文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6606号原告：陈洪，男，1977年8月6日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：崔雪菲，女，1983年6月9日出生，汉族，住苏州。共同委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。被告：周小平，男，1947年11月4日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：郭彬，江苏兰创律师事务所律师。第三人：周雪琦，女，1981年1月5日出生，汉族，住苏州。原告陈洪、崔雪菲诉被告周小平及第三人周雪琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈洪、崔雪菲及其委托诉讼代理人朱剑星、被告周小平的委托诉讼代理人郭彬及第三人周雪琦（参加第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪、崔雪菲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间《房屋买卖合同书》；2、判决被告赔偿定金5万元，第三人承担连带责任；3、判令被告向原告支付违约金669000元，第三人承担连带责任；4、被告及第三人承担本案的诉讼费。诉讼中，原告自愿撤回诉请第二项。事实和理由：原告与被告于2019年5月2日签订了一份《房地产买卖契约》，房屋总价为2230000元，标的房屋为葑门路18号3幢102室，合同约定2018年5月2日支付定金10万元整，网签180万，贷款90万，首付90万，33万差价给被告(资金托管之前支付)。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的30%给对方作为违约金。原告支付了十万元定金，其中向被告直接转了伍万元定金，通过房产中介支付伍万元定金。原告与被告联系按合同办理资金托管、网签等手续。被告多次明确表示不卖了，经房管部门协调被告仍旧坚持不履行合同，仅愿意赔偿少量金额。被告周小平辩称，第一、被告并未作出向原告出售案涉房屋的意思表示，房屋买卖合同书无效。第三人周雪琦是被告的女儿，在2019年的5月2日，第三人周雪琦与姑苏区旺业房产中介服务部中介人员签署了房屋买卖合同书。在收到定金后，周雪琦才将卖房的事情告诉了被告周小平，被告当即表示从未考虑过要出售房子。周雪琦也没有权利替其出售同时也要求周雪琦马上将订金全部返还。根据合同法的相关规定，无权处分订立的买卖合同没有经过追认的，应属无效，或者说没有代理权所订立的合同，没有经过追认的话，也是不对被代理人发生效力的。因此该份房屋买卖合同应属无效。第二、被告对周雪琦的这次签署合同其实并不知情，不应承担任何违约责任。那么另外基于房屋买卖合同无效，其中的违约金条款也自然无效，不应当适用。第三、原告如果说遭受了损失那么实际损失应当是非常小的，甚至不存在损失。周雪琦从签订合同到收到定金到表示合同无法履行退还全部定金，均在同一天发生。原告并未遭受到资金的损失，原告也可以立即寻找其他交易机会，不存在房屋差价的损失。第三人周雪琦辩称，一、房屋买卖合同书无效，本案所涉及的房屋所有人为周小平，也就是其父亲。2019年5月2日，其与姑苏区旺业房产中介服务部中介人员签署了房屋买卖合同书。合同中甲方的落款“周小平”三字实际是由其所签署。签署完合同后，中介将合同带给原告，原告将定金支付到其账户。其回去跟父亲讲了之后发现父亲没有卖房子的意思，并将定金立即全部返还。根据相关法律规定，这份房屋买卖合同应属无效。二、房屋买卖合同无效，其中的违约金条款也自然无效，不应适用。实际上原告遭受的实际损失极其小，其从签订合同收到定金到表示合同无法履行，均在同一天发生，原告并未遭受资金损失，原告也可以立即寻找其他交易机会，不存在房屋差价损失。本院经审理认定事实如下：被告周小平系苏州市姑苏区葑门路18号3幢102室的产权人。2019年5月2日的《房屋买卖合同书》（合同编号为0000662）载明：“周小平（甲方/售房人）、郝荣慧（乙方/购房人）、姑苏区旺业房产中介服务部（丙方/中介方）。甲方自愿将坐落于苏州市姑苏区葑门路18号3幢102室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为72.47平方米，成交价223万元，房款支付方式为2019年5月2日支付定金10万元整，网签180万元（贷款90万元、首付90万元），33万元差价给甲方（资金托管之前交付）；任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总金额30%的违约金，中介费由违约方全额支付；2019年5月4日上午乙方来旺业房产补签名字，本合同是由乙方委托郝荣慧签，委托书放在甲方中介处。”上述合同一式三份，被告持有的合同书尾部“甲方”处签有“周小平”字样，“乙方”处为空白。原告持有的合同书尾部“乙方”处由原告崔雪菲、陈洪签名，“甲方”处签有“周小平”字样。诉讼中，双方当事人均认可上述合同中“甲方”处的“周小平”字样系第三人周雪琦所签。同日，原告陈洪向第三人周雪琦转账支付5万元。周雪琦出具收条，载明：“今收到崔雪菲、陈洪购买葑门路18号3幢102室房屋定金5万元。周雪琦，2019.5.2。”同日21时53分、21时55分，周雪琦通过其中信银行账户向原告陈洪分别转账3万元、2万元，合计5万元。另查明，本案起诉状副本等材料于2019年6月14日送达被告周小平及第三人周雪琦。诉讼过程中，原告称：中介向原告表示案涉的这个房子出售，然后原告看了图片之后，没有现场去看房就决定买了。当初旺业房产中介称周小平委托周雪琦去卖房，然后原告委托中介草拟合同，让中介先与卖方签字，在合同里面约定，等原告五一回来之后补签，因为原告当时在外地。只有原告自己的合同上有原告的签名，其它两份合同均没有原告的签名。原告方清楚案涉房屋买卖合同上的出卖方是由周雪琦代签的。周雪琦签字的时候没有出具委托手续。当时定金是10万元，5万元直接打给周雪琦，5万元是通过中介转交，所以另外5万元在中介处。原告在2019年5月2日现金支付了旺业房产5万元的现金，当时中介出具了收据，后来中介把这个钱还给原告，原告就将收据还给中介。另，第三人的母亲当时签约的时候在第三人旁边，原告提供的手机录像可以证明。被告称，对于原告所述的旺业房产中介向原告称周雪琦是获得周小平授权来售房的，这一点存在异议，案涉房子并没有进行挂牌。旺业中介跟第三人的母亲是朋友关系，因此中介在得知有一次交易机会的时候，立即跑过来说服第三人，说无论如何也要将房子出售。而且是迫不及待的就直接拉着第三人到了案涉的房屋签订了这份买卖合同书，之后再将合同书拿给原告签的。第三人周雪琦称，案涉房屋没有挂牌出售，旺业房产的负责人是其母亲以前的同事。在房屋合同签订之前以及签订的时候，第三人均没有见过原告。签字的时候第三人的父亲周小平在家，其父亲是长期瘫痪的病人，但能够正常表达意思。第三人在签合同的时候，也知道是在替其父亲卖房子，卖房子时候其没告诉父亲，因为当天去看房的时候是没有打算出售的，只是想让他们去看一下，因为是朋友，中介极力说服让其签字的。签字之后其当天下午就回家问了父亲，然后父亲不同意卖房。第三人于当天下午三点多就打电话告知中介不卖了，因为父亲不同意。当天晚上六点多第三人就去了旺业房产中介，希望他们处理买卖合约的事情。当天告知不卖之后第三人把定金的一半就是原告支付给第三人的定金退还给了原告。因为约定的定金是10万元，但是原告只向其支付了5万元，所以其还掉了5万元。以上事实，由房屋买卖合同书、转账凭证、定金收据、不动产产权证以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。诉讼中，原告另提供了以下证据：1、录音及文字整理材料，证明被告及第三人不愿意履行合同，不愿意出卖案涉房屋，由第三人出面跟原告、中介以及房管局处理这个事情。被告周小平以及第三人周雪琦质证认为，对于与周雪琦的录音，因未征得当事人同意录音，故对真实性不予认可。另外从录音的内容可以看出周雪琦在签署合同时未得到其父亲的同意，故并非其主观要违约，而是实际情况没有办法履行这份合同；对于房屋买卖合同无法履行，周雪琦提出同意少量赔偿。对于其他的录音真实性不予确认，里面的内容也与本案无关。2、两份收条复印件（分别为第三人周雪琦于2019年5月2日出具的5万元的定金收条以及中介钱玉芬于同日出具的5万元定金收条），证明原告当时向第三人支付5万元，向中介支付5万元，合计交付了10万元定金。被告周小平质证认为，证据的真实性无法确认，主要理由是原告在起诉时提供了一份周雪琦签署的收条，该份收条的上半部分是与原告现在举证的这份证据的上半部分是相同的，但是并没有体现下半部分即中介收到5万元定金的这些内容，因此被告有理由认为该份收条是由原告为了诉讼进行后补的证据。另外，被告及第三人均对中介是否有收到定金情况不知情。原告陈洪对上述收条的形成过程陈述如下：当时系中介与第三人周雪琦一起商量，说5万元给第三人，还有5万元押在中介那边。当时两份收条是打在同一张纸上，然后上面一截裁掉给了第三人。中介出的收条原件在中介将定金退还的时候，原告已退还给中介。综合以上当事人举证、质证意见,本案争议第一个焦点即案涉房屋买卖合同的效力认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定了关于物权变动原因与结果、合同效力和物权效力相区分的原则精神。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。本案中，第三人周雪琦与原告陈洪、崔雪菲签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,周雪琦对涉案房产是否具有完全的处分权不影响合同效力,而仅对于合同能否继续履行产生影响，故被告周小平及第三人周雪琦辩称上述合同无效的意见，于法无据，本院不予支持。本案第二个争议焦点即房屋买卖合同的违约责任。本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方均应如实全面履行。现第三人周雪琦明确因房屋产权人周小平不同意出售房屋，致使房屋买卖合同无法继续履行，原告订立合同的目的无法实现。故原告主张解除与第三人周雪琦签订的房屋买卖合同，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除的时间自解除合同的通知送达第三人周雪琦即2019年6月14日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告已经支付的定金，第三人应予以返还。就原告主张的违约金669000元。本院认为，违约行为导致原告的合理损失应当予以支持。因现有证据不足以证实案涉房屋的所有权人周小平知晓并同意第三人周雪琦以其名义转让涉案房屋，故原告主张被告周小平承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，第三人周雪琦无权处分被告周小平的房产，事后亦未取得产权人的追认，其应当就案涉房屋买卖合同无法履行承担主要责任。而原告在签订房屋买卖合同时，明确知晓案涉房屋权属登记在被告周小平名下，其在周小平未签字确认且第三人亦未出示周小平的授权材料的情况下即冒然签订房屋买卖合同，原告自身亦存在一定过错，应就合同无法继续履行承担次要责任。对于原告的损失，因原告并未提供充分证据予以证明，且鉴于第三人周雪琦在签约当天即向原告表示案涉房屋买卖合同无法履行并退还定金，由此对原告造成的损失有限。本院综合考虑合同约定、合同履行以及当事人过错等情况，酌情认定第三人周雪琦赔偿原告违约损失7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院的解释》第三条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈洪、崔雪菲与第三人周雪琦就苏州市姑苏区葑门路18号3幢102室房屋签订的《房屋买卖合同书》于2019年6月14日解除；二、第三人周雪琦于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈洪、崔雪菲损失70000元。三、驳回原告陈洪、崔雪菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24640元，由第三人周雪琦负担17248元，原告陈洪、崔雪菲负担7392元。第三人负担之款原告陈洪、崔雪菲已预交，本院予以退还。第三人周雪琦于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵美容人民陪审员  姚二媛人民陪审员  王长英二〇二〇年二月二十六日书 记 员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。