江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初7837号 原告（反诉被告）：南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会，住所地在南京市浦口区江浦街道新合社区。 法定代表人：王立猛，主任。 委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏润竹建筑工程有限公司，住所地在南京市雨花台区软件大道106号2幢402-39室。 法定代表人：韩琼，总经理。 委托诉讼代理人：韩红梅，女，江苏润竹建筑工程有限公司办公室主任，住南京市鼓楼区 委托诉讼代理人：杨正中，江苏宁昂律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会（以下简称新合社区居委会）与被告（反诉原告）江苏润竹建筑工程有限公司（以下简称润竹公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2019年10月17日、2019年11月5日和2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新合社区居委会的委托诉讼代理人袁永强，被告（反诉原告）润竹公司的委托诉讼代理人韩红梅、杨正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新合社区居委会向本院提出本诉请求：判令被告润竹公司支付租金112500元并承担诉讼费。事实和理由：2017年12月25日，原、被告双方签订了《临时用地租赁合同》，原告提供位于新三组的30亩土地出租给被告临时使用，租期自2018年1月1日起至2019年6月30日止，年租金为450000元。原告将土地出租给被告使用至2019年4月1日，但经多次催要，其至今尚拖欠租金112500元。故原告诉至法院，请求依法支持诉请。 被告润竹公司辩称，原告诉请无事实和法律依据。首先，双方签订《临时用地租赁合同》的目的为工程弃土，主要是用于江北绿地NO.××项目的土方消纳，自己在按约交纳了保证金和首年租金后，凭合同到江北新区城管局办理土方准运手续，但被告知案涉土地未经过城管部门批准，不得作为渣土弃置场使用，原告以合法形式掩盖其出租获利的非法目的，故案涉合同应属无效。其次，案涉土地系南京五桥代征的土地，原告不是土地所有权人，故其无法办理土方回填手续，导致合同目的无法实现，土地所有权人也未对合同效力予以追认，故案涉合同应属自始无效。最后，合同签订后，自己未在案涉土地上倾倒过土方，而且多次找原告协调，要求退还已付的租金和保证金，因其书记发生变更，无人对接，故此事一直未能解决，现任书记则拒绝退还租金和保证金。 反诉原告润竹公司提出反诉请求：1、确认反诉原、被告双方签订的《临时土地租赁合同》无效；2、判令反诉被告新合社区居委会返还租金450000元，退还保证金20000元；3、判令反诉被告新合社区居委会承担诉讼费。事实和理由：2017年12月25日，反诉原、被告双方签订了《临时用地租赁合同》。合同签订前，反诉原告即支付了保证金20000元；合同签订后，反诉原告又支付了租金450000元。反诉原告凭案涉合同到江北新区城管局办理渣土准运手续，经该部门告知，该地块未经城管部门审批，不得作为渣土弃土场使用。反诉被告出租的三组土地，第一组土地由土地所有权人长江五桥实际占有使用，第二组土地由其另出租给其他工程项目用于搭建项目部。反诉人因承接江北绿地南京第一高楼NO.2017G41项目的土方工程，需临时租用新合社区土地用于堆放桩基土方，反诉人与被反诉人签订的《临时用地租赁合同》，名义上为土地租赁合同，实质上是反诉被告提供给反诉原告的临时弃土场。代征的土地未经城管部门审批，不得作为弃土场使用，反诉被告以临时用地的名义将新三组社区长江五桥代征土地出租给反诉人用于弃土，是以合法形式掩盖非法目的，故案涉合同应属无效。另外，反诉被告出租的土地系长江五桥代征的土地，其并非案涉土地所有权人，无权以营利为目的对外出租并收取租金，且该出租行为至今也未得到土地所有权人的确认，故案涉合同应属自始无效。综上，反诉原告提起反诉，请求支持反诉请求。 反诉被告新合社区居委会辩称，第一，案涉土地系自己委托浦口区农村产权交易（服务）中心（以下简称浦口农村产权交易中心）通过公开招投标的方式进行发包，反诉原告通过竞标获得案涉土地的使用权，其于出租前已到现场进行过实地检验，了解案涉土地的状况，其竞标成功后，双方即订立了租赁合同，自己也已将案涉土地交付给其使用。第二，案涉土地原系本社区新三组的土地，在长江五桥征地范围外，因长江五桥建设破坏了案涉土地的农田水系和动力线路，给村民种植造成困难，故社区开会讨论决定以社区代征方式将案涉土地予以征收，目前土地属于自己所有。第三，合同约定案涉土地为临时用地，并未约定用于堆放弃土，根据出租方案规定，反诉原告不将案涉土地用于经营各类加工厂等产生噪音或污染项目等即可，即使其系用于堆放弃土，经自己核实，案涉土地不属于江北新区管理，也不应由江北新区城管局进行审批，其也没有就案涉土地在江北新区城管局办理过手续，且城管部门审批的是渣土准运，并非堆放地点，此外，根据竞标公告及合同约定，相关审批手续也应由其自行办理。第四，反诉原告承接的是G41项目中的B地块，并非江北绿地南京第一高楼的土方工程。第五，2019年4月1日前，案涉土地一直由反诉原告使用，在自己发出律师函后直至起诉前，其均未提出过书面异议。综上，案涉合同合法有效，且已实际履行，反诉原告诉称的事实与实际严重不符，请求查明事实，依法驳回其反诉请求。 经审理查明，新合社区居委会曾于2016年与该社区新三组的村民签订《青苗补偿协议》并陆续发放了青苗及附着物补偿款。2017年7月6日，新合社区居委会形成了一份《新合社区关于社区代征土地发包的会议纪要》，该会议纪要载明：“……2、社区长江五桥代征108.53亩新三组土地，位于新三组长江五桥附近，农田水系、动力线路因长江五桥建设被破坏，社区于2016年4月将这部分农田代征，青苗费垫付给居民，目前该地块处于闲置状态……这两处土地的发包需经两委会研究同意后，提交村民代表大会讨论三分之二以上代表同意，报街道审核批准，并按照江浦街道集体资产出租发包管理办法办理发包手续。经两委会全体成员表决：一致同意将这两处社区代征土地对外发包……”。 2017年11月，润竹公司与绿地集团江苏峰宵置业有限公司签订了一份《土方承包合同》，约定润竹公司承揽南京绿地江北NO.2017G41地块B地块土方工程。 2017年12月1日，新合社区居委会制定了一份《江浦街道新合社区土地出租方案》，决定将新合社区新三组（南京长江五桥附近）的社区长江五桥代征土地用于招租，面积为30亩，租赁期限为1.5年，租金为15000元/亩起，最终按竞价方式确定，报名时间为2017年12月7日0时0分至2017年12月13日8时30分，签订合同时承租方须一次性交纳租赁押金20000元，投标报名时报名人须向指定账户汇入保证金20000元，到期后如承租人不续租，双方则一次性结算清租金费用并不计息地退还租赁押金。该出租方案招租须知一项载明：“1、所有标的物为现状招租，招租方不承担其他义务……2、必须按照国家规定合法经营，不得用于经营黄、赌、毒等违法行业，不得用于经营各类加工厂和其他对小区生活秩序、环境产生噪音或污染等造成影响的项目……4、承租方进行施工前，必须取得临时用地等相关手续，方可开工，否则，甲方有权采取包括单方面终止合同等形式的处理措施……”该出租方案报名方式及保证金的交纳一项载明：“……报名时需确定承租用途，不符合承租要求的不准予报名：租赁用途确定后不允许更改……”。同日，新合社区居委会填写了一份《江浦街道农村产权交易申请表》。2017年12月6日，新合社区居委会委托浦口农村产权交易中心办理土地发包事务。 2017年12月12日，润竹公司通过银行转账向新合社区居委会的账户中汇入了保证金20000元，汇款用途和附言为江北土场保证金，新合社区居委会向润竹公司出具了收据。2017年12月13日，浦口农村产权交易中心发布了编号为320111004P17120001的《江苏省浦口区农村产权交易公告》，对新合社区新三组的社区长江五桥代征土地进行招租，招租土地面积为30亩，转让期限为1年又6个月，保证金为20000元，报名时间为2017年12月13日16时34分至2017年12月20日17时00分，交易时间为2017年12月21日14时00分，交易地点为江浦街道农村产权交易服务中心。该公告注意事项一栏载明:“……报名结束后，如产生两个及以上符合条件的意向受让方，交易采用竞价方式；如只产生一个符合条件的意向受让方，由交易机构组织交易双方公开协商……6、受让方须于交易结果公示结束后7个工作日内签订合同……”。同日，润竹公司向浦口农村产权交易中心出具了一份《江苏省农村产权交易意向受让方承诺书》，其上载明：“……二、我方充分了解、接受该项目信息发布的全部内容和要求，并认真考虑了不可预计的各项风险因素，愿意承担可能存在的一切交易风险……”2017年12月8日，南京市浦口区人民政府江浦街道办事处在一份项目名称为“社区代征土地发包（新三组30亩）”且项目编号为320111004P17120001的《其他产权交易审批表项目审批表》上签字、盖章，在该审批表产权权属信息一栏中，所有权人记载为新合社区，权属类型记载为集体。 2017年12月25日，新合社区居委会（合同的甲方）与润竹公司（合同的乙方）签订了一份《临时用地租赁合同》，约定因长江五桥项目（工程）建设需要，新合社区居委会将新三组的社区长江五桥代征土地出租给润竹公司，面积为30亩，租赁期限为2018年1月1日至2019年6月30日，年租金为15000元/亩，润竹公司须支付首期租金450000元（该租金已包括地上青苗补偿、附着物补偿、临时使用土地补偿、矛盾协调费及不可预见费用），润竹公司竞标所交报名费20000元另转为合同租赁押金。该合同约定：“……第六条乙方必须取得临时用地相关手续后方可施工……（本合同是根据新合社区在南京市资产交易平台竞租发布后与江苏润竹建筑工程有限公司所签，故本合同中的未竟事宜如竟租时社区的出租方案中有说明亦可作为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。）”。2018年3月9日，润竹公司通过银行转账向新合社区居委会支付了首期租金450000元。2019年4月26日，新合社区居委会委托江苏兴天浦律师事务所向润竹公司发函，要求其支付剩余租金225000元。 另查明，新合社区居委会曾与中铁七局集团局第三工程有限公司（以下简称中铁七局第三工程公司）签订了一份《临时用地协议》，约定将案涉土地出租给中铁七局第三工程公司使用，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日。 以上事实有原告（反诉被告）新合社区居委会提供的临时用地租赁合同、会议纪要复印件、青苗发放表复印件、青苗补偿协议复印件、产权交易申请表、土地出租方案、交易项目申请表、授权委托书、产权交易公告、意向受让方承诺书、保证金收据、营业执照复印件、身份证复印件、红线图复印件、律师函，被告（反诉原告）润竹公司提供的付款回单、土方承包合同、红线图复印件、会议纪要照片打印件、土地出租方案复印件及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。根据国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》的规定，“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证，新合社区居委会系“撤村建居”后设立的基层群众性自治组织，其缺乏权利证书并不影响案涉土地权属的依法认定。本案中，案涉土地位于新合社区居委会管理的范围内，应当属于新合社区内相关集体经济组织成员集体所有，虽然新合社区居委会本身系特别法人，具有民事权利能力，但其性质为自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，而非其管理范围内土地的所有权人。润竹公司主张案涉土地已由长江五桥项目征收为国有，但其并未提供相关证据予以证明，故本院对其前述意见不予采纳。根据《江苏省农村集体资产管理条例》的规定，村民委员会改为居民委员会后，属于农村集体所有的资产的管理，依照本条例执行，故新合社区居委会依法具有管理社区内农村集体资产的职能，有权代表集体对依法属于本集体所有的资产行使占有、使用、收益和处分的权利。《江苏省农村集体资产管理条例》第二十七条规定：“农村集体经济组织依法自主决定农村集体资产经营方式，可以对农村集体资产直接经营，也可以采取发包、出租、投资入股等方式经营。”据此，新合社区居委会将所属区域内的闲置集体土地通过农村产权流转交易市场有偿出租给他人，属于依法经营管理农村集体资产，促进农村集体资产保值增值的行为，润竹公司主张新合社区居委会无权出租案涉土地且案涉合同未经居民会议或村民会议集体讨论决定而属于无效的意见，缺乏事实与法律依据，本院对此不予采纳。案涉土地的出租并非《中华人民共和国招标投标法》所规定的必须进行招标的项目，而《江苏省农村集体资产管理条例》也仅要求农村集体资产流转交易应当进入农村产权流转交易市场，故在农村产权流转交易市场交易规则允许的范围内，新合社区居委会仍有权自行选择合同的具体订立方式。根据浦口农村产权交易中心发出的产权交易公告，在报名结束后如只产生一个符合条件的意向受让方，产权交易中心可以组织双方公开协商达成交易；润竹公司未能提供证据证明此次产权流转交易因存在两个以上（含两个）符合条件的意向交易方而必须采取竞价的方式进行，故其主张案涉合同未经多方竞价订立而属于无效的意见，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。建筑垃圾处置核准属于《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》所保留的由部门规章设立的行政许可项目之一，《南京市城市管理条例》和《南京市渣土运输管理办法》对此又作出了细化规定，要求垃圾弃置场地的设置须经城市管理部门许可并禁止任何人未经核准擅自设立垃圾弃置场地，但上述规定并非影响合同效力的法律、行政法规的强制性规定。从案涉合同的订立和履行情况来看，新合社区居委会在土地出租方案和正式合同中明确要求承租人必须按照国家规定合法经营并在施工之前取得临时用地等手续，润竹公司在合同订立后也未违反规定直接使用案涉土地消纳弃土，而是主动前去相关部门办理核准手续并要求新合社区居委会提供审核所需的材料，因此，新合社区居委会与润竹公司均无规避法规规定擅自处置渣土的合意与实际行为，润竹公司主张案涉合同系以合法形式掩盖非法目的而属于无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。综上，新合社区居委会与润竹公司签订的《临时用地租赁合同》属于双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，润竹公司要求确认案涉合同无效的反诉请求，于法无据，本院对此不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 综上所述，润竹公司实际租赁土地至2019年3月31日，理应按合同约定支付租赁费，故对原告新合社区居委会诉请，本院予以支持。润竹公司的反诉请求中确认《临时用地租赁合》无效及返还租金450000元，本院不予支持。现因租赁合同已于2019年4月1日实际终止，双方在合同中对押金无任何约定，则新合社区居委会应当向润竹公司返还押金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《江苏省农村集体资产管理条例》第四条、第二十七条、第六十二条之规定，判决如下： 一、江苏润竹建筑工程有限公司支付南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会租金112500元，南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会返还江苏润竹建筑工程有限公司押金20000元，两相冲抵后，江苏润竹建筑工程有限公司于本判决发生效力后七日内支付南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会92500元； 二、驳回反诉原告江苏润竹建筑工程有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2550元，减半收取1275元，保全费1120元，合计2395元，由本诉被告江苏润竹建筑工程有限公司负担；反诉案件受理费8350收取4175元，由反诉原告江苏润竹建筑工程有限公司负担3997元，由反诉被告南京市浦口区江浦街道办事处新合社区居民委员会负担178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉2550元、反诉8350元）。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。 审判员  陈飚 二〇二〇年二月二十六日 书记员  郑银