上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初15066号原告(反诉被告)：黄永甜，男，1982年2月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈德武，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚任，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海德越商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：方书要，执行董事。委托诉讼代理人：杜玉萍，女。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告黄永甜诉被告上海德越商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，被告上海德越商业经营管理有限公司在答辩期内依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄永甜及其委托诉讼代理人褚任、被告上海德越商业经营管理有限公司之委托诉讼代理人杜玉萍、丁敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)黄永甜向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；2.判令被告向原告返还押金和租金共计83,208元；3.判令被告向原告支付违约金83,208元。事实和理由：2019年3月21日，原、被告与案外人上海新同联世家房地产经纪有限公司签订《上海同联商业房屋居间协议》，约定原告支付定金2万元，原、被告另行签订房屋租赁合同。2019年3月26日，原、被告又签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告承租被告坐落于上海市杨浦区国霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)用于食品烘焙经营，租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止，其中2019年5月1日至5月30日为装修免租期，租金起算日为5月31日。合同签订当日，原告即支付了3个月租金和押金(其中2万元由定金转化)。原告于2019年4月2日在工商部门办理登记时被告知，系争房屋仍被登记为上一承租人上海市杨浦区馨捷饭店的注册地和食品经营许可的经营场所，因此在馨捷饭店迁出注册地或者注销并将食品经营许可变更或者注销前，原告无法办理工商登记和食品经营许可。原告随即将该情况电话告知被告，被告口头承诺将在15日内解决该问题，不影响原告使用。但直至2019年5月14日，原告仍因上述原因无法办理工商登记和食品经营许可，遂于5月16日向被告送达《告知书》，通知被告解除合同并要求被告承担违约责任。综上，现诉至本院，作如上诉请。被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司辩称并反诉称，关于诉请1，被告是同意合同解除的，但原告在给被告发送《告知书》时并不具备法定解除权，也没有合同约定的解除权，故被告不认可原告主张的解除日期，被告在2019年9月17日答辩同意解除合同，合同的解除时间应为2019年9月17日。关于诉请2，被告认为合同在2019年9月17日才解除，故原告支付的租金已经全部消耗完毕，因为系争房屋一直是空置的，被告仍需要向产权人支付租金。关于押金，被告认为应该要冲抵原告需向被告支付的违约金。关于诉请3，既无合同依据，亦无法律依据，是原告擅自解除合同，原告系违约方。故提起反诉请求：请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金83,208元。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的，应向对方支付租赁押金双倍的违约金。反诉被告在2019年5月16日以《告知书》的形式擅自提出解除《房屋租赁合同》，系根本违约，故提出如上反诉请求。原告(反诉被告)黄永甜辩称，不同意反诉诉请，反诉被告没有违约。另外房屋租赁合同第七条第2项第(4)款约定，非反诉被告原因导致合同无法继续履行的，反诉被告不承担违约责任。经审理查明，2019年3月21日，原告(乙方、承租方)、被告(甲方、出租方)、上海新同联世家房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《上海同联商业房屋居间协议》，约定乙方愿意在丙方的居间下承租甲方的物业，乙方于签订本协议同时向丙方支付意向金2万元。如甲方签订本协议，认可乙方承租的条件，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转交甲方，同时乙方不得再要求丙方退还。2019年3月26日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方作为系争房屋的经营管理人与乙方建立租赁关系，租赁物业用途：乙方用于合法经营(烘焙)，建筑面积：75.99平方米，甲方保证出租的房屋没有使用权纠纷。租赁期为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止，甲方同意给予乙方30天的装修期，即2019年5月1日至2019年5月30日截止。乙方同意租赁期内租金为每3个月支付一次，并支付相当于3个月租金标准的租赁押金。首期租金为41,604元，首期租金计租日为2019年5月31日至2019年8月30日。乙方须在本租赁合同签订当日支付给甲方首期租金。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期限届满七日前支付下期的租金，以此类推。乙方应于本合同支付期限内支付。房屋物业管理费：15元/平米/月(具体收费标准以物业公司为准)，房屋物业推广费：760元/月。乙方同意于2019年4月30日之前支付给甲方41,604元的租赁押金，租赁期满，若乙方无违反本合同的行为，且付清租金及其他费用并将承租房屋完好地交回甲方后，营业执照撤销或迁出后，甲方将于双方办理完结清退房手续后10日内，将租赁押金如数无息退还乙方。乙方须自行办理经营相关的各种证照，如乙方需要在系争房屋实地注册企业公司的，乙方自行负责办理经营所需各类证照和许可证等，甲方将协助提供系争房屋相关材料，甲方不因协助而对上述执照和许可证的最终获得承担任何责任；乙方在签署本合同前应自行到本地区工商相关部门确认办理有关许可证、执照所需的条件及要件，无论何种原因，如乙方无法办妥有关许可证、执照的，均由乙方自行承担风险与责任，与甲方无关。本合同在履行期间，乙方如遇不可抗拒的非乙方造成的各种因素，导致本合同无法履行的，乙方不承担违约责任。在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的(包括免租期内)，应向对方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。合同附件三约定，年租金递增方式为：第一年至第二年不变，租金6元/平米/月，月租金13,868元/月，第三年递增8%。合同签订当日，原告向被告支付租金41,604元(2019年5月31日-2019年8月30日)和押金41,604元。合同签订后，双方没有办理房屋交接。2019年5月14日，原告向被告寄送《告知书》称，原告于4月2日电话告知被告“合同房屋地址已被工商注册，影响并导致原告不能办理工商登记”。5月14日，原告赴工商查询显示，合同房屋仍处于工商注册状态。原告再次通知被告：被告提供的房屋，所属状态已经严重影响原告使用合同房屋的根本目的，被告应该承担：在原告签订合同前，被告未告知与前房屋承租方存在纠纷问题，未能履行合同告知义务，应承担相应责任；原告在告知被告后，仍未能有效解决，这属于被告的运营管理问题，应承担相应责任。综合上述实际情况，由于被告的运营管理问题，导致原告不能向国家有关部门申办经营许可手续，并延误经营、造成损失。原告要求如下：原告要求解除双方签署的上述《房屋租赁合同》；原告要求被告在10个工作日内返还原告所支付的全部租金和押金；根据合同约定，要求被告承担违约责任，赔付原告双倍押金。被告于2019年5月16日签收该《告知书》。2019年5月21日，被告给原告发《回复函》称，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2项第(7)款明确约定，贵方须自行负责办理经营所需各类证照和许可证等，被告不因协助而对上述执照和许可证的最终获得承担任何责任，贵方在签署本合同前应自行到本地区工商相关部门确认办理有关许可证、执照所需的条件及要件，无论何种原因，如贵方无法办妥有关许可证、执照的，均由贵方自行承担风险与责任，与被告无关，故贵方在《告知书》中提及的问题应自行承担。现我司可协助贵方办理该等证照，请贵方在3日内备齐材料完成网上材料提交，并提供《企业名称预先核准通知书》复印件，与我司联系，由我司协助配合完成营业执照的注册申请，解决贵方来函问题，若贵方逾期配合的，造成的损失将全部由贵方承担。2019年5月23日，原告再次向被告寄送《告知书》称，原告于2019年5月23日收到被告回复函，原告认为：1.房屋土地用途为商业，原告承租的目的为合法经营。房屋使用权包含合法注册营业的权利，并且此权利属于承租方的核心权利，以及承租房屋的根本目的。提供房屋的完整使用权，是被告的核心责任；2.被告解除/终止原租赁合同时，被告有责任义务督促原承租方将租赁房屋内的营业执照(或其他证照)、宽带电话等注销或迁出；3.从2019年4月2日原告告知被告房屋内原营业执照未注销/迁出问题，并且被告口头承诺15天内将其注销/迁出，至今(2019年5月23日)仍未注销/迁出。而期间，原告数次往返工商局申请工商注册登记，均被告知必须将原营业执照注销或迁出后，才能注册新的营业执照；4.在同原告签订合同时，被告深知：(1)该租赁房屋原营业执照未被注销/迁出；(2)必须将原营业执照注销/迁出后，才能注册新的营业执照；5.依据双方签订的《房屋租赁合同》第一条第1-3项条款约定，被告保证出租的房屋没有使用权纠纷。被告有责任在合同生效前交付原告具有完整使用权的房屋，而不是部分使用权。对于该租赁合同尚存在使用权纠纷的事实，被告已经严重违反合同规定；6.被告在“回复函”中仅以《房屋租赁合同》第六条第2项第(7)款为由，是在掩盖被告应尽的告知义务，是在推卸完整履行合同的责任。被告行为已经严重违反合同规定的第一条第1-3项条款。被告在“回复函”中还要求原告“3日内备齐材料”、“逾期配合的，造成的损失全部由原告承担”。原告完全不接受此要求。被告有意掩盖自身的重大责任过失，把全部责任推卸给原告。综上，现原告要求解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求被告在5月31日前返还原告所支付的全部租金和押金(合计83,208元整)，及赔付原告合同违约金双倍押金(合计83,208元整)。2019年5月27日，被告给原告发《回复函》称，被告于2019年5月27日收到贵方的告知书，现做以下回复：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2项第(7)款的明确约定，贵方在签署本合同前应自行到本地区工商相关部门确认办理有关许可证、执照所需的条件及要求，故贵方应当已明确知晓租赁房屋的注册情况并与我司签订《房屋租赁合同》，应当严格履行。我司在2019年5月21日的回复函中，已明确告知虽在我司不存在合同义务的前提下，在现有情况我司仍能够协助贵方办理营业执照的注册，解决贵方来函问题，但贵方因擅自解除《房屋租赁合同》的自身原因，拒不进行办理，造成的损失将由贵方承担。根据租赁合同第八条的第一款的约定，“在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的(包括免租期内)，应向对方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算。若造成对方损失而违约金不足以补偿的，违约方应予赔偿，”若贵方拟擅自解除《房屋租赁合同》，我司将依约追究贵方的全部违约责任，望审慎考虑，以免诉累。2019年6月11日，被告向原告发出《催告函》称，我司于2019年5月27日对贵方的来函已做回复，但未收到贵方的反馈，现再次提醒贵方：依照《房屋租赁合同》约定贵方应前来星汇广场物业处办理租赁房屋交接手续，但至今未来办理，故请贵方收到此函后于2019年6月14日前办理交房手续。请贵方于收到此函之日起3日内准备办理营业执照注册材料与我司人员联系，我司将协助贵方办理营业执照注册事宜，如贵方拒绝办理的，造成的损失及违约责任将全部由贵方承担。2019年6月14日，原告给被告发送《告知书》称，我已于2019年5月14日向贵司发函通知解除租赁合同，贵司应于2019年5月16日收到函件后妥善处理房屋另行出租事宜，以免损失扩大。2019年6月14日我已就该纠纷在杨浦区法院立案起诉，再次提醒请贵司收到通知后立即安排房屋另行出租事宜，以免损失扩大。本通知仅代表本人尽到善良相对方的责任，不代表本人认可对贵司任何损失承担任何责任。另查，在原、被告签约之前，在系争房屋上于2018年3月6日注册登记名为“上海市杨浦区馨捷饭店”的个体工商户，并于2018年5月29日，在系争房屋上还登记了该商户的食品经营许可证。审理中，被告提供与原告同一商业项目其他房屋营业执照注册信息、法律服务合同、新闻截图等证据材料，以证明虽然系争房屋上已有工商和食品经营许可的注册登记，但可通过律师出具法律意见书的方式解决该问题。法庭询问被告，在被告与原告签订合同之前被告是否知道系争房屋要出具法律意见书才可以办理证照？被告代理人答，知道的。法庭询问被告，签合同之前是否将该情况告知原告？被告代理人答，不是很清楚，因为原告是中介带过来的，被告和中介是说过的，中介有无和原告说被告就不清楚了。法庭询问原告，签合同之前是否知道该情况？原告代理人答，不知道。法庭询问被告，系争房屋要出法律意见书这个情况，被告是什么时候告知原告的？被告代理人答，4月份原告和被告说办不出来营业执照后被告就和原告说了，让原告配合提供材料，结果原告发了解除函，被告只能书面回函给原告。法庭询问被告，被告发送书面回函给原告让原告交材料给被告、被告发律师意见书的这个函件是否是在原告发出解除函之后？被告代理人答，是的，之前都是口头说的。又查，原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第2项第(7)款b约定，“乙方在签署本合同前应自行到本地区工商相关部门确认办理有关许可证、执照所需的条件及要件，无论何种原因，如乙方无法办妥有关许可证、执照的，均由乙方自行承担风险与责任，与甲方无关”。该合同是由被告提供的，被告陈述这条约定不是针对原告个人，而是因为餐饮、牙医等特种行业，被告只能提供相关材料配合办证，但是不能保证办得出，所以才写了该合同条款。以上事实，由原告提供的居间协议、房屋租赁合同、收款收据、告知书、个体工商户档案机读材料、营业执照、食品经营许可证、转账记录截图、被告提供的回复函、催告函、营业执照注册信息、法律服务合同、新闻截图等证据材料与当事人陈述相佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方对于解除房屋租赁合同均无异议，本院予以准许。关于解除时间，本院认为，原告承租系争房屋系用于餐饮业的经营，须办理场地的营业执照和食品经营许可证等相关证照。而被告作为出租方，应当保证租赁物符合约定的用途。但被告在与原告签订租赁合同时,是明知系争房屋上已有其他商户注册登记，在这种情况下，原告是无法自行办理营业执照、食品经营许可证等相关证照的。因此，虽然被告抗辩称，根据《房屋租赁合同》约定，原告须自行办理经营相关的各种证照，无论何种原因，如原告无法办妥有关许可证、执照的，均由原告自行承担风险与责任，与被告无关。但该合同文本系被告提供，被告在庭审中也陈述，在合同中设置该条款是为了避免在特种行业办理相关证照时，即使被告尽了协助配合义务也无法办理出证照的情况下，被告被要求承担相应责任。而本案并非该种情况，而是因为系争房屋上已经被注册登记有营业执照和食品经营许可证，客观上造成了原告无论主观上如何努力，也无法成功办证的事实，故对于本案中原告无法办理相关证照，被告是无法免责的。因无法办理出经营相关的各种证照，致使原告的合同目的无法实现，原告以此理由提出解除合同，于法有据，本院予以支持。虽然被告又抗辩称只要原告配合提供相关材料、被告可以协助原告办理出相关证照，但被告提出该解决方案是在原告提出解除合同之后，故被告的抗辩理由，本院难以采信，合同解除日以被告收到原告发出解除合同的《告知书》送达被告之日为宜。庭审中，双方均确认被告并没有将房屋交付给原告，原告并未实际使用过系争房屋，而且原告还发函给被告，请求被告另行出租系争房屋以避免损失扩大，故合同解除后，被告应将收取的租金和押金退还给原告。原告诉请要求被告承担违约责任的合同依据是第8条第1款，该条款内容为，“在租赁期内，任何一方在无法定或本合同约定的情况下擅自变更或解除本合同的(包括免租期内)，应向对方支付违约金，违约金按租赁押金的双倍计算”，本案解约情况与本条约定不符，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院难以支持。而被告反诉要求原告承担的违约责任，因原告不属于擅自解除合同，本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄永甜与被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司就上海市杨浦区国霞路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)黄永甜返还房屋租金41,604元和房屋押金41,604元；三、驳回原告(反诉被告)黄永甜其余诉请；四、驳回被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司全部反诉诉请。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1814元，由原告(反诉被告)黄永甜负担874元、由被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司负担940元；本案反诉案件受理费940元，由被告(反诉原告)上海德越商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 励二〇二〇年二月十日法官助理  姜厚敏书 记 员  吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。