江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11686号上诉人（原审原告）：陈平。被上诉人（原审被告）：陈耀。上诉人陈平因与被上诉人陈耀房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判陈耀退还陈平58885元并支付利息（以58885元为基数，自2019年1月23日开始计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2.一、二审诉讼费由陈耀负担。事实和理由：一审判决认为30000元是陈平通过陈耀支付给涉案店铺原经营者的转让费是错误的。陈平承租店铺时店铺是空的，陈耀所称的转让人实际不存在。陈耀称将30000元给了原奶茶店的使用人，却没有任何凭证，且其称不知道原奶茶店使用人的名字，不合常理。按陈耀的说法受让人通过出租人转交转让费给转让人，也不合常理。上述30000元实际是陈耀收取的。陈耀未能举证证明其将30000元交付给原奶茶店的使用人，应承担举证不能的不利后果。陈耀最多只能收取陈平实际占用期间的房租，对其余的费用包括该30000元都应当退还给陈平。陈耀辩称，陈平托老乡来求陈耀帮忙转店，陈耀和别人谈好了转让费3万元，陈平将3万元转给陈耀后，店铺转下来交给陈平经营。陈耀与陈平签的是租房合同，不包括转让费。陈平向一审法院起诉请求：1、判决陈平、陈耀2017年5月24日签订的租房协议无效。2、判决陈耀返还陈平支付的103000元及占用期间的利息。3、案件受理费等诉讼费用由陈耀负担。审理中，陈平变更第一项诉请为，判决确认陈平、陈耀于2017年5月24日签订的租房协议中涉及无合法审批手续的违章搭建部分无效，并判决解除陈平、陈耀2017年5月24日签订的租房协议中涉及的有房产证的部分；明确诉请第二项103000元是租金，同时明确利息计算方式为，按照同期银行贷款基准利率标准，自起诉之日起计算至实际支付之日止。一审法院认定事实：陈耀称其从案外人周拥军处承租位于昆山市.86平米），并将其中的6平方米出租给陈平经营椒麻鸡店。2017年5月24日陈平与陈耀签订《租房协议》一份，载明：“今把鑫隆广场店的原奶茶店出租予陈平，租期2017年6月21日至2020年6月21日止，租金每年34000元整，每年租金在每年租期前一个月提前一次性支付，本店以后允许转让，但不得经营饼类行业(各种饼类)。如违约，出租方有权终止合同，租赁人自使用之日起应合理配合物业清理门前卫生，水电物业费自理。合同到期有优先续租权。出租人陈耀，租赁人陈平”。陈平、陈耀均认可陈耀出租给陈平的店铺共计8平方米左右，其中6平方米有产证，另外2平方米属于违章搭建。陈平陈述，签订协议后，其通过微信、支付宝转账记录若干，向陈耀支付房屋租赁费用等共计113000元（2017年5月间支付98000元，2018年9月3日支付陈耀15000元）。陈耀认可陈平共计支付113000元，但认为其中30000元是通过陈耀现金支付给涉案店铺原经营者的转让费（是一家奶茶店，具体叫什么名字不清楚），当时奶茶店经营者在门口张贴转让店铺，租金还有一个月到期，陈平正好想要这个店铺，就让老乡刘继虎来找陈耀，让陈耀出面跟奶茶店的经营者谈；另外68000元是陈平支付的店铺的两年租金；还有15000元，是当时听说这里违建要拆除，陈平就想花钱跟物业公司另外签合同搭建一个铁皮间，并让陈耀去和物业公司协商，15000元是当天转的，陈平将该15000元付给陈耀之后陈耀又付给物业公司。针对陈耀上述陈述，陈平认为，对陈耀所陈述的30000元系转让费不认可，对陈耀所陈述的其支付给物业公司的15000元，系陈耀与物业公司之间的事情，与陈平无关。2018年9月20日昆山市城市管理行政执法局对涉案的76号店铺发出《责令改正、核查通知书》，对76号店铺旁搭建的建筑物、构筑物，未见合法审批手续，要求立即停止违法行为，并在9月23日前办理审批手续或清除上述建筑物。2018年9月26日，昆山市城市管理行政执法局发出实施强制措施决定书。陈平陈述，陈平实际使用涉案店铺到2018年10月7日，涉案店铺违章搭建部分于2018年10月8日被拆除，后陈耀不同意将剩余的6平米合法店铺继续出租给陈平并将陈平赶走。陈平就该陈述提供2019年3月7日18时07分陈平与陈耀之间的通话录音一份（陈平在该录音中询问陈耀为何不肯将剩下的6平米继续租给陈平，陈耀陈述“因为这个责任在你呀。你把我6年辛苦的东西全部给搞完了。所以我这心里过不去”）。陈耀质证后，对通话录音的真实性认可，也认可陈平实际使用店铺到2018年10月7日，但认为其出租给陈平的是具有合法产权的商铺，被拆除的部分是因陈平在原有雨蓬上加装了广告和门头装修而造成，陈平装修的门头和广告以及原搭建的雨蓬被拆除后，双方产生极大矛盾，后双方协商一致由陈耀再支付物业公司场地费10000元，并花2000元给陈平定制了餐饮车一辆，交于陈平继续经营直至其已付租金的剩余租期到期，结果几天后陈平反悔搬离经营设备，并向陈耀索要剩余的八个月租金，但陈耀要扣除为陈平支付给物业公司的10000元、定制餐饮车的2000元和被拆除雨蓬的损失2000元，但陈平未同意。陈耀还陈述，其不肯继续将剩下的6平米店铺继续出租给陈平的原因是因为店铺搭建部分被拆除是陈平与他人的关系未处理好导致多次被举报导致。陈耀为证实自己上述陈述，提供场地租赁协议书一份（载明甲方为鑫隆广场物业管理处，乙方为陈耀，协议约定：根据双方自愿原则，甲方双方就鑫隆广场7号楼(大宁超市)76号商铺外南面租赁一小块公用场地拓展经营事宜签订如下协议：一、租赁地点：7号7号楼(大宁超市)76号商铺外南面(见照片上房屋使用占地面积)。二、租赁面积约10平方米。三、租赁时间：自2018年5月1日起与物业公司与鑫隆广场业主委员会或物业管理委员会签订的物业合同(以下简称大合同)时间同步。四、租金：按照木屋价格减半执行，2018年租金为15000元整，今后木屋租赁价格调整本合同租赁价格随之调整。五、付款方式，签订合同时一次性付清。六、经营性质：限合法经营。如乙方搭建临时性房屋，必须保持与7号楼(大宁超市)外墙立面美观一致，或参照广场木屋结构执行，不得破坏外墙形象。七、甲方提供乙方租赁场地，乙方使用甲方场地进行经营活动，由乙方自行办理一切合法手续，甲方不承担任何办理手续责任和乙方租赁场地的任何风险。八、本合同签订后，如甲方与业主委员会的物业合同到期续约或解聘，应遵守以下约定：1、甲方与业主委员会或物业管委会物业合同续约，本合同可优先续约，租赁价格随行就市；2、甲方与与业主委员会或物业管委物业合同终止，则本合同自动解除。该合同底部由陈耀及物业公司盖章确认，日期为2018年9月3日）及收据存根一张（载明2018年9月3日，陈耀向苏州依士达物业管理有限公司昆山开发区分公司支付15000元）、变更场地费申请一份(载明“物业公司，因本人76号店铺前原有一间小铁皮间，所以跟物业公司签约使用场地费15000元一年，现因外在因素小铁皮间被折，故申请场地费变更为10000元一年，退回场地费5000元给本人陈耀”，该申请底部载有“同意退还”字样及签名，并有陈耀签名，日期为2018年10月11日)。陈平质证后，对场地租赁协议书及收据的真实性认为无法核实，对关联性不认可，且该场地租赁协议书的日期是2018年9月3日，而行政部门第一次发通知的日期是2018年9月20日，故该协议书与陈平无关；对变更场地费申请的真实性及关联性均不认可，是陈耀与物业公司之间的事情，与陈平无关。陈耀还陈述，陈平让陈耀跟物业公司签场地租赁协议并且交了15000元后，陈平要求退款，但物业公司只肯退5000元，到现在还未退，还有10000元是陈耀自掏腰包退给陈平的。陈平认可收到陈耀退还的10000元，但认为陈耀退还的该款项是在搭建部分被拆除以后双方经过协商由陈耀退还的租金。后陈平、陈耀就合同解除、租金的返还和损失赔偿事宜未能协商一致，故陈平诉至一审法院。上述事实由房屋产权证一份、租赁协议一份、场地租赁协议书一份、收据一份、转账记录若干及当事人陈述等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，陈平、陈耀签订租赁协议，约定陈耀将涉案的76号店铺中的部分出租给陈平经营使用，该协议系双方真实意思表示，合法有效。关于陈平要求确认陈平、陈耀签订的租房协议中关于无合法审批手续的违章搭建部分（2平方米）无效的诉请，因陈平、陈耀均确认双方签订的租赁协议中涉及到2平方米左右违建部分，陈平、陈耀关于该违建部分签订的租赁协议依法应属无效。因该违建部分已经行政部门予以拆除，陈平无需返还该违建部分，但陈平在违建被拆除前仍应按约支付相应费用。关于陈平要求判决解除陈平、陈耀关于有房产证部分（6平方米）签订的的租房协议的主张，一审法院认为，陈平、陈耀在涉案店铺涉及违建部分被拆除后，未能就续租达成合意，陈平据此提出解除，陈耀亦予以同意，可以认定双方已就合同解除达成合意，一审法院依法对陈平该项诉请予以支持。关于要求陈耀返还陈平支付的103000元的主张，陈平明确，签订协议时陈平支付陈耀两年的租金68000元并预付陈耀后面的租金45000元租金，现因涉案店铺违建部分被拆除，陈耀不同意将剩下的有产证部分继续出租给陈平，导致陈平解除合同，陈耀理应全部退还陈平已支付租金113000元，扣除陈耀已退还的10000元，尚应归还103000元。陈耀认可收到陈平已支付的113000元，但认为其中仅包含两年租金68000元，另外30000元是陈平通过陈耀支付给涉案店铺原奶茶店经营者的转让费，还有15000元是陈平、陈耀双方协商后由陈平支付给陈耀再由陈耀支付给物业公司的场地租赁费。一审法院认为，因涉案店铺违建部分被拆除后陈平、陈耀未能就续租达成合意导致合同解除，故陈平、陈耀对合同解除均无过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于陈平已支付给陈耀的113000元的性质，一审法院认为，双方约定租金每年34000元，每年支付一次，而到违建被拆除前尚不满两年，故陈平认为其支付的113000元均系租金的陈述有悖常理，一审法院依法不予采信。结合陈平实际付款时间，再结合陈耀提供的场地租赁协议书及收据（均出示原件相佐证），一审法院依法对陈耀关于陈平支付的款项中涉及15000元的场地租赁费已由陈耀支付给物业公司的陈述予以采信。关于陈耀陈述陈平已支付给陈耀的113000元中，还包含陈耀收到陈平款项后实际支付给涉案店铺原奶茶店经营者转让费30000元，结合陈平、陈耀签订的租赁协议的内容，可以看出涉案店铺原用于经营奶茶店，现陈平未能举证证实其另外支付他人转让费，结合现实中普遍存在的店铺转让款项，一审法院认为陈耀陈述较为可信，故依法采信陈耀关于该30000元转让款的陈述。综上，一审法院依法认定陈平实际支付陈耀的113000元中，包含涉案店铺两年的租金68000元，店铺转让费30000元，场地租赁费15000元。关于租金68000元，结合陈平实际使用店铺的时间及合同约定的租金标准，陈耀尚应返还陈平剩余租金23885元。关于转让费30000元，陈平主张返还并无依据，一审法院依法不予支持。关于场地使用费15000元，因陈平并未使用该场地，且陈耀未能举证证明应由陈平承担该费用损失，故陈耀应将该费用退还给陈平，现陈耀已就此退还陈平10000元，尚应退还陈平5000元。综上，陈耀尚应退还陈平28885元。关于陈平要求陈耀支付上述款项占用期间的利息（按照同期银行贷款基准利率标准，自起诉之日起计算至实际支付之日止）的主张（按照同期中国人民银行贷款基准利率标准自起诉之日起计算至实际支付之日止），符合规定，一审法院依法支持陈平利息损失为，以28885元为基数，自2019年1月23日开始计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定,一审法院判决：一、陈平与陈耀签订的《租房协议》中涉及违建部分无效，涉及合法产证部分解除。二、陈耀退还陈平28885元并支付利息（以28885元为基数，自2019年1月23日开始计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），于判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费2360元，由陈耀负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，陈平提交陈耀出具的收条一张，证明奶茶店是陈耀转让给陈平的，30000元是陈耀收取的。陈耀对证据真实性无异议，并陈述因为租给陈平的房屋有两个平方左右是搭建的，陈平担心会被拆掉，所以要求陈耀出具该收条，如果三年内被拆掉就退一半转让费，否则就不退。二审查明，陈耀于2017年5月21日出具收条一张，其中载明：转让奶茶店铺于陈平，收取转让费叁万元。叁年内如遇拆迁，出租人陈耀退还租赁人陈平壹半转让费，叁年以后没有退还条件。租金同样算至拆迁之日。本院认为：本案二审争议焦点之一在于陈平付给陈耀的113000元中是否包含30000元转让费。关于陈平付款中该30000元款项的性质，陈平在一审中主张系预付租金，陈耀则主张系陈平要付给店铺原经营者的转让费，陈耀收取后已交给转让方。而根据二审中陈平举证的收条，明确反映该30000元系陈耀本人向陈平收取的店铺转让费，双方在二审陈述中对此也予以认可，对该事实本院予以确认。本案二审争议焦点之二在于陈耀应否退还转让费。关于转让费的退还问题，陈耀在出具收条时承诺三年内如遇拆迁，其退还承租人陈平一半转让费。陈耀和陈平也均认可当时作出该约定的原因是出租的房屋有部分系搭建，有被拆除的风险。双方合同约定租期2017年6月21日起至2020年6月21日止。2018年10月8日店铺违章搭建部分被拆除。陈耀主张店铺被拆除是因陈平在原有雨蓬上加装广告和门头装修，并且未处理好与他人的关系而导致多次被举报，但这不能改变搭建部分没有合法建造手续的本质问题。店铺搭建部分被拆除的事实应属于合同中约定的“叁年内遇拆迁”的情况，且陈平实际使用店铺时间不足约定租期的一半，后因陈耀不同意继续出租剩余6平方米房屋，双方协商解除合同，陈平在二审中主张陈耀按照收条退还一半转让费15000元合法有据，应予支持。陈耀合计应退还陈平43885元并支付利息。利息应以43885元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自2019年1月23日计算至2019年8月19日止；以43885元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止。综上，根据二审中出现的新证据，陈平的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1775号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初1775号民事判决第二项及案件受理费负担部分；三、陈耀退还陈平43885元并支付以43885元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自2019年1月23日计算至2019年8月19日止；以43885元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止的利息，于判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由陈平负担1355元，陈耀负担1005元。二审案件受理费1272元，由陈平负担324元，陈耀负担948元。陈平多预交的二审案件受理费1088元予以退还。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年二月十七日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。