江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10353号上诉人(原审原告)：南京港（集团）有限公司生活服务中心，住所地南京市鼓楼区北祖师庵68号。负责人：韩燕萍，该中心主任。委托诉讼代理人：陈慧，女，该中心党支部书记。委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董梅，女，1972年12月8日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：孙宏权（系董梅之夫），住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨思明，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京港（集团）有限公司生活服务中心（以下简称南京港服务中心）与上诉人董梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院作出的（2019）苏0106民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京港服务中心上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持其一审诉请；2.本案诉讼费用由董梅承担。事实和理由：本案为房屋租赁合同纠纷，南京港服务中心向董梅出租位于南京市鼓楼区院内平房，于2014年签订《房屋租赁合同》，上诉人认为五年的租赁期已经到期，故要求被上诉人搬离案涉房屋，引发此次诉讼。一审法院认为南京港服务中心不能证明《房屋租赁合同》租赁期限条款中的“五年”是双方共同的意思表示，从而认定合同中打印的“长期”“无期限”为双方本意，并认为该合同租赁期限“最长期限应为二十年”，缺乏法律依据。即使合同按照“长期”、“无限期”的文字表述，也只能理解为表述不明确，应当依据《合同法》第二百三十二条来处理。董梅辩称，双方系公房租赁关系或福利分房关系，并非一审法院认定的租赁关系。请求法院确认双方之间的租赁关系系企业福利用房且地位不平等的租赁关系，或者是福利分房关系。董梅上诉请求：请求二审法院撤销原判，驳回南京港服务中心的起诉。事实和理由：1.董梅系南京港生活服务中心职工，1998年南京港服务中心原负责房屋分配、管理、维修的领导李光启副主任，代表南京港服务中心将涉案房屋作为职工福利用房分配给董梅使用，李光启一审中说明了相关事实。2.南京港服务中心未与董梅办理涉案房屋的公房租赁手续，是南京港服务中心提供的房屋证照不齐等原因导致，董梅无过错。董梅多次要求办理公房租赁手续，但南京港服务中心未履行义务，未办理相关手续，董梅对此无过错，并不影响双方已形成的事实上的公房租赁关系。3.南京港服务中心单位职工房屋租金都是每月从职工工资中扣除的，董梅是南京港服务中心单位职工，其房屋租金也应由南京港服务中心每月从董梅工资中扣除，但南京港服务中心没有扣除涉案房屋租金，董梅以为是单位考虑自己的困难予以了减免，因此，未交纳租金董梅无过错，不应影响双方已形成的公房租赁关系。4.南京港服务中心2007年向董梅发放购房补贴前，董梅已经取得南京港服务中心分配的福利住房，购房补贴发放金额的正确与否不应改变已经形成事实。南京港服务中心住房补贴发放错误，不影响双方之间形成公房租赁关系。购房补贴发放金额的错误是南京港服务中心人员变更造成的，不应由董梅承担责任。5.涉案房屋系董梅已取得的公有住房，双方之间已形成公有住房租赁关系，南京港服务中心无权用董梅已经取得的福利住房再与董梅签订普通房屋租赁合同。另双方签订的房屋租赁合同仅仅形式上不是公房租赁合同，合同租期、合同解除条款、甚至租金等主要条款均表达了董梅对涉案房屋拥有永久使用权的内容，体现了涉案房屋职工福利住房的性质，案涉合同不应理解为一般房屋租赁合同。6.涉案房屋系南京港服务中心自建自管的房屋，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”7.无论是合同期限还是解除条款、形式、租金标准等主要条款，均表达了涉案房屋系公房租赁关系或者福利分房关系，与一般的租赁合同存在本质区别，导致董梅误以为签订涉案租赁合同是为了办理下一步公房租赁手续或者福利分房手续而准备。直到南京港服务中心提起诉讼，董梅才知道涉案租赁合同并不是为了办理福利分房或者公房承租，董梅认为受到了对方的误导，产生重大误解。根据合同法的相关规定，涉案租赁合同理应撤销。南京港服务中心辩称，董梅认为涉案房屋系公房分配性质的租赁关系没有事实依据及政策依据。1.涉案租赁合同签订的程序、形式、内容、租金标准均与公房承租存在实质性区别。2.公房分配形式的公房租赁属于历史遗留产物，在1992年房改后南京市即基本取消公房分配。南京港服务中心在2014年就不存在公房分配，而是对之前占有使用的房屋进行规范管理。3.董梅按照未享受福利分房政策的标准，全额领取了公有住房补贴，可以反证双方都很清楚，南京港服务中心从未将涉案房屋作为公有住房分配给董梅。综上，请求二审法院驳回董梅上诉请求。南京港服务中心向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的房屋租赁合同；2.董梅立即将南京市鼓楼区院一单元东侧、六单元南侧的平房腾空并返还给南京港服务中心；3.诉讼费由董梅承担。一审法院认定的事实：南京港服务中心于1995年取得涉案房屋的规划许可证，涉案房屋建成后未领取房屋所有权证。董梅系南京港服务中心单位职工。经董梅申请，南京港服务中心于1998年将涉案房屋交给董梅居住，未办理相关分房或租赁手续，董梅亦未交纳租金。2014年9月24日，南京港房屋中心（甲方）与董梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市鼓楼区院内平房1间（建筑面积20平方米）出租给乙方居住，租期长期（无期限）；月租金80元，年租金960元，租金先付后用，乙方应于每年10月1日前缴纳一年租金；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借涉案房屋等等。合同签订后，董梅继续使用涉案房屋，并按照约定缴纳租金。因董梅未享受福利分房政策，南京港服务中心根据国家政策于2007年向董梅发放购房补贴45750元。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于租赁关系性质问题。双方并未签公房租赁合同及相关手续，董梅亦于2007年按照未享受福利分房情形领取住房补贴。故双方之间就涉案房屋并非公房租赁关系，属于人民法院民事案件的受理范围。关于租赁期限问题。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的租赁合同约定是长期（无期限），根据法律规定，双方签订的租赁合同最长期限应为二十年。现租赁期限尚未届满，董梅并未违约，南京港服务中心要求解除合同并要求董梅返还房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回南京港服务中心的诉讼请求。一审案件受理费80元，由南京港服务中心负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，南京港服务中心提交以下新的证据：1.购房补贴申请表一份；2.购房补贴发放清单原件。证明董梅作为职工，领取购房补贴时并未对案涉房屋的面积进行扣减。董梅质证认为，对证据真实性予以认可，但不认可证明目的，其在对补贴金额、标准不知情的情况下，接受了对方提供的住房补贴，未将承租的20平方米公房的面积扣除是南京港服务中心的过错，与董梅无关，该20平方米的住房补贴，其愿意退还南京港服务中心。本院审理期间，董梅未提交新的证据。本案二审争议焦点为：1.南京港服务中心与董梅就案涉房屋是否存在房屋租赁合同关系；2.南京港服务中心是否有权要求董梅返还案涉房屋。本院认为，关于第一项争议焦点。案涉房屋在1998年由南京港服务中心交由董梅使用，但在董梅占有使用期间，案涉房屋均未办理公房租赁的手续，董梅也未按照公房租赁的关系缴纳过相应租金。2014年9月24日，双方签订《房屋租赁合同》，从该合同形式、内容来看，显然也与订立公房租赁契约有很大区别，董梅主张其与南京港服务中心之间是公房租赁关系缺乏事实依据。另外，董梅称该房屋系福利分房，但其并未提供充分证据证明南京港服务中心已将案涉房屋作为福利分配向其分配，且董梅本人亦按照未享受福利分房政策享受购房补贴，在此情形下一审法院认定案涉房屋并非董梅享受的福利分房、属于人民法院审理民事案件范围并无不当。董梅所称本案不属人民法院审理民事案件的范围、要求驳回南京港服务中心起诉的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，董梅称其对案涉租赁合同存在重大误解，要求撤销该合同，但其该项主张也超过《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第一项规定的除斥期间，本院对其该理由亦不予采纳。关于第二项争议焦点。双方在案涉租赁合同中并未对租赁期限作出明确约定，且双方也未能就租赁期限达成补充协议，根据合同相关条款及交易习惯也不足以确定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，案涉租赁合同应视为不定期租赁。在此情况下，南京港服务中心作为出租人有权随时解除合同，故本院对南京港服务中心解除案涉租赁合同的诉请予以支持。至迟在2019年4月10日一审法院第一次开庭时，南京港服务中心解除合同的意思表示已经到达董梅，故双方租赁合同于2019年4月10日解除。但根据法律规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，结合本案实际情况，本院判令董梅应于本判决生效之日起两个月内将案涉房屋腾空并向南京港服务中心返还。综上所述，董梅的上诉请求不能成立，本院予以驳回；南京港服务中心的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3104号民事判决；二、南京港（集团）有限公司生活服务中心与董梅于2014年9月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月10日解除；三、董梅于本判决生效之日起两个月内将南京市鼓楼区院一单元东侧、六单元南侧的平房（即双方租赁合同中约定将军庙38号院内20㎡的平房）腾空并返还给南京港（集团）有限公司生活服务中心。二审案件受理费80元，由董梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年二月七日法官助理 李映碧书 记 员 孙雪松