广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初26722号原告：佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914***********。法定代表人：黄星强。委托诉讼代理人：周丹华，广东度明律师事务所律师。被告：何有淼，男，1991年3月21日出生，汉族，住江西省九江市修水县***********，公民身份号码************。原告佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司诉被告何有淼租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人周丹华及被告均到庭参加庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告2019年3月29日签订的厂房租赁合同书于2019年10月21日解除，被告立即返回厂房予原告；2.被告向原告支付拖欠的2019年8月至2019年10月20日的租金33333元（其中，2019年8月和9月的每月租金为12500元、2019年10月的租金为12500元÷30日×20日即8333元）及利息（利息以33333元为本金，按照银行同业拆借利率的标准，从2019年10月21日计至实际清偿日止）；3.被告向原告支付2019年8月至10月的水电费4547元（其中2019年8月的水费285元、电费2456元、2019年9月的水费95元、电费1389元、2019年10月的水费10元、电费224元、电费滞纳金88元）；4.被告向原告支付2019年10月21日至2019年11月20日的厂房占用费12500元；5.被告向原告支付场地清理费3100元；6.被告承担本案诉讼费用及其他一切相关费用。事实和理由：原、被告于2019年3月29日签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告位于佛山市南海区***********侧厂房，租期自2019年4月1日起至2021年4月30日止，每月租金12500元。被告需于每月30日至次月5日前向原告缴清当月租金和水电费。另《厂房租赁合同书》还约定被告需依约按时支付租金，若被告出现拖欠厂房租金达10日的，原告有权终止合同，并收回厂房的使用权。合同签订后，原告已经依约交付厂房给被告使用，但被告从2019年8月开始就没有再向原告支付租金和水电费。经原告多次催促，被告仍不履行支付租金及水电费的义务。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。为此，原告于2019年10月10日向被告发出《催缴租金及解除合同通知书》，要求被告支付拖欠的租金及办理厂房，然而被告仍置之不理。在本案起诉后，被告已归还涉讼厂房，但被告撤场时被告未按照约定清理厂房垃圾并支付剩余的水电费用。综上，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特起诉。被告辩称，1.对于原告第1项解除合同的诉讼请求无异议，原告于2019年10月20日已全部搬离，已将厂房返还给原告，被告无需再返还。2.对于原告第2项诉讼请求，被告确认未付2019年8月至2019年10月20日的租金33333元，同意支付该租金给原告；但被告不同意支付利息，因为原告没有配合进行消防整改，涉讼租赁物无法正常使用，原告存在违约行为。3.对于原告第3项诉讼请求有异议，不同意支付水电费的滞纳金，且被告不清楚2019年8月至10月的水电费数额。4.对于原告第4项诉讼请求有异议，不同意支付2019年10月21日至2019年11月20日的厂房占用费，该期间被告的工人已被原告遣离，设备已经搬走，但还有部分货物未搬走，被告也于2019年11月19日搬走，并于次日通知原告。5.对于原告第5项诉讼请求有异议，当时原告发信息通知被告场地清理费为2200元，并非原告主张的3100元。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.物业使用权租赁合同书原件2份，用以证明原告有本案租赁物的合法出租权，原被告之间的租赁期限在原告与业主的承租期内，租赁合同合法有效。合同经九江社会工作局农村工作办公室见证，集体资产管理和交易中心同样有存档备案；3.厂房租赁合同书原件1份，用以证明原被告签订租赁合同，约定租金标准及被告拖欠租金和搬迁清理的相应责任；4.收据原件4张，用以证明被告在2019年6月起多使用一个仓库，从2019年7月起，双方协商每月租金为12500元，每月水费约130多元，电费2200元左右；5.催缴租金及解除合同通知书、交寄邮件收据、邮件交寄单（收据）原件各1份，用以证明原告于2019年10月11日向被告催收租金及通知终止合同，并告知被告清理厂房，逾期未清理按合同约定处理且费用由被告承担，但合同发出后被告未处理，合同于2019年10月11日解除；6.照片打印件5张，用以证明被告撤场时未依照租赁合同约定履行清理厂房、搬迁杂物的义务，由此产生的清理费由被告承担；7.收据（清理费）原件1张，用以证明原告为清理厂房额外支出清理费3100元；8.2019年9月、10月租金收据原件2份，水电记录手写原件1份、客户停电通知书原件1份，用以证明被告2019年8、9月拖欠租金25000元，水电费4225元，10月水电费234元，因被告拖欠电费，导致停电产生88元电费滞纳金；9.临时建筑施工报建审批表复印件（加盖了佛山市南海区九江镇规划办公室的红章）1份，用以证明本案租赁物有报建手续；10.附件（由原告代理人书写）复印件1份、照片打印件1组，用以证明原被告于2020年1月7日前往租赁物确认了被告在涉讼租赁物做出的未形成附着的装饰装修。被告举证如下：1.村级工业园区厂企（仓库）消防安全隐患整治承诺书原件1份、责令整改通知书原件1份、基层安全监督检查记录表（FSJJAJ0013307）原件1份、照片打印件5张，用以证明本案租赁物因消防问题被要求整改。经庭审质证、辩证，被告对原告举证1、3-6、8、10的真实性无异议，原告对被告举证1真实性无异议，经审查，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：1.原告举证2物业使用权租赁合同书为原件，本院对该证据的真实性予以确认；2.原告举证7收据（清理费）载明清理场地为维思达的厂房，但未载明出具时间，本院对该证据的证明力将结合当事人陈述和其他证据综合认定；3.原告举证9临时建筑施工报建审批表加盖行政部门红章，本院对该份证据的真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年4月28日，佛山市南海区九江镇下北股份合作经济社（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业使用权租赁合同书》，约定甲方将位于南海区***出租予乙方使用，建筑面积为1000平方米，租赁用途为商业；租赁期限为2016年5月1日至2021年4月30日。2018年3月23日，佛山市南海区九江镇下北股份合作经济社（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《物业使用权租赁合同书》，约定甲方将位于南海区***出租予乙方使用，建筑面积为560平方米，租赁用途为工商业；租赁期限为2018年4月1日至2021年4月30日。2019年3月29日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区***********侧厂房共1560平方米（以下简称涉讼租赁物）出租予乙方，每月租金12000元，租期满一年后，租金按每年递增5%计算；乙方必须在当月30日至次月5日前缴清当月租金水电费；乙方在合同签订之日向甲方支付合同履行保证金50000元；租赁期内，乙方承担有关安全事故、消防事故等全部经济法律责任；租赁期限，乙方有以下情形之一，甲方可以终止合同，收回厂房使用权：（3）乙方拖欠厂房租金达10天；租赁期满或合同提前终止的，甲方退回乙方所支付的合同保证金，乙方需缴清一切租金、垃圾费、水电费，并将厂房清扫干净，杂物搬迁完毕，如乙方逾期未搬迁清理的，视为乙方自动放弃搬迁清理，甲方有权无偿强行处理，清理费用由乙方承担；等等。被告持有一份2019年8月20日的《基层安全监督检查记录表》，其中显示被告厂房存在通道阻塞、阻挡消防栓、违规充电瓶车、未见粉尘制度、堆积粉尘的安全隐患问题。2019年8月22日，被告签署《村级工业园区厂企（仓库）消防安全隐患整治承诺书》，载明因被告厂房违反关于建筑间不得占用搭建防火间距、灭火器保持完好有效、数量充足的要求及存在未张贴消防标识、违规搭建木质夹层、未设置微型消防站的行为，被相关部门责令限期7天内进行整改。诉讼中，原告述称消防整改事项中的违规搭建木板夹层的夹层部分由厂房业主佛山市南海区九江镇下北股份合作经济社搭建。被告述称通道阻塞、阻挡消防栓、违规充电瓶车均是被告方所为，堆积粉尘位置位于被告厂房内，灭火器的配置责任方为被告。2019年10月10日，原告向被告发送《催缴租金及解除合同通知书》，载明被告已拖欠2019年8月、9月租金水电费，要求被告限期支付，并在接到本通知后五日内搬离清理完毕。被告自认收到该份通知。另查明，2019年4月至2019年7月的水电费分别是2019年4月水费336元、电费2200元，2019年5月水费152元、电费1503元，2019年6月水费136元、电费2211元，2019年7月水费136元、电费2213元。再查明，涉讼租赁物的部分建筑物于2001年经南海区九江镇规划办公室审批同意按规划报建。诉讼中，原被告确认原告收取被告合同保证金50000元，并同意被告所欠款项在合同保证金中优先抵扣；自2019年6月起的涉讼租赁物租金标准调整为每月12500元。原告述称被告占用涉讼租赁物至2019年11月20日。本院认为，原告在本案中仅提交了南海区九江镇规划办公室审批办理规划报建的材料，不足以证明涉讼租赁物已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证或者该租赁物的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准，涉讼租赁物未办理合法规划、报建手续，不具备交付使用的条件，原被告签订的涉讼合同依法无效。合同无效，自始无效，原告诉请解除涉讼合同，本院不予支持。因无效合同收受的财产应予返还，原告已收取的50000元合同保证金应退还予被告。原告自认被告于本案诉讼过程中已归还涉讼租赁物，本院对原告要求被告返还涉讼租赁物的诉请不再重复处理。合同无效，根据公平等价有偿原则，被告仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予原告。原告主张被告支付2019年8月至2019年10月20日的使用费33333元，被告对原告主张数额无异议亦同意支付，本院对原告该项诉请予以照准。对于原告主张的2019年10月21日至2019年11月23日的占有使用费，被告自认于2019年11月19日才将物品全部搬走并于次日通知原告，该陈述与原告确认的被告占用使用涉讼租赁物至2019年11月20日情况可相互吻合。本院认定被告应参照涉讼租赁物的租金支付标准计付2019年10月21日至2019年11月20日的占有使用费12500元，原告相应诉请，本院予以支持。结合消防整改相关材料和当事人陈述，原被告对涉讼租赁物未能通过消防整改均存在过错，原告作为出租人未举证反映已在合理期限内为被告排除违规搭建木板夹层的消防隐患，确对被告占用使用涉讼租赁物产生影响。综合考虑原被告的过错程度和合同履行情况，本院对原告主张的被告逾期支付2019年8月至2019年10月20日期间使用费的利息不予支持。关于2019年8月至10月涉讼租赁物的水电费，鉴于水电费为被告实际使用涉讼租赁物期间必然产生的费用，被告作为水电使用人虽对水电金额有异议但未举证反驳，故本院综合考虑被告之前水电费使用情况及日常水电消费规律，原告主张2019年8月至10月间水电费共计4549元，该数额在合理范围内，本院予以采纳，被告应支付该款项予原告。原告主张的电费滞纳金88元，原告证据未能反映该款的性质和原告支付情况，本院对原告要求被告支付该笔费用不予支持。关于场地清理费，根据涉讼合同该约定，被告搬离时应自行清理垃圾。原告举证反映被告搬离时仍留存垃圾在涉讼租赁物内，原告主张支出场地清理费3100元并以收据作为佐证，但该收据未能显示出具时间，被告仅确认清理费数额为2200元，本院认定被告需支付场地清理费2200元予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，本案中，被告应支付款项共计52582元（33333+12500+4549+2200）予原告，鉴于原被告均同意该款在合同保证金50000元中予以抵扣，经核算，被告仍需支付2582元（52582-50000）予原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告何有淼应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2582元予原告佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司；驳回原告佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计2899.04元（原告佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司已预交），由原告负担1449.04元，被告何有淼负担1450元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区九江维思达鞋材有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年二月十四日书记员  罗静雯