江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8458号上诉人（原审被告）：丰县鸿宇房地产开发有限公司，住所地丰县旗杆巷30号。法定代表人：梁祖训，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王由仓，该公司员工。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李腾。委托诉讼代理人：汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人李腾商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或查清事实后发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订合同系双方真实意思，双方按照合同约定履行，双方约定计算违约金的方式方法均作出了明确约定。2015年8月10日签订支付首付款，余款24万元应当在15日内支付，被上诉人在2016年8月1日付清24万元，构成先期违约，存在逾期357天违约的客观事实，应当予以扣除或者交付日期也应自动顺延。二、上房证系双方的真实意思表示，系双方对自己权利处分，合法有效。1、上房证系上诉人与被上诉人真实意思表示，根据文意可以得知，“自愿上房”系双方对房屋交付的达成一致，双方不存在误解，“放弃其他诉求”根据文意来讲，其他诉求明显是包含违约金的问题。2、买卖合同中对违约金的计算在中均有明确计算方式，双方均是明知的。至于违约金解释方法当事人无论进行怎么进行有利于自己，不利于对方的解释，均可以客观的表明“其他诉求”是包含违约金的，系双方对自己权利的处分，不存在两种不同的解释。一审法院明显超越了法律的解释，与事实相违背，法律明显适用错误。3、该上房证系被上诉人的单方承诺，是基于诚实信用原则而成立的单方行为，一旦做出应当履行承诺行为，不违反合同法禁止性规定，且该承诺作出后上诉人也进行接受。李腾辩称，1、上诉人有关先期违约的上诉理由不成立，根本不存在这个事实，即使存在也和本案没有关联性。2、上房证是上诉人在一审中提供的，上面没有李腾本人签字，该上房证对李腾没有约束力。综上，原判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。李腾向一审法院提出诉讼请求：判令鸿宇公司支付自2017年1月1日起至2018年12月19日期间逾期交房违约金31684元。一审法院认定事实：2016年2月29日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，约定李腾购买鸿宇公司开发预售的位于丰县锦绣龙城一期12#幢1单元404号房屋一套，预测建筑面积共133.72平方米，总房款为441276元。商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……。”第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15天内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。涉案商品房买卖合同签订后，李腾依约向鸿宇公司交纳了全部购房款，约定的上房时间届满后，鸿宇公司未按约交付房屋。2018年12月20日，李腾与鸿宇公司就涉案房屋上房达成一致意见，由鸿宇公司向李腾出具上房证，内容如下：“上房服务部：李腾购房户的上房手续全部办理完毕，该房屋质量合格。请发给锦绣龙城小区12号楼1单元4层404房钥匙一套，并做好有关交接工作。本业主自愿上房，放弃其他诉求。”一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据案涉商品房买卖合同第十一条的约定，鸿宇公司应当在2016年12月31日前向李腾交付涉案房屋，鸿宇公司未能在上述时间向李腾交付符合合同约定的房屋，并办理权属登记手续，已构成违约。根据涉案商品房买卖合同的约定，在鸿宇公司逾期交房达90日后，李腾对是否继续履行合同或者解除合同享有权选择，现李腾选择继续履行合同，符合合同约定。鸿宇公司辩称，李腾已上房，根据上房证记载的内容，其不应再向李腾支付逾期交房违约金。李腾对其辩解不予认可，并主张放弃的其他诉求为实际上房之后的违约金，并未放弃自鸿宇公司逾期交房之日起至实际上房之日止期间的逾期交房违约金。对此，一审法院认为，因双方对上房证记载的“放弃其他诉求”存在两种不同解释，该上房证系鸿宇公司提供的事先打印好内容的格式条款，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故法院采信李腾对“放弃其他诉求”的解释，由鸿宇公司承担支付违约金的责任。鉴于李腾于2018年12月20日上房，故鸿宇公司应支付李腾自2017年1月1日起至2018年12月19日期间的逾期交房违约金31684元（441276×0.01%×718）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：鸿宇公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付给李腾逾期交房违约金31684元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于鸿宇公司是否享有顺延交房的抗辩权的争议。鸿宇公司上诉主张，李腾未按合同约定交付购房款，鸿宇公司有顺延交房的合法事由，不应承担李腾迟延付款期间对应的逾期交房违约责任。李腾抗辩，其不存在逾期付款的事实。案涉商品房买卖合同约定，李腾于2016年2月29日支付首付款201276元，余款240000元向江苏省丰县农付商业银行中阳商城支行申请贷款支付。商品房买卖合同附件四约定，办理按揭贷款客户需在合同签定后一周内办理完按揭相关手续。李腾提交的丰县农村商业银行借款借据显示，银行贷款240000元放款时间为2016年3月3日。依据上述证据，本院认定李腾不存在逾期付款的事实。鸿宇公司有关顺延交房的抗辩权无事实依据，本院不予支持。二、关于李腾是否放弃逾期上房违约金的争议。鸿宇公司上诉主张，李腾签署上房证，已明示放弃了逾期交房违约金，并提交上房证证明自己的主张。李腾抗辩，其从未放弃逾期交房违约金。本院认为，从鸿宇公司提交的上房证的内容来看，上房证是鸿宇公司未与购房人协商的情况下单方制作，由鸿宇公司销售部门填写后交给购房人持有，再由购房人出具给鸿宇公司上房服务部，以便鸿宇公司上房服务部与购房人交接房屋的证明。虽然上房证中有“本业主自愿上房，放弃其它诉求”的文字表述，但李腾未在上房证上签名，仅以行为表示接收房屋，在本案不具有沉默可以视为意思表示的情形下，鸿宇公司依据上房证主张李腾放弃逾期交房违约金，证据不足，本院不予支持。综上，鸿宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年二月十四日书记员  苗 鑫