广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3841号 原告：张龙斌，男，1986年11月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：田良丰，广西玉洲律师事务所律师。执业证号：14509201611275209。 委托诉讼代理人：梁媚，女，1990年9月10日出生，汉族，住广西兴业县。系原告张龙斌的妻子。 被告：黄严祥，男，1967年1月22日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区大桥镇居民会西街137号，现住广西柳州市柳北区。 被告：田宝风，女，1969年5月30日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。 第三人：玉林市大府园商业经营有限公司，住所地：玉林市人民中路45、47、49号D区一楼。统一社会信用代码：91450900672480246T。 法定代表人：李锋，总经理。 委托诉讼代理人：黎玲，女，1986年4月28日出生，汉族，户籍地：广西玉林市玉州区，现住玉林市，系该公司员工。 第三人：邯郸市盛源物业管理有限公司玉林分公司，住所地：玉林市人民中路（玉林国际购物中心）架空层。统一社会信用代码：914509006724848291。 原告张龙斌与被告黄严祥、田宝风，第三人玉林市大府园商业经营有限公司（以下简称“大府园公司”）、邯郸市盛源物业管理有限公司玉林分公司（以下简称“盛源公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张龙斌及其委托诉讼代理人田良丰、梁媚，第三人大府园公司的委托诉讼代理人黎玲到庭参加诉讼，被告黄严祥、田宝风，第三人盛源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张龙斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告签订的两份《玉林国际购物中心场地租赁合同》（分别为：3C数码配件店和斌斌数码三角铺的租赁合同）；2、请求被告赔偿原告3C数码店2个月租金15600元、未到期租金7800元（2019年8月租金）、租赁押金7500元，一共30900元；3、请求被告赔偿原告斌斌数码店2个月租金10500元、租赁押金10000元，一共20500元；4、请求被告赔偿原告3C数码店、斌斌数码店暂从2019年8月1日至2019年10月1日的营业额损失16万元；5、本案诉讼费、律师费等合理费用均由被告承担。 事实与理由：被告黄严祥与被告田宝风是夫妻关系。被告黄严祥与田宝风是玉林市国际购物中心物业管理处的实际出租人。玉林市国际购物中心物业管理处作为出租人与承租人原告于2016年、2017年分别签订了两份《玉林国际购物中心场地租赁合同》（3C数码店与斌斌数码店），合同盖有玉林市国际购物中心物业管理处印章并且有被告黄严祥印章以及被告田宝风的签字确认。合同签订后原告按照约定向被告田宝风、黄严祥支付了相应的押金和租金。原告续租的3C数码店约定租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日止，共5年。每月租金7800元，按3个月为一期交纳，押金7500元。原告已经交纳了2019年6、7、8月份的租金共23400元。原告租赁的斌斌数码店（三角铺）约定租赁期限为2017年11月1日至2020年10月30日止，共3年。每月租金5250元，按3个月为一期交纳，押金10000元。2019年7月21日原告突然收到一张《拆除通知》，要求原告在2019年8月10日前拆除其经营的3C数码店和斌斌数码店并恢复原状。根据原告与被告签订的合同中第三条2、“保证出租铺面具有合法的出租权，如因出租纠纷造成乙方损失的，由甲方赔偿乙方损失”；第三条3、“甲方不得无故提前解除合同。未经得乙方同意情况下单方面解除合同需要赔偿乙方两个月同期租金，并退还乙方己交未到期的租金、租赁押金”。原告目前两个铺面囤积了大量的电子数码货物，且距离撤柜的时间太少，目前两个铺面的货物根本无法找到合适的新铺面和仓库。一直以来原告的两个数码店因所处的位置人流量大，生意火爆营业额相对稳定，两个数码店的月利润在7-10万之间。现因原告铺面在租赁期内突然被告知拆除造成原告需要寻找到新的店铺后才能正常经营，造成营业损失暂计两个月16万。综上所述，原告在有效租赁期限内，无故被要求搬离并拆除，原告多次电话被告要求被告赔偿原告的损失，但被告至今未退还未到期的租金和押金以及造成的损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告黄严祥、田宝风未做答辩，也未提交证据。 第三人大府园公司、盛源公司述称：1、本案涉及的商铺，并非是黄严祥、田宝风从我公司承租得来的商铺。我公司于2015年1月31日与黄严祥签订《玉林国际购物中心物业管理承包协议》，合同仅约定由黄严祥为国际购物中心提供物业管理及服务，对于玉林国际购物中心中不属于商铺的场地，并未授予黄严祥对外出租的权利。由我公司出租给黄严祥的商铺仅仅有我公司于2014年12月与黄严祥签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》中所约定的玉林国际购物中心B座一层部分商铺，详见《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，本案涉及的商铺均不是上述黄严祥所承租的商铺；2、本案涉及的商铺，是黄严祥违法违规占用防火间距、疏散通道、安全出口私自搭建的。黄严祥在承包玉林国际购物中心物业管理服务期间，擅自占用玉林国际购物中心一层中间防火间距、疏散通道、安全出口搭建若干间商铺，并将这些商铺出租给他人使用。我公司于2019年3月14日接到玉林市玉州区公安消防大队下发的《重大火灾隐患整改通知书》，通知书要求在2019年9月30日前拆除一层中间占用防火间距、疏散通道、安全出口违规搭建临时商铺。为此我公司多次通知黄严祥进行整改，但其拒不整改，之后玉州区人民政府及相关的政府部门多次召开协调会议并由我公司多次向上述临时商铺的承租户下发拆除通知，并于2019年8月19日拆除完成；3、我公司为了完成玉林国际购物中心重大火灾隐患的整改工作投入了大量的人力财力，为了减少使被拆迁商户的损失，我公司在拆除前还给予每家600元的搬迁费用。综上，本案涉及的被拆除的临时商铺是黄严祥违规搭建的，对原租户的损失，黄严祥是否应当承担责任、如何承担责任，由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证和答辩的权利；本案第三人盛源公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证和辩论的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告张龙斌提供的证据。 证据3《玉林国际购物中心物业承包协议》补充协议，第三人大府园公司对其真实性和合法性无异议，但是对其证明的内容有异议，认为其与被告黄严祥签订的仅是物业承包管理协议，并没有让他出租商铺，本案涉及的商铺均不是被告黄严祥从其公司承租的，是被告黄严祥违法搭建出租的。本院认为，该证据要结合第三人大府园公司提供的证据2《玉林国际购物中心物业管理承包协议》进行认定。 2、第三人大府园公司提供的证据。 证据1《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，原告对该证据的真实性和合法性无异议，但是对其证明的内容有异议，认为被告黄严祥是合法获得涉案商铺的，原告是基于被告有权利出租的情况下承租的，原告方并无过错。本院认为该证据证明被告黄严祥向第三人大府园公司承租的商铺位于玉林国际购物中心B座一层B-L1和B座二层部分商铺，而被告黄严祥出租给原告的轻钢结构临时商铺位于玉林国际购物中心D座一层的通道内。因此，该证据证明了被告黄严祥出租给原告的轻钢结构临时商铺不是从第三人大府园公司处租赁得来的，而是被告黄严祥利用其承包玉林国际购物中心物业管理的便利占用消防通道搭建的。 证据2《玉林国际购物中心物业管理承包协议》，原告对该证据的真实性和合法性无异议，但是对其证明的内容有异议，认为物业管理承包与出租是两个不同的法律关系，出租合同是大府园公司与被告黄严祥签订的。本院认为，该证据与原告张龙斌提供的证据3《玉林国际购物中心物业承包协议》补充协议，共同证明了被告黄严祥与两第三人签订了物业管理承包协议，黄严祥承包了玉林国际购物中心商业和住宅物业的管理。 证据3《玉州消防大队重大火灾消防整改通知书》及其他通知书，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但是对其证明的内容有异议，认为该通知是通知了盛源公司，原告并不知情，是第三人大府园公司恶意隐瞒商铺实际的结构和存在安全隐患，将商铺出租给承租方。本院认为，该证据证明了涉案商铺属于违章搭建，且存在重大火灾隐患，第三人大府园公司将该情况通知了被告黄严祥、原告张龙斌。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的法律事实如下： 2014年1月5日，玉林市洪源房地产开发有限公司与第三人大府园公司签订了商业管理委托合同。合同约定玉林市洪源房地产开发有限公司将其拥有的玉林市国际购物中心1-3层商业的全部投资经营管理权委托给第三人大府园公司，委托期限自2014年1月1日至2029年12月31日。2014年12月3日，第三人大府园公司与被告黄严祥及案外人丘明亮、李宏忠、李芳莉签订《玉林国际购物中心商铺租赁合同》。合同约定第三人大府园公司将位于玉林国际购物中心B座一层B-L1和B座二层部分商铺出租给被告黄严祥及案外人丘明亮、李宏忠、李芳莉，租赁的商铺用于经营格子铺，商号名称为潮尚街，租赁期限自2014年12月10日至2026年12月9日。 2015年1月31日，两第三人与被告黄严祥签订《玉林国际购物中心物业管理承包协议》。合同约定，两第三人将玉林国际购物中心商业和住宅物业委托给被告黄严祥统一管理、提供物业服务、收取相关费用，承包期限自2015年1月1日至2019年12月31日。合同还约定，两第三人为被告黄严祥刻一枚管理印章，内容为“玉林国际购物中心管理专用章”。被告黄严祥承包玉林市国际购物中心的物业管理后，未经建设规划部门许可，在未取得建设规划许可证的情况下，擅自在正门通道（玉林国际购物中心D座一层的通道）内用轻钢搭建临时商铺出租。 2017年3月17日，被告黄严祥、田宝风以“玉林市国际购物中心物业管理处”的名义与原告张龙斌签订《玉林国际购物中心场地租赁合同》。合同约定，两被告将玉林国际购物中心正门通道部分3.3m×5.5m位置出租给原告张龙斌经营手机数码配件使用，租赁合同期限自2016年9月1日至2018年8月31日止，每月租金为7500元。原告张龙斌承租该商铺后，用于3C数码店铺的经营，该合同已经到期。2018年7月28日，原告张龙斌与两被告就该场地租赁续签合同。合同约定租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日止，每月租金7800元，按三个月为一期交纳，押金7500元。合同还约定，甲方即两被告不得无故提前解除合同，未经乙方即原告张龙斌同意的情况下单方面解除合同需要赔偿张龙斌两个月的租金，并退还已交未到期的租金、押金。合同签订后，原告张龙斌已按合同约定交纳租金到被告田宝风处至2019年8月份。2017年9月26日，两被告以“玉林市国际购物中心物业管理处”的名义与原告张龙斌签订另一份《玉林国际购物中心场地租赁合同》。合同约定：两被告将玉林国际购物中心正门通道部分3m×3m位置、正门扶梯下三角铺位置出租给原告张龙斌经营手机配件、仓库使用，合同期限自2017年11月1日至2020年10月30日止，每月租金5250元，按一个月为一期交纳，押金10000元；甲方即两被告不得无故提前解除合同，未经乙方即原告张龙斌同意的情况下单方面解除合同需要赔偿张龙斌两个月的租金，并退还已交未到期的租金、押金。原告张龙斌承租该商铺后，用于斌斌数码店经营。原告张龙斌已按合同约定交租金到被告田宝风处至2019年7月份。 2019年3月14日，玉林市玉州区公安消防大队向第三人盛源公司发出《重大火灾隐患整改通知书》。通知书指出，玉林市国际购物中心一层中间通道违规搭建的临时商铺占用防火间距、疏散通道、安全出口，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定；……；上述隐患已构成重大火灾隐患，责令第三人盛源公司于2019年9月30日前改正。2019年7月21日，第三人大府园公司向玉林市国际购物中心内街商户发出拆除通知。通知内容如下：因贵方现经营商铺涉及违搭违建，阻碍消防救援通道，玉林市玉州区消防大队于2019年3月14日下发玉林市国际购物中心重大火灾隐患整改通知书，要求限时拆除。为积极配合玉州区消防大队工作，切实履行广大群众人身及财产安全的责任，现我国购物业管理处做以下通知：内街临时违规搭建的商铺于2019年8月10日前须拆除完毕并恢复原状。逾期未拆除的，我公司将配合玉林市消防部门和玉林市城管支队进行强行拆除，由此产生的一切责任和后果由您承担。原告收到上述拆除通知后，未按通知要求对所租赁的临时商铺进行拆除。2019年8月9日，第三人大府园公司发通知给原告，要求原告按通知要求到玉城街道办事处一楼综治中心参加玉林市国际购物中心重大火灾隐患整改工作会议；同年8月10日，第三人大府园公司通知原告张龙斌，要求其于2019年8月18日18时前搬离违建物内商品和其他物品，其将于2019年8月18日晚12点拆除供电系统，并定于2019年8月19日上午九点拆除违建的临时铺面；同年8月17日，第三人大府园公司再次发通知给原告，要求原告按通知要求到玉州公安分局三楼会议中心参加玉林市国际购物中心重大火灾隐患整改工作会议。2019年8月19日，第三人大府园公司对涉案的两个商铺进行了拆除。 另查明，“玉林市国际购物中心物业管理处”不具有法人或其他组织的资格。“玉林国际购物中心管理专用章”自两第三人与被告黄严祥签订物业管理承包协议之日起已经交付给被告黄严祥使用。 本院认为，本案的两间商铺虽是以“玉林市国际购物中心物业管理处”的名义出租给原告，但涉案商铺是由被告黄严祥利用其承包玉林国际购物中心物业管理的便利搭建的，原告的租金一直是交纳到被告田宝风处，两被告才是实际出租人。本案要解决的最主要的争议焦点是原告张龙斌与两被告签订的两份租赁合同是否有效。据本案事实及证据显示，被告黄严祥承租的商铺位于玉林国际购物中心B座一层B-L1和B座二层部分商铺，并不包含涉案商铺。被告黄严祥对涉案商铺所处的场地，仅拥有物业管理的权利，没有出租的权利。本案的两间商铺是被告擅自在正门通道（玉林国际购物中心D座一层的通道）内，占用防火间距、疏散通道、安全出口，用轻钢结构搭建的临时商铺，未经建设规划部门许可，属于违章搭建的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，两被告与原告张龙斌签订的两份租赁合同为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题。因此，原告请求解除其与两被告签订的两份《玉林国际购物中心场地租赁合同》，本院不予支持。由于本案两份租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两被告依该两份合同取得的财产，应当予以返还。原告预交3C数码店的租金至2019年8月底，但实际只经营至2019年8月18日，余下13天未能经营，该13天的租金3271元[（7800元÷31天）×13天]，两被告应退还给原告；两被告依该两份合同收取的3C数码店和斌斌数码店押金共17500元，亦应退还给原告。原告与两被告在上述两份合同中均约定，两被告不得无故提前解除合同，未经原告同意的情况下单方面解除合同需要赔偿原告两个月的租金。本案两被告不能继续出租临时商铺给原告的原因，并不是两被告无故解除合同，而是因为临时商铺属违章建筑而被强制拆除造成，因此，该两份合同约定的两被告需赔偿原告两个月租金的条件并未成就，故原告要求两被告赔偿3C数码店2个月租金15600元、斌斌数码店2个月租金10500元的请求，本院不予支持。原告要求两被告赔偿3C数码店、斌斌数码店从2019年8月1日至2019年10月1日的营业额损失共16万元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄严祥、田宝风在本判决生效之日起十日内退还3C数码店未到期租金3271元给原告张龙斌； 二、被告黄严祥、田宝风在本判决生效之日起十日内退还3C数码店和斌斌数码店的押金17500元给原告张龙斌； 三、驳回原告张龙斌的其他诉讼请求。 上述债务，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4471元，由原告张龙斌负担4032元，被告黄严祥、田宝风负担439元；公告费910元，由被告黄严祥、田宝风负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长 黄 海 人民陪审员 蒋 鑫 人民陪审员 李翠云 二〇二〇年二月十四日 法官 助理 吴春艳 书 记 员 李 豪