江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初8274号原告：江阴市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江阴市华士镇新生路7号，统一社会信用代码9132028106324685XF。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹莹，女，系该公司职员。被告：耿琪，男，1981年10月20日生，汉族，住江阴市。原告江阴市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告耿琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人王莹莹到庭参加诉讼，被告耿琪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.解除他公司与被告签订的《商品房买卖合同》及附件（合同备案号：201311050050）；2.被告偿还他公司其向中国银行股份有限公司江阴支行（以下简称中国银行）偿还的贷款本金、利息、诉讼费、执行费等款项共计427687.08元；3.被告支付解约违约金94098.9元；4.被告协助他公司到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月5日，他公司与被告签订备案号为201311050050的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及附件，被告向他公司购买位于江阴市。根据合同约定，该商品房总购房款为627326元，付款方式为银行按揭分期付款，耿琪应在签订《合同》时向他公司支付购房款总价款的31.45%，即人民币197326元，2014年6月25日前支付购房总价款的68.55%即430000元即银行按揭款项。被告在交纳购房款并接收该房屋后，由于未按约归还银行按揭贷款，导致贷款银行中国银行将被告及他公司共同起诉至江阴法院，江阴法院作出（2018）苏0281民初9855号民事判决书，要求他公司对欠付的贷款本金、利息及中国银行实现债权支付的律师费、诉讼费等承担连带保证责任，且依据该判决，江阴法院向他公司发出（2019）苏0281执2301号执行通知书，他公司已根据通知履行了全部付款义务。根据《合同》补充协议书（合同附件四）第十一条第一项第二点约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可以选择解除与买受人之间的《合同》，出卖人选择解除与买受人之间《合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应当按照合同总价款的15%支付违约金给出卖人。据此，他公司有权解除与被告签订的《合同》及附件，并要求被告向他公司偿还由他公司代其偿付的银行贷款本金、利息、诉讼费等款项共计427687.08元，并按照商品房总价款的15%向他公司支付违约金94098.9元。故诉至法院，请求判如所请。耿琪未作答辩。碧桂园公司围绕诉讼请求提交《合同》及附件、期楼收楼通知书、入住登记表、民事判决书、执行通知书、结案通知书、银行扣款回单等证据，本院组织开庭质证，耿琪未到庭，视为放弃质证权利，本院经审查后，对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：（《合同》及附件情况）2013年11月5日，碧桂园公司为出卖人，耿琪为买受人，签订备案号为201311050050的《合同》及附件（含附件四：补充协议书）各一份，由耿琪向碧桂园公司购买案涉的位于江阴碧桂园的房屋一套，合同约定建筑面积为91.24平方米，房屋单价为每平方米6876元，总购房款为627326元，付款方式为银行按揭分期付款，耿琪应在签订《合同》时支付购房款总价款的31.45%给出卖人，即197326元，在2013年12月5日前支付购房总价款的68.55%（银行按揭款项）即43万元。上述商品房由出卖人统一装饰，设备数量及装饰标准按照《合同》附件三的约定。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用。《合同》附件四即补充协议书第十一条第一款第二项约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可以选择解除与买受人之间的《合同》，出卖人选择解除与买受人之间《合同》的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应当按照合同总价款的15%支付违约金给出卖人。补充协议书第十二条关于合同解除第二项约定，商品房因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人的，买受人必须于合同解除之日起十天内将商品房完整交回出卖人，该商品房的一切附属、附天花、附地板等固定装修以及出卖人出售给商品房时有附带家私、电器和设备的，买受人应当将该商品房恢复至合同约定的装饰、设备标准并将出卖人原附带的家私、电器和设备返还给出卖人。买卖双方行使合同解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），在此期间，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权，但买卖双方另有约定的除外。买卖双方因法定或约定原因解除合同关系的，不影响本条关于结算和清理约定的效力。（碧桂园公司担保及还款情况）为支付购房款，耿琪向中国银行贷款本金43万元，碧桂园公司为该款提供阶段性担保。2017年6月起，耿琪未按约归还中国银行按揭贷款本息，中国银行以耿琪、碧桂园公司为共同被告起诉至本院，本院于2018年8月15日作出（2018）苏0281民初9855号民事判决书，判决耿琪归还借款本金378131.6元、利息9620.02元及罚息，并赔偿中国银行律师费损失27000元，碧桂园公司对上述债务承担连带责任。后中国银行申请强制执行，依据上述判决，本院向碧桂园公司发出（2019）苏0281执2301号执行通知书，碧桂园公司在2019年4月25日依据上述法律文书向本院指定账户履行了全部付款义务，共计427687.08元。本案审理中，碧桂园公司自愿撤回要求耿琪返还房屋的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。耿琪与碧桂园公司签订的《合同》及附件，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。耿琪未能按约偿还中国银行按揭房贷，致碧桂园公司承担阶段性保证责任，并于2019年4月25日代耿琪履行了还款义务。补充协议书第十一条第一款第二项约定的合同解除的条件成就，碧桂园公司主张解除合同符合约定，不违反法律规定，本院予以支持。关于合同解除的后果。本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。具体到本案，《合同》及附件解除后，碧桂园公司应向耿琪返还购房款627326元，耿琪配合碧桂园公司办理合同备案注销手续，另根据约定，耿琪应当按照合同总价款的15%即94098.9元向碧桂园公司支付违约金，并向碧桂园公司归还代偿款项427687.08元，上述各自应付款项相抵后，碧桂园公司还应返还耿琪购房款105540.02元。耿琪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，怠于行使自己的诉讼权利，应承担相应不利的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认江阴市碧桂园房地产开发有限公司与耿琪签订的备案号为201311050050的《商品房买卖合同》及附件解除。二、耿琪于本判决发生法律效力之日起十日内配合江阴市碧桂园房地产开发有限公司办理备案号为201311050050商品房买卖合同及附件备案注销手续。三、江阴市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还耿琪购房款105540.02元。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9018元，财产保全费3129元，合计12147元，由耿琪负担（该款江阴市碧桂园房地产开发有限公司已垫付，并同意由耿琪于本判决发生法律效力之日起十日内向其支付，本院不再返还）；公告费530元（江阴市碧桂园房地产开发有限公司已垫付），由耿琪负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给江阴市碧桂园房地产开发有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴玉凤人民陪审员  李新龙人民陪审员  顾 婷二〇二〇年二月十四日书 记 员  包煜佳附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。