陕西省西 安 市 中级 人 民 法 院 陕西省西 安 市 中级 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2019）陕01民终11912号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝娟，女，1984年6月16日出生，汉族，住陕西省绥德县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨杰，男，1981年11月23日出生，汉族，住陕西省延长县。委托诉讼代理人：郝娟，女，1984年6月16日出生，汉族，住陕西省绥德县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓娇，女，1988年6月10日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：温辉，陕西吉尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭晨，男，1988年6月20日出生，汉族，住陕西省神木县，系李晓娇丈夫。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：西安志道不动产中介有限公司。住所地：西安市碑林区房。法定代表人：白云，该公司总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行。住所地：西安市雁塔区。负责人：庞小丽，该支行行长。委托诉讼代理人：王颖娟，女，1976年10月16日出生，汉族，住西安市莲湖区，该公司员工。上诉人郝娟、杨杰因与被上诉人李晓娇、西安志道不动产中介有限公司（以下简称志道公司），原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行（以下简称邮政银行小寨支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初8632号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝娟、杨杰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回李晓娇全部诉讼请求，支持上诉人全部反诉请求；3、本案一审本诉、反诉、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由： 一、本案中被上诉人违约在先，应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实错误。《房屋买卖合同》签订后，被上诉人李晓娇未如实依照合同约定内容，履行支付8万元购房定金的合同义务，其行为已构成违约，应当依照上述合同约定内容承担相应违约责任。二、原审已查明双方合同内容存异的重要事实，不仅未进一步查明相关事实，而且杜撰合同内容，故意作出错误判决。原审法院经审理查明，上诉人持有的房屋买卖合同与李晓娇持有的房屋买卖合同关于李晓娇将8万元定金支付对象的约定内容存异。上诉人持有的合同载明定金需支付给上诉人，被上诉人持有的合同载明定金需转给志道公司。但是，原审法院并未对此重要事实进行进一步查明，而是草率作出推定。上诉人与被上诉人在补充协议中约定，签订合同当日，乙方支付购房定金8万元，剩余款项在乙方见到甲方房产证原件正本，办理网签时交资金监管账户110万元，交甲方60万元（其中：已交定金8万元，另给甲方再转帐52万元，共计60万元整）。给丙方转账62000元。该约定非常明确，即合同签订当日被上诉人应当支付给上诉人郝娟、杨杰定金8万元，中介费62000元由被上诉人李晓娇承担。在一审中志道公司提交的“关于案件费用呈签（售）”明确了35000元系中介费20000元，中间费用15000元。原审法院依据上诉人与志道公司关于垫资费用的约定，作出李晓娇已支付全部定金，不存在违约行为的推定。事实依据明显不足，推定结果明显存误。事实上，上诉人持有的房屋买卖合同为志道公司书写后出具给上诉人的，为真实合同。二被上诉人存在作假嫌疑，原审法院应当对此重要事实予以查明，公正作出裁判。三、原审法院认定案件事实错误，处理结果显失公正。1、上诉人与被上诉人签订了《房屋买卖合同》《补充协议》之后，上诉人严格依照上述合同约定内容，履行合同义务。2018年1月25日，上诉人向志道公司出具委托书，委托志道公司办理案涉房屋的提前还款及撤押事宜。志道公司在补充协议中承诺在3月25日前将案涉房屋过户给李晓娇，但是，因其自身的过错，导致上诉人无法在合同约定期限内办理案涉房屋的过户手续。原审法院并未对此重要事实进行认定，而是代替志道公司推卸责任，作出“本案中，二被告己将提前还款及撤押事宜委托第三人志道公司办理，第三人志道公司出于利益最大化考虑未能及时支付垫资费用，进而无法在补充协议约约定的3月25日前将案涉房屋过户给原告”的错误判决。原审判决将志道公司过错牵强解释为“出于利益最大化考虑”，明显存在为志道公司过错进行推脱的重大错误。2、原审法院以“本案系房屋买卖合同纠纷，该反诉请求属侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系”的理由，驳回上诉人反诉请求。该处理结果明显不当。一审中，上诉人反诉要求李晓娇赔偿未经其同意安排他人在涉案房屋居住的租金5000元，是基于双方买卖合同纠纷产生的，并不属于独立、另外的法律关系。李晓娇答辩称，1、原审判决认定事实正确。李晓娇已经按照合同约定履行足额支付8万元定金的义务。签订合同前李晓娇向志道公司转账5000元，合同签订当日向郝娟转账40000元，郝娟出具收到定金45000元的收条。同日向志道公司转账支付35000元，该公司出具收到定金35000元的收据。上诉人关于被上诉人未足额支付定金违约在先的理由不能成立。2、原审判决正确。李晓娇不存在未按时足额支付定金的情况。郝娟、杨杰对李晓娇将80000元定金中的35000元支付给志道公司是知晓且同意的。支付定金后至一审诉讼前，上诉人从未对志道公司收取定金35000元向李晓娇提出过任何异议。补充协议也未明确乙方将定金80000元支付的对象是谁？结合三方在买卖合同第三条第二款“乙方应于本协议签订当日，将购房定金捌万元转给丙方”的约定，补充协议对于李晓娇支付定金80000元的对象应是丙方。志道公司提交的《关于案件费用签呈（售）》系公司内部文件，对李晓娇无任何意义。公司收取35000元定金后如何罗列、划分费用，改变不了李晓娇向该公司支付定金35000元的事实。上诉人以该《关于案件费用签呈（售）》，认为李晓娇支付给志道公司的35000元为中介费，属于混淆是非、偷换概念。3、原审判决结果公正。上诉人一审反诉请求与本案本诉不属同一法律关系。上诉人一审反诉请求被上诉人赔偿租金5000元，无事实及法律依据。签订合同前，上诉人已与原承租人解除合同。被上诉人及其哥嫂在涉案房屋居住是上诉人同意的，未给上诉人造成损失，其反诉无事实依据。上诉人一审反诉请求为侵权纠纷，与本案买卖纠纷不属同一法律关系。自2017年年底，西安市房地产价格大幅上涨，上诉人不愿意履行合同的原因不言而喻。法律不应保护上诉人郝娟、杨杰的不诚信行为。邮政银行小寨支行答辩称，请求法院依法判决。银行只能依据生效法律文书或者贷款人自己办理撤押手续。志道公司未答辩。李晓娇诉至一审法院请求：1.判令郝娟、杨杰协助其办理房屋产权过户手续；2.判令郝娟、杨杰自2018年2月26日起至实际交付房屋之日止按已付房款20%按日向其支付违约金1120000元（暂计算至2018年5月7日，共70天）；3.本案诉讼费由郝娟、杨杰承担。郝娟、杨杰反诉请求：1.判令李晓娇、志道公司赔偿其违约金100000元。2. 判令李晓娇、志道公司赔偿其损失5000元。一审经审理查明，案外人杭惠珍系李晓娇母亲，郝娟、杨杰系夫妻。2017年12月19日，李晓娇（买受人乙方）的母亲杭某某作为其的委托代理人与郝娟、杨杰（出卖人、甲方）、志道公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定郝娟、杨杰将其位于西安市莲湖区XX室（XX路XX号XX幢XX室）房屋出卖给李晓娇，建筑面积128.89平方米，房屋总价款为1700000元；出卖人应于2018年12月20日前办理抵押注销手续；乙方应于本协议签订当日将购房款定金捌万元转给   方（李晓娇持有的合同载明定金转给丙方，郝娟、杨杰持有的合同载明定金转给乙方，志道公司持有的合同载明定金转给丙方）；甲方承担5000元垫资费；甲方应当在过户当天3日内将房屋交付给乙方。合同第九条（二）约定，乙方未按照约定的时间付款的，逾期在5日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款5%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行。合同第九条（三）2约定，甲乙双方在签订本合同后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款20%的违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定：1.签订本合同当日，乙方支付购房定金捌万元整，剩余款项在乙方见到甲方房产证原件正本，办理网签时交资金监管账户1100000元、交甲方600000元（其中包括已交定金捌万元，另给甲方再伍拾贰万元，共计陆拾万元）。丙方承诺在2018年2月25日前将甲方郝娟、杨杰名下的房产证变更为乙方李晓娇的房产证。3.因为此房子房产证在2018年1月25日才满2年，所以到2018年1月25日开始办理房产证解押手续，此前约定往后延期1个月时间。4.甲方支付的伍仟圆垫资费在资金监管时从房款中扣除。合同签订前，李晓娇向志道公司的法定代表人白云微信转账5000元。李晓娇与杭晨系夫妻。合同签订当日，李晓娇的丈夫杭晨向郝娟转账支付40000元，郝娟向李晓娇出具收到定金45000元的定金收条。同日，李晓娇的丈夫杭晨向志道公司的法定代表人白云转账支付35000元，志道公司向李晓娇出具收到定金35000元的收据。2018年1月25日，杨杰、郝娟向志道公司的员工李某某出具《委托书》并办理公证，委托李某某代为办理案涉房产的以下事宜：1.代为办理提前还款事宜，签署相关文件，领取结清证明、备案证明、他项权证、银行撤押相关资料及其他有关资料；代办案涉房产的注销抵押登记手续，签署相关文件，领取注销抵押受理单及其他有关资料；代为领取房屋所有权证；代为查询房产档案。2018年1月26日，杨杰、郝娟（甲方、借款人）与案外人杨城（乙方、出借人）签订《垫资赎楼借款协议》，约定甲方以案涉房屋向乙方提供担保，乙方向甲方出借580000元，此款项的用途为甲方提前归还银行贷款，办理银行解押手续；甲方借款起止时间为乙方出资当天至产权过户完垫资款到乙方账户当日，垫资时间为30天，超过一天按15天计息，超过15天按一个月计息，甲方于签订本协议当日，自愿向乙方支付垫资利息11600元，服务费4500元；甲方配合做资金监管及产权交易手续，将资金监管协议中约定的收取房款的银行卡设定为甲乙双方的共管账户，直至银行划转所有房款到此账户中。同日，杨杰、郝娟与垫资方在兴业银行开立共管账户。2018年1月27日，志道公司的员工赵某某向杨杰、郝娟出具承诺，载明：1.垫资公司垫资580000元，垫资期间产生的所有费用由志道公司负责，垫资期间产生的任何问题由志道公司承担。同时，郝娟、杨杰与志道公司约定，郝娟、杨杰仅承担垫资费用5000元，其余垫资费用由志道公司从李晓娇支付的35000元定金中支付。2018年2月2日，志道公司将《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》进行网签备案，合同备案号为C18004557，李晓娇与郝娟、杨杰未在该网签合同上签字，志道公司在该合同上盖章。志道公司出于垫资费用最少化的考虑而未能及时向垫资方支付垫资费用，导致2018年3月25日前无法办理案涉房屋的过户手续。2018年3月15日，志道公司员工赵某某告知杨杰2018年3月25日前无法完成过户，杨杰表示若2018年3月25日前无法完成过户则不同意继续交易。因此，垫资方最终未实际垫资，案涉房屋的提前还款及撤押手续亦未能办理。2018年4月24日，志道公司通过EMS向郝娟、杨杰致《告知书》，要求郝娟、杨杰在收到告知书起3日内联系经纪人安排过户时间及过户事宜，逾期李晓娇有权采取法律手段维护权利。另查，郝娟（借款人、抵押人）、杨杰（共同借款人）、邮政银行小寨支行（贷款人）、案外人西安市住房置业融资担保有限公司（保证人）签订《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请向其发放个人购置房屋贷款610000元用于购买案涉房屋，贷款期限2016年1月13日至2046年1月13日。同时，郝娟、杨杰（抵押人）与邮政银行小寨支行（抵押权人）签订《西安市房地产抵押合同》，约定抵押人将案涉房屋向贷款人提供抵押担保，以担保前述主债权610000元及相应的利息、违约金、损害赔偿金、实现该债权的费用以及其他应付的费用。一审庭审中，李晓娇表示若郝娟、杨杰同意协助其过户或法院判令郝娟、杨杰协助其过户则其撤回关于违约金的请求，同时表示愿意代郝娟、杨杰一次性向邮政银行小寨支行清偿剩余贷款本息，并向郝娟、杨杰一次性支付剩余房款。同时，郝娟、杨杰表示其反诉请求的违约金100000元的依据为合同第九条（二）的约定，损失5000元指李晓娇未经其同意安排他人在涉案房屋居住1个月的租金损失。一审法院认为，李晓娇与郝娟、杨杰签订的《房屋买卖合同》《补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，郝娟、杨杰已将提前还款及撤押事宜委托志道公司办理，志道公司出于利益最大化考虑而未能及时支付垫资费用，进而无法在补充协议约定的3月25日前将案涉房屋过户给李晓娇，郝娟、杨杰因此不同意继续交易于法无据。因案涉房屋存在抵押权，现李晓娇愿意代郝娟向邮政银行小寨支行一次性清偿剩余贷款本息并向郝娟、杨杰一次性支付剩余房款，本案合同不存在无法继续履行的情形，故李晓娇要求继续履行合同、郝娟、杨杰协助其将案涉房屋的所有权转移登记至其名下，依法予以支持。关于郝娟、杨杰以李晓娇未按时足额向其支付定金80000元、存在违约行为为由反诉要求李晓娇支付逾期付款违约金100000元一节。因合同签订当天李晓娇即向郝娟、杨杰支付定金45000元、向志道公司支付定金35000元，且根据郝娟、杨杰与志道公司关于郝娟、杨杰仅承担垫资费用5000元、其余垫资费用由志道公司从李晓娇支付的35000元定金中支付的约定，可知郝娟、杨杰对李晓娇将80000元定金中的35000元支付给志道公司是知晓且同意的，因此无论合同关于定金支付对象是怎么约定的，李晓娇都不存在未按时足额支付定金的情况，故郝娟、杨杰以此为由反诉要求李晓娇支付逾期付款违约金100000元，没有事实依据，依法不予支持。关于郝娟、杨杰反诉要求李晓娇赔偿未经其同意安排他人在涉案房屋居住1个月的租金损失5000元一节，因本案系房屋买卖合同纠纷，该反诉请求属侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，故本案依法不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及第一百二十一条之规定，判决如下：一、李晓娇于本判决生效之日起十日内代杨杰、郝娟向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行偿还西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室的剩余按揭贷款本息（具体数额以银行核算为准）。二、李晓娇于上述行为完成后十日内向杨杰、郝娟支付除已代郝娟、杨杰向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行偿还的剩余按揭贷款本息（具体数额以银行核算为准）及定金80000元以外的购房款（总房款为170万元）。三、郝娟、杨杰自收到本判决第二项确定的购房款之日起三十日协助李晓娇将西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋的所有权转移登记至李晓娇名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回郝娟、杨杰的反诉请求。本案本诉案件受理费14880元，由杨杰、郝娟承担。因李晓娇已预交，故郝娟、杨杰应将该款于本判决生效之日起十日内给付李晓娇。本案反诉案件受理费1200元，由杨杰、郝娟承担。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，李晓娇与郝娟、杨杰以及志道公司签订的《房屋买卖合同》，李晓娇与郝娟、杨杰签订《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性性规定，为合法有效合同。合同签订后，李晓娇向郝娟共支付定金45000元，郝娟向李晓娇出具收到45000元定金的收条。李晓娇向志道公司支付定金35000元，该公司向李晓娇出具收到定金35000元的收据。郝娟、杨杰上诉称李晓娇未按合同约定将80000元定金支付给上诉人，违约在先，应承担违约责任。本院认为，首先，双方当事人对李晓娇应支付定金80000元无异议。虽然郝娟、杨杰提交的《房屋买卖合同》中约定该80000元定金于合同签订之日由李晓娇交给郝娟、杨杰，但李晓娇与志道公司提交的《房屋买卖合同》中约定该80000元定金是转给志道公司。其次，李晓娇与郝娟、杨杰签订《补充协议》中仅约定由李晓娇支付购房定金80000元，而未再约定该定金由李晓娇交给谁。志道公司也称系经郝娟、杨杰同意由李晓娇将80000元定金中的35000元支付给其公司用于支付垫资费用，而且，郝娟、杨杰与志道公司商谈关于垫资偿还银行贷款时约定，郝娟、杨杰仅承担垫资费用5000元，其余垫资费用由志道公司从李晓娇支付的35000元定金中支付。再次，无证据证明郝娟、杨杰出具收到45000元定金的收条时对定金的支付情况提出异议。故应当认定李晓娇已经按三方的约定履行了支付80000元定金的义务。郝娟、杨杰关于李晓娇未按合同约定将80000元定金支付给上诉人违约在先，应承担违约责任的上诉理由，不能成立，其该上诉请求依法不予支持。至于郝娟、杨杰上诉称其已将提前还款及撤押事宜委托志道公司办理，因志道公司自身过错，导致上诉人无法在合同约定期限内办理涉案房屋的过户手续，此系其与志道公司之间的争议，不能成为郝娟、杨杰不同意继续履行本案房屋买卖合同的理由。关于郝娟、杨杰一审反诉请求中要求李晓娇赔偿其涉案房屋租金5000元的问题，原审判决认定该请求与本案不属同一法律关系，未予处理，判处并无不当，郝娟、杨杰对该部分可另案处理。综上，郝娟、杨杰的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17280元（郝娟、杨杰已预交），由郝娟、杨杰承担。本判决为终审判决。  审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张  楠 二〇二〇年二月二十日 法官助理  孙静文书 记 员 崔诚浩  1