辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0802民初595号原告：营口国合物业管理有限公司，住所地营口市站前区民主里15号。法定代表人：李宝森，公司经理。委托诉讼代理人：李树歧，男，1944年9月12日出生，汉族，公司员工，住营口市西市区。被告：聂小洁，女，1973年4月9日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口国合物业管理有限公司诉被告聂小洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告聂小洁到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告营口国合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费7015.68元，电梯费1753.92元。2、被告支付滞纳金1200元。3、被告承担诉讼费。事实与理由：2006年3月原告与营口国合房地产开发有限公司签订物业服务合同。约定原告为怡景国际小区业主物业使用人提供物业服务。主要服务内容是：公共环境保洁服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护服务，保修期外房屋共用部位，共用设施设备维修服务。物业服务费标准按住宅面积每月每平方米0.8元收取，电梯费按业主住宅面积每月每平方米0.2元计收。合同约定滞纳金按逾期金额日千分之三计算（实际按万分之五）。2012年2月，原告与八田地办事处惠安社区签订物业服务合同。2014年2月，原告与怡景国际小区业主委员会签订物业服务合同，2017年2月，双方续签物业服务合同。被告聂小洁住宅面积104.4平方米，从2012年1月1日开始至2018年12月31日，欠费84个月，欠物业费7015.68元，电梯费1753.92元，两项合计8769.6元。虽经原告催缴，但被告没有支付。原告为维护小区物业服务正常进行，故提起诉讼，请求法院依法判令被告支付物业费7015.68元，支付电梯费1753.92元，支付滞纳金1200元，承担诉讼费。被告聂小洁辩称，不同意原告的诉求，原告主张的物业费和诉讼费等不应由答辩人承担，答辩人入住怡景国际小区后物业服务不达标，对于答辩人的合理诉求不予理会，对于小区的安保、公共设施管理不到位。答辩人自2009年购房后一直按时上交物业费。但是，在2012年后，由于房屋漏水造成室内装修损失严重，答辩人家住顶楼，厨房屋顶漏水严重，夏天外面下大雨，家里下小雨。家里橱柜由于多年雨水浸泡，严重变形，橱柜底板即将脱落，本人于2018年自费找木匠修复，橱柜顶板至今还严重变形状态。答辩人家里煤气管道，也由于常年被雨水浸泡，严重生锈，存在安全隐患。答辩人家里的热水器在厨房漏水处正下方，由于被漏水渗透，刚入住买的华帝热水器早已损坏，现在使用的红日热水器也是内部零件生锈，多次故障，造成安全隐患，也影响正常使用。答辩人多次找到原告要求维修，但是原告频繁换人，对于答辩人的诉求置之不理，严重不负责任，至今没能修复，还在漏水，给答辩人造成了巨大损失。2017年，答辩人自己找工人把自家屋顶铺的卷材，至此，屋内漏水有所缓解，原来下雨天整宿不敢睡觉，处理漏下的大量雨水，现在是滴水可以用瓶子接。答辩人家住14楼，门铃一直不好使，上报后一直无人维修，现在一楼门锁也已经坏很久，楼顶通往外阳台的门多年前就没有了，外来人员也随意进出本单元，至今无人问津，造成很大安全隐患。2019年6月18日晚8点30分，一陌生男子在我家走廊砸门，保安上楼看看又走了，也没有带着这个陌生人，也没有给出一个解决办法。陌生男人继续砸门，大约晚9:30，本人打110，八田地派出所出警将陌生男子带走，保安人员形同虚设。小区大门之前一直像敞开式大门随意出入，外来车辆随意停放。近期安装门禁后发现，没有门卡门卫只要看见有人便开门，根本没有咨询登记，不符合封闭式管理服务的要求。答辩人所使用的电梯，多年存在故障，至今未能彻底修复，整个单元邻居深受其害。运行过程中，突然停止，人被关里是经常发生的事。电梯停了，门打开后，电梯厢里地面高于走廊地面，更是习以为常，给答辩人的生活带来了巨大不变和安全隐患。答辩人要求原告作为，对答辩人家的屋顶彻底修复，对橱柜、热水器进行维修，恢复原貌或赔偿损失，彻底修复电梯故障，让答辩人和邻居放心使用。由于原告的不作为，提供的物业服务并不达标。如果原告能够对答辩人甲的房屋漏水彻底修复，橱柜、热水器进行维修，煤气管道进行更换，恢复房屋原貌，电梯清除故障，答辩人愿意交纳物业费、电梯费。繁殖，答辩人不同意交纳物业费和电梯费并要求原告赔偿损失。综上，由于原告在小区物业服务不达标，严重不作为，故答辩人不同意交纳物业费，更不应承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月，原告与营口国合房地产开发有限公司签订物业服务合同。2012年2月，原告与站前区八田地街道办事处惠安社区签订物业服务合同。2014年2月，原告与怡景国际小区业主委员会签订物业服务合同。合同约定，原告为怡景国际小区提供公共秩序及小区安全维护服务，公共环境，保洁服务，道路与车辆停放管理，公共绿化养护服务，房屋共用部位、共用设备设施维修、养护和管理服务。物业服务费标准，按住宅房屋面积每月每平方米0.8元计收，电梯费标准，按业主住宅面积每月每平方米0.2元计收。原告按照合同约定，提供了物业服务。2017年2月双方续签。被告系原告提供物业服务的营口市站前区怡景国际小区12乙-2-1403房屋业主，房屋面积104.4平方米。从2012年1月1日至2018年12月31日，被告欠交物业服务费。另查，被告家中存在漏水问题，被告多次找到原告，但问题始终没有解决。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、物业合同及相关证据材料在卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告营口市国合物业管理有限公司与营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会物业管理服务合同，是合同双方主体的真实意思表示，物业管理服务内容合法有效，依法产生效力，营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、怡景国际小区业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务合同对业主具有约束力。因此，本案中原告与营口国合房地产开发有限公司、站前区八田地街道办事处惠安社区、营口市站前区怡景国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同对怡景国际小区内业主具有约束力，因被告系怡景国际小区业主，故原、被告双方应当依照物业管理服务合同的约定履行各自担负的义务。原告作为怡景国际小区的物业管理服务提供主体，依约为小区业主提供物业管理服务。被告作为怡景国际小区业主，应依约交纳物业管理服务费。因此，原告具有收取被告2012年1月1日至2018年12月31日欠缴物业费的主体资格。根据本案原告陈述，被告为营口市站前区怡景国际小区12乙-2-1403房屋业主，房屋面积104.4平方米。根据物业服务合同所载明的内容，物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，怡景国际小区具体标准为每月每平方米物业费0.8元，电梯费按业主住宅面积每月每平方米0.2元。原告主张被告缴纳拖欠2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费84个月，总计物业费7015.68元，经核算物业管理服务费104.4平方米×0.8元×84个月=7015.68元。原告主张被告缴纳拖欠2012年1月1日至2018年12月31日的电梯费1753.92元，经核算电梯费104.4平方米×0.2元×84个月=1753.92元。被告欠交物业费、电梯费的事实清楚。鉴于被告家中存在屋顶漏水问题，被告多次向原告反映情况，但始终没有得到彻底解决，被告在物业服务中没有尽到维修义务存在瑕疵，本院酌定被告缴纳拖欠物业费的70%，既物业费4910.98元（7015.68×70%=4910.98元），电梯费1753.92元。原告诉请的滞纳金的性质实为违约金，因原告服务存在瑕疵，物业服务有待完善，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告聂小洁于本判决生效十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费4910.98元（7015.68×70%=4910.98元）；二、被告聂小洁于本判决生效十日内给付原告营口国合物业管理有限公司2012年1月1日至2018年12月31日电梯费1753.92元；案件受理费50.00元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年二月二十七日书记员 蒋彤彤