上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23931号原告：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，职务董事长。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昕，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：吴坤，男，汉族，住浙江省嘉兴市。原告德佑房地产经纪有限公司与被告吴坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行审理。原告德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人孔慧君、被告吴坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德佑房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告保证金30,000元；2.被告赔偿逾期返还保证金的损失,以30,000元为基数,以中国人民银行同期贷款利率为标准,自2017年6月20日起计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于上海市长宁区新渔东路XXX号的商铺(简称涉讼商铺)作为原告店铺使用;租赁期限自2015年6月23日起至2017年6月19日止;前两个月月租金为14,200元，自第三个月起月租金为15,200元，每三个月一付;原告向被告支付租赁保证金30,000元，被告应于租赁关系终止后无息返还原告。租约到期，原告通知被告交接房屋，被告未到场，原告自行搬离。原告承认涉讼商铺配有二台空调及一台热水器，搬离时并未拆除上述电器及电线等。根据合同第三条第4款规定，房屋内的固定装修、家具家电及附属设施设备等,原告可以任意处置。然被告无故扣押租赁保证金不予退还,故涉讼。被告吴坤辩称，涉讼商铺于2010年6月22日由刘某转让给被告租赁，被告支付转让费后取得了店内物品的所有权。原告系从许某某处接手涉讼商铺，后与被告签订房屋租赁合同，然合同交由原告盖章后未提供给被告。原告在合同到期退房时未通知被告，在没有进行验收交接的情况下就于2017年6月19日自行离开，被告与刘某次日去收房，发现房门未锁，原告拆走了店铺内美的吸顶5匹中央空调一台(价值10,000元)、美的挂式1.5匹空调一台(价值4,000元)、美的电热水器一台(价值2,000元)。另原告把店铺墙体内和吊顶上的电线全部拆走，吊顶被破坏，房屋未打扫，且拖欠电费700元和三个月物业管理费646.20元，为此刘某扣除被告押金10,000元。被告当场并未拍照，也未与原告沟通。过二、三个月后，刘某要扣被告部分押金，被告与原告曾签合同的员工电话联系，其表示已离职，后再未主动联系原告。被告同意返还原告押金5,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产登记簿、上海市房地产权证转租同意书、账号确认书及支付租赁保证金的凭证、收款收据、商铺租赁合同、转让协议书、房屋租赁合同、交接情况等证据，本院予以核查确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼商铺产权人为上海长宁房地产经营有限公司、上海天银房地产开发有限公司。2009年5月19日，涉讼房屋两产权人与刘某签订商铺租赁合同，约定将涉讼商铺出租给刘某使用，建筑面积86.15平方米，租期自2009年5月20日起至2017年6月19日止，物业管理费每月每平方米2.50元，双方另就租金及支付方式进行了约定。合同签订后，刘某对涉讼商铺进行装修。2010年6月22日，刘某与被告签订转让协议书，约定将涉讼商铺转让给被告，转让期限自2010年6月25日至2017年6月19日，转让费25,000元，转让后店内的所有物品归被告所有;保证金30,000元，双方另就租金及支付方式进行了约定。2011年8月23日，被告将涉讼商铺转租给案外人夏某某。2014年6月22日，被告将涉讼商铺转租给案外人许某某，双方签订的租赁合同约定，保证金30,000元于合同到期后承租人结清水、电费，室内物品完好的情况下予以退还(中央空调1台、挂式空调1台、热水器1台，室内装修在退房时不能破坏)。2015年6月，涉讼商铺两产权人同意被告将涉讼商铺转租给原告。2015年6月12日，被告出具账号确认书，要求原告将押金及2015年6月23日至2015年9月20日的租金共计73,600元转至许某某工商银行帐户。2015年6月16日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)就租赁涉讼商铺签订房屋租赁合同，商铺建筑面积86.15平方米，约定租期自2015年6月23日至2017年6月19日止，免租期2015年6月16日至2015年6月23日不收取租金，实际发生的水电费及物业管理费由乙方承担；房屋交付后,除《房屋交接单》(若有)中明确约定乙方退租时需返还的外,其他甲方遗留在房屋内的固定装修、家具家电及附属设施设备等,均视为甲方放弃权益,同意由乙方任意处置；头两个月月租金为14,200元；从第3个月起月租金为15,200元，每3个月一付，提前15天支付下期房租；租赁保证金30,000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应当在房屋交还时无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合其正常使用后的状态，乙方可将可移动、拆除的设备搬离,但不可拆除的设备与装修除外；甲方同意自2015年6月23日至2015年9月20日的租金计43,600元及押金计30,000元,共计73,600元由乙方支付给上手承租人,甲方向乙方提供相应收据,视为乙方已向甲方履行相应付款义务。2015年6月18日，许某某出具收款收据，收到原告租赁保证金30,000元。庭审中，被告另提供刘某的情况说明并申请刘某出庭作证，刘某于2018年2月2日出具的情况说明内容为：2017年6月19日，原告租用的涉讼商铺在退房交接时，原告将商铺内原有空调拆走，墙体内和吊顶上的电线全部拆走，吊顶被破坏，未打扫卫生，电费700元未结清，物业管理费三个月未付，综上扣除租房押金10,000元。刘某到庭确认，其扣除被告的10,000元中不含空调及热水器，并表示收房为2017年6月19日，到场时涉讼商铺门锁着，系被告打电话通知原告来开门，发现商铺内原有的三个电器(系刘某安装的空调及热水器)、墙体内和吊顶上的电线、灯全部拆走，吊顶被破坏，被告当场打电话联系原告并进行拍照，其与被告一起至原告茅台路门店与原告沟通，原告承认拆除事实。原告对刘某出具的情况说明及证言均有异议，认为在收房的时间、涉讼商铺是否锁门、被告现场是否拍照、发现物品被拆走后被告是否联系原告等问题上，均与被告陈述不一致，且收房发生在2017年6月，刘某于2018年2月出具情况说明，不符合常理，证人与被告之间有利害关系。审理中，原告同意在租赁保证金中扣除欠付的电费700元和三个月物业管理费646.20元，共计1,346.20元。被告确认原告于2017年6月19日搬离涉讼商铺。本院认为，被告虽认为签字后未拿到房屋租赁合同原件，然对原告提供的合同真实性并无异议，故合同真实有效，原、被告双方应恪守履行。被告除证人刘某的证言外，并无其他证据证明原告在搬离时拆除上述电器及电线等，因被告与刘某之间有利益关系，证言证明效力过低。被告称在收房时发现电器等被拆除，然既未拍照取证，也不及时与原告沟通解决，明显不符合常理。鉴于合同第三条第4款房屋交付后,除《房屋交接单》(若有)中明确约定乙方退租时需返还的外,其他甲方遗留在房屋内的固定装修、家具家电及附属设施设备等,均视为甲方放弃权益,同意由乙方任意处置。双方并无房屋交接单，故被告要求原告赔偿空调及热水器的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。关于刘某扣除被告10,000元押金，属刘某与被告之间另一租赁关系。原告确认欠付物业管理费以及水电费共1,346.20元，故在租赁保证金中扣除上述金额，被告应返还原告租赁保证金28,653.80元。因原告确有费用未结清，故要求被告赔偿逾期返还租赁保证金损失的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告吴坤应于本判决生效之日起十日内返还原告德佑房地产经纪有限公司租赁保证金28,653.80元；二、驳回原告德佑房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，因适用简易程序减半计275元，由原告德佑房地产经纪有限公司负担12.34元，被告吴坤负担262.66元。如不服本判决，于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史 捷二〇二〇年二月七日书记员 陆旭辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。