广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30775号原告：张朝霞，女，汉族，1978年11月20日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，原告：易军，男，汉族，1978年4月4日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：王旭，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910077155。委托诉讼代理人：孔钰平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810061667。被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201510513517。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。被告：深圳市名夏集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲，总经理。委托诉讼代理人：梁小惠，公司员工。原告张朝霞、易军与被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称“国融公司”）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人孔钰平，被告国融公司委托诉讼代理人黎泰君，被告名夏公司委托诉讼代理人梁小惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年4月1日起至2019年4月15日止共379日的延期办证违约金182435元。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告与被告买卖涉案不动产的事实。2013年3月23日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定买受人向出卖人购买位于深圳市罗湖区××大厦××房，总金额为1203388元。出卖人须于2013年7月23日前将房地产交付买受人使用(第9条)。出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内,完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买受人之日起240日内出卖人应书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记,办理《房地产证》(第21条)。如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的,出卖人自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买受人支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日,则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金(第22条)。出卖人、买受人双方在《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件三约定，交楼标准为毛坯房。合同签订后,原告付清了房款,被告将毛坯房交付给其合作的装饰公司进行室内装修，但被告交房后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，故原告向人民法院提起诉讼。二、生效民事判决对涉案不动产买卖事实的认定。深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初11416号民事判决认定：原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》,是双方的真实意思表示,合同内容不违反我国法律或行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。原告已经履行了买受人支付全部购房款的合同义务。涉案房产是2013年5月17日交付,依约被告应在房产交付240天之后按成交价日万分之四的标准承担延迟办证的违约责任,故被告应向原告支付自2014年9月1日至2018年3月31日期间共1307日的迟延办证违约金629131元。之后的违约金,因法院并未向原告计收该部分受理费,故对于该部分违约金,法院在本案中不作处理。原告可另行向两被告主张。被告不服一审判决,提起上诉,深圳市中级人民法院(2018)粤03民终20745号民事判决，驳回上诉，维持原判。另外，2014年11月21日,港丰房地产开发（深圳）有限公司的企业名称变更为:深圳市国融房地产开发有限公司。2013年11月6日,深圳名厦商贸有限公司的企业名称变更为:深圳市名夏房地产开发有限公司:2014年09月28日，深圳市名厦房地产开发有限公司的企业名称变更为：深圳市名夏集团有限公司。综上,原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》,在主体适格、内容合法,具有法律约束力,原告与被告应全面履行合同约定的义务。合同签订后,原告向被告支付了房款,被告也将合同约定的房产交付给原告。但被告交付房产后,由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房产的《房地产证》，其行为已构成违约,应承担相应的违约责任,即按合同第22条的约定及生效民事判决的认定,被告除承担上述生效判决确定的迟延办证违约金外,被告还应继续承担自2018年4月1日起至原告实际取得《房地产证》之日止,按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。为维护原告的合法权益不受损害,依照《合同法》第8条、第107条、第114条第一款,及《民事诉讼法》的有关规定,特提起诉讼,请依法裁判。被告国融公司辩称，一、即使本案存在迟延办证情形,也系名夏公司单方违约,应由名夏公司独自承担迟延办证责任。答辩人自新股东接管以来,一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反,名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前答辩人曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告,要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜,但其均不予理会,导致迟迟未能办证。现案涉楼盘已办理完毕初始登记,国融公司亦已配合各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章并提出无理要求刁难业主,为此,已有37户业主起诉名夏公司要求其盖章、配合办证。即使本案存在迟延办证情形,本案违约金标准显然过高,请求法庭基于公平原则予以调低。逾期办证会给原告造成不便,但原告并未因此发生实际经济损失,并且,答辨人也已经实际交付房屋。由于原告在此前诉讼中以相同的事实理由已经获得了高额的逾期办证违约金,该违约金显然已过高。答辩人认为,违约金应当是以填补实际损失为原则,不应借此获取巨大的经济利益。因此，请求法院根据公平原则并结合本案情况,依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释二的第二十九条对违约金标准予以调低。综上所述,请求法院依法驳回原告关于迟延办证违约金的诉讼请求。被告名夏公司辩称，一、原告诉求是重复起诉,应予驳回。原告在2014年起诉答辩人和被告国融公司要求支付迟延办证违约金,深圳市罗湖区人民法院作出(2014)深罗法民三初字1704号《民事判决书》,判令两被告支付原告违约金(以购房款1203388元为基准,按日万分之四计算),被告国融公司上诉后深圳市中级人民法院作出(2017)粤03民终9111号《民事判决书》,维持原判。2018年,原告再次起诉答辩人和被告国融公司要求支付迟延办证违约金,深圳市罗湖区人民法院作出(2018)粤0303民初11416号《民事判决书》,判令两被告支付原告违约金(以购房款1203388元为基准,按日万分之四计算),答辩人、被告国融公司上诉后深圳市中级人民法院作出(2018)粤03民终20745号《民事判决书》,维持原判。现原告仍以被告国融公司和答辩人为被告,以相同的事实和理由,相同的诉求起诉,符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定,属于重复起诉的行为,根据一事不再理原则,应予驳回原告的诉讼请求。二、答辩人在涉案房屋延迟办证中没有过错,不应当承担违约责任。本案中,一方面标的房产不能及时办理房产证是客观事实,但非答辩人自身所能左右。答辩人已按照法定要求已于2014年初及时向房产行政管理部门提交了办理相关房产的初始登记的手续,可初始登记主管部门拖延推诿,一直“在研究之中”。涉及本案的房产项目其他事项和申报都是合规的,只因本体维修基金问题尚未解决,未能批准答辩人初始登记申请。根据我国物权法及住建部相关规定,本体维修基金并不是初始登记必须要件,答辩人提交的材料都完全符合办理初始登记的标准。很显然,因为初始登记的未能如期办理而导致购房人相关证照未能及时办理,并非答辩人的过错。另一方面,本案中造成延迟办证的原因在于被告国融公司非法变更另一开发主体港丰房地产开发（深圳）有限公司的公司名称、法定代表人及刻制该公司公章,导致港丰房地产公司被债权人控制,无法提供办证的相关材料。答辩人反而多次催促被告国融公司排除上述妨碍行为,履行办证义务。因此,答辩人在办理房产证的过程中并无过错,不应当承担违约责任。三、原告请求逾期办证的违约金显然过高,违反合同法及最高人民法院司法解释的规定,违反公平、公正原则,现请求法院予以调低。本案中,原告已经实际占有、使用、收益涉案房产,延迟办证并未对原告造成损失,原告亦未提交因迟延办证对其造成的损失证据。而原告第一次起诉,法院支持其违约金为111193元;第二次起诉,法院又支持其违约金请求629131元;现又请求违约金182435元,三次违约金已高达922759元,已达到原告实际支付的购房款总价1203388元的77%,原告的诉求与公平正义的法律价值向悖,依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,现请求对原告的违约金请求予以减少。且案涉“港丰大厦”有两位业主在未办理房产证的情况下成功转让房产。因此,原告涉案房屋所有权权益已得到实现,延期办证并未影响其对房产的占有、使用、收益或是处分,这期间也并未给被上诉人一造成任何损失(被上诉人一未举例证明自己的损失,说明没有损失),被上诉人一对涉案房产正常占有使用或出租,同时又要求如此高的违约金,这对答辩人极为不公平、不公正,这同时已严重违背现行违约金条款补偿性和有限惩罚性的理念,并违背民法公平、公正的基本原则,也将是不利于社会稳定的客观因素。四、答辩人与被告国融公司对涉案房产系按份共有,即使承担违约责任,也是按份责任,而不是共同承担违约责任。虽然答辩人与被告国融公司作为开发商与原告签署《深圳市房地产买卖合同(预售)》,但是答辩人与被告国融公司享有港丰大厦的份额分别为75%和25%【详见证据《深圳市房地产权证》】。因此根据我国《民法通则》第七十八条第二款的规定,按份共有人按各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务。《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定,因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。而涉案房产权系经房地产部门登记备案并公示的,权属登记的公信力是已在登记机关登记的权利,具有不可推翻的效力,公众可以对登记公簿充分信赖。因此,根据物权公示原则可以推断出原告购买涉案房产时,已明确知晓答辩人与被告国融公司对港丰大厦是按份共有,对外也是承担按份责任,即使要认定答辩人承担逾期办证的违约责任,也应按其25%的份额承担责任,而不是与被告国融公司共同承担违约责任。另,案涉港丰大厦于2018年9月12日办理初始登记后(根据另案中深圳市不动产登记中心给罗湖法院的复函,港丰大厦是在2018年10月16日办理的初始登记。差异原因系登报公告有一个月公告期),答辩人立即于10月12日在深圳特区报刊登催促办证通知书,要求业主携带办理房产证的相关资料办理房产证,已完成了合同约定的通知义务,其后已为原告办理完毕过户登记手,故在办理房屋产权登记手续中,答辩人一直是积极配合的,不应对非基于答辩人原因导致的初始登记延误承担任何违约责任。综上所述,请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告张朝霞、易军就两被告的迟延办证问题于2018年4月19日向本院提起（2018）粤0303民初11416号民事诉讼，要求两被告向原告支付自2014年9月1日起至2018年3月31日止共1307日的延期办证违约金629138元。2018年8月6日，本院作出（2018）粤0303民初11416号民事判决，支持了原告要求两被告支付截止至2018年3月31日止的迟延办证违约金，但该民事判决认为:“2018年3月31日之后的违约金，因本院未向原告计收该部分受理费，故对该部分违约金，本院在本案中不作处理，原告可另行向两被告主张”。被告国融公司不服提起上诉。2018年12月10日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终20745号民事判决：驳回上诉，维持原判。涉案房产于2019年4月15日转移登记至两原告名下，原告提起本案诉讼，要求被告继续支付自2018年4月1日起至2019年4月15日止共379日的延期办证违约金182435元。2013年3月23日，两原告作为买受人，两被告作为出卖人，双方签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“涉案合同”）。合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式并选择以下第二种方式送达：邮寄特快专递通知，如接收方拒绝特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式小区公告送达，送达日为自公告之日起第三日；买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。二、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称于2014年9月28日变更为深圳市名夏集团有限公司。本院认为，原告张朝霞、易军与被告国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告也已向原告交付了买卖房产。但两被告未履行办证义务，应按合同约定承担相应的违约责任。两被告应按合同约定以购房款1203388元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金。被告名夏公司辩称其已经在报纸上公告通知业主办证，履行了通知义务，不应当承担延期办证的违约责任。但涉案房屋买卖合同约定的通知方式为邮寄特快专递的方式，被告未按此方式履行通知义务，亦无证据证明原告确知涉案房产可以办证，被告该抗辩不成立，本院不予采信。因此，两被告应支付原告自2018年4月1日起至2019年4月15日共379日的延期办证违约金182435元（1203388元×0.0004×379天）。关于被告名夏公司提出的本案存在重复诉讼的抗辩，本院认为之前的诉讼案件对2018年4月1日之前的延期办证违约金进行了处理，但在此之后，两被告仍未按合同约定协助原告将涉案房产过户至原告名下，故原告对于2018年4月1日之后的违约行为仍有主张违约金的权利，本案不存在重复诉讼的情形。被告名夏公司的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于两被告主张涉案房产尚未办证的原因在另一被告的抗辩，本院认为两被告共同作为合同的一方当事人，应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两被告应另循法律途径解决。关于被告名夏公司提出的已通过登报告知的方式完成了履行办证通知义务的抗辩，本院认为，涉案合同第二十一条和二十七条对此明确约定，出卖人书面通知买受人共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知。故被告未按合同约定完成通知办证义务，该抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于两被告主张涉案违约金过高的问题。本院认为合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该计算方法的约定并不存在过高的情形，被告提出违约金约定过高的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张朝霞、易军支付2018年4月1日起至2019年4月15日的延期办证违约金182435元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3949元，由被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司负担。原告已预交的案件受理费3949元，由本院予以退回。两被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费3949元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 兴审 判 员  张笑然人民陪审员  冯 铭二〇二〇年二月二十八日庄文瑜书记员柏榕楠