昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初2997号原告：云南海归创业园科技发展有限公司，住所地：云南省昆明市经济技术开发区信息产业基地13-2号地块1号楼1001室。法定代表人：赵静。委托诉讼代理人：刘姝、马翔宇，云南千和律师事务所律师,特别授权代理。被告：红河州海绵城市建设工程有限公司，住所地：云南省红河哈尼族彝族自治州蒙自市双河小区余庆街11号。法定代表人：陈礼才。原告云南海归创业园科技发展有限公司（以下简称：海归公司）与被告红河州海绵城市建设工程有限公司（以下简称：海绵公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海归公司的委托诉讼代理人刘姝到庭参加诉讼，被告海绵公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海归公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋《租赁合同》及《企业服务管理／孵化协议》；后增加“并腾出原告出租的房间”；2.判令被告支付拖欠的厂房租金、综合服务费等费用，计算至2019年4月30日共计48890.24元；后变更此项诉讼请求为：“判令被告支付拖欠的厂房租金、综合服务费等费用，暂计算至2019年10月31日共计90796.1元；”3.判令被告支付违约金，截止2019年4月30日为6844.62元；后变更此项诉讼请求为：“判令被告支付违约金，暂计算至截止2019年10月31日为23606.9元；”4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月12日，被告作为承租方，原告作为出租方双方就昆明经开区海归创业园区房屋租赁有关事项协商一致并签订《租赁合同》、《企业服务管理／孵化协议》。双方约定租赁标的位于昆明经开区，总租用面积218.26平方米，租期自2017年10月1日至2022年9月30日，并对租金的支付及相关权利义务作出了约定。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告截止目前尚欠原告租金7个月，合计人民币14667.07元。综合服务费7个月，合计人民币34223.17元。原告曾于2017年10月18日发函《缴款通知书》给被告，并多次电话通知。但被告至今没有履行租金支付义务，被告的行为已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第十四条被告须承担违约金，原告酌情按24%／年计算。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应当按照约定全面履行支付租金、综合服务费等义务，现被告长期拖欠各项费用，已构成违约且经多次催要，被告至今未能支付上述费用，侵犯了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至贵院，望判如所请！原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《企业服务管理/孵化协议》、《国内支付业务收款回单》、《收据》、《银行凭证》、POS机刷卡单及《缴款通知书》，《缴款通知书》系原告自行制作，无被告签字确认，不能作为证据采信，其余证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2017年9月12日原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就昆明经开区海归创业园区房屋租赁有关事项协商一致并签订《租赁合同》、《企业服务管理／孵化协议》。《租赁合同》约定租赁标的位于昆明经济技术开发区，总租用面积218.26平方米，租赁期为60个月，自2017年10月1日至2022年9月30日（2017年9月12日至2017年9月30日为装修免租期），租金标准：2017年10月1日至2020年9月30日租金标准为9.6元／㎡·月，年租金标准25143.50元，合计75430.50元；2020年10月1日至2021年9月30日租金标准为9.9元／㎡·月……2021年10月1日至2022年9月30日租金标准为10.2元／㎡·月……租金支付方式为一年一支付，第一租约年的租金自本合同签订之日起三日内全额一次性付清，第二租约年约定的租金在第一租约年合同期限届满提前三十日以上付清，以此类推；为保证合同的诚实履行，在合同签订之日，乙方按第一租约年3个月的租金总额缴纳保证金，共计人民币20000元，保证金不计利息，租期届满时，甲方视乙方欠费及损坏情况扣除相应费用后，余额退还乙方，如一切正常，则全额退还乙方。第七条双方责任和义务约定：甲方责任和义务，合同签订后，乙方将第一租约年的租金、综合服务费及保证金全额交给甲方三日内，甲方将标的物交付乙方使用；乙方责任和义务，按时如数的将租金、综合服务费及相关费用交付甲方，合同期满或合同解除后，乙方必须在三日内腾空租赁房屋内物品，否则，视为乙方放弃对租赁房屋内物品的处分权。第十二条第2款约定：乙方出现下列情形之一时，甲方可不通知乙方且不通过仲裁及诉讼等渠道而解除本租赁合同并按本合同第十三条第5款特别约定，强制收回租赁标的物：租金、综合服务费超过10天以上未付清的等。第十三条第5款约定：租赁期限届满后或合同解除情形出现后，乙方必须在三日内将租赁标的物交还甲方，否则，甲方有权不通过诉讼、仲裁强制收回租赁标的物，如乙方的行为对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任。第十四条违约责任约定：乙方未按合同规定的时间足额交付租金、综合服务费及其他费用的，乙方除应及时如数补交尾款外，每逾期一天乙方向甲方支付应付费用的0.5%的滞纳金，超过十天按本合同第十二条第2款处理；乙方若有其他违约行为，乙方应向甲方支付租金、综合服务费总额20%的违约金，保证金数额不足违约金数额的，乙方还应当补足；甲方若有违约行为的，甲方应向乙方支付租金、综合服务费总额20%的违约金。《企业服务管理/孵化协议》约定，协议期限共60个月，自2017年10月1日至2022年9月30日止，综合服务费标准：2017年10月1日至2020年9月30日综合服务费标准为每年58668.30元；2020年10月1日至2021年9月30日综合服务费标准为每年60501.70元；2021年10月1日至2022年9月30日综合服务费标准为每年62335元。综合服务费支付方式为一年一支付，协议期第一年的综合服务费自本协议签订之日起三日内全额一次性付清，协议期第二年度的综合服务费在协议期第一年度合同期限届满提前三十日以上付清，以此类推；甲方在园区内根据企业发展需要建立企业公共服务体系，主要开设以下服务项目：1.根据乙方项目的具体情况和条件，为乙方争取省、市、经开区的有关优惠政策；2.协助办理注册、税务登记、银行开户、工商报备、劳动执法年检及变更等相关手续；3.协助项目申报、成果鉴定、高新技术企业申报及高新技术产品认定、专利商标申请、科技成果推广与合作；4.协助乙方疏通投融资渠道，开展金融、投资、典当等服务；5.协助乙方进行各项认定等。本协议经甲、乙双方签字或盖章，且双方签订《租赁合同》后生效，若甲乙双方签订的《租赁合同》终止，则本协议终止。上述合同签订后，原告交付租赁物给被告使用。结合原告海归公司提交的票据及其陈述，被告海绵公司共支付租金等款项合计103811.80元，原告认为其中803811.80元为租金、20000元为押金。本院认为，本案原、被告双方签订的《租赁合同》、《企业服务管理/孵化协议》，系双方当事人的真实意思表示，相互关联共同应对了双方租赁关系期间的相关权利义务，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应该按照约定履行各自义务。关于原告诉请解除两份合同及被告腾出房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。原告已将约定房屋交付被告使用，被告应依约按时足额的向原告支付租金以及综合服务费，但是被告交纳了第一年的租金及综合服务费后，长期未能按约定及时足额支付剩余租金及综合服务费，被告继续占用案涉租赁房屋，已无事实和法律依据，因此，本院对原告诉请解除两份合同、要求被告腾出房屋的诉请予以支持。关于原告诉请被告支付至2019年10月31日止房屋租金以及综合服务费的问题。协议期第一年度2017年10月1日至2018年9月30日的租金及综合服务费共83811.80元（218.26㎡×32元/㎡·月×12个月），被告还应支付原告截止2019年10月31日欠付的租金及综合服务费共计90796.16元（218.26㎡×32元/㎡·月×13个月）元，原告虽主张被告支付的款项中20000元系押金但并未提交明确对应的凭证，对其观点本院不予采纳。原告已支付103811.80元，故被告还应支付原告租金及综合服务费70796.16元。关于原告诉请被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告逾期支付租金及综合服务费已经构成违约，根据合同约定除应补足尾款外，还需承担滞纳金和违约金。原告海归公司按照年利率24%标准计算截止到2019年10月31日（计算13个月）的违约金符合法律规定亦低于合同约定标准，属自由处分诉权的行为，本院结合欠付租金数额的认定支持违约金18407元（70796.16元×24%÷12月×13月）。被告红河州海绵城市建设工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告云南海归创业园科技发展有限公司与被告红河州海绵城市建设工程有限公司于2017年9月12日签订的《租赁合同》（档案号：HS）及《企业服务管理/孵化协议》（档案号：HS）；二、被告红河州海绵城市建设工程有限公司于本判决生效后十日内腾出原告云南海归创业园科技发展有限公司出租的昆明经济技术开发区房屋；三、由被告红河州海绵城市建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告云南海归创业园科技发展有限公司支付截止2019年10月31日的租金、综合服务费共计70796.16元；三、由被告红河州海绵城市建设工程有限公司于本判决生效后十日内向原告云南海归创业园科技发展有限公司支付截止到2019年10月31日的违约金18407元；四、驳回原告云南海归创业园科技发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元、公告费260元，由被告红河州海绵城市建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  方铮铮人民陪审员  孙 丹人民陪审员  高思聪二〇二〇年二月十六日书 记 员  庄 城