浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初8912号 本诉原告（反诉被告）：杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道望山路117号城市之星8幢101室，统一社会信用代码913306045644033312。 负责人：沈国荣，经理。 委托诉讼代理人：夏铁军，浙江民间律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：郑立军，男，汉族，1973年11月4日出生，住绍兴市上虞区。 本诉被告（反诉原告）：倪秀屏，女，汉族，1970年5月8日出生，住绍兴市上虞区。 本诉原告（反诉被告）杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司（以下简称上虞滨江物业）与本诉被告（反诉原告）郑立军、倪秀屏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法由审判员朱辉适用简易程序独任审判。在审理过程中，郑立军、倪秀屏提出反诉。本院经审查后，决定合并审理并重新指定举证期限，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。上虞滨江物业的委托诉讼代理人夏铁军，郑立军、倪秀屏到庭参加了诉讼。本案经本院调解及双方自行协商未果，现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）上虞滨江物业本诉向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付2018年1月至2018年12月的物业管理费5840.64元并支付滞纳金1752.19元，共计7592.83元；2.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告明确物业费计算方式为142.24平方米*3元/平方米/月*12个月+车位管理费60元/月*12个月，滞纳金按照本金的30%计算。事实与理由如下：上虞滨江物业系上虞滨江﹒城市之星小区的物业管理服务单位，郑立军、倪秀屏系该小区12幢2单元903室的业主。自2018年1月起，郑立军、倪秀屏一直未缴纳物业费。期间，上虞滨江物业曾多次催讨，均未果。为此，原告特提起诉讼，望依法判决。 本诉被告（反诉原告）郑立军、倪秀屏本诉辩称：上虞滨江物业依据的物业服务合同无效。首先，城市之星小区业委会于2016年12月10日即告成立，物业服务合同在2017年1月订立，但合同约定的服务期限却从2016年1月开始；其次，上虞滨江物业在业委会成立过程中，对投票进行干扰；第三，在业委会成立选聘物业公司时，上虞滨江物业采用格式条款，未将条款内容对业主进行说明，根据合同法52条之规定，该合同无效；第四，上虞滨江物业与业委会订立合同时，将前期物业协议变更为永久协议，显然也与法律规定不符；第五，2016年4月3日验房时，房屋的前后阳台均存在渗漏，导致无法交房，直至2016年9月底才修好。根据规定，因房子质量问题无法交房的，业主无需缴纳物业费，应由房产商承担。据此，要求减免4-9月的物业费，但上虞滨江物业不同意，并扣押钥匙和相关资料不交房，致使长期无法装修入住。在2016年10月25日，被告按照物业要求缴纳了物业费，才办理了交房手续；第六，物业按照3元/平方米标准收费，既不符合上虞相关价格规定，也未征得业主“双过半”的赞成票。综上，上虞滨江物业的起诉不成立。 反诉原告（本诉被告）郑立军、倪秀屏向本院提出反诉请求：1.判令上虞滨江物业退还2016年多收取的物业费3840.48元，2017年多收取的物业费3072.38元；2.判令上虞滨江物业退还2016年多收取的车位管理费330元；3.判令上虞滨江物业按照实际时间支付上述多收取费用的银行同期贷款利息；4.反诉费用由上虞滨江物业承担。庭审中，郑立军、倪秀屏明确反诉第三项中利息的起止时间为收取之日起至实际退还之日止。事实与理由如下：上虞滨江物业存在自行抬高收费标准，违规收费的情形。根据上虞发改局（2016）22号《关于核定滨江城市之星物业服务收费标准的通知》，高层住宅物业中准价1元/平方米·月，最高浮动不超过20%；车位管理费30元/月；高层住宅物业公共能耗费可单独按实另行向业主分摊，需做好相应公示；物业费计收面积以房权证为准。根据上述文件规定，反诉原告2016年2月到12月最多只需缴纳物业费853.44元（142.24平方米*1.2元/平方米·月*5个月，按实际交房时间只应算5个月），车位管理费330元。上虞滨江物业实际收取2016年2月到12月计11个月的物业费4693.92元（142.24平方米*3元/平方米·月*11个月），车位管理费660元。同理，2017年上虞滨江物业实际收取物业费5120.64元。上述期间内的公共能耗费，在上虞滨江物业依规按章并经审计公示认可后，同意另行支付。另反诉原告在2016年4月3日验房时，发现前后阳台均有渗漏，无法交房。房产商经过三次维修后，于2016年9月底维修完毕。上述维修期间，因无法交房，根据规定业主无需承担物业费。第三，城市之星小区的业委会在2016年12月底成立，2017年1月1日与上虞滨江物业签订物业服务合同。合同虽注明收费标准为3元/平方米·月，但该标准却未经全体业主投票表决。而根据法律规定，上调物业费须征得“双过半”赞成票。综上，请求支持反诉请求。 反诉被告（本诉原告）上虞滨江物业反诉辩称：1.16年的物业费已超过诉讼时效；2.双方的商品房买卖合同明确约定，买受人在验收及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，买受人不得拒绝接受房屋交付，买受人以此拒绝的，出卖人不承担逾期交付的责任。而房产公司早在2015年12月31日前以书面形式通知交房，并明确了2016年2月-12月的物业费收费清单（免除了一个月的物业费）。但郑立军、倪秀屏未按期办理手续，直至2016年4月才办理交房手续，又以上述问题为由拒不办理手续。根据商品房买卖合同约定，不影响出卖人实际交付，亦不影响物业费缴纳时间，即应自2016年2月开始计算物业费；3.双方间的物业服务合同不存在法律规定的无效情形，依法成立生效。发改局文件仅是政府指导价，非强制性规定，不影响合同效力；4.物业服务合同的订立符合法定程序，经过了全体业主在2016年12月的公开表决，且由公证机构现场监督。表决时，物业合同期限从2016年1月始，系追认行为，对全体具有法律约束力；5.郑立军、倪秀屏作为单个业主，无权主张物业合同无效，且其无效主张也超过一年的撤销期限。综上，要求驳回郑立军、倪秀屏的反诉主张。 庭审中，双方围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。双方对《城市之星物业服务合同》、《城市之星临时管理规约》、《前期物业服务合同》、业主入伙物件交接单、入伙手续流水作业单、房屋交付验收单、2016年2月-2016年12月的物业费收款收据、业主基本情况登记表、律师函及相应的EMS邮寄面单查询结果、《商品房买卖合同》、交房通知的EMS邮寄面单、虞发改价（2016）22号关于核定滨江城市之星物业服务收费标准的通知、不动产权证、关于选续聘物业管理企业的公告、城市之星业主大会表决情况汇总票、业主委员会备案证明、浙江省各市物业收费政府指导标准、绍市发改价（2014）45号绍兴市关于进一步加强物业服务收费管理的指导意见、虞计物（2005）62号关于印发《上虞市物业服务收费管理实施办法（试行）的通知》（含附件实施办法及收费等级考评标准）、照片打印件（滨江物业的资质证书、质量体系认证证书、荣誉证书、小区及小区活动照片）、城市之星物业概括说明、上虞区百官街道绿城社区出具的证明、（2018）浙0604民初7390号民事判决书等证据的真实性均无异议，本院均予认定并在卷佐证。对于上述证据的证明效力，本院将在说理部分加以具体分析说明。 根据上述证据认定，结合双方的庭审陈述，本院认定事实如下：2013年10月11日，上虞滨江物业与上虞滨江城市之星置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由上虞滨江物业向该公司开发建设的位于绍兴市上虞区的滨江城市之星住宅小区提供物业管理服务，其中物业服务费（含电梯、水泵、水系景观、中央空调等公用设施设备运行能耗费用）按建筑面积收取，标准为3.0元/月/平方米，车位费60元/月/个，服务期限自签订之日起至业主大会（业主委员会）成立时止。 郑立军、倪秀屏系上述滨江城市之星12幢2单元903室业主，房屋建筑面积142.24平方米。郑立军、倪秀屏于2015年9月22日与上虞滨江物业签订了《前期物业服务协议》，约定由上虞滨江物业向其提供物业管理服务，物业服务费按年预收，收费标准、服务内容、管理期限等主要条款均与《前期物业服务合同》约定一致。约96%的业主同郑立军、倪秀屏一样，在交房时与上虞滨江物业签订了《前期物业服务协议》。 2016年11月2日，滨江城市之星业主大会筹备组在小区内张贴《关于选续聘物业管理企业的公告》，主要表决内容为是否续聘上虞滨江物业作为物业服务企业，且明确若同意续聘，则视为同意以下条件：1.物业费（含公共能耗费）继续按3.0元/月/平方米、车位费60元/月/个收取；2.合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日；3.其他约定事项与《前期物业服务合同》一致。经业主书面表决后，城市之星业主大会筹备组于2016年11月29日唱票，经统计专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加投票，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘上虞滨江物业，开箱唱票由上虞公证处全程公证。 2017年1月14日，上虞滨江物业与城市之星业主委员会签订《物业服务合同》，约定由上虞滨江物业继续向滨江城市之星住宅小区提供物业管理服务，物业服务费采用包干制，高层住宅3.0元/月/平方米（含能耗费），车位费60元/月/个，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日。物业服务费按年度交纳，在每年一月份前交纳。物业服务费预收期限为12个月。按年度缴纳物业费的，业主或非业主使用人逾期缴纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。其他约定事项与《前期物业服务合同》一致。 《前期物业服务合同》及《物业服务合同》签订后，上虞滨江物业一直按约向滨江城市之星小区提供物业管理服务。郑立军、倪秀屏于2016年10月25日向上虞滨江物业缴纳了2016年2月1日-2016年12月31日的物业费5353.92元（含车位管理费660元）。此外，郑立军、倪秀屏还缴纳了2017年的物业费5120.64元（不含车位管理费）。2018年10月，上虞滨江物业委托律师，就2018年1月-2018年12月的物业费，向郑立军、倪秀屏发送了律师函。按照《物业服务合同》约定计算，郑立军、倪秀屏应交2018年度物业费（含车位管理费720元）5840.64元。庭审中，郑立军、倪秀屏对尚未缴纳2018年度的物业费并无异议。 另查明，2016年4月20日，上虞区发展和改革局依据其2005年制定的《物业收费办法》中公布的收费标准，作出《关于核定滨江城市之星物业服务收费标准的通知》，批复案涉小区“高层住宅物业中准价1.00元/月/平方米，最高浮动幅度不超过20%，车位物业服务费30.00元/月/个，高层住宅物业公共能耗费可单独按实另行向业主分摊，须做好相应公示，物业服务费计收面积以房屋所有权证为准”。 再查明，被告具有国家一级物业管理资质。滨江城市之星小区为高层电梯住宅，小区内设置有室外游泳池（夏季开放）、室内恒温游泳馆（每日13时-21时开放，夏季室外游泳池开放时除外），及可进行棋牌、瑜伽、跑步、乒乓球等娱乐健身活动的私家会所（开放时间：周一到周五13时-21时，周六、周日及法定节假日9时-21时），且游泳馆和会所等均不对外开放，仅供小区全体业主免费使用。 还查明，2016年4月3日，郑立军、倪秀屏前往验房，但因房屋南阳台、东西主管周围有渗水现象，未予接收房屋。2016年10月25日，郑立军、倪秀屏接收了房屋并办理了入伙手续。 本院对争议焦点分析如下： 一、《物业服务合同》效力的认定。郑立军、倪秀屏以上虞滨江物业对投票进行干扰、采用格式选票、格式条款且未向业主加以说明、合同订立未经业主投票表决为由，主张《物业服务合同》无效。本院认为：1.上虞滨江物业的续聘符合法定程序。根据查明事实，城市之星小区物业服务企业的选续聘经过了小区业主的书面表决，并在公证处全程公证下进行了开箱唱票。唱票结果已达到了法律规定的要求，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加投票，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意续聘上虞滨江物业。郑立军、倪秀屏辩称，合同订立未经业主投票表决，与查明事实不符，本院不予采信；2.郑立军、倪秀屏除自己的陈述外，未提供任何证据证明，上虞滨江物业对投票进行了干扰，应承担举证不能的不利后果。《物业服务合同》系上虞城市之星业主委员会根据小区业主书面表决结果，自愿订立，是双方真实意思表示。合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗；3.业主大会会议表决票系业主大会表决之用，非上虞滨江物业单方提供，选项也并非只有同意续聘一个。即使需要对表决票内容进行说明，也非上虞滨江物业之义务。《物业服务合同》条款也不存在免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。郑立军、倪秀屏辩称，合同约定逾期交纳物业费需承担违约金，属于格式合同中的免责条款，未经明确说明，不发生法律效力。但合同法本就明确规定，未履行或迟延履行合同义务，需要承担违约责任。合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，退一步讲，即使合同存在无效的免责条款，也并不必然导致整个合同无效。郑立军、倪秀屏的上述抗辩意见，既无事实根据，也与法律规定不符，本院不予采纳。综上，《物业服务合同》依法成立且生效，受法律保护，对业主具有约束力。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业服务合同》约定，按每日千分之三计算违约金，显然过高。郑立军、倪秀屏辩称，约定的违约金过高，有事实和法律依据，本院予以采纳。结合郑立军、倪秀屏的违约情节，本院酌定违约金500元。 二、《前期物业服务合同（协议）》的认定。郑立军、倪秀屏以协议签署并非自愿，迫于无奈为由，主张无效。本院认为：根据《物业管理条例》之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业。且建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据上述法律规定，前期物业管理企业由建设单位选聘，且该部分内容应当包含在买卖合同中，对业主具有约束力。郑立军、倪秀屏与案涉小区置业公司签订的商品房买卖合同中，已明确约定出卖人已经选聘上虞滨江物业为前期物业管理企业。买受人同意买卖合同附件中的《前期物业服务合同》的主要内容。郑立军、倪秀屏作为完全民事行为能力人，其在签订商品房买卖合同时，应当了解订立后产生的法律后果。若其不同意建设单位选定的物业服务企业或《前期物业服务合同（协议）》的条款内容，完全可以选择不购买该小区房屋。现郑立军、倪秀屏选择购买该小区房屋，表明其同意建设单位选定上虞滨江物业作为前期物业管理服务企业及《前期物业服务合同（协议）》的主要内容。郑立军、倪秀屏辩称，协议签署并非自愿，系迫于无奈而为，但未提供任何证据证明，本院无法采信。此外，郑立军、倪秀屏也无证据表明，《前期物业服务合同（协议）》存在其他法律规定的无效情形。故本院认定《前期物业服务合同（协议）》依法成立且生效，合同双方当事人均应遵照履行。 三、物业费收取标准的效力。第一，根据浙江省、绍兴市及上虞区相关物业服务收费管理办法（意见）的规定，普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，而业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费则实行市场调节价。按照我国价格法的规定，市场调节价指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本案中，上虞滨江物业依据《物业服务合同》要求郑立军、倪秀屏支付2018年度的物业费，显然不属于前期物业服务费，不受政府指导价调整。事实上，绍兴市上虞区发展和改革局于2016年4月20日发布虞发改价（2016）22号关于核定滨江城市之星物业服务收费标准的通知时，滨江城市之星业主委员会尚未成立。该通知针对的是前期物业服务收费，而非业委会成立后，与上虞滨江物业签订的《物业服务合同》。因此，郑立军、倪秀屏辩称，《物业服务合同》收费标准超过政府指导价上限，应属无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳；第二，价格法规定，价格的制定应当符合价值规律。政府指导价应根据有关商品或服务的社会平均成本和市场供求状况来确定并予以适时调整。可见，前期物业服务收费政府指导价的制定，也应遵循价值规律，即物业服务企业提供的物业服务价值应与物业收费价格相匹配，而并非单纯的追求低廉或一成不变。如果政府指导价长期偏离物业服务的社会平均成本，则必然导致物业服务企业提供的物业服务质量下降，最终影响的仍是全体业主的共同利益。虞发改价（2016）22号关于核定滨江城市之星物业服务收费标准的通知依据的是2005年制定的《物业收费办法》中公布的收费标准，核定前期物业费指导价。该收费标准到2016年时，已经长达十年未曾调整。而期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按照2005年时的收费标准核定目前的前期物业费指导价，显然背离了价值规律。另，虞发改价（2016）22号通知核定的指导价并不包含公共能耗费，而案涉前期物业合同约定的3.0元/月/平方米收费标准则包含了公共能耗费。滨江城市之星住宅小区又设置有只对业主免费开放的室内恒温游泳馆和供棋牌、健身的会所，势必在电梯、景观等普通公共耗能项目之外，产生大量的公共能耗费和其它管理费用。此外，城市之星小区业主与上虞滨江物业间的《前期物业服务协议》签署率约达96%。再者，2017年滨江城市之星小区业主委员会经业主大会授权与上虞滨江物业签订的《物业服务合同》也同样约定物业费（含公共能耗费）按3.0元/月/平方米、车位费60元/月/个的标准收取。上述两点也能证明绝大多数业主认可上虞滨江物业提供的物业服务价值能够与上述收费标准相互匹配。综上，对郑立军、倪秀屏有关《前期物业服务协议》中约定的收费标准违反政府指导价的主张，本院亦不予采纳。 四、2016年物业费的收取期限。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。上虞滨江物业与郑立军、倪秀屏签订的《前期物业服务协议》中虽约定，第一次交费从购房合同约定房屋交付之日起或建设单位向业主送达房屋交付使用通知之日起次月开始计算，但同时也约定了未交付给业主的物业，由建设单位按照100%的标准缴纳物业费。结合上述协议约定和法规规定，物业费交纳的起始时间应为物业交付之日。根据本案查明事实，郑立军、倪秀屏在业主入伙物件交接单、入伙手续流水作业单上签字的时间为2016年10月25日。据此，本院认定上述时间应为房屋交付时间，开始计收物业费。上虞滨江物业辩称，根据《商品房买卖合同》约定，买受人逾期未办理交房手续或无正当理由拒绝在《商品房交接书》上签字，视为出卖人已按期交付。而建设单位已按照《商品房买卖合同》之约定，在2015年12月31日前履行了交房通知义务。且2016年4月验房时，郑立军、倪秀屏提出的质量问题，不属于《商品房买卖合同》约定的拒绝接收房屋的情形。故物业费应从2016年2月开始计收。本院认为，根据合同相对性原则，合同仅对当事人双方具有约束力。上虞滨江物业的上述抗辩意见，均系建设单位与郑立军、倪秀屏间的商品房买卖合同纠纷，而上虞滨江物业向郑立军、倪秀屏收取物业费依据的是双方间的《前期物业服务协议》，物业费计收的起始时间应按照《前期物业服务协议》执行。上虞滨江物业的上述抗辩，依据不足，本院不予采纳。郑立军、倪秀屏主张2016年物业费应扣除4月-9月，有事实和法律依据，本院予以采信。 五、诉讼时效。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据郑立军、倪秀屏在反诉状中和庭审中的陈述，郑立军、倪秀屏在2016年10月25日交纳2016年2月-2016年12月的物业费时，即对收取的期限提出了异议。虽然按照郑立军、倪秀屏的陈述，其是迫于无奈才最终交费，但至少表明郑立军、倪秀屏在交纳之时，已知晓其权利受到了损害。郑立军、倪秀屏也未提供证据证明，交费到其提出反诉期间内，存在法律规定的诉讼时效中止或中断的事由。因此，郑立军、倪秀屏在2019年12月2日提出反诉，要求返还2016年4月-9月的物业费，显然已超过了法律规定的诉讼时效。 综上，对上虞滨江物业本诉请求中的合理部分予以支持。郑立军、倪秀屏的反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国价格法》第三条第一款、第二十一条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑立军、倪秀屏应支付原告（反诉被告）杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司2018年1月至2018年12月的物业费5840.64元（含车位管理费720元），违约金500元，合计6340.64元，于本判决生效之日起五日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）杭州滨江物业管理有限公司上虞分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）郑立军、倪秀屏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）郑立军、倪秀屏负担。本案反诉受理费25元，减半收取计13元，由反诉原告（本诉被告）郑立军、倪秀屏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  朱辉 二〇二〇年二月二十八日 书记员  孙楠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国价格法》 第三条第一款国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。 第二十一条制定政府指导价、政府定价，应当依据有关商品或者服务的社会平均成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力，实行合理的购销差价、批零差价、地区差价和季节差价。 第二十五条第一款政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据经济运行情况，按照规定的定价权限和程序适时调整。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。