四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5364号 原告：孙珲，女，生于1966年6月17日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：马昌荣，四川宏坤律师事务所律师。 被告：李俐晓，女，生于1982年10月12日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：张洪彬，男，生于1979年7月18日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中市家大业大房产经纪服务有限公司。 法定代表人：吴瑞，系公司负责人。 住所地：四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：刘映，男，生于1974年12月10日，汉族，住四川省巴中市恩阳区，系公司总经理兼执行董事，公民身份号码5130271974××××××××。 本院于2019年10月9日立案受理原告孙珲诉被告李俐晓、张洪彬、巴中市家大业大房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙珲及其委托代理人马昌荣，被告张洪彬，被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司（以下简称家大业大经纪公司）的委托代理人刘映到庭参加了诉讼，被告李俐晓经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告孙珲诉称：2018年2月27日，原告与被告家大业大经纪公司就房屋买卖签订《买方定金协议》，约定原告以48万元购买被告家大业大经纪公司居间介绍的坐落于巴州区房屋，被告家大业大经纪公司代卖方向原告收取定金2万元等事项，并特别约定“如果房主将此房合同不能变更至买方名下，将由我公司全权负责，不再收取改合同的费用”。被告家大业大经纪公司代卖方收取原告定金2万元及佣金4800元，被告家大业大经纪公司将该定金2万元支付给了被告李俐晓。2018年3月7日，原告与被告李俐晓、被告家大业大经纪公司签订《补充协议》，约定“房东承诺把原有的拆迁合同更名至买方孙珲名下，……。备注：如果因改不了合同导致买方不购买房屋，房东将无条件退还已支付的首付款，赔偿总购房款的20%作为违约金”。合同签订后，原告分别于2018年3月8日、2018年5月26日向被告李俐晓支付购房款10万元、22万元，被告李俐晓向原告出具了32万元购房款的收据。 被告李俐晓收取原告购房定金2万元及购房款32万元后，三被告并未将原告购买的房屋更名在原告名下，也未向原告交付该房屋。2018年7月27日，被告李俐晓因与赵前芳民间借贷纠纷一案，赵前芳向巴州区人民法院申请财产保全，巴中市巴州区人民法院作出（2018）川1902民初3652号民事裁定书，将被告李俐晓、被告张洪彬出售给原告的位于巴州区房屋进行了保全查封。巴州区人民法院于2018年8月30日作出的（2018）川1902民初3652号民事判决书生效后，赵前芳就被告李俐晓向其所负债务向巴州区人民法院申请强制执行，法院拟对该案涉房屋采取评估、拍卖等强制执行措施。原告发现给自己购买被告李俐晓、被告张洪彬出售给自己的案涉房屋将被赵前芳申请执行，遂向巴州区人民法院提出执行异议，巴州区人民法院以（2019）川1902执异5号执行裁定书驳回了原告的执行异议请求。至此，原告购买被告李俐晓、被告张洪彬出售给原告的案涉房屋，原告已无法取得房屋。 原、被告之前签订的《买卖转让居间合约》、《买方定金协议》和《补充协议》系各方真实意思表示，各方都应当依法、全面履行合同约定义务，原告向被告李俐晓、被告张洪彬支付购房定金2万元及购房款32万元后，在管委会催促下，三被告既未将案涉房屋更名在原告名下，也未将案涉房屋交付给原告，且该房屋因被告李俐晓所负债务被赵前芳执行，三被告严重违约，且三被告已经履行不能，原告客观上已无法实现房屋买受人权利，给原告造成巨额经济损失。现诉请：1.解除原告与被告李俐晓、被告家大业大经纪公司签订的《买卖转让居间合约》、原告与被告家大业大经纪公司签订的《买方定金协议》及原告与被告李俐晓、被告张洪彬、被告三签订的《补充协议》；2.被告李俐晓、被告张洪彬向原告双倍返还定金4万元；3.被告李俐晓、被告张洪彬返还其收取原告的购房款32万元及资金利息；4.被告李俐晓、被告张洪彬向原告支付违约金9.6万元；5.被告李俐晓、被告张洪彬赔偿原告损失；6.被告家大业大经纪公司返还收取原告的佣金4800元，并对被告李俐晓、被告张洪彬向原告所负上述债务承担连带清偿责任；7.三被告共同承担本案诉讼费、保全费及实现债权的费用。 被告李俐晓未作答辩。 被告张洪彬辩称：我与李俐晓婚前将房屋卖给原告孙珲我无异议，离婚后李俐晓对房屋单方面的抵押我不认可，我也不知道李俐晓抵押房屋的情况和将房款转给她的情况。1.原告的诉请一是要求人民法院依法解除因案涉房屋签订的三份协议。按照《合同法》第九十五条、第九十六条规定，解除权属于形成权，若符合法律规定及当事人约定的解除条件时，由当事人自行行使解除权，且经通知后并到达对方即为生效。而人民法院可根据当事人的请求，仅就解除权是否生效予以确定，但不能由人民法院行使解除权。2.本案案涉房屋系拆迁安置还房，2015年拆迁时还房共三套，因签订协议时管委会只认户主，所以三套拆迁还房均为答辩人的名字，但签字是由答辩人、被告李俐晓及答辩人妹妹三人共同签字，之后三人对房屋进行了分割。被答辩人诉状中也提到2018年3月7日与被告李俐晓、被告家大业大经纪公司签订的《买卖转让居间合约》，该合约中明确约定了被答辩人购买的案涉房屋系被告李俐晓所有，这说明了被答辩人当时对案涉房屋的权属是明知的，且从该协议主体及内容来看，也未表明案涉房屋为答辩人所有或答辩人持有房屋份额。在被告李俐晓将其单独所有的案涉房屋出售给被答辩人时，答辩人也将该房屋权属现状明确告知了被答辩人，但因拆迁安置协议上系答辩人的名字，为能顺利完成案涉房屋的权属变更，答辩人与被答辩人、被告李俐晓、被告家大业大经纪公司才签订了一份《补充协议》，便于他们三方完成案涉房屋的交易。3.被答辩人购买案涉房屋所支付的定金、购房款均支付给了被告李俐晓，被答辩人并未收取被答辩人支付的任何费用，且在被答辩人支付第二次购房款时，被答辩人也知晓答辩人与被告李俐晓已经离婚。所以，被答辩人诉称的将款项交付给了答辩人与事实不符。4.案涉房屋因被告李俐晓对外借款所形成的抵押，答辩人并不知晓，被告李俐晓对外借款也是个人借贷，答辩人并不是债务人，对被告李俐晓因个人借贷而导致无法将案涉房屋实际交付或变更名称至被答辩人名下，答辩人并无人格过错。5.被答辩人所支付的定金不应双倍返还。因该房屋买卖协议签订后，被答辩人也已实际支付购房款32万元，案涉房屋买卖关系即为生效，后由于被告李俐晓的个人债务纠纷引发的诉讼案件，而导致无法实际交付房屋，但定金并不是交付房屋的约定条件，而是买卖合同成就的条件。所以。并不适用定金罚则。6.被答辩人主张的违约金、资金利息及损失相互重叠。《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。所以，答辩人认为被答辩人诉请的损失并未提供相应依据予以证实，支付的购房款所产生的损失可以按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。综上，被答辩人购买案涉房屋时明确已明知该房系被告李俐晓单独所有这一事实，且将相应款项均是支付给被告李俐晓。所以，答辩人认为其不应承担返还及赔偿责任。 被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司辩称：在房屋买卖当时，房屋处于正常的情况；意向金转为定金转给了房东；三方签订了买卖居间合同；由于房屋当时没有产权，补充协议是由李俐晓负责的，双方是同意的。我们的服务是到位的，我认为退回服务费应由卖方承担，因为他们违约在先。1.家大业大经纪公司为购买方孙珲推荐卖方李俐晓、张洪彬名下一套房屋。2.买方孙珲现场看后满意并向我公司交了定金，家大业大经纪公司代卖方收下定金20000元。3.家大业大经纪公司收到定金后并及时与房东李俐晓、张洪彬联系后买卖双方都达成一致认同后家大业大经纪公司即将定金转于房东李俐晓。4.买卖双方在家大业大经纪公司签订了房屋买卖转让居间合约。5.双方要求并作出了补充协议，协议房东承诺更名到孙珲名下。6.家大业大经纪公司完成以上步骤即我公司的服务也就全部完成应尽服务。所以购买方支付我公司的佣金4800元应由卖方李俐晓支付。7.卖方欠支付家大业大经纪公司的服务费2400元未支付，请求法院支持判予支付我司。 经本院审理查明：被告张洪彬、李俐晓于2003年12月22日登记结婚，于2018年3月13日协议离婚。2018年2月27日，以原告为委托方（甲方）、被告家大业大经纪公司为受托方（乙方）签订《买方定金协议》，约定“甲方购买坐落于龙兴佳苑5幢17楼的房屋，房屋价格为48万元，乙方代卖方收取该房屋的售房定金2万元，甲方须在乙方代卖方收取该房屋定金之日起20工作日内与卖方签订《买卖转让居间合约》，委托代理期间，甲方若与乙方提供之房屋的卖方签订买卖合同或乙方代甲方付了该房屋的定金或甲、乙签订了房屋订购协议即视为代理完成，甲方应按百分之一向乙方支付居间服务费用，并在签订购房合同时一次性支付乙方……备注：此房为面朝大街右手边户型，如果房东将此房合同不能变更至买方名下，将由我公司全权负责，不再收取改合同费用”。同日，原告将2万元定金支付给被告家大业大经纪公司，并由被告家大业大经纪公司转交给被告李俐晓。李俐晓出具收条一张，载明：“收条今收到家大业大房产公司代买方支付购买本人位于龙兴佳苑5栋17楼1号房屋定金20000元（贰万元整）收款人李俐晓2018.2.27”。 2018年3月7日，以被告张洪彬、李俐晓为出售方（甲方）、原告孙珲为购买方（乙方）、被告家大业大经纪公司为经纪方（丙方）签订《买卖转让居间合约》，约定：“甲乙双方通过丙方买卖位于巴中市巴州区单位之物业，该物业地址若有差异时，双方同意再做修改，并同意不以此作为取消交易之理由，交易形式为买卖合约转让，该物业转让价格为48万元……若甲方于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方，则甲方除必须退还乙方所有已付房款外，并须向乙方支付该物业成交价20%的违约金或双倍退还定金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约……基于丙方提供之中介及咨询服务，甲方同意支付丙方2400元及乙方同意支付丙方2400元作为丙方的服务费，甲乙双方于签订本合约时即时支付上述费用予丙方”。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定：“卖方承诺把原有的拆迁合同更名至买方孙珲名下……买卖双方不得以任何理由违约，否则将赔偿总房款的20%作为违约金，并承担已支付给家大业大房产公司的佣金”。上述合同签订后，原告于2018年3月8日向被告李俐晓62×××47银行账号转款8万元、现金支付2万元，被告李俐晓向原告出具收条一张：载明“收条今收到孙珲身份证号：5101021966××××××××，购房款现金100000.00元（壹拾万元正）。此据收款人：李俐晓2018.3.8”；原告又于2018年3月9日、2018年3月28日、2018年5月21日通过银行转款的方式向被告李俐晓支付购房款12万元、4万元、6万元，2018年5月26日，被告李俐晓向原告出具收条一张，记载：“收条今收到孙珲购房款现金220000.00元（贰拾贰万元正）房号：5-17-1号面积：105.34㎡总价：480000.00元（肆拾捌万元正）收款人：李俐晓2018.5.26”。其后，案涉房屋因被告李俐晓与赵前芳民间借贷纠纷而被法院查封，无法更名至原告名下，导致合同无法继续履行，原告未享有案涉房屋的任何权利。 同时查明，赵前芳与被告李俐晓民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月30日作出的（2018）川1902民初3652号民事判决书发生法律效力后，被告李俐晓未在确定期限内履行义务，赵前芳遂向本院申请强制执行。在诉讼期间，赵前芳向本院提出了财产保全申请，本院于2018年7月27日作出（2018）川1902民初3652号民事裁定书，查封了李俐晓所有的位于巴中市巴州区条，查封期限3年。因本院拟在执行中对诉讼中查封的财产采取评估、拍卖等强制执行措施，孙珲向本院提出执行异议申请，2019年4月3日本院作出的（2019）川1902执异5号执行裁定书，裁定驳回异议人孙珲的异议请求。审理中，原告、被告张洪彬、被告家大业大经纪公司均同意解除《买卖转让居间合约》，《买方定金协议》，《补充协议》；原告申请财产保全而交纳保全费2824元，本院亦作出（2019） 川1902民初5364号民事裁定书；原告支付律师费5000元。 上述事实，有原、被告陈述，原、被告的身份信息复印件，《买卖转让居间合约》，《买方定金协议》，《补充协议》，银行转账记录，收条，民事判决书，民事裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：原、被告在平等自愿的基础上所签订《买卖转让居间合约》、《买方定金协议》及《补充协议》,系双方真实意思表示,合同没有违反国家法律禁止性规定,合法有效,原、被告均应严格遵守并切实履行。 1.关于解除《买卖转让居间合约》、《买方定金协议》、《补充协议》的认定问题。在签订上述合同后，在合同履行期间，案涉房屋因被告李俐晓其他民事纠纷而被法院查封，无法更名至原告名下，导致原告合同目的无法实现，且原告、被告张洪彬、被告家大业大经纪公司均同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款（四）项、第九十六条的规定，原告有权解除上述合同； 2.关于被告张洪彬承担责任的认定问题。被告张洪彬辩称“案涉房屋系拆迁安置还房，并明确告知原告案涉房屋系被告李俐晓单独所有。因为拆迁安置协议上系答辩人的名字，为能顺利完成案涉房屋的权属变更，才与原告、被告李俐晓、家大业大经纪公司签订《补充协议》，且原告所支付的定金、购房款均在被告李俐晓处，答辩人并未收取原告支付的任何费用。被告李俐晓对外借款也是个人债务，答辩人并无任何过错”。本案中，原、被告签订《买卖转让居间合约》、《买方定金协议》、《补充协议》的时间均在被告张洪彬、李俐晓夫妻关系存续期间，张洪彬对案涉房屋出卖给原告一事知晓并在《买卖转让居间合约》、《买方定金协议》、《补充协议》上均签字确认，根据合同相对性原则，被告张洪彬应承担责任。故被告该辩称观点，本院不予支持； 3.关于返还购房款及支付资金利息的认定问题。原告向被告李俐晓共计支付购房款32万元，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应当返还原告购房款32万元并从最后一次支付购房款之日（2018年5月21日）起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付资金占用期间利息； 4.关于双倍返还定金及支付违约金的认定问题。本院认为,《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”、第一百一十六条规定“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”，在本案中,被告李俐晓收取购房定金2万元后无法履行合同义务,本应依法双倍返还定金给原告,但本案中双方当事人在《买卖转让居间合约》中约定“若甲方于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方，则甲方除必须退还乙方所有已付房款外，并须向乙方支付该物业成交价20%的违约金或双倍退还定金，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约”，又在《补充协议》中约定“买卖双方不得以任何理由违约，否则将赔偿总房款的20%作为违约金，并承担已支付给家大业大房产公司的佣金”，故本案应适用违约金来赔偿原告损失。此时定金2万元的返还并非适用定金罚则，而属于不当得利的返还，即合同解除后被告李俐晓持有该2万元定金即丧失了正当性和合法性基础。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益”。故被告应返还原告支付的定金2万元而非适用定金罚则双倍返还。根据双方约定的总房款20%违约金标准，被告应支付原告违约金9.6万元（48万元×20%）。虽然被告提出违约金过高,但未提供证据支持，本院对此不予采信，再则根据本案的实际，原告该诉请，符合法律规定。即被告应赔偿原告违约金9.6万元； 5.关于涉案房屋升值赔偿原告损失的认定问题。原告提出现该涉案房屋市场价已达632040元，给原告造成经济损失152040元，被告应予以赔偿。但原告并未提供证据予以证明其该项实际损失，且本院已以违约金的方式对原告的损失进行了处理，故原告该项诉请本院不予支持； 6.关于被告家大业大经纪公司返还4800元佣金的认定问题。依据《买方定金协议》约定“委托代理期间，甲方若与乙方提供之房屋的卖方签订买卖合同或乙方代甲方付了该房屋的定金或甲、乙签订了房屋订购协议即视为代理完成，甲方应按百分之一向乙方支付居间服务费用，并在签订购房合同时一次性支付乙方”及《补充协议》中约定“买卖双方不得以任何理由违约，否则将赔偿总房款的20%作为违约金，并承担已支付给家大业大房产公司的佣金”的内容,能够认定原告已支付被告家大业大经纪公司的中介费，在合同解除后应当由违约的一方支付，即该笔佣金应由被告李俐晓、张洪彬负担。故本院对原告要求家大业大经纪公司返还佣金的诉讼请求不予支持； 7.关于家大业大经纪公司承担连带清偿责任的认定问题。原告与被告家大业大经纪公司签订的《买方定金协议》约定“此房为面朝大街右手边户型，如果房东将此房合同不能变更至买方名下，将由我公司全权负责，不再收取改合同费用”，该约定系家大业大经纪公司对案涉房屋更名至原告名下提供的保证，且系其真实意思表示，应予认定。根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，被告家大业大经纪公司应对被告李俐晓、张洪彬因案涉房屋无法更名至原告名下而产生的债务承担连带清偿责任。不过其承担保证责任后，有权依法向被告即债务人李俐晓、张洪彬追偿。 关于案件受理费的负担问题。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担，即本案的案件受理费应由被告负担； 关于原告主张保全费2824元、律师费5000元的问题。因为原告为实现权利而支出或必然支出的费用，属原告的损失,当由被告承担； 综上，为了保护当事人的合法权益，综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告孙珲与被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司于2018年2月27日签订的《买方定金协议》，解除原告孙珲与被告李俐晓、张洪彬、巴中市家大业大房产经纪服务有限公司于2018年3月7日签订的《买卖转让居间合同》及《补充协议》； 二、被告李俐晓、张洪彬在本判决生效后十日内共同退还原告孙珲购房款32万元及资金占用期间利息（利息计算方法：以32万元为计算基数，从2018年5月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至清偿之日止）、定金2万元； 三、被告李俐晓、张洪彬在本判决生效后十日内共同赔偿原告孙珲违约金9.6万元、中介费4800元； 四、被告李俐晓、张洪彬在本判决生效后十日内共同支付原告孙珲保全费2824元、律师费5000元； 五、被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司对上述给付义务承担连带清偿责任。被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司承担保证责任后，有权依法向债务人李俐晓、张洪彬追偿； 六、驳回原告孙珲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8210元，由被告李俐晓、张洪彬共同负担，被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司承担连带保证责任。被告巴中市家大业大房产经纪服务有限公司承担保证责任后，有权依法向债务人李俐晓、张洪彬追偿； 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巩 麟 人民陪审员  赖金华 人民陪审员  孙显华 二〇二〇年二月十一日 书 记 员  黄雪晶