上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初27585号原告：华刘弟，男，1961年2月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘宇虹，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱可乐，上海融力天闻律师事务所律师。被告：顾卫明，男，1967年4月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：刘银芳，女，1966年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：顾斌斌，男，1990年10月19日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：周洁，女，1991年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：顾栩菲，男，2014年1月22日出生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人：顾斌斌(系被告顾栩菲之父，本案被告之一)，1990年10月19日出生，住上海市虹口区。上列五被告的共同委托诉讼代理人：**，上海敏诚善律师事务所律师。上列五被告的共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，公司员工。原告华刘弟与被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，本院依法通知上海中原物业顾问有限公司作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华刘弟的委托诉讼代理人潘宇虹，被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲的共同委托诉讼代理人**，第三人上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华刘弟向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还原告定金10万元，并支付自2017年12月1日至实际清偿之日止的利息损失(按照年利率6%计付)；2、请求判令被告支付原告违约金51,186元。事实和理由：2017年10月20日，原告在第三人居间介绍下，就购买被告所有的上海市东宝兴路XXX号名义2503室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，原告与被告周洁还签订了《补充协议》，约定系争房屋内的租赁于2018年1月1日前解约。同日原告支付了10万元定金。根据《房屋买卖合同》第3条约定并经第三人通知，原告于2017年10月29日至指定签约地点与被告签订网签版《上海市房地产买卖合同》。但是被告告知由于租客要求继续履行房屋租赁合同，拒绝提前解除租赁合同，双方为此产生争议，未能进行网签。事后，原告为配合被告能解除租赁关系，曾向相关部门投诉过系争房屋内存在群租现象。2017年11月26日，双方至第三人处面谈，口头约定解除房屋买卖合同，被告退还原告10万元定金，第三人将房产证返还给被告,但当时因为佣金的支付问题产生争议，导致双方未签订书面的解约协议。事后原告得知第三人将房产证返还给被告，但被告未退还原告10万元定金。原告认为，原告按约做好了签约准备并准备了房款，由于被告出售的系争房屋存在群租，且被告未按约妥善解决系争房屋内存在的租赁关系，导致双方未能签订网签合同，交易无法继续进行，责任在于被告，被告作为违约方除了应当返还原告10万元定金，还应当承担迟延支付定金的利息，以及原告准备大额房款的利息损失和原告支付给第三人的1.5万元的佣金损失。故原告诉至本院，如上所请。被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲共同辩称，被告在出售房屋时明确告知原告系争房屋存在租赁，双方约定“带租约售，原告可尝试解租约，若成，被告只负责退押金”。2017年10月20日双方签订了《房屋买卖合同》，同日原告与被告周洁还签订《补充协议》，约定“甲方(被告)只承担退还租客的一个月押金”。之后原告向相关部门投诉系争房屋群租，意图赶走租客，而被告因不负有解除租赁关系的义务，故自始至终未参与租赁解除行为。在原告与第三人的居间合同纠纷案件中，第三人曾明确表示原、被告是带租约买卖系争房屋，没有要求解除租约，本案中第三人做出与居间合同纠纷不一致的陈述，违反了民事诉讼禁止反言的规则。2017年10月29日，原告不同意按照带租约买卖系争房屋，导致未能按约进行网签。根据《房屋买卖合同》约定未签订网签版《上海市房地产买卖合同》，迟延超过20天仍拒绝签订的，构成根本违约，已支付的定金不予返还。2017年11月26日被告提出解除房屋买卖合同并表示定金没收不予退还，原告也表示同意，在长达一年半的时间里都未要求被告退还定金，且原告不存在任何损失。2019年7月原告被第三人索要佣金而心生不满，才提起本案诉讼。被告认为，原告是违约方，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海中原物业顾问有限公司述称，第三人系系争房屋买卖的居间方，签订买卖合同前被告和第三人告知原告系争房屋是有租赁合同的，原、被告协商要解除租赁合同来买卖房屋，因租赁关系建立于被告与租客之间，故由被告于2018年1月1日前解除租赁合同，但被告不承担超过一个月押金之外的费用。第三人参与了原、被告上述协商过程，《补充协议》则由原、被告自行草拟签订。2017年10月29日，被告提出租赁合同无法解除，要求带租约交房，原告要求不带租约交房，双方因此未能进行网签。后第三人分别与双方多次谈话，2017年11月原、被告协商同意解除房屋买卖合同，但对定金和佣金等返还未能达成一致意见，为避免扩大损失，第三人将房产证返还给被告。因原告曾与第三人签订过《佣金确认书》，约定由原告支付佣金，被告无需支付佣金，故2019年7月第三人起诉原告要求支付佣金，在该案谈话中第三人明确表示自己关于《补充协议》不清楚，回去核实，当时第三人的陈述都是基于《房屋买卖合同》内容来答复法庭的。本案中第三人是在了解涉案事实后所做之陈述，不存在前后陈述不一致的情形。本院经审理认定事实如下：被告系争房屋(房屋类型：办公楼)的产权人，系争房屋上设有租赁。2017年10月20日，原、被告与第三人签订《房地产买卖居间协议》，其中约定原告以总价款580万元购买系争房屋，原告向被告支付10万元定金。原告还与第三人签订《佣金确认书》，约定本次交易由原告支付第三人5万元佣金,并约定与《房地产买卖居间协议》不一致的，以《佣金确认书》为准。同日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋设有租赁，原告以580万元购买系争房屋，双方同意于本合同签署后11日内前往第三人处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，双方授权第三人进行网签示范文本《上海市房地产买卖合同》的网上备案，原告于《上海市房地产买卖合同》签订当日通过第三人转付或自行支付首期房款130万元(含被告已实际收到的定金)，签订后7日内向银行申请贷款支付第二期房款130万元，2017年12月15日前支付317万元房款，被告收到贷款后7日内原告支付尾款3万元；定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，被告收到原告支付的定金后，一方逾期履行本合同超过20日的视为根本违约，若被告根本违约，则应向原告双方返还定金，若原告根本违约，则已支付被告的定金不予返还；违约责任：双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需要按总房价的20%向守约方支付违约金。同日,原告(乙方)与被告周洁(甲方)签订《补充协议》，约定：“……房屋内的租赁于2018年的1月1日前解约，甲方只承担退还租客的一个月押金。……”2017年10月20日，原告支付被告10万元定金。2017年10月29日，原、被告因故未能签订网签版《上海市房地产买卖合同》。2017年11月9日，涉案房屋因原告投诉存在群租，相关单位要求2017年11月16日前自行整改。2017年11月26日，原、被告经协商均同意解除房屋买卖合同。后被告自第三人处取回房产证。2019年7月1日，第三人起诉原告要求5万元佣金及逾期违约金，案号为(2019)沪0109民初17413号。2019年7月23日，原告与第三人达成调解协议，约定由原告支付第三人佣金1.5万元(已履行)。在该案2019年5月14日的谈话笔录中，第三人陈述：买卖双方签过房地产买卖合同，关于补充协议我方不清楚，回去核实，没有签过示范文本。……网签那天华刘弟要求房屋要不带租约，房东要求带租约，双方没谈拢，所以当天就没有网签。……当时中介告知过系争房屋是有租约的，华刘弟没有要求租约解除。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告就系争房屋的买卖事宜达成合意，签订了载明定金责任的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，且被告实际收取了定金，双方之间建立了合法有效的定金合同关系。本案的争议焦点为是何方负有解除系争房屋租赁合同的义务。本院认为，首先，虽然《补充协议》中未明确载明由谁解除租赁关系，但按照一般社会常理，租赁关系的解除理应由出租人与承租人协商解决。虽然原告向相关部门投诉系争房屋群租，但仅据此不能认定原告承担系争房屋租赁关系的解除义务。其次，本案中第三人亦陈述原、被告协商的是由被告去解除系争房屋的租赁关系。虽然第三人在(2019)沪0109民初17413号案的谈话笔录中曾经在不知晓原、被告间《补充协议》的情形下做出过“华刘弟没有要求租约解除”的陈述，但该陈述本身与《补充协议》中约定要解除租约的内容不一致，上述陈述显然不符合实际情况，本案中第三人的陈述不构成反言。最后，被告对于由原告来解除系争房屋的租赁关系未能提供证据予以佐证。综上，本院确认被告负有解除系争房屋租赁合同的义务，是被告在履行期限届满之前明确表示不能解除系争房屋的租赁合同，导致双方最终未能网签进而解除房屋买卖合同，现原告要求被告返还10万元定金，理由正当，本院依法予以支持。《房屋买卖合同》中既约定了定金，也约定了违约金，原告选择适用违约金条款，于法无悖。根据在案证据并综合案情，原告主张的违约金并未过分高于其损失，故本院依法予以支持。原告的其余诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲于本判决生效之日起十日内返还原告华刘弟10万元定金；二、被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲于本判决生效之日起十日内支付原告华刘弟违约金51,186元；三、驳回原告华刘弟的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,323.72元，减半收取1,661.86元(已由原告华刘弟预缴)，由原告华刘弟负担25元，被告顾卫明、刘银芳、顾斌斌、周洁、顾栩菲负担1,636.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢二〇二〇年二月二十八日书记员 刘方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。