江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终561号上诉人（原审被告）：王志平，男，1969年8月17日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：薛琴，女，1972年4月10日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。共同委托诉讼代理人：王伟，江苏狮山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建学，男，1974年5月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审原告）：顾志芬，女，1975年6月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。共同委托诉讼代理人：张福明，江苏百年英豪律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：葛娴，江苏百年英豪律师事务所律师。上诉人王志平、薛琴因与被上诉人陈建学、顾志芬房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初4324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志平、薛琴的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、陈建学、顾志芬未能实现过户主观上有拖延，2、陈建学、顾志芬未满足徐星、顾月芬要求补贴的要求。3、陈建学、顾志芬未及时提起诉讼。4、徐星、顾月芬设定抵押前房屋可直接过户到陈建学、顾志芬名下，设定抵押后可注销抵押。5、根据2018年5月12日三方补充协议，应由徐星、顾月芬承担责任。二、一审判决适用法律错误。陈建学、顾志芬可通过执行异议和执行异议之诉实现过户，不应判决贸然解除合同。陈建学、顾志芬二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈建学、顾志芬向一审法院起诉请求：一、解除陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的房屋买卖协议书。二、王志平、薛琴返还陈建学、顾志芬购房款736000元。三、王志平、薛琴赔偿陈建学、顾志芬损失286.89万元。四、本案诉讼费用由王志平、薛琴负担。一审法院认定事实：陈建学、顾志芬为确认房屋买卖合同书的效力于2018年5月16日诉至法院，一审法院依法作出(2018)苏0507民初2891号民事判决书，该案查明如下事实：2010年7月31日，王志平、薛琴共同作为出卖方（甲方）、陈建学、顾志芬作为购买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》1份，载明“经甲、乙双方协商一致，双方自愿签订房屋买卖协议如下：一、甲方自愿将坐落在苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）及相配套的车库绝卖给乙方所有，甲方绝不反悔，乙方付清房款之日起，房屋产权归属乙方所有。二、上述房屋及阁楼、车库折款人民币柒拾叁万陆仟元正（736000.00元）。三、甲方应将该住房钥匙等一并交给乙方。四、本协议经甲、乙双方签名后生效。五、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，两位中间人各执一份。六、如本房屋办理房产证、土地证，则由原两证拥有者直接过户给乙方，过户时办理两证的费用由乙方负担。七、如有未尽事宜，双方协商解决。”，王志平、薛琴在甲方（出卖人）处签名，陈建学、顾志芬在乙方（购买人）处签名，见证人处签有“邢德清、吴文英”字样。同日，徐星、顾月芬（共同作为甲方）、陈建学、顾志芬（共同作为乙方）签订了《房屋买卖和办理两证协议书》1份，载明“苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢的403-404室（403室70.85平米，阁楼41.54平米；404室138.01平米，阁楼85.7平米）两套房屋及相配套的车库是新埂村15组徐星、顾月芬的动迁安置房。2010年7月31日，甲方以柒拾叁万陆仟元正（736000元）将此房屋绝卖给乙方。如今后这两套房屋需办理房产证、土地证，则由原两证拥有者甲方直接过户给乙方，过户时甲方无条件配合乙方办理，办理两证的费用由乙方负担。本协议一式五份，甲乙双方各执一份，三位见证人各执一份”。徐星、顾月芬在甲方处签名，陈建学、顾志芬在乙方处签名，吴文英、王志平、邢德清在见证人处签名。2010年8月2日，陈建学通过银行分两次共计向王志平转账支付人民736000元。2018年5月12日，徐星、顾月芬共同作为甲方，陈建学、顾志芬共同作为乙方，王志平、薛琴共同作为丙方签订《补充协议》1份，载明“鉴于苏州市相城区望亭镇紫薇花园14幢403、404室及相配套的车库甲方在未经乙方协商同意情况下抵押给了他人，现就上述房屋买卖事宜补充约定如下：一、三方确认2009年甲方将上述房屋转让给丙方并签订房屋买卖协议；2010年7月，丙方将上述房屋转让给乙方，同时乙方与甲方签订《房屋买卖和办理两证协议书》，约定甲方将上述房屋直接过户给乙方，即丙方将与甲方的房屋买卖协议中所有权利转让给了乙方，乙方可以向甲方主张所有房屋买卖协议权利，并己经甲方同意及确认。二、现经协商甲方承诺将上述房屋中403室于2018年12月底之前过户给乙方；甲方将上述房屋中404室于2019年11月底之前过户给乙方，上述房屋过户税费由乙方承担。三、三方确认本协议项下房屋的所有购房款柒拾叁万陆仟元乙方均己支付完毕，乙方不再需要支付任何购房款。四、乙方确认为表示谢意，待甲方将上述房屋都过户给乙方后，乙方取得房产证后三天内向甲方支付谢意费用。双方约定：甲方在把上述房屋中的403室过户给乙方后，乙方在取得房产证后三天内向甲方支付叁万元；甲方在把上述房屋中的404室过户给乙方后，乙方在取得房产证后三天内向甲方支付肆万元。五、待房屋具备过户条件后，甲方应当立即配合乙方办理房屋过户手续，包括与乙方签订正式的房屋买卖网签合同、办理房屋买卖网签手续等。六、如甲方未能按照本协议约定履行过户义务的，甲方应当赔偿乙方所有由此产生的损失。七、本协议签订后，丙方作为甲乙双方的见证人，可以督促和协助甲乙双方履行上述协议。八、本补充协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，经各方签字后生效。”，徐星、顾月芬在甲方处签名，陈建学、顾志芬在乙方处签名，王志平、薛琴在丙方处签名。本案所涉位于苏州市相城区顾月芬的拆迁安置房，徐星于2007年8月实际取得上述房屋及车库。其中，14幢403室房屋及14幢车库16已于2016年9月1日办理了登记于所有权人徐星、共有权人顾月芬名下的不动产权证；14幢404室房屋及14幢车库17已于2016年8月18日办理了登记于所有权人徐星、共有权人顾月芬名下的不动产权证。上述房屋及车库现均由陈建学、顾志芬实际占有使用。在(2018)苏0507民初2891号案件的审理中，王志平、薛琴举证了录音3份，证明2016、2017年时，陈建学和王志平、徐星就房屋的过户以及徐星要陈建学夫妇给他钱进行了交流，陈建学夫妇为了少缴税，故意拖延办理产证。陈建学、顾志芬认为，对于2018年5月12日的录音，是在陈建学处所录，但是陈建学没有同意也不知道，录音的程序违法，对录音三性不予认可，并且认为证明目的和本案无关，录音的内容只说明了陈建学要求徐星去办理产证，徐星向陈建学要钱；对于2018年5月12日上午的录音，程序也违法，对录音三性不认可，第三人的证明目的与本案无关联性，其中在2018年5月12日上午的录音中第3分13秒及3分46秒有王志平认可房子是由王志平卖给陈建学的；对于2018年5月27日徐星和王志平录音真实性无法核实，与本案无关联，证明目的也与本案无关。2018年5月27日下午王志平与陈建学的通话录音，陈建学夫妇认为其录音程序违法，真实性不认可，其证明目的与本案无关。(2018)苏0507民初2891号民事判决书中认定：《房屋买卖协议书》、《房屋买卖和办理两证协议》、《补充协议》中就约定由徐星、顾月芬直接将房屋产权过户至陈建学、顾志芬名下的该部分内容无效。2010年7月31日陈建学、顾志芬与王志平、薛琴签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，除第六条内容外的其他条款内容均符合法律规定，合法有效；并判决：陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》除第六条外的其他内容合法有效。二、驳回陈建学、顾志芬的其他诉讼请求。因王志平、薛琴对该判决不服，上诉至苏州市中级人民法院。该院作出（2019）苏05民终862号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。再查，相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室于2017年7月25日被设定了权利人为重庆金安小额贷款有限公司的抵押权，权利价值为314000元，后于2018年2月1日注销，但在同日又被设定了权利人为达州市通川区达商小额贷款有限公司的抵押权，权利价值560000元。相城区望亭镇紫薇花苑14幢404室于2017年4月18日被设定了权利人为重庆金安小额贷款有限公司的抵押权，权利价值为684000元，后于2017年12月19日注销；2017年12月20日，该房屋又被设定了权利人为诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司的抵押权，权利价值为110000元。以上事实，由陈建学、顾志芬提供的身份证复印件、人口信息、(2018)苏0507民初2891号民事判决书，（2019）苏05民终862号民事判决书、房屋不动产权属登记簿及当事人陈述附卷佐证，法院予以认定。在本案审理过程中，经陈建学、顾志芬申请，一审法院委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403、404室及14幢车库16、17的价值及房屋内的固定装修部分的价值。该公司于2019年8月9日作出苏万隆永鼎房（估）字2019第2-161号房地产估价报告，后又于2019年9月9日作出《关于（2019）苏0507法鉴委139号评估委托中各车库装修明细的说明》，评估意见为：相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室及14幢车库16的房地产评估总价为129.49万元，14幢404室及14幢车库17的房地产评估总价为208.59万元，14幢404室内固定装修价值为21.68万元，车库16、17内固定装修价值为0.73万元。该报告中另描述：16、17号车库已与该幢15号车库装修成类似1室1厅1卫格局作为住宅使用：其中17号车库功能主要类似客厅，16号车库作为卧室、15号车库作为卫生间，并有简单装修。陈建学、顾志芬为此支出鉴定费23850元。陈建学、顾志芬另述称，15号车库系其另外购买，其对3间车库进行了装修，15、16号车库可以进行隔断，如法院判决返还房屋及车库的，同意返还并由其负责将上述车库的隔断做好。王志平、薛琴对上述报告及说明的证据三性认可，但认为报告中“估价的假设和限制条件”中“依据不足假设”中明确“未考虑原产权人任何与估价对象有关的应缴未缴税费、物业费及与估价对象有关的其他使用费用”。因此，我方认为在评估总价中扣除相关的应缴未交的税费。另外陈建学、顾志芬实际上是买房后就进行装修的。而在评估时陈建学、顾志芬所称的装修时间是挪后的，应当对装修重新评估，对鉴定费发票的真实性认可。王志平、薛琴认为，根据(2018)苏0507民初2891号案件中所举证的录音，证明陈建学、顾志芬买房后在长达近十年的时间内，陈建学夫妇及徐星夫妇均未联系我方，实际也是认可我方已经履行完义务；在陈建学与徐星的沟通中，那么徐星提出了要补贴，而陈建学本人也希望再晚点过户少缴税，这是造成未及时过户的两大因素。如果陈建学夫妇认为不愿意支付补贴，完全可以通过诉讼解决，但他们没有这么做，因此陈建学夫妇自身存在过错，我方无过错。陈建学、顾志芬认为，对于录音的意见同(2018)苏0507民初2891号案件中质证意见，案涉房屋的产证应该是先过到王志平、薛琴名下后，再过户到我方名下。如果过到王志平、薛琴名下以后，我们不去催促那是我们的责任。因为我们买房是跟被告签的合同，是没有义务和权利直接找徐星要求办证的。一审法院认为，陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》已经生效判决认定除其中第六条外的其他内容合法有效。当事人应按合同约定全面履行各自的义务。陈建学、顾志芬已按约支付了全部购房款，在案涉房屋具备办证及转移登记条件后，王志平、薛琴理应承担协助陈建学、顾志芬办理不动产权转移登记手续的法律义务。然而，案涉403、404室房屋均被房屋登记所有人徐星、顾月芬设定了抵押权，导致无法办理不动产权转移登记手续。一审法院认为，王志平、薛琴与徐星、顾月芬，陈建学、顾志芬与王志平、薛琴的房屋连环转让关系已经生效判决认定存在，现王志平、薛琴因徐星、顾月芬的原因造成无法履行不动产权转移登记的义务，已构成违约，因王志平、薛琴系陈建学、顾志芬的房屋买卖合同的相对人，故王志平、薛琴应向陈建学、顾志芬承担违约责任。至于王志平、薛琴与徐星、顾月芬之间的纠纷，王志平、薛琴可通过另案主张相关权利。陈建学、顾志芬购房房屋的合同目的不能实现，其主张解除与王志平、薛琴之间的《房屋买卖协议书》，符合法律规定，一审法院予以准许。合同解除后，因该合同取得的财产应予返还，故王志平、薛琴应返还陈建学、顾志芬购房款73.6万元，陈建学、顾志芬应向王志平、薛琴返还苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403室、404室房屋及苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢车库16、17。此外，因车库16与陈建学、顾志芬另外购买的车库15之间已经打通，故陈建学、顾志芬在返还上述房屋及车库的同时，还应对车库15与车库16之间的隔断恢复原状。关于陈建学、顾志芬的损失，根据本案中对于案涉房屋、车库及其装修价值的评估意见，证明案涉房屋、车库及其固定装修目前市场价值合计360.49万元。现《房屋买卖协议书》因王志平、薛琴违约导致解除，王志平、薛琴应向陈建学、顾志芬承担赔偿损失的违约责任。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于应违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，陈建学、顾志芬主张王志平、薛琴赔偿房屋差价损失286.89万元（360.49万元-73.6万元）符合法律规定，一审法院予以支持。关于王志平、薛琴提出评估总价中应扣除相关的应缴未交税费、固定装修价值应重新评估的辩解意见，一审法院认为，估价报告中所载明的产权人为徐星，故陈建学与顾志芬未交税费并不会影响估价金额；本案中的评估程序合法，对于固定装修的价值情况系评估机构实地查看后依照有关规定评估得出，其所出具的相关意见并无不当，王志平、薛琴申请重新评估并未提出充分、合理的理由，一审法院不予准许，故对上述辩解均不采信。王志平、薛琴另辩称陈建学、顾志芬对于过户存在懈怠，自身存在过错，一审法院认为，首先，虽然徐星、顾月芬与陈建学、顾志芬的确曾经达成直接过户的约定，但是该约定违反法律强制性效力性规定，已被生效判决作否定性评价，故王志平、薛琴不能再依据此条款认为其无须履行协助过户的义务；其次，案涉房屋及车库的不动产权始终登记在徐星、顾月芬名下，通过录音能够反映陈建学、顾志芬曾因过户事宜与徐星、顾月芬进行沟通，在此期间因徐星、顾月芬提出加价补偿的要求而搁置一段时间也无可厚非，不能因为陈建学、顾志芬没有立即起诉而迳行认定其存在过错，故对王志平、薛琴的该项辩解亦不采信。至于王志平、薛琴认为其已提出案外人执行异议申请，本案应当中止审理，并且陈建学、顾志芬也应当提起该项申请的意见，对此一审法院认为，陈建学、顾志芬采取何种诉讼途径保障其合法权益由其自行决定，其作为购房人亦有权选择依照合同及法律规定行使合同解除权。王志平、薛琴提起的执行异议申请并不影响本案审理，本案不存在中止审理的法定情形。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈建学、顾志芬与王志平、薛琴于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议书》解除。二、王志平、薛琴于判决生效之日起十日内返还陈建学、顾志芬购房款73.6万元，并赔偿陈建学、顾志芬损失286.89万元，合计360.49万元。三、陈建学、顾志芬于王志平、薛琴履行完毕上述第二项所涉义务后的十五日内，向王志平、薛琴返还苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢403、404室房屋及苏州市相城区望亭镇紫薇花苑14幢车库16、17，并对车库16与车库15之间的隔断恢复原状。案件受理费收取为35639.2元、保全费5000元、评估费23850元，合计64489.2元，由王志平、薛琴负担二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：王志平、薛琴与陈建学、顾志芬签订的《房屋买卖协议书》除第六条外均合法有效。王志平、薛琴作为出卖人负有协助办理房屋过户至陈建学、顾志芬名下的义务。但由于房屋被所有权人设定抵押而无法过户，应由王志平、薛琴向陈建学、顾志芬承担违约责任。王志平、薛琴认为陈建学、顾志芬存在主观上拖延过户，未及时提起诉讼的理由没有证据能够证明。陈建学、顾志芬拒绝徐星、顾月芬提出房屋加价的请求并无不当。2018年5月12日《三方协议》约定将房屋由徐星、顾月芬直接过户到陈建学、顾志芬名下违反相关法律规定，应为无效。王志平、薛琴据此主张由徐星、顾月芬直接向陈建学、顾志芬承担违约责任不能成立。综上所述，王志平、薛琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35639.2元，由上诉人王志平、薛琴负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月十七日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。