四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12914号 上诉人（原审原告）：李长乐，男，1981年12月1日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：曾晓华，重庆金码律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁若柏，男，1976年12月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：殷国勇，四川合泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：夏媛媛，女，1981年4月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：殷国勇，四川合泰律师事务所律师。 上诉人李长乐因与被上诉人丁若柏、夏媛媛房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初12953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李长乐上诉请求：改判夏媛媛、丁若柏承担违约金105万元，本案一、二审诉讼费及保全费由夏媛媛、丁若柏承担。 事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院将夏媛媛、丁若柏承担的违约金调低至10%的判决依据是“基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及合同解除产生的资金利息损失”，显然是适用了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，但对该条文进行了选择性适用。该条文规定的是“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而本案中，李长乐的损失包括预期利益的损失，合同约定的出售价款为350万元，如今无论是在哪个商品房交易的网站上都可以查到该小区的房屋交易价格为25000元每平方米左右，也就是说按照现在的市场价格，案涉房产的价格为500多万元，逾期利益的损失高达200多万元，其中还不包括李长乐因本案诉讼产生的律师费19万元。综上所述，丁若柏、夏媛媛的严重违约行为，使李长乐的合法权益受损，一审法院在未查清事实的情况下，却错误适用法律判决丁若柏、夏媛媛赔偿李长乐违约金35万元，严重损害了李长乐的合法权益。 夏媛媛、丁若柏共同辩称，1.夏媛媛、丁若柏虽然没有对一审判决提起上诉，但一审认定案由错误，不应以房屋买卖合同关系审理本案，而应以借贷合同关系审理。2.本案系典型的套路贷，即以房屋买卖的形式并且做了公证的这种合法形式掩盖其获得具有非法收益的目的。李长乐只以60万元出借款就想谋取500多万的利益，且双方之间对房屋买卖从来没有进行过任何沟通，比如过户、交房等，作为一个正常的买卖，双方之间必然会对这种大金额的交易有充分的沟通。相反，双方之间除了借贷之外，从未有过其他法律关系的沟通，这是违背常理的。3.李长乐在另案中中也自行承认该60万元实际为借款，但李长乐为获取其他高额非法利益提起本次诉讼，以60万元本金为实际出借，却要求获得本金及利息共计165万元的利益，这是一种违法行为。请求驳回上诉，维持原判。 李长乐向一审法院起诉请求：1.判令解除李长乐与丁若柏、夏媛媛之间的《房屋买卖合同》；2.判令丁若柏、夏媛媛退还已支付房款60万元，并支付自2017年11月4日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的资金占用利息；3.判令丁若柏、夏媛媛支付违约金105万元；4.诉讼费用由丁若柏、夏媛媛承担。 一审法院认定事实：丁若柏、夏媛媛系夫妻关系，二人于2006年9月登记结婚。 2017年11月4日，甲方丁若柏、夏媛媛与乙方李长乐签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其夫妻共同所有的位于成都市锦江区房屋转让给乙方，转让价款为350万元，乙方分两次支付购房款，第一笔购房款60万元乙方于2017年11月5日前向甲方全部付清，购房款尾款290万元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户当日，乙方一次性以现金方式支付给甲方；甲方就该房屋向银行申请了相应的按揭贷款并办理了抵押登记手续，甲方于2017年11月31日前向银行结清按揭贷款并向房屋管理部门办理注销抵押登记手续；甲方保证该房屋所有权证注销抵押登记后按本合同约定过户给乙方（或乙方指定的人），届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同；双方在签订本合同后，并在甲乙双方具备房屋交易条件后15个工作日内共同前往房管局办理该房屋的产权过户手续；甲方在将上述房屋过户到乙方名下后即将房屋交给乙方；如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，如合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并应向乙方按总成交价的30%支付违约金，给乙方造成经济损失而违约金不足以赔偿时，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费用、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）：……2．甲方未按照约定还清贷款、办理注销抵押登记的……；甲乙双方确认，当乙方主张损失时的房屋市场价与本合同的价款之间的差额为乙方损失的一部分，该损失在甲方违约导致乙方解除合同时由甲方承担。四川省成都市蜀都公证处对双方当事人订立该《房屋买卖合同》的过程进行了公证，并出具了（2017）川成蜀证内民字第58495号公证书。 同日，李长乐向夏媛媛的银行账户先后转入两笔金额均为30万元的款项，合计60万元，并备注为“买房定金”。同时，夏媛媛向李长乐出具了《收条》，载明：今收到李长乐打来房款订金60万元，房屋位于成都市锦江区。 《成都市不动产登记信息摘要》3载明：案涉成都市锦江区房屋尚存在抵押信息，抵押权人为浙商银行股份有限公司成都分行；因另案纠纷，案涉房屋产权先后被成都市温江区人民法院、成都市武侯区人民法院、四川省绵竹市人民法院采取限制登记措施即查封。 一审法院另查明，2018年1月3日，成都市温江区人民法院受理的原告李长乐诉被告丁若柏、夏媛媛民间借贷纠纷一案［（2018）川0115民初63号］，李长乐在该案中主张丁若柏、夏媛媛向其返还借款本金262万元并支付违约金及利息；该案诉状中载明了“……2017年11月4日夏媛媛出具借条向李长乐借款60万元”之内容，但在起诉时已将该句内容划掉；李长乐在该案第一次庭审中明确“60万元的借款另案处理”；李长乐与丁若柏、夏媛媛在该案第二次庭审中均明确李长乐于2017年11月4日向夏媛媛转账支付的2笔30万元共计60万元系李长乐向丁若柏、夏媛媛购买房屋的购房定金；丁若柏、夏媛媛在该案第三次庭审中又陈述前述60万元购房定金实际系李长乐向丁若柏、夏媛媛支付的借款，丁若柏、夏媛媛以房屋作为担保。 一审法院认为，结合案涉《房屋买卖合同》约定的付款时间和金额、李长乐在签订《房屋买卖合同》当日向夏媛媛转账支付款项的金额及备注的转款用途、夏媛媛所出具《收条》载明的内容以及李长乐与丁若柏、夏媛媛在另案中一致明确的款项用途等事实可知，李长乐与丁若柏、夏媛媛之间就案涉房屋存在真实的买卖合同关系，案涉《房屋买卖合同》系双方在平等、自愿基础上所签订的，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。丁若柏、夏媛媛辩称该《房屋买卖合同》仅是对借款行为的担保，但其提供的证据不足以证明其辩称意见，一审法院对该辩称意见不予采纳。《房屋买卖合同》约定“丁若柏、夏媛媛应于2017年11月31日前向银行结清按揭贷款并向房屋管理部门办理注销抵押登记”，并根据双方关于违约责任的约定，丁若柏、夏媛媛未按照约定还清贷款、办理注销抵押登记的，李长乐有权解除合同，并有权要求丁若柏、夏媛媛退还已支付的全部购房款及按总成交价的30%支付违约金。由于丁若柏、夏媛媛未按照前述约定按时结清按揭贷款及办理注销抵押登记的手续，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，李长乐主张解除双方之间的《房屋买卖合同》并要求丁若柏、夏媛媛返还已收取的购房款60万元符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据双方的约定，丁若柏、夏媛媛违约导致合同解除，其应当承担相应的违约责任，现李长乐主张丁若柏、夏媛媛按照总成交价的30%支付违约金105万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，李长乐在本案中并未提供有效证据证明其因丁若柏、夏媛媛违约而产生的具体损失，且丁若柏、夏媛媛在庭审中已请求就李长乐主张的违约金予以调减，故一审法院基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及因合同解除产生的资金利息损失等因素，酌情认定丁若柏、夏媛媛向李长乐支付违约金35万元。因李长乐主张的违约金与资金占用利息均基于同一损害事实即丁若柏、夏媛媛违约导致合同解除，为避免出现守约方的双重获益之结果，二者不应同时主张，且一审法院前述认定的违约金足以弥补其主张的资金占用利息损失，故一审法院对其主张的资金占用利息不再予以支持。 综上所述，案涉《房屋转让合同》应当解除，丁若柏、夏媛媛应向李长乐返还已付购房款，并应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除李长乐与丁若柏、夏媛媛于2017年11月4日签订的《房屋买卖合同》；二、丁若柏、夏媛媛应于判决发生法律效力之日起十日内向李长乐返还购房款60万元；三、丁若柏、夏媛媛应于判决发生法律效力之日起十日内向李长乐支付违约金35万元；四、驳回李长乐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取17400元，由丁若柏、夏媛媛负担。 二审中，李长乐提交了新证据：安居客网站网络截图，拟证明案涉房屋价值558万元，李长乐主张的损失实际存在。丁若柏、夏媛媛对该证据的三性均不予认可。经审查，李长乐提交的网络截图所显示价格来源系互联网网站估价，对该证据的真实性、关联性及证明力，本院在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，2017年10月23日，丁若柏出具两份《借条》，一份载明：“今在李长乐处借到人民币叁拾万元整（小写：人民币300000元）。借款期限为7天，即2017年10月23日到2017年10月30日止。”另一份载明：“今在李长乐处借到人民币叁拾万元整（小写：人民币300000元）。借款期限为11天，即2017年10月23日到2017年11月3日止。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、本案案由的确定，以及案涉《房屋买卖合同》的效力认定。 二审中，丁若柏、夏媛媛以案涉60万元对应的是丁若柏于2017年10月23日向李长乐出具的共计60万元借条，主张双方之间基于案涉《房屋买卖合同》建立的是借款合同关系，并非房屋买卖合同关系。对此，本院认为，根据一审已查明事实，案涉双方之间确实存在借款合同关系，但并不因双方存在借款合同关系，就将双方之间的经济往来均认定为民间借贷，而应结合合同约定及实际履行情况综合认定双方建立的法律关系性质。 经查，丁若柏于2017年10月23日向李长乐出具的两张借条，均载明借款期限自2017年10月23日起算，因此，两张借条所对应的借款应发生在借条出具之前或当日。而李长乐系通过转账方式向夏媛媛支付案涉60万元，付款时间为2017年11月4日，发生在前述两张借条的形成时间之后。在丁若柏、夏媛媛就前述两张借条与2017年11月4日所付60万元之间的关联性未举示证据或作出合理解释的情况下，其关于案涉60万元系借款的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。 从案涉合同签订情况及约定内容来看，双方于2017年11月4日签订《房屋买卖合同》，约定房款共计350万元，第一笔购房款60万元于2017年11月5日前付清，其余290万元于房屋产权过户当日李长乐一次性以现金支付。合同实际履行中，李长乐于2017年11月4日通过银行转账支付向夏媛媛账户支付60万元，备注为“买房定金”，且夏媛媛当日出具《收条》确认收到案涉房屋的房款订金。根据上述事实，一审法院确定本案案由为房屋买卖合同关系，并无不当。本院认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 二、一审判决认定的违约金数额是否恰当。 我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。于本案中，李长乐虽主张其实际损失为房屋市场价格与约定售价之间的差价损失这一预期利益损失，但一审中并未就此举示证据证明，二审中提交的互联网网站房价估价截图，真实性、合法性无法核实，即使属实，亦不能明确对案涉房屋进行价格评估的具体时间节点，故不能以该估价与约定售价之间的价差作为认定李长乐因丁若柏、夏媛媛的违约行为所受实际损失的依据。李长乐上诉认为其实际损失超过200余万元的主张，缺乏事实依据。虽然李长乐未能举出丁若柏、夏媛媛逾期办理注销抵押登记给其造成实际损失的证据，但丁若柏、夏媛媛的违约行为最终导致案涉合同解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一审法院综合本案实际情况，酌情认定丁若柏、夏媛媛应向李长乐支付的违约金数额为35万元，并无不当，本院予以维持。 综上，李长乐的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14250元，由李长乐负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年二月十日 书记员 王朝阳