广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初26562号原告：东莞市益居物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇东泊旧村大新围。法定代表人：植佐标，任总经理。委托诉讼代理人：熊丹，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大胜，男，汉族，1953年9月1日出生，住广东省广州市番禺区，系该公司员工。被告:刘芳兵，男，汉族，1977年8月23日出生，住湖南省邵阳市北塔区，原告东莞市益居物业管理有限公司（以下简称益居公司）与被告刘芳兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告益居公司的委托诉讼代理人熊丹、张大胜，被告刘芳兵本人到庭参加诉讼。本案于2019年11月5日转为普通程序，依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告益居公司的委托诉讼代理人张大胜，被告刘芳兵本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益居公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费5168.34元;2、被告支付原告逾期缴纳管理费滞纳金470.32元;3、被告支付水费、加压电费等2790.88元;4、被告支付原告逾期缴纳水费、加压费等滞纳金253.88元;5、被告支付原告2014年1月-2019年4月车位租金23040元、滞纳金2084.4元。以上合计33807.82元；6、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告2012年7月26日购买居益公馆（东城国际）小区1座1101室房产，建筑面积95.71平方米，并于2012年10月29日双方签订居益公馆前期物业管理服务协议,原告一直依法、依规对被告居住的小区实施规范的物业管理及双方约定的服务内容，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，并严格遵守东莞市物价局批复的（东价字［2016］976号）广东省经营服务性收费许可证规定进行收费。被告在2016年10月之前均按时履行了缴费义务，但于2016年11月1日之后拒交物业管理费及水费加压等费用,采取堵塞小区出入口，道路、消防通道等野蛮手段，拒交车位租金至2019年5月10日止，被告共拖欠应缴纳的物业管理费5168.34元、管理费滞纳金470.32元、水费及加压电费等费用2790.88元、水费滞纳金253.88元、车位租金（2台）23040元，滞纳金2084.4元。合计费用33807.82元（详见明细表）。原告曾多次以通告、微信、电话、短信等多种形式向被告催缴物业管理费及其他费用，但被告均未予理睬。为此根据《中华人民共和国民法通则》第106条和《中华人民共和国民事诉讼法》第22条规定，以及与原告签订的物业管理服务协议之约定，特向法院提起诉讼，请求依法判令如上之诉求。被告刘芳兵辩称，一、关于原告请求被告支付物业管理费和水电费的问题。根据原告提供的《居益公馆前期物业管理合同》第二条的约定，原告应提供的物业管理服务内容包括物业共用部分的维修、养护和管理等项目，但自被告入住以来，物业出现了墙壁破裂、漏水、渗水等问题，原告没有按照合同约定向被告提供相应物业管理服务，被告多次要求原告对物业进行维修及养护，原告都置之不理，最终屋里下雨直接漏水，被告无法居住，无奈之下自己对物业进行维修，花费维修费用9300元。因此，被告只好行使先履行抗辩权，在原告没有提供合同约定的物业管理服务的情况下，被告以缓交物业费与水电费来保障自己的合法权益。另外，原告一直不履行对物业进行维修及养护的义务，导致被告一直没有良好的生活环境，故被告认为不需缴纳或减少缴纳物业管理费；二、关于原告请求被告支付车位租金的问题。首先，原告主张被告支付车位租金不具有合同依据，原告与被告之间没有签订车位租赁合同，原告所提供的《居益公馆车位管理协议》中，被告并不属于合同主体，该协议不能证明被告与原告之间存在车位租赁关系。其次，被告名下只有一辆汽车，原告所提供的停车图片，并不能证明被告在2014年1月至2019年4月期间都将汽车停放在该车位，也不能证明该车辆属于被告所有，故原告主张被告缴纳两个车位租金没有事实和法律依据。事实上原告管理的物业车辆任意出入，完全没有管理可言，因此被告所在物业的业主一致决定拒绝再由原告提供物业服务，并聘请了新的物业公司。综上所述，被告认为原告主张的所有诉讼请求均没有事实和法律依据，希望法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的所有诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。原告收费不合理，只收费不做事，停车费收费不合理。经审理查明，原告益居公司主张，于2012年10月18日，东莞市居益房地产开发有限公司与益居公司签订了一份《居益公馆前期物业管理合同》，双方就居益公馆小区的物业管理服务事宜进行约定，其中第二条约定益居公司的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。被告刘芳兵在第二次庭审笔录中对该合同的真实性予以确认。2012年10月29日，原告益居公司（甲方）与被告刘芳兵（乙方）再签订了一份《居益公馆前期物业管理服务协议》，约定原告为被告位于居益公馆1梯1101房（面积为95.71平方米）提供物业管理服务，其中第一条甲方的权利和义务约定对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理；第五条物业管理服务费约定管理费标准为住宅1.80元/㎡.月（不含公用水电分摊），商铺5.0元/㎡.月，室内汽车位60元/个.月，室外汽车位40元/个.月，摩托车位15元/个.月；第六条其他服务费用约定小区用水电按实际发生额且按面积分摊给小区全体业主；二次供水相关的电费、水损等由二次供水用户按用水量分摊；二次供水设施按政府规定履行而产生的保养费用（水池清洗和水质检测费）按二次供水用户户数均摊；第十条违约责任约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交总额的3‰收取违约金，同时保留暂停水电管理服务和其他服务的权利。庭审中，原告益居公司认为其诉请2016年11月1日至2019年5月10日期间的物业管理费，原告明确只要求计算30个月的物业管理费，剩余时间的物业管理费予以放弃，原告主张其物业管理费为5168.34元(95.71平方米×30个月×1.8元=5168.34元）。被告刘芳兵表示不清楚其何时开始拖欠原告物业管理费，并对原告主张物业管理费的计算方法没有异议。但，被告认为原告未能按合同约定提供物业共用部位的维修、养护和管理，被告在第二次庭审中对此明确为：房屋视频门铃不能使用；被告所居住的11楼（顶楼）房屋房顶漏水，外墙漏水，渗透到内墙；一楼门禁经常损坏了；被告提供证人证言、收据、房屋建筑工程质量投诉情况调查表、有关房屋渗漏、要求修复的请求等证据予以反映案涉物业出现墙体破裂、漏水、渗水等问题，被告确认其所提供证据确实反映是向开发商提出外墙补漏的问题，且其向开发商提出补漏时并没有超过五年的保质期，但是由于原告在2013、2014年被告的房子漏水时允诺被告叫开发商补漏，但原告一直没有履行，被告房子一直漏水，故被告认为原告未能履行维修补漏的义务，故不支付案涉物业管理费。原告则认为，其一直是按照约定提供物业服务的，收费也是按照东莞市物价局的规定进行收费；关于房屋漏水，原告前后给开发商出过5份书面通知，房屋漏水问题是开发商的责任；对于小区的公共设施，此已经达到使用年限，根据签订的前期物业管理协议第七条第1款，小区的公共设施维修（中修、大修）由维修基金支付，原告曾经对此提交两份报告给业委会，但业委会未回复，于2018年下半年至2019年5月期间，原告前后对闸机、监控、消防等进行了更新并投入十多万元，原告对于其沟通协调漏水问题的情况提供了漏水统计表为证。又，关于水费、加压电费的问题。原告主张，被告拖欠其2016年10月至2019年4月份期间的水费、加压费共计2790.88元，原告对此提供了欠费明细统计表予以每月水费、加压费的计算数额。且，原告认为水费单价应按水价1.65元，污水处理费0.9元，垃圾处理费0.17元，合计2.72元计算，原告对此提供了水费发票、调整二次供水价格告知书等为据；再，原告对于被告房屋的用水量还提供了2016-2019年的住户水表抄读簿为证。被告认为其已经缴纳了水费，但被告称其不知道交给谁，被告对此也没有相关的证据予以证明；且被告对于原告所主张的水费、加压电费计算方式并没有提出具体的异议。再，关于车位租金的问题。原告主张被告拖欠其2014年1月至2019年4月车位租金共23040元，但原告对此仅提供两张车辆的图片为证。被告认为两张图片上的车辆是被告所有，但被告没有将该两辆车辆经常停放在小区，被告没有租赁过原告的车位，没有拖欠原告的车位租金。以上事实，有原告提供欠费明细统计表、违约金计算明细、车位租金及违约金结算明细、居益公馆前期物业管理合同、居益公馆车位管理协议、东莞中堂·居益公馆业主临时公约、居益公馆前期物业管理服务协议、居益公馆物业装修装饰管理规定、物业使用说明书及质量保证书、居益公馆业户档案表、居益公馆业主费用一览表、物业管理费催缴通知书、停车图片、被告交费银行划扣证明、有关再次提请整改小区设备存在问题的报告、有关小区设备存在问题的报告、发票、益居公馆业主水电费一览表、关于调整污水处理费征收标准的告知书、污水处理费发票、水费发票、关于调整二次供水价格告知书、违约金计算明细、公共用电发票、原告公司宿舍水费发票、居益公馆外墙漏水统计表、居益公馆防水补漏情况表、居益公馆业主房屋渗漏情况统计表东城国际居益公馆住户水表抄读簿，被告提交的证人证言、收据、房屋建筑工程质量投诉情况调查表、有关房屋渗漏、要求修复的请求、有关核实房屋渗漏情况统计的通告、部分业主签名、房屋漏水图片、中堂居益公馆产权及实物接管资料、居益公馆工程预算表等证据以及本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，原、被告已签订《居益公馆前期物业管理服务协议》，该合同为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，应具有法律效力。本案争议的焦点在于原告要求被告支付的物业管理费、水费和加压费、车位租金等是否具有依据，本院对此评析如下：关于物业管理费。首先，原告益居公司主张被告拖欠其2016年11月1日至2019年5月10日期间的物业管理费，被告未能提供任何证据证明其曾缴纳过上述期间的物业管理费，被告应承担举证不能的法律后果，原告上述诉讼主张应予以采纳。再者，被告以原告未能履行维修、补漏等义务抗辩不予支付物业管理费。但是，被告确认案涉房屋外墙在其要求处理时还属于在保质期内，被告提供的证据也反映案涉楼盘的业主之前一直要求开发商对外墙补漏，被告以开发商未能履行补漏义务为由不予向原告支付物业管理费并没有事实和法律依据，被告抗辩称视频门铃、门禁损坏未维修的情况也没有相关证据予以证明，故被告的上述抗辩意见不应采纳，故原告要求被告支付上述期间拖欠的物业管理费依法有据，应予以支持。根据原、被告签订的《居益公馆前期物业管理服务协议》中的约定，原告诉请的物业管理费计算为5168.34元(95.71平方米×30个月×1.8元=5168.34元）符合双方的约定，本院对此予以支持。又，根据原、被告签订的《居益公馆前期物业管理服务协议》第十条第4款的约定，原告诉请被告支付滞纳金，即逾期付款的违约金应予以采纳，原告认为一个月的物业管理费为172.28元（95.71平方米×1.8元=172.28元），故诉请按172.28元×30个月×9%+172.28元×10天×3‰=470.32元计算，此属于原告对自身权利的处分，没有违反法律法规的规定，本院对此也予以支持。关于水费、加压电费。首先，原告益居公司主张被告拖欠其2016年10月至2019年4月期间的水费和加压电费，原告对此提供了住户水表抄读簿予以反映被告水费的产生，而原、被告签订的《居益公馆前期物业管理服务协议》也约定了关于二次供水相关的电费、水损等由二次供水用户按用水量分摊，即原告主张加压电费也符合双方合同约定。本案中，被告未能提供任何证据证明其曾缴纳过上述期间的水费和加压电费，被告应承担举证不能的法律后果，原告上述诉讼主张应予以采纳。原告主张其根据被告的每月用水量、水费单价的标准等计算出每月费用的具体数额，并提供了欠费明细统计表为证，合计2790.88元，被告对此未能提出具体明确的异议或反驳的证据，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对原告该项诉讼主张予以支持。根据原、被告签订的《居益公馆前期物业管理服务协议》第十条第4款的约定，原告诉请被告支付滞纳金，即逾期付款的违约金应予以采纳，原告自行计算为平均每个月的水费、加压费为90.03元（2790.88元÷31个月=90.03元），故诉请按90.03元×31个月×9%+90.03元×10天×3‰=253.88元计算，此属于原告对自身权利的处分，没有违反法律法规的规定，本院对此也予以支持。关于车位租金，原告对此仅提供了两张车辆的图片为据，被告不予确认其拖欠原告车位租金，原告的证据证明效力不足，原告应承担举证的法律后果，本院对于原告主张的车位租金和滞纳金均不予支持。综上所述，根据《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘芳兵自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市益居物业管理有限公司支付物业管理费5168.34元；二、被告刘芳兵自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市益居物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的违约金470.32元；三、被告刘芳兵自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市益居物业管理有限公司支付水费、加压电费合计2790.88元；四、被告刘芳兵自本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市益居物业管理有限公司支付逾期支付水费、加压电费的违约金253.88元；五、驳回原告东莞市益居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费645.19元（已由原告预交），由原告东莞市益居物业管理有限公司承担479.48元，由被告刘芳兵承担165.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  翟静文人民陪审员  李玉凤人民陪审员  李 滔二〇二〇年二月十七日书 记 员  陈思苏黄燕霞附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。