山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0113民初1026号 原告（反诉被告）：王培利，男，1971年12月6日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：段文帅，山东从德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，山东从德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄兆英，女，1955年5月3日出生，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：殷培刚，济南长清诚业法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王培利与被告（反诉原告）黄兆英租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王培利的委托诉讼代理人段文帅、张慧，被告（反诉原告）黄兆英及其委托诉讼代理人殷培刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王培利向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告租赁费25万元；2.请求法院判令被告赔偿原告损失300万元，后当庭变更为2135966.35元；3.请求判令本案全部诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由:原、被告于2009年6月5日签订租赁协议一份，协议书签订后原告将20年的租赁费已经支付给被告，并经被告同意在所租赁的场地上增加新的建筑设施，对原有的设施进行改建。原告于2010年在所租赁院落上建设办公楼、厂房、路面硬化等并对原有房屋进行改造共计花费300余万元，厂房竣工后又购进大量设备。2018年10月30日原、被告签订的租赁合同被济南市长清区人民法院认定无效，被告明知该院落没有建设规划许可还将院落租赁给原告，并同意原告建设厂房，被告负有全部过错。因被告过错导致原告巨额经济损失，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告的请求。 黄兆英辩称，王培利对租赁期限为20年、期满后应返还租赁院落及房屋、大门、檀条是明知的，仍愿意对房屋、院落进行改扩建，是其自主行为，在改建前未与黄兆英就翻建、扩建的费用及补偿进行协商，仅约定了合同到期后王培利自行建设的建筑物双方协商不成由其自行处理，因此可以认定合同期届满时，王培利对其投入的改建费用已经作为实现其合同目的的必要成本，在合同期限内分摊完毕，其无权要求黄兆英对翻建、扩建的费用进行赔偿。虽然合同被认定为无效，但对现有建筑物的归属仍应参照租赁合同中附属物处理的条款进行处理，黄兆英无必要对王培利进行补偿。原告明知院落的土地未取得土地证仍与被告建立租赁关系，过错较为明显，根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。上述房屋损失应根据双方过错责任予以分担。本案中双方当事人属于缔约过失责任，所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的损失，而非合同标的自身价款，且该损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系，缔约过失责任在于当事人是否违反了先合同义务、是否存在相应损失，本案中王培利对黄兆英的土地、房屋未获审批应属明知，王培利未尽到承租人的应尽审慎注意义务，双方均存在过错；对于损失，王培利的信赖利益损失主要是为履行合同产生的相应合理支出，其主张为建造楼房、车间等费用，黄兆英的损失责任主要为王培利违建房屋被拆除四间房屋、大门、檀条等，鉴于王培利自身未尽到审慎注意义务，缔约过程中具有一定过错，上述费用应由王培利自行承担。另，王培利涉案的二层小楼及其相关附属设施，2010年建造的情况及同期人工材料的考虑，不应包括管理费、利润、规费、税金等费用，且已经使用10年，应进行折旧扣减。虽然合同被认定无效，但根据法律及司法解释规定，王培利使用10年期间应当参照租赁费支付使用费，并对原有四间房屋、铁大门、檀条的损失根据其过错责任予以赔偿。 黄兆英向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人王培利赔偿其在承租期间将反诉人所有的四间瓦房、铁大门、檩条造成的直接损失暂定5万元，后当庭变更为56513.07元；2.判令被反诉人拆除其为经营涉案租赁房屋增设的附属设施（框架结构车间厂房、办公楼），逾期不拆除增设的附属设施归反诉人所有；3.本案反诉费及鉴定费3000元等由被反诉人承担。事实和理由：2009年6月5日反诉人与被反诉人签订租赁协议书，黄兆英提供给王培利32间房屋、水井等设施完善、能保证加工的正常生产、经营，王培利改建楼房时拆除了承租的四间瓦房、南铁大门、葡萄水泥檀条60根另做他用，根据最高法院有关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁期满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故王培利对拆除承租费应负赔偿责任，望判如所请。 王培利辩称，王培利没有拆除黄兆英的四间房屋，也没有用其檩条等材料，根据合同法第58条的规定，合同无效后应返还财产，不能返还的应折价补偿，有过错的一方应赔偿损失。故该条诉讼请求不符合事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的下列证据，经本院审查，予以确认并在卷佐证：王培利提交的（2011）长商重字第15号民事调解书、（2018）鲁0113民初1951号民事判决书、（2019）鲁01民终380号民事判决书、案件转存款附据、合同标的物交付时的照片4张、黄宝太与黄兆英签订的协议书一份、黄兆英出具的增建及改造同意证明、济南利华硕科环境工程有限公司的营业执照。 对当事人无争议的事实本院认定如下：2009年6月5日，黄兆英(甲方，出租人)与王培利(乙方，承租人)签订《租赁协议书》，内容为：“一、承租人王培利租赁出租人黄兆英院落一处用于发展机加工，位置张夏村西北。二、租赁期限二十年，自2009年6月6日至2028年6月5日止。三、租赁费每年19000元。四、付款方式,每年6月6日付清一年租金，如超过一个月付不清，甲方有权终止合同。五、甲方保证出租院落的水、电、路三通，如有产权纠纷，甲方负责协调。六、在乙方租赁期间，如一次性买断产权，双方另行协商，重新办理手续，本协议终止。七、在本协议履行期间，甲方允许乙方转租，转租期间甲、乙双方租赁费不改变。八、本协议履行期间，如乙方改变用途或增加新的建筑设施须经甲方书面同意，另行办理审批手续。九、合同到期后，如甲方继续出租同等条件下，乙方有优先权，乙方新建地上建筑物，甲、乙协商解决，如协商不成，乙方自行处理。”合同签订后，黄兆英为王培利出具书面意见：甲方同意乙方增加新的建筑设施，对原有设施进行改造。2009年至2010年期间，王培利在该院落内陆续进行了办公楼、钢结构厂房、车间、地面硬化的建设施工及对原有部分房屋改造和装饰装修。2011年，因王培利拖欠黄兆英租赁费，黄兆英将王培利诉至本院，本院作出一审判决后，当事人上诉，案件被济南市中级人民法院裁定发回重审。重审过程中，黄兆英与王培利达成调解协议，本院于2012年5月25日作出（2011）长商重字第15号民事调解书，调解内容为：“一、被告王培利同意给付原告黄兆英19年的租赁费361000元、违约金60000元、共计421000元，被告自愿于2012年6月11日前付100000元，余款321000元于2012年8月30日前一次性付清；如被告王培利不按上述约定的期限履行还款义务，将承担违约金20000元；二、租赁场地内的现有大小树株40棵、平房29间、井一眼，原告黄兆英已同意被告改造，被告如继续砍伐树木或拆除房屋，应书面通知原告；三、本协议签订后，如遇国家征用，土地及属于原告的地上附属物补偿款归原告享有，依法属于被告的地上物补偿款归被告享有；四、租赁期间被告王培利如转租，应经原告书面同意；五、合同到期后被告王培利在同等条件下有优先承租权，被告王培利自行建筑物，双方协商解决，协商不成，由被告自行处理，逾期两个月未处理的建筑物和树木视为无偿归原告所有；六、其他权利义务按照原、被告于2009年6月5日签订的租赁协议继续履行。”王培利按照协议约定将上述协议的款项共计421000交至本院，黄兆英随后将款项领走。2018年3月10日，申请人刘昌华、被申请人王培利、被申请人尹承华、被申请人梁红旗、被申请人苏贵行、被申请人济南利华硕科环境工程科技有限公司（法定代表人王培利）、被申请人尹承国、案外人于海洋，八方签订《执行和解协议》一份，内容为：“申请人与被申请人民间借贷纠纷一案，因被申请人未按约定付款已进入强制执行阶段。现经各方积极协商，达成协议如下，共同遵守。一、被申请人王培利2009年6月5日与黄兆英签订的涉案租赁协议（租赁期限二十年，自2009年6月5日始至2029年6月5日止），现其将涉案租赁协议的权利义务全部转让给案外人于海洋所有（包指租赁期间王培利及其公司修建的所有地上物）并履行。二、本协议签订后，被申请人拖欠申请人本息150万元，申请人放弃50万元。100万元欠款由案外人于海洋负责无条件支付申请人刘昌华，该款项自本协议签后二个月内付清。三、被申请人保证涉案标的无任何担保或抵押，案外人于海洋与黄兆英履行租赁协议期间，被申请人保证不得以任何理由干涉其经营。四、本协议签订后王培利于本协议之前拖欠的于海洋所有借款视为全部结清，即双方之间债权债务关系消灭。五、本协议签订后申请人三日内向长清法院撤回对各被申请人的强制执行。申请人、各被申请人以及案外人于海洋均对涉案租赁标的物现状清楚，本协议签订后各方均不得反悔，均须无条件履行。七、案外人于海洋租赁期间，如王培利偿还清于海洋的债权，涉案标的物仍视为归王培利所有，于海洋无条件退出，将标的物交还王培利。本协议一式十份，各持一份，于海洋二份，交长清法院执行局一份作为结案依据。本协议自各方签字或盖章并按手印后成立生效，对各方及案外人具有法律约束力。”2018年6月5日，黄兆英以王培利擅自改变租赁用途、未经出租人同意私自对房屋进行改装修并将房屋以执行和解的形式转租给于海洋为由，将王培利、于海洋起诉至济南市长清区人民法院，请求依法确认黄兆英与王培利2009年6月5日签订的租赁协议书于2018年6月1日解除，确认王培利、于海洋2018年3月10日签订的执行和解协议无效，并要求王培利、于海洋将涉案的厂房、院落腾空返还。本院于2018年10月30日作出（2018）鲁0113民初1951号民事判决书，判决：黄兆英与王培利于2009年6月5日签订的租赁协议书无效，由王培利于判决生效之日起30日内将涉案的厂房、院落腾空返还给黄兆英，驳回黄兆英的其他诉讼请求。王培利不服提出上诉，济南市中级人民法院于2019年2月12日作出（2019）鲁01民终380号民事判决书，维持一审判决。判决生效后，王培利履行了搬离、返还厂房及院落的义务，但认为系黄兆英原因导致合同无效，造成其巨大损失，于2019年3月11日将黄兆英诉至本院，形成本案诉讼。诉讼过程中，黄兆英以王培利在承租期间将原有四间瓦房、铁大门、檀条拆除和挪用为由，申请反诉，要求王培利赔偿造成的损失56513.07元、鉴定费3000元，并要求王培利拆除在涉案院落中增设的车间厂房、办公楼，逾期归黄兆英所有。 另查，涉案院落原系济南市长清区张夏村的旧厂，1997年10月21日黄宝太与张夏村委签订协议书，使用期限50年；2000年9月18日，黄宝太与黄兆英签订转让协议，将其与张夏村委之间的合同权利、义务转让给黄兆英；据黄兆英陈述，该院落中的房屋系黄宝太自张夏村委承租院落后建设，一并转让给黄兆英。黄兆英将上述房屋及院落出租给王培利时，对院落内房屋未经行政部门审批建设的情况是知悉的。王培利对涉案院落及房屋进行的扩建、改建亦未经行政部门审批、许可。 诉讼中，王培利申请对涉案办公楼、厂房车间及场地内路面硬化的造价进行评估，本院技术室委托至山东省建设工程招标中心有限公司，该评估机构作出鲁省建招价鉴字（2019）第001号工程造价鉴定意见书，评估的工程造价为：双方无争议工程造价为2120451.47元，其中规费、税金为124342.13元，不含规费、税金造价为1996109.34元；双方当事人对部分场地硬化范围有异议，存在争议部分的工程造价为15514.88元，其中规费、税金为909.78元，不含规费、税金造价为14605.1元；以上两部分（含争议部分）工程总造价为2135966.35元，其中规费、税金为125251.91元，不含规费、税金造价为2010714.44元。该评估意见中载明，平房装饰（不含规费、税金）31607.04元、厂房装饰（含规费、税金）63107.73元、办公楼装饰（含规费、税金）159824.21元。王培利支出鉴定费30000元。 黄兆英申请对涉案的院落中四间砖瓦结构房屋的造价进行鉴定，本院技术室委托至山东省建设工程招标中心有限公司，该评估机构作出鲁省建招价鉴字（2019）第002号工程造价鉴定意见书，评估的工程造价为：60033.40元，其中规费、税金3520.33元，不含规费、税金的造价为56513.07元。黄兆英支出鉴定费3000元。 对于上述两份工程造价鉴定意见书，黄兆英认为鲁省建招价鉴字（2019）第001号工程造价鉴定意见书中关于原有四间平房内装饰装修的评估，并未经过现场勘验，且法院的委托项目中亦未含此项，对该项评估不予认可，另，所涉不动产及装饰装修已经被王培利使用10年左右，应当考虑成本折旧部分，建筑及装修的施工方系无资质的单位或个人，正规企业应缴纳的税金、规费及利润等不应计入造价成本，王培利认为工程造价评估意见书中内容已经过双方认可，其中有争议的部分已经标出，原平房的装饰装修应当属于损失的一部分，涉案的工程及装修即便是无资质的建设单位施工，相应的税金、规费等亦应当按照标准收取，应当属于王培利的损失，且在购买材料时已经支付过相应的税金，对于折旧费用不应扣除，我们主张的是施工建造、装修导致费用支出，不同意扣除折旧；本院认为，上述两份评估意见书系本院技术室按照法定程序委托合法的鉴定部门作出的司法意见书，程序合法，当事人亦无相反证据反驳鉴定结论，应当作为有效证据使用。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王培利提交的增建改造后的房屋及院落的照片7张，用于证明王培利租赁院落后在院落内增建厂房、办公楼、路面硬化及厂房设备的状况，黄兆英对照片的真实性无异议，但称2019年4月16日王培利腾退交付房屋及院落时，车间内的卷板机等设备已经拆除，二层办公楼内没有任何设施，本院认为，当事人对证据的真实性均无异议，本院予以采信，可以证明王培利在院落内增建的厂房、办公楼、路面硬化情况，至于照片中厂房车间及办公楼内的可动设施是否已经拆除，并不影响照片对不动产部分的证明效力。2.王培利提交济南利华硕科与肥城恒大安装公司、泰安永安建设工程有限公司、山东鲁南同锐数控设备有限公司、山东神州机械有限公司签订的合同及相关的收据，与村民签订的土地使用协议书及收条，用于证明其承租后在院落建设厂房车间、办公楼、硬化路面及采购设备并修建通行道路造成的损失，后关于王培利主张的损失数额，经当事人申请司法鉴定，由鉴定机构作出评估意见，王培利根据该鉴定意见对其诉讼请求进行了变更，第二次庭审时王培利并未将上述证据作为确定损失的依据，故本院对该组证据不予评判。3.黄兆英提交照片，用于证明其将院落及房屋出租给王培利时院落、房屋状况，可以反映交付时的院落大致情况，本院予以采信。 本院认为，双方当事人于2009年6月5日自愿签订租赁合同，租赁标的物为位于济南市长清区西北方向的院落（含院落内房屋、大门等地上附属物），合同履行过程中产生纠纷导致诉讼，诉讼过程中，黄兆英未能提供涉案出租房屋、厂房的批准建设手续，济南市长清区人民法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定该合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于当事人请求赔偿合同无效受到的损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十四条第（二）项规定：“已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”、“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案系因黄兆英出租的标的物无合法手续导致双方当事人签订的合同被法院认定无效，黄兆英对合同无效应当负主要过错责任，王培利签订合同时未尽到审慎注意义务，亦存在过错，应付一定的过错责任；同时，本案中王培利的损失主要产生自其对租赁标的物的扩建、改建费用，黄兆英明知涉案院落的土地未取得合法手续，仍同意王培利进行新建及改建，而王培利在实施新增及改建原有地上建筑时亦应取得相应的规划审批手续但并未取得，对此，王培利对其自身损失亦存在过错，据此可以减轻黄兆英的赔偿责任。综上，黄兆英和王培利对合同无效导致的损失均存在过错，本院结合案件实际情况，认定黄兆英承担50%的过错责任，王培利亦承担50%的过错责任。根据当事人的举证及司法鉴定，王培利无法拆除搬离的地上建筑、装饰装修及地上附属物（地面硬化等）的造价，双方无争议工程造价为2120451.47元，其中规费、税金为124342.13元，考虑到王培利发包给无资质的单位或个人进行施工，其目的是为减少建设成本，即其实际支出成本应低于有资质企业进行施工的情况，本院酌情将正常造价中的规费、税金（124342.13元）予以扣减；因双方当事人对部分场地硬化范围有异议，王培利主张属于其直接损失，但根据《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第九十条、第九十一条第（一）项规定的有关民事诉讼证据规则，应当由王培利承担举证不利的法律后果，该部分造价（15514.88元），无法认定为王培利的直接损失。综上，本院认定王培利履行合同中为改扩建院落支出的工程造价（不含规费、税金）为1996109.34元。对于黄兆英主张扣减折旧费，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十四条第（二）项明确规定，“形成附合的装饰装修物”根据现值确定损失，未办理合法手续的扩建部分应根据过错分担“扩建造价费用”，“造价费用”与使用年限及折旧无关，故对于王培利支出的工程造价中除装饰装修部分扣除折旧，其他改扩建部分应根据工程造价确定数额；本案中双方合同被确认无效之前王培利已经使用10年左右，根据造价评估意见中的费用表列明的平房、厂房、办公楼的装饰费用情况，厂房、办公楼的装饰费中先扣减规费、税金（按5.9%计算）后，装饰装修费用（不含规费、税金）合计241385.99元（即63107.73元*（1-5.9%）+159824.21元*（1-5.9%）+31607.04元），结合王培利的使用期间，本院按照50%计算折旧，平房、厂房、办公楼的装饰折旧费为（不含规费、税金）120693元，应当予以扣减。综上，本院认定王培利改扩建支出的工程造价中扣除装饰装修的折旧后，应视为合同无效造成的王培利的经济损失，经计算该损失数额为1875416.34元。按照双方各50%责任比例进行分担后，由黄兆英赔偿王培利937708.17元（即1875416.34元*50%）；王培利要求黄兆英赔偿鉴定费30000元，有其提交的鉴定费发票为证，但应按照双方责任比例分担，黄兆英应当赔偿王培利鉴定费15000元（即30000元*50%）。关于王培利主张返还租赁费，虽然租赁合同被确认为无效，但王培利实际占用租赁物近10年，该期间应当支付使用费，使用费数额可以参照双方约定的租赁费19000元/年予以确定，本案中王培利已经支付黄兆英20年的租赁费，多支付的部分即190000元（19000元/年*20年-19000元/年*10年）黄兆英应当予以返还。王培利主张返还的“25万元”中包含已经支付的60000元违约金，违约金系双方在合同履行过程中自行达成的罚则约定且履行完毕，该费用不属于租赁费，王培利要求返还没有法律依据，本院不予支持。 关于黄兆英的反诉请求，因王培利对原有建筑的改扩建系经过黄兆英同意后实施，双方对于改建造成原有建筑无法恢复原状是否应当赔偿未约定，且2012年5月25日双方就（2011）长商重字第15号民事案件调解过程中，黄兆英对王培利拆除部分建筑进行改建且不可恢复原状的情况是明知的，但却未提出异议，亦未提出赔偿事宜，应视为黄兆英放弃权利，现黄兆英因王培利的改建行为再提出赔偿请求，本院不予支持；对于黄兆英主张的檩条损失，因未提供证据，本院不予支持；黄兆英要求王培利赔偿鉴定费3000元，没有法律依据，本院不予支持。 关于黄兆英要求“判令王培利拆除其为经营涉案租赁房屋增设的附属设施（框架结构车间厂房、办公楼），逾期不拆除增设的附属设施归反诉人所有”的诉讼请求，本院认为，王培利投入大量资金在承租院落内建造的地上建筑及装饰已经与院落形成不可分割的整体，拆除不仅需要再投入大量成本且会对物品的使用价值造成严重损害，故对黄兆英要求王培利拆除上述设施的请求不予支持；黄兆英要求将逾期不拆除增设的附属设施归其所有，但王培利建造上述设施未经合法审批，法院无法确认物权归属，但本着资源利用的最大化，黄兆英赔偿王培利合同无效的损失后，王培利在涉案院落内改扩建的办公楼、厂房等地上附属设施可以由黄兆英继续使用。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、黄兆英于本判决生效之日起十日内返还王培利支付的租赁费190000元； 二、黄兆英于本判决生效之日起十日内赔偿王培利因合同无效导致的经济损失937708.17元； 三、黄兆英于本判决生效之日起十日内赔偿王培利鉴定费15000元； 四、王培利在位于济南市长清区西北方向涉案的院落内改扩建的办公楼、钢结构厂房等设施由黄兆英使用； 五、驳回王培利的其他诉讼请求； 六、驳回黄兆英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32800元，由王培利负担16400元，黄兆英负担16400元；反诉费525元，由黄兆英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张君凤 人民陪审员  刘 新 人民陪审员  郭 丽 二〇二〇年二月九日 书 记 员  刘 琳