广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5627号 原告：柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司，住所：广西柳州市鱼峰区燎原路东段（59号），统一社会信用代码：91450200779100688Q。 法定代表人：孙凌世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。 被告：郭文禄，男，1971年3月12日生，汉族，广西桂平市人，户籍所在地：广西桂平市，经常居住地：广西柳州市。 委托诉讼代理人：蒋君红，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司诉被告郭文禄租赁合同纠纷一案，本院2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的委托诉讼代理人陈莹莹，被告郭文禄及其委托诉讼代理人蒋君红、梁文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还占用的铺面给原告；3.判令被告向原告支付租金29040元（2640元/月×11个月）；4.本案诉讼费由被告承担。 诉讼过程中，原告以从2019年8月1日起其不再是案涉铺面管理人和出租方为由，放弃关于要求被告返还铺面的诉讼请求。 事实和理由：2017年3月21日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将柳州市铺面及铺面后空场地出租给被告经营石材批发零售业务，每月租金2400元，后调整为2640元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。2018年3月31日租赁合同到期，原告要求收回铺面，被告拒不搬迁，继续占用铺面进行经营。自2018年4月开始，双方的租赁合同期限变为不定期，在原告多次催交租金的情况下，被告于2019年6月14日向原告支付了2018年8月租金2640元。2018年9月至2019年7月止，参照《租赁合同》约定的租金价格，被告应向原告支付租金29040元。被告长期占用原告铺面经营而不足额支付租金的行为已经违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，原告故提起本案诉讼。 被告郭文禄辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉请，理由如下：1.双方的租赁合同已于2019年7月终止，双方之间不存在任何租赁有关系；2.原告诉请的租金实际形成于2014年，当时原告出租给被告的铺面是违章建筑，在被告和其他租户的努力下市场才未被拆除，因此原、被告达成默契，原告不收取被告2014年度租金，原告也因此对市场不加管理，造成被告无法经营；3.被告已向原告付清全部租金，原告在《收款收据》上单方书写的租金交纳时间与事实不符；4.原告收取了被告押金3000元，应予退还；5.原告于2017年拆除了被告租赁的73平方米铺面，让被告另行自建了50平方米铺面，但没有补偿给原告。 本院经审理认定事实如下： 柳州市鱼峰区鸡喇村内、燎原路东面建材市场南约26933.81平方米土地系柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会所有的集体土地。2000年8月15日，柳州市广帮汽车运输有限责任公司（以下简称“广帮公司”）与原柳州市郊区羊角山镇鸡喇村民委员会（现变更为柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会）（以下简称“鸡喇村委”）签订《停车场合同书》，约定广帮公司向鸡喇村委承包上述土地中位于柳州市燎原路南段东侧、汽车劳动力市场至龙泉山医院家属区围墙之间占地面积约45亩的地块，并投资建成燎原综合停车场，对停车场享有土地使用权、独立经营管理权，承包期限30年。在广帮公司的土地承包期间，原告于2009年9月11日向广帮公司承包其中面积为41亩的部分土地用于经营燎原装饰材料市场，双方签订了《承包协议》，承包期限从2009年8月1日至2019年7月31日。 2017年3月21日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于柳州市铺面后空场地出租给被告用于经营石材，建筑面积为40平方米+85平方米空场地，租赁期限从2017年4月1日至2018年3月31日。《租赁合同》第二条约定：被告签订合同时须交租赁履约金3000元，履约金不能充抵租金，合同期满不续租时，被告交清所有费用即可退还，租赁期间被告应在每月10日前交纳次月租金1320元/月，场地租金1010元/月，环境卫生管理费20元/月，碎石清运费50元，逾期30天不交租金原告有权收回铺面，履约金不退；第三条约定：原告有权要求被告按合同规定时间交纳各项费用，如有违约，原告有权提前终止合同、收回铺面、履约金不退。《租赁合同》对双方的其他权利义务亦作出了约定。现原告以被告不履行交纳租金义务为由提起本案诉讼。原告于2019年6月14日向被告出具的《收款收据》载明被告交纳了2018年8月租金2640元。 在本案庭审中，原告陈述称燎原装饰材料市场系由其出资建设但未取得建设工程规划许可证，原告与广帮公司的承包期满后，由柳州市大帮建材市场有限公司向广帮公司承包土地并继续经营燎原装饰材料市场；原告认可收取了被告押金3000元，同意在被告付清所有尚欠费用后予以退还，但不同意用于抵扣本案租金；被告认可双方经协商将月租金调整为2400元；原、被告均认可双方之间的租赁期满后被告继续使用铺面至今，被告并于2019年8月13日与柳州市大帮建材市场有限公司签订了租赁合同。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 原告在向广帮公司承包的土地上自行出资建设燎原装饰材料市场进行经营，未取得合法的建设手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告将违反了法律、行政法规的强制性规定的租赁物出租给被告，原、被告之间签订的《租赁合同》无效。原告诉请解除与被告签订的《租赁合同》，于法无据。租赁合同虽无效，但可参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。从原告出具的《收款收据》来看，虽被告按2640元/月的标准交纳2018年8月租金，但原告不能举证证实双方已对租赁合同期满后的租金标准重新进行了约定，因此，对于原告在本案中主张按2640元/月的标准计算场地占用费，本院不予采纳，被告认可双方将租金调整为2400元/月，本院确定按该标准计算原告主张的2018年9月至2019年7月期间的场地占用费，共26400元。被告辩称已付清全部场地占用费，缺乏证据支持，本院不予采信。《租赁合同》无效，原告因合同取得的被告交纳的3000元保证金应予退还，在本案中可抵扣被告应交纳的场地占用费。原告在诉讼中放弃要求被告返还铺面的诉请，系其自行处分自己的民事权利，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司与被告郭文禄于2017年3月21日签订的《租赁合同》无效； 二、被告郭文禄于本判决生效之日起十日内向原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司支付场地占用费23400元； 三、驳回原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费526元（原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司已向本院预交），减半收取263元，由原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司负担53元，被告郭文禄负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  潘风雪 二〇二〇年二月十九日 书记员  王 雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。