浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初4975号 原告：浙江元丰实业有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路1418-41号5幢（上城科技工业基地），统一社会信用代码：913301007996795193。 法定代表人：翁桂丰，执行董事。 委托诉讼代理人：王伟、金晓敏，浙江京衡律师事务所律师。 被告：杭州宏华汽车技术有限公司，住所地杭州市滨江区滨安路1189号2幢201室，统一社会信用代码：913301080996869291。 法定代表人：徐国法。 委托诉讼代理人：肖燕，浙江泽大律师事务所律师。 原告浙江元丰实业有限公司与被告杭州宏华汽车技术有限公司租赁合同纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2019年8月9日立案受理后，适用简易程序于2019年9月19日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人王伟及被告委托诉讼代理人肖燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其占有的杭州市滨江区屋和土地，恢复原状后返还原告；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费426802元（以日租金11231.65元从2019年7月1日暂计至8月7日，后续以该标准计算至实际腾退之日止）；3.判令被告向原告支付律师费30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年9月28日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋土地租赁合同》，合同对租赁范围、期限、租金、违约责任等内容进行了约定。因被告在承租期间违反第一个份租赁合同的约定，未经原告同意私自进行了违法违章建设，未经原告同意擅自将承租的部分房屋土地转租给了案外人杭州怀诚体育策划有限公司（以下简称杭州怀诚公司），杭州怀诚公司也未经原告的同意进行了违法违章建设，因此原告与被告于2018年4月18日重新签订了第二份租赁合同，合同对租赁范围、租赁期限等重新进行了约定。同时对续租的约定为合同期满后，甲乙双方如均愿意续租，双方另行协商并签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先续租权。若甲乙双方不再续租，则乙方应在租赁期限届满时将所租赁的房屋土地无条件全部交还给甲方。现双方签订的第二份租赁合同已于2019年6月30日到期，双方未达成一致意见续租房屋，被告亦未按约腾退房屋。原告于2019年6月28日将新的租赁合同电子版发送给被告法定代表人徐国法，但一直未收到被告的回复。2019年7月9日，原告向被告发函称，若被告要续租，则需在7月19日前与原告签订新的租赁合同；若被告不续租，则应当在7月31日前将房屋土地腾空，无条件交还给原告，同时按新的租赁合同向原告支付逾期租用的租金。被告收到此函后无任何回复，于是原告于2019年7月23日再次发函给被告，被告收到后仍未在规定的时间内签订新的合同或腾空并交还房屋。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院望判如所请。 被告答辩称：1.关于原、被告之间租赁关系的合法性问题，据被告所知，原告到目前为止都没有领到案涉租赁房屋的房产证和土地证。2.原告在侵权和违约两种法律关系当中只能选择一种，如果是违约，原告当然可以主张律师费等其他的费用；如果是侵权，那侵权赔偿的法定性就在于损害赔偿不是由双方约定的，而是由法律规定的。而原告主张的房屋占用费，显然不是合同约定的费用，是一个侵权损害赔偿的问题，且原告并未提供充分的证据证明该损失的合理性，以及法律适用的正当性。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.2017年9月28日、2018年4月18日的《房屋土地租赁合同》各一份，证明双方先后签订过两份租赁合同及合同约定的内容。 证据2.房屋租赁合同、微信聊天记录，证明2019年6月28日，原告部门经理李大军通过微信将新的租赁合同电子版发给被告法定代表人徐国法。 证据3.函、快递物流信息，证明原告分别于2019年7月9日、7月23日致函被告，告知被告如要续租，则应在规定时间内按照新的租赁合同与原告签订；如不续租，则在7月31日前腾空搬离并承担一定的费用。 证据4.委托协议、律师费发票、支付凭证，证明原告为本案支出律师费3万元。 证据5.原告与案外人杭州怀诚公司签订的《房屋土地租赁合同》，证明原告租给杭州怀诚公司的单价是134.51元/平方米，而租给被告同地段的单价是124.48元/平方米。 证据6.杭州市中级人民法院民事裁定书，证明案涉租赁房屋和土地为原告所有。 证据7.“58同城”房产发布信息、函，证明原告将案涉土地、房屋向社会公开寻租，浙江秋成投资管理有限公司、东山县信一水产品贸易有限公司、利平县恒泰酒店管理有限公司、杭州铭达装饰设计工程有限公司均同意按照450万元/年的租金承租，该租金价格高于原告之前告知被告的租赁价格4099554元/年。 证据8.被告与案外人杭州韵泉科技有限公司的《房屋土地租赁合同》，证明原告按照年度租金4099554元计算每天的房屋占用费，即使按照被告将案涉土地房屋向杭州韵泉公司出租的价格，即每年递增5%计算来看，原告的主张的租金标准也是符合市场行情的。 被告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1.杭州市规划局出具的临时用地审批图纸，证明案涉租赁土地上的1160平方米的钢架是原告代向政府部门申请并获得批准的，原告不但明知且积极协助办理，该建筑系合法的。 证据2.汇款凭证及收条，证明已付押金30万元。 上述当事人提交的证据，经过庭审质证，本院认证如下： 被告对证据1-3真实性无异议，但对证据1的合法性及证明对象提出异议，认为原告无法证明对案涉租赁房屋土地享有所有权，对证据4-7不予认可，对证据8真实性无异议，但对证明对象提出异议。本院经审查认为，被告对证据1-3、8真实性均无异议，本院予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。关于证据1的合法性，被告并未对该证据的来源是否合法提出异议，故对该证据的合法性予以确认。关于证据5-6，本院对真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。关于证据7，无法证明待证事实，本院不予采信。 原告对被告提供的证据真实性无异议，但对证据1证明对象有异议，即使有规划局的盖章，但原告是2013年通过法院竞拍取得案涉房屋土地的，而该证据是2014年规划局批给前产权单位杭州远见智能设备有限公司的，其本身就是违法的。本院经审查，对证据1，原告对被告尚有30万元押金未退还的事实并不否认，故本院对该事实予以确认。对证据2，本院对真实性予以确认，证明力将结合其他查明事实综合予以分析。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2017年9月28日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《房屋土地租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋及土地坐落于杭州市滨江区，具体为三幢非住宅建筑面积共计7745.51平方米及相应的31781平方米国有出让工业土地使用权；租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止；房屋土地年租金为3472875元，每年累计递增5%，不含该房屋土地租赁所发生的各种税费，产生的相关税费均由乙方承担；先付后用，每半年支付一次，均须提前一个月支付下半年租金；合同签订时，乙方向甲方一次性支付租赁押金30万元；租赁期间，乙方不得进行违法违章建设，若乙方违法违章建设，则立即拆除，并承担一切经济和法律责任外，甲方有权提前终止本合同，没收租赁押金，无条件提前收回该房屋土地。2018年4月18日，双方又签订《房屋租赁合同》一份，载明：鉴于乙方在合同履行期间未经甲方同意私自进行了违法违章建设及未经甲方同意擅自将承租的部分房屋土地转租给了杭州怀诚公司，且杭州怀诚公司也未经甲方同意私自进行了违法违章建设，双方重新达成如下协议：甲方出租给乙方的房屋及土地在此前合同确认的范围基础上，减去乙方擅自转租给杭州怀诚公司的范围，即新的租赁面积为两幢非住宅建筑面积分别为4300.5平方米、2504.09平方米，相应的国有出让工业土地使用权面积为31781平方米减去8.48亩；租赁期限自2018年3月1日起至2019年6月30日止；本合同签订之日起五日内支付2018年3月1日至2018年6月30日期间的租金916475元，2018年6月1日前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金1443448元，2018年12月1日前支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金1443448元；乙方承诺不再继续建造违法违章建筑，并保证在租赁期限届满前将所有违法违章建筑无条件拆除；合同期满后，甲乙双方如均愿意续租，双方另行协商并签订新的租赁合同。若甲乙双方不再续租，则乙方应在租赁期限届满时将所租赁的房屋土地无条件全部交还给甲方；因乙方违反本合同的约定，甲方起诉的，所产生的一切费用（包括但不限于甲方委托律师的费用、诉讼费、保全费等）等均由乙方承担。 合同期限届满后，原告分别于2019年7月9日、2019年7月23日向被告发函，通知被告已于2019年6月28日将新的租赁合同电子版发送给其，基于被告一直未予回复，特告知被告如不续签，则务必于2019年7月31日前腾空房屋土地，全部交还给原告，否则将按日租金11231.65元向被告收取逾期租用的租金。目前，被告仍占有和使用租赁房屋土地。 另查明，杭州市中级人民法院于2013年做出（2013）浙杭执恢字第13号执行裁定书，载明：位于杭州市滨江区产及土地使用权（产权证号为：1.××号建筑面积4300.5平方米，2.××号建筑面积2504.09平方米，3.××号建筑面积940.92平方米；土地证号为杭滨出国用（2000）第72号面积31781平方米）归竞买人浙江元丰实业有限公司所有；买受人可持本裁定书到相关部门办理过户登记手续，缴纳相关费用。 再查明，原告处尚有被告支付的押金30万元及续签合同预付款100万元。原告为本案诉讼支出律师费30000元。 本院认为：本案的争议焦点是：1.案涉租赁合同的效力；2.原告主张恢复原状能否得到支持；3.原告主张房屋占用费能否得到支持。本院依据已查证案件事实，结合法律规定分析如下： 一、关于案涉租赁合同的效力。根据杭州市中级人民法院做出的民事裁定书，可以确认原告已通过司法拍卖竞得案涉租赁房屋土地，虽尚未办理物权登记，但原告系实际权利人。再者，原被告签订的案涉租赁合同系双方真实意思之表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。 二、关于原告主张的房屋占用费能否得到支持。案涉租赁合同期限届满后，原被告无法就继续租赁案涉房屋土地达成一致意见，双方未再签订租赁合同，故被告应当予以腾退并返还租赁物。被告继续占有租赁物的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照法律规定，守约方有权要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告支付占用费，本院予以支持。关于支付的标准，原告主张按日租金11231.65元的标准，本院认为，原告主张的标准过高，亦未能提供足够的证据证明其实际损失。考虑双方之前的约定，即房屋土地年租金每年累计递增5%，故本院酌情确定为按8420.11元/日的标准支付。另，被告已支付的押金30万元及预付款100万元，应予以抵扣。 三、关于租赁房屋土地恢复原状。原告要求恢复原状的具体要求是拆除1160平方米的钢架、驾校的一个钢架棚以及滨安路门卫右侧的移动房。被告对拆除钢架棚及移动房无异议，但对拆除1160平方米的钢架有异议，其认为该建筑并非违章建筑，是原告同意且协助前产权人申报并获得批准的建筑。经查，该1160平方米的钢架系杭州市规划局于2014年9月17日许可搭建的临时用房，有效期为一年。而双方于2018年4月18日签订合同时，该临时用房早已过了使用有效期，故根据合同的约定：“乙方保证在租赁期限届满前将所有的违法违章建筑无条件拆除”，本院对原告要求被告拆除该建筑的主张予以支持。 另，原告主张的律师费，根据双方合同的约定，因乙方违反本合同的约定，甲方起诉的，所产生的一切费用（包括但不限于甲方委托律师的费用等）等均由乙方承担，故对原告要求被告支付律师费，本院予以支持。案涉租赁合同涉及的租赁物包括房屋及土地使用权，故本案的案由变更为租赁合同纠纷更为恰当。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退其占有的案涉房屋和土地，并恢复原状（即拆除1160平方米的钢架、驾校的一个钢架棚、滨安路门卫右侧的移动房）。 二、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告浙江元丰实业有限公司占用费自2019年7月1日起按8420.11元/日的标准支付至实际腾退之日止，扣除被告杭州宏华汽车技术有限公司已支付的1300000元。 三、被告杭州宏华汽车技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江元丰实业有限公司因本案诉讼支出的律师费30000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8152元，减半收取4076元，由原告浙江元丰实业有限公司负担953元，被告杭州宏华汽车技术有限公司负担3123元。被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇二〇年二月二十一日 书记员  朱洁