四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8687号 原告：周刚，男，1965年12月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李星历，四川星历律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原告周刚与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“名人酒店公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周刚及其委托诉讼代理人李星历，被告名人酒店公司的委托诉讼代理人刘宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 周刚向本院提出诉讼请求：1.判令名人酒店公司向周刚支付经营管理费差额人民币55323元；2.判令名人酒店公司向周刚支付逾期支付经营管理费的违约金17264元，并按未付经营管理费为基数，自2019年9月10日起按日万分之五为标准计算至付清为止；3.判令名人酒店公司向周刚支付265265元房款，周刚在收到该款后将位于“成都市高新区”房屋的不动产权变更过户给名人酒店公司，名人酒店公司承担办理房屋变更产生的所有费用；4.判令名人酒店公司向周刚支付房款补偿金13263.25元。庭审中，周刚当庭将第1项诉讼请求变更为：判令名人酒店公司向周刚支付经营管理费差额人民币58395元，并增加一项诉讼请求：判令名人酒店公司自2019年9月1日起按照每月人民币2243元标准向原告支付经营管理费，直至名人酒店公司向周刚足额支付265265元房款时止。事实与理由：周刚与名人酒店公司于2013年3月28日就涉诉房屋签订了《委托经营管理合同》，约定周刚自2014年8月1日起委托名人酒店公司对涉诉房屋进行经营管理，合同期限为十五年，自2014年8月1日起至2029年7月31日止。名人酒店公司应分阶段按月向周刚交纳房屋的经营管理费，且在委托经营管理期满五年、十年后的两个阶段周刚有权向名人酒店公司提出由其回购涉诉房屋的主张。此后，名人酒店公司未按照约定按期足额向周刚支付经营管理费，并且对周刚主张回购涉诉房屋的请求不予回复、答复。 名人酒店公司辩称：1.认可《委托经营管理合同》的真实性，认可周刚主张的经营管理费支付情况；2.关于房屋回购，房屋是否单独回购应服从楼盘整体打造的情况，单独回购会影响楼盘整体规划适用，损害其他业主利益，且合同约定的回购条件系需由周刚先办理案涉房屋产权变更手续后名人酒店公司于次月再付款回购，周刚并未办理相关手续，故回购条件未成就；3.违约金过高，请求法庭调减。 经审查，本院认定事实如下： 2013年3月28日，出卖方成都上层名人投资有限公司（以下简称“名人投资公司”）委托成都速成房地产营销有限公司与买受人周刚签订了编号为ZHGS0059的《房屋买卖合同》，约定由周刚购买上层名人投资公司位于成都市高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”的3栋1单元4楼层250号房屋（以下简称“案涉房屋”），用途为商业；合同第十九条特别约定买受人在签订本合同及相关文件前，已对出卖方所出售的房屋作了充分、必要的了解（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理分户产权途径、用途等），买受人对此无异议。 同日，周刚作为委托方（即甲方）与受托方（即乙方）成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为名人酒店公司）签订了编号为ZHGS0059的《委托经营管理合同》，合同主要约定内容包括：1.甲方案涉房屋（精装房）委托给乙方进行经营管理，委托经营管理期限为十五年，从2014年8月1日至2029年7月31日；2.案涉房屋经营管理费2014年8月1日至2019年7月31日为2103元/月，2019年8月1日至2024年7月31日为2243元/月，2024年8月1日至2029年7月31日为2383元/月，乙方应于每月的10日前向甲方支付当月经营管理费；3.乙方如未能按合同如期支付案涉房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋；4.在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，甲方有权向乙方提出一次要约，要求乙方对案涉房屋进行购买，乙方应无条件在甲方完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给甲方，双方同意案涉房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为336454元，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 同日，周刚作为甲方与乙方成都鑫然凯尚装饰装修工程有限公司签订了《委托装修协议》，双方就房屋在整个经营管理期内的装修事宜达成协议，该协议约定工程包干费为211500元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用。同时，周刚作为甲方与乙方成都零壹名人酒店管理有限公司、丙方成都鑫然凯尚装饰装修工程有限公司三方签订了《补充协议》，协议约定：一、甲方自愿向丙方支付人民币40354元，作为酒店房屋个性化装饰及配套费用；二、以上款项暂由乙方代收，并根据装修工程进度向丙方支付。 周刚于2017年5月12日取得案涉房屋权证号为川（2017）成都市不动产权第××号的不动产权登记证书，为周刚单独所有。 本院于2019年8月12日作出的（2019）川0193民初4281号民事判决书（已生效）认定因案涉房屋面积差异，名人投资公司应当向周刚返还购房面积差异款（包含购房款、装饰配套款、装修款三部分费用）71188.26元。故案涉房屋实际总价款为265265.74元。 2016年8月29日，周刚向名人酒店公司发送《关于购买房屋的申请书》，申请名人酒店公司对案涉房屋进行回购，名人酒店公司在该申请书上盖章。 周刚提交的经营管理费明细表上载明2014年8月8日至2019年8月15日，名人酒店公司每月均未足额向周刚支付经营管理费，经营管理费的应收金额与实收金额的差额总计55323元，对此名人酒店公司当庭表示认可。 以上事实有经过庭审举证质证的原、被告身份信息、《委托经营管理合同》、《房屋买卖合同》、《委托装修协议》、《补充协议》、不动产登记证书、成都零壹名人酒店管理有限公司专用收据、招商银行卡账户交易明细、招商银行业务凭证/客户回单、周刚提交的经营管理费明细表等证据，以及原、被告双方的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉《委托经营管理合同》、《房屋买卖合同》、《委托装修协议》、《补充协议》均系合同各方真实意思表示且不违法法律规定，应属合法有效，对合同各方均有约束力。对周刚的各项诉讼请求，分别评述如下： 关于经营管理费差额的金额。周刚当庭变更诉讼请求，主张名人酒店公司欠付经营管理费58395元，但未提交证据予以证实，应承担举证不力的法律后果，周刚提交的经营管理费明细表上载明自2014年8月8日至2019年8月15日名人酒店公司尚欠55323元的经营管理费未向周刚支付，对此名人酒店公司亦表示认可，故本院确认名人酒店公司自2014年8月8日至2019年8月15日尚欠周刚55323元的经营管理费未支付。 关于违约金。依照《委托经营管理合同》第三条第3款约定“乙方（名人酒店公司）……应于每月10日前向甲方（周刚）支付当月经营管理费……”，第六条第3款约定“如乙方（名人酒店公司）未能按合同如期支付案涉房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方（周刚）按每天未付款的万分之五支付违约金……”。名人酒店公司认可自2014年8月8日至2019年8月15日每月均未按约定足额支付经营管理费，故依照合同约定，名人酒店公司应当向周刚支付违约金，名人酒店公司认可周刚提交的经营管理费明细表上载明的2014年8月8日至2019年8月15日欠付经营管理费金额55323，故本案违约金计算应当以55323元为基数。依照合同约定，每月10日为应当付款的时间，故违约金的起算时间应为每月的10日，计算标准为每日万分之五，2014年8月8日至2019年8月15日名人酒店公司应当向周刚支付违约金共计16546元，2019年8月16日及之后的违约金，应当以欠付经营管理费55323元为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止。名人酒店公司主张违约金过高请求法院调减，对此，结合本案已查明的事实以及依合同约定计算得出的违约金金额，本案违约金并无过高的情况，对于名人酒店的该主张本院不予支持。 关于周刚要求名人酒店公司回购案涉房屋并支付房款补偿金的诉讼请求，评述如下：1.本案案涉《委托经营管理合同》、《房屋买卖合同》、《委托装修协议》、《补充协议》均在同一天签订，从几份合同约定的内容可以看出案涉房屋用途为商业，周刚购买案涉房屋目的系为交由名人酒店公司统一装修打造、经营管理并从中收取固定收益；2.周刚购买案涉房屋，虽进行了不动产登记，但该案涉房屋与相邻商业房屋并无明确物理四至，周刚以及相邻房屋的业主均无法独立行使占有、使用等物权，周刚以及相邻房屋业主购买房屋后，均将房屋交由名人酒店公司统一装修打造、经营管理，案涉房屋及其相邻房屋均依赖于名人酒店公司的统一装修打造、经营管理才能实现物权收益，故对案涉合同的履行、解除或案涉房屋的处分，应当进行整体评价；3.周刚购买案涉房屋时应当知道案涉房屋实际使用性质不同于一般独立的商业用房，多数与周刚相同情形的物权人的经营管理合同尚在履行过程中，案涉房屋所在楼盘尚在实际经营中，周刚的权利行使应当尊重多数业主的合同权利，以避免统一经营与个体物权的冲突。依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条的规定，周刚单独要求行使回购的权利应当受到限制，故本院对周刚要求名人酒店公司回购案涉房屋并支付房款补偿金的诉讼请求均不予支持。 关于周刚要求名人酒店公司自2019年9月1日起按每月2243元的标准支付经营管理费直至足额支付265265元房款为止的诉讼请求。名人酒店公司应当依照《委托经营管理合同》约定向周刚支付经营管理费，《委托经营管理合同》第三条第4款对经营管理费金额有明确约定，名人酒店公司应当遵照履行。因周刚要求名人酒店公司回购案涉房屋的请求本院不予支持，故《委托经营管理合同》双方均应继续履行，名人酒店公司应按合同约定的金额和时间向周刚支付经营管理费。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款、第二款、第三款的规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周刚支付欠付的经营管理费55323元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周刚支付逾期支付经营管理费的违约金（截至2019年8月15日的违约金为16546元，2019年8月16日及以后的违约金以欠付经营管理费55323元为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止）； 三、被告成都上层名人酒店管理有限公司应当按照《委托经营管理合同》约定金额向原告周刚支付经营管理费（2014年8月1日至2019年7月31日为2103元/月，2019年8月1日至2024年7月31日为2243元/月，2024年8月1日至2029年7月31日为2383元/月）； 四、驳回原告周刚的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3283元，由原告周刚负担2485元，被告成都上层名人酒店管理有限公司负担798元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇二〇年二月五日 书记员  张 梅