山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11469号原告：孔祥兴，男，1970年8月24日出生，汉族，无固定职业，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：石伟民，山东君辰律师事务所律师。被告：烟台经纬实业有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区前进路7号。法定代表人：王庆文，董事长。委托诉讼代理人：刘爱娜，山东西政律师事务所律师。原告孔祥兴与被告烟台经纬实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥兴及委托诉讼代理人石伟民、被告委托诉讼代理人刘爱娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2、被告返还原告购房款565695元，并自2018年5月1日开始，以565695元为基数，按同期贷款基准利率支付利息至房款还清之日为止。事实和理由：2013年11月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《委托租赁协议》，约定原告购买被告开发的烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋），原告分二次打款共计474410元，根据《委托租赁协议》，涉案房屋租赁期限是从2015年5月1日起至2018年4月30日止，三年租金共计91285元，该租金是作为全房款的一部分，购房时一次性返还给购房人，即该涉案房屋的全房款是565695元。根据《商品房买卖合同》第八条约定交房日期为2015年12月31日前，现被告既没有交房，也没有办理房产权属登记证书相关手续。被告已严重违约。双方多次商量未果。被告辩称:被告不同意解除合同，理由是：1、原告已将购买的房屋租赁给被告使用，被告已支付了三年的房屋租金。2、根据商品房买卖合同的约定原告提出解除合同被告只需按房屋总价款的万分之一向原告支付违约金。原告请求按银行同期贷款利率支付利息违反了合同的约定，依法不应该得到支持。3、原告关于不能实现合同目的的理由不能成立，因为原告已将房屋租赁给被告使用，被告已支付了租赁价款，因此原告已实现了合同的目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2013年11月27日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》(合同编号：芝预字第131127020020号)中约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，用途为商业，建筑面积16.01平方米，按套（单元）计算，总价为479215元。首付款249251元，剩余部分230000元于2013年12月27日前用按揭贷款支付。被告应在2015年10月31日前，将具备下列条件（取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规定需满足的其他事项）并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定：被告未按合同规定的期限将涉案房屋交付给原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同第十五条约定：被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或双方已履行了合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，如因被告的责任原告不能在规定时间内取得房产权属证书的，若原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将已付房款退还给原告，并按已付房款的0.1%赔偿原告损失，若原告不退房，被告按已付房价款的0%向原告支付违约金。在合同附件《商品房买卖合同补充协议》中，双方对合同第四条计价方式与价款补充如下：本商品房价款包含装饰材料、设备及装修费用，其中1-3层商业部分（不含南北塔楼）每平方米装饰材料、装修费用为2500元。对合同第九条补充如下：“与出卖方签订委托租赁经营的客户，无论出卖方是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，出卖方不承担逾期交房的违约责任”。另，《商品房买卖合同补充协议》还约定，《商品房买卖合同》已经备案，除以下几种情形外，不得解除：经有关部门认定，购房者所购房屋质量存在问题的；因法院判决、仲裁机构裁决房屋转移的；购房者死亡的。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款474410元。2013年11月27日，原、被告在签订的《三站·经纬广场委托租赁协议》中约定：原告将涉案房屋委托给被告出租，标的用途为商业用途。原告将涉案房屋委托给被告经营，委托期限自商场正式开业之日起共三年，具体为从2015年5月1日起至2018年4月30日止。原告委托被告出租并收取返还租金，返租比例按房款百分比为准，分别为第一年为5%，第二年为5%，第三年为6%，三年共计91285元。三年租金一次性返给原告，签订商品房买卖合同时一次性付款客户在全款中扣除，银行按揭客户在全款中减去返租金后重新计算首付款。原、被告均认可《三站·经纬广场委托租赁协议》于2018年4月30日到期终止。庭审中，原告称：涉案房屋至今未通过综合验收，不符合合同约定的交付条件，2018年5月1日之后涉案房屋不在原告控制之下。原告要求被告赔偿的利息损失系原告的实际损失，符合法律规定。被告表示：认可购房款为565695元。被告以租赁的方式向原告交付了涉案房屋。涉案房屋已经消防验收合格，正在办理综合验收，涉案房屋确实未达到合同约定的交付条件，但是系因案外人拒不配合原告办理综合验收。本院认为，（一）原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，各方均应依约履行。本案中，原被告就涉案房屋签订了委托租赁协议的事实清楚，根据《商品房买卖合同》中“与出卖方签订委托租赁经营的客户，无论出卖方是否按期交房，均按照委托租赁协议享受收益，出卖方不承担逾期交房的违约责任”的约定，在委托租赁协议约定的期限2015年5月1日至2018年4月30日内，被告不承担逾期交房的违约责任，但这并不意味着被告已向原告履行了交付房屋的义务。被告自认涉案房屋至今未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，故被告至今未向原告交付符合合同约定的涉案房屋导致原告的合同目的不能实现的事实清楚，现原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。被告关于原告无权解除合同的辩解，理由不当，本院不予采纳。（二）合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应向原告返还购房款565695元，原、被告均认可委托租赁协议已于2018年4月30日终止，故原告要求被告以565695元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告孔祥兴与被告烟台经纬实业有限责任公司于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》；二、限被告烟台经纬实业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告孔祥兴返还购房款565695元，并以565695元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿利息损失给原告。如被告烟台经纬实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9457元，由被告烟台经纬实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐  小  明人民陪审员 黄  春  娜人民陪审员 李  建  华二〇二〇年二月二十日书 记 员 姜慧萍（代）