上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初20863号原告：徐金丽，女，1960年4月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘恋，上海利歌律师事务所律师。被告：上海胜宇房产中介有限责任公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴强，执行董事。委托诉讼代理人：王晓露。委托诉讼代理人：袁旻。第三人：徐凯，男，1998年10月25日生，汉族，住四川省古蔺县丹桂镇彭营村五组31号。原告徐金丽与被告上海胜宇房产中介有限责任公司(以下简称胜宇公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法追加徐凯作为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐金丽及其委托诉讼代理人刘恋，被告胜宇公司的委托诉讼代理人王晓露、袁旻，第三人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐金丽向本院提出诉讼请求：要求胜宇公司赔偿损失人民币5万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年9月15日，经胜宇公司居间，徐金丽与案外人顾某签订《房地产买卖居间协议》，约定徐金丽向顾某购买上海市宝山区月浦九村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价为136万元。签约前，徐金丽告诉胜宇公司，需要出售自有的上海市宝山区德都路XXX号XXX室房屋(以下简称德都路房屋)，只有先出售自有房屋才有资金购买系争房屋，当时胜宇公司承诺如果德都路房屋无法出售，徐金丽交的定金5万元可以退还。签约当日，胜宇公司的业务员徐凯出具承诺书，承诺自有房屋以155万元于2019年1月15日前售出。因此，徐金丽签约并向顾某支付定金5万元，但胜宇公司未将徐金丽出售自有房屋的事情告诉顾某，也未在2019年1月15日前将自有房屋出售，导致徐金丽无法购买系争房屋，定金5万元被顾某没收。综上，徐金丽认为徐凯的承诺行为代表胜宇公司，胜宇公司对徐金丽进行误导，造成经济损失5万元，应由胜宇公司承担，故向本院提出上述请求。被告胜宇公司辩称，在签约前已经将徐金丽出售自有房屋的事情告诉了顾某。徐凯当时是胜宇公司的业务员，但徐凯出具承诺书的行为只代表其个人，不代表公司。2019年1月15日前，胜宇公司为了帮徐金丽出售自有房屋，做了很多工作，出价最高的客户出价152万元，当时胜宇公司向徐金丽表示差价3万元可以降低中介费以及让顾某降价的方式补给徐金丽，但徐金丽不同意。2019年1月16日，胜宇公司派人陪同徐金丽与他人签约，以150万元出售了自有房屋，当时胜宇公司也向徐金丽表示差价5万元也可以降低中介费16,800元以及让顾某降价3万元的方式补给徐金丽，徐金丽还是不同意。胜宇公司还积极与顾某沟通，让顾某同意将徐金丽支付首付款的期限延长到2019年3月底，后来又延长到2019年4月底，但最后是徐金丽不愿意买了。综上，胜宇公司认为，徐金丽于2019年1月16日出售了自有房屋，只比徐凯承诺的期限晚了一天，顾某也同意延长付款期限，所以徐金丽完全可以购买系争房屋，最后没有购买是因为徐金丽自己不愿意买了，与胜宇公司无关，胜宇公司也没有收到定金，也没有收取中介费，不应承担赔偿责任，不同意徐金丽的诉讼请求。第三人徐凯述称，当时是胜宇公司的业务员，根据公司领导的指示出具了承诺书，该承诺行为是代表胜宇公司，不是个人行为。其他意见与胜宇公司相同。本院经审理认定事实如下：2019年9月15日，顾某(甲方)、徐金丽(乙方)与胜宇公司签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，经丙方居间，乙方以136万元向甲方购买系争房屋，120日内签订网签合同，当日付清购房款等。同日，徐金丽向顾某支付定金5万元。同日，徐凯出具《承诺书》，主要内容为，本人徐凯承诺将产权人徐金丽的系争房屋，房屋总价155万元，于2019年1月15日售出，否则定金5万元由徐凯承担。之后，上述交易终止，顾某未向徐金丽返还定金5万元。另查明，2019年1月16日，徐金丽与案外人签订协议，将自有房屋以150万元的价格出售给案外人。2019年5月15日，顾某与案外人签订买卖居间协议，将系争房屋以1,278,000元的价格出售给案外人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，徐金丽向本院提供胜宇公司王晓露与顾某妻子之间的微信聊天记录，证明顾某曾同意退还定金2万元等事实。根据该聊天记录，2019年4月4日顾某妻子要求拿回房产证。胜宇公司对上述证据的真实性没有异议。本院认为，根据徐金丽、顾某与胜宇公司三方签订的《房地产买卖居间协议》，徐金丽与胜宇公司之间就系争房屋成立居间合同关系。徐凯作为胜宇公司的业务员，在提供居间服务过程中出具《承诺书》的行为，应认定为职务行为，对胜宇公司具有约束力。胜宇公司出具该承诺书的行为，事实上在胜宇公司与徐金丽之间，就自有房屋也成立了居间合同关系。关于胜宇公司是否承担赔偿责任的问题。首先，根据查明的事实，胜宇公司为徐金丽出售自有房屋积极寻找下家，已经履行了居间义务，鉴于是否签约的决定权在徐金丽，胜宇公司只能提供协助，无法决定签约的时间和价格，并被动接受最终的签约结果。胜宇公司帮助徐金丽出售自有房屋，并未收取报酬，然而因为出具了承诺书，额外还要承担5万元的损失，对胜宇公司而言并不公平。其次，胜宇公司对系争房屋是否履行居间义务。根据徐金丽与顾某签订的《房地产买卖居间协议》、微信聊天记录，均可以证明胜宇公司为徐金丽提供了居间服务。在自有房屋无法以155万元价格出售时，胜宇公司也曾通过降低中介费等方式希望能弥补徐金丽的损失，可以看出胜宇公司为了系争房屋能够继续交易作出的努力，已积极履行了居间义务。事实上，由于系争房屋的交易终止，胜宇公司在本次交易中未收到佣金，考虑到居间活动的成本，也遭受一定损失。第三，胜宇公司未做到承诺事项，对徐金丽购买系争房屋是否构成重大影响。徐金丽出售自有房屋的签约时间是2019年1月16日，只比承诺书期限晚1天，顾某当时也未提出解除合同，交易完全可以继续进行。相比较顾某以1,278,000元的价格将系争房屋出售给他人，当然更愿意以136万元的价格与徐金丽继续交易。另一方面，徐金丽出售自有房屋的价格为150万元，购买系争房屋的价格为136万元，从资金方面来看对徐金丽购买系争房屋也不造成影响。综上，徐金丽在出售自有房屋后，完全可以继续购买系争房屋，但最后徐金丽放弃交易，应对此承担主要责任。第四，徐金丽的实际损失情况。根据自有房屋挂牌155万元失败，以及顾某将系争房屋以1,278,000元降价出售等事实，可以看出当时房价正往下行，虽然徐金丽未能以136万元的价格购买系争房屋，并被没收5万元定金，但考虑到房价下行的因素，实际造成的损失并不大。综上所述，胜宇公司为了居间能够成功而轻率地作出承诺，对此存在过错，在承诺事项未完成的情况下，应当承担违约责任。但考虑到在徐金丽与顾某的交易中，徐金丽应对定金被没收的后果承担主要责任，本院酌情将胜宇公司向徐金丽支付赔偿款的数额调整为1万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，判决如下：一、被告上海胜宇房产中介有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐金丽支付赔偿款1万元；二、驳回原告徐金丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元，由原告徐金丽负担500元，被告上海胜宇房产中介有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇二〇年二月五日书记员  石唐芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……