山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初5321号原告：泰安泰山方圆物业商贸有限公司，住所地泰安市擂鼓石大街西段。法定代表人：李爱军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仉凯，山东求新律师事务所律师。委托诉讼代理人：明传亮，男，汉族，1951年出生，住泰山区，公司职工。被告：刘鹏，男，1986年出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：薛兆有，山东鲁岳律师事务所律师。原告泰安泰山方圆物业商贸有限公司（下称方圆公司）与被告刘鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方圆公司的委托诉讼代理人仉凯、明传亮，被告刘鹏的委托诉讼代理人薛兆有到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方圆公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止原被告双方签订的《房屋租赁合同》、被告立即向原告腾退交还房屋；2.被告立即支付原告拖欠的房屋租金（按照合同约定的租金标准计算至判决生效之日）；3.判令被告支付非法占用房屋期间给原告造成的损失（自判决生效之日起至被告完全腾退交还房屋之日止）；4.请求法院判令被告支付原告违约金116064元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年1月16日签订《房屋租赁合同》，原告将泰山方圆广场综合服务楼地下室西数第1-7跨现状房出租给被告使用，租期5年。按照合同约定，被告应于2018年12月30日前支付2019年全年租金171600元，但截至原告起诉被告总共交纳68000元租金。根据合同约定，原告有权终止合同。为此原告起诉。被告刘鹏辩称，1、案涉房屋使用过程中，原告没有履行对房屋的维护修缮义务，导致下水道堵塞，雨水倒灌，被告经营的店铺进水，给被告造成巨大损失，故被告未按期支付租金事出有因。2、被告2019年度支付给原告的租金并非68000元，而是85800元，是2019年度前六个月的租金。3、双方在合同履行过程中，已经口头改变了租金的支付方式，且在长达两年的时间里一直是按季度支付租金。因此被告不存在故意违约的行为，不同意解除合同，被告同意按照合同约定支付租金，但应当扣除因水淹给被告造成的经济损失。本院经审理认定事实如下，泰安市擂鼓石大街西段路南、科山路以西交界处泰山方圆广场（地下一层、地上六层）由泰安市迎胜置业实业有限公司开发建设。2006年12月27日，迎胜置业公司与方圆公司签订《房屋租赁合同》一份，将上述房产出租给方圆公司使用，租赁期限自2007年7月18日至2027年7月17日，迎胜置业公司授予方圆公司转租权。2017年1月16日，方圆公司（甲方）与刘鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：甲方将泰山方圆广场综合服务楼地下室西数第1-7跨现状房租赁给乙方使用，由乙方用于汽车保养维修、美容等；租期自2017年1月20日起至2022年1月19日止；2017年1月至2019年1月年租金156000元，2019年1月至2021年1月年租金171600元，最后一年租金188760元；除第一年租金分两次支付外，之后一年一付，每年12月30日前交下一年度租金；乙方交纳风险抵押金20000元；乙方拖欠房租累计20天或欠交各项费用达两万元的，甲方有权终止本合同，甲方终止合同后乙方要在两日内将租赁房屋及装修之固定设备、设施及依附于房屋的装修完好、无偿的交还甲方，并且向甲方支付合同剩余租期租金总额的违约金，逾期未交、未付，甲方有权向乙方每日收取违约金总额3%的滞纳金；因不可抗力、国家政策等原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；本合同双方签字盖章后即生效。庭审中，原被告一致认可被告已经分多次足额缴纳了2017、2018年度的租金。对于2019年度租金，原告称，被告应当按照合同约定在2018年12月30日前全额交纳171600元，但其实际仅在2019年2月14日支付20000元，2月28日支付29000元，3月2日支付19000元，共计68000元。被告答辩中称，其实际支付租金数额为85800元，是2019年第一、二季度的租金，原被告在合同履行过程中，已经口头改变了租金的支付支付，在两年时间里一直是按照季度支付租金。被告未在本院指定期间内提交支付租金的证据。原告称从未与被告协商变更租金支付方式和时间。庭审中，被告提交照片16张，称是被告租赁原告的房屋在被雨水淹后一个月左右拍摄的照片，照片显示房屋内有沙发、车座坐垫、地板、设备等物品受到水泡。原告认可被告租赁其房屋发生了雨水倒灌，但称原因系2019年8月7日凌晨3点至5点泰安发生了特大暴雨，大量的降雨导致积水产生，原告为此提交气象证明等证据证实。另外，被告私自将洗车的排污水管直接置入楼房的防洪泄洪管道，在突降暴雨过程中导致了积水反灌。根据合同约定，因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。原告还称，被告提交的照片不能证实其具体受损情况，对照片中的物品与本案关联性提出质疑。2019年8月27日，原告出具《关于终止租赁合同的告知》书面材料一份，主要内容为因刘鹏拖交、欠交房租和水电费，已拖欠年房租103600元，为维护公司利益，公司决定于当日终止与刘鹏的租赁合同，刘鹏应在2019年8月30日下午交清所欠实际房租和水电费，并按合同约定将所租赁房屋交还公司。原告未就以上告知书送达被告的时间进行举证，被告刘鹏称未收到以上“告知”书。原告认为，被告迟延交付租金，按照合同约定，其有权要求终止合同。原告要求被告按照2019年度租金标准支付拖欠的租金至本判决生效之日止，并要求自判决生效之日起至腾退交还房屋之日，按照合同约定的租金标准支付房屋占用费用。原告还要求被告按照2017年至2019年被告所需缴纳的租金总额乘以24%主张违约金。本院认为，2017年1月16日，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。上述租赁合同约定，2017年之后，房租“一年一付”、“每年12月30日前交纳下一年租金”，而“拖欠房租累计20天或欠交各项费用达两万元的”，原告“有权终止本合同”。根据约定，被告应在2018年12月30日前交纳下一年租金（171600元），但其直至2019年2、3月份才总共交纳了68000元租金，显然符合合同约定的“终止合同”条件。根据合同内容及相关法律规定，该“终止合同”的真实意思应为解除合同。原告要求“终止合同”的意思即解除与被告签订的《房屋租赁合同》，该请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽于2019年8月27日作出《关于终止租赁合同的告知》，但没有证据证实已向被告送达。故本案《房屋租赁合同》的解除日期可参照原告起诉之日，即2019年9月29日予以解除。合同解除后，原告要求被告向其腾退交还案涉房产，于法有据，本院予以支持。关于拖欠的房屋租金，租赁合同约定的2019年度租金为171600元，根据合同约定的租期可以推断，2019年度应是指2019年1月20日至2020年1月19日。因双方合同是在2019年9月29日解除，在该期限内被告实际应支付的租金为119166.66元（171600元/年÷12个月×8个月零10天），被告已经支付的租金为68000元，故还需支付51166.66元。2019年9月29日之后，被告继续占用原告房产无合法依据，其应当支付房屋占用期间给原告造成的损失费用，原告请求按照合同约定的租金标准支付该费用，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同约定，因被告违约原告解除合同后，乙方应“向甲方支付合同剩余租期租金总额的违约金”，被告剩余租期租金总额较高，原告自行调整为被告自2017至2019年度应交租金的24%。对此，本院认为，如前所述，原被告之间的房屋租赁合同自2019年9月29日解除，在此之前被告欠付原告的租金为51166.66元，此后被告继续占用原告的房屋需继续按照合同约定的标准支付房屋占有使用费，即原告的损失实际上已经大部分得到补偿。另外，被告在租赁原告房屋过程中，于2019年8月7日发生雨水倒灌，导致房屋被淹，部分物品产生损失。原告作为房屋出租方，未提前采取对应的预警措施、未履行安全注意义务，对雨水倒灌导致被告物品受损负有一定责任，原被告双方损失可以相互抵消。故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告泰安泰山方圆物业商贸有限公司与被告刘鹏2017年1月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；二、被告刘鹏于本判决生效之日起十五日内向原告腾退并返还位于泰安市擂鼓石大街西段路南、科山路以西交界处泰山方圆广场综合服务楼地下室西数第1-7跨现状房；三、被告刘鹏于本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告的房屋租金51166.66元；四、被告刘鹏向原告支付房屋占用期间的经济损失（自2019年9月30日起至实际腾退返还房屋之日止，按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算）；五、驳回原告泰安泰山方圆物业商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317.64元，由被告刘鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 李 健二〇二〇年二月十二日书记员 李雪娇