襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初3714号原告：张香英，女，1970年6月19日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘海英，湖北法正大律师事务所律师。被告：李洁，女，1983年12月26日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：襄阳利百家房产中介有限公司，住所：襄阳市樊城区长征东路桥东2号。法定代表人：李素文，经理职务。委托诉讼代理人：江晶，公司员工。委托诉讼代理人：郑晓丽，湖北百龙律师事务所律师。原告张香英诉被告李洁、襄阳利百家房产中介有限公司（以下简称襄阳利百家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张香英的委托诉讼代理人刘海英，被告李洁，被告襄阳利百家公司的委托诉讼代理人江晶、郑晓丽到庭参加诉讼。庭后，原、被告双方申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。原告张香英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还原告购房定金20000元；2.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告于2018年12月18日签订了一份《买卖定金协议书》，原告拟购买被告李洁从开发商手里购买位于东津新区东津世纪城13号地块19幢1单元2901室的房屋。因该房屋未办理网签备案手续，为避免交税，被告李洁承诺由其负责到售楼部更换合同，如更换合同不成，则直接退还原告20000元的定金。合同签订当日，原告向被告李洁交付了20000元的购房定金，被告李洁出具了一份收据。因被告李洁未能与开发商达成更换商品房买卖合同的协议，原告也找到开发商询问更换商品房买卖合同的相关事宜，开发商明确告知更换合同是违法行为。后原告要求二被告退还购房定金，可二被告总是以各种理由推脱，经多次索要无果，特诉至法院，请求人民法院依法支持。被告李洁辩称，一、被告李洁与开发商签订的购房协议因为没有办理网签，所以变更购房人、进行权益转让不违背法律要求，定金协议合法有效；定金协议明确规定，若开发商不同意变更合同，被告李洁全额退还定金，充分体现了协商一致、尊重第三方，维护签约各方利益的原则，协议公平公正真实有效；既然原告张香英认定变更合同违规，那又为什么要签订定金协议、交付定金呢？又为什么不按合同约定办理合同变更呢？原告张香英目的只有一个：为自己违约找借口。二、《买卖定金协议书》签订后，原告张香英没按协议在约定的时间履约，被告李洁多次请中介邀约其履行协议，办理购房合同权益转让手续，原告张香英以各种借口推辞、拖延，按照定金协议第三条，原告张香英违约事实清楚，不退还定金理由充分；原告张香英不履约的真实原因是为逃避他案法定义务。三、由于原告张香英没按定金协议办理合同变更手续，构成实质性违约，贻误了被告李洁与其他购房者交易的机会，给被告李洁造成的损失是显然的。综上所述，原告张香英不讲诚信、不守约，与构建诚信、和谐社会不符，恳请法院驳回原告张香英的不合理、不合法的诉讼请求。被告襄阳利百家公司辩称，一、居间合同和定金合同是两个法律关系，被告襄阳利百家公司不是购房定金合同的当事人，在定金合同纠纷中，原告将被告襄阳利百家公司列为被告违反了合同相对性原理，亦没有事实和法律依据。二、被告襄阳利百家公司没有截取或占有涉案购房定金20000元，没有返还的事实依据。三、与开发商协商变更购房人、进行权益转让，进而更名更换合同是房屋买卖的一种行为，在网签前房屋仍然可以自由进行买卖和转让，法律对此未有禁止性规定；网上签约是将普通的房屋买卖合同进行一种公示，公示是物权转移中的种必经程序，但是并非合同成立，生效的必要条件。四、暂未签订《房地产买卖居间合同》和在开发商处变更换商品房买卖合同的原因在于原告张香英，被告李洁和被告襄阳利百家公司无任何违约行为，其要求返还定金没有事实和法律依据。综上，被告襄阳利百家公司认为原告的诉讼请求及理由均不能成立，请求法庭依法驳回原告张香英的诉讼请求。经审理查明，被告李洁拥有但未网签位于东津新区东津世纪城13号地块19幢1单元2901室的房屋一套，欲出售，原告张香英欲购买房屋一套，二人分别找到房屋中介机构襄阳利百家公司。2018年12月15日，原告张香英与被告襄阳利百家公司签订《委托支付买卖定金协议书》一份，原告张香英委托被告襄阳利百家公司为买卖房屋转交定金。2018年12月18日，原告张香英（乙方）与被告李洁（甲方）、被告襄阳利百家公司（丙方）于签订了《买卖定金协议书》一份，约定：1.甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债权纠纷，符合上市交易条件；2.乙方经现场检验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以100万元整的总价款购买该房屋；3.乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共2万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后），在甲方收到乙方支付的定金当日，甲方须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证》原件及相关票据交由丙方托管，由丙方出具文件签收单签收；4.丙方已明确告知乙方，甲方此房属于尚未网签备案的房子，不走二手房流程，直接由甲方负责到售楼部更换合同，如甲方商品房买卖合同更换不成功则直接退还乙方2万元购房定金；5.甲、乙双方到售楼部更换合同当天，钱款交割，以三方合同为准。当天，原告张香英将2万元定金转账给被告襄阳利百家公司，被告襄阳利百家公司又转账给被告李洁。此后，原告张香英找到开发商询问更换商品房买卖的相关事宜，开发商告知更换合同是违法行为，即向二被告索还定金。为此，引起诉讼。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告张香英以涉案房地产买卖违反法律规定主张合同无效，理由是涉案房屋被告签订购买合同，但未办理产权证，属于不能交易的房产。根据《买卖定金协议书》的约定，被告李洁将其与开发商签订的购房合同中购房人“李洁”变更为“张香英”，该更名实际是对被告李洁与开发商签订购房合同的主体的变更。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原、被告约定更名并未取得开发商的同意。从合同内容看，双方实质是进行“二手房”的买卖，而“二手房”买卖的正常转让程序应当先由李洁取得相关房屋的权属证明并依法缴税。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的……。本案中，涉案房屋未依法登记领取权属证书。综上，本案原、被告签订的《买卖定金协议书》违法了《中华人民共和国城市房地产管理法》及《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》相关法律、行政法规规定。上述法律及行政法规虽未明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者说不成立，但是违反了这些规范后将减少国家税收收益，损害国家和社会公共利益。因此，涉案的《买卖定金协议书》违反了法律法规的规定，应为无效合同。无效合同不适用定金罚则，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”故原告向被告李洁支付的定金20000元，被告李洁应予返还。原告张香英诉请被告襄阳利百家公司返还定金20000元，庭审中查明，该定金已由被告襄阳利百家公司转交被告李洁，本院对此主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、被告李洁于本判决生效之日起十内返还原告张香英定金20000元；二、驳回原告张香英对被告襄阳利百家房产中介有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告李洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  李宏展二〇二〇年二月十一日法官助理马小江书记员肖彩妮