北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80652号原告：北京佰利普餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼-1层-114。法定代表人：闫晋峰，执行董事。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。被告：北京豪和商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼13层2单元1303。法定代表人：高毅，男，执行董事。委托诉讼代理人：代金波，北京中银（天津）律师事务所律师。原告北京佰利普餐饮管理有限公司（以下简称原告）诉被告北京豪和商业运营管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人冯睿辕、董红盼，被告之委托诉讼代理人代金波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年12月21日签订的《房屋租赁合同》中第7.3条无效；2、被告赔偿原告经济损失261539.77元。事实和理由：2018年12月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区常惠路X号楼X层XXX（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年1月16日起至2023年8月15日止。合同签订后，原告向被告交纳2019年1月16日至2019年8月15日的租金及押金，并在涉案房屋内经营一家名为“唯客”的餐厅。双方合同第7.3条约定，“房屋交付后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此对乙方做出任何赔偿补偿或减免租金等措施。”因该合同是被告提供的格式合同，原告无权修改，该条款有免除被告责任加重原告责任嫌疑。根据我国《合同法》的规定，该条款造成了双方事实上的诉讼地位偏差和不平等，明显有失公允应当被认定为无效。自2019年4月以来，被告在无任何通知及公告的情况下，在原告餐厅门前公共区域搭建围挡，且围挡面积较大，造成原告餐厅正门严重被遮挡，导致客流量急剧减少，餐饮营业额大幅度降低。原告多次与被告电话沟通，希望拆除围挡，但是被告未予明确回复，造成原告严重经济损失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，虽然合同系被告提供，但是原告有权提出修改意见，但是原告在签署合同时并未就合同相关内容提出任何修改意见，合同第7.3条约定并没有违反《合同法》的规定，7.3条内容并没有造成对方人身伤害，也没有因故意或重大过失造成对方财产损失，该条款没有不合理、不正当地免除被告应负有的法定义务，不属于无效格式条款的情形，应属有效。其次，在原告门前公共区域搭建围挡与原告餐厅客户人流量减少、营业额下降不存在因果关系。原告经营的餐厅在2018年9月销售额达到顶峰之后，每月销售额都在下降，而围挡搭建之后的交易额与之前三四个月的平均交易额相比还略有提高，而且围挡距离餐厅有6米之远，并未遮挡原告餐厅正门，原告餐厅的客流主要对象是办公楼上工作人员及地铁口出来的人员，客流可以正常通行并进入原告餐厅，没有造成任何不便和影响。最后，原告营业额下降是由于其经营管理不善，附近其他入住的商户开张后吸引走了部分客源。另外，原告实际控制人李渊名下的其他公司在2019年6月变更了工商注册地，可以看出原告搬离涉案房屋是基于整体的商业布局调整，和搭建围挡无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月21日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋总建筑面积288.08平方米，乙方已知悉该房屋产权性质及周边环境，乙方无关占用本房屋外的任何空间，包括但不限于租户所租整层以外的公共区域及外墙和外围等；乙方承租涉案房屋用于餐饮的销售和经营活动，所经营项目主要有唯客；租赁期限自2019年1月16日起至2023年8月15日止；为房屋提供物业服务的公司系北京泰和瑞物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）；2019年1月16日至2019年8月15日租金693108元，2019年8月16日至2020年2月15日租金594093元等；房屋押金为两个月租金198030元，房屋押金是作为乙方诚信履行本合同条款之保证金；如乙方利用该房屋进行注册，乙方需在签署本合同当日向甲方缴纳注册保证金1万元；乙方支付全额的房屋押金及注册保证金、首期全额的租金及物业费后，甲方应于2019年1月16日前将涉案房屋交付给乙方；7.3条约定房屋交付后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此对乙方做出任何赔偿补偿或减免租金等措施；甲方的权利和义务包括将正常状态下的房屋及套内设备在良好的状态下交付乙方使用等，乙方权利义务包括乙方需合理使用涉案房屋，不等产生噪音等对其他租户造成影响......需要开展可能影响其他租户镇正常办公的活动时，乙方应征得甲方及物业管理公司同意等内容。关于围挡搭建和拆除，原告主张2019年3月底，物业管理公司在涉案房屋外的公共区域搭建围挡，将其店铺大门挡住，并在门外堆放钢筋等建筑材料，影响其经营，直至2019年8月15日，被告将涉案房屋大门上锁，围挡尚未拆除，不清楚围挡拆除时间。对此，被告不予认可，表示2019年4月中旬，物业管理公司出于对商圈加强统一管理的需要，修缮楼梯和新建机房，并在施工外围搭建围挡，该围挡距离涉案房屋大门有6米之远，涉案房屋大门、门外电梯均可正常使用，2019年7月31日原告自行闭店，且到期未支付租金，直到2019年8、9月份，建设完成后围挡已全部拆除。庭审中，原告表示因搭建围挡其餐厅经营受到严重影响，其就该问题与被告多次交涉，并向被告邮寄《沟通函》，为证明损失情况原告提交自行整理的会计报表、利润额统计表及照片若干张，利润额统计表显示自2018年10月开始原告利润为负，2018年10月至2019年8月期间亏损数额浮动不等，照片显示2018年8、9月原告经营的餐厅就餐人数较多。被告对此不予认可，主张原告营销手段、周围商铺竞争等因素均会对原告销售额产生影响，被告亦提交施工现场照片，显示搭建起围挡后围挡与涉案房屋大门之间保留有相当距离，不影响门前正常通行。经询，原告主张上述合同系被告提供的范本，其只能按照该格式签订合同，被告未进行过提示，合同中7.3条之约定系格式条款，因免除被告责任，限制其主要权利，应认定为无效。被告认可合同系由其提供，但表示其已经进行了提示，原告并未提出过异议，双方就合同内容充分协商后签署合同，条款不存在无效情形。2019年12月19日，本院至涉案房屋进行现场勘验。现场围挡已经拆除，涉案房屋大门外东侧楼梯下方新建彩钢板简易房一间，该简易房系机房，用于对涉案房屋所在商圈公共区域的监控。当日，涉案房屋已另行出租，正在装修中。另，被告起诉原告要求解除双方房屋租赁合同纠纷一案仍在审理过程中。本院认为，格式条款具有合同无效和免责条款无效情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》第7.3条约定，“房屋交付后，出租方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。出租方和物业管理公司无需为此对承租方做出任何赔偿补偿或减免租金等措施”。根据查明事实可知，上述合同系被告提供的格式合同，故该条款应认定为格式条款，然而并非只要是格式条款都是无效格式条款，格式条款效力的认定应严格适用合同法的规定。具体到本案，该条款并不存在合同无效之情形，且并非免除“造成对方人身伤害”或者“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”责任的条款，对该条款是否构成免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，本院认识如下：首先，免除其责任是指提供格式条款的一方不合理、不正当地免除其依照法律应当负有的强制性法定的义务。被告作为提供格式条款的一方，即出租方，其主要合同义务系按照约定将涉案房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现被告已将涉案房屋交付原告，且物业管理公司在公共区域搭建的围挡，与涉案房屋之间保留有相当距离，不影响门前正常通行，亦未影响原告对涉案房屋的使用，故该条款并未免除被告之责任。其次，加重对方责任是指对方当事人负担在通常情况下不应当承担的义务。原告作为承租人，在涉案房屋使用未受影响之情况下，应履行合同义务交纳租金，故该条款亦未加重原告之责任。最后，排除对方主要权利是指按照“合同的性质”通常应当享有的“主要”的权利，故应从合同相对人订立合同所要达到的目的出发，主要权利一般就是存在于“合同权利义务”的约定之中。原告作为承租人之主要权利即正常使用涉案房屋，如排除该项权利也意味着免除了被告作为出租人交付房屋并保证房屋适用状态的主要合同义务，显然该条款并不构成。综上所述，原、被告签订《房屋租赁合同》第7.3条约定不构成无效之情形，合法有效，故原告要求确认该条款无效之请求，本院依法不予支持。关于原告主张之损失，考虑到产品本身、营销手段、同业竞争等因素均对商业经营产生影响，且原告提交之证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系，故对于该项请求，本院一并予以驳回。需要指出的是，物业管理公司为了加强对商圈的统一管理，对周边环境进行建设改造，行修缮楼梯、新建机房之举。在建设过程中，不排除商圈中各位商户受到影响的可能，但基于公共利益之考量，商户负有一定的容忍义务，以期在日后共同打造更好的经营环境，共同获益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，判决如下：驳回原告北京佰利普餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2658元，由原告北京佰利普餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  尹航二〇二〇年二月五日书记员  王珊