河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7137号上诉人（原审原告）：洛阳市泰基建设工程有限公司。住所地：洛阳市涧西区。法定代表人：张应坤，该公司经理。委托诉讼代理人：张文松，男，1949年10月13日出生，汉族，住洛阳市西工区，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：河南通元置业股份有限公司。住所地：洛阳市开发区三山科技工业园。法定代表人：隋新洛，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：侯志清，男，1948年4月9日出生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人洛阳市泰基建设工程有限公司（以下简称洛阳泰基公司）因与被上诉人河南通元置业股份有限公司（以下简称河南通元公司）、侯志清所有权确认纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5537号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洛阳泰基公司上诉请求：1.撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初5537号民事判决，改判河南通元公司为洛阳泰基公司办理位于洛阳市××西区××水街拥军路××家园小区××楼××单元××室房屋的所有权证和国有土地使用证；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、洛阳泰基公司提交的大量证据证明原被告之间形成了以新新家园小区多套房产抵偿河南通元公司所欠洛阳泰基公司工程款协议，一审法院也予以认定，但一审法院认为涉案房屋未办理房屋产权变更登记，洛阳泰基公司对河南通元公司享有的产债权权益错误。河南通元公司将自己的多套房产抵偿洛阳泰基公司工程款的协议合法有效，一审法院也已经确认，那么河南通元公司就应当按照合同约定向洛阳泰基公司交付房屋并为洛阳泰基公司办理房屋登记手续。因河南通元有限公司2005年10月已被吊销营业执照，不能正常履行义务，那么洛阳泰基公司为保护自己的合法权益，只有通过诉讼程序按照协议约定办理房屋产权过户手续，但一审法院不但不判决河南通元公司为洛阳泰基公司办理产权登记手续，反而认为洛阳泰基公司对河南通元公司享有的只是债权权益完全脱离了本案的诉讼方向，判决结果错误。一审法院认为涉案房屋由侯志清长期居住使用说明河南通元公司与侯志清之间就涉案房产产权存在争议尚未解决，从而认定洛阳泰基公司与河南通元公司以房抵工程款的协议上不具备履行条件是错误的。原一审时一审法院追加了与本案毫无关系的第三人侯志清参加诉讼。陈海燕将涉案房屋转让给侯志清，但房屋所有权人不是陈海燕，其无权将涉案房屋转让给第三人侯志清，只能说明陈海燕与侯志清恶意串通，房屋转让行为无效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。侯志清辩称，洛阳泰基公司的上诉理由不能成立，应予驳回。答辩人原本想买的是6-4-602的房子，但答辩人准备交易时，新新家园物业主任陈海燕想要现金就劝说答辩人买6-1-202室，也和答辩人签订了房屋转让协议，并保证半年内给答辩人办理房屋所有权证，协议上写明余款（3万元）三年付清，结果不到一个月，陈海燕就逼着答辩人还了2.4万元。后来陈海燕不在新新家园干了，因为没有办房产证，答辩人多次找他，他还从答辩人处拿走400元用于办证，2013年其出具了证明材料。因此，答辩人现在居住的房子当时是物业办公室，不是抵账的房产，与洛阳泰基公司没有任何关系，该房产是答辩人通过陈海燕购买的。洛阳泰基公司向一审法院起诉请求：1.依法判令河南通元公司为洛阳泰基公司办理位于洛阳市××西区××水街拥军路××家园小区××楼××单元××室的房屋所有权证书和国有土地使用权证书；2.本案诉讼费用由河南通元公司承担。一审法院查明事实：2001年，洛阳泰基公司承建了河南通元公司开发的新新家园1号至6号住宅楼工程。2003年9月10日，河南通元公司出具《“新新家园”房产抵偿工程款》文书，载明：洛阳泰基公司承建其公司新新家园1号楼至6号楼土建工程，现工程决算正在审核过程中，考虑到洛阳泰基公司支付民工工资问题，公司将新新家园以下房产抵偿工程款给洛阳泰基公司，望各部门按照正常手续配合洛阳泰基公司办理房产过户等合法手续，并以此由财务部留存核算：11号楼00-0105室（新新家园售房部）抵330万元、2号楼4门701室抵12万元、3号楼4门401室抵23万元、3号楼4门302室抵21万元、6号楼1门202室抵21万元，以上合计407万元。2004年7月至2004年8月，双方签署了新新家园2号楼、3号楼、4号楼、5号楼的工程决算汇总表。2004年11月8日，河南通元公司财务部出具一份请示，内容为：《“新新家园”施工单位占房明细表》，该占房明细表对1-1-202号、1-1-302号、2-3-201号、2-4-101号、2-4-201号、3-4-401号、3-3-701号、3-4-302号、3-4-602号、4-1-102号、5-4-202号、5-4-302号共计12套房产的面积、单价、总价进行统计，账务部杨武在上述占房明细表上注明：根据开发经营部核实情况，上述12套房产的总价为1961302.95元，该项目由洛阳泰基公司承揽土建施工，施工后未交付房产，是否确认为支付工程结算款，请领导批示。同日，河南通元公司相关负责人在上述请示下方批示：同意抵扣工程款，并签名。2015年6月11日，河南通元公司出具《证明》，认可其公司2003年9月10日出具的《“新新家园”房产抵偿工程款》文书具有法律效力，再次确认其公司将文书中约定房屋抵偿洛阳泰基公司工程款，抵偿金额407万元。2017年5月6日，河南通元公司出具一份《证明》，载明：河南通元公司开发的涧西区拥军街新新家园小区工程是洛阳泰基公司承建，河南通元公司欠洛阳泰基公司工程款，在2004年7月至8月决算后，经洛阳泰基公司同意，河南通元公司用该小区3号楼4单元401室、3号楼4单元302室、2号楼4单元701室、6号楼1单元202室房产，于2004年11月8日抵偿所欠洛阳泰基公司部分工程款；河南通元公司从2004年11月8日放弃以上房屋所有权，该房屋所有权归洛阳泰基公司所有。另查明，第三人侯志清现居住于涉案房屋。庭审中，第三人侯志清提交一份《转让房屋协议》复印件，在协议当事人甲方处有陈海燕签名和新新家园物业管理处盖章，协议当事人乙方处有侯志清签名；协议签订时间是2006年10月29日，主要内容为：甲方因物业经费困难，将新新家园6-1-202房原属物业办公室转让给乙方，用来改善小区各方面环境；该房屋因质量有问题，现以柒万元转让给乙方，由乙方分期付款；甲方保证乙方正常入住，甲方在协议签订起六个月内负责给乙方办理房产手续，手续费用由乙方承担；自签协议起，乙方开始使用该房；乙方在三年内必须还清余款，担保人为陈海燕。第三人侯志清提交一份《证明》原件，在落款处有陈海燕签名并加盖新新家园物业管理处印章，内容为：新新家园6-1-202房系家园物业用房，当时因家园经费困难，受通元置业公司委托，家园全体业主同意将该房出售给侯志清。陈海燕未到庭作证。侯志清还提交一份落款日期为2017年4月11日、加盖洛阳市涧西区新新家园小区业主委员会印章的《证明》，载明：侯志清是新新家园6-1-202房屋业主，从2006年入住以来一直按时缴纳物业费、水电费，对居住房屋进行了装修。庭审中，侯志清称，涉案房屋是物业上的房子，陈海燕负责物业上的工作，所以侯志清就和陈海燕签了合同，陈海燕在合同中承诺给侯志清办房产证；侯志清在2006年10月29日把钱交给陈海燕后，陈海燕把房屋钥匙交给侯志清，当时房子办不成房产证。一审法院认为，根据河南通元公司于2003年9月10日出具的《“新新家园”房产抵偿工程款》、2017年5月6日出具的《证明》、2004年11月5日的《“新新家园”施工单位占房明细表》及相关请示和批示、2015年6月11日出具的《证明》，可以认定双方之间形成了以新新家园小区多套房产抵偿河南通元公司所欠洛阳泰基公司工程款的协议。但是，双方达成以房屋抵偿工程款的协议后，就涉案房屋未办理房屋产权变更登记，故洛阳泰基公司对河南通元公司享有的是债权权益。本案中，涉案房屋由第三人侯志清长期居住使用，说明河南通元公司与第三人侯志清之间就涉案房屋的产权存在争议且尚未解决，因此，洛阳泰基公司与河南通元公司之间以房抵偿工程款的协议尚不具备履行条件，故洛阳泰基公司要求河南通元公司为其办理涉案房屋产权证及土地使用权证的诉求，不予支持。河南通元公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为对其诉讼权利的放弃。判决：驳回洛阳泰基公司的诉讼请求。案件受理费100元，由洛阳泰基公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，河南通元公司原为河南通元（集团）股份有限公司，2001年8月变更为现在的名称，2003年9月10日该公司将包含涉案房屋在内的多套房产抵偿给洛阳泰基公司用于支付该公司欠洛阳泰基公司承建新新家园小区1号楼至6号楼应得的工程款。2005年10月被河南省工商行政管理局吊销营业执照。根据法律规定，企业法人被吊销营业执照后，应当由企业上级主管部门或企业自行组织清算组进行清算，在清算中，向部分债权人履行、放弃部分债权等行为都是无效行为。2015年6月11日河南通元公司又出具《证明》，再次确认将前述房产抵偿给洛阳泰基公司支付工程款，该《证明》系河南通元公司在营业执照被吊销十年之后出具，对公司的财产进行了处置，有违法律规定，且涉案房产已由侯志清进行了装修并自2006年一直居住至今。综合以上，洛阳泰基公司要求河南通元公司就涉案房产向其办理房屋所有权证和土地使用权证的诉求不应得到支持。综上，洛阳泰基公司的上诉请求理由不充分、依据不足，不予支持；一审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洛阳市泰基建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇二〇年二月二十五日书记员 朱 琳