广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初33520号原告：覃国金，男，1956年10月23日出生，壮族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************63X。被告：佛山市正源房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区****************部分（自编号之一），统一社会信用代码914***********012Q。法定代表人：袁敏杰，总经理。委托诉讼代理人：廖瑞鸿，广东宝慧律师事务所律师。原告覃国金诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵昌斌适用简易程序独任审理，并公开开庭进行了审理。原告和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理房产证违约金合计51000元（自2015年2月15日起，暂计至2019年10月15日）；2、被告应及时履行合同约定,给原告开具购买汽车位发票,提供办理车位产权证的相关资料；3、由被告支付本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的禅城区张槎东鄱南路5号地下室负一层476号汽车位和475号汽车位预售给原告，两个汽车位的总金额为300000元。原告于2014年2月15日签署收楼确认书。合同约定，上述房产交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需的资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，原、被告约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部两个汽车位款300000元，但被告却逾期至今未能按约定向原告提交正规发票和办理汽车位产权证所需的资料。原告认为被告收到汽车位全款后不开具正规发票;逾期交付办理产权登记的行为，已经构成严重违约，被告应当承担违约责任，应当以被告自最后提交办理房地产权证所需的资料交付期限的第二天至实际交付之日止（暂计至2019年10月16日），按原告支付已付房款的每日万分之一计算违约金。并向原告提供所购的475号、476号两个汽车位的正规发票、办理车位产权证所需的资料。综上所述，为维护原告的合法权益，依据我国相关法律规定，故今具状诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：一、原告诉请逾期办理产权证违约金没有事实依据，因归责于原告自身的原因，被告未能提供涉案产权证的资料。原、被告双方于2014年1月4日和同年2月15日先后签订涉案两个车位的《认购书》与《商品房买卖合同》。依照商品房（现房）交易的相关规定，签订合同后须办理网签手续，最终才能完成产权转让登记手续。因此，上述合同第二条“商品房销售依据”的条款约定：“现因政策性原因暂停网签”。证明原、被告双方已经明确的客观事实：签订合同时，涉案小区星晖·盛汇园因环境评价未能通过，导致涉案小区整体综合验收未能通过。即便涉案不动产现实交付，并不当然在一定期限内能够办理产权登记手续。直至2017年涉案小区的地下停车场才完成整体确权手续，涉案的两个车位已到达办理网签的条件。经被告多次催告，但因原告自身的原因未能前来办理网签，随之被告亦无法协助其办理产权登记手续。综述，原告至今未能办理产权证，被告不存在重大过失或故意的情形，完全归责于原告自身原因，其诉请相应的违约责任没有事实依据。二、原告诉请逾期办理产权证违约金没有法律依据。依据上述合同第十五条“关于产权登记的约定”：“商品房实际网签后360天，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。……非因出卖人的原因导致买受人延迟办理产权证手续，出卖人不承担任何法律责任”。首先，如前所述，被告经多次催告原告履行办理网签义务，但因原告自身的原因导致未能办理网签手续。其中被告不存在过错，亦不存在逾期办证的违约情形。其次，涉案不动产未实际办理网签，仍未形成履行办证义务的期限。倘若没有履行期限，何来因逾期的违约责任。因此，原告强行主张没有履行期限的义务的逾期违约责任没有法律依据。综上，原告诉请逾期办理产权证违约金毫无法律依据。三、原告诉请被告协助办理产权证、开具发票的请求没有事实依据。如上所述，依照不动产（现房）交易的相关规定，签订合同后须办理网签，才能完成产权登记手续，待所有手续办妥之后，由建设单位方可开具相应的发票。现因原告的自身的原因未配合被告办理网签，被告亦无法履行合同的“协助办证与开具票据”等随附义务。被告可以“先诉抗辩权”予以抗辩原告的不合理诉请。另外，被告认为，首先，依照上述合同约定未能确定被告履行办证义务的期限,原告主张涉案违约金没有法律依据。其次,涉案车位已经达到办理网签和产权登记的条件,被告没有直接的书面证据证明向原告履行了告知义务,但被告提供的证据可以证明被告已经履行告知义务,已达到高度盖然性的可能,因此被告不存在过错。最后,若法院认可原告主张的办证期限是2015年2月15日的合理性,原告主张涉案逾期办证的违约责任的请求权已超过法定规定的诉讼时效,理由如下:1、依据涉案合同约定及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法（2017）191号第十四条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，按日或按月等时间单位等累计计算违约金的，按每个个别的债权分别计算诉讼时效；2、另依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》（2018）法释12号第三条的规定，本案应适用两年的诉讼时效的规定；3、如原告所述，自2015年2月15日其已经知悉自身权益遭到损害，涉案按日违约金属于每个独立的个体债权，自原告起诉之日起回溯超过两年部分的应认定为已超过诉讼时效的期间，因此本案违约金的债权请求权已经超过法定的诉讼时效，原告已丧失胜诉权。综上所述，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实真相，保障被告的合法权益，依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《收据》，证明原告支付完毕两个车位300000元价款。3、《星晖·盛汇园收楼确认书》，证明原告接收了两个车位。4、《星晖盛汇园商品房认购书》，证明原告认购了两个车位。5、《广东省商品房买卖合同》（含附件一、二、三），证明原告与被告就涉案两车位的买卖合同关系，开收据时被告称过一周后开具发票，但被告没有兑现。被告违反了涉案买卖合同第15条约定。6、《补充协议》，证明被告所述的情况不是合同约定的不可抗力，被告不能以此为理由推卸其责任。诉讼中，被告提交以下证据:1、《首次登记确权清单》，证明原、被告签订涉案商品房买卖合同时，双方已经明确：涉案小区因政府原因未能通过整体综合验收。即便涉案车位实现了事实的交付，双方仍不能明确具体办证期限。直至2017年7月份涉案小区的地下停车场才完成整体确权手续，涉案车位已到达办理网签的条件。2、《盛汇园汽车车位汇总表》（部分）、《星晖盛汇园车位业主办证资料签收》（部分），证明涉案小区的已经达到办理产权登记的条件的停车位，被告都已经协助相关业主完成产权登记手续并且开具相应的发票。经被告的数次催告，原告因自身原因怠于履行先行的网签义务，导致涉案车位迟迟未能办理产权证。3、地下停车场负一层分户图、《佛山市商品房现售备案证明》、《准予现售房屋单元明细表》，证明涉案车位于2014年2月15日已经完成现实交付。因政府原因，直至2017年7月份涉案停车位才符合办理网签及办理产权登记手续等商品房现售条件。4、补充协议，证明2014年1月至2月份期间，原告充分知悉且认可涉案车位因政府原因暂未能确定确切办证的时间的情况下，原被告签订补充协议，约定：若因政府行为等不可归责被告的原因，被告不作任何赔偿。经质证，本院认证如下：对于原告提供的证据1至5，被告对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；对于证据6，被告对关联性提出异议，而原告并未提供有效证据予以证明，本院认为不具关联性，不予采信。对被告的证据1、3、4，原告对真实性无异议，亦未对关联性提出异议，本院予以采信；对证据2，原告对真实性并未提出异议，至于证明内容，本院综合全案事实待后论述。为查明案件事实，本院依职权于2019年11月25日向佛山市自然资源局禅城分局发出（2019）粤0604民初33520号《协助调查函》询查涉案车位有关情况，该局于2019年12月11日向本院发来《佛山市自然资源局禅城分局关于〈佛山市禅城区人民法院协助调查函（2019）粤0604民初33520号〉的回复》及附件：《国有土地范围内买卖转移登记》、《生效法律文书转移登记》、两份《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、佛山市禅城区**********房屋分层平面图。本院还依职权于2019年12月24日向佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发出（2019）粤0604民初33520号之一《协助调查函》询查涉案车位有关情况，该局于2019年12月26日向本院发来《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于禅城区人民法院协助调查函的复函》及附件：编号分别为201********901、201********001的《（广东省）商品房认购书》两份。就上述证据已征询双方当事人意见，本院对上述证据真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：两涉案车位分别为佛山市禅城区**********停车场304、305号，现仍登记在被告名下。2014年2月15日，就原由被告自编号为佛山市禅城区****************汽车位的销售，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容如下：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房……现因政策性原因暂停网签，参见风险告知书。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区东鄱南路5号地下室负一层475号汽车位……第四条计价方式与价款。……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）壹拾伍万元整……第十五条关于产权登记的约定。商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同的，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任……”同日，就由被告自编号为佛山市禅城区****************汽车位的销售，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容如下：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房……现因政策性原因暂停网签，参见风险告知书。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为现房（以下简称该商品房，其房屋平面图经佛山市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区东鄱南路5号地下室负一层476号汽车位……第四条计价方式与价款。……3、该商品房属现房，按套出售，总价款为（人民币）壹拾伍万元整……第十五条关于产权登记的约定。商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。因出卖人原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同的，出卖人需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向买受人支付违约金，直至排除出卖人原因为止。非因出卖人原因导致买受人延迟办理产权证手续的，出卖人不承担任何责任……”同日，被告将上述两涉案车位交付原告使用。另外，双方还就两涉案车位分别签订了《补充协议》,其中作为补充上述合同第十五条的第九条关于产权登记约定：“……3、若因政府行为、不可抗力、买受人行为等不可归责于出卖人的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，出卖人不做任何赔偿。……”2014年8月14日，佛山市公安局禅城分局核准佛山市禅城区**********停车场1-748号编号，根据该局核准的门牌审批平面图编号显示，原、被告于涉案合同约定的佛山市禅城区************475、476号汽车位地址变更为佛山市禅城区**********停车场304、305号。2017年7月10日，佛山市禅城区国土城建和水务局办理完毕被告向其提起的涉案车位的所有权首次确权登记，登记权属人为被告。2017年8月22日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《佛山市商品房现售备案证明》（禅房现字第2017029501号）、《准予现售房屋单元明细表》，就被告开发建设的包括涉案车位在内的座落于佛山市禅城区*********、二层停车场有关车位，该局经审查具备现房销售条件，准予备案。2019年12月11日，佛山市自然资源局禅城分局出具《佛山市自然资源局禅城分局关〈佛山市禅城区人民法院协助调查函（2019）粤0604民初33520号〉的回复》及附件。根据该回复及附件：佛山市禅城区*****************、305号登记权属人为佛山市正源房地产有限公司，登记日期为2017年7月10日，不动产权证号为粤（2017）佛禅不动产权第0064995号、0064996号，该两车位没有合同备案记录，权利人未向该局不动产登记中心申请办理转移登记，且需要完成网签、合同备案后方可申请办理转移登记；佛山市禅城区********停车场已于2017年7月申请办理首次登记。2019年12月26日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局出具《佛山市禅城区住房城乡建设和水利局关于禅城区人民法院协助调查函的复函》及编号分别为201********901、201********001的《（广东省）商品房认购书》两份附件。该函上载：“经查，禅城区东鄱南路5号地下一层停车场304号、305号于2017年8月22日核发《佛山市商品房现售备案证明》，证号为禅房现字第2017029501号。经查‘佛山市房地产市*信息系统’禅城区东鄱南路5号地下一层停车场304号、305号均于2017年10月30日网签了《（广东省）商品房认购书》。其中地下一层停车场304号认购书编号：201********901，认购人为覃国金，地下一层停车场305号认购书编号：201********001，认购人为覃国金。系统并无显示《商品房买卖合同》已网签或已备案的相关信息。”但两份认购书并无原告和被告签名、盖章。2020年1月16日，原告向本院提交书面材料《原告向法庭陈述如下内容》，增加诉请被告协助原告办理网签并办好产权登记。另查明一，原告已于2014年2月15日前已向被告支付完毕上述两车位的全部价款。另查明二，本院在审理（2015）佛城法民一初字第1877号案中，依职权向佛山市禅城区******发函询问有关问题，该中心于2015年12月23日向本院出具复函，主要内容为：“经查，佛山市正源房地产有限公司（以下简称正源公司）未向我中心申请办理东鄱南路5号地下室车位的商品房所有权初始登记手续，经向区国土城建水务局市场科核实，正源公司也未申请办理该地下室车位的商品房现售备案手续。根据《广东省物业管理条例》第五十四条，建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库的规定和《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》第四条商品房现售，应当符合的条件第四款，已通过竣工验收，其中商品车位（库）须已办理权属登记的规定，正源公司在尚未办理商品房所有权初始登记及尚未取得商品房现售备案证明的情况下，不符合对外销售地下室车位的条件，所以不能办理商品房网签手续。二、根据《佛山市商品房预（销）售合同网上备案规定》第十四条，房地产开发企业应自商品房预（销）售合同签订30日内将合同网上备案系统打印出来的商品房预（销）售合同和其他规定材料提交到房屋所在的区建设（房管）行政主管部门进行实物备案的规定，未取得现售备案证明的地下室车位，不能办理商品房网签，也不能办理实物备案。三、房屋登记循申请登记的原则，目前，正源公司尚未向我中心申请办理东鄱南路5号地下室车位的商品房所有权初登记手续。”另查明三，从2018年4月起，被告已陆续向购买该地下停车场车位的其他买受人移交已办理备案盖章的商品房买卖合同、临时买卖管理规约、前期物业管理服务协议、车位发票、房产分户图等办理不动产权证所需资料。诉讼中，就双方于2014年2月15日关于两涉案车位的两份《广东省商品房买卖合同》中第二条所述的风险告知书，原告表示无该份材料，被告表示实际为其提交的两份《补充协议》。另，双方一致确认两涉案车位至今未办理网签备案。原告陈述：对于2019年11月15日庭审时被告当庭通知原告办理网签手续，因被告要求重新签订合同，原告不同意。被告陈述：被告可以继续履行合同义务；被告没有开具发票给原告，待办理网签及产权登记手续后一次性开具发票给原告；当庭通知原告可以到被告售楼部（涉案小区内）办理网签手续和过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的两份《广东省商品房买卖合同》，均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当按照约定全面善意履行自己的义务。关于被告逾期办理两涉案车位不动产权证的违约责任。根据两涉案的《广东省商品房买卖合同》第二条约定，原告购买的涉案车位为现有车位，双方知悉因政策性原因暂停网签。结合全案事实及有关办理不动产产权登记的流程规定可知，此处的“政策性原因暂停网签”是指被告尚未取得涉案车位所有权初始登记及有关房地产主管部门尚未向其出具包括涉案车位在内的佛山市禅城区********停车场车位的商品房现售备案证明，被告不具备对外销售佛山市禅城区********停车场车位的条件，买卖双方不能通过合同网上备案系统进行备案。但双方并未约定该“政策性原因”消除即有关行政机关为被告办理完毕涉案车位所有权初始登记及就佛山市禅城区********停车场车位出具《佛山市商品房现售备案证明》后，被告应在何时协助原告办理网签备案手续。根据《商品房销售管理办法》第八条及《佛山市商品房预（销）合同网上备案规定》的有关规定，涉案车位买卖合同应由买卖双方通过合同网上备案系统向房地产开发主管部门进行网上备案。结合佛山市不动产登记的实际，也只有就涉案车位办理完毕网签备案手续后，房地产开发企业方可向房地产开发主管部门进行实物备案，至此买受人才能持相关材料办理不动产权证。因此，本案双方均应本着诚实信用原则互相配合办理涉案车位的网签备案手续，进而逐步促成原告办理不动产权证，实现其合同目的。但是，被告于2017年7月10日就两涉案车位办理权属初始登记，于2017年8月22日取得包括两涉案车位在内的佛山市禅城区*********、二层停车场取得《佛山市商品房现售备案证明》（证号佛禅现自第2017029501），故两涉案车位于2017年8月22日具备办理网签手续的条件。双方办理网签备案手续条件既已成就，基于诚实信用原则，被告作为涉案车位的开发建设单位，有义务于合理期间内通知原告前往被告处办理网签备案手续。否则，按照常理，就整个合同履行而言，将导致原告延后办理涉案车位产权证。就该合理期间，本院综合房产开发和合同履行的实际情况酌定为30日，故被告应于2017年9月20日前通知原告前往被告处办理网签备案手续。但被告直至2019年11月15日庭审中才通知原告办理网签手续，本院据此认定被告违反我国合同法有关诚实信用原则下的通知义务。该义务的违反，导致原告不能按正常预期取得涉案车位产权证，损害了原告在合同正常履行情况下办理涉案车位产权证的有关利益，且对原告的该种损失，属于被告于合同签订时可以预见到的。故被告对原告构成违约，应承担相应的违约责任。据此，本院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定被告应向原告赔偿违约损失10000元。原告诉请超出部分，无事实依据，本院不予支持。至于被告抗辩曾通知原告办理网签备案，后又以系因政府行为，被告应予免责，对此，原告不予确认，被告亦未能提供有效证据予以证明，故被告对此应承担举证不能的不利后果，本院对此抗辩不予采纳。关于原告诉请被告开具购买两涉案车位的发票，提供办理车位产权证的相关资料。本院认为，原告已于2014年2月15日前向被告支付完毕购买涉案车位的款项，被告以早已向原告交付涉案车位，被告应依法依约履行相关合同义务，而出具购买两涉案车位的增值税普通发票系合同附随义务，被告亦应予履行，故，原告该项主张有依据，本院予以支持。至于原告诉请被告提供办理车位产权证的其他相关资料，本院认为，原告未具体说明要求提供哪些资料，且双方于《广东省商品房买卖合同》十五条约定：“商品房实际网签后360天内，出卖人应当向买受人提交办理房地产权证所需的资料。”而双方至今仍未网签，原告要求被告提供相关资料的理据不足，本院不予支持。另需要说明的是，根据《佛山市商品房预（销）合同网上备案规定》的有关要求，办理两涉案车位的网签备案手续需要双方的互相配合，双方均应依约依法全面、善意履行各自义务，积极促成涉案合同目的的最终实现。关于原告于举证期限届满及庭审辩论终结后增加诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告于举证期限届满后及庭审辩论终结后增加诉讼请求，不符合上述法律规定，故本院对原告增加诉讼请求的申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告覃国金赔偿逾期办理不动产权证的损失10000元；二、被告佛山市正源房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告覃国金开具购买佛山市禅城区*****************和305号的增值税普通发票；三、驳回原告覃国金的其他诉讼请求。如被告佛山市正源房地产有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取538元，由原告覃国金负担430元，被告佛山市正源房地产有限公司负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年二月十四日书记员  罗凤华