江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终431号上诉人（原审被告）：苏州华港电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇八坼社区镇北路53号。法定代表人：吴忠华，执行董事。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州九二五自动化机械有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。法定代表人：宋雅洲，董事长。委托诉讼代理人:何东平,江苏均锐律师事务所律师。上诉人苏州华港电子科技有限公司因与被上诉人苏州九二五自动化机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初11512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。苏州华港电子科技有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人苏州九二五自动化机械有限公司的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。被上诉人苏州九二五自动化机械有限公司未经我方同意自行搬离涉案房屋，属于违约行为。双方并未达成解除合同及退还租金的合意，厂房出租协议属于到期后自然终止，我公司不需要退还租金。厂房出租协议的解除需要书面方式才能实现，双方之间的微信沟通不完整、不充分。苏州九二五自动化机械有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏州华港电子科技有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。双方已经就合同解除和退款达成一致意见。请求驳回上诉，维持原判。苏州九二五自动化机械有限公司向一审法院起诉请求：1、终止双方签订的厂房租赁合同。2、判令原审被告立即返还房屋租金32800元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年7月1日，承租方苏州九二五自动化机械有限公司作为乙方与出租方苏州华港电子科技有限公司作为甲方签订厂房出租协议一份，协议第一条约定：甲方将位于吴江八坼友谊工业区吴变大道88号的部分厂房租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定面积为400平方米。协议第二条租赁期限约定：租赁期限为8个月，即从2018年7月1日起至2019年2月28日止。月租金，每月每平米单价18元，人民币:平方数400*单价18*月份数8个月=小写人民币57600元，大写人民币伍万柒仟陆佰元整。（不含税价）协议第九条提前终止协议约定：未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议。如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用；c.应于本协议提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。协议还对其他条款进行了详细的约定。苏州九二五自动化机械有限公司于2018年6月29日微信支付苏州华港电子科技有限公司法定代表人10000元、于2018年7月10日转账支付苏州华港电子科技有限公司法定代表人47600元。后苏州九二五自动化机械有限公司提出解除厂房出租协议并搬离向苏州华港电子科技有限公司所承租的厂房，苏州华港电子科技有限公司未退还未使用期间的租金，致引起本案纠纷。另查明：2018年8月13日下午14：15，苏州九二五自动化机械有限公司法定代表人宋雅洲发微信给苏州华港电子科技有限公司法定代表人吴忠华，内容为：“9月以后房租43200元，先退我20000元，我搬走后，扣除电费后余款退给我，没有问题回复一下”，吴忠华回复内容为：“可以啊！”同时，宋雅洲把自己的个人银行卡号发给了吴忠华。同日，吴忠华分两笔转账给宋雅洲5000元和15000元，合计20000元。宋雅洲在2018年8月17日早上8：45又发微信给吴忠华，内容为“老板，那边搬好了，你有空去上看看”。吴忠华回复内容为：“知道了”。以上事实，由苏州九二五自动化机械有限公司提供的厂房出租协议一份、转账截屏打印件一份、微信聊天记录一份及苏州华港电子科技有限公司提供厂房出租协议一份、微信聊天记录一份及原审法院调取的接处警工作登记表二份及本案庭审笔录等证据予以证实，足以认定。原审法院认为：对于苏州九二五自动化机械有限公司的第一项诉请，苏州华港电子科技有限公司认为租赁期限已经超过了2019年2月28日，所以同意终止，且事实上双方早已终止合同，原审法院不再理涉。对于苏州九二五自动化机械有限公司的第二项诉请，原审法院认为，虽厂房出租协议第九条约定：未经苏州华港电子科技有限公司书面同意苏州九二五自动化机械有限公司不得提前终止本协议。如苏州九二五自动化机械有限公司确需提前解约，须提前一个月书面通知苏州华港电子科技有限公司，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向苏州华港电子科技有限公司交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用；c.应于本协议提前终止前一日或之前向苏州华港电子科技有限公司支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。但是根据上述微信记录及转账情况，双方就厂房出租协议的解除事宜进行了积极的蹉商，并达成了解除合同、退还房租金的新的合意，更就该合意积极履行先退还了20000元的房租金。据此，苏州华港电子科技有限公司法定代表人吴忠华认可了2018年9月以后的房租为43200元（即苏州九二五自动化机械有限公司未使用期间的房租），扣除已支付给苏州九二五自动化机械有限公司法定代表人宋雅洲20000元，尚余23200元未退还。故对苏州华港电子科技有限公司的抗辩意见，原审法院不予采信。综上所述，原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方间签订的厂房出租协议是当事人的真实意思表示，具有法律效力，当事人双方均应依约履行。本案厂房出租协议履行过程中，双方通过微信聊天记录对协议解除形成新的合意，该合意系双方真实意思的表示，故双方均应按照新的合意履行自己的义务。苏州华港电子科技有限公司不返还剩余房租金23200元显属欠理，故引起本案纠纷的责任在苏州华港电子科技有限公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条的规定，判决：苏州华港电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还苏州九二五自动化机械有限公司房屋租金23200元。（如采用转帐方式支付，请汇入苏州九二五自动化机械有限公司指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户银行：中国农业银行吴江分行营业部，开户名称：苏州市吴江区人民法院，开户账号：62×××69）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取620元，由苏州九二五自动化机械有限公司负担430元，由苏州华港电子科技有限公司负担190元，并于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××65）。苏州九二五自动化机械有限公司预交的诉讼费用中的190元，原审法院于本判决生效之日起十五日内退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人经协商一致，可以变更合同，也可以提前解除合同。另民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。案涉的厂房出租协议履行期间，双方当事人的法定代表人通过微信方式进行协商、沟通，就合同解除、房屋交还和租金退还等事宜达成明确一致意见，属于当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。上诉人苏州华港电子科技有限公司违反双方合意，拒绝返还剩余租期内的租金，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人苏州华港电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年二月二十七日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。