北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1029号原告：刘国镔，男，1968年10月16日出生，汉族，户籍地四川省盐边县，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：包艳玲（刘国镔之妻），住北京市昌平区。被告：蒋芳，女，1986年1月30日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：王欣欣（蒋芳之外甥女），住北京市大兴区。被告：王汉，男，1981年2月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。原告刘国镔与被告蒋芳、王汉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国镔委托诉讼代理人包艳玲，被告蒋芳委托诉讼代理人王欣欣到庭参加诉讼。被告王汉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘国镔向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还购房款537321．25元以及利息（自2018年2月5日起至实际支付之日，按同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告原为北京市昌平区xxx镇xxxxxx号楼x层x单元xx0号房屋（以下简称xx0号房屋）的所有权人。2016年6月4日，原被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告以人民币336万元的价格向原告出售xx0号房屋。依据约定，2016年6月4日原告向被告支付购房款定金5万元，2016年6月16日原告向被告支付首付款111万元。被告于2016年7月14日将xx0号房屋交付原告使用，原告等待被告解除银行抵押，办理过户手续。被告一直不办理建设银行解押手续，还恶意借款又将房屋抵押给第三人吴艳丽。导致房屋被法院查封，无法过户。原告三方达成调解（北京市昌平区人民法院2017京0114民初18339号），由原告代被告偿还银行借款1225240．25元，建行代蒋芳支付的诉讼费12081元，吴艳丽借款150万元，合计2737321．25元。原告本应支付被告房屋余款220万元，实际支付款项超出房屋余款537321．25元。2018年8月10日，经法院（2017）京0114民初9557号民事判决书判决，房屋已过户至原告名下，被告一直未支付原告超出房屋余款的部分。被告应当返还给原告，并支付相应利息。因被告不愿意偿还垫付款及利息，原告根据合同约定以及民事诉讼法119条之规定提起诉讼。蒋芳辩称：不同意原告的诉讼请求。原告第一项诉讼请求需要返还购房款我不认可，金额537321．25元是对的，但是这部分是增加的房款，在（2017）京0114民初9557号民事判决书作出后，原、被告短信说好了这些钱由原告出，不用被告还。短信是刘国镔本人发的，是还款的头一天发的。王汉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：蒋芳与王汉系夫妻关系。2016年6月4日，蒋芳（出卖人）与刘国镔（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区xxx镇xxxxxx号x层x单元xx0号，建筑面积191．46平方米，房屋设计用途为住宅；房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XXXX号；房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行，出卖人应于2016年6月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为人民币338万元；签订本合同当日由买受人支付给出卖人购房定金5万元，买受人在2016年6月7日之前支付给出卖人购房首付款113万元，剩余房款220万元整由买受人申请的贷款银行在过户后支付给出卖人。《北京市存量房屋买卖合同》附件二“补充协议及其他约定”载明：“经双方进一步协商成交价变更为336万元整，在乙方支付甲方首付款111万元后，甲方的房屋所有权证原件交给居间方保管，甲方办理还款解押等事项由居间方陪同办理直至过户完成。在2016年6月15日前，居间方将乙方购房资格审查结果告诉甲乙双方，若乙方无购房资格则双方合同解除甲方原款返还乙方定金，双方互不追究对方责任。”《北京市存量房屋买卖合同》签订后，刘国镔于2016年6月10日支付蒋芳定金5万元。2016年6月16日，刘国镔支付蒋芳首付款111万元。2016年7月14日，蒋芳将210号房屋交付给刘国镔。另查，2011年7月7日，蒋芳与中国建设银行股份有限公司昌平支行（以下简称昌平建行）签订《个人额度借款合同》《个人额度借款最高额抵押合同》，蒋芳以210号房屋进行担保，并办理抵押登记。但蒋芳未按期还款，昌平建行诉至法院，本院审理后作出（2015）昌民初字第15873号民事调解书，但蒋芳未履行调解书确定的义务，昌平建行申请执行，本院查封了抵押房屋。2016年12月9日，因蒋芳与案外人吴艳丽民间借贷纠纷，经昌平区永安诉前人民调解委员会调解，蒋芳与债权人吴艳丽自愿达成协议，即（2016）永安诉前调字第095号人民调解协议，约定蒋芳于2016年12月31日前还清欠吴艳丽借款2240483．2元。2016年12月29日，吴艳丽、蒋芳申请法院确认协议有效，本院作出（2016）京0114民特812号民事裁定书，确认（2016）永安诉前调字第095号人民调解协议书有效。但蒋芳未按约定偿还吴艳丽借款，吴艳丽向法院申请执行，本院查封了210号房屋，并欲进行拍卖。2017年8月，刘国镔就210号房屋提出执行异议，2017年11月7日，本院作出（2017）京0114执异190号执行裁定，驳回刘国镔的异议请求。刘国镔不服裁定，并于2017年11月21日提起案外人执行异议之诉。经审理，刘国镔、蒋芳以及吴艳丽达成调解协议。本院于2018年2月5日作出（2017）京0114民初18339号民事调解书，内容为：“一、蒋芳同意与刘国镔一同于2018年2月5日前到建行代蒋芳偿还建行借款（以建行核算数额为准）。刘国镔垫付后法院依法解除对蒋芳涉案房屋的查封手续（包括建行房屋抵押手续及执行查封手续）。蒋芳于当天配合办理解除房屋抵押手续；二、上述条款履行完毕后，刘国镔同意代蒋芳偿还欠吴艳丽的150万元（由刘国镔直接转账至吴艳丽银行卡内，银行卡账户名：中国建设银行昌平支行营业部，卡号：×××）。款到帐后，吴艳丽同意解除对蒋芳涉案房屋的执行查封申请；吴艳丽在刘国镔与蒋芳房屋买卖合同纠纷案裁判生效前（如果生效裁判文书将该房屋过户给刘国镔或确认房屋所有权人为刘国镔，在刘国镔完成房屋过户手续前）不得申请对该房屋的查封；三、刘国镔所交上述款项抵扣应付蒋芳涉案房屋房款（房屋纠纷案另案处理，房款本着多退少补的原则）；四、案件受理费70元，由刘国镔负担（已交纳）。2018年2月5日，刘国镔代蒋芳清偿昌平建行借款1225240．25元，代蒋芳偿还吴艳丽150万元。再查，2017年5月，刘国镔以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院﹝案号为（2017）京0114民初9557号﹞，诉请判令蒋芳继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，协助刘国镔办理xx0号房屋的产权过户登记事项。该案审理中，因xx0号房屋涉及吴艳丽申请执行问题，刘国镔申请中止审理。待刘国镔、蒋芳、吴艳丽三方达成调解协议并履行完毕后，该案恢复审理。经审理，本院于2018年3月29日作出（2017）京0114民初9557号民事判决书，判决：蒋芳继续履行与刘国镔于2016年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，蒋芳于本判决书生效后十日内协助刘国镔办理xx0号房屋权属转移登记手续。（2017）京0114民初9557号民事判决书另查明“原告刘国镔依约已代被告偿还昌平建行和吴艳丽的借款，合计2737321．25元，被告蒋芳同意上述款项折抵原告刘国镔应付的本案房屋买卖合同余款220万元，对于原告代偿款项超出合同房屋款项部分，本案双方当事人表示另行解决。”本案审理中，蒋芳称双方曾达称口头协议，约定多付的款项537321．25元作为210号房屋价款的涨价部分，不需要再退还。刘国镔对此不予认可并称不存在口头协议，且从未说过多付的房款不用返还。庭审中，蒋芳提交了刘国镔发送的短信，称可以侧面印证双方存在口头约定，但该短信内容中并无“房屋价款涨价”的内容，也无“537321．25元不需退还”的内容。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、（2017）京0114民初18339号民事调解书、（2017）京0114民初9557号民事判决书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。刘国镔与蒋芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，蒋芳主张双方曾达成口头协议，约定将刘国镔代偿款项超出《北京市存量房屋买卖合同》约定房款的537321．25元作为房屋涨价款，蒋芳应就此承担举证责任，但其提交的短信记录不能证明双方达成了该约定。故蒋芳的该项辩称观点，缺乏依据，本院不予采信。（2017）京0114民初18339号民事调解书第三项明确约定“刘国镔所交上述款项抵扣应付蒋芳涉案房屋房款（房屋纠纷案另案处理，房款本着多退少补的原则）”，表明刘国镔、蒋芳均同意代偿款项抵扣房款后应按“多退少补”处理，该约定合法有效，且经生效的民事调解书予以确认。另，（2017）京0114民初9557号民事判决书亦查明“蒋芳同意上述款项折抵原告刘国镔应付的本案房屋买卖合同余款220万元，对于原告代偿款项超出合同房屋款项部分，本案双方当事人表示另行解决。”结合上述内容可以认定，刘国镔代偿款项折抵房屋买卖合同余款220万后剩余的537321．25元，按照“多退少补”原则应由蒋芳退还给刘国镔。现刘国镔主张蒋芳退还该款项，理由正当，本院予以支持。关于刘国镔主张蒋芳支付利息的请求，双方在（2017）京0114民初18339号民事调解书并未约定利息，故本院对此不予支持。关于刘国镔主张要求王汉承担还款责任的请求，本案系房屋买卖合同纠纷，王汉并非《北京市存量房屋买卖合同》的相对方，故本院对刘国镔的该项请求不予支持。王汉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、蒋芳于本判决生效之日起七日内返还刘国镔537321．25元；二、驳回刘国镔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4833元，由刘国镔负担246元，已交纳；由蒋芳负担4587元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年二月十七日书记员  郑蝶宜