广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2927号上诉人(原审被告):王健文，男，1987年8月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************。被上诉人(原审原告):深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司，住所地肇庆市**********************。负责人：姚传源,该公司总经理。被上诉人(原审原告):深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司，住所地肇庆市高要区城区****蔚蓝国际商住中心16栋首层。负责人：姚传源,该公司总经理。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：植丰，广东山丰律师事务所律师。上诉人王健文因与被上诉人深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称红树林物管肇庆公司）、深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司（以下简称红树林物管高要公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王健文、被上诉人红树林物管肇庆公司与红树林物管高要公司的委托诉讼代理人郭洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王健文上诉请求：1.驳回红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司要求王健文清偿公摊水电费诉讼请求；2.因红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司无理诉讼产生的误工费800元；3.一、二审诉讼费由红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司承担。事实与理由：一、一审判决对《前期物业服务合同》没有违反法律强制性规定显然错误。前期物业管理实行政府指导价，依据《价格法》第三条、《物业管理条例》第四十条，政府价格主管部门依据《价格法》与《物业管理条例》制定物业服务收费的管理办法与细则。《物业服务收费管理办法》第八、九、十一条第2项，《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第十二、第十三、第十四条与《肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业服务收费管理实施细则》第十二条都明确实行包干制公摊水电费计入物业服务成本，不应该另向业主收取。因此理应依法驳回红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司收取公摊水电费的请求。二、一审判决忽视了王健文抗辩依据，对事实认定不清。王健文在一审答辩书上提出《前期物业管理服务合同》第五条、第十二条约定，包干制和物业服务收费标准按政府规定及相关法律法规执行，红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司物业服务收费标准最终也是以政府规定及相关法律法规执行，所以依法驳回收取公摊水电费的请求。三、一审判决以没有证据证明为由不认可《前期物业管理服务合同》第六条第三项为格式条款。红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司明知前期物业管理实行政府指导价，且其与建设单位签署《前期物业管理服务合同》时，政府相关主管部门就出相关收费规定，明确实行包干制公摊水电费计入物业服务成本，不应该另向业主收取。然而红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司为了多收费目的，采用约定公摊由业主承担，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，显然是格式条款。这一约定加重业主方的责任且红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司作为提供格式条款的一方并未在合同订立时采用足以引起开发商注意的文字、字体符号、特别标识等合理方式提醒开发商注意该格式条款的内容。因此理应依据认定为格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和合同法第四十条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，该条款理应依法认定无效。庭审补充：一、红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司主体不适格。1.红树林物管高要公司不是合同主体；2.红树林物管肇庆公司没有履行合同对小区进行管理，而是委托高要分公司进行管理，王健文举证的物业管理发票证明实际管理是由高要分公司管理，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务、业务一并委托他人而签订的委托合同显然与法相抵，没有实质管理，红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司主体不适格，理应驳回其全部诉讼请求。二、1.公摊费计算方式有问题，与红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司举证相应的发票不一致，公示与收取不一致，计算随意性并没有严谨性，严重损害业主合法权益；2.红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司举证的水电发票有部分难以判定用于小区公摊，且发票抬头不是前期物业合同管理主体红树林物管肇庆公司，有部分发票还是高要明辉公司，依此计算公摊有损王健文的合法权益；3.合同第6条第2项第3小点物业区域内的清洁卫生费用，合同约定清洁用水是物业公司支付的，然而现红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司请求支付公摊费用包含该部分费用显然违法合同约定，理应驳回所有诉讼请求。被上诉人红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司辩称，一、红树林物管肇庆公司与明辉（高要）房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对所有业主及红树林物管肇庆公司均具有法律约束力，不存在任何的违反法律强制性规定的情形。《前期物业服务合同》第六条第（三）款和与所有业主签订的《前期物业管理服务协议》第七条第（四）款均有约定“公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担”。两份合同关于公共水电费分摊的约定是完全一致的。而王健文在客观上也享受了红树林物管肇庆公司提供的物业管理服务，理应承担相应的缴纳公摊水电费的义务。《前期物业服务合同》第六条第二项约定的“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”该条款是合同双方的真实意思表示，没有证据证实是合同任一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，因此，该条款并非格式条款。（《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》《肇庆市物价局肇庆市住房和城多建设局关于物业收费管理实施细则》不属于法律、行政法规。）《前期物业服务合同》是明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司的真实意思表示，双方约定“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担”是对公共水电费分摊的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，《前期物业服务合同》合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，《前期物业服务合同》对王健文具有约束力。既有约定又有规定，在约定没有违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应从约定。因此，红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司要求被王健文承担公摊水电费，理据充分。二、红树林物管肇庆公司所签订的《前期物业服务合同》《服务协议》收费约定的包干制内容并不包括公摊水电费支出，公摊水电费完全是红树林物管肇庆公司代收代支性质，红树林物管肇庆公司是代供电局向业主收取，代业主将相关水电费支付给供电局的。首先，根据红树林物管肇庆公司与明辉（高要）房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》第六条第（二）及与所有业主签订的《服务协议》第七条规定：“物业管理费仅用于：1员工工资、保险；2公用设施日常维护费用；3设施养护和管理；4卫生；5绿化；6维护秩序；7办公费用；8固定资产折旧；9酬金；10税费”。由上可知，红树林物管肇庆公司收取的物业管理费并不包括公摊水电费，公摊水电费属于全体业主需要按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担的费用。而红树林物管肇庆公司并未在此项收费中存在任何的获利，完全是义务性的。其次，红树林物管肇庆公司向小区业主收取公共部分使用水电所支付的费用符合“用者自负”的原则，也体现“民事权利义务相一致”原则。因此，红树林物管肇庆公司向王健文收取公摊水电费合情合理合法。三、《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》第一项规定已取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。根据该项规定，物业管理企业是否实行之前所规定的包干制，决定在于物业管理公司及业主之间的协议，是否实行包干制并非是强制性的，而本案中红树林物管肇庆公司与开发商及业主之间的物业管理服务协议就是双方协商确定的，包干制的内容及形式也是协商的结果，公摊水电费也不包括在包干制费用之内，双方应当根据诚实信用的原则按协议的约定严格执行。四、对于王健文所承担的公摊电费应缴纳的电表范围及具体支出情况，红树林物管肇庆公司已提供充足的证据证明实际支出依据。王健文所居住的是案涉小区蔚蓝商住中心第13幢802号住宅，建筑面积是76.32平方米。红树林物管肇庆公司在一审期间提供了肇庆市高要区自来水公司发票联、肇庆高要供电局发票联、广东增值税电子普通发票、广东增值税电子普通发票、蔚蓝商住中心公摊水电公示清单等充分的证据证明案涉小区公摊水电费实际支出情况及具体列明该户应分摊的水电费，而且红树林物管肇庆公司所支出的公摊水电费是以实际支出为准进行计算，由各业主按照协议约定按各自的实际建筑面积进行合理分摊的。五、红树林物管肇庆公司请求王健文支付误工费800元是无稽之谈，没有事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。另针对其庭上补充的意见有回应：一、红树林物管高要公司代缴水电费的问题，一审期间有提交证据证明红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司都是深圳市红树林物业管理公司属下部分公司，而王健文与肇庆分公司签订的合同，因当时税务限制不能以自己的名字缴纳案涉小区的水电费，红树林物管肇庆公司是委托红树林物管高要公司代缴案涉小区的公共水电费，在一审期间也提供相关的证明。二、对于王健文所说到明辉公司缴纳公摊水电费并没有提供任何证据证明该事实。综上，请求法院驳回王健文的上诉请求。红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司向一审法院起诉请求：1.王健文向红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司清偿从2015年7月1日至2019年5月31日止的公摊水电费共858.31元；2.诉讼费用由王健文承担。一审法院认定事实：2012年11月8日，明辉（高要）房地产开发有限公司（甲方）红树林物管肇庆公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定包括：由明辉（高要）房地产开发有限公司委托红树林物管肇庆公司对位于肇庆市高要区*******提供物业服务；按照中物协【2004】1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级服务标准提供服务；物业服务收费方式为包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅1.60元/平方米/月，公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。物业服务期限为三年，自小区入伙之日起三年。本合同到期终止后，在新的物业服务合同签订之前，乙方应按合同约定的权利与义务，继续提供全面的物业服务。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为接受本合同内容的承诺。合同还对其他作了约定。《前期物业服务合同》签订后，红树林物管肇庆公司进驻该小区并提供物业服务至今。2014年3月27日，王健文购买了明辉（高要）房地产开发有限公司开发的位于高要市***********************预售商品房，该商品房合同约定建筑面积为90.41平方米，其中套内建筑面积76.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.09平方米。2015年2月2日，王健文签收了《入伙资料签收单》和《业主入伙验房交接书》，其中《入伙资料签收单》序号1的项目一栏列有《前期物业管理服务协议》1份。红树林物管肇庆公司提供的《前期物业管理服务协议》上记载包括：2014年9月22日，王健文（甲方、委托方）与深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司（乙方、受委托方）签订《前期物业管理服务协议》；“甲方签章”一栏上有“王健文”的签名。本案审理过程中，王健文否认红树林物管肇庆公司提供的《前期物业管理服务协议》上“甲方签章”一栏的签名是其本人所签，并申请笔迹鉴定。红树林物管肇庆公司承认《前期物业管理服务协议》上的“王健文”的签名确实不是王健文本人所签，但认为王健文不能以此作为拒绝缴纳公摊水电费的理由。红树林物管高要公司出具证明，内容包括：红树林物管肇庆公司委托本公司以本公司的名义代缴蔚蓝商住中心的公共水电费，实际缴款人为红树林物管肇庆公司，本公司只是代缴人。红树林物管肇庆公司对此予以确认。2016年12月19日，一审法院作出的（2016）粤1283民初1661号民事判决，已发生法律效力。该案中，红树林物管肇庆公司其中一项诉讼请求“判令王健文向深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司支付2015年4月1日至2016年7月31日的公摊水电费245.38元”被驳回，被驳回的原因是“由于深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司并未提供充分有效的公摊水电费的计算依据”。红树林物管肇庆公司提供了水费发票、电费发票等证据，证实其已支付了2015年7月份至2019年5月份公摊水电费。红树林物管肇庆公司在小区发布了公示，要求小区业主交纳2015年7月份至2019年5月份公摊水电费。据此计算，王健文2016年8月1日至2019年5月31日应承担的公摊水电费为639.65元，至今未付。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据诉辩双方的意见及一审法院在审理过程中发现的问题，分析如下：一、红树林物管高要公司是代红树林物管肇庆公司缴纳公共水电费，实际缴款人为红树林物管肇庆公司，红树林物管高要公司只是代缴人，与本案没有直接利害关系。因此，红树林物管高要公司无权向王健文提起诉讼主张代缴的公共水电费，红树林物管高要公司并非本案适格原告。二、红树林物管肇庆公司曾向王健文主张公摊水电费，一审法院于2016年12月19日作出（2016）粤1283民初1661号民事判决。根据诉讼时效中断的规定，红树林物管肇庆公司提起本次诉讼，没有超过诉讼时效。三、案涉《前期物业管理服务协议》上“甲方签章”一栏上“王健文”的签名并非王健文所签，因此，该《前期物业管理服务协议》对王健文不具有约束力。四、《前期物业管理服务合同》第六条第三项约定的“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”该条款是合同双方的真实意思表示，没有证据证实是合同任一方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，因此，该条款并非格式条款。《广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》《肇庆市物价局肇庆市住房和城乡建设局关于物业收费管理实施细则》不属于法律、行政法规。《前期物业服务合同》是明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司的真实意思表示，双方约定“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”是对公共水电费分摊的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，《前期物业服务合同》合法、有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，《前期物业服务合同》对王健文具有约束力。既有约定又有规定，在约定没有违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应从约定。因此，红树林物管肇庆公司主张王健文承担公摊水电费，理据充分。五、本案中，红树林物管肇庆公司主张王健文清偿从2015年7月1日至2019年5月31日止的公摊水电费。因红树林物管肇庆公司提供的证据不足，一审法院曾驳回其“判令王健文向深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司支付2015年4月1日至2016年7月31日的公摊水电费245.38元”的诉讼请求，虽然红树林物管肇庆公司提供证据后重新起诉，但其所提供的证据，并非发生新的事实所形成的新证据，因此，红树林物管肇庆公司主张王健文清偿从2015年7月1日至2016年7月31日止的公摊水电费，构成重复起诉，应予驳回。红树林物管肇庆公司主张王健文清偿从2016年8月1日至2016年7月31日止的公摊水电费，符合法律规定，一审法院予以支持。经核算，2016年8月1日至2019年5月31日王健文应承担的公摊水电费为639.65元。综上所述，王健文作为蔚蓝商住中心的业主且接受了红树林物管肇庆公司的服务，应按约定缴交公摊水电费。红树林物管肇庆公司诉讼请求中符合法律规定的，一审法院予以支持；不符合法律规定的，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王健文应在该判决发生法律效力之日起十日内向红树林物管肇庆公司支付自2016年8月1日至2019年5月31日的公摊水电费639.65元；二、驳回红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司的其他诉讼请求。二审庭审期间，王健文提交了：1.公摊水电公示，拟证明公示与红树林物管肇庆公司举证的计算依据不一致；2.业务回单，拟证明红树林物管肇庆公司没有实质管理，回单所缴纳的是肇庆供电局，而王健文所在小区是高要供电局；3.物业管理费发票，拟证明小区实质管理是红树林物管高要公司。红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司认为，王健文所提供的证据均不属于新证据，二审不应采纳，且业务回单的票据有备注是蔚蓝小区的公摊水电费。红树林物管肇庆公司提交了《广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（发改价[2019]2897号），拟证明该通知第一项规定：取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业根据物业服务实际情况，在政府指导价范围内与业主协商确定，不再报当地发展改革部门备案。王健文认为，第一、该通知只是取消物业收费备案管理，并不是物业实行包干制，可以要求向业主收取公摊。文件依然明确实行政府指导价的物业服务收费要在政府指导价范围内与业主协商确定，然而政府指导价范围明确包干制包括公摊水电费不得另行向业主收取，第二，王健文与红树林物管肇庆公司没有协议约定，协议并不是本人签署。第三、实行政府指导价的物业收费，实行包干制政府指导价实行明确公摊费不得向业主收取，协议与合同条款约定的公摊费由业主分摊显然违法。第四、协议的签订时间在前，而该通知发表在后，显然不是红树林物管肇庆公司所说的双方真实意识表达、协商一致的结果。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。结合王健文的上诉意见以及红树林物管肇庆公司、红树林物管高要公司的答辩意见，二审争议的焦点为：一、王健文应否向红树林物管肇庆公司支付2016年8月1日至2019年5月31日的公摊水电费639.65元；二、红树林物管肇庆公司应否向王健文支付因本案纠纷产生的误工费用800元。关于王健文应否向红树林物管肇庆公司支付2016年8月1日至2019年5月31日的公摊水电费639.65元的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中，明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司签订了《前期物业服务合同》，该合同第六条第三项约定“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”，该内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按约定履行。该服务合同签订后，红树林物管肇庆公司进驻高要市*********蔚蓝商住中心并提供物业服务至今，并提供了水费发票、电费发票等证据，证实其已支付了2015年7月份至2019年5月份公摊水电费。王健文作为高要市************************的业主，虽然在明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司签订的《前期物业服务合同》后，王健文与红树林物管肇庆公司之间没有签订合法有效书面的物业服务合同，但根据上述法律规定，明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司签订《前期物业服务合同》对王健文具有约束力。自2015年2月2日起，红树林物管肇庆公司一直对王健文居住的蔚蓝商住中心进行管理与服务，王健文也接受了红树林物管肇庆公司的管理与服务，因此，王健文未按约定交纳公摊水电费，红树林物管肇庆公司有权起诉要求王健文清偿公摊水电费，红树林物管肇庆公司的原告主体适格。王健文认为明辉（高要）房地产开发有限公司与红树林物管肇庆公司签订的《前期物业服务合同》约定收费方式为包干制，不应再收取公摊水电费，但该合同的第六条第三项已约定“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”因此，红树林物管肇庆公司收取的物业费中并未包含公摊水电费，王健文应按约定向红树林物管肇庆公司清偿公摊水电费。王健文的上诉主张，理据不足，本院不予采纳。至于公摊费用的计算公司，王健文认为红树林物管肇庆公司的公摊水电公示的金额与发票金额的不一致，但其提供证据并未反映该情况。故对王健文的该项主张，本院不予采纳。一审法院判决王健文应向红树林物管肇庆公司支付2016年8月1日至2019年5月31日的公摊水电费639.65元并无不当，本院予以支持。关于红树林物管肇庆公司应否向王健文支付因本案纠纷产生的误工费用800元。本案是由于王健文未按约定交纳公摊水电费而引起的，其要求红树林物管肇庆公司向其支付因本案纠纷产生的误工费用800元没有理据，本院不予支持。综上所述，王健文的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王健文负担。本判决为终审判决。审 判 长 李小冬审 判 员 李升文审 判 员 黄春歌二〇二〇年二月十八日法官助理 江雪莲书 记 员 陈智君