安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3090号原告（反诉被告）：淮北国购广场投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。法定代表人：袁启兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：马峰，男，1986年2月20日出生，汉族，大学本科文化，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。原告淮北市国购广场投资管理有限公司（简称国购公司）与被告马峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序。2019年9月5日，被告马峰提起反诉，本院决定与本诉合并审理。2019年10月14日，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国购公司的委托诉讼代理人刘文文、被告（反诉原告）马峰及其委托诉讼代理人郝朝虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国购公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令马峰立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费）共计55395.90元整，并支付延迟付款违约金16618.77元整（按拖欠金额76015.48元的30%计算）。2、依法判令马峰承担国购公司律师费用0.5万元整。3、本案的诉讼费用由马峰承担。审理过程中，变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《租赁合同》，马峰腾空房屋、恢复原状并将房屋交还国购公司。2、判令马峰立即支付已拖欠的租赁费用（包括租金、商业管理费等）76015.48元（暂计算至2019年9月15日），并判令马峰按《租赁合同》约定的租赁费用标准支付至其实际交还房屋时止。3、判令马峰交纳的履约保证金18465.3元不予退还，归国购公司所有。4、判令马峰按《租赁合同》约定支付延迟付款违约金22805元（按拖欠金额30%计）。5、判令马峰支付合同解除赔偿金27697.95元。6、判令马峰承担国购公司律师费用0.5万元整。7、本案的诉讼费用由马峰承担。事实与理由：国购公司经授权取得淮北国购广场商业房屋的运营权（包括房屋出租、商业运营管理等权利）。2016年8月15日，国购公司与马峰签订《租赁合同》及其附件（以下简称“租赁合同”），约定由马峰承租淮北国购广场7#1-032-34号房屋（房屋建筑面积约87.93平方米），经营“牧汤记”品牌。同时，租赁合同对租赁期限、租赁费（包括租金、商业管理费、公共能耗费等）计算标准及支付方式、违约责任等，进行了约定。国购公司依约交付房租，马峰开业后一直经营到现在。根据租赁合同约定，每租赁支付周期6个月的租赁费，马峰应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕。然而合同履行期间，马峰均存在不同程度的逾期。马峰应在2018年6月26日前支付2018年7月9日至2019年7月8日期间的租赁费用55393.90元，但其未按照合同约定支付租赁费，并一直拖欠至今。期间国购公司多次催要并书面函告，马峰均不予理睬。国购公司认为，租赁合同是在双方自愿、平等的基础上签订的。马峰承租房屋后，理应遵守诚实信用的原则，全面自觉履行合同义务。然而，马峰违约拖欠租赁费用，严重损害国购公司的合法利益。为了维护国购公司的合法利益，特诉至法院，望依法判决。马峰向本院提出反诉请求：1、判决解除双方签订的租赁合同；2、判决国购公司返还履约保证金、租金、商业管理费、公共能耗费计73861.2元；3、判决国购公司赔偿装修损失及其他损失合计15万元；4、判决国购公司支付违约金27697.95元；5、诉讼费等费用由国购公司承担。事实与理由：2016年8月15日，马峰与国购公司签订租赁合同，约定马峰租赁国购公司位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场7#1-032-034号的房屋用于经营活动，租赁期限共36个月，开业日为2016年10月1日，履约保证金18465.3元，租金、商业管理费、公共能耗费55395.9元，违约条款等内容。合同签订后，马峰如约进场，在约定的开业日之前完成了店面装修，但国购公司却未能在原定的开业日开业，甚至至今仍然不满足开业的全部条件，致使马峰无法正常营业，国购公司的行为已经构成了根本性违约。由于国购公司拖延开业时间，致使马峰无法正常开业，造成装修、人工等各项损失。综上所述，马峰为维护自身合法权益，特依据相关法律规定，具状如诉，望判如所请。国购公司向本院提交的房地产权证、委托租赁与管理合同、委托租赁与管理证明、租赁合同及附件、淮北国购商业广场开业日通知函及EMS全球邮政特快专递信息、催款函及EMS全球邮政特快专递信息、关于牧汤记商户燃气费用处理结果证明、公司审批流程、客户自助打印回单、发票，及马峰向本院提交的收据三份、发票五份、照片具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据当事人的陈述和上述认定的证据，本院经审理查明：淮北市国购商业运营管理有限公司是位于淮北市相山区桓谭路66号淮北国购广场商业房屋的建设单位、房屋所有权人。该公司委托国购公司，对上述房屋进行招租、出租、商业运营及管理活动，期限自2014年10月15日至2039年9月30日。2016年8月15日，国购公司（出租方、甲方）与马峰（承租方、乙方）签订租赁合同及其附件，主要内容：新建项目或新改建区域以甲方指定对外整体营业的日期为开业日，国购广场整体开业后签约进场的商户，以该房屋实际用于经营（包括试营业、试运营）之日为开业日，乙方不得以开业日的实际延迟而拒交或少交合同费用，甲方保留调整开业日期的权利，甲方无义务对乙方进行任何形式的补偿或赔偿；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同约定如期交还；甲方的商业管理：以国购广场为主体进行统一的商业运营、策划活动、商业推广、营销企划、媒体宣传、形象包装等方面的管理与服务，对乙方的规范经营、品牌布局、营业员日常行为规范行使管理权，对国购广场内顾客投诉集中受理、协调、处理，对国购广场共用部位、共用设施设备及共有绿地进行管理、维护、维修、养护，对国购广场公共消防进行管理，对国购广场公共区域进行保洁，对公共秩序进行管理及服务，对国购广场内房屋装饰装修、施工改造进行管理与服务，甲方有权援引《商管守则》向乙方主张权利，甲方有权进入房屋进行有关维修、保养或其他与该房屋有关事项，并采取合理技术措施，乙方房屋出现漏（渗）水、公共设施设备故障，应及时通知甲方进行维修检查，因乙方装修或使用不当等原因导致的，由乙方自行维修，甲方应当维修的，乙方应当给予配合，乙方不得以第三方侵权、相邻权等原因拒付或延付合同费用，乙方处理第三方侵权、相邻权纠纷时，如需甲方协助，甲方积极配合；装修期指自进场日起算的一定期间，如该房屋在前述期间对外经营，无论乙方是否试营业、试运行或顾客数量及销售状况如何，或者国购广场内其他商家是否经营，不包括按甲方要求进行试营业的情况，装修期截至开业日的前一日；本合同租赁期满或提前解除、终止时，乙方应于合同终止日24:00时（无论是否公共节假日）之前将其所属物品全部搬离房屋、结清合同费用后，将该房屋恢复原状或甲方认可的状态交还给甲方，否则在合同到期、提前解除或终止日24:00时或甲方指定的时间届满时，乙方仍未派人前来商谈房屋交接事宜，视为乙方无条件同意将该房屋交还给甲方，逾期遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，无偿赠予甲方，且甲方具有免责的处置权，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用；乙方承租淮北国购广场7#1-032-034号房屋，建筑面积89.96平方米，套内建筑面积87.93平方米；仅限于经营牧汤记品牌，租赁期限36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；免租期间乙方免交租金、商业管理费、公共能耗费；开业日（暂定）2016年10月1日；履约保证金18465.3元，在本合同签订后3日内支付；前两年租金、商业管理费交6免6，即55395.9元/年；第三年租金、商业管理费为110791.8元（即9232.65元/月）；合同费用采取先付后用原则，乙方在本合同签订后3日内支付首期6个月的租金、商业管理费、公共能耗费55395.9元，此后的押金、商业管理费、公共能耗费按押2付6方式支付，即以后每租赁支付周期（6个月）的租金、商业管理费、公共能耗费应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕，否则视为逾期支付，乙方逾期支付租赁费用达7日的，每天应按其拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金（自应付之日起计算），且甲方或物业公司有权选择暂停该房屋的部分或全部物业服务，甚至停水、停电等措施，造成的全部后果由乙方承担，乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋，如甲方解除合同的，则履约保证金及乙方已预交但未使用的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除时前三个月的租金、商业管理费及公共能耗费合计额作为解除违约金；如乙方有上述违约或因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）；甲方通知（讯）地址：安徽省淮北市相山区桓谭路66号，联系电话0561-52××××5；乙方通知（讯）地址：安徽省淮北市相山区御林雅苑小区，联系电话139××××3355。当日，马峰向国购公司交纳履约保证金18465.3元以及租金、商业管理费36930.6元，国购公司将涉案房屋交付马峰，马峰对房屋进行装修。2016年12月16日，马峰向淮北华润燃气有限公司支付建筑安装费16035元。2016年12月23日，安徽鑫百安科技有限公司对涉案房屋安装的可燃、有毒气体报警系统进行测试，2017年7月9日，淮北国购广场开业，开始计算租金、商业管理费。2017年11月4日，国购公司与马峰就燃气费用问题达成协议，约定国购公司负责煤气改造费用10690元，扣除马峰应付水电费4637.2元，马峰尚欠截至2018年7月8日的租金、商业管理费12412.5元。2018年6月，马峰分多次支付租金、商业管理费，共计12412.5元。2017年6月23日，国购公司按照租赁合同约定的通讯地址及联系电话将淮北国购广场开业日通知函邮寄给马峰，告知其淮北国购广场将于2017年7月9日全面开业。次日，淮北市相山区御林雅苑小区的门卫签收邮件。2018年9月14日，国购公司按照租赁合同约定的通讯地址及联系电话将催款函邮寄给马峰，催促其于2018年9月20日之前交纳自2018年7月9日至2019年7月8日的租金、商业管理费55395.9元（不含迟延付款违约金）。次日，他人代签邮件。马峰至今未支付上述款项。2019年9月17日，马峰发现涉案房屋除其安装的锁之外，另有一把锁，即联系国购公司的工作人员。该工作人员告知马峰，是国购公司的保安加的锁，其携带营业执照去国购公司，国购公司安排人员为其开门。马峰未去国购公司办理此事。另查，国购公司为本次诉讼支付律师代理费5000元。本院认为，国购公司与马峰签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。关于解除合同及解除合同赔偿金问题。双方签订的租赁合同约定，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。现租赁合同期限已经届满，无需解除，马峰亦无需支付解除合同赔偿金。关于腾空房屋、恢复原状、返还房屋、占有使用费问题。根据租赁合同，马峰未在2019年9月30日24时之前将其所属物品全部搬离房屋，将房屋恢复原状或国购公司认可的状态返还给国购公司，视为其同意将该房屋返还给国购公司，放弃房屋内的物品所有权，无偿赠予国购公司，国购公司享有免责的处置权，国购公司为清除房屋内的物品所发生的支出以及将该房屋恢复原状的费用由马峰承担。据此，国购公司请求判决马峰腾空房屋、恢复原状、返还房屋、支付合同期满后占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。如国购公司自行将房屋恢复原状而发生费用，可以另行主张。关于租金、商业管理费问题。马峰已经付清截至2018年7月8日的租金、商业管理费，之后至2019年9月30日的租金、商业管理费尚未支付。自2018年7月9日至2019年7月8日，租金、商业管理费计55395.9元，自2019年7月9日至2019年9月30日的租金、商业管理费计25235.91元（9232.65元/月×2月+9232.65元/月÷30天×22天），合计80631.81元。关于违约金问题。马峰未及时支付租金、商业管理费，应当承担违约责任。双方约定的违约金标准过高，国购公司主张违约金22805元，不超过法律规定的限额，本院予以支持。国购公司为本案聘请律师支付代理费5000元，按照租赁合同约定应由马峰承担。关于履约保证金问题。马峰在签订租赁合同当天支付履约保证金18465.3元，现合同已经到期，国购公司应当将该款返还给马峰。关于装修损失及其他损失问题。国购公司未承诺租赁合同期满后补偿马峰装饰装修费用，马峰亦未举证证明存在其他损失，故马峰请求判决国购公司赔偿其装修损失及其他损失15万元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、马峰于本判决生效后十五日内支付淮北国购广场投资管理有限公司租金、商业管理费80631.81元、违约金22805元、律师费5000元，合计108436.81元。二、淮北国购广场投资管理有限公司于本判决生效后十五日内返还马峰履约保证金18465.3元。第一、二项相互抵扣，马峰于本判决生效后十五日内支付淮北国购广场投资管理有限公司89971.51元。三、驳回淮北国购广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回马峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3299元，由淮北国购广场投资管理有限公司负担850元，马峰负担2449元；反诉案件受理费2536.69元，由马峰负担2400元，负担淮北国购广场投资管理有限公司136.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  孟秀芳人民陪审员  梁永祥人民陪审员  乐可洁二〇二〇年二月二十一日书 记 员  赵 坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。