浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2696号上诉人（原审原告）：桐乡市巨能置业有限公司，住所地桐乡市梧桐街道复兴南路15幢，统一社会信用代码913304835528657667。法定代表人：王莉伟，执行董事。委托诉讼代理人：卜炳忠，浙江景雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱杨辉，男，1969年1月20日出生，汉族，住嘉兴市。委托诉讼代理人：董凌、朱杰，浙江万宝律师事务所律师。原审第三人：嘉兴市圣佳沁源装饰工程有限公司，住所地嘉兴市南湖区七星街道320国道南天声三期A-09号-02，统一社会信用代码9133040269237677XT。法定代表人：陈卫民。原审第三人：陈卫民，男，1967年2月15日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原审第三人：钱海珍，女，1971年1月17日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人桐乡市巨能置业有限公司（以下简称巨能公司）因与被上诉人朱杨辉、原审第三人嘉兴市圣佳沁源装饰工程有限公司（以下简称圣佳公司）、陈卫民、钱海珍案外人执行异议之诉一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案审理期间经本院院长批准延长审限两个月。本案现已审理终结。巨能公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决对坐落于桐乡市梧桐街道复兴南路西侧、县前街南侧罗马都市凯旋宫1幢复兴北路60、62号房屋不予执行、解除查封并撤销备案；3.本案一、二审诉讼费由朱杨辉承担。事实与理由：一审判决未查明事实导致适用法律错误并作出错误判决。1.未查明预告登记是否在生效期间。根据法律规定，预告登记在能够进行相应的不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。巨能公司取得涉案两处商业用房初始登记的日期为2015年11月5日，按此日期计算，预告登记在2016年2月5日失效。而法院查封是在2017年1月11日，因此法院查封时预告登记已经失效。2.关于换房效力。本案涉及房屋买卖合同的生效是否以不动产登记中心的登记或者备案为生效要件的问题。房屋买卖合同是否生效，登记备案并非生效要件，而是根据实际情况来确定房屋买卖合同是否生效。巨能公司与陈卫民、钱海珍就两处商业用房更换为三套住宅用房时，两处商业用房的房屋买卖合同即已实际解除，三套住宅用房的房屋买卖合同即已成立并生效。巨能公司与陈卫民、钱海珍处置法院查封的两处商业用房时间为2015年12月7日，并非在2017年9月11日，法院查封的为双方当事人已经处置了的财产，不存在一审判决认定的自2017年1月11日自行处置的情形。3.巨能公司根据一审法院作出的执行裁定书上的“不动产登记簿上载明的产权人即为该不动产权利人”的观点而提出涉案房屋产权初始登记为巨能公司，一审判决却又认为“两套房产的登记属于不同的权属状态，并不相悖”，属于法律适用混乱。一审判决作出的“法院将依法区分处理”的法律依据也未予以明确。朱杨辉辩称，1.根据最高院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院对符合条件的房屋可以进行预查封，因此一审法院的执行措施合法有据；2.预告登记并不是超过三个月就必然失效。如果认为预告登记失效，应向不动产登记中心提出异议来解决，而不是在本案中解决；3.针对这个换房的效力问题，陈卫民作为购房人，支付了购房款，又与银行办理了抵押，已具备物权期待权，随时可办理产权过户登记，只不过其未办理登记。从本案证据可以看出，换房实际上发生在2015年12月，为何直到2017年9月在法院对涉案房屋已经进行了查封后巨能公司才与陈卫民去办理解除合同的公证，用于撤销备案，不符合逻辑。圣佳公司述称，涉案房屋已经还给巨能公司。陈卫民述称，涉案房屋已经还给巨能公司。钱海珍述称，涉案房屋已经还给巨能公司。巨能公司向一审法院起诉请求：1.判决对坐落于桐乡市梧桐街道复兴南路西侧、县前街南侧罗马都市凯旋宫1幢复兴北路60、62号房屋不予执行、解除查封并撤销备案（执行异议标的价值3757924元）；2.本案诉讼费由朱杨辉承担。一审法院审理查明，2017年1月11日，一审法院根据申请人朱杨辉的诉前保全申请在桐乡市不动产登记服务中心对陈卫民、钱海珍购买的桐乡市两处房地产进行了预查封，保全期限自2017年1月11日至2020年1月10日止。后朱杨辉提起对圣佳公司、陈卫民、钱海珍承揽合同纠纷诉讼，在审理过程中，双方达成调解协议，法院出具了（2017）浙0402民初298号民事调解书。在法院执行过程中，巨能公司向一审法院提出执行异议，认为上述涉案房屋为其所有，不得执行并解除查封。一审法院于2018年12月24日作出（2018）浙0402执异89号执行裁定：驳回案外人巨能公司的异议请求。巨能公司不服该裁定，遂提起执行异议之诉。另查明，巨能公司与陈卫民、钱海珍于2013年12月27日签订并向桐乡市房地产信息管理系统备案了《商品房买卖合同》两份（合同备案编号分别为12014000042、12014000043），约定陈卫民、钱海珍向巨能公司购买桐乡市两处房地产，建筑面积分别为139.68平方米、149.48平方米，合同总价款分别为1815282元、1942642元等。2014年1月16日，陈卫民、钱海珍将上述两套涉案房屋向中国工商银行股份有限公司桐乡支行分别办理了抵押贷款，主债权金额为90万元、97万元。另巨能公司分别与陈卫民、钱海珍以及嘉善云洁装饰工程有限公司、嘉兴市胜源装饰设计有限公司、圣佳公司、湖州丰茂置业有限公司签订《协议》三份，将894984元、774060元、222438元工程款折抵陈卫民、钱海珍应支付的涉案房屋购房款项。2015年11月5日，巨能公司对桐乡市两处房地产进行了单位自建商品房初始登记，建筑面积分别为139.62平方米、149.40平方米。另查明，2015年12月7日，陈卫民、钱海珍以商业转让困难为由，向巨能公司申请将复兴北路60号、62号商业（总价3757924元）换成美泉宫1-2-2301、1-2-1101、1-2-802室三套住宅（总价3765775元），差价7851元另行补足。2015年12月11日钱海珍向巨能公司银行转账7851元。2016年2月5日巨能公司向陈卫民银行转账45万元。2016年1月22日，陈卫民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-2301室房款979979元转为孙建中购买美泉宫1-2-2301室房款；同日，陈卫民与孙建中签署了《更名申请单》。2016年1月27日，陈卫民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-1101室房款1139000元转为洪建甫、徐福娥购买美泉宫1-2-1101室房款；同日，陈卫民与洪建甫、徐福娥签署了《更名申请单》。2016年2月6日，陈卫民出具《承诺书》，载明：承诺同意将巨能公司开发建设的美泉宫1-2-802室房款1296796元转为沈亚平购买美泉宫1-2-802室房款；同日，陈卫民与沈亚平签署了《更名申请单》。2017年9月11日，巨能公司与陈卫民、钱海珍在桐乡市公证处办理了《解除合同协议书》的公证书两份。一审法院认为：本案争议的焦点为巨能公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本案巨能公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，一审法院于2017年1月11日在桐乡市不动产登记服务中心对陈卫民、钱海珍购买的桐乡市两处房地产进行了预查封。因此，涉案房产巨能公司虽未向陈卫民、钱海珍办理过户手续，但巨能公司作为涉案房屋销售方自2017年1月11日起未经保全法院的同意，已不得自行处置涉案房产的相关权益。其次，涉案两处房产陈卫民、钱海珍已于2014年1月16日向银行办理了抵押贷款，足以表明涉案房产的相关权属已进行了预告登记，一审法院对涉案房产的预查封合法有效。第三，巨能公司提供的涉案房产的初始登记与陈卫民、钱海珍对涉案两套房产的预告登记属于不同的权属状态，并不相悖，法院将依法区分处理。第四，巨能公司提供的换房证据，因陈卫民、钱海珍并未就涉案两处网签备案合同予以撤销，并重新办理新的网签合同予以备案，因此不具有商品房买卖换房效力，一审法院不予认定。综上，巨能公司主张停止对陈卫民、钱海珍购买的复兴北路60号、62号两处房地产强制执行并解除保全措施的诉讼请求理由不能成立，不予支持。巨能公司主张对涉案房屋撤销备案的诉讼请求不属执行异议之诉审理范围，不予支持。第三人圣佳公司、陈卫民、钱海珍经合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回巨能公司的诉讼请求。案件受理费36863元，由巨能公司负担，于本判决生效后七日内交纳。二审中，陈卫民在庭后向本院补充提供了其归还其中一处涉案房屋银行贷款的凭证三张，证明其已于2017年10月19日将其中一处涉案房屋的银行贷款提前结清，但另一涉案房屋的银行贷款至今未还清，由此证明陈卫民与巨能公司至2017年才办理了解除合同备案的合理性。上诉人巨能公司对该证据质证认为，对证据的真实性合法性无异议，但与本案无关联性。该证据只能证明陈卫民、钱海珍与银行之间存在借贷关系，不能证明房产的物权属陈卫民、钱海珍所有，房产的物权应看陈卫民、钱海珍与巨能公司之间款项往来情况。被上诉人朱杨辉对上述证据质证认为对证据的真实性合法性没有异议，从时间上看涉案房屋还款的时间为2017年10月19日，而法院查封的时间为2017年1月，恰恰证明了涉案房屋系陈卫民所有。本院对上述证据认证认为，对证据的真实性予以认定，能够证明待证事实。巨能公司在本案延长审理期间补充提供了2组证据：证据1.巨能公司与陈卫民于2015年12月7日签订的三份《商品房买卖合同》，证明巨能公司将换房后的三套住宅用房出售给陈卫民；证据2.陈卫民将换房后的三套住宅用房转让给案外人沈亚萍、徐福娥、孙建中相关购房款的支付证明共16份，用以佐证巨能公司与陈卫民之间确实存在换房事实，而陈卫民将换房后的三套住宅用房转让给三个案外人；证据3.巨能公司的记账凭证3份，证明涉案房屋的购房款中首付部分确实系用巨能公司欠陈卫民或其公司的工程款抵扣支付，公司财务已入账登记。被上诉人朱杨辉对上述证据质证认为，1.上述证据并非新证据，上诉人在一审及二审庭审中均未提供，已超过举证期限，建议法院不予采纳；2.对于该些证据的三性均有异议。陈卫民系被执行人，为逃避执行，其手写的证据有伪造的嫌疑。对于银行转账凭证，仅能证明陈卫民与案外人有经济往来，无法证明涉案房屋非陈卫民所有，与本案无关联。原审第三人陈卫民对上述证据质证认为，巨能公司提供的证据真实。本院对上述证据认证认为，上述证据系补强证据，有利于进一步查明本案事实，故予采纳；对上述证据的真实性予以认定。虽然证据2系陈卫民与案外人之间的往来款，但能够证明陈卫民所称与巨能公司换房后将三套住宅用房转让给案外人的事实，并进一步佐证陈卫民换房的事实。本院经审理查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明，巨能公司与陈卫民于2015年12月7日基于换房申请又重新签订了三份《商品房买卖合同》，而陈卫民于2016年1月至2月期间分别将换房后取得的三套住宅用房转让给案外人。涉案房屋上存在银行按揭贷款187万元，其中一处房屋上的贷款已于2017年10月19日提前结清，另一涉案房屋的贷款至今未还清。截至2017年10月27日，涉案房屋的抵押登记并未注销。本院认为，本案二审的争议焦点为巨能公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。综合本案案情和全部证据，可以认定巨能公司对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，理由如下：首先，在案证据可以确认本案陈卫民、钱海珍与巨能公司之间存在换房事实。巨能公司提供的《换房申请单》《承诺书》《更名申请单》、换房差价7851元的《银行入账证明》以及陈卫民换房后将三套商品住宅房转让给案外人的转账凭证等一系列证据，可以证实陈卫民已于2015年12月向巨能公司申请将购买的涉案房屋申请换成巨能公司名下的其他三套住宅用房，涉案房屋已不属于陈卫民所有。上述换房事实远远早于法院预查封的时间，因此也可以排除陈卫民与巨能公司之间恶意串通逃避债务的可能。其次，涉案房屋的商品房买卖合同没有及时予以撤销备案不影响解除合同的效力。虽然换房的流程应该是解除原商品房买卖合同并撤销备案，再签订新的商品房买卖合同并予以备案登记。但因涉案房屋上存在银行按揭贷款187万元并设定了预告抵押，陈卫民从2014年1月办理按揭贷款时起至2015年12月换房时止，仅短短两年之久，尚未来得及还清银行贷款办理撤销备案情有可原，且撤销备案直接影响着银行抵押权的实现问题，因此直至2017年涉案房屋银行贷款基本结清的情况下，原商品房买卖合同备案才予以撤销，具有现实合理性。再者，商品房买卖合同备案登记只是政府为规定房地产企业的售房行为而采取的行政管理手段，对合同的效力并不产生影响。虽然涉案房屋办理了预售商品房预告登记，法院根据预告登记信息对其进行了预查封，但商品房预告登记所保全的权利是以物权变动为内容的债权请求权，预告登记的权利人在产权登记前，并未取得不动产物权。因此涉案房屋虽经预告登记，也不影响其物权仍归属于巨能公司的事实。而实际上，因陈卫民与巨能公司之间已因换房解除了原商品房买卖合同，因此根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因此涉案房屋的物权归属仍属于巨能公司，法院将涉案房屋作为陈卫民的财产予以执行缺乏依据。从换房行为后续的发展来看，2016年1、2月份陈卫民已经与三位案外人达成协议，将换得的三套住宅用房转让给其，并申请巨能公司更名，可见涉案房屋的商品房买卖合同不但已经解除，而且合同解除后的返还原物、退还合同款等义务双方也都已经履行完毕。因此法院更没有依据再将涉案房屋作为陈卫民的财产予以执行。最后，巨能公司申请对涉案房屋进行撤销备案的诉请不属于执行异议之诉的审理范围，故本案不作处理。综上，巨能公司关于不予执行、解除查封涉案房屋的上诉请求成立，本院予以支持，但对其撤销涉案房屋备案的上诉请求不予处理。原判认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。鉴于巨能公司配合陈卫民换房本身有规避行政机关关于房地产市场调控和避税等主观过错，故本案一、二审诉讼费应由巨能公司和陈卫民共同承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初1046号民事判决；不得执行坐落于桐乡市的房屋并予以解除查封。本案一审案件受理费36863元，由桐乡市巨能置业有限公司与陈卫民共同负担；二审案件受理费36863元，由桐乡市巨能置业有限公司与陈卫民共同负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱锷青审判员  王黎明审判员  张 汐二〇二〇年二月二十一日法官助理张红书记员朱晓俊-9--11-