重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2467号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：陈开明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李凤，重庆星空律师事务所律师。 被告：徐刚，男，1985年1月17日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司（以下简称绿园物业公司）与被告徐刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因被告徐刚下落不明，本院依法转为普通程序，由本院审判员陈华担任审判长，与人民陪审员雷建英、李春华组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司的委托诉讼代理人李凤到庭参加了诉讼，被告徐刚经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费2232元、公共能源费240元，共计2472元；2.判决被告从2019年6月1日起以2472元为基数，按逾期每日3‰的标准向原告支付违约金，直至拖欠费用付清时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月9日，原告接受重庆市武隆区林业局的委托，对武隆区国有林场危旧房改造项目进行前期物业管理，并签订了《武隆区林业局国有林场危旧房改造项目物业服务合同》。2017年5月25日，重庆市武隆区林业局将委托原告提供物业服务的事宜对业主进行了公示。原告按照合同约定，全面履行了合同义务。2017年2月22日，被告自接房以来享受了原告提供的物业服务，但未按照合同约定向原告支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费2232元和公共能源费240元。至此，根据物业合同约定，被告拖欠原告上述费用的行为构成违约，被告应当向原告履行缴纳义务，同时承担违约金。原告绿园物业公司在庭审中将第二项诉讼请求变更为：判决被告从2019年6月1日起以欠付费用2472元为基数，以每月2%的标准向原告支付违约金直至欠付费用付清之日止。 被告徐刚未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2017年5月9日，原告绿园物业公司与重庆市武隆区林业局签订《武隆区林业局国有林场危旧房改造项目物业服务合同》，委托原告绿园物业公司对位于重庆市武隆区XX街道XX村瓦XX社的国有林场危旧房改造项目楼房提供物业服务，物业服务的期限为合同签订之日起至全体业主成立业主委员会并重新选聘物业服务公司。该合同第七条约定住宅物业服务费以建筑面积1.00元/㎡/月（含电梯费）计算，提前半年缴纳。公共能源费为10元/户每月包干，含二次供水系统用电、发电机设备燃油费、楼道照明、清洁和绿化用水、消防用水用电、小区环境照明、水景用水用电等。第十二条约定违约责任，逾期缴纳物业服务费等费用，从逾期之日起按费用总额的3‰交纳违约金，连续三个月不交纳有关费用的，可以通过诉讼程序予以追缴，由此产生的所有费用由业主或物业使用人承担。物业服务合同签订后，原告绿园物业公司按照合同约定为该住宅小区提供物业服务。2017年5月25日，重庆市武隆区林业局将委托原告提供物业服务的事宜向业主进行了公示。 另查明，被告徐刚为该住宅小区房屋业主，房屋建筑面积为93.03㎡。被告徐刚自2017年2月22日接房以来，未按约定向原告交纳2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费和公共能源费。原告绿园物业公司催收未果遂于2019年7月3日向本院提起诉讼，请求被告支付物业服务费2232元、公共能源费240元，共计2472元，并以2472元为基数，按每月2%的标准向原告支付违约金至欠费付清时止。 再查明，重庆市武隆区林业局为武隆区国有林场危旧房改造项目建设单位。因行政区划变更，原告由武隆县绿园物业服务有限公司更名为重庆市武隆区绿园物业服务有限公司。 上述事实，有原告绿园物业服务公司的当庭陈述，原告提交的重庆市建设工程竣工备案登记证、重庆市房产面积测算报告书、物业服务合同、国有林场住房改造登记表、林业局出具的证明、催缴通知及照片、短信等证据在案为凭，上述证据经庭审举证、认证，具有证明效力，本院予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》二十一条之规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”重庆市武隆区林业局是武隆区国有林场危旧房改造项目建设单位，与原告绿园物业公司签订前期物业服务合同合法有效，对该小区所有业主均具有约束力。原告绿园物业公司为武隆区国有林场危旧房改造项目住宅小区提供了物业服务，被告徐刚作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费和公共能源费。被告徐刚的物业位于该小区，建筑面积为93.03㎡，其未按约定支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费和公共能源费。根据合同约定，被告徐刚应当支付的物业服务费为2232元(1.00元/㎡/月×93.03㎡×24个月)，公共能源费240元（10元×24个月），合计2472元。对于原告绿园物业公司主张的违约金，原告绿园物业公司为被告徐刚提供了物业服务，被告徐刚未按照约定按时缴纳物业服务费，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，因《物业服务合同》中明确约定未能按时支付物业费和公共能源费的，业主应按照按每日3‰的标准从逾期之日起支付违约金。因合同约定物业服务费和公共能源费均系提前半年预交，截至2019年5月31日，2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业费、公共能源费已超过约定的支付期限，故原告绿园物业公司主张自2019年6月1日起按此前欠费金额为基数计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张按照每月2%的标准支付违约金，本院认为未违反法律规定，是其行使处分权的表现，故予以支持。 综上，原告绿园物业公司主张被告徐刚支付所欠物业服务费2232元、公共能源费240元的诉讼请求，本院予以支持；被告徐刚未按约定支付物业费，其行为已构成违约，应当以欠付的2472元为基数，从2019年6月1日起按照每月2%的标准向原告绿园物业公司支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告徐刚于本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费2232元、公共能源费240元，合计2472元； 二、被告徐刚于本判决生效后五日内向原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司支付违约金(违约金以2472元为基数按每月2%的标准，自2019年6月1日起计付至欠费付清时止)； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元（原告已预交），由被告徐刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  陈 华 人民陪审员  雷建英 人民陪审员  李春华 二〇二〇年二月三日 法官 助理  陈 蕾 书 记 员  胡陶燕