福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再483号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福建大丰投资集团有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇城门街399号19#楼。 法定代表人：PeterNickerson，董事长。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：福建五丰大商场有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路118号宏杨新城3号楼17层、18层。 法定代表人：赵熙，董事长。 上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：龙宇飞，福建远东大成律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：福建东百集团股份有限公司，住所地福建省福州市八一七北路84号。 法定代表人：施文义，董事长。 委托诉讼代理人：苏小榕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张罕溦，福建拓维律师事务所律师。 再审申请人福建大丰投资集团有限公司（以下简称大丰公司）、福建五丰大商场有限公司（以下简称五丰公司）因与被申请人福建东百集团股份有限公司（以下简称东百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终4466号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月10日作出（2019）闽民申1192号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大丰公司、五丰公司申请再审请求：撤销二审判决第一项、第四项，依法改判东百公司立即支付大丰公司、五丰公司房屋占有使用费4353950元（暂计至2017年3月15日，之后的房屋占有使用费以月租金870790元为计算标准，从2017年3月16日计算至东百公司实际交还租赁房屋及附属设施、设备之日止），租赁房屋及附属设施、设备交还前，租赁房屋范围内发生的物业管理费、水费、电费、空调费以及应由租赁房屋分摊的水费、电费、空调费由东百公司承担，本案一审、二审案件受理费由东百公司承担。事实和理由：（一）二审判决认定案涉房屋一层、二层、三层已于2016年10月17日交还大丰公司、五丰公司，与事实不符。1.大丰公司、五丰公司之所以选择作为共同的出租人与东百公司签订合同，目的就是以“一次性整体出租”这一最符合公司利益的方式，将一层至五层房屋全部租赁给东百公司使用。因此，租赁期限届满后，东百公司亦应将前述房屋一次性整体交还大丰公司、五丰公司。2.合同第1.1条对“租赁房屋”的范围作了明确约定，第18.1条则约定租赁期限届满后，东百公司应于15天内将“租赁房屋”交还，本案二审法庭调查中东百公司对于前述“租赁房屋”是否为“一个概念”亦作出肯定回答，可见合同对东百公司应一次性交还全部房屋的约定是明确的。二审判决认定合同“未明确约定返还租赁物必须整体移交”没有根据。3.案涉房屋转移占有的一个重要标志就是移交钥匙，双方当事人签署的《元洪城第四区房产移交验收状况表》充分说明案涉房屋并未移交大丰公司、五丰公司占有。二审判决认定案涉房屋“属于敞开式店面、商场”且其中第一至三层已移交毫无根据。4.交还租赁房屋系东百公司应履行的合同义务，由此产生的举证责任亦应由东百公司承担，但东百公司就此提交的证据不仅无法证明其已交还房屋，反而证明案涉房屋仍由东百公司占用。（二）东百公司应自2016年10月16日（案涉合同约定的房屋交还日）起至实际整体交还房屋之日止，按照评估机构确定的每月870790元市场租金标准向大丰公司、五丰公司支付房屋占有使用费。（三）即使二审判决关于案涉房屋第一至第三层已交还的认定成立，该判决以案涉房屋的套内使用面积乘以折扣后的租金单价计算第四、第五层房屋的占有使用费错误。且该错误导致东百公司可以通过不诚信的违约行为，获取不当利益。1.评估报告确定的每月租金单价，对应的计量单位是租赁房屋的建筑面积。二审判决对该评估的租金单价予以确认，但在认定第四、第五层房屋的占有使用费时，却以房屋的套内使用面积进行计算，导致第四、第五层的占有使用费比评估结论减少了31%，损害了大丰公司、五丰公司本可以获得的出租利益。2.如果法院支持可以分层交还各层租赁房屋，则各层房产应按各层单独出租评估价不能按整体出租即市场价的70%计算该层房屋占有使用费。3.东百公司于2010年11月23日将案涉第五层房屋全部转租给福州滨江荣誉酒楼有限责任公司（以下简称滨江荣誉公司）使用，租赁期限为15年，根据该双方签订的合同，东百公司目前可以从滨江荣誉公司收取每月156307元的转租租金，该金额远远大于二审判决认定的86285元占有使用费。东百公司可以通过其违法转租的行为，获取每月7万多元的不当利益。（四）案涉房屋至今仍由东百公司占用，根据案涉合同约定，截至房屋整体交还之日止所发生的物业管理费、水费、电费、空调费以及应由租赁房屋分摊的水费、电费、空调费，应由东百公司承担。大丰公司、五丰公司的该项请求属于确认之诉，并不涉及具体金额，二审判决不予支持错误。 东百公司辩称：（一）二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确。2016年10月17日，大丰公司、五丰公司及东百公司就案涉房产进行移交验收，除四层办公室场所以及五层出租给滨江荣誉公司的部分未交还外，其余部分东百公司均已交还，各方于当日签署的《元洪城第四区房产移交验收状况表》清楚载明这一事实状况。二审法院曾进行现场勘查，确定案涉房屋为清空、开放、闲置状态，无论整体还是单独利用均不存在任何障碍。案涉商场一层大门并未上锁，任何人均可自由进入，一至三层以及四层除办公场所之外的部分均处于清空并闲置的状态。因此案涉房屋一至三层及四层除办公场所之外的部分已经清空交还，东百公司并未占用，不应就未占用部分房屋支付占有使用费。（二）本案房屋占有使用费本应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定按合同约定的租金标准计算，现通过评估确定的价格已经远远高于合同约定的租金增长标准，二审判决确定的占有使用费标准具有合理性。（三）本案大丰公司、五丰公司的损失完全是因为其自身怠于利用租赁物导致，应自行承担一至三层及四层除办公场所部分的租赁物的租金损失。东百公司从第五层房屋转租中获得的租金差额收益，系由东百公司自身招商和运营能力产生的合理利润，并非所谓不正当利益；且东百公司已多次表示愿将这一利益让渡给大丰公司、五丰公司，因对方拒绝方才至今未做变更。（四）大丰公司、五丰公司主张的水费、电费没有事实和法律依据，二审判决驳回其该项诉讼请求正确。（五）东百公司多次向大丰公司、五丰公司发函告知已经腾空案涉房屋四层区域，大丰公司、五丰公司亦向东百公司发函要求根据二审判决确定的金额支付占有使用费、评估费，并提供了相应收款账户信息，东百公司已经按照要求全额支付二审判决确定的款项，本案已经案结事了。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，且已经实际履行完毕，请求驳回大丰公司、五丰公司的再审申请。 大丰公司、五丰公司向一审法院起诉请求：1.东百公司立即支付大丰公司、五丰公司房屋占有使用费4353950元（暂计至2017年3月15日，之后的房屋占有使用费以月租金870790元为计算标准，从2017年3月16日计算至东百公司实际交还租赁房屋及附属设施、设备之日止）；2.租赁房屋及附属设施、设备交还前，租赁房屋范围内发生的物业管理费、水费、电费、空调费以及应由租赁房屋分摊的水费、电费、空调费由东百公司承担；3.东百公司赔偿大丰公司、五丰公司因司法鉴定支付的评估费50000元；4.本案全部诉讼费用由东百公司承担。 一审法院认定事实：坐落于台江区元洪城商场综合一层11#、12#、16#店面所有权于2000年11月2日登记于大丰公司、五丰公司名下，记载建筑面积2917.19平方米，共有面积932.93平方米。坐落于台江区元洪城商场11商场（位于第二层）所有权于2005年12月13日登记于大丰公司的名下，记载建筑面积3549.41平方米，共有面积1135.11平方米。坐落于台江区元洪城商场07商场（位于第三层）所有权于2005年12月27日登记于大丰公司的名下，记载建筑面积3696.34平方米，共有面积1182.1平方米。坐落于台江区元洪城商场07商场（位于第四层）所有权于2005年12月20日登记于五丰公司的名下，记载建筑面积3375.8平方米，共有面积1079.59平方米。坐落于台江区元洪城商场10商场（位于第五层）所有权于2005年12月20日登记于五丰公司的名下，记载建筑面积3730.94平方米，共有面积1193.16平方米。 2007年1月1日，大丰公司为甲方出租方，五丰公司为乙方出租方，东百公司为丙方承租方，签订了《房屋租赁合同》，内容为甲乙两方将其拥有合法产权的位于福州市台江区元洪城商场四区地上一层至地上五层之房屋（以下简称租赁房屋）出租给丙方，租赁房屋的具体位置范围为元洪城商场综合一层至综合五层平面图之红线标志内。租赁房屋共计建筑面积17269.68平方米，共计使用面积11746.79平方米（其中元洪城商场综合一层房号为11#、12#之两间店面的合计使用面积为150.13平方米）。租赁房屋之地上一层（含11#、12#之两间店面）产权的52%为甲方拥有、48%为乙方拥有，其使用面积共为1984.26平方米；租赁房屋之地上二层及三层产权为甲方独自拥有，其使用面积共为4928.54平方米，租赁房屋之地上四层及五层产权为乙方独自拥有，其使用面积共为4833.99平方米。本合同期限为9年零9个月，自2007年1月1日起至2016年9月30日止。合同期满后丙方如要求续租，应于合同期满前三个月向甲乙两方发出续租要约，在同等条件下丙方有优先继续承租权，丙方续租需经甲乙丙三方重新签订租赁合同。甲乙两方最迟应于2007年1月1日前向丙方交付租赁房屋，并从2007年1月1日起开始计算各楼层的免租期：地上一层（不含11#、12#两间店面）至地上三层的免租期限为5个月，地上四层至地上五层的免租期限为11个月。其中5.2款约定“免租期内租赁房屋范围内所发生的水费、电费、空调费、电讯费、装修费、设施维修费以及物业管理公司针对该租赁房屋收取的管理费、卫生费、大楼公共费用对该租赁房屋的分摊等所有费用均由丙方承担”。甲乙两方自租赁房屋免租期届满时开始计收租金，丙方按以下约定分别向甲、乙两方交纳房屋租金：地上一层（含11#、12#两间店面）租金的52%向甲方交纳，48%向乙方交纳；地上二层至地上三层的租金向甲方交纳，地上四层至地上五层的租金向乙方交纳。丙方租赁元洪城商场综合一层之11#、12#两间店面，不计免租期。除租赁房屋地上一层之11#、12#两间店面外，其他租赁房屋范围的租金标准为人民币16元/月/平方米使用面积，各楼层自其免租期满开始计收租金满两年后，租金标准上浮5%，此后租金标准每两年上浮一次，每次上浮5%。租赁房屋地上一层之11#、12#两间店面租金标准为60元/月/平方米，从2007年1月1日房屋交付丙方时起开始计收租金。房屋交付丙方两年后，租金标准上浮5%，此后租金标准每两年上浮一次，每次上浮5%，本合同期内5.2款所列的租赁房屋范围内产生的各类费用由丙方另行承担，不得从租金内扣减。租赁房屋的房产税、土地税、租赁所得税等由甲乙两方各自负责缴纳。本合同签订后30日内，丙方应向甲乙两方交付相当于全部租赁房屋3个月租金额的履约保证金，共计583663元，甲乙双方一致同意丙方的履约保证金可统一交付给乙方。丙方若提供财产抵押作为履约担保，该抵押财产价值不应低于前述金额，且应向抵押财产所在地的有关政府管理部门办理抵押登记手续。本合同期满后若丙方未续约，甲乙两方应于丙方交还房屋后10日内无息退还丙方的履约保证金或解除丙方的财产抵押。本合同签订后30日内，丙方应向甲乙双方交付相当于全部租赁房屋一个月租金额的房屋及3.1条款所列房屋原有附属设施使用维修押金，共计人民币194554元，甲乙双方一致同意丙方的设施维修押金可统一交付给乙方。本合同期满后若丙方未续约且房屋及原有附属设施状况保持完好，甲乙两方应于丙方交还房屋后10日内无息退还此项押金。本合同期满后若房屋或原有附属设施存在损坏丙方未予修复，则不退还此押金。本合同因故解除或合同期满后甲乙丙三方决定不再续签的，丙方应在合同期满或解除后15天内将租赁房屋交还甲、乙两方。丙方设置或存放于租赁房屋内的可移动设施、物品须在本合同期满后或解除日后15天内清理完毕，否则视为丙方放弃所有权，甲乙两方有权处理。该合同还约定了其他事宜。东百公司按合同约定向大丰公司、五丰公司缴纳了履约保证金、附属设施维修押金。现大丰公司、五丰公司向一审法院提出上述诉请，经询问，大丰公司、五丰公司并未诉请东百公司腾房。 2016年6月27日，东百公司向大丰公司、五丰公司发出《关于元洪商场四区房屋续租问题的回函》，内容为“贵司《关于元洪商场第四区房屋续租问题的联络函》已收悉。2007年1月1日，贵我双方签订《房屋租赁合同》，约定我司向贵司租赁位于福州市台江区元洪商场四区地上一层至地上五层之房屋，租赁期限至2016年9月30日止。现经我司慎重考虑，我司决定不再续租上述元洪城商场四区房屋，待租赁期限届满时，我司将按照合同约定期限及要求将租赁房屋交还贵司，请贵司届时配合办理租赁履约保证金及押金的退还手续。在此，我司对近十年来贵司对我司租赁工作的积极支持和配合表示衷心的感谢，亦希望未来贵我双方有更好的合作机会共赢发展。”2016年10月14日，大丰公司、五丰公司分别向东百公司发出《房屋交接事宜联络函》，内容为“贵我双方签署的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日期满终止，依合同约定贵司需于2016年10月15日前向我司移交房屋。我司已收到贵司2016年10月10日发来《租赁房屋交还通知书》，但因至今设于我司房屋元洪商城第四区第五层的营业项目仍未依约撤场，亦未收到贵司打算单独续租该楼层之任何意向，因此目前显然不具备提前进行房屋查验交接之条件。鉴于合同约定的贵司向我司交还整体房屋的最后期限到达之后，10月16日为星期日，现请贵司于10月17日上午10时指派代表与我司人员在元洪商城四区一层会合进行房屋交接，并请通知物业管理公司人员到场配合查看水电等当前计量情况。届时若房屋整体交接状况无异常，我司可视同贵司已如约按时交还房屋”。2016年10月17日，双方签订了《元洪城第四区房产移交验收状况表》，对一层11#、12#店面，一层、二层、三层、四层的建筑主体，门窗，电梯，消防管路，空调管路、供电控制、计量、四围通道等进行了验收，第四层建筑主体中载明“四楼东面东百占用……作为办公场所”，对五层提出滨江荣誉公司目前正常营业，五层房产未验收。其它：四区1-4层水表：000064（闽制00000248），2.钥匙暂时未移交；3.扶梯的维保资料与年检资料暂时未移交；4.四区空调冷冻水计量表在乐天百货改造时已拆除；5.四、五区之间电梯目前未使用。参加验收代表签字一栏中东百公司、大丰公司、五丰公司均有代表签名，其中房屋交接验收时间一栏填有“2016.10.17”。2016年11月3日，大丰公司、五丰公司向东百公司作出《违约通知函》，内容为“贵我双方于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日期满终止，双方不再续约。按照《房屋租赁合同》第十八条第一款约定，贵司应在合同期满后15天内（即2016年10月15日前）将租赁房屋交还我司。但截止目前，贵司仍未依约向我司整体交还租赁房屋，贵司之行为已违反《房屋租赁合同》之约定。故发本通知函要求贵司：1、请尽快依《房屋租赁合同》约定向我司整体交还位于台江区台江路95号元洪城商场四区地上一至五层之房屋。2、从2016年10月1日起至向我司整体交还租赁房屋之日止，按55元/月/平方米建筑面积向我司支付元洪城四区一至五层共计17269.68平方米之房屋租金。”2016年11月8日，东百公司作出《复函》，其中内容为“贵我双方于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月30日到期终止，我方已于2016年10月10日向贵方发出《租赁房屋交还通知书》，明确表示根据《房屋租赁合同》第18.1条约定将所承租的房屋交还贵方。至于租赁房屋内遗留的可移动设施、物品及因装修而形成附着的固定设施和物品，根据《房屋租赁合同》第18.2条、18.3条约定，我方已放弃所有权，贵方可根据合同约定自行处置。有鉴于此，我方已全面履行了合同约定的租赁房屋交还义务，并不存在违约情形，贵方无权向我方主张房屋租金，更何况贵方来函所主张的房屋租金明显与《房屋租赁合同》不符，没有法律与事实依据……”。2016年11月25日，大丰公司、五丰公司向东百公司作出《关于要求立即履行交还租赁房屋义务的催告函》，其中内容为“……鉴于贵我双方所签订的《房屋租赁合同》的租赁标的物是元洪城商场四区地上一至五层之房屋（建筑面积共计17269.68平方米）及附属设施、设备，为整体出租，贵司在租赁期满后应交还的租赁房屋应为全部租赁标的物（包括房屋、设备、设施等），贵司如未能按合同约定时间和要求交还全部租赁标的物即构成违约。租赁房屋五层整层及四层部分房屋至今并未腾空，仍由贵司占有、管理和使用，且处于经营和办公状况，我方认为该部分房产现状不属于《房屋租赁合同》第18.2条约定的“可移动设施、物品”未清理的情形，贵司以“放弃所有权”替代贵司应履行的租赁房产腾空与移交义务无法律和合同依据，贵司的2016年11月8日《复函》称贵司已经全面履行了合同约定的租赁房屋的交还义务毫无事实依据。贵司对于租赁房产拆改部分及附属设备损坏未予修复亦违反了《房屋租赁合同》第18条约定。为此，我方郑重通知贵司如下：1、请贵司务必在2016年12月5日前将租赁房产（整体）腾空，按《房屋租赁合同》要求交还我司，包括但不限于可移动设施、设备、物品的搬离；人员全部撤离；建筑物拆改部分及损坏设施、设备修复等……”。2016年12月5日，东百公司向大丰公司、五丰公司作出《复函》，内容为“贵方向我方发来《关于要求立即履行交还租赁房屋义务的催告函》，称我方未履行租赁房屋返还义务。现针对贵方来函答复如下：贵我双方于2007年1月1日签订的……贵我双方亦已于2016年10月17日进行了相应的移交验收，并签署了《元洪城第四区房产移交验收状况表》。至于租赁房屋内遗留的可移动设施、物品及因装修而形成附着的固定设施和物品，根据《房屋租赁合同》第18.2条、18.3条约定，我方已明确表示放弃所有权，贵方可根据合同约定自行处置。有鉴于此，我方已经全面履行了合同约定的租赁房屋交还义务，并不存在违约情形，贵方存在缺乏事实及法律依据”。 诉讼中，大丰公司、五丰公司提出：本案案涉租赁一层11#、12#、16#店面，建筑面积总计为2917.19平方米。11#、12#店面（建筑面积合计约220.7平方米）仍由东百公司使用，16#店面（建筑面积约2696.49平方米）在2016年10月17日各方共同查验时，虽已腾空，但存在诸多未修复的情况和问题，且不符合大丰公司、五丰公司整体返还租赁物的要求，该16#店面至今未交还，2016年10月17日之后的情况其无从得知。二层商场建筑面积为3549.41平方米、三层商场建筑面积为3696.34平方米，在2016年10月17日各方共同查验时，虽已腾空，但存在诸多未修复的情况和问题，且不符合整体返还租赁物的要求，该两层商场至今未交还，2016年10月17日之后的情况其无从得知。四层商场建筑面积为3375.8平方米，在2016年10月17日各方共同查验时，有部分房屋（建筑面积不详）仍由东百公司占用作为办公场所，其他部分虽已腾空，但存在诸多未修复的情况和问题，且不符合整体返还租赁物的要求，该部分商场至今未交还，2016年10月17日之后的情况其无从得知。五层商场建筑面积为3730.94平方米，目前仍由案外人滨江荣誉公司作为酒楼正常营业使用。 一审法院判决：一、东百公司应当向大丰公司、五丰公司支付自2016年10月16日起至东百公司向大丰公司、五丰公司腾空交付台江区元洪城商场07商场（位于第四层）、台江区元洪城商场四层07商场的占有使用费按89552元/月计算至交付该07商场之日止，台江区元洪城商场五层10商场的占有使用费按86285元/月计算至交付该10商场之日止，2016年10月16日起至本判决生效之日止的占有使用费，东百公司应在本判决生效之日起十日内支付；本判决生效第二日起至东百公司腾空交付上述商场之日止的占有使用费，由东百公司每月支付一次，在每月月底支付）；二、驳回大丰公司、五丰公司的其他诉讼请求。 大丰公司、五丰公司不服一审判决，上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判支持大丰公司、五丰公司的一审诉讼请求；（二）本案一审、二审案件受理费由东百公司承担。 东百公司不服一审判决，上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，改判东百公司应当向大丰公司、五丰公司支付自2016年10月16日起至东百公司向大丰公司、五丰公司腾空交付台江区元洪城商场07商场（位于第四层）中的377.18平方米及10商场（位于第五层）之日止，按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费；（二）维持一审判决第二项；（三）本案一审诉讼费用依法判决，二审诉讼费用由大丰公司、五丰公司承担。 二审法院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，2010年11月23日，东百公司委托其控股的福建东百元洪购物广场有限公司与滨江荣誉公司签订《租赁合同书》，将案涉第五层房屋转租给滨江荣誉公司使用，租赁期限为15年，自2010年8月10日起至2025年8月9日止。 二审法院认为，在案涉租赁合同期满后，因东百公司决定不再续租，案涉租赁合同于2016年9月30日终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，东百公司应当将案涉房屋一至五层返还给出租方五丰公司和大丰公司。案涉合同未明确约定返还租赁物必须整体移交，因案涉房屋一至五层各有独立的房屋所有权证，且租赁物属于敞开式店面、商场，案涉房屋各层均可分割独立使用，故租赁物分层独立移交不违反合同约定。根据2016年10月17日三方当事人共同签署的《元洪城第四区房产移交验收状况表》，案涉第一至三层的租赁物处于清空闲置状态，东百公司已经于2016年10月17日向五丰公司和大丰公司移交了该部分的租赁物。东百公司未占有使用该部分租赁物，大丰公司、五丰公司诉请东百公司支付案涉第一至三层的租赁物的房屋占有使用费，无事实和法律依据，二审法院不予支持。案涉第四层的租赁物系同一产权记载，东百公司仅部分腾空不符合移交条件，应视为双方对案涉第四层租赁物未完成交接。案涉第五层租赁物至今仍未进行移交。东百公司在合同期满后继续占用案涉第四、五层租赁物，构成违约，依法东百公司应向大丰公司、五丰公司支付第四、五层租赁物的房屋占有使用费。东百公司主张其仅应支付第四层未腾空部分和第五层的房屋占有使用费，二审法院不予支持。关于房屋占有使用费计算标准，原合同约定除第一层外其他房屋租金以使用面积计算租金面积，一审法院依据相应的评估报告的租金单价评估价格、以使用面积确定房屋占有使用费计算标准，有事实依据。大丰公司、五丰公司主张租金过低，无证据证明，二审法院不予支持。租赁房屋所涉及的物业管理费、水费、电费、空调费的数额目前尚不明确，东百公司缴纳的维修保证金、履约保证金亦未作处理，就上述各项费用，大丰公司、五丰公司可待东百公司全部腾房时另行主张权利。东百公司违约，大丰公司、五丰公司因本案评估支出的费用50000元，应当由东百公司承担。一审判决对评估费负担认定错误，二审法院依法予以改判。 综上所述，大丰公司、五丰公司上诉请求部分成立，予以支持；东百公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。二审法院判决：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1521号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初1521号民事判决第二项；三、福建东百集团股份有限公司于本判决生效后十日内支付福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司评估费50000元；四、驳回福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司其他诉讼请求；五、驳回福建东百集团股份有限公司的上诉请求。 围绕当事人的申请再审请求，结合在案证据和各方的诉辩意见，本院对一、二审判决查明的事实予以确认。再审另查明，东百公司于2019年1月1日向大丰公司、五丰公司发函，告知第四层租赁物已腾空并定于2019年1月14日向二公司交还该层房屋。同时，东百公司已按二审判决向大丰公司、五丰公司支付房屋占有使用费及评估费共计5531021.5元。 本院再审认为，大丰公司、五丰公司与东百公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。合同期满后，因东百公司明确表示不再续租，案涉合同于2016年9月30日终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定和案涉合同约定，东百公司应当于2016年10月15日之前将案涉房屋返还给大丰公司和五丰公司。因案涉合同未明确约定返还租赁物必须整体移交，且案涉房屋一至五层各有独立的房屋所有权证并属于敞开式，各层均可分割独立使用，故租赁房屋分层独立移交不违反合同约定，大丰公司、五丰公司主张案涉房屋应整体一次性返还依据不足，本院不予采信。根据大丰公司、五丰公司与东百公司三方于2016年10月17日共同签署的《元洪城第四区房产移交验收状况表》记载内容，可以认定东百公司已于当天向大丰公司、五丰公司移交了案涉第一至第三层租赁物。东百公司于2019年1月1日向大丰公司、五丰公司发函，告知第四层租赁物已腾空并定于2019年1月14日向二公司交还该层房屋。大丰公司、五丰公司确认收到该函，但并未按时到场接收，亦未举证证明该层租赁物不符合交接条件，应视为东百公司于2019年1月14日向大丰公司、五丰公司移交了案涉第四层租赁物。因东百公司返还第四层租赁物在合同约定返还房屋的期限之后，且东百公司目前还占有使用第五层租赁物，故东百公司应支付四层租赁物的房屋占有使用费自2016年10月16日起至2019年1月14日止，支付五层租赁物的房屋占有使用费自2016年10月16日起至东百公司实际腾空交付之日止。大丰公司、五丰公司诉请东百公司还应支付第一至第三层租赁物的房屋占有使用费，缺乏依据。关于房屋占有使用费的标准，一审法院依大丰公司、五丰公司申请，委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋的市场租金进行评估并作出《房地产估价报告》。根据该评估报告，案涉房屋第四、第五层市场租金分别为131656元/月、126852元/月，由此计算出第四层租赁物的占有使用费共计3550323.5元（131656元/月×26月+131656元/月×29/30月），第五层租赁物的占有使用费自2016年10月16日起按126852元/月的标准计算至东百公司实际腾空交付之日止。二审判决以案涉房屋的使用面积计算占有使用费不当，本院予以纠正。大丰公司、五丰公司的该项申请再审理由成立，予以采纳；其还主张各层单独租赁的评估价不应按整体租赁的折扣率70%计算依据不足，不予采信。关于大丰公司、五丰公司在本案中支出的评估费用50000元，因东百公司违约，该项费用应由东百公司承担。鉴于东百公司在二审判决作出后已向大丰公司、五丰公司支付房屋占有使用费及评估费5531021.5元，可抵扣应付第四层租赁物占有使用费及评估费，所余款项1930698元（5531021.5元-3550323.5元-50000元）在东百公司应付的第五层租赁物占有使用费中予以抵扣，故大丰公司、五丰公司关于要求东百公司支付第四层租赁物占有使用费及评估费的诉讼请求因东百公司已经支付，已无处理必要，本院不予支持。鉴于案涉房屋所涉及的物业管理费、水费、电费、空调费的数额目前尚不明确，东百公司缴纳的维修保证金、履约保证金亦未作处理，对于上述各项费用可另行主张。 综上，大丰公司、五丰公司的再审申请请求部分成立，予以支持。一、二审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终4466号民事判决； 二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2017）闽0103民初字第1521号民事判决； 三、福建东百集团股份有限公司应当按126852元/月向福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司支付自2016年10月16日起至福建东百集团股份有限公司向福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司腾空交付台江区元洪城商场10商场（位于第五层）之日止的占有使用费（2016年10月16日起至本判决生效之日止的占有使用费，福建东百集团股份有限公司应在本判决生效之日起十日内支付，东百公司已支付的占有使用费1930698元应予抵扣；本判决生效第二日起至福建东百集团股份有限公司腾空交付上述商场之日止的占有使用费，由福建东百集团股份有限公司每月支付一次，在每月月底支付）； 四、驳回福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费42031元，由福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司负担29218元，福建东百集团股份有限公司负担12813元。二审案件受理费42031元，由福建大丰投资集团有限公司、福建五丰大商场有限公司负担29218元，福建东百集团股份有限公司负担12813元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  林锦斌 审 判 员  张 挺 代理审判员  周晓芳 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  林 阳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。