上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初54396号原告：上海冠帝生酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨国标,执行董事。委托诉讼代理人：张桂君，上海友义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，上海上华律师事务所律师。被告：上海车市汽车市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。原告上海冠帝生酒店有限公司(以下简称冠帝生公司)诉被告上海车市汽车市场经营管理有限公司(以下简称车市公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠帝生公司的法定代表人杨国标及委托诉讼代理人张桂君、曹磊，被告车市公司的委托诉讼代理人赵华云到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告冠帝生公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同已经解除；2、被告归还原告保证金人民币(币种下同)878,100元，并支付同等金额的违约金；3、被告赔偿原告营业损失100万元，被解散员工补偿费95,450元；4、被告赔偿原告装修装饰残值损失(具体金额待评估后确定)。事实和理由：上海市浦东新区康沈路XXX号房屋及相邻建筑房屋(以下简称系争房屋)的产权人为上海车市投资(集团)股份有限公司(以下简称车市投资集团)，被告受产权人委托行使该房屋出租人的权利和义务。原告系康沈路XXX号第2-6层、一层大堂大厅部分面积及相邻建筑房屋第三层的承租人。2015年7月22日，被告(甲方)与杨国标(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定房屋计租面积3995.57平方米(含电梯机房、过道灯公用面积和未登记入产证的部分面积)，租赁期限10年。2016年1月12日，被告与杨国标签订《房屋租赁合同补充协议》，将计租面积调整为3788.86平方米，租赁期自2016年1月12日至2026年4月11日，其中2016年1月12日至2016年4月11日为免租期。2016年2月1日，杨国标在房屋内设立被告冠帝生公司，由冠帝生公司承继合同权利义务，杨国标承担连带清偿责任。然被告未按约提供物业服务，被告提供的停车场地的使用权系他人所有；被告收取的租金也不开具发票。此外，原告在实际使用房屋过程中，8%公用面积的计算没有事实依据，且租赁房屋中部分建筑系未经许可擅自建设的。据此，原告对被告关于租金及物业费的计算及收取多次提出异议和抗辩，而被告却一直敷衍搪塞。2019年3月初，被告以原告拖欠租金为由，拒绝为原告使用水电充费，导致原告停止经营。为避免损失扩大，原告于2019年5月4日书面通知被告解除合同。原告认为，系争房屋中有部分建筑是未经许可擅自建造的，随时面临被拆除的风险，届时会导致合同无法履行；在合同履行过程中，被告存在违约行为，尤其是对系争房屋断水断电，导致原告租赁目的不能实现。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，故诉如所请。被告车市公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间的租赁合同合法有效，被告作为出租方已按约履行了全部义务，原告作为承租方已经接收、占用、使用系争房屋，还使用了公用部分。原告现在要求解除合同无事实和法律依据。截止目前，原告已拖欠租金300余万元，被告方已起诉原告要求支付租金及逾期付款违约金。另外，被告也不存在停水停电的行为。系争房屋的水电是采取预付费充值卡形式，承租人先充值再使用水电。关于租赁面积、车位、物业等问题，被告已在双方往来函件中作出解释，原告承租的部位不包含无证面积。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2008年6月30日，经核准，上海市浦东新区康桥镇康沈路XXX号房屋权利人为车市投资集团，房屋3层，建筑面积1465.44平方米。2015年10月26日，经核准，上海市浦东新区康沈路XXX号房屋权利人为车市投资集团，房屋6层，建筑面积5294.33平方米。之后，上述房屋信息注销。2016年2月17日，经核准，上海市浦东新区康沈路XXX号房屋权利人为车市投资集团，层数6层，其中101-103室建筑面积133.57平方米，201-209室建筑面积584.35平方米，301-313室建筑面积750.94平方米，401-413室建筑面积750.94平方米，501-513室建筑面积750.94平方米。601-613室建筑面积721.32平方米，地下1层、2层车库1602.29平方米，建筑面积合计5294.33平方米。2015年7月22日，车市公司(甲方)与杨国标(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区康沈路XXX号新建房屋第2-6层、一层大堂大厅部分面积及老建筑房屋第三层，房屋计租面积3995.57平方米(含电梯机房、过道等公用面积和未登记入产证的部分面积)，产权性质为商业；乙方租赁该房屋仅作为酒店及酒店相关配套经营使用；因该项目为在建工程，项目竣工验收合格日甲方将房屋交付给乙方，乙方接收房屋后可进场施工，租赁期共计10年，甲方将相关房地产权证复印件交乙方之日作为起租日，起租日的3个月为免租装修期，免租期届满开始计算租金；甲方给乙方提供广场靠康沈路位置为免费停车位(详见附图)；自起租日起，前两个租赁年度租金不变，一层大堂门厅为6元/平方米/日，二层为3元/平方米/日，三层以上为2.2元/平方米/日，每年租金合计3,512,435元，第三至第四年租金在上一年度租金总额基础上递增5%，第五至第六年租金在上一年度租金总额基础上递增6%，第七至第十年租金在上一年度租金总额基础上递增7%；租金先付后用，半年一付，乙方应于每半年起租日前30天向甲方支付下半年度租金；本合同签订日，乙方支付100万元，包括部分保证金20万元，首期部分租金80万元；乙方应于房屋交付之日，付清首期租金余额956,217.50元，并付清保证金余额678,100元；第一年度的下半年度租金支付时间为甲方将相关房地产权证复印件交给乙方之日起第八个月月末，以后每半年一付；乙方向甲方支付合同保证金878,100元，保证金不得充当租金和其他费用。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，不足以抵扣时，乙方应予以补足；乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月16,678元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算；乙方将在签订本合同后在该房屋上注册酒店管理公司，甲方应配合提供乙方办理公司注册及酒店经营各类证照所需的文件。甲方同意，乙方注册的酒店管理有限公司成立后，本合同中乙方的全部权利义务自动转让给该酒店管理公司，乙方对酒店管理公司履行本协议承担连带清偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的或违约合同被解除的，乙方已付租金、保证金归甲方所有，并支付甲方租赁保证金的1倍金额的违约金。其数额不足以弥补甲方损失的，不足部分由乙方另行支付。乙方在该租赁场所的装修装饰、改扩建等均归甲方所有，甲方不给于任何补偿；租赁期间，甲方中途擅自解除合同的，需赔偿乙方该酒店的折旧装修费，并赔偿乙方租赁保证金的1倍金额的违约金。2015年11月4日，车市公司将康沈路XXX号房屋及房地产权证复印件交付给杨国标。2016年1月12日，车市公司(甲方)与杨国标(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定，原附件一面积表修改为：1、三至顶层，产证面积2363.83平方米，公用面积8%为189.11平方米，计租面积2552.94平方米。2、老楼三层，产证面积488.33平方米，公用面积8%为39.07平方米，计租面积527.40平方米。3、二层，产证面积573.93平方米，公用面积8%为45.92平方米，计租面积619.84平方米。4、一层大堂大厅，产证面积88.68平方米，计租面积88.68平方米。合计计租面积3788.86平方米。原附件三租金计算表修改为：第一、第二年每年租金3,346,447.02元，第三、第四年每年租金3,513,769.37元，第五、第六年每年租金3,724,595.53元，第七至第十年每年租金3,985,317.22元。原合同3.1条改为：甲方于2016年1月12日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月12日起至2026年4月11日止，其中2016年1月12日至2016年4月11日为免租期。原合同5.4条改为：乙方同意由甲方或甲方委托的单位对该房屋进行物业管理，乙方承担的物业费为每月17,050元，半年一付，先付后用，物业费收取日期以起租日起算。2016年2月1日，冠帝生公司成立，法定代表人为杨国标。原告已付清截止2018年10月11日的租金。2018年10月12日至2019年4月11日，原告的应付租金1,756,884.69元，原告仅支付340,249.78元，之后租金未再支付。原告支付给被告租赁保证金878,100元。审理中，原告提供双方之间的部分函件以证明被告对房屋面积计算不实、未有物业服务、无处停车、断电断水等事项多次提出异议。被告则提供了全部函件，以证明在租赁合同履行过程中系原告拖欠租金导致纠纷。2019年5月4日，冠帝生公司向车市公司发送通知书，要求解除合同。2019年5月6日，车市公司收到该通知书。另查明，车市公司系车市投资集团的关联公司，受车市投资集团委托，管理和对外租赁系争房屋，由车市公司行使出租人的权利和义务。关于冠帝生所述的违章事宜。审理中，冠帝生公司称车市公司擅自将康沈路XXX号和501号相邻通道封闭，具体为康沈路XXX号西北角2-6层有违章建筑，每层4间房屋，面积合计300平方米左右，出租给冠帝生公司。车市公司则表示上述建筑均系有证建筑，并于庭后提供房屋土地权属调查报告书。冠帝生公司收到上述报告书之后，申请法院调查令调取了系争房屋建筑工程项目表、建设工程规划许可证及平面图、立面图。之后，冠帝生公司辩称对其之前所述违章建筑内容进行变更，现认为违章建筑位于康沈路XXX号一层，违章面积约200多平方米，其中冠帝生公司承租一层大堂面积约88平方米，涉及违章建筑面积约20平方米。车市公司则称，车市公司出租给冠帝生公司的康沈路XXX号一层面积88.68平方米，均系有证建筑，对于冠帝生公司所述的无证部分，并不包含在租赁面积之内，而系冠帝生公司无偿使用。冠帝生公司再称，双方签订租赁合同之时，违章部分尚未搭建，故双方在合同附件租赁平面图中对租赁区域未做明确区分，但冠帝生公司认为车市公司将违章部分面积出租给冠帝生公司使用，并非无偿使用。关于冠帝生公司所述的停水停电事宜。双方一致确认，水电系采用充值形式。但原告主张，自2019年3月起，被告拒绝为原告充值，但未能提供证据。被告对此不予认可。关于冠帝生公司所述的停车位事宜。原告主张，被告应提供免费停车位，然被告将系争房屋前公共绿化用地改造为停车场，属于无权处分。被告则主张，系争房屋前有空地，可免费停放车辆，原告也实际使用了该空地。审理中，被告辩称，由于原告坚持要求解除合同、停止营业解散员工，为避免损失扩大，被告同意双方之间的租赁合同于2020年1月19日解除，同时，要求原告返还房屋，但合同解除的原因系原告未按约支付租金，根据合同约定，保证金应予以没收、装修改扩建等归被告所有。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨国标为成立原告公司而与被告签订了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，并约定了杨国标注册的酒店管理有限公司成立后，合同中杨国标的全部权利义务自动转让给该酒店管理公司，在原告公司成立后即按此约定履行，故原告系本案《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》的合同相对方。关于双方争议的无证建筑面积事宜，原告承租的房屋中涉及康沈路XXX号一层大堂大厅部分面积，根据合同附件面积表的记载，一层大堂大厅承租面积为88.68平方米。审理中，原告表示其租赁的一层大堂面积中20余平方米为无证建筑，然原告未有充分证据证明其所述的无证建筑属于其租赁范围，相反，原告在审理中确认双方签订租赁合同之时，上述无证建筑尚未搭建，故原告主张系争房屋中有部分属于无证违章建筑，显然不符合常理。另外，原、被告之间租赁合同约定的计租面积为3788.86平方米，被告所述的20余平方米的无证建筑相对于整个租赁面积而言，并不影响合同的整体履行及房屋的正常使用。关于8%公用面积问题，双方签约时已确认了使用范围，且原告亦认可其占用了公用面积，据此，原告主张8%公用面积计算不合理，于法无据，本院不予采纳。原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告要求解除合同，被告也同意于2020年1月19日解除，但争议是双方均认为对方违约。原告主张被告交付房屋不符合条件，被告存在根本违约，主要为被告擅自停水停电、未开取租金发票、未提供免费停车位等。关于停水停电问题，双方一致确认水电使用系采取预先充值方式，原告主张系被告拒绝为原告充值，遭被告否认，原告亦未能提供证据证明，本院不予采信；关于租金发票、停车位问题，原告已实际使用车位，发票问题可由相关部门予以处理，且并不符合双方约定的解除合同的条件。综上，原告主张其享有解除权的理由不成立，被告主张原告根本违约的理由成立。鉴于原、被告之间的租赁合同因原告违约而解除,原告已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋。原告依据合同第10.6条约定要求被告返还保证金、支付违约金，鉴于租赁合同因原告违约而解除，故对原告该主张本院不予支持。同理，原告要求被告赔偿营业损失、装修装饰残值损失，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海冠帝生酒店有限公司与被告上海车市汽车市场经营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2020年1月19日解除；二、原告上海冠帝生酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区康沈路XXX号第2-6层、一层大堂大厅部分面积及相邻建筑房屋第三层返还被告上海车市汽车市场经营管理有限公司；三、驳回原告上海冠帝生酒店有限公司其余诉讼请求。案件受理费29,613元，减半收取计14,806.50元，由原告上海冠帝生酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年二月十三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。