河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初8897号原告：吕军明，男，汉族，1967年4月25日出生，住济源市。委托诉讼代理人：燕俊旗，河南九威律师事务所律师。被告：李海生，男，汉族，1956年11月12日出生，住济源市。被告：李杰，男，汉族，1984年6月5日出生，住址同上。委托诉讼代理人：牛小花，系李海生妻子，李杰母亲。委托诉讼代理人：刘剑，济源市轵城法律服所法律工作者。原告吕军明与被告李海生、李杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕军明及其委托诉讼代理人燕俊旗，被告李杰及二被告的委托诉讼代理人牛小花、刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕军明向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告2019年10月12日给原告发出的解除2009年9月28日《房屋租赁合同》的行为无效，判令二被告继续履行合同；2、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2009年9月28日，原告和二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租二被告位于济源市银座商务酒店北侧的二至五层房屋。租赁期限为长期租赁，每10年为一个调价期，其价格甲乙双方协商，第一个10年内前三年每年费用为3.5万元以后每年均为3万元。合同签订后，原告投资220余万元对承租房屋予以装修，并按照约定每年向原告支付租金。2019年10月15日，原告接到二被告邮寄送达的《解除房屋租赁合同通知书》。二被告以房屋租金调整未达成一致意见为由解除2009年9月28日《房屋租赁合同》。原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告合理使用承租房屋，不存在违约之处，二被告单方擅自解除协议违反法律规定，故诉至法院。被告李海生、李杰辩称，1、该案关系到原被告双方于10年前签订的一份房屋租赁合同，其中合同第三条明确约定每十年为一个调价期，所以2019年是调价时间。然而原告拒绝调整租金，双方意见分歧较大，所以其通知原告解除合同并无不当，因为原告已经违约。但就原租赁合同而言，不光是一个调整租金的问题，实际存在着较多争议问题，并存在着很多严重不平等条款，原租赁合同是在“友好协议”不能正常履行的情况下，出租人无奈被迫签订的该合同；2、关于租金，按照合同约定的租赁物是二层到五层的楼盘，面积近800平方米，而租金却只有每年三万元，明显偏低，显失公平；3、租金标准每十年为一个调价期，第一个十年内前三年每年租金为3.5万元，以后每年为3万元，根据前些年的市场行情，物价不断上涨，租金只能是逐年上涨而不是下跌。十年为一个调价期显然不符合常理，周期太长，有失公平原则；4、就原租赁合同书面意义为长期合同，根据合同法第232条规定，属于约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同，所以其于2019年10月12日以书面通知承租人解除合同，根据相关法律规定，本通知既有事实依据，也有法律依据，实属合情合理合法的有效行为。原告在诉状中称原告投资220余万元对承租房屋进行装修，当年其将该房屋交于承租方，并不是毛坯房而是有门有窗已经装修过的房屋，所以原告称其装修花费220余万元不切合实际。本院经审理认定事实如下：2007年6月5日，被告李海生（甲方）与河南宏伟置业有限公司签订了友好协议，协议约定：“一、甲方同意乙方门面房建成后，乙方北墙挡住甲方南墙窗户采光和通风，允许规划局规划通过（并付李海生建设用地规划许可证一份）；2、乙方建房施工中必须保证甲方的房屋安全，如因造成甲方的房屋损坏，乙方无条件负责甲方的经济损失；3、乙方房屋建成后，乙方同意甲方人员由乙方二楼楼道通行进入甲方房内，即使乙方所建房屋所有权变更，甲方由乙方所建房屋一至二楼出入通行权不得变更。如一方违约，违约方承担法律责任。”被告李海生在该协议上签字并按捺手印，河南宏伟置业有限公司也加盖了印章。2009年9月28日，原告吕军明（乙方）与被告李海生、李杰（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：“一、房屋坐落于济源市银座商务酒店北侧，共五层，建筑面积987平方米，房屋所有权人李海生，房屋所有权证书编号：济水办字第00016089号；二、1．乙方租赁甲方该房屋二至五层的所有面积；2．房屋租赁期限为长期租用（租赁期变动参照本协议第六条执行），甲方应于2009年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；三、租金：1．每10年为一个调价期，其价格甲乙双方协商，第一个10年内前三年每年费用为3.5万元，以后每年均为3万元；2．每年的10月10日前乙方以现金形式支付给甲方；…五、租赁期内，若甲方违约解除合同的，应承担乙方全部装修费用，若乙方违约解除合同的，应将房屋恢复原状，其余问题协商解决；六、2010年10月份前，若甲方房屋具备出售条件，甲方须同意将该房屋出售给乙方，乙方须购买该房屋，价格为贰佰万元，过户费用由乙方承担；若土地使用权证不能过户，暂押贰拾万元在乙方处，直至过户完毕后将该款给甲方。若在两年后至2012年10月份该房屋土地证仍不能过户的，乙方应再支付甲方拾万元，剩余拾万元在甲方协助乙方办理完土地过户手续后再支付给甲方；七、合同期内，乙方有权将该房屋转租给第三方，甲方和河南宏伟置业有限公司于2007年6月5日签订的《友好协议》至本合同签订后在乙方租赁期限内暂不履行，房屋买卖后，该《友好协议》废止等”。租赁合同签订后，原被告均按照协议履行了各自的义务。因双方对第一个十年期期满后的租金价格未达成一致意见，被告李海生和李杰于2019年10月12日向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方2009年9月28日签订的《房屋租赁合同》。原告2019年10月15日收到后，认为其不存在违约之处，二被告单方擅自解除协议违反法律规定，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，因双方签订的房屋租赁合同第六条约定的房屋买卖内容影响房屋租赁的期限，故双方在房屋租赁期限上约定为长期租用（租赁期变动参照本协议第六条执行），虽然对租赁期限约定不明确，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条的规定，从合同有关条款或者交易习惯及双方合同的履行情况看，原告租赁该房屋的目的是经营酒店，合同签订后原告进行了装修，第一个十年期内，原被告均按照协议履行了各自的义务，合同约定每10年为一个调价期，双方只是在第二个十年期的租金价格未达成一致意见，并未在继续租赁十年的期限问题上产生争议，可以确定原被告的租赁期限超过了二十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，超过二十年的，超过部分无效。因此，在原告的租赁期间尚未超过20年的情况下，被告仅因租金价格未协商一致就向原告发出解除租赁合同的通知，不符合双方约定的解除条件或法定的解除条件，故被告发出的解除合同通知无效。双方就租金价格可继续协商，协商不成另案起诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第二百一十四条、第二百三十二条规定，判决如下：被告李海生、李杰于2019年10月12日向原告吕军明发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效。案件受理费100元，由被告李海生、李杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  程利明人民陪审员  卢施军人民陪审员  刘芬芬二〇二〇年二月二十日书 记 员  王鑫丹