青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2020）青0202民初61号原告：邓兴录，男，汉族，生于1975年6月13日，青海省海东市乐都区碾伯镇邓家庄村村民。委托诉讼代理人：张旦志，青海丹志律师事务所律师。被告：赵学莲，女，汉族，生于1969年12月27日，青海省海东市乐都区碾伯镇滨河路居民。委托诉讼代理人：张继凯、李宝年，青海普兴律师事务所律师。原告邓兴录与被告赵学莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法由审判员余富海适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓兴录及其委托诉讼代理人张旦志、被告赵学莲及其委托诉讼代理人张继凯、李宝年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓兴录向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将自己所有的位于乐都区碾伯镇滨河北路公园路西侧50米处自己经营的“小邓茶餐厅”320多平方米商铺出租给被告，出租时原告已装潢好了，约定的租赁期限2018年5月1日至2021年5月1日；年租金7万元；2019年5月份起的下半年租金被告于2019年5月4日给付了5万元，拖欠的2万元，原告多次索要，被告一直未给付。依据《合同法》227条，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人过期不支付的，出租人可以解除合同”。原、被告在合同中约定在2019年5月1日前一个月给付下年全年租金，后经原告催促，被告也未交清年度租金，到目前快到9个月了，被告拖欠的租赁费在已缴纳的5万元之外又超过7千多元了。《合同法》规定的要在“合理期限内支付”，从文义解释被告超8个多月未给租金，超出了法律规定的合理期限，被告行为属违约行为，原告有权解除合同。综上，依据《合同法》、《民法总则》的规定，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告赵学莲辩称：1、原告邓兴录的诉讼请求与事实不符，理由不能成立，被告在规定期限交了5万元租金，原告邓兴录收取租金时已经承认签订的合同继续履行。2、原告邓兴录在诉状中认可被告在涉案房屋中经营麦迪森早教中心，是该中心实际经营者。被告已经按照租赁合同约定履行支付义务，2019年已经向原告邓兴录支付5万元，剩余2万元租金被告向原告邓兴录支付时原告邓兴录并没有收取，原告邓兴录不收取租金的理由是因案涉租赁商铺已经纳入拆迁范围，政府拆迁时要对租赁商铺进行补偿，原告邓兴录的目的是领取补偿款才解除合同。3、2019年期间原告邓兴录未经被告同意私自更换门锁，被告多次向原告邓兴录要求交付钥匙，原告邓兴录一直不交付，直至被告报警原告才交付钥匙，原告邓兴录的行为已经构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对原告邓兴录、被告赵学莲分别提交的《租赁合同》、被告赵学莲提交的中国建设银行个人活期账户交易明细无异议。上述证据具有证据的客观性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告邓兴录提交的：1、《通知》一份，主要内容是：“通知承租人：赵雪莲根据我们于2018年5月1日签订的《租赁合同》第七条的约定，现在由于出租房屋政府要拆迁，我们签订的上述《租赁合同》已自行终止。请你在2019年11月30日之前，交清各项费用后将出租房屋交还出租人”。旨在证明：因被告未按时支付租金，原告邓兴录向被告发出解除合同通知，原告邓兴录行使的是约定解除权，是一种形成权，解除合同的通知到达被告时，就已经产生合同解除的法律效力。被告赵学莲质证认为：原告邓兴录提交的该份证据与原告的陈述相矛盾，其同意政府拆迁，政府拆迁会对其装潢及经营进行补偿，原告在诉状中称因为被告没有交付租金构成违约原告要解除合同，但该证据显示是因为政府拆迁原告才要解除合同，2020年1月份租金到期，但原告提前要求退还房屋，是原告先构成违约。该证据并不产生合同终止的法律效力，对该证据的证明效力本院不予采信。2、原告邓兴录与被告的微信聊天记录截图（已打印）一张，主要内容是：“2019年5月1日，原告发微信给被告称：明天合同终止，被告回复：刚回家，明天天黑之前交清。2019年10月25日，被告发微信给原告称：明天我打过来，原告回复：你懂啊，被告回复：再最多三天，原告回复：我都爱好意思说了，给你三天”。旨在证明，原告邓兴录向被告多次索要租金，被告不断承诺，但并没有给清租金。被告赵学莲质证认为：对该微信截图的真实性无异议，但对证明方向有异议，原告的意思是给房租就继续履行合同。该证据证明了原告曾向被告催要房租的事实，对该证据的证明效力本院予以采信。3、光盘一张，主要内容是：“2019年4月29日原告与被告的电话录音”。旨在证明：原告要求被告于2019年5月1日前必须把全年房租交清，但被告没动静，原告就要锁门，终止合同，被告承诺5月1日前交清房租，但一直未交清。被告对于原告解除合同的意思表示已知，被告未履行合同导致原告要终止履行合同。被告赵学莲质证认为：原告锁门的行为并不代表终止合同。2019年5月4日被告向原告支付5万元租金时，原告接受，并没有解除合同的意思表示，原告邓兴录接收租金的行为表示继续履行合同。该证据并不产生合同解除的法律效力，对该证据的证明效力本院不予采信。二、被告赵学莲提交的：1、被告与上海麦迪森签订的《卖迪森课程合作协议》、《售后服务协议》、《麦迪森定金协议》收据两份，旨在证明：被告在租赁的房屋中为开办培训学校与上海教育咨询（天津）有限公司达成的协议，并向该公司缴纳了定金及尾款共计5.8万元的事实。原告邓兴录质证认为：该组证据是被告与案外人签订的，与原告的租赁合同无关，与原告的诉讼请求没有关联性，不予质证。2、被告的营业执照复印件一份，旨在证明：被告在租赁的房屋中向乐都区市场监督管理局申请开办名称为乐都区麦迪森全日制早教中心，并于2018年7月6日，获批颁发营业执照的事实。原告邓兴录质证认为：被告赵学莲提交的该组证据与本案无关，不予质证。3、销货清单及收据7份、麦迪森国际早教监控报价单一份，旨在证明：被告在租赁的房屋进行装修以及支付装修费用的事实。原告邓兴录质证认为：被告是在原告已经装修的基础上进行的装修，被告在原告装修的基础上只做了塑料膜，被告的装修对原告的租赁物没有影响，被告可以自行拆除。对该组证据的真实性无异议，关联性、合法性不予质证。被告赵学莲提交的上述三组证据客观证明了被告赵学莲租赁原告邓兴录的房屋，经过装修后依法登记开办麦迪森国际早教中心，并进行相应投资的事实，具有证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力，本院予以采信。4、乐都区国有土地上铺面认定确认表一张，旨在证明：乐都区农业农村局在拆迁登记过程中案涉商铺的承租人为被告的事实。原告邓兴录质证认为：拆迁组来的时候其已经说了与被告的合同终止，并且在5月份的时候其就已经有终止合同的意思表示。该证据仅显示铺面承租人是被告赵学莲，没有其他内容，也没有相关单位的签字及盖章确认，对该证据的证明效力本院不予采信。5、《通知》一份，旨在证明：因为拆迁问题原告向被告发出终止合同通知，是原告构成违约。原告邓兴录质证认为：对《通知》的真实性无异议，原告在2019年11月5日向被告发了解除合同通知，都是在合同履行期间内给被告发的通知。原告的通知内容是2019年11月30日解除合同，被告将房屋交付给原告，但被告没有交付房屋。该《通知》并不引起合同终止的法律效力，而且原告邓兴录拒绝接受房租的行为并不代表被告赵学莲不能继续履行给付租金的合同义务，对该证据的证明效力本院不予采信。6、被告赵学莲申请证人梁正平出庭作证，证人证言：“2019年5月10日左右，在赵学莲的学校那里，我从办公室出来的时候看到赵学莲拿着2万元给房东（就是被告席上的这个人），房东说先不要给剩余的房租，房屋马上要拆了。证人和被告是朋友关系，被告不认识原告”。原告邓兴录质证认为：证人与被告是朋友关系，原告没有见过这个人，证人证言不可信。原告在5月份之后发了四次通知要钱，当时如果原告没有要被告的这两万元，就不会存在后期向被告催要四次款项的事实，证人证言不具有真实性，应当不予采信。欲证明2019年5月10日左右，被告赵学莲向原告邓兴录缴纳2万元租金时，原告邓兴录拒收。本院认为，该证人证言证明内容系单独的抗辩事实，并无其他证据相印证，系孤证，而证人本身与被告赵学莲系朋友关系，证据客观性较差，故对该证人证言的证明效力本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年5月1日，原告邓兴录与被告赵学莲签订《租赁合同》，主要内容是2018年5月1日，甲方（原告邓兴录）与乙方（被告赵学莲）签订租赁合同，该合同约定：“甲方铺面坐落于青海省海东市乐都区碾伯镇滨河北路公园路西侧50米处，租赁给乙方用于商业用途。租赁期限自2018年5月1日至2021年5月1日。乙方租赁的邓兴录商铺面积为320平米，年租金为70000元，锅炉及其他押金5000元。（租金按市场价浮动，第一年按半年缴纳，由于乙方资金缺乏先缴10000元，剩余款项必须在一个月内一次性缴清，不得拖延，如一个月内乙方拖延不缴清剩余款项，甲方有权终止合同，前期所缴的10000元铺面租赁费将不予退还。后两年必须提前一个月缴纳全年租金）”合同签订后原告邓兴录将上述房屋交付被告赵学莲开办教育培训，2018年5月1日至2019年4月30日一年的房屋租赁费7万元已经付清。2019年5月4日被告赵学莲通过银行转账的方式向原告邓兴录支付房租7万元中的5万元。本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《租赁合同》实际履行情况如何？2、原告邓兴录的诉讼请求是否成立？本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告邓兴录与被告赵学莲于2018年5月1日签订了《租赁合同》，该合同约定：“二、租赁期限自2018年5月1日至2021年5月1日。三、乙方租赁的邓兴录商铺房面积为320平米，年租金为70000元，锅炉及其他押金5000元。（租金按市场价浮动，第一年按半年缴纳，由于乙方资金缺乏先缴10000元，剩余款项必须在一个月内一次性缴清，不得拖延，如一个月内乙方拖延不缴清剩余款项，甲方有权终止合同，前期所缴的10000元铺面租赁费将不予退还。后两年必须提前一个月缴纳全年租金）。”依照合同约定，双方对2018年5月1日至2019年5月1日期间合同履行无争议，被告赵学莲支付租金7万元。2019年5月4日，被告赵学莲转账支付给原告邓兴录下一年度租金5万元，原告邓兴录接受履行且并无相反意思表示，应视为双方以实际行动变更原合同约定，既原合同约定的租金给付方式变更为被告可分期缴纳。被告赵学莲虽履行了合同的主要义务（即给付7万元租金中的5万元），但在其通过银行转账的方式向原告邓兴录支付5万元租金时，已明确知晓原告邓兴录的其他收款方式，而仍未支付剩余房租2万元的行为构成违约。庭审中，被告赵学莲明确表示愿继续履行合同，可随时给付原告邓兴录剩余租金2万元，故被告赵学莲的行为不构成根本违约。原告邓兴录要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告邓兴录的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告邓兴录负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 余富海 二〇二〇年二月二十六日（法官助理 祁淑兰书记员 葛雯欣