广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23707号上诉人（原审被告）：广东易房圈房地产服务有限公司，住所地东莞市南城街道鸿福路102号汇成大厦1607号，统一社会信用代码91441900MA4UNKJC0H。法定代表人：张哲，董事长。委托诉讼代理人：叶松盛，广东众达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。委托诉讼代理人：张翔宇，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，系该公司员工。上诉人广东易房圈地产服务有限公司（以下简称易房圈公司）因与被上诉人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人易房圈公司上诉请求：一、撤销（2018)粤0304民初21761号民事判决，依法改判或发回重审；二、判令驳回乐有家公司的全部诉讼请求；三、本案诉讼费由乐有家公司承担。事实与理由：一、原审法院事实认定不清，法律适用错误。乐有家公司未能举证证明客户已缴纳首期款，且乐有家公司已确认未按合同约定向易房圈公司出具相应发票，但原审法院却认定代理服务费的付款条件已成就，从而认定易房圈公司应向乐有家公司支付代理服务费，是错误的。在代理销售案涉项目过程中，易房圈公司与乐有家公司对接的流程为：1.客户成功签订《认购书》；2.易房圈公司对接人在《客户成交确认单》上签名确认乐有家公司促成签订《认购书》的工作；3.客户成功签订《商品房买卖合同》并交纳首期款；4.乐有家公司向易房圈公司开具相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票；5.易房圈公司向乐有家公司支付成功推介之物业的代理服务费。可见，促成客户签订《订购书》仅是整个代理销售工作中前期的一个环节。案涉《联动代理合同》第4.2.1(5)点约定的“易房圈公司在《客户成交确认单》签名确认”只是说明乐有家公司已完成与客户签订《认购书》的工作，而并非确认乐有家公司已完成全部代理销售工作。案涉《联动代理合同》第5.1(3)点明确约定“双方同意达到客户缴纳首付款条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费”；第6.2条载明“每次服务费结算前，乙方均须提供相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票给甲方，乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任”。因此，双方已确认易房圈公司支付代理服务费的条件为客户已缴纳首付款，且乐有家公司已向易房圈公司提供了相应发票。首先，本案中乐有家公司未举证证明客户已缴纳首期款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，乐有家公司并未提交证据证明客户已缴纳首期款，应认定案涉项目的付款条件尚未成就。其次，在一审过程中乐有家公司已确认自身并未按照合同约定向易房圈公司开具相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票，乐有家公司有权根据合同约定顺延支付款项，不应承担违约责任。因此，原审法院在未查明代理销售流程的情况下，错误地认定易房圈公司已确认乐有家公司完成全部的代理销售工作；在客户未缴纳首期款，且乐有家公司未按照合同约定向易房圈公司开具相应发票的情况下，认定代理服务费的付款条件已成就，属于事实认定不清，法律适用错误。二、一审过程中，易房圈公司与案涉项目开发商博罗县景福实业有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案正在二审审理中，案涉项目是否销售完成仍待确认，应依法中止对本案的审理，但原审法院却认定该案与本案无关，事实认定错误，违反法定程序。易房圈公司与案涉项目开发商博罗县景福实业有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，广东省惠州市博罗县人民法院已作出一审判决【案号:(2018)粤1322民初4285号】，未认可易房圈公司对案涉项目的销售工作，没有支持易房圈公司要求开发商支付相应佣金的诉请。易房圈公司已就该案向广东省惠州市中级人民法院提起上诉【案号为（2019)粤13民终3015号】，该案目前正在二审审理中。因此，案涉项目是否已销售完成、销售情况具体如何，目前仍无法确认。而该案对案涉项目销售情况的认定，将直接影响本案中对乐有家公司是否已完成代理销售工作的认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项关于“有下列情形之一的，中止诉讼：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”的规定，原审法院应依法中止对本案的审理。但原审法院却认定该案与本案无关，事实认定错误，违反法定程序。三、原审法院认定易房圈公司应承担惩罚性违约责任，从而认定违约金标准为每日万分之五，明显过高，应予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金应与损失基本一致，遵循“损失填平原则”，是一种补偿性责任。并且，法院适用惩罚性违约责任必须有现行法的明文规定作为依据。因此，原审法院在无相应现行法依据的情况下，直接将惩罚性违约责任作为认定本案违约金的标准，明显过高，应依法予以调减。四、易房圈公司曾向原审法院提供了价值超过诉请金额的财产作为担保，申请解除案涉保全措施。但原审法院仅在电话回复不同意后，对易房圈公司提交的《异议书》置之不理，一直未作出书面回复，违反法定程序。2019年4月19日，东莞市半岛豪庭房地产开发有限公司（以下简称半岛公司）自愿向原审法院提供两套不动产（价值约为4050000元）作为担保物，易房圈公司以上述财产作为反担保，申请原审法院解除对易房圈公司的全部财产保全措施。原审法院已在2019年4月21日签收上述文件。2019年4月23日，原审法院通过电话告知不同意易房圈公司提交的反担保申请，并同时在电话中明确，针对该反担保申请，原审法院仅会通过电话告知结果，不会向易房圈公司出具相应的书面回复。2019年5月24日，易房圈公司就上述回复向原审法院提交《异议书》，再次申请解除对易房圈公司的全部财产保全措施。原审法院已在2019年5月25日签收该《异议书》。但截至一审判决作出，原审法院仍未向易房圈公司出具任何书面回复。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零四条规定“财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。”，原审法院明显违反法定程序，严重剥夺了易房圈公司的诉讼权利。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律错误、明显违反法定程序，易房圈公司为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判驳回乐有家公司的全部诉讼请求或发回重审。乐有家公司答辩称：原审法院判决认定事实清楚、合理，判罚有度，请求驳回易房圈公司的全部上诉请求。乐有家公司向一审法院提出起诉，请求判令：1.易房圈公司向乐有家公司支付代理服务费2119938.24元；2.易房圈公司向乐有家公司支付违约金，以未付佣金为基数，按照日千分之一标准计算，自催告之日2018年3月12日起暂计至2019年2月21日为731378元;3.易房圈公司承担本案全部诉讼、保全费用。一审法院认定事实：2017年9月8日，乐有家公司与易房圈公司签订《联动代理合同》，约定易房圈公司委托乐有家公司为“景福花园”楼盘项目之外围联动销售代理人，项目位置位于惠州市博罗县龙溪镇广汕公路，项目范围为住宅、商品共计100套，合作期限为2017年9月8日至2017年12月31日。合同第四条4.2.1（5）“成交确认”约定“易房圈公司对接人应在乐有家公司客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》上签名确认乐有家公司工作。经易房圈公司对接人签字确认的客户成交确认表可作为乐有家公司结算代理服务费的凭证，视为乐有家公司的代理销售工作已完成”。合同第五条“代理服务费及奖金”约定“双方同意客户缴纳首付款时，易房圈公司须按时支付乐有家公司成功推介之物业的全额代理服务费；双方约定按照每套成交价的6%的标准计算代理服务费”。合同第六条“费用支付”约定“乐有家公司的销售代理服务费每月结算一次，易房圈公司应在每月15日支付上月确认成交物业的销售代理费；每次服务费结算前，乐有家公司均须提供相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票给易房圈公司，乐有家公司未提供上述发票的，易房圈公司有权顺延支付款项而不承担违约责任”。合同第八条“违约责任”约定，“易房圈公司若逾期支付乐有家公司代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乐有家公司支付违约金”。合同第十条“送达方式”约定“本合同履行过程中，所有相关文件及通知邮寄送达至本合同上所填写的通讯地址即视为送达”。此外，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。同日，乐有家公司、易房圈公司双方还签订一份《关于之补充协议》，约定为激励乐有家公司销售人员的推介积极性，成功推介易房圈公司物业的乐有家公司销售人员奖励每套5000元的奖金，乐有家公司需提供相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票给易房圈公司。上述《联动代理合同》及《补充协议》签订后，乐有家公司按照约定向客户积极推介项目房产并促成客户达成交易。庭审中，乐有家公司、易房圈公司双方确认乐有家公司于2017年9月-11月及2018年1月2日共计促成51套物业成交，易房圈公司应向乐有家公司支付代理服务费2119938.24元。截止本案一审法庭辩论终结之日止，易房圈公司仍未支付。2018年3月8日，乐有家公司向易房圈公司发出《催告函》，要求易房圈公司于本函签发之日起7日内按照合同约定履行佣金支付义务。该函件以EMS快递至《联动代理合同》约定的易房圈公司地址（即易房圈公司住所地），显示于2018年3月12日签收。易房圈公司对此不予认可。另查，一审法院通过邮寄送达易房圈公司签收诉讼材料的地址与上述邮寄地址一致。再查，2018年9月4日，易房圈公司向广东省博罗县人民法院提起商品房委托代理销售合同纠纷，请求博罗县景福实业有限公司向其支付代理销售景福新城项目拖欠的佣金3088067元及违约金、滞纳金等，该院于2018年12月21日作出（2018）粤1322民初4285号民事判决，认为根据双方的合同约定，易房圈公司必须提供《商品房买卖合同》作为双方结算的依据，易房圈公司并没有提交该类证据，且其提供的《景福新城项目应结未结佣金表》是其单方制作，没有经过博罗县景福实业有限公司结算确认，故对易房圈公司请求博罗县景福实业有限公司支付代理销售景福新城项目拖欠的佣金3088067元及违约金、滞纳金的诉讼请求，证据不足，判决驳回。该案现在二审审理中。易房圈公司主张其支付代理服务费的条件并未成就，一是根据上述案件一审审理结果，乐有家公司应举证证明客户已缴纳了首期款；二是乐有家公司没有开具相应的发票。乐有家公司认为该案与本案无关，是两个独立的代理合同及代理关系，易房圈公司与开发商之间的争议并不影响易房圈公司向乐有家公司结佣的义务。至于发票问题，乐有家公司回应称在前期对账后开具了部分发票，但易房圈公司拒不履行支付义务，乐有家公司基于交易履行的安全以及保障乐有家公司的利益，后续部分金额的发票暂未开具。一审法院认为，本案为居间服务合同关系，双方争议焦点是易房圈公司支付代理服务费的条件是否已经成就。如果付款条件成就，易房圈公司应向乐有家公司支付居间服务费；如果付款条件未成就，则易房圈公司有权拒绝乐有家公司的付款请求。对于争议焦点，法院评析如下：一、易房圈公司主张乐有家公司应举证证明客户已缴纳了首期款。根据《联动代理合同》第四条4.2.1（5）约定，经易房圈公司对接人签字确认的《客户成交确认表》可作为乐有家公司结算代理服务费的凭证，视为乐有家公司的代理销售工作已完成。易房圈公司已对乐有家公司完成推介的物业进行确认，应视为乐有家公司已完成相应的代理销售工作。至于易房圈公司提及的与案涉项目开发商博罗县景福实业有限公司的诉讼，是完全独立于本案的另一法律关系，与本案无关。易房圈公司该主张没有合同依据，法院不予采信。二、易房圈公司主张乐有家公司没有开具相应的发票。虽然合同约定每次服务费结算前，乐有家公司均须提供相应的合法等额有效的中介服务增值税专用发票给易房圈公司，但乐有家公司完成代理销售工作后，于2018年3月催告易房圈公司履行付款义务，易房圈公司至今仍然拒绝支付相应款项，乐有家公司对其中部分款项未继续开具发票的行为并未构成根本违约。况且没有证据证明乐有家公司拒绝开具相应发票。故对易房圈公司该主张，法院不予采信。综上，乐有家公司根据合同约定已促成客户购买项目物业，易房圈公司应当按照约定向乐有家公司支付代理服务费。乐有家公司起诉易房圈公司支付尚欠的代理服务费2119938.24元，易房圈公司对该金额没有异议，法院予以支持。乐有家公司还主张易房圈公司自2018年3月12日起按照日千分之一标准支付未付佣金的违约金。因乐有家公司已按照《联动代理合同》约定的地址向易房圈公司邮寄送达了《催告函》，且该邮寄地址与本案诉讼材料送达易房圈公司正常签收的地址一致。易房圈公司对此不予认可，没有事实依据，法院不予采信。易房圈公司于2018年3月12日签收该《催告函》，之后易房圈公司并未于7天内向乐有家公司支付相应佣金，故易房圈公司应自2018年3月20日起向乐有家公司支付逾期违约金。乐有家公司主张易房圈公司自2018年3月12日起支付违约金，对超过的部分，法院不予支持。关于违约金的标准，《联动代理合同》约定如易房圈公司逾期支付乐有家公司代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乐有家公司支付违约金。该违约金约定标准明显超过正常违约情形下应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则。故此，法院酌情将违约金标准由每日千分之一调整为每日万分之五，对乐有家公司过高的违约金请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、易房圈公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付乐有家公司代理服务费2119938.24元并支付相应的利息损失（以2119938.24元为计算基数，按照每日万分之五的标准，自2018年3月20日起计至易房圈公司付清款项之日止）；二、驳回乐有家公司的其他诉讼请求。本案案件受理费29627元（已由乐有家公司预交），由乐有家公司负担3896元、易房圈公司负担25731元；财产保全费5000元（已由乐有家公司预交），由易房圈公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案双方当事人之间签订的《联动代理合同》及《关于之补充协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按上述协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于易房圈公司向乐有家公司支付销售代理服务费的条件是否已成就。易房圈公司上诉主张其支付条件未成就的理由有两点，一是乐有家公司未举证证明其客户已支付了购房首期款；二是乐有家公司未开具相应的中介服务增值税专用发票。对于易房圈公司第一点理由，本院认为，双方签订的《联动代理合同》第四条第4.2.1(5)约定，经易房圈公司对接人签名确认的《客户成交确认书》可作为乐有家公司结算代理服务费的凭证，视为乐有家公司的代理销售工作已完成。而双方均确认乐有家公司在本案中所主张的销售代理服务费均有相应的《客户成交确认书》为依据。因此，根据双方合同约定，乐有家公司已完成了举证责任，其提供的《客户成交确认书》等证据可以证明其已完成了双方合同约定的代理销售工作，易房圈公司应据此支付相应的销售代理费用。易房圈公司并未提交反证推翻《客户成交确认书》，应承担举证不能的不利后果。对于易房圈公司的第二点理由，虽然双方签订的《联动代理合同》约定，在服务费结算前，乐有家公司须向易房圈公司提供相应合法等额有效的中介服务增值税专用发票，但在乐有家公司已提供部分金额的增值税专用发票后，易房圈公司并未按照双方约定支付相应的销售服务费，乐有家公司有权暂停出具相关增值税专用发票。易房圈公司足额支付了全部销售代理服务费后，乐有家公司应向易房圈公司出具剩余的中介服务增值税专用发票；如乐有家公司未依法出具，易房圈公司可再向乐有家公司主张相关权利，但不能以此为由拒绝支付销售代理费。因此，易房圈公司主张其付款条件不成就的理由不成立，本院不予支持。双方当事人对易房圈公司尚欠的销售代理服务费金额均无争议，一审确定金额无误，本院予以确认。另外，易房圈公司与案外人博罗县景福实业有限公司之间的相关诉讼，系因不同的合同关系所引起。根据合同相对性的基本原则，易房圈公司与案外人博罗县景福实业有限公司之间的案件处理结果对本案并无直接影响，本案无需中止等待该案裁判结果。一审审理程序并无不当，易房圈公司主张一审程序违法，要求本院发回重审的请求，没有法律依据，本院不予支持。易房圈公司未按照双方签订的《联动代理合同》约定支付销售代理费，属于违约行为。按照该合同第八条的规定，应当支付违约金。一审已经酌情降低了违约金的计算标准，易房圈公司也未提供证据证明一审确定的违约金标准明显高乐有家公司所受损失，故其要求本院再予降低的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，易房圈公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24005元，由上诉人广东易房圈房地产服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月十九日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。