江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0791民初22号 原告：袁其辉，男，1979年4月24日生，现住址江西省赣州市章贡区。 被告：赣州恒鹏置业有限公司（以下简称恒鹏公司），住所地：赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层。 法定代表人：李硕，总经理。 委托诉讼代理人：张志余（系被告公司员工），男，汉族，1991年8月23日生，户籍地江西省上饶市余干县，现住江西省南昌市高新区，特别授权代理。 原告袁其辉与被告恒鹏公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告袁其辉及被告委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁其辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一次性以现金的方式向原告支付违约金80192.43元（违约金以原告已交付房款2803931元为基数，按日万分之一计算，自2019年1月1日起到2019年10月14日计算），其后违约金按上述标准计算到实际交房之日止，并由被告按月向原告支付后续违约金。2、判令《赣州市商品房买卖合同》第十二条第二款第（三）项“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款。3、依法判令被告赔偿原告在延迟交房期间的经济损失，共计30000元。4、本案诉讼费由被告承担。其事实和理由：原告袁其辉与被告恒鹏公司于2017年9月10日签订了一份合同编号为2017082101891的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的复式房屋，购房总金额为2803931元，付款方式为按揭贷款；被告应于2018年12月31日前交付商品房给原告使用；若被告逾期交房在180日内，被告按日计算向原告支付全部房价万分之一的违约金；逾期超过180日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付该商品房的首付款，并在银行办理了按揭贷款，所有购房款已全部支付给了被告，但被告未按合同约定如期向原告交付经验收合格的商品房。合同第十二条第二款第（三）项“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”之约定，系为减轻被告应当承担的责任和排除原告主要权利内容，故为无效条款。 原告在庭审中还诉称：被告提供的商品房质量不合格，主要问题有：房屋墙面、墙板瓷砖空鼓，踢脚线与墙面缝隙过大，吊顶结合部裂缝，下水道堵塞无法排水，露台立柱没有粉刷，等等。2019年8月至今要求被告公司进行整改，被告公司至今未整改。 被告恒鹏公司答辩称，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》及原告已付清购房款属实，逾期交房也属实，本案原、被告约定的交房时间是2018年12月31日，被告于2019年8月16日取得了标的房屋竣工验收备案表，符合收房条件并且于2019年11月8日向原告寄发了收楼通知，我司交房超过了180日，《补充协议》第七条规定：“逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行协议，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，该合同约定，是在我司售楼中心经过公示的，合同也是双方签字盖章认可的，真实合法有效，不存在任何无效的情形。根据该合同约定，我司同意在房屋总价的2%范围内向原告支付违约金，超出部分，我司不予认可。 经审理查明，2017年9月10日，原告袁其辉（买受人）与被告恒鹏公司（出卖人）签订了一份合同编号为2017082101891的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的复式房屋。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下： 一、《合同》约定：1、购房总金额为2803931元，原告于2017年8月30日前支付首期房价款843931元，余款1960000元，通过向银行申请贷款方式支付。2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房；如逾期交付，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。 二、《补充协议》约定：1、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用外不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，从被告书面通知原告办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同约定对该房屋的质量问题进行整改和保修（详见《补充协议》第五条第三款），作为《合同》第十一条的补充。2、本《合同》内容与《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准（详见第十六条）。3、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本《合同》之所有条款予以充分协商，双方对本《合同》及《补充协议》条款中免除或限制对方责任权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明，买受人进一步确认，已知悉认可本《合同》及《补充协议》之全部条款内容，且本《合同》及本《补充协议》为其真实意思的反映（详见《补充协议》第十三条第六款）。 上述合同签订后，原告按合同约定履行了全部付款义务，被告未能按照合同约定的时间向原告交付房屋。案涉房产于2019年8月16日取得竣工验收备案表，竣工验收备案资料目录包括：工程竣工验收报告、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料。被告于2019年11月8日向原告寄送了收楼通知书，原告于2019年11月10日签收。原告在查验房屋时发现一些需要整改的问题，并拒绝收楼。 上述事实，有原告、被告委托诉讼代理人在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证、被告企业信用信息、《合同》复印件、《补充协议》复印件、收据、购房发票，被告提交的竣工验收备案表、收楼通知书邮寄回执等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下： 1、关于违约金的认定问题。《合同》第十二条关于“逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”之是否构成免除或限制对方责任权利的内容、为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，《合同》关于逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%之约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整。故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持，对原告要求被告从约定交房次日起至交房之日止按已付购房款每日万分一支付违约金的部分诉讼请求予以支持，即违约金支付比例在房屋总价2%的之内的部分予以支持，超出房屋总价2%的部分不予支持。 2、关于交房的认定问题。本院认为，被告已于2019年8月16日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该《备案表》中包含了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料，说明该房屋已具备合同约定的房屋交付条件。房屋存在一些需要整改的问题，被告应当整改，原告以此作为拒绝收楼的理由不能成立，对原告关于被告没有达到房屋交付条件的主张不予支持。被告于2019年11月8日向原告寄出《收楼通知书》，原告于同年11月10日收到该通知。根据双方签订的《补充协议》第六条第五款之约定，应视为被告于2019年11月8日向原告交付房屋。 3、关于原告要求被告赔偿在延迟交房期间的经济损失计人民币30000元的诉讼请求问题。本院认为，一是原告对其经济损失未提供相应的证据证明，根据“谁主张谁举证”的原则，原告应承担举证不能的法律后果；二是原、被告对违约金标准的约定就是对原告损失的合理补偿。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。 综上，从2018年12月31日被告逾期交房之日至2019年11月8日视为被告向原告交房之日，被告逾期交房承担违约金应从2019年1月1日起计算，逾期交房承担违约金的时间为312天，违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算，金额为87482.65元，其已超过按购房款2%计算的56078.62元违约金。故本院确定被告应向原告支付的违约金为56078.62元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告赣州恒鹏置业有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告袁其辉支付逾期交房违约金56078.62元； 二、驳回原告袁其辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1252元（原告已预交），由被告赣州恒鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  范 兴 二〇二〇年二月三日 代理书记员  吕春花