上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25927号原告(反诉被告)：刘军，男，1981年11月28日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋。委托诉讼代理人：傅巍波。原告刘军与被告上海家营物业管理有限公司(以下简称家营公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告家营公司提出反诉，本院依法予以合并审理，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告刘军，被告家营公司委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房管承租合同》；2、被告返还房屋租金21,000元、押金7,000元；3、被告赔偿原告损失10,800元(其中医疗费880元、精神损失费10,000元)，室内空气检测鉴定费用1,200元；4、被告赔偿违约金7,000元。审理中，原告撤回诉请三中关于医疗费及精神损失费的诉讼请求。事实和理由：2019年6月16日，原告与家营公司签订《房管承租合同》，被告将位于上海市徐汇区梅陇路化工一村XXX号楼203号房屋(以下简称涉案房屋)租赁给原告，租赁期限自2019年7月19日起至2020年7月18日止，月租7,000元，押一付三。合同签订后，原告向被告支付了三个月租金21,000元、押金7,000元。原告实际于2019年8月30日入住涉案房屋，置于其中不久即有头晕目眩之感，时间稍长身体多处不适。在居住期间，原告家人相继生病，均为过敏/感染引起的上呼吸道感染或皮肤类等疾病。原告遂与被告商讨退租及解约事宜，但被告坚持认为房屋甲醛没有超标，原告与被告就先对房屋甲醛进行鉴定一事达成合意。原告随即委托上海心吾科技有限公司(具有CMA检测资质)对房屋环境进行了检测，检测报告显示房屋甲醛、TVOC指标均严重超标，空气检测鉴定费用1,200元。原告认为被告出租给原告的房屋甲醛含量、TVOC指标严重超标，入住将严重损害原告及家人身体健康，被告提供的房屋从根本上无法实现原告承租的目的，原告要求退租、要求被告返还租金、押金及相关费用并赔偿损失，但被告以各种理由拖延、推诿。被告行为损害原告合法权益，故原告起诉至法院，要求判如所请。家营公司辩称，原告在2019年11月17日将涉案房屋还给被告，合同实际上已经解除，同意解除合同。不同意其余诉请。原告仅支付3个月租金和押金，租金支付到10月18日。经被告2019年11月27日检测，甲醛并未超标，故系原告违约解除合同。根据合同约定押金作为补偿金不再退还，并要求原告支付2019年10月19日至2019年11月17日的租金，遂提起反诉。家营公司向本院提出反诉诉讼请求：1、要求将押金抵作补偿金予以没收，不再返还；2、要求刘军支付2019年10月19日至2019年11月17日的租金。事实与理由：原告提供其自行委托的监测公司出具的监测报告后，为尽快解决纠纷，家营公司同意押金抵扣最后一月的租金，刘军尽快搬走，了结纷争，没想到刘军提起了诉讼。2019年11月27日，家营公司委托上海祥宁环境监测技术有限公司对涉案房屋甲醛、苯、TVOC进行监测，监测结果未超标，故认为刘军违约解除合同。刘军辩称，不同意全部反诉诉请。2019年11月17日搬走，确实没有支付2019年10月19日至2019年11月17日的租金，但家营公司提供的房屋甲醛超标，所以不应该支付该月的租金，要求返还押金。本院认定事实如下：2019年6月16日，家营公司(出租方、甲方)与刘军(承租方、乙方)签订《房管承租合同》，约定,甲方将涉案房屋出租乙方居住使用。租赁期限自2019年7月19日起至2020年7月18日。租金每月7,000元，租金的支付方式为预付，支付周期为3个月，租金到期日前7日内支付下一期房屋租金。本合同签订之日乙方应支付房屋押金7,000元。租赁关系终止时除本合同明确约定外，甲方收取的押金在扣除乙方违反本合同约定支付的违约金及欠付的水电等一切费用，并退还房屋后七个工作日内，甲方无息返还剩余押金。任何情况下，乙方应按时支付房屋租金，不得用押金冲抵。本合同履行期间，乙方需提前解除合同的，应提前30日以书面形式通知甲方，甲方在收到乙方通知后应于30日后的次日与乙方办理租赁房屋的交接手续，且甲方应在乙方交还租赁房屋和结清全部应付费用后7个工作日内返还乙方已支付但尚未实际使用的房屋租金(若有)，乙方已交付的一个月的押金作为补偿金由甲方扣除若有不足乙方需不足一个月；若甲方收到乙方通知后拒绝办理交接手续给乙方造成损失的，该损失乙方有权向甲方追偿。本合同期限内，甲方有以下行为的视为违约，乙方有权终止或解除本合同，甲方届时应按月租金的一倍，向乙方支付违约金，即甲方逾期5天未交付租赁房屋的。合同签订当日，刘军支付押金7,000元。2019年7月17日，家营公司将涉案房屋交给刘军。7月19日，刘军向家营公司支付首期租金21,000元。7月21日，家营公司至涉案房屋抄写煤气数据，并将其他钥匙交给刘军。2019年10月15日，刘军微信被告公司员工闵某某“刚电话你已经告知：化工一村XXX号XXX室我们不租了，住到2019年11月18日(我会提前搬走)，特此提前一个月告知你，主要原因：房屋甲醛超标，大衣柜、床等散发异味，大衣柜的衣服异味严重，尤其是阴天潮湿环境天气。因家有两个宝宝，二宝只有一个多月。你明天给我一个后续处理方案。”闵回复“公司我反应上去就是按违约处理，押金不退，具体你说的甲醛超标，公司只认专业检测相关机构出具的甲醛检测报告，再进一步协商这个押金问题。”刘军与我爱我家客服部微信联系，我爱我家客服部告知“您提供的报告需要有CMA资质”。2019年10月17日，刘军与上海心吾科技有限公司(以下简称心吾公司)签订《室内环境质量检测分析技术服务合同》，委托心吾公司对涉案房屋进行甲醛、苯、TVOC进行监测。10月18日，心吾公司出具《检测报告》(XWBG-191018-006)(以下简称心吾公司检测报告)，载明于2019年10月18日对涉案房屋封闭1小时，检测室内空气中甲醛、苯、TVOC的浓度，其中北次卧甲醛0.105mg/m3、TVOC0.053mg/m3、苯≤0.005mg/m3，南主卧甲醛0.130mg/m3、TVOC0.083mg/m3、苯≤0.005mg/m3，南次卧甲醛0.105mg/m3，TVOC0.075mg/m3,苯≤0.005mg/m3；限量标准甲醛≤0.08mg/m3，TVOC≤0.5mg/m3,苯≤0.09mg/m3。刘军为此次检测向心吾公司支付1,200元。家营公司表示对该份报告真实性认可，亦认可心吾公司的检测资质，但是不认可检测数据，住户添置了私人物品，可能影响检测结果；且原告本身为华东理工大学的教师，报告数据存疑。2019年10月18日，刘军将心吾公司检测报告通过微信发给我爱我家客服部以及闵某某，并要求家营公司给出和解方案。但双方协商未能达成一致。2019年11月17日，刘军将涉案房屋交还家营公司。2019年11月27日，家营公司委托上海祥宁环境监测技术有限公司对涉案房屋甲醛、苯、TVOC进行监测。上海祥宁环境监测技术有限公司出具检测报告(编号：XN/BG-XXXXXXXXXXXX)(以下简称祥宁公司检测报告)，载明，2019年11月22日至2019年11月26日在自然通风的状态下，对涉案房屋甲醛、苯、TVOC浓度检测，其中主卧甲醛0.025mg/m3、苯≤0.005mg/m3、TVOC0.11mg/m3，次卧甲醛0.023mg/m3、苯≤0.005mg/m3、TVOC0.05mg/m3，备注客户自行封闭门窗约1小时。限量标准甲醛≤0.08mg/m3，苯≤0.09mg/m3,TVOC≤0.5mg/m3。刘军不认可该报告，认为家营公司做该检测时刘军已经搬走，刘军不知情。另查明，心吾公司、上海祥宁环境监测技术有限公司均具有CMA资质。以上事实，除有当事人陈述，另有租赁合同、微信记录、发票、转账记录、检测报告等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予恪守。原告要求解除租赁合同，被告予以同意并于2019年11月17日收回房屋，合同于该日已解除，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。本案争议焦点为涉案房屋是否存在甲醛等有害物质超标情况影响原告正常使用，原告是否具有合法解除权。从被告工作人员以及客服部门发给原告的微信“公司只认专业检测相关机构出具的甲醛检测报告”、“检测机构需要具备CMA资质”，可以推定被告同意原告委托具备CMA资质的公司进行甲醛等浓度检测。现被告认可原告委托的心吾公司具有检测资质，故心吾公司出具的检测报告能够反映涉案房屋当时甲醛等有害物质超标浓度。被告提出该报告数据受其他因素影响而不具有可信性，但未对此充分举证。而被告提供的的祥宁公司检测报告与心吾公司出具的报告数据具有较大偏差，考虑到祥宁公司检测时间在原告退房之后的2019年11月27日，被告也未事先告知原告，故本院难以认定双方对再次检测达成一致意见，且祥宁公司的检测报告也无法反推原告承租涉案房屋期间的甲醛等有害物质状态。综上，在原告承租涉案房屋期间涉案房屋甲醛等有害物质含量超标的情况下，可以认定出租方提供的房屋无法实现承租方正常使用房屋的目的，故原告有权提出解除合同且不构成违约。但原告仍使用房屋至2019年11月17日,此前的房屋租金原告仍应支付，对被告要求原告支付2019年10月19日至2019年11月17日租金的反诉请求，本院予以支持。原告要求被告退还其已支付的房租，缺乏依据，本院无法支持。房屋退还后，根据约定，押金应予以返还。被告反诉要求将押金抵作补偿金予以没收，而讼争租赁合同的解除非因原告的原因所导致，故被告该项反诉诉请缺乏依据，本院不予支持。出租人向承租人提供符合约定租赁目的的房屋系出租人的基本合同义务。现被告提供的租赁房屋因甲醛等有害物质超标，不符合居住条件，被告应对此依据法律及合同约定承担违约责任。案涉合同约定的出租人支付违约金情形虽未明确包括房屋不符合租赁目的之情形，但依据公平和诚信原则，本院参照该违约条款约定的违约金数额，酌情判处被告向原告支付违约金7,000元。原告为检测房屋甲醛浓度支付的费用，系原告之实际损失，被告应予承担，对原告该诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、解除刘军与上海家营物业管理有限公司签订的《房管承租合同》；二、上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘军押金7,000元；三、上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘军室内空气检测鉴定费用1,200元；四、上海家营物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘军违约金7,000元；五、刘军于本判决生效之日起十日内支付上海家营物业管理有限公司自2019年10月19日起至2019年11月17日止的房屋租金6,767元；六、驳回刘军的其余诉讼请求；七、驳回上海家营物业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计352.50元，由刘军负担204.50元，由上海家营物业管理有限公司负担148元。反诉案件审理费减半收取计25元，由上海家营物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年二月二十四日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。