福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5477号 上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门爱国创业投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区钟岭路68号516单元。 法定代表人：钟永珍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林义华，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓，福建瀛坤律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告、反诉原告）：厦门华欣远进出口有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路9号1205单元。 法定代表人：潘玉儒，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：潘玉儒，女，1987年4月6日出生，汉族，住湖北省谷城县，现住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：苏雄飞，福建公爵律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云华，福建公爵律师事务所律师。 上诉人厦门爱国投资创业有限公司（以下简称爱国公司）因与被上诉人厦门华欣远进出口有限公司（以下简称华欣远公司）、潘玉儒房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱国公司上诉请求：1.撤销一审判决依法改判；2.请求判令本案一审本诉、反诉和二审的诉讼费全部由华欣远公司和潘玉儒承担。事实和理由：一、一审法院认为“华欣远公司应向爱国公司支付自2017年3月1日起至2018年7月9日止的租金152297元（2017年3月1日至2017年5月31日租金18824元……）”，此处租金计算错误。依照案涉租赁合同约定，2017年3月1日至2017年5月31日期间的月租金为9412元，该期间的租金合计应当为9412×3＝28236元，而一审法院将该3个月28236元的租金错误计算为了2个月18824元。故而，华欣远公司应向爱国公司支付自2017年3月1日起至2018年7月9日止的租金应当为161709元（2017年3月1日至2017年5月31日租金为28236元，2017年6月1日至2018年5月31日租金为119724元，2018年6月1日至2018年7月9日租金为13749元）。 二、一审法院认为“华欣远公司向爱国公司实际支付了166807元（39565元+38118元+42124元+47000元），其中4004元为508单元租赁押金（9412元扣除已付507单元押金5408元），其余162803元为507、508单元2017年3月1日后的房屋租金，华欣远公司已付租金超过应付租金10506元（162803元-152297元），爱国公司应返还上述多收租金。”，此处对华欣远公司已支付的各款项定性错误。上述4笔款项的支付内容如下：（1）2017年5月27日，华欣远公司支付39565元，该笔款项支付内容为2017年3月1日至2017年5月31日507、508单元三个月房租28236元和物业费、公维金8470.8元（235.3㎡×12元/㎡×3个月=8470.8元，下同），及507单元2017年1、2月份的物业费、公维金合计2858.4元（119.1㎡×12元/㎡×2个月=2858.4元），共计39565.2元。（2）2017年11月2日，华欣远公司支付38118元，该笔款项支付内容为2017年6月至8月507、508单元三个月的房租29931元和物业费、公维金8470.8元，共计38401.8元。华欣远公司仅38118元，欠款283.8元。（3）2018年4月4日，华欣远公司支付42124元，该笔款项支付内容为2017年9月至11月507、508单元三个月的房租29931元和物业费、公维金8470.8元，及2017年5月31日前的自用、公摊水电费3723元。（4）2018年5月11日，华欣远公司支付47000元，该笔款项支付内容为2017年12月至2018年2月的房租29931和物业费、公维金8470.8元，及2018年2月前的自用、公摊水电费8598.2元。在扣除上述已支付款项后，华欣远公司实际尚欠爱国公司2018年3月1日至2018年7月9日的租金43680元（2018年3月1日至2018年5月31日为29931元，2018年6月1日至2018年7月9日为13749元；或应支付款项161709元-已支付118029=43680元）；2017年8月、2018年3月1日至2018年7月9日的物业费、公维金12425.28元（283.8元+235.3㎡×12元/㎡×4个月+235.3㎡×12元/㎡÷30天×9天=12425.28元）；及2018年3月1日至2018年7月9日的自用电费、公摊水电费共1896.34元。 三、一审法院认为“爱国公司应当向华欣远公司退还租赁押金9412元（包括507单元押金5408元以及508单元押金4004元）”，然实际上爱国公司并未收到华欣远公司支付的508单元押金4004元。综上，一审判决第二项和第四项应当改判为：“厦门华欣远进出口有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用14321.62元；厦门华欣远进出口有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司支付租金43680元；厦门爱国创业投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门华欣远进出口有限公司返还租赁押金5408元。” 华欣远公司辩称，一、一审对华欣远公司应当支付房租部分的事实认定清楚，适用法律正确。爱国公司关于2017年11月2日付款中尚欠283.8元在一审并未提及也无证据支持，关于物业费的事宜，爱国公司在二审才提出，实质是变更了一审的诉讼请求，应予以驳回。二、一审认定华欣远公司在法庭辩论终结后增加诉讼请求有误。华欣远公司是在一审庭审时变更的诉讼请求，并非在法庭辩论终结后增加。 潘玉儒的意见与华欣远公司的意见一致。 爱国公司向一审法院起诉请求：1、判令解除爱国公司和华欣远公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-17-03-01）；2、判令华欣远公司向爱国公司支付从2018年3月1日起至2018年7月9日的租金为43665.5元（详见《华欣远公司拖欠租金及逾期违约金合计表》）；3、判令华欣远公司向爱国公司返还爱国公司为其垫付的物业管理费、公共维修金、自用电费、公摊电费、公摊水费合计共14037.82元；4、判令华欣远公司向爱国公司支付自2018年3月1日起至实际付清租金之日止的拖欠租金违约金，违约金按日0.05%标准计算（详见《华欣远公司拖欠租金及逾期违约金合计表》），及合同解除的违约金29931元(三个月租金)；5、判令潘玉儒对上述第2项、第3项及第4项请求的款项本、息承担连带还款责任；6、判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、公告费由二被告承担。 华欣远公司向一审法院提出反诉请求：1、判决爱国公司返还华欣远公司预付押金5408元和租金142022元（详见计算清单）2、判令爱国公司赔偿装饰装修残值损失120346元（详见计算清单）；3、诉讼费由爱国公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月1日，爱国公司（甲方）与华欣远公司（乙方）签订编号为AG-RSL-17-03-01的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（以下称讼争合同）约定：厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层为甲方向业主厦门市宝业投资管理有限公司（以下称宝业公司）租赁建设儒士林梦工厂（众创空间），乙方入驻孵化空间为厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层507、508单元（以下称讼争房屋），面积合计235.3平方米，入驻期限自2017年3月1日起至2021年5月31日止；合同签订之日甲方将钥匙交付给乙方，将孵化空间交付给乙方进行装修，交付日暂定为2017年3月1日；租金标准分阶段计算：2017年3月1日至2017年5月31日月租金为9412元，2017年6月1日至2018年5月31日月租金为9977元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为5222元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为10576元，2020年6月1日至合同入驻期满月租金为11211元；每三个月计算为一期，乙方向甲方账户以转账方式支付一次租金，自合同签订之日起三个工作日内，乙方应预付四个月租金作为预付款（金额为37648元），该预付款为入驻空间押金（9412元）和第一期的租金（28236元），以后各次的租金在每期开始前10日内支付；乙方自行承担入驻期限内使用的电费、水费、公摊水电费、公共维修金和自行增加设备设施所产生的一切费用；甲方保证乙方入驻孵化空间的使用权，且该写字楼权属清楚，没有纠纷，若因甲方的原因导致乙方无法使用该孵化空间，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；入驻期间，除本合同另有约定情况外，任何一方不能单方解除合同，如确实有正当理由须提前解除合同的，须提前一个月书面通知另一方，若征得对方同意，须向对方承担支付三个月的租金作为违约金后方可解除；如由乙方单方提出解除，乙方除承担上述违约金外，其已付租金及押金视为违约金不予退还，不足三个月租金乙方应当补足三个月租金，如由甲方单方日出解除，甲方除支付上述三个月违约金外，还应当全额退还乙方已支付但未到期的租金以及租赁押金；入驻期间，乙方必须依约按时支付租金，如有拖欠租金，则每日按租金拖欠部分的0.05%加收违约金，拖欠租金达三十天以上的，甲方同时有权单方面解除合同，合同解除后，甲方出有权继续要求乙方支付所欠租金及利息外，乙方还应当按照第五条第1项单方解除合同的规定向甲方支付违约金，因此造成的一切损失由乙方自行承担；待入驻期届满时，甲方应于结清日将入驻押金全额无息退还乙方，乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权从押金中扣除相关费用后将剩余部分押金无息退还乙方；等等。 同日，爱国公司（甲方）与华欣远公司（乙方）还签订一份《合同解除协议书》，约定：“鉴于甲乙双方原先签订的《儒士林梦工厂企业入驻租赁合同》，合同编号AG-RSL-160-7-04。乙方租赁的宝业大厦507单元，由于乙方扩大经营，申请租赁508单元。为方便合同归档管理，申请解除原合同《儒士林梦工厂企业入驻租赁合同》，合同编号AG-RSL-160-7-04。将507、508单元合并成《儒士林梦工厂企业孵化协议》一份合同，合同编号AG-RSL-17-03-01。经双方友好协商，原合同507单元2016年9、10、11月房租及2016年9、10、11、12月的物业管理费、公维金及水电公摊为甲方赠送乙方的免租期，费用由甲方承担。乙方按原合同预付的507单元四个月租金转化为507单元入驻押金及2016年12月至2017年2月租金。507单元自2017年1月1日起的物业管理费、公维金及水电公摊应自行承担。该费用付清视为原合同正式解除。新合同自2017年3月1日起生效。” 同日，爱国公司向华欣远公司交付讼争房屋。华欣远公司于2016年8月15日向爱国公司转账21632元，于2017年5月27日向爱国公司转账39565元，于2017年11月2日向爱国公司转账38118元，于2018年4月4日向爱国公司转账42124元，于2018年5月11日向爱国公司转账47000元。华欣远公司出资对讼争房屋进行了装修。租赁期间，爱国公司为华欣远公司垫付了物业管理费等费用。 2018年7月，厦门三贯商贸有限公司（以下称三贯公司）与华欣远公司签订《宝业大厦租赁合同》，约定三贯公司将讼争房屋出租给华欣远公司，租赁期限自2018年7月10日起至2021年5月31日止。 2019年5月5日，一审法院向宝业公司去函询问：“我庭审理的（2019）闽0203民初5072号、5073号、5074号、5075号原告（反诉被告）厦门爱国创业投资有限公司与被告（反诉原告）厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司、潘玉儒/海德能（厦门）环保能源科技有限公司、闫立浩合同纠纷四案中，当事人对你司是否知道并同意厦门爱国创业投资有限公司转租厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”写字楼5层01-12单元房屋，以及你司与厦门爱国创业投资有限公司租赁合同解除后厦门易友信商贸有限公司/厦门佳佰锐工贸有限公司/厦门华欣远进出口有限公司/海德能（厦门）环保能源科技有限公司是否还继续承租使用原租赁房屋等事项存在争议。为查明案件事实，需要你司对相关情况作出说明（到庭说明或书面说明），请予配合。”2019年5月21日，宝业公司复函：“1.根据福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初12051号民事判决书，我公司2018年7月9日与厦门爱国创业投资有限公司达成协议，终止了与其关于厦门市观音山营运中心台东路66号“宝业大厦”5层01-12单元的租赁关系，厦门爱国至今还未曾支付协议中规定的应当在2018年12月31日前支付给我方的剩余租赁费。2、2018年7月9日后，我公司已将该房产租赁给第三方三贯商贸公司并在协议中规定可以转租。该第三方公司是否续租给原客户或者另行租赁他人，不涉及我公司。” 华欣远公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金”。华欣远公司系自然人独资有限责任公司，股东为潘玉儒。 另查明，讼争房屋的产权人为宝业公司。2016年6月1日，宝业公司与爱国公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：爱国公司向宝业公司承租讼争房屋即厦门市思明区台东路66号宝业大厦第五层房屋（01-12单元，共一层），租赁期限自2016年6月1日起至2021年5月31日止，其中2016年6月1日起至2016年9月1日止为装修免租期；宝业公司在满足本合同约定的交付标准后，将讼争房屋交付给爱国公司进行装修，交付日期暂定为2016年6月1日，若因宝业公司原因迟延交付，则装修免租期及租赁期限相应顺延；从2016年6月1日起至2017年5月31日期间每月租金27069元，2017年6月1日起至2018年5月31日期间每月租金为54137元，从2018年6月1日起至2019年5月31日期间每月租金为57385元；爱国公司应向宝业公司支付租赁押金27069元；未经宝业公司同意，爱国公司不得将讼争房屋转租、出借给他人使用；租赁期间，爱国公司如需对讼争房屋进行装修而改变原有装修结构，需提出书面申请并附改装后结构图，并不能损害原有的建筑结构，经宝业公司书面同意后方可进行改装；租赁期间届满后，爱国公司不得擅自毁坏改装后的结构；租赁期间届满或合同提起解除时，爱国公司应把讼争房屋完好交还给宝业公司。该合同载明的宝业公司联系电话为136××××6066，宝业公司确认该电话号码由颜伟文使用。同日，双方当事人还就厦门市思明区台东路66号宝业大厦第三层01-12单元房屋、第四层部分房屋（01-03单元、08单元）的租赁事宜分别签订两份《房屋租赁合同》，租赁期限均为自2016年6月1日起至2021年5月31日止。 2016年9月1日，爱国公司向讼争房屋的物业服务单位厦门市宝业物业管理有限公司（以下称宝业物业公司）发出三份《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋507、508单元、507单元、501和512单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为华欣远公司、华欣远公司、佳佰锐公司。2016年9月18日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋511单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为杏花雨公司。2016年11月1日，爱国公司向宝业物业公司发出《租户开票名称变更说明》，以公司内部原因为由要求将讼争房屋502-506单元的增值税普通发票的购买方名称分别变更为博格公司。2016年11月10日，宝业物业公司分别向华欣远公司、博格公司、佳佰锐公司发出《缴费通知单》，催缴房屋的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊。2017年3月，宝业物业公司还向爱国公司发出《催交通知单》，催缴房屋租金、水电费。宝业物业公司的投资人为宝业公司，出资比例100%。 2017年2月10日，爱国公司向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“确认《房屋租赁合同》的租赁物位于厦门市租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年4月1日止为宝业公司给予爱国公司的装修免租期”等内容。爱国公司在该案中主张宝业公司直至2016年12月30日交付才交付讼争房屋。宝业公司于2017年4月14日提交《答辩状》，其中载明“爱国公司未经宝业公司同意，擅自将房屋转租，构成严重违约，宝业公司获得合同解除权”。一审法院于2017年5月16日作出（2017）闽0203民初3053号民事判决，对爱国公司主张讼争房屋实际交付时间为2016年12月30日予以采信，并判决“一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门市宝业投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号：ＢＹ-ＺＬ-16-05-01）就厦门市约定的租赁期限自2016年12月30日起至2021年12月29日止，自2016年12月30日起至2017年3月30日止为厦门市宝业投资管理有限公司给予厦门爱国创业投资有限公司的装修免租期……”。宝业公司不服该判决提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽02民终4013号民事判决驳回上诉，维持原判。 2017年5月19日，宝业公司向爱国公司送达一份《解除合同通知函》，以爱国公司未经其同意擅自将讼争房屋分别转租给海德能公司、华欣远公司、博格公司、杏花雨公司、佳佰锐公司为由，通知爱国公司解除双方就讼争房屋签订的《房屋租赁合同》，并要求爱国公司在2017年5月31日前腾空并退还讼争房屋。2017年8月2日，宝业公司向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，以爱国公司未经同意擅自将讼争房屋在内的多个单元转租为由主张解除《房屋租赁合同》。一审法院于2018年2月20日作出（2017）闽0203民初12051号民事判决：确认《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；爱国公司于判决生效之日起十五日内将宝业大厦第五层房屋腾空返还给宝业公司并支付相应的房屋占有使用费。宝业公司和爱国公司均不服上诉。 2018年8月16日，宝业公司（甲方）、爱国公司（乙方）、宝业物业公司（丙方）签订《房屋租赁合同解除协议》约定：乙方在三个工作日内向法院递交撤诉申请书，撤回对甲方关于宝业大厦五层房屋租赁合同纠纷的二审上诉；2018年7月9日解除甲乙双方三份《房屋租赁合同》，双方租赁关系终止，物业管理关系随之解除；租金计算至2018年7月9日，解约日前未支付的租金由乙方于2018年12月31日前补交；乙方应于本协议签订之日退还全部租赁房给甲方，若未完成租赁房的移交，则视为乙方放弃该房内所有的财物，甲方可自行予以无偿处置或废弃；乙方与装修公司及转租承租方的纠纷由乙方自行负责，而与甲方无关；甲方同意与乙方五层的转租承租方另行签订租赁协议，租金、租赁面积同甲乙双方原有约定一致，租期为甲乙双方原约定租期的剩余期限，具体权利义务以甲方与承租方签订的租赁协议为准。上述协议签订后，宝业公司和爱国公司均撤回了对（2017）闽0203民初12051号民事判决的上诉。 一审法院认为，爱国公司与华欣远公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》性质为转租讼争房屋的房屋租赁合同。在案证据表明，华欣远公司能够按合同目的正常使用讼争房屋。宝业物业与爱国公司签订的《房屋租赁合同》经双方协商于2018年7月9日解除，此后爱国公司无权转租讼争房屋并收取租金。根据爱国公司与华欣远公司签订的《合同解除协议书》约定，华欣远公司按原合同预付的507单元四个月租金（2016年8月15日转账支付的21632元）转化为507单元入驻押金（5408元）及2016年12月至2017年2月租金。根据2017年3月1日双方签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》，华欣远公司应向爱国公司支付自2017年3月1日起至2018年7月9日止的租金152297元（2017年3月1日至2017年5月31日租金18824元，2017年6月1日至2018年5月31日租金119724元，2018年6月1日至2018年7月9日租金13749元）。2017年3月1日之后，华欣远公司向爱国公司实际支付了166807元（39565元+38118元+42124元+47000元），其中4004元为508单元租赁押金（9412元扣除已付507单元押金5408元），其余162803元为507、508单元2017年3月1日后的房屋租金。华欣远公司已付租金超过应付租金10506元（162803元－152297元），爱国公司应返还上述多收租金。 2018年7月9日后爱国公司无权转租讼争房屋，同月华欣远公司又与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，讼争合同客观上已无法履行，双方以实际行为解除了讼争合同，一审法院据此确认讼争合同已解除。根据爱国公司与华欣远公司签订的《合同解除协议书》约定，爱国公司同意免除为华欣远公司垫付的2016年12月之前的物业管理费等费用，故华欣远公司应向爱国公司偿还2017年1月之后后者垫付的物业管理费等费用。爱国公司主张的垫付费用14037.82元均发生在2017年1月之后，华欣远公司应予返还。华欣远公司否认爱国公司垫付费用，但未提供反驳证据证明，一审法院对其抗辩不予采信。爱国公司与宝业物业就讼争房屋存在纠纷，在与业主纠纷未决前，华欣远公司止付租金系有合理事由，对爱国公司主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求一审法院不予支持。与之相应，爱国公司应当向华欣远公司退还租赁押金9412元（包括507单元押金5408元以及508单元押金4004元）。 2018年7月华欣远公司与三贯公司就租赁讼争房屋另行签订合同，华欣远公司继续占有使用讼争房屋，未实际产生装修损失，对其赔偿相关损失的诉讼请求一审法院不予支持。华欣远公司于本案法庭辩论终结后申请增加诉讼请求“判令反诉被告向反诉原告支付违约金”，属超过法定期限增加诉讼请求，对该诉求本案不予审理。潘玉儒未证明其独资的华欣远公司财产独立于其自己的财产，依法应对华欣远公司对爱国公司负有的债务承担连带责任。 综上所述，对爱国公司的诉讼请求，一审法院部分支持。对华欣远公司的反诉诉求请求，一审法院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决：一、确认厦门爱国创业投资有限公司与厦门华欣远进出口有限公司签订的《儒士林梦工厂企业孵化协议》（合同编号：AG-RSL-17-03-01）解除；二、厦门华欣远进出口有限公司于判决生效之日起十日内向厦门爱国创业投资有限公司返还垫付的物业管理费等费用14037.82元；三、潘玉儒对上述厦门华欣远进出口有限公司向厦门爱国创业投资有限公司所负债务承担连带清偿责任；四、厦门爱国创业投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门华欣远进出口有限公司返还租赁押金9412元以及多收的租金10506元；五、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回厦门华欣远进出口有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4660元，爱国公司负担4585元，华欣远公司和潘玉儒负担75元。反诉案件受理费2658元，爱国公司负担149元，华欣远公司和潘玉儒负担2509元。款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审查明，讼争合同《儒士林梦工厂企业孵化协议》约定“租金标准分阶段计算：2017年3月1日至2017年5月31日月租金为9412元，2017年6月1日至2018年5月31日月租金为9977元，2018年6月1日至2019年5月31日月租金为10576元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金为11211元，2020年6月1日至合同入驻期满月租金为11884元”，一审判决摘录合同内容有误，以上述内容为准。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 二审中，爱国公司提交以下证据：证据1.儒士林梦工厂企业入驻租赁合同，用于证明华欣远公司2017年5月27日支付的39565元包含了507单元2017年1、2月份的物业费、公维金合计2858.4元。证据2.电表抄数照片，用于证明507单元截止到2018年4月12日的自用电共3145度，电费3097.83元，2018年4月13日至2018年6月10日的自用电536度，电费527.96元；508单元截止到2018年4月12日的自用电共1146度，电费1128.81元，2018年4月13日至2018年6月10日的自用电共8度，电费7.88元。证据3.爱国公司的财务与华欣远公司的会计上官素燕的微信聊天记录，用于证明华欣远公司尚欠爱国公司2018年3月1日至2018年7月9日的租金；2017年8月、2018年3月1日至2018年7月9日的物业费、公维金12397.95元。华欣远公司质证如下：证据1的真实性无异议，关联性有异议，合同的签订与物业费、公维金的缴纳没有直接关系；证据2的真实性有异议，华欣远公司从未见过该电表；证据3.真实性无异议，但关联性有异议，该员工已离职，聊天内容的真实性无法确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕爱国公司的上诉请求进行审理。首先，根据双方提供的证据，华欣远公司向爱国公司支付了2017年3月至2018年2月的房屋租金、物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用共计166807元，华欣远公司未举证其支付的166807元超出了其在上述期间应向爱国公司支付的房屋租金、物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用，且双方在诉讼前已履行完毕，均无提出异议。一审以166807元扣减华欣远公司应向爱国公司支付自2017年3月1日起至2018年7月9日止的房屋租金，不是在相同基础上扣减，认定华欣远公司已付租金超过应付租金没有事实依据，属认定错误。其次，华欣远公司在一审答辩确认其于2018年5月转帐38441元给爱国公司用于支付2018年3月到7月的租金，但爱国公司退还并未收取，因此华欣远公司尚欠爱国公司2018年3月1日至2018年7月9日租金，根据讼争合同对月租金金额约定及华欣远公司所欠实际天数租金计算，华欣远公司应向爱国公司支付自2018年3月1日起至2018年7月9日止的租金为43577.5元。再次，爱国公司为华欣远公司垫付了上述期间的物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用14037.82元，华欣远公司应予返还。爱国公司在二审提出华欣远公司除返还垫付的费用外，还应支付尚欠其的物业费283.8元，属二审中增加诉求，不予以支持。最后，根据一审查明的事实，华欣远公司除向爱国公司支付166807元外，并未向爱国公司另行支付508单元的押金4004元，故爱国公司只须向华欣远公司返还507单元押金5408元。经查阅一审庭审笔录，华欣远公司并未在一审庭审时增加要求爱国公司支付违约金28236元的诉讼请求，对其该项抗辩主张，本院不予支持。 综上所述，爱国公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5074号民事判决第一、二、五、六项； 二、撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5074号民事判决第三、四项； 三、厦门华欣远进出口有限公司于本判决生效之日起十日内向支付厦门爱国创业投资有限公司房屋租金43577.5元； 四、潘玉儒对上述厦门华欣远进出口有限公司向厦门爱国创业投资有限公司所负债务承担连带清偿责任； 五、厦门爱国创业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门华欣远进出口有限公司返还租赁押金5408元； 六、驳回厦门爱国创业投资有限公司的其他上诉请求。 一审本诉案件受理费5040元，爱国公司负担607元，华欣远公司和潘玉儒负担4433元；反诉案件受理费2658元，爱国公司负担54元，华欣远公司和潘玉儒负担2604元。二审案件受理费1255元，由华欣远公司和潘玉儒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年二月二十七日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。