四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12338号 原告：成都市兴东置业有限公司。住所地：成都市高新区天长路111号5-6层。 法定代表人：葛兆杨，成都市。 委托诉讼代理人：罗杨，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：庞俊怡，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：赵坤生，男，1982年3月8日出生，汉族，住四川省梓潼县。 原告成都市兴东置业有限公司（以下简称兴东置业公司）与被告赵坤生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告兴东置业公司的委托诉讼代理人罗杨、庞俊怡，被告赵坤生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴东置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令兴东置业公司、赵坤生的房屋租赁合同关系于2019年2月14日解除；2．判令赵坤生向兴东置业公司支付自2018年7月20日起至《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）解除之日止的房屋租金，共计207,988.18元；判令赵坤生向兴东置业公司支付逾期支付房屋租金对应的违约金，以逾期支付的房屋租金为基数，自逾期之日即2018年6月22日起至实际收到款之日止（暂计算至2019年8月28日止），根据合同约定，每日按欠缴房屋租金总额的1%计算，共计771,202.2元；3．判令赵坤生向兴东置业公司支付至《房屋租赁合同》解除之日止的房屋电费、水费、垃圾处理费及物业管理费，共计10,800.81元；赵坤生向兴东置业公司支付逾期支付房屋电费、水费、垃圾处理费及物业管理费对应的违约金，以逾期支付的房屋电费、水费、垃圾处理费及物业管理费为基数，自逾期之日（即电费：2018年6月15日，水费：2018年7月1日，垃圾处理费：2018年7月1日，物业管理费：2018年7月1日起至实际收到款之日止，暂计算至2019年8月28日），根据合同约定，每日按欠缴电费，水费，垃圾处理费及物业管理费总额的1%计算，共计36,022.77元，4．判令赵坤生向兴东置业公司支付解约违约金，根据合同约定，按当年租赁房屋租金总额30%计算，共计109,231.2元；5．本案的诉讼费由赵坤生承担。 事实与理由：2017年11月，兴东置业公司与赵坤生签订了《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定租金采取先付后使用的方式支付，赵坤生应按每3个月为一个支付期提前20个工作日向兴东置业公司支付租金，并约定赵坤生应按期缴纳水、电及物业管理费用；如赵坤生每逾期一日支付租金或水、电及物业管理费用的，按应付金额的1%向兴东置业公司支付滞纳金，如逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，兴东置业公司可解除本合同，赵坤生应按照当年年租金总额的30%向兴东置业公司支付违约金。截至兴东置业公司起诉之日，赵坤生欠付兴东置业公司自2018年7月20日至合同解除之日的租金共计人民币207,988.18元。兴东置业公司多次向赵坤生催缴租金未果。后兴东置业公司根据合同的约定，于2019年2月14日向赵坤生送达《解除租赁合同通知》，正式解除《房屋租赁合同》。但截至起诉之日，赵坤生仍拖欠兴东置业公司房屋租金、水电费、垃圾处理费及物业管理费用，逾期违约金以及解约违约金尚未缴清。 赵坤生辩称，2017年11月，双方签订了案涉租赁合同。赵坤生租赁房屋后，生意不好，但专门负责招商的公司没有任何作为，未履行招商承诺。租赁房屋有5个月免租期，赵坤生缴纳了3个月租金，共计经营8个月。按照合同约定租金缴纳至2018年7月20日，赵坤生与商管公司进行了沟通，想提前终止协议，商管公司与兴东置业公司进行沟通，商管公司陈述兴东置业公司不同意，赵坤生继续经营两个月。2018年9月1日，因商场生意不好，赵坤生向商管公司徐斌提交申请，要求用保证金抵扣租金，随后徐斌回复称兴东置业公司不同意，保证金不退，让补缴一个季度的房租，赵坤生就自行将商铺关闭。2018年12月左右，赵坤生发现商铺门被锁了，与物管沟通过将空调变卖，钱用来交欠缴的电费，通过微信转账方式向兴东置业公司工作人员转账4,000元，该款项用来缴纳物管费，之后赵坤生就没有管案涉租赁房屋。赵坤生在正常经营期间，电费、水费、垃圾处理费及物业管理费都是交给了兴东置业公司，兴东置业公司向我出具发票。不认可兴东置业公司主张的违约金，违约金不合理。 本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，甲方兴东置业公司与乙方赵坤生签订《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》（合同编号：DFHY-17058），主要内容为乙方承租甲方位于“创意山商业中心”3栋1层49、50号商铺，共计202.28平方米；乙方所经营的业态为社区配套、零售，铺位店招为苹果、移动；租赁期限为自物业交付之日起5年，自2017年11月15日至2022年11月14日止，其中自2017年11月15日至2018年7月14日为期8个月时间内，执行共计5个月交房准备期；乙方承租的创意山商业中心3号楼1层49、50号物业产权面积为202.28平方米，租金标准为150元／平方米／月；租金以租约年进行推算，第3年租金在上一租约年租金基础上递增5％，以后每2年租金在上一年租约年租金基础上递增5％，第1年年租总额212,394元，2017年11月15日—2018年2月14日，月租总额30,342元，2018年2月15日—2018年7月14日为交房准备期，2018年7月15日至2018年11月14日，月租总额30,342元，第2年2018年11月15日—2019年11月14日，年租总额364,104元，第3年2019年11月15日—2020年11月14日，年租总额382,309.32元，第4年2020年11月15日—2021年11月14日，年租总额382,309.32元，第5年2021年11月15日—2022年11月14日，年租总额401,436.84元；租金以先付后使用的方式支付，每三个月为一个支付期提前20个工作日支付；最后一个周期的租金根据乙方在该周期实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日租金（月基本租金乘以12个月除以365天）计算；第一期租金的支付时间：双方签订本合同，甲方应于物业实际交付日前两天通知乙方缴纳第一期租金，乙方收到该通知后三日内向甲方付清第一期租金91,026元。从第二个支付期起，乙方应于下一周期开始前20个工作日前向甲方支付下一租赁周期的租金。在本合同签订当日，乙方应以银行转账形式一次性向甲方交纳履约保证金，履约保证金为两个月基本租金60,684元。租赁期限届满后一个月内或本合同提前终止后一个月内，扣除依据本合同应当扣除的金额后，包括违约金（若有），由甲方无息退还履约保证金。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、商业经营及物业管理费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，或因乙方在向第三方提供商品或服务时出现质量事故或瑕疵，应由乙方向第三方承担责任而乙方怠于履行责任时，甲方有权直接抵扣乙方交纳的履约保证金或可将履约保证金的全部或部分用于支付乙方应承担的违约金或赔付款。自起租日起，乙方应按每三个月向甲方指定的物业管理公司交纳物业管理服务费，共1,011.40元／月。租赁物业内使用、产生的水、电、天然气、通讯费及其他因乙方发生的费用均由乙方承担；乙方应按甲方或商业管理公司（或物业管理公司）要求的期限结算交纳上一月水、电、天然气等费用。乙方不得以以下任何理由而减少或停止支付租金或其他本合同约定需支付的费用：商业管理及物业服务质量或收费标准、交通因素、周边小区入住率低等；乙方自身经营状况或市场环境不好。乙方同意并接受下述安排，甲方（或商业管理公司）及物业管理公司负责包括“创意山商业中心”在内的全部商业经营及物业管理事项；甲方将本合同书载明之权利或其一部分授予“创意山商业中心”的商业管理公司，“创意山商业中心”的商业管理公司于行使权利时需知会乙方其行为代表甲方；本项内容中涉及商业经营及物业管理所有内容和规定最终以相应《商业经营与物业服务协议》等甲乙双方共同确认的协议、规定、制度为准。乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失。乙方迟延支付租金、水、电费、物业费等，甲方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%向乙方收取滞纳金。乙方逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，甲方可解除本合同。若乙方拖欠租金导致甲方解除合同的，乙方应按照当年年租金总额的30%向甲方支付违约金。乙方确认，该商铺所在地的商业环境会因时而异（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况，乙方不得以此为由要求减少或迟延交付租金及其他费用。合同附件一：《商业管理公司确认通知书》载明：兴东置业公司指定成都拓邦企业营销策划有限公司（以下简称拓邦公司）对赵坤生承租的位于成都市创意山商业中心的商业物业提供商业经营管理，要求赵坤生按照与兴东置业公司签订的租赁合同的约定，及时与该商业管理公司签订《商业经营管理合同》并严格履行。 2017年11月20日，赵坤生委托成都银行天仙桥支行向兴东置业公司付款91,026元，附言：租金。 2018年1月30日，兴东置业公司向赵坤生出具《商户开票信息及租金有效期确认书》，载明赵坤生已顺利完成租赁物业支付，根据双方签订的房屋租赁合同，特此确认赵坤生的开票信息及租金有效期：开票信息名称：赵坤生，票据种类：增值税普通发票，地址：四川省梓潼县，电话：1355060007；计租起始日为：2017年11月20日，第一笔租金有效期：2017年11月20日起至2018年2月19日止。赵坤生在商户确认处签名按手印。 2018年1月31日，兴东置业公司向赵坤生开具四川增值税普通发票，开票金额91,026元，备注：经营租赁创意山商业中心一期3栋1层49、50号（派出所门牌号：成都市锦江区锦江大道368号1楼57、58号），租金时间：2017年11月20日至2018年2月19日。 拓邦公司工作人员三次在案涉租赁房屋门口张贴了《创意山商业中心租户缴费通知书》，通知书载明：赵坤生的租金将于2018年7月19日到期，根据赵坤生与兴东置业公司签订的合同约定，请于2018年7月19日之前缴费。赵坤生的商铺实测计租面积为202.28平方米，本期应交费金额共计91,026元；本期租金有效期为2018年7月20日起至2018年10月19日止。 2019年2月13日，拓邦公司通过在案涉租赁房屋门口张贴以及微信向赵坤生发送《解除租赁合同通知》，通知赵坤生兴东置业公司根据双方合同约定解除与其于2017年11月签订的租赁合同，依约扣收履约保证金不予退还，要求赵坤生于腾退期限内将房屋归还并一次性结清租金、物业管理费、商业经营管理费、水电费等。 2019年11月21日，拓邦公司作出《情况说明》，主要内容为拓邦公司受兴东置业公司委托，作为创意山商业中心项目的商业经营管理公司，根据兴东置业公司的要求多次向赵坤生发出缴费通知书，并于2019年2月13日在承租商铺门口张贴兴东置业公司向赵坤生发出的《解除租赁合同通知》，同时由拓邦公司的工作人员通过微信向赵坤生发送上述通知。 庭审中，赵坤生陈述通过微信收到《解除租赁合同通知》，但不认可兴东置业公司主张的解除合同时间以及违约金，因经营环境不佳，导致赵坤生亏损严重。兴东置业公司陈述赵坤生足额支付取履约保证金，该保证金现仍由兴东置业公司保管；合同履行过程中，赵坤生直接向物业公司支付物业等费用；兴东置业公司未代付赵坤生尚欠的物业费、水电费、垃圾处理费。 以上事实的认定有兴东置业公司提交的与原件核对无误的营业执照复印件、当事人身份证复印件、《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》、汇兑凭证、《商户开票信息及租金有效期确认书》、四川增值税普通发票、《创意山商业中心租户缴费通知书》、《创意山商业中心租户缴费通知书（第二次）》、《创意山商业中心租户缴费通知书（第三次）》、《解除租赁合同通知》、《情况说明》、照片、微信截图以及兴东置业公司、赵坤生的庭审陈述等证据在案为证。 本院认为，兴东置业公司与赵坤生签订的《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。按照合同约定，赵坤生应当每三个月为一个支付期提前20个工作日支付租金并按期缴纳水、电及物业管理费。若赵坤生逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达三十日的，兴东置业公司则有权解除合同。本案中赵坤生应当于2018年6月22日支付2018年7月20日至2018年10月19日期间的租金却一直未支付，之后租金也未付。兴东置业公司享有合同解除权，故兴东置业公司委托拓邦公司于2019年2月14日在案涉租赁房屋门口张贴并通过微信通知赵坤生解除与其签订的《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》符合双方合同约定，且庭审中赵坤生认可通过微信收到解除案涉租赁合同的通知，本院对兴东置业公司诉请确认双方签订的《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》已于2019年2月14日解除的诉讼请求予以支持。 关于尚欠租金。按照双方的约定，从2018年7月20日至2018年10月19日期间租金91,026元（30,342元×3个月）；2018年10月20日至2019年1月19日期间租金91,206元（30,342元×3个月）；2019年1月20日至2019年2月14日期间租金24,938.63元（30,342元×12个月÷365天×25天）。故本院确认赵坤生应当向兴东置业公司支付从2018年7月20日至2019年2月14日的房屋租金206,990.63元，对兴东置业公司多主张的部分，本院不予支持。 关于违约金。案涉合同对承租方因迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除的情形分别约定了不同的损失赔偿额计算方法。兴东置业公司即主张按每日1%计付滞纳金又主张按年租金总额30%计付违约金，实质系要求对迟延支付租金和因迟延支付租金导致合同解除，一并主张损失赔偿。综合分析案涉合同对违约责任的约定，双方并无在因迟延支付租金导致合同解除时可同时适用前述两种损失赔偿额计算方法的合意。本案中，赵坤生的违约行为表现为逾期支付租金导致合同解除，故应按当年年租金总额30%计付违约金，本院确认违约金为109,231.2元。因双方约定因赵坤生违约导致合同解除时，兴东置业公司不退还履约保证金，该保证金具有弥补违约损失的作用，且截至庭审终结时，兴东置业公司仍保管该保证金，本院确认赵坤生应支付的违约金先行由履约保证金抵扣，兴东置业公司不再退还，剩余违约金48,547.2元（109,231.2元-60,684元），由赵坤生向兴东置业公司支付，对兴东置业公司多主张部分，本院不予支持。 关于电费、水费、垃圾处理费及物业费等费用。根据双方协议，针对前述费用并未约定兴东置业公司可直接向赵坤生收取，且兴东置业公司也陈述未代付前述费用，故兴东置业公司要求赵坤生支付前述费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告成都市兴东置业有限公司与被告赵坤生2017年11月7日签订的《创意山项目商业中心一期3栋1层49、50号商铺房屋租赁合同》于2019年2月14日解除； 二、被告赵坤生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付房屋租金206,990.63元； 三、被告赵坤生应向原告成都市兴东置业有限公司支付违约金109,231.2元，该违约金由被告赵坤生已支付的履约保证金60,684元先行抵扣，剩余违约金48,547.2元，被告赵坤生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付； 四、驳回原告成都市兴东置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7,509元，由原告成都市兴东置业有限公司负担5,259元，被告赵坤生负担2,250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年二月二十五日 书记员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。