山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终151号 上诉人（原审原告）：宋锦秀。 委托诉讼代理人：蒋振凯，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔琳琳，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东万达地产有限公司。 法定代表人：高兴军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：桑强，男，山东万达地产有限公司员工。 上诉人宋锦秀因与被上诉人山东万达地产有限公司（以下简称万达地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋锦秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判万达地产公司支付违约金58549.28元；2.一、二审诉讼费用全部由万达地产公司承担。事实与理由：一、一审法院支持万达地产公司提出的合同约定违约金过高的抗辩主张，从而对本案违约金进行调整，明显违反公平原则和诚信原则，属于适用法律错误，万达地产公司应当按照商品房预售合同的约定向宋锦秀支付违约金。一审法院既然已经认定双方签订的商品房预售合同是真实有效的，那么万达地产公司逾期交房构成违约，就应按照合同约定承担违约责任。万达地产公司作为有丰富经验且专业的地产开发商，应当对其义务履行的时间及进度有专业的判断和预估能力，对其可能承担的违约责任有清晰和完全的认知。相较于民事合同侧重公平原则，对于商事合同应该更倾向于对双方意思自治、风险自担及契约精神的保护。万达地产公司作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知且能预见的，现万达地产公司认为违约金过高，与事实不符，也违背了诚实信用原则。违约责任兼具赔偿性和惩罚性，本案中万达地产公司出现逾期交房时，应当对其违约行为进行一定的惩罚，也是对买受人的一种赔偿，作为格式合同的提供者，不应任意对违约责任的计算标准进行调整，而应按照合同执行。二、一审法院以鉴定涉案房屋同面积、同地段的房屋租金为标准衡量万达地产公司因逾期交房给宋锦秀造成的实际损失大小，从而认定本案合同约定的违约金过分高于造成的损失，最终参照鉴定房屋租金来计算本案的违约金数额，系认定事实及适用法律错误。万达地产公司主张违约金过高并未能举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有双方在合同没有约定违约金数额或计算方法的前提下，才可以为了弥补买受人的损失而参照租金标准来进行衡量。而本案合同是双方真实意思表示，双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。且宋锦秀已按合同约定按期足额支付购房全款，在购房者逾期付款承担与开发商逾期交房相同违约金的情况下，万达地产公司主张违约金过高没有事实和法律依据。事实上，延迟交房给宋锦秀等业主造成的损失是多方面的，比如影响买受人婚嫁使用、子女就学等，租金损失仅是其中的一部分，在近几年经济形势的影响下，延迟交房极有可能造成买受人装修、采暖成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费的人、财、物力等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此万达地产公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。 万达地产公司辩称，一、一审判决对案件基本事实认定正确，双方对认定事实没有争议。一审中万达地产公司放弃了并于恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产、交房时间应当顺延的抗辩理由，并同意按照鉴定意见中的租金最高值0.55元/天/平方米计算涉案房屋逾期交房造成的损失。二、一审判决适用法律正确。依据合同法及其司法解释的有关规定，违约金应当相当于因违约给对方造成的实际损失，宋锦秀始终没有提交证据证明逾期交房给其造成的具体损失。关于实际损失，万达地产公司除提交了与涉案房屋同地段同类房屋的租金价格水平的初步证据外，还在一审中申请法院委托鉴定机构就涉案房屋同地段同类房屋的租金进行了鉴定，一审法院据此裁判，并详细陈述了相应的法律依据。综上，请求驳回宋锦秀的上诉请求。 宋锦秀向一审法院起诉请求：1.判令万达地产公司向宋锦秀支付逾期交付商品房违约金58414.11元；2.本案诉讼费等其他费用由万达地产公司承担。 一审法院认定的事实：2017年4月28日，宋锦秀作为买受人与出卖人万达地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定：宋锦秀购买万达地产公司开发建设的位于东营市东营区淮河路128号万达广场居住项目18幢1单元401室，房屋总价款1269872元，采取一次性付款方式付款，于2017年3月30日前支付该商品房全部价款；商品房交付时应符合下列条件：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。 该工程于2019年3月11日办理了《竣工验收备案表》，东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司于2019年4月22日出具《山东万达地产有限公司测绘成果报告》，载明涉案房屋建筑面积为177.79㎡。宋锦秀于2017年3月期间，分两次向万达地产公司支付购房款共计1269872元。万达地产公司向宋锦秀送达《万达赫府房屋交付通知书》，告知其收到本通知后当日即可到万达赫府物业服务中心办理房屋交付相关事宜。该通知于2019年4月25日签收。 根据万达地产公司申请，一审法院委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司对包含涉案房产在内的万达赫府小区整体房屋2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金进行评估，该单位出具《价格评估结论书》，载明：以万达赫府小区整体房屋作为对象的房屋租金价格为0.36元/㎡?天至0.55元/㎡?天。庭审中，万达地产公司同意按0.55元/㎡?天计算涉案房屋逾期交房造成的损失，且放弃关于因恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产，交房时间应当顺延的抗辩意见，同意宋锦秀主张的逾期交房期限自2019年1月1日至2019年4月26日。 一审法院认为，宋锦秀与万达地产公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。宋锦秀依约支付了全部房款，万达地产公司未按合同约定交付房屋已构成违约，一审法院予以确认。万达地产公司认可宋锦秀主张的逾期交房期间115天，一审法院予以确认。宋锦秀要求万达地产公司依约按日计算向其支付全部房价款万分之四的逾期期间的违约金，万达地产公司抗辩合同约定的违约金过高，请求参照涉案房屋同面积、同地段的房屋租金予以调整。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”万达地产公司认为合同约定的违约金过高，有权请求人民法院适当减少，人民法院应当按照上述法律规定以及双方的举证情况进行审查。宋锦秀因万达地产公司逾期交付房屋造成的损失应当是其未实际占有、使用涉案房屋的损失，在宋锦秀未能举证证明其实际损失的情况下，万达地产公司主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，理由正当，一审法院予以采信。综合考虑价格评估结论书的评估意见、万达地产公司的违约事实、过错程度以及预期利益等因素，一审法院酌定万达地产公司逾期向宋锦秀交付房屋造成的损失按租金每日0.55元/㎡计算，并按照该损失的130%计算违约金，即万达地产公司因逾期交付房屋支付宋锦秀的违约金为14618.78元（0.55×177.79×115×130%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、山东万达地产有限公司于判决生效之日起十日内支付宋锦秀违约金14618.78元；二、驳回宋锦秀的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由宋锦秀负担945元，由山东万达地产有限公司负担315元。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 二审中，双方争议的焦点是：一审判决参照涉案同类房屋的租金价格调低违约金数额是否正确。 本院认为，涉案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，万达地产公司逾期交房，违约事实清楚，其应承担相应的违约责任。但违约金的确定，应结合具体案件情况、特别是购房人的实际损失情况予以综合衡量。 本案中，一审判决参照涉案同类房屋的租金价格调低违约金数额是妥当的。理由如下：其一，我国合同法理论中，违约金性质系以补偿为主、兼具惩罚为辅的双重性质。该制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方；违约金在我国合同法中也主要体现为一种民事责任形式，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款。因此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平原则和诚实信用原则。其二，针对违约金调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条均有明确规定。因此，万达地产公司认为涉案商品房预售合同约定的违约金过高，其有权请求人民法院适当减少。其三，关于违约金数额调整的幅度，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡平。一审中，宋锦秀并未举证证明其实际损失情况，万达地产公司主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，具有合理性，也兼顾了公平与诚信原则。因此，一审判决综合考量本案违约事实等因素，参照涉案同类房屋的租金价格调低相应的违约金数额，并无不当，本院依法予以支持。 综上所述，宋锦秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1260元，由宋锦秀负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋宪贞 审判员  王 芳 审判员  许晓芳 二〇二〇年二月十四日 书记员  岳秀娟