广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1467号 原告：林永健，男，1965年2月19日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：黄国声，男，住广西梧州市万秀区，由梧州市永源气体营销有限公司推荐。 原告：林诗雅，女，1990年5月19日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：林永健（系林诗雅父亲），男，住广西梧州市万秀区。 被告：广西梧州国龙物业管理有限责任公司。住所：广西梧州市奥奇丽路12号首层。统一社会信用代码：91450400745148237X。 法定代表人：郭家婵，该公司执行董事。 被告：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司。住所：广西梧州市奥奇丽路12号四楼。统一社会信用代码：91450400715116736B。 法定代表人：郭家万，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 原告林永健、林诗雅与被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司（以下简称国龙物业公司）、广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称国龙房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告林永健及其委托诉讼代理人黄国声、原告林诗雅的委托诉讼代理人林永健、被告国龙物业公司、国龙房地产公司的共同委托诉讼代理人梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林永健、林诗雅向本院提出诉讼请求：1.被告国龙物业公司向原告支付所欠租金75921.8元及违约金26259元（从2013年4月1日起暂计至2019年8月31日）；2.被告国龙房地产公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月18日，原、被告就出租梧州市长洲区503房一事签订了《委托租赁合同》。合同约定：1.委托出租期限为2013年4月1日至2018年3月31日共5年；2.甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：GL20120503,合同总价429483元）。自2013年4月1日起，甲方在履行本合同所有义务后，乙方承诺代理甲方出租物业的租金收入不少于本款上述约定合同总价的年8%税前固定回报扣除应缴税费后付给甲方（即税前租金收入34359元减应付税费等于应付甲方租金）。乙方每年度向甲方分四次支付，每次支付的租金为当期税前应付租金收入减当期应缴税费为乙方所需支付甲方的租金。每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付。3.不管乙方代理出租的物业租金收入是否达到本合同总价的8%，乙方均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给甲方，超出双方约定的8%租金收入部分归乙方所有，作为乙方的代理业务费。4.在本合同期满前三个月，如甲方同意继续将该物业委托给乙方进行出租的，由甲、乙双方对合同后续展期相关事宜按展期合同的基本原则进行协商；5.乙方保证甲方能按本合同第四条约定享有相关的收益，如乙方逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给甲方的，甲方有权按日对乙方逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且甲方有权解除合同，如双方合同解除，乙方应按双方签订的《商品房买卖合同》上载明的该物业成交总价的20%支付违约金给甲方，丙方对此款承担担保责任。合同履行期间：①2013年4月1日至2015年3月31日，扣除税费（每季）970.75元（34359÷4-7619）,每季应得租金余额7619元。其中乙方没有向甲方支付2013年4月1日至2013年6月30日（第二季）应得租金余额7619元。②2015年4月1日至2016年12月31日，扣除税费（每季）480.75元（34359÷4-8109），每季应得租金余额8109元。其中乙方没有向甲方支付2015年第3、4季、2016年全年应得租金余额共48654元，仅得2015年第1、2季共16218元。③2016年底，甲乙双方重新商定委托租期内的租金为每月1734.52元，扣除税费后的数额为1637.40元，乙方向甲方支付了19648.8元（1637.40×12），但乙方没有支付2017年1月、2018年2、3月租金共4912.20元。④合同期满后，双方没有协商而继续履行合同至2019年3月，乙方向甲方支付了2018年6、7、8、11、12月共8187元（1637.40×5），没有支付2018年2、3、4、5、9、10月、2019年1、2、3月共14736.6元（1637.40×9）。乙方除应向甲方支付未支付的租金75921.8元，还应向甲方支付逾期付款部分的相关税前固定收益金额0.3‰的违约金。 原告围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.商品房买卖合同，证明原告于2012年8月18日购买了梧州市5层503号商务公寓； 2.委托租赁合同，证明原告于2012年8月18日与被告签订《委托租赁合同》，委托期限从2013年4月1日起至2018年3月31日止； 3.银行账户交易历史明细清单，证明原告己收到的税后收益与约定应收的不符。 被告国龙物业公司、国龙房地产公司辩称，1.两被告与两原告签订的《委托租赁合同》于2016年12月底已经履行完毕，自2017年1月1日起双方履行的是新的租赁合同，该租赁合同是属于代理租赁合同，与此前的委托租赁合同相比来看，无论是权利义务还是相应的条款都发生了变化，新的租赁合同是国龙物业公司代理两原告以国龙物业公司名义与梧州市智弘贸易有限公司签订，由国龙物业公司代为收取租金、出具发票并扣减相关税费后支付给两原告，国龙物业公司没有从中收取利益，这跟国龙物业公司与两原告签订的《委托租赁合同》是不同的。2.国龙物业公司与梧州市智弘贸易有限公司签订的租赁合同已于2019年4月租期届满而终止，后由两原告直接与该公司签订租赁合同。3.根据《委托租赁合同》约定，租金支付的方式是在下一季度第一个月支付上一季度的租金，从该约定可看出原告主张的租金最后一期支付的时间是2016年10月，2016年10月前的租金距原告起诉之时已经超过三年，相应的租金请求已经超过了《民法总则》规定的三年诉讼时效，故国龙物业公司正式提出不履行的主张。4.原告计算租金的数额有误，原告与国龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，原告在未付清商铺购房款之前是不交付商铺给其使用的，国龙物业公司与原告签订的《委托租赁合同》也明确约定以交付作为履行委托租赁合同的前提，而交付的时间要提前三个月。原告向国龙物业公司交付商铺的时间已经超过合同约定的2012年10月30日，因此2013年4-6月的租金7619元根据约定是不应收取的。原告的商铺在2013年至2016年期间一直没有出租，因此国龙物业公司在该商铺没有任何租金收入，原告委托国龙物业公司出租，没有租金收入就不存在国龙物业公司要向原告支付租金，更不应该计算违约金。新的租赁合同约定有一个月的免租期，即2017年1月不应该收取租金，2017年1月至2019年3月国龙物业公司应支付的租金期数应为26个月，原告在起诉状已承认收到国龙物业公司共计19个月的租金，因此国龙物业公司实际上只欠7个月的租金为11461.80元。5.原告主张的违约金计算范围有误，违约金是在《委托租赁合同》中约定，相应的计算范围应该是从2013年7月至2016年10月。新的租赁合同是属于代理租赁合同，与委托租赁合同是不同的，《委托租赁合同》中约定国龙物业公司可以收取相应的代理费，新的租赁合同中约定国龙物业公司是不收取任何费用的，因此对于2017年以后欠付租金的违约金不应依据《委托租赁合同》计算。每月万分之三的违约金计算约定过高，超出了原告的实际损失范围，应予以调整。6.国龙房地产公司的保证责任仅限于《委托租赁合同》中约定的内容，即国龙房地产公司对原告与国龙物业公司解除合同后20%的违约金承担担保责任。该条约定说明原告与国龙物业公司、国龙房地产公司三方对保证责任范围是有明确约定的，应依照合同约定履行。 被告为其辩解向法庭提供的证据有： 1.中国建设银行贷款支付凭证，证明原告延迟支付案涉商业用房的购房款，已经违反了国龙物业公司与原告签订的《委托租赁合同》； 2.国龙财富中心租赁合同2份，证明国龙物业公司与原告签订的《委托租赁合同》已于2017年1月1日终止，取而代之的是双方之间实际履行的新的代理租赁合同。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议，商品房买卖合同的补充协议约定了买受人在未支付房款或贷款未到位的情况下，出卖人国龙房地产公司有权延迟交付商铺。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，委托租赁合同约定原告需提前三个月将物业交付国龙物业公司，这三个月是国龙物业公司对外招租的空窗期，是不用支付租金的。对证据3没有异议，但在2019年8月6日有两笔1637.40元的汇款，这两笔款是国龙物业公司支付2017年1月1日至2019年3月相应的两期租金，这两期租金原告没有计算在已付租金数额内。原告对被告提供的证据发表如下意见：证据1与本案无关；证据2与本案无关，出租人是国龙物业公司，承租人是梧州市智弘贸易有限公司，与原告无关，不能作为本案计算租金的依据。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：原告提供的证据具有真实性、合法性，能够证明本案的事实，与本案有关联性，故本院予以采信。被告提供的证据，与原、被告双方诉辩事由具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月18日，原告林永健、林诗雅与被告国龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告国龙房地产公司开发的国龙财富中心5层503号商务公寓一套，价款429483元，通过银行按揭贷款方式支付，国龙房地产公司应当在2012年12月30日前交付商品房给原告使用。 同日，原告林永健、林诗雅与被告国龙物业公司、国龙房地产公司签订《委托租赁合同》，约定原告全权委托被告国龙物业公司对国龙财富中心5层503号商务公寓进行出租，被告国龙物业公司享有上述物业的出租权（包括但不限于经营权、管理权、聘用专业公司经营管理等权利）、占有权、使用权、收益权以及与该物业的出租权和管理权相关的其他事项的权利（买卖和抵押除外）；合同期限为五年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止，被告国龙物业公司在五年内对该物业进行全权出租代理业务，有权自行决定和行使该物业的出租权及其他相关事宜的权利，无须另行征得原告的同意，原告对被告国龙物业公司行使出租权的行为须无条件给予协助，被告国龙物业公司有权将该物业连同物业所在的写字楼进行整体策划、调整物业的经营布局和使用功能，原告对此不应持反对态度；原告同意被告国龙物业公司对该物业采取包括联营、合作、出租、委托经营管理服务等合法的方式进行管理；原告需提前三个月将物业交付被告国龙物业公司，具体交付物业时间以被告国龙房地产公司交楼时间为准，原告须于2012年12月30日前向被告国龙物业公司办妥该物业的交付手续，双方应签署物业交接单；自2013年4月1日起，被告国龙物业公司承诺代理原告出租物业的租金收入不少于原告与被告国龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》总价429483元的年8%税前固定回报扣除应缴税费后付给原告（即税前租金收入34359元减应付税费等于应付租金），被告国龙物业公司每年度向原告分四次支付，每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付；不管被告国龙物业公司代理出租的物业租金收入是否达到合同总价的8%，被告国龙物业公司均应按税前8%的租金收入减应缴税费后支付给原告，超出8%租金收入部分归被告国龙物业公司所有，作为代理业务费；原告所获8%的税前租金收益产生的所有税费均由原告承担，由被告国龙物业公司按国家相关法律法规的规定代扣代缴；如被告国龙物业公司逾期1个季度未按约定分配相关税前固定收益给原告的，原告有权按日对逾期支付的税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且原告有权解除合同，如双方合同解除，被告国龙物业公司应按《商品房买卖合同》载明的该物业成交总价的20%支付违约金给原告，被告国龙房地产公司对此款承担担保责任。 签订合同后，被告国龙物业公司接收了原告位于国龙财富中心5层503号商务公寓的物业，双方开始履行合同。被告国龙物业公司于2013年10月15日支付租金7619.11元，于2014年1月17日支付租金7619元，4月18日支付租金7619元，7月17日支付租金7619元，10月15日支付租金7619元，于2015年1月26日支付租金7619元，4月27日支付租金7619元，7月8日支付租金8109元。2016年12月23日，被告国龙物业公司与梧州市圣弘通信设备有限公司签订租赁合同，将包括原告所有的商务公寓在内的国龙财富中心第5层第01-03号房产出租给该公司，租赁期限从2017年1月1日起至2018年3月31日止。据此，被告国龙物业公司与原告重新商定将委托租赁期内的租金调整为每月1734.52元，扣除税费后被告国龙物业公司应支付原告的租金为1637.40元。被告国龙物业公司于2017年3月13日支付租金1637.40元，4月12日支付租金1637.40元，5月9日支付租金1637.40元，7月14日支付租金1637.40元，8月9日支付租金1637.40元，9月28日支付租金1637.40元，10月24日支付租金1637.40元，于2018年3月7日支付租金1637.40元。2018年3月31日，被告国龙物业公司与原告签订的《委托租赁合同》到期，双方没有续签书面合同。2018年4月1日，被告国龙物业公司与梧州市智弘贸易有限公司签订租赁合同，将国龙财富中心第5层第01-03号房产出租给该公司，租赁期限从2018年4月1日起至2019年3月31日止。此后，被告国龙物业公司与原告约定仍按照每月税后租金1637.40元的标准履行合同义务。被告国龙物业公司于2018年4月13日支付租金1637.40元，7月17日支付租金1637.40元，8月14日支付租金1637.40元，10月11日支付租金1637.40元，于2019年3月29日支付租金4912.20元，4月2日支付租金3274.80元，8月6日支付租金3274.80元。综上计算，被告国龙物业公司尚欠原告租金合计69372.20元。 本院认为，原告林永健、林诗雅与被告国龙物业公司、国龙房地产公司签订的《委托租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有约束力。被告国龙物业公司有义务按照《委托租赁合同》的约定以及与原告协商的结果向原告支付委托租赁物业的租金。被告国龙物业公司提出诉讼时效抗辩，而按照《委托租赁合同》“每季度的租金收入于下一季度第一个月的15日前支付”的约定以及双方在合同到期后按月支付租金的履行行为，租金按“季度”或者“月”支付的，属于约定了分期缴纳租金的租赁合同。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但这种独立性不足以否认租金债务的整体性。因此，在租赁合同持续履行的前提下，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，适用三年的诉讼时效。被告国龙物业公司最后一次支付租金的时间是2019年8月6日，原告于2019年10月10日向法院提起诉讼主张权利，未超过三年的诉讼时效，依法应予保护。经本院计算，被告国龙物业公司未向原告支付的委托租赁物业的租金合计69372.20元，原告诉请被告国龙物业公司支付欠付的租金，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金的问题。按照《委托租赁合同》的约定，如被告国龙物业公司逾期一个季度未按约定分配相关税前固定收益给原告的，原告有权按日对逾期支付的相关税前固定收益金额收取万分之三的违约金。现被告国龙物业公司逾期支付租金，按照合同约定和法律规定，应向原告支付违约金。违约金以欠付月份租金的税前金额为基数，按万分之三的日利率，从欠付租金月份对应的应付款次日起，计算至2019年8月31日止。经本院计算，被告国龙物业公司因逾期支付租金，产生的违约金共计26767元，应支付给原告。 关于被告国龙房地产公司应否对上述债务承担连带责任的问题。《委托租赁合同》约定：如被告国龙物业公司逾期一个季度未按约定分配相关税前固定收益给原告的，原告有权按日对逾期支付的税前固定收益金额收取万分之三的违约金，并且原告有权解除合同，如双方解除合同，被告国龙物业公司应按《商品房买卖合同》载明的该物业成交总价的20%支付违约金给原告，被告国龙房地产公司对此款承担担保责任。根据此约定，被告国龙房地产公司仅对原告与被告国龙物业公司解除《委托租赁合同》时被告国龙物业公司应支付的违约金承担担保责任。原、被告未约定被告国龙房地产公司对被告国龙物业公司欠付租金以及由此产生的违约金承担担保责任。原告诉请被告国龙房地产公司对前述被告国龙物业公司欠付租金和违约金的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，为保护合同当事人的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司应向原告林永健、林诗雅支付租金69372.20元； 二、被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司应向原告林永健、林诗雅支付违约金26767元； 三、驳回原告林永健、林诗雅的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2344元，由原告林永健、林诗雅负担139元，被告广西梧州国龙物业管理有限责任公司负担2205元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  吕晓雯 人民陪审员  李丽芳 人民陪审员  李晚昌 二〇二〇年二月二十五日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。