上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80892号原告：上海伟宏针织制衣有限公司,住所地上海市浦东新区川南奉公路XXX弄XXX号。法定代表人：俞建忠,总经理。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。被告：上海泓儿服饰有限公司,住所地上海市浦东新区光明路XXX号XXX楼。法定代表人：高嵩嵩，执行董事。原告上海伟宏针织制衣有限公司诉被告上海泓儿服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告上海伟宏针织制衣有限公司的委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼，被告上海泓儿服饰有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海伟宏针织制衣有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年1月1日至2019年11月10日期间的租金及占有使用费人民币(以下币种相同)135,700元(已扣除保证金11,000元)；2、判令被告支付违约金141,432元(自2019年1月1日至2019年11月10日)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月30日,原、被告签订房屋租赁协议,约定：原告将本公司坐落在浦东新区川南奉公路XXX弄XXX号内南面二幢二层约700平方米左右房屋租给被告,租赁期限为叁年,自2016年3月1日至2019年2月28日止,年租金为17万元。租金支付方式为按季度支付,先付后用,提前10个工作日支付下季度租金。如果被告逾期支付租金,原告将向被告按天收取开票金额的千分之五作为违约金。逾期超过30天,原告将收回房屋,逾期租金照算并要求被告10日内搬走。迄今被告的租金只支付至2018年12月底,经原告多次催讨无果，故诉至法院，望判如诉请。被告上海泓儿服饰有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：案外人上海华丰羊毛衫厂(以下简称华丰羊毛衫厂)是上海市浦东新区祝桥镇(原机场镇)川南奉公路XXX弄XXX号1-10幢厂房的权利人，总建筑面积8577.20平方米。2016年5月30日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁协议》(以下简称合同)，约定：甲方同意将本单位座落在川南奉公路XXX弄XXX号内南面二幢二层约700平方米左右房屋(以下简称系争房屋)租给乙方使用，租期自2016年3月1日至2019年2月28日止；年租金17万元，按季度支付，先付后用，提前10个工作日支付下季度租金；乙方逾期支付租金，甲方将向乙方按天收取开票金额的千分之五作为违约金；逾期超过30天，甲方将收回房屋，逾期租金照算并要求乙方10日内搬走，否则，甲方有权采取停水停电措施，并将乙方设备清理出房屋，甲方不负设备看管义务；租赁关系终止后10个工作日内，乙方的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余金额无息归还乙方……；本协议双方签字生效之日起，原2012年12月11日签订的130平方米租赁协议终止执行，原2016年2月21日签订的协议，除保证金一项延续本协议外，其余条款终止执行，甲方收回130平方米的房屋，补偿乙方2016年6-8月三个月的房租作为该房屋的装饰费，前协议房租，乙方已付至2016年5月31日，本协议租金计算日期自2016年9月1日起计租，乙方缴纳的11,000元保证金作为新合同的保证金。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，被告使用系争房屋并支付租金至2018年12月31日。2019年2月28日合同到期后，被告仍占有使用系争房屋并拖欠2019年1月起的租金。原告方工作人员多次与被告方的马瑞泓(系被告公司自然人股东)短信沟通，并于2019年5月7日短信明确告知“……你今天如果不来碰头明天您那里将断电了现在通知你”。被告方未回复。庭审中，原告提交了华丰羊毛衫厂于2013年8月6日出具的《证明》，证明原告有权对系争厂房长期使用和对外出租。原告表示出租给被告的系争房屋，位于产权证上的第9幢位置，包括南侧第一、二层(有证)及北侧第二层(经翻造，第一、二层均无证)。因系争房屋部分无合法建造手续，故原告变更诉请，要求被告支付2019年1月1日至5月7日的租金及使用费(按17万元/年的标准)共计59,733元并放弃违约金的主张。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、房屋租赁协议、付款通知、记账凭证、证明、短信记录等证据材料以及庭审笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，本案中系争房屋中的部分无合法建造手续，故原、被告签订的租赁协议中所涉的该部分应为无效，但双方对其他内容所做的约定系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。审理中，原告表示没有其他法律后果需在本案中处理，故本院仅对原告在本案中提起的诉讼请求予以处理。被告因实际占有系争房屋期间在事实上获得利益，应当承担占有期间的租金及使用费。根据本院查明的事实，2019年2月28日合同到期后，被告仍占有使用系争房屋，至2019年5月7日原告方仍在向被告方主张权利，证明双方的租赁关系尚未结束，故被告理应承担上述日期前欠付原告的租金及使用费，使用费可参照合同约定的租金标准予以计算。结合租赁协议“乙方逾期支付租金超过30天，甲方将收回房屋，逾期租金照算并要求乙方10日内搬走，否则，甲方有权采取停水停电措施，并将乙方设备清理出房屋，甲方不负设备看管义务”的约定，现原告要求被告按照合同约定的租金标准支付2019年1月1日至5月7日止欠付的租金及使用费，于法有据，本院应予支持。根据合同约定，租赁关系终止后已付的保证金可抵充应由被告承担的费用，故原告要求保证金抵扣未付的租金及使用费，本院可予准许。审理中，原告自愿放弃违约金的诉请，系其依法处分自己的民事权利，不违背法律规定，本院予以准许。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：被告上海泓儿服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海伟宏针织制衣有限公司上海市浦东新区川南奉公路XXX弄XXX号内南面二幢二层约700平方米左右房屋2019年1月1日至5月7日的租金及使用费共计59,733元(保证金11,000元用以抵扣上述费用)。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,293.33元，由被告上海泓儿服饰有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  丁国龙人民陪审员  沈喆平二〇二〇年二月二十日法官 助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。