苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5292号原告：盛文元，男，1970年11月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。被告：柳丽芳，女，1979年11月5日出生，汉族，住苏州市吴中区。被告：许建青，男，1976年9月9日出生，汉族，住苏州市吴中区。上述两被告共同委托诉讼代理人：马静，江苏苏诚律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：詹园缘，江苏苏诚律师事务所实习律师。第三人：傅小妹，女，1955年8月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州市吴中区胥口镇人民政府，住所地苏州市吴中区孙武路604号。负责人：许丹。委托诉讼代理人：陆国平、陆新宇，该单位工作人员。原告盛文元与被告柳丽芳、许建青、第三人傅小妹、苏州市吴中区胥口镇人民政府（以下简称胥口人民政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛文元及其委托诉讼代理人陈黎，被告柳丽芳、许建青共同委托诉讼代理人马静、詹圆缘，第三人胥口人民政府委托诉讼代理人陆国平、陆新宇到庭参加诉讼，第三人傅小妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告盛文元向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人将苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢104房产和12号车库不动产登记转移至被告或第三人名下;2.判令被告和第三人傅小妹在完成诉讼请求第一项转移登记后，将苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢104室房产和12号车库不动产转移登记至其名下；3.判令被告支付违约金8万元；4.判令本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：第三人傅小妹与被告柳丽芳系母女关系。2010年4月14日，其与被告签订合同，约定被告将苏州市吴中区胥口镇采香一村8幢104室房产和车库出卖给其，房款共计40万元。其于签订合同当日支付定金4万元，2010年4月30日其支付了34万元房款，被告交付房屋后，其进行了装修，并于2011年入住了房屋。苏州市吴中区胥口镇采香一村8幢104室房产的公安编号为20幢104室，车库编号为12号，现登记在苏州市吴中区胥口镇人民政府名下。其了解到被告可以办理不动产登记手续，故一直催促被告及傅小妹办理不动产登记，但是被告及傅小妹要求其增加房款金额，且至今未办理不动产登记手续。被告柳丽芳、许建青共同辩称，1.案涉房屋系第三人所有，其出售房屋的时候没有和第三人协商且未取得第三人的书面授权，且事后第三人也未追认，属于无权处分，因此其与原告签订的房屋转让协议有效，但不发生物权转移的效力。2.根据中华人民共和国物权法第106条规定，原告不适用善意取得制度，案涉房屋并未完成过户登记，且价格不合理。3.其与原告签订的房屋转让协议从合同条款上并没有约定具体的过户时间，而约定剩余款项过户后付清，现其未过户，原告也未付款，故不存在违约情形，原告主张的违约数额相对于当时的购房款来说过高，应当酌情减少。第三人傅小妹未作答辩。第三人胥口人民政府述称，其不清楚原、被告之间的买卖，案涉房屋确实登记在其名下，且案涉房屋及车库的不动产登记手续确实由其办理，其愿意配合办理案涉房屋及车库的不动产登记手续，但是由于被告柳丽芳的身份证复印件一直未向其提供导致案涉房屋至今未办理初始登记。经审理本院认定如下事实：2010年4月14日，柳丽芳、许建青（出让方、甲方）与盛文元（受让方、乙方）经居间方苏州市吴中区木渎大家亲房产信息咨询服务部居间下达成《房产转让协议》一份，主要内容为：一、甲方愿将坐落于吴中区胥口镇采香一村8幢104的房屋、自行车库1只转让给乙方。二、经甲乙双方议定房价为肆拾万元正，并按规定办理产权过户和缴纳税费等手续。……四、办理房产过户的有关税、费由乙方，负责交清。五、付款方式①定金4万元在2010年4月14日付清②首付款34万元在2010年4月30日左右付清③余款2万元等甲方拿到两证后在过户时付清。六、房屋移交日期首付款交款当日。七、出让房屋的产权发生纠纷，概由甲方承担全部法律责任。八、违约责任：协议签订后，任何一方违约，违约方应承担全部违约责任，赔偿所造成经济损失人民币8万元。两被告在该协议甲方落款处签字，原告在该协议乙方落款处签字。上述协议签订后，盛文元按协议于2010年4月14日向被告柳丽芳支付定金40000元，于2010年4月30日向被告柳丽芳支付首付款340000元，被告柳丽芳于2010年4月30日将房屋钥匙交付给原告，后原告对房屋进行装修并居住至今。2019年5月28日，原告至被告家中询问过户事宜，表示其至镇政府问过，还缺傅小妹的身份证。柳丽芳表示不缺材料，其已将材料交过去了。盛文元表示这个事情这么长时间，总归要办的。付小妹表示这个事总归要那个点的。盛文元表示如果在适当范围内，大家协商一下把这个事办理了。傅小妹表示其老早就打听了，买70平的人家给10万元，其总归要20万，先和你谈价格，就算你给20万也只有60万。盛文元表示当初其40万别的地方也可以买的。傅小妹表示现在房子要卖150万了。另查，原、被告所签订房产转让协议中约定的房屋及车库登记地址为苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢104室及苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢12号车库，现均登记在第三人胥口人民政府名下。案涉争议房屋系第三人傅小妹的拆迁安置房，自2019年1月开始，第三人胥口人民政府通知第三人傅小妹办理不动产初始登记，因第三人傅小妹未提供被告柳丽芳的身份证复印件致使案涉房屋至今未登记至第三人傅小妹名下。再查，原告因本次诉讼，与江苏正欣律师事务所签订《委托律师诉讼代理合同》一份，约定原告应支付律师费15000元，江苏正欣律师事务所已向原告开具了金额共计15000元的律师费增值税普通发票。审理中，原告称，合同中确实未约定办证的具体时间，但应当在被告方有条件获得两证时的合理期限内办理，经其了解类似案涉房屋的两证早就办理出来了，所以被告方未在合理期限内办理两证，属于违约行为，故根据《房产转让协议》第八条，被告应当赔偿其经济损失8万元。其也于2019年5月到被告家中，要求办理房产过户手续，傅小妹说要增加房款，傅小妹是知道案涉房屋已卖于其，也知道价格为40万元，而且傅小妹的另一套安置房就在案涉房屋小区的22幢，在案涉房屋交房后，傅小妹经常至其处，从来未提出过不同意出售案涉房屋给其。其购买案涉房屋系为长期居住的。被告柳丽芳、许建青称，案涉房屋系拆迁安置房，傅小妹一共有两套拆迁房，该两套拆迁房均在采香一村，傅小妹对此也知情。傅小妹与其丈夫生育一女柳丽芳，傅小妹的丈夫于20世纪90年代就去世了，柳丽芳与许建青系夫妻关系，其与傅小妹的关系还可以，被拆迁宅基地房屋被政府收回后，傅小妹住在金耀小区，其偶尔去住，大部分时间其住在。其出售案涉房屋时傅小妹不知情，傅小妹一直到2012年才知道案涉房屋被其出售给了原告，且傅小妹知道后一直反对，要求其去协商处理，由于傅小妹身体不好，平时未关注此事。2012年至今傅小妹和其均未向原告表示由于案涉房屋没有经过傅小妹的同意要求退房，但是原告找到其和傅小妹要求过户时，其和傅小妹均表示要加价才同意过户。案涉房屋办证时确实是村委会联系柳丽芳去提交材料的，提交材料中傅小妹的签字均系柳丽芳所签，傅小妹对此也予以认可的。其认为办理两证的时间是在其方提交材料之后，胥口人民政府将房屋登记至傅小妹名下，因胥口人民政府和村委会没有联系过其与傅小妹说缺材料，其是在2019年5月28日从原告处得知缺材料，且其与原告之间有争议，故其没有去补交材料。第三人胥口人民政府称，案涉房屋的被拆迁对象系傅小妹，且案涉房屋的初始登记也是办理在傅小妹名下，或者经过傅小妹的同意可以办理到傅小妹指定的直系亲属名下。2019年1月开始案涉房屋就可以办证了，其也通知傅小妹办证，傅小妹委托柳丽芳向其提交了办证材料，但其中缺少了柳丽芳的身份证复印件。上述事实，由原告提供的房产转让协议、收款收据、胥口水费缴费卡、苏州胥口自来水有限责任公司通用机打发票、燃气表安装发票、增值税普通发票、委托律师诉讼代理合同、不动产登记查询记录、光盘、录音整理文字资料，以及本院开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告盛文元与被告柳丽芳、许建青签订的《房产转让协议》合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。本案中，根据本院查明事实，结合原、被告及第三人胥口人民政府的陈述，可确认原告已依照合同约定支付购房款38万元，两被告应按约将案涉房屋过户至原告名下。虽案涉房屋系第三人傅小妹的拆迁安置房，两被告亦表示第三人傅小妹未认可其将案涉房屋出售给原告，但第三人傅小妹对其享有该拆迁安置房知情，且自房屋出售原告至今已九年时间，原告一直占有并使用该房屋，在此期间第三人傅小妹及两被告并未向原告提出异议，加之2019年5月28日原告向第三人傅小妹主张过户时，傅小妹亦未提出对房屋买卖不知情、不认可，相反傅小妹以加价为由不配合过户，故应可确认第三人傅小妹对原、被告之间关于案涉房屋买卖知情并认可，故第三人傅小妹应协助第三人胥口人民政府将案涉房屋变更登记至第三人傅小妹名下，在案涉房屋登记至第三人傅小妹名下后，第三人傅小妹应将案涉房屋变更登记至原告名下。关于违约金，因原、被告所签订协议中并未约定过户时间以及明确约定因被告未按约过户应支付原告违约金8万元，且至今被告尚未取得案涉房屋的产证，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、第三人苏州市吴中区胥口镇人民政府于本判决生效之日起十五日内将苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢104室房屋及苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢12号车库登记至第三人傅小妹名下，第三人傅小妹应予以协助。二、第三人苏州市吴中区胥口镇人民政府履行完毕本判决第一项义务之日起十日内，第三人傅小妹协助原告盛文元将苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢104室房屋及苏州市吴中区胥口镇采香一村20幢12号车库转移登记至原告盛文元名下。三、驳回原告盛文元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、公告费600元、财产保全费5000元，合计人民币19400元，由被告柳丽芳、许建青、第三人傅小妹负担。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  谢 丰人民陪审员  龚圣兵人民陪审员  顾祥珍二〇二〇年二月三日书 记 员  陆晓文