贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初5479号原告：程之蓉，女，1999年8月16日生苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：刘丹，贵州圣丰律师事务所律师。代理权限：特别授权委托代理人：程桥忠（又名程道发），男，1980年5月27日，汉族，住贵州省安顺市西秀区。（系原告程之蓉之父）代理权限：一般授权被告：金婷，女，1987年1月9日生苗族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区。第三人：杨寒业，男，1991年3月28日生苗族，贵州省安顺市人，贵州杨鲁盛世汽车贸易公司销售员，住安顺市开发区，现住安顺市开发区。原告程之蓉诉被告金婷、第三人杨寒也房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告程之蓉及其委托代理人刘丹，第三人杨寒也到庭参加诉讼。被告金婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程之蓉向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2017年12月13日签订的《房屋买卖契约》；2、依法判令被告返还原告购房款人民币117300元、契税款人民币16879.26元；3、依法判令被告向原告支付违约金人民币10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月至11月，被告与其丈夫周家安因做生意向原告父亲程桥忠（曾用名：程道发）借款共计人民币161000元。因到期无法偿还，被告与原告及原告父亲程桥忠协商一致，将被告在银行按揭贷款购买的位于开发区房屋（不动产权证号：20170001677）作价人民币224120元出售给原告，由原告支付被告剩余银行按揭贷款，其余房款以被告与其丈夫周家安所欠原告父亲的借款扣抵。因此，被告于2017年12月5日经过公证委托第三人杨寒代其办理案涉房屋的出售及过户手续。在第三人杨寒也的见证与协助下，原告父亲偿还了被告当月欠付的案涉房屋银行按揭款1000元，并于2017年12月8日将银行取款82000元及做生意现金收入34300元，共计人民币116300元存入被告案涉房屋按揭贷款的银行账户后，清偿了案涉房屋剩余的所有贷款。之后，原告在第三人的协助下于2017年12月12日将案涉房屋的抵押登记注销。为确定原、被告之间的房屋买卖关系，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年12月13日签订了《房屋买卖契约》，明确案涉房屋的具体位置、建筑面积、房屋所有权证号，约定“房屋成交价格为人民币224120元”“违约责任：自本契约生效之日起，乙方支付购房定金10万元给甲方。甲方中途悔约应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”“其他事项：在办理过户过程中，甲方必全权配合乙方并提供相关过户手续。”合同签订后，原告履行完毕所有合同义务，被告将案涉房屋的钥匙、原始票据，房屋不动产权证书原件全部交付给原告。2017年12月22日，为办理该房过户手续，原告父亲向第三人交付了全部契税款，由第三人分别以被告名义及原告名义到税务部门缴纳税款31447.06元。后需被告出面办理最后的房屋变更登记手续时，被告拒不出面。直到今年原告才得知被告因差欠他人款项，在法院执行阶段性时将房屋以物抵物处理，并获得8万元的房屋补价款。被告金婷的行为严重违背诚实信用原则，给原告造成巨大损失，为了维护原告的合法权益，故提出如上所诉。被告金婷在法定期限内未提出答辩意见，亦没有出庭辨认、核对原告所举证据的真实性。第三人杨寒也述称：原告所诉属实，无异议。本院经审理认定事实如下：原告提交的身份证、户口登记表、委托书、第三人身份证，公证书、银行流水、营业执照、银行存款单，贷款归还单，金婷按揭还款银行卡、《预购商品房抵押权预告登记证》、《房屋买卖契约》，钥匙，购房收款收据，不动产权证书复印件，税收完税证明，发票，房屋平面图、西秀区法院《协助执行通知书》复印件。以上证据，本院予以确认。上述有效证据证明：被告金婷的丈夫周家安与原告之父程桥忠系朋友关系。2017年3月至11月，被告金婷与其丈夫周家安因做生意需要资金周转，多次向原告父亲程桥忠（曾用名：程道发）借款共计人民币161000元。因到期无法偿还，被告金婷与原告及其父亲程桥忠协商，同意将被告金婷按揭贷款购买的位于安顺市开发区房屋作价人民币224120元出售给原告。由原告程之蓉支付被告剩余的银行按揭贷款，其余房款以被告及其丈夫周家安所欠原告父亲的借款扣抵。双方达成口头协议后，被告金婷于2017年12月5日经过公证方式委托第三人杨寒也代为办理该房屋的出售及过户手续。在第三人杨寒也的见证与协助下，原告代为偿还了被告金婷当月欠付的案涉房屋银行按揭款1000元，2017年12月8日原告父亲与被告和第三人一同将银行取款的82000元及现金34300元，共计人民币116300元存入被告金婷案涉房屋的按揭贷款银行专用账户，付清了该房屋剩余所有贷款。之后，在第三人的协助下双方于2017年12月12日办理了案涉房屋的抵押登记注销手续。2017年12月13日双方正式签订了《房屋买卖契约》，双方在合同中明确了案涉房屋的具体位置、建筑面积、房屋所有权证号，约定“房屋成交价格为人民币224120元”“违约责任：自本契约生效之日起，乙方支付购房定金10万元给甲方。甲方中途悔约应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”“其他事项：在办理过户过程中，甲方必全权配合乙方并提供相关过户手续。”合同签订后，原告已履行完毕所有合同义务，被告也将案涉房屋的钥匙、前期购房的票据以及《房屋不动产权证书》原件全部交付给原告。2017年12月22日为办理该房过户手续，原告父亲向第三人交付了全部契税款，由第三人到税务部门代为办理手续，其中由第三人分别以被告名义到税务部门缴纳税款为16879.26元。后因需被告出面办理最后的房屋变更登时，被告一直拒不出面。事后才知道被告金婷与他人的经济纠纷，2019年7月16日该房屋已被西秀区人民法院执行，且已变更至他人名下。原告提出如上所请。本院认为：依法成立的合同，受到法律保护。双方当事人应当按照诚实信用的原则履行合同义务。原、被告订立的书面合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应受到法律保护。《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案因原告于2017年12月交付全部房款，且双方办理了该房屋的抵押登记注销手续后，被告金婷迟延履行房屋变更登记手续，致使该房于2019年因被告金婷与他人的经济纠纷案件进入执行程序后，被西秀区人民法院作为被告金婷的财产予以执行变更为他人所有，致使双方的合同目的不能得以实现。现原告要求被告解除合同，并返还所付房款和契税款的请求，本院予以支持。原告对违约金10万元的主张，双方虽在合同中约定“乙方支付购房定金10万元给甲方。甲方中途悔约应在悔约之日起3日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”但原告除支付了被告117300元的房款外，并未另行支付10万元的定金，原告主张10万元的违约金，无证据证实。本案原告支付了购房款117300元后，因被告没有按约定履行，造成了原告不能及时收回款项而带来的资金占用损失，即原告失去了利用这部分资金取得其他收益的可能性。根据《合同法》的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，应当可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。本案中双方以10万元为定金，支付相应违约金的约定，因10万元为定金并未支付，原告不能证实其实际损失，故可根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，以原告支付的购房款，根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准从合同签订次日起计算违约金损失。被告金婷不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。第三人杨寒也与被告金婷系委托代理关系，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告程之蓉与被告金婷签订的《房屋买卖契约》。二、被告金婷在本判决生效之日起十日内支付原告程之蓉的购房款人民币117300元。三、被告金婷在本判决生效之日起十日内支付原告程之蓉的房屋契税款人民币16879.26元。四、被告金婷在本判决生效之日起十日内支付原告程之蓉的违约金（以购房款人民币117300元为基数，从2017年12月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30％计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30％计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费人民币4812元，由被告金婷负担。该费用原告已预交，由被告在判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向人民法院办理退费手续。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  王红琴人民陪审员  张玉祥人民陪审员  陈忠于二〇二〇年二月二十六日法官助理杨君书记员王凯（代）