四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17017号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司成都总府支行，营业场所：四川省成都市XX路XX号。 主要负责人：彭松，行长。 委托诉讼代理人：许燕，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都天泰房屋发展有限公司，住所地：四川省成都市彭州市天彭镇XX路XX号。 法定代表人：刘红雁，董事长。 委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟华，四川英贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈亚兰，女，1992年1月8日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农行总府支行）因与被上诉人成都天泰房屋发展有限公司（以下简称天泰公司）、陈亚兰案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初14103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人农行总府支行上诉请求：撤销四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初14103号民事判决，并驳回天泰公司的诉讼请求，请求继续执行（2018）川0104执3014号案件。事实和理由：一、农行总府支行基于“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。”的逻辑基础发放案涉备案房屋的装修贷款，且保全查封时间早于彭州市人民法院判决时间。在查封时，天泰公司尚未取得讼争房产的所有权，在执行时，讼争房产的所有权仍在购房者名下，天泰公司对讼争房产不享有物权。鉴于此，天泰公司的代偿仅仅表明其有债权意义上的请求权，而不能直接认定取得物权即不动产所有权。天泰公司与陈亚兰恶意串通，通过签订《商品房买卖合同（预售）》、《退房协议》，又通过代偿方式请求法院解除诉争房屋的合同备案，导致农行总府支行丧失执行财产权益，天泰公司与陈亚兰应共同承担赔偿责任；二、即使案外人对执行标的提出确有理由的异议，一审法院不应直接作出判决停止对保全房屋的执行，而应裁定中止执行。 被上诉人天泰公司辩称，1.原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予以维持；2.案涉房屋因天泰公司合法修建而取得所有权，陈亚兰与天泰公司签订房屋买卖合同后，仅进行商品房备案登记，现案涉房屋尚未登记在陈亚兰名下，也未向其交付使用。然而商品房备案登记并不发生物权效力，因此陈亚兰从始至终都并非房屋所有人；3.陈亚兰已于2016年1月25日与天泰公司签订解除协议，并且天泰公司已按照协议约定履行了相应义务，而农行总府支行申请法院查封案涉房屋在2017年6月20日，在查封前天泰公司和陈亚兰已解除商品房买卖合同，天泰公司与陈亚兰并不存在恶意串通的行为；4.本案事实清楚，天泰公司提交的证据能够证明其系案涉房屋所有权人，并足以排除农行总府支行对案涉房屋的强制执行，因此农行总府支行在执行案件中不应执行不属于被执行人的财产，请求法院依法驳回农行总府支行的上诉请求，维持原判。 被上诉人陈亚兰未发表答辩意见。 天泰公司向一审法院起诉请求：1.请求确认位于四川省彭州市房屋为天泰公司所有，并停止对该房产的执行；2.请求农行总府支行、陈亚兰承担一切诉讼费用。庭审中，天泰公司放弃要求确认四川省彭州市天彭镇XX路X栋X单元XX号房屋为天泰公司所有的诉请。 一审法院认定事实：2015年4月8日，天泰公司与陈亚兰签订《商品房买卖合同》，约定天泰公司以出让方式取得位于彭州市天彭镇XX路号地块的国有土地使用权，国有土地使用证号：【彭国用（2014）第××号】，建设工程规划许可证号：510182201350065，建筑工程施工许可证号：510126201312190101，陈亚兰以贷款方式购买天泰公司开发的该项目地块X幢X单元X楼XX号房屋，交房时间2015年10月31日。2015年4月14日，天泰公司为陈亚兰办理了案涉房屋的合同备案。后天泰公司未向陈亚兰按期交付房屋。2016年10月25日，天泰公司与陈亚兰签订《退房协议》，约定陈亚兰将案涉房屋退还天泰公司，天泰公司为陈亚兰代偿第三方的借款131042.17元，向陈亚兰支付已向银行偿还的按揭款本息，提前为陈亚兰代偿银行贷款，陈亚兰配合天泰公司提前还款并注销房屋备案登记手续。同年11月28日，天泰公司、陈亚兰签订《退房协议补充协议》，约定天泰公司应支付陈亚兰按揭本金及违约金43553.7元，其中2016年11月30日支付42000元，陈亚兰配合天泰公司办理案涉房屋注销备案登记后，支付1553.7元。天泰公司依约支付陈亚兰42000元，陈亚兰至今未协助天泰公司办理注销案涉房屋备案登记。2018年5月11日，天泰公司向彭州市人民法院提起诉讼。2018年6月12日，彭州市人民法院作出（2018）川0182民初2179号民事判决：一、确认天泰公司与陈亚兰于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同》于2016年10月25日解除；二、陈亚兰协助天泰公司在中国农业银行股份有限公司彭州市支行办理提前还款及在房地产管理机关办理彭州市天彭镇XX路X栋X单元XX号房屋的解除合同备案登记手续。该判决已发生法律效力。 一审法院另查明，天泰公司至今未完成案涉房屋项目的竣工验收，未取得案涉房屋项目的初始产权登记。 一审法院又查明，在审理农业银行总府支行与陈亚兰、四川格林格电器有限公司、余泰成信用卡纠纷一案中，根据农业银行总府支行申请，于2017年6月20日作出（2017）川0104民初4967号民事裁定：对陈亚兰单独所有的位于彭州市天彭镇XX路X栋X单元XX号房屋予以查封。2017年12月4日，一审法院作出（2017）川0104民初4967号民事判决，判决陈亚兰向农业银行总府支行偿还截止2017年5月16日借款本金99161.5元、利息1886.05元、滞纳金990.98元（关于2017年5月17日起至实际清偿之日止的利息，以本金99161.5元为基数，按每日万分之五的利率标准计算）；四川格林格电器有限公司、余泰成对陈亚兰的上述债务承担连带清偿责任。该民事判决发生法律效力后，农业银行总府支行向一审法院申请执行，一审法院于2018年7月10日以（2018）川0104执3014号立案执行。在执行过程中，天泰公司向一审法院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。2018年10月31日，一审法院作出（2018）川0104执异295号执行裁定，驳回了天泰公司的异议请求。 一审法院认定上述事实，主要采信了双方主体身份信息、《商品房买卖合同摘要》、（2018）川0182民初2179号民事判决、（2018）川0104执异295号执行裁定、《退房协议》《退房协议补充协议》、情况说明、中国银行电子回单、转款凭证及收条、（2017）川0104民初4967号民事判决等证据。 一审法院认为，该案争议的焦点是天泰公司作为案外人是否对案涉执行标的享有足以阻却执行的实体权利。 根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。天泰公司以出让方式取得案涉房屋土地使用权，经规划部门许可，并取得建筑许可证后建筑案涉房屋，其因合法建造的事实行为取得案涉房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定外，不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，天泰公司因合法建造案涉房屋而取得所有权，陈亚兰与天泰公司签订房屋买卖合同后，案涉房屋并未登记在陈亚兰名下，也未向陈亚兰交付，仅进行了商品房备案登记。商品房备案登记并不具有物权变动性质，并不直接产生不动产设立或变动的效力，陈亚兰对案涉房产只是享有债权请求权，并非所有权。彭州市人民法院生效判决确认，在农业银行总府支行申请对案涉房屋查封之前，陈亚兰与天泰公司房屋买卖合同已于2016年10月25日解除，即陈亚兰对案涉房产享有的债权请求权亦丧失。故农业银行总府支行作为陈亚兰的债权人不能对案涉房屋申请执行。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。……”天泰公司系案涉房产的权利人，对案涉房产享有足以阻却执行的实体权利，故不得在（2018）川0104执3014号执行案件中执行案涉房屋。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十五条之规定，一审法院判决：不得在（2018）川0104执3014号执行案件中执行位于彭州市天彭镇XX路X栋X单元XX号房屋。案件受理费5800元，由中国农业银行股份有限公司成都总府支行、陈亚兰承担。 二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人答辩意见，本案二审的争议焦点为：天泰公司对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。对此，本院评判如下： 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）（以下简称《通知》）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，对案涉房屋采取查封措施系预查封。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在陈亚兰与天泰公司的商品房买卖合同关系中，陈亚兰作为买受人，对案涉商品房仅拥有过户请求权，仅在具备过户登记条件的情况下，可以请求天泰公司办理过户手续，但在所有权未转移前，被预查封的案涉房屋并非陈亚兰的财产，只有在陈亚兰取得案涉房屋所有权登记后，预查封才转为正式查封。 因天泰公司已向彭州市人民法院起诉要求解除与陈亚兰签订的《商品房买卖合同》，彭州市人民法院生效判决判令双方的《商品房买卖合同》于2016年10月25日解除，现陈亚兰已经丧失了基于商品房买卖合同请求办理案涉房屋产权过户登记的合同权利，预查封的基础丧失。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”以及第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，案涉房屋系由天泰公司合法修建的建筑物，其对案涉房屋享有所有权，故一审法院据此认定天泰公司享有足以排除执行的民事权益符合法律规定，本院予以维持。 关于上诉人主张本案应当中止执行而非停止执行的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”的规定，一审法院判决不得执行案涉房屋正确，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人中国农业银行股份有限公司成都总府支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛玉洲 审判员  唐 健 审判员  徐苑效 二〇二〇年二月二十四日 书记员  孙 瑛