北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86450号原告：深圳米筐科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：李柯，总经理。委托诉讼代理人：吴嵩，男，1981年10月1日出生，汉族，深圳米筐科技有限公司战略发展部北方地区总经理，住北京市朝阳区。被告：朱立英，女，1969年9月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告深圳米筐科技有限公司(以下称原告)与被告朱立英（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴嵩，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还押金8245元（扣除被告代缴水费后）；2、要求被告赔偿原告财产损失7586.5元。事实和理由：原、被告于2018年签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于北京市某区某号楼某层1610号房屋用于居住。该房屋建筑面积为95.92平方米，租赁期限自2018年1月8日至2019年1月7日止，月租金8600元，每半年支付一次；租赁押金8600元，租赁期满或合同解除后，押金扣除原告承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给原告。合同签订后，原告依约向被告足额支付了房屋租赁押金8600元，并足额支付了租赁期限内的全部租金及其他应付费用。2019年1月7日租赁期限届满后，原、被告协商一致于2019年1月15日就该房屋后续租赁事宜签订《房屋租赁合同变更协议》，双方对原告继续租赁房屋的租金数额及付款方式进行了变更，即自2019年1月8日起，月租金变更为8800元，付款方式变更为季付；另双方明确约定原租赁押金8600元自动转为变更协议中的押金，原告无需重新缴纳，租赁合同解除或终止后，按照原租赁合同约定处理押金退还事宜。之后原告陆续向被告支付了自2019年1月8日起共计7个月的租金。2019年7月，原告通知被告将于2019年8月退租，被告对此表示同意。原告遂于2019年8月7日正式搬离并通知被告办理收房及退还押金事宜。收房期间，除被告垫付水费共计355元外，其他费用原告已全部支付，然被告以各种理由拒绝退还押金。另外，在房屋租赁期间，被告屡次未经原告同意擅自开启门锁进入房屋，造成原告丢失一台笔记本电脑及一部手机，造成损失7586.5元。原告认为，租赁合同到期后双方未就续租期限达成约定，故双方之间形成不定期租赁关系，任何一方有权随时解除合同且不承担责任。现原告已提前一个月通知被告双方租赁关系于2018年8月7日解除且被告亦表示同意，故原告不应承担任何违约责任。合同解除后，原告依约向被告交还了房屋并恢复原状，被告有义务退还押金。另外，租赁期间，被告有义务确保房屋适租及原告不受干扰，被告未经原告同意擅自进入房屋并造成原告财产损失，对此被告应予赔偿。综上，原告诉至法院望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系原告提前退租且经常迟延支付房租，构成违约。原告向我提出提前退租时，我表示需要提前告知搬出时间以便我去房屋内查看，但原告一直没有告诉我具体搬出时间。因原告提前退租，我让北京某房产经纪有限公司寻找新的租户，原告便将房屋钥匙放在中介公司处。之后中介公司工作人员带客户看房，每次看房给我拍摄小视频。因原告一直未告知具体搬出时间，故我委托中介公司员工谢某某去涉案房屋查看。在谢某某去房屋查看后原告就称物品丢失并报警，警察查看监控后并未发现谢某某有偷盗行为，故原告物品丢失与我无关。2018年8月7日我接到物业的电话，称原告要搬走但水费没有交，我便立刻赶到物业处，代原告交纳了水费。当时我与原告协商到房屋内办理交接手续，但原告拒绝并称房屋钥匙放在涉案房屋的桌上。之后我到房屋内查看，发现存在木地板划坏、马桶无法使用、电视蓝屏等损坏情况，故我可根据物品损失情况扣除原告所交押金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年，原告（乙方、承租人）、被告（甲方、出租人）、北京某房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市某区某号楼某层1610号房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作为居住使用。房屋租赁期限自2018年1月8日至2019年1月7日，甲乙双方应于2018年1月6日办理房屋交付手续，甲方应按合同约定的条件将房屋交付乙方。月租金8600元，支付方式押一付六，首期租金及押金应于2018年1月8日前（含当日）支付，以后每期租金乙方应于期限届满提前7日支付。押金8600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，其他费用由乙方承担。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方，不足部分乙方应于甲方向其发出补足违约金通知之日起2日内补足。甲乙双方任一方提前解约，未提前30天通知对方的，则守约方有权要求自收到通知之日起30日解除合同。租赁期满、合同解除或终止后甲乙双方应对房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付了租赁押金8600元及租赁期内的全部租金。上述合同到期后，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）、北京某房产经纪有限公司（丙方、居间方）于2019年1月15日签订《房屋租赁合同变更协议》，约定自2019年1月8日起，原租赁合同中的租金标准由每月8600元变更为每月8800元。自变更日起，支付方式由原租赁合同中所规定的半年付变更为季付，最近应支付的一笔租金为26400元，对应租期为2019年1月8日至2019年4月7日。每期租金付款日期为每季度7号前支付下个季度的租金。乙方已经支付的押金自动转为本协议中的押金，乙方无需重新缴纳，租赁合同解除或终止后，甲方与乙方按照原租赁合同的约定处理押金退还事宜。本合同没有特别说明的，继续按原租赁合同执行。该协议签订后，原告向被告支付了2019年1月8日至2019年8月7日期间的租金并于2019年8月7日从涉案房屋搬离。庭审中，双方均提交了微信聊天记录，其中显示：2019年7月2日，原告向被告提出一个月后退租并于下个月续期日前搬离，原告表示同意并提出由中介带看房屋；2019年8月5日，被告提出去房屋内查看，原告拒绝且未告知具体搬离时间；2019年8月7日，原告向被告提出因被告委托的中介工作人员未经原告同意进入涉案房屋导致原告丢失一台笔记本电脑和一部手机；2019年8月8日，原告要求被告退还押金，被告称原告提前退租构成违约且房屋设施存在损坏，故拒绝退还。另，被告提交微信聊天记录及照片拟证明房屋设施损坏情况；原告提交发票拟证明所丢失物品价值。经询，因原告拒绝，双方未办理房屋交接手续。原告称财产损失7586.5元即所丢失华硕笔记本电脑、华为手机的费用，就此原告称已经报案并由公安机关进行立案侦查。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同变更协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《北京市房屋租赁合同》中对租赁期限、租金标准、租金支付方式、押金、合同解除条件、违约责任等进行了明确的约定，《房屋租赁合同变更协议》中除对租金标准和支付方式进行变更外，约定没有特别说明的，继续按原租赁合同执行，故关于租赁期限、押金、合同解除条件、违约责任应适用《北京市房屋租赁合同》的有关约定。综上，原、被告间的租赁期限应当截至2020年1月7日，现原告在合同期内提前30日通知被告退租并支付租金至2019年8月7日，故可以认定双方间的租赁关系于该日解除。关于原告要求被告返还押金8245元的诉讼请求。根据《北京市房屋租赁合同》的约定，原告提前退租的，应提前30日通知被告，并按月租金的100%向被告支付违约金，被告有权将剩余租金及押金折抵违约金，故原告所交押金8600元应当用于折抵违约金，本院对该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿财产损失7586.5元的诉讼请求。本案中因原告拒绝导致双方未办理房屋交接手续，原告现有证据无法证明所丢失的华硕笔记本电脑、华为手机与被告存在关联性，而且就物品丢失问题原告已经至公安机关报案并立案处理，故本院对该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告深圳米筐科技有限公司之全部诉讼请求。案件受理费98元，由原告深圳米筐科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年二月十二日书记员  贾月双