吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民初356号原告：陈万秋，男，1967年7月10日出生，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：兰玉红，汉族，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：夏玉玲，吉林吉天律师事务所律师。被告：张宵箫，女，1972年5月1日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李蔷，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。第三人：公主岭市汉光地产有限公司，住所地吉林省公主岭市怀德镇街道后街七委。法定代表人：邵柬。破产管理人：北京大成（长春）律师事务所。委托诉讼代理人：刘盛男，北京大成（长春）律师事务所律师。原告陈万秋因与被告张宵箫、第三人公主岭汉光地产有限公司（以下简称汉光地产）案外人执行异议之诉一案，张宵箫不服本院（2018）吉03民初192号民事判决，向吉林省高级人民法院提起上诉，吉林省高级人民法院于2019年6月12日作出（2019）吉民终146号民事裁定，撤销（2018）吉03民初192号民事判决，并将该案发回本院重审。本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈万秋的委托诉讼代理人兰玉红、夏玉玲，被告张宵箫及其委托诉讼代理人李蔷，第三人汉光地产破产管理人的委托诉讼代理人刘盛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈万秋向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决停止执行公主岭市怀德镇怀德新城小区240栋序号010104号（6栋-19门）面积为204.55平方米房屋。二、请求依法判决本案上述诉争房屋所有权归属陈万秋；三、诉讼费等费用由张宵箫承担。事实和理由：2011年3月15日，陈万秋与汉光地产签订认购书一份，约定购买汉光地产开发建设的××区）面积为204.55平方米房屋，依约全额交纳549939元购房款。汉光地产向陈万秋下达入住通知函后，陈万秋接收房屋并一直使用至今。未办理过户登记手续并非陈万秋自身原因，现依法提起诉讼，请求人民法院维护陈万秋的合法权益。张宵箫辩称，一、陈万秋无法证明其签订过合法有效的合同并交付了全额购房款。二、陈万秋购买房屋时汉光地产不具有房屋销售资格，其认购协议不符合法律规定，属于无效合同。三、陈万秋无证据证明其实际占有使用房屋且未办理更名过户登记。汉光地产存在大量收据私用情形，收据等材料不能视为真实入住证明，陈万秋长达6年的时间对于自己购买的房屋既不入住使用，也不办理合法手续，属于对权利的放任，其对该房屋的权利不足以排除张宵箫的执行请求权。因此，申请法院依法驳回陈万秋的诉讼请求。汉光地产述称，一、公主岭市人民法院已经受理汉光地产的破产程序，有关汉光地产的全部执行程序应中止。二、如果陈万秋提供的证据足以证明其合法购买了房屋，我方同意其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈万秋向本院提交下列证据：第一组证据。证据1.陈万秋身份证复印件；证据2.结婚证复印件；证据3.米线店营业执照复印件、临时税务登记证及门店照片各一份。证明：陈万秋与兰玉红系夫妻，营业执照登记人为兰玉红。税务登记发证时间为2012年5月23日，在张宵箫申请查封案涉房屋之前。陈万秋诉讼主体适格。张宵箫质证称：对该组证据真实性无异议，对证明的问题有异议。1.临时税务登记证发放时间为2012年5月23日，未登记具体营业地点，法定代表人兰玉红不是案涉房屋购买人，不能证明陈万秋在该房屋进行经营。2.营业执照登记日期为2017年6月13日，为张宵箫取得案涉房屋所有权之后，且登记地点与案涉房屋并不相符。营业执照仅为具有经营资格的法定证书，不能视为实际经营证明。汉光地产无质证意见。本院认为，该组证据从身份上确认了陈万秋的诉讼主体资格。且案涉房屋在查封前已经进行了用于经营的税务登记手续。对陈万秋提交的该组证据本院予以确认。第二组证据。证据4、证据5为怀德新城一期认购书两份，证明：在张宵箫查封该房产前，陈万秋与汉光地产已经签订了合法有效的书面买卖合同。证据6、证据7为汉光地产出具的情况说明。证明：房屋价款549939元已交付完毕，汉光地产张银萍办理的购买、交房手续，忘了加盖公章，并在2011年11月5日办理入住手续。证据8.2010年2月8日四平宏泰地产有限公司（以下简称宏泰地产）委托书一份，证明：陈万秋前两笔款项是交给了宏泰地产，汉光地产是挂靠宏泰地产开发的怀德新城项目，负责人是马维华。证据9.2012年10月10日宏泰地产情况说明。证据10.2010年9月6日宏泰地产与汉光地产“怀德新城”开发项目协议书各一份。证明：汉光地产的怀德新城项目的各种更名手续经过了宏泰地产的认可，怀德新城项目全部义务由汉光地产全权承担。证据11.2018年9月3日庭审笔录一份（属口头陈述）。证明：张宵箫在庭审时承认汉光地产在2012年取得了房屋的销售权。证据12.怀德新城40号240幢楼面积表。证据13.怀德新城6号临街商业门市销售表。该组证据证明陈万秋与汉光地产于案涉房屋查封前签订房屋买卖合同是合法有效的，汉光地产有权出售案涉房屋。本案为发回重审案件，在原一审开庭时，汉光地产已经就出示证据向法庭提交了原件并经过了质证，汉光地产与宏泰地产签订的挂靠协议、委托书都是用以证明汉光地产是怀德新城项目的实际投资人、经营者，其有权对其开发的地产进行处置，汉光地产于2012年取得销售许可证，汉光地产具有合法的销售房屋的资质。张宵箫质证称：1.二份认购书面积单价均不相同，根据法律规定，房屋面积调整仅存在于期房转现房办理产权登记之时，因此二份认购书不能认为是同一房屋的认购书，且2011年汉光地产无销售资格，不具有签订认购书的合法身份。一份认购书无公章、手印，另一份认购书汉光地产公章备案编号与房地局备案编号不符。同一房屋存在两位销售人员不符合常理。2.二份情况说明均为复印件，且说明人均未到庭质证。陈万秋未提供收款证明或银行流水，由于汉光地产管理混乱，并进入破产程序，因此房屋真实买卖应以银行流水为依据。3.宏泰地产委托书。该公章与陈万秋提供的2010年9月6日公司公章不相符，且将房地产项目委托给个人进行开发属非法行为。4.宏泰地产出具的协议书和情况说明均为复印件，真实性无法证明，该时汉光地产无开发资格，且借用开发资质不符合法律规定。汉光地产无质证意见。本院认为，陈万秋提供的认购书中对房屋面积、位置、价款等买卖各项条款均进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容；汉光地产提交的工作人员的情况说明与认购书能够相互认证陈万秋签订认购书与购买案涉房屋的真实性；宏泰地产与汉光地产的协议书系双方真实意思表示，汉光地产系怀德新城项目独自出资人，故对该组证据予以确认。第三组证据。证据14.怀德新城交款账号表。证据15.宏泰地产收据二份、汉光地产收据二份、向马维华转款凭证三份、陈万秋取款凭证六份。证明：陈万秋购房款来源与交付方式。证据16.汉光地产破产管理人与邵柬的谈话笔录。证明：邵柬在经过查实后证实了在汉光地产的财务账上有陈万秋的交款记录。该组证据证明：陈万秋通过转账与现金交付方式已经将房款交付完毕，宏泰地产与汉光地产均已经确认收到房款。张宵箫质证称：1.2011年汉光地产收据不符合汉光地产销售房屋时售楼员签字确认的销售习惯，汉光地产存在收据私用情形，陈万秋仅提供了个人账户取款信息，与汉光地产是否真实收到购房款无法形成证据链接。2.陈万秋在2010年7月26日向马维华转账与宏泰地产开具收据没有合法关联性。3.谈话笔录中邵柬仅说存在交款记录，并未承认确实有这笔钱。汉光地产质证称：1.对该组证据的真实性无异议。因均发生在破产程序进行之前，汉光地产是否确实收取欠款入账，须经审计部门审计查账后确认。2.邵柬作为汉光地产的法人，对于财务记录不能够进行证实，根据该证据无法证明陈万秋已经全额缴纳了房款。本院认为，陈万秋提供的该组证据间相互印证，凭证所载时间、金额一致，详细罗列了购房资金的来源与交付过程，该组证据证明作为房屋买受人的陈万秋已经按约定履行了交纳房款的义务。宏泰地产与汉光地产的对其交纳购房款的事实予以承认，本院对该组证据予以确认。第四组证据。证据17.入住通知函一份；证据18.进户验收单一份；证据19.物业管理托管合同一份；证据20.物业费收据七张、供暖费收据八张、水费收据共八页、电费收据及缴费记录共十九页；证据21.业主公约一份、业主手册一份；证据22.庭审笔录一份。证明：陈万秋的购房款已全部结清，陈万秋按照物业公司通知正式办理入住，并交纳了房屋水、电、物业、取暖等生活费用。张宵箫质证称：1.入住通知函与汉光地产的固定格式不同。2.关于电费收据，其中2012年二张仅相隔4个月，但制式不同。陈万秋提供的缴费账号多达5-6个，且均为农电，商品房应为商业用电，电费收取凭证不能作为本案案涉房屋用电证明。3.水费收据均没有公章，不符合水务集团收费标准，是否为本案房屋使用无法确认。4.物业费收据公章不清晰，格式不相同，物业费单价与物业合同中的单价不符，是否为真实缴纳无法确认。5.取暖费除第一张为汉光物业公司收取外，均由怀德市热力公司收取。6.进户验收单无公章，经办人姓名为“昵称”，是否为汉光物业公司人员无法考证。7.业主手册与进户验收单上汉光地产出现两枚公章不相符的情况，但根据陈万秋提供的证据，该两枚公章应为同一日加盖。业主公约无汉光地产与汉光物业公司公章。汉光地产无质证意见。本院认为，该组证据已经形成了完整的证据链条，能够证明陈万秋实际占有使用诉争房屋的事实，对该组证据予以确认。张宵箫向本院提交下列证据：证据1.张宵箫在2012年8月6日、2013年7月12日分别与宏泰地产、汉光地产签订的由住建局和工商局监制的商品房买卖合同。证明：在2012年8月6日之前怀德新城项目买卖合同仍需要由宏泰地产出面签订，且可以签订网签合同。2013年7月12日之后，汉光地产具备签订商品买卖合同的资格，陈万秋提供的认购书不符合当时住建局的规定，在其可以换购网签合同后也未及时办理，对权利予以放任，使其不具有合法有效的书面房屋买卖合同。陈万秋质证称：张宵箫提供的二份证据不能推广为所有在此时间范围内的合同都以张宵箫购买房屋的方式签订合同，更不能否定陈万秋签订合同的合法有效性。汉光地产质证称：张宵箫陈述的情况时在管理人接手管理之前发生的，管理人不清楚。证据2.房地产项目转让合同。证明：宏泰地产与汉光地产在2012年5月10日进行项目转让，在此之前，汉光地产不具有房屋销售资格，该合同对案涉房屋预售许可证予以列明，陈万秋应当办理网签合同。陈万秋质证称：1.对该份合同的真实性提出质疑，上面没有房地局的档案章，仅有汉光地产的公章，不能证明其真实性。2.若该份证据真实，也恰好可以证明陈万秋主张的怀德新城项目是由汉光地产享有财产权利和销售权利。汉光地产质证称：张宵箫陈述的情况是在管理人接手管理之前发生的，管理人不清楚。本院认为，仅就张宵箫提出的两组证据不能否认陈万秋购买案涉房屋的合法性与真实性。2012年5月10日宏泰地产与汉光地产签订房地产项目转让项目协议书系宏泰地产与汉光地产对项目转让的最终确认，但以此否认此前汉光地产对争议房屋没有处分权的主张本院不予支持。汉光地产未提交证据。经审理查明，2011年3月15日陈万秋与汉光地产签订《怀德新城I期物业认购书》，确认购买案涉房屋，双方对房屋位置、户型、面积、价款等条款进行约定。后双方对于2011年11月5日再次签订认购书，明确了各项条款的内容。陈万秋以一次性付款方式购买案涉房屋，陈万秋于2010年7月25日，2010年7月26日，2011年3月15日，2011年11月5日共计缴纳全部购房款549939元。2011年11月5日，陈万秋办理房屋入住手续，2012年5月23日办理了税务登记用于经营。入住后陈万秋按时交纳了物业费、水、电费及取暖费并占有使用房屋至今。另查明，汉光地产与宏泰地产之间名为项目转让实为挂靠关系，怀德新城建设开发项目由汉光地产独自投资开发建设，2012年5月10日宏泰地产与汉光地产签订房地产项目转让项目协议书，该建设开发项目于2012年取得了商品房预售许可。因汉光地产没有向房产管理部门提交相关手续，公主岭市怀德新城小区房屋现在不能办理产权登记。陈万秋在怀德镇仅购此一套房屋，目前并无证据证明陈万秋存在强占房屋的情形。2014年3月24日，本院依张宵箫的申请，作出（2014）四民二初字第18号民事裁定书，将诉争房屋首次查封，后进行了续封。张宵箫依据吉林省高级人民法院（2016）吉民终456号民事判决向本院申请强制执行，在执行过程中，陈万秋对诉争房屋提出执行异议，本院于2018年5月2日作出（2018）吉03执异19号执行异议裁定，认定陈万秋的异议不成立，驳回了陈万秋的异议请求。陈万秋不服该裁定，向本院提起诉讼，本院于2018年9月28日作出（2018）吉03民初192号一审民事判决，张宵箫不服一审判决向吉林省高级人民法院提起上诉，吉林省高级人民法院认为由于本院（2018）吉03民初192号一审民事判决结果与本院2018年7月2日作出的（2018）吉03执恢19-1号执行裁定书结果明显冲突，裁定撤销（2018）吉03民初192号民事判决，并将该案发回本院重审。2019年7月25日，本院执行局作出（2018）吉03执恢19-5号执行裁定书，裁定将怀德新城240栋，房屋序号及面积分别为010104面积204.26平方米的房屋（评估价674058元）从（2018）吉03执恢19-1号裁定中剔除。故陈万秋向本院提出的案外人执行异议之诉符合法律规定。本院认为，一、关于本案中陈万秋对案涉房屋享有的实体民事权益问题。本案中，陈万秋在本院查封诉争房屋之前已与汉光地产签订了认购书，并按照约定支付了全部价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2012年汉光地产取得案涉房产项目的预售许可证，故陈万秋与汉光地产签订的认购书应视为合法有效的商品房买卖合同。陈万秋在交纳购房款后在法院查封前已经合法占有使用案涉房屋，因汉光地产原因陈万秋未能办理房屋产权变更登记，其自身并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果案外人同时满足上述法定情形，则其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。故陈万秋虽未取得诉争房屋的所有权，但其对案涉房屋享有的民事权利足以排除张宵箫申请强制执行的民事权利。二、关于本案程序问题。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条规定：“破产财产由下列财产构成：（一）债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产；（二）债务人在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产；（三）应当由债务人行使的其他财产权利。”汉光地产在破产前，陈万秋已经合法购买并占有使用案涉房屋，其未办理过户登记自身无过错，故为保护购房者的合法权益，不应将该房屋列为汉光地产的破产财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，陈万秋虽然购买了案涉房屋并合法使用至今，但因其未能办理产权登记，故其请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，陈万秋的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行公主岭市怀德新城小区240栋序号010104（6号楼19门）面积204.55平方米房屋；二、驳回陈万秋的其他诉讼请求。案件受理费9275元，由张宵箫负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2018）吉03执异19号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 李欣冬审 判 员 毕 莹审 判 员 安 琦 二〇二〇年二月三日法官助理 李明霞书 记 员 兴琪典