北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33670号原告（反诉被告）：张永钰，男，1990年12月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜江涛，北京策慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：包先春，男，1982年1月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴秀红，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：朱燕明，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司房产经纪人。原告（反诉被告）张永钰与被告（反诉原告）包先春、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张永钰及其委托诉讼代理人杜江涛，包先春及其委托诉讼代理人陆岩，汇鑫公司的委托诉讼代理人吴秀红、朱燕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永钰向本院提出变更后诉讼请求：1．判令解除张永钰与包先春于2019年6月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令包先春返还定金10万元并赔偿违约金12．55万元；3．判令包先春承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年6月9日，张永钰与包先春签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定包先春将其所有的位于北京市通州区xxx的房屋出售给张永钰，双方商定价款为255万元，张永钰先行向包先春支付定金10万元，合同还对其他事项进行了约定。同日，张永钰、包先春及汇鑫公司就上述房屋买卖合同签署《补充协议》，约定张永钰于2019年6月11日向包先春支付第一笔定金10万元，张永钰待包先春将房屋抵押解除后再向包先春支付第二笔定金40万元。同时包先春应于2019年6月14日前将房屋的原贷款机构提交还清剩余贷款的申请，于2019年7月26日前办理完毕解除抵押登记手续，资金来源于包先春自行筹集。但时至今日，包先春仍未解除抵押登记，也未告知张永钰预约时间，导致房屋无法正常交易，合同无法继续履行。故张永钰诉至法院。包先春辩称：同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，不同意退还定金支付违约金，不同意承担案件受理费。合同对付款方式有明确约定，2019年6月11日张永钰应当支付定金10万元，在包先春与原贷款机构约好一次性还款后，张永钰应当支付第二笔定金40万元，缴税过户当日张永钰应当支付39．2万元，其余165万元张永钰通过银行贷款支付。合同签订后，包先春先后于2019年7月1日、7月3日、8月7日与原贷款机构约定一次性还清贷款日期，预约之后包先春将相关截图发给汇鑫公司和张永钰，但张永钰均未按照约定将40万元定金支付给包先春，所以不同意张永钰的诉讼请求。包先春提出反诉请求：1．解除《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令张永钰支付违约金41万元；3．判令张永钰承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月9日，包先春与张永钰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定张永钰向包先春购买位于北京市通州区xxx的房屋，房款255万元，付款方式为2019年6月11日张永钰应当支付定金10万元，待包先春与原贷款机构约好一次性还款时间后，张永钰支付40万元，包先春于2019年7月1日与贷款部门预约了一次性还款，但张永钰未按约支付40万元。故包先春提起反诉。张永钰针对包先春的反诉辩称：不同意包先春的反诉请求，包先春明显违约，解押房屋资金来源是包先春自行筹集，不是张永钰支付的40万元定金，包先春只是预约还款，前提是张永钰接受一次性还款，否则包先春不会配合房屋解押、过户等主要义务。按照合同约定，各自义务的履行节点是有时间顺序的，张永钰支付10万元的当日，包先春有义务将房屋交付张永钰。张永钰按约支付定金，包先春未将房屋交付，包先春已经构成根本违约。汇鑫公司述称：同意张永钰的诉讼请求，不同意包先春的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月9日，张永钰与包先春签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定包先春将位于北京市通州区xxx的房屋出售给张永钰，房屋建筑面积59．73平方米。该房屋已经设定抵押，抵押登记日期2014年12月8日。房屋成交价格255万元，张永钰支付定金10万元，拟向银行贷款165万元。办理完毕房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给张永钰。逾期交房在15日内，包先春按日计算向张永钰支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向张永钰支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，张永钰有权解除合同，包先春自解除合同通知送达之日起15日内退还张永钰全部已付款，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。逾期付款在15日内，张永钰按日计算向包先春支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向包先春支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，包先春有权解除合同，张永钰自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金。不动产转移登记，双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。此外，合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。同时，包先春、张永钰与汇鑫公司签订《居间服务合同》，居间代理费25500元，买方张永钰承担。本合同是2019年6月9日三方在汇鑫公司门店当面签订。2019年6月11日，三方签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价255万元，此价格为包先春净得价，不含税。张永钰于2019年6月11日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付给包先春。张永钰以包先春预约时间为准（还款）将第二笔定金40万元以自行划转的方式支付给包先春。交易房屋有抵押的，包先春应于2019年6月14日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且包先春最迟于2019年7月26日前办理完毕解除抵押登记手续。包先春解押所需资金来源为自行筹集。张永钰于缴税过户当日将第一笔首付款39．2万元自行划转给包先春。双方应于中介方通知为准（3个工作日内）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方应于中介方通知为准（批贷函后3个工作日内）共同前往税务部门办理缴税手续。双方同意在缴税后3个工作日内共同办理房屋不动产转移登记手续。其他约定处手写补充“双方约定于2019年6月11日将房屋交于张永钰处置，并协议总价款优惠8000元”。此外，《补充协议》还对双方其他权利义务进行了约定。该合同是2019年6月11日三方在汇鑫公司门店当面签订。签完后，合同由汇鑫公司拿走盖章。2019年6月11日，张永钰向包先春转账支付10万元。同日，张永钰向汇鑫公司交纳居间代理费25500元。2019年6月14日上午9时15分，汇鑫公司在微信群里通知各方领取盖章后的合同纸质版，并通知包先春带房门钥匙，包先春答复：“今天没带，我在约下周还款，到时候带着”。同日，汇鑫公司询问包先春：“您没带这些东西没有其他什么原因吧”，包先春回复：“合同没写清贷款细节吧？我这块比较担心”。6月17日，汇鑫公司联系包先春：“您的流程是先办理公积金还款，等你出了解押材料后，我们审核客户资质和您的房本，过后出网签，出完网签后你们双方去银行面签，等出批贷函后，我们预约缴税过户，时间确定后缴税过户，过完户后把房本给银行抵押，放款，对于您来说一点风险都没有”。2019年6月26日，汇鑫公司询问包先春：“您是今天还是明天去还款解押？”2019年6月29日，汇鑫公司再次询问包先春：“告诉我具体哪天去还款，您不去还款后边手续没法走”，包先春回复：“那40万买家还没给我，协议上是他自行付款”，汇鑫公司回复：“您看一下补充协议，后续那40万是以您跟银行约定的还款时间为准，您现在还款时间都确定不了，这钱怎么给您打过去”，包先春回复：“约定明天自动还款，我没时间去跑银行”，汇鑫公司回复：“您约定是明天自动还款是吧，把截图给我看一下……你那不是申请完了，这时候还没申请”，包先春回复：“钱到了我点一下就还了，要是买家不愿意交钱，我不就违约了吗”，汇鑫公司回复：“买家也没说不愿意交钱，而且您往后预约一两天也行，现在没预约上，没点预约那，大家不会给你打钱”，包先春回复：“还往后拖着买家什么意思”，汇鑫公司回复：“您现在在哪，我过去找您，我让他给您打钱，钱到账您给他打一条……那咱们也是把进度往前提，买家如果没时间，我跟您见面，他就立马打钱，钱到账就打一个40万收条……那您事先预约好了，还是说明天先过来拿钱然后再预约，您看是怎么着”，包先春回复：“我先预约好了吧，买家要是不愿意掏钱，我就自己解押了”。2019年7月2日，汇鑫公司联系包先春：“您的抵押至少7个工作日才能完全解开，前提是咱们在中间没有耽误时间，您安排一下避免违约，合同约定的解押最后期限是7月24号，您方便的话咱们把进度往前提，您看您约明后天还款怎么样”。2019年7月4日包先春向汇鑫公司发送预约还款的截图，汇鑫公司回复：“给我发一位置，我现在马上过去”，并将收条照片发送给包先春。包先春回复：“这种贷款风险太大，还得是全款，解押我自己想办法”。2019年7月6日汇鑫公司通知包先春：“距您本月十号划款还有4天，到时会产生2000多元利息，现在签合同已27天，距离约定的最后解押日还有19天，请您合理安排时间，避免违约，距离总合同截止日还有63天”。本院于2019年9月24日向包先春送达起诉状副本。上述事实，有各方提交的证据及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，关于违约责任的认定，首先，按照《补充协议》约定，包先春应于2019年6月11日将房屋交于张永钰，包先春未按约交付构成违约；其次，按照《补充协议》约定，包先春应于2019年6月14日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，包先春未按时提交申请，构成违约；再次，在2019年6月29日至7月4日期间汇鑫公司与包先春沟通，称张永钰可以先付款，请包先春预约还款，包先春未予接受并提出“贷款风险太大，还得是全款”，包先春提出变更付款方式，亦属违反合同约定。且直至《补充协议》约定的最迟解押日2019年7月26日，包先春亦未办理完毕解押，构成违约。包先春应承担违约责任。此后，双方虽多次沟通继续履行合同事宜，但最终未能达成一致意见，现双方亦无继续履行的意愿，故张永钰要求解除合同的行为有效，解除时间以本院向包先春送达起诉书副本的时间为准，即2019年9月24日。合同解除后，包先春应退还张永钰定金10万元。因包先春违约致使合同解除，包先春应承担违约责任，按照合同约定，违约金为房屋总价款的20%，现张永钰要求包先春支付违约金12．55万元的诉讼请求合理，本院予以支持。对于包先春以张永钰违约为由要求解除合同、支付违约金的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张永钰要求解除其与被告（反诉原告）包先春签订的《北京市存量房屋买卖合同》的行为有效，《北京市存量房屋买卖合同》于2019年9月24日解除；二、被告（反诉原告）包先春于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张永钰定金10万元；三、被告（反诉原告）包先春于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）张永钰违约金12．55万元；四、驳回被告（反诉原告）包先春的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2341元，由被告（反诉原告）包先春负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3725元，由被告（反诉原告）包先春负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）包先春负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 晋 怡二〇二〇年二月十日书记员 张晓玲