北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15600号原告：范秀荣，女，1965年3月17日出生，住北京市房山区。原告兼原告的委托诉讼代理人：刘新江（系范秀荣之夫），男，1959年11月15日出生，汉族，住北京市房山区。被告：杨路，男，1983年8月7日出生，住北京市门头沟区。被告：张燕，女，1978年2月10日出生，住河北省邯郸市成安县。被告：常俊荣，女，1949年12月17日出生，住河北省邯郸市成安县。原告范秀荣、刘新江诉被告杨路、张燕、常俊荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范秀荣及原告兼原告的委托诉讼代理人刘新江到庭参加诉讼。被告杨路、张燕、常俊荣经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范秀荣、刘新江向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告给付拖欠原告的房屋租赁费35000元，并自应还款日即自2017年7月30日起以拖欠的租房费为基数按月利率2%支付利息至全部给付之日止。事实与理由：三被告于2016年10月1日起租用原告坐落在×区一套，合同约定租用期为三年，被告在合同履行过程中提前退租，并拖欠租费35000元。原告多次催要未果，于2017年6月16日选择了报警，通过民警同志的协调，让被告写了欠款依据，并承诺2017年7月30日前付清35000元欠款，并口头承诺如期归还，愿支付给原告月2%的利息。原告一直打电话催要，到现在分文未付。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。杨路、张燕、常俊荣经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月1日，范秀荣（甲方、出租方）与常俊荣（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：房屋坐落：位于北京市房山区×里×区×号，建筑面积245平方米；房屋权属状况：甲方保证对该房屋享有所有权并符合相关部门对出租房屋管理的有关规定；房屋用途：该房屋用途为居住，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不能擅自改变该房屋的用途；如租赁用途为居住的，甲方应自本合同签订之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续；居住人员中有外地来京人员的，甲方应督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内办理登记变更、注销手续；交验证件：甲方应向乙方出示该房屋的权属证明及身份证明，乙方应向甲方出示身份证明；租赁期限：自2016年10月1日至2019年9月30日，共计3年，甲方应于2016年9月25日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方要求继续承租的，应提前30日向甲方提出书面或口头续租要求，协商一致后双方重新签订新的租赁合同；租金标准及支付方式：11670元/季，租金总计42万元，乙方应提前7日，预付下一周期房屋租金，各期租金支付日期：2016年12月24日、2017年3月24日、2017年6月24日、2017年9月24日、2018年9月24日；押金：人民币11670元整交于甲方保存，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；其他相关费用的承担方式：租赁期间，物业费、卫生费由甲方承担，其他费用由乙方承担，房屋租赁税费按国家规定各自承担；房屋维护及维修：租赁期内，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；合同的解除：1.租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达/日的；交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，使乙方无法正常使用房屋的；房屋权属有瑕疵或甲方非法出租房屋；干扰乙方的正常生活；2.租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋：欠缴各项费用达11670元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管消退或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用该房屋从事违法活动或妨碍他人正常工作、生活的；未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给第三人的；拖欠房租累计达7日的，甲方有权自行开锁，乙方所留室内物品视为乙方遗弃；违约责任：1.租赁期内，甲方提前收回房屋，应提前30日通知乙方，并向乙方支付合同月租金100%的违约金，即人民币11670元整，另退还乙方所交的剩余租金；2.租期不满，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并向甲方支付合同月租金的100%的违约金，即人民币11670元整，乙方所交的剩余租金的处理方式：退还；争议的解决方法：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方同意将争议提交房屋所在地人民法院裁定；起租时房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况，室内物品清单及表底：以照片为准，椅子6个，木墩5个，燃气卡1张，电卡补办，没有水卡，燃气剩余865个，电剩余691个字，水底数82，未结清到退房时多退少补；范秀荣：159XXXXXXXX，张燕：155XXXXXXXX；本合同未尽事宜，双方可订立补充条款，补充条款、附件及空格部分所填文字均为本合同不可分割之一部分，与本合同具有同等法律效力；本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效；补充条款：租金第二年开始由租户年付，有人民币5000元定金于10月25号交房租时减去。合同甲方由范秀荣签字，乙方由张燕代常俊荣签字。后因未按时交纳租金，2017年6月16日，张燕、杨路共同给范秀荣出具欠条，内容为：“今欠范秀荣、刘新江房屋租赁费（×里×区×）人民币35000元，此款项包括水费、电费、燃气费，本人承诺于2017年7月30日前一次付清。”落款处欠款人由杨路和张燕签名并捺印。同日，双方进行了房屋交接。因杨路、张燕未按照欠条约定给付拖欠的租金，范秀荣、刘新江将杨路、张燕、常俊荣均诉至法院，要求其支付房屋租赁费及利息。另查，刘新江与范秀荣系夫妻关系。2007年6月10日，刘新江（买受人、乙方）与北京市房山区人民政府×街道办事处×村村民委员会（出卖人、甲方，以下简称×村委会）签订《住宅楼房买卖合同》，约定刘新江购买位于×村在北京市房山区×村×里×区×号住宅，实测建筑面积共247.9平方米，该住宅单价每平方米3630.5元，总价款90万元整；合同同时约定了双方的其他权利义务。合同落款处出卖人由×村委会盖章，买受人由刘新江签名。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，首先，位于北京市房山区政通路西里别墅区39号房屋所在地块并未取得建设工程规划许可证，且在本案庭审辩论终结前，该房屋也未取得建设工程规划许可证，且非经主管部门批准建设，故范秀荣、刘新江与杨路、张燕、常俊荣之间签订的《出租房屋租赁合同》虽然系双方当事人的真实意思表示，但因合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，应系无效。其次，虽然《出租房屋租赁合同》无效，但因杨路、张燕、常俊荣占有使用了涉案房屋，故应支付占有使用期间的占有使用费；又因杨路、张燕与范秀荣、刘新江对占有、使用涉案房屋期间产生的各项费用进行了结算，故范秀荣、刘新江依据杨路、张燕出具的欠条要求杨路、张燕给付拖欠的费用本院予以支持；但范秀荣、刘新江要求常俊荣给付拖欠的费用，证据不足，本院不予支持。第三，范秀荣、刘新江要求杨路、张燕、常俊荣支付利息的诉讼请求，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。第四，杨路、张燕、常俊荣经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨路、张燕于本判决生效后十日内给付范秀荣、刘新江房屋占有使用费及水电燃气等费用共计35000元；二、驳回范秀荣、刘新江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由杨路、张燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由杨路、张燕负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  张国明人民陪审员  崔 东二〇二〇年二月十八日书 记 员  刘欣然