云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初6544号原告陈东，男，汉族，1965年3月11日生，身份证住址云南省昆明市呈贡县洛羊工贸片区。原告胡岚洁，女，汉族，1969年7月19日生，身份证住址云南省昆明市呈贡区。共同委托代理人兰云岭，云南鑫明律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告普健聪，男，哈尼族，1987年4月20日生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。被告昆明市官渡区滇源广告设计部。住所：昆明市官渡区星都国际总部基地61栋1单元2层204号。经营者杨丽萍，女，汉族，1981年11月12日生，户籍所在地云南省保山市隆阳区。原告陈东、胡岚洁诉被告普健聪、昆明市官渡区滇源广告设计部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法由审判员郭虹担任审判长，人民陪审员唐红杰、訾英莲组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陈东、胡岚洁的委托代理人兰云岭到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈东、胡岚洁诉称，二原告系夫妻。2016年3月19日原告陈东通过昆明图维房地产经纪有限公司将自己全额付款购买的位于昆明市官渡区办公用房出租给被告普健聪，作为被告昆明市官渡区滇源广告设计部的经营场所。经双方协商在昆明图维房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》。双方约定：租期为一年即从2016年3月20日到2017年3月20日止，月租金为4000元，年租金合计为48000元，签订合同时乙方（被告）先支付半年租金24000元，2016年9月20日前支付下半年租金。租期内该房屋所产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费、卫生费、垃圾清运费等费用由乙方（被告）承担，乙方（被告）逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须按合同月租金的5%按日向甲方（原告）支付违约金。合同签订后，被告支付了上半年租金，下半年租金到期后仅仅支付了两个月租金。合同到期后，二被告继续使用该办公用房至2017年11月20日止，累计拖欠原告租金46000元。物业管理费和水电费自二被告使用该房之日起从未缴纳过，一直由原告为其垫付。2017年11月12日经原、被告双方结算，被告普健聪向原告出具欠条一份，载明欠原告房租费46000元和物业水电欠费说明一份，载明欠物业水电费15000元。同时，向原告出具了一份还款计划说明，承诺：“物业水电费于2017年11月30日支付10000元，其余5000元整于12月份补上。租金46000元整于2018年2月份结清……”。但是，时至今日，被告均未履行自己的承诺。因此，原告为了维护自己的合法权益，根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，向本院提起诉讼，请求判令：1、二被告立即向原告支付拖欠的房屋租金人民币46000元、物业管理费10000元、水电费5000元，三项合计61000元；2、二被告向原告支付违约金9600元；3、本案的诉讼费用全部由二被告承担。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见及证据。二原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、身份证2份、结婚证，证明二原告的主体资格；2、身份证、个体工商户登记基本信息、照片，证明二被告的主体资格以及被告承租的房屋用于开办昆明市官渡区滇源广告设计部并作为其经营场所；3、商品房购销合同、不动产权证，证明本案出租的房屋系二原告的夫妻共同财产有权对外出租收益；4、《房屋租赁合同》，证明原告陈东与被告普健聪于2016年3月19日自愿签订的《房屋租赁合同》，合同约定：租期为2016年3月20日至2017年3月20日止，租金为每月4000元，乙方（被告）逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，每日按月租金5%向甲方（原告）支付违约金；5、欠条、物业水电欠费说明、还款计划说明，证明原告与被告于2017年11月12日进行结算，被告确认欠原告租金46000元，物业管理费、水电费15000元，以上合计61000元，并承诺2017年11月30日支付10000元物业水电费，12月支付5000元，2018年2月结清租金46000元。本院认为，对原告提交的上列证据的真实性予以确认。经庭审查明，原告陈东与原告胡岚洁于1991年12月31日登记结婚。2009年5月6日，原告陈东与昆明星耀体育运动城有限公司签订《商品房购销合同》，购买位于昆明市官渡区房屋一套，不动产权证云（2018）官渡区不动产权第××号，共有情况为单独所有，规划用途为：写字楼。2016年3月19日，原告陈东与被告普健聪订立《房屋租赁合同》，约定由原告陈东甲方将上述房屋租赁给被告普健聪乙方作办公用。合同第3条，租赁期限从2016年3月20日至2017年3月20日；第四条租金及支付方式，每月租金4000元。先支付半年租金24000元，下次支付租金时间为2016年9月20日之前，应支付租金为24000元，逾期15日视为违约；第6条，租期内该房屋产生的水、电、煤气、有线电视、物业管理费、卫生费、垃圾清运费等相关费用由乙方承担；第7条，保证金4000元，在签订合同时一次性付清，租期满后，如无违约、无承租人为为破坏房屋设施并结清租期内产生的一切相关费用后保证金甲方一次性退还；第10.4条，乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须按合同月租金的5%/日向甲方支付违约金。2017年11月12日，被告普健聪出具《欠条》，载明：经与胡岚洁结算房租欠费事宜，欠胡岚洁2016年12月至2017年11月20日房租46000元；《物业水电欠费说明》，载明：欠物业加水电费15000元；《还款计划说明》，载明：普健聪承诺于2017年11月30日支付1万元，物业水电费其余5000元于12月支付，租金46000元于2018年2月份结清。被告普健聪至今未支付上述款项。另查明，被告昆明市官渡区滇源广告设计部工商登记经营场所为案涉房屋昆明市官渡区星都国际总部基地61栋1单元2层204号。本院认为，首先，关于主体问题。二原告系夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买的案涉房屋虽然只登记在原告陈东名下，但是原告胡岚洁为该房屋隐形共有人，其作为权利人与原告陈东共同提起诉讼，符合法律规定，本院予以支持。其次，对于被告昆明市官渡区滇源广告设计部是否承担责任的问题。根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，一方合同当事人只能够向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，不能向与合同关系当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人提出请求或者提起诉讼。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所约定的权利，并承担该合同约定的义务，不能向合同当事人以外的第三人主张合同上的权利。经查明，与原告订立租赁合同、出具欠条及还款计划的相对人均为被告普健聪，被告昆明市官渡区滇源广告设计部为杨丽萍个人经营企业，原告“被告普健聪租赁房屋作为昆明市官渡区滇源广告设计部经营场所、且普健聪与杨丽萍夫妻相称”的主张无证据予以证实，故原告要求被告昆明市官渡区滇源广告设计部作为实际使用人承担租赁合同义务的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告普健聪与被告昆明市官渡区滇源广告设计部之间的法律关系，不在本案审理范围。第三，关于房屋租金及物业、水电费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告普健聪应当按照双方约定的期限履行支付义务，本院对原告要求被告普健聪支付房屋租金46000元及物业、水电费15000元的诉讼请求，依法予以支持。第四，关于违约金。双方租赁合同约定违约金以合同月租金的5%按日计算，计算期间原告主张从2018年3月起计算至2019年5月30日起诉之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原被告双方合同约定以月租金5%按日计算过分高于造成的损失，依法应予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定,原告主张适当调整违约金为9600元，不违反上述规定，本院予以支持。第五，关于保证金。被告基于租赁合同也有给付行为的，人民法院应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求，但因被告普健聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故就该保证金是否主张退还的问题，被告普健聪可以通过另行起诉等方式解决据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告普健聪于判决书生效之日起十日内支付原告陈东、胡岚洁房屋租金46000元、物业水电费15000元，共计61000元;二、由被告普健聪于判决书生效之日起十日内支付原告陈东、胡岚洁违约金9600元;三、驳回原告陈东、胡岚洁对被告昆明市官渡区滇源广告设计部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，由被告普健聪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  郭 虹人民陪审员  唐红杰人民陪审员  訾英莲二〇二〇年二月十四日书 记 员  陈 鑫