上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20975号原告：徐强，男，1968年11月27日出生，汉族，住上海市静安区。原告：黎永蓉，女，1976年3月26日出生，汉族，住上海市静安区。两原告之共同委托诉讼代理人：惠晋生，上海源法律师事务所律师。两原告之共同委托诉讼代理人：唐峰，上海源法律师事务所律师。被告：廖暮夕，女，1992年2月16日出生，汉族，住上海市。原告徐强、黎永蓉诉被告廖暮夕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐强、黎永蓉、被告廖暮夕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐强、黎永蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告直接损失80000元，包括家具损失40000元，房屋复原费用40000元；3、被告支付逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金共计30799元；4、被告支付原告自2019年10月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月11000元计算。事实和理由：2018年11月9日，原告徐强(甲方)与被告廖暮夕(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方居住，租赁期限自2018年12月1日至2020年11月30日，月租金11000元，付三押一，保证金11000元，乙方不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将房屋转租，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。租赁期间，若因乙方原因致房屋损坏，造成人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任。因乙方原因造成该房屋主体结构损坏、乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，乙方对该房屋的使用违反相关法律法规的，甲方可书面通知乙方解除合同,且乙方应当向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金,给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分……现被告未经原告同意，擅自将房屋进行改造装修，在阳台增设洗浴和卫生间，对房屋的结构安全带来严重隐患，并且未经原告同意多次转租。2019年5月4日，上海市公安局普陀分局长寿路派出所、普陀区长寿路街道办、普陀区长寿路房屋管理办公室因被告违章建筑及擅自更改房屋空间，提出整改意见。原告得知情况后，多次要求被告对租赁房屋停止转租并恢复原状。但被告未予理睬。2019年6月20日，原告通过微信向被告发送《解除租赁合同通知书》，并在涉案房屋门口进行张贴告知被告双方租赁合同于2019年6月30日解除。被告廖暮夕辩称，租赁合同上明确转租经过中介同意即可，并未要求经过原告同意。被告转租经过中介同意，中介有无将转租事宜告知原告，被告不清楚。被告要求继续履行租赁合同，不同意解除。若法院判决解除租赁合同，被告可以向原告返还家具并自行将涉案房屋复原，将阳台上的厕所拆除。双方对违约金约定过高，申请法院调低。本院经审理认定事实如下：上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为徐强、黎永蓉。2018年11月9日，徐强(甲方)与廖暮夕(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方居住，建筑面积约110.72平方米，租期自2018年12月1日至2020年11月30日，月租金11000元，租金三个月为一期支付，乙方每期租金提前5日向甲方支付，每逾期一日，乙方应当按当期日租金的100%支付逾期违约金。租赁保证金11000元。乙方不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将该房屋转租。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施和设备的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。《房屋租赁合同》附件一，列明了家具、家电清单。《房屋租赁合同》签订后，廖暮夕支付租赁保证金11000元及首期3个月租金33000元。嗣后，徐强、黎永蓉发现廖暮夕违反合同约定擅自将涉案房屋转租，并将房屋进行改造装修。2019年5月4日，由区房管局、长寿路街道、长寿路派出所、物业公司等向长寿路XXX弄XXX号XXX室(业主/承租人)发出《告知书》，对出租房屋提出了不得分隔搭建后出租等要求，对不符合要求的应进行整改，未自行整改将由相关部门开展集中整治。2019年6月20日，徐强、黎永蓉向廖暮夕发送《解除租赁合同通知书》，告知双方的租赁合同于2019年6月30日解除。另查明，2019年3月2日，廖暮夕支付33000元。2019年6月12日，廖暮夕支付33000元。审理中，1、黎永蓉表示，因其并非《房屋租赁合同》的签约主体，故对解除租赁合同、返还房屋、违约金及房屋使用费的诉讼请求予以放弃。2、廖暮夕称如果法院判决解除合同，同意返还家具并自行将房屋复原。据此，徐强、黎永蓉变更诉讼请求，要求廖暮夕返还租赁合同附件一清单上列明的家具，自行拆除房屋内阳台上搭建的厕所。变更后的诉讼请求为：(1)解除徐强与廖暮夕之间签订的《房屋租赁合同》并返还房屋；(2)、廖暮夕返还租赁清单上的家具，自行拆除阳台上搭建的厕所；(3)、廖暮夕支付徐强违约金19799元，租金及房屋使用费至返还房屋之日止，燃气费93.20元。其中，返还家具、拆除阳台上搭建的厕所及燃气费93.20元，廖暮夕表示同意。但其坚持认为应当继续履行房屋租赁合同。3、徐强、黎永蓉提供《租房协议》若干，为案外人贾昌明将涉案房屋分割出租给苏某、李某等人的租赁合同。廖暮夕表示，案外人贾昌明为其朋友，廖暮夕承租涉案房屋后给案外人贾昌明居住，对贾昌明的转租行为，其不清楚。4、徐强称廖暮夕自2019年9月1日起陆续支付18698元，现认可廖暮夕房屋使用费支付至2019年10月23日。廖暮夕则称其支付至2019年11月24日，但未提供证据予以证明。5、租赁保证金11000元徐强同意在廖暮夕结清所有费用后退还。本院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《房屋租赁合同》约定，乙方擅自转租该房屋的，甲方可书面通知乙方解除本合同。廖暮夕擅自转租的行为违反合同约定，徐强要求解除《房屋租赁合同》具有合同依据，本院予以支持。解除日期为《解除租赁合同通知书》载明的解除日期，即2019年6月30日。因廖暮夕违反合同约定转租，导致租赁合同解除，徐强有权要求廖暮夕支付数额相当于一个月租金的违约金。《房屋租赁合同》解除后，廖暮夕应当腾退涉案房屋，逾期返还房屋的，应支付房屋使用费。综上，本院对徐强要求解除合同、支付违约金、腾退房屋、支付房屋使用费的诉讼请求予以支持。廖暮夕逾期支付租金，应当根据合同约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，本院根据违约天数、金额等实际情况，酌情确定逾期支付租金的违约金为300元。廖暮夕表示同意返还家具，拆除阳台上搭建的厕所，并支付燃气费93.20元，本院予以准许。廖暮夕辩称租赁合同上明确转租经过中介同意即可的意见，未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告徐强与被告廖暮夕签订的关于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告廖暮夕应于本判决生效之日起十日内腾退上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋恢复原状(拆除阳台上搭建的厕所)，将该房屋返还给原告徐强；三、被告廖暮夕应于本判决生效之日起十日内支付原告徐强房屋使用费(按每月11000元计算，自2019年10月24日起至被告廖暮夕实际返还房屋之日止)；四、被告廖暮夕应于本判决生效之日起十日内支付原告徐强《房屋租赁合同》解除违约金及逾期支付租金违约金共计11300元；五、被告廖暮夕应于本判决生效之日起十日内返还原告徐强、黎永蓉《房屋租赁合同》附件一清单上列明的家具、家电；六、被告廖暮夕应于本判决生效之日起十日内向原告徐强支付燃气费93.20元；七、原告徐强应于被告廖暮夕履行完毕本判决第二、三、四、五、六项主文之日返还被告廖暮夕租赁保证金11000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1395元，减半收取计697.50元，由被告廖暮夕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年二月二十七日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。