浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1708号上诉人（原审原告）：王志明，男，1963年6月11日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：陆琦云、王伦伦（实习），浙江中锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善晋联电子五金厂，住所地：浙江省嘉善县惠民街道泰山路33号，统一社会信用代码：91330421761317432A。投资人：蒋坚强。委托诉讼代理人：倪利腾，浙江隆智律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：浙江嘉善农村商业银行股份有限公司魏塘支行，住所地嘉善县魏塘街道解放西路198号，统一社会信用代码：91330421146603138M。负责人：戴吉良，行长。委托诉讼代理人：屠洁扬、潘澄，浙江思贤律师事务所律师。上诉人王志明因与被上诉人嘉善晋联电子五金厂（以下简称晋联五金厂）、被上诉人浙江嘉善农村商业银行股份有限公司魏塘支行（以下简称农商行魏塘支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。王志明上诉请求：1.撤销原判，并改判支持王志明一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定王志明已支付的购房款为2346.4万元，合同继续履行存在法律上的障碍属事实认定不清、适用法律错误，应予纠正。一、王志明提供的证据足以证明其已支付3199.0822万元购房款。一审判决对王志明已支付或要求折抵的852.6822万元购房款不予确认属事实认定不清、适用法律错误，应予纠正。首先，一审判决认定不宜计入购房款的款项包括嘉善军林贸易有限公司向农商行贷款的1000万元中的300万元、办理过户支付的税款120万元、归还农商行魏塘支行贷款利息146821.68元、房租106万元、嘉善中建钢结构有限公司（以下简称中建钢构公司）股权转让补偿款150万元、162万元借款本息，共6笔。该6笔款项均是晋联五金厂或田佳丽对王志明所负的债务，这6笔中除了归还农商行魏塘支行贷款利息146821.68元外，其余5笔均是由田佳丽书面确认计入已付购房款的款项，其本质是双方对互负债务的抵销，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效。再者，在转让协议中晋联五金厂也认可该5笔款项的抵销。且晋联五金厂及该厂工商登记的投资人蒋坚强已签署了房地产交易的备案申请表，同意将涉案房产过户至王志明指定的第三人名下，证明了晋联五金厂认可转让协议中所确认的已付购房款，王志明的付款满足合同约定的交付条件。其次，从每笔款项具体来看，王志明主张计入购房款依据充分，应予支持。最后，即使已付款未满足过户条件，在王志明诉请要求过户的情况下，一审法院既未向王志明释明也未征求其意见，径直判决驳回王志明诉讼请求，有失偏颇。二、一审判决以合同继续履行存在法律上的障碍为由，驳回王志明要求继续履行合同的诉请，属事实认定不清、适用法律错误，应予纠正。一审判决所依据的理由并不构成案涉合同继续履行过程中存在的法律上或事实上的障碍。转让协议约定田佳丽与王志明按6：4的比例归还农商行魏塘支行的贷款，王志明已经筹措资金，但因田佳丽的款项未能到位导致未能归还贷款。王志明明确表示愿意代为清偿晋联五金厂对农商行魏塘支行所负的债务，农商行魏塘支行亦不持异议。故涉案房屋上设立的抵押权以及抵押权人已申请实现担保物权均不是合同继续履行存在的法律障碍。涉案房屋虽被轮候查封，但轮候查封是未生效的查封，不构成对合同继续履行的法律障碍。本案中，一审法院应王志明申请对案涉房屋的查封是首封，其他案件对涉案房屋的轮候查封并不能限制首封法院对涉案房屋的处分，不能成为合同继续履行法律上的障碍。晋联五金厂是否涉及其他多笔债务与本案无关，对案涉合同继续履行不构成任何障碍。三、王志明对涉案房屋已形成事实上的占有，而且王志明支付的购房款已经满足转让协议约定的过户条件且不存在任何事实上、法律上的履行障碍，涉案房屋及土地应当过户至王志明或王志明指定的第三人名下。晋联五金厂答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。案涉转让协议的效力应认定为效力待定，王志明与田佳丽作为合伙人向案外人购买土地，不排除恶意串通的情形。股权转让协议不具有法律效力，据此收取的款项不应转为购房款。农商行魏塘支行已行使抵押权，其以实际行动表明不同意涤除抵押权，一审认定合同不能继续履行正确。综上，请求二审维持原判。农商行魏塘支行述称：农商行魏塘支行对晋联五金厂享有的担保物权合法有效。王志明一审诉讼请求：1.晋联五金厂涤除涉诉土地及房产【嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋（房屋产权证号：嘉善县房权证善字第××号，土地使用权证号：善国用2005第1-7303号）】的现有抵押权并将房屋过户至王志明指定的嘉兴正亿建筑有限公司名下；2.本案第三人农商行魏塘支行协助晋联五金厂涤除现有抵押权，办理抵押注销登记；3.王志明代位清偿农商行魏塘支行抵押权贷款（该代偿款项与王志明在转让协议项下对晋联五金厂承担的余款支付债务在同等金额内相互抵销）；4.晋联五金厂按照《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》支付违约金（晋联五金厂每延迟履行一天，以王志明已付款3199.08万元为基数，按每日千分之一自2017年4月16日计算至过户之日。5.本案诉讼费由晋联五金厂承担。一审法院经审理认定：2016年10月20日，田佳丽（甲方）与王志明（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方同意将已经购买的嘉善县泰山路33号的土地及房屋、道路和水、配电房等附属设施（房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7303号，土地使用面积20385.4平方米，建筑面积10766.71平方米）转让给乙方。土地和房屋转让价格总计2700万元，签订本合同五天内，乙方支付甲方300万元预付款（其中200万元作为定金），2016年11月10日前，乙方向甲方支付350万元整。乙方向甲方支付650万元后，甲方需马上配合进行资产过户手续。过户后45天内乙方贷款付清余款2050万元。田佳丽、王志明在协议尾部的转让方、受让方处签字。协议签订后，王志明于当天支付给田佳丽定金200万元。2016年11月28日，王志明又与田佳丽签署协议一份，约定当天王志明支付400万元购房款，如田佳丽与朱金莲的房屋买卖协议解除，该协议内地块优先转让给王志明。当天王志明即将400万元转入晋联五金厂账户。期间王志明女儿王旭晨转给田佳丽35万元，后田佳丽退回5万元。2016年12月18日，甲方（转让方）晋联五金厂与乙方（受让方）王志明、丙方（担保方）田仲正、田佳丽、嘉善优联物流装备有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、中建钢构公司及丁方（担保方）嘉善金阳房地产有限公司签订《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》一份。协议约定：甲方将拥有的位于嘉善县惠民街道泰山路33号的土地及房屋、道路和水、配电房等附属设施（地块1，房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7304号；地块2，房权证号善字第××号，土地证号善国用2005第1-7303号），整体转让价款4950万元，其中地块1转让价款2250万元，地块2转让价款为2700万元。协议载明田仲正、田佳丽为甲方的实际控制人，现甲方法人蒋坚强为田佳丽的代持人。甲方承诺为涉案房产的唯一合法产权人，该土地使用权及地上建筑物权属清晰，不存在任何争议。协议中约定了协议签署之前已付款可抵销作为购房款的金额，并约定甲方再利用地块2房地产作抵押于2016年12月向农商行魏塘支行贷款1300万元，用于归还到期的中国银行贷款。该笔贷款由王志明和田佳丽于2017年2月28日前按4：6的比例还清，在房屋过户后两个月内，王志明归还田佳丽先行支付的部分。协议第四条约定，甲方配合乙方在2017年1月28日前完成地块1的过户取得产证，在2017年4月15日前完成地块2的过户。晋联五金厂在协议尾部转让方处加盖公章和蒋坚强印鉴，王志明、田佳丽在协议尾部签字，嘉善优联物流装备有限公司、嘉善县创欣钢结构安装有限公司、嘉善金阳房地产公司在协议尾部加盖公章，田仲正、中建钢构公司未签字盖章。一审另查明，田仲正与王志明于2016年6月5日签订中建钢构公司股权转让协议。但田仲正、田佳丽实际并未与中建钢构公司登记的股东完成股权交易变更，无法再行转让。后王志明已支付的中建钢构公司股权转让款在2016年12月18日的房屋转让协议中抵作购房款，其中确认已付款1167万元，加150万元因股权不能变更由田佳丽、田仲正补偿150万元，合计1317万元作为已付购房款。一审再查明，晋联五金厂于2016年11月30日以2号地块不动产为抵押物，与农商行魏塘支行签订了最高额抵押合同，最高债权额为2300万元，于2016年11月29日办妥了相应的抵押物登记手续。在该最高额抵押合同项下，先后于2016年11月30日、12月2日、12月9日签订了三份流动资金借款合同，借款金额分别为900万元、400万元、200万元，合计1500万元。现借款期限均已届满，借款本金和2017年6月起的利息未偿付。田佳丽是晋联五金厂的实际控制人，蒋坚强系田佳丽任法定代表人的嘉善优联物流装备有限公司员工，作为田佳丽股权的代持人，不参与晋联五金厂的经营管理，也不掌管公章，经田佳丽具体授意办理需要投资人签字的有关事宜。2017年1月20日，1号地块不动产（原房权证号善字第××号，原土地证号善国用2005第1-7304号）已转移登记在嘉兴莱亿自动化机械有限公司名下（王志明女儿王顺晨为公司控股股东、法定代表人），现不动产权证证书号为浙（2017）嘉善县不动产权第××号。2017年5月12日，一审法院应王志明申请查封了嘉善县惠民街道泰山路33号的不动产。2017年5月17日，一审法院因(2017)浙0421民初2227号、2228号两案对案涉房产轮候查封。2017年6月28日，一审法院因（2017）浙0421民初2752号对案涉房产轮候查封。2017年8月21日，一审法院因（2017）浙0421执2312号对案涉房产轮候查封。在本案审理期间，农商行魏塘支行向一审法院提出实现担保物权申请，截止2019年3月8日尚欠本金1500万元及利息2451738.3元（包括罚息、复息等）。一审法院于2019年4月11日作出（2019）浙0421民特239号民事裁定，准予申请。一审法院经审理认为，田佳丽作为晋联五金厂的实际控制人与王志明签订的《转让协议》以及双方签订的《嘉善晋联电子五金厂土地使用权及其地上建筑物之转让协议》对晋联五金厂的厂房土地进行买卖，其性质为房屋买卖，双方争议的焦点是转让协议的效力、已付房款以及协议能否继续履行。1.关于转让协议的效力。蒋坚强明确表示其仅是晋联五金厂登记的投资人而非实际投资人，田佳丽作为晋联五金厂的实际控制人于2016年10月20日与王志明签订转让协议，后晋联五金厂又加盖公章再次于2016年12月18日签订转让协议，将前一协议纳入其中并做了新的约定，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于中建钢构公司投资款转为购房款，由于田佳丽、田仲正均非公司登记在册的股东，股权转让亦须经法定程序，其与王志明之间签订的股权转让协议本身不具有法律效力，其据此收取的款项转为之后的购房款，并无不当。在签订协议当时田佳丽还有其他债务，但是本案并非是简单地直接以房抵债，而是由王志明出资购买晋联五金厂部分厂房土地，其中一部分以先前已经支付的其他款项折抵，尚不属于在有多笔债权的情况下，将仅有的或主要的资产抵给其中一人，不影响协议的效力。关于协议中约定的王志明在晋联五金厂的投资利润直接抵作购房款的约定，王志明否认其系晋联五金厂的股东，因后续买卖尚未完成，王志明在诉讼中并未据此主张利润抵购房款，故不影响转让协议的整体效力。2.关于房款的支付情况。根据王志明当庭提供的证据，其自认已支付的款项共3199.0822万元，其中以在先的中建钢构公司投资款转为购房款1317万元（其中150万元为股权不能变更的补偿款，以王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行魏塘支行贷款2笔计700万元），协议签订后陆续支付及认可的1114万元（814＋40＋260），为办理过户支付的税款120万元，房租106万元折抵房款，以162万元借款本息折抵房款，零星支付的51.5万元（扣除利息26.1万元实际按25.4万元计算），王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行魏塘支行贷款300万元，另有零星付款40万元及归还农商行魏塘支行贷款2016年5、6月的利息146821.68元。一审法院认为，从两份协议的签订和履行过程来看，本案的房屋买卖起因有以房抵债的因素，且履行过程中款项支付方式屡屡变动，虽然当事人有协商变更合同的权利，但如可能影响他人利益的，应从严审查。上述以王志明女儿王顺晨名下的房产为抵押通过嘉善军林贸易有限公司向农商行魏塘支行贷款3笔合计1000万元，于2017年7月28日由嘉兴莱亿自动化机械有限公司以平移贷款的方式偿还。一审法院认为，虽然双方确认上述嘉善军林贸易有限公司向农商行魏塘支行贷款1000万元可作为购房款，但款项均按借款合同约定用以军林公司购买钢卷，已直接支付给相关的供应商，尚无充分证据证实与买卖本案房屋具有直接关联性，且双方在先亦未约定贷款由何人偿还，特别是其中2017年5月10日的300万元贷款放贷后田佳丽即出逃，不排除系其诈骗行为。因此，该1000万元款项不能简单视为购房款，至少其中300万元暂不宜认定。另外，为办理过户支付的税款120万元属于合同约定的4950万元购房款之外的支出，虽然系用于购房的支出，但不宜直接从原购房金额中直接倒扣。关于归还农商行魏塘支行贷款利息146821.68元，协议约定农商行魏塘支行贷款本金抵作购房款，王志明本身就有还本付息的义务，故不能额外抵作房款。房租106万元属于房屋买卖后的收入，也不宜计入已付房款。中建钢构公司股权转让协议并未生效，主张150万元补偿款并计入房款依据不足。162万元借款本息的性质双方明确为借款，也不宜计入房款。综上，可计入购房款的共计2346.4万元。3.关于房屋买卖合同是否继续履行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权人农商行魏塘支行在本案审理过程中向法院申请实现担保物权并已获准许裁定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。买受人请求出卖人将房屋登记在自己名下的请求权，其性质仍为债权，而非物权。买受人是否因履行了买卖合同的义务而获得了优先于一般债权的物权期待权，应予具体考察。本案中就涉案2号地块约定的过户时间为2017年4月15日前，房屋未能按时过户的原因是未在约定的2017年2月28日前归还农商行魏塘支行的贷款，合同中约定田佳丽与王志明按6：4的比例归还贷款，过户后两个月内王志明再支付给田佳丽归还部分，王志明知道该房屋上存在抵押，且自己应先行负责归还4成贷款，且随后需归还田佳丽先行支付的6成贷款。对于风险是预知的，也没有采取积极的措施。晋联五金厂尚涉及其他多笔债务，涉案房屋现被轮候查封中。综上，继续履行存在法律上的障碍，王志明要求涤除抵押权、办理过户等继续履行合同的诉请，一审法院不予支持。转让协议中约定因出卖人原因导致买受人未在约定时间内取得不动产权利证书的，应按买受方已付款的日千分之一计算违约金，前提应当是买受人已履行了相应的付款义务。王志明支付2346.4万元的款项，已在约定时间内完成了相应的1号地块的不动产转移，现其以已付房款3199.08万元主张违约金，一审法院不予支持。因王志明要求继续履行合同的诉请被驳回，其就合同不能履行追究对方违约责任的，可另行主张。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回王志明的诉讼请求。案件受理费41331元，诉讼保全费5000元，合计46331元，由王志明负担。二审中,各方均未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，买卖合同关系中出卖人负有交付买卖标的物并移转其所有权的义务，买受人负有支付买卖标的物的价款并移转货币所有权的义务。本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋的转让能否继续履行，首先需要审查房屋的现有状态能否过户，是否存在继续履行的客观障碍。王志明要求判决其代为清偿农善行魏塘支行抵押贷款以消除抵押权，但涉案房产已因抵押权人行使抵押权被法院裁定拍卖、变卖。在抵押权人已申请实现抵押权的情况下，房屋过户至王志明名下存在客观障碍。如本案将房屋过户至王志明名下，所作判决会与一审法院作出的准予拍卖、变卖涉案房屋的生效裁定相矛盾。鉴于农商行魏塘支行申请实现担保物权生效裁定的存在，本案不能判决将房屋过户至王志明名下。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。现房屋处于多轮查封的状态，处于转移所有权受限的状态，房屋过户存在客观障碍。王志明认为其对房屋申请的查封系首轮查封，后续查封均为轮候查封，后续轮候查封不构成过户的客观障碍，对此，本院认为，首轮查封法院对财产享有优先处置权，但轮候查封仍然有预期效力。虽然王志明对涉案房屋申请了首轮查封，但王志明与晋联五金厂仍系债权关系，如以王志明系首轮查封申请人为由在本案房屋买卖合同纠纷案件中判令将房屋过户至王志明名下，则优先保护了王志明的合同债权，损害了其他债权人的利益，故王志明以其申请的查封系首轮查封为由请求过户，缺乏依据，不予支持。综上,根据本案标的物的现有状态，房屋过户存在客观障碍，王志明要求过户及其他诉讼请求均应予以驳回，一审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41331元，由上诉人王志明负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  陈远审判员  倪勤二〇二〇年二月十日书记员  陈诚