苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2338号原告：周根明，男，1956年10月2日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市吴中区，现住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈恬，江苏简恒律师事务所实习律师。被告：周根水，男，1944年5月20日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：周晨，女，1978年1月14日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区，现住上海市闵行区，系被告女儿。委托诉讼代理人：许丽，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：陈素珍，女，1946年10月3日生，汉族，住山西省武乡县。委托诉讼代理人：许丽，上海欧瑞腾律师事务所律师。第三人：苏州吴中城投置业有限公司，住所地苏州吴中经济开发区苏街103号。法定代表人：李水明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。原告周根明诉被告周根水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加陈素珍为本案被告，苏州吴中城投置业有限公司（以下简称吴中城投置业公司）为第三人，本院依法予以准许并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周根明委托诉讼代理人仲玥、沈恬，被告周根水委托诉讼代理人周晨、许丽暨被告陈素珍的委托诉讼代理人，第三人吴中城投置业公司委托诉讼代理人孙坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周根明向本院提出诉讼请求：请求判令被告周根水将名下苏州市吴中区房屋过户至其名下。后变更诉讼请求为第三人吴中城投置业公司将苏州市吴中区登记至被告周根水、陈素珍名下；被告周根水、陈素珍再将前述房屋协助过户至其名下。事实与理由：其与被告周根水系亲兄弟。父母留下位于间瓦房。1987年，其因想要翻建而与被告周根水联系。被告周根水称因长期居住在山西省而委托其一同翻建，其中被告周根水出资建造一楼一底，另有三楼三底由其建造并使用。1988年，在其翻建好四楼四底后，被告周根水起草并经长辈见证《房契》和《新楼造价旧房折算清单》各一份，约定旧瓦房四间，其与被告周根水各分得二间，拆除瓦房后建造新楼房，其居住西首三楼三底，被告周根水居住东首一楼一底；被告周根水分得二间瓦房折价款1500元，应承担一楼一底造价6054.2元，折抵瓦房款后被告周根水将造房费用支付给其。其与被告周根水申请的宅基地均为二楼二底。2014年，被告周根水处房屋开始拆迁，经评估二楼二底的评估价格为1161938元，并分得三套安置房。考虑到宅基地房屋形成的历史原因，双方于2014年8月4日签订房屋买卖《协议》，被告周根水将其名下G4户型（天韵苑29幢1705室房屋）卖给其，其中其建造的一楼一底评估价应属其所有，直接折抵房款，房屋过户后再支付65000元。现被告周根水以房价市值已经涨价为由不同意履行《协议》。另，被告陈素珍系与被告周根水同第三人吴中城投置业公司共同签订天韵苑29幢1705室房屋买卖合同的购买方，第三人吴中城投置业公司系办证单位。因此，其诉至法院，请求判如所请。被告周根水、陈素珍共同辩称，首先，翻建房屋时因其长期不在苏州，让原告无偿居住三楼三底，故由原告出资翻建也属合理。其次，拆迁时，原告主动找其谈表示将双方的房子捆绑在一起拆迁可以比原方案多拿一套房屋，其对此也予认可并同意将多得的房屋归属原告，原告给予其补偿65000元。因此，案涉《协议》并非房屋买卖协议。另，其之所以会签署《协议》，是因为《协议》明确批复内所有建筑物基础设施补偿款归其并因此认为协议不影响其批复内的动迁利益。现其取得的房屋是根据政策所得的面积，并非多拿的房屋，故其不认可原告的诉讼请求。且陈素珍对案涉《协议》也并不清楚。第三人吴中城投置业公司述称，案涉房屋系定向安置房，现已可以办理相关权证，其也希望尽快办理。经审理查明，1987年3月，周根明（家庭成员为祖母周云保、母亲周水云、妻子吴继芳、儿子周兴）、周根水【家庭成员为妻子陈素珍、儿子周兵（周斌）、女儿周晨】各自以房子破旧，需要翻建为由申请将原地（长桥镇龙桥村2组）的2间房屋翻建为二楼二底楼房（面积均为7.2×8.5面积=61.2㎡×2=122.4㎡）。1987年8月25日，周根明与周根水签署《房契》一份，记载：周家兄弟俩，兄周根水、弟周根明原住祖传瓦房四间（平房）13年。1987年6月翻盖楼房。根据双方协商，多方言明，特立据如下：1、原祖传瓦房四间，兄弟俩平分，每人各得瓦房两间。2、新楼房盖起落成四楼四底，兄居住东首一楼一底，弟居住另外的三楼三底。3、新楼前四楼四底场院，四间场地，按兄弟俩每人两间场地计算（平分），房子不牵连。4、两户中建山墙每户各半。该《房契》落款处除有立据人周根明、周根水的签名外，还有证人张某1、卫某1、薛某、张某2、周某的签字或盖章。审理中，周根明与周根水一致确认申请翻建时是按各翻建二楼二底来申请的；实际翻建时是周根明出资翻建三楼三底，周根水出资翻建一楼一底；《房契》中证人张某1、卫某1、薛某系其二人的姑父，张某2系其二人表兄弟，周某系其二人的姐夫。同时，周根明还称《房契》是对各自房屋的权属的约定。周根水则称《房契》仅是对居住的约定，并非是对房屋权属的约定。期间，周根明与周根水还形成了《新楼造价旧房折算清单》，记载：1、原有四间旧瓦房，每间按750元计算；周根明盖的小屋按250元计算。2、新楼西首周根明所盖的平台连在四楼四底一起计算，按单间的十分之四计算。3、新楼每单间造价3027.1元，一楼一底造价为6054.2元。2014年8月4日，周根明（乙方）与周根水（甲方）签订《协议》，记载：有关兄弟双方在拆迁中涉及甲方安置房分配事宜，经甲、乙双方协商达成如下协议：1、甲方将一套户型G4（二室一厅一卫）建筑面积约77-78㎡安置房给乙方，直接办理过户手续。2、乙方一次性补偿给甲方人民币65000元整。3、批复内所有建筑物、基础设施补偿款归甲方所有。4、乙方不再享受任何一切费用。5、甲方择G4户型现房一套即办理过户乙方，过户公证费由乙方承担，乙方不承担其它费用；房屋过户后产生的费用由乙方自理。6、房屋过户手续办理后，乙方即付款。该《协议》落款处除有周根明、周根水的签字外，还有见证人卫某2的签名。2014年8月7日，周根明、周根水（乙方，所有权人）各自与苏州市吴中区住房和城乡建设局（甲方，房屋征收部门）签订《苏州市吴中区房屋征收补偿安置协议书》，其中周根水所签的协议书记载：因豪仕登南侧地块城乡一体化改造项目建设需要，根据苏州市吴中区人民政府第【2014】25号房屋征收决定，乙方的房屋列入征收范围。经甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就征收补偿安置达成如下协议：被征收房屋座落于龙西北巷63号；被征收房屋类型为以批建方式取得所有权的宅基地房屋，大学毕业、军人转业等批建对象；认定产权所有人为周根水；认定主房面积122.4㎡，认定附房面积11.37㎡；甲方对被征收房屋共计补偿2109595元。经协商，甲方同意乙方对产权进行调换，并按以下规定价格进行结算：安置基准面积220㎡，结算单价为7125元/㎡；零结算面积10㎡，不予结算；优购20㎡，结算单价为5500元/㎡；因套型因素增购面积20㎡内部分，结算单价为7500元/㎡（上述单价不含楼层调节系数）。2018年9月10日，周根水、陈素珍、周斌、周晨等人签订《协议书》，明确拆迁安置房分别为石湖景苑一区2幢1404室及2幢地上36号车库（第一套）、石湖景苑一区2幢1406室及2幢地下47号车库（第二套）、天韵苑29幢1705室（第三套）；经协商一致共同确认，房屋的购买及登记分配如下第一套登记在周斌名下享有100%的份额，第二套登记在周晨名下享有100%份额，第三套登记在周根水、陈素珍名下各享有50%的份额。同年9月19日，周根水、陈素珍（买受人）与吴中城投置业公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，买受人向出卖人购买位于苏州市吴中区（建筑面积为94.5平方米，其中套内建筑面积为69.525平方米）。审理中，周根明称苏州市吴中区即为2014年8月4日《协议》中的G4户型房屋。周根水、陈素珍则以苏州市吴中区的建筑面积为94.5平方米为由认为2014年8月4日《协议》中的G4户型并非即为案涉房屋。以上事实，有周根明提供的村镇建房宅基地申请表、新楼造价旧房折算清单、房契、协议，周根水、陈素珍提供的房屋征收补偿安置协议书、苏州市商品房买卖合同、公证书，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，周根明为证明其主张还提供了如下证据并申请卫某2出庭作证：1、收款凭证2份，记载：周根明支付51块预制板费用计736.95元，周根水支付17块预制板费用计462.4元。周根明据此主张翻建房屋的建造成本即为三比一。2、国有土地使用证【吴县市国用（2001）字第5024号】，记载：周根明位于的土地使用权面积为141.6平方米。对此，周根明称141.6平方米系三间房屋的土地面积，周根水的国有土地使用证记载的面积为100多平方米，两者的差额就是其多出的一楼一底的土地面积。3、2014年6月6日的房屋征收分户评估报告（初评）【含房屋征收分户评估表（汇总）等】，记载：房屋所有权人为周根水，房屋坐落于；房屋面积为133.77平方米，其中有批复的122.4平方米，无批复的11.37平方米。房屋征收分户评估表（汇总）认定主房面积为122.4平方米，附房面积为11.37平方米；主房评估值为1129752元，附房评估值为9219元，主房室内装修评估值为12544元，附房室内装修评估值为0元，室外装修及附着物评估值为10423元。4、土地登记申请书（含备案表）、苏州市吴中区龙桥经济发展公司于2002年1月15日出具的证明2份，其中土地登记申请书记载：周根水在住宅用地的土地使用权面积为46.8平方米。证明记载：周根明、周根水弟兄俩翻建楼房4间，其中3间属周根明，还有1间属周根水。周根明称该组证据是其从国土部门调取的，故证据上有国土部门的水印；因其实际建造了3间，故其的土地使用权面积为141.6平方米；周根明建造了1间，故土地使用权面积为46.8平方米；国土部门在核发土地证时对实际面积进行了核实，故相应的面积与建房批复不一致。5、卫某2作证称，其系周根明、周根水的表兄弟，卫某1系其父亲；2014年8月4日的《协议》是在周根明、周根水各自批复上均为二楼二底两间房屋，而实际周根明出资翻建三楼三底，周根水出资翻建一楼一底的情况下确定的。具体为周根水批复的二楼二底中有周根明出资翻建的一楼一底，故将一套安置房折算给周根明；即按被拆迁房屋市场价8230元/平方米（一楼一底大概60多平方米）折算出钱款；当时安置房价值约50多万元，折算后再由周根明补贴7万元左右的钱；至于《协议》是双方谈好后由双方在饭前签署的，当时周根水也是同意并签字的，但过后周根水不肯去过户了；至于不肯过户的原因，其也说不清楚，可能是认为是他应得的了。经质证，吴中城投置业公司对上述证据的真实性均无异议，同时还称安置房是以建房批复为依据的，而不以房产证或土地证为依据的。周根水、陈素珍对证据1的真实性不予认可且认为与本案无关。对证据2的真实性请法院核实，但认为周根明的建房批复上是二楼二底，产权证怎么可能是三楼三底，故其取得的动迁利益都是在批复内的，即并没有拿周根明的动迁利益。对证据3的真实性无异议并认为二楼二底的产权本身就是属于其的，故不存在周根明所主张的有一楼一底的动迁利益在其批复之内。对证据4的真实性认可，但对证明内容不予认可。对卫某2的证人证言不予认可，认为证人与周根明的关系密切，与其感情淡薄，且证人证言系孤证，不能作为定案依据。周根水为证明其主张还提供了如下证据：1、《关于豪仕登南侧城乡一体化改造项目房屋征收补偿方案的补充实施规定》、毕业文凭，其中《关于豪仕登南侧城乡一体化改造项目房屋征收补偿方案的补充实施规定》记载：被征收房屋为以批建方式取得房屋所有权的宅基地房屋，大学毕业、军人转业等批建对象，安置基准面积按220平方米计。毕业文凭显示周根水于1968年毕业于南京工学院机械工程系铸造工程专业。周根水据此主张其是取得大学毕业文凭的对象，安置基准面积就是220平方米；也即，其所取得的安置补偿都是按照政策规定获得的，并不包含周根明的东西。2、《关于豪仕登南侧城乡一体化改造项目房屋征收补偿方案的补充实施》，记载：以建房批复方式取得宅基地房屋所有权的，坚持一户一宅的认定原则，以最近建房批复申请人认定产权所有人。周根水据此主张被征收房屋的征收利益属于其及其他甲方批复申请人共有，其无权私自处分动迁房屋的利益。3、周根水与苏州市吴中区城区征收安置中心于2014年8月11日签订的租房补贴协议书，记载：被征收房屋安置基准面积为220平方米。周根水据此主张安置基准面积与其取得的动迁房屋面积一致。经质证，吴中城投置业公司对上述证据的真实性均无异议，同时还称《关于豪仕登南侧城乡一体化改造项目房屋征收补偿方案的补充实施规定》的规定是指按正常规定只有本村农民才享有宅基地，也才能在征收之后享有补偿利益；如本村农民户口迁出则不再享有农村宅基地及征收的补偿利益，但因上大学或参军迁出的，仍认可享有宅基地即可享受拆迁利益。周根明对证据1的真实性无异议，但认为本案争议的焦点是周根水将G4房屋卖给其，房款则是以其享有的一楼一底拆迁款相抵，即其是要求周根明履行房屋买卖中的过户义务。对证据2的真实性无异议，但认为对于出售房屋这样的重大家庭举措，周根水的子女及配偶肯定是知情的；《协议》签订后，周根水的家属从未向其提出过不认可《协议》的意思表示。对证据3的真实性无异议，但与本案无关。本院认为，根据周根明与周根水的村镇建房宅基地申请表、该二人于1987年8月25日签署的《房契》、《新楼造价旧房折算清单》、收款凭证、土地登记申请书及证明等证据以及双方有关房屋翻建的陈述，可认定周根明与周根水各分得祖传平房各2间，后各自申请将各自所有的2间平房翻建为二楼二底楼房；实际翻建时，周根明出资翻建三楼三底，周根水出资翻建一楼一底。对此，虽周根水、陈素珍抗辩三楼三底因由周根明无偿居住而由周根明出资翻建亦属合理，但无论是从土地登记申请书及苏州市吴中区龙桥经济发展公司于2002年1月15日出具的证明来看，还是从2014年8月4日《协议》的见证人卫某2的陈述，均可见周根明出资翻建三楼三底所取得的并非仅是三楼三底的居住权。据此，本院对周根水、陈素珍的抗辩不予采信。另，周根水、陈素珍主张之所以会签订2014年8月4日的《协议》，是因为周根明主动找到其表示将双方的房子捆在一起拆迁可比原方案多拿一套房屋；而实际其安置所得的房屋面积均系按政策所应得的。为此，周根水、陈素珍还提供了《关于豪仕登南侧城乡一体化改造项目房屋征收补偿方案的补充实施意见》以及毕业文凭予以佐证。但周根明则称双方之间依据2014年8月4日《协议》所形成的是房屋买卖合同即以其翻建的一楼一底补偿款抵G4户型房款并再支付65000元以取得G4户型房屋。因周根水、陈素珍未提供证据以证明其有关双方合意将房屋捆在一起拆迁可比原方案多拿一套房屋的主张，而周根明的主张与《协议》本身的约定一致并有见证人卫某2的陈述予以印证，故本院对周根明的主张予以采信。至于陈素珍有关其对2014年8月4日的《协议》不清楚的抗辩，因其与周根水系夫妻且自《协议》签订至今也未见有证据证明其曾就《协议》提出过异议，本院对此不予采信。由上，周根明依据2014年8月4日《协议》主张权利，合法有据，应予支持。审理中，周根明明确2014年8月4日《协议》项下的G4房型的房屋即为案涉房屋。而周根水、陈素珍仅称面积不符，却又未明确反驳且反证，故本院对此不予采信。因案涉房屋已经周根水、陈素珍及其家庭成员共同公证确认分配给周根水、陈素珍并已由周根水、陈素珍与吴中城投置业公司签订《苏州市商品房买卖合同》；且吴中城投置业公司也表示案涉房屋已可以办理相关权证。由此，原告要求吴中城投置业公司将案涉房屋登记至周根水、陈素珍名下，再由周根水、陈素珍协助其将房屋过户至其名下，合法有据，应予支持。同时，周根明应也应将余款65000元支付给周根水、陈素珍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、第三人苏州吴中城投置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区房屋登记至被告周根水、陈素珍名下。二、被告周根水、陈素珍于位于苏州市吴中区房屋登记至其二人名下之日起十日内将房屋转移登记至原告周根明名下；同时，原告周根明向被告周根水、陈素珍支付剩余房款65000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费人民币7075元，由被告周根水、陈素珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  段莹玉人民陪审员  陆洪明二〇二〇年二月二十四日书 记 员  张凤娟