广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初2326号原告：中国工商银行股份有限公司惠东支行，住所地惠东县平山街道新平大道42号。负责人：杨文开。委托诉讼代理人：陈晓慧，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪琪，广东指针律师事务所律师助理。被告：谢榕芳。被告：惠东县益丰房地产开发有限公司，住所地惠东县平山吉惠花园。法定代表人：刘亦锋。原告中国工商银行股份有限公司惠东支行（以下简称工商银行惠东支行）与被告谢榕芳、惠东县益丰房地产开发有限公司（以下简称益丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行惠东支行的委托诉讼代理人陈晓慧到庭参加诉讼，被告谢榕芳、益丰房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行惠东支行向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与二被告于2010年1月21日签订的编号A[房贷]字[惠州]行[惠东]支行[2010]年[02008002422010一手房0000138]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告谢榕芳立即归还原告：借款本金49504.41元以及至清偿日止的利息、罚息、复利（暂计至2019年2月28日的利息、罚息、复利为2895.98元,此后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计算至全部欠款清偿之日止),合计52400.39元；3.判令被告谢榕芳承担原告为追索该借款而支付的律师代理费5192元；以上第2、第3项金额合计57592.39元；4.请求确认原告在上述债权范围内对被告谢榕芳抵押的位于惠东县平山××二路××花园××房（房地产预告登记证明：惠房预抵字第××号，建筑面积92.21平方米）的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权;5.判令被告益丰房地产公司对上述所有债务承担连带清偿责任；6.判令被告谢榕芳、益丰房地产公司承担本案的全部诉讼费、公告费、保全费及其他原告为实现债权而产生的费用。事实与理由：2010年1月21日，原告与二被告签订了A[房贷]字[惠州]行[惠东]支行[2010]年[02008002422010一手贷0000138]号《个人购房借款/担保合同》，约定：由原告向被告谢榕芳发放个人购置住房贷款16.7万元，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定，贷款期限在1年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款发放日为2010年3月29日，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款合同约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同第四条约定的利率基础上加收40%确定。贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告谢榕芳以其购买的位于惠东县平山××二路××花园××房（建筑面积92.21平方米）的房产为以上借款提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（房地产预告登记证明：惠房预抵字第××号）。被告益丰公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保全责任至办妥合同约定的正式抵押登记手续并交付贷款人正式抵押登记信息的房屋他项权证书时免除，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年。合同签订后，原告如约发放了贷款，然而被告谢榕芳并未按照合同约定还款，自2010年5月9日开始出现逾期，截止2019年2月28日止已累计逾期31期。截至2019年2月28日，尚欠借款本金余额49504.41元，积欠利息2895.98元，合计52400.39元。根据《个人购房借款/担保合同》第十条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。被告益丰公司作为保证人，亦未履行相应的连带保证责任。上述逾期贷款，原告催收未果，故提起诉讼，望判如所请。被告谢榕芳、益丰房地产公司未作答辩，未向本院提交证据。原告中国工商银行股份有限公司惠东支行围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告营业执照、原告负责人身份证明、负责人身份证；2.被告谢榕芳身份证、被告益丰房地产公司企业信用信息公示报告；3.《个人购房借款/担保合同》【合同编号A：[房贷]字[惠州]行[惠东]支行[2010]年[0000138]号】；4.个人住房贷款借据；5.房地产预告登记证明；6.工商银行个人对账单；7.委托代理合同及发票。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中国工商银行股份有限公司惠东支行系经批准登记成立可办理人民币存贷款等业务的金融企业分支机构。被告谢榕芳因购置房产需要，向中国工商银行股份有限公司惠东支行申请借款167000元。2010年1月21日，被告谢榕芳作为借款人与原告中国工商银行股份有限公司惠东支行签订了编号A:[房贷]字[惠州]行[惠东]支行[2010]年[02008002422010一手贷0000138]号《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》）。合同约定由原告向被告谢榕芳发放个人购置住房贷款167000元，用于购买坐落于平山蕉田泰园××花园××号住房，合同约定借款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准。第四条约定贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，确定年利率为4.158%。第六条约定还款方式为按月等额本息还款。第九条约定若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。第十条10.2款约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。第十三条约定订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。同时合同第二十七条第27.3款约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告谢榕芳作为抵押人以惠东县平山××二路××花园××号住房作担保，担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同第十七条17.1款A项约定货款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿时，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或……双方就上述房产办理预购商品房抵押权预告登记【他项权证证号：惠房预抵字第××号】。被告益丰房地产公司系于2007年11月19日依法登记成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围包括房地产开发、房地产中介服务、物业管理，法定代表人是刘亦锋。2010年1月21日，被告益丰房地产公司作为保证人在《借款合同》上加盖公章及法定代表人印章，合同第二十二、二十三条约定被告益丰房地产公司自愿为被告谢榕芳的以上贷款提供阶段性连带责任保证。合同第二十三条23.2款约定保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。第二十四条约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。2010年3月29日，原告按合同约定将上述借款167000元发放至被告谢榕芳指定的银行账户，贷款到期日2020年3月29日，月利率按3.465‰计算，借款人处为“谢榕芳”。借款合同履行期间，被告谢榕芳自2010年5月9日起多次出现逾期记录。截止2019年12月21日止，连续逾期超过6期，拖欠原告本金49504.41元、利息4844.15元，合计54348.56元。另查明：原告的上级主管单位中国工商银行股份有限公司惠州分行（甲方）为解决原告与被告的借款纠纷，与广东指针律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，聘请乙方律师作为案件的委托代理人参与诉讼。合同约定甲方采用一般代理的方式委托乙方代理逾期贷款客户案件的诉讼事务。接受委托后，广东指针律师事务所指派该所邓超环、黄炳春、陈晓慧律师承办案件代理工作，原告提供5192元的律师代理费发票及工商银行业务回单证实律师费用的实际支出。以上事实有原告中国工商银行股份有限公司惠东支行提交的民事诉状、营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告谢榕芳身份证、被告益丰房地产公司企业信用公示报告、《个人购房借款/担保合同》、他项权证、借款凭证、工商银行个人对账单、委托代理合同、发票和本院开庭笔录等材料在卷为据。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司惠东支行与被告谢榕芳、益丰房地产公司签订的《借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告谢榕芳未按借款合同约定向及时原告偿付本息，属违约行为，应承担违约的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及借款合同的约定，原告向本院诉请解除与被告谢榕芳签订的《借款合同》，证据充足，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告谢榕芳应向原告偿还借款本金49504.41元及暂计至2019年2月28日止的利息（含罚息、复利）2895.98元及从2019年3月1日起按照合同约定计算利息、罚息及复利至清偿之日止。由于被告谢榕芳在合同履行期间未按合同约定期限偿付贷款本息，原告为实现债权，已委托广东指针律师事务所律师代理原告与被告之间的诉讼事务，并已实际支付律师费。根据《借款合同》的约定，原告诉请被告承担上述5192元律师费，理由充分，本院予以支持。被告谢榕芳作为抵押人以其名下的位于惠东县平山××二路××花园××号的房产为涉案借款提供抵押担保，仅办理了抵押权预告登记手续，原告工商银行惠东支行作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。截至本案辩论终结前，上述房屋仍未办理抵押登记手续并取得他项权利证书，原告诉请在涉案借款本息等费用范围内对上述房屋的处置所得价款享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。被告益丰房地产公司自愿作为《借款合同》的阶段性连带保证人，因合同项下的预告抵押物并未办理他项权登记，被告益丰房地产公司免除保证责任的条件未成就，故被告益丰房地产公司应按照借款合同的约定对被告谢榕芳的上述债务承担连带清偿责任。被告谢榕芳、益丰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视作其放弃对原告诉讼请求的抗辩权，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条，第四十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司惠东支行与被告谢榕芳、惠东县益丰房地产开发有限公司于2010年1月21日签订的合同编号A：[房贷]字[惠州]行[惠东]支行[2010]年[02008002422010一手贷0000138]号《个人购房借款/担保合同》。二、被告谢榕芳应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告中国工商银行股份有限公司惠东支行清偿借款本金49504.41元及暂计至2019年2月28日止的利息（含罚息、复利）2895.98元及从2019年3月1日起按照合同约定计算利息、罚息及复利至清偿之日止。三、被告谢榕芳应于本判决发生法律效力之日起7日内支付律师代理费5192元给原告中国工商银行股份有限公司惠东支行。四、被告惠东县益丰房地产开发有限公司对被告谢榕芳的上述借款本息（含罚息、复利）及律师代理费承担连带清偿责任。五、驳回原告中国工商银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，公告费1080元，由被告谢榕芳、惠东县益丰房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄新娣人民陪审员  钟思敏人民陪审员  彭锦军二〇二〇年二月十五日法官助理周柏如书记员赖丽娴