广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27994号原告：刘小荣，男，1971年12月30日出生，汉族，住湖南省东安县*********，公民身份号码432************839。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。被告：佛山市国华置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************自编1号，统一社会信用代码914***********358F。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：曾丽芬，女，公司员工。原告刘小荣与被告佛山市国华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张子瑜与被告委托诉讼代理人曾丽芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼中,当事人申请庭外和解一个月,和解期间依法不计入审理期限。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年8月15日签署的《国华新都项目商品房认购书》在2019年11月6日解除；2.确认原、被告于2019年8月19日签署的《商品房买卖合同（现售）》在2019年11月6日解除；3.被告返还首期购房款557738元予原告刘小荣；4.被告支付以购房款557738元为本金自2019年8月20日始至实际返还之日止按年利率4.35%计算的利息;5.被告赔偿557738元；6.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月15日，原、被告签署《国华新都项目商品房认购书》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市南海区*********************。当日，原告根据该认购协议，支付定金50000元给被告。2019年8月19日，原告按认购协议约定，支付首期房款507738元给被告，并签署《商品房买卖合同（现售）》，交由被告办理《商品房买卖合同》登记备案。之后，原告多次要求被告办理登记备案手续，但被告均以各种理由拖延至拒绝。后原告经查询不动产登记部门才得知，被告出售给原告的上述商品房已办理他项权的抵押登记。原告要求被告解释，被告仍然置之不理，未能解除房地产的抵押登记。因被告出售的上述房产权利受限，无法登记备案，被告已根本违约，原告无法实现合同目的，无法取得所购房产。原告遂于2019年11月5日向被告发出《解除合同通知书》，解除双方所签署的《国华新都项目商品房认购书》和《商品房买卖合同（现售）》，并要求被告返还本金、利息及赔偿损失。2019年11月6日，被告收到上述《解除合同通知书》，至此原、被告签署的商品房买卖合同宣告解除。原告认为，根据法律规定，因被告的根本违约行为，导致原告取得房屋的合同目的无法实现，原告有权解除合同，且依据相关法律规定，合同解除后，被告应返还购房款及利息、赔偿损失给原告。为此，原告提起本案诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告在2019年7月5日将涉讼商品房抵押给天津银行股份有限公司北京分行并办理了抵押登记，抵押权人是同意被告将涉讼房屋向社会公开销售，以回笼资金受偿抵押权。《抵押权人同意抵押商品房销售证明》复印件一直放置在被告签约室旁边，供客户查阅，原告在签约或缴费时是可以看到的，另外，被告还在销售中心的查询处公示了《国华新都已建并办理预售但未出售（未网签）的商品房抵押明细清单》，已告知涉讼房屋已抵押的事实，故不存在被告故意隐瞒房屋抵押的情形。原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方草签的合同，该合同为此前版本，被告在盖章审批时发现该合同第7页出现错误，没有将“未抵押”修改为“已抵押”，附件三的内容也未修改，被告通知原告对合同内容进行修改，并原告不予理会，故被告一直并未在原告所签署的《商品房买卖合同（预售）》上盖章，该合同并未生效。2019年11月25日，涉讼房产的抵押登记注销，原告的购房合同目的并未受到影响，原告在2019年11月5日向被告发出《解除合同通知书》已构成违约，被告保留追究原告支付购房款10%的违约金的权利。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。被告提供的抵押明细单公示图片并非在原告签约时拍摄，无法证明该公示内容在原告签约时存在，本院对此证据的证明力不予确认。被告提供的微信聊天记录内容清楚明确，在原告未提供反驳证据的情况下，本院确认其真实性。根据采信的证据，本院认定以下事实：2019年8月5日，原告（认购方）与被告销售人员签订一份《**项目商品房认购书》，约定原告认购***17座1401房，预测套内面积104.84平方米，总房款1857738元，原告应在签订认购书时支付立约定金50000元，原告须于签订《商品房买卖合同》的同时至少支付总房款30%的首期房款，余款1300000元向银行申请担保贷款，原告须于2019年8月22日前与被告签订《商品房买卖合同》及相关文件，双方在未签署《商品房买卖合同》之前，本认购书合法有效，在签订《商品房买卖合同》之后，本认购书自动作废。当日，原告向被告支付了定金50000元。2019年8月19日，原告在被告提供的一份《商品房买卖合同（预售）》上签名，该合同内容为：被告根据南房预字第2018***号预售许可证，向原告预售**17座1401号房；该房屋建筑面积128.21平方米，套内建筑面积104.84平方米；商品房抵押情况为未抵押；总房款为1857738元，签订合同前原告支付定金50000元用于抵作房款，原告应于2019年8月19日前支付首期购房款557738元，余款1300000元应于2020年7月30日前申请办理按揭手续；商品房交付时间未作约定；被告应办理商品房预售合同登记备案手续时间未约定；被告违约原告解除合同的，应从原告付款之日起按年4.35%计算利息；合同自双方签字或盖章之日起生效；等等。该合同原告签完名后交给被告，被告并未加盖公司公章。当日，原告向被告支付了首期购房款507738元。2019年9月24日，原告方通过微信询问被告销售人员，房屋什么时候办理网签，被告销售人员回复为下个月，原告方质问不是说月底吗，钱都交了那么久了，被告销售人员回复问过了，月底签不了，原告方提出下个月银行利率上涨。2019年10月8日，原告方再次询问什么时候网签，被告销售人员仍回复月底。2019年11月1日，原告方通过微信向被告销售人员提出，是朋友介绍才相信，房子都抵押了还卖，被告销售人员回复在等公司解押，解押后尽快签约。原告方提出不等了。2019年11月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，提出被告经多次催促仍未能办理《商品房买卖合同》备案登记手续，经查询该房产存在抵押登记情形，故通知被告解除认购书和《商品房买卖合同》，被告应退还购房款支付利息及赔偿款。该通知书于2019年11月6日送达至被告。另查明，涉讼房屋于2019年7月15日办理了抵押登记，登记权利人为天津银行股份有限公司北京分行，抵押权人曾出具同意被告销售涉讼房屋的证明。后涉讼房屋在2019年11月25日注销了抵押登记。2019年11月15日，原告提起本案诉讼。2020年1月8日庭审中，被告明确同意解除与原告之间的房屋买卖合同。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。被告作为房地产开发商，提供已填写具体房产信息和房价的《商品房买卖合同（预售）》格式文本给原告签名，属于发出商品房预售合同的要约，原告在该合同上签名，应视为对被告发出要约的承诺，故原、被告在2019年8月19日已达成商品房预售合同的合意，《商品房买卖合同（预售）》在当日已成立并生效。被告在该合同上盖章的行为应视为履行合同义务，被告以该合同并未盖章为由主张合同未生效的理由不能成立，本院不予采纳。根据原告方与被告销售人员的微信聊天记录来看，被告在销售中曾承诺过在2019年10月底办理网签手续，此后因涉讼房屋抵押登记未涂销导致被告未能办理该手续，已构成根本违约，原告于2019年11月5日向被告发出的《解除合同通知书》具有单方面解除合同的效力，该通知于2019年11月6日送达至被告，本院对原告主张《商品房买卖合同（预售）》于当日解除的诉讼请求予以支持。根据原、被告签订的《**项目商品房认购书》约定，原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，该认购书自动作废，原告请求确认该认购书在2019年11月6日解除理据不足，本院不予支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还购房款557738元并支付从2019年8月20日始至实际返还之日止按年利率4.35%计算的利息符合合同约定，本院依法予以支持。原告作为购房者，理应尽到谨慎注意义务，现《商品房买卖合同（预售）》未约定办理登记备案登记及房屋交付的时间，约定原告办理银行按揭贷款的时间也是在2020年7月30日，被告辩解在签订《商品房买卖合同（预售）》时原告是知悉当时该房屋存在抵押、需在抵押权人先解押再办理交易手续的意见合情合理，本院予以采纳，并对原告要求被告赔偿557738元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘小荣与被告佛山市国华置业有限公司于2019年8月19日达成的《商品房买卖合同（预售）》于2019年11月6日解除；二、被告佛山市国华置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款557738元并支付以此为本金从2019年8月20日始至实际返还之日止按年利率4.35%计算的利息予原告刘小荣；三、驳回原告刘小荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取13086.58元、财产保全费5000元，合计18086.58元（原告已预交），由原告负担10027.52元，被告负担8059.06元。被告佛山市国华置业有限公司负担部分应于上述付款同期迳付还予原告刘小荣，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院审判员  朱道春二〇二〇年二月十四日书记员  黄晓璇