河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终450号 上诉人（原审被告）：魏香云，女，汉族，1977年10月5日出生，住石家庄裕华区。 委托诉讼代理人：刘倩，河北冀港律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘丽伟，女，汉族，1974年7月12日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：路斯淇，河北建平律师事务所律师。 上诉人魏香云因与被上诉人刘丽伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏香云上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人刘丽伟承担。事实与理由：1、一审判决认定上诉人违约所依据的合同条款违反法律、行政法规强制性规定，应当认定无效，依据该条款得出的判决结论错误。一审判决认定上诉人违反“案涉沧房经纪居间合同第十条第一项的约定，被告未完成将此房屋产权更名至乙方指定人名下”，因此构成违约，案涉合同第十条第一项所谓“更名”，结合该条第三项的内容可以得知，“更名”是指在开发商处更名。涉案合同中被上诉人要求上诉人在与开发商签订正式协议时更名的要求，属于国家明令禁止的期房转售行为。根据建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总监、银监会颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》第七条规定：整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院规定，禁止商品房预售人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售房竣工交付、预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。因此被上诉人在合同中要求的更名条款其实是国家法律、法规明令禁止的。根据《中华人民共和国合同法》第52条第五项的规定，本案房屋买卖合同中第二条第三项中的更名条款因违反法律、行政法规强制性规定而无效，被上诉人要求上诉人在办理房屋产权证之前在开发商处更名的要求违法。原判决以合同中该项违法条款认定上诉人违约，属于判决错误。2、,一审判决事实不清，证据不足，程序违法。就本案事实而言，判决书中认定“魏香云丈夫不同意卖房导致合同不能继续履行”，与事实不符。对于合同不能履行的原因，上诉人在一审庭审时已经作出详细解释和说明，本案一审判决引用（2017）冀0903民初2933号判决中的内容，上诉人对这种简单概括地认定不认可。上诉人配偶不同意卖房是结论，原因是被上诉人违约在先，拒不履行支付房款的义务，恶意扣留上诉人与开发商签订的房屋认购协议原件，导致房屋无法正常是交付，致使上诉人无法办理房屋交付手续，严重违约及违反诚信的行为，使上诉人最终失去与被上诉人交易的信心，导致合同无法继续履行。一审法庭没有就合同的履行情况进行调查，没有询问被上诉人，对上诉人陈述的客观事实也没有向被上诉人核实，是否支付过房款进行调查询问。也没有对被上诉人是否持有上诉人与开发商签订的房屋认购协议原件，是否知道开发商不允许更名等与合同履行相关的基本事实进行调查询问，属于对事实认识不清。被上诉人在本案一审起诉状中所称“双方约定在开发商交付房屋之日将房屋交付给给原告，原告一次性结清全部房款”的陈述与合同内容不符。合同约定上诉人与开发商签订正式合同时支付房款，在被上诉人没有支付房款的情况下，无论是依照合同约定，还是法律规定或者一般交易习惯，被上诉人都没有义务交付涉案房屋。并且被上诉人作为买受人，如果有履行合同的诚意，完全可以等到办理房屋产权证之后，通过办理房屋过户手续来实现房屋所有权转移，在开发商处更名与否并不影响上诉人与被上诉人签订的买卖合同的履行，而被上诉人手中有开发商与上诉人签订的房屋认购协议原件，明知该协议禁止更名，却偏偏强行要求上诉人更名，在合同签订后长达五年的时间里没有任何履行合同的诚意，没有就如何履行合同进行协商，以无法实现条件为借口迟延履行合同义务，拒不支付房款已经构成根本违约。其次，一审判决上诉人违约证据不足。作为一审原告，被上诉人未提交证据证明其交付定金之后实际履行合同，即没有提交证据证明其就履行合同与上诉人进行过协商或者催告，也没提交证据证明其实际支付房款。事实上合同签订后，被上诉人向上诉人与开发商初步签订的房屋认购协议原件扣留，（该协议条款中明确载明在办理房屋产权之前，禁止房屋买受人更名），就要求上诉人去开发商处办理更名手续。被上诉人就违反合同约定要求上诉人更名。自双方签订房屋买卖合同之后的长达五年的时间里，被上诉人始终没有积极履行合同。其主张上诉人违约缺乏证据证明，一审判决以（2017）冀0903民初2933号判决中概括性的陈述，认定合同不能继续履行是上诉人的责任，缺乏证据支持，不能成立。且一审庭审中上诉人也对合同无法继续履行的原因进行过解释说明，导致合同无法继续履行，是被上诉人扣留上诉人与开发商签订的认购协议原件，并迟迟不支付房款的违约行为，导致合同无法继续履行。一审判决对上诉人庭审时的意见不予理睬，在没有进行充分调查，在被上诉人对履行合同没有提交任何履行合同的证据的情况下，认定上诉人违约依据不足。再次，一审庭审程序违法。被上诉人一审起诉时提交的重要证据：上诉人与开发商签订认购协议复印件，开庭前已经送达给上诉人但是庭审质证时，被上诉人一方拒绝质证，该协议中开发商明确写明“在办理房屋产权证之前不得更名”。上诉人与被上诉人签订的《沧房经纪房屋居间合同》第二条第三项约定的更名条件，因违法和违反开发商的规定而无法履行，因无法更名而导致合同无法履行，从而认定上诉人违约不能成立。综上所述，一审判决认定上诉人违约的合同条款违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为不能履行的无效条款，一审判决事实不清，证据不足，一审程序违法，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 刘丽伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法维持原判，驳回上诉人上诉请求。理由：本案引发纠纷的关键在于谁违约，导致合同无法履行。首先，上诉人作为房屋出卖方，应对房屋状态充分了解，包括何时下房，能否按约定在开发商处办理更名，共同共有人是否同意出卖，这些情况上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，其自身就应明了。而本案中上诉人与被上诉人签订合同时，承诺可以在开发商处办理更名手续，后被上诉人交付房屋定金4万元。上诉人收到钱款后以开发商不配合为由，拒绝办理更名，拒绝继续履行合同，因此才导致本案第一次诉讼，被上诉人要求继续履行合同。经审理法院查明，上诉人丈夫不同意出售共同财产，上诉人当庭也明确表示合同不能履行，法院因此认定该合同无法继续履行并认为被上诉人可就违约等情况另案起诉，因此才导致本案第二个诉讼的产生，也就是本案一审。可见无论是隐瞒开发商不同意更名还是因其丈夫不同意处分为由，导致上诉人违约，合同无法履行，上诉人一方均是存在明显故意过错导致合同无法正常履行。事实上，上诉人不同意履行的根本原因在于合同签订后，该房屋房价上涨较快，上诉人故意拒绝履行合同，因此理应由上诉人退还合同定金，支付违约金，赔偿经济损失。 刘丽伟向一审法院起诉请求：1、判决被告偿还原告房屋定金、违约金、中介费等暂计91300元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告刘丽伟与被告魏香云、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月6日诉至一审法院，一审法院于2017年12月4日作出（2017）冀0903民初2933号民事判决书。该判决审理查明部分载明：“原告刘丽伟与被告魏香云和河北沧房房地产经纪有限公司于2013年4月9日签订编号为0011217的《沧房经纪房屋居间合同》，约定被告魏香云自愿将沧州凤凰城C区7#-1-1003号房屋（面积97.84平米）出售给原告。合同约定房屋成交价为43万元。合同由被告魏香云个人签字。合同签订后原告向被告交付购房定金4万元，并交纳了4300元的中介费。另查明，该房屋未取得房屋所有权证书，被告魏香云与申华系夫妻关系，因被告魏香云丈夫申华不同意卖房，该房屋至今未能交付原告，也未办理过户手续。”该判决一审法院认为部分亦载明“原告与二被告订立的房屋居间合同，就原告刘丽伟与被告魏香云而言应为房屋买卖合同，被告魏香云作为房屋出卖方，应对当时处分的房屋具有完全的处分权，但经庭审核实，该房屋系其与丈夫申华的夫妻共同财产，其当庭明确表示房屋因丈夫申华不同意出售才致使其至今不能履行合同，因此一审法院认为该房屋买卖合同在法律效力上即非原告诉称的合法有效，也非被告魏香云辩称的无效，即不享有完全处分权的被告魏香云所订立的该房屋买卖合同并不当然无效，而是效力待定。被告魏香云当庭明确表示已不能履行，因此原告诉求要求被告继续履行该房屋买卖合同并履行过户手续的诉求一审法院不予支持，应予驳回。原告应就合同是否违约等情况另行起诉，同理其违约金的诉求亦应另行解决。”该判决作出后，原、被告双方均未上诉，已生效。现原告诉至一审法院，请求判令被告偿还原告房屋定金、违约金、中介费等共计91300元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于被告魏香云处分夫妻共同财产，其丈夫不同意卖房，导致案涉沧房经纪房屋居间合同不能履行，且被告违反案涉沧房经纪房屋居间合同第十条第一项的约定，被告未完成将此房屋产权更名至乙方指定人名下。故被告已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任，案涉沧房经纪房屋居间合同第七条第一项约定，“甲方违约致使合同不能履行的，应向乙方支付本合同约定成交总价款的10%的违约金，退还乙方所交定金，另外甲方承担丙方的佣金费用和乙方的其他经济损失。”因甲乙双方约定房屋成交总价款为430000元，总价款的10%应为43000元，乙方向甲方交付了房屋定金40000元，房屋中介费用4300元，及因本次诉讼产生律师费4000元，以上共计91300元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：被告魏香云偿还原告刘丽伟房屋定金、违约金、中介费等共计91300元，限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2233元,由被告魏香云负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院所查事实与原审一致。 本院认为，刘丽伟在本案立案之前，曾在一审法院起诉魏香云，请求判令继续履行双方的房屋买卖合同，并由魏香云支付违约金。一审法院作出（2017）冀0903民初2933号民事判决，认定“因被告魏香云丈夫申华不同意卖房，该房屋至今未能交付原告，也未办理过户手续。”并据此认为“被告魏香云当庭明确表示已不能履行，因此原告诉求要求被告继续履行该房屋买卖合同并履行过户手续的诉求本院不予支持，应予驳回。原告应就合同是否违约等情况另行起诉，同理其违约金的诉求亦应另行解决。”该生效判决已经认定，导致涉案房屋买卖合同不能履行的原因，系因为魏香云的丈夫不同意卖房；该判决没有支持继续履行合同的原因也是魏香云当庭表示不能履行。据此能够认定，双方房屋购销合同不能履行，并非基于魏香云所述的上诉理由，而系魏香云一方的主观原因所致。故本案原审判决认定魏香云存在违约行为，事实清楚，证据充分。上诉人魏香云的上诉人请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，魏香云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2083元由上诉人魏香云负担。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  张兆阳 审判员  毕文娟 二〇二〇年二月十九日 书记员  孙 伟