江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4816号上诉人（原审被告）:毛兆华，女，1937年12月7日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：李艳，江苏大浔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡江，男，1983年3月14日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周叶弢，江苏崇宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙兰婷，女，1987年9月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴斌，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周叶弢，江苏崇宁律师事务所律师。原审第三人：无锡市锡城中山房产服务有限公司，住所地无锡市梁溪区人民西路24号5F。法定代表人：蒋晓峰。上诉人毛兆华因与被上诉人胡江、孙兰婷，原审第三人无锡市锡城中山房产服务有限公司（以下简称中山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人毛兆华上诉请求：撤销一审判决，改判：1.其无需返还定金100000元，无需支付中介费39000元；2.确认合同已于2018年12月20日解除；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：2018年8月1日，双方签订房屋买卖合同，但次日其发现无法履行后便及时告知了中山公司并要求通知被上诉人，但被上诉人违反善意履行原则，恶意制造其违约，导致损失扩大。因此，其不应赔偿。审理中，其提出：1.案涉房屋买卖合同因违反国家住房城乡建设部下发的《房地产经纪管理办法》第二十一条对交易风险应当书面告知的规定而无效；2.即便合同有效，因中山公司未完成合同约定的事项，故收取39000元佣金无法律依据。被上诉人胡江、孙兰婷辩称：1.双方合同基于自愿和充分磋商，未违反国家法律、行政法规，合法有效。2.正是因预见到办理公证确权的问题，所以给予上诉人5个月履行期限，如确有继承人联系不到无法公证，上诉人仍可通过诉讼途径确权并完成交易。但上诉人最终未按约完成确权和交易，构成违约。3.其已向中山公司支付了39000元佣金，相应损失应当由违约方承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人中山公司未作答辩。一审法院审理查明：2018年8月1日，胡江、孙兰婷与毛兆华签订《无锡市房屋转让合同》，合同约定毛兆华将坐落于槐古二村100-302的房屋出售给胡江、孙兰婷，房屋总价为1300000元；房款支付方式为：合同签订时由胡江、孙兰婷向毛兆华交付定金50000元，毛兆华办好公证后一周内胡江、孙兰婷将房款650000元交至中山公司及资金监管中心，余款600000元，胡江、孙兰婷委托中山公司办理公积金贷款；关于中介公司的佣金，双方约定由胡江、孙兰婷向中山公司支付41600元；关于违约责任，双方约定，毛兆华违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款的10%作为违约金，胡江、孙兰婷违约定金归毛兆华所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，违约方应承担中介公司居间服务费及因此给中介公司造成的其他损失。合同另约定，毛兆华保证于2018年12月30日前办理好公证且换好户口，交至中介公司；毛兆华保证所有继承人同意出售此房。同日，孙兰婷向张芸转账50000元，毛兆华在上述合同首页底部书写收到定金50000元的内容；孙兰婷向周海燕转账39000元，中山公司于2018年9月24日向胡江开具发票，确认收到案涉房屋售房佣金39000元。另查明，案涉房屋权属登记情况为：“所有人：毛兆华，张振亚（亡）的所有继承人”。2019年4月5日，法院向毛兆华送达了本案起诉状及证据副本等材料。审理中，毛兆华陈述，案涉房屋出售需先办理继承公证，其于2018年7月起即开始办理，但因部分继承人找不到，目前仍未办理完成。一审法院认为，案涉《无锡市房屋转让合同》经双方一致确认，该合同依法成立且有效，双方当事人应当按照约定履行义务。本案中，毛兆华未按约在2018年12月30日前办理完成公证手续，致使案涉合同无法按约履行，胡江、孙兰婷据此主张解除合同于法有据，对于其要求解除合同的诉讼请求予以支持；合同解除后，违约方应当按约承担相应的违约责任，胡江、孙兰婷要求毛兆华双倍返还定金及赔偿其已支付的中介费的请求，符合法律规定及双方的合同约定，对于其上述请求，亦予以支持。毛兆华辩称公证未能办理完成属于不可归责于双方的原因无法律依据，对于其该辩称意见，不予采纳。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，判决：一、胡江、孙兰婷与毛兆华于2018年8月1日签订的《无锡市房屋转让合同》于2019年4月5日解除；二、毛兆华于判决发生法律效力之日起十日内向胡江、孙兰婷返还定金100000元；三、毛兆华于判决发生法律效力之日起十日内向胡江、孙兰婷赔偿39000元。一审案件受理费3080元，由毛兆华负担。二审查明事实与一审法院一致，本院予以确认。二审另查明，上诉人毛兆华在一、二审时提供的与中山公司中介人员的微信聊天记录及语音整理材料显示，毛兆华女儿张芸在合同签订前即与中介人员沟通。合同签订后，张芸又多次代表毛兆华与中介沟通办理公证及退还购房定金事宜。对此，中介明确买受人确定要房，不愿解除合同。2018年9月13日，张芸在与中介协商合同解除的损失时，中介曾表述“我这边的中介费是不要你出的，就客户那边的违约金”；在之后沟通中，中介向张芸转发了买受人提出的合同解除要求：“既然现在房东无法交房我们也有诚意协商解决。房东支付10万元违约金（其中包括定金5万元）。退还中介费3.9万元。我们可以和平协商解决这件事。麻烦请你转达一下我们的要求，谢谢！”但是，毛兆华及张芸未作回应。二审中，为核实案涉交易过程，本院传唤中山公司曹张店店长钱敏强出庭作证。钱敏强称：其系案涉房屋买卖合同的经手人，签合同时其在场。对待继承房产的买卖其公司经常办理，在合同签订时其问过毛兆华继承的事办的怎么样，被告知已在办理公证，该签的字都签好了。如果卖方把尚有继承人未签字的情况告知，其不会推荐客户买房。合同签订后一个月左右出了问题，得知继承人较多，联系困难。为了促成交易，其跟着当事人跑了公证处、房产处和法院。去法院是想如果不能公证的话能不能通过确权诉讼来解决这件事。针对签合同时出卖方有谁到场的问题，钱敏强称：老太太和她女儿还有买受人一方均在场，因非产权人，故老太太女儿没在合同上签字；针对中介公司是否要遵守房屋必须两证齐全才能买卖的问题，钱敏强称：作为中介确实要遵守这个要求，但合同中明确交易条件，即有五个月的履行期，在十二月底办产权证，大家达成一致是可以签字的；针对买房人是否知道产权过户存在风险的问题，钱敏强称：知道；针对房屋出卖价格跟市场价是否有区别的问题，钱敏强称：没有区别，是根据市场价确定的，因为签合同时觉得不需要那么长时间，老太称字都签好了公证已经在办了；针对人毛兆华提供的微信聊天记录是否真实的问题，钱敏强称：是双方协商沟通过程的一个部分，关于解约的问题，其组织双方调解了五六次。关于中山公司是否承诺免除案涉交易的中介费用的问题，钱敏强称并没有答应可以免除该笔费用，但确实有人跟其谈过，提到过行规和中介行为无效的事情。对钱敏强的上述陈述，毛兆华就合同签订时的在场人员提出异议，认为其女儿合同签订时并未到场。对此，钱敏强称：毛兆华先来，买受人付定金时其女儿来了。至于合同签字时毛兆华女儿有无一起，其记不清楚了。对于毛兆华询问合同签订时有无书面告知房屋交易的风险，钱敏强明确未书面告知。胡江、孙兰婷对钱敏强的陈述无异议，认为情况属实。同时询问在合同交易过程买受人有无阻却顺利交易的行为，钱敏强称：“买家是一根筋，也解决不了这事，我的意见是签约后另行选择机会交易，我帮助协调了几次大家解决不了非要对簿公堂，没有办法，买家跟我说的最多的是按合同来。我劝过上诉人女儿赔对方五万元，因为房价涨了没太大损失，没人理我。”因上述证人证言与毛兆华提供的微信聊天记录、案涉房屋买卖合同的内容相互印证，且双方当事人未持异议，故对相关内容的真实性本院予以确认。二审中，毛兆华确认公证过程中未联系上的继承人为已去世的张慧芳的两位女儿，大女儿何可人和二女儿何玉波。二审另查明，案涉房屋买卖合同第十条“违约责任”中约定：“甲方违约应双倍返还定金或承担合同确定的房款总额的10%作为违约金，乙方未约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.2%计算）及因此给中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权。”该约定系《无锡市房屋转让合同》制式印刷的格式条款，但上述内容以加粗加黑字体及下划线作了标明。上述事实，由审理笔录及当事人提供的书面材料在卷佐证。本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同的效力应如何认定；2.如有效，合同解除的原因及时间应如何认定；3.被上诉人孙兰婷已支付的中介费用是否应当由上诉人毛兆华承担。本院认为：关于争议焦点一。依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律效力。本案中，双方在中山公司提供中介服务下签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦无违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定为合法有效。上诉人认为中山公司因违反行政规章规定的经纪公司应当书面提示交易风险的要求，故房屋买卖合同无效的观点，因该规范性文件系行政规章，且相关规定仅是规范交易过程的提示性、管理性规定，不具备影响民事交易行为法律效力的法律后果，故该上诉理由显无法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。当事人应严格按照合同的约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被上诉人在上诉人提出终止合同后，通过微信与中山公司中介人员联系，主张毛兆华需要支付违约金和退还中介费用，但毛兆华并未表示同意。因此，双方就合同解除的条件未达成一致，在未有证据证明上诉人具有法定或者合同约定的单方解除权情形下，合同仍具备法律效力。因此，对上诉人主张合同已于2018年12月20日解除的意见，本院不予认可。原审法院根据现有证据，确定毛兆华系导致合同解除的违约方并无不当。关于争议焦点三。对于定金条款已经发生法律效力的合同，支付定金的一方当事人在接收定金一方当事人违约时有权根据合同约定适用定金罚则要求违约方双倍支付定金或者返还已支付定金并要求按约支付违约金。本案中，被上诉人在上诉人违约导致合同解除要求适用定金罚则并赔偿已支付的中介服务费，于法有据。上诉人作为违约方主张免除适用定金罚则，无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张中山公司无权收取中介费用且在调解过程中已经免除其交纳中介费用的义务的观点。因案涉房屋买卖合同对合同违约方仍需要承担居间费用作了明确约定，虽然该约定系格式条款，但根据已经查明的事实，中介公司已提供了中介服务，且在双方发生矛盾时多次组织协商调解，故应认定在案涉房屋买卖合同签订后，中山公司提供了较为优质的中介服务。关于合同订立时的风险提示义务有无履行的问题，因本案矛盾源于房屋确权，而相关产权公证事宜在房屋买卖合同中作了明确约定，应认定在中山公司组织下，买卖双方对此风险已明知且作了充分协商，故不能以未书面告知风险而认定中山公司未尽到中介服务义务。此外，由于上诉人在中山公司及被上诉人提出调解方案时未予及时确认，故在诉讼中要求免除中介服务费已无依据。据此，一审法院认定中介费用应由违约方承担并无不当。综上，一审法院认定事实与适用法律均无不当，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由上诉人毛兆华负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  毛云彪审判员  张朴田二〇二〇年二月三日书记员  宋勇梁