辽宁省沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初16348号 原告：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：张元峥，辽宁铭迅律师事务所律师。 被告：赵卓，男，1984年7月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。 被告：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层，社会统一信用代码91210111760063688B。 法定代表人：董长安。 被告：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 原告曲贵田诉被告赵卓、辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称联合地产）、张志勇申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告曲贵田委托诉讼代理人张元峥、被告赵卓到庭参加诉讼，被告联合地产、张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲贵田向本院提出诉讼请求：准许执行位于沈阳市苏家屯区产。事实和理由：2019年7月22日，贵院（2019）辽0102执异501号对案外人赵卓针对本案执行异议作出执行裁定，裁定案外人赵卓异议理由成立，停止对位于沈阳市苏家屯银杏路28-1号3-3-2房产的执行，原告认为案外人的异议理由并不成立：首先，被告与联合地产签订的是认购协议，并非正规的备案合同；其次，被告也未提供证据证明已经交付了全部购房款，据被告所述，其第一次向联合地产缴纳了10万元的定金，之后于次日向联合公司又缴纳了30万元的现金，此种交易方式与当时的交易习惯十分不符，被告缴纳购房款的真实性存疑。此外，被告向法院提交的取款凭证是在签订购房协议之后的九个月形成的，足以证明被告向法院提供了虚假的证据，联合地产作为本案的利害关系人，其出具的收款收据真实性存疑，更不能证明被告支付了购房款；再次，被告并未提供证据证明其在案涉房屋查封之前实际占有，不符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干法律问题的规定》第28条之规定；最后，被告亦未提供证据证明案涉房屋为其唯一房产，不符合排除强制执行的案件。综上所述，被告所提供的证据并不充足，不足以排除对案涉房屋的强制执行，贵院作出的501号裁定认定停止对案涉房屋的执行有误，严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，希望贵院维护原告的合法权益。 被告赵卓辩称，继续停止执行案涉房产，驳回原告的诉讼请求。 被告联合地产、张志勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。 根据到庭原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.案涉房屋位于沈阳市苏家屯区。2009年11月17日，被告赵卓（买受人、乙方）与被告联合地产（出卖人、甲方）签订《唯美尚品房屋认购协议书》一份，约定被告赵卓购买被告联合地产开发建设的案涉房屋，建筑面积暂定132.3平方米，总房款40万元，一次性付款……另约定了其他权利义务，同时，第三款交款时间右侧手写“房款已全部结清，张冰冰”字样……该协议书下方甲方处由联合地产加盖合同专用章并由张冰冰作为经办人签字确认，乙方处由赵卓签字捺印。 2.关于购房款的交纳事实，被告赵卓称，案涉40万元购房款均为现金交纳，2009年11月17日，即认购协议书签订当日交纳10万元，2009年11月19日交纳30万元，被告联合地产分别于交款日为赵卓开具金额为10万元、30万元的收款收据（编号0812823、编号0812824），交款人分别为赵卓、赵宪友。为证明现金交付的款项来源，被告赵卓称其中一部分来源于其父赵宪友所有的位于和平区南八马路94号213房屋的拆迁补偿款，并向法庭提供2009年1月17日由赵宪友与征收部门签订的货币补偿安置协议，约定总补偿金额为268680元，并提供2009年1月22日赵宪友的银行收款记录，金额与之一致，剩余购房款由赵卓与母亲日常积蓄共同支出，后于2009年2月10日、2月25日分别取款26万元、8680元。 3.2012年10月21日，被告赵卓填写《特例审批单》，载明：“本人在唯美尚品购置房屋11号楼3单元3层2号，原面积为132.3平方米，单价3023.43原，总房款40万元，现以测绘面积为准，有面积误差，现面积为127.83平方米，现特例申请退还面积差额款13515元”2013年1月23日，被告赵卓招行账户进账13515元，交易对手为被告张志勇。 4.庭审中，被告赵卓自认被告联合地产并未对其交付案涉房屋，且其名下于本市内有其他住房。 5.2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合地产（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至本院。诉讼中，本院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合地产位于沈阳市苏家屯区产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。 6.2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合地产不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，该院作出（2016）辽01民终7220号民事判决书，判决：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。 7.后该案进入执行程序，本案被告赵卓提出书面异议，请求解除对涉案房屋的查封。2019年7月22日，本院作出（2019）辽0102执异501号执行裁定，裁定赵卓的异议成立，停止执行案涉房屋，故申请执行人曲贵田作为原告诉至本院。 8.被告联合地产在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，虽提起执行异议之诉的主体为申请执行人曲贵田，但本案仍需围绕案外人即赵卓就案涉房屋的权利进行实质性审查，故通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：被告赵卓对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，其权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错或所购房屋用于居住且名下无其他住房、已付购房款超过一半的情况下，虽其未取得标的物之所有权，但该仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，故本院在适用上述规定时，应当严格审查上述要件是否完备。 （一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，被告赵卓与联合地产签订的《唯美尚品房屋认购协议书》，虽非正规《商品房买卖合同》，但该认购协议书对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、位置、面积、价款、付款方式等合同主要条款进行了详细约定，因此，应当认定告赵卓与被告联合地产间达成合意、订立合同的真实性。 （二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。虽被告赵卓主张的现金给付事实无直接证据证明，但结合其提供的联合地产开具的两张收款、赵宪友征收补偿款转账记录等证据，结合该组证据的时间节点，就购房款的给付事实的陈述相对完整，且就钱款来源的解释符合日常生活逻辑，其提供的上述系列证据能够形成完整的证据链，故本院认定被告赵卓已支付了案涉房屋全部价款。 （三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被原告合法占有的问题。被告赵卓并未提供任何证据证明其占有使用案涉房屋的事实，且其自认联合地产并未对其交付房屋，故其并未就案涉房屋实际占有。 （四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，被告联合地产在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。依照《物权法》第一百七十九条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，该条款为抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权，此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，依照《物权法》第一百九十一条第二款：“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于被告联合地产未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致被告赵卓办理房产备案、过户登记存在的障碍未涤除，故被告赵卓就涉案房屋未办理物权变动手续存在合理事由，即非由其原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中原告曲贵田又未能提供证据证明被告赵卓对此存在过错，故被告赵卓对此并无过错。 （五）关于所购商品房是否系用于居住且买受人名下是否存在其他用于居住房屋的问题。虽案涉房屋性质非商用，但庭审中被告赵卓自认其名下存在其他住房，故并不符合本条之规定。 综上所述，根据现有在案证据，应当认定被告赵卓在本院查封前已与联合地产签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，且非因自身原因未办理过户登记，但因其并未实际占有案涉房屋，且其名下存在其他用于居住房屋，故被告赵卓作为案外人提出的异议并未满足上述法律规定的异议成立要件，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，故原告曲贵田作为申请执行人请求继续对涉案房屋执行的诉求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，判决如下： 准许执行位于沈阳市苏家屯区屋。 案件受理费10657元，由被告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2019）辽0102执异501号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宋 亮 审 判 员  宿松源 人民陪审员  周苏阳 二〇二〇年二月二十八日 法官助理霍骏升 书记员王皓然 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住 的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。