上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初45577号原告：上海鹰都宾馆有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈常青，董事长。委托诉讼代理人：金天来，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海博枝展实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：柯珍贵，执行董事。委托诉讼代理人：蒋凤超，上海亚冠律师事务所律师。原告上海鹰都宾馆有限公司(以下简称鹰都公司)与被告上海博枝展实业有限公司(以下简称博枝展公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金天来，被告委托诉讼代理人蒋凤超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹰都公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年8月起至2019年5月止的租金，共计人民币155,000元(以下币种相同)；2.判令被告向原告支付违约金，共计420,000元；3.判令被告向原告支付免租期间的房租100,000元；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请1为：1.判令被告向原告支付自2018年8月起至2019年5月底止的租金共计145,000元。事实和理由：原告(法定代表人签署)、被告于2017年6月22日签订《房租租赁合同》(以下简称“租赁合同”),约定原告将坐落于上海市闵行区沪星路XXX号H17栋一、二层出租给被告经营使用,租赁期限为九年,自2017年8月1日起至2026年7月31日止,甲方(原告)提供从2017年6月22日起至2017年7月31日止为乙方(被告)的免租期。每年租金(不含税价格,如乙方需要发票,税费由乙方承担)分别为：第一年租金为840,000元整(捌拾肆万元),第二年租金为882,000元整,第三年年租金为926,100元,第四年年租金为1,286,100元整,第五年年租金为1,350,400元整,第六年年租金为1,417,900元整,第七年年租金为1,488,800元整,第八年年租金为1,563,200元整,第九年年租金为1,641,400元整,租金支付方式为付三押三,房屋租金以后均为房租费到期前一个月支付下一季度房租费,以此类推。2017年7月11日,被告向原告发出承诺,在进户门改造一事,严格按照此图尺寸施工,若未按照租约合同租满九年,本人承诺原来改造前样子恢复原样。2018年2月6日,原、被告就租赁标的整栋楼层功能的划分,双方签订《租赁补充协议》,其中约定乙方承诺房租费在原有的基础上每月上调壹万元人民币。上述合同签订后,然从2018年8月,被告未按照合同约定支付相应租金,原告多次向被告讨要,均无法落实,而且被告在2019年6月未经原告同意的情况下,擅自终止租赁合同,并搬离该租赁房屋,造成涉案租赁标的至今仍属于空闲状态,给原告造成巨大的经济损失。原告多次跟被告沟通,希望妥善处理此事,但被告一直消极处理,原告实属无奈,特向贵院起诉,请求法院依法维护原告的合法权益。庭审中，原告补充认可其曾收取过被告押金210,000元，同意将该押金抵扣被告的未付租金。被告博枝展公司辩称如下：租赁协议是原告法定代表人陈常青与被告签订的，陈常青与原告是不同的法律主体，故其认为原告此次诉讼的主体不适格。根据被告的统计，其认为其已付租金加上押金之后已不欠原告租金，故原告诉请1不符合事实。合同履行过程中，由于被告的经营范围有所增加，讼争房屋的面积已经无法满足被告需求，被告遂与原告法定代表人陈常青进行协商。当时陈常青是同意解除且双方已经达成协议，但之后由于陈常青的个人行为没有在协议上签字。在被告解除合同离开后，原告法定代表人陈常青也已找到新的租客。但之后新租客又不愿意租赁，导致陈常青对于与被告解约的事情也反悔了，遂涉讼。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告法定代表人陈常青作为出租人(甲方)与被告博枝展公司作为承租人(乙方)就上海市闵行区沪星路XXX号H17幢签订《房屋租赁协议》。该协议约定，房屋租期为九年，自2017年8月1日起至2026年7月31日止，甲方提供从2017年6月22日起至2017年7月31日止为乙方的免租期。协议第三条第1款约定，每年租金(不含税价格，如乙方需要发票，税费由乙方承担)分别为：第一年租金为840,000元整，第二年租金为882,000元整，第三年年租金为926,100元整，第四年年租金为1,286,100元整……。协议第三条第2款约定，租金支付方式为付三押三(先付后用)，本合同签订之日由乙方以银行转账的方式向甲方支付50,000作为合同定金，房屋第一笔租金及押金在2017年7月31日前支付给甲方、房屋租金210,000元和房屋押金210,000元共计420,000元整，房屋租金以后均为房租费到期前一个月支付下一季度房租费，以此类推。协议第六条第2款约定，若甲方没有造成乙方不能经营的，乙方要求提前解除合同、或拖延支付房屋租金达30天内，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金420,000元。协议第六条第3款约定，如乙方的原因提前终止本合同，乙方补交甲方的免租期期间的房租100,000元。双方另约定其他相关权利义务，原告法定代表人陈常青于合同落款处签名，被告于合同落款处盖章。2017年6月26日，原告鹰都公司作为转租方、案外人顺恒公司作为业主方、被告博枝展公司作为承租方签订《顺恒国际商业广场三方的转租提示知晓确认书》。该确认书确认，转租方与业主签订的合约有效时间2026年8月31日止。承租方从转租方获得的转租年限为九年，转租准备签约时间为2017年6月23日。该确认书另约定其他相关三方权利义务，案外人顺恒公司、被告博枝展公司均于落款处盖章，原告法定代表人陈常青于落款处签名。另查明，自2018年8月起至2019年5月止，被告共欠付原告租金145,000元。又查明，被告于2019年6月3日搬离讼争房屋。后原告收回房屋。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《三方的转租提示知晓确认书》、《房屋租赁协议》、建设银行的回单一组，被告提供的付款明细一组、准予变更备案登记通知书、被告章程修正案、商品房租赁合同、被告企业信息一组以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性、强制性规定，当属有效。虽被告认为原告并非签约主体，故认为其原告身份不适格。原告则认为签订合同的时候案外人陈某是作为公司法人身份签订的合同，且三方合同中也可明确原告的合同主体身份，其应为适格主体。本院认为原告所述符合事实，其系本案适格主体无误。被告理应按约向原告支付租金并履行合同约定的租期，然被告在欠付租金之后尚未与原告就合同解除达成一致意见的情况下便搬离讼争房屋另租他处，讼争合同已于被告搬离、原告接收讼争房屋的2019年6月3日解除。庭审中，原告表示愿意将被告已付押金210,000元抵扣租金，对此本院予以许可。上述押金抵扣被告欠付的自2018年8月起至2019年5月止的租金145,000元后，尚余押金65,000元。经庭审可见，双方的争议焦点在于：合同解除后果当如何处理？针对该争议焦点：原告认为被告当时提出退租时，双方曾协商后达成处理意见，即被告将讼争房屋内的一座根雕留下即可。但实际被告在搬离讼争房屋时不但搬走了根雕还将原告价值20余万元的灶台也一并拆除，此后讼争房屋便空置至今。在被告搬离后原告多次要求与被告沟通处理解除后果，但被告一直不予配合，现原告要求按照合同约定处理合同解除之后果。对此被告则认为，当时双方协商合同解除的时候，原告的法定代表人已经表示只要被告给付20,000元即可解除合同，被告考虑到押金抵扣欠付租金后尚有结余原告可自行抵扣，便认为双方已经协商解决解除合同事宜遂自行搬离讼争房屋。被告认为原告现再行主张是因为原告的法定代表人反悔所致。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告虽主张双方已就解除合同达成一致意见，但其并未就此进行举证。故对于被告此项抗辩，本院实难采信。现原告依据合同约定主张的诉请2符合双方的合同约定，本院予以支持。至于原告主张的免租期租金，本院认为参考被告已履约期间、合同约定期限长短、本院已支持的违约金金额等因素，酌定被告尚应支付的免租期租金为70,000元。鉴于原告同意将押金抵扣欠付免租期租金，故抵扣剩余押金65,000元后，被告尚应支付免租期租金为5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海博枝展实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海鹰都宾馆有限公司支付违约金420,000元；二、被告上海博枝展实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海鹰都宾馆有限公司支付自2017年6月22日起至2017年7月31日止的免租期租金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币5,225元，由原告上海鹰都宾馆有限公司负担人民币1,885.71元，由被告上海博枝展实业有限公司负担人民币3,339.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年二月二十一日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。