广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1422民初1267号原告：邓某某，男，汉族，身份证号码441************53X，住址广东省大埔县******马山下。被告：温某某，男，汉族，身份证号码441************038，地址广东省大埔县**********。原告邓某某诉被告温某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告邓某某到庭参加诉讼，被告温某某经本院公告送达传票后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原、被告双方于2018年5月19日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令被告返还原告定金200000元及按总房款680000元的20%违约金计136000元及该房装修款66724元，总计402724元；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：坐落在大埔县*******************22楼2205房系被告购买取得并自愿转让，原告实地察看愿意承让。2018年5月19日，原、被告双方协商一致，签订《房屋买卖协议书》。按协议书约定，被告愿意将该房以680000元的价格卖给原告，办理过户等相关税费由被告承担。签订协议后，原告须给被告购房定金200000元，余款480000元在被告2018年8月中旬之前办理完房产过户相关事宜后再付清。双方签订协议后，原告即按约将购房定金200000元通过农行转账方式付给被告，被告收款后出具收款收据给原告收执，已按协议履行了义务。然被告签订协议及收取定金200000元后，虽已将该房移交原告，原告接收后，对该房进行完善装修后入住使用。然被告未按协议约定期限须在2018年8月中旬之前将该房产权等一切相关手续办理完成过户给原告。原告多次催被告履行，被告均以各种理由拖延，并得知被告早已将该房办理银行按揭贷款，因未按时还款，建行大埔支行已向法院起诉。被告已无法将该房办理转让过户给原告，致使双方签订的房屋买卖协议无法履行。其行为显属违约，故原告提起诉讼，以维护原告权利。被告温某某在答辩期限内未作答辩，亦没有提交证据抗辩。本院经审理查明：2018年5月14日，原告邓某某经老乡温某力介绍购买被告温某某位于大埔县*****************2205房（下称涉案房屋）一套，通过其中国农业银行账户向被告转账200000元（转入账号：622*************376）作为定金，被告向原告出具了确认预收原告定金200000元的《收款收据》1份。2018年5月19日，原告邓某某与被告温某某签订购买涉案房屋的《房屋买卖协议书》1份，约定：被告将其名下涉案房屋出售给原告；房屋类型为商品房精装，建筑面积132.9平方米，使用面积108.1平方米；房产带装修和产权过户总价格为人民币680000元；协议签订后，原告须首付200000元定金，被告须在2018年8月中旬之前把产权过户等一切相关手续办理完成,装修发票需给到原告；原告在被告办理完产权过户及相关事宜后，再付给被告剩余购房款480000元；若原告违约被告没收定金，被告违约需赔付原告双倍定金。《房屋买卖协议书》落款处有原、被告及介绍人温某力的签名、指模。2018年10月，被告温某某将涉案房屋的钥匙及装修了约80%的涉案房屋交付给原告。原告收房后对涉案房屋进行进一步装修和完善，自2018年10月至2019年4月间，原告对大埔县*******************22楼2205房进行水电安装、空调安装等装修及购置床、沙发等，共计支出各项费用66724元。装修期间，原告曾因被告未按约定在2018年8月中旬之前把产权过户等一切相关手续办理完成及装修发票交给原告，并发现涉案房产已在银行办理房屋抵押按揭贷款，于2018年9月3日起诉要求被告还清房屋抵押按揭贷款后履行合同，后又撤回了起诉。目前，原告已入住使用涉案房屋一年有余，现因被告未偿还抵押按揭贷款，被银行诉至本院，原告遂亦向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，大埔县国土资源局于2017年5月31日出具粤（2017）大埔县不动产证明第000***1号《不动产登记证明》1份，载明：证明权利或事项为“预告登记”；权利人（申请人）为“中国建设银行股份有限公司大埔支行”；义务人为“温某某”；坐落为“大埔县*************2205房”；抵押方式为“一般抵押”；登记类型为“预购商品房抵押预告登记”；履行债务期限为“2017年5月12日至2032年5月12日止”；房屋用途为“住宅”。现涉案房屋仍未办理不动产权证书。庭审中，原告对本案的第二项诉讼请求陈述为“因被告违约，根据法律规定要求被告双倍返还定金，按总房款68万元20%的定金应为136000元，原告已付的定金20万元中除应返还的136000元，还有64000元也应一并返还。因此，原告要求被告立即返还原告定金20万元及按总房款68万元的20%违约金计136000元和该房装修款66724元，总计402724元。由于我是农村家里出来买房居住的，在新房买了空调、沙发、床及床垫等，这个房子不能过户给我居住，空调等难以拆用，家具都无处可搬，我为买该房花费的装修款66724元应该由被告支付给我。”以上事实有原告提交的《房屋买卖协议书》、银行转账凭证、银行交易明细，被告出具给原告的《收款收据》、房屋装修款的《收据》21张、《不动产登记证明》、身份证复印件等证据及《民事裁定书》、庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：被告温某某与原告邓某某于2018年5月19日签订《房屋买卖协议书》将其独自拥有产权的涉案房屋转让给原告，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效,双方均应按约履行各自义务。但，根据《中华人民共和国物权法》关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，被告未经抵押权人贷款银行同意就将抵押的涉案房屋转让给原告，又失去联系、不配合原告代为其清偿债务消灭抵押权而继续履行合同，应认定为涉案房屋的转让不具备交付条件。现原告要求解除与被告签订的《房屋买卖协议书》，理由正当，依法有据，本院予以支持。被告在收取原告定金后，虽然向原告交付了房屋，但法律上规定的房产是有合法手续的房产，并不只是作为物的房产。被告未按约完成对房屋进行精装、也未将产权过户给原告，显属违约，根据《房屋买卖协议书》约定，被告应承担双倍返还定金给原告的违约责任。但，根据《中华人民共和国担保法》关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，原、被告双方约定的定金200000元超过了主合同的标的额680000元的百分之二十。因此，本院支持按总房款680000元的20%计算的定金数额136000元。故，根据原告的诉讼请求，被告违约除应将原告交付的含定金数额136000元在内的200000元返还给原告外，还应按双方关于双倍返还定金的约定向原告再支付定金数额136000元。另，被告未按约完成对房屋进行精装，原告对涉案房屋完成水电安装、空调安装等装修及购置床、沙发等支出的费用66724元，属原告因购买涉案房屋所支出的合理费用，现原告无法取得涉案房屋产权，空调等难以拆用，家具都无处可搬，该费用已成为原告的合理损失，现原告要求被告返还该费用66724元，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告温某某经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国担保法》八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邓某某与被告温某某于2018年5月19日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告温某某应于本判决生效之日起十日内向原告邓某某退还200000元并支付定金136000元、装修款66724元，三项合计402724元。如果被告温某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7340.95元，由被告温某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜人民陪审员  张国兴人民陪审员  张秋妮二〇二〇年二月六日法官 助理  杨善松书 记 员  刘 妍