北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55866号原告：北京福源顺程汽车销售有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4177室。法定代表人：吴雷，总经理。委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。被告：行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：任永浩，经理。委托诉讼代理人：任猛，男，行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司总经理，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李蔚然，北京联慧律师事务所律师。原告北京福源顺程汽车销售有限公司（以下简称原告）与被告行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人宋奎，被告之委托诉讼代理人李蔚然、任猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2、判令被告支付原告自2018年12月1日至实际腾退之日止的租金，按年租金147万元计算；3、判令被告支付原告因欠缴租金产生的滞纳金20.58万元（以147万元为基数，自2018年12月1日至2019年9月10日按每日千分之五计算）；4、判令被告迁出涉案房屋。事实与理由：2017年9月1日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定：原告将位于北京金港汽车公园C区×号南侧汽车展厅及西侧2层小楼（以下简称涉案房屋）租给被告使用，租期3年，年租金140万元/年（后，每递增一年租金上调5%）。另，合同明确约定：每年按合同签订日期提前一个月交付下一年度租金，如逾期未付租金，乙方除应补足应付租金外，还需支付应交租金每日万分之五的滞纳金。乙方逾期30日未交租金时，原告有权解除合同。自2018年12月1日起，被告一直不缴纳租金，经原告多次催要，未果，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方租赁涉案房屋，但原告没有履行合同义务，没有给我方迁营业执照，我方一直没有运营。我方已将第一笔房租汇入原告指定账户，原告没有给我方开具发票。我方并非违约方，是原告违约。我方一直积极想要履行合同，曾向原告发函沟通租金缴纳、开具发票及营业执照迁址的事项，但没有找到原告的对接人。原告的违约行为给我方也造成了很大的损失。原告方没有涉案房屋的建设用地规划许可证，我方认为涉案合同是无效的，所以原告方不能主张合同的违约责任。在合同无效的情形下，我方不应给付租金，可以给付房屋的占用费，但应当考虑在原告承租涉案房屋租金数额的基础上减去我方相应损失后支付占用费。我方不腾退涉案房屋是因为原告未返还我方多交纳的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年9月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定原告将涉案房屋出租给被告使用。合同第二条约定，租赁期限3年，自2017年9月1日至2020年11月30日，2017年9月1日至11月30日为3个月免租期。年租金140万元（含设备、设施折旧费）。第一年乙方向甲方交纳保证金3万元，合同到期后，乙方如不续租，甲方退还乙方保证金。租金采用阶段递增形式，每年上调5%，即第二年租金147万元，第三年租金1543500元。第三条约定，自本合同签订之日起乙方向甲方全额交付第一年租金。以后合同期内每年按合同签订日期提前一个月交付下一年度租金，如乙方逾期未付租金，乙方除应向甲方补足应付租金外，应另向甲方支付应交租金每日万分之五的滞纳金。乙方逾期30日未交租金时，甲方有权提前解除本合同，且有权追究乙方的违约责任。第四条约定，按合同约定内容、时间向乙方提供集体土地、建筑物、市政设施使用权，甲方享有所有权。乙方若对承租的建筑物等集体资产进行翻、改、扩建时，须经甲方同意后报上级相关管理部门批准后方可实施。否则造成一切后果由乙方负责。合同签订后，被告向原告全额交付第一年，即2017年9月1日至2018年11月30日期间的租金140万元；原告向被告交付涉案房屋。经询，被告称其在承租期间对涉案房屋进行了装修，未进行改建、扩建。诉讼中，被告向本院提出反诉，请求判令原告赔偿被告经济损失400万元。被告未在指定期限交纳反诉案件受理费。经询，被告坚持另案起诉，并于2019年9月27日向本院就涉案合同提起诉讼。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同效力。原告认为涉案合同有效，称涉案房屋所在的金盏乡汽车产业园是政府批准的、用于经营汽车的项目，规划、建设等均有相应的手续，且周边房屋已被核准为经营场所并办理营业执照，提交其与北京全福源汽车投资管理有限公司（以下简称全福源公司）签订的《房屋租赁合同》、全福源公司与北京金港展览展示有限公司（以下简称金港展览公司）签订的《土地合作协议》、北京庞大鑫源汽车销售服务有限公司（以下简称庞大鑫源公司）营业执照予以证明。《房屋租赁合同》所载主要内容为：租赁房屋为涉案房屋，租赁期限自2016年7月1日至2022年6月30日。《土地合作协议》所载主要内容为：全福源公司租用的土地坐落于北京市朝阳区金盏乡东苇路北金港汽车公园西大门内、东西交通通道南侧原二手车用地总面积为二十亩，用于承建北汽“北京牌”、“福田”汽车系列四位一体专卖店，租赁期限自2010年9月1日至2030年8月31日。庞大鑫源公司营业执照所载住所地为：北京市朝阳区金盏乡金港大道1号金港汽车公园C区×号。被告认可上述证据的真实性，不认可关联性和证明目的。综合被告的质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信。《房屋租赁合同》的租赁标的与涉案合同的租赁标的相同，本院对该项证据的关联性予以采信。原、被告均确认涉案房屋所在土地包含在《土地合作协议》的出租土地范围之内，故本院对《土地合作协议》的关联性予以采信。庞大鑫源公司营业执照所载地址并非涉案房屋所在地，在无其他证据佐证的情形下，本院对该项证据的关联性不予采信。原告称涉案房屋于2007、2008年建造。审理中，本院就涉案房屋的建设及规划许可情况分别向金港展览公司、金盏乡规划科、北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称规自委朝阳分局）调查核实。金港展览公司物业经理陈某回复：涉案房屋所在土地系金盏乡的集体土地，不清楚建造涉案房屋的具体时间，差不多是在签订《土地合作协议》以后，涉案房屋的建设审批或规划许可手续未在金港展览公司备案。金盏乡规划科工作人员回复：涉案房屋没有建房审批手续。规自委朝阳分局回复：未查询到涉案房屋的建设规划许可证审批记载。原、被告均认可上述调查结果。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告就未取得建设工程规划许可手续的涉案房屋与被告签订租赁合同，故本院确认原、被告就涉案房屋签订的涉案合同属于无效的合同。无效的合同自始没有法律约束力，故本院对原告要求确认涉案合同解除的诉讼请求不予支持。关于租金，经本院释明，原告主张在合同无效的情形下要求被告按照租金的标准支付自2018年12月1日至实际腾退之日止的占用使用费。本院认为在合同无效的情形下，原告亦有权主张涉案房屋的占有使用费，被告占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费，原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于腾退房屋，本院认为合同无效后，因涉案合同占有使用的房屋，应当予以返还，故对原告向被告主张腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。综上，对原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京金港汽车公园C区×号南侧汽车展厅及西侧2层小楼腾空交还原告北京福源顺程汽车销售有限公司；二、被告行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京福源顺程汽车销售有限公司房屋占有使用费，按照每年一百四十七万元的标准自二〇一八年十二月一日计算至实际腾退之日止；三、驳回原告北京福源顺程汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11076元，由原告北京福源顺程汽车销售有限公司负担1690元（已交纳），被告行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司负担9386元[原告北京福源顺程汽车销售有限公司已预交，被告行者金刚（北京）汽车技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京福源顺程汽车销售有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 黎伟伟审判员 栾 荟二〇二〇年二月二十五日书记员 赵玮佳书记员 白雪娇