陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终10617号上诉人（原审原告）吕彤，男，1989年1月26日出生，汉族，住西安市新城区。上诉人（原审原告）胡怡佳，女，1991年12月4日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。共同委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。上诉人（原审被告）刘佳鑫，（曾用名刘佳），女，1987年11月29日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：李泽芳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海利，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人吕彤、胡怡佳因与被上诉人刘佳鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕彤、胡怡佳上诉请求：1、依法撤销（2019）陕0113民初2207号民事判决书。2、改判被上诉人刘佳鑫立即向上诉人交付房屋、购房合同、购房发票、贷款合同及还款银行卡。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：其与刘佳鑫签订的《房屋买卖合同》合法有效，且其已向刘佳鑫支付了首付款53万元同时向贷款银行偿还了25个月的贷款近9万元，应当判令刘佳鑫继续履行合同，依据协议将房屋交付给其，同时在具备条件时办理过户手续。刘佳鑫辩称，其让吕彤、胡怡佳尽快办理更名手续，他不办，其不愿继续履行合同。刘佳鑫上诉请求：1、原审判决认定事实不清，请求人民法院查清事实后发回重审或维持原判。2、请求人民法院判令诉讼费用由吕彤、胡怡佳负担。事实与理由：原审法院认定其违约，主要依据是其在庭审中的表示。但在此前，即2018年8月，其与吕彤、胡怡佳多次协商，双方对由吕彤、胡怡佳办理房屋更名手续已达成一致意见：即由吕彤、胡怡佳在一个月内办理更名手续，否则其有权解除合同并退房。吕彤、胡怡佳并未在约定的时间内办理房屋更名手续，导致其因限购政策无法再购买房屋，其只得将涉案房屋收房并予以装修，以减少损失。另，原审认定由其负担诉讼费不当。吕彤、胡怡佳辩称，其并未就办理更名手续与刘佳鑫达成一致。吕彤、胡怡佳向一审法院起诉，请求：1、刘佳鑫继续履行《房屋买卖协议》的义务：为其办理过户手续并交付房屋；2、诉讼费由刘佳鑫负担。一审认定的事实：吕彤、胡怡佳系夫妻。2017年4月21日，刘佳鑫（甲方）、吕彤、胡怡佳（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定房屋位于西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房；建筑面积114.95平方米；合同第2.1条约定，甲方此前已将首付款付清，按揭贷款已还至2017年4月底；第2.2条约定，甲、乙双方商定由乙方向甲方一次性支付购房款530000元，2017年5月起的银行按揭贷款由乙方归还；第3.1条约定，甲方应在本协议签订后办理收房手续，并将房屋钥匙、购房合同、购房发票、贷款合同及还款银行卡等交付乙方；第3.3条约定，因本协议项下的房屋尚未办理产权证书，甲方承诺在房屋产权证书办理后三个月内完成过户登记手续，由此产生的费用由乙方承担。合同第四条约定了违约责任。2017年5月6日，刘佳鑫向胡怡佳、吕彤书写《收据》，载明收到吕彤、胡怡佳的房款530000元。2017年5月开始，吕彤每月向刘佳鑫银行按揭贷款账户支付银行按揭款。刘佳鑫提交微信聊天截图，证明双方约定吕彤、胡怡佳有义务办理涉案房产的更名手续，系吕彤、胡怡佳违约。该微信聊天截图中无内容显示双方就合同履行方式由“过户”变为“更名”协商一致。吕彤、胡怡佳称，微信系双方协商的过程，并未就“更名”达成一致意见。经查询，涉案房屋的开发商未办理大证。双方就涉案房屋的交易未办理网签，且刘佳鑫明确表示不愿继续履行合同。庭审中，向吕彤、胡怡佳释明其要求继续履行合同的诉讼风险，其坚持要求继续履行合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。刘佳鑫辩称，双方签订《房屋买卖协议》无效，其未提交证据证明符合上述法律规定，故对其该项辩称，依法不予采信。《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，各方应按该协议约定履行己方义务。刘佳鑫辩称，双方约定吕彤、胡怡佳有义务办理房产更名手续，系吕彤、胡怡佳违约；其提交的微信聊天截图中无内容显示双方就合同履行方式由“过户”变为“更名”协商一致。故对其该项辩称，本院依法不予采信。双方仅签订《房屋买卖协议》，未办理网签手续，不具备合同继续履行的条件；且该协议第3.3条约定，甲方承诺在房屋产权证书办理后三个月内完成过户登记手续；吕彤、胡怡佳与刘佳鑫双方均向认可开发商尚未办理涉案房屋的大证，亦不符合合同约定的过户条件。已向原告释明其要求继续履行合同的诉讼风险，其坚持诉讼请求。故对吕彤、胡怡佳要求继续履行合同的诉请依法不予支持。刘佳鑫明确不履行合同，显属违约，给吕彤、胡怡佳造成的损失，吕彤、胡怡佳可另案主张。本案产生的诉讼费系由于刘佳鑫不愿继续履行合同而产生，故该费用应由刘佳鑫承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕彤、胡怡佳的诉讼请求。本案案件受理费9493元，由被告承担。因原告已预交，故被告刘佳鑫在本判决生效之日起十日内将其应承担的部分支付原告。二审经审理查明，原审查明事实属实。另查明，案涉房屋系由西安汉华房地产开发有限公司开发。2014年10月15日，刘佳鑫与西安汉华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘佳鑫购买西安汉华房地产开发有限公司开发建设的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，面积114.95平方米，单价每平方米7964.98元，总价款915575元。刘佳鑫支付首付款275575元，其余房款以按竭某某支付，贷款银行为北京银行西安分行，月供4197元，贷款期限20年。刘佳鑫于2015年6月起按月向贷款银行偿还贷款至2017年4月。吕彤、胡怡佳与刘佳鑫签订合同后，于2017年5月份起连续向贷款银行偿还贷款23期共计96531元。另询问双方合同约定的房屋价款多少，双方均称房屋总价款为113万元。刘佳鑫装修房屋的费用其同意支付合理的对价，另同意给刘佳鑫增加房款10万元。本院认为：依法成立的合同对双方均有约束力，合同当事人应当诚信履行合同义务。本案中，刘佳鑫与吕彤、胡怡佳签订的《房屋买卖协议》，将其以首付加商贷方式向西安汉华房地产开发有限公司所购XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋出卖给吕彤、胡怡佳。协议签订后，吕彤、胡怡佳依约向刘佳鑫支付房款53万元，并向刘佳鑫的贷款银行偿还贷款23期，诚信地履行了合同义务。但刘佳鑫却在向西安汉华房地产开发有限公司接收房屋后，并未将房屋交付给吕彤、胡怡佳，而是私自进行了装修并以案涉房屋尚预告登记在其名下占用其名字致其不能重新买房为由拒绝履行合同，明显有悖诚信。关于吕彤、胡怡佳要求刘佳鑫给其办理房屋过户手续的问题。案涉房屋虽因尚未取得大证，刘佳鑫未取得产权证书，双方合同亦未网签，暂不具备过户的条件，吕彤、胡怡佳要求办理过户的请求暂不能支持。但双方对此约定为“因本协议项下的房屋尚未办理产权证书，甲方承诺在房屋产权证书办理后三个月内完成过户登记手续，由此产生的费用由乙方承担。”可由吕彤、胡怡佳待条件具备后另案主张。案涉房屋尚不具备过户条件及未网签并非刘佳鑫拒绝履行合同的法律事由，不应据此终止履行合同，原审适用法律错误，应予纠正，吕彤、胡怡佳要求继续履行合同的请求应予支持。关于吕彤、胡怡佳要求刘佳鑫交付房屋的问题。双方合同约定刘佳鑫应在向开发商接收房屋后将房屋的钥匙、购房合同、购房发票、贷款合同及还款银行卡等交给吕彤、胡怡佳，该内容明显为交付房屋的意思。刘佳鑫应依约将房屋交付给吕彤、胡怡佳。关于刘佳鑫已对房屋装修的问题。吕彤、胡怡佳表示同意支付刘佳鑫因装修产生的合理费用，如有争议，刘佳鑫可另案主张。关于刘佳鑫称其与吕彤、胡怡佳就办理案涉房屋更名手续达成一致的问题。从双方往来的微信记录看，双方并未就办理房屋更名手续达成一致。刘佳鑫在与吕彤、胡怡佳签订的合同时应当对案涉房屋需要一定的时间才能过户至吕彤、胡怡佳的名下是明知的，其现又称吕彤、胡怡佳占用其名字，给其造成损失，拒绝履行合同，理由不成立。本案审理过程中，经征询吕彤、胡怡佳的意见，吕彤、胡怡佳表示，考虑到目前房屋尚不具备过户条件和房屋价格上涨的实际，同意给刘佳鑫增加房款100000元，以化解双方纠纷，系对自身权利的自由处分，本院予以准许。综上，吕彤、胡怡佳的上诉请求部分成立，原审判决应予撤销。刘佳鑫的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之一规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕01民终10617号民事判决；二、刘佳鑫继续履行《房屋买卖协议》的义务；三、刘佳鑫于本判决生效后六十日内将西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋交付给吕彤、胡怡佳；四、本判决生效后十日内吕彤、胡怡佳支付刘佳鑫房款100000元；五、驳回吕彤、胡怡佳的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费吕彤、胡怡佳预交15600元，由刘佳鑫负担；刘佳鑫预交9493元，由刘佳鑫自行负担。本判决为终审判决。审判长焦海林审判员朱利安审判员张伟二O二O年二月三日书记员李晓凡