上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13226号原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人程骁远。委托代理人张昕炜，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海大怀餐饮有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人宋渊博。被告上海大慈餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人宋渊博。原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司与被告上海大怀餐饮有限公司、被告上海大慈餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海大自鸣钟房地产有限公司的委托代理人张昕炜到庭参加了诉讼。被告上海大怀餐饮管理有限公司、上海大慈餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司诉称，2016年11月25日，原告和被告上海大慈餐饮管理有限公司(下称大慈公司)签订商铺租赁合同，合同约定被告大慈公司承租原告位于上海市长寿路XXX号购物中心XXXXXXXXXXXXX商铺，租期5年。合同履行过程中，被告大慈公司提出更改承租方为被告上海大怀餐饮有限公司(下称大怀公司)，为此原被告三方于2017年1月6日签订补充协议，明确被告大怀公司为承租人履行原租赁合同，同时被告大慈公司对被告大怀公司履行租赁合同项下的全部责任和义务承担连带担保责任。2019年1月28日，被告大怀公司张贴闭店通知，次日即停业。为此原告多次要求被告依照租赁合同约定继续履行合同但被告未予理睬。原告认为被告的行为已违反合同的约定，给原告造成了经济损失,由此原告诉至法院要求：1、解除原告和被告大怀公司间的商铺租赁合同；2、被告大怀公司立即清场，将商铺恢复原状返还原告或支付恢复原状费用人民币40000元；3、被告大怀公司注销所有注册在原告商铺地址的经营类许可证照；4、被告大怀公司支付原告租金、物业费及水电费计人民币251311.35元(暂计至2019年6月)；5、被告支付原告房屋使用费，每日按日租金的两倍即人民币2489元计，自商铺租赁合同解除之日起至商铺返还原告之日止；6、被告大怀公司按每日1‰支付逾期付款滞纳金至款项付清之日；7、被告大怀公司每日按日租金两倍的标准向原告支付逾期注销经营类许可证手续费直至注销手续完成；8、判令被告大怀公司承担违约金人民币280925.58元；9、被告大慈公司对被告大怀公司的义务承担连带责任。被告上海大怀餐饮有限公司、上海大慈餐饮管理有限公司未作答辩。经审理查明，2016年11月25日，原告和被告大慈公司签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁标的为上海市长寿路XXX号的“189弄”购物中心。合同第4条商铺交付和租赁期限4.1约定：本合同租赁期限自交付之日起连续计算，具体期限详见附件一第4条(附件一4.本合同第4.1条约定该商铺的租赁期为自交付日起5年。附件一7.本合同第6.1条约定该商铺的租金计算方式具体如下：……第三个租赁年：保底租金按租赁面积计算，每月每平方米为人民币334.58元，月保底租金为人民币37335.78元……本合同第7.1条约定该商铺每月物业管理费为人民币85元/平方米，合计人民币9485.15元……9.本合同第10.1条约定该商铺的保证金金额为人民币138427.38元。10.本合同第13.1条约定的该商铺的装修押金为人民币30000元……)；合同第9条关于租金和费用支付的其他9.1约定：承租方应按月向出租方支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之一向出租方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。合同第18条商铺的返还18.2约定：若承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的(包括以人或物品占用)；1)每逾期一日，承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两(2)倍向出租方支付逾期占用费……18.4约定如承租方以该商铺为注册地址或就该商铺办理任何批文、证照的，则承租方应在本合同期满/终止当日后五日内向相关政府部门递交变更或撤销承租方注册地址或相关批文的文件，并严格按照相关政府部门办理实现完成相关手续。如承租方违反上述规定的，则出租方有权自行向相关政府部门申请，一切合同费用由承租方承担，同时每逾期一日，承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两(2)倍向出租方支付逾期办理手续费，并承担逾期办理手续期间内所发生的一切费用。合同第21条合同的终止与解除21.2约定：除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时前六个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六倍违约金……《商铺租赁合同》签订后，双方履行了各自的义务。2017年1月6日，原被告签订“《商铺租赁合同》主体变更三方协议”，原告为甲方，被告大慈公司为乙方，被告大怀公司为丙方。该协议2约定：现乙方拟将其于《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给丙方。该协议一、三方同意自本协议签署之日起，上述《商铺租赁合同》项下乙方的全部权利义务概括的、无条件、不可撤销地一次性转让给丙方，由丙方继续履行《商铺租赁合同》项下承租方的全部责任义务和权利。二、乙方同意就丙方履行《商铺租赁合同》项下承租方的全部责任和义务向甲方承担连带保证责任。三、乙方根据《商铺租赁合同》已缴纳之保证金将直接转为丙方应缴之保证金，如丙方如约履行《商铺租赁合同》项下全部义务，乙、丙方双方一致同意，甲方将《商铺租赁合同》及本协议项下全部/剩余保证金退还给丙方即视为甲方完成保证金退还义务。2017年7月13日，原告和被告大怀公司签订《商铺租赁合同》补充协议，协议第一条约定：租赁合同第4.2条约定的交付日确定为2016年12月5日。二、租赁合同第4.1条约定该商铺的租赁期为自交付日起5年，即从2016年12月5日起至2021年12月4日。2019年1月28日，被告大怀公司在商铺门口张贴闭店通知，表示“我店决定于2019年1月28日营业结束后闭店终止营业”。被告大怀公司支付原告租金至2019年1月31日。2019年1月29日，原告发“催告函”给被告大怀公司，表示被告大怀公司的闭店行为构成违约，要求被告大怀公司继续履行租赁合同并支付租金及其它费用，同时保留追究违约责任的权利。2019年6月10日，原告向被告发出“关于解除XXXXXXXXX号XXXX商铺租赁合同的函”，内容为：……然贵方于2019年1月28日(29日)起擅自停业，并约谈贵方联系人周妤，明确要求贵方继续履行租赁合同，若贵方擅自退租需根据租赁合同承担相应违约责任……然我方多次催促，至今未收到贵方任何口头或书面回复，且贵方擅自停业至今，根据租赁合同相关约定……出租方有权不经承租方同意立即解除合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用……现我方依据租赁合同约定……正式函告贵方：1、租赁合同自2019年6月12日终止……被告对此未有回复。2019年8月29日，原告致函被告，标题为“关于贵司租赁商铺返还之事宜”的函内容：“……请贵方于2019年9月4日前将贵司占用商铺内的物品全部搬离，否则，我方不再做任何通知，将自行处理并收回该商铺，同时，由此产生的费用(包括但不限于复原费、垃圾清运费等)或责任均由贵方承担”对此被告未有任何回应。2019年9月6日，原告自行收回了商铺。现原告诉至法院要求判决支持如其诉请。另查，原告与案外人上海泰风餐饮有限公司于2019年9月4日签订系争商铺的《商铺租赁合同》，租期为2019年9月9日至2020年9月8日止。审理中，原告申请撤销了“被告大怀公司立即清场，将商铺恢复原状返还原告或支付恢复原状费用人民币40000元；被告大怀公司注销所有注册在原告商铺地址的经营类许可证照”二项诉讼请求。庭审中，原告表示，《商铺租赁合同》中对逾期付款滞纳金的约定过高，现自行调整为按月利率2%计。原告称被告大怀公司自2019年2月1日起欠租，至2019年6月12日实际欠租人民币164277.48元，按日租金人民币1244.53元计；同期物业管理费计人民币41734.66元，按每月9485.15元计；2018年12月1日至31日的水费人民币577.20元、同期电费人民币8647.50元、2019年1月的水费人民币442元，同期电费人民币7523.75元，2019年2月电费人民币16.25元。其中水费计人民币1019.20元，电费人民币16187.50元。庭审后，原告向本院书面称，根据本案的实际情况，申请撤销了要求“被告大怀公司每日按日租金两倍的标准向原告支付逾期注销经营类许可证手续费直至注销手续完成”的诉讼请求。同时原告表示根据本案的实际情况自愿调整：1、被告大怀公司支付违约金的金额，由人民币280925.58元调整为人民币246000元；2、按日租金人民币1244.53元的标准要求被告支付逾期占用费计人民币104540.28元，自2019年6月13日至9月6日止。3、将要求被告大慈公司支付逾期付款滞纳金的起算日调整为2019年6月13日。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》及“《商铺租赁合同》及主体变更三方协议”系双方真实意思表示，应为有效。签约方均应恪守履行。2019年1月29日，被告大怀公司闭店结束经营活动的行为构成违约，为此原告要求与其解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，符合双方的约定，故本院予以准许。《商铺租赁合同》解除时间为原告2019年6月10日致函被告中的通知时间，即2019年6月12日。庭审查明，被告大怀公司支付租金时间至2019年1月31日止，被告大怀公司在关闭商铺后未及时与原告办理商铺的交接手续，原告直至2019年9月6日才自行清场收回商铺，因此被告大怀公司应支付原告该期间的使用费。其中，2019年6月12日前的为租金，该日之后的费用为占用使用费。被告大怀公司自2019年2月1日起欠租，故应支付原告该日起至2019年6月12日间的租金计人民币164277.48元;现原告根据本案的实际情况要求被告按照租金标准支付占用使用费，无不妥，本院应予许可。故被告大怀公司应支付原告2019年6月13日至2019年9月6日的占用使用费计人民币104540.28元。同理，被告大怀公司还应支付原告实际使用商铺期间的水电费及物业管理费。至于逾期付款滞纳金，原告的主张符合双方约定，故本院对原告要求被告大怀公司支付租金、水电费及物业管理费的逾期付款滞纳金，按月利率2%计的诉讼请求，无不妥，本院应予支持。至于违约金，被告大怀公司无正当理由提前终止经营离开系争商铺的行为构成了违约，故原告要求被告大怀公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院应予准许。至于违约金的金额，考虑到被告在租赁关系存续期间履行租赁合同的实际情况、原告收回房屋及再行出租的过程，本院对被告大怀公司支付的违约金将酌情做出判定。现原告依照“《商铺租赁合同》及主体变更三方协议”的约定，要求被告大慈公司对被告大怀公司的行为承担连带责任，无违法律，本院应予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案据实裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司与被告上海大怀餐饮有限公司间的《商铺租赁合同》于2019年6月12日解除；二、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司租金人民币164277.48元；三、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司水费人民币1019.20元；四、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司电费人民币16187.50元；五、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司物业管理费人民币41734.66元；六、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司上述给付款项的逾期付款滞纳金，自2019年6月13日起，至被告上海大怀餐饮有限公司实际付清之日止，按月利率2%计；七、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司占用使用费人民币104540.28元；八、被告上海大怀餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海大自鸣钟房地产开发有限公司违约金人民币200000元；九、被告上海大慈餐饮管理有限公司对被告上海大怀餐饮有限公司的上述还款承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费计人民币9682元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘怡文人民陪审员  黄 波人民陪审员  俞妙康二〇二〇年二月十七日书 记 员  徐 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。