广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13651号原告：王斐，男，1985年11月9日出生，汉族，住中山市火炬开发区，原告：刘彦利，女，1986年2月21日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，住中山市东区，被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑1幢2层02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，广东恒生律师事务所实习律师。原告王斐、刘彦利诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人佘丽霞，被告的委托诉讼代理人蒋冬菊、杨凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2018年1月1日起至该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金（以1240000元为基数，按合同约定每日万分之一计算）。庭审中，原告明确其诉求为：逾期交房违约金从合同约定的交房日的次日起计算至作出判决之日，计算标准按合同约定，以约定的每日标准计算。事实与理由：2016年3月19日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定：原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区中山××房，价款为1240000元；被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案商品房交付原告使用。但截至起诉之日，被告仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2017年10月10日的交房不符合法律规定和合同约定的有效交房，构成逾期交房，应按合同约定承担违约金。被告答辩称，一、原告在2017年10月10日收楼，现又主张被告没有交付符合合同约定的房屋及据此主张逾期交楼违约金，这实际是否认已收楼的事实。二、原告认为被告交付房屋不符合合同约定，其应当在收楼后一年内行使撤销权，撤销接受被告交付房屋的行为。但原告在2017年10月10日即占有并使用涉案房屋，至今已2年，超过撤销权的一年除斥期间。三、原告已收楼并实际使用多年，交楼符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证，在原告已收楼居住多年的情况下，以备案未办妥否定交收楼行为的合法性，无法律依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。”原告占有使用房屋多年，视为对房屋的交付使用。4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”四、虽然合同第八条约定交房条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。原告的实际收楼入住行为证明其是遵循合同变更后的交楼约定履行收楼义务，且从无异议。即便交楼手续有不完善的地方，原告只能要求完善交付条件，不能反言交楼无效。五、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。六、原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。经审理查明：2016年3月19日，原告、被告签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1240000元向被告购买位于中山市火炬开发区中山××房，如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；被告应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；被告应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方还签订了补充协议，其中第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”第15条：“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”，第17条：“因买受人违约的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2017年5月10日收楼。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。另查，2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2017年10月10日收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，本院判决如下:驳回原告王斐、刘彦利的诉讼请求。案件受理费1400元，由原告负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇二〇年二月三日书 记 员  郑诗琳