浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7277号上诉人（原审被告、反诉原告）：詹兰英，女，1947年10月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡功达，男，1965年9月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡功武，男，1967年11月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡海珍，女，1971年5月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：黄漫超、蔡冰睿，浙江海昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：祝龙弟，男，1944年8月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：祝海燕（系祝龙弟女儿），女，1970年5月23日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曹震宇，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原审第三人：温州市鹿城区进城口改建工程指挥部。住所地：温州市鹿城区双屿温金路136号。法定代表人：陈志华。上诉人詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍因与被上诉人祝龙弟、原审第三人温州市鹿城区进城口改建工程指挥部（以下简称进城口指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回祝龙弟一审诉讼请求，并改判祝龙弟向詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍支付80083.7元。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。首先，录音证据不能够证明祝龙弟已经支付过房屋的增购、楼层差、水电、有线电视、煤气等费用。虽然祝海燕与詹兰英的对话中多次提起房屋的增购、楼层差、水电、有线电视、煤气等费用的计算，但詹兰英从未对祝龙弟所谓的这些款项己经全部支付进行确认。一审法院认为，在录音9分35秒时，詹兰英对全部款项交给蔡功武进行了确认，这是对录音内容的错误理解。事实上，詹兰英是对蔡功武收取合同约定的10000元剩余购房款的事实进行确认，并非一审法院所认为的全部款项。其次，结算单上的单价与《房屋卖尽契》的约定完全不同，增加部分面积10.02㎡）也与实际不同（《拆迁安置表》面积130.31-118=12.31㎡），结算单所计算的金额与祝龙弟实际应当支付的金额完全不同。这说明结算单只是对其应当支付金额的一个计算草稿。一审法院枉顾明显的面积和金额错误而凭常理认为结算单写在《拆迁安置表》背面就是对祝龙弟支付购房剩余费用的结算金额的确认，并以此认为祝龙弟己经缴纳过安置房剩余款项是错误的。二、2004年3月29日，蔡炳尧和詹兰英将坐落于鹿城区郑桥路1巷1弄28号的房屋被拆迁后安置所得的一套建筑面积为118平方米的安置房出卖给祝龙弟所有。双方签订了《房屋卖尽契》，其中约定了今后房价无论有无涨落，现议定的每平方米3770元正一律不变。产权的建筑面积同118平方米如有增减，应以每平方米3770元正进行多还少补。《房屋卖尽契》签订时，祝龙弟支付定金及购房款共计414860元。2005年12月，蔡炳尧和詹兰英出卖的安置房确认为坐落于郑桥2号地块A1区2幢1504室，确认安置房面积为128.94平方米。2008年蔡炳尧去世，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍均为蔡炳尧的第一顺位继承人。由于《房屋卖尽契》一直在祝龙弟处，故蔡功武在没有核对《房屋卖尽契》的情况下，仅听祝龙弟口述安置房的金额和面积对祝龙弟认为应当支付的剩余费用听写了结算单。结算单听写完毕后，蔡功武认为自己并非蔡炳尧唯一继承人，且未核对《房屋卖尽契》，无法就安置房剩余款项金额进行确认，故没有同意祝龙弟所报的金额。但詹兰英等人考虑到与祝龙弟曾是邻居关系，故先收取10000元，让祝龙弟先领取钥匙入住，剩余费用待与家人讨论后再与祝龙弟协商确定。祝龙弟于2010年10月入住鹿城区广龙大厦2幢1504室。蔡功达提出待安置房领取不动产权证书后最终确定安置房实际面积后再行进行剩余费用结算，故暂停了与祝龙弟就剩余费用的协商。2017年温州市鹿城区进城口改建工程指挥部领取了（2017）温州市不动产权0035214号的不动产权证书，明确了安置房面积为130.31平方米。后由于双方就增加面积的单价产生分歧，故安置房剩余款项金额一直没有确定，祝龙弟也不曾支付除10000元购房款以外的其他款项。祝龙弟辩称：本案的焦点在于詹兰英等人向祝龙弟交付房屋时，祝龙弟有无向詹兰英等人支付房屋的增购楼层差价、水电有线电视、煤气等费用51550.6元，一审法院对上述事实认定正确。不管从证据角度还是从常理角度，都说明祝龙弟已经向詹兰英交付51550.6元，请求驳回詹兰英等人的上诉，维持原判。进城口指挥部未作陈述。祝龙弟向一审法院起诉，请求：1.判决确认祝龙弟与蔡炳尧、詹兰英于2004年签订的《房屋卖尽契》合同有效；2.判决确认坐落于鹿城区的房屋归祝龙弟所有；3.判决詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍立即对鹿城区房屋办理不动产登记手续，办理登记手续所需所有费用由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍承担；4.判决进程口指挥部协助詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍完成第三项的登记手续；5.判决詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍在完成第三项登记行为后立即协助祝龙弟将鹿城区房屋的不动产产权过户至祝龙弟名下；6.本案的诉讼费由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍承担。一审审理过程中，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍提出反诉，请求：1.判令祝龙弟向詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍支付房屋增购款、楼层差额等费用合计154015元；（面积差额部分10.94平方米×11000元／平方米＋20000元＋10315元楼层差＋510元水电费＋2850元管道煤气费＝154015元）2.判令本诉及反诉的诉讼费由祝龙弟承担。一审法院认定事实：蔡功达、蔡功武、蔡海珍系蔡炳尧的子女，詹兰英系蔡炳尧的妻子。蔡炳尧已去世，2012年12月17日注销户口，蔡炳尧的父母早于蔡炳尧去世，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍系蔡炳尧的第一顺序继承人。2004年3月29日，蔡炳尧和詹兰英将其原坐落于鹿城区郑桥路1巷1弄28号的房屋被拆迁后安置所得的一套建筑面积为118平方米的安置房出卖给祝龙弟所有。双方于当天签订《房屋卖尽契》，《房屋卖尽契》约定：房屋出卖人蔡炳尧自愿将坐落温州市鹿城区郑桥路1巷1弄28号老屋拆迁就近安置的私有混合结构的安置房一套，建筑面积118平方米，出卖给祝龙弟所有。双方议定每平方米人民币3770元正，合计总卖款444860元正。立契前付定金款10000元正，立契之日付房款404860元正。余款30000元正，门锁交给受买方时付10000元，留20000元正待出卖方缴清办自己产权证所需的款项，领到蔡炳尧姓名的完全私有房产权证，并将产权过户签字到祝龙弟名下后付清。房屋卖尽后，一切合法权益均归受买方，房屋由受买方管业居住与自由处理，今后出卖方任何人均无权干涉。该房在权属、卖方争议或其他债务、房屋造价等方面如有枝节不清，应由出卖方自己理直，与受买方无涉。今后在办理房、地产权过户手续时，出卖方应无偿协助受买方办完毕，不得推却，过户所需的费用及过户税金等均由受买方自负，与出卖方无关。今后房价不论有无涨落，现议定的每平方米3770元正一律不变。产权的建筑面积同118平方米如有增减，应以每平方米3770元正进行多还少补卖价款。房屋的交付条件一律按房开公司的统一验收的标准工程项目交付，房内电表等规定的配套设施费由受买方自负，楼层补贴也由受买方自理。《房屋卖尽契》签订时，祝龙弟已按约支付定金及购房款共计414860元。2005年12月，蔡炳尧和詹兰英出卖的安置房确认为坐落于郑桥2号地块Ａ1区2幢1504室。后，第三人将坐落于鹿城区广龙大厦2幢1504的房屋交付给詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍。詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍将该房屋交付给祝龙弟，祝龙弟同时向詹兰英、蔡功武支付了购房款10000元及房屋面积差、楼层差、水电表安装、煤气等费用共计51550.6元。此后，祝龙弟搬入涉案房屋居住至今。祝龙弟至今尚欠购房款20000元。2017年4月26日，进城口指挥部办理了涉案房屋的不动产权证书，证书号为浙（2017）温州动产权第0035214号，房屋建筑面积为130.31平方米，登记地址为温州市鹿城区。一审法院认为，祝龙弟与蔡炳尧、詹兰英签订的房屋卖尽契是双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因蔡炳尧已亡故，其全部第一顺位继承人即詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍均未放弃继承。故合同履行相关权利义务由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍承受。现涉案房屋初始登记已完成，房屋过户条件已成就，祝龙弟要求进城口指挥部协助詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍完成涉案房屋的产权登记，继而要求詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍将产权过户至祝龙弟名下的请求，符合房屋卖尽契的约定，予以支持。祝龙弟主张詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍办理涉案房屋不动产登记手续所需所有费用由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍承担。因支付相关费用系詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍向进城口指挥部履行义务，祝龙弟并非该法律关系的当事人，无权主张詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍对进城口指挥部履行义务。但涉案房屋卖尽契载明了以下内容：“留2万元正待出卖方缴清办自己产权证所需的款项”，“出卖方应无偿协助受买方办完毕，不得推却，过户所需的费用及过户税金等均由受买方自负”。因此，产权办理至出卖方名下的费用由出卖方负担，由出卖方过户至买受人的费用由买受人负担。另，祝龙弟主张涉案房屋归其所有。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋现未登记在祝龙弟名下。因此，祝龙弟该项主张不予支持。关于詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍的反诉请求。按照房屋卖契约定，产权的建筑面积118平方米如有增减，房价款以每平方米3770元多还少补。因此，面积差应按每平方米3770元计算，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍主张按每平方米11000元计算没有依据，不予支持。祝龙弟已支付10.02平方米的面积差价27875.6元、楼层差价10315元、水电表安装费510元、管道煤气费2850元，无须再支付。祝龙弟得房实际面积130.31平方米和合同约定面积118平方米的差额部分，扣除祝龙弟已支付的10.02平方米面积差价部分，祝龙弟仍应支付詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍面积差价8633.3元[（130.31平方米-118平方米-10.02平方米）×3770元/平方米]。詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍虽对部分面积差（即房产证所载比结算表多出的1.37平方米）未提出主张，但祝龙弟自愿支付，为减少诉累，予以确认。关于购房尾款2万元，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍配合祝龙弟办理过户后，由祝龙弟向詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍支付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条的规定，于2019年7月26日判决：一、确认祝龙弟与蔡炳尧、詹兰英于2004年3月29日签订的《房屋卖尽契》有效。二、温州市鹿城区进城口改建工程指挥部于判决生效之日起七日内协助詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍办理坐落于温州市鹿城区不动产转移登记手续；上述不动产转移登记办理完成后七日内，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍协助祝龙弟办理上述不动产转移登记至祝龙弟名下。三、祝龙弟于判决生效之日起十五内支付詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍购房面积差价8633.3元以及剩余购房款20000元。四、驳回祝龙弟的其他诉讼请求。五、驳回詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费13800元，减半收取6900元，由祝龙弟负担3450元；由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍负担3450元。反诉受理费1690元，由祝龙弟负担25元，由詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍负担1665元。二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点在于祝龙弟是否已支付面积差价款、楼层差、水电等费用51550.60元。涉案结算单上“认购10.02”、“楼层差10315”、“水电表510”，与进城口指挥部出具的《拆迁安置结算表》上记载“超套型10.02”、“层次差10315”、“电表安装费210、有线电视300，代收合计510”的数据相一致，且该结算单系由蔡功武亲笔所写，现其主张未对相关款项金额进行确认，本院不予采信。本案双方已就涉案房屋的相关款项进行结算，而詹兰英在录音中对祝龙弟已经支付结算款的事实进行了确认。结合双方对于结算单中所涉10000元已支付均无异议，且祝龙弟入住涉案房屋多年，詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍从未向其主张过相关款项的事实，一审认定祝龙弟已支付差价款、楼层差、水电等费用51550.60元，并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14451元，由上诉人詹兰英、蔡功达、蔡功武、蔡海珍负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年二月二十六日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜