广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初7112号原告：吴瑞心，女，1923年10月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘信恩，男，住广东省广州市越秀区，与原告吴瑞心系母子关系。被告：广东长城建设集团有限公司（原广东长城建设总公司），住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8，统一社会信用代码914401012312501383。法定代表人：何绍文。被告：广州亿林房地产开发有限公司，住所地广东省广州市龙口中路186号二楼*SP*，工商注册号4401061100952。法定代表人：吴林炳。原告吴瑞心与被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行审理。原告吴瑞心的委托诉讼代理人刘信恩到庭参加诉讼。被告长城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后本院依法追加广州亿林房地产开发有限公司（以下简称亿林公司）作为被告参加诉讼，并于2019年9月24日再次公开开庭进行审理。原告吴瑞心的委托诉讼代理人刘信恩到庭参加诉讼。被告长城公司、亿林公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴瑞心向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理广州市天河区濂泉路9号403房、802房（现地址为广州市天河区沙东大街11号403房、802房）（以下分别简称403房、802房）的权属证书；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告原来居住于广州市天河区沙河大洲地25号房屋，被告长城公司于1994年征拆上述房屋并将原告永迁安置于403房、802房，相关房屋产权对调协议和拆迁安置协议当时已在房地产管理部门备案。现时隔多年，原告仍未能取得403房、802房的权属证书。被告长城公司、亿林公司均未答辩。经审理查明：1994年12月5日，作为拆迁人/甲方的广东长城建设总公司与作为被拆迁人/乙方的吴瑞心签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），约定：现市房地产管理局以（94）房拆许字（075）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在天河区先烈东路大洲地25号……房屋……经市房管部门核定，建筑面积77.7597平方米；二、甲方将自有的座落在天河区濂泉路沙东大街9、11号（框架结构）第三、四层楼、位置北向、南向的自有房屋，建筑面积为103平方米……第301（以下简称301房）、403号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；……三、经核定乙方的原址房屋建筑面积为77.7597平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的103平方米，两者对比，相差了25.2403平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定……付给甲方47100.75元，并于1995年12月1日前付清；四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积103平方米交由乙方安排使用；……五、乙方应在本协议鉴定生效后的30天内，将其上述房屋交由甲方拆除……甲方应在1994年12月5日将自有房屋交付给乙方；……七、本协议签订时，乙方应将原址房屋的有关产权所有证等，递交市房地产管理局注记拆迁情况；八、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；九、本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效；十、本协议一式五份，甲方、乙方、区房地产管理局各一份，市房地产管理局两份，各具同等法律效力等条款。《补偿协议书》尾部甲乙双方签章处下方的“广州市房地产管理局鉴证意见”的内容如下：“1.经验审，我局同意甲乙双方所签的上述协议书，特此予以鉴证。2.乙方缴交我局注记备案的有关证件计有：房证字第××号”，“领导批示”处加盖“同意备案，产权证未缴交。广州市城市房屋拆迁管理办公室”和“广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章”两个印章，“经办人”处显示相关手写签名和1994年12月6日的手写内容。1994年12月5日，作为拆迁人/甲方的广东长城建设总公司与作为被拆迁人/乙方的吴瑞心还签订《广州市房屋拆迁安置协议》（以下简称《安置协议》），约定：甲方经广州市房地产管理局以（94）房拆许字075号房屋拆迁许可证批准，拆除先烈东路大洲地25号的房屋，乙方是该屋的使用人，产权面积77.7597平方米……经双方协商达成协议如下：……二、甲方应于1994年12月30日前，付给乙方搬家费，搬迁费标准按市房地局规定的标准计每搬迁一次600元；三、回迁办法：1.甲方应于1994年12月5日前，在濂泉路11、9号第三、四层，产权属于自有的一房一厅、两房一厅套间，建筑面积103平方米安置给乙方回迁居住；……八、本协议经双方签字生效；本协议一式五份，甲方二份，乙方一份，送市房地局备案二份等条款。《安置协议》尾部甲乙双方签章处下方显示“此户已于一九九四年十二月三十日搬出，协议内应付给乙方款项，以后在购房款内扣除。九五年一月二日莫子刚”（注：莫子刚在《补偿协议书》和《安置协议》中均显示为广东长城建设总公司的受委托人）的手写内容。吴瑞心还提供了以下证据：1.广东长城建设总公司于1994年12月29日作出的《证明》（已出示原件），内容如下：“我单位与广州大道北大洲地25号房屋业主吴瑞心原订永迁安置协议为安置该户迁往濂泉路九号403房和十一号301房，总面积为103平方米。因面积不符，现重新调整为安置濂泉路九号403房和九号802房总面积约为109平方米，现安置面积与原订协议面积相差部分不互补差额，其余仍按原订协议执行，特此证明”。2.长城公司于2019年1月23日作出的《回迁证明》（已出示原件），内容如下：“吴瑞心原居住天河区先烈东路大洲地25号房屋，建筑面积为77.7597平方米。因该地块由广东长城建设总公司（现为长城公司）拆迁，于1994年12月5日签订广州市城市房屋拆迁补偿协议书，拆迁安置到天河区濂泉路沙东大街一巷9号、11号三、四层楼北向和南向房屋，安置房屋面积为103平方米。现上述安置房屋的实测门牌为：天河区沙东大街11号403、802房屋两套，经测绘所测绘上述房屋建筑面积为126.3517平方米，该两套房屋实测面积较原产权面积超出48.592平方米，按拆迁补偿协议书约定超出的面积10平方米按900元/平方米购买，超出的面积38.592平方米按2500元/平方米购买。我公司同意上述房屋按实测面积以：吴瑞心名义办理产权登记”。3.403房和802房的《房地产分户图》（各1份；均已出示原件），403房的分户图载明：套内建筑面积为76.1056平方米，共有分摊面积为12.8475平方米等内容；802房的分户图载明：套内建筑面积为31.9971平方米，共有分摊面积为5.4015平方米等内容。上述两份分户图均加盖“广州市房地产测绘成果审核专用章”的印章。吴瑞心称其在《补偿协议书》和《安置协议》签订之后即接收403房和301房，但因为面积不符，301房于1994年12月调整为802房。另，广州市公安局沙东派出所于2017年4月6日核发的《居民户口簿》载明：吴瑞心是403房的户主等内容。本案中，本院还向相关部门调查取证，具体情况如下：一、向广州市规划和自然资源局及其天河区分局分别查询以下问题：1.吴瑞心提供的《补偿协议书》《安置协议》是否真实？上述两份协议是否已在你单位备案？拆迁双方是否曾因此次拆迁办理变更备案资料的手续？请向我院提供你单位关于此次拆迁安置补偿的全部备案资料；2.吴瑞心称原天河区濂泉路9号403、802房的现门牌号为天河区沙东大街11号403、802房。吴瑞心所称上述两套房屋的现地址是什么？上述两套房屋的产权、预（销）售、查封、抵押和规划报建、规划验收情况如何？有无相应的建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证？如有上述资料，请提供给我院。仅广州市规划和自然资源局天河区分局函复本院如下：1.根据来函提及的《补偿协议书》及《安置协议》不是我局签订，未在我局留档；2.根据来函提供的地址，经核查广州市房地产档案管理系统，查无天河区濂泉路9号403房及天河区沙东大街11号403、802房的产权信息，查有天河区濂泉路9号802房的产权信息（详见附件1）；经核查，经原市规划局同意在濂泉路9号建设综合楼、住宅楼1幢（详见附件2），未查询到规划验收相关审批记录等内容。二、向广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室查询以下问题：1.吴瑞心提供的《补偿协议书》《安置协议》是否真实？上述两份协议是否已在你单位备案？拆迁双方是否曾因此次拆迁办理变更备案资料的手续？请向我院提供你单位关于此次拆迁安置补偿的全部备案资料；2.吴瑞心称原天河区濂泉路9号403、802房的现门牌号为天河区沙东大街11号403、802房。吴瑞心所称上述两套房屋的现地址是什么？如有上述两套房屋的资料，请提供给我院。该单位函复本院如下：经查，1994年12月5日，广东长城建设总公司与吴瑞心就大洲地25号房屋的拆迁补偿事宜签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（注：该单位提供的附件中的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的内容与吴瑞心提供的《补偿协议书》的内容一致），并于12月6日办理备案（产权证未缴交）；关于原天河区濂泉路9号403、802房的现门牌号及新地址情况，建议向属地公安部门查询等内容。本院还于2019年12月18日进行现场勘察，吴瑞心的委托诉讼代理人刘信恩指认的403房、802房所在楼宇的门牌号为××”，本院在该楼宇的进出口防盗门、刘信恩指认的403房门口和802房门口均张贴了申报权利公告，公告中包括吴瑞心的诉讼请求及通知对403房、802房主张所有权、使用权的公民、法人或其他组织应自公告张贴之日起五个工作日内向本院申报权利并提交证明材料等内容。但本院没有收到权利申报申请。另查明：本院作出的已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1176号原告陈锦鸿诉被告长城公司、亿林公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书查明以下（包括但不限于）事实：1.1988年12月，原广州市城市规划局核发《建筑许可证》，同意亿林公司建设位于广州市天河区沙东大街南北西三座商业住宅楼。1989年10月12日，亿林公司出具委托书，认为其公司与联营单位长城公司为加快旧城改造，现就广州市天河区沙河濂泉路商住楼工程，由其公司与长城公司合作进行开发，特委托长城公司办理商住楼工程有关的一切业务并有权代表其公司办理商住楼的销售事宜等。1991年3月，原广州市城市规划局核定亿林公司建设的上述三座商业住宅楼的位置并出具了《广州市建筑工程地盘放线验线、建筑管理验收记录册》。2.1992年12月15日，广东长城建设总公司（甲方，下同；该公司于1996年10月15日经工商部门核准企业改制为广东长城建设集团有限公司即本案被告长城公司）与陈锦鸿（乙方，下同）签订《住宅商品房购售合同》，约定：乙方向甲方预购位于广州市天河区濂泉路南幢B梯五层单元……等条款。1994年5月10日，长城公司出具《广东长城建设总公司购房结算单》给陈锦鸿，该结算单上载明姓名为陈锦鸿，工程地点为沙河濂泉路南幢B梯；楼层为五层504；……等内容。同日，长城公司开具编号为1441700的发票给陈锦鸿，载明购房地址为沙河濂泉路工地南幢B梯504单元，房款为254329.44元。3.诉讼中，陈锦鸿提供广州市公安局天河分局沙东派出所于2015年12月22日开具的《门牌变更查询证明》一份，证实广州市天河区濂泉路南幢（即涉讼房屋所在楼宇）于2013年变更门牌号为广州市天河区濂泉路沙东大街11号。本院认为：吴瑞心与长城公司于1994年12月5日签订的《补偿协议书》和《安置协议》合法有效。从吴瑞心与长城公司于1994年12月5日签订的《补偿协议书》和《安置协议》及吴瑞心提供的长城公司作出的上述《证明》和《回迁证明》的内容可知，其双方约定以房屋产权调换作为房屋拆迁补偿、安置的方式。采取该种补偿方式，作为拆迁人的长城公司应以约定的房屋交付并转移所有权给作为被拆迁人的吴瑞心，以此为对价取得吴瑞心位于广州市天河区先烈东路大洲地25号房屋（即被拆迁房屋）；作为被拆迁人的吴瑞心则以丧失被拆迁房屋的所有权为代价，换取作为拆迁人的长城公司提供的403房、802房的所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算。在《补偿协议书》和《安置协议》签订后，吴瑞心已将其所有的被拆迁房屋交付给长城公司拆除，且《补偿协议书》也已在广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室备案，即吴瑞心已失去被拆迁房屋的产权，但长城公司在吴瑞心接收403房、802房后至今未协助其办理产权登记和过户手续，违反了《补偿协议书》中关于“八、甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责”的约定，吴瑞心主张长城公司协助其办理将403房、802房[结合广州市规划和自然资源局天河区分局的复函内容、本院作出的（2015）穗天法民四初字第1176号民事判决书的内容以及本院张贴权利申报公告时403房、802房所在楼宇的门牌号可知，403房、802房所在楼宇即是广州市天河区濂泉路南幢B梯]的产权过户登记至吴瑞心名下的不动产登记手续有事实和法律依据，本院予以支持。由于403房、802房所在楼盘属于长城公司与亿林公司合作开发，因此，亿林公司亦负有协助吴瑞心办理将403房、802房的产权过户登记至吴瑞心名下的不动产登记手续的义务。长城公司、亿林公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广东长城建设集团有限公司、广州亿林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告吴瑞心到广州市房地产管理部门办理将广州市天河区濂泉路南幢B梯403房（现地址为广州市天河区沙东大街11号403房）和广州市天河区濂泉路南幢B梯802房（现地址为广州市天河区沙东大街11号802房）的产权过户登记至原告吴瑞心名下的不动产登记手续。本案受理费5080元，由被告广东长城建设集团有限公司、广州亿林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  闵 桢人民陪审员  卓燕君二〇二〇年二月十八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠