天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初6656号原告（反诉被告）：天津良建顺拓科技有限公司，住所地天津市武清区大良镇廊良路北侧16号。法定代表人：胡星，经理。委托诉讼代理人：林姝，北京昊庭律师事务所律师。被告（反诉原告）：张海亮，男，1987年8月29日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：马楠，河北新新律师事务所律师。原告天津良建顺拓科技有限公司（以下简称良建顺拓公司）与被告张海亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告张海亮递交答辩状同时提出反诉，本院受理后合并审理。原告良建顺拓公司委托诉讼代理人林姝、被告张海亮及其委托诉讼代理人马楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。良建顺拓公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告于2017年5月15日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0206941）及《补充协议》；2、请求法院依法判令被告支付原告剩余购房款360000元，并支付原告逾期付款利息（自2017年5月16日起以360000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，至被告实际支付之日止），被告另行支付违约金（自2017年5月16日起以604227为基数，按每日万分之三标准计算，至实际支付之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号：2016-0206941，约定被告购买原告开发的坐落于天津市武清区房屋，总价款604227元。合同第四条约定，被告应于2017年4月30日前一次性存入商品房首付款244227元，其余价款办理贷款；第六条约定，如超过约定期限，合同继续履行，被告应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，被告还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。《补充协议》第五条约定：1、按揭方式的，应当于合同签订之日提供所有的真实按揭材料，2、如按揭贷款不能批准或者不足额批准的，应当在七日内付清余款。被告于2017年1月17日交首付款244227元，没有配合贷款成功，也没有交付全款。张海亮辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述签订合同情况属实，并非被告不配合贷款，而是在办理贷款过程中，天津市商业银行要求贷款人名下没有任何商业贷款，这是被告在办理贷款前无法预料的，也是最终没有贷款成功的原因。原、被告签订《天津市商品房买卖合同》是政府指导条款，约定双方权利义务公平，但《补充协议》不公平，违反法律规定。从格式条款规定来看，《补充协议》是原告事先准备好的合同，内容不得变更也未与被告协商，《天津市商品房买卖合同》并未要求被告在不能办理贷款情形下支付全款，司法解释规定如不能办理贷款，购房人有权解除合同。原告利用地位优势强加被告在不能办理贷款情况下支付全款，加重了被告义务，按照合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因一方原因未能贷款的，对方可以解除合同并赔偿损失；因不能归责于当事人原因未能贷款的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还房款和利息。该条款没有规定例外情况，应无条件适用，双方约定不能超越法律规定，违法法律规定的内容无效。未能成功办理贷款不是被告原因，而是天津市地方特殊信贷政策造成，不能归责于被告，被告享有合同解除权，原告要求被告继续履行合同违反了法律规定，应退还被告房款和利息。张海亮向本院提出反诉请求：1.请求法院判令解除双方2017年5月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还房款244227元及代收的其他费用29545.81元。事实和理由：2017年5月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告将其开发的林景花园8-1-601号房屋出售被告，付款方式为贷款。被告支付了房款244227元，后一直与原告及银行办理按揭贷款手续，因天津市银行特殊规定，被告贷款未经批准。《补充协议》约定，如不能办理按揭手续，由购房人支付房款，否则按购房人违约处理。《补充协议》为原告制作的格式合同，按照合同法规定，格式条款中加重购房人责任的条款无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。原告制作的格式合同将被告无法取得贷款的后果变更为被告全款支付，加大了被告责任，该条款无效。被告有权按司法解释规定解除合同，原告有义务退还房款及利息。良建顺拓公司对张海亮的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求，不同意解除合同及补充协议，不同意退钱。原告收取了被告首付款244227元、契税8631.81元、公共维修基金6042元、地下室14872元。双方签订备案合同时间为2017年5月15日，2017年3月31日天津银监局和央行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，双方在新政之后签约，如果被告不符合新政条件，完全可以不签约。被告没有法定解除合同事由，也没有约定解除合同事由，没有单方解除合同权利。被告不办贷款、贷款不批准，都是被告事先预知，如果出现这种情况，双方是有明确补充协议的。《天津市商品房买卖合同》是国家标准版本，补充协议是双方意思表示，与格式条款无关。补充协议第五条第1、2款规定，买受人应签约之日提交按揭真实材料，如因国家政策调整或者因买受人原因致使按揭贷款不能批准，买受人应当在银行或者出卖人通知之日起7日内向出卖人付清余款，否则视为买受人违约，出卖人有权按本《合同》第六条规定处理。条款内容对双方是公平的，被告选择贷款买房，贷款未办下来就必须全款，被告两年多未交全款，给原告造成了利息、违约金损失，应予以赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，原告为甲方与被告为乙方签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0206941），约定被告购买原告开发的坐落于天津市武清区，总价款604227元。合同第四条第2款约定：乙方应于2017年4月30日前，一次性存入商品房首付款244227元，其余价款办理贷款。合同第六条约定：乙方如未按合同第四条约定的日期付款，逾期在15日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照按照第1种约定追究被告违约责任，即合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之三向甲方支付违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，其中,第二条约定：对本合同第六条的补充约定：乙方如逾期180日后仍不能付清购房款时，甲方有权单方面解除同乙方的商品房买卖合同，甲方除向乙方追究总房款的20%违约金以外，同时有权对该房进行处置。第五条约定：本合同第四条第2款补充：1、买受人采用按揭付款方式的，应于本合同签订之日向出卖人提供所有的真实按揭材料。2、如按揭银行放贷前需买受人补充按揭资料的，买受人需在银行或出卖人通知发出之日起7日内按银行要求提交完整的补充资料，否则买受人承担按揭贷款不能批准的责任；如国家调整按揭政策或因买受人原因致使按揭贷款不能获得批准或者不能足额获得批准的，买受人应当在银行或出卖人发出通知之日起7日内自行向出卖人付清所有余款，否则视为买受人付款违约，出卖人有权按本《合同》第六条规定处理。2017年1月17日，被告交付原告首付款244227元、契税8631.81元、公共维修基金6042元、地下室费14872元。原告主张，因被告及其妻子名下信用卡、经营贷、消费贷金额过高，银行对其不予发放房贷，须将上述贷款还清后，首付交六成，银行才放贷。被告向银行咨询，银行告知其在河北省廊坊市大厂回族自治县农商银行有100万元营销贷尚未偿还。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，依法予以确认。《天津市商品房买卖合同》第四条第2款约定，被告于2017年4月30日前，一次性存入商品房首付款244227元，其余价款办理贷款。该条款未约定办理贷款期限，没有时间约束力。《补充协议》第二条和第五条是对《天津市商品房买卖合同》第四条和第六条约定办理贷款、交付其余价款期限及逾期后果的补充完善，且期限合理，不存在免除一方责任、加重对方责任的情形。因被告自身原因不能获得银行贷款，至今未能付清购房余款，无法继续履行《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，不能实现合同目的，该合同应予解除，责任应在被告。合同解除后，原告应返还收取被告房款244227元及契税8631.81元、公共维修基金6042元、地下室费14872元，被告应承担违约责任，向原告支付违约金。《补充合同》第二条约定按总房款的20%支付违约金过高，应按未付房款360000元的30%计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年5月15日签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、于本判决生效后3日内，原告返还被告购房款244227元、契税8631.81元、公共维修基金6042元、地下室费14872元，共计273772.81元；三、于本判决生效后3日内，被告向原告支付违约金108000元（360000元×30%）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告承担；反诉费2703元，由被告担负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 伟二〇二〇年二月二十六日书记员 从艺珊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；......。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。