经原告确认无异议后，长富公司按合同约定时间向其交付。2、长富公司已根据与原告签订的《委托经营管理合同》向其支付经营管理收益18800元。（二）《物业使用权租赁合同》《委托经营管理合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应包含合同的稳定性，继续履行。三、退一步，即使解除《物业使用权租赁合同》，两被告认为：（一）若以涉讼物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权租赁合同》，依据《委托经营管理合同》约定，原告应向长富公司返还已收取的经营管理收益，并赔偿长富公司损失。根据《委托经营管理合同》约定，原告也应交付具备使用条件的物业给长富公司进行经营管理。而原告交付时物业的状况与现在状况是一样的。若涉讼物业被认定不具备投入使用条件，即原告交付给被告长富公司经营管理的物业也不具备投入使用条件，所以原告在事实上、法律上都无依据收取长富公司经营管理收益，应向长富公司返还，并应向长富公司支付收取之日起至返还之日止的利息（自收取之日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至返还之日止的利息按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年1月4日为636.8元）。为减少讼累，应将原告收取经营管理收益及应支付的利息在本案中扣减原告应退还的使用权出让金。（二）被告认为原告主张按日万分之五计算违约金过高，远远高于原告的实际损失，应自2018年7月1日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至返还之日的利息按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另外，以235000元从2018年7月1日起算错误，应按已收取的租赁费用分段计算。（三）原告主张招某1对长富公司需退还的款项及利息承担连带清偿责任并无法律和事实依据。1.招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立，无需对长富公司的债务承担清偿责任。2.涉讼使用的户名为招某1的银行账户实际使用人为长富公司，并非招某1本人使用，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的律师见证费电子发票载有二维码，经扫码信息查验一致，被告有异议但未举证反驳，故本院对该电子发票的真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******委会地段44501平方米的土地于2012年11月14日办理国有土地使用权证[证号佛府南国用（2012）第×号]，登记土地使用权人为佛山市南海区******×股份合作经济社（以下简称×经济社），地号×，地类（用途）为工业用地。上述佛府南国用×号国用土地使用权证载明：地号为×1、证号为佛府南国用×号、面积为44500.9平方米的宗地用途由批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地变更为工业用地。2012年8月31日，被告长富公司与×经济社签订《土地租赁合同》，约定长富公司承租×街×村×村民小组位于南海区××大道南侧地块，面积为49737.92平方米，折合74.61亩，租期自2012年9月1日起至2042年8月31日止，合同签订日至2013年3月31日期间为免租期，每年1月30日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，每年每亩33000元，另须支付×村委会福利费每年每亩1000元，合同对租金、权利义务进行约定。位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目于2014年12月31日办理建设工程规划许可证，2015年7月1日办理建筑工程施工许可证，2017年2月13日办理建设工程竣工规划验收合格证。2019年1月16日，×社区居民委员会出具《地址一致证明》，载明佛山市南海长富物业投资有限公司车间五与××路2号5号楼是同一地址。2017年8月28日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区******号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，物业建筑面积34.3平方米，其中公摊面积10.3平方米，套内面积24平方米。乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以租赁上述物业使用权并无任何异议。物业用途为主导商业、办公。物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，上述租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日，物业使用权租赁期满，乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让金总计235000元，签订《物业使用权租赁确认书》时乙方支付20000元作为租赁该物业使用权的定金，2017年9月3日支付首期租赁款118000元（含定金），2017年12月3日支付部分租赁款29250元，2018年3月3日支付部分租赁款29250元，2018年6月3日支付部分租赁款29250元，2018年9月3日付清租赁款29250元。甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认的时间为物业实际交付时间，乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。物业及公共设施、设备保质期为一年（自竣工日算起）。乙方按本合同租赁金总额的1%支付给甲方作为物业维修基金，用于该项目物业保修期满后的公共设施、设备的维修及更新，项目物业的维修费用超出维修基金，由相应使用的租赁方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.交付物业不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2.交付的物业危及乙方安全或者健康的；3.物业交付时间逾期60天以上且双方无法对交付问题协商一致的；4.严重违反本合同其他约定，导致合同目的难以实现的。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。合同附件包括《5栋公寓平面图》及《长富都市创意产业园装修交楼标准》等材料。同日，原告（甲方）与被告长富公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托给乙方或乙方选聘的专业物业管理公司进行经营管理。委托经营管理的期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日。乙方每月支付1567元的收益予甲方，每个季度为4700元。乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益。乙方逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，长富公司出具两份收据，分别确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金首付款118000元、物业维修基金2350元。2017年9月8日，广东创顺律师事务所开具发票，确认收到原告所支付的律师见证费500元。长富公司向原告出具书面材料，载明分期房款转账至户名为招某1、账户为622*************317、开户行为中国工商银行×支行的账户。原告于2017年12月2日转账29250元、2018年3月2日转账29250元、6月3日转账29500元、8月21日转账29000元至上述账户。2018年6月30日，原告与长富公司签订《租赁物业使用权收楼确认书》，确认：自2018年6月30日起，涉讼物业由长富公司交付给原告；原告收到该物业入户门钥匙6把，已转交给经营管理公司；原告确认已交清房款；长富公司确认已达到《物业使用权转让合同》约定的交付标准。2018年11月23日、2019年2月3日、2019年5月10日，原告分别收到招某1的中国工商银行622*************221账户转账支付的4700元。2019年11月1日，原告提起诉讼。2019年11月29日，被告长富公司收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原、被告一致确认原告已收取长富公司支付的收益18800元。被告长富公司陈述称涉讼物业尚未办理综合竣工验收。另查明，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马×。本院认为，原告、长富公司签订《物业使用权租赁合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在二十年租期约定内形成合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权租赁合同》约定租赁期限加上赠送的使用期限，实际租赁期限超过二十年，租期超过二十年的部分无效。《物业使用权租赁合同》约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然原告与长富公司于2018年6月30日签订《租赁物业使用权收楼确认书》，但至本案庭审终结日，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，上述交付不具有法律效力。现长富公司逾期交付租赁物，《物业使用权租赁合同》有效部分的约定，原告请求解除，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。无效部分的约定自始无效，本院对原告相应解除请求不予支持。本院确认《物业使用权租赁合同》二十年租期内的约定于长富公司收到解除通知即本案起诉状之日2019年11月29日解除。《物业使用权租赁合同》解除，原告与被告长富公司签订的《委托经营管理合同》合同目的无法实现，原告请求解除《委托经营管理合同》，本院予以支持。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的237350元（物业使用权租赁金235000元+物业维修基金2350元）予原告。《物业使用权租赁合同》约定被告逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。由于合同约定交付之日最后一期租赁金尚未到期，原告之后方在合同约定期限内支付余款29000元，故被告长富公司应以206000元为本金从逾期之日即2018年7月1日起、以29000元为本金从实际支付之日即2018年8月21日起，均至合同解除之日2019年11月29日止按日万分之五计算的逾期违约金合计60008元（206000×517×0.0005+29000×466×0.0005）予原告。原告既有权收取物业尚未交付的逾期违约金，则物业尚未交付的收益应由被告长富公司享有，长富公司已支付原告的收益18800元，应从被告长富公司应付的逾期违约金中扣除。综上，被告长富公司应支付逾期违约金41208元于原告，原告主张超出部分，本院不予支持。《物业使用权租赁合同》未明确约定长富公司根本违约情况下律师见证费最终负担主体，且本院在确定长富公司承担上述违约责任时已对原告的损失予以综合考量，本院对原告的律师见证费请求不予支持。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张被告招某1对被告长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁文俊与被告佛山市南海长富物业投资有限公司于2017年8月28日签订的《物业使用权租赁合同》关于二十年租期内的约定于2019年11月29日解除；二、解除原告梁文俊与被告佛山市南海长富物业投资有限公司于2017年8月28日签订的《委托经营管理合同》；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还237350元予原告梁文俊；四、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41208元予原告梁文俊；五、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第三、四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告梁文俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费减半收取计2715.88元（原告梁文俊已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年二月二十一日书记员  林浩成