重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终122号上诉人（原审被告）：徐江，男，1974年1月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆大帝花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区A栋1楼6号，统一社会信用代码91500112709395660P。法定代表人：田伟，总经理。委托诉讼代理人：秦娜，重庆东方联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，重庆东方联合律师事务所律师。上诉人徐江因与被上诉人重庆大帝花园物业管理有限公司（以下简称大帝物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12748号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月6日立案后，对本案进行了询问。上诉人徐江、被上诉人大帝物业公司的委托诉讼代理人秦娜到庭参加询问。本案现已审理终结。徐江上诉请求：撤销原判，依法改判驳回一审起诉。主要事实和理由：1、徐江不是本案的适格被告，物管费争议期间徐江不是案涉房屋产权人，且一审法院准许大帝物业公司撤回对一审被告许继华的起诉的裁定书与一审判决系同一天做出，该裁定影响了徐江的权益，剥夺或干扰了徐江的司法救济权利和辩护思路以及相关证据提供，属于程序错误。2、一审判决对拍卖公告的性质没有进行认定，若系渝中区人民法院执行阶段的生效法律文书，则一审法院应当基于一事不再理原则驳回大帝物业公司的起诉；若不属于生效法律文书，只属于单方面格式合同，一审法院应对其进行合法性审查。依照相关法律规定，法院在进行司法拍卖时可以对交易税费的承担指定相关主体和数额，但没有规定可以对拍卖相关的物业费、水电气费、垃圾处理费指定承担主体。综上，一审判决对渝中区人民法院在拍卖公告中违规创设买受人义务是否合法没有对应的释法说理，一审判决没有达到止诉息纷的应有作用，请二审法院对拍卖公告的性质进行认定，对其合法性进行审查，并提供相应法律依据来断案止纷。大帝物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审中徐江作为被告出庭参加了庭审，诉讼权利受到了保障。大帝物业公司向一审法院起诉请求：判令徐江立即支付拖欠的物业服务费5047.2元及相应的滞纳金，物业服务费从2017年10月1日开始至2018年7月31日止，每月504.72元。滞纳金自物业服务管理费每月应付而未付之次日起，以504.72元为本金，按每日千分之三的标准计算，直至物业管理服务费本金付清时止；公共水电费245元，2014年7月至2018年7月，每个月标准是5元，共计49个月，共计245元。诉讼费由徐江负担。一审法院认定事实：许继华是位于重庆市渝北区房屋的原业主，该房屋建筑面积为360.52平方米，系联排别墅。2001年6月30日，大帝物业公司与重庆华英集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定大帝物业公司于2001年7月1日起为许继华房屋所属的大帝花园小区提供物业管理服务。2008年2月24日，大帝物业公司与许继华签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为许继华所有的位于重庆市渝北区房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.2元／月，违约金为每天千分之三。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。上述合同及协议签订后，大帝物业公司按约定对大帝花园小区提供物业管理服务至今。2018年5月11日，重庆市渝中区人民法院发出《竞拍公告》，载明拍卖标的为：重庆市渝北区房屋，建筑面积360.52平方米。注：截止2018年5月10日，共欠物管费33627元，其余欠费情况不详。现被执行人许继华居住，可能存在看房困难。特别说明：标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。特别提醒：竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的物情况表》等材料所披露的内容，了解标的情况、竞价规则、交款方式、法律责任。本次拍卖标的不向买受人收取佣金及服务费。2018年6月12日，该网络拍卖竞价结果：徐江以最高价胜出。该网络拍卖成交价格：3407920元。2018年7月17日，重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103执恢111号执行裁定书裁定案涉房屋归徐江所有，并注明房屋的所有权至裁定送达买受人时起转移。2018年7月25日，该民事裁定书由重庆市渝北区不动产登记中心签收。2018年8月7日，案涉房屋产权办理至徐江名下。2018年8月1日，大帝物管办公室在案涉房屋门上张贴催费通知，载明2017年10月至2018年7月共10个月，每月应缴纳物业管理服务费1009.45元，合计10094.5元。共计欠费10339.56元。公共水电费每户每月5元，2014年7月至2018年7月共计49个月，共欠245元。2018年10月、11月大帝物业公司委托祥鉴律师事务所向许继华通过EMS邮寄了《律师函》，载明自2013年1月起，一直未缴纳物业服务费和公共水电费；为此，大帝物业公司已分段向法院起诉了2013年1月至2017年9月期间的物业服务费、2013年1月至2014年6月期间的公共水电费。现再次发函：除去已经向原告起诉部分的金额需要缴纳，请您在2018年10月15日前向大帝物业公司缴纳2017年10月至2018年7月期间的物业服务费10094.5元、2014年7月至2018年7月期间的公共水电费245元。2018年11月5日，大帝物业公司向徐江发出《催款函》，载明：该小区1幢6-5号房屋的所有权人原为许继华，现你通过拍卖方式取得了房屋的所有权，并于2018年8月7日在重庆市渝北区不动产登记中心办理了权属登记手续。由于法院发布的拍卖公告明确告知了该房屋涉及拖欠物业服务费，且该欠费应由买受人承担，故作为买受人应按照拍卖公告的规定履行缴清欠费的义务。截止2018年7月31日，该房屋欠缴的物业服务费累计38857.03元，公共水电费累计为335元，共计39192.03元。请您在2018年11月30日前缴清前述欠款，并缴纳2018年8月至10月期间的物业服务费1514.16元、公共水电费15元。2019年5月28日，大帝物业公司与徐江签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为徐江所有的位于重庆市渝北区房屋提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积1.4元／月，公共区域水电费按每月每户5元收取。合同还对双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用等进行了约定。另查明，大帝物业公司于2018年5月11日向本院提起诉讼，要求原业主许继华支付2014年7月至2017年9月的物业管理费18437.08元及滞纳金。该案中查明：2016年2月18日，大帝物业公司以张贴公示的方式告知全体业主，拟召开业主大会讨论上调物管费事宜。因到会业主人数未达到法定人数，导致业主大会没有能够召开。其后，大帝物业公司通过上门征求意见的方式，就小区住宅部分每平方米上调0.2元征求业主意见，在全部358户业主中，共有211户业主同意，该211户同意业主专有部分面积为35667.8平方米，占全体业主专有部分面积的比例过半。2016年3月4日，大帝物业公司向小区业主张贴公示，从2016年3月份开始，执行上调后的物管费收费标准。该案二审法院认为：大帝物业公司举示的证据足以证明在2016年3月之后，已经通过合法方式将物管费收费标准提高到每平方米1.4元。对于2016年3月至2017年9月期间的物管费，许继华应当按照每平方米1.4元予以缴纳。故经该院一审、重庆市第一中级人民法院二审判决：许继华支付大帝物业公司2014年7月至2017年9月期间的物业管理费18437.08元和违约金（从2014年7月至2016年2月，以每月应缴物业管理费432.5元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业管理费付清时止；从2016年3月至2017年9月，以每月应缴物业管理费504.72元为基数，从应缴物管费次月1日起按日千分之三的标准，依次计算至上述物业管理费付清时止。但违约金总额不得超过18437.08元）。一审法院认为，大帝物业公司作为前期物业服务企业，其与重庆华英集团有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，大帝物业公司起诉的物业管理服务费期间为2017年10月1日至2018年7月31日，其中，关于案涉房屋归徐江所有的民事裁定书于2018年7月25日送达，即在2017年10月1日至2018年7月24日期间案涉房屋的产权人为许继华，该期间房屋的产权人虽为许继华，但该房屋在渝中区法院司法拍卖公告中已经公示，房屋欠费由买受人承担，徐江作为买受人，应受拍卖公告的约束。物管公司对徐江实际进行了催缴，有权向徐江主张物业服务费。根据生效判决查明的事实，该时间段的物管费标准应按照1.4元/平方米计算，即1.4*360.52平方米*（9+24/31）个月=4931.19元。2014年7月至2018年7月24日期间的公共水电费为5元/月*（48+24/31）个月=243.85元。在2018年7月25日至2018年7月31日，案涉房屋的产权人为徐江，该期间的物管费及公共水电费均应由徐江负担。即1.4*360.52平方米*(7/31)个月=116.09元。公共水电费为5元/月*(7/31)个月=1.15元。综上，对大帝物业公司要求徐江支付2017年10月1日至2018年7月31日物管费5047.2元、2014年7月1日至2018年7月31日期间的公共水电费245元的诉讼请求，一审法院予以支持。对滞纳金，由于本案因房产拍卖期间产生缴纳主体争议，并非当事人故意不缴纳相关费用，故对本案期间的滞纳金不予主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告徐江在本判决生效后三日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2017年10月1日至2018年7月31日物业服务管理费5047.2元、2014年7月1日至2018年7月31日期间的公共水电费245元；二、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告徐江负担。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，综合本案审理情况，本案争议焦点为：对于案涉房屋在2017年10月1日至2018年7月31日期间的物业费，徐江是否应当承担支付责任。根据本案查明事实，徐江系通过司法拍卖取得案涉房屋的产权，在人民法院的《竞拍公告》特别说明中，标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担，标的物移交时可能所涉及的相关费用即相关安全责任均由买受人自行承担。上述特别说明，并非人民法院为房屋竞拍人所设定的负担，而是人民法院就拍卖房屋存在的权利瑕疵所作的说明。徐江作为完全民事行为能力人，对于《竞拍公告》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。在此情况下，徐江参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《竞拍公告》特别说明中案涉房屋的权利瑕疵。徐江通过参与竞拍购得该房屋，对于其购买前该房屋所欠物业费，徐江应当按照《竞拍公告》特别说明的要求承担支付责任。由此，大帝物业公司有权要求徐江支付相应物业费。徐江认为人民法院《竞拍公告》设定的义务不合理，其主张不能成立。综上所述，徐江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐江负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫信良审 判 员 郑 泽审 判 员 刘 希二〇二〇年二月二十六日法官助理 王 玲书 记 员 张冬梅