北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65158号原告（反诉被告）:张春荣，男，1954年3月15日出生，汉族，经济日报社退休职员，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨四龙，北京崇学律师事务所律师。被告（反诉原告）：王军，男，1970年8月5日出生，汉族，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张晨，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉被告）：北京铭大房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO19号楼1层V-0104。法定代表人：邵文赤。被告：曾涛，男，1972年7月20日出生，汉族，现住北京市朝阳区。第三人：张敏，女，1981年10月8日出生，汉族，国家知识产权局职员，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨晓飞，北京故理律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁新，北京故理律师事务所律师。第三人：花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行，营业场所北京市朝阳区光华路1号嘉里中心办公楼首层02单元和北办公楼二层201单元。负责人：薛岷，行长。委托诉讼代理人：李文强，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋君，北京市金杜律师事务所律师。原告（反诉被告）张春荣（以下称姓名）与被告（反诉原告）王军（以下称姓名）、被告（反诉被告）北京铭大房地产经纪有限公司（以下简称铭大公司）、被告曾涛（以下称姓名）、第三人张敏（以下称姓名）、第三人花旗银行（中国）有限公司北京嘉里中心支行（以下简称花旗银行嘉里中心支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张春荣及其委托诉讼代理人杨四龙，王军及其委托诉讼代理人张晨，曾涛，张敏之委托诉讼代理人杨晓飞，花旗银行嘉里中心支行之委托诉讼代理人李文强到庭参加诉讼，铭大公司经本院依法传唤未按时出庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。张春荣向本院提出诉讼请求：1、确认北京市朝阳区青年路X号院X号楼X门X层1402号房屋（以下简称1402号房屋）所有权归张春荣所有；2、判令王军继续履行《房屋买卖居间合同》之义务，王军、张敏、曾涛协助将1402号房屋产权过户至张春荣名下；3、判令王军向张春荣支付逾期办理过户的违约金80万元（违约金按照每日总房款的万分之五，自2011年5月13日计算至2019年7月10日，共计3024700元，现自愿调减至80万元）；4、判令案件受理费、财产保全费由王军、铭大公司承担。事实与理由：2009年6月20日，我和王军、铭大公司签订《房屋买卖居间合同》（以下简称《买卖合同》），约定王军将1402号房屋以203万元的价格出售给我，合同对1402号房屋的出售价款、支付方式、房屋交付、办理过户、违约责任等事项作出明确约定。合同签订后，我按照约定向王军支付了购房款共计160万元（合同约定剩余房款在办理产权过户当日支付）。同日，我和王军办理了房屋交接手续。收房后，我对1402号房屋进行了装修，并实际占有1402号房屋居住至今。1402号房屋原产权人为曾涛，其于2008年9月24日在尚未取得房屋所有权证的情况下将房屋以150万元出售给王军。2010年10月27日，曾涛取得该房屋的所有权证（号码为：X京房权证朝字第XXXX号）。2011年5月13日，曾涛与王军达成《交易补充协议》，约定由曾涛配合王军直接将房屋过户给第三方。王军隐瞒上述与曾涛房屋交易及办证有关事实，甚至瞒着我于2011年5月19日将房屋恶意转让给张敏。后张敏于2011年6月向花旗银行嘉里中心支行申请个人房屋抵押贷款手续，在1402号房屋上设立了抵押。无奈，我只能通过法律诉讼维权。经过一系列诉讼，王军与张敏签订的房屋买卖合同已被生效判决认定为无效；张敏就1402号房屋办理的房屋所有权证已被生效行政判决予以撤销；王军起诉要求解除涉案合同的请求已被生效判决驳回；花旗银行嘉里中心支行对1402号房屋设定的抵押权不构成善意取得，已被判令解除抵押手续。我认为，涉案合同已经为生效法律文书确认合法有效，我已履行合同义务，王军和铭大公司应当按照合同约定履行涉案房产的过户义务。现1402号房屋虽仍登记在曾涛名下，但基于曾涛与王军的《交易补充协议》，涉案合同具有继续履行的条件。王军一再拖延履行合同义务已经构成违约，导致我至今无法取得1402号房屋所有权，且被迫陷入大量民事诉讼案件纠纷，严重损害了我的合法权益，王军应当按照合同约定，承担逾期办理房产过户的违约责任，故诉至法院。王军辩称，不同意张春荣的诉讼请求。第一项与第二项诉讼请求分属两项审理范围，不应在本案中同时主张。第一，张春荣无权主张房屋过户及违约金。1、张春荣未支付完毕至迟应于房屋过户时应当支付的购房款，张春荣起诉过户的诉权并未形成。根据《买卖合同》第五条2（3）约定，在过户行为完毕同时，张春荣应当已向王军支付首付款58万元、第二笔购房款87万元、第三笔购房款58万元，合计203万元完毕。但截止我于2019年8月12日收到张春荣本次起诉的起诉状为止，张春荣并未向我支付第三笔购房款58万元。虽然我对张春荣能否向我主张过户持有异议，但是我认为既然张春荣已经发起本次诉讼主张过户，就应当在履行支付第三笔购房款58万元完毕之后，才可以由张春荣形成诉权。2、1402号房屋不具备约定过户条件。《买卖合同》第六条1约定，我取得产权证后三个工作日内办理过户。我自始并且至今不具备产权。3、张春荣无权向我主张违约责任，且违约金标准过高理应下调。张春荣因占有1402号房屋，已经实际获利逾800万元。第二，张春荣无权向合同相对方以外的诉讼主体张敏、曾涛主张协助过户。1402号房屋如果存在花旗银行的抵押权，则张春荣本诉不能成立。第三，张春荣的保全行为与生效判决冲突，属于保全错误，我方不应承担保全费。铭大公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内提交书面答辩状。曾涛辩称，我与王军的房屋交易已经完成，房屋和钱款均已相互交付，张春荣要求我协助房屋产权过户的请求与我无关，房屋已经过户给王军，张春荣没有明确我协助办理房产过户的具体方式。如果判决将1402号房屋落户在我名下，房屋的税费应由买方承担，王军过户时也是王军承担的。张敏述称，不同意张春荣的诉讼请求。张春荣无权同时提起第一项和第二项诉讼请求。张春荣一直在1402号房屋居住，且房屋价值一直上涨，张春荣的诉求是继续履行合同，没有造成损失，要求赔偿没有事实依据。根据《买卖合同》，王军始终没有取得房屋产权证，张春荣要求赔偿没有合同依据。根据合同相对性，我方并非《买卖合同》的相对方，没有继续履行合同的义务。根据行政判决，1402号房屋的所有权人由曾涛移转登记为我方的行政行为已经被撤销，且我方的房屋所有权证也被撤销，房屋产权人恢复为曾涛，我方没有协助办理过户手续的权利义务，故要求法院驳回张春荣针对我方的一切诉讼请求。花旗银行嘉里中心支行述称，不同意张春荣的诉讼请求。第一，我方与张敏、姚某签订抵押贷款合同并办理抵押登记，对1402号房屋享有抵押权，1402号房屋当前的所有权人应依法承受房屋上的抵押权负担。北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终5820号民事判决，判决我方、张敏、姚某协助张春荣办理1402号房屋的解除抵押手续。该判决认定事实错误、适用法律错误，我方正在通过申请再审、抗诉、申诉、情况反映等各种方式维护我方合法权利。我方目前仍为1402号房屋依法公示登记的抵押权人，即使我方失去抵押权，但债权依然存在，因此本案审理结果对我方有影响，请求法院驳回张春荣诉讼请求，维持1402号房屋目前的现状。第二，张春荣与王军签订的《买卖合同》，在长达数十年的房屋买卖过程中不办理买卖合同网签，也没有积极督促王军履行过户手续，使其自身的权利处于不安、不稳定的状态，造成王军“一房二卖”的恶果，其应当自担1402号房屋不能过户的后果，其违约金的主张不应得到支持。第三，如果法院支持张春荣确认房屋权属及过户的诉讼请求，则张春荣应当向王军支付1402号房屋的尾款，再由王军返还给张敏，并由张敏偿还银行的贷款。王军向本院提出反诉请求：1、判令张春荣向王军支付购房款58万元；2、判令张春荣承担诉讼费。事实与理由：2009年6月20日，王军与张春荣经由铭大公司居间签订《买卖合同》，约定在过户行为完毕同时张春荣应当已向王军支付完毕203万元，但截至2019年8月12日，张春荣未向王军支付第三笔购房款58万元，既然张春荣已经主张过户，就应当由张春荣在履行第三笔购房款完毕后，才可以由张春荣形成诉权。张春荣针对王军的反诉请求辩称，不同意王军的反诉请求。一是王军反诉请求所述购房尾款数额与事实不符。王军于2010年2月11日谎称其遇到经济困难，请求我将购房尾款58万元作为借款提前支付。我向王军支付15万元，购房尾款因此减至43万元，王军收取此款的收据已作为证据提交。上述事实已由（2012）二中民终字9422号、（2018）京03民终3335号判决予以确认，即“2010年2月11日，王军以借款形式收取了张春荣房款15万元”。二是王军关于我在付清尾款后才能形成诉权的说法，于法无据。自王军实施“一房两卖”起，作为1402号房屋的真实权利人，我的诉权便已形成。三是我反对王军关于我未受损失、反而获利的诡辩。由于王军违约不配合过户，致使我在房价最高的2017年无法及时出售自有房屋，国家采取限购政策后，同等户型房价已由1100多万元跌落至900多万元，我因此损失200多万元，且房价仍在持续走跌。铭大公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭针对王军反诉请求发表答辩意见，亦未在答辩期内提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2009年6月20日，王军作为甲方（出卖方）、张春荣作为乙方（买受方）、铭大公司朝阳第一分公司作为丙方（居间人）签订《买卖合同》。合同第三条约定，甲、乙双方议定1402号房屋的成交价格为203万元。第五条约定，房屋买卖所需全部税、费由乙方承担。甲、乙双方协商同意乙方采取以下付款方式：签订合同当日支付购房首付款58万元，2009年10月31日甲方还贷当日支付第二笔房款87万元，剩余房款58万元于产权过户当日支付。第六条约定，甲方领取产权证后三个工作日内开始办理产权过户事宜，并按丙方的通知及时提供相关材料。房屋交付时间为乙方支付购房首付款58万元当日。第七条约定，甲方承诺房屋权属清晰，不存在查封、抵押、债权债务纠纷等影响转让的因素。第十条约定，甲、乙任何一方不按期办理过户贷款手续或不提供相关证件、资料等致使合同无法按期顺利履行的，违约方每延误一日应向守约方支付房屋总房款的万分之五的违约金，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同。合同签订当日，张春荣向王军支付购房款58万元，王军向张春荣交付1402号房屋。2009年10月26日，张春荣向王军支付第二笔购房款87万元。2010年2月11日，王军以借款形式收取张春荣15万元，王军认为该款项为借款；张春荣认为该款项为购房款，主张将该款项从剩余购房款中予以扣减。张春荣收房后，对1402号房屋进行了装修，并居住至今。1402号房屋系王军自曾涛处购买，二人于2008年9月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋总价款为150万元。双方签订上述合同时，1402号房屋处于尚未交房的状态，产权证亦未办理。2010年10月27日，1402号房屋登记至曾涛名下。2011年5月13日，王军与曾涛签订《交易补充协议》，约定1402号房屋直接过户到第三方，曾涛可以委托王军办理，也可以直接和第三方办理；双方并就王军向曾涛支付剩余房款以及授权委托事宜进行了约定。同日，曾涛向王军签署了委托书并进行了公证。曾涛委托王军作为其代理人办理1402号房屋的有偿转让事宜，委托期限至2011年7月20日为止。此后，王军就出售1402号房屋与张敏达成合意，二人于2011年5月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定成交价格为385万元，其中商业贷款240万元。2011年6月7日，张敏、姚某与花旗银行（中国）有限公司北京长安支行（以下简称花旗银行长安支行）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张敏、姚某向花旗银行长安支行借款240万元，用于支付张敏购买1402号房屋的购房款，张敏将该房屋抵押给花旗银行长安支行。6月10日，1402号房屋由曾涛移转登记至张敏名下，并于6月20日办理抵押登记，抵押权人为花旗银行长安支行。2011年，王军以张春荣、铭大公司为被告诉至本院，以张春荣未按约定履行后续合同义务为由请求法院解除《买卖合同》、判令张春荣支付违约金。本院经审理作出（2011）朝民初字第32422号民事判决，后被（2014）三中民终字第07611号民事裁定书撤销，发回重审。本院经审理作出2015年朝民初字第03190号民事判决，判决驳回王军的全部诉讼请求。王军不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2018年3月15日作出（2018）京03民终3335号民事判决，驳回上诉，维持原判。同年，张春荣以曾涛、张敏为被告，以王军为第三人诉至本院，以曾涛、王军和张敏之间存在恶意串通为由请求法院确认曾涛与张敏于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同无效。本院经审理作出（2011）朝民初字第36354号民事判决，判决确认张敏与曾涛于2011年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及2011年6月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。张敏不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，该院经审理于2012年8月17日作出（2012）二中民终字第9422号民事判决，驳回上诉，维持原判。张敏不服终审判决申请再审，北京市高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第2411号民事裁定，驳回张敏的再审申请。后张敏向北京市人民检察院第二分院申请监督，该院作出京二分检民监[2016]118XXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》，决定不支持张敏的监督申请。2014年，张春荣以北京市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）为被告，以张敏、曾涛、王军、花旗银行长安支行为第三人诉至本院，以不服住建委房屋行政登记为由请求法院撤销住建委将1402号房屋由曾涛移转登记为张敏的行政行为、撤销向张敏颁发的《房屋所有权证》。本院经审理作出（2014）朝行初字第252号行政判决，判决撤销住建委于2011年6月10日将1402号房屋的所有权由曾涛转移登记为张敏的行政行为，同时撤销向张敏颁发的X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。张敏、王军、花旗银行长安支行均不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2015年5月20日作出（2015）三中行终字第407号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年，张春荣以花旗银行嘉里中心支行、张敏、姚某为被告诉至本院，以张敏自始未取得1402号房屋的所有权、无权就该房屋签订抵押合同并办理抵押登记为由请求法院确认抵押贷款合同无效、判令花旗银行长安支行、张敏、姚某协助其办理1402号房屋的解除抵押手续。在该案审理中查明，花旗银行长安支行于2018年8月6日被注销，张敏、姚某与花旗银行长安支行签订的《个人房产抵押贷款合同》的权利义务由花旗银行嘉里中心支行承继。本院经审理作出（2018）京0105民初53633号民事判决，判决驳回张春荣的全部诉讼请求。张春荣不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2019年6月12日作出（2019）京03民终5820号民事判决，认定《个人房产抵押贷款合同》合法有效，花旗银行嘉里中心支行未尽审慎审查义务，不构成对抵押权的善意取得，判决撤销（2018）京0105民初53633号民事判决，花旗银行嘉里中心支行、张敏、姚某协助张春荣办理1402号房屋的解除抵押手续。花旗银行嘉里中心支行不服终审判决申请再审，北京市高级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京民申6679号民事裁定书，驳回花旗银行嘉里中心支行的再审申请。审理中，本院就1402号房屋的所有权、抵押权及查封登记情况向北京市朝阳区不动产登记事务中心（以下简称朝阳不动产登记中心）进行调查。《不动产登记薄》载明，1402号房屋登记在张敏名下，该房屋设定一般抵押，抵押权人为花旗银行长安支行，抵押人为张敏，被担保主债权数额为240万元；本院依据（2015）朝民初字第03190号民事裁定对该房屋进行查封，依据本案保全裁定书对该房屋进行轮候查封。后与（2015）朝民初字第03190号案件的承办法官核实，该案已对1402号房屋予以解封。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张春荣提交《人民法院诉讼收费专用票据》（以下简称《诉讼费票据》）、《中国太平洋财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单》（以下简称《保单》）及发票，证明其保全费主张。《诉讼费票据》所载交费金额为5000元。《保单》所载保险标的为：张敏名下1402号房屋或相当于950万元的财产。王军、曾涛、张敏对该项证据的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，认为张春荣申请保全与生效行政判决相冲突，属于保全错误。花旗银行嘉里中心支行认为该项证据与己方无关，真实性无法确认，不认可关联性和证明目的。综合各方意见以及张春荣申请保全的担保情况，本院对上述证据的真实性和关联性予以采信。张春荣申请保全的财产为其与王军买卖的标的，系与本案有关的财物，故本院对王军、曾涛、张敏关于保全错误的意见不予采纳。王军提交与1402号房屋相同地段、相同面积房屋出售报价的网页截图复印件，证明张春荣因1402号房屋获利800余万元，并不存在损失，无权主张违约金。网页截图显示，2019年8月25日在百度搜索青年路29号院，华纺易城/3室2厅/139．75平方米/南北/精装房屋的出售报价为999万元。张春荣对该项证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。曾涛、张敏、花旗银行嘉里中心支行对该项证据的真实性、关联性和证明目的均予以认可。鉴于网页截图无原始载体供核对，综合各方质证意见，本院对该项证据的真实性、关联性不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张春荣、王军、铭大公司签订的《买卖合同》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应履行各自义务。根据查明的事实，1402号房屋尚未移转登记至张春荣名下，张春荣依据《买卖合同》对王军仅享有债权请求权，故本院对张春荣主张确认1402号房屋所有权的诉讼请求不予支持。关于协助过户一节。不动产所有权的转让，经依法登记，发生效力。张春荣已按合同约定支付前两笔购房款，并占有使用1402号房屋，王军应当履行转移1402号房屋所有权的义务。1402号房屋目前虽仍登记在张敏名下，并设定抵押，但根据生效判决，张敏作为所有权人的房屋所有权证已经被依法撤销、花旗银行嘉里中心支行的抵押权已被依法解除，故王军关于《买卖合同》存在履行障碍的抗辩意见，本院不予采纳。根据《交易补充协议》的约定，曾涛同意将1402号房屋直接过户至第三方，故本院对张春荣向王军主张继续履行《买卖合同》之义务，由王军、曾涛协助将1402号房屋产权过户至其名下的诉讼请求予以支持。关于违约一节。王军虽至今未领取房屋产权证，但根据《交易补充协议》的约定以及曾涛委托王军办理房屋过户的事实，本院认为王军已获得直接将1402号房屋过户至张春荣名下的权利，然王军并未履行产权过户义务，而是与张敏另行签订买卖合同，并将1402号房屋过户至张敏名下。王军违反诚实信用原则，以其行为表明将不履行合同义务，并致使1402号房屋存在权利瑕疵，张春荣有权要求其承担违约责任，故本院对张春荣主张违约金的诉讼请求予以支持，王军以违约金标准过高为由请求下调违约金的数额，本院结合合同的履行情况及原告对其损失的举证情况对违约金数额予以酌定。关于案件受理费、保全费一节。案件受理费、保全费属于诉讼费用，由本院依法处理。关于王军反诉向张春荣主张剩余购房款。《买卖合同》约定，剩余购房款58万元于产权过户当日支付。鉴于本院已支持张春荣的过户请求，故对王军主张剩余购房款的诉讼请求予以支持，本院认为王军以借款形式收取张春荣15万元，与涉案合同的剩余购房款属于同类型到期债务，且张春荣亦主张在剩余购房款中予以抵销，故本院在扣减该款项后确定应支付剩余购房款的数额。关于王军反诉向张春荣主张案件受理费，案件受理费属于诉讼费用，由本院依法处理。铭大公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据查明事实做出判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张春荣于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王军购房款四十三万元；二、原告（反诉被告）张春荣履行完毕上述第一条判决义务之日起七日内，被告（反诉原告）王军、被告曾涛将位于北京市朝阳区青年路X号院X号楼X层X单元1402号房屋协助过户至原告（反诉被告）张春荣名下；三、被告（反诉原告）王军于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张春荣违约金十万元；四、驳回原告（反诉被告）张春荣的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王军的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29440元，由原告（反诉被告）张春荣负担7282元（已交纳），被告（反诉原告）王军负担22158元[原告（反诉被告）张春荣已预交，被告（反诉原告）王军于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张春荣]。反诉案件受理费4800元，由被告（反诉原告）王军负担1241元（已交纳），原告（反诉被告）张春荣负担3559元[被告（反诉原告）王军已预交，原告（反诉被告）张春荣本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王军]。保全费5000元，由被告（反诉原告）王军负担[原告（反诉被告）张春荣已预交，被告（反诉原告）王军于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张春荣]。公告费560元，由被告（反诉原告）王军负担[原告（反诉被告）张春荣已预交，被告（反诉原告）王军于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）张春荣]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈 蕾审判员 栾 荟二〇二〇年二月二十八日书记员 赵玮佳书记员 栾晨焕