连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0707民初7478号 原告：徐进茂，男，1965年8月17日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 被告：马济习，男，1963年12月10日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：李传会，连云港市赣榆区诚信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郑家双（系被告马济习妻子），女，1969年5月19日出生，汉族，住连云港市赣榆区。 原告徐进茂与被告马济习房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐进茂与被告马济习到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐进茂与被告马济习的委托诉讼代理人郑家双、李传会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐进茂向本院提出诉讼请求：依法判令被告人马济习归还原告定金违约双倍返还款20000元，室内装修款8160元，以及其它损失1840元，共计30000元整；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月21日签订房屋出租合同，租期5年，并付给被告定金壹万元整。一、被告人未按合同3、4、11项规定施工；二、被告人严重违规、违章建设，占用人行道被乡城管停建，造成原告无法使用；三、同年10月份未和原告协商，将楼上给儿子结婚使用，并将楼下租给服装厂使用。原告多次找到被告协商要求退还定金款及装修款等费用，被告人以无钱为由至今未归还。 被告马济习的委托诉讼代理人庭审中辩称，原告起诉已经超过诉讼时效。原告和被告签订租赁合同是2015年5月21日，被告也将房屋交付给原告使用，原告起诉是2019年9月4日，到起诉的时候已经四年四个月，超过诉讼时效。被告没有违约，违约的是原告。原告对房屋进行了整改装修，后来原告不辞而别，被告等了三年，原告没有要求和被告解除合同，也没有对拖欠的租金交付，被告多次和原告联系，原告都不理睬并告知不再使用，被告才于2018年9月1日租赁给别人，原告应当将2018年9月1日之前的所有租金20000多块交付给被告。原告在诉状中陈述的合同上面的三、四、十一项约定内容是被告没有履行的说法错误。该合同是原告方出示的格式合同，被告方根据原告方的要求用砖进行了施工，因原告方没有按照合同要求提交铁栏网，所以无法继续进行施工。原告没有和有关部门进行协商沟通，导致被告在砌墙当中被当地建管部门拆除，造成了被告经济损失。退一步讲，即使原告方说的应当建设，也因不可抗力因素导致无法建设，责任也不在被告方。另外，原告方第一年的租金还欠1000元，尽管被告收到10000元租金是根据原告要求写成定金，但是实际是租金，依据担保法规定，定金不得超过标的额百分之二十，原告方主张30000元包括了双倍的定金20000元以及其他损失等均没有法律依据和事实依据。综上，请求人民法院依法驳回原告诉求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月21日，原告徐进茂作为乙方，与作为甲方的被告马济习，就被告所有的位于连云港市赣榆区首的楼房租赁，签订《房屋租赁合同》。合同约定：1.甲方出租给乙方6间楼房三层，乙方使用一、二两层、卧室卫生间、厨房及前院，供乙方办幼儿园使用；……；3.前院水泥地及院内围墙墙体、大门墙柱等，由甲方投资施工；4.铁挡拦网有乙方投资购买，甲方负责安装，合同期满后，铁网为甲方所有；……；6.乙方租期为五年，时间从2015年9月1日起一一2020年9月1日止；7.年租金为1.10万元 合同签订后，原告徐进茂和被告马济习即按合同约定开始履行。原告对租赁房屋的室内隔墙进行了施工，并安装了部分室内门。被告对合同约定的一二楼上楼扶手等进行了施工，并在约定的十日内施工完毕。被告在进行合同约定的院落围墙墙体和大门墙柱施工时，因施工的墙体和门柱占用集体土地，建设在道路的人行道上，属非法建筑，被当地的连云港市赣榆区黑林镇建设管理所强制拆除两次，并终未建成。原告也即未能使用该房屋开办的所谓幼儿园。原告向被告索要已交付的所谓定金和施工开支的费用未果，原告遂诉至本院。 庭审中，原告徐进茂向本院举证了以下证据：1、连云港市赣榆区黑林镇建设管理所出具的《证明》及照片各一份，欲证明被告马济习占用集体土地，并违规在人行道上建设围墙和门柱并被拆除的事实；2、被告出具的收到原告支付定金10000元的《收条》一份，欲证明被告收取原告定金的事实；3、原告请厉庄镇雷善装饰建材对租赁房屋进行轻钢龙骨板墙隔断和内墙粉刷施工的《收款收据》一份，该《收款收据》加盖出具收据方的印章，并有收款人签名，欲证明对租赁房屋进行间墙做隔断及内墙粉刷共开支费用8160元的事实；原告向厉庄镇雷善装饰建材购买室内木门六套的《收款收据》一份，该《收款收据》加盖出具收据方的印章，并有收款人签名，欲证明开支购门费用每套260元，合计费用1560元；4、原告购买大门、购买护栏网、购买空调等的收据各一份，欲证明已购买空调、护栏网等设施，将安装在所承租的房屋处。庭审中原告认可室内门系旧门六套；大门在被告处尚未安装；空调和护栏网现仍在原告处。 庭审中，被告马济习认可由于占用集体土地及在人行道上建设围墙和大门墙柱，被当地管理部门强制拆除的事实。庭审中被告陈述，原告徐进茂租赁房屋的二层出租给原告是三间而非六间；由原告购买的大门一套在被告处尚未安装；原告只是安装了四套旧的室内门，并做了室内的两道隔断，隔断面积为51平方米，每平方价款50元，总费用应为2550元。而非原告所称的装修款8160元。被告并于庭后提交了就所陈述的间墙隔断施工情况所作的书面《情况说明》。被告并举证了2018年9月1日与租赁被告房屋的服装厂的承租人签订的《房屋租赁合同》，欲证明被告将一层房屋六间重新出租给该承租人使用三年的事实。 本院认为，原被告经协商签订了《房屋租赁合同》。合同中约定了租赁物所在位置、租赁房屋的层数和间数、用途；双方应施工的项目和完成时间；租赁费用和定金的交付时间等等。原被告均在合同上签名、捺印。合同签订后，原告向被告交纳了合同约定的所谓定金10000元，原被告即按合同约定开始履行。该合同系原被告自愿协商后签订且符合法律规定，原被告并按合同约定实际开始履行。原被告间房屋租赁合同关系依法成立。 由于原告未能实际使用被告出租的房屋，双方产生纠纷。 一、关于违约责任。 房屋租赁合同签订后，原被告均对租赁房屋依约进行了部分整修。被告在建设围墙和门柱时，占用集体土地和违规建设围墙被管理部门拆除，致使原告不能使用租赁的房屋和院落，即原告不能实现开办幼儿园的合同目的。又房屋租赁合同约定对被告出租的楼房，原告即乙方“使用一、二层”，被告庭审中称实际向原告出租的是楼房的一层和二层六间房屋的其中三间，也致被告不能依约向原告交付合同确定的标的物。被告未能实际向原告依约交付合同约定的租赁物，即租赁合同未能按约完全实际履行。被告因此应承担违约责任。 二、被告应赔偿原告的损失。 因被告违约，至本案诉讼时，被告未能向原告交付出租的房屋，且被告将租赁合同未解除的租赁物另行出租予他人，致原告开办幼儿园的合同目的无法实现，原被告间的房屋租赁合同无法继续履行，被告也未就该租赁合同的履行采取补救措施。故被告依法应承担赔偿损失的违约责任。 、定金。 原被告间签订的房屋租赁合同约定的年租金为11000元。按照原被告的约定，其定金依法应不超过年租金的百分之二十，即不超过2200元（11000元×20%）。本案中被告向原告出具的收条虽书写定金为10000元，其中的定金依法为2200元，其余7800元应为原告向被告预交的第一年的租金。故被告应向原告双倍返还的定金依法应为4400元（2200元×2倍）。 、租金。 原告依租赁合同向被告交纳的房屋租金为7800元，因被告未能向原告交付租赁物，原告未实际使用租赁房屋，原告向被告支付的房屋租金7800元被告应予返还。 、原告的装修损失。 原告对承租被告的房屋进行装修，开支了部分费用。 1、租赁房屋的间墙即隔断的材料和施工费用。原告向本院提交的《收款收据》载明实际开支的轻钢龙骨板墙和内墙粉刷款项为8160元。被告虽称间墙隔断费用原告支出偏高，被告并自行进行了核算。但被告自行核算的《情况说明》对间墙隔断施工未能提供可信的参照依据或指导价格，且原告施工的内墙粉刷费用被告未予计算。被告就间墙隔断和内墙粉刷的费用提出的说明无法律和事实依据，本院对此说明依法不予采信。故被告应赔偿原告装修费用为8160元。 2、原告购买并安装的室内木门的费用。原告向本院提交的《收款收据》中所载为六套旧室内木门，单价每套260元，合计为1560元。被告称在其出租的房屋内只有四套旧木门。因对该旧木门数量双方意见不一，且无法确认，对所租赁房屋内原告安装的旧木门数量应以被告认可的数量为准。故在被告处旧木门数量应按四套计算，合计费用为1040元。 3、大门一套。庭审中原被告均认可该大门现在仍在被告处未安装。该门应由被告向原告返还。 原告所称护栏网即空调德等物品，庭审中原告认可尚在原告处，该物品不应计算原告损失。 综上所述，由于被告违约，依法应向原告双倍返还定金计4400元；向原告返还租金7800元；赔偿原告开支的装修费用8160元、安装的旧木门款1040元，合计9200元；被告应返还原告尚未安装的大门一套。故对原告要求被告支付货款及利息的诉讼请求，本院依法部分予以支持。被告辩称的原告诉讼已超过诉讼时效；被告违建系不可抗力；租赁房屋已交原告使用，原告告知被告不再使用租赁房屋。以上被告所称均无事实和法律依据，本院对其辩称依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马济习于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐进茂返还定金4400元、返还租金7800元、赔偿装修及木门损失9200元。共计21400元。 二、被告马济习于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐进茂返还由原告购买且尚在被告处的大门一套。 三、驳回原告徐进茂的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由原告负担50元，由被告负担500元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  杨 健 审 判 员  成刚之 人民陪审员  马维娟 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  李 征 附： 一、本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 根据国务院《诉讼费交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。