青海省贵南县人民法院民事判决书（2019）青2525民初459号原告：马某，公民身份号码×××，住青海省贵南县。委托代理人：徐某，青海磐瑞律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：尔某，公民身份号码×××，住青海省贵南县。被告：叶某，公民身份号码×××，住青海省贵南县。第三人：龚某，公民身份号码×××，住青海省贵南县。原告马某诉被告尔某、叶某、龚某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日受理后，于2020年1月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马某及其委托代理人徐某，被告尔某、叶某，第三人龚某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1、诉请第三人龚某以及二被告共同向原告返还房屋买卖款310,000元，其中的300,000元由第三人龚某返还，剩余的10,000元由二被告返还；2、诉请第三人以及二被告赔偿原告损失30,920元；3、请求人民法院判令第三人、二被告承担连带责任；4、本案的诉讼费由二被告及第三人承担。事实与理由：2017年3月份，原告通过朋友得知位于河州村宇拓路右侧的洗车房正在向外出售，二被告因资金问题没有能力购买，让我试试能不能接手。于是2017年3月21日我和二被告达成了《房屋转让协议》，约定以310,000元（叁拾壹万元）的价格将此房转让于我了。所以我自2017年3月21日开始经营位于河州村宇拓路右面的洗车房，期间为了装潢、购置洗车用具共花去30,920元。经营洗车房两年多以后，即2019年10月，贵南县自然资源局联合综合执法监察大队等多家单位向原告告知，告知其所经营的洗车房为违章建筑，需要限期拆除。而且洗车房所占用的土地是国有土地，依法不能由私人买卖，截至这时，原告才知道上述情况。综上所述，原告与二被告之间签订的合同无效，二被告倒卖国有土地行为，侵犯了国有利益，继而侵犯原告的合法财产权益，故提起如诉请求。委托代理人徐某的代理意见：1、2013年的时候贵南县城镇管理局执法部门已经对第三人龚某进行过处罚，内容为罚款5,000元并拆除建筑物，可见第三人对洗车房属于违章建筑的事实是知情的；2、根据最高人民法院相关司法解释规定的第二条，出租人没有取得规划许可证的房屋进行出租的情况，法院都认定租赁合同是无效的，何况是本案中对房屋进行了买卖，所以我们认为违章行为发生在2013年完全在于对方，即第三人。根据《中华人民共和国合同法》第58条，合同无效的，基于合同取得的财产应当返还，有过错的一方，应当赔偿对方受到的损失；3、在合同无效的情况下，原告用于购买洗车房的310,000元购房款应有二被告及第三人全额返还，作为原告也愿意将房屋返还给对方。对于原告要求的30,920元的装潢、打地坪以及设备的相关费用，根据过错情况进行赔偿，原告因为完全不知情房屋是违章建筑，不存在过错，故二被告及第三人对产生的30,920元损失也应全额赔偿。4、本案涉及连环买卖合同，第三人为建设人又为最先的出售人。所以要求涉诉的310,000元购房款中的10,000元由二被告返还，剩余的300,000购房款及赔偿金，应由第三人直接给付，而由二被告承担连带给付责任。被告尔某、叶某辩称：1、最前，这个洗车房是第三人龚某的，曾经叶某一直在他的洗车房打工，后来龚某就把洗车房以300,000元的价格转让给我俩了，我们支付的这300,000元是银行贷的款。当时，我们是考虑到该洗车房经营效益不错加上每年即使出租也有40,000元的租金，所以购买的。我们与第三人龚某购买这个洗车房时知道该洗车房没有产权和土地使用证的事情，第三人龚某没有欺骗我们。2、买上洗车房以后。有300,000元的贷款，而且每年会产生27,000余元的贷款利息，我们无力还贷款以及利息，就准备将洗车房卖出。当时，从我俩手中出售洗车房时有很多人愿意购买该洗车房，最后是原告执意坚持要购买的，同时，洗车房转让协议也是原告撰写的。3、出售时，原告对于该洗车房没有房产证和土地使用证的事是知情的，而且对于没有房产证、土地使用证表示可以接受，并称到时他完成土地审批后将用于建房。4、我们与原告的出售协议签署后，共收到原告的购房款309,000元。第三人龚某辩称：1、我对原告马某在诉讼之前不认识，双方也无任何经济往来或者纠纷。2、2013年我从河州村村民张义军手里买的土地，在该地上修建了洗车房，后来也是我本人在经营，经营期间我雇用叶某为洗车房打工，两年左右以后，因为家中有事，我就将洗车房以40,000元/年的价格出租给了叶某。后因我孩子生病，需要用钱，就将洗车房以300,000元的价格出售给了叶某的兄弟尔某，当时出售时我已告知他们该洗车房没有房产证、土地证，也讲明了国家拆迁的损失及收益全部由他们承担，他们表示接受。3、对洗车房属于违章建筑的事情，一直不知情。综上所述，我不承担任何的赔偿。为证明自己的主张，原告马某在举证期限内提交如下证据材料：1、茫曲镇河州村张义军与龚某之间的土地转让协议书1份，拟证明（1）张义军与龚某的土地转让发生在2013年4月；（2）土地转让协议约定，如果建设被国家政府制止，由甲方负责协调或者退还转让费。2、第三人龚某与被告尔某之间出卖洗车房屋转让协议书1份，拟证明（1）2017年3月第三人龚某以30万元将洗车房出售给了被告尔某；（2）2017年3月以前第三人龚某已经在转让的土地上修建了洗车房。3、被告尔某、叶某与原告马某之间的洗车房屋转让协议及收款条，拟证明2017年3月被告尔某、叶某将洗车房屋以31万元出售给了原告马某，二被告收到马某的购房款31万元。4、原告信用社贷款单，拟证明原告马某为购买洗车房贷款30万元，截至2019年9月尚有20万元贷款未还。5、原告办理建设手续的部分资料，拟证明得知洗车房为违章建筑后，从2019年4月积极申请办理建设手续，力图减少损失，化解此纠纷，但是建设手续一直未能办理。6、责令停止违法行为的通知书，拟证明达哇才让因建设同类房屋，2019年10月29日被贵南县自然资源局下达了责令停止违法行为通知书，之前并且对于原告也进行过调查，至此原告才确信洗车房屋是违法建筑。7、修缮费用单据，拟证明原告马某对洗车房维修地坪、购买相关设备等共花费30,920元。原告提交的第2、3组证据，二被告表示认可，属实，但提出与龚某签协议时，知道该洗车房没有房产证、土地使用证。协议是龚某撰写的，所以对于第三项遇到拆迁的内容不清楚。二被告对于原告出示的其他证据均表示不知道，不予质证。第三人龚某对原告提交的第1、2、3号证据表示认可，属实。对于原告出示的其他证据均表示并不知情，无异议。二被告为证明自己的答辩理由成立，举证期限内提交如下证据材料：二被告与原告马某之间的洗车房屋转让协议，拟证明2017年3月被告尔某、叶某将洗车房屋以31万元出售给了原告马某，二被告实际仅收到309,000元。对于二被告提交的转让协议书，原告表示认可，属实，但提出与二被告签协议时，支付了310,000元，并不是309,000元。第三人对于以上证据表示不清楚，不予质证。第三人龚某在举证期限内及开庭过程中未提交任何证据。经审查上述证据材料，并结合当事人的质证意见，本院认为：对于原告提交的第1、2、3、5、6、7号证据，与第三人龚某将洗车房出售给被告尔某以及原告又从二被告手中购得该洗车房的基本事实相符，且二被告以及第三人对于以上的基础事实不持有异议，故本院予以认可。第4号证据即原告在信用社贷款票据，为原告是否贷款与本案无直接关联，故本院不作认证。另外，对于二被告仅收到309,000元的质证意见，鉴于无其他证据予以补强，故本院不予采信。另为查明事实，本院依职权从贵南县自然资源局、贵南县城管大队调取了两份证据，分别为违章建筑确认表、证明各一份，证实涉案房屋所属的地块，根据《贵南县城南片区控制性详细规划》，此地块规划用地性质为公园用地，不符合修建洗车行；该地块权属为贵南县人民政府，另根据《贵南县土地利用总体规划》此地块为林地，不符合土地用地。另证实贵南县城镇与乡村建设局、贵南县国土资源局、贵南县水利局、贵南县环境保护和林业局多部门对涉案洗车房于2013年7月前后将该洗车房核查确认为违章建筑并将相关手续送达了第三人龚某，但当时第三人龚某拒签。经审理查明：2013年4月，贵南县河州村人张义军将位于贵南县城西加油站靠近林地处一块土地出售给了第三人龚某，龚某在此地上修建了洗车房。即2013年7月4日，贵南县城管大队向其告知了在此地修建建筑属于违章建筑，并向其送达《贵南县城镇管理局行政处罚意见审批表》，第三人龚某拒绝签收。后龚某继续经营洗车房，于2017年3月将洗车房以30万元的价格出售给了被告尔某，同年3月被告尔某、叶某又将该洗车房以31万元的价格出售给了原告马某，马某购得洗车房后，花费30,920元对洗车房进行了改造升级，继续经营。截至2019年4月以前，原告马某得知此建筑为违章建筑，原告马某又前往茫曲镇政府、贵南县国土局等单位申请建设用地许可，未获得批准。另查明，并根据《贵南县城南片区控制性详细规划》，涉案洗车房所在地规划用地性质为公园用地，不符合修建洗车行；该地块权属为贵南县政府，另根据《贵南县土地利用总体规划》此地块为林地，不符合土地用地。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而本案中的第三人龚怀章对已经定性为违章建筑的洗车房出售的行为，属于违反行政法规的强制性规定的情形。同时，二转卖人（即二被告）对于洗车房没有房产证、土地使用证的事实也是知情的，再次转卖存在过错，应当承担相应的过错责任。综上，所以出售、再出售的合同均为无效合同，出卖人、转卖人理应向买受人返还全额买卖款。而对于原告诉求的改造升级的30,920元损失赔偿金，本院酌情认定为10,000元。再者，截至诉讼前原告经营洗车房两年，取得相应收益，本院酌情认定每年收益40,000元。考虑到本案原告在购买洗车房时，对于该洗车房没有产权证、土地使用证的事实是知情的，仍购买可以视作其愿意承受相应的法律后果，存在一定的过错，故以上80,000元收益应从二被告、第三人返还的320,000元中予以扣除。综上，最终认定二被告、第三人共同向原告返还240,000元，其中的15,000元由被告尔某、叶某返还，剩余的225,000元由被告龚某返还。至此，原告马某将涉案房屋归还第三人龚某。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内第三人龚某向原告马某返还房屋买卖款及损失赔偿金225,000元，就以上给付内容由被告尔某、叶某承担连带给付责任。二、本判决生效后十五日内被告尔某、叶某共同向原告龚某返还房屋买卖款及损失赔偿金15,000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费3,207元，由二被告、第三人各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审 判 员 卓 玛 本 二0二0年二月十七日法官助理 朋毛卓玛书 记 员 浪 关 加 本案所适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国侵权责任法》