广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终113号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。法定代表人：殷某1。委托诉讼代理人：谢坚荣、陆嘉敏，均系广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓向前，男，1991年5月10日出生，汉族，住清远市清城区*************。被上诉人（原审原告）：黄焕珍，女，1992年2月5日出生，汉族，住清远市清城区*************。共同委托诉讼代理人：何慧文、罗凤英，均系广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人邓向前、黄焕珍商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初3711号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人合创公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：案涉房屋在2018年12月5日竣工验收备案，具备了交付条件，上诉人于2018年12月6日向被上诉人邮寄《收楼通知书》，应视为上诉人在通知书规定的时间内已经交付房屋，被上诉人应当自行承担延迟收楼的法律后果。一审法院认定自被上诉人签收《收楼通知书》后10天视为收楼，违反了《广东省人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条第二款“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接受商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房交付”的规定，属于认定事实错误。上诉人承担的违约金应当计算至《收楼通知书》记载的收楼期限届满之日止。被上诉人邓向前、黄焕珍辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。邓向前、黄焕珍向一审法院起诉请求：1.判令合创公司支付逾期交房违约金（违约金自2018年7月1日起，每日按全部房价款的0.01%计算至实际交房之日止，暂计至2019年1月18日为8545元）；2.本案诉讼费由合创公司承担。一审法院认定事实：2016年5月24日，邓向前、黄焕珍作为买受人与出卖人合创公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定邓向前、黄焕珍购买合创公司开发的位于清远市清新区*********************，总价款425159元。第九条约定，商品房交付条件是商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定，逾期不超过90日，自本合同第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，邓向前、黄焕珍依约支付全部购房款。涉案楼房于2018年12月5日办理竣工验收备案。2018年12月6日，合创公司邮寄送达《收楼通知书》，要求邓向前、黄焕珍于2018年12月7日至12月8日办理收楼手续，但邓向前、黄焕珍至2019年2月2日才办理收楼手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。邓向前、黄焕珍与合创公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。合创公司没有依照合同约定于2018年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案的讼争房屋交付邓向前、黄焕珍使用，是违约行为，应从2018年7月1日起承担逾期交房的违约责任。至于计付违约金的截止日期。依照合同第十一约定，该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。因此，合创公司在2018年12月6日通知邓向前、黄焕珍于2018年12月7日至12月8日办理收楼手续，明显违反以上合同约定，不具有约束力，交付日期应截至2018年12月16日。邓向前、黄焕珍未在2018年12月16日前办理收楼手续，亦存在违约，应自行承担该日之后逾期收楼损失。因此，违约金应给付至2018年12月16日止。合创公司实际逾期交楼时间为169天，按合同约定应支付逾期交房违约金7185元（425159元×0.01%/天×169天）。一审法院判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付邓向前、黄焕珍逾期交楼违约金7185元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回邓向前、黄焕珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邓向前、黄焕珍负担4元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担21元。清远市合创泰富房地产开发有限公司负担部分邓向前、黄焕珍已预交，一审法院不作退回，由清远市合创泰富房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给邓向前、黄焕珍。二审期间双方没有提供新证据。一审查明的事实基本属实，本院予以确认。二审另查明，合同第十一条第（三）款第3项约定，由于买受人原因导致不能按期交付的，按照出卖人收楼通知书指定的收楼日为交付时间。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕合创公司上诉请求的范围进行审理。根据双方二审诉辩意见，归纳本案二审争议焦点：出卖方逾期交楼情形下，如何确定买受人收楼的合理期限。确定买受人收楼的合理期限，应当根据合同约定的相关内容、当事人是否违约，依据公平原则、诚信原则确定。首先，合同第十一条第（三）款第3项约定的以“出卖人收楼通知书指定的收楼日为交付时间”，适用的前提条件应当理解为出卖人按合同约定的时间交楼且“由于买受人原因导致不能按期交付”。合同履行过程中，买受人按照合同约定履行了支付购房款义务，但出卖人没有按照约定的时间交楼，构成违约，因此，出卖人逾期交付房屋后向买受人发出《收楼通知书》自定的收楼期限不适用该约定。其次，按照合同第十一条第（二）款约定，商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将办理交付时间的通知书面送达买受人，据此，在出卖人没有按期交楼而是逾期交楼的情形下，也应当给予买受人合理的收楼期限。一审法院根据查明的事实，依据诚信原则和公平原则，认定买受人在发出收楼通知之日起10内收楼，从而确定出卖方承担逾期交楼的违约责任，符合本案实际，并无不当，应予认可。综上所述，合创公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇二〇年二月二十八日书记员 冯敏静附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。