山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初5649号原告（反诉被告）：石少胜，男，1984年1月8日出生，汉族，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：王鹏、钱丽，山东闻韶律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南世茂新阳置业有限公司，住所地济南市济阳区济北开发区黄河大街17号总部经济中心办公室413室。法定代表人：陆术东，总经理。委托诉讼代理人：章守天，男，1988年6月26日出生，系该公司职工。原告（反诉被告）石少胜与被告（反诉原告）济南世茂新阳置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年11月4日立案受理后，经双方当事人同意选择适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）石少胜及其委托诉讼代理人钱丽、被告（反诉原告）世茂公司的委托诉讼代理人章守天均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石少胜向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除房屋买卖合同；2.判令被告返还购房款271385元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月20日，原告与被告签订了房屋买卖合同，原告分五次共给付被告购房款271385元。随后，因原告征信问题不能在银行办理分期付款，随后原告多次与被告协商退款事宜，被告均不予理会。原被告虽签订购房合同，但被告至今未将购房合同交付原告，为维护原告合法权益，诉至法院。世茂公司辩称，一、1.原告作为成年人在作出购房的重大决定前对相关按揭贷款政策理应有所了解，且根据《商品房认购书》第三条第9款规定以及《商品房买卖合同》补充协议第四条第3款的约定，原告确认知悉按揭贷款政策，承诺符合按揭贷款条件自行办理按揭贷款手续，并承担相应的责任及后果，因此，原告对因征信问题不能在银行办理贷款负有责任。2.双方于2018年6月30日签订《商品房认购书》，又于2018年10月10日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告并无证据证明系由于签约后按揭贷款政策发生变化导致原告未能订立商品房担保贷款合同，因此，限贷政策不构成《合同法》规定的“不可抗力”。3.根据《商品房认购书》第二条第1.2款以及《商品房买卖合同》补充协议第四条第3款，就原告未能获得银行贷款情况，双方已有约定，因此不妨碍实现《商品房买卖合同》的合同目的。二、原告累计支付购房款266385元，原告未提供证据证明其主张的已付购房款的剩余部分5000元。三、原告的真实目的在于逃避房屋降价而产生的损失，而非维护合法权益。综上，原告诉讼请求既没有法律，也没有合同依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。世茂公司向本院提出反诉请求：1.判决解除反诉原被告就世茂摩天城项目2号楼2单元204室签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.反诉被告支付违约金88638.5元；3.反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年10月10日就反诉被告购买世茂摩天城项目2号楼2单元204室的相关事宜签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定石少胜于合同签订当日支付首付款266385元，剩余房款620000元采用银行按揭贷款方式付清，截至提起反诉，石少胜未支付剩余房价款620000元。由于被告违约，原告有权依据《商品房买卖合同》第七条及补充协议第五条第2款的约定解除《商品房买卖合同》及补充协议，石少胜按该商品房总价款的10%向反诉原告支付违约金。世茂公司已于2019年10月22日向石少胜送达《催告函》，催告石少胜及时履行相关义务，世茂公司又向石少胜送达《解除合同通知书》，告知解除《商品房买卖合同》。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉。石少胜辩称，合同以及认购书石少胜并未持有，其中的违约条款系格式条款，并且在违约责任上并没有明显的提示或者是石少胜的签字确认，因此该条款对石少胜不应当有约束力或者应作出不利于世茂公司的解释，因此应当驳回世茂公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证。对当事人无异议的收据、商品房认购书、济南市商品房买卖合同及补充协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.石少胜提交的团购服务协议书。该协议书系石少胜与案外人上海家和信息技术有限公司签订，约定上海家和信息技术有限公司为石少胜购买涉案房屋提供服务。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，即合同具有相对性，本院认为该团购服务协议书与本案并无关联，且石少胜就涉案房屋已与世茂公司签订相关商品房买卖合同，对该团购服务协议书本院不予采信。2.世茂公司提交的催告函及解除合同通知书。本院认为，该两份证据系复印件，世茂公司未提交相应原件亦未提交证据证明其提供原件确有困难，且该两份证据系世茂公司单方制作，虽附有快递运单，但其未提交相应快递的流转信息，本院对该两份证据是否送达石少胜难以确认，故对该两份证据本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，石少胜与世茂公司签订商品房认购书，约定石少胜认购济南世茂摩天城项目高层2#住宅2单元204室住宅。2018年6月30日、2018年7月5日、2018年7月7日，石少胜分四次向世茂公司支付定金及房款共计266385元，世茂公司向石少胜出具相应收据四份。2018年10月10日，石少胜（买受人）与世茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定石少胜购买世茂公司开发建设的世茂?云湖2号楼2单元2-204号房屋，房屋总价款计886385元。合同第六条付款方式及期限约定，“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：签订《商品房买卖合同》当日买受人支付首付款人民币266385元，其余房价款人民币620000元采用银行按揭贷款方式于本合同签订之日起30日内付清……”。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额……”。同日，石少胜与世茂公司签订商品房买卖合同补充协议，协议第四条约定，“……3.买受人以申请贷款方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件……买受人不能按照本合同正文第六条约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本补充协议第五条约定承担违约责任……”。协议第五条约定，“1.本合同第七条所述‘买受人如未按本合同规定的时间付款’的违约责任也适用于买受人采用贷款方式支付。2.买受人逾期付款的违约责任为……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金……”。协议第三十八条约定，“《济南市商品房买卖合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准”。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，石少胜已交纳的款项266385元转为购房首付款，后石少胜因个人征信问题未按照商品房买卖合同及补充协议约定办理银行按揭贷款，亦未交纳剩余购房款。另，庭审时双方均同意双方于2018年10月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于2020年2月24日解除，世茂公司同意退还石少胜购房款266385元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。世茂公司与石少胜签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均由双方盖章或签字捺印确认，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，石少胜虽主张其未持有该商品房买卖合同及补充协议，但其持有与否均不影响上述商品房买卖合同及补充协议的合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。石少胜主张解除商品房买卖合同，并要求世茂公司退还购房款，因双方已对解除合同及退还购房款266385元达成一致意见，对石少胜的上述主张本院予以支持，但石少胜未提交相应证据证明其向世茂公司交纳5000元团购服务费的事实，对其要求世茂公司退还团购服务费5000元的主张本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时位于对方协商的条款。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。石少胜虽主张双方签订的商品房买卖合同及补充协议中关于违约责任的条款系格式条款，但其未提交相应证据证明相应条款符合格式条款无效的情形，故对其上述主张本院不予支持。且双方对违约金的约定不违反法律规定，本院对世茂公司要求石少胜按照约定支付违约金的反诉请求予以支持。本案中石少胜因其个人原因未办理银行按揭贷款，亦未按照约定如期如数交纳购房款，因双方约定商品房买卖合同与补充协议约定不一致时，以补充协议约定为准，故依据双方签订的补充协议，石少胜应支付世茂公司违约金88638.5元（886385元×10%）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下：一、原告（反诉被告）石少胜与被告（反诉原告）济南世茂新阳置业有限公司于2018年10月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议于2020年2月24日解除；二、被告（反诉原告）济南世茂新阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）购房款266385元；三、原告（反诉被告）石少胜于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）济南世茂新阳置业有限公司违约金88638.5元；四、驳回原告石少胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2685元，由原告石少胜负担50元，由被告济南世茂新阳置业有限公司负担2635元；反诉案件受理费减半收取计1008元，由反诉被告石少胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宗寿强二〇二〇年二月二十六日书记员  韩 超