江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初19140号原告：殷惠芳，女，1959年8月5日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人:李见刚，北京盈科(上海)律师事务所律师,代理上述二原告。委托诉讼代理人:王东，北京盈科(上海)律师事务所律师，代理上述二原告。被告：苏州兆成展馆经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道1588号X号馆1292室-1296室，统一社会信用代码91320583665755387C。法定代表人：杨文明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。原告殷惠芳与被告苏州兆成展馆经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员孙学谦独任审理，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告殷惠芳的委托诉讼代理人王东，被告苏州兆成展馆经营管理有限公司的委托代理人邓鑫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷惠芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金72113元；2、判令被告向原告支付合同约定的租金总额与原告实际收到的租金总额差额部分6788元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年12月20日与被告分别签订了《X号馆租赁合同》(498室)和《X号馆租赁合同》(XX室)两份租赁合同，原告将其名下坐落于昆山市绿地大道XX号X号馆XX室(建筑面积9.27平方米)和1428室(建筑面积11.06平方米)的房屋出租给被告，租赁期限均为8年，自2010年7月1日至2018年6月30日。《X号馆租赁合同》(XX室)和《X号馆租赁合同》(XX室)两份租赁合同的8年基准租金分别为：76800元和67425元，两份租赁合同约定的租金总额共计144225元。原被告双方约定，租赁期的租金按年度支付，前两年租金的支付时间是昆山花桥展览中心有限公司将房屋产证交付原告时，第三年租金与第四年租金一并支付，第四年度起被告应在每年起租日后的30天内(即每年度的7月31日之前)向原告支付当年度的租金。房屋起租后，2014年度、2016年度被告均迟延支付租金，尤其是2016年度(即租赁期第7年)，被告拖欠租金长达将近6个月，在原告及其他业主不断赴昆山当地催要的情况下，被告方才履行。根据《X号馆租赁合同》第3条关于被告权利和义务部分的约定，被告应按本合同约定按时向原告支付租金，被告长期、多次拖欠租金行为已经构成严重违约。并且，被告历次所支付的租金数额与合同约定金额存在一定差额，被告称该差额部分6788元系其为原告代缴的税费，但原告屡经催要至今仍未收到被告提供的完税凭证。根据《X号馆租赁合同》(XX室)和《X号馆租赁合同》(XX室)两份租赁合同第12.2条的约定，自本合同生效之日起，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须分别按照38400元和33713元违约金的标准向对方支付违约金，即两份租赁合同约定的违约金共计72113元。根据上述约定和被告严重违约的事实，原告有权要求被告承担违约金72113元。同时，合同虽约定被告有权从合同约定的租金中代为扣缴因房屋出租所发生的税费，但是被告在代缴税费后应当向原告提供完税凭证，被告至今仍未向原告提供完税凭证，因此，证明被告实际上并未代原告完成缴税义务，被告应当向原告返还合同约定的租金总额与原告实际收到的租金总额差额部分，即6788元。因被告一再拖延履行租金支付义务，构成严重违约，原告遂采取诉讼方式维护自身合法权益，因诉讼所必要支出的诉讼费系由被告的过错而导致，因此，本案诉讼费用应当由被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定和协议约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，判如所请!被告苏州兆成展馆经营管理有限公司辩称，1、根据租赁合同第6.5条款、第12.2条款的约定，违约金与违约滞纳金都属于合同对违约后果的约定，都是违约责任。同时结合原告事实及理由，认为原告没有任何证据证明已造成存在实际损失的事实。因此我方认为租赁合同上约定的违约金明显偏高，应当按照人民银行同期贷款利率计付违约金为妥，建议予以调整。2、根据《江苏省人民政府办公厅关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》(苏政办发[2006]136号)，结合本案所涉租赁，扣付租金5%用于缴纳税金，并无过错。之后，因营业税改为增值税，税率调整了，存在一定差价，同意退还。3、答辩人承租案涉房屋等(即产权式商铺)后，因经商环境等发生变化，展馆业务极差，出租率极低，几乎没有收入，在此情况下答辩人仍然多方筹钱用于支付租金，至租期届满之日止，原告及其他出租人的租金已全部付清，应当说答辩人在此情况下仍然遵守合同约定，履行合同主要义务，缓和社会矛盾。据此，请求法庭调整违约金，按人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息为妥，以鼓励像答辩人那样的企业履行主要义务。另外，同类案件（2019）苏05民终4713号郑军、（2019）苏05民终4714号判决已经生效，相关理由见判决书。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：位于昆山市房屋系原告殷惠芳与其配偶徐建亚共同共有。2010年12月20日，原告殷惠芳（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《X号馆租赁合同》2份，约定原告将前述两套房屋出租给被告。合同约定：三、承租人的权利和义务：3-1乙方应按本合同约定按时向甲方支付租金;3-3在租赁期限内，乙方或次承租人有权根据经营的需要充分自主地增添和使用相关配套设施、设备，可以向有关单位申请必要执照、批文等手续。一切费用、造价及维护由乙方或次承租人承担，该附属设施和设备归乙方或次承租人所有，商业经营的盈亏与甲方无涉。五、交付日期和租赁期限：5-1甲、乙双方约定,乙方在2010年7月1日起承租甲方房屋，无论开发商是否在2010年12月31日交付房产则乙方必须从2010年7月1日起支付租金。5-3该房屋租赁期为8年，自2010年7月1日起算。六、租金、支付方式和限期：6-1基准租金。（1）XX室合同约定的基准租金如下：租赁期的第一年1920元；第二年1920元；第三年3840元；第四年7680元；第五年15360元；第六年15360元；第七年15360元；第八年15360元。租赁期限为8年，租金共计76800元。XX室合同约定的基准租金如下：租赁期的第一年1686元；第二年1686元；第三年3371元；第四年6743元；第五年13485元；第六年13485元；第七年13485元；第八年13485元。租赁期限为8年，租金共计67425元。（2）租赁期限内，乙方必需按照约定的时间支付租金，可提前支付，不得延期支付。6-3基准租金的支付：（1）租赁期的租金按年度支付。（2）前两年租金的支付时间为：在昆山花桥展览中心有限公司将该房屋产证交付甲方的同时乙方将前两年租金支付于甲方；第三年租金与第四年租金一并支付，第四年度起乙方应在每年起租日后的30天内将当年度的租金支付甲方。6-5乙方若逾期支付基准租金和溢价租金分成款，承担的违约滞纳金应付而未付基准租金和溢价租金分成款的日万分之五。6-6甲、乙双方约定由乙方替甲方在指定银行同该房屋其他出租方统一开户以便于乙方支付基准租金和溢价租金分成款，开户申请手续的办理以相应银行的要求为准。6-7乙方承诺对租赁期间的基准租金，在甲方将该房屋所有权证复印件交给乙方并将该房屋所有权证原件交由乙方核对后的30个工作日内，由乙方委托银行对第三年至第四年度未付基准租金的部分一并出具保函并承担连带责任，在第五年度起的每年度开始前30个工作日内由乙方委托银行出具该一年度保函并承担连带责任。七、租赁期内物业管理费和其他费用：7-2为方便甲方，甲方全权委托乙方代为向当地税务局申请税务租金发票，所发生的税费在基准租金中扣除。九、房屋的返还：9-1乙方应在本合同的租期届满后30个工作日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方除按原约定支付日租金外，还应按日租金的10%向甲方支付违约金，但另有约定的除外。十二、赔偿责任：12-2自本合同生效之日起，任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照72113元（XX室为38400元、XX室为33713元）违约金的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。十三条、其他条款：13-6甲、乙双方在签署本合同中及与本合同相关事宜发生纠纷，应通过协商解决；不愿协商或30天内协商解决不成的，向该房屋所在地的法院提起诉讼。甲乙双方确认，本合同约定的违约责任是合理的，在任何诉讼中不会主张违约金过高而要求法院减少。另查明：被告承租涉案两套房屋期间共向原告支付了每套房屋各6笔租金，合计137437元，具体如下：2012年3月6日支付2010年度-2011年度租金6841元、2013年7月29日支付2012年度-2013年度租金20552元、2014年8月14日支付2014年度租金27403元、2015年7月27日支付XX室2015年度租金14592元、2015年7月29日支付XX室2015年度租金12811元、2017年1月16日支付XX室2016年度租金14592元、2017年1月18日支付XX室2016年度租金12811元、2017年7月27日支付2017年度租金27835元。本案中，原告主张的租金差额6788元即是合同约定的8年度租金总额144225元与被告实际支付的租金总额137437元之间的差额。对此，被告解释称租赁期间其已经代原告向税务机关缴纳了房屋出租的相应税金合计4614.3元，并提交2011年-2018年期间的江苏省地方税务局通用机打发票（附代开租金发票汇总清单）、中华人民共和国税收缴款书、江苏增值税普通发票予以证明。前述发票及后附的代开租金发票汇总清单列明的收款方或纳税人为包括原告在内的多名业主，开票项目为该些业主的房租总额，税种为营业税、个人所得税、房产税，发票票面所载的税金为以该些业主的房租总额为基数计算的金额，在后附的代开租金发票汇总清单中一一列明有包括原告在内的各业主的应税租金金额及相应税金。清单及票面所载的属于原告的税金有3笔，分别为2011年5月5日384元、2012年3月28日192元、2018年1月25日4038.3元，合计4614.3元。对此，原告认可发票原件形式上的真实性，但对关联性不予认可，并认为发票所附的清单是被告单方制作，不具有客观真实性，从发票内容本身也无法证明被告为原告代缴税款，且原告在租赁期间内从未收到被告交付的任何发票。被告解释称发票后附的清单其均已向税务部门提交，税务部门也是以此为依据征缴税款。庭审中，原告确认其并未就租金收入自行向税务机关纳税。又查明：合同约定的8年租期届满后，原、被告双方并未续签房屋租赁合同。对于被告在答辩时对原告主张的违约金提出了违约金过高的抗辩，原告称合同约定双方均不得对违约金主张过高且该合同文本是由被告制定的，原告并无相关合同的修改权，在履行合同中也未存在任何过错，应当由被告承担违约金过高的举证责任。在租赁到期后，原告及相关业主多次往返上海、昆山讨要租金，反映虚假商铺无法使用、交接的问题及被告及其关联公司在销售租赁过程中所存在违法违约问题，该等维权行动耗费了原告及相关业主大量的人力、财力和物力，业主中不乏上了年纪的老人，身患重病的患者，在购买虚假商铺上当受骗的情况下，自力救济进行维权举步维艰，给广大业主造成了极大的精神损害，因此该等损失是事实存在的，并不能仅以相关的费用票据来进行判断。上述事实有房屋所有权证、《X号馆租赁合同》、银行账户交易流水、江苏省地方税务局通用机打发票、代开租金发票汇总清单、中华人民共和国税收缴款书、江苏增值税普通发票等证据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《X号馆租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，双方当事人均应当依法、依约履行各自的义务。关于原告主张的逾期支付租金的违约金72113元，本院认为，根据合同约定的租金支付方式，前两年即2010年度、2011年度的租金应在昆山花桥展览中心有限公司将该房屋产证交付原告的同时支付，2012年度、2013年度的租金应一并支付，2013年度、2014年度、2015年度、2016年度、2017年度的租金均应在每年7月31日前将当年度的租金支付给原告。本案中，被告实际于2012年3月6日支付2010年度-2011年度租金6841元、2013年7月29日支付2012年度-2013年度租金20552元、2014年8月14日支付2014年度租金27403元、2015年7月27日支付XX室2015年度租金14592元、2015年7月29日支付XX室2015年度租金12811元、2017年1月16日支付XX室2016年度租金14592元、2017年1月18日支付XX室2016年度租金12811元、2017年7月27日支付2017年度租金27835元。故，被告支付2014年度、2016年度租金时均存在不同程度逾期，具体如下：2014年度租金逾期14日、XX室2016年度租金逾期169日、XX室2016年度租金逾期171日，应当承担相应的违约责任。本案中，合同对于违约责任有两处约定，即：合同第6-5条约定的被告逾期支付租金的应承担未付基准租金每日万分之五的违约滞纳金，以及合同第12-2条约定的任何一方怠于履行本合同项下义务的必须按照72113元（XX室为38400元、XX室为33713元）违约金的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同。现原告以合同第12-2条约定为依据主张被告支付72113元违约金，被告则提出了违约金过高的抗辩。对此，本院认为，合同虽分别约定有逾期支付租金应承担的违约滞纳金和怠于履行合同义务应承担的违约金，但两者均属对违约责任的约定。现原告未能举证证明其除了有被告因逾期支付租金的违约行为给其造成的按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失外还存在其他实际损失，其主张的违约金72113元显然超过前述利息损失的百分之三十，故本院能够认定原告主张的违约金过高，应当依法予以调整。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法酌情将被告应承担的违约金调整为：以合同约定的2014年度租金28845元（15360元+13485元）为基数，按每日万分之五计算14日；以合同约定的XX室2016年度租金15360元为基数，按每日万分之五计算169日；以合同约定的XX室2016年度租金13485元为基数，按每日万分之五计算171日；合计2652.81元。对于原告主张的被告应返还合同约定的8年度租金总额与被告实际支付的租金总额之间的差额6788元，本院认为，根据合同约定，被告有权代原告向税务局申请税务租金发票并将应缴税金从基准租金中予以扣除。现被告提交的缴税凭证能够证实其已代原告向税务机关缴纳了税费4614.3元，原告并未提供反证，故被告实际应当返还的差额款为2173.7元（计算方式：144225元-137437元-4614.3元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告苏州兆成展馆经营管理有限公司支付原告殷惠芳违约金2652.81元并返还差额款2173.7元，两项合计4826.51元，于本判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198XXXXX37948）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1772元，减半收取886元，由原告殷惠芳负担861元，被告苏州兆成展馆经营管理有限公司负担25元。此款原告已预交，本院不再退还，被告承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年二月十一日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。