河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初15874号原告：高金玉，女，1988年8月22日出生。委托诉讼代理人：王景龙，河南国银律师事务所律师。被告：张利强，男，1975年12月25日出生。被告:郑州城市之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区果园南路北、银莺路西2幢1层110号。法定代表人：秦向阳,经理。原告高金玉与被告张利强、郑州城市之家房地产营销策划有限公司（以下简称城市之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高金玉的委托诉讼代理人王景龙，被告城市之家公司的法定代表人秦向阳到庭参加诉讼，被告张利强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高金玉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2.二被告返还定金10000元、金融贷款按揭服务费5000元，并赔偿房屋增值差价损失120000元；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2016年3月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以497000元的价格购买被告张利强名下的位于郑州市××区××楼××单元××号房屋，当日原告按约定向被告城市之家公司交付10000元定金。2016年8月31日，原告经城市之家公司介绍支付金融贷款按揭服务费5000元。因被告张利强的房屋存在银行抵押贷款，原告按约定配合被告张利强解押时发现该房屋已被法院查封，无法办理解押及过户，被告张利强承诺尽快解决，后被告张利强拒绝继续履行合同，致使原告合同目的不能实现，给原告造成巨大经济损失，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。张利强未作答辩。城市之家公司辩称，1、涉案房屋一直由原告高金玉占有使用，合同是否解除由法院裁决；2、原告将定金支付给被告张利强，故原告要求被告城市之家公司返还定金的诉讼请求无事实及法律依据；3、根据三方签订的房屋买卖合同，付款方式为按揭贷款，高金玉与张利强应于合同签订后15个工作日内，共同到银行办理按揭贷款手续，金融按揭贷款服务费系原告办理银行按揭贷款手续时必须向金融服务公司缴纳的，与城市之家公司无关，因此要求被告城市之家公司返还金融按揭贷款服务费的诉讼请求无事实及法律依据；4、《房屋买卖合同》成立并生效，城市之家公司促成高金玉与张利强合同的签订，不存在违约情形，因此，高金玉应按约定向城市之家公司支付中介服务费5800元，对于该中介服务费将保留对高金玉诉讼的权利。购房定金10000元系城市之家公司代张利强保管，与原告无关；5、合同签订后，高金玉仅支付10000元定金，后于2016年7月占有使用涉案房屋至今，未支付购房款及房屋占用费，其并无任何损失。且涉案房屋不能及时办理过户的原因系高金玉与张利强共同原因导致，因此，原告要求被告城市之家公司赔偿房屋增值差价损失的诉讼请求无事实及法律依据。故应驳回原告对被告城市之家公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月9日，原告（买方、乙方）、被告张利强（卖方、甲方）与被告城市之家公司（居间方、丙方）三方共同签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方出售的房屋坐落于郑州市××区××楼××单元××号，房屋权属性质私产，所有权人张利强，建筑面积47.82平方米；甲、乙双方协商后的实际成交价为人民币497000元；该房屋产权过户的相关费用由乙方承担；此价格下，该房屋包含的相关配套、附属设施有：整体厨卫、整体卫浴。乙方应向丙方支付中介服务费5800元，代办过户费1000元。签订合同时乙方向甲方支付定金10000元，甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管。合同履行过程中，如因甲方原因导致买卖合同不能顺利履行的，由甲方赔偿丙方应收取全额中介服务费；如因乙方原因导致买卖合同不能顺利履行的，由乙方赔偿丙方应收取全额中介服务费；如因丙方原因导致买卖合同不能顺利履行的，丙方不得收取中介服务费，且甲、乙双方有权追究丙方违约责任，要求赔偿。付款方式：按揭贷款。甲、乙双方于合同签订后15个工作日内，共同到银行办理相关按揭贷款手续，乙方按所申请贷款的比例，在立契时向甲方支付首期款，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部及时、顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单或有关单据，向丙方领取物业交割保证金。双方同意在银行贷款审批通过后15个工作日持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房屋过户及相关手续、或到相关部门办理相关手续。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，或发生违约责任，均由违约方向另一方无条件支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。签订《房屋买卖合同》当天，被告城市之家公司出具收据一份，载明：“兹收到高金玉交来购房定金10000元。”2016年8月31日，原告向郑州一诺房地产营销策划有限公司工作人员朱振亚转交金融服务费5000元。原告在庭审中陈述，1、原告于2016年9月份入住涉案房屋，2019年8月份因为法院贴出腾房公告，其于9月份腾房退出。在此期间的水电费、物业费等都是由原告缴纳，没有拖欠；2、原告于2016年8月31日交付金融服务费，中介公司大概是在9月份通知原告该房屋已被法院查封，原告知道后就停止了交易；3、合同约定有违约金为成交价的10%即49700元，但原告方的实际损失超过了违约金数额，因此原告要求被告按实际损失予以赔偿，就是参照涉案小区的二手房拍卖评估价和最终成交价，计算后增值大约为120000元。被告城市之家公司庭审中陈述，1、代为收取的10000元定金没有转交给张利强，还在中介公司保管；2、约定的5800元中介费尚未收取，关于中介费没有向法院起诉过，但不排除向法院起诉的可能；3、该地段类似小区类似房屋的租金2016年之后大概每月1500元左右，2019之后有点降价，大概每月1200元左右。经查，2009年7月20日，涉案房屋办理有抵押登记手续，权利人：中国建设银行股份有限公司郑州金水支行；2016年4月14日，该房屋被管城回族区人民法院查封；2019年4月15日，该房屋被续封；2019年8月29日，本院向被告张利强发出腾房公告，要求其于2019年9月7日前迁出涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约各方均应依约诚信履行各自义务。原告于签订合同当日向被告张利强交纳购房定金10000元，并向第三方郑州一诺房地产营销策划有限公司支付金融服务费5000元，如约履行了自身义务。由于被告张利强涉诉致使涉案房屋被查封,事后被告张利强也未积极处理，导致原、被告签订的《房屋买卖合同》履行不能，原告要求解除2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。由于该结果系由被告张利强引起，应由其承担违约责任。2016年3月9日签订合同后，原告于2016年8月31日交付金融服务费，中介公司在9月份告知原告该房屋已被法院查封，原告知道后就停止了交易。当时原告已知房屋被查封，理应及时与被告解除合同，另行寻找房源，以减少房价上涨等因素导致损失的进一步扩大，因此，原告对房屋增值损失部分也存在过错，应承担相应责任，本院酌定按50%分配，鉴于原告于2016年9月份入住涉案房屋，2019年8月份因法院贴出腾房公告后于9月份腾房退出，在此居住三年左右时间，综合考虑居住期间内的租赁行情，原告占有居住期间的房屋使用费可以冲抵原告实际损失，因此，原告要求被告支付房屋增值差价损失120000元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。关于原告支付的10000元定金和金融贷款按揭服务费损失5000元，系由被告张利强违约引起，该费用应由被告张利强向原告返还，其中10000元定金由被告城市之家公司直接向原告退还。由于被告张利强未到庭，未进行质证，亦未在本院规定的举证期限内举证，应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告高金玉与被告张利强、郑州城市之家房地产营销策划有限公司于2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张利强于本判决生效后十日内向原告高金玉赔偿金融贷款按揭服务费损失5000元；三、被告郑州城市之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告高金玉退还定金10000元；四、驳回原告高金玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元、保全费1195元及公告费500元，由被告张利强负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈春阳审判员  武慧鑫审判员  侯培利二〇二〇年二月二十四日法官助理李玉琳书记员付保旗