吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2426民初163号 原告:安图县金盾小区正园物业有限公司，住所地：安图县明月镇明安街西环北路15号。 法定代表人：李欣，经理。 委托诉讼代理人：李善明，该公司职员。 被告：吕亚澎，男，1970年10月22日出生，汉族，无职业，现住安图县。 原告安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称“正园物业”）与被告吕亚澎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安图县金盾小区正园物业有限公司的委托诉讼代理人李善明，被告吕亚澎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正园物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2,848.00元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系安图县明月园小区的业主，原告在2014年1月1日与该小区业主委员会签署了物业管理合同并实施了物业服务工作，合同约定物业服务费用按房屋建筑面积每月每平方米0.5元收取，原告已按合同约定提供了物业管理服务，但被告从2015年1月1日至2018年12月30日的未交纳物业服务费，并以各种理由推拖。期间，原告多次向被告催要，并且向被告粘贴交费通知，催告其交纳物业服务费，但被告至今未交。涉案房屋房屋面积118.70平方米，每年物业服务费为118.70平方米×0.50元×12个月=712.20元。被告拖欠2015年1月1日至2018年12月30日4年的物业服务费共计2,848.00元。故提起诉讼。 吕亚澎辩称，一、原告主张2017年前的物业费已过诉讼时效，不应得到法律的支持；二、原告主张的物业费已经与答辩人的损失相互抵顶。2014年9月末，原告公司因修屋顶未修复完毕，晚间下雨，答辩人家中漏雨，给答辩人造成损失。事发当时，原告单位的李善明经理和维修屋顶的顾世军赶到现场，承认是由原告的失误造成答辩人损失，并承诺事后补修及赔偿。直到2017年末，原告一直未兑现承诺。答辩人在无法居住的情况下只能重新装修。答辩人在此期间一直联系原告，李善明与答辩人口头约定，由于原告公司失误给答辩人造成损失共计8,400.00元，与答辩人应当交纳的物业费相互抵顶，直至该笔费用全部结清为止。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：吕亚澎是安图县明月镇明月园小区6号楼2单元601室业主，其房屋面积为118.70平方米。正园物业公司于2012年8月9日成立。2014年12月31日、2016年12月31日正园物业公司与安图县明月园小区业主委员会先后签订《明月园小区物业管理委托合同书》。2014年12月31日签订的委托合同中约定：委托管理期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，另约定2015年1月1日起物业管理费收取标准，按政府调整价即县物价局指定的三级物业管理标准每月每平方米0.5元收取。空置房屋的物业管理服务费收取标准为一年全额的物业费的扣除环卫处指定的一年60元垃圾清理费，剩余部分为全年物业费。业主和物业使用人应在每年的12月20日前缴清全年的物业管理费。乙方物业管理服务主要内容：1.监督业主的私搭、乱建等违法违规行为。如确需搭、建则报业主大会通过,相关行政主管部门报批。2.处理协调好业主之间的邻里关系。包括监督、制止小区内的业主私占共有部位,改变住宅用途,改变住宅承重结构,影响住宅安全及小区内的视觉卫生和噪音影响等违法违规行为。3.制定全年的物业管理项目和服务计划;宣传物业管理条例,明确业主及物业公司的权利和义务;总结一年的物业管理服务是否达标或有瑕疵,进行群众评议。4.设立公示栏,公开公示物业公司义务及维修项目标准。5.建立健全小区业主的详细资料档案(老人、儿童、车辆、车库、车辆牌照、门牌号码、联系电话)等。6.小区实行封闭式管理、保安巡逻制度。重点部位重点防范。7.报修电话24小时开通,急修20分钟内到达现场,以最短时间维修,对当天维修不了的向业主说明情况。对急修项目不等、不靠、不拖、不推诿,实行先维修后分清责任再承担费用的原则。8.物业公司管理维修范围:(1)楼梯间保洁(2)小区内公共环境卫生(3)各种设备及娱乐设施(4)除雪、停车位、停车场(5)共用自来水管道(入户圈门以外)(6)化粪池、污水井、室外排污管道与城市排污管线入口以内的地下排污管道。9.更换楼道防盗门、屋面漏雨等大修项目所需费用应申请维修基金,申请未果的由业主均摊。10.入户维修项目的零部件由业主承担,物业公司负责维修,维修不了的物业公司负责联系相关施工队,物业公司不收任何服务费用。发现公司员工收取好处费、服务费的立即辞退(业主主动支付的除外)。11.管理服务标准:(1)小区亮化、楼道照明时报时修(2)定期对小区内的设备及设施维护、维修和保养(防盗门健身器材、自行车棚)等,达到95%的完好率。(3)每月两次对草坪、树木进行维护、剪修。(4)掌握化类池、污水井的位置及排污管道走向,每年清理两次化粪池、污水井。(5)公共场所、主次干道及楼道内的卫生保洁,每天清扫一次,当日垃圾当日运出。楼道每星期拖一次,楼道窗户每星期清洗一次(冬季除外)。(6)除雪工作由物业公司负责,不收取业主任何费用(雪后无特殊情况48小时清理完毕)。2016年12月31日签订的委托合同中约定：委托管理期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，业主和物业使用人应在每年的12月20日前缴清全年的物业管理费。物业管理主要内容基本与前一份合同书相同。第一、二份委托合同中均约定正园物业公司以每月每平方米0.5元价格收取物业服务费，并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。 签订合同后，原告按照双方约定开始为明月园小区提供物业管理服务，正园物业通过将物业费催费通知单贴在吕亚澎家门口、电话催费等形式向吕亚澎崔索物业服务费。正园物业公司提供物业服务的同时，出现小区内私搭乱建未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；卫生保洁、垃圾清理不及时；小区车辆管理不到位；清雪不及时等诸多履行瑕疵。 吕亚澎居住的涉案房屋房屋面积118.70平方米，每年物业服务费为118.70平方米×0.50元×12个月=712.20元。被告拖欠2015年1月1日至2018年12月30日4年的物业服务费共计2,848.00元。 2014年8月，明月园业主委员会因明月园小区所有楼房楼顶漏雨，经请示相关部门，动用了房屋维修基金，与安图县吉盛建筑工程有限公司达成了《施工合同》，就漏雨部分楼顶进行了维修。维修过程中，原告公司的李善明经理一直协调维修事宜。被告主张原告所请求的物业费已经与被告应交纳的物业服务费相互抵顶，但被告未能提供充分的证据加以证明。 2019年12月17日，原告因被告吕亚澎（原告起诉时将吕亚澎误写成“吕亚彭”）拖欠物业服务费向本院起诉，原告起诉后因与被告和解又撤回了起诉。 2019年3月20日，原告起诉明月园小区业主崔衍华催要物业管理服务费，本院作出（2018）吉2426民初1602号民事判决书，该判决书认定原告正园物业公司提供物业服务的同时，出现小区内私搭乱建未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；卫生保洁、垃圾清理不及时；小区车辆管理不到位；清雪不及时等诸多履行瑕疵，判决业主承担应交物业服务费的70%。现该判决已经发生法律效力。 认定以上事实的证据有：原告提供的《营业执照》、《收费许可证》、《明月园小区物业管理委托合同书》两份、《合同书》、《物业费催缴通知单》照片、被告吕亚澎提供的照片图片8张。 本院认为，2014年12月31日起正园物业公司与安图县明月园小区业主委员会签订《明月园小区物业管理委托合同书》后，开始为小区提供物业服务。正园物业公司作为合同一方当事人已经履行了合同的主要义务，被告作为明月园小区的业主享受了正园物业公司提供的服务。虽然，物业服务有瑕疵，但并不构成根本违约，正园物业公司请求明月园小区业主按照《明月园小区物业管理委托合同书》内容交纳物业服务费的主张，依法部分予以支持。因正园物业公司在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，未按合同约定完全、适当履行其物业服务合同，业主未按期交纳物业费的行为，依法不能认定为违约行为。被告吕亚澎提出正园物业公司主张2017年前的物业费已过诉讼时效，不应得到法律的支持的辩解，因原告于2019年12月17日起诉后因与被告吕亚澎和解又撤回了起诉，引起诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算，故对被告吕亚澎2017年前的物业费已过诉讼时效的主张本院不予支持。结合正园物业公司未按照物业管理委托合同的约定对物业设施等及时进行维修、养护、对个别业主占用绿地、私搭乱建等行为未有效制止及其他履行瑕疵，本院酌定支持正园物业公司70%的物业服务费请求。但吕亚澎不主张原告物业服务存在瑕疵，而主张原告所请求的物业费已经与被告应交纳的物业服务费相互抵顶，但被告对其主张未能提供充分的证据加以证明，故对该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十四条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告吕亚澎于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司支付物业服务费2，848.00元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，由被告吕亚澎负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  王桂芳 二〇二〇年二月二十四日 书记员  金香男