福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9566号 上诉人（原审被告）：林建文，男,1989年10月23日出生,汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审原告）:福州星月家居装饰用品有限公司，住所地福建省福州市闽侯县荆溪镇。 法定代表人：林山，总经理。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丽玉，福建度德律师事务所律师。 上诉人林建文因与被上诉人福州星月家居装饰用品有限公司（以下简称星月公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林建文上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回星月公司的第二、三、四、五、六、七、八项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由星月公司承担。事实与理由：一、林建文与星月公司的房屋租赁合同于2019年7月26日解除，导致合同解除的原因是星月公司违反合同约定和法律规定，擅自解除合同。租赁合同中没有约定解除事由，星月公司主张的是法定解除权，但其法定解除权没有事实和法律依据。1.本案不属于不可抗力致使合同目的不能实现的情形。2.在星月公司解除合同之前，林建文始终在积极与其进行沟通，也不存在预期违约的情形。3.林建文虽曾延迟交纳房租，但在星月公司催告下，都已经补交。4.即使认定林建文暂未履行部分债务，但只是极小部分债务，不足以导致合同目的不能实现。5.星园公司解除合同，属于严重违约行为，造成的责任应当由星月公司承担。二、关于租金、水电费、物业费问题。1.林建文已经支付了绝大部分租金共近60万元，仅暂欠6月的空地费4578元，至于星月公司主张的从2019年4月3日起欠付租金的情形与事实不符。2.至于应交水电费和物业费，因为要根据当月即时数据结算，所以，每次在星月公司发出通知后，林建文即及时支付。3.关于合同约定的空地费问题，林建文按照双方约定，已经足额支付了空地费，且不构成根本违约。合同约定的空地费本来就是不公平的，后林建文与星月公司协商达成协议缴纳一半空地费。三、关于税费问题。1.星月公司主张的税费，超出林建文的负担范围。2.星月公司存在偷漏税行为，还在通知中威胁林建文。四、关于转租问题。林建文的转租是在星月公司的负责人建议下进行的，星月公司又主张林建文擅自转租，该主张没有依据。星月公司负责人何友宜发微信向林建文建议把房子租出去以缓解租金压力，可见转租是经星月公司同意的。五、关于装修问题。1.租赁用途是汽车保养及相关服务，林建文在合同约定范围内合理使用租赁物，星月公司应当允许进行装修。2.合同签订后，林建文即开始装修，在此后长达几个月时间，星月公司对林建文装修没有提出异议。3.租赁合同没有将不同意装修作为解除合同的条件。六、一审判决第二项提及“恢复原状”，超出星月公司的诉讼请求，一审判决错误。七、一审判决第四项支持占有使用费是错误的。合同解除后，林建文已经交还了租赁房屋第四层、第五层，对于已交还的房屋，不应当支付占有使用费。而且，星月公司已经通过其诉讼请求表达了同意接收房屋的意思表示，对于案涉的全部租赁物，就不应当由林建文支付占有使用费。八、一审判决第五项支持违约金错误。即使判决违约金，也应当根据合同总标的和违约程度予以调低，且应当考虑林建文已经缴纳押金的情形。林建文承租一年未满，且违约金额小，一审认定违约金过高，而且林建文交纳的押金也可以予以抵扣租金或违约金。 星月公司辩称，一、林建文已构成违约行为，星月公司有权依法解除案涉合同。1.林建文应当按照合同约定全面履行自己的义务，若未全面履行自己的义务就构成违约行为。2.按照《房屋租赁合同》的约定，林建文的行为已严重违反合同约定，经星月公司多次催告后在合理期限内仍未履行义务，星月公司有权依法解除合同。二、林建文应向星月公司支付拖欠的租金、占有使用费及逾期支付违约金。1.租金，截止至2019年7月26日止，林建文尚欠星月公司租金合计61990.2元。2.占有使用费，一审判决林建文应当参照月租金65723.82元的标准支付拖欠的占有使用费并无不当之处。3.逾期付款违约金，依据合同约定和《合同法》规定，一审判决并无不当之处。三、林建文应腾空搬离租赁大楼及空地，清退租户，恢复原状后返还给星月公司。依据合同约定和《合同法》规定，林建文未清退三楼租户，未结清租金，未恢复原状与星月公司办理交接手续，不符合交还的条件。四、林建文应向星月公司支付违约金。 星月公司向一审法院起诉请求：1.判令星月公司与林建文于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；2.判令林建文立即清空并搬离位于闽侯县荆溪镇溪头工业区徐家村166号星月公司的8号楼（标识1号楼，侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》）及该楼前后空地（共763平方米），并向星月公司返还上述楼房及该楼前后空地；3.判令林建文向星月公司支付拖欠的租金合计63827.64元（按照月租金65723.82元为计算标准，从2019年4月3日起至2019年7月26日止）及逾期付款违约金（按照累计拖欠租金为基数，按照月利率2%的标准计算，从2019年4月3日起计至实际支付完毕之日止）；4.判令林建文向星月公司支付占有使用费（按照月租金65723.82元为计算标准，从2019年7月27日起至实际归还之日止）；5.判令林建文向星月公司支付拖欠的税费（按照每月税费2012元的标准，从2019年2月至实际支付完毕之日止，暂计至2019年7月为14084元）及逾期付款违约金（按照累计拖欠税费为计算基数，按照月利率2%的标准计算，从2019年7月26日起计至实际支付完毕之日止）；6.判令林建文向星月公司赔偿租赁房屋装修复原费用（以实际评估结果为准）；7.判令林建文向星月公司支付违约金合计197171.46元；8.判令由林建文承担本案受理费、公告费、鉴定费等全部诉讼费用。审理中，星月公司撤回前述第5项诉讼请求。 一审法院认定事实：坐落于荆溪镇荆溪村徐家村166号8#楼厂房整座的所有权人为星月公司。2018年8月27日，星月公司（甲方）与林建文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落于荆溪镇溪头工业区徐家村166号福州星月家居装饰用品有限公司的8号楼（标识1号楼）整座面积共3396.99平方米，1号楼前后空地面积共763平方米租赁给乙方使用；从合同签字之日至2018年9月30日为免租期。租期从2018年10月1日起至2028年9月30日结束，共计120个月；双方同意以上房屋不含税起始租金为：空地面积共763平方米，6元/月/平方米，楼面：18元/月/平方米，合计65723.82元/月，该项租金的税负由乙方承担。2018年10月1日开始至2020年9月30日止为期2年后每年租金递增5%；乙方按先付租后用房的原则，按季度（三个月）付租，乙方应于每季度租赁首月前3日以银行转账的方式将租金支付给甲方账户；本合同签订当日，乙方向甲方交纳三个月押金合计197171.46元。待合同终止后，乙方水费、电费等费用结算清楚，财产无损坏等乙方无违约责任时甲方应在本合同终止后15日内把押金无息退还给乙方；乙方保证承租的上述房屋仅作为汽车保养及相关服务业，未经甲方同意，不得作为其他项使用。如乙方需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方的书面同意，乙方自行从甲方电房牵引用电专线，费用由乙方自理；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得转租或部分转租使用；乙方不得改变房屋的承重墙、外立面、框架结构等等；甲方按房屋现状交付给乙方使用，乙方在退租时，应当将房屋恢复原状交还甲方；任何一方违反本合同之规定，所造成的的损失由违约责任一方承担，甲乙双方的任意一方违约，均需向另一方支付违约金等同押金197171.46元作为赔偿；若乙方逾期缴纳租金及相关应付款项，每逾期一日，应按欠交租金的千分之五向甲方支付滞纳金，节假日顺延等其他合同约定事项。合同未对合同解除事项进行约定。合同签订当日，林建文按照合同约定向星月公司支付押金197171.46元以及6个月租金394342.92元。此后，林建文自2019年4月18日起陆续向星月公司支付租金190304.46元以及其他费用等。星月公司分别于2019年4月3日、2019年4月13日、2019年5月23日、2019年5月27日、2019年7月2日向林建文发出《通知》，要求林建文向星月公司缴纳水电费、物业费、税费、租金及滞纳金等费用。2019年7月23日，星月公司向林建文发出《解除函》，通知林建文因其在租赁过程中存在未按时缴纳租金及税费、未经同意擅自转租、未经书面同意擅自装修等违约行为，要求从《解除函》发出之日起三日内支付拖欠的租金、税费及滞纳金，并清退租户、恢复房屋原状等，若未在履行期限内完成上述事项，则双方签订的《房屋租赁合同》自行解除。2019年7月7日，林建文向星月公司发出《通知函》，表示将对案涉房屋2楼开始装修。星月公司于2019年7月15日回复称不同意进行装修。 一审法院认为，星月公司与林建文之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《房屋租赁合同》约定，乙方按先付租后用房的原则，按季度（三个月）付租，乙方应于每季度租赁首月前3日以银行转账的方式将租金支付给甲方账户。林建文欠付租金，经星月公司多次催告，仍未补足租金，星月公司有权依照前述法律规定解除合同。星月公司已于2019年7月23日向林建文发出《解除函》，星月公司要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，林建文应及时清空并搬离案涉场地，将案涉场地恢复原状后返还给星月公司。截止至2019年7月26日，林建文应向星月公司支付租金为646637.58元，其已实际向星月公司支付租金584647.38元，故林建文还应向星月公司支付租金61990.2元。《房屋租赁合同》约定，若乙方逾期缴纳租金及相关应付款项，每逾期一日，应按欠交租金的千分之五向甲方支付滞纳金，该条款约定的滞纳金实际上为逾期支付租金的违约金，星月公司自愿要求林建文依照2%／月标准计算逾期支付租金的违约金，一审法院予以支持，其中2019年3-6月欠付租金的违约金为6629.65元，剩余61990.2元租金的违约金应自2019年7月3日起计算至实际支付完毕之日止。合同解除后，林建文仍占有使用案涉场地，应按65723.82元／月标准向星月公司支付自2019年7月27日起至实际归还案涉场地之日止的房屋占用费。《房屋租赁合同》约定，租金的税费由林建文负担。《房屋租赁合同》约定，甲方按房屋现状交付给乙方使用，乙方在退租时，应当将房屋恢复原状交还甲方。将案涉场地恢复原状并退还星月公司系林建文的义务，星月公司向一审法院申请对房屋修复费用进行鉴定并要求林建文支付房屋的修复费用，不符合合同约定，一审法院对其鉴定申请不予准许，对星月公司要求林建文支付修复费用的主张，一审法院不予支持。林建文违约导致合同解除，星月公司要求林建文支付违约金197171.46元，符合合同约定，一审法院予以支持。林建文主张已腾空案涉场地四楼、五楼并已通知星月公司接收，不应再计算该部分的房屋占用费，但双方并未办理交接手续，且林建文提交的证据不足以证明其该项主张，故对林建文的该项抗辩理由，一审法院不予采纳。审理中，星月公司向一审法院申请撤回要求林建文支付税费的请求，属于对自身权利的处分，该申请未损害他人及社会公共利益，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认福州星月家居装饰用品有限公司与林建文于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；二、林建文应于本判决生效之日起十五日内将位于闽侯县荆溪镇溪头工业区徐家村166号星月公司的8号楼（标识1号楼，侯房权证Ｈ字第××号《房屋所有权证》）及该楼前后空地（共763平方米）恢复原状后返还给福州星月家居装饰用品有限公司；三、林建文应于本判决生效之日起十五日内向福州星月家居装饰用品有限公司支付拖欠的租金61990.2元及逾期付款违约金（其中2019年3-6月欠付租金的违约金为6629.65元；剩余61990.2元租金的违约金，按照月利率2%标准，自2019年7月3日起计算至实际支付完毕之日止）；四、林建文应于本判决生效之日起十五日内按65723.82元／月标准向福州星月家居装饰用品有限公司支付自2019年7月27日起至实际归还案涉场地之日止的房屋占用费；五、林建文应于本判决生效之日起十五日内向福州星月家居装饰用品有限公司支付违约金197171.46元；六、驳回福州星月家居装饰用品有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62407元，因适用简易程序审结，依法减半收取计31203.5元，由林建文负担。 本院二审期间，林建文提交了照片、视频、微信截图等证据，证明：星月公司恶意清退，存在违约。星月公司提交了《回复函》、微信截图、照片、快递面单、物流信息等证据，证明：星月公司回函给林建文，因林建文未清退三楼租户，未结清租金，未恢复原状与星月公司办理交接手续，不符合交还条件的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，对上述证据的真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，星月公司与林建文签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按约履行。租赁法律关系中，双方当事人的主要权利义务为：出租方交付符合约定的房屋并收取租金，承租方按约定使用房屋并按时支付租金。根据案涉租赁合同约定，林建文按先付房租后用房原则，租金按季度支付，应于每季度首月前3日支付。合同签订当日，林建文向星月公司支付了押金及6个月租金（2018年10月-2019年3月）。合同履行过程中，由于林建文未按约于2019年4月3日前支付季度租金，星月公司多次向林建文发通知催交，后林建文陆续支付了部分租金，但未能补足拖欠的租金；至2019年7月，林建文再次未按约支付季度租金，星月公司遂向林建文发出了解除合同通知。林建文拖欠租金的行为已构成违约，星月公司作为房屋出租方，其收取租金的合同目的未能得到保障，星月公司有权根据法律规定解除合同。林建文主张星月公司违法解除合同不能成立，不予采纳。 根据案涉租赁合同约定，林建文退租时应将房屋恢复原状交还给星月公司。一审法院据此判令林建文将租赁房屋恢复原状后返还给星月公司，并对星月公司主张的修复费用不予支持，并无不当。案涉租赁合同解除后，林建文仍使用租赁房屋，故应按租金标准向星月公司支付占有使用费至返还租赁房屋时止。林建文主张已腾空租赁房屋四、五层并通知星月公司接收，不应再支付该部分房屋占用费；但租赁合同约定的是整体出租，且双方亦未办理房屋交接手续，故林建文的该主张不能成立，不予采纳。另，由于林建文的违约行为导致合同解除的后果，根据案涉租赁合同的约定，林建文应向星月公司支付违约金。林建文主张其已交纳的押金可予抵扣租金和违约金，但根据案涉租赁合同约定，合同终止后，林建文水电费用结算清楚、财产无损坏时，星月公司于15日内退还押金。故双方可待林建文返还房屋时对相关费用进行结算后，再对押金予以处理。 综上所述，林建文的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62407元，由林建文负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇二〇年二月二十四日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰