广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26001号原告：费秀华，女，1965年4月3日出生，香港永久性居民，现住中山市沙溪镇星都苑28幢509房，香港居民身份号码G371856(4)。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉颖，广东洋三律师事务所律师。被告：中山英利投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区*******，统一社会信用代码914***********464Q。法定代表人：肖杰煜，总经理。委托诉讼代理人：冯海欣，广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家欣，广东朗锐律师事务所实习律师。原告费秀华诉被告中山英利投资发展有限公司(以下简称英利公司)、深圳市深中看房网络有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费秀华及其委托诉讼代理人陈泽华，被告英利公司的委托诉讼代理人冯海欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费秀华向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2017年3月5日签订的关于购买中山市西区富业广场二期6层12号物业的《“富业广场二期”认购书》；二、判决被告向原告双倍返还定金40000元、购房款550000元及利息（以550000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年7月17日起计至清偿之日止）；三、判决被告向原告赔偿损失114469元（装修费114169元，律师见证费300元）及返还装修保证金2000元；四、判决被告英利公司与被告深圳市深中看房网络有限公司向原告共同赔偿团购费30000元，以上被告英利公司需承担合计795017.63元。事实与理由：2017年3月5日，原告与被告英利公司签订《“富业广场二期”认购书》，原告向被告英利公司认购位于中山市西区富业广场二期6层12号物业，成交总房价为570000元，交房时间为2017年12月31日前。原告按约定向被告支付定金20000元及购房款550000元。原告根据被告英利公司要求交齐网签及银行按揭所需的资料。但被告英利公司收悉购房款及资料后，至今长达两年半仍未为原告办理网签，也未按约定交付房屋，原告多次催促无果。自2017年7月份起，原告多次催促被告英利公司办理网签。2019年8月9日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告向原告在限期7日内对办理商品房买卖合同网上签约及备案做出合理期限内办理完成的书面承诺，否则原告将解除双方签订的《认购书》。但被告未向原告或律师作任何书面回复，也未履行相应义务。2019年9月2日，原告委托律师再次向被告寄送《律师函》，解除原告与被告于2017年3月5日签订的关于购买中山市西区富业广场二期6层12号物业的《“富业广场二期”认购书》，并要求被告双倍返还定金、购房款及赔偿损失，但被告仍拒不履行前述义务。请法院公正判决。诉讼中，费秀华后以深圳市深中看房网络有限公司已退回团购费30000元为由，撤回对该公司的起诉。被告英利公司辩称：1、原告的诉讼请求没有事实与法律依据，被告不同意解除认购书。2017年3月5日签订认购书后，中山市人民政府于2017年3月26日发布限购政策，其中一条是非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或者社会保险证明的，允许购买一套新建商品住房，但原告是香港人，不符合以上购房条件，才导致签申报手续迟迟不能审批通过。被告已于2019年3月16日将涉案房屋交付给原告，原告已装修完毕，并使用中。被告于2019年9月初再次向中山市住建局提交了申报材料，现涉案房产的网签申报材料已审批通过，涉案认购书已具备了继续履行的条件。若法院支持原告关于利息的诉求，也应自原告起诉之日起计。2、被告不同意向原告支付装修费用及装修保证金。若法院判决解除认购书，原告应向被告支付租金；3、团购费及律师见证费非被告收取，故原告的诉讼请求三与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，费秀华（乙方、认购方）与英利公司（甲方、出售方）签订《“富业广场二期”认购书》一份，约定：乙方向甲方认购中山市西区*******富业广场二期6层12号物业，成交总房价为570000元，其中定金20000元须于签认购书时付清，第一期购房款114000元于2017年4月5日前付清（含定金），余下购房456000元于2017年4月5日前办理银行按揭并提供贷款所需资料，同日签订正式合同；交房时间为2017年12月31日前。认购书第十一条约定：“如乙方有下列任一情况的，均视为违约，乙方已付的定金由甲方没收，且甲方有权单方解除本认购书，不再另行通知乙方将本认购书约定的物业另行出售，此外还有造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任：1、不按约定签订《中山市商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件）；2、不按约定提交办理按揭所需文件或签署按揭合同；3、未按约定足额支付任何一笔购房款；4、逾期未签订《前期物业管理协议》、《临时管理规约》；5、违反其他认购条款。”认购书签订后，费秀华向英利公司支付了定金20000元、房款550000元（英利公司先后向费秀华开具了四张收据，其中一张为2017年3月5日开具收到定金20000元，一张为2017年4月6日开具收到首期款94000元，一张为2017年6月17日开具收到首期款256000元，一张为2017年7月2日开具收到房款200000元）。此外，费秀华还向深圳市深中看房网络有限公司支付了团购服务费30000元、向广东邦仁律师事务所支付律师见证费300元。2019年3月16日，英利公司将涉案房屋交付给费秀华。费秀华称，其根据英利公司要求已交齐房款及网签所需的资料，但英利公司自签订认购书后至起诉之日已2年多，未为其办理网签，经反复多次催促无果。费秀华同时称，房屋交付后，其已进行装修，支付了装修费114169元，为此提供了相关的支付凭证等。2019年8月9日，费秀华委托律师向英利公司寄送《律师函》，要求英利公司于收悉本函之日起七日内向费秀华交付《商品房买卖合同》，并对办理商品房买卖合同网上签约及备案做出合理期限内办理完成的书面承诺（合理期限不得长于一个月时间）。否则将解除双方签订的《认购书》。2019年9月2日，费秀华委托律师向英利公司再寄送一份《律师函》，通知解除双方于2017年3月5日签订的《“富业广场二期”认购书》，并要求英利公司双倍返还定金、购房款及赔偿损失。英利公司称第一次申请网签未获通过的原因是费秀华的汇款是他人汇入，为此提供付款人分别为吴桂深、李义勇的回单各一张，回单之附加信息分别写着：富业豪庭612、624房费秀华，624房。英利公司同时称涉案房屋的网签申请已审核通过，并提供了中山市住建局的于2019年9月5日发来的短信为据。原、被告双方都提供了英利公司的销售人员与费秀华的微信聊天记录，包括有“费小姐，富业广场二期612、624已开通网签，您和崔小姐可在2019年9月11日至9月25日之间，提早一天联系我或者销售高小姐，约好律师和你们签约。”“龙哥、高小姐，对于富业612、624单位，最重要原因是你和发展商迟迟也不帮我处理，办理网签手续，拖足两年半，现在我不要这单位……，请按解除合同执行（2019年9月10日）”等等。诉讼中，本院就本案的相关问题发函咨询中山市住房和城乡建设局，该局于2019年12月2日复函，具体内容：“一、根据中府办函[2017]55号文，2017年3月26日起，中山市新建商品住房实行限购政策。2017年4月15日，英利公司第一次向我局提交了座落为中山市西区******之一富业广场二期612房和624房的购房资格审核申请。因未能通过购房资格审核，退回资料给开发商。另外，2019年9月5日，英利公司再次提交费秀华购买上述两套商品住房的资料审核申请，本次申请已通过审核并开放网上签约，签约时限为2019年9月11日至9月30日。二、由于我市调控政策自2017年3月26日起开始执行，因此，只要企业能提供有效的证明材料，证明双方买卖关系发生在2017年3月26日前，该购房行为不受限购政策所限。经查，按照2019年9月5日英利公司提供的资料显示，英利公司于2017年3月5日分别与费秀华签订购买富业广场（二期）612房和624房的认购书，并收取认购款。三、……四、英利公司首次提交费秀华购买的上述两套商品住房资料审核申请，已按未能通过审核退回办结处理，直至2019年9月5日前不存在该两套房的购房资料审核的轮候问题。五、英利公司可于2019年9月11日至9月30日期间与买受人在中山市房地产交易和资金监管平台对上述两套商品住房进行网上签约，如未能在时限内完成网上签约的，须重新向我局提交未能完成网上签约说明，以及双方重新约定可签约时间，我局将再次设置网上签约时限，以便重新进行网上签约。本院认为，本案系涉港商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。费秀华与英利公司于2017年3月5日签订的《“富业广场二期”认购书》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中山市调控政策自2017年3月26日起开始执行，费秀华与英利公司之间买卖关系发生在2017年3月26日前，费秀华购房行为不受限购政策所限；从中山市住房和城乡建设局复函的内容来看，英利公司首次提交费秀华购买的上述两套商品住房资料审核申请，已按未能通过审核退回办结处理，直至2019年9月5日前不存在该两套房的购房资料审核的轮候问题；认购书虽然没有约定办理网签手续的最终期限，但是英利公司在认购书签订后至原告起诉前长达二年半的时间内，未办好网签手续，双方未能签订正式合同，此时长超出了普通购房者可预见可承受的范围。鉴于此，费秀华要求判令解除认购书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约责任。认购书仅约定认购方违约的情况，未约定出售方违约的情况，不能据此认定出售方无需承担违约责任。根据中山市住房和城乡建设局的复函内容“只要企业能提供有效的证明材料，证明双方买卖关系发生在2017年3月26日前，该购房行为不受限购政策所限”可以看出，英利公司第一次提交涉案房屋购房者的购房资格审核申请未能通过审核后，若及时补充双方买卖关系发生在2017年3月26日前的相关证明材料，继续积极申请办理网签手续，费秀华当时的购房资格是可以通过审核的，但是英利公司直至本案立案后才再次提交相关申请。据此，本院认定英利公司的行为构成违约，费秀华要求其双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，英利公司应将其收取的购房款退还给费秀华，同时应赔偿费秀华为签订合同支出的律师见证费。费秀华支付最后一笔购房款的时间为2017年7月2日，其要求自2017年7月17日起计付利息的诉讼请求，本院照准。费秀华在涉案房屋已经交付并已装修的情况下，仍要求解除合同，其要求英利公司赔偿装修费用的诉求，缺乏理据，本院不予支持。鉴于深圳市深中看房网络有限公司已退回团购费30000元给费秀华，故其要求英利公司赔偿30000元团购费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告所诉，部分有理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告费秀华与被告中山英利投资发展有限公司于2017年3月5日签订的关于购买中山市西区富业广场二期6层12号物业的《“富业广场二期”认购书》；二、被告中山英利投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告费秀华双倍返还定金40000元、购房款550000元及利息（以550000元为基数，自2017年7月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告中山英利投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告费秀华赔偿律师见证费300元；四、驳回原告费秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元（原告费秀华已预交），由原告费秀华负担1750元，被告中山英利投资发展有限公司负担10000元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退)。如不服本判决，费秀华可在判决书送达之日起三十日内，中山英利投资发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴绪源人民陪审员  刘丽媚人民陪审员  李开联二〇二〇年一月二十二日法官 助理  赵 莉书 记 员  石丽娜