贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初197号原告杨艳梅，女，1983年8月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告贵州德尔房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区北京路266号。法定代表人：杨凝寒，职务：执行董事。委托代理人张振华，贵州久同律师事务所律师。委托代理人包可，贵州久同律师事务所实习律师。原告杨艳梅诉被告贵州德尔房地产开发有限公司（以下简称德尔房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨艳梅，被告德尔房开委托代理人张振华、包可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨艳梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元，三项合计4267元，并按年利息4.75%标准支付利息，暂计为1621.46元；2、判令《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中第1条第1款无效；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2010年4月23日签订《商品房买卖合同》，购买被告建设中位于云岩区《蒙特卡尼-水映山城》Ｂ1栋1单元16层4号房商品住房，并于2011年向被告交付了包括燃气开户费2988元，有线电视开户费260元，供电开户费1019元，合计4267元后才得以交房。原告认为，水电燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付使用的条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基本条件，根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招投标管理办法》（2001）建设部令第89号）及《城市房地产开发条例》的规定，水、电、燃气及有线电视等设施均属于房屋建设工程的组成部分。住建部《住宅设计规范》（2011年ＧＢ-50096）对房开商基础设施的建设要求有明确的标准，因此，水电燃气及有线电视等基础设施建设和安装达到交付使用条件是开发商的义务，也是房屋发挥其应有功能所必须具备的基本条件；根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号）第27条的规定：房地产开发企业的成本项目包括基础设施费；《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第31条“商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用”明确了水电燃气有线电视、通信等设施建设安装费用已包含在房价里，建设单位和相关专营单位不得向买受人收取；综上，被告收取三通费系违法重复收费，应予返还。被告辩称，1、原告主张的有线电视费在主合同中并无约定，仅在补充协议中约定为代收；三通费系避免房开公司重复收费所订立，被告已在房价中将三通费进行扣除，不存在重复收费情形；商品房买卖合同订立主体系完全民事行为能力人，应受法律保护，三通费条款已经加黑加粗进行了提示。2、原告主张利率标准过高，而且起算时间与原告交费时间不一致，显然不合理，即使应退还，利息按人民银行活期存款利率自缴费之日计至退款之日。3、本案应为不当得利之诉，应当适用诉讼时效规定，原告主张已超过诉讼时效，依法应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：《商品房买卖合同》、三通费收据各一份，证明原告主体及政府出台文件时间为2009年，合同约定交付时间在2011年，被告明知政府已出台文件禁止三通费。被告认可收取三通费事实，但认为是代收行为。被告表示无证据提交。本院经审理认定以下事实：原告因购买被告修建的“蒙特卡尼-水映山城”项目房屋，于2010年4月23日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第四条约定“出卖人与买受人约定该商品房价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米4508.66元，总金额为498162元；”第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水在商品房交付使用之日达到使用条件；2、电在商品房交付使用之日达到使用条件；3、煤气开通时间以煤气公司规定为准。”合同附件四补充协议第1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费等费用，在房屋交付时买受人一次性付清，由出卖人代收。”合同签订后，原告于2011年10月1日向被告支付煤气开户费2988元、有线电视费260元、供电开户费1019元，共计4267元，被告于同日向原告出具了《收据》。后原告认为《补充协议》第1.1条约定无效，被告收取三通费系重复收费，于法无据，遂诉至本院，诉请如前。本院认为，本案争议焦点在于：一、双方对于购房总价款不包含三通费的约定是否合法有效；二、原告主张是否已过诉讼时效，上述费用4267元应否退还原告。关于第一个焦点问题，双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款虽约定购房总价款不包含三通费、由出卖人代收，但根据贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为地方性法规，系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围指定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力；被告是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”规定，双方签订的《补充协议》第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。关于第二个焦点问题，因被告收取三通费违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，被告退还三通费诉讼时效应自《补充协议》第1.1条被确认无效之日起算，故原告主张未过诉讼时效。综上，被告德尔房开收取燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费的行为于法无据，理应予以退还，故对原告要求被告退还已收取的燃气开户费2988元、有线电视开户费260元、供电开户费1019元的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。对原告主张的资金占用损失，因德尔房开收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2011年10月1日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第四十条、第六十二条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、确认原告杨艳梅与被告贵州德尔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第1条第1款无效；二、被告贵州德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨艳梅燃气开户费、有线电视开户费、供电开户费共计4267元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2011年10月1日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告杨艳梅的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州德尔房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员  黎玲二〇二〇年二月二十日书记员  宋娇