昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6023号原告：吴文兵，男，汉族，1968年7月20日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：杨雁翎，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨萌，云南祥宇律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：李春艳，女，汉族，1973年3月30日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘文博，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告吴文兵与被告李春艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告吴文兵的委托诉讼代理人杨雁翎、被告李春艳的委托诉讼代理人刘文博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文兵向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令被告返还原告房租人民币15000元（10个月×1500月／月），租房押金人民币1300元，物业费人民币3090.75元（13个月×237.75元／月），加压费65元，合计19455.75元。2.判令被告赔偿原告实际损失35790元，包括：1.第一项费用（19455.75元）暂算至2019年9月1日的资金占用期间利息790元，装修费用20000元，2.家具家电10000元，3.交通费5000元。3、判令被告支付原告违约金人民币30000元整。4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁居间合同》。2、请求法院依法判令被告返还原告房租人民币15000元（10个月×1500月／月），租房押金人民币1300元，物业费人民币3090.75元（13个月×237.75元／月），加压费65元，合计19455.75元。3.判令被告赔偿原告违约金35790元，包括：1.第一项费用（19455.75元）暂算至2019年9月1日的资金占用期间利息790元，装修费用20000元，2.家具家电10000元，3.交通费5000元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告2015年7月1日签订房屋租房居间合同，约定被告将自己名下的位于昆明市呈贡区房屋出租给原告居住使用。租赁期限从2015年7月1日到2020年7月1日。交房后，被告对该房屋进行了装修，并购买了家具家电。原告已向被告支付了至2020年7月1日的租金。2018年9月下旬，被告在原告租赁期未满并在原告不知情的情况下将该房屋出售给第三人，并把防盗门锁更换，被告带人强行将该房内居住人员赶出，并且将原告所有家具家电一并出售给其他人，被告违约行为给原告造成了较大经济损失。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告李春艳辩称，第一、原告主张解除合同，是因为原告违约在先，被告已经履行催告义务，并无违约事项。原告违反合同约定，擅自改变房屋主体结构，将房屋进行隔断，并将房屋由个人住房变更为经营性住房，对外进行租赁经营，原告的行为已经严重危害房屋正常使用和安全，基于合同约定还有上述考虑，被告随即通知了原告可以选择解除合同归还房屋或者选择恢复原状继续租赁，但原告置之不理，被告无奈只能于2019年9月25日采取腾房措施，收回了房屋。第二、因原告的违约行为导致合同无法继续履行，故原告所付的押金不予退还，因押金不足以补偿被告将租赁物恢复原状的费用，故被告不予退还原告房租15000元，同意退还原告主张的物业费以及二次加压费，但物业费计算错误应为3020.75元。第三、对于原告主张的违约金，被告是因为原告违约在先在履行催告义务后才收回房屋，被告不存在违约行为，故就不应承担违约金，另合同约定违约金超过实际损失的30%，约定过高。其中装修费因原告装修属于违法装修，擅自改变主体结构，因承租人违约导致合同解除，根据法律规定不应由被告赔偿；原告主张的家具家电，房屋内并无相应价值的家具家电，对方亦没有提供相应的票据；原告主张的交通费，与本案无关，也无合同约定。综上，原告主张违约金无事实和法律依据，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：原告提交的第四组证据家庭装修合同及收条，真实性无法核实，本院不予采信；提交的第六组证据照片，真实性无法核实，本院不予采信；提交的交通费发票，与本案无关，本院不予采信。被告提交的第二组证据中公示照片，真实性无法核实，本院不予采信，房屋主体结构变更照片，无法证实被告主张的证明内容，本院不予采信，提交的房屋原结构图，无法证实系案涉房屋结构图，本院不予采信；提交的第三组证据房屋现状录像，无法证实系案涉房屋，本院不予采信；被告庭后补充提交的房屋买卖居间合同，能够证实2018年9月13日被告将案涉租赁房屋卖给案外第三人的事实。本院经审理认定法律事实如下：被告李春艳（出租方、甲方）与原告吴文兵（承租方、乙方）签订《房屋租赁居间合同》，被告李春艳自愿将位于昆明市呈贡区房屋出租给乙方；乙方承租该房屋仅作为居住使用，若乙方擅自改变承租该房屋的用途，或利用该房屋从事非法活动，由乙方自行承担相关责任；房屋租赁期限60个月，自2015年7月1日起至2020年7月1日止；该房屋前两年租金1300元每月，第三年1400元每月，第四年1500元每月，第五年1600元每月，如果房租逾期5天未付，甲方有权终止本合同收回房屋（房租支付日期为每年7月1日）；乙方在承租期间，必须保持该房屋承租时的原貌，如需对该房屋进行装修应事先征得甲方同意，本合同履行期满，乙方对该房屋所进行的装修视为该房屋的组成部分，不另折价而全部归甲方所有，装修期一个月；本合同存续期间，乙方可以该房屋转租给第三人承租，不需征得甲方同意，承租该房屋的第三人应与乙方签订租赁合同；甲乙双方约定，以租赁押金的等额作为违约金的定额，如属甲方违约导致本合同无法继续履行，甲方应按租赁押金的双倍返还给乙方，如属乙方违约导致本合同无法继续履行，乙方所付租赁押金不予退还，全额归甲方；如果提前收回房屋，甲方赔偿乙方三万元整；乙方在租赁期间主体结构不能改造。合同签订后，被告按照约定将案涉房屋交付原告使用，原告于2015年5月17日支付给被告一个月租金1300元整作为押金。原告承租该房屋后对房屋进行装修，将房屋隔断增设房间，并将房屋转租给他人居住使用。原告支付被告房租至2019年7月1日（2018年7月1日至2019年7月1日一年房租18000元）以及支付物管费至2019年10月31日（每年2793元）和二次加压费至2019年10月31日（每年60元）。2018年9月13日，被告将该房屋卖给案外第三人。2018年9月25日，被告将该房屋门锁更换并在门上张贴告示，告知租户房屋已经出售并要求搬离。本院认为，本案的争议焦点是原告对房屋进行隔断增设房间的行为是否构成违约。原告作为承租人对房屋进行隔断增设房间，虽然被告同意原告进行装修，但是原告的该行为已经改变了房屋的原结构，超出了通常理解意义上的装修行为，违反了合同约定，原告的该行为已构成违约。关于原告的主张是否成立的问题。本案被告已将案涉房屋卖给他人并强制腾房，合同客观上已经无法继续履行，且被告同意解除合同，故原告主张解除原、被告之间的《房屋租赁居间合同》，本院予以确认。原告实际使用租赁房屋至2018年9月25日，故原告主张被告返还2018年10月1日至2019年7月1日房租，本院予以支持并确认为13500元（1500元×9个月）；对原告主张被告退还物业费、二次加压费，被告同意予以退还，本院确认物业费为3020.75元、二次加压费为65元；原告主张被告退还房屋押金1300元，因原告存在违约行为，故原告所付押金不应予以退还，原告的该主张，本院不予支持。本案原告存在违约行为，故原告主张违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴文兵与被告李春艳签订的《房屋租赁居间合同》解除；二、被告李春艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴文兵退还租金、物业费、二次加压费共计16586元；三、驳回原告吴文兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1181元，由原告吴文兵负担826元，被告李春艳负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张素珍人民陪审员  毕会珍人民陪审员  李红梅二〇二〇年二月二十八日书 记 员  李秋蓉