福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3289号 上诉人（原审被告）：福建福润汽车租赁有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇坝津村望海国际大酒店内，统一社会信用代码91350305337574915B。 法定代表人：郑建成，总经理。 委托诉讼代理人：沈枫荣，福建冠莆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈才金，福建冠莆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑建新，男，1965年1月17日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人福建福润汽车租赁有限公司（以下简称“福润租赁公司”）因与被上诉人郑建新房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福润租赁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑建新的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由郑建新承担。事实和理由：1.一审有充分证据证实福润租赁公司在2018年12月10日与郑建新就解除房屋租赁达成一致，并向郑建新交付了房屋钥匙。郑建新通过其儿媳接收了钥匙，表明房屋已处于郑建新的实际控制中，同时福润租赁公司已实际丧失了租赁权利，合同于次日得以解除。福润租赁公司虽尚有部分物品存放在三间房屋中的一间，但这并不等同于继续租赁，郑建新在该期间也对房屋进行了装修。2.即使福润租赁公司留置了部分物品，但最终也在2019年2月28日全部搬离完毕，这从证人与郑建新本人的微信记录足以认定。一审认为无法形成证据链是错误的。3.福润租赁公司于2018年12月10日交还钥匙之后，郑建新就开始对房屋进行装修改造。根据福润租赁公司一审提供的证据，郑建新于2019年5月初就将房屋租赁给新的租客并开业。从常识出发，新的租客装修都必须提前处理，故不论如何计算，租期也不可能至5月份。4.一审中，福润租赁公司要求郑建新提供新的租赁合同，但郑建新无法提供并回避，应当自行承担不利后果。5.福润租赁公司缴纳的10000元押金应当予以返还。即使不予返还，也应将押金直接抵扣租金。 郑建新辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑建新向一审法院起诉请求：1.解除郑建新与福润租赁公司签订的《房屋租赁合同》；2.福润租赁公司向郑建新支付租金29000元；3.福润租赁公司向郑建新支付以租金29000元为基数自2018年11月15日起至付清租金之日止按日0.1‰计算的滞纳金；4.本案诉讼费由福润租赁公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月8日，郑建新（作为出租方，即甲方）与福润租赁公司（作为承租方，即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：郑建新将上述房屋出租给福润租赁公司经营生产使用，租赁期限自2016年11月16日至2021年11月15日；年租金为58000元，福润租赁公司应在每年11月15日之前一次性支付。福润租赁公司在签定本合同后5日内须向郑建新支付押金10000元，合同到期后如数退还福润租赁公司。福润租赁公司逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应当支付占所欠租金0.1‰的滞纳金。合同期满，在同等的条件下福润租赁公司享有优先权，如不续租的情况下，押金应在租赁期限到期时由郑建新一次性归还福润租赁公司（不计利息）。 合同签订后，郑建新依约将租赁商铺交付福润租赁公司使用，福润租赁公司按约交纳押金10000元及租赁期间的第一年、第二年的租金各58000元。后福润租赁公司未支付自2018年11月16日起的租金。2018年12月10日，福润租赁公司将涉案租赁房屋的钥匙交还给房主（郑建新的儿媳林梅琴签名确认），但福润租赁公司仍留有部分器械在租赁房屋内。另查，自证人与其主张的租赁房屋隔壁彩票店的员工（微信名：歆儿）的聊天记录中体现该彩票店的员工称“还有一个钥匙在你那边能拿过来我们开下门吗”，对该问题，证人并未予以否认。郑建新主张福润租赁公司于2019年5月底搬离了租赁房屋。现因福润租赁公司拖欠的租金，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 一审法院认为，郑建新与福润租赁公司签订的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。现郑建新与福润租赁公司对解除双方签订的《房屋租赁合同》无异议，故一审法院对郑建新请求解除双方签订的《房屋租赁合同》予以支持。福润租赁公司未按照合同的约定于2018年11月15日前支付自2018年11月16日起的租金，已构成违约，虽福润租赁公司已于2018年12月10日将租赁房屋的钥匙交还给郑建新的儿媳，但福润租赁公司仍留有租赁房屋的钥匙及部分器械在租赁房屋内，故双方的租赁关系并未于2018年12月10日解除。郑建新陈述福润租赁公司在2019年5月底搬离租赁房屋，而福润租赁公司辩称其已于2019年2月28日搬离了尚留在租赁房屋内的物品，但其提供的搬运费的转账记录、与郑建新的微信截图及证人证言并不能形成完整的证据链，不能证实其上述辩解意见，故对其上述辩解意见不予采信，郑建新诉讼请求福润租赁公司支付自2018年11月16日起半年的租金29000元具有事实和合同依据，予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定：福润租赁公司应在每年11月15日之前一次性支付租金，逾期交付租金的，还应支付所欠租金0.1‰的滞纳金，该滞纳金约定系对逾期支付租金的违约金约定，故福润租赁公司逾期支付上述租金应当支付上述租金自2018年11月16日起按日0.1‰计算的违约金。福润租赁公司辩称因租赁房屋存在漏水，且郑建新拒不修复，致其无法在租赁房屋内经营，故解除租赁合同；但其提供的证据无法证实租赁房屋在其租赁期间存在漏水的情况，故对福润租赁公司的上述辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郑建新与福建福润汽车租赁有限公司于2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、福建福润汽车租赁有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郑建新租金29000元及该款自2018年11月16日起至付清上述款项之日止按日0.1‰计算的违约金；三、驳回郑建新的其他诉讼请求。案件受理费5650元，减半收取计2825元，由福建福润汽车租赁有限公司负担。 本院二审期间，福润租赁公司与郑建新均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，福润租赁公司、郑建新均无异议，本院予以确认。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》系福润租赁公司与郑建新自愿签订，内容客观、真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。福润租赁公司未依约于2018年11月15日前支付自2018年11月16日起的租金，构成违约，一审判决解除合同，是正确的，应予维持。根据福润租赁公司一审提供的证明，虽然郑建新的儿媳有接收涉案房屋的钥匙，但福润租赁公司仍留有物品在涉案房屋内，故福润租赁公司主张双方于2018年12月10日达成解除合同的一致意见，没有事实依据，本院不予采信。福润租赁公司主张其于2019年2月28日从涉案房屋搬离完毕，但其没有提供充分证据予以证实，郑建新也明确予以否认，应由福润租赁公司承担举证不能的法律责任。二审中，郑建新陈述：“（2019年）五月份之前，上诉人（福润租赁公司）还有把东西放在里面，大概是四月初把东西全部搬走”，故应认定福润租赁公司占有、使用涉案房屋至2019年4月初。结合涉案年租金为58000元的事实，本院酌情认定2018年11月16日起至2019年4月初的租金为23000元。对于违约责任，合同约定为所欠租金0.1‰的滞纳金，一审根据本案实际情况及郑建新的一审诉讼请求，酌情调整为以所欠租金按日0.1‰计算滞纳金，合情合理。鉴于涉案合同已解除及福润租赁公司承担相应的违约责任，在合同没有约定福润租赁公司若违约，押金自行取消的情况下，为减少诉累，福润租赁公司要求将押金予以抵扣，本院予以支持。 综上所述，福润租赁公司的上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3599号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初3599号民事判决第二项、第三项； 三、福建福润汽车租赁有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郑建新租金23000元及该款自2018年11月16日起至付清上述款项之日止按日0.1‰计算的违约金（福建福润汽车租赁有限公司缴纳的押金10000元予以抵扣）； 四、驳回郑建新的一审其他诉讼请求。 五、驳回福建福润汽车租赁有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3780元，减半收取计1890元，由福建福润汽车租赁有限公司负担；二审案件受理费3780元，由福建福润汽车租赁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月十四日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。