江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初6288号原告：泗洪县大楼街道大楼社区居民委员会，统一社会信用代码55321324MEA508313P，住所地泗洪县大楼街道大楼居委会。法定代表人：许广闯，该居委会主任。委托诉讼代理人：杨思明，江苏新高的律师事务所律师。被告：李汉刚，男，1968年6月12日出生，无业，住泗洪县。原告泗洪县大楼街道大楼社区居民委员会（以下简称大楼居委会）诉被告李汉刚土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序于2019年10月14日进行公开开庭审理。原告大楼居委会委托诉讼代理人杨思明，被告李汉刚到庭参加诉讼。后因案件疑难复杂，转为普通程序于2020年1月16日组成合议庭公开开庭进行审理。原告大楼居委会委托诉讼代理人杨思明，被告李汉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大楼居委会向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除双方之间订立的《土地租赁合同》及其《转让协议》，并将被告李汉刚承租的位于楼尚路北侧28.37亩（西口198米，东口194米，北口103米，南口90米）土地交还原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年1月28日，原告和案外人刘康订立《土地租赁合同》，约定原告将其所有的位于大楼2组楼尚路北侧程宗广养猪场东边28.37亩土地出租给案外人刘康使用，租赁期为17年即2008年1月30日至2025年1月30日，租赁费每年每亩600元计价。2010年7月19日，刘康将其承租的上述土地转让给被告李汉刚，并于当日订立了《转让协议》，转让时间为2010年7月19日至2025年1月30日止，约定被告李汉刚无条件执行案外人刘康与原告大楼居委会签订的《土地租赁合同》，原告大楼居委会作为见证方在该《转让协议》中盖章。协议签订后，原、被告双方均按照该协议履行合同。被告李汉刚承租上述土地用于建设经营养猪场，该养猪场位于角，属于城镇居民区500米之内。《宿迁市畜禽养殖禁养划定方案》（宿政发﹝2016﹞121号）第三条：禁养区域第3款规定：城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域，以及其规划边界向外延伸500米（含500米）范围内的区域。《泗洪县畜禽养殖禁养划定方案》（洪政发﹝2017﹞16号）第三条：禁养区域第（二）款规定：城镇居民区、文化教育科学研究区等人口集中区域，以及其规划边界向外延伸500米（含500米）范围内的区域。依据上述文件，原、被告订立的《土地租赁合同》、《转让协议》无法履行。自2013年开始，被告的养猪场事实上也处于停业状态，因种种原因被告也未向原告交纳任何租金，上述合同事实上也处于解除的状态。鉴于以上情况，为了减少双方之间的损失，原告于2019年8月8日当面向被告送达《解除土地租赁合同通知书》，被告拒收。原告又于当日向被告邮寄《解除土地租赁合同通知书》，通知其已经解除《土地租赁合同》及《转让协议》，并要求其在收函后三日内将其承租的土地交还原告。被告在收函后未有任何意思表示，拒不交还承租的土地。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告李汉刚辩称：不存在解除《土地租赁合同》和《转让协议》，上述合同和协议在2013年就应该解除了，但原告没有支付相应拆迁征收款，所以合同至今没有解除。《泗洪县集体建设用地整理房屋征收补偿安置协议》（以下简称《补偿协议》）系其在原告大楼居委会不允许其睡觉、吃饭的情况下，在一张白纸上签名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《补偿协议》2份，被告李汉刚质证认为由其签名的2份协议非真实意思表示，在原告大楼居委会不允许其睡觉、吃饭的情况下，在一张空白纸上签名。被告李汉刚未提供相关抗辩证据，本院对其质证意见不予采信。被告李汉刚提供案外人陈中广房屋照片三张，证明原告赔偿被告的数额不合理。因陈中广房屋已经被拆，本院无法核实其真实性。在被告李汉刚未提交足够的证据否定《补偿协议》效力的情况下，其仅提供三张照片无法达到赔偿数额不合理的证明目的。本院经审理查明：2008年1月28日，原告大楼居委会和案外人刘康订立《土地租赁合同》，约定原告将其所有的位于大楼2组楼尚路北侧程宗广养猪场东边28.37亩土地（西口198米，东口194米，北口103米，南口90米）出租给案外人刘康使用，租赁期为17年即2008年1月30日至2025年1月30日，租赁费每年每亩600元计价。该份《土地租赁合同》同时还约定付款方式、违约方式等条款。合同订立后，双方均按约履行各自的权利义务。2010年7月19日，刘康将其承租的上述土地转让给被告李汉刚，并于当日订立了《转让协议》，转让时间为2010年7月19日至2025年1月30日止，并约定被告李汉刚无条件执行案外人刘康与原告大楼居委会签订的《土地租赁合同》，原告大楼居委会作为见证方在该《转让协议》中盖章。协议签订后，原、被告双方均按照该协议履行合同。2010年4月15日，被告李汉刚将上述养殖场前排东侧三间房产转卖给案外人许昌文，房款价值28800元。2013年，原告大楼居委会与被告李汉刚签订《泗洪县集体建设用地整理房屋征收补偿安置协议》（以下简称《补偿协议》），确认上述养殖场附属物、装修、装潢等补偿款、补助费用、其他事项等等共计补偿1462658元（176496元+1286162元=1462658元）。被告李汉刚自认：在协议签订后，其以借条的形式向原告大楼居委会支取共计660000元。原告大楼居委会与案外人许昌文签订《补偿协议》，确认养殖场前排东侧三间房产附属物、装修、装潢等补偿款、补助费用、其他事项等共计补偿28893元。原告大楼居委会已将该28893元支付给案外人许昌文，许昌文将该款转交给被告李汉刚。2019年8月8日，原告向被告邮寄送达《解除通知书》，被告于2019年8月9日签收。经当事人确认，本案争议焦点为：1.《泗洪县集体建设用地整理房屋征收补偿安置协议》是否合法有效；2.案涉《土地租赁合同》、《转让协议》是否已于2013年解除；3.原告大楼居委会要求被告李汉刚返还案涉土地的条件是否成就。本院认为：关于争议焦点1，《补偿协议》应属合法有效。《补偿协议》虽以“房屋征收补偿安置”名称，具有国有土地上房屋征收的表象，但案涉土地系集体所有土地，非国有土地；合同主体大楼居委会系基层群众自治组织，而非行政机关，且未产生土地性质的改变，故该《补偿协议》并非国有土地征收协议，对于其效力判断也不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定。《补偿协议》实质应为平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，认定该协议效力应适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力认定的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院查明事实，《补偿协议》不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属合法有效。被告虽然抗辩称该协议系其在原告不允许其睡觉、吃饭的情况下，在一张白纸上签名，但被告对其抗辩意见未提供证据证明，本院对其抗辩意见不予采信。综上，原、被告签订的《补偿协议》，不违反法律规定，应属合法有效。关于争议焦点2，原告大楼居委会与被告李汉刚之间的《土地租赁合同》、《转让协议》已于2013年解除。首先，关于合同主体问题。《土地租赁合同》系原告大楼居委会与案外人刘康签订。之后，案外人刘康将该合同的权利义务有偿转让给被告李汉刚，双方签订了《转让协议》，并由原告大楼居委会作为见证方加盖印章。被告李汉刚取代案外人刘某为案涉租赁合同关系的主体，承继合同权利、义务，故《土地租赁合同》、《转让协议》的权利义务主体为原告大楼居委会及被告李汉刚。其次，原、被告于2013年签订《补偿协议》，该协议系原告就解除《土地租赁合同》、《转让协议》事项，以及解除合同后产生的补偿事宜作出约定，应视为原、被告协商一致同意解除上述合同及协议。该协议系平等主体之间处分权利、义务的真实意思表示。再次，被告自签订《补偿协议》后未向原告交纳任何租赁费用，该行为亦可认定原、被告双方已就解除合同达成合意。最后，关于因解除合同被告补偿原告的金额。双方已在《补偿协议》中对涉案土地上的养殖场附属物、装修、装潢等补偿款、补助费用、其他事项等补偿金额达成合意，确认由原告补偿被告共计1462658元。综上，双方已对因解除合同造成被告的损失进行了确认。签订《补偿协议》后，被告自认陆续以借条形式从原告处支取660000元。但被告未就剩余补偿款提起诉讼，且经本院释明后仍拒绝提起反诉，故本院在本案中对剩余补偿款不予处理。虽然原告于2019年8月8日再次向被告邮寄送达《解除通知书》，但该行为不能达到重新解除合同的目的，本院确认《土地租赁合同》、《转让协议》已于2013年解除。关于争议焦点3，原告大楼居委会要求被告李汉刚返还案涉土地的条件已经成就。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告已经协商一致，解除《土地租赁合同》、《转让协议》。在原、被告已经确认补偿数额的情况下，原告应向被告履行支付补偿款的义务，被告应向原告履行返还租赁土地的义务。双方在《补偿协议》中约定：被告应在签订本协议十日内搬迁完毕并将完好房屋交由原告拆除。因《补偿协议》中未载明签订时间，双方对补偿协议的签订时间均陈述不清，仅能确认系2013年签订。故被告最迟也应于2014年1月10日前搬迁完毕，并交还租赁土地。被告至今未交还土地的行为构成违约，应承担继续履行的民事责任。因双方对支付补偿款和交还租赁土地的先后顺序并未约定，原告在庭审中确认可以随时向被告支付剩余补偿款的情况下，本院认为原告要求被告返还案涉土地的条件已经成就。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第七十九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告泗洪县大楼街道大楼社区居民委员会与被告李汉刚之间的《土地租赁合同》、《转让协议》已于2013年解除；二、被告李汉刚将位于泗洪县亩（西口198米，东口194米，北口103米，南口90米）土地交还原告泗洪县大楼街道大楼社区居民委员会，于本判决生效后10日内履行完毕；案件受理费5650元，由被告李汉刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  孙艳梅人民陪审员  朱永侠人民陪审员  高小利二〇二〇年二月二十四日书 记 员  李笑笑附录一：本案的证据目录一、原告为证明其主张提供以下证据：1.原告和案外人刘康签订的土地租赁合同及被告和刘康订立的转让协议各1份，证明原被告存在租赁关系。2.解除租赁合同通知书1份及送达照片，证明原告将解除租赁合同通知书当面送达给被告，被告拒收。3.EMS邮寄底单1份，证明原告将解除租赁合同通知书邮寄给被告，被告于2019年8月9日签收的。4.宿迁市畜禽养殖禁养划定方案（宿政发{2016}121号）和泗洪县畜禽养殖禁养划定方案（洪政发{2017}16号）各1份，证明原、被告之间的合同实际上已经无法履行，应当予以解除。5.泗洪县集体建设用地整理房屋征收补偿安置协议复印件3份及李汉刚与许昌文协议书复印件1份。二、被告李汉刚为证明其主张提供以下证据：1.手机照片打印件三张，证明案外人陈中广（李汉刚邻居）房屋结构对比，原告按照一样价格赔偿明显不合理。附录二：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。