安徽省淮南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)皖04民终37号上诉人（原审原告）：谢一辉，男，1987年5月6日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：许波，安徽舜耕山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王硕，安徽舜耕山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨萍，女，1965年10月15日出生，汉族，住安徽省淮南市大通区。委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原审第三人：陈冠江，男，1962年10月19日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。原审第三人：淮南市万泰建筑工程有限公司，住所地安徽省淮南市潘集区祁集镇陈郢村陈中队18号，组织机构代码55630694－4。法定代表人：陈冠江，该公司经理。上诉人谢一辉因与被上诉人杨萍及原审第三人陈冠江、淮南市万泰建筑工程有限公司（以下简称万泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢一辉上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉楼房不是集体土地上的建筑，产权登记在万泰公司名下，共有情况为单独所有，规划用途为商业，权属明确；2.2011年8月6日、2012年8月5日谢一辉与万泰公司、陈冠江、许克同、祁庆平签订的房屋买卖合同，不涉及土地性质影响效力的问题，是双方真实意思表示，且已实际履行完毕，不违反法律法规的效力性规定，应属有效；3.谢一辉所有的房屋间数具体明确，一审法院不予确认错误；4.潘集区人民法院在执行中未审查案涉大楼的实际情况，在第二次流拍后径行“以物抵债”，程序违法，本案中未审查以楼抵债的合法性，作出判决错误；5.一审法院仅适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作出判决，属于适用法律错误。杨萍辩称，1.一审判决所依据的事实和适用的法律正确；2.一审法院对本案的一些关键事实认定错误，谢一辉不享有足以排除强制执行的权益。案涉房屋买卖合同真实性无法确定，也无证据证明合同签订时间，即使合同真实，谢一辉提供的证据不足以证明在法院查封之前已合法占有该不动产，本案也不符合“买受人已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行”的情形，谢一辉也无证据证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”；3.谢一辉的异议超过了法定异议期，杨萍的物权优于谢一辉的债权，（2017）皖0406执恢11号执行裁定确认了杨萍对涉案房屋享有物权，即自2018年4月17日该裁定作出之日起，杨萍即取得案涉房屋的所有权，而杨萍是否到登记机构办理相关产权过户登记手续，不影响杨萍取得案涉房屋所有权，案涉执行标的执行程序于2018年4月17日即终结，而案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。陈冠江、万泰公司未提交陈述意见。谢一辉向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）皖0406执恢11号执行裁定书；2.不得执行位于潘集区祁集镇祁圩村祁圩综合大楼一楼北面1－2层（共计五套房）和三楼南面303室；3.确认位于潘集区祁集镇祁圩村祁圩综合大楼一楼北面1－2层（共计五套房）和三楼南面303室由谢一辉所有；4.本案诉讼费用由杨萍承担。一审法院认定事实：2010年7月22日，万泰公司作为乙方与淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会作为签订《关于祁圩村综合楼工程建设协议》一份，协议主要约定：“1、建房地点位于原老村部及原祁圩小学，地点有甲方提供（南北41米、东西12米）设计建设五屋综合楼。2、建设资金及施工的一切费用全部有乙方负责承担，甲方净得过道南侧五间上下一、二两层，共计拾间。8、工程竣工后，甲方要协助乙方办理房产证，办证费用全部有乙方负责。”协议签订后，万泰公司在该地点建设了涉案的六层楼房一栋（该楼房面东，一层南北各五间，中间是过道，计十间；二层南北各五间加过道上一间，计十一间，三至六层南北各二间，计每层四间，计十六间）。楼房建成后，万泰公司于2011年12月30日办理了（淮房地权证淮潘字第××号）房地权证，载明：规划用途商业，总层数6层，房屋结构混合，建筑面积2370.77平方米，套内建筑面积2166.44平方米。淮南市潘集区祁集镇祁圩社区居民委员会依据协议，分得南边一至二层十间房屋用作办公及社区卫生室用房。2011年8月6日及2012年8月5日，谢一辉作为乙方与万泰公司作为甲方签订《房屋买卖合同》两份，约定：“一、乙方自愿购买由甲方开发的祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼南边三层303室及一层大门北1至2层商住房伍套，价格为每平方米1800元及1500元，建筑面积为82.14平方米及451.84平方米，合计房款为106782元及677760元；七、甲方负责办理房产证手续，但乙方应承担房产证的过（分）户费用”。庭审中，陈冠江、万泰公司认可收到谢一辉购房款70余万元（以借款抵扣的方式）。2012年7月份，陈冠江、万泰公司将位于祁圩村综合大楼商住房一套位于该楼南边三层303室及大门北一层门面4间及二层4间，计8间，加二层过道1间房屋交付给谢一辉使用至今。另查明，谢一辉不是祁圩社区居民委员会村民。杨萍诉陈冠江、万泰公司民间借贷纠纷一案，杨萍于2016年3月28日申请财产保全，要求对万泰公司位于潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼予以保全，淮南市潘集区人民法院于当日作出（2016）皖0406民初750号之一民事裁定书，对万泰公司所有的位于淮南市潘集区祁集镇祁圩社区祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）予以查封，经调解，双方达成调解协议，淮南市潘集区人民法院于2016年4月10日作出（2016）皖0406民初750号民事调解书，协议确定：一、陈冠江、万泰公司欠杨萍借款本金1000000元，利息286000元（利息计算到2016年5月23日），合计1286000元，于2016年5月23日前支付利息286000元，于同年9月23日前支付本金300000元、利息80000元，于2017年1月23日前支付本金300000元、利息56000元，于同年5月23日前支付本金400000元，利息32000元，如陈冠江、万泰公司有一笔款项不能履行，杨萍可申请执行剩余全部数额；三、还款期间不解除对祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）的查封。调解书生效后，因陈冠江、万泰公司没有履行生效法律文书确定的义务，杨萍申请强制执行，淮南市潘集区人民法院于2018年4月17日作出（2017）皖0406执恢11号执行裁定书，裁定：一、将陈冠江、万泰公司所有的位于淮南市潘集区祁集社区祁圩综合大楼一栋（房地产权证号：淮房地权证淮潘字第××号）以2171139.19元抵偿给杨萍所有；二、该房屋的所有权自本裁定书生效时起归杨萍所有；三、杨萍可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年8月13日，谢一辉对（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议，淮南市潘集区人民法院受理后，依法进行了审查，于2019年8月15日作出（2019）皖0406执异19号民事裁定书，认为谢一辉虽然提交了房屋买卖合同等证据，但未提交在交房后前往不动产登记中心办理房屋登记手续不成功的证据，不能证明其为无过错方，裁定驳回谢一辉的异议申请。涉案楼房所涉及的土地系祁圩社区集体用地。一审归纳本案争议焦点：谢一辉对涉案祁集镇祁圩村祁圩综合大楼一楼北面1－2层（共计五套房）和三楼南面303室房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，涉案楼房是在农民集体土地上建设的房屋，所涉及的土地系祁圩社区村民集体土地，集体土地上建设的房屋转让应当限定在本集体经济组织成员内部。谢一辉并非祁圩社区村民，因此，其与陈冠江、万泰公司签订的《房屋买卖合同》因违反法律规定应属无效合同。故对谢一辉的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回谢一辉的诉讼请求。案件受理费80元，由谢一辉负担。双方二审均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，本案二审期间，淮南市潘集区人民法院发现涉案房屋是在农民集体土地上建设的房屋，杨萍并非祁圩社区村民，于2020年2月13日作出（2017）皖0406执恢11号之一民事裁定，裁定撤销(2017)皖0406执恢11号执行裁定书。本院认为，谢一辉对淮南市潘集区人民法院作出的（2017）皖0406执恢11号执行裁定书提出书面异议后，淮南市潘集区人民法院作出（2019）皖0406执异19号民事裁定，谢一辉对该裁定不服，提起本案案外人执行异议之诉。本案审理过程中，因淮南市潘集区人民法院作出（2017）皖0406执恢11号之一民事裁定，裁定撤销(2017)皖0406执恢11号执行裁定书，致使谢一辉在本案中起诉依据的事实和理由不存在。因此，本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3433号民事判决；二、驳回谢一辉的起诉。一审案件受理费80元，退还谢一辉；上诉人谢一辉预交的二审案件受理费11645元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇二〇年二月二十五日书记员  许小玄附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。