北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26351号原告：北京联东世纪房地产租赁有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张树君，经理。委托诉讼代理人：李夫彬，男，北京联东世纪房地产租赁有限公司职员。被告：北京上上天地文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区xx号。法定代表人：双喜秋，总经理。委托诉讼代理人：高全，北京xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘跃，北京xx律师事务所实习律师。原告北京联东世纪房地产租赁有限公司（以下简称联东公司）与被告北京上上天地文化传播有限公司（以下简称上上天地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联东公司的委托诉讼代理人李夫彬，被告上上天地公司的委托诉讼代理人高全、刘跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联东公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告双方签署的租赁合同已于2019年5月21日解除；2、要求被告给付租金367283．3元（欠费期间为2019年1月1日至2019年5月21日）；3、要求被告支付自2019年5月22日起的房屋占用费（计算至2019年12月7日，实际计算至被告腾退房屋之日），金额为1562907．66元；4、要求被告支付逾期付款的违约金，暂计至2019年12月9日，实际计算至被告付款之日，暂计金额342769．09元；5、要求被告支付合同解除违约金234436．15元；6、要求被告支付上浮租金73085．61元；7、以上费用合计2580481．81元；8．本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年10月23日，原、被告签订了《联东楼宇租赁合同》，约定被告承租原告房屋，被告按照合同约定支付租金。被告本应按合同约定支付租金等费用，但被告却一再迟延交付租金，经原告多次催缴，被告均予拒绝。合同解除后，被告逾期腾退房屋。因被告欠付租金的行为已经符合合同约定的原告有权单方解除合同的条件，原告向被告发送了解除合同的通知，且被告于2019年5月21日收到。但被告收到解除通知后，并没有按照合同约定在合同解除后两日内将租赁物业移交原告，截至2019年12月7日被告方腾退完毕。根据合同第二条、第五条、第十二条的约定，被告应当承担违约责任。故起诉。上上天地公司辩称，一、联东公司对房屋腾退事宜不予配合。联东公司于2019年5月21日向上上天地公司发出《解除合同通知书》，要求上上天地公司自接到通知之日起10日内腾退房屋。于是上上天地公司开始组织人员搬家腾退房屋，装载公司物品、设备的车辆却受到园区保安拦截，无法驶出，第一次组织的搬家及腾退房屋因此搁浅。在此期间，上上天地公司法定代表人双喜秋通过电话、微信等方式多次与物业徐月中经理交涉，均未果。2019年7月初，物业经理告知此事已交给法务部门处理，双喜秋便找法务部门李夫彬交涉，但对方关心上上天地公司何时缴纳欠缴租金，对园区保安组织搬运车辆驶出之事采取回避态度。此外，上上天地公司的设备、物品被扣留在园区厂房，无法对外承接活动，严重影响上上天地公司的正常经营。基于上述事实情况，上上天地公司没有及时腾出房屋，完全是联东公司派人阻拦所致，系单方过错，上上天地公司不应该承担该租赁合同解除之后所产生的房屋占用费。二、联东公司主张的逾期付款违约金计算标准明显过高。联东公司要求被告支付逾期付款的违约金，按照日千分之三计算，即每日百分之九，该标准已远超过银行贷款利率的四倍，且未提交证据证明其实际损失。故即便联东公司有关租金的主张成立，根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于使用若干问题解释（二）》第29条规定，我司恳求法庭予以调整至合理标准，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。三、联东公司主张合同解除违约金属于重复主张。法律设置违约金的目的是为了弥补因违约行为而产生的实际损失，上上天地公司逾期支付的违约行为是单一的，不应该对单一的违约行为重复设置违约金，联东公司在主张逾期付款违约金的基础上，又再次主张被告支付解除合同的违约金，金额为3个月租金，此种重复主张违约金的行为，违背了公平原则和诚实信用原则，且未提供证据证明其实际损失。根据《合同法》第114条及《最高人民法院关于使用若干问题解释（二）》第29条规定，我司恳求法庭对合同解除违约金不予支持。四、联东公司主张的上浮租金没有事实和法律依据。原被告之间的房屋租赁合同第三条第2款的约定被告应于2017年4月26日前在所租赁物业住所地办理企业工商、税务注册登记，否则需向原告补交上浮租金，但双方之间的合同于2017年10月23日才签订，时间完全不符，该条款约定不明，且属于原告提供的格式条款，对合同双方不应产生约束力。此外对方主张的上浮租金数额的计算被告也不予认可。我方除支付租金外，还支付了保证金227689．79元，要求该保证金抵扣我方欠付原告的租金。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，联东公司（甲方）与上上天地公司（乙方）签订《联东楼宇租赁合同》，约定甲方将北京市通州区xx物业租赁给乙方用于生产、办公、仓储，建筑面积1873．99平米，计租日指开始计收租金的日期。合同第三条第二款约定“乙方应在租赁物业进行工商注册、纳税，并将注册登记企业于租赁期限届满之日起15日内办理完毕迁出手续。乙方入住6个月内（即2017年4月26日前），在所租赁物业住所办理企业工商、纳税注册登记(或迁出登记，注册资本不低于200万元)；如乙方不能按期办理完毕，则该租赁物业的租赁价格在本合同第五条约定价格的基础上，上浮0．1元/日/建筑平方米，乙方应自逾期之日起7日内向甲方补交上浮价款；如乙方不能按期办理完毕，则该租赁物业的租赁价格在本合同的第五条约定的价格的基础上，上浮0．1元/日/建筑平方米，乙方仍未能如约完成办理企业工商、税务注册登记（或迁移登记）的手续，则甲方有权解除本合同”。第四条租赁期限约定，“物业租赁期限共计60个月，自2017年12月25日起至2022年12月24日止，自2017年12月25日开始计算租金”。第五条租金及支付方式约定，“1、第一年租金为人民币1．35元/平米/日；2、第二年租金为人民币1．39元/平米/日；3、租金支付方式为：乙方应于本合同签订之后5个工作日内，向甲方支付首笔租金。首笔租金的对应租期为2017年12月25日止2018年3月31日，金额为245398．99元。后续租金为一季度收取一次，每一季度结束前15日内乙方应向甲方支付下一季度租金。”合同第六条租赁保证金约定，“乙方应当在本合同签订后五日内，向甲方交付保证金总计227689．79元，租赁期间，如因乙方违反本合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该租赁保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受的实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方。乙方须于收到上述通知后七日内，向甲方补足被扣划的租赁保证金，除非此时合同已解除。”合同第七条租赁物业交接约定，“甲方应于签订本合同后2017年10月26日内交付租赁物业，乙方需积极配合办理交接手续”。合同第十二条违约及赔偿责任约定，“1、乙方应按合同约定的期限支付租赁保证金、租金等相关费用，逾期支付的，每逾期一日应按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。2、乙方不按照约定支付租金及其他应付费用达六十日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，乙方应支付三个月的租金作为违约金，造成损失的，应当承担赔偿责任。7、租期届满或无论因任何原因提前解除，乙方均应在租期届满前或租赁合同解除后两日内将租赁物业及附属设施移交甲方，逾期移交期间按租金标准的三倍支付房屋占用费。8、甲方解除合同应以书面形式通知乙方，自通知达到之日起，本合同解除”。合同签订后，双方依约履行合同，上上天地公司支付联东公司租赁保证金227689．79元。上上天地公司租金支付至2018年12月31日。2019年5月21日联东公司向上上天地公司发出《解除合同通知书》，载明“由于贵司自2019年1月1日至今一直未支付租金，故我司根据合同第十二条之约定，解除上述合同，并通知贵司收到本通知后10日内结清合同项下的租金等全部费用，并请贵司接到本通知之日起10日内迁出房屋、恢复原状，将租赁物及附属设施移交我司”。上上天地公司在《解除合同通知书》中加盖公章且其法定代表人双喜秋在公章下方签字。联东公司起诉后，上上天地公司于2019年12月7日将涉案房屋腾退完毕。上上天地公司主张联东公司在合同解除后曾阻挠其腾退房屋，并提交其法定代表人双喜秋与联东公司委托诉讼代理人李夫彬的通话录音作为证据。联东公司对通话录音的质证意见如下：“认可通话录音的真实性，证明目的不认可，但该录音可以证明上上天地公司始终掌控所承租房屋的门锁及钥匙，可以自由出入房屋，联东公司始终要求上上天地公司及时腾退房屋，但上上天地公司以各种理由拒绝”。上上天地公司称，其于2019年7月21日组织车辆搬运其名下的设备、物品，但在园区门禁岗亭处被园区保安拦截、阻止搬家，故申请开具调查令由其委托诉讼代理人高全律师前往调取该日上午10点左右的出警记录。本院于2019年11月27日开具调查令，上上天地公司在调取后提交报警记录作为证据。2019年7月21日北京市公安局通州分局大杜社派出所110接处警记录，载明“报警人段女士在马驹桥xx1号门求助，报警人称与小区保安发生纠纷，现已解决”。联东公司对报警记录的真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，该证据无法证明系联东公司人员阻扰上上天地公司搬迁，保安人员并非其公司员工。联东公司提交涉案房屋于2019年11月27日的现场照片，以证明截至2019年11月27日上上天地公司仍占用房屋。上上天地公司认可现场照片的真实性。联东公司提交的现场照片显示涉案房屋仓库及办公室门均被上锁。在2019年11月27日的庭审中，上上天地公司经询问后称，其在涉案房屋还存有80%左右的设备。经询问，双方均称合同已于2019年5月21日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，联东公司与上上天地公司之间就涉案房屋签订的《联东楼宇租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。根据查明的事实，上上天地公司自2019年1月1日起未按照合同的约定交纳租金，根据双方合同约定，联东公司在上上天地公司欠付租金达六十日时，享有了解除合同的权利。双方确认联东公司向上上天地公司发出《解除合同通知书》之日即2019年5月21日已解除合同，本院不持异议。联东公司要求上上天地公司按照合同约定支付合同解除前的租金，具备合同依据，且计算无误，本院予以支持。合同解除后，联东公司应将租赁保证金227689．79元退还给上上天地公司，现上上天地公司要求该保证金抵扣欠付租金，联东公司亦同意抵扣，本院对此不持异议，经核算抵扣欠付的合同解除前租金后，上上天地公司还需支付联东公司租金139593．51元。关于合同解除后的房屋占用费，房屋租赁合同解除，出租人请求承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中《联东楼宇租赁合同》解除后，上上天地公司直至2019年12月7日才将涉案房屋交付联东公司。上上天地公司称系因联东公司阻挠而未能腾退房屋，并提交其法定代表人双喜秋与联东公司委托诉讼代理人李夫彬的通话录音及报警记录作为证据；本院认为，通话录音中联东公司委托诉讼代理人李夫彬并未认可联东公司曾阻扰上上天地公司腾退房屋，报警记录仅载明“报警人段女士在马驹桥联东U谷东区南1号门求助，报警人称与小区保安发生纠纷，现已解决”，故上上天地公司提交的现有证据并不足以证明联东公司曾阻扰上上天地公司腾退房屋，且上上天地公司曾腾退部分设备，故对于上上天地公司的辩解意见，本院不予采纳。联东公司提交的涉案房屋现场照片显示，涉案房屋门被上锁。在2019年11月27日的庭审中，上上天地公司经询问后称，其在涉案房屋还存有80%左右的设备。由此可见，涉案房屋在2019年12月7日前上上天地公司仍占有使用涉案房屋，故上上天地公司应当支付合同解除后至2019年12月7日期间的房屋占用费。关于占用费的支付标准，联东公司主张上上天地公司按照合同约定的租金标准的3倍支付合同解除后的房屋占用费，该约定明显过高，且《联东楼宇租赁合同》系联东公司提供的格式合同，联东公司因上上天地公司违约造成的损失已通过解除合同违约金予以弥补，故本院按照合同中约定的租金标准计算合同解除后的房屋占用费（计算方式为1873．99㎡*199天*1．39元/天=518364．37元）。关于联东公司主张的上浮租金，合同中约定的工商、税务注册登记手续办理期限“2017年4月26日之前”早于合同的签订日期2017年10月23日；对此，联东公司称系笔误，根据合同的约定上上天地公司入住后6个月内应系2018年4月26日前；本院认为，合同中约定联东公司应于签订本合同后2017年10月26日内交付租赁物业，故合同第三条第2款中“乙方入住后6个月”应为2018年4月26日，由此可见第三条第2款中的“即2017年4月26日”应系笔误。上上天地公司在庭审中称，未将工商及税务注册登记在涉案房屋内。上上天地公司至今仍未在所租赁物业办理企业工商、税务注册登记，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，联东公司主张的上浮租金，计算无误，本院予以支持。关于联东公司要求上上天地公司支付合同解除违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，上上天地公司因欠付租金构成根本违约，联东公司行使合同解除权后，上上天地公司理应向其支付三个月租金作为违约金，故本院对联东公司的该项诉讼请求予以支持。关于联东公司要求上上天地公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为违约金系用于弥补守约方的损失，现联东公司因上上天地公司欠付租金超过六十日时适用了合同解除违约金，此时逾期付款违约金将不能同时适用，故对于联东公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告北京联东世纪房地产租赁有限公司与被告北京上上天地文化传播有限公司签订的《联东楼宇租赁合同》于2019年5月21日解除；二、被告北京上上天地文化传播有限公司给付原告北京联东世纪房地产租赁有限公司租金139593．51元（扣除保证金227689．79元后）、房屋占用费518364．37元、合同解除违约金234436．15元、上浮租金73085．61元，共计965479．64元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告北京联东世纪房地产租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13722元，由原告北京联东世纪房地产租赁有限公司负担8589元（已交纳），由被告北京上上天地文化传播有限公司负担5133元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 薛德胜二〇二〇年二月二十五日法官助理 何 娇书 记 员 侯康丽