贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1860号原告：中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行，住所：贵州省贵安新区电子信息产业园孵化园二号楼。统一社会信用代码：915209003221796562。法定代表人：陶洪，职务：系该行行长。委托诉讼代理人：高成智，男，系该银行员工。公民身份号码：520202199110263116。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：阮元，女，系该银行员工。公民身份号码：520181199103240020。代理权限：一般授权。被告：张雨，男，1969年12月4日生，汉族，江西省人，住江西省丰城市上塘镇建新路五支会28幢12号。公民身份号码：362202196912041513。被告：贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司，住所：贵州省贵阳市修文县龙场镇城北村村委综合办公楼。统一社会信用代码：91520123055036000Q。法定代表人：周永，职务：系该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行（以下简称“农行贵安支行”）诉与被告张雨、贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司（以下简称“永尽诚公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法组成合议庭，由黄雯担任法官助理，适用普通程序于2020年1月17日公开开庭进行审理。原告农行贵安支行委托诉讼代理人高成智到庭参加诉讼，被告张雨、永尽诚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，进行缺席审理。本案现已审理终结。原告农行贵安支行向本院提起诉讼请求称：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告张雨偿还原告借款人民币346699.12元，计算时间至起诉日，之后产生的利息、复利、罚息计算至被告实际还本付息之日止，被告永尽诚公司承担连带保证责任；3、依法处置贵阳市修文县龙场镇阳明村境内滨河明珠项目4栋1单元19层6号住房，对处置后获得的价款原告优先受偿；4、案件受理费、保全费、执行费、差旅费、公告费等原告实现债权所产生的相关费用由被告负担。原告于庭审时补充意见，截止2020年1月16日，被告张雨共欠原告348146.50元，其中借款本金335055.15元、利息4093.76元、罚息26.32元、复利41.27元、保全费2270元、诉讼费6500元、公告费160元。事实与理由：被告张雨于2016年1月21日向原告农行贵安支行（原中国农业银行股份有限公司贵安新区支行）提交《个人信贷业务申请表》，申请借款人民币370000元，用于购买被告永尽诚公司开发的位于贵阳市修文县龙场镇阳明村境内滨河明珠项目4栋1单元19层6号住房。2016年1月26日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告张雨以所购住房抵押，向原告借款人民币370000元，借款期限从2016年1月26日起至2039年1月25日止，共276个月，还款方式为等额本息还款，按月还款。被告永尽诚公司提供连带保证责任。2016年1月27日，原告依《担保借款合同》约定将借款资金发放至被告永尽诚公司账户。2016年2月27日至2017年5月27日，被告正常还款。2017年6月27日，被告张雨停止偿还借款，2017年6月27日至2019年3月27日，被告永尽诚公司承担保证责任，代为偿还借款。截止2019年7月22日，被告张雨已逾期3期，欠原告借款共计346699.12元，已构成合同违约。为保护国有资产不被非法侵占，保障原告自身合法权益，依据相关法律规定，诉至法院。原告农行贵安支行向本院提交如下证据支持其主张：一、《关于贵安新区支行更名的批复》、《贵州银监局关于中国农业银行股份有限公司贵安新区支行更名的批复》、《关于中国农业银行贵安新区支行更名的通知》各一份，拟证明原告主体资格合法。二、《个人信贷业务申请表》、《个人购房贷款面谈笔录》、《诚信保证书》各一份，拟证明被告张雨向原告申请借款的事实。三、《个人购房担保借款合同》、《贷款发放通知单》、《借款凭证》各一份，拟证明：1、原告与被告张雨依法成立借款合同关系；2、借款合同约定了借款本金金额及借款利息、罚息等计算方式，并约定被告永尽诚公司对该借款承担连带保证责任；3、原告已向被告张雨足额发放贷款。四、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》各一份，拟证明被告张雨所借资金用于购买商品房的事实。五、《不动产登记证明》一份，拟证明原告对被告借款所购商品房享有抵押权，对其依法处置后获得的价款优先受偿。六、《还款明细表》一份，拟证明被告张雨曾依约偿还借款的事实。七、保全费、公告费票据各一份，证明原告为维护自己的合法权益产生的相关费用。八、《欠款明细表》一份，证明被告张雨欠款的事实。被告张雨、永尽诚公司未向本院提供书面答辩意见也未提交相关证据。本院依据原告的陈述和庭审举证、质证，查明本案事实如下：2016年1月26日，原告与被告张雨、永尽诚公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告张雨向原告借款人民币370000元用于购买位于修文县龙场镇阳明村境内滨河明珠4栋1单元19层6号房屋；借款期限自2016年1月26日起至2039年1月25日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准年利率4.9%计算；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；借款人未按约定归还借款本金的，借款人从逾期之日起在上述借款利率的基础上上浮50%即年利率7.35%计收罚息，直至本息清偿为止；对于借款人应付未付利息，依照中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。该合同还约定了被告张雨以其购买的上述房屋作为借款抵押；被告永尽诚公司就上述借款承担阶段性保证，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对该笔债务承担连带责任保证；对本借款中同时存在的物的担保与永尽诚房地产公司提供的保证，原告有权选择任意一种方式或同时选择两种方式实现债权。2016年1月27日，原告依约向被告张雨发放贷款，并将该款直接支付至被告永尽诚公司。被告张雨自2016年2月27日开始按期向原告偿还借款本息截止至2017年5月27日，后未再继续还款。超期还款本息，原告直接从被告永尽诚公司保证金中予以扣划。截止2020年1月16日，被告张雨尚欠原告借款本金335055.15元、利息4093.76元、罚息26.32元、复利41.27元。同时查明，涉案房产于2016年1月21日在修文县国土资源局办理了不动产预告登记证明，编号为黔（2016）修文县不动产证明第0000273号，至今尚未办理房地产他项权证。还查明，2018年5月17日原告名称由“中国农业银行股份有限公司贵安新区支行”变更为“中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行”。原告为实现债权向本院提起诉前财产保全，缴纳财产保全申请费2270元。原告另支付送达应诉材料公告费160元，还需支付送达裁判文书公告费160元。上述事实，有原告的陈述及其提供的上列证据在卷佐证，足以认定。本院认为：农行贵安支行与张雨、永尽诚公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。农行贵安支行依约向张雨发放借款，张雨应按期偿还借款本息，现张雨自2017年5月27日后未能按照合同约定偿还借款本息，构成根本违约，致合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”农行贵安支行要求解除与张雨、永尽诚公司签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定，应予解除。截至2020年1月16日，被告张雨尚欠农行贵安支行借款本金335055.15元、利息4093.76元、罚息26.32元、复利41.27元。农行贵安支行主张利息、罚息、复利的计算标准，不违反国家有关规定，应予支持。另原告因实现债权而支出保全费、公告费客观存在，致本合同不能继续履行的责任系张雨的违约行为造成的，故原告的该部分损失亦应由被告承担。关于农行贵安支行主张的预购商品房优先受偿问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”该规定设立了预告登记制度，其目的旨在限制现实权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权。故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。本案农行贵安支行尚未取得案涉房产的抵押权，不能行使优先受偿权。关于永尽诚公司的保证责任问题。案涉合同约定永尽诚公司为张雨的债务在案涉房屋办理所有权证及抵押登记手续完成之前提供连带保证担保。该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现案涉房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，永尽诚公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，因此，永尽诚公司应就张雨的本案所涉全部债务向农行贵安支行承担连带清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行与被告张雨、贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司于2016年1月26日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告张雨于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行偿还借款本金335055.15元、利息4093.76元、罚息26.32元、复利41.27元（上述利息暂计至2020年1月16日，此后至实际清偿之日止的罚息、复利按照双方借款合同约定计算）；三、被告张雨于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行给付实现债权支出的保全费2270元；四、被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司对张雨依本判决第二项、第三项应予履行的义务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵安绿色金融支行的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费6500元、公告费320元，共计6820元，由被告张雨负担；被告贵州省永尽诚房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费6500元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 长  王晓云人民陪审员  邓 艳人民陪审员  何 萍二〇二〇年二月十二日法官助理黄雯书记员罗亚飞