辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初4947号原告：大连嘉缘物业管理有限公司，统一社会信用代码912102027515512254，住所辽宁省大连市中山区麒麟西巷13号。法定代表人：刘作军，系经理。委托诉讼代理人：孟森林，系大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律工作者。被告：李长华，男，1958年2月10日出生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。原告大连嘉缘物业管理有限公司（以下简称“原告”）与被告李长华（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孟森林及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告现居住于大连市甘井子区，建筑面积63.22平方米住房应由原告收取房租，月租金为120.1元。原告因欠租问题在本院多次起诉。2017年3月至2018年3月租金1561.3元已通过（2018）辽02民终6739号民事判决书确认。现被告仍拖欠原告2018年4月至2019年4月的租金1561.3元未付。故原告诉至法院。向本院提出诉讼请求：被告给付原告2018年4月至2019年4月期间的租金1,561.3元。被告辩称，第一、案涉房屋的焦点问题是至今存在二个事实上的法律关系：一是大连房屋拆迁总公司与被告签订了《被拆迁户增加住房面积投资代建议定书》，故案涉房屋虽然至今没给办成房屋产权登记手续，但所有权归被告所有，原、被告间根本就不存在“房屋租赁关系”。二是自1999年11月11日至2000年1月12日这个时间段，大连市住房资金管理中心与大连巾帼房屋开发公司签订《住房移交协议书》，其中第三条约定：甲方已出售的房屋，房租及物业管理费由乙方按国家有关规定向住户收缴并归乙方所有。第四条约定：该栋住宅楼待甲方全部出售后与乙方办理产权移交手续。而该第三条、第四条应属无效。自2008年开始至今后，案涉房屋历经十一年法院一审、二审，历次判决以及今后的判决结果，都不可违反合同法的相关规定。第二、以上《住房移交协议书》和《住房转让协议书》都是由大连市住房资金管理中心签订，而大连市住房资金管理中心在签订《住宅转让协议书》，是客观上隐瞒《住房移交协议书》的重要条款约定，故如果不废除第二个法律关系，有损害第三方利益的合同欺诈行为的重大瑕疵。事实上，第二个法律关系就是一个根本没有任何法律效力的“白纸协议”：双方没有办理案涉房屋任何交接手续、未到大连市国土房屋管理局履行房屋产权变更登记手续。故原、被告间并未形成任何法律关系。第三，原、被告间的房屋租赁合同关系历经十年诉讼，均是依据以上三个《协议书》和一个文件批复，2018年7月2日再加上一个《房屋经租通知书》，将案涉房屋认定为使有权房屋。包括案涉房屋在内的2套个人私有产权房和19套国有产权房的产权和管理权被“移交”到原告私营企业名下所有是国有资产流失。第四，案涉房屋根本就不是使用权房屋。被告的房屋在拆迁前后都是私人产权房，而原告作为私营企业发给案涉房屋被拆迁户的是《公有住房租赁证》，其显然没有相关权力收取房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、原、被告经过多次诉讼，故多份生效文书的“查明事实”中已对大连市中级人民法院（1997）大经执字第419号民事裁定书（1998年12月28日）、大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心签订《住宅移交协议书》（1999年11月11日）、大连市住房资金管理中心与大连市房屋拆迁总公司签订《住宅转让协议书》（2000年1月12日）、大连巾帼房屋开发公司与原告签订《房屋移交协议书》（2007年11月12日）、公有住房租赁证（副本）的相关内容均予以记载。生效判决认定原、被告间就大连市甘井子区号房屋形成事实上的租赁合同关系，租金为每月120.1元。2、就案涉房屋的拆迁安置补偿协议纠纷，李长华于2016年11月向本院起诉被告中国石油大连石油化工有限公司（曾用名中国石油大连石油化工公司）、被告大连房屋拆迁有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心、第三人大连嘉缘物业管理有限公司，后在（2018）辽0211民初4204号案件中，其诉请为：被告中国石油大连石油化工有限公司在法院判决书指定的期限内到大连市国土资源和房屋管理局房屋产权登记管理中心给李长华的大连市甘井子区松江路XXX号办理完毕过户和产权登记手续。大连市中级人民法院于2019年11月12日作出的（2019）辽02民终7594号民事判决书中，“本院认为”部分记载：“……其次，案涉房屋目前无法自行办理产权。根据查明的案件事实。原告被安置的甘井子区松江路XXX号房屋系被告拆迁公司从第三人大连住房公积管理中心处通过签订《住宅转让协议书》购买的使用权，根据协议，此房屋的所有权仍为第三人大连住房公积管理中心所有，第三人大连住房公积管理中心主张因案涉房屋无法办理产权，其将房屋转移给被告拆迁公司的时候也无法办理权登记。……最后，原告李长华被拆迁的房屋系私有产权房，拆迁人被告大连石化公司对原告李长华的拆迁补偿形式为产权调换。在原告已经按双方的约定结清了超出其原告房屋面积的房屋之差价后，被告大连石化公司负有向原告交付安置房屋及协助原告取得安置住房的权属证书的义务。被告大连石化公司主张案涉房屋产权登记于案外人巾帼房屋名下，需追加巾帼房屋为共同被告。根据大连市中级人民法院于1998年12月28日作出的民事裁定书，案外人大连巾帼房屋开发公司所有的位于松江小区2号楼49套住房已抵偿给第三人公积金管理中心。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的相关规定，案涉房屋所有权自裁定书生效之日起已发生变更，故原始产权人巾帼房屋对案涉房屋已不再享有权利。……”并判决：自本判决发生法律效力之日起三十日内，中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理坐落于大连市甘井子区房屋的产权过户登记。本院认为,现大连市中级人民法院于2019年11月12日作出的（2019）辽02民终7594号民事判决书确定中国石油大连石油化工有限公司协助李长华办理案涉房屋的产权过户登记，即被告可依据该判决书取得案涉房屋的所有权登记。故在该判决书生效前，原、被告间业经其他生效判决所认定的对案涉房屋所形成的事实上租赁合同关系是否因（2019）辽02民终7594号民事判决书所认定的相关事实及判决结果而有所变更。正如被告在多年诉讼中所一直答辩的意见，即其认为案涉房屋上无法既存在原、被告间的房屋租赁合同关系，又存在被告与中国石油大连石油化工有限公司等的拆迁安置补偿合同关系。本院认为，无论是原、被告间已生效的（2018）辽02民终6739号民事判决书中所认定的“虽然上诉人李长华是因为拆迁安置补偿到案涉房屋，但大连市房屋拆迁总公司从大连市住房资金管理中心取得包括案涉房屋在内的21套房屋系使用权而非所有权，依据现有的证据，上诉人也只能从拆迁总公司处取得案涉房屋的使用权”。还是（2019）辽02民终7594号民事判决书中所认定的“被告拆迁公司从第三人大连住房公积管理中心处通过签订《住宅转让协议书》购买的使用权”。故在被告未能依据其拆迁协议最终取得案涉房屋物权权属登记前，被告对案涉房屋享有的应为使用权。且虽然大连市中级人民法院（1997）大经执字第419号民事裁定书（1998年12月28日）已裁定将案涉房屋在内的2号楼49套住房抵偿给大连市住房资金管理中心。但在该裁定作出后，大连巾帼房屋开发公司与大连市住房资金管理中心又签订《住宅移交协议书》，而将收缴已出售房屋的“房租及物业管理费”的部分收益权归由大连巾帼房屋开发公司继续享有。故被告虽可依据拆迁安置协议享有案涉房屋的使用权，但在其未取得案涉房屋的权属登记前即享有案涉房屋完整的物权前，其对于案涉房屋所享有的使用权无法对抗大连巾帼房屋开发公司基于《住宅移交协议书》对案涉房屋所享有的收益权。综上，现原告诉请2018年4月至2019年4月（共13个月）期间的房租1561.3元（月租金120.1元*13个月），因被告尚未依生效判决取得案涉房屋的权属登记，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：被告李长华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉缘物业管理有限公司自2018年4月1日至2019年4月30日的房屋租金1,561.3元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30元（原告按照简易程序预付），由被告李长华负担并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员  马雯菁二〇二〇年二月十一日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。