吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初2135号 原告：兴业银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林市解放大路126-1号。 负责人：冯卓，该行行长。 委托诉讼代理人：杨艺，吉林证律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丽贤，吉林证律律师事务所律师。 被告：方圆，男，1985年1月14日出生，汉族，农民，住吉林省德惠市。 被告：吉林市中海海华房地产开发有限公司，住所地吉林市丰满区宜山路88号创业服务大厦509A-5室。 法定代表人：张贵清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**刚，吉林北国律师事务所律师。 原告兴业银行股份有限公司吉林分行（以下简称兴业银行吉林分行）与被告方圆、吉林市中海海华房地产开发有限公司（以下简称中海海华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行吉林分行的委托诉讼代理人郭丽贤、被告中海海华公司的委托诉讼代理人**刚到庭参加诉讼，被告方圆经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 兴业银行吉林分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、请求判令方圆立即偿还原告全部剩余贷款本金222,918.99元及计算至全部本息清偿完毕之日止的利息、罚息和复利（截止到2019年1月23日，被告欠利息8,363.52元，罚息复利303.32元），前述金额合计231,585.83元；3、请求判令原告对被告方圆贷款所购房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权；4、请求判令吉林市中海海华房地产开发有限公司对第二项诉讼请求中方圆的全部债务承担连带保证责任。5、本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费1万元及其他实现债权的一切费用由两被告承担。事实和理由：2016年5月19日，原告兴业银行吉林分行与方圆、中海海华公司签订了编号为581621717401000的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定：被告方圆因购买房产资金不足，向原告借款人民币23万元，借款期限为360个月，自2016年5月19日至2046年5月19日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次约定执行，即年利率4.655％。采取按月等额本息偿还法。原告有权按照借款合同约定的罚息利率，对被告逾期的借款计收罚息、对被告不能按时支付的利息计收复利。被告如未按约定偿还本息，原告有权提前收贷。被告以其所购的吉林市丰满区中海国际社区G区G7号住宅（含GS-5号商业、B-5号社区用房）1单元22层118号的房屋提供抵押担保，并办理抵押预告登记。被告中海海华公司对该合同项下债务承担连带保证责任，保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由抵押权人收执之日起，保证人的保证责任解除。2016年5月26日，原告向被告发放贷款人民币23万元，自2018年5月起被告未能按期偿还借款本金及利息，经原告屡次催要，被告仍未履行还款义务，构成违约。所购房产所有权证和房屋抵押登记未办理。原告与被告方圆、中海海华公司签订的借款合同合法有效，被告应当按照约定履行，中海海华公司应承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 方圆未向本院提供书面答辩意见。 中海海华公司辩称：第一本案存在房屋抵押担保和被告的保证担保，原告应在房屋抵押担保受偿后向被告主张保证责任，被告的保证责任在原告对抵押房屋优先受偿不足时承担责任，恳请原告基于与中海地产公司的合作关系及原告与中海集团全国范围内合作关系请原告明确确认在担保房屋优先受偿不足后，再向中海地产公司主张责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据1、兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表一份；2、吉林市商品房买卖合同一份；3、个人购房抵押（保证）借款合同（合同编号为581621717401000）一份；4、兴业银行个人贷款业务下柜通知书一份、借款凭证三份、借款借据一份；5、拖欠及逾期明细清单一份；6、还款记录一份；7、委托代理合同一份、律师代理费发票一份，经本院审核，上述证据来源合法，内容真实并具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 方圆未向本院举证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月19日兴业银行吉林分行与方圆、中海海华公司签订了编号为581621717401000的《个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称“借款合同”），约定：方圆因购买房产资金不足，向原告借款人民币230,000.00元，借款期限为360个月，自2016年5月19日至2046年5月19日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次约定执行，即年利率4.655％。采取按月等额本息偿还法。兴业银行吉林分行有权按照借款合同约定的罚息利率，对方圆逾期的借款计收罚息、对方圆不能按时支付的利息计收复利。方圆如未按约定偿还本息，兴业银行吉林分行有权提前收贷。方圆以其所购的吉林市丰满区中海国际社区G区G7号住宅（含GS-5号商业、B-5号社区用房）1单元22层118号的房屋提供抵押担保，并办理抵押预告登记。中海海华公司对该合同项下债务承担连带保证责任，保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保，自债务人将该房屋的抵押权利凭证本等交由抵押权人收执之日起，保证人的保证责任解除。2016年5月26日，兴业银行吉林分行向方圆发放贷款人民币230,000.00元，自2018年5月起被告未能按期偿还借款本金及利息，经原告屡次催要，方圆仍未履行还款义务，所购房产所有权证和房屋抵押登记亦未办理。2019年5月10日兴业银行吉林分行提起诉讼。 本院认为：方圆、中海海华公司与兴业银行吉林分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。兴业银行吉林分行依合同约定履行借款给付义务后，方圆、中海海华公司未按合同约定的期限履行返还借款本金及支付利息义务，已构成违约，应当承担违约责任。兴业银行吉林分行依据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条约定，要求解除兴业银行吉林分行与方圆、中海海华公司于2016年5月19日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。兴业银行吉林分行请求方圆偿还借款本金及利息符合双方合同约定及法律规定，应予支持。关于兴业银行吉林分行请求判令对方圆贷款所购房屋折价、拍卖、变卖所得价款有优先受偿权，因本案所涉房屋未办理房屋抵押登记，故抵押权未设立，本院对该项诉请不予支持。中海海华公司作为上述借款的连带责任保证人，应当依法承担连带保证责任。对兴业银行吉林分行诉请方圆赔偿律师费10,000.00元，因兴业银行吉林分行与方圆、中海海华公司在《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定，由于借款人违约，应当赔偿律师费等实现债权费用，故本院对民生银行吉林分行的该项诉请予以支持。对中海海华公司主张不承担罚息复利保证责任，方圆、中海海华公司与兴业银行吉林分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》中，对罚息复利作出明确约定，故对中海海华公司的该项主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，判决如下： 自本判决生效之日起解除兴业银行股份有限公司吉林分行与方圆、吉林市中海海华房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》； 方圆偿还兴业银行股份有限公司吉林分行借款本金222，918.99元、支付利息8，363.52元、罚息复利303.32元（计算至2019年1月23日，此后至付清借款本金时止的利息按合同约定及中国人民银行相关规定计算），于本判决生效之日起七日内付清； 方圆于本判决生效之日起七日内赔偿兴业银行股份有限公司吉林分行律师费10，000.00元； 吉林市中海海华房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带保证责任；吉林市中海海华房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向债务人方圆追偿； 驳回兴业银行股份有限公司吉林分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,774.00元、保全费1,678.00元、公告费120.00元由方圆负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李耀和 人民陪审员  冯守义 人民陪审员  王海玲 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  孙 乐