上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21126号原告：孙晴容，男，1957年2月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：赵畅，上海市高信德律师事务所律师。被告：上海徐房(集团)有限公司，住所。法定代表人：华茂，董事长。委托诉讼代理人：王某某。委托诉讼代理人：许某某。被告：孙青海，男，1959年11月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙露(系被告孙青海的女儿)，女，1998年7月16日出生，汉族，住址同上。被告：朱永梅，汉族，住址同上。上述两被告共同委托诉讼代理人：余莉，四川泰仁(上海)律师事务所律师。原告孙晴容与被告上海徐房(集团)有限公司、孙青海、朱永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。2019年12月26日，原告增加诉讼请求。本院于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告孙晴容的委托诉讼代理人赵畅，被告上海徐房(集团)有限公司的委托诉讼代理人王某某，被告孙青海的委托诉讼代理人孙露，被告孙青海、朱永梅的委托诉讼代理人余莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晴容向本院提出诉讼请求：1、被告上海徐房(集团)有限公司、孙青海、朱永梅将上海市乐山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)恢复至公有住房租赁状况，以维护原告的合法权益；2、被告孙青海、朱永梅申请将孙青海名下的系争房屋产权变更为被告孙青海、朱永梅所有的变更登记行为无效。事实与理由：2011年4月，原告孙晴容因与被告上海徐房(集团)有限公司、孙青海房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，经本院审理后于2011年5月4日作出判决，判决确认被告上海徐房(集团)有限公司、孙青海之间签订的关于系争房屋的上海市公有住房出售合同无效。判决生效后，原告即要求两被告履行法院判决，将系争房屋恢复至公有住房租赁状态，但被告却对法院判决置若罔闻，至今拒不履行已经逾期八年。期间原告陆续无数次走访被告及区房地产交易中心，均由于被告知被告孙青海不肯签字办理撤销住房出售合同故他们也无办法。更为恶劣的是被告孙青海在2017年11月24日(即原告母亲去世后)向徐汇区房产交易中心申请办理系争房屋的不动产产权登记同时将其妻朱永梅列入按份共有权利人，并在2017年12月6日被核准领取了系争房屋的产权证。被告上海徐房(集团)有限公司作为房屋管理部门以孙青海不肯签字办理撤销住房出售合同为借口不主动将已经生效的判决提交房产交易中心备案而让被告孙青海钻了空子。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。故将被告诉至法院。上海徐房(集团)有限公司辩称，服从法院判决，但现在面临一个问题，就是需要将房屋产权恢复至被告上海徐房(集团)有限公司名下，才可以将房屋恢复至公有状态。孙青海、朱永梅辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋原登记在孙青海一人名下，权属被撤销前产权变更为被告孙青海、朱永梅按份共有，该行为有效。系争房屋由孙青海在1998年12月通过签订出售合同购买所得，属于孙青海、朱永梅夫妻共同财产，因此增加被告朱永梅为产权人符合法律规定。原告的诉请超过了诉讼时效，2011年原告起诉至法院，法院也判决房屋买卖合同无效，即使原告要求恢复至公有住房的租赁状态，也需要在2年内提出，至今已经超过2年的诉讼时效，该诉请应予驳回。原告诉请涉及的是执行问题，现在已经过了强制执行申请期限。被告孙青海、朱永梅依据相关出售方案来签订房屋买卖合同，依据当时政策只能办理单个人的产权，是特殊时期政策，而后同住人在时限内可主张权利，现在已经过去20年，过了最长保护时效，其权利不应获得支持。恢复至公有住房的租赁状态需要相关部门或单位的配合，被告孙青海与上海徐房(集团)有限公司签订了买卖住房的合同并非单纯民事法律行为，因为是否有购房资格需单位审核，若侵害到原告权益，原告应该向相关行政部门主张权利，原告要求将房屋恢复公有住房租赁状态不符合现实条件，房屋在办理登记后已经过了20年，若恢复为租赁状态显失公平，房屋价值已经升值，被告孙青海、朱永梅权利无法得到保障。本院经审理认定事实如下：二十世纪八十年代，孙锡山户(租赁户主孙锡山及家庭成员妻子王秀英、儿子孙晴容、儿子孙青海、女儿孙青芳)原住的上海市虹桥路XXX弄XXX号3间私房(面积27.4平方米)遇到动迁。1991年，该户因动迁作房屋调配，确定在册人员五人，核定五人(即前述五人)，人均5.58平方米，按规定每人分5平方米，协议25平方米；根据协议，结合房源，分配该户系争房屋，面积26.32平方米，因该户居住困难，后经同意由该户单位出租6000元换房至乐山五村XXX弄XXX号XXX室25.58平方米+厅8平方米，系公房性质。就此，孙锡山、王秀英居住于系争房屋中的一间，孙青海一家三口居住于另一间。原告及其家庭居住他处，但原告户籍自1992年3月11日起从上海市虹桥路XXX弄XXX号迁入系争房屋内后与孙锡山等人同号分户。1998年12月，孙青海等人签署《职工家庭购买公有住房协议书》，内容是：上海市徐汇区乐山五村XXX弄XXX号XXX室房屋承租人或受配人姓名孙锡山，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋的房地产权利确定为孙青海所有。该协议书落款处承租人或受配人有孙锡山字样签名或盖章；同住成年人签名盖章处有王秀英、孙青海字样签名及盖章。同月，孙青海未告知孙晴容即与上海徐房(集团)有限公司(代理人上海高建物业有限公司)签订《上海市公有住房出售合同》，约定由孙青海自愿购买上海徐房(集团)有限公司出售的上海市徐汇区乐山五村XXX弄XXX号XXX室公房，孙青海在签订本合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致，共同确定上述房屋一经转移，其房地产权利为孙青海所有；一并约定购房价款等。1999年2月，系争房屋的房地产权利记载在孙青海名下。2001年8月31日，孙晴容的户籍自系争房屋迁至上海市梅陇十一村XXX号XXX室，后又迁回系争房屋。本院经审理认为，现无证据证明孙晴容放弃系争房屋的相关权利，当上海徐房(集团)有限公司、孙青海签订上海市公有住房出售合同时，原告户籍在系争房屋内，因此孙晴容虽居住他处，但根据调配情况及房屋状况，可以认定孙晴容居住他处属于居住困难所致，因此孙青海未征得孙晴容同意购买系争房屋产权，侵犯孙晴容的合法权益，应当认定上海市公有住房出售合同无效。遂判决：上海徐房(集团)有限公司与孙青海之间签订的关于系争房屋的上海市公有住房出售合同无效。本院判决后，孙晴容、上海徐房(集团)有限公司与孙青海三方均未上诉。2017年11月24日，孙青海未经原告同意向上海市徐汇区房地产交易中心申请将其名下的不动产变更为按份共有：孙青海所有1/2、配偶朱永梅所有1/2。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有民事判决书、房地产登记簿、结婚登记申请书、本户人员情况表等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。本院生效判决，上海徐房(集团)有限公司与孙青海之间签订的关于系争房屋的上海市公有住房出售合同无效。无效的合同自始无效，合同无效应恢复原状。系争房屋的上海市公有住房出售合同被判令无效，理应恢复至公有房屋租赁状况。因本院生效判决未处理无效后果，致使系争房屋无法恢复至公有房屋租赁状况，从而侵犯了原告的合法权益。现原告起诉要求恢复至公有住房租赁状态，是处理上海徐房(集团)有限公司与孙青海之间签订的关于系争房屋的上海市公有住房出售合同无效案件的持续。另，原告作为系争房屋的同住人，对系争房屋不动产物权请求返还财物，并不适用诉讼时效的规定。被告孙青海成为系争房屋的产权人是基于1998年12月其与上海徐房(集团)有限公司签订的上海市公有住房出售合同，该合同被本院判令无效，孙青海就无权成为系争房屋的产权人。后，孙青海未经原告同意，擅自将系争房屋50%产权份额转让给配偶朱永梅的行为也应属于无效。综上所述，原告的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六之规定，判决如下：一、上海徐房(集团)有限公司、孙青海、朱永梅将上海市乐山路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至公有住房租赁状态；二、孙青海、朱永梅申请将孙青海所有的上海市乐山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更为按份共有：孙青海所有1/2、配偶朱永梅所有1/2的变更登记行为无效。案件受理费减半收取计80元，由孙青海、朱永梅负担60元，上海徐房(集团)有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  晏 莹二〇二〇年二月二十五日法官助理  刘 兴书 记 员  印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。