辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10213号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：孙泽朋，男，1959年4月23日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部（以下简称昌盛灯饰）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称友谊灯饰市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌盛灯饰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、2017年2月1日，灯饰批发市场发生火灾，导致上诉人货品全部烧毁，造成了几十万的损失，至今未予赔偿。上诉人每年都要交纳库房费，但火灾导致财产损失严重，至今无人问津。2、上诉人现已无能力交租，被上诉人在上诉人不欠房租的情况下，采取限制用电的措施，影响上诉人的店面经营，造成雪上加霜。根据法律规定应当减收或者不收租金，恳请法院支持上诉人的上诉请求。友谊灯饰市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人关于火灾损失的主张与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，并且上诉人已经通过另案主张其火灾损失，不应作为拖欠租金的理由，上诉人欠付租金的期限为2017年5月20日至2018年8月15日，共计欠付租金59334元。友谊灯饰市场向一审法院起诉请求：昌盛灯饰支付欠付的房屋租金59334元。一审法院认定事实：2016年5月20日，友谊灯饰市场（出租方）与昌盛灯饰的经营者（承租方）签订《柜台租赁经营合同》，约定友谊灯饰市场将位于B-12号，经营面积为15平方米的柜台租赁给昌盛灯饰经营使用，租赁期限自2016年5月20日起至2017年5月19日止，租金标准为48000元/年。上述租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，昌盛灯饰继续承租案涉柜台使用，直至2018年8月15日。2017年2月1日，友谊灯饰市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。昌盛灯饰在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，昌盛灯饰未按时交纳租金，友谊灯饰市场对昌盛灯饰进行了限电。截至2018年8月21日，昌盛灯饰拖欠友谊灯饰市场柜台租金59441元（自2017年5月20日至2018年8月15日）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，友谊灯饰市场、昌盛灯饰在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，昌盛灯饰继续承租案涉柜台使用，友谊灯饰市场没有提出异议，《柜台租赁经营合同》对双方继续有效。故昌盛灯饰应当按照约定，在租赁期间按照每年48000元的标准向友谊灯饰市场支付租金。现友谊灯饰市场主张昌盛灯饰拖欠2017年5月20日至2018年8月15日共计1年零85天的租金59334元未付，昌盛灯饰对未交租金的时间也予以认可，该租金数额也低于根据合同实际计算的数额59441元。因此，昌盛灯饰应当向友谊灯饰市场支付拖欠的租金59334元。昌盛灯饰主张扣除保证金或押金5000元，但并未提供交纳保证金或押金的凭据，证据不足，不予扣减。当事人可待证据充分后另行主张。关于昌盛灯饰辩称市场发生火灾给其造成损失的意见，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系，且以该理由拒付租金没有依据，不予采纳。关于昌盛灯饰辩称友谊灯饰市场恶意限电给其造成损失的意见，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是昌盛灯饰作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，友谊灯饰市场作为出租人采取限制用电措施的催缴行为，并不能认定为违约行为，也不构成昌盛灯饰拒交拖欠租金的理由，故该项意见，不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金59334元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1280元(原告已预付)，由被告大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审审理过程中，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。昌盛灯饰向本院提交以下证据：证据1：押金单据一张，证明其从原承租人处接手案涉店铺时，已交纳5000元押金；证据2：专用收款收据两张（2018年8月6日、2018年9月27日），证明友谊灯饰市场2017年至2018年8月间一直采取断电措施，直至2018年8月6日才同意交电费100元。友谊灯饰市场对上述证据的真实性均无异议，同意将押金5000元从昌盛灯饰尚欠租金中扣除，但认为市场未采取断电措施，并提交专用收款收据3张，证明昌盛灯饰分别于2017年1月12日、3月8日各充电费500元，2018年8月6日充电费100元。昌盛灯饰对上述证据的真实性无异议，辩称500元电费只能用一个月，但未提交证据证实其主张。鉴于双方当事人对彼此提交证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。本院另查明，昌盛灯饰从他人处接手案涉店铺时，已交纳5000元押金；昌盛灯饰分别于2017年1月12日、3月8日向友谊灯饰市场交电费500元，2018年8月6日交电费100元，2018年9月27日，昌盛灯饰从友谊灯饰市场收到电费退款78元。本院认为，双方签订的《柜台租赁经营合同》于2017年5月19日租赁期满，此后未另行签订租赁合同，昌盛灯饰继续使用租赁物，友谊灯饰市场未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院认定双方之间的租赁关系为不定期租赁正确，本院予以确认。昌盛灯饰对于其自2017年5月20日至2018年8月15日共拖欠租金59334元并无异议，但上诉称因灯饰批发市场发生火灾，其库房货物烧毁的损失至今未予赔偿，故不应支付租金。因库房货物损失赔偿与本案租赁合同并非同一法律关系，且昌盛灯饰在二审中承认其针对货物损失已另案提起诉讼，现案件正在审理过程中，故其以货物损失未赔偿为由拒绝交纳租金，理由不能成立。根据查明的事实，原《柜台租赁经营合同》已于2017年5月19日履行期限届满，上诉人在2017年1月12日、3月8日向友谊灯饰市场各交电费500元，且在2018年9月27日，昌盛灯饰亦从友谊灯饰市场收到电费退款78元，故现有证据不足以证明友谊灯饰市场在2017年5月19日之前对昌盛灯饰采取了限电措施，在此之后对其采取了断电措施。在租赁合同继续履行情况下，昌盛灯饰作为承租人，继续占有、使用租赁物，应按原租赁合同的约定按时足额缴纳租金，其未按合同约定履行，友谊灯饰市场采取适当措施督促其履行合同义务，不违反法律规定。昌盛灯饰自2017年5月20日至2018年8月15日期间，既未通过交纳租金的方式使友谊灯饰市场取消对其用电限制，进而恢复其所称的正常经营，亦未采取合理方式解除与友谊灯饰市场的租赁合同，而是至今仍在案涉摊位经营，可见其所称的限电不足以影响其日常营业。昌盛灯饰上诉称在其不欠房租的情况下，友谊灯饰市场对其采取限制用电措施，影响其店面经营的上诉理由，本院不予采纳。关于昌盛灯饰上诉称5000元押金应抵扣租金一节，因其在二审时已提交押金票据，友谊批发市场亦同意予以扣除，故应从其尚欠的租金中予以扣除，即昌盛灯饰应向友谊灯饰市场支付租金54334元（59334元-5000元）。综上所述，鉴于昌盛灯饰二审提交了新的证据，本院在补充查明事实后，对其上诉请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7160号民事判决；二、大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部自本判决生效之日起十日内向大连友谊灯饰批发市场支付租金54334元；三、驳回大连友谊灯饰批发市场其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1280元，由大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部负担1100元，由大连友谊灯饰批发市场负担180元；二审案件受理费1284元，由大连友谊灯饰批发市场昌盛灯饰经销部负担1100元，由大连友谊灯饰批发市场负担184元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  阁成宝二〇二〇年二月十日书记员  任建芳