文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22241号原告：中山市荔园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区富康北路23号1卡之一，统一社会信用代码91442000568232541W。法定代表人：郭凤霞，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路7号，统一社会信用代码914420007076371367。负责人：曾广洺，行长。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赐安，广东东方昆仑律师事务所律师助理。被告：祝崇光，男，1987年1月18日出生，汉族，身份证住址四川省蓬安县，原告中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称荔园房地产公司）诉被告中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工商银行中山分行）、祝崇光案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荔园房地产公司的委托诉讼代理人张子扬、被告工商银行中山分行的委托诉讼代理人韦业君到庭参加诉讼，被告祝崇光经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告荔园房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市石岐区富康北路23号悦享星醍花园悦星阁6幢1701房（以下简称悦星阁6幢170l房）的房地产权属为原告所有，被告祝崇光协助原告办理注销悦星阁6幢1701房的销售登记备案手续：二、立即停止对悦星阁6幢1701房的执行并解除查封。主要事实和理由：2014年11月21日，原告与被告祝崇光签订中山市商品房买卖合同，约定由被告祝崇光购买原告的悦星阁6幢1701房。但因被告祝崇光未按约定向银行支付按揭款，原告为其承担了保证责任。为此，原告于2017年2月22日向中山市第一人民法院起诉解除双方的商品房买卖合同，中山市第一人民法院于2017年7月6日判决解除合同。被告工商银行中山分行与祝崇光信用卡纠纷一案，中山市第一人民法院经审理，判决被告祝崇光承担相应的偿还义务。判决生效后，祝崇光未按判决履行确定的义务，工商银行中山分行向法院申请执行，执行案号为(2018)粤2071执7217号，执行过程中，中山市第一人民法院查封了涉案房屋。原告对上述查封提出执行异议，中山市第一人民法院作出(2019)粤2071执异199号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。鉴此，原告认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地部门登记备案。”之规定，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。祝崇光未能向银行返还贷款而导致原告向银行承担保证责任，原告因此诉请解除商品房买卖合同并获法院支持，原告仍为涉案房屋的所有权人，望判如所请。被告工商银行中山分行辩称：一、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条以及第十八条之规定，我行有权对登记在祝崇光名下的办理了商品房预售登记合同备案手续的房屋进行预查封，且预查封的效力等同于正式查封。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。合同登记备案具有对抗效力。本案中，涉案房屋登记在祝崇光名下，该登记具有公示、公信效力，故法院查封涉案房屋的保全措施并无不当。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。本案中，我行向法院申请预查封的时间是2017年5月2日，而原告向贵院申请解除其与祝崇光之间的商品房买卖合同的民事判决书正式生效是在2017年7月6日之后，原告依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书排除执行的请求于法无据，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。四、原告对涉案房屋主张的权利是基于其与祝崇光之间的商品房买卖合同，属于一般债权，并无优先权，且原告取得该项权益的事实在预查封之后。我行对祝崇光债权也是一般债权，在我行先行申请查封的基础上，若同意原告的请求，将导致我行的债权无法实现。法院可以采取折中的方法先行拍卖祝崇光名下的涉案房屋，再由我行和原告参与分配，这样更能保障双方的权益，更加公平合理。请求法院驳回原告的诉求。被告祝崇光未到庭参加诉讼，也未发表书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2014年11月21日，荔园房地产公司与祝崇光签订中山市商品房买卖合同，约定由祝崇光购买荔园房地产公司开发的悦星阁6幢1701房；合同签订后，祝崇光以银行按揭方式付款，涉案房屋于2014年12月3日办理了商品房销售登记备案。因祝崇光无法按时还款，2017年6月19日，荔园房地产公司作为保证人工商银行中山分行银苑支行要求代祝崇光提前偿还了全部贷款本息55万多元。2017年2月22日，荔园房地产公司以祝崇光为被告提起诉讼，本院于2017年7月6日作出（2017）粤2071民初2902号民事判决书，判令：一、解除中山市荔园房地产开发有限公司与祝崇光于2014年11月21日签订的中山市商品房买卖合同；二、祝崇光于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市荔园房地产开发有限公司支付违约金84627.4元；三、驳回中山市荔园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。关于工商银行中山分行与祝崇光信用卡纠纷一案，本院经审理作出(2017)粤2071民初6537号民事判决书，判令：祝崇光于本判决发生法律效力之日起七日内向工商银行中山分行清偿信用卡透支本息、滞纳金合计55558.32元……。判决生效后，祝崇光未按生效判决履行确定的义务，工商银行中山分行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤2071执7217号。该案在诉讼过程中，根据工商银行中山分行的申请，本院于2017年5月2日作出(2017)粤2071民初6537号民事裁定，查封祝崇光名下悦星阁6幢170l房价值相当于59361.65元的产权份额。进入执行程序后，自动转为执行中的查封。2018年6月14日，本院作出(2018)粤2071执7217号执行裁定，裁定拍卖或变卖悦星阁6幢1701房。后本院拟对悦星阁6幢1701房进行财产变现处理，案外人荔园房地产公司于2019年4月26日向本院提出执行异议。本院于2019年7月17日作出(2019)粤2071执异199号执行裁定书，裁定驳回荔园房地产公司的异议请求。荔园房地产公司不服，依法向本院提起本案诉讼。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本院于2017年5月2日对涉案房屋进行预查封时，荔园房地产公司与祝崇光签订的《商品房买卖合同》已经办理了商品房预售备案登记手续，故本院的预查封符合法律规定。本院于2017年7月6日作出的（2017）粤2071民初2902号《民事判决书》，判决解除荔园房地产公司与祝崇光签订的《商品房买卖合同》，从该案判决主文的内容看，法院实际上确认了涉案房屋的物权所有人为荔园房地产公司，因为其作为开发商，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决书生效后，荔园房地产公司与祝崇光之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的预查封将失去事实与法律基础，同时，荔园房地产公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封、确认涉案房屋的物权归其所有的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。工商银行中山分行的相关抗辩意见不能成立，本院不予采纳。祝崇光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、本院（2018）粤2071执7217号案不得执行中山市石岐区富康北路23号悦享星醍花园悦星阁6幢1701房；解除对该房屋的查封；二、确认中山市石岐区富康北路23号悦享星醍花园悦星阁6幢1701房的权属归原告中山市荔园房地产开发有限公司所有；三、被告祝崇光于本判决生效之日起十日内协助原告中山市荔园房地产开发有限公司办理注销中山市石岐区富康北路23号悦享星醍花园悦星阁6幢1701房的销售登记备案手续。案件受理费12263元（原告中山市荔园房地产开发有限公司已预交），由原告中山市荔园房地产开发有限公司负担6263元，被告祝崇光负担6000元（被告祝崇光负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。            审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      郭绮文                    人 民 陪 审 员      李清华                                                                              二〇二〇年二月二十日                           书    记    员      赵  莉                      书    记    员      石丽娜