山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终103号上诉人（原审被告）：太原市利百家物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区铜锣湾小区7幢-1层地下室。法定代表人：谢玉娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王志伟，辽宁航盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晨，男，1985年5月28日出生，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人:张杰鹏，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，山西轩明律师事务所律师。上诉人太原市利百家物业管理有限公司因与被上诉人张晨财产损害赔偿纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市利百家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王志伟，被上诉人张晨及其委托诉讼代理人张杰鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市利百家物业管理有限公司上诉请求：一、请求依法撤销(2019)晋0106民初5217号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院在没有任何事实证据的情况下,便认定上诉人管理、维护不当造成被上诉人租赁的商铺内发生采暖管路跑水事故,判定上诉人承担侵权责任，属于认定事实不清,适用法律错误。1、本案发生的采暖管路跑水事件是在被上诉人租赁的商铺内发生,并不是发生在上诉人管理的公共区域,室内分管道属于业主自有设施设备,不在物业服务内,物业公司只负责公共区域的主管道维修。依据《物业管理条例》及其实施细则的规定,物业管理是物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地实行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。太原市物业管理实施细则规定:物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑规模、共有实施设备、业主人数、自然界限、社区建设等因素。因此,本案中上诉人物业服务公司,对整个园区提供物业服务,服务范围是对园区的公共卫生、公共区域的公用设备、实施进行维护保养,以及保安、绿化等具有公共性的服务。本案中,被上诉人发生跑水事件是在被上诉人使用的租赁商铺室内(对此原审法院也予以确认),并非公共区域,属于业主的自有设备,不属于上诉人的维护范围,没有被业主许可,对业主室内的设备上诉人也无法实施维修,更不应属于上诉人维修、管理不当,更不存在承担任何责任。2、依据《物业管理条例》及其实施细则的规定:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，理应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这里也明确为是“物业管理区域内相关的管线”,并非业主室内自有设备的部分,属于法律规定的“自然界限”。3、依据《物业管理条例》及其实施细则的规定:业主需要装饰装修房屋的,理应事先告知物业管理企业。物业管理企业理应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事先告知业主。本案被上诉人是租赁他人房屋用于商业经营活动,被上诉人为商业经营对该房屋进行大面积装修、改造,包括其室内的供暖管线不是房屋的原设计管线，而是在装修时擅自更改了供暖管线，改动过供暖线路和相关设施备,是导致本次暖气漏水的主要原因。4、上诉人作为物业服务单位,在每一年的供暖前都通知全体业主,告知业主家中要留人查看,有问题及时通知,而且每次在供暖前都进行充分的冲水打压试验合格,上诉人已经完成和尽到了全部义务。因此,被上诉人室内发生的跑水事件与上诉人无关,更不应由上诉人承担任何责任。二、原审法院仅仅依据《关于共同委托鉴定损失的工作联系函》认定上诉人承担侵权和赔偿责任，属于认定事实不清。被上诉人发生跑水事件是在2018年10月28日,发生该事件后,上诉人作为园区的物业管理公司,理应积极协助业主处理跑水事件,并积极采取了相应措施。由于发生此事件正是供暖期刚开始,考虑到被上诉人也就是供暖管线问题,尽快维修好就可以,上诉人为了不影响全体业主的集中供暖,所以多次要求和协商被上诉人尽快维修,恢复供暖,而被上诉人阻挠上诉人维修,故意拖延维修。无奈之下在被上诉人发生跑水事件后在2018年11月7日(仅仅一周的时间)上诉人就发函被上诉人,从上诉人函件的时间和内容可以看出,上诉人急于解决该事件的态度,因此也就表示可以委托鉴定,为了避免影响全体业主的供暖和损失扩大,在当时的紧急情况下也同意可以承担相关费用。被上诉人依据上诉人为解决此事的诚意,由于其生意惨淡,严重亏损的前提下,便无限扩大损失赔偿,企图得到巨大赔偿,不断的干扰鉴定机构,向鉴定机构要求各种赔偿鉴定。直至2019年4月8日鉴定机构才出具鉴定报告,鉴定结论居然七万余元,该鉴定已经超出了被上诉人的实际损失,对此上诉人不认可。因此，本身就不应是由上诉人承担赔偿,却没想到被上诉人的如此勒索。对此,原审法院没有做任何事实调查,对上诉人的主张不予理会,不调查发生跑水事件的原因、责任，仅仅依据《关于共同委托鉴定损失的工作联系函》来认定上诉人的责任,显然认定事实不清。作出了错误的判决。三、原审法院认定事实不清、适用法律错误,偏袒被上诉人作出了严重错误的赔偿金额。1、原审法院没有审理案件的责任,没有任何事实和法律依据便认定上诉人构成侵权,仅仅依据工作联系函判决上诉人承担鉴定金额的赔偿责任,显然原审法院审理案件的草率和不负责任，错误的判决给上诉人造成巨大经济损失。2、原审法院又以不具有任何法律效力的案外人湖南燃州密室创意游乐有限公司出具的《情况说明》,认定游戏软件损失6万元,原审法院的认定不负责任,原审法院称:“案外人湖南燃州密室创意游乐有限公司与本案无利害关系的第三人,其出具证明的证明力较高”,本身案外人湖南燃州密室创意游乐有限公司与被上诉人就是合作关系,显然案外人湖南燃州密室创意游乐有限公司完全是根据被上诉人的要求,随意出具证明,如此的证明证据,原审法院没有任何的调查，居然直接作为证据使用,显然原审法院审理案件对被上诉人的偏袒。3、原审法院认定被上诉人租金损失12.5万元，更是无法理解。原审法院依据什么判决的?如果被上诉人租期10年不营业,那么还要判决上诉人10年的租金吗?在此期间也是由被上诉人占有使用其租赁的房屋,原审法院如此判案,实属对法律的亵渎。4、被上诉人曾经起诉到法院,法院委托鉴定后,被答辩人主动撤诉,撤诉后又重新起诉,故意拖延时间,无限的扩大损失,企图得到巨额赔偿,原审法院居然支持了被上诉人的恶意诉讼请求。综上所述,本案被上诉人以自己室内的设施、并且自行改动过的供暖管线发生漏水,要求上诉人承担责任，显然无任何事实和法律依据。原审法院背离事实和法律依据,作出严重错误的判决,判决上诉人给付不存在的巨额款项。因此,为维护上诉人合法权益,原审法院审理案件存在事实不清,适用法律错误,请求上级法院支持上诉人的上诉请求。张晨辩称，一、原判决认定事实清楚，上诉人太原市利百家物业管理有限公司依法应当承担赔偿责任。1、本案中采暖管跑水的原因是整栋楼暖气主管道的总阀门漏水，属于公用设施设备，并非被上诉人租赁商铺的专有设施设备。本案中暖气跑水的原因是整栋楼暖气主管道的总阀门爆了后大量漏水，当时水流非常大，从而给被上诉人造成严重损失。该栋楼暖气主管道的总阀门虽然位于被上诉人租赁的商铺内顶层（商铺一共三层），但主管道及其总阀门是为整栋楼的业主供暖服务，并非被上诉人专有，而是属于小区的公用设施设备。上诉人在上诉状中称其只负责公共区域的主管道维修，本案中漏水的是整栋楼暖气主管道的总阀门，是暖气主管道的一部分，属于建筑物配套的设施设备，是物业公司维修、养护、管理的范围。在本案漏水发生前上诉人物业公司的工作人员对漏水处即整栋楼的暖气主管道及总阀门进行了查看，但并未尽到维修、养护的义务，导致了漏水的发生。被上诉人所租赁商铺，并未更改供暖线路，室内专有的供暖设施设备也未漏水。因为上诉人的过错，导致整栋楼暖气主管道的总阀门漏水。小区内公共设施设备的维修管理属于上诉人应当履行的义务，由于上诉人的过错，未尽到维修、养护、管理义务，导致了暖气漏水，原判决认定事实清楚，上诉人存在过错。2、根据《工作联系函》的内容，也能够证明上诉人存在过错并愿意承担赔偿责任。（1）上诉人承认存在过错。上诉人在工作函中对采暖管路跑水事故给被上诉人造成损失一事，上诉人表示非常抱歉，而且愿意承担法律责任，能够证明上诉人存在过错。（2）上诉人已经表示愿意承担由此产生的赔偿责任。上诉人表示愿意承担由此产生的法律责任，该法律责任就是赔偿损失。上诉人在《工作联系函》的第二段表示“现因贵我双方多次协商，无法就赔偿数额达成一致”，还表示“对被上诉人的损失进行鉴定，为确定赔偿金额提供相应的依据”，这证明了上诉人是愿意承担赔偿责任的，仅仅是因为赔偿数额无法达成一致，而没有实际履行赔偿义务。二、原判决适用法律正确，上诉人太原市利百家物业管理有限公司依法应当承担赔偿责任。1、根据《中华人民共和国物权法》的规定，公用设施及建筑物附属设施由上诉人管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十一条、第八十二条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。本案中漏水的暖气主管道及其总阀门属于公用设施，属于建筑物的附属设施。（2）根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业公司对房屋配套的设施设备有进行维修、养护、管理的义务。根据国务院颁布的《物业管理条例》第二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业公司对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，人民法院应予支持。本案中漏水的暖气主管道的总阀门属于房屋配套的设施设备，上诉人应当进行维修、养护、管理。上诉人未尽到维修、养护、管理和维护义务，被上诉人有权请求其赔偿损失。3、根据侵权责任法的规定，上诉人应当承担赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条的规定，被上诉人有权要求上诉人物业公司依法对其因此所受财产损失承担赔偿责任。本案发生漏水的位置为整栋楼暖气主管道的总阀门，该主管道及其总阀门为小区房屋的公用设施，上诉人作为小区的物业管理者，对管理的主管道及其总阀门负有定期检修、管理、维护的职责，现该主管道的总阀门发生爆裂导致上诉人承租房屋遭受漏水事故，上诉人疏于对小区公共设施进行日常维修、保养，存有过错，应承担赔偿责任。三、原判决认定的损失项目及数额事实清楚，依法应当支持。1、关于湖南燃州密室创意游乐有限公司出具的证明。湖南燃州密室创意游乐有限公司是专业的密室设计、建造工程服务公司，是独立的第三方，该公司出具的证明是在公证、客观、独立的基础上出具的，具有较高的证明效力，原判决予以认定是正确的。2、关于租赁费的损失。因为上诉人太原市利百家物业管理有限公司的侵权行为，导致被上诉人张晨无法继续使用房屋，其支出的租赁费属于上诉人张晨的损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。在本案中，张晨的租赁费损失是明确的，其已经支出了该笔租赁费，但因为上诉人的侵权行为导致其10个月无法正常使用该房屋，该租赁费损失依法应当予以支持。3、被上诉人张晨没有故意扩大损失。发生漏水事故后，被上诉人张晨要想重新营业，必须对受损的房屋、线路、设备及软件进行修复，但是上诉人物业公司一直未积极赔付，而且又让鉴定，所以导致一直未能修复。被上诉人张晨无奈向法院起诉后，才让自己的损失得以鉴定，鉴定报告出来后，上诉人物业公司仍未积极赔偿原告的损失，导致被上诉人张晨无力修复受损的房屋、设备及软件。本案一直在诉讼中，被上诉人在积极的主张自己的权利，依法维权，并未故意扩大损失。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回被答辩人太原市利百家物业管理有限公司的上诉，维持原判决。张晨向一审法院起诉请求：1.判令被告因采暖管路跑水事故给原告造成的损失，包括房屋租赁费125000元、营业损失510370元、商铺内装修损失和机关损失72535.73元、鉴定费用20000元，以上共计803626.28元；2.本案诉讼费由被告承担。。一审法院认定事实：2018年10月28日，原告张晨租赁的铜锣湾宝地小区B座30号商铺发生采暖管路跑水事故。2018年11月7日，被告太原市利百家物业管理有限公司向原告张晨发出《关于共同委托鉴定损失的通知函》，其主要内容有：“对于2018年10月28日发生的位于贵单位租赁的铜锣湾宝地小区B座0130号商铺内的采暖管路跑水事故给贵单位造成损失一事，我公司非常抱歉，同时我公司愿意承担由此产生的法律责任。现因贵我双方多次协商，无法就赔偿数额达成一致，经我公司咨询律师，律师建议贵我双方共同委托具有合法资质的司法鉴定机构对贵单位的损失进行权威鉴定，为确定赔偿金额提供相应的依据。为此，我公司特致函通知如下：1.请贵单位在本函件送达后7日内，与我公司共同选择并委托司法鉴定机构，对贵单位因本次事故所遭受的损失及损失额进行鉴定评估，相关费用由我公司承担。2.贵单位未在通知期限内与我公司办理上述事项或配合鉴定机构鉴定评估的，致贵单位扩大损失的，由贵单位自行承担该部分损失”。2019年4月8日，中盛恒鑫工程咨询有限公司就铜锣湾宝地小区B座30号商铺因发生采暖管跑水事故造成的损失出具了《工程造价鉴定报告》，其鉴定意见为：“商铺内装修损失和机关损失共计72535.73元”。原告张晨支付了2万元鉴定费。2018年10月10日，原告张晨向被告太原市利百家物业管理有限公司缴纳了2018年11月1日至2019年3月31日的采暖费15730.55元。从2018年6月15日至2018年9月15日，原告张晨共向被告太原市利百家物业管理有限公司缴纳了水电费1700元。2019年1月28日，原告张晨以宝地小区b座底商30号为住所，注册成立了山西锐晟鼎文化传媒有限公司太原分公司。原告因为该侵权事故损失10个月租金12.5万元。湖南燃州密室创意游乐有限公司出具的《情况说明》，用于证明由于事故造成游戏程序损坏，其恢复费用为6万元。一审法院认为，原告张晨所租赁的商铺内发生采暖管路跑水事故，是由于被告太原市利百家物业管理有限公司管理、维护不当造成的，故被告应承担侵权责任，赔偿原告因事故产生的损失。被告太原市利百家物业管理有限公司向原告张晨发出的《关于共同委托鉴定损失的通知函》中也明确表示愿意承担因事故产生的法律责任，本案的争议焦点是被告应赔偿的具体数额。原告张晨主张商铺内部装修损坏，造成损失经鉴定为72535.73元，鉴定花费2万元；造成游戏软件损坏，造成损失为6万元。以上损失是因事故造成的，一审法院予以支持。原告张晨主张10个月的租金损失125000元。因采暖管跑水导致原告租赁的商铺在事故发生后至解除租赁的10个月未能正常使用，故一审法院予以支持。原告张晨主张暖气费损失15720.55元。因采暖管跑水导致原告未能正常享有采暖的权利，故一审法院予以支持。原告张晨主张商铺10个月的预期利润损失，但由于原告未提供有力证据证明自己的利润所得，故一审法院对该部分请求不予支持。综上，一审法院支持被告赔偿原告共计293256.28元。综上所述，一审法院部分支持原告张晨的诉讼请求。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决，一、被告太原市利百家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晨293256.28元。二、驳回原告张晨的其他诉讼请求。案件受理费2452元，由原告张晨负担1635元，被告太原市利百家物业管理有限公司负担817元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，本案中发生漏水的位置是位于楼层走廊暖气主管道的阀门，是暖气主管道的一部分，是建筑物配套的公共设施设备，属于物业公司维修、养护、管理的范围。上诉人太原市利百家物业管理有限公司作为上述设备的管理者，未尽到管理、维护职责造成业主财产损失，应承担赔偿责任。湖南燃州密室创意游乐有限公司与本案的处理结果无直接的利害关系，其作为专业的密室设计、建造工程服务公司出具的《情况说明》是客观的，具有证明效力。上诉人太原市利百家物业管理有限公司也未提出证据证明其不具有客观证明力。故上诉人太原市利百家物业管理有限公司所提湖南燃州密室创意游乐有限公司出具的《情况说明》缺乏证明力的意见证据不足，本院不予采纳。因漏水事故客观上导致被上诉人张晨租赁的商铺在事故发生后至解除租赁的10个月未能正常使用，该费用上诉人已实际缴纳，应视为实际损失，故上诉人太原市利百家物业管理有限公司所提房屋租金不应认定为损失的意见理由不足，本院不予支持。上诉人太原市利百家物业管理有限公司所提被上诉人故意扩大损失的意见缺乏证据证实，本院不予采纳。一审法院依据《工程造价鉴定报告》、《情况说明》等证据结合被上诉人张晨的实际发生的损失综合认定损失为293256.28元并无不当。综上所述，太原市利百家物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4904元，由上诉人太原市利百家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二〇二〇年二月二十八日书记员 段薇薇