上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25306号原告：凯泰阀门(集团)有限公司，住所地上海市宝山城市工业园区。法定代表人：杨银友，董事长。委托诉讼代理人：郦诗远，上海市瑞和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振荣，上海市瑞和律师事务所律师。被告：上海晋通物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：单以兵，执行董事。委托诉讼代理人：朱冬生，上海范仲兴律师事务所律师。原告凯泰阀门(集团)有限公司(以下简称凯泰公司)与被告上海晋通物流有限公司(以下简称晋通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯泰公司的委托诉讼代理人郦诗远、被告晋通公司的法定代表人单以兵及委托诉讼代理人朱冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年10月18日签订的房屋租赁合同于2019年9月25日解除；2、被告支付结欠的物业费、水电费共计323,925.41元；3、被告按每月175,000元支付自2019年9月24日起至实际搬离日止的使用费；4、被告承担违约金350,000元。事实和理由：2016年10月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市宝山区丰翔路XXX号内三层厂房中第一、二层建筑面积5886.4平方米厂房(以下简称系争房屋)出租给被告，被告承诺承租厂房的用途为普货仓库，合同期限自2016年10月1日至2025年10月17日。合同约定，被告承租后可以将部分转租、分租，但转租的行业不得超过二家。合同签订后，原告依约将租赁物交付给被告使用。但被告使用后在未征得原告同意的情况下擅自改变了租赁物的用途，通过已工商吊销的上海彩鑫货物运输代理有限公司的名义将承租的厂房的第一层3100平方米房屋转租给上海谊颢汽车销售服务有限公司(以下简称谊颢公司)开设4S店，将承租的第二层1963平方米厂房出租给上海洪本不锈钢酒店设备工程有限公司(以下简称洪本公司)，将承租的一楼550平方米厂房转租给上海网元电子商务有限公司(以下简称网元公司)，将承租的第二层1449平方米厂房转租给上海正洲汽车配件有限公司(以下简称正洲公司)。被告违背承诺将承租的厂房转租给了四个不同行业的企业。原告发现后多次要求被告整改，但被告置之不理。2019年9月23日，原告委托律师出具律师函，告知被告解除双方于2016年10月18日签订的房屋租赁合同。被告承租后的转租行为已违反《房屋租赁合同》约定的用途和不得转租超过二家行业的约定，明显违约，原告行使合同解约权合理合法，故原告诉至本院。被告晋通公司辩称，被告就系争房屋使用用途告知过原告，在原告同意下才进行的分租。合同约定用途是普通仓库，被告原分租四家公司，现在只有三家，即谊灏公司、正洲公司、网园电公司。洪本公司已于2019年4、5月退租。上述公司承租系争房屋均做普通仓储使用，没有违反合同约定。原告解除合同不符合合同约定，也不符合法律规定。被告未改变房屋使用用途，原告也未禁止被告做其他用途，合同第9.2.3条约定只有在致房屋损坏的情况下才能解除合同。三份转租合同是2017年，一份2018年，距离原告的通知解除已超过至少一年的时间，原告也从未向被告提出过异议，超过半年未提出异议应当视为同意转租。原告诉讼请求第二至四项的前提是基于合同解除，假如合同解除，第二项中费用需经双方核对，被告在原告发函后也发函给原告要求核对金额，但原告未积极配合，核对好金额后被告愿意支付。如被告违约，同意第三项诉讼请求。第四项诉讼请求不认可。综上，被告请求驳回原告所有诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋所有人系凯泰公司，房屋类型为工厂，用途为厂房。2016年10月14日，凯泰公司(甲方)与晋通公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为普货仓库使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途，租赁期限自2016年10月18日至2025年10月17日。合同第4.1条约定，该租赁物日租金一层为每平方米每天1.1元，二层为每平方米每天0.9元，该租赁物的租金为每年210万元。合同第八条约定，本合同约定甲方同意乙方可将租赁物部分转租、分租，但发生合同整体转租的情况，须得到甲方的书面同意；甲方同意乙方将其中部分面积可转租，但转租的行业不得超过2家以上，转租企业须符合当地政府的要求，同时须得到甲方的认可，不得转租给当地政府不提倡或禁止从事的行业或企业。合同第9.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。嗣后，晋通公司支付押金175,000元。晋通公司随后将系争房屋转租给网元公司(合同约定用途仓库使用)、正洲公司、洪本公司、谊颢公司(合同约定用途汽车4S店)使用。晋通公司称洪本公司已于2019年4、5月份退租。2019年9月25日，凯泰公司向晋通公司发函，称晋通公司转租行为违反了合同约定的用途和不得转租超过两家行业的约定，属明显违约行为，告知解除双方之间的租赁合同。2019年10月7日，晋通公司向凯泰公司回函，称凯泰公司解除合同无事实依据，不同意解除租赁合同。审理中，晋通公司提供微信群截图，证明凯泰公司、晋通公司及四家商户均在一个群内，凯泰公司知晓转租事宜。凯泰公司称该微信群存在，但无法看出晋通公司的证明目的。审理中，凯泰公司称，合同约定仓库是用于普货仓库，晋通公司却将系争房屋出租给4S店、制造零售、电子信息等企业使用，且土地性质是工业用地，不能用作商业用地，不能实现合同目的，凯泰公司行使的是法定解除权。本院认为，凯泰公司与晋通公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为凯泰公司主张的法定解除权是否成立。本案中，双方租赁合同中对晋通公司转租所涉行业数额进行了约定，但并未就此约定相应的解除权。在双方未就此约定解除权的情况下，只能依照法定解除权确定。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。本案中，凯泰公司交付房屋、晋通公司支付租金系双方之间租赁合同的根本目的，也是租赁合同双方的主要义务。在租赁合同履行中，晋通公司将系争房屋转租给四家企业，且该四家企业根据晋通公司提供的微信群截图，凯泰公司对此情况早已知晓。晋通公司的行为不足以致使租赁合同目的无法实现，故凯泰公司以晋通公司行为构成根本违约，从而行使法定解除权的理由不成立。凯泰公司基于双方租赁合同解除所提的本案相关诉讼请求本院难以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告凯泰阀门(集团)有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取5,270元，由原告凯泰阀门(集团)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年二月三日书记员  汤 娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。