辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初9924号原告：辽宁世代房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：尹传东，该公司董事长。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李临东，辽宁名熙律师事务所实习律师。被告：马永胜，男，1969年5月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张静，辽宁东尧律师事务所律师。第三人：沈阳世代龙泽商业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：尹传东，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲以杰，男，1966年9月17日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告辽宁世代房地产开发有限公司（以下简称“世代公司”）与被告马永胜、第三人沈阳世代龙泽商业管理有限公司（以下简称“世代管理公司”）房屋租赁合同纠纷，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于金波，被告马永胜的委托诉讼代理人张静均到庭参加诉讼，第三人世代管理公司第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告给付2018年3月1日-2019年9月1日的房屋租金共计2200000元；2.被告给付房租违约金至实际给付之日止；3.被告给付保证金100000元；4.被告给付保证金逾期利息至实际给付日之止；5.被告给付2017年9月1日-2019年2月28日的物业费共计150000元；6.被告给付物业费违约金至实际给付之日止；7.本案诉讼费用由被告承担；事实与理由：原告辽宁世代龙泽房地产开发有限公司将其具有所有权位于沈阳市于洪区XX号（XX门）沈阳世代商业广场的房屋出租给被告使用，并签订《房屋租赁合同》一份。合同主要约定：1、房屋面积2890平方米；2、合同租期：2017年9月1日-2032年8月31日，免租期为2017年3月1日-2017年8月31日；3、租赁期间第1-3年的租金为每年1200000元；4、合同签订后15内，被告应向原告支付100000元保证金，不计利息；5、租赁房屋的物业管理费为每年100000元，按半年支付，被告应于每年租赁年度30前向第三人支付当年物业费，每三年递增3%。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。按照合同约定，2018年3月1日至2019年9月1日，被告应当交付的租金共计2200000元，原告多次向被告索要租金，被告均未支付。合同中又约定“签订本合同后15日内，被告应当向原告支付10万元作为保证金。”合同签订后，被告一直未将该笔保证金支付给原告。合同中再约定“租赁房屋的物业费为每年10000元；物业费按半年支付，被告应于每租赁年度30日前向第三人交付。”被告自2017年9月1日起至2019年2月28日止，共计欠付物业费150000元。原告多次向被告索要，被告均未支付。故原告起诉到法院。被告辩称，被告并未与原告签订房屋租赁合同，被告也未实际占有、支配、使用，也未因该出租房屋获得收益，该出租房屋的承租人马永茂，本案中原告起诉的主体不适格，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于沈阳市于洪区XX号（XX门）房屋，建筑面积为6983.9平方米，规划用途为商业，该房屋登记所有权人为原告。2017年2月6日，原告（甲方）与被告马永胜（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：租赁物的面积为2890平方米；租期从2017年9月1日起至2032年8月31日止；免租期为2017年3月1日至2017年8月31日；第1-3年（2017-2020），每年租金为1200000元，第4-6年（2020-2013）。每年租金为1260000元，第7-9年（2023-2026），每年租金为1323000元，第10-12年（2026-2029），每年租金为1389150元，第13-15年（20209-2032），每年租金为1458607.5元；签订本合同后15日内，乙方应向甲方支付10万元人民币作为保证金，保证金达到甲方账户后，甲方向乙方提供合法收据，该笔保证金，不计利息；租金按半年支付，租金支付方式为上打租（即先行支付租金），甲方应于收到租金后10日内向乙方提供发票，发票金额50万以内的税款由乙方承担；物业服务由辽宁世代房地产开发有限公司委托的物业服务公司提供，物业合同有效期为十五年，到期前30日须与世代房地产发开有限公司所委托的物业公司重新签署，物业服务范围包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿美化的水、电等能源费；物业管理费按半年支付，乙方应于每租赁年度30日前向甲方商业管理租赁房屋的物业管理费为每年人民币100000元，每3年递增3%，第一年物业管理费合计100000元，包含顶楼屋面室外指定部分的使用权，具体面积根据乙方实际需要向方申请后双方协商确认，在本租赁合同期间，由乙方承担，由乙方直接向物业管理公司缴纳；空调服务由第三方提供，乙方承租期间的制冷、供暖等相关服务由甲乙双方与第三方共同协商与制定；甲方免费提供停车位50个给乙方顾客停车，后期停车场经营权如发生改变，在同等条件下甲方享有第一优先权乙方享有第二优先权，如停车场经营权改变后由甲方经营，则甲方免费提供停车场供乙方顾客停车。又查明，2017年2月18日，马永胜通过银行转账方式向原告转账300000元；2017年4月6日，马永胜通过银行转账方式向原告转账75000元；2017年4月6日，原告出具收条，载明：收到房租支票22.5万元，现金转账7.5万元；2019年4月28日，马永胜通过银行转账方式向原告转账200000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于原、被告提供租赁合同真实性问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告提供《房屋租赁合同》一份，签订日期为2017年2月6日，合同双方当事人为原告及被告马永胜，租赁期限从2017年9月1日起至2032年8月31日止，免租期从2017年3月1日至2017年8月31日，但是，根据被告提供的《房屋租赁合同》，签订日期为2017年9月1日，合同当事人双方为原告及案外人马永茂，租赁期限从租赁期限从2017年9月1日起至2032年8月31日止，免租期从2017年9月1日至2017年11月30日，该份合同，被告曾先后向法院提交两份复印件，复印件之间亦存在出入，同时，根据银行转账记录，被告马永胜一直通过银行转账方式向原告支付租金，双方已实际且在持续履行租赁合同，故本院对原告提供的2017年2月6日签订《房屋租赁合同》的真实性予以确认，原告仅与被告马永胜之间存在房屋租赁关系。关于原告主张代收物业管理费问题。本案中，实际提供的物业服务方并非原告，原告非实际权利人。原告实为代收人，故该费用应由相关权利人另行诉讼解决。关于原告主张租金数额问题。本案中，根据双方合同约定，租金按半年支付，租金支付方式为上打租，2017年9月1日前被告应支付租金600000元（2017年9月1日至2018年2月28日），2018年3月1日前被告应支付租金600000元（2018年3月1日至2018年8月31日），2018年9月1日前被告应支付租金600000元（2018年9月1日至2019年2月28日），2019年3月1日前被告应支付租金600000元（2019年3月1日至2019年8月31日），2019年9月1日前被告应支付租金600000元（2019年9月1日至2020年2月29日）。现因被告截至2019年4月28日，共计支付租金800000元，则尚欠租金2200000元（3000000元-800000元）。关于原告主张被告延期支付租金违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据双方合同约定，租金按半年支付，上打租，现被告迟延支付租金，原告主张逾期支付租金利息的诉讼请求，本院予以支持。因双方约定滞纳金数额过高，本院予以调整，调整为在中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率基础上加收50%作为罚息，在此基础上，再上浮30%作为违约金。逾期支付违约金计算方式：从2018年3月1日至2018年8月31日，以600000元为本金；从2018年9月1日至2019年2月28日，以1200000元为本金；从2019年3月1日至2019年4月28日，以1800000元为本金；从2019年4月29日至2019年9月1日，以1600000元为本金；从2019年9月2日至被告实际给付之日止，以2200000元为本金；以上期间利息标准，均按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率1.95倍计算。关于被告提出原告未按合同约定提供车位，应扣除损失问题。本案中，根据双方合同约定，甲方根据合同约定，应免费为乙方提供50个免费车位，但甲方一直未履行该义务，导致乙方顾客停车产生相关费用，现被告主张从租赁费中予以扣除，本院予以支持，针对该项费用，被告未提供充分有效证据予以证明，则参考沈阳智慧停车收费标准，结合该停车位系营业场所内部使用，故本院酌情认定每个车位每天价格为5元，从2017年9月1日至2019年8月31日，应扣除停车费数额为182250元（5元×50个×729天），则被告支付租赁费为2017750元（2200000元-182250元）。关于原告主张被告支付保证金问题。租赁保证金是未保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按应付租金的一定比例，付给出资人的担保金。本案中，根据双方合同约定，签订租赁合同后15日内，被告马永胜应向原告支付保证金100000元，现租赁合同尚未履行完毕，原告主张被告支付保证金100000元的诉讼请求，本院予以支持。因保证金的履约担保性及合同约定该笔保证金返还时不计利息，故原告主张被告支付保证金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告马永胜于本判决生效之日起十日内给付原告保证金100000元；二、被告马永胜于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交付租金2017750元及违约金（违约金计算方式：从2018年3月1日至2018年8月31日，以600000元为本金；从2018年9月1日至2019年2月28日，以1200000元为本金；从2019年3月1日至2019年4月28日，以1800000元为本金；从2019年4月29日至2019年9月1日，以1600000元为本金；从2019年9月2日至被告实际给付之日止，以2200000元为本金；以上期间利息标准，均按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率1.95倍计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23742元，由被告马永胜负担。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王庆丽人民陪审员  魏 强人民陪审员  李 靖二〇二〇年二月二十四日书 记 员  王艺宁