广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5654号上诉人（原审原告）：赵战军，男，1975年12月8日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人赵战军因与被上诉人中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初9754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵战军上诉请求：1.撤销一审判决；2.华隆公司向赵战军支付逾期办证违约金184300.8元。事实和理由：1.华隆公司按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金遗漏了“每日”，是笔误，因此双方的真实意思表示应当是延续认购书的“每日按房价款的万分之一支付违约金。”另案涉案小区业主卢剑锋签订的合同第14条约定“华隆公司自延迟之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。2.涉案合同的违约金条款极大地排除了赵战军的主要权利，免除了华隆公司的逾期办证责任，属于无效条款，视为双方没有约定逾期办证的违约金，应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条，按照年利率6%计算。3.赵战军请求华隆公司支付逾期办证违约金，按照年利率6%折算为每日计算，属于按日累计计算违约金，应按照每个个别债权分别计算诉讼时效期间，并非固定违约金，一审适用诉讼时效期间错误。4.一审法院也查明包括赵战军在内的业主因为办证年限和违约金赔偿问题抗议和维权，向华隆公司多次主张过权利，属于诉讼时效中断的法定情形。华隆公司辩称：一、认购书及其他业主的合同与本案无关，赵战军一审期间没有提交认购书和其他业主的购房合同，前述证据并非二审期间形成的新证据，无权在二审中再行提交。其次，前述证据与案涉购房合同是相互独立的合同，案涉合同中双方权利义务的约定不应受认购书或其他业主的购房合同影响，应以双方自愿达成的案涉购房合同为准。二、案涉购房合同中约定的违约金标准问题，该标准是双方自愿达成，不违反法律法规禁止性约定，不属于合同法规定无效的情形。其次，违约金标准是否过低、是否需要调整属于实体审查，在赵战军时效已经届满的情况下，赵战军已失去程序上的胜诉权，无权要求法院在对合同双方实体权利是否合理进行审查。三、关于赵战军请求按年利率6%计算违约金，属于按月累计计算属于个别债权分别计算的问题，案涉合同约定的违约金计算方式为已付房款的万分之一，该约定计算方式是否合理是否需要调整属于实体审查，时效届满的情况下赵战军无权要求对本案合同实体是否合理进行审查。四、关于业主维权问题，根据一审法院查明事实，案涉商品房所在的金华花园一期确权时将三个不同使用年限统一备案缩短部分商品房使用年限，侵犯业主物权导致业主维权，经政府相关部分及开发商多次协商，确定由华隆公司申请规划验收变更后再向国土局办理年限登记的解决方案，导致案涉商品房在内的金华花园一期办证逾期，即业主办证逾期并非针对华隆公司逾期办证而维权，故该情形不属于导致本案发生诉讼时效中止或中断的法定情形。赵战军向一审法院起诉请求：华隆公司按逾期办理房地产权属证书实际天数（从2015年8月26日起至赵战军实际取得权属证书的2016年9月13日止，共计385天），以2872220元为本金，按年利率6%计算逾期办证违约金184300.8元给赵战军。一审法院认定事实：1.2012年2月16日，赵战军与华隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定由赵战军以2872220元的价格向华隆公司购买位于中山市火炬开发区××边××花园××区××59卡，华隆公司应于2012年9月30日前将符合合同约定的房产交付给赵战军使用，并在房产交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由华隆公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华隆公司责任，赵战军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵战军不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；合同附件六补充协议第九条约定，由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延出卖人的办证期限；合同还约定了其他事项。合同签订后，赵战军依约支付了全部购房款。赵战军于2016年9月13日取得涉案商品房的不动产权证书（实际出证地址为：中山市火炬开发区翠岭路1号金华花园1区59卡）。2.华隆公司于2014年12月30日办理了金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）的项目规划验收，取得中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书（业务编号：282162014120008）。2015年6月18日，华隆公司取得商品房产权权属证明书（登记字号：2015-010613），证明位于中山市火炬开发区××花园××区（××52-63卡）房屋属于华隆公司所有，华隆公司凭证明书办理交易手续。2016年4月14日，华隆公司取得项目编号为272015120046的中山市建设工程规划验收批复书，载明同意办理金华花园（1区1-9幢、10-19幢、20幢、21-27幢、岗亭一、二、五、六）项目规划验收，注销编号282162014120008规划验收批复书。该批复书系作为办理建设项目综合验收的依据，并以此向国土房管部门办理房产手续。2016年5月25日，华隆公司取得商品房产权权属证明书（登记字号：2016-010479），证明位于中山市火炬开发区××花园××区（××52-63卡）房屋属于华隆公司所有，土地使用期限为2074年3月11日，华隆公司凭证明书办理交易手续。3.根据华隆公司提交的“关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请”、“关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明”资料显示，华隆公司开发的金华花园1区项目共由三个土地使用权证组成，其中中府国用（2007）第150149号的土地使用年限至2074年，其他两个的土地使用年限至2063年。上述项目于2004年报建，分两期开发。因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当作一个业务办理，导致规划验收批复及综合验收批复为同一份件，以致在国土部门办理确权时国土要求统一按2063年办理产权年限。后经华隆公司多次与规划、住建、国土等部门沟通，最终解决方案为由华隆公司向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达成按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的。4.赵战军提交申述说明1份，载明华隆公司曾向中山市人民政府土地房产发证办公室提出，因火炬开发区翠岭路1号金华花园1区1-27幢商品房的用地范围跨越3本国有土地使用证，土地证号及期限分别为中府国用（2011）第1500667号（终止日期：2063年4月30日）、中府国用（2011）第1500669号（终止日期：2063年4月30日）、中府国用（2007）第150149号（终止日期：2074年3月11日），由于3本土地证记载的土地使用期限不同，我司申请整幢楼的土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号（终止日期：2063年4月30日）土地证为准。华隆公司不确认该申述说明的真实性。5.赵战军的不动产权证书载明，出让国有建设用地使用权至2074年3月11日止，该使用期限与涉案合同第一条约定的土地使用年限一致。6.案外人黄海霞于2018年4月17日向一审法院提起行政诉讼，主张因华隆公司迟延办证，其曾诉至法院要求华隆公司承担逾期办证违约责任，经一审法院审查认定，华隆公司是因市国土局第一次办理权属登记时缩短了相关商品房的土地使用年限，而重新办理规划验收和权属登记导致迟延办证，从而要求中山市国土局承担赔偿因具体行政行为违法造成逾期办证损失。该案经中山市第一人民法院一审、中山市中级人民法院二审，认定黄海霞不是行政行为相对人，且黄海霞的办证问题是基于其与华隆公司之间的合同所产生的，其主张逾期办证损失应当另寻他径解决。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。赵战军与华隆公司签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方理应严格遵守。涉案合同第十四条约定，“华隆公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因华隆公司的责任导致赵战军不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，赵战军不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向赵战军支付违约金”。一审认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的“华隆公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给赵战军”，即华隆公司应在2012年10月1日起720个工作日内即2015年8月25日前完成上述协助办证义务，但赵战军于2016年9月13日才取得涉案商品房的不动产权证书，华隆公司存在逾期办证的行为。华隆公司主张逾期办证并非因其原因导致，而是因政府原因导致，根据合同补充协议约定，其不需承担逾期办证的违约责任。但华隆公司提交的证据只能反映华隆公司在开发金华花园1区项目（包含涉案房产在内）时将具有不同使用年限的土地共同开发，又因在验收时将两期具有不同土地使用年限的房产项目当一个业务办理规划验收和综合验收，因华隆公司对涉案小区从开发到验收过程中的前述操作，以致在国土部门办证不能按房产项目所在土地的各自使用年限办理不动产权属证书。根据合同法的相关规定，对违约责任的归责原则应适用严格责任原则。华隆公司未能提供充足有效证据证明自身具备逾期办证免责事由和买受人赵战军存在违约行为的情况下，应由华隆公司自行承担举证不能的不利后果，承担相关违约责任。同时，华隆公司主张的免责事由为涉案补充协议第九条约定，即如存在政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，华隆公司可据实顺延办证期限。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定以及前已论述，华隆公司自身负有按期为买受人办理权属证书的主合同义务，如因第三人的原因导致违约，不影响其违约责任的承担。即使该补充协议条款合法有效、对双方当事人具有约束力，并且华隆公司履行办证义务过程中也确因政府行为导致办证迟延，则根据权利义务对等原则以及诚实信用原则可知，华隆公司仍应对双方在该条款中约定的“影响办证进度的政府行为”范畴外延如何，以及相关该情形发生后其已及时向买受人履行相关告知义务两方面尽到举证责任，只有在满足该条件的前提下，华隆公司方可享有据实顺延办证期限的权利。但从本案举证情况来看，华隆公司并未就上述两方面尽到举证责任，其据此主张免责的理据不足。综上，一审法院认定华隆公司逾期办证构成根本违约，应按合同约定承担逾期办证违约责任。涉案合同约定，若华隆公司逾期办证，则赵战军不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向其支付违约金。一审法院认为，涉案合同是华隆公司欲反复使用而预先制定之格式合同，华隆公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。但从该合同关于买受人逾期付款及出卖人逾期办证的违约责任来看，赵战军逾期付款的违约责任明显过分高于华隆公司逾期办证所应承担的违约责任，该条款极大的免除华隆公司逾期办证应承担的责任，显失公平，该条款依法应属无效。赵战军主张调高逾期办证违约金的计算标准，理据充分，一审法院应予支持。但是，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”具体到本案，截止到2017年10月1日，赵战军的涉案权利被侵害已超过两年，本案的诉讼时效适用《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定。本案的逾期办证违约金是固定金额，应从合同约定或法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，且赵战军自2015年8月26日即已知道或应当知道其权利被侵害，故赵战军最迟应于2017年8月25日主张本案权利，其于2018年5月16日诉至一审法院，期间无引起诉讼时效中止、中断的法定事由，赵战军的起诉已超过法定两年诉讼时效，依法丧失胜诉权。赵战军诉请判令华隆公司支付逾期办证违约金，因起诉时已超过法定诉讼时效，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵战军的所有诉讼请求。一审案件受理费3986元（该款赵战军已预交），由赵战军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵战军向本院提交如下证据：1.认购书及广东省中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071民初10471号民事判决书，拟证明约定的违约金标准为每日万分之一；2.收据，拟证明赵战军于2013年1月2日实际收楼。华隆公司的质证意见为：1.华隆公司对认购书的真实性、关联性、合法性均不予确认。认购书与本案的合同是相互独立的两份合同，认购书中并未对开发商逾期办证进行任何约定，认购书并非二审期间形成的新证据，赵战军并未在一审举证期限内提交，赵战军无权在二审中提交。2.广东省中山市第一人民法院作出的（2018）粤2071民初10471号民事判决书与本案情形不一致，另案案涉合同中约定违约金计算方式为日万分之一，是连续债权，与本案违约金的约定不同，不具备关联性。关于笔误，华隆房地产62件系列案件中，有50多件案件中的商品房买卖合同均约定逾期办证违约金按房价款万分之一支付，故本案的商品房买卖合同约定并非个案，不是笔误。3.华隆公司对收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，收据并未加盖公章，不能确认系由华隆公司所出具，且收据内容为收到报装电表资质费用与收楼与否没有关联性，不能证明赵战军实际收楼时间。华隆公司向本院提交如下证据：业主收楼物品发放签收表，拟证明赵战军收楼时间为2012年9月27日。经质证，赵战军确认该签收表的真实性、合法性，不确认其关联性。赵战军仅确认已签收住户手册、防盗门钥匙、业主证，认为这并不能证明赵战军已于2012年9月27日收楼。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审期间，华隆公司提交业主收楼物品发放签收表，拟证明赵战军收楼时间为2012年9月27日。赵战军对该证据的真实性予以确认，且认为其于2012年9月27日已签收住户手册、防盗门钥匙、业主证，但主张这并不足以说明赵战军已于2012年9月27日实际收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：赵战军关于案涉逾期办证违约金的主张是否已过诉讼时效。赵战军与华隆公司于2012年2月16日签订的中山市商品房买卖合同明确约定，华隆公司应于2012年9月30日前将符合合同约定的案涉房产交付给赵战军使用，并在房产交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由华隆公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华隆公司责任，赵战军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，赵战军不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。赵战军主张上述合同约定的逾期办证违约金按“已付房价款的万分之一”计付属于笔误，遗漏了“每日”一词，实际应为“每日按已付房价款的万分之一”计付，但对此，在华隆公司予以否认的情况下，赵战军于本案提供的证据并不足以证明其主张，故本院对赵战军关于笔误的辩称意见不予采纳。从上述合同约定的内容可知，双方关于逾期办证违约金的约定为按固定金额计付，即应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。华隆公司主张赵战军于2012年9月27日办理了收楼手续，并提交业主收楼物品发放签收表为据。赵战军虽然不确认其已实际收楼，但其确认已于2012年9月27日签收了住户手册、防盗门钥匙、业主证。故本院认为赵战军于2012年9月27日已实际收楼。依照合同的约定，华隆公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证日期（720个工作日）作为计算逾期办证违约金的起算点，一审判决认定将合同约定的交楼期限作为计算出卖人720个工作日的办证时间起算点不当，本院依法予以纠正。因本院前述已认定赵战军于2012年9月27日办理了收楼手续，故720个工作日的办证期限截止至2015年8月20日，即赵战军自2015年8月21日起已经知道或应当知道其权利被侵害，故赵战军最迟应于2017年8月20日前主张本案权利，其于2018年5月16日才诉至一审法院，且本案目前并无证据证明赵战军于本案的主张存在诉讼时效中止或中断的法定事由，故一审认定赵战军的起诉已超过两年的法定诉讼时效，并对赵战军的诉求予以驳回，处理并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人赵战军的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3986元（赵战军已经预交），由上诉人赵战军负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年二月十三日书记员 郭燕婷