北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15169号原告:优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：由杨，总经理。委托诉讼代理人：贾逸鸥，国浩律师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦，国浩律师（天津）律师事务所律师。被告：北京君天晟信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1131号1007室。法定代表人：赵广君，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，该公司职员。第三人：中商物联行集团有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1091-A1号。法定代表人：骆德强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。原告优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司（以下简称原告）与被告北京君天晟信物业管理有限公司（以下简称被告）、第三人中商物联行集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾逸鸥、王悦，被告之委托诉讼代理人郑福敏，第三人之委托诉讼代理人李晓春、曹美娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我公司返还保证金157406元；2.判令被告向我公司返还租金226077.6元；3.判令被告支付我公司上述费用的利息，自2019年6月10日起算至被告实际给付之日止，按同期人民银行贷款利率4.35%计算。事实与理由：2015年8月20日，我公司与被告签订《房屋租赁协议》，被告将位于北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街x号x层x号房屋出租给我公司使用，租赁期限为5年，每月租金78703元，自2017年8月21日开始，年租金按5%递增。我公司应于2015年7月24日前支付首期房租，此后我公司应提前15日支付下一周期租金。保证金为157406元，我公司于2015年7月15日前支付。《房屋租赁协议》签订后，我公司依约向被告支付了保证金，并按合同约定按时支付租金，2019年5月8日，我公司向被告支付了2019年5月20日至2019年8月19日的租金260310.17元。2019年7月24日，我公司、被告及第三人签订《租赁合同变更三方协议》，三方确认我公司已向被告支付了保证金157406元以及2019年5月20日至2019年8月19日的租金260310.17元，其中未到期租金226077.6元。三方同意，将我公司与被告签署的《房屋租赁协议》的出租方由被告变更为第三人，被告应于2019年6月10日前向第三人移交我公司已经缴纳的保证金及未到期的租金383483.6元。此后，被告违反《租赁合同变更三方协议》之约定，并未向第三人移交保证金及未到期租金383483.6元，未能继续使用涉案房屋，我公司与第三人于2019年7月23日签署《房屋租赁协议》，该协议载明了被告未向第三人移交保证金及未到期租金的事实，同时双方约定我公司按与被告签订的原《房屋租赁协议》的条件继续承租涉案房屋，且因被告未向第三人移交保证金，故我公司另需向第三人支付一个月租金作为押金，我公司已经支付给被告的未到期租金226077.6元平摊至租期内除第一期租金以外的其他租金中予以支付。2019年8月27日，因承租房屋漏雨，我公司与第三人经协商签署《解除协议》，双方在该协议中明确对于被告欠付第三人的租金，由我公司享有向被告追索权利。此外，对于被告未向第三人移交的保证金，被告负有向我公司返还的义务。为维护自身权益，我公司提起本案诉讼。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。根据我公司与原告、第三人签订的三方协议，原告的保证金及未使用的租金应当向第三人支付，被告未按三方协议向原告支付是因为被告与第三人之间有纠纷，且该纠纷已提交法院审理。根据合同相对性原则，原告和第三人之间签订的合同中设定对被告的义务无效。原告主张的利息无合同依据及法律依据。第三人述称，同意原告的诉讼请求。三方协议约定在被告向我公司支付保证金和租金后才生效，但被告没有向我公司支付保证金和租金，三方协议没有生效，被告应向原告退还保证金和租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月，被告与第三人曾签订《房屋租赁协议》，约定，第三人将北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街1091号物业出租给被告。2015年8月20日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告将北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街x号x层x号房屋出租给原告，租赁期限为5年，自2015年8月20日起至2020年8月19日止，付款方式为押二付三，月租金为78703元，2017年8月21日开始，年租金按5%递增，原告于2015年8月20日起缴纳房屋租金，应提前15日支付下一周期的租金。保证金为二个月的租金157406元，此费用在租赁期结束后，结清原告应承担费用、且将注册地址迁出后，十日内无息退还给原告。后，原告向被告支付了押金157406元，并支付租金至2019年8月19日。2019年5月31日，第三人与被告办理了涉案房屋的交接手续，被告不再占有使用涉案房屋，将房屋及相应租户均移交给第三人。2019年6月1日，第三人（甲方）与被告（乙方）签署《物业移交协议》，确认：一、经双方同意，乙方于2019年6月1日前将涉案房屋以及十户租户整体移交给甲方。甲方自2019年6月1日起承担1091号整栋大厦及十户租户租赁物业的物业服务义务……三、乙方已收取的全部租户租赁保证金（押金）及部分租户未到期全部租金，双方一致同意分别按如下处理：1、为了促进双方物业移交的进度，甲方同意在乙方向甲方支付九户租户的租赁保证金人民币40万元后，甲方承接该九户租户的全部押金1483489.5元对应的相应权利义务，即甲方按照乙方和租户已经签订的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，甲方依约向租户退还相应的押金，乙方无需向租户退还押金，且除本协议约定外，乙方无需向甲方支付任何上述租户的任何押金。2、为此甲方、乙方及十户租金需通过分别签订三方协议，对乙方与租户已经签署的《房屋租赁协议》进行主体变更，即将协议中的出租方由乙方变更为甲方，其他条款保持不变。如十户租户全部签订三方协议后，经逐一核实，九户租户已缴纳的押金超过人民币1483489.5元，则乙方应将超过该金额之外的部分一次性向甲方补足。如该九户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的40万元押金按照未签署租户的押金占全部押金1483489.5元的百分比数同比例扣除。3、乙方向甲方支付十户租户中已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金1418633.95元，相关租户已交款金额和截止期限在三方协议中予以明确。如十户租户全部签订三方协议后经逐一核实，租户已缴纳但截止到2019年5月31日尚未到期的租金超过人民币1418633.95元，则乙方应将超过该金额的部分一次性向甲方补足。如该十户租户中有最终未能签署三方协议的，则乙方应向甲方支付的未到期租金按照未签署租户的未到期租金的实际金额从乙方应付的未到期租金1418633.95元中全额扣除……5、双方与十户租户全部签署三方协议后，乙方以乙方账户向甲方账户支付人民币40万元的押金以及1418633.95元的租金以及经三方确认的装修押金。……五、双方确认于2019年6月1日前办理完毕1091号整栋租赁物业的交接手续、交接清单（十户租户的物业交接除外）。2019年6月10日前完成甲方、乙方及十户租户《房屋租赁合同》之三方协议。任一租户的主体变更完成，即视为双方对该租户对应的物业交接手续完成……。上述《物业交接协议》后附有1091租户房租交款明细，写明了原告已付押金为157406元，剩余部分租金为226077.6元。后，第三人作为甲方、被告作为乙方与原告作为丙方签订《租赁合同变更三方协议》，约定，一、丙方于2015年8月20日与乙方签署《房屋租赁协议》，约定丙方承租北京市朝阳区通惠河畔x号晟信大厦x层x号，丙方已向乙方交纳押金157406元、已交纳房租截止日期为2019年8月19日。二、甲乙丙三方同意，乙方与丙方签署的《房屋租赁协议》的出租方由乙方变更为甲方，其他内容不变。甲方在收到乙方支付的丙方已向其交纳租赁保证金（押金）157406元及未到期租金226077.6元后，甲方承接乙方与丙方签署《房屋租赁协议》中约定的权利义务，包括按照租赁协议对丙方的押金退还义务，即按照乙方和租户签署的《房屋租赁协议》中约定的条款，在押金退还条件成就时，依约向丙方退还相应的押金。……八、本协议自甲乙丙三方盖章且乙方向甲方于2019年6月10日前一次性付清资金383483.6元后生效。2019年7月24日，原告作为乙方与第三人作为甲方再行签订《房屋租赁协议》，约定，甲乙双方一致同意，乙方按原与被告签署的《房屋租赁合同》同等条件继续承租该物业。乙方已经向被告交纳的当季租金，未到期部分226077.6元，经甲乙双方同意，上述未到期租金将由乙方摊至合同租期内除第一期租金以外的其他期租金当中。甲乙双方对租金支付方式的约定，不影响乙方向被告追回缴纳的未到期租金以及押金的权利。若被告按《租赁合同变更三方协议》约定向甲方支付了乙方已经支付的押金及三个月租金，则乙方未支付的平摊费用不再支付，乙方已支付的平摊费用及押金冲抵乙方应支付的下一期房租。原告与第三人签订的《房屋租赁协议》中还重新约定了租期、租金、违约责任等条款。2019年8月27日，原告作为乙方与第三人作为甲方签订《解除协议》，约定：一、就涉案房屋2019年6月1日至2019年8月19日的租金226077.6元，乙方已支付给原出租方即被告，但被告未向甲方移交，后经甲乙双方协商并签署《房屋租赁协议》约定，对于上述租金由乙方平摊至该协议租期内除第一期租金以外的其他期租金当中。同时，乙方应支付甲方一个月租金的押金。二、2019年7月28日乙方承租的x室因天气原因出现漏水，乙方提出物资损失等主张。三、基于友好合作原则，双方达成一致意见……五、对于被告欠付甲方的226077.6元租金，双方确认，由乙方享有向被告追索之权利。2019年8月29日，原告作为乙方与第三人作为甲方又签订《解除协议之补充协议》，约定原出租方即被告如将欠付甲方的租金全部或部分返还给甲方，甲方应在收到该款项后15日内向乙方移交。另查，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，现被告并未向原告或第三人返还欠付的租金及保证金。本院认为：原告与被告曾签订《房屋租赁协议》，虽然租赁协议因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但原告已依据该份协议向被告支付了保证金157406元，并已支付房屋使用费至2019年8月19日，后2019年5月31日，被告将涉案房屋移交给第三人，实际不再占有涉案房屋，故被告应将收取原告的保证金及未到期的房屋使用费返还原告。被告主张其与第三人、原告曾签订《租赁合同变更三方协议》约定了原告应向第三人主张权利，但上述协议约定了生效条款，即在被告于2019年6月10日向第三人付清383483.6元后该协议才发生效力，但被告并未支付上述款项，故被告不能以此抗辩原告应向第三人主张权利，被告仍系原告主张债权的债务人，应向原告承担返还保证金、房屋使用费的义务。原告主张被告支付利息，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司保证金十五万七千四百零六元；二、被告北京君天晟信物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司房屋使用费二十二万六千零七十七元六角；三、驳回原告优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3568元，由原告优地联合（北京）建筑景观设计咨询有限公司负担51元（已交纳），由被告北京君天晟信物业管理有限公司负担3517元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二〇年二月二十日书记员 祁文然