上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14309号原告：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王魁星。委托诉讼代理人：倪冬梅。被告：张萍，女，1964年9月5日出生，汉族，住河南省新乡市。委托诉讼代理人：杨齐飞，男。第三人：上海三湘物业服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：陈勇。原告上海城光置业有限公司与被告张萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年10月9日公开开庭进行了审理。本院于2019年11月20日依职权追加上海三湘物业服务有限公司为第三人。本案于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。原告上海城光置业有限公司的委托诉讼代理人倪冬梅，被告张萍及其委托诉讼代理人杨齐飞两次庭审均到庭参加诉讼。第三人上海三湘物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈勇第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海城光置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还其代被告支付的2013年6月至2013年12月和2014年8月至2015年9月的物业服务费29,660.40元、共用能耗费30,559.20元、自由部位空调能耗费38,648.40元，共计98,868元。事实和理由：原告系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室商铺所有权人。2012年8月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，用于引入“四海游龙”品牌开设餐饮，租赁期限自2012年8月18日起至2018年6月30日止。租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、停车费、其他有关费用均由乙方承担。合同生效后，原告于2012年8月17日向被告交付了涉案商铺。2015年10月17日，原、被告就租赁合同达成终止协议，被告于2015年10月17日向原告返还涉案商铺。租赁合同终止后，因被告一直拖欠物业公司物业费、共用能耗费、自用部位空调能耗费等共计98,868元，第三人向被告催讨不着，根据第三人与原告之间的《物业服务合同》向原告催讨上述欠款，原告代被告向第三人支付了98,868元。被告张萍辩称，我与原告在2015年10月已经解除了房屋租赁合同，其中注明了不包含物业费用，原告在明知我与物业公司有纠纷的情况下自行代被告交付物业费，是其自己的行为，与被告无关。我方在经营过程中店面出现了很多质量问题，物业公司给我方造成了很大的经济损失，当时合同中约定原告要提供空调，但是最终没有提供，还是我们自行购买，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海三湘物业服务有限公司辩称，我们曾经多次向被告催讨物业费，一直没有讨到，迫不得已我们才向原告收取了物业费，原告也向我们支付了，所以原告有权向被告主张这笔物业费。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号店铺所有权人。2012年8月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、房屋座落：上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室，套内建筑面积214平方米；甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋以加盟方式引入品牌“四海游龙”，开设餐饮，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、交付日期和租赁期限。甲方于2012年8月18日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自甲方向乙方交付该房屋之日起至2018年6月30日止。五、保证金和其他费用。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。乙方应根据有关单位出具的收费凭证在规定的时间内及时支付该房屋项下的水电、电费、煤气费、通讯费、物业管理费等相关费用；逾期未支付造成的一切损失由乙方自行承担。如造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。七、房屋返还时的状态。乙方返还该房屋时应当符合正常使用后的状态。向甲方返还该房屋时，应缴清水费、电费、煤气费、物业管理费等所有应当由乙方支付的费用，并经甲方验收确认后方可办理退租手续，终止合同的日期从甲方书面同意乙方终止本合同之日起算。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。2015年10月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《终止协议》一份，约定：甲方双方本着平等、自愿的原则就双方于2012年8月17日签订的关于租赁上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室部分房屋租赁事宜达成如下约定：1、甲乙双方于2012年8月17日签订的租赁合同终止；2、关于租赁合同内的相关违约条款双方互不追究；3、乙方承诺于2015年10月17日返还该房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥就该处物业的工商注销事宜；4、合同终止后乙方不再享有优先购买权及优先租赁权；5、本终止协议一式三份，甲方执二份，一方执一份，自双方盖章后生效。甲乙双方在上述协议下部盖章签字。同时乙方在协议下部手写：以上不含物业管理费这一项，因物业公司给我经营带来很大的损失，物业费给乙方自行交涉，物业费于甲方无关。2015年3月5日，第三人向被告开具《物业服务缴费通知》，载明：经我服务中心财务核对，贵业主/租户物业服务费尚未缴付，共计欠款32,956元，欠款日期2013年6月1日至2013年12月31日，请您看到本通知后尽快来服务处缴费。2015年10月12日，第三人向被告开具《物业服务缴费通知》，载明：经我服务中心财务核对，贵业主/租户物业服务费尚未缴付，共计欠款65,912元，欠款日期2014年8月1日至2015年9月30日，请您看到本通知后尽快来服务处缴费。第三人于2015年10月20日向被告邮寄送达上述缴费通知，被告拒收。2018年6月22日，第三人开具上海增值税普通发票一份，购买方名称为上海城光置业有限公司，服务名称为物业管理费，价税合计98,868元。2018年7月6日，原告向第三人转账支付98,868元。另查明，2013年8月1日，原告(甲方)与第三人(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定：第一条物业名称：三湘四季花城—财富广场；物业类型：商铺、酒店式公寓；坐落位置：梅家浜路1500弄，四至范围(规划平面图)：东临梅湘路，南至梅家浜路，西至三湘四季花城—玫瑰苑，北至三湘四季花城—桂花苑；总建筑面积42,528.73平方米。第二条乙方为本物业服务区域的业主、物业使用人提供下列物业服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)1#楼物业共用部位空调维护服务；(八)1#楼业主室内空调供应服务；(九)物业其他公共事务的管理服务；(十)业主委托的其他物业服务事项。第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费用及能耗费用。(一)物业服务费用：1、1号楼商铺：1)物业服务费：6.6元/月/㎡；2)共用能耗费6.8元/月/㎡；3)自用部位空调能耗费8.6元/月/㎡。第二十七条本合同自2013年6月1日起至业主大会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。之后，上海市松江区三湘四季花城业主大会(甲方)与第三人(乙方)签订《物业服务合同》，约定：第一条物业名称：三湘四季花城；物业类型：住宅(综合)小区(含商场、商铺等)；座落位置：上海市松江区广富林路1599弄、梅家浜路1508弄，四至范围(规划平面图)：东临嘉松南路，西靠龙马路，南麓梅家浜路，北翼广富林路，房屋总建筑面积481,881.1平方米，其中住宅403,105.5平方米。第二条乙方为本物业服务区域的业主、物业使用人提供下列物业服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业服务事项(特约服务)。第六条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。[财富广场1号楼商铺](1)物业费：6.60元/平方米·月；(2)共用能耗费6.8元/平方米·月；(3)自用部位空调能耗费8.6元/平方米·月。第三十二条本合同为期贰年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止。合同另就双方的其他权利义务等内容进行了约定。审理中，原、被告确认2012年8月17日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月17日协议终止，被告已将租赁房屋返还原告，租金及保证金已结算完毕。同时，被告确认2013年6月至12月以及2014年8月至2015年9月的物业服务费、共用能耗费、自由部位空调能耗费均未缴纳。审理中，被告确认其所租赁的商铺所在地址梅家浜路XXX弄XXX号XXX室也就是物业服务合同中的财富广场1号楼商铺。以上事实，有房屋租赁合同、终止协议、物业服务缴费通知、增值税发票、转账凭证、物业合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告于2012年8月17日签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效。2015年10月17日，双方签订终止协议，终止履行租赁合同，并对租金和保证金结算完毕，被告亦向原告返还租赁房屋。对物业管理费，双方约定由被告与第三人自行结算。然第三人向被告催讨物业管理费，被告未予缴纳。之后第三人依据与原告之间的物业服务合同，向原告主张，符合合同约定。原告依约缴纳后，要求被告给付，亦符合有关规定。经核算，原告主张的物业管理费金额，并无不当，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零九条规定，判决如下：被告张萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海城光置业有限公司物业服务费29,660.40元、共用能耗费30,559.20元、自由部位空调能耗费38,648.40元，共计98,868元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,272元，减半收取计1,136元，由被告张萍负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年二月十九日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。