云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初5561号原告：曲靖君乐物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530300MA6K7AJP7C。住所：曲靖开发区学府路万乐城8幢。法定代表人：达琼秀，总经理。委托代理人：高丁、徐武飞，云南千仞律师事务所律师。（特别授权代理）被告：周治江，男，汉族，1991年12月2日生，住贵州省毕节市。原告曲靖君乐物业服务有限公司诉被告周治江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法组成合议庭，2019年12月31日，本院公开开庭审理了本案。原告曲靖君乐物业服务有限公司的委托代理人徐武飞到庭参加诉讼，被告周治江经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期限届满后，被告周治江未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告曲靖君乐物业服务有限公司诉称，2017年10月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《运营管理合同》，被告承租原告位于曲靖经济技术开发区西侧、朝阳路南侧曲靖万乐城（一期）1号楼1—1—8号商铺，面积32.76平方，租赁期限5年，每月租金90元／平方／每月，每年租金35380.8元，支付方式：每季度支付一次，先付后用。双方签订的《运营管理合同》约定，每月运营管理费327.6元，每月10日前支付上个月的运营管理费。2017年11月13日，双方签订《前期物业服务合同》，物业费每月每平方5元，水电费每月10日前交清。合同签订后，被告未按约定履行支付租金及运营费的义务。原告多次催告，被告置之不理。请求解除原、被告2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》、《运营管理合同》，2017年11月13日签订的《前期物业服务协议》，将租赁物曲靖万乐城（一期）1号楼1—1—8号商铺交还原告；判令被告支付截止2019年6月25日的租金56019.6元，运营费6224.4元，违约金15685.45元，及截止2019年7月25日的物业费2574.5元、垃圾处置费720.85元、电费1080.22元、水池清洗费30元，合计82335.02元；判令被告支付从2019年7月26日起至返还租赁物之日的租金、运营费；本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，扣除被告交纳的保证金1万元、装修押金3000元，被告应支付69335.02元，增加公告费由被告承担。被告周治江未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的身份信息及主体资格。2、被告身份证复印件一份，用于证明被告的身份信息。3、商铺租赁合同、运营管理合同、前期物业服务协议各一份，用于证明被告未按合同约定支付租金、运营费、物业费等费用。4、情况说明、物业费用通知函（附电表、水表照片各一张）各一份，用于证明被告长期拖欠物业费、电费，截止2019年7月25日已拖欠物业费、水电费4405.57元。5、租金、运营费统计表一份，用于证明被告截止7月26日拖欠租金、运营费、违约金77929.45元。6、垃圾处理费缴费通知一份，用于证明曲靖万乐城垃圾处理费标准为每平方1.4元。被告未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。本院认为，原告向本院提交的证据，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。本案经审理，本院确认如下法律事实：2017年10月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告承租位于曲靖经济技术开发区西侧、朝阳路南侧曲靖万乐城（一期）1号楼1—1—8号商铺，面积32.76平方；用途餐饮，品牌“芭努特”；租赁期限5年，自2017年10月27日至2022年10月26日；租金第一年每月每平方90元，每年租金35380.8元；租金支付方式为：每季度支付一次，先付后用，须于本季度第一个月10日前支付；保证金1万元；装修期30天，支付装修押金3000元；原告免租期60天，即2017年10月27日至12月25日，免租期内无需交付租金；在租赁期限内，被告逾期交付租金或不履行物业管理合同或不履行运营管理合同的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付日违约金；同日，原、被告签订《运营管理合同》，被告同意由原告对万乐城进行统一的商业运营管理，并同意向原告支付运营管理费，每月运营管理费为327.6元；在管理期限内，被告逾期交付运营管理费，每逾期一日，应按逾期未交金额的3‰支付日违约金。2017年11月13日，原、被告签订《前期物业服务协议》，被告交纳物业服务费每月每平方5元，按季度预交；其他费用为：水池清洗费每年30元，代收费用为水费、电费、垃圾清运费、垃圾处置费，收费标准执行政府相关规定，水电费按月交清，其他费用按年度收取。逾期按应交物业服务费每日3‰支付违约金。合同签订后，被告承租曲靖经济技术开发区西侧、朝阳路南侧曲靖万乐城（一期）1号楼1—1—8号商铺，经营“芭努特”餐饮店。被告向原告支付了保证金1万元，装修押金3000元。经营过程中，被告未按期交纳房屋租金、运营管理费、物业服务费、垃圾处置费、电费等费用。现“芭努特”餐饮店已停业，被告未将承租的房屋归还原告，尚欠原告2017年12月24日至2019年7月25日期间的租金56019.6元、运营管理费6224.4元、物业服务费2574.5元、垃圾处置费720.85元、电费1080.22元、水池清洗费30元，合计66649.57元。扣除被告交纳的保证金1万元、装修押金3000元，被告还欠原告53649.57元。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原、被告于2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》、《运营管理合同》，11月13日签订的《前期物业服务协议》，未违反法律的规定，系有效合同，具有法律约束力。被告未按合同严格履行义务，应承担违约责任。在合同履行期限届满之前，被告经营的“芭努特”餐饮店已停业，但未将承租的房屋归还原告，被告以自己的行为表明不履行主要债务，原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》、《运营管理合同》和《前期物业服务协议》，归还承租的商铺的诉求，理由正当合法，本院予以支持。要求支付租金56019.6元、运营管理费6224.4元、物业服务费2574.5元、垃圾处置费720.85元、电费1080.22元、水池清洗费30元，合计66649.57元，并支付自2019年7月26日起至归还商铺之日止的租金、运营费的诉求，符合合同的约定，本院予以支持，扣除被告交纳的保证金1万元、装修押金3000元，被告还应支付原告53649.57元。原告要求被告支付租金和运营费的违约金15686.45元的诉求，虽然合同约定逾期交付按未交金额每日3‰支付违约金，即月9%支付违约金，明显过高，不符合“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的法律规定，本院对该项诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十四条第（二）项、第一百零七条；《中华人民共和国民法总则》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告曲靖君乐物业服务有限公司与被告周治江2017年10月16日签订的《商铺租赁合同》、《运营管理合同》，2017年11月13日签订的《前期物业服务协议》；被告周治江归还原告曲靖君乐物业服务有限公司位于曲靖经济技术开发区西侧、朝阳路南侧曲靖万乐城（一期）1号楼1—1—8号商铺。二、被告周治江支付原告曲靖君乐物业服务有限公司2019年7月25日前的租金56019.6元、运营管理费6224.4元、物业服务费2574.5元、垃圾处置费720.85元、电费1080.22元、水池清洗费30元，合计66649.57元，扣除被告周治江交纳的保证金1万元、装修押金3000元后，还应支付原告53649.57元。三、被告周治江支付原告曲靖君乐物业服务有限公司2019年7月26日起至归还商铺之日止的租金、运营管理费，（按合同约定的标准履行）。四、驳回原告曲靖君乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1858元、公告费300元，由原告曲靖君乐物业服务有限公司负担192元，被告周治江负担1966元。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  王利萍人民陪审员  董菊芳二〇二〇年二月二十六日书 记 员  李桃仙