福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6057号 上诉人（原审原告）：陈娟治，女，1965年11月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：卢耀东、江鹏，福建明鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑**,男，1973年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：朱伟强，福建典格律师事务所律师。 上诉人陈娟治与被上诉人郑**房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈娟治上诉请求：依法撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11897号判决书并改判上诉人的原审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在双方签订的书面《房屋租赁合同书》中载明的“如没有做到五年可以转让并收转让费”。该文字系在双方于2014年3月3日签订本《房屋租赁合同书》时所写，其效力于仅限于2014年3月23日至2019年3月23日。2019年3月3日双方续签租赁合同时仅对租赁期限进行了续签，并未约定对本条款的效力进行延续，该约定的效力并不及于双方于2019年3月3日续签之后的合同关系。原审法院做出的“其他合同条款并为进行变更，即在第二个5年的租赁期限内，即便郑**存在转租行为亦不违反双方约定和法律规定”的认定错误。二、本案中，郑**亦未达到可以转让并收取转让费的情形。本案双方合同约定“如没有做到五年可以转让并收取转让费”。但事实上，郑**系将租赁房屋隔成两间，将一间转租给案外人包丽娜，而另一间其一直使用至今。由此可见，双方约定的“如没做到五年”的可以转让的条件并未达成。三、原审法院混淆了转租和转让的概念。转租是指承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方的行为，涉及三方和两份有效的租赁合同。转租在租赁合同有效期限内，承租人不退出租赁关系，而是将租赁物出租给次承租人使用收益。转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，本质为租赁经营权的转让，原承租人与出租人之间的租赁关系消灭。本案中，郑**与案外人包丽娜明确签订租赁合同，约定租赁期限及租赁，郑**并未退出租赁关系，是典型的转租行为。双方签订的《房屋租赁合同书》未明确约定郑**享有转租权，就应当推定郑**不得未经陈娟治同意转租。原审法院混淆了转租与转让的概念，认定“合同中约定转让的含义即包含转租”明显错误。 郑**辩称：一、陈娟治与郑**分别于2014年、2019年签订的《房屋租赁合同书》，是两份合同。二、《房屋租赁合同书》中，上诉人书写的“本合同续签2019到2024年3月份，合同五年”是对原合同的全部内容的重新签订，效力及于原合同的全部内容。三、郑**的转租行为仅存于2019年2月23日前，与2019年签订的《房屋租赁合同书》无关。四、根据《房屋租赁合同书》的约定，郑**是有权转租的，即转让的含义包含转租。五、“如没有做到五年可以转让并收转让费”的含义是在合同履行完毕前，郑**有权转让或者转租，并收取转让费，其目的是为了免去陈娟治在五年内再寻找其他承租人的麻烦。六、即便本案仅有2014年签订的《房租租赁合同书》，而郑**又无权转租，陈娟治也应于郑**转租后六个月内提出异议。综上，陈娟治的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 陈娟治向一审法院起诉请求：一、解除陈娟治与郑**于2019年3月3日续签的《房屋租赁合同书》；二、郑**将位于厦门市思明区的房屋腾退给陈娟治。 一审法院认定事实：2014年3月3日，陈娟治（出租方、甲方）与郑**（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于厦门市思明区房屋出租给乙方使用；租赁期限自2014年3月23日至2019年3月23日；每月租金7000元，乙方应每三个月向甲方交付21000元；本合同签订之日，乙方应向甲方交付7000元作为押金；合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息还乙方。该合同备注手写内容为：如果租期续租达到2016年4月份开始租金递增至7300元；如没有做到五年可以转让并收取转让费；押金不足部分在2014年下半年补足。 该合同履行期限届满前，陈娟治于2019年3月3日在原合同末尾空白处手写“本合同续签2019到2024年3月份，合同五年”。 另查明，2018年2月24日，郑红叶（出租方、甲方）与包丽娜（承租方、乙方）签订《店面租赁合同书》，约定甲方将上述房屋中的约16平方米出租给乙方使用，租赁期限从2018年2月24日至2019年2月23日止，每月租金4300元；乙方每季度应向甲方缴纳租金12900元；合同签订之日，乙方向甲方交付4300元为房屋押金，待合同期满后，甲方将押金无息退还乙方；并约定了该店面不得转让转租的补充条款等。 2019年4月23日，陈娟治委托律师向郑**发出一份律师函，以陈娟治在2019年3月发现郑**未经陈娟治同意转租讼争房屋为由，通知郑**双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月24日解除。郑**确认收到该律师函。 审理中，陈娟治确认已于2019年3月25日收到郑**支付的至2019年6月23日的租金21900元。陈娟治还提供一份网银转账回单和照片，主张郑**存在将讼争房屋转租的事实。转账回单载明内容为，付款人包丽丽于2019年2月24日向郑**支付4300元，用途载明“房租2.25-3.24”。 郑**对上述证据的真实性均无异议，但主张上述款项系包丽娜支付的房屋占用费而非租金；讼争房屋为一室一厅，郑**与包丽娜签合同时仅将该其中的一室出租给包丽娜。 郑**提供报警回执，主张郑**曾于2019年7月8日等时间以包丽娜在合同到期后仍霸占房屋为由多次报警。该回执载明的报警事项为“有租赁纠纷”；陈娟治与郑红叶的对话录音、陈娟治与郑**的微信聊天记录、郑红叶与包丽娜的微信聊天记录，主张包丽娜系陈娟治的弟媳妇的侄女，陈娟治要求郑**将房屋中一部分转租给包丽娜或者单方面解除合同，郑**均拒绝；原、被告双方均确认郑**与包丽娜的转租合同已经于续约前终止等内容。 陈娟治对该证据的真实性无异议，但该回执未体现报警人以及具体事项等内容，不能证明郑**的主张；录音未经陈娟治同意，也存在剪辑，相关微信聊天记录能证实郑**未经同意转租的事实。 一审法院认为，陈娟治与郑**于2014年3月3日签订的《房屋租赁合同书》系当事人真实意思表示，合法有效。从该合同备注的“如没有做到五年可以转让并收取转让费”的内容结合租赁合同的定义、性质及通常理解分析，承租人将租赁物出租给次承租人的情形属“转租”行为，该行为属租赁权的转让行为，且市场交易中也存在承租人将租赁物转租次承租人并收取转让费的交易习惯，而且该合同中也未明确约定转让权不包含转租权，故可以认定上述合同中约定“转让”的含义即包含“转租”。因此，郑**在合同期限内将部分讼争房屋转租的行为并不违约。该合同至2019年3月第一个5年到期前，陈娟治在该合同空白处备注将合同期限延续至2024年3月，因此可以认定双方当事人仅就合同期限的延续达成一致，其他合同条款并未进行变更，即在第二个5年的租赁期限内，即便郑**存在转租行为亦不违反双方约定和法律规定。综上所述，陈娟治以郑**存在转租行为，违反合同约定为由要求解除合同缺乏无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决:驳回陈娟治的诉讼请求。 二审审理期间，陈娟治对一审查明事实部分有异议，一、一审判决中“讼争房屋为一室一厅”，应为二室一厅；二、一审判决中“陈娟治与郑红叶的对话录音、陈娟治与郑**的微信聊天记录”，应当是陈娟治与郑红叶的微信聊天记录；三、原、被告双方均确认郑**与包丽娜的转租合同已经于续约前终止等内容。该认定错误，陈娟治始终认为郑**与案外人包丽娜的转租合同一直延续到双方续租之后，而非在续约前就终止。双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。 二审审理期间，陈娟治向本院提交了证据“陈娟治与郑**的通话录音”，拟证明陈娟治并未同意郑**转租,该录音形成时间2019年4月23日，郑**质证认为根据最高人民法院证据若干规定第41条不属于二审新证据。郑**提交了其与包丽娜在2016年签订的《店面租赁合同》，拟证明郑**与案外人包丽娜的租赁关系起始于2016年2月24日。包丽娜对该《店面租赁合同》真实性无异议。 本院认为，陈娟治与郑**于2014年3月3日签订了《房屋租赁合同书》该合同至2019年3月第一个5年到期前，陈娟治仅在该合同空白处备注将合同期限延续至2024年3月，并未否定合同其它条款的效力，因此可以认定双方当事人仅就合同期限的延续达成一致，并未对其他合同条款进行变更，即便郑**存在转租行为亦不违反双方约定和法律规定。该合同中备注的“如没有做到五年可以转让并收取转让费”的内容结合租赁合同的定义、性质及日常交易习惯分析，承租人将租赁物全部或部分出租给次承租人的情形属“转租”行为，该行为属租赁权的转让行为，且日常交易中也普遍存在承租人将租赁物全部或部分转租次承租人并收取转让费的交易习惯，而且该合同中也未明确约定转让权不包含转租权且讼争房屋只能全部转让，不得部分转让，因此，郑**在合同期限内将部分讼争房屋转租的行为并不违约。 综上，陈娟治的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7285元，由陈娟治承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇二〇年二月二十四日 书记员丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。