山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7458号 原告：张保军，男，1975年2月22日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：李学江，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高群，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被告：济南方梵商贸有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370105306951087C。 法定代表人：王铁柱，经理。 被告：姜晓伟，男，1985年11月25日出生，汉族，山东匠品网络科技有限公司员工，住烟台市。 委托诉讼代理人：曲俊国，山东智富律师事务所律师。 原告张保军与被告姜晓伟、济南方梵商贸有限公司（以下简称方梵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告张保军的委托诉讼代理人李学江、高群，被告姜晓伟及其委托诉讼代理人曲俊国到庭参加诉讼。被告方梵公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张保军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令二被告共同向张保军支付房屋租金至合同解除之日止，截至起诉之日暂计为33333元；3.判令二被告共同向张保军支付违约金106380元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月11日签订房屋租赁合同，约定方梵公司、姜晓伟承租张保军位于济南市唐冶中路X号房屋一套，租赁期间自2019年4月12日起至2022年4月11日止，第一年租金10万元、第二年租金125000元、第三年租金129600元，总租金354600元。双方签订合同后，张保军依约交付了房屋，但是方梵公司及姜晓伟却未按照合同约定支付房屋租金，张保军经多次催要未果，故诉至法院。 姜晓伟辩称，1.张保军提交的合同未加盖方梵公司的公章，也没有法定代表人的签字，系无效合同，该合同中仅加盖了发票专用章，而发票专用章是在税务局备案专门用于开具发票的，不能用于其他民事行为。2.涉案房屋是张保军及他人共有，按物权法及相关法律规定，张保军不能对共有房屋进行单独处分，需经全体共有人共同同意，否则其处分行为应属无效。3.关于加盖发票专用章的问题，当时双方签订的合同只是作为姜晓伟向联通公司及方梵公司申报使用，在签订该合同时，姜晓伟也明确向张保军告知待联通公司及方梵公司审核通过后，再签订正式的房屋租赁合同，张保军也表示同意。4.2019年5月5日，方梵公司向姜晓伟书面通知，因涉案房屋未通过审核，方梵公司无法租赁涉案房屋，姜晓伟于2019年5月9日向张保军通知未审核通过的事实，作为补偿向张保军支付一个月的房租约1万元左右，该补偿由姜晓伟向方梵公司申请，由方梵公司支付，张保军表示同意。5.2019年5月15日，姜晓伟已将涉案房屋的两把钥匙放置于房屋内，已将房屋退还给张保军。综上，姜晓伟认为张保军的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。 方梵公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 1.2018年1月26日，张保军、张拥军从绿地地产济南东城置业有限公司购买济南市历城区唐冶街道X号商品房。2019年4月11日，姜晓伟携带刻有“济南方梵商贸有限公司发票专用章”字样的印章，与张保军签订房屋租赁合同，该合同载明张保军为出租方（合同简称甲方），方梵公司为承租方（合同简称乙方），合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于济南市唐冶中路X号；租赁期限共36个月，自2019年4月12日起至2022年4月11日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为联通营业厅卖场、办公使用；该房屋第一年租金为10万元、第二年租金为125000元、第三年租金为129600元，租金总额为354600元，租金支付方式为现金，先付后用，租金为每年交，乙方需提前一个月交付给甲方；租赁期间内，除租金外，乙方由于各种消费行为所发生的费用，由乙方自行负担；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第九条约定了违约责任，租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。合同另约定：本合同自双方签字（章）后生效，合同生效后，乙方应在签订合同后的40天内将第一年的租金交给甲方。张保军在该合同甲方委托代表人处签字捺印，姜晓伟在乙方委托代表人处签字捺印，该合同乙方处加盖“济南方梵商贸有限公司发票专用章”。同日，张保军将案涉房屋交付给姜晓伟。 2.2019年5月9日，姜晓伟通过微信向张保军发送信息称：“那个房子联通公司没批下来”、“我个人没法租了。公司把我调走了。继续贴出租吧，我这也一块帮你租租”，张保军问：“这一个月的费用你想咋弄”，姜晓伟称：“没批下来也愿我没有先提前申报，我想办法给你申请。不能让你吃亏。尽力给你补回来。”2019年7月12日，张保军通过微信询问姜晓伟称：“去哪儿了这是，我说也不至于电话都不接了吧，您微信转吧，尽快弄完都省事，您不既然不用了，省得一天一天付房租，我也尽快往外租。截止明天行吗？”，姜晓伟称：“我离职了。在外地培训。联通那边我问她应该周一就开帐了”、“你这个，我上月就交接了”，张保军称：“截止到19年7月12日今天房租是25205元，物业费1938元，共计27143元”。2019年7月18日，姜晓伟称：“我5月和你说了。你继续租就行。这段时间的钱我肯定补偿。我走之前已经申请了费用。但费用是一个月的（我和你说的时候）你发给我的金额无法接受。你说要交上费用解除协议。但是我们签合同的时候没有盖正式的章。合同就无效不用解除协议。这只是代表公司，现在我已经不在公司了。我也只能申请那一个月的费用。”另，姜晓伟提交了方梵公司出具的情况说明一份，载明：“关于申报的在济南市唐冶中路X室设立联通营业厅事宜，经公司（济南方梵商贸有限公司）和联通公司核查，认为该房屋所处地段较偏，新小区入住率太低，人流量低，且房屋对面已提前申报了一家联通营业厅，现正营业。综合以上因素，公司及联通公司均认为，无法在该房屋设立新的联通营业厅，公司无法租赁该房屋。特此证明济南方梵商贸有限公司（加盖公章）2019年5月5日”。 3.诉讼过程中，经本院释明，张保军称即使合同无效，方梵公司、姜晓伟在缔约过程中均存在过错，应当支付张保军房屋租金损失及物业费损失，该两项损失均包含在其主张的第二、三项诉讼请求中，即按照房屋的交付情况，2019年4月11日至2019年11月27日系由方梵公司、姜晓伟占有使用期间，应按照10万元/年的标准支付张保军房屋租金损失，按629.52元/月的标准支付张保军物业费损失。另，2019年11月27日，姜晓伟将案涉房屋交还张保军。 本院认为，本案的争议焦点为姜晓伟代理方梵公司与张保军签订房屋租赁合同时，其是否有代理权；若姜晓伟为无权代理，其与张保军订立合同的行为是否构成表见代理，即其代理行为是否有效；若不构成表见代理，双方的责任如何承担。关于姜晓伟代理方梵公司与张保军签订房屋租赁合同时，其是否有代理权的问题。本案中，根据双方签订的房屋租赁合同，合同中填写的承租方是方梵公司，姜晓伟是在委托代理人处签字，方梵公司并未加盖合同专用章或公司公章，该合同仅由姜晓伟加盖了方梵公司的发票专用章，以此不能认定方梵公司有授权姜晓伟签订房屋租赁合同的意思表示。签约时，姜晓伟未向张保军出示其代表方梵公司或受方梵公司委托订立房屋租赁合同的授权委托书，故姜晓伟以方梵公司的名义与张保军签订房屋租赁合同的行为是无权代理行为。关于姜晓伟与张保军订立合同的行为是否构成表见代理的问题。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，姜晓伟仅携带方梵公司的发票专用章与张保军签订合同，不具有足以使张保军相信其有权代理方梵公司的事实和理由。张保军既未审查姜晓伟的身份及有无代理权，又未要求姜晓伟在合同上加盖方梵公司的合同专用章或公章，事后也未要求方梵公司予以确认或追认，不能认定张保军在订立合同时主观上为善意且无过失，不能构成表见代理。故姜晓伟实施的代理行为，对方梵公司不发生效力。关于双方责任如何承担的问题。根据法律规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，姜晓伟在未取得授权的情况下，以方梵公司的名义与张保军签订合同，并接收案涉房屋，直接导致张保军产生相应的房屋租金及物业费损失，应当承担过错赔偿责任。张保军在签订合同过程中，未尽到审慎的注意义务，亦应当就其损失承担一定的过错责任。另，结合姜晓伟于2019年5月9日以微信形式告知张保军不再租赁案涉房屋，张保军却未采取适当措施防止其损失的扩大，姜晓伟亦未向张保军交还案涉房屋等相关情形，本院认为，张保军主张的房屋租金及物业费损失应当按照其与姜晓伟的过错程度分段计算，即酌定自2019年4月12日至2019年5月9日由姜晓伟承担70%的损失，自2019年5月10日至2019年11月27日由姜晓伟承担50%的损失，即房屋租金损失为33041元（10万元÷365天×28天×70%+10万元÷365天×202天×50%）、物业费损失为2531元（629.52元÷30天×28天×70%+629.52元÷30天×202天×50%）。关于姜晓伟辩称案涉房屋系张保军与张拥军共有，张保军单独处分无效的问题，本院询问了案涉房屋的共同购买人张拥军，张拥军表示就案涉房屋对外出租事宜其已交由张保军一人处理，故张保军有权出租案涉房屋并提起本案诉讼。姜晓伟辩称其已于2019年5月15日将案涉房屋两把钥匙放置于案涉房屋内，已将案涉房屋退还给张保军，但未提交相应证据予以证实，本院不予采信。因双方之间的房屋租赁合同未成立，张保军要求方梵公司承担责任，并要求解除合同及支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、限姜晓伟于本判决生效之日起十日内支付张保军房屋租金损失33041元； 二、限姜晓伟于本判决生效之日起十日内支付张保军物业费损失为2531元； 三、驳回张保军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3094元，由张保军负担2405元，姜晓伟负担689元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘克峰 人民陪审员  李 群 人民陪审员  李桂英 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  宋秀玲