山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终551号上诉人（原审被告）：姜殿伟，男，1989年10月14日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：马翰林，海阳和顺法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：海阳市安建房地产开发有限公司，住所地山东省海阳市海阳路64号天诚大厦6楼。法定代表人：宫启勇，经理。委托诉讼代理人：徐坚，栖霞市台农创业园法律服务所法律服务工作者。上诉人姜殿伟因与被上诉人海阳市安建房地产开发有限公司（以下简称安建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜殿伟上诉请求：1、撤销山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初2918号民事判决，依法发回重审或改判。2、诉讼费用由安建公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。姜殿伟与安建公司自2015年4月7日签订商铺出租合同，合同中约定了租金的给付时间，约定每年提前1个月预交下一年租金。自2018年7月18日安建公司起诉前，姜殿伟已按合同约定的租金给付时间通过微信转账、现金方式将租金支付给了在商铺租赁合同书出租人处签字的李某。如果姜殿伟一直未支付房租，安建公司为何在时隔三年多才主张权利，要求姜殿伟支付房屋租金。2、一审判决认定事实错误。姜殿伟申请证人张某出庭作证，张某证实姜殿伟多次以交房租等事由向证人借款并将借款交给了李某。张某的证言能够证明姜殿伟已多次支付李某房屋租金，且姜殿伟在支付给李某租金时还有其他人在场。安建公司辩称，一审判决正确。安建公司向一审法院起诉请求：1、依法判令姜殿伟立即向安建公司支付房屋租赁款248900元及违约金10000元，同时自安建房地产起诉之日起至姜殿伟实际付清房屋租赁款时，姜殿伟以248900元为基数按照银行同期贷款利率向安建房地产支付利息；2.诉讼费用由姜殿伟负担。一审诉讼中当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。1、安建公司提交商铺出租合同书两份，证明安建公司与姜殿伟之间签订租赁合同，并对租金及付款时间、违约责任作出约定。姜殿伟对该证据无异议，承认商铺出租合同书是姜殿伟本人签字，一审法院对该证据予以确认并在卷佐证。2、安建公司提交两处租赁物网点房国有土地使用权证及房屋所有权证产权证书各一份。姜殿伟无法确定该证据的真实性，亦未提出相反证据予以反驳，一审法院对该产权证书真实性予以确认。3、安建公司提交李某与姜殿伟的微信聊天记录，证明姜殿伟尚欠20余万元租金未付。姜殿伟对该聊天记录证据无异议，一审法院对该证据予以确认并在卷佐证。4、安建公司提交租金计算明细表，证明姜殿伟尚欠248900元租金的计算方式。姜殿伟对该证据不予认可，认为租金已经全额支付完毕。一审法院对于该租金计算明细表载明的租金总数扣除已付租金得到尚欠租金数额的计算方式予以认可。5、安建公司申请证人李某出庭为安建公司主张的案件事实作证并经一审法院准许，证明姜殿伟只向李某交付11100元租金，姜殿伟尚有20余万元租金未付清。姜殿伟对该证人证言不予认可。该证人证言与姜殿伟已经认可的微信聊天记录能够相互印证，一审法院对该证人证言的真实性予以确认。6、姜殿伟申请证人张某出庭为姜殿伟主张的案件事实作证并经一审法院准许。张某证实姜殿伟多次以交房租、××、处理违章等事由向证人借款。安建公司认为张某的证人证言不能证明姜殿伟已付清租金。因该证人证言证明的内容为姜殿伟向张某借款的事实，与姜殿伟向安建公司支付租金的案件事实并无关联，一审法院对该证人证言不予采信。一审法院认定事实：安建公司于2015年4月7日同姜殿伟签订商铺出租合同书两份，姜殿伟承租安建公司所有的建筑面积为226平方米的位于海阳路10号独立网点房6间及建筑面积为56平方米的位于海阳路10号独立网点房1间，租期分别为5年和3年，租赁期间分别为2015年4月7日至2020年4月6日、2015年4月7日至2018年4月6日，每年租金分别为66000元和4000元。租赁面积为226平方米的租赁合同约定姜殿伟于2015年4月7日签约并交付定金20000元，第一年剩余租金46000元由姜殿伟于2015年12月31日之前全部付清，以后每年提前一个月（3月7日至4月6日）预交下一年租金，租赁面积为56平方米的租赁合同约定姜殿伟于合同签订时预交一年租金4000元，以后每年提前一个月（3月7日至4月6日）预交下一年租金。同时，两份租赁合同均约定，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金10000元，并且约定姜殿伟不能如期支付租金，不遵守相关规定视为违约，安建公司有权终止该合同履行并无条件收回该商铺，所交租金不予退回，并追究姜殿伟的赔偿责任。两份租赁合同签订后，安建公司将租赁物交付姜殿伟使用，至安建公司起诉之日2018年7月18日时，姜殿伟仍在继续使用租赁物，建筑面积为56平方米的网点房虽然租期为三年，至起诉之日已超过约定三年租期，但姜殿伟未向安建公司腾退租赁物，而是继续占有使用该1间网点房，因此至起诉之日，姜殿伟应当向安建公司支付两个租赁物四年的租金共计280000元，即（66000+4000）×4=280000元，姜殿伟已支付建筑面积为226平方米网点房的租金26000元，支付建筑面积为56平方米网点房的租金5100元，尚欠租金248900元未予支付。承租方姜殿伟未在出租方安建公司没有违反合同的情况下提前解除合同。一审法院认为，安建公司与姜殿伟约定将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，因而双方当事人之间形成了租赁合同法律关系。两处网点房租赁期限均为六个月以上，但不超二十年，且租赁合同采用的是书面形式，符合法律规定，当事人之间签订的商铺出租合同书具有法律效力。安建公司在合同签订后，按照约定将租赁物交付姜殿伟，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，安建公司已然履行合同义务，姜殿伟作为承租方应当按照约定的期限支付租金。姜殿伟称其已经将280000元租金全额支付，但未提交相应证据予以证明，因而一审法院对其该部分诉讼主张不予支持。建筑面积为56平方米的网点房虽然在2018年4月6日时租赁期限届满，但承租人姜殿伟继续使用该租赁物，安建公司作为出租人没有提出异议，因此该建筑面积为56平方米网点房的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，姜殿伟应当继续交付租金。根据证据显示，安建公司已经在姜殿伟无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下给予姜殿伟合理的支付期限，但姜殿伟逾期仍不支付，姜殿伟存在违约情形。因此，安建公司要求姜殿伟立即向安建公司支付房屋租赁款248900元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于安建公司要求姜殿伟支付违约金10000元的诉讼请求，其依据为商铺出租合同书第五条违约金和违约责任条款中第二项“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金10000.00元”，因姜殿伟作为承租方在租赁合同存续期间未提前解除合同，不符合双方约定的支付违约金10000元的适用条件，一审法院对该诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定了租金未支付、迟延支付和逾期不支付的法律后果为出租人可以解除合同，且安建公司主张因姜殿伟不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而导致的损失计算方式为以248900元为基数、按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日的数额，因安建公司未能举证证明其损失，因而一审法院对于安建公司要求姜殿伟自起诉之日起至姜殿伟实际付清房屋租赁款时以248900元为基数按照银行同期贷款利率向安建公司支付利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、姜殿伟于本判决生效之日起十日内向安建公司支付租金248900元；二、驳回安建公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5184元，减半收取计2592元，由安建公司负担100元，由姜殿伟负担2492元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。姜殿伟虽称其已将248900元房租以现金及微信转账的方式给付李某，但在本案诉讼中并未提供有效证据加以证明，安建公司及李某对此均予以否认，本院也查无实据，故姜殿伟主张其不欠付安建公司房屋租金248900元，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，姜殿伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5184元，由上诉人姜殿伟负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年二月二十七日书记员  张 筱