广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53811号原告：鲁向阳，女，汉族，1963年3月20日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：鲁兴连，男，汉族，1934年8月12日出生，系原告父亲。被告：余绵亮，男，汉族，1987年12月24日出生，住址安徽省安庆市望江县。被告：卢凤娟，女，汉族，1988年2月1日出生，住址广东省深圳市南山区。原告鲁向阳与被告余绵亮、卢凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案受理后，组成合议庭适用普通程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告鲁向阳到庭参加诉讼。两被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月22日，原告鲁向阳（出租人），及其母杨凤兰（代理人）与被告余绵亮（承租人）及其妻卢凤娟，共同签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其所有的位于福田区新洲三街锦州花园15栋403房租赁给被告作为公司职工宿舍，租期为5年，自2016年8月28日起，至2021年8月27日止。租期前两年租金为每月6000元，第3年起租金年递增5%，每月10号为资金支付时间，工商银行转账支付。按惯例，在签约日承租人应向出租人交付两个月的租金额度作为履约保证金（即押金），当时被告称经济有困难，只能暂交一个月押金，原告心软就同意了。根据该合同第3条规定的双方的义务和责任，原告当天就将房产交给被告使用，完全履行了应尽的义务，但是被告却一而再再而三的违约，违反该合同第三条第（三）项第2点应尽的义务（见证据1）。大多数月份不按时交租，根据工商银行杨凤兰账户对账单明细表记载及原告的统计，自2016年9月至2019年9月共计37个月，被告只有12个月按时交租，延时交租多达25个月，共延时107天，今年8月份租金，9月2号才交，延迟22天，9月份租金又延迟18天（见证据2及统计表）。原告多次电话，被告不接，短信催告，少有回复。有时回复承诺交付时间而没有兑现，多次毁约。2018年3月21日，原告接锦州花园物业管理处通知，参加其龙主任主持的纠纷（因被告不退还两位年轻人的租房押金）调解会时才知道被告未经原告同意，将房产转租给第三方（五户）。被告这一严重违约行为，原告有权立即解除合同，要求被告撤离人员及其物品，返还房产使用权。但原告考虑到第三方入住的，都是来深圳工作的年轻人这一现实，在被告一再表示愿意改正错误，在锦州花园管理处的协助和见证下，签订了《房屋租赁补充合同》（见证据3）。该合同除强调加强对入住人员的管理教育，防火安全，按时缴纳管理费用外，租金从2018年4月起，每月增加500元，如未按时交租，则按迟交一日罚滞纳金100元计算。补充合同的签订，原告实际是默认了被告的转租行为，目的是在保证房产安全和合法权益得到保障。然而在补充合同后，被告只按期支付了几个月的租金，从2018年4月至2019年9月共18个月，被告共有9个月未按时交租，共延迟48天，应缴纳的罚金（滞纳金）也未交。因9月份租金迟迟未交，打电话也不接听，原告于9月24日，向被告发出短信，限其最迟于9月27日交租，否则，将于9月28日依法解除合同，并依法追究其法律责任（见证据4）。原告等到9月28日早晨，未见到被告交租和回应，即向被告发出短信，依法宣布解除合同，要求其在5日内撤离人员及物品（见证据5）。9月28日原告在锦州花园物业管理处协助下，向现居住在403房的各位住客，张贴通告，让大家了解房屋正处于纠纷的简况，希望大家理解我们作为合法业主，维护自己权利的要求（见证据6）。在这种情况下，9月28日晚，被告卢凤娟电话称，今晚交付9月份租金（做到了）。为争取协商解决问题，原告于10月3日，主动向被告提议再到锦州花园管理处或到新洲新华社区，在工作人员参与下，协商解决我们之间的问题。被告表示愿意到后者处协商，由于正值国庆假期等因，双方于10月12日在新华社区郑律师主持下进行协商，被告余绵亮当场表示对原告阐述其违约事实没有异议，但对原告提出的要求表示不能接受，甚至说出你告到法院，我最多花50块钱，最终协商不成功。被告的上述严重违约行为，充分说明其诚信守法的观念淡薄，其行为已导致原告的合法权利受到严重损害。因此，原、被告之间的两份合同已无法继续履行。原告为了维护自己的合法权利，特诉至法院，请求判令：1、解除原告、被告之间的房屋租赁合同及其补充合同；2、被告在判决生效后一个月内（或法官认定的合法合情的时间内）撤出现居住的人员以及物品，恢复房屋原状，将房产交付给原告；3、被告立即支付10月份租金7166元给原告；4、被告支付延付租金的违约金每日100元（至2019年10月份），延期69天计6900元（仅是补充合同后）；5、被告在解除合同生效前，继续交付租金，判决生效后至退还房产之日止，实际占有使用费；6、被告承担本案的诉讼等费用。庭审时原告变更诉讼请求：鉴于原告与被告已解除合同，被告将房屋返还原告，故撤回第一项、第二项和第五项诉讼请求。第3项诉讼请求变更为抵扣被告已支付的6000元租赁押金后，被告还要支付2019年9月28日到12月9日租金共计11198元及燃气费、水电费、管理费1860.52元，第4项诉讼请求违约金变更为2000元。两被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2016年8月22日，原告（甲方、出租方）与被告卢凤娟（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××区××花园××403（下称涉案房屋）的房产出租给乙方，租赁期自2016年8月28日起至2021年8月27日止，租金为每月6000元，按月支付，第一次租金支付时间为签合同当日，以后每月支付时间为该月10日，通过银行转账（账户名：杨凤兰，账号：62×××05）支付。签合同当日之前，乙方支付租赁押金6000元。物业租赁期间产生的物业管理费、水、电、燃气、电话、有线电视等相关费用由乙方承担。甲方应在2016年8月28日将物业按约定交付给乙方使用；乙方应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达三天，或欠交管理费、水电费等达2000元，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。若甲方解除合同，乙方应在甲方通知解除合同后5日内办理，乙方拒绝搬离的，甲方有权在物业管理人员或警察的协助下收回该房屋并且将原属于乙方的物品搬离。租赁定金交付后，房产交付前，因乙方原因造成合同无法继续履行的，甲方没收交付定金，合同解除。房产交付后，乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应还清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方损失。甲方的代理人杨凤兰代甲方签署合同，合同中载明乙方的代理人为余亮。2016年1月份至2018年12月份，被告卢凤娟均通过招商银行账号将租金转账给杨凤兰。而2019年1月份至2019年9月份的租金则由被告余绵亮通过招商银行账号转账给杨凤兰。2018年3月21日，杨凤兰（甲方、出租方）与被告余绵亮（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充合同》约定，甲方的代理人杨凤兰与乙方刘凤娟及其代理人余亮（余绵亮）之间于2016年8月22日就涉案房产签订了《房屋租赁合同》，鉴于乙方违约将房屋转租，改变房屋结构，未按期支付租金，双方协商约定2016年8月22日双方签订的《房屋租赁合同》继续有效，双方应认真严格履行。乙方应保证严格遵守有关公安、消防安全有关规定，正确使用燃气、电器等易燃物品，不得乱拉电线，乱放易燃易爆物品等。乙方保证每月按时支付房租和物业管理等费用，并将于2018年4月起，每月租金增加500元，如未按时交租，则按迟交一日罚滞纳金100元计交。2019年9月，原告向备注联系人为“余亮”用户发送手机短信，要求卢凤娟、余绵亮限期支付拖欠的租金，逾期未支付，将于2019年9月28日解除合同。2019年9月28日，原告再起次向上述用户发送短信，告知解除合同，要求对方在五日内搬离。2019年12月9日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《双方和解协议书》约定，两被告共欠原告租金、水电费、燃气费、物业管理费共计18182.52元，9月前滞纳金4800元（同意只交2000元），扣除6000元抵押金后实际应付12182元。被告余绵亮于当日将房屋交还给原告。庭审时原告称，《双方和解协议书》签署之后被告并没有向原告付款。以上事实有《房产租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、银行流水、支付凭证、短信、《双方和解协议书》及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，涉案的租赁合同虽由原告与被告卢凤娟签署，但之后两被告共同向原告支付租金、被告余绵亮作为承租人与原告代理人签署《房屋租赁补充合同》，《双方和解协议书》亦载明乙方为两被告，因此，涉案租赁合同的承租人应为两被告。原告与两被告之间签署的租赁合同合法有效，被告未按期支付租金，双方之间的租赁合同已实际解除，经双方结算，被告共拖欠原告租金及费用共计18182.52元，扣除被告已支付的押金6000元后，双方确认被告应向原告支付租金等费用12182元，对原告主张的租金及费用超出12182元的部分，本院不予支持。关于违约金的请求，《房屋租赁补充合同》中约定，被告如未按时交租，则按迟交一日罚滞纳金100元计交，被告在支付租金期间多次延期，双方签署和解协议书时，被告亦同意向原告支付违约金2000元，故关于原告请求的违约金2000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余绵亮、卢凤娟应于本判决生效之日起十日内向原告鲁向阳支付租金等费用12182元；二、被告余绵亮、卢凤娟应于本判决生效之日起十日内向原告鲁向阳支付违约金2000元；三、驳回原告鲁向阳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元（已由原告预交），由原告负担10元，两被告负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  邱卫华二〇二〇年二月十三日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。