广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2127号原告（执行案外人）：张铭晏，女，1997年6月21日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：陈欣（系原告张铭晏母亲），女，1971年12月3日出生，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：周锦，广东闻彰律师事务所律师。被告（申请执行人）：深圳潮阳建筑工程公司，住所地：汕头市潮阳区文光棉西路建委大楼。法定代表人：郑志中，该公司总经理。委托诉讼代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。第三人（被执行人）：韶关市和祖廷房地产置业有限公司。住所地：韶关市武江区沿江西路2号鸿洲花园G栋首层2号商铺。法定代表人：郑祖和，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，该公司员工。原告张铭晏与被告深圳潮阳建筑工程公司（以下简称潮阳建筑公司）及第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司（以下简称和祖廷公司）案外人执行异议之诉一案，曾经本院作出一审判决后，韶关市中级人民法院发回重审，故本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张铭晏及其委托诉讼代理人陈欣、周锦、被告潮阳建筑公司的委托诉讼代理人张启华、第三人和祖廷公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张铭晏向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于韶关市浈江区和廷苑住宅小区A幢03号商铺，并解除对该物业的查封（价值97280元）；2、确认位于韶关市浈江区和廷苑住宅小区A幢03号商铺为原告所有。事实和理由：韶关市浈江区法院对潮阳建筑公司与和祖廷公司建设工程合同纠纷一案作出判决，和祖廷公司向潮阳建筑公司支付工程款。2018年8月23日，原告张铭晏对执行标的提出书面异议，该院于2018年9月6日作出（2018）粤0204民初执异21号《执行裁定书》，驳回原告张铭晏的异议，原告张铭晏与和祖廷公司是2014年1月2日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向和祖廷公司购买位于韶关市浈江区和廷苑住宅小区A幢（含首层专用梯间）；面积为131平方米；购房总价为524000元。合同签订当日原告一次性付清全部房款，并于2016年6月办理收楼手续，同年完成装修入住使用。随后和祖廷公司在办理房屋测绘手续过程当中，韶关市房产测绘管理所将首层专用梯间的部分区域重新命名为A幢03号商铺。后因机构改革，很长一段时间停止办理不动产登记，原告亦无法另行网签A幢-3号商铺的购房合同。韶关市不动产登记中心恢复办理业务后，原告在办理房产登记时被告知，A幢03号商铺被法院查封，原告购买的和廷苑住宅小区A幢202号房（含首层专用梯间）无法办理房产登记。根据法律规定和相关司法解释，原告与和祖廷公司签订的合同合法有效，原告已支付了房款并已交付实际使用，原告已依法取得了物权，被查封的A幢03号商铺包含在首层专用梯间范围之内。因行政原因，重新命名A幢03号的商铺，并非原告的过错所致。也未改变原告已付清全部房款，占有使用房屋，取得物权的客观事实，原告作为善意第三人，原告所有的涉案房屋不应被执行。针对此问题，韶关市不动产登记中心已出具《不动产登记资料查询结果证明》，证明和廷苑住宅小区A幢202号房（含首层专用梯间）合同真实有效。请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告潮阳建筑公司辩称，被告查封的是和廷苑A栋3号商铺，不动产登记中心显示该商铺并未销售；原告提供的《商品房买卖合同》显示，其购买的是A栋202、B栋201房，被告查封的是A栋3号商铺，位置在一楼，登记为独立产权，不属于同一房屋；原告提交的A栋202《商品房买卖合同》显示其购买的房屋为“202（含首层专用梯间）”，根据原告提交的韶关市房屋测绘管理所《房产测绘成果报告书》所附的房屋平面图显示，03号商铺有一个区域显示为“专用梯间”，该“专用梯间”与03号商铺紧邻但属于不同区域，也就是说，原告A栋202房的专用梯间与被告查封的03号商铺并不属同一位置；原告提交的平面图不涉及权属划分，与本案争议无关，不能作为“A栋202、B栋201房屋包含了03号商铺”的证明；原告提交的A栋202《商品房买卖合同》显示房屋建筑面积为131平方米，但韶关市房产测绘管理所《房产测绘成果报告书》显示A栋202房的建筑面积为82.24平方米，合同与实际测绘面积严重不符。如果开发商将03号商铺作为202房的一部分销售，则属于开发商违规销售行为，因此导致的不良后果应在开发商与购房者之间解决，开发商与购房者因购房合同与实际面积之间的面积差异也应当在开发商与购房者之间解决（应当说明，原告的两份购房合同显示的面积与测绘面积均存在较大差异），法院不应当为开发商的违规销售行为背书。所以原告的异议申请不成立。第三人和祖廷公司述称，当时卖给原告的楼梯间与现在涉案的A03号商铺是同一个地方。第三人当时以楼梯间的形式将涉案房产卖给原告，后来因为机构改革，没能及时将合同备案登记。原告直到办证时才发现被查封，但03号商铺位置确实在2014年卖给了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年1月2日，张铭晏与和祖廷公司签订了二份《商品房买卖合同》，载明：张铭晏向和祖廷公司购买韶关市浈××区××里××路××号（和廷苑住宅小区）A幢202（含首层专用梯间）号房、建筑面积131平方米、其中套内面积107.74平方米、分摊面积23.26平方米；B幢201号房，建筑面积111.50平方米，其中套内面积90.20平方米、分摊面积21.30平方米。张铭晏按合同价款分别支付了购房款52.4万元和37.6万元，2016年6月张铭晏办理收楼手续后装修入住使用。2016年4月28日，韶关市房产测绘管理所根据和祖廷公司的委托，出具了韶关市浈××区××里××路××号和廷苑住宅小区A、B幢《房产测绘成果报告书》（实测），根据报告书记载，A幢202房82.24平方米，其中套内面积66.53平方米、分摊面积15.71平方米；03号商铺，建筑面积27.43平方米，其中套内面积24.32平方米、分摊面积3.11平方米。所附房屋平面图显示，03号商铺在A幢202号房内。2016年间，潮阳建筑公司与和祖廷公司因建设工程合同纠纷诉至本院，诉讼过程中，根据潮阳建筑公司的申请，本院作出（2016）粤0204民初1753号民事裁定，于2017年9月5日查封了和祖廷公司所有的位于韶关市浈××区××里××路××号（和廷苑住宅小区）A幢03号商铺等房屋，查封期限均为3年。案经审理后本院作出（2016）粤0204民初1753号民事判决：一、和祖廷公司应于本判决生效后十日内支付潮阳公司工程款1005873.9元及利息（从2016年4月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%计算利息，计至本判决确定的履行期限之日止）；二、和祖廷公司应于本判决生效后三个月内支付潮阳公司工程款8310536.9元等。该判决已发生法律效力。因和祖廷公司未履行义务，潮阳建筑公司向本院申请执行。期间，张铭晏在办理房产登记时被告知A幢03号商铺已查封，和廷苑住宅小区A幢202号房（含首层专用梯间）无法办理房产登记。2018年8月23日，张铭晏对执行标的提出书面异议，认为查封的和廷苑小区A202号房（含首层专用梯间）的A幢03号商铺为其所有，要求解除对A幢03号商铺的查封。2018年9月6日，本院作出（2018）粤0204执异21号执行裁定，驳回张铭晏的异议请求。张铭晏不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。本院于2019年2月21日作出（2018）粤0204民初2169号民事判决，驳回张铭晏的诉讼请求。张铭晏不服，上诉于韶关市中级人民法院，该院于2019年7月10日作出（2019）粤02民初848号民事裁定，撤销（2018）粤0204民初2169号民事判决；发回重审。2018年8月20日，和祖廷公司向本院出具了《关于“和廷苑”住宅小区A幢03号商铺的情况说明》，表明A幢03号商铺的产权人为张铭晏，请求解除对该商铺的查封。2019年9月12日，韶关市不动产登记中心根据张铭晏的查询申请，出具了《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“权利人张铭晏，浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）。同年10月11日，该登记中心又出具了《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“权利人：韶关市和祖廷房地产置业有限公司，座落：韶关市浈××区××里××路××号和廷苑住宅小区A、B幢03号商铺。”另查明：张铭晏向和祖廷公司购买的韶关市浈××区××里××路××号（和廷苑住宅小区）A幢202号（含首层专用梯间）房、B幢201号房。诉讼中，针对韶关市不动产登记中心出具的《复函》，主要内容：“2014年1月办理位于浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）预告登记，2016年11月，办理位于浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A、B幢03号商铺和廷苑住宅小区A幢202房（含首层专用梯间）首次登记，A、B幢03号商铺位置为施工平面图蓝线标示区域，A幢202房（含首层专用梯间）为施工平面图红线标示区域。”及原告调取的相关资料，潮阳建筑公司表明：从《复函》可见，仅在原告2014年购房合同及预告登记中其购买的A幢202号位置包含了A、B幢03号商铺的范围，但附图仅是开发商确认。2016年首次确权登记中，A幢202号和A、B幢03号分别登记，不存在重叠，权属证应高于其他证据，而且确权登记后，预告登记即失效，A、B幢03号商铺权属独立。和祖廷公司表明：对《复函》予以认可，1楼的楼梯间即03号商铺以楼梯间的形式在2014年卖给了原告，应把涉案03号商铺还给原告。原告表明：原告签订预售合同，购买A幢202房时已包括了涉案03号商铺。本院认为：本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案原告于2014年间向和祖廷公司购买了位于韶关市浈××区××里××路××号（和廷苑住宅小区）A幢202（含首层专用梯间）号房、B幢201号房，虽然本院以（2016）粤0204民初1753号一案查封的是A幢03号商铺。但根据不动产中心的《复函》及相关平面图并结合和祖廷公司的陈述，A幢03号商铺已由和祖廷公司以楼梯间的形式出售给了原告，原告亦支付了购房款，因此，原告与和祖廷公司签订的《商品房买卖合同》虽未载明原告所购买的房屋包含涉案03号商铺，且03号商铺也进行了权属登记，但不能就此改变原告已形成的购买事实，不影响通过民事诉讼程序对权属的确认，该03号商铺归原告所有，和祖廷公司在陈述中也予认可。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利。”原告主张确认涉案03号商铺为其所有的诉讼请求，本案一并处理，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”由此原告对涉案03号商铺享有的民事权益足以排除强制执行，应依法不得执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案无证据证明原告存在过错，其主张解除对涉案商铺的查封，本院予以采纳。原执行异议裁定于本判决生效时自动失效。潮阳建筑公司主张涉案03号商铺为独立的权属区域等，理据不足，本院不予采纳。至于潮阳建筑公司与和祖廷公司的债权债务，潮阳建筑公司可通过法律途径另循财产执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认登记在第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司名下位于韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢03号商铺归原告张铭晏所有。二、不得执行位于韶关市浈江区五里亭聆韶路23号和廷苑住宅小区A幢03号商铺，并解除对该商铺的查封。案件受理费2232元，由被告深圳潮阳建筑工程公司负担232元，第三人韶关市和祖廷房地产置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘桂全人民陪审员  王佩芳人民陪审员  钟贤英二〇二〇年二月二十一日书 记 员  丘美英