北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10942号原告（反诉被告）：北京三帝科技股份有限公司，住所地北京市顺义区中关村科技园区顺义园机场东路8号，统一社会信用代码×××。法定代表人：宗贵升，董事长。委托诉讼代理人：刘辉，北京市燕园律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏琨，男，1983年7月28日出生，汉族，北京三帝科技股份有限公司职员，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：塑成科技（北京）有限责任公司，住所地北京市昌平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：博尔金海伦，总经理。委托诉讼代理人：于闻达，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京三帝科技股份有限公司（以下简称“三帝公司”）与被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司（以下简称“塑成公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三帝公司委托诉讼代理人刘辉、魏琨，被告（反诉原告）塑成公司法定代表人波尔金海伦及委托诉讼代理人于闻达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）三帝公司向本院提出诉讼请求：1.塑成公司支付三帝公司供暖费、物业费、水费、网费140855元，违约金36692元，共计177547元；2.案件受理费由塑成公司负担。事实与理由：三帝公司与塑成公司于2017年3月20日签订《企业孵化器入驻合作协议》，该协议约定：三帝公司提供位于北京市顺义区临空经济核心区安祥路5号5号楼2层的孵化场地，面积715平方米，孵化期自2017年4月1日至2017年10月14日止。塑成公司需要承担的费用有：供暖费68元/㎡/120天，加收10%的管理费（换热站能源损耗，如遇外部供给部门价格调整则按调整后的价格执行）、物业费4.14元/㎡/月，电费1.2元/KWH（塑成公司自付，须另行加装电表，以供度量计费使用）、水费9.9元/吨。协议原价1.5元/㎡/天，最终优惠价1.0元/㎡/天（含税），包含供暖费、物业费、水费、网费和公共区域保洁费。协议到期后，塑成公司搬出孵化场地，三帝公司多次向塑成公司送达《催款函》，但是塑成公司置之不理。经三帝公司核算，塑成公司应支付给三帝公司物业费、水费、网费、公共区域保洁费140855元，违约金36692元。三帝公司多次催要未果，三帝公司认为，三帝公司依据协议已经向塑成公司提供孵化场地，但塑成公司至今未履行付款义务，给三帝公司造成巨大经济损失。故，三帝公司诉至法院。被告（反诉原告）塑成公司辩称：一、三帝公司与塑成公司签订的《企业孵化器入驻合作协议》应属无效合同。塑成公司基于对三帝公司的信任，认为可以长时间免费使用房屋，因此并未对房屋做过多的背景调查就入驻装修，入驻之后才得知，三帝公司不是房屋所有权人且没有转租权，而房屋所有权人蓝星公司，也表示了转租是无权出租。三帝公司对塑成公司存在欺诈行为。三帝公司、蓝星公司和开发区管委会相互签订过关于此房屋的租赁协议，三帝公司作为承租人向出租人蓝星公司承租租赁房屋租赁费用，不是由三帝公司自己支付，而是开发区管委会替三帝公司支付给蓝星公司，三方也明确约定了不可转租。因此，三帝公司将未实际自己使用的房屋转租给他人使用，并仍然由开发区管委会支付租金的行为已经侵害到了国家利益。因此，诉争合同应当无效。二、三帝公司、塑成公司签订的协议，并不能真实体现双方的权利义务关系。协议签订前，三帝公司曾口头承诺，将房屋免费给塑成公司使用，不收取租金，塑成公司自己承担使用期间的合理实际开支。后来塑成公司入驻装修时，三帝公司派人找到塑成公司，要求塑成公司签署一个书面协议，作为三帝公司内部流程使用。塑成公司基于对三帝公司的信任，才与三帝公司倒签了此协议。三帝公司擅自转租，因此三帝公司没有或不能保证有协议开篇所述的甲方提供孵化场地的基础，且塑成公司是独立法人，所有经营业务等均与三帝公司无关。这也说明了，双方仅仅是租赁合同关系，而塑成公司基于对三帝公司的信任，对房屋进行了装修，直接导致产生了装修款损失483578元。三、协议前后条款直接存在严重冲突，应根据协议的真实目的来对协议进行解释。协议第一、三条明确约定“房屋使用费至2017年10月14日为免费使用，但须自行承担孵化场地的物业管理费、取暖费、空调费、水电费、网络费等合理实际开支费用”，根据此条款，塑成公司只用支付实际开支费用，而不需要支付房屋租金。实际上，空调是塑成公司自行购买的，电费塑成公司有单独的电表水表，也是塑成公司自行缴费，网络是塑成公司自行安装缴费，塑成公司使用房屋期间不是供暖季，根本不存在暖气费的实际支出，保洁费也是塑成公司支付的。从3.1条费用明细条款可以看出，每一项费用的实际支付都写的非常清晰，目的就是为了核算免费使用房屋实际产生的开支费用。但是，4.2条明显是和整个第一大条的内容相冲突的。既然房屋免收租金，开支又按照实际费用计算，又怎么会出现所谓的最终优惠1元/㎡天，事实就是三帝公司的工作人员用欺骗的方式让塑成公司签订诉争协议。三帝公司从未收过塑成公司两万元押金，进一步说明了，塑成公司只用支付实际开支费用。三帝公司按照1元/㎡/天来计算房屋实际开支费用，远远超过了实际支出，是不符合事实的，也不符合协议的真实意思表示。且塑成公司自行支付水电费、网费、保洁费的行为，印证了房屋免费使用和仅支付实际使用费用的事实，也与合同真实意思表示相符。四、塑成公司认为诉争协议整体无效，那么协议中的违约金条款自然无效。即使协议有效，按照协议第1.3条、4.1条、以及第五条第2款的约定，三帝公司应当首先出具费用通知单给塑成公司，双方核对认可实际支出后，方能起算付款日期，但三帝公司从来没有向塑成公司出具过任何具有效力的费用通知单。因此三帝公司以2017年10月15日计算违约金起点缺乏依据，以非实际支出的金额为基础计算违约金，更不应得到支持。塑成公司主动缴纳电费、水费、网费、卫生费等行为可以看出塑成公司诚实守信，也可以看出塑成公司没有恶意拖欠过三帝公司一分钱，而是塑成公司不应按照1元/㎡/天的标准来支付费用，且塑成公司没有收到任何一张由三帝公司发出的实际支出费用通知单。本案的产生是因为三帝公司不诚信的转租行为导致，并造成了塑成公司极大的经济损失，费用不应由塑成公司负担，物业费是蓝星公司免费提供，无物业费的产生。请求驳回三帝公司全部诉讼请求。另，塑成公司认为违约金标准过高，要求法院予以调整。被告（反诉原告）塑成公司向本院提出反诉请求：1.确认塑成公司与三帝公司于2017年3月20日签订的《企业孵化器入驻协议》无效；2.三帝公司按照70%的过错程度承担塑成公司装修损失338504.6元；3.案件受理费由三帝公司负担。事实与理由：塑成公司用隐瞒关键信息等手段，让塑成公司相信本案租赁房屋是三帝公司所有且免费提供给塑成公司长期使用，骗取塑成公司入驻，并在塑成公司开始装修后，以三帝公司内部需要走流程为由，逼迫塑成公司倒签了《企业孵化器入驻协议》。塑成公司在入驻后发现，本案租赁房屋是由北京蓝星清洗有限公司所有并且租赁给三帝公司，并由北京天竺空港经济开发区管委会替三帝公司支付租金，三帝公司没有转租权，且三帝公司转租的行为严重损害了国家利益，根据合同法第52条，双方签订的协议当属无效。塑成公司入驻房屋后就积极着手设计、装修和安装实验设备，分别与千聿（北京）工程设计有限公司、北京中建华辰建筑安装有限公司、北京力诺开实验设备有限公司签订了设计、装修和购买设备的合同，并履行完毕。塑成公司共投入了人民币483578元。这些装修和核心设备均与房屋形成附合，现因本案租赁房屋被蓝星公司收回，导致塑成公司无法继续使用装修好的房屋，给塑成公司造成了极大经济损失，根据合同法和相关司法解释，因三帝公司的过错导致塑成公司判断失误对房屋进行了装修，由此产生的损失应由三帝公司承担70%的过错责任。原告（反诉被告）三帝公司就反诉辩称：塑成公司的反诉请求无任何事实及法律依据，三帝公司租的是房屋及相关配套服务，塑成公司是否装修、装修费用等与三帝公司无任何关系。三帝公司不同意塑成公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，甲方三帝公司与乙方塑成公司签订《企业孵化器入驻合作协议》，该协议约定：一、孵化场地、期限、场地使用费及相关费用。1、孵化场地位于北京市顺义区临空经济核心区安祥路5号5号楼2层，面积715平方米。2、孵化期限自2017年4月1日至2017年10月14日止，如续签，甲乙双方应提前30天完成续签合同。3、在孵化期间乙方就孵化场地房屋使用费至2017年10月14日为免费使用，但须自行承担孵化场地物业管理费、暖气费、空调费、水电费、网络费等合理实际开支费用，具体数额以甲方开具的费用通知单为准。如续签，甲方将根据政策实际情况，向乙方收取房屋使用费。3.1费用明细：1）供暖费：68元/㎡/120天，加收10%管理费（换热站能源损耗），如遇外部供给部门价格调整则按调整后的价格执行。2）物业费：4.14元/㎡/月。3）电费：1.2元/KWH（乙方自付，须另行加装电表，以供度量计费使用）。4）水费：9.9元/吨。4、付款方式：4.1付款方式为按月支付，乙方还须支付贰万元房屋押金，待合同期届满时由甲方返还乙方；如乙方有擅自改装、装饰或损坏甲方场地等行为，甲方在扣除赔偿金后，将剩余部分返还乙方。甲方自费用通知单送达乙方之日起3个工作日内，乙方应当将应付款项以转账方式转入甲方指定银行账户。甲方在收款后根据乙方要求开具相应的收款收据或发票。4.2本合同原价款为1.5元/㎡/天，最终优惠为1.0元㎡/天。包含供暖、物业、水费、网费、公共区域保洁。三、乙方的权利义务：3.按时交纳各项费用。5.按期向甲方提供支付相关费用。9.乙方使用标准厂房期间的装修费、维护管理费等费用由乙方自行承担。四、特别约定事项：7.甲乙双方仅为孵化服务和被孵化服务关系。甲方提供的服务与乙方的经营活动没有任何关系。8.如因政府机关或产权人等其他不可预见因素导致甲方无法继续提供孵化器服务和适用当前办公地点的本协议自然终止，甲方不承担违约责任。五、违约责任：1.甲方不能保证孵化场地各项基础设施正常运转，影响乙方的正常工作，乙方可减付有关费用，直至设施正常运转为止。2.不能按照合同约定按期足额交纳各项费用，视为乙方违约，乙方除应及时、如数补交外，还应向甲方交纳所欠费用总额日万分之五的违约金。乙方拖欠费用超过1个月以上的，甲方有权终止合同，合同终止后，乙方仍应向甲方支付所欠全部费用和违约金。2018年1月4日，三帝公司向塑成公司发送《催款函》，要求塑成公司支付诉争房屋自2017年4月1日至2017年10月14日期间的使用配套款140855元。双方确认塑成公司实际使用诉争场地的时间为2017年4月1日至2017年10月14日。2015年10月15日，甲方（出租方）北京蓝星清洗有限公司（以下简称“蓝星公司”）与乙方（实际使用方）三帝公司签订《房屋使用协议》，该协议约定：“第一条依据2015年10月15日甲方与北京临空经济核心区管理委员会签订的《房屋租赁协议》，甲方将位于空港开发区安祥大街甲方所拥有的5号楼整体以及2号楼A座2、3层租赁给北京临空经济核心区管理委员会，北京临空经济核心区管理委员会交由乙方实际使用，作为其办公、生产场地。第四条乙方使用甲方5号楼面积7615.73平米，使用2号公寓楼2、3层面积906.64平米。第五条本合同有效期自2015年10月15日至2017年10月15日止。第十条乙方责任：2、在未征得甲方同意情况下，乙方不得改变所租用房屋用途，不得转租、出借。”同日三帝公司与蓝星公司就上述租赁事宜签订《安全生产责任书》，该责任书明确约定乙方不得将所租房屋擅自转租。三帝公司提交发票一组，拟证明三帝公司向蓝星公司缴纳包含诉争房屋在内的整体物业费、供暖费、水电费等。塑成公司认可该证据的真实性，不认可关联性和证明目的。塑成公司提交银行回单三张，其上载明，2017年10月23日塑成公司向蓝星公司支付-5#2层西侧水费495元；2017年11月2日，塑成公司向三帝公司支付电费4945元；2017年12月15日塑成公司向中国联合网络通信有限公司北京市分公司缴纳网费1430元。三帝公司认可2017年11月2日塑成公司转账电费，但主张是合同解除之后，证明租赁半年之内，塑成公司未支付任何费用。三帝公司不认可2017年12月15日的网络费用票据的真实性及关联性。三帝公司对2017年10月23日的水费票据，关联性不认可。塑成公司提交增值税发票四张、《效果图、施工图设计制作协议》、《建筑工程装修分包合同》、《实验室柜台订购安装合同》、拟证明塑成公司为诉争房屋进行设计、装修、安装台柜的损失。三帝公司对该组证据的关联性、证明目的均不认可。上述事实，有双方当事人陈述、《企业孵化器入驻合作协议》、《房屋使用协议》等证据在案佐证。本院认为：三帝公司与塑成公司签订的《企业孵化器入驻合作协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。塑成公司主张三帝公司与蓝星公司签订的合同明确约定诉争房屋不能转租，诉争合同应属无效的答辩意见。因诉争合同是否有效与三帝公司有无转租权并不直接关联。故塑成公司的该答辩意见，本院不予采信。合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。塑成公司应当按照合同约定向三帝公司支付物业费、水费、网费、公共区域保洁费。塑成公司主张其是受三帝公司欺骗倒签诉争合同，其是无偿使用诉争场地的答辩意见，本院综合审查塑成公司提交的证据，本院难以采信。另，塑成公司未按照合同约定向三帝公司支付相关款项构成违约，其应当向三帝公司支付违约金。塑成公司主张违约金的标准过高，就违约金标准，本院依法酌情予以调整。据前述意见，对塑成公司要求确认诉争协议无效的诉讼请求，本院不予支持。诉争合同合法有效，且履行期限已经届满，塑成公司要求三帝公司赔偿装修损失，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京三帝科技股份有限公司物业费、水费、网费、公共区域保洁费等共计十四万零八百五十五元；二、被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京三帝科技股份有限公司违约金一万二千四百一十五元二角；三、驳回原告（反诉被告）北京三帝科技股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司的全部反诉请求。如果被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千八百五十二元，由被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三千一百八十九元，由被告（反诉原告）塑成科技（北京）有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  曹德芹人民陪审员  秦海艳二〇二〇年二月六日书 记 员  常 怡