山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终125号上诉人（原审被告）：曲淑蓉，女，1977年11月29日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：初付永，山东昆嵛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟平区丽居家具城，住所地烟台市牟平区。经营者：宋开团，男，1971年10月21日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：任雁飞，山东绍元律师事务所律师。上诉人曲淑蓉因与被上诉人牟平区丽居家具城（以下简称丽居家具城）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲淑蓉上诉请求：1、改判曲淑蓉支付给丽居家具城租金50000元（具体数额以司法鉴定结论为准）；2、本案一切诉讼费由丽居家具城承担。事实和理由：一审法院参照曲淑蓉2018年上半年交纳租金的数额48650元判决曲淑蓉给付丽居家具城租金是不成立的，应当参照市场价格确定。1、曲淑蓉2018年上半年交纳租金48650元，不能认定2018年上半年摊位的租金为48650元，只能说明2018年上半年曲淑蓉交了这些钱，具体是几个月的租金是不确定的。因为曲淑蓉与丽居家具城于2015年签订的合同租赁期满后再没有签订租赁合同，双方的租赁关系是不定期的，即租赁费的数额、支付时间等事宜都是不确定的，双方都是临时商定的。曲淑蓉在2018年上半年交租金48540元是以刷卡、现金方式分多次支付的，而不是一次性支付的。虽然丽居家具城庭审时出具了2017年12月30日的收据，载明收取2018年1月-6月底三楼加楼梯口一半租金49810元，但该收据不能证实双方协商确定2018年1月-6月底三楼加楼梯口一半租金是49810元，因为曲淑蓉付款后丽居家具城没有出具该收据，且该收据记载的内容与事实不符，如曲淑蓉于2018年上半年支付租金48540元，而该收据记载为49810元；曲淑蓉支付的租金48540元是2018年上半年分期支付的，而收据确载明是2017年12月30日支付的，且庭审时丽居家具城也认可曲淑蓉上半年交纳租金是48540元，而不是其收据载明的49810元，也能反证丽居家具城出具的收据载明的内容是不真实的，故一审法院采信该收据，并以曲淑蓉2018年上半年交纳租金数额48650元就是2018年上半年摊位的租金判决此案，属于认定事实错误。2、曲淑蓉承租摊位的商场于2018年1月27日发生很大的火灾，造成上千万元的经济损失，仅财产保险公司就赔偿了三百万元以上的保险金。火灾发生后，消防部门进场灭火，保险公司到场勘验定损6个月才结束，期间，整个商场不能营业，造成包括曲淑蓉在内的几十家商户巨大的经济损失，曲淑蓉也得到部分保险理赔款25000元。因曲淑蓉使用的摊位是精装修，四周的窗户是封闭的，经营时全靠室内场景灯照明，当时火灾造成曲淑蓉的的摊位线路毁坏，摊位一片漆黑，整个摊位家具上覆盖一层厚厚的烟灰，无法经营。曲淑蓉多次要求丽居家具城维修线路，但其拖延，无奈曲淑蓉为避免损失扩大，于2018年5月份自已找人对毁坏的线路进行更换，费用为10800元，丽居家具城至今拒不支付该费用。在上述情形下，曲淑蓉没有理由支付的48540元是2018年上半年租金。3、因曲淑蓉与丽居家具城双方的租赁关系是不定期的，故没有全面约定相关的权利义务，本案不适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定。曲淑蓉认为支付给丽居家具城租金的数额，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时的履行地的市场价格履行…”之规定，即双方对租金价格不能协商一致的，应当通过司法鉴定的价格来确定，而不能象一审法院认定的参照2018年上半年交纳租金48650元判决。丽居家具城辩称，1、一审判决认定曲淑蓉给付丽居家具城2018年上半年租金48650元是正确的，该数额是曲淑蓉自认的2018年上半年租金，丽居家具城给予认可是放弃了一部分租金的确认行为。2、曲淑蓉反诉要求火灾损失，与本案并非一个法律关系，本案不予审理是正确的。丽居家具城向一审法院起诉请求：1、曲淑蓉支付租赁费134805元；2、本案诉讼费用由曲淑蓉承担。一审法院认定事实：2015年9月2日，丽居家具城与曲淑蓉签订一份《租赁合同》，约定丽居家具城将丽居家具城三楼南厅面积453平方米租赁给曲淑蓉经营家具，合同期限一年，自2015年9月1日至2016年9月30日；每月租金每平方米16元，每年租金总额89976元；租金交纳方式为当年按六个月缴纳43200元租金，即从签约之日起交足三个月租金，以后必须提前十天交足下季度租金，以此类推……。合同签订后，双方依约履行。合同租赁期满后，双方未签订书面的租赁合同，曲淑蓉继续使用上述的租赁场地经营家具至今。在履行过程中，租金交付的方式是曲淑蓉提前交付下半年的租金，2015年9月2日曲淑蓉交付了至2015年年底三个月的租金21600元，2015年12月20日交付了2016年上半年租金43200元……2017年6月26日交付了2017年下半年租金46992元，2017年12月份交付了2018年上半年的租金，对该次租金数额双方存在争议。但双方均认可曲淑蓉不欠丽居家具城2018年6月底之前的租金，交纳租金的数额根据烟台东华商贸有限公司收取丽居家具城租金数额的逐年增加而增加。2018年6月底曲淑蓉没有交纳下半年的租金，于2018年8月通过微信、银行卡分两次支付丽居家具城经营者宋开团妻子任慧琴租金14625元，此后曲淑蓉未向丽居家具城交过租金。另查，丽居家具城租赁给曲淑蓉的经营场地系丽居家具城自烟台东华商贸有限公司租赁而来，丽居家具城租赁了烟台东华商贸有限公司管理的物资城市场B区、C区2楼、3楼经营家具，除自用外，其余部分丽居家具城另行租赁给曲淑蓉等客户使用。2018年1月27日，该物资城一楼发生火灾。丽居家具城经营者宋开团于2019年1月25日向一审法院提起财产损害赔偿侵权诉讼，要求烟台东华商贸有限公司赔偿其因火灾造成的财产损失和营业损失，烟台东华商贸有限公司于2019年2月15日向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求丽居家具城、宋开团以及任慧琴(宋开团妻子)支付自2018年7月开始欠交的租金。上述二案件一审法院分别审理后已作出民事判决书，因双方不服提起上诉，现正在二审审理中。丽居家具城与曲淑蓉争议的事实：一、关于租金数额问题。丽居家具城主张自2018年7月1日起至2019年12月30日，按2018年上半年租金数额49810元计算，一年半的时间曲淑蓉应交租金为149430元，扣除庭审中曲淑蓉主张的2018年8月份通过微信、银行卡已支付丽居家具城的租金14625元后，曲淑蓉欠交丽居家具城租金为134805元。丽居家具城提交了一份2017年12月30日开具的收取曲淑蓉“2018年1月—6月底三楼加楼梯口一半租金49810元”的收据,证明2018年上半年的租金数额为49810元。经庭审质证，曲淑蓉否认收到过该收据，主张2018年上半年其交纳租金48540元。庭审中丽居家具城对曲淑蓉2018年上半年交纳了租金48540元没有异议。二、关于丽居家具城是否同意减免曲淑蓉3个月租金的问题。曲淑蓉主张火灾发生后丽居家具城知道对曲淑蓉的正常经营造成了影响，双方经协商丽居家具城同意给曲淑蓉减免3个月的租金。丽居家具城对此予以否认。曲淑蓉提供了2019年2月25日宋开团及其妻任慧琴与包括曲淑蓉在内的几个租户因卖货发生纠纷在牟平开发区派出所进行协商的部分录音，在该录音中关于房租话题任慧琴说“现在这个房租，五里头(指烟台东华商贸有限公司)答应去年下半年房租，二楼免4个月，三楼免3个月，北厅一分钱不免”“于所(开发区派出所所长)，免4个月五里头下的单子，最后又不免了，7月份8月份又下单子不免了，又一分钱不免，下半年房租一分不少的交，所以我也告诉她们”“小曲（曲淑蓉），我和你说过多少次了，减去三个月房租，就剩九千来块钱，五里头一分钱都不免，我自己说是五里头答应3个月我给你们免，等五里头真不免的时候再说，打完官司再说，你们怎么回事这两个钱也不交”。经庭审质证，丽居家具城对该录音中参加人员真实性没有异议，但对曲淑蓉所要证明的事实有异议，主张任慧琴在录音中一直陈述的很清楚，如果五里头(烟台东华商贸有限公司)给她免了租金，她就给曲淑蓉等租户免，但是五里头至今没有给丽居家具城免房租，所以丽居家具城也无法给曲淑蓉等租户免租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。丽居家具城与曲淑蓉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据租赁合同的约定租期至2016年9月30日，租期届满后双方虽未继续签订书面的租赁合同，但租赁场地仍由曲淑蓉继续使用，丽居家具城未提出异议，原租赁合同继续有效，双方间形成了不定期租赁关系。曲淑蓉继续租赁使用丽居家具城出租的场地，应当支付使用期间的租金。曲淑蓉辩称因经营场所发生火灾丽居家具城同意为其减免3个月的租金，丽居家具城对此予以否认，曲淑蓉提供的录音证据是丽居家具城与租户间因卖货发生争执公安民警出警后处理双方矛盾过程中的对话，且从任慧琴的谈话中亦反映不出丽居家具城与曲淑蓉已经就租金减免达成合意，对其答辩主张曲淑蓉未提供充足的证据予以证实，一审法院对此不予采信。丽居家具城要求曲淑蓉支付欠交租金理由正当，一审法院予以支持。关于曲淑蓉欠付的租金数额，按照双方间的交易习惯，提前支付每下半年的租金，参照丽居家具城与曲淑蓉均无异议的2018年上半年曲淑蓉交纳租金数额48650元，从2018年7月1日起计算至2019年12月30日，曲淑蓉应交租金数额为145950元，扣除曲淑蓉已付的14625元，一审法院确认曲淑蓉欠付丽居家具城租金数额为131325元。曲淑蓉反诉要求丽居家具城赔偿因火灾造成的相关损失，因与本案不属同一法律关系，一审法院不予合并审理，曲淑蓉可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：曲淑蓉于本判决生效后十日内付给丽居家具城租金131325元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3288元减半收取1644元，由曲淑蓉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实同原审。本院认为，曲淑蓉与丽居家具城签订的租赁合同于2016年9月30日到期后，双方未再签订书面租赁合同，曲淑蓉仍继续使用租赁场地，丽居家具城也未提出异议，曲淑蓉与丽居家具城间形成了不定期租赁关系的事实清楚。一审中，曲淑蓉与丽居家具城对曲淑蓉交纳了2018年上半年租金48540元均无异议，本院予以确认。丽居家具城要求以上述金额为标准计算曲淑蓉欠交租金数额的主张，于法并无不符，本院依法予以支持。曲淑蓉以其与丽居家具城系不定期租赁关系为由，要求参照市场价格确定欠交租金数额的诉请，于法无据，本院依法不予采纳。一审判决以48650元为标准计算曲淑蓉应交纳租金的数额，计算有误，本院予以纠正。综上所述，曲淑蓉的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初2961号民事判决为曲淑蓉于本判决生效后十日内付给牟平区丽居家具城租金130995元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1644元，二审案件受理费1050元，均由上诉人曲淑蓉负担。本判决为终审判决。审判长  杨卫东审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇二〇年二月二十六日书记员  张 筱