江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民8520号原告：赖泽滨，男，1979年10月30日生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈荣昌，江苏常友律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁俊，江苏常友律师事务所实习律师。被告：常州市同风通信技术有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武进万达广场15幢101号，统一社会信用代码91320412MA1MBAJM7F。法定代表人：华铭，公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓锋，江苏誉天律师事务所律师。原告赖泽滨与被告常州市同风通信技术有限公司（以下简称同风公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈荣昌、丁俊、被告的委托诉讼代理人王晓锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。二、判令被告向原告支付违约金330000元。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告拥有常州市武进区商铺（以下简称案涉商铺）的租赁权及转租权。原、被告于2018年4月4日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案涉商铺，面积约160平米。合同约定租金先付后用，第三期租金应提前40日支付，现已拖欠超过30日；另外被告又以书面形式向原告明确告知其将拒不履行合同约定的义务，依据租赁合同的约定及合同法等相关法律规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约赔偿责任，请求法院判如所请。被告辩称，一、原告将案涉房屋出租并未经过其原出租人的同意，该合同效力待定。二、即使该合同有效，原告依照合同第七章违约责任的约定，要求被告支付330000元违约金，被告解除合同并没有符合合同第五章第12条的相关约定，故被告提出解除合同并没有约定明确的违约金条款。三、该房屋被告已在2019年9月初移交给原告，并曾在8月、9月份两次发函，均要求解除合同，并要原告寻找租赁户，避免其损失扩大，而且现在该房屋也已对外出租，据了解实际未出租期限也只有不到三个月，损失不到100000元，原告要求的违约金明显超过损失，按照合同法及司法解释规定，该违约金明显过高，应该予以调整。原告提交了如下证据：1、2010年5月27日，谢某与亚太电通投资集团有限公司（以下简称亚太公司）签订的《房屋租赁合同》1份，租期3年（2010年5月1日至2013年4月30日）；房产证复印件1份，证明房屋实际产权人为常州市武进三阳购物中心有限公司（以下简称三阳公司），谢某从三阳公司承租商铺后再转租给亚太公司。2、2010年11月5日，谢某与亚太公司签订的《房屋租赁合同》1份，租期2年5个月零20天（2010年11月9日至2013年4月30日），租赁面积、租金标准与证据1相同，实际是对上一份合同进行重新签订。3、2013年5月10日，谢某与亚太公司签订的《房屋租赁合同》1份，租期2年零137天（2013年5月1日至2015年9月14日），承租面积扩大至324平方米，年租金577500元。4、2015年9月19日，谢某与亚太公司签订的《房屋租赁合同》1份，租期5年（2015年9月15日至2020年9月14日），租赁面积为160平方米，年租金230000元。5、2018年3月31日，亚太公司与原告赖泽滨签订的《房屋租赁合同》1份，租期为2018年4月1日至2020年9月14日，年租金300000元，其中整个租期的租金是120000元为笔误，实际为2018年4月1日至2018年9月14日租金120000元。6、2019年9月14日，亚太公司出具的《情况说明》1份，亚太公司陈述原告取得房屋租赁权的事实过程，证明产权人三阳公司同意转租。7、2018年4月4日，原被告签订的《房屋租赁合同》1份，租期为2018年4月15日至2020年9月14日，证明原被告之间具有房屋租赁法律关系。8、2019年8月14日以及同年9月6日,被告发给原告的《通知书》各1份，证明被告明确表示要求单方解除租赁合同，不再继续履行合同；被告提前终止租赁期限而构成违约。9、2019年9月4日，原告发给被告的《关于立即支付拖欠的租金及滞纳金的函》，证明原告不同意解除合同，要求被告继续履行合同。被告对原告的上述证据真实性无异议，但认为证据4即2015年9月19日签订的《房屋租赁合同》中明确约定房屋不能转租，如需转租，必须取得谢某的书面同意。认为证据6即《情况说明》，只能证明亚太公司对于转租给赖泽滨是同意的，但不能证明房屋产权人和谢某同意转租。认为证据8即《通知书》，被告当时确实提出了解除合同，并要求原告另行出租，避免损失扩大。认为证据9即《关于立即支付拖欠的租金及滞纳金的函》，被告收到后同样也发给原告1份函，要求解除合同。被告提交了如下证据：1、2018年4月9日，农行《网上银行电子回单》1份，交易用途注明为同风房租、转让费、保证金，证明被告支付给原告219167元，其中包含保证金30000元和60000余元的转让费。2、2018年8月3日，农行《网上银行电子回单》1份，交易用途注明为同风房租，证明被告再支付给原告330000元租金。上述证据证明被告已付清了租金。原告对被告已付清租金不持异议，同时认可被告支付了保证金30000元和60000元的转让费，转让费金额由双方协商确定。本院对原、被告提交的证据的关联性、真实性、合法性均予以确认。本院根据确认的证据，认定如下事实：案涉商铺为三阳公司所有。江苏七加七餐饮管理有限公司与三阳公司签订房屋租赁合同1份，承租了包括案涉商铺在内约1800平方米房屋。江苏七加七餐饮管理有限公司租赁上述房屋后，交由谢某对外签订转租合同并收取租金。2015年9月19日，谢某作为转租人，亚太公司作为次承租人，签订《房屋租赁合同》1份，约定将案涉商铺转租给亚太公司作为手机专卖（零售经营）使用，租赁期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止；第一至第三年每年租金230000元、第四至五年每年租金250000元、租赁保证金30000元。在合同第四条第2项约定，不允许亚太公司转租该商铺，如需转租，须征得谢某的书面同意。同时约定如亚太公司违约，谢某可要求解除本租赁合同和赔偿损失，并且无须返还已付的保证金。2018年3月31日，亚太公司与原告赖泽滨签订《房屋租赁合同》1份，将案涉商铺转租给原告赖泽滨，租赁期限自2018年4月1日起至2020年9月14日止，其中2018年4月1日至同年9月14日的租金为120000元，此后的年租金为300000元。2018年4月4日，原告赖泽滨又与被告同风公司签订《房屋租赁合同》1份，约定将案涉商铺再转租给被告同风公司使用，租赁期限自2018年4月15日至2020年9月14日，其中2018年4月15日至2018年9月14日期间的租金为129167元，此后的年租金为330000元。被告同风公司应在合同签订3日内支付保证金30000元，如被告同风公司在承租期内无违约行为，在合同期满后无息退还。同时在合同第17.1条约定，如被告同风公司违反合同十二条的约定，原告赖泽滨在单方解除合同后，被告同风公司应向原告赖泽滨支付合同约定的一年租金的违约金，同时支付原告实现权利而发生的费用。原告赖泽滨如期交付了转租的商铺，被告同风公司于2018年4月9日，转账支付给原告房租、转让费、保证金219167元（其中保证金30000元、转让费60000元），于2018年8月3日，转账支付给原告租金330000元，即至2019年9月14日的租金已付清。2019年8月14日，被告向原告发出《通知书》，告知出于多方面的原因考虑，决定解除《房屋租赁合同》，至2019年9月14日不再继续租赁，通知原告早日安排房屋的使用。原告收到该《通知书》后，于同年9月4日向被告发出《关于立即支付拖欠的租金及滞纳金的函》，要求被告继续履行合同，支付下一年度的租金及滞纳金。2019年9月6日，被告再次向原告发出《通知书》，重申了上述《通知书》的意见，并表示于2019年9月14日到期后搬离案涉商铺。双方协商未果，原告起诉来院要求判如所请。另认定如下事实：谢某以亚太公司于2019年9月6日单方发出《合同解除通知书》违约为由，于2019年11月6日向本院提起诉讼，要求被告亚太公司赔偿一年的租金损失250000元。本院审理后，查明谢某收到案涉商铺后重新招租，并于2019年12月5日起租赁给武进高新区亚朵服装店经营服装。2020年2月17日，本院作出（2019）苏0412民初9271号民事判决书，以谢某的实际损失仅是3个月的房屋空置损失为由，判决亚太公司按双方约定的租金标准赔偿谢某损失62500元（扣除保证金后实际支付32500元）。上述事实，由房屋租赁合同、通知书、民事判决书及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然原告未提供证据证明将案涉商铺转租给被告取得了原产权人的同意，但被告也未提交证据证明在原告转租给被告后的六个月内原产权人、前手的转租人对转租行为提出了异议，因此可以根据司法解释的规定，认定原、被告之间的转租合同合法、有效，被告单方提出解除合同已构成违约，应当按合同约定承担违约金，故本院对被告辩称合同效力待定的意见不予采信。被告单方通知解除合同，原告明确表示不同意解除合同，并提起了诉讼，故被告通知解除合同未产生合同解除的法律后果。原告鉴于被告构成违约，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，于法有据，本院对原告该项请求依法予以支持。由于原告已及时接收了案涉商铺，并将之返还给其转租人，实际损失仅自2019年9月15日合同解除之日起至同年12月5日将案涉房屋重新出租时止3个月房屋空置期的租金损失，因此可以认定双方约定的330000元的违约金明显过高，被告要求适当减少的意见，理由正当，本院参照3个月的租金标准酌定为82500元。原告对被告辩称支付的款项中包含保证金30000元和转让费60000元的事实予以认可，由于合同已判决解除，保证金30000元依法应当退还。转让费60000元是转租时双方协商一致后支付，其中也包含了原告承租后装修投入等损失在内，合同中对提前解除或终止合同是否退还该款未作出约定，法律对此也未有相应的规定，事实上被告接手房屋后对装修物等进行了使用，故本院对被告辩称该60000元转让费也应退还的意见不予采纳。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除赖泽滨与常州市同风通信技术有限公司于2018年4月4日签订的《房屋租赁合同》。二、常州市同风通信技术有限公司于本判决生效之日起三十日内支付赖泽滨违约金52500元（已扣除赖泽滨应当返还的保证金30000元）。三、驳回赖泽滨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3125元（已减半收取），由常州市同风通信技术有限公司负担606元（1112÷2＝556元＋解除合同50元，共606元），由赖泽滨负担2519元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇二〇年二月二十四日书记员  羊容萱