北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46155号原告：王淑弟，女，1954年8月16日出生，无业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：宁明军，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷海军，北京银雷律师事务所律师。被告：黎孟学（LI,MENG-HSUEH），男，1980年11月21日出生，台湾居民，苏州羲和湾餐饮管理有限公司培训部经理，现住江苏省苏州市工业区，台湾居民来往内地通行证号码04073410。委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：田富光，男，1968年7月4日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。第三人：北京金粥城餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X，统一社会信用代码91110105318256487D。法定代表人：田富光。第三人：陈大兴，男，1981年11月2日出生，汉族，住广东省罗定市。第三人：王健，女，1984年7月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王高鸽，北京市中闻律师事务所律师。原告王淑弟（以下称原告）与被告黎孟学（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法追加田富光、北京金粥城餐饮管理有限公司（以下称金粥城公司）、陈大兴、王健为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁明军、被告委托诉讼代理人季晓川、王健委托诉讼代理人王高鸽到庭参加诉讼。田富光、金粥城公司、陈大兴经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2014年8月6日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、被告及第三人支付原告自2016年11月6日起至涉案房屋租赁合同解除之日的租金；3、被告及第三人以拖欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，支付自2016年11月6日起至租金实际给付之日止的利息；4、被告给付原告违约金33708元；5、判令被告及第三人立即腾退朝阳区百子湾东里X号楼X层X号房屋，并将房屋恢复原状；6、判令金粥城公司立即将其登记注册的经营地址从朝阳区百子湾东里X号楼X层X房屋迁出。事实与理由：原告系朝阳区百子湾东里X号楼X层X商品房实际所有权人，该房产于2014年4月24日登记在原告侄女王健名下，实际上一直由原告行使所有权。2014年8月6日，原告和被告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签署《北京市房屋租赁合同》，原告将上述房产出租给被告使用，租赁期限自2014年8月7日至2019年8月6日，租金每月15000元，租金给付方式为押二付三，汇款至原告指定账户。合同另就合同解除及违约责任做了相关约定。同年10月7日，双方通过补充协议另约定，合约期间，于起始后的三年后，租金递增6%。上述合同签订后，原告如约履行合同义务，将房屋交付被告使用，但被告于2016年8月8日支付租金45000元后，至起诉之日，未再向原告支付过租金。另经原告调查，合同履行期间，被告未经原告同意擅自将房屋转租第三人，并于2014年11月26日以该房产为经营地址注册成立了北京脉络万象餐饮管理有限公司，2017年3月15日该公司名称变更为金粥城公司。现该房产由第三人实际占有和使用。原告就拖欠租金及擅自转租事宜多次和被告及第三人交涉未果。特此起诉。被告辩称，原告主体不适格，合同载明的出租人是王健、承租人是被告，原告不是合同主体，不是房屋所有权人。北京脉络万象餐饮管理有限公司聘请被告担任法定代表人和经理，每个月都给被告发放工资。被告作为公司的法定代表人签署合同，属于职务行为。公司的股东原为祁某、林某，后来变成胡某，房租一直都是公司的股东在支付，没有被告支付房租的明细。被告于2015年8月10日从公司离职，工资停发，离职之前被告打电话给原告和王健，告知其合同后续的事宜应该联系公司的其他工作人员或者股东，并提供了联系方式。后来公司一直都在支付房屋至2016年11月。后来被告了解到公司股东和实际控制人出于经营的考虑需要终止合同关系。但是没有联系上原告，他们认为合同中有约定，如果延迟交付房租达7日的，房东有权解除合同，所以他们就想当然地认为公司不交房租了，合同就会解除，所以他们就提前搬离租赁房屋了。后来这家公司通过淘宝网将公司出售，出售后变更为金粥城公司，同时变更了法定代表人。2016年11月份之后如果原告没有收到租金的话，为何不主张解除合同？原告至今才起诉，可以推断金粥城公司已经向原告支付过房租了。田富光、金粥城公司、陈大兴未到庭陈述。王健述称，本案租赁房屋是原告出资购买的，因为原告无子女，我是原告的唯一继承人，为避免将来房产登记变更的麻烦，就直接将房屋登记在我名下，但该房产的实际所有权人是原告，实际上也一直由原告行使该房产的全部权利，包括本案租赁合同的签署，也是原告代为签署。经审理查明：北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号登记在王健名下，建筑面积93．37平方米。2014年8月6日，原告与被告经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，签订《北京市房屋租赁合同》一份，合同抬头处注明出租人（甲方）为王健，承租人（乙方）为被告，合同落款处原告在“出租人”处签字。该合同约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号，租赁用途为餐厅，房屋租赁期自2014年8月7日至2019年8月6日，租金标准为每月15000元，租金总计921600元；押金30000元，在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达3000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。双方另签订《补充协议》，约定：租期满一年才有免租期，免租期于2015年6月7日至2015年8月7日两个月；合约期间，于起始后的三年后租金递增6%。原告称合同抬头出租人处注明王健，是根据中介公司的要求写的，因为房屋所有权证上登记的名字是王健，但出租房屋、收取房屋等行为都是原告操作的。被告认为原告应是作为王健代理人的名义对外出租的，但当时签署合同时原告未向被告出示王健的授权书。王健于2019年2月27日出具“关于朝阳区百子湾东里X号楼X层X号房产情况的声明”，内容为：原告系王健的姑姑，位于北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号房产是原告出资购买，因原告无子女，王健是原告的唯一继承人，所以原告与王健协商后直接将房产登记在王健名下，该房产实际所有权人为原告，实际上一直由原告行使该房产的全部权利。经查，北京脉络万象餐饮管理有限公司于2014年11月26日注册成立，登记住所为涉案租赁房屋，被告为法定代表人。2015年12月23日，该公司法定代表人由被告变更为刘某，又于2016年7月7日和2017年3月15日两次变更后法定代表人为田富光。该公司原投资人为胡某、李某1、李某2，后经多次变更，于2017年3月15日变更为田富光、李某3。北京脉络万象餐饮管理有限公司名称于2017年3月15日变更为金粥城公司。原告提交其招商银行户口历史交易明细表，统计该明细表中被告自2014年8月7日至2016年8月8日共计支付租金352338元，汇款人分别为林某、祁某、胡某。原告称其收到的最后一笔租金是2016年8月8日汇入其账户的45000元，对应的是交纳至2016年11月的租金。经查，祁某和胡某自2015年12月23日起至2017年3月15日期间在北京脉络万象餐饮管理有限公司分别担任执行董事和监事职务。原告称其一直在海南所以没有查账户，在2018年底查询账户发现拖欠租金的事实。被告亦提交其名下招商银行账户明细，证明自2014年8月至2015年被告担任北京脉络万象餐饮管理有限公司法定代表人期间公司每月发放工资1万元，该公司与被告之间系劳务雇佣关系，故不应由被告个人承担租金。原告对该证据真实性认可，不认可证明目的，认为转款记录不能证明是否为工资，且被告签署合同是否为职务行为不能确定。2019年1月30日，陈大兴出具证明一份，内容为：陈大兴于2018年9月从田富光处分租北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号至2019年1月，租金月付，每月5500元，交给田富光，实际租用面积为后厨的四分之一，水电每月结清。2019年2月10日，因涉案租赁房屋纠纷，南磨房派出所到场处理，并对任金金制作询问笔录一份，其中任金金称其丈夫田富光通过李伟讯（音）与被告达成口头合作协议，自2017年3月使用涉案租赁房屋至今，刚开始以被告的营业执照经营，后变更为田富光，其与被告达成合作协议，被告将涉案房屋作为工作场地提供给田富光，田富光将工作所得的分红交给被告作为租用场地的报酬，另交纳一些定金作为使用房屋的押金，其一共通过转账方式交纳了10余万元，由李伟讯代收。原告称其与被告因租金问题发生争执，原告就把屋里的人赶出去上锁了，金粥城公司还有一些经营餐厅的用品还留在租赁房屋。经询，原告称被告承租后在房屋内进行了装修和安装了附属设施，具体有哪些附属设施不清楚。以上事实，有《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证、企业信息查询材料、招商银行户口历史交易明细表、声明、询问笔录、证明等书证当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：关于涉案《北京市房屋租赁合同》的主体。原告称其为出租人，被告对此不认可，从合同签署情况来看，虽抬头注明出租人为王健，但合同落款处的出租人签字为原告；另根据签约双方陈述，原告签署合同时并未向承租人出具王健对其授权的手续，本院难以认定其系作为王健的代理人签订合同。从房屋的实际权利状况来看，房屋虽登记在王健名下，但王健认可原告系房屋的实际权利人，对原告作为出租人对外出租房屋并无异议。从租赁合同的实际履行来看，租金一直向原告账户支付，相关出租人的权利义务实际由原告行使，合同各方对该履行状况并无异议，亦未见案外人对此提出异议。综上，本院对原告主张的其为涉案租赁合同的出租人一节予以认可。关于承租人，被告称其签署合同系履行北京脉络万象餐饮管理有限公司职务行为。首先，被告签署合同时，北京脉络万象餐饮管理有限公司尚未成立。其次，北京脉络万象餐饮管理有限公司成立后，合同双方并未对承租人进行变更或确认。综上，根据合同相对性原则，被告作为承租人一方签订租赁合同，无证据证明其系履行职务行为，亦无证据证明原告同意其将相关租赁合同权利义务转移给他人，原告向被告提起因涉案租赁合同争议发生的诉讼，符合合同约定及法律规定。原、被告之间的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据现有证据，合同签订后，北京脉络万象餐饮管理有限公司在租赁房屋注册成立并经营，从租金支付方式可以看出，房屋租金均由该公司职员向原告支付，故可以认定北京脉络万象餐饮管理有限公司实际履行租赁合同义务，应认定为该公司对被告承担的租赁合同债务构成加入，该公司应与被告连带承担相关合同责任。后北京脉络万象餐饮管理有限公司更名为金粥城公司，投资人与法定代表人虽发生变化，但公司主体并未发生变化。故本案中承租人相关合同责任应由被告与金粥城公司连带承担。原告主张被告拖欠2016年11月7日起的租金至今，现无证据表明原告收取了上述期间的租金，且该主张可以与被告庭审陈述相印证，本院对上述事实予以认定。原告基于被告上述违约行为要求解除涉案租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。原告要求2016年11月6日至合同解除之日的租金，具有合同及法律依据，本院予以支持。合同解除后，被告应将承租房屋返还给原告，并根据实际装修情况将房屋恢复原状。金粥城公司与陈大兴作为实际占用人，亦负有返还义务。因陈大兴出具证明称其从田富光处承租，在田富光未到庭排除其责任的情况下，本院认为田富光根据实际占用情况亦负有返还义务。根据合同约定，被告不按照约定支付租金达7日的，应按月租金的200%向原告支付违约金，本院根据合同约定的租金递增情况认定被告应付违约金为31800元。原告主张逾期给付租金的利息，缺乏合同约定，本院不予支持。租赁合同解除后，金粥城公司负有将其登记注册的经营地址从租赁房屋迁出的后合同义务，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。田富光、金粥城公司、陈大兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王淑弟与被告黎孟学于2014年8月6日签订的《北京市房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告黎孟学自本判决生效之日起七日内支付自2016年11月6日至《北京市房屋租赁合同》解除之日止的租金（2017年8月6日之前按月租金15000元计算，自2017年8月7日起按月租金15900元计算）；三、被告黎孟学自本判决生效之日起七日内给付原告王淑弟违约金31800元；四、第三人北京金粥城餐饮管理有限公司对被告黎孟学所负上述第二项、第三项给付义务承担连带责任；五、被告黎孟学、第三人北京金粥城餐饮管理有限公司、第三人田富光、第三人陈大兴于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号房屋，被告黎孟学、第三人北京金粥城餐饮管理有限公司并将该房屋恢复原状；六、第三人北京金粥城餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内将该公司工商注册经营地址从北京市朝阳区百子湾东里X号楼X层X号房屋迁出；七、驳回原告王淑弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8912元，由原告王淑弟负担100元，由被告黎孟学、第三人北京金粥城餐饮管理有限公司北京锐丰嘉业房地产经纪有限公司各负担4406元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由第三人北京金粥城餐饮管理有限公司、第三人田富光各负担280元（均于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  蔡峰审判员  王阳审判员  孙琪二〇二〇年二月二十一日书记员  马悦