贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14978号 原告：吴靛蓝，女，汉族，1996年5月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610721167。 原告吴靛蓝与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴靛蓝，被告碧阳恒通公司委托诉讼代理人余英民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴靛蓝向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的三通费3285元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年3月8日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款345,676.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年10月23日起计算至2018年8月16日暂计48,014.41元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2012年3月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。另，合同还约定，被告应在2014年7月23日后90日内告知原告申请登记，2018年8月16日才告知原告，一共逾期1389天，但被告一直拒不支付逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条、第一百二十六条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告吴靛蓝当庭撤回诉请第一项。 被告碧阳恒通公司答辩称：一、关于被答辩人诉求逾期办证的违约金时间计算问题。答辩人认为，首先，因本系列案各被答辩人主张的逾期办证违约金计算依据及标准是根据双方的《补充协议》第八条关于房屋登记的约定:出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供产权过户的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金（基数以购房发票为准）。既然被答辩人以该条款计算违约金，且该约定并不违反法律规定，结合意思自治的基本原则，法院应当从原告诉求之所愿适用该条款的约定计算起算时间。即产权证办理应当以被答辩人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约。而本系列案中所有被答辩人交齐办证所需资料的时间为被答辩人向答辩人出具委托书的时间，从向答辩人出具委托书之日至今均尚未超过360日，且有的被答辩人已经实际收到不动产权证书。因此，答辩人尚未违约，依法不应对被答辩人承担逾期办证的违约责任。其次，若法院以被答辩人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金，那么涉案楼栋房屋办证违约的截止时间应当以答辩人尽到通知被答辩人提交办证资料之日止，而答辩人通知义务履行完毕的时间为2018年1月15日。对于居住于7、8、21、23号楼业主，答辩人在2018年1月15日通过在上述楼栋电梯口张贴办证公告，通知各业主提交办证资料及时办证，上述小区部分业主也纷纷前来办理。后答辩人又于2018年3月16日在毕节日报登报通知7-12、21-26号楼小区业主提交资料办证，答辩人通知义务已经履行完毕。通知之后的责任不应当由答辩人承担。同时，根据《民法总则》对诉讼时效的规定，无论以交房后360日后开始计算办证违约金还是以委托答辩人办证后360后开始计算违约金，对于超过诉讼时效部分，请法庭对超过部分予以扣除。最后，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，产权登记的转移对原告使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被答辩人造成任何实质上的损失，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，若被答辩人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了答辩人无法预料的办证难度及机构调整因素。请求法院对原告主张逾期办证违约金进行调整。 本院经审理查明：2012年3月8日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单元15层2号房，该商品房建筑面积136.08平方米，房屋总价款344811.00元；出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，被告向原告出具的购房发票上载明原告实际缴纳的购房款为345676.00元。2014年7月23日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案商品房所在楼幢的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书所需的有关资料。2018年5月13日，原告签署委托书，委托被告办理涉案商品房的不动产权证书。2018年8月16日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为被告未按照合同约定期限为原告办理涉案商品房的不动产权证书构成违约，应当承担违约责任，遂以前述诉请诉来法院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。 关于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2014年7月23日向原告交房，即应于2015年7月18日前具备办理转移登记的条件。被告于2015年7月22日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，表明已具备办理转移登记的条件,但此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，原则上应从约定期限2015年7月18日之次日,即2015年7月19日起计算，但被告提出诉讼时效抗辩，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告于2019年11月12日向本院提起诉讼主张该项违约金，从原告提起诉讼之日起往前倒退三年的期间已过诉讼时效，即2016年11月12日前的违约金已过诉讼时效，被告的抗辩主张部分成立，对于2016年11月12日前的违约金，超过诉讼时效，本院不予保护，2016年11月12日后的违约金未超过诉讼时效，本院予以支持，故本案违约金计算时间从2016年11月12日起开始计算。 对于该项违约金截止时间,如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2018年1月15日，被告通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务，故该违约金计算至2018年1月15日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款345,676.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月12日起计算至2018年1月15日止（共计429天）。经计算，该项违约金为14,829.50元（345,676.00元×0.01%×429天）。 原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利义务的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴靛蓝逾期办理房屋权属证书违约金14,829.50元； 二、驳回原告吴靛蓝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费542.00元，由原告吴靛蓝负担385.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担157.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年二月四日 书记员  邵 立