辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终11202号上诉人（原审被告、反诉原告）：乔丽英，女，1973年1月25日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：徐婷婷，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳东方瑞祥投资有限公司，住所地沈阳市和平区长白二街3-2号（25门）。法定代表人：谭景文，该公司总经理。委托诉讼代理人：岑慧，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原审第三人：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯超，女，1991年8月2日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省阜新市海州区。上诉人乔丽英因与被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司（以下简称“东方瑞祥公司”）、原审第三人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初10065号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）辽01民终6915号民事裁定，将本案发回重审。沈阳市和平区人民法院重审后，乔丽英不服该院（2018）辽0102民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乔丽英上诉请求：1.撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人第二、三、四、五项诉讼请求。2.撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第六项，改判被上诉人返还剩余租金94824.75元（348955.08元/92天×25天）、保证金364127元、赔偿上诉人乔丽英装修损失1575000元（210万元/8年×6年）、支付未履行免租期的遮挡损害赔偿1464599.87元（348955.08+337576.11+395482.42+382586.26）。3.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、租赁合同及补充协议因东方瑞祥公司的违约行为而于上诉人乔丽英2016年7月26日搬离之日解除，且被上诉人无权解除合同，因此上诉人乔丽英不应支付免租期租金及解除合同违约金。（一）租赁合同及补充协议因东方瑞祥公司的违约行为而导致上诉人乔丽英在剩余免租期1年有余时弃数百万元装修的情况下，于2016年7月26日主动搬离之日解除。1.当香牛湾烤肉店装修围挡拆除后，上诉人发现东方瑞祥公司在原有房屋结构上加盖至三层的违章建筑，完全将上诉人经营场所遮挡住。上诉人选择该非距离马路最近位置的房屋就是因为周围无遮挡，可直观见到上诉人经营的茶艺会所，但因该违章建筑，客人无法找到会所，需绕过违建去接客人，该违章建筑使该商铺不具有经营条件，且持续未予解决，上诉人也因此未支付物业费，其也是因被上诉人违约而解除合同的原因之一。2.东方瑞祥公司增设路障、遮挡违章建筑，电梯、照明无法正常使用，无停车位等违约行为造成该房屋无法正常经营而导致上诉人乔丽英解除合同，从租赁房屋搬离。（二）上诉人乔丽英支付的费用中尚余租金94824.75元、保证金364127元，扣除后仅拖欠费用45515.92元，未超过合同约定的超过5万元的约定，不符合解除合同的约定，东方瑞祥公司无权解除该租赁合同。二、物业费收费主体为万科物业公司非东方瑞祥公司，原审判决上诉人乔丽英向东方瑞祥公司支付物业费及违约金认定事实错误。提供物业服务的主体不是东方瑞祥公司，东方瑞祥公司向上诉人乔丽英发送《关于要求乔丽英（租户）向沈阳万科物业支付物业费的通知》、万科物业公司曾于2016年6月向原审法院提起给付物业费诉讼的行为、《沈阳万科城物业服务合同》均表明，物业费的收费主体为物业公司。根据合同的相对性，东方瑞祥公司与物业公司签订的《浑河天地商业物业费还款协议》，向物业公司支付费用的行为，与上诉人无关。三、原审判决上诉人支付解除合同违约金、物业费逾期付款违约金、支付免租期租金的违约责任，而租赁合同因被上诉人违约而解除，上诉人不应承担违约金，且违约金数额也明显超过逾期支付物业费的损失（利息），不符合合同法相关规定。（一）该租赁合同因东方瑞祥公司的违约行为而解除，并非因上诉人未支付物业费（且上诉人有合理原因未支付）而解除，故不符合租赁合同约定的支付免租期费用、违约金的情形。（二）上诉人已经租赁该房屋2年零3个月，距离36个月仅差9个月。就拖欠的物业费，扣除保证金、剩余租金后仅为45515.92元，一方面有合理理由拒绝支付，另一方面仅拖欠物业费，并未拖欠租赁合同的租金。且被上诉人在首次一审中自行撤销对于免租期租金的诉讼请求，发回后的一审中也是在上诉人乔丽英提出反诉后，为抵销上诉人要求赔偿损失而增加的诉讼请求，故被上诉人本身对违约金数额也没有期待。（三）免租期租金如认定为违约金的话，因租赁合同是由于被上诉人的违约行为而解除，且违约金明显高于拖欠物业费而产生的实际损失（利息），故上诉人不应支付该违约金即此免租期租金4614804.05元。免租期如根据租赁合同第五款第六条认定附条件生效的约定，那么，一方面上诉人因《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》的约定已经享有3年免租期而不存在适用本条款的情形而不应支付，另一方面也是非上诉人原因而解除合同，该条款的条件也未成就。四、租赁合同及补充协议因被上诉人的违约行为解除，原审就上诉人的损失赔偿数额认定事实错误。（一）依据《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》内容，临时装修遮挡造成的损失为1年免租期免除的租金146499.87元，但免租期期间上诉人未再租赁该房屋，所以被上诉人应支付免租期损失。免租期为两个半年，原审以折合8年租赁期后实际租赁时间的数额进行赔偿，无任何事实与法律依据。（二）上诉人与案外人的建设施工合同纠纷虽然尚未审结，但该装饰装修费用210万元的事实，一二审法院已经予以确认，合同也有明确约定，并无异议，故损失数额为157.5万元（210万元/8年×6年）。东方瑞祥公司辩称，一、答辩人与上诉人乔丽英之间的租赁合同系因乔丽英逾期交纳物业费的违约行为导致解除。1.租赁商铺前排遮挡事实发生在2014年10月，解除合同的时间就应当是在2014年10月，而不应当在双方协商延长免租期并实际履行了两年之后。即使按照当时情况解除合同，上诉人并无损失，仅能主张装修赔偿，而上诉人并没有要求解除合同，而是选择延长一年免租期作为补偿，继续履行合同，可见合同的解除并非答辩人违约。2.上诉人主张的路障是商铺原始设计，是万科城室内停车场的出入口，使用的通道是通向万科城小区的通道。整条商业的照明时间、电梯运行是统一的，包括与上诉人经营业态相同的客户都是一致的服务，然而答辩人委托的万科物业服务对其他商户并无影响。3.上诉人主张以保证金扣除欠付的物业费以及剩余租金后的金额为45515.93元，不符合租赁合同的解除约定。第一，保证金只有在上诉人拖欠物业费或其他费用，怠于履行时，答辩人有权扣除，而且该保证金即使在扣除后按照合同约定也应当在扣除通知的5个工作日内补足。第二，根据合同第十四条第2.6款的规定，在甲方书面通知后欠缴应缴费用达五万元或欠费时间达90天的，答辩人有权解除合同。上诉人自2015年1月1日起至2016年7月31日止拖欠物业费50467.67元，长达一年七个月，却回避其违约行为导致解除的事实。第三，在答辩人多次致函催款、书面要求与其解除合同后，上诉人将租赁房屋返还给答辩人。上诉人诉前从未主张过答辩人违约，更无解除合同的主张。二、上诉人应当将其欠付物业费支付给答辩人。第一，双方租赁合同专用条款第7条明确约定收取物业费的主体为答辩人。第二，答辩人向上诉人致函，告知若未按期足额向万科物业支付物业服务费，答辩人或万科物业均有权向上诉人主张违约责任，显然该通知并不能视为债权的转移，主体的变更。第三，租赁合同中明确约定物业费由上诉人承担，在答辩人基于业主身份实际垫付物业费的情况下，上诉人应当将欠付的物业费支付给答辩人。三、租赁合同约定，上诉人应当按照免租期满后第一年租金的六倍支付违约金，一审法院判令三个月的租金作为解除合同违约金公平合理。另外，本案原起诉时就要求支付免租期租金，但一审中撤回该项诉请，并保留另行诉讼的权利。重审中，答辩人增加诉请正是基于上诉人反诉主张装修损失，同时又要求免租期一年折现的无理诉求。四、答辩人与上诉人针对前排遮挡事实已经协商解决，上诉人主张答辩人违约解除合同不能成立。第一，上诉人不能既要求解除合同的装修赔偿，又要求继续履行给与一年免租期优惠的租金。况且，双方仅是就该事实变更合同内容，并未认定答辩人存在违约情形。第二，上诉人已经选择接受前排商户遮挡延长一年免租期的优惠补偿，并选择继续履行合同，解决了对上诉人遮挡的影响，上诉人未能实际使用延长的免租期，是因其逾期缴纳物业费合同解除所致，与答辩人无关。第三，对于上诉人主张的装修损失不能成立。首先，按照双方签订合同第十三条约定，租赁合同提前解除的，上诉人应将租赁房屋不可移动或拆除的部分现状交还答辩人，该损失应当由上诉人自行承担。其次，上诉人装修案尚未确定最终的装修金额，上诉人仅凭与装修公司的合同，也无付款凭证的情况下，不能向原告主张赔偿。综上，上诉人的全部诉求应予全部驳回。万科物业公司辩称，我方为涉案商业街的服务企业，与上诉人和被上诉人的租赁合同纠纷无关。本案被上诉人自2014年12月30日成为商业街的业主，上诉人为租户，根据物业条例第42条及万科城物业服务合同第17条的约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任，本案是由被上诉人交纳了2015年1月1日至2016年7月31日的物业费，共计504467.67元。东方瑞祥公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2013年10月14日签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除，被告返还租赁房屋；2.判令被告支付欠缴的物业费477916.74元及逾期支付物业费违约金54360元（物业费、违约金暂计算至2016年6月30日，违约金按日万分之五计算）；3.判令被告按照合同约定支付原告免租期的租金4614804.5元；4.判令被告按照合同约定免租期满后第一计租年度租金的6个月违约金884019.54元；5.判令被告承担本案的全部费用。庭审中变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2013年10月14日签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除；变更第二项诉讼请求为：判令被告支付欠缴的物业费504467.67元及逾期支付物业费违约金54360元（物业费计算至2016年7月31日、违约金暂计算至2016年6月30日，实际要求计算至实际给付之日止，违约金按日万分之五计算）。乔丽英向一审法院提出反诉请求：1.判令东方瑞祥公司返还其剩余租金94824.75元；2.返还其保证金364127元；3.支付其装修损失1575000元；4.支付其免租期损失1464599.87元；5.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月14日，沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与沈阳市和平区百年会茶艺会所（乙方）签订了一份《沈阳万科商铺租赁合同》，合同通用条款约定：二、租赁商铺位置：5.在租赁期间内，乙方若使用园区（或商业区、办公楼）的公共区域，必须经甲方或甲方委托的第三方确认后，可根据经营需要与其他商铺所有权人（或承租人）共同、平等地使用公共区域（仅供个别商铺使用的公共部位除外），包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯等，但甲方及甲方委托的第三方有权根据实际情况对公共部位的使用进行合理的限制和管理。三、租赁商铺用途：3.若乙方租赁商铺用于新设公司的经营，并拟用商铺作为申请工商注册登记用的注册经营地址，……新公司（或其他经济组织）成立后，应由新成立公司（或其他经济组织）承继乙方在租赁合同项下的权利义务，并与甲方重新签署租赁合同，乙方承担连带担保责任；6.在租赁期间内，乙方应严格遵守甲方或甲方委托的第三方制定的有关商铺的管理、服务等规定。四、租赁期限、租金、费用及支付方式：2.1乙方应以固定租金方式支付租金；2.4乙方应自计租日开始按照专用条款的约定支付租金，除另有约定外，乙方应于签署本协议之日起10日内向甲方支付首期租金。3.1租赁保证金：3.1.3甲方须在合同结束（不论何种原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁商铺产生的租金、其他费用、违约金清理完毕后45个工作日内，且未发现乙方应予赔偿而未赔偿的情况（即乙方解决已发生的全部客户投诉，且完成注册地址相关的工商登记注册信息变更或修改后），甲方退还租赁保证金（不计利息），如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应的赔偿的，甲方有权追偿；3.1.4在租赁期间内乙方出售商品、提供服务、食品卫生等发生质量问题，或乙方违反甲方或甲方委托的第三方的有关规定，乙方应承担责任，给予顾客赔偿或接受甲方处罚，或乙方拖欠甲方租金、物业费或其他费用，如乙方怠于履行，则甲方有权在租赁保证金中扣除，用于处置乙方应承担的质量问题或罚金，乙方应在收到甲方扣除的书面通知后5个工作日内补足保证金；3.2物业服务费：3.2.1在租用期间内，乙方应交纳物业服务费，物业服务费按照租赁商铺的建筑面积计算，物业服务费的收费标准以专用条款中的约定为准，租赁期间内，甲方或甲方委托的第三方有权根据经营情况或管理成本或国家有关法律法规适当调整物业服务费、物业服务费调整应以书面形式提前一个月通知乙方；3.2.2物业服务费与租金支付时间相同。六、免租期：2.免租期内，乙方无需支付租赁商铺租金，但仍需承担免租期内的物业服务费、装修垃圾清运费、装修押金以及其他费用（水、电、煤气、采暖等），乙方应于租赁商铺交付之日全额支付装修垃圾清运费、装修押金，否则乙方须从逾期之日起每日按照应缴纳费用的0.1%，超过一个月未缴纳的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金；4.免租期除免除乙方租金外，不免除本合同中规定的乙方其他义务；5.除本合同或双方另行约定外，免租期不因任何原因而延长，同时，双方确认，甲方的免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有违约以及乙方正式接收房屋之日起3个月内开业并自开业起持续经营至少36个月为前提条件，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法履行或导致合同解除或乙方未能按本合同约定的开业时间开业或持续开业不足36个月的，则乙方不享受免租期的租金优惠，乙方应按照本合同约定的最后一个计租年度的租金标准向甲方交纳免租期的租金；10.如因甲方原因，导致乙方未能在免租期内完成装修的，免租期顺延。十、抵押、转租、转让和续租：8.甲方转让租赁商铺后，如根据实际需要，甲方可要求乙方按照甲方或第三方的要求出具继续履行本合同并向第三方交纳租金的确认函或与甲方、第三方共同签署相关协议。十二、物业管理：1.乙方同意并接受，受甲方委托的第三方负责全部物业管理事项；4.6甲方有权在不影响正常经营的前提下，在房屋公共区域内加装甲方认为合适的机器、设备、标记、广告及其他设施；4.7乙方须遵守甲方或甲方委托的第三方制定的有关停车场、车辆进场或货车卸货场地的有关规定。十四、合同终止及双方违约责任：2.有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向对方按自免租期满后第一计租年度租金总额的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；2.2甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2.6在甲方书面通知后欠缴应缴费用（包括保证金、租金、物业服务费、设施使用费和公共事业收费等）达5万元或欠费时间达90天的；6.非本合同规定的情况，甲方单方解除合同的，应提前90天通知乙方，并按扣除免租期后第一计租年度租金总额的6倍向乙方支付违约金，甲方支付违约金并赔偿乙方直接损失后，本合同解除；7.非本合同规定的情况，乙方单方解除合同的，应提前90天通知甲方，并按扣除免租期后第一计租年度租金总额的6倍向乙方支付违约金，乙方支付违约金并赔偿甲方直接损失后，本合同解除；10.1乙方在甲方书面通知后欠缴应缴费用（包括保证金、租金、物业服务费、设施使用费和公共事业收费等）未达到解除条件前，乙方应向甲方支付相当于免租期满后最后计租年度每日租金2倍的违约金。合同专用条款约定：乙方承租甲方坐落于沈阳市和平区滨堤路357号216、217、218、312、313、314、404、405、406，建筑面积2528.66平方米用于经营茶艺、餐饮、SPA之用，并使用百年会品牌，租赁期自甲方正式向乙方交付房屋之日起8年，即2014年5月1日至2022年4月30日，租金采用以下方式收取：甲方按照固定方式收取租金：第1年，租金标准为0元/天/平方米；第2年，租金标准为0元/天/平方米；第3年，租金标准为1.50元/天/平方米；第4年，租金标准为1.70元/天/平方米；第5年，租金标准为1.90元/天/平方米；第6年，租金标准为2.0元/天/平方米；第7年，租金标准为2.2元/天/平方米；第8年，租金标准为2.5元/天/平方米；租金支付时间：租金为上打租，每三个月支付一次，付款时间为第一个月的5日之前向甲方交付本期租金，第一计租年度的首期租金在签署本协议之日起10日内向甲方交纳，（如遇到法定节假日，则顺延到该节假日后的第一个工作日）甲方在收到租金后15日内开具发票给乙方，计租日2016年5月1日开始；租赁保证金364127元，乙方在签署本协议之日向甲方交纳20万元，剩余164127元租赁保证金于商户缴纳首期租金时补齐（如遇到法定节假日，则顺延到该节假日后的第一个工作日），甲方在收到租金后15日内开具发票给乙方；物业服务费计算标准，甲方现统一的收费标准为10.5元/月/平方米，乙方同意按2528.66平方米的租赁面积向甲方支付物业服务费；交付时间：甲方预计交付时间为2014年5月1日之前，具体交付时间由甲方另行书面通知；免租期：免租期自甲方正式交付房屋之日起算，共24个月，即2014年5月1日至2016年4月30日；装修押金10万元，在乙方办理交付时交纳；2014年12月1日前开业，且每日闭店时间不得早于22：00点，若乙方晚于2014年12月1日开业，每逾期一天应向甲方支付原自免租期清后最后一个计租年度每日租金2倍的违约金，乙方逾期时间超过开业时间90天的，甲方有权解除合同，并扣除乙方相关保证金及押金，乙方须向甲方支付相当于免租期满后第一计租年度租金总额6倍金额的违约金……。2013年10月17日，被告向沈阳万科永达房地产开发有限公司交付保证金20万元。2014年5月2日，被告向沈阳万科永达房地产开发有限公司交付保证金164127元。2014年5月19日，被告往沈阳万科永达房地产开发有限公司转入首期房租348955.08元。2014年5月25日，沈阳市和平区百年会茶艺会所（甲方）与沈阳卓雅装饰工程有限公司（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：乙方承包甲方的室内外装饰，工期自2014年5月27日开工，于2014年9月30日竣工，合同金额210万元。因被告承租房屋前排房屋三层，开办香牛湾韩式烤肉店遮挡了被告。2014年10月10日，沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》，协议约定：甲方与乙方于2013年9月27日签署了《沈阳万科商铺租赁合同》，乙方承租由甲方开发建设的位于沈阳市和平区长白万科城浑河天地9期南堤西路355号216、217、218、312、313、314、404、405、406商铺。现因前排商户装修对该商户有部分遮挡，并影响其部分形象展示，同时该商铺租赁面积较大，前期装修投入较高，培育期较长，现申请延长免租期，具体变更内容如下：1.乙方原免租期为2014年5月1日至2016年4月30日，现调整为2014年5月1日至2016年4月30日及2016年11月1日至2017年4月30日及2017年11月1日至2018年4月30日；2.本协议与原协议具有相同法律效力，双方有冲突之处，以本协议为准，本协议未约定之处，以原协议为准。该补充协议后附租金支付明细表，写明,第一、二年度2014年5月1日至2016年4月30日期间为免租期。第三租赁年度2016年5月1日至2016年7月31日应付租金348955.08元，应于2016年5月5日前支付，2016年8月1日至2016年10月31日应付租金348955.08元，应于2016年8月5日前支付，2016年11月1日至2017年4月30日期间为免租期；第四租赁年度2017年5月1日至2017年7月31日应付租金395482.42元，应于2017年5月5日前支付，2017年8月1日至2017年10月31日应付租金395482.42元，应于2017年8月5日前支付，2017年11月1日至2018年4月30日期间为免租期……。2014年11月12日，被告在现场交接单上签字确认双方于2014年5月15日在租赁现场对房屋进行现场交接，被告确认东方瑞祥公司所交房屋符合合同约定条件。同日，沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》补充协议，协议中载明：经双方协商，确定修改如下协议条款，双方愿共同遵守：原合同专用条款约定：房屋坐落于沈阳市和平区滨堤路357号216、217、218、312、313、314、404、405、406，现更改为房屋坐落于沈阳市和平区南堤西路355号216、217、218、312、313、314、404、405、406，其他合同条款仍按照原合同执行；本补充协议作为《房屋租赁合同》的附件，具有与《房屋租赁合同》同等的法律效力，本补充协议与原合同相互冲突时，以本补充协议为准。2015年3月18日，沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）、东方瑞祥公司（丙方）签订了一份《合同主体变更补充协议》，协议中载明：因甲、丙双方业务发展需要及其集团内部业务安排，需将原合同中的甲方变更为“房屋的产权持有人即丙方，并由丙方履行原合同项下的权利、义务。经协商，三方一致同意，将原合同中的甲方主体变更为丙方，并约定如下：1.自2014年12月30日起，原合同中的甲方变更为丙方，自变更之日起，由丙方履行原合同中甲方的权利、义务。2014年12月29日（含）之前，乙方按照原合同约定未向甲方支付的全部费用（包括但不限于租金、管事费、能耗费、违约金等其他实际发生的全部费用）仍按原合同约定汇至甲方账户；2.自2014年12月30日（含）起，乙方按原合同约定支付的租金、管理费、能耗费及其他实际发生费用，由乙方直接汇至丙方账户，并由丙方出具发票。如果乙方根据原合同已向甲方预付了应由丙方收取的相关费用（包括但不限于自2014年12月30日（含）起的租金、管理费、能耗费、违约金等其他实际发生的全部费用）的，甲方应在本协议签署之日起3个工作日内向丙方交付前述费用；4.在本协议签订后30日内，乙方应配合甲丙双方换开保证金收据、装修押金收据等其他有关票据；5.本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等效力，本协议与原合同约定不一致的，以本协议约定为准。2016年3月7日，原告向被告下发了《催款通知书》，要求被告于2016年3月11日之前以汇款形式缴纳2014年10月1日至2016年1月3日期间的物业费398263.95元，现被告已逾期460日未缴纳2014年10月1日至2016年1月3日期间的物业费398263.95元，如因被告原因未能按期交纳上述费用，违反了租赁合同第十四条相关约定，原告将保留进一步按照合同要求被告承担违约责任的权利。2016年5月20日，原告向被告发出了《关于乔丽英（百年会）欠费违约沟通函》，函中载明：根据租赁合同14.2.6条款，被告欠缴2015年1月1日至2016年4月30日期间物业费424814.88元，达5万元，已构成租赁合同违约条款。要求被告收到此函件之日，立即缴纳2015年1月1日至2016年4月30日期间物业费424814.88元，如被告不能于收到此函之日支付欠款，原告将下发解除租赁合同通知。2016年5月26日，原告向被告送达了一份《关于要求乔丽英（租户）向沈阳万科物业支付物业费的通知》，该通知上载明：根据双方签订的《沈阳万科商铺租赁合同》及其补充协议项下约定，被告承租原告名下商铺，应在向原告支付租金的同时支付物业服务费，因原告依法委托了沈阳万科物业服务有限公司为被告承租商铺提供物业服务，为便于费用结算等原因，原告正式函告通知被告，即日起，被告应按租赁合同项下约定的物业服务费标准及支付期限直接向万科物业支付物业服务费，万科物业将在收款后直接向被告出具相应金额的物业服务费发票，对于被告收到本通知之前欠付的物业服务费及相应的违约金，被告也应直接支付给万科物业，若被告未按本通知要求按期、足额向万科物业支付物业服务费，原告或万科物业均有权按租赁合同项下约定向被告主张违约责任。沈阳万科城业主委员会（甲方）与沈阳万科物业服务有限公司（乙方）签订了《物业服务合同》一份，合同约定甲方委托乙方对沈阳万科城提供物业服务，物业类型：住宅、公寓、商业、写字间，本合同期限自2015年1月1日至2016年12月31日，合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：1.乙方同意继续履行本合同；2.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解除聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。商业用房，物业收费标准为10.5元/月/平方米，合同第十二条约定：物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前乙方交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总的万分之五向乙方支付违约金；合同并对双方的权利和义务、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。2016年6月23日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订了一份《浑河天地商业物业费还款协议》，协议中载明：浑河天地商业街自2014年12月30日起由沈阳万科永达房地产开发有限公司将浑河天地商业街的房产所有权转让给甲方，乙方根据《万科城物业服务合同》的约定履行了合同义务，甲方作为万科城的业主应按合同约定向乙方缴纳物业服务费，甲方将浑河天地商业街租给多家商户，其中六家商户拖欠物业费（包括百年会拖欠的2015年1月1日至2016年6月30日期间物业费477916.74元），合计948619.55元。为了确保甲方在2016年8月31日前将上述物业费全额缴纳给乙方，双方达成如下协议：1.若甲方在2016年8月31日前将以上所列明物业费交给乙方，则乙方免除此前因甲方或租户逾期缴纳物业费产生的全部违约金；2.甲乙双方达成协议，分别在6月30日前还款316206.52元、7月31日前还款316206.52元、8月31日前还款316206.51元……。后原告分别于2016年6月28日、2016年7月29日、2016年8月31日向第三人账户打款316206.52元、316206.52元、316206.51元。2017年9月7日，原告又向第三人缴纳了物业费26550.93元，2017年9月27日，原告向第三人缴纳了物业费52431.33元。原告向第三人缴纳的上述物业费中包括被告2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业费504467.67元。2016年7月28日，原告向被告下发了《关于解除乔丽英（百年会）沈阳万科商铺租赁合同的通知函》，函中载明：根据租赁合同14.2.6条款，被告欠付2015年１月１日至2016年7月31日期间物业费504467.67元，总欠款金额远超5万元欠费时间已达90天，已完全满足房屋租赁合同第14.2条项下约定的合同解除条件；根据合同第六条免租期5之约定“除本合同或双方约定外，免租期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的免租期是基于乙方在履行本合同过程没有违约以及乙方正式接收房屋之日起３个月内开业并自开业起持续经营至少36个月为前提条件，在租赁期内，如乙方原因导致本合同无法履行或导致合同解除或乙方未能按本合同约定的开业时间开业或持续开业不足36个月的，则乙方不享受免租期的租金优惠，乙方应按照本合同约定的最后一个计租年度的租金标准向甲方交纳免租期的租金。”鉴于被告在履约过程中的违约行为，被告应按照2021年5月１日至2022年４月30日的租金标准即年租金2307402.25元，向原告支付2014年５月１日至2016年4月30日免租期的租金，合计4614804.5元，鉴于被告存在上述严重违约的情况，请被告于2016年7月31日前，将欠付的物业费、违约金以及免租期间的租金交付原告，届时，如被告未能全额支付上述欠款，则双方签署的房屋租赁合同及相关的一切补充协议，附件均在2016年8月１日即行解除。被告应于合同解除的次日将租赁房屋恢复原状并返还原告，并立即向原告支付租赁合同项下欠付的一切租金、物业费及水电费（若有），并按免租期满后第一计租年度租金总额的6倍向原告支付违约金10521754.26元以及免租期期间的租金4614804.5元，此外，被告应于合同解除之日起5日内完成租赁房屋内的营业证照、水、电、燃气户名的迁出或注销工作。原告系涉案房屋的所有权人。沈阳市和平区百年会茶艺会所于2015年10月8日成立，为个体工商户，经营者为被告乔丽英，2017年5月4日，沈阳市和平区百年会茶艺会所被注销。另查明：沈阳卓雅装饰工程有限公司诉乔丽英建设工程施工合同纠纷一案，一审法院宣判后，沈阳卓雅装饰工程有限公司不服提出上诉，2018年3月28日，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终2126号民事裁定，撤销了一审法院（2017）辽0102民初11801号民事判决，发回一审法院重审。一审法院认为，沈阳市和平区百年会茶艺会所系个体工商户，经营者为被告，该会所在诉讼期间被注销后，其权利和义务应由经营者被告承接。本案沈阳万科永达房地产开发有限公司与沈阳市和平区百年会茶艺会所签订的《沈阳万科商铺租赁合同》、沈阳万科永达房地产开发有限公司与被告签订的《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》、沈阳万科永达房地产开发有限公司与被告签订的《房屋租赁合同》补充协议、沈阳万科永达房地产开发有限公司与被告、原告签订的《合同主体变更补充协议》、原告与第三人签订的《浑河天地商业物业费还款协议》和沈阳万科城业主委员会与沈阳万科物业服务有限公司签订的《物业服务合同》均系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因被告拖欠物业费经原告催要未果，原告要求与被告解除《沈阳万科商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》符合合同的约定且被告已实际搬离涉案房屋并将房屋予以交还，故一审法院对原告要求确认双方解除了租赁关系的请求予以支持；对于原告主张被告给付2015年1月1日至2016年7月31日期间的物业费504467.67元问题，依据双方租赁合同约定，涉案房屋的物业费应由沈阳市和平区百年会茶艺会所承担，现沈阳市和平区百年会茶艺会所已注销，故该债务由被告承接，因欠付物业费属实且该物业费已由原告替被告向第三人予以垫付，故被告理应将该款项给付原告，故一审法院对原告的该项主张予以支持，对被告提出的不给付物业费的理由，因其提供的证据不足以证实其主张，故一审法院对被告的该项辩解不予采纳；对于原告主张逾期交纳物业费的违约金问题，因双方签订的租赁合同对此没有约定，原告为被告垫付的物业费中亦未有违约金，但因原告的垫付会给其造成一定的损失，故一审法院对原告的该项主张可从垫付之日起按中国人民银行同期贷款利率予以支持；对于原告主张按照合同约定支付免租期租金4614804.5元的问题，按合同约定：“双方确认，甲方的免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有违约以及乙方正式接收房屋之日起3个月内开业并自开业起持续经营至少36个月为前提条件，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法履行或导致合同解除或乙方未能按本合同约定的开业时间开业或持续开业不足36个月的，则乙方不享受免租期的租金优惠，乙方应按照本合同约定的最后一个计租年度的租金标准向甲方交纳免租期的租金”的约定，经查，签订租赁合同的时间为2013年10月14日，解除合同时间为2016年8月1日，该合同的解除系因被告拖欠物业费所致，故按合同约定，被告不再享受免租期的租金优惠，且应按合同约定的最后一个计租年度的租金标准向原告交纳免租期的租金，经计算为4614804.50元（2307402.25元/年×2年），但在《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》中因前排商户装修对被告商户有部分遮挡，对被告的经营产生了影响，延长免租期一年做为补偿，一审法院依据其补偿的数额（1464599.87元）按年度（8年）予以均摊每年为183074.98元，至合同解除，被告应享有的赔偿应为411918.7元，应从上述租金中予以扣除；对于原告要求判令被告按照合同约定免租期满后第一计租年度租金的6个月违约金884019.54元的请求，依据合同的约定：“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向对方按自免租期满后第一计租年度租金总额的6倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”的约定，原告庭审中调整按6个月计算违约金，一审法院认为合同约定过高，应调整按3个月计算违约金为宜，故一审法院对原告的该项请求予以部分支持。对于反诉原告要求反诉被告给付剩余租金94824.75元的请求，经查，反诉原告交纳的系2016年5月1日至2016年7月31日的首期房租348955.08元，而解除合同时间为2016年8月1日，不存在剩余租金问题，故一审法院对反诉原告的该项请求不予支持；关于反诉原告主张的保证金问题，依据合同：3.1.4在租赁期间内乙方出售商品、提供服务、食品卫生等发生质量问题，或乙方违反甲方或甲方委托的第三方的有关规定，乙方应承担责任，给予顾客赔偿或接受甲方处罚，或乙方拖欠甲方租金、物业费或其他费用，如乙方怠于履行，则甲方有权在租赁保证金中扣除的约定，现因反诉原告拖欠物业费504467.67元，按合同约定反诉被告有权扣除反诉原告的保证金364127元，故一审法院对反诉原告的该项主张不予支持；对于反诉原告主张的装修损失问题，经查，合同中对此无约定，但结合本案，反诉原告认为其承租的房屋被前楼遮挡，严重影响其经营，系反诉被告违约致使合同解除，但从2014年10月10日沈阳万科永达房地产开发有限公司与被告乔丽英签订的《商铺租赁合同补充协议—免租期延长》中可以看出，沈阳万科永达房地产开发有限公司考虑到被告前排商户装修对被告商户有部分遮挡，影响了被告部分形象展示，同时考虑被告商铺租赁面积较大，前期装修投入较高，培育期较长的因素，同意给被告延长免租期一年，作为对被告的赔偿，为此，一审法院认为被告承租的房屋被前楼遮挡，影响其经营的问题已于2014年10月10日予以了解决，现原告以此来说明因反诉被告的该项违约致使合同解除，所提供的证据不足以证明其主张，故反诉原告要求反诉被告赔偿因解除合同造成装修损失的请求一审法院不予支持；对于反诉原告主张的免租期损失问题，因解除合同系因反诉原告违约所致，免租期系反诉被告给予反诉原告的优惠，本案已对反诉原告应享有的赔偿在反诉被告主张的租金中予以扣除，对余下的部分赔偿款项因反诉原告的违约而解除，故一审法院对反诉原告的该部分请求不予支持；对于反诉原告提出的沈阳万科永达房地产开发有限公司又将涉案房屋租赁合同项下的权利、义务均转让给了原告，给反诉原告的经营造成影响的问题，经查，该转让行为已得到了反诉原告的认可，且庭审中反诉原告所提供的证据亦不足以证明给其经营造成了影响并存在损失，故一审法院对反诉原告的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认沈阳东方瑞祥投资有限公司与乔丽英于2013年10月14日签订的《沈阳万科商铺租赁合同》、于2014年10月10日签订的《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》已解除；二、乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司为其垫付的物业费140340.67元（已扣除保证金364127元）；三、乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司为其垫付物业费的违约金（分别以113789.74元为基数，从2016年8月31日起至实际给付之日止和以26550.93元为基数，从2017年9月7日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金4614804.50元；五、乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司解除合同违约金442009.77元；六、沈阳东方瑞祥投资有限公司给付乔丽英承租期赔偿金411918.7元；七、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54204元，由沈阳东方瑞祥投资有限公司承担7589元，乔丽英承担46615元；反诉费减半收取17394元，由乔丽英承担15307元，沈阳东方瑞祥投资有限公司承担2087元；公告费400元，由乔丽英承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，东方瑞祥公司在乔丽英承租的房屋的前排拥有另一处两层房屋，该房屋由东方瑞祥公司另行出租给案外人开办香牛湾韩式烤肉店。香牛湾韩式烤肉店加盖房屋至三层，遮挡了乔丽英承租的房屋。直至乔丽英搬离承租房屋，加盖的一层房屋仍未拆除。本院再查明，案外人沈阳卓雅装饰工程有限公司（承包方、乙方）与沈阳市和平区百年会茶艺会所（发包方、甲方）于2014年5月25日签订了《装饰工程施工合同》，乔丽英于2015年7月8日在《装饰工程施工合同》发包人处补签字。合同约定：百年会茶艺会所装饰工程，承包方式包工、包料；本工程自2014年5月27日开工，于2014年9月30日竣工；合同金额210万元。沈阳卓雅装饰工程有限公司诉乔丽英建设工程施工合同纠纷一案，本院（2018）辽01民终13062号民事终审判决对沈阳市和平区百年会茶艺会所的工程总价款为210万元予以认定。本院认为，因乔丽英已实际搬离承租房屋并将房屋予以交还，房屋租赁合同已终止履行，故一审判决确认《房屋租赁合同》及补充协议予以解除正确。关于乔丽英应否给付免租期内的租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，乔丽英承租房屋的用途系用于经营茶艺会所，从沈阳万科永达房地产开发有限公司与被告乔丽英签订的《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》中可以看出，沈阳万科永达房地产开发有限公司考虑乔丽英承租房屋的前排商户装修对其造成部分遮挡，影响了乔丽英部分形象展示，同时考虑被告商铺租赁面积较大，前期装修投入较高，培育期较长的因素，同意给乔丽英延长免租期一年，作为对乔丽英的赔偿。对此乔丽英称免租期延长系针对香牛湾烤肉店装修时的围挡对其造成影响的补偿，但并不知道围挡内在原有的结构上加盖至三层。本院认为，东方瑞祥公司作为前排商户的房屋所有权人和出租人，负有保证前排商户的装修建设不得影响乔丽英的经营的义务，并按照有利经营、公平合理的原则协调处理。本案中，前排商户香牛湾韩式烤肉店未经审批将两层房屋加盖至三层，必将长期遮挡乔丽英承租的房屋，影响其经营，该原因系造成本起纠纷的主要原因。而东方瑞祥公司未予制止，亦未提供证据证明其将围挡内房屋增建至三层的情况告知了乔丽英，违反了主要合同义务，2014年10月10日双方签订的补充协议应视为针对香牛湾烤肉店装修期间的损失问题，而非加盖至三层导致的长期遮挡乔丽英承租房屋的问题，故东方瑞祥公司应当承担主要责任；而对于乔丽英来说，在其使用房屋且未达到房屋无法使用的情况下拒交物业费，亦存在过错，且双方签订《商铺租赁合同补充协议-免租期延长》时间为2014年10月10日，此时香牛湾烤肉店已经在装修，在装修围挡被拆除其发现香牛湾烤肉店加盖至三层后，应及时向出租人主张权利、就如何解决予以协商，对于是否继续承租案涉房屋等相关事宜及时作出意思表示，而不应直至免租期满和其交纳的租金使用期限届满后才搬走，影响了出租人的再次出租，故乔丽英应承担次要责任。本院认定东方瑞祥公司承担60%责任，乔丽英承担40%责任为宜。对于分担损失标准问题，因免租期为2014年5月1日至2016年4月30日期间，故以第一计租季度的租金标准计算为宜，故乔丽英应承担1116656.26元（348955.08元×8季度×40%）。关于乔丽英主张东方瑞祥公司支付其装修损失157.5万元问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。本案中，因东方瑞祥公司和乔丽英双方均存在违约行为，故剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案乔丽英承租房屋的装饰装修造价经本院（2018）辽01民终13062号民事终审判决认定为210万元，租赁期为2014年5月1日至2022年4月30日计96个月，合同于2016年8月1日解除，剩余租赁期为69个月，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为1509375元（210万÷96×69）。东方瑞祥公司承担60%的责任，应赔偿乔丽英装饰装修残值损失905625元（1509375×60%）。关于乔丽英应否支付欠缴的物业费504467.67元及逾期支付违约金问题，乔丽英作为房屋承租方，占有房屋且未达到房屋无法使用的情况下，应当按合同约定交纳物业费，东方瑞祥公司代乔丽英向万科物业公司交纳物业费，乔丽英应将该款项给付东方瑞祥公司，并承担该公司垫付期间的利息。关于乔丽英主张返还其保证金364127元问题。乔丽英交纳的保证金已在东方瑞祥公司垫付的物业费中扣除，本案中不再重复处理，故一审判决对乔丽英的该项诉讼请求不予支持正确。关于乔丽英主张返还其剩余租金94824.75元问题，因乔丽英交纳的系2016年5月1日至2016年7月31日的首期房租348955.08元，其腾退房屋时间为2016年7月底8月初，已无剩余租金，故一审判决对乔丽英的该项诉讼请求不予支持正确。关于乔丽英主张东方瑞祥公司支付其免租期损失1464599.87元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同解除后，尚未履行的免租期终止履行，故乔丽英主张的免租期损失不在赔偿损失范围内，对乔丽英的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第一项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第三项、第五项、第六项、第七项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第二项“乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司为其垫付的物业费140340.67元（已扣除保证金364127元）”为“乔丽英于本判决生效之日起20日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司垫付的物业费140340.67元（已扣除保证金364127元）及相应的利息（其中，以113789.74元为基数，从2016年8月31日起计算至实际给付之日止；以26550.93元为基数，从2017年9月7日起计算至实际给付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）”；四、变更沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初961号民事判决第四项“乔丽英于本判决生效之日起10日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金4614804.50元”为“乔丽英于本判决生效之日起20日内给付沈阳东方瑞祥投资有限公司2014年5月1日至2016年4月30日期间的租金1116656.26元；五、被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内给付上诉人乔丽英装饰装修残值损失905625元；六、驳回各方当事人的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费54204元，由被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司负担38091.03元，上诉人乔丽英负担16112.97元；一审反诉案件受理费17394元，由被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司负担12856元，上诉人乔丽英负担4358元；一审公告费400元，由上诉人乔丽英负担；二审案件受理费71598元，由被上诉人沈阳东方瑞祥投资有限公司负担18536.72元，上诉人乔丽英负担53061.28元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇二〇年二月二十六日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。