河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初201号原告（执行案外人）：饶正前，男，1984年8月16日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被告（申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社，住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧，统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社工作人员。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被告（被执行人）：信阳市上浦置业有限公司，住所地：河南省信阳市平桥区大别山商场19号楼附楼六层，统一社会信用代码：91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：河南恒喆实业有限公司，住所地：河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路3号29层01号，统一社会信用代码：91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。原告饶正前与被告夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告饶正前之委托诉讼代理人李凤霞、被告夏邑农信社之委托诉讼代理人陈建海、王文龙到庭参加诉讼，被告上浦置业公司、恒喆实业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。饶正前向本院提出诉讼请求：一、停止对河南省信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9号楼3单元1105号房产的执行行为，并解除查封；二、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原告与上浦置业公司签订《商品房买卖合同》，在签订正式合同前支付了大部分购房款，合同签订后付清了全部购房款。上浦置业公司将大别山农贸市场9号楼3单元1105号房屋交付原告居住至今，且该房屋系原告名下唯一住房。原告催促上浦置业公司办理产权登记，但其一直以房产手续不完善为由拒绝办理，原告对房屋所有权未能过户登记不存在过错。2013年12月12日，被告上浦置业公司与被告夏邑农信社签订抵押担保合同，将归原告所有的房屋进行抵押担保，已严重侵犯了原告的合法权益。河南省商丘市中级人民法院（2017）豫14民初14号民事判决及执行程序置原告购买该房屋且早已经实际入户的事实于不顾，严重侵害了原告的合法权益。夏邑农信社答辩称：1、案涉房产办理抵押登记的时间是2013年12月12日，而原告购买案涉房屋的时间是2015年，即原告签订房屋买卖合同时案涉房屋已经被抵押，在未经抵押权人同意的情况下，该房屋买卖合同为无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定；2、案涉房屋未经竣工验收合格，根据建筑法第六十一条第二款规定，不符合交付使用的条件，且交付程序也不合法，原告的占有为非法占有。被告恒喆实业公司、上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据中的商品房买卖合同、购房款收据、水电费和物业费交费票据、入住合同、领取房屋钥匙通知单、房屋室内外照片，第三组证据河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14执66号查封公告复印件，第四组证据上浦置业公司于2018年9月13日发布的通报复印件、执行和解协议复印件，第五组证据信阳市房产档案馆出具的证明，第六组证据原告妻子靳娟的银行取款记录，第七组证据本院（2018）豫14民初489号民事判决书复印件和河南省高级人民法院（2019）豫民终941号民事判决书复印件，均真实、合法，与本案具有关联性，且被告夏邑农信社对其真实性亦无异议，本院予以采纳；第八组证据商品房预售许可证虽然为复印件，被告夏邑农信社对其真实性不予认可，但结合原告提交的其他证据，可以相互印证，本院予以采纳。本案各被告均未提交证据。根据原告提交的有效证据及当事人的当庭陈述，本院查明本案事实如下：2015年3月30日，原告与被告上浦置业公司签订《商品房买卖合同》一份。协议约定原告购买被告上浦置业公司开发建设的上浦时代广场大别山农贸市场9号楼3单元1105号房屋，面积229.05平方米，总价980334元，一次性付款，合同还约定了其他事项。上浦置业公司于同日为原告出具收取购房款980334元收据一份，将房屋钥匙交付给原告，并于2016年12月27日补开了增值税普通发票。信阳弘成物业服务有限公司与原告签订了入住合同，出具有水电费收据。案涉房屋现已由原告占有使用。本院另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向本院提起诉讼，本院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，河南省高级人民法院审理后于2017年12月1日作出（2017）豫民终881号民事终审判决，驳回上诉，维持原判。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行上述生效判决确定的义务，夏邑农信社向本院申请强制执行，本院于2018年3月20日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述房地产[2018年5月11日作出（2018）豫14执66号之一执行裁定]，并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。饶正前向本院提出执行异议，主张案涉房屋的所有权并要求停止执行该房屋，本院执行部门于2019年9月11日作出（2019）豫14执异120号执行裁定，驳回了饶正前的异议请求。本院还查明，上浦置业公司于2012年1月17日取得案涉9号楼的商品房预售许可证；饶正前的案涉房屋，系其在信阳市××唯一住房。本院认为，案外人在提起执行异议被裁定驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否系对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止执行作出评判。案涉执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括案涉房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及案涉房产买受人饶正前的权益与优先受偿权之间的关系，故饶正前的诉讼请求与（2017）豫14民初14号民事判决确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可以看出，第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权。因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权应当优先于抵押权。原告与上浦置业公司之间的商品房买卖合同签订于2015年3月30日，并交付了全部购房款，领取了房屋钥匙，即原告系在本院对案涉房产查封之前签订的商品房买卖合同并交纳了全部购房款，且上浦置业公司亦已将案涉房屋交付给原告实际居住，该房屋又系原告在信阳市××唯一居住用房，原告的居住生存权优先于夏邑农信社的优先受偿权，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求解除对案涉房屋的查封，但解除查封系人民法院在保全和执行程序中的程序性问题，原告如对查封措施有异议，可以通过异议、复议等程序解决，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院对其该项请求不予支持。综上所述，原告请求不得执行案涉房屋的诉请，具有事实及法律依据，本院依法予以支持；请求解除对案涉房屋的查封，没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于河南省信阳市平桥区中心大道东侧的大别山农贸市场9号楼3单元1105号房屋；二、驳回原告饶正前的其他诉讼请求。案件受理费13603元，由被告信阳市上浦置业有限公司负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  文志林审判员  闫文超审判员  段智明二〇二〇年二月十八日书记员  李洋洋