贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终23号上诉人（原审被告）：宋永福，女，1977年11月19日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审原告）：贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区交南通路（盘江湾畔），统一社会信用代码：91520203688405945E。负责人：龙小玲，系该分公司经理。上诉人宋永福因与被上诉人贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司（以下简称“鑫城物业六枝分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋永福上诉请求：原审判决适用法律错误，认定事实不符，把关系民生的群体性事件当做个案处理，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人购买案涉盘江湾畔小区的住房时所签订的购房合同并未体现是由鑫城物业六枝分公司负责前期物业管理，上诉人也不知情自己购买的房屋将由何物业公司进行前期物业管理。被上诉人出示的《盘江湾畔前期物业服务合同》属于被上诉人与泰鸿源房地产开发有限公司的单方面行为，对上诉人不具有约束力；2、上诉人与被上诉人签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》不能代表双方真实意思，因为上诉人不签订该契约，则不能取得钥匙及开通水电进行房屋装修，上诉人是被胁迫情况下签的公共契约，所有条款未与上诉人商议，也没有约定时间，属于无效契约，对全体业主不具有约束力；3、上诉人所在小区因被上诉人的原因导致未能成立业主委员会，故不能通过正常途径罢免被上诉人，所以不能由此认定《盘江湾畔前期物业服务合同》有效；4、被上诉人利用小区公共面积和设施谋利，将业主装修保证金充作物管费，私设路卡收停车费，且无物价部门的相关审批文件，属于非法经营。按照平等、合同自由原则，被上诉人涉嫌黑恶势力，业主已经联名进行举报，请求维护上诉人等全体小区业主的合法权益。被上诉人鑫城物业六枝分公司二审未提交答辩意见。鑫城物业六枝分公司向一审法院提出诉讼请求：判决宋永福支付物业费3678元（自2016年11月1日至2019年6月30日），资金占用费772.46元。一审法院认定事实：被告购买六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司开发的位于六枝特区房屋，面积为114.95㎡。合同约定：前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月1元／㎡，物业服务企业按年收取物业费，买受人应当在交房时缴纳；买受人在交房时需按照出卖人指定物业公司按照本合同约定价格和交款方式签订物业合同，否则不予交房，责任买受人承担；交房后第二年物业由业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，价格业主委员会与物业服务企业自行商定。2014年5月1日，原告与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《盘江湾畔前期物业服务合同》，由原告为盘江湾畔小区提供物业服务，按多层物业0.6元／㎡、高层物业1元／㎡、商业物业1.5元／㎡标准收取物业费，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后，双方还对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行了约定，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后。2015年8月3日，原被告签订《盘江湾畔小区管理公共契约》，约定由原告为被告提供物业服务，负责小区公共地方和设施设备的维修养护管理、公共环境的清洁和垃圾的收集外运等，物业费按购房合同约定每月1元／㎡，预交一年物业费，未约定物业服务期限。合同签订后，被告交纳2015年11月至2016年10月物业费，之后以原告提供的物业服务不到位为由不交纳物业费。原告提供了物业服务，经原告向被告催要物业费，被告未交纳自2016年11月1日至2019年6月30日物业费3678元。原告系具有物业管理资质的机构。被告购买的房屋属高层物业，盘江湾畔小区至今未成立业主委员会。原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的事实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《盘江湾畔前期物业服务合同》系为了对盘江湾畔小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原被告签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》不违反法律、行政法规强制性规定，亦属有效协议。因盘江湾畔小区未成立业主委员会，且《盘江湾畔小区管理公共契约》未约定物业服务期限，故《盘江湾畔前期物业服务合同》、《盘江湾畔小区管理公共契约》对双方具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，原告已为被告提供物业服务，虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但被告提供的证据不能证明原告未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故被告应按约定支付物业费。鉴于原告在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，原告主张的物业费根据本案情况，酌情予以减少，支持3310元；对原告主张的资金占用费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告宋永福于本判决生效之日起十日内支付原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司物业费3310元；二、驳回原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宋永福负担，于本判决生效之日起十日内付给原告贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、案涉《前期物业服务合同》对上诉人是否具有约束力？上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系？二、上诉人是否应支付物业服务费？针对争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已经明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。此后，上诉人自行与被上诉人签订《盘江湾畔小区管理公共契约》，上诉人主张该协议系受胁迫情况下所签，但未能提交证据予以证明，契约未约定履行期限依法也不属于法定无效情形，故该《盘江湾畔小区管理公共契约》并不具备法律、行政法规规定的无效情形，依法应属有效，上诉人认为该契约约定无效的上诉主张没有事实和法律依据，不予采信。从《盘江湾畔小区管理公共契约》的约定看，上诉人将其拥有和居住的物业委托被上诉人进行管理，上诉人也缴纳了此前的物业管理费，现该份契约并未解除，双方物业服务合同关系客观存在，上诉人认为双方不存在物业服务合同关系的主张也与其提交的证据不一致，故对上诉人认为双方不存在物业服务合同关系的主张不予采信。针对争议焦点二。本案从当事人提交的证据看，本案被上诉人领取了营业执照，不属于非法经营，且其收费也未违反相关标准，被上诉人已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业服务管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约，因此业主不能以此主张免除物业服务费。鉴于被上诉人履行合同的瑕疵行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，业主可以要求相应减少物业服务费，一审法院根据当事人提交的证据，对此期间的物业服务费已经进行了相应的调减，故上诉人主张不应承担物业服务费的理由不能成立，不予支持。综上，上诉人宋永福的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋永福负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年二月二十四日法官助理徐严书记员王岚