福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5911号 原告（反诉被告）：陈建生，女，1971年8月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘斌，福建辉扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林翔，男，1989年2月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林其双，福建远东大成律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈建生与被告（反诉原告）林翔租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈建生及其委托诉讼代理人刘斌、被告（反诉原告）林翔的委托诉讼代理人林其双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建生向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《店面租赁合同》；2.被告立即将位于福州市仓山区店面腾空、恢复原状后交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的店面租金59313元（暂计至2019年10月14日止），以及截至被告实际归还店面为止的租金，并自起诉之日起按银行同期贷款利率向原告支付延迟付款的利息至被告实际归还店面为止；4.本案诉讼费由被告承担；5.被告向原告支付物业管理费5141元。诉讼过程中，原告撤回第1、2项诉讼请求。事实和理由：2017年12月25日，原被告双方签订了一份《店面租赁合同》，原告将讼争房租赁给被告作为商业使用，约定租赁期限自2018年4月15日至2020年4月14日止，月租金为19771元，每月15日之前支付，每月20日之前未交租金视为被告违约。被告在承租后前期有按时缴纳租金，但自2019年7月15日开始，被告以种种理由推脱，开始欠缴租金，截至2019年10月14日尚欠59313元租金未付。经原告一再催讨，被告仍拖延拒付。双方于2019年10月29日协商解除租赁合同，并办理了移交手续。原告与被告2017年12月25日签订的《店面租赁合同》第九条约定：物业管理费由乙方（即被告）按照物业管理公司的有关规定收费标准支付。其他因使用该房屋所产生的有关费用由乙方承担（如：水、电、煤气、有线电视、电话费等）。但被告2019年1月份到10月份的物业管理费均未缴交，致使物业公司一再向原告催缴，并准备诉请法院向原告追缴，原告不得不于2019年10月24日代为缴交，造成了原告的损失，被告依法应予赔偿。原告认为，被告未按约定支付租金、按期缴纳物业费等行为已经构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的租金及延迟付款的利息，赔偿原告代被告支付的物业费。 被告林翔辩称，1.被告同意支付2019年7月15日-2019年8月1日的租金11862.6元，但原告应当退还被告缴纳的40000元押金，抵扣租金后，应当退还被告28137.4元，因此被告没有欠租金，但原告于2019年8月2日之后对店面进行上锁，违反交付并保持租赁物用途的义务，造成被告不能使用租赁店面，无权主张8月份之后的租金，并应当赔偿因违约对被告造成的损失；2.关于物业费，被告在物业处缴纳装修押金4000元，物业同意抵扣物业费，因此被告实际仅欠1141元物业费，请法院依法驳回原告其他诉请。 反诉原告林翔向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告抵扣从2019年7月15日至2019年8月1日未付租金后的剩余押金28137.4元（40000-19771/30×18＝28137.4元）；2.反诉被告向反诉原告支付违约金40000元。反诉的事实和理由：反诉原告（乙方）和反诉被告（甲方）于2017年12月25日签订了《店面租赁合同》，合同约定：甲方将店面出租给乙方使用，租期从2018年4月15日至2020年4月14日，月租金19771元，每月租金于每月15日前支付；甲方收取乙方房屋及设备押金40000元，待合同终止时、费用结清后，甲方应把押金不计利息如数归还乙方；甲方违反合同提前收回店面的，应按押金的同等金额向乙方支付违约金；每月20日之前未交租金则乙方违约（特殊情况征得甲方同意的例外）等内容。合同签订后，反诉原告投入二十多万元装修，精心布置了展示厅、会客区和办公区等区域，用于公司办公经营。因生意不好资金周转困难未能及时支付2019年7月份租金，反诉被告在7月底向反诉原告催缴租金，反诉原告同意7月31日回国后设法安排，但是，反诉被告于2019年8月2日擅自把租赁店面上锁，不让反诉原告使用，并扣押办公设备等财产，致使反诉原告公司经营停顿，反诉原告多次与反诉被告协商要求停止违约行为或解除合同，并取回财物，反诉被告都拒绝。反诉原告于2019年10月15日给反诉被告发送律师函，表示愿意承担7月份租金和损失，但是，把房屋上锁而致不能使用租赁房屋，造成的损失应当由反诉被告承担，由于反诉被告的违约行为造成合同不能履行，构成根本性违约，应当承担违约责任，并通知反诉被告解除合同，要求还返剩余押金和扣押的财产。反诉被告于10月21日回函同意解除租赁合同，安排移交店面和财产，拒绝退还押金，要求反诉原告承担3个月房租。反诉原告随即于10月22日联系反诉被告交接房屋和设备财产，反诉被告仍然要求反诉原告先缴纳3个月租金而拒绝，经劝说后双方才于2019年10月29日办理了交接。反诉原告认为双方签订的《店面租赁协议》系双方真实的意思表示，依法成立生效，双方都应当按照合同约定全面履行。反诉原告没有及时缴付7月份租金，需要承担迟延履行的责任，应当向反诉被告支付7月份租金。考虑反诉原告预缴的押金足以保障反诉被告的损失得到偿付，不妨碍合同继续履行。但是，反诉被告锁上店面，使得反诉原告不能使用租赁房屋，导致合同不能履行，构成根本性违约，给反诉原告造成包括装修损失和经营损失等高达数十万元的重大损失，应当承担违约责任。 反诉被告陈建生辩称，一、本案是反诉原告违约在先，反诉被告依法享有合同解除权，不存在违约提前解除合同的情形，反诉原告无权要求反诉被告承担违约赔偿责任。现有证据可以证明，反诉原告自2019年7月份始即拖欠反诉被告的租金，经反诉被告一再催促，其均不予理会，导致反诉被告的合同目的无法实现，根据我国合同法的规定，反诉被告享有合同解除权。二、反诉被告加锁的行为，合情合理也合法，反诉原告回避问题，放任店面不管，长期占用反诉被告店面，依法应支付相应的占用费。反诉被告在2019年8月2日就案涉店面加锁的行为，系因反诉被告到店面查看情况，发现店面玻璃门上锁，玻璃门上还张贴两张店面转让启示，透过玻璃门发现店内的物品已大部分搬离，地面上都是杂物，担心店面出状况，便在玻璃门上加锁（仅仅加锁，并没有损坏或破坏林翔的门锁等），既为保护店内物品，也为促成反诉原告能够正面与反诉被告协商，不要一直回避问题。这一行为，合情合理也合法。加锁后，反诉被告立即通过微信告知反诉原告，仍然没有放松对店租的追缴，可他依旧不予理会，也没有要求反诉被告为其开锁或解除加锁的行为，才导致双方的纠纷拖延至今。因此，反诉原告占用反诉被告店面期间的费用，仍然应当由反诉原告承担。 本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，陈建生与林翔签订一份《店面租赁合同》，陈建生将其所有的店面出租给林翔作商业使用，租期从2018年4月15日至2020年4月14日，月租金19771元，于每月15日前支付；陈建生收取林翔房屋及设备押金40000元，待合同终止时、费用结清后，陈建生应把押金不计利息如数归还林翔；物业管理费由林翔按照物业管理公司的有关规定收费标准支付；陈建生违反合同提前收回店面的，应按林翔缴纳的合同押金的同等金额向林翔支付违约金；每月20日之前未交租金则林翔违约（特殊情况征得陈建生同意的例外）。林翔于签订合同当日向陈建生支付押金40000元。因林翔未于2019年7月15日之前支付租金，陈建生多次通过微信方式向林翔催讨，林翔于2019年7月29日微信回复其在国外，待后天返回福州后安排，2019年7月31日陈建生再次通过微信向林翔催讨租金，林翔未回复。2019年8月2日，陈建生将讼争店面加锁，并通过微信告知林翔，要求林翔及时履约交租，待交租后开锁，林翔未回复微信。后陈建生再次通过微信向林翔催讨2019年7-9月的租金，林翔均未回复微信。2019年10月15日，林翔委托律师向陈建生邮寄律师函，告知陈建生2019年8月2日将讼争店面上锁给林翔的经营活动造成巨大困难，之后林翔多次与陈建生协商要求停止违约行为或解除合同并取回财物，双方没有达成解决方案；林翔没有按时缴纳7月租金属于迟延履行的轻微违约行为，陈建生将店面上锁的行为致使合同无法履行，构成根本性违约，林翔要求与陈建生解除《店面租赁合同》，陈建生退还抵扣7月租金后剩余押金，返还扣留在店面内的财产。陈建生于2019年10月17日收到前述律师函。2019年10月21日，陈建生向林翔的委托律师邮寄回复函，告知林翔未在其承诺的2019年7月31日支付租金且未与陈建生联系，陈建生于2019年8月2日至讼争店面查看情况，发现店面玻璃门上锁，店内物品大部分搬离，因担心店面出状况便在玻璃门上加锁，既为保护店内物品，也为促成林翔能证明与陈建生协商；陈建生加锁后即通过微信告知林翔，但林翔不予理会，没有主动与陈建生协商处理租赁合同事宜，任由店面关停；陈建生明确表示解除双方的租赁合同，要求林翔支付2019年7月15日至10月14日的租金59313元，扣除押金40000元后还需支付19313元租金及迟延履行金，2019年10月15日之后的租金按日计付。2019年10月22日，林翔向陈建生微信回复已收到陈建生的律师函回复，同意解除合同，请陈建生安排时间进行店面交接及物品交接。2019年10月23日，陈建生微信要求林翔尽快缴清所欠租金然后双方安排交接，林翔回复先进行店面和物品的交接，其余事项交由法院处理。2019年10月24日，陈建生微信告知林翔下午可来拿钥匙，清空后锁上门交还钥匙。林翔于同日派人将店铺钥匙取走。2019年10月29日，林翔微信告知陈建生已将店内物品清空，可返还店铺钥匙。同日，陈建生与林翔签订《店面移交确认书》，确认双方于2019年10月29日办理店面移交手续。另查明，林翔于2018年1月向物业支付了装修保证金4000元，陈建生于2019年10月向物业支付了讼争店面2019年1月1日至2019年10月31日的物业管理费5141元。 本院认为，陈建生与林翔签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。林翔未按期支付租金，已构成违约。虽然林翔未按期支付租金的行为构成违约，但是陈建生将讼争店面加锁的行为没有合同依据，亦存在过错。陈建生将讼争店面加锁后就通过微信告知林翔交租后即可开锁，然林翔仍未及时缴纳租金或对店面加锁行为提出异议，放任损失扩大。林翔于2019年10月15日委托律师向陈建生邮寄律师函，要求解除《店面租赁合同》，陈建生于2019年10月21日回函表示解除合同，故双方已达成解除合同的一致意见，《店面租赁合同》已于2019年10月21日解除，林翔应向陈建生支付2019年7月15日至10月21日的租金及10月22日至10月29日的占用费。如前所述，陈建生将讼争店面加锁的行为存在过错，故本院酌定林翔向陈建生支付2019年7月15日至8月14日的租金19771元及8月15日至10月29日50%的租金及占用费24713.8元，对于陈建生诉请的8月15日之后迟延支付租金的利息，本院不予支持。陈建生诉请被告支付物业管理费，符合合同约定，本院予以支持。因陈建生提交的物业管理费发票系2019年1月1日至2019年10月31日，林翔于2019年10月29日将店面交还陈建生，故林翔应向陈建生支付代垫的物业管理费5123.9元。林翔辩称物业同意将装修保证金抵扣物业费，未提交证据佐证，本院不予采信。林翔支付的装修保证金可另行主张。林翔反诉陈建生抵扣未付的租金后将剩余押金返还，但因林翔需向陈建生支付49608.7元（19771元＋24713.8元＋5123.9元），故抵扣押金40000元后，还需支付9608.7元。林翔主张根据租赁合同第十一条，陈建生提前收回店面，应按押金的金额支付违约金，本院认为，陈建生将讼争店面加锁后已告知林翔交租后即可开锁，然林翔仍未及时缴纳租金或对店面加锁行为提出异议，放任损失扩大，本案不适用该条款，故对于林翔的该项反诉诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林翔于本判决生效之日起十日内向陈建生支付9608.7元及利息（以19771元为基数，自2019年10月10日起至2019年10月29日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回陈建生的其他诉讼请求； 三、驳回林翔的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1412元，减半收取计706元，由陈建生负担216元，林翔负担490元。反诉案件受理费752元，由林翔负担。林翔应负担的本诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年二月二十五日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”