江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2738号原告：赵健，男，汉族，1980年9月12日出生，住南通市崇川区。原告：谷琴，女，汉族，1981年7月24日出生，住南通市崇川区。两原告委托诉讼代理人：李德华，江苏健行律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：匡强，江苏健行律师事务所律师。被告：周戌凯，男，汉族，1979年11月12日出生，住浙江省温州市瓯海区。被告：单铃铃，女，汉族，1983年12月14日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈晶，江苏敏惠律师事务所律师。原告赵健、谷琴与被告周戌凯、单铃铃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理，先由审判员刘得兵适用简易程序进行审理，后由审判员孙兴旺、人民陪审员沈继成、人民陪审员杨志林组成合议庭公开开庭进行了审理。2019年4月22日，本院作出（2018）苏0611民初3518号民事判决书。被告单铃铃不服一审判决上诉。南通市中级人民法院于2019年8月2日作出（2019）苏06民终2278号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本案由审判员李正、人民陪审员季婉栋、邢艳另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵健及原告赵健、谷琴的委托诉讼代理人李德华，被告单铃铃的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。被告周戌凯经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵健、谷琴向本院提出以下诉讼请求：1、判令两被告赔偿违约金10万元。2、判令两被告共同赔偿律师费8000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：两被告通过房屋中介与原告于2018年4月22日签订房屋买卖协议一份，约定原告将南通市港闸区华强城55幢801室建筑面积为193.63平方米的房屋以296万元的价格出卖给两被告；两被告要于协议当日向原告支付定金10万元等。协议当天，两被告称未带现金，并承诺当天晚上通过银行转账的方式支付定金，向原告出具了一份欠付定金10万元的欠条一份。事后，两被告未按欠条约定支付定金和房款。原告多次通过手机联系两被告，两被告均以人在外地无法回来等为由，拖付定金及后续购房款。为减少自身损失，原告赵健无奈于2018年5月24日通过手机短信方式通知两被告解除房屋买卖合同，同时要求两被告支付违约定金10万元。两被告至今未履行违约责任。被告单铃铃辩称，原告赵健通过短信通知解除合同，只是赵健一人的意思表示，不能代表原告谷琴，更谈不上两被告违约。两原告已将案涉房屋重新出售，案涉合同解除的日期应为房屋重新出售之日。两原告并未因案涉合同产生实际损失，中院裁定书已经载明，将周戌凯、单铃铃出具欠条的行为认定为对买方违约责任另行作出的约定，缺乏事实和法律依据，故原告要求无事实和法律依据。律师代理费8000元，超出收费标准，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告周戌凯未作答辩。经审理查明：两原告系夫妻关系。2018年4月22日，两原告（甲方）与两被告（乙方）经南通市顺和房地产代理有限公司（以下简称顺和公司）居间签订了房屋买卖协议，原告将南通市港闸区华强城55幢801室建筑面积为193.63㎡的房屋以296万元的价格出售给被告，协议约定:1、被告应于当天向原告支付购房定金10万元；2、被告于2018年4月29日支付房款50万元；3、被告于2018年5月11日前支付房款236万元，同日双方办理产权过户手续；4、如原告延期办理产权过户，则支付给被告每天100元的补偿金，合同继续履行。如被告延期支付相应的房款，则支付给原告每天100元的补偿金，合同继续履行。如延期超过30日则另作违约处理；5、房屋买卖的中介佣金为29200元，由乙方支付，应于合同签订之日支付；6、违约责任（协议第十一条），原告违约，退还定金外赔偿10万元整，并支付顺和公司居间服务费用59200元；如被告违约，定金不予退还，并支付顺和公司居间服务费用59200元；6、任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费等。协议签订当天，被告单铃铃向原告赵健出具欠条一份，内容为：“今欠赵健人民币10万元，于2018年4月22日全部付清。欠款人单铃铃、周戌凯（单铃铃代）”。之后，被告未向原告支付任何款项。2018年5月24日，原告赵健分别向两被告发送手机短信，内容为：“你方至今未付任何款项，且逾期超过三十日，根据协议约定，视为你方违约，违约责任按照协议第十一条约定执行，故郑重通知你方：1、房屋买卖协议解除；2、你方承担此协议中的违约责任”。2018年6月，赵健、谷琴将案涉房屋另售卖于案外人杨佳乐，并于2018年6月5日办理过户登记备案，备案合同房屋成交价为110万元。原告赵健在庭审中陈述，房屋实际交易价格为295万元，但未能举证买卖合同。2018年11月14日，赵健、谷琴与江苏健行律师事务所签订案涉诉讼委托代理合同。11月15日，赵健、谷琴向江苏健行律师事务所律师李德华个人银行账户付款9000元。11月16日，江苏健行律师事务所向赵健、谷琴开具金额为8000元代理费发票一张。2018年11月20日，两原告向本院起诉两被告，要求两被告共同给付原告定金10万元，赔偿原告律师费8000元。本院作出（2018）苏0611民初3518号民事判决书，判决两被告赔偿原告律师费8000元、其他损失3万元，驳回原告的其他诉讼请求。被告单铃铃不服判决上诉。南通市中级人民法院作出（2019）苏06民终2278号民事裁定书，认为原告主张的定金给付之诉，非违约赔偿支付，原审以违约责任进行判决，超过原告的诉讼请求，且将被告出具借条的行为认定为“对买方的违约责任另行作出约定”缺乏事实和法律依据，裁定撤销原判，发回本院重审。在重审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金10万元，律师费8000元，并主张被告出具10万元欠条的性质，应该是双方对买方未实际支付定金的情况下对买方违约责任的另行约定。本院在重审庭审过程中向原告进行释明：原告要求被告承担违约责任10万元，所举证据中除合同约定的违约责任外，如有实际损失还应提供证据证明。原告未补充提供证据，但主张除合同约定违约责任外，原告还存在预期利益损失，即被告违约导致合同解除造成原告296万元购房款按银行同期贷款利率计算的损失，该损失应在被告应付款之日起计算至原告另售房屋之日止。以上事实，有房屋买卖协议、欠条、短信打印件、委托代理合同、律师费发票、手机转账信息记录、存量房买卖合同及原告、被告单铃铃的庭审陈述予以证实。本院认为，原被告之间的房屋买卖合同依法成立生效，对双方具有法律约束力。合同签订后，两被告未能按约履行付款义务，符合法律规定的一方迟延履行导致合同目的不能实现的法定解除合同的情形，原告有权解除合同。被告单铃铃辩称原告赵健通知两被告解除合同，非两原告合意，不发生法律效力。两原告系夫妻关系，夫妻一方以双方名义做出的民事行为，在不损害夫妻另一方合法权益的情况下具有代理的效力，且诉讼中原告谷琴也认可通知解除合同，故被告单铃铃该抗辩意见本院不予采信。原被告之间的房屋买卖合同依法在2018年5月24日解除。合同因两被告违约而解除，两被告依法应承担违约责任。合同虽然约定了定金责任，但被告未向原告支付定金，根据担保法规定，定金合同未生效。原告认为定金欠条应视为对违约责任另行作出了约定，该主张无事实和法律依据，本院不予采信。根据合同约定在合同履行过程中定金将转作房屋价款，被告自合同签订之日即负有支付定金10万元的责任，在2018年4月29日被告应向原告支付房款50万元，被告未按合同约定付款，应承担每日向原告支付100元的违约责任。自2018年4月22日至2018年5月24日合同解除，被告逾期付款天数为32天，被告应向原告支付违约金3200元。原告主张被告违约造成原告房款利息的预期收益的损失。原告将房屋另售他人，如因此造成损失，应举证之后的合同予以证实，但原告并未举证。而本院依法调取的备案合同中的价款仅为110万元，从原告陈述房屋交易价为295万元可以看出，备案合同的房款约定并非真实交易价格。故原告主张实际损失缺乏证据支持，其关于预期利息收益损失的主张，本院不予采信。关于律师费用，合同约定违约方需承担对方实际发生的律师费。两原告实际支付律师费8000元，要求被告支付有合同依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、被告周戌凯、单铃铃于本判决生效之日起十日内向原告赵健、谷琴支付违约金3200元，律师费8000元；二、驳回原告赵健、谷琴的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告负担2184元，被告负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2460元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  钱徐宁审 判 员  李 正人民陪审员  赵广明二〇二〇年二月二十八日法官 助理  陶书林书 记 员  顾 华