江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4480号上诉人（原审被告）：张家港鑫伦酒店经营管理有限公司，住所地张家港市金港镇长江中路273号。法定代表人：王世荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱明珠，女，1995年1月27日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：秦秀琴，张家港市港区法律服务所法律工作者。上诉人张家港鑫伦酒店经营管理有限公司（以下简称鑫伦酒店管理公司）因与被上诉人钱明珠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初11008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫伦酒店管理公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，本案一、二审诉讼费由钱明珠承担。事实与理由：一、鑫伦酒店管理公司与原房屋所有权人签订的租赁合同中没有关于案涉装修由承租人自负的条款。一审法院认定的条款是租赁合同第12条，该条是关于财产保险的约定，并不是对于装修负担的约定。二、即便租赁合同中有案涉装修由承租人自负的约定，也只是对于装修初始资金由承租人投入的约定，承租人投入初始资金完成装修后义务已经履行完毕，并且没有任何法律规定或者合同约定禁止承租人将装修转让给出租人。三、本案双方当事人存在两个不同的法律关系，即案涉装修的买卖合同关系和房屋及案涉装修的租赁合同关系。案涉装修的买卖合同关系合法有效，一审法院通过租赁合同关系来审查买卖合同的法律效力违背法律原则。一审判决返还对价实质上解除、撤销了双方间的装修买卖合同或者确认双方买卖合同无效，这一点没有事实和法律依据。四、钱明珠参加涉案房屋的拍卖并中买，其对于中买房屋和中买案涉装修的法律后果是明知的，也是自愿的。五、钱明珠与我公司达成买卖合同关系，支付装修拍卖款，在取得房屋不动产权证后，其已成为了案涉装修的新所有权人。双方就装修没有达成新的合意，一审法院判决返还装修拍卖款没有任何依据。六、一审判决实质性推翻了其司法拍卖的效力，损害了司法的公正性和权威性。七、我公司目前尚未取得装修拍卖款，该款项仍然在一审法院账户上，一审判决我公司返还尚未取得的款项令人难以理解。综上，一审判决查明事实不清，适用法律、程序上都存在问题，请求将本案发回重审或直接改判。钱明珠辩称，根据原房屋所有权人和鑫伦酒店管理公司2010年5月5日签订的房屋租赁合同约定，房屋的装修部分由鑫伦酒店管理公司出资承担并由其使用。期间我方通过拍卖取得了租赁房屋的所有权，但是并不影响上述租赁合同的效力。虽然竞拍的时候基于鑫伦酒店管理公司的强烈要求对装修款进行了评估并且进行拍卖，但根据租赁合同的约定，拍卖后相应款项鑫伦酒店管理公司不应该获得，因为根据合同约定，谁装修谁使用，装修款项不应放在房屋价格中予以拍卖。所以我方要求返还装修款理由正当，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。钱明珠向一审法院起诉请求：鑫伦酒店管理公司返还装修款1311012元并承担109844.64元（装修拍卖税金40641元、按照1311012元*3.1%；利息自法院拍卖成交确认书开始至2018年8月30日止，按照银行拍卖贷款利息计算为69203.64元）合计1420856.64元；诉讼费由鑫伦酒店管理公司承担。一审法院认定事实：一审法院在执行苏州银行股份有限公司张家港支行与张家港保税区华赛国际贸易有限公司，陈新才、李玉妹、章彪锋、乔爱萍、张家港保税区安邦塑业有限公司、屠士兴、袁玉芬、张家港保税区盛邦仓储有限公司、屠家鸣、陈永强金融借款合同纠纷一案中，通过淘宝网司法拍卖网络平台公开变卖乔爱平、章彪锋、陈新才提供的抵押的位于张家港市的房地产。2017年9月28日钱明珠以8984000元的价格竞得上述房产，其中401、501房屋的成交价为7672988元、装修成交价为1311012元。目前上述房产已经过户至钱明珠名下。装修款1311012元在一审法院执行账号。张家港市的房地产系原房东乔爱平、章彪锋、陈新才出租给鑫伦酒店管理公司经营酒店。双方明确鑫伦酒店管理公司负责办理装修、自行添置的设备等财产保险并承担费用。现钱明珠认为其支付的装修款1311012元及利息应当返还，起诉来院。上述事实，有执行裁定书、房产证、《个人消费贷款合同》及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故钱明珠购买案涉房产后，原租赁合同对钱明珠继续有效。租赁合同中约定鑫伦酒店管理公司的装修自负，钱明珠在竞拍案涉房产时支付了装修款，现其要求返还，理应支持。关于钱明珠主张的利息，并无依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及相关的法律规定，一审法院判决：一、张家港鑫伦酒店经营管理有限公司应返还钱明珠1311012元。限于判决生效后10日内履行。二、驳回钱明珠的其他诉讼请求。案件受理费17588元、由钱明珠负担989元（已经预交）。张家港鑫伦酒店经营管理有限公司负担16599元，于判决生效后七日内向一审法院缴纳。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审经审理查明，在原房屋产权人（甲方）与鑫伦酒店管理公司（乙方）签订的租赁合同中，第8-2条约定：乙方返还房屋及相应的固定设施应符合正常使用的状态，其间乙方所做的装修无需复原，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可以分离的设施、设备和器具等，乙方有自由处置权。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。二审中，钱明珠明确参与拍卖时知道涉案房屋系带租拍卖，对于涉及的租赁合同内容清楚。钱明珠认为根据该租赁合同第2-1条约定，出租房屋“结构为框架”，属于毛坯房出租；第4-2条约定装修免租期4个月，说明由鑫伦酒店管理公司负责装修；第6-1条约定申请天然气的费用由鑫伦酒店管理公司自负；第12-1条约定鑫伦酒店管理公司负责办理装修、自行添置的设备等财产保险并承担费用，说明装修由鑫伦酒店管理公司负责。鑫伦酒店管理公司认为上述合同均没有明确约定装修由我公司自负；即使在签订租赁合同后我公司在毛坯房的基础上投入资金进行装修，合同也未约定禁止装修出让。本院认为：钱明珠通过参与司法拍卖，竞拍获得涉案房屋所有权，其支付的价款中包含房屋价款和房屋内的装修价款，钱明珠在拍卖时知道涉案房屋系带租拍卖及原租赁合同内容，故对拍得房屋后原租赁合同继续有效的法律后果应当清楚，其对房屋与装修一并拍卖选择接受并已实际付款，涉案房屋也已经过户至其名下，故钱明珠基于司法拍卖产生的权利义务已经行使、履行完毕。涉案房屋由承租人鑫伦酒店管理公司出资装修，虽然租赁合同中未明确约定装修费用由谁承担，但结合租赁合同中关于装修免租期以及租赁期限届满后，鑫伦酒店管理公司返还房屋时所做装修无需复原的约定，可以认定装修后与房屋形成附合的物品在租期结束后与房屋一并返还房屋所有人，鑫伦酒店管理公司在租期内对房屋装饰装修享有使用权，其无权主张装修价值，为此花费的费用应在租赁期内合理摊销完毕。因此，钱明珠在通过司法拍卖取得房屋及装修的情况下，要求鑫伦酒店管理公司返还装修拍卖价款缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求不予支持。综上，上诉人鑫伦酒店管理公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初11008号民事判决；二、驳回钱明珠全部诉讼请求。一审案件受理费17588元，由钱明珠负担。二审案件受理费16599元，由钱明珠负担，钱明珠应予本判决生效之日起十日内交纳至本院诉讼费账户（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76），张家港鑫伦酒店经营管理有限公司预交的二审诉讼费17588元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇二〇年二月二十一日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。