山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终129号 上诉人（原审原告）：徐茂荣，女，1965年6月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：于小飞，日照东港华伟法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：日照尚京置业有限公司，住所地日照市北经济开发区，统一社会信用代码9137112157935064X1。 法定代表人：韩华，总经理。 委托诉讼代理人：孔令宗，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。 上诉人徐茂荣与上诉人日照尚京置业有限公司（以下简称尚京置业）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服山东省五莲县人民法院(2019)鲁1121民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐茂荣上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，改判支持尚京置业向徐茂荣支付逾期办证违约金116883元及保全担保费1000元；2.一、二审诉讼费以及其他费用由尚京置业承担。事实和理由：一、诚实信用是法律规定的基本原则，也是法院一直贯彻实施保护的，对于尚京置业严重违反法律规定和违反合同约定的违法不诚信行为，法院应当予以严惩，而一审法院却未对尚京置业的违法不诚信行为作出惩戒。1、双方于2014年3月24日签订了商品房买卖合同，徐茂荣按照合同约定于2014年4月13日付清了全部房款488234元，而尚京置业于2018年7月25日才取得涉案商品房预售许可证，尚京置业在不具备房屋销售条件的情况下对外公开销售，涉嫌欺诈，明显违反法律规定。2、涉案商品房买卖合同约定，尚京置业于2015年7月1日前将涉案楼房交付给徐茂荣，而涉案楼房于2019年5月28日才单体竣工验收合格，显而易见，尚京置业存在严重逾期交房的事实。二、一审法院适用法律错误。本案双方虽然在商品房买卖合同中没有约定涉案房屋办理过户的具体时间，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条第一款明确规定，买卖合同中约定了办理房屋所有权登记的期限的，以约定为准。买受人购买的是尚未建成房屋的，办理房屋所有权登记的期限的是自房屋交付使用之日起90日。购买的是已竣工房屋的，办理房屋所有权登记的期限的是自合同订立之日起90日。在上述期限内，如果因出卖人的原因导致所有权登记逾期的，出卖人承担违约责任。本案商品房买卖合同约定，尚京置业于2015年7月1日前将涉案楼房交付给徐茂荣，故徐茂荣根据上述法律规定主张逾期办证违约金符合法律规定。徐茂荣认为一审判决查明认定尚京置业逾期交房和逾期办证的事实清楚、证据确凿，但以双方在商品房买卖合同中没有约定涉案房屋办理过户的具体时间为由认定徐茂荣主张逾期办证违约金没有事实和法律依据，属于认定事实及适用法律错误。 尚京置业辩称,一审法院未支持徐茂荣的逾期办证违约金是正确的，请求驳回徐茂荣的上诉。 尚京置业上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判；2.诉讼费用由徐茂荣承担。事实与理由：一、一审判决第一项内容，尚京置业无法履行。1、2018年7月25日，尚京置业取得了该项目商品房预售许可证，并于2018年8月28日通知徐茂荣携带相关材料（例如尚京新城商品房买卖合同、收据、身份证原件、婚姻关系证明、共有人身份证明等材料）到尚京置业签订山东省新建商品房买卖合同(预售)并按照房管部门的规定办理相关手续。徐茂荣接到通知后，就尚京新城小区18号楼1单元202室与尚京置业签订山东省新建商品房买卖合同(预售)并办理了备案登记，对于尚京新城小区18号楼1单元102室房屋拒绝签订山东省新建商品房买卖合同(预售)并办理备案登记。因徐茂荣未能按照尚京置业通知按时与尚京置业签订山东省新建商品房买卖合同(预售)并办理备案登记，意味着徐茂荣放弃了尚京新城小区18号楼1单元102室房屋的认购权，尚京置业与徐茂荣签订的“尚京新城商品房买卖合同”已经解除，无法继续履行。2、一审判决第一项内容未确定徐茂荣的先履行义务，尚京置业客观上无法履行。尚京置业认为，尚京置业与徐茂荣签订的《尚京新城商品房买卖合同》即使认定为有效，其本质上还是预约合同，如果想实现房屋交付，还需要双方签订正式的商品房买卖合同，徐茂荣需要交付维修基金等费用，完成房管部门等行政机关依据相关规章所要求的必备手续后，才能实现房屋交付。上述手续并非尚京置业单方完成，一审法院在未约束徐茂荣完成相应手续前，判决尚京置业完成交付义务，客观上无法实现。二、一审判决第三项内容错误。根据双方签订的合同第五条第2条A项约定，出卖人执行法律、法规和政府规章等强制性文件，而导致合同项下房屋逾期交付的，可据实予以延期，出卖人无需承担违约责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条规定，未取得竣工验收合同不得交付。尚京置业已经提交了竣工验收的时间证据，在该时间之前，依据强制性文件是不得交付的。一审法院对此认定不当。尚京置业认为，尚京置业已经提交证据证实出现了免责事由，涉案房屋于2019年5月28日才竣工验收合格，交房时间应顺延至2019年5月29日。一审法院无视双方合同约定，认定尚京置业未于2015年7月2日交房构成违约不当。 徐茂荣辩称，尚京置业的上诉请求无任何事实和法律依据，更没有确凿的证据予以证实，二审法院应依法驳回尚京置业的上诉请求。涉案商品房已经办理了备案登记，徐茂荣一审时已提交了管理部门的备案证明。徐茂荣购买的另一套房产，尚京置业现已交付，但至今未按照承诺的时间办理房产证。尚京置业仅仅提交了2019年5月28日涉案18号楼单体验收证明。根据商品房销售管理办法等相关法律规定，商品房应通过综合验收才能交付。尚京置业于2014年4月13日收取全部房款，2018年7月25取得预售许可证，2019年5月28日取得单体竣工验收，但至今未综合竣工验收、未交房、未办证，未向当事人承担任何违约责任，明显存在欺诈行为。 徐茂荣向一审法院起诉请求：1.判令尚京置业立即交付尚京新城小区18号楼1单元102室房屋并立即办理不动产权证；2.判令尚京置业支付逾期交房违约金61517元（以总房款488234元为基数按照日万分之一，暂时从2015年7月2日计算至2018年12月2日）；3.判令尚京置业向徐茂荣支付逾期办证违约金116883元（以总房款488234元为基数按照日万分之二点一，暂时从2015年10月1日计算至2018年12月30日）；4.本案受理费、保全费、保全担保费、律师费等相关费用由尚京置业承担。 一审法院认定事实：2014年3月24日，徐茂荣与尚京置业签订《尚京新城商品房买卖合同》，双方约定如下：徐茂荣购买尚京置业开发的位于市北开发区房屋，建筑面积约122.95平方米；房屋单价为3971元/平方米，总价488234元；徐茂荣于合同签订之日交纳房款300000元，余款于2014年4月12日前交清；尚京置业应当于2015年7月1日前交付房屋，逾期交房超过60日的，徐茂荣有权解除合同，如果徐茂荣未向尚京置业发出解除合同通知的，视为徐茂荣放弃解除合同的权利，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，尚京置业按日向徐茂荣支付已交付房款万分之一的违约金。 合同签订后，徐茂荣于2014年4月13日付清全部房款。涉案尚京新城18#楼房于2018年7月25日取得商品房预售许可证，于2019年5月28日竣工验收合格。2018年12月21日，五莲县房地产管理中心出具商品房合同备案证明一份，内容为“您购买的市北开发区北京北路西，新河路北尚京新城18#尚京新城，018预幢1单元（2）102室，合同编号20180922009的商品房已于2018年9月27日完成备案”。 尚京置业主张双方签订的上述合同不具备商品房买卖合同的主要内容，为预约合同，徐茂荣不予认可。尚京置业还主张徐茂荣未按照尚京置业的通知按时签订山东省新建商品房买卖合同（预售）并办理备案登记，双方的合同已经实际解除，提交《日照市商品房销售合同网上登记备案管理办法》、《山东省新建商品房买卖合同》及徐茂荣签署的《尚京新城网签确认表》，拟证明上述事实。徐茂荣经质证认为，《日照市商品房销售合同网上登记备案管理办法》仅是日照市房管部门内部规定，不应当采纳；商品房买卖合同无法证明本案的问题；网签确认表证明徐茂荣已经办理了网签手续。 经徐茂荣申请，一审法院于2018年12月21日作出（2018）鲁1121财保374号民事裁定书，冻结尚京置业在日照银行股份有限公司五莲支行的银行存款150000元，保全期限为一年；冻结尚京置业在中国建设银行日照济南路支行的银行存款40000元，保全期限为一年。 一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，徐茂荣、尚京置业于2014年3月24日签订《尚京新城商品房买卖合同》，明确约定了当事人的姓名名称、商品房的基本情况、价款的确定方式及付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等主要内容，且徐茂荣已经支付了全部房款，故双方签订的合同应当认定为商品房买卖合同，一审法院对尚京置业主张的涉案合同不具备商品房买卖合同的主要内容，系预约合同的抗辩意见不予采信。 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案，尚京置业提交的商品房预售许可证显示涉案楼房于2018年7月25日已经具备公开销售资格，故双方签订的《尚京新城商品房买卖合同》合法有效，尚京置业应当按照合同约定履行交付涉案房屋的义务。根据该合同第五条约定，尚京置业应当在2015年7月1日前交付房屋，但尚京置业至今未交付，应当按照约定承担违约责任。根据合同第六条约定，尚京置业应自2015年7月2日起至实际交付之日止，按日向徐茂荣支付已交付房屋价款的万分之一的违约金，徐茂荣主张至2018年12月2日，不违反法律规定，故违约金计算为61029.25元（488234元/天*0.0001*1250天）。尚京置业主张涉案房屋至约定的交付之日时并未取得竣工验收手续，根据法律、法规等强制性文件，不应当承担违约责任，但未向一审法院提交相应的证据予以证明。尚京置业提交的竣工验收手续可以证实涉案房屋在竣工验收之前不具备交付的条件，但无法证实尚京置业不应当承担逾期交房的违约责任，故对尚京置业的该项抗辩意见一审法院不予采信。办理房产过户手续系房屋买卖合同中的附随义务，尚京置业应当依法予以协助办理。但双方并未在涉案合同中约定办理过户手续的具体时间，徐茂荣主张逾期办理房产证的违约金并无事实和法律依据，一审法院不予支持，双方可就房产过户时间继续协商处理。徐茂荣支出的保全担保费1000元并非必须产生的诉讼支出，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、尚京置业于判决生效之日起十日内向徐茂荣交付位于五莲县市北开发区房屋；二、尚京置业应协助徐茂荣办理上述房产的过户手续；三、尚京置业支付徐茂荣逾期交房违约金61029.25元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回徐茂荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5233元、保全申请费1476元，合计6709元，由徐茂荣负担4377元，尚京置业负担2332元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，徐茂荣、尚京置业于2014年3月24日签订的《尚京新城商品房买卖合同》，明确约定了当事人的姓名名称、商品房的基本情况、价款的确定方式及付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等主要内容，且徐茂荣已经支付了全部房款，故双方签订的合同应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。尚京置业于2018年7月25日取得涉案商品房预售许可证明，故双方于2014年3月24日签订的《尚京新城商品房买卖合同》可以认定为有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。徐茂荣已按合同约定交付了全部房款，尚京置业亦应按照合同约定履行交付涉案房屋的义务。涉案合同第五条约定，尚京置业应当于2015年7月1日前交付房屋，因涉案房屋于2019年5月28日已经竣工验收合格，具备法律规定的交付条件，故徐茂荣请求尚京置业交付房屋应予支持。尚京置业未按合同约定交付涉案房屋，构成违约。根据双方约定，尚京置业应自2015年7月2日起至实际交付之日止，按日向徐茂荣支付已交付房屋价款万分之一的违约金，徐茂荣主张计算至2018年12月2日违约金为61029.25元，符合合同约定，一审予以支持并无不当。办理房产过户手续系房屋买卖合同中的附随义务，房地产初始登记应是房屋符合交付条件后才能办理，现涉案楼房已具备法律规定的交付条件，故尚京置业在交付徐茂荣涉案房屋后，应当依法予以协助办理房产过户手续。关于徐茂荣主张的逾期办证违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案《尚京新城商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约责任，而涉案房屋于2019年5月28日才经竣工验收合格，故徐茂荣请求从2015年10月1日起计算至2018年12月30日止的逾期办证违约金不符合上述法律规定，一审未予支持亦无不当。徐茂荣支出的保全担保费1000元并非必须产生的诉讼支出，且双方对此亦无约定，故一审法院不予支持亦无不当。 综上所述，徐茂荣、尚京置业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7891元，由徐茂荣负担2658元、日照尚京置业有限公司负担5233元。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  苗自富 审判员  刘丽艳 二〇二〇年二月二十八日 书记员  梁 虹