安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖04民终63号上诉人（原审原告）：安徽远航嘉业房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山南路188号蔚蓝商务港城市广场D座414室，统一社会信用代码91340100MA2R9H4142（1-1）。法定代表人：吴永胜，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：李伟，男，1989年3月17日生，汉族，安徽华天新元信息科技有限公司股东，户籍所在地安徽省淮南市八公山区，经常居住地安徽省合肥市长丰县。上诉人安徽远航嘉业房地产经纪有限公司（以下简称远航嘉业经纪公司）因与被上诉人李伟居间合同纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。远航嘉业经纪公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定看房确认书中约定属于房屋租赁合同居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款且李伟未利用远航嘉业经纪公司提供的房源信息、机会等事实认定有误，看房确认书是双方真实意思表示，合法有效，李伟仅通过远航嘉业经纪公司到场看房，其利用远航嘉业经纪公司的信息、机会，另行委托第三方居间成交已经违反确认书约定，应支付租金违约金；2.一审法院对远航嘉业经纪公司提交的物业钥匙登记表证据不予认定及对李伟提交的看房确认书予以认可是证据认定有误，该看房确认书是伪造的。李伟答辩，因公司急着搬办公室，几个股东同时都在找合适房源，其和另一股东沈成峰各自通过两家中介公司看到案涉房屋，两家中介公司与房东谈的价格不同，其当然会选择报价低的中介公司成交，中介费是由房东单方承担的，所以选择哪家中介公司与其均无影响，未占中介公司任何便宜，只不过是成交的中介公司居间与房东谈的租金少一点。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。远航嘉业经纪公司向一审法院起诉请求：判令李伟支付违约金14647.6元。一审法院认定事实：李伟是安徽华天新元信息科技有限公司股东，2019年6月4日，远航嘉业经纪公司工作人员带领李伟看房，并签订看房确认书，该看房确认书第三条约定：李伟通过远航嘉业经纪公司所看房屋，由远航嘉业经纪公司负责洽谈并协助李伟签订租赁合同，李伟及李伟保证关系人不得与远航嘉业经纪公司所介绍项目的业主方、物业方、代理商出租房屋的转租方自行联系成交或利用远航嘉业经纪公司提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应支付第六条标注的一个月房租金额标准作为违约金。第六条约定：看房时间：2019.6.4；物业名称：绿地蓝海A1207、C1001，新地C座2107、2108、1404、1405、809；物业月租金标准14647.6元。另查明，新地中心C座1404、1405号房屋业主在包括远航嘉业经纪公司和合肥恒帝房地产营销公司在内的多个房产中介机构发布房产出租信息。2019年6月4日，李伟所在公司股东沈成峰与合肥恒帝房地产营销策划有限公司签订看房确认书，后经恒帝公司居间，促成与新地中心C座1404、1405房主签订租赁合同，三方于2019年6月5日签订租赁合同，成交价格为14000元一月，押一付三，款项分三次合计支付56000元，房主通过支付宝支付给恒帝公司中介费11200元。一审法院认为:当事人对自己的主张有责任举证加以证明。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方签订的《看房确认书》，属于居间合同性质，其中第三条约定，属于房屋租赁合同居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止李伟利用远航嘉业经纪公司提供的房源信息“跳”过远航嘉业经纪公司租赁房屋，从而使远航嘉业经纪公司无法得到应得的佣金。根据该条约约定，衡量李伟是否违约的关键，是看李伟是否利用了远航嘉业经纪公司提供的房源信息、机会等。如果承租人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则承租人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，涉案房源产权人通过多个中介机构发布出租信息，李伟所在公司股东沈成峰通过合肥恒帝房地产营销策划有限公司获得同一房源信息，并经合肥恒帝房地产营销策划有限公司促成房屋租赁合同签订，租赁费和中介费用更低，李伟没有利用远航嘉业经纪公司的信息、机会，并不构成违约，故对远航嘉业经纪公司的诉请，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回安徽远航嘉业房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费166元，减半收取为83元，由安徽远航嘉业房地产经纪有限公司负担。二审中，远航嘉业经纪公司提交如下证据。证据一，物业钥匙登记表，证明其于2019年6月4日就涉案房屋带李伟现场看房，沈成峰没有在同一天与安徽恒帝房地产营销策划有限公司就涉案房屋进行现场看房确认，所谓看房确认书是恒帝公司与沈成峰伪造；证据二，录音，证明其于2019年6月4日带李伟就涉案房屋进行首次看房，2019年6月5日李伟委托第三方进行居间；证据三，聊天记录，证明本案双方就涉案房屋租赁进行商谈。李伟对上述证据质证认为，证据一的真实性无法确认，钥匙交给物业，但房东也肯定有钥匙，沈成峰通过另一家中介公司看同一套房源，不是通过远航嘉业经纪公司，所以不能达到证明观点；对证据二的证明力不予认可；对证据三的真实性及证明观点无异议。本院认为，证据一、二在一审中均已提交，远航嘉业经纪公司不能证明就涉案房屋的看房必须仅通过物业公司才能拿到钥匙，李伟并未否认2019年6月4日通过远航嘉业经纪公司人员就涉案房屋现场看房，故上述证据对本案的基本事实认定不具有证明力。本院对一审认定事实予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：李伟就涉案居间合同是否违约，应否承担违约责任。本院认为，房屋租赁居间合同中关于禁止承租人利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与出租人签订房屋租赁合同的约定合法有效。但是当出租人将同一房屋通过多个中介公司挂牌出租时，出租人通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，出租人有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同成立。因此，是否利用中介公司提供的房源信息，是判断承租人是否跳过该中介公司私下成交构成违约的关键。本案中，远航嘉业经纪公司认可其并未得到涉案房屋所有权人独家授权挂牌房屋出租信息和居间中介，房屋所有权人在其他中介公司也有授权挂牌相同房源出租信息，李伟所在公司另一股东沈成峰通过其他中介公司获取涉案房源出租信息，并通过该中介公司居间促成涉案房屋租赁合同成立，该行为并没有利用远航嘉业经纪公司的房源信息，承租人享有合法选择权，有权选择质优价廉的中介公司成交，至于沈成峰是否实际现场看房，不是判断李伟是否违约的事实要素。综上，李伟就涉案居间合同不构成违约，远航嘉业经纪公司要求李伟支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，远航嘉业经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166元，由安徽远航嘉业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇二〇年二月十日书记员  许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。