江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8806号 原告：赵小明，男，1962年2月28日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：廖金龙，北京市东卫（南京）律师事务所律师。 被告：上海讴歌进出口贸易有限公司，住所地在上海市普陀区常德路1211号705室。 法定代表人：范芳，该公司总经理。 被告：范芳，女，1973年4月1日出生，汉族，住江苏省。 原告赵小明与被告上海讴歌进出口贸易有限公司（以下简称上海讴歌公司）、范芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵小明及其委托诉讼代理人廖金龙、被告范芳同时作为上海讴歌公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵小明向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海讴歌公司所签订的房屋租赁合同于2018年9月15日解除；2.两被告向原告支付2018年6月25日至2018年9月15日期间的租金17983.33元（6500元/月÷30天×83天）、2018年9月15日至2019年12月25日房屋占有使用费100533.33元、逾期支付租金的滞纳金26975元（17983.33元×5%/天×83天）、物业费2758元（2019年1月至12月）、物业费滞纳金5722.85元（1379元×5%/天×83天），违约金13000元（6500元×2）、居间费3200元，共计168793.51元；3.两被告向原告支付168793.51元款项自起诉之日起至实际给付之日止按照同期人民银行贷款利率计算的利息；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月25日，原告委托刘某,4女士代原告与上海讴歌公司签订了关于南京市鼓楼区江苏路60号C幢3202室（以下简称3202室）的房屋租赁合同，租赁期间自2017年11月25日至2019年11月24日，租金6500元/月，租金支付方式为半年一付，上海讴歌公司应提前15天支付下一期租金；租赁期内的水、电、气费和物业费等费用由上海讴歌公司承担；若上海讴歌公司逾期支付租金的，每逾期一天，应按月租金的5%支付滞纳金，逾期超过十天的，房主有权单方终止合同，并收回房屋，且上海讴歌公司还应按月租金的两倍承担违约金；上海讴歌公司逾期交纳水、电、气费和物业管理费等费用的，每逾期一天，应按上述费用的5%支付滞纳金；如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方己经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。租赁合同签订后，原告向上海讴歌公司交付了房屋，但被告上海讴歌公司应于2018年5月10日前将下一期租金支付给房主，但其一直未付，经原告多次催缴，其仅支付了一个月的租金，尚欠2018年6月25日至2018年11月25日的租金。鉴于上海讴歌公司的行为己经严重违反合的约定，原告方在2018年9月14日、15日多次报警，想通过警方来协调处理，但被告上海讴歌公司还是没有给付房屋租金，原告方遂采取自救措施，在被告范芳、中介服务公司工作人员在场的情况下，通过110指定开锁公司安排的工作人员更换了门锁，以期能促成被告上海讴歌公司能及时履行合同义务。2018年9月18日，原告方还委托江苏致邦（泰州）律师事务所向上海讴歌公司发送量（2018）苏致泰分函字第53号律师函，再次明确解除与上海讴歌公司之间所签署的房屋租赁合同，并要求其按约定支付相关费用。但直至起诉之日，上海讴歌公司仍未给付房屋租金。此外，在2018年9月15日，被告范芳通过微信向原告代理人刘某,4表示“至这个月末前的房租我个人承担”。原告认为，被告范芳愿意对上海讴歌公司所签租赁合同共同承担责任，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 两被告辩称：首先，两被告同意解除与原告之间的房屋租赁合同。其次，因原告在2018年就将房屋过户给他人，且其代理人于2018年9月14日前用胶水堵住了门锁，并于次日更换了门锁，且拒绝被告取走房内物品，其行为构成违约，故被告不应向其支付租金、房屋占有使用费、物业费、滞纳金等费用。再次，原告主张按照5%的比例计算违约金过高，请求人民法院予以调整。综上，请求人民法院依法判决。 本院经审理查明以下事实：3202室房屋于2009年11月13日登记至赵小明名下。2017年10月24日，赵小明出具了一份委托书，委托刘某,4全权负责3202室房屋的出租事宜。2017年10月25日，刘某,4作为赵小明（甲方）的代理人与上海讴歌公司（乙方）及南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（丙方，见证方）一起签订了一份房屋租赁合同。该合同约定：甲方将3202室房屋出租给乙方，租期2年，自2017年11月25日起至2019年11月24日止，租金6500元/月，半年支付一次，押金6500元于签约时收取，该款作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，租赁期满后，如乙方没有造成房屋或设施的损害，且不欠有关费用，在甲方全额退还，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还；本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费3200元，乙方支付居间服务费3200元；租赁期内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过十天的，甲方有权单方终止合同，并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金；乙方逾期交付水、电、气费、物业费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金；合同签订后，如乙方违约导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，违约方直接赔付给守约方；承租期内乙方不可以改变房屋的主体结构，且应保持房屋整洁，不破坏装修，不影响房屋出租。 上述合同签订后，上海讴歌公司向赵小明的代理人刘某,4支付了2017年11月25日至2018年5月24日期间的租金，并支付了6500元的押金，刘某,4在收到上述费用后将房屋交付给了上海讴歌公司，并向南京我爱我家房屋租赁置换公司缴纳了居间费3200元，且签署了交割清单。 上海讴歌公司在接收房屋后与南京创品装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同，委托该公司对房屋进行了装修，且在装修时拆除了部分墙体。另外，上海讴歌公司还购买了一些设施、设备以及一些醋和酒水等。但是，上海讴歌公司并未依约于2018年5月15支付2018年5月25日至2018年11月25日期间的租金，而是仅支付了1个月的租金6500元，剩余租金一直未支付。 2018年7月11日，赵晓明与刘某,4的儿子宋世豪签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定以240万元的价格将2302室房屋出售给宋世豪，宋世豪需于2017年7月11日支付完毕，赵小明亦应于该日交付房屋，且双方于2018年8月10日前办理不动产登记手续。后该房屋被登记至宋世豪名下。 2018年7月中下旬，范芳找到了刘某,4，并向其提出希望将承租人变更为其本人，但未获得刘某,4的同意。 2018年9月13日，刘某,4通过微信要求范芳于次日10时前交付合同所约定的剩余房租，否则其将协同公安、物业、中介公司等开锁进门。但是，范芳和上海讴歌公司在收到该信息后并未支付房租。 2018年9月14日，刘某,4报警称租客以单位法人的名义租的房子，但几个月没有支付房租了，且人在上海，既不回来，也不交房租了，因自己没有钥匙，故要求换锁，需要民警和锁匠过来，民警代其通知了锁匠，并告知其可通过诉讼解决。当日，刘某,4用胶水封闭了门锁。次日上午，在民警、物业及范芳在场的情况下，刘某,4请开锁公司的人员将3202室房屋的门锁打开，并更换了新的门锁，但未将钥匙交给范芳。开锁后，范芳向刘某,4提出，若该房屋出售，只能出售给范芳，且应房屋租赁合同应由刘某,4作为出租人签署，并允许范芳转租，但未获刘某,4同意。 当日下午，范芳通过微信告知刘某,4：“欠房租的确是我们的错，非常对不起，至这个月末的房租我个人承担，室内物品是办公家具和食品为主，建议您留一个钥匙给南京的朋友……我个人是真心想租这套房，我尽快月末前解决您房租和历史遗留问题，并承担相应违约责任”。刘某,4回复称：“想租就快点付房租，按照合同讴歌公司六月份就已违约，还讲那么多废话干吗”。 2018年9月20日，江苏致邦（泰州）律师事务所受赵小明委托向上海讴歌公司住所地发送了一份律师函。该函明确：鉴于上海讴歌公司存在违约行为，房主于2018年9月15日解除与上海讴歌公司所签订的房屋租赁合同；上海讴歌公司在收到本函次日起将房屋中的物品搬离，并归还房屋，如期满仍有物品遗留在房屋内，视为放弃所有权，任由房主处理；上海讴歌公司应在收到本函次日将欠付的房租17333元、物业费555.9元、违约金13000元、租金滞纳金41275元、物业费滞纳金2112.42元、居间费3200元，共计774763.2元支付给房东，并缴清相关的水、电、燃气费用，否则房主将通过法律途径追究责任。次日，该函被签收，但上海讴歌公司并未在该函所确定的时间内支付相关费用。 2018年9月25日，范芳将上述律师函通过微信传递给了范芳。范芳回复称“你们的买卖合同我司主张无效；违约金你们先付；室内设施和物品我们已用中介视频做了司法公证，价值30万元，全部有发票”。 2019年12月18日，本院至现场进行了勘查，发现涉案房屋内留有沙发、电脑、空调、橱柜、酒水、醋等物品。当日，范芳报警称，其以上海讴歌公司的名义承租了3202室房屋，且缴纳了半年房租，因房主一直未出面，所以其没有再继续缴纳房租，后来其至房产交易中心发现房屋已经更名，其怀疑是合同诈骗。民警建议其通过法院解决。 2019年9月23日，本院第一次组织庭审后曾口头建议双方办理交接手续，但双方并未办理交接。2019年12月25日，上海讴歌公司将3202室房屋内的多数物品搬离，但仍留有格力空调、油烟机、煤气灶、消毒柜各一台。本院曾组织双方对上述物品进行折价，但双方未能达成一致。 证人刘某,4陈述：3202室房屋系其家庭所有的房屋，当时因为其一家均系外地人，不能以自己的名义购买，遂借用赵小明的名义购买了该房屋，其在向被告出租房屋时已经告知了要将该房屋进行更名；律师函系其通过原告要求律师事务所发出的；2018年9月14日其通过网上查询到上海讴歌公司及范芳的财产均被法院查封了，其为保护自己的权利才封了锁，且在次日更换了门锁；其儿子宋世豪目前在澳洲留学。 庭审中，赵小明提交了一份其与宋世豪父亲宋永俊所签订的协议书以及宋世豪出具的一份说明。协议书显示3202室房屋系靖江市新扬消防器材厂用其设备款换购的房屋，靖江市消防器材厂将该房屋结算给了宋永俊（刘某,4丈夫），但因宋永俊户口在外地，不能办理按揭，故让赵小明代宋永俊与南京鼓楼城镇建设综合开发（集团）公司签订的合同，并办理了按揭贷款手续，但实际所有人为宋永俊。宋世豪的说明明确，其虽为该房屋的登记所有人，但仍同意由赵小明处理原租赁合同上的纠纷。两被告对上述文件的真实性不持异议，但认为宋世豪的说明与本案无关。 上述事实，有原、被告提供的证据以及本院的庭审笔录、现场勘查笔录等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、关于合同是否已经解除的问题 本案中，原告赵小明原系3202室房屋的登记产权人，其在出租房屋时向证人刘某,4出具了委托书，被告上海讴歌公司基于该委托而与赵小明签订了房屋租赁合同，该合同显然系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。被告赵小明在合同签订后虽将房屋过户给案外人宋世豪，但并未影响上海讴歌公司的使用，宋世豪亦未在本案中主张相应的权利，故上海讴歌公司仍应根据合同的约定支付房租。但是，被告上海讴歌公司在合同签订后仅依约支付了第一期房租，而未在合同所约定的时间足额支付第二期房租，故其行为构成违约。因双方所签订的合同约定上海讴歌公司逾期十日未支付租金的原告有权解除合同，且原告的委托人刘某,4在2018年9月15日收回了房屋，并向上海讴歌公司发出了律师函，明确双方的租赁合同于2018年9月15日解除，而上海讴歌公司亦表示同意双方的租赁合同于2018年9月15日解除，故本院确认双方的租赁合同已经于2018年9月15日解除。 二、关于各项费用问题 1、关于租金问题 因赵小明于2018年9月15日解除了房屋租赁合同，且于当日收回了房屋，故其仅有权主张该日之前的房租，而无权主张2018年9月15日当日的房租。根据上海讴歌公司及范芳实际支付了7个月租金的事实，本院认定上海讴歌公司应支付赵小明2018年6月25日至2018年9月14日期间的租金17523.28元（6500元/月×12个月÷365天×82天）。但是，因上海讴歌公司在合同签订后还支付了6500元押金，该款应冲抵租金，故上海讴歌公司实际应支付租金11023.28元。 2、关于占有使用费问题 被告上海讴歌公司虽辩称其曾要求搬离房内物品，但并未提供充分的证据予以证明，且原告不予认可，故本院对其主张的该项事实，不予认定。因赵小明已于2018年9月15日解除了房屋租赁合同，且通过律师函告知讴歌公司在受到律师函后及时将房屋内的物品搬离，而上海讴歌公司不仅未及时搬离，且在本院明确告知双方交接时，仍未办理交接手续，而是直至2019年12月25日才搬离是其物品，故其行为构成侵权，应当承担相应的占有使用费用。但是，赵小明作为出租人，有能力自行采取措施将房屋内的物品存放他处，以减少自己的租金损失，而其并未采取该措施，故应对扩大的损失承担相应的责任。根据本院勘查时所查看的物品状况，本院酌定上海讴歌公司应按照1500元/月的标准支付2018年9月15日至2019年12月25日期间的占有使用费27338.87元（1500元/月×15个月+1500元/月÷31天×10天）。 3、关于物业费及逾期支付物业费的滞纳金问题 因双方之间的房屋租赁合同已经于2018年9月15日解除，故原告再行请求判令被告支付其2019年1月至12月的物业费及滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。 4、关于违约金问题 因上海讴歌公司未依约支付房租的行为构成了违约，且双方合同约定的违约金13000元，并不过高，故原告请求判令被告上海讴歌公司向其支付违约金13000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 5、关于居间费问题 因双方合同约定违约方应向守约方赔偿居间费损失，且原告向中介公司支付了3200元的费用，故原告请求判令被告上海讴歌公司承担居间费3200元，具有事实和法律依据，本院亦予支持。 6、关于逾期支付房租的滞纳金问题 双方所签合同虽约定了5%的逾期支付租金的滞纳金，但原告已因上海讴歌公司逾期付款的行为解除了房屋租赁合同，且其主张的违约金已为本院支持，该金额已足额弥补逾期付款给其造成的损失，故本院对其主张的滞纳金，不再予以支持。 7.关于利息问题 被告上海讴歌公司的行为虽构成违约，但在本案判决生效前，被告上海讴歌公司所应承担的责任均不确定，故原告请求至起诉之日起计算资金占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于范芳的责任问题 因范芳在与赵小明的代理人刘某,4聊天时表示，其愿意承担至2018年9月底的房租，并愿意承担相应违约责任”，故原告赵小明请求判令其对上述债务承担连带赔偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告赵小明与被告上海讴歌进出口贸易有限公司之间所签订的房屋租赁合同于2018年9月15日解除； 二、被告上海讴歌进出口贸易有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告赵小明支付房租11023.28元、占有使用费27338.87元、违约金13000元、居间费3200元，共计54562.15元； 三、被告范芳对上述第二项判决中的债务承担连带给付责任； 四、驳回原告赵小明的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3675元，由原告赵小明承担1675元，被告上海讴歌进出口贸易有限公司及范芳承2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  施益民 人民陪审员  王志强 二〇二〇年二月六日 书 记 员  陈 蓉 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。