福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2938号 上诉人（原审被告）:王爱群，女，1987年10月21日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：欧国泉，福建聚华律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告）:福建新龙太置业有限公司，住所地仙游县枫亭镇铺头社区枫江北街928号，统一社会信用代码91350322793782742W。 法定代表人：朱金山，总经理。 委托诉讼代理人：黄建章，福建日晖律师事务所执业律师。 上诉人王爱群因与被上诉人福建新龙太置业有限公司(以下简称新龙太公司)租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2019)闽0322民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王爱群上诉请求：撤销一审判决，改判解除王爱群和新龙太公司签订的《仙游枫城新都租赁合同》，并依法驳回新龙太公司对王爱群的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院没有查清新龙太公司是否具备出租人的出租资格，从而认定案涉租房合同有效是错误的。2.一审法院没有认定新龙太公司在管理及商业推广过程中存在过错，属认定事实错误。3.一审法院没有查清及认定造成王爱群无法经营的原因是案涉店面被新龙太公司锁住，属事实不清。4.根据案涉合同第四条4.2款、4.3款的约定，王爱群享有租金优惠期。5.一审法院对因新龙太公司造成王爱群无法经营而扩大损失部分判决由王爱群承担，是错误的。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求判如所请。 新龙太公司辩称：1.新龙太公司已提供不动产权证书证实其具备出租人的资格，具有处分房屋的权利。2.导致本案合同解除的原因在于王爱群，系王爱群无故不支付租金及相应费用所导致。新龙太公司在本案不存在违约行为，因此王爱群应当对其违约行为承担责任。相应的责任在《仙游枫城新都租赁合同》中均有约定，王爱群应遵照执行。综上，一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 新龙太公司向一审法院起诉请求判令：1.解除新龙太公司与王爱群于2015年12月4日签订的《仙游枫城新都租赁合同》；2.王爱群立即向新龙太公司支付自2017年1月份至《仙游枫城新都租赁合同》解除之日止拖欠的租金、物业服务费、能源费等相关费用及相应的违约金(其中租金的违约金按日千分之三计算，物业服务费、能源费等相关费用的违约金为按日万分之三计算)，暂计至2017年3月14日止，王爱群拖欠其租金、物业服务费及能源费共计7,209元，违约金共计842元；3.王爱群立即腾退出向新龙太公司租赁的商铺，并向新龙太公司支付自《仙游枫城新都租赁合同》解除之日起至王爱群实际腾退出商铺之日止的房屋占用费、物业服务费、能源费等相关费用；4.王爱群立即向新龙太公司补交房屋装修期及租金减免期的租金22,400元及利息，利息自2017年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际还清之日止；5.王爱群向新龙太公司支付违约金10,000元；6.新龙太公司因本案所支付的律师代理费3,000元由王爱群承担；7.本案诉讼费由王爱群承担。 一审法院认定事实：新龙太公司作为甲方与作为乙方的王爱群于2015年12月2日，2015年12月4日分别签订《仙游枫城新都物业管理服务协议》、《仙游枫城新都租赁合同》各一份。《仙游枫城新都租赁合同》的主要内容为：新龙太公司位于仙游县商铺出租给王爱群，供乙方经营美甲美容生意。商铺计租面积暂按商铺的套内面积70平方米计算（最终以房管局测绘为准）。租赁期限为5年，进场装修日为2015年12月15日，超过15个工作日未进场装修，甲方有权解除合同，并没收乙方缴纳的保证金。商铺租金起算日为2016年2月1日，起至2016年1月31日为免租装修期，起至2019年1月31日止的月租金为2800元；为扶持经营，新龙太公司同意给予王爱群18个月的租金优惠即自2016年5月1日至2016年10月31日、2017年5月1日至2017年10月31日及自2018年5月1日至2018年10月31日，在优惠期内王爱群无需支付租金，但需支付综合物业服务费、水电费（含公共水电费）、通讯、公共能耗费等其它相关费用。租金每三个月支付一次，首期租金于合同签订后五个工作日内支付，其他租期的租金，乙方应当于每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2016年2月1日起至2016年4月30日止，应交租金8400元。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付2800元作为履约保证金，同时向商业管理公司支付1750元作为物业服务费保证金；乙方应在开业日前向商业管理公司支付2000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务费保证金收据原件。本合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方、商业管理公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同约定的保证金金额的违约赔偿金；乙方若未按合同约定交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向甲方或商业管理公司支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同；在租赁期限，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期和合同第4.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和合同第4.2条项下减免的全部租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将商铺交还甲方。因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在上述交还期内，乙方仍应当按届时所在租赁年度租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业服务费、承担各项能源费用等。在本合同24.1所述的交还期满后乙方仍未能将符合第24.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向商业管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还商铺为止。合同约定的通知或其他函件，以专人手递、特快专递或邮寄挂号信方式送达的，以合同文本载明的对方地址为送达地点，通知送达对方之日依据发送凭证记载时间确定。乙方在《仙游枫城新都租赁合同》指定的收件地址、邮政编码、收件人及联系电话为：福建省仙游县，收件人为：王爱群，邮政编码为351254，收件人为158××××7853，等等约定的内容。 《物业管理服务协议》的主要内容为：乙方按承租商铺的套内建筑面积(以租赁合同确定为准)交纳物业服务费；物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月25元，乙方应自计租日(即装修期届满次日)起向甲方缴纳承租商铺的物业服务费；物业服务费的支付方式以一个季度为一个交费期；第一期物业服务费应于本合同签订后十五个工作日内支付，其他期的物业服务费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费；乙方应按照独立计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、气、热力(含热水、采暖)等费用(统称为公用事业费用)，并按照其实际用量所占本物业各项能源等总消耗量的比例承担损耗费用，其中，用水单价为3.5元/吨，用电单价为1.1元/度，燃气费由乙方直接向燃气公司支付；如乙方逾期支付或补足物业服务费、履约保证金、质量保证金或其它应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的0.3‰向甲方支付违约金；一方违约，另一方为主张自己权益所支出的律师费、差旅费等由违约方承担……，等等内容。 上述合同签订后，王爱群向新龙太公司交付了履约保证金2,800元、物业服务费保证金1,750元及商业服务质量保证金2,000元，新龙太公司也依约将案涉商铺交付给王爱群管理使用。王爱群将案涉商铺进行装修后用于美甲美容(取名为雅宣)，并依约向新龙太公司支付租金和物业服务费至2017年1月份止、支付水电费至2016年12月份止。2017年8月29日，新龙太公司将本案讼争的商铺出租给他人。 一审法院认为，新龙太公司与王爱群签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。如前所述，王爱群关于新龙太公司不具备出租合同纠纷案中涉案出租房的出租主体资格的主张，没有事实和法律依据，不予采信。新龙太公司请求解除租赁合同，王爱群也同意解除合同，应予准许。如前所述，双方签订的租赁合同解除的时间为2017年3月14日。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。新龙太公司按合同约定将案涉商铺交付给王爱群租赁使用，王爱群在商铺租赁期间应按合同约定支付给新龙太公司租金、物业服务费、能源费等。根据合同约定，月租金为2800元、物业费为25元/m2，并约定每延迟一日缴纳租金和物业服务费，分别按3‰/日和0.3‰/日计算逾期缴纳租金和物业服务费的租金；而王爱群租赁期间仅缴纳截止2017年1月份止的租金和物业服务费，故截止租赁合同解除之日止(自2017年2月1日起至2017月3月14日止)租金为2,800元/月÷30天/月×42天=3,920元，迟延支付租金的违约金为3,920元×3‰/日×42日(自2017年2月1日起至2017月3月14日止)=493.92元，拖欠物业服务费(自2017年2月1日起至2017年3月14日止)为70m2×25元/m2/月÷30日/月×42日=2,450元，迟延支付物业服务费的违约金为2,450元×0.3‰/日×42日(自2017年2月1日起至2017年3月14日止)=30.87元。新龙太公司提供的费用应交明细表系其单方制作的，表中反映的水电费(含公摊)没有王爱群的签字认可，不予认定。新龙太公司提供的3份枫亭世纪城商户能源费缴款通知书中“商户签收”栏“王爱群”的签名笔迹明显不同，且新龙太公司未能提供在相应的交费期内其已为王爱群代交代付商铺电费发票和商业广场内公共部分／区域实际产生的电量及应公摊的电费的相关凭据予以佐证，故新龙太公司有关能源费(电费，含公摊部分)及违约金的请求，暂不予支持。新龙太公司可在证据充分的情况下，另行主张。根据租赁合同约定，王爱群妥善履行合同是新龙太公司给予王爱群免租装修期和减免租金政策的前提，若王爱群违约导致合同提前终止，则王爱群应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金。从租赁合同第三、四条的约定内容可以看出，案涉商铺的进场装修日为2015年12月15日，租金起算日为2016年2月1日，可见王爱群对案涉商铺享有1.5月的装修期；2016年5月1日至2016年10月31日为减免租金期。王爱群现因未能按合同约定交付下个交租期(2017年2月1日起至2017年4月30日止)的租金等费用致合同提前终止，王爱群应按合同约定承担相应的违约责任，补交给新龙太公司装修期租金2,800元/月×1.5月=4,200元、免租期租金2,800元／月×6月=16,800元。上述补交的装修期租金和免租期租金来自于合同对违约方的违约处罚，故新龙太公司要求王爱群支付补交租金利息的诉讼请求没有依据，依法不予支持。本案租赁合同因王爱群违约而于2017年3月14日提前解除，且新龙太公司于2017年8月29日将本案讼争的商铺出租给他人，说明王爱群于2017年8月28日已经将商铺腾空，并将该商铺交还给新龙太公司。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，新龙太公司请求王爱群支付自租赁合同解除之次日(2017年3月15日)起至案涉商铺实际腾退之日(2017年8月28日)止按租赁合同解除前的租金标准计算的房屋占用费为2,800元/月÷30天/月×166天=15,493.33元。租赁合同解除后，王爱群不再是案涉商铺的承租人，故新龙太公司要求王爱群支付自租赁合同解除之日起至案涉商铺实际腾退之日止的物业服务费及能源费没有依据，依法不予支持。王爱群未按合同约定及时交付租金、物业服务费等费用的违约行为，新龙太公司已依据其与王爱群签订的案涉租赁合同和物业管理服务协议，向一审法院主张权利，由王爱群承担相应的违约责任，一审法院已在新龙太公司的上述诉讼请求中予以分析处理，现新龙太公司诉讼请求王爱群另行支付违约金10,000元，没有法律和合同依据，依法不予支持。双方签订的物业管理服务协议约定，若王爱群违约，则新龙太公司为主张权益所支出的律师费、差旅费等费用由王爱群承担。新龙太公司提供的委托代理合同、福建增值税普通发票复印件可以证实其为本案纠纷支付律师代理费3,000元，故新龙太公司请求王爱群承担本案律师费用3,000元符合合同约定，应予以支持。对于王爱群交付的2,800元履约保证金，因双方在合同中约定，如王爱群违约导致合同提前终止的，则新龙太公司有权予以没收，故该2,800元履约保证金不能用于抵扣王爱群拖欠的租金、物业服务费及违约金；对于王爱群交付的1,750元物业服务费保证金和2,000元质量保证金，因双方在物业管理服务协议中约定，如王爱群未能按照约定向新龙太公司支付物业服务费、能源费、空调费或违约金等费用，以及违反新龙太公司管理制度导致罚款、赔偿金，新龙太公司有权以全部或部分物业服务费保证金冲抵王爱群应交费用，及若王爱群违规经营遭到政府部门处罚，可能对所在物业经营造成不利影响时，新龙太公司有权以质量保证金代为支付对消费者或受损方的退货款、赔偿款或政府罚款等，故新龙太公司请求的上述租金、物业服务费及违约金总金额中应先将王爱群交纳的1,750元物业服务费保证金和2,000元质量保证金予以抵扣。综上，新龙太公司诉讼请求中的合理有理部分，予以支持；无理部分，应予驳回。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福建新龙太置业有限公司与王爱群于2015年12月4日签订的《仙游枫城新都租赁合同》于2017年3月14日解除；二、王爱群应支付给福建新龙太置业有限公司自2017年2月1日起至2017年3月14日止的租金3,920元、违约金493.92元。三、王爱群应支付给福建新龙太置业有限公司自2017年2月1日起至2017年3月14日止的物业管理费2,450元、违约金30.87元。四、王爱群应支付给福建新龙太置业有限公司自2017年3月15日起至2017年8月28日止的房屋占用费15,493.33元。五、王爱群应支付给福建新龙太置业有限公司商铺装修期(自2015年12月15日起至2017年1月31日止)的租金4,200元、租金优惠期(2016年5月1日至2016年10月31日止)的租金16,800元。六、王爱群应补偿给福建新龙太置业有限公司律师代理费3,000元。上述二至六项给付金额共计46,388.12元，抵扣王爱群交纳的履约保证金2,800元、物业服务费保证金1,750元及商业服务质量保证金2,000元后，王爱群应付给福建新龙太置业有限公司39,838.12元，款限在本判决生效后十日内付清。六、驳回福建新龙太置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费886元，由王爱群负担796元，由福建新龙太置业有限公司负担90元。 二审庭审过程中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理查明，王爱群对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审法院遗漏查明案涉店铺是新龙太公司叫保安上锁的。新龙太公司对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，闽(2017)仙游县不动产权第0003989号证明新龙太公司系讼争商铺的合法产权人，则其对该商铺享有使用、收益和处分的权利。一审法院对新龙太公司与王爱群签订的《仙游枫城新都租赁合同》、《物业管理服务协议》的效力依法作出认定，在此不再赘述。一审法院已判决案涉合同于2017年3月14日予以解除，王爱群上诉请求第一项已无必要，不再审查。根据涉案合同第二十二条第22.8款约定，王爱群妥善履行合同是给予其免租装修期和减免租金政策的前提，若王爱群违约导致合同提前终止，则应按第一个租赁年度的租金标准补交免租装修期和减免政策下的租金，因王爱群未按上述约定履行缴纳租金等费用的义务，一审法院据此判决王爱群应向新龙太公司支付商铺装修期(2015年12月15日至2016年2月1日止)和租金优惠期(2016年5月1日至2016年10月31日止)的租金是正确的。王爱群上诉称新龙太公司商业推广未达到商业利用价值是本案的过错方及案涉商铺被新龙太公司锁门，但其未能提供证据加以证实，应承担举证不能的责任。 综上所述，王爱群的上诉理由不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费796元，由王爱群负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年二月二十六日 书记员  高小福 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。