重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8293号上诉人(原审原告、反诉被告）：向荣美，女，汉族，1962年3月5日出生，住四川省通江县。上诉人(原审原告、反诉被告）：熊仁富，男，汉族，1958年11月28日出生，住四川省通江县。上诉人共同委托诉讼代理人：余鹏，重庆顺坤律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：向橙，女，汉族，1985年5月20日出生，住重庆市南岸区。被上诉人(原审被告、反诉原告）黄林，男，汉族，1966年8月13日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王绍云，重庆鼎圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁爽，男，汉族，1989年8月20日出生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：胡君，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董韵，女，汉族，1987年7月17日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审第三人）：郭瀚林，男，汉族，1981年10月26日出生，住重庆市沙坪坝区。原审第三人：重庆千禄房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区解放东路366号4幢吊4-商业22，统一社会信用代码9150010309313930XG。上诉人向荣美、熊仁富因与被上诉人黄林、梁爽、董韵、第三人郭瀚林、重庆千禄房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案合同，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初12530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向荣美、熊仁富上诉请求：1.撤销被上诉人黄林与被上诉人梁爽所签订的涉及上诉人向荣美所有的位于重庆市南岸区南坪西路32号21幢26-4号《房屋买卖合同》；2.驳回被上诉人黄林房屋租金损失的诉请；3.诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：首先，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋成本价200万以上，装修费用70万左右，加上大修基金、税费等，远超过本案成交价。应以鉴定价格与实际卖价进行对比，证明本案是否显失公平,而一审法院对于上诉人的鉴定申请未予采纳；2.房屋买卖合同约定的房屋情况与实际不符。合同中约定乙方需看房，事实上乙方黄林并未查看案涉房屋。而案涉房屋并非开发商出卖的房屋或未完工房屋，上诉人一直居住于此。梁爽卖房时理应征求上诉人意见,黄林在购房时对于梁爽恶意贱卖该房屋也是明知的;3.合同约定相互矛盾,第2条1466000元卖价中约定包含了房屋设施设备、装饰装修、相关物品等,第九条又约定双方共同对上述物品进行验收。其次，黄林与梁爽恶意串通，低价将案涉房屋出售，合同应予撤销。1.该房出卖时正是重庆房价整体上涨的高峰阶段；2.合同中的约定可以直观地看到梁爽与黄林恶意串通损害上诉人的事实；3.梁爽并未将房款交付上诉人，购房款应由梁爽交付黄林；4.黄林买房时并未查看房屋，梁爽明知委托人一直居住在该房中，而故意不告知上诉人；5.黄林交付房款后一直不予主张交房。上述事实均可以证明黄林与梁爽恶意串通。最后，本案应按照民间借贷法律关系进行审理。上诉人向梁爽出具的公证文书实质系为民间借贷所作的担保。依据相关司法解释的规定，本案不能作为房屋买卖关系进行审理。关于黄林的反诉。黄林与梁爽恶意串通以显失公平的价格侵占上诉人利益，黄林不应得到任何赔偿。即使存在损失，也应由董韵及梁爽承担赔偿责任。被上诉人黄林答辩称，合同真实有效，不存在显失公平予以撤销的情形，一审判决适用法律正确，事实清楚，应予维持。被上诉人梁爽答辩称，梁爽并非适格被告，梁爽系上诉人的委托代理人，本案不存在显失公平的情形，一审判决适用法律正确，事实清楚，应予维持。被上诉人董韵、郭瀚林二审未作答辩。原审第三人重庆千禄房地产经纪有限公司答辩称，梁爽与黄林签订的《房屋买卖合同》真实有效，不存在显失公平的情形，一审判决适用法律正确，事实清楚，应予维持。向荣美、熊仁富向一审法院起诉请求，撤销黄林与梁爽签订的《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》；2、本案诉讼费用由黄林、梁爽、董韵承担。事实及理由：2016年6月20日，向荣美、熊仁富向董韵借款119万元，按月息2%计息，董韵扣除砍头息后将借款支付给向荣美、熊仁富。期间董韵为保证自己款项的顺利收回要求将向荣美、熊仁富用以抵押担保的位于“重庆市南岸区X号”房屋公证委托给梁爽、郭瀚林办理相关事宜。董韵为达到担保债权能顺利实现的情况下要求向荣美、熊仁富公证，将房屋出售权给郭瀚林、梁爽。但梁爽在未经向荣美、熊仁富同意的情况下擅自将房屋恶意低价出卖给黄林。梁爽未取得向荣美、熊仁富同意出卖房屋和同意以什么价格出卖的情况下，恶意串通以显失公平的价格将向荣美、熊仁富唯一住所予以严重低价出卖，依法该合同应当予以撤销。黄林辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，对双方有约束力，向荣美、熊仁富以显失公平为由主张合同无效不成立。请求驳回向荣美、熊仁富诉讼请求。梁爽辩称，第一，本案的法律关系是房屋买卖合同关系，梁爽不是适格被告。第二，梁爽是公证的代理人，是合法代理，不存在显失公平的情况。请求驳回向荣美、熊仁富诉讼请求。董韵未出庭应诉。郭瀚林未出庭应诉。第三人重庆千禄房地产经纪有限公司辩称，双方是正常的交易行为，不存在显失公平。反诉原告黄林向一审法院起诉请求，要求：1、向荣美、熊仁富向黄林交付重庆市南岸区X号房屋；2、向荣美、熊仁富向黄林赔偿房屋租金损失（从2018年1月1日起按每月4000元计算至交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由向荣美、熊仁富承担。事实及理由：2017年3月16日，黄林与向荣美、熊仁富签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，向荣美、熊仁富将其位于重庆市南岸区X号房屋出售给黄林，成交总价为137万元。合同签订后，黄林依照合同约定履行了全部合同义务，并办理了房屋过户手续。依照合同约定，向荣美、熊仁富应于2017年12月30日前向黄林交付房屋，但向荣美、熊仁富以各种理由拒绝交付房屋。向荣美、熊仁富辩称，本案是黄林与梁爽恶意串通，以显失公平的方式出售，向荣美、熊仁富没有出售房屋的意思，不应配合办理房屋交付。梁爽辩称，反诉的诉讼请求与梁爽没有任何关联，梁爽不应承担任何责任，反诉的请求是因买卖合同产生的赔偿责任，应由向荣美、熊仁富自行承担责任。第三人重庆千禄房地产经纪有限公司辩称，希望尽快交付房屋。一审法院经审理查明，向荣美与熊仁富系夫妻关系。2016年6月20日，向荣美、熊仁富与董韵签订《借款合同》，约定由向荣美、熊仁富向董韵借款119万元，借款期限为2016年6月20日至2016年7月19日，月息2分。并约定向荣美用自己名下的南岸区X号房屋作为抵押担保（担保合同编号：盈201606抵第X号）。同日，向荣美与董韵签订《抵押担保合同》，向荣美用其名下的南岸区X号房屋作为抵押担保。同日，向荣美、熊仁富到重庆市大渡口区公证处进行公证委托。委托郭瀚林、梁爽作为其代理人，全权办理南岸区X号房屋出售的如下事宜：一、代为办理上述房屋还款及提前还款相关事宜并领取《不动产权证》及相关手续；二、代为办理上述房屋的解除抵押、注销抵押登记并领取《不动产权证》及上述房屋相关的手续；受托人在办理完上述事宜后再办理以下事宜。一、代为签订出售上述房屋的买卖合同（协议、含网签）并收取全部售房款；二、代为办理上述房屋产权过户登记相关手续；三、代为办理上述房屋在土地房屋权属登记中心及相关部门查档、提档相关手续并代为开具委托人的《婚姻记录证明》及《无房证明》的相关事宜；四、代为办理上述房屋的审税、核税以及个人所得税、营业税、契税减免和相关税费的缴纳手续。2017年3月16日，梁爽作为向荣美的代理人在第三人重庆千禄房地产经纪有限公司的居间下与黄林签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，以1370000元的价格将南岸区X号房屋出售给黄林，向荣美在2017年12月31日前并在收到银行按揭款的前提下将房屋交付黄林。2017年3月17日，黄林向梁爽转账支付了购房定金50000元，2017年4月10日，黄林向梁爽转账支付了购房款10000元，2017年4月10日，黄林向梁爽转账支付了购房款20000元，2017年4月10日，黄林按揭贷款了1290000元，抵押物为涉案房屋。另查明，涉案房屋由向荣美于2013年6月17日购买，成交价格为1466288元，其后向荣美对涉案房屋进行了装修并入住至今。庭审中，第三人重庆千禄房地产经纪有限公司陈述按揭尾款是2017年5月份左右放贷的，直接给梁爽，共计是129万元。本案争议焦点为：2017年3月16日向荣美与黄林签订《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》是否显失公平，应予以撤销。向荣美、熊仁富认为，向荣美向重庆嘉发实业有限公司购买涉案房屋时清水房价格为1466288元，且不含税、大修基金，并且向荣美之后对涉案房屋进行装修。基础装修为71000元（不含主材），主材有据可查的金额为377388元，被告黄林购买价格为1370000元，远低于购买价，显失公平。一审法院认为，根据合同法第五十四条的规定，“在订立合同时显失公平的，当事人一方可以请求人民法院予以撤销”。所谓显失公平，通说认为系一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定显失公平。在本案中，黄林是否在交易中处于优势地位，或者利用向荣美、熊仁富没有房屋买卖的经验而陷入错误判断，致使交易明显不公平。对此，该院认为向荣美、熊仁富要求撤销合同的理由不成立。其理由如下：1、从涉案房屋交易过程来看，双方合同的签订系在第三人重庆千禄房地产经纪有限公司的居间下进行的。常理而言，居间人在交易过程中，对合同条款是应当向双方当事人解读的，向荣美、熊仁富对合同条款的内容及履行的方式应当是知晓的。本案交易的特殊性在于交易的向荣美、熊仁富并非向荣美、熊仁富本人，而是向荣美、熊仁富的委托代理人梁爽。但梁爽的代理行为是否适当是向荣美、熊仁富与梁爽之间的内部关系。即使代理行为不当，也不能因代理行为的不当就推论被代理人向荣美、熊仁富与黄林的交易行为显失公平；2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。向荣美、熊仁富要求撤销合同，其举证责任在向荣美、熊仁富。作为交易行为的相对方，黄林依据对公证委托的信任而签订交易合同，支付购房款是符合法律规定的。综上，向荣美、熊仁富以显失公平为由要求撤销《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》，理由不充分，该院不予支持。针对反诉请求。黄林支付了合同交易的对价，向荣美、熊仁富负有交付涉案房屋的义务，没有及时交付，应承担房屋不能及时交付的损失。考虑涉案房屋的地段、位置，该院酌情按2000元/月进行支持。按合同约定，向荣美本应在2017年12月31日前交付涉案房屋，未交付则应从2018年1月1日起支付房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、驳回向荣美、熊仁富的诉讼请求；二、向荣美、熊仁富于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市南岸区X号房屋腾空并交付黄林；三、向荣美、熊仁富于本判决生效之日起三十日内支付黄林房屋占用费（该费用按2000元/月的标准，自2018年1月1日起计算，至涉案房屋交付时止）；四、驳回黄林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1850元、诉讼保全费5000元，合计6850元由向荣美、熊仁富承担；反诉案件受理费50元由向荣美、熊仁富承担。二审中，向荣美、熊仁富向本院提交了重庆市公安局铜元局派出所出具的受案回执，该回执上载明2019年11月29日铜元局派出所受理了向荣美、熊仁富女儿向橙报称的被“套路贷”一案。二审查明的其余事实与一审查明事实相同。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。上诉人以案涉房屋实际价值与黄林、梁爽签订的《房屋买卖合同》约定的价格相差较大，从而主张撤销《房屋买卖合同》。主观上，该合同签订过程中，并不存在一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形。反之，该合同系由第三人重庆千禄房地产经纪有限公司居间促成交易。客观上，撤销权中的显失公平是指一方当事人不是出于自己的真实意愿签约，对方当事人因此获得不正当利益而导致利益失衡，而不是指价格与价值之差。本案中并不存在乘人之危，违背签订合同当事人一方真实意思的情形。上诉人仅仅以房屋价差主张显失公平的理由不能成立，本院不予采纳。至于公证委托文书是否实质为借款合同而作的担保，受托人梁爽是否违背委托人真实意思表示与黄林恶意串通，低价出售案涉房屋，损害上诉人利益，黄林与梁爽签订的《房屋买卖合同》是否因此无效，系另一法律关系，上诉人可另案主张权利。因上诉人举示的受案回执仅仅为铜元局派出所受理向橙的报案回执单，并非案件已经立案并进入侦查阶段的证据，上诉人以此要求中止审理本案的理由，本院不予采纳。综上，上诉人向荣美、熊仁富以显失公平为由，主张撤销黄林与梁爽签订的《房屋买卖合同》等上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1900元，由向荣美、熊仁富负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员于利二〇二〇年二月十七日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕