山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11318号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路30号，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:卜其祥，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所实习律师。被告：王广松，男，1984年11月4日出生，汉族，住济宁市阜桥辖区。被告：山东瑞嘉丰会展服务有限公司（曾用名济宁瑞嘉丰担保有限公司），住所地济宁市任城区红星美凯龙28楼西首，统一社会信用代码913708117939135543。法定代表人：杜美芹，执行董事兼经理。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告王广松、山东瑞嘉丰会展服务有限公司（以下简称“瑞嘉丰会展服务公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人卜其祥、房善全到庭参加诉讼。被告王广松、瑞嘉丰会展服务公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告王广松于2009年7月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、依法判令被告王广松偿还原告借款本金166748.64元、利息1345.02元、罚息及复利13.79元（暂计至2019年8月15日），合计168107.45元，以及自2019年8月16日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；三、依法判令被告山东瑞嘉丰会展服务有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、依法确认原告对被告王广松提供的抵押物，即坐落于济宁市任城区产的处分价值享有优先受偿权；五、本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2009年7月20日，被告王广松与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告王广松向原告借款23.1万元，用于购买被告房产，借款期限为300个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上下调30%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告山东瑞嘉丰会展服务有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告王广松作为抵押人，以其所购坐落于济宁市任城区的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押登记，房屋他项权证号为济宁市房他字第××号。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告王广松、瑞嘉丰会展服务公司均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告王广松身份证复印件及被告山东瑞嘉丰会展服务有限公司企业信用公示信息打印件一份；（2）《中国建设银行个人住房借款申请书》一份；（3）《个人住房（商业用房）借款合同》一份；（4）房屋他项权证一份；（5）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（6）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（7）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份。经审查，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，其证明效力，本院均予采信。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年7月20日，被告王广松作为借款人和抵押人、被告瑞嘉丰会展服务公司作为保证人与原告建行济宁分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684008-011-2009000270），主要约定内容：借款本金为人民币231000元；借款用途为购明珠新奥苑5号楼02单元3层0304号房屋；借款期限为300个月（自2009年7月20日至2034年7月20日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；等额本息还法；合同项下担保方式为抵押加保证；抵押财产为上述所购房屋，抵押担保范围包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；保证人对借款人的债务提供连带责任保证，保证期间为合同的保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止，保证范围包括借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他费用、乙方为实现债权和担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。2009年7月28日，涉案抵押房屋（坐落于阜桥辖区在济宁市房产管理局办理了正式抵押登记，房屋他项权人为原告建行济宁分行，编号为济宁市房他字第××号。2009年7月20日，原告向合同约定账户（37×××21）发放贷款231000元，贷款发放后，被告王广松自2009年8月26日起至2010年9月正常还款，无逾期；2010年10月至2011年12月期间能还款但有两次逾期；自2012年1月于2015年9月正常还款无逾期；自2015年10月到2019年6月能还款但有6次逾期还款记录；自2019年6月21日至今未再有还款记录。截止到2019年8月15日，借款合同项下被告王广松已还本金54251.36元、利息82621.97元，拖欠本金4937.54元、利息3294.10元、罚息108.34元，拖欠总额8339.98元，贷款余额166748.64元。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。另查明，原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，并已支付基础律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权要求解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告王广松提前偿还下欠借款本金及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押财产享有优先受偿权？3、被告瑞嘉丰会展服务公司应如何承担保证责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款231000元发放给被告王广松，履行了合同义务。被告王广松未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；有权采取的其他救济措施等。据此，原告建行济宁分行要求解除与被告王广松签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告王广松提前偿还借款本金166748.64元及相应利息、罚息和复利（截止至2019年8月15日，利息1345.02元、罚息及复利13.79元本息合计168107.45元，之后利息按合同约定计算至借款清偿之日），符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，应予以支持。因被告王广松违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依约该费用应当由被告王广松承担。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。涉案抵押房产已办理了正式抵押登记，原告作为抵押权人依法享有优先受偿权。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条的约定，借款人未足额履行合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权。据此，合同解除后，被告王广松如未能清偿上述债务，原告建行济宁分行主张对案涉抵押房产（明珠新奥苑5号楼02单元3层0304号）处分价值优先受偿，于法有据，应予以支持。关于保证人责任的问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。根据上述合同约定，涉案抵押财产（明珠新奥苑5号楼02单元3层0304号）虽然已经办理了抵押登记，但不影响被告瑞嘉丰会展服务公司的保证责任，故被告瑞嘉丰会展服务公司作为保证人仍需对其所担保的债权承担连带保证责任。原告要求被告瑞嘉丰会展服务公司对被告王广松所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持。被告瑞嘉丰会展服务公司承担保证责任后，有权向被告王广松追偿。被告王广松、瑞嘉丰会展服务公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，由此而产生的不利法律后果，由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告王广松于2009年7月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684008-011-2009000270）。二、被告王广松于本判决生效之日起五日内偿付原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金166748.64元、正常利息1345.02元、罚息及复利13.79元（截止至2019年8月15日），合计168107.45元；并继续支付自2019年8月16起至借款清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684008-011-2009000270）约定利率计算的利息、罚息及复利。三、被告王广松于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告山东瑞嘉丰会展服务有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告王广松追偿。五、被告王广松不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司济宁分行有权以抵押财产（明珠新奥苑5号楼02单元3层0304号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  王剑鞘人民陪审员  庄 竞二〇二〇年二月十八日书 记 员  李俊青