江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终429号上诉人（原审被告、反诉原告）：许可，男，1989年9月28日生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：太仓永泰房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇昆太路18号。法定代表人：叶明，董事长。委托诉讼代理人:鲁娜娜,该公司员工。原审被告：苏州同瑞装饰实业有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇南郊沈阳路96号。法定代表人：许新武，总经理。上诉人许可因与被上诉人太仓永泰房地产开发有限公司及原审被告苏州同瑞装饰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2018）苏0585民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。许可的上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人太仓永泰房地产开发有限公司赔偿我方装修损失20万元。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。双方之间形成事实上的租赁关系，我方对涉案房屋进行装修，投入了大量的人力物力。被上诉人太仓永泰房地产开发有限公司在更换物业公司之后，新的物业公司擅自更换房屋门锁，导致我方无法正常使用和正常经营，给我方造成了巨大的损失，依法应当承担赔偿责任。太仓永泰房地产开发有限公司二审中未作答辩。苏州同瑞装饰实业有限公司二审中未作陈述。太仓永泰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求确认其和苏州同瑞装饰实业有限公司之间不定期租赁合同关系于2017年2月22日解除；2、判令苏州同瑞装饰实业有限公司、许可腾退位于太仓市昆太路18号之江国际生活广场13-D幢二层D2-5号商铺；3、判令苏州同瑞装饰实业有限公司支付租金74075.22元（按照商铺面积263.91平方米，参照同等地段铺位租金标准15元/平方米/月，从2014年11月18日计算至2017年2月22日，再减去已支付的1万元租金，注：根据所参照的合同已扣除了的免租期）；要求许可支付商铺占有使用费81342.12元（按照商铺面积263.91平方米，参照同等地段铺位租金标准15元/平方米/月，从2017年2月23日计算至全部腾退之日止）。本案诉讼费用由原审被告承担。许可向一审法院反诉请求：1、打开上锁，让其拿出全部展厅展品；2、赔偿其20万元的投资收益；3、太仓永泰房地产开发有限公司赔偿其装修损失20万元。本案反诉费用由太仓永泰房地产开发有限公司承担。原审法院经审理查明：2014年11月18日苏州同瑞装饰实业有限公司向太仓永泰房地产开发有限公司原聘用的物业苏州博盈物业管理有限公司交款1万元，用途：房租费。苏州同瑞装饰实业有限公司的法定代表人许新武陈述：该1万元是苏州同瑞装饰实业有限公司代许可缴纳的租房订金，涉案房屋是苏州博盈物业管理有限公司让许可使用的,屋内的物品是许可的。原审被告是与苏州博盈物业管理有限公司口头协商将涉案房屋租给其使用，租期从装修完开始营业计算。原审被告提供太仓永泰房地产开发有限公司目前物业公司中信国安贴在其门上内部联络单，该联络单记载：“日期：2017年2月4日，建议反馈时间2017年2月5日，发起方：中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司商管部，联络方：中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司物业部，主题：关于13#D2-5私自占用商场铺位营业的上锁事宜。家兴楼梯在没有与商场签订租赁合同的情况下私自占用13#D2-5商铺，该商铺产权为商场所有，现已装修完成，且装修前没有到商场办理任何相关装修手续。现申请将13#D2-5店铺上锁。请物管部知悉并予以配合！经办人意见：请领导审批，商管经理意见：请领导审批，分管副总监意见：同意，接收部门意见：同意。”太仓永泰房地产开发有限公司对该联络单真实性认可，庭审中也认可曾对涉案商铺上过锁，但陈述没过几天太仓永泰房地产开发有限公司上的锁就被拆除了，目前涉案商铺上的锁不是太仓永泰房地产开发有限公司上的，许新武认可目前商铺门上的锁是他们的锁。2017年2月17日江苏至誉律师事务所发函：“13-D幢二层5号商铺租户：本所接受太仓永泰房地产开发有限公司委托，指派本律师就你单位商铺占用事宜，特致函你（单位）。本律师接受委托后，审阅了你们双方间的相关业务资料，听取了委托方相关经办人的情况介绍。根据业务资料显示，你占用的永泰公司之江国际生活广场13-D幢二层5号商铺为永泰公司所有，你无权占有该商铺。为此，本律师受永泰公司委托郑重函告如下：1、请于2017年2月23日前与永泰公司结算商铺占用费用并归还商铺，否则永泰公司将强制清退，物品灭失永泰公司概不负责。2、永泰公司保留继续向你追究赔偿责任的权利。你如对本律师函有异议可书面向本律师寻求答复。特此专函！”原审被告提供2017年6月19日手机微信截屏：“尊敬的许氏清风（许可）商户你好：贵单位从2016年6月一直占用我司13#D2-5商铺，我司与贵单位多次沟通铺位租赁事宜，均未达成共识；我司现决定请贵单位于2017年6月20日17:00前搬出店铺内所有物品，如逾期未撤我司将于2017年6月21日采取相应措施，届时物品灭失与本司无关。”太仓永泰房地产开发有限公司提供与其他租户的商铺租赁协议载明：2014年11月8日与租户季凯峰签订13-D幢二层14号205.85平方米商铺年租金66780元，平均为27元/月/每平方。2014年8月1日与租户刘家奋签订13-D幢二层1号113.14平方米商铺年租金35204元，平均为26元/月/每平方。2014年8月1日与租户胡晓良签订13-D幢二层16号93.54平方米商铺年租金29106元，平均为26元/月/每平方。2014年8月1日与租户疏文斌签订13-D幢二层7号93.54平方米商铺年租金29106元，13-D幢二层8号187.08平方米商铺年租金29106元，平均每平方为17元/月/每平方。2017年10月19日与租户李锦根签订13幢D2-11区113.14平方米商铺租金单价为15元/平方米/月。另查明：涉案房屋产权所有人为太仓永泰房地产开发有限公司，苏州博盈物业管理有限公司是太仓永泰房地产开发有限公司之前聘请的物业公司，双方于2016年6月30日终止合同，之后委托中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司代为管理所属物业。物业公司接受太仓永泰房地产开发有限公司委托对外处理商铺租赁事宜。原审法院应诉材料于2019年1月7日送达许可。以上事实，有太仓永泰房地产开发有限公司提供的银行回单遗失证明、租赁合同、现场照片、原审被告提供的内部联络单、微信截屏打印件、函、庭审笔录、邮寄凭证及双方当庭陈述等在卷予以佐证。原审法院认为：合法的租赁关系受法律保护，本案中许可经太仓永泰房地产开发有限公司原物业公司同意对涉案房屋进行装修，并实际占有使用该房屋，双方间已形成事实上的租赁合同关系，由于双方没有签订书面租赁协议，对租赁期限也没有约定，双方间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同承租人有权随时要求解除租赁合同，现太仓永泰房地产开发有限公司明确要求解除租赁合同，原审法院确认双方的租赁合同自应诉材料送达许可之日即2019年1月7日解除。关于合同解除的责任，原审法院认为太仓永泰房地产开发有限公司作为出租方擅自将租赁商铺上锁，致使承租方无法正常使用租赁物，对合同的解除负有一定责任。许可作为承租方在与出租方就租赁事宜未达成一致意见时占用租赁物且不交纳租金，也是导致合同解除的原因。双方对合同的解除均有责任，双方因合同解除产生的损失由双方自负。据此，太仓永泰房地产开发有限公司诉请要求许可支付租金的诉请原审法院不予支持，许可反诉要求赔偿装修损失的诉请原审法院亦不予支持。关于太仓永泰房地产开发有限公司诉请要求原审被告腾退并支付自合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费的要求，原审法院认为，双方间租赁合同解除后，原审被告理应腾退并返还房屋，对此诉请予以支持。自合同解除后，原审被告无权占有使用租赁物，太仓永泰房地产开发有限公司要求参照相同楼层铺位平均较低租金标准15元/月/平方米计算占有使用费,符合法律规定原审法院予以支持。关于许可诉请要求：打开上锁让许可拿出全部展厅展品，原审法院认为，庭审中双方明确目前商铺门上只有一把锁，许可确认是其自己的锁，要求太仓永泰房地产开发有限公司打开锁没有事实依据，原审法院不予支持。关于许可诉请太仓永泰房地产开发有限公司赔偿其投资收益20万元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,判决:一、太仓永泰房地产开发有限公司与许可之间的不定期租赁合同于2019年1月7日解除。二、许可于本判决生效之日起15日内腾退位于太仓市昆太路18号之江国际生活广场13-D幢二层D2-5号商铺。三、许可于本判决生效之日起10日内支付太仓永泰房地产开发有限公司占有使用费（按15元/月/平方米自2019年1月7日计算至实际腾退之日止）。四、驳回太仓永泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回许可的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3624元，由许可承担1812元，由太仓永泰房地产开发有限公司承担1812元。反诉案件受理费3650元，由许可承担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案的房屋属于被上诉人太仓永泰房地产开发有限公司所有，上诉人许可在支付1万元之后对房屋进行装修，并占有使用至今，因双方之间未签订书面协议，且无证据证明当事人之间就租赁期限达成了一致意见，故双方之间应当为不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中上诉人许可在仅支付1万元租金的情况下，长期占用涉案房屋，既未与出租人协商确定租金标准、租赁期限等事项，也未积极履行支付租金等义务。一审中上诉人许可自述涉案房屋于2015年交付给其使用，目前房门上仅有的锁具也是由其安装，可以认定其支付的款项与应当承担的租金支付义务明显不对等。太仓永泰房地产开发有限公司擅自锁门的行为虽有不妥，但是该行为持续的时间不长，且上诉人许可已重新更换门锁并实际控制房屋，故许可在二审中主张太仓永泰房地产开发有限公司锁门并导致其至今无法正常使用房屋缺乏事实依据，其以此为由请求被上诉人太仓永泰房地产开发有限公司赔偿其装修损失，亦缺乏法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3624元，由上诉人许可负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年二月二十七日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。