广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4665号 原告:广西柳州博盛物业服务有限公司，住所地：柳州市东环路47号金盛广场2栋2-20、2-21号，统一社会信用代码：914502030510342511。 法定代表人：刘康文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州五星百货股份有限公司金盛店,住所地：柳州市东环大道47号金盛广场5栋1-3层，统一社会信用代码：91450200585997095X。 负责人：周妍，该店店长。 被告：柳州五星百货股份有限公司，住所地：柳州市中山中路1号，统一社会信用代码：91450200198230417N。 法定代表人：唐小云，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：郭攀，广西银正律师事务所律师。 原告广西柳州博盛物业服务有限公司（以下简称博盛物业公司）与被告柳州五星百货股份有限公司金盛店（以下简称五星百货金盛店）、柳州五星百货股份有限公司（以下简称五星百货公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告博盛物业公司的法定代表人刘康文及委托诉讼代理人黄柳军，被告五星百货金盛店、被告五星百货公司的共同委托诉讼代理人郭攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资博盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费用394388.5元（包括物业费、车位物业费、租金、清掏化粪池费用、公摊水费、维修更换配件的分摊费等）；2、判令被告支付滞纳金96460.5元（以未支付的物业费为基数，按照月利率2%的标准暂计算计2019年8月10日，之后滞纳金按照上述标准计至实际清偿之日）；3、判令被告承担案件受理费。 事实和理由：从2012年8月1日起，柳州市正松房地产开发有限公司聘请原告为金盛广场提供物业服务。2013年6月18日，原告与柳州市正松房地产开发有限公司（金盛广场的开发商）签订《金盛广场前期物业服务管理委托合同》。合同的第二条约定：物业管理服务期限从2013年6月20日至金盛广场首届业主大会依法召开，并依法选举业主委员会依法重新选聘物业公司签订金盛广场物业服务管理委托合同之日止。其中商业物业费的收费标准：一层按建筑面积每平方米、每月3元；二层按建筑面积每平方米、每月2.5元；三层按建筑面积每平方米、每月2元。车位物业费：每个车位、每月60元。合同的第八条约定：物业费用的支付方式，按季支付，由购房人（业主）每季末第十天内一次性支付下一季度的物业费。合同的第十七条违约责任中明确约定：购房人（业主）违反本合同约定，未履行义务的，乙方有权要求购房人（业主）按每日千分之二核算收取违约金……。原告依约于2012年8月1日进驻金盛广场小区提供物业管理服务。2013年7月31日，原告与柳州市正松房地产开发有限公司签订《金盛广场前期物业服务管理委托合同》的补充合同，双方约定由柳州市正松房地产开发有限公司对物业费进行补差，补差期至2017年12月31日。2018年1月5日，原告由“柳州市博盛物业服务有限公司”变更为“广西柳州博盛物业服务有限公司”。被告是金盛广场小区5栋一层、二层、三层的物业使用人，被告从2012年8月起拒绝缴纳清掏化粪池的费用、公摊水费、维修更换配件的分摊费、车位物业费等。从2018年1月1日起拒绝缴纳物业管理费，经过数次催收，拒不履行其缴纳物业管理费的义务。截止到2019年7月31日止，共拖欠物业管理服务费394388.5元，滞纳金96460.5元。被告拒绝缴纳物业的费用的行为，严重损害了原告及金盛广场其他业主的合法权益。为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告五星百货金盛店、五星百货公司共同辩称，1、五星百货金盛店只是柳州五星百货公司的分支机构，不具有独立法人资格，不是本案适格被告；2、关于4000元物业费/月的标准，根据原告方与被告方于2012年12月16日签订的商业物业服务协议是针对公共部分及公共设施的物业服务收费，这一点与住宅的收费方式是相同的，就是不进入专有部分进行服务，按被告方的建筑面积是5500平方乘以不计入专有部分进行物业服务是0.7元每平方米/月得出3850元，这一种收费方式就是不进入专有部分进行服务的，被告所购买的部分是属于商业服务的，商业服务与住宅的区别在于其的开放性，否则也不会出现公示牌上的3元和0.7元的区别。本案原告当庭表示如按被告开商场的这种物业服务模式，其是无法完成相应的保洁、保安及电梯维护，因此双方对于物业服务的内容进行了协商，符合物权法的相关规定。双方按此约定已经履行了5年时间，原告对此没有任何异议，因此对于4千元每月物业费的约定是双方的真实意思表示，应当按此标准继续计算；3、原告所诉拖欠的物业费、车位物业费、清掏化粪池费用、公摊水费、维修更换配件的分摊费等费用与事实不符，根据原告与被告签订的物业服务合同，被告从2012年11月份起一直按照约定支付物业费，直到2018年1月份之后原告变更公司名称，不再按照双方的交易习惯开具物业费发票，并且擅自要求提高物业收费标准，由此导致物业费未能按约定支付，被告方并没有相应的责任，完全是原告方造成的。原告方要求支付滞纳金也没有任何的事实和法律依据；4、原告方诉请的收费项目是包含在双方约定的物业费的范围内，不应当重复要求被告支付。综上，被告愿意按每月4000元的标准继续支付物业费，如原告坚持以被告的产权面积来收取每月2-3元每平方米的物业费，但不提供任何的物业服务，这是权利义务不对等的行为，原告的诉请均是没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院结合本案其他材料及当事人陈述予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月20日，柳州正松房地产开发有限公司与博盛物业公司签订《金盛广场前期物业服务管理委托合同》，合同约定博盛物业公司自2013年6月20日起为柳州市东环路47号“金盛广场”提供物业管理服务，物业管理服务期限至金盛广场首届业主大会依法召开并依法选举业主委员会，依法重新选聘物业公司并签订金盛广场物业服务管理委托合同之日止；物业管理范围：小区公共部位（含公房部分、市场部分）的日常维修、养护和管理，公共部位的卫生清洁、保洁、垃圾收集，雨水井、排污管道的疏通，所有小区范围内的除“四害”以及下水道、化粪池的定期清理。小区公共设施、设备的维修、养护、运行、清洁、保洁和管理以及配套设备物品。小区区域内车辆行驶、停放、看护及交通设施、设备的维护和管理。等等；属于全体业主共有的停车位，车位使用人应按露天车位150元/月、车库车位300元/月的标准向博盛物业公司交纳停车费，停车位车位所有权或使用权由业主购置的车位使用人每月应按60元/个的标准向博盛物业公司交纳物业服务费用；排污管道、化粪池清理费用按实际支出由实际使用人按户均摊：商铺分摊费=商铺面积/该栋单户住宅最大建筑面积*单户分摊额；商业物业费每月为：一层3元/平方米，二层2.5元/平方米，三层2元/平方米；物业费按季支付，由购房人（业主）每季末第十天内一次性支付下一季度的物业费；乙方应为购房人（业主）开具合法票据；购房人（业主）所欠博盛物业公司的相关费用，以双方签字认可的考核表及博盛物业公司在购房人（业主）家门口或通过邮递的账目清单为基础，由博盛物业公司向购房人（业主）追讨，经二次催缴，购房人（业主）仍未缴纳欠费的，博盛物业公司有权通过法律途径追缴，并按每日2‰核算违约金。 2013年7月31日，柳州正松房地产开发有限公司与博盛物业公司签订《〈金盛广场前期物业服务管理委托合同〉补充合同》，合同约定由柳州正松房地产开发有限公司对五星百货金盛店的物业费进行补差，补差后五星百货金盛店按每月0.7元/平方米交纳物业费，补差截止至2017年12月31日，到期后，由博盛物业公司按合同约定单价收取物业服务费用；五星百货金盛店超房产证面积范围使用（1）5栋地下室空调设备面积200.58平方米（不含公摊面积），（2）地面空调冷却塔面积77.68平方米（不含公摊面积），（3）5栋3楼户外水箱面积1.12平方米（不含公摊面积），合计面积279.38平方米，免费使用期限至2017年12月31日止，2018年1月1日起，上述场地租金统一每月按15元/平方米收缴，物业服务管理费每月按1.5元/平方米收取。 2009年10月15日，柳州正松房地产开发有限公司（甲方）与五星百货公司（乙方）在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，该协议约定甲方协助乙方完成中央空调设计方案、并按期完成土建施工（地下室设备间由甲方负责，设备基座由乙方负责），且留有无偿提供的、符合乙方设备实施按照要求的场地和空间（其中主机和水泵安装在负一楼，冷却塔安装在一楼南面室外）；免费配给地下停车场6个停车位（不含停车位的物业管理费）。 2012年11月16日，博盛物业公司（甲方）与五星百货公司五星商业大厦（乙方）签订《商业物业服务协议》，该协议约定甲方向乙方提供柳州市东环大道47号金盛广场5号楼1-3层（建筑面积约5500平方米）的物业管理服务，服务范围为小区共用部位和共用设施；乙方可委托甲方对其物业的专有部位提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；每月物业服务费4000元，乙方应于每个月的15日前交纳当月应付的物业服务费，乙方将物业服务费转账至甲方指定银行账户，甲方在收到物业服务费后5日内开具等额税务发票给乙方；本协议自2012年8月1日起至2013年12月31日止。 另查明，东环大道47号金盛广场5栋1-1房产建筑面积为1679.94平方米、2-1房产建筑面积为1910.17平方米、3-1房产建筑面积为1922.53平方米，以上合计5512.64平方米，上述房产所有权人为五星百货公司。五星百货公司已按每月4000元的标准向博盛物业公司缴纳物业服务费至2017年12月。五星百货金盛店于2011年8月1日进驻金盛广场。 2017年12月19日，博盛物业公司向五星百货公司送达《告知函》一份，要求五星百货公司从2018年1月1日起按《金盛广场前期物业服务管理委托合同》、《〈金盛广场前期物业服务管理委托合同〉补充合同》约定的标准交纳物业服务费、车位物业费、中央空调所占场地的租金及物业费等费用。2018年1月26日，博盛物业公司又制作《缴费通知单》一份，要求五星百货金盛店于2018年2月28日前支付2018年1月的相关物业费用，逾期于2018年3月1日起按每日3‰收取违约金。2018年3月15日，博盛物业公司再向五星百货公司送达《缴费通知单》一份，要求五星百货公司支付2013年8月以来所产生的清掏化粪池粪渣及疏通地面管道的分摊费用16735.11元，并提供了博盛物业公司在银行的开户户名及账号。五星百货金盛店分别于2017年12月1日、2018年5月30日向博盛物业公司发函，确认该店8辆免停车服务费汽车的车牌号。 再查明，博盛物业公司为金盛广场5栋清理化肥池及管道疏通共支付了96000元的费用，并于2019年8月7日、8日开具了相关发票。金盛广场5栋的建筑面积为26290.89平方米（不包括地下室）。 本院认为,五星百货金盛店系五星百货公司的分店，不具有独立承担责任的法人资格，本案相关费用应由五星百货公司承担。综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：1、被告2018年1月1日后应按何标准缴纳物业服务费？2、被告是否应支付水箱、空调机房、冷却塔所占用场地的租金及物业费？3、被告是否应支付车位物业费？4、被告是否应支付清掏化粪池费用、公摊水费、维修更换配件的分摊费？5、被告尚欠的物业服务费具体数额？6、原告诉请的滞纳金如何计算？ 对争议焦点1，建设单位与物业服务企业订立的前期物业服务合同,主要是设立物业服务企业与业主在物业服务活动中的权利和义务。业主应当根据前期物业服务合同的约定交纳物业服务费,物业服务企业应当根据前期物业服务合同的约定履行义务。2018年1月1日前，博盛物业公司按照与五星百货公司五星商业大厦签订《商业物业服务协议》约定的4000元/月的标准向五星百货公司收取物业服务费，虽该《商业物业服务协议》约定至2013年12月31日止，但博盛物业公司继续按该标准收取五星百货公司的物业服务费，视为博盛物业公司自愿延续了该《商业物业服务协议》的效力。至2017年12月19日，博盛物业公司向五星百货公司送达《告知函》要求五星百货公司按照《金盛广场前期物业服务管理委托合同》的标准交纳物业服务费时，原《商业物业服务协议》已自动失去效力，且《〈金盛广场前期物业服务管理委托合同〉补充合同》约定的物业服务费补差期已经结束，因此五星百货公司2018年1月1日后应按《金盛广场前期物业服务管理委托合同》约定的标准向博盛物业公司交纳物业服务费。五星百货公司主张博盛物业公司提供的物业服务未包括商场内部等专有部分，应继续按4000元/月的标准支付物业服务费，但《金盛广场前期物业服务管理委托合同》、《商业物业服务协议》中均明确约定博盛物业公司提供物业服务的范围仅包括公共部分，并不包括五星百货金盛店的专有部分，故本院对其该主张不予采纳。 对争议焦点2，根据柳州正松房地产开发有限公司与五星百货公司在签订《商品房买卖合同》时签订的《补充协议》约定，水箱、空调机房、冷却塔所占用场地系柳州正松房地产开发有限提供给五星百货公司免费使用，而前期物业服务合同对业主仅是在物业管理服务方面存在约束力，租金的收取不属于物业管理服务，故博盛物业公司依照《金盛广场前期物业服务管理委托合同》要求五星百货公司支付水箱、空调机房、冷却塔所占用场地的租金，本院不予支持。另水箱、空调机房、冷却塔所占用场地属于柳州正松房地产开发有限公司所有或小区的共有部分，并不属于五星百货公司所有，故五星百货公司不需再另行交纳上述场地的物业服务费。 对争议焦点3，根据五星百货金盛店向博盛物业公司所发的函，可以确认五星百货金盛店已实际使用了相应的车位，故五星百货公司应支付相应的车位物业费。而根据柳州正松房地产开发有限公司与五星百货公司所签订《补充协议》，该协议已约定免费配给地下停车场6个停车位（不含停车位的物业管理费）给五星百货公司使用，故五星百货公司仅需每月按60元/个的标准向博盛物业公司交纳6个车位的物业服务费。 对争议焦点4，博盛物业公司为清理化粪池共支出96000元，为此博盛物业公司提供正式发票予以证实，本院对此予以采信。根据《金盛广场前期物业服务管理委托合同》的约定，五星百货公司应该分摊并支付费用为20129.16元（5512.64平方米÷26290.89平方米×96000元）。关于公摊水费，因《金盛广场前期物业服务管理委托合同》对此未有约定，博盛物业公司该主张本院不予支持。关于维修更换配件费用，博盛物业公司未能举证证实该项费用实际发生，本院亦不予支持。 对争议焦点5，五星百货公司2018年1月1日后未再向博盛物业公司支付物业服务费，根据《金盛广场前期物业服务管理委托合同》的约定，每月的物业费一层为5039.82元（3元/平方米×1679.94平方米）、二层为4775.43元（2.5元/平方米×1910.17平方米）、三层为3845.06元（2元/平方米×1922.53平方米），合计13660.31元，计至2019年7月31日为259545.89元（13660.31元/月×19个月）。车位物业费每月为360元（60元/个×6个），计至2019年7月31日为6840元（360元/月×19个月）。 对争议焦点6，根据《金盛广场前期物业服务管理委托合同》的约定，五星百货公司所欠相关费用在博盛物业公司二次催缴后仍未支付的需按每日2‰支付滞纳金，该支付滞纳金的标准过高，博盛物业公司自愿主张按月利率2%的标准计算滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。2018年1月份物业服务费的滞纳金应从博盛物业公司2018年1月26日制作的《缴费通知单》所限期支付的时间即2018年3月1日开始计算，计至2019年8月15日为4907.11元[（13660.31元/月+360元/月)×2%×17.5个月]。2018年2月及之后的物业费，博盛物业公司并未催缴，故应从起诉之日即2019年8月15日开始计算。清理化粪池应分摊费用20129.16元的违约金亦按上述标准计算，因未有二次催缴，且开具该费用的发票时间为2019年8月7日、8日，因此该滞纳金应从起诉之日即2019年8月15日开始计算。综上，2019年8月15日之后的物业费用滞纳金，应以286515.05元（259545.89+6840元+20129.16元）为基数，按月利率2%的标准计至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告柳州五星百货股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州博盛物业服务有限公司支付至2019年7月31日所欠的物业费用共计286515.05元； 二、被告柳州五星百货股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州博盛物业服务有限公司支付计至2019年8月15日的滞纳金4907.11元及之后的滞纳金（计算方式：以286515.05元为基数，按月利率2%的标准，从2019年8月16日起计至付清尚欠物业费用之日止）； 三、驳回原告广西柳州博盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8663元（原告已预交），由原告广西柳州博盛物业服务有限公司负担3520元，被告柳州五星百货股份有限公司负担元5143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  龚 明 人民陪审员  廖初荣 人民陪审员  王文杰 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  岑芳华 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。