辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初6994号原告：蔡运水，女。委托诉讼代理人：于东升，系辽宁瑞石律师事务所律师。被告：大连万鼎置业有限公司。委托诉讼代理人：罗娜，系辽宁智库律师事务所律师。第三人：张利鹏，男。原告蔡运水（以下简称“原告”）与被告大连万鼎置业有限公司（以下简称“被告”）、第三人张利鹏（以下简称“第三人”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员姚波、王连英依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告蔡运水及其委托诉讼代理人于东升律师，被告的委托诉讼代理人罗娜律师及第三人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的商品房一套，该房屋位于大连市甘井子区、为精装修商品房，于2015年10月交付。2018年6月份，原告发现一楼与二楼之间的楼板层出现漏水现象，导致第三人家中家具出现损坏，形成了一定的经济损失。原告遂向小区物业管理单位反映相关情况，经物业单位初步检查，认为是热水管漏水所致，于是原告随即关闭了热水管阀门，但是被告对此根本置之不理。在解决楼板漏水问题的过程中，第三人也不断要求原告能够尽快处理并给予其必要的经济赔偿。原告认为，楼板漏水给原告及第三人的正常生活造成了极大烦恼，已经形成了较大的经济损失，而案涉房屋交付的时间尚不足3年，故造成漏水的最直接原因应该是产品质量或者工程质量不合格所致。故诉请：1、被告将不合格的产品进行更换、恢复原状；2、被告赔偿原告直接经济损失1000元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司认为，原告主张没有事实和法律依据，依法应驳回其诉讼请求。具体理由如下：案涉房屋在质保期内并不存在质量问题，漏水事件给原告造成的损失与我公司没有因果关系，我公司从未收到维修通知，故我公司没有过错，无须承担维修或赔偿责任。第一，案涉房屋于2015年8月18日经勘查、设计、监理、施工、建设单位验收合格，符合约定的房屋交付质量条件，原告接收房屋时亦未对房屋质量提出异议。根据原告与我公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，案涉房屋于2015年8月18日经勘查、设计、监理、施工、建设单位验收合格，取得竣工验收备案，即案涉房屋符合约定的房屋交付质量条件。且原告在接收房屋签订《房屋交付验房指引表》时签字确认已检查房屋及所有设施设备，对该房屋质量满意，未提出与本案有关的房屋质量问题。第二，原告诉状中主张的房屋漏水系热水管渗漏所致，而该房屋给排水管道的保修期（至2017年8月18日）已届满，原告无法证明保修期内房屋存在导致漏水事件的质量问题，故我公司无须为漏水事件承担任何责任。如原告认为导致漏水的原因并非热水管渗漏，应举证证明，否则应当承担相应的不利后果。第三，我公司在房屋保修期内从未接到原告就案涉房屋漏水部位要求维修的通知，故我公司已无保修义务。原告在诉状中主张其向小区物业管理单位反应情况，但物业公司与我公司属于独立的法人主体，原告向物业公司反应情况并不代表原告向我公司主张过质量问题的维修，现即使存在热水管漏水情况，也已过保修期，我公司已无保修义务。第三人述称，我家因为原告家中漏水造成的损失是被告原精装修的玄关柜子里面的板和柜门因为漏水被泡从而影响了美观和以后使用。柜子里的衣服也被泡了。墙体从表面看暂时没有大问题。后我方向物业咨询，柜子更换需要花费约8000元。经审理，本院认定以下事实：一、2015年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区商品房一处。合同约定被告向原告交付的房屋为装修后的房屋，原告在接收房屋时，需对房屋装修部分进行验收。约定交付标准为：客厅、卧室墙面立邦乳胶漆；地面为北美枫情或圣象强化复合地板；卫生间安装摩恩淋浴花洒且天花安装集成吊顶并配置照明。补充协议约定：买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派工作人员前往处理，依据《住宅质量保证书》及时予以保修服务。关于装修部分及房屋的保修期，原、被告均提供《住宅质量保证书》为证，其中记载屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外墙保温保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程保修期为2年；保修期间以竣工验收合格之日起为起始时间。根据被告提供的房屋交付验房指引表记载该房屋交付时间为2015年10月30日。被告同时提交竣工验收备案表其中记载竣工备案时间为2015年11月3日。二、原告于第一次庭审后（2018年8月30日）申请对案涉楼板漏水原因进行鉴定，对其鉴定申请本院予以准许。后大连市中级人民法院于2018年9月18日委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定，但因打压设备等原因，该公司于2019年6月3日出具（2019）大法技字第335号建筑工程鉴定报告（编号2019-SF-039），其中记载第三人张利鹏房屋内漏水点位于入户门内走廊的柜体顶部，经过对原告房屋卫生间内热水管进行打压试验后，鉴定结论为：原告房屋内楼板漏水原因为其卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线渗漏所致。关于此鉴定结论，第二次庭审中（2019年6月28日），原、被告均未提出异议，但被告认为即使系因热水管渗漏所致漏水，但渗漏的具体原因无法证明，且该热水管线根据住宅质量保证书已经超过2年质保期，但原告认为热水管线属于隐蔽工程，原告在接收房屋时无法对隐蔽工程进行实质验收检验，故根据鉴定结论可以证明上述管线产品质量、工程质量明显存在瑕疵。上述鉴定费用，由原告预先支付。原、被告庭后经过本院主持的调解程序未能达成协议。2019年9月4日，原告申请对于更换热水管道并恢复原状及第三人家中装饰装修恢复原状的修复方案进行鉴定，因被告的答辩意见为原告所诉质量问题已超过质保期，为使原告的诉请更为明确，本院准许原告此项鉴定申请。2019年9月10日，大连市中级人民法院委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司进行鉴定。2019年10月14日，该公司以“原告申请内容即为维修方案内容，且我公司认为此案涉房屋的维修方案并非唯一一种方案”为由予以退鉴。2019年11月15日，本院组织原、被告对于该次退鉴情况予以陈述相应意见，原告坚持按照“更换热水管道及恢复原状”的方式进行维修并申请对此种维修方案进行工程造价评估，被告对于原告的意见不予认可，但亦未申请对维修方案进行鉴定。2019年11月19日，对于原告造价评估申请由中诚信工程造价咨询有限公司进行鉴定，后该公司于2019年12月4日以“发现本案委托鉴定内容缺少具体的维修方案，因我司为工程造价鉴定机构，无法出具维修方案”为由予以退鉴。2020年1月14日，本院对本案进行第三次庭审，原告坚持其诉请并坚持申请对于更换热水管道并恢复原状及第三人家中装饰装修恢复原状的具体修复方案进行鉴定，被告亦坚持答辩意见。本院认为，原告明确其诉请系基于与被告间的商品房销售合同纠纷，故对于该诉请应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”现根据（2019）大法技字第335号建筑工程鉴定报告（编号2019-SF-039）可证原告房屋内楼板漏水原因为其卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线渗漏所致，故本案的争议焦点为被告是否应承担修复责任及赔偿原告的相应损失，即如被告所辩案涉热水管线渗漏是否在保修期内。现原、被告所提供的《住宅质量保证书》为中记载电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程保修期为2年，故被告辩称原告房屋内热水管线应适用保修期2年的约定，且保修期起算时间为竣工验收合格，故该保修期根据房屋竣工备案登记日期（2015年11月3日）至2017年11月3日已经期满，故被告认为原告所述2018年6月份出现热水管渗漏已超过保修期。而原告则称案涉房屋系精装修房屋，热水管线属于隐蔽工程不应适用2年保修期的约定。本院认为，首先，被告向原告交付验收的商品房系经过装修后的房屋，而漏水管线系热水器热水管线，属于装饰装修工程范围。根据《住宅室内装饰装修管理办法》（2002年3月5日建设部令第110号发布）第三十二条规定：“正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低质保期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装修工程竣工验收合格之日起计算。”对于《住宅质量保证书》所约定的“给排水管道”并没有具体明确规定，故被告约定其提供的保修期为两年并未明显违反相关规定。其次，关于原告所述的该热水管线属于室内隐蔽工程一节。“室内隐蔽工程”并非法律上的概念，通常是指在装修过程中某些工序完成后，看不见施工表面的工程作业，给排水工程、防水工程、吊顶基层工程、地板基层工程、护墙基层工程都属于室内隐蔽工程。对于“室内隐蔽工程”的保修期虽没有法律或行政法规定上的明确规定，但因其验收的现实困难，故在装修工程行业惯例中，对于室内隐蔽工程质保期大多都约定为五年。因此在司法实践中，也存在将合同约定的属于隐蔽工程的给排水管道2年保修期判决变更为5年的相应判例。本院认为，虽然《中华人民共和国民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。”但在约定2年质保期未明显违反《住宅室内装饰装修管理办法》最低质保期的前提下，仅因本案原、被告间的纠纷而依据行业习惯而将“大连万科蓝山项目”《住宅质量保证书》中所确定的隐蔽给排水管道质保期全部调整为5年并不适宜，对被告来说也明显不公。第三，本案虽不对保证书所确定的最低质保期进行调整，但综合考虑漏水发生时间距约定质保期届满仅逾半年且漏水点确为原告不宜验收及发现的隐蔽工程，且案涉管线的位置可以基本排除因原告的过错所致漏水，故同样出于公平原则，被告仍需对原告家中的热水管线承担修复责任。关于被告所需要承担的具体修复责任，在本案审理过程中，原、被告对于修复方案存在争议，原告坚持更换卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线并进行恢复原状方案，被告则表示该方案并非修复原告家中漏水的唯一方案，且大连市建筑工程质量检测中心有限公司出具的退鉴函也载明该方案并非唯一方案，但本院认为，原告所购房屋为未使用过的新房，虽然有在墙表重新连接管线等其他折中或造价更低的维修方案，但对于无过错的原告来说要求其购房两年半后即承担使用上或美观上的不足显然不适宜，且修复责任中的“复”应包含恢复、复原的意思，故对于原告主张的更换卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线并进行恢复原状的修复方案，本院予以支持。关于原状，应以原、被告所签订的《商品房买卖合同》所附《户型交付标准》所约定的标准为准。故被告应在本判决生效之日起三十日内为原告维修坐落于大连市甘井子区房屋卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线并按照《商品房买卖合同》所附《户型交付标准》恢复维修处原状。如在原告配合修复的情况，被告未按期进行修复，原告可自行或委托他人进行修复，修复费用由被告承担。本案中曾拟通过鉴定程序确定具体修复费用，但因鉴定程序的繁琐致使本案审限已延期多次，也极大地影响了原告的正常生活，故为节省原、被告诉累，不再进行具体修复方案及费用的鉴定。原、被告亦应秉持诚信原则解决双方间的纠纷，避免因诉讼程序而再额外产生费用支出。关于原告诉请第三人家中因漏水所造成的柜体浸泡等损失，本院认为，原告与第三人间就漏水造成的损失虽属于其二者之间侵权赔偿纠纷，但原告因漏水而对第三人所须承担的责任即为原、被告间合同项下被告应赔偿原告因漏水所造成的损失。故相对于原告与第三人自行协商赔偿数额或通过诉讼再由原告另行向被告主张损失赔偿，在本案中一并处理第三人的损失更可降低原、被告及第三人的诉讼成本。现虽未对第三人家中柜体恢复原状进行评估造价，但第三人亦同意更换受损柜体（柜门、柜板）的修复方式，且该柜体亦是由被告定制装修，故由其直接维修、更换更为适宜，故被告应在在本判决生效之日起三十日内为第三人修复坐落于大连市甘井子区房屋内的玄关柜,如在第三人配合修复的情况，被告未按期进行修复，则原告可自行或委托他人进行修复，修复费用由被告承担。关于原告所主张的其他损失，并无相应的证据佐证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告大连万鼎置业有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告蔡运水维修坐落于大连市甘井子区房屋卫生间内热水器的延伸至厨房的热水管线并按照双方《商品房买卖合同》所附《户型交付标准》恢复维修处原状。如在原告蔡运水配合修复的情况，被告大连万鼎置业有限公司未按期进行修复，原告蔡运水可自行或委托他人进行修复，产生的全部修复费用由被告大连万鼎置业有限公司承担。二、被告大连万鼎置业有限公司在本判决生效之日起三十日内为第三人张利鹏修复坐落于大连市甘井子区房屋内的玄关柜。如在第三人张利鹏配合修复的情况，被告大连万鼎置业有限公司未按期进行修复，则原告蔡运水可自行或委托他人进行修复，产生的全部修复费用由被告大连万鼎置业有限公司承担。三、驳回原告蔡运水的其他诉讼请求。案件受理费50元及鉴定费用（以大连市建筑工程质量检测中心有限公司出具的发票记载金额为准），均由被告大连万鼎置业有限公司承担并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判长 马雯菁人民陪审员姚波人民陪审员王连英二〇二〇年二月十二日书记员 王                  健