广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19646号原告：邓春秋，男，1990年9月7日出生，汉族，住广东省揭西县，委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地中山市石岐区东华路16号汇星豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码91442000669881487E。法定代表人：何晓桐，总经理。被告：周华东，男，1970年1月29日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，原告邓春秋与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称欧亚盛世公司）、周华东商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序后依法转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告邓春秋的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强，被告周东华到庭参加诉讼。被告欧亚盛世公司经本院传票未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邓春秋向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行编号为0031072号《欧雅豪庭（项目）认购书》；二、被告履行《欧雅豪庭（项目）认购书》义务，为原告购买的中山市××区××路××号欧雅豪庭1044号车位办理网上备案手续；三、被告履行《欧雅豪庭（项目）认购书》义务，将原告购买的1044号车位交付给原告，协助原告办理上述车位产权证。事实与理由：原告购买被告车位用于投资，原告与欧亚盛世公司的实际控制人周华东就购买被告车位的事宜协商一致，后原告通过银行转账将购买车位的20万元转账给周华东后，被告开具了车位款收据，并与原告签订了编号为0031072号《欧雅豪庭（项目）认购书》（以下简称《认购书》），约定原告以十万元的价格购买被告位于中山市××区××路××号欧雅豪庭1044号车位，共计10万元，后原告依约通过银行转账以及微信转账向周华东支付所有购买车位的款项，但被告未依约办理1044号车位的网上备案手续，亦未将车位交付给原告使用，严重侵犯原告的合法权益。原告于2019年8月26日向法院就案涉车位申请了诉讼保全，以阳光财产保险股份有限公司广东省分公司的保函作为担保，支出保险费共2200元。为维护原告的合法权益，请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求。被告周华东辩称：一、我是被告欧亚盛世公司的实际控制人；二、我与原告邓春秋是项目合作伙伴，原告邓春秋曾向我支付100万元的项目保证金；三、原告邓春秋在帮助被告欧亚盛世公司销售车位的过程中，我基于个人和被告欧亚盛世公司的原因分多次向原告邓春秋借款，借款金额合计100万元。最后，因为合作项目不能继续以及销售状况不理想，双方就协商用10个车位抵扣清偿前述100万元借款，亦就办理了涉案的10个车位的认购手续；四、案涉的10个车位，原告邓春秋已将其中的4个转卖并已交付第三人使用，剩余6个并未办理网签手续。因为被告欧亚盛世公司出现资金问题以及我个人涉及经济刑事案件，所以导致前述6个车位无法办理网签手续。原告邓春秋的诉讼请求是合理的，但鉴于前述情况以及所有未出证物业都存在被查封的情况，双方应当就案涉车位进行协商，能签的就签，不能的就要进行退款。针对原告邓春秋已转卖且已交付使用的4个车位，看能否在协商的情况下继续由第三人使用。被告周华东并未围绕其辩称提交证据。被告欧亚盛世公司经本院传票传唤，未到庭应诉，也未提交答辩意见、证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行审查。经审理，本院认定事实如下：邓春秋与欧亚盛世公司存在项目合作伙伴关系，同时，邓春秋曾分数次向欧亚盛世公司实际控制人周华东出借资金，合计100万元。邓春秋与周华东达成协议，约定拟用10个案涉车位抵消前述100万元借款。邓春秋遂作为乙方（买受人）与欧亚盛世公司作为甲方（出卖人）签订《认购书》，编号0031072，约定乙方认购甲方位于中山市××区××路××号欧雅豪庭1044车位，折后总价为10万元；乙方选择的付款方式为一次性付款，乙方应于2018年9月24日前，付清房款10万元，并到甲方指定地点签订《中山市商品房买卖合同》。此外，邓春秋还与欧亚盛世公司签订另外3份《欧雅豪庭（项目）认购书》（编号0031071、编号0031073、编号0031074），约定邓春秋向欧亚盛世公司认购1050车位，总价10万元；邓春秋向欧亚盛世公司认购1052车位，总价10万元；邓春秋向欧亚盛世公司认购1054、1090、1093、1113、1114、1126、1105车位，总价70万元。上述认购书均未反映落款时间。双方亦确认邓春秋最后向欧亚盛世公司出借的20万元将直接作为案涉车位款的定金，周华东收取该定金后欧亚盛世公司亦予以确认。邓春秋称周华东就履行过程中遇到的问题作出书面承诺并提交提分由周华东书写的字条为证。经查，该纸条落款时间为2018年12月2日，其上载明“1.明天处理1093车位，2.10号陈小姐车位问题备案，3.17号左右签合同余下车位，4.这周10号内对完车位数及交清10万元的销售人员补贴，5.民众100万，保证金12月30日前退回给邓春秋”。周华东确认该字条由其签署的，但字条上第5项所提的100万元保证金与本案无关。另查，邓春秋于2018年8月31日、同年9月3日、同年9月5日、同年9月8日、同年9月13日分别向周华东银行转账10万元，于同年9月15日向周华东银行转账5万元，于同年9月21日向周华东银行转账20万元，同年9月29日向周华东银行转账5万元，于同年10月9日向周华东银行转账8万元，共计88万元。邓春秋分别于2018年9月28日、10月3日、10月9日向微信昵称为“东哥哥”的相对人转账5万元、3万元、5万元，共计13万元。欧亚盛世公司向邓春秋开具收据反映已收取邓春秋车位款20万元，但未反映开票时间，也未反映具体车位编号等信息。又查，欧亚盛世公司开发建设的位于中山市××区××街××街××博爱××号欧雅豪庭地下车库1050号、1044号、1052号、1054号、1090号小车位、1093号、1105号、1113号、1114号、1126号等小车位登记的不动产权证号均为粤（2017）中山市不动产权第0291342号，该不动产于2019年9月5日被邓春秋申请查封，于2019年11月22日因周华东等人合同诈骗案被中山市公安局查封。诉讼过程中，邓春秋于2019年8月27日向本院申请财产保全，请求对欧亚盛世公司名下价值相当于100000元的财产采取保全措施。担保人阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司提供担保。本院经审查作出（2019）粤2071民初19646号民事裁定：查封欧亚盛世公司名下的位于中山市××区××街××／××街××／博爱××号欧雅豪庭地下车库1044号小车位[不动产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0291342号]价值相当于100000元的产权份额。本院认为：结合邓春秋的转账记录及邓春秋和周华东的陈述，邓春秋向欧亚盛世公司实际控制人周华东出借100万元，后因欧亚盛世公司和周华东未清偿债务，欧亚盛世公司与邓春秋用欧亚盛世公司名下的10个车位来抵销原债务，故邓春秋与欧亚盛世公司签订的《认购书》名为车位买卖实为以物抵债。以物抵债系债务清偿的方式之一，是双方当事人的真实意思表示，故邓春秋与欧亚盛世公司签订的《认购书》合法有效，双方应遵照执行。但案涉《认购书》从内容上仅约定了拟出售的车位位置及车位款总额，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的内容，故该《认购书》仅是预约合同，并非本约。所以本案属于商品房预约合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，预约合同的强制履行至多只产生强制缔结本约合同的法律后果，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。本案中，虽然认购书已明确案涉车位的位置、数量，车位总价款双方已协商一致且作为买受人的邓春秋已全额支付，但案涉车位现被查封，故强制缔结买卖合同不具有现实可行性，邓春秋请求欧亚盛世公司继续履行《认购书》，本院不予支持。原告邓春秋要求欧雅盛世公司办理网上备案手续、交付案涉1044车位、协助其办理车位产权证，没有合同依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下：驳回原告邓春秋的全部诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费1020元，共计3190元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  汤伟灿人民陪审员  郭绮文二〇二〇年二月十八日书 记 员  陶亚端石丽娜