吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终52号 上诉人（原审被告）：镇赉启龙房地产开发有限公司，住所地：镇赉县凌云西路文化大厦东。 法定代表人：杨春刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王金光，男，1975年2月3日生，汉族，个体，现住镇赉县人和居6号楼4门市。 上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司因与被上诉人王金光房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人镇赉启龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋福铭，被上诉人王金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 镇赉启龙房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判。事实和理由：一、本案的基本事实。2013年9月17日上诉人与被上诉人签订《商品房销售合同》。按合同约定，被上诉人实际应交付购楼款￥922416元，（其中交付现金，￥462416元，贷款￥460000元）,上诉人交付人和居6号楼3门市给被上诉人。于2013年9月30日实际交付完毕。合同的第五条约定：“产权证，土地使用权证有甲方统一办理，办理期限是楼房交付使用后十二个月完成过户”；二、本案超过诉讼时效，被上诉人丧失胜诉权。依据双方合同约定，交付楼房十二个月后将产权证，土地使用权证办理完交给被上诉人。也就是到2014年9月30日没有将产权证交给被上诉人，上诉人构成违约。被上诉人此时已明确知道，自己在2014年9月30日应当取得产权证，土地使用权证，实际上没有取得。按《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期调为二年。即从2014年9月30日至2016年9月30日止。（本案应适用两年的诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》是2017年3月15日实施的。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案的被上诉人主张未能办证违约金的起诉最近时间2019年9月6日。显然，被上诉人在2019年9月6日提起诉讼，超过诉讼时效三年之久。依法被上诉人丧失胜诉权；三、原审认定事实属于继续性债权，没有法律依据。原审引用了《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，以合同约定或者法定期限届满次日计算诉讼时效期间。”并认定原合同没有约定违约金，这样依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定是应以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性侵权。上诉人认为：原审认定事实错误，适用不当。第一，本案就一方违约如何承担违约责任，在合同中是有约定的。合同第七条是违约责任的约定，即乙方（被上诉人）不能按合同约定交付购楼款，因乙方原因不能办理按揭贷款，公积金贷款，乙方应承担有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准违约金。尽管合同没有约定上诉人不如期办证的违约金及计算方法，但是按着合同双方权利义务对等原则，上诉人不按期交给被上诉人产权证，土地使用权证，应承担同地段同类房屋的租金。这说明双方签订的合同中对逾期办证违约金是有明确约定及计算方式的。然而，原审认定双方没有约定违约金及计算方式是错误的；第二、继续性侵权，缺少法律依据。1.《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）会议纪要》是2016年11月30日召开的，这次会议也就是规定逾期办证情况下追偿违约金的起点，并没有规定的继续性侵权。《中华人民共和国民法总则》是2017年3月15日实施，《中华人民共和国民法总则》只是诉讼法时效变为普通诉法时效为三年，也没有规定所谓的继续性债权。第八次会议纪要在前，《中华人民共和国民法总则》实施在后，应当依《中华人民共和国民法总则》规定为依据；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定与本案事实不符，本合同中有违约金的约定，也有违约金的计算方式；第三、按合同约定来追究另一方违约责任，是依合同约定为依据的，一旦违约行为发生，就应当从知道或者应当知道侵权行为之日起开始计算诉讼时效。不存在继续性债权的概念；四、从起诉之日倒推三年与本案不符。本案依据民法总则的解释，应当按民法通则普通二年诉讼时效确定。也就是在民法总则实施时（2017年3月15日）本案诉讼时效已经届满两年。如果应当倒推，也不能按三年计算。 王金光辩称，对上诉人所提到的有异议。《中华人民共和国民法通则》明确规定，诉讼时效的起点是权利人知道或者应该知道为起点，在2018年11月7日时，我才知道我的权利被侵害，所以我起诉了镇赉启龙房地产开发有限公司为我办理房照，法院予以支持，给我调解了才给我办理房照，诉讼时效起点应当是2018年11月7日，合同中未约定逾期办证违约金的计算方式。 王金光向一审法院起诉请求：1．要求被告返还为原告办理楼房（人和居小区6号楼3门市）产权证时多收取的费用18625.90元，其中转让手续费17525.90元，查档费100元，保证金1000元；2．要求判令被告因拖延办理房产证产生的违约金，从2014年1月1日至2019年1月1日共计60个月，按照已交购楼款922416元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。 王金光向一审法院提出诉讼请求：1．要求被告返还为原告办理楼房（人和居小区6号楼3门市）产权证时多收取的费用18625.90元，其中转让手续费17525.90元，查档费100元，保证金1000元；2．要求判令被告因拖延办理房产证产生的违约金，从2014年1月1日至2019年1月1日共计60个月，按照已交购楼款922416元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院确认如下案件事实：2013年9月17日，王金光与镇赉启龙房地产开发有限公司签订“商品房销售合同”，王金光购买镇赉启龙房地产开发有限公司开发的人和居6号楼3门市，房屋总价款922416元，约定楼房交付日期为2013年9月30日，并约定办理楼房产权证、土地使用证期限于楼房交付使用后12个月内完成。王金光已付购楼款922416元（其中交付现金462416元、贷款460000元）、已付办理产权费用75547.46元。涉案楼房于2013年9月30日交付，2018年12月6日办理不动产登记。王金光于2019年9月6日诉至一审法院。 一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案由应为商品房买卖合同纠纷。王金光与镇赉启龙房地产开发有限公司签订的“商品房销售合同”系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行相关义务。庭审中，诉讼双方对返还办理产权证多收取的费用780元无异议，一审法院对此不再赘述。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此规定，双方于2013年9月17日签订“商品房销售合同”，约定楼房交付日期为2013年9月30日、办理权属证书期限自交付使用后12个月内完成，实际交付日期为2013年9月30日，镇赉启龙房地产开发有限公司应予2014年9月30日前为王金光办理涉案房屋权属证书，但于2018年12月6日才办理完成，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，该二年时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，庭审中，镇赉启龙房地产开发有限公司主张适用三年的诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）会议纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满次日起计算诉讼时效期间。”据此规定，诉讼双方签订的“商品房销售合同”中并未约定关于逾期办证违约金，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息是以日或月计算的，以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。即逾期办证违约金每日或每月计算，因此每日、每月的违约金都应独立计算诉讼时效，本案原告并未提供证据证明诉讼时效中断的情形，故一审法院仅支持购房人即原告追索至起诉之日倒推三年的违约金，三年之外的违约金因超过诉讼时效，一审法院不予支持，原告王金光于2019年9月6日诉至一审法院，涉案楼房于2018年12月6日办理完产权证，镇赉启龙房地产开发有限公司应承担2016年9月6日至2018年12月5日期间的违约金。双方没有约定违约金的数额、计算方式，从公平诚信原则出发，由出卖人即被告按照买受人已付购楼款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。故，王金光要求镇赉启龙房地产开发有限公司支付2016年9月6日至2018年12月5日期间的违约金（以已付购楼款922416元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），一审法院予以支持，王金光要求的其他期间的违约金，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。一审法院判决：一、镇赉启龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还王金光办理镇赉县人和居小区6号楼2门市产权证时多收取的费用780元；二、镇赉启龙房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付王金光迟延办理房产证（镇赉县人和居小区6号楼2门市）违约金，违约金自2016年9月6日至2018年12月5日止，按照已交购楼款922416元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、驳回王金光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元（已减半收取），由镇赉启龙房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，双方于2013年9月17日签订“商品房销售合同”，约定楼房交付日期为2013年9月30日、办理权属证书期限自交付使用后12个月内完成，实际交付日期为2013年9月30日，镇赉启龙房地产开发有限公司应予2014年9月30日前为王金光办理涉案房屋权属证书，但于2018年12月6日才办理完成，已构成违约，应承担违约责任。一审法院判令镇赉启龙房地产开发有限公司向王金光支付诉讼时效期内（即从2016年9月6日至2018年12月5日止）的违约金，并无不当。 镇赉启龙房地产开发有限公司主张双方在“商品房销售合同”第七条中约定了违约责任及计算方式，本案应参照该条视为双方约定了逾期办证违约金及其计算方式，但该合同中的第七条并非针对逾期办证的违约责任约定，王金光亦不认可参照该条计算违约金，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，亦无不当。 综上所述，镇赉启龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费266元，由镇赉启龙房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  倪继迎 审判员  杨剑虹 审判员  刘 昕 二〇二〇年二月二十日 书记员  黄 琦