云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0627民初3775号原告舒才全，男，汉族，生于1980年1月8日，云南省镇雄县人，住广东省深圳市福田区。委托代理人鲁钊，云南红云（镇雄）律师事务所律师。被告高君，男，汉族，生于1986年9月25日，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人许思健，云南意衡（镇雄）律师事务所律师。第三人王荣，女，汉族，生于1985年12月28日，云南省镇雄县人，住镇雄县。系被告高君之妻。第三人练富丽，女，汉族，生于1989年12月12日，云南省镇雄县人，住镇雄县。委托代理人朱家雄，镇雄县木卓镇法律服务所法律服务工作者。原告舒才全诉被告高君合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，第三人练富丽向本院递交书面申请书，要求作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后本院又依职权追加王荣（高君之妻）作为第三人到庭参加诉讼。该案本院依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告舒才全的委托代理人鲁钊，被告高君及其委托代理人许思健，第三人练富丽及其委托代理人朱家雄，第三人王荣均到庭参加诉讼。因原告舒才全诉求解除《二手房买卖合同协议书》，高君同意解除，第三人练富丽经本院告知其另案起诉后退庭。本案现已审理终结。原告舒才全诉称，2017年8月7日，我与被告高君签订二手房买卖合同协议书，以354000元的价格购买其位于镇雄县乌峰镇南广路172号财富广场D幢29层2902号三室两厅的一套住房（编号为532128001-01-52109层2902户，不动产证号为镇国用【2012】第710号）。根据双方约定，我先支付了房款324000元，余款30000元待房产证过户办理完毕后再支付。后被告高君因生活困难，向我提前预支余款，本着帮助渡过难关，我预支了6000元给被告高君。从2019年7月起，被告高君就不再接我的电话。我到不动产交易中心查询得知，被告高君经中介机构将涉案房屋出卖给第三人练富丽，过户手续正在办理之中。后经我向不动产交易中心申请，才中止了高君、王荣与练富丽产权过户手续的办理。为维护自身权利，特诉求人民法院判令：解除原告与被告高君签订的《二手房买卖合同协议书》，返还已支付的购房款336000元，并支付违约金150000元。被告高君辩称，我愿意解除《二手房买卖合同协议书》，返还已支付的购房款336000元，但不同意支付违约金。第三人王荣辩称，我的丈夫高君与原告舒才全签订的二手房买卖合同协议书是在2017年8月7日，争议房子是高君和我于2014年3月10日共同购买的，系夫妻共同财产。2017年8月7日，原告舒才全明知该房屋是夫妻共同财产，还与高君恶意串通以较低的价格签订买卖合同，损害了我的合法权利，该合同为无效合同。原告舒才全针对其诉讼主张，向法庭提举了以下证据：1.《二手房屋买卖合同协议书》原件一份，用以证明2017年8月7日，原告与被告在双方自愿的情况下签订了《二手房屋买卖合同协议书》，该合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示；双方约定房屋总金额为人民币354000元整，其中首付款为324000元，余款30000元在房屋过户手续办理完毕之日支付；双方在《二手房屋买卖合同协议书》中明确约定了双方的违约责任，若甲、乙双方任何一方违约应支付违约金15万元。经质证，被告高君认为，二手房屋买卖合同协议书是其与原告舒才全签订的，收到原告舒才全的购房款共计336000元是事实，其愿意解除合同，合同第八条中用笔书写的备注部分是其书写，但原告在明知是夫妻共同财产的情况下还与其签订合同，应承担一定的责任。第三人王荣认为，该二手房屋买卖合同协议书系原告舒才全和被告高君恶意串通，损害其合法权益，应属无效合同。2.招商银行户交易明细表一份及中信银行的业务凭证一份（共3张），招商银行户交易明细表证明原告于2017年8月7日向被告转账184000元整；业务凭证证明原告于2017年8月8日、8月9日、8月10日向被告转账共计140000元。共计向被告高君转款324000元。经质证，被告高君对转款无异议，第三人王荣认为与其无关。3.微信转账记录一份，用以证明2019年5月14日，因被告高君以电话的方式告知其生活困难，原告舒才全将余款30000元中的5000元提前预付给高君；2019年5月22日，因被告高君又以同样的理由，原告再次转款1000元给被告高君。经质证，被告高君无异议，第三人王荣认为与其无关。4.中国银行信贷管理系统截图一份，拟证明2017年8月7日，被告高君在收到原告舒才全支付的购房款184000元后，用这笔钱偿还了其购买房屋的银行欠款，合计所有欠款为178537.74元。经质证，被告高君认为与本案无关，第三人王荣认为与其无关。被告高君为证实自己的辩解主张，向法庭提举了商品房买卖合同登记备案表一份（合同登记号ZX201400887），拟证明该房屋是被告高君与第三人王荣于2014年3月10日以352686元购买的夫妻共同财产。经质证，原告舒才全认为对证据的真实性无异议，对购买房屋的价款也无异议，但与本案无关。第三人王荣认为该房屋系夫妻共同财产，舒才全和高君的行为与其无关。该备案表证实了被告高君超出处分权，其双方具有恶意并均有过错，应承担相应的责任。第三人练富丽退庭后未进行质证，也未向法庭提交证据。本院审查认为，被告高君对原告舒才全提交的《二手房屋买卖合同协议书》、招商银行交易明细表、微信转账记录及中国银行信贷管理系统截图，其对真实性均无异议，且证据能相互印证，客观真实，形成证据锁链，本院予以采信。被告高君提举的商品房买卖合同登记备案表，原告舒才全及第三人王荣无异议，证据客观真实，本院予以采信。经过法庭审理、举证、质证，本院认定本案法律事实如下：2014年，高君和王荣夫妻俩以按揭方式购买了镇雄县乌峰镇南大街172号得廷财富广场D幢29层2902号商品房，面积100.7平方米，购房合同总价款人民币35.2686万元，首付款11.2686万元。2017年8月7日，原告舒才全与被告高君签订《二手房买卖合同协议》。二手房买卖合同协议载明：舒才全以354000元（含附属设施费用）的价格购买被告高君位于镇雄县乌峰镇南广路172号财富广场D幢29层2902号三室两厅的住房（编号为532128001-01-52109层2902户，不动产证号为镇国用【2012】第710号），交易税费由舒才全承担。舒才全在合同签订之后先支付购房款324000元，余款30000元待房产证过户办理完毕后再行支付。舒才全办理房产证过户时高君必须配合，过户时间双方合理安排，本房产合同签字后即生效，若高君违约，支付违约金15万元及装修费，若舒才全违约，支付违约金15万元及高君往返路费。甲方高君和乙方舒才全签名并加盖手印。合同签订时间为2017年8月7日。后因被告高君生活困难，要求原告舒才全提前预支余款，舒才全便支付了6000元房款给被告高君。被告高君在收到原告舒才全的购房款共计336000元后，将该房屋的钥匙交给了舒才全。从2019年7月起，原告舒才全无法联系被告高君，并到不动产交易中心查询得知，被告高君经中介机构将涉案房屋出卖给第三人练富丽，并签订了买卖合同，商品房过户手续正在办理之中。后经原告舒才全到不动产交易中心申请，中止了高君和王荣与练富丽的产权过户手续办理。原告舒才全与被告高君因买卖合同发生纠纷，为维护自身权利，原告舒才全诉求人民法院判令：解除原告与被告高君签订的《二手房买卖合同协议书》，返还已支付的购房款336000元，并支付违约金150000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，原告舒才全和被告高君在第三人王荣不知情的情况下签订《二手房买卖合同协议书》，将王荣和高君夫妻俩共有的房子卖给原告舒才全，被告高君在原告舒才全支付了大部分（336000元）的购房款后交付了该房屋的钥匙给原告，损害了第三人王荣的权利，但《二手房买卖合同协议书》是原告舒才全和被告高君的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《二手房买卖合同协议书》合法有效，双方均应依约履行合同义务。因被告高君未按约定给原告办理房屋过户手续，还通过房屋中介机构将该房又卖给第三人练富丽，高君已构成违约。签订合同时争议房的共有人王荣不知情，在庭审中提出异议，解除合同的条件已成就，本院对原告舒才全要求解除《二手房买卖合同协议书》的主张，本院予以支持。原告要求被告高君返还其已支付的购房款336000元，被告高君对返还336000元购房款无异议，本院予以确认。原告诉求被告高君按合同约定支付违约金150000元，因违约责任系高君在合同备注栏自行用笔书写的违约条款，也是签订合同时被告高君的真实意思表示，但双方明知第三人王荣为该房屋的共有人，却未告知王荣，造成买卖房屋不能办理过户，双方均未与王荣协商并让其在《二手房买卖合同协议书》上签字，双方均应承担一定的责任。结合本案实际，被告高君在第三人王荣不知情的情况下与原告舒才全签订合同，且未将与舒才全签订的《二手房买卖合同协议书》告知共有人王荣，后高君和王荣又将该房卖给第三人练富丽，被告高君应承担本案主要责任，舒才全明知是夫妻共同财产而未要求共有人王荣到场协商并签字，应承担次要责任。本院根据庭审查明的事实及双方提交的证据，本院酌情将原告舒才全和被告高君的责任分别确定为20%、80%。故承担违约金的数额分别为30000元（150000元×20%）、120000元（150000元×80%）。被告高君认为违约金偏高，结合镇雄本地房产价格上涨的具体情况，综合第二次签订合同卖给第三人练富丽的房价，加之该违约条款是高君亲笔书写，系其真实意思表示，故本院对其辩解主张，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第十五条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告舒才全与被告高君签订的《二手房买卖合同协议书》。二、由被告高君于本判决生效后三十日内返还原告舒才全的购房款合计人民币336000元，并支付违约金120000元（150000元×80%）。三、驳回原告舒才全对被告高君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8840元，由被告高君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘成尧审 判 员  田 华人民陪审员  罗受旭二〇二〇年二月十日书 记 员  叶育涛附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行合同义务。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。