浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0424民初2841号原告（反诉被告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路231号，统一社会信用代码9133042434402345XF。代表人：周国辉。委托诉讼代理人：崔笑、张秋雁，该单位员工。被告（反诉原告）：嘉兴市彩慧影视文化有限公司。住所地：嘉兴市南湖区龙翔大厦1幢1420室-7，统一社会信用代码91330402MA29FJ1K22。法定代表人：刘采会。委托诉讼代理人：高爱荣，该单位员工。原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司（以下简称“嘉凯城公司”）与被告嘉兴市彩慧影视文化有限公司（以下简称“彩慧公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理，被告在答辩期内提起反诉，本院决定予以合并审理。本诉中，原告嘉凯城公司的诉讼请求：1、原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年10月25日解除；2、被告向原告支付自2018年7月1日至2018年10月25日止房屋租金24946.62元及滞纳金12272.77元（按日从2018年7月1日暂计至2018年12月31日，共184天，按日千分之三计算，实际计至房屋租金付清之日止）；3、被告向原告支付2017年11月1日至2017年11月30日装修免租期租金6602.49元；4、被告向原告支付自2017年12月1日至2018年1月31日免租期租金13204.98元；5、被告向原告支付房屋占用费26844.08元（自2018年10月26日至2018年12月17日共53天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算）；6、被告向原告支付租赁违约金100000元；7、被告向原告支付清铺费12661.49元（按80元/平方米计算）；8、本案诉讼费用由被告承担。反诉中，反诉原告彩慧公司的诉讼请求：1、反诉被告嘉凯城公司支付反诉原告履约保证金19900元；2、反诉被告赔偿反诉原告装修损失74332元（按95570元装修费算，损失28个月）；3、反诉被告返还反诉原告吸顶空调、沙发、吧台各一、梳妆桌凳二套、塑料凳100个，折合人民币15000元；4、反诉被告赔偿反诉原告经营性损失折合3000元（7月至9月，3个月）；5、反诉被告支付反诉原告违约金100000元；6、本案反诉费用由被反诉人承担。本案依法适用简易程序，于2019年8月5日第一次开庭进行了审理，后因案件疑难复杂，转为普通程序继续审理，于2019年9月27日、2019年11月29日二次公开开庭进行了审理。三次庭审原告委托诉讼代理人崔笑、张秋雁均到庭参加诉讼，第一次庭审被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，第二次庭审被告的委托诉讼代理人钟怡（审理过程中撤销代理权）、高爱荣到庭参加诉讼，第三次庭审被告的委托诉讼代理人高爱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理，本院查明案件事实如下：2017年10月26日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《嘉凯城?[海盐]项目房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告嘉凯城海盐项目贰号楼贰层2025、2026、2085号商铺，建筑面积为180.89平方米；用于配套服务，经营品牌为“旗袍俱乐部”；租赁期限3年，自实际交付日起算，暂定为2017年11月1日至2020年10月31日；装修免租期为1个月，自租赁物业实际交付日起开始计算；经营免租期为2个月，分贰年度执行，具体分摊为2017年12月、2018年1月；免租期间，乙方无需支付房屋租金，但租赁物业的物业管理费、实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费，由乙方自行承担；如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金；甲方应当在2017年11月1日向乙方交付租赁物业；在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付19900元定金，如乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金，在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补；甲、乙双方约定有开业保证金19900元，在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付。在乙方按约定正式开业后一个月内，甲方可将此开业保证金转为乙方的应缴租金、管理费或其他费用；自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金19900元，其中，乙方已缴纳的定金转为履约保证金，余款需以银行转账方式缴纳给甲方；履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等；本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项，履约保证金被扣除后，乙方须于收到甲方书面补款通知的七日内补足；租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除时，甲方在乙方符合相关条件后15日内在扣除乙方因不履行或违反合同规定条件所需支付、赔偿或补偿的金额后，把履约保证金的余额（如有）退还给乙方；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；租金标准为：自起租日至2019年10月31日止，固定单位租金为1.2元/平方米/天，固定月租金为6602.49元，年租金为79229.82元；支付方式为：自起租日起，乙方先按照双方约定的固定租金数额每3个月支付一次，每次支付3个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用；乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效；物业管理费不含在租金内，物业服务费标准为0.2元/平方米/天（6.084元/平方米/月），具体标准及收费方式以双方另行签订的物业管理服务协议约定为准；乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金5426.70元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，30日内予以无息退还或冲抵其他乙方应缴之费用；自租赁物业实际交付日起，所有设施、设备（消防设施设备除外）均由乙方自行负责维护保养；乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的“返还期”，在“返还期”内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付；“返还期”后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除)日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费；乙方不得以任何理由无限期拖延“返还期”，甲方有权追究乙方非法占有房屋的法律责任；甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；甲方同时有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售，转让，或以任何其他方式处分该等废弃物，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因此所受或将要受到的损失，如有不足的，甲方可根据本合同的其他约定继续追偿；届时甲方亦有权选择保留该租赁物业内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿；乙方应按本合同规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态；乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除；若乙方在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用；乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除解除前乙方应承担的责任；乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，甲方有权向乙方收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于人民币10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿；任何一方根据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件快递服务方式发到另一方的下述地址（乙方地址：嘉兴市南湖区龙翔大厦1幢1420室-7），交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。合同还对双方其他权利义务作了具体约定。合同签订后，原告按期交付租赁房屋，被告按约交付定金19900元（后转为履约保证金）、开业保证金19900元、装修押金5526.70元。经查，涉案租赁房屋由浙江同益物业服务有限公司海盐分公司（以下简称“同益公司”）进行物业服务管理，被告租赁期间其收取的物业费按照双方物业协议为每月6.084元/平方米，被告应自租赁的物业交付日起按100%物业服务费标准缴纳物业服务费，物业服务费每3个月预缴一次，被告应在每个付款周期届至前15日支付完毕。2018年9月1日，同益公司出具授权委托书一份，载明：“兹委托嘉凯城公司作为我公司的受托人，全权代表我公司代收浙江省海盐县武原街道新桥北路231号海盐嘉凯城城市客厅项目全部商铺的物业费、水电费、公共能耗费、装修垃圾清理费、装修管理费等费用，该费用收取后统一转入我司账户。如我司与商铺发生物业服务纠纷，受托人有代为参与诉讼、申请执行的权利，委托人特别授权受托人代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，并进行和解、调解的权利。我公司对受托人在受托权限范围内签署的有关文件均予以承认，并承担由此产生的法律责任，委托期限：2018年9月1日至2028年9月30日”。2018年7月10日，原告向被告法人发送催款函一份，要求被告于2018年7月13日前向原告支付所欠的租金及物业费。2018年10月25日，原告向被告邮寄送达合同解除通知书一份，载明被告严重违反合同约定，给原告及物业公司造成严重损失，原告正式通知被告，双方签订的《租赁合同》及被告与物业公司签订的《物业协议》于本函件送达之日起解除，被告应在15日内将租赁房屋按照租赁合同的约定返还至原告；被告应在收到本书面通知书后5日内向原告及物业公司缴纳完毕暂计算至2018年9月30日所应缴纳的租金19519.92元及违约金14230.02元、物业管理费3277.53元及违约金2389.32元；被告已支付的履约保证金19900元原告予以没收；被告应在收到本书面通知书后5日内向原告支付10万元违约金；被告应在收到本书面通知书后5日内向原告补缴装修免租期和经营免租期的租金共计人民币19807.47元。上述解除通知书原告通过邮政EMS快递向被告寄送，被告于2018年10月25日签收。另查明，被告已缴纳了履约保证金19900元（定金转为履约保证金）、开业保证金19900元、租金13400元、电费2862.80元、装修押金5526.70元、物业费3301.60元，其中开业保证金在被告开业后已冲抵为租金，装修押金已充抵为物业费，原告于2018年9月对涉案租赁房屋进行停电措施，截止停电日，被告已交电费尚余63.88元（余款抵扣物业费）。2018年9月，被告在涉案租赁房屋中还在开设舞蹈班。2018年12月17日，原告进入涉案租赁房屋，对涉案房屋进行了拆铺、清场，为此产生垃圾搬运费12661.49元。后涉案租赁房屋由原告出租给案外第三人。另，被告陈述其在租赁期间，涉案房屋有漏水情况，还伴有恶臭，影响其正常经营，原告认可确有漏水情况，但系楼上租户原因导致漏水，期间也多次与楼上租户沟通，楼上租户也多次派人维修，虽有漏水但不影响经营。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、合同解除通知书、退款函、快递面单、快递信息、照片、公司对账确认单、收据、物业管理服务协议、业务收款回单、商铺装修押金退还结算单、授权委托书、旗袍俱乐部拆铺明细、垃圾搬运费发票，被告提供的视频、照片及双方当事人、证人的当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应按约定履行自己的义务。本案中，根据双方租赁合同的约定，自起租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每3个月支付一次，每次支付3个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用；被告未按前述约定按时、足额支付租金的，当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。涉案房屋租金标准为：自起租日至2019年10月31日止，固定单位租金为1.2元/平方米/天，固定月租金为6602.49元，年租金为79229.82元。被告在签订上述租赁合同后，支付原告房屋租金至2018年6月底（含开业保证金19900元、租金13400元，扣除3个月免租期，自2018年2月1日起算租金）还余287.55元，之后一直未交纳租金，其逾期未交租金的行为已构成违约，故原告可单方书面通知被告解除双方之间的租赁合同，本院确认双方租赁合同于2018年10月25日解除。被告以房屋漏水影响其经营系原告先行违约未由进行抗辩，本院认为虽然被告租赁期间，房屋确有漏水发生，但是对此不论是原告联系还是楼上租户联系的维修人员，被告也认可当时有维修人员不止一次上门维修，本院认为原告作为出租房亦在履行其应负有的义务，且被告在2018年9月还在涉案租赁房屋内开设舞蹈班，被告未提供充足证据证明房屋漏水导致其无法经营，且被告未在2018年6月底前足额支付2018年7月-9月的租金，故被告该项抗辩，本院不予采纳。针对原、被告的其他诉讼请求，本院作如下分析：一、有关原告要求被告支付2018年7月1日至2018年10月25日的房屋租金24946.62元及滞纳金12272.77元（按日从2018年7月1日暂计至2018年12月31日，共184天，按日千分之三计算，实际计至房屋租金付清之日止）的诉请。涉案房屋（建筑面积为180.89平方米）的固定单位租金为1.2元/平方米/天，固定月租金为6602.49元，被告仅支付至2018年6月底的房租后余287.55元作为2018年7月的房租，之后一直未交纳租金，故原告请求被告支付2018年7月1日至2018年10月25日的房屋租金24946.62元，经本院核算，予以确认。根据双方租赁合同的约定，被告未按约按时、足额支付租金的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额千分之三的标准向原告支付违约金，该违约金计算标准过高，本院酌定该违约金（即原告请求的滞纳金）为483.58元（暂算至2018年12月31日，之后以24946.62元为基数计算至房屋租金付清之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、有关原告要求被告支付2017年11月1日至2017年11月30日装修免租期租金6602.49元及2017年12月1日至2018年1月31日经营免租期租金13204.98元的诉请。根据双方租赁合同约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定的租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金，故原告的上述诉请，本院予以支持。三、有关原告要求被告支付房屋占用费26844.08元（自2018年10月26日至2018年12月17日共53天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算）。根据双方租赁合同约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”，在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付；“返还期”后，被告应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除)日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。原被告之间的租赁合同于2018年10月25日解除，2018年10月26日至2018年11月9日系合同约定的“返还期”，故原告应从2018年11月10日起计算房屋占用费。另，涉案房屋每日的租金为217.07元，物业费为36.18元，原告已于2018年12月17日将涉案房屋拆铺、清偿，故被告需支付原告的房屋占用费为19247元。四、有关原告要求被告支付租赁违约金100000元的诉请。被告在与原告签订租赁合同后，已向原告支付的定金19900元已转为履约保证金。根据合同约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等；若因被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。现被告违约，对该履约保证金原告可不予退还，且原告由于被告违约造成的损失已在其他几项诉请中基本得以主张，本院认为要求被告再支付违约金100000元已没有实际损失基础，故原告的该项诉请，本院不予支持。五、有关原告要求被告支付的清铺费12661.49元（按80元/平方米计算）的诉请。根据合同约定，原告有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，被告放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担。本院认为原告的该项主张符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。六、对被告提出的全部反诉诉请。根据双方租赁合同的约定及前述本院的认定，双方的租赁合同系因被告违约导致原告单方解除，原告未存在违约情形，故被告的全部反诉诉请，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司与被告嘉兴市彩慧影视文化有限公司于2017年10月26日签订的房屋租赁合同自2018年10月25日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2018年7月1日至2018年10月25日期间的租金24946.62元及滞纳金483.58元（暂算至2018年12月31日，之后以24946.62元为基数计算至房屋租金付清之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告装修免租期租金6602.49元、经营免租期租金13204.98元，合计19807.47元；四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用费19247元；五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告清铺费12661.49元；六、驳回原告（反诉被告）嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司的其他诉讼请求及被告（反诉原告）嘉兴市彩慧影视文化有限公司的全部反诉诉讼请求。如果被告嘉兴市彩慧影视文化有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费4231元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司负担2570元，被告嘉兴市彩慧影视文化有限公司负担1661元；反诉部分案件受理费2242元，由反诉原告嘉兴市彩慧影视文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。（本页无正文）审 判 长  陆一卿人民陪审员  马建新人民陪审员  洪菊英二〇二〇年二月十二日书 记 员  马亚军??13?