福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3366号 上诉人（原审被告）：郑荔丽，女，1982年7月6日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人（原审被告）：郑文扬，男，1952年9月4日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：莆田市安和物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区海丰路中街800号龙腾东方小区2号楼一层，统一社会信用代码91350304574701543Q。 法定代表人：翁志远，总经理。 委托诉讼代理人：王茶英、韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人郑荔丽、郑文扬因与被上诉人莆田市安和物业管理有限公司（以下简称“安和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0304民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑荔丽、郑文扬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回安和物业公司一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由安和物业公司承担。事实和理由：1.安和物业公司贴出的关于龙桥直街改造房物业费合同到期后收取物业费的通知没有任何依据，《城厢区龙桥直街片区改造项目安置房交房通知》中交房时间是2013年12月20日，要收取物业费也是从2014年1月算起，到2018年12月31日才满五年，安和物业公司只能收取2019年1月1日起至2019年4月14日的物业费。2.物业费1.3元/平方米价格偏高，缴款通知单载明物业费单价为1.2元/平方米。3.安和物业公司账目管理混乱，违法违规乱收费，法院不应准许其撤回关于要求业主支付水费、公摊水电费的诉讼请求，安和物业公司应公示收支明细，抵扣水电周转金800元后以实结账。4.根据《莆田市住宅物业小区房屋装修垃圾清运收费标准》，请求法院判决安和物业公司退还多收取的153元垃圾清运费。5.拖欠物业费系因安和物业公司违法违规乱收取水费、公摊水电费，故一、二审诉讼费应由安和物业公司承担。 安和物业公司辩称：虽然一审认定物业费截止到2019年4月15日，但是实际上安和物业公司是2019年5月1日正式退出该小区，即使安和物业退出这个小区之后，因为一直没有人接手该小区，所以截止到2019年的7月该小区的公共用电仍然是安和物业公司垫付，截止到2019年的9月该小区的所有的用水，包括住户个人用水，都是由安和物业垫付。但是因为差距数额不大，安和物业并未提起上诉。关于郑荔丽郑文扬提的上诉请求，没有事实和法律依据，其提出的要退还装修垃圾清运费和水电周转金的诉求没有依据。目前郑荔丽、郑文扬尚欠安和物业的水电公摊费以及其自家的水费已经远远超过这个数额，目前郑荔丽、郑文扬仍未与安和物业结算。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。 安和物业公司向一审法院起诉请求：判令郑荔丽、郑文扬向安和物业公司支付自2015年7月1日至2018年12月31日止拖欠的水费、水电公摊费7671元，自2018年12月1日至2019年4月30日止的物业费1395元，共计9066元；本案诉讼费由郑荔丽、郑文扬承担。安和物业公司后变更诉讼请求为判令郑荔丽、郑文扬向安和物业公司支付自2018年12月1日至2019年4月30日止的物业费1395元。 一审法院认定事实：2014年1月1日，安和物业公司与郑荔丽、郑文扬签订《前期物业管理服务协议》二份，约定：安和物业公司为郑荔丽、郑文扬位于的住宅（建筑面积134.36平方米）和6号楼902室的住宅（建筑面积91.37平方米）提供物业服务，住宅部分每月物业服务费每月按1.6元/平方米计算；协议期限为：自签订之日至安和物业公司与委托方签订的协议期限为止、自签订之日起至业主大会选聘物业公司为止（以先到者为准）。2014年1月2日，郑荔丽、郑文扬向安和物业公司交纳800元作为上述两套房屋的水电周转金。2015年10月16日，郑荔丽向安和物业公司交纳上述4号楼1801号房屋2014年1月至2015年6月的电梯维保费237.6元。2016年7月3日，莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处与安和物业公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，约定由安和物业公司为龙桥直街改造房提供物业服务，合同期限自2013年12月1日至2016年12月30日，高层住宅按每平方米1.2元/月计算物业服务费(不含电梯维修、年检及维护费)等。2019年3月14日，安和物业公司向莆田市城厢区人民政府街道办事处发送《关于龙桥直街改造房物业服务到期的联系函》，主要内容如下：双方签订的《前期物业服务合同》的服务期限自2013年12月1日至2018年11月31日（注：原文误，应为30日）；由于双方未就延长合同达成协议，其公司将继续为龙桥直街提供物业管理服务，直至业主大会成立或选聘出新的物业服务企业；根据其公司物业管理服务成本测算，此后高层住宅的物业管理服务按1.3元/平方米计算，于2018年12月6日在小区入口公共位置及各楼宇电梯前室公示后向业主收取；请在收到函件后15日内作出答复，否则视同同意上述意见。2019年4月9日，安和物业公司向龙桥直街安置房业主发出《关于停止龙桥直街安置房物业服务的公告》，告知业主其公司将于2019年4月15日起停止对龙桥直街安置房的物业服务。2019年6月13日，安和物业公司向龙桥直街安置房业主发出《关于正式退出龙桥直街安置房物业服务的公告》，称其公司于2019年5月1日停止对龙桥直街安置房的物业管理服务，但并未停止公共用水、用电、电梯维保、消防养护、安全管理等服务，自公告发布之日起，其公司正式退出龙桥直街安置房（3至6号楼，含安置房内的商品房）。后安和物业公司向郑荔丽、郑文扬书面催讨2018年12月至2019年4月的物业服务费未果，安和物业公司即向本院提起诉讼。 一审法院认为，安和物业公司与郑荔丽、郑文扬签订《前期物业管理服务协议》约定，该协议的期限至安和物业公司与委托方签订的协议期限为止或至业主大会选聘物业公司为止（以先到者为准）。而根据安和物业公司提供的其与莆田市城厢区人民政府龙桥街道办事处签订的《福建省前期物业服务合同》约定的服务期限至2016年12月30日止，安和物业公司虽称双方约定的服务期限至2018年11月，但并无相应证据证实，故上述合同约定的物业服务期限至2016年12月30日止。此后，安和物业公司并未退出上述小区，对小区形成了事实的管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”由于无证据证实建设单位或业主委员会要求安和物业公司退出小区而该公司拒不退出，故安和物业公司主张其事实管理期间的物业费符合法律规定，予以支持；安和物业公司主张每月按1.3元/平方米计算物业费，并未超过《前期物业管理服务协议》中约定的标准，予以支持；由于安和物业公司向业主发出的《关于停止龙桥直街安置房物业服务的公告》称其将于2019年4月15日终止物业服务，故郑荔丽、郑文扬应支付自2018年12月1日至2019年4月15日的物业费（134.36+91.37）平方米×1.3元/平方米×4.5月=1320.5元。郑荔丽、郑文扬要求莆田市安和物业管理有限公司返还水电周转金800元和电梯维保费237.6元，但未提出反诉，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院 本院二审期间，郑荔丽、郑文扬与安和物业公司均无提供新的证据。 经审理查明，郑荔丽、郑文扬、安和物业公司对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，郑荔丽、郑文扬作为业主，在安和物业公司已经提供物业服务的情况下，应履行按时支付物业费的义务，但其至今仍未支付2018年12月1日至2019年4月15日止的物业费，构成违约，故一审判决由郑荔丽、郑文扬支付该期间的物业费，是正确的。关于物业费的计算标准问题一审法院认定有误，安和物业公司主张物业费计算标准为1.2元/平方米，一审法院按1.3元/平方米标准计算物业费系认定有误，应予纠正，故郑荔丽、郑文扬应支付自2018年12月1日至2019年4月15日的物业费（134.36+91.37）平方米×1.2元/平方米×4.5月=1218.9元。安和物业公司一审中自愿撤回公摊水电费的诉讼请求，系其自行处分权利，一审裁定予以准许，并无不当。郑荔丽、郑文扬主张安和物业公司撤回该部分请求属于违规行为，于法无据，本院不予采信。对于郑荔丽、郑文扬主张的违规收费行为，其没有明确具体数额，一审也没有提起反诉，故本院二审不予处理。对于水电周转押金，因安和物业公司主张郑荔丽、郑文扬存在未缴纳的水电费，故在水电费未结算清楚之前，一审判决不予支持郑荔丽、郑文扬要求退还水电周转金的请求，并无不当。 综上所述，郑荔丽、郑文扬的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但物业费计算标准有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初3538号民事判决第一项； 二、维持福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初3538号民事判决第二项； 三、郑荔丽、郑文扬应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市安和物业管理有限公司物业费1218.9元。 本案二审案件受理费50元，由郑荔丽、郑文扬负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月二十一日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。