天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初16400号原告：天津林旺房地产经纪有限公司。法定代表人：肖秀英，经理。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。被告：闫丽。委托诉讼代理人：李雅，天津芳林律师事务所律师。原告天津林旺房地产经纪有限公司与被告闫丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津林旺房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人满志有，被告闫丽的委托诉讼代理人李雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告房屋租赁合同；2.依法判决被告支付2019年7月至2019年9月房屋租金87000元，并支付截至2019年11月20日滞纳金11745元；3.依法判决被告支付原告违约金35000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月31日原告出租位于天津市河西区X商铺给被告用于经营轻机厂罐罐串串。双方签订有房屋租赁合同，合同对租金给付方式、违约责任承担均进行了约定。截止到2019年9月，被告拖欠房租，原告多次联系均联系不到，故于2019年9月20日在涉诉房屋张贴房租催缴通知单。现为维护原告利益，诉至贵院，望判如所请。原告向本院提供如下证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告的租赁关系，合同签订的时间、租赁物的地点、合同约定租金的交纳方式、租期和违约责任；2.清单，证明2018年10月31日原告将涉诉房屋交给被告使用，被告出具了清单；3.照片3张，证明2019年9月20日原告向被告下发催缴通知单；4.原告与产权人的租赁合同，证明原告具有合法的对外出租房屋的权利。被告闫丽辩称，不同意全部诉请，原、被告已于2019年9月初协商一致解除合同，并约定被告的押金和5台空调抵2019年7月至2019年9月初的租金，被告已将钥匙、电卡、水卡交给原告，被告已经搬离，不存在欠付租金的情况，原告的诉请缺乏依据。如原告所述属实，依据租赁合同的约定应在被告逾期支付租金10日后向被告发出通知，5日内仍不支付原告可以解除合同，原告在2个多月后向被告发出通知，4个多月后主张合同解除，不符合常理，原告的行为存在欺诈和扩大损失，根据合同法的规定，原告拒不采取措施导致损失扩大，被告不应支付原告扩大损失期间的租金。自2019年9月10日，双方办理房屋交接后，被告将房屋的钥匙、水电卡交付原告，搬离除空调以外的所有财产，被告自9月10日后并未使用诉争房屋，不应承担搬离后的租金。至于原告主张的违约金和滞纳金问题，被告认为滞纳金、不退还押金，均为约定违约金的形式之一，该合同约定违约金明显过高，原告主张违约金和滞纳金的诉请不应得到支持。被告向本院提供如下证据：微信聊天记录，证明2019年9月初双方已经协商解除合同，原告要求被告拍摄商铺门口的照片用于验收，原告与被告于2019年9月10日约在店内进行交接，被告在交接后告知原告自行销毁双方合同，可以证明原、被告已于2019年9月10日解除合同，且被告自2019年9月10日后并未占有使用诉争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据3、4，被告的质证意见为对证据3，不认可，没有收到，被告自2019年9月10日已经撤场；对证据4，真实性认可，不能证明原告有转租的权利。本院认为，原告证据3、4与本案具有关联性，本院予以采信。被告证据微信聊天记录，原告的质证意见为真实性不认可，关联性不认可，证明目的不认可，谈话人双方身份不确定，内容没有涉及解除合同的相关事宜。本院认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河西区X商铺，产权人系案外人天津泉汇购物广场有限公司。原告与案外人天津泉汇购物广场有限公司于2014年2月25日签订租赁合同，原告租赁坐落于天津市河西区X，建筑面积为388平方米，租赁期限自2014年3月1日至2028年3月31日。合同中案外人天津泉汇购物广场有限公司没有禁止原告对外转租的条款。2018年10月26日原、被告签订商铺租赁合同，原告将坐落于天津市河西区X商铺租赁给被告从事餐饮，租赁期限自2018年12月1日至2023年11月30日，2018年12月1日至2019年11月30日期间每季度租金为100000元，租金支付方式为银行转账，每三个月支付一次，被告应于上一租期届满前最后一个月的前十五日内向原告支付下一期的租金。对于违约金约定被告有权解除合同，应提前2个月书面通知原告，并承担35000元的违约金，押金不退。对于滞纳金约定，如拖欠租金，原告应给被告五日的宽限期，从第六日开始原告有权向被告每日按实欠租金的千分之三加收滞纳金。合同签订后，被告向原告支付押金35000元，原告于2018年10月31日将出租房屋交付被告经营餐饮。2019年7月23日被告向原告支付房屋租金13000元，尚欠至2019年9月30日房屋租金87000元未支付。被告辩称使用租赁房屋至2019年9月8日，9月10日与原告单位邢总对租赁房屋进行交接，对此，原告予以否认，但原告自认于2019年9月30日将出租房屋收回，租赁房屋内至今有被告的5台空调。被告庭审中辩称五台空调不要了。现原告诉至本院，请求判如所请。经当事人确认，本案的争议焦点为：原、被告合同是否解除；滞纳金和违约金是否可以同时主张；被告称违约金过高，是否应予以调整。本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。合同履行期间，被告仅支付2019年7月至2019年9月租金13000元，尚欠87000元未支付，被告行为属于违约，被告应向原告支付尚欠租金，租金支付时间为2019年7月至9月，数额为87000元。被告称2019年9月10日原、被告已经解除合同，未提供证据，而诉争房屋中现有被告空调五台。被告庭审中表示放弃诉争房屋内物品所有权。现原告在本案中主张与被告解除合同，且原告自认于2019年9月底收回房屋，故确定解除合同时间为2019年9月30日。关于滞纳金问题，与违约金同属违约条款，均是对于违约方造成守约方损失给予的合理补偿。据此，对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。对于违约金问题，属于原告的合理损失范围，并未主张过高，本院不予调整。综上所述，关于原告要求解除原、被告房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，解除合同的时间确定为2019年9月30日。关于原告要求被告支付2019年7月至9月底房屋租金87000元的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告支付违约金35000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告要求被告支付截至2019年11月20日滞纳金11745元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告天津林旺房地产经纪有限公司与被告闫丽签订的商铺租赁合同于2019年9月30日解除；二、本判决生效之日起7日内，被告闫丽向原告天津林旺房地产经纪有限公司支付2019年7月至9月底尚欠房屋租金87000元；三、本判决生效之日起7日内，被告闫丽向原告天津林旺房地产经纪有限公司支付违约金35000元；四、驳回原告天津林旺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元，减半交纳1487.5元，由原告天津林旺房地产经纪有限公司负担130.5元，被告闫丽负担1357元（本判决生效之日起7日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  蔡荣华二〇二〇年二月十二日书记员  李 璐本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。