海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初12342号   原告：吴某，女，1983年7月10日出生，汉族，住海口市，住海口市。公民身份证号码：×××。   原告：徐某，男，1980年1月30日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。   共同委托诉讼代理人：赖某，女，1987年5月3日出生，住海口市。公民身份证号码：×××。   被告：深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司，住所地海口市美兰区和平大道66号。统一社会信用代码证：91460100760377601X。   法定代表人：林某，该司总经理。   委托诉讼代理人：陈某，国浩律师（海南）事务所律师。   原告吴某、徐某与被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴某、徐某的共同委托诉讼代理人赖某、被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告制定与收费标准相匹配的物业服务标准，或参照《海南省普通住宅物业服务等级参考标准》中的一级标准提供物业服务；2.判令被告公开别墅区收费标准的依据，即物业收费标准与物业服务支出的逻辑关系；3.判令被告按季度公开宝安江南城别墅区物业收支报表；4.判令被告设立专门的别墅区管理处，独立负责别墅区财务、事务管理；5.判令被告在别墅区适当位置设置道闸、保安亭，并对进出别墅区的车辆、人员进行登记管理，以达到别墅区相对独立管理的状态；6.判令被告对别墅区开设公司、会所等非居住用房按国家规定及物业职权进行清理。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告及时修复并修平原告家门口的石板路；2.判令被告及时修复原告所住房屋的外墙；3.判令被告采取补救措施，及时对小区灭鼠、灭白蚁；4.判令被告赔偿原告屋顶瓦片的花费合计1元。   事实和理由：原告居住在江南城小区独栋别墅25栋，被告系原告所住小区的物业管理单位，但被告没能完全履行《物业服务合同》，事实上明显未提供符合《海南省普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级标准的服务，存在很大的服务瑕疵，也有一定程度的违约行为，具体表现如下：1.原告家门口的石板路长期破败不堪，路面凹凸不平，被告疏于修理，车辆通过破损区域时，破损的石板咯吱咯吱作响，发出较大的噪音。根据《物业服务合同》、被告制定的《宝安·江南城3期别墅物业管理服务方案》、《宝安·江南城3期别墅物业管理补充服务方案》及相关法律规定，被告有义务修理好道路;2.原告居住的房屋外墙（临近石板路的外墙）已经有裂缝并且部分石灰脱落，根据《物业服务合同》的规定，房屋外墙属于被告的管理范畴，被告应当对其进行修复;3.由于被告疏于管理，没有及时在小区灭鼠，导致小区老鼠横行，好些老鼠经常进入原告家里，咬破空调管等，给原告造成了一定的损失。根据《物业服务合同》、《宝安·江南城3期别墅物业管理补充服务方案》的规定，被告有义务灭鼠;4.原告居住的房屋屋顶为瓦片，每次台风过后，好些瓦片被吹翻、吹乱。有的瓦片掉落下来，容易造成安全隐患。而吹翻的瓦片导致房顶裸露，久而久之房顶就开始漏水。原告催促被告尽快修复瓦片，被告置之不理，无奈之下，原告只好自费数万元，将屋顶修复。因原告保管不善，装修的票据均丢失，因此，只需要物业赔偿1元即可。根据《物业服务合同》，屋顶属于被告的管辖范畴，瓦片的修复属于被告的义务，就修复瓦片的部分损失，应当由被告承担。综上所述，被告不能提供与原告交纳的高额物业费相称的服务质量，该维修的道路、外墙、屋顶，被告均没有维修，亦没有按照合同约定灭鼠。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细厕，应当认定为物业服务合同的组成部分。”的规定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，望依法判决。   被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司辩称，首先，原告未在举证期限届满前提出提出变更诉讼请求，且变更的诉讼请求并非基于先前提出的民事法律关系或者民事行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”本案中，原告未在举证期限届满前提出提出变更诉讼请求，两次的诉讼请求差异巨大。其次，被告已在自身职责范围内履行了别墅区道路的维护保养义务。理由如下：1.原告的住址为海口宝安江南城独栋25号别墅，其家门口门前的石板路是平整的，并非原告所述“破败不堪”；2.被告提供的证据显示，2016年至2019年期间，被告已多次委托案外专业人员对别墅区的道路进行保养或修复，被告已在自身职责范围内履行了别墅区道路维护、保养义务；3.小区道路属于小区公共部位的公共设施，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条和第十八条的规定，小区道路保修期满后的维修和更新、改造费用应由小区住宅专项维修资金负担。被告仅仅负有维护、保养的义务，对道路的更新或者改造，被告并没有对道路进行更新或者改造义务。第三，被告没有对原告所住房屋外墙进行修复的义务，其修复费用应由原告本人负担或者由小区住宅专项维修资金负担，理由是：1.原告所住别墅的外墙属于原告别墅的专有部分，针对出现的质量问题，在保修期间应由开发商负责维修，保修期后应原告自行负担修复费用；2.即使原告所住别墅的外墙属于《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定中的“户外的墙面”，属于小区的住宅共用部位，针对原告提出的“外墙裂缝、石灰脱落”，这属于“更新或者改造”的范畴，保修期后的修复费用应由小区住宅专项维修资金负担，被告没有对原告所住房屋外墙进行修复的义务。第四，被告已在自身职责范围内履行了小区灭鼠、防治白蚁义务。海口宝安江南城小区面积大，绿化率高，树木茂密，老鼠的存在有客观原因，白蚁在海南的很多小区，甚至很多家庭屋内均有白蚁入侵的情况，白蚁一旦入侵很难根治，只能进行防治，以减轻危害。2018年被告协调小区的开发商出资数百万元对小区的全部廊亭进行了维修，白蚁的防治工作被告从未停歇，一直在做，被告提供的证据显示，被告亦委托专业公司对小区进行白蚁防治，被告也组织自己的人力、物力开展白蚁防治。另外，小区的灭鼠工作，被告也定期开展，这都是日常工作。第五，原告自己别墅的屋顶瓦片的修复应由原告自己完成，被告无此义务。古人云“各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜”，自家的瓦只能自己处理。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《物业服务合同》、照片若干张、被告营业执照、《宝安·江南城3期别墅物业管理服务方案》、《宝安·江南城3期别墅物业管理补充管理方案》、原告住宅外墙照片、原告家门口垃圾桶上的老鼠照片、原告住宅屋顶照片，被告对《宝安·江南城3期别墅物业管理服务方案》及《宝安·江南城3期别墅物业管理补充管理方案》的真实性不予确认，对原告提交的其它证据的真实性均无异议。因物业管理服务方案的制订及保存责任人为被告，被告对此负有举证责任，在被告在无法出示小区管理服务方案的情况下，本院对于原告所提交的《宝安·江南城3期别墅物业管理服务方案》、《宝安·江南城3期别墅物业管理补充管理方案》以及其它证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。被告向法庭提交了原告住宅门前路面照片、《工程施工承包合同》若干份、合同审批单、工程物料采购申请单及采购明细表若干份、别墅区路面维修相片若干张、外墙刷新相片若干张、别墅区品质整改相片若干张、《宝安江南城白蚁防治工程合同》、灭鼠工作图片若干张等证据材料，拟证明被告履行了日常的物业管理职责。原告对被告提交的上述证据的真实性表示无异议，故本院对被告提供的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。被告提供的若干张小区白蚁消杀照片，因部分照片拍摄的时间无法获知，被告亦未提供其它证据佐证被告2019年已按照《宝安江南城白蚁防治工程合同》约定进行了白蚁消杀，故本院对被告提供的小区白蚁消杀照片的证明内容不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   原告吴某、徐某系海口市美兰区和平大道66号宝安江南城颐园独立别墅D-25栋房屋的所有权人，于2015年11月13日取得该房屋的所有权。被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司系原告居住小区的前期物业服务企业。2018年5月，宝安江南城第一届业主委员会（甲方）与被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定，由乙方为宝安江南城小区提供物业管理服务，该合同就物业服务内容、服务质量、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行了约定，合同内部分内容载明“第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）建筑物的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构楼面、楼梯间、门厅、公共车库、走廊通道、室外管道、窖井等。发现问题及时处理……（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于会所、商业、道路、上下水管道、化粪池、自行车棚、停车场、沟渠、喷水池、通风井、垃圾房、隔油池等”、“公共环境：干净、整洁……所有绿地、树木、廊亭至少每2个月消杀四害一次、灭白蚁一次……廊亭、景观墙每三年重新粉刷一次，其他发现问题立即处理”、“第十三条甲方的权利义务……（二）对乙方的服务实施检查、监督，每年进行一次全面的考核评定。如因乙方管理责任不当、服务不善，造成重大经济损失或服务失误，有权要求乙方赔偿损失”关于违约责任的内容有“乙方给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。”因原告认为被告在履行合同义务时所提供的物业服务质量与《物业服务合同》约定不符，在与被告协商无果的情况下，遂向本院提起诉讼，要求被告修复住宅门前的石板路及住宅外墙，及时对小区灭鼠、灭白蚁，并赔偿原告自行修复自家屋顶瓦片所产生的支出。   诉讼过程中，根据被告提供的施工照片和工程、物料采购清单《工程施工承包合同》若干份以及原告的陈述，可证实被告于2016年至2019年期间多次对别墅区的道路进行了保养和修复，并对小区外墙进行了修复，于2019年11月委托专业公司和人员对小区进行了灭鼠工作。被告所提供的《宝安江南城白蚁防治工程合同》系被告与案外人海口诚信白蚁防治有限公司于2018年12月1日签订，合同载明“三、合同期限自2018年12月1日至2019年11月30日止……五、工程质量及要求自合同签订之日起，乙方应当对小区内上述结构进行一次全面的防治工作，并在全年内不少于四次全面施药”，被告所提供的小区白蚁消杀照片部分拍摄于2013年，部分拍摄时间不明。原告已自行出资修复其住宅屋顶破损处，但未提供支出费用凭证。   本院认为，关于被告是否应承担修复原告家门口的石板路的问题，《物业服务合同》第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）建筑物的维修、养护和管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构楼面、楼梯间、门厅、公共车库、走廊通道、室外管道、窖井等。发现问题及时处理……（三）公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于会所、商业、道路、上下水管道、化粪池、自行车棚、停车场、沟渠、喷水池、通风井、垃圾房、隔油池等”，虽然原告二人对海口市美兰区和平大道66号宝安江南城颐园独立别墅D-25栋房屋享有建筑物专有权，原告对该专有部分以外的小区共有部分享有共有和共同管理的权利，原告住宅之外的小区道路应属公共区域，原告作为区分所有权人中的利害关系人以个人名义为全体业主维护物业的共用部位的权利，对公对私均有益处，诉求应当得到支持。原告所提供的图片显示，其家门口部分路面出现石砖严重断裂和开撬的情况，出于通行安全、经济实用和普适性需求的考虑，对原告要求被告及时修复、平整原告家门口出现石砖断裂和开撬的路面的请求，本院予以支持，对原告针对一般开裂但不影响通行安全的部分路面的修复请求，本院不予支持。关于被告是否应当承担修复原告住宅外墙及赔偿原告修复屋顶支出费用责任的问题，根据前述内容所知，原告对其居住的整栋别墅享有专有权，该建筑外墙和屋顶亦属该建筑物内的专有部分，《物业服务合同》中约定被告承担的建筑物维修、养护和管理的责任，针对的是小区公共部分，小区业主所交纳的物业费，包含的是对物业公司履行公共区域及设施维修义务的费用，对于小区的专有部分，未包括在物业公司的维修义务范围内。原告要求被告修复原告住宅外墙及赔偿原告修复屋顶支出费用的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于被告是否应当采取补救措施，对小区进行灭鼠、灭白蚁的问题，被告通过举证证明其于本案诉讼期间的进行了灭鼠工作，已履行《物业服务合同》中的相关义务，原告亦证实被告于2019年11月已委托专业机构进行了灭鼠工作。原告主张被告未按合同约定定期进行灭鼠工作，并要求被告及时采取补救措施，其诉讼请求已被满足，故本院对原告该项诉讼请求不予处理。因被告无法证明其近期按照合同约定对小区开展灭白蚁工作，应承担举证不能的不利后果，对原告要求被告采取补救措施，及时对小区灭白蚁的请求，本院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内修复原告家门口出现石砖断裂和开撬的路面；   二、被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司须于本判决发生法律效力之日起十日内完成对海口市美兰区和平大道66号宝安江南城小区进行灭白蚁的工作。   三、驳回原告吴某、徐某的其它诉讼请求。   案件受理费100元（原告吴某、徐某已预交），由被告深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 唐旭升   人民陪审员 谢小琴     二O二〇年二月二十七日   书记员 张蓝予   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。