浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初1725号原告：成健中，男，1970年4月8日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：沈忠明、顾笛，浙江信专律师事务所律师。被告：平湖市百黎制衣有限公司，住所地：平湖市新埭镇星光村。法定代表人：陆玉良。委托诉讼代理人：陆慰军，平湖市乍浦法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王建平，浙江金品律师事务所律师。原告成健中因与被告平湖市百黎制衣有限公司（以下简称百黎公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年4月17日受理后，依法由审判员黄海力独任审判，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告成健中及其委托诉讼代理人沈忠明、顾笛，被告百黎公司的委托诉讼代理人陆慰军、王建平均到庭参加庭审。当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告成健中向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付搬迁补偿费148800元、临时安置补偿费74553元、停产停业损失补偿费180454.63元、货币补偿奖励费447318元、签约腾退奖励74553元、机器设备损失421122.8元、装饰装修损失239360元，合计1586161.43元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为开办平湖市宏飞箱包厂，于2016年3月20日与被告签订厂房租赁合同一份，约定由原告租赁被告所有的位于平湖市食堂，面积为2376平方米，租赁时间自2016年2月20日起至2019年2月19日，年租金为228096元。同时该合同第十条约定，合同期内如规划、动迁，被告需提前通知原告，由双方与征收部门洽谈。后来原告又从案外人金利极处转租了老厂区北幢三车间二楼600平方米的厂房，约定租赁时间为2017年4月5日到2019年3月9日，年租金为65000元。2018年3月底，被告在未通知原告的情况下，擅自与新埭镇政府就相关动迁事宜签约，当原告得知该情况后，就主动与被告的法定代表人陆玉良联系，了解动迁补偿情况，沟通内部如何处分，但遭到了陆玉良的拒绝。之后被告为了将本该是补偿给原告的款项据为己有，于2018年6月14日起诉原告，要求解除租赁合同。该案一审判决解除原告和被告之间的租赁合同，后被告不服，提起上诉，2019年3月4日二审判决驳回上诉，维持原判。在租赁合同履行期内，被告在2018年7月5日擅自将原告所租赁厂房内的电表拆除，随后又对部分厂房及围墙进行拆除，导致原告无法进行正常的生产经营。目前，原告的机器设备尚留在被告的厂房内，由于被告进行停电和拆除围墙的行为，导致原告的机器设备被人盗窃，绝大部分都被损坏，造成了巨大损失。被告百黎公司答辩称，被告与原告的房屋租赁合同纠纷已经经过一审、二审，租赁合同关系已经解除。根据厂房租赁合同第七条明确约定，原告拖欠租赁费不付，被告有权终止租赁关系。原告的财产损失应该由其自己承担，被告没有保管义务。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求提供了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对于当事人没有异议的由新埭镇政府出具的《关于平湖市百黎制衣有限公司企业腾退补偿款支付情况说明》1份，本院予以确认并在卷佐证。为支持自己的诉讼主张，原告成健中提供了如下证据材料：1.厂房租赁合同、转租协议、营业执照各1份，拟证明原告租赁被告位于平湖市的厂房，总的面积为2976平方米，用于开办平湖市宏飞箱包。被告质证认为，对该证据的真实性无异议。2.（2018）浙04民终3060号判决书1份，拟证明原告和被告之间的租赁合同的解除时间。被告质证认为，对该证据的真实性无异议。3.成健中与原告的电工王国飞的通话录音及翻译1份、平湖供电局员工与新埭供电所员工彭卫良、成健中的录音及翻译各1份，拟证明被告于2018年7月5日擅自对原告所租赁的厂房采取停电。被告质证认为，无法确定谈话双方人员实际身份，无法考证该证据的真实性。4.厂房照片1份，拟证明被告的部分厂房和围墙已被拆除。被告质证认为，照片反映的地点应该是被告的厂房，但是由于厂房已经全部拆除，对照片的形成时间无法确定。5.机器设备清查评估明细表1份，拟证明原告的机器设备价值为601604元。被告质证认为，机器设备是否真实存在不清楚，评估是原告单方委托，被告不予认可。6.平政发（2017）79号文件1份，拟证明原告作为承租人所应获得的搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费，以及补偿标准。被告质证认为，被告无法核实相关文件是否真实存在，请求法院予以调查核实。7.2018年9月29日厂房照片1张，拟证明当时厂房的窗户被拆掉了，导致原告的机器设备被盗。被告质证认为，对照片中窗户的位置无法确定，是不是被告的厂房也无法确定，窗户是谁拆掉的也不得而知。8.（2018）浙0482民初2977号查封清单1份，拟证明2019年5月28日平湖市人民法院执行局要求原告腾退厂房时，对厂房内当时仍存在的机器设备的请点、查封情况。被告质证认为，对该证据的真实性无法确认，请法院核实。提请法庭注意，清单中意农饲料厂并不是被告的厂房，查封时被告也不在场，具体在哪里请法庭向执行局核实。且从机器设备的数量上来说，也远远低于评估清单上记载的。9.出警记录1份，拟证明原告从2018年7月份开始先后四次向新埭派出所报案，机器设备四次被盗。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但是对于其所记载的内容存在异议。从出警记录的内容上来看，第一次报警记录中载明“我所立即出警到现场，经询问报警人成健中，其称2018年7月15日离开新埭镇百黎制衣厂，门是锁好的，但是窗未关，厂里面的门也未关”，第四次报警记录中载明“厂内设备处无人看管状态”。原告与被告关于租赁纠纷二审判决时间是2019年3月4日，驳回了原告的诉讼请求，从出警记录的时间及原、被告纠纷的时间经过来看，可以看出原告对其财产被盗是一种放任状态，他在2018年7月15日离开工厂时连门窗都没有关好，那么要求被告承担保管责任没有依据。对于出警记录中载明的财产，都是原告向出警民警单方的陈述，没有其他证据予以证实，对于出警内容中载明的原告丢失的财产，被告无法确认。如果原告的财产被盗窃了，他应当向公安机关报案，而不能向原告要求补偿或者赔偿，被告没有义务和责任帮原告保管财产，更何况这些财产是否存在被告也不清楚。10.《新埭镇人民政府回收平湖市百黎制衣有限公司土地使用权、房屋所有权协议书》（以下简称回收协议）1份、补偿汇总表1份、评估报告书1份，拟证明与原告有关的补偿项目及具体补偿金额。被告质证认为，对该证据的真实性无异议。回收协议由被告与新埭镇政府依法、依规订立，与原告无关，不能证明原告主张的待证事实。被告百黎公司为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料：（2018）浙0482民初2977号民事判决书1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系已被法院判决解除，法院支持解除的依据是成健中逾期支付租金。原告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。合同的解除时间应是判决生效之日。本院认证认为，原告提供的证据1、2、6、8、9、10内容真实，本院予以确认。证据3无法确认通话双方的身份，本院不予认定。证据4、7无法确认照片拍摄的具体时间、方位，本院不予认定。证据5系原告单方出具，且其中的设备没有得到双方当事人的确认，故本院不予认定。被告提供的（2018）浙0482民初2977号民事判决书本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2016年3月20日，百黎公司与成健中签订《厂房租赁合同》1份，载明百黎公司将位于平湖市食堂等约2376平方米的房屋出租给成健中。租赁期间自2016年2月20日起至2019年2月19日止，租金为每年228096元（2376平方米×8元／月×12个月／年）。租金以年为结算单位，租金在成健中使用该租赁物之日前，提前一个月内一次性支付给原告。付款方式：先付租金后使用，在租用期的每年2月20日之前付清，租金为现金支付，不能借故推脱或拖延。未经协商同意，没有按期支付租金，成健中须按照欠费总金额缴付每日2‰的滞纳金，超过30天逾期不付，百黎公司有权终止合同。合同期内如规划、动迁，百黎公司需提前通知成健中，由双方与政府部门洽谈，停工损失、搬迁费用归成健中负责。合同签订后被告按约向原告交付了租赁房屋。2017年4月5日，成健中与案外人金利极签订《转租协议》1份，载明金利极应原告要求，将位于平湖市部分（面积为600平方米）转租给成健中使用，租赁期间自2017年4月5日起至2019年3月9日止，租金直接由成健中支付给百黎公司，每年租金为65000元。被告对上述《转租协议》的内容予以认可。协议签订后，涉案房屋交由成健中使用。后成健中支付2016年度租金15万元，于2017年3月15日支付10万元，于2017年3月22日支付6.5万元，于2018年4月30日支付4万元。2018年6月19日，百黎公司诉至本院，以成健中拖欠租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求成健中支付租金及滞纳金。2018年10月25日，本院作出（2018）浙0482民初2977号民事判决：“一、解除平湖市百黎制衣有限公司与成健中之间的厂房租赁合同关系；二、成健中、平湖市宏飞箱包厂于本判决生效后二十日内将位于平湖市食堂（面积为2376平方米）及北幢三车间二楼部分（面积为600平方米）的房屋腾退给平湖市百黎制衣有限公司；三、成健中于本判决生效后十日内支付平湖市百黎制衣有限公司计算至2018年6月13日的租金249719.2元，并赔偿计算至2018年6月13日的逾期付款损失15899.47元，合计265618.67元；四、驳回平湖市百黎制衣有限公司该案的其他诉讼请求。”成健中不服一审判决，上诉至浙江省嘉兴市中级人民法院。嘉兴中院于2019年3月4日作出（2018）浙04民终3060号民事判决，“驳回上诉，维持原判”。2018年3月23日，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议1份，载明新埭镇政府按照《平湖市人民政府关于推进“两退两进”工作的若干意见》（平政发〔2012〕83号）等文件精神，对百黎公司位于平湖市新埭镇星光村村部段广新线路东侧占地10691平方米，房屋所有权建筑面积11896.81平方米进行回收补偿，补偿总价款为1927万元；百黎公司配合新埭镇政府做好上述土地证注销手续，2018年3月30日前将土地证交予新埭镇政府，2018年6月30日前百黎公司全面腾空该幅土地、厂房，经新埭镇政府确认后将土地和厂房移交给新埭镇政府。关于1927万元补偿款的具体组成，新埭镇政府出具汇总表1份，载明土地、厂房补偿款为15571989元；搬运费每平方米50元，共594840.5元（按11896.81平方米计算），签约腾退奖励为298031.91元，货币补偿奖励为1788191.46元，临时安置补偿（按被征收房屋价值的千分之五，最多6个月）为298031.91元，停产停业损失补偿（按房屋价值和装饰装修价值的5%）为721382.55元。经新埭镇政府委托，平湖市中正房地产评估有限公司（以下简称中正公司）出具中正房估2018企006号房地产评估报告，中正公司于2018年3月9日至2018年3月20日对百黎公司位于平湖市新埭镇星光村1组的房屋建筑物、房屋附属物与室外地上构筑物、以及房屋装修装饰市场价格进行了评估。新埭镇政府出具情况说明，其已支付百黎公司各项补偿1783.1万元，尚欠143.9万元。本院认为，原告成健中与被告百黎公司之间存在房屋租赁合同关系。双方之间的合同关系经司法确认解除后，相关债权债务仍应按照双方之间的协议内容进行清理。本案的争议焦点为原告主张的搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、货币补偿奖励费、签约腾退奖励、机器设备损失、装饰装修损失等应否得到支持，具体金额如何计算。2018年3月23日，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议。从该回收协议的内容来看，新埭镇政府的目的是为回收百黎公司所有的土地使用权及地上建筑物所有权，同时给予百黎公司相应的补偿，且补偿标准按照《平湖市人民政府关于2017年度市区国有土地上房屋征收补偿和补助奖励标准适用2016年度有关规定的通知》平政发〔2017〕79号文件确定。最终，经过房地产评估，双方确定土地使用权及地上房屋等建筑物、构筑物补偿款为15571989元，其他补偿项目有：搬运费每平方米50元，共594840.5元（按11896.81平方米计算），签约腾退奖励为298031.91元，货币补偿奖励为1788191.46元，临时安置补偿（按被征收房屋价值的千分之五，最多6个月）为298031.91元，停产停业损失补偿（按房屋价值和装饰装修价值的5%）为721382.55元。以上合计19272467.33元，回收协议确认新埭镇政府应支付百黎公司补偿款共计1927万元。由此可知，百黎公司与新埭镇政府签订回收协议，不论从协议目的，还是从协议内容、补偿依据、补偿金额的确定来看，回收协议都不是纯粹的民事合同，与原告存在一定的利害关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上房屋时，应对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予补偿，该补偿包括因征收房屋造成的搬迁的补偿及停产停业损失的补偿等。该条例规定征收部门的补偿相对方为被征收人，但对于被征收房屋存在租赁使用，承租人（实际经营人）与被征收人不一致时，真正的补偿对象并没有明确的规定。从补偿的性质来看，根据公平、合理的原则，由实际经营者获得该补偿更符合补偿的本身目的，即弥补因征收对实际经营企业所造成的损失。现涉案房屋由原告租赁使用，在承租期内遇政府回收，故对于原告要求被告支付搬迁费、停产停业等补偿的主张本院予以支持。退一步讲，即便百黎公司与新埭镇政府签订的回收协议与原告没有关联，但本院认为百黎公司仍需向原告支付相应的补偿款，理由如下：原、被告双方于2016年3月20日签订《厂房租赁合同》1份，载明“十、合同期内如规划、动迁，甲方（百黎公司）需提前通知乙方（成健中），由甲、乙方与政府部门洽谈，停工损失、搬迁费用归乙方负责。”该合同条款对于在合同期内若租赁厂房遇到动迁等情形进行了约定，即因动迁而产生的停工损失、搬迁费用应由作为承租人的成健中与政府部门协商确定。如前所述，根据相关规定，租赁厂房遇到动迁等情况，由产权人（即出租人）与政府签订补偿协议，补偿款全部支付给出租人。具体到本案中，根据原、被告之间的租赁合同第十条的约定，如遇政府动迁等，政府部门支付的补偿款中针对实际经营人且实际产生的补偿项目理应由承租人享有。原告所享有的补偿款的具体项目及金额。首先，被告与新埭镇政府确认的补偿项目中以下部分与原告有关且原告作为承租人（即实际经营人）也必然实际产生：1.搬运费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故本院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（每平方米50元，按11896.81平方米计算共594840.5元）中的148800元归原告所有。2.临时安置补偿费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故本院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（按每月被回收房屋价值9934397元的5‰计算6个月共298031.91元）中的74553元归原告所有。3.停产停业损失补偿费。成健中实际承租的房屋面积为2976平方米，故本院根据成健中承租部分占总回收房屋面积的比例酌情确认补偿款（按被征收房屋价值和房屋装饰装修价值的5%计算共14427651元）中的180454.63元归原告所有。上述三项合计为403807.63元，应由被告支付给原告。原告另主张被告支付货币补偿奖励费447318元、签约腾退奖励74553元。根据百黎公司与新埭镇政府确认的补偿标准，以上二项补偿内容与承租人（实际经营人）没有直接关联，故原告要求被告按期承租比列支付相应补偿款，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。其次，原告还要求被告赔偿其设备损失421122.8元。本院认为，原告并未提供证据证明其所有的机器设备遭受损失。退一步讲，即便原告确有机器设备损失，其也没有提供证据证明损失为被告违约直接导致，故对原告的该项诉请，本院不予支持，原告要求对其所有的机器设备进行价格评估实无必要，本院不予照准。最后，原告要求被告支付装修装饰补偿239360元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”具体到本案中，虽然原、被告之间的房屋租赁合同解除系因原告逾期支付租金所致，但是案涉房屋被新埭镇政府回收后，装修装饰的价值转化为了装修装饰补偿款，由新埭镇政府支付给百黎公司，百黎公司享受了案涉房屋装修装饰的全部利益。虽然原告并未提供充分证据证明其因装修装饰支付了费用，但考虑到原告在案涉房屋中从事经营生产，其对房屋进行部分装修装饰是合情合理的，既然该部分的装修装饰所转化为装修装饰补偿款由百黎公司享受，应视为百黎公司同意利用该部分装修装饰在剩余租赁期内残值，故根据法律规定其也应给予原告适当补偿。经评估，案涉租赁车间、办公楼等处的房屋附属物、装修重置价值合计为2254883元，本院从公平原则考虑酌情确认前述价款的10%，即225488.3元为原告贡献。参考原、被告双方的房屋租赁期限及百黎公司主张合同解除的时间，前述225488.3元中的1/3即75162.77元可归原告所有。综上，被告应支付原告款项共计478970.4元（148800元+74553元+180454.63元+75162.77元）。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告平湖市百黎制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成健中478970.4元；二、驳回原告成健中本案的其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19075元，减半收取9537.5元，财产保全申请费5000元，合计14537.5元，由原告成健中负担10147.5元，由被告平湖市百黎制衣有限公司负担4390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇二〇年二月二十一日书记员  蒋斯雯