福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初4258号 原告：翁金芳（执行案外人），女，1978年11月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 被告：郑星云（申请执行人），男，1976年6月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：周伟国、张学强，福建诚真律师事务所律师。 被告：林瑞珠（被执行人），女，1973年7月22日，汉族，住福建省平潭县。 原告翁金芳与被告郑星云、林瑞珠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁金芳的委托代理人杨锴、被告郑星云及其委托代理人周伟国、张学强到庭参加诉讼，被告林瑞珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁金芳向本院提出诉讼请求：一、判令撤销平潭县人民法院（2019）闽0128执保178号《执行通知书》；二、判令依法解除对林瑞珠名下坐落于平潭综合实验区的查封。三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：平潭县人民法院依法受理郑星云与林瑞珠民间借贷纠纷一案，郑星云申请财产保全，平潭县人民法院于2019年5月24日查封了林瑞珠名下坐落于平潭综合实验区。该房产已于查封之前出售给了翁金芳，翁金芳对案涉房屋合法占有、装修和使用，所有权应归翁金芳所有。2017年3月3日，林瑞珠与翁金芳签订《房屋转让协议》将讼争房以1032570元的价格售予翁金芳。协议约定翁金芳于签订合同之日支付100000元给中介监督，待委托公证办理之后转交给林瑞珠，办理公证委托书后向林瑞珠支付194593元。签订合同后贷款由翁金芳支付并预留5万元待过户后支付。为保证买卖合同的履行。林瑞珠还找到了巫逸凡、林清、林云芳三人为其提供担保。协议签订之后，翁金芳依约支付给中介主100000元购房款，林瑞珠将《房屋买卖合同》、购房发票等交付给翁金芳。2017年3月7日林瑞珠到公证处办理授权给陈曦代为办理房屋相关手续的公证委托书，3月13日公证处出具了公证书。同年3月16日，林瑞珠与开发商办理交房手续并缴纳了相关费用。而后中介机构260000元款项交付给林瑞珠，翁金芳也向林瑞珠交付现金34593元。林瑞珠为此向翁金芳出具两张收条。房屋交接以后，翁金芳及其丈夫陈时云按时向翁金芳的按揭账户支付月供。2017年10月5日，陈时云与福建世纪中源装饰设计有限公司签订《室内装饰施工合同》委托其进行装修。讼争房屋于2018年2月10日装修完毕，翁金芳及其家人于2018年春节之前入住该房屋。2019年5月，开发商通知可以办理房产证，翁金芳及时到开发商处办理面积差价款，并到了房产交易中心办理缴纳维修基金，在办理产权证的过程中得知讼争房屋被查封。翁金芳于2019年6月17日向平潭县人民法院提交了执行异议申请书，平潭县人民法院于20169年7月2日作出（2019）闽0128执异55号裁定，驳回翁金芳的异议。翁金芳不服裁定，认为其依照法律规定享有阻却执行的权益，遂提起本案诉讼。 郑星云辩称，一、翁金芳所称的《房屋转让协议》真实性无法确定，该协议不能对抗法院依法查封、执行。二、翁金芳所称的《房屋转让协议》未经公示，该协议不能对抗法院依法查封、执行。三、翁金芳凭其所称的《房屋转让协议》只能主张退款的请求权，该退款请求权不能排除法院查封、执行。四、翁金芳称被查封的房屋归其所有，于法无据，不符合事实。五、翁金芳明知所涉房屋不动产权证尚未办理，明知短期内林瑞珠无法与其过户，也明知所涉房屋存在被查封不能过户风险。翁金芳应自行承担明知的交易风险。六、翁金芳所称的购房款1032570元没有支付，即便其有支付26万元也不能以此为由排除法院查封、执行。综上，翁金芳诉请不符合法律规定，其所称的合同债权请求权不能排除法院查封、执行，翁金芳诉请应予以驳回。 林瑞珠未作答辩。 翁金芳为支持其诉讼主张，提交了如下证明材料： 一、平潭县人民法院执行裁定书、财产保全情况告知书，旨在证明：平潭县人民法院查封林瑞珠名下坐落于平潭综合试验区； 二、执行裁定（2019)5)0128执异55号及送达证明，旨在证明：原告申请执行异议被裁定驳回。 三、房屋转让协议、林瑞珠、巫逸凡、林云芳、林清身份证复印件；四、公证书、陈曦身份证复印件；五、收款收据、汇款凭证；共同证明：林瑞珠将房屋出售给异议人的事实及翁金芳己经将购房款按约定支付给林瑞珠。 六、物交具结书、商品房买卖合同、购房发票、领用承诺函、物业费收据、住宅使用说明书、质量保证书、业主手册；七、契税缴费证明、电费过户申请书；共同证明：林瑞珠已经将案涉房屋交付给翁金芳。 八、按揭还款凭证；九、电费缴费单据、水费缴费单；共同证明：房屋的按揭款及水电费都是翁金芳缴纳的。 十、装修保证金垃圾清运费发票、装修手册、室内装饰施工合同、预算清单、平面图、收款收据、付款凭证、现状照片，旨在证明：案涉房屋是翁金芳装修的，并已经入住。 十一、面积补差价发票及支付凭证、维修基金、及纳税凭证，旨在证明：翁金芳己经及时办理房屋权属证书。 十二、结清证明、收款收据、转账凭证，旨在证明：涉案房屋出售翁金芳后，翁金芳将房屋贷款予以全部还清。 郑星云未提交证明材料。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。因林瑞珠未到庭参加诉讼，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年3月3日，林瑞珠作为甲方、翁金芳作为乙方、平潭综合实验区爱楼房地产中介有限公司作为丙方签订《房屋转让协议》，约定乙方以总购房款1032570元（总购房款＝甲方实收款项＋银行按揭贷款剩余部分）的价格向甲方购买其名下位于平潭县房屋；合同签订后当日，乙方支付100000元给丙方，由丙方监管，丙方出具收据给乙方，该款项待甲方办理委托公证之后支付给甲方；待甲方办理上述房屋公证委托书给乙方指定人员并领取后三日内，乙方支付194593元给丙方，由丙方支付给甲方；上述房屋公证委托书办妥后，上述房屋的银行按揭贷款作为购房款的一部份，由乙方负责偿还；甲、乙双方同意预留保证金50000元待上述房屋办理正式产权登记过户到乙方或乙方指定第三人处，由乙方支付给甲方等条款。协议签订之后，翁金芳依约于2017年3月16日通过刘巧琳银行账户向林瑞珠转账支付房款260000元，同日向林瑞珠支付房款34593元。为此，林瑞珠向翁金芳出具两张收款收据予以确认。2017年3月16日，林瑞珠与翁金芳签订物交具结书，内容载明双方已对上述房屋移交确认完毕，物业交接全部完成。之后，翁金芳及其丈夫陈时云依约每月向翁金芳的银行按揭账户转账用于支付贷款。 2017年10月5日，陈时云与福建世纪中源装饰设计有限公司签订《室内装饰施工合同》委托其进行装修。2017年10月11日，厦门长福文化城物业管理有限公司（平潭分公司）与翁金芳签订《房屋装饰装修管理协议》。讼争房屋装修完毕后，翁金芳及其家人入住该房屋。 2019年5月24日，本院在受理郑星云与林瑞珠民间借贷纠纷一案中，依郑星云的申请依法查封讼争房屋。判决生效后，郑星云依法向本院申请强制执行，翁金芳对此提出书面异议。2019年7月2日，本院作出（2019）闽0128执异55号裁定，驳回翁金芳的异议。翁金芳不服上述裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2019年8月15日，翁金芳偿还讼争房屋的银行贷款剩余本息共648191.39元，上海浦东发展银行股份有限公司福州支行出具结清证明，证实贷款已结清。2019年11月27日，翁金芳将购房款尾款保证金50000元汇入本院执行款账户，至此，翁金芳付清讼争房屋的全部购房款。 本院认为，本案的争议焦点为：翁金芳作为讼争房屋的买受人是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议逐一分析如下：第一、关于签约时间及合同效力问题。翁金芳与林瑞珠签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，讼争房屋未依法领取权属证书，《房屋转让协议》虽不能产生物权的变动，但不影响合同的效力，故翁金芳与林瑞珠就讼争房产签订的《房屋转让协议》未违反禁止性规定，合法有效。第二、关于占有事实认定。翁金芳提交《室内装饰施工合同》证实其对讼争房屋进行装修，亦提供证据证明其缴纳物业物、水电周转金，存在实际使用讼争房屋的事实，且郑星云未对此提出异议，应认定法院查封讼争房产之前翁金芳已实际装修入住并合法占有该房产。第三、关于购房价款是否全部支付问题。根据查明的事实，翁金芳已依约向林瑞珠付清合同约定的应付款项，结清讼争房屋的剩余银行贷款本息648191.39元，并将保证金尾款50000元汇入本院执行账户。据此，应认定翁金芳已依合同约定履行全部付款义务。第四、关于翁金芳是否系因自身原因未办理权属转移登记。《房屋转让协议》签订时，讼争房屋尚不具备权属登记条件，房屋预登记在林瑞珠名下。2019年5月24日，讼争房屋被本院查封，翁金芳无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。故对郑星云关于翁金芳因自身原因导致权属无法办理转移登记的主张不能成立。综上所述，翁金芳作为买受人享有能够排除执行的权利，其诉讼请求符合法律规定，应予支持。 林瑞珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行林瑞珠名下的坐落于平潭综合实验区（合同编号20162154）。 二、驳回翁金芳的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由郑星云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  俞美华 人民陪审员  任文莹 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  施丽蓉