广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3024号 原告（反诉被告）：防城港市福美电器销售有限公司，住所地防城港市港口区中华路16号万代财富广场一楼，统一社会信用代码：9145060208653669X9。 法定代表人：叶茂禄，经理。 委托诉讼代理人：宁雪芬，系公民代理。 被告（反诉原告）：防城港万代房地产有限公司，住所地防城港市港口区中华路，统一社会信用代码：9145060075372779XD。 法定代表人：缪林志，总经理。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司（以下简称福美公司）与被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司（以下简称万代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人宁雪芬，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人何梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 为了表述的方便，原告（反诉被告）表述为原告，被告（反诉原告）表述为被告。原告福美公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实和由：2015年1月19日，原告与被告经协商一致，签订了一楼和二楼的租赁合同《万代财富广场商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于防城港市港口区中华路16号万代财富广场部分商场作为电器商场使用。一楼每月租金19650元，二楼每月租金26028元，租期自2015年3月1日至2023年2月28日。合同签订后，由于市场环境的变化以及网上购物的冲击，二楼电器商场开业后基本每月都亏损十几万元。2016年1月30日，原告向被告提出二楼商场合作，转租，退租的申请，但被告置之不理。2016年5月31日，原告向被告递交一份申请书，正式提出退租二楼商场的申请，但是被告没有任何回应。同时2016年5月31日当天也将二楼商场的钥匙递交给被告公司禤冠华经理手上了，但被告单方面将二楼商场的租金算至2017年2月份止，多算9个月租金共234252元，随着时间推移，原告承租的电器商场亏损越来越多，为此原告承受巨大压力。2018年底，原告的法定代表人突发疾病，原告的法定代表人在养病期间，根本没有时间打理一楼商场。为了尽快解决退租事宜，原告分别于2019年6月8日和8月19日给被告的法定代表人去信说明实际困难，请求退租一楼商场，但被告仍然不为所动。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。 被告万代公司辩称，由于原告根本违约，拖欠被告巨额租金，本案合同已无法继续履行，被告也只能同意解除合同。 被告万代公司向本院提出反诉请求：1.确认被告与原告签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B,二楼）于2017年2月28日解除；2.解除被告与原告签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A,一楼）；3.判决原告向被告支付《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A,一楼）租金338835元及利息14254元；4.判决原告向被告支付物业费9190元；5.判决原告向被告支付电费3187元、水费3元、公摊水费150元，共计3340元；6.判决原告向被告赔偿《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A,一楼）损失39300元、《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B,二楼）损失52056元，共计91356元；7.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告承租被告的万代财富广场一楼、二楼商铺，租赁期限均为2015年3月1日起至2023年2月28日止，合同均对租金及付款方式、物业管理、双方的权利义务等进行具体约定。合同签订后，被告已依约向原告交付租赁房屋，但原告未按约定向被告支付租金。2016年，原告单方提出终止对二楼房屋的租赁，要求解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），但因原告拒绝付清该合同的剩余租金款项，被告不同意解除该合同。截止2017年2月底，原告自行清场搬离二楼房屋，被告考虑到原告的实际经营情况以及合同的实际履行情况才于2017年2月28日同意解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）。现原告持续拖欠被告一楼商铺《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）租金，且原告也提出解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A），因此《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）已无继续履行的可能。被告认为，原告长期拖欠租金，已构成根本违约，根据有关法律规定，被告要求原告支付租金、物业费、水电费以及赔偿损失。 原告福美公司针对被告万代公司的反诉请求和事实理由辩称，原告已经在2016年1月30日向被告申请退租，被告也对涉案商铺换了锁；2016年5月30日原告再次向被告申请退租，被告已经同意，但被告却计算到2017年2月28日，原告认为被告计算租金不合理，应当计算到2016年1月份，在2016年的时候原告已把商铺钥匙交付给被告。 经审理，本院认定事实如下：2015年1月19日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），原告承租被告万代财富广场部分商场作为电器商场使用。《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）约定原告租用被告万代财富广场一楼中面，商铺面积为262平方米（含公摊面积），原告的租赁期限为8年，自2015年3月1日起至2023年2月28日止，从2015年3月1日起计租金，含公摊面积每月租金19650元整，一年共计235800元，第一年租金按3个月支付一次，第二年开始按半年支付一次。前五年租金不变，第六年起每年租金在原价基础上递增8%。乙方采取按每季为一期支付的方式向甲方交付该商铺租金，并在每一期到期前提前15日内向甲方支付下一期租金。在物业管理方面，约定乙方在租用甲方场地期间，乙方每月向甲方缴纳：（1）物业管理费130元；（2）水电费（按表产生实际用量收取）；（3）水电公摊费（按公共走道用电、水电损耗等产生费用公摊）；（4）商场电梯维护费（按电梯实际产生电费、保养及维修费公摊）等。该合同还对合同的变更、解除与终止，双方的权利和义务以及违约责任作约定。《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）约定原告租用被告万代财富广场的二楼南面，商铺面积为723平方米（含公摊面积），含公摊面积每月租金26028元整，一年共计312336元，除约定物业管理费每月乙方向甲方缴纳220元以外，其他约定事项与《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）一致。 2016年1月30日，原告的法定代表人以经营困难等为理由与被告就二楼电器商场的租赁事项进行协商，但被告没有与原告达成解除合同的协议。2016年5月31日，原告的法定代表人仍以经营困难等为理由与被告就二楼电器商场的租赁事项进行协商，但被告没有与原告达成解除合同的协议，被告不同意原告退租。2019年6月8日、2019年8月19日原告的法定代表人以身患疾病、经营困难为理由就欠租金等事项与被告进行协商，但双方没有达成协议。 本院认为，原告与被告签订《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。 一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告要求解除与被告签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），原告首先以经营困难等理由提出解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）合同，被告考虑到原告的实际经营情况及合同的实际履行情况于2017年2月28日同意解除该合同。因此，应以2017年2月28日作为解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）的时间。由于原告拖欠被告的一楼商铺租金，根据双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）第九条第2“乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同，收回商铺……（3）无故拖欠租金、水电费及物业管理费等1个月以上的（含1个月）”的约定，被告单方行使合同解除权的条件已成就，可以解除合同，且现原告要求解除合同，被告也要求解除合同。因此，原、被告双方签订的万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）亦应解除。 二、关于被告要求原告支付的租金及利息、物业费、电费、水费、公摊费的问题。（1）租金及利息。合同约定一楼商铺每月租金19650元，原告2019年10月30日起诉要求解除一楼商铺的合同，被告对一楼商铺的租金计算到2019年11月31日是合理的，因此，从2015年3月1日至2019年11月31日共57个月，一楼商铺的租金为1120050元（19650元×57个月）。合同约定二楼商铺每月租金26028元，被告2017年2月28日同意解除二楼商铺的合同，因此，从2015年3月1日至2017年2月28日共24个月，二楼商铺的租金为624672元（26028元×24个月）。上述一、二楼商铺的租金合计1744722元。原、被告确认，被告购买原告的商品价款469631元可抵作租金，原告从2014年11月20日至2018年12月16日共汇款936256元给被告作租金。因此原告尚欠被告的租金为338835元（1744722元－469631元－936256元）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因原告向被告所汇款项作为租金及被告购买原告商品价款抵作租金也不足以清偿其全部所欠被告的租金，被告同意于2017年2月28日解除租赁二楼商铺的合同，原告欠被告的二楼商铺的租金应为先到期的债务，依照上述《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，进行抵充后，原告尚欠被告一楼商铺租金338835元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，被告要求原告支付一楼租金338835元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告要求原告支付拖欠租金的利息，原告未及时向被告交纳租金给被告造成一定的经济损失，但双方在合同中的违约责任（第十一条第2点）约定“乙方无故拖欠租金和物业管理费等1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，没收5000元履约保证金，并追收所欠全部费用”，双方对拖欠租金是否需要支付利息没有明确约定，被告要求原告支付拖欠租金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。（2）物业费。合同约定，一楼商铺乙方每月向甲方交纳130元，二楼商铺乙方每月向甲方交纳220元，一楼商铺从2015年3月1日至2019年11月31日的物业费为7410元（130元×57个月），二楼商铺从2015年3月1日至2017年2月28日的物业费为5280元（220元×24个月）,原告已交纳从2015年3月至2015年12月的物业费3500元（350元×10个月），因此原告尚欠被告物业费9190元（7410元＋5280元－3500元）。（3）电费、水费、公摊水费。合同约定“乙方在租用甲方场地使用期间，乙方所使用的水电费及公摊水电费用由乙方按规定时间内向甲方付清”，原告应按合同约定交纳有关费用。至2019年11月12日，原告尚欠电费3187元、水费3元、公摊水费150元，合计3340元。因此，被告要原告支付尚欠的电费、水费、公摊水费合计3340元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于被告请求原告赔偿解除合同的经济损失问题。本案中，原、被告签订的租赁合同期限较长，原告拖欠被告租金，并提出解除合同，在解除合同后被告的商铺可能出现闲置期间，给被告造成经济损失。对于二楼商铺，原告于2016年5月31日向被告提出退租申请，此后，2019年6月8日、2019年8月19日原告的法定代表人以身患疾病、经营困难为理由就欠租金等事项与被告进行协商，2019年10月30日通过起诉要求解除合同。由于被告于2017年2月28日同意解除二楼商铺的租赁合同，而二楼商铺的租金计算到2017年2月28日，解除一楼商铺合同后，一楼商铺租金计算到2019年11月31日，结合原告提出解除合同的时间及被告同意解除合同的时间等综合考虑，不宜再由原告赔偿经济损失。被告应当在原告提出解除合同后，考虑通过另行租赁等方式减少经济损失。原告没有转租商铺的行为，被告提出参照合同约定要求原告支付两个月的商铺租金作为违约金赔偿给被告的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司与被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）； 二、确认原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司与被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）于2017年2月28日解除； 三、原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司向被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司支付《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A，一楼）商铺租金338835元； 四、原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司向被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司支付物业费9190元； 五、原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司向被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司支付电费3187元、水费3元、公摊水费150元，合计3340元； 六、驳回被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费4813.78元，减半收取2406.89元，反诉案件受理费4077.31元，合计6484.20元，由原告（反诉被告）防城港市福美电器销售有限公司承担3072元，被告（反诉原告）防城港万代房地产有限公司承担3412.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8891.09元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  刘庆荣 二〇二〇年二月二十七日 书记员  陈龙华 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。