广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终2277号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓昌明，男，1980年8月25日出生，汉族，住广东省仁化县*********。委托诉讼代理人：余俊成，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟琦，广东周和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：仁化县和悦房地产开发有限公司。住所地：广东省仁化县*******。法定代表人：黄得生，该公司董事长。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈侦鑫，广东秦唐律师事务所实习律师。原审被告(反诉原告)：邓宏明，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省仁化县*********。原审被告(反诉原告)：张发招，女，1987年5月16日出生，汉族，住广东省仁化县*********。原审被告(反诉原告)：杨阿平，女，1988年8月27日出生，汉族，住广东省仁化县*********。上诉人邓昌明因与被上诉人仁化县和悦房地产开发有限公司（以下简称和悦公司）、原审被告邓宏明、杨阿平、张发招房屋买卖合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2019）粤0224民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人邓昌明及其委托诉讼代理人张孟琦、被上诉人和悦公司的委托诉讼代理人林红福到庭参加诉讼。邓宏明、张发招、杨阿平经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓昌明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邓昌明的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由和悦公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、关于锦霞华府首层21、22、仓储2商铺签订买卖合同并办理不动产过户登记手续的问题。《锦霞华府首层15号至23号商铺认购合同》（以下简称《商铺认购合同》）中涉及的15-32号商铺，仓储2是包含在其中的，仅是编号表述为仓储2,而并非一审法院所认定的合同内容不涉及仓储2,一审法院以此驳回邓昌明的诉讼请求，所作判决与事实不符。二、关于锦霞华府首层4、5、6、11、12、13号商铺是否继续出租给邓昌明的问题。按照合同约定，和悦公司应将锦霞华府首层4、5、6、11、12、13号商铺以出租方式给邓昌明使用，但现锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺均已出售并登记在他人名下，造成邓昌明不能实际使用上述商铺，和悦公司的行为已构成违约。而一审法院对已出售的商铺应如何处置也未对邓昌明进行释明，仅判决锦霞华府首层13号商铺租赁条款继续履行，该判决与事实不符。三、关于是否应当浇筑200平方米地下室交付给邓昌明使用的问题。《商铺认购合同》第四条约定，和悦公司负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证。《锦霞华府部分建筑物租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定，和悦公司于2017年6月1日前向乙方交付有关商铺及地下室约定的有关设施，并对地下室租赁期限进行了约定。而一审法院却以双方所争议的“地下室”为室外部分，而该区域属于共有区域，不宜对其作出处置而驳回邓昌明的诉请。即使对该区域不宜进行处置，一审法院也应当对邓昌明进行释明，一审法院仅以不宜对其作出处置为由驳回邓昌明的诉请无法律依据。经二审询问，邓昌明表示对一审判决第一项无异议。和悦公司辩称，一、《商铺认购合同》未明确记载仓储2相关事宜，一审法院对仓储2没有进行处理有事实和法律依据。该问题双方可私下解决。二、根据《商铺认购合同》第四条约定，和悦公司在租赁期间内将首层4、5、6、11、12号商铺出售并登记在他人名下有合同依据，现已无法继续履行出租上述商铺给邓昌明，一审法院认定事实清楚。三、关于浇筑200平方米的地下室，根据现场查看，该部分属于室外部分，属于业主共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当经过双过半业主同意处理。当事双方的约定违反法律强制性规定，是无效的，本案中不应进行处理。且邓昌明在一审时委托了两名代理律师，在法律问题上已知晓，无需一审法院再次释明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回上诉，维持原判。邓宏明、张发招、杨阿平经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。和悦公司向一审法院起诉请求：1.判令邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平立即向和悦公司支付购房款80万元及利息暂计99100元（第一期以100万元为基数，按照月利率1%从2018年6月1日起计算至2018年11月27日，利息为59666.67元；第二期以90万元为基数，按照月利率1%从2018年11月29日起计算至2018年12月30日，利息为9300元；第三期以80万元为基数，按照月利率1%从2019年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月24日为30133.33元）；以上合计暂为89.91万元。诉讼过程中，和悦公司变更诉讼请求为判令邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平向和悦公司支付购房款180万元，利息增加第四期以180万元为基数按照月利率1%从2019年6月1日起计算至实际付清之日止；2.诉讼费由邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平负担。邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招向一审法院反诉请求：1.判令和悦公司与邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招就首层商铺（21、22、仓储2）签订买卖合同并办理不动产过户登记手续；2.判令和悦公司将首层临街未出售商铺（4、5、6、11、12、13）出租给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招；3.判令和悦公司立即浇筑200平方米的地下室提供给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招使用；4.诉讼费由和悦公司负担。一审法院认定事实：2016年9月23日，出卖人（甲方）和悦公司与购买人（乙方）邓昌明、邓宏明签订《商铺认购合同》。双方经协商达成以下协议：一、该单元建筑面积约2100平方米（确权面积以房管部门测量为准），销售单价3600元/平方米，按建筑面积计算房总价约柒佰伍拾陆万元整。二、购买人于2016年8月30日向出卖人交付壹拾万元作为认购定金；2016年9月30日再向出卖人再交付壹拾万元作为认购定金。共贰拾万元认购定金。出卖人在收到购买人的购房定金后，购买人须向和悦公司缴交房屋首付款（不含办证费，定金自动转为购房款，余款按揭贷款支付），并签订《商品房买卖合同》。三、乙方购买的首层商铺15号至32号商铺，首付款（购房总款的50%以上）约叁佰柒拾捌万元整；经甲乙双方友好协商，购买人首付款分期支付给出卖人，签订《商品房买卖合同》前已支付贰拾万元整。剩余首付分四期支付：第一期2016年12月30日前支付80万元整；第二期2018年6月1日前支付100万元整；第三期2019年6月1日前支付100万元整；第四期2020年6月1日前支付78万元整，按实际剩余款支付清。每期逾期未支付清则按月息百分之一计息（计息按各期未支付清部分计算）。首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方，三年内按每月10元/㎡（建筑面积计算）；第四、五年续租按每月15元/㎡（建筑面积计算）。乙方承诺两年内以9000元/㎡购买首层临街商铺；在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，销售款全额归甲方，任何一方销售单价超出9000元/㎡销售款都归乙方。四、已建好的露台及空地共约600平方米，甲方并负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证（按可用实际面积）。五、负一层地下车库进出口以南免租三年给乙方使用（仓库），乙方承诺三年内按1900元/㎡购买（按建筑面积计算），如乙方三年内不认购，乙方将优先享有租用权五年，五年内按5元/㎡付租金（建筑面积计算）。三年内免租期间甲乙双方均可销售，销售单价以1900元/㎡，销售款归甲方所有；如单价超出1900元/㎡，超出部分销售款归乙方所有。（地下车库进出口以南，按示意图位置为准，除甲方设备用房及消防安全通道）。六、负一层地下车库在租赁期间，如有本小区业主购买车库，乙方应无条件按甲方定的市场价出售。如乙方违约甲方有权终止甲乙签定的租赁条款。七、此认购协议书一式二份，双方各执一份，作为正式合同的一部分，具有同等法律效力。商铺认购合同签订当日，甲方（出租方）和悦公司与乙方（承租方）邓昌明、邓宏明签订《租赁合同》。合同第一条：本租赁合同是在甲乙双方成功签定锦霞华府项目《15号至32号商铺及原物业管理办公室商品房买卖合同》的基础上生效。第二条：房屋基本情况1.1甲方房屋坐落于仁化县*******，首层临街未出售商铺（编号4、5、6、11、12、13），出租面积按房管部门测得的建筑面积计算约1034平方米；地下室部分建筑物按实测面积计算。第三条：交付日期和租赁期限3.1甲方双方约定，甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺及地下室约定的有关设施。首层临街商铺租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2022年5月31日止为第二阶段。地下室租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2025年5月31日止为第二阶段。第四条：租金、支付方式和限期4.1甲乙双方约定，该商铺和地下室每月每平方米（建筑面积）计算租金。临街商铺租赁第一阶段自2017年6月1日起至2020年5月31日止按建筑面积每月人民币10元/平方米，续租第二阶段自2020年6月1日起至2022年5月31日止按建筑面积每月人民币15元/平方米。地下室第一阶段租赁日期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为免租期，续租第二阶段自2020年6月1日起至2025年5月31日止按建筑面积每月人民币5元/平方米等内容。2016年8月30日，邓宏明向和悦公司支付购商铺定金10万元。2016年10月4日，邓昌明向和悦公司支付购商铺定金10万元。2017年1月25日，邓宏明向银行申请按揭贷款资金127万元分六次汇入和悦公司账户。2017年3月22日，邓昌明向银行申请按揭贷款资金43万元分四次汇入和悦公司账户。2017年5月10日至2017年8月7日，邓昌明分四次向钟显云账户转账50万元支付商铺首付款。2017年8月10日至2017年8月11日，邓昌明向银行申请按揭贷款资金120万元分六次汇入和悦公司账户。2017年8月31日至2017年11月9日，邓昌明分三次向钟显云账户转账30万元支付商铺首付款。2018年11月28日，邓昌明向钟显云账户转账10万元支付商铺首付款。2018年12月31日，邓昌明向钟显云账户转账10万元支付商铺首付款。以上款项共计410万元（其中首付款120万元，按揭款290万元）。案涉锦霞华府首层15号至32号商铺产权人信息：15、16、17、18、19、20号商铺产权人为邓昌明；21、22号商铺产权人为和悦公司；23、24号商铺产权人为邓宏明；25、26、27、28号商铺产权人为邓昌明、杨阿平；29、30、31、32号商铺产权人为邓宏明。庭审中，和悦公司、邓昌明、邓宏明均同意签订21、22号商铺及仓储2的房屋买卖合同。另查明，经房产部门查询，案涉锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺已出售并登记在他人名下，13号商铺现登记在和悦公司名下。由和悦公司负责浇筑的约200平方米地下室未浇筑完成。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。和悦公司与邓昌明、邓宏明签订的《商铺认购合同》、《租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，均具有法律约束力。本案中，邓昌明与杨阿平系夫妻关系，邓宏明与张发招系夫妻关系，且杨阿平为部分商铺的实际产权人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”的规定，张发招虽不是合同的相对人，购买的商铺也未登记在张发招的名下，但登记在邓宏明名下的商铺属于夫妻共同财产的范围，故邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招属于本案的适格被告。一、关于购房款支付及利息问题。《商铺认购合同》第三条约定，案涉15至32号商铺首付款约378万元，签订商品房买卖合同前已支付20万元，剩余首付分四期支付，每期逾期未支付清则按月息百分之一计息。截止和悦公司起诉之日，邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招共计支付和悦公司首付款120万元（含定金20万元）。具体支付情况及利息计付如下：第一期2016年12月30日前支付80万元，邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招已支付完毕。第二期2018年6月1日前支付100万元，邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招于2018年11月28日向和悦公司支付10万元，于12月31日向和悦公司支付10万元。和悦公司主张以100万元为基数按月息1%计付从2018年6月1日至2018年11月27日的利息；以90万元为基数按月息1%计付从2018年11月29日至2018年12月30日的利息；以80万元为基数按月息1%从2019年1月1日计算至实际付清之日止的利息，该院予以支持。第三期2019年6月1日前支付100万元，邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平未支付。和悦公司主张以100万元为基数按月息1%从2019年6月1日起计算至实际付清之日止的利息，该院予以支持。二、关于锦霞华府首层21、22号商铺及仓储2是否签订买卖合同及办理不动产过户登记手续问题。《商铺认购合同》第二条约定，出卖人在收到购买人的购买定金后，购买人须向和悦公司缴交房屋首付款，并签订《商品房买卖合同》。结合一审法院查明的事实，商铺认购合同中涉及的15-32号商铺中，仅21、22号商铺未签订房屋买卖合同，未办理房屋产权登记手续，产权仍登记在和悦公司名下。庭审中，和悦公司、邓昌明、邓宏明均同意就21、22号商铺签订房屋买卖合同并办理房屋产权登记手续。故对邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平提出的反诉请求，要求双方就首层商铺21、22号签订买卖合同并办理不动产过户登记手续的诉请，该院予以支持。至于仓储2是否签订买卖合同及办理过户手续问题，因本案所涉合同内容并不涉及仓储2，和悦公司、邓昌明、邓宏明如有买卖仓储2的意向可自行协商处理，对邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平提出的该反诉请求，该院不予支持。三、关于锦霞华府首层4、5、6、11、12、13号商铺是否由邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平继续承租问题。《商铺认购合同》第三条约定：“首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方，三年内按每月10元/㎡；第四、五年续租按每月15元/㎡。乙方承诺两年内以9000元/㎡购买首层临街商铺；在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，销售款全额归甲方，任何一方销售单价超出9000元/㎡销售款都归乙方”。租赁合同约定：“租赁期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2022年5月31日止为第二阶段。”经查实，锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺均已出售并登记在他人名下，13号商铺产权登记人为和悦公司。根据商铺认购合同约定，邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平承诺两年内购买和悦公司未出售商铺，在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平要求继续按照租赁合同承租和悦公司未出售商铺，该院支持合同中关于13号商铺的租赁条款继续有效。四、关于是否应当浇筑200平方米的地下室交付邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平使用问题。《商铺认购合同》第四条约定，和悦公司负责浇筑约200平方米的地下室，出卖人无偿提供给购买人永久使用，该露台及浇筑的200平方米不办理产权证。《租赁合同》约定，租赁合同是在双方成功签订锦霞华府项目《15号至32号商铺及原物业管理办公室商品房买卖合同》的基础上生效；甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺及地下室约定的有关设施，并对地下室租赁期限进行了约定。地下室通常指房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2者。合同中约定的地下室，按通常理解也是与地上建筑平面相对应的负一层区域，本案中，该楼盘负一层地下室室内部分已加筑好水泥，并交付使用。根据当事人提供的照片，经查看现场，其所争议的“地下室”为室外部分，而该区域属于共有区域，该院不宜对其作出处置。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条之规定，于2019年8月23日作出（2019）粤0224民初363号民事判决：一、限邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招于判决生效之日起十日内支付仁化县和悦房地产开发有限公司购房款180万元；并支付以100万元为基数从2018年6月1日至2018年11月27日按月息1%计算所得的利息；支付以90万元为基数从2018年11月29日至2018年12月30日按月息1%计算所得的利息；支付以80万元为基数从2019年1月1日至判决确定的履行之日止按月息1%计算所得的利息；支付以100万元为基数从2019年6月1日至本判决确定的履行之日止按月息1%计算所得的利息；二、限仁化县和悦房地产开发有限公司与邓昌明、邓宏明于判决生效之日起一个月内就位于仁化县*******锦霞华府楼首层21、22号商铺签订《房屋买卖合同》并办理产权过户手续；三、仁化县和悦房地产开发有限公司与邓昌明、邓宏明之间签订的《锦霞华府部分建筑物租赁合同》中关于锦霞华府楼首层13号商铺租赁条款的约定继续履行；四、驳回邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费10946元（和悦公司已预交），由邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招负担；反诉费150元，由仁化县和悦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院查明，涉案《商铺认购合同》约定，乙方（邓昌明、邓宏明）经详细了解决定认购锦霞华府小区首层部分建筑面积约2100平方米（15号至32号商铺及物业管理办公室），具体建筑范围见锦霞华府施工图。一审庭审时，和悦公司、邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招均同意签订21、22号商铺及仓储2的房屋买卖合同，但和悦公司之后在辩论阶段认为《商铺认购合同》没有涉及到仓储2的款项及首期费用，如邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招要求签订仓储2的买卖合同，应当在合同外另行支付首期并办理按揭手续。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕邓昌明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、邓昌明诉请判令和悦公司就首层商铺中的仓储2签订买卖合同并办理不动产过户登记手续应否支持；二、邓昌明诉请和悦公司将首层临街商铺4、5、6、11、12号商铺出租给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招应否支持；三、邓昌明诉请和悦公司立即浇筑200平方米的地下室提供给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招使用应否支持。邓昌明诉请判令和悦公司就首层商铺中的仓储2签订买卖合同并办理不动产过户登记手续应否支持的问题。从双方当事人均认可的附在《商铺认购合同》后面的《商铺示意图及面积（一层）》来看，该示意图分别在25号商铺左边、32号商铺右边标示“物业管理”及“茶水卫生间”两个空间。邓昌明认为“物业管理”为仓储1，“茶水卫生间”为仓储2。邓昌明表示和悦公司已协助其将“物业管理”（仓储1）的权属办理在邓昌明名下。根据《商铺认购合同》的约定，邓昌明、邓宏明认购的是锦霞华府小区首层15号至32号商铺及物业管理办公室，而未明确包括“茶水卫生间”。虽然一审庭审时，和悦公司、邓昌明、邓宏明均同意签订21、22号商铺及仓储2的房屋买卖合同，但和悦公司之后在辩论阶段认为商铺认购合同没有涉及到仓储2的款项及首期费用，如邓昌明要求签订仓储2的买卖合同，应当在合同外另行支付首期并办理按揭手续，即和悦公司是在有条件的前提下才与邓昌明签订仓储2的买卖合同。邓昌明现诉请和悦公司就首层商铺中的仓储2与其签订买卖合同并办理不动产过户登记手续无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。关于邓昌明诉请和悦公司将首层临街商铺4、5、6、11、12号商铺出租给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招应否支持的问题。《商铺认购合同》第三条约定：“首层临街未出售商铺以租赁的形式出租给乙方……在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺，销售款全额归甲方，任何一方销售单价超出9000元/㎡销售款都归乙方”。《租赁合同》约定：“租赁期自2017年6月1日起至2020年5月31日止为第一阶段，续租日期自2020年6月1日起至2022年5月31日止为第二阶段。”《商铺认购合同》约定，邓昌明、邓宏明、张发招、杨阿平承诺两年内购买和悦公司首层临街未出售商铺，在租赁期内，甲乙双方均可出售首层临街商铺。和悦公司已将锦霞华府首层4、5、6、11、12号商铺出售，上述商铺亦已登记在他人名下。现邓昌明诉请和悦公司将首层临街商铺4、5、6、11、12号商铺出租给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招已无法履行，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。邓昌明上诉提出一审法院应对和悦公司的违约责任作出释明，因邓昌明在一审时已聘请律师参加诉讼，其应知道在和悦公司无法再将4、5、6、11、12号商铺出租给邓昌明的情况下变更诉讼请求，但邓昌明并未变更诉讼请求。邓昌明可另行主张权利。三、关于邓昌明诉请和悦公司立即浇筑200平方米的地下室提供给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招使用应否支持的问题。经一审法院查看现场，邓昌明诉请的“地下室”为室外部分，邓昌明亦表示地下室没有浇筑的原因有涉及违法建筑问题，因此，一审法院对邓昌明诉请和悦公司立即浇筑200平方米的地下室提供给邓昌明、杨阿平、邓宏明、张发招使用不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，邓昌明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由邓昌明负担。本判决为终审判决。审判长  邓小华审判员  李 罡审判员  黄颖红二〇二〇年二月二十六日书记员  李 娟