北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初63424号原告:北京住总房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区惠新东街甲2号楼-3至25层101内26层2613室。法定代表人：李作扬，董事长。委托诉讼代理人：马金伟，男，1992年11月7日出生，汉族，北京住总房地产开发有限责任公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文敏，女，1985年2月24日出生，汉族，北京住总房地产开发有限责任公司职员，住北京市朝阳区。被告:郭永东，男，1962年10月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张连河，北京市德山律师事务所律师。第三人：蔚梅，女，1970年11月6日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）与被告郭永东（以下称姓名）、第三人蔚梅（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。住总公司的委托诉讼代理人张文敏，郭永东及其委托诉讼代理人张连河到庭参加了诉讼，蔚梅经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。住总公司向本院提出诉讼请求：1、确认住总公司与郭永东就位于朝阳区8层809号房屋(现地址为北京市朝阳区8层809号房屋,以下简称涉案房屋)签订的的《商品房预售合同》无效；2、郭永东腾退并交还涉案房屋，配合办理涉案房屋房屋所有权证的注销手续。事实和理由：蔚梅、蔚某系一、二、三村土地一级开发项目的拆迁户。2005年12月，蔚梅作为被拆迁安置人，持北京市土地整理储备中心朝阳分中心（以下简称土储朝阳分中心）出具的《认购经济适用住房通知》前往住总公司项目销售处，住总公司据此与蔚梅签订了经济适用房定向认购书，约定蔚梅可认购经济适用房E区范围内住宅。2009年3月19日，蔚梅与住总公司签订了《经济适用房拆迁定向购房协议书》，购买了涉案房屋，房屋总价款318000元。后双方签订《商品房预售合同》就双方权利义务进行了详细约定。2012年3月1日，蔚梅向住总公司出具了《房产变更授权书》，表示其因独自抚养患病子女经济困难，自愿将涉案房屋转让给郭永东，请求住总公司办理更名手续，协助郭永东办理该房屋的产权证，并同时向住总公司出具了一份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，根据该协议显示，蔚梅拟转让房屋的受让人郭永东为原拆迁房屋的被拆迁人，符合更名条件。鉴于蔚梅的申请和其家庭实际情况，住总公司审核相关资料后收回住总公司与蔚梅签订的《商品房预售合同》，并与郭永东签订了涉案房屋的《商品房预售合同》。合同签订后，郭永东办理了涉案房屋的入住手续。2013年底，住总公司协助郭永东办理了涉案房屋的房屋所有权证。2014年12月22日，北京市住房保障办公室向住总公司发送了《协助调查函》，表示有人举报蔚梅与郭永东非法买卖涉案房屋，要求住总公司协助调查涉案房屋买受人变更的情况和原因。经核查，郭永东并非原被拆迁房屋的被拆迁人，土储朝阳分中心向住总公司提供了其留存的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，住总公司才了解到蔚梅与郭永东恶意串通，通过向住总公司提供伪造的拆迁货币补偿协议来骗取经济适用房的事实。故住总公司提出本案诉讼。郭永东辩称，不同意住总公司的诉讼请求。一、郭永东没有从住总公司处直接购买涉案房屋，而是从第三人蔚梅处购买。蔚梅将涉案房屋出售给郭永东，郭永东直接向蔚梅交付了购房款，根据合同相对性的原理，住总公司没有理由直接要求郭永东腾退交还涉案房屋。二、郭永东与住总公司签订商品房预售合同，是住总公司自愿协助蔚梅办理更名手续的行为。住总公司与郭永东之间虽然签订了商品房预售合同，但双方实际并没有进行房款交付和房屋交付，住总公司只是履行更名必备手续。郭永东认为这种行为不违反法律强制性规定，且履行完毕，住总公司要求确认无效没有依据。三、郭永东受让第三人的涉案房屋没有恶意，并且支付对价，更没有伪造拆迁补偿协议欺骗住总公司。蔚梅委托住总公司办理更名手续是蔚梅协助郭永东办理过户的承诺，关于蔚梅与住总公司之间的行为，郭永东不知情，只是听蔚梅说过办理更名需要的材料是住总公司提供的，且办理更名手续当天，郭永东跟蔚梅到住总公司处签字，但签署的材料郭永东没有细看。郭永东受让涉案房屋是合法取得，且支付了151.5万元对价。住总公司要求腾退房屋，应支付郭永东相应对价并赔偿可得利益损失。蔚梅未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月20日，土储朝阳分中心作为甲方、蔚某作为乙方签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因朝阳区一、二、三村土地一级开发项目建设,需要拆迁乙方在拆迁范围内朝阳区13号房屋，乙方实际在册人口五人，实际居住人口三人，分别是蔚某、之女蔚梅、之外孙女吴某。后蔚梅与住总公司签订《经济适用房拆迁定向购房协议书》，购买涉案房屋。2012年3月1日，蔚梅出具《房产变更授权书》，载明：本人自1997年离异以来独自抚养一患病子女，经济十分困难，现自愿将涉案房屋已由本人与住总公司签署《经济适用住房预售合同》房屋一套，转让给郭永东，本人协助办理与此有关的全部手续；自签署本授权书之日起，本人不再享有与该套房产有关的任何权利，并自愿对之前与该房产有关的债务承担无限连带责任；本授权书的签署，意味着与本套房产有关的《拆迁补偿协议》、补偿安置办法、《经济适用房预售合同》等由本人签署或已生效的法律文件所涉及的所有权利全部由郭永东享有，本人放弃一切法律追索的权利；意味着住总公司可以凭此授权为郭永东办理上述住房的权利凭证，直至协助郭永东取得该房屋产权证。后郭永东与住总公司签订《商品房预售合同》，购买了涉案房屋。合同签订后，郭永东办理了涉案房屋的入住手续，住总公司于2013年底协助郭永东办理了涉案房屋的房屋所有权证。本案审理过程中，住总公司提供了一份落款日期为2005年11月20日，被拆迁人为蔚某、郭永东的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。住总公司称，蔚梅向其出具《房产变更授权书》，表示其经济困难自愿将涉案房屋转让给郭永东，请求其办理更名手续，协助郭永东办理该房屋的产权证，并同时向其出具了该份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。其以为该协议是真实的，审核相关资料后收回与蔚梅签订的《商品房预售合同》，并与郭永东签订了涉案房屋的《商品房预售合同》。后来其才得知郭永东并非原被拆迁房屋的被拆迁人，经与土储朝阳分中心核实，该份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》是伪造的。郭永东表示其没有伪造协议，听蔚梅说办理更名所需材料是住总公司提供的；办理更名手续当天其跟蔚梅到住总公司处签字，但并没有细看签署的材料。郭永东提供了蔚梅与住总公司签订的商品房预售合同、购房发票、借据、承诺书、收条、协议书等，证明住总公司将房屋出售给蔚梅，蔚梅将房屋出售给其，其还代蔚梅支付了蔚梅所欠案外人的数笔债务，其已经支付了一百五十万余元对价。住总公司认为，郭永东、蔚梅与案外人之间的债权债务关系与其无关。经询，住总公司表示，如涉案房屋涉及的和平村拆迁项目认定的实际居住人口，在北京市享有其他房屋，不会对购买相应拆迁安置房屋产生影响。上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《房产变更授权书》、《商品房预售合同》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：住总公司主张郭永东与蔚梅恶意串通，骗取住总公司与郭永东签订《商品房预售合同》，损害了土储朝阳分中心和其他拆迁居民的合法利益，但郭永东购买涉案房屋，并不占有社会公众或其他被拆迁人的购房指标，未损害其他拆迁居民的合法利益。涉案房屋虽属于经济适用房，但依据商品房预售合同及其他证据，涉案房屋系基于拆迁所得，取得条件标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同，不涉及不特定多数人的利益，亦不存在损害社会公共利益的情形。郭永东与住总公司之间的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。郭永东办理了涉案房屋的所有权证并居住多年，住总公司要求郭永东腾退并交还涉案房屋、配合办理产权注销手续的诉讼请求，本院不予支持。但需要说明的是，本院关于合同效力的认定，并不影响相关部门进行相应行政处理等。蔚梅经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告北京住总房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京住总房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  甄玉斌人民陪审员  芦德春人民陪审员  徐 青二〇二〇年二月二十八日法官 助理  **晶书 记 员  孙 洁