广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初26833号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂小黄圃居委会朝桂北路2号容桂碧桂园商业街30号。法定代表人：杨安琼。委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何**，男，该公司员工。被告：章冰，男，1987年6月25日出生，汉族，住安徽省池州市东至县************，公民身份号码************。被告：潘海桃，女，1988年7月10日出生，汉族，住广东省东源县****************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：章冰，本案被告之一，系潘海桃的丈夫。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司诉被告章冰、潘海桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈亮，被告章冰同时作为被告潘海桃的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年7月至2019年6月的物业服务费3573元；2.判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金4744.65元（暂计2018年7月1日至2019年10月7日）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买了位于佛山市顺德区***************商品房。后原告与被告签订了《顺德区前期物业服务协议书》。该协议约定，由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月297.75元向原告缴纳物业管理费。另外，该协议还约定，业主应于房屋交付之日起向物业公司交纳物业管理服务费，如业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费，自逾期之日起按应交费用每月千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年7月至2019年6月一直未支付物业管理费，截至2019年6月欠款金额累计3573元。被告的行为，已构成违约，原告经追收款项无果，向法院提起诉讼。两被告辩称，1.根据（2019）粤0606民初10747号民事判决查明的事实，至2019年6月26日案涉房产尚未交楼。被告入住时间为2019年6月26日下午；2.原告在起诉前没有将《物业服务协议书》副本交给被告，该《物业服务协议书》是格式协议，原告对该协议中对被告不利的条款没有对被告进行提示说明，故物业费应当从被告实际的收楼日期次日起即2019年6月27日起计算。原告围绕诉讼请求依法提交了顺德区前期物业服务协议书、商品房买卖合同、入住登记表、物业及资料移交书、委托银行代扣收费协议，被告针对其抗辩意见提交了（2019）粤0606民初10747号民事判决及生效证明，原被告对对方提交的上述证据的真实性均无异议，经审查，上述证据来源和形式均合法，本院对其真实性予以确认并佐证在卷；被告对原告提交的被告欠款明细表有异议，经审查，该证据系原告单方制作，且不能证明案件事实，本院不予确认。上述证据的证明内容下文待述。本院经审理查明以下事实：2016年10月11日，被告章冰、潘海桃与广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司容桂分公司签订《顺德区（前期）物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司对被告章冰、潘海桃物业所在的容桂碧桂园提供前期物业管理服务，其中合同第三条约定：商品房达到竣工交付条件，被告应自交楼之日或商品房买卖合同约定之日（二者以时间在前者为准）起交纳物业服务费，按月交纳，以后每次交纳物业服务费的时间为每月5号前，被告交纳物业服务费的标准按所拥有的物业建筑面积2.8元/月*平方米计收，被告物业的建筑面积为105.87平方米，每月应交物业服务费296.44元；合同第十二条约定：被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的从逾期之日起按物业服务费用每日千分之五追缴逾期付款违约金。2016年10月11日，被告章冰、潘海桃与案外人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于佛山市顺德区****房产。《商品房买卖合同》载明案涉房产的建筑面积为105.87平方米；合同第九条、第十条约定，案涉房产在符合以下条件时应当交付：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的、出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《质量保证书》及交付时供水、排水配套设施齐全等；合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖方应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文书。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照违约处理等。签订合同后，被告如约履行了合同约定的义务。因案外人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司逾期交付案涉房屋，原告于2019年5月13日向本院提起诉讼，经审理，本院于2019年8月25日作出（2019）粤0606民初10747号民事判决，认为佛山市顺德区容桂土地发展有限公司未在合同约定的期限内履行交楼义务，已构成违约，判决佛山市顺德区容桂土地发展有限公司将位于佛山市顺德区****房屋交付给章冰、潘海桃，并向章冰、潘海桃支付逾期交房的违约金（违约金的计算标准：以822098元为基数，按日万分之三，自2018年7月1日起计算至实际交付房屋之日止，但不得超过164419.6元）。2019年6月26日，被告章冰与案外人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司签订《碧桂园物业及资料移交书》，佛山市顺德区容桂土地发展有限公司将案涉位于佛山市顺德区****房屋交付给章冰、潘海桃，原告章冰、潘海桃办理了案涉房屋的入住手续。2015年12月2日，广东碧桂园物业服务有限公司容桂分公司的名称核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司。另查明，2019年7月2日，广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司的名称核准变更为原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司。本院认为，被告章冰、潘海桃与广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司签订的《顺德区（前期）物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方应按照合同约定履行己方义务。广东碧桂园物业服务股份有限公司容桂分公司于2019年7月2日变更为本案原告，故原告作为上述合同的权利义务承受人，对上述合同享受权利，承担义务。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；《顺德区（前期）物业服务合同》第三条明确约定：商品房达到竣工交付条件，被告应自交楼之日或商品房买卖合同约定之日（二者以时间在前者为准）起交纳物业服务费。被告章冰、潘海桃与案外人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司约定的交楼时间（2018年6月30日前）早于案涉房屋实际交付时间（2019年6月26日），故应认定被告章冰、潘海桃交纳物业服务费的时间从2018年6月30日起。《商品房买卖合同》约定若房屋不能满足约定交楼条件，买受人拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照违约处理。因案外人佛山市顺德区容桂土地发展有限公司没有在合同约定的期限内履行交楼义务，导致被告章冰、潘海桃未能在2018年6月30日前接收案涉房屋，经人民法院判决，被告章冰、潘海桃已得到应有赔偿。根据合同约定，物业费应从2018年6月30日起计算，因合同又约定每月物业费的交付日期为每月5日前，故第一期的物业服务费应于2018年7月5日前交纳。至于原告主张的逾期违约金问题。合同约定如被告逾期交纳物业服务费则按每日千分之五追缴逾期付款违约金，本院认为，原告主张违约金是从逾期之日起按每日千分之五计收，明显高于被告违约给原告造成的损失，本院依法对此予以调整，根据本案案情酌定逾期违约金按日千分之一以当期所欠物业费296.44元为基数从当月5日起计算至实际清偿之日止。签订《顺德区（前期）物业服务合同》后，原告为被告章冰、潘海桃所有的房屋提供了物业服务，按约应收取物业服务费，被告章冰、潘海桃尚欠原告2018年7月至2019年6月共12期的物业服务费3557.28元及逾期违约金（逾期违约金计算方式：每期从当月的5日起以296.44元为本金按日千分之一计至实际清偿之日止），故对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告章冰、潘海桃于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司支付2018年7月至2019年6月共12期的物业服务费3557.28元及逾期违约金（逾期违约金计算方式：每期从当月的5日起以296.44元为本金按日千分之一计至实际清偿之日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司容桂分公司负担15元，被告章冰、潘海桃负担10元。本判决为终审判决。审判员  邓杏华二〇二〇年二月六日书记员  佘凯琪