湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9006民初2939号原告（反诉被告）：李从新，男，1955年10月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。原告（反诉被告）：刘金华，男，1962年7月5日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吕爱新，天门市西江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:涂胜华，男，1967年10月2日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。被告（反诉原告）：范红波，男，1974年9月13日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人:梅勇，湖北昊楚律师事务所律师。原告李从新、刘金华与被告涂胜华、范红波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用简易程序。在案件审理过程中，被告涂胜华、范红波对原告李从新、刘金华提起反诉，本院受理后，因案情复杂，不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，并对二案公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李从新、刘金华及其共同委托诉讼代理人吕爱新，被告（反诉原告）涂胜华、范红波及其共同委托诉讼代理人梅勇到庭参加诉讼。诉讼中，原告李从新、刘金华向本院申请财产保全，请求冻结被告涂胜华、范红波在银行的存款500000元，本院依法作出裁定对被告涂胜华、范红波在银行的存款500000元予以冻结。本案现已审理终结。李从新、刘金华向本院提出如下诉讼请求：1.判令涂胜华、范红波按合同约定支付李从新、刘金华2019年度的房屋租金500000元，并自实际逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，直至该款（本息）全部清偿之日止；2.由涂胜华、范红波承担本案诉讼费用。事实及理由：2006年间，李从新、刘金华共同出资购买位于天门市××镇××大道东路地段的房屋。经规划部门批准，二人将原有房屋拆除后重新建造。2013年8月25日起，二人与涂胜华、范红波签订《房屋租赁合同书》，约定将案涉房屋第一、二层减去第一层已卖的三个门面后租给涂胜华、范红波用于经营超市，租赁期限为10年，年租金为500000元（第6-10年在原租金基础上每年增加15%房租）。同时补充：“第二条和第三条没有明确的部分条款以开业之日开始计算租金”。房屋竣工后，二人依约将房屋交付涂胜华、范红波使用，涂胜华、范红波用此房屋经营天门市鑫佳宜购物广场。对于此前欠付的租金，李从新、刘金华已通过向法院起诉的方式予以追回。但涂胜华、范红波对于2019年度的租金，至今拒不支付。为此，李从新、刘金华向法院起诉。涂胜华、范红波辩称，案涉房屋未进行消防验收，属于禁止投入使用的法定情形，依据相关法律规定，可以依法解除房屋租赁合同；涂胜华、范红波已通知李从新、刘金华解除合同，该二人的诉讼请求应予驳回。涂胜华、范红波向本院提出如下反诉请求：1.判令李从新、刘金华支付违约金1500000元；2.判令李从新、刘金华共同赔偿装修损失1000000元，并自2019年8月26日起至实际支付之日止按同期人民银行贷款利率计算利息；3.李从新、刘金华共同赔偿经营损失280000元；4.李从新、刘金华共同赔偿消防罚款5100元，并自2019年8月15日起至实际支付之日止按同期人民银行贷款利率计算利息；5.本案诉讼费用由李从新、刘金华负担。事实与理由：双方于2013年8月25日签订《房屋租赁合同书》，约定将案涉房屋的一、二层出租给涂胜华、范红波用于经营超市。2019年8月2日，因李从新、刘金华出租房屋一楼消防栓无水及二楼仅有一个安全出口，被消防管理部门作出行政处罚，罚款5100元并责令整改。涂胜华、范红波于2019年8月14日通知李从新、刘金华按照消防管理部门的要求进行整改并承担罚款，然二人不予理会，致使涂胜华、范红波遭受重大损失。李从新、刘金华擅自更改消防规划设计方案进行房屋建设，且出租房屋未进行消防验收，房屋存在重大安全隐患。涂胜华、范红波为维护自身权益，提起反诉。李从新、刘金华辩称，涂胜华、范红波使用案涉房屋经营超市三年多，在此期间，从无所谓的消防不合格影响正常经营的事情发生；2019年8月2日消防监督检查，其处罚和临时查封的对象均为使用单位即涂胜华、范红波经营的超市（天门市鑫佳宜购物广场），且存在问题仅为一楼卖场室内消防栓内无水及二楼卖场设有一个安全出口，并非涂胜华、范红波所称的出租房屋未经消防验收，房屋存在重大安全隐患。此外，需要按要求进行整改的义务人为使用单位，涂胜华、范红波有条件整改而不予以整改，刻意停止经营活动，后果应自行承担；涂胜华、范红波发出的解除合同通知，属于单方面毁约；涂胜华、范红波主张的各项损失，均不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对李从新、刘金华提交的证据三即2013年8月25日签订房屋租赁合同书，涂胜华、范红波对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方对于租金的给付时间没有明确约定，李从新、刘金华请求支付租金没有合同依据，且租赁合同书已于2019年8月14日解除。本院认为，该房屋租赁合同书经人民法院生效裁判文书确认为有效，在房屋租赁合同书中双方约定了前五年的租金为500000元/年，未约定每一年租金的给付时间，但结合李从新、刘金华提交的证据五即2份生效民事判决确定的内容，可以确定租金的起算日为2016年1月18日，本案所诉请的2019年度的租金为2019年1月19日起至2020年1月18日止的租金500000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此本案所涉租金的给付时间依法可以确立为2020年1月19日。涂胜华、范红波对证据三的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信。证据四客观真实，且李从新、刘金华为案涉房产权利人的事实经人民法院生效裁判文书予以确认，涂胜华、范红波抗辩案涉房屋未经消防验收，不影响该房屋的权属状况，不足以否定该证据的证明效力，本院对该证据予以采信。证据六、客观真实，能够证明李从新、刘金华向涂胜华、范红波催讨租金的事实，本院予以采信。涂胜华、范红波提交的证据三、四、五、六，李从新、刘金华对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为处罚和要求整改的对象是天门市鑫佳宜购物广场，而非李从新、刘金华。本院认为，根据《行政处罚决定书》、《临时查封决定书》、《责令限期改正通知书》所载明的内容，行政处罚和临时查封的对象及责令限期改正的主体均为天门市鑫佳宜购物广场。该购物广场的法定代表人为涂胜华，实际由涂胜华与范红波共同经营管理，依据《中华人民共和国消防法》第十六条规定，单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人，因此涂胜华、范红波为案涉购物广场的消防安全责任人，两人应按照消防部门的整改要求予以改正，而非李从新与刘金华的义务。涂胜华、范红波拟以该四份证据证明李从新、刘金华出租的房屋因消防安全不合格被处罚的事实，没有事实和法律依据，本院对该四份证据不予采信。证据七，系天门市鑫佳宜购物广场缴纳罚款5100元的收据，系该购物广场的经营者履行行政处罚决定书确定的义务的行为。李从新、刘金华认为与其无关的质证意见成立，本院予以采纳。证据八系案涉房屋的建筑设计平面图，不能据此证明李从新、刘金华擅自更改规划设计及出租房屋。本院对该证据不予采信。证据九、十、十一，涂胜华、范红波拟证明已将行政处罚及需要整改的情形告知李从新、刘金华，但李从新、刘金华未整改的事实。本院认为，如前所述，涂胜华、范红波系案涉房屋的消防安全责任人，两人提供该三份证据的证明目的不能实现，本院不予采信。证据十二、十三、十四及在天门日报上刊登的解除合同公告各一份，李从新、刘金华对此持有异议，认为涂胜华、范红波经营超市长达四年，从未谈及消防不合格问题，现单方提出解除合同属于严重违约。本院认为，涂胜华、范红波将案涉房屋用于经营天门市鑫佳宜购物广场，期间，房屋由两人占有、使用、支配。两人作为房屋的使用人，特别将房屋在自行装饰后从事经营购物广场，依法应有保障购物广场符合消防安全的义务，作为出租人的李从新、刘金华，对案涉房屋无法再进行管理，现涂胜华、范红波认为系因李从新、刘金华的原因导致购物广场被查封，进而要求解除合同的理由不能成立，本案不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，其主张租赁合同已经解除的事实不能成立，本院对该三份证据不予采信。证据十五、十六，系涂胜华、范红波两人请求的经营损失，因两人所主张的基于李从新、刘金华的原因导致合同解除的事实不成立，该损失并非因李从新、刘金华的行为所致，涂胜华、范红波的该项主张不成立，本院不予采信。反诉中，李从新、刘金华提交的证据一、二，涂胜华、范红波对其真实性无异议，对证据目的有异议，认为消防栓内无水属于所有权人的法定义务，并非使用权人的，案涉房屋的二楼并未按设计方案进行施工，所以天门市公安局消防大队的处罚对象只能是使用权人，但是此结果是由所有权人造成的。本院认为，案涉房屋的消防安全责任人为实际使用人涂胜华与范红波，而非李从新与刘金华，该两份证据的证明内容成立，本院予以采信。证据三系孤证，无其他相关证据佐证，其真实性不能确定，本院不予采信。本院根据当事人的有效陈述及确认的有效证据，认定如下事实：2006年，李从新、刘金华共同出资购买位于天门市××镇××大道东路房屋××栋，其后经规划部门批准由李从新、刘金华对该房屋进行改建，新建房屋一、二层产权属李从新、刘金华共同所有。2013年8月25日，李从新、刘金华与涂胜华、范红波签订一份《房屋租赁合同书》，约定：“李从新、刘金华将案涉房屋以建筑面积的下面第一、二层，减除第一层已卖的三个门面（约130平方米左右）为准租给涂胜华、范红波经营天门市鑫佳宜购物广场；租赁期限为10年；该房屋前五年租金按500000元/年结算。案涉房屋竣工后，李从新、刘金华依约将房屋第一、二层交由涂胜华、范红波使用。2016年1月18日，涂胜华、范红波对租赁房屋进行装修后用于经营天门市鑫佳宜购物广场，并从此日起开始计算租金。双方曾就房屋租金一事发生争议，为此，李从新、刘金华曾于2018年8月23日向本院提起诉讼，要求涂胜华、范红波支付2016年1月18日至2019年1月18日间的未付租金227617元，本院审理后依法作出（2018）鄂9006民初2595号民事判决，判令涂胜华、范红波支付上述未付租金，涂胜华、范红波不服此判决，向湖北省汉江中级人民法院提起上诉，该院以（2019）鄂96民终290号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后涂胜华、范红波履行了上述生效法律文书确定的义务。现双方对于2019年度即2019年1月19日至2020年1月18日间的租金给付发生争议，李从新、刘金华为追讨租金向本院提起本案诉讼。2019年8月2日，天门市公安局消防大队对天门市鑫佳宜购物广场进行消防监督检查时，发现该单位一楼卖场室内消火栓无水，该场所二楼卖场仅有一个安全出口，不具备疏散条件，遂对此单位作出行政处罚决定，罚款5100元，并对购物广场二楼卖场予以临时查封，查封期限为2019年8月2日17时至2019年9月1日17时，要求该购物广场于2019年9月2日前改正。涂胜华、范红波认为系因李从新、刘金华出租的房屋不符合消防安全要求，于2019年8月14日，通知李从新、刘金华按要求进行整改并承担罚款。2019年8月25日，涂胜华、范红波以房屋存在重大安全隐患为由向李从新、刘金华发出解除合同通知书，并反诉李从新、刘金华要求赔偿相应损失。诉讼中，李从新、刘金华向本院申请财产保全，为此，负担保全费3020元。本院认为：李从新、刘金华与涂胜华、范红波之间形成的房屋租赁合同经人民法院生效裁判文书确定为有效，其内容对各方当事人均具有法律约束力，双方应依合同约定全面履行自己的义务。对于2019年1月19日至2020年1月18日期间的房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，现已届满一年，自2020年1月19日起，涂胜华、范红波即负有支付租金的义务，但两人至今未履行，已构成违约，现李从新、刘金华要求涂胜华、范红波给付租金500000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因涂胜华、范红波迟延履行支付租金的义务导致李从新、刘金华产生资金占用期间的利息损失，依法应予赔偿，现李从新、刘金华要求涂胜华、范红波按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，于法有据。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率已经取消，对其该部分请求，本院确定为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，逾期利息的起算日为2020年1月19日。涂胜华、范红波主张的李从新、刘金华出租的房屋未经消防验收，属于法律禁止投入使用的情形，房屋存在重大安全隐患，涂胜华、范红波可以依法解除合同并要求李从新、刘金华支付违约金和赔偿损失的辩解主张及反诉请求，没有事实和法律依据。天门市公安局消防大队做出的行政处罚对象和责令整改的主体均为天门市鑫佳宜购物广场，而该购物广场由涂胜华、范红波共同经营管理，涂胜华、范红波作为该购物广场的主要负责人，依法亦为该购物广场的消防安全责任人，两人未按消防部门意见进行整改并将此过错归咎于李从新和刘金华，进而要求解除合同，赔偿损失，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，本院对其该辩解主张不予采纳，对其反诉请求不予支持。对于涂胜华、范红波在诉讼过程中申请对房屋的剩余价值和市场利润进行鉴定的请求，因涂胜华、范红波主张的解除合同和赔偿损失的理由不成立，对该两项事项进行鉴定，并不会对本案事实和实体处理产生影响，反而会无端增加当事人的诉累，故本院对其鉴定申请不予准许。视此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、涂胜华、范红波于本判决生效后十五日内共同支付李从新、刘金华自2019年1月19日至2020年1月18日间的房屋租金500000元，并自2020年1月19日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、驳回涂胜华、范红波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，保全费3020元，合计11820元，由涂胜华、范红波共同负担。反诉案件受理费14540.40元，由涂胜华、范红波共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  程智超审 判 员  方文强人民陪审员  刘正华二〇二〇年二月十九日书 记 员  王宇宽