广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22182号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期165幢1卡、166幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：陈雪连，公司员工。委托诉讼代理人：黄嘉敏，公司员工。被告：陈松林，男，1980年7月18日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市进贤县，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称为雅居乐物业沙溪分公司）与被告陈松林物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告雅居乐物业沙溪分公司向本院提出诉讼请求：1.被告陈松林向原告雅居乐物业沙溪分公司支付2016年12月至2019年5月期间共30个月的物业管理费11940元及违约金4847元，合计16787元（违约金计算方法：以每月物业管理费398元为基数，分别从欠费次月10日起按逾期之日起每天千分之一利率计算至清偿之日止,暂计至2019年5月31日为4847元）。事实和理由：被告陈松林未按时交纳物业管理费，经原告雅居乐物业沙溪分公司多次催收均拒不支付。庭审中，原告雅居乐物业沙溪分公司同意违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。被告陈松林辩称：1.因涉案物业在装修好后才发现天花楼面有长达5.2米的裂缝，发现后的第一时间2017年8月25日告知原告，原告安排工作人员到现场检查后发现贯穿性裂缝，原原告物业朱经理当时与我协议免三年管理费。2.经过多次交涉之后，原告提供了一份补修方案，并让我签字才施工，因自行咨询过建筑界朋友，上述裂缝无法修复，故我拒绝签字并要求原告出具单据证明我反馈过上述问题，并且告知原告在修复该问题前停止交付物业服务费，但停止交付物业服务费并非故意，只想督促原告解决上述问题，如不能完全修复，须作适当赔偿。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称为雅居乐房地产公司）与雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称为雅居乐物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定：由雅居乐物业公司为中山剑桥郡花园01、03、05、06区物业提供前期物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米3.0元向业主、非业主使用人收取物业服务费；业主首次缴交物业服务费的时间为其物业交付之日，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前缴纳当月费用；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金；本物业竣工验收交付使用时，开发商协助物业公司对物业进行接管验收，开发商交付给物业公司的房屋、设施、设备应当达到国家验收标准的要求，如存在质量问题，双方确认由开发商负责返修；服务期限自2013年11月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。陈松林系广东省中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园3区9幢1103房（建筑面积为132.75平方米，产权登记时间为2017年10月10日）的业主，其于2016年6月9日确认收楼。陈松林自2016年12月至2019年5月期间未支付物业共管理费共11940元【每月物业管理费398元（132.75平方米×3.0元），共30个月】，雅居乐物业沙溪分公司追讨无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，经本院询问，雅居乐物业沙溪分公司表示涉案小区未成立业主委员会，也没有签订新的物业服务合同。另查，2017年9月11日由建设单位雅居乐房地产公司、设计院中机十院国际工程有限公司、施工单位广东省八建集团有限公司（以下简称八建公司）、监理单位河南建达工程咨询有限公司共同出具的《结构检查意见书》载明，对于涉案物业的楼板裂缝问题，上述单位组织进行了结构检查，一致认为主体结构安全性良好，该楼板裂缝对建筑物安全性无影响。同日，八建公司出具《剑桥郡花园03区9幢1103天花楼板裂缝分析报告》载明对涉案物业进行出现裂缝进行分析推定9栋住宅整体结构安全性良好，但是楼板出现裂缝会严重影响住宅的使用功能，楼板裂缝必须处理，会出具安全可靠的处理方案，并对裂缝处理过程进行监控，将楼板裂缝问题彻底解决，确保不再出现问题。同日，八建公司出具《关于中山剑桥郡花园3区9幢1103单元楼板开裂问题的回复》，载明于2017年8月24日业主、地产方、物业方及建单位现场查看发现客厅和饭厅天花存在部分裂缝；原因为现场管线铺设位置偏差造成裂缝，由于浇筑砼时正值高温天气，早晚温差大，因温度应力引发楼板裂缝；对于问题处理由设计院根据第三方检测机构出具的沉降观测报告等资料出具修补方案。又查，陈松林、雅居乐物业沙溪分公司、雅居乐剑桥郡客服中心于2017年9月25日共同出具《剑桥郡03区9幢1103单位工程维修记录》，载明2017年8月25日业主反馈涉案物业天花出现裂缝，八建公司于2017年8月31日要求业主验收，陈松林于9月25日签字反馈验收结果为天花裂缝达5米左右，贯穿性裂缝。再查，雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司于2017年9月14日向中山市工商行政管理局核准变更企业名称为雅居乐物业沙溪分公司。本院认为，雅居乐物业公司与雅居乐房地产公司签订的《前期物业服务合同》对涉案小区业主具有约束力。雅居乐物业沙溪分公司为陈松林名下的物业提供了管理服务，陈松林不按时支付物业管理费，其行为已经构成违约，应向雅居乐物业沙溪分公司支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持……”规定，业主可以“正当理由”拒绝交纳物业服务费，本案争议焦点在于陈松林所抗辩的天花存在裂缝的问题是否符合可拒交物业服务费的“正当理由”。本院认为，尚不构成拒交物业服务费的“正当理由”，理由是：本条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。首先，涉案天花存在裂缝，其性质为商品房质量问题，属于开发商承担保修义务的范畴。但同时，据雅居乐物业沙溪分公司提交的证据并结合陈松林的抗辩反映，雅居乐物业沙溪分公司对案涉物业天花存在裂缝的问题进行过协调处理，有协同设计单位、监理单位、施工单位以及建设单位现场查看、出具回复意见以及维修，亦即雅居乐物业沙溪分公司就案涉物业天花存在裂缝问题已履行了与其职责相当的物业管理行为；此外，陈松林未举证证明天花裂缝问题严重影响其对涉案物业的正常居住使用,也未提出雅居乐物业沙溪分公司存在其他方面的物业管护不当行为。鉴于并无证据反映雅居乐物业沙溪分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故在雅居乐物业沙溪分公司提供了与其职责相当且相对全面的物业服务后，若仅因天花存在裂缝未及时解决免除业主或物业使用人应交纳物业服务费的义务，有违诚实信用原则，故本院对陈松林以天花存在裂缝构成“正当理由”而拒交物业服务费的抗辩不予采纳。陈松林应向雅居乐物业沙溪分公司支付2016年12月至2019年5月期间的物业服务费11940元（每月398元×30个月）。违约金部分，雅居乐物业沙溪分公司主动调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算，系自愿处分自身民事权利，于法无悖，本院予以照准，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故自该日起按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈松林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司支付2016年12月至2019年5月期间的物业管理费11940元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费398元为基数，分别从欠费次月的10日起计收，其中2017年1月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司已预交），由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司负担50元，被告陈松林负担170元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  陈晓莹人民陪审员  吴宏娜二〇二〇年二月二十七日书 记 员  何惠怡书 记 员  阮嘉琪