江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5144号上诉人（原审原告）：苏州高新区名城花园业主委员会，住所地江苏省苏州市高新区狮山路277号。法定代表人：陆连生，主任。委托诉讼代理人：张江，北京德恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王常清，北京德恒（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州高新区香雪海饭店，住所地江苏省苏州市高新区玉山路名城花园南门口69幢。经营者：沈益华，总经理。委托诉讼代理人：冯海天，上海天尚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海天尚（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：荣晓峰，男，1972年1月21日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王军，男，1966年11月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，江苏苏合律师事务所律师。上诉人苏州高新区名城花园业主委员会因与被上诉人苏州高新区香雪海饭店、荣晓峰、王军排除妨害纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州高新区名城花园业主委员会的上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、根据民诉法司法解释的规定,主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被上诉方现主张争议区域已经从苏新地让合（2001）第006号《新区国有土地使用权出让合同书》及苏新国用（2001）字第0779号国有土地使用证中单独分割出去，应当由其承担举证责任。2、原审判决对于证据的采信错误。我方提供的苏新国用（2001）字第0779号国有土地使用证、（2001）第006号《新区国有土地使用权出让合同书》、（2000）063建筑设计--规划意见书、2001年2月24日的土地登记审批表、2001年2月25日苏州市苏州新区用地事务所J2001-017苏州新区宗地成果、2018年4月25日苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局档案室查档结果、2018年4月25日苏州市不动产登记中心的不动产登记查询记录，均加盖有国家机关的印章，而被上诉方提供的证据要么没有国家机关的印章，要么是复印件且缺乏国家机关的印章，还有的是只有公司印章，不应当采信。例如房产证、土地证形成时间在前，不动产登记查询记录形成时间在后，且其记载内容与不动产登记簿一致，应当以不动产登记查询记录为准；建设工程规划许可证、建设工程设计图纸批准书、关于同意名城花园南苑商办楼项目转列2003年度实施计划的批复、建设工程施工许可证、建设工程规划验收竣工测绘报告、施工图等均是复印件，未加盖原出具机关的印章；建设工程消防设计审核意见书、竣工测绘图、二期工程道路竖向布置图均是复印件，且无任何印章；中铁华铁工程设计集团有限公司苏州设计院关于名城南苑商办楼停车位设计的说明只有公司印章，且未获得国家机关的认可。综上，我方证据证明力较强，足以证明争议的区域属于全体业主共有。3、假如争议土地的使用权发生了分割、变更，相关的国家机关或者档案馆应当留存有资料。涉案土地的使用权原属于苏州新港建设集团有限公司，因为其范围内没有建筑物，不能成为享有专有权的专有部分，本质上仍然属于国有土地使用权，由于名城花园小区的房屋已经全部出售，业主专有部分之外的区域均应当归小区业主共同共有。国有土地使用权的分割，必须经过国土部门批准登记。被上诉方提供的设计、施工图纸，没有经过规划部门的批准，应当属于无效的文件。被上诉方无法举证证明涉案的土地已经单独分割出去，应当承担不利的诉讼后果。苏州高新区香雪海饭店与全体业主共同使用物业用房、共用设施，并向业委会聘用的物业公司缴纳物业费，也能证明我方上诉观点成立。苏州高新区香雪海饭店辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方和被上诉人荣晓峰、王军签订有房屋租赁合同,合法取得了涉案土地和车位的使用权。被上诉人荣晓峰、王军在一审中提供了相关的权属证明，苏州高新区名城花园业主委员会的上诉请求缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。荣晓峰、王军辩称:原审法院对于举证责任的分配是正确的，对于双方证据的认定也符合法律规定。涉案的土地并非由全体业主共有，其中规划建设的车位，苏州新港建设集团有限公司作为开发商有权出售、附赠或者出租。上诉人苏州高新区名城花园业主委员会无法提供其对于涉案土地享有使用权的确切证据，原审法院要求其和苏州新港建设集团有限公司另行诉讼进行确权，符合相关的法律规定。涉案的商办楼和土地位于名城花园小区大门外，有河流间隔，相互独立，不存在我方与其他业主共用物业用房、公共设施和部位的情况。物业公司是苏州新港建设集团有限公司聘用的，并非业委会所聘用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州高新区名城花园业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令苏州高新区香雪海饭店停止侵占名城花园全体业主共有的南门处公共区域地块，并将该地块返还给自己。2、判令苏州高新区香雪海饭店赔偿因侵占涉案地块造成的损失1万元（暂定1万元，待法院委托的评估机构评估结论作出后再行确定）。本案诉讼费、鉴定费由原审被告承担。原审法院经审理查明：名城花园小区坐落于苏州高新区，由案外人苏州新港建设集团有限公司开发建设，四至范围为东至塔园路，南至玉山路，西至索山公园，北至狮山路。小区69幢房屋为1幢7层钢混结构，位于小区南门外，与小区隔河相望，河面架设小桥，供小区居民自南门出入通行。名城花园本届业主委员会任期四年，于2016年6月2日首次备案。2007年9月13日，第三人荣晓峰、王军作为买受人与苏州新港建设集团有限公司签订编号为苏新200709130234的《商品房买卖合同》一份，约定前者以单价6500元、总价15870855元的价格向后者购买名城花园69幢房屋。在合同第一条“项目建设依据”中，双方明确：出卖人以出让方式取得位于高新区的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号ZRN02000006号。该地块土地面积191566.12，规划用途为住宅，土地使用年限自2000年10月27日至2070年10月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名名城花园69幢。建设工程规划许可证号为苏新规2003建字128号，施工许可证号为320591200307030101。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明：该商品房的用途为非住宅（商业营业用房），属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上7层，地下0层。该商品房产权登记建筑面积2441.67平方米，其中，套内建筑面积2276.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积165.14平方米。在合同附件四“合同补充协议”中，双方约定：本幢房屋为商业办公用房，于2004年建成并出租使用，目前按现状出售，出卖人在制定销售价格时已充分考虑该房屋的各项状况，一旦售出不承担任何维修责任…名城花园南入口通道东停车场、西停车场为买受人使用。买受人必须保证南入口通道的畅通（通道大小以签约时的现状为准）2007年8月17日由苏州新港建设集团有限公司、苏州名城万豪酒店管理有限公司和荣晓峰签署的《关于名城花园南商办楼（万豪酒店）销售事宜的三方协议》作为本同的附件。2007年10月10日，荣晓峰、王军作为甲方，与乙方顾忠明签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州新区玉山路名城花园南门口的名城花园69幢（原名城万豪大厦）一、二楼东面（原餐厅部分）出租给乙方，用途为开办餐饮所用，租赁期限自2007年12月1日起至2013年11月30日止。双方另对其他相关事宜进行约定。2007年12月7日，苏州高新区香雪海饭店设立，经营场所为苏州高新区玉山路名城花园南门口69幢。2008年1月4日，名城花园69幢共计22套房屋办妥所有权登记手续。22份《房屋所有权证》登记房屋所有权人均为荣晓峰，共有人均为王军，附记记载荣晓峰、王军各自配偶，“房屋状况”之“设计用途”一栏均记载“非住宅”。同年8月27日，该22套房屋办妥土地使用权登记手续。22份《国有土地使用证》登记土地使用权人均为荣晓峰、王军，“地类（用途）”一栏均记载“城镇混合住宅用地”。2013年6月20日，王军、荣晓峰作为甲方，与乙方顾忠明签订新的《房屋租赁合同》，约定甲方将名城花园69幢房屋（房产证登记面积6642平方米）出租给乙方，用于酒店及酒店业相关经营使用；甲乙双方同意将原双方房屋租赁合同（2007.10.10所签的餐饮部分房屋租赁合同）的租赁到期日即2013年11月30日调整延续至2014年8月15日止，新合同的租赁期限自2014年8月15日起至2029年8月14日止。在合同第七条“甲方的义务”中，双方约定：1、保证该房屋在租赁时没有产权纠纷及相关的债权纠纷，否则由此引发产生的乙方经营损失，由甲方承担和负责…合同第九条“租赁期间的相关费用及结算”约定：…2、物业费：该物业归属名城花园统一管理的物业楼之一，所以每年的物业管理费用，由乙方直接交付给苏州新港物业服务有限公司（该物业的管理公司），甲方全力协助配合乙方与苏州新港物业服务有限公司就该物业服务的范围、具体服务内容、责任和物业服务价格进行沟通协商确定。3、免费停车场分为东西两块，东面停车场除乙方使用外，苏州新港物业服务有限公司有部分员工公车在办公时间需要停一下，乙方需协助解决，西面停车场由乙方使用，统一管理…双方另对其他相关事宜进行约定。现名城花园业委会以69幢周边区域属小区全体业主共有为由，要求苏州高新区香雪海饭店返还涉案地块并支付使用费。另查明，2000年10月27日，苏州市苏州新区国土房产局作为出让方，与受让方苏州新区经济发展总公司签订编号为苏新地让合（2001）第006号《新区国有土地使用权出让合同书》一份，约定前者向后者出让位于苏州新区地块，面积为191566.118平方米，土地用途为住宅用地（玉山花园），土地使用权出让期限为70年，自2000年10月27日起至2070年10月26日止。同年11月30日，苏州市苏州新区规划局出具编号为（2000）063号《建筑设计——规划意见书》一份，其内容载明：建设单位新港建设集团有限公司，项目名称玉山小区，建设地点竹园路北、新升小区南，规划管理意见：一、用地范围：狮山路以南、玉山路以北、御花园以东、塔园路以西，用地面积为191566.118平方米，合287.349亩，实际尺寸、面积以实测为准…2001年2月24日，苏州新港建设集团有限公司作为上述地块的土地使用者获准土地登记审批，并办理了《国有土地使用证》，证书载明土地座落为苏州新区，用途为住宅，使用权类型为转让，终止日期为2070年10月26日，使用权面积为191566.12平方米。同年2月25日，苏州市苏州新区用地事务所编制玉山花园的《苏州新区宗地成果》，将玉山花园小区划分为玉山花园1、玉山花园2、玉山花园3三个部分，总面积为191566.118平方米，其中玉山花园3面积为7704.201平方米。上述玉山花园小区即为名城花园小区，本案诉争的地块即位于玉山花园3。又查明，2003年5、6月间，苏州市公安局向苏州新港建设集团有限公司出具编号为苏公消【2003】审字第946号《建筑工程消防设计审核意见书》，其内容如下：你公司于2003年5月29日送审的关于新建名城花园南苑商办楼建筑工程的设计施工图纸收悉，经审核，同意你公司按送审的图纸在玉山路北侧新建该工程，地下一层（泵房），地上7层，建筑高度23.5米，建筑面积6589.7平方米，二级耐火等级。具体审核意见如下…2003年6月26日，苏州市规划局、苏州市规划局苏州国家高新技术产业开发区分局就该项目出具编号为苏新规2003建字128号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为苏州新港建设集团有限公司，建设项目名称为名城花园南苑商办楼，建设位置为玉山路北，建设规模为6589.7㎡，1栋7层（地下1层）。6月27日，该项目建设工程设计施工图经苏州高新区建设局批准，图纸显示该商办楼西侧规划一个停车场、东侧规划两个停车场。同年7月3日，苏州国家高新技术产业开发区经济发展局向苏州新港建设集团有限公司出具编号为苏高新经项（2003）329号《关于同意名城花园南苑商办楼项目转列二○○三年度实施计划的批复》，其内容如下：你公司关于名城花园南苑商办楼项目开工申请收悉。我局曾以苏高新经项（2003）107号文批复你公司名城花园南苑商办楼项目立项。鉴于该工程项目前期准备工作已经基本就绪，具备了开工条件，经研究同意转列2003年度实施计划。名城花园南苑商办楼建筑面积6589.7平方米，总投资1000万元，所需资金由你公司自筹解决。同年7月9日，苏州国家高新技术产业开发区建设局出具编号为320591200307030101《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为苏州新港建设集团有限公司，工程名称为名城花园南苑商办楼，建设地址为玉山路北，建设规模为6589㎡，合同开工日期为2003年8月1日，合同竣工日期为2004年2月25日。2005年1月14日，苏州高新区测绘事务所有限公司就已完工的工程出具《建设工程规划验收竣工测绘报告》，载明名城花园南苑商办楼测图面积为7704㎡，建筑物栋数为1栋，东至河道、南至玉山路、西至御花园、北至河道。2018年4月25日，苏州市国土资源局高新区（虎丘）分局档案室出具《关于名城花园69幢查档结果》一份，其内容载明：经查询土地登记档案，名城花园69幢根据《苏州市土地分割登记操作方法》进行按幢设宗，该幢的土地使用权面积为4117.2平方米。之后进行了土地分割登记。同日，苏州市不动产登记中心虎丘分中心出具22份《不动产登记查询记录》，显示名城花园69幢被分割成面积不等的22套房屋，权利人均为荣晓峰、王军，不动产类型均为土地/房屋，权利类型均为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质均为出让，终止日期均为2070年10月26日，不动产用途均为城镇住宅用地，批准日期均为2008年8月27日。庭审中，苏州高新区香雪海饭店称其自2007年12月1日起使用涉案停车场，但当时仅使用东侧的部分停车场，其余部分是名城万豪酒店在使用；自2014年8月15日起整体使用三块停车场，有时车辆多的话，还会使用周边其他区域。名城花园业委会称其主张2014年8月15日至今东西两侧停车场的使用费，即玉山花园3地块7704.201平方米扣除69幢房屋占用的土地面积4117.2平方米，再扣除公共通道面积，具体面积以实际测量为准。荣晓峰、王军称如果法院认定苏州高新区香雪海饭店无权占有，则应当以苏州高新区香雪海饭店目前使用的停车位扣除开发商在建造时规划的停车位，再扣除按照69幢房屋建筑面积应当配置的停车位。诉讼中，双方均持原审法院开具的调查函向苏州新区规划局调取名城花园69幢房屋所涉地块的用地规划详情，规划局回复称已提供规划意见书，其他相关材料请至档案馆查询。后双方均至苏州新区档案馆查询，但未查询到上述地块的规划设计及变更材料。以上事实，有新区国有土地使用权出让合同书、建筑设计--规划意见书、土地登记审批表、苏州新区宗地成果、国有土地使用证、关于名城花园69幢查档结果、不动产登记查询记录22份、企业登记资料查询表、个体工商户设立登记申请书、房屋租赁合同两份、商品房买卖合同、建筑工程消防设计审核意见书、建设工程设计施工图纸批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、关于同意名城花园南苑商办楼项目转列二○○三年度实施计划的批复、施工图纸、建设工程规划验收竣工测绘报告、房屋所有权证22份、国有土地使用证22份、照片、视频及原审法院庭审笔录等证据证实，足以认定。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。从以上法律条文可以看出，不管是返还原物，还是排除妨害，物权法对于物权保护的前提均是：主张者对其主张的标的物必须享有物权，即为“权利人”。本案中，苏州高新区名城花园业主委员会要求苏州高新区香雪海饭店返还所占有的名城花园小区南门外停车场区域并支付使用费，则其首先应当证明该地块属小区全体业主共有。为此，其提供了土地出让合同、小区建筑设计规划意见书、土地登记审批表、宗地成果、国有土地使用证、69幢查档结果、22份不动产登记查询记录等证据，证明名城花园小区作为一个整体（住宅）规划、审批、建设并领取权属证书，69幢房屋所占有的土地及其周边地块并未办理相应的规划变更手续而自整体地块中分割出去，故理应作为整体地块的一部分，属于名城花园小区全体业主共有。但是，本案第三人荣晓峰、王军也提供了相应证据，包括：69幢房屋建筑工程消防设计审核意见书、建设工程设计施工图纸批准书、建设工程规划许可证、关于同意名城花园南苑商办楼项目转列二○○三年度实施计划的批复、建筑工程施工许可证、施工图纸、建设工程规划验收竣工测绘报告、22份房屋所有权证及22份国有土地使用证等证据，证明该69幢房屋在建设时作为商办楼单独立项、规划、审批、建设并领取了房屋性质为非住宅、土地性质为城镇混合住宅用地的权属证书。原审法院认为，综合苏州高新区名城花园业主委员会及荣晓峰、王军提供的证据，两者之间存在诸多矛盾之处，包括69幢房屋的土地性质、房屋性质及涉案地块是否曾办理过土地分割手续及规划变更手续等，因此，仅凭现有证据无法判断涉案地块的权属；要确定涉案地块的权属，须得苏州高新区名城花园业主委员会与该小区的建设单位苏州新港建设集团有限公司通过另行诉讼解决，不宜在本案中直接确认权属。现69幢房屋所有权人荣晓峰、王军基于其与苏州新港建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》取得涉案地块的土地使用权，而苏州高新区香雪海饭店基于其与荣晓峰、王军签订的《房屋租赁合同》合法占有涉案地块，在涉案地块权属最终确定前，不宜在本案中先行判令苏州高新区香雪海饭店向苏州高新区名城花园业主委员会返还土地并支付使用费，以免该结果与将来可能产生的确权结果相悖。综上，本案中，在苏州高新区名城花园业主委员会并未就涉案地块归小区全体业主共有进一步举证的情况下，其应承担举证不能的不利后果，因而原审法院对其全部诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回苏州高新区名城花园业主委员会全部诉讼请求。案件受理费50元，由苏州高新区名城花园业主委员会承担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。根据涉案房屋的权属登记信息，房屋状况的设计用途为非住宅性质，所占有土地的地类（用途）为城镇混合住宅用地，说明涉案的土地与名城花园小区其他部分的普通住宅用地，存在一定的区别。但是涉案的名城花园69幢房屋在建设过程中，未严格按照有关规定办理完善规划变更及土地分割等手续，导致双方提供的证据材料存在相互矛盾的情况。原审法院综合考量本案实际情况，建议苏州高新区名城花园业主委员会与开发商苏州新港建设集团有限公司另案诉讼，待相关权利归属问题明确之后再另行主张权利，实体处理并无不当，亦不损害当事人的合法权益。苏州高新区名城花园业主委员会的上诉请求依据尚不充分，本院二审碍难支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州高新区名城花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇二〇年二月二十一日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。