重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8582号上诉人（原审原告）：余国平，女，1938年12月30日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘记芳，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李思颖，女，1994年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王小平，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雨，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李光建，男，1953年4月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：韩波，重庆原野律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘万江，重庆原野律师事务所实习律师。上诉人余国平因与被上诉人李思颖、李光建房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初9729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余国平上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人李思颖协助上诉人办理位于重庆市巴南区东本依山郡房屋过户手续；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人李思颖与李光建是父女关系，且至今仍生活在一起，在签订转让协议时，李光建就一再承诺是取得李思颖的委托，代理李思颖全权办理房屋转让的全部事宜，上诉人基于代理人与被代理人之间的额身份关系，完全相信李光建与李思颖之间的委托关系并与之签订协议，并按协议支付房款。且李思颖与其父母在2015年12月15日办理了接房手续，并按照协议约定履行了交付房屋的义务，自此，上诉人一直占有、管理使用该房屋，被上诉人李思颖没有提出任何异议，因此，李光建的代理行为有效；即使李思颖没有授权，被上诉人李光建仍构成表见代理，李思颖应当承担法律后果。综上，李思颖拒绝配合过户的行为，违反公平诚信，一审法院认定事实错误、适用法律错误，应予改判。李思颖辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。李光建辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。余国平向一审法院起诉请求：1.判令李思颖协助余国平办理位于重庆市巴南区东本依山郡房屋过户手续;2.判令李思颖、李光建赔偿余国平违约金14万元;3.诉讼费、保全费由李思颖、李光建承担。一审法院认定事实：2013年6月22日，余国平向李光建妻子樊小莉转账25万元。同年9月28日，李光建出具借条一份，载明：今借到余国平现金伍万元正（50000.00元）借三个月归还。樊小莉：，北国风光。当日，余国平向李光建妻子樊小莉转账5万元。同年11月17日，李光建以李思颖名义与余国平签订转让协议，该协议约定，甲方（李思颖）与乙方（余国平）自愿将渝北区望龙门下洪学巷拆迁购买安置房指标转让给乙方，转让金额大写叁拾伍万元。购房款及过户的一切费用由乙方承担，付款方式为：首付款贰拾伍万元。接房交钥匙时付伍万元，办完过户手续后，付清余款伍万元。如甲方违约，应按总房款40%赔偿，并归还乙方购房款及购买房屋所产生的一切费用。如不按期交房的过渡安置费由甲方转交给乙方收取。如乙方违约，甲方有权不归还房屋指标转让费用。甲方有义务配合乙方办理过户的一切手续，否则视为违约，甲方在配合乙方办理过户手续及接房期间所产生的费用由乙方支付。2015年12月15日，余国平向李光建妻子樊小莉转账5万元。2019年5月23日,李思颖出具安置房产权证领取书一份,载明:本人系渝中区望龙门下洪学巷路号房屋产权人,现已与拆迁代办单位完善拆迁安置相关手续,并结清拆迁安置的所有费用。今领到巴南区渝南大道35号安置房产权证壹本，产权证号：渝2019巴南区不动产权第号。一审另查明：2012年3月20日，重庆法正司法鉴定所出具渝法正【2012】物鉴字第23号，鉴定意见为：“认定检材落款日期为2003年11月5日李洪林立的遗嘱上的字迹与李洪林样本字迹是同一人所写”。位于重庆市巴南区渝南大道35号房屋系李思颖单独所有，房屋建筑面积105.04平方米，套内面积84.3平方米。余国平姐姐余国银陈述其系李光建与余国平交易的介绍人，买房的过程李思颖没有出面，钥匙系由李光建交付。一审法院认为，案外人余国银系余国平姐姐，其与余国平存在利害关系，结合李思颖本人未签订转让协议及其协议中身份号码有误的情况，一审法院仅能采信涉案房屋钥匙由李光建而非李思颖交付余国平的事实。余国平亦未举证证明涉案房屋系由李光建或者樊小莉出资购买，故一审法院采信涉案房屋系由李思颖继承所得，李思颖在取得涉案房屋时已年满18岁，具有完全民事行为能力，对其所有财产享有独立的处置权。而余国平举示的证据仅能证明转让协议由李光建代签，未能举证证明该协议的签订系经李思颖本人授权。庭审中，李思颖亦明确表示不追认转让协议效力，故该协议仅为李光建真实意思表示，非李思颖真实意思表示。而余国平在明知李思颖系成年人，且其未到场签字的情况下签订转让协议，至今未积极请求李思颖对转让协议效力予以追认，未尽到购房人基本注意义务，存在过错，不符合表见代理构成要件。根据合同的相对性，该协议拘束力不及于李思颖，故余国平要求李思颖配合其转移涉案房屋产权登记无事实及法律依据。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，无论购房款35万元是否由借款转化而来，李光建与余国平签订的转让协议系有效合同。而李光建虽有意出卖涉案房屋，但其对涉案房屋属无权处分，故一审法院对余国平主张李思颖、李光建协助转移涉案房屋产权登记的诉请不予支持。现余国平已经履行完付款义务，但转让协议内容实际履行不能，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李光建理应承担违约责任。余国平与李光建已经明确约定违约金计算方式（约定按总房款的40%赔偿），而2013年11月17日至今，涉案房屋所在地区房价实已大幅上涨，余国平诉请违约金14万元系合理请求，一审法院予以支持。经一审法院释明，余国平仍坚持本案诉请，至于其认为仍存在巨大损失，应持相关证据，另行诉讼。至于余国平与李思颖、李光建举示的其他证据,因与本案不存在直接关联性,一审法院不予采信。为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李光建本判决生效之日起十日内支付余国平违约金14万元；二、驳回余国平其他诉讼请求。本院二审审理中，余国平举示两份证据：1、案涉房屋的产权登记档案，拟证明房屋的来源不仅是继承，还有其他因素，房屋系家庭财产，李光建也是实际产权人之一；2、案涉房屋的业主物管费明细统计表、承诺书、消防安全责任书、前期物业服务合同、业主临时管理规约，结合一审举示的物业费缴费收据，拟证明李思颖将案涉房屋交付上诉人。李思颖发表质证意见认为：对第一份证据的真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的，案涉房屋系李思颖继承所得，并且登记在李思颖名下，应是李思颖的个人财产；对第二份证据的真实性不认可，即使是真实的，其上加盖的是物业公司项目部的章，并不是物业公司的公章，因此对外不具有任何效力。且两份证据均不符合新证据的法律特征，不属于新证据。李光建对上述证据的质证意见同李思颖的质证意见。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，对于李思颖是否应当协助上诉人转移涉案房屋产权登记的问题。根据已查明事实，涉案房屋系李思颖因李洪林遗嘱所继承房屋的拆迁安置房，属于李思颖个人财产，并非家庭共有。上诉人与李光建以李思颖名义签订转让协议时，李思颖已年满18周岁，对自己的财产有独立的处置权，上诉人并无证据证明李光建转让房屋具有李思颖的授权或者事后追认授权，李光建在不具备代理权的情形下签订的转让协议对李思颖并未产生效力，同时，上诉人在明知李思颖系房屋产权人的前提下，仍在李思颖未到场签字时与李光建签订转让协议，上诉人未尽到购房人的合理注意义务，因此存在过错，该购房行为并不构成表见代理。故，上诉人与李光建签订的转让协议对李思颖并无拘束力，上诉人请求李思颖协助其转移涉案房屋产权登记的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，余国平的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人余国平负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 利审 判 员  吴 杰审 判 员  钱昳心二〇二〇年二月十八日法官助理  李 婷书 记 员  黄 倩