濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初11904号原告：石少敏，男，汉族，1965年10月16日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：王秀峰，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。被告：田海英，女，汉族，1968年8月2日出生，住濮阳市华龙区。第三人：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地濮阳市006街道008街坊紫东花园（029-16）005幢0109。组织机构代码：91410902576306686A法定代表人：王翠英，该公司经理委托诉讼代理人：魏志飞,男，汉族，1990年1月3日出生，住濮阳市华龙区。原告石少敏诉被告田海英、第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称金辉地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石少敏及其委托代理人王秀峰，第三人金辉地产的委托代理人魏志飞到庭参加诉讼。被告田海英经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告石少敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认解除2019年9月23日原、被告双方签订的买卖定金协议、补充协议；2、判令被告退还购房款600000元，并支付违约金200000元；3、判令被告承担给原告造成的经济损失35000元（占用资金期间的利息损失及律师费）；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原告石少敏经第三人金辉地产提供中介服务向被告田海英购买田海英所有的濮阳市××小区××楼××单元××号房屋，房屋产权证号：2010-××号。2019年9月23日，原、被告双方签订《买卖定金协议》及《补充协议》，协议对价款、款项交付方式、办理房屋所有权转移登记手续等进行约定，并约定“第四条违约责任2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的”。2019年9月27日，原告按照合同约定将房屋首付款650000元支付给被告，被告出具了60万元的收据，另5万元在第三人处。但2019年10月13日，第三人金辉地产的工作人员魏志飞与被告沟通办理房屋产权变更手续，被告田海英明确向中介机构表示不再出售案涉房屋。综上，原告依约支付定金及首付款，被告拒不出售房屋并拒绝办理房屋产权变更手续，单方终止合同的行为，已构成根本违约，违反基本诚信，明显侵犯了原告的合法权益。依据《合同法》《民事诉讼法》等规定，特诉至贵院，望判如所请。被告田海英未到庭答辩。第三人金辉地产陈述，价格是原被告他们自己谈的，合同是金辉地产公司草拟的，经过三方同意签的字。被告地下车库的房产证在金辉地产工作人员处，房子的房产证被告说丢失了。金辉地产工作人员去查询了，这个房子被法院查封了，因为欠银行的钱。原告付的60万元房款，还给清丰法院执行款和执行费一共52.7万元，这52.7万元算是还的银行的钱，清丰法院对房子的查封已经解除了，剩下的7.3万元在金辉地产工作人员魏志飞处，还有另外的5万元也在金辉地产工作人员魏志飞处。金辉地产工作人员查询了房子是单独所有，没有共有人。被告的房本丢失，一直没有补办出来，后来金辉地产联系被告也联系不到。2019年10月份的时候被告说房子给了她的前夫，现在她不管这个事了。原告石少敏提交下列证据：一、被告田海英的“声明”一份、被告田海英的离婚协议书、离婚证复印件各一份；二、买卖定金协议书一份、补充协议一份、中国农业银行交易明细单一份、被告田海英出具的房款收据一份；三、第三人金辉公司的经办人魏志飞出具的房款收据一份、第三人金辉公司出具的“证明”一份。第三人金辉公司提交下列证据：一、金辉公司的经办人魏志飞与被告田海英的微信聊天记录图片；二、中国农业银行交易明细清单及收款人身份证复印件各一份。经原告石少敏申请，本院调取证据如下：河南省清丰县人民法院（2014）清民金初字第131号民事调解书一份；河南省清丰县人民法院（2014）清执字第447号执行案件立案审查、流程管理信息表一份；河南省清丰县人民法院（2014）清执字第518号执行案件立案审查、流程管理信息表一份：2019年9月27日，河南省农村信用社（农商银行）贷款本金利息收回凭证复印件二份。经审理查明，2019年9月23日，田海英出具“声明”一份，内容为：本人田海英（身份证号码：），作为坐落于濮阳市××小区××楼××单元××室（××街道××街坊××）之房屋（房产证号：2010-06280）的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权。本人谨在此严正声明：本人名下的上述房屋已设定抵押且尚未解除。如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生一切后果，概由本人自行承担。田海英提供了离婚证和离婚协议书，离婚协议中约定双方共有房产南江218㎡、一厂53㎡归田海英所有。2019年9月23日，原告石少敏（购买方）与被告田海英（出卖方）在第三人金辉地产（居间方）的中介服务下签订《买卖定金协议书》《补充协议》各一份，主要约定：石少敏购买田海英所有的坐落于濮阳市××小区××楼××单元××室的房屋，建筑面积211.10平方米，房屋价款及家具家电、装修装饰及配套设施作价总计100万元；定金2万元，石少敏于2019年9月23日支付给田海英，定金视为房价款的一部分；田海英应在2019年10月15日前向房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理解除抵押登记手续；双方同意购房款分两次支付，石少敏于2019年9月27日前将首付款65万元（含前期支付的定金2万元）以自行支付的方式支付田海英，剩余房款35万元石少敏于物业交割交房当日一次性支付给田海英；双方同意田海英收到首付款后解压并解除查封后在2019年10月15日前共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应在房屋所有权转移登记自行办理物业交割、交房手续，中介陪同；双方同意，本交易涉及的税费全部由石少敏承担；田海英若出现逾期利息协议约定的义务、拒绝将该房屋出售给石少敏或擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三方的，构成根本违约，石少敏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，田海英应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向石少敏支付违约金；石少敏若出现逾期履行协议约定的义务、拒绝购买该房屋的，构成根本违约，石少敏应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向田海英支付违约金，田海英收取的已付款项冲抵违约金，多退少补；此房价包含对应的（储藏室）车库一间，整体厨卫不得改动，除此之外空房出售；双方同意在田海英收到石少敏首付款65万元解压并解封，过户后20日内田海英搬离此房屋并将钥匙交于石少敏，田海英负责结清之前所欠水、电、气、暖、物业费等费用；此房屋和车库交易过程中产生的过户税费（除个税以外）由乙方承担；此房在清丰农村信用合作联社大流信用社有抵押并且被法院查封，石少敏知悉此情况；石少敏首付款为田海英房屋解压款，解压和解封期间所产生的费用由田海英承担，田海英保证收到石少敏部分房款后可以完成解压和解封并正常过户，否则退还全部首付款并承担石少敏所有损失；双方协商同意，此房尾款在过户后两个月之内，以自行的方式支付35万元整给田海英；该房屋公共维修基金在过户时一并转移给石少敏。另查明，2019年9月27日，石少敏通过中国农业银行的账户向魏志飞转款58万元，并注明“购房预付款”。2019年9月27日，魏志飞出具“收条”一份，内容为“今收到购房人石少敏购买房屋位置：濮阳市南江二期081-16-046-2-02的购房款现金伍万元整（小写50000元）；转账伍拾捌万元整（小写580000元）；购房定金贰万元整（小写20000元），共计陆拾伍万元整（小写650000元）”。2019年9月27日，田海英出具“收条”一份，内容为“本人田海英系房屋产权所有人，今收到购房人石少敏购买房屋位置：河南省濮阳市南江二期081-16-046-2-02的房屋首付款（大写）陆拾万元整（小写）600000元整（包含定金20000元整）”。又查明，2019年10月12日，魏志飞与田海英联系办理涉案房屋过户事宜，田海英回复南江的房子给其前夫了，让跟其前夫联系。2019年10月13日，濮阳市金辉房地产经纪有限公司出具“证明”一份，证明人魏志飞，主要证明在签订买卖定金协议和补充协议及声明当天，田海英完全配合并承认房屋的出售价格等事宜，在即将过户前田海英当面告知金辉地产的经纪人魏志飞，此房不给过户，并让其找前夫，说房子前夫已收回，不再过问此事。还查明，2014年8月25日，经河南省清丰县人民法院主持调解，田海英与清丰县农村信用合作联社达成调解协议“田海英自愿于2014年9月5日前给付清丰县农村信用合作联社利息60000元，于2014年10月25日前给付清丰县农村信用合作联社本金450000元及利息（按照借款合同约定计算至付清之日止），如田海英不能按期履行付款义务，则清丰县农村信用合作联社有权申请拍卖、变卖田海英名下坐落于濮阳市华龙区南江小区46号楼2单元1楼西户的抵押房产所得价款优先受偿”，河南省清丰县人民法院出具（2014）清民金初字第131号民事调解书一份,田海英应承担诉讼费4411.5元。因田海英未按期履行调解协议的付款义务，清丰县农村信用合作联社于2014年9月22日、2014年10月30日分别向河南省清丰县人民法院申请强制执行，河南省清丰县人民法院审查后依法受理，所立执行案件分别为（2014）清执字第447号、（2014）清执字第518号，田海英应承担的执行费分别为866元、6650元。再查明，2019年9月27日石少敏支付的58万元购房款，经濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞向清丰县法院交付执行款51.5万元及执行费用，共计支付52.69275万元，清丰县法院解除了涉案房屋的司法查封。石少敏支付的65万元房款，剩余12.30725万元现保存于濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞处。本院认为，本案争议的焦点问题是：原、被告双方签订的《买卖定金协议书》《补充协议》能否解除，如将《买卖定金协议书》《补充协议》解除，被告如何支付违约金。2019年9月23日，原告石少敏与被告田海英在濮阳市金辉房地产经纪有限公司的居间中介下签订《买卖定金协议书》及《补充协议》，在原告石少敏支付首付款65万元后，被告田海英不能按合同约定办理房屋过户手续，现原告石少敏要求解除双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》退还购房款600000元，支付违约金200000元，并要求被告田海英承担给原告造成的经济损失35000元。根据本院查明的情况，本案中被告田海英在原告石少敏支付首付款后，明确向中介公司的经纪人表示涉案房屋还给其前夫，不再与原告石少敏办理过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确便是或者以自己的行为表示不履行主要债务”的规定，原告石少敏可以要求解除双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》，故原告石少敏的该项诉讼请求，本院予以支持。根据上述查明情况，本案双方签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》解除是由被告田海英的违约行为造成，本案的情况属于双方在补充协议中约定的根本违约，但双方约定违约金按总房款的20%支付，高于原告可以预见的合法利益损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告田海英收取房屋首付款后占有期间造成的损失应为可预见的利益损失，即本案原告石少敏首付款房款中用于解除清丰县法院对涉案房屋查封的52.7万元应视为被告田海英占有使用，以不超过合法民间借贷的可得利息为限较为合理，即以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中规定的民间借贷利率不超过年利率24%为限，自2019年9月27日开始计算至首付款实际退还付清之日。剩余款项12.30725万元，在本判决生效后，由濮阳市金辉房地产经纪有限公司经纪人魏志飞退还原告。原告石少敏要求被告田海英赔偿损失35000元，提供了律师事务所的收款收据予以证明，但非正规票据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告石少敏与被告田海英于2019年9月23日签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》。二、被告田海英返还原告石少敏购房款526927.5元，并支付原告石少敏违约金（自2019年9月27日起至计算至被告实际付清之日止，以房款526927.5元为基数，按照年利率24%标准计算）于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告石少敏其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6175元，由原告石少敏负担751元，被告田海英负担5424元；保全费4670元，由被告田海英负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  张庆月人民陪审员  铁志民二〇二〇年二月二十五日书 记 员  李 扬