广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25295号原告：佛山市荟景物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******************。统一社会信用代码914**********433XW。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：廖健琪，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴泳君，广东卓领律师事务所实习律师。被告：潘友梅，女，汉族，1973年12月4日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码512************300。原告佛山市荟景物业管理有限公司与被告潘友梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因被告需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员丘锦波、罗洁英组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖健琪、吴泳君到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年1月至2018年12月物业管理费及摩托车位管理费共3210.48元并支付违约金5499.55元（按每逾期一日收取千分之三违约金，暂计至2019年7月19日，计算至被告实际支付之日止）；2.被告支付2016年9月至2018年8月公用水电分摊816.7元并支付违约金1523.89元（按每逾期一日收取千分之三违约金，暂计至2019年7月19日，计算至被告实际支付之日止）；3.被告支付2017年1月至2018年9月维修分摊费303.3元并支付违约金532.52元（按每逾期一日收取千分之三违约金，暂计至2019年7月19日，计算至被告实际支付之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确上述诉讼请求第一项中的违约金系以每月欠交物业管理费及摩托车位管理费为本金，自每个欠费当月10日起按照日千分之三的标准计算至实际付清之日止。事实和理由：2003年7月12日，原告与佛山市张槎房地产综合开发总公司签订《物业管理委托合同》，约定位于佛山市*********委托给原告进行物业管理。楼房交付给原告时开始管理，自业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时终止。2005年5月13日，原告与被告签订荟丽·精英城《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对被告购买的佛山市禅城区*******（荟丽·精英城）1座502房、地下室12号摩托车位进行前期的物业管理，被告向原告按房屋建筑面积1元/平方米支付物业管理费、按每月4元/个支付摩托车物业管理费，另外公共分摊费用按户为单位计收，交费时间均为每月10日前。2010年8月12日，经佛山市禅城区物价局备案同意，原告向被告收取的物业管理费由原告1元/平方米变更为1.2元/平方米，原告在被告所在园区对该价格变动进行了公示。原告与被告签订合同后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年1月开始拖欠物业管理费、摩托车位费、维修分摊费，2016年9月开始拖欠水电分摊费。原告多次向被告催交上述费用，但被告均未理睬。至今，被告仍拖欠原告上述费用。被告拒不交纳物业管理费等费用的行为，已严重侵犯了原告的合法权益，同时也侵犯了其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告人口信息查询。证明原、被告主体资格。2.《物业管理委托合同》。证明原告系经授权对涉案小区进行物业管理。3.《前期物业管理服务合同》。证明原告与被告约定由原告对被告购买的涉案物业进行前期物业管理，其中物业管理费按房屋建筑面积1元/平方米、摩托车位管理费每月4元/个进行收取，另外公共分摊费用按类别以个为单位计收，缴费时间为每月10日前。4.服务（收费）备案回执。证明经佛山市禅城区物价局备案同意，原告向被告收取物业管理费由原来的1元/平方米变更为1.2元/平方米。5.2018年8月7日告知函。证明原告2018年8月7日以告知函公示的形式向被告催缴其欠缴的物业管理费。6.2019年2月20日告知函。证明原告2019年2月20日以告知函公示的形式向被告催缴其欠缴的物业管理费。7.张贴催款函照片。证明2019年7月11日原告在被告购买的佛山市禅城区*******1座502房门口张贴催款函，向被告催收欠缴的物业管理费、车位管理费、公用水电费分摊、维修分摊费。8.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明涉案物业所有权人系被告。9.水电费发票、维修通知、维修发票。证明原告起诉主张的水电费及维修费情况。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2002年11月20日，原告（乙方）与佛山市张槎房地产综合开发总公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由甲方将佛山市**********委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主，本合同自签订之日起生效，甲方提供楼宇给乙方时开始管理，业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。2005年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，该合同第四条约定：住宅物业管理费按《商品房买卖合同》约定的建筑面积1元/㎡·月计收，公共分摊费用按户（间）为单位计收；本物业地下室为人防工程，地下室摩托车位物业管理费按每月4元/个收取，公共分摊费用按类别以个为单位计收；乙方交纳费用时间为每月10号前，由银行托收或业主自行到管理处缴交。第五条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第七条约定：乙方违反协议，甲方有权采取张贴通知、登报通知、暂停一部分日常服务等措施要求乙方改正。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取以上方式要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2010年8月12日，佛山市禅城区物价局出具服务（收费）备案回执，确认原告将涉案小区的物业管理服务收费进行备案，包含有电梯住宅：1.2元/㎡·月。据原告提交的水电费分摊、维修费分摊违约金计算表所列，具体如下表1：欠费项目计费日期欠费金额违约金起算日期水电费分摊2016年9月1日至2016年12月31日128.4元二〇一七年一月十日水电费分摊2017年1月1日至2017年2月28日67.5元2017年3月10日水电费分摊2017年3月1日至2017年6月30日130.5元2017年7月10日水电费分摊2017年7月1日至2017年8月31日69.5元2017年9月10日水电费分摊2017年9月1日至2017年12月31日133.2元2018年1月10日水电费分摊2018年1月1日至2018年2月28日89.9元2018年3月10日水电费分摊2018年3月1日至2018年6月30日129.5元2018年7月10日水电费分摊2018年7月1日至2018年8月31日68.2元2018年9月10日维修费分摊2017年1月1日至2017年3月31日60.2元2017年4月10日维修费分摊2017年7月1日至2017年9月30日124.4元2017年10月10日维修费分摊2017年10月1日至2017年12月31日4.92018年1月10日维修费分摊2018年1月1日至2018年3月31日66.12018年4月10日维修费分摊2018年4月1至2018年6月30日1.62018年7月10日维修费分摊2018年7月1日至2018年9月30日46.12018年10月10日另查明：涉案佛山市禅城区*************的产权人系本案被告，该房屋建筑面积108.13平方米。诉讼中，原告陈述：因需要取得水电费、维修费发票后才能计算每一户的公摊费用，有时是两个月收一次费用，有时是三个月一次，故视原告收到发票的时间计算分摊费用的违约金，即以每期欠交公摊费用为本金，自每期逾期次月的10日起按照日千分之三计算至被告实际付清之日止。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》及原告与案外人佛山市张槎房地产综合开发总公司签订的《物业管理委托合同》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《物业管理委托合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应依照上述两份合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费、摩托车位管理费及违约金的诉请。根据合同约定，被告负有依约向原告支付管理费的义务。现原告主张被告拖欠2017年1月至2018年12月的物业管理费及摩托车位管理费未交纳，被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。因此，被告应就涉案物业向原告支付2017年1月至2018年12月的物业管理费3114.24元（1.2元/平方米·月×108.13平方米×24个月）、摩托车位管理费96元（4元/个/月×24个月），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金，根据涉案《前期物业管理服务合同》第四条“四、乙方交纳费用时间：每月10号前，由银行托收或业主自行到管理处缴交”的约定及第七条“四、……乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取以上方式要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”的约定，因被告逾期未交纳上述管理费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。虽被告未对上述违约金标准提出异议，但该标准明显过高，本院酌定调整为按照日千分之一计算。因此，被告应以每月欠交物业管理费及摩托车位管理费为本金（即133.76元/月），自每个欠费月的11日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。关于原告主张被告支付公用水电分摊费及违约金的诉请。原告主张被告拖欠2016年9月至2018年8月的公用水电分摊费816.7元，被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，原告亦提交了相应的发票予以证明，故本院对此予以确认，被告应向原告支付上述期间的公用水电分摊费816.7元。关于违约金，根据合同第四条、第七条约定，原告基于被告逾期交纳公用水电分摊费的违约行为依法有权主张计收违约金。原告自述因垫付水电费的时间不同，故以其每期交纳水电费的时间作为计费期间，即表1所列，该主张合理有据，被告亦未对此提出异议。结合合同的约定、原告提交的证据及其陈述，被告应以每期欠交公用水电分摊费为本金（详见表1），自每个欠费期的次月11日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。关于原告主张被告支付维修分摊费及违约金的诉请。原告主张被告拖欠2017年1月至2018年9月的维修分摊费303.3元，被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，原告亦提交了相应的维修发票及维修通知等予以证明，故本院对此予以确认，被告应向原告支付上述期间的维修分摊费303.3元。关于违约金，根据合同第四条、第七条约定，原告基于被告逾期交纳维修分摊费的违约行为依法有权主张计收违约金。原告自述因垫付维修费的时间不同，故以其每期交纳维修费的时间作为计费期间，即表1所列，该主张合理有据，被告亦未对此提出异议。结合合同的约定、原告提交的证据及其陈述，被告应以每期欠交维修分摊费为本金（详见表1），自每个欠费期的次月11日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告潘友梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市荟景物业管理有限公司支付2017年1月至2018年12月的物业管理费3114.24元、摩托车位管理费96元及违约金（以每月欠交物业管理费及摩托车位管理费为本金即133.76元/月，自每个欠费月的11日起按照日千分之一的标准计算至被告潘友梅实际清偿之日止）；二、被告潘友梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市荟景物业管理有限公司支付2016年9月至2018年8月的公用水电分摊费816.7元及违约金【以每期欠交公用水电分摊费为本金（详见表1），自每个欠费期的次月11日起按照日千分之一的标准计算至被告潘友梅实际清偿之日止】；三、被告潘友梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市荟景物业管理有限公司支付2017年1月至2018年9月的维修分摊费303.3元及违约金【以每期欠交维修分摊费为本金（详见表1），自每个欠费期的次月11日起按照日千分之一的标准计算至被告潘友梅实际清偿之日止】；四、驳回原告佛山市荟景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告潘友梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元，由被告潘友梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长郑泽霞人民陪审员丘锦波人民陪审员罗洁英二〇一九年十二月十八日书记员林琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。