浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初13377号 原告（反诉被告）：李志鸿，男，汉族，1993年4月10日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张巍竞，浙江天册律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江新琦墨教育科技有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区。 法定代表人：何琦。 委托诉讼代理人：章洪春、李天雅，浙江泽汉律师事务所律师。 第三人：杭州每乐课教育咨询有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。 法定代表人：陶根菊。 委托诉讼代理人：章洪春、李天雅，浙江泽汉律师事务所律师。 原告李志鸿诉被告浙江新琦墨教育科技有限公司（以下简称新琦墨公司）、第三人杭州每乐课教育咨询有限公司（以下简称每乐课公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月13日向本院起诉，本院于2018年11月13日立案受理。被告新琦墨公司在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并决定合并审理，并依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志鸿及其诉讼代理人张巍竞，被告（反诉原告）新琦墨公司、第三人每乐课公司的共同诉讼代理人章洪春到庭参加诉讼。被告（反诉原告）新琦墨公司申请评估，本院依法予以准许并委托评估。并于2019年12月20日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李志鸿的诉讼代理人张巍竞，被告（反诉原告）新琦墨公司、第三人每乐课公司的共同诉讼代理人李天雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志鸿向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告双方所签署的《杭州市房屋租赁合同（二）》；2、判令被告立即腾退其所承租原告所有的房屋杭州市拱墅区；3、判令被告立即向原告支付所拖欠的租金人民币374134元（计算至2018年11月30日止）；4、判令被告立即向原告以日租金797元／天为标准支付因占用原告房屋而致使原告产生的资金损失，暂计算至起诉之日暂计为360583元;5、本案诉讼费、保全费用、担保费用由被告承担。诉讼过程中，原告李志鸿明确其第4项诉讼请求的资金损失为房屋占有使用费。事实和理由：2016年1月8日，原告李志鸿与浙江天行置业有限公司签订《房屋预约转让合同》，购得坐落于杭州市拱墅区。并于2017年3月24日通过杭州君忆房地产代理有限公司将该房屋出租给每乐课公司。2017年3月28日，李志鸿与每乐课公司签署一份《杭州市房屋租赁合同》（下称《租赁合同一》）。根据该合同的约定，原告将其合法拥有的坐落在杭州拱墅区丰潭路508号2号楼8层房屋，建筑面积共398.58平方米，出租给每乐课公司使用。该房屋租赁期自2017年4月18日起自2022年6月2日止。该房屋的每月租金24246元（也即每季度租金为72738元），总计租金为人民币1545050元，具体的每年租金缴费事项详见《租赁合同一》的第27条。该合同第五条还约定“该房屋租金支付时间及方式如下：第一年季付，第二年开始至第五年为半年付；首期租金叁个月加押金共计96984元，于合同签订后伍日内支付；以后每期提前15日支付”。2017年5月8日，每乐课公司向李志鸿支付第一季度租金及押金共96987元。每乐课公司在支付了第一季度租金后，就再未支付过任何租金。2017年9月24日，李志鸿收到每乐课公司的通知，因工商备案等需要，承租方需要变更，需变更为新琦墨公司。故而原告方与新的承租方新琦墨公司就案涉房屋重新签署了一份《租赁合同》（下称《租赁合同二》），该合同除了承租方主体发生变更，其余条款基本与《租赁合同一》一致。原告方认为，既然新琦墨公司已经与原告方签署了《租赁合同》，那么其就应当承担其作为合同承租人的承租义务，理应按约履行支付租金的义务。但是被告却以各种借口拖延履行，原告方认为被告新琦墨公司的行为不仅严重违约、有失诚信原则，而且严重侵犯了原告的合法权益。故而，原告在屡次沟通未果后无奈之下，诉至贵院，望判如所请! 被告新琦墨公司辩称，双方是签订过合同。被告及第三人均为教育培训机构，租房目的是办学，但办学需要租赁证。原告也多次承诺7月份一定办出租赁证，结果自2017年7月至2018年8月迟迟不能办出租赁证，导致被告的合同目的无法实现。被告投入了大量精力、财力，房子却一点用处都没有。原告根本违约。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人称，对原告诉讼请求，第三人没什么意见，主体上没什么意见。被告是实际承租人。 反诉原告新琦墨公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《杭州市房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人返还租金及押金96987元；3、判令被反诉人向反诉人赔偿房屋装修费425852.95元，员工工资385346.8元（2017年7月至2018年10月），总计811199.75元；4、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月3日，每乐课公司与被反诉人签订一份《杭州市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同(一)》)。合同约定：被反诉人将拥有的座落于杭州市拱墅区丰潭路508号天行国际2幢8层面积为398.58平方米的建筑物出租给反诉人。租赁期限自2017年4月18日起至2022年6月2日止。该房屋月租金24246元，总计租金是1545050元。租金的支付时间及方式为：第一年季付，第二年开始至第五年半年付；首期租金三个月加押金共计96987元，于合同签订后五日内支付；以后每期提前15日支付。2017年3月28日，每乐课公司向李志鸿支付第一季度租金及押金共96987元。在2017年9月24日，每乐课公司发通知给被反诉人因办学工商登记需要，承租方需变更为新琦墨公司。遂反诉人与被反诉人就该涉案房屋重新签订一份《杭州市租赁合同》(以下简称《租赁合同(二)》)，该合同承租方为新琦墨公司，其余条款均未改变。新琦墨公司承租涉案房屋的目的是在拱墅区开办一所分校，工商备案需办理租赁证，因被反诉人李志鸿不能提供涉案房屋的产权证，反诉人无法办理租赁证，导致工商备案无法登记、营业执照不能办理。在签订《租赁合同(二)》后，被反诉人承诺涉案房屋在2017年4月就能拿到产权证，反诉人装修入住，招聘员工为公司业务开展做准备，但时至今日，被反诉人就涉案房屋产权证仍未能提供给反诉人，被反诉人已构成根本违约。综上，反诉人认为，双方虽签订《租赁合同（二）》，但由于被反诉人不能提供涉案房屋产权证，导致反诉人不能办理租赁证进行工商登记，租赁房屋目的不能实现。根据《合同法》第九十四条第四款规定，反诉人与被反诉人签订的《租赁合同（二）》应予解除，被反诉人应返还反诉人押金及租金、赔偿房屋装修费、员工工资等相关财产损失。望贵院依法支持反诉人的诉讼请求，保护其合法权益。 反诉被告李志鸿辩称，反诉原告反诉诉称与客观事实不符。1、无论是反诉原告还是第三人，对无法办理出产权证都知悉。且《租赁合同》约定租赁房屋是用于办公，从未提起要办租赁证。两份合同第一条都注明双方对房屋权属等都充分理解，第二条也约定是办公使用。2、反诉出于恶意，无论是最初还是目前，天行国际的客观情况是，承租户全部拿到了租赁证，据反诉被告了解至少有六家教育培训公司的工商登记地址都在天行国际。3、反诉原告不办理租赁证是有意为之，目的是拖延支付租金。据反诉原告走访物业了解到，因当时P2P爆雷，只有十天左右时间不能办理租赁证。后来放开可以办证了，反诉原告却没有回音了。 第三人每乐课公司对反诉无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李志鸿提交的《房屋预约转让合同》、李志鸿与每乐课公司签订的《杭州市房屋租赁合同》、李志鸿收到的每乐课公司《杭州紫金港天行国际租房合同变更》的邮件、李志鸿与新琦墨公司签订的《杭州市房屋租赁合同》、新琦墨公司水电费、物业费缴费凭证、每乐课公司的《企业信用信息公示报告》、新琦墨公司的《企业信用信息公示报告》、微信聊天记录、注册地址在天行国际的六家教育培训行业的公司的工商登记信息等证据，以及新琦墨公司提交的李志鸿与每乐课公司签订的《杭州市房屋租赁合同》、补充说明、李志鸿与新琦墨公司签订的《杭州市房屋租赁合同》、发票、微信聊天记录、《资产评估报告》等证据，本院对真实性予以认定。对新琦墨公司提交的公司员工工资表，李志鸿对三性均有异议，认为系新琦墨公司单方制作，且表格上的校区是紫金港，是否是本案所涉校区，办公地点是否在本案房屋内，均不能确定，本院认为，李志鸿的质证意见成立，对该证据不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李志鸿于2016年1月8日与浙江天行置业有限公司签订合同编号为ＴＸＧＪ（2016）2-801的《房屋预约转让合同》一份，购买了坐落于杭州市拱墅区，框剪结构，建筑面积为398.58平方米的商业用房。 2017年5月3日，出租人、甲方李志鸿与承租人、乙方每乐课公司签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定，一、甲方将其合法拥有的座落在本市拱墅区丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋，该服务建筑面积共398.58平方米，出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属证书或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋；二、乙方保证租赁房屋仅作为办公使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；三、该房屋租赁期限自2017年4月18日起至2022年6月2日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月内向甲方提出书面意见，经甲方同意后，重新签订租赁合同；四、该房屋每月租金24246元，总计租金1545050元；五、该房屋租金支付时间及方式如下：第一年季付，第二年开始至第五年为半年付，首期租金叁个月加押金共计96984元，于签定合同后伍日内支付，以后每期提前15日支付；…七、甲方收取乙方租房保证金24246元，待租赁期满后结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；…二十七、双方约定的其他事项：经双方约定：一、2017年4月18日至2017年6月1日共计45天作为乙方装修免租期；二、2019年6月2日起租金每年递增百分之五；三、由甲方提供房屋相关资料并配合乙方完成工商注册；四、原壹万元定金转为押金；第一年租金290963元，第二年租金290963元，第三年租金305511元，第四年租金320787元，第五年租金336826元，总计伍年租金1545050一年。2017年5月8日，每乐课公司支付给李志鸿第一季度租金及保证金共计96984元。李志鸿亦将案涉房屋交给了每乐课公司使用。 2017年9月，李志鸿、每乐课公司、新琦墨公司签订《补充说明》一份，主要内容为：“因本公司在工商局备案需要，今将2017年4月18日李志鸿和杭州每乐课教育咨询有限公司签订的位于丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋租赁合同进行变更，双方协商一致，重签合同只变更承租方，原合同条款金额时间等均不变。2017年9月正式将承租方由杭州每乐课教育咨询有限公司改为浙江新琦墨教育科技有限公司。原签订合同作为补充合同后附。”之后，李志鸿作为出租人、甲方，新琦墨公司作为承租人、乙方，双方签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定，一、甲方将其合法拥有的座落在本市拱墅区丰潭路508号天行国际2幢8层的房屋，该服务建筑面积共398.58平方米，出租给乙方使用。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属证书或购房合同及购房发票并征得乙方认可。乙方已对甲方所要出租的房屋作了充分的了解，愿意承租该房屋；二、乙方保证租赁房屋仅作为办公使用。在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途；三、该房屋租赁期限自2017年4月18日起至2022年6月2日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的壹个月内向甲方提出书面意见，经甲方同意后，重新签订租赁合同；四、该房屋每月租金24246元，总计租金1545050元；五、该房屋租金支付时间及方式如下：第一年季付，第二年开始至第五年为半年付，首期租金叁个月加押金共计96984元，于签订合同后伍日内支付，以后每期提前15日支付；…七、甲方收取乙方租房保证金24246元，待租赁期满后结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；…十六、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。…（4）拖欠租金累计一个月以上的；…二十七、双方约定的其他事项：经双方约定：一、2017年4月18日至2017年6月1日共计45天作为乙方装修免租期；二、2019年6月2日起租金每年递增百分之五；三、由甲方提供房屋相关资料并配合乙方完成工商注册；四、原壹万元定金转为押金；第一年租金290963元，第二年租金290963元，第三年租金305511元，第四年租金320787元，第五年租金336826元，总计伍年租金1545050元。新琦墨公司自2017年9月起使用本案房屋。 诉讼过程中，新琦墨公司申请对本案房屋内装修的现价值进行评估，本院依法予以准许并委托银信资产评估有限公司进行评估。银信资产评估有限公司于2019年11月30日作出银信评报字（2019）沪第1493号《资产评估报告》，评估结论为，在评估基准日2019年7月26日，评估对象（丰潭路508号2号楼8层房屋内装修）评估价值为275650元。诉讼过程中，每乐课公司同意将其支付的保证金视作新琦墨公司支付的。李志鸿不同意在合同解除后继续利用该装修。 本院认为，本案所涉《杭州市房屋租赁合同》系各相关当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，对各相关当事人均具有法律约束力。李志鸿已按约将本案房屋交付给新琦墨公司使用。根据双方签订的《杭州市房屋租赁合同》，新琦墨公司已对本案房屋权属状况作了充分的了解，应当知道本案房屋是否能作为其公司的注册地址。其自愿承租该房屋用于办公，自应按约履行支付租金的义务。而李志鸿根据约定也仅负有协助新琦墨公司办理工商注册手续的义务，事实上也已按约提供了本案房屋相关资料以协助新琦墨公司办理工商注册手续。故新琦墨公司以其不能在本案房屋上办理工商登记，合同目的不能实现为由拒付租金的理由不能成立。其以此为由反诉请求解除《杭州市房屋租赁合同》，本院不予支持。根据合同约定，第一年租金季付，第二个季度起的租金提前15日支付。但新琦墨公司未按约支付第二个季度起的租金，致李志鸿收取租金的合同目的不能实现，构成根本性违约，李志鸿有权按照合同约定及法律规定解除与新琦墨公司签订的《杭州市房屋租赁合同》。现李志鸿诉请解除《杭州市房屋租赁合同》，返还本案房屋并支付拖欠的租金和房屋占有使用费，本院依法予以支持。新琦墨公司应将本案房屋腾空并返还给李志鸿，并向李志鸿支付租金和房屋占有使用费。根据合同约定，2017年4月18日起至2017年6月1日止共计45天为装修免租期，故该期间李志鸿不应收取租金。每乐课公司已支付第一季度的租金，即已支付租金至2017年9月1日。新琦墨公司主张其已于2018年1月18日搬离本案房屋，但并无证据表明其已将该房屋返还给李志鸿，故新琦墨公司应支付自2017年9月2日起至房屋返还之日止的租金和房屋占有使用费。根据合同约定，第一年和第二年的月租金为24246元，年租金为290963元，故自2017年9月2日起计算至2018年11月30日止的租金本院酌定为362573元。因每乐课公司已支付给李志鸿保证金24246元，并表示可视作新琦墨公司支付的保证金，故该保证金应优先抵扣新琦墨公司欠付的租金。在扣除该保证金后，新琦墨公司尚欠计算至2018年11月30日的租金338327元。自2018年12月1日起至新琦墨公司腾空并返还本案房屋之日止的租金和房屋占有使用费，结合合同约定及李志鸿的诉请则应继续按797元/天计付。双方当事人未就保全担保费问题作出约定，李志鸿诉请新琦墨公司承担保全担保费，本院不予支持。 新琦墨公司反诉请求返还租金及押金96987元，并赔偿房屋装修费、员工工资等。因李志鸿在签约时已告知承租人该房屋的现状，并已按约将房屋交付承租人使用，不存在违约行为，故新琦墨公司请求返还租金及押金，本院不予支持。本案系因新琦墨公司违约未支付租金导致《杭州市房屋租赁合同》解除，而李志鸿不同意继续利用本案房屋的装修，故新琦墨公司请求李志鸿赔偿装修残值损失，本院不予支持。新琦墨公司并未提供充分、有效的证据证明存在员工工资损失，且李志鸿不存在违约行为，故新琦墨公司请求李志鸿赔偿员工工资损失，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除李志鸿与浙江新琦墨教育科技有限公司签订的《杭州市房屋租赁合同》； 二、浙江新琦墨教育科技有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于杭州市拱墅区房屋腾空并返还给李志鸿； 三、浙江新琦墨教育科技有限公司于本判决生效之日起一个月内支付李志鸿计算至2018年11月30日的租金338327元，并支付自2018年12月1日起至上述第二项义务履行完毕之日止的按797元/天计算的租金和房屋占有使用费； 四、驳回李志鸿的其他诉讼请求； 五、驳回浙江新琦墨教育科技有限公司的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6912元，财产保全费2520元，合计9432元，由李志鸿负担877元，浙江新琦墨教育咨询有限公司负担8555元。反诉案件受理费减半收取5956元，由浙江新琦墨教育咨询有限公司负担。 李志鸿于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江新琦墨教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  姜新农 人民陪审员  俞美娟 人民陪审员  王春英 二〇二〇年二月十八日 法官助理贾昱泓 代书 记员  陈晓玲