江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初1186号原告：郑凤凤，女，1988年9月10日生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：马鑫，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：张习军，男，1981年3月9日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。委托诉讼代理人：李威杰，上海正策律师事务所律师。原告郑凤凤与被告张习军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑凤凤的委托诉讼代理人马鑫，被告张习军的委托诉讼代理人李威杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑凤凤向本院提出诉讼请求：1.判令张习军退还房屋租金258260元；2.判令张习军赔偿装修损失958680元；3.判令张习军支付律师费12500元以及保全保险费3300元；4.判令张习军承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月,张习军承租无锡瑞贝特商贸有限公司(以下简称瑞贝特公司)所有的位于无锡市新吴区瑞贝特商贸中心第三层、第四层全部和第一层的部分房屋。2016年6月12日,其与张习军签订《房屋租赁合同》,约定由其承租上述商贸中心三楼约1100平方米的房屋用于经营浴室，租期自2016年6月12日至2029年6月11日。合同签订后，其按约支付租金，但因张习军与瑞贝特公司解除租赁关系，导致其无法继续经营。2019年1月12日，张习军向其出具《房租退还确认书》，明确于2019年1月18日前向其退还2018年8月至2019年4月的房租258260元，逾期未付其可向法院起诉，包括律师费等都由张习军承担。另，因张习军的原因提前终止合同，其近150万元的装修费用发生损失，现主张其中折旧后的装修损失，具体以评估为准。张习军辩称：双方合同约定，承租方不得擅自转租或者利用场地从事非法经营，郑凤凤开展的经营活动是浴室，并未办理相关执照，属非法经营，经其多次指出后郑凤凤未改正，且郑凤凤拖欠2018年度房租以及水电费，存在违约情形，其有权单方解除，故委托律师发出解除合同函。所涉《房租退还确认书》是在郑凤凤与过蔚、庞士刚三人胁迫下出具，在之后的几天其也报警，但公安机关以双方间为经济纠纷为由没有立案受理，也可证明其所写内容明显不平等、违反常理。故请求驳回郑凤凤的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑凤凤提交了《房屋租赁合同》、《房租退还确认书》、房租付款记录、营业执照、委托代理合同、律师费发票、保险费发票等，张习军提交了律师函，本院根据郑凤凤的申请委托估价部门出具了《资产评估报告书》并提供了《实地查看记录表》、现场照片等。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2014年9月，张习军与瑞贝特公司签订房屋租赁协议，由张习军承租瑞贝特公司位于无锡市新吴区瑞贝特商贸中心第三层全部、第四层全部以及第一层部分，租赁期限自2014年9月16日至2029年9月15日。2016年6月12日，张习军与郑凤凤签订《房屋租赁合同》，约定：张习军将上述房屋中第三层一部分约1100平方米转租给郑凤凤用于浴室经营，租赁期限自2016年6月12日起至2029年6月11日止；租金每年租赁期开始前提前一个月支付，第一年度为328000元，第二、三年度均为354764元；如果郑凤凤利用场地从事非法经营活动的，张习军有权解除合同，保证金与结余租金不予退还。上述合同签订后，双方按约履行。郑凤凤于2016年7月22日注册领取了名称为“新吴区水尚之星浴场”的个体工商户营业执照，经营范围包括洗浴服务等。2018年10月14日，瑞贝特公司以张习军未按约支付租金为由，解除与张习军的房屋租赁协议，并于同日及次日书面通知张习军。之后，瑞贝特公司多次催促郑凤凤等次承租人搬离。2019年1月12日，张习军向郑凤凤出具《房租退还确认书》，确认因张习军与瑞贝特公司解除房屋租赁关系，导致郑凤凤无法继续经营，张习军愿意退还2018年8月至2019年6月房租共计258260元，其他损失另外商定，该退还的258260元房租于2019年1月18日前向郑凤凤支付，如果逾期未付则郑凤凤可以向本院提起诉讼，所产生的包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等均由张习军承担；张习军另确认2018年6月到2019年6月11日的租金郑凤凤已全部付给张习军，2018年12月到2019年1月的电费48000元也已经付清。后张习军未能支付上述258260元，双方就装修等损失也未能协商一致，郑凤凤遂于2019年2月26日委托江苏瀛恒律师事务所指派律师提起本案诉讼，并产生12500元律师费。诉讼中，郑凤凤提出诉讼保全，为提供担保向中国平安财产保险股份有限公司无锡分公司购买了诉讼财产保全责任保险，并为此支付保全保险费用3300元。诉讼中，张习军称其曾于2019年3月14日委托李威杰律师向郑凤凤发送律师函，告知郑凤凤：在合同履行期间，郑凤凤只交纳了2018年6月12日至2019年6月11日年度部分租金，仍拖欠部分房租及水电费，经张习军及员工多次规劝无效，郑凤凤甚至胁迫张习军，让张习军在违背真实意思情况下签署《房租退还确认书》，郑凤凤违反合同及法律规定，特通知解除合同。郑凤凤表示并未收到过律师函，律师函所载内容亦不属实，而确认书是张习军自愿签署，约定免除部分租金是因为瑞贝特公司也免除了张习军部分租金。张习军未能提供邮寄该份律师函的底单及寄送结果。诉讼中，张习军另提供了落款人为“郑凤凤”承诺书复印件一份，其中第四条载明郑凤凤搬出房屋时，搬清房屋内设施、设备、装修、资料和一切物品等产生的一切费用由郑凤凤承担。郑凤凤对于复印件的真实性表示无法确认，并表示该复印件第四条对应的应是租赁合同第十条，前提是正常履约期满，而非在张习军违约的情况下。本案审理过程中，郑凤凤申请就其装修损失进行估价，本院委托无锡安瑞房地产土地资产评估有限公司(以下简称安瑞公司)进行司法评估。该公司经现场勘查后出具《资产评估报告书》，认定所涉房屋装修在评估日(2019年5月21日)的价值为958680元(评估值＝重置价值×综合成新率)。郑凤凤对评估报告无异议。张习军对评估报告提出异议称，鉴定人员资质在年检有效期外；到现场的通知短信，第一次其没有收到，而第二次到场时现场已遭破坏。针对该异议，本院委托鉴定部门书面答复:出具评估报告的两位资产评估师在评估及出具报告时均按要求通过了年检信息可通过中国资产评估协会网站查询；首次评估通知确因系统原因未发送成功，第二次通知成功后，张习军及其代理人均未按要求到场勘查，第二次现场确有装修被拆除情况。经查，该拆除系出租人瑞贝特公司进行。之后应本院通知，安瑞公司提交了首次现场查看时拍摄的现场照片以及《实地查看记录表》，该记录表详细记录了现场查看到的装修项目、规格、数量等，并由各在场人员签字。张习军经质证认为对证据真实性无异议，但对现场情况仍不认可，并认为评估价格过高。本院认为，张习军与郑凤凤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。2018年10月15日，因张习军未能按约交付租金，其与出租方瑞贝特公司的租赁合同被解除。张习军与郑凤凤关于本案的《房屋租赁合同》同时也陷于无法履行的境地。2019年1月12日张习军向郑凤凤出具《房租退还确认书》，确认郑凤凤无法继续经营，张习军退还部分租金，其他损失另行商定，因此应认定双方间的租赁合同最迟在该日已经解除。张习军称《房租退还确认书》系受胁迫而出具，未提交任何证据加以证明，该意见本院不予采信。张习军虽称郑凤凤存在拖欠租金、水电费未付的违约行为，但其在《房租退还确认书》中确认了郑凤凤已交清租金、电费，庭审中虽主张拖欠却又无法说明拖欠的具体期间及金额，亦未提供证据证明其主张，故本院对其抗辩意见不予采信。本案合同无法履行系由于张习军无法提供出租房屋而引起，张习军应承担违约责任。关于郑凤凤主张退还房租金258260元，因张习军在《房租退还确认书》中已予以承诺，并且结合郑凤凤有长达13年的租期，至解除合同时其仅使用了2年有余，使用利益的损失较大，张习军退还其仅8个余月的租金损失不构成显失公平。郑凤凤的该项诉讼请求本院予以支持。关于装修损失，评估机构经现场查看后依据实际情况出具评估报告书，张习军对现场情况以及价格情况有异议，但其未提交任何证据加以反驳。故本院对评估报告书结论意见予以确认，装修损失应当为958680元。关于律师费，因《房租退还确认书》约定，该退还的258260元房租如果逾期未付则郑凤凤可以向本院提起诉讼，所产生的律师费等由张习军承担，故本院支持郑凤凤主张的12500元的律师费损失。关于郑凤凤主张的保全保险费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、张习军应于本判决发生法律效力之日起十日内向郑凤凤退还房租金258260元，赔偿装修损失958680元，赔偿律师费损失12500元，合计1229440元。二、驳回郑凤凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15894元、保全费5000元，评估费10609元，合计31503元（已由郑凤凤预交），由郑凤凤承担56元，由张习军承担31447元（郑凤凤预交的案件受理费、保全费除应由郑凤凤承担的56元外其余20838元本院予以退还，该部分20838元由张习军在本判决生效后十日内向本院缴纳，评估费10609元由张习军在本判决生效后十日内向郑凤凤支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华人民陪审员  顾秋英人民陪审员  王治生二〇二〇年二月二十五日书 记 员  张浩宇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。