北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63220号原告：荣洋（北京）国际货运代理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郑坚利，董事。委托诉讼代理人：王焱，北京紫乾律师事务所律师。被告：北京旗帜房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：冯志国，总经理。委托诉讼代理人：张潘荣，男，1990年5月2日，汉族，北京旗帜房地产经纪有限公司经理，住北京市朝阳区。原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司（以下简称原告）与被告北京旗帜房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王焱，被告之法定代表人冯志国、委托诉讼代理人张潘荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告双方所签订的《北京市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同续租协议》于2019年6月19日解除；被告向原告返还2019年6月19日至2019年8月2日房租13055元；被告向原告返还押金18000元；被告向原告支付违约金18000元；被告向原告赔偿停电直接损失5000元、维权律师费4000元。事实和理由：原告作为承租人与被告于2018年4月25日签署了《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区新源里XXX号房屋，租赁期限为2018年5月3日至2019年5月2日，房屋建筑面积为51.08平方米，用途为办公。合同到期前，双方于2019年3月29日签署《房屋租赁合同续租协议》，约定租金及支付方式不变，续租1年。租赁期限自2019年5月3日至2020年5月2日。原告按照《房屋租赁合同续租协议》约定于2019年4月9日向被告支付2019年5月3日至2019年8月2日房租，共计27000元，被告亦向原告开具等额的房租发票。但2019年6月14日由于被告未按照与房屋所有权人魏某某签订的《北京市房屋租赁合同》约定于2019年6月2日向魏某某支付第四笔房租42000元，导致房屋所有权人魏某某要求物业公司对涉案房屋停止供水供电。物业公司对涉案房租自2019年6月14日停止供水供电至今，被告仍未妥善解决与房屋所有权人魏某某的房租纠纷。原告与魏某某积极沟通，协商解决事宜，但被告不仅拒绝与原告沟通，甚至魏某某也无法与被告联系。被告逾期未支付租金，导致房屋所有权人停水停电，被告对此放任不管任由事态恶化的态度，均导致原告已经无法正常使用涉案房屋。依据双方签署的《北京市房屋租赁合同》，被告有下列行为的，原告有权单方解除合同并无需支付任何赔偿：因被告原因造成本合同无法继续履行的，在原告结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，原告所交付的租金按日结算，被告应退还原告已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿原告相当于2个月房租的违约金。原告于2019年6月19日正式向被告发送《解除合同通知书》，被告应严格按照合同约定，退还原告租金、押金，支付违约金，并赔偿由此给原告造成的一切损失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：我公司与原告之间没有租赁合同关系，我公司的现法定代表人是在2019年5月接手公司的，此前公司法定代表人叫常某。冯志国和常某不认识，是通过一个中介公司做的转让。依据协议约定，常某承担其经营期间的责任、冯志国承担转让之后的责任。双方最终的的交接日期在2019年10月。因此，我公司应承担2019年10月以后的责任。原告所述的事情我公司并不清楚。2019年6月，原告派人到被告现在的办公地址，问有没有叫常某的人，我们告知其没有叫常某的员工，原告的员工就走了。张潘荣还问了来人有什么事，来人只说了常某收取了他们的租金，也没有说有什么问题，张潘荣追出去问，来人说不用我们管了。此后，双方再无沟通和交流。目前我公司也联系不上常某，不知道该和谁沟通，也不知道该如何处理此事。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交的证据，本院认定事实如下：被告的原法定代表人系常某，2019年5月15日，常某作为自然人股东撤出，冯志国作为持股100%的股东加入被告公司，并成为被告的法定代表人。2018年，被告与案外人魏某某签订了位于北京市朝阳区新源里西XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋租赁合同，约定被告从魏某某处租赁涉案房屋，租赁期限自2018年4月2日至2021年6月1日。2018年4月25日，被告作为合同的甲方、原告作为合同乙方、居间方北京XX房地产经纪有限公司作为丙方签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定：被告将涉案房屋出租给原告作为办公用途。租赁期限自2018年5月3日至2019年5月2日；月租金9000元，支付方式为押二付三，每3个月支付一次，于付款月起租日15天前支付下一期租金。关于违约责任约定：因甲方原因造成本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿；在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金和押金，并赔偿乙方相当2个月房租的违约金。2019年3月29日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同续租协议》。约定：乙方继续续租涉案房屋，租赁期限自2019年5月3日至2020年5月2日，租金标准不变。乙方在2018年4月已支付的押金18000元继续顺延。除有冲突外，双方均遵照前一份合同的全部条款执行。2019年4月9日，原告通过招商银行账户向被告汇租金27000元，被告为原告出具了发票。审理中，原告指认因被告未向涉案房屋的产权人交纳租金，涉案房屋产权人在2019年6月14日对涉案房屋断水断电，导致原告不能正常使用涉案房屋。为证明其该主张，原告向法庭提交了涉案房屋的产权人魏某某委托其妻果某的授权委托书、果某与原告就涉案房屋签订的租期自2019年7月1日至2020年6月30日期间的房屋租赁合同、交纳含税租金54642.84元的发票。据此，原告还主张其与魏某某重新签订了涉案房屋的租赁合同，交纳了6个月的租金。果某亦到庭作证，称因被告未按约定在2019年6月2日前支付租金，故其要求涉案房屋的物业对涉案房屋断水断电；事后，亦与原告签订了租赁合同。2019年6月21日，原告分别向常某及冯志国发出《解除合同通知书》，提出双方的房屋租赁合同及续租协议于2019年6月19日解除，要求被告返还租金、押金，支付违约金并赔偿原告的损失。后发给冯志国的函件被退还。为证明其存在维权损失，原告向给法庭提交了与北京紫乾律师事务所律师签订的委托代理协议，协议显示，北京紫乾律师事务所律师代理本案一审的费用为4000元。另，原告主张被告按日租金标准赔偿其自2018年6月14日至6月30日期间的直接损失。以上事实有房屋租赁合同、续租协议、付款回单、发票、收据等证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告应全面履行合同约定的义务。现因被告与房屋所有权人之间的矛盾导致涉案房屋被停水停电，最终导致原告无法正常使用房屋，被告应承担违约责任。依据双方约定，原告有合同的单方解除权。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告虽分别致函冯志国和常某解除合同，但上述函件并无证据显示已经送达，且原告发函时已知晓被告的法定代表人已发生变更，故对于原告所主张的合同于2019年6月19日解除的主张本院不予采信。而事实上，原告与魏某某又签订了自2019年7月1日起的租赁合同，故原告与被告的合同的实际终止日期应为2019年6月30日。目前亦无证据显示在2019年6月19日至2019年6月30日期间未能使用涉案房屋，原告无权要求被告返还2019年6月30日前的租金。对于原告所交纳的2019年7月1日至2019年8月2日的租金，被告应予退还；被告还应依据合同支付违约金。原告要求被告赔偿其停水停电期间的直接损失，但并未提供证据，且双方约定的违约金足以弥补原告的损失。因此，对原告的该项请求本院不予支持。原告主张的律师费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告称冯志国与常某之间在转让股权时有约定，其不应承担原法定代表人经营期间产生的债务。但该约定不能对抗原告的主张。冯志国可就该问题与常某另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，本院判决如下：一、被告北京旗帜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司租金九千六百元。二、被告北京旗帜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司押金一万八千元。三、被告北京旗帜房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司违约金一万八千元。四、驳回原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1251元，由原告荣洋（北京）国际货运代理有限公司负担394元（已交纳），由被告北京旗帜房地产经纪有限公司负担857元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张海文人民陪审员  周红英人民陪审员  吴东奕二〇二〇年二月十四日书 记 员  佟 飞