成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初3849号 原告：家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路XX号高新大厦X楼XX号。 负责人：杨敏。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 被告：唐凤，女，19XX年X月X日出生，汉族，住成都市温江区。 原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）诉被告唐凤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家利物业成都分公司的委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼，被告唐凤经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告家利物业成都分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年8月至2019年2月期间的物业服务费6，604.55元、生活垃圾处置费156元及截至2019年1月31日产生的违约金1,440.95元（自逾期之日起每日以欠缴金额之0.05%计算）；被告应向原告支付的其余拖欠物业服务费及相应违约金应计算至被告缴清所有应付款项之日止；2、请求判令被告承担原告因本案支出的律师费3，000元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记黄埔地产温江公司）开发的彩叠园二期7栋1单元4层403号房物业主，原告系该物业前期物业机构。根据被告签署的商品房买卖合同及其系列文件的相关约定，被告应向原告缴纳2016年8月至2019年2月期间的物业服务费，但经原告多次催收，被告至今仍未缴清拖欠的物业服务费，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼。 庭审中原告变更第一项诉讼请求，要求判令被告缴付自2016年8月至2019年8月的物业服务费和垃圾费。 被告唐凤未到庭，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产温江公司（甲方）签订了《彩叠园二期前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（重庆）有限公司为彩叠园二期的业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50/月平方米，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 2013年1月18日，被告与和记黄埔地产温江公司签订了《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》以及《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》。其中，双方在《商品房买卖合同》约定，被告购买了和记黄埔地产温江公司开发的彩叠园二期住宅7幢1单元4层403号房，测绘建筑面积为85.15平方米，用途为住宅；第十条“交付条件”：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十四条“交接手续”：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按合同约定的条件交付了房屋，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费）亦归买受人承担；第二十二条前期物业服务：和记黄埔地产温江公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）。双方在《彩叠园二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳：…”。 截止法庭辩论终结，被告未向家利物业成都分公司缴纳2016年8月至2019年8月期间的物业服务费。 上述事实有原告提供的原、被告双方身份信息、《彩叠园二期前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》、《关于彩叠园二期前期物业服务和彩叠园二期临时管理规约的承诺书》、原告邮寄律师函的快递单据、门口催收照片及原告当庭陈述审核在卷，本院予以确认。 本院认为，被告与和记黄埔地产温江公司签订的《商品房买卖合同》、《彩叠园二期临时管理规约》系各方的真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与和记黄埔地产温江公司签订的《彩叠园二期前期物业服务合同》对彩叠园小区的全体业主具有法律效力，被告作为彩叠园的业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。 关于原告要求被告支付2016年8月至2019年8月的物业服务费的诉请，依据《彩叠园二期前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》的约定，被告每月应向原告支付物业服务费85.15平方米×2.5元/平方米=212.875元，原告根据实测面积按照85.15平方米计算，未超过约定的面积和费用标准，本院予以确认。被告2016年8月至2019年8月未向原告缴纳物业服务费共计7,876.4元（85.15平方米×2.5元/平方米×37个月=7,876.4元），故被告应支付原告物业服务费7,876.4元。 关于原告主张的违约金。被告未按约定给付物业管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金每天0.05%的标准明显偏高，本院酌情裁决被告应向原告支付违约金500元。关于原告主张被告支付欠缴的垃圾清运费，因原告未提交垃圾清运费的国家有关收费标准，故本院对原告的该项诉请不予支持。 关于原告主张要求被告给付律师代理费3,000元的诉讼请求，虽然《彩叠园二期临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告唐凤于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司支付物业服务费7,876.4元及违约金500元； 二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取40元，由被告唐凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘路茜 二〇二〇年二月二十一日 书记员  姚 杰