山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7246号 原告：王司泉，男，1966年4月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙潍平，山东海扬律师事务所律师。 被告：金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：程芳，该单位职工。 委托诉讼代理人：赵连旭，该单位职工。 被告：济南一建集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：孙光文，董事长。 委托诉讼代理人：解晨，该公司职员。 委托诉讼代理人：赵洪岩，该公司职工。 被告：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张强，该单位职工。 委托诉讼代理人：张政敏，该单位职工。 原告王司泉与被告金碧物业有限公司济南分公司（以下简称：金碧物业济南分公司）、被告济南一建集团有限公司（以下简称：济南一建公司）、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称：恒大金碧房地产公司）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告王司泉及其委托诉讼代理人孙潍平、被告金碧物业济南分公司的委托诉讼代理人赵连旭、被告济南一建公司的委托诉讼代理人解晨、被告恒大金碧房地产公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。后依原告王司泉申请，本院委托山东得惠价格评估有限公司对原告王司泉装修及财产损失进行了司法鉴定。司法鉴定意见作出后，本院于2019年12月18日再次公开开庭进行了审理。原告王司泉及其委托诉讼代理人孙潍平、被告金碧物业济南分公司的委托诉讼代理人程芳、被告济南一建公司的委托诉讼代理人解晨、被告恒大金碧房地产公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。审理中，原、被告当事人申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。 王司泉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿王司泉经济损失及修复费用206248元；2.判令三被告将排污管道恢复原状（调整排水坡度、满足使用要求）；3.判令三被告赔偿王司泉精神损失10000元；4.诉讼费用、鉴定费用由三被告承担。事实与理由：2014年4月23日，王司泉与恒大金碧房地产公司签订商品房买卖合同，约定王司泉购买位于历城区工业北路南侧、刘智远路西侧的恒大城29号楼1单元*室房屋。该房屋的施工单位为济南一建公司。同日，王司泉与金碧物业济南分公司签订《前期物业管理服务协议》。2017年5月23日，恒大金碧房地产公司向王司泉交付房屋。房屋交付之后，王司泉房屋内的主卫地漏污水多次发生外溢，经王司泉处理后未造成较大的经济损失。2019年6月19日下午15时左右，房屋的主卫地漏又发生污水外溢。2019年6月21日凌晨3点左右，王司泉房屋内的卫生间地漏再次发生污水外溢。此次污水外溢导致王司泉家中的家具、家电、墙面、实木地板以及家中存放的茶叶、名人字画遭受污水浸泡，室内臭气熏天，给王司泉造成了巨大的经济损失和精神损失。后经排查原因，发现王司泉房屋的室外回填土下沉，导致排水管断裂，管道堵塞。事故发生后，王司泉多次与金碧物业济南分公司协商，金碧物业济南分公司以事故原因涉及多家单位为由，至今未给予妥善处理。为维护王司泉合法权益，诉至法院。 金碧物业济南分公司辩称，王司泉现在发生污水外溢的事情况确实存在，2019年6月19日下午这一次是较为严重，确实存在一定的损失，金碧物业济南分公司积极地联系了施工单位济南一建公司进行整改处理，目前还在整改过程中，已经进入到尾声，具体效果还需要再查看一下。每次发生这种情况，金碧物业济南分公司都积极的配合处理。因为涉及需要多家单位协调，处理过程比较繁琐，限于物业公司权限，有时也力所不能及。 济南一建公司辩称，涉案房屋所在的恒大城29号楼于2017年3月24日已通过了竣工验收，工程质量合格，并且该楼已过质量保修期，王司泉的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回王司泉对济南一建公司的诉讼请求。 恒大金碧房地产公司辩称，关于该楼的竣工验收时间以及质量保修问题同金碧物业济南分公司的意见。关于王司泉的诉求，王司泉存在将住宅改为经营性用房的行为，而且改变了房屋结构。地漏上面存放着大型的货架，有不当使用房屋的行为，本身就有过错，对本案损失应承担一定的责任。本案为财产损失纠纷，王司泉要求精神损失无法律依据。 经审理，本院认定事实如下： 2014年4月23日，王司泉与恒大金碧房地产公司签订商品房买卖合同，约定王司泉购买位于历城区工业北路南侧、刘智远路西侧的恒大城29号楼1单元*室房屋，建筑面积为125.04平方米，房屋价款为631438元，交房期限为2017年4月30日之前。同日，王司泉与金碧物业济南分公司签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》及物业管理确认书，约定王司泉所有的位于济南市历城区恒大城29号楼*号房产由金碧物业济南分公司提供给物业服务。该房产的建设单位为恒大金碧房地产公司，施工单位为济南一建公司，竣工时间为2017年1月。2017年5月23日，济南恒大金碧房地产开发有限公司向王司泉交付涉案房产。 自房屋交付使用后，涉案房屋主卫地漏污水多次发生外溢。2019年6月19日下午15时左右，该房屋的主卫地漏发生污水外溢。2019年6月21日凌晨3时左右，该房屋的主卫地漏再次发生污水外溢。这两次污水外溢较为严重，导致王司泉屋内家具等遭污水浸泡，造成了经济损失。造成污水外溢事故的原因，在于涉案楼房的室外排污管道发生了变形断裂，导致楼上污水倒灌入涉案房屋内。施工单位对室外污水管道进行了维修，审理期间已基本维修完毕。金碧物业济南分公司进行了协调，但未调解成功。 审理中，依王司泉申请，本院依法委托山东得惠价格评估有限公司对其室内泡水所造成的装修损失、财产损失等进行司法鉴定。2019年10月29日，山东得惠价格评估有限公司出具DHJG（JN2019）第*号价格评估结论书，鉴定结论为：在价格评估基准日2019年6月21日，涉案房屋泡水所造成的装修损失（包括再次装修拆旧的费用和家具搬运的费用）、财产损失的价格为24034元。对该价格评估结论书，王司泉于2019年11月12日向本院提出鉴定异议，申请对涉案房屋中地板、踢脚线、墙面壁布、实木木门以及门套的损失的鉴定情况进行答复，并认为鉴定费价格过高。2019年11月20日，山东得惠价格评估有限公司向本院提交了价格评估报告异议答复书，内容主要为：一、关于地板面积、价格：现场勘验的尺寸经双方签字认可并确认。勘验时评估师无法从现场确定受损木地板的品牌及型号，王司泉也无法确定木地板的品牌、型号。故木地板的重置价格只能依据评估基准日市场上同质材的市场中等价格计算，该市场价格包含踢脚线的费用。二、关于墙面壁布：现场勘验时墙面壁布近地端10厘米高度以下存在不同程度的损失，壁布部分发霉变形、部分脱胶开裂，10厘米高度以上的壁布未受损失。考虑在更换壁布时存在操作难度。因此，在计算损失壁布时按照地上30厘米以下计算壁布的损失。三、关于木门损失：依据现场勘验情况确认木门存在水浸迹象并存在轻微的裂纹，门及门套本身并未出现因浸水导致变形及无法使用的条件，门及门套均未因水浸而造成其功能性的缺失，不具备更换的条件。价格评估结论中门的单位为套，该价格中包含门套的价格。四、关于鉴定费：鉴定费的收取是依据每个案件的处理难易程度来收取评估费，不是仅仅依据评估价值来收取费用。委托项目为装修损失（包括再次装修拆旧的费用和家具搬运的费用）、财产损失的价格两项资产，由此收取4000元评估费。2019年11月29日，王司泉向本院申请对涉案房屋中地板、墙面壁布（墙纸）的损失进行重新鉴定，本院对此未予准许。2019年12月5日，王司泉申请鉴定人出庭接受质询。庭审中，鉴定人郑云强、王凯出庭接受询问。关于墙纸是否需要全部更换，鉴定人鉴定鉴定意见并予以了说明。关于受损木地板的面积，山东得惠价格评估有限公司庭后提交质证意见为：山东得惠价格评估有限公司与王司泉对受损木地板在庭后又重新进行了实地测量，经实地测量结果证明，价格评估报告中的木地板面积准确无误，本次木地板受损更换时的余量问题，在评估报告中已经考虑在内。经审查本院认为，山东得惠价格评估有限公司具有相关资质，其鉴定人员亦具有相应的鉴定资格，王司泉虽对该价格评估意见有异议，但没有充分证据予以推翻，故本院对该价格评估意见予以采信。 关于涉案房屋发生污水外溢的原因，王司泉主张系因室外排水管断裂堵塞造成，并提交涉案房屋外围照片、视频予以证实其主张。经质证，金碧物业济南分公司、恒大金碧房地产公司均予以认可上述证据的真实性，认可涉案房屋外围管道有断裂、积水及管道倒坡现象，但认为其已积极联系济南一建公司进行维修处理，不应承担赔偿责任。济南一建公司对证据真实性、关联性有异议，认为排水管属于给排水管道工程，保修期是2年，事故发生时已超过保修期，其仍然进行了维修，但不应因此承担赔偿责任。对此，本院对于王司泉提交的照片及视频予以采信，结合原、被告陈述，可以认定造成涉案房屋内污水外溢的原因系室外排水管的断裂及堵塞造成污水倒灌所致。 恒大金碧房地产公司提交历城区惠文茶缘茶行营业执照复印件及国家企业信用信息公示系统打印的该茶行的公示信息及涉案房屋事发时的照片，拟证明上述茶行的经营场所为涉案房屋，王司泉私自改变房屋结构，地漏上面设置大型货架，有不当使用房屋的情形，对其损失的扩大存在过错。经质证，王司泉称关于其改变房屋用途，当时有施工方案，并且经过了物业公司和开发商的同意后才更改，涉案房屋主卫已经去掉，与客厅打通了，其并无过错，自身不应承担责任。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案系因室外排水管道断裂、堵塞导致室内污水外溢引起的财产损害赔偿纠纷。原、被告争议的焦点问题是责任承担及赔偿数额问题。关于责任承担问题，根据法律规定，出卖人对交付的标的物有质量瑕疵担保责任，故恒大金碧房地产公司作为开发商及出卖人，应保证交付的房屋不存在质量瑕疵。本案中，室外隐蔽在地下的排水管道断裂导致污水倒灌入王司泉购买的涉案房屋，说明恒大金碧房地产公司开发的该楼房存在质量瑕疵，且该质量瑕疵与损害后果之间有直接的因果关系，因此，恒大金碧房地产公司应承担相应的损害赔偿责任。恒大金碧房地产公司承担责任后，可依法解决与施工方济南一建公司的责任问题，但王司泉直接向济南一建公司主张损害赔偿请求权，缺乏依据，本院不予承担。该排水管道隐藏于地下，其断裂责任并不在于金碧物业济南分公司，且金碧物业济南分公司也在事故发生后积极进行了协调处理，本身并无过错，故王司泉主张金碧物业济南分公司承担损害赔偿责任，不符合法律规定，本院不予支持。关于赔偿数额，山东得惠价格评估有限公司对涉案房产的装修损失、财产损失的评估结论较为客观，本院予以采信。王司泉认为该评估意见明显过低，无有效证据证实，本院不予采信。恒大金碧房地产公司认为王司泉私自住改商，改变了房屋结构，且存在不当使用房屋的情况，本身具有过错，应承担一定的责任，对此本院认为，王司泉对房屋的改造经过了物业公司的许可，王司泉改造、使用房屋的行为并不是损害发生的原因，且从评估结论来看，损失主要是装修损失及部分家具等财产损失，因此金碧物业公司主张王司泉应自担部分损失于法无据，本院不予采信。综上，恒大金碧房地产公司应当赔偿王司泉财产损失24034元。关于王司泉主张将排水管道恢复原状（调整排水坡度、满足使用要求）的诉讼请求，因审理中济南一建公司已经将排水管维修完毕，故对该项请求本院不再支持。王司泉主张精神损害抚慰金1万元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王司泉财产损失24034元； 二、被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王司泉司法评估费4000元； 三、驳回原告王司泉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2272元，由原告王司泉负担2019元，被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担253元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 路倩倩 书 记 员 杨 丽