重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初15154号原告：雷晶，男，1983年1月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗佳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈天文，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：黄林，男，1993年9月20日出生，汉族，住重庆市巴南区。第三人：重庆创江房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴南区汇宾一路86号附3号，统一社会信用代码91500113MA5YRQCQ4W。法定代表人：刘江。原告雷晶与被告黄林、被告黄林、第三人重庆创江房地产经纪有限公司（以下简称创江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员王霭姣独任审判，因被告下落不明，依法转为使用普通程序，由审判员王霭姣担任审判长，与人民陪审员张仁华、徐静组成合议庭，于同年12月23日公开开庭进行审理。原告雷晶委托诉讼代理人沈天文与被告创江公司法定代表人刘江到庭参加诉讼。被告黄林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷晶向本院提出诉讼请求：1.确认雷晶与黄林、第三人重庆创江房地产经纪有限公司于2019年6月19日签订的《房地产买卖居间协议》解除；2.判决黄林返还雷晶购房定金及房款共计38万元；3.判决黄林支付雷晶违约金199500元（10天的迟延履行金9500元加违约金19万元）；4.被告承担本案的律师费19000元，第三人中介费6800元（原告支付部分）；5.自被告收到《解除合同通知书》之日起，以605，300元为基数，按照6%年利率支付资金占用利息；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月19日，原、被告及第三创共同签订房地产买卖居间协议，约定房屋成交价95万元购买被告位于重庆市巴南区汇光路（以下简称10-5号）及买卖房屋各项事宜。合同签订后，原告按约支付38万元，但发现涉案房屋已被查封，无法过户。同年8月22日，原告委托诉讼代理人向被告先后邮寄催告书及解除合同通知书并要求返还购房款、支付违约金并承担中介费，但被告仍未依约履行，原告遂诉至法院。被告黄林辩未到庭，亦无答辩意见。被告创江公司述称，原告陈述事实及理由无异议，同意解除合同，但涉案房屋是在协议签订后被查封，其没有违约行为，不应退还中介费。解除通知、律师费情况不清楚，确已收取原告中介费。原告围绕诉讼请求依法提交工程房地产买卖居间协议、收条两张、委托收款证明、房屋登记信息查询证明、执行裁定书、邮件回执、律师函两份、发票、法律服务合同、收据汇款明细等证据，被告及第三人未举示证据，经本院审查，对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年6月19日，原、被告及第三人签订房地产买卖居间协议，约定原告购买被告所有的10-5号房屋一套，建筑面积91.83平方米，套内73.58平方米，总成交金额95万元，签署协议时原告支付35万元，第二次支付165000元，2019年7月15日支付18万元，过户之日支付15000元，于同年10月30日前支付8万元，原告承担该房屋权属转移登记相关税费。2020年2月29日内，第三人陪同原、被告双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订时被告向第三人支付5000元服务费，原告向第三人支付服务费6800元。原、被告双方违反合同约定，逾期超过10日的，违约方须每日按房屋成交价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。合同未约定明确履行期的，以守约方或者第三人发出敦促履行通知之日起10日内为履行期。被告未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致合同被撤销或解除认定为无效，则视为被告违约，被告赔偿原告所收受到的一切损失（包括但不限于原告已付定金、房款、中介服务费、税费等）。被告如系委托代理人，则被告应当保证已经取得房屋所有权的书面授权，否则，被告应当赔偿原告、第三人所遭受的一切损失（包括但不限于被告已经支付定金、房款、中介服务费、税费等）任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行，第三人已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向第三人支付相当于该房屋成交价格3%的违约金。本合同所列地址为各方准确的联系地址，相关文书送达到该地址，即视为送达到本人，任何一方地址变更，应及时书面通知相关方，否则以上地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日视为送达，短信一经发出视为收到。被告合同约定地址为重庆市巴南区石龙镇。电话，三方另补充约定房屋的成交价95万元，按揭477000元，该房屋7月11日按揭月供由原告支付，原、被告双方约定房屋由2019年6月28日之前二次抵押给原告，被告银行按揭过户手续提供给原告指定上证人。被告保证房屋到2020年1月30日之前保证产权清晰无冻结能顺利过户。合同签订当日，被告向原告出具定金收据一张，载明收到涉案房屋定金35000元。同年6月28日，被告出具委托收款证明，载明涉案房款38万元转账至账户秦艳建行杨家坪支行直港大道分理处。6月28日，原告转账案外人谭礼群14248元。6月29日，原告转账案外人秦艳191752元。当日，被告出具收条，载明收到原告房款345000元。同年9月16日，重庆市巴南区不动产登记中心出具房屋登记信息查询证明载明：10-5号房屋有抵押、有限制。抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行雷晶，该房有本院（2019）渝0113执保879号之一，重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113执保883号之一的查封。同年12月16日，本院作出（2019）渝0113执异149号执行裁定书，驳回雷晶的执行异议。另查明，同年7月18日，原告与上海锦天城（重庆）律师事务所（以下简称锦天城律所）签订诉讼法律服务合同，约定原告支付锦天城律所律师费19000元。8月22日，锦天城律所向原告开具发票19000元。原告代被告支付中介费5000元。原告委托诉讼代理人向被告合同约定地址邮寄催告履行房地产买卖居间协议的律师函。案外人张勇于同年8月4日签收。嗣后，原告委托诉讼代理人再次向该地址邮寄解除协议通知，案外人杨三于8月26日签收。庭审中，第三人认可收到原告支付中介费6800元，并同意解除合同。原告自认代被告支付的5000元中介费已包含在38万元已付款中。本院认为，原告与被告、第三人签订的房地产买卖居间协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现被告经原告催告后仍不履行合同义务，且涉案房屋已被本院查封，且原告提出的执行异议被本院驳回，房地产买卖居间协议实际履行不能，被告已构成违约，原告有权解除合同。原告按被告协议约定地址向被告邮寄解除合同通知书，案外人于8月26日于该地址签收解除合同通知书，视为被告于该日收到解除通知，双方房屋买卖合同关系于该日解除。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，合同解除后，被告黄林理应退还原告已付款38万元。根据合同约定，被告还应当向原告支付房屋成交价20%的违约金19万元（95万元×20%）。同时，被告还应履行退还房款及中介费义务。原告因被告违约支付的律师费已经实际支付，且系原告合理损失，被告应予本判决确定的履行期内返还原告。该合同约定的逾期未超过10日支付房屋成交价千分之一的违约金适用条件系合同继续履行，原告委托诉讼代理人虽于原、被告间买卖合同关系解除前向被告发出过履行义务催告函，但该条款与解除合同后支付违约金的条款系选择适用关系，原告既已选择解除双方买卖合同关系，则被告仅应承担解除买卖合同后的违约义务，故原告同时主张两种情形下的违约金既不符合合同约定，也属明显加重被告义务，本院对原告该项主张不予支持。关于原告主张被告在支付违约金后另行支付原告各项资金占用利息的请求，因违约金本身已具有弥补损失的功能，原告未举示证据证明违约金尚不能弥补其实际损失，故对原告的重复主张，本院均不予支持。被告原告与第三人间未约定送达地址，但第三人在庭审中同意解除合同，本院予以尊重。故原告与第三人间的居间关系于2019年12月23日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告雷晶与被告黄林之间的房屋买卖合同关系于2019年8月26日解除，原告雷晶与第三人重庆创江房地产经纪有限公司之间的居间关系于2019年12月23日解除；二、被告黄林于本判决生效之日起十日内向原告雷晶退还购房款38万元；三、被告黄林于本判决生效之日起十日内向原告雷晶支付违约金19万元；四、被告黄林于本判决生效之日起十日内向原告雷晶支付律师费19000元、中介费6800元；五、驳回原告雷晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9852元，由被告黄林负担。原告已垫付诉讼费，被告在履行上述义务时一并支付原告，本院预收金额不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。并预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王霭姣人民陪审员  张仁华人民陪审员  徐 静二〇二〇年二月二十七日书 记 员  王 欣