重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初8842号原告：向兵，男，1971年11月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春梅，重庆光界律师事务所律师。被告：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦907号），统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：朱雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。原告向兵与被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告向兵的委托诉讼代理人李德平、唐春梅，被告黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向兵向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金82164.91元（自2017年8月21日起计算至2019年11月21日止），并承担以房价款333191为基数，自2019年11月22日起按每日万分之三计算至实际交付之日止的违约金；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年11月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：1.被告将位于黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园幸福里XX幢X单元XXX号商品房出卖给原告，该商品房建筑面积为95.97平方米，套内73.92平方米，总价款为333191元，首付款103191元，余款23万元为银行贷款支付。2.被告应当在2017年8月20日前将合格的商品房交付给原告。3.被告交房违约，应从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告向兵已将购房款333191元付清。合同约定的交房期限到期后，被告通知原告接房，原告前往被告处验房，发现被告准备交付的商品房存在墙体、房顶、地板等多处严重开裂，管道漏水等质量问题，严重影响正常居住使用，根本达不到合同约定的商品房交付条件，同时，被告也未向原告出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《新建商品房质量保证书》《新建商品房屋使用说明书》，为此，原告拒绝接房。原告认为，被告因房屋存在严重质量问题已导致逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，即向原告支付自合同约定的交房期限的第二天起至实际交房之日止的违约金。黔江碧桂园公司辩称，1.被告已于2017年3月17日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且制作完毕“两书”，案涉房屋在合同约定的交楼期限届满前已达到法定交付条件，被告亦及时通知了原告收楼，原告迟迟未至被告处办理收楼手续，根据合同约定及法律法规规定，应自2017年8月20日起视为被告已将案涉房屋交付给原告，由此产生的无法按时实际收楼的责任应由原告自行承担。2.案涉房屋已于2017年8月20日视为交付给原告，根据合同约定，案涉房屋在交付时存在属工程保修范围的质量问题的，尤其是质量瑕疵、一般质量问题等，原告有权要求被告保修，但原告从未向被告报修过案涉房屋存在质量问题，即使存在质量问题，被告也无法履行维修义务，原告迟迟不至被告处收楼的责任应当由原告自行承担。3.根据合同第九条及补充协议第十二条第（五）款约定，出现被告需支付违约金情形的，该违约金由被告于该商品房交付的同时支付。而原告至今未办理案涉房屋的收楼手续，案涉房屋尚未实际交付给原告，故即使出现需支付逾期交房违约金的情形，该违约金的支付条件也尚未成就，原告无权要求被告支付逾期交房违约金。4.即使存在被告需支付逾期交房违约金的情形，合同约定的逾期交房违约金标准也过高，被告请求法院予以调低。合同约定的逾期交房违约金每日为已付房价款的万分之三，而案涉房屋属于毛坯房，参照黔江区同地段同时段同类型房屋的租金标准（约800元/月-1000元/月），远远高于实际损失的30%以上。综上所述，被告认为原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无任何事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2016年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为黔江碧桂园四期（B部分工程）黔江碧桂园四期（B、C部分工程）。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园幸福里XX幢X单元XXX，建筑面积为95.97平方米，其中套内建筑面积为73.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为22.05平方米，本商品房用途为住宅。第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为333191元。第五条约定，乙方必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的15.67%（￥52191.00）给甲方；乙方必须在2016年12月27日前付清总房价款的15.3%（￥51000.00）给甲方，并在前向贷款银行办理按揭申请手续；乙方必须在2017年1月27日前，付该商品房总价款的69.03%（按揭款项）给甲方。第七条就交房期限及交付条件约定为：“（一）本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2017年8月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”第八条就交房手续的办理约定为：“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条就甲方逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日[与本条第1款第（1）项约定的日期相同]后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订《合同补充协议》（附件五）。该协议第四条第（二）款约定，甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。第四条第（三）款约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计。甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十八条第2款“在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”的约定内容予以删除，双方同意按如下约定履行：保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致甲方承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。2016年12月19日，被告向原告开具发票，价税合计金额为103191.00元，备注为定金加首期。向兵向中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行申请了23万元购房贷款，且与该行、被告签订《个人购房借款/担保合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2017年3月17日，被告取得黔江区建竣备字[2017]0002号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明的工程名称为“黔江碧桂园四期C部分工程（91#、93#……）”，工程地址为“重庆市黔江区正阳街道”。另，被告当庭举示了其制作的案涉商品房的《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，载明的工程名称亦为“黔江碧桂园四期C部分工程（91#、93#……）”，具体位置为第XX幢X单元4层02室。2017年6月27日，被告向原告邮寄通知书。原告陈述，其在合同约定的期限内去接房，发现房屋存在楼板、顶棚严重开裂，厕所严重漏水等问题，基于此原因没有接房，并当场告知被告整改合格后接房。之后，被告又分别于2017年8月30日、2019年4月4日向原告发出邮件，快递单上注明的内容分别为《催收楼通知书》《催促收楼通知书》。经现场勘验，案涉房屋客厅天花板、主卧地面存在修补痕迹，厕所下水管道附近的天花板存在渗漏现象。被告称原告未向被告反映过现场的问题，被告无法履行维修义务；对于厕所的问题，因楼上已装修，故原告需举证证明渗水是案涉房屋本身的问题还是楼上装修导致；除厕所的问题外，其他地方都是被告在合同约定的接房期限前自行修复的。本院认为，原告与被告自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。原告以被告逾期交房为由，要求被告支付逾期交房违约金。案涉商品房在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告制作了《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，符合交房条件。原告认为其购买的房屋系B部分工程，被告举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》与本案无关，但从上述证据的工程名称可以认定原告购买的房屋系黔江碧桂园四期C部分工程，与本案具有关联性，能够证明案件事实，故本院对上述证据予以采信。原告在合同约定的期限内前往接房，认为案涉商品房存在质量问题，且被告未向其出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》而未接房，但其举示的证据不足以证明案涉商品房存在的质量问题达到房屋主体质量不合格的程度，及被告拒绝向其出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》的事实，故原告关于案涉商品房不具备交付条件的主张不成立，原告应自行承担逾期接房的违约责任，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告向兵的诉讼请求。案件受理费1854元，减半收取计927元，由原告向兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  黄晓娟二〇二〇年二月二十日书记员  王 双