四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初1153号 原告：成都十九号汽车销售服务有限公司。住所地：成都市锦江区锦江大道1755号成都国际赛车场A-14。 法定代表人：朱兰，职务不详。 委托诉讼代理人：严瑾，四川广都律师事务所律师。 被告：成都瑞福基赛车场管理有限公司。住所地：成都市锦江区琉璃乡棬子树村七组。 法定代表人：李征，职务不详。 委托诉讼代理人：陈喻瑕，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 第三人：成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司。住所地：成都市锦江区锦江大道198号。 法定代表人：包贵平，职务不详。 原告成都十九号汽车销售服务有限公司（以下简称十九号汽车公司）与被告成都瑞福基赛车场管理有限公司（以下简称瑞福基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，原告十九号汽车公司申请追加成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司（以下简称农锦公司）为本案第三人，本院经审查后，依法追加农锦公司作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告十九号汽车公司的委托诉讼代理人严瑾，被告瑞福基公司的委托诉讼代理人陈喻瑕到庭参加诉讼。第三人农锦公司经本院传票传唤无正当理由未庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，本案现已缺席审理终结。审理过程中，本院多次组织原被告双方进行调解，双方未能达成一致意见。 十九号汽车公司向本院提出诉讼请求：1．确认十九号汽车公司与瑞福基公司于2016年3月30日签订的《房屋租赁合同》及2016年4月8日签订的附加合同无效；2．判令瑞福基公司立即返还十九号汽车公司已支付租金455,000元；3．判令瑞福基公司立即返还十九号汽车公司已支付房屋转让金530,000元；4．本案诉讼费由瑞福基公司承担。庭审中，十九号汽车公司明确第2项诉请455,000元系2016年6月1日至2017年7月31日向瑞福基公司支付的租金，由2016年2月4日的定金（后转为租金）50,000元、2016年6月1日160,000元、2016年12月27日105,000元、2017年5月9日70,000元、2017年5月16日35,000元、2017年7月31日35,000元组成；第3项诉请530,000元由2016年6月1日支付的350,000元、2017年1月18日支付的170,000元、2017年7月11日支付的10,000元组成。 事实和理由：2016年3月30日，十九号汽车公司与瑞福基公司签订《房屋租赁合同》一份，约定瑞福基公司将位于成都市锦江区成都国际赛车场内的房屋出租给十九号汽车公司使用，租期五年，每月租金35000元。同时还约定，如因瑞福基公司场地本身涉嫌违规违法，导致十九号汽车公司无法正常经营时，瑞福基公司必须退还十九号汽车公司所交房租及转让费。2016年4月8日，十九号汽车公司与瑞福基公司又达成《房屋租赁合同》（附加合同），约定瑞福基公司将其所有位于成都国际赛车场内的指定店铺转让给十九号汽车公司使用并保证十九号汽车公司享有主租赁合同中所约定的权利与义务。同时瑞福基公司再次承诺，签订本合同时，瑞福基公司没有任何隐瞒关于本协议约定以外的不利于十九号汽车公司持续经营的相关重大信息，如因瑞福基公司租赁给十九号汽车公司的场地因场地本身涉嫌违规违法导致的拆除或令十九号汽车公司不能正常经营时，瑞福基公司赔偿十九号汽车公司一切损失。 十九号汽车公司按照合同约定向瑞福基公司支付租金及转让费后，对租赁物进行了装修及购买设备。事后，十九号汽车公司多次要求瑞福基公司协助办理与经营相关的环保手续及相关资质，但瑞福基公司一直推诿办理致使十九号汽车公司不能正常使用该房屋。同时，双方在签订合同时，瑞福基公司明确告知租赁房屋产权证正在办理中。2018年11月30日，农锦公司向瑞福基公司发出《关于腾退擅自占用土地的函》时，十九号汽车公司才得知，早在2016年2月24日，瑞福基公司所租赁的房屋已被成都市锦江区国土分局罚没，期间农锦公司多次函告瑞福基公司要求其对违法建筑进行拆除，但瑞福基公司至今仍租赁给十九号汽车公司使用并收取十九号汽车公司租金、转让费，已构成欺诈。十九号汽车公司多次找到瑞福基公司协商，要求瑞福基公司承担相应的违约责任，但瑞福基公司至今不予理睬，甚至在与十九号汽车公司尚未解除租赁合同的情况下再次将房屋租赁给他人，致使十九号汽车公司的合同目的不能实现，瑞福基公司的行为已构成根本违约，并给十九号汽车公司造成了巨大的经济损失。为维护十九号汽车公司的合法权益，特提起诉讼。 庭审中，十九号汽车公司明确了其主张合同无效的事由，一是案涉租赁房屋土地性质为农田，瑞福基公司出租时土地性质已改变；二是租赁店铺系违章搭建，未取得任何审批手续。 瑞福基公司辩称：1．十九号汽车公司向瑞福基公司承租的房屋及商铺不在罚没区域内，瑞福基公司对案涉房屋享有经营管理权；2．瑞福基公司是在十九号汽车公司违约在先并擅自解约的情况下，依照约定依法履行合同解除权，不存在违约情形。关于案涉土地系瑞福基公司向国有平台公司以签订承包经营合同的方式合法取得，该建筑也不存在任何违章搭建情况，十九号汽车公司对于上述主张并无任何举证。恳请法院驳回十九号汽车公司诉讼请求。 农锦公司未到庭陈述意见，庭前提交书面《情况说明》述称，在本案十九号公司诉状中提及被成都市锦江区国土分局罚没的建筑物，位于隶属柳江街道办事处。 本院经审理查明：庭审中，双方一致确认十九号汽车公司已向瑞福基公司支付租金455,000元，其中50,000元系2016年2月4日以订金形式支付，另支付房屋使用费530,000元，十九号汽车公司使用案涉房屋至2017年7月31日，本院对以上无争议事实予以确认。 2016年3月30日，瑞福基公司作为甲方（出租方）与十九号汽车公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容：1．甲方出租给乙方的房屋位于成都市锦江区成都国际赛车场内；2．房屋具体位置及现有装修及设施、设备详见合同附件，合同附件为本合同的组合部分，与本合同具有同等法律效力，作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交换该房屋时的验收依据；3．房屋租期共五年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止；4．房租每月35000元，每年420000元，签订租赁协议后，3个工作日内十九号公司支付订金50000元，订金后期从租金中扣除，瑞福基公司收到订金协议生效，2016年5月31日前不计算任何租金及费用；5．协议签订后，乙方在3个工作日内支付定金50000元，该定金后期从租金中扣除；6．第一年的第一次付款（2016年6月1日至2016年12月31日）租金210000元应在2016年5月31日前支付，第一年的第二次付款（2017年1月1日至2017年6月30日）租金210000元应于2016年12月31日前支付；7．关于房屋转让费及支付方式参照附加协议；8．拖欠房租20天以上的，甲方有权解除租赁合同，收回出租房屋；9．如因甲方场地本身涉嫌违规违法，导致乙方无法正常经营时，超过两个月未恢复的，甲方必须退还乙方所交房租及转让费。 2016年4月8日，瑞福基公司作为甲方（转让方）与十九号汽车公司作为乙方（顶让方）签订《房屋租赁合同》（附加合同），双方就成都国际赛车场内指定租赁房屋的场地使用转让事宜进行了约定：1．甲方将自己位于成都市国际赛场场内的指定店铺转让给乙方使用，建筑面积为1200平方米，甲方保证乙方能享有双方签订的组租赁合同中所约定的权利和义务；2．房屋租期共五年，自2016年6月1日起至2021年5月30日；3．乙方共向甲方支付场地使用费（等同于转让费）共计860,000元，两年内分4次付清：2016年5月31日前支付350,000元，2017年1月31日前支付170,000元，2017年5月31日前支付170,000元，2018年1月31日前支付170,000元；4．签订协议前，甲方没有任何隐瞒关于本协议约定以外的不利于乙方持续经营的相关重大信息，包括但不限于如政府已明确告知甲方，此场地会在租赁期内进行重大变更或者改建拆迁等；5．如因甲方租赁给乙方的场地因场地本身涉嫌违规违法导致的拆除或令乙方不能正常经营时，甲方应赔偿乙方一些损失，包括但不限于全额退还房租及场地使用费，所有在此场地的装修、设备投资等其他相关损失。 2017年7月17日，瑞福基公司向十九号公司送达“关于19号名车交租的通知”的《催收函》，告知十九号公司应于2017年7月25日缴纳一季度房租105,000元，双方协商后十九号公司承诺于2017年7月31日付款，要求十九号公司按时缴纳租金。该函由十九号汽车公司签收，瑞福基公司在该函上加盖印章为“CDIC综合管理部”。 2018年6月5日，农锦公司向瑞福基公司发送《关于恢复土地原貌的函》，载明瑞福基公司擅自在亩的土地上铺有大量建渣并停放大量车辆，故向其函告进行清理以恢复土地原貌。 2018年11月20日，农锦公司再次向瑞福基公司发送《关于腾退擅自占用土地的函》，再次函告瑞福基公司，瑞福基公司擅自占用农锦公司位于潘家沟4、5组约200亩的土地，用于修建国际卡丁车、儿童游乐园、汽车维护的配套设施等建筑并非法出租给商家使用，要求瑞福基公司于2018年11月30日前将该地块上使用违法建筑的商家全部清退，同时对区域内其他违法建筑进行拆除。 2019年5月16日，农锦公司向本院提交《情况说明》一份，载明在本案十九号公司诉讼中所提及的被成都市锦江区国土分局罚没的建筑物，位于隶属柳江街道办事处，并提供行政处罚决定书及罚没区域示意图。行政处罚决定书载明，2016年2月24日，成都市国土资源局向瑞福基公司作出成国土罚（2016）2号行政处罚决定书认定，瑞福基公司于2014年12月初至2015年10月期间未经有权机关批准，擅自在成都市锦江区违法占用土地18.48亩用于经营，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故责令瑞福基公司退还非法占用的土地，没收在土地上新建的道路、建筑物及其他设施，并处罚款。 庭审中，十九号公司明确在成都金港赛道用地布局图上标注并加盖十九号公司盖章处即为十九号公司所承租房屋，瑞福基公司对此予以认可。根据该布局图显示，十九号公司所承租房屋与成都市国土资源局成国土罚（2016）2号行政处罚决定书所罚没的区域不在同一区域。 庭审中，十九号公司提交了一份《证明》复印件，该《证明》落款时间为2016年3月17日，加盖有锦江区成龙路街道办事处皇经楼社区居民委员会及CDIC综合管理部印章。瑞福基公司对该证据真实性不予确认，但认可该证据的关联性，并表示其公司内部存在CDIC综合管理部，且与《催告函》载明的CDIC综合管理部一致。该《证明》载明：十九号汽车公司位于锦江大道1755—A14的房屋，产权性质属于集体所有，产权人为张勇，产权正在办理过程中，该房屋目前已竣工。庭审中，瑞福基公司主张案涉房屋系其向政府平台公司租赁而来，并如实告知十九号汽车公司案涉房屋属于国有或集体所有，而瑞福基公司仅有承包经营权，其主张内容与上述证明内容基本一致。 庭审结束后，经本院与双方核实，瑞福基公司主张案涉房屋实际于2016年2月4日交付，十九号公司主张于2016年4月15日号交付房屋，但双方均无证据证明。 以上事实的认定，有十九号汽车公司提交的十九号汽车公司营业执照复印件、瑞福基公司工商信息查询、农锦公司工商信息查询、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》（附加合同）、《关于恢复土地原貌的函》、《关于腾退擅自占用土地的函》、《证明》、中国工商银行网上银行电子回单、发票，瑞福基公司提交的《催收函》（关于十九号名车交租的通知）、现场照片、《情况说明》，农锦公司提交的《情况说明》、成国土罚（2016）2号行政处罚决定书、平面图，以及双方当事人的庭审陈述等证据在案为证。对瑞福基公司提交的《成都金港赛道承包经营合同》及红线图，因该证据均系复印件，而合同缔约主体与本案无关，瑞福基公司亦未提交证据证明与该合同缔约主体的关系，且十九号汽车公司不予认可，本院对该证据不予采纳。 本院认为，综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点主要为：一、案涉房屋租赁合同及其附加合同效力；二、瑞福基公司是否应当返还十九号公司已支付租金、转让费及相应金额。对此，本院分述如下： 一、案涉房屋租赁合同及其附件效力。本案结合十九号汽车公司提交的《证明》，以及农锦公司出具的《情况说明》、平面图，可以认定案涉房屋系集体土地上的建筑物，在瑞福基公司与十九号汽车公司签订租赁合同时，房屋尚未取得产权证书。瑞福基公司虽对该《证明》复印件真实性不予确认，但亦认可该房屋属于国有或集体。庭审中，瑞福基公司虽辩称案涉房屋其系从政府平台公司处取得承包经营权，但并未提交任何证据证明其合法租赁流转手续。本案从查明的事实来看，虽然根据农锦公司《情况说明》显示案涉房屋不在成都市国土资源局成国土罚（2016）2号行政处罚决定书所认定的罚没范围，但瑞福基公司作为案涉房屋的出租方并未提交证据证明该房屋作为集体土地上的建筑物，在截止本案辩论终结之日已取得规划建设许可或合法的批准建设手续，其应自行承担举证不利的法律后果。现十九号汽车公司诉请确认租赁合同及其附加合同无效，本院予以支持。 二、瑞福基公司是否应当返还十九号公司已支付租金、转让费及相应金额。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应于支持”的规定，本案案涉租赁合同虽然无效，但十九号公司实际占用案涉房屋至2017年7月31日，其应当按照双方约定的租金标准支付房屋占用费。从本案查明的事实来看，首先关于租金标准，十九号公司与瑞福基公司签订了《房屋租赁合同》及附加合同，在租赁合同中约定房屋月租金为35,000元。而在附加合同中，双方同时约定了场地使用费共计860,000元，并约定分期支付。从上述约定内容来看，关于附加合同约定的场地使用费，协议文本虽表述为等同于转让费，但并未约定该转让费所对应具体的转让内容，加之文本明确约定系场地使用费，故该费用应认定为双方实际约定的房屋使用成本。考虑到该使用费系总计金额，其分摊到每一年度使用费为172,000元，加上租赁合同约定年租金，则案涉房屋每年度租金标准实际为592,000元。其次关于房屋占用时间，本案双方未明确约定房屋实际交付时间，仅约定租赁期限从2016年6月1日起算，同时专门约定2016年5月31日前不计算任何租金及费用，结合上述约定内容，可以认定本案租赁合同签订时双方已办理房屋交付更为符合实际，故案涉房屋占用时间应从2016年3月30日至2017年7月31日。根据上述规定，十九号公司应按双方实际约定的年租金标准592,000元支付该期间房屋占用费，合计房屋占用费应为793,118元（592,000元÷365×489天）。本案十九号公司根据租赁合同及附加合同支付租金455,000元及场地使用费530,000元，扣除上述应支付的房屋占用费，则瑞福基公司应退还房屋使用费191,882元。十九号公司要求退还租金及转让费的诉请，本院部分予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告成都十九号汽车销售服务有限公司与被告成都瑞福基赛车场管理有限公司于2016年3月30日、2016年4月8日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》（附加合同）无效； 二、被告成都瑞福基赛车场管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告成都十九号汽车销售服务有限公司房屋使用费191,882元； 三、驳回原告成都十九号汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6,825元，由原告成都十九号汽车销售服务有限公司负担4,775元，被告成都瑞福基赛车场管理有限公司负担2,050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐江 二〇二〇年二月二十日 书记员  余丹