北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初14849号原告：张春雨，男，1979年6月10日出生，汉族，现住北京市大兴区。被告：北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司，住址北京市朝阳区朝新嘉园东里六区8号楼1层104，统一社会信用代码91110105796733196K。法定代表人：范洪山，经理。委托诉讼代理人：阚立新，北京润朗律师事务所律师。第三人：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号，统一社会信用代码91210100798471089R。法定代表人：黄兴武，总经理。委托诉讼代理人：李常胜，男，1954年3月15日出生，汉族，该公司法律顾问。原告张春雨（以下简称原告）与被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司（以下简称被告）、第三人辽宁东东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人阚立新到庭参加了诉讼，东一公司经本院合法传唤，未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告退还团购活动费人民币50000元，并以50000元为基数，按照年利率24%的标准给付自2017年5月20日至实际退款之日止的利息。事实和理由：2017年5月20日，原告在被告组织下前往辽宁省锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾售楼处，被告称若通过其公司组织的团购活动购买锦绣蓝湾小区房屋支付50000元电商团购活动费可以抵80000元购房款。原告向被告交付团购活动费50000元，并与东一公司签订《认购书》、《商品房买卖合同》，约定原告购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区富海街x号锦绣蓝湾小区房屋（以下简称涉案房屋），后向东一公司支付首付款154669元。合同约定，东一公司应于2018年5月30日交房，但涉案房产始终未能交付，且房产在售卖给原告的时候即存在抵押登记、法院查封等事实，但被告均予以隐瞒。2019年，原告曾将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求解除双方所签《商品房买卖合同》；要求东一公司退还购房款154669元及利息，并按照已付购房款一倍标准赔偿损失；要求东一公司返还团购活动费50000元及按照年利率24%标准计算的利息。2019年9月29日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初XX号民事判决书，判令：“一、解除张春雨与东一公司于2017年5月24日签订的商品房买卖合同；二、东一公司于本判决生效后十五日内一次性返还张春雨购房款154669元及违约金773．35元；三、驳回张春雨的其他诉讼请求”。现原告与东一公司之间的《商品房买卖合同》已经解除，加之被告在促成原告与东一公司签约后的种种不作为，已构成违约，所以，被告已无权继续占有原告已付的电商团购活动费，故提出本诉。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被告与原告并不存在居间合同关系，被告与东一公司曾于2017年3月3日签订了《销售代理合同书》，约定由被告代理销售包括涉案商品房在内的锦州市锦绣蓝湾项目住房，所以，被告与东一公司之间是委托代理关系，被告是在东一公司授权下销售涉案房屋，被告收取的50000元，系代东一公司收取的团购活动费，实际用于抵扣80000元原告应付的购房款，并非中介费用，所以，原告应向东一公司主张退还该笔款项。二、被告作为销售代理公司，未获取非法利益。相反，东一公司未能按时交房，尚欠被告大量代理销售服务费，被告实际上也是受害者。三、涉案房屋的合法性由东一公司负责，被告在售卖房屋时并不知道涉案房屋已经被抵押登记的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：经查，2017年5月20日，原告与东一公司签订《认购书》，约定原告购买东一公司开发的位于锦州市经济技术开发区锦绣蓝湾项目B21号楼商品房。同日，原告向东一公司交纳购房定金20000元。2017年5月20日，被告向原告出具收款收据，款项类别一栏载明“团购活动费伍万抵房款捌万购买锦绣蓝湾”。针对该收据所载款项的性质，原、被告存有争议，其中原告认为该款项系被告收取的中介服务费，被告则认为该款项系代东一公司收取的团购活动费，并可折抵80000元购房款。2017年5月24日，原告（买受人）、东一公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（含附件一至四）》，约定原告购买东一公司建设的位于锦州市经济技术开发区富海街x号锦绣蓝湾项目x号房屋，单价3972．86元/平方米，总房款364669元。付款方式为首付款154669元于签约当日交齐，余款210000元由原告15日内配合开发商办理银行贷款。东一公司应于2018年5月30日前完成涉案商品房验收手续并向原告交付。签约后，原告向东一公司如期交纳首付款154669元，但涉案房屋尚未如期向原告交付。原告既未能完成银行按揭贷款申请审批手续，也未以其他方式交付剩余210000元购房款。原告称购买涉案房屋时即已被东一公司设定抵押权，抵押权人为锦州市古塔区本荣小额贷款公司。被告称对上述抵押登记事实不知情，认为应由东一公司承担责任。经查，2015年11月10日，原告购买的涉案房屋即由东一公司以在建工程抵押的形式抵押给锦州市古塔区本荣小额贷款公司，抵押期限为2015年11月10日至2016年2月18日，被担保主债权数额4．7万元。2019年，原告曾将东一公司诉至辽宁省锦州市太和区人民法院，要求解除双方所签《商品房买卖合同》；要求东一公司退还购房款154669元及利息，并按照已付购房款一倍标准赔偿损失；要求东一公司返还团购活动费50000元及按照年利率24%标准计算的利息。在该案审理中，2019年9月29日，辽宁省锦州市太和区人民法院前往锦州市房屋产权监理处驻锦州经济技术开发区办事处查询时，涉案房屋已经解除抵押且无另案查封。2019年9月29日，辽宁省锦州市太和区人民法院作出（2019）辽0791民初XXX号民事判决书，判令：“一、解除张春雨与东一公司于2017年5月24日签订的商品房买卖合同；二、东一公司于本判决生效后十五日内一次性返还张春雨购房款154669元及违约金773．35元；三、驳回张春雨的其他诉讼请求”。现该判决书已生效。被告认为其与原告不存在居间合同关系，为证明被告与东一公司之间系委托代理关系，被告提交被告与东一公司于2017年3月3日签订的《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》原件，提交2017年4月1日东一公司出具的《授权书》原件。其中《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》显示被告接受东一公司委托以包销代理方式（东一公司不可再委托第二家销售机构代理销售）销售锦绣蓝湾项目1期-6期所有所剩房源，包销期限内，被告对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权，本项目销售超出基价部分的房款收入属于被告的包销服务费收入。东一公司在合同履行期间不单方面自行销售。委托代理期限2017年3月（合同签订之日起）至2017年10月30日。合同另约定被告代理销售的房源价格高层不低于2550元/平方米、多层不低于3110元/平方米、别墅不低于9000元/平方米、商铺不低于8000元/平方米、车位不低于4万元/个、仓房不低于1000元/平方米、公寓不低于3450元/平方米（购买住宅或公寓和车位的客户，赠送仓房）。《授权书》显示东一公司授权被告销售锦州港锦绣蓝湾项目合同约定的所属房源，并认可被告组织的团购等任何优惠活动。原告对《锦州·锦绣蓝湾项目销售代理合同书》、《授权书》真实性均不认可，认为与本案没有关联性。本院认为：合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告作为购房人、东一公司作为售房人，双方签订了房屋买卖合同，即构成房屋买卖合同关系。现原告与东一公司之间就合同解除事宜已由辽宁省锦州市太和区人民法院作出生效判决，原告与东一公司之间房屋买卖合同关系已经解除，在此情形下，针对原告提出的各项诉讼请求及双方争议焦点问题，作如下论述：关于双方是否存在居间合同法律关系的问题。根据法律规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告已举证证明其与东一公司之间针对包括涉案房屋在内的锦绣蓝湾项目商品房销售事宜签订了销售代理合同，东一公司亦已出具《授权书》认可被告作为代理销售机构的事实，所以，本院对被告作为包销代理商的身份予以认定。被告虽然收取了原告交付的团购活动费，但该费用并未明确以居间费的形式列明，且原、被告并未签订居间服务合同，难以认定被告收取的团购活动费系双方议定的居间服务报酬。所以，本院对原告所称双方存在居间服务合同关系的意见不予采纳。虽然难以认定原、被告之间存在居间合同关系，但原告向被告交付50000元团购活动费的事实并不存疑，而该款项亦未作为东一公司应向原告退还的购房款，所以，被告系该款项的实际受益者，原、被告之间形成了债的关系，形成了附属于原告与东一公司之间房屋买卖合同的从合同关系。在原告与东一公司之间关于合同解除已达成共识的情况下，原、被告之间的从合同关系亦不具备继续履行的条件和可能。所以，被告自原告处收取的团购活动费50000元缺乏合同基础，应予以退还。关于资金占用期间的利息，虽然原告在购买涉案房屋时，涉案房屋设置了在建工程抵押登记手续，但通过法院调查取证，显示涉案房屋的在建工程抵押手续后期已涤除，且不具有其他限制权属状态的司法查封措施，合同无法继续履行除了有东一公司逾期未能完成交房义务的因素外，也有原告主动要求解除合同的缘由，所以，本院对原告主张利息的请求不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，东一公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张春雨团购活动费五万元；二、驳回原告张春雨的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司负担（已由原告张春雨预交，于本判决生效之日起七日内给付原告张春雨）。如不服本判决，可在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年二月二十七日书记员  李雅雯