江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8657号上诉人（原审被告）：丰县鸿宇房地产开发有限公司，住所地丰县旗杆巷30号。法定代表人：梁祖训，该公司董事长。委托诉讼代理人：王由仓，该公司职员。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭飞。被上诉人（原审原告）：张爽。委托诉讼代理人：汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人彭飞、张爽商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初5451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或查清事实后发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订合同系双方真实意思，双方按照合同约定履行，双方约定计算违约金的方式方法均作出了明确约定。被上诉人逾期付款100天，构成了先期违约，应当予以扣除或自动延期。二、上房证系双方的真实意思表示，系双方对自己权利处分，合法有效。1、上房证系上诉人与被上诉人真实意思表示，根据文意可以得知，“自愿上房”系双方对房屋交付的达成一致，双方不存在误解，“放弃其他诉求”根据文意来讲，其他诉求明显是包含违约金的问题。2、买卖合同中对违约金有明确计算方式，双方均是明知的。上房证中“其他诉求”是包含违约金的，系双方对自己权利的处分，不存在两种不同的解释。一审法院明显超越了法律的解释，与事实相违背，法律明显适用错误。3、该上房证系被上诉人的单方承诺，是基于诚实信用原则而成立的单方行为，一旦作出，应当履行，且该承诺不违反合同法禁止性规定，在该承诺作出后上诉人也进行接受。彭飞、张爽辩称，1、彭飞、张爽不存在逾期付款的事实。2、上诉人单方制作的上房证是无效的、违法的。上诉人在未取得主管部门批准上房文件的情况下，为缓解购房业主要求上房的诉求及主管部门的监管压力，并为了减小支付日益增加的逾期上房违约金，私自制作了上房证，对购房业主实施欺诈、欺骗。不论购房业主是否在该上房证上签字，对业主都没有法律约束力。即使张爽在上房证上签字，结合上房证文意及当时签字情况，“放弃其他诉求”都不可能理解为业主放弃的是全部的逾期上房违约金，而只能是签署上房证之后到该房屋具备交付条件之前这一期间的违约金。从文意上理解，“其他”两个字就是另外的、额外的、次要的，它与主要的或者事先已明确的相对应，上诉人将“放弃其他诉求”理解为“放弃全部诉求”，显然是理解错误，故意作出了减轻自己责任，贬损和剥夺业主正当权利，说明该主张不能成立。依照合同法第四十一条的规定，对这一条款存在两种不同解释的情况下，应当作出对提供这一条款的上诉人不利的解释。另外从上房证产生的背景来看，上诉人逾期交房已经超过一年，有的甚至超过两年。购房业主长期不能上房，其合法权益受到严重损害，上房的要求和呼声越来越高，甚至发生了群体信访事件。上诉人建成的房屋迟迟不能通过主管部门的综合验收，不能向购房业主交付房屋，每过一天逾期交房违约金就要逐日增加，而且这是一个相当可观的数目。上诉人为了减少这一金额的支出，才单方制作了与法律规定、商品房买卖合同相违背的上房证。在这种情形下，上诉人商请购房业主提前上房，上诉人不会有要求业主必须放弃全部的逾期上房违约金的话语权。张爽在庭审中也明确陈述，张爽是在上诉人保证按约支付签字前的逾期交房违约金的情况下签署上房证。彭飞、张爽向一审法院提出诉讼请求：判令鸿宇公司支付2017年1月1日至2019年1月25日期间逾期交房违约金33060元。一审法院认定事实：2015年12月16日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，约定彭飞、张爽购买鸿宇公司开发预售的位于丰县锦绣龙城13号楼2单元1401室房屋一套，预测建筑面积为133.5平方米，单价为每平方米3280元，总房款为437880元。商品房买卖合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。”合同第十二条约定:“除本合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），⑴逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。⑵逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。涉案商品房买卖合同签订后，彭飞、张爽逾期100天交付购房款，约定的上房时间届满后，鸿宇公司未如约交付房屋。另查明，2019年1月26日，彭飞、张爽与鸿宇公司达成就涉案房屋上房达成一致意见，彭飞、张爽在鸿宇公司提供的上房证上签署了名字。上房证的内容如下：“上房服务部：张爽购房户的上房手续全部办理完毕，该房屋质量合格。请发给锦绣龙城小区13号楼2单元14层1401室房钥匙一套，并做好有关交接工作。本业主自愿上房，放弃其他诉求。”一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，鸿宇公司应当在2016年12月31日前向彭飞、张爽交付涉案房屋，鸿宇公司未能在上述时间向彭飞、张爽交付符合合同约定的房屋，并办理权属登记手续，已构成违约。根据涉案商品房买卖合同的约定，在鸿宇公司逾期交房达90日后，彭飞、张爽对是否继续履行合同或者解除合同享有权选择，现彭飞、张爽选择继续履行合同，符合合同约定。鸿宇公司辩称，彭飞、张爽已签署上房证，根据上房证记载的内容，其不应再向彭飞、张爽支付逾期交房违约金。彭飞、张爽对其辩解不予认可，并主张放弃的其他诉求为实际上房之后的违约金，并未放弃自鸿宇公司逾期交房之日起至实际上房之日止期间的逾期交房违约金。对此，法院认为，因双方对上房证记载的“放弃其他诉求”存在两种不同解释，该上房证系鸿宇公司提供的事先打印好内容的格式条款，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故法院采信彭飞、张爽对“放弃其他诉求”的解释，由鸿宇公司承担支付违约金的责任。鸿宇公司还辩称，因彭飞、张爽未按合同约定时间支付购房款，迟延支付购房款100天，逾期上房违约金的计算时间应扣除100天。彭飞、张爽对鸿宇公司前述抗辩不予认可，对此，法院认为，彭飞、张爽迟延支付购房款构成违约，应按合同对逾期支付购房款的约定向鸿宇公司承担相应违约责任，而不能简单的从鸿宇公司应支付给彭飞、张爽的逾期交房违约金中扣除，因彭飞、张爽迟延付款给鸿宇公司造成的损失，鸿宇公司可另行向彭飞、张爽主张权利。故对鸿宇公司的前述抗辩，法院不予采纳。鉴于彭飞、张爽于2019年1月26日上房，故鸿宇公司应支付彭飞、张爽自2017年1月1日起至2019年1月26日止期间的逾期交房违约金33060元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：鸿宇公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付彭飞、张爽逾期交房违约金33060元。二审中，鸿宇公司提交借款合同一份及付款记录三份，证明彭飞、张爽逾期付款的事实，以及双方在上房时以逾期上房违约金冲抵了资金占用费用。彭飞、张爽质证认为，上述证据与本案没有关联性，也不能证明双方对违约责任进行了抵消。彭飞、张爽在二审期间未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于计算逾期交房违约金的期间。鸿宇公司上诉主张，彭飞、张爽存在先期违约的行为，应当扣除相应的期间或顺延对应的期间交房。鸿宇公司有关顺延交房期间的主张能否成立，要看该主张是否有法律依据或合同依据。由于案涉商品房买卖合同未对鸿宇公司顺延交房的事由作出约定，故应将鸿宇公司顺延交房的上诉主张理解为鸿宇公司对逾期交房的责任进行减免抗辩。在双方当事人未对免责事由进行约定的情况下，应审查本案是否具有法定的免责事由。案涉商品房买卖合同第七条约定，买受人应当于2015年12月16日前支付首期房价款137880元，余款300000元向丰县农村商业银行中阳商城支行申请贷款支付。合同附件四约定，办理按揭贷款客户需在合同签定后一周内办理完按揭相关手续，由于买受人原因未能在规定时间内办理完按揭手续或者买受人申请手续未获批准者，买受人须在接到通知后15天内一次性支付剩余购房款。根据上述付款约定及2016年12月31日交房的约定，可以认定鸿宇公司在本案中属于后履行合同义务的一方。在无不可抗力的情况下，鸿宇公司的免责抗辩需建立在先履行抗辩权的基础上。鸿宇公司在上诉状中自认彭飞、张爽于2016年3月24日付完全部房款，但二审中举证证明彭飞、张爽最后付款时间为2016年12月8日。根据鸿宇公司的举证，可以认定彭飞、张爽最迟于2016年12月8日付完全部的房款，表明彭飞、张爽在鸿宇公司履行交房义务前履行完付款义务，鸿宇公司的先履行抗辩权不能成立。鸿宇公司以彭飞、张爽存在逾期付款违约行为为由要求减免逾期交房责任的主张，无事实依据，本院不予采纳。二、关于彭飞、张爽是否放弃逾期上房违约金的争议。鸿宇公司上诉主张，彭飞、张爽签署上房证，已明示放弃了逾期交房违约金，并以上房证证明自己的主张。彭飞、张爽抗辩，其虽签署上房证，但其从未放弃逾期交房违约金。本院认为，从上房证的制作、内容和用途来看，案涉上房证是鸿宇公司未与购房人协商的情况下单方制作，由鸿宇公司销售部门填写后交给购房人签字、持有，再由购房人出具给鸿宇公司上房服务部，以便鸿宇公司上房服务部与购房人交接房屋的书面凭证。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案涉上房证中“放弃其它诉求”的文字表述，是对鸿宇公司责任的免除，鸿宇公司作为格式条款的提供方，应当对“放弃其他诉求”负有说明的义务，并应对其已尽说明义务承担举证责任。二审中，本院要求鸿宇公司提交对“其他诉求”所包含的合同责任范围向购房人进行说明的证据，但鸿宇公司未能提交。民法总则第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。由于上房证系鸿宇公司与购房人交接房屋时使用的凭证，结合双方关于上房过程的陈述，本院认为，上房证中“其它诉求”应理解为与房屋交接事项相关的合同权利，即购房人在接收房屋时所享有房屋应满足合同约定的交付条件的权利。综上，鸿宇公司有关彭飞、张爽已放弃逾期上房违约金的主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。尽管鸿宇公司在二审中陈述，其与彭飞、张爽在上房时就各自的违约责任进行了冲抵，但彭飞、张爽予以否认，在鸿宇公司未提交相关证据证明该主张的情况下，本院对鸿宇公司的该主张不予采纳。鉴于案涉商品房买卖合同第八条就彭飞、张爽逾期付款的行为约定了违约责任，鸿宇公司在本案中未针对彭飞、张爽的违约行为提出独立的诉讼请求，本案也不具备法定的抵销条件，鸿宇公司可就彭飞、张爽的逾期付款行为另行主张权利。综上所述，鸿宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年二月十四日书记员  魏天玥