陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终559号上诉人（原审被告）：冯小平，男，1982年1月16日出生，汉族，。被上诉人（原审原告）：朱天成，男，1973年5月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。上诉人冯小平因与被上诉人朱天成房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯小平，被上诉人朱天成之委托诉讼代理人闫玲娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯小平上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回朱天成一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费全部由朱天成承担。事实与理由：XX村XX店（XX村XX店）的负责人，XX村XX路店与朱天成签订涉案租赁合同，故冯小平不是涉案租赁合同的承租方，本案租赁合同的承租方应为XX村XX店。一审判决认定冯小平为本案被告，并判决冯小平向朱天成支付租金，无事实和法律依据。2.一审法院认定欠付租金数额的事实不清，证据不足。（1）关于年租金，从2018年开始，双方协商一致对年租金按照每年45万元支付租金；（2)关于合同终止期限，冯小平和受让方2018年11月11日谈好了转租事宜，故涉案租赁合同的终止期限应为2018年11月11日；(3)关于转让费冲减欠租金额的问题，朱天成未经冯小平同意，直接将转让费降低70000元，后冯小平与朱天成协商，将转让费提高10000元，朱天成再减免租金20000元。因此，装让费应冲减租金180000元；(4)租赁合同终止后，XX村XX店同意，XX村XX店出资安装的天然气过户到朱天成名下，天然气初装费应冲减欠租金额；(5)XX村XX店和冯小平允许，私自转租，并将价值三十多万元设备私自处理，用于冲减欠付租金。经核算，XX村XX店已不欠朱天成租金，且朱天成应返还XX村XX店部分款项。朱天成答辩称：1.2016年4月冯小平作为西安市XX乡村发现餐馆的法定代表人与朱天成签订涉案租赁合同。西安市XX乡村发现餐馆为个体工商户，在转让后应由实际经营者承担责任。转让后已早已注销，不可能作为诉讼主体。XX村XX店没有任何关联，无法确定与西安市XX乡村发现餐馆为包含关系，故冯小平是本案适格且唯一租赁合同主体。2.涉案租赁合同第五条第9项约定，租期未满提前终止合同须以书面形式提前三个月通知出租方，征得书面同意，方可解除。本案冯小平并未提前书面告知，2018年11月20日左右才提出解除合同。为减少损失，朱天成及时寻找他人承租。冯小平对天然气不予拆除要求另行抵账，朱天成并未同意。后冯小平配合将天然气过户到朱天成名下，如冯小平需要可随时拆除。2019年1月5日受让方同仁堂医馆才支付了转让费和租金，且由于冯小平未提前告知，朱天成给同仁堂医馆留了两个月装修期，这是冯小平给朱天成造成的损失。本案朱天成主张的租赁费计算至2018年12月30日，一审法院判决认定欠付租金为223333.33元正确。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。朱天成向一审法院起诉请求：1.冯小平向朱天成支付拖欠租金223333.33元及逾期支付的违约金（暂定3万元），共计253333.33元；2.本案案件受理费由冯小平承担。一审法院查明的事实：2016年4月30日，冯小平作为西安市XX乡村发现餐馆（乙方、承租方）法定代表人与朱天成（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于西安市高新区XX路XX幢XX单元XX号房，出租给乙方用于开办乡村发现餐馆。房屋总建筑面积为283.78m2 ，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日止，共计5年。租金自2016年5月1日起正式计算。第一年及第二年的房租为年租50万元，第三至第五年租金双方再议。租金支付方式约定乙方应于2016年5月1日前付清2016年5月1日至2017年4月30日全年租金。以后每年提前两个月一次性支付下一年度全年12个月租金。即2017年3月1日前付清2017年5月1日至2018年4月30日全年租金，2018年3月1日前付清2018年5月1日至2019年4月30日全年的租金。以后每年的租金按此方式支付，直至合同期满为止。违约责任约定如乙方未按合同规定的日期支付租金和其他费用，自甲方送达催缴通知书之日起，甲方有权要求乙方：逾期达一个月仍未交齐款项的，甲方有权收取应交租金的5%作为滞纳金；逾期达三个月仍未交齐应付款项，甲方有权单方面通知乙方终止合同，收回房屋租赁权......乙方须在合同终止十五日内向甲方支付当年租金的50%作为违约金。该合同由朱天成及冯小平签名，未加盖西安市XX乡村发现餐馆公章。另查，朱天成主张冯小平以银行转账方式支付房租70万元，签订租赁合同时支付房租25万元，另由店铺的受让方于2019年1月5日代朱天成支付房租16万元，合计支付111万元。冯小平对除受让方代付的16万元不认可外，对其余房租均认可。朱天成确认违约金因合同约定过高，违约金为估算。再查，冯小平在庭审后主张签订租赁合同主体不适格，XX村XX店”营业执照一份，该营业执照载明企业名称与租赁合同载明的企业名称“西安市XX乡村发现餐馆”不符，负责人亦不是冯小平。另，未查询到西安市XX乡村发现餐馆工商注册信息。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         一审法院认为，关于租赁合同主体问题，虽然冯小平以“西安市XX乡村发现餐馆”法定代表人名义签订租赁合同，但经查询并未查询到“西安市XX乡村发现餐馆”工商注册信息，故冯小平签字行为应视为其个人行为。同时，冯小平在租赁合同过程中已向朱天成支付租赁费，冯小平的付款行为应视为对租赁合同的实际履行。另外，冯小平提交的XX村XX店”营业执照与租赁合同载明的“西安市XX乡村发现餐馆”名称不符，XX村XX店”的负责人并非冯小平，冯小平无证据证明签订租赁合同的行为XX村XX店有法律上的利害关系，故对冯小平对于租赁合同主体的辩解，本院依法不予采信。综上，租赁合同的合同主体应认定为朱天成、冯小平。朱天成、冯小平之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护。朱天成依约向冯小平交付房屋后，冯小平理应按照合同约定期限支付租金，冯小平未按合同约定按时、足额支付租金，构成违约。关于冯小平已支付租金，朱天成确认已支付111万元，冯小平对此不予认可，但未提交相反证据予以反驳，故对朱天成主张之租金数额予以确认。关于双方之间租赁合同的终止时间，朱天成主张自2018年12月31日终止，冯小平主张为受让人代付16万元转让费时止，但受让人于2019年1月5日支付16万元转让费，故朱天成现主张有利于冯小平的合同终止时间，本院予以采信。经核算，截止合同终止之日，冯小平欠付租金223333.33元。冯小平逾期支付房屋租金，构成违约，冯小平应按合同约定向朱天成支付违约金，因朱天成主张之违约金系估算，故对朱天成主张之违约金，一审法院认为以年利率6%计算为宜，自合同终止之日至立案之日，经核算为2940元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告冯小平应于本判决生效之日起十日向原告朱成天支付拖欠的房屋租金223333.33元及违约金2940元，合计226273.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费5100元，由原告承担510元，由被告承担4590元。鉴于原告已预付，故被告在偿付上述款项时一并向原告支付。本院二审期间，冯小平提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。XX村XX店成立时的申请、注册信息资料及高新路店交税银行交易记录，以证明2010年到2017年期间冯小平是XX村XX店的负责人，涉案租赁合同的租赁主体和实际使用人应是XX村XX店。朱天成质证认为，上述证据是在一审期间已经存在的证据，不属于二审新证据，且XX村XX店与涉案租赁合同及本案没有关联性，也与涉案租赁合同所约定的西安市XX乡村发现餐馆没有关联性，故对证明目的不予认可。二审中，朱天成未提交新证据。    结合双方举证、质证情况及法庭调查，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。冯小平二审提交的上述证据，不属于二审程序中的新证据，且不能证明冯小平是以XX村XX店负责人的身份签订涉案租赁合同、涉案租赁合同的租赁主体是XX村XX店这一事实，故与本案案件事实不具有关联性，对本案待证事实不具有证明力，因此本院不予采信。另二审中，冯小平明确其上诉所称的天然气初装费一节，称其通过另案诉讼解决，不作为本案的上诉理由。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案二审的争议焦点为：涉案租赁合同的租赁主体及欠付租金数额应如何认定。关于租赁合同主体一节，XX村XX店2010年6月30日已成立，双方2016年4月签订涉案合同时，XX村XX店早已成立，XX村XX路店签订涉案租赁合同，且涉案合同中并未约定XX村XX路店的负责人代表高新路店签订涉案租赁合同，涉案租赁XX村XX路店公章。一审法院结合涉案租赁合同的签订及履行情况，根据查明的事实，认定冯小平系涉案合同的租赁方，并无不妥。关于欠付租金数额一节，本案中，朱天成主张的是截止2018年12月30日的租金，一审法院认定涉案合同终止时间为2019年1月5日，朱天成未上诉，并明确其不再主张2018年12月31日至2019年1月5日的租金。冯小平并未提供证据证明双方协商对于2018年之后的年租金按照45万元计算，也未提供证明已与朱天成达成减免租金2万元的相应证据。关于天然气初装费，双方之间的租赁合同中并未约定该费用从租赁合同中扣减，且冯小平二审已明确表示对天然气初装费在本案中不再作为上诉主张。故一审法院认定的欠付租金数额正确。综上所述，上诉人冯小平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4694元，由上诉人冯小平负担。本判决为终审判决。                      审  判  长  李 雪 晴                      审  判  员   姬   钊                         审  判  员   蒋   瑜                                 二0二0年二月十七日                      书  记  员  潘 丽 娜  1