江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终11109号 上诉人（原审原告）：李岩，男，汉族，1978年12月12日出生，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海成安燕桂投资管理合伙企业（有限合伙)，住所地上海市金山工业区夏宁路818弄70号346号库。 执行事务合伙：江苏成安股权投资基金管理有限公司（委派代表：孟国生)。 委托诉讼代理人：蒋伟光，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑静舒，北京大成（南京）律师事务所律师。 原审第三人：李晓辉，男，汉族，1963年5月24日出生，住江苏省南京市。 上诉人李岩因与被上诉人上海成安燕桂投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称成安燕桂企业）、原审第三人李晓辉案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李岩上诉请求：一、撤销一审法院（2018）苏0102民初1394号民事判决，确认上诉人对李晓辉名下的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路166号恒隆国际商贸大厦2单元1404室（以下简称案涉房屋）依法享有租赁权，不得要求将上诉人强制迁出该房屋；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决未考虑李岩与李晓辉之间的叔侄关系，也未考虑李晓辉当时因诉讼原因账户被冻结，严重缺乏流动资金、急需筹措资金的实际情况，采用现金交易是李晓辉为保证资金安全而采用的一种通常选择。因此，李岩长期租赁亲属李晓辉的房屋，并承诺到期后退回装修费用的情况，符合交易习惯和常理。二、李岩2010年时已30多岁，在李晓辉公司任高管多年，收入高，具有支付能力的可能性大，且李岩于2018年2月7日被刑事拘留，其无法提供资金来源证明系客观原因。三、房屋租赁合同系诺成合同，成立和生效不以交付租金和交付房屋为要件。因此，一审法院认为上诉人无充分证据证明在2013年前已实际居住使用案涉房屋对本案定性无实际意义。综上，请求二审法院查清事实，公正判决。 成安燕桂企业辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人未能举证证明其已实际支付租金；二、上诉人未能举证证明其实际居住案涉房屋的时间；三、上诉人与李晓辉之间租赁合同真实性存疑，一审法院适用法律正确。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 李晓辉未有书面陈述意见。 李岩向一审法院起诉请求：1.李岩对案涉房屋依法享有租赁权（租赁期为2010年7月1日至2027年6月30日）；2.停止对执行标的物即案涉房屋的执行，不得要求将李岩强制迁出该房屋。事实和理由：2010年7月，李岩与李晓辉签订租赁协议，约定李晓辉将案涉房屋出租给李岩，租期自2010年7月1日至2027年6月30日等。李岩依约支付了保证金4万元及全部租金36万元后，对该房屋进行装修并一直居住使用至今。由于李岩在法院查封该房屋之前已签订合法有效的租赁协议，根据买卖不破租赁原则，李岩仍有权在此继续居住使用至合同期满，故恳请法院判如所请。 一审法院认定事实： 一、2013年8月21日，一审法院依法受理中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）诉江苏迈斯克食品有限公司（以下简称迈斯克公司）、江苏钱和贵担保有限责任公司（以下简称钱和贵公司）、赵立庆、李晓辉借款合同纠纷一案。2013年9月6日，一审法院出具（2013）玄锁商初字第98号民事调解书，主要内容为：1.迈斯克公司于2013年10月8日之前偿还中信银行南京分行借款本金950万元，并按《人民币流动资金贷款合同》的约定支付自2013年3月2日起至借款全部清偿完毕之日止的利息、罚息；2.钱和贵公司对上述债务中的410万元本金及相应利息、罚息承担连带清偿责任；3.赵立庆对迈斯克公司的上述债务承担连带清偿责任；4.如果迈斯克公司未按本协议第一条履行还款义务，则中信银行南京分行依法处置赵立庆名下的位于南京市溧水经济开发区的房屋，有权以拍卖、变卖上述房屋后的价款优先受偿；5.如果迈斯克公司未按本协议第一条履行还款义务，则中信银行南京分行依法处置李晓辉名下的位于南京市溧水区永阳镇秦淮路166号恒隆国际商贸大厦2单元1403室及1404室的房屋，有权以拍卖、变卖上述房屋后的价款优先受偿等。 2013年10月12日，中信银行南京分行向一审法院申请强制执行，案号为（2013）玄执字第1532号。该院于2014年3月终结本次执行程序。因中信银行南京分行将上述债权转让给成安燕桂企业，一审法院依法裁定将申请执行人变更为成安燕桂企业后，该企业于2017年8月31日向该院申请恢复执行，案号为（2017）苏0102执恢260号。在恢复执行中，该院依法作出执行裁定及执行公告，裁定拍卖被执行人李晓辉名下的案涉房屋，并责令该房屋内居住、使用人员于2017年12月25日前腾空并迁出该房屋。李岩向该院提出执行异议，该院于2018年1月31日作出（2018）苏0102执异41号执行裁定书，驳回李岩的异议请求。李岩遂提起诉讼。 二、赵立庆与李晓辉系夫妻关系。赵立庆系迈斯克公司的法定代表人及股东，李晓辉亦为该公司的股东。2010年5月，李晓辉领取案涉房屋（建筑面积为220.76平方米）房屋所有权登记证书。2011年1月，该房被设定抵押担保100万元，期限5个月。2012年2月29日将该房设立抵押登记，抵押权人为中信银行南京分行。自2013年1月21日以后，案涉房屋被多家法院采取司法保全措施。 2010年7月1日，李晓辉（甲方）与李岩（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方，租期自2010年7月1日至2027年6月30日；年租金20000元，房屋使用保证金40000元，租赁期满由甲方退回全额保证金；合同签订当日乙方一次性付清租金360000元、保证金40000元；该房屋为毛坯出租，由乙方自行装修，装修费用在合同到期后由甲方退还乙方，装修方案在装修前由乙方交甲方审核；如甲方违约，提前退租，甲方只承担乙方的装修费用等。当日，李晓辉出具收条两份，分别言明收到李岩的租金360000元（现金）、保证金40000元（现金）。 2010年7月13日，李岩与马广云签订关于案涉房屋装修的《家居装饰工程合同书》，约定工程价款约22万元，按实结算，工程采用包工、包料的承包方式，工程期限为2010年8月1日至2010年10月1日。同年10月，马广云出具工程结算证明，言明收到案涉房屋结算款235000元，工程款已全部付清。 三、李晓辉因涉嫌犯罪于2014年3月7日被刑事拘留，同年4月4日被逮捕。南京市溧水区人民法院于2014年11月24日作出（2014）溧刑初字第273号刑事判决书，判决主文主要内容为：被告人李晓辉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，罚金人民币三十万元。李晓辉现已刑满释放。李岩于2014年7月登记结婚。2018年2月7日，李岩因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留。 四、关于双方争议事实： 1.李岩是否实际履行支付租金的义务。李岩认为其已实际以现金方式支付租金360000元及保证金40000元，第三人亦出具了收条。对此，成安燕桂企业不予认可，认为李岩未能提供现金来源的证据。 2.李岩是否自合同签订后实际居住案涉房屋。李岩认为其对案涉房屋进行装修并支付装修费用后就居住在该房内，并提供2013年以后支付物业费、水、电、气费的票据。经质证，成安燕桂企业认为李岩未能提供装修费用20多万元的资金来源，也未提供在2013年以前支付物业费、水、电、气费的票据，无法证明李岩在2013年以前已实际居住案涉房屋。 一审庭审期间，一审法院至案涉房屋现场查看，李岩的配偶、子女及岳父母在该房内居住，成安燕桂企业对现有实际居住情况无异议。该院经查询，2015年间，南京市鼓楼区人民法院在审理刘红涛诉李岩民间借贷纠纷一案中，李岩提出管辖权异议，认为其自2007年在南京市溧水区的南京迈斯克食品有限公司工作，并一直居住在公司宿舍，南京市鼓楼区人民法院经审查后裁定将该起案件移送至南京市溧水区人民法院审理。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此，出租人的缔约目的是为了取得租金，承租人的缔约目的是为了取得租赁物的占有、使用。同时，法律明确规定租赁物所有权变动，租赁合同继续履行。本案中，李岩与李晓辉签订的房屋租赁合同符合法律规定的形式要件，现有证据亦表明该合同签订时间在案涉房屋设定抵押登记之前，并在本案诉讼之前案涉房屋已由李岩实际居住使用，但从庭审查证来看，该租赁合同并非双方的真实意思表示，主要理由是：1.双方合同约定的租赁期限长达十七年，在此期间的租金标准是固定的，且约定租金一次性支付，该合同的期限条款、租金条款及支付方式不符合通常的房屋租赁交易习惯；2.案涉房屋为毛坯房，李岩在一次性支付租金360000元和保证金40000元情况下，又陈述因装修支付230000多元，而租赁合同中又约定在租期届满后由李晓辉退还原告装修费用，有违常理；3.在房屋租金支付方面，李岩以现金方式给付李晓辉租金和保证金400000元，虽然提供了李晓辉出具的收条，但李岩未能进一步举证证明该款来源等，因此，李岩无充分证据证明其已实际履行支付租金的义务；4.李岩主张在签订租赁合同后就实际居住案涉房屋，李岩虽提供对案涉房屋进行装修的合同及收条，但未提供装修款来源的证据，李岩虽提供自2013年以来支付案涉房屋相关物业费、水、电、气费用的票据，但未提供2013年之前至签订合同之日期间上述费用的票据，因此，李岩无充分证据证明在2013年以前其已实际居住使用案涉房屋。综上所述，一审法院认为李岩与李晓辉之间虽然签订了案涉房屋的租赁合同，但双方之间未形成真实有效的租赁关系，李岩对案涉房屋不享有租赁权。现李岩以其享有案涉房屋租赁权为由，要求阻却法院对案涉房屋交付执行的诉讼请求，证据及法律依据均不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决驳回李岩的诉讼请求。案件受理费4300元及公告费（凭票据实结算），由李岩负担。 本院二审期间，各方均未提交新证据。上诉人李岩除认为一审法院错误认定双方争议的事实外，对一审查明的其他事实不持异议。被上诉人成安燕桂企业对一审查明和认定的事实没有异议。据此，本院对双方无争议的事实予以确认，并围绕双方争议事实进行了审理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定,上诉人主张其对案涉房屋享有阻却执行的实体权益,应举证证明以下事实:1、上诉人与第三人李晓辉就案涉房屋已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同;2、上诉人在案涉房屋抵押、查封前已经实际占有使用案涉房屋;3、上诉人已经按约支付了租金且不存在以明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。结合本案，分析如下： 第一，关于上诉人与第三人李晓辉就案涉房屋是否已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同的问题。从形式上看，上诉人主张的案涉租赁合同在案涉房屋设立抵押登记之前签订，合同内容也符合合同的形式要件，但从一、二审查证来看，该租赁合同并非双方的真实意思表示。双方合同约定的租赁期限长达十七年，在此期间的租金标准是固定的，且约定租金一次性支付，该合同的期限条款、租金条款及支付方式不符合通常的房屋租赁交易习惯；案涉房屋为毛坯房，在李岩一次性现金支付十七年租金360000元的情况下，再以现金支付40000元保证金，又陈述因装修支付230000多元且在租期届满后由李晓辉退还李岩装修费用，有违常理。 第二,关于上诉人在案涉房屋抵押、查封前是否已经实际占有使用案涉房屋问题。李岩主张在签订租赁合同后就实际居住案涉房屋，其虽提供相关装修合同及收条，但未能提供支付装修费用的款项来源；虽提交自2013年以来的部分生活缴费票据，但未提供2013年之前至租赁合同签订之日其居住在案涉房屋的相关证据，因此，对上诉人关于其自租赁合同签订之日起便实际居住于案涉房屋中的主张，本院不予采信。 第三，关于上诉人是否已经按约支付了租金的问题。在租金支付方面，李岩称系一次性现金支付，为此，其仅提供了李晓辉出具的收条，未能进一步举证证明其一次性支付大额现金款项的来源，故对上诉人关于其已经按约支付了租金的主张,本院不予认可。 综上所述，李岩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人李岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 迟红宁 审 判 员 黄建东 审 判 员 金 鑫 二〇二〇年二月十七日 法官助理 赵 琛 书 记 员 李 好