云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3296号原告：景洪市胜春建材，住所地景洪市嘎洒转盘旁。经营者：谢赐龙，男，1976年11月16日出生，汉族，身份证住址福建省晋江市。委托诉讼代理人：邹宁静，云南法泽律师事务所律师。被告：朱玉权，男，1978年12月16日出生，汉族，身份证住址云南省普洱市思茅区。原告谢赐龙与被告朱玉权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，于2018年12月18日作出（2018）云2801民初1762号民事判决书。被告不服该判决，向西双版纳傣族自治州中级人民法院提起上诉，西双版纳傣族自治州中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）云28民终404号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）云2801民初1762号民事判决，本案发回本院重审。本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序。本院于2019年11月7日公开开庭进行了审理，原告谢赐龙及其委托诉讼代理人邹宁静到庭参加诉讼,被告朱玉权经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年11月7日，本院准予原告谢赐龙将原告变更为景洪市胜春建材（以下简称胜春建材）。2019年12月25日本案再次公开开庭进行了审理，原告胜春建材经营者谢赐龙及其委托诉讼代理人邹宁静、被告朱玉权到庭参加诉讼。本案报经本院院长批准，延长审理期限六个月。2020年1月16日本案第三次公开开庭进行了审理，原告胜春建材经营者谢赐龙及其委托诉讼代理人邹宁静到庭参加诉讼，被告朱玉权经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜春建材向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金14.84万元、违约金10万元；2.解除原、被告签署的物流仓库租赁合同；3.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求的违约金为1万元，第二项诉讼请求变更为解除原、被告签署的物流仓库租赁合同，被告立即从原告仓库搬离将仓库恢复原状返还原告。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订《物流仓库租赁合同》，约定将位于西双版纳国际机场围墙外仓库租给被告6年，自2016年5月1日起至2022年4月30日止，2016年5月1日至2018年4月30日租金按照每年13.92万元收取，1年1付，合同签订当日先付第1年租金，此后每年须提前1个月支付下一年度租金。被告仅支付2016年5月1日至2017年4月30日的部分租金，尾款9200元未付，并拒付2017年5月1日至2018年4月30日的整年租金。截止2018年4月30日，被告尚欠原告租金14.84万元。被告实际占用原告仓库超过3年半，并持续占用。第三年至今一年半以上的租金，原告考虑到被告履行能力，决定不再主张，但被告不支付租金又继续占用仓库属严重违约。被告行为已构成根本违约，一再催促未果，合同已无履行必要，合同目的不能实现，原告有权解除合同并要求被告支付先前租期的租金，还根据合同约定要求被告赔偿违约金1万元。诉讼过程中，原告表示以胜春建材名义将仓库租给被告。争议仓库只有开发协议书，没有房屋权属证书或建设工程许可证。被告经原告同意在仓库内修建冷库，但没有行政审批手续。违约金根据合同第10条计算。2017年8月原告换锁后被告未使用仓库，换锁后钥匙没给被告，被告的办公用品和冷库还在仓库。被告朱玉权辩称，原、被告于2016年5月1日签订租赁合同，被告支付2016年5月1日至2017年5月1日仓库租金已履行约定义务。景洪市法院作出的（2018）云2801民初1762号民事判决书认定谢赐龙于2017年4月更换被告租赁物流仓库的门锁，原告更换门锁行为违约，应承担被告不能继续使用仓库造成的损失，赔偿被告在仓库内的投资72万元。第1年剩余租金9200元已给谢赐龙朋友小瑞，被告已履行全部租金支付义务，谢赐龙想找借口解除合同。被告向原告转租金13万元，原告主体变更，谢赐龙属于利用合同骗取钱财。原告工商登记经营范围为瓷砖零售、建筑材料销售，原告与被告签订物流仓库租赁合同系超范围经营，不具有合法性，合同应属无效合同。原告公章如未在公安机关备案，属私刻公章，谢赐龙应受法律制裁，要求驳回原告诉请。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。谢赐龙系胜春建材经营者。2016年5月1日，谢赐龙与朱玉权分别在《物流仓库租赁合同》的出租方（简称甲方）与承租方（简称乙方）位置签字，甲方位置还加盖胜春建材印章，合同约定甲方将西双版纳国际机场围墙外仓库1160平方出租给乙方，租期6年，自2016年5月1日起至2022年4月30日止；2016年5月1日至2018年4月30日，租金每平方每月10元，每年合计13.92万元；租期满后或因承租方违约导致合同解除时，所有由承租方建造和装修的部分属于承租方；合同期满后，乙方不再承租，可拆除自己的机电设备，不得随意拆除甲方原有基建结构或转让仓库，在合同期满15日内搬完；承租人拖欠租金累计30天，赔偿违约金1万元；乙方无故拖欠租金，给予7天宽限期，从第8天开始甲方有权收取滞纳金2000元，也可视为违约，并收取违约金1万元；一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金10万元；合同还约定其他权利义务。合同签订后，朱玉权共支付租金13万元，并在仓库内安装冷库和装修。2017年4月，谢赐龙自行更换仓库门锁。本院认为，关于仓库租赁合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。”的规定，由于原告已明确表示争议仓库无权属证书及建设手续，争议房屋未取得相应批准手续，故原、被告签订的仓库租赁合同应属无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，违约条款在无效合同中亦自始无效，对原告提出解除租赁合同、支付违约金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告是否支付租金的问题。一方面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案合同无效，但被告实际占有使用争议仓库，被告仍需参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即原告主张租金实际应系房屋占有使用费。另一方面，原告在其证据微信记录中自述2017年4月中旬更换仓库门锁，导致被告实际无法使用争议仓库，亦不可能自行搬离。参照合同约定的租金计算标准，被告应支付2016年5月1日至2017年4月中旬期间的房屋占有使用费13.34万元[1160㎡×10元/㎡/月×11.5个月]，扣除被告已支付的租金13万元，被告仍需向原告支付3400元。对于被告答辩认为已将剩余租金9200元付给谢赐龙朋友小瑞，因原告不认可其主张，且被告提交的证据未能证明其观点，故对被告提出的已付款抗辩本院不予采纳。关于被告是否搬离仓库并恢复原状返还原告的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因争议合同已被认定无效，因该合同取得的财产应予以返还，故被告应将承租争议仓库恢复原状返还原告。由于原告未将更换后的门锁钥匙移交给被告，因此原告需在被告恢复仓库原状时提供必要协助。原告主张的搬离与返还存在诉请重合，故对原告要求被告恢复原状返还的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告景洪市胜春建材与被告朱玉权于2016年5月1日签订的《物流仓库租赁合同》无效。二、被告朱玉权于本判决生效之日起十日内向原告景洪市胜春建材支付占有使用费3400元。三、被告朱玉权于本判决生效之日起三十日内将景洪市西双版纳国际机场围墙外的承租仓库恢复原状并返还原告景洪市胜春建材，原告景洪市胜春建材需对被告朱玉权恢复仓库原状提供协助。四、驳回原告景洪市胜春建材的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3468元，由原告景洪市胜春建材负担3394元，被告朱玉权负担74元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  曾 人民陪审员  季爱春人民陪审员  张承林二〇二〇年二月二十日书 记 员  鲁 睿