陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书  （2020）陕01民终567号上诉人（原审原告）：张帅，男，1991年10月6月出生，汉族，籍住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：申莉娜，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑶玺，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李宝生，陕西标典律师事务所律师。上诉人张帅因与被上诉人陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司（以下简称：科泰瑞毅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张帅及其委托诉讼代理人申莉娜、程瑶玺，被上诉人科泰瑞毅公司委托诉讼代理人李宝生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张帅上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判一审判决第一项为科泰瑞毅公司支付张帅违约补偿金66517元，改判支持张帅要求科泰瑞毅公司支付逾期交房的租金损失54000元；2.一、二审案件受理费由科泰瑞毅公司承担。事实与理由：1.关于2017年7月1日至2019年6月30日止的违约补偿金的支付，应当按照双方2017年1月17日回复中所约定的已付房款的日息万分之五执行，该约定是双方真实意思表示，且未超过法律规定的年利率24%的标准。2.因科泰瑞毅延迟交房，导致张帅不得不在外租房，因此产生的租金损失应由科泰瑞毅公司承担。科泰瑞毅公司答辩称：1.一审法院关于违约补偿金的调整符合《合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，合法有据，应予维持；2.张帅关于租金损失54000元至上诉请求，既无合同依据，也无事实及法律依据，且其公司支付的违约金已能够填补张帅的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张帅向一审法院起诉请求：1.科泰瑞毅公司立即向张帅交付房屋；2.科泰瑞毅公司支付自2017年1月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，现暂计算至2019年6月30日的逾期交房违约金66517元；3.科泰瑞毅公司向张帅支付逾期交房的租金损失54000元；4.本案案件受理费由科泰瑞毅公司承担。一审法院查明的事实：2016年4月10日，张帅（乙方）与科泰瑞毅公司（甲方）签订《锦都荟认购协议》，约定乙方向甲方认购锦都荟项目21栋1单元26层2603号房，建筑面积约为92.2平方米，乙方按揭付款30%，首付金额为165878元（含定金），在交付首付款的同时以36万元办理银行按揭；乙方认购房屋优惠后单价为5703.67元/平方米，总价为525878元，乙方应在签订本认购书当日，向甲方支付定金5000元。乙方签订认购书后，应在3日内（2016年4月13日前），交清全额房款或按揭贷款30%的房款；甲方在交房前取得《商品房预售许可证》，并及时通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方须接到通知7日内签署《商品房买卖合同》......该认购房应于2016年6月30日内达到使用交付标准。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订正式《商品房买卖合同》后，本认购书效力自行终止。同日，张帅向科泰瑞毅公司支付5000元定金；2016年4月21日，张帅向科泰瑞毅公司支付160878元房款。2017年1月17日，科泰瑞毅公司出具《对2017年1月14日见面会业主提出问题的集中回复》，就因锦都荟4#楼逾期交房违约补偿金支付标准公布如下：1、前期签订协议为2016年6月30日交房的客户逾期交房违约补偿金包含：（1）2016年7月1日至2016年12月31日止按照所付房款的日息万分之一执行违约补偿金；（2）2017年1月1日起至2017年6月30日止按照所付房款的日息万分之二执行违约补偿金；（3）如2017年6月30日本公司仍无法按期交房，自2017年7月1日起至实际交房日至按照所付房款的日息万分之五执行违约补偿金。本违约补偿金支付标准适用于锦都荟4#楼实际交房前所产生的逾期交房处理办法，是经双方协商后达成一致的结果，自公布之日起生效执行，双方在4#交房纠纷中严格按照该标准执行。违约补偿金发放办法为：截止2016年12月31日产生的逾期违约补偿金将于2017年1月19日-2017年1月22日在锦都荟售楼部以现金形式发放（如因客户自身原因无法按时完成该项工作，本公司可延后处理，但不承担相应的责任）。2017年1月1日起产生的逾期交房违约金将以实际通知交房日期为准，进行核算后办理相关支付手续。2019年4月18日，科泰瑞毅公司取得了涉案房产项目的《商品房预售许可证》。2019年7月13日，张帅与科泰瑞毅公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定出售房屋基本情况、价款为521430元，付款方式为商业贷款，张帅应当在2016年4月17日前支付首期房价款211430元，占该商品房全部价款的40.55%，余款310000元向建行西安南大街支行申请贷款支付。并对逾期付款责任进行了约定。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋实测报告，科泰瑞毅公司需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，交付时间：2020年5月31日前，逾期交付房屋责任为：逾期60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，科泰瑞毅公司按日计算向张帅支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，张帅有权解除合同，科泰瑞毅公司应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时科泰瑞毅公司按照全部房价款的1%向张帅支付违约金。同日，科泰瑞毅公司向张帅支付房屋面积差退款4448元。庭审中，张帅主张科泰瑞毅公司已经支付了2016年7月1日至2016年12月31日的违约补偿金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，张帅与科泰瑞毅公司签订了《锦都荟认购协议》、《商品房买卖合同》（预售），系双方真实意思表示，达成了商品房买卖合同的合意，且科泰瑞毅公司已在起诉前取得了商品房预售许可证，亦不违反其他法律、行政法规的强制性规定，合法有效。科泰瑞毅公司因逾期交房于2017年1月17日出具关于违约补偿金支付问题的回复，对业主支付违约补偿金作出承诺，系其真实意思表示，合法有效，科泰瑞毅公司应依据该回复向其支付违约补偿金为：鉴于2016年7月1日至2016年12月31日的违约补偿金已支付，2017年1月1日至2017年6月30日止共计180天，违约补偿金为165878×0.02%×180=5971.61元；另2019年7月13日张帅与科泰瑞毅公司签订《商品房买卖合同》（预售），对交房时间进行了新的约定，故该部分违约补偿金应自2017年7月1日起至2019年7月13日计算，共计742天，但鉴于日息0.05%过高，一审法院酌定该部分违约补偿金日息以0.03%计算，违约补偿金为165878×0.03%×742=36924.44元，以上合计42896.05元。故张帅主张科泰瑞毅公司支付自2017年1月1日至实际交房之日的逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。另张帅主张科泰瑞毅公司立即交付房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售），当事人对交房日期达成了新的合意，交房截止日期为2020年5月31日，且根据客观情况，科泰瑞毅公司现无法达成交房的条件，故对于张帅的此项诉讼请求，一审法院不予支持。至于租金损失一节，鉴于违约补偿金已足以填补其损失，故一审法院对张帅此项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张帅违约补偿金42896.05元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费10264元，因适用简易程序，减半收取为5132元，由张帅自行承担1132元，剩余由科泰瑞毅公司承担。因张帅已预交，故科泰瑞毅公司应在支付上述款项时一并支付给张帅。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实属实。另二审中，张帅明确其二审上诉不针对一审法院驳回其立即交付房屋之诉请。本院认为，因逾期交房，科泰瑞毅公司于2017年1月17日出具的关于违约补偿金支付问题的回复，该回复明确载明“本违约补偿金支付标准适用于锦都荟4#楼实际交房前所产生的逾期交房处理办法，是经双方协商后达成一致的结果，自公布之日起生效执行，双方在4#交房纠纷中严格按照该标准执行。”等内容，该回复系科泰瑞毅公司对涉案小区4#楼业主支付违约补偿金的承诺，系其真实意思表示，合法有效，科泰瑞毅公司应按照该回复向张帅支付违约补偿金。科泰瑞毅公司已按照该回复向张帅支付了2016年7月1日至2016年12月31日的违约补偿金，对张帅上诉主张自2017年1月10日至2019年6月30日的违约补偿金中，一审法院对2017年1月1日至2017年6月30日共计180天的违约补偿金，按照该回复计算为5971.61元正确，对于2017年7月1日计算至2019年6月30日共计730天的违约补偿金，亦应按照该回复中明确约定的日息0.05%计算为60545.47元（165878×0.05%×730=60545.47）。2017年1月1日至2019年6月30日的违约补偿金共计66517.08元，张帅上诉主张科泰瑞毅公司支付66517元，本院予以确认。张帅关于违约补偿金的上诉理由成立，本院予以支持。关于租金损失54000元一节，该回复系双方协商一致对逾期交房的处理办法，双方均应按照该回复中的标准执行。该回复中并未约定科泰瑞毅公司还须负担租金损失，且科泰瑞毅公司支付的违约补偿金足以填补张帅的损失，故张帅主张租金损失54000元无合同依据，一审法院不予支持，并无不妥。综上所述，上诉人张帅关于违约补偿金部分的上诉请求，本院予以支持。本案应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16342号民事判决书第二项； 二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16342号民事判决书第一项为：陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张帅违约补偿金66517元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1741元（张帅已预交），由上诉人张帅负担1211元，陕西科泰瑞毅房地产开发有限公司负担530元。本判决为终审判决。审  判  长  李 雪 晴                  审  判  员   姬   钊                     审  判  员   蒋   瑜                             二0二0年二月十七日                        书  记  员  潘 丽 娜1