上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初18615号原告：庞嘉佳，女，1981年5月1日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：施雯，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：励敏，上海申伦律师事务所律师。被告：刘婷婷，女，1993年3月21日生，汉族，住河南省。原告庞嘉佳与被告刘婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞嘉佳的委托诉讼代理人施雯到庭参加诉讼。被告刘婷婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞嘉佳向本院提出诉讼请求，1、确认庞嘉佳与刘婷婷就上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2019年7月3日解除；2、判令刘婷婷向庞嘉佳支付2019年4月18日至2019年7月3日拖欠的租金人民币15,000元(以下币种均为人民币)，及逾期支付租金的违约金15,000元；3、判令刘婷婷向庞嘉佳支付解除合同的违约金6,000元；4、判令刘婷婷案合同约定的租金标准向庞嘉佳支付2019年7月4日至2019年10月10日的房屋占有使用费19,400元。事实和理由：2017年7月8日，庞嘉佳与刘婷婷签订房屋租赁合同，约定，刘婷婷向庞嘉佳承租系争房屋，租赁期限自2017年7月18日至2020年7月17日，月租金6,000元。2019年4月起，刘婷婷未按约向庞嘉佳支付租金，庞嘉佳尝试电话联系刘婷婷却联系未果。2019年6月28日，庞嘉佳到系争房屋寻找刘婷婷，却发现系争房屋已转租给了王令文和周俊来。庞嘉佳未按约支付租金，且未经同意擅自转租房屋，已构成违约，庞嘉佳于2019年7月3日与刘婷婷解除了合同，但王令文、周俊来仍占有使用系争房屋不予腾退，故诉请如上。审理中，庞嘉佳表示，庞嘉佳在诉讼中与王令文、周俊来达成了一致，重新签订了租赁合同，王令文、周俊来自2020年1月1日起向庞嘉佳支付租金，至于2019年10月11日至12月31日的使用费，庞嘉佳将另案主张，不要求在本案中一并处理。此外，其曾收取保证金6,000元，愿意在刘婷婷结清租金、使用费、违约金的情况下返还。被告刘婷婷未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庞嘉佳是系争房屋的房地产权利人。2017年7月，庞嘉佳(出租房、甲方)与刘婷婷(承租方、乙方)就系争房屋签订房屋租赁合同，其中约定，租赁期限自2017年7月18日至2020年7月17日，月租金6,000元，租金按3个月为一期支付，每期租金支付时间为该期首月的七日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金6,000元，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第7.6条约定，乙方按照本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第7.7条约定，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第9条追究乙方违约责任。第9条约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍……若乙方违约，则乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。2019年6月25日至28日，庞嘉佳向刘婷婷发微信表示，要求其支付房租，要求对方回复联系，刘婷婷均无反馈。2019年7月3日，庞嘉佳向刘婷婷支付宝账号发消息，内容为：我们决定和你终止租借合同并通过法律手段维护自己的权益。你这样上了征信黑名单对你没有任何好处。你还有小朋友要养，望你三思而后行。另查明，2017年12月，刘婷婷(甲方、出租方)与周俊来(乙方、承租方)签订就系争房屋签订房屋租赁合同，其中约定，租赁期限自2017年12月5日至2020年6月4日，月租金7,230元，租金按12个月为一期支付。本院认为，庞嘉佳与刘婷婷就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，未经庞嘉佳书面同意，刘婷婷不得擅自转租，且刘婷婷应当按约支付租金。刘婷婷自2019年4月起拖欠租金未付，且擅自转租房屋，显已构成违约，庞嘉佳于2019年7月3日通过网上发送即时书面讯息的方式要求与刘婷婷解除租赁合同，与法不悖，法院可据此认定双方间的租赁合同于2019年7月3日解除，庞嘉佳据此要求刘婷婷支付合同解除日前的租金及合同解除后至2019年10月10日的使用费，均合法有据，当予准许。关于庞嘉佳主张的两笔违约金，本院需要说明的是，根据租赁合同第4.3条和第9条的约定，本院可以支持的系按日租金一倍标准所计算的逾期20日期间的逾期付款违约金，以及按一个月租金标准计算的合同解除的违约金，对于庞嘉佳主张的剩余违约金，缺乏合同与法律依据，本院不予准许。此外，鉴于合同已解除，庞嘉佳应当向刘婷婷返还保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告庞嘉佳与被告刘婷婷就上海市宝山区杨泰路XXX弄XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2019年7月3日解除；二、被告刘婷婷于本判决生效之日起十日内，向原告庞嘉佳支付2019年4月18日至2019年7月3日的租金15,000元，并支付逾期付款违约金4,000元；三、被告刘婷婷于本判决生效之日起十日内，向原告庞嘉佳支付解约违约金6,000元；四、被告刘婷婷于本判决生效之日起十日内，向原告庞嘉佳支付2019年7月4日至2019年10月10日的占有使用费19,400元；五、原告庞嘉佳于本判决生效之日起十日内，向被告刘婷婷返还租赁保证金6,000元；六、原告庞嘉佳的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费1,184元，由原告庞嘉佳负担274元，由被告刘婷婷负担910元。公告费560元，由被告刘婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蒋梦娴人民陪审员  苏坤明人民陪审员  时金兰二〇二〇年二月五日法官 助理  贾 路书 记 员  贾 路附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。