四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初29号 原告：谯丁夫，男，1995年9月21日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亚龙，四川华晨（南充）律师事务所（实习）律师。 被告：巴中艾林实业有限公司，住所地四川省巴中市巴州区江北大道西段51号。 法定代表人：林树贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭洪，四川雅逸律师事务所律师。 原告谯丁夫诉被告巴中艾林实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姝含适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谯丁夫的委托诉讼代理人何林洪，被告巴中艾林实业有限公司的委托诉讼代理人谭洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》并责成被告在2020年2月28日前向原告交付符合法定交房条件的房屋；2.判令被告从2018年8月31日起至2019年11月15日期间，按日万分之一标准赔偿原告逾期交房违约金13018元；3.判令被告从2019年11月16日起至满足法定交付条件之日止，按季依日万分之二标准赔偿原告逾期交房违约金；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2017年7月16日在被告处购买了住房一套（17-2-1904，房屋总价款295186元），并签订了《商品房买卖合同》。原、被告双方对房屋价款、付款方式、房屋面积以及交房条件、交接手续和逾期交房等违约责任进行了约定。被告按约应当于2018年8月30日前向原告交付取得竣工验收备案的房屋，原告已依约履行了付款义务，但被告至今未向原告履行交付房屋的义务，被告的行为严重不符合合同约定，应当依法履行交房义务和承担逾期交房违约责任，故原告依法提起诉讼。 被告巴中艾林实业有限公司辩称，对原、被告双方签订的商品房买卖合同无异议。1.案涉房屋正在修建中，被告与案外人承建方中铁一局集团有限公司之前达成了和解协议，中铁一局集团有限公司又停工了，现又正在达成二次和解协议，原告要求被告在2020年2月28日前交房不能实现。2.原告主张的违约金计算标准错误，《房屋买卖合同》第十九条明确约定了逾期交房，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，故应该按照万分之0.1的标准计算违约金。3.原告的第三项诉讼请求，没有法律依据。4.对于超额请求部分的诉讼费用不应由被告承担。5.依据《补充协议》第十一条第一款第五项约定，施工期间遭受的恶劣天气期间应该在延期交房期间中扣除。6.原告未按合同约定支付购房款构成违约，应当与逾期交房违约责任进行抵扣，若原告不同意抵扣，被告将提出反诉。 经审理查明：被告巴中艾林实业有限公司开发建设巴中职业技术学院配套开发项目（丰泽园）（Ｄ地块17至22、25号楼及地下室）。2017年7月16日，原告谯丁夫（买受人）与被告巴中艾林实业有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于巴中市巴州区房屋，建筑面积79.78平方米，房屋总价款295186元。同时约定：一、合同第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.行政管理部门原因延迟交房；3.详见补充协议。二、合同第十五条商品房交付条件，该商品房交付给买受人时已经取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋面积实测报告书；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。三、合同第十九条关于逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间（即2018年8月30日前）向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率，即：逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。）。（2）逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 《补充协议》第十一条第1款第（5）项约定：双方确认，施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、或施工合同中准许的顺延工期导致工程拖延或逾期交房的，构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。 本案审理中，被告巴中艾林实业有限公司对原告谯丁夫已支付购房款295186元无异议。 审理过程中，1.被告提供了巴州区气象局网站发布的动态，拟证明在2018年6月17至18日，巴州区出现暴雨天气，应当在延期交房期间中扣除2天。2.原告明确其主张的违约金13018元系按照已交购房款295186元×441天（2018年8月31日至2019年11月15日）×0.0001所得。 同时查明：案涉房屋所涉及的丰泽园D地块楼盘仍在建设中，至今室内和室外尚有部分工程未完工，尚未取得建设工程竣工验收合格证明文件。 上述事实，有原告的诉称、被告的辩称、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、庭审笔录等证据在案佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。 关于原告要求被告继续履行合同，并于2020年2月28日前交付房屋的问题。原告已履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务。但根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案案涉的丰泽园D地块房屋仍在建设中，尚未取得建设工程竣工验收，不具备交付使用的条件，且凭现有证据，本院也无法确定何时条件能够成就，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就后另寻途径解决。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》系被告为了重复使用而预先拟定，被告应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。现双方对逾期交房违约金的计算标准产生争议，而合同关于逾期交房违约金的约定亦不明确，若按日万分之0.1标准计算逾期交房违约金，明显对买受人即本案原告不公平，减轻了被告的责任。逾期交房违约金作为继续性债权的一种，其债权具有可分性，其主要特征是违约金随着违约行为的持续而增加。本案中，被告巴中艾林实业有限公司基于逾期交房违约行为应承担的违约责任可以日为单位独立形成债权，故原告对已发生的逾期交房违约金有权先行主张权利。被告辩称根据《补充协议》的约定施工中恶劣天气导致逾期交房的期间应予以扣除，对此本院认为，暴雨天气对工程施工存在客观影响，对该2天予以扣除。故原告主张分段计算违约金，不违反法律规定，本院支持原告2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期违约金12959元[295186元×（441天-2天）×0.0001]。对原告主张的自2019年11月16日起至满足法定交付条件之日止，按季依日万分之二标准赔偿原告逾期交房违约金的请求，因案涉房屋何时能够交付根据现有证据不能确定，故本院不予支持，原告可待案涉房屋符合法定交房条件后另寻途径解决。 关于被告抗辩的逾期付款违约金应当与逾期交房违约金相抵减的问题。因被告未在法定期间内提起反诉，也未明确抵减金额，故对原告是否逾期付款及是否应承担逾期付款责任，本案中不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下： 一、被告巴中艾林实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谯丁夫支付2018年8月31日至2019年11月15日期间的逾期交房违约金12959元。 二、驳回原告谯丁夫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费150元，由被告巴中艾林实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  刘姝含 二〇二〇年二月十七日 书记员  刘 霞