江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终7号上诉人（原审被告）：吴成杰，男，1958年4月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审被告）：陈炳芬，女，1963年8月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。两上诉人之共同委托诉讼代理人倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹在花，女，1978年8月22日出生，汉族，高邮市人，住江苏省高邮市。上诉人吴成杰、陈炳芬因与被上诉人曹在花房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院(2018)苏1084民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴成杰、陈炳芬的上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判驳回曹在花的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由曹在花承担。事实和理由：一审判决适用法律不当，应予纠正。吴成杰、陈炳芬在租赁合同履行过程中并无“履行合同义务不符合约定”的行为。首先，一审认定吴成杰、陈炳芬向曹在花交付了符合合同约定的租赁物，曹在花也着手进行装修。至于遗留的中脉床垫，吴成杰、陈炳芬也交代给曹在花要求向来人交付。由于曹在花未经同意，擅自将床垫赠送给案外人，并予以拆封使用，致权利人上门讨要后，被迫返还给权利人。由于床垫被使用，权利人遂要求其赔偿损失，双方僵持不下，致警察介入，后曹在花赔偿了权利人部分损失了事。导致曹在花停工的侵害人应是案外人吕所平，且一审就此也予以说明。本案应是针对侵权人的一场索赔诉讼，而非合同违约之诉。吴成杰、陈炳芬已尽到“房东”应尽的全部义务，对吕所平的行为无法控制，不应对此承担相应的后果。综上，请求二审依法驳回曹在花的诉讼请求。曹在花答辩称：1、吴成杰、陈炳芬称未在“履行合同义务过程中有不符合约定的”行为的说法有误。合同中对屋内放置的中脉床垫只字未提；2、吴成杰、陈炳芬上诉状中称交代曹在花向来人交付中脉床垫实际在合同中并未说明，且其在一审中都说不认识所谓床垫所有人吕所平，既然不认识，怎会向曹在花交代。其将房屋出租给我当时就该把床垫拿走，况且其所谓的床垫所有人就在隔壁几米距离；3、吴成杰、陈炳芬上诉状中称“双方僵持不下，导致警察介入”，实际是我报警。报警原因是所谓床垫所有人，多次带人到店里闹事，敲诈勒索，说一张床垫5万元，不让我装修；4、吴成杰、陈炳芬上诉状称我赔偿权利人部分损失了事，完全颠倒黑白。事实是拿垫子的卢春华和要垫子的吕所平达成协议，且在蝶园派出所处理时都已签字确认；5、吴成杰、陈炳芬上诉状称导致停工的是吕所平，其已尽到房东全部义务的说法不能成立。正是由于其未尽到房东应有的义务，将床垫放置屋内不作说明，纠纷产生后失踪近一个月，任由吕所平每天闹事，才导致退租发生，吴成杰、陈炳芬理应承担责任。曹在花向一审法院起诉请求：1、判令吴成杰、陈炳芬返还租金68800元、押金3000元，承担曹在花因租赁房屋造成的损失42056.5元，合计113856.5元；2、吴成杰、陈炳芬承担本案诉讼费。一审法院认定事实：曹在花因经营书画院需要，与吴成杰、陈炳芬经过充分协商后，吴成杰、陈炳芬（甲方）与曹在花（乙方）于2018年7月11日签订《商铺租赁合同》，约定曹在花租赁吴成杰、陈炳芬位于高邮市门面房，租期三年（2018年7月28日至2021年7月28日，租金每年为68800元），租赁期间水、电、物业费由曹在花向吴成杰、陈炳芬交押金3000元，租赁结束时乙方需交清水、电、物业费等，否则甲方有权扣除押金，押金不足的甲方有权向乙方追偿，同时乙方还应承担违约责任为应交费用的2倍。合同还约定在租赁期间如乙方擅自改变用途或者未经甲方书面认可，不得转租他人，否则甲方有权单方面解除合同。合同订立的当日，曹在花向吴成杰、陈炳芬交付押金3000元和第一年房租68800元。吴成杰、陈炳芬将商铺钥匙交付给曹在花，但商铺内遗留中脉养生床垫一床未作交待。曹在花进场后拆除了原有的装璜，并按自己的要求重新安装了自来水管道，对屋顶喷涂了黑漆并布设了电线压板，对卫生间进行了隔断装修等，在此过程中有人前来索要中脉养生床垫，曹在花便让来人拿走吴成杰、陈炳芬遗留的床垫。此后，案外人吕所平又来向曹在花索要床垫并阻止曹在花施工，曹在花要求吴成杰、陈炳芬到场协助处理，但吴成杰、陈炳芬未能积极予以协助，曹在花因不断被人上门敲诈要挟和恐吓的情况下，于2018年7月19日、7月21日两次向公安机关报案，但仍未能得到有效处理，致其无法装修，装修工程处于停止状态，曹在花于2018年7月27日书面通知吴成杰、陈炳芬，要求与吴成杰、陈炳芬商谈解除《商铺租赁合同》，未得到吴成杰、陈炳芬的回复，曹在花于同年8月2日向吴成杰、陈炳芬发出《解除商铺租赁合同通知书》，吴成杰、陈炳芬收到通知后仍不予理睬，曹在花遂诉至法院。一审中，双方经过磋商，于2019年8月6日协议解除了《商铺租赁合同》。上述事实，曹在花提供了《商铺租赁合同》、吴成杰、陈炳芬委托代理人收取租金及押金收据、曹在花向吴成杰、陈炳芬发出的《通知书》、《解除商铺租赁合同通知书》、秦俊出具的6000元装修设计费收据1份及图纸二张、王吉朝经手装修电工材料费收据1094.5元及人工费3567元、水电工8375元、脚手架180元、拆除装修人工费22840元收据各1份等证据。吴成杰、陈炳芬提供了现场勘查录像1份。经质证，吴成杰、陈炳芬提出，经与实际施工人郭素山了解，该工程是由王吉朝转手给他付了8000元，曹在花给付其5000元。王吉朝是专门从事水电工作的，而现场电线以及相应的配电设施尚未施工，因此王吉朝没有为该工程付出8000元以外的费用，总体的施工的费用应当在13000元以内，而这13000元是否已经实际全部花费以及上述款项所购买的材料等均不在现场，材料有被处理的可能，因此实际施工所产生的费用应不超过10000元。曹在花所述门面装修经实际勘查，门面系前任租客遗留下来的原状，并未有任何的建筑痕迹，至于曹在花所举证的项目清单应当是包含在王吉朝或郭素山金额当中，不应重复计算。关于设计费，秦俊是否具有设计资质、其收费有无相关依据，其工作成果并没有任何设计的内容，故设计费用不应支持。一审法院认为：双方所签《商铺租赁合同》合法有效，合同未约定曹在花享有单方解除权的条款。由于吴成杰、陈炳芬在交付商铺时，商铺内存在遗留矛盾的床垫未作处理，曹在花在接受商铺之后在床垫处理上有所不当，案外人到曹在花商铺闹事，阻止其对租赁商铺进行装修，致曹在花无法实现租赁房屋的目的。双方对此都存在一定责任。曹在花在诉讼中陈述房屋装修费用42056元，根据目前房屋现状及其提供的证据，曹在花将装修工程交给王吉朝并支付2万元，有王吉朝所提供的收据及曹在花支付宝转账记录为证。此后，王吉朝将工程部分转包给郭素山，曹在花又支付郭素山5000元，该事实有现场实际装修的工程现状等为证。吴成杰、陈炳芬提供的录像中郭素山也有说明，对上述事实予以确认。对于曹在花提出的设计费6000元，因仅有秦俊的收据，没有资金交付的依据，图纸也只是一份门面效果图和一份设施摆放的平面图，且未能提供相应的设计资质等相关手续，该项请求证据不足，不予支持。对曹在花提出的购置相关材料、租用脚手架等的费用，根据现有证据，由于王吉朝是承包人，曹在花已预付其20000元，曹在花没有提供证据证明为以上费用实际支付资金，故上述费用应当包含在2.5万元之中。对于曹在花所缴纳的水电押金3000元，由于双方已协议解除合同，应扣除相应的水电费用后由吴成杰、陈炳芬返还给曹在花。综上，曹在花的各项损失合计93800元。吴成杰、陈炳芬应当承担其中的30%，曹在花自行承担70%。一审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、吴成杰、陈炳芬应承担曹在花损失费28140元；二、吴成杰、陈炳芬应返还曹在花押金3000元（扣除水电费用等）余款；三、上述款项合计31140元(扣除水电费用等后)，吴成杰、陈炳芬于判决生效后十日内给付曹在花。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2145元，由曹在花负担1500元，吴成杰、陈炳芬负担645元。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：吴成杰、陈炳芬是否应承担曹在花的租金及装修损失？本院认为：吴成杰、陈炳芬应承担曹在花的租金及装修损失。理由：1、双方所签《商铺租赁合同》约定曹在花租赁吴成杰、陈炳芬的门面房，租期自2018年7月28日至2021年7月28日，年租金68800元。合同签订后，曹在花按约支付第一年房租68800元及押金3000元，但吴成杰、陈炳芬向曹在花交付的商铺内却留有一张中脉床垫，故吴成杰、陈炳芬履行合同存在瑕疵；2、曹在花装修过程中，来人索要床垫，曹在花让其取走床垫，后吕所平向曹在花索要床垫并阻止曹在花施工。曹在花要求吴成杰、陈炳芬到场协助处理，但其未予协调。曹在花在不断被人上门敲诈要挟和恐吓的情况下，先后两次报警仍未能解决，其装修工程被迫停工，无法使用商铺，曹在花的合同目的无法实现；3、曹在花于2018年7月27日通知吴成杰、陈炳芬商谈解除合同，未得到回复，遂于2018年8月15日提起本案诉讼。吴成杰、陈炳芬直至2019年8月才同意解除租赁合同。由于吴成杰、陈炳芬在曹在花主张解除合同后，不同意解除合同收回商铺，扩大了租金损失，对扩大的租金损失应由吴成杰、陈炳芬承担，故吴成杰、陈炳芬应承担曹在花部分房租损失；4、吴成杰、陈炳芬在其所留中脉床垫的纠纷产生后，曹在花无法装修商铺的情况下，未及时出面协调解决，其对于合同的解除存在一定过错，应当赔偿曹在花部分装修损失；5、一审判决酌定的吴成杰、陈炳芬应承担的曹在花房租损失及装修损失金额偏低，但鉴于曹在花未提出上诉，视为其认可一审判决的金额，故二审对此不予调整。综上，一审判决吴成杰、陈炳芬承担曹在花的租金及装修损失正确，但判决主文第二项括号中“扣除水电费用”的金额未予以明确欠妥，就此项在执行中凭有效凭证予以扣减，如有争议，扣减部分另行处理。综上所述，吴成杰、陈炳芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2578元，由上诉人吴成杰、陈炳芬负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年二月二十日书记员  李菲菲