北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67281号原告（反诉被告）：贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘芳，执行董事。委托诉讼代理人：王府凤，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓莉，北京乾成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京朝苏宁电器有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺北里118号楼19层（19）1901室。法定代表人：卜扬，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，北京京朝苏宁电器有限公司职员。委托诉讼代理人：张远航，男，1982年7月29日出生，汉族，北京京朝苏宁电器有限公司职员。原告（反诉被告）贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司（以下简称贝拉公司）与被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贝拉公司的委托诉讼代理人王府凤及苏宁公司的委托诉讼代理人姜文娟、张远航均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。贝拉公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》于2019年2月26日解除；2、判令苏宁公司立即向我公司返还租赁保证金498225元、退还预交租金及物业管理费118285．82元、支付违约金261575元，以上合计878085．82元；3、判令苏宁公司向我公司支付因其提前解约行为给我公司造成的各项损失2586328．87元（装修残值损失1363453．23元、员工宿舍解约损失40940元、剩余租期可得利益损失1181935．64元）；4、判令苏宁公司向我公司支付装修残值鉴定费30000元。事实及理由：2015年7月29日，我公司与苏宁公司签订《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》，约定由我公司承租北京市朝阳区北京八里庄苏宁生活广场第2层某号商铺（以下简称涉案商铺），租赁面积455平方米，租赁期限自2015年9月25日至2021年9月24日。随后双方签订补充协议，确认租赁期限调整为2015年11月20日至2021年11月19日。租赁合同签订后，我公司一直积极履行合同各项义务，按时支付租金、物业服务费、租赁保证金等各项费用。但苏宁公司却于2018年12月提出由于业态改造单方与我公司解除租赁合同，并在2019年2月26日强行关闭涉案商铺，给我公司造成了损失。故我公司诉至法院，望判如所请。苏宁公司辩称并反诉称，我公司有权单方解除合同，双方租赁合同解除的时间是2018年12月10日。根据合同约定，我公司有权通过书面通知的方式通知贝拉公司解除合同，贝拉公司在接到通知的30日内没有提出异议，则合同解除的时间应为我公司解除通知函中确认的解除时间。我公司同意按照合同约定支付违约金，即贝拉公司主张的261575元，但不同意双倍返还租赁保证金。首先，我公司关闭涉案商铺是在合同解除且贝拉公司逾期交还租赁物的情况下，采取合理措施收回租赁物的行为，并未违反合同约定。其次，贝拉公司已主张了相当于3个月租金的违约金，其不能针对同一个解约行为要求我公司支付两次违约金。最后，即使法院认定我公司承担双倍返还租赁保证金的责任，也应该是扣除贝拉公司欠缴的各项费用后剩余的租赁保证金双倍返还。关于退还预租金和物业管理费，贝拉公司逾期返还租赁物，需承担违约责任。其所交纳的租金及物业费不足以抵扣其占用租赁物期间的租金、物业费及违约金，故不同意返还。关于剩余租期内装修残值损失，我公司不予认可。首先，合同中约定无论何种原因导致合同解除，租赁物内不可移动的装饰装修及设备设施均无偿归我公司所有，我公司无需赔偿形成附和部分的残值。其次，贝拉公司逾期交还租赁物，租赁物内一切装修、装饰均归我公司所有，无需给予赔偿。再者，即使按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，未形成附和的装饰装修物由贝拉公司拆除，造成租赁物损害的，贝拉公司应负责恢复原状。直到2019年5月15日，贝拉公司仍未拆除、搬走租赁物内的可移动设施、设备，应视为其自行放弃，其无权再要求我公司承担赔偿责任。关于员工宿舍解约的违约金，我公司不认可，贝拉公司未能证明实际发生了该笔费用。即使已经发生，该费用与我公司解除合同之间无因果关系，其要求我公司承担无依据。关于预期可得利益损失，我公司不认可，贝拉公司提交的证据就是其自制的表格，可以任意修改，不能作为证明其利润的证据。关于鉴定费，贝拉公司做的是工程造价鉴定而非装饰装修残值鉴定，该鉴定与本案无关且无必要，鉴定费应由贝拉公司自行承担。且贝拉公司不能在本案中既主张违约金又主张经济损失，我公司不同意同时承担该两项费用。综上，我公司请求法院驳回贝拉公司的诉讼请求，并提出反诉请求：要求贝拉公司支付1、欠缴的水电费24112．5元；2、逾期支付租金和物业费的违约金24225元；3、逾期返还租赁物的占用费135887．48元（自2019年4月1日至2019年5月15日，以每月租金87191．65元为标准）。贝拉公司针对苏宁公司的反诉请求辩称，关于欠缴的水电费，认可苏宁公司主张的金额，我公司也同意支付。关于逾期支付租金和物业费的违约金，我公司于2018年12月27日支付了2019年1月至3月的租金及物业费。未能在2018年12月15日之前支付是因为2018年12月3日苏宁公司就向我方发出了解除合同的通知，当时合同是否能继续履行，存在很大的不确定性。双方就是否继续履行合同一直在协商，后来苏宁公司说不再谈了，我公司就支付了下一期租金及物业费。逾期支付并非我公司的责任，故不同意支付违约金。关于占用费，我公司不同意支付。2019年2月26日，苏宁公司强行封锁商铺，我公司被迫撤出，此后便无法进入商铺，故不存在占用商铺的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，贝拉公司（乙方）与苏宁公司（甲方）签订《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》，约定由乙方承租涉案商铺用作经营特色餐饮，品牌为鹿港小镇，租赁期限为72个月，自广场统一开业日起计算。2017年9月25日至2019年9月24日期间的租金为每月87191．65元。物业服务费为每月20475元。租金及物业费均采取“先付后用”的方式按季预付，且付款周期相同，即乙方应于每个支付周期结束前15日向甲方支付下一自然季度的租金，即每年3月15日，6月15日，9月15日，12月15日前分别支付4月1日至6月30日，7月1日至9月30日，10月1日至12月31日，次年1月1日至3月31日期间的租金。乙方逾期支付预付租金应视为逾期支付租金，应按本合同有关逾期支付租金的约定承担违约责任。乙方应向甲方交纳租赁保证金249112．5元。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费、其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等。租赁保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿、补偿款或责任的，乙方应负责支付差额部分。本合同解除或终止时，甲方应于以下条件经甲方确认全部满足之日起二十日内将租赁保证金无息返还乙方（4．2．4）。关于合同解除，本合同任何一方行使解除本合同的权利时，并不影响其要求违约方承担违约责任、支付违约金并赔偿损失的权利。任何一方提前解除本合同的，应按本合同解除当月月租金标准的3倍向对方支付违约金。任何一方要求解除合同时，应向对方发出解除合同的书面通知。甲方依法或依据本合同约定行使解除本合同权利时，乙方应于解除合同的书面通知送达乙方之日起三十日内提出异议。本合同任何一方解除本合同时，乙方均应于本合同解除之日交还该商铺。甲方通知解除本合同之日即应视为甲方已全面及充分的行使该权利，甲方无须以实际进入该商铺的行为作为行使该项权利的标志。自本合同解除之日起至乙方向甲方交还该商铺之日止的期间，乙方应按占用该商铺期间的月固定租金标准向甲方支付房屋占用费。关于甲方的违约责任，乙方有权要求甲方返还扣除欠缴的租金、物业管理费和其他各项费用后剩余的双倍租赁保证金，退还预交款项。甲方支付的违约金数额不足以弥补乙方损失时，甲方应负责足额赔偿。关于乙方的违约责任，乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业费、能源费等，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向甲方支付违约金。合同签订当日，双方又签署了补充协议，主要内容系将租期明确为2015年11月20日至2021年11月19日。上述合同签订后，苏宁公司向贝拉公司交付了涉案商铺，贝拉公司交纳了租赁保证金249112．5元，并将租金及物业管理费交纳至2019年3月31日。贝拉吉奥最后一期租金及物业管理费交纳的时间为2018年12月27日。2018年12月3日，苏宁公司向贝拉公司发送解约通知函，称由于目前苏宁生活广场整体改造业态必须重新调整之需要，解除与贝拉公司的租赁合同，解除日期定于2018年12月10日。贝拉公司应于2018年12月10日前将商铺腾空交还。贝拉公司于2018年12月14日回函不同意解除合同。2019年2月22日，苏宁公司再次向贝拉公司发送交还商铺催告函，要求贝拉公司于2019年2月26日前交还该商铺。贝拉公司于2019年2月25日回函仍表示不同意解除合同、退还房屋。2019年2月26日，苏宁公司将涉案商铺贴上封条，此后贝拉公司未再营业。庭审中，贝拉公司主张因租赁合同解除给其造成各项经济损失，其中装修残值损失为1363453．23元，为此，贝拉公司提交了其自行委托北京市建壮咨询有限公司出具的《鹿港小镇八里庄苏宁餐厅装修工程鉴定意见书》及鉴定费发票，该鉴定意见书于2019年3月5日作出，鉴定意见为标的物鉴定造价为2994678．83元，其中竣工图计算部分为1459087．53元，委托人提供票据部分为1535591．30元，委托人提供票据部分包含招牌灯箱、消防工程、设计费、空调工程、家具、灯具、厨房设备等、办公设备等、POS系统。截止至2019年2月25日，工程造价余值为1363453．23元。苏宁公司对于该鉴定意见书不予认可，称竣工图计算部分依据的竣工图只是一个预算，实际施工的情况不能以此为准，贝拉公司应当以实际是施工的合同及发票来作为鉴定的依据。委托人提供的发票，只有部分发票明确了是用在涉案商铺，而贝拉公司并非只有涉案商铺一家店面。贝拉公司主张的是装修残值，但该份鉴定意见书中鉴定的是工程造价，鉴定意见书中第4条分析说明中写明，工程造价余值金额计算根据委托人与出租方的合同租赁期限及实际租赁期进行计算，不考虑残值。故该份报告不能作为认定案件事实的依据。关于员工宿舍解约损失40940元，贝拉公司提交了其与北京祥瑞金鹏房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞金鹏公司）、北京中胜房地产经纪有限公司（以下简称中胜公司）的租赁合同、租金支付凭证以及祥瑞金鹏公司、中胜公司出具的违约金收款证明，主要内容为贝拉公司于2019年2月28日单方提出解约租赁合同，租赁期未结束，故贝拉公司应分别向祥瑞金鹏公司支付违约金27600元、向中胜公司支付违约金13340元，违约金从已支付但未发生的房屋租金中抵扣。苏宁公司对于上述证据不予认可，并称其与贝拉公司的解约，并不必然造成其与出租方的解约，且根据贝拉公司主张的与我公司租赁合同解除的时间，此时距离房屋租期到期仅有两三个月的时间，但贝拉公司选择提前解约，并支付了高额的违约金，并不合理。关于剩余租期可得利益损失，贝拉公司主张按照2018年餐厅全年利润为基数，乘以剩余租期计算。为此，贝拉公司提交了其自行制作的利润表，其中记载2016年营业净收入6049026．54元，利润为396578．86元，2017年营业净收入6150015．10元，利润为579977．61元，2018年营业净收入5174241．07元，利润为437753．94元。苏宁公司表示不清楚贝拉公司的经营收益情况，无法核实其收益的真实性，现仅能提供贝拉公司向其提供的2016年、2017年贝拉公司的销售额数据，其中显示2016年4月至12月年度销售额为4693211元、2017年1月至12月年度销售额为6593771元。贝拉公司对于数据的真实性认可。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，贝拉公司与苏宁公司签署的《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。苏宁公司主张其享有单方解除权，但其该主张缺乏事实及法律依据，其于2018年12月3日向贝拉公司发出的解除合同通知并不产生解除合同的效力。因苏宁公司于2019年2月26日封闭涉案商铺，导致贝拉公司此后无法再继续使用涉案商铺，构成违约，故双方的租赁关系应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，贝拉公司将租金交纳至2019年3月31日，对于租赁合同解除之后的租金及物业管理费，苏宁公司应当退还。贝拉公司的主张没有超过合同标准，本院予以支持。关于双倍返还租赁保证金，根据双方合同约定，租赁保证金在扣除贝拉公司欠付的水电费后，剩余的部分双倍退还。关于损失部分，其中装修残值损失，本院根据现有证据并结合租赁期限，酌情确定苏宁公司支付贝拉公司装修损失90万元。鉴定费，应由苏宁公司承担。员工宿舍解约损失40940元，贝拉公司为涉案商铺员工租赁宿舍，现因苏宁公司违约导致租赁房屋丧失使用目的，由此产生的提前解约违约金，应由苏宁公司承担。本案中，贝拉公司无法正常经营涉案商铺取得收益，系因苏宁公司违约所致，故苏宁公司应对贝拉公司的可得利益损失承担赔偿责任。本院综合考察贝拉公司的剩余租期的时间、经营成本支出以及餐饮行业的一般盈利情况，酌情支持40万元。因苏宁公司已就其违约行为向贝拉公司承担了损失赔偿责任，故贝拉公司主张的违约金，本院不再予以支持。关于苏宁公司主张水电费，贝拉公司予以认可，并表示同意支付，本院对此不持异议。关于苏宁公司主张逾期交纳租金及物业费的违约金，苏宁公司向贝拉公司提出解约的时间恰逢下一期租金交纳时间的前后，贝拉公司此时对于租赁合同是否继续履行存在不安，且贝拉公司逾期交纳租金的时间也并未过长，故本院认为不宜认定构成违约。对于苏宁公司主张的违约金，本院不予支持。关于逾期返还租赁物的占用费，涉案商铺自2019年2月26日起系由苏宁公司封锁控制，其虽表示曾通知贝拉公司将涉案商铺内物品搬离，但其未就此举证，故本院对此不予采信。现苏宁公司主张贝拉公司支付占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司与北京京朝苏宁电器有限公司《北京八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》于二〇一九年二月二十六日解除；二、北京京朝苏宁电器有限公司于本判决生效之日起七日内退还贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司租金九万五千七百九十一元三角七分、物业管理费二万二千四百九十四元四角五分及租赁保证金四十五万元；三、北京京朝苏宁电器有限公司于本判决生效之日起七日内支付贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司员工宿舍解约损失四万零九百四十元、装修损失九十万元、预期利益损失四十万元；四、贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京京朝苏宁电器有限公司水电费二万四千一百一十二元五角；五、驳回贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京京朝苏宁电器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34755元，由贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司负担13302元（已交纳），由北京京朝苏宁电器有限公司负担21453元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费1992元，由北京京朝苏宁电器有限公司负担1731元（已交纳），由贝拉吉奥（北京）餐饮管理有限公司负担261元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  孙 赫二〇二〇年二月二十五日法官助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢