河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25203号上诉人（原审原告）：刘建党，男，1971年3月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：秦艺娟，河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：程金全，河南允衡律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，董事长。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基律师事务所律师。上诉人刘建党因与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘建党上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘建党的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用及保全费由东方鼎盛公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，判决错误。刘建党与东方鼎盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，一审法院对合同约定的违约金擅自调整，是对当事人合同权利的干涉。法院应首先保护合同的履行，保护业主的合法权利，一审法院对刘建党至起诉之日的违约金直接减半判决，并驳回了刘建党依合同按照违约天数持续计算违约金的合法权利，是对刘建党的合法权利严重侵害。一审判决认定2016年8月初始登记变更为首次登记，登记部门的变更影响了东方鼎盛公司为刘建党办证，事实错误。在郑州市房管局抵押办查询得知，东方鼎盛公司违约的真正原因是东方鼎盛公司对该房屋整栋楼以“在建工程抵押”至今，也因此导致房地产行政部门无法对抵押状态的房产出具“面积实测报告”、2018年4月东方鼎盛公司才取得竣工备案表等事实。首次登记部门虽然调整，但受理初始登记或首次登记的基本资料并没有变化。2018年4月8日东方鼎盛公司才取得该小区1＃，5＃的建设工程竣工备案表，“建设工程竣工备案表”作为提交首次登记的基本资料，东方鼎盛公司在不动产中心调整期间还未取得，且至今东方鼎盛公司都没证据证明其准备齐全了首次登记资料，所以登记部门的调整丝毫没有影响东方鼎盛公司，完全是因为其自身的违约行为。一审法院应当认真审查案件事实，区别审判开发商的违约情况，而不应当“一刀切”的判定逾期办证都是受不动产中心调整的影响，更不能无视本案合同约定的提交初始登记时间（2016年5月31日前）是在不动产中心调整之前的事实，二审法院对一审错误判决的违约金应予纠正。二、一审判决中认定刘建党与东方鼎盛公司签订的合同约定的违约金过高的证据不足。刘建党与东方鼎盛公司签订的合同合法有效，合同约定的内容依法应予保护履行，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条：“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”东方鼎盛公司主张违约金过高，但并未就其主张举证证明，其应当承担不利后果。一审判决在证据不足的情况下仍然认定违约金过高，属认定错误。东方鼎盛公司作为专业的房地产开发公司，在签订合同时就应当对其违约成本和经营行为有合理的预判，合同签订后又完全可以主动履行合同约定的办证义务而防止违约行为发生，即使有办证延迟，也应当及早履行而防止损失继续扩大，但涉案小区办证问题已三年有余，仍未解决。刘建党因购买涉案房屋被占用资金几百万，现无法将房屋抵押贷款用于资金周转，给刘建党造成对外拆借资金的直接损失及其他无法估量的间接损失。东方鼎盛公司以“在建工程抵押贷款”，本质上是在用刘建党的财产获利。鉴于东方鼎盛公司没有提交证据证明违约金过高，还从其违约行为中获利，一审法院应当区别不动产中心调整时申报资料齐全的开发商，以及在起诉时已经为业主取得不动产证的开发商，对本案东方鼎盛公司这种直到今日仍在违约的开发商，不但不能减少合同约定的违约金，还应当严厉打击，维护业主的合法权益。三、一审判决以东方鼎盛公司未完成商品房首次登记违约行为作理由驳回了刘建党办理房屋权属证书的诉讼请求于法无据。东方鼎盛公司有合同义务在约定的时间内完成商品房首次登记，并为刘建党办理房屋权属证书。作为“一手房”，房地产行政部门只能接受开发商提交的资料进行首次登记，即东方鼎盛公司掌握办理权属登记的全部主动权。一审判决以开发商违约首次登记行为支持开发商不能办理权属登记行为，是对业主合法权利的直接侵害。四、一审判决将会严重损害刘建党及涉案小区业主的合法权益，造成严重的社会不良影响。一审判决第一项将本应当按日计算的违约金确定为固定数额，驳回了刘建党按照合同约定计算东方鼎盛公司持续违约行为产生的违约金，并且驳回了刘建党要求办证的诉讼请求，这意味着东方鼎盛公司作为违约方，继续违约也不会再承担任何违约责任，且违约时间越长，违约成本越低。五、本案涉案小区的其他业主在2018年就东方鼎盛公司未给业主办理房屋权属登记一事，已经有生效判决支持业主的诉讼请求，且是在不动产中心调整以后作出判决。一审判决结果违背了“同案同判”的审判原则。六、一审判决直接损害涉案小区广大业主的合法权利，东方鼎盛公司将涉案房屋以在建工程抵押至今，若固定了其违约成本，且违约成本低于东方鼎盛公司将房屋以在建工程抵押所获得的收益，东方鼎盛公司极有可能不会为该小区的业主办理不动产证，且一审判决驳回了刘建党的办证诉求，这就意味着剩余未起诉的业主也因本判决不能再通过诉讼手段解决办证问题，涉案小区300多户的业主的合法权益都会因为此判决直接受到严重侵害。综上所述，请求撤销一审判决书，依法改判。东方鼎盛公司辩称：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行，政策调整是东方鼎盛公司逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务，即2016年8月20日之后东方鼎盛公司依据本案所涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料，在客观上已经不能实现。东方鼎盛公司在其后的违约属于情势变更的影响，根据合同法及相关司法解释的规定，东方鼎盛公司不应当承担合同约定的违约责任。二、在刘建党未举证证明其实际损失的情况下，一审法院判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实根据。《中华人民共和国合同法》第一百四十一条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等。根据合同法及相关司法解释的规定，约定违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡，即当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，法院也应当按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即刘建党对其受到的损失负有举证责任，本案中刘建党并未举出任何证据证明其受到实际损失。相反，东方鼎盛公司已经将房屋交付刘建党使用，且提供了良好的物业服务、解决了业主子女入学问题，刘建党购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的商品房买卖合同进行了网络备案，保证了刘建党所购房屋产权的稳定性。刘建党在此期间不仅未受到实际损失，而且由于市场的变化，所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。三、刘建党关于违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效是从权利受到侵害之日（即合同约定的办理房屋产权初始登记期间届满之日）开始计算诉讼时效。本案案涉合同约定东方鼎盛公司应于2016年5月31日前将办理标的房屋初始登记材料报送相关部门，东方鼎盛公司没有依约在此期限内报送房屋初始记材料，从2016年6月1日开始承担案涉合同约定的违约责任，同时开始计算违约金。刘建党从2016年6月1日起就明知其合同权利受到了侵害，诉讼时效应从2016年6月2日起开时计算。刘建党于2019年10月21日才提出违约金的主张，其要求支付违约金的诉讼请求已明显超过三年诉讼时效，且本案诉讼时效无中断、中止情形，其诉讼请求依法应当予以回。四、刘建党要求东方鼎盛公司承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则。在没有任何事实依据与法律依据的情况下，如果东方鼎盛公司向刘建党支付巨额违约金，将会使东方鼎盛公司不堪重负，经营陷入严重危机。本小区三百多名业主，如果全部按此标准支付违约金，会导致东方鼎盛公司的资金链断裂，违背了公平正义原则。更容易导致刘建党办理房屋产权证书的诉求难以实现。东方鼎盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回刘建党要求东方鼎盛公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由刘建党承担。事实与理由：一、政府职能的调整使得东方鼎盛公司提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审判决东方鼎盛公司承担相应违约责任无任何法律依据。东方鼎盛公司不应按合同约定承担2016年8月20日之后的违约责任。二、在刘建党未举证证明其实际损失的情况下，一审法院判决东方鼎盛公司支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。三、刘建党主张违约金的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回，东方鼎盛公司在一审庭审中明确以此提出抗辩，一审法院未予查明审理，属严重程序错误。四、一审法院判决东方鼎盛公司承担支付巨额违约金违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。请求依法支持东方鼎盛公司的上诉请求。刘建党辩称：一、刘建党的起诉没有超过诉讼时效。1.刘建党与东方鼎盛公司之间签订的合同是在2016年11月份，刘建党在合同三年到期之前起诉没有超过诉讼时效。2.东方鼎盛公司未给刘建党进行办证，是持续违约的行为，对该诉求不受诉讼时效的约束。刘建党是依据合同约定的违约金起算日期进行主张，依法应当受到支持。二、东方鼎盛公司如果按照合同约定履行了初始登记义务，则不会受到客观因素的影响，并且东方鼎盛公司是于2018年4月8日才取得涉案房屋工程竣工验收备案表。在取得工程竣工验收备案表前，登记部门不可能为东方鼎盛公司办理初始登记或首次登记。因此登记部门的变更不是影响东方鼎盛公司履行合同的客观因素。三、东方鼎盛公司应当按照合同的约定，在商品房交付使用时向刘建党提供办理产权登记的所需资料，应当在取得商品房初始登记后120日内为刘建党取得该房屋所有权证，但东方鼎盛公司未在约定时间内报送申报资料或者报送资料未被房地产行政主管部门受理。双方签订的合同合法有效，东方鼎盛公司应当按日向刘建党支付总房款日万分之二的违约金。因东方鼎盛公司的违约行为存在恶意以及持续性，依法应对该行为进行惩戒，以保障合同的有效履行，保护在房屋买卖合同纠纷中处于弱势地位的购房者。刘建党向一审法院起诉请求：1.被告三十日内为原告办理涉案房屋权属证书；2.被告向原告支付逾期办理初始／首次登记的违约金（违约金自2016年6月1日起每日按合同约定总价款的0.02％计算至被告将初始／首次登记资料报送至行政主管部门并被受理之日），至起诉之日暂计1486228.54元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月23日，原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D1××××77），约定原告购买被告开发的位于郑州市××区××街××路××小区××幢××层××号的商品房，总价为6166520元；被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02％违约金。2016年4月8日，原告支付全部购房款。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订前，原告于2016年4月8日一次性支付全部房款，商品房买卖合同签订在后，但被告仍未按约办理权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02％的违约金，一审法院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于被告逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，酌情确定被告支付违约金743114.27元。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于原告请求判令被告为原告办理涉案房屋的权属证书的诉请，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告刘建党支付违约金743114.27元；二、驳回原告刘建党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9088元，由原告刘建党负担4544元、被告东方鼎盛地产发展有限公司负担4544元。本院二审期间，刘建党提交不动产登记资料查询结果，该证据显示2017年12月22日，东方鼎盛公司以在建建筑物抵押给中国工商银行股份有限公司，抵押金额7000万；在2017年11月15日以在建建筑物抵押，抵押给长安国际信托股份有限公司，抵押金额2.2亿。证明东方鼎盛公司在向刘建党交房后，仍然违规抵押，将刘建党及该小区全体业主所购房产以在建建筑物抵押形式抵押2.9亿，是东方鼎盛公司未给刘建党提交首次登记资料的主要原因，且该证据明确显示东方鼎盛公司持续违约至今，从未向房地产主管部门提交过首次登记或初始登记资料。针对刘建党提交的证据，东方鼎盛公司质证称，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。该份证据抵押信息只显示了起止时间并没有显示至今抵押的数额。到目前为止，土地的抵押金额应该不超过2000万元，并且该份证据也不能证明抵押的是刘建党的房屋，与刘建党的房屋没有法律上的关系，也不能证明给刘建党造成了实际损失。刘建党所居住的房屋已经进行合同备案，保证了房屋所有权的稳定性。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘建党、东方鼎盛公司于2016年11月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛公司应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，刘建党按照合同约定支付了全部房款，东方鼎盛公司向刘建党交付了案涉房屋，但东方鼎盛公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应向刘建党支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及刘建党的实际损失，东方鼎盛公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛公司应以刘建党已付房款6166520元为基数，按日0.01%的标准向刘建党支付自2016年6月1日起至东方鼎盛公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。刘建党过高的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定违约金为743144.27元的依据不足，处理不当，应予纠正。涉案房屋未办理权属首次登记，尚不具备办理房产所有权证的条件，待条件具备后双方当事人可另行解决。综上所述，一审法院判决有误，处理有所不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30017号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向刘建党支付逾期办理房屋权属登记违约金（以6166520元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回刘建党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9088元，由刘建党负担4544元，东方鼎盛地产发展有限公司4544元。二审案件受理费18176元，由上诉人刘建党负担6945元，东方鼎盛地产发展有限公司负担11231元。本判决为终审判决。审判长  吕家祥审判员  董正方审判员  郭凤彩二〇二〇年二月二十四日书记员  乔梦龙