云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10137号上诉人（原审被告）：杨波，男，汉族，1987年7月25日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市呈贡区。被上诉人（原审原告）：王正祥，男，汉族，1962年6月12日出生，云南省易门县人，现住云南省玉溪市易门县。上诉人杨波因与被上诉人王正祥租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨波上诉请求：1、撤销（2019）云0181民初2306号民事判决；2、改判确认上诉人与被上诉人签订的《租田合同》已经于2018年10月解除；3、改判上诉人不再向被上诉人支付租金；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人约定的租赁期限自2013年12月1日至2021年10月30日止，租赁期间被上诉人未经上诉人同意，也未提前通知就擅自将涉案租赁物对外转租给案外人李平生，被上诉人违约在先，致使双方签订的《租田合同》无法实现合同目的。被上诉人伙同案外人李平生将上诉人在租赁物上建盖的大棚拆毁，且在2018年上诉人提出缴纳租金时遭被上诉人拒绝，明确表示要求解除合同不再将土地租赁给上诉人，上诉人并无违约行为不应当支付租金、违约金。综上，请求二审依法改判。王正祥答辩称：上诉人违约在先，没有按合同向被上诉人给付租金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王正祥向一审法院起诉请求：1、要求解除原告与被告之间的“租田合同”关系；2、判令被告支付原告（2018年12月1日至2019年11月30日期间）租金37120元；3、案件受理费全由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月14日原告王正祥与被告杨波签订《租田合同》，约定：由原告将其向安宁禄脿海湾村委会邑头村小组承租的干海孜坝左侧面积32亩土地，转租给被告用于种植蔬菜、花卉，租赁期限为2013年12月1日起至2021年11月30日止。租期内前三年租金为每亩1060元，后四年为每亩1160元。所租土地原告不得干涉被告合法生产经营，并对提前解除合同的条件作出了约定。合同签订后，双方开始按照合同约定履行。2019年1月10日，原告王正祥与案外人李平生签订《干海孜坝塘租赁权转让合同》约定，将原告王正祥从安宁禄脿海湾村委会邑头村小组承租的干海孜坝塘面积约70亩的土地（包含本案涉案土地）转租给李平生用于建设农庄项目，期间，被告杨波与案外人李平生因施工产生纠纷。另经庭审查明，被告向原告交付租金至2018年，2019年的租金至今未交，原告于2019年9月1日得知被告离开租赁场地。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原、被告双方在自愿平等的基础上签订了租赁合同，确定了租赁关系，合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方就应按照约定履行各自的权利义务。庭审中，双方均表示同意解除合同，予以确认。关于原告诉请的租金应以合同解除的时间为依据予以计算，庭审中，被告陈述2019年8月离开租赁场地，即被告离开租赁物的行为视为不再继续履行合同，但被告未与原告进行交付，视为仍在使用租赁物。而原告在2019年9月1日得知被告离开租赁物，于2019年9月2日向一审法提出诉讼请求解除合同，视为同意解除涉案合同。因此，双方合同解除的时间应确认为2019年9月1日。因此，被告的租金应自2018年12月1日支付至2019年8月30日止，共计9个月，每月租金为每年每亩1160元计算，共计27840元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告王正祥与被告杨波2013年11月14日签订的《租田合同》于2019年9月1日予以解除；二、由被告杨波于本判决生效后立即支付原告王正祥租金27840元；三、驳回原告王正祥的其他诉讼请求。对于一审认定的案件事实，上诉人对“而原告在2019年9月1日得知被告离开租赁物”有异议，认为其2018年10月底就已经离开租赁场地。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。因上诉人未提交证据证明其在2018年10月底通知过被上诉人其退场，或将涉案租赁物返还给被上诉人，故本院对上诉人的事实异议不予采信。本院二审审理期间，上诉人提交：照片一组，欲证明被上诉人在2018年8月至10月期间不定期毁坏上诉人的大棚。经质证，被上诉人认为其不清楚大棚被破坏的情况，是上诉人与李平生之间的问题。上诉人提交的照片仅反映出部分大棚残缺不全，但无法反映导致该现状的原因，故本院不予采信。被上诉人提交：人民调解协议书一份，欲证明上诉人与李平生签订了协议，说明上诉人在2019年8月才搬离。经质证，上诉人坚持其在2018年年底就已经离场。因双方当事人未对证据的真实性提出异议，故本院确认：2019年8月14日上诉人与李平生签订的《人民调解协议书》载明“2019年8月易门红土地旅游有限公司与种植户杨波大棚拆除事宜纠纷”，“大棚拆除时限为1个月，自2019年8月15日至2019年9月15日前”。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《租田合同》应如何认定？上诉人是否还应向被上诉人给付租金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”第二百二十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”经审查，被上诉人通过与安宁市禄脿镇海湾村委会邑头村小组签订《延期租赁合同》取得包括涉案土地在内约40亩集体土地自2012年4月1日至2022年3日30日止的土地使用权（限于种植蔬菜、花卉），2013年11月14日被上诉人与上诉人租赁《租田合同》，被上诉人将其承租土地中的32亩转租给上诉人使用，鉴于《延期租赁合同》并未明确被上诉人享有转租权，而被上诉人亦无证据表明转租时取得原出租人的同意或事后得到原出租人的追认，故上诉人与被上诉人于2013年11月14日签订的《租田合同》系无效合同，一审以该合同有效且被上诉人违约而予以解除的认定错误，本院予以纠正。根据被上诉人提交的上诉人与案外人李平生签订的《人民调解协议书》可知，上诉人在2019年8月14日与案外人李平生约定“大棚拆除时限为1个月，自2019年8月15日至2019年9月15日前”，即此时上诉人仍然控制着涉案土地上其所建盖的大棚，且无证据表明上诉人在2018年10月告知被上诉人其不愿意继续履行双方之间的《租田合同》，以及上诉人在2018年10月将涉案土地返还给上诉人，故本院参照《租田合同》的租金约定，确定上诉人应当向被上诉人支付2018年12月1日至2019年8月30日的土地使用费27840元。综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初2306号民事判决；二、被上诉人王正祥与上诉人杨波2013年11月14日签订的《租田合同》系无效合同；三、由上诉人杨波于本判决生效后立即支付被上诉人王正祥土地使用费27840元；四、驳回上诉人杨波的其他上诉请求；五、驳回被上诉人王正祥的其他诉讼请求。一审诉讼费728元，减半收取364元，由王正祥承担91元、由杨波承担273元；二审诉讼费728元，由王正祥承担182元、由杨波承担546元。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇二〇年二月十三日法官助理李俊波书记员汪雪媛