上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20431号原告：上海电气集团置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：黄德浩，执行董事。委托诉讼代理人：许珂。被告：上海元发实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：施雅玲，经理。委托诉讼代理人：荀为虎，上海沪栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立(系法定代表人施雅玲的丈夫)，男，住上海市普陀区谈家渡路XXX弄XXX号XXX室。原告上海电气集团置业有限公司(以下简称电气公司)与被告上海元发实业有限公司(以下简称元发公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。电气公司的委托诉讼代理人许珂，元发公司的委托诉讼代理人荀为虎、陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电气公司向本院提出诉讼请求：1、要求元发公司支付2015年5月至2015年8月期间的房屋租金32,592元(按照每月8,148元计算)；2、要求元发公司支付逾期支付租金的违约金，违约金分段计算，按照每日万分之五的标准，分别自2015年5月1日起以8,148元为基数，自2015年6月1日起以16,296元为基数，自2015年7月1日起以24,444元为基数，自2015年8月1日起以32,592元为基数计算至实际支付之日；3、要求元发公司支付2015年9月10日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费637,140元(按照每日555元的标准计算)。事实与理由：上海市西康路XXX号房屋(以下简称系争房屋)登记的所有权人为上海机床铸造厂。2010年上海机床铸造厂注销，上海机床铸造总厂系该公司的保结单位，2011年上海机床铸造总厂注销，上海电气(集团)总公司为该公司的保结单位。2014年，上海电气(集团)总公司授权上海文通物业有限公司管理并出租系争房屋。2014年8月，元发公司与上海文通物业有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定元发公司承租系争房屋，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日止，租赁面积37平方米，元发公司在租赁关系终止之日起10日内返还租赁标的物和附属设施设备，逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，应按照15元/平方米标准支付房屋占用费。2014年12月，电气公司、上海文通物业有限公司、元发公司三方签订《出租方主体变更协议》，确认系争房屋出租方由上海文通物业有限公司变更为电气公司，其余条款不作变更。租期到期后，经电气公司多次催告，元发公司仍占用系争房屋直至2018年10月31日,且未结清在此期间的房屋占用费以及2015年5月至2015年8月期间的房屋租金。元发公司辩称，不同意电气公司的诉讼请求。元发公司确实未支付2015年5月至2015年8月期间的租金，未支付租金系因为元发公司分公司将住所地登记在系争房屋内，2015年4月，元发公司分公司营业执照的经营期限已逾期，元发公司多次口头、书面与电气公司协商，要求电气公司提供盖公章的产证复印件以便办理营业执照延期事宜，但电气公司多次推脱拒不配合提供相关材料，导致元发公司无法正常经营，故未支付租期内剩余租金，此外电气公司从未就欠付租金进行过催讨，该诉请超过诉讼时效，故不同意支付欠付的租金以及逾期支付租金的违约金。租期到期后，电气公司有权按照合同约定自行收回系争房屋，但其未行使权利收回房屋，并未派人与元发公司办理房屋交接手续，直至2018年10月31日电气公司派保安公司强行收回系争房屋，自2015年9月至2018年10月31日期间，元发公司虽然一直占用着系争房屋，但实际是替电气公司看管系争房屋，并未正常经营，故不同意支付房屋占有使用费，而且合同约定的占用费标准系租金标准的两倍，明显过高，显失公平。本院经审理认定事实如下：系争房屋的所有权人登记为上海机床铸造厂。2010年5月，经主管部门批准同意，上海机床铸造厂被上海机床铸造总厂吸收合并，2010年6月，上海机床铸造厂被准予注销登记。2011年11月，上海机床铸造总厂被准予注销登记，其未了的债权债务由上海电气(集团)总公司依法保结。2014年9月29日，上海文通物业有限公司(甲方、出租人)与元发公司(乙方、承租人)订立《租赁合同》，约定乙方承租的房屋坐落在本市普陀区西康路XXX号，建筑面积37平方米；乙方将租赁标的物用于经营建材；租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日，租赁期满，乙方应向甲方归还租赁标的物，乙方需继续承租的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租，甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同，乙方未提前三个月书面向甲方提出申请的，视为乙方不续租；租金每日每平方米建筑面积7.24元，年租金总计97,776元，月租金8,148元；乙方支付租金、物业管理费的方式为转账或支票；租赁保证金8,148元，租赁关系终止、乙方无欠费、返还的租赁标的物和附属设施设备经甲方验收通过、乙方及次承租人的营业执照、税务登记已迁移或注销后，租赁保证金无息归还乙方；乙方异地经营应当办理属地经营手续，否则一切责任由乙方承担；乙方在租赁关系终止之日起10日内返还租赁标的物和附属设施设备；乙方逾期不支付租金或物业管理费超过30日，违约方应当在守约方通知之日起30日内给予纠正，违约方在30日内未纠正的，守约方有权书面通知违约方解除合同；乙方逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五支付违约金，逾期10日仍未支付的，甲方无供水、供电的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由乙方承担；乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米向甲方支付占用费；乙方逾期返还租赁标的物超过10天的，甲方没有供电、供水及其他服务义务，滞留物品视为放弃所有权，甲方有权自助处理任何滞留物品，由此产生的一切责任均由乙方承担；乙方指派陈立为租赁区域内生产、消防、治安保卫等安全管理工作的联系人等等。2015年1月1日起，上海电气(集团)总公司全权委托电气公司出租管理系争房屋，因此在2014年12月8日，上海文通物业有限公司(甲方)、元发公司(乙方)、电气公司(丙方)三方签订《出租方主体变更协议》，确定自2015年1月1日起出租方由甲方变更为丙方，自2015年1月1日起，乙方按租赁合同约定每期的租金支付给丙方；丙方全权委托上海电气物业有限公司管理租赁标的物，租赁合同约定的物业管理费由上海电气物业有限公司收取并开具发票；电气公司账户为上海电气集体置业有限公司，XXXXXXXXXXXX，中国银行上海市康定支行。租赁期内，元发公司支付租金至2015年4月30日。2015年11月3日，电气公司向元发公司送达了落款时间为2015年10月26日的《房屋租赁合同到期终止的通知书》，内容为电气公司与元发公司就西康路XXX号(1360号部位)房屋签订的《房屋租赁合同》已于2015年8月31日到期，电气公司决定不再续签，请元发公司根据合同第八条的8-1条款约定，于2015年11月31日前将房屋清空并完好归还电气公司，元发公司接到本通知函后，于2015年10月30日前到上海市黄浦区瞿溪路XXX号物业管理处办理相关退房手续，依照合同11-3条款约定，如逾期搬离，甲方无供水供电义务。该通知由元发公司法定代表人的丈夫陈立于当日签收。租期到期后，元发公司继续占用系争房屋直至2018年10月31日电气公司通过保安公司收回房屋。审理中，电气公司向本院提交了落款日期为2016年1月19日的《告知书》一份，并陈述上门送达《告知书》，由于元发公司拒收，故由电气公司的工作人员于《告知书》上写明拒收情况后内部留存，该《告知书》的内容主要为要求元发公司在2016年1月30日前向物业处办理相关退房手续并根据合同约定在2016年2月28日前将房屋清空完好归还电气公司，如元发公司逾期搬离，电气公司依照合同约定保留采取进一步相应措施，由此产生的一切后果均由元发公司承担。电气公司另向本院提交了落款时间为2018年9月10日的《限期搬离告知函》一份，并陈述该份告知函通过中国邮政EMS快递方式向元发公司送达，电气公司并未收到退件，但无法提供快递已经被签收的证据，该《限期搬离告知函》的内容主要为考虑到元发公司希望继续租赁该房屋的意愿，电气公司已于2016年6月期间与元发公司多次商议合同续签的相关事宜，但由于双方对租赁合同的标的及条款未达成共识，至今没有签订租赁合同，现再次通知电气公司决定不再与元发公司续签租赁合同，并于2017年7月以书面形式通知元发公司，请元发公司在收到本通知后立即返还租赁标的物，并向电气公司支付拖欠的房屋至返还之日止的租金、占用费、能源费。元发公司针对《告知书》、《限期搬离告知函》表示其从未收到过前述两份函件。审理中，电气公司还向本院提交了落款日期为2018年10月26日的《限期搬离通告》一份，并陈述该份通告系张贴在系争房屋的大门上，内容为鉴于电气公司已于2018年9月10日向元发公司发送了《限期搬离告知函》，要求元发公司收到通知后立即搬离并返还被非法占用的房屋，而元发公司至今未搬离并返还房屋，10月21日再次向元发公司发送了《限期搬离通告》要求元发公司必须在2018年10月25日前自行搬离全部物品及设备、撤离全部人员，将非法占用的房屋腾空后移交电气公司，但元发公司至今仍未搬离并返还房屋，现再次通告2018年10月29日电气公司将对元发公司采取措施，依法收回被非法占用的房屋，根据合同约定逾期未搬离的物品视为放弃所有权，电气公司有权处理任何滞留物品，由此产生的损失由元发公司承担。元发公司表示其未注意到系争房屋大门上张贴了该份通告，对于通告内容并不清楚。审理中，电气公司与元发公司均确认元发公司实际支付租金保证金3,500元，电气公司表示同意返还该3,500元租赁保证金。本院认为，上海文通物业有限公司与元发公司订立的《租赁合同》以及上海文通物业有限公司、元发公司、电气公司订立的《出租方主体变更协议》系合同当事人真实意思表示，合法有效，对各方依法具有法律约束力。关于2015年5月至同年8月元发公司欠付的租金，电气公司称其于《房屋租赁合同到期终止通知书》中进行了催讨，嗣后几份书面函件亦有催讨租金的意思表示，对此本院认为，电气公司提交的四份函件中，现有证据仅能证明元发公司于2015年11月3日收到了《房屋租赁合同到期终止通知书》，而仅有2018年9月10日的《限期搬离告知函》的内容提及了欠付租金，《房屋租赁合同到期终止通知书》的主要内容为通知元发公司在租期到期后不再续租，要求元发公司尽快搬离交还系争房屋，并未就租期内欠付的租金进行催讨，即使《房屋租赁合同到期终止通知书》对欠付租金进行了催讨，但电气公司未能提供充分有效证据证明其在2015年11月3日后的一年内曾向元发公司主张过相关权利，因此电气公司主张的2015年5月至同年8月期间的租金超过诉讼时效，对于电气公司主张欠付租金以及逾期付款违约金的诉讼请求，本院难以支持。《租赁合同》约定的租期到期后，电气公司明确不再续租，元发公司亦无证据证明双方就续租事宜达成一致意见，在此情况下，元发公司应当按约向电气公司返还系争房屋，现元发公司直至2018年10月31日才将系争房屋返还电气公司，应向电气公司支付自2015年9月10日起至2018年10月31日期间的房屋占用费，元发公司辩称系电气公司未主动收回房屋，其代为看护系争房屋缺乏依据，本院不予采信。关于占用费标准，元发公司辩称占用费标准过高，本院认为在元发公司欠付租金且租期到期情况下，电气公司有权且应当积极采取措施收回房屋，事实上电气公司在租赁期限届满后长达三年多的时间内，从未采取停水停电、诉讼等方式积极收回房屋，而于2018年10月31日通过保安公司清场收回房屋恰恰证明电气公司有能力自行收回房屋，租期到期后电气公司怠于行使权利，对于系争房屋未能及时归还亦有一定责任，且合同约定的15元/平方米/日的占用费标准确属过高，本院综合以上因素并依据公平原则，酌情确认占用费参照原合同约定的7.24元/平方米/日的租金标准。关于租赁保证金3,500元，电气公司表示同意返还，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、被告上海元发实业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海电气集团置业有限公司2015年9月10日至2018年10月31日期间的房屋占用费307,526.24元(其中3,500元以租赁保证金抵扣)；二、对原告上海电气集团置业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,732元，减半收取计5,366元，由原、被告双方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚二〇二〇年二月二十七日书记员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。