广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终184号上诉人(原审被告)：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地广东省四会市东城区********（市机电排灌管理站内）。法定代表人：李坤，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：巫晓烽，男，汉族，1998年5月23日出生，住广东省肇庆市高新开发区城区***********。被上诉人（原审原告）：詹文彤，女，汉族，1969年12月15日出生，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区大旺区城区居委会曙光街11座9号。上诉人肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人巫晓烽、詹文彤商品房预约合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本案以书面审理方式进行审理，现本案已审理终结。大隆公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判大隆公司向巫晓烽、詹文彤返还本金及利息共66564.38元。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。自2016年9月10日巫晓烽、詹文彤向大隆公司交付定金4万元，截止至2019年6月17日即巫晓烽、詹文彤起诉之日，按照年利率24%计算利息，大隆公司应向巫晓烽、詹文彤返还本金及利息共66564.38元，一审判决大隆公司向巫晓烽、詹文彤返还8万元，年利率已超出法律认可的24%，大隆公司不服一审判决大隆公司多承担的13432.62元金额。二、大隆公司因遭遇涉黑组织巨额“套路贷”犯罪陷害，现该案已移交检察院起诉，且该案导致大隆公司全部财产被多轮交叉查封、冻结，已濒临破产，目前大隆公司也正在积极争取资产的重组并购，并非主观恶意不履行偿还义务，只是深陷“套路贷”陷害尚无资金偿还。综上，依据上述事实与理由，恳请二审法院综合考量本案各项因素依法改判，作出公正公平的裁决。巫晓烽、詹文彤共同辩称，与一审意见一致。巫晓烽、詹文彤向一审法院起诉请求：1.判令大隆公司向巫晓烽、詹文彤按2016年9月10日签署的商品房认购书解除合同，返还双倍定金（8万元），违约金（暂计为15840元）及差价（暂计为196855.2元），合计292695.2元；2.判令大隆公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月10日，巫晓烽、詹文彤（买受人）与大隆公司（出售人）签订《大隆湾花园商品房认购书》（编号：NO.2015488），约定买受人自愿认购由出售人开发的位于四会市*********的[大隆湾花园]9座26层02号房（以下称“案涉房屋”），建筑面积为129.51㎡，套内面积为102.38㎡,以上面积为预售测绘面积。该商品房成交价606107元。双方约定采用银行按揭付款的方式，定金4万元须于签署本《认购书》时付清，首期楼款186107元（含定金）须于2018年4月30日前付清并签署《商品房买卖合同》，按揭贷款金额42万元与出售人指定的银行办妥商品房抵押贷款手续，签署《个人住房借款合同》，时间为签订《认购书》后7日内，买受人备齐办理商品房抵押贷款所需资料交予出售人指定的银行或第三方，并缴纳相关费用。双方还就其他事项进行了约定。买卖双方同意，本《认购书》自买受人支付定金之日起生效。在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本《认购书》同时失效。上述认购书签订当天，巫晓烽、詹文彤向大隆公司支付了购房定金4万元，大隆公司向巫晓烽、詹文彤出具收款收据证明收到上述款项。大隆公司至今未就案涉房屋与巫晓烽、詹文彤签订正式的商品房买卖合同。巫晓烽、詹文彤称曾多次联系大隆公司要求签订商品房买卖合同，但均被大隆公司以各种理由拖延不办。大隆公司辩称因政府相关部门审批流程导致未能按照合同约定签订商品房买卖合同，且遭受多重涉诉查封，合同已履行不能。一审法院认为，巫晓烽、詹文彤与大隆公司双方签订的《大隆湾花园商品房认购书》符合商品房预约合同的特征，双方因履行预约合同产生纠纷，因此本案为商品房预约合同纠纷。巫晓烽、詹文彤与大隆公司签订的商品房认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，大隆公司因自身原因在约定的期限内未与巫晓烽、詹文彤签订商品房买卖合同，且合同已确实无法继续履行，巫晓烽、詹文彤签订认购书的合同目的将不能实现，故巫晓烽、詹文彤要求解除与大隆公司签订的商品房认购书于法有据，该院予以支持。《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”根据认购书的约定，巫晓烽、詹文彤与大隆公司双方负有就案涉房屋签订商品房买卖合同的义务，双方未在认购书约定的时间内签订，大隆公司辩称是因为政府相关部门审批流程导致，但未向该院提供相应证据予以证明，亦未举证巫晓烽、詹文彤在此过程中存在任何过错，且合同已确实无法继续履行。因此，该院认为未签订商品房买卖合同的原因在大隆公司一方，巫晓烽、詹文彤已向大隆公司交付4万元定金，根据上述法律、司法解释的规定，巫晓烽、詹文彤要求大隆公司双倍返还定金8万元于法有据，该院予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，巫晓烽、詹文彤主张依据《认购书》第三条第四点第（一）、（二）项约定，主张由大隆公司向其按日支付已付款项的千分之一违约金，不符合合同约定，巫晓烽、詹文彤已依法取得双倍定金赔偿，且巫晓烽、詹文彤也未举证其实际损失情况，故对巫晓烽、詹文彤主张大隆公司向其赔偿违约金，该院不予支持。本案为商品房预约合同纠纷，商品房认购书之于商品房买卖合同，系预约与本约的关系，商品房认购书于认购双方形成的是签订商品房买卖合同的义务，而非商品房买卖合同双方的义务，因此巫晓烽、詹文彤要求大隆公司按照已签订商品房买卖合同的情况向其承担违约责任，赔偿其现在购房价与签订认购书时购房价的房屋差价的可得利益于法无据，该院亦不予支持。大隆公司经该院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，不影响该院对本案的审理，该院可依法据实作出缺席判决。综上，该院依照《合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决：一、解除巫晓烽、詹文彤与大隆公司于2016年9月10日签订的《大隆湾花园商品房认购书》（编号：NO.2015488）；二、大隆公司于该判决生效之日起十日内向巫晓烽、詹文彤返还定金8万元；三、驳回巫晓烽、詹文彤其他的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2845元，由巫晓烽、詹文彤负担2068元，大隆公司负担777元。二审期间双方均没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人上诉和答辩意见，本案的争议焦点为大隆公司应否向巫晓烽、詹文彤双倍返还定金。大隆公司与巫晓烽、詹文彤于2016年9月10日签订《商品房认购书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自义务和享受相应的权利。巫晓烽、詹文彤向大隆公司支付定金4万元作为订立《商品房买卖合同》的担保，大隆公司亦出具了《收款收据》。2018年9月26日巫晓烽、詹文彤向大隆公司发出《律师函》，要求大隆公司在2018年10月15日前签订《商品房买卖合同》，但大隆公司至今仍未与巫晓烽、詹文彤签订《商品房买卖合同》，且在诉讼中亦表示合同已履行不能。依据《合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，未能签订案涉《商品房买卖合同》的过错方在于大隆公司，故其应向巫晓烽、詹文彤双倍返还定金。若大隆公司认为是因第三人的原因造成其违约的，大隆公司应接受本案的定金处罚后，可依法向第三人主张权利。综上，一审判决大隆公司向巫晓烽、詹文彤返还定金8万元并无不当，本院予以维持。至于大隆公司上诉提出因其遭遇“套路贷”的问题，不是本案审理的范围，本院对此不予审查和处理。大隆公司可通过其他合法途径予以救济自己的权益。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。大隆公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人肇庆大隆置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇二〇年二月二十六日法官助理 邵丽虹书 记 员 吴兰芳