重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终159号上诉人（原审原告）：姚文，男，1976年5月22日出生，汉族，住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街服装城大道41号4幢-1-1门市1号，统一社会信用代码91500000585728987R。法定代表人：王伟，经理。委托诉讼代理人：刘海崴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。上诉人姚文因与被上诉人重庆复信置业有限公司(以下简称复信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初15466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚文，被上诉人复信公司的委托诉讼代理人刘海崴到庭参加了询问。本案现已审理终结。姚文上诉请求：撤销原判；发回重审或改判：1.复信公司支付逾期交房违约金200000元；2.复信公司赔偿姚文逾期交房而租赁房屋所产生的损失3600元/月，自2018年9月开始计算至实际交付之日止；一、二审受理费由复信公司承担。主要事实和理由：因涉案房屋存在质量问题，且复信公司未向姚文出示证明文件，双方亦未签署房屋交接单，涉案房屋未实际交付；一审诉讼费应当由复信公司承担。复信公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。姚文向一审法院起诉请求：1.请求复信公司支付逾期交房违约金200000元（以2693402元为本金，从2014年10月1日起计算至起诉之日即2019年6月24日止，按照每日万分之五计算，酌情主张200000元）；2.请求复信公司赔偿姚文逾期交房而租赁房屋所产生的损失3600元/月，自2018年9月开始计算至实际交付之日止；3.本案的诉讼费由复信公司承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，姚文为乙方（买方）与复信公司为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区房屋，本商品房建筑面积278.19平方米，套内面积266.21平方米，属于成套住宅；本商品房为清水房，总成交金额为2693402元；本商品房属于预售商品房的，甲方应当在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本合同商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。附件五合同补充协议第四条约定，在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理该房屋验收交接手续，在此情况下乙方不得拒绝接收房屋，甲方不构成延期交房，但甲方应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：（1）房屋存在质量问题（主体结构和地基基础不合格的除外）；（2）房屋的装修、设备未到合同约定的标准；（3）市政基础设施、公共配套建筑未达到合同约定的标准。如乙方未按合同约定或者甲方书面通知的时间、地点办理该房屋的验收、交接手续、领取该房屋钥匙的，自合同约定或者甲方书面通知确定的交房期限届满的次日起，视同甲方已将该房屋交付给乙方，该房屋的钥匙由物业管理公司代乙方保管，乙方自前述该房屋视同交付之日起开始承担该房屋损毁、灭失的风险责任，并开始承担相应的物业管理费用。甲方自该房屋视同交付之日起开始承担该房屋的保修责任。双方同意，本合同第八条第1款项下的“证明文件”指《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同尾部有姚文签字捺印，重庆复信置业有限公司加盖印章。2013年12月30日案涉房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2014年9月22日，重庆复信置业有限公司向姚文邮寄入住通知书，通知姚文所购买的重庆市渝北区×区×幢×-×号房屋已具备交付使用条件，交房时间：2014年9月29日9:00-16:00。复地·花屿城入住流程表显示，房号：×-×-×、业主姓名：姚文、入户日：2014年9月29日，姚文在业主签收栏签字。庭审中，姚文举示了房屋设备验收表和房屋交验书（时间分别是2015年6月19日、2016年5月24日、2016年7月13日、2017年3月1日、2017年3月22日、2018年9月21日）、照片、租赁合同、入住证明、微信转款截图、收据、收条，拟证明验收表上载明需整改的项目：一楼厨房顶、天然气管处、卫生间排水管漏水，二楼卧室漏水，三楼外阳台漏水，电梯井中漏水，地下室天井、排风口墙上、墙下大面积漏水，负1层墙面有渗水迹象及腻子脱落，负1层排风井处墙面有渗迹象，底下一层墙角有渗水，三层地面积水，地下层墙面漏水，外墙（门）瓷砖破裂，门头石材有破损，负一层通风井位、疑似渗水待观察。其中2018年9月21日的房屋交验书显示：门头石材有破损，负一层通风井位、疑似渗水待观察，查验人吴小平、业户姚文签字确认。且拟证明至今复信公司未将整改好的房屋交付给姚文使用，由此在外租房产生的租金等相关损失应由复信公司承担，其租赁合同约定的月租金为3600元。复信公司质证：2015年6月19日验收表是复印件、2017年3月1日验收表无陪同人签字，对真实性不认可；对其他四份真实性认可，该组证据也证实了房屋在2018年9月21日已不存在漏水了，且2018年9月21日的房屋交验书可以证明复信公司整改完毕后向姚文交验。照片展示的是房屋的局部，不能达到证明姚文所称多处漏水的事实。对租赁合同的真实性认可，但与本案无关。对入住证明、收条、微信转款截图真实性不认可，微信转款截图无原始载体，即使付款行为真实，姚文支付的租金也仅为10800元，与姚文诉称的损失不符。一审法院认为，姚文、复信公司所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。合同约定房屋交付时间为2014年9月30日前，复信公司已于2014年9月22日向姚文邮寄入住通知书告知其于2014年9月29日接房，姚文认为房屋存在质量问题未接房。对此，一审法院认为，2013年12月30日，案涉房屋所在楼栋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合合同约定的交付条件，且复信公司已履行通知姚文接房的义务，按照合同约定，案涉房屋视为已于2014年9月29日交付姚文使用，复信公司不存在逾期交房行为。即使案涉房屋存在质量问题，在接房后保修期内，也应由复信公司承担保修义务。故对姚文要求复信公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金损失。2018年9月21日房屋交验书显示，需整改项目：门头石材有破损、负一层通风井位疑似渗水待观察。该交验书可以看出关于姚文陈述的漏水问题已于2018年9月21日整改完毕，且姚文在该交验书上签字确认，可视为2018年9月21日案涉房屋可以正常使用，根据姚文的诉请，一审法院支持姚文从2018年9月1日至2018年9月21日的租金损失，其超出部分不予支持，对于租金标准可参照租赁合同的约定，按每月3600元计算。一审法院判决：“一、被告重庆复信置业有限公司于本判决生效后三日内向原告姚文赔偿损失3600元；二、驳回原告姚文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4790元，因适用简易程序减半收取2395元，由原告姚文负担。”二审中，姚文举示重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18056号民事判决书（原件、一份），拟证明涉案房屋物业费应当由复信公司承担。本院认为，姚文举示的该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，本院对该证据不予审查。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，双方当事人争议的上诉焦点在于复信公司是否存在逾期交房的违约事实。从一、二审查明的案件事实看，合同约定的案涉房屋交付条件是甲方应在2014年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同履行过程中，案涉房屋所在楼栋已于2013年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同约定的交付条件，且复信公司亦已履行通知接房义务，一审法院据此认定复信公司已按约交付房屋，不存在逾期交房违约行为，进而对姚文提出的支付逾期交房违约金的请求未予支持并无不当，本院予以维持。姚文虽上诉主张案涉房屋存在质量问题，但双方合同并未约定姚文可以据此拒绝接房，本院对其该项上诉理由不予采信。其他认定同一审。综上所述，姚文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4790元，由姚文负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年二月十九日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇