河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初8965号原告：李东展，男，1977年12月8日出生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：鲁永滨、陈星，河南神龙剑律师事务所律师。被告：天兴建设有限公司，统一社会信用代码914101827218062749，住所地荥阳市新310国道南侧春秋湖畔6号。法定代表人：阴晓楠，总经理。委托诉讼代理人：任天苍，河南高基律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宏仓，河南首航律师事务所律师。原告李东展与被告天兴建设有限公司（以下简称“天兴公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东展及其委托诉讼代理人鲁永滨、陈星和被告天兴建设有限公司委托诉讼代理人任天苍、田宏仓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告欠款500万元、2019年4月22日至2019年9月21日利息50万元及利息（以500万元为基数按照月息两分自2019年9月22日计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2015年从被告处购买位于荥阳市××与××交叉口西南侧《天河名苑》临街门面房，原告向被告支付购房款后，因被告原因导致合同无法实际履行。原告于2018年向法院提起诉讼，本院于2018年10月26日立案受理并通知被告之后，被告找原告协商，双方于2018年11月21日达成和解，被告承诺于2019年2月21日前还清原告购房款及赔偿款共计680万元，逾期按照月息2分向原告支付利息，并约定最晚2019年5月1日前还本付息。协议达成后，原告撤回了起诉。和解协议达成次日，被告向原告支付欠款50万元，被告另于2019年5月7日向原告支付欠款130万元，并按协议约定支付了下欠630万元自2019年2月21日至2019年4月21日的利息，原告分别向被告出具了收到条。之后原告多次向被告催要欠款本息，被告推托未付，原告诉至法院。被告辩称：原告向被告购买涉案房产的情况属实。该房屋已经交付，并由原告占有并出租。但从公司财务查询，被告公司并没有收到该笔购房款，不存在赔付680万的事实基础。2018年11月21日的和解协议书属于合同法第五十二条规定的无效合同，对被告没有约束力。与原告签订协议的行为人，即原法定代表人阴建民，与原告恶意串通，损害公司全体股东作为第三人的合法权益，依据相关法律规定，属于无效合同。该协议签订前，原告实际收到的房租是56万，而非协议确认的15万元。从合同履行情况来看，自协议签订至今，原告并没有按照协议约定的第一、四条，将涉案房产退还被告，属于根本违约。阴建民甚至隐瞒原告购房款支付情况的基本事实，以及原告占有被告所有的40平米门面房（该门面房出租给银行使用）。原告依据无效合同的约定，双方并没有实际形成的680万元债务，该债务不是法定的民间借贷，不适用于相关司法解释的规定，即原告起诉所主张的本息没有法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2015年4月，李东展与天兴公司协商购买天兴公司开发的临街商铺，2015年5月5日，双方签订《房屋买卖协议》，约定李东展以400万元的价格购买位于荥阳市××与××交叉口西南××“××”××460㎡的临街商铺，并约定首付款为340万元，剩余60万元待产权办理时一次付清。在协商期间和协议签订后，李东展分批向天兴公司支付了首付款，共计340万元。天兴公司收到首付款后将商铺交付李东展，李东展装修后对外出租并收取租金，其中收取王鹏飞一楼2015年至2016年的租金13.5万元，收取张娟娟二楼、三楼2017年至2019年三年的租金共计45万元。2016年10月18日，王莲花以其是李东展所购商铺的实际权利人向本院提起诉讼，要求天兴公司和荥阳市索河街道办事处履行《天河名苑房屋拆迁安置协议》交付门市房134.94㎡，并赔偿损失。因王莲花已收到120㎡的门市房，2017年3月23日，本院作出（2016）豫0182民初5665号民事判决，判决天兴公司和荥阳市索河街道办事处向王莲花交付门市房14.94㎡。之后，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终7656号民事判决，对该案判决结果予以维持。2018年10月26日，李东展以房屋权属存在争议为由向本院提起诉讼，要求天兴公司全面履行《房屋买卖协议》，或者解除协议并赔偿损失10833100元。2018年11月21日，双方达成和解并签订《和解协议书》，一致同意解除于2015年5月5日签订的《房屋买卖协议》，李东展退还房屋，天兴公司在2019年2月21日前支付李东展购房款及各项赔偿款合计680万元，逾期未支付的，按照月息二分支付利息，至迟2019年5月1日前清偿本息，天兴公司不再要求李东展返还已收取的张娟娟2019年度的房租15万元，一楼房租由李东展收取。2018年11月22日，李东展撤回对天兴公司的起诉。随后，天兴公司根据和解协议约定，分别于2018年11月22日、2019年5月7日和2019年5月8日支付李东展50万元、100万元和55.2万元，合计205.2万元。2018年12月26日，天兴建设有限公司的法定代表人由阴建民变更为阴晓楠，企业名称由河南天兴建设有限公司变更为天兴建设有限公司。本院认为：原告李东展和被告天兴公司签订的《房屋买卖协议》为有效协议，协议签订后天兴公司将房屋交付李东展由其对外出租，该事实本院予以确认。由于该房屋为拆迁补偿安置房屋，被拆迁人王莲花享有优先权，且本院已判决天兴公司将房屋交付王莲花，致使李东展购买房屋的合同目的不能实现，随后经双方协商，天兴公司与李东展达成解除《房屋买卖协议》的和解协议，并签署《和解协议书》，该事实本院予以确认。天兴公司辩称的原法定代表人阴建民与他人串通损害公司利益，属无效合同的辩解理由，证据不足，本院不予采纳。《中国人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。根据上述法律规定，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。不超过已付购房款一倍的赔偿责任是指出卖人故意隐瞒所售房屋已出售或者所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，存在欺诈行为，买受人要求解除合同并要求出卖人承担的惩罚性赔偿责任。本案中，天兴公司隐瞒李东展所购房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，其行为构成违约，李东展有权要求天兴公司返还已付购房款及利息和赔偿损失，但损失赔偿额不应超过天兴公司对违反《房屋买卖协议》可能造成损失的预期。天兴公司与李东展签订的《和解协议书》中，赔付金额包含已付的购房款340万元、已收房租58.5万元和赔偿损失340万元，符合上述司法解释关于返还已付购房款及利息、赔偿损失和承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的规定，本院予以认可。但是，《和解协议书》中关于逾期按月利率2%支付利息的约定，明显超过天兴公司在签订《房屋买卖协议》时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，即约定的逾期利息与房租收益严重脱节。为了更好平衡双方当事人的利益，本院根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的精神，予以调整，根据《和解协议书》约定的赔付金额和时间、房屋每年租金的收取情况以及天兴公司的已还款情况，本院酌定天兴公司返还购房款340万元及利息23.8万元（按照月利率1%自2019年2月22日起计算至2019年9月21日），并支付赔偿金134.8万元?（340万元－205.2万元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告天兴建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李东展返还购房款340万元及利息23.8万元、支付赔偿金134.8万元，并以购房款340万元为基数，按照月利率1%支付自2019年9月22日起至上述款项清偿完毕之日止的利息；二、驳回原告李东展其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25150元，由原告李东展负担1806元，被告天兴建设有限公司负担23344元；财产保全申请费5000元，由被告天兴建设有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  赵晖二〇二〇年二月二十日书记员  赵骑