广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3122号上诉人(原审被告)：深圳华侨城都市娱乐投资公司，住所地:深圳市南山区沙河街道滨海大道2008号，统一社会信用代码：91440300781355698B。法定代表人：刘洪杰。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺文杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店，住所地：深圳市南山区沙河街道白石路东8号欢乐海岸北区蓝楹坊8#，统一社会信用代码：91440300MA5EGJTA4W。法定代表人：于希。委托诉讼代理人：朱云燕，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志琴，广东深天成律师事务所律师。上诉人华侨城都市娱乐投资公司（以下简称都市娱乐公司）因与被上诉人深圳千代创新投资有限公司欢乐海岸粤厨餐饮店（以下简称千代创新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初20320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。都市娱乐公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，都市娱乐公司仅需向千代创新公司返还保证金4715.69元；二、撤销一审判决第二项，都市娱乐公司无须向千代创新公司支付损失20万元。事实与理由：一、虽然千代创新公司向都市娱乐公司提出了续约申请，但续约的条件为“按原合同继续履行”，即续约条件为涉案商铺将继续用于经营“餐饮”行业，且涉案商铺的租金等条款不得变更，而都市娱乐公司所提交的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》证明都市娱乐公司已将涉案商铺另行出租给第三方，租金的收取方式及标准已明显不同于都市娱乐公司与千代创新公司所签订的租赁合同约定的标准，因此涉案商铺已明显不满足“同等条件”的情形。在千代创新公司明确其业态与租金不改变的情况下，都市娱乐公司不再需要对其履行通知义务，且都市娱乐公司已提前告知千代创新公司不再续租。二、因千代创新公司拒绝履行租赁合同项下义务，导致都市娱乐公司额外支出费用，都市娱乐公司有权将千代创新公司所缴纳的保证金予以抵扣。租赁合同第12.2条虽约定了涉案商铺两种不同的交还方式，但在两种不同的交还方式中，均约定了千代创新公司负有拆除涉案商铺部分／全部装修的义务，都市娱乐公司已多次发函要求都市娱乐公司将涉案商铺恢复毛坯交还，但均遭到千代创新公司拒绝。因此，在千代创新公司拒绝配合将涉案商铺恢复毛坯的情况下，都市娱乐公司有权另行聘请第三方将涉案商铺恢复毛坯，由此产生的相应费用142922.15元应由千代创新公司承担。另根据都市娱乐公司查明，千代创新公司承租涉案商铺尚欠缴水电费6746元。因此，都市娱乐公司有权对千代创新公司所缴纳的154383.84元保证金其中的149668.15元予以抵扣。千代创新公司未发表答辩意见。千代创新公司向一审法院起诉请求：1、确认千代创新公司与都市娱乐公司签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》及《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》已解除；2、都市娱乐公司返还租赁保证金154383.84元；3、都市娱乐公司赔偿千代创新公司装修损失533891元、员工遣散费194485元、评估费9000元、律师费10000元；4、本案诉讼费用由都市娱乐公司承担。一审法院认定事实：2013年12月3日，都市娱乐公司（甲方）与丹思味特公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》，约定：甲方将欢乐海岸北区蓝楹坊8#商铺出租给乙方使用，商铺只供乙方做餐饮用途，品牌为M63，建筑面积为409.72平方米，实用面积237.64平方米；乙方的装修期从交付日起计算，乙方装修期结束的次日即为起租日；租赁期限自该商铺起租日起计5年，合同期满在同等条件下乙方享有优先租赁权；乙方以每月保底租金或每月销售额提成的方式支付每月租金，两者取其高；租金以商铺使用面积计，保底租金为每月每平方米280元，月租金为66539.2元，销售额提成比率为15%，从第三年起按上一年保底租金标准递增5%。从第三年起销售额提成比率为16%；乙方应向甲方交纳相当于2个月租金、管理费及推广费数额的租赁保证金，154383.84元；满足本合同内所约定的权利和义务全部履行完毕、未有其他可能对甲方权力产生影响的情形等条件，乙方把商铺交还甲方之日起30天后，甲方应向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日提前6个月向甲方提出书面续租要求，乙方未能在签署时间内向甲方提出续租要求，视为乙方放弃续租；合同终止（不论基于何种原因），应当于本合同终止之日后5个工作日内交还该商铺；合同终止（不论基于何种原因），甲乙双方约定按下述标准之一接收/交还商铺：乙方自费搬离该商铺内的所有动产，并拆除双方商定须拆除的附属设施、设备和装修，剩余的附属设施、设备和装修乙方无偿给与甲方；乙方自费搬离该商铺内的所有物品，并将该商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；有下列情形之一如合同期限届满，乙方未在规定期限内提出续约申请的，本合同自然终止，甲方应在30天内退还乙方交纳的各种保证金及其他预交款项（不计利息）；乙方承诺在2014年1月31日前开业，具体时间以实际开业时间为准。2014年6月6日，都市娱乐公司（甲方）与丹思味特公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁年限协议》，约定双方签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的起租日为2014年6月1日，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止。2017年4月13日，丹思味特公司（甲方）、千代创新公司（乙方）、深圳市盼达投资有限公司（丙方）、张xx张x（丁方、担保人）共同签订《转让协议》，约定：甲方与丙方于2016年7月28日签订《合作协议》，甲方将分公司交由丙方经营，甲方与丙方于2017年3月25日签订《终止合作协议》，并丙方向甲方交还欢乐海岸M63餐厅经营场所及全部有形资产；甲方同意将丹思味特欢乐海岸分公司交给乙方经营，经营成果全部归乙方享有，同时按现状将欢乐海岸M63餐厅的经营场所及全部有形资产的所有权、使用权全部转让给乙方；乙方同意向甲方支付110万元作为对价，并占有甲方100%的股权；本协议签订生效后3日内，甲方应将欢乐海岸M63餐厅的经营场所及全部资产交付给乙方，现经营场所系甲方向业主租赁，租赁期限至2020年7月1日，甲方保证乙方在该期限内正常使用该场地，并承诺在租赁期限届满后若乙方欲继续租赁该场地，甲方将全力协助乙方完成续租；甲方同意代乙方垫付押金154383.84元给业主，带租赁合同期满后无息退还；及其他内容。2017年6月16日，都市娱乐公司（甲方）、丹思味特公司（乙方）、千代创新公司（丙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》，约定：甲乙双方于2013年12月3日签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》，现租赁合同承租方由乙方变更为丙方，经营品牌变更为M63粤厨；乙方同意其根据租赁合同已缴纳的所有费用包括相关保证金直接转为丙方名下；本协议生效后的承租方的全部权利义务由丙方承担，乙方不再承担任何权利义务；除本协议约定情形外，租赁合同的其他内容不变，出租方和承租方的权利义务及违约责任均按租赁合同所约定，甲方与丙方承诺严格按照租赁合同约定履行等。2018年10月16日，千代创新公司向都市娱乐公司出具《申请函》内容为：千代创新公司承租的涉案商铺，承租期为2013年12月3日至2019年5月31日，在租赁期内，双方保持着友好合作，现千代创新公司为长期商业发展在合同的要求范围内提前六个月申请续租，并同时更新餐厅的升级与改造，有意向继续承租上述店面，其他事项可按原合同继续履行。都市娱乐公司分别于2019年4月1日、5月6日、5月17日向千代创新公司出具《终止知会函》、《到期知会函》，告知千代创新公司双方同意终止租赁合同及到期后的租赁关系，并要求千代创新公司于2019年6月20日前按原状返还房屋及附属物品、设施设备等。2019年4月29日，千代创新公司委托律师向都市娱乐公司出具《律师函》，内容为：千代创新公司与丹思味特公司等签订《转让协议》，约定将涉案上铺的经营场所及全部资产转让给千代创新公司，现场经营场所系千代创新公司向业主租赁，租赁期限至2020年7月1日；都市娱乐公司近期通知千代创新公司租赁合同将于5月31日到期，并要求千代创新公司于6月20日完成撤场，千代创新公司表示强烈反对，根据合同约定千代创新公司有优先承租权，现千代创新公司要求双方继续履行租赁合同至2020年7月1日，千代创新公司已向都市娱乐公司提出书面续租要求，千代创新公司坚持要求行使合同约定的优先租赁权。2019年5月31日千代创新公司向都市娱乐公司出具《停业通知》及律师函，告知都市娱乐公司千代创新公司于2019年5月31日停止营业并按现状将商铺移交千代创新公司，由此造成的一切经济损失应由都市娱乐公司承担。同日，都市娱乐公司向千代创新公司出具《关于〈停业通知〉的复函》，内容为：千代创新公司未办理物业实际腾出商铺，也并未将商铺恢复交付时的毛坯状态，根据合同约定都市娱乐公司不同意接收商铺。2019年6月17日和6月25日，千代创新公司向都市娱乐公司出具律师函，认为都市娱乐公司侵犯了千代创新公司的优先承租权，并要求都市娱乐公司承担千代创新公司的一切经济损失。都市娱乐公司对千代创新公司提交的律师函等不予认可，并表示律师函的内容没有事实与合同依据。为证明千代创新公司的装修损失、员工遣散费损失、评估费、律师费等，千代创新公司提交了深圳市银通联资产评估有限公司出具的涉案商铺二次装修资产评估报告书（评估基准日为2019年5月31日、评估价值为533891元）、评估发票（载明评估费9000元）、离职手续清单、领取赔偿款签字、银行转账记录、薪资明细、劳动合同、社保记录、委托代理合同等予以证明。都市娱乐公司对委托代理合同的真实性予以认可，对其他证据不予认可。另查，都市娱乐公司（甲方）于2019年5月5日与案外人深圳星文华冠文化传播有限公司（乙方）签订《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方作艺术酒吧用途，品牌为lejardin，租期自2019年8月20日起至2022年8月19日止；乙方以固定租金的方式支付每月租金，第一年固定租金为每月每平米550元，月固定租金为130900元，第二年固定租金为月142800元，第三年固定租金为154700元；合同约定的交楼标准为现状交付；及其他内容。为证明都市娱乐公司未将涉案商铺恢复毛坯须支出费用142922.15元，千代创新公司提交了银广厦集团有限公司出具的《单位工程竣工结算汇总表》予以证明。千代创新公司对该证据不予认可。一审庭审中，千代创新公司表示其系于2019年5月31日撤场，但都市娱乐公司并未作出交接行动；都市娱乐公司表示千代创新公司系于2019年6月2日离开，未办理交接手续。一审法院认为，本案中，丹思味特公司将其与都市娱乐公司签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》中的相关权利义务转让给千代创新公司，千代创新公司、丹思味特公司与都市娱乐公司共同签订了《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同主体变更协议书》，由千代创新公司承租涉案房产，故《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的出租方和承租方为都市娱乐公司与千代创新公司。该合同合法有效，系双方当事人的真实意思表示，各方均应按照该合同严格履行各自义务。本案中，千代创新公司虽表示其与丹思味特公司签订的转让协议中约定涉案商铺的租赁期限至2020年7月1日，但丹思味特公司与都市娱乐公司签订的《华侨城欢乐海岸商铺租赁年限协议》中明确约定了《华侨城欢乐海岸商铺租赁合同》的租赁期限至2019年5月31日；且从千代创新公司出具给都市娱乐公司的《申请函》的内容亦可以看出，千代创新公司知晓租赁合同系于2019年5月31日到期。现千代创新公司确认其系于2019年5月31日搬离了涉案商铺，故双方的租赁合同系到期自然终止，并非由于都市娱乐公司单方解除合同造成，对于千代创新公司要求确认双方的租赁合同、主体变更协议书已解除的诉讼请求，该院不予支持。千代创新公司主张按租赁合同约定其享有同等条件下的优先续租权，且千代创新公司已按租赁合同的约定向都市娱乐公司提出续租申请，但都市娱乐公司排斥了千代创新公司的该项权利，给千代创新公司造成了损失，故本案的焦点问题为：都市娱乐公司是否侵犯了千代创新公司的优先承租权。对此，该院分析如下：首先，涉案租赁合同中明确约定“合同期满在同等条件下乙方享有优先租赁权”，并约定“本合同有效期限届满，乙方需继续租用该商铺的，应于有效期届满之日提前6个月向甲方提出书面续租要求”。从以上约定可以看出，千代创新公司享有的涉案商铺优先承租权系双方租赁合同中约定的意向权利。本案中，千代创新公司在租赁合同届满前6个月（2018年10月16日）向都市娱乐公司提出了书面续租要求，而都市娱乐公司在收到千代创新公司书面续租的申请后，并未作出任何回应，而是在收到续租申请5个多月后径行告知千代创新公司双方租赁合同终止，并要求千代创新公司搬离。都市娱乐公司对于是否同意千代创新公司续租、为何不同意均未做出回应，该行为有违合同中有关千代创新公司优先承租权约定。其次，从都市娱乐公司与案外人于2019年5月5日签订的租赁合同可以看出，在千代创新公司、都市娱乐公司的租赁合同尚未到期时，都市娱乐公司已与案外人就涉案房产出租事宜进行协商，但都市娱乐公司并未将拟另行出租的相关事宜告知千代创新公司，亦未将案外人“承租的条件”告知千代创新公司，都市娱乐公司在未通知千代创新公司的情况下，径直与案外人签订租赁合同，剥夺了千代创新公司在“同等条件”下续租的权利，亦侵犯了千代创新公司的优先承租权。最后，作为承租人，在经济上处于弱势地位，一般均会对房屋进行前期投入（包括装修投入、支付转让费等），基于此，承租人更多关注房屋使用权的延续，一旦出租人拥有自由选择新承租人的权利而致使承租人丧失继续承租房屋的机会，对于承租人来说增加了搬迁重新安置的成本，也会失去长期经营中累积的客户资源、客流量、装修成本。因此，在租赁合同中约定承租人享有优先承租权时，出租方不应在承租人不存在任何违约行为或其他可能影响合同履行的情况下，排除承租人的“优先承租权”，甚至在不考虑承租人是否可与新的承租人付出同样“条件”的情况下，直接和新的承租人签订租赁合同，这样违反诚信原则的行为，致使承租人的“期待利益”落空，亦给承租人造成了损失。而本案中都市娱乐公司的行为即是如此。综上，本案中，都市娱乐公司的行为损害了千代创新公司的优先承租权，构成违约，应当赔偿千代创新公司的损失。对于千代创新公司要求的装修损失、员工遣散费、评估费、律师费等损失。都市娱乐公司侵害了千代创新公司的有限承租权，应赔偿千代创新公司的损失，对于赔偿损失的金额，该院认为，首先，千代创新公司提交的相关证据都市娱乐公司不予认可，而千代创新公司提交的评估报告系其单方委托评估公司进行的评估，在都市娱乐公司未到场确认的情况下，不能证明评估报告中所列的评估项目真实存在、评估价格符合实际情况；而千代创新公司提交的离职手续清单、转账记录、薪资明细等，系千代创新公司单方制作，无法确定相关人员是否系涉案商铺经营时雇用的人员、支付的款项是工资还是遣散费。故千代创新公司的相关证据尚不足以证明其真实的损失。其次，对于装修损失，如千代创新公司能续租涉案商铺，其对于装修及设施设备的价值仍可继续长期利用或可相应减少后续装修等投入成本，故都市娱乐公司应赔偿千代创新公司装修损失，但同时承租人该部分装修及附属物原则上应在承租期限内消化完毕，在不能确定千代创新公司是否一定能续租、续租多久的情况下，不能依此要求都市娱乐公司承担千代创新公司所有的装修投入损失。最后，本案中千代创新公司系从丹思味特公司处“接手”涉案商铺，对于接手时剩余的租赁期限长短、是否可以续租等应了解清楚并应作出预判，而可能出现的不能续租等，亦属于千代创新公司投资的商业风险之一。因此，即使都市娱乐公司侵害了千代创新公司的优先承租权，亦不能将千代创新公司的所有损失均归咎于都市娱乐公司，故千代创新公司要求都市娱乐公司赔偿其全部损失缺乏依据。综上，根据公平原则，该院酌情判令都市娱乐公司赔偿千代创新公司各项费用损失共计20万元。对于千代创新公司要求都市娱乐公司退还租赁保证金154383.84元的诉讼请求。根据涉案合同的约定“本合同自然终止，甲方应在30天内退还乙方交纳的各种保证金及其他预交款项（不计利息）”，涉案合同已到期终止，故都市娱乐公司应退还千代创新公司租赁保证金154383.84元。对于都市娱乐公司提出的因千代创新公司并未将涉案商铺恢复原状，未履行完合同义务，故不退还租赁保证金的抗辩理由，该院认为，首先，租赁合同中约定：“甲乙双方约定按下述标准之一接收/交还商铺：乙方自费搬离该商铺内的所有动产，并拆除双方商定须拆除的附属设施、设备和装修，剩余的附属设施、设备和装修乙方无偿给与甲方；乙方自费搬离该商铺内的所有物品，并将该商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）”，但双方并未在合同中明确交还的标准是“恢复原状”还是“拆除双方商定需拆除的装修”，即合同约定并不明确，且双方在合同终止后并未协商一致需要拆除的内容。故都市娱乐公司要求千代创新公司必须恢复原状交还商铺的依据并不充分。其次，都市娱乐公司提交的《单位工程竣工结算汇总表》不能证明都市娱乐公司已拆除了涉案商铺的装修并支付了相关费用；而且从都市娱乐公司另行向案外人出租涉案商铺的租赁合同的约定可以看出，都市娱乐公司系将商铺“按现状交付”，不能证明都市娱乐公司系将商铺装修拆除或恢复毛坯状态交付了案外人，不排除都市娱乐公司已利用了千代创新公司原有装修或由案外人自费拆除的可能。最后，本案中，都市娱乐公司的行为构成违约，侵害了千代创新公司的优先承租权，该院在判令都市娱乐公司赔偿千代创新公司损失时，亦考虑了可能出现的拆除费用等。故对于都市娱乐公司的抗辩理由，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、都市娱乐公司于该判决生效之日起十日内向千代创新公司退还租赁保证金154383.84元；二、都市娱乐公司于该判决生效之日起十日内向千代创新公司赔偿装修损失、员工遣散费等各项损失共计20万元；三、驳回千代创新公司的其他诉讼请求。案件受理费6408.8元，由千代创新公司负担3845.28元，由都市娱乐公司负担2563.52元；保全费5000元，由千代创新公司负担3000元，由都市娱乐公司负担2000元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、都市娱乐公司是否侵犯了千代创新公司的优先承租权并应予以赔偿；二、都市娱乐公司是否应当退还千代创新公司租赁保证金154383.84元。关于第一个争议焦点，都市娱乐公司上诉称其将涉案商铺出租给第三方的租金标准和收取方式明显与本案租赁合同不同，而千代创新公司明确其业态和租金均不改变，因此其并未侵犯千代创新公司的优先承租权。本院认为，千代创新公司向都市娱乐公司申请续租时，请求按原合同继续履行。都市娱乐公司收到申请后，未告知千代创新公司其将提高租金标准并改变支付方式，也未征求千代创新公司是否接受新的租金标准和支付方式的意见，而是径行告知千代创新公司合同期满后于2019年6月20日前搬离涉案商铺。一审认定都市娱乐公司侵犯千代创新公司优先承租权并酌定其赔偿损失20万元，处理正确，本院对此予以维持。关于第二个争议焦点，双方约定在合同终止时，有两种归还标准，即拆除双方商定须拆除的附属设施、设备和装修，或恢复至交付时的状态。都市娱乐公司要求恢复至毛坯状态，与双方约定不一致，且双方也未商定须拆除哪些附属设施、设备和装修。因此，都市娱乐公司上诉要求在租赁保证金中扣除相应费用，本院不予支持。都市娱乐公司在一审中未提出扣减水电费，故本院二审对此不予处理。综上，都市娱乐公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370.74元，由深圳华侨城都市娱乐投资公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇二〇年二月二十六日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。