福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6189号 原告：陈小梅，女，1968年10月05日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈亮亮，福建鼎轩律师事务所执业律师。 被告：郑德建，男，1966年08月11日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余美钻，男，福清市融城法律服务所法律工作者。 被告：福清市居民委员会，住所地福建省福清市玉屏街道融北路80-2号，统一社会信用代码55350181Ｂ23472174Ｆ。 法定代表人：许经乐，居委会主任。 委托诉讼代理人：许孙和（系居民），男，1945年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林文法，福建海江律师事务所律师。 原告陈小梅与被告郑德建、福清市居民委员会（以下简称“融北居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈小梅的委托诉讼代理人陈亮亮、被告郑德建的委托诉讼代理人余美钻、被告融北居委会的委托诉讼代理人林文法、许孙和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除2013年12月29日原告陈小梅与被告郑德建签订的《在建房屋转让协议书》；2.判令两被告共同退还原告购房款共计675000元；3.判令被告郑德建退还原告陈小梅转让款60000元；4.判令被告郑德建支付原告陈小梅违约金221445元（套房总价款738150元x30%);5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2012年1月4日融北居委会以福清市玉屏街道融北住宅小区筹建处的名义与郑德建签订《融北住宅小区房屋认购合同》，约定：融北居委会将择期在建的融北住宅小区居民住宅楼一套房屋出让给郑德建。当日，融北居委会委托许孙和、林建国作为代表人在上述认购合同上签字。2013年12月29日陈小梅与郑德建签订了《在建房屋转让协议书》，约定郑德建将其对融北住宅小区一套房屋的购买权作价60000元及连同已缴交的押金50000元共计110000元一并转让给陈小梅，甲方负责提供相关证件办理出让套房两权证书，并无条件协助乙方办理出让套房两权证过户手续，办理相关税费由陈小梅承担，甲方还应当负责代为乙方与开发方签订购房相关补充合同等手续，提交相关证件，甲方（含共有人）出让购买权之后借故反悔或违反本协议第一条约定不办理或造成乙方无法行使权利的，除退还己收取乙方全部款项外，还应当承担出让套房总价款30％违约金。协议签订后，陈小梅先向郑德建支付了转让费60000元和押金50000元，后又以郑德建的名义向融北住宅小区筹建处缴交购房款款共计625000元。现上述房屋早己建成且于2019年5月份向其他业主交付，但郑德建或融北居委会却迟迟未向陈小梅交付房屋和办理产权过户登记，致使陈小梅无法实现协议目的。2019年8月12日，陈小梅以向郑德建寄送了《解除协议函》，要求解除上述协议并退还全部款项。综上，陈小梅认为郑德建的行为己属严重违约，且使陈小梅不能实现协议约定的目的，陈小梅有权要求解除与郑德建所签订的上述协议，并要求郑德建依约退还上述全部款项并承担违约金，融北居委会作为购房款的收款人应与郑德建承担共同退还责任。请判如所请。 郑德建辩称：陈小梅所述不是客观事实，本案事实情形如下：融北居委会为了解决紧房户、缺房户村民住房问题，经福清市人民政府批准在福清市东侧地块建设村民住宅楼小区，小区定名为融北住宅小区，并成立住宅筹建处，负责建设工作。郑德建系现役军人家属，且属于住房紧缺户，经融北社区居民推荐并公示，取得融北社区购房资格权，交纳了购房押金50000元，并签订了认购合同。后由于家庭经济困难无法继续交纳购房款，经中介人介绍将享有购房权转让给陈小梅。双方签订了《在建房屋转让协议书》。郑德建收取陈小梅购房权转让价款60000元和押金50000元共计110000元款项，并交付给陈小梅押金发票一分（原件）、融北住宅小区房屋认购合同一分（原件）及其他相关资料。之后，陈小梅未按合同约定向融北居委会指定的银行对公专户分期交付购房款。经融北居委会银行查账，陈小梅以郑德建名义向指定的银行交纳房款如下：2012年1月4日向福清市农商行对公专户交纳50000元押金，2015年10月13日交纳155000元，合计205000元。陈小梅尚有房款未缴清，融北居委会拒绝交付房屋，引发讼争。郑德建认为陈小梅的损失诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回：1.陈小梅与郑德建签订的《在建房屋转让协议书》违反法律、行政法规强制性规定，应当确认为无效协议，自始至终没有法律约束力；2.陈小梅请求判令两被告共同退还购房款共计675000原缺乏事实和法律依据；3.陈小梅请求判令郑德建退还原告转让款（含押金），不符合双方合同约定，不予退还；4.陈小梅请求郑德建支付违约金221445元于法于据，陈小梅应当承担违约责任，向郑德建支付违约金，郑德建保留另案起诉请求陈小梅支付违约金221445元的诉权；5.本案诉讼费用由原告陈小梅承担。 融北居委会辩称：陈小梅请求融北居委会归还其交付的购房款缺乏事实依据。1.融北居委会与本社区村民郑德建签订《融北住宅小区房屋认购合同》，郑德建只向融北居委会缴交了购房押金和一期购房款，还有三期的购房款未缴交，因此，融北居委会未交房给郑德建。2.融北居委会未与陈小梅签订融北住宅小区房屋买卖合同，也无收取陈小梅缴交购房款，双方不存在房屋买卖的事实；3.陈小梅明知其不具有购房权利而与融北社区村民郑德建签订《在建房屋转让协议书》，受让郑德建认购的融北住宅小区房屋，融北居委会未在其双方签订的《在建房屋转让协议书》上签字确认，也没有给予提供担保，其双方的民事行为与融北居委会无关。融北居委会未指派林宗旺担任项目筹建处财务人员，陈小梅违规受让村民郑德建房屋之后，不由郑德建代其把购房款汇入项目筹建处银行账户，而由其关系人陈雄把款项汇入其内部股东林宗旺、陈军个人账户后被私分，双方串通后采取财务数字空转手段，捏造项目筹建处筹款收据虚假凭证。陈雄、林宗旺为**康转包融北住宅小区工程的内部股东，双方之间存在重大利益关联。经提取项目筹建处银行账户收支明细账（流水账）并无原告陈小梅向项目筹建处银行账户汇款的记录。从陈小梅提交的银行汇款回单及《在建房屋转让协议书》提交的《专题会议纪要》、《建筑工程投资合伙协议》、《项目筹建处银行账户收支明细账》等证据证实了上述事实。综上，陈小梅以捏造的虚假缴款凭证为依据，通过民事诉讼的方式达到获取非法利益目的，案涉虚假民事诉讼，陈小梅及其关系人陈雄、案外人陈军、林宗旺等涉嫌刑事犯罪，请求将本案移交公安机关立案侦查处理。 经审理查明：融北居委会为了解决融北社区紧房户、缺房户村民住房需求，经福清市人民政府批准在福清市住宅小区），并成立“福清市融北农村住宅小区筹建处”（以下简称“筹建处”）进行建设，该筹建处由许孙和、林建国负责，并雕刻了印章。郑德建系融北社区居民，经社区居民推荐并公示，取得融北住宅小区购房资格。2012年1月4日融北居委会委托许孙和、林建国作为代表人，以筹建处为甲方（出卖人），以郑德建为乙方（买受人），与郑德建签订了《融北住宅小区房屋认购合同》，约定：乙方认购甲方择期在建的融北住宅小区居民住宅；乙方不得转移、转让购房权利，乙方转移、转让购房权利的，甲方可以不予办理权利手续。当日，郑德建向筹建处交纳了购房押金50000元。 2013年12月29日郑德建（甲方）与陈小梅（乙方）签订了《在建房屋转让协议书》，约定甲方将其对案涉房屋的购买权作价60000元及连同已缴交的押金50000元共计110000元一并转让给乙方；甲方负责提供相关证件办理两权证书，并无条件协助乙方办理两权证过户手续，还应负责代为乙方与开发方签订购房相关补充合同等手续，提交相关证件；甲方出让购买权之后借故反悔或违反本协议约定不办理或造成乙方无法行使权利的，除退还己收取乙方全部款项外，还应当承担出让套房总价款30％违约金。协议签订后，陈小梅向郑德建支付了购房权利转让款60000元和押金转让款50000元，后陈小梅委托案外人陈雄于2014年11月3日、2015年1月15日、2015年10月13日以郑德建的名义向筹建处交纳购房款220000元、250000元和155000元，共计625000元，筹建处出具收款收据确认收到郑德建上述三期购房款。融北住宅小区建成后，融北居委会于2019年5月份向业主交付，但拒绝向陈小梅交付房屋。2019年8月12日，陈小梅以合同目的不能实现为由向郑德建寄送了《解除协议函》，要求解除《在建房屋转让协议书》并退还全部款项。 以上事实有原告陈小梅提交的身份证、户籍证明《在建房屋转让协议书》及保证金收款收据、购房款收款收据、银行业务凭证、融北住宅小区建筑工程施工合同补充合同、融北住宅小区房屋认购合同、解除协议函、邮递回执、快递截图，被告郑德建提交的福清市人民政府会议专题纪要（三十五）、融北小区银行专户和账号，被告融北居委会提交的市政府专题会议纪要、企业内部班组承包协议、建筑工程投资合伙协议、项目筹建处银行账户收执流水账、农商银行印鉴卡和授权证明书等证据，以及各方当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：本案系合同权利转让引起的纠纷，郑德建取得融北住宅小区购房权利并与融北居委会签订《融北住宅小区房屋认购合同》后，又与陈小梅签订《在建房屋转让协议书》，将自己取得的购房权利（或资格）及其相关权利转让给陈小梅，双方签订的《在建房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。案涉合同签订后，陈小梅向郑德建向支付了购房权利转让款60000元和押金转让款50000元，并以郑德建的名义向融北居委会交纳了三期购房款共计625000元，但因涉案房屋仅取得购买权的融北社区居民才有资格购买，且《融北住宅小区房屋认购合同》约定郑德建认购涉案房屋后不得转让购房权利，郑德建未经融北居委会同意与陈小梅（非融北社区居民）签订《在建房屋转让协议书》，现融北居委会拒绝向陈小梅交房和办证，案涉《在建房屋转让协议书》在法律上和事实上不能履行，陈小梅签订合同的目的不能实现，陈小梅请求解除《在建房屋转让协议书》，符合合同法规定的法定解除条件，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，案涉《在建房屋转让协议书》解除后，案涉房屋的购房资格及《融北住宅小区房屋认购合同》相关的权利义务仍归郑德建，郑德建无需继续履行《在建房屋转让协议书》的约定交房和办证义务；陈小梅向郑德建支付的购房权利转让款60000元和押金转让款50000元，郑德建应予以返还；陈小梅委托案外人陈雄以郑德建的名义向筹建处交纳的购房款共计625000元，该购房款相关的权利归郑德建，故郑德建有义务向陈小梅偿还所代缴的购房款625000元，郑德建偿还陈小梅代缴的购房款项后，可以另案向融北居委会主张交付房屋或退回购房款。 融北居委会主张陈小梅违规受让村民郑德建房屋之后，未把购房款汇入筹建处银行账户，而由其关系人陈雄把款项汇入其内部股东林宗旺、陈军个人账户后被私分，陈小梅以捏造的虚假缴款凭证为依据提起诉讼系虚假诉讼，陈小梅及其关系人陈雄、案外人陈军、林宗旺等涉嫌刑事犯罪，请求将本案移交公安机关立案侦查处理。对此本院认为，陈小梅委托案外人陈雄分别于2014年11月3日、2015年1月15日、2015年10月13日以郑德建的名义向筹建处交纳第一期购房款220000元、第二期购房款250000元和第三期购房款155000元，该三期购房款共计625000元有筹建处出具的收款收据予以确认，足以证明融北居委会已收到上述三期购房款的事实；其中第一期购房款220000元和第二期购房款250000元虽汇入案外人林宗旺、陈军个人账户，但筹建处已出具收款收据予以确认（审理中融北居委会承认该收款收据上的筹建处盖章为真实），可知将购房款汇入案外人林宗旺、陈军个人账户是经筹建处认可或指定的，至于筹建处收到上述三期购房款后是否存在购房款收支争议，属于筹建处内部纠纷，应由其内部自行审计处理，不属于本案处理范畴；融北居委会认为部分购房款汇入案外人林宗旺、陈军个人账户后被私分，其可以自行向公安机关报案，不影响本案的处理；融北居委会主张陈小梅以捏造的虚假缴款凭证为依据属于虚假诉讼，缺乏证据支持，本院不予采信。 本案中，《在建房屋转让协议书》虽约定“甲方出让购买权之后借故反悔或违反本协议约定不办理或造成乙方无法行使权利的，除退还己收取乙方全部款项外，还应当承担出让套房总价款30％违约金”，但综观本案事实，《在建房屋转让协议书》之所以不能继续履行，并非郑德建借故反悔不履行，而是因该合同的履行客观上存在障碍；案涉房屋仅融北社区居民才有资格购买，且郑德建认购涉案房屋后不得转让购房权利，对此，合同双方均为明知，故合同不能履行系合同双方过错造成，不能简单归咎于一方的违约行为，陈小梅请求郑德建支付违约金221445元于法于据，本院不予支持。 本案中，陈小梅请求融北居委会作为购房款的收款人应与郑德建承担共同退还责任。对此本院认为，融北居委会并非未与陈小梅而是与郑德建签订《融北住宅小区房屋认购合同》，陈小梅委托陈雄以郑德建的名义向融北居委会交纳了三期购房款，该行为在法律上可理解为代理郑德建交纳购房款，根据合同相对性原则，该购房款相关的权利应由郑德建向融北居委会主张，陈小梅的该诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告陈小梅与被告郑德建于2013年12月29日签订的《在建房屋转让协议书》； 二、被告郑德建于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈小梅返还购房权利转让款60000元和押金转让款50000元； 三、被告郑德建于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈小梅返还陈小梅委托案外人陈雄分别于2014年11月3日、2015年1月15日、2015年10月13日以郑德建的名义向被告福清市居民委员会设立的福清市融北农村住宅小区筹建处交纳的第一期购房款220000元、第二期购房款250000元和第三期购房款155000元，共计625000元； 四、驳回原告陈小梅的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费13364元，由原告陈小梅负担3094元（已交纳），被告郑德建负担10270元（限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 才 人民陪审员  金智明 人民陪审员  余宙峰 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  林阳凯