浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初3298号 原告：陆建华，男，1970年7月20日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区，法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区和济街180号国际金融中心E座10楼。 委托诉讼代理人：胡义康，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：陈佩华，女，1955年10月3日出生，户籍所在地台湾省台北市，现住北京市通州区，法律文书送达地址：浙江省杭州市西湖区万塘路308号大华华领国际9楼。 委托诉讼代理人：聂春环，浙江援手律师事务所律师。 原告陆建华与被告陈佩华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序。根据原告申请，本院依法对被告实施了财产保全。因案情复杂，本案于2019年5月16日转为普通程序，并依法公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人胡义康、被告的委托诉讼代理人聂春环到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告陆建华向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年12月至2019年5月的半年租金115181.90元、2018年11月水费233.68元、2018年11月电费575.44元、2018年12月电费327.22元，2018年度物业费1967元，2019年度半年物业费983.50元，以上共计119268.74元；2.被告支付原告违约金57590.95元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2016年5月16日签订租房合同，约定由被告承租原告所有的位于宁波市中兴路202室一、二层房屋；租赁期限自2016年5月8日至2024年5月7日；租金及缴纳办法为“第一年租金217140元，第二年租金按前一年递增3%，第三年租金按第二年租金递增3%（即每年递增3%），房租每半年付一次的时间（半年付款金额为全年房租的二分之一），先付后用，从第二年开始，每次提前30天缴纳”；如违约，则违约方支付守约方相当于三个月租金的违约金；等等。按照合同，被告需在2018年10月8日前支付2018年11月8日至2019年5月7日的半年租金115181.90元。但经原告多次催讨，被告拖延支付。被告并欠水电费共计1136.34元，2018年度物业费1967元，2019年度半年物业费983.50元。 被告陈佩华辩称，原告所述与实际事实严重不符。被告早已按原告要求解除了合同，搬离了原地，被告不存在任何违约行为，不应再支付任何费用。被告多年来一直租用原告位于宁波市中兴路202室一、二层房屋经营门店，双方于2016年5月16日续签了《租房合同》，根据该合同第4条约定，房屋押金30000元已经在履行前一份租房合同时支付给原告，原告于2014年10月23日向被告出具收条，载明收到被告押金30000元。2018年9月份左右，因宁波市中兴路（江南路-兴宁路）综合整治工程市政项目Ⅱ标段项目施工，被告所在的门店四周被层层围起施工，导致客户无法进入门店，被告租赁房屋经营门店的目的无法达成。被告在2018年9月多次找原告及其公司会计、其他工作人员解决此事，并告知原告解除合同，但原告均以各种理由推脱，迟迟不予解决问题。被告在2018年11月7日与原告的会计再次明确提及解除合同，但原告的会计告知其已与老板娘说过此事，老板娘说不租就搬走。因原告始终不接被告电话，被告联系不上原告，原告会计与原告提及此事，原告同意不租了，二天后来交接。后被告按原告要求搬离了租赁房屋，原告再要求被告支付房租、违约金等费用没有任何事实和法律依据。综上所述，被告从2008年起一直在涉案房屋经营门店，积累了大量客户基础，因门店被包围施工，客户无法进入门店，被告多次寻求原告解决无果，让被告遭受了重大损失（包括从2018年9月门店被围住施工起无法营业的损失、2018年9月至11月的房租费用、临时匆忙搬离原地的搬家费用等各项费用）。且因地基下陷、墙壁开裂，被告亦不得不多次对房屋进行装修，花费了大量的费用。被告始终秉承最大的诚意与原告沟通，但原告背信弃义，以不接电话等各种方式推脱，迟迟不予解决，严重违反了诚实信用原则，存在重大违约行为，导致被告损失一再扩大，原告应退还被告押金，赔偿被告上述营业损失、2018年9月至11月的房屋费用、搬家费用、装修费等各项费用，被告保留追究原告责任的权利。另，被告已经付清2018年10月（包括本月）的所有水费、电费，2018年3月已交纳2018年度的物业费。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《租房合同》一份，拟证明原、被告存在房屋租赁法律关系及双方约定权利义务的事实。 2.《函》一份、水电费发票三份、物业费证明一份，拟证明被告违约拖欠租金、水电费、物业费的事实。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交（2019）京长安内民证字第14104号公证书一份，拟证明原、被告经协商一致解除合同的事实。 原、被告提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性无异议，且认为从合同约定证明被告已支付租房押金30000元。本院对真实性、合法性、关联性予以认定。原告的证据2，被告对《函》的真实性无异议，是原告的会计通过微信发送给被告，对内容不认可；对收款收据的真实性无异议，但不能确定是什么时间段的水费；增值税发票是复印件，真实性无法确认；物业费证明无法确认真实性及实际收费情况。本院对《函》的真实性予以认定，至于被告是否违约在说理部分阐述；对于水电费发票及收据，结合原告庭后补充的材料核实能够认定其真实性，且结合被告的陈述能够认定原告代缴2018年11月、12月水电费的事实；物业费证明的内容涉及收取标准，不能证明原告代付的事实。被告的证据，原告对形式真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告虽然与原告的会计通过微信联系，但不能证明双方协商一致解除合同。本院认为，该公证书来源合法，对公证经过进行了有效说明，内容涉及涉案合同履行期间被告与原告的工作人员就租赁事宜进行沟通，与本案具有关联性，故对其真实性、合法性、关联性予以认定，至于双方是否经协商一致解除合同以及违约责任的认定等在说理部分结合具体内容论述。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 被告数年间一直租用原告所有的位于宁波市鄞州区中兴路202号房屋。2016年5月16日，原、被告再次签订《租房合同》一份，约定：原告将坐落于中兴路202号一、二层房屋出租给被告使用，建筑面积346.40平方米，房屋装修及设施状况现况交付，由被告根据营业需要自行出资设计装修；租赁期限8年，自2016年5月8日至2024年5月7日止；租金及缴纳方法，原告直接向被告收取现金或被告汇入原告账号，原告房屋出租的一切税费由被告承担，第一年年租金为217140元，第二年年租金按前一年租金递增3%，第三年年租金按第二年租金递增3%（即每年递增3%），房租每半年付一次（半年付款金额按全年的二分之一计算），先付后用，从第二次开始，每次提前30天缴纳；房屋押金30000元，该款项已经在前一份租房合同时付给原告，房屋到期各项费用结算后多退少补；原告提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续，在租住期间，被告必须按规定日期付清水、电及电话费、物业管理费、有线电视费、煤气费等，如未付清，原告有权督促付清；租赁期间，因不可抗力因素造成房屋损毁等，本合同自然终止，互不承担违约责任，包括政府改拆迁等；因原告租给被告时为装修好设施，如被告到期不租，装修设施不得拆除，归原告所有；本合同签订后即产生法律效力，如违约，则违约方实付守约方相当于3个月租金的违约金，并承担由此给守约方造成的损失，且违约方必须提前2个月以书面形式通知守约方（第9条）；等等。被告已向原告支付计至2018年11月7日的租金（该租赁年度的年租金为230363.80元）。2018年9月，涉案房屋所在地中兴路开展综合整治，项目建设期间因施工需要设置了围挡及施工通道。2018年10月29日至11月20日，因下半年租金付款日已届至，被告尚未支付，原告通过其公司员工向被告催收租金，被告与原告电话联系未果，故与原告员工通过微信聊天方式陆续就房屋租赁事宜进行了沟通，主要协商了因中兴路施工给被告经营造成困难及损失，且房屋因施工造成开裂、下陷，希望原告在租金上给予照顾等。因双方协商未能达成一致，2018年11月7日下午1:56，被告告知“我们不租了，不租了，已经决定要搬了”；原告员工于同日下午5:35讲到“陆总说你们不租啦，二天后我们来交接”；被告回复二天时间来不及，要求一周，并讲到还有押金30000元要退回；原告员工告知被告，是被告方违约，无法处理押金；2018年11月14日，原告员工发送《函》一份给被告，要求被告在2018年11月8日支付房租115181.90元，如在2018年11月20日前仍不支付房租，将按照合同第九条规定执行；2018年11月20日下午6:27，被告讲“你们不是说今天要来收房退押金吗？为什么没有来？我们已经都办完了，你们可以带押金来收房了呀！”；原告员工11月20日回复，对押金无法处理，按合同走；2018年11月26日，原告员工告知电费已经欠费。原告后续支付了2018年11月的水费238.68元、电费575.44元，2018年12月的电费327.32元。 本院认为：原、被告签订的《租房合同》是双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是，被告提前退租是否违约，是否应承担相应的违约责任。被告承租的房屋位于中兴路，2018年9月起，因中兴路开展综合整治施工需要设置了围挡及施工通道，对被告承租房屋经营确实造成了影响，但是该事由并不属于合同约定的自然终止的情形，也不是法定的合同解除事由，对于被告的困难，双方可以通过协商处理，如若不能通过协商达成一致，被告提前退租，即使情有可原，仍应按合同约定承担相应责任。从被告与原告员工的微信聊天记录来看，因双方未能就继续租赁事宜协商一致，被告于2018年11月7日作出了明确的退租即解除合同的意思表示，原告的员工于同日回复给被告的内容谈到了交接事宜，结合全部微信聊天记录说明原告不仅对于被告当时要求协商租赁事宜的情况知情，且对于被告退租亦表示认可，本院由此认定原、被告在2018年11月7日已就解除合同达成一致，涉案《租房合同》解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。原、被告虽然对解除合同达成一致，对于是否违约及损失等并未达成一致，被告提前退租于合同约定不符，且不属于法定的合同解除事由，故被告应承担合同解除的违约责任，综合考量导致被告提前解除合同的原因以及被告承租期间履行合同的情况，本院认定被告应承担实际承租期间的租金、水电费等费用，且应按约承担相应违约责任。被告已于2018年11月20日腾退，11月8日至11月20日期间的租金损失共计8204.69元（631.13元/日），11月水费238.68元，11月电费575.44元，应由被告支付；关于违约金，合同约定相当于三个月租金，按该租赁年度租金计算，违约金应为 57590.94元（19196.98元/月）。关于原告主张的2018年12月电费，原告当时已经明知被告腾退，应及时采取措施关闭水电线路，防止损失扩大，未采取相应措施造成的损失本院不予支持。关于原告主张的2018年度物业费，原告并没有证据证明其已为被告代付，故本院对此不予支持；原告主张的2019年半年的物业费，本院综合考量被告已腾退房屋且承担相应违约责任的情形认定不再由被告承担。被告已支付的房屋押金30000元，合同约定结算费用后多退少补，故应直接抵扣上述被告应承担的各项费用及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈佩华向原告陆建华赔偿租金损失8204.69元，支付2018年11月水费238.68元、2018年11月电费575.44元； 二、被告陈佩华向原告陆建华支付违约金57590.94元； 三、驳回原告陆建华的其他诉讼请求。 上述第一、二项应付款共计66609.75元，抵扣被告陈佩华已支付的押金30000元，尚余36609.75元，应由被告于本判决生效后五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3837元，由原告陆建华负担2372元，被告陈佩华负担1465元；财产保全费1405元，由原告陆建华负担719元，被告陈佩华负担686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  杨慧伦 人民陪审员  周 斌 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  陈栎桦