福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5369号 原告：福建省富新商业运营有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：黄琼华，董事长。 委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘亮亮，福建凌龙律师事务所实习律师。 被告：福建至真实业有限公司，住所地福建省晋江市金井镇。 法定代表人：洪文庆。 原告福建省富新商业运营有限公司（以下简称富新商业公司）与被告福建至真实业有限公司（以下简称至真公司）因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富新商业公司的委托诉讼代理人韩兰梅、刘亮亮到庭参加诉讼，被告至真公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 富新商业公司向本院提出诉讼请求：1.至真公司立即向富新商业公司支付拖欠富新商业公司的物业管理费、推广费,物业管理费自2016年3月5日起计至2016年11月21日止为29186.63元、推广费自2015年12月5日起计至2016年11月21日止为31750.86元；2.至真公司向富新商业公司支付自2015年12月5日起计至至真公司实际还清之日止按日千分三计算的违约金。（其中以7428.64元为基数自2015年12月5日起计、以18738.51元为基数自2016年3月5日起计、以18738.51元为基数自2016年6月5日起计、以16031.83元为基数自2016年9月5日起计）；3.本案的诉讼费、公告费、保全费等费用由至真公司承担。诉讼过程中，富新商业公司变更上述第2项诉讼请求为：至真公司向富新商业公司支付自2015年12月5日起计至至真公司实际还清之日止按日万分一计算的违约金。（其中以7428.64元为基数自2015年12月5日起计、以18738.51元为基数自2016年3月5日起计、以18738.51元为基数自2016年6月5日起计、以16031.83元为基数自2016年9月5日起计）。事实和理由：2015年9月14日，富新商业公司的聘请公司福建馨宜房地产开发有限公司（以下简称馨宜房地产公司）与至真公司签订了一份《馨宜新天地购物中心租赁合同》，合同主要内容为：一、合同第2.3条约定：馨宜房地产公司将位于莆田市“馨宜新天地购物中心”的商铺（套内面积170.35平方米）出租给至真公司经营2%服饰，由富新商业公司作为馨宜新天地购物中心的物业管理服务公司，租赁期限为2年，自2015年12月5日起至2017年12月4日止。馨宜房地产公司、富新商业公司与至真公司三方皆同意按套内面积计算推广费、物业管理费，其中月推广费为2839.17元，装修期间月物业管理费为1584.26元、经营期间物业管理费为20元／㎡／月；二、合同第2.3.5条约定：除首期物业管理费外，其余物业管理费、推广费以每3个月为一个交费期，至真公司应于每个交费期开始日的前五日内向富新商业公司或馨宜房地产公司付清下期相关费用；三、合同第7.3条约定：至真公司应按时足额缴付物业管理费、推广费等相关费用，若至真公司逾期缴付，则应当自逾期之日起按照逾期付款额的千分之三与逾期付款的天数的乘积向富新商业公司支付违约金；合同签订后，馨宜房地产公司依约将租赁房屋交付至真公司经营，富新商业公司也依据合同约定履行了物业服务，但至真公司却自2015年12月5日起无故拒向富新商业公司支付推广费费用、自2016年3月5日起无故拒向富新商业公司支付物业管理费。富新商业公司及馨宜房地产公司已于2017年7月6日向至真公司发出律师函，要求至真公司支付物业管理费、推广费等费用，但至真公司至今分文未付，故富新商业公司为维护自己的合法权益，提起诉讼。 至真公司未作答辩。 富新商业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提供的《房屋所有权证》复印件、《馨宜新天地购物中心租赁合同》、律师函、快递单、快递回执单复印件（加盖荔城揽投部业务专用查询章）各一份，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于富新商业公司提供的未收明细表一张，因上述证据系富新商业公司自制，其内容的真实性无法确认，故本院对上述证据不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月14日，至真公司与馨宜房地产公司及馨宜房地产公司聘请的商业管理公司富新商业公司签订《馨宜新天地购物中心租赁合同》，约定：馨宜房地产公司将“馨宜新天地购物中心”出租给至真公司，租赁面积为套内面积170.35平方米，经营服饰（2%）。租赁期限自2015年12月5日起至2017年12月4日止；按先交租后使用的原则，每3个月为一个交租期，至真公司应在每个交租期开始日的前五日内向馨宜房地产公司付清下期租金。至真公司应当在自合同签订之日起的三日内将首期租金及推广费交付给馨宜房地产公司和馨宜房地产公司选聘的商业管理公司。2015年12月5日至2017年12月4日的月租金为15615.42元、月推广费为2839.17元。至真公司应当另行向馨宜房地产公司交纳租赁保证金44291元。馨宜房地产公司或聘请的商业管理公司将以每3个月一结算的方式向至真公司收取管理费，经营期管理费收费标准20元/㎡/月，如需计算不足整月的管理费时，计算方法参照首期管理费的计算公式。首期管理费自2015年12月5日（即租赁期开始日）起至2016年3月4日止，总计92天。按照上述管理费标准根据实际天数计算，总计10448.13元，至真公司应当在与馨宜房地产公司办理该单元租赁入驻手续当日，将首期管理费交付馨宜房地产公司或馨宜房地产公司聘请的商业管理公司。首期管理费的计算公式如下：首期管理费=（元/㎡/月×套内面积）/30天×实际天数。除首期管理费外，其余管理费以每3个月为一个交费期，至真公司应在每个交费期开始日的前五日内向馨宜房地产公司付清下期管理费，至真公司将当期的管理费支付到馨宜房地产公司指定的银行账户上，遇到法定节假日提前。合同2.5.2款约定：管理费、推广费汇入福建省富新商业运营有限公司的银行账户内。合同第7.3条约定：若至真公司未能如期交纳合同第2.1、2.2、2.3、2.4、2.5款所述的租金、租赁保证金、管理费、推广费、能源费及其预付款等其他费用，应当在馨宜房地产公司的书面催告通知规定的期限内缴清该款项，并且应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之三与逾期付款天数的乘积，向馨宜房地产公司支付违约金。合同8.2款约定：至真公司未按合同约定支付租金或其他款项，在馨宜房地产公司发出催款通知书之日起十四日内未能付清的，馨宜房地产公司有权解除合同，自馨宜房地产公司解除合同的通知书送达至真公司之日起，合同解除，馨宜房地产公司收回该单元以及一并收回供至真公司专用的相关场地、设施设备而无需征得至真公司的同意。合同第10.10款约定双方签订本合同第2.3、2.4以及2.5条的规定不应该被理解为馨宜房地产公司与至真公司双方就管理费、能源费以及其他服务费达成了法律关系。有关管理费、能源费的法律关系属于馨宜房地产公司聘请的商业管理公司与至真公司之间，各方有纠纷须按照合同的约定处理。合同第10.4款约定：合同项下的任何通知或其它函件，应当以中文的书面形式送达对方或者张贴于馨宜新天地购物中心的管理公告栏内，以邮寄挂号信或者特快专递方式送达的，应当以合同载明的对方地址为送达地点。以邮件挂号信或者特快传递形式送达的，为交付邮寄的第三日。 合同签订后，馨宜房地产公司依约将租赁单元交付至真公司使用，富新商业公司陈述至真公司于2016年11月21日将租赁单元交还给馨宜房地产公司。因至真公司未支付自2016年3月5日起的管理费及仅支付自2015年12月5日起的推广费1088.87元，馨宜房地产公司通过福建凌龙律师事务所于2017年7月6日制作律师函并邮寄给至真公司（单号为XXXXXXXX），通知至真公司在接到律师函后3日内以合同约定的付款方式付清拖欠的相关费用及违约金，如未能按时支付，馨宜房地产公司将依据合同约定解除合同；但至真公司未签收上述邮件。现因至真公司未付清拖欠的管理费、推广费，致讼。案经审理，因至真公司未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，馨宜房地产公司、富新商业公司与至真公司签订的《馨宜新天地购物中心租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。至真公司未按照租赁合同的约定支付自2016年3月5日起的管理费及仅支付自2015年12月5日起的推广费1088.87元，经馨宜房地产公司邮寄律师函通知至真公司支付后仍未支付，已构成违约，现富新商业公司请求至真公司支付自2016年3月5日起至2016年11月21日止的管理费29186.63元和自2015年12月5日起至2016年11月21日止的推广费2839.17元/月×（9个月+78/30个月）-1088.87元具有事实和合同依据，本院予以支持。根据租赁合同第7.3款的约定，至真公司未能如期交纳管理费、推广费，应当自逾期之日起按逾期付款额的千分之三与逾期天数的乘积向馨宜房地产公司支付违约金，现富新商业公司自愿降低违约金的计算标准为每日万分之一，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持；综上，故富新商业公司请求至真公司支付拖欠的管理费、推广费的违约金的合理部分（后附计算表格一张），本院予以支持，不合理部分本院不予支持。至真公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建至真实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建省富新商业运营有限公司支付管理费29186.63元及该款自2016年11月22日起至还清之日止按日万分之一计算的违约金； 二、福建至真实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建省富新商业运营有限公司支付推广费31750.86元及该款自2016年11月22日起至还清之日止按日万分之一计算的违约金； 三、福建至真实业有限公司应在本判决生效之日起十日内向福建省富新商业运营有限公司支付拖欠的管理费截止至2016年11月21日的违约金509.76元及拖欠的推广费截止至2016年11月21日的违约金687.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1516元，减半收取计758元，由福建至真实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年二月三日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以传唤缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。                            拖欠管理费的违约金                               拖欠的管理费的月份                       拖欠的金额                       违约金起算日                       违约金计算的暂计截止日                       违约金计算标准                       违约金金额                               2016年3月5日至2016年6月4日                       10221元                       2016年3月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       267.79元                               2016年6月5日至2016年9月4日                       10221元                       2016年6月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       173.76元                               2016年9月5日至2016年11月21日                       8744.63元                       2016年9月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       68.21元                               合计：509.76元。                                           拖欠推广费的违约金                               拖欠的推广费的月份                       拖欠的金额                       违约金起算日                       违约金计算的暂计截止日                       违约金计算标准                       违约金金额                               2015年12月5日至2016年3月4日                       7428.64元                       2015年12月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       262.23元                               2016年3月5日至2016年6月4日                       8517.51元                       2016年3月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       223.16元                               2016年6月5日至2016年9月4日                       8517.51元                       2016年6月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       144.80元                               2016年9月5日至2016年11月21日                       7287.2元                       2016年9月5日                       2016年11月21日                       每日万分之一                       56.84元                               合计：687.03元。