上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初20188号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：上海太吉医疗技术有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：高恩来，执行董事兼总经理。原告搜候(上海)投资有限公司(以下简称搜候公司)与被告上海太吉医疗技术有限公司(以下简称太吉医疗)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行审理。原告搜候公司的委托诉讼代理人张硕磊、姜宁铭，被告太吉医疗的法定代表人高恩来到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告搜候公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2.被告支付原告自2019年2月1日至2019年4月30日的应付未付租金和物业管理费211,442.67元，以及迟延支付上述租金和物业管理费的滞纳金41,865.65元(该滞纳金按日千分之三标准，自2019年1月25日暂算至2019年4月30日，最终算至实际清偿之日止)；3.被告已支付的保证金206,267.07元归原告所有；4.被告向原告支付相当于保证金金额的违约金206,267.07元；5.被告承担租赁房屋的装修复原义务。审理中，原告增加一项诉讼请求为：被告承担原告的律师费23,589元；同时，原告明确诉讼请求第五项的复原义务为：被告按租赁合同第10.1条的约定将涉案房屋恢复至整洁及可适租状态。事实和理由：2017年1月17日，原告与被告签订了《凌空SOHO房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室(以下简称涉案房屋)共计431.30平方米的房屋出租给被告使用，租期3年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止；租赁合同对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了约定。在租赁期间，被告自2019年2月起无故拒付租金，已构成根本违约。原告经多次催告无效后，于2019年4月28日向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，表示该房屋租赁合同于2019年4月30日提前解除。截止目前，被告仍未支付其拖欠的租金及物业管理费，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告太吉医疗辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告于2019年2月24日将涉案房屋内的所有物品搬离，故双方的租赁合同于该日提前解除。2.被告同意支付2019年2月拖欠的租金、物业管理费以及相应的滞纳金，要求在原告收取的保证金中予以抵扣。剩余款项因双方合同已解除，故不应支付。另，合同约定的滞纳金标准过高，要求法院予以调整。3.被告因经营困难导致无力付款，无恶意拖欠租金的主观故意。被告已支付的保证金在扣除一个月租金及物业管理费后，原告应当予以返还。4.合同约定的违约金条款属格式条款，被告不同意向原告支付违约金，也不同意向原告支付律师费。5.被告承租涉案房屋后未进行结构性装修，仅增添了办公桌椅以及电线及网线的设置。被告离开时搬走所有自有物品，并对房屋进行清理。目前摆放在涉案房屋内的桌椅均属前一租客所留，与被告无关。因此，被告无需任何复原义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对产权信息、房屋租赁合同、关于调整管理费的租户通知及签收表、催告函、解除租赁合同的函、邮寄凭证、民事案件委托代理合同书、报价表、增值税专用发票、转账凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，涉案房屋登记的产权人是原告，建筑面积431.30平方米。2017年1月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《凌空SOHO房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2017年3月1日起至2020年2月29日止；月租金55,623.32元，增值税2,781.17元；管理费22.64元/公历月/平方米，增值税为6%；保证金为三个月租金及其增值税加上三个月管理费及其增值税之和206,267.07元。租赁期内，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个月公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在合同项下应当支付的款项；若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及增值税的，在不影响甲方于合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。合同1.4条约定，该房屋现有装修、附属设施、设备状况和关于甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定(如有)由双方在本合同附件四中分别加以列明。双方特此同意将本合同附件四作为甲方向乙方交付该房屋的验收依据。合同第10.1条约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00之前将该房屋以整洁及可适租的状态返还甲方。为避免疑问，“整洁及可适租的状态”系指该房屋内的全部装修、附属设施、及设备均完好无损，而该房屋的状态是否符合整洁及可适租应以甲方或管理公司书面验收为准。乙方亦应结清其依据本合同应付的全部款项，并将通向该大厦及该房屋各部分的钥匙返还甲方。若乙方未将该房屋以整洁及可适租的状态返还甲方的，则甲方可要求乙方实际履行或甲方可选择代为履行并将该房屋恢复至整洁及可适租的状态，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失并且甲方有权将该等损失直接从保证金中扣除。合同第17.2条约定，在不影响甲方根据合同约定形式任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，甲方无需承担任何责任：(1)乙方单次拖欠合同项下租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过15个工作日(无论甲方是否正式追索)；(14)乙方未依据合同约定办理该房屋交付及返还手续的……合同第17.3条约定，当发生第17.2条项下任何一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应在甲方提前单方面解除合同后7个工作日之内向甲方一次性支付合同第17.3条第(1)项的款项。合同第17.6条约定，当发生合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使合同赋予之提前单方面收回该房屋的权利而无须甲方以实际进入该房屋的行为作为行使该项权利的标志。合同第17.7条约定，如乙方迟延支付任何应付款项及/或其增值税超过7个工作日或乙方违反、不遵守或不履行合同项下任何其它义务且在甲方发出书面整改通知后7个工作日内未予纠正的，则在不影响甲方在合同项下任何其它权利的前提下甲方亦可立即享有下列权利：(1)乙方应赔偿甲方因追讨应付未付款项及/或其增值税所需支付的所有合理法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费)，而无论是否已开始法律程序……合同第20.8条约定，根据本合同发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至合同第三(3)页所示的联系地址(乙方联系地址为：上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室)。挂号信发出或快递投送后第3个工作日即视为送达。合同附件四，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定(如有)中载明，本附件内容仅供参考。为避免疑问，双方特此同意：甲方及/或管理公司按该房屋于交付日之现状(包括但不限于该房屋的现有装修、附属设施及设备)向乙方交付该房屋，且乙方按该房屋交付日之现状接收该房屋，而该房屋在交付日的现有装修、附属设施及设备状况应以乙方与管理公司签署的《业主/租户单元设备移交表》及乙方签署的《楼宇接收确认书》所述内容为准。合同附件五《业主/租户单元设备移交表》及《楼宇接收确认书》上未填写任何内容，亦无原、被告的签名或盖章。2018年10月30日，北京搜厚物业管理有限公司上海第五分公司管理处向上海市长宁区金钟路XXX号凌空SOHO全体租户发出《关于调整管理费的租户通知》，其中载明业主(原告)决定将于2019年1月1日对本项目办公楼的物业管理费调整为28元/公历月/平方米；对本项目商铺的物业管理费调整为33元/公历月/平方米。该通知被告予以签收。上述合同履行过程中，被告向原告支付了保证金206,267.07元以及截止至2019年1月31日的租金及物业管理费等。2019年2月19日，原告向被告发送催告函，要求被告支付截止至2019年2月20日欠付的租金及物业管理费。2019年4月28日，原告向被告发出《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，通知双方租赁合同于2019年4月30日提前解除，保证金予以没收；要求被告在解除日前搬离并归还涉案房屋；要求被告支付违约金、结清款项、滞纳金等。原告将上述两份函件邮寄至上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室。另查明，原告与江苏漫修(上海)律师事务所签订《民事案件委托代理合同书》，委托该律师事务所代理包括本案在内5起房屋租赁合同纠纷案件，代理费共计101,204元。其中，原告为本案支付律师费23,589元。庭审中，被告陈述，1.其于2019年2月24日将涉案房屋内全部物品搬离，原告向被告开具货物放行条，表示予以同意。2.搬离过程中，原、被告未办理正式房屋交接手续。3.被告将钥匙将给物业公司，对方不接收，被告便将钥匙放在涉案房屋内。对此，原告认为，1.日常物品进出均需办理货物放行手续。园区内有大量单位将租赁房屋用于仓库使用，故被告搬离物品的行为不能认定为双方租赁关系消灭，原告亦从未同意被告可以该种行为方式来解除双方的租赁关系。2.原告从未收到过被告移交的钥匙及电子密码锁。本院认为，依据合同法的规定，当事人约定的解除条件成就的，解除权人有权依法行使解除权。被告作为承租人，负有按约支付租金及管理费的合同义务。现被告欠付租金超过合同约定的15个工作日，原告按约行使合同解除权，具有合同依据。关于合同解除日的认定，被告以提前退租之由认为双方的租赁合同已于2019年2月24日解除。然，从本案查明的事实来看，被告存在欠付租金的违约行为，并不享有合同解除权。同时，审理中，被告未提供充分证据证明双方在2019年2月24日办理了正式的房屋交接手续，亦无证据反映原告已接收了涉案房屋内的所有钥匙。在原告对被告有关退房事实之陈述予以否认的情况下，不可就此认定双方的租赁关系于该日解除。综上，本院依据合同中有关约定解除权行使的条件、通知、送达等条款，确认双方的租赁合同于2019年4月30日解除。合同解除后，被告应当继续履行支付合同租金、管理费的义务。截止解除日，被告欠付的租金及物业费金额为211,442.67元。关于滞纳金的标准，本院认为以日万分之五为宜。考虑到原告在被告欠付租金之后，按照合同约定行使了合同解除权，解除前的滞纳金被告应当承担，自应付未付日次日(每个公历月的26日)起算至合同解除之日止。据此计算，租金及物业费滞纳金金额为6,871.88元。解除后被告还应承担合同解除的违约责任。关于没收保证金和支付违约金的请求，其性质均为违约金，综合本案的情况，本院认为没收保证金足以弥补原告的损失，对于原告要求支付违约金的请求，本院难以支持。关于律师费，原告已提供证据证明其为本案诉讼支出的律师费为23,589元，因双方的租赁合同中已约定，原告向被告追讨欠款而产生的律师费应由被告承担，故该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于恢复原状，原告要求被告将涉案房屋恢复至整洁及可适租状态。然，《租赁合同》第10.1条对于整洁的程度、可适租状态的标准均未做具体表述。同时，《租赁合同》附件四中写明，原、被告同意交房现状按《业主/租户单元设备移交表》及《楼宇接收确认书》所述内容为准。而本租赁合同中《业主/租户单元设备移交表》及《楼宇接收确认书》未填写任何内容，无法反映出交付之日涉案房屋的真实状况。鉴于双方就交付房屋的状态存有争议，原告无法进一步充分举证，并且原告主张的复原标准亦尚不明确，故原告的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海太吉医疗技术有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋成立的房屋租赁合同于2019年4月30日解除；二、被告上海太吉医疗技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付2019年2月1日至2019年4月30日的租金及物业费211,442.67元；三、被告上海太吉医疗技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付滞纳金6,871.88元；四、被告上海太吉医疗技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告搜候(上海)投资有限公司支付律师费23,589元；五、被告上海太吉医疗技术有限公司已支付的保证金206,267.07元归原告搜候(上海)投资有限公司所有；六、驳回原告搜候(上海)投资有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,694.30元，减半收取计5,347.15元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担1,871.19元，由被告上海太吉医疗技术有限公司负担3,475.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年二月十七日书记员  王宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。