北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89241号原告（反诉被告）：李中实，男，1958年3月2日出生，汉族，中日友好医院退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:吴英梅，女，1975年8月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：李花顺，女，1969年11月1日出生，朝鲜族，无业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）李中实（以下简称原告）与被告（反诉原告）李花顺（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴英梅、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告的租赁合同于2019年10月16日解除；2．被告返还2019年10月16日至2019年11月19日的房屋租金9345元；3．被告支付违约金16000元；4．被告返还租房押金6800元；5．被告承担公证费用1030元；6．被告补偿已形成附和的装饰装修物的残值损失3000元；7．被告赔偿因其违约导致断电所造成的冰柜及冰箱的海鲜、肉类等食材的变质、腐坏损失，折价金额1000元；8．被告支付代为更换燃气热水器（惠而浦热水器JSQ24-T12I升级款）及安装费用2373元；9．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年11月20日签署《北京市房屋租赁合同》（合同编号：JZL2047835ZY），租赁坐落于北京市朝阳区1307房屋，租赁期自2016年11月20日至2018年11月19日，共计二年。租金标准为6800元/月，支付方式为押一付六。2018年9月，基于对被告的信任，双方续租口头协议内容如下：续租使用房屋一年，租赁期至2019年11月19日，租金调整为8000元/月，租赁合同其他条款未变，继续有效。原告按时、足额支付租金，并于2019年5月16日以银行转账方式预付六个月房租48000元，即预付租金至2019年11月19日。原告在2019年10月16日19时12分接到被告发来的微信称双方之间的合同已于2018年11月20日到期，要求原告三天内搬走。原告于当日22时左右回到房屋，房锁已被被告私自撬开并换锁，原告无法进入，个人物品被扣留。2019年10月17日原告报警，但被告仍然拒绝开门。被告私自撬锁及换锁、擅自进入房间、扣押原告物品的行为严重侵犯了原告的房屋占有权和财产所有权，被告以合同到期为由单方面违约已经构成根本违约。被告辩称并反诉称，在租赁合同存续期间，原告有如下违约行为：一、延迟缴付租金三次。2017年5月20日应支付40800元，欠付1800元，实际支付日为2017年5月22日，根据合同第十条第四款产生了907元的违约金。2017年11月20日应支付45000元，实际支付日为2017年12月6日。2018年5月20日应支付46800元，实际支付日为2018年6月5日。根据合同第十条第一款，原告应支付违约金共计31507元；二、原告擅自拆除了被告定制的客厅地台，应赔偿重新定制所需的费用600元，且由于需要一周的时间，原告应承担该期间的房屋费用2000元；三、原告应支付房屋占用费5367元。2018年11月19日租赁合同到期后，原告口头提出继续使用房屋，并分两次支付了96000元。2019年8月14日，原告通过电话和微信联系被告要求退房，称其母亲已回老家，同时把钥匙也带回老家，房间已经不再住人。被告考虑到寻找下一个租户的问题，联系中介一同看房，看房时原告提出让被告支付6800元把原告自行添置的家具留下来，被告拒绝。原告遂出尔反尔继续租赁一个月，2019年9月，被告再次询问具体退租时间，并联系中介给客户看房，却被原告拒绝，原告又将交房时间推迟到2019年10月16日下午四点半。10月16日当天，被告如约来到涉案房屋，原告却以被告晚到了三分钟为由没有出现在房间办理交房手续。被告通过电话、微信与原告多次沟通无果，遂致电110采取换锁措施，并微信通知原告三天内把屋内物品搬走，否则视为放弃，原告置之不理，占用房屋至2019年12月6日。被告认可收到原告支付的48000元，但不认为是租金，系截止2019年11月19日的房屋使用费。双方的租赁合同早在2018年11月19日终止，之后双方未签订书面协议，就不存在原告所称违约的前提，更无违约金一说。2018年11月20日起，双方的法律关系是不固定期限租赁关系，双方都有随时解除合同的权利，原告主动提出退房，先于被告行使了解除权，被告充分容忍了原告滥用权利的行径，并给与了过分合理的搬家时间，被告有权按照8500元每月的市场价格收取原告自2019年10月17日至2019年12月6日的房屋占用费。原告所称公证费系其滥用司法权利，与被告无关。综上，被告提出反诉请求：1．原告支付合同违约金31507元；2．原告按照房屋交割清单内容交房，缺少的家具须补足，并将私自拆除的客厅地台恢复原状，若不能恢复则支付重新制作的费用2600元；3．原告立即腾退房屋，并支付2019年10月17日至2019年12月5日交房日止的房屋占用费5367元；4．原告结清煤气费952．41元、水费1208元、电费83．61元、保洁费500元以及冰箱费用650元，抵完押金，应再付6391．41元；5．原告赔偿壁纸费用2000元；6．原告赔偿租金损失6000元，按照一个月500元计算；7．原告将音响恢复原状，或者赔偿损失1000元；8．原告将电视柜、茶几恢复原状或各赔偿500元；9．原告支付修复主卧地板、次卧压缝条的费用1000元；10．本案诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，一、被告要求原告支付违约金没有事实和法律依据。原告因工作出差等原因，延迟支付预付租金均已告知被告，被告知晓并接受，被告没有证据证明对原告的迟延支付租金予以催告，也无催告期限。根据民法通则第一百三十六条，被告所诉迟延缴付租金的诉讼时效已届满；二、不认可被告的第二项反诉请求。被告所谓的地台是可移动的组件摆放而成，是三个铁架子外加三块纤维板平铺于地面。现仅缺少一个铁架子，原告可以按照实际成本赔偿。被告提出的600元超出市场价，且要求原告承担制作期间的房屋费用2000元无任何法律依据；三、被告的第三项反诉请求没有事实和法律依据。被告称双方法律关系是不固定期限租赁关系于法无据，双方以书面形式即微信文字确认了续租合同的内容：房屋租赁期一年，租金每月8000元，支付方式为押一付六，违约责任按照原合同约定。被告对双方法律关系的说法前后矛盾，先称原告支付的48000元是支付到2019年11月19日的房屋占有使用费，又以双方法律关系为不固定期限租赁关系，双方可以随时解除合同为由，利用原告曾经想提前退房的想法，虚构捏造双方2019年10月16日退房之约。原告在2019年8月14日向被告提出有退租想法，但未对解除合同的细节进行沟通，更未达成退租解除合同，后原告表示要继续承租，被告表示希望原告尽早退租。被告谎称原告将交房时间推迟到2019年10月16日下午四点半，实际情况是被告回复10月16日下午四点半可配合看房。被告2019年10月16日私自撬锁及换锁、擅自进入租赁房屋内，扣押原告物品，是对原告权利的侵害，不仅无权要求原告支付房屋占用费，并且需要承担相应的侵权责任及违约责任；四、被告应退还原告押金6800元，房屋交割之日应付水、电、燃气费应按照原告使用房屋期间即至2019年10月16日的实际期间的使用量为准；五、不认可被告称原告在居住期间因燃香礼佛将壁纸熏黑及乱写、打洞，壁纸陈旧、脏破、有划痕及字迹与原告无关，被告要求赔偿于法无据；六、被告违约在先，要求原告赔偿月租差价6000元无事实与法律依据；七、被告单方违约造成室内断电，要求原告支付保洁费500元、购置二手冰箱费用650元无法律依据；八、被告所称地板翘缝、音响缺失、茶几被磕碰等没有事实及法律依据，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．2016年11月20日，出租人（甲方）被告、承租人（乙方）原告与居间人（丙方）xxx房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方名下坐落于北京市朝阳区1307房屋，租赁期自2016年11月20日至2018年11月19日，共计二年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前三十日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金为每月6800元，总计163200元。支付方式为押一付六，各期租金支付日期：2017年5月20日，2017年11月20日，2018年5月20日，2018年11月20日。押金为6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。根据北京市规定，甲方不得出租不带熄火装置的燃气灶具和直排式燃气热水器的房屋，若甲方提供的燃气灶具和热水器不符合政府相关规定的情况下，乙方有权要求甲方三日内更换符合国家规定的热水器和燃气灶。逾期不解决的，乙方可自行更换，费用由甲方承担。甲方延迟交付房屋达七日的，或交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达5日的，或欠缴各项费用达500元的，或擅自改变房屋用途的，或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，或保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，或利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，或擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2016年11月22日，原告向被告支付押金6800元，2017年5月22日，原告向被告支付租金1800元，2017年12月6日，原告向被告支付租金45000元，2018年6月5日，原告向被告支付租金46800元，其余的租金原告已按约支付；2．2018年11月19日租赁合同到期后，原、被告未再签订书面租赁合同。2019年5月16日，原告向被告转账48000元。原告称该款项为预付至2019年11月19日的六个月的房屋租金，被告称该款项不是租金，是房屋使用费。原告称其以微信方式与被告达成口头续租协议，续租期限一年，并提交双方微信聊天记录的公证书，其中2019年5月6日，被告：“李主任过节好！您的下半年的房租该付了”；2019年8月14日，被告：“中介要拍一下屋里的照片您看什么时间方便”，原告：“东西未搬走呢，行吗？现在屋子特别带劲啊，什么东西都齐全呢，你要不要过去看一眼？你看我这东西是所有要清空吗，还是怎么的，还是都留下来，你继续用啊，给别人用呢？”，被告：“您告诉他哪些是您要搬走的”，原告：“将来老娘什么时候回来还说不准呢，其实我没说想把东西搬走啊，你看看有没有什么你想留的”，被告：“您要是愿意留，我肯定没意见”，原告：“换了一个新的热水器”，被告：“哦，装修的时候？您讲究品质生活”，原告：“洗澡是最低需求”；2019年8月15日，被告：“房子您什么时候退啊？”，原告：“下月还用，谢谢”，被告：“那您告诉退房日期”，原告：“我们签约的日期是什么时候？抱歉，我在外地了！”，被告：“11-15”…“您是下月退房？”，原告：“下月不退”，被告：“那您到底什么意思啊？您让我把房挂出去。现在有人要订房。您又不退了”，原告：“那就到9月中旬吧！临时有变，房子呢，还要再租一段，具体退租时间在告诉你。谢谢”；2019年9月18日，被告：“您确定不租了是吧”，原告：“是的”；2019年10月11日，被告：“15号您交房之前，这期间若有人看房，麻烦您给配合一下。如果您不住的话。您看是否给留一把钥匙？以免麻烦您来回”，原告：“钥匙让老娘带回老家了，没在北京啊”；2019年10月15日，被告：“明天几点？”，原告：“下午4:30”。被告认可公证书的真实性，但称2019年10月15日回复的下午四点半并非同意交房，仅为配合看房；3．原告提交照片、微信截图、网页截图，欲证明其更换了门窗、热水器，对室内墙壁进行了修补和刮白，被告知晓且未提出异议。另外，因断电造成食物腐坏。被告不认可上述证据，称原告更换门窗、重新装修是原告自愿的事。原告为了提高生活品质更换热水器，在更换前和更换时未与被告沟通，且未提交购买热水器的发票，不认可热水器的金额。原告可以通过支付宝了解房屋内的用电量，食物腐坏是原告自己放任造成的；4．被告提交照片，欲证明原告租房期间给壁纸、音响、电视柜、冰箱、地板、地台造成了损坏，茶几不是交房时给付原告的茶几，原告对上述证据不予认可；5．2019年12月3日，本院至涉案房屋进行现场勘验，对原、被告的物品进行清点，2019年12月6日，被告收回涉案房屋全部钥匙。现涉案房屋已腾退；6．本院确认原告租房期间欠付水费1208元、电费91元、燃气费807．73元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原、被告于2016年11月20日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，于2018年11月19日履行完毕。后原告继续使用涉案房屋，被告未提出异议，双方形成了事实上的租赁合同关系。根据双方微信记录、原告向被告的转账行为及被告的自述可知原、被告就续租的租金及租期达成了合意，租金为每月8000元，租期为一年，自2018年11月20日至2019年11月19日。原、被告在2019年10月16日前多次协商解除合同事宜，但未明确解除合同的具体时间，未就解除合同达成合意，故被告于2019年10月16日采取换锁措施并通知原告腾房系违约，现原告主张2019年10月16日解除合同，本院予以支持，被告应当返还原告已支付的押金及2019年10月17日至2019年11月19日的租金。被告虽存在违约行为，但双方未就违约责任重新约定，原告无权要求被告给付违约金。原告在合同鉴定时未对被告交付的房屋状态提出异议，自愿进行装饰装修，故原告主张被告补偿已形成附和的装饰装修物的残值损失于法无据，本院不予支持。原告提交的证据无法证明被告交付的热水器不符合政府相关规定或存在故障影响使用，且原告在自行更换前未向被告提出修复或更换的请求，故对于被告给付代为更换燃气热水器及安装费的诉讼请求，本院不予支持。公证费为诉讼成本，且非必然产生的费用，本院不予支持。因被告的违约行为导致原告的食材损坏，被告应折价赔偿，具体金额由本院酌定。关于反诉，原告未按原租赁合同约定的时间给付被告租金，应向被告给付违约金，被告主张违约金未超诉讼时效，但双方约定违约金标准过高，本院予以调整，并按照原告迟延给付天数进行计算。现涉案房屋已腾退，本院对于腾房的反诉请求无支持之必要。被告主张2019年10月17日至2019年12月5日的房屋占用费，但房屋空置系被告的违约行为导致，期间原告未占用房屋，故对于该反诉请求本院不予支持。被告提交的证据无法证明涉案房屋壁纸及家具家电的损坏均系原告未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物造成的损耗，故本院对相关主张不予支持。关于音响、地台的损失，经现场勘验，情况属实，原告向被告折价赔偿，具体金额由本院酌定。按照原租赁合同约定，原告租赁期间产生的水、电、燃气费由原告负担，具体金额以本院查明为准。被告主张的保洁费、冰箱费用于法无据，本院不予支持。被告主张的租金损失不能证明是因被告的过错产生的且非实际发生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李中实与被告（反诉原告）李花顺签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十月十六日解除；二、被告（反诉原告）李花顺于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李中实押金六千八百元；三、被告（反诉原告）李花顺于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李中实二〇一九年十月十七日至二〇一九年十一月十九日期间的房租八千八百元；四、被告（反诉原告）李花顺于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李中实食材损失折价款七百元；五、原告（反诉被告）李中实于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李花顺违约金一百四十五元；六、原告（反诉被告）李中实于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）李花顺地台损失折价款二百元、音响损失折价款五百元；七、原告（反诉被告）李中实于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李花顺水费一千二百零八元、电费八十三元六角一分、燃气费八百零七元七角三分；八、驳回原告（反诉被告）李中实的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）李花顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费789元，由原告（反诉被告）李中实负担208（已交纳）；由被告（反诉原告）李花顺负担581（其中100元已交纳，剩余481元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费605元，由被告（反诉原告）李花顺负担505元（已交纳）；由原告（反诉被告）李中实负担50元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈霞二〇二〇年二月二十五日书记员  夏竹