江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4678号原告：匡智勇，男，1984年9月27日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。原告：汪群美，女，1987年3月10日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：陈丁丁，江苏仕达律师事务所律师。代理上述两原告。被告：俞军华，男，1979年6月1日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：昆山吉美房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇萧林路1045号。法定代表人：刘洪敏。原告匡智勇、汪群美与被告俞军华、第三人昆山吉美房产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年8月28日公开开庭审理了本案。原告匡智勇、汪群美及其共同的委托诉讼代理人陈丁丁，第三人昆山吉美房产咨询有限公司的法定代表人刘洪敏到庭参加诉讼，被告俞军华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡智勇、汪群美向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的买卖合同及补充协议，判令被告立即返还原告购房定金50000元，购房款102000元，赔偿原告违约金50000元，损失100000元，律师费15000元，计317000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月29日，原被告在第三人处签订了一份动迁房买卖合同，合同约定：被告将昆山市玉山镇茗景苑九期A区XX号楼XXX室(施工编号)，汽车库茗景苑八期X区XXX号车位出售给原告，房屋成交价为1450000元，定金50000元，2018年11月10日前支付购房款400000元，购房定金在付款时冲抵，被告拿到房钥匙后支付购房款600000元，原告在收房一年后支付200000元房款，尾款250000元在办理过户时当日结清。合同签订后，原告支付了定金50000元，因被告的其他房屋纠纷，合同房屋茗景苑九期A区XX号楼室被法院查封，2018年11月9日，原被告在第三人处签订了茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议，被告承诺在2019年1月10日将合同房屋茗景苑九期A区XX号楼XXX室解封，若在2019年1月10日前不能结案，合同终止。补充协议签订后，被告多次电话原告，要求帮忙先支付部分房款解决房屋解封事宜，原告在2018年12月份陆续支付102000元购房款，但被告未按补充协议约定时间解封房屋，现已无法联系，为此，具状诉于人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告俞军华未作答辩。第三人昆山吉美房产咨询有限公司述称，被告失联。本院经审理认定事实如下:2015年10月20日，被告俞军华（乙方）与昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（甲方）签订《昆山高新区房屋搬迁补偿安置协议书》，其中安置房屋包括昆山市玉山镇茗景苑九期A区XX号楼XXX室、茗景苑八期X区XXX号汽车库。2018年10月29日，被告俞军华（出售方、甲方）、原告匡智勇（购买方、乙方）与第三人昆山吉美房产咨询有限公司（居间方、丙方）签订《动迁房买卖合同》，约定，“第一条：甲方同意将坐落在昆山市玉山镇茗景苑九期A区XX号楼XXX室(施工编号)建筑面积131.33平方米。汽车库情况茗景苑八期X区XXX号车位，乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。甲方就房屋的附属设施和装潢等情况说明如下(详见物品清单或照片)：毛坯，第二条：申、乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价为人民币1450000元。第四条：本次交易流程和付款时间约定如下：1：本合同签订之日，乙方支付给甲方定金50000元。2：甲、乙双方本合同签约当时即为生效，2018年11月10日前，乙方支付购房款400000元给甲方，购房定金在付款时冲抵。3：甲方拿到此房钥匙后，乙方支付购房款600000元给甲方。甲方交房给乙方使用。以实际的交房确认书为准，甲方结清水、电、煤、有线电视、物业费等费用。4：乙方在收房后一年内支付甲方200000元房款，5：尾款250000元，甲方负责办理好甲方产权证后，给丙方办理过户事宜，过户当日甲乙结清尾款。若甲、乙双方协商不留尾款，造成的纠纷，甲、乙双方自行协商解决。第六条：争议解决及违约责任。3：甲乙双方约定违约金约定如下：甲、乙双方若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的50%作为违约金。第十一条：其他补充：甲方承诺此套拆迁房为个人单独所有，与其他人无关，若有产权纠纷，由甲方处理并承担违约责任，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿，以本合同违约条款为准。乙方已知甲方茗景苑八期B区X号楼XXXX室有产权纠纷，甲方承诺不会影响本合同正常履行”。《动迁房买卖合同》签订后，原告匡智勇支付被告俞军华定金50000元。2018年11月9日，被告俞军华（甲方）、原告匡智勇（乙方）与第三人昆山吉美房产咨询有限公司（丙方）签订《茗景苑九期A区XX号XXX室买卖合同补充协议》，约定“因甲方在签合同前存在房屋买卖纠纷(甲方未如实告知乙方和丙方)，此案涉及本套房屋，导致本房屋被法院查封，所以此房无法按照原合同履行付款、交房、办产证等程序，现经甲乙双方协商一致同意，甲方承诺若在2019年1月10日前处理完之前买卖纠纷，将此房解封，产权清晰后，乙方按照原合同付款方式支付甲方房款，若在2019年1月10日前甲方未能结案，甲方自愿退还乙方5万元定金，并赔偿乙方5万元违约金，双方合同终止”。2018年11月28日，原告匡智勇支付被告俞军华购房款100000元。2019年1月15日，原告匡智勇支付被告俞军华购房款2000元。后涉案房屋未完成过户，遂引起纠纷。上述事实有原告提供的买卖合同及补充协议、补偿安置协议书、收据2张、转款凭证3张及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为：原告匡智勇与被告俞军华签订的《动迁房买卖合同》与《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》明确约定“若在2019年1月10日前甲方未能结案，甲方自愿退还乙方5万元定金，并赔偿乙方5万元违约金，双方合同终止”，现被告俞军华仍无法履行过户义务，原告匡智勇有权解除合同，本院对于原告匡智勇要求解除《动迁房买卖合同》与《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》的诉讼请求予以支持，本院确定《动迁房买卖合同》与《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》于2019年1月10日解除。合同解除后，被告俞军华无权占有定金及购房款，因此，本院对于原告匡智勇要求被告俞军华返还购房定金50000元，购房款102000元的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《动迁房买卖合同》第六条第三款约定“守约方有权单方面解除合同，同时，违约方应向守约方支付总房款的50%作为违约金”，原告匡智勇要求被告俞军华赔偿违约金50000元及赔偿损失100000元，上述两项金额合计虽然并未超过上述合同约定的违约金数额，但是，双方在其后签订的《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》明确约定“若在2019年1月10日前甲方未能结案，甲方自愿退还乙方5万元定金，并赔偿乙方5万元违约金，双方合同终止”，在原告匡智勇并未举证证明其损失的情况下，本院仅对于原告匡智勇要求被告俞军华支付违约金50000元的诉讼请求予以支持，对于要求赔偿损失100000元的诉讼请求不予支持。原告匡智勇主张的律师费没有明确的合同依据，也并非必要损失，本院不予支持。原告汪群美并非合同相对方，主体不适格，本院驳回其起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告匡智勇与被告俞军华签订的《动迁房买卖合同》与《茗景苑九期A区XX号楼XXX室买卖合同补充协议》于2019年1月10日解除。二、被告俞军华于本判决生效后十日内返还原告匡智勇定金50000元、购房款102000元，合计152000元。三、被告俞军华于本判决生效后十日内支付原告匡智勇违约金50000元。四、驳回原告匡智勇的其他诉讼请求。五、驳回原告汪群美的起诉。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526037937）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费6056元，由被告俞军华负担4330元，由原告匡智勇负担1726元。财产保全费2145元，由被告俞军华负担1530元，由原告匡智勇负担615元。公告费690元，由被告俞军华负担。其中，原告匡智勇预交的案件受理费和财产保全费合计8201元，本院予以退还5860元，被告俞军华应当负担的5860元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811130276，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告匡智勇直接交付第三方的公告费690元，被告俞军华直接支付给原告匡智勇。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  郑 煦人民陪审员  邓文琦人民陪审员  刘华芳二〇二〇年二月十一日书 记 员  陈寅杰