重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8598号上诉人（原审原告）：包中琼，女，1982年3月9日出生，汉族，住重庆市璧山区健龙镇。委托诉讼代理人：鲜连发，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨琪，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韦佳，女，1984年1月7日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李苓，重庆彰义律师事务所律师。原审第三人：刘有波，男，1981年5月2日出生，汉族，住重庆市永川区临江镇。委托诉讼代理人：卢俊，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：李讯讯，重庆格林威律师事务所律师。上诉人包中琼因与被上诉人韦佳、原审第三人刘有波房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人包中琼及其委托诉讼代理人王雨琪，被上诉人韦佳的委托诉讼代理人李苓、原审第三人刘有波的委托诉讼代理人李讯讯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。包中琼上诉请求：撤销原判，改判支持包中琼一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认为包中琼与韦佳签订的补充协议约定若韦佳逾期还款造成信用不良超过三次的含义并不明确系错误的。从合同文意上就能理解，约定的“征信不良超过三次”就是征信档案中的不良信息记录超过三次。根据《征信业管理条例》的规定，不良信息是指对信息主体信用状况构成负面影响的相关信息，包括信息主体在借贷等活动中未按照合同履行义务的信息，而未按时偿还按揭贷款正是没有按照合同履行义务。双方也不可能去约定状态后果，若是对征信造成严重影响的状态约定，双方不会对次数进行约定，后果状态系持续的，不存在次数。2.韦佳因还款不及时造成包中琼的征信不良超过三次，包中琼有权解除合同。征信报告显示，贷款中多达21次逾期的征信不良信息，其中逾期最长的长达7个月。报告中显示的“关注”也非信用等级，而是银行对该笔贷款的风险五级分类。该评级已经较为严重的影响信用，咨询任何一家贷款机构或银行，都不会再贷款给包中琼，给包中琼未来的经济活动造成了严重影响。3.一审法院认定包中琼未及时履行通知、协助的附属义务系错误的。韦佳作为合同当事人，其主要应当履行的义务就是支付前期房款以及继续偿还按揭贷款，即使韦佳不清楚如何偿还贷款，也有义务了解合同如何履行。向韦佳告知还款时间及金额不是包中琼的附属义务，向非合同当事人的刘有波告知更非包中琼的义务。事实上韦佳也是明确知道如何偿还贷款及还款时间的。双方签订《房屋买卖居间协议》时，包中琼就将还款情况告知了韦佳并将银行卡交付给了韦佳，因此协议中才约定按揭贷款由韦佳偿还。后因韦佳没有按时偿还合同签订后的第一期按揭贷款，包中琼才要求另行签订补充协议，重新对还款总额以及违约责任作了约定。如果韦佳不清楚还款情况，不会两次约定由自己偿还贷款。韦佳答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.由征信报告可知，因为包中琼本人有一次不良记录，一次不良记录在5年之内都是显示“关注”而不是“正常”。虽然刘有波在还款过程中确有相应的逾期记录，但是并不因此提高包中琼的信用评级。从一审调查发现，目前包中琼的信用评级还是“关注”。2.包中琼无权解除合同。一审中韦佳就提出本案实际上类似于分期付款的买卖合同。而按照合同法规定，未付款金额未达到全部价款五分之一的，出卖人无权要求解除合同。在一审中韦佳也提出来要求刘有波全额支付余款，但是包中琼当时没有同意。3.包中琼没有履行通知附属义务，一审法院对此认定正确。刘有波答辩称：一审判决清楚，认定事实正确，适用法律正确，请求维持。造成逾期还款的原因在一审中已经查明，包中琼并未告知韦佳及刘有波具体的还款时间及还款金额，截止到现在刘有波仍不知道还款金额，仍是一次性存入大额金额进入银行账户内还款。刘有波向包中琼要求过全部还清银行贷款，但包中琼一直不配合。其他意见同韦佳的意见一致。包中琼向一审法院起诉请求：1、解除包中琼、韦佳于2013年5月30日签订的房屋买卖合同；2、韦佳支付违约金324827元；3、韦佳搬离位于重庆市巴南区巴南大道9号的房屋；4、第三人刘有波协助将位于重庆市巴南区巴南大道9号的房屋交付给包中琼。一审法院认定事实：2013年5月30日，包中琼与韦佳、重庆巨象房地产经纪有限公司（已注销）签订房地产买卖居间协议约定：包中琼将其所有的案涉房屋出售给韦佳，成交价为830000元；该房屋已设定抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司重庆巴南支行；韦佳于签订协议时向包中琼支付定金20000元，第二期款项金额待银行贷款金额确定后再定；银行贷款结清后办理房屋权属转移登记手续；逾期付款在10日以内的，自约定应付房款期限届满次日起至实际支付之日止，韦佳按日向包中琼支付未付部分房价款的万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过上述时间的，包中琼有权解除合同，包中琼解除合同的，韦佳应当自解除合同通知送达之日起10日内按累计逾期未付房价款的20%支付违约金，包中琼退还已付房款；包中琼银行贷款部分由韦佳偿还，如因韦佳的原因造成包中琼信用不良，韦佳负全责。2013年6月22日，包中琼与韦佳签订补充协议约定：包中琼在银行的按揭贷款部分481473.69元由韦佳继续偿还，若因还款不及时造成包中琼的信用不良超过两次，则韦佳按成交价的3%支付违约金，若超过三次，则包中琼有权收回房地产权证终止交易，韦佳所交的房款不予退还，作为造成包中琼征信不良的补偿；韦佳于公证当日支付包中琼房款324827元，包中琼将房屋交给韦佳使用；韦佳结清包中琼银行按揭贷款后过户。嗣后，韦佳按约定支付定金20000元及首期款324827元，共计344827元。2013年6月，包中琼向韦佳交付案涉房屋。2013年8月19日，韦佳与刘有波协议离婚，约定债权债务归刘有波。包中琼举示的个人信用报告载明：2013年5月至2016年3月，包中琼的按揭贷款共有11笔逾期，其贷记卡于2013年7月有一次逾期，评为五级信用等级中的“关注”级。该报告查询时间为2018年4月3日，不展示5年前已经结束的逾期及违约行为。一审法院认为，包中琼与韦佳签订的房地产买卖居间协议中的房屋买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。上述协议签订后，韦佳按约定向包中琼支付定金20000元及首期款324827元，共计344827元。房屋买卖合同及补充协议均约定包中琼的案涉房屋按揭贷款481473.69元由韦佳偿还，若逾期还款给包中琼造成征信不良超过三次的，包中琼可解除合同，现争议焦点为韦佳是否因逾期还款造成包中琼征信不良超过三次。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，包中琼、韦佳签订的补充协议约定若韦佳逾期还款造成信用不良超过三次的含义并不明确。补充协议约定若韦佳逾期还款造成包中琼征信不良超过两次，则韦佳支付成交价3%的违约金，即双方签订房屋买卖合同约定违约金的目的在于保障交易的顺利完成，若逾期还款严重影响信用，则守约方可解除房屋买卖合同。故逾期还款造成信用不良超过三次，按通常理解为该评级较为严重影响信用，给未来的经济活动造成严重影响，而包中琼举示的个人信用报告显示其信用评级为五级中的“关注”，即仅列“正常”之后。同时，包中琼的贷记卡亦有一次逾期还款，而个人信用报告系中国人民银行征信中心依据截至报告时间个人征信系统的记录予以综合评级，故包中琼举示的个人信用报告并不能证明系仅因案涉贷款逾期造成。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”包中琼并未举示证据证明其已书面或口头告知韦佳或刘有波案涉贷款的还款金额及还款时间。一审庭审中，韦佳及刘有波亦予以否认，包中琼亦自认其预留在按揭贷款银行的手机号码多年未使用，亦未变更为韦佳或刘有波的手机号码。刘有波陈述其装修后入住至今，其在接到包中琼偿还银行按揭贷款通知后及时大笔存入还款帐户，即从双方举示的证据亦不能推定韦佳或刘有波知晓案涉贷款的还款时间及还款金额。即包中琼、韦佳在签订房屋买卖合同及补充协议后，包中琼未及时履行通知、协助的附属义务。再次，包中琼举示的贷款已还款明细清单显示还款时间为每月8日，但并未举示该还款帐户对应的银行卡还款周期内的交易明细，还款帐户对应的银行卡户名为包中琼，该银行卡由包中琼持有和控制，该清单仅能证明案涉贷款存在逾期还款的行为，即不能证明系因韦佳或刘有波原因造成逾期还款。最后，从合同实际履行情况上看，包中琼、韦佳于2013年签订房屋买卖合同及补充协议约定房款为830000元，合同签订后，韦佳已支付定金20000元及首期款324827元并偿还部分按揭贷款至今，且韦佳已于2013年接房入住，至今已达6年。综上，包中琼应当承担举证不能的法律责任，对其诉讼请求，一审法院均不予支持，对韦佳、刘有波的抗辩意见，一审法院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告包中琼的诉讼请求。本案案件受理费15463元，由原告包中琼负担。”二审中，包中琼提交银行流水、账户历史交易表及个人信用报告（2019年12月6日查询），拟证实案涉房屋贷款的还款情况、逾期次数，以及在一审诉讼过程中仍有逾期还款的情况。韦佳、刘有波对包中琼举示证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对包中琼二审中举示证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明，包中琼二审中举示的个人信用报告（2019年12月6日查询）载明：2015年1月至2019年11月，包中琼的按揭贷款共有27笔逾期；贷记卡、准贷记卡无逾期记录；评为五级分类中的“正常”级。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，包中琼与韦佳签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人在二审中的争议是：韦佳是否违约、包中琼能否据此解除合同，以及韦佳是否应当承担违约责任。现具体评析如下：一、关于韦佳是否违约的问题包中琼、韦佳在补充协议中约定，“若因还款不及时造成包中琼的信用不良超过两次，则韦佳按成交价的3%支付违约金，若超过三次，则包中琼有权收回房地产权证终止交易，韦佳所交的房款不予退还，作为造成包中琼征信不良的补偿”。包中琼上诉认为，双方约定的“信用不良”就是“征信报告中有不良信息记录”，“信用不良超过三次”就是“征信档案中的不良信息记录超过三次”。韦佳、刘有波则认为合同中约定的“信用不良”并非“征信档案中有不良信息”，二者含义并不相同。本院认为，根据《征信业管理条例》第四十四条的规定，不良信息是指对信息主体信用状况构成负面影响的下列信息：信息主体在借贷、赊购、担保、租赁、保险、使用信用卡等活动中未按照合同履行义务的信息，对信息主体的行政处罚信息，人民法院判决或者裁定信息主体履行义务以及强制执行的信息，以及国务院征信业监督管理部门规定的其他不良信息。由此可见，个人信用报告中有不良信息记载即会对信息主体的信用状况构成一定程度的负面影响。而我国目前并没有统一的个人信用等级评价标准，即没有统一、具体的标准，规定在什么情况下、符合哪些条件的个人，其个人信用会被评价为“不良”或其他等级。包中琼、韦佳均非从事涉及信用评价或金融、法律等行业的专业人员，其在补充协议中的文字表述与现行法律法规、条例中的文字表述不完全一致时应结合双方订立协议时的真实意思予以正确理解。本院认为，双方在补充协议中作出相关约定就是为约束韦佳按时偿还按揭贷款，以尽量确保包中琼的个人信用状况不因此而受到影响。补充协议中表述的“还款不及时”含义与个人信用报告中的“逾期还款”或“贷款逾期”的含义应属一致。而在包中琼二审举示的个人信用报告中载明，2015年1月至2019年11月共有27笔按揭贷款逾期；案涉贷款的分类等级也曾被评价为“关注”，故应当认定信用报告中的逾期记录就是前述条例中所指向的“信息主体在借贷活动中未按照合同履行义务的不良信息”，已构成对对包中琼个人信用状况的负面影响。在目前没有统一的个人信用等级评价标准的前提下，将补充协议中表述的“造成其个人信用不良”理解为“个人征信报告中有不良信息记录”符合双方的真实意思表示。尽管包中琼无充分证据证实其向韦佳履行了告知具体还款日期和金额的合同义务，但基于诚实信用原则，韦佳作为还款义务人在合同签订后长达数年时间内也应当积极查清相关还款信息并履行按时还款义务，不能仅以包中琼未完全尽到告知义务而主张免除自己的合同义务。本院认为，包中琼关于韦佳的行为已构成违约的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于包中琼能否解除合同的问题本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当综合考量违约方的过错程度、是否影响守约方合同目的的实现等情形，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。首先，包中琼的合同目的是出售案涉房屋、取得价款。之所以采取由韦佳直接偿还包中琼名下剩余按揭贷款这种方式履行合同，是双方基于买卖合同签订时包中琼未取得案涉房屋产权登记证、不具备或不愿意立即办理房屋过户手续等原因协商一致的结果，是双方为了促成交易顺利完成、实现合同目的而自愿达成的合意。虽然在韦佳、刘有波还款的过程中确有多次贷款逾期的情况发生，但案涉贷款至今仍能按月清偿，银行并未因出现多次贷款逾期的情形而要求包中琼承担根本违约的相应责任或主张解除合同；根据包中琼二审中举示的新证据显示，其个人征信报告中贷款的分类评价目前已由“关注”调整为“正常”。如包中琼与韦佳向贷款银行清偿完剩余按揭贷款，双方应当能够完成案涉房屋的过户登记，包中琼实现合同目的并无其他法律障碍。其次，虽然按补充协议约定，负有按时还款义务的是韦佳一方，但包中琼既未提供充分证据证实其已明确告知了韦佳偿还按揭贷款的具体日期和金额，也未证实其在出现两次贷款逾期后及时催告韦佳还款或要求韦佳承担违约责任，在韦佳逾期还款超过三笔之后至本案诉讼前，包中琼对其后续的还款行为亦予以了接受。因此，案涉贷款目前出现累计逾期还贷二十余笔这一结果，包中琼在履行告知义务和防止损失扩大两方面都存在一定瑕疵，应承担相应后果。第三，从合同实际履行的情况看，包中琼、韦佳于2013年签订房屋买卖合同及补充协议约定房款为830000元，合同签订后至本案诉讼前，韦佳已按约支付定金20000元及首期款324827元并如数偿还按揭贷款，除有部分贷款逾期外并无其他违约行为存在，且韦佳于2013年接房装修入住已达6年之久，如现在解除合同将造成双方利益的重大失衡。综上所述，本院认为，韦佳在履行案涉合同的过程中虽然存在一定的违约行为，但鉴于韦佳已实际履行了大部分合同义务，其违约行为并非主观严重过错所致，在案件审理中韦佳也表示愿意继续履行合同，且继续履行合同不影响相对方包中琼实现合同目的。故对包中琼要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。三、关于韦佳是否应当承担违约责任的问题如前所述，韦佳多次逾期还款的行为已构成违约，虽然本院对包中琼要求解除合同的请求不予支持，但韦佳仍应承担支付违约金的责任。包中琼起诉要求韦佳支付违约金324827元。韦佳在辩称自己不应承担违约责任的同时，也明确向一审法院提出双方约定的违约金过高，如法院最终认定其违约，要求对违约金数额予以调整。本院认为，综合考量韦佳的过错程度以及包中琼未举示其遭受直接损失的相关证据等因素，对韦佳要求下调违约金的请求予以支持，酌情主张韦佳应向包中琼支付违约金30000元。综上所述，根据二审新证据，包中琼的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初2636号民事判决；二、韦佳于本判决生效之日起15日内支付包中琼违约金30000元；三、驳回包中琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案一审案件受理费15463元，由包中琼负担7731.5元，由韦佳负担7731.5元；二审案件受理费15463元，由包中琼负担7731.5元，由韦佳负担7731.5元（二审案件受理费包中琼已预交，本院不退，由韦佳在履行判决金额时一并支付给包中琼）。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年二月十八日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅