北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初11578号原告：北京京宇汽车服务有限公司，住所地北京市西城区天宁寺前街X号。法定代表人：孙宇，经理。委托诉讼代理人：姜宇嵘，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志国，北京大成律师事务所律师。被告：北京市第十四中学，住所地北京市西城区莲花河南街X号。法定代表人：张琳，校长。委托诉讼代理人：尹芳，女，1972年7月26日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京京宇汽车服务有限公司（以下简称京宇公司）与被告北京市第十四中学（以下简称十四中）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京宇公司的委托诉讼代理人姜宇嵘、杨志国、被告十四中的委托诉讼代理人尹芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京宇公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告继续履行2010年租赁合同和补充协议。诉讼过程中，京宇公司增加诉讼请求：请求法院判令被告于2019年1月19日送达原告的《解除租赁合同、返还租赁物通知书》不发生解除租赁合同的法律效力。事实和理由：原告和被告于2010年8月1日签署了《房屋租赁合同》，租期自2010年8月1日至2018年7月31日。于2013年11月25日签署了《房屋租赁合同》，租期自2014年1月1日至2014年12月31日。于2015年签署了《房屋租赁合同》，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。于2016年签署了《房屋租赁合同》，租期自2016年1月1日至2016年12月31日。于2018年7月18日签署了对2010年租赁合同的《补充协议》。前述租赁合同均约定被告向原告出租位于北京市西城区天宁寺前街X号的房屋。因租赁房产所有权归属于北京市西城区教育局，由西城教育局划拨给被告管理使用，因此租约由被告签署，但租金由西城教育局统一指定委托收款单位的账户代收。西城教育局统一指定委托收款单位是西城教育局的三产北京市华业诚信物业管理有限公司。租约明确约定“委托北京市华业诚信物业管理有限公司代收房租款，并开具税控发票。”原告在履行前述租赁合同过程中，均严格按照合同约定和双方沟通执行。历年均及时支付房屋租金。原告拟支付2015年租金前，因华业物业公司重组暂停收款，新的收款账户需要等待西城教育局通知，原告不得不暂停支付租金。原被告双方均同意，待西城教育局提供新的委托收款单位账户后，由原告一并支付全部应付租金。此后，原被告双方正常履行租赁合同，并在2016年及以后正常续约，正常履约。被告从未通知原告新的委托收款单位账户信息，也从未向原告催付租金。2019年1月19日，原告突然收到被告的《解除租赁合同、返还租赁物通知书》，直至收到被告解约通知时，被告从未通知原告新的委托收款单位账户信息，也从未向原告催付租金。原告认为，1.原告未支付租金不是拖延不付，而是因被告指定收款账号变更，等待新的收款账号，客观上无法支付，不属于违约。2.被告提出解约仅仅是基于西城教育局的行政命令，并非是基于原告违约不支付租金，被告的解约行为没有法律和合同依据。不发生解除租约的法律效力。鉴于租约继续有效，原告请求法院判决被告继续履行2010年租赁合同和补充协议。十四中辩称，从2015年以后，京宇公司并没有交房租费，所以我们按照教委的要求，要求他们补交2015年以后至今的房租费，觉得是应该的也是必须的。不同意原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：十四中于本案诉讼中出示的宣全字第01639号《房屋所有权证》上记载：坐落北京市西城区天宁寺前街X号房屋（以下简称X号房屋）所有权人为原北京市宣武区教育局，其中幢号1（建筑面积62.30平方米）、幢号2（建筑面积318.90平方米）、幢号4（建筑面积79.20平方米）、幢号5（建筑面积19.60平方米）房屋均为平房，幢号3为五层楼房（建筑面积4107.40平方米），房产平面图显示：幢号1幢号2房屋位于X号房屋的北侧。自2002年始，京宇公司以租赁方式使用X号房屋中的幢号1幢号2房屋，此间，京宇公司将原幢号1幢号2房屋拆除，并依托幢号1幢号2房屋所在位置重建并扩建了房屋（以下简称租赁房屋）。2010年8月1日，出租方十四中与承租方京宇公司就租赁房屋相关事宜签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋地点，出租方将位于西城区天宁寺前街X号（西址）号，办公和生产厂房900平方米，建筑面积1100平方米，出租给京宇公司作为开办汽车维修及相关服务使用。第二条租赁期限，自2010年8月1日至2018年8月1日，共计捌年。合同约定到期日届满前90日，如双方均未向对方书面提出合同到期不再续约的要求，则本合同自动续延五年。以此类推。第三条租金及缴纳日期，租金定为每年27万元，具体交纳方式按每3个月交一次交纳。具体缴纳时间为8月1日、11月1日、2月1日、5月1日。第四条租赁房屋的改造与装修，在租赁期内，承租方要爱护使用承租的房屋，不经允许，不得随意拆改原房屋结构，确因需要改造或装修要报出租方房管部门同意后方可实施。否则，因擅自施工引起的一切事故，承租方负全部责任，并赔偿全部损失。另门面、室内装修的资金投入，要量力而行，量租期而定，量效益回收速度而定，装修资金投入是承租方的自愿行为。合同终止后，无偿交还出租方管理。第七条合同期内，承租方自行承担所使用的电话费、水、电、取暖费及其它费用（有关此类费用事宜，乙方与学校具体商定和交纳）。租赁期满后，要完好无损的将使用房屋退还给出租方，经出租方和校方验收后撤出，房屋如有损坏，承租方应承担经济赔偿责任。第八条如遇合同期满，承租方应在30日内将属于自己的物品全部撤出所承租房屋。如逾期不撤出物品设备的，出租方有权自行处置，所造成损失由承租方自负。双方同意此约定。第九条合同的终止与变更，合同期内如遇上级指令学校有改、扩建工程双方应无条件服从，合同无条件终止，租金按实际使用时间结算。对此双方无异议。如遇地震、水灾、突发事变等不可抗力的原因，造成合同无法履行，双方互免责任。合同期内，任何一方如有变更，应提前30日通知对方，待协商一致后方可实施。第十条合同期内，如遇教育房产重新整合、调整学校布局；区内道路拓宽；区内房屋拆迁，政府以赔建校舍的方式补偿教育校舍时，合同无条件终止，租金以实际使用时间结算。承租方不享受任何经济补偿，双方同意此约定。第十一条违约责任及处罚，一、出租方违约责任，未按时将所租赁房屋交付承租方使用，应向承租方偿付违约期租金10％的违约金；二、承租方违约责任，1.不按时缴纳租金逾期10天，视为违约。承租方应向出租方交违约金，违约金为逾期租金全额10％，除须补交所欠租金和违约金，出租方有权终止合同。2.擅自改变承租房屋使用用途或转租、分租他人，出租方有权终止合同。由此造成的损失，由承租方自负。第十二条争议的解决方式。第十三条本合同一式肆份。”上述合同履行期间，十四中与京宇公司自2013年11月25日开始，分别就租赁期间2014年1月1日至同年12月31日、2015年1月1日至同年12月31日、2016年1月1日至同年12月31日另行签订了三份《房屋租赁合同》，约定的租赁房屋、租金均未改变，均补充约定委托北京市华业诚信物业管理有限公司代收房租。京宇公司支付了截至2014年12月31日以前的租金，自2015年1月1日起未再支付租金。2018年7月18日，出租方十四中（甲方）与承租方京宇公司（乙方）签订《补偿协议》，内容为：“鉴于甲乙双方开展了长期的教育合作项目，乙方系通用技术实训基地，为甲方初中、高中学生提供了《交通安全》、《汽车发展历程》、《未来汽车发展》、《汽车驾驶技巧》、《汽车电路原理》、《汽车礼仪》等相关实用课程。甲乙双方经友好协商，同意依据原《房屋租赁合同》（2010年8月1日签署），就续租事宜达成下列协议并共同遵守，一、关于甲乙双方权利义务的条款，严格按照原《房屋租赁合同》履行。本补充协议是原《房屋租赁合同》不可分割部分，与原《房屋租赁合同》具有同等法律效力。二、本协议有效期内，甲方有权随时单方解除合同，乙方应无条件接受，并配合甲方或其他第三方开展腾退工作。甲方提前解除合同之行为不承担违约责任，亦无需支付任何补偿费用。三、本补充协议履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。”2019年1月19日，京宇公司收到十四中于2019年1月18日签署的《解除租赁合同、返还租赁物通知书》，内容为：“贵司与我校分别于2008年8月1日、2018年7月18日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。依据前述合同及协议约定，我校依约履行了全部合同义务，但贵司拖欠我校自2015年1月1日至今的租金1093315.14元。依据双方的约定及相关法律法规的规定，现我校正式通知贵司，即日起，解除贵司与我校签订的上述《房屋租赁合同》及《补充协议》。请贵司在接到本通知书之日起三十日内依法将租赁物恢复原状后向我校返还租赁物。同时，请贵司在三十日内向我校支付拖欠的租金及相应的违约金，并按照租金标准向我校支付自贵司收到本通知书之日起至贵司返还全部租赁物之日止的房屋使用费。”北京市住房和城乡建设委员会就要求获取2002年至2007年北京市西城区教育委员会（原名北京市宣武区教育委员会）在原北京市宣武区天宁寺前街X号的房屋的改建、重建的开工许可证的申请，于2019年10月17日签署《政府信息告知书》，内容为：“经查，在我委现存的施工许可档案中，没有查询到与您描述一致的施工许可信息，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定告知您，您申请获取的‘五证两书’中《建设工程施工许可证》信息在我委不存在。”北京市规划和自然资源委员会就要求获取位于北京市西城区天宁寺前街X号2002年至2003年《建设工程规划许可证》附件及附图的申请，于2019年10月24日签署《政府信息公开申请答复告知书》，内容为：“经本机关检索，未找到您所申请公开的信息。现在根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第（四）项的规定向您告知，您申请获取的政府信息不存在。”本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。十四中在本案诉讼证出示的《房屋所有权证》虽能证明位于北京市西城区天宁寺前街X号内的房屋进行了房屋所有权登记，但经本院查明事实能够确认，京宇公司承租北京市西城区天宁寺前街X号内部分房屋后，进行了房屋翻建及改扩建，现租赁房屋已非《房屋所有权证》上登记的房屋。十四中与京宇公司于2010年8月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年7月18日签订的《补偿协议》所涉及的租赁物均为租赁房屋，截至本案法庭辩论终结，当事人未能出示就租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故上述《房屋租赁合同》及《补偿协议》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，不适用合同法关于解除合同的规定，因此，京宇公司虽收到十四中所发《解除租赁合同、返还租赁物通知书》，但不产生解除合同的法律后果，京宇公司确认解除合同效力、要求继续履行合同的诉讼请求，无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回北京京宇汽车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费七千八百八十五元，由北京京宇汽车服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年二月二十七日法官助理  刘伟光书 记 员  孙 萍