山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初23号原告：闫忠战，男，1970年3月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：崔茂秀，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，山东隆润律师事务所律师。被告：威海万达房地产发展有限公司，统一社会信用代码：91371002MA3PKDQN38，住所地威海市青岛北路2号中信大厦33层。法定代表人：吕正韬，总经理。委托诉讼代理人：罗桂梅，山东康桥（威海）律师事务所律师。原告闫忠战与被告威海万达房地产发展有限公司（以下简称“万达公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫忠战委托诉讼代理人崔茂秀、胡伟，被告万达公司委托诉讼代理人罗桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫忠战向本院提出诉讼请求：1、判令万达公司返还定金2万元及利息（以2万元为基数，自起诉之日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、万达公司负担诉讼费。事实和理由：2019年11月17日，闫忠战欲购买万达公司开发、销售的万达广场21号楼2单元1404室房屋，与万达公司签订《认购协议》（签订后万达公司并未向闫忠战交付该协议），闫忠战于同日交纳定金人民币2万元，万达公司向闫忠战出具了收款收据。在此过程及后期交流中，闫忠战多次要求万达公司出示《商品房买卖合同（预售）》以对合同条款进行磋商，而万达公司答复只有先支付首付款才能够出示合同，故闫忠战始终未知悉、同意预售合同条款。后闫忠战得知交房日期后，因交房时间太晚，明确向万达公司表示异议，并于2019年11月22日向万达公司发出解除合同律师函，函告万达公司收到律师函之日，双方签订的《认购协议》及相关协议即行解除，万达公司已于2019年11月23日签收该函。双方在签订《认购协议》后因预售合同具体条款（交房时间）无法达成一致，致未能签订房屋买卖合同，认购协议目的无法实现，闫忠战解除合同通知已送达万达公司，合同即行解除，万达公司应退还闫忠战已支付定金及支付利息损失。被告万达公司辩称，闫忠战于2019年11月17日与万达公司签订的认购协议，系其本人真实意思表示，应受协议条款约束，合同真实有效。根据条款约定，闫忠战应当于2019年11月19日前到万达公司签订商品房买卖合同，但其因个人原因逾期未与万达公司签订合同存在违约行为。且根据协议第一条约定，闫忠战签署认购协议前已阅知销售现场公示的购房合同文本，且结合协议第十一条特别提示，闫忠战无权以万达公司未出示购房合同、闫忠战未知悉购房合同为由拒绝签署购房合同。根据协议第六条约定，闫忠战逾期签署购房合同的，认购协议自动终止，万达公司有权没收定金。另外，万达公司当时已告知闫忠战房屋交付时间，并且商品房买卖合同范本在销售现场公示，范本上也已明确标注了房屋交付时间。购房对于居民而言并非简单的买卖关系，闫忠战在不知晓房屋交付时间的情况下签订认购协议在客观上根本不存在，对于该项主张亦无证据证实。根据法律及认购协议约定，闫忠战无权要求万达公司返还定金及相关利息，依法应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2019年11月17日，万达公司作为甲方、闫忠战作为乙方签订《商品房认购协议》一份（编号：0000835），约定：一、签订该协议前，甲方已向乙方公开展示了下述文件，并已按乙方要求做出合理说明，乙方确认已详细阅读、理解并同意接受下述文件，并保证不以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的条款未见到、没有理解、无法达成一致或其它任何非双方约定或非法律规定事由为由，拒绝或拖延签订商品房买卖合同及相关文件，否则视为乙方违约，按本协议第六条第1款处理。1、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及商品房买卖合同示范文本；2、本项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》、项目本身及周边不利因素、公用建筑面积分摊情况说明及政府主管部门要求公示的其他文件；3、乙方将签订的商品房买卖合同及补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务合同》；4、乙方所认购商品房的合同附图、装饰设备标准；5、国家和本地有关住房限购、限贷政策及实施细则（如有）。上述3、4项文件内容以乙方签署版本为准，其余内容以甲方张贴在本项目营销中心的版本为准。二、乙方购买甲方投资开发的位于威海市万达广场山海雅苑项目21号楼2单元1404室商品房，建筑面积约为123.2平方米（最终面积以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准），单价为16110元/平方米（建筑面积），购房款总价为1984752元。三、乙方在签订《商品房认购协议》同时一次性交纳定金10万元，作为乙方按照约定及时订立商品房买卖合同及相关补充协议的担保…五、乙方须在签订本协议3日内即应于2019年11月19日前，持本协议、定金收据、身份证、其他签订商品房买卖合同的资料及全部购房款（如为按揭贷款或分期付款，则为首期房款）到甲方项目销售中心，在向甲方交纳所需款项后按照甲方要求与其签订商品房买卖合同及补充协议。六、1、如因乙方未带齐第五条约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款，则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，乙方构成违约，甲方有权解除认购协议，在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且有权没收定金，等等。商品房认购协议签订当日，闫忠战向万达公司转账支付定金2万元。闫忠战提交其与万达公司销售人员孙晨于2019年11月21日的两份通话录音，第一份通话录音主要内容：闫忠战问“咱们那个延期你给我打了是吧？”，孙晨答“延期就是现在申请到28号”；闫忠战问“我有个事儿再落实一下，咱们那个交房日期是两年？”，孙晨答“2021年9月底”，闫忠战问“咱这个交房能不能提前啊，假如着急住的话”，孙晨答“我们会提前交，但是我们不给你承诺，得看工程进度的，我们合同上写的是9月30号之前”，闫忠战“2021年9月底，怕不赶趟，我着急住啊”；第二份通话录音主要内容：闫忠战向孙晨索要商品房认购协议并称有用处，孙晨称因为认购协议约定的交付定金10万元，而闫忠战仅交付2万元，只有交付10万元后才能给协议。闫忠战提交其与孙晨于2019年11月22日的通话录音主要内容为：闫忠战要求看商品房预售合同，孙晨称预售合同模板就公示在售楼处随时可看，并称可以手机拍照发给闫忠战，闫忠战称能否查看其与万达公司所签预售合同，孙晨称闫忠战未付房款无法与其签订预售合同。2019年11月22日，闫忠战向万达公司发出解除合同通知，并要求退还定金2万元。万达公司于2019年11月23日签收该通知。2020年1月3日，闫忠战以双方未能就签订具体的房屋买卖合同条款即交房时间达成一致意见为由诉至本院，请求处理。以上事实由商品房认购协议、收款收据等书证及通话录音、当事人庭审陈述等在案佐证。本院认为，闫忠战与万达公司所签商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照上述协议的约定全面履行各自义务。本案中，闫忠战签订认购协议书并实际交付认购定金的行为系为将来双方签订商品房买卖合同而作的担保，双方之间成立订约定金合同关系。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。闫忠战据此主张返还定金的理由为其与万达公司未就商品房交付时间达成一致意见，因此，本案争议的焦点在于双方究竟因何原因未能签订商品房买卖合同，以及该原因是否为不可归责于双方的原因。首先，双方签订的商品房认购协议第一条明确约定闫忠战已详细阅读、理解并同意接受公示在万达公司营销中心的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议等范本的内容；其次，根据闫忠战在通话录音中表达的内容“我有个事儿再落实一下，咱们那个交房日期是两年？”的陈述来看，其对交房日期为两年是明知的；再者，从闫忠战通话录音中体现出的刚性购房需求来看，其在购买房款为1984752元这一价值较大的商品房时，交房时间应当作为其在签订商品房认购协议及买卖合同之前的首要关心因素。综合上述三点，可以认定闫忠战知晓且同意与万达公司所签商品房买卖合同中交房时间的约定。闫忠战本案提交的录音证据尚不足以证实其在签订商品房认购协议时对交房时间不知情这一主张，且明显具有以交房时间太晚致双方未磋商一致为由、行解除认购协议并索回定金之虞，有违契约订立中的诚实信用原则。综上，双方不能签订商品房买卖合同系闫忠战个人原因导致，应当按照双方认购协议中有关定金的约定处理。故闫忠战要求返还定金的理由不能成立，本院不予支持。万达公司辩称意见符合事实及法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：驳回原告闫忠战请求被告威海万达房地产发展有限公司返还定金2万元及利息的诉讼请求。案件受理费150元，由原告闫忠战负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇二〇年二月二十六日书记员  谭惠春