浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7130号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨清华，女，1978年11月3日出生，汉族，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：陈振旺，浙江越人（平阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范伊婷，浙江越人（平阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑云云，女，1971年8月24日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：夏海潮，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人杨清华因与被上诉人郑云云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨清华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑云云一审诉讼请求，支持杨清华一审反诉请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定的基本事实错误，明显缺乏证据支持。1、一审判决以《厂房租赁合同》复印件作为定案依据，明显不当。虽然双方关于租赁标的物、租金及租赁期限陈述一致，但合同的主要条款包括履行期限、租赁物装修的费用处理、违约责任、争议的解决方式等内容直接影响本案的处理结果，且郑云云在庭审中陈述持有合同原件，却拒不提供，可见合同原件中可能有对郑云云不利的相关条款。2、一审判决认定《厂房租赁合同》复印件中第八条、第九条的内容，明显错误。上述合同内容的真实性无法确认，且部分内容被篡改，其中关于租赁物装修费用的处理以及租赁期满后装修不作任何补偿的内容，缺乏证据支持。由于租赁房屋被停产停业，双方经过协商一致才改变租赁房的使用功能，由杨清华重新进行装修。重新装修、改装均需要郑云云的配合。且租赁房改为出租房后允许杨清华对外公开出租并收取租金至今，郑云云从未提出异议。且其在《律师函》中亦未对改装租赁房及转租提出任何异议。3、因另案需要让法院了解双方房屋租赁基本情况，故杨清华提供了该份《厂房租赁合同》的复印件，但在另案中，杨清华并未认可该复印件的真实性，一审却由此来认定该合同的真实性，明显不当。4、郑云云提供的无收件人签名EMS快递单和未记载收件人签名的投递查询信息打印件，不能证明杨清华已收到该律师函。二、一审判决适用法律错误，明显违背公平原则，实体处理明显不当。1、本案主要争议的焦点为杨清华被政府责令停业是否导致其合同目的不能实现。（1）双方明确约定涉案房屋租赁的用途为服装研发中心，即经营用房。在2017年被政府责令停业后，显然合同目的已经不能实现。（2）涉案房屋无营业执照，必然会被取缔而停产停业，不能办理营业执照的过错在于郑云云。2、根据消防部门的证明，二楼应为经营场所，三、四、五楼为企业员工宿舍，一审判决却认定二楼为生产经营宿舍“三合一”，明显不当。3、一审判决解除《厂房租赁合同》，却对杨清华已经缴纳的押金10000元未作出返还处理，明显不当。即使解除合同成立，支付租金及占有使用费后，已经缴纳的押金也应当在结清费用后全额退还。四、一审审理程序严重违法。1、一审判决对双方提供的有争议证据的举证、质证及是否采纳等情况只字未提，严重违反法律规定。2、一审法院在第一次庭审时并未组成合议庭，却在判决书中表述为“依法组成合议庭，适用普通程序于2019年4月8日、9月12日公开开庭进行了审理”，明显不当。郑云云辩称，一、郑云云在本案中提供的《厂房租赁合同》虽系复印件，但相关内容可与双方的陈述以及杨清华在另案中提供的《厂房租赁合同》相互印证。郑云云已经根据租赁合同的约定，完成相关义务，将厂房交付给杨清华使用。杨清华没有支付相应的租金，并擅自改变房屋的用途，已构成违约，郑云云的诉请应该予以支持。二、关于合同的真假问题。1、双方系在中介的介绍下签订租赁合同，合同一式两份，签订后，由杨清华拿走一份，另一份保留在中介处，郑云云没有拿到原件，只有复印件。后郑云云向中介索要合同原件，但中介找不到原件，遂在郑云云持有的复印件上盖章确认合同的真实性。2、郑云云在本案中提供的该份合同，杨清华曾经在关联案件中也提供过。3、如果杨清华认为合同经过篡改，其应该提供未经篡改的合同，但其至今没有提供经过双方确认的合同。4、杨清华将办公、学员教育培训、样衣生产、员工宿舍等功能设置在同一建筑同一楼层内，因存在上述“三合一”现象，才被停业整顿，故过错在其自身。三、营业执照办理义务问题。合同未约定郑云云必须要让杨清华在指定地点办理营业执照。涉案厂房因涉及拆迁，不能办理营业执照，在杨清华租赁厂房时，双方均知道该情况。四、杨清华在承租涉案厂房的过程中，开展相关业务，由于其自身经营不善导致亏损，才不用于所谓的服装研发。事后，其擅自改变用途，对租赁的房屋进行装修、隔断用来出租。杨清华将房屋转租并收取租金，郑云云并不同意。综上，请求维持原判。郑云云向一审法院起诉请求：1、判令解除郑云云与杨清华签订的《厂房租赁合同》；2、判令杨清华立即腾空位于鸿翔路246-18左栋第二层的房屋，并向郑云云支付租金（截止2018年11月30日为10000元，自2018年12月1日起按60000元/年的标准计算至实际腾空之日），结清水、电费；3、判令杨清华向郑云云赔偿违约经济损失15000元。审理过程中，郑云云变更第三项诉讼请求为：判令杨清华赔偿郑云云违约经济损失10000元。杨清华反诉请求：1、判令郑云云退还杨清华租金110000元，并返还押金10000元；2、判令郑云云赔偿杨清华装修损失487875元。审理过程中，杨清华变更第二项反诉请求为：判令郑云云赔偿杨清华装修损失486000元。一审法院认定事实：郑云云系坐落于温州市瓯海区厂房的房屋所有权人。2016年11月24日，郑云云与杨清华签订一份《厂房租赁合同》，约定：郑云云将上述鸿翔路246-18左栋第2层，面积422平方米厂房出租给杨清华作为服装研发中心使用；租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日；租金5000元／月，按年支付，租金3年不变，首期租金收至2017年11月30日，下期租金应提前1个月支付；杨清华应支付郑云云水电费及附属设备押金10000元，待期满杨清华结清费用后，郑云云应将押金全额退还杨清华；除厂房内已有装修及其设施外，杨清华如要求重新装修或变更原有设施的，必须报有关管理机关批准后方可施工，所需费用由杨清华自行承担，租赁期满后，装潢不作任何补偿；在租赁期内，擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该厂房进行违法经营活动的，郑云云有权终止本合同，并收回该厂房；承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的出租人可以解除合同等内容。另又注明：“首期租金支付：先付30000元，余款在2016年12月1日之前付清，11月24日已收15000元”。2016年11月29日，杨清华以温州市大高桥65号二层为经营场所（经该房屋所有权人郑志勇、吴英姿同意）办理了温州市鹿城区五马飞尚服装设计工作室（个体工商）营业执照。后，杨清华向郑云云交齐第一年租金计60000元及押金10000元，并开始对涉案厂房进行装修，装修为服装研发中心并投入使用。2017年5月3日，温州市瓯海区新桥街道消防安全委员会在消防检查中发现鸿翔路246号18幢北栋存在二楼设置生产经营场所、三四五楼设置企业员工宿舍，且未采取有效防火隔断、未设置独立的疏散楼梯，系“三合一”现象，其中二楼名衣坊服装技术研发中心（未提供工商营业执照）存在办公、学员教育培训、样衣生产、员工宿舍等功能设置同一建筑同一楼层内，消防监督检查人员当场要求二楼名衣坊服装技术研发中心负责人（马志光、杨清华）停产停业整顿。经多次督促整改，该处二楼研发中心停止生产经营活动。2017年11月28日，杨清华向郑云云支付租金50000元。2018年4月，杨清华将涉案租赁厂房改造装修为出租房。现该房由杨清华对外出租并收取租金。2018年4月13日，郑云云委托律师向杨清华寄送《律师函》，要求杨清华于收到该函之日起7日内支付郑云云2017年12月1日至2018年11月30日的租金余款10000元，并告知如逾期未支付租金的，郑云云将通过法律手段维权，诉讼过程中租金照算，实际租金将继续计算至腾空之日或法院强制执行腾空之日止并应承担违约金。该件于2018年4月17日签收。一审法院认为，涉案《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。涉案《厂房租赁合同》签订后，郑云云已依约向杨清华交付了厂房，杨清华应按约支付租金。在合同约定的第二期租金交付时间届满后，杨清华经郑云云催讨未按约足额缴纳，已构成违约。即便杨清华对支付租金时间的约定不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期限超过一年的，杨清华也应当在第二年租赁期限届满时支付第二年租金，杨清华未予支付的，亦构成违约。郑云云主张解除双方签订的《厂房租赁合同》，符合法律规定，予以支持。关于厂房装修问题，杨清华经营的服装研发中心被责令停产停业后，对厂房使用功能予以变更，并于2018年4月份开始进行改造装修且将房屋出租给他人，郑云云在2018年4月13日委托律师寄送律师函时未提出异议，也未举证证明在此之后提出异议，郑云云据此主张解除合同，依据尚不充分，不予采纳。合同解除后，杨清华应及时腾空房屋返还郑云云，郑云云的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，杨清华仍继续占有使用涉案租赁房屋，应支付占有使用费，郑云云根据双方约定主张租金及占有使用费，于法有据，予以支持。关于违约金，合同中并无明确约定，且郑云云已主张租金及占有使用费，故对该项主张不予支持。杨清华主张双方已对后续租金进行变更约定为50000元/八年，但未提供证据予以证明，郑云云亦不予认可，不予采纳。杨清华主张涉案服装研发中心系其与马志光共同经营，该关系系杨清华与其合伙人之间的内部事宜，与本案无关，结合杨清华申领的工商登记经营人为杨清华，故对杨清华关于追加马志光为本案第三人的申请不予准予。杨清华在签订涉案《厂房租赁合同》，以温州市大高桥65号二层为经营场所领取营业执照后，支付了第一年租金60000元及押金10000元，可以认定双方对涉案厂房地址不能办理营业执照，杨清华同意以其他地址为经营场所办理营业执照已经达成共识，杨清华同意继续履行涉案《厂房租赁合同》，现杨清华以郑云云隐瞒了涉案厂房无法办理营业执照，存在欺诈行为，从而主张合同目的无法实现，依据不足，不予采纳。根据温州市瓯海区新桥街道消防安全委员会出具的证明，涉案厂房除二楼与三、四、五楼存在“三合一”现象外，二楼也存在办公、学员教育培训、样衣生产、员工宿舍等功能设置同一建筑同一楼层内的情形，杨清华经营的服装研发中心被该委责令停产停业，不能排除杨清华自身原因，故杨清华主张系郑云云方原因导致涉案《厂房租赁合同》目的无法实现，依据不足，不予采纳。杨清华依据上述理由诉请判令郑云云返还租金110000元及押金10000元，依据不足，不予支持。关于装修损失问题，杨清华主张改变装修系由郑云云导致，依据不足，结合《厂房租赁合同》约定“租赁期满后，装潢不作任何补偿”，对杨清华的该项诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，可以由杨清华拆除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除郑云云与杨清华于2016年11月24日签订的《厂房租赁合同》；二、杨清华于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于温州市瓯海区厂房，并结清水、电费；三、杨清华于本判决生效之日起十日内支付郑云云房屋租金及占有使用费（截止2018年11月30日为10000元，自2018年12月1日起按60000元／年的标准计算至实际腾空之日止）；四、驳回郑云云的其他诉讼请求；五、驳回杨清华的反诉请求。本诉受理费425元，反诉受理费4939元，合计5364元均由杨清华负担。本院二审期间，杨清华提供了视频及视频截图，称该视频系双方在签订合同当时录制的，视频中的合同才是真实的合同，进而证明郑云云提供的《厂房租赁合同》篡改了原合同第九条的内容。郑云云认为该证据不属于新证据，且该视频体现不出时间、地点、人物，关联性无法确定，无法确定来源，也无法辨别真伪。本院认为，该视频仅反映有人对名称为《厂房租赁合同》的合同内容进行拍摄，但既未显示拍摄人以及当时在场人员的声音或影像，也未反映周围的环境情况，且合同页面叠在一起，未显示合同完整的内容，拍摄的时间、地点、人物等可供综合判断该视频真伪的因素均不具备，故对该证据的真实性本院不予确认。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于郑云云在本案中提供的《厂房租赁合同》的真实性问题。虽然该份《厂房租赁合同》系复印件，但合同内容与双方的实际履行情况一致，且与杨清华在此前关联案件中提供的《厂房租赁合同》内容一致，一审法院对该份《厂房租赁合同》的真实性予以确认，并作为认定案件事实的依据，处理正确。二审中，杨清华基于视频中一份真实性无法确认的合同，主张郑云云应当赔偿其装修损失并退还租金，依据不足，本院不予支持。关于合同的履行问题。杨清华未按照合同约定支付租金，已构成违约，郑云云有权解除合同。至于杨清华有无收到《律师函》并不影响郑云云的合同解除权。鉴于涉案《厂房租赁合同》约定的租赁期限至2019年11月30日届满，合同在二审审理期间因租赁期限届满而终止，已无判决解除的必要，故本院对一审判决主文第一项予以撤销。但杨清华仍应支付所欠租金及合同终止后未及时腾空而产生的占有使用费。因杨清华尚未与郑云云结清水电费等费用，退还押金的条件尚未成就，一审法院驳回杨清华退还押金的请求，处理正确。温州市瓯海区新桥街道消防安全委员会出具的证明明确鸿翔路246号18幢北栋二楼名衣坊服装技术研发中心存在办公、学员教育培训、样衣生产、员工宿舍等功能设置同一建筑同一楼层内，消防监督检查人员当场要求该中心负责人（马志光、杨清华）停产停业整顿。一审法院根据上述行政主管部门出具的证明，对案件事实作出认定，并无不当。上述行政主管部门已于2017年5月责令杨清华停产停业整顿，但在2017年11月份，杨清华仍向郑云云支付租金，且在2018年将厂房改造出租并收取租金，杨清华又以被停产整顿导致合同目的无法实现而要求郑云云返还租金并赔偿损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确。关于程序问题。经审查，一审法院在受理后适用简易程序审理本案，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序进行审理，但在判决书中将两次开庭均表述为适用普通程序，确实不严谨，但并不构成程序违法，也未损害当事人的诉讼权利。此外，对涉及本案主要争议事实的证据，一审法院已在判决书中归纳杨清华的质证意见，并作出认证意见，程序处理上并无不当。综上，杨清华的上诉请求不成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初775号民事判决主文第一项；二、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初775号民事判决主文第二、三、四、五项及案件受理费负担部分。二审案件受理费5364元，由上诉人杨清华负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年二月二十八日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛