浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终301号上诉人（原审被告）：金建国，男，1963年2月14日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被上诉人（原审原告）：陆丽仙，女，1963年3月4日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：张宏星，浙江同新律师事务所律师。上诉人金建国因与被上诉人陆丽仙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金建国上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陆丽仙一审诉讼请求。事实和理由：本案双方之间的房屋转让协议的基础系双方存在民间借贷关系。房屋转让协议签订之前，金建国向陆丽仙陆续借款，后由于金建国无力归还借款及高额的利息，故陆丽仙提出将房屋抵作借款及利息，金建国迫于归还借款及利息的压力签署了房屋转让协议，实质上并未收到房屋转让协议约定的购房款15万元。落款时间为2012年8月2日的16万元收条，金建国系受陆丽仙的哥哥陆阿龙欺骗而出具，出具收条的真实时间为2019年3月22日。当日，陆阿龙约谈金建国，告知金建国关于被拆迁房屋拆迁款的协商方案，双方约定拆迁款由金建国全部领取，但需补偿陆丽仙房款35万元整，并要求金建国出具收条以保障陆丽仙的利益。收条及协议均由陆阿龙书写，由于金建国文化程度较低，法律意识淡薄，当时并未意识到陆阿龙会欺骗自己，于是签署了收条及协议。协议上陆阿龙未签字，但金建国未意识到对方不签字则协议无法律效力的问题。金建国实际未取得购房款15万元。且由于是由陆阿龙出面让金建国签署收条及协议，故金建国要求陆阿龙出庭澄清事实。综上，一审事实认定不清，适用法律错误，请求裁定撤销一审判决，发回重审或依法改判。陆丽仙辩称，1.金建国的确向陆丽仙借过4万元，但陆丽仙从未向金建国收取过利息，更不存在金建国所称的高额利息。2.转让涉案房屋是金建国主动提出的，不是陆丽仙提出的，陆丽仙自身有房屋，本来也无意向购买房屋。陆丽仙考虑到该房屋与其哥哥陆阿龙的房屋相邻才购买该房屋。陆丽仙购买后并不居住，只作为仓库使用。3.收条确实是在2019年3月22日出具的，由于转让涉案房屋时，陆丽仙支付金建国房款后并未让金建国出具收条，后来知道该房屋被征收，担心金建国不承认，才让金建国补出收条，但不存在金建国所谓的欺骗情形。金建国作为完全民事行为能力人，如果没有实际收到款项，不可能在收条上签字。陆丽仙向一审法院起诉请求（变更后）：一、确认陆丽仙、金建国于2012年8月2日为转让位于桐乡市包括围墙以及走廊，土地面积95.208平方米，建筑面积66.41平方米）签订的《房屋转让协议书》有效；二、金建国转让给陆丽仙房屋（即现位于包括围墙以及走廊，土地面积95.208平方米，建筑面积66.41平方米）的所有收益（包括该房屋被征收后所获一切补偿与奖励）归陆丽仙所有。一审审理过程中，陆丽仙明确因征收部门目前尚余700000元补偿款，故其第二项诉讼请求中所指收益即其所购房屋对应的700000元补偿款。一审法院认定事实：位于桐乡市的房屋（总层数两层，西侧建筑面积132.82平方米；东侧建筑面积22.98平方米）登记于金建国名下。2012年8月2日，陆丽仙（受让方，乙方）和金建国（转让方，甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方将位于桐乡市包括围墙及走廊53平方米（具体面积以政府有关部门的确认为准）；房屋转让成交价150000元整；甲方应于本合同生效之日起，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使；房屋交付乙方后，甲方应当在一定时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方的名下，办理产权证的相关费用由甲方承担。陆丽仙、金建国及金建国母亲许妙珠在该协议上签字。后金建国将陆丽仙购买的房屋交付给陆丽仙，但未办理过户手续，陆丽仙主要用作仓库。2019年3月左右，金建国在落款日期为2012年8月2日的收条上签字，收条上载明“今收到金建国转让给陆丽仙一楼一底房子的房款150000元正加母亲10000元共160000元”。2019年1月14日，政府发布公告，位于桐乡市的房屋被列入征收范围。同年3月29日，评估机构就上述房屋作出桐正拆评［2019］屠字第027号评估报告，载明：上述房屋建筑面积155.80平方米，住宅评估价格为1107297元；装修附属物补偿价格，其中金建国实际占有使用部分为32432元，陆丽仙实际占有使用部分为10599元，合计43030元；容积率补偿价格为88430元。以上总计补偿1238757元。同年4月28日，金建国和桐乡市屠甸镇人民政府签订《桐乡市国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定补偿奖励总额为1675081.04元，其中：被征收房屋价值（含装饰装修及附属物价值）补偿总价1238757元（按评估报告）；搬迁费3000元（每户补偿2次，每次1500元）；临时安置费14956.80元（合法建筑面积×16元／㎡×6个月过渡期）；货币补偿安置奖励371627.24元（房屋价值［含装修及附属物］×30%）；签约搬迁奖励46740元（额定时间内搬迁，按合法建筑面积×300元／㎡奖励）。审理过程中，一审依法向上述《桐乡市国有土地上房屋征收补偿协议书》征迁部门签字人员做了谈话笔录，其向一审补偿奖励金额的计算方式，并表示该户在征迁部门还剩余征收补偿款700000元，之后愿按法院生效判决支付。另外，金建国已领取的补偿款未曾支付过陆丽仙。一审还查明，第一次庭审中，陆丽仙、金建国均陈述位于桐乡市的房屋共两间半，房产证上的东侧22.98平方米对应半间，西侧132.82平方米对应相同的两间。另，陆丽仙的哥哥系金建国的老邻居，陆丽仙的弟弟和金建国系从小的朋友关系，陆丽仙、金建国因此认识、较为熟悉。一审法院认为，因本案诉争房屋已被征收，陆丽仙也已变更诉讼请求为要求确认合同有效以及所购房屋对应的征收收益归其所有，故案由不再是所有权确认纠纷，依法变更为房屋买卖合同纠纷。关于双方签订的《房屋转让协议书》，系双方真实意思表示，未见任何合同无效的情形。故陆丽仙要求确认双方于2012年8月2日就位于桐乡市靠西一楼一底包括围墙以及走廊签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，予以支持。本案争议焦点主要为：陆丽仙是否已经按约支付所有购房款；陆丽仙是否有权取得尚存于征收部门的700000元补偿款。关于争议焦点一。对于购房款150000元的支付，陆丽仙提交了金建国签名的收条。一审认为，综合考虑，可以确认陆丽仙已经足额支付购房款的事实，理由如下：1、虽然该收条系事后补签，但金建国在房屋已被列入征收范围的情况下出具该收条，应当对该收条的出具有明确认识，且收条内容清楚明白；2、金建国抗辩称收条系被陆丽仙诱骗出具，未能提供证据证明，一审难以采信；3、虽然陆丽仙未能提供其他明确的支付凭证，但该金额本身也不是很大，且陆丽仙、金建国双方关系较好，互相颇为熟悉，即使按照金建国自己陈述，陆丽仙支付其50000元现金也未要求其出具收条；4、金建国早已将涉案房屋交付陆丽仙使用。关于争议焦点二。查明的事实显示，陆丽仙向金建国购买的房屋已被政府征收，故陆丽仙已无法实际取得该房屋完整的权利。但陆丽仙已经付清所有房款，按照合同约定“房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”，陆丽仙要求取得其购买房屋对应的收益权，具体到本案即所购房屋对应的拆迁权益，于法有据，应予支持。至于陆丽仙所购房屋对应的拆迁补偿款具体金额，根据双方庭审陈述，陆丽仙所购房屋面积应为132.82平方米的一半，即66.41平方米，剩余的89.39平方米仍属于金建国。按照评估报告，陆丽仙所购66.41平方米房屋，依面积比例，其住宅评估价格为471987元；容积率补偿价格为37688元；装修附属物补偿价格为10598元（因合计金额43030元比两分项金额32432元、10599元合计少1元，故在陆丽仙的分项金额上扣减1元）。以上合计520273元。关于临时安置费、货币补偿安置奖励、签约搬迁奖励，根据征收部门的陈述，均和房屋面积、价值相关，依照其提供的计算方法，经核算，一审确认陆丽仙所购房屋对应的临时安置费为6375.36元，货币补偿安置奖励为156081.90元，签约搬迁奖励为19923元。至于搬迁费，系以户为单位定额发放，和面积无关，陆丽仙未实际过户房屋，故该金额一审不予分配。以上补偿和奖励合计金额已超过陆丽仙主张的700000元。故陆丽仙要求所购房屋对应的征收补偿款700000元归其所有的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、陆丽仙和金建国于2012年8月2日就位于桐乡市靠西一楼一底包括围墙以及走廊所签订的《房屋转让协议书》有效；二、陆丽仙购买的上述房屋对应的征收补偿款700000元归陆丽仙所有。一审案件受理费10800元，由金建国负担；保全费4041元，由金建国负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方签订上述协议后虽未办理所有权移转登记，但陆丽仙已付清所有房款，按照合同约定“房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使”。现因该房屋已被政府征收，陆丽仙无法实际取得完整的权利。陆丽仙要求取得所购房屋对应的拆迁权益，于法有据，一审予以支持，并无不当。金建国上诉认为陆丽仙无权取得该收益，其上诉理由主要有两项：一是《房屋转让协议书》系因以房抵债而签订；二是收条系金建国受陆丽仙哥哥诱骗而出具，金建国实际并未收到购房款。关于金建国提出的第一项理由。虽然双方均陈述，在《房屋转让协议书》签订前，金建国曾向陆丽仙借过4万元款项。但双方此后已达成以房抵债的合意，双方已从借贷关系转化为房屋买卖关系，《房屋转让协议书》是否系因以房抵债而签订，不影响该协议的真实性和有效性。关于金建国提出的第二项理由。金建国认为该收条系其受诱骗而出具，但对此并未能提供充分有效证据予以证明。虽然收条系事后补签，但金建国作为完全民事行为能力人，理应明白出具收条的法律后果。在房屋已被列入征收范围的情况下金建国既然同意出具该收条，也可说明金建国已收到相应款项，否则，与常理相悖。同时，金建国早已将涉案房屋交付陆丽仙使用一事，也可印证金建国已收到购房款的事实。故金建国的该项理由不能成立。综上所述，金建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人金建国负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年二月二十八日书记员 陈 诚