广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14146号原告：东莞市东田物业管理有限公司，住所：广东省东莞市************。法定代表人：**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：卢爱娟，系该公司员工。被告：汤雪梅，女，汉族，1974年1月5日出生，户籍所在地：广东省茂名市茂港区***********，公民身份号码：440************14X。第三人：汤利锋，男，汉族，1985年12月21日出生，住址：广东省电白县***********，公民身份号码：440************112。原告东莞市东田物业管理有限公司（以下简称东田物业公司）诉被告汤雪梅、第三人汤利锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员罗磊担任审判长，与审判员杨欢、黎杰安组成合议庭，于2020年2月17日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东田物业公司的委托诉讼代理人卢爱娟到庭参加了诉讼，被告汤雪梅、第三人汤利锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告东田物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所欠2016年10月8日至2019年7月30日物业管理费10499.20元；2、被告偿付原告代其支付的2017年2月份至2017年12月份水费603元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：第三人原是东田丽园彩田居9栋301单元房屋业主，房屋面积为134.26㎡，与原告签订了《物业管理服务协议》。因第三人拖欠原告物业管理费，原告诉至东莞市第三人民法院，案号为（2019）粤1973民初6074号。在诉讼过程中，经向房管所查询，原告方知第三人已于2016年10月8日将案涉房屋过户至被告名下。《物业管理服务协议》第一条第二款第8项约定“（乙方即第三人）转让房屋时，事先通知甲方（原告），并告知受让方（被告）与甲方（原告）签订本协议……”。第三人转让房屋未告知原告，存在过错，而被告虽未与原告签订相关服务协议，但其作为房屋新业主，系案涉小区全体业主之一员，一直享受原告的物业服务，应当依法按时足额交纳物业管理费、水费，比照《物业管理服务协议》承担相应的违约责任。《物业管理服务协议》第十条第三款约定“乙方（即业主）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）从逾期之日起每天按所欠费用的千分之一交纳违约金，及采取相应催交措施。”被告从2016年10月8日成为案涉房屋业主之日起，一直欠付物业管理费，至2019年7月30日，共计欠付物业管理费10499.20元。原告还代其交纳了2017年2月份和2017年12月份两个月的水费共计603元，被告至今未偿还。按照《物业管理服务协议》的约定，截至2019年7月16日，被告共应交纳所有欠付费用的违约金为5513.70元。针对东田丽园彩田居9栋301单元房屋长期欠款的行为，原告多次通过电话、张贴催费函、发律师函等方式要求被告交费，被告并未提出异议，但一直拖欠不付。原告已依法依约提供完善的物业管理服务，被告拖延不交相应物业管理费、拒绝偿还垫付水费的行为，已构成严重违约。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼。被告汤雪梅没有答辩，也没有向本院提交任何证据。第三人汤利锋没有向本院陈述意见，也没有向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下：被告是东田丽园彩田居9栋（T3型）住宅楼301房屋的业主。案涉房屋位于由原告提供物业管理服务的东莞市常平镇东田丽园小区内，《不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋建筑面积为134.26㎡，于2016年10月8日转移登记至被告名下。2016年10月8日起，被告开始拖欠原告的物业管理费，原告多次催收未果。本院于2019年9月25日立案受理了原告提起的诉讼。诉讼中，原告陈述，原告主张的物业管理费期间为2016年10月8日至2019年7月31日；案涉房屋原告按照2.30元/㎡/月的标准收取物业管理费；原、被告之间没有签订物业服务合同；案涉小区没有成立业主委员会。上述事实，有快递单、律师函、物业管理服务协议、催费通知书、不动产登记信息查询结果等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，合法的物业服务合同关系应当受到法律的保护。被告、第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证及抗辩的权利。原告提交的证据，本院予以采纳；原告主张的事实，本院也予以采信。原、被告之间没有签订物业服务合同，但原告实际为被告提供了物业管理服务，被告作为案涉房屋的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当支付物业管理费。被告每月应交纳的物业管理费为308.80元（2.30元/㎡/月×134.26㎡），被告应支付从2016年10月8日至2019年7月31日期间的物业管理费10429.47元（308.80元/月÷31天×24天+308.80元/月×33个月）。超出上述金额的部分，本院不予支持。原告主张被告没有交纳2017年2月份和2017年12月份的水费，但没有向本院提交抄表读数，应承担举证不能的不利法律后果。原告请求被告支付水费603元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告汤雪梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市东田物业管理有限公司支付2016年10月8日至2019年7月31日期间的物业管理费10429.47元；二、驳回原告东莞市东田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费78元，由原告东莞市东田物业管理有限公司负担5元、被告汤雪梅负担73元。预交案件受理费超出上述金额的部分，待本判决发生法律效力后，原告东莞市东田物业管理有限公司可以向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 罗 磊审判员 杨 欢审判员 黎杰安二〇二〇年二月十七日书记员 吴丹苗附判决引用法律条文（节选）：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。