上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17027号原告：上海朵云轩文化实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：应新华，总经理。委托诉讼代理人：徐拥军，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞旻曦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：适纳(上海)国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：冯康泉。原告上海朵云轩文化实业有限公司(以下简称朵云轩公司)与被告适纳(上海)国际贸易有限公司(以下简称适纳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卞旻曦到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朵云轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年2月1日至2018年10月16日期间的房屋租金47,543.52元、物业管理费5,955.20元；2、判令被告支付原告2017年10月1日至2018年10月16日期间的电费3,436.40元；3、判令被告支付原告2018年10月23日至2018年11月28日期间的房屋占有使用费13,564.20元；4、判令被告支付原告违约金11,152.68元；5、判令被告支付原告律师费损失9,798元。事实和理由：原告系上海市徐汇区天钥桥路XXX号房屋业主。2016年11月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将上海市徐汇区天钥桥路XXX号朵云轩艺术中心B区四楼405-A室出租给被告用于办公，租赁期限自2016年12月1日至2018年11月30日，该房屋的租金和物业费两月一结，被告应于每两个月的25号前向原告支付当期租金和物业管理费。如被告逾期不支付租金及其他费用累计超过一个月，原告有权解除合同，并向被告主张相当于月租金两倍的违约金。2016年12月1日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，将租赁房屋变更为天钥桥路XXX号艺术中心B区三楼310室，租赁面积变更为34.92平方米，租金每月5,310.80元，物业管理费每月698.40元，其他约定均以《房屋租赁合同》为准。《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》签订后，原告按约向被告交付了房屋并提供了物业管理服务，但被告自2017年10月起拖欠电费，自2018年2月起拖欠租金和物业管理费。原告向被告发出律师函及《解除房屋租赁合同通知书》催讨拖欠款项未果，故原告诉至法院，请求判如所请。适纳公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：原告系上海市徐汇区天钥桥路XXX号房屋权利人，房屋建筑面积29,334.20平方米，另有门牌号：龙华西路250.256-262.266.268号，登记日期为2017年4月26日。2016年11月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区天钥桥路XXX号或龙华西路XXX号朵云轩艺术中心B区四楼405-A室房屋出租给被告用于办公，建筑面积为38.89平方米；房屋租期为2年，即2016年12月1日至2018年11月30日止；该房屋起始租金为5元/平方米/天，上述租金的前一年不变，自第二年起每年递增一次，增幅为5%；该房屋的租金及物业管理费采取按时支付，每两个月为一个支付期，先付后用，押二付二，于每个支付期第二个月的25日前支付下一期租金和物业管理费，以现金或汇款方式支付；乙方未按本合同规定之日期支付租金，且逾期超过15天的，甲方有权停止水、电、煤气及甲方认为合适的相关措施和行动，并且每逾期一天按月租金的1%交纳滞纳金；房屋租赁保证金相当于该房屋两个月的租金即12,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金等外，剩余部分无息归还乙方；如因乙方的原因，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，并没收乙方支付的保证金；保证金是乙方履约的担保金，乙方不得以保证金充抵应缴纳的房租、水电气、物业等费用；租赁期间，该房屋所发生的电费、通讯等公用事业费用由乙方自行承担，不得拖欠；电用量按乙方独立使用的实际读表数进行核计结算，时间为每月一次；考虑到电费存在运行补差，双方约定单价按电费发票列明的金额上浮10%结算；因本合同的租期届满或提前终止，乙方应在终止后柒日内撤空并返还房屋，包括将该房屋所有的钥匙交还，自行拆除增添的装修、装潢、附加物，并清除废弃物及将甲方原有的内部结构、内部设施予以恢复到租赁前的状况，否则乙方须承担相应的费用；乙方向甲方返还该房屋时，该房屋应处于可正常使用的状态；乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理退租手续；如乙方未获得甲方同意而继续占用(包括人员占用或以物品占用)该房屋，则每逾期一日，乙方应按当年日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(5)乙方逾期不支付租金及其他费用累计超过1月的；若乙方违反本合同约定的情况，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方已付租金照实结算，保证金没收，乙方在支付了所有欠款后还需另外支付违约金，违约金相当于当年月租金的2倍；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；如因乙方的原因，本合同被提前终止，甲方有权解除本合同，并没收乙方支付的保证金；甲方因向乙方催讨租金等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费)，均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支向乙方追讨。2016年12月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁补充协议》，对租赁部位及相应费用进行了变更。补充协议载明：租赁部位及面积的变更，甲方将上海市徐汇区天钥桥路XXX号或龙华西路XXX号朵云轩艺术中心B区三楼310室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给乙方,房屋建筑面积为34.92平方米；年租金的变更，甲、乙双方约定，该房屋年租金为63,729元，即每月租金5,310.80元；该房屋年物业管理费为8,380.80元，即每月物业管理费698.40元；乙方已支付的租赁保证金不变，但已支付的第一期租金和物业管理费的差额可抵扣下一期租金和物业管理费；本协议为甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》的有效组成部分和附件，与原租赁合同具有同等的法律效力；除本协议中明确所作修改的条款之外，原租赁合同的其余部分完全继续有效，双方必须严格执行；本协议与原合同有相互冲突时，以本协议的约定为准。合同及补充协议签订后，被告按约向原告支付租赁保证金12,000元，并已支付2016年12月至2018年1月期间的租金及物业管理费、2016年12月至2017年9月期间的电费。原告收到款项后开具发票，其中电费每月均为274.34元。但此后被告未能按约支付租金及相关费用。2018年7月23日，原告向被告发出《律师函》，主要内容为：被告自2017年10月起拖欠原告电费2,469.06元，自2018年2月起拖欠原告租金及物业管理费37,648.44元，原告要求被告接函后三日内支付上述款项，否则原告将解除《房屋租赁合同》并追究被告的法律责任。原告于2018年7月31日向被告注册地及涉讼房屋地址邮寄律师函。庭审中原告称被告签收了该律师函，但未能提供签收单据。2018年10月15日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》。主要内容为：被告自2017年10月起拖欠电费3,292.08元，自2018年2月起拖欠租金及物业管理费50,197.92元，被告接函后仍未支付拖欠款项，原告正式通知被告自本通知发送至被告之日起，原告正式解除租赁合同；原告要求被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费，于2018年10月19日前将涉讼房屋交还原告，并支付违约金10,621.60元。2018年10月16日，被告签收该通知书。2018年11月28日，被告委托中通物流公司将涉讼房屋内的物品清空，但未向原告交还房屋钥匙。嗣后，原告催讨欠费无果，遂诉至本院。另查明，原告为本案诉讼事宜聘请律师，支付了律师费9,798元。庭审中，原告称：电费每月固定为274.34元，不根据抄表数，双方一直按此标准履行；双方租赁合同于2018年10月16日解除，合同约定了7天的搬空期，故主张的房屋占有使用费从2018年10月23日计算至11月28日；原告按约没收被告支付的保证金12,000元，保证金无需法院在本案中处理。上述事实，除原告当庭陈述外，另有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、银行回单、发票、《律师函》、《解除房屋租赁合同通知书》、快递凭证、授权书、退租确认表、照片、委托代理协议、律师费付款凭证、律师费发票等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但在合同履行过程中，被告未能按约支付租金及相关费用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告在按约行使合同解除权后，现依据合同约定要求被告支付拖欠的租金及相关费用，其诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告交付的租赁保证金，原告主张按照合同约定予以没收，且表示无需法院在本案中处理，故本院在本案中对此不予审处。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付租金47,543.52元；二、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付物业管理费5,955.20元；三、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付电费3,436.40元；四、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付房屋占有使用费13,564.20元；五、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付违约金11,152.68元；六、适纳(上海)国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向上海朵云轩文化实业有限公司支付律师费损失9,798元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,086元，由适纳(上海)国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  祝建伟人民陪审员  陈国元二〇二〇年二月二十四日法官 助理  张 鑫书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。