江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终10632号 上诉人（原审被告）：任良成，男，1970年9月9日出生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄勇，江苏东南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地南京市洪武北路20号。 负责人：林静然，该行行长。 委托诉讼代理人：李诚圃，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡佳旻，北京大成（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩荣顺，男，1961年4月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：王娟娟，女，1974年10月12日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：韩飞，男，1991年6月2日出生，汉族，住南京市栖霞区。 上诉人任良成因与被上诉人中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行南京分行）、韩荣顺、王娟娟、韩飞案外人执行异议之诉一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任良成上诉请求：1.撤销一审法院（2019）苏0102民初312号民事判决，改判停止对韩飞名下位于南京市栖霞区不动产的拍卖；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。1.任良成与韩飞签订房屋买卖合同在先，民生银行南京分行向一审法院申请执行在后，且一审法院实际查封的时间也在任良成支付第一笔首付款50万元之后，任良成当时并不知道上述房屋有任何债务纠纷。2.任良成根据合同约定及案件的实际履行情况，已向韩飞实际支付房款约120万余元，已支付了绝大部分房款。3.任良成已经实际占有和使用房屋，并对案涉房屋进行了装修。任良成实际知道案涉房屋被查封的时间是在欲办理产权过户变更登记手续时，且任良成也一直在协助韩飞解决其与民生银行南京分行的债务纠纷。4.被上诉人韩荣顺名下有相应的房产可以处置。5.如果能保证该交易的顺利成交，民生银行南京分行的债权能够完全受偿。6.本案中，任良成不存在任何过错。7.一审法院查封案涉房屋并将其作为民生银行南京分行的债权执行标的，扩大了韩飞的责任财产范围，也直接损害了任良成的合法权益。 民生银行南京分行辩称：一审查明事实清楚，裁判适当，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 韩荣顺、王娟娟、韩飞未答辩。 民生银行南京分行向一审法院提出诉讼请求：1、判令对韩飞名下位于南京市栖霞区不动产许可执行；2、原审被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年4月7日，民生银行南京分行在一审法院起诉韩荣顺、王娟娟、韩飞的借款合同纠纷被立案受理。2017年4月19日，民生银行南京分行依申请查封了案涉房屋（南京市栖霞区）。2018年1月29日，一审法院做出了（2017）苏0102民初2450号民事判决书，判决韩荣顺、王娟娟、韩飞连带还款。判决生效后，民生银行南京分行向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年10月22日、10月24日作出执行裁定和执行公告。任良成提出执行异议并提交证据，一审法院作出（2018）苏0102执异264号执行裁定，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条为依据，撤销（2018）苏0102执3495号执行裁定书及执行公告，停止对韩飞名下位于南京市栖霞区不动产的拍卖，不符合法律规定。执行裁定停止对案涉房屋的拍卖执行违反法律规定。 一审法院认定事实如下：南京市栖霞区房屋，建筑面积89.16平方米，登记时间2015年10月28日，权利人为韩飞，抵押权人民生银行南京分行，抵押金额90万元，债务履行期限2015年12月8日至2045年12月7日止，抵押登记时间2015年12月15日。 2017年3月23日，韩飞（甲方）与任良成（乙方）签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》，甲方自愿将华银路3303室出售给乙方，双方商定房屋买卖价格185万元。乙方在合同签订当日向甲方支付购房定金5万元。2017年4月20日前向甲方支付首付款人民币50万元整。2017年5月26日前向甲方支付房款40万元整，房款90万元由乙方于2017年9月1日前办理商业贷款。双方同意于2017年10月30日前贷款审批完成后三个工作日内，前往南京房产局办理产权变更手续；甲方于第二批款到账一个星期内把房屋腾空，并交付给乙方，甲方承诺于出件后一个月内将该房屋内所有户口迁出。 2017年3月23日，韩飞出具收条一份，内容为：“今收到任良成购买位于华银路3303室购房定金人民币5万元整，收款人韩飞，见证人中环公司”。 2017年4月20日，任良成向韩飞汇款50万元。2017年5月21日，任良成向韩飞汇款20万元。2017年6月21日，任良成向韩飞汇款20万元。 2017年4月7日，一审法院立案受理了民生银行南京分行与韩荣顺、王娟娟、韩飞借款合同纠纷一案，根据民生银行南京分行的财产保全申请，一审法院于2017年4月19日作出（2017）苏0102民初2450号民事裁定书，裁定查封了韩飞名下华银路3303室房产。2018年1月29日，一审法院就该案作出（2017）苏0102民初2450号民事判决书，判决：一、被告韩荣顺于判决生效之日起十五日内归还原告民生银行南京分行借款本金65万元、利息11762.43元、罚息（截至2017年3月13日的罚息为20149.65元，此后罚息按照年利率15.0003225%计算至借款本金实际清偿之日止），并支付律师费37706元。二、被告王娟娟、韩飞对判决第一项债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，因各被告未能执行判决确定的付款义务，民生银行南京分行向一审法院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0102执3495号。执行中，一审法院于2018年10月22日、10月24日分别作出（2018）苏0102执3495号执行裁定书及执行公告。裁定拍卖被执行人韩飞名下位于华银路3303室不动产，公告责令居住、使用人员迁出并腾空该房屋。案外人任良成向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2018）苏0102执异264号民事裁定书。民生银行南京分行对（2018）苏0102执异264号民事裁定书不服，遂向一审法院提起诉讼。 一审庭审中，任良成自述，2017年7月1号，韩飞将案涉房屋交付给其居住使用，关于剩余房款的支付，其要求案涉房产解封后，通过办理贷款支付。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付对方；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，任良成与韩飞签订的存量房买卖合同时间在该院查封之前，并按照合同约定支付了一部分款项，但是任良成自认的取得不动产的时间在该院查封之后，且剩余房款任良成需要通过商业贷款支付，存在不确定性，并不能保证支付给对方，故任良成与韩飞之间的房屋买卖合同并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，任良成享有的权利并不能排除执行，民生银行南京分行请求对韩飞名下位于南京市栖霞区不动产许可执行，符合相关法律规定，应予支持。判决：准许执行韩飞名下位于南京市栖霞区不动产。一审案件受理费14429元，由任良成负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦未提出异议，因此，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系因案外人对被执行人名下的不动产提出异议而产生的执行异议之诉，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”处理。本案中，任良成自认韩飞将案涉房屋交付给其使用的时间在一审法院查封案涉房屋之后，其亦未根据案涉房屋的买卖合同支付完毕全部购房款，故其对案涉房屋主张的权利不能满足上述司法解释规定的全部要件，其不能排除一审法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，任良成的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14429元，由任良成负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年二月二十五日 书记员  李 好