宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7423号原告：景某1，陕西省子长县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：孟某，宁夏浩晟律师事务所律师。被告:陈某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告景某1与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告景某1及其委托诉讼代理人孟某、被告陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈某支付原告景某1购房款278751.29元，并支付逾期付款损失5394元(按年利率6.25％自2019年8月7日暂计算至2019年11月28日，请求判令至实际支付购房款之日)合计284145.29元；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2019年8月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定由原告将其单独所有的的位宁夏××县出卖给被告，房屋总价款为58万元，被告应在合同签订之日一次性向原告付清购房款。同日原告按照被告要求，在银川市国安公证处就买卖合同及《委托书》办理公证。2019年10月25日，被告在未向原告缴清购房款的情况下，在涉案房屋货款银行，即中国工商银行股份有限公司贺兰支行办理了涉案房屋银行贷款尾款缴清手续，向贺兰支行支付下剩货款本金300933.32元、利息315.39元，由贺兰支行向被告出具了个人货款结清证明。随后被告在贺兰县不动产登记事务中心将涉案房屋过户到第三人孙某名下。截止本案诉讼，被告始终未能向原告清偿购房款。被告的行为已严重损害原告的合法权益，应承担继续支付购房款并赔偿逾期付款损失的法律责任。特诉至贵院，望判如所请。被告陈某辩称，一、2019年8月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定由原告将其单独所有的的位宁夏××县出卖给被告，房屋总价款为58万元，口头约定房屋为精装修，在2019年9月7日前装修完毕交付被告，房屋贷款由原告承担，房屋有大税。签订合同当天，我以银行转账方式向景某1账户支付9万元，向景某1二哥景某2账户支付35000元。2019年8月10日左右，被告多次与原告协商交清按揭贷款，但原告当场表示不向银行还款，但一直未向我归还已经支付的房款，同时原告要求继续装修房屋，并承诺在房屋装修完毕之后继续履行合同。因原告无钱装修，要求我支付装修款，我于2019年9月2日以微信转账的方式向景某2支付门款1万元整。因我购买该房屋并非由我本人居住，也是为了出售，为了避免中间的过户环节，我们双方协商重新签订一份房屋买卖合同，在合同中要明确原告委托我自行出卖房屋。二、2019年9月10日，原、被告再次签订《房屋买卖合同》一份，同时原告方向被告出具委托书一份，合同约定由原告将其单独所有的的位宁夏××县出卖给被告，房屋总价款为55万元，税费由原告方承担，双方如再次不履行买卖合同，可由被告方自行将房屋出卖给第三人，最终房屋价格以税票价格为准。合同签订当天，我又通过银行转账（2万元）及微信（×××元）向原告的二哥景某2支付2×××元作为涉案房屋的房款。原告没有按约在30天内归还银行贷款，已经违约。于是我在2019年10月25日左右将房屋出售给第三方孙某，房款42万元，营业税支付3万元。综上，我共计向原告方支付房款158000元，其中9万元是直接支付给原告本人，剩余68000元是支付给景某2用于装修房屋使用。我将房屋出卖后收到房款42万元，3万元由我支付营业税，其中304935.1元由我偿还银行贷款，出卖房屋的剩余房款85064.9元仍由我本人持有。我前期已经向原告支付了158000元的房款，所有的房款已经支付完毕，所以我不应当再向原告方支付购房款，请求驳回原告方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月7日原告景某1（卖方/甲方/委托人）与被告陈某（买方/乙方/受托人）在宁夏银川市国安公证处经公证共同签订《房屋买卖合同》及委托书各一份，合同约定甲方单独所有的的位××县的房产一套转让给乙方，转让总价为人民币58万元整，乙方于合同签订之日一次性向甲方付清购房款。甲方于合同签订当日将上述房屋交付乙方使用，所有相关材料移交乙方保管。房屋产权证由甲方过户至乙方名下需缴纳的费用由乙方承担，甲方积极配合乙方办理过户手续，并约定了一方违约，按照该房屋的市场评估价格的20%赔偿对方的经济损失。委托书约定委托人原告景某1委托陈某为其合法代理人，并能以原告名义办理以下委托事项：一、代原告与买方签订《房屋买卖合同》、办理《房屋买卖合同》公证手续，并在相关文件上签字，收取房款。二、代原告配合买方办理该房屋缴纳税、费的相关手续并在相关文件上签字；代为协助买方办理银行二手房按揭贷款手续并在相关文件上签字、代为办理银行结算账户开户、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议,签订二手房交易监管资金划转、付款委托书,代为签订银行冻结、解冻通知书、代办和注销二手房买卖预告登记、代为调取房屋及土地档案等相关事宜。三、代原告配合买方到不动产登记部门办理上述房产的不动产权登记手续,如协助买方办理网签手续等;代为配合买方办理领取《不动产权证书》的手续,如上述《不动产权证书》遗失,由受托人代为办理遗失补证手续并领取《不动产权证书》。四、代原告办理与上述房屋买卖有关的其他事宜并在相关文件上签字。受托人在上述权限范围内所签署的相关文件材料及办理的相关手续,原告景某1均予以认可,并自愿承担由此产生的一切法律后果。约定委托期限为自2019年8月7日起至上述事宜办理完毕日止，并约定受托人有转委托权。签订合同当天，被告未向原告方支付购房款，原、被告共同至涉案房屋内看房。2019年9月10日，原告景某1（出售方/甲方）与被告陈某（购买方/乙方）再次就涉案房屋签订宁夏众合之家房产营销策划有限公司的格式合同一份，约定甲方同意将位于银川市××县房屋出售给乙方，该合同约定房地产转让价款为55万元，原告景某1在价款550000元处按手印确认。合同第二条约定房屋付款和交易方式处由被告陈某书写由景某2借款支付，营业税甲方承担，此两处原告未按手印。合同第四条违约责任约定乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的20%的违约金。合同第五条的补充内容处被告陈某手写房屋价格以最终成交价格为主（第三方税票），原告在此按手印确认。此后，被告陈某的账号在58同城网站上登载出售涉案房屋，并将涉案房屋出卖给案外人孙某，孙某于2019年10月25日向中国工商银行股份有限公司贺兰支行偿还涉案房屋的贷款本金300933.32元及利息315.39元，并支付贷款提前还款的服务费用3686.39元，工行贺兰支行出具个人贷款结清通知书。涉案房屋于2019年11月11日变更登记至案外人孙某名下。另查明，被告陈某与原告景某1的哥哥景某2之间存在借贷法律关系，案外人景某2于2019年8月7日向被告陈某出具金额为125000元的借条一张，且被告已在本院另案起诉了案外人景某2及原告景某1民间借贷纠纷案件。由于被告陈某未向原告景某1支付扣除房贷的剩余房款，现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原告景某1提交的贺兰县不动产登记信息查询证明复印件1份、（2019）宁银国安证字第13493号公证书原件1份、（2019）宁银国安证字第13494号公证书原件1份、《诉前保全申请书》复印件1份、《借条》复印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件一份、（2019）宁0122财保32号民事裁定书原件一份、《解除诉前保全申请》复印件1份、（2019）宁0122财保32号之一民事裁定书原件一份、《个人购房借款/担保合同》原件1份、中国工商银行个人借款凭证原件1份、中国工商银行自营历史明细表原件1份、个人贷款结清通知书原件1份、《个人贷款结清证明》原件1份、《不动产登记信息查询结果证明》原件1份、58同城新天地二手房网页截图打印件1张及被告陈某提交的《房屋买卖合同公证书》原件一份、《委托公证》原件一份、2019年9月10日签订《房屋买卖合同》原件一份，中国工商银行还款凭证复印件一份2页及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点主要有以下几点：一、涉案两份房屋买卖合同的有效性及本案应当履行哪一份合同;二、被告陈某是否欠付原告购房款及所欠金额；三、被告是否应当支付违约金及违约金的金额。涉案两份房屋买卖合同的有效性及本案应当履行哪一份合同。原、被告庭审时均提交了原、被告于2019年8月7日签订的经过公证的《房屋买卖合同》及《委托书》，被告还提交了双方于2019年9月10日签订的合同。两份合同均系原、被告针对涉案房屋买卖作出的真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的内容，双方于2019年9月10日签订的合同系宁夏众合之家房产营销策划有限公司的格式合同，众合之家房产公司的负责人薛永永当庭明确表示原、被告仅使用了其公司的合同，但该份合同与其公司无关。上述两份合同均合法有效，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定履行各自的义务。经过公证的房屋买卖合同签订在前，原、被告均认可9月10日签订的房屋买卖合同是对前一份合同房屋价款进行了变更。对于两份合同中冲突的部分应以最后签订的合同为准，其他仍以8月7日合同为准。被告陈某是否欠付原告购房款及所欠金额。庭审中，被告陈某认可向原告及案外人景某2的转账行为均为借款行为，其未向原告支付过涉案房款，仅由案外人孙某支付涉案房屋贷款本金300933.32元及利息315.39元、贷款提前还款服务费3686.39元。原、被告8月7日签订的合同约定房屋价款为58万元，9月10日双方签订合同变更价款为55万元，虽然在补充内容处约定房屋价格以最终成交价格为主，但该价格并没有明确指向性，且该份合同已经约定了明确的成交价55万元，应视此价格为双方最终合意形成的房屋交易价格。虽然补充合同的房屋付款和交易方式中约定被告付款方式处由被告陈某手写“景某2借款支付”，但该项约定未明确说明借款的金额、时间等具体信息，属于约定不明，视为未进行变更，双方仍应按照原合同中约定一次性支付购房款。因原告将涉案房屋出卖给被告理应清偿完毕所有银行贷款，贷款提前还款服务费系其必要支出的费用，该笔费用应当冲抵房款，故被告尚欠原告购房款245064.9元（550000元-300933.32元-315.39元-3686.39元）。被告陈某辩称其已经以抵顶案外人景某2借款方式向原告支付了涉案房款，但如前所述，该约定并不明确，视为未进行变更，且被告陈某实际上仍以民间借贷纠纷起诉了本案原告景某1及景某2，以其行为明确表示未将景某2借款抵顶房款，对此本院不予支持。被告还辩称其代原告景某1缴纳税款3万元，仅提供了纳税人分别为景某1和孙某的税收缴款书复印件2份，不符合证据的形式要件，且被告对于支付购房款的陈述前后矛盾，对其该抗辩本院不予支持。原告主张要求被告陈某支付原告景某1购房款278751.29元的诉讼请求，本院在245064.9元的范围内予以支持。被告是否应当支付违约金及违约金的金额。如前述，因双方在9月10日签订合同中并未约定房款支付期限，仍然应当按照原合同约定由被告于合同签订之日一次性向原告付清购房款，因双方另行签订了补充合同，被告应当于补充合同签订之日即2019年9月10日一次性向原告方支付购房款，被告仅通过案外人孙某于2019年10月25日清偿涉案房屋贷款本金300933.32元及利息315.39元、贷款提前还款服务费3686.39元，至今未能向原告支付下欠房款已经构成违约，原告主张按照年利率6.25％计算逾期付款违约金符合合同约定及法律规定，故被告陈某应当向原告景某1支付自2019年9月11日至2019年11月28日的逾期付款违约金5664.76元（550000元×6.25％÷365天×45天+245064.9元×6.25％÷365天×34天），原告主张要求被告向其支付截止2019年11月28日的违约金5394元在此范围内，本院予以支持，被告陈某还应向原告支付自2019年11月29日起至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款违约金（以未付购房款为基数，按照年利率6.25%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告景某1支付购房款245064.9元；二、被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告景某1支付逾期付款违约金5394元，并支付自2019年11月29日起至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款违约金（以未付购房款为基数，按照年利率6.25%计算）；三、驳回原告景某1的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2781元（已减半收取），由被告陈某负担2528元，由原告景某1负担253元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 祁 玮 二〇二〇年二月十八日（法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。