广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终143号上诉人（原审被告）：蓝芙蓉，女，1974年6月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区城区************。委托诉讼代理人：刘智勇，系蓝芙蓉丈夫。被上诉人（原审原告）：肇庆市弘基物业管理有限公司，住所地肇庆市高新区***********。法定代表人：朱牡丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建中，该公司员工。上诉人蓝芙蓉因与被上诉人肇庆市弘基物业管理有限公司（以下简称弘基公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2019）粤1284民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人蓝芙蓉的委托诉讼代理人刘智勇、被上诉人弘基公司的委托诉讼代理人杨建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝芙蓉上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决弘基公司承担不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约责任，并根据弘基公司违约部分应当承担的修理和减少价款的违约责任；2.请求二审法院判决弘基公司在《前期物业管理服务合同》制订违反法律、法规、部门规章规定，而擅自扩大收费范围进行违规收费的格式条款无效，并予以撤销；3.本案的诉讼费用由弘基公司承担。事实和理由：一、一审法院在审理认定事实过程中，使用双重的司法标准，罔顾事实，对弘基公司的违约行为避重就轻。蓝芙蓉在一审法院庭审中，依据《前期物业管理服务合同》第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《合同法》第107条，《合同法》第111条，并通过提交的证据《破败不堪的房屋外观和公共设施》，举证了弘基公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中，没有履行或完全履行合同约定的义务，所提供的服务质量，不符合约定的要求，应当承担减少价款或者报酬的违约责任。然而，一审法院审理认定事实中，却采用双重标准，认定蓝芙蓉应缴交物业费的标准为：应当履行合同双方约定的义务；认定弘基公司履行《前期物业管理服务协议》过程中，没有履行或完全履行合同约定的义务，所提供的服务质量，不符合约定的要求，应当承担违约责任时，却采用另一种标准。无视蓝芙蓉提交的证据以及弘基公司在庭审中承认小区房屋外墙、楼梯通道瓷砖脱落面积有300平方米的事实,并且对于《前期物业管理服务合同》第三条中，对物业管理服务质量要求的约定不予认定。对于弘基公司没有按照合同约定履行或完全履行合同义务的违约行为刻意隐瞒和包庇。蓝芙蓉拒绝计付违约金的抗辩理由恰恰就是弘基公司没有履行或完全履行“房屋共用部位的维护和管理”合同约定的义务，所提供的服务质量，不符合约定的要求，根据《前期物业管理服务协议》第二、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《合同法》第107条，《合同法》111条，弘基公司应当承担违约责任。二、一审法院判决蓝芙蓉支付公摊费是认定事实不清，对于弘基公司制订违反法律、行政法规的格式条款的事实没有进行认定。蓝芙蓉在一审时提交了以下证据：1.《备案回执》证明：①弘基公司在蓝芙蓉所在小区实行政府指导价物业服务收费；②弘基公司收取的公摊费没有经当地物价部门批准同意并备案的，超过政府指导价的收费。2.《中国南方电网电费单》和《中国南方电网在线回复及短信回复》证明：南方电网已向蓝芙蓉收取了“分摊电费”，并明确指出“分摊电费”是指物业内公共区域的公共设备设施运行及公共照明等使用的电量的权威解释。弘基公司提交的《2019年6月、7月份公共水电明细清单》也同时证实了公共区域水电费用用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用。然而，一审法院对于弘基公司制订的格式条款，违反《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第11条、《物业服务定价成本监审办法(试行)》第二条、第九条、第十条、第十一条、《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、《中华人民共和国价格法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第40条等法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准进行违规收费的抗辩主张不予采纳。一审法院认定《前期物业管理服务协议》系弘基公司、蓝芙蓉自愿签订的合同，该协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，无视合同中制订的格式条款违反《合同法》第39条、第40条和《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》第9条、第10条等法律强制性规定，对蓝芙蓉以弘基公司制订违反法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、进行重复收费，违规收费格式条款无效的抗辩理由，不予理睬。当蓝芙蓉与弘基公司对格式条款公摊费中公共分摊电费出现了两种以上不同的解释时，一审法院采纳提供格式条款一方的解释，显然是违背《合同法》第41条的规定。一审法院对《民法》特别是《合同法》的公平、诚实信用原则置若罔闻，对于弘基公司的违约行为以及制订违反法律、法规、部门规章规定的格式条款视而不见。一审法院的审理和判决显失公平，请二审法院依法判决。弘基公司辩称，其没有书面答辩意见。弘基公司向一审法院起诉请求：1.要求蓝芙蓉立即支付从2017年3月1日至2019年4月30日为止所欠物业服务费和违约金以及公摊费和违约金合计3134元；2.相关诉讼费和起诉所产生的快递费由蓝芙蓉承担。一审法院认定事实：2008年1月10日，弘基公司与蓝芙蓉签订《前期物业管理服务协议》，载明前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，协议约定：①蓝芙蓉所在小区的物业（建筑面积79.7597平方米）由弘基公司提供物业服务。物业管理费按照自收到《收楼通知书》的第3天开始计算，其中第一年物管费按面积每月每平方米0.5元、第二年按0.8元每月每平方米，第三年开始按照1元每月每平方米计算；物业管理费每月的1-5日前收取，每月收取1次。公共分摊费用包括水电分摊5元/月、公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污等分摊每月8元，共每月13元的固定分摊费；其中自收楼日起3年内免收分摊费。②如蓝芙蓉未能按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，弘基公司有权要求蓝芙蓉补交并从逾期之日起按每天3%的标准交付违约金，违约金计算至欠款付清之日止；逾期超过3个月未能付清物管费和违约金的，弘基公司可通过法律途径追究。③物业管理服务内容:一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。④维修基金的管理与使用：根据《广东省物业管理条例》及有关部门规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。合同签订后，蓝芙蓉于2008年7月26日签收《确认书》，确认收楼。弘基公司自签订合同后提供物业服务，至2014年5月；2014年6月-2016年6月（共2年加1个月）期间弘基公司退出蓝芙蓉所在小区的物业服务，由第三方安太物业公司提供小区的物业服务。自2016年安太物业公司退出后，弘基公司又于2016年7月开始为蓝芙蓉所在小区提供物业服务至今。2019年5月10日，案涉小区业主委员会复函确认业主大会尚未与任何物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业管理服务协议》依然有效，合同双方均应依约履行合同义务。2017年3月起，蓝芙蓉以其不满物业服务质量及认为弘基公司违规收费为由拒向其缴纳物业服务费及公摊费，弘基公司多次向蓝芙蓉催收未果，遂向一审法院提出了上述诉求。庭审中，弘基公司称小区房屋外墙、楼梯通道瓷砖脱落面积有300平方米，蓝芙蓉亦称小区外墙大部分瓷砖脱落且认为应由弘基公司维修，弘基公司则认为应该启用住宅专项维修资金。另查明，弘基公司2017年向一审法院起诉请求蓝芙蓉支付2009年7月至2017年2月28日的物业管理费、违约金以及自2011年8月开始至2017年2月的公共分摊费合共38765.671元，一审法院作出（2017）粤1284民初487号民事判决，判决蓝芙蓉应向弘基公司支付截至2017年2月的物业管理费742.08元、违约金222.62元，合共支付964.7元。蓝芙蓉不服该判决上诉于本院，本院作出（2017）粤12民终2421号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后蓝芙蓉向广东省高级人民法院提出再审申请，广东省高级人民法院经审查做出（2018）粤民申7201号民事裁定，裁定驳回蓝芙蓉的再审申请。以上认定事实有弘基公司提交的民事起诉状、蓝芙蓉提交的民事答辩状、经庭审及庭后核对、质证的证据及庭审笔录、质证笔录为证证实。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，弘基公司与蓝芙蓉签订《前期物业管理服务协议》，约定弘基公司向包括蓝芙蓉在内的御景台花园小区业主提供物业管理服务，蓝芙蓉则缴交相应物业管理服务费和承担水电等公摊费用。协议内容并未违反法律规定，是合法有效的合同，自签订之日起对双方产生约束力。弘基公司按照《前期物业管理服务协议》约定向包括蓝芙蓉在内的御景台花园小区业主提供了物业服务，履行了合同，蓝芙蓉有义务向弘基公司缴纳物业管理服务费及公摊费用。蓝芙蓉拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，蓝芙蓉是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务单位不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案蓝芙蓉没有向一审法院提供弘基公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由的证据以证明。对于蓝芙蓉提出的弘基公司未履行或者未完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，导致小区外墙大部分瓷砖脱落，且瓷砖脱落后弘基公司方没有进行维修的抗辩，蓝芙蓉没有提交充分证据证明共用部位墙体的瓷砖脱落是由于弘基公司未履行或未完全履行“房屋共用部位的维护和管理”的合同义务造成，另双方的《前期物业管理服务协议》约定：“物业管理服务内容:一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；维修基金的管理与使用：根据《广东省物业管理条例》及有关部门规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金”。双方签订的协议对本案共用部分墙体大面积瓷砖脱落的维修应该由弘基公司承担还是要启用住宅专项维修资金的约定不够明确，且瓷砖脱落部位属于共有部位，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金;……”蓝芙蓉单独就该问题进行抗辩缺乏法律依据，蓝芙蓉若以此理由拒交物管费势必影响弘基公司的正常经营活动，使弘基公司更不能提高服务质量，而加深双方的矛盾，蓝芙蓉希望弘基公司提高物业管理服务质量，首先应该遵守协议，按时缴交物管费，再依合理方式解决争议，才是正确的处理方式。蓝芙蓉可以通过业主大会决定是否需要继续由该物业服务企业提供物业服务，解除物业管理合同或者选聘新的物业服务企业等得到救济。蓝芙蓉在庭审中提交房产证复印件证明涉案房屋建筑面积为79.633㎡，但未向法院提交原件予以核对，故一审法院对该房产证的真实性不予确认。弘基公司主张的物业服务费的计价面积（79.7597㎡）、计价标准（1元/㎡/月）符合双方协议的约定，且蓝芙蓉未能提供充分证据推翻弘基公司的主张，故一审法院对弘基公司主张的物业服务费2073.75元（79.7597㎡×1元/㎡/月×26个月）予以确认。关于公摊费问题。《前期物业管理服务协议》约定蓝芙蓉除了缴纳物业管理费外还要缴纳公共分摊费用包括水电分摊5元每月、公共维修、室外排污等分摊每月8元，共每月13元的固定分摊费。蓝芙蓉关于南方电网已经向其收取分摊电量、且公摊费用的收取并没有经过物价部门的同意及备案，故公摊费用属于重复收费、违规收费的抗辩，弘基公司提交了《御景台花园2019年6月份公共水电费明细清单》及缴纳水电费的发票证明公共水电费的支出，且解释南方电网向蓝芙蓉收取的是蓝芙蓉物业所在的该栋楼的楼梯灯电费，弘基公司已经进行了合理的解释说明，前期物业管理服务协议系弘基公司、蓝芙蓉自愿签订的合同，该协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力，且涉案小区已经成立业主大会，业主委员会已复函确认业主大会尚未与任何物业服务企业签订物业服务合同，前期物业协议依然有效，合同双方均应依约履行，故蓝芙蓉关于公摊费问题的抗辩理据不足，蓝芙蓉应向弘基公司支付公摊费13元/月/户×26个月=338元。关于弘基公司主张的快递费问题，弘基公司并未举证证明产生快递费，故一审法院对弘基公司主张的快递费不予支持。关于违约金问题，根据蓝芙蓉的举证，弘基公司的服务确实存在瑕疵，因此蓝芙蓉拒绝计付违约金的抗辩理由充分，一审法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，判决：一、蓝芙蓉应于一审判决生效之日起五日内，向弘基公司支付2017年3月至2019年4月的物业管理费2073.75元、公摊费338元，合共2411.75元；二、驳回弘基公司的其他诉讼请求。本案受理费减半后收取25元（弘基公司已预交），由蓝芙蓉负担。本院二审期间，蓝芙蓉提供了前期物业服务协议复印件、肇庆市网络问政平台的答复、肇庆市信访局的答复、肇庆市物价局及肇庆市住房和城乡建设局文件肇价【2010】45号、国家发改委物业服务收费管理办法的通知等材料，拟证实：弘基公司收取公摊费违法违规，属于擅自扩大收费标准；弘基公司没有按照合同履行义务，按照合同法第111条应扣减相应的费用；弘基公司没有履行服务协议第3页第二条第一项服务内容及第4页第三条约定的义务；分摊费问题，网络问政材料可以证实，分摊费不应强制分摊给业主。经质证，弘基公司称，前期物业服务协议是在双方自愿平等一致基础上签订的，有协议相关标准。蓝芙蓉提出公摊事项，前期物业服务协议有约定收费标准。网络问政平台上的时间是2015年，蓝芙蓉上诉的时间是2019年，相隔几年时间，该费用协议中没有约定，与本案件无关。肇庆市高新区的答复是2018年2月2日受理的信访案件，广东省发展和改革委员会与广东省住房和城乡建设厅于2019年7月15日发布的粤发改价格函〔2019〕2897号文件取消了政府指导价范围内物业服务标准备案管理，此文件反映大旺高新区最高不超过每平方2.1元，弘基公司未高于此标准，所以弘基公司的收费合理合法。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据蓝芙蓉的上诉请求，本案争议焦点为：蓝芙蓉拒交物业管理费是否具有合法正当的理由。首先，蓝芙蓉主张弘基公司制订的格式条款无效，却未能举证证实《前期物业管理服务协议》存在《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应承担举证不能的不利后果。《前期物业管理服务协议》由弘基公司、蓝芙蓉自愿签订，是双方真实的意思表示，该协议内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。《前期物业管理服务协议》已对物业管理费及每月13元的固定分摊费等费用进行了约定，在该协议有效期内，蓝芙蓉应当按照《前期物业管理服务协议》的约定按时足额交纳物业服务费，其拖欠物业管理服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”因此，物业服务企业是否违规收费应以合同约定或法律、法规、部门规章规定为依据。蓝芙蓉以弘基公司收取的公摊费没有经当地物价部门批准同意并备案、超过政府指导价收费为由，主张弘基公司存在违规收费的理据不足，本院不予采纳。最后，蓝芙蓉认为弘基公司在提供物业管理服务过程中，没有完全履行合同约定的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如物业公司在提供物业管理服务过程中，存在管理不到位之处，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，依合理方式解决双方争议，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由。故蓝芙蓉以弘基公司未完全履行物业服务协议约定的义务，作为其拒缴物业费于法无据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人蓝芙蓉的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蓝芙蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红茂审 判 员 李升文审 判 员 苏振伟二〇二〇年二月二十六日法官助理 苏翠华书 记 员 何桂好