山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初3015号原告：刘威武，男，1979年11月8日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：刘先红，山东中立达（荣成）律师事务所律师。被告：陈玉磊，男，1980年12月29日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：谷雨虹，山东悦程律师事务所律师。被告：威海市君安房地产营销策划有限公司，住所地威海市环翠区渔港路-77号-4，统一社会信用代码9137100255224103XM。法定代表人：刘长革，执行董事。委托诉讼代理人：徐云龙，山东恺维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张邵军，山东恺维律师事务所律师。原告刘威武与被告威海市君安房地产营销策划有限公司（以下简称“君安公司”）、第三人陈玉磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日做出（2018）威高民初字第1173号（以下简称1173号案）民事判决书，原告刘威武、被告威海市君安房地产营销策划有限公司、第三人陈玉磊均不服，提起上诉，威海市中级人民法院于2019年11月5日做出（2019）鲁10民终1910号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年12月18日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，原告申请将第三人陈玉磊的身份变更为被告，本院予以准许。原告刘威武之委托诉讼代理人刘先红、被告君安公司之委托诉讼代理人张邵军、被告陈玉磊之委托诉讼代理人谷雨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘威武向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金11.6万元；2、判令被告支付原告律师服务费12060元。诉讼过程中，原告申请将陈玉磊的身份变更为被告，增加请求为要求被告君安公司返还2万元定金，二被告连带承担上述责任。事实与理由：原、被告及陈玉磊于2018年4月29日签订了一份《房地产买卖合同》，约定，君安公司代理销售陈玉磊位于威海市房屋，总价款58万元。原告于签订合同时支付定金2万元。该房屋所有权人为陈玉磊。现因君安公司及陈玉磊均不履行合同导致合同目的无法实现，君安公司作为陈玉磊的代理人应承担违约责任。因为从本案一审及二审的调查情况中，原告认为陈玉磊是此次违约的主要责任主体，因此申请追加其为被告。故原告诉至法院，请求处理。陈玉磊辩称，一、君安公司未及时告知我方其公司员工以代我方与被告签订房屋买卖合同，更没有将房屋买卖合同及收取的定金交付我方，我方在原告诉前不知晓与原告存在房屋买卖合同关系，不存在不履行合同故意违约一说。二、案涉房屋至今没有办理房屋销售或预售许可证，本案的房屋买卖合同关系应违反法律强制性规定，应为无效合同，相应违约金及律师费承担等条款也应无效，君安公司及原告对于合同无效均存在过错。假设房地产买卖合同无效，我方认为合同中约定的违约金过高，原告自始至终仅交了2万元定金，未交付房款，合同签订之日起至原告起诉期间时间仅为1个多月，期间威海房价并没有上涨，在原告没有实际经济损失情况下，按房屋总价20%计算违约金，明显过高，另外该合同既有定金条款，也有违约金条款，由于违约金具有赔偿性质，原告并未有实际损失，不应适用违约金，且违约金过高。认可与君安公司存在居间合同关系，我方与君安公司不适用委托合同相关法律，对于其他答辩意见我们不认可。我方未收取定金，不知晓定金是否交付君安公司，买卖合同内容君安公司事先未与我方沟通一致，在诉讼前我方未见过该合同，合同中约定的违约金过高，原告主张的律师费相对于案件复杂程度来说亦过高。君安公司辩称，原告要求被告承担赔偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。原告起诉君安公司系诉讼主体错误，被告所从事的行为均是在代理权限内履行代理人的义务，不存在任何无权代理、恶意代理、违法代理等滥用代理权的行为，基于上述法律规定，法律责任应当由被代理人承担，原告将君安公司列为被告系诉讼主体错误。本案系买卖合同关系，被告作为居间方，原告要求居间方在买卖合同关系中承担赔偿责任无法律依据。该案中被告作为居间方已经尽到合理义务，不存在过错。房屋买卖合同无法继续履行的根本原因是陈玉磊不同意继续出售涉案房产，致使合同目的无法实现，陈玉磊是本案的唯一违约方，违约金标准过高，应当依法调减。本案中，合同若继续履行，被告所能得到的仅仅是佣金，根据权利与义务对等原则，要求被告承担违约责任应以不超过所获利益为限，在违约金与定金同时存在的情况下只能择一使用，虽然原告选择了违约金，但根据上述法律规定，其违约金的赔偿数额应当以不超过双倍定金为原则，否则将会过分扩大损失，显失公平，原告本次主张的违约金数额明显过高，应当依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二被告于2018年4月8日签订一份《君安地产独家委托协议》，约定陈玉磊（甲方）将神道口A区7号楼604室委托给君安公司（乙方）独家出售，委托价格为57万元；委托期限为3个月，自2018年4月8日至2018年7月7日止；付款方式为按揭（商业贷款或公积金贷款）；当乙方与买方看房磋商后达到甲方此销售协议价格时，委托乙方代签房地产买卖合同，代收购房定金。君安公司该合同经办人为曹军超。2018年4月29日，君安公司员工唐珊珊代陈玉磊作为甲方，原告作为乙方、君安公司作为丙方签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于威海市环翠区神道口7号604室、建筑面积71.9平方米的房屋以58万元的价格出售给乙方；于签订本合同时支付定金2万元；定金由丙方代收并保管；乙方应于签订本合同20日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，甲方需配合乙方办理按揭申请手续并提供银行需要的相关资料；甲乙双方应于乙方取得银行贷款审批通过后20日内到房管部门办理交易过户手续，首付款29万元应在甲乙双方到房管部门办理过户手续并取得递件受理回执时支付，若房屋存在抵押的，甲方应于过户前完成还款及注销抵押手续；余款29万元以商业贷款方式付清；于完成过户并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入甲方账户；甲乙双方同意在签订本合同当天向丙方支付佣金，其中甲方支付5800元，乙方支付5800元；任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付佣金；违约方逾期未超过10天，须按逾期每日总房款千分之三向守约方支付违约金；逾期超过10天仍未履行的，有权要求解除合同并要求承担定金责任或者支付等额于总房价百分之二十的违约金；守约方同意继续履行的，仍有权要求违约方每逾期一日支付总房款千分之三的违约金；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，守约方未追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费用等，均由违约方承担；其他相关约定处特别载明：首付款29万元于改合同之日付18万元，剩余11万元于6月30日前交给甲方；改合同费用由甲方负责并承担；该房屋房证下来后办理贷款手续。合同并对三方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于当日向君安公司交付了购房定金2万元。君安公司为证实其经过陈玉磊授权才以陈玉磊名义与原告签订合同，提供了唐珊珊与陈玉磊的微信交谈记录一宗予以佐证。君安公司提供的微信记录显示：2018年4月29日，唐珊珊要求微信昵称“梅兰竹菊”给其出具授权，“梅兰竹菊”遂给唐珊珊发送“本人是神道口A区7号楼604室房东，因不能到场亲自签订合同，特委托君安地产唐珊珊代签合同，代收定金。姓名：陈玉磊、身份证号：、日期：2018.4.29”，随后发送陈玉磊身份证照片正反面，并称“放心吧，我在威海政府工作，都是机关单位正式公务员，不敢赖账”。唐珊珊询问房子能否公积金贷款，“梅兰竹菊”回复“能”。唐珊珊随后问“哥，你这边确定能改合同是吧，别到时候改不了合同啊”。随后为语音通话记录。2018年5月8日微信记录显示：“梅兰竹菊”称“我这边是付完款再改合同”。陈玉磊对该微信记录真实性不予确认，但认可“梅兰竹菊”的微信号确系其本人使用过的微信号，但未提供证据证实该微信交谈记录非其本人所为。原告对该微信记录无异议，认为君安公司员工代陈玉磊签订合同系经过陈玉磊授权，对陈玉磊有约束力，陈玉磊应履行合同义务，因此前不知道被告是否取得陈玉磊授权，故未要求陈玉磊承担责任，并申请变更陈玉磊为被告，要求陈玉磊作为被代理人与君安公司共同承担违约责任。陈玉磊对原告当庭申请变更其为被告有异议，认为其没有任何违法行为，不应承担责任。诉讼过程中，原告要求解除合同。另为证实其支出律师费12060元，提供了其与山东中立达（荣成）律师事务所签订的委托代理合同、银行转账记录及增值税发票予以佐证。庭审中，陈玉磊提交威海市住房和城乡建设局网站查询的网页截图一份，主张神道口小区办理预售许可公示住宅房屋并没有涉案房屋所在的房子，证明涉案房产至今仍没有办理销售预售许可证。原告认为该证据来源于网络打印，证明应由相关部门出具，君安公司对该证据真实性有异议，但认为可证实陈玉磊向君安公司隐瞒了涉案房产的真实情况，造成本案合同目的无法实现。在二审过程中，陈玉磊表示已经没有售房意愿，不同意对外出售房屋。本院认为，二被告签订的独家委托协议系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，合同约定了委托价格、付款方式及君安公司有权代签房地产买卖合同、代收购房定金，因此，君安公司有权代陈玉磊与买方签订的房地产买卖合同。陈玉磊认可昵称“梅兰竹菊”的微信号系其本人使用过的微信号，在未提供其他相反证据证实君安公司提供的微信记录2018年4月29日及此后内容非其本人所发的情况下，应认定该微信系陈玉磊所发，故应认定陈玉磊于2018年4月29日授权并知晓君安公司员工唐珊珊以其名义与原告签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同系三方真实意思表示，对三方均具有约束力，均应当依照合同约定行使权利，履行义务。陈玉磊作为合同相对方的出卖方，原告要求变更其为被告，符合法律规定，本院予以变更。按照合同约定，原告履行了签订合同当日交付定金2万元的义务，君安公司及陈玉磊应在20日内协助原告办理按揭贷款申请手续，并在取得按揭贷款审批通过后20日内到房管部门办理交易过户手续，从君安公司提供的微信记录来看，“梅兰竹菊”在2018年5月8日给君安公司工作人员的微信中称“我这边是付完款再改合同”，说明确实存在商定改合同事宜，而陈玉磊在一审庭审开始否认其认识唐珊珊，称不知道唐珊珊为何要用其名义与原告签订合同，在君安公司提供微信记录后又改称君安公司未将签订的合同交给陈玉磊，陈玉磊不知道房屋已经被卖故无法履行合同，其抗辩明显与事实不符，故应采信原告和君安公司主张的本案无法交易的原因在于房屋已在房管部门办理了预售备案，无法更名导致无法继续进行交易，而陈玉磊作为出售人在未确保房屋能交易的情况下，将房屋委托给君安公司独家代理销售，签订房屋买卖合同后拒不按照合同约定履行义务，依法应按合同约定承担违约责任。故原告要求陈玉磊承担违约责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求君安公司承担连带责任，在本案中，君安公司代签的买卖合同的效力及于陈玉磊，陈玉磊系买卖合同的相对方，原告无权要求君安公司承担连带责任，至于二被告之间因委托合同产生的争议，本院不予审查。原告要求返还定金2万元，本院予以支持，由于定金由君安公司代收，君安公司承担返还义务。关于原告主张的违约金，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金11.6万元。三方签订买卖合同的时间是2018年4月29日，双方商定改合同事宜是在5月上旬，双方之间的房屋交易过程仅持续月余，在此较短的时间内威海市房地产市场价格并不存在大幅上涨的情形，原告要求支付违约金11.6万元，明显过高，本案应适用双倍返还定金，且双倍返还定金本身即为违约方应当承担的违约责任、弥补守约方经济损失的方式，同时原告亦未提供证据证实双倍返还定金不足以弥补其损失，故对原告主张的违约金11.6万元，本院不予支持。根据三方合同约定，因追究违约责任产生的律师费应由违约方承担，原告主张的律师费应根据本案支持的诉讼请求部分予以调整，依据山东省律师费收费办法规定计算，4万的律师费收费标准为4300－5700元，本案律师费以5000元为宜。综上，原告诉讼请求合理部分本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告刘威武与被告威海市君安房地产营销策划有限公司、陈玉磊于2019年4月29日签订的《房地产买卖合同》；二、被告陈玉磊于本判决生效后十日内赔偿原告刘威武定金损失20000元及赔偿原告律师费损失5000元，共计25000元；三、被告威海市君安房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘威武定金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元，由原告负担1125元、被告陈玉磊负担283元、被告威海市君安房地产营销策划有限公司负担223元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  高爱华人民陪审员  张 凯人民陪审员  丛培俭二〇二〇年二月二十日书 记 员  张爱晓