广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4246号原告：范俊鹏，男，汉族，1989年7月4日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：林卓，广东百盈律师事务所律师。被告：李小倩，女，汉族，1983年3月17日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：管曲波，广东盈商律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹争，广东盈商律师事务所律师。第三人：深圳房天下房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市南山区南山街道法定代表人：伊小雷，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，汉族，1983年8月4日出生，住址：北京市丰台区，系该公司法务经理。第三人：邓华琦，男，汉族，1979年6月17日出生，住广东省深圳市龙岗区，系被告李小倩的丈夫。委托诉讼代理人：管曲波，广东盈商律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹争，广东盈商律师事务所律师。原告范俊鹏诉被告李小倩、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）、邓华琦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年5月8日作出（2016）粤0307民初1514号民事判决。原告范俊鹏不服，提出上诉。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终19490号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告范俊鹏及其委托诉讼代理人林卓，被告李小倩及第三人邓华琦的共同委托诉讼代理人管曲波到庭参加了诉讼。第三人房天下公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范俊鹏向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金212000元（违约金以转让成交价1060000元为基数，按照20％计算）；2、被告返还原告定金30000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年11月27日，原告与被告在第三人房天下公司的居间下，签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区中心城鸿基花园三期3栋B座17层02物业出售给原告，转让价款为1060000元，定金为30000元，付款方式约定为买方于2016年1月5日前将首期款监管，并申请银行按揭贷款，卖方履行配合义务，首期款数额以银行评估为准。同时约定卖方应于合同签订之日起10日内将房产证原件交给经纪方办过户之用。合同签订后，买方依约于签约当日向卖方支付了定金30000元，并向第三人房天下公司支付了居间服务费5300元及按揭服务费1000元。在合同约定的首期款监管当日即2016年1月5日，经原告和中介方多次通知被告前往银行，被告违约并没有与原告及中介方一起前往银行办理首期款监管及按揭贷款申请手续，拒绝履行配合签署首期款监管协议及按揭贷款申请手续，导致原告无法正常办理手续。基于被告的违约行为，原告于2016年1月7日委托律师向被告发出律师函督促被告在三日内配合原告及第三人房天下公司到银行办理首期款监管及按揭贷款申请手续，但被告在收函后没有任何回复，拒绝履行涉案合同。被告李小倩辩称，一、合同约定了首期款的金额应以银行评估为准，但原告至今未申请评估、至今仍未确定首期款的具体金额。即原告未在2016年1月5日之前全面履行其合同义务。1、《二手房买卖合同》第四条约定：(1)原告须于2016年1月5日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行评估为准）支付至监管账号;(2)原告须于2016年1月5日前配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续……抵押贷款的金额以银行承诺的为准。2、2015年12月11日，原告、答辩人与东莞银行签订的《二手楼自主交易款项委托监管协议》约定的监管款项为9万元。原告自述于2016年1月5日当天在工商银行存入了29万元首期款。3、首期款的金额不能由原告直接确定为9万元,也不能由答辩人直接确定为29万元，应依照合同约定,以银行评估为依据。原告没有履行该义务。4、原告没有在2016年1月5日之前配合银行进行贷款调查、审查和审批，也正因为原告未履行该项义务，银行无法给予确定的贷款额度,从而无法确定首期款金额。5、也就是说，原告在约定期限的最后一天，尚未履行配合调查、审查之义务，未申请评估首期款具体金额，答辩人当然无法配合签订监管协议。原告违约在先，答辩人在未取得首期款之前提下，暂不签订监管协议，系行使后履行抗辩权，不构成违约。二、东莞银行《二手楼自主交易款项委托监管协议》，可以证明原告违反了诚实信用原则，结合其它证据，证明原告违约在先。1、《二手楼自主交易款项委托监管协议》中约定的交易价款为135万元。该价格仅有以下两种可能：(1)原告与答辩人协商一致后提高了交易价格；(2)原告虚构交易价格，以获取较高的贷款额度，并降低首期款成本。2、根据高度盖然性原则，可以认定原告存在高评高贷之违反诚信行为。原告的该行为不仅其自身违反了诚信义务，也给答辩人增加了风险。故答辩人发现原告的不当行为后，暂不签署资金监管协议、不予配合高评高贷，完全合情合理。3、原告先前存在高评高贷行为，涉嫌欺诈。在2019年1月5日之前又未申请评估，未能由银行评估确定首期款具体金额，未全面履行其自身义务。原告具有过错且违约在先。三、退一步讲，即使法院认定答辩人违约，原告要求20%的违约金也明显过高。法院应该以原告的实际损失为基础，并充分考虑原告的过错。考虑到原告仅仅支付了3万元定金(合同其它任何事项均未履行)等综合因素，应调整违约金至5%以下。1、显而易见的事实是，原告利用自身房产中介的不对称优势，定金仅3万元，让答辩人签署东莞银行仅仅9万元的资金监管协议(甚至转账原因备注为转保证金)，让答辩人签署空白的付款委托书(之后再勾选双方自愿取消交易)，意图高评高贷，但未获成功。原告明显具有过错。2、答辩人从东莞银行回来，发现监管资金仅9万元,之后又发现监管莫名其妙地解除了，心中不安，怀疑对方违规。之后将此事告知家人，家人告知其被欺诈，告知高评高贷存在法律风险。之后，答辩人要求原告合规操作，应依约先由银行评估确定首期款具体金额。这种情况下，即使法院认定答辩人于2016年1月5日不做首期款监管(未确定金额，也未协商好监管条款)构成违约，答辩人也肯定不具有恶意，而是逼不得已。3、答辩人不存在一房两卖等情形，原告主张房价上涨而违约也纯为其主观臆测，没有任何证据证明。涉案房屋属于老旧商住楼，非纯住宅，面积小，答辩人完全系基于不愿意承担高评高贷之风险而暂不做资金监管。原告请求20%的违约金明显过高，应予调整至5%以下。综上，原告违反合同约定在先，未在2016年1月5日之前配合银行进行贷款资质、额度等事项的审查，未申请银行评估首期款的具体金额，导致无法做首期款的监管，原告违约。并且，原告之前的行为明显存在高评高贷之意图，具有明显的过错。故应由原告承担全部责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。即使法院认定答辩人2016年1月5日不做首期款监管构成违约，也是原告的原因造成的，违约金应调整至房屋登记价的5%以下。第三人房天下公司提交书面意见陈述，原告诉讼请求中没有针对房天下公司的诉讼请求,房天下公司针对事实情况陈述如下:买卖双方于2015年11月27日通过房天下公司提供居间服务签订了《二手房买卖合同》等相关协议，上述协议在签署时为双方真实意思表示，故该买卖合同合法有效。合同履行过程中由于业主方不配合办理监管手续，导致合同无法正常履行。第三人邓华琦表示同意被告的意见。经审理查明，2015年11月27日，被告李小倩（卖方）与原告范俊鹏（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于深圳市龙岗区中心城鸿基花园三期3栋B座1702房转让给原告，房产转让总价款1060000元，买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金30000元，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方于2016年1月5日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行评估为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2016年1月5日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续在收文回执载明回复日期届满之日起3个工作日内，买卖双方需办理缴纳税费的手续。涉案物业没有设定抵押，卖方对涉案房屋享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后10日内将房产证原件交予买卖双方监管定金及交楼押金的经纪方。涉案房屋没有租约。卖方应当于收到全部房款五日内将涉案房屋交付予买方。双方同意在定金或首期款中预留2000元为交楼押金。关于违约责任，合同第十二条、第十三条约定，如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期义务超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告于当日向被告支付定金30000元，被告向原告出具了收据。2015年12月11日原告范俊鹏与被告李小倩约定在东莞银行深圳分行办理二手房按揭贷款业务，同日原告范俊鹏在东莞银行深圳分行开立保证金账户并存入9万元用于监管。2016年1月5日因贷款额度、资料不齐全等原因，原告撤销了在东莞银行深圳分行的资金监管，并转回了在东莞银行深圳分行的9万元保证金。原一审庭审时，被告提供一份落款时间为2015年12月11日的《二手楼自主交易款项委托监管协议》复印件和《二手楼保证金账户资金付款委托书》复印件。监管协议显示原、被告与案外人东莞银行深圳分行签订了该协议，协议约定原、被告双方自愿将房产交易资金90000元委托给东莞银行深圳分行进行监管，监管期限自原告交易款项划入银行指定监管账号之日起至将房产过户至原告名下、监管资金划入被告账户为止。另外，该协议载明的交易价款为1350000元。付款委托书显示原、被告双方于2015年12月11日签订了该委托书，但委托书的相关内容为空白。因被告未能提供上述证据的原件，原告均不予认可。涉案房屋位于深圳市龙岗区鸿基花园三期3栋B1702号，房产证号为：深房地字第××号，房屋的登记权利人为被告李小倩，登记日期为2012年9月14日。被告李小倩与第三人邓华琦于2010年1月11日登记结婚。原一审庭审中，第三人邓华琦明确表示不同意转让涉案房屋。2016年1月3日原告向被告发送短信，称首付款和资料其已经准备好了，要求被告于1月5日下午4时到中国工商银行公园大地支行配合办理资金监管等相关手续。被告回复称签订的合同为无效合同，无法继续配合原告办理后续手续，如果执意要继续履行合同，其保留走法律程序的权利。2016年1月5日，原告再次通知被告前往中国工商银行配合办理资金监管手续。被告回复称原告没有将首期款准备好给被告，被告不会前往。2016年1月5日，原告向中国工商银行账户存入290000元。原告陈述其存入银行29万元证明其有足够的首付款资金。被告认为该资金是临时存入，只能证明当时账户上有该笔资金，不能证明现在原告有足够的购房能力，而且，按照成交价135万元的30％计算，原告至少要有40.5万元的首付款，证明原告没有能力支付首付款。2016年1月7日，原告委托广东君一律师事务所林卓律师向被告发出《律师函》，告知被告在三日内积极与原告及第三人房天下公司一起前往银行办理首期款资金监管及按揭贷款申请手续，逾期将按照合同的约定追究违约责任。但被告仍未配合办理上述相关手续。另查，原告在起诉时即在本院（2016）粤0307民初1514号案件中提出的诉讼请求是：1、被告继续履行与原告于2015年11月27日签订的《二手房买卖合同》，将位于深圳市龙岗区中心城鸿基花园三期3栋B1702房产过户至原告名下；2、被告向原告支付原告违约金7950元（自2016年1月6日起，以1060000元为基数，按日万分之五暂计算至起诉之日，要求支付至被告将房产过户至原告名下之日止）；3、第三人房天下公司履行居间义务，协助办理房产过户至原告名下的所有手续；4、被告承担本案所有的诉讼费用。在该案件中，被告提出反诉请求：1、解除双方所签订的《二手房买卖合同》；2、原告支付违约金30000元。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付违约金212000元（违约金以转让成交价1060000元为基数，按照20％计算）；2、被告返还原告定金30000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告亦当庭撤回其反诉请求。本案庭审时原、被告双方均表示同意解除涉案二手房买卖合同。关于涉案二手房买卖合同未继续履行的原因，原告陈述：原告在合同约定的2016年1月3日发短信给被告，要求被告于1月5日配合到中国工商银行做资金监管，但是被告在1月5日当天拒绝配合，而且之后明确表示买卖合同无效，不再履行。被告陈述：被告在做好东莞银行资金监管手续回来之后，发现原告涉嫌欺诈，涉嫌提高房屋的评估金额，意图获得超出法律规定之外的更高的贷款额度，故要求原告合规操作，但是原告与被告未能协商好首期款的具体金额。原告也没有依照合同的约定以银行评估的方式来确定首期款的具体金额，故合同无法再继续履行下去。原告于1月3日发出短信通知，但是未能提供其已经做好支付首期款准备的相应证据，实际上原告在1月3日也没有准备好首期款，之后双方也没有对首期款的金额协商一致，原告也没有让银行先行评估来确定首期款。因资金监管之前必须要确定好首期款的金额，并且将协商好或评估确定的首期款金额准备好，而原告均未予确定，故被告认为无法做资金监管。另外，原告之前存在涉嫌高评高贷的行为，导致被告存在违规违法的风险。在此情况下，原告要求被告先确定合规性再做资金监管，完全合情合理。本院认为，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，原告按约向被告支付了3万元定金。此后，双方因资金监管、首付款支付等问题发生争议，涉案合同未再继续履行。原告主张涉案合同未能履行的原因在于2016年1月5日被告拒绝配合原告到中国工商银行做资金监管手续，被告存在违约。被告主张原告未在2016年1月5日之前配合银行进行贷款资质、额度等事项的审查，未申请银行评估首期款的具体金额，导致无法做首期款的监管，原告存在违约。本院认为，涉案合同约定支付首付款的期限为2016年1月5日前（含当日）。双方于2015年12月11日在东莞银行深圳分行办理了资金监管手续，因未能顺利获得贷款审批，原告在2016年1月3日通知被告于2016年1月5日配合其到中国工商银行办理资金监管等手续。由于此时支付首付款的期限尚未届满，且合同亦约定2016年1月5日前（含当日）卖方需配合买方办理相关手续，故被告此时仍有义务配合原告重新办理资金监管等手续。而被告在对方尚未违约、其无权解除合同的情况下，拒绝继续履行合同，构成根本违约。被告主张原告未在2016年1月5日之前申请银行评估首期款的具体金额，无法做首期款的监管，原告存在违约。本院认为，合同约定原告支付首付款、向银行提交按揭贷款申请相关资料、被告配合原告办理资金监管等手续的期限均是2016年1月5日前（含当日），原告通知被告在该约定期限届满前到银行配合办理首付款的资金监管等手续，就是为了履行合同的上述约定内容，原告的上述行为，符合合同约定。被告主张原告存在违约，理由不成立，本院不予采信。涉案合同约定，如被告未按约履行，原告有权要求被告以转让成交价为基础按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期义务超过十日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。现原告表示解除合同，被告予以同意，本院对此予以确认。庭审时被告亦撤回其反诉请求，本院对此予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上所述，涉案合同系因被告违约而解除，故原告有权要求被告承担相应的违约责任。本院综合考虑双方合同履行进展、各方过错等情况，及原告在得知被告不愿意继续履行合同后亦负有相应的止损义务，也无证据证明原告的实际损失等，本院酌情调低合同约定的违约金，酌定被告向原告支付违约金106000元并返还原告定金3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李小倩于本判决生效之日起十日内赔偿原告范俊鹏违约金106000元；二、被告李小倩于本判决生效之日起十日内返还原告范俊鹏定金30000元；三、驳回原告范俊鹏的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因原告变更诉讼请求，实际应收取本诉案件受理费4930元，由原告范俊鹏负担2218元，被告李小倩负担2712元（原告已预交本诉案件受理费14412元，多预交的案件受理费可向本院申请退还）。财产保全费5000元（原告已预交），由原告负担2000元，被告负担3000元。反诉案件受理费550元，减半收取275元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  郭秀美人民陪审员  曾朝霞二〇二〇年二月十七日书 记 员  彭慧婷