广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1323民初2643号原告：程晓斌，男，1981年11月19日出生，汉族，四川省蓬安县人，住四川省蓬安县，原告：李兰兰，女，1985年8月28日出生，汉族，四川省蓬安县人，住四川省蓬安县，两原告共同委托诉讼代理人：蔡幸增，广东穗通律师事务所律师。被告：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县平山陈塘开发区广汕路边。法定代表人：李小武。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。原告程晓斌、李兰兰与被告惠东县康伦房地产开发有限公司（以下简称康伦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理，本院依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告程晓斌、李兰兰的委托诉讼代理人蔡幸增与被告康伦公司的委托诉讼代理人郭显康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程晓斌、李兰兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月31日至2016年6月22日每日407250元万分之叁的违约金。2.判令被告向原告支付2017年1月26日至2018年8月14日每日407250元万分之零点五的逾期产权登记违约金。3.判令被告返还1379白蚁防治费给原告，并从2014年09月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。4.判令被告赔偿三倍白蚁防治费4137元给原告。5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第二项诉请的逾期产权登记违约金计算的截止时间变更为涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天止（即2018年5月16日）。事实和理由：原被告双方于2014年11月7日订立《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××房，房屋建筑面积114.88平方米，价款407250元整，被告于2016年1月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的房屋交给原告，逾期交房按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同附件三为装饰装修标准，合同附件四为《补充协议》。原告依约将首期款127250元付给被告,于2014年通过向中国银行股份有限公司贷款将余款280000元付清给被告。2014年09月22日，被告以要对原告购买的上述房屋进行白蚁防治为由,收取原告房屋建筑面积每平方米12元的白蚁防治费1378元。佳境天成花园2、3、4、5、6号房屋于2016年6月22日取得验收合格证。被告给原告的商品房质量保证书白蚁防治保修期限为五年。2017年9月11日，被告公告佳境天成花园小区业主可以从2017年9月11日起退回白蚁防治费。2018年4月至5月,多位业主向政府信访被告违法收取白蚁防治费,惠东县房产管理局答复业主们被告白蚁防治合同未备案,被告反馈在房屋装修时已安排白蚁防治公司进行白蚁防治,且已申请发票。惠东县房产管理局于2018年5月17日向被告发出告知函，要求被告及时退还有关费用。2018年6月23日,被告发出《关于装修工程白蚁防治费用的公告》。被告故意曲解合同、法律，再次主张已对交付业主的商品房进行了白蚁防治，混淆白蚁防治工程费与行政事业白蚁防治收费概念，迷惑业主，推卸责任，企图占有。原告认为,被告无正当理由未能在2016年3月30日前将经验收合格的房屋交给原告属违约,应承担违约责任。被告收取了原告的白蚁防治费，称对业主(包括原告)房屋进行了白蚁防治,并称有施工合同、有保存现场施工记录和照片等，拒不退回业主白蚁防治费。经了解无该法律事实,被告企图将业主款项非法占为己有，被告行为已构成欺诈，依照《消费者权益保护法》第五十五条,应当三倍赔偿白蚁防治费给原告。为维护原告合法权益,特向贵院起诉,请求判如所请。庭审过程中，原告对事实理由部分进行补充：惠东县建利白蚁防治公司、惠东县昇恒源白蚁防治公司在施工标中体现的施工日期，2-6号楼已经交付，该两个公司不可能为2-6号楼实施白蚁防治。该两个公司提交的证据不足以证明为7-25号楼提供白蚁防治服务。且惠州市城市房屋白蚁防治备案证书，建利公司是2016年4月18日取得，昇恒源公司于2016年5月31日取得。在取得证书之前，依法不得开展经营活动。惠州市税务局在2019年3月29日给一个答复，证明白蚁费没有支付给白蚁防治公司。被告康伦公司答辩如下：一、被答辩人已按合同约定时间向被告交付使用房屋，应驳回其相关诉请。1、按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，符合本合同约定经验收合格的商品房交付买受人使用，而惠东县住建局核发《建设工程规划验收合格证》的时间为2016年6月22日，因此，可以确定房屋验收合格的时间应为2016年6月22日。但双方合同附件四第五条第3点约定：“双方同意以合同约定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间受天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。这表明答辩人在约定时间迟延60交付房屋不视为违约。可见，原告方将房屋交付给被告使用的时间并未逾期，答辩人无需承担违约责任。2、由于答辩人已于2016年3月23日通知被答辩人收楼交付使用，被答辩人也在当天签署了收楼书等文件，同意收楼使用，这是双方当事人经协商一致的真实意思表示，双方以事实行为对合同约定交付条件的变更，此行为不违反法律、法规强制性规定，法律应当予以尊重。3、被答辩人在同意收楼的前提下，又主张逾期交付房屋违约责任，这是典型违背诚实信用原则的行为，法律不应鼓励该行为，应当给予否定评价。二、答辩人不存在对房屋逾期产权登记备案情形，无需承担相应的违约金。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……双方同意按合同附件四补充协议第九条执行”。根据该合同附件四补充协议第九条的约定内容看，该合同十五条约定仅指答辩人公司负责提供该商品房项目资料给产权登记机关备案的时间，并非办妥不动产证的时间。答辩人公司对办理权属登记义务为协助被答辩人办理商品房权属登记的附随义务，即提供登记备案的必要资料，即可认定答辩人公司对该十五条的合同义务已经完成。此外，惠州市于2016年11月30日发文开展关于商品房首次登记、转移登记、预告登记业务调整的通知，全面开展土地、房屋、林地、草原（牧草地）及海域等不动产统一登记工作，使得全市产权备案登记工作进度陷入停顿。因此，政府政策调整的不可抗力原因，客观上造成了产权登记进度缓慢的事实。2、事实上，答辩人公司早于2016年10月份就涉案2-6号楼向惠东县不动产登记中心提交必要资料办理产权备案登记，该中心向答辩人出具“确权（商品房首次登记）”受理回执，确认收到答辩人提交登记备案的必要资料。另从该商品房首次登记告知书所附的不动产清单来看，该清单上清晰列明了分户的不动产证号、单元号、面积等详细资料，证明被告已向不动产登记部门提交资料申请对原告各业主房屋进行了备案登记，未超出双方合同约定在交付使用后的360天内，答辩人对此不存在违约。退一步而言，即便认定存在违约情形，被告早已在2016年10月份就涉案的2-6号楼向惠东县不动产登记中心提交材料，直到惠东县不动产登记部门出具商品房首次登记，其中2-3号楼是2018年7月18日；4、6号楼是2017年11月6日；5号楼是2017年11月7日。从被告申请首次测绘至登记结果所间隔时间是行政机关办理证件时间，不能归咎于被告的违约行为，应当予以扣除。如此看来，被告交楼是2016年4月，而申请时间为2016年10月，前后6个月，出具首次登记确权后，不久被告就将分户的权籍资料向不动产登记部门申请登记，以上时间未超过交付使用后的360天内，被告不承担违约责任。三、被答辩人主张退回白蚁防治费及按三倍标准赔偿损失的诉请无事实和法律依据。1、案涉商品房白蚁防治工程分为土建工程和装饰装修工程两部分，土建白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司签订合同进行施工，而装饰装修白蚁防治工程是答辩人与第三方惠东县建利白蚁防治有限公司签订合同进行施工。根据中华人民共和国建设部公布的《城市房屋白蚁防治管理规定》（1999年10月15日）的第七条、第八条之规定，土建工程白蚁防治费由答辩人依法自行承担，而案涉装饰装修工程白蚁防治费是依照上述管理规定第二条的规定，通过双方协商一致后由业主承担、公司代收的费用。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，案涉商品房是带装修标准交付给业主的，但合同附件三约定的装修标准并不包含白蚁防治项目。应当进一步指出的是，在签订商品房买卖合同之前，被答辩人亲笔签署了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该表中清晰列明了“有偿服务收费项目”中“房屋装饰装修（白蚁防治）”，该白蚁防治费与银行按揭费用、前期物业费等均属于有偿服务项目，是另行收费，并未包括房款内。答辩人公司收费时出具的《收据》上也清楚写明了收取“装饰装修工程白蚁防治费”，包括被答辩人在内全部业主已全部缴交费用，房价发票也未包括该白蚁防治费，足以说明被答辩人在购买商品房的同时，已经同意并认可了我司收取装饰装修白蚁防治费，是双方协商由业主承担、开发商代收代缴的费用。因此，案涉白蚁防治费的承担本质上是答辩人公司与业主之间意思自治的结果，未违反法律、法规强制性规定。相反，被答辩人在答辩人公司在白蚁防治工程完工并支付工程款后，又主张退回该费用，实属违背诚实信用原则，法律不应鼓励这种不法的行为。3、案涉白蚁防治费不属于应当取消的行政性事业收费范围，无需进行退回。首先，根据国家财政部、发改委联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》(财税（2017）20号)，该文件取消或停征的涉企行政事业性收费包括了白蚁防治费。但该取消白蚁防治行政事业性收费的通知是出于规范行政机关乱收费、减轻企业负担，其执行时间是2017年4月1日。而被答辩人是在2015年3月与答辩人签订购房合同时同意代收代付的白蚁防治费，该收费是双方协商一致由业主承担、开发商代收代缴的费用，并非住建部门所收取的行政事业性收费，两者性质不应混淆；其次，该费用收取时间为2015年3月，且该装饰装修白蚁防治工程早已竣工，答辩人也支付相关工程款，而该取消收费文件出台时间为2017年3月15日。显然，以此为由要求退回该费用毫无事实和法律依据。再次，为了保障房屋质量安全，双方协商一致后由业主承担、公司代收的白蚁防治费，是双方平等协商意思自治的行为，恰恰符合规范收费、减轻负担的文件精神，双方的民事行为应当得到法律的尊重和维护。因此，该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费，并不适用第三方白蚁防治公司与我司签订合同进行白蚁防治施工的行为，也不适用答辩人公司与业主之间关于白蚁防治费承担的意思自治行为，行政机关无权也不能以此进行干预，答辩人对此也已向原惠东县房管局提出了异议。4、答辩人收取了白蚁防治费以后，将工程发包给惠东县建利白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程，我司对此都有保存现场施工记录和照片、并支付了工程款，答辩人对业主不存在欺诈行为，无需承担三倍赔偿的法律责任。此外，本案白蚁防治费并不属于我国《消防者权益保护法》的调整范围，不适用该法“退一赔三”的赔偿原则。综上，被答辩人的相关诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。原告程晓斌、李兰兰围绕其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告身份证；2.被告企业登记资料；3.商品房买卖合同；4.收款收据；5.商品房质量保证书；6.复函、建设工程规划验收合格证；7.交楼通知书（格式化）；8.通告；9.房管局网络信访答复（三份）；10.关于装修工程白蚁防治费用的公告及张贴相片；11.惠州市税务局信访答复。被告康伦公司围绕其辩解依法向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同及附件；2.楼盘代收代缴各项税费一览表、各项收据；3.白蚁防治费发票；4.惠东县康伦佳境天成花园一（二）期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同、建利公司营业执照、白蚁防治工程款发票、装修白蚁防治施工图片、合同签订说明、施工记录；5.告知函、关于代收取装修工程白蚁防治费用的情况说明、关于装修白蚁防治费用的公告、财政部及国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知；6.交楼通知书、客户收楼书、交楼办理会签表；7.建设工程规划验收合格证、消防验收合格的意见、竣工测量图、核发《建设工程规划验收合格证》；8.惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）。9.惠东县商品房首次登记告知书；10.惠州市房屋白蚁防治合同（康伦佳境天成花园二期工程）、惠东县佳境天成花园一期土建白蚁防治合同（合同主体变更三方协议）、白蚁防治工程款发票。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据及事实，本院根据双方当事人的庭审意见和经审查确认的证据，认定事实如下：被告康伦公司系于2007年10月10日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发。2014年11月7日，被告康伦公司（出卖人）与原告程晓斌、李兰兰（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及相关附件，约定原告向被告购买位于惠东县平山街道××地段佳境××花园××楼××单元××房，该商品房建筑面积为114.88㎡，其中套内建筑面积90.53㎡，分摊共有建筑面积24.35㎡，总价款407250元，付款方式为买受人于2014年11月7日支付31%房款计人民币127250元，余款69%房款计人民币280000元由买受人提供个人资料在10日内办理银行贷款付清。合同第八条（交付期限）约定出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除因双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。附件四补充协议第五条关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满时，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”。合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按附件四补充协议第八条执行；合同附件三详细约定了其入户门、外门窗、户内门、地面、墙面、顶棚等设备的装修标准，但未约定原、被告双方在本案中争议的白蚁防治项目。合同附件四的补充协议第十一条第6点约定：“买卖合同及补充协议订定的售价不包括售价以外的一切税费，买受人应在接到出卖人有关通知后如数如期缴交有关税费……”。合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同附件四补充协议第九条执行”。附件四补充协议第九条关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：“1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间。同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有权的义务己履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办证义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条买受人未能协助办理的”。合同附件四的补充协议第十一条第7点对补充协议的效力进行了约定，约定为：本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，与《商品房买卖合同》的内容具有同等法律效力。本补充协议内容如与《商品房买卖合同》有不符之处，以本补充协议为准。2014年11月20日，上述《商品房买卖合同》在惠东县房产管理局办理了预售登记备案。2016年6月22日，涉案房屋所在的4号楼取得由惠东县住房和城乡规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》。原告于2016年6月15日实际收楼。原告确认收到被告送达的收楼通知书。经查，原中华人民共和国国土资源部（现自然资源部）于2016年1月1日公布并实施了《不动产登记暂行条例实施细则》，该细则第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”根据上述规定，涉及不动产登记之相关事宜需先行进行权籍调查。2016年10月24日，被告康伦公司就涉案房产所在的4号楼向惠东县不动产登记局申请确权（商品房首次登记）的权籍调查。根据惠东县自然资源局的回复，该权籍调查的完成时间为2017年5月22日。2017年11月6日，原惠东县国土资源局（现惠东县自然资源局）向被告颁发4号楼的《惠东县商品房首次登记告知书》，核准该楼房的所有权首次登记。2018年5月17日，被告就涉案房屋的转移登记向不动产登记部门申请办理权籍调查，后于2018年6月12日完成权籍调查。2019年2月18日，被告向不动产登记部门提交办理转移登记的相关资料。2019年2月21日，涉案房屋转移登记至原告程晓斌、李兰兰名下【不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第0013539号、第0013540号】。诉讼过程中，我院去函至惠东县自然资源局，针对不动产首次登记的程序进行询问。惠东县自然资源局函复称，权籍调查时不动产首次登记的前置工作，完成权籍调查后，开发单位需提供有效、齐全的登记材料申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，我局依申请办理。我县不动产统一登记于2016年6月30日开始实施。庭审中，原告自认在与被告签订涉案《商品房买卖合同》前，被告向其出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表载明了被告代收代缴的契税、维修基金、合同登记备案费、转移登记费等各项费用，其中有偿服务收费项目中载明了房屋装饰装修（白蚁防治）项目的费用为1379元（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）。在该一览表下方备注有以下内容“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”。原告按约定向被告支付了《楼盘代收代缴各项税费一览表》所记载的各项税费，包括转移登记费80元、房屋装饰装修（白蚁防治）费用1379元等，被告开具了相应收据及售房款发票给原告收执。根据被告所提交的白蚁防治合同及白蚁防治费发票显示，被告康伦公司于2014年8月14日与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订《惠州市房屋白蚁防治合同》（合同编号：0002601），约定由安信公司承揽包括涉案楼房在内共计13栋（2-11号楼、30-32号楼）建筑主体土建工程的白蚁防治工程。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县佳境天成花园一期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002601补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002601号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与建利公司签订《惠东县康伦佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，约定由建利公司承揽包括涉案楼房在内的2-11号楼室内装修工程白蚁防治，合同价款按全费用综合单价12元/㎡（建筑面积）计价，工程量按被告康伦公司的销售合同的建筑面积计算。根据被告所提交的《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》显示，建利公司于2016年3月1日完成了包括涉案楼房在内的4栋装饰装修的白蚁防治工程。建利公司分别于2016年12月16日、2016年12月28日向被告康伦公司开具了多份白蚁防治费发票，证实其已多次向被告收取白蚁防治工程款的事实。2019年1月22日，被告向原告开具了金额为1379元的白蚁防治费发票。原告提供通过网络问政平台以被告违法开具增值税发票为由向惠州市税务局发出投诉信。惠州市税务局回复称，经与被告了解及查询其提供的账册资料反映，康伦公司在随房屋销售收取“房屋装饰装修（白蚁防治）费”后有三种处理方式：一是收到代收代缴款项时由康伦公司开具收据，代收费交付相关单位时，由收款单位开具发票（单据）给客户；二是将2017年4月后收到的“房屋装饰装修（白蚁防治费）”退回给业主；三是挂账在“其他应付款-房屋装饰装修（白蚁防治）”科目，该部分收入没有及时开具发票给业主。惠州市税务局认为康伦公司挂账在“其他应付款-房屋装饰装修（白蚁防治）”科目的款项，属于康伦公司销售开发产品的价外费用，理由如下：（一）康伦公司与白蚁防治公司已签订白蚁防治合同；（二）该笔款项在康伦公司长期挂账，并未支付给白蚁防治公司；（三）该笔款项未由白蚁防治公司开具发票给业主。对康伦公司收取的该笔价外费用，主管税务机关在2019年1月份按税收法律法规规定责令其补缴相应税费及滞纳金和补开发票。由于康伦公司是在2019年1月份和2月份补开的发票，故发票票面显示开具时间为2019年1月或2019年2月。另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系成立于2015年9月25日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治、除四害。根据原告所提交的惠州市城市房屋白蚁防治单位备案证书显示，惠州市房产管理局系于2016年4月18日向建利公司颁发该备案证书。为切实减轻企业和个人负担，促进实体经济发展，经国务院批准，我国财政部与国家发展和改革委员会于2017年3月22日联合颁发《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》【财税（2017）20号】，要求相关机构自2017年4月1日取消或停征41项中央设立的行政事业性收费，其中取消的涉企行政事业性收费有12项，白蚁防治费明列其中。2017年9月11日，被告康伦公司向其小区发出退还“白蚁防治费”的通告，告知业主可从2017年9月11日起持相关证件至项目营销中心办理退费手续。因陆续接到涉案小区业主诉求被告退还装饰装修白蚁防治费的信访投诉和咨询，惠东县房产管理局于2018年5月16日向被告康伦公司发出《告知函》，认为被告根据合同及其附件的约定是带装修交房的，理应负责房屋装饰装修的白蚁防治（双方另有约定除外），被告向相关业主收取白蚁防治费涉嫌违反合同约定，要求被告于30天内向相关业主退房该房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告就上述《告知函》向惠东县房产管理局作出《关于代收取装修工程白蚁防治费的情况说明》，该情况说明的内容与被告在本案中的答辩意见基本一致。2018年6月23日，被告在涉案小区张贴《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，以交付的装修标准不包含白蚁防治、业主已认可其收取房屋装饰装修白蚁防治费，且其已委托建利公司实施了白蚁防治等事实为由，主张业主要求退还白蚁防治费的诉求无合法依据。本院认为，原告程晓斌、李兰兰与被告康伦公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议）系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是被告应否向原告支付逾期交房违约金；二是被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金；三是被告应否向原告返还白蚁防治费。对此，本院作如下评析：一、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2016年1月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但被告实际于2016年6月15日将涉案房屋交付原告使用，虽案涉房产的《建设工程规划验收合格证》于2016年6月22日方取得，但原告已于2016年6月15日同意接收商品房，接收之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接受商品房之日止，即逾期交房违约金应从2016年1月31日起计算至2016年6月15日止，共计137天，原告诉请超出部分，不予支持。依合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为16738元（407250元×0.03%×137天，四舍五入）。对于被告据以抗辩的附件四补充协议第五条第3点“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”的约定，该条款说明康伦公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受到多种因素影响而可能导致房屋延迟交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求买受人再给予其60天的缓冲期间。根据上述条款，出卖人逾期交房时间在60天以内的，不视为出卖人违约；出卖人逾期交房时间超过60天的，并没有明确约定仍然给予60天的宽限期，因此不能根据本条款主张免除60天的违约期间的责任。本案中，作为出卖人的康伦公司逾期交房的时间已经超过60天的缓冲期间，故康伦公司不能根据本条款主张免责。二、关于被告应否向原告支付逾期办理产权转移登记违约金的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年6月15日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年6月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年6月11日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年5月16日止，共计340天。然而，2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，此种权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月24日申请确权（首次登记）的权籍调查，计算至该权籍调查的完成时间2017年5月22日共计211天，该时间应在上述340天的逾期办证时间中予以扣减，即被告在本案中应向原告计付的逾期办理权属转移登记的违约金时间为129天（340天—211天），依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告在本案中应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为2627元（407250元×0.005%×129天，四舍五入）。三、关于被告应否向原告返还白蚁防治费的问题。本院认为，为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告康伦公司负责。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证，依据充分，本院予以采信。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据及补开了发票的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托建利公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费用及赔偿三倍白蚁防治费，依法无据，本院予以驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，原告诉请有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告程晓斌、李兰兰支付逾期交房违约金16738元。二、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告程晓斌、李兰兰支付逾期办理权属转移登记违约金2627元。三、驳回原告程晓斌、李兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（原告已预交568元），由被告惠东县康伦房地产开发有限公司负担358元，由原告程晓斌、李兰兰共同负担210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  庄 滢人民陪审员  黄旭东人民陪审员  张美芝二〇二〇年二月二十日法官助理周思敏书记员叶凡