北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初59308号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋(天津)律师事务所律师。被告：马婧，女，1988年5月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马继东，男，马婧之父。委托诉讼代理人:秦景春，北京奥北律师事务所律师。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告马婧委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人李倩倩、被告马婧之委托诉讼代理人马继东、秦景春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求：一、确认链家公司与马婧签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号BJW15906935）于2017年5月13日解除；2、判令马婧支付违约金5562元、服务质量保证金2781元、退还租金556.2元、支付装修折旧费用6048.31元、支付配置折旧费用6030.63元、支付宽带费900元；3、判令马婧支付律师费9563元。事实和理由：2015年6月1日，链家公司与马婧签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号BJW15906935），约定马婧将位于北京市朝阳区劲松金蝉南里xx号楼301号房屋（以下简称301号房屋）委托给链家公司全权代理房屋出租事宜，马婧向链家公司支付相应佣金及管理服务费。合同签订后，链家公司按照约定对房屋进行装修、出租等管理工作，并按期向马婧支付管理收益。2017年5月10日，马婧来电表示不再出租，并称要赶走301号房屋的租户。2017年5月13日,马婧换锁收房，驱赶租客。链家公司与马婧协商无果，便与租户协商换房，并向其赔偿违约金。马婧构成违约，故链家公司诉至法院。被告马婧辩称：第一，链家公司未经马婧授权，自行将涉案房屋打隔断，改变内部结构，将涉案一居室房屋改造成两居室，该行为违反《商品房租赁管理办法》相关规定。后经邻居举报，居委会要求回复房屋原状，但链家公司拒绝恢复。马婧要求与链家公司解除委托代理合同，链家公司表示同意，合同并非于2017年5月13日解除，应于2017年7月马婧换锁时解除。第二，马婧并无违约行为，不应承担违约责任，故不应支付违约金、服务质量保证金、退还租金、支付装修折旧费用、支付配置折旧费用、支付宽带费及律师费。本院经审理查明：2015年6月1日，马婧作为委托人（甲方）与租赁代理机构（乙方）链家公司签订编号为BJW15906935的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》），载明：房屋基本情况见附件一《房屋及出租人信息表》，房屋租赁用途为居住；乙方应向甲方支付房屋租金的标准详见附件五《付款计划表》；对于上述代理佣金和管理服务费，双方约定由乙方直接从应当向甲方支付的租金中扣除；费用标准、计算方式、支付方式，详见附件五《付款计划表》，如因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应赔偿乙方上述费用，计算方式详见违约责任条款；除本合同已列明的家具家电外，甲方同意由乙方为房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案及家具家电的品牌等信息详见附件四《房屋配置单及增值服务项目列表》；委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电及装修进行任何处置；鉴于房屋出租委托代理人事宜的持续性及特殊性，乙方无法为本套房屋配置的家具家电及装饰装修提供单据票据，则双方同意并确认，家具家电及装饰装修的具体金额以乙方提供的相关数据为准，除非甲方能证明该数据与市场价格明显不符，但乙方应保证数据的真实性及准确性；因甲方原因导致本合同提前解除的，房屋配置的家具家电归甲方所有，但甲方应按照本合同相关条款赔偿乙方家具家电配置折旧费；甲方应向乙方支付维修基金，每年支付一次，每次支付300元整，甲方同意首次维修基金由乙方直接从应向甲方支付的首次房屋租金中扣除；甲方存在妨碍或影响出租或承租人居住的情形的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失，包括并不限于装修损失费、家具家电配置折旧费、代理佣金和管理服务费、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等、宽带损失费。附件一《房屋及出租人信息表》载明：房屋信息为产权地址世纪华侨城B区第一幢xx单元301号房，行政地址为朝阳区劲松金蝉南里xx号楼301号，建筑面积为56.75平方米，居室数量为2室1厅，居住人数不得超过4人；委托代理期限为2015年6月11日至2019年6月10日，交房日为2015年6月11日。编号为507-312的《房屋买卖合同》载明:出卖人为xx投资集团有限公司，买受人为马婧，房屋为世纪华侨城B区第一幢xx单元301号房，用途为住宅，产权登记建筑面积为56.75平方米，其中套内建筑面积为46.45平方米。附件一载明的户型为一室一卫。链家公司提交其与马继东的聊天录像中有如下内容：马继东“没商量，我让你改合同你不改”，链家管家“可以把隔断拆了”；马继东“不租了，可以直接告我去，我都录了交给律师了，随时听你们起诉”，链家管家“您这边确定不租了”，马继东“不租了，跟你没商量，你没找过我，按那个合同你给我改成两家了，我没让你租两家”，链家管家“咱们合同上都有的”，马继东“写了让你改两家”，链家管家“对，写了是一改二”，马继东“你说打隔断我无所谓，我让你租两家了吗，不能超过四个人”，链家管家“对啊，没超过4个人”，马继东“你租出两家来，算分租”。庭审中，链家公司称其将涉案房屋作为两室出租，每间住一人;房租已付至2017年5月18日;马婧2017年5月13日强行收回涉案房屋。庭审中，马婧称其于2017年3月份才知晓涉案房屋有隔断，后立即通知自如公司整改；2017年7月份左右，马婧自行将房屋换锁；《委托代理合同》附件一《房屋及出租人信息表》中载明“居室数量为2室1厅”系自如公司写的；涉案房屋由链家公司租赁给两个租户。以上事实，由当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：链家公司与马婧签订BJW15906935的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约按时履行。本案中，链家公司以马婧自行换锁、强行收回房屋为由主张确认解除合同，马婧认可其于2017年7月换锁，并同意解除合同，故本院确认涉案《委托代理合同》解除。关于合同解除时间，链家公司主张马婧于2017年5月13日强行收回房屋，马婧对此并不认可，在链家公司未举证证明的情况下，本院对其此项主张不予采信。马婧称其于2017年7月换锁，其应当明确换锁时间但未明确，故应作对马婧不利的认定，即认定其于2017年7月1日换锁。综上，本院确认涉案合同于2017年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马婧虽主张其于2017年3月份才知晓涉案房屋有隔断，且立即通知自如公司整改，但其并未举证证明，故本院对其此项主张不予采信。根据链家公司提交之其与马继东的聊天录像及《委托代理合同》附件一《房屋及出租人信息表》中载明的“居室数量为2室1厅，居住人数不得超过4人”可知，马婧事先知晓自如公司在涉案房屋中打隔断，且并未提出异议，视为马婧同意链家公司在涉案房屋中打隔断。《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。链家公司提交之证据虽能证明马婧同意其在房屋中打隔断，但不足以证明马婧同意其以违反上述规定的方式出租房屋。涉案房屋初始户型为一室一卫，且马婧在与链家公司沟通时多次表示“我没让你租两家”，故马婧有权基于链家公司将涉案房屋租赁给两个租户的行为而收回涉案房屋，链家公司因此遭受之损失应自行承担。故链家公司主张马婧支付违约金、装修折旧费用、配置折旧费用、宽带费及律师费的诉讼请求，本院均不予支持。链家公司主张马婧应退还租金，链家公司称其租金支付至2017年5月18日，而马婧于2017年7月1日才换锁并收回涉案房屋，故链家公司的此项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。链家公司主张马婧退还质量服务保证金，但其并未举证证明其已支付该款项，故本院对其此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京链家房地产经纪有限公司与被告马婧于2015年6月1日签订之《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号BJW15906935）于2017年7月1日解除；二、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 凛人民陪审员 王 翠人民陪审员 邓亚玲二〇二〇年二月二十七日书 记 员 李 然