浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3225号上诉人（原审被告）：陆保华，男，1954年10月16日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审原告）：徐耀华，男，1964年10月8日出生，汉族，住海盐县。上诉人陆保华因与被上诉人徐耀华房屋买卖合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2019）浙0424民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陆保华上诉请求：1.改判在未办理过户之前，房产证无需交由徐耀华保管；2.一审、二审诉讼费及保全费均由徐耀华承担。事实和理由：2016年10月26日，陆保华与徐耀华以及中介方黄玉珍签订《转让协议》1份，约定由陆保华将农村拆迁安置房转让给徐耀华。中介方黄玉珍实际身份是徐耀华的妻子，也是徐公顺房产中介所的负责人，但两人一直隐瞒夫妻关系。该房屋《转让协议》签订时，徐耀华和中介方黄玉珍(其妻子)都明确知晓该房屋为政府拆迁形成的动迁房，交易形成时并未达到办理房产证的条件，因此双方并未约定房产证办理的最后期限。陆保华也一直回复徐耀华会去办证，只不过需要时间(一审判决也已写明)。作为出卖人一方，陆保华已将该房屋交付给徐耀华，同时在具备办证条件下于2019年申请办理了不动产权证。陆保华在协议的履行上未存在任何瑕疵。该合同手写内容均为中介黄玉珍书写，其在第三条约定房屋产权出来满年后再过户到徐耀华名下。按照该约定，目前并没有到过户时间。同时，更为关键的是，在陆保华提供的《转让协议》上并没有要将房产证交给徐耀华保管的约定。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》相关规定，房产证是对该房屋所有权归属的书面证明，在没有完成交易之前，产权没有变更，不能将房产证交给买方。综上所述，陆保华并没有违约，其也不必将房产证交于徐耀华。徐耀华辩称，2017年5月30日，徐耀华已支付陆保华购房款60万元，陆保华还在30万元的收据上承诺房产证会尽快办理。实际上，在2017年5月30日之前，案涉房屋已具备办证条件，但陆保华并没有去办理。后徐耀华催促陆保华去办理房产证，但陆保华以其儿子购房房产证尚未办理为由，要求徐耀华再行等待。之后徐耀华继续多次催促，但陆保华多以各种理由推脱，并要求加价。2018年10月10日，徐耀华向一审法院起诉请求解除《转让协议》并赔偿损失，此时陆保华才表示愿意立即无条件办理房屋产权证。后经核实，在得知陆保华已向相关登记部门申请将房屋登记于其个人名下之后，徐耀华才于2018年12月14日申请撤诉。之后的2018年12月28日，陆保华向一审法院起诉请求撤销陆保华和徐耀华的房屋转让协议。经审理，法院终审判决驳回了陆保华的诉讼请求。之后，陆保华于2019年4月取得案涉房屋产权证，但陆保华既没有通知徐耀华，也没有将房产证交给徐耀华，构成违约。关于过户的时间问题。虽然合同将本该是“房屋产权证出来满两年后再过户到乙方”写成了“房屋产权证出来满年后过户到乙方”，但陆保华对此是知晓的，其在（2019）浙0424民初10号的起诉状中承认产证出来满两年过户，现陆保华对此不予认可，不应予以采信。关于房产证的交付问题。徐耀华持有的《转让协议》明确约定房款付清后房产证交给乙方，陆保华持有的《转让协议》虽未有“乙方”字样，但却系复写原因导致。退一步讲，即使《转让协议》上未写明房产证交给“乙方”，在徐耀华将剩余购房款2万元支付给陆保华后，陆保华就已实现了合同的全部目的，其已没有持有房产证的必要。徐耀华向一审法院起诉请求：1.陆保华继续履行合同，徐耀华支付陆保华购房尾款20000元，陆保华将房屋产权证交付徐耀华，在产权证满两年后过户给徐耀华；2.财产保全费、诉讼费由陆保华承担。一审法院认定事实：2016年10月26日，徐耀华（乙方）、陆保华（甲方）签订房屋《转让协议》一份，约定：甲方自愿将座落在海盐县武原镇盐平秋月16幢101室房屋（建筑面积98.61平方米、车库面积32.66平方米）以620000元价格转让给乙方；甲乙双方同意协议签订生效之日，乙方向甲方支付购房定金100000元（购房定金抵购房款），于同年11月16日前支付首付房款200000元，于2017年3月30日前支付购房款300000元，余款20000元，在甲方房屋产权证出来后付清；房产权证交给乙方；特此声明：房屋产权出来满年后再过户乙方名下；具体看当年政策办事；甲方在2016年11月25日将房屋及其他附属设施交付给乙方使用；办理过户手续所涉及的一切费用由乙方承担，佣金提成总房价的1%由乙方承担；房屋价格以协议为准，房屋面积以房产证为准，从该日起，此房屋不随市场涨跌，甲方不能收取合同差价。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，徐耀华于同年10月27日支付定金100000元，于同年11月17日支付购房款200000元，于2017年5月30日支付购房款300000元。陆保华已将涉案房屋交付给徐耀华，且徐耀华已装修入住。徐耀华得知该房屋不动产权证可以办理后，多次催促陆保华去办证。特别是2018年8月开始，徐耀华以欲出卖涉案房屋为由，通过电话联系、上门商谈等方式催促。在此期间，陆保华以其儿子不同意、其父亲的产权问题未处理好等为由未去办证，但同时也一直回复徐耀华会去办证，只不过需要时间。2018年10月10日，徐耀华以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉陆保华【案号为（2018）浙0424立预151号】，要求解除涉案房屋买卖合同。审理过程中，陆保华陈述：其没有违反房屋买卖合同的约定，愿意办理涉案房屋的不动产权证，继续履行合同。但如果徐耀华坚持要求解除合同，则其反诉要求撤销合同。后，徐耀华申请撤诉，一审法院经审查后依法予以准许。陆保华称其是在2018年7月得知徐耀华与黄玉珍系夫妻关系，故于2019年1月2日以确认合同效力纠纷为案由将徐耀华、海盐县武原徐公顺房产中介服务部诉至一审法院【案号为（2019）浙0424民初10号】，请求撤销陆保华与徐耀华之间订立的房屋《转让协议》。该案经一审法院审理后，判决驳回了陆保华的诉讼请求。后陆保华上诉至嘉兴市中级人民法院【案号为（2019）浙04民终971号】，嘉兴市中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。一审另查明，涉案房屋已由陆保华于2019年4月22日申请办理了不动产权证，目前登记在其个人名下。一审法院认为，徐耀华与陆保华签订的房屋《转让协议》成立，双方均应按照协议的约定享有权利和履行义务。在该《转让协议》第三条中约定：余款20000元在陆保华房屋产权证出来后付清，房产权证交给徐耀华；特此声明：房屋产权出来满年后再过户徐耀华名下；具体看当年政策办事。一审法院认为，根据此约定，双方约定的是产权证出来后满年后过户，现因陆保华办理出不动产权证的时间是2019年4月22日，未到约定的过户时间，且徐耀华也未提供证据证明陆保华现拒绝履行该义务，而陆保华在庭审中，也同意到约定时间后过户给徐耀华。因此，对于徐耀华现起诉陆保华要求产权证出来满两年后过户给徐耀华，不予支持。对于徐耀华起诉要求陆保华向其交付不动产权证，符合双方协议的约定，予以支持。但按照约定，在陆保华交付徐耀华不动产权证时，徐耀华应将剩余购房款20000元支付给陆保华。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陆保华于判决生效之日起十日内将坐落于海盐县武原街道城东路2208号盐平秋月16幢101室房屋的不动产权证【权证号为浙（2019）海盐县不动产权第0003767号】交付给徐耀华，徐耀华于判决生效之日起十日内将剩余购房款20000元支付给陆保华；二、驳回徐耀华的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，财产保全费3620元，由徐耀华负担4310元，陆保华负担4310元。二审中，双方均未提供新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于陆保华是否应将案涉房屋的不动产权证交由徐耀华持有的问题。根据徐耀华持有的《转让协议》约定：“第二次余款贰万元整（￥20000元），在甲方（陆保华）房屋产权证出来后付清。房产权证交给乙方（徐耀华）。”该份《转让协议》系原件，有双方的签字和摁印，真实有效。虽然陆保华持有的《转让协议》中在表述“房产证交给乙方”时仅表述为“房产证交给”，但明显系复写或复印不全原因导致，故陆保华有关协议中没有将产权证书交由徐耀华持有的约定的意见不能成立，不予支持。鉴于陆保华已取得不动产权证书，故一审在判决徐耀华付清剩余20000元尾款的同时判决陆保华将该产权证书交由徐耀华持有，具有合同依据。关于一审案件受理费和财产保全费的负担问题。本案中，徐耀华起诉要求陆保华继续履行合同，其具体包括要求交付产权证书及要求产权满二年后过户。由于徐耀华的该两项请求，一项被支持，一项被驳回，故一审判决双方各半负担案件受理费和财产保全费正确。但考虑到徐耀华起诉请求是要求陆保华作出一定的行为，故本院将一审收取的5000元案件受理费调整为收取80元；对于财产保全费3620元，一审收取正确，本院不再调整。综上，陆保华的上诉请求不能成立，应予驳回。对于诉讼费的财产保全费的负担，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，本院调整为80元，财产保全费3620元，共计3700元，由徐耀华负担1850元，陆保华负担1850元；二审案件受理费80元，由陆保华负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年二月二十五日书记员 王家慧