吉林省四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0303民初862号 原告：王跃杰，男，汉族，1972年5月11日出生，住吉林省四平市铁东区。 委托代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。 被告：祝策，男，1971年6月23日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区。 被告：胡艳辉，女，1973年7月25日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 被告：祝超，男，1967年4月27日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 被告：藏红梅，女，1968年1月27日出生，汉族，住四平市铁西区。 委托代理人：尹铁明，吉林英诚律师事务所律师。 第三人：张博，男，1994年8月25日生，汉族，住吉林省四平市。 委托代理人：尹铁明，吉林英诚律师事务所律师。 原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉、祝超、藏红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开进行审理。被告祝策、胡艳辉、祝超经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，依法缺席审判。本案现已审理终结。 王跃杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告祝策、胡艳辉签署的房屋买卖合同有效；2、依法判令原告与被告祝策、胡艳辉对房屋买卖合同的变更有效，四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103所有权属于原告；3、依法判令被告祝超和藏红梅签订的《债务财产转让协议书》无效；4、依法判令将铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103房屋产权过户到第三人张博名下无效；5、被告承担本案诉讼费和原告方的律师代理费。事实与理由：原告于2015年4月17日与被告祝策和胡艳辉夫妇签署房屋买卖合同，将位于四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的102，房屋产权证编号四平市房权证四字124320号（原产权证号码，以下称124320号房屋）出售给原告，房屋总价款为120万元，申请人付了90万元房款，2016年3月27日被告祝策向原告出具了交付90万元购房款的收条。2016年1月20日被告祝策在隐瞒原告的情况下与藏红梅签署的还款计划中将124320号房屋用书面的形式抵押给藏红梅。后被告祝策和胡艳辉因躲债而失联，原告未能交付购房余款和办理产权过户，原告的合法权益无法得到保障。原告于2017年1月17日起诉至四平市铁东区人民法院要求被告祝策夫妻继续履行房屋买卖协议及办理产权过户。四平市铁东区人民法院于2018年1月15日做出（2017）0303民初152号判决，以原告未支付全部购房款为出驳回申请人的诉讼请求。该判决的结果导致在祝策、胡艳辉失联的情况下原告无法抗辩藏红梅对124320的产权过户。一审诉讼期间（2017年7月间）祝策和胡艳辉为了防止藏红梅获得124320房屋的结果，同意将紧邻124320号房屋的黄土坑街南桥委1至3层的103（面积、格式完全相同），编号为四平市房权证四字第043925号（以下称043925号房屋，实际产权人是被告祝策和胡艳辉，表象持有人是祝超）房屋直接转给原告，并由祝超协助办理相关产权过户手续。被告藏红梅通过陈为民获知043925房屋产权属于祝策所有，2017年8月22日藏红梅逼迫祝超签署了《债务财产转让协议书》，并在没有通知祝超的情况下，私自将043925号房屋变更到自己名下。依据我国民法通则、民法总则、合同法的规定《债务财产转让协议书》是在没有产权人授权以及胁迫被告祝超情况下的协议为无效协议，依据因无效协议引起的房屋产权的变更也无效。根据原告和祝策、胡艳辉的意思表示因124320号房屋被藏红梅拿走，将043925号房屋的产权属于原告所有，以完成原来双方签署的房屋买卖合同。藏红梅目前同时获得两套房屋的手段和方法触犯了我国相关法律的禁止性规定，原告为了保护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的各项诉讼请求。 祝策、胡艳辉未提交答辩意见。 祝超向法庭提交答辩状辩称，答辩人不是本案适格被告，与被答辩人之间没有任何法律关系，对本案不应承担任何法律责任。一、答辩人不是被答辩人主张房屋即四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103，房屋产权证编号为043925号（以下称043925号房屋）房屋的所有权人。该房屋系四平市城区信用联社收回的抵债房屋（当时该房屋产权证上登记的所有人是刘影），由第一被告祝策出资以答辩人名义购买的，购买后答辩人即与刘影签署了一份房屋买卖协议，随后完成了该房屋的相关买卖手续。该房屋的实际所有权人系第一被告祝策，并非是答辩人。二、答辩人与第四被告藏红梅之间签订的《债务财产转让协议书》不是答辩人真实的意思表示，答辩人与第四被告之间无债权债务纠纷，没有任何法律关系。因第一被告与第四被告间存在债权债务纠纷，且第四被告主张位于四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的102，房屋产权证编号四平市房权证四字124320号房屋（以下简称124320号房屋）的所有权，其知晓第一被告购买了043925号房屋后，决定接受该房屋，放弃124320号房屋。答辩人在第四被告明确表示放弃主张124320号房屋的情况下才与其签订了该《债务财产转让协议书》，但事后第四被告并未放弃主张124320号房屋所有权，并将该房屋过户到自己名下，且其在办理043925号房屋的过户手续时亦没有通知答辩人，答辩人对043925号房屋的过户情况毫不知情。综上，答辩人与被答辩人间并无任何法律关系，且不是该案所涉房屋的实际所有权人，与本案无关，不是本案适格被告。请人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的告诉，采纳为盼。 藏红梅向法庭提交答辩状辩称，一、原告与祝策、胡艳辉之间不存在房屋买卖合同变更行为，请求判令讼争房屋所有权属于原告没有事实和法律依据首先，原告与祝策、胡艳辉自2015年4月17日签订房屋买卖合同之后，双方并未形成对合同内容进行变更的合意，合同根本没有变更，自然谈不上变更有效的问题。四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初152号民事判决书是针对原告请求祝策、胡艳辉继续履行合同并协助办理过户手续一案进行的审理，该判决对原告支付的购房款仅认定了有转账记录的53万元，认为原告没有全部履行合同义务，驳回了原告的诉讼请求。在该判决书生效后至今，原告没有新的向祝策付款的行为，仍然没有全部履行原合同义务，因此，即便原告与祝策、胡艳辉将房屋买卖合同的标的物变更为讼争的产权证号043925号的房屋，其也无权请求房屋的产权归其所有。其次，原告在诉状中自述，祝策、胡艳辉为了防止被告获得043925号房屋的产权，同意将该房屋直接转给原告，如果事实真的如此，祝策、胡艳辉则涉嫌与原告恶意串通，损害被告利益，该行为违反了法律强制性规定，应属无效。《债务财产转让协议书》是祝超替其弟弟祝策偿还欠款而将043925号房屋抵偿给答辩人所签订的协议，该协议书是祝超本人的真实意思表示，不存在胁迫行为，而且协议书不存在《合同法》、《民法总则》等法律、行政法规规定的无效情形，显然属有效合同。三、原告请求答辩人承担原告的律师代理费没有法律依据。 经审理查明：2015年4月17日原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉签订《房屋买卖合同》，约定被告祝策、胡艳辉将其所有的位于四平市铁东区黄土坑街南桥委建筑面积204.57平方米、房屋产权证号为124320号房屋以120万元价格出售给原告王跃杰；房屋总价款120万元，一次性付清等条款。原告王跃杰与2015年4月16日向被告祝策汇款30万元、于2015年4月17日向祝策汇款23万元。（2017）吉0303民初152号民事判决书中认定2016年3月27日放款90万元收条书写人为祝策。该房屋于2016年1月20日经祝策抵押给被告藏红梅，并经（2016）吉0303民初599号判决书及其相关执行裁定书已转移为被告藏红梅所有。 另查明，另一涉案房屋即位于四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103，建筑面积204.57平方米，四平市房权证四字第043925号的房屋原产权人为刘影所有，后刘影与被告祝超于2009年12月11日签订《保证书》，约定祝超代为偿还贷款本金27.2万元及利息2.8万元，合计金额30万元。贷款全部结清后所抵押房屋（即四平市房权证四字第043925号）即为祝超所有。承诺协助办理祝超过户，但并未进行变更登记。后藏红梅、祝超于2017年8月22日签订债务财产转让协议书，为偿还祝策所欠债务200万元，约定将祝超所有房屋按照法院评估价值100万元自愿抵偿给藏红梅，同意将其房产过户到藏红梅名下。现该房屋已变更至藏红梅之子张博名下。 本案审理中，原告、被告为证明自己的主张，分别向法庭提供如下证据材料。 原告王跃杰提供证据如下： 1、原告身份复印件，证明：原告主体身份。 被告藏红梅、第三人质证称，无异议。 2、房屋买卖合同，证明：原告与祝策、胡艳辉于2015年4月17日签署房屋买卖合同，房屋位于四平市铁东区黄土坑街南桥委产权证号124320。 被告藏红梅、第三人质证称，对真实性无异议，但是原告没有履行全部合同付款义务，无权要求交付房屋并主张所有权。 3、2016年3月27日祝策书写收条，在（2017）吉0303民初152号判决中进行鉴定，确为祝策所写，证明：原告向祝策支付了90万元房款，在双方签署的买卖合第四条第一款规定甲方应予签订之日起，将房屋交付乙方，由于当时房屋未交付，30万元才未给付。 被告藏红梅、第三人质证称，合同的全部购房款是120万元，经判决认定原告只交付了53万元，没有交齐全部购房款，合同的履行顺序应当是先交付购房款，然后再交付房屋，因此原告无权请求交付房屋。 4、（2017）吉0303民初152号判决，证明：1、判决未认定房屋买卖无效，房屋买卖合同有效；2、原告缴纳了90万元购房款；3、诉讼期间祝策和胡艳辉失踪。 被告藏红梅、第三人质证称，合同的全部购房款是120万元，经判决认定原告只交付了53万元，没有交齐全部购房款，合同的履行顺序应当是先交付购房款，然后再交付房屋，因此原告无权请求交付房屋。 5、原告和被告胡艳辉的谈话记录（法庭当庭播放录音）， 证明：胡艳辉同意把103号房屋给原告，并且谈到了和刘影如何接洽，办理产权过户的事宜。 被告藏红梅、第三人质证称，一、因为胡艳辉本人未到庭，无法核实录音是否是胡艳辉本人所讲；二、退一步讲即便真的是胡艳辉本人所讲，也无法推断出胡艳辉有明确的变更合同意思表示，从内容来看，更像是胡艳辉的托词。 6、聊天记录截屏两张，证明：祝策同意将103房给王跃杰，也就是说变更了原来的房屋买卖合同，由102号变为103号。 被告藏红梅、第三人质证称，一、该证据无法确认聊记录的对方是祝策本人；二、该证据没有体现出祝策将103室房屋过户给原告的意思表示，与本案无关。 7、刘影名下的房屋产权，证明：名为刘影，实际产权人为祝策。 被告藏红梅、第三人质证称，产权证足以证明讼争房屋的原产权人是刘影，看不出和祝超、祝策之间的关系。 8、祝超的谈话录音，证明：祝超承认房屋是祝策的。 被告藏红梅、第三人质证称，一、对谈话记录的对方是否是祝超本人有异议；二、祝超同为本案被告，对于讼争房屋的实际所有人，祝超的言辞证据无法对抗书面证据。 9、103号房产证原件及刘影保证书原件，证明：胡艳辉将102号房屋买卖合同变更为103号。和2017年7月13日胡艳辉和王跃杰的对话相吻合。 被告藏红梅、第三人质证称，房产证的登记所有人是刘影，单单从该房产证来看无法考证所告获得的房产证来源， 更无法推断出胡艳辉将102号房屋买卖合同变更为103号。 10、卷宗599号判决20页的抵押协议，证明：当不能还款时作为抵押，抵押人民币200万元。 被告藏红梅、第三人质证称，我起诉时是300万元， 抵押200万元是事实。 11、599号判决，判决书只判决了200万元，然后在这个判决书当中与102房屋没有任何关系，599号判决是一个债权判决，其余的128万因为债权未到庭，未继续判决。 被告藏红梅、第三人质证称，判决是真实的。 被告藏红梅提供证据如下： 1、被告四、第三人身份复印件，证明：主体身份。 原告质证称，无异议。 2、编号296505号房产证，证明讼争房屋的产权人是第三人张博。 原告质证称，对真实性无异议，是2017年10月10日变更的，但是没有法院判决，没有原产权人的授权，而不合法获得的房屋产权证。 3、借款转让协议，证明：借款人陈为民将借款328万元转由祝策向藏红梅偿还，并约定了还款日期。 原告质证称，对于真实性不能判断真假，因为没有祝策跟陈为民的借款凭证，另外在转让协议的最后一句话，以个人全部财产办理过户手续，但是2016年1月10日，房屋已经卖给王跃杰。对于涉案房屋没有请求的权利。在2015年4月27日时，双方签署合同已经付了房款，当时房屋已经属于王跃杰，不能获得102或者103的产权。 4、借据、中国农业银行转账凭证两张，证明：陈为民向藏红梅借款的事实。 原告质证称，对于真实性无异议，但是我接受案件委托后，陈为民、藏红梅有多次转账记录，有时候陈为民是周转人、中间人，有时候并没有实际偿还。无法证实陈为民是否偿还藏红梅借款。 5、债务财产转让协议书、刘影书写的保证书，证明：祝超代刘影偿还信用社债务30万元，刘影将043925房屋抵偿给祝超。祝超替祝策偿还藏红梅借款200万元，协议当中已经表明协助方是登记产权人刘影。 原告质证称，对于保证函真实性无异议，说明043925号房屋与祝超有关系，通过祝超在本庭的答辩可以看出来这个房屋属于祝策所有。据我所了解的情况，藏红梅知道这套房属于祝策是由陈为民提供的信息，由藏红梅和祝超签署的转让协议，是在胁迫，报案抓祝策的情况下，祝超形成的。形成的时间是2017年8月22日，公安机关报案记录有记载，所以这样一个胁迫的协议。对双方都不具有法律约束力。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉于2015年4月17日签订的《房屋买卖合同》，由于签订双方具有相应民事权利能力和民事行为能力，意思表示真实有效，且未违反法律、行政法规的强制性规定与公序良俗，故该合同成立且有效，对于原告请求确认其与被告祝策、胡艳辉签署的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。在本案中，原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉签订了房屋买卖合同，应当履行各自义务，原告王跃杰已向被告祝策汇款53万元，虽未完全履行交款义务，但涉案房屋（产权证号124320）已经诉讼程序转移为被告藏红梅所有，造成实际履行不能。据原告王跃杰所述，被告祝策采取补救措施将另一涉案房屋（产权证号043925）替代原房屋进行履行，但经查明该房屋原产权人为刘影，被告祝超享有债权，后经祝超与藏红梅签订债务财产转让协议书，转移为被告藏红梅所有。现有证据无法证明该涉案房屋（产权证号043925）实际所有人为被告祝策，且被告藏红梅、第三人张博对此亦不认可，故无法认定原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉对房屋买卖合同的变更有效，故原告请求四平市铁东区黄土坑街南桥委1至3层的103所有权属于原告王跃杰的诉讼请求本院不予支持。对于其他诉讼请求因缺乏相应证据证明，本院亦不予支持。由于原告请求被告方承担律师费，因缺乏相关法律规定，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款，判决如下： 一、确认原告王跃杰与被告祝策、胡艳辉签订的房屋买卖合同有效。 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费7800元，由原告王跃杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 国 伟 审 判 员 于 剑 英 人民陪审员 李秀娟二〇二〇年二月三日 书 记 员 蒋     登     辉