河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1001号 上诉人（原审被告）：刘杰，男，1985年9月6日出生，汉族，住河北省沧州渤海新区。 委托诉讼代理人：胡爱军、马增川，河北海岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司，住所地：河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑2号楼1单元103室。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，住河北省沧州渤海新区，系该公司经理。 上诉人刘杰因与被上诉人沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘杰上诉请求：1.依法撤销原判并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院未查明物业服务合同签订程序违法，认定合同对上诉人有约束力属事实认定不清。依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》，选聘和解除物业服务企业由业主共同决定。未经法定程序签订的物业服务合同对业主不具有约束力。本案中，虽然被上诉人与海天雅居业主委员会签订了物业服务合同，但未经业主大会会议讨论或采用书面方式征求意见,也未将物业服务合同进行公示、备案，因违反法定程序，对业主不具有约束力。一审被上诉人未提供证据证明其是在征得全体业主同意的前提下与海天雅居业主委员会签订物业合同，上诉人对此也提出了抗辩，业主委员会并未召集业主大会或书面征求业主意见，而是私自与被上诉人签订了物业合同。被上诉人作为专业的物业服务公司，对签订物业服务合同的法律法规及必要条件应当清楚。一审法院在未查明全体业主是否同意选聘被上诉人为物业服务企业的情况下，认定物业服务合同系被上诉人与海天雅居业主委员会签订的合同合法有效,对全体业主具有约束力属事实认定不清。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，认定被上诉人与海天雅居签订的物业合同合法有效,对业主具有拘束力。然而本案并不具备适用该法律条文的事实基础,只有业主委员会与业主大会通过讨论或书面征求业主意见的前提下与物业服务企业签订的合同，对业主才具有约束力。本案被上诉人与海天雅居业主委员会签订物业合同未征得业主同意，损害了业主的知情权和选聘物业公司的权利，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物业管理条例》等规定存在违法情形，对业主不具有约束力。所以，一审法院做出的判决适用法律错误。 图瑞物业公司答辩称，一审时已经提供了相应的证据材料，合同是有效的，并不是违法的。涉案小区当时招不上物业，找到图瑞物业公司后签订的是合法的合同，小区经理说之前的物业撤不撤都是我们干，然后让我注册的公司在此处干活，我们注册了公司，业主委员会全体成员都知道该事情。2019年5月份又签订的合同，合同一式两份，业主委员会成员都和个人楼的业主进行商量后开例会，然后和我在办公室签合同，业主们都承认合同，现在仅十几位上诉人到交纳物业费的时候不同意了，之前并没有提出任何异议，图瑞物业公司在此处干了好多年，这是事实。 沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告给付原告物业费4546元、滞纳金8295元，合计12，841元；二、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月16日，沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会（以下简海天雅居业委会）成立，案外人王玉新当选为海天雅居业委会主任。同年9月，案外人沧州民爱物业服务有限公司与海天雅居业委会签订物业服务合同，从事海天雅居小区的物业管理。2014年12月16日，图瑞物业公司依法设立，经图瑞物业公司与沧州民爱物业服务有限公司协商，并经海天雅居业委会同意，由图瑞物业公司接管海天雅居物业服务工作。2015年9月22日，海天雅居业委会与图瑞物业公司分别作为“甲方”、“乙方”补签了《沧州市住宅物业服务合同》，原告提供的合同主要内容为： “说明 …… 5、本合同文本中（）中选定内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择的内容，以划∨方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。 6、双方当事人应当签订一式五份的本合同原件，并在签订合同时认真核对，以确定各份合同内容一致，其中一份交物业管理行政主管部门备案。 …… 第二章服务内容与质量 第三条在物业管理区域内，乙方（物业）提供的物业管理服务包括以下内容： 1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定服务员的各项制度。 2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。 3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用照明、保安监控系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等。 4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等。 5、公共绿地、景观的养护。 6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。 7、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。 8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。 9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。 10、电梯的运行和日常维护。 11、负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维修养护方案并公示。 12、按照法律、法规、规章、《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或者物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的《装饰装修管理服务协议》，明确双方权利义务，收取垃圾清运费。 13、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律法规规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。 14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。 15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。 …… 第四条综合管理服务、共用部位及设备维护服务、环境卫生服务、公共秩序维护服务质量标准均为三级标准。 …… 第三章服务期限和费用 第六条物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。 第七条物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：〔住宅〕：0.7元/平方米/月；〔别墅〕：0.7元/平方米/月；〔商业物业〕：1.0元/平方米/月。 第八条物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的80%缴纳物业费。 …… 第九条电梯运行维护费按照每户每年600元向受益业主、使用人收取。 …… 第十条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用 …… 2、物业区域内公用绿地的养护费用，保修期满前由开发建设单位承担，保修期满后由乙方承担；保修期满后的改造更新费用，由全体业主承担。 …… 第五章物业的经营与管理 第十四条公共服务项目收费 物业区域内，供水、供电、工期、供热、通讯、有线电视等市政公共事业服务单位应向最终用户收取使用费用。 第六章合同的解除和终止 第十七条期满终止或延续 本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。本合同期满，甲方尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。如乙方决定终止延续，应提前3个月通知甲方，告知全体业主，并向物业管理行政主管部门和所在地街道办事处书面报告。 …… 第十九条终止后处理 本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。 第七章违约责任 第二十条甲方违约责任 业主不及时交纳物业服务费，按每日4‰支付违约金。 第二十一条乙方违约责任 乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金；给业主或者物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。 ……” 开庭审理过程中，被告提供的由原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》中第八条的内容为：物业服务费按季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的60%缴纳物业费；第二十条的内容中无“4‰”字样。两份《沧州市住宅物业服务合同》的开始及最后“甲方”、“乙方”处均分别加盖有“沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会”、“沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司”的印章，并有“王玉新”、“王金英”的签名。 《沧州市住宅物业服务合同》签订后，原告按照合同约定进行电梯维护、小区内安保服务、车辆管理登记、日常巡查管理、公共照明巡查、消防巡查和卫生清运服务，并制定了《海天雅居小区火灾应急预案》、《汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》，但因海天雅居业委会未向原告交接消防设施，至今消防设施无法管理维护。在履行物业服务合同过程中，原告存在个别路灯照明未修复、小区个别角落存在杂物、垃圾、水管破裂等现象。2017年5月26日，原告海天雅居小区物业经理王金英在《给海天雅居的业主的一封信》中表示：海天雅居小区物业管理合同将于2017年9月到期，如果图瑞物业公司没有投标或没有中标，图瑞物业公司将退回蓝牙卡押金。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，原告继续为海天雅居小区提供物业服务至2018年9月9日。 另查明，在物业服务合同实际履行过程中，以每年的9月9日至次年的9月9日为一个物业服务年度，每半年收缴一次物业费。被告系海天雅居小区6号楼3单元301室（面积108.97平方米）的业主，未交纳2015年9月9日至2018年9月9日物业费4546元（含电梯运行费）。2018年8月31日，原告向被告编辑发送了交纳物业费手机短信，通知被告交纳2015年9月9日至2018年9月9日的物业费4546元。 又查，2012年11月28日，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局联合下发《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》（沧价经费字〔2012〕27号），该通知规定二级物业服务收费标准为0.70元/月.平方米，三级物业服务收费标准为0.45元/月.平方米；电梯运行费应当由业主或物业使用人支付，主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。单栋(单元)楼房最高12层及以下的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层以上的每月每平方米不得超过0.27元。2014年9月1日施行的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。为贯彻执行《河北省物业服务收费管理实施办法》，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局于2014年8月28日下发了《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》，该通知第3条规定：“业主大会成立之后的普通住宅小区，物业服务等级标准及等级基准价、电梯运行费实行市场调节，其他管理规定仍按沧价经费字〔2012〕27号和28号文件执行”。 再查，为查明案件事实，一审法院依法到沧州渤海新区城市规划建设局和沧州渤海新区港城街道办事处中兴社区居民委员会（以下简称中兴社区居委会）调查取证。沧州渤海新区城市规划建设局工作人员证实海天雅居小区业委会成立于2014年8月16日，当时图瑞物业公司与海天雅居小区业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》未备案，但图瑞公司在物业企业资质申请时提交过一份物业合同。经一审法院调取后核实，该合同内容与原告提交的合同内容一致。一审法院到中兴社区居委会调取的物业服务合同内容亦与原告提交的合同内容一致，但该居委会工作人员证实在其处存放的合同系复印件（原件已于2018年6月28日被时任海天雅居小区业委会主任周璇取回）。上述事实有《沧州市住宅物业服务合同》、《报修记录》、《电梯责任保险保险单》、《电梯配件维修换件记录》、《电梯卡登记单》、防汛工作记录表、物业运行日志、《领蓝牙卡记录单》、《考勤表》、《检验检测报告》、《海天雅居小区关于车辆管理的实施办法》、《海天雅居小区车辆登记表》、《日常巡查记录表》、《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》、《河北省物业服务收费管理实施办法》、《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》、短信记录、海天雅居小区业委会2018年6月28日出具的《证明》、《询问笔录》、《质证笔录》、民事判决书及当事人陈述等在案佐证。 一审法院认为，首先，关于原告的诉讼请求是否超过法定诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”；第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，原被告虽约定物业费按季度交纳，但在物业服务合同实际履行过程中，以每年的9月9日至次年的9月9日为一个物业服务年度，每半年收缴一次物业费，即每一物业服务年度的物业费分两期履行，每一期物业费请求权的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。被告未交纳2015年9月9日至2018年9月9日物业费，根据上述法律规定，第一、第二个物业服务年度物业费请求权的诉讼时效期间在民法总则2017年10月1日施行之日尚未满民法通则规定的二年，第三个的诉讼时效期间在民法总则施行后才开始计算，三个物业服务年度物业费请求权的诉讼时效期间应适用三年诉讼时效期间的规定，分别为2016年9月10日至2019年9月9日、2017年9月10日至2020年9月9日、2018年9月10日至2021年9月9日。原告在2019年5月13日向一审法院提起民事诉讼，故其诉讼请求没有超过法定诉讼时效期间。其次，关于原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由此可见，原告于2015年9月22日和海天雅居业委会在平等自愿基础上补签的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对海天雅居小区全体业主具有约束力。案件审理过程中，原被告各自提供的合同原件内容并不完全一致，由于原告与海天雅居业委会在合同订立后未备案登记，加之原告在订立合同时对合同内容未认真核对，从而导致原告与海天雅居业委会分别持有的合同内容不完全一致的情形出现。因此，两份合同中内容不一致的地方应以被告提供的合同为准。再次，关于物业费收取的时间及收费的标准问题。原告与沧州民爱物业服务有限公司签订的物业变更协议经海天雅居业委会同意，应视为合同权利义务的概括转移。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限自2014年9月7日至2017年8月7日，服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，根据双方的合同约定，原告可继续为海天雅居小区提供物业服务，而原告最后的物业服务期限至2018年9月9日，所以，原告有权收取自2014年9月9日起至2018年9月9日止的相关物业费。海天雅居业委会与原告系在海天雅居业主大会成立之后才订立的《沧州市住宅物业服务合同》，原告主张合同收费实行的是市场调节价而非政府指导价，这也符合《河北省物业服务收费管理实施办法》及沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局制定的相关文件规定，对此予以确认。最后，被告辩称根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，人民法院对物业服务企业请求业主支付物业费给予支持的前提条件是必须经过书面催交，被告并未收到原告任何书面形式的催交通知，同时也并不是无正当理由拒绝交纳。本案中，原告提交了其向被告编辑发送的催缴短信，无论被告知情与否，原告已经尽到合理的催交提示义务。退一步讲，既使被告不知情抑或原告当时未进行书面催交，在被告收到一审法院依法送达的本案民事起诉状之时即应视为收到了原告的书面催交通知。原告提供了履行物业管理义务的充足证据，尽管在履行物业服务合同过程中存在轻微瑕疵，但并不导致物业服务合同目的不能实现，且被告提供的证据不能充分证实原告的服务瑕疵长期存在，亦不能证实物业管理瑕疵在通知原告后未能得到显著改善，故被告对此应承担举证不能的不利后果。被告长期无正当理由拒绝交纳物业费，不仅严重影响到物业公司的正常经营，而且也是导致物业服务合同公益性目的无法完全实现的重要原因。因此，被告的上述抗辩主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，物业服务合同订立后，原告按照合同约定较为全面地履行了合同义务，被告未依约交纳2015年9月9日至2018年9月9日的物业费4546元（0.7元/月.平方米×108.97平方米×36月+600元/年×3年），其行为违约，依法应当承担相应的违约责任。鉴于原告在履行合同过程中存在轻微瑕疵，本院对物业费予以酌减5%，即被告再给付原告物业费4319元（4546元×95%）。由于双方就违约金计算比例未作约定，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.3倍支付逾期付款违约金。被告主张原告未退还蓝牙卡押金，因其仅有本人陈述而未能提供蓝牙卡押金交纳及蓝牙卡已退还的证据，故被告可待取得证据后另行主张权利。如原告在物业服务期间存在损害海天雅居小区基础设施、与业主大会新选聘的物业公司未进行交接、未移交设计图纸及数据资料等情形，应由海天雅居业委会另行主张权利为宜。故一审法院遂判决：被告刘杰于本判决生效之日起三日内支付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费4319元，并按照年利率6.175%的标准分别支付719.83元自2016年3月10日、2016年9月10日、2017年3月10日、2017年9月10日、2018年3月10日、2018年9月10日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。本案受理费61元，由原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司承担36元（已交纳），被告刘杰承担25元。（限本判决生效之日起三日内交纳） 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审一致。 本院认为，双方的争议焦点为：涉案物业服务合同是否有效，能否对上诉人具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2015年9月22日，海天雅居业委会与图瑞物业公司分别作为“甲方”、“乙方”补签了《沧州市住宅物业服务合同》，该合同对业主具有约束力，若上诉人认为海天雅居业委会与图瑞物业公司签订物业服务合同损害其利益，其有权请求撤销，但至今上诉人并未提起诉讼要求撤销。且被上诉人已为沧州渤海新区海天雅居小区提供了基本的物业服务，包括上诉人在内的该小区业主已接受了被上诉人的物业服务，即使案涉物业服务合同在签订时存有一定的瑕疵，因双方形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人也应支付被上诉人物业费，因此上诉人的该项上诉主张不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 常秀良审判员李霞审判员付毅 二〇二〇年二月二十一日法官助理槐倩颖书记员刘婷