浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7149号上诉人（原审被告）：陈胜孟，男，1968年9月29日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人（原审被告）：陈胜光，男，1964年5月25日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人（原审被告）：诸胜娟，女，1966年11月29日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人（原审被告）：曹高锋，男，1976年1月31日出生，汉族，住温州市瓯海区。上列四上诉人委托诉讼代理人：周淼鑫，北京尚元（温州）律师事务所。被上诉人（原审原告）：吴瑜瑜，男，1993年6月3日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：金宗贤、邱书颖，浙江明瓯律师事务所律师。上诉人陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋因与被上诉人吴瑜瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判确认双方之间的房屋买卖合同关系已解除；2.如不支持第一项上诉请求，则将原判第二项改为吴瑜瑜应支付剩余合同价款784530元。事实和理由：一、双方不存在扣留12万元尾款待过户手续完成后支付的约定。一审采信中介陈某的证言认定双方存在前述约定，不当。该证人证言存在严重瑕疵：1、证人违反作证程序。该证人在庭审时未经法官传唤直接闯入旁听庭审，在法官第一次警告后仍不放弃，再次闯入旁听庭审，严重违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条的规定。2、证人和吴瑜瑜有利害关系。证人自认其之前代理吴瑜瑜的父亲吴建呈买卖过其他房源，也收取过中介费，但问到具体收了多少费用时却闪烁其词。在本案中，证人也承认涉案房屋的中介费系吴建呈支付，但始终拒绝提供中介费的付款凭证。另外，吴瑜瑜购买房屋的目的是为了炒房，本案房屋如判决归吴瑜瑜所有，证人又可以通过代理吴瑜瑜转卖房屋获取中介费。可见，证人和吴瑜瑜存在利害关系，对其证言应不予采信。此外，一审认定双方存在前述约定，考虑因素还有“四被告在未收取原告12万元的情况下同意由原告参与安置房摸文”、“在届期后未有向原告催讨”、“交易习惯”等，其理由均不成立：1、由于双方约定的付款截止期限是2018年2月6日，陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋在2018年1月29日同意吴瑜瑜参与摸文完全正常。2、按照《房屋买卖协议书》第三条的约定，2018年2月6日付款期限届满后吴瑜瑜未付款，合同已经自动解除，因此即便陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋没有在2018年2月6日后向吴瑜瑜催讨12万元，也不能反推出双方存在前述约定。3、一审没有任何证据证明房屋买卖交易中存在预留尾款等过户后再支付的交易习惯，即便存在上述交易习惯，也应优先适用当事人的合同约定。本案两份合同文书关于一次性付款的约定明确、清晰，一审仅凭未经核实的交易习惯对当事人的约定予以排除，明显不当。二、超额面积的购房款应由吴瑜瑜另行支付。一审认为双方签订《房屋买卖协议书》时“对将来建成的安置房公摊面积大小无法知晓”，双方“买卖标的物为具有120平方米套内面积的安置房”，从而得出“四被告享有的权利是取得117.6万元的购房款，应履行的义务是交付具备套内面积达120平方米的安置房”的结论，与事实不符：1、2018年1月7日《房屋买卖协议书》签订时，安置房早已建好，一个月内就可以摸文。由于还未摸文，陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋不可能承诺最后交付的安置房套内面积达到120平方米，双方只能先就拆迁办明确的120平米面积进行处理，因此《房屋买卖协议书》约定的买卖标的是建筑面积120平米的楼房，《房屋拆迁指标卖尽契》约定的买卖标的也是套房一套（120）平方米。吴瑜瑜利用保管《房屋拆迁指标卖尽契》且该卖尽契只有一份的便利，在该卖尽契约定的标的上添加了“套内”二字，这恰恰证明陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋没有向其作出上述承诺。2、就超出120平米建筑面积的部分，《房屋拆迁指标卖尽契》的约定是“超出面积由买方缴纳”，存在合同价款约定不明确的情况，应当按照交易习惯确定。根据生效判决确认的安置房买卖交易习惯，安置房买卖协议约定面积与实际面积不符的，应按照多退少补的方式解决。因此吴瑜瑜应当按照9800元／平方米的价格向陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋补足超出面积的购房款。三、安置房政府缴款成本应由吴瑜瑜承担。一审根据《房屋拆迁指标卖尽契》中“超出面积由买方缴纳”的约定认定买方仅需就超出面积部分承担安置房政府缴款义务，属事实认定错误。《房屋拆迁指标卖尽契》的上述约定不是对政府缴款如何承担的约定，而是对超额面积购房款的约定。根据《房屋买卖协议书》第九条，全部政府缴款都应由买方承担。《房屋买卖协议书》与《房屋拆迁指标卖尽契》是主协议和补充协议的关系，故补充协议没有约定的，仍应适用主协议的约定，总计26.5488万元的安置房政府缴款部分应全部由吴瑜瑜承担。四、一审对吴瑜瑜已支付的购房款金额认定错误。首先，吴瑜瑜要求先拿到《收条》再打款，涉案《收条》系陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋应吴瑜瑜的要求出具。2018年1月24日当天吴瑜瑜没有支付任何款项，直至2018年1月27日才支付了94.4万元。其次，一审认定吴瑜瑜己代陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋向中介支付了1.2万元中介费的依据仅有中介证言，而证人与吴瑜瑜存在有利害关系，该证言依法不应采信。再次，即便吴瑜瑜向中介支付了1.2万元的中介费，陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋也没有同意其代付，吴瑜瑜无权主张抵扣其应当支付的购房款。最后，本案中介费用是否应当支付是有争议的问题，一审直接认定吴瑜瑜已代陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋付清中介费，将导致陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋和中介之间关于中介费用的争议在本案中一并处理，超出了本案审理范围。五、吴瑜瑜无权要求继续履行交付房屋。一审认定“原告方实际支付合同总购房款80%以上，被告亦自认在2018年2月6日之后有继续履行的意思表示”，存在严重的事实认定错误：1、吴瑜瑜实际付款金额为104.4万元，其中10万元是购房定金，其发生违约时应当予以没收，故其支付的购房款仅为94.4万元，按一审认定的总价123.8385万元计算，其付款比例仅为76.2%，按双方真实约定的总价172.853万元计算，其付款比例仅为54.4%。2、一审认定陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋自认在2018年2月6日之后有继续履行的意思表示，属断章取义。陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋始终认为原合同在2018年2月6日之后就已解除，但如果吴瑜瑜能按摸文后明确的172.853万元的总金额支付购房款，双方仍可进行房屋买卖。这不是继续履行原合同，而是原合同解除后磋商缔结新的合同，并不违反诚信原则。陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋并未违约，反而是吴瑜瑜多次违约未按时足额支付约定的购房价款，直至2018年2月6日的最后付款期限仍未付清全部购房款，导致陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋获得全部购房价款的合同目的不能实现。吴瑜瑜无权请求继续履行交付房屋。另外，陈胜孟、陈胜光、诸胜娟、曹高锋当庭补充了以下理由：六、涉案《房屋拆迁指标卖尽契》中记载“三方议定房价（即指标价）总价人民币壹佰壹拾柒万陆仟元整（以每平方玖仟捌佰元计算），自立契之日起，当面一次性付清，产权__归受业人吴瑜瑜所有”，上述协议内容中遗漏的应是草书“不”字，文意与一审认定恰好相反。七、一审未按照《中华人民共和国合同法》第六十一条及安置房交易多退少补的交易习惯认定吴瑜瑜应补缴合同价款，未适用合同解除的相关法律规定，系适用法律错误。八、原判造成负面社会效果，也没有一次性解决纠纷。吴瑜瑜辩称：一、买卖双方存在扣留12万元尾款待过户手续完成后支付的约定。证人陈某没有参加过本案庭审旁听，所作证言合法有效。陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋称证人与吴瑜瑜有利害关系，仅为臆测，并非事实，亦无证据。买卖双方约定暂扣12万元尾款等过户手续完成后支付的事实，有证人陈某证言予以证明，同时这种做法亦符合民间房屋买卖交易习惯。《房屋买卖协议书》和《房屋拆迁指标卖尽契》约定房屋价款117.6万元，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋于2018年1月24日签具105.6万元的收条，吴瑜瑜于2018年1月27日完成该105.6万元的支付（包含此前己支付的定金10万元、吴瑜瑜当日支付的94.4万元、代陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋支付的中介费1.2万元，己由证人证实），陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋在未收到实际款项的情况下，同意出具与约定房屋价款相差12万元的收条，亦可证明当时陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋同意12万元购房尾款暂扣的事实。二、吴瑜瑜不应向陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋支付超出合同约定的120平方米面积的购房款。陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋向建房单位认购的房屋面积己有2011年8月10日《房屋产权调换协议书》、2012年4月18日《瞿溪延川路信达街改建工程安置房认购套型确认协议书》确定为120平方米（套内建筑面积）。根据《房屋买卖协议书》和《房屋拆迁指标卖尽契》，双方约定的买卖标的为己知的120平方米套内建筑面积＋未知的摊派面积（众用公摊面积）＋车库，对应的价款为117.6万元，即117.6元己经囊括了超出120平方米面积之外的公摊面积。双方买卖合同中并无多退少补的约定，且《房屋拆迁指标卖尽契》中亦载明指标自出卖后不找不赎，因此，本案并不适用多退少补的交易习惯。三、除超出120平方米之外的安置房成本应由陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋承担。《房屋买卖协议书》第四条“该房屋系甲方私有房屋出卖……原出售单位有不同意见或原造价和补贴款未清事宜，以及牵涉到该房有关债务概由甲方负责处理清楚”的约定，案涉房屋的成本应由陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋承担。证人陈某亦证明《房屋买卖协议书》第九条“如需向政府缴款由买方付，由房管部门测量后将实际面积计算买方付”，是指超出的面积由买方付，这与《房屋拆迁指标卖尽契》中“超出面积由购房方缴纳”的约定相吻合。超出的面积即指众用公摊的面积，由此可见，超出120平方米之外的公摊部分是由吴瑜瑜承担，意思表示完全明确。据上合同约定，可以得出吴瑜瑜承担的是众用公摊面积部分的建房成本，而套内建筑面积和车库的建设成本是由陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋承担。四、吴瑜瑜己按双方约定履行了付款义务，且对暂扣的12万元亦表示同意提前履行，该提前履行不损害陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋的利益，故吴瑜瑜要求陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋交付房屋的诉讼请求合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴瑜瑜向一审法院起诉，请求：1.依法确认吴瑜瑜与陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋于2018年1月24日签订的《房屋拆迁指标卖尽契》合法有效；2.判令陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋立即向吴瑜瑜交付位于温州市瓯海区的拆迁安置房；3.判令陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋在具备物权权属登记条件时协助吴瑜瑜办理上述房屋的不动产过户登记手续。在审理过程中，吴瑜瑜变更第一项诉讼请求为：依法确认吴瑜瑜与陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋之间就温州市瓯海区的房屋买卖合同关系有效。一审法院认定事实：坐落于温州市瓯海区原产权人为曹启雕。2013年12月30日，上述房屋的拆迁权益由陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋共同继承，各占四分之一份额。此后，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋作为乙方，与温州市瓯海区瞿溪延川路和信达街改建工程建设指挥部签订一份《房屋产权调换补偿协议》，约定上述房屋交由甲方拆除，并确定了住宅安置用房120平方米（系套内面积，不包括众用分摊面积）等。2018年1月7日，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》，约定陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向吴瑜瑜出卖建筑面积120平方米的房屋，每平方米价格9800元，总价117.6万元，该协议签订之日，吴瑜瑜应付定金10万元，余款于2018年2月6日之前付清，否则作自动放弃论处。关于违约责任，双方约定若吴瑜瑜违约，定金10万元由陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋没收，若陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋违约，则定金加倍至20万元偿还吴瑜瑜，关于中介费，双方约定原、被告各付1.2万元。补充约定为，如要向政府缴款由买方付，由房管部门测量后将实际面积计算买方付，公证退押金等。协议签订后，吴瑜瑜向被告曹高锋支付定金10万元。同月24日，由陈某作为中介人，代笔人周云杨进行代笔，双方签订一份《房屋拆迁指标卖尽契》，约定陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋将共有房屋一套120平方米出卖给吴瑜瑜，该拆迁老屋坐落在瓯海区，新房地址在延川路，但具体栋数楼层待定，经三方议定房价（指标价）总计117.6万元（以每平方米9800元计算），自立契之日当面一次性付清，产权即归吴瑜瑜所有，包括摊派面积、车位一个等，该房幢号楼层由吴瑜瑜抓阄确定，房产过户由陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋无偿协助办理，但过户费用由吴瑜瑜支付，该房楼层高低找补归吴瑜瑜支付及收益，车位一个由吴瑜瑜支付及所有，指标自出卖之后不找不赎，永不反悔等。同日，吴瑜瑜通过银行转账，向曹高锋支付购房款21.6万元，向陈胜光支付购房款33.6万元，向诸胜娟支付购房款19.6万元，向陈胜孟支付购房款19.6万元，代陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向中介陈某支付中介费1.2万元。陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向吴瑜瑜出具《收条》一份，曹高锋确认已经收到购房款24.4万元，诸胜娟确认已经收到购房款22.4万元，陈胜光确认已经收到购房款36.4万元，陈胜孟确认已经收到购房款22.4万元，上述购房款合计105.6万元。2018年1月29日，吴瑜瑜与陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋前往政府拆迁相关部门进行抓阄摸文，摸得延川胜景公寓2幢801室房屋一套，套内建筑面积为117.16平方米，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋签署安置房认购联系单确认摸文取得的房屋情况。2019年5月16日，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋缴纳了案涉安置房的房款256180元（含楼层差增加缴款4479元，朝向差增加缴款7331元、众用面积缴款41267元）以及电表费、维修基金共9308元。现延川胜景公寓2幢801室房屋（套内面积117.16平方米，建筑面积149.29平方米）已具备交付条件。吴瑜瑜同意在本案中一并向陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋支付剩余购房款12万元以及应向政府缴纳的众用面积费41267元、楼层差4479元，朝向差7331元电表费与维修基金费9308元，上述款项合计182385元。诸胜娟确认其均使用“陈胜娟”这一名字在《房屋拆迁指标卖尽契》、《房屋买卖协议书》中签字。双方均确认案涉房产尚不具备办理不动产初始登记的条件。一审法院认为，涉案《房屋买卖协议书》、《房屋拆迁指标卖尽契》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应认定为有效，双方均应按约履行各自的义务。第一、关于吴瑜瑜是否已经按约履行支付购房款的义务。陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋承认《房屋拆迁指标卖尽契》系《房屋买卖协议书》的补充，故对于《房屋买卖协议书》尚未约定或约定不明的事项，应当以《房屋拆迁指标卖尽契》约定的事项为准。首先，在2018年1月7日双方签订《房屋买卖协议书》时，安置房还未进行摸文定位，双方仅能根据《产权调换补偿协议》明确标的物为安置房用房面积120平方米，该面积不包括公摊面积，而对于将来建成的安置房公摊面积大小无法知晓，故应当认定《房屋买卖协议书》中载明的120平方米指安置房用房面积；其次，在此后的《房屋拆迁指标卖尽契》中也已经明确三方议定的总购房价款117.6万元指的是指标价且包括摊派面积、车位等，更能印证双方买卖的标的物为具有120平方米套内面积的安置房，因此，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋享有的权利是取得117.6万元的购房款，应履行的义务是交付具备套内面积达120平方米的安置房。因此陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋应自行承担从政府部门取得安置房权益的所应支付款项的义务，但鉴于双方约定且吴瑜瑜也同意承担安置房朝向差、楼层差、众用面积等费用，一审法院不持异议。陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋答辩称吴瑜瑜应当向其支付政府结算款26.5488万元并继续按9800元／平方米支付29.29平方米部分购房款的依据不足，不予采信。鉴于陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋已经出具《收条》确认共收取吴瑜瑜购房款105.6万元，且证人亦确认已由吴瑜瑜代被告支付了中介费1.2万元，故对吴瑜瑜实际已支付陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋购房款105.6万元的事实予以认定。而对于剩余12万元购房款的支付，综合考虑陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋在未收取吴瑜瑜12万元的情况下同意由吴瑜瑜参与安置房摸文，以及在届期后未有向吴瑜瑜催讨等情形，结合证人陈某的证言以及根据交易习惯，认为双方存在扣留12万元待过户手续完成后支付这一约定具有高度的盖然性，因此，吴瑜瑜已经按约履行支付购房款的义务。现吴瑜瑜自愿在本案中直接履行支付剩余12万元购房款的义务，一审法院不持异议。第二、陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋是否应当继续履行案涉合同，向吴瑜瑜交付温州市瓯海区房屋。《房屋买卖协议书》虽约定2018年2月6日前不付清购房款作自动放弃论处，但后续双方已经补充签订了《房屋拆迁指标卖尽契》并由吴瑜瑜实际支付合同总购房款80%以上，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋亦自认在2018年2月6日之后有继续履行的意思表示，因此陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋称双方的房屋买卖合同关系已经于2018年2月6日自动解除有违诚实信用原则，对陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋的该点意见不予采信。而现吴瑜瑜愿意一次性付清全部购房款，故对吴瑜瑜主张陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向其交付安置房的请求予以支持。第三、套内面积不足120平方米的部分的购房款是否应当由陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋按合同单价进行返还。《房屋拆迁指标卖尽契》中已经载明指标自出卖后不找不赎，且纵观两份合同，均未对套内面积不足部分应当退还予以约定，故对吴瑜瑜的该点意见不予支持。第四、鉴于案涉房产尚不具备办理不动产登记手续的条件，故对吴瑜瑜要求陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋协助其办理不动产过户登记手续的诉讼请求不予支持，吴瑜瑜可于案涉房屋具备办理不动产登记手续条件后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴瑜瑜与陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋之间的房屋买卖合同关系有效；二、吴瑜瑜应于判决生效之日起10日内支付陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋款项182385元；三、陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋应于判决生效之日起10日内向吴瑜瑜交付位于温州市瓯海区的拆迁安置房，交付方式为交付案涉房屋的全部钥匙；四、驳回吴瑜瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14304元，减半收取7152元，由陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋负担。二审期间，吴瑜瑜提供了吴瑜瑜父亲吴建呈的中国农业银行个人交易明细，证明吴瑜瑜向中介陈某支付中介费21500元的事实。陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋提供了以下证据：1、浙江省温州市中级人民法院（2010）浙温民终字第96号民事判决书，证明安置房交易中超额面积按照温州本地的交易习惯，实行多退少补；2、《草书大字典》关于“不”字的草书，证明《契书》中“产权_即归受业人吴瑜瑜所有”中遗漏文字为草书“不”字；3、庭审录音，证明证人陈某在一审质证阶段两次闯入法庭旁听庭审，被法庭训斥，且证人自认在涉案房屋之前就帮吴瑜瑜的父亲吴建呈买卖过其他房子，双方有经济往来。陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋对吴瑜瑜提供的证据的质证意见是：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据反而证明吴瑜瑜与中介陈某存在利害关系。吴瑜瑜对陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋提供的证据的质证意见是：证据1只是一份司法判例，不属于证据，鉴于个案不同，其他案件中的观点并不能适用本案；证据2也不属于证据，有争议的字是“亦”字而不是“不”字，如按照对方所说的是“不”字，则结合上下文这句话语句不通，与情理也不符；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，证人在一审举证阶段时进入法庭，当时主审法官停止了法庭审理并让证人出去，因此证人并没有参与旁听，其证言合法有效，即使吴建呈曾通过证人买卖房子，也不能得出双方存在利害关系的结论。经审查本院认为，吴瑜瑜提供的证据来源合法、内容真实，可以证明其于2018年1月29日以银行转账的方式向中介陈某支付中介费21500元的事实，本院予以确认；陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋未提供证据1、2的原件，且证据1与本案缺乏关联性，证据2不足以证明争议字为“不”字，本院均不予确认；陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋提供的证据3不能证明一审证人陈某参与本案一审旁听及证人与吴瑜瑜存在利害关系的事实，本院亦不予确认。鉴于当事人在二审中一致陈述吴瑜瑜分别向陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋转账支付购房款的时间为2018年1月27日，本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决除“同日，吴瑜瑜通过银行转账，向曹高锋支付购房款21.6万元，向陈胜光支付购房款33.6万元，向诸胜娟支付购房款19.6万元，向陈胜孟支付购房款19.6万元，代陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向中介陈某支付中介费1.2万元”以外的事实予以确认。本院另认定，2018年1月27日，吴瑜瑜通过银行转账，向曹高锋支付购房款21.6万元，向陈胜光支付购房款33.6万元，向诸胜娟支付购房款19.6万元，向陈胜孟支付购房款19.6万元，并于2018年1月29日代陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋向中介陈某支付中介费1.2万元。涉案《房屋买卖协议书》第四条约定：“该房系甲方私有房屋出卖，倘有产权纠葛不清或家庭成员持有不同意见，原出售单位有不同意见或原造价和补贴款未清事宜，以及牵涉到该房有关债务概由甲方负责处理清楚，与乙方无涉。”一审中，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋明确陈述总房款117.6万元中包括其应承担的中介费1.2万元。二审中，双方当事人一致确认陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋于2019年5月16日向温州市瞿溪新农村建设投资有限公司缴纳的256180元均系房款。本院认为，一审庭审中，证人陈某虽有未经准许闯入法庭的行为，但并未实际参与旁听，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋以陈某违反作证程序为由主张对其证言不予采信，依据不足。二审中，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋当庭提交调查取证申请书，申请本院对吴瑜瑜父亲吴建呈的中国农业银行账户近五年与中介陈某之间的往来流水进行查询，以查明涉案中介费1.2万元是否由吴建呈代陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋支付，以及陈某与吴瑜瑜是否存在利害关系。本院认为，鉴于陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋在一审中明确陈述总房款117.6万元中包括其应承担的中介费1.2万元，而中介陈某在一审中认可已收到该笔中介费，故有关中介费支付情况的事实并无调查取证的必要。另外，即使吴建呈在本案之前曾通过中介陈某居间介绍买卖其他房屋，也不能得出证人与吴瑜瑜存在利害关系的结论，故对上述调查取证申请本院不予准许。涉案《房屋买卖协议书》、《房屋拆迁指标卖尽契》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为有效，正确。上述《房屋买卖协议书》及《房屋拆迁指标卖尽契》签订时，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋仅持有确定其享有套内面积为120平方米房屋安置指标的《房屋产权调换补偿协议》，房屋尚未抽签定位，双方买卖的房屋面积、坐落等均尚未确定，该《房屋买卖协议书》及《房屋拆迁指标卖尽契》并不符合房屋买卖合同的特征。结合《房屋拆迁指标卖尽契》“房价（即指标价）总计1176000元整”、“包括摊派面积、车位一个”等表述，应认定双方转让标的实际为原延川路99号房屋拆除后获得的套内面积为120平方米的安置房指标，包括公摊面积及车位在内。陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋称其转让的是建筑面积为120平方米的房屋，不仅不符合上述合同约定，亦不符合常理。现涉案房屋实际套内面积并未超出120平方米，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋主张吴瑜瑜按实际建筑面积149.29平方米补缴价款，缺乏依据。另外，鉴于双方均确认陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋缴纳的256180元款项系安置房房款，且涉案《房屋买卖协议书》第四条约定原造价未清事宜由甲方负责处理，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋主张该部分款项应由吴瑜瑜承担，同样缺乏依据。2018年1月7日签订的《房屋买卖协议书》约定除定金以外的余款于2018年2月6日前付清，同月24日签订的《房屋拆迁指标卖尽契》将付款时间变更为立契之日付清，而吴瑜瑜实际支付的时间为2018年1月27日，对此陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋并未提出异议，并于2018年1月29日配合吴瑜瑜办理了摸文手续，以实际行为表明其接受了吴瑜瑜的迟延履行。另外，《房屋拆迁指标卖尽契》约定的价款为117.6万元，而陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋在收取105.6万元款项后即配合吴瑜瑜办理摸文手续，一审结合证人陈某的陈述，认定双方存在扣留12万元待过户手续办理完毕后支付的约定具有高度盖然性，并无不当。现陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋以吴瑜瑜迟延付款构成违约为由主张合同已解除、吴瑜瑜无权要求继续履行合同，缺乏依据。此外，陈胜光、陈胜孟、诸胜娟、曹高锋主张的争议字为“不”字等上诉理由均不成立。综上，陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14304元，由陈胜光、诸胜娟、陈胜孟、曹高锋负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年二月二十日法官助理周婷婷代书记员  **程