广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初2895号原告（反诉被告）：李国健，男，汉族，1962年2月5日出生。委托诉讼代理人：林耀荣，广东敬业律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟观托，男，汉族，1949年9月28日出生。委托诉讼代理人：龚淳，广东国硕律师事务所律师。被告（反诉被告）：杨健明，男，汉族，1969年5月27日出生。原告李国健与被告钟观托、杨健明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，被告钟观托在法定期限内提起反诉，本院受理并于本诉合并审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国健及委托诉讼代理人林耀荣、被告钟观托的委托诉讼代理人龚淳到庭参加诉讼。被告杨健明缺席未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2007年11月29日签订的《房屋买卖合同书》无效；2．二被告共同返还原告已付购房款合计人民币叁拾壹万叁仟元（￥313，000元）,并从2007年11月30日起、至还清款项之日止，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率向原告赔偿上述购房款利息(以人民币313，000元为本金，暂按年息4.5％计至2019年1月31日止,利息额为143,198元。);3．二被告共同赔偿原告对涉案的珠海市xx镇xx村xx街xx号房屋部分项目进行装修加建所花费的费用人民币81343.50元；4．二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案涉案房屋是由被告钟观托将无偿分得村民指标地一块赠与被告杨健明承建房屋。二被告双方约定所有费用由杨健明承担，房屋所有权及使用权永远归杨健明所有。2007年11月29日，以二被告作为共同转让方（甲方）、以原告作为接受方（乙方），双方签订《房屋买卖合同书》一份。按上列《房屋买卖合同书》约定，甲方将珠海市xx镇xx村xx街xx号，大后山埔地165平方米地己建成房屋一幢三层301.33平方转让给乙方，转让价为人民币313，000元。转让给乙方。其中杨健明房屋转让价280，000.00元，钟观托土地补价为33000元，在本合同签定后一日内一次性付款。甲方将原始资料即xx村委会的批条和土地收据、规划部门的资料交给乙方保存使用。甲方将301.33平方房屋转让绐乙方，永不追索其使用权。甲方其子女亲属不得争议，如有反悔必须赔偿乙方相应投资的建设费、搬迁费、安置费，赔偿费金额如下：从签订合同即日算起人民币玖拾万元整（￥900000，00）为基数，赔偿金额900000.00+900000.00X0.1%X已签合同总天数。合同签订后，原告于2007年11月30日即向二被告付清了约定的全部转让款人民币313，000元，并接管了房屋。在原告使用涉案房屋期间，对房屋又进行了装修加建，花费费用人民币81343.50元。2015年3月31日，涉案房屋又转让给朱静，由被告钟观托与朱静签订《房地产买卖合同书》，由原告收取朱静房款人民币800，000元。2017年12月份，被告钟观托起诉朱静，要求确认其与朱静于2015年3月31日签订的《房地产买卖合同书》合同无效。案经珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初360号生效《民事判决书》判决，确认钟观托与朱静于2015年3月31日签订的《房地产买卖合同书》合同无效。2018年10月份，朱静以不当得利为由起诉原告，要求原告返还原收的房款人民币800，000元。该案案号为（2018）粤0402民初10709号，案件最终以调解结案，调解结果是原告于2019年1月31日前返还朱静购房款人民币800，000元，原告并承担诉讼费4800元。原告认为，原告与二被告于2007年11月29日签订的《房屋买卖合同书》违反国家对于土地管理的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。被告钟观托辩称，房屋买卖合同钟观托只收取了33000元，只是配合原告和被告杨健明办理手续；原告对于合同无效的后果是明知的，明知无效还加装改建，其后果应自己承担。被告钟观托提出以下反诉请求：1.原告赔偿被告占有使用费，自2007年11月30日至2015年3月31日，按照每月3000元计算，为264000元；2.原告、被告杨健明承担诉讼费用。钟观托当庭增加诉讼请求：1.原告支付2019年1月11日至2019年6月19日的房屋占有使用费；3.自2019年6月19日后的房屋至交付支付的占有使用费，按照1800元/月计算，每年上浮5%；2.原告将土地及房屋返还被告钟观托。事实和理由：钟观托为xx村村民，钟观托曾与杨健明签订协议书，将涉案土地赠与杨健明。2007年11月29日，钟观托与杨健明、李国健签订房屋买卖合同书，将涉案土地及房屋由钟观托、杨健明转让给李国健，其中钟观托收取土地补偿价33000元。2007年11月30日李国健即接管涉案土地及房屋，直至2015年3月31日转让给朱静。钟观托认为，钟观托与杨健明、李国健之间的协议应为无效，原告应支付占有使用费给钟观托。因此提起反诉，还望贵院支持请求。原告对被告钟观托的反诉辩称，钟观托的反诉是没有依据的，从反诉概念来讲，是指无效合同的损失，但是从钟观托的反诉来讲，其反诉的标的是没有损失的。钟观托在本案仅提供了宅基地，根据有关土地管理法规的规定，宅基地是无偿取得的，是村集体组织无偿分配给钟观托使用。被告钟观托无权使用分配的宅基地来获取利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.《协议书》；1.《房地产买卖合同》；3.《房屋装修合同》、《工程报价表》、照片5张；4.《房地产买卖合同书》；5.（2018）粤0402民初360号民事判决书；6.（2018）粤0402民初10709号民事调解书。被告钟观托提交了以下证据：1.民事裁定书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：钟观托为原珠海市xx村村民，1992年底向xx村民委员会申请在xx村大后山埔地宅基地建筑房屋并获批准。2017年3月31日，珠海市××镇xx社区居民委员会、珠海经济特区xx镇xx工贸公司出具《证明》，内容为：兹有位于xx村大后山南面山坡的一块宅基地（批号x3第x3号）属钟观托管理，显示重新编制门牌号为××。钟观托在取得用地后，与杨健明签订《协议书》，约定将用地赠与杨健明承建房屋，费用由杨健明负担，建成后房屋所有权由杨健明所有。之后，案涉用地上建设一栋房屋。2007年11月29日，钟观托、杨健明作为转让方（甲方），原告李国健作为受让方（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定，甲方将珠海市xx镇xx村xx街xx号，大后山埔地165平方米地已建成房屋一幢三层301.33平方转让给乙方使用；甲方将301.33平方房屋转让给乙方是长期永久使用的，以签字生效日起，该房屋使用权永久性属乙方，由此之前一切与该房屋有关的债权、债务等均与乙方无效，甲方不追索其使用权，甲方其子女亲属不得争议，如有反悔必须赔偿乙方相应投资的建设费、搬迁费、安置费，赔偿金额如下：从签订合同即日算起人民币900000为基数，赔偿姐呢900000+900000×0.1%×已签合同总天数；转让价格为313000元，其中杨健明转让价为280000元，钟观托土地补价为33000元，在本合同签订后一日内一次性付款给甲方，甲方写收条给乙方，并将原始资料即xx村委会的批条和土地收据、规划部门的资料交给乙方保存使用；如政府需要征用和旧村改造，现有土地、房屋及附属物的搬迁赔偿，其受益全部归乙方所有，与甲方无任何关系；甲方与杨健明和其他所签任何协议声明作废，现以李国健签字为准。合同签订后，李国健向两被告支付共313000元款项，钟观托于2007年11月29日出具收据，载明收到李国健支付地价转让费33000元，杨健明于2007年11月30日出具的收据，载明收到李国健交来购房款280000元。2007年10月30日，被告将房产交付原告。原告主张在购买房屋后对房屋进行了改造和装修，把地板加高了20公分，墙体也重建，用钢筋混凝土浇筑的，屋顶用了钢结构浇筑，建了围墙。原告主张共支出装修费81343.5元，提交了其与杨秉环签订的《房屋装修合同》及工程报价单证明，报价单显示装修款项为81343.5元。原告主张装修款是现金支付的。2015年3月31日，钟观托（甲方）与朱静（乙方）签订《房地产买卖合同书》，约定将案涉用地及地上建筑房屋转让，转让价格为80万元，甲方在此之前与杨健明或李国健以及其他任何人签订的涉及本合同项下的房屋或土地买卖合同或其他任何协议、声明作废，以与朱静签订的本合同为准。合同签订后，朱静委托他人向李国健共计支付房款80万元，李国健将房屋交付朱静。2018年1月11日，本院受理钟观托诉朱静确认合同无效纠纷一案，钟观托请求：确认钟观托与朱静于2015年3月31日签订《房地产买卖合同书》无效。本院经审理于2018年9月6日作出（（2018）粤0402民初360号民事判决书，判决钟观托与朱静于2015年3月31日签订的《房地产买卖合同》无效。2018年10月11日，本院受理朱静诉李国健不当得利纠纷一案，朱静请求：被告李国健向朱静返还购房款80万元及利息。本院于2019年1月11日作出（2018）粤0402民初10709号民事调解书，确认朱静与钟观托达成的下列协议：一、李国健于2019年1月31日前一次性返还朱静购房款80万元，并于当日一并支付案件受理费4800元给朱静，如李国健逾期或未足额返还的，应向朱静支付逾期利息（以80万为本金，从2019年2月1日开始，按照月利率2%计算）；朱静于收到全部款项之日将珠海市xx湾xx村xx街xx号房屋的钥匙及珠海市香洲区xx村xx街xx号宅基地批条、报建资料等材料交付给李国健；二、李国健付清上述款项后，朱静应向法院申请解除对李国健名下财产的查封；三、本案案件受理费减半收取9600元，由朱静负担4800元、李国健负担4800元（该费用原告已预交，由被告在2019年1月31日前一并支付给原告）；诉讼保全费5000元，由朱静自愿负担。被告钟观托要求原告支付2007年11月30日至2015年3月31日及2019年1月11日至返还房屋之日的房屋占有使用费，并申请对该2007年11月30日至2015年3月31日及2019年1月11日至2019年6月19日期间案涉房屋的租金进行评估。经本院依法委托，珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司于2019年10月12日出具《房地产估价报告》，估价结果为共117960元，2019年1月11日至2019年6月19日租金为每月1800元。原告认为该租金标准不符合实际，庭审中原告陈述购买房屋后没有自住和出租。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条第二款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，第四十一条规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补偿费。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订版）第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非经县级人民政府批准，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋系在珠海市xx××镇xx村民委员会审批给钟观托的宅基地建设，原告李国健非该村集体经济组织成员，无权享受该村宅基地使用权，双方签订的《房地产买卖合同书》违反国家对于土地管理的强制性规定，应认定为无效。原告请求确认该合同无效，符合法律规定，本院予以确认。案涉合同为钟观托、杨健明共同与李国健签订。虽然合同中对杨健明与钟观托收取的款项进行了分配，但案涉土地与房屋具有不可分性，钟观托亦在本案中请求返还土地与房屋以及李国健占用期间的占用费，故该分配仅为钟观托与杨健明的内部关系，二人应共同对案涉合同享有权利和承担义务。钟观托有关其只收取30000元，只是配合原告和杨健明办手续而不承担责任的抗辩，本院不予采纳。钟观托为案涉土地的使用权人，且杨健明下落不明，故钟观托单独起诉返还土地、房屋及占用费，本院予以支持。杨健明与钟观托就案涉房地产的有关权益及纠纷，二人可另案处理。案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告与两被告应根据该规定，对因合同取得财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。被告请求返还案涉土地及房屋，符合规定，应予支持。原告请求两被告返还购房款313000元及自2007年11月30日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息，符合上述规定，本院亦予以支持。但因我国银行利率政策发生改变，利息的计算应为自2007年11月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告请求两被告赔偿房屋的装修加建费用。原告仅提交了合同及报价表，不足以证明装修及加建发生的实际费用，应承担相应的举证责任，故其请求两被告赔偿装修及加建费用81343.5元，不予支持。关于被告钟观托请求原告参照租金支付占用期间的房屋占用费。本院认为，案涉合同无效，原告无权占用房屋，并已请求返还购房款及利息，故应支付案涉房屋的占用费，但认定占用费的金额应考虑以下几方面因素：首先，案涉房屋位于xx村，地理位置较为偏远，实际出租较为困难，故鉴定机构评估的租金，可以作为认定占用费的参考因素，但不能以评估租金作为唯一的标准，亦应同时考虑房屋的使用及出租情况。其次，案涉房屋已依合同交付原告使用10多年时间，涉案房屋加建或装修的费用理应发生，虽然原告提供的证据不足以证明装修加建的实际费用，但装修或加建的费用作为房屋的维护费用，可视为添附在房屋的实际使用费用中，故评估机构评估的租金亦包含有装修加建投入及房屋管理和维护的费用，在认定占用费时应予以考虑。再次，原、被告明知涉案土地为村集体经济组织所有的住宅用地仍签订转让合同，对合同无效均负有责任。但被告钟观托作为土地的所有权人，在合同已履行十多年后反悔请求确认转让无效，亦有违诚实信用原则。上述因素亦是认定占用费是应予以考虑。综合以上因素，本院认定原告按照评估租金的40%向被告钟观托支付案涉土地及房屋的占用费，即2019年6月19日之前的占用费为47184元（117960×40%），2019年6月20日起至实际返还之日为每月720元（1800×40%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》（1988年修订版）第二条、第四十一条之规定，判决如下：—、确认原告（反诉被告）李国健与被告（反诉原告）钟观托、被告（反诉被告）杨健明于2007年11月29日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告（反诉原告）钟观托、被告（反诉被告）杨健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李国健返还购房款313000元及利息（计算方式：以313000元为基数，自2007年11月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日起至付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）；三、原告（反诉被告）李国健于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）钟观托返还位于xxxx街xx号土地及其上房屋；四、原告（反诉被告）李国健于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）钟观托支付上述房屋的占用费(计算方式：2019年6月19日前为47184元，2019年6月20日起至返还之日为每月720元)；五、驳回原告（反诉被告）李国健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受受理费9176元，由原告负担1389元，两被告负担7787元；反诉受理费2630元，由原告负担470元，被告钟观托负担2160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  夏海峰二〇二〇年二月十二日书 记 员  卓嘉聪曾淑莹