北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22342号原告：时平军，男，1965年4月24日出生，汉族，北京光宇伟业科贸有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托书诉讼代理人：时皓喆（时平军之子），住北京市朝阳区。委托书诉讼代理人：刘建伟，河北博典律师事务所律师。被告：程宝林，男，1962年5月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许蓉，北京济桓律师事务所律师。原告时平军（以下简称原告）与被告程宝林（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成由法官唐兴华担任审判长，人民陪审员白万庆、陈晓燕参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告时平军及其委托诉讼代理人时皓喆、刘建伟，被告程宝林的委托诉讼代理人许蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告租金113954．4元，保证金50000元，以上共计163954．4元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年9月1日，原告租赁被告位于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区X号厂区（南邻X艺术区、北邻里歌、西邻青田大厦、东临张雄艺术网），总租赁建筑面积共计2124平方米的房屋。在合同履行期间，被告违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条的规定，属于违法建筑，北京市通州区宋庄镇人民政府下发责令改正违法行为告知书，责令自收到通知书之日起2日内改正，恢复土地原貌，逾期不改正的，将依照相关法律规定依法拆除。原、被告合同实际只履行到2019年1月1日，现合同已无法继续履行。被告辩称：原、被告之间的《房屋租赁合同》现已因期限届满而终止，原告承租的房屋目前仍可继续使用，不存在违建的情形，同意退还原告保证金50000元，但不同意原告的其他诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年9月1日，程宝林（甲方）与时平军（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、甲方房屋（以下简称该案涉房屋）位置坐落于北京市通州区宋庄镇小堡村佰富苑工业区X号厂区内，乙方租赁甲方厂区内宿舍楼二层469平方米，原材料库房1349平方米，面料库房324平方米，共计2142平方米作为水站中转之用；二、签订合同之前，甲方已向乙方出示了出租的土地使用合同。因本合同签订时，房屋属于在承租土地上的自建房屋，没有产权证，因政府强拆或者不符合本园区规划产业的项目，乙方无条件退房给甲方，甲方应退还乙方剩余租金和押金；三、因政府（市、区、县、乡镇村政府）行为不允许甲方区域内乙方所从事的经营活动而造成的一切后果及损失由乙方自负；四、房屋租赁的期限为一年，自2018年9月8日至2019年9月7日止。期满甲方收回房屋，乙方应按照装修完后原状返还房屋，不得人为故意损坏，装修可移动部分须撤离。若因乙方不撤离期装修的可移动部分而造成甲方产生的清理费，需由乙方支付，若乙方拒付，甲方有权扣押乙方不动产；五、房屋的租金标准为0．80元/每平方米/每天，该租金标准不含物业费、房产费、土地使用费，需要开发票另加税费及所得税均由乙方自付，也可交给甲方代办协助办理；六、租金付款方式为半年付，于2018年9月1日，支付2018年9月8日至2019年3月7日期间的房屋租金312732元，于2019年3月8日，支付2019年3月8日至2019年9月7日期间的房屋租金312732元。租金支付至户名为程凡的中国农业银行指定账户内。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告按照约定将案涉房屋交付给原告，原告按照合同约定向被告支付2018年9月8日至2019年3月7日期间的房屋租金312732元。2018年9月11日，程宝林（甲方）与时平军（乙方）签订《补充协议》约定：因乙方车流量较大，给甲方增加了管理难度，故甲方后院的北大门由乙方派专人负责管理，但乙方需遵守甲方规定，后门仅有乙方人员及货物进出，杜绝其他单位或甲方公司货物车辆出入；乙方负责后院门卫工作，保证甲方货物及院内财产安全，不得丢失，乙方缴纳保证金50000元给甲方，合同终止，甲方无异议后向乙方该保证金。《补充协议》签订后，原告向被告交纳保证金50000元。2018年10月，被告以需要对原告承租的面料库加盖二层为由，要求原告予以配合，原告自行将库房中存放的桶装水移出，但被告在加盖过程中被北京市通州区宋庄镇人民政府以被告的改扩建行为未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，违反《中华人民共和国城乡规划法》《北京市禁止违法建设若干规定》的规定，责令被告在2日内改正并恢复原貌，逾期不改正的，将按照相关法律规定进行依法拆除。同时，涉案库房因消防问题被北京市通州区公安消防支队加贴了封条。2019年1月1日，原告之子时皓喆在微信朋友圈中发布消息称，由于搬家问题，原订水电话即日作废，并告知了新添的订水电话。庭审中，原告称，在《责令改正违法行为告知书》下达后，原告多次联系被告解决库房因违法建设将被拆除事宜，在无法联系到被告的情况下，于2019年1月1日自行搬离了案涉房屋，并由时皓喆在微信朋友圈中发布了搬家的消息。被告称，案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情形已在租赁合同中向原告予以了告知，《责令改正违法行为告知书》不是针对原告承租的面料库的处罚，其在2019年3月才得知原告自行搬走的事实，双方至今未办理交接及水电结算等手续。本院于2019年9月23日向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。另查，根据原、被告提交的租赁厂区平面图，被告提供的案涉房屋现状照片显示，原告承租的面料库在厂区西侧，西侧的库房现均已加盖了二层。被告未就《责令改正违法行为告知书》不是针对原告承租的面料库的处罚向本院提供证据，且在法庭辩论终结之前也未向本院提供案涉房屋已经取得建设规划许可证的证据。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方虽然就案涉房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》并履行，但由于被告据以出租的案涉房屋在法庭辩论终结之前仍未向本院提供相应的合法建设手续，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。现被告已经对案涉房屋进行实际掌控，故被告亦应将因《房屋租赁合同》的签订向原告收取的保证金及租金予以返还。但原告应当向被告支付案涉房屋使用的费用，其标准由本院参照双方《房屋租赁合同》中约定的标准确定。关于导致《房屋租赁合同》无效的过错，本院认为：被告将未取得合法建设手续的房屋对外进行出租，是导致合同无效的直接原因，虽然被告在合同中向原告明示案涉房屋没有“房本”，但该明示只能直接产生案涉房屋权属可能存在争议的法律后果，并不能直接产生告知承租人案涉房屋不具备合法建设手续的法律后果，故被告应对导致《房屋租赁合同》无效承担全部过错责任。关于原告搬离案涉房屋的时间，本院认为：第一、原告要求返还保证金及租金的原因系案涉房屋被属地政府责令限期拆除以及消防部门对库房的查封，引起该后果的直接原因系被告在加盖二层之前未能履行必要的建设规划手续。同时，被告作为案涉房屋的出租人，在接到《责令改正违法行为告知书》后，亦有义务主动与原告进行联系以解决合同履行中出现的障碍，保证合同的顺利履行；第二、原告之子王皓喆在微信朋友圈中所发布的水站搬离原址、更改电话等信息，如原告继续使用案涉房屋，该信息的发布均会给原告的经营带来不利的影响，且被告也未就原告继续使用案涉房屋向本院提供证据，故被告应当退还2019年1月2日至2019年3月7日期间的房屋使用费及保证金，但原告主张退还的“租金”计算有误，本院予以纠正。被告虽就《责令改正违法行为告知书》不是针对原告承租的面料库的处罚予以抗辩，但因其未就该抗辩向本院提供证据，故本院对被告的辩解意见不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、时平军与程宝林签订的《房屋租赁合同》无效；二、程宝林退还时平军房屋使用费111384元，保证金50000元，以上共计161384元，于本判决生效后7日内执行清；三、驳回时平军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由程宝林负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费3580元，由时平军负担52元（已交纳），程宝林负担3528元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐兴华人民陪审员  白万庆人民陪审员  陈晓燕二〇二〇年二月十日书 记 员  武 晗