云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1574号上诉人（原审原告）：童福庆，男，1967年4月24日出生，汉族，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审原告）：夏丽梅，女，1980年12月23日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵柒铭，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南琪年房地产开发有限公司，住所地大理市经济开发区满江片区琪年时代商贸城2幢1—8号，统一社会信用代码915329005662213982。法定代表人：郭佑柱，总经理。委托诉讼代理人：彭礴，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴敬贤，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。上诉人童福庆、夏丽梅因与被上诉人云南琪年房地产开发有限公司（以下简称“琪年公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。童福庆、夏丽梅上诉请求：一、依法撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1290号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律与判决结果相矛盾。一、一审中，被上诉人未提交其不存在违约情形的任何证据，依法应承担举证不能的不利后果，一审违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，严重损害了上诉人的合法权益。二、依据《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方应在商品房交付使用之日起90日内…甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用”以及《合同补充协议》第七条约定，上诉人依约支付了公共维修基金，在收到被上诉人的通知后依约支付了办理产权证应付的工本费、产权代办费、委托办证费等费用，但从未收到被上诉人通知缴纳办证契税的通知，根本原因系被上诉人怠于履行自己的义务。在诉讼期间于2018年9月1日制作《告知函》，通知上诉人自己办理不动产权证。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：涉案商品房系尚未建成房屋的，应自房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书，如届满未取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，涉案房屋己于2013年6月30日交付，且上诉人已委托被上诉人代为办理房屋权属证书，但上诉人至今未取得房屋权属证书，被上诉人已构成违约，应承担违约责任。琪年公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：本案诉争的房屋已根据上诉人与被上诉人签订的委托经营管理协议由管理公司代租，完成了房屋的交付。上诉人确实交纳了除契税外的办理房产证书的相关的费用，但是，因上诉人与管理公司之间的委托经营管理协议产生纠纷，在此之前被上诉人口头通知和发律师函要求上诉人交纳契税，但上诉人始终没有交纳，被上诉人无法办理产权登记手续。在一审审理中被上诉人也承诺只要上诉人交纳了契税就可以办理产权登记手续，但到今天上诉人也没有交纳契税。因上诉人未交契税，产权证无法办理，责任不应当由被上诉人承担。童福庆、夏丽梅向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定交付房屋及办理房屋产权手续，并支付迟延交房及办理房屋产权手续的违约金（从2013年9月23日起至办证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2012年11月14日，原告童福庆、夏丽梅（乙方）与被告琪年公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：被告琪年公司将其开发的“琪年时代商贸城”14幢1—4层7号房屋出售给原告童福庆、夏丽梅，房屋总价款994339元；房屋交付时间为2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方；甲方应在商品房交付使用之日起90日内协助提供乙方办理产权登记所需的证明文件，由乙方自行办理产权登记的，因乙方自身原因未能办理产权登记，甲方不负任何责任。若乙方委托甲方代为办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证所需的相关税费，甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用。原告于2012年10月16日交付房款504339元，2013年8月5日交付房款490000元；2014年4月27日交付了公共维修基金13556元；2017年1月6日，交付非住房登记费550元、工本费10元、土地登记费70元、产权代办费500元、委托办证费100元、土地测绘费500元，共计1730元。后原告与案外人大理琪年时代商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理协议》及《补充协议》约定，原告将14幢7号商铺委托给大理琪年时代商业管理有限公司经营管理，被告琪年公司于2013年6月30日将涉案商铺交给原告及大理琪年时代商业管理有限公司，原告在“商铺交房表”上签字确认。此外，原告至今未缴纳办证契税。一审法院认为，原告童福庆、夏丽梅与被告琪年公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》不违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中原告按约定付清了购房款，被告也按约履行了交房义务，双方均依约履行了合同主要义务。本案原告向被告方缴纳了相关办理房屋产权证书的相关费用，委托被告琪年公司办理房屋产权证书，被告应履行为原告办理房屋产权证书的义务，原告就此提出的诉讼主张成立，予以支持。但原告必须先缴纳清办证契税，根据合同约定“乙方委托甲方办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证所需的相关税费”。本案被告方曾催促过原告缴纳契税，但原告至今未缴纳办证契税，在未缴纳契税情况下，被告不能代办房屋产权证书。原告称未缴纳契税是被告方的原因造成，被告至今未代原告办理房屋产权证书已违约，应由被告承担违约责任。对此，因原告不能提交充分证据加以证明，应由原告承担举证不能的法律后果，对原告提出被告已违约，由被告承担从2013年9月23日起至办证之日止以购房总款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的主张，不予确认和支持。原告提出由被告交付房屋的主张，双方在庭审中一致认可房屋已经交付，故对原告提出的该项主张，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告云南琪年房地产开发有限公司在原告童福庆、夏丽梅缴纳清办证契税后九十日内为原告童福庆、夏丽梅办理“琪年时代商贸城”14幢1—4层7号房屋的产权登记手续。二、驳回原告童福庆、夏丽梅的其他诉讼请求。案件受理费4673元，由原告童福庆、夏丽梅、被告云南琪年房地产开发有限公司各承担2336.5元。本院二审期间，上诉人向本院提交证据：1.2020年1月9日，大理市不动产登记中心创业工业园区分中心出具《证明》一份，证明争议房屋的初始登记时间是2018年4月24日；2.《告知函》，证明2018年9月1日，被上诉人发给上诉人的《告知函》，告知上诉人，根据有关规定交纳契税必须由本人带身份证等办理房产登记所需资料到住建局窗口及税务窗口办理完税手续后即可办理不动产权证；上述2份证据还证明：被上诉人在交付房屋后时隔5年多才首次登记初始大证及交房5年之后才通知上诉人交税，被上诉人严重违约；3.《发票》一份，证明购房发票在2016年4月27日时隔交房3年才开具购房发票，期间没有购房发票是不可能交契税的。经质证，被上诉人认为证据1形式要件欠缺，不能证明上诉人的证明目的；证据2认可，但在发该《告知函》之前被上诉人多次联系上诉人交纳契税办理房产证；对证据3的真实性认可，证明方向不认可。本院经审查认为，上诉人提交的3份证据形式要件合法，可以结合在案的其他证据综合分析使用。被上诉人未提交新证据。二审经审理查明，涉案商品房首次登记时间为2018年4月24日；2018年9月1日，被上诉人向上诉人发《告知函》，告知根据有关规定交纳契税必须由本人带身份证等办理房产登记所需资料到住建局窗口及税务窗口办理完税手续后即可办理不动产权证。其余案件事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人主张，上诉人至今未取得房屋权属证书，被上诉人已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订《商品房购销合同》第十二条约定，甲方应在商品房交付使用之日起90日内协助提供乙方办理产权登记所需的证明文件，…若乙方委托甲方代为办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证需要的相关税费，甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用。《合同补充协议》第七条第一款约定，乙方委托甲方代交维修基金、契税，并承诺在商品房交付的当日将上述税费交给甲方。本案查明的事实是：1.合同约定涉案房屋于2013年6月30日前交付，涉案房屋于2013年6月30日交付。2.上诉人于2014年4月27日交付了公共维修基金，2017年1月6日交付了办理产权证应付的工本费、产权代办费、委托办证费等费用；3.2018年4月24日，被上诉人取得争议房屋初始登记。4.2018年9月1日在一审诉讼期间，被上诉人发给上诉人《告知函》，告知上诉人，根据有关规定交纳契税必须由本人带身份证等办理房产登记所需资料到住建局窗口及税务窗口办理完税手续后即可办理不动产权证。本院认为，根据上述法律规定、合同约定和查明的案件事实，被上诉人未履行为上诉人办理房屋产权证书的义务，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。具体逾期办证的违约时间如何认定的问题，上诉人主张依合同约定交房后90天日起算，即从2013年9月23日起计算，但合同同时也约定甲方协助办证的前提是乙方需交足办理证件所需的各种费用，而上诉人于2014年4月27日交纳维修基金，2017年1月6日交付除契税以外办理产权证应付的费用，故不能以合同约定的交房时间起算，而只能以上诉人实际交纳办理产权证相关费用的时间2017年1月6日起算，经过90天即2017年4月6日起，被上诉人应承担逾期办证的违约责任。被上诉人于2018年4月24日取得涉案房屋的初始登记，具备办证条件，而其于2018年9月1日才履行通知上诉人交纳契税办理不动产权证的义务，故其承担逾期办证违约责任的截止时间为2018年9月1日止，从2018年9月2日起因上诉人未积极交纳契税致使产权证书不能办理，其应自行承担不能办证的责任。上诉人主张违约金以已付购房款994339元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律的规定，本院予以支持。一审判决未支持上诉人逾期办证违约金，系认定事实和适用法律错误，本院予以改判。综上所述，上诉人童福庆、夏丽梅的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1290号民事判决第一项“由被告云南琪年房地产开发有限公司在原告童福庆、夏丽梅缴纳清办证契税后九十日内为原告童福庆、夏丽梅办理‘琪年时代商贸城’14幢1—4层7号房屋的产权登记手续”；二、撤销云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1290号民事判决第二项；三、被上诉人云南琪年房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人童福庆、夏丽梅支付迟延办理房屋产权手续的违约金，该违约金以购房款总额994390元为基数从2017年4月6日起至2018年9月1日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。四、驳回童福庆、夏丽梅的其他诉讼请求。一审案件受理费4673元，由上诉人童福庆、夏丽梅承担2000元；被上诉人云南琪年房地产开发有限公司承担2673元。二审案件受理费4673元，由上诉人童福庆、夏丽梅承担2000元；被上诉人云南琪年房地产开发有限公司承担2673元。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年二月十日法官助理马娟书记员段杰润