河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终3019号上诉人（原审被告）:漯河嘉铭置业有限公司，住所地河南省漯河市郾城区嵩山路505号，统一社会信用代码:914111005735738509（1-1）。法定代表人:李宇锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢秋克，该公司员工。委托诉讼代理人：曹淼，河南永力律师事务所律师。上诉人（原审被告）:周凤枝，女，汉族，1965年4月27日出生，住河南省。委托诉讼代理人:王伟峰，河南正商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张勇立，男，汉族，1977年12月4日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：闫军胜，河南平允律师事务所律师。上诉人漯河嘉铭置业有限公司（以下简称嘉铭公司）、上诉人周凤枝因与被上诉人张勇立合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2019）豫1103民初4696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉铭公司的委托诉讼代理人卢秋克、曹淼，上诉人周凤枝的委托诉讼代理人王伟峰，被上诉人张勇立及其委托诉讼代理人闫军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉铭公司上诉请求：撤销一审判决，改判周凤枝单独返还张勇立购房款及期间利息。事实与理由：张勇立与上诉人没有直接债权债务关系，上诉人也未收到张勇立房款，房屋认购协议是根据周凤枝指定人员办理且张勇立所交房款直接支付给了周凤枝，所以让上诉人与周凤枝共同返还张勇立购房款不成立。周凤枝对嘉铭公司的上诉述称，在一审当中张勇立提交了盖有嘉铭公司公章的收据以及认购协议，足以证明嘉铭公司和张勇立之间存在房屋买卖合同关系。张勇立是根据嘉铭公司的指示将70万元购房款支付给周凤枝的，该行为在合同法上是一种向第三人履行的行为。根据合同法第64条,即使存在违约责任也是嘉铭公司与张勇立之间解决的问题，与周凤枝无关。周凤枝上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人张勇立对上诉人的诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、原判决认定嘉铭公司将其开发的房屋以1257000元“抵给”了周凤枝是错误的。如果嘉铭公司将房屋“抵给”周凤枝，应当存在如合同之类的证据。原判决仅根据张勇立的陈述作出认定，属于主观臆断。2、原判决认定嘉铭公司作为合同的签订方，周凤枝作为实际的卖房人应当共同返还购房款70万元是错误的。首先，合同主体的相对性,即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。就本案来讲，现有证据证明张勇立的房屋买卖合同关系是和嘉铭公司建立的，理由如下：根据张勇立在《起诉书》中的陈述可知，张勇立对所谓的嘉铭公司将该两套房屋“抵给”周凤枝并不知情，也就谈不上嘉铭公司将该两套房屋卖给张勇立是“三方协商的结果”；张勇立自认其与嘉铭公司系房屋买卖合同关系。综上，房屋买卖合同关系的当事人是张勇立与嘉铭公司。周凤枝收到涉案款项是因张勇立根据嘉铭公司的指示向周凤枝支付。根据合同法第64条的规定，所谓的违约责任是嘉铭公司与张勇立解决的问题，与非合同当事人的周凤枝无关。其次，原判决判令周凤枝和嘉铭公司连带返还张勇立七十万元房款逻辑错误。根据“一物一权”原则，案涉房屋之上只能存在一个所有权。不可能存在嘉铭公司和周凤枝都对案涉房屋拥有所有权的情况。二、原判决审理程序违法。张勇立不仅没有在举证期之内提交（在开庭之后）张顺喜的证言，而且张顺喜也没有出庭作证。张勇立也没有证据证明张顺喜存在“确有困难不能出庭”的事由。原判决采纳该证言违法。三、一审判决认定嘉铭公司将案涉两套房“抵给”了周凤枝，但是“抵”并不是一个法律概念，如果将“抵”解释为抵押的话，该抵押关系一无抵押合同，二无抵押登记。如果将“抵”解释为买卖的话，房屋交付周凤枝之前，其享有的仅是债权，将周凤枝被认定为事实的出卖人在法律上没有可能性。从另外一个角度上来说，本案为商品房买卖合同纠纷，那么出卖人必须对标的物拥有所有权，案涉的两套房屋所有权属于嘉铭公司也就是说在法律上只能是嘉铭公司将该房出卖给张勇立。嘉铭公司对周凤枝的上诉辩称，一、1、一审法院已查明1507、1508房屋系周凤枝与答辩人以物抵债所得，周凤枝与答辩人之间债权债务已通过“以房抵债”的方式抵销，周凤枝据此成为房屋的真实权利人，张勇立对此是明知的。答辩人对1507、1508房屋不享有处分权，一审法院对周凤枝系房屋真实权利人的认定符合基本事实。2、从2018年7月12日形成的欠条内容来看，张勇立对周凤枝作为真实权利人处分房屋是明知的。二、答辩人对1507、1508房屋不享有处分权，答辩人接受上诉人周凤枝指示与张勇立签订房屋认购协议，基于此，答辩人与张勇立签订认购协议并非答辩人的真实意思表示，房屋认购协议并未实际履行，应由实际收取房款的真实权利人退还70万元房款。1、答辩人与周凤枝之间的以房抵债行为系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，是有效的。答辩人以房抵债的目的已经达到，答辩人不会再收取张勇立房款。2、答辩人接受周凤枝指示与张勇立签订认购协议，是为了房屋具备条件后办理相关手续。3、答辩人与张勇立签订认购协议并非答辩人的真实意思表示，房屋认购协议并未实际履行。4、认购协议解除后，基于答辩人与周凤枝之间的债权债务已消除，房屋处分权仍由周凤枝享有，郑州中原区人民法院对房屋的查封并不必然房屋合同无法继续履行，周凤枝仍是房屋的真实权利人，因此应当由周凤枝向张勇立退还收取的70万元房款，以避免给答辩人造成诉累。张勇立对嘉铭公司和周凤枝的上诉辩称，一、答辩人购买周凤枝转让的房产，并由周凤枝协调嘉铭公司变更购房手续事实清楚，并且嘉铭公司对此予以认可。为证明此事实，答辩人原审已经向法庭提交了转账凭证、录音证据、认购合同、收据、欠条等证据，足以认定，且周凤枝录音当中承认答辩人出具欠条一事，该份证据原件在周凤枝处，周凤枝拒绝提供，应承担对其不利的后果。二、2018年7月11日周凤枝转让涉案房产时，嘉铭公司在明知已于2018年1月17日被查封的情况下，仍然配合周凤枝办理房屋转让的变更手续，并与张勇立签订认购协议，负有一定过错，应当与周凤枝共同承担答辩人房款及损失的支付责任。三、答辩人所举证据并未超出举证期限。原审庭审过程中，周凤枝代理人对答辩人提供的欠条需要向当事人核实，法庭延长了本案的举证期限。对于答辩人提交的证据，原审法院均组织双方进行了质证，证据效力应当予以认定，且2019年4月22日答辩人和周凤枝通话录音也证实：“当时这个房子也是杨华弄里，所以说现在这个钱都给我了，现在这个房原封不动还是他的房子，等于和我没关系了，本身这个房子也是杨华弄里，我是害怕她给不了我，我只是给她走走形式（指以房抵债）”。通过周凤枝自认事实可见，答辩人购买之前房产是属于周凤枝的。综上，答辩人购买被答辩人转让的房产，并向其支付了首付购房款70万，对下余房款出具了欠条，并且该欠条被答辩人录音当中也予以认可，被答辩人嘉铭公司也予以认可并配合给予更换了认购协议，并出具收据。原审认定事实清楚证据充分，程序合法。应当依法驳回被答辩人上诉请求，维持原判。张勇立向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除原、被告房屋认购协议，被告返还购房款700000元及资金占用期间的利息（按同期银行贷款利率计算）；2、判决被告支付房屋差价损失；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月11日，张勇立（乙方）与嘉铭公司（甲方）签订认购协议一份，内容为：“甲方：漯河嘉铭置业有限公司，乙方：张勇立，经甲、乙双方友好协商，乙方认购甲方开发位于漯河市嵩山东支路的海文企业大厦项目1507、1508房号源，建筑面积总计279.34平方米，以管理部门测绘面积为准。已付壹佰万元整，剩余贰拾伍万柒仟网签合同时付清。甲方：漯河嘉铭置业有限公司，乙方：张勇立，2018年7月11日”。同日，嘉铭公司向张勇立出具了收据一份，内容为：“收据，今收到张勇立交来购房款壹佰万元整，￥：1000000元”2018年7月12日，张勇立向周凤枝转款70万元整，因张勇立购买的一号楼1507、1508号房屋在2018年1月17日已被河南省郑州市中原区人民法院查封。造成该合同无法继续履行。张勇立诉称，由于嘉铭公司欠周凤枝100万元无力偿还，嘉铭公司将其开发的海文企业大厦一号楼1507、1508以1257000元的价格抵给周凤枝，之后张勇立通过熟人以1396000元购买了该两套房屋。先支付给周凤枝70万元，下余696000元等到可以网签时一次性付给周凤枝。同时，周凤枝也必须一次性付清欠嘉铭公司的257000元房款。对此，嘉铭公司没有异议。而周凤枝则称，认购协议双方是嘉铭公司与张勇立签订的，收据也是嘉铭公司出具的。因为嘉铭公司欠周凤枝100万元不能偿还，由嘉铭公司指示张勇立将70万元打到周凤枝的账上，嘉铭公司还下欠周凤枝本金30万元及利息。张勇立庭审中提供了张勇立本人向周凤枝出具的欠条复印件一份及2019年1月22日和2019年4月22日录音两份，同时又提供了张顺喜的证明一份及漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会证明一份。欠条内容为：“欠条，今欠周凤枝购房款（696000元整）（陆拾玖万陆仟元整）还款期限等到张勇立可以和嘉铭公司网签时，及周凤枝欠嘉铭公司下余购房款（257000元整）（贰拾伍万七千元整）时，到时张勇立一次性付清所欠款，在此期间不产生任何利息及任何费用。备注：本人张勇立承诺网签时所剩余款一次性给周凤枝，如有违约，从欠款日起计取利息2分，直到付清结束。欠款人：张勇立,2018年7月12日”。对于该欠条，嘉铭公司称是周凤枝与张勇立之间的事情，与本公司无关。而周凤枝则认为该欠条系复印件，真实性不予认可。2019年1月22日，张勇立与周凤枝通话录音主要内容为：“张勇立：周姐，你在哪儿，咱俩见见面？周凤枝：你好，勇立。我几天没时间呀，我忙啊这年底了。张勇立：你看你啥时间可以见我，咱俩见个面，现在啥情况，咱俩合计合计不中得给他起诉了还是咋弄？周凤枝：这有啥可起诉哩呀？张勇立：他的房子现在也网签备案不了，等于咱的程序没有走完，将来以后有啥他不属于咱的房子。周凤枝：咋会网签不了哩，我昨天给杨华打电话了，她说过两天都过来了，她来这儿送礼哩，她肯定要过来，她过来以后咱仨照面，咱说说这个事中不中，她来了以后我再给你说，我再过去一趟，中吧?张勇立：好，可以，主要中间还牵连着你，要是不牵连你的情况下我直接都给他起诉了，咱要是起诉以后，不管哪种结果，他是咱的房子，你如果说人家起诉以后咱再起诉，咱都被动了。周凤枝：谁起诉了？张勇立：现在不是谁起诉了，他这个楼现在停着不盖，他卖出去那么多房子，我感觉过完年都得有人起诉，他楼也不盖，人也不照面，他卖房子那个地方也不卖房了，人都走了，楼也不盖了。周凤枝：这个谁，勇，具体有啥我也说不清楚，你等杨华过来吧，她过来以后我叫上你，去毛孩儿哥那儿说，中吧？另外还有个啥，我昨天也问杨华了，杨华她说啥吧，她只是起诉李光凯，如果她胜诉以后，她做甲方，她都可以把这个楼盖起来了，我问她网签，她说咋会网签不了哩，这事是跟那房子没啥关系哩，她只是说了个这。张勇立：不是哩，我给你说，杨华给他起诉，咱俩走的是咱俩的，杨华的是杨华的，她给他起诉之后咱也给他起诉，如果咱不给他起诉，以后他资不抵债的情况下，咱都被动了，不是光我被动，而且你也得被动。周凤枝：那个等她来了再说好吧？张勇立：中啊，等她来了咱找个律师合计合计看咋弄好。周凤枝：我这楼上都有一个律师。张勇立：就是，你问问他这个情况，看咋合适。周凤枝：我也问了，那个勇，像杨华这个刚起诉，也不知道是个啥情况哩，我建议就是少等两天。张勇立：我的意思是年前见个面，看看说说这个事咋弄?周凤枝：她这两天都来了，等她来了我叫上你。张勇立：中啊，到时候她啥时间来，你提前给我打电话，到时见约住俺叔咱见个面。周凤枝:那个勇，我昨天给毛孩儿哥说，毛孩儿哥给你打电话了没有？张勇立：没有。周凤枝:没打电话是吧，我给他说了，我没拿电话，我这个手机上不显示小勇的电话，我应该及时给你回个电话哩，我昨天没拿电话，我让他给你回个电话哩，他说中，我给他回个，你放心吧。张勇立：是这，周姐，我的意思是，我给你打那个欠条，你给我拍一下加我的微信给我照一下发过来，我让律师看一下，看这个程序该咋走，就是我给你打那个欠条。周凤枝：那个吧，那个欠条现在都没在我手里，都在杨华那里，我这手续啥都在杨华那里，等杨华来了，中吧？张勇立：最主要你给我照一下，我让律师看一下，那好，就这啊。周凤枝：好好。”2019年4月22日，原告与周凤枝通话录音主要内容为：“周凤枝：哎、勇立。张勇立：你好：周姐、我还是给你说房子那个事，你看这个房子是你转给我哩，我也咨询律师了，这个房子现在出现问题了，你让杨华担保，这房子不是杨华查封哩，如果是杨华查封哩，杨华担保还有法律效力，现在不是杨华查封的，杨华没法担保，我咨询律师了。周凤枝：我给你说勇立，现在是啥情况哩，是我借给杨华的钱，杨华等于是把钱还给我了，当时这个房子也是杨华领着去弄哩，所以说现在这个钱都给我了，现在这房原封不动还是她的房子，等于和我没关系了，本身这个房子也是杨华弄哩，我是害怕她给不了我，我只是给她走走形式，现在等于她把钱给我了，还是原封不动是她的事儿，为啥是一直她担起来了，跟我都没关系，本身这个钱借给她都是帮她的忙哩，她是为了让我放心，她才这样做哩，勇立。张勇立：周姐，你给我说的我也听明白了，现在是这，咱中间得协商这个事，现在是我把钱打给你了，我给你打的欠条，名义上也是你转给我的房子，上面没有显示任何杨华的情况，所以不能去证明。周凤枝：勇立，那这样吧，我现在在新乡，今儿上午体检身体哩，你给我说啥我也不集中精力，那个杨华月底都从北京回来了，都去漯河了，有些东西咱电话不中，咱见面说。张勇立:我的意思是咱仨见个面，我的意思你得和杨华沟通，让杨华给我出个手续担保，说明这个事是杨华还有俺叔介绍给你了，钱转给你了，你得给中间沟通，这个事我得给你打电话，因为这个钱转给你了，你给杨华说，她得给我出一个合法的手续。周凤枝：勇立，你等到咱回去见面了，你想让她咋给你担保，你给她说就行了。张勇立：我问律师了，如果我这两套房子是杨华查封哩，这让她担保有法律依据，你给她说一下。周凤枝:那好，就这，好好。”张顺喜的证明内容为：“本人张顺喜（小名毛孩），兹证明：2017年7月11日，我侄子张勇立通过我和杨翠侠（杨华）介绍，购买周凤枝名下嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市嵩山东支路海文企业大厦项目1507、1508房号源，建筑面积总计279.34平方米，购买价格为每平方米5000元，共计壹佰叁拾玖万陆仟圆（1396000元），已付柒拾万圆（700000元），下欠陆拾玖万陆仟圆（696000元），余款支付期限为：等到张勇立和嘉明置业有限公司网签时，及周凤枝欠嘉铭公司下余购房款贰拾伍万柒仟圆（257000元）付清时，到时张勇立一次性付清所欠款，在此期间不产生任何利息及费用。（备注：张勇立承诺：网签时所剩余款一次性给周凤枝，如有违约，从欠款日起计取利息2分，直到付清结束。）本人为此证明负法律责任。证明人：张顺喜，身份证号：41话：13133××××6666019年10月21日。”漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会证明内容为：“兹有我村6组村民张顺喜，身份证号41名为毛孩。特此证明，漯河市郾城区孟庙镇李村居民委员会（盖章），证明人：张奎军，2019年10月23日。”对于张勇立提供的两份录音及张顺喜的证明，嘉铭公司均没有异议，称是事实。我公司借周凤枝100万元，用两套房子抵给了周凤枝，作价是1257000元，周凤枝还要退还我公司257000元。后来周凤枝通过杨华及毛孩将房子转卖给了张勇立，但具体卖多少钱，我公司不清楚。而周凤枝对2019年4月22日的录音认为此录音只是双方意向沟通，而且周凤枝对张勇立在通话中的陈述是不予认可的。对于2019年1月22日的录音认为该录音在2019年9月5日开庭前已经存在，但是张勇立未在法庭指定的举证期限内提交，而且该录音也不是新的证据，周凤枝不予质证。对于张顺喜的证明，周凤枝认为该证明未在法庭指定的举证期限内提交，张顺喜也没有出庭接收各方当事人的询问，因而不具备证明力。庭审中，嘉铭公司称与张勇立签订认购协议且向张勇立出具收据，张勇立向周凤枝支付房款70万元，是三方协商的结果。一审法院认为，嘉铭公司欠周凤枝100万元，嘉铭公司用其开发的海文企业大厦1号楼1507、1508两套房子以1257000元抵给了周凤枝。后周凤枝通过张顺喜等人将房子以1396000元卖给了张勇立。张勇立已向周凤枝支付房款70万元。上述事实嘉铭公司予以认可。周凤枝不予认可。庭审中张勇立提供了与周凤枝的两次通话录音及张勇立向周凤枝出具的欠条复印件和张顺喜的证明用于证明上述事实。周凤枝对2019年1月22日通话录音和张顺喜的证明以未在举证期内提交为由，不予质证和认可。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。”因张勇立提供的2019年1月22日通话录音和张顺喜的证明与本案基本事实有关。应当予以采纳。周凤枝不予质证，应视为对自身权利的处分。张勇立虽然提供的欠条系复印件，但从张勇立与周凤枝两份通话录音及张顺喜的证明可以看出该两套房屋系周凤枝通过张顺喜等人卖给张勇立的，而且张勇立在首付70万元后，又给周凤枝打了一张欠条。上述证据能够形成完整的证据链条。同时，嘉铭公司又予以认可。故应当予以认定。因张勇立购买的海文企业大厦1号楼1507、1508两套房屋在2018年1月17日已被郑州市中原区人民法院查封，造成该两套房屋已无法交付。合同目的无法实现。而该合同系以嘉铭公司的名义与张勇立签订的，故张勇立要求解除该房屋认购协议。应当予以支持。嘉铭公司作为合同的签订方，周凤枝作为实际的卖房人应当共同返还张勇立购房款70万元。张勇立要求的资金占用期间的利息，不违反法律规定。应当予以支持。计息应从2018年7月12日起至实际履行完毕之日止。利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。张勇立要求的支付房屋差价损失，因没有具体的诉讼数额，且也未提交证据。故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告张勇立与被告漯河嘉铭置业有限公司签订的房屋《认购协议》。二、被告漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝于本判决生效后十日内共同返还原告张勇立购房款700000元及资金占用期间的利息。（计息应从2018年7月12日起至实际履行完毕之日止。利率按中国人民银行同期银行贷款利率计算。）三、驳回原告张勇立其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，已减半收取，由被告漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝共同承担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点为：一审判决采纳张顺喜的证言是否违反法定程序；二上诉人应否承担返还购房款的责任。一、关于一审采纳张顺喜的证言是否违反法定程序问题。当事人在案件审理中非因故意或重大过失逾期提供的与案件基本事实有关的证据，人民法院应当采纳。张勇立在一审审理中提供的张顺喜的证明与本案基本事实有关，张顺喜虽然没有出庭作证，但是结合本案当事人的陈述和通话录音等证据，能够认定张顺喜的证明内容真实，故一审判决采信该证明并不违反法定程序。二、关于二上诉人应否承担返还购房款责任的问题。本案当事人的陈述、张勇立提供的通话录音、张顺喜出具的证明以及张勇立把70万元购房款转入周凤枝账户的事实，能够相互印证，证明嘉铭公司欠周凤枝100万元，嘉铭公司用其开发的海文企业大厦1号楼1507、1508两套房屋以1257000元抵给周凤枝，后周凤枝通过张顺喜等人将房屋以1396000元卖给张勇立，张勇立已向周凤枝支付房款70万元的事实，本院对此予以确认。现该两套房屋因被查封而无法交付给张勇立，合同目的无法实现，《认购协议》应当解除。嘉铭公司作为签订合同和出具收到购房款收据的当事人、周凤枝作为实际卖房人，均应承担返还张勇立购房款的义务。退一步讲，即使认定周凤枝与张勇立之间不存在房屋买卖关系，因嘉铭公司主张其与周凤枝之间的债权债务关系已通过以房抵债方式抵销，嘉铭公司和张勇立均不认可张勇立支付周凤枝70万元是受公司指示向周凤枝偿还债务的行为，周凤枝也未提供证据证明其与嘉铭公司之间仍然存在100万元债权债务以及张勇立支付的70万元是用于偿还嘉铭公司所欠周凤枝债务的款项，在张勇立已经不能取得房屋所有权的情况下，周凤枝占有该70万元无事实和法律根据，故周凤枝应当将该70万元偿还给张勇立。综上所述，一审法院判决嘉铭公司、周凤枝共同返还张勇立购房款70万元有利于保护善意当事人的合法权益，符合法律规定，并无不当。上诉人嘉铭公司、周凤枝的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元、保全费5000元，共计15800元，由上诉人漯河嘉铭置业有限公司、周凤枝各负担7900元。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇二〇年二月二十八日书记员 卫鸣晓