山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4541号原告：孙帅，男，1991年5月26日出生，汉族，员工，住济南市历下区。被告：济宁正恒营销策划有限公司，住所地济宁高新区金色兰庭三期2号商住楼1-2层0102号。法定代表人：张雪杰，经理。被告：王郑伟，男，1988年10月10日出生，汉族，职工，住济宁市汶上县。委托诉讼代理人：周广凤（特别授权），山东浩尚律师事务所律师。原告孙帅（反诉被告，以下简称原告）与被告济宁正恒营销策划有限公司（本诉原告，以下简称被告正恒公司）、被告王郑伟（反诉原告，以下称被告王郑伟）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙帅，被告正恒公司的法定代表人张雪杰，被告王郑伟及其委托诉讼代理人周广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除房屋买卖合同；2、请求没收被告王郑伟支付的原告的定金20000元；3、请求被告济宁正恒营销策划有限公司支付赔偿金20000元（其中包括原告支付的两个月的月供5000元，剩余款项50万元，按照年利率5%计算，两个月为5000元，交通补助费10000元）；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年7月28日，原告与被告于济南签订了一份合同编号1902377的《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告王郑伟以合同总价款为960000元购买坐落于济宁高新区金色兰庭·香堤1号楼2单元2001的商品房，房屋建筑面积124.06平方米，被告王郑伟支付首付款500000元，剩余款项办理商业贷款支付，合同未约定履行期限。原告2019年8月8日通知被告于2019年8月25日之前履行合同，经原告合理催告，截至2019年8月26日被告王郑伟尚未支付首付款500000元，通过与被告沟通，被告王郑伟目前尚没有能力支付首付款。合同约定发生纠纷向不动产所在地人民法院提出起诉。原告孙帅因工作原因目前居住在济南，需要在济南购买二手房，因此原告委托被告济宁正恒营销策划有限公司作为居间方出售位于济宁高新区金色兰庭·香堤的商品房，房屋建筑面积124.06平方米。原告告知被告济宁正恒营销策划有限公司急需用钱，着急出售金色兰庭的房屋。2019年7月8日，被告济宁正恒营销策划有限公司于被告王郑伟开车前往济南与原告签订房屋买卖合同，被告济宁正恒营销策划有限公司声称客户手头有首付款可以购买原告的商品房，被告济宁正恒营销策划有限公司和被告王郑伟欺骗原告签署被告济宁正恒营销策划有限公司提供的《房屋买卖合同》，合同中未约定履行期限，被告王郑伟支付给原告20000元定金，对于合同中格式条款未尽充分告知提示义务。截至2019年8月25日，经原告合理催告后，被告王郑伟尚未支付首付款500000元，造成合同无法履行。被告济宁正恒营销策划有限公司作为居间方，对原告有忠实勤勉义务，故意隐瞒买房王郑伟没有首付款的事实，欺骗原告，造成原告未能购买济南二手房。被告王郑伟拖延履行合同，隐瞒事实，伙同被告济宁正恒营销策划有限公司欺骗原告，造成原告不能正常出售金色兰庭房屋。被告正恒公司辩称，原告要求支付赔偿2万元，我们不认可，是不存在的，原告的月供和50万元的计算方式不合理，我们是给双方服务，我们按照合同规定要求卖方先把房产证放在我们这里，合同中第三条有约定，但是原告现在也没有交到我们这里。我们几次催促让原告交，但是原告也没有实施，我们对于原告的诉求不认可。对于解除合同原告没有告诉过我们。被告王郑伟辩称，一、原告在起诉状中所述与事实不符。1、原告所述“合同未约定履行期限”与事实不符。2019年7月28日，原被告双方在济宁正恒营销策划有限公司居间下签署合同编号为1902377的《房屋买卖合同》。该合同除约定交易房屋的位置、价款外，还明确约定了买卖双方的权利义务及履行期限。如合同第三条约定：乙方（被告）在合同房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金贰万元整；第四条第（二）项约定：乙方（被告）于审批贷款通过解押当日前将首付款人民币伍拾万元整（含定金）交给甲方（原告），剩余房款人民币肆拾陆万元整在银行发放贷款之日银行向甲方直接支付。第七条约定：甲乙双方应在本合同签订之日起，按照丙方（正恒公司）的要求积极协助办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供贷款资料。此外还对房屋的交接验收等作了约定。因此，合同对定金支付、贷款审批、首付款支付、解押事项、房产过户、验收交接的时间等均做了约定。原告所述“合同未约定履行期限”与事实不符。2、原告所述正恒公司和被告“欺骗”原告签署《房屋买卖合同》与事实不符。涉案房屋系原告自愿出售，亦是自愿委托正恒公司帮助出售并提供居间服务。对于房屋的价款及收取被告的定金等均是原告自愿。且合同中并不存在格式条款，在合同第十四条“其他约定事项”中，留有空白处供买卖双方约定合同中未约定的事项或约定不明的事项，且在该处明确提示该条款约定如与其他条款不一致以该处约定内容为准。原告并未要求约定其他事项。故，原告诉称的“欺骗”是无稽之谈，为其违约寻找借口。原告还诉称被告没有首付款是隐瞒事实伙同正恒公司欺骗他，那么试问原告，如果被告拿不出首付款，会交给你20000元定金吗？会向正恒公司支付16800元中介佣金吗？作为成年人不能信口雌黄，更不能欺骗庄严神圣的人民法庭，希望你不要一错再错，正视你违约的事实。二、原告诉请解除案涉《房屋买卖合同》的根本原因是在签订合同后，有其他中介方介绍买方出更高的价款购买案涉房屋，原告为获取更高利益而违背诚信公然违约，且为掩盖其违约目的，故意刁难被告及正恒公司，现又倒打一耙恶人先告状，诬陷被告及正恒公司违约等。原告这种为获取利益而背信弃义且滥用诉权的行为，理应受到法律的严惩。合同明确约定被告作为买方的义务包括：1、合同签订当日支付原告定金贰万元；2、审批贷款通过、解押当日前支付原告首付款伍拾万元用于原告解押；3、银行审批贷款如不足以支付原告房屋尾款由被告在过户当日一次性支付。而原告作为卖方的义务包括：1、办理案涉房屋的产权证书；2、提供产权证书等材料协助办理银行贷款审批；3、贷款审批后办理案涉房屋的解押手续；然后办理房屋过户及交房。被告早已已经履行了第一项义务，第二项义务履行的条件尚不具备。正常来讲，原告在办理房产证后协助办理银行审批贷款，无论审批贷款额度多少，被告均会按照约定支付原告首付款伍拾万，本案合同正常履行。没想到原告突然单方面改变合同约定，毫无来由的要求被告支付首付款，且拒不提供房产证协助原告办理银行贷款审批。后经被告了解得知有其他买家出更高价款购买案涉房屋,原告有意不履行与被告签署的合同才如此行为。现原告又诉称被告没有能力支付首付款，无任何事实依据。被告为在济宁安家，在与原告签署合同前已经将潍坊的房产出售，有足够的能力履行案涉合同。退一万步讲，即便被告积蓄及被告出售潍坊房产的房款不足伍拾万，被告的亲属亦会支持被告买房，当今社会多数年轻人买房由亲属支持是不争事实。在经济社会中，任何商业行为的资金来源都是多方面的，不能因为不是自有资金就不能从事商业交易，这不符合社会经济规律。即：无论被告首付款来自何方，均不会损害原告的合同利益，且被告从未明确表示无能力支付首付款。反观原告，自2019年8月1日办理房产证后拒不协助正恒公司为双方办理贷款审批手续，且无理要求被告在其拒不履行合同义务的前提下支付首付款，公然违背合同约定。原告违约原因只有一个，即有其他买方出更高的价款购买涉案房屋，原告不履行合同义务却无理要求被告支付首付款只是其不想继续履行合同的借口。我国《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉及到本案诉讼，如果被告在银行贷款审批后不购买案涉房屋或不能支付伍拾万首付款，那么原告有权依据合同法之规定不予退还被告定金。现在情况恰恰相反，不是被告违约，而是原告一房二卖公然违约。被告请求贵院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求，被告保留追究原告违约责任的权利。对于合同解除，原告已经将房子出售给了姜磊、韩荣，合同已经不能继续履行。被告王郑伟向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人返还反诉人定金20000元，并判令被反诉人按照《房屋买卖合同》第十三条第2项的约定，支付反诉人违约金129600元（违约金的计算方式：根据合同第十三条约定，逾期每日支付总价款的千分之三，总款为960000元，孙帅自2019年8月2日至2019年9月17日共延期45天，960000×千分之三×45天得出129600元。）；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人经济损失26800元（其中：16800元为中介费，支付给中介公司的，另外1万元是律师费）；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年7月28日，反诉人与被反诉人在济宁正恒营销策划有限公司居间下签署合同编号为1902377的《房屋买卖合同》。约定反诉人购买被反诉人位于济宁市金色兰庭·香堤1号住宅楼2单元2001号房屋，总价款96万元。关于付款方式，合同第三条约定：乙方（反诉人）在房屋买卖合同签订当日向甲方（被反诉人）支付定金贰万元整；第四条第（二）项约定：乙方（反诉人）于审批贷款通过解押当日前将首付款人民币伍拾万元整（含定金）交给甲方（被反诉人），剩余房款人民币肆拾陆万元整在银行发放贷款之日银行向甲方（被反诉人）直接支付。在合同履行过程中，被反诉人违反合同约定拒不提供房屋产权证书，致反诉人购买案涉房屋的银行贷款无法审批。2019年8月26日，被反诉人以反诉人违约为由向贵院提起诉讼，请求解除涉案《房屋买卖合同》并要求没收反诉人定金。后经反诉人查证，被反诉人一房二卖，以高于出售给反诉人的价格将案涉房屋出售给案外人姜磊、韩荣。被反诉人有违诚信，系恶意违约。被反诉人起诉反诉人要求解除合同，以明示的方式表明不履行合同义务，况且案涉房屋已经另行出售给案外人，在法律上或事实上已不能履行。故反诉人同意解除合同案涉《房屋买卖合同》，但被反诉人应承担违约责任。根据我国合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现反诉人选择适用违约金条款。故被反诉人除应返还反诉人20000元定金外，还应根据合同第八条和第十三条的约定支付违约金。关于违约金的计算，被反诉人于2019年8月1日取得案涉房屋的产权证书，应于当日交给正恒公司或反诉人，以便办理银行贷款审批。但被反诉人至2019年9月17日将案涉房屋过户给案外人之时，一直未提供案涉房屋产权证书，致贷款不能审批合同无法履行，故应支付2019年8月2日至9月17日之间逾期违约金，共计拖延45天。按照合同第十三条第2项的约定，每逾期一日应支付房屋总价款的千分之三违约金，故反诉人请求贵院判令被反诉人支付违约金129600元；同时根据该条款约定，被反诉人还应承担反诉人为本案支付的律师费10000元及诉讼费；另根据合同第十三条第4项约定，被反诉人还应赔偿反诉人支付给正恒公司的居间服务佣金16800元。综上，被反诉人在未通知反诉人的情况下，在未解除涉案《房屋买卖合同》的情况下，将案涉房屋一房二卖，属于严重的违约行为，严重的有违诚信。反诉人依据《中华人民共和国合同法》第60条、107条、108条、110条、114条、116条等规定，向贵院提起反诉。司法判决是构建社会诚信体系的风向标，如果被反诉人这种恶意违约行为不付出任何违约成本，不承担任何违约责任，将是变相的支持违约，不利于社会诚信体系建设。故请求贵院对被反诉人这种严重失信行为给予严惩，依法支持反诉人的反诉请求。原告孙帅辩称，原告不承认被告要求承担的违约责任，首先原告已经于2019年8月26日通知被告解除合同，不存在违约责任，没有责任需要承担被告要求的违约金129600元，被告主张房屋买卖合同第四条第二款按揭贷款，原告认为审批贷款通过需要原告和被告同时在银行办理按揭贷款审批，被告要求的邮寄房产证的要求不符合交易习惯，原告已经通知被告解除合同，原告基于不安抗辩权在通知被告王郑伟不办理抵押贷款审批，因此在合理期限内通知王郑伟办理按揭审批，被告无理由拖延贷款审批，原告有权解除合同，不承担违约责任。被告王郑伟具有购买房屋房款50万元，是基于卖掉潍坊房款后，以尾款支付原告出售房屋的首付款，截止到2019年8月26日，被告王郑伟缺乏支付房款50万元，被告主张以借款来偿付首付款，原告已给予合理期限，尚未获得价款，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。原告提供以下证据：1、聊天记录一宗，证明原告在合理期限内通知被告履行合同，但是被告没有履行，所以原告要求解除合同；2、合同编号为1902377的房屋买卖合同原件一份，证明合同没有约定房屋价款支付履行期限；3、与姜磊的房屋买卖居间合同，证明原告没有一房二卖，是解除了与被告的合同后与姜磊签订的。被告正恒公司质证认为，对于证据1聊天记录没有异议，对于证据2真实性无异议，根据合同约定流程是乙方交付定金，甲方将不动产权交付给我们，我们拿到房产证需要评估房产证的贷款情况，甲方交付房产证后，乙方准备银行审批贷款资料，鉴于甲方在济南工作，乙方先去银行审批，乙方审批通过后付给甲方首付款，当时可以去银行补签审批贷款的书面签字，甲方拒不配合我们的工作要求，甲方一房二卖形成了违约责任。对于证据3真实性无异议，该合同签订的价格为988000元，日期是在2019年8月29日签订，第四条第二项也没有约定付款日期。对于甲方单方面解除合同不成立。8月29日和与被告王郑伟签订合同7月28日期间是属于原告违约。被告王郑伟质证认为，对于证据1和21世纪杭童的聊天记录真实性不能确认，即便为真，也对被告王郑伟没有约束力，且不能证明原告所主张的事实，对于和被告王郑伟的聊天记录真实性无异议，在该记录第3页，被告王郑伟明确表示会按合同履行，可以证实被告王郑伟不存在违约行为，从整个内容看，是原告有意违约，不提供房产证办理银行贷款的审批。对于证据2真实性无异议。对于证据3对于合同真实性无异议，但是可以反映两个问题，1、原告与案外人的交易是高于本案所涉合同28000元，原告是为了获取更高利益违反本案约定；2、这份合同是在与被告合同没有解除的情况下签订的，能够证实原告违约。该合同与本案所涉合同条款基本一致，不存在原告所主张的本案合同有约定不明的情况。被告正恒公司提供以下证据:C21杭童与原告的聊天记录一份9页，证明原告一房二卖，具有违约责任，杭童系我公司员工。原告孙帅质证认为，对于该证据真实性无异议，但是不同意被告的主张的一房二卖，原告在2019年8月26日已经通知被告解除合同，并于2019年8月29日与韩荣、姜磊签订房屋买卖合同，原告在解除合同的情况下与新的买方订立的房屋买卖合同不是一房二卖。被告王郑伟质证认为，对于证据真实性没有异议，但是可以说明是原告单方要求中介公司变更合同条款或增加补充协议，并没有明确要求解除合同，合同的变更需要双方达成合意，原告单方行为，对被告不具有约束力，同时可以证明被告一直在积极履行合同。被告王郑伟提供以下证据：证据1、编号为1902377的《房屋买卖合同》一份，证明：2019年7月28日，反诉人与被反诉人在济宁正恒营销策划有限公司居间下签署合同《房屋买卖合同》。约定反诉人购买被反诉人位于济宁市金色兰庭*香堤1号住宅楼2单元2001号房屋，总价款96万元。同时约定反诉人在房屋买卖合同签订当日向被反诉人支付定金贰万元整；于审批贷款通过解押当日前将首付款人民币伍拾万元整（含定金）交给被反诉人，剩余房款人民币肆拾陆万元整在银行发放贷款之日银行向被反诉人直接支付。该合同第十三条第2项约定，任何一方不履行合同义务，每逾期一日应向相对方支付总房价款的千分之三作为违约金。证据2、《购房定金收条》一份，证明反诉人于2019年7月28日支付被反诉人购房定金贰万元整，已履行合同义务。证据3、《佣金确认书》及《收款收据》各一份，证明反诉人为购买案涉房屋向济宁正恒营销策划有限公司支付居间服务佣金16800元。根据房屋买卖合同第十三条的约定，被反诉人应赔偿反诉人该项损失。证据4、《履行房屋买卖合同催促函》及《签收单》各一份，证明反诉人于2019年9月2日向被反诉人邮寄履行合同催促函，被反诉人于2019年9月5日签收。但拒不履行合同约定义务。证据5、济宁正恒营销策划有限公司出具的《证明》一份，证实被反诉人拒不履行合同义务提供案涉房屋产权证书，致反诉人银行贷款无法审批。同时证实被反诉人系恶意违约。证据6、《不动产登记信息》一份，证明被反诉人已于2019年9月17日将案涉房屋出售于案外人姜磊、韩荣。被反诉人已构成根本违约。证据7、《委托代理合同》、《华夏银行电子回单》及《收据》各一份，证明反诉人为本案诉讼支出律师费10000元。根据房屋买卖合同第十三条的约定，应由被反诉人赔偿反诉人该项损失。证据8：房屋买卖合同及房屋产权证书复印件各一份，证明被告在与原告签订房屋买卖合同前，已将潍坊的房屋卖掉，具有履行本案合同的诚意。原告质证认为，对于证据1真实性无异议，被告主张原告违约是按照合同第四条第二款，但是该款没有约定何时审批银行贷款，根据交易习惯，需要双方当事人携带身份证、房产证去抵押银行办理审批贷款，被告主张原告拖延邮寄不动产登记证是没有理由的，原告在聊天记录中已经说明被告经催告不履行合同，合同已经解除，原告没有义务邮寄不动产权证。原告积极和被告沟通，因为合同没有履行期限而增加补充协议，反而是被告不作为，没有积极配合原告达成补充协议。原告有权在合理期限内通知被告解除合同。对于证据2真实性无异议，对于证据3真实性没有异议，但是被告济宁正恒营销策划有限公司应对原告履行忠诚勤勉义务，告知出具佣金确认书与原告进行确认，签订合同当天被告没有出具给原告佣金确认书给原告签字。对于证据4真实性无异议，对于证据5真实性无异议，针对济宁正恒营销策划有限公司主张催促原告提供不动产证书，原告拒不提供，原告不同意被告的主张。对于证据6真实性无异议，被告主张2019年9月17日将房屋出售给案外人姜磊、韩荣，原告不支持，原告于2019年8月26日解除合同后于2019年8月29日与姜磊、韩荣签订买卖合同，因合同已经解除，不存在根本违约。对于证据7真实性无异议。对于证据8真实性无异议。被告济宁正恒营销策划有限公司质证认为，对于证据1真实性无异议，对于证据2真实性无异议，对于证据3真实性无异议，但是对于原告所陈述的没有告知原告有佣金确认书有异议，佣金确认书及收据是对买方交付中介服务费时给的收据，卖方不需要清楚这些。对于证据4无异议，对于证据5无异议，对于证据6、7、8均无异议。原告及被告正恒公司、被告王郑伟对上述证据均无异议，本院予以确认。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月28日，原告、被告王郑伟与被告正恒公司于济南签订了一份合同编号为1902377的《房屋买卖合同》一份，约定：第一条房产情况被告王郑伟以合同总价款为960000元购买原告坐落于济宁高新区，房屋建筑面积124.06平方米；第二条成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为人民币（大写）玖拾陆万元整，（小写￥960000.00元）；第三条定金：乙方在房屋买卖合同签订当日向甲方支付定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元整）；甲方自本合同签订当日将《房屋所有权证》或《不动产权证书》或《商品房买卖合同》或相关手续交由丙方，用于办理房产交易的后续手续：第四条付款方式：甲乙双方同意使用本条的第二种付款方式：（二）按揭贷款：经甲乙双方同意，乙方与审批贷款通过解压当日将前将首付款人民币（大写）伍拾万元整（小写￥500000.00元整）（含定金）交付给交房或丙方，剩余房款人民币（大写）肆拾陆万元整（小写￥460000.00元整）在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如银行放贷的金额与首付款之和低于本合同约定的成交价时，乙方应当在产权过户当日一次性补足；如因乙方个人原因导致无法贷款，乙方应当在产权过户当日一次性支付剩余房款。如采用按揭贷款方式付款，乙方须取得《不动产权证书》并产权归档后7个工作日内办理完毕银行贷款抵押登记手续；第五条如房屋存在未办理产权证书等情形，由甲方负责在收到乙方定金15个工作日内办理产权证书。甲、乙双方办理产权转移过户手续所产生的相关税费由：甲方承担自己的契税，乙方承担过户产生的个人所得增值税及办证产生的契税等；第七条甲、乙双方应在本合同签订之日起，按照丙方的要求积极协助办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳；第八条须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十三条规定追究违约方责任。若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。第十三条违约责任1、若发生甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包含但不限于继承纠纷、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，影响本合同履行的，并向乙方承担本款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房价款3‰的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、过户、交房、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2向的违约责任外，守约方有权在履行义务期间届满30日后解除本合同；4、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙双方任何一方或者双方违约导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等金额的赔偿责任。上述合同签订的当日，原告收到被告王郑伟交付的定金20000元，原告给被告王郑伟出具《购房定金收条》一份。同日，被告王郑伟与被告正恒公司签订《佣金确认书》及《收款收据》各一份，被告王郑伟为购买涉案房屋向被告正恒公司支付居间服务佣金16800元。原告于2019年8月1日将涉案房屋的房产证办理完毕，但未交于被告正恒公司办理被告王郑伟的银行贷款手续，原告与案外人姜磊于2019年8月29日签订《房屋买卖居间合同》，原告将涉案房屋以价格988000元卖给案外人姜磊。被告王郑伟于2019年9月2日向原告发出《履行房屋买卖合同催促函》及《签收单》各一份，原告于2019年9月5日签收。原告于2019年9月17日将涉案房屋的不动产登记办理在案外人名下。被告王郑伟与山东浩尚律师事务所律师于2019年9月22日签订《委托代理合同》一份，委托周广凤、陈萌为其诉讼代理人并为本案诉讼支出律师费10000元。本院认为，本案的争议焦点是原告及二被告在履行房屋买卖合同中谁存在违约行为？原告认为，被告王郑伟未及时支付首付款500000元，剩余款项办理商业贷款支付，合同未约定履行期限。被告正恒公司认为，我们是给合同双方服务，我们按照合同规定要求卖方先把房产证放在我们这里，合同中第三条有约定，但是原告现在也没有交到我们这里，原告没有通知我们解除房屋买卖合同，原告违约。被告王郑伟认为，原告有意违约，不提供房产证办理银行贷款的审批造成其无法办理贷款交纳首付款。本院认为，按照原被告签订的《房屋买卖合同》第四条（二）的约定，原告在签订该房屋买卖合同时涉案房屋的银行贷款尚未还清，需要原告办理还款和解压手续后取得房屋产权证书再交由被告正恒公司办理被告王郑伟的涉案房屋的贷款手续。因原告于2019年8月1日办理完毕涉案房屋产权证书后未向被告正恒公司提供该涉案房屋产权证书，致使二被告无法搜集审批银行贷款的相关手续并配合被告王郑伟到房屋管理行政部门签字，是造成合同不能继续履行的原因，原告的上述行为违反了《房屋买卖合同》的约定，构成违约。因原告的未履行合同义务，且原告于与案外人姜磊于2019年8月29日签订《房屋买卖居间合同》，造成涉案的房屋买卖合同完全无法履行，原告的该行为已经造成《房屋买卖合同》的解除，故原告的诉请，依法应予驳回。被告王郑伟反诉原告返还20000元定金，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。被告王郑伟主张违约金129600元（违约金的计算方式：根据合同第十三条约定，逾期每日支付总价款的千分之三，总款为960000元，孙帅自2019年8月2日至2019年9月17日共延期45天，960000×千分之三×45天得出129600元）。该约定明显过高，本院依法予以调整，以总房款的同期银行同类贷款年利率6%的30%计算违约金较为适宜。因原告的违约行为给被告王郑伟造成了一定的经济损失，根据原被告双方签订的《房屋买卖合同》的约定，原告还应承担被告王郑伟为本案支付的律师代理费10000元和居间服务佣金16800元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条之规定，判决如下：一、原告孙帅于本判决生效后10日内返还被告王郑伟定金20000元；二、原告孙帅于本判决生效后10日内支付被告王郑伟违约金2130.41元（以总房款960000元的同期银行同类贷款年利率6%的30%计算45日即自2019年8月2日至2019年9月17日）；三、原告孙帅于本判决生效后10日内支付被告王郑伟律师代理费10000元和居间服务佣金16800元，共计26800元；四、驳回原告孙帅的诉讼请求。案件受理费减半收取400元，反诉费1914元，合计2314元，由原告孙帅负担889元，被告王郑伟负担1425元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 俎 彤二〇二〇年二月二十六日书记员 赵才茹