锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初6082号原告：锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司。法定代表人：许某。委托代理人：康某，内蒙古理想律师事务所律师。被告：孙某，住所地锡林浩特市。委托代理人：魏某、王某，锡林浩特市“148”协调指挥中心法律服务所法律工作者。原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司（以下简称鑫泰物业公司）诉被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员史彦彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司的委托代理人康某，被告孙某及委托代理人魏某、王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫泰物业公司诉称，2011年9月3日，被告与锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同，合同约定原告对位于锡林浩特市巴彦查干办事处的鑫泰苑小区的商住户和住宅户及车库提供物业服务与管理，并约定物业服务费普通住宅每平米1元/月，电梯住宅每平米1.6元/月，车库物业服务费每平米0.85元/月。被告系锡林浩特市鑫泰苑小区的业主，自2011年9月3日开始，被告就一直享受原告对鑫泰苑小区的物业管理服务，而被告却拒绝缴纳物业费，经原告多次催要被告均置之不理。被告的行为严重影响了原告的物业服务工作，严重损害了原告及其他业主的权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告的诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告给付原告2012年9月3日至2019年12月31日的住宅物业费和车库物业费（87个月零28天）共计16431元，滞纳金按3%收取，16431×3%=493元，总欠物业费16924元。（住宅：170.29㎡×1元/月×87个月零28天=14974元，车库：19.5㎡×0.85元/月×87个月零28天=1457元）；二、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告孙某辩称，一、前期物业合同应该是三年的，物业公司与开发商签订的，因业主不固定，2011年签订的合同早已过期，原告要求按前期物业合同缴纳物业费没有依据。二、2015年被告家中发生漏水事件，找到物业公司主管李红春，物业公司有义务联系业主，却始终没有联系业主，导致家中多个部位损坏，造成的损失应该由原告承担。三、物业服务不到位，楼道经常不打扫，积雪不及时清理。经审理查明，被告系锡林浩特市鑫泰苑小区A-11号楼1单元302室、28号车库的业主。2011年8月2日，原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为一年，自2011年8月2日起至2012年8月1日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等其他事情。其中合同第六条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：1元/月·平方米；”第三十一条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业费5%的标准向乙方支付违约金。”未约定车库物业费用。后于2017年7月2日，原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司（乙方）与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司（甲方）续签《鑫泰物业·前期物业服务合同》，对锡林浩特市鑫泰苑小区提供物业管理服务。合同期限为三年，自2017年7月2日起至2020年7月2日止。其中合同第十七条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：壹元/月·平方米；…车库或车位物业：0.85元/月·平方米。”2011年9月3日，原告鑫泰物业公司、锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司、被告孙某均在入住手续会签单中签字确认，被告按照住宅楼入住收费项目及标准全额缴纳了物业服务费等费用。原告作为物业服务企业在鑫泰苑小区从事物业服务，在物业管理服务期间，建立了相关的档案台帐，包括鑫泰苑物业维修派工单等。双方认可，被告系锡林浩特市鑫泰苑小区A-11号楼1单元302室、28号车库的业主，被告入住后该小区后，一直由原告鑫泰物业公司提供物业管理服务。住宅建筑面积为170.29平方米、车库建筑面积为19.5平方米。自2012年9月3日至2019年12月31日止，一直未向原告缴纳物业费。上述事实，有原告的陈述以及其提交的《前期物业服务合同》《住宅装修管理协议书》《鑫泰苑小区临时管理规约》，入住手续会签单、住宅楼入住收费项目及标准、入住通知、鑫泰苑物业维修派工单、收款收据等证据在案佐证，并经庭审依法质证核实，具有证据效力。本院认为，原告鑫泰物业公司与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》和续签《鑫泰物业·前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该合同效力予以确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对鑫泰苑小区包括被告孙某在内的所有业主具有约束力。本案原告作为物业管理企业，对锡林浩特市鑫泰苑小区进行了物业管理服务。自被告入住以来，一直接受原告鑫泰物业公司提供的物业服务，其应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。虽原告仅提供了期限自2011年8月2日起至2012年8月1日止的《前期物业服务合同》，和期限自2017年7月2日起至2020年7月2日止的《鑫泰物业·前期物业服务合同》，并未提供2012年8月2日至2017年7月1日期间的物业服务合同，但原告自2011年8月2日开始，截止至本案审理之日，原告均在该小区提供物业管理服务。且被告在入住该小区时，已按照入住手续会签单中住宅楼入住收费项目及标准的收费标准，均以1元/平方米/月收费标准向原告交纳了普通住宅物业费和车库物业费，后根据《前期物业服务合同》《鑫泰物业·前期物业服务合同》，其中多层住宅物业按照1元/月/平方米计算物业费，《鑫泰物业·前期物业服务合同》规定，车库物业按照0.85元/月/平方米计算。尽管在《前期物业服务合同》中未规定车库物业费，但被告于2011年9月3日足额交纳上述费用的行为，足以证明其明确知道物业费用的标准并认可该收费标准，故原告主张住宅物业费以1元/月/平方米计算，本院予以支持；且原告主张车库物业服务费以0.85元/月/平方米收取，系当事人对其权利的合理处分，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，2011年8月2日签订的《前期物业服务合同》虽有约定，但原告主张的期限至2017年7月1日期间内，原告未提供物业服务合同，且2017年7月2日签订的《鑫泰物业·前期物业服务合同》未约定违约金，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告在审理中以物业服务不到位，家中发生漏水，物业未曾联系业主等问题而拒交物业费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。当然，原告作为物业服务企业，应当在日常的管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告孙某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟鑫泰物业管理有限责任公司物业服务费16431元（2012年9月3日至2019年12月31日住宅以1元/平方米/月计算，车库以0.85元/平方米/月计算）。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费222元，减半收取111元，由被告孙某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  史彦彬二〇二〇年二月十七日书记员  张 晶附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。