北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初315号原告：曹勇，男，1945年10月25日出生，汉族，中国人民银行退休职工，住北京东城区。被告：北京恒达物业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-5608室。法定代表人：邓亚顺，总经理。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。原告曹勇与被告北京恒达物业管理有限责任公司（以下简称恒达物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹勇，被告恒达物业公司的委托诉讼代理人付学振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹勇向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告以物业管理改革为据违法签订的物业服务合同无效。2、请求法院判令被告退还已收取的违规费用1708.92元。（2016年收取的2308.92元其中1708.92元为多收取的）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告的房屋位于北京东城区XXX室（以下简称XXX房屋）。房屋是按98年房改成本价购买的中央在京单位已购公有住房。售房单位人民银行机关事务局（下称人行房管）。1、原告的前期物业服务合同（售后物业服务约定）签订于1998年12月10日，委托聘用方是原告，服务单位为人行房管。在前期物业管理至业主大会成立前的阶段，物业管理特指业主大会选聘服务企业。前期物业服务合同包含在房屋买卖合同之中或附件。建设（售房）单位承担前期物业服务责任。按国家的已购公房物业服务费以原产权单位为负担主体的政策，原告和人行房管的《房屋买卖契约》第七条约定，乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府关于职工承租公房的办法执行，原告承担清洁安保费120元/户年，其余人行房管承担。2、2000年之后，原告的前期物业服务合同是原告和被告恒达物业公司之间的权利义务协议，对原被告都具法律约束力。2000年1月，人行房管委托聘用被告，他们之间成立物业服务委托合同。从此，被告代替人行房管履行前期物业服务合同，按照前期合同的约定向原告提供服务，费用只能收取120/年户。3、本案纠纷起于2015年10月，被告强制小区业主个人2015年1月1日实施物业管理改革与之建立物业服务合同关系。被告以2015年1月1日实施的国管局等中央五部门《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（下称《意见》）中有“建立业主与物业服务单位的合同关系”为据，撇开业主擅自确定服务内容和收费标准，强制业主个人在被告自制的物业服务合同书上签字。理由一、被告的行为，是以欺诈胁迫的手段使小区业主在违背真实意思的情况下所为，属无效行为。1、被告把《意见》“以业主自主自愿为前提条件”本意颠倒为强制。因为业主享有按照自己的意思成立变更消灭法律关系的权利，有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。2、被告把《意见》所指住宅区（具备条件的封闭院落）管理改革解释为所有住房，而本小区是“旧房子小区”不具备实施专业化物业管理条件。3、被告断章取义迷惑业主。《意见》所说建立业主和物业服务单位合同关系，业主是指符合“业主自主自愿”前提条件的非“旧房子小区”的全体业主，物业服务单位是指该小区业主大会面向社会择优选聘的服务企业，物业服务合同是指业委会和该企业签订的合同，业主按此合同自行交费。二、本小区没成立业主大会，单个业主无权决定实施管理改革，无权决定选聘服务企业建立合同关系。1、物权法70条规定小区管理权属全体业主共有，业主享有共同管理权。单个业主无权决定实施小区物业管理改革，决定合同关系的建立、变更及终止。2、物权法76条规定业主解聘选聘物业服务企业或其他管理人，应当由小区全体业主共同决定并经“双过半”业主同意。3、物业条例34条规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立书面合同。三、被告订立合同的基本事实均系伪造，不具备合同成立法定要件。另外，我补充内容：第一，我的前期物业服务合同合法有效。既可以推定被告实施物业管理改革的行为无效，和业主签订的物业服务合同无效，因为我们业主不能背负两个合同。前期物业合同当事人为人民银行机关事务局，或者中国人民银行机关服务中心。现在被告要求我和他订立合同，我从1998年12月10日就和银行机关事务管理局（人行房管）有合同，根据物权法、物业管理条例、北京市物业管理办法规定，买房合同一定要包含前期物业服务的合同。我已经提交了买房合同，就是前期物业服务合同，我的前期物业服务合同合法，依法应当受法律保护，不可能再有第二份物业合同。因此可以逻辑的推定，本案的物业合同根本不成立。也可以确定被告的物业服务实际上是恒达物业串通银行房管设的骗局。第二，被告拿补贴说事，拿事实服务说事，完全是有违常识的欺诈。我发不发补贴和你没有关系。我的合同上并没有说我发了补贴，我就要承担物业费。所以说我的物业费负担主体应该是卖房单位人行房管。第三，北京市有物业服务收费管理办法，2016年1月起施行的，2019年进行修订的。按房改政策出售的公有住房单位和房屋购买人的未付费用的承担问题应从其约定。我的约定就是乙方购房后各项暖气费、电气费等各项费用的收取按北京市人民政府关于职工承租公房方案执行。并没有说我拿了补贴就要承担物业费。北京市物业管理办法是2001年实行的，规定在完成物业共用部分交接前，没有业委会的管理，涉案小区管理属于前期管理。前期物业就是业主接受的是售房单位的物业服务。第四，国家政策规定对于购买中央在京单位公有住房的职工，其与原单位、原产权单位在物业服务费负担主体和收费水平上有约定的，从其约定。北京市收费办法也是这么规定的，凡是成本价购买房子的，暖气费是卖房单位承担。第五，根据物权法司法解释，最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。物业服务企业违反物业服务合同的约定，或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应当支持。业主请求物业服务企业退还已经收取的违规费用的人民法院应予支持。第六，我在起诉书说他们伪造证据（收费评估报告，评估单位根本没有去评估，那是后补的），我们小区是三个产权单位，评估报告上的标准不对，因为北京市关于评估报告标准，北京市物业收费办法上有规定，应该按照相应规定标准收费。我不认可评估标准，不认可1.56元的标准。其次，关于合同文本，法律规定物业合同必须由业委会按照业主大会和业主大会聘用的人负责，由业委会签字。业主聘用恒大物业，建立合同关系，就要由业主大会136个业主双过半同意。没有业委会了，要到原产权单位，要到街道办事处，申请成立业委会。另外物业公司也没有经过竞聘。业主个人根本就没有权利签订合同，没有权利决定是否改革，改革是由业主全体业主通过决定。我请求法院依法确定被告恒大物业承担本案的举证证明责任。恒大物业虽然是被告，但是被告主张2015年1月1日，存在事实上的物业合同物业改革。应提交证据予以证明。民事诉讼法规定，主张法律关系变更、消灭的当事人应当对该法律关系变更、消灭的基本事实承担举证责任，我没有举证证明的责任。法院应当责令恒达物业举证证明以下基本事实，一是小区全体业主选聘恒达物业订立合同的基本事实和客观情况。什么时候参加竞聘？有事实吗？拟定合同了没有？聘用到什么时候？聘用的时间、地点在哪？二是全体业主解聘人行房管的基本情况和客观事实。第三是被告与人行房管委托合同在哪？人行房管曾经给门头沟法院一个证明函，说明是他聘任的，说我已购公房，不具备完全产权。我查过北京市东城区房管局，他的委托合同是2012年才有的，已经过期了。他的合同在哪里？委托合同在哪里呢？委托合同肯定写的物业费由单位缴纳。所以说这个业主，按照合同缴费理所当然，就用逻辑推理和朴素的认知，就可以判断是非，之所以出错，门头沟法院自己也认识到“谁主张谁举证”的原则用错了。恒达物业公司辩称，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，原告与被告之间，或者说原告与中央人民银行机关服务局之间不存在前期的物业服务合同。原告所称的前期物业服务合同是指房屋买卖契约，也就是原告的证据里边有个房屋买卖契约。该合同是不动产买卖合同，不属于物业服务合同，其所称的该协议的第七条第四款乙方购房后供暖电梯等费用的收取，仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行，该条款约定是属于政策性的约定。应按照政策具体执行。第二，关于原告与被告之间的物业服务合同。双方只签订了一年时间，涉案的这个物业服务合同是双方真实意思表示，不存在合同无效的情形。第三，关于原告所称的2015年1月1日之后的物业服务费用问题。原告对此已多次提起了类似请求的诉讼，均被法院驳回。相关诉讼也就确认。根据关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见以及关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革有关问题的通知等规定，法院确认自2015年1月1日起已购公房物业费应由职工以自行缴纳等方式，向物业服务单位缴纳。本案中，恒达物业确实向原告提供了物业服务。曹勇系XXX房屋业主，即使未签订书面物业服务合同。但也已经形成了事实上的物业服务合同关系。原告应依法向被告缴纳物业服务费用。第三，原告与被告的所签订的物业服务合同或者被告实际要求原告缴纳的物业服务费是经过北京金伯顿物业服务评估监理有限公司出具合法的评估报告，确定的物业服务费。该物业服务费依据该报告、推算的物业服务费为1.56元每平方米，每月。该标准也并未超过相关规定的标准，合法有效。原告应依法向被告缴纳相关的物业服务费用，不存在退还物业服务费情形。关于诉讼费用应由败诉方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年12月10日，中国人民银行作为甲方（卖方），曹勇作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖契约》约定根据国务院关于深化城镇住房制度改革的决定以及中央国家机关房改办的批复，甲方将坐落在北京市东城区XXX号房屋以成本价出售给乙方，上述协议第七条约定：“甲、乙双方办完交易，乙方领取《北京市房地产所有证》后应遵守下列规定：……4.乙方购房后，供暖、电梯等费用的收取仍按北京市人民政府有关职工承租公房的办法执行”。曹勇于2004年4月25日取得上述涉案房屋所有权证（京房权证东私成字第XXXX号）。2016年11月11日，曹勇以物业服务合同纠纷为由将恒达物业管理公司诉至北京市门头沟区人民法院，要求恒达物业公司按照合同收取2016年物业服务费120元，退还超收的2188.92元，要求恒达物业公司在XX胡同X号院公开道歉并要求赔偿精神和名誉损害2万元。2017年2月17日，北京市门头沟区人民法院作出（2016）京0109民初5479号民事判决，载明：“……本院经审理认定事实如下：恒达物业公司受人民银行机关服务中心资产管理处的委托管理人民银行职工住宅区，其中包括XX胡同X号院。2015年10月16日，经人民银行机关事务管理局委托，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具《东城区XX胡同X号院住宅项目物业服务费用评估报告》，报告载明该小区物业服务费用收费标准测算结果为1.56元/平方米/月。2016年10月22日，曹勇向恒达物业公司交纳2016年度物业费2308.92元。审理中，恒达物业公司提交人民银行机关服务中心出具的公函，载明：XX胡同X号院目前是已购公房职工住宅区，多数业主没有获得完整产权，现状的配套产权属于人民银行总行，尚未具备条件成立业主大会。经质证，曹勇对此不予认可……判决如下：驳回曹勇的诉讼请求”。曹勇不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京01民终3101号民事判决，其中载明：“……本院认为……现曹勇已经按照第三方评估机构测算的收费标准向恒达物业公司交纳了2016年度物业费，故在恒达物业公司不存在违约的情况下，曹勇要求恒达物业公司退还已交纳的大部分物业费缺乏事实和法律依据……判决如下：驳回上诉，维持原判。”本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，并存在后诉与前诉当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的，构成重复起诉。关于合同效力，原告虽主张其签订合同时受到欺诈，但未提交其受到欺诈的证据，且欺诈亦不构成合同无效的法律事由。另外，根据已生效的判决书认定事实可知，被告与原告签订物业服务合同并收取物业费存在合法理由，故原告要求确认物业服务合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于返还2016年度物业费的诉讼请求，实质上是要否定前诉已生效判决所确定的裁判结果，构成重复起诉，应予以驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回曹勇的全部诉讼请求。案件受理费35元，由曹勇负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年二月十日法官助理 姚岚书 记 员 李婷