山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终872号上诉人（原审原告）：潍坊唐风贸易有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区富亭街以北、通亭街以南金山财富广场商业楼Ａ（1号楼）1-01室。法定代表人：李永波，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：于晓娟，山东中强（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志敏，山东中强（潍坊）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢光磊，男，1976年8月21日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。委托诉讼代理人：仪芳如，山东大韵律师事务所律师。上诉人潍坊唐风贸易有限公司因与被上诉人邢光磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊唐风贸易有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判案涉租赁合同解除，房屋租赁权归上诉人所有；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误，上诉人在查封前已承租房屋且支付房屋租赁定金300000元，上诉人依法享受案涉房产的租赁权。2015年12月28日，案涉房屋所有权人潍坊顺达房地产开发有限公司与上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人依约于2016年1月6日支付定金30万元，取得该房屋的租赁权。2016年1月25日，民间借贷案件原告王捷查封该租赁房屋，但并未送达法院文书给上诉人，该查封依法也不能对抗上诉人对该案涉房屋的租赁权。2.一审法院认定邢光磊与竞买人王义庆的租赁合法，违反法律规定，侵害上诉人依法享有的租赁权。一审法院在处理上诉人与被上诉人转租合同解除问题时，发现转租不合法，应依据法律规定认定上诉人与被上诉人的转租效力问题，不能直接确认邢光磊与竞买人王义庆的租赁合法。竞买人王义庆竞买案涉房产时原本就设有上诉人合法的租赁权，一审法院在本案中确定王义庆与邢光磊私下处分上诉人权利合法，违反法律规定。3.上诉人享有的租赁权，应受法律保护。上诉人与在案涉房产查封拍卖前，依法取得的租赁权受法律保护，潍坊市寒亭区人民法院在查封案涉房产时未通知租赁权人，租赁权人与转租人在均不知情的情况下签订了转租合同，上诉人在转租一事中不存在恶意。潍坊市寒亭区人民法院于2018年7月23日向邢光磊出具的书面通知书，违反法律规定。第一，该《通知书》发文不符合法律出具法律文书的形式，既不是法定文书也不是协助执行文书；第二，该通知未向合法的租赁权人潍坊唐风贸易有限公司送达，但内容却侵害了潍坊唐风贸易有限公司的权利，致使上诉人的租赁权无法得到保障。该通知书本身违法，不能作为支持本案一审判决的依据。该通知书间接造成了邢光磊与竞买人王义庆私下达成租赁协议一事。邢光磊、王义庆在上诉人发送解除合同通知至起诉时，一直保持缄默，既不交纳租金，也不搬离承租房，在上诉人反复的催租赁费的过程中始终没有告知上诉人，已经与王义庆达成新租赁合同并缴纳房租一事，可见其二人存在恶意串通，明知侵犯了上诉人的合法权益却想把上诉人蒙在鼓里。邢光磊未提交书面答辩意见。潍坊唐风贸易有限公司向一审法院起诉请求：1.确认潍坊唐风贸易有限公司与邢光磊签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月解除（2018年12月下达解除通知后三个月），邢光磊将承租的房产交还潍坊唐风贸易有限公司；2.邢光磊支付自2018年8月8日至邢光磊归还房产之日的拖欠租金60000元；3.依法判决邢光磊支付潍坊唐风贸易有限公司违约金360000元；4.诉讼费用由邢光磊承担。一审法院认定事实：2015年12月28日，潍坊顺达房地产开发有限公司与潍坊唐风贸易有限公司（原名称为潍坊信谊房地产经营有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋坐落于潍坊市××区××街××、××以南××财富广场小区商业楼××（××楼）1-01室（8752.35㎡），2号楼商业2-01室（920.4㎡）、2-02（587.5㎡）、2-03室（75.02㎡）、2-04室（1053.81㎡）、2-05室（420.58㎡），3号楼商业3-01室（2195㎡）、3-02室（823.59㎡），间数8间，建筑面积14829.21㎡；租赁期限从2015年12月28日至2030年12月28日；前五年免租，后十年按0.35元/㎡支付租金，每年一月一日至十日缴纳下年租金；出租人允许承租人转租租赁房屋；定金30万元，在签订租赁合同十日前交给出租人。合同还约定了其他事项。2017年8月8日，潍坊唐风贸易有限公司与邢光磊签订《房屋租赁合同》一份，约定：潍坊唐风贸易有限公司将寒亭区富庭街金山财富广场2号楼2-02沿街商铺，房屋面积587.5平方米出租给邢光磊使用，租金每年6万元，第五年减半收取，共计27万元；租赁期5年自2017年8月8日起至2022年8月8日止；第一年租金在该协议签订后5日内一次性支付到潍坊唐风贸易有限公司指定账户；租用期间内，如任何一方违约，须承担双方约定三年房租合计金额的双倍费用为违约金，在房屋交割前付清。合同还约定了其他事项。潍坊唐风贸易有限公司、邢光磊分别盖章、签字。邢光磊向潍坊唐风贸易有限公司支付了第一年租金。另查明，涉案房屋于2016年1月25日因（2016）鲁0703民初278号案件（王捷起诉潍坊顺达房地产开发有限公司民间借贷纠纷案件）被寒亭区人民法院查封，查封期限自2016年1月25日至2019年1月24日。王捷胜诉后申请法院强制执行，2017年6月8日潍坊鑫源拍卖有限公司将涉案房产发布拍卖公告。后涉案房屋被法院依法拍卖，买受人王义庆以1970300元的价格竞得。2017年11月16日，法院作出（2016）鲁0703执2070号执行裁定书，确认涉案房屋归王义庆所有，所有权自裁定送达时起转移。王义庆办理了不动产登记手续，不动产权登记证号为鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产权第0027540号。2018年7月23日，寒亭区人民法院出具书面通知一份，载明：潍坊铭泽工程项目管理有限公司、邢光磊、赵洪涛：我院执行的王捷与顺达公司民间借贷纠纷一案，经潍坊鑫源拍卖有限公司于2017年10月13日公开拍卖该房产，买受人王义庆于最高价竞得。涉案房产租赁户自2017年11月16日起不得向原房产及出租方交纳房屋租赁费。2018年8月8日，邢光磊与王义庆签订了涉案房屋的租赁合同，约定：邢光磊继续承租涉案房屋，租赁期限自2018年8月8日起至2022年8月7日止；年租金60000元，最后一年减半30000元；租赁押金5000元。2018年8月8日，邢光磊向王义庆转账房屋押金5000元、租赁费60000元。王义庆为邢光磊出具了收到条。2019年5月，潍坊唐风贸易有限公司对涉案房屋张贴腾房通知，以邢光磊拖欠租金为由，要求房屋实际使用人腾房。现潍坊唐风贸易有限公司、邢光磊对查封后的转租合同是否继续履行、邢光磊是否应向潍坊唐风贸易有限公司交纳租金产生争议并诉至法院。一审法院认为，潍坊顺达房地产开发有限公司与潍坊唐风贸易有限公司签订了涉案房屋租赁合同，潍坊唐风贸易有限公司在涉案房产被法院查封后又将其转租给邢光磊。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的并不适用合同法中关于“买卖不破租赁”的原则性规定。查封系对涉案财产采取的限制当事人处分的强制措施，查封期间不宜对不动产财产状况进行随意改变，原房产所有权人及承租人均应妥善管理被查封财产的状态与价值。潍坊唐风贸易有限公司将涉案房产转租给邢光磊，也对原租赁合同的内容进行了变更，系对被查封财产占有、使用、收益权利的改变，相当于在已经查封的财产上又设定了权利负担。潍坊唐风贸易有限公司所享有的租赁权不能对抗所有权人对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权益。王义庆通过法院拍卖程序取得了涉案房屋所有权，邢光磊向王义庆交纳房屋租赁费并无不当。潍坊唐风贸易有限公司要求邢光磊返还房屋，并向其支付租赁费，依据不足，法院不予支持。涉案房屋变更所有权人后，邢光磊将租赁费交付给新所有权人，并不存在违约。且法院也曾向邢光磊下达过书面通知，要求其不向潍坊唐风贸易有限公司支付租金，故邢光磊主观上不存在违约，对潍坊唐风贸易有限公司主张的违约金，法院不予支持。潍坊唐风贸易有限公司单方张贴的腾房通知，该案邢光磊并不存在主观违约，该案的情形也不符合《中华人民共和国合同法》规定的单方行使解除权的条件。综上，对潍坊唐风贸易有限公司要求确认《房屋租赁合同》已于2019年3月解除的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回潍坊唐风贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费7600元，财产保全费2620元，由潍坊唐风贸易有限公司承担。本院二审期间，上诉人潍坊唐风贸易有限公司提交企业信用信息公示报告一份、国内支付业务收款回单复印件一份，证明孙海军曾经系上诉人公司法定代表人，上诉人已履行租赁合同支付款项30万元，该房屋租赁权归上诉人所有。本院组织当事人进行了证据交换和质证，邢光磊质证认为：对企业信用信息公示报告无异议，对国内支付业务收款回单真实性和关联性均有异议，应加盖银行电子签章或圆形印章，且不能证明系潍坊唐风贸易有限公司向潍坊顺达房地产开发有限公司支付租金，可能是孙海军个人与潍坊顺达房地产开发有限公司之间的业务往来，因为潍坊唐风贸易有限公司已于2015年12月31日成立，支付租金应当由潍坊唐风贸易有限公司公户直接向潍坊顺达房地产开发有限公司公户转账。上诉人称国内支付业务收款回单系自助打印，加盖了长条章，该回单中的支付日期2016年1月6日是潍坊顺达房地产开发有限公司与潍坊唐风贸易有限公司签订的租赁合同中约定的付款日期。用孙海军账户支付租金，是因为潍坊唐风贸易有限公司刚刚成立，公户尚未规范使用。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人潍坊唐风贸易有限公司提交企业信用信息公示报告一份、国内支付业务收款回单复印件一份均无法证实上诉人的上诉主张，且对方不予认可，故对于以上证据本院依法不予采信。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，王义庆通过法院拍卖程序取得了涉案房屋所有权，王义庆系涉案房屋的合法所有权人，邢光磊作为承租人与所有权人王义庆已经签订了租赁合同，故邢光磊向王义庆交纳房屋租赁费符合合同相对性原则，一审法院据此驳回了上诉人潍坊唐风贸易有限公司的诉讼请求，符合本案实际情况及相关法律规定，并无不当。上诉人关于潍坊市寒亭区人民法院于2018年7月23日向邢光磊出具的书面通知书违反法律规定，并主张邢光磊、王义庆二人存在恶意串通的上诉理由，无事实及法律依据，本院依法不予采信。一审判决综合当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。二审上诉人潍坊唐风贸易有限公司并未提出新的事实理由，应当维持原审判决。综上所述，上诉人潍坊唐风贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人潍坊唐风贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年二月十三日法官助理郭晓莉书记员仲自然