上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79002号原告：黄创，男，1982年9月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：蔡婷婷，女，1990年11月16日生，汉族，住安徽省。上列两原告共同委托诉讼代理人：林君，上海领港律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：唐杰，上海领港律师事务所律师。被告：上海金桥出口加工区房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王颖，董事长。委托诉讼代理人：陈雨杰，女。委托诉讼代理人：石婉卿，女。原告黄创、蔡婷婷与被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告黄创及其与原告蔡婷婷的共同委托诉讼代理人林君、被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈雨杰、石婉卿到庭参加诉讼。后于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理，原告黄创、蔡婷婷的共同委托诉讼代理人林君、被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司的委托诉讼代理人陈雨杰、石婉卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄创、蔡婷婷向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还收取的违约金496,467元(人民币，下同)；2、要求被告以496,467元为基数，按照银行同期贷款利率支付从2018年3月27日起至实际返还时止的利息；3、要求被告补足土地使用年限。审理中，原告申请增加逾期办理小产证的违约金等诉请，后变更诉请为：1、要求被告支付逾期交房违约金78,161元(以已支付房款3,888,583元为基数，从2018年11月23日起计算至2019年1月29日止，按照日万分之三计算)；2、要求被告补足土地使用权年限九年零七个月；对其余诉请均申请撤回。事实和理由：2016年12月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区竹柏路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了住宅交付使用许可证，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2019年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。”2018年11月23日被告交房时，被告尚未取得大产证，也未缴纳物业维修基金，故未达到交房条件，应当承担违约责任。被告向原告提供的是格式合同，被告未明示原告土地使用年限的缩水，合同附件四房屋土地状况、土地年限故意用小字书写，不足以起到告知作用。该条款未说明土地使用年限减少，也未排除原告要求补足的权利。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海金桥出口加工区房地产发展有限公司辩称，根据预售合同约定有两次交付，一次是房屋实物交付，还有一次是办理产证。房屋实物交付已经于2018年11月23日完成，被告在交房现场张贴了住宅交付使用许可证予以公示，原告也签收了房屋移交资料(包括质量保证书、住宅使用说明书)。根据预售合同约定，如果被告不提供相关材料，原告有权拒绝接收，但原告没有拒绝。被告于2019年6月30日前完成了大产证的办理，交纳物业维修基金系办理大产证的前提条件，而并非房屋实物交付的前提条件，故不存在物业维修基金延期交纳的问题。被告已于2019年6月23日向原告发出了办理小产证的相关资料，故两次交付被告均已按约履行。房屋土地年限是政府给到的，不是被告所决定的，且被告在预售合同附件四已明确告知过原告土地使用年限。要求驳回原告的诉请。经审理查明，2016年12月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定7,370,583元，于2016年12月29日支付35%的房款2,580,583元，于2017年3月28日前支付剩余65%的房款479万元；乙方若未按约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未支付款额的日万分之三计算等等；该合同第十条约定房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了住宅交付使用许可证，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2019年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同；该合同第十一条约定甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；该合同第十二条约定如甲方未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之三计算；该合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前三天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起十天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为住宅交付使用许可证。在验收交接时，甲方应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供上海市新建商品房质量保证书和上海市新建商品房使用说明书。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房责任由甲方承担；第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲乙双方签署合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署房屋交接书之日起90天内，向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)等等。该合同附件四中房屋土地状况载明使用期限为：2010年2月20日至2080年2月19日止。2017年11月17日，原、被告签订艺林秋涟苑预售合同之补充协议，双方就479万元房款的支付时间及违约金计算方式达成一致。被告向原告收取违约金496,467元，后退回129,330元，实际收取367,137元。2018年11月23日，被告取得住宅交付使用许可证后向原告交付了系争房屋，并由原告签收了住宅使用说明书及质量保证书等资料。2018年12月29日，原告委托律师向被告发函，以其在查询房屋不动产登记信息时发现系争房屋没有取得大产证，也没有交纳物业维修基金为由，告知被告系争房屋实际上并不具备合同约定的交付必备条件，要求被告承担延期交房的违约责任等等。2019年1月18日，被告向原告发出回复函，告知原告系争房屋已具备房屋实物交付条件，被告已履行房屋交付义务，不存在逾期交房行为；合同约定取得大产证的期限尚未届至，被告不存在逾期办理大产证的违约行为等等。2019年1月29日，被告交纳了物业维修基金。2019年6月4日，被告取得房屋不动产权证(大产证)。2019年6月23日，原告与被告签署房屋交接书，并领取了办理小产证的资料。2019年7月7日，系争房屋核准登记至原告名下，小产证上记载使用年限为2019年7月2日至2080年2月19日止。2019年9月，原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，由上海市商品房预售合同，艺林秋涟苑预售合同之补充协议，房屋交接书，签收表，不动产权证，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。上述合同约定，被告应于2018年11月30日前交付房屋，逾期按已支付房价款的日万分之三计算，如被告不出示和不提供规定的材料，原告有权拒绝接受房屋等等。根据现已查明的事实，在合同实际履行过程中，被告于2018年11月23日向原告交付了系争房屋，并由原告签收了相关材料，故双方已完成了房屋的实物交付。原告提出的逾期交房违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。原、被告签署的预售合同附件四中已明确记载土地使用权年限至2080年2月19日止，现原告又以土地使用年限减少为由要求被告补足，有违诚信，本院不予支持。审理中原告申请撤回其余诉请，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告黄创、蔡婷婷的诉讼请求。案件受理费1,754元，减半收取计877元，由原告黄创、蔡婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年二月二十五日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。