北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初56807号原告：北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡双树南村双树大厦一层。负责人：方有权，经理。委托诉讼代理人：于磊，北京市君佑律师事务所律师。被告：北京黑庄户清洁服务有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡定辛庄村。法定代表人：赵德禄，经理。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司（下称龙振兴华公司）与被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司（下称黑庄户清洁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，经审理认为有不适宜简易程序审理的情形，裁定转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。龙振兴华公司的委托诉讼代理人于磊、黑庄户清洁公司的委托诉讼代理人王柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙振兴华公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月4日解除；2、判令黑庄户清洁公司赔偿龙振兴华公司房屋装修损失200000元、员工经济补偿金50000元、经营损失600000元、其他经济损失50000元，共计900000元。事实和理由：双方于2015年5月23日签订《房屋租赁合同》，约定黑庄户清洁公司将位于北京市朝阳区黑庄户乡双树四层楼一层北面积420平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给我公司使用，租期自2015年12月31日至2020年12月31日。双方合同签订后，我公司投入巨额资金对涉案房屋进行装饰装修、购置电脑及办公用品、招聘人员经营网吧，亦按期交纳了相应租金。2017年上半年，对方找到我公司称该地块房屋无法继续使用，要求提前收回房屋，并多次扬言要断水断电。虽经多次协调无任何进展，黑庄户清洁公司于2018年4月4日明确表态不允许我公司继续经营，并在2018年4月2日起便采取断水、断电的方式阻挠经营，直接导致我公司的客户流失、合同目的无法实现。为了维护自身合法权益，故提起本次诉讼。黑庄户清洁公司辩称并反诉称：涉案房屋没有规划审批手续，双方签订的合同应属无效。我公司法定代表人赵德禄自黑庄户乡双树南村承租土地并建设了涉案房屋。涉案房屋所在区域属于非首都功能疏解范围，朝阳区黑庄户乡政府要求对涉案房屋进行拆除腾退，2018年4月之后涉案房屋无法再经营，合同无法继续履行。双方在合同中约定了该种情形解除合同的，互不承担责任。另外，龙振兴华公司占用房屋迟迟不腾退房屋应支付相应的占有使用费，故我方提出反诉，要求龙振兴华公司支付黑庄户清洁公司支付2018年4月1日至2018年12月28日期间的占有使用费81733元。龙振兴华公司针对黑庄户清洁公司提起的反诉辩称：2017年年底涉案房屋周边的房屋陆续进行了腾退，但当时并未要求我方腾退，2018年开始黑庄户清洁公司按月收取我方租金。2018年4月2日，黑庄户清洁公司将涉案房屋停水、停电，致使我方停业，我方已经支付了在此之前的全部租金，涉案房屋不具备使用功能导致合同解除，另外2018年4月1日之后，涉案房屋由黑庄户清洁公司实际控制，其要求支付占有使用费没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所在土地系黑庄户清洁公司之法定代表人赵德禄自北京市朝阳区黑庄户乡双树南村承租并建设了房屋，后赵德禄将涉案房屋出租给案外人并由案外人转租给龙振兴华公司。龙振兴华公司自2010年开始在涉案房屋内经营网吧，后案外人撤出。2015年5月23日，龙振兴华公司作为乙方与黑庄户清洁公司经理张东华作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2015年12月31日至2002年12月31日共5年。年租金122600元，每半年一付。甲方提供乙方独立电表，乙方按照电表、水表计数付费，乙方应于每月5日以前向甲方支付上月水电费。政府和相关部门决定征用、收购、收回或拆除该租赁房屋的，本合同自动解除，甲方据此解除合同并书面通知乙方，乙方接到通知后十天内无条件搬出此房。甲方无法定理由对经营场所断水、断电致使乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿由此造成的全部损失，包括直接损失和间接损失（装修损失及后期经营损失）。双方亦就其他租赁事宜进行了约定。2018年4月，涉案房屋因断水、断电已不具备经营条件，关于断水、断电原因，黑庄户清洁公司称系因非首都功能疏解，相关部门要求腾退、清退租户。本案审理过程中，双方就涉案房屋内物品的交接协商一致，并于2018年12月28日完成交接。庭审中，龙振兴华公司向本院提交装修协议及报价单，据此证明其在2015年花费47万元对涉案房屋进行装修。龙振兴华公司提交工资表、企业经营报表，据此证明因合同无法继续履行造成其经营损失并支付了解除员工的补偿金。黑庄户清洁公司对上述证据均不认可。龙振兴华公司另提交企业经营住所证明及网络文化经营许可证、消防检查合格证、营业场所安全审核证明，据此证明涉案房屋属于合法建筑，不在拆迁范围内，也具备办理营业执照等相应手续，即使合同无效，龙振兴华公司也没有责任。黑庄户清洁公司认可该组证据的真实性，但不认可证明目的。黑庄户清洁公司提交朝阳区黑庄户乡双树南村村民委员会出具的《证明》，据此证明因非首都功能疏解导致其与龙振兴华公司合同解除，另证明因龙振兴华公司不腾退房屋而造成黑庄户清洁公司相应损失。龙振兴华公司不认可该证据。黑庄户清洁公司提交涉案房屋照片，据此证明2018年4月之后龙振兴华公司仍占用涉案房屋。黑庄户清洁公司另提交龙振兴华公司法定代表人方有权出具的搬家说明，据此证明2018年12月28日前涉案房屋由龙振兴华公司控制。龙振兴华公司不认可证明目的并称本案鉴定过程中涉案房屋均由黑庄户清洁公司上锁，房屋由其实际控制。经询，双方确定涉案房屋并无规划审批手续。经龙振兴华公司申请，本院前往北京市公安局朝阳分局黑庄户派出所调取了2018年12月26日的执法记录仪影像。该影像显示2018年12月26日民警进入涉案房屋时，房屋内尚有部分物品，装修完整未见有损坏。龙振兴华公司称该影像可以反映涉案房屋的装修在2018年底的时候尚完整，但在2019年初鉴定时已遭到了破坏和拆除，此期间是黑庄户清洁公司控制房屋，其破坏房屋现状的行为扰乱了诉讼秩序并给鉴定造成了相当大的障碍，造成我方鉴定价值大幅降低，鉴于目前情况请法院对已被黑庄户清洁公司拆除的装修部分价值予以确认。黑庄户清洁公司称，我方并未实际控制涉案房屋也没有对房屋上锁，涉案房屋装修损害的情况与我方无关，龙振兴华公司谎称中央空调丢失而报警并进入涉案房屋扰乱了司法秩序，应该受到相应处罚。经龙振兴华公司申请，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司对涉案房屋装修现值进行评估，该鉴定机构于2019年4月1日出具评估报告明确，涉案房屋装修现值为56817元，其中无争议项（壁纸）价值为10352元，除壁纸外的有争议项价值为46465元，该鉴定报告同时载明：1、以2019年3月5日现场勘查日期为评估基准日。2、涉案房屋在基准日装修工程包括墙面壁纸、瓷砖装修工程、地面地砖装修工程、卫生间瓷砖、地砖、吊顶、隔断、洁具装修工程及入室门等。评估人员进入现场勘查，屋内墙壁纸破损严重，地面地砖基本完好，铝扣板吊顶无渗漏，卫生间墙砖、地砖基本完好，洁具基本完好，各房间入室门基本完好。龙振兴华公司为此次评估支付评估费5000元。龙振兴华公司认为该评估报告中的有争议项明显属于网吧开业的必要条件，属于其整体装修中的一部分，另外已被拆除但评估报告并未涵盖的消防器材、格栅、墙裙、吊顶、吧台等也应被认定为其损失。黑庄户清洁公司认为在合同无效的情形下，龙振兴华公司承租房屋时没有审核房屋性质，存在主要过错，因此对于评估报告中的无争议项的价值，龙振兴华公司应当自行承担部分损失，对于有争议项，打隔断等基础设施是黑庄户清洁公司进行的装修。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋无相应建设规划许可证等手续，黑庄户清洁公司与龙振兴华公司就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》应属无效。黑庄户清洁公司作为出租人应对因此给龙振兴华公司造成的损失承担主要赔偿责任，龙振兴华公司作为承租人未审慎注意房屋情况，应对自身损失承担次要责任。涉案房屋的装修在2018年12月26日时仍未见明显损坏，但于2019年3月评估机构进行评估时已经遭到破坏，关于装修价值以及因遭到破坏、拆除而并未涵盖在评估报告中的装修损失，本院结合执法影像、评估报告等在案证据酌情予以认定。龙振兴华公司自2010年即在涉案房屋内经营网吧并进行装修，黑庄户清洁公司关于部分装修并非属于龙振兴华公司所有的意见与常理不符，亦未提交证据予以证明，本院不予采信。涉案房屋租赁合同无效确会给龙振兴华公司造成经营损失，但其未提交充分证据予以证明。龙振兴华公司称自2017年上半年开始黑庄户清洁公司即告知其收回房屋事宜，亦对涉案房屋所在区域内的腾退情况知情，在此情况下龙振兴华公司应当采取相应措施减少损失，故本院对于其要求经营损失的诉讼请求酌情予以支持。龙振兴华公司称自2018年4月1日起涉案房屋即由黑庄户清洁公司控制，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。黑庄户清洁公司要求龙振兴华公司支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但涉案房屋在2018年4月之后已不具备经营使用条件，对于占有使用费的标准，本院根据双方陈述及在案证据酌情予以确定。龙振兴华公司未就员工经济补偿金的发生及数额、其他经济损失的情况进行有效举证，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司与被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司于2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司装修损失60000元、经营损失50000元；三、原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司房屋占有使用费10000元；四、驳回原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司负担5700元（已交纳），被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司负担700元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1843元由被告（反诉原告）北京黑庄户清洁服务有限公司负担1613元（已交纳），原告（反诉被告）北京龙振兴华电子科技开发有限公司阳光易人上网服务分公司负担230元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  崔燕如人民陪审员  钱俊英二〇二〇年二月三日法官 助理  李国龙书 记 员  庞晓婷