河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初6869号原告（反诉被告）：郑州翰园置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路4号。法定代表人：陈磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹丹，河南文丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：张卫东，男，1980年5月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：郭新华，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建明，河南方邦律师事务所律师。原告郑州翰园置业有限公司（以下简称翰园公司）与被告张卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）豫0102民初5011号民事判决，双方当事人均不服一审判决提出上诉，河南省郑州市中级人民法院审理后作出（2019）豫01民终4946号民事裁定，以一审判决认定事实不清为由撤销本院（2018）豫0102民初5011号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告翰园公司的委托诉讼代理人刘文涛、周丹丹，被告张卫东及其委托诉讼代理人郭新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翰园公司向本院提出诉讼请求：1.确认翰园公司与张卫东于2015年1月31日签订的合同编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》已经依法解除并腾房；2.判令张卫东支付拖欠租金2779077元及违约金833723元（暂计算至2019年12月30日，之后的租金、违约金计算至争议物业被实际收回之日）；3.判令张卫东承担律师费36800元；4.本案诉讼费及相关其他费用由张卫东承担。事实与理由：翰园公司、张卫东于2015年1月31日签订合同编号A1801、A1802、A1803、A1804、A1805、A1806、A1807、A1808、A1809、A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》，合同约定张卫东承租翰园公司位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号办公物业，租赁期限自2015年1月31日起至2023年1月30日止，并明确约定了租金标准及收取方式。该合同第六条第五款明确约定：“乙方如果逾期交纳租金，甲方有权要求乙方按日缴付相当于应支付日租金的千分之五作为滞纳金。乙方逾期超过15日仍未支付的，乙方以本合同约定的全部租赁期限的租金总额的10%向甲方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，并收回物业。”同时，该合同第七条“合同解除”第1款第（6）项“逾期未付清租金的”，对解除合同及支付违约金，也作了相同的约定。翰园公司依约交付租赁物业后，张卫东迟迟未履行合同约定的缴纳租金义务，严重违反了《锦艺国际中心租赁合同》第六、七条之约定。翰园公司多次上门催缴租金未果后，于2018年1月12日，向张卫东邮寄催缴租金逾期解除合同通知书，仍未果，又于2018年1月29日向张卫东出具《限期缴纳租金若再逾期解除的律师告知函》，解除了与张卫东签订的十份《锦艺国际中心租赁合同》。故提起诉讼，请求法院依法维护翰园公司的合法权益。张卫东辩称：张卫东不存在违约情形，翰园公司交付的房屋不能实现张卫东租赁房屋的合同目的，张卫东租赁翰园公司涉案房屋是为了经营酒店使用，翰园公司在签订租赁合同时承诺该房屋可以作为经营酒店使用，张卫东对涉案房屋进行装修，但至开业向消防部门办理相关手续时，被告知涉案房屋无法作为经营酒店使用，导致租赁合同目的无法实现，给张卫东造成的损失应当由翰园公司承担。翰园公司在租赁合同中存在故意隐瞒该房屋的使用性质，具有重大过错，故应当对合同目的无法实现承担全部责任。综上，请求法庭依法判决驳回翰园公司的全部诉讼请求。张卫东向本院提出反诉请求：1.判令解除张卫东与翰园公司于2015年1月31日签订的合同编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》；2.判令翰园公司向张卫东退还已收取的履约保证金205464元，赔偿张卫东因承租装修所遭受的损失人民币3100000元；3.由翰园公司承担反诉费用。事实与理由：张卫东与翰园公司于2015年1月31日签订了合同编号A1801、A1802、A1803、A1804、A1805、A1806、A1807、A1808、A1809、A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》。张卫东明确告知翰园公司租赁房屋的用途是做酒店用，在装修时，张卫东已将此目的明确告知出租人及其委托的物业管理公司，物业管理公司于2015年3月18日备案同意张卫东做酒店用途装修。张卫东装修完毕后，却因翰园公司租赁的房屋性质问题造成张卫东所承租的房屋无法通过消防验收，导致双方签订《锦艺国际中心租赁合同》的目的根本无法实现，张卫东租赁房屋后花费巨资进行装修，却一直无法正常使用。张卫东多次找到翰园公司要求协商此事，翰园公司却以免收半年租金以及延期收取租金为由拖延拒绝解决此事。翰园公司作为出租人，应该保证张卫东租赁的房屋符合承租人使用的目的，截止反诉之日，翰园公司一直没有解决此事，导致张卫东签订合同的根本目的无法实现。为此，依法提出解除合同及赔偿张卫东的各项损失的请求，恳请法院支持。翰园公司针对张卫东的反诉辩称：一、租赁合同明确约定租赁物用途为办公物业。本案租赁合同第一条、第二条有两处明确记载租赁物系“办公物业”，一处记载租赁物所在的楼宇系“办公房地产物业”。本案租赁合同关于租赁物用途的约定是明确的，出租和承租租赁物用于“办公”使用是当事人双方在租赁合同上的真实意思；二、本案租赁合同解除的原因系张卫东违约。翰园公司交付租赁物，履行了合同义务，张卫东拒不支付租金，不履行合同主要义务，翰园公司无法实现合同主要目的，翰园公司因此解除合同。张卫东应当对其违约行为承担责任，向翰园公司支付违约金，并承担将租赁物恢复原状并返还给翰园公司等义务；三、张卫东怠于履行消防责任。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》，装修的建设单位（投资人，即张卫东）应当承担消防设计和竣工验收的审核或者备案义务；翰园公司与张卫东签订的《锦艺国际中心消防补充协议》明确约定，翰园公司向张卫东交付的租赁物为办公物业，张卫东在签订消防补充协议前已充分查验、了解原消防设施设备，并判断、确认其符合国家标准，无安全隐患。张卫东自行负责办理其经营业态（含实际经营范围）所需的消防手续并承担相应的费用。如张卫东经营业态等原因不符合消防要求发生、引起的包括但不限于火灾、行政处罚等一切后果和责任由张卫东承担。因此，无论是从法定的规范意义上，还是从约定的合同义务上，装修工程的消防设计和验收的责任均在张卫东。郑州市公安局消防支队出具的《关于查询相关消防验收情况的回复》可以证明，张卫东无论于装修前还是装修后并未提交消防设计与验收备案材料，因此造成的损失应由张卫东自行承担；四、张卫东怠于履行应尽义务并导致损失扩大。张卫东应当在装修工程施工前依法办理施工许可证和消防设计备案而未办理。假如张卫东履行了相应的法定义务，则不至于继续违法施工，造成装修费用的继续投入。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的“防止损失扩大原则”，张卫东也不应当就其扩大的损失即装修损失要求赔偿；五、张卫东对租赁物是否符合其用途负有更多的审查义务。根据国家公示的企业信息，翰园公司是经营房地产开发和房屋租赁的企业法人，张卫东是酒店业经营者。张卫东在订立本案租赁合同时即已具有开办旅馆的目的，就开办和经营旅馆而言，张卫东并非普通自然人，而是应当具有专业知识和专业技能、以开办旅馆作为盈利手段，并且应当可以雇佣更为专业的辅助人并获得辅助人帮助的商人。就开办和经营酒店而言，张卫东比翰园公司更专业，将损失的主要责任归于翰园公司依据不足；六、不应将张卫东的经营损失转嫁于翰园公司。张卫东系基于获取经营利润承租并装修租赁物，装修系为了满足经营需要，张卫东获取经营利润的同时应当承担经营损失的风险。张卫东将其选址、经营以及装修损失转嫁于翰园公司有违公平原则，不应得到支持；七、《价格评估报告书》不能作为认定本案事实的依据：1、首先，该评估报告将资产评估基准日定为2018年6月无事实和法律依据；其次，《价格评估报告书》第8页记载，评估意见的有效期为一年，如果评估机构出具的是以2018年6月为基准日的资产评估意见，在该评估意见作出时即已经超过了有效期；2、评估机构以2019年8月以后的市场价格作为取价依据无法律根据且有违公平原则；3、根据年限法计算成新率为70%依据不足。综上，翰园公司据此认为本案鉴定结论依据不足、程序违法，不能作为认定本案事实的依据；八、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”法院委托鉴定的目的是已形成附合的装饰装修物残值，资产评估明细表-装修中的窗帘、床、床头、床垫、衣柜、地毯、点歌系统及音响、浴缸、穿衣镜、洗面盆、马桶、淋浴花洒、毛巾架、置物架、手纸盒、灯具、加热泵、LED电子屏、空调、书架等等均系可移动、可拆除、可被张卫东继续利用的物品，均非形成附合的装饰装修物，该部分物品的残值损失应由张卫东自行承担，并将租赁物恢复原状。因张卫东欠付租金的违约行为导致租赁合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。张卫东所谓装修“损失”系因其擅自改变房屋用途、怠于履行消防法定和约定义务并且由此导致“损失”扩大造成的，应由张卫东承担不利后果；九、张卫东交付的保证金根据租赁合同第六条第4款应当抵扣包括物业费、水电费、租金等在内的费用；十、张卫东未将租赁物交付给翰园公司，责任应由张卫东承担。本案租赁合同解除的根本原因在于张卫东长期欠付租金。2018年1月29日，翰园公司向张卫东发出《限期缴纳租金若再逾期解除的律师告知函》，翰园公司在该告知函中明确了解除涉案租赁合同的意思表示，租赁合同已经于2018年2月2日解除，合同解除后张卫东负有向翰园公司返还租赁物的义务。2018年2月24日，翰园公司向郑州市中原区人民法院起诉确认租赁合同已经解除并要求张卫东腾房。原一审期间，法院建议由张卫东先行将房屋交付给翰园公司，但张卫东未向翰园公司交付。2019年4月28日，河南省郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终4946号民事裁定书，裁定将本案发回重审。发回重审期间，张卫东提出司法鉴定的申请，鉴定报告出具之前翰园公司接受房屋交付不具有现实可行性。张卫东申请司法鉴定，客观上迟延了向翰园公司返还租赁物。2019年12月13日，即鉴定报告出具以后，法院对腾房事宜组织双方当事人进行询问，张卫东明确表示不履行腾房的具体工作，后翰园公司询问张卫东要求张卫东交付钥匙并将租赁物内可移动物品搬离以便翰园公司开展腾房工作，张卫东拒不配合。张卫东以实际行为表明不履行返还租赁物的义务，其行为损害了翰园公司占有、使用租赁物以及以此获得收益的权利。所以，张卫东应当按照租金标准承担逾期腾房的责任。翰园公司、张卫东双方围绕诉讼请求提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证。结合双方当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：一、翰园公司、张卫东双方租赁合同法律关系是否已经解除。翰园公司据以主张双方租赁合同法律关系已经解除的事实依据为其于2018年1月29日向张卫东发出的《限期缴纳租金若再逾期解除的律师告知函》，该函件于2018年1月31日送达张卫东。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，翰园公司在《限期缴纳租金若再逾期解除的律师告知函》中表达了“你再逾期，翰园公司将解除双方签订的《锦艺国际中心租赁合同》”内容，该内容表明了翰园公司在一定条件成就时（即2018年2月2日前缴纳所欠租金）向张卫东行使合同解除权，且在此告知函限定期限2018年2月2日届满前，张卫东仍逾期未向翰园公司履行缴纳租金的义务，且在收到该函件后张卫东亦未在法定期间内提出异议，告知函中解除租赁合同所附条件已成就，故本院认定双方租赁合同法律关系在2018年2月2日已发生解除的法律后果。张卫东本应在2018年1月31日收到告知函之后的一个月（撤离期）即2018年2月28日前撤出租赁物业并向翰园公司交付。二、翰园公司在签订合同时是否明知张卫东将涉案房屋用于经营旅馆业。针对是否约定了租赁的涉案房屋用途为经营旅馆，双方发生争议，诉讼中，张卫东提交了房屋装修施工备案证、2015年5月21日的工作请示单及2015年12月4日的工作请示单，用以证明翰园公司明知其租赁房屋用途为经营旅馆，但翰园公司称租赁合同显示，双方认可的是办公物业，至于张卫东具体用该物业作何用途，翰园公司当初是不清楚的，因是否明确约定租赁房屋用途关乎各方责任认定及分担，本院就工作请示单及相关内容再次向翰园公司询问，翰园公司称首先双方签订租赁合同时明确约定房屋为办公用途，后也与张卫东签订了补充消防协议，翰园公司也是在2015年5月份才得知张卫东租赁房屋是用来经营酒店的，且翰园公司交付的房屋符合租赁合同约定，至于同意张卫东免租两个月（在合同约定的两个月免租期外，另行给了张卫东两个月免租期），是因为张卫东称其仍未办理下来消防验收，主动申请，翰园公司才同意再次免租的。本院查明双方在租赁合同文本中并未明确约定租赁用途，仅在第一条中对“该物业”进行了定义，显示：“指乙方根据本合同承租的位于锦艺国际中心内的办公物业”，张卫东提交的两份工作请示单系翰园公司内部流转的业务请示单，2015年5月份请示单中明确显示张卫东租赁房屋的用途为“做快捷酒店使用”，故本院认为，鉴于本案所涉出租房屋间数较多、面积较大，翰园公司作为专业营利性法人，其营业范围包括房地产开发与经营、房屋租赁等，其应当知道承租人租赁房屋的用途对租赁合同法律关系的履行至关重要，根据日常生活经验法则，其在与张卫东签订租赁合同时应当知悉张卫东租赁房屋的用途为经营旅馆。三、翰园公司对张卫东主张的装修损失的责任承担。1.首先《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”本案张卫东承租的涉案房屋装修工程属于《建设工程消防监督管理规定》的监管范围，张卫东作为该房屋装修工程的建设单位，应该根据该管理规定第八条之规定，履行“依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查”的法定义务，并不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量。张卫东在对涉案房屋装修工程施工前，本应该首先向消防部门办理消防设计审核，并按照审核通过的设计方案要求，组织消防工程的施工，施工完成后再依法办理竣工验收消防备案手续并接受抽查。正是因为张卫东违反法定义务，没有依法办理相关手续，才被消防部门依法责令停业，导致其经营酒店的合同目的不能实现，进而引发双方纠纷并解除了涉案租赁合同。其次，双方的租赁合同第一条和第三条均明确说明，张卫东承租的涉案房屋属于“办公物业”，由此可知，张卫东对承租的房屋性质及用途应该是知道的。张卫东作为酒店旅馆业的经营者，对涉案房屋能否用于开设宾馆，以及应该如何办理消防手续，应该比常人更专业，对自己的投资经营应该具有更多的注意义务。即使如张卫东所述，因涉案房屋的性质用于开办宾馆则不能通过消防验收，那么，张卫东若依照规定先办理涉案房屋相关消防设计审核，则必然不能通过，也就不会出现张卫东投资对涉案房屋进行装修，进而造成损失的问题。综上，张卫东对装修损失的产生存在重大过错，应该承担相关损失的主要责任；2.从《装饰装修管理服务协议》合同的内容来看，翰园公司对张卫东提交的“消防审批文件、装修效果图”等有关资料，应该进行审查并在符合约定条件后，才可以办理装修审批登记，并为张卫东发放《装修施工备案证》，而张卫东提交的落款为2015年3月18日的《房屋装修施工备案证》，上面显示有“锦艺国际中心项目专用章”印鉴，能够证明翰园公司在张卫东没有办理消防审批文件的情况下，就准许其进行装修。翰园公司作为业主和出租者，疏于履行审查义务，没有对租户对租赁房屋装修改造尽到必要的监督管理和提示义务，对张卫东投资装修造成的损失存在过错，亦应该承担相应的责任。四、张卫东交纳租金义务的履行情况。诉讼中，当事人双方均认可张卫东向翰园公司交纳租赁押金共计205464元，租金已交至2017年4月30日，之后的租金未交纳。按双方合同约定的每年递增8%计算，2017年4月30日至2018年1月30日，张卫东所租赁的房屋租金每日每平方米数额如下：A1801至A1805均为1.98元、A1806为2.1元、A1807至A1810为2.04元，之后每年分别递增8%。以此计算，2017年5月1日至2018年1月30日（共9个月，每月按30天计算），张卫东欠交租金总额为709118.35元；2018年1月31日至2018年2月28日（按1个月撤离期，每月按30天计算）张卫东应合同约定的租金标准支付该期间房屋占有使用费85093.96元；以上共计794212.31元。五、关于张卫东为履行租赁合同对承租房屋进行装修的装修剩余价值及室内物品价值，本院根据张卫东的申请，委托河南中州评估有限公司进行评估，该委托机构于2019年11月28日作出河南中州评报字第[2019]Z02120A价格评估报告书，被委托评估的位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值及室内物品价值在评估基准日（2018年6月）的评估价值为3075959元，其中：①位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值在评估基准日的评估价值为2784281元（详见《资产评估明细表-装修》；②位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的室内物品价值在评估基准日的评估值为291678元（详见《资产评估明细表-物品》）。翰园公司认为该《价格评估报告书》不能作为认定本案事实的依据：1.首先，将资产评估基准日定为2018年6月无事实和法律依据。法院委托鉴定的时间为2019年8月12日，本案资产评估基准日却为2018年6月，早于委托鉴定的时间达一年零2个月之久，认定鉴定结论依据的评估基准日无法律或规范根据；其次，《价格评估报告书》第8页记载，评估意见的有效期为一年，如果评估机构出具的是以2018年6月为基准日的资产评估意见，在该评估意见作出时即已经超过了有效期；再次，翰园公司从未认可香雪海主题酒店的停业时间为2018年6月，亦未签署过相关书面文件，该停业时间系张卫东的单方陈述。鉴定人以鉴代审，认定停业日期，超越了鉴定人权某；2.评估机构以2019年8月以后的市场价格作为取价依据无法律根据且有违公平原则。首先，评估报告称，评估方法为市场法，取价依据包括现场勘验、市场调查、网上询价、咨询等所获得的相关材料。如果评估基准日为2018年6月，则取价依据应当参考2018年6月的市场价格。因此以2019年8月以后的市场价格作为基准日的取价依据无法律根据且有违公平原则；其次，在鉴定申请人张卫东没有提供采购合同、没有提供产品品牌和材质信息、没有提供质量合格证明等基本信息的情况下，鉴定人是依据何等信息进行市场询价从而做出的鉴定结论；3.根据年限法计算成新率为70%依据不足。翰园公司从未认可“香雪海主题酒店”开业时间为2015年12月，停业时间为2018年6月，评估机构在无证据证明的情况下依据张卫东的单方陈述，认定涉案酒店实际使用年限为2年零6个月，共计30个月，无任何事实依据。鉴定机构对法院尚未认定的事实进行单方采信，进而作出的评估报告无法反映真实的装修残值；4.法院委托鉴定的目的是已形成附合的装饰装修物残值，而资产评估明细表-装修中的窗帘、床、床头、床垫、衣柜、地毯、点歌系统及音响、浴缸、穿衣镜、洗面盆、马桶、淋浴花洒、毛巾架、置物架、手纸盒、灯具、加热泵、LED电子屏、空调、书架等等均系可移动、可拆除、可被张卫东继续利用的物品，均非形成附合的装饰装修物，被列入装修残值的依据明显不足。本院认为：翰园公司、张卫东双方签订的十份《锦艺国际中心租赁合同》的内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。租赁合同约定，张卫东逾期交纳租金翰园公司有权要求张卫东按日缴付相当于应支付租金的千分之五作为滞纳金；张卫东逾期超过十五日仍未按约支付的，张卫东须以本合同认定的全部租赁期限的租金总额的10%向翰园公司支付违约金，翰园公司有权解除合同，并收回物业；当租赁期届满或租赁合同被解除时，如张卫东未按本合同约定撤离该物业并逾期将该物业交还翰园公司的，则张卫东须按日租金向翰园公司缴纳滞纳金，直至张卫东实际交付物业给翰园公司，并按合同约定租金总额的10%向翰园公司支付违约金。张卫东逾期超过30日仍未按约交付的，翰园公司有权采取强制措施直接收回物业，造成的损失由张卫东承担。本案合同履行过程中，张卫东因酒店装修不符合消防法律相关规定被责令停业关闭，导致其开办的酒店无法继续经营，在其与翰园公司就有关问题未协商解决之前，且张卫东作为承租人在认为翰园公司对此负有责任的情况下，通常情况下，张卫东会当然的选择不向出租人翰园公司继续支付租金作为防止损失扩大的利己救济方法，但双方签订的《锦艺国际中心租赁合同》合法有效，张卫东选择不继续交付租金，则必然给翰园公司带来经济损失，故其双方都应按合同约定及法律规定依约、依法行使自己的权利，采取符合合同约定的、适当的、积极有效的措施，从而避免双方因此遭受的损失进一步扩大。根据合同约定，租金每三个月支付一次，首期租金在签订租赁合同时张卫东需要把首期三个月租金交纳给翰园公司，之后的租金由张卫东在每三个月到期前30日交纳给翰园公司，但本案中，张卫东实际仅交付租金至2017年4月30日，之后未再按合同约定提前30日将下个季度及自此时间之后的租金交纳给翰园公司，在这种情况下，翰园公司本可依合同约定及时行使合同赋予其的合同解除权，但其并未及时行使，直至在2018年1月12日向张卫东催缴租金仍无果的情形下，才于2018年1月29日向张卫东发出了《限期缴纳租金若再逾期解除的律师告知函》，2018年2月2日双方租赁合同解除后，在张卫东超过30日未从租赁物业撤离并交还租赁物业的情况下，翰园公司有权根据合同约定采取强制措施直接收回物业，但翰园公司仍未采取任何强制措施收回张卫东承租的物业，本院认为，根据双方当事人签订合同的内容本意，租赁合同赋予出租人翰园公司采取适当措施、防止损失扩大的权利远大于承租人张卫东，翰园公司作为出租方本应采取更加积极有效的措施和更为强有力的手段收回租赁物业，防止双方损失进一步扩大，然，事实上翰园公司对涉案租赁合同能否继续履行、作为承租人的张卫东能否继续营业赚取利润及按时按约交付租金、合同解除后的物业交付等相关问题一直以来持消极观望的态度，任由张卫东继续占有物业，即使在一审判决解除双方之间的租赁合同关系，双方均不表示异议的情形下，翰园公司也仅以张卫东拒不配合可移动物品搬离以便翰园公司开展腾房工作为由，而未采取任何强制措施收回物业，翰园公司单方认为只要张卫东不腾房并向其返还租赁物业，其即有权根据合同约定一直享有向张卫东主张租金的权利，但本院认为张卫东在收到翰园公司发出的律师告知函后在仍未交纳租金、亦未搬离交还租赁物业的情况下，翰园公司对张卫东的违约行为采取放任的消极等待行为，不采取适当措施强制收回租赁物业，故其对2018年3月31日之后租金损失的扩大负有不可推卸的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故翰园公司仅能向张卫东主张合同解除日期至2018年2月28日之前的租金或房屋占有使用费，对翰园公司向张卫东提出的支付2018年3月1日之后的租金请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于张卫东提出的对承租房屋进行装修的装修剩余价值及室内物品价值，本院根据张卫东的申请，委托河南中州评估有限公司进行评估，该公司于2019年11月28日作出河南中州评报字第[2019]Z02120A价格评估报告书，根据该评估报告书，位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值及室内物品价值在评估基准日（2018年6月）的评估价值为3075959元，其中：①房屋装修剩余价值在评估基准日的评估价值为2784281元；②涉案房屋室内物品价值在评估基准日的评估值为291678元。诉讼中，翰园公司对该评估报告书提出质疑，但鉴定机构派员对其质疑进行了答复和解释，尤其针对“装修和物品的界定标准”答复如下：本次评估中，部分物品是附着于墙体或依附于室内装修，体现了“香雪海主题酒店”整体装修设计风格，考虑拆除后可继续利用的价值极低，故将此部分物品与酒店装饰装修部分列入装修项目。诉讼中，翰园公司未提供足以推翻该价格评估报告书的证据，故本院对河南中州评报字第[2019]Z02120A价格评估报告书的有效性予以认定，可以作为认定有关损失的证据使用。根据评估报告，张卫东因装饰装修形成的装修剩余价值为2784281元、室内物品价值为291678元，因室内物品价值已相对附着于装饰装修部分，对这两部分价值可作为整个酒店装修剩余价值进行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对此，本院认为，参照上述解释，翰园公司作为从事房地产开发与经营、房屋租赁的专业公司，在知道张卫东租赁房屋的用途为旅馆经营的事实而仍与张卫东签订租赁合同，其为追求租金收益而放任租赁合同无法实际履行结果的发生，应当对租赁物业的前述装饰装修残值损失负有一定的责任，但张卫东作为即将从事旅馆业经营的自然人，在签订租赁合同前，本更应充分详细调查所要租赁物业的相关情况和尽到更为谨慎注意的义务，故其主观上存在重大过失。综上，综合考虑本案双方当事人责任的大小、合同实际履行情况，从公平角度出发，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本院认为以翰园公司对装修损失承担40%的责任、张卫东承担60%的责任为宜。本案中，已形成附合的装饰装修残值为3075959元，该残值本院确定为张卫东的损失，并按4:6的责任比例在双方之间予以分配承担，以此计算，翰园公司应向张卫东赔偿损失1230383.6元。关于涉案房屋恢复原状问题，因张卫东在庭审中明确表明目前其对涉案房屋已无法掌控，自己无法也不愿意恢复承租房屋的原状。根据本案实际情况，涉案房屋由翰园公司直接收回并负责恢复原状为宜，张卫东不再承担返还租赁物业的责任及履行恢复原状的义务，恢复原状所产生的费用由翰园公司先行支出，然后再按照4:6的过错责任比例由翰园公司和张卫东予以分担，该费用的负担在双方协商无果时可另行解决。在合同解除后，翰园公司依据合同收取张卫东的房租押金205464元应予退还。翰园公司、张卫东对各自损失主张过高部分，本院不予支持。关于翰园公司主张的违约金，本院认为，张卫东因其租赁的涉案房屋用于经营酒店未通过消防验收被责令停止营业，造成其合同目的不能实现，从而选择不向翰园公司继续支付租金，致翰园公司依据合同约定单方解除双方签订的租赁合同，但解除合同并非张卫东一方的责任造成的，翰园公司对涉案合同的解除也负有一定的责任，从而造成本案所涉租赁合同履行过程中的大量财力、物力的不可回收投资，并最终酿成本案诉讼，故本院对翰园公司主张的违约金不予支持。关于翰园公司主张的律师费，无合同依据，本院对其的该项主张亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告郑州翰园置业有限公司与被告张卫东于2015年1月31日签订编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》于2018年2月2日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告张卫东向原告郑州翰园置业有限公司支付编号A1801至A1810《锦艺国际中心租赁合同》中所涉房屋自2017年5月1日至2018年1月30日期间所欠租金709118.35元以及解除合同之日至2018年2月28日的房屋占有使用费85093.96元，两项共计794212.31元；三、自本判决生效之日起十日内，原告郑州翰园置业有限公司退还被告张卫东租赁押金205464元并赔偿损失1230383.6元，共计1435847.6元；上述二、三项给付金钱义务折抵后，原告郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付被告张卫东641635.29元。四、驳回原告郑州翰园置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告张卫东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35997元，原告郑州翰园置业有限公司负担24255元，被告张卫东负担11742元；反诉费16622元，原告郑州翰园置业有限公司负担8861元，被告张卫东负担7761元；鉴定费65000元，原告郑州翰园置业有限公司负担26000元，被告张卫东负担39000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张燕杰人民陪审员  米景惠人民陪审员  朱正玉二〇二〇年二月二十五日书 记 员  郭信煜