广东省潮州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤51执异2号 异议人（被执行人）潮州创业广场开发有限公司，住所地潮州市湘桥区花园开发区（新洋路带状）。 法定代表人刘乙声，该公司董事长。 委托代理人陈颖、李晓，均系广东融易律师事务所律师。 申请执行人潮州农村商业银行股份有限公司,住所地潮州市枫春路130号。 法定代表人杜文，董事长。 委托代理人翁旭、李志鹏，均系潮州农商银行员工。 本院在执行（2018）粤51执421号申请执行人潮州农村商业银行股份有限公司（以下简称潮州农商行）与被执行人潮州创业广场开发有限公司（以下简称创业公司）金融借款合同纠纷一案，被执行人创业公司提出执行异议请求撤销潮州中院（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定书，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人创业公司提出异议称，一、关于（2018）粤51执421号执行一案中，潮州中院查封并合并拍卖异议人名下于潮州国际大酒店61宗房地产程序违法，具体理由为：1、上述房地产为可分物，分别进行了确权登记且其中20宗办理了抵押登记，故应依法分别处置，否则造成设置抵押权和没有设置抵押权房地产的变卖金额无法区分，从而导致执行财产分配无法在各债权人之间公平公正公开处分；2、异议人与潮州农商行之间的借款仅为1.79亿元，却超额查封了异议人评估价值5亿多元的房地产，属于严重超标的查封，严重违法相关法律规定。二、由于超额查封并将异议人评估价值5亿多元的房地产合并拍卖，且二次流拍后，最后以评估价六成的价格将异议人上述房地产低价变卖，严重损害异议人及其他债权人的合法权益。另外从二次流拍到低价变卖是否存在与买受人恶意串通的情形不得而知。综上，潮州中院对异议人名下潮州国际大酒店61宗房地产低价变卖明显存在诸多违法之处，变卖行为应属无效，故特提起异议请求撤销（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定书。 异议人为此提供了（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定书复印件各1份。 潮州农商行答辩称：1、潮州中院依据已生效法律文书，对异议人名下财产采取查封、评估、拍卖等强制措施依法有据。虽然执行对象潮州国际大酒店是由61宗房地产组成，但其实是一宗整体结构紧密结合的酒店式建筑物，在使用及功能上不具可分性，且其占用的土地、建筑物的公共面积也已由61总房地产平均分摊，如将其拆分处置，将严重减损其价值，执行法院合并处置并未违法相关规定。2、异议人提出关于“变卖金额无法区分，执行财产分配不公”的陈述没有事实依据，截止2020年2月5日尚未有具体参与分配的其他债权人向执行法院申请参与对变卖款的分配。3、执行法院没有超标的额查封。本案债权本金17900万元，但截止2019年3月18日，异议人欠付的本息已是375342920元，且逐月增加，数额巨大。虽然经评估潮州国际大酒店61宗房地产评估价为518781015元，但该评估价仅作为司法拍卖确定起拍价的参与，最终的实际价格还是由市场决定。最终，上述61宗房地产经拍卖、变卖等法定程序，其实现的价格仅为332019849.6元，还得扣除评估费、执行费、税费，该执行款项未能覆盖债权。综上请求法院依法驳回异议人的异议申请。 本院查明，关于潮州农商行与创业公司金融借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2018）粤民终2367号民事裁定、本院（2017）粤51民初60号民事判决均已生效，依据上述判决：被告创业公司应在本判决生效之日起十日内付还尚欠原告潮州农商行借款本金17900万元及利息12904.289万元（利息暂计至2017年11月12日，以后利息按逾期月利率12‰计至还款之日止）。 （2017）粤51民初60号案审理期间，本院于2017年12月7日作出（2017）粤51民初60号民事裁定书查封创业公司提供抵押的位于潮州市××与潮枫路交汇处西北侧潮州国际大酒店南楼第一层2号、二层至二十层的房产【房地产权证号列：粤房地权证潮房字第（2011）016768号、（2011）016769号、（2011）016770号、（2011）016772号、（2011）016805号、（2011）016806号、（2011）016807号、（2011）016808号、（2011）016809号、（2011）016810号、（2011）016811号、（2011）016812号、（2011）016814号、（2011）016816号、（2011）016818号、（2011）016820号、（2011）016821号、（2011）016822号、（2011）016823号、（2011）016824号】。后又于2018年9月18日作出（2017）粤51民初60号之三民事裁定书查封创业公司位于潮州市××与潮枫路交汇处西北侧潮州国际大酒店南楼第一层1号、三层宴会厅和四层大堂、附楼一、二、三、五、六层房产【房地产权证号列：粤房地权证潮房字第（2011）016771号、（2011）016790号、（2011）016789号、（2011）016791号、（2011）016783号、（2011）016786号、（2011）016788号】。 （2018）粤51执421号立案执行后，本院向创业公司发出执行通知书，责令该公司限期履行义务。2018年12月12日，本院作出（2018）粤51执421号执行裁定书查封了创业公司位于潮州市××与潮枫路交汇处西北侧潮州国际大酒店附楼第四层的粤房地权证潮房字第××号房产。后于2019年2月22日作出（2018）粤51执421号之一执行裁定书查封创业公司位于潮州市××与潮枫路交汇处西北侧潮州国际大酒店北楼一层至二十八层，房地产权证号分列粤房地权证潮房字第××号、20××02号、20××06号、20××03号、20××07号、20××04号、20××08号、20××10号、20××11号、20××19号、20××20号、20××76号、20××75号、20××74号、20××01号、20××00号、20××98号、20××96号、20××94号、20××80号、20××82号、20××79号、20××78号、20××81号、20××97号、20××04号、20××03号、20××02号、20××99号、20××85号、20××95号、20××28号、20××29号的33宗房产。 另查明，执行期间，经本院委托评估，创业公司所有的位于潮州市××与潮枫路交汇处西北侧潮州国际大酒店共61宗房地产总评估价值为518781015元。由于异议人没有按期未履行生效判决确定的义务，本院依法作出（2018）粤51执421号之三执行裁定书，裁定拍卖异议人名下所有的潮州国际大酒店61宗房地产。后本院依法在人民法院诉讼资产网、广东省潮州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公告并展示，并于2019年11月10日10时至11月11日10时止进行第一次拍卖，拍卖保留起拍价为评估价的80%，即人民币415024812元，因无人报名竞买而流拍。本院又于2019年11月27日10时至11月20日10时止进行二次拍卖，拍卖保留起拍价为人民币332019849.6元，即第一次流拍价格的80%，因无人报名竞买而流拍。本院依法征求申请执行人是否同意以第二次网络拍卖所定的拍卖保留价接收上述61宗房地产，申请执行人不同意接收。本院于2019年12月22日至2020年2月21日在广东省潮州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖。2019年12月29日，竞买人广东华业包装材料有限公司以人民币332019849.6元买受上述61宗房地产，本院遂依法作出（2018）粤51执421号之五执行裁定书，裁定将被执行人名下潮州国际大酒店61宗房地产归买受人广东华业包装材料有限公司所有。 本院认为，本案争议的焦点问题是，本院对涉案执行标的物合并处置予以变卖的行为是否违反法律规定。 首先，本案涉案抵押的20宗不动产与另外41宗房产共同构成“潮州国际大酒店”核心建筑，该建筑物地处交通便利的城市中心区域，因闲置，四周处于封闭状态，无人员、车辆流动，该建筑物独立登记的房产之间无明显的界限标示、无间隔、内部基本无装修。因此，若将该建筑物分别处置，可能造成所有权人不一致，对一个有两个以上所有权人的商业体，在未达成共同经营协议的情况下，必将引起经营理念等分歧，进而影响该商业体的盘活，不能物尽其用。换句话说，若分别处置，原来具有更高价值的商业体极可能仅作为低价值的不能用作商业用途的建筑物被处置，进而严重减损其价值。且并无证据证明合并拍卖减损了涉案执行标的物价值或损害了异议人的利益，故本院合并处置上述61宗房地产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。异议人提出应分别处置上述61宗房地产的理由不充分，不予采纳。 其次，依照法律和司法解释相关规定，因不主动履行人民法院生效裁判确定的法律义务，人民法院必然将对已控制的执行财产采取拍卖、变卖等强制执行措施，及时处置和变现，才能更好保护胜诉当事人的合法权益。虽然经评估，异议人名下所有的潮州大酒店房地产61宗房地产总价值为518781015元，高于异议人对申请执行人所负债务，但如上述分析意见，本院从整体利益考虑，采取整体处置方式，提高处置和变现效率，符合本案实际情况，处置方式并无不当。另外，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”本案中，本院对上述61宗房产的两次网络司法拍卖、变卖均在淘宝网进行，淘宝网司法拍卖平台是最高人民法院选定的，在全国具有较高知名度和广泛社会参与度的网拍平台，竞买人范围足够广泛。本院参照评估价，在法律规定的降价幅度内确定起拍价，最终成交价格能够反映涉案房产的市场价格。且涉案61宗房地产最终变卖成交价格为人民币332019849.6元，扣除税费、执行费、评估费，最终实际执行到位的款项并不能足额清偿申请执行人的债权。另外，本院至今未收到其他债权人参与分配申请书。故异议人提出本院低价变卖，严重损害异议人及其他债权人的合法权益、变卖程序违法的理由不充分，不予采纳。 最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，本院的变卖程序是以网络司法变卖的方式进行的，过程公开、透明，已充分保障各方当事人的合法权益，异议人不能举证证明涉案61宗房地产变卖存在上述情形，因此其关于撤销（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定书的主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回潮州创业广场开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，通过本院向广东省高级人民法院申请复议，也可以直接向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  郭旭平 审判员  郭辉聪 审判员  黄泽鹏 二〇二〇年二月十四日 书记员  陈瑛茹