贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10061号原告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下午屯义诚山水小区15号商铺。法定代表人：付忠进，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王伦锐，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭国法，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁心菊，女，1973年4月18日出生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。原告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称“贵州义诚公司”）与被告袁心菊租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告贵州义诚公司委托诉讼代理人王伦锐、被告袁心菊到庭参加诉讼。庭后双方当事人申请庭外和解，和解期限届满后，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。原告贵州义诚公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除贵州义诚公司、袁心菊双方于2016年10月3日签订的《商铺租赁合同》；2、判令袁心菊立即向贵州义诚公司清偿自2017年10月7日起至2019年8月6日止欠付租金共计71285元；3、判令袁心菊以欠付租金71285元为基数，按年利率6%计算逾期付款违约金直至袁心菊实际清偿欠付租金之日止，暂算至2019年8月6日为6322元；3、判令袁心菊承担本案诉讼费用。事实和理由：位于贵州省兴义市的“义诚山水房产”系贵州义诚公司所投资开发建设，2016年10月3日，贵州义诚公司（甲方）与袁心菊（乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定由袁心菊承租“义诚山水小区9栋40号商铺”用于经营餐饮。租赁合同中主要载明：租赁期限为八年，自2016年11月7日至2024年11月6日止（2016年10月7日至2016年11月7日为装修日期）;第一年商铺租金为人民币38000元，次年商铺租金在上一年的基础上上浮10%,以此类推，商铺租金按年支付，乙方在每年10月7日前向甲方支付下年租金；合同签订时，乙方一次性向甲方支付人民币叁万捌仟元整（小写：38000元作为第一年商铺租金，并向甲方支付人民币伍仟元整（小写：5000.00元）作为商铺租赁保证金，租赁期满时如乙方不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方。租赁合同签订后，贵州义诚公司切实地履行了合同义务，袁心菊于2016年10月3日向贵州义诚公司支付了第一年的商铺租金38000元和保证金5000元，此后，袁心菊从2017年10月7日起开始拖欠贵州义诚公司租金，经贵州义诚公司多次催告后仍拒不履行付款义务，袁心菊拒不支付租金的行为已构成根本违约，给贵州义诚公司造成巨大经济损失，致使贵州义诚公司不能实现合同目的，故贵州义诚公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定请求人民法院依法解除合同。从2017年10月7日起，截止至2019年8月6日袁心菊拖欠贵州义诚公司的租金为76285元（2018年产生的租金为41800元，2019年产生的租金为34485元）,经贵州义诚公司扣除袁心菊交纳的商铺租赁保证金5000元后，袁心菊仍差欠贵州义诚公司71285元的租金，在此期间产生的逾期付款违约金为6322元（第二年的租金为41800元，按年利率6%从2017年10月7日计算至2019年8月6日668天，违约金为4598元，欠付第三年九个月租金为34485元，按年利率6%从2018年10月7日计算至2019年8月6日303天，违约金为1724元）。综上所述，贵州义诚公司请求人民法院判决解除《商铺租赁合同》及要求袁心菊履行付款义务，于法有据。请人民法院依法判决如诉，以维护贵州义诚公司合法权益为谢。被告袁心菊辩称，袁心菊与贵州义诚公司签订租赁合同，袁心菊承租贵州义诚公司的商铺来做餐饮，但是袁心菊已经向贵州义诚公司支付了三次租金，所支付的租金计算到2019年11月届满，2016年7月支付了租金38000元及保证金5000元，贵州义诚公司的工作人员于2017年10月到店收取了袁心菊现金大约41000元，出具了收据，但是现在袁心菊没找到，于2018年10月收到了4万多元，有收据但是袁心菊也找不到了，袁心菊于2019年2月挂牌转租，没有转租出去，于同年4月搬离，商铺因为租期还没有满，袁心菊就没有告知贵州义诚公司。2019年6月，有人通过电话告知袁心菊商铺卖给他了，袁心菊就告知他说不做了，叫他自行处理，所以，袁心菊同意解除合同，但不应承担支付租金及违约金的民事责任。本案经本院认定事实如下：贵州义诚公司投资开发建设贵州省兴义市的“义诚山水房产”项目，将诚山水小区9栋40号商铺出售给雷乃利，因雷乃利欠贵州义诚公司购房款，遂将案涉商铺交付给贵州义诚公司出租提取租金，抵偿其所欠购房款，取得诚山水小区9栋40号商铺出租权。2016年10月3日，贵州义诚公司（甲方）与袁心菊（乙方）签订《商铺租赁合同》,约定甲方将取得出租权的诚山水小区9栋40号商铺出租给袁心菊用于经营餐饮。租赁合同中约定：租赁期限为八年，自2016年11月7日至2024年11月6日止（2016年10月7日至2016年11月7日为装修日期）;第一年商铺租金为人民币38000元，次年商铺租金在上一年的基础上上浮10%,以此类推，商铺租金按年支付，乙方在每年的10月7日前向甲方支付下年租金；合同签订时，乙方一次性向甲方支付人民币叁万捌仟元整（小写：38000元）作为第一年商铺租金，并向甲方支付人民币伍仟元整（小写：5000.00元）作为商铺租赁保证金，租赁期满时如乙方不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方；在租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物业费、水费、电费、电话费等税费由乙方支付；违约责任，1.在租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付10000元的违约金；2.在租赁期内，如乙方擅自终止合同或将房屋转租他人，甲方收到的当期租金和保证金不予退还。合同签订当日，袁心菊向贵州义诚公司支付了第一年的商铺租金38000元和保证金5000元，贵州义诚公司向袁心菊交付了案涉房屋，袁心菊使用案涉房屋，2019年4月自行搬出案涉房屋，但未向贵州义诚公司返还房屋。上述法律事实，有双方当事人的陈述以及贵州义诚公司的营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，法定代表人身份证明书原件1份，袁心菊的身份证复印件1份，商铺租赁合同、收据复印件各1份，欠付费用明细表原件1份，不动产权证复印件1份在卷为据，故作认定。本院认为，贵州义诚公司与袁心菊签订的案涉《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。贵州义诚公司主张解除案涉《商铺租赁合同》，贵州义诚公司交付案涉房屋后，袁心菊应按商铺租赁合同约定支付租金，但袁心菊未支付2017年11月7日至2019年8月6日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，贵州义诚公司享有合同解除权，在2019年10月24日庭审中，袁心菊也同意解除合同，双方已就合同解除形成合意，自双方合意形成之日即已解除。关于欠付租金的问题，袁心菊认为其已按约定支付了2019年11月前的全部租金，仅有袁心菊的个人辩解，没有提供其他证据予以证明其辩解，根据谁主张、谁举证的原则，袁心菊负有举证责任，应承担举证不利的法律后果，故对其辩解不予采纳。经本院核实，此期间产生的租金为71285元[1.2017年11月7日－2018年11月6日一年租金为：41800元＝38000元＋38000元×10%；2.2018年11月7日至2019年8月6日期间，租期为9个月，租金为34485元＝（41800元＋41800元×10%）÷12×9]，扣除已付的保证金5000元，应付租金为71285元，袁心菊违反案涉协议的约定，应承担支付欠付租金的义务，故对贵州义诚公司此项诉讼主张应予支持。关于违约责任问题，因袁心菊未支付租金的行为确实给贵州义诚公司造成了资金占用损失，贵州义诚公司根据所欠租金、不同的时间段按年利率6%分别计算违约损失，不违反法律规定，故对贵州义诚公司的此项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、解除贵州义诚房地产开发有限公司与袁心菊于2016年10月3日签订的《商铺租赁合同》；二、袁心菊于本判决生效之日起十日内支付贵州义诚房地产开发有限公司租金71285元；三、袁心菊于本判决生效之日起十日内支付贵州义诚房地产开发有限公司截止2019年8月6日的逾期付款资金占用损失6322元，后续资金占用损失，以租金71285元为基数，从2019年8月7日起按年利率6%计算至租金支付完毕之日止；四、驳回贵州义诚房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，减半收取915元，由袁心菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇二〇年二月二十日书记员  张成瑶