苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6137号原告：郭国庆，男，1986年12月26日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：孙婷婷，女，1986年12月21日出生，汉族，户籍所在地江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪太元，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭航，江苏普邦律师事务所律师。被告：丁新路，男，1990年10月5日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：史为舰，江苏钟鼓楼律师事务所律师。原告郭国庆与被告孙婷婷、丁新路房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告陈亮的委托诉讼代理人顾青峰、巩金凤（参加第一次庭审），被告孙婷婷（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人汪太元、被告丁新路的委托诉讼代理人史为舰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭国庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还定金50000元；2.判令被告向原告支付赔偿金暂计372900元(其中房屋差价损失暂算为350000元、律师费22900元，其他损失待实际发生时一并主张)；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月10日，被告孙婷婷与原告签订了《房屋买卖(置换)居间合同》一份(编号为SFSD0100479)，约定由原告以206万元的价格购买被告所有的位于苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室的房屋，并约定在该合同签订之日起35个工作日内办理房屋托管等相关手续。合同同时还对定金支付、税费承担、违约责任等进行了约定。被告孙婷婷在签订该合同时已与被告丁新路进行了充分的沟通，被告丁新路明知且同意被告孙婷婷全权签署该售房合同。合同签订后，原告依约支付了定金5万元，并为房屋过户积极做好了准备。然被告丁新路却在2019年4月底以各种理由拖延。几次沟通无果后，原告于2019年5月4日向被告发送了《催告函》要求被告次日配合办理房屋过户手续，但被告仍无动于衷。无奈之下，原告遂于2019年5月16日通知被告合同解除，并要求返还定金、赔偿损失。但被告仅愿意退还定金，对于原告的各项损失却不愿意作出任何赔偿。被告拒不履行合同的行为已严重损害原告的合法权益，原告遂提起诉讼。被告孙婷婷辩称：第一，答辩人同意向原告返还定金5万元；第二，答辩人在涉案交易中并没有违约行为，故无需向原告赔偿损失，该损失应由被告丁新路支付；第三，原告所主张的赔偿数额较高，且没有事实依据。被告丁新路辩称：答辩人与原告间并没有合同关系，且答辩人也未参与定金的收取与合同的签订。本院经审理查明的事实如下：2019年3月10日，郭国庆（买受人）与孙婷婷（出卖人）在苏州苏城万家房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖(置换)居间合同》一份，合同约定孙婷婷将座落在苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室的房屋出售给郭国庆。合同第一条约定：涉案房屋的建筑面积为96.94平方米。第二条约定：该房屋（包括本合同第一条第7款明确的房屋附属物品）的价款为人民币206万元。第四条约定：买受人于2019年3月10日前支付给卖方定金5万元。第五条约定：买卖双方须按居间代理机构要求及时提供相应证件材料并保证其真实性，并在三方签署本合同之日起35个工作日之内到房屋所在地的房管局办理房屋托管等相关手续，否则视为违约。第六条第四款第四项约定：买卖双方任何一方解除本合同或拒绝履行本合同发生本条1、2、3款违约现象即构成违约，由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第六条第四款第六项约定：违约方还需承担其他方为追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用（包含但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、误工费等）。2019年3月10日，孙婷婷向郭国庆出具了《定金收据》一份，其中记载：今有（收款人）孙婷婷收到（付款方）郭国庆所支付的关于郭国庆购买出售方孙婷婷所合法拥有的浦湾花园5幢902室定金5万元。庭审中，孙婷婷亦确认已收到该定金5万元，且该款项目前尚未退还。另外，根据涉案房屋的产权登记资料，苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室房屋登记在被告孙婷婷与丁新路名下，两被告系该房屋的共同产权人。被告孙婷婷还提交了（2018）苏0321民初5836号民事调解书一份，根据该调解书：孙婷婷与丁新路系在2015年12月登记结婚，于2018年12月26日调解离婚，双方还约定，孙婷婷与丁新路共同购买的苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室房屋，双方共同协商出售，房屋出售后先行支付被告丁新路10万元，剩余房款两人均分。关于涉案房屋的买卖丁新路是否知晓和同意的问题，被告丁新路称其对此并不知晓也不同意，且在目前的诉讼中的意见也仍是不同意出售。但原告与被告孙婷婷均称丁新路对于该房屋买卖合同的签订是知晓且同意的。孙婷婷就此提交了其与丁新路的微信聊天记录一组，其中的主要内容有：1、2019年3月11日，丁新路对孙婷婷说：“将签约单发我一下”，随后孙婷婷将涉案合同文本发送给了丁新路；2、2019年3月23日，孙婷婷说：“物业需要结清，你什么时候过来一起去。”丁新路回复：“我不去，转账给你。”孙婷婷又说：“房子的贷款余额你准备好了没？有时间一起还了。”丁新路回复：“还没准备好呢。”孙婷婷说：“好了通知我。”丁新路回复说：“好的”；3、2019年4月15日，孙婷婷说：“房子贷款要还了，不然没法过户。”丁新路回复说：“收到了，婷婷可以通一下话吗？”随后双方通话两分多钟；4、2019年4月17日，丁新路：“什么意思，我只是让你发个客户联系方式，有那么困难？”孙婷婷：“让你等下怎么了，我刚下班还没有回到宿舍，你催什么催，不愿意拉倒。”丁新路：“你行，耽误了我的事你看看他要买得成？”孙婷婷：“买不成拉倒。”丁新路：“你合同签了拍个模糊照发我，让你拍清点不行？我给客户沟通联系方式你不能给？”孙婷婷：“你那么多事，自己又不来，活该。”丁新路：“只要耽误了我这边，他就别想买了。”孙婷婷：“自己对自己不负责任，坏（怪）别人，切。”此外，孙婷婷还申请了苏州苏城万家房地产经纪有限公司的工作人员梁某出庭作证，证人陈述的主要内容有：孙婷婷和郭国庆均是我的客户，涉案房屋的出售就是由我提供的居间服务。涉案房屋合同签订之前，孙婷婷和她前夫丁新路就有一定的矛盾。我们也已告知客户郭国庆涉案房子是孙婷婷和丁新路共同所有的，如果孙婷婷要出售该房子需征得丁新路的同意。当时，孙婷婷和丁新路在电话以及微信里都说了卖房子的事情，因此丁新路对于出售房屋是充分知晓和明确同意的。在此前提下，我们才组织了孙婷婷、郭国庆以及郭国庆的配偶一起签订了合同。在签订合同之前，我们也给郭国庆出示了一些相关的证件，其中包括孙婷婷与郭国庆的离婚文书等。合同签订后，孙婷婷当时和我说，丁新路会过来补签字。签完后，我也和丁新路打了电话，他当时在电话里说这两天会过来的，也就是他对于买房是知道并同意的。过了几天，公司的其他业务员和丁新路电话联系，丁新路并不接电话。又过了几天，丁新路给业务员打电话说如果房款能在一个月内拿到，他就来补签字，如果拿不到他就不过来补签字了。业务员和他解释说，一个月按正常流程是拿不到款项的，因此丁新路就表示不同意签字了。此后，郭国庆也找过丁新路协商解决，甚至提出过再加价几万元的方案，但丁新路还是没有同意，由此双方导致争议。另查明：2019年5月16日，郭国庆向孙婷婷和丁新路发送解除涉案房屋买卖合同的书面通知一份，其中载明：孙婷婷、丁新路，你们好，我于2009年3月10日与你们签署房屋买卖协议，我以206万的价格购买你们所有的苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室。当天就支付了5万元定金，合同约定我们在合同签订之日起35个工作日开始办理相关过户手续。但此后你们突然变卦，不再同意继续履行合同。我作为诚意履约一方多次电话沟通，并于2019年5月4日已通过微信发送催告函，催告你们配合我办理过户手续，但是你们仍然无动于衷。鉴于此，我们今天正式通知你，我与你们3月10日的房屋买卖合同解除，请你们退还我已付定金并赔偿我各项损失。又查明：诉讼中，郭国庆申请对涉案的苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室的相关时点的价格进行评定。本院结合双方对于价值时点的意见及合同约定的内容及履行情况，依法照法定程序委托江苏海正土地房地产评估有限公司对该房屋在2019年5月16日及2019年6月16日的价格进行了评估，2019年11月18日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：确定估价对象苏州工业园区通江路68号浦湾花园5幢902室在2019年5月16日的评估价值为221.45万元，在2019年6月16日的评估价值为229.20万元。此外，就上述鉴定，原告支出了鉴定费用17300元。还有，根据原告提交的法律服务合同、发票、转账记录等证据，原告已就涉案的纠纷支付律师费用22900元。上述事实由《房屋买卖(置换)居间合同》、不动产权证、微信聊天记录、收条、司法鉴定报告等及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：郭国庆与孙婷婷签订的《房屋买卖(置换)居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。本案的争议焦点之一为对于涉案房屋买卖合同丁新路是否知晓并同意。虽然丁新路认为其未在涉案的房屋买卖合同中签字，且对于该合同并不知晓和同意，但从孙婷婷提供的其与丁新路之间的微信聊天记录来看，丁新路在合同签订的第二日即在微信中让孙婷婷将合同的文本发送给他，且孙婷婷也通过微信以照片形式将合同文本发送给了丁新路，且在后续的微信聊天中，双方还在协商房屋物业费用和房屋贷款的结清问题，丁新路也未对合同的签订本身提出异议。另外，为涉案房屋提供居间服务的证人梁某也称，孙婷婷在签订房屋买卖合同的时已通过电话和微信方式征询了丁新路的意见，是在获得同意后才与郭国庆签订了该合同。综合上述证据及证人陈述情况，本院认为丁新路对于涉案的房屋买卖合同的签订是知晓且同意的，且该事实也与孙婷婷、丁新路两人在离婚调解书中对于房屋处分的约定内容相一致，故对于上述事实本院予以确认，涉案的房屋买卖合同对于孙婷婷和丁新路均具有同样的约束力。但该合同最终因丁新路拒绝配合办理网签等相关手续，而导致无法继续履行，在此前提下，原告在合同约定的网签时间届满后通过短信方式提出合同解除，该解除具有相应法律效力，故本院认为涉案合同已于2019年5月16日解除。合同解除后，原告郭国庆已向被告交纳的定金50000元应予返还，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的损失赔偿，承上述分析，涉案的房屋买卖合同因共有人丁新路拒绝履行而最终导致解除，在此前提下，出售人一方系违约方应承担相应违约责任。但在涉案房屋的交易过程中，原告作为买受方其在涉案房屋另一共有人未出具明确授权的前提下即签订房屋买卖合同，且根据证人梁某陈述签订合同时卖方也已向其告知两共有人已经离婚的情形，结合上述情况，原告自身审慎注意义务的不足也是构成房屋买卖合同最终未能履行的因素之一，故本院酌情认为对于涉案房屋交易的各项损失应由原告自担次要部分，其余主要部分的损失应由违约方被告孙婷婷、丁新路共同承担。至于损失的具体金额，根据涉案房屋在相应价值时点的金额与房屋交易价格的差额情况，本院酌情认为被告孙婷婷、丁新路应向原告赔偿房屋差价损失160000元。关于原告主张的律师费损失22900元，本院认为在涉案合同中明确约定“违约方还需承担其他方为追讨违约金或服务佣金而产生的所有费用（包含但不限于律师代理费、诉讼费、差旅费、误工费等）”，因此，原告所主张的律师费具有相应的事实依据，本院予以认可，但相应的费用金额承上述分析应由原告自负一部分，本院酌情认定两被告应就此赔偿16030元。综上，被告丁新路、孙婷婷应向原告郭国庆返还定金50000元并赔偿损失共计176030元（160000+16030）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙婷婷、丁新路于本判决生效之日起十日内向原告郭国庆返还定金50000元并赔偿损失176030元；三、驳回原告郭国庆的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7644元，保全费2770元，两项费用合计10414元，由被告孙婷婷、丁新路负担7290元，由原告郭国庆负担3124元，此款项已由原告郭国庆预交，其中由两被告负担部分（7290元）本院予以退还，被告孙婷婷、丁新路负担部分（7290元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。鉴定费17300元，由被告孙婷婷、丁新路负担12110元，由原告孙婷婷负担5190元，此款项亦已由原告郭国庆预交，被告孙婷婷、丁新路负担部分（12110元）于本判决生效之日起十五日内支付原告郭国庆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  华为英人民陪审员  吴卫祥二〇二〇年二月二十日书 记 员  孙 琰陆益岚拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。