江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初12815号原告：上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道团氿花园11-1幢88号，统一社会信用代码91320282781294928Y。负责人：沈杰。委托诉讼代理人：解文俊，江苏品悦律师事务所律师。被告：杨皎，女，1988年10月23日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市中星湖滨城Ｃ区。委托诉讼代理人：杨国齐（系杨皎之父），男，1963年9月10日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市中星湖滨城Ｃ区。原告上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）与被告杨皎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人解文俊，被告杨皎的委托诉讼代理人杨国齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费73051.1元(从2011年1月至2013年12月，从2015年1月至2018年1月)、违约金39447.6元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是中星湖滨城C区·湖滨尊园133幢260号业主，原告是该小区的物业管理公司，被告自2011年1月起出现拖欠物业服务费，原告多次向被告催要均无果，被告的行为已严重违反合同约定，为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，请求依法解决。被告杨皎辩称：1.被告购买房屋后进行了装修，2012年才装修完，在此过程中发现屋顶凹沟里有多处渗漏，车库大门外的下水道堵塞，阴井盖板缺失，被告发现后即向建设单位上海中星集团宜兴置业有限公司质量保修单位电话8070×××1反映，该电话就是原告的电话，被告与上海中星集团宜兴置业有限公司属同一公司，物业公司接到电话后，未与被告进行沟通，也没有进行维修，造成被告的房屋车库在三次暴雨中被淹，被告无奈只能请人进行维修，对进水发霉墙面重新装修、更换墙纸，费用8万余元。被告在与原告反映维修事宜中，多次强调原告的电话和开发商的保修电话是一致，原告方有义务帮被告到开发商反映并解决保修问题，但原告未能尽到职责，原告为逃避帮被告进行维修的义务，2011年至2013年期间，一直未上门催缴物业费。因此被告认为2011年至2013年的物业费，被告不用交纳。2、2014年过了房屋五年保修期，原告上门催缴物业费，被告认为保修期已过，也就交了2014年度的物业费，由于原告提供的物业服务不到位，全部业主均按70%交纳的物业费，故交纳8406元。2015年至2017年度的物业费，小区业主实际也按70%交纳物业费，被告也同意按70%的比例交纳物业费。被告主动交纳物业费，原告拒收，故被告不应承担违约金。3、三年诉讼时效已过。本院经审理认定事实如下：杨皎是宜兴市中星湖滨城Ｃ区业主，房屋权证建筑面积351.12平方米。2009年7月20日，杨皎在购买上述房屋时与上海中星集团申城物业有限公司签订《前期物业服务协议》，该协议主要约定“协议双方为甲方上海中星集团申城物业有限公司（物业管理企业）与乙方杨皎（业主），前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，乙方所购房屋合同编号Ｐ10004320080101，坐落于宜兴，建筑面积351.12平方米。第二条本物业管理区域特定服务收费选择包干制方式：一、乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费用，具体标准如下：1、低层住宅，每月每平方米2.60元，水电能耗费用预收每月每平方米0.25元，合计每月每平方米2.85元……第六条乙方应于自物业出售并交付物业买受人之日起交纳物业服务费用。第八条、交纳物业管理服务费时间，办理入住时预付一年，次年到期提前一个月预付一年……。第九条、在未装修的情况下，长期（连续六个月以上）未入住或未使用的空置物业，业主事先书面向物业管理企业办理空置申请确认手续后，按规定标准70%交纳空置物业管理费，未事先办理书面申请手续的，不予减免；正在装修的或已装修的按100%收取。……第二十二条、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第二十五条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约费。同时，上海中星集团宜兴置业有限公司（以下简称建设单位）与杨皎签订《中星湖滨城Ｃ区临时管理规约》，规约第二条、建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业服务合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。第三条、本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力……第四条物业名称为中星湖滨城Ｃ块，物业类型低层、联排、叠加住宅……。上述协议签订后，杨皎预付了一年的物业费12008.40元，2014年10月25日交纳了2014年度的物业费8406元。2014年11月21日，宜兴市物价局出具备案回复表，对中星湖滨城Ｃ区前期物业管理服务费延续备案标准，其中独幢别墅每月每平方米2.60元，公共能耗费每月每平方米0.25元。2016年6月22日，上海中星集团申城物业有限公司出具《情况说明》载明“上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订的关于宜兴中星湖滨城小区前期物业服务合同，合同中约定物业服务事宜实际均由上海中星集团申城物业有限公司下属的上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司提供物业管理服务，故上海中星集团申城物业有限公司宜兴分公司享有起诉宜兴中星湖滨城小区业主缴纳物业费的权利”。2018年，上海中星集团宜兴置业有限公司与上海中星集团申城物业有限公司签订《关于终止宜兴湖滨城Ｃ区前期物业服务委托合同协议》，双方一致同意提前终止对该小区的前期物业服务委托合同，上海中星集团申城物业有限公司于2018年1月31日撤出现场，并办理好交接手续。审理中，原告物业公司为反驳被告主张的本案已过诉讼时效的抗辩，向本院提供了6份催款通知，其中2012年、2015年、2016年是上门张贴催款通知，2013年、2014年、2017年是通过邮寄挂号信催收物业费，挂号信回单显示信件由被告杨皎签收。被告质证认为，2011年至2013年的催款通知其没有收到，2014年的物业费已交纳，2015年至2017年的催缴通知其是看到的，但催缴通知上没有物业费的具体金额。被告杨皎分别于2015年、2016年、2017年到原告物业公司处交纳物业费，但物业公司均拒收，物业公司要求被告补交2011年至2013年的物业费，被告不同意。审理中，被告为证明自己的主张，向本院提供证据1、房屋保修质量书，其内容有：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏，保修期限5年，由建设单位在约定上门保修时间内予以保修。证据2、开发商签收的情况说明复印件，内容为开发商交付的房屋，施工路面压坏车库大门外的下水道，造成堵塞，导致下雨天车库被淹三次，家中存放物品损坏；房屋二楼屋顶凹沟里有多处渗漏，造成家中装修损坏，被告多次请人进行维修，损失达8万多元，由于上述原因，被告欠了部分物业费，恳请物业公司与开发商协商解决被告的损失。原告质证认为，对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无法确认，该证据证明了物业公司配合业主向建设单位进行了沟通，履行了义务。本院认为，物业公司系中星湖滨城C区的物业管理服务单位，为该小区提供前期物业管理服务，物业公司以及小区业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。杨皎作为物业公司服务小区的业主，实际已享受物业公司提供的前期物业服务，双方间物业服务合同关系合法有效，杨皎应当按约及时支付物业费。对于被告抗辩已过诉讼时效的意见，根据法律关于诉讼时效的相关规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中双方之间的物业服务关系是一个长期的持续关系，物业公司提交挂号信、催缴通知等证据证明物业公司已主张过权利，故对此抗辩意见本院不予采信。被告所反应的车库大门外的下水道被压坏堵塞，房屋二楼屋顶渗漏等问题，属于开发商房屋质量问题，可另行主张。原告物业公司要求被告支付物业费73051.1元和逾期付款违约金39447.6元的诉讼请求，未超出双方合同的约定，不违反法律规定，本院予以支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。原告物业公司作为实际物业服务企业，应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：杨皎于本判决发生法律效力之日起十日内向物业公司支付物业费73051.1元和逾期付款违约金39447.6元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1275元，由被告杨皎负担，原告物业公司预交诉讼费1275元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，被告杨皎应负担的诉讼费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  蒋立军二〇二〇年二月二十七日书记员  王 丽