上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初481号原告：夏学军，男，1963年10月8日出生，汉族，户籍地：湖北黄冈市，暂住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱小路，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。被告：刘利明，男，1971年12月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：袁涛，上海德美律师事务所律师。被告：上海市宛平艺苑，住所地上海市徐汇区。法定代表人：夏天，总经理。委托诉讼代理人：马远超，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙斐然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原告夏学军诉被告刘利明、上海市宛平艺苑房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，该案于2018年4月13日判决后，夏学军不服上诉，2018年12月5日上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终7614号民事裁定书裁定，撤销原判，发回重审，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏学军及其委托诉讼代理人朱小路、被告刘利明的委托诉讼代理人袁涛、上海市宛平艺苑的委托诉讼代理人马远超、孙斐然到庭参加诉讼。经本院分管院长批准延长审限。本案现已审理终结。夏学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘利明、被告上海市宛平艺苑(以下简称宛平艺苑)共同连带向原告赔偿经济损失人民币690万元(包括房屋违约金218万元；本次搬迁另行租赁房屋差价238万元、员工工资90.6万元、设备毁损64.735万元、二次环评等损失17.4万元、二次消防安装19.8万元、设备毁损后升级31.86万元；二次装修189.7万元、经营损失330万元、因上海市宛平艺苑将夏学军租赁房屋停水停电、临时租赁房屋的租金55万元；重新做广告费50万元，共计1005万元，现主张690万元)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：夏学军系瑞康齿科诊所的经营人。2011年9月，夏学军与刘利明就上海市徐汇区中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼二、三层房屋(以下简称系争房屋)签订《租场合同》，约定，系争房屋系刘利明从房屋所有人宛平艺苑处租赁并转租给夏学军的，租赁期自2011年10月1日至2021年10月31日，月租金3万元，如提前解除合同，刘利明应按提前收回天数的租金的一倍向夏学军支付违约金，若违约金不足以抵付夏学军损失的，刘利明还应负责赔偿。合同签订后，原告出租三层部分系争房屋并投资装修二层房屋用于经营瑞康齿科诊所。刘利明于2016年10月通知夏学军，以宛平艺苑需对物业改建为由，要求解除租场合同。原告明确告知要求赔偿损失。宛平艺苑作为产权人答复将与刘利明共同协商并进行赔偿事宜，并与原告于2017年4月13日签订协议书，原告于2017年4月28日将系争房屋腾退后返还给宛平艺苑，之后各方经过多次协商，但两被告迟迟未向原告进行赔偿，并以本次属于合同约定的“物业被依法列入物业拆迁许可范围，合同终止，双方互不承担责任”的情形，拒绝向夏学军进行赔偿，但本案系争房屋是宛平艺苑自拆自建的行为，并非政府动迁，并不符合合同约定提前解约的条件。由于宛平艺苑要求提前解约，给夏学军遭受严重的经济损失，又因搬迁完成前系争房屋被宛平艺苑停水停电，为给病人提供延续治疗，向上海壹佳口腔门诊部有限公司租用诊室产生的租金损失等，夏学军按照自身实际损失情况，诉请要求两被告共同连带向夏学军赔偿损失690万元依法有据，人民法院应当依法判如所请。刘利明辩称，原告主张的租赁合同的解除并非是刘利明主观过错，系争房屋具有公共利益文化工程的建设，刘利明对房屋租赁合同不能继续履行，没有主观过错。房屋拆迁事宜，宛平艺苑于2016年9月14日告知系争房屋需要腾退，刘利明遂告知租户做好搬迁准备，时间有半年以上，原告有合理化的时间，做好搬迁过渡，发生的合理损失原告有举证的能力。在房屋拆迁过程中，宛平艺苑有临时停水停电的情况，不是一开始就发生，与刘利明无关，原告陈述的损失项目：合理的部分包括房屋的搬迁的二次环评、消防等合理费用，设备仪器的搬迁应考虑实际情况，设备灭失需要举证必要性、房屋装修也应考虑房屋折旧及原有造价等情况，原告存在相关关联公司，其诉停业损失、二次广告费用、员工工资支付并不合理，希望法院查明后合理判定。该合同是刘利明与原告签订，合同履行期间，刘利明与原告无争议，矛盾是拆迁后损失事宜，原告与宛平艺苑在事后也签订相关补偿协议，刘利明在履约过程中没有违约行为，也没有给夏学军造成经济损失，不应承担违约责任，夏学军可向宛平艺苑主张相应补偿。刘利明要求驳回原告要求两被告承担连带责任的诉请。宛平艺苑辩称，不同意夏学军的诉讼请求。第一，夏学军并非本案适格原告，夏学军签订租场合同是代表上海瑞康口腔门诊部有限公司(以下简称瑞康公司)进行的职务行为，并非个人行为，瑞康公司实际履行合同，系争房屋搬迁的主体是瑞康公司，夏学军个人并未遭受损失，无权请求赔偿损失。第二，宛平艺苑并非适格被告，系争房屋系由刘利明转租给夏学军，宛平艺苑与夏学军不存在合同关系，夏学军无权依据合同约定向宛平艺苑主张违约金。第三，另案判决确认宛平艺苑与刘利明的租赁合同解除，夏学军无权继续占用系争房屋，宛平艺苑要求夏学军腾退房屋属正当要求，宛平艺苑对夏学军与刘利明的合同解除并无过错，无需承担赔偿责任。第四，夏学军提出的违约金及赔偿损失缺乏依据，宛平剧场拆除属于租场合同约定的免责情形，夏学军主张的员工工资、装修费用及物品损失属瑞康公司的支出，宛平艺苑对所涉金额的真实性、是否属实际损失、与搬迁之间的因果关系存疑。原告诉请应在原起诉的诉请内，现原告的诉请存在法律依据违约之诉与侵权之诉，不是必要共同之诉，应分案处理。原告主体不适格，原告是自然人，不是公司。宛平艺苑主体不适格，租赁关系与合同关系的角度，根据高院对租赁合同的相关规定，损害赔偿责任包括侵权的责任，不能直接要求出租人承担责任。原告主张的赔偿无依据，本案属于合同约定互不承担责任的免责情况，且原告存在重复主张、伪造证据虚假主张的情况，故不同意原告的诉请本院经审理认定事实如下：宛平艺苑为上海市中山南二路XXX、XXX号房屋权利人。2011年8月29日，宛平艺苑(出租方、甲方)与刘利明(承租方、乙方)签订《上海宛平艺苑租场合同》，约定：乙方承租上海市徐汇区中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼1-3层房屋，建筑面积468㎡，租赁期自2011年12月1日起至2021年10月31日止。甲、乙双方同意在租场期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方不承担责任：3、该物业因城市建设需要被依法列入物业拆迁许可范围的。该合同补充条款约定，甲方同意乙方在租场期内有转租权。同日，宛平艺苑与刘利明签订《委托说明书》，内容为：刘利明可以独立对外出租上海宛平艺苑西侧辅楼1-3层房屋，委托期限为2011年8月1日至2021年10月31日。2011年9月，刘利明(出租方、甲方)与夏学军(承租方、乙方)签订《上海宛平艺苑租场合同》，约定：乙方承租上海市徐汇区中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2-3层房屋，甲方于2011年9月1日前向乙方交付该物业，物业租场期自2011年10月1日起至2021年10月31日止。该物业月租金总计为3万元，租金两年内不变，自第三年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。租金支付方式为付三押二，每个季度支付一次，支付日为应支付当月的10日之前支付，先付后住。该合同第九条解除合同的条件同时约定，(一)甲、乙双方同意在租场期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：…3、该物业因城市建设需要被依法列入物业拆迁许可范围的。该合同第十条违约责任同时约定，…(四)租场期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该物业的，甲方应按提前收回天数的租金的一倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。补充条款5同时约定，合同期内，如甲方违约致使本合同无法履行，甲方应退回乙方已付租金中扣除乙方实际使用应付租金后的差额部分，并按合同有关条款承担违约责任，还应赔偿乙方已投入的装修费用(按乙方装修竣工时间和装修工程审计报告，扣除按年折旧率20%折旧部分)。租期内租金：2011年10月1日起至2013年10月31日止，年租金36万元，租金自第三年起每两年递增6%。合同签订后，双方各自履行合同的义务。原告在上海市徐汇区中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2楼内经营口腔门诊(由上海瑞康口腔门诊部有限公司开设)，将3楼租赁给案外人钟某某，经营上海雨琦美容院。2015年5月31日，中共上海市委办公厅、上海市人民政府办公厅印发《关于推进上海文艺院团深化改革加快发展的实施意见》的通知，其内容包括了“改扩建宛平剧场”。2016年9月7日，上海市发展和改革委员会出具《上海市发展和改革委员会关于宛平剧场改扩建工程项目建议书的批复》，内容为：拆除现址内原有建筑，新建一座现代化专业戏曲剧场。2016年9月14日，宛平艺苑通知刘利明，宛平剧场改扩建项目被列为市重点工程项目，租赁物业即将面临拆除重建，双方签订的《上海宛平艺苑租场合同》已实际无法继续履行。希望刘利明尽快安排腾退房屋、搬离清场。2017年4月13日，宛平艺苑(甲方)与夏学军(上海瑞康口腔门诊部有限公司)(乙方)签订《协议书》，约定：甲、乙双方就乙方腾退并搬离宛平艺苑西侧辅楼2层房屋达成以下协议，该房屋系由甲方于2011年出租给刘利明，刘利明再转租给乙方，乙方和刘利明之间签订了《上海宛平艺苑租场合同》。因宛平艺苑改扩建项目，该房屋即将被拆除，现乙方同意腾退该房屋并搬迁至徐汇区中山南二路XXX号XXX号楼XXX-XXX室(产证地址中山南二路XXX弄XXX号XXX室)。乙方保证于2017年4月30日前清空该房屋，最迟不晚于2017年5月5日前腾退并向甲方返还该房屋，搬离宛平剧院。甲乙双方共同确认，乙方签署本协议并实际搬离该房屋，甲方同意帮助乙方在徐汇区中山南二路XXX号XXX号楼XXX-XXX室开设新的经营场所过程中就有关卫生、消防、环保、店招悬挂和资质许可事宜与相关部门进行沟通协调，并在4月28日前取得消防合格证(如有)，该协议才能履行下去，在5月10日前取得医疗机构执业许可证。协议书下方，甲方由宛平艺苑法定代表人夏天签字，乙方由夏学军签字。协议签订后，夏学军于2017年4月28日将系争房屋腾空并返还给宛平艺苑，系争房屋现已被拆除。2017年5月15日，夏学军与宛平艺苑的工作人员宋某某在材料清单上签名，清单载明，空调4台、电视机1台、有线锅1台、冰箱1台、吧台2台、办公桌1个、办公小桌3个、悬挂器械柜2个、铁柜2个、电风2台、铁柜5个、木柜2个、微波炉1个、消毒柜1个、木桌子4个、高压灭菌锅1台、封压机1台、电脑主机1台、牙杯广告6箱(单价300)、宣传手册10箱、板凳4个、凳子3个、5组沙发1套、私人牙医牌1个、时钟3个、背景牌瑞康口腔1个，花盆10个、牙椅4台、操作台6个、垃圾桶10个、水桶2个、内镜1个、面台1个、监控5个、宣传牌过道10个、书架1个、灯75个、会员卡、工作服20份；夏学军注明以上物品无法再用，同意宛平自行处置。上海市宛平艺苑于2017年5月12日办理了上海市建、构筑物拆除工程建设单位申报备案手续、于2017年7月17日、于2017年12月12日分别取得建设工程规划许可证，于2017年12月28日取得建筑工程施工许可证，工程名称为宛平艺苑改扩建工程项目。另查明，宛平艺苑于2017年2月23日向本院起诉刘利明，要求解除双方签订的租场合同，并要求刘利明支付欠付租金、违约金、房屋使用费。本院于2017年7月3日作出(2017)沪0104民初3371号民事判决，认定因系争房屋被列为市重点工程项目被拆除改建，宛平艺苑亦发函解除合同，该案判决确认宛平艺苑与刘利明签订的租赁合同于2016年11月10日解除，并由刘利明支付欠付租金、逾期支付租金的违约金及合同解除后的房屋使用费。判决后，双方均未上诉，该案判决已生效。夏学军称曾被追加为第三人参加该案诉讼，后因宛平艺苑撤回对第三人的诉讼而退出该案，夏学军没有申请过参加该案诉讼。上海市第一中级人民法院(2018)沪01民申69号民事裁定书裁定，驳回刘利明再审申请。上海瑞康口腔门诊部有限公司成立于2012年1月10日，股东为上海梦洁企业管理有限公司(股东为夏学军、邹某某)、夏学军，于2017年8月21日申请住所地变更并办理工商变更登记手续，注册地变更为上海市中山南二路XXX弄XXX号XXX室。上海壹佳口腔门诊部有限公司成立于2013年11月27日，股东为上海梦洁企业管理有限公司、夏学军。以上事实，除庭审笔录外，另有租场合同、委托说明书、提前终止租赁协议、民事判决书、设备清单、上海瑞康口腔门诊部有限公司《公司登记(备案)申请书》、股东会议决议及章程修正案、上海瑞康口腔门诊部有限公司住所变更后的《房屋租赁协议书》及《上海市房地产权证》、上海瑞康口腔门诊部有限公司住所地变更后新《医疗机构执业许可证》、上海瑞康口腔门诊部有限公司(以下简称瑞康公司)住所地变更后新的《营业执照》、宣传册、名片、微信公众号瑞康公司的注册信息、原告与案外人钟某某的《房屋租赁合同》、上海瑞康口腔门诊部有限公司住所变更后的《房屋租赁协议书》、大众点评网“壹佳口腔门诊”页面、上海壹佳口腔门诊部有限公司档案机读材料、上海梦洁企业管理有限公司档案机读材料、民事判决书、民事裁定书等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。夏学军出示的房屋租赁意向书及产权证、身份证复印件(以证明同地段房屋租金每平方上涨四元，按租赁合同所涉面积350平方米，自2017年3月1日计算至2021年10月31日，房屋租金差价损失为238万元)、员工工资清单及支付凭证(系争房屋改建，夏学军停业期间发放员工工资损失906,000元)、物品费用(物品费用清单，以证明夏学军因房屋拆迁造成设备、装修、家具等损失647,350元)、瑞康口腔环境评价收据、上海旗剑医疗器材科技有限公司销售合同、防护施工合同书、消防安装工程承包合同、设备毁损升级票据、融资租赁合同、上海市家庭居室装饰装修施工合同、广告发布合同书等，经质证，刘利明表示，有发票的真实性认可，没有合同的收据部分，有合同没有收据的部分，费用的真实性不予认可，消防、环评等有合同及发票的认可，刘利明作为见证人只是对场地内的设备物品做了证明，不代表同意夏学军放弃设备物品但说明，设备的毁损，东西是真实的，是否是搬迁后必要的损失无法确认，哪些属于无法搬迁毁损，是否存在重复，也无法确认，原告在报损失时有多报的情况，原告其他门店的设备是否报在该损失内，刘利明也不清楚，广告发布也不同于店招悬挂，用VIP抵扣广告费用也不认可，必要性存疑；宛平艺苑则表示，原告签订合同是筹建瑞康口腔，法律主体是成立后的公司，租赁合同补充条款第1款原告是无转租权，原告转租需要征得刘利明的同意；租赁房屋建筑面积265平米，其中部分由原告转租给第三方，租赁意向书是无效的，为了诉讼需要，制造的虚假证据，也没有履行，而员工发放记录，根据宛平艺苑提交的医生查询网页可反映，只有龚某某、周某是医师，其他都不是，邹某某是原告的配偶，也是股东，发放工资不合理；宛平艺苑认可其工作人员宋某某签字的两页清单真实性，清单是为确认场地内的设备物品，不代表宛平艺苑同意赔偿，且有原告签字同意宛平艺苑自行处置的字样，说明瑞康口腔已经自行放弃权利，清单是按照全新的主张，没有依据不予认可，根据宛平艺苑提交的上海星晴建筑劳务有限公司企业信用信息可反映消防合同是伪造的，因星晴公司成立晚于合同签订日，本院认为，上述材料真实性无法确认，故不予认定。夏学军出示的夏学军与案外人上海壹佳口腔门诊部有限公司签订的诊室租用合同及收条、情况说明、托管合同书，拟证明宛平艺苑停水停电无法营业，夏学军租借诊室损失55万元；经质证，刘利明表示，原告安排就诊患者使用壹佳口腔，短时使用刘利明认可，但是租金使用的标准无法确认，价格是否合理也无法确认；宛平艺苑表示，上述材料真实性、合法性、关联性均不予认可，医疗卫生具有特许经营资质的行业，不允许对外出借托管经营资质的，也无证据证明合同书得到了实际的履行，壹佳口腔的股东还有其他公司，原告一人也无权将公司托管，该合同也与原告的证据矛盾，原告举证向叶某某发放工资，现又提出叶某某为壹佳口腔的经营人，整个诊所租金才12万元，现在一个房间租金要60万元，相互矛盾，情况说明系证人证言，证人未到庭，故不予采纳；本院认为，上述材料真实性无法确认，故不予认定。夏学军出示的罚没款收据，经质证，刘利明表示，真实性认可，宛平艺苑表示，真实性、合法性、关联性均不予认可，本院认为，该材料未出示原件，故不予认可。宛平艺苑出示的评估报告(案外人上海市政拆房有限公司委托审价单位于2017年6月5日出具，以证明系争房屋装修总造价为278,250元，装修残值可参照组成合同约定的年折旧率20%计算确定，系争房屋已不存在装修损失)，经质证，夏学军表示，其未到场，2011年为装修系争房屋支出90多万元，故不予认可，刘利明表示无异议，本院认为，该材料系宛平艺苑单方面委托，故不予认定。宛平艺苑出示的上海雨琦美容院物品清单以及营业执照等材料，与本案无关联性，故不予认定。宛平艺苑出示的2015年5月31日《关于推进上海文艺院团深化改革加快发展的实施意见》、《上海市发展和改革委员会关于宛平剧场改扩建工程项目建议书的批复》、建筑施工许可证、建设工程规划许可证、上海市建、构筑物拆除工程建设单位申报备案表；拟证明，涉案房屋拆除重建属于“因城市需要被依法列入物业拆迁许可范围”，经质证，夏学军认为，真实性予以认可，但拟证明的目的不予认可，这些文件显示为改扩建宛平剧场，不属于被依法列入物业拆除许可范围，属于自拆自建；本院对上述材料予以认定。庭审中，夏学军称租场合同是其本人签订的，瑞康口腔门诊是个体工商户性质，夏学军租下系争房屋后将门诊部搬来，2017年春节期间场地因施工封闭不能营业，宛平艺苑劝说夏学军先腾退房屋，再解决后续赔偿问题，夏学军搬离后直至2017年10月才找到新的场地，租赁场地内的设备物品因无处存放而未能搬走，宛平艺苑没有尽到协议约定的帮助夏学军办理证照许可的义务，系争房屋是改扩建而非拆迁。宛平艺苑称系争房屋拆迁由市政拆迁公司实施，宛平艺苑与夏学军之间不存在租赁关系，宛平艺苑未向夏学军做出过补偿承诺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，夏学军与刘利明签订的《上海宛平艺苑租场合同》及夏学军与宛平艺苑签订的《协议书》均系签约方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，协议双方应恪守履行。本案的争议焦点在于，第一，夏学军原告主体资格是否适格。夏学军与刘利明签订《上海宛平艺苑租场合同》，与宛平艺苑无租赁合同关系，但夏学军在腾退中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2层房屋时与宛平艺苑协商并签订协议书，之后按约将上述房屋返还给宛平艺苑，故夏学军作为原告诉讼主体资格并无不当，宛平艺苑的此项辩称意见，本院不予采信。第二，刘利明、宛平艺苑是否应承担违约责任并赔偿损失。虽然夏学军与刘利明签订的租场合同约定，该物业因城市建设需要被依法列入物业拆迁许可范围的，双方合同终止，互不承担责任。但宛平艺苑至今未提供上海市中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼1-3层房屋确定的拆迁许可范围或被征用的充分证据，市政征用(收)应当有政府部门的决定，房屋拆迁应当有拆迁许可证和政府部门的公告，宛平艺苑举证的《关于推进上海文艺院团深化改革加快发展的实施意见》、《上海市发展和改革委员会关于宛平剧场改扩建工程项目建议书的批复》、建筑施工许可证、建设工程规划许可证、上海市建、构筑物拆除工程建设单位申报备案表仅是宛平剧场被列为市重点工程项目被拆除改建，不属于确定的拆迁许可范围或被征用，故不符合合同约定的合同终止免责情形。鉴于夏学军与宛平艺苑签订协议书，约定，夏学军将上海市中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2层房屋返还给宛平艺苑，同时宛平艺苑履行相应的义务，故夏学军不是因刘利明的违约行为导致合同无法履行而搬离上海市中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2层房屋，故夏学军要求刘利明承担违约、赔偿责任，缺乏依据，本院难以支持。虽然宛平艺苑与夏学军并无租赁合同关系，因宛平艺苑实施宛平剧场改扩建工程项目，导致夏学军客观上在刘利明因违约被解除租赁合同是无法行驶次承租人的代偿请求权，只能与宛平艺苑签订协议书后搬离并交还上海市中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2层房屋给宛平艺苑，故夏学军依据其与刘利明间租场合同要求宛平艺苑承担违约、赔偿责任，缺乏依据，本院难以支持，宛平艺苑作为宛平剧场改扩建工程项目的受益方，从公平原则出发，由本院酌情判处宛平艺苑补偿夏学军搬离上海市中山南二路XXX号宛平艺苑西侧辅楼2层房屋造成的装修、搬迁等损失30万元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、驳回夏学军的全部诉讼请求；二、上海市宛平艺苑于本判决生效后十日内补偿夏学军损失300,000元。本案受理费60,100元，由夏学军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  庞世伟人民陪审员  杨 英二〇二〇年二月十一日书 记 员  金 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。