云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10143号上诉人（原审原告）：李涵宁，女，1988年2月4日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：董琦，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈芬，云南凌云律师事务所实习律师，一般诉讼代理。被上诉人（原审被告）：袁嘉蔓，女，1996年2月16日出生，彝族，云南省人，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托诉讼代理人：王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李涵宁因与被上诉人袁嘉蔓买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初13965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李涵宁上诉请求：1、撤销（2019）云0102民初13965号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，涉案房屋总售价为55万元，首付款15万元，仅凭利害关系人的证人证言不足以推翻经过公证及备案的《云南省二手房买卖合同》，上诉人过户房屋只是按照合同约定履行合同义务，并不代表同意变更首付款的价款，收据中也仅载明收到首付款10万元，并没有任何对合同价款及首付款进行变更的描述。被上诉人严重违约，其应按合同约定承担违约金，且被上诉人现无力支付尾款，双方订立合同的目的无法实现，应当解除合同。综上，请求二审依法改判。袁嘉蔓答辩称：上诉人与被上诉人于2019年5月4日与中介方签订的合同，该合同与中介方的证人证言相符的，双方的成交价是50万元，而非上诉人主张的55万元，支付的首付款10万元亦可佐证，双方并没有对贷款的支付时间进行约定，而被上诉人已将材料交给中介方办理贷款，因年底银行的放款额度问题而未能进行，并非被上诉人不符合贷款条件，被上诉人并不存在任何违约行为，亦不存在法定解除和约定解除的条件。请求驳回上诉，维持原判。李涵宁向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告间签订的《二手房买卖合同》，合同编号为WHGD201906100041；2判令被告3日内将和谐家园M2幢1318号过户给原告；3、判令被告支付原告违约金110000元；4、判令被告承担本案律师费6000元及诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2019年5月4日，原告李涵宁（卖方、合同甲方）与被告袁嘉蔓（买房、合同乙方）及案外人昆明新亚房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，对与本案有关事项约定如下：1、被告购买原告坐落于昆明市房屋一套，建筑面积为55平方米；2、房屋成交价格为50万元，付款方式为按揭贷款，于2019年5月31日前，乙方将首付款11万元交给甲方，剩余房款39万元由乙方贷款银行支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因乙方原因导致银行无法放贷，乙方自行承担责任；3、甲、乙双方约定于2019年5月31日16:00前办理房屋产权证过户手续；4、鉴于丙方为房屋买卖双方提供的居间服务，甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方同意向丙方支付中介费7500元；5、除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20％作为违约金；乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日100元作为补偿，超过7日则视为重大违约，按前述约定处理等。合同签订后，原告依约将房屋过户至被告名下。2019年6月10日，原告李涵宁（出卖人）与被告袁嘉蔓（买受人）签订《二手房买卖合同》，对与本案有关事项约定如下：1、房屋成交价款为55万元，签订合同时，买受人向出卖人支付首付款15万元，尾款由买受人商业贷款40万元支付；2、如贷款审批不成功，买卖双方同意按照如下约定处理：另行选择贷款银行申请办理二手房按揭贷款，如第二家银行仍未批准买受人的贷款申请，则由买受人自行筹款支付。2019年6月12日，原告向被告出具《首付款收条》，载明今收到袁嘉蔓购买和谐家园M2幢1318号购房首付款10万元。一审法院认为：关于合同效力问题。在案涉房屋交易过程中，原、被告签订了两份买卖合同，当事人均未提交证据证明该两份合同存在法律规定的合同无效情形，故该两份合同均为有效合同。关于房屋价款是50万元还是55万元的问题。首先，被告认为案涉房屋价款为50万元，并申请昆明新亚房地产经纪有限公司经理陈某出庭作证，证明内容为：原、被告协商的房屋交易总价实际为50万元，合同约定首付款为11万元，后因被告首付款只有10万元左右，为提高贷款金额，双方协商将公证的买卖合同中的交易价格调整为55万元，并约定首付款为10万元，尾款40万元由被告贷款支付。被告的贷款审批通过，但由于银行没有额度，所以银行没有放款，后因原告申请保全本案房屋，故银行将被告的贷款资料退回。原告对证人证言的三性均不予认可，理由为涉案房屋中介费由被告支付，与被告具有利害关系。被告提交的证人证言在形式上符合法律规定，且证人出庭作证，故对证人证言中与待证事实有关部分予以采信。关于原告所提因中介费系被告支付，证人与被告有利害关系的辩解，证人系居间方工作人员，为原、被告订立买卖合同提供居间服务，其不仅是原、被告合同订立的知情者，亦是与原、被告订立居间服务合同的参与者，其与原、被告之间的关系是对等的，虽中介费由被告支付，但中介费的支付系原、被告协商一致，亦是居间买卖合同内容之一，故被告的辩解不能成立，不予采纳。其次，原告认为第二份合同房屋价款系双方协商一致，本案当事人签订的两份买卖合同均为有效合同，如原告所述属实，结合日常经验法则，在已经存在有效合同的情况下，变更买卖合同成交金额往往采取签订补充协议的方式进行，如需重新签订合同，后成立合同亦需要对之前合同的效力问题进行说明，而本案两份合同系彼此独立存在的合同，故原告的主张与客观事实不符，不予采纳。第三，原、被告在《房产买卖居间合同》中约定的房屋价格为50万元，首付款11万元，余款39万元通过贷款支付；2019年6月10日签订的《二手房买卖合同》约定的房屋价款变更为55万元，首付款15万元，余款40万元通过贷款支付；2019年6月12日，被告实际支付首付款10万元，原告出具了10万元的首付款收据，按照上述合同签订顺序和收据出具顺序，至2019年6月12日，虽然双方后订立合同约定房屋价款为55万元，其中首付款15万元，但原告在实际只收取了10万元首付款的情况下，自愿出具首付款收据，并实际办理了房屋过户手续，其以自己的行为表示了对于首付款已经履行完毕的认可，表明双方已变更首付款的意思表示。综上，根据当事人陈述、证人证言及本案合同的客观履行情况，确认案涉房屋价款为50万元，首付款最终实际履行为10万元。关于被告是否存在违约行为的问题。根据本案合同客观履行情况，房屋首付款为10万元，被告已经履行完毕，其对于首付款支付不存在违约行为。关于尾款，本案两份合同均约定尾款首先由被告向银行贷款支付，双方未约定向银行申请办理贷款的时间，亦未约定被告支付尾款的时间，从合同约定来看，被告应在合理期限内申请银行贷款，如两次贷款均不成功，被告须自筹支付尾款。关于被告申请银行贷款的合理时间，合同未明确约定，结合日常生活经验法则，贷款需要提交贷款资料、银行审核、放款等流程，每个流程均需要一定时间，本案合同订立于2019年5月4日和2019年6月10日，至原告2019年8月22日起诉时距第二份合同订立仅72天，尚在被告申请银行贷款的合理期限内，且原告于起诉当日向一审法院申请对案涉房屋进行保全，导致被告无法办理个人房屋抵押贷款，故被告至今未支付购房尾款不存在违约行为。综上所述，被告在本案合同履行过程中不存在违约行为，原告要求解除合同、将案涉房屋过户至其名下，要求被告支付违约金，承担律师费、诉讼费用、保全费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条规定，判决：驳回原告李涵宁的诉讼请求。本院二审审理期间，上诉人提交微信聊天记录截图，欲证明：1、证人陈某在微信中陈述，被上诉人是其同店工作人员周佳丽的亲友，亦是证人的朋友，其与被上诉人之间存在利害关系；2、被上诉人通过中介向上诉人表示二十多天或者最慢一个月多就可以办理下来贷款，在签订合同当天付首付款，实际并没有按时支付；3、上诉人再次向证人催要被上诉人的首付款，过户后才付了10万元的首付款；4、被上诉人是因为办理了很多网贷，影响了征信，导致无法办理房贷。经质证，被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性都不予认可。因上诉人未提交证据的原始载体，证据不符合相应的形式要件，且被上诉人对真实性不予认可，故本院不予采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认：2019年6月10日，上诉人李涵宁（出卖人）与被上诉人袁嘉蔓（买受人）签订《二手房买卖合同》经过昆明市国信公证处公证，并在五华区不动产登记中心备案，2019年6月10日已经办理涉案房屋的过户手续。对此，被上诉人无异议,本院予以确认。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否存在违约行为？是否应当解除上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》，并由被上诉人将涉案房屋过户给上诉人？被上诉人是否应当向上诉人支付违约金？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人以被上诉人未按双方2019年6月10日签订的《二手房买卖合同》支付首付款，未按约办理按揭贷款为由，认为被上诉人违约，而主张权利。经审查，除2019年6月10日上诉人与被上诉人签订有《二手房买卖合同》外，2019年5月4日上诉人、被上诉人、中介方昆明新亚房地产经纪有限公司签订过《房屋买卖居间合同》，可确定双方的房屋买卖交易是由第三方昆明新亚房地产经纪有限公司提供中介服务。一审审理中，《房屋买卖居间合同》中确定的经纪方分行经理陈某出庭作证，对于《房屋买卖居间合同》和《二手房买卖合同》之间的合同价差进行了解释，即为了办理按揭贷款而在《二手房买卖合同》中提高了首付金额，双方针对涉案房屋达成的交易金额是《房屋买卖居间合同》确定的50万元。一审根据双方举证、陈述，按优势证据原则采信被上诉人的抗辩，确定双方就涉案房屋达成的交易价格为50万元并无不当。鉴于上诉人已经向被上诉人支付首付款10万元，剩余应通过贷款支付的40万元，因上诉人起诉时距《二手房买卖合同》订立时间较短，尚在申请银行贷款的合理期限内，且因涉案房屋由于上诉人的申请而被保全，导致被上诉人暂无法办理个人房屋抵押贷款，因此被上诉人未构成违约，应驳回上诉人的上诉请求。综上，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费10460元，由上诉人李涵宁承担。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇二〇年二月十三日法官助理李俊波书记员汪雪媛