北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3283号原告(反诉被告)：闫连义，男，1978年8月28日出生，满族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨杰，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓辉，北京市两高律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京市保安服务总公司崇文分公司，住所地北京市东城区东花市南里二区1-1号。法定代表人：李建华，经理。委托诉讼代理人：曾宪营，北京市首信律师事务所律师。原告（反诉被告）闫连义与被告（反诉原告）北京市保安服务总公司崇文分公司（以下简称：保安服务公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫连义、被告（反诉原告）保安服务公司的委托诉讼代理人曾宪营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫连义向本院提出诉讼请求：1.保安服务公司返还闫连义2016年9月15日至2017年11月30日的租金159500元及逾期返还租金的利息（自2016年9月16日起至实际返还之日止，以159500元为基数，按照同期银行贷款利率计算）；2.保安服务公司赔偿闫连义营业损失1566984.38元，自2016年9月15日起至2017年11月30日止，按照每月108067.75元计算；3.保安服务公司赔偿闫连义员工安置费用共计170000元（按照每人平均工资10000元计算，主张17人）；4.保安服务公司赔偿闫连义设备投资共计177900元；5.保安服务公司赔偿闫连义房屋建设费用292000元；6.保安服务公司支付闫连义搬迁费15000元；7.诉讼费由保安服务公司承担。事实和理由：2015年10月9日，闫连义以北京广源博发汽车维修服务中心（以下简称：广源汽修中心）的名义与保安服务公司签订《协议书》，约定保安服务公司将位于旧宫的保安培训部内操场西墙向东的一块场地租赁给闫连义，租金为每月11000元，合同期限自2015年12月1日至2017年11月30日止。《协议书》先后经本院（2016）京0115民初18301号和北京市第二中级人民法院（2018）京02民终729号判决认定为合法有效，并确定《协议书》实际履行人为闫连义，确认闫连义已支付租金至2017年11月30日。合同签订后，闫连义依约在场地内建设房屋开展汽车维修经营服务，建造彩钢房5间，并购买了汽车维修设备。2016年9月15日左右，保安服务公司在闫连义不知情的情况下，在闫连义的房屋上贴上封条，并将闫连义的员工全部从厂内清走，导致闫连义自2016年9月16日起至今一直无法进行经营。因闫连义已支付租金至2017年11月30日，保安服务公司应当返还闫连义期间的租金。同时，根据我国相关法律法规的规定，保安服务公司应当赔偿期间闫连义的营业损失。另，由于保安服务公司对闫连义承租房屋进行锁门并清走闫连义的所有员工，闫连义需要承担员工的遣散费用170000余元。闫连义为生产所购置的设备，因保安服务公司的行为，折旧严重，设备已无法使用，保安服务公司应当赔偿闫连义的设备投资，并支付闫连义搬迁厂房等的搬迁费。综上，保安服务公司违反合同义务，构成违约，造成闫连义损失重大，为维护闫连义合法权益，依法诉至法院，望法院依法支持闫连义的全部诉讼请求。保安服务公司辩称，不同意闫连义的诉讼请求，闫连义的诉讼请求没有事实和法律依据。双方2015年10月9日签订协议后，闫连义于2015年12月、2016年5月两次支付租金共132000元，租金支付至2016年11月30日，之后未支付，在此前诉讼的笔录中，闫连义对该事实也认可，之前的诉讼保安服务公司上诉后提出关于租金的问题，但中院法官认为租金不是主要的诉讼请求，所以没在判决书中予以明确。有效协议应当履行，闫连义理应按照协议约定履行支付租金的基本义务，闫连义要求返还租金甚至依据判决确认的错误事实要求返还根本没有支付过的租金，违背基本事实，更无法律依据。保安服务公司依照协议约定向闫连义提供了场地，闫连义利用场地进行自主经营活动，保安服务公司不存在任何违反协议约定的行为。2016年8月17日，北京市公安局大兴分局红星派出所（以下简称：红星派出所）对闫连义经营场所进行消防监督检查，发现存在消防安全隐患，现场出具“消防监督检查接受询问通知单”，要求闫连义立即组织人员对查出的问题进行整改，并要求闫连义于8月18日10时到红星派出所接受调查询问，指出逾期不到者将依法给予高限行政处罚，闫连义逾期未接受调查询问，也未予整改。2016年8月31日，红星派出所责令闫连义立即停止使用5间彩钢房及房内2个烤漆房。闫连义因自身经营场所存在消防安全隐患被行政机关责令停止使用，与保安服务公司无任何关系，闫连义以保安服务公司违约为由要求保安服务公司赔偿损失无事实和法律依据。保安服务公司向本院提出反诉请求：1.闫连义向保安服务公司支付2016年12月1日起至2017年11月30日期间的租金132000元；2.闫连义按照每月11000元的标准支付自2017年12月1日起至腾退租赁场地止的场地占用费；3.闫连义腾退位于北京市大兴区旧宫培训基地内（旧宫二村北京天龙检测厂西侧）的租赁场地，并返还给保安服务公司；4.闫连义承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月9日，保安服务公司与闫连义签订协议书，协议约定闫连义租赁保安服务公司位于北京市大兴区旧宫培训基地内场地，租赁期限自2015年12月1日起至2017年11月30日止，月租金11000元，每半年提前1个月支付一次。闫连义拖欠2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金132000元。协议期满终止，至今闫连义拒不腾退租赁场地。综上，保安服务公司依法向法院提起民事诉讼，请求法院依法维护保安服务公司的合法权益。闫连义针对保安服务公司的反诉请求辩称，1.租赁期间租金闫连义已全部支付完毕，租金付清的事实已为生效判决所确认。保安服务公司与广源汽修中心作为协议主体签订的《协议书》，已经另案认定协议主体为闫连义与保安服务公司，且闫连义租金已付至2017年11月30日，租赁期间租金已全部支付完毕。对于生效判决确认的租金付清的事实，依法应当作为本案事实予以认定，闫连义无需举证。现保安服务公司主张租金支付至2016年11月30日而不是2017年11月30日，但仅举证前述另案庭审笔录和另案已作为证据提交的部分租金收据，其证据不足以推翻生效判决所确认的事实。因此，保安服务公司要求闫连义支付自2016年12月1日起至2017年11月30日期间租金132000元，属于重复主张租金，缺乏事实和法律依据。2.租赁场地被责令进行消防安全整改，不构成闫连义违约，闫连义无权解除协议并收回租赁场地。在协议履行过程中，红星派出所对租赁场地进行了消防监督检查，并于2016年8月31日向闫连义出具“责令改正通知书”，责令闫连义对院内汽车维修厂5间彩钢房内2个烤漆房停止使用，对消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好有效的问题予以整改。（1）闫连义在租赁场地增设彩钢房已经保安服务公司同意，协议明确约定“甲方将位于旧宫的保安培训部内操场西墙向东租借场地一块给乙方，用于搭建汽车维修简易工棚和停车使用”，可见，保安服务公司同意租赁场地用途为经营汽车维修业务，并同意闫连义为经营汽车维修业务需要，自行建造工棚厂房。考虑到简易工棚建设不履行严格的报建和审批手续的客观现实，对于搭建厂房（彩钢房内2个烤漆房）未来可能存在的消防安全责任甚至可能面临的行政处罚，保安服务公司在订立协议时对此可以预见并应当预见。因此，对于协议的履行而言，租赁场地厂房整改不构成闫连义违约，也不是协议解除的法定和约定事由，保安服务公司无权解除协议并收回租赁场地。（2）即使租赁场地被责令整改，也不影响租赁协议的继续履行。按照“责令整改通知书”的要求，闫连义只要在整改彩钢房内2个烤漆房内消火栓、灭火器、疏散指示标志和应急照明的问题，排除消防安全瑕疵，报公安派出所消防安全审批后即可以恢复经营。整改期间并不影响租赁协议的履行，租赁期限也未中断，闫连义已付清全部租金。因此，闫连义对租赁场地的消防安全整改不影响租赁协议的履行，保安服务公司亦未因此遭受任何损失，闫连义不构成违约，保安服务公司无权单方解除协议并收回租赁场地，终止此后闫连义对租赁场地的继续使用。3.保安服务公司擅自查封租赁场地和增设厂房、处置闫连义厂房内设备和财物，造成闫连义无法进入租赁场地，亦无法开展整改，保安服务公司严重违约，无权主张擅自查封租赁场地和增设厂房期间的占用费。（1）保安服务公司作为出租人应在租赁期间保持租赁场地符合约定的用途，并负通知、协助义务。在收到“责令整改通知书”后，保安服务公司应立即通知闫连义进行整改，协助并配合闫连义采取措施排除消防安全瑕疵，确保租赁协议得以全面、继续履行。但保安服务公司采取擅自处置闫连义设备、财物，并禁止闫连义进场使用租赁场地及增设厂房的方式，侵害了闫连义的财产权益并损害了闫连义的合同利益。（2）保安服务公司擅自查封租赁场地及增设厂房，并擅自处置闫连义房内设备和财物，导致闫连义的合同权利无法实现，并额外遭受巨大财物、人员及经营损失。租赁协议并未授予保安服务公司在任何情形下自行处置增设厂房的权利。保安服务公司未经通知，擅自于2016年9月15日进场查封租赁场地，查封并扣留闫连义自建厂房及其内部设备和财物，遣散闫连义员工，并私自上锁，导致闫连义无法进入租赁场地及增设厂房进行整改，也无法开展经营活动，保安服务公司的行为排除了闫连义对租赁场地持续、正常使用的合同权利。同时，保安服务公司擅自占有厂房内设备等财物，侵害了闫连义对厂房内设备及其他财物的所有权，造成设备损坏并已无法使用。保安服务公司的上述行为，导致闫连义的合同权利未能实现，并额外遭受巨大财产、人员及经营损失，保安服务公司构成根本违约。加之，租赁期满后闫连义并未继续使用租赁场地，闫连义无需支付租赁期满后的场地占用费，保安服务公司无权向闫连义主张租赁场地及厂房和设备财物被扣留期间的占用费。4.保安服务公司在租赁期间违法查封租赁场地和厂房，并扣留厂房内设备等财物至今，导致闫连义自2016年9月15日起无法进场，并在租赁期满后也无法腾退，保安服务公司要求闫连义腾退租赁场地并移交给保安服务公司事实上不能成立，相关场地及财物均在保安服务公司的实际控制下，闫连义客观上无法完成腾退。综上，请法院驳回保安服务公司的全部反诉请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月9日，以保安服务公司为甲方，以广源汽修中心为乙方形成《协议书》一份，约定甲方将位于旧宫的保安培训部内操场西墙向东租借场地一块给乙方，用于搭建汽车维修简易工棚和停车使用（简易工棚建筑面积约500平方米，停车场面积约500平方米）；协议期限自2015年12月1日至2017年11月30日；乙方每月支付甲方的租金为11000元人民币，每半年提前1个月支付一次。协议落款处甲方有保安服务公司的印章及韩国志的签名，乙方有广源汽修中心的印章及闫连义的签名。2016年8月17日，红星派出所向广源汽修中心出具“消防监督检查接受询问通知单”，称：“我所于2016年8月17日依法对你单位进行了消防监督抽查，发现你单位存在消防安全隐患问题”，“请你单位接到通知后，立即组织人员对查出的问题进行整改，并确定专人负责，逐级落实消防安全责任制，确保其消防安全”，“并请于2016年8月18日10时0分到大兴区红星派出所接受调查询问，本消防监督检查传唤单，具有口头传唤法律效力，逾期不到者将依法给予高限行政处罚”。2016年8月31日，红星派出所向保安服务公司出具“责令改正通知书”，要求“院内出租汽车修理厂五间彩钢房违建，彩钢房内设制2个烤漆房立即停止使用在停止使用期间确保安全”。2016年11月4日，保安服务公司起诉广源汽修中心和闫连义租赁合同纠纷，要求：1.解除其与广源汽修中心之间的《协议书》；2.判令广源汽修中心于协议解除后10日内腾退租赁场地；3.广源汽修中心与闫连义承担本案全部诉讼费用。2017年11月22日，本院作出（2016）京0115民初18301号民事判决书，在认定事实部分，该判决载明：“北京保安分公司以其出具的两张收据证明租金由广源汽修中心支付到2017年11月30日；闫连义主张其用个人的现金以广源汽修中心交付租金至2017年11月30日；广源汽修中心认为租金是由闫连义支付给北京保安分公司的。单据均显示今收到广源汽修中心交租金66000元，收款单位盖有北京保安分公司财务专用章。”关于《协议书》的合同相对方，该判决认定:“本案中，北京保安分公司主张其与广源汽修中心签订协议书，但其提交的证据不足以证明其主张，理由如下：协议书上的乙方的签章与广源汽修中心的公章明显不符，而北京保安分公司主张闫连义是合同签订的经办人，但未提交证据证明闫连义有权利代理广源汽修中心签订协议书；同时，北京保安分公司主张闫连义承租其涉案场地后转租给广源汽修中心，但亦未向本院提交相关证据，且两个主张相互冲突，故对北京保安分公司有关其与广源汽修中心签订协议书的主张本院不予采信。北京保安分公司提交收据尚不足以证明收据上的款项由广源汽修中心支付，故对其涉案场地租金由广源汽修中心支付主张，本院不予采信。”该案判决驳回保安服务公司的诉讼请求。判决作出后，保安服务公司对一审判决不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年3月29日作出二审民事判决书，认为“根据已查明的事实，首先，协议书中广源汽修中心的签章与该中心的印章明显不符；其次，闫连义虽然在广源汽修中心负责人上签名，但是北京保安分公司未提交证据证明闫连义有权利代理广源汽修中心签订协议书。因此北京保安分公司主张协议书相对方是广源汽修中心的上诉主张本院难以支持。北京保安分公司所提要求广源汽修中心腾退租赁场地的主张，鉴于协议书的合同相对方为闫连义个人而非广源汽修中心，且闫连义及广源汽修中心均认可涉案场地内的五间彩钢房系闫连义修建，广源汽修中心在一审诉讼中主张厂房内财物归闫连义，不属于该中心所有。因此北京保安分公司所提要求广源汽修中心腾退租赁场地的主张本院不予支持。需要指出的是，北京保安分公司与闫连义签订的协议书已于一审法院宣判后到期终止，关于合同终止后腾退场地等事宜北京保安分公司可另行向闫连义主张。”该案判决驳回上诉，维持原判。闫连义称红星派出所于2016年8月17日通知问询后，自己曾去红星派出所接受询问，当时红星派出所称可以一边经营一边整改，然后自己去找保安服务公司的法人，保安服务公司的法人不让其整改，2016年8月31日的“责令改正通知书”只是说让停止使用5间彩钢房和2间烤漆房，没有说不让使用车间、露天场所和办公室，但自己于2016年9月2日至2017年4月24日因其他事情被羁押，保安服务公司将自己的工人赶走，不让继续经营。闫连义申请其工人王殿礼作为证人出庭并出具贴有保安服务公司公章的封条证明上述事实。保安服务公司对证人证言不予认可，称红星派出所发出“责令改正通知书”后，闫连义就停止经营了，后来闫连义被羁押，其工人不明原由，所以都走了，5间彩钢房和2间烤漆房不能使用就不具备继续营业的条件了，其无法营业并非保安服务公司导致，照片上的封条系过年过节时所贴，系用于保证安全。关于租金交纳情况，闫连义依据（2016）京0115民初18301号民事判决书中的事实认定主张其交纳租金至2017年11月30日，保安服务公司对此不予认可，并提交该案一审、二审的庭审笔录、在该案中提交的2张资金往来单据等证明闫连义的租金实际交纳至2016年11月30日。在该案一审的庭审笔录中，闫连义称：“租金是我交的，交到2016年11月30日”，“以广源的名义交的，但是用我个人的钱交的”，保安服务公司于2015年12月16日出具的单据显示收到广源汽修中心交来的2015年12月1日至2016年5月31日房租款66000元，保安服务公司于2016年5月31日出具的单据显示收到广源汽修中心交来的2016年6月1日至2016年11月30日的房租款66000元。闫连义对上述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，闫连义称2016年6月交付至2016年11月30日的租金，2016年7,8月份又交付了1年的租金，但未提交证据证明。庭审中，闫连义申请对其在租赁场地建造的彩钢房、简易工棚、烤漆房、举升机进行价值评估，经本院委托，北京中必达资产评估有限责任公司于2019年9月5日出具资产价值评估报告，载明经评估人员现场勘查，有彩钢结构房屋4座、简易结构工棚3座、烤漆房3座、双柱汽车举升机5台（其中一台2015年购置4吨举升机现场未看到），认定彩钢结构房屋（包括业务室、休息室、宿舍、车间共计353.6平方米）评估价值为60428元，烤漆房3个评估价值为66000元，简易结构工棚164.95平方米评估价值为13147元，3台4吨双柱举升机评估价值为9150元，1台6吨双柱举升机评估价值为3750元，1台4吨双柱举升机评估价值为3050元（未见实物），上述资产评估价值总计155525元。此次评估，闫连义支付评估费5000元。闫连义要求保安服务公司赔偿其建房及设备损失，保安服务公司称自2016年开始就要求闫连义将场内物品取走，现在仍同意闫连义将场内物品取走，闫连义称烤漆房拆了就无法使用了，设备已经放了很多年亦无法使用，保安服务公司赔偿其损失后同意拿走。本院认为，生效判决已认定闫连义与保安服务公司系《协议书》的合同相对方，本院对此不持异议。闫连义与保安服务公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。闫连义称因保安服务公司擅自查封租赁场地导致其无法正常经营使用场地，保安服务公司应当承担违约责任，但现并无充分证据证明闫连义的工人系由保安服务公司清走，即使存在该情况，根据查明的事实，闫连义建造的房屋消防不过关，红星派出所曾向闫连义经营的汽车修理厂发出消防安全整改通知，在整改无效后于2016年8月30日向保安服务公司出具“责令改正通知书”，要求保安服务公司立即停止使用涉案场地内的彩钢房及烤漆房，而闫连义自2016年9月2日起被羁押，在闫连义长期无法采取进一步整改措施的情况下，保安服务公司根据红星派出所的要求采取的自力救济行为应不属于违约，且根据闫连义经营的内容，作为业务室、休息室、宿舍、车间的彩钢房以及烤漆房停止使用后，其经营活动已无法继续正常实施，故闫连义无法利用租赁场地从事经营活动并非由保安服务公司的违约行为导致，其基于保安服务公司违约要求保安服务公司赔偿其营业损失、员工安置费用并支付搬迁费无事实和法律依据，本院不予支持。关于租金，虽然已生效判决中载明“北京保安分公司以其出具的两张收据证明租金由广源汽修中心支付到2017年11月30日”，但该2张收据并未载明租金交付至2017年11月30日，闫连义称2016年7、8月份又交纳了1年的租金，该支付行为与协议约定的租金交纳方式相悖，明显不符合常理，又无收据或交易流水佐证，本院实难采信，故本院认定闫连义实际交纳租金至2016年11月30日；根据查明的事实，闫连义在2016年9月15日后确实停止经营，未实际控制租赁场地，但其设备仍占用部分租赁场地，本院考虑该情形，同时结合双方当事人的过错程度对租金予以酌减，并按照每月4000元的标准计算确认2016年9月15日至2017年11月30日期间的租金为58000元，闫连义已交纳2016年9月15日至2016年11月30日期间的租金，扣除已交纳部分，闫连义还应交付租金30500元，其要求保安服务公司退还租金并给付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；合同到期后，闫连义应及时将租赁场地内的可移动物品搬走，其拒绝搬离，应当履行腾退义务并支付腾退之前的场地占用费，故本院对于保安服务公司要求闫连义腾退场地并支付场地占用费的诉讼请求予以支持，场地占用费本院根据租金的酌定情况亦按照每月4000元的标准予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案彩钢房、简易工棚和烤漆房应当系经保安服务公司允许所建造，双方对于上述房屋未办理合法建设手续亦均知情，故对于房屋建造所产生的造价损失双方均有过错，本院参考评估鉴定结果，对于闫连义所主张的房屋建造费用酌情支持69000元；对于设备投资费用，设备属于可移动物品，在合同到期后应由闫连义自行处理，其主张保安服务公司私自变卖2台举升机亦无证据证明，其要求保安服务公司赔偿无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、北京市保安服务总公司崇文分公司于本判决生效后十日内给付闫连义房屋建造费用69000元；二、闫连义于本判决生效后十日内给付北京市保安服务总公司崇文分公司租金30500元；三、闫连义于本判决生效后十日内从北京市大兴区旧宫培训基地内（旧宫二村北京天龙检测场西侧）的租赁场地腾出；四、闫连义于本判决生效后十日内给付北京市保安服务总公司崇文分公司场地占用费（按照每月4000元的标准，自二〇一七年十二月一日起至实际腾退之日止）；五、驳回闫连义的其他诉讼请求；六、驳回北京市保安服务总公司崇文分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5000元，由闫连义负担2500元（已交纳），由北京市保安服务总公司崇文分公司负担2500（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费25852元，由闫连义负担24327元（已交纳），由北京市保安服务总公司崇文分公司负担1525元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3125元，由北京市保安服务总公司崇文分公司负担1563元（已交纳），由闫连义负担1562元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶审 判 员  吴 晶人民陪审员  梁跃海二〇二〇年二月二十七日书 记 员  张思竹