重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10833号上诉人（原审被告、反诉原告）：向星，男，1985年8月15日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：胡敏，重庆舟济律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛文，重庆舟济律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段江，男，1986年11月26日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨广露，重庆渝宏律师事务所律师。上诉人向星因与被上诉人段江房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年12月17日、2020年1月8日进行了询问。上诉人向星及其委托诉讼代理人胡敏、葛文、被上诉人段江及其委托诉讼代理人杨广露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向星上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。本案上诉费用由被上诉人承担。其理由：1、双方签订的《商铺联营合同》约定按季结算，截止被上诉人起诉时，还不到结算时间，上诉人不应支付联营分红，上诉人没有违约。2、一审法院认定分红的起算时间为2019年3月11日与事实不符，应为2019年4月11日。3、一审法院将上诉人支付的联营安全保证金、卫生保证金6万元转化为合同违约金于法无据，即使认为6万元转化为违约金，明显超过被上诉人损失。因被上诉人私自将店面分由三家主体进行经营，未处理好其中的水电费问题，上诉人也蒙受了损失，违约金应当予以调整。4、上诉人要求将合同解除之日后的部分商圈管理费和物管费予以返还，诉讼请求已经明确，一审法院认为因上诉人返还房屋之日尚未确定，其金额尚未确定便驳回诉讼请求，剥夺了上诉人的实体权利。段江辩称，1、上诉人认可本案《商铺联营合同》实为租赁合同，合同约定了每月支付分红款2万元，并约定了支付的时间和方式，按照合同约定和惯例，分红款应当在每季开始前的当月10号支付，向星举示的微信中，其本人也认可租金已经逾期支付。2、根据双方的交房单，载明了租金的起算时间，双方并未约定其他时间。3、按照双方合同约定，上诉人构成违约时，被上诉人无须退还保证金，上诉人还要另行赔偿违约金，一审法院仅支持了不退还保证金，没有另行判决主张违约金，是考虑到上诉人的承受能力，故主张金额并不过高。4、商圈管理费和物管费的问题，因上诉人一直没有移交房屋，费用金额不确定，一审法院没有在本案中进行明确是合理的。段江向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2018年7月11日签订的《商铺联营合同》及补充协议；2.向星立即腾退并返还段江位于重庆市渝北区房屋；3.向星向段江支付从2019年5月10日起至合同解除之日的按每月20000元计算的分红、水费1008元、电费2090元、按每月1800元计算的商圈管理费；4.向星向段江支付自合同解除之次日起至实际腾退房屋之日止的水电费、按1000元／天计算的房屋占用使用费、按每月1800元计算的商圈管理费；5.向星支付违约金14000元，并按照合同年限递增后的10%向原告赔偿分红；6.段江无需退还向星保证金60000元；诉讼费、律师费由被告承担。向星向一审法院提出反诉请求：1.段江返还被告第一季度租金3000元、卫生保证金60000元；2.段江赔偿装修费38560元、装修保证金3000元、商圈管理费4200元、物业管理费1722元、电费6344元、水费996.45元、办理营业执照应由段江承担的费用2200元；诉讼费由段江承担。一审法院审理查明，2018年7月11日，以段江为甲方、向星为乙方，签订《商铺联营合同》一份，主要约定：甲方同意将享有联营权坐落于重庆渝北区木耳镇空港乐园集中商业门市作为联营条件提供给乙方使用，乙方愿意按本合同约定该门市进行联营经营；商铺位置重庆市渝北区木耳镇民意路16号附2号，建筑面积100平方米，清水房；第二条合作方式，甲方提供该门市和乙方联营，合同签订后乙方为经营方；乙方自行办理营业手续，并负责提供室内装修，商铺货源、门市经营费用支付，产品的合法有效证明等门市全部经营事宜；乙方经营不善产生的亏损，乙方同意全部承担与甲方无关；第四条合同期限，联营期限为3年；第五条联营分红，联营分红按季度结算，结算时间每月10日，乙方同意每月固定支付甲方联营分红20000元，联营安全、卫生保证金60000元；第六条房屋交付，房屋使用期从正式交房之日起开始计算，联营期限也从正式交付之日起开始计算；第七条装修期，乙方接房后20天为装修期，按本合同约定承担物业管理费、水费、电费、燃气费等门市所有产生的一切费用，本合同的装修期计入联营合同期；第十条相关费用，1.管理费、本合同期内该门市的物业管理费、商铺管理费等所有费用由乙方承担并按时向管理部门（物管、城管）缴纳；2.产生的水、电、气、通讯及其他经营相关的所有费用由乙方自行承担并缴纳；4.联营分红从第二年起含第二年，每年递增8%；5.乙方违约或乙方提出解除合同，乙方同意甲方通过诉讼和其他方式维护自身权益，乙方同意除承担本合同的约定违约责任外，同意赔偿甲方因维权产生的诉讼费、保全担保费、交通费、律师费、误工费、资金占用费等其他损失；第十一条房屋的交还，1.乙方应当于本合同期满之日的次日（合同提前解除的，乙方应于合同解除之日起三日内）将该门市及其设备、设施、保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行搬出；2.未按期交还，乙方应承担每日1000元的违约金；第十二条违约责任，1.签订合同后乙方违约，甲方不退还乙方联营分红，甲方不退还乙方联营安全、卫生保证金，乙方同意赔偿甲方所签联营合同年限递增后10%的联营分红。签订合同当日，向星向段江支付了门市联营安全卫生保证金60000元、第一个月即2019年3月11日至2019年4月10日联营分红20000元，段江出具了收据。2019年1月16日，段江、向星签署《接门市及费用说明》，载明向星已支付了装修保证金3000元、出入证31.49元、2019年2月1日至2020年1月30日的物业管理费1722.04元、垃圾处理费800.78元、2019年2月11日至2019年5月10日的商圈管理费1802.36元；接门市时间2019年1月15日，装修期和免租期时间为2019年1月16日至2019年3月10日。向星接门面后进行了装修，经营冒菜。2019年4月24日，双方签订《补充协议》，主要约定：鉴于甲乙双方已经签订《商铺联营合同》，订立以下补充协议：一、乙方按季度向甲方支付联营分红款，每月10号；四、乙方未按约定支付分红款超过7天视为违约，同意7天内按2000元／天向甲方支付违约金，超过7天，乙方同意解除合同按第12条违约责任相关规定承担违约责任。2019年4月28日，向星向段江支付2200元，段江称是代办营业执照的费用。2019年5月17日，向星向段江支付4200元，是2019年5月11日至2019年12月9日的商圈管理费。2019年6月15日，向星向段江支付20000元，是2019年4月11日至2019年5月10日期间的租金。2019年7月23日，向星向段江支付20000元，是2019年5月11日至2019年6月10日期间的租金。其后向星未再向段江付款。向星使用案涉房屋至今。2019年5月26日，向星支付水费418.6元。2019年7月26日，向星支付水费577.85元。2019年8月29日，向星向杨莉支付6344元，向星主张杨莉是物管工作人员，其支付的是电费。段江称对该笔费用性质不能确定。2019年7月21日，段江向向星微信送达了《商铺联营合同》解除通知，载明：你本应在2019年3月10日前支付第一季度分红60000元，2019年6月10日前支付第二季度分红60000元，但你至今仅支付了两月的分红，按照补充协议第四条，未按约定支付分红超过7日视为违约，乙方同意解除合同并按合同第十二条承担违约责任，现因你拖欠第一季度及第二季度分红已远超过7日，故特此通知按照合同及补充协议约定，双方签订的《商铺联营合同》及补充协议正式解除，请你立即腾退房屋并支付拖欠的分红、水电费及违约金等费用。向星回复：我不是不交房租给你，我这几天都在想办法凑。2019年7月22日，段江向向星发微信：向老板，10多号我已经提醒你了按时给我不要违约，超过7天即违约，也就是17号过后我会按合同约定解除合同。向星回复：我们房租延期了，是有过错在先。另查明，段江与重庆渝宏律师事务所签订《法律事务委托合同》，代理本案诉讼，支付了律师费3000元。庭审中，双方一致确认在2019年8月6日解除双方签订的《商铺联营合同》。段江称，未代向星支付过水、电费；房屋占用费依据合同第十一条第2款，参照违约金的标准主张；按照补充协议约定以2000元／天主张逾期支付租金的违约金7天共计14000元，合同解除的违约金按照3年总租金7791369元的10%主张，是77913.6元；段江不参与经营只收取分红，联营合同实际上就是租赁合同。被告向星主张，违约金过高；双方是联营关系；段江向空港乐园缴纳租金的时间是从2019年4月10日开始，故联营时间应从2019年4月11日开始计算，向星在签署《接门市及费用说明》时只看了费用，对接门市时间没有看到。一审法院认为：段江与向星签订的《商铺联营合同》虽名为联营，但段江并不参与经营，亦不承担风险，仅是每月收取固定分红，其实质内容是租赁合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。案涉房屋系门面，向星主张系公租房但未举示证据予以佐证，故对向星的该主张一审法院不予采信。双方一致确认在2019年8月6日解除双方签订的《商铺联营合同》。合同解除后，向星应向段江返还租赁房屋，故段江要求向星立即腾退并返还重庆市渝北区房屋的诉讼请求一审法院予以支持。向星应向段江支付合同履行期间的租金，按照《接门市及费用说明》，向星应从2019年3月11日起向段江支付租金，向星仅向段江支付了截至2019年6月10日的租金，故向星还应向段江支付2019年6月11日至2019年8月6日期间的租金20000元／月×1.9个月＝38000元。向星要求段江返还租金无事实和法律依据一审法院不予支持。合同解除后，向星逾期交还房屋的，应参照合同约定的租金标准从合同解除之日起的第4日起向段江支付房屋占用使用费，故向星还应从2019年8月10日起至实际交还房屋之日止，按20000元／月的标准向段江支付房屋占用使用费。段江主张依据合同约定的逾期交还房屋违约金1000元／日的标准计算房屋占用使用费，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。段江并未代向星支付水、电费、商圈管理费，向星已支付了截至2019年12月9日的商圈管理费，故段江要求向星支付水、电费，商圈管理费的诉讼请求一审法院不予支持。段江主张按照补充协议约定，以2000元／天主张逾期支付租金的违约金7天共计14000元；要求向星支付合同解除的违约金，按照3年总租金7791369元的10%主张，是77913.6元；段江无需退还向星保证金60000元。向星辩称违约金过高。违约金具有补偿性质，其金额应与实际损失相当。故一审法院酌情将逾期支付租金的违约金调整为以欠付租金38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2019年6月11日起计算至付清之日止，以14000元为限。合同约定保证金在解除合同的情况下不予退还实质是保证金转化为了解除合同的违约金，向星支付的保证金60000元不予退还足以弥补段江因合同解除而产生的损失，故段江再要求无需退还向星保证金60000元的诉讼请求一审法院予以支持，段江要求向星再支付解除合同的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。合同第十条第5项约定，乙方违约或乙方提出解除合同，乙方同意甲方通过诉讼和其他方式维护自身权益，乙方同意除承担本合同的约定违约责任外，同意赔偿甲方因维权产生的诉讼费、保全担保费、交通费、律师费、误工费、资金占用费等其他损失。故段江要求向星支付律师费3000元的诉讼请求一审法院予以支持。租赁合同因向星逾期支付租金违约而导致解除，向星作为违约方其要求段江赔偿装修费和装修保证金于法无据，一审法院不予支持。商圈管理费向星支付至了2019年12月9日，物管费向星支付至了2020年1月30日，但向星尚未向段江返还房屋，其应承担的商圈管理费、物管费的金额尚不明确，故向星要求段江赔偿商圈管理费、物业费的诉讼请求一审法院不予支持。电费、水费，办理营业执照费用是向星经营过程中应自行承担的费用，向星主张有多支付部分，但无证据对多支付的事实及金额进行佐证，故其要求段江赔偿电费、水费，办理营业执照费的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、于2019年8月6日解除原告（反诉被告）段江与被告（反诉原告）向星签订的《商铺联营合同》及补充协议；二、被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即腾空并返还原告（反诉被告）段江重庆市渝北区房屋；三、被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江2019年6月11日至2019年8月6日期间的租金38000元；四、被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江房屋占用使用费，从2019年8月10日起至实际交还房屋之日止，按20000元／月计算；五、被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江逾期支付租金的违约金，以38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2019年6月11日起计算至付清之日止，以14000元为限；六、原告（反诉被告）段江无需退还被告（反诉原告）向星保证金60000元；七、被告（反诉原告）向星在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）段江律师费3000元；八、驳回原告（反诉被告）段江的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）向星的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4824元减半收取2412元，由原告（反诉被告）段江负担965元、被告（反诉原告）向星负担1447元，反诉案件受理费1271元由被告（反诉原告）向星负担。本院二审期间，向星提交如下证据：1、微信聊天记录截图3张（手机打印件），拟证明向被上诉人支付2万元是支付2019年5月11日至2019年6月10日的分红。截止2019年7月11日，上诉人并无迟延支付分红款的违约行为，同时证明上诉人接房时，电表显示的度数为1100.4度，被上诉人未处理。2、空港乐园AB区收款收据6张（打印件）、照片2张（打印件），拟证明上诉人从2019年4月21日至2019年10月16日，案涉商铺使用电度数为18363.2度，分表度数分别为2074.3度、654.2度，上诉人使用的电度数为15916.7度，减去上诉人接房时的电表度数1100.4度，上诉人实际使用电度数为14816.3度。3、重庆中法供水有限公司账单详情3张、照片3张（均为打印件），拟证明上诉人支付水费1519.8元，上诉人实际用水256.1立方，一审确认水费单价为4.5元每立方，故上诉人应承担水费1152.45元，多支付水费367.35元。4、查看电表及水表的视频。段江质证后认为，1、认可证据一的真实性，但2019年6月15日转账的1.4万元和另转账的6000元支付的是2019年4月11日到2019年5月10日的租金，之后，上诉人未支付租金，被上诉人才提醒上诉人缴纳租金，从2019年7月12日的聊天记录中也可以证明被上诉人在2019年7月12日第一次向上诉人催收了租金，被上诉人在微信中也自认了逾期缴纳房租的事实。2、不认可证据2的真实性。根据合同约定，水电费由承租人自行承担缴纳，上诉人应找相关人员解决，与被上诉人无关。3、对证据3的截图与本案无关，水费应由上诉人自行承担，对真实性不认可。4、视频无法看清拍摄的门市和牌号，对其真实性不认可。同时，无法证明水电费的缴纳，与本案无关。段江在二审中提交如下证据：1、被上诉人的贷款截图，拟证明由于上诉人逾期缴纳租金，导致被上诉人通过其他平台借款产生高额的借款利息，借款用途为支付房屋租金，证明上诉人违约给被上诉人造成的损失情况。向星质证后认为，对证据的三性均不认可，与本案无关，被上诉人没有举证证明其向上家缴纳租金的相应证据。向星在二审中主张其在一审庭审后搬离并移交了租赁房屋，其陈述在2019年10月8日看见租赁房屋上另有一把锁，并有2019年10月26日的手机视频为据，视频显示招商中心工作人员来开租赁门市，说段江要求他们将涉案门面锁住。另有2019年10月27日的微信记录显示，向星向段江发微信“你没接电话，我昨天已搬完，避免里面东西受损扯皮，我的锁未取，你自己带锁来收房，联系我们来取锁”。另，2019年11月8日向星向段江发微信显示“因你迟迟不与我联系，我已将锁匙放于物业办公室，你自己去物业找小徐拿”，该条微信发送未成功，说明段江将向星微信拉黑，无法联系。对此，段江认为，向星没有向自己移交租赁房屋，自己没有请求物管在租赁房屋上锁，向星与物管之间的纠纷与段江无关。因手机丢失，段江没有收到上述微信通知，至今未收回租赁房屋。二审中，因双方对水电费的负担发生争议，各执一词，经协商，双方同意由段江支付向星水电费2000元，双方对水电费的负担问题不再有争议。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，段江与向星于2018年7月11日签订的《商铺联营合同》约定的内容显示，该合同名为联营，实为租赁。该合同和双方于2019年4月24日签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《联营合同》和《补充协议》的约定，“房屋使用期限从正式交房之日起开始计算，联营期限也从正式交付之日起开始计算”，“联营分红（即前述认定的租金，下同）按季结算，结算时间每月10日，乙方按季度向甲方支付联营分红款”。本案已查明，双方签订的接门市费用说明中载明，“接门市时间为2019年1月15日，装修期和免租期时间为2019年1月16日-2019年3月10日”，故一审法院认定租金起算时间为2019年3月11日并无不当，向星认为租金起算时间为2019年4月11日并未提交证据证明，本院对此不予支持。向星于2018年7月11日支付租金2万元，2019年6月15日支付租金2万元，段江于2019年7月21日通过微信向向星送达解除《商铺联营合同通知书》，又于2019年7月22日微信通知向星17号过后会按合同约定解除合同，向星于2019年7月23日支付租金2万元，段江于2019年7月22日向一审法院提起本案诉讼，要求解除合同，由向星承担相应责任。上述情况表明，双方约定每季度结算租金，每月10号支付，按照双方实际履行情况和租赁市场惯例，应是先支付租金后使用租赁门市，而向星并未按照约定时间支付租金，经段江催收，其分三次每次支付2元的租金也只支付了2019年3月11日至2019年6月10日的租金，之后向星未再支付租金，一审法院据此认定其违约并无不当。《商铺联营合同》约定，“签订合同后乙方违约，甲方不退还乙方联营分红，甲方不退还乙方联营安全、卫生保证金，乙方同意赔偿甲方所签联营合同年限递增后10%的联营分红”，一审法院认定向星向段江缴纳的保证金6万元转化为解除合同违约金并不予退还符合上述合同约定。向星在二审中主张其于2019年10月将租赁门市退还给了段江，段江予以否认。对此，本院认为，向星在二审中提交的门市加锁照片和视频不能直接证明段江对租赁门市加锁并收回了租赁门市，向星提交的2019年10月27日和2019年11月8日的微信记录，因段江陈述其手机遗失，故不能证明其交还门市的通知直接有效送达了段江，双方没有办理门市的交接手续，据此，不能认定向星已于2019年10月完成了交还门市的义务，故其要求退还商圈管理费、物管费的请求因交还租赁房屋时间的不确定性无法在本案中裁判。同理，一审法院判决其承担从2019年8月10日至交还房屋之日止的占有使用费正确。双方在二审中确认由段江向向星支付水电费2000元，本院据此对一审判决予以改判。综上所述，向星的上诉请求部分成立，本院根据二审中双方对水电费的负担达成的一致意见这一新的事实对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18411号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项。撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18411号民事判决第八项、第九项；二、变更重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18411号民事判决第三项为：由向星在本判决生效后立即支付段江2019年6月11日至2019年8月6日期间的租金3.8万元，扣除段江应向向星支付的水电费2000元，实际支付3.6万元；三、驳回段江的其他诉讼请求；四、驳回向星的其他反诉请求。一审案件受理费4824元，减半收取2412元，由段江负担965元，由向星负担1447元。一审反诉案件受理费1271元，由向星负担。二审案件受理费4824元，因二审中根据双方确认的新事实对一审判决予以改判，故由上诉人向星负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇二〇年二月十七日法官助理  江满意书 记 员  程 容