大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初179号原告：王坤，男，1973年8月16日生，汉族，住大连市开发区。被告：董洪华，男，1968年3月7日生，汉族，户籍地辽宁省凌源市。委托代理人：尹艳珺，系辽宁鸿品律师事务所律师。被告：刘爽，女，1996年2月29日生，汉族，户籍地辽宁省建昌县。委托代理人：尹艳珺，系辽宁鸿品律师事务所律师。原告王坤与被告董洪华、刘爽返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王坤、被告董洪华、刘爽及其委托代理人尹艳珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王坤提出如下诉讼请求：1、请求判令二被告立即搬离房屋；2、判令二被告将房屋恢复至未装修的状态；3、请求判令二被告支付房屋占有使用费（自2017年11月至2019年10月，每月按照1,000元计算为24,000元，自2019年11月至腾退之日，按照月租金2,500元计算）；4、请求判令二被告给付原告预交的水电费1,000元及其居住时间内产生的物业费；5、案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月4日，原告合法取得房屋，于8月21日办理银行贷款手续，贷款550,000元，之后一直按照规定还款。2017年11月21日，被告刘爽因为结婚需要使用房子，就从案外人处取得房屋钥匙。之后，二被告在未取得原告同意的情况下，搬入房屋内居住至今。故原告诉至法院，请求保护合法权益。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。二被告认为，案涉房屋时案外人大连瑞祥装饰公司抵顶给被告董洪华的，且二被告于2017年装修入住，被告董洪华才是房屋的实际所有权人。原告与案外人大连瑞祥装饰公司、大连顺和房地产公司之间签订三方协议，并非真正的买卖关系，而是基于原告与案外人何德俊之间的民间借贷关系，原告的主体不适格，应当驳回其诉请。经审理查明：原告提供原告与案外人大连顺和房地产开发有限公司于2015年8月4日签订的商品房买卖合同，合同约定原告购买案外人所有的位于甘井子区房屋；房屋面积82.52平方米，价款948,980元。原告提交销售不动产统一发票一份，收款方为大连顺和房地产开发有限公司，价款为948,980元，发票记载房屋信息与上述合同一致。原告提供大连不动产权证一份，证明位于甘井子区房屋登记所有权人为原告王坤，中信银行股份有限公司大连分行对该房屋享有抵押权，权利价值550,000元，期限自2015年10月20日至2035年10月20日。被告提供被告董洪华（乙方）与案外人大连瑞翔装饰工程有限公司（甲方）于2015年2月1日签订的以房抵款二方协议一份，该协议记载：甲方决定将房屋，抵吊篮租金给乙方；建筑面积82.52平米，价款948,980元；甲方承诺在2017年4月底前办理好过户，所有费用甲方承担；甲方原因造成该房屋不能抵付，双方须以货币方式按现金支付租金。被告提供原告（丙方）与案外人大连顺和房地产开发有限公司（甲方）、大连瑞翔装饰工程有限公司乙方）于2015年7月31日签订的三方协议书，协议部分内容如下：2015年7月31日，甲方与乙方签订美辰香醒项目外墙保温工程、涂料工程的《以房抵款二房协议书》，甲方以其开发房屋抵付甲方应向乙方支付的部分工程款；乙方同意将上述房屋销售给丙方，乙、丙双方确认抵付总房款为948,980元；三方同意乙方提供符合甲方要求的有效发票、且丙方具有购买抵付房屋的相关资质的前提下，甲方与丙方签订商品房买卖合同及相关文件，作为其办理销售合同备案。被告董洪华自认其于2017年2月取得房屋并开始装修入住，现被告刘爽居住于案涉房屋中。以上事实有商品房买卖合同、发票、大连不动产权证、以房抵款二方协议、三方协议书以及本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。本案中，原告及被告董洪华均因债权债务问题，与案外人大连瑞翔装饰工程有限公司签订关于以房抵顶相应款项的协议，原告完成产权登记手续的办理，将房屋登记于原告名下，被告董洪华占有、使用房屋。本院认为，不动产登记具有公示效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定可以得出结论，出卖人就同一房屋分别签订双份买卖合同，在合同均有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上由已经办理房屋所有权登记的当事人取得房屋所有权。故本案应当按照所有权登记主体确定实际取得房屋所有权的主体，即本案原告。原告对于该房屋享有所有权，有权占有、使用案涉房屋；被告董洪华系签订抵房协议的主体，被告刘爽系实际居住于房屋的主体，故原告有权要求二被告腾退房屋。被告董洪华与案外人大连瑞翔装饰工程有限公司签订的协议中明确约定因大连瑞翔装饰工程有限公司原因造成该房屋不能抵付，双方须以货币方式按现金支付租金，故因大连瑞翔装饰工程有限公司另行将房屋出售给原告导致被告董洪华无法取得房屋所有权，被告董洪华可以向案外人主张权利，而无权占用案涉房屋。故对于原告主张的将案涉房屋返还给原告的诉请，本院予以支持。关于返还房屋的状态，原告有权要求二被告将房屋恢复至交房时清水房的状态，故对于原告提出的，将房屋恢复原状的诉请，本院予以支持。关于原告主张的占有使用费，二被告自认其于2017年2月开始取得房屋钥匙，开始占有使用案涉房屋，综合考虑案涉房屋的面积、位置等因素，原告按照每月1,000元，主张自2017年11月起至2019年10月期间的占有使用费24,000元的诉请,于法有据，本院予以支持。鉴于二被告于2019年11月至今一直占有使用案涉房屋，二被告应当继续支付占有使用费。综合市场价格因素并考虑原告未装修房屋、未提供家具供被告使用的情形，本院酌定按照每月2,000元的标准，计算占有使用费。关于原告主张的预交电费，二被告认可原告预交电费1,000元，故该1,000元应当由二被告返还原告。关于原告主张的物业费，因物业费数额无法确定，原告亦未明确具体请求数额，故本院对于该诉请不予处理。关于二被告申请的，要求追加大连瑞翔装饰工程有限公司为本案第三人答辩意见，本案法律关系清楚，追加案外人大连瑞翔装饰工程有限公司作为第三人并无必要，故对于该申请，合议庭当庭告知不予准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下：一、被告董洪华、刘爽于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告王坤腾退位于甘井子房屋并恢复原状（恢复至装修前清水房的状态）。二、被告董洪华、刘爽于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告王坤支付占有使用费（2017年11月至2019年10月期间为24,000元；2019年11月1日起按照每月2,000元标准计算至腾退之日止）。三、被告董洪华、刘爽于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告王坤支付水电费1,000元。四、驳回原告王坤的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。案件受理费13,540元，有被告董洪华、刘爽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长 张 禾人民陪审员 陈 梅人民陪审员 张晓青二〇二〇年二月十日书 记 员 胡淞岚本案引用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。