山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1212号上诉人（原审被告）：韩平，女，1987年2月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：公茂来，男，1961年1月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：公佩军（系公茂来之子），男，1989年6月9日出生，汉族，住山东省青岛市。上诉人韩平因与被上诉人公茂来房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，二审法院应予改判。2018年5月1日，韩平与公茂来签订《存量房屋买卖合同》，合同约定公茂来应于2018年5月10日支付首付款，韩平应于5月20日办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为公茂来首付款。公茂来实际于2018年5月17日延期支付了首付款，韩平实际于2018年6月21日向建设银行申请办理了解押手续。2018年8月16日，建设银行审批通过韩平提前还款申请。一审法院认为公茂来延期7日支付首付款，韩平延期88日办理房屋解押手续。双方违约天数相抵，认定韩平延期81天。原合同约定韩平办理完毕解押手续时间仅为10天，合同为中介公司提供的格式模板，且合同签订前韩平从未办理过解押手续。根据建设银行还款要求，商贷申请银行审批期结束后方可办理提前还本业务，审批期限至少一个月，并以银行审批完成时间为准，不清楚合同约定的履行时间极其不合理。这对韩平极不公平，违反民法公平原则，且不符合房地产交易行业惯例。银行审批时间为韩平不可控因素，实际建设银行审批时间为57天。公茂来延迟支付首付款未如期履约在先，且双方微信聊天内容约定有新的解押时间。双方已对合同约定事项进行重新约定及变更，即使按原合同约定，韩平一天也不拖延，于公茂来支付首付款当日即2018年5月17日申请办理解押手续，银行提前还款审批时间为一个月，也不可能于2019年5月20日办理完毕解押手续。2018年5月20日为周日，银行不办理业务。韩平实际办理解押时间为2018年6月21日，加上公茂来延期7日支付首付款。韩平实际延期天数为25天，违约金应为5250元。公茂来辩称，一、韩平在实际履行合同中是按公茂来尾款支付往后延迟9个月交房，实际履行合同是按合同约定履行了。二、韩平在上诉状中提到5月20日办理完毕解押手续，但实际解押完成时间是在2018年8月16日，韩平主张5月20日办理完毕解押手续不存在；三、据公茂来了解，建设银行的提前还款时间为提前一周还款，每月2月2日到14日申请解押。但是韩平所说的银行审批时间为韩平不可控因素，实际审批时间为57天，公茂来不认同。韩平向一审法院起诉请求：1.依法判令韩平支付公茂来违约金126000元；2.依法判令韩平向公茂来及服务中介因违约而道歉；3.本案所有诉讼费由韩平承担。一审法院认定事实：2018年5月1日，买受方公茂来与出售方韩平、居间方济南中住东部房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）签订《存量房屋买卖合同》，约定韩平向公茂来出售坐落于济南市XXXX房屋，房屋建筑面积37.99平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行，抵押额度为126000元，韩平应于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为公茂来首付款。涉案房产总价款为42万元，公茂来应于2018年5月1日向韩平支付定金1万元，韩平自本合同签订时将房屋所有权证交由中住公司，作为房产交易安全性的担保。公茂来于2018年5月10日前将首付款17万元存入韩平指定账户，剩余房款25万元在过户后银行发放贷款之日由银行向韩平直接支付，公茂来与韩平协商确定办理银行贷款面签审核时间为2018年5月14日之前。韩平应于收到全部购房款后270日内将该房屋交付给公茂来。公茂来与韩平任何一方逾期未履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；韩平若出现下列情形之一的，构成根本违约，公茂来有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：3.逾期履行本合同约定的义务超过二十日的，韩平若出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款30%金额向公茂来支付违约金。2018年5月1日，公茂来向韩平支付定金1万元，韩平出具定金收条。2018年5月17日，公茂来向韩平转账185000元首付款。2018年6月21日，韩平向公茂来交付涉案房屋。2018年6月21日，韩平向中国建设银行申请提前结清涉案房屋贷款。2018年6月25日，涉案房屋交纳税费。2018年8月16日，中国建设银行审批通过韩平的提前还款申请，韩平还清涉案房屋贷款并办理解押手续。2018年9月5日，公茂来领取不动产权证。2018年9月25日，公茂来向韩平支付剩余款项225000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。公茂来与韩平及中住公司签订的《存量房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。涉案合同约定，公茂来于2018年5月10日前支付首付款，韩平于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续；但公茂来于2018年5月17支付首付款，韩平于2018年8月16日办理完毕涉案房屋解押手续，双方均存在违约行为，应向对方承担违约责任。公茂来延期7日支付首付款，韩平延期88日办理房屋解押手续，为方便计算，一审法院将双方违约天数相抵，认定韩平延期81天。在公茂来未依据约定主张解除合同的情况下，不适用合同第八条第二款违约方支付房屋总价款30%数额违约金的约定。依据合同第八条第一款的约定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，即韩平应支付的违约金的数额为：42万×0.5‰×81天＝17010元。对公茂来要求韩平向其及中介机构道歉的诉讼请求，因其未提交证据证明其主张的依据，一审法院不予支持。综上，判决：一、被告韩平于判决生效之日起十日内向原告公茂来支付违约金17010元；二、驳回原告公茂来的其他诉讼请求。案件受理费2820元，减半收取计1410元，由被告韩平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩平提交中国建设银行情况说明一份，证明商贷提出申请银行审批期结束后方可办理提前还本业务，银行审批时间至少为一个月。公茂来质证认为，韩平申请的时间为2018年6月21日，但合同约定的时间是2018年5月20日，中间已经延迟30天，已经构成违约，对韩平证明目的没有意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。韩平与公茂来签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行自己的义务。涉案合同第二条第2项约定，韩平应于2018年5月20日前办理完毕解除抵押手续，解押费用来源为公茂来首付款；第三条付款方式中约定，公茂来于2018年5月10日前，将首付款17万元存入韩平指定账户。涉案合同签订后，公茂来于2018年5月17日支付首付款，韩平实际于2018年8月16日办理完毕房地解除抵押手续，双方存有不同程度违约行为。关于韩平的违约责任问题。韩平主张银行办理提前还本业务审批期限至少一个月，实际上建设银行实际审批时间为57天，故其延期天数应为25天。本院认为，涉案房屋买卖合同中已经明确约定韩平解除涉案房屋的抵押时间，韩平作为房屋出售人，在签订房屋买卖合同时应对银行审批时间有一定预见性，故其关于银行审批期限应自逾期天数中扣除的主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同第八条第一款约定，双方任何一方逾期履行本合同约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。因双方均存在逾期履行义务情形，一审法院将违约天数相抵，认定韩平逾期天数81天并无不当。综上所述，韩平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人韩平负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年二月二十七日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗