福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3254号 上诉人（原审被告）：刘励阳，男，1973年7月11日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市涵江区，经常居住地福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：名居物业管理（福建）有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道中兴路92弄2号2梯601室,统一社会信用代码91350302062255543B。 法定代表人：杨国胜，总经理。 委托诉讼代理人：郭少文（系公司员工），男，1992年3月4日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 上诉人刘励阳因与被上诉人名居物业管理（福建）有限公司（以下简称“名居物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘励阳上诉请求：1.依法判令撤销一审判决，并改判物业费适当减免，按刘励阳与开发企业签订的前期物业合同（每标准为每平方1.3元）70%标准收取物业费。2.本案一、二审诉讼费用由名居物业公司承担。事实和理由：1.基于已查明的事实，名居物业公司未能尽到物业管理合同约定的义务，根据权利义务对等原则，名居物业公司要求全额支付物业费显失公平。2.名居物业公司未能尽到合同约定的物业服务，已造成业主实际损失，理应承担管理责任，不应全额收取物业费。 名居物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，刘励阳上诉没有事实和法律依据，应当依法驳回刘励阳的上诉请求，维持原判。 名居物业公司向一审法院起诉请求判令：1.依法判令刘励阳支付给名居物业公司物业服务费3511.1元及该款自起诉之日起至还清物业服务费之日止按日千分之三计算的利息;2.判令刘励阳支付给名居物业公司滞纳金（违约金）2527.6元；3.本案诉讼费用由刘励阳承担。 一审法院认定事实如下：2017年9月28日，莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司签订了《前期物业服务合同》，将包括刘励阳在内总建筑面积为85573.06万平方米的房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务。合同约定：物业服务期限为三年，即自2017年10月1日起至2020年9月30日止。物业服务的主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助安全防范工作，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。物业服务费按建筑面积计算，住宅每月1.5元/平方米，商业每月2元/平方米，业主应于每半年首月10日前付清本期的物业服务费；业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠金额的日千分之三支付滞纳金；该合同还对名居物业公司的权利义务等内容作出约定。合同签订后，名居物业公司进驻该小区从事物业服务管理工作。刘励阳系莆田市涵江区塘北路华侨新城二期9号楼1601室房产的业主，该房产建筑面积为137.69平方米，属名居物业公司的物业服务范围，刘励阳也接受名居物业公司的服务，刘励阳应向名居物业公司缴纳自2017年10月1日起至2019年2月28日止计17个月的物业费3042.95元(名居物业公司在诉讼期间同意按每月1.3元/平方米收费×137.69平方米×17个月）。由于刘励阳拒绝交纳物业费，名居物业公司认为刘励阳的行为构成违约，侵犯其合法权益，故提出上述诉讼请求。 一审法院另查明，涉案小区在名居物业公司服务期间，存在小区内楼道、通道等公共区域垃圾未及时清理；监控设备损坏未及时修理或更换；保安在上班期间睡觉；消防设施未检修，且被其他业主堵住未能正常使用，物业未予及时处理；电梯于2017年10月检验期满，逾期未定期检验，经排查，电梯部分零部件损坏，存在安全隐患，名居物业公司于2017年10月13日接到整改通知后未及时作出处理，导致于2017年12月6日被莆田市质量技术监督局直属二分局责令暂停使用；公共场所被部分业主违规占用，名居物业公司未予制止；停车位、绿化带无人管理等现象。 一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。莆田市恒润房地产开发有限公司与名居物业公司于2017年9月28日签订《前期物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。莆田市恒润房地产开发有限公司将包括刘励阳在内的总建筑面积为85573.06万平方米的房地产物业委托名居物业公司实行物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，涉案《前期物业服务合同》对名居物业公司和刘励阳均具有法律约束力，双方均应按该合同的约定履行相应的义务。名居物业公司已经为该小区提供物业服务，刘励阳也接受该服务，刘励阳作为该小区业主应支付给名居物业公司的物业服务相关费用。根据刘励阳提供在案的证据虽然可证实名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵，但未构成根本违约，刘励阳拒付物业服务费，于法无据，不予采纳。名居物业公司要求刘励阳支付物业服务费，于法有据，予以支持。由于名居物业公司在诉讼期间同意按每月1.3元/平方米收取物业服务费费，故名居物业公司请求刘励阳支付物业服务费3511.1元调整为3042.95元。由于名居物业公司提供的物业服务存在不足和瑕疵的过错责任，故名居物业公司诉求刘励阳支付滞纳金及利息的依据不足。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘励阳应在本判决生效后五日内支付给名居物业管理（福建）有限公司自2017年10月1日起至2019年2月28日止的物业服务费3042.95元；二、驳回名居物业管理（福建）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由名居物业管理（福建）有限公司负担13元，由刘励阳负担12元。 本院二审期间，刘励阳与名居物业公司均未提交新的证据。 经审理查明，刘励阳与名居物业公司对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，2017年9月28日，名居物业公司与莆田市恒润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均由约束力。名居物业公司为该小区业主提供物业管理服务，刘励阳作为业主应按合同约定缴纳物业服务费等相关费用。刘励阳主张名居物业公司未尽到物业服务管理的职责，但其提供的证据不能作为其不缴纳物业费的正当理由，一审法院已对物业费进行调整，并驳回名居物业公司要求刘励阳支付滞纳金及利息的诉讼请求是正确的。刘励阳要求按前期物业合同（每标准为每平方1.3元）70%标准收取物业费的主张不能成立。另指出,物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后,该小区的业主即拒绝交纳物业服务费,则势必会导致物业公司经营资金的减少,从而再次导致物业服务水平与质量的下降,如此恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时,其应当主动的向物业公司反映,并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正,提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。 综上所述，刘励阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24元，由刘励阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月七日 书记员  林夏岚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。