山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1509号 上诉人（原审被告）：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地:青岛市敦化路138号西王大厦907室。 法定代表人：卢成波，总经理。 委托诉讼代理人：李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，住址：河南省襄城县。 被上诉人（原审原告）：丁从云，女，1968年9月13日出生，汉族，住址：青岛市。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司（以下简称金宣公司)因与被上诉人丁从云租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2488号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人金宣公司上诉称：1、请求依法撤销（2019）鲁0203民初2488号判决；2、请求依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：一审判决由上诉人承担的违约金过高,支付60天的租金不合理,赔偿2018年11月16日至2018年11月27日租金不合理。一审法院判令上诉人向被上诉人支付两个月租金即5000元作为违约金,上诉人认为违约金过高,首先,此前,上诉人一直全面履行合同,没有恶意逃避责任,房屋长期处于空置状态,其均按时支付约定租金,勇于承担损失,且多次积极联系被上诉人协商调整合同约定的租金的事宜,因为双方对后期租金谈不妥才导致的租金停止支付;第二,上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失,其代理的涉案房屋并未给我方盈利,并且属于严重亏损房源,再赔偿被上诉人违约金5000元严重不公平；第三，房屋代理期前的洽谈以及合同本约定第一年90天免租期定通过双方同意后签订，不存在约定是基于三年期合同全部履行完毕给予的优惠；第四,上诉人已于2018年11月16日通知被上诉人收回房屋,但被上诉人依旧拒绝收回房屋,上诉人认为赔偿2018年11月27日租金不合理。综上述所述,上诉人认为一审法院判令上诉人承担的违约金过高,支付60天的租金不合理,赔偿2018年11月16日至2018年11月27日租金不合理,请求二审法院改判减少违约金,驳回赔偿被上诉人的60天租金,驳回赔偿被上诉人的2018年11月16日至2018年11月27日的租金:1000元 被上诉人丁从云认为：一审法院判决事实清楚，应予维持。 丁从云向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与金宣公司就青岛市辽阳西路x号x单元x户房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋出租委托代理合同；2、金宣公司支付其违约金5000元（按照月租金2500元的200%计算）；3、金宣公司支付其租金1000元（2018年11月16日至2018年11月27日，按月租金2500元计算）；4、金宣公司赔偿其免租期的租金损失5000元；5、金宣公司向其支付水费38.5元、电费95.73元、供热费2833.8元、垃圾处理费12元、污水处理费8元、燃气费23.2元；6、金宣公司赔偿其维修更换门锁损失300元，防盗门、百叶窗及清理墙面的损失；7、诉讼费由金宣公司承担。 对当事人无争议的事实，一审法院确认如下：涉案房屋登记在被上诉人丁从云丈夫袁亮名下，袁亮委托被上诉人丁从云代为签订出租委托合同。2017年11月14日上诉人金宣公司、被上诉人丁从云签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：丁从云委托金宣公司出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2017年11月17日至2020年11月17日，每月房屋租金2500元，金宣公司将各期租金划入丁从云账户日期为：第一次2017年11月16日，第二次2018年2月16日，第三次2018年5月16日，以此类推。房屋代理期中免租期，金宣公司免费使用，无需向丁从云支付租金，第一年90天，第二年/天、第三年/天。出租委托代理期限内，丁从云不承担与房屋有关的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由丁从云承担，丁从云不承担约定的维修义务致使金宣公司无法出租房屋的，金宣公司有权单方解除合同，合同第九条第四款中约定，金宣公司未按规定划付租金达5日以上的，丁从云有权单方解除合同，金宣公司应按月租金200%支付违约金。合同第十条第一款约定，出租代理期内丁从云或金宣公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第三款约定：金宣公司未按规定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%支付违约金。出租委托代理期限届满或本合同终止后，金宣公司应将房屋交回。合同签订后，丁从云已将房屋交付给金宣公司，自2018年11月16日起金宣公司未再向丁从云支付租金。丁从云自认于2019年1月初自行收回了房屋。 一审法院认为，涉案房屋虽登记在丁从云丈夫一人名下，但丁从云及其丈夫确认该房屋系其夫妻共同财产，丁从云代其丈夫与金宣公司就涉案房屋签订的出租委托代理合同可视为夫妻双方的共同意思表示，因此丁从云作为诉讼主体提起本次诉讼并无不当，双方就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，丁从云交付房屋后，金宣公司非以丁从云的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归丁从云所有，金宣公司是按照与丁从云合同约定的租金标准支付租金，因此双方的法律关系应为丁从云同意金宣公司转租的租赁关系。双方签订的租赁合同是真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。合同履行期间，金宣公司未按期支付租金，已构成违约，丁从云根据合同约定要求解除合同，事实清楚，理由充分，符合双方合同约定，法院予以支持；金宣公司称丁从云未履行房屋维修义务，导致其无法出租房屋，不应支付租金，合同无法继续履行，对此被告没有提供相关证据，故对其辩解意见，法院不予采信。丁从云根据合同第十条第三款约定，以金宣公司延期支付房租超过5天为由，主张月租金200%的违约金。按照合同约定,被告均是按季度预付租金,迟延超过5天支付租金造成的损失比较小,双方约定的月租金2500元,每季度租金7500元(尚未实际发生的预付租金),按年息24%计算迟延一天的利息损失为4.93元,按照200%的标准支付违约金为5000元,远高于丁从云的实际损失。但是考虑到因金宣公司违约致原告要求解除合同,可以按照第十条第一款的约定,支持丁从云要求金宣公司支付月租金200%违约金的请求。金宣公司辩称已于2018年11月16日通知丁从云收房，丁从云对此不予认可，金宣公司没有提供相关证据，因此对金宣公司陈述的该事实，法院不予采信，丁从云要求金宣公司支付2018年11月16日至2018年11月27日的租金1000元，一审法院予以支持。关于免租期问题，虽然合同中约定第一年免租90天，第二年、三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了一年且因金宣公司违约导致合同解除，在该情况下给予金宣公司90天的免租期，会造成双方权利义务失衡，因此应将90天的免租期按照三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，丁从云要求支付60天免租期的租金5000元，法院予以支持。根据合同约定，供热费是由丁从云承担的，因此丁从云要求被告支付供热费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；丁从云对其主张的水电费、垃圾处理费、污水处理费、燃气费，没有提供相关证据，一审法院不予支持；丁从云要求赔偿门锁损坏及防盗门、百叶窗、清理墙面等损失，虽然提供了照片，但对损失数额没有事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解除》第九十条规定，判决：一、解除丁从云与金宣公司就青岛市辽阳西路10号7单元601户房屋签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》；二、金宣公司向丁从云支付违约金5000元；三、金宣公司向丁从云支付租金1000元；四、被告金宣公司向丁从云支付60天的租金5000元；五、驳回丁从云要求金宣公司支付水费38.5元、电费95.73元、供热费2833.8元、垃圾处理费12元、污水处理费8元、燃气费23.2元的请求；六、驳回丁从云要求金宣公司赔偿门锁损坏、防盗门、百叶窗、清理墙面损失的请求。上述二至三项，由金宣公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果金宣公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元（丁从云已预交），由丁从云负担50元，金宣公司负担109元。 本院经二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。案件争议的焦点为被上诉人是否可以同时主张上诉人支付违约金并承担免租期及占用期房屋使用费用的赔偿责任。 首先，上诉人与被上诉人之间的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行。上诉人未按约支付房租，其行为已构成违约，故一审法院以每季度租金为基数，按照双方的合同约定计算违约金，酌定本案违约金的数额，系对双方的合同约定以及合同履行情形的综合考虑。本院认为，该数额的认定，并无不当。故对上诉人金宣公司提出的违约金约定过高，远超过实际损失的抗辩，本院不予采纳； 其次，关于租赁房屋占用费。上诉人主张其于2018年11月16日要求被上诉人收回房屋，但其并未提交有效证据证明该事实，故金宣公司理应按照合同约定的租金标准，支付自2018年11月16日至2018年11月27日的房屋占用费用； 再次，关于免租期赔偿问题。根据双方合同约定，免租期是基于三年期合同全部履行完毕，而由被上诉人给予的优惠，现因上诉人违约导致租赁合同未能按期履行完毕，故一审法院将90天的免租期按照三年三十六个月分摊，根据合同实际履行的时间相应扣除的判定并无不当，故上诉人的该上诉理由不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费159元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 张晓华 审判员 于 梦 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静