贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0103民初12351号原告：贵州林鹰农业科技发展有限公司，住所地：贵州省贵定县盘江镇。法定代表人：曾崇远。委托诉讼代理人：伍海童，贵州行者律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建阳，贵州行者律师事务所律师。被告：贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司，住所地：本市观山湖区诚信路西侧腾祥.迈德国际一期A3栋1单元18层3号。法定代表人：胡斌。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师。第三人：曾丽丽，女，1947年9月29日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人：陈蓬生，男，1968年3月6日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告贵州林鹰农业科技发展有限公司与被告贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司及第三人曾丽丽、陈蓬生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告贵州林鹰农业科技发展有限公司的委托诉讼代理人伍海童、陈建阳，被告贵阳市公共住宅投资建设（集团）有限公司的委托诉讼代理人崔仁贵到庭参加诉讼。第三人曾丽丽、陈蓬生经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认《拆迁房屋产权兑换协议书》合法有效；2、请求判决被告依照《拆迁房屋产权兑换协议书》向原告交付73.32平方米面积商业用途商品房，并为原告办理交付相应的房产证；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：中国人民解放军贵州第三三二六工厂于1988年10月19日与贵阳市中华路改造办公室签订合同，于1991年6月25日取得贵阳市中华路商品房一套。该厂于1999年3月30日与贵阳市房地产管理局安排的第一房管所签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，确认上述商品房为中华中路27号73.32平方米商业用途商品房一套，贵阳市房地产管理局将该房屋拆迁后将该厂安置在贵阳市云岩区普陀路西部浴海商业用途商品房。中国集装箱控股集团公司与潮州市长江印刷工业有限公司于2002年10月27日和2003年4月签订《转让合同》，约定中国集装箱控股集团公司将下属的三三二六工厂资产全部转让给潮州市长江印刷工业有限公司。该厂资产后经协调于当月实际转让给第三人曾丽丽、陈蓬生，其中包括案涉商品房。第三人于2003年7月9日设立原告贵州林鹰农业科技发展有限公司，股东系第三人曾丽丽、陈蓬生，二人将案涉商品房入股作为公司资产。由于该局至今未向原告交付该商品房，也未办理交付相应的房产证，故尚未办理有关手续。原告多次催告并发出律师函要求履行义务均无果。现贵阳市房地产管理局由于国家机构改革，其主体和职权等已由被告承继，应当由被告承担相应的权利义务。综上，被告拒不履行交房和办理交房房产证的义务，损害了原告的合法权益，原告根据法律规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告辩称：1、涉案兑换协议项下的甲方贵阳市房地产管理局现确系被告的分支机构；2、涉案兑换协议系双方当事人真实意思表示，并无确认其效力的必要；3、被告已按约定向被拆迁人交付协议书项下房屋，因此原告诉请被告向其交付房屋系重复主张权利，依法不应支持；4、关于房屋办理产权的问题，在该协议第七条约定，被告并无为被拆迁人办理产权的义务；5、案涉房屋当前客观上并不具备办理产权条件，不能办证原因并非被告所致。案涉房屋系被告从贵州大起房地产发展有限公司购买，用于安置相应拆迁人，当前开发该房屋的大起房开已失联，其办产权必须的规划图纸、消防图纸、水电图纸等资料已无法获得。被告向被拆迁人交付房屋后，被拆迁人将房屋出租给贵阳好朋友浴业有限公司，该公司在使用该房屋过程中将该房屋所在的整层房屋全部打通，进行了重新的规划装修。现该公司经营无法持续，但因无房屋规划图纸，导致房屋无法恢复原先的布局规划，因此无法办理产权登记；6、案涉兑换协议于1999年3月30日签订，而原告至今提起诉讼的根据原因是房屋无法另行出租，但关于请求办证的诉请已超过民诉法及相关法律关于20年最长诉讼时效的规定，请求驳回诉请；7、如若原告诉称的为客观事实，则原告仅对第三人曾丽丽、陈蓬生享有出资追偿权，而不能基于第三人的出资直接向被告主张权利，因此原告并非适格主体。请求驳回起诉。第三人曾丽丽、陈蓬生未到庭，但提交以下述称意见：该二人系原告公司股东，公司成立于2003年7月9日。该二人将涉案商品房入股作为公司资产。由于没有相关的商品房手续，所以没有办理商品房入股手续。经审理查明：第三人曾丽丽、陈蓬生系原告公司股东，分别占股90%及10%。贵阳市房地产管理局第一房管所是被告下属单位。1998年12月15日，贵阳市房地产管理局第一物业管理公司作为乙方与贵州大起房地产发展有限公司作为乙方签订《房屋购销合同》，合同主要约定：甲方以出让方式取得位于云岩区地块的土地使用权。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名大起公寓及大起综合楼，主体建筑物的性质为商住。乙方向甲方购买商品房建筑面积共1928平方米。该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：第Ａ幢壹层商场-17轴与Ａ1-Ｑ轴所围部分；第综合楼壹层9-16轴与Ａ-Ｑ轴所围部分。甲方须于1999年3月30日前将该商品房交付乙方使用。1999年3月30日，贵阳市房地产管理局第一房管所作为甲方、拆迁人与中国人民解放军第三三二六工厂作为乙方、被拆迁人签订《拆迁房屋产权兑换协议书》，该协议主要约定：一、规划红线范围内涉及乙方产权房屋建筑面积73.32㎡需拆除。乙方同意于一九九七年六月十八日前搬迁完毕，将房屋腾空交给甲方，每延误一天，乙方应承担50元违约金，延误一周以上，本协议自行失效。二、甲方拆除乙方中华中路27号私房屋建筑面积73.32㎡。上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。三、甲方以普陀路号建筑面积73.32㎡（不含楼梯间面积）与乙方进行产权兑换……七、在乙方应付的房价款未交清前，按规定不能办理产权登记，待房价款付清后，凭证明函件和本协议到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续。办理产权证件所需税、费由乙方承担……十、其他：此协议只能作安置协议，其补偿及其它费用另行协商解决。原告认为中国集装箱控股集团公司与潮州市长江印刷工业有限公司签订《转让合同》，将中国集装箱控股集团公司下属的三三二六工厂全部资产全部转让给潮州市长江印刷工业有限公司，经协调实际转让给本案第三人曾丽丽与陈蓬生。2003年7月9日设立原告公司，二名第三人以涉案房屋入股作为公司资产。因被告至今未向原告交付涉案房屋，也未办理相应的房产证，故将被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告还提交了以下证据：1、营业执照、法人证明、法人身份证，拟证明原告主体资格。被告对此无异议。2、曾丽丽、陈蓬生身份证、股东工商登记信息，原告公司章程（公司章程第九条载明：曾丽丽货币出资189万元；陈蓬生货币出资21万元；曾丽丽实物出资出资5931万元；陈蓬生实物出资出资659万元），原告拟证明第三人身份系原告公司股东。被告对三性无异议，但认为即使原告诉称真实，适格主体应为第三人，并非本案原告。3、被告工商登记信息、工作联系函，拟证明被告主体资格。被告对此无异议。4、企业工商登记信息，拟证明案涉的八家军工企业在1999年转为民办，现已注销。被告对此无异议。5、合同书、房屋移交证、拆迁房屋产权兑换协议书，拟证明三三二六工厂获得涉案房屋的产权。被告对真实性无异议，但认为该合同签订至今已超过20年，无论是三三二六工厂还是原告据该合同主张权利均已超过诉讼时效。6、转让合同、整体转让交接书、批复、函（均系复印件），拟证明中国集装箱控股集团公司将下属的三三二六工厂的资产含涉案房屋转让给潮州市长江印刷工业有限公司，后将上述资产实际转让给第三人，第三人将案涉房屋入股作为原告公司资产，原告取得商品房产权。被告安置原告在普陀路西部浴海，至今未交付商品房和办理交付产权证。被告因原告提交的是复印件，对真实性不予认可，并认为即使真实，本案的权利人应是第三人，而非原告，原告作为公司仅对股东享有出资请求权。庭审中，原、被告均认可包含涉案房屋在内整层房屋曾租赁给案外人。原告认可其收到过案外人按照七十多个平方支付的租金，但就涉案房屋从未与案外人签订过租赁合同。被告认为已将房屋交付被拆迁人，由被拆迁人与案外人签订租赁合同，自行收取房租。庭审后，原告向我院申请调取贵州大起房地产开发有限公司开发的云岩区普陀路2-84号大起公寓及大起综合楼第A幢壹层商场-17轴与A1-Q轴所围部分；第综合楼壹层9-16轴与A-Q轴所围部分的初始登记等相关情况。经查询，权利人名下无不动产信息。本院认为，中国人民解放军第三三二六工厂与贵阳市房地产管理局第一房管所签订的《拆迁房屋产权兑换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。本案的争议焦点在于原告是否具有诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，本案中，签订《拆迁房屋产权兑换协议书》的一方为中国人民解放军第三三二六工厂，庭审中，原告提交转让合同、整体转让交接书、批复、请求确认贵州中集机械厂（原贵州3610厂）、贵州中集电子光学仪器厂（原贵州3326厂）整体资产之实际受让方为曾丽丽、陈蓬生的函，拟证明涉案房屋实际转让给本案二名第三人，第三人将案涉商品房入股作为原告公司资产，因原告提交的上述证据均系复印件，不足以证明二名第三人基于上述合同享有涉案房屋的权利。即便上述证据真实，只能证明二名第三人与涉案房屋具有直接的利害关系，而二名第三人以涉案房屋入股原告公司，原告仅对涉案房屋享有的是间接利害关系。若第三人不能向原告缴纳出资，原告可与第三人另行协商处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告贵州林鹰农业科技发展有限公司的起诉。案件受理费30元（已减半收取），退还原告贵州林鹰农业科技发展有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇二〇年二月十日书记员  刘航