广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终804号上诉人（一审原告）：广州楷丰企业管理服务有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：吴子文，执行董事。委托诉讼代理人：车远鸿，广东义法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖志玲，女，汉族，住广州市海珠区。系该司员工。被上诉人（一审被告）：广州新汇房产建设有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：肖桂辉。委托诉讼代理人：王小勤，广东天穗律师事务所律师。上诉人广州楷丰企业管理服务有限公司（下称楷丰公司）与被上诉人广州新汇房产建设有限公司（下称新汇公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案，依法组成合议庭进行审理。上诉人楷丰公司的委托诉讼代理人赖志玲、车远鸿，被上诉人新汇公司的委托诉讼代理人王小勤到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。楷丰公司上诉称，一、一审依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条，认为涉案《和解协议》不能履行，属于适用法律错误。具体如下：1.《物权法》第195条规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。据此，涉案《和解协议》中“以物抵债”的约定有法律依据，合法有效。2.涉案《和解协议》合法有效，一审法院同样认定合法有效。据此，合同双方理应严格恪守合同，全面履行包括协助过户义务在内的约定义务。3.一审所适用的《不动产登记暂行条例实施细则》（详见一审判决书第13页）属于部门规范性文件，既不是法律，也不是行政法规，该文件的规定对涉案《和解协议》的合法有效性不产生影响。4.一审适用的上述《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”，属于行政部门的“管理性禁止规定”，仅仅是行政部门为行政管理需要而作的规定，该规定不影响涉案合同的效力，当然也不能阻却合法有效合同的继续履行，更不能据此免除被上诉人的合同义务。5.被上诉人是涉案物业所在小区的开发建设单位，涉案物业是经过国土房管建设规划批准许可的合法物业，且早在1999年就已经房管部门审查，确认涉案物业合法，并办理了抵押登记手续。以上足以证明，涉案物业是被上诉人名下合法物业。6.涉案合同合法有效，一审以部门规范性文件阻止合法有效合同的履行，并以此免除被上诉人的合同义务，属于适用法律错误，一审这样的处理很不公平公正，严重损害了上诉人的合法权益。7.本案为合同纠纷，一审法院一方面认可合同合法有效，但另一方面却适用行政部门的管理性文件“不让”合同履行，这明显存在逻辑错误，也不符合法理精神。一审不按法律和生效合同判案，却“杞人忧天、多此一举”地认为，涉案物业不具备过户的条件——试问一审法院你是房管部门吗？你真的确定涉案物业作为合法财产不能过户吗？8.本案为合同纠纷，审理的焦点和范围是被上诉人应否履行合同约定义务的问题，合同持续有效且被上诉人负有约定义务，就应该判决其履行义务，这是合法有效合同的必然要求。一审法院“越俎代庖”，即当“法官”又当“房管局”，武断认为涉案物业不能过户，真是多此一举，毫无必要！二、一审认定事实有误。具体如下：1.涉案物业广州市×路1××2、1××4、1××6、1××0、1××2、1××0号及广州市×路1××8、1××0号202房，与被上诉人抵押房屋即：成丰大厦首层×区，二层×、×区（约60平方米），属同一物业。对此，各方当事人均予书面确认。另，公安机关出具的证明材料及其他证据足以证实。2.上述被上诉人名下抵押物业（房管局作出的抵押登记本身足以证明，涉案物业的合法性），无其他抵押、无查封、符合规划要求，方位及面积明确具体，经测绘部门测绘并出具《测绘报告》，当事各方对上述情况均无异议，该物业完全具备过户条件。三、涉案物业已实际交付给上诉人，上诉人正在管理和使用。四、涉案物业的三楼和涉案物业本身是基于同一个房地产抵押关系和证明，而三楼已经办理了不动产登记，说明涉案物业完全可以办理相应的过户手续。五、涉案物业早在本案讼争之前，已经进行过抵押登记，而这种抵押登记也是属于不动产登记的一部分，所以并非没有首次登记。请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。新汇公司答辩称，一、同意上诉人的上诉，但前提条件是上诉人应当按照《和解协议》的约定给付被上诉人50万元，且被上诉人不同意承担诉讼费用。二、本案具备过户条件，一审法院认为本案不具备过户条件错误。一审法院认定事实，2003年2月24日，广州中院就建设银行广州越秀支行与广州成丰投资管理有限公司（以下简称“成丰公司”）、新汇公司借款纠纷一案作出（2002）穗中法民三初字第515号民事判决书【对应的借款合同号：98年商流字第25号，抵押合同号：98年商流字第25号】，判决如下：一、成丰公司立即归还借款本金100万元及从1998年12月21日至清还之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付)，另扣除已归还的8555.73元利息；二、成丰公司逾期不履行上述债务，建设银行广州越秀支行有权处分新汇公司位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×、×、×、×层及地下车库的房产，并从中优先受偿；三、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。2010年10月19日，广东省高级人民法院认定（2002）穗中法民三初字第515号民事判决确有错误，作出（2009）粤高法民一申字第3088号民事裁定，指令广州中院再审本案。广州中院立案再审后，于2011年7月11日就韩国全球投资有限公司Ⅱ（以下简称韩国投资公司）与成丰公司、新汇公司借款纠纷一案作出（2010）穗中法审监民再字第159号民事判决书，判决如下：一、撤销本院(2002)穗中法民三初字第515号民事判决第二、三项；二、变更本院(2002)穗中法民三初字第515号民事判决第一项为：成丰公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向韩国投资公司归还借款本金100万元及从1998年12月21日至还清之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付，另扣除已归还的利息8555.73元)；三、对本案所确定的债务，新汇公司在抵押物价值范围内对成丰公司不能清偿的债务部分承担二分之一的赔偿责任，新汇公司承担赔偿责任后有权向成丰公司追偿。新汇公司不服（2010）穗中法审监民再字第159号民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2012年4月13日就新汇公司与韩国投资公司、成丰公司借款合同纠纷一案作出（2011）粤高法民四终字第133号民事判决书，判决如下：一、维持广东省广州市中级人民法院(2010)穗中法审监民再字第159号判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市中级人民法院(2010)穗中法审监民再字第159号判决第三项和诉讼费分担部分；三、驳回韩国投资公司对新汇公司的诉讼请求。2003年2月24日，广州中院就建设银行广州越秀支行与成丰公司、新汇公司借款纠纷一案作出（2002）穗中法民三初字第514号民事判决书【对应的借款合同号：98年商流字第35号，抵押合同号：98年商流字第35号】，判决如下：一、成丰公司在本判决生效之日起十日内归还建设银行广州越秀支行借款本金5495万元及至清还之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定的7.47％计付，合同期外按中国人民银行同期贷款利率计付)，另扣除已归还的126.08元利息；二、成丰公司逾期不履行上述债务，建设银行广州越秀支行有权处分新汇公司位于“广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×、×层”的房产，并从中优先受偿；三、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。后案外人广州市白云区石井镇马务村民委员会认为上述判决侵害其权益，于2008年1月31日向广州中院提出再审申请，广州中院于2008年3月24日作出（2008）穗中法民申字第184号民事裁定书，裁定对该案进行再审。广州中院于2008年8月27日就再审申请人（案外人）广州市白云区石井镇马务村民委员会与被申请人（原审原告）东方公司广州办事处、被申请人（原审被告）成丰公司、新汇公司的借款纠纷一案作出（2008）穗中法审监民再字第83号民事判决书，判决如下：一、撤销本院(2002)穗中法民三初字第514号民事判决；二、成丰公司在本判决发生法律效力之日起十日内归还东方公司广州办事处借款本金5495万元及至还清之日止的利息、罚息(合同期内利率依合同约定的7.47％计付，合同期外按中国人民银行同期同类贷款利率计付)，另扣除已归还的126.08元利息；三、成丰公司逾期不履行上述第一判项债务的，东方公司广州办事处有权处分新汇公司所有的位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦首层×区、二层×、×区的产权，并从中依法优先受偿；四、新汇公司承担担保责任后，有权向成丰公司追偿。2004年6月28日，建设银行广州越秀支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》【建城建（2004）67号】，约定建设银行广州越秀支行将上述两笔债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司广州办事处签订《债权转让协议》（城建第62号），约定中国信达资产管理公司广州办事处将前述标的两笔债权转让给东方公司广州办事处。2006年7月13日，广州中院分别作出（2003）穗中法执字第1254号、1255号民事裁定书，裁定变更东方公司广州办事处为该两案的申请执行人，原申请执行人建设银行广州越秀支行的权利义务由东方公司广州办事处继受。2009年8月19日，东方公司广州办事处与韩国投资公司签订《债权转让协议》（资产包编号：GZ-2××9-×），将包括涉讼债权在内的多份债权以资产包的形式转让给了韩国投资公司。2010年12月18日，广州中院根据韩国投资公司的申请作出（2003）穗中法执字第1254、1255号恢1号《执行裁定书》，裁定变更韩国投资公司为该案的申请执行人。2015年12月19日，韩国投资公司作为转让方，楷丰公司作为受让方签订《债权转让协议》（编号：2015-6），约定楷丰公司将其从东方公司广州办事处所受让的案涉标的两笔债权转让给楷丰公司。2016年11月18日，广州中院依楷丰公司起诉以（2016）粤01民初83号民事判决确认楷丰公司与韩国投资公司转让债权有效。2017年5月8日，广州中院作出（2017）粤01执异126、127号执行裁定，变更楷丰公司为（2003）穗中法执字第1254、1255号案的申请执行人。在（2003）穗中法执字第1254、1255号案件执行过程中，楷丰公司（甲方）与新汇公司（乙方）于2018年3月29日达成和解协议，约定：一、至本和解协议签订之日，就上述生效裁判文书确定甲方所享有的已经进入执行阶段的债权，乙方应在抵押登记房产（位于广州市白云区机场路成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米）价值范围内承担抵押担保责任。……;二、乙方承诺并保证其除对甲方负有上述判判文书所确定的债务外，乙方对外不存在其他任何债务，否则，乙方应承担相应法律责任；三、乙方同意将上述称抵押房产中的成丰大厦首层1200平方米、二层60平方米以人民币1000万元的价格抵偿给甲方，甲方亦同意以该价格以物抵债；四、乙方应于本和解协议生效之日起10日内，负责协助甲方前往房管机关办理将位于广州市机场路1××2、1××4、1××6、1××8、1××0、1××2、1××0号（原位置成丰大厦×层1200平方米，以及广州市×路1××8、1××0号202房（原位置成丰大厦×层60平方米的产权过户登记至原告名下并办理房地产权证；五、乙方负责协助甲方过户登记至甲方名下，并且在房管机关核发房产证给甲方后，甲方应立即给付乙方50万元；六、本和解协议生效后，如乙方不履行和解协议约定义务的，甲方有权依照法律规定，申请恢复执行上述生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼；七、本和解协议一式3份，甲方、乙方各1份，交广州市中级人民去法院执行局备案留存1份，均自甲乙双方签字盖章之日起生效。（在诉讼期间，楷丰公司明确：因上述1××4号、1××5号两执行案一直合并执行，故执行和解协议写了两执行案号，但公司作为申请执行人免除的是上述1255号执行案被执行人的债务，含主债务及新汇公司作为抵押担保人的担保债务1000万元）2018年4月8日，楷丰公司发函给新汇公司，要求新汇公司准备相关材料，由新汇公司预先确定前往房管局办理过户手续的具体时间。2018年4月28日，楷丰公司向新汇公司发出《促请立即履行和解协议通知函》，要求新汇公司前往广州市房地产交易中心办理过户手续。EMS邮递单证实楷丰公司于2018年4月28日发出该通知。2018年8月6日，广州中院向广州市国土资源和规划委员会发出协助查询函，询问案涉广州市×路1××2、1××4、1××6、1××8、1××0、1××2、1××0号（原位置：成丰大厦×层1200平方米），以及广州市×路1××8、1××0号202房（原位置：成丰大厦×层60平方米）的产权及是否能过户登记的情况。广州市国土资源和规划委员会于2018年9月3日作出穗国土规划协查〔2018〕460号复函，内容如下：一、房产情况。（一）无法查询到地址为“广州市×路1××2、1××4、1××6、1××8、1××0、1××2、1××0号”、“广州市×路1××8、1××0号××房”的相关产权登记信息。（二）成丰大厦项目所在地块以新汇公司名义办理了国土证，该项目首、二层未办理首次登记，暂无该首、二层预告登记、查封登记信息。该项目的×楼×，×楼的×、×，×楼以（1999）穗押备10033号办理了在建工程抵押备案，抵押权人为中国建设银行广州第二支行，抵押面积为5146平方米。经调阅抵押档案，案内未存抵押部位的平面附图。二、处理建议。（一）由于成丰大厦首、二层未办理首次登记，因此我委无法确定来函查询地址所在部位，以及是否与首层×区、二层×、×区属于同一区域，建议你院到市住建委测绘部门办理了上述房屋的实测确定具体位置。（二）另查首、二层存在在建工程抵押备案，经查阅档案内未存抵押部位平面图，关于来函查询“广州市×路1××2、1××4、1××6、1××8、1××0、1××2、1××0号”、“广州市×路1××8、1××0号××房”与抵押房屋位置是否属于同一区域和对应关系，建议新汇公司与抵押权人中国建设银行广州第二支行共同确认。原告楷丰公司对上述复函没有异议，但认为案涉物业的抵押权人为中国建设银行广州第二支行，为办理涂销登记追加该支行（现更名为中国建设银行股份有限公司广州长堤支行）为第三人。楷丰公司并提供了其与新汇公司于2017年7月13日出具的关于成丰大厦一、二楼商场地址确认书，双方确认“成丰大厦首层×区（面积约1200平方米）”现已变更为“广州市×路1××6、1××8、1××0、1××2、1××0房”；“成丰大厦×层×、×区（面积约60平方米）”现已经变更为“广州市×路1××8、1××0号××房”。被告新汇公司对上述复函无异议，并称：1、我公司除与楷丰公司负有抵押担保债务外，再无其他债务；2、我公司于2010年11月被工商局吊销营业执照后再无生产经营（自然无资产负债、损益表等），更不可能为成丰大厦办确权；既然物业已被抵押是不可改变的事实，并且该抵押物业价值远低于抵押担保的借贷本息，我公司别无选择，只主张楷丰公司在过户前或同时给付我公司50万元，我公司愿意协助办理。关于房产的价格，原告楷丰公司称案涉物业的价格不高而且存在消防隐患的问题，价格是双方协商出来的，并没有进行评估。一审法院认为，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第一条：“当事人可以自愿协商达成和解协议，依法变更生效法律文书确定的权利义务主体、履行标的、期限、地点和方式等内容。”、第九条：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书,也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼”。本案原、被告双方在执行过程中，签订执行和解协议，该协议内容约定将生效判决确定“楷丰公司有权处分新汇公司所有位于广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×层×区、二层×、×区的产权并从中优先受偿”变更为将上述房产以物抵债，依法变更了生效法律文书确定的权利义务的履行方式，依上述法律规定，当事人双方签订的协议为执行和解协议；原、被告双方于2018年3月29日签订《和解协议》，约定协议于签订之日生效，并于生效之日起十日办理过户手续，被告未履行和解协议，依照上述法律规定，原告有权选择提起诉讼。综上，原告提起诉讼符合法律规定，予以审理。关于合同的效力。原、被告在执行过程中达成以物抵债和解协议，双方约定以案涉房产抵偿1000万债权，双方对于该债权是否损害第三人权益的问题辩解如下：原告认为其公司以1300万元购买债权，债权所对应的抵押物共5146平方米，而本案抵债的仅1260平方米，故本案抵偿房产的价格合理；被告认为该抵押物业价值远低于抵押担保的借贷本息，其对抵偿价格无异议，其公司已多年无营业，除本案抵押担保债务外无其他债务。对此，一审法院认为，根据广州市国土资源和规划委员会的复函可知新汇公司名下房产至2018年8月23日并无查封信息，以及参考原告陈述购买债权的金额，现有证据并不能证实有损害其他债权人的利益情形，原、被告双方签订的和解协议为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。关于合同的履行。根据广州市国土资源和规划委员会的复函可知，原、被告所述的首、二层的抵押范围，因档案内未存抵押平面图而无法确认范围，且原告诉请过户的广州市×路1××2、1××4、1××6、1××8、1××0、1××2、1××0号、广州市×路1××8、1××0号××房均无相关产权登记信息，案涉房产所在×、×层亦均未办理首次登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，在未办理不动产首次登记的情况下，不得办理包括转移登记在内的其他类型登记。本案原告请求办理过户实质上对未进行首次登记的房产办理权属转移登记的请求，无法得到支持，综上，由于案涉房产尚不具备过户条件，不予支持，原告可在系争房屋具备过户条件后主张或另循法律途径解决。至于原告以办理涂销登记为由申请追加原抵押权人中国建设银行广州长堤支行为第三人的意见，根据生效的判决及执行主体变更裁定，原告受让了案涉房产抵押权，其申请追加原抵押权人缺乏依据，对其申请不予接纳。原告的诉请系因案涉房产不具备过户条件而未得到支持，诉讼费宜由双方共同负担。2018年12月27日，广州中院作出（2018）粤01民初518号民事判决：驳回广州楷丰企业管理服务有限公司的诉讼请求。楷丰公司在二审期间提交广州市白云区法院作出的（2019）粤0111民初8023号民事判决，拟证明广州市白云区法院已判决，涉案物业的抵押权变更至楷丰公司名下。本院确认一审查明的事实。另查明，2019年10月15日，广州市白云区人民法院作出（2019）粤0111民初8023号民事判决，判决：一、本判决生效之日起五日内，被告中国建设银行股份有限公司广州长堤支行、广州新汇房产建设有限公司共同协助原告广州楷丰企业管理服务有限公司办理广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×层×区（现地址为广州市白云区×路1××6-1××2号（双号）、1××0号）、广州市白云区广花路东侧、黄石路北侧成丰大厦×层×、×区（现地址为广州市白云区××路1××8、1××0号××房）的涂销抵押手续。二、第一项判项完成之日起五日内，被告中国建设银行股份有限公司广州长堤支行、广州新汇房产建设有限公司共同协助原告广州楷丰企业管理服务有限公司将广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×层×区（现地址为广州市白云区×路1××6-1××2号（双号）、1××0号）、广州市白云区广花路东侧、黄石路北侧成丰大厦×层×、×区（现地址为广州市白云区××路1××8、1××0号××房）的抵押权人变更至原告广州楷丰企业管理服务有限公司名下。再查明，2019年12月20日，楷丰公司作为甲方与新汇公司作为乙方签订《和解协议》，《和解协议》约定：……二、乙方收到上述款项后3日内协助甲方将位于×路1××6-1××2号（双号）、1××0号（原位置：广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×层×区），以及广州市白云区×路1××8、1××0号××房（原位置：广州市广花路东侧黄石路北侧成丰大厦×层×、×区）的产权过户登记至甲方名下并办理房地产权证。三、甲方向房屋登记机构申请办理上述房产产权证过程中，如还有其他需要乙方协助配合办理其他的事宜，乙方应无条件予以协助配合。……2019年12月23日，楷丰公司向本院提交该《和解协议》，并请求按照《和解协议》内容制作《民事调解书》。经审查，该《和解协议》第二条内容与双方2018年3月29日签订的《和解协议》第四条内容基本相同。本院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为双方于2018年3月29日签订的《和解协议》是否可以履行问题。根据原审查明的事实，案涉房产均无相关产权登记信息，案涉房产所在首层、二层亦均未办理首次登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》第二条规定：执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。我国对产权登记采取连续登记原则，不动产未办理首次登记的，不得办理包括权属转移登记在内的其他类型登记，人民法院亦不得通过执行行为办理无证房产的权属转移登记。本案中，双方签订的《和解协议》虽然有效，但楷丰公司要求办理案涉房产过户登记的请求，实质上是要求对未办理首次登记的不动产进行权属转移登记，该请求不符合我国关于不动产登记的管理规定，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。楷丰公司上诉认为案涉房产办理了抵押登记，为新汇公司名下合法物业，具备过户条件，本院经审理认为，案涉房产上设立的为在建工程抵押，不能等同于不动产首次登记，不能证明案涉房产具备过户条件，楷丰公司该上诉理由，本院不予采信。本案二审期间楷丰公司请求按照2019年12月20日签订的《和解协议》制作《民事调解书》。经查，该《和解协议》与双方一审诉讼的2018年3月29日签订的《和解协议》主要内容一致，均为要求对案涉房产过户登记并办理房地产权证。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，当事人未提交证据证明2019年12月20日签订《和解协议》时，案涉房产已经办理了首次登记，具备了权属转移登记的条件，而人民法院不能以司法手段干预正常行政管理秩序，不能通过强制执行行为为未办理首次登记的房产办理权属变更登记，以逃避行政监管，达到非法目的。楷丰公司该请求，本院不予支持。当事人可在条件成就后，依据《和解协议》内容自行履行。楷丰公司的上诉请求不成立，本院不以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。二审案件受理费81800元，由广州楷丰企业管理服务有限公司负担。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇二〇年二月二十二日书记员  林思琪