云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5902号上诉人（原审被告）：段亚斐，男，1992年1月26日出生，彝族，现住云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人：李从贞，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：鲁林伟，男，1991年6月29日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：李加喜，云南陈永键律师事务所律师，特别授权代理。上诉人段亚斐因与被上诉人鲁林伟房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段亚斐上诉请求：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初1173号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《餐厅转让合同》是在房东同意的情况下，由被上诉人的妻子李莎与上诉人签订的，《餐厅转让合同》自2018年11月28日签订之日起即生效，被上诉人与上诉人签订的《门面房租赁合同》就此终止，被上诉人无权要求上诉人支付押金20000元。一审法院认为《餐厅转让合同》系另一法律关系而不作评判错误。二、李莎与被上诉人系夫妻关系，上诉人有理由相信李莎与上诉人签订《餐厅转让合同》的行为系夫妻共同意思表示，故李莎的行为属于家事代理。其行为一经作出，即代表双方的意思表示，上诉人无义务再征询被上诉人的意见。一审法院认为上诉人未尽到审慎义务是错误的。三、李莎曾参与《门面房租赁合同》的签订及履行，上诉人向李莎支付过大部分房租，李莎还向上诉人开具了收据，对此，被上诉人是知晓的。四、上诉人与李莎签订《门面房租赁合同》时是善意的。因为被上诉人的孩子住院急需用钱，为让上诉人放心，李莎还找到了原房东，在原房东同意的情况下由李莎与上诉人签订《餐厅转让合同》。五、被上诉人知道李莎与上诉人签订《餐厅转让合同》后，并未提出反对意见，也没有退还上诉人已支付的转让款54000元。之后，被上诉人以其实际行为表明其不再履行与原房东签订的租房合同。六、李莎与上诉人订立合同后，上诉人、被上诉人与李莎曾共同在餐厅就转让事宜进行过商议，被上诉人以转让价格过低为由对上诉人与李莎订立的协议不予认可。即使被上诉人认为转让价格过低，在其依法申请撤销转让合同之前，餐厅转让合同仍然有效，被上诉人已退出原租赁合同关系，无权要求上诉人支付任何费用，包括押金。综上所述，一审法院认定事实不清，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判支持上诉人的上诉请求。鲁林伟辩称，上诉人与被上诉人签订的《门面房租赁合同》合法、有效，且尚未到期，上诉人应当按照合同约定继续履行。李莎的行为在本案中既不能形成有效的家事代理，亦不构成表见代理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。鲁林伟向一审法院起诉请求：一、继续履行双方于2018年3月1日签订的《门面房租赁合同》；二、判令段亚斐支付押金20000元；三、本案的诉讼费用由段亚斐承担。一审法院认定事实：2018年3月1日，鲁林伟与段亚斐签订《门面房租赁合同》，约定鲁林伟将其承租的位于晋宁区昆阳街道办事处“昆阳阳光商业中心”（原瓯盟西餐厅）的门面房转租给段亚斐作为餐饮使用，出租面积为300平方米。租期自2018年5月1日起至2020年5月1日止，每年租金为人民币：85000元（大写：捌万伍仟元整），两年租金一次性付清，并且必须于2019年5月1日前支付20000元（大写：贰万元整）押金，待合同期满后在不触犯合同条规的情况下退还。《门面房租赁合同》签订后，鲁林伟遂将涉案房屋交付段亚斐使用。鲁林伟承认段亚斐一次性支付了两年租金17万元，并对李莎收取部分租金予以认可。段亚斐主张，其与鲁林伟妻子李莎、出租方三方签署《餐厅转让合同》构成家事代理，《门面房租赁合同》被《餐厅转让合同》代替。另查，鲁林伟与案外人李莎于2017年8月17日登记结婚。一审法院认为，本案涉及两份合同，即鲁林伟与段亚斐签订的《门面房租赁合同》以及段亚斐与案外人签订的《餐厅转让合同》，因鲁林伟诉请的是《门面房租赁合同》，《餐厅转让合同》具有买卖合同的性质，系另一法律关系，合同效力及其所涉及的权利义务不予评判，合同当事人可另案主张。本案的争议焦点为：一、案外人李莎是否有权代理鲁林伟签订转让合同？二、《门面房租赁合同》应否继续履行，段亚斐应否向鲁林伟支付押金20000元？一审法院认为，针对争议焦点一：1、无限制的家事代理是对合同相对性的破坏。依合同相对性，合同能够也仅能够对合同当事人产生拘束力。夫妻是共同共有的共同体，夫妻作为共有人始终是一个共有关系整体，因此以夫妻共同名义而共同缔结的合同相对人只能是夫妻共同体。同理，夫或妻单独缔结的合同，原则上仅约束合同当事人，对合同之外的第三人不具有约束力，因而合同的权利义务也只能直接归属于合同当事人本人。本案中，根据双方对真实性、合法性无争议的《门面房租赁合同》，该合同的当事人是鲁林伟与段亚斐，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效，应受法律保护，合同双方均应如约履行。2、漫无边际的家事代理不利于家庭的和谐。婚姻是心与意的结合，“一家人不说两家话”。所以，夫妻双方应“有难同当、有福同享”，但是《婚姻法》作为家庭法，不仅追求夫妻之间的适当平衡，也顾及夫妻外部交易安全的实现，因为保护交易安全同样是法律的基本目标。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。该规定对家事代理的范围做了限制，即夫妻均有权管理的家事代理，是为了满足“家庭日常生活所需”，例如管理共同家务和扶养子女，并涉及为家庭共同利益的管理。如前所述，日常家事代理适用范围应是与家庭供养有关的事务，依据家庭经济状况不同，家事代理的范围也不一而足，采购奢侈品、购买房屋等都有可能属于夫妻日常生活的代理范围，因而，判断家事代理的范围应以社会一般标准。本案中，从租赁到转让，按社会一般标准，合同当事人的权利义务已经发生重大变更，显然已逾越普通意义上的日常家事代理。家事代理的目的是保护夫妻双方，债权人的保护是其客观效果。日常家事不是夫妻一方的义务，而是夫妻自治的内容，对于日常交易情形，夫妻任何一方均可管理共同财产，但对于共同财产做出重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致同意，这要求夫妻之间相互注意与相互自律，这既是为了夫妻关系的恒久，也是为了家庭的增益，漫无边际的家事代理容易置夫妻一方于无辜，成为债权人或债务人“搭便车”的口实，反而破坏了家庭的和谐，这一点，夫妻外部的交易相对人也应尽必要的注意义务以维护交易安全，基于以上分析，夫妻一方超出日常家事代理权限的交易，应适用普通民事代理规则。本案中，其一、缔约过程中，尽管案外人李莎基于鲁林伟妻子的身份参与了《门面房租赁合同》的磋商，并实际收取了段亚斐交付的部分房租。转让餐厅对于一般家庭而言属于家庭重大事项，李莎并非房屋租赁合同的当事人，在无鲁林伟授权的情况下，其基于鲁林伟妻子的身份并不必然有权单独签订《餐厅转让合同》。其二、段亚斐辩称李莎以孩子疾病为由转让餐厅，但未提交病情诊断证明等，与常理不符合。其三、段亚斐未提交证据证明其就孩子生病以及转让餐厅等事宜征询鲁林伟，不能做出合理解释，也悖于交易习惯。综上，段亚斐关于鲁林伟之妻李莎与其签订《餐厅转让合同》构成家事代理以及其有理由相信餐厅转让为鲁林伟与李莎夫妻双方共同意思表示的辩解不能成立，依法不予采信，该合同对鲁林伟依法不产生法律效力。针对争议焦点二，双方签订的《门面房租赁合同》期限自2018年5月1日起至2020年5月1日，期限尚未届满，合同应继续履行，故鲁林伟请求继续履行合同的请求权已经产生，依法予以支持。《门面房租赁合同》约定，段亚斐须于2019年5月1日支付20000元押金，待合同期满后在不触犯合同条规的情况下退还，该约定不违反法律规定，目的是为防止房屋承租人在履行合同过程中违约，并弥补给出租人造成的损失。本案中，根据双方无争议的事实，段亚斐已一次性交付了两年的租金。原本，段亚斐已履行了承租人的主要义务，《门面房租赁合同》的主要目的已告实现，但段亚斐与案外人擅自签订《餐厅转让合同》，使得交易处于高度风险之中，其仍有交付押金的必要和义务，故鲁林伟请求段亚斐支付押金20000元的请求权已经产生，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：“一、原告鲁林伟与被告段亚斐签订于2018年3月1日的《门面房租赁合同》继续履行至2020年5月1日止。二、被告段亚斐于本判决生效之日起十日内向原告鲁林伟支付押金20000元（大写：贰万元整）。”一审案件受理费300元，减半收取150元，由段亚斐负担。二审中，上诉人向本院提交以下三组证据：一、《收款收据》，欲证明上诉人向被上诉人及其妻子李莎转款170000元后，李莎向上诉人开具了170000元的《收据》，李莎实际履行了合同；二、《情况说明》，欲证明阳光商业中心物业管理处代韩养波出租位于晋宁区阳光商业中心地下车库顶屋及相连的空地，韩养波是涉房屋的所有权人和出租人；三、《微信聊天记录》二份、《情况说明》、《收条》和《交易明细》，欲证明被上诉人未向原房东韩养波支付2019年租金，2019年的租金是上诉人代为支付的。经质证，被上诉人对上诉人提交前述三组证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明内容不予认可。经审查，本院认为，被上诉人对上诉人提交的三组证据的真实性无异议，前述证据来源合法、内容真实，与本案之间具有关联性，具备证据的形式要件，故本院对上述证据予以采信。被上诉人二审中无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对于一审法院认定的法律事实均无异议。上诉人要求补充确认如下法律事实：一、2017年4月28日，房屋所有权人韩养波委托阳光物业管理中心与被上诉人订立租房合同。二、李莎向上诉人开具17万余租金收据。三、2018年11月28日，上诉人与韩养波及李莎订立《餐厅转让合同》的相关事实。本院认为，因双方当事人对一审法院认定的法律事实均无异议，故本院予以确认。二审另补充确认：一、2017年4月28日，阳光商业中心物业管理处（出租人）受房屋所有权人韩养波委托，与鲁林伟（承租人）签订《租房合同》，约定阳光商业中心物业管理处将坐落于昆明市晋宁区阳光商业中心地下车库顶层及相连的空地出租给鲁林伟打造餐饮，租期五年，从2017年6月1日至2022年5月30日，每年租金为40000元，每年由阳光商业中心物业管理处返还32000元用于临时用房的兴建。鲁林伟一次向阳光商业中心物业管理处支付8000元的房屋租金（年租金的40000元减去返还的32000元后）和押金2000元，以后每年租金在次年同一日期交纳。二、2018年11月28日，李莎与段亚斐、房屋所有权人韩养波签订了《餐厅转让合同》，约定韩养波同意李莎将自己位于昆阳大街阳光商业中心的瓯盟西餐厅转让给段亚斐使用，并保证段亚斐同等享有李莎在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；段亚斐同意代替李莎向韩养波履行租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由李莎交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由段亚斐领回李莎交纳的押金，该押金归段亚斐所有；李莎现有装修、装饰、设备在李莎收到段亚斐转让金后全部无偿归段亚斐使用，租赁期满后不动产归韩养波所有，动产无偿归段亚斐；段亚斐在2018年11月28日前一次性向李莎支付转让费54000元，该费用包括李莎交纳给韩养波再转付段亚斐的押金、第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，李莎不得再向段亚斐索取任何其他费用。同日，李莎收到段亚斐支付的转让费54000元。三、鲁林伟与李莎于2017年8月17日登记结婚。四、2019年11月27日，段亚斐通过微信支付韩养波2019年6月1日至2020年6月1日期间的租金8000元。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、李莎与段亚斐签订的《餐厅转让合同》是否合法、有效？二、鲁林伟与段亚斐签订的《门面房租赁合同》是否应当继续履行？即段亚斐是否应当向鲁林伟支付押金20000元？本院认为，一、关于李莎与段亚斐签订的《餐厅转让合同》是否合法、有效的问题。2017年4月28日，鲁林伟与阳光商业中心物业管理处签订《租房合同》，取得位于昆明市晋宁区阳光商业中心地下车库顶层及相连空地的使用权。2018年3月1日，鲁林伟与段亚斐签订《门面房租赁合同》，将涉案租赁物转租给段亚斐作为餐饮使用。虽然，鲁林伟的妻子李莎并未在《租房合同》、《门面房租赁合同》中签字，但根据《门面房租赁合同》的实际履行情况及鲁林伟二审中关于租赁物由夫妻二人共同经营管理的自认可认定，鲁林伟与其妻子李莎二人共同经营管理涉案租赁物，并转租给段亚斐经营。据此，鲁林伟与李莎在婚姻关系存续期间对涉案房屋的转租、转让等权利享有平等处分权，故由李莎与段亚斐、韩养波签订了《餐厅转让合同》。即使被上诉人认为李莎不具有单独签署《餐厅转让合同》的权利，但从对外的法律关系上看，在夫妻双方共同履行《门面房租赁合同》的情况下，承租人有理由相信该合同权利义务的概括转让系夫妻双方共同意思表示，李莎有权签署《餐厅转让合同》。此外，《餐厅转让合同》订立后，被上诉人未继续履行其与阳光商业中心物业管理处订立的《租房合同》，即未向房屋所有权人支付2019年6月1日之后的租金，不排除系以实际行为退出《租房合同》的履行。因此，《餐厅转让合同》合法有效，对被上诉人亦具有约束力。一审法院对此认定有误，本院予以更正。二、关于鲁林伟与段亚斐签订的《门面房租赁合同》是否应当继续履行、段亚斐是否应当向鲁林伟支付押金20000元的问题。如前所述，《餐厅转让合同》系对《门面房租赁合同》中被上诉人一方合同权利义务的概括转移，并对《门面房租赁合同》中的各项权利义务进行了清结。在此情况下，《门面房租赁合同》已终止，鲁林伟要求继续履行该合同，并由段亚斐支付押金的主张不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人段亚斐的上诉请求成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初1173号民事判决；二、驳回被上诉人鲁林伟一审全部诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，共计450元，由被上诉人鲁林伟负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  晏云锋审判员  邓林春二〇二〇年二月二十八日法官助理熊金华龙俊秀书记员李孟擎