山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋09民终1163号上诉人(原审被告,反诉原告)：赵某，男，1982年10月4日出生，汉族，原平市人，现住原平市。被上诉人(原审原告，反诉被告)：原平市印刷厂，住所地：原平市前进西街。法定代表人：韩某，该厂厂长。委托诉讼代理人：郝某，男，该厂副厂长。委托诉讼代理人：安某，女，山西五峰律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人原平市印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院(2019)晋0981民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人赵某，被上诉人原平市印刷厂的委托诉讼代理人韩某、安某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1、依法撤销(2019)晋0981民初129号民事判决书第一项，依法改判上诉人不承担或少承担返还房屋租赁费用；2、依法支持上诉人原审中的反诉请求，即被上诉人依法赔偿上诉人因扣押货物造成的损失；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人并未非法占用房屋，不应当返还租金。2012年3月15日，上诉人与原平市金旺角商贸有限公司签订房屋租赁合同，租期5年。后原平市金旺角商贸有限公司法定代表人王云勤口头承诺合同到期后顺延三年租期(即租期到2020年3月15日)，并收取租金预收款1.7万元。被上诉人与原平市金旺角商贸有限公司原合同租赁期限自2010年12月11日至2026年3月10日，2017年7月14日双方签订的《解除租赁合同协议书》不应对抗作为善意第三人的上诉人。租赁合同未到期，上诉人属于合法占用，并已经向原平市金旺角商贸公司支付房屋租金至2020年3月15日。被上诉人主张支付租金也应当向与之签订合同的原平市金旺角商贸公司主张。一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋使用费无任何事实依据。二、被上诉人除依法退还所扣押的货物外，还应当赔偿上诉人因扣押导致的物品过期，物品价值丧失的损失。被上诉人未经上诉人同意，也未申请司法机关采取相关措施，将上诉人租赁房屋内的货物私自撬锁搬运。其私自撬锁搬运货物的行为致使上诉人遭受巨大损失，被上诉人扣押货物至今未归还，导致货物超过保质期。即使被上诉人将扣押货物返还上诉人，上诉人也无法再进行销售，其损失应由被上诉人承担。上诉人在撬锁后曾向公安机关报案，并有相关报警记录证明。被上诉人在原一审二审中并未提供房屋清场录像碟片及律师见证的清场记录，上诉人认为该份证据不够客观全面，负责清场的人均为被上诉人单位的工作人员或者是与被上诉人有利害关系的其他人员。律师见证并无特殊效力，律师虽然是法律行业的工作者，但并非我国司法机关，其见证并无特殊效力，提供的见证记录不够客观公正，并不能客观的反映整个清场过程，不能记录上诉人店内物品的真实具体情况。被上诉人提供的清偿货物清单中记录并不是真实全面的，上诉人店内的副食种类数量众多，该份清单中只字未提。上诉人对该清偿货物清单真实性存在异议。一审法院对上诉(述)证据全部予以认定是不够客观公正的。上诉人在一审时提供老凤祥珠宝店购买的千足金收据三份，证明放在店内的黄金摆件在被上诉私自撬锁搬运时丢失，一审法院无任何理由不予认可，上诉人认为一审认定事实错误。三、中途上诉人找过被上诉人要求开门，可被上诉人却强行加了一把锁，不让上诉人开门。上诉人认为，被上诉人私自撬锁时上诉人租赁房屋店内设有监控设备，可以证明上诉人当时的货物具体真实情况。但该监控设备被被上诉人控制拒不提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定理应推定上诉人的主张成立，应由被上诉人赔偿上诉人相应的损失，一审法院认定上诉人未提供证据证明系认定事实错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，应当依法改判，支持上诉人的上诉请求。原平市印刷厂辩称，一、原判认定事实清楚无误，上诉人应当依法支付答辩人非法占有使用05号房屋期间的房屋使用费。答辩人与原平市金旺角商贸有限公司(以下称金旺角公司)于2017年7月14日签订的《解除租赁合同协议书》明确约定:双方解除2010年12月11日签订的租赁合同书;由金旺角公司负责处理商场经营户相关事宜;签订之日金旺角公司将租赁物完整移交甲方(即答辩人)……。原房屋租赁主合同已解除，上诉人的从合同相应终止。上诉人与金旺角公司于2012年3月15日所签订的房屋租赁合同于2017年3月15日到期终止，双方没有签订新的书面的租赁合同，上诉人也没有与答辩人签订新的租赁合同，故上诉人无权继续占有使用本案中答辩人所有的05号房屋(编号JFl-05)。上诉人非法占用答辩人房屋期间(2017年7月15日-2018年2月3日)导致的租金损失应当由上诉人支付。上诉人诉称的所谓口头顺延3年租期约定、租金预付款1.7万元纯属上诉人一己之言，并无相关证据可以证实，其一审提供的金旺角公司相关欠款明细属另一法律关系，与本案无关。原审法院依法查明事实，并酌情比照答辩人与金旺角公司签订的原租赁合同年合同租金结合一二楼的出租价格平均值计算，租金为16863元，已然是极大的兼顾了上诉人的利益。(答辩人与案外人秦某签订的合同年租金为80000元)，认定上诉人应当依法支付答辩人自2017年7月15日-2018年2月3日房屋使用费16863元，事实清楚，认定准确，计算有据，应当支持。二、原审依法驳回上诉人的其他反诉请求合法有据，应当维持。答辩人在2017年7月14日解除原租赁合同后，曾多次以口头和书面形式通知上诉人赵某腾房，并经有关司法机关提出处理意见，但上诉人始终拒不腾房。答辩人为了维护自身权益以及避免双方损失扩大，无奈之下于2018年2月3日通过全程录像和律师在场见证的合法方式，将上诉人占用房屋内的全部货物另找库房暂为保管，依法收回被占用房屋，合法权益应受法律保护。律师见证是律师以自己特殊的身份和丰富的法律专业知识作为见证人，客观公正地证明被见证事项具有真实性和合法性，具有权威性。所以本案货物清场时律师见证依法具有认定事实的证据效力，在一二审中曾向法庭提供，它的定案证据效力充分。答辩人在诉前及一、二审中曾多次表示可以随时向上诉人返还其清场时登记注册的物品，但上诉人不知为何所始终没有去取，只是一味的口说着自己的所谓货物损失，在发还一审庭审时又突然提出所谓"黄金摆件"损失，实令人匪夷所思。根据我国《合同法》第1l9条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由于上诉人在接到答辩人多次腾房通知及司法机关处理意见后拒不腾房，由此造成的物品过期等损失应当由上诉人自行承担。至于上诉人诉称要求答辩人赔偿其装修款、保证金及延长3年租期的租金预付款于法无据，与本案无关，不应支持。上诉人无权要求答辩人赔偿相关损失款项，原判认定准确无误，应当驳回上诉人的上诉请求。综上所述，原判认定事实清楚有据，适用法律准确适当，应当依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求，保护答辩人的合法权益。原平市印刷厂向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告2017年7月15日至2018年2月3日的房屋租金43945元；2.诉讼费由被告承担。赵某向一审法院提出反诉请求：1、继续履行合同；2、若解除租赁合同，反诉被告应赔偿反诉原告各项损失计123000元；3、反诉被告返还反诉原告搬走的货物。一审法院认定事实：2010年12月11日，原平市印刷厂（作为甲方）与原平市金旺角商贸有限公司法定代表人王云勤（作为乙方）签订《租赁合同书》，主要内容为：“……第一条租赁标的及范围。1、甲方将位于原平市前进西街578号现有物业及设施，门面房1-2层（建筑面积约为3600平方米）出租给乙方，由乙方作为经营、办公、商用等。第二条租赁期限。2、自二〇一〇年十二月十一日至二〇二六年三月十日止，共15年（装修时间为三个月，不计在租赁期内，相关费用由乙方负责）。第三条租金及其它费用。3、协议书约定的合同有效年度租金分三段，即二〇一〇年十二月十一日至二〇一五年十二月十日每年为壹佰肆拾陆万元整；二〇一五年十二月十一日至二〇二〇年十二月十日每年为壹佰肆拾玖万伍仟元整；二〇二〇年十二月十一日至二〇二五年十二月十日每年为壹佰伍拾叁万元整。二〇二五年十二月十一日至二〇二六年三月十日为装修时间，不计承包费。……”甲方签字盖章，乙方法定代表人王云勤签字。2012年4月27日，原平市金旺角商贸有限公司（作为甲方）与赵某（作为乙方）签订《原平市金旺角商贸有限公司租赁合同》，约定租赁场地位于金旺角商厦第一层第011#-012#柜位，租赁场地面积约为9.24㎡，乙方租赁甲方场地设立商铺，经营烟酒，租赁经营期限自2012年3月15日起至2017年3月14日止，租金50000元。甲方加盖公章，乙方赵某签字。2017年7月14日，原平市印刷厂（作为甲方）与原平市金旺角商贸有限公司（作为乙方）签订《解除租赁合同协议书》，主要内容为：“因乙方租赁甲方位于原平市前进西街578号现有物业及设施门面房第一、二层（建筑面积3600平方米），现承租方因无力给付租金。经甲乙双方协商一致达成如下条款：一、经甲乙双方协商一致同意解除2010年12月11日签订的租赁合同书。二、截止2017年7月14日止乙方及法人王云勤共欠甲方租赁费210.5万元。三、乙方承租期间发生的一切债权债务以及商场给经营户造成的损失由金旺角商贸有限公司全部承担。由此引起的一切责任及后果均由金旺角商贸有限公司负责，与甲方无关。四、对于乙方在租赁期间投入的全部固定设备、设施及现有财产留置商场另行协商处置。五、本协议签订之日乙方应将租赁物完整移交甲方。移交时应由甲乙双方人员制作移交表并签字确认。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，报主管部门一份。七、本协议从双方签字盖章之日起生效。”双方均签字盖章。2017年7月27日，商场综合办公室书面告知各楼层商户，原平市印刷厂与原金旺角商贸有限公司及该公司法人王云勤于2017年7月14日签订终止承包合同，固定设施、设备已交接完毕，各楼层商户三日内尽快与原金旺角商贸有限公司及有关人员部门对接，结算商户的债权债务手续。2017年8月11日，商场综合办公室（作为甲方）与秦某（作为乙方）签订临时协议，约定经营场地为商场一层JF1-05号区域，面积为17.64㎡，经营商品种类为金银首饰，经营期限从2017年8月11日至2018年8月10日止，租金80000元，保证金5000元。甲方郝某签字，并加盖商场综合管理办公室财务专用章，乙方秦某签字。2017年10月11日，商场综合办公室通知赵某（烟酒副食区）7日内全部搬走腾空该区，如在限定日期内没有处理，将通过法律程序手段对其商品进行清点、清理。2017年12月20日，原平市印刷厂通知赵某，该商铺已租赁他人，每年租赁费捌万元，希望赵某马上搬离。2017年11月28日，原平市印刷厂向原平市公安局南城派出所报警，请求催要赵某所欠租赁费，并将该商户搬离。2018年2月3日晚上，原平市印刷厂对赵某商铺进行清场，原平市印刷厂对清场过程全程录像，将商铺内货物清点造册并且由清场人员、见证律师签字确认后交由原平市印刷厂办公室保管（清场的货物明细见附页）。另查明，原平市前进西街578号房屋设施1-5层均系原平市金旺角商贸有限公司承租，其中1-2层门面房（建筑面积约为3600平方米）属原平市印刷厂所有，一层为临街门面房，一层门面房的出租价格约为每平方米每天8元，二层营业场所的出租价格约为每平方米每天2元。一审法院认为，原告与原平市金旺角商贸有限公司签订的《租赁合同书》及原平市金旺角商贸有限公司与被告签订的《原平市金旺角商贸有限公司租赁合同》均系各方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。被告主张原平市金旺角商贸有限公司法定代表人王云勤口头承诺合同到期后顺延3年租期，但未提供相关证据证实，该院不予采信，故被告与原平市金旺角商贸有限公司签订的《原平市金旺角商贸有限公司租赁合同》租赁期间届满后，被告应返还租赁房屋。原告与原平市金旺角商贸有限公司于2017年7月14日解除合同后，被告仍实际占用原告房屋，原告主张被告支付原告自2017年7月15日至2018年2月3日的房屋使用费，该院予以支持。期间产生的费用原告请求按照出租与秦某房屋的租金计算，比照原平城区相类似地段的房屋租赁情况，租金有点高，应比照原告与原平市金旺角商贸有限公司签订的租赁合同约定的年合同租金结合一二楼的出租价格平均值计算为宜，为16863元。被告主张继续履行合同，因原告与原平市金旺角商贸有限公司已解除合同，并将被告承租的房屋出租给案外人秦某经营，故被告的该项主张，该院不予支持。被告主张的装修费、保证金及延长3年租期的租金预付款，与本案无关，该院不予支持。被告主张原告赔偿租赁房屋内货物损失60000元，但未提供相应证据证明，该院不予支持。被告请求返还清场保管的货物，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：(一)、被告（反诉原告）赵某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）原平市印刷厂房屋使用费16863元；(二)、反诉被告原平市印刷厂返还反诉原告赵某清场时登记注册的物品（具体品种、数量见附页）；(三)、驳回反诉原告赵某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费898元，由原告原平市印刷厂负担557元，被告赵某负担341元；反诉案件受理费1380元，由反诉原告赵某负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。赵某于本院二审庭审后向本院申请对被申请人(原平市印刷厂)扣押其货物所造成的损失进行司法鉴定，本院依法委托忻州嘉禾资产评估事务所对赵某申请事项进行鉴定，忻州嘉禾资产评估事务所通知赵某缴纳鉴定费用，但赵某未予缴纳，本院依法终止本次对外委托鉴定。本院认为，1、案外人原平市金旺角商贸有限公司与赵某于2012年4月27日签订的《原平市金旺角商贸有限公司租赁合同》明确约定赵某对案涉房屋的租赁经营期限为2012年3月15日起至2017年3月14日止，赵某主张与原平市金旺角商贸有限公司法定代表人王云勤口头约定合同到期后顺延三年租期并缴纳了租金预收款1.7万元，但不能提供相应的证据，依法应承担举证不能的法律后果，一审法院对赵某该项主张事实不予认定是正确的。赵某于《原平市金旺角商贸有限公司租赁合同》到期后继续占有原平市印刷厂所属房屋系无权占有，原平市印刷厂作为不动产物权人有权要求赵某返还不动产并支付无权占有期间的房屋使用费，一审法院对于房屋使用费的认定符合法律规定，并无不当；2、原平市印刷厂作为案涉房屋的所有权人，不能经法定程序维护其合法权益，而是未经赵某同意，擅自将案涉房屋内赵某所属货物私自撬锁搬运，侵犯了赵某的财产权，依法应赔偿赵某相应的经济损失。原平市印刷厂将赵某的货物私自撬锁搬运之后，赵某向公安机关报案，但赵某不能提供公安机关对其所属货物的具体明细、价值以及货物是否受损进行确认以及报警后相应处理结果的相关证据，对其货物损失申请司法鉴定之后也未能依法缴纳鉴定费用，放弃鉴定权利，其提供的老凤祥珠宝店购买的千足金收据并不足以证明其主张的千足金被原平市印刷厂私自撬锁搬运时丢失之事实。故赵某请求判令原平市印刷厂赔偿其货物损失，证据不足，一审法院对该请求不予支持是正确的。综上，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长  樊永生审判员  何蔚英审判员  曲 攀二〇二〇年二月十二日书记员  王尉榕