福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终140号 上诉人（原审被告）：厦门市创优物业管理有限公司，住所地：福建省厦门市湖里区和通里132号。 法定代表人：林新才，总经理。 委托诉讼代理人：黄勇宾、林春梅，福建翔联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市湖里区金秋花园(三期)安置房第一届业主委员会，住所地：福建省厦门市湖里区金昌里142号1楼。 法定代表人：陈德润，总经理。 委托诉讼代理人：李明、洪地旺，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门市创优物业管理有限公司（以下简称创优物业公司）与被上诉人厦门市湖里区金秋花园(三期)安置房第一届业主委员会（以下简称金秋花园业委会）合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 创优物业公司上诉请求：一、请求依法判决撤销一审法院作出的（2019）闽0206民初6623号民事判决中的第一项判决，改判上诉人仅需支付给被上诉人停车费收入192900元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“双方在《金秋花园三期经营收入分成协议》确认小区的经营收入按比例进行分成，并未约定停车费要扣除相应的车位管理费再进行分成”，由此认定创优物业公司要将停车位的物业管理费与金秋花园业委会按照协议进行分成，也就是说，创优物业公司需要将自己因管理和服务小区所得的部分收益（私人财产）与金秋花园业委会分成，该理解是错误的。二、一审法院以“创优物业公司未能证明其余部分停车费已经开具发票缴纳相应的税费”为由不予支持创优物业公司主张关于扣除税费再进行分成的主张，该理解也是错误的。三、创优物业公司依据与厦门市金秋园房地产开发有限公司签订的《金秋花园物业管理委托合同》补充协议的约定，对金秋花园地面车位共计116个进行管理，并收取物业管理费和车位租金，第一年的车位租金按每月3600元支付给厦门市金秋园房地产开发有限公司，被告依据协议的约定支付100000元给厦门市金秋园房地产开发有限公司。故，创优物业公司与金秋花园业委会之间关于车辆停放费的分成，应当先扣除上述支出之后再进行分成。四、创优物业公司和金秋花园业委会关于在金秋花园三期经营收入分成协议第六条中“此协议按前期双方协议处理，2018年5月31日后再协商从新签订协议”的约定，2018年6月的停车费收入不应当再按照上述协议的约定进行分成，2018年6月的车辆停放费和停车位的物业管理费共计38250元应当在本案双方可以分成的金额中予以扣除。退一步讲，假如法庭认可“2018年5月31日之后双方未再重新签订协议对停车费进行分成，对2018年6月、7月的停车费参照之前签订的协议进行分成”的说法，那么，2018年6月、7月的地下车位物业管理费9600元（60个车位*80元/月*2个月）和地上的停车位管理费4640元（116个车位*20元/月*2个月）等共计14240元应当扣除。五、在创优物业公司为金秋花园小区提供物业服务期间，金秋花园小区公维金一直处于入不敷出的状态，依据《物权法》《物业服务管理条例》等相关法律的规定，有关于车辆停放费的公共性收入在扣除相适应的管理成本之后，应用于公共性支出，存入公维金的账户。故创优物业公司将停车费中的296230.49元用于小区的公维金支出，创优物业公司与金秋花园业委会之间关于车辆停放费的分成，应当先扣除上述支出之后再进行分成。六、关于利息部分。创优物业公司并非故意不支付给金秋花园业委会相应的费用，而是双方之间在金额上产生了误会和异议。退一步讲，假如法庭认可支付利息的观点。那么，一审法院对利息部分的判决也是错误的。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。而一审法院在几次开庭时也均并未向金秋花园业委会说明。所以，关于金秋花园业委会在一审时主张的利息，2019年8月20日之后的利息不应得到支持。 金秋花园业委会辩称：一、《金秋花园三期经营收入分成协议》就停车费已作出明确约定，原审判决据此认定停车费收入分配金额，不存在判决金额错误的问题，创优物业公司主张无依据，应予以驳回。1、根据金秋花园业委会原审中举证提交的《停车费汇总表》显示收费项目只有“停车费”，即创优物业公司向业主所收取的停车费用中有且仅有一项“停车费”，且仅有地上车位、地下车库的区分，并无创优物业公司所谓车位物业管理费、车辆停放费之分。并且，该停车费汇总表是创优物业公司确认无误盖章后提供给金秋花园业委会的，更加足以证明停车费收入一直不存在创优物业公司所谓的车位管理费。2、创优物业公司与金秋花园业委会于2018年5月22日签订的《金秋花园三期经营收入分成协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议第一点明确约定：金秋花园前期在创优物业公司管理期间，小区的经营收入也就是广告费、停车费等按比例进行分成，金秋花园业委会为70%，创优物业公司为30%。因此，在分成协议签订后，并不存在创优物业公司所谓的车位管理费问题，更不存在需扣除车位物业管理费问题，而是已经变更约定为停车费收入总额按比例进行分成的方式。3、创优物业公司向小区业主收取的物业费中已包括管理费和公维金，故创优物业公司主张停车费中包含车位管理费显然没有任何依据。二、关于税费扣除问题：创优物业公司向金秋花园业委会出具一份《金秋花园停车费地上地下汇总表》及《2018年1月1日至6月30日的停车费汇总表》，确认在2011年至2018年7月期间的停车费共计为1275459.4元，按照《分成协议》约定，金秋花园业委会享有的分配比例为70%，即金秋花园业委会应得停车费收入为892821.58元。同时因创优物业公司在原审时提交的停车费发票中的税额最终确认为1553.82元，该部分在一审判决中已经予以扣除。至于其他部分，因创优物业公司并没有提供相应的发票，没有明确的证据证明其已经缴纳相应的税费，故一审判决中对于停车费收入的税费方面事实认定清楚、准确。三、创优物业公司称其依据厦门市金秋园房地产开发有限公司与厦门市创优物业管理有限公司签订的《金秋花园物业管理委托合同》补充协议约定，向厦门市金秋园房地产开发有限公司支付了100000元的租金。但金秋花园业委会至今并不知悉该事实，也从未见过该份合同，创优物业公司在2018年8月移交时也并未移交该份合同，该份合同也没有时间落款。且创优物业公司也并未举证证明其已经实际向厦门金秋园房地产开发有限公司支付了该笔费用。退一步讲，根据双方的补充协议可知，创优物业公司所主张的支付100000元租金与补充协议中约定的数额也不一致，故其主张分成的金额中需要扣除这部分金额没有事实和法律依据。四、基于创优物业公司与金秋花园业委会最新签订的《分成协议》第六条中“此协议按前期双方协议处理，2018年5月31日后在协商重新签订协议”的约定，但双方之后并未再针对创优物业公司提供管理期间经营收入的分成比例问题重新签订新的协议，故一审法院认定对2018年6月、7月的停车费参照《分成协议》中的约定进行分成，并无不当之处，不违反法律规定，应予以维持。五、创优物业公司请求扣除其代垫的公维金之后再进行分成，但创优物业公司向小区业主收取的物业费中已包括管理费和公维金。同时，创优物业公司并未举证提交其代垫的公维金已经实际发生，且创优物业公司也没有针对此部分提起反诉要求金秋花园业委会返还。因此，其关于扣除代垫公维金之后再进行分成的理由没有事实依据。六、关于利息部分，利息已经超过上诉期时限，原审判决没有问题，不需要改判。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的全部上诉请求。 金秋花园业委会向一审法院起诉请求：判令创优物业公司立即向金秋花园业委会支付停车费收入960721.58元、返还蓝牙押金32000元及金秋花园业委会代垫的2018年5月至2018年7月期间水费45254.4元，并支付相应的利息（以1037975.98元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际还款之日）。庭审中，金秋花园业委会变更诉求:判令创优物业公司立即向金秋花园业委会支付停车费收入892821.58元、返还蓝牙押金32000元及金秋花园业委会代垫的2018年5月至2018年7月期间水费45254.4元，并支付相应的利息（以970075.98元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自起诉之日起计算至实际还款之日）。 一审法院认定事实如下：1.2008年3月23日，厦门金秋园房地产开发有限公司（甲方）与创优物业公司（乙方）签订一份《金秋花园安置房物业服务合同》，约定：甲方就金秋花园安置房委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限为三年，自2008年4月1日至2011年3月31日。2011年11月6日，双方签订一份《补充协议》，约定：鉴于双方签订的《金秋花园安置房物业委托服务合同》已经到期，且该小区尚未成立业委会，新的物业委托服务合同目前尚处于协商阶段，为了保持物业管理的连续性和稳定性，原《金秋花园安置房物业服务合同》继续维持有效，直至新的物业合同签订或者选聘新的物业服务企业为止。2011年11月30日，厦门市金山街道后坑居委会出具一份《证明》，载明：厦门市金山街道后坑居委会所管辖的位于金昌里的金秋花园安置房小区暂时没有成立业主委员会，目前该项目由创优物业公司进行物业管理。创优物业公司实际管理讼争小区至2018年6月30日。2.金秋花园业委会成立时间为2018年2月9日。2018年5月22日，金秋花园业委会（甲方）与创优物业公司（乙方）签订一份《金秋花园三期经营收入分成协议》， 就金秋花园三期广告收入做以下补充协议：金秋花园三期在乙方管理期间，小区的经营收入（广告费、基站收入、停车费等）按比例进行分成，小区业主（甲方）70%，物业公司（乙方）30%，金额以物业提供按比例分成于5月30日转入业委会账号；此协议按前期双方协议处理，2018年5月31日后再协商重新签订协议。3.创优物业公司向金秋花园业委会出具一份《金秋花园停车费地上地下汇总表》，确认2011年至2017年的停车费分别为69850元、71300元、78600元、116740元、136570元、207651.4元、383298元，2018年1-3月的停车费为97000元，合计1161009.4元。2018年7月17日，创优物业公司又向金秋花园业委会出具一份《2018年1月1日至6月30日的停车费汇总表》，确认2018年1月至6月的停车费分别为42200元、20450元、34350元、33400元、21300元、38250元，合计189950元。创优物业公司主张停车费要扣除相关的税率再进行分成，并提供了部分停车费发票，双方确认该部分发票税额总计1553.82元。4.2018年8月17日，创优物业公司向金秋花园业委会出具一份关于移交的部分事宜，确认：7月份停车费收入约21500元；蓝牙押金（约32000元，详见清单，并按实际情况结算）、门禁卡、装修违建金、土头清理费、装修违建金、土头清理费、装修押金，以上金额并没有进入公司账户，业主所提供的收费票据全部为谢玉印私自开据并自行收取。蓝牙押金系停车场感应器押金，谢玉印在2014年至2017年期间系创优物业公司公司员工，其向部分业主收取了蓝牙押金，金秋花园业委会主张谢玉印是代表创优物业公司收取，创优物业公司对此予以否认，称自己并不知情、谢玉印是私自收取。5.2018年8月16日，金秋花园业委会、创优物业公司、厦门吉康物业管理有限公司共同签订一份《金秋花园三期物业移交函》，确认移交事项为：财务明细台账；业主花名册；关于水电户号、费用结转（截止2018年7月1日之前由创优物业代收代缴，2018年7月1日之后由吉康物业代收代缴。2018年5月7日至2018年7月8日金秋花园三期的水费45254.4元由厦门吉康物业管理有限公司缴交，后金秋花园业委会将该笔费用支付给厦门吉康物业管理有限公司。6.厦门金秋园房地产开发有限公司与创优物业公司签订一份《金秋花园物业管理委托合同》补充协议，约定创优物业公司对116个地面车位进行管理，并收取车位租金和管理费，第一年所收取的车位租金每月按3600元支付给厦门金秋园房地产开发有限公司，之后再另行商议。 一审法院认为，关于停车费，1.创优物业公司与金秋花园业委会签订的《金秋花园三期经营收入分成协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该份协议签订于2018年5月，对创优物业公司管理期间的经营收入进行了分成约定，故创优物业公司辩称金秋花园业委会的主张的部分权利超过了诉讼时效，没有依据，一审法院不予采信。该协议约定小区的经营收入（停车费等）按业主、金秋花园业委会70%、30%进行分成，2018年5月31日之后再协商重新签订，由于之后双方未再重新签订协议地停车费进行分成，对2018年6月、7月的停车费，一审法院认定参照《金秋花园三期经营收入分成协议》的约定进行分成。2.创优物业公司出具三份书面材料向金秋花园业委会确认了2011年至2018年7月的停车费金额，创优物业公司称该停车费包含了物业管理费，应予以扣除，一审法院认为，双方在《金秋花园三期经营收入分成协议》确认小区的经营收入（停车费等）按比例进行分成，并未约定停车费要扣除相应的车位物业管理费再进行分成，创优物业公司的辩称没有依据，一审法院不予采信。3.创优物业公司辩称其依据《金秋花园物业管理委托合同》补充协议的约定向厦门金秋园房地产开发有限公司支付了100000元的租金，应扣除该部分费用再与金秋花园业委会分成，但该金额与上述补充协议约定的金额不一致，且创优物业公司未举证证明其实际向厦门金秋园房地产开发有限公司支付了该笔费用，对创优物业公司的该辩称，一审法院不予采信。4.创优物业公司称该停车费应扣除其代垫的公维金之后再进行分成，创优物业公司未举证证明其代垫的公维金具体金额，且其未提起反诉要求金秋花园业委会返还公维金，故对创优物业公司的该辩称，一审法院亦不予采信。5.创优物业公司主张停车费应扣除相关的税费再进行分成，并提交了部分停车费发票，该部分发票双方确认税额合计1553.82元，金秋花园业委会同意扣除该税额进行分成，一审法院予以确认，但创优物业公司未举证证明其余部分停车费已经开具发票缴纳相应的税费，故创优物业公司主张该期间的停车费扣除税费进行分成，一审法院不予支持。综上，创优物业公司应向金秋花园业委会支付的停车费收入为891733.91元，即70%*（69850+71300+78600+116740+136570+207651.4+383298+189950+21500-1553.82）。金秋花园业委会主张创优物业公司支付以此为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于蓝牙押金，蓝牙押金的缴交主体并非全体业主，该费用并非属于讼争小区全体业主共同所有的财产，金秋花园业委会无权主张返还该部分费用，故金秋花园业委会要求创优物业公司返还蓝牙押金32000元的诉求，没有依据，一审法院不予支持。关于代垫水费，金秋花园业委会和创优物业公司确认2018年7月1日之前的水电费由创优物业公司代收代缴，现金秋花园业委会代缴了2018年5月7日至2018年7月8日期间的水费，要求创优物业公司返还该部分费用。一审法院认为，《金秋花园三期物业移交函》约定2018年7月1日前的水费由创优物业公司代收代缴，但并未确认创优物业公司已代收了该部分费用，金秋花园业委会亦未举证证明创优物业公司代收了该期间的水费，金秋花园业委会要求创优物业公司返还其代垫的水费，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、厦门市创优物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会支付停车费收入891733.91元及相应的利息损失（以891733.91元为基数，自2019年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际还款之日止）；二、驳回厦门市湖里区金秋花园（三期）安置房第一届业主委员会的其他诉讼请求。 二审中，创优物业公司对一审判决认定的事实有异议：一、创优物业公司实际管理讼争小区至2018年7月31日。二、“2018年5月7日至2018年7月8日金秋花园三期的水费45254.4元由厦门吉康物业管理有限公司缴交，后金秋花园业委会将该笔费用支付给厦门吉康物业管理有限公司”，这一事实创优物业公司不清楚，没有必要在事实部分体现；三、一审法院判决的理由为“本院认为，双方在《金秋花园三期经营收入分成协议》确认小区的经营收入（停车费等）按比例进行分成，并未约定停车费要扣除相应的车位物业管理费再进行分成，创优物业公司的辩称没有依据，本院不予采信。”但一审查明的事实漏写了一部分，金秋花园业委会主张的停车费表格也是创优物业公司提供给金秋花园业委会的，停车费包括车辆停车费和车辆的物业管理费。金秋花园业委会对一审认定事实没有异议。本院予以确认。 二审审理中，双方均未提交新证据。 本院认为，关于物业管理费问题，创优物业公司与厦门市金秋园房地产开发有限公司签署的《金秋花园安置房物业服务合同》及《金秋花园物业管理委托合同》补充协议中，约定了创优物业公司有权对地下停车库车位及地面车位收取物业管理费，地下停车库车位物业管理费为80元/位/月。上述协议双方并未明确约定地面车位物业管理费的收费标准，创优物业公司主张扣除地面车位物业管理费的理由本院不予采信。讼争小区为安置房，小区业主对小区地下车库车位不享有所有权，若业主对使用地下车库位才需交纳停车费和物业管理费。创优物业公司提供的证据证明的为停车费和物业管理费的汇总金额，未能举证其实际收取的地下车库车位物业管理费的具体金额，创优物业公司主张扣除地下车库车位的物业管理费的理由本院不予采信。关于税费的问题，一审中，创优物业公司提交了停车费发票部分的税额已经扣除。但创优物业公司未能举证其余部分已经开具发票或已全额缴纳税款的纳税凭证，其此条上诉理由本院不予采信。创优物业公司上诉主张其依据与厦门市金秋园房地产开发有限公司签署的《金秋花园物业管理委托合同》补充协议约定向厦门市金秋园房地产开发有限公司支付了100000元，该笔金额应当扣除。但该金额与补充协议约定金额不一致，且创优物业未能举证其已经按补充协议约定实际支付了该笔金额，此条上诉理由本院不予采信。创优物业公司与金秋花园业委会之间的《金秋花园三期经营收入分成协议》签署于2018年5月，2018年5月31日后，双方未能对于2018年6月、7月的经营收入重新达成协议。一审法院认定参照《金秋花园三期经营收入分成协议》的标准对2018年6月、7月的讼争小区经营收入进行分成符合常理及双方的交易情况，并无不当，创优物业公司此条上诉理由本院不予采信。关于公维金部分，《金秋花园安置房物业服务合同》公维金条款中，没有约定地下库车位和地面停车位使用人需缴纳公维金，且创优物业公司未能举证其将停车费中的296230.49元用于小区公维金的支出，此条上诉理由本院不予采信。关于利息部分，金秋花园业委会一审审理期间明确提出“支付相应的利息（以970075.98元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准自起诉之日起计算至实际还款之日）”的诉讼请求，且本案一审起诉之日，中国人民银行尚未取消贷款基准利率这一标准，创优物业公司此条上诉理由本院不予采信。 综上，创优物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14142元，由厦门市创优物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇二〇年二月二十八日 书记员丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。