贵州省思南县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0624民初3254号原告：谭应林，男，1981年9月15日出生，苗族，户籍地贵州省铜仁市思南县顺和商住楼1栋3单元803号，居民。原告：蔡娟，女，1985年8月28日出生，苗族，户籍地贵州省思南县，居民。二原告委托诉讼代理人：熊春波，贵州驰铭（思南）律师事务所律师。被告：贵州鸿和益达房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市思南县思唐街道城北社区，统一社会信用代码：915206247411193088。法定代表人：邵强，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵进，贵州锦江河（思南）律师事务所律师。被告：卢晓勇，男，1966年11月23日出生，土家族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，居民。原告谭应林、蔡娟与被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司（以下简称“鸿和房地产公司”）、卢晓勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理。根据被告鸿和房地产公司的申请，本院依法追加卢晓勇为本案共同被告参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭应林及二原告特别授权诉讼代理人熊春波、被告鸿和房地产公司特别授权诉讼代理人赵进以及被告卢晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭应林、蔡娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司返还原告所购商品房面积误差比在3%内部分（包含3%）的房价款及利息共计人民币15318元；2、请求法院依法判令被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司双倍返还原告所购商品房面积误差超过3%的部分的房价款人民币39837元；3、案件受理费由被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司承担。事实及理由：2012年2月13日，原告谭应林作为买受人与被告贵州鸿和益达房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同，对商品房房号、面积、计价方式与价款、面积确认及面积误差处理、争议解决方式及合同的生效时间进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付购房款人民币345000元，房屋已实际交付给原告。2019年11月8日，二原告取得黔（2018）思南县不动产登记证明第0001890号不动产权证书，发现所购商品房建筑面积为116.77平方米，比商品房买卖合同约定面积128平方米要少11.23平方米，面积误差比绝对值为8.83%，误差比值明显超过3%，被告的欺诈行为给原告造成了损失。原被告之间的商品房买卖合同及协议合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十四条之规定，被告应当返还商品房面积误差比在3%内（含3%）的房价款及利息，双倍返还原告所购商品房面积误差超过3%部分的房价款。合同没有约定或约定不明的，按该条处理。原告遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼。被告鸿和房地产公司辩称，蔡娟不是《商品房买卖合同》买受人，蔡娟作为本案共同原告不适格。原告谭应林、蔡娟与被告鸿和房地产公司之间存在商品房销售合同纠纷没有事实依据，鸿和房地产公司不具备被告主体资格。原告谭应林、蔡娟主张退还商品房面积误差比3%以内的房价款及利息以及面积误差比超3%双倍赔偿没有事实及法律依据。原告谭应林、蔡娟起诉已超过诉讼时效。案涉房屋面积误差8%属于合同可控范围，不应该调差退还。请求法院驳回原告的起诉，本案件受理费由原告承担。被告卢晓勇辩称，案涉房屋属于思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目，2016年合法得到使用权，为亏损项目，但依然为原告谭应林、蔡娟办理了房产证。《商品房买卖合同》是2012年签订的，合同签订时，由于施工图纸没有进行审计核定，房屋面积是估计的面积。《商品房买卖合同》第四、第五条明确约定以房屋套数来计价，不以面积来计算。2015年缴纳测绘费后，对房屋面积进行了公示，原告谭应林、蔡娟从未向我本人和公司提出过异议，原告的诉请超过诉讼时效。思南县阳光房地产开发有限公司在2008年已经变更为鸿和房地产公司，原告谭应林与思南县阳光房地产开发有限公司于2012年签订的《商品房买卖合同》应该属于无效合同。经审理，本院认定案件事实如下：被告卢晓勇借用思南县阳光房地产开发有限公司资质开发承建了位于思南县顺和商住楼项目。2012年2月13日，被告卢晓勇以思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部的名义与原告谭应林签订《商品房买卖合同》，约定将位于思南县顺和商住楼第1幢3单元8层3号商品房出售给原告谭应林，该房屋建筑面积为128平方米；该合同第三条约定：房屋计价方式及价款为按套计算，房屋总价345000元。第五条：面积确认及差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。原告谭应林于2012年2月13日、2012年5月2日分别向思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部交付购房款100000元、45000元，共计支付145000元。2012年5月22日，原告谭应林、蔡娟与中国建设银行股份有限公司思南支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人谭应林、蔡娟借款20万元用于购买售房人为思南县阳光房地产开发有限公司位于顺和商住楼第1幢3单元8层3号商品房，思南县阳光房地产开发有限公司作为保证人，并设置抵押权。被告鸿和房地产公司于2018年5月3日为案涉房屋办理了不动产权证书，证号为黔（2018）思南县不动产登记证明第0001890号，不动产权证书载明所购商品房建筑面积为116.77平方米。另查明，原告谭应林、蔡娟于2010年4月7日办理结婚登记，系夫妻关系。思南县阳光房地产开发有限公司于2002年1月23日依法登记成立，于2008年11月19日依法变更登记为鸿和房地产公司。上列案件事实，有原告谭应林、蔡娟提交的原告谭应林、蔡娟的身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收款收据、现金交款单、《个人住房（商业用房）借款合同》、《不动产登记证明》、《房产测绘分户平面图》、企业信息查询单及思南县住房和城乡建设局回函等证据并经庭审质证以及原被告双方的陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点：一、原告蔡娟和被告卢晓勇、鸿和房地产公司是否具有诉讼主体资格？二、案涉《商品房买卖合同》是否有效？三、原告的请求是否超过诉讼时效？针对焦点一，由于原告谭应林、蔡娟系夫妻关系，案涉商品房买卖合同签订于两人夫妻关系存续期间,两人对商品房买卖合同形成的债权享有连带性权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定，“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，蔡娟、谭应林作为连带之债的共同权利人，人民法院对案涉商品房买卖合同权利义务的认定直接涉及二人的利益，谭应林、蔡娟可以作为共同原告起诉。故蔡娟作为本案原告主体资格适格。虽然思南县阳光房地产开发有限公司顺和商住楼项目部不具备独立法人资格,但思南县阳光房地产开发有限公司在《个人住房（商业用房）借款合同》作为担保人并为原告谭应林、蔡娟办理房屋不动产权证书的行为，视为对该项目部行为进行认可和追认，构成表见代理。该项目部的民事行为视为该公司即思南县阳光房地产开发有限公司的民事行为，由于该公司变更为鸿和房地产公司，因此鸿和房地产公司是本案适格的被告。被告卢晓勇在商品房买卖合同中委托人处签名的民事行为系受委托人的行为，其法律后果由追认的委托人承担，故卢晓勇在本案中只是受委托人，不具有诉讼主体资格。针对焦点二，由于思南县阳光房地产开发有限公司于2008年11月19日依法变更为鸿和房地产公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”及《中华人民共和国公司法》第九条第二款“有限责任公司变更为股份有限公司，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。”的规定，案涉合同有效并对鸿和房地产公司具有法律效力。针对焦点三：案涉房屋的不动产权证书系2018年5月3日办理，原告谭应林、蔡娟取得不动产权证书后才真正得知房屋相关信息，根据法律规定其诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故本案原告起诉未超过诉讼时效。根据《商品房销售管理办法》第十八条“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，本案合同双方已经明确约定商品房的价款按套计算，面积以不动产权登记为准。双方对面积误差已经明确约定为按套计价的不适用调差处理。涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，应该得到全面的遵守。综上所述,原告的诉求不符合法律的规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告谭应林、蔡娟的诉讼请求。案件受理费已减半收取计589元，由原告谭应林、蔡娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费用，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田茂婵二〇二〇年二月七日书记员  袁宝华