上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初13397号原告(反诉被告)：上海翔承贸线路板有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢朝君，总经理。原告(反诉被告)：上海城东建设开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：费忠，总经理。两原告共同委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海欧佳汽车修理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：陈凌莉，经理。委托诉讼代理人：刘克华，上海市大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐次文，上海宝淳律师事务所律师。原告上海翔承贸线路板有限公司(反诉被告，以下简称翔承公司)、上海城东建设开发有限公司(反诉被告，以下简称城东公司)与被告上海欧佳汽车修理有限公司(反诉原告，以下简称欧佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日第一次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人沈忱、被告委托诉讼代理人刘克华、杨军到庭参加诉讼。审理中，被告撤回对代理人杨军的委托，另行委托徐次文作为被告诉讼代理人。本院又于2019年11月4日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托诉讼代理人沈忱、被告委托诉讼代理人刘克华、徐次文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔承公司、城东公司向本院提出诉讼请求：1.判令翔承公司、城东公司与欧佳公司签订的《厂房租赁合同》于2019年4月30日解除，欧佳公司返还位于上海市嘉定区马陆镇立新村嘉戬公路XXX号的厂房(以下简称系争厂房)；2、判令欧佳公司支付自2019年7月1日至实际返还系争厂房之日止的房屋占有使用费(按每月41,666.70元计算)；3、判令欧佳公司支付违约金25万元。事实和理由：2009年5月4日，翔承公司、城东公司与欧佳公司签订了《厂房租赁合同》，由欧佳公司承租系争厂房，租期为20年，自2009年5月1日起至2028年4月30日止，分两个十年实施，在第一个十年到期后及第二个十年开始时办理续签手续，按市场行情重新调整租赁价格，租金支付为先付后用，每六个月为一个支付周期，在每年6月18日和12月18日之前支付，租金为每年45万元，从签约之日起每年递增5,000元。同时合同第六条约定违约方应当向守约方支付半年度的房租为违约金。2019年1月16日，在第一个十年的租期届满前，翔承公司、城东公司向欧佳公司发函，函告欧佳公司应依照合同约定根据市场行情变更房租并续签双方的租赁合同，但是被告未予答复。故翔承公司、城东公司于2019年3月14日再次发函，函告因欧佳公司未书面答复是否续签合同，故要求欧佳公司在2019年4月30日即第一个十年租期到期时搬离系争厂房。欧佳公司既不与翔承公司、城东公司续签租赁合同，又拒不搬离系争厂房，其行为已经构成严重违约，应承担相应的违约责任。为维护翔承公司、城东公司合法权益，特诉至法院。被告欧佳公司辩称，不同意翔承公司、城东公司的诉讼请求。一、欧佳公司与翔承公司、城东公司签订的《厂房租赁合同》期限长达20年，尚未履行完毕。欧佳公司按约支付租金直至2019年6月30日，不存在拖欠事实。现翔承公司、城东公司擅自要求解除合同显属违约。二、合同约定第二个十年“按局势形式和价格，重新调整租赁价格”，但翔承公司、城东公司要求将租金调高三倍有余，将自己的单方意志强加给欧佳公司，且不理睬欧佳公司提出的合理价格，违反合同法的公平、平等原则。三、双方租赁合同尚在履行期内，翔承公司、城东公司违反合同约定与案外人上海双崇建设工程有限公司(以下简称双崇公司)就系争厂房签订了租赁合同，并在系争厂房处发出告示，致使欧佳公司的次承租人拒绝履行与欧佳公司间的租赁合同，给欧佳公司造成损失。综上，欧佳公司向本院提出反诉请求：1、判令翔承公司、城东公司继续履行与欧佳公司签订的《厂房租赁合同》；2、判令翔承公司、城东公司赔偿违约金25万元及律师代理费3万元。原告翔承公司、城东公司针对欧佳公司的反诉辩称，不同意欧佳公司的反诉请求。一、双方的第一个十年合同已于2019年4月40日到期终止，不存在继续履行的问题。二、欧佳公司既不履行磋商租金的义务，又继续占用系争厂房，已构成违约。其作为违约方无权主张违约金。三、关于律师费的主张缺乏法律依据。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争厂房已取得建筑工程规划许可证。2009年5月4日，翔承公司、城东公司(甲方)与欧佳公司(乙方)在马陆镇立新村村民委员会见证下签订《厂房租赁合同》，约定：本次租赁厂房为翔承公司第二期工程项目，占地面积为1665㎡(红线内)，红线外1665㎡临时使用地，厂房建筑面积2415㎡，由翔承公司同城东公司共同出资建设。第二期建设用地上的建筑设施两层框架建筑标准厂房，除围墙外整体现状，合计面积为2415㎡及周边道路建设和下水设施。围墙建设有甲方出资乙方建设，甲方以每米单价220米支付乙方(按实结算、封闭式)，围墙建设离规划红线外3.5米。租赁期限为20年，分二个10年实施，第一个10年到期后办理续签手续，按局时形势和价格重新调整租赁价格(时间从2009年5月1日至2028年4月30日)。承租期间的租赁价格为每年45万元，从签约之日起每年提增5,000元，甲方同意优惠二个月装潢期(租金实际起算期为2009年7月1日)，水泥场地等所有配套设施不再另行收费，作为甲方的优惠条件。在使过程中涉及国家有相关规定的费用由甲乙双方各自承担。租金原则先付后用，本合同签订之日起乙方每半年支付一次，另加5万元作保证金，即本合同签订后第一次支付费用为22.5万元，一次性保证金5万元(该费用在本合同结束前最后半年度支付租金时扣回)，合计27.5万元，以后租赁费用在每年的6月18日和12月18日之前支付，甲方出据正规的经营发票，也可以直接现金支付。任何一方违反本合同规定，并经过协商达不成一致的将承担经济合同法规定，支付给对方半年度的房租标的为违约金……合同对双方其他权利义务均作了约定。上述合同签订后，翔承公司、城东公司向欧佳公司交付了系争厂房。欧佳公司对系争厂房进行装修后入驻，并支付了保证金5万元。欧佳公司向翔承公司、城东公司支付系争厂房的租金至2019年6月30日。2019年1月18日，翔承公司、城东公司向欧佳公司发函，函告：双方按合同约定履行至今，现第一个10年即将到期，双方应重新确定租赁价格后续签合同。根据同地段市场价格，我们公司将第二个10年的租赁价格调整为1.7元/平方米/日，第三年起每二年递增5%，并收取相当于三个月租金的租赁保证金。若贵公司同意按此价格继续租赁的，请于2019年2月28日前书面回复我们公司，并与我们公司办理续签手续。否则，视为贵司不再续租，我们公司将另择承租人。2019年3月14日，翔承公司、城东公司向欧佳公司发函，函告：翔承公司、城东公司于2019年1月16日致函贵公司，将2009年5月4日《厂房租赁合同》后十年的租金调整方案告知贵公司，并给予贵公司合理期限，要求贵公司在2019年2月28日前就是否同意调整后的租金方案、是否继续租赁给出书面回复，但我们公司至今未收到贵公司的任何回应。据此,我们公司认为2009年5月4日《厂房租赁合同》于2019年4月30日到期，贵公司不再需要续租厂房,我们公司将另择承租人或收回自用。请贵公司提前做好迁离准备，于合同到期日将厂房归还我们公司。欧佳公司收到函件后与翔承公司、城东公司就续租的租金金额进行协商，但双方未能达成一致意见。2019年5月22日，翔承公司、城东公司向欧佳公司再次发函，函告：贵公司与我们公司于2009年5月4日《厂房租赁合同》已于2019年4月30日到期，鉴于贵公司未续租，我们公司于2019年5月8日与双崇公司签订了厂房租赁合同。请贵公司于2019年6月1日前迁出租赁房屋，并与次承租人了结租赁关系、结清租金、押金等相关费用。另查，2019年5月8日，翔承公司、城东公司与双崇公司就系争厂房签订了《厂房租赁合同》，租期自2019年5月1日至2022年4月30日，租金为1.5元/天/平方米。再查，系争厂房目前由欧佳公司及其次承租人实际使用。审理中，欧佳公司陈述，系争厂房交付欧佳公司时系毛坯房，后经欧佳公司进行了装修，故第二个十年的租金应稍低于市场价，认为应按1元/天/平方米的标准确定租金。本院认为，翔承公司、城东公司与欧佳公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于翔承公司、城东公司主张解除租赁合同，根据合同约定租赁期限自2009年5月1日至2028年4月30日，第一个十年到期后租金需重新调整，故可以认定届时双方仅就第二个十年租赁事宜中涉及的租金价格进行磋商。合同履行期间欧佳公司按约支付租金，已向翔承公司、城东公司支付租金至2019年6月30日。翔承公司、城东公司于2019年1月向欧佳公司发函提出第二个十年的租金价格后，在未与欧佳公司就租金价格进行充分协商的前提下，即以欧佳公司不履行续约义务为由要求解除合同，不符合租赁合同的解除要件，双方应继续履行《厂房租赁合同》。故翔承公司、城东公司要求解除合同的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。关于翔承公司、城东公司主张的违约金，于法无据，本院亦不予支持。因租赁合同继续履行，故欧佳公司理应支付相应租金，因2019年7月1日起的租金标准尚未确定，故欧佳公司可先参照原租金标准即41,666.70元/月进行支付。关于欧佳公司反诉主张继续履行租赁合同，理由不再赘述，本院予以支持。关于欧佳公司反诉主张违约金25万元，翔承公司、城东公司虽与案外人就系争房屋签订了租赁合同，但系争厂房始终由欧佳公司使用，并未给欧佳公司造成实际损失，且合同需继续履行，故对该项诉请，本院难以支持。关于欧佳公司主张律师费3万元，缺乏合同依据，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告上海欧佳汽车修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司自2019年7月1日至判决生效之日止的租金(按每月41,666.70元计算)；二、驳回原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司的其余诉讼请求；三、反诉原告上海欧佳汽车修理有限公司与反诉被告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司于2009年5月4日签订的《厂房租赁合同》继续履行；四、驳回反诉原告上海欧佳汽车修理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,050元，减半收取2,525元，保全费1,770元，合计诉讼费4,295元，由原告上海翔承贸线路板有限公司、上海城东建设开发有限公司负担。反诉受理费2,750元，由反诉原告上海欧佳汽车修理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 燕二〇二〇年二月十九日法官助理  顾颖琦书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。