山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4655号 原告(申请执行人)：济南市齐汇小额贷款有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：万春玲，董事长。 委托诉讼代理人：岳业清，山东金诚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵传明，山东金诚诺律师事务所律师。 被告（案外人）：王俊萍，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云霄，山东齐嘉律师事务所律师。 被告（被执行人）：周文兴，住山东省淄博市。 被告（被执行人）:赵红，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：周文兴（系赵红之夫），身份同前。 被告（被执行人）:周文孝，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：周梦（系周文孝之妹），住山东省淄博市。 被告（被执行人）:沈行义，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：周梦（系周文孝之妹），身份同前。 原告济南市齐汇小额贷款有限公司（以下简称齐汇公司）与被告王俊萍、被告周文兴、被告赵红、被告周文孝、被告沈行义申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐汇公司的委托诉讼代理人岳业清，被告王俊萍的委托诉讼代理人李斌，被告周文兴一并作为被告赵红的委托诉讼代理人，被告周文孝、被告沈行义的共同委托诉讼代理人周梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令准许执行山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产；2.五被告承担案件受理费。事实与理由：原告齐汇公司与被告周文兴、被告赵红、被告周文孝、被告沈行义小额借款合同纠纷一案经贵院审理作出（2016）鲁0105民初4469号民事判决书，该判决书生效后各被告均未履行判决书确定的义务，原告齐汇公司依法申请强制执行。执行过程中，被告王俊萍就原告申请处置的被告周文孝、沈行义名下位于淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产提出执行异议，经本院审查后，作出（2019）鲁0105执异145号执行裁定书，原告不服，依法提起本案诉讼。原告认为被告王俊萍与被告周文孝、沈行义之间的房屋买卖合同关系不真实，该合同是双方恶意串通所签，购房价格远远低于市场价格，王俊萍并没有向被告周文孝、沈行义支付购房款，虽向赵红转账，但不符合房屋买卖合同的约定，实为王俊萍与赵红之间的借款。被告周文孝、沈行义作为涉案借款的担保人，明知被告周文兴所借款项未还，与被告王俊萍串通签订《房屋买卖合同》，其行为侵犯了原告作为债权人的权利，属于恶意逃债行为，请求贵院依法撤销该《房屋买卖合同》，准许继续执行山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产，维护原告的合法权益。 被告王俊萍辩称，其与被告周文孝、被告沈行义之间所签订的房屋买卖合同真实合法有效。原告齐汇公司称房屋买卖合同系合同双方恶意串通所签，没有依据。 被告周文兴辩称，签订合同事实清楚，没有恶意串通。 被告赵红辩称，同被告周文兴的答辩意见。 被告周文孝辩称，签订合同真实有效，事实清楚。 被告沈行义辩称，签订合同真实有效，事实清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：因齐汇公司与周文兴、赵红、周文孝、沈行义及案外人淄博鲁阳电器有限公司之间小额借款合同产生纠纷，齐汇公司向本院提起诉讼。案件审理过程中，本院于2016年8月17日查封了坐落于山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产（以下简称涉案房屋）。2017年11月30日，本院作出了（2016）鲁0105民初4469号民事判决，判决周文兴偿还齐汇公司借款本金100万元及利息，并赔偿律师费损失，赵红、周文孝、沈行义承担连带清偿责任。上述民事判决生效后，周文兴、赵红、周文孝、沈行义并未履行其义务，齐汇公司向本院申请强制执行。案件执行过程中，王俊萍作为案外人对执行涉案房屋提出书面异议，本院于2019年7月24日作出（2019）鲁0105执异145号执行裁定书，裁定：“中止对山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产的执行。”齐汇公司不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，涉案房屋坐落于山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号房产，建筑面积为346.73平方米，登记所有人为被告沈行义，共有权人为被告周文孝。2015年5月26日，沈行义、周文孝作为抵押人为被告周文兴在中国农业银行股份有限公司淄博周村支行的贷款签订《最高额担保个人借款合同》，担保期限自2015年5月26日至2018年5月25日，涉案房屋作为担保，最高额贷款185万元，后解除该抵押权。现涉案房屋因（2016）鲁0105民初4469号案件被依法查封。再查明，被告王俊萍与赵作增系夫妻关系，被告周文孝与被告周文兴系姐弟关系，被告周文兴与被告赵红系夫妻关系，被告周文孝与被告沈行义系夫妻关系。 本案争议的焦点问题为：王俊萍是否享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利。 针对该焦点问题，原、被告均向法庭提交房屋买卖合同一份，该合同的买方（乙方）为被告王俊萍，卖方（甲方）为被告周文孝、被告沈行义，签订时间为2016年6月13日，内容载明：“…根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号拥有的房产别墅，建筑面积为346.73平方米。（房屋产权证周村区字第06-xxxxxx号，房屋土地使用权证号Dxxxxx号）第二条上述房产的交易价格为：人民币1860000.00元整（大写：壹佰捌拾陆万元整）。第三条付款方式甲乙双方同意以一次性付款方式付款。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起60天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由甲方承担，代办过户手续费由甲方承担…”。被告王俊萍为证明该合同的真实性提交个人护照，证明在该合同签订时其在新西兰，提交2016年8月6日淄博日报，证明涉诉房屋产权证丢失，并登记挂失公告。被告周文兴、赵红、沈行义、周文孝对以上证据的真实性及证明目的予以认可。沈行义、周文孝为证明该合同的真实性提供公证书一份，证明其于2016年7月4日在新西兰授权周文孝的弟弟周波全权处理涉案房屋出售的相关事宜。该公证书载明的委托原因、委托事项及委托权限内容为：“委托人沈行义和周文孝共同拥有房产一套，位于山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号，淄博市房权证周村字第06-xxxxxx；房屋土地使用权证号，淄一国用（2010）字第Dxxxxx号，我们因不便回国，特委托周波办理上述房屋的房产证，土地证的挂失，补办手续，他项权证书是淄博市房他证周村区字第T06-xxxxxxx号的抵押注销手续…委托期限：从即日起至委托事项办完为止…”。赵红、周文兴、王俊萍对该公证书的真实性及证明目的无异议，王俊萍同时认为签订合同的时间为2016年6月13日，正是因为其与周文孝、沈行义的房屋买卖关系，沈行义、周文孝才委托其弟弟周波办理房屋买卖及土地证补办等相关事宜，同时在涉案房屋买卖合同中也载明了沈行义、周文孝委托代理人是周波，与公证书的内容相辅相成。周文兴为证明该合同的真实性，提供担保借款合同、农业银行存折各一份，证明涉案房屋从2012年开始就作抵押担保借款使用，用来还该银行抵押贷款，沈行义是淄博凯佳工贸有限公司的股东，周文兴是该公司的法人，沈行义用涉案房款偿还周文兴从中国农业银行的借款，是股东的还款行为不是赠与。王俊萍、赵红、沈行义、周文孝对该组证据的真实性及证明目的无异议。对于以上证据，齐汇公司对其证明目的均有异议，对于房屋买卖合同原告认为该合同非双方真实意思表示，房屋买卖不真实，合同条款的约定不符合房屋买卖的交易习惯，也不符合常理，合同第二条约定房屋的市场交易价格为186万元，却未约定房屋的单价；房屋存在抵押、查封的情况下，合同第三条约定为一次性付款，交易款项如此大额，却没有付款时间、收款账户、专款专用的约定；合同第四条对于房屋的具体交付方式没有约定，涉及房屋的钥匙、水电、房产证的办理均未做约定；王俊萍知道涉案房屋有抵押、查封，却对解押解封的时间、房产过户的时间亦未作任何约定。对王俊萍护照的真实性无异议，对证明目的有异议，出境记录虽然记载2016年5月21日出境、6月17日入境，仅证明该时间从浦东出入境，不能证明其出境是去奥克兰。对公证书的真实性无异议，对证明内容有异议，认为该公证书所附授权委托书的委托事项仅限于补办房产证、注销抵押，并没有产权登记事宜。对于涉案房屋支付的房款，合同约定是186万元，王俊萍、周文孝、沈行义、赵红均认可2016年6月20日王俊萍的丈夫赵作增通过其名下中国农业银行淄博周村支行的银行账户向赵红转款1862748.32元的款项为涉案房屋的合同价款，该款项沈行义为周文兴偿还中国农业银行的借款，被告提交银行转款回单予以证明。齐汇公司对该银行转款回单的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该转账的款项非涉案房屋买卖合同的价款，与合同约定房屋价格不一致，也没有备注转账用途；其次，涉案合同约定应向房屋所有人沈行义、周文孝付款，并未指定赵红账户是购房款的收款账户。 原告齐汇公司为证明涉案房屋在人民法院查封之前王俊萍没有合法占有，与被告沈行义、周文孝长年在国外居住的事实相符，提交涉案房屋现状的照片一组予以证明。被告王俊萍对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，其认为通过该证据并不能证明其主张的事实，只能说明涉诉房屋的坐落。被告周文兴、赵红、沈行义、周文孝的质证意见同王俊萍。同时王俊萍为证明其在法院查封前合法占有该不动产，提交2017年4月1日物业收款收据原件，2019年4月2日物业费收据的存根联复印件、涉案房屋物业公司（深圳万厦居业有限公司淄博分公司普利艾伦庄园物业管理处）出具情况说明各一份，以证明涉案房屋已经交付且交付后的物业费用由王俊萍支付。周文兴、赵红、周文孝、沈行义对王俊萍提交的证据的真实性及证明目的均无异议。齐汇贷款公司对以上证据的真实性及证明内容均有异议，认为物业费支付后应提交正式发票、提供支付方式，其中2017年4月份的收款收据客户记载为“E8-1沈行义”，物业费的交纳时间自2015年1月1日至2017年6月30日，早于涉案房屋交付时间，且该案执行听证的过程中仅称通过钥匙交付实现房屋交付；关于物业公司出具的情况说明，齐汇公司对该证据的真实性有异议，该证明加盖公章是部门公章，不具备证明力，也没有附加出具情况说明的证明材料、签订的物业服务合同，该说明仅载明2016年6月起涉案房屋一切事宜由王俊萍处理，且出具该证明材料的人员并未出庭证明，该证明不能作为认定案件事实的根据。 本院对上述证据认定如下：对王俊萍与周文孝、沈行义签订的落款日期为2016年6月13日《房屋买卖合同》中当事人签字的真实性，当事人均无异议，本院予以确认；对赵作增给赵红银行转款回单的真实性，本院予以确认；对最高额担保个人借款合同及涉案房屋现状照片的真实性，当事人均未提出异议，本院予以确认；对王俊萍提交的护照、结婚证及淄博日报的真实性，当事人均无异议，本院予以确认；对王俊萍提交的物业费收款收据及涉案房屋物业管理处的情况说明，因出具情况说明的相关单位人员并未到庭，且物业费交款单据仅为收款收据，因此对该组证据的证明效力，本院难予认定。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于王俊萍是否享有阻却齐汇公司对涉案房屋执行的实体权利问题。第一，王俊萍提交证据证明其丈夫赵作增已向赵红转款1862748.32元，但其转款数额与王俊萍与周文孝、沈行义签订的房屋买卖合同中约定的房屋交易价格并不一致，且转款人与收款人均非该房屋买卖合同的买受人与出卖人，王俊萍未能举证证明已支付全部价款；第二，涉案房屋的占有不能仅凭周文孝、沈行义与王俊萍之间陈述的涉案房屋钥匙的交接视为王俊萍已经占有，诉讼中，王俊萍提交物业公司说明及物业费收据，但该收据载明2017年4月1日交纳了自2015年1月1日至2017年6月30日的物业费，因涉案房屋于2016年8月17日被查封，因此王俊萍提交的该证据无法证实涉案房屋已于被查封之前占有使用，且王俊萍提交物业公司说明仅载明了“房屋的一切事宜都是联系王俊萍女士处理”，其处理相关事宜的权利并非实际占有涉案房屋，王俊萍亦未提供涉案房屋水、电、气、暖等相关费用缴费凭据，故其所述已经实际占有涉案房屋，本院不予认定；第三，从公证书载明的内容上看，周文孝、沈行义委托周波的事项中并非办理房屋买卖事宜，仅限于相关证件的挂失补办，而且王俊萍未提供其向房屋登记机关递交过办理过户登记材料，以及其曾向出卖人周文孝、沈行义主张过权利等积极行为的相关证据，故王俊萍无法证明非因其自身原因未办理过户登记事宜；第四，赵作增于2016年6月20日向赵红转款1862768.32元后，赵红未提交证据证明将上述款项再行交付给沈行义或周文孝，沈行义、周文孝也未提交证据证明其向王俊萍催要过上述款项。据此，沈行义、周文孝与王俊萍之间房屋买卖合同的签订、内容约定、履行方式等均不符合房屋买卖合同的交易习惯，王俊萍无法证实其享有足以阻却对涉案房屋执行的实体权利，故原告的诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行位于山东省淄博市周村区周隆路xxx号普利艾伦庄园xx号楼xx-x号的房屋。 案件受理费21540元，由被告王俊萍、被告周文兴、被告赵红、被告周文孝、被告沈行义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  刘玉环 人民陪审员  孔祥森 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  郝慧明