河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初10197号原告：卓凤彬，男，1979年2月5日生，汉族，住河南省范县。委托诉讼代理人：郜小红，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：郑州碧桂园新田置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉、袁亚琼，该公司员工。原告卓凤彬诉被告郑州碧桂园新田置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郜小红,被告委托诉讼代理人陈辉、袁亚琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告交付原告符合约定的房屋；2、请求法院依法判令被告以1494859元为基数，按日万分之二的标准支付原告2018年10月2日至2019年10月1日期间逾期交房的违约金109125元（2019年10月1日至实际交房之日的违约金另行计算）；3、请求法院依法判令被告赔偿因地面不平、房屋层高不符合约定、改变房屋结构等不符合约定给原告造成的损失14万元；4、由被告承担诉讼费、律师费。事实与理由：2017年3月3日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，合同编号为：XY17003191243，原告购买被告开发的位于荥阳市贾峪镇××郑州碧××房，用途为商业服务，钢混结构，层高为4米，建筑面积为74.47平方米，该合同约定单价为每平方米20550.71元，总金额为1494859元。该合同第八条约定，被告应当在2018年10月1日前，将该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，被告逾期超过90日，原告不解除合同，要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按已交付房价款万分之二承担违约金。该合同附件三约定，该房的地面混凝土找平。合同签订后，原告将本案首付款支付给被告，并按被告指定的银行办理了按揭手续。2018年9月13日，被告向原告邮寄文件，明确表明拒绝交付本案房屋，原告收到该文件后，原告来到该房屋所在地，发现该房屋拐角处，地面高于地平面120公分，经与被告协商，被告将该地面降低了50公分左右，截止目前，该房屋地面仍旧高于地面70公分左右，空间体积减少。原告认为，被告行为严重违背了合同对商品房基本状况的约定，降低了原告使用的舒适度，构成严重违约。后原告诉至法院。被告辩称，被告要求原告支付逾期交房违约金的请求不应获得支持。根据合同第八条约定，涉案房屋约定交付日期为2018年10月1日，约定交付条件为“该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件”。涉案房屋在2018年7月31日已获取竣工验收备案证书，房屋在合同约定的交付时间节点之前已具备合同约定的交付条件。被告于2018年9月15日如约向原告寄送了《期楼收楼通知书》，因此被告不存在逾期交房的情形。关于原告所称的室内混凝土平台问题，请求法院依法裁量赔偿数额。原告所称室内地面未找平，存在一块低矮平台问题，该平台系混凝土主体结构，无法拆除，双方前期经多次协商，未能就补偿金额达成一致。被告愿意在法院的主持下继续与原告进行调解，若调解不成，请求法院依法进行裁量。另应当考虑如下因素，一是该问题所涉房屋空间仍具备充分的使用价值；二是该问题未造成房屋实测建筑面积（即产权面积）的减损。因此该问题给原告造成的损失有限，请求法院予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2017年3月3日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订商品房买卖合同（合同编号为XY17003191243）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇××郑州碧××房，户型为其它。该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为4米……该商品房合同约定建筑面积共72.74平方米，其中，套内建筑面积66.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.3平方米……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20550.71元，总金额为1494859元……第五条面积确认及面积差异处理……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）详见本合同附件四《补充协议》第二条约定……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额754859元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-3-3，缴纳比例：50.5%；剩余房款74万元整，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017-4-3，缴纳比例：49.5%……第八条交付期限出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件……第九条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……第一条……买卖双方一致同意：该商品房的实际层高以最高测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的层高若大于或等于4米的，买受人对此无异议，并同意接受……第三条关于商品房交接……该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常使用的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不失为出卖人逾期交楼……第四条、关于保修责任1、该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围内不影响买受人正常使用的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，但房屋质量问题影响买受人正常使用的除外……”。后原告于2017年2月28日支付定金3万元，于2017年3月3日支付剩余首付款724859元，以及按揭服务费、工本费、物业维修基金，剩余购房款74万元由原告向上述银行贷款并受托支付给被告，但该贷款支付时间为2018年9月25日。2018年9月15日，被告给原告邮寄通知一份，主要内容为：“……阁下于2017年3月3日向我司购买荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园二期179幢底商05号商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2018年9月26日交付阁下。鉴于阁下申请贷款的按揭银行尚未放款，故我司根据《商品房买卖合同》的约定，有权拒绝交付该商品房给阁下而不需要承担任何违约责任……”。后原告于2018年9月25日向被告支付上述银行贷款。后原告到本案所涉房屋查看，发现有19.16平方米平台高于地坪，与被告协商经处理，现该平台仍高于地坪0.63米，从平台顶到房顶是3.56米，因该部分为地下车库的上层主体结构，现已无法铲平。另外，小地梁高0.23米，宽0.32米，长2.57米，平台以外空间中间部分层高为3.92米，其他为4米。2019年8月，原告委托律师向被告邮寄律师函一份，双方对赔偿数额发生争议，后原告诉至法院。另查明，2018年7月31日，被告取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2019年7月24日，荥阳市住房保障和房地产中心加盖公章出具了荥阳市房屋面积测绘报告书一份，显示本案所涉房屋面积为78.47平方米。本院认为，关于原告所诉要求被告交付符合约定的房屋问题，一是经被告处理，本案所涉房屋仍存在所涉的平台、地梁仍高出地坪等问题，原因系该房屋地下车库主体结构造成的，从物理上无法恢复至合同约定，二是自2018年10月左右至今，原告并不主张解除本案所涉房屋买卖合同，要求被告对此进行赔偿，涵盖前提是原告愿意接收本案房屋，但被告应当对原告进行赔偿，故对原告要求被告交付符合约定的房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所诉被告支付原告逾期交房违约金的问题，一是依照合同约定，原告应于2017年4月3日向被告支付商业贷款，但原告于2018年9月25日才向被告支付商业贷款，而被告交付房屋的时间为2018年10月1日前，即原告支付房款义务在先，被告交付房屋义务在后，二是被告曾给原告邮寄一份通知书，显示原告申请贷款的按揭银行尚未放款，应视为被告向原告主张后履行抗辩权，三是虽然原告于2018年9月25日向被告支付银行贷款，但依照法律规定，因原告逾期支付房款行为，被告交付房屋的时间依法可以相应顺延一定时间，且该通知书显示“达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，可于2018年9月26日交付给阁下”，原告可以及时进行主张，三是正如上述，本案所涉房屋存在问题，但在经被告维修后不能从物理上恢复符合约定的形状情况下，原告不主张解除合同，要求赔偿，涵盖前提是原告愿意接收本案房屋，四是依据本案所涉补充协议关于商品房交接和保修责任的约定内容，本案情形不视为出卖人逾期交楼，且本案中发现上述瑕疵后，双方一直协商的是“平台”赔偿问题，故综上，被告行为不构成逾期交房，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所诉房屋瑕疵赔偿问题，一是双方对依据本案所涉瑕疵造成的空间减少即空间比来计算赔偿数额均没有异议，结合本案情况，本院予以支持，二是关于本案所涉房价，被告辩称要求该赔偿问题与面积差异问题一并处理，因被告并未依法提起反诉，故本院无法处理，对该辩解理由，本院不予采纳，双方对依照合同约定房价1494839元进行计算均无异议，本院予以认定，三是经计算，原、被告对平台空间12.1立方米、总空间为265.6立方米（66.4*4）无异议，本院予以认定，小地梁为0.19立方米（0.23*0.32*2.57），对原告主**台层高部分（4米-3.56米），因已经计算了上述平台空间，该部分计算无事实与法律依据，本院不予支持，对平台以外中间部分层高为3.92米，原告主张按照2.35立方米计算，被告认为外部层高有高有低整体空间与约定基本一致不应计算，但依据补充协议第一条内容，大于或等于4米是双方的约定，因此对被告的辩解理由，本院不予采纳，又因双方对该部分空间的面积有争议，虽然原告未提供充分的证据予以证明，但结合双方陈述及本案实际情况，本案酌定该部分空间为2立方米，综上该损失为80426.39元【1494839*（12.1+0.19+2）/（66.4*4）】，本院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，因原告未提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州碧桂园新田置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告卓凤彬赔偿款80426.39元；二、驳回原告卓凤彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2518元，由原告负担1705元，由被告负担813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年二月三日书记员  刘 玉