浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初6568号 原告（执行案外人）：黄育春，女，1972年12月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 原告（执行案外人）：潘金花，女，1970年12月17日出生，汉族，住广东省增城区。 原告（执行案外人）：童富秋，男，1967年10月23日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 三原告共同委托诉讼代理人：宦锐，云南弘同律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：白耀星光，云南弘同律师事务所律师。 被告（申请执行人）：叶建伟，男，1976年1月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：黄广，浙江中桥律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈秀兰，女，1966年10月1日出生，汉族，住江苏省宝应县。 被告（被执行人）：董洪齐，男，1965年12月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。 被告（被执行人）：罗劲松，男，1968年10月27日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 被告（被执行人）：云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司，统一社会信用代码91530000795193968J，住所地：云南省昆明市西山区东寺街道石桥铺1号1栋4层401号。 法定代表人：董洪齐，董事长。 被告（被执行人）：昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，统一社会信用代码915301006908609558，住所地：云南省昆明市经济技术开发区昆明出口加工区海关监管大楼408室。 法定代表人：董洪齐，执行董事。 原告黄育春、潘金花、童富秋与被告叶建伟、陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月27日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人白耀星光，被告叶建伟的委托诉讼代理人黄广到庭参加诉讼，被告陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802执异124号执行裁定；2.解除对坐落于昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层101号房地产的查封，并停止执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月23日，三原告与被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司签订房屋转让合同，由三原告购买坐落于昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层101号101-103、105-108号房屋，购房总价款为10286682元。2015年7月20日，昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司将上述房屋交付原告使用。因昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司的原因一直未办理产权证，故未办理过户手续。2019年9月，三原告得知案涉房房屋被衢州市柯城区人民法院查封，提起执行异议被驳回。原告认为，其与昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司签订了房屋转让合同，支付全部购房价款并实际占有，因昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司的原因未办理过户登记手续，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，为此提起执行异议之诉。 被告叶建伟答辩称，1.本案房屋转让合同无效。被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司不是房地产开发企业，无权开发和对外销售房地产；在与原告签订房屋转让合同时未取得案涉房地产权属证书，违反了房地产法的相关规定；案涉房屋的土地属于工业用地，应进行整体转让，但被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司却进行分割转让，不符合有关房屋产权、土地地籍等规定。故该合同属无效合同。2.本案存在原告与被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司串通可能，涉嫌虚假诉讼，要求法院审慎查明案件事实。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司提供书面答辩状称，原告与被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司签订房屋转让合同，支付了购房款并已占有使用，因市场原因和被告昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司自身经营原因导致没有办理房屋产权证。原告对案涉房屋享有物权期待权，原告提出阻却执行的异议成立。 被告陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司未到庭，也未向本院提供证据材料。 经审理，本院认定事实如下：昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司作为甲方与作为乙方的黄育春、潘金花、童富秋签订协议一份，约定就乙方购买甲方国际·昆明珠宝城4栋101、102、103、105、106、107、108号房屋，经协商达成协议如下：1.解决4栋105、106、107、108、205、206、207、208号购房协议。2.乙方原缴纳购房款共计12416682元，甲方退还乙方2130000元。剩余10286682元用于购买4栋一层铺面101-103、105-108号共7间，属于乙方三人所有。3.4栋一层铺面单价9825.85元／平方米，面积1046.9平方米，总价格10286682元。4.甲方应当在本协议签订之日起六个月内退还乙方2130000元，不计息；超过半年的，自本协议签订之日起至退还之日按年利率12%计息，并且应当在一年内付清。5.乙方授权甲方在本协议签订之日起半年内代理乙方销售4栋一层铺面（除104号外），销售价格不低于12000元／平方米，超过的部分，在扣除税收之后，甲乙双方各半分享一半。6.甲乙双方在签订本协议的同时另行签订4栋一层铺面101-103、105-108号的受让合同。7.乙方退房款、出租、转让、接房事宜全权由黄育春办理。本协议一式五份，甲方执两份，乙方执三份，本协议经甲乙双方签字或盖章后生效。合同落款时间是2014年7月24日。 登记在产权证号为云（2017）官渡区不动产权第0084639号的房地产，项下共有8间房屋，坐落于昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层，编号为D101、D102、D103、D104、D105、D106、D107、D108，登记的权利人为昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司，登记地址为昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层101号，登记时间为2017年8月10日，案涉房屋系其中的D101、D102、D103、D105、D106、D107、D108号。 本院在执行叶建伟与陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，于2018年8月13日查封了坐落于昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层101号房地产。原告为此提出异议被驳回，现提起执行异议之诉。 上述事实有原被告陈述及提供的房屋所有权证、房产登记信息、执行裁定书等证据所证实。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。现原告所主张的房屋，系昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司于2017年8月10日办理房产登记时，登记在昆明出口加工区国际珠宝城（顺通大道）戊类工业厂房4栋1层101号房地产中的一部分，原告在交易时对该风险是明知的，系对政策限制的疏忽，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中非因买受人自身原因未办理过户登记。对原告的诉讼请求，本院不予支持。被告陈秀兰、董洪齐、罗劲松、云南阿诗玛文化产业投资集团有限公司、昆明阿诗玛珠宝产业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告黄育春、潘金花、童富秋的诉讼请求。 案件受理费30800元，由原告黄育春、潘金花、童富秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  祝志琴 人民陪审员  王华东 人民陪审员  胡英姿 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  徐星瑜