广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初50号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********，统一社会信用代码914************787。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：汤玲，女，1986年2月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，系该公司职员。委托诉讼代理人：郭名花，女，1987年11月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区罗坑镇天湖怀镇里236号，系该公司职员。被告：梁国本，男，1963年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告梁国本物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月4日受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人郭名花、汤玲到庭参加诉讼，被告梁国本经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付自2019年8月起计至2019年10月止的物业服务费2678.82元，房屋建筑面积312.21方，每平方米2元计收，按该物业的花园面积537.03平方米，每月每平方米0.5元计收，合该物业每月的物业服务费为892.94元；2.请求法院判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，按每月的物业服务费从次月的次月1日起计至实际付清之日止，暂计至2019年11月21日的违约金为325.92元，上述物业服务费以及违约金合计为3004.74元）；3.请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年2月25日被告与原告签订了《高明碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告的高明碧桂园碧湖鹤起XX街XX提供物业服务，被告应每月向原告交纳892.94元管理费。如被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2019年8月至今一直拖欠物业服务费，原告多次向被告催缴，但是被告始终没有支付，被告拖欠物业服务费的行为已经严重违反了合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。原告在催缴未果的情况下，特向法院起诉，望判如所请。被告梁国本经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利，经核查，本院对原告所举证据及本院依职权调取的证据均予以采信。本院经审理查明：2010年2月25日，被告梁国本与原告碧桂园物业公司签订了《高明碧桂园前期物业服务协议》约定：被告梁国本购买的由佛山市高明区****地产开发有限公司负责开发建设的高明碧桂园商品住宅区中的碧湖鹤起XX街XX号单位交付后由原告碧桂园物业公司提供物业管理服务；物业服务费采取包干制，被告梁国本交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米贰元及花园面积每月每平方米零点伍元计收，该物业的房屋建筑面积为312.21平方米，该物业的花园面积为561.94平方米，按上述计算方式、标准，被告梁国本应按905.39元/月向原告碧桂园物业公司交纳物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准，物业服务费收取标准可根据法律、法规的有关规定予以调整；被告梁国本或其物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，碧桂园物业公司可依法向人民法院起诉。2010年7月16日，被告梁国本与佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司签订了《高明碧桂园物业及资料移交书》，确认佛山市高明区碧桂园房地产开发有限公司于2010年7月16日将涉案物业及相关资料交付给了被告梁国本。另查明，被告梁国本因与中国农业银行股份有限公司佛山高明支行金融借款合同纠纷一案，未按生效法律文书所确定的义务履行其支付义务，被告名下的佛山市高明区***********高明碧桂园碧湖鹤起X街X号不动产（房产证号为XXX）于2019年11月7日被本院裁定拍卖。2019年12月17日，该不动产被买受人谭哲诗以最高价竞得。本院于2019年12月26日作出的（2019）粤0608执2650号之一执行裁定书裁定确认佛山市高明区***********高明碧桂园碧湖鹤起XX街XX号不动产（房产证号为XXX）的所有权归买受人谭哲诗所有。本院于2019年12月26日将该裁定送达给了买受人谭哲诗。再查明，被告未将2019年8月至2019年10月的物业服务费支付给原告。原告确认涉案物业的花园面积实际为537.03平方米。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告碧桂园物业公司与被告梁国本于2010年2月25日签订了《高明碧桂园前期物业服务协议》，原被告之间已经形成物业服务合同关系。原告提供前期物业管理服务，被告作为业主，应当向原告交纳物业服务费。被告梁国本与佛山市高明区房地产开发有限公司于2010年7月16日签订了《碧桂园物业及资料移交书》，确认于2010年7月16日起接收物业。本院作出的（2019）粤0608执2650号之一执行裁定书裁定佛山市高明碧桂园碧湖鹤起XX街XX号不动产（房产证号为XXX）的所有权自本裁定送达买受人谭哲诗时转移,即该不动产的所有权于2019年12月26日由被告梁国本转移给买受人谭哲诗。被告梁国本应支付其对该物业享有所有权期间的物业服务费。对于原告要求被告支付的2019年8月起至2019年10月止的物业服务费2678.82元的诉讼请求，本院予以支持。被告与原告签订的《高明碧桂园前期物业服务协议》约定被告梁国本或其物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告碧桂园物业公司主张的违约金从逾期之日起计至实际付清之日止（暂计至判决作出之日）的金额过分高于造成的损失。根据公平原则和诚实守信原则，本院酌量确定被告支付给原告违约金803.65元；对于原告碧桂园物业公司要求被告梁国本支付的违约金超过造成损失的百分之三十的部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告梁国本于本判决书生效之日起十日内支付2019年8月起至2019年10月止的物业服务费2678.82元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司；二、被告梁国本于本判决书生效之日起十日内支付逾期支付物业服务费所产生的违约金803.65元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司已预交），由被告梁国本负担。被告梁国本于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费支付给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二〇年二月十二日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪