北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15944号原告：张竹友，女，1982年1月7日出生，汉族，北京航天世纪投资咨询有限公司工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李赞祥，北京欣国律师事务所律师。委托诉讼代理人:张琦（原告张竹友之父），男，住北京市房山区。被告：高颖，女，1979年9月24日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。法定代理人：田忠学（被告高颖之夫），男，1978年4月1日出生，汉族，住北京市顺义区。原告张竹友与被告高颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张竹友及其委托诉讼代理人李赞祥、张琦、被告高颖及其法定代理人田忠学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高颖向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付暂时计算至2019年10月18日的违约金322000元。事实和理由：一、被告未将涉案房屋内案外人王林斌户口迁出，违反合同约定，构成违约。2013年7月28日原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同签订后，原告支付了89万元购房款，原告于2013年8月办理了北京市房山区xx房屋过户手续，房屋已交付原告使用。依据双方签订的合同第九条（三）约定：“出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。2018年5月6日原告将涉诉房屋出售给案外人张锡乾、于静美夫妻，2018年8月份案外人张锡乾、于静美办理了过户手续，合同也约定了户口迁出义务及未迁出的违约责任。2018年10月19日原告经向房山区公安分局拱辰派出所查询，2013年7月28日涉诉房屋内登记有案外人王林斌户口，至今没有迁出，逾期时间已超出五年有余。原告多次与被告联系，要求她及时将房屋内案外人王林斌户口迁出，被告至今未能将户口迁出，导致原告损失巨大，卖房款不能全款收到，还要承担巨额违约金。依据合同法规定，原、被告签订的合同合法有效，应受到法律保护，被告应依照合同约定，及时承担支付违约金的责任，综上，原告为维护自己的合法权益，特请法院支持原告的诉讼请求。高颖辩称，在被告签订合同的时候，被告是无民事行为能力人，在被告做民事重大事件的时候，要有监护人签字认可，所以我认为房屋买卖合同无效。在本案涉及的买卖合同已经超过了三年的诉讼时效，从2013年7月到今天已经6年了，在这个期间原告从未联系过我们，在2018年卖房子的时候才跟我们说，卖房子的时候被告已经离婚了，那么被告没有权利让自己的前夫迁出户口，在这个案子中，被告已经如期按照合同约定在7日内将户口迁出，6年了在原告卖房子的时候才提出来户口迁出的事情，我认为在这个合同中没有赔偿依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，张竹友提交房屋买卖合同（张竹友与高颖签订）、常住人口信息查询打印表、房屋买卖合同（张竹友与于静美、张锡乾签订）、补充协议、民事起诉状。高颖对其与张竹友签订的房屋买卖合同、常住人口信息查询打印表的真实性予以认可，本院亦予以确认，对于高颖有异议的房屋买卖合同（张竹友与于静美、张锡乾签订）、补充协议、民事起诉状，因张竹友均提交了原件，本院对其真实性亦予以认可。高颖提交顺义区残疾人联合会证明、市政一卡通、网页信息，对于残疾人证、市政一卡通的真实性张竹友不持异议，对于张竹友有异议的顺义区残疾人联合会证明、网页信息，因顺义区残疾人联合会证明为原件，本院对其真实性予以确认，对于网页信息，在高颖未出示原始载体的情况下，本院对其真实性暂不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2013年7月28日，张竹友（买受人、乙方）与高颖（出卖人、甲方）经北京华熙房地产经纪有限公司居间签订了《存量房屋买卖合同》，约定高颖将北京市房山区xx室的房屋出卖给张竹友，成交价为890000元，合同第一条第（六）项中写明该房屋内有户口。第九条权属转移登记第（三）项约定出卖人未按本合同第七条约定的时间向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续的，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币2000元的违约金；户口迁出逾期超过30日的，出卖人还应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，除户口迁出一项外，合同约定的其他事项双方均已履行完毕，高颖将自己户口从涉案房屋内迁出，然房屋内仍有高颖前夫王林斌户口未迁出，高颖称与张竹友签订房屋买卖合同时并未将该情况告知张竹友，后2018年5月6日，张竹友与案外人张锡乾、于静美签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定张竹友将北京市xx室的房屋出卖给张锡乾、于静美，该合同第十条户籍迁出项下（一）约定该房屋现无户籍登记……（四）约定如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。张竹友称在其与张锡乾、于静美办理物业交割时经双方查验方知房屋内有王林斌户口未迁出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高颖称签订合同时患有精神疾病，属于无民事行为能力人，故涉案房屋买卖合同应属无效，并申请对签订合同时的民事行为能力进行鉴定，然无鉴定机构可以鉴定，而民事行为能力须经专业机构予以认定，单凭高颖提交的病历材料本院无法对高颖签订合同时的民事行为能力进行认定。且高颖即便签订房屋买卖合同时行为能力受限，对于房屋买卖合同此等重大事宜其法定代理人应当知晓，然其在卖房之后长达7年左右的时间并未提出异议，双方签订的房屋买卖合同的其他事项也均已履行完毕，故此种情形下双方签订的房屋买卖合同应认定有效为宜，对于高颖的抗辩本院不予采纳。关于高颖抗辩的诉讼时效一事，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。因高颖承认出售房屋时未将房屋内的户口情况明确告知张竹友，在案亦无证据证明张竹友在再次出售房屋之前已经知晓王林斌户口未迁出的情况，根据张竹友提交的证据显示其再次出售房屋的时间为2018年，距今尚未超过法律规定的诉讼时效，且王林斌户口未迁出的状态一直持续至今，故本案中张竹友的起诉并未超过诉讼时效。根据双方合同约定，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关的户口迁出的，出卖人应支付买受人违约金。本案中虽然高颖已将自己户口迁出，但其前夫王林斌亦是曾与高颖有法律关系的个体，其前夫户口迁入房屋内也与双方曾是夫妻关系相关联，故高颖应按照双方合同约定向张竹友支付王林斌户口未迁出的违约责任。张竹友主张暂且计算至2019年10月18日，但根据其提交的证据显示2018年5月6日其已将房屋再次出售，故本院暂且支持到2018年5月6日，2018年5月6日张竹友如继续产生损失可另行起诉。因双方约定的违约金标准过高，且张竹友在与高颖签订房屋买卖合同时亦有义务核查房屋内户口情况，然其直至2018年再次出售时方知户口未迁出情况，对于损失发生亦存在未尽到谨慎审查义务的过错，本院根据双方过错程度、本案实际履约情况、张竹友损失情况对违约金予以调整，酌情确认截至2018年5月6日高颖支付张竹友违约金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、高颖于本判决生效后十日内给付张竹友违约金20000元。二、驳回张竹友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6130元，由张竹友负担5747元（已交纳），由高颖负担383元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  白荣连人民陪审员  刘寿萍二〇二〇年二月十七日书 记 员  张 雪