广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25437号原告（反诉被告）：全世伟，男，1977年9月23日出生，委托诉讼代理人：邱国垒，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄贤光，男，1958年11月16日出生，户籍地址广东省龙川县，委托诉讼代理人：秦秀虹，广东世纪华人律师事务所律师。原告全世伟诉被告黄贤光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱国垒，被告黄贤光及其委托诉讼代理人秦秀虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月，原告与被告签订《房屋租赁合同》。双方约定，原告向被告承租深圳市龙岗区南新社区普强花园A区24栋整栋房屋作公寓使用。而后，该房屋出现大面积漏水、发霉问题。经原告了解所得，涉案房屋未取得建设工程许可证，属违法建筑物。因此，为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告退还押金84000元（人民币，下同）；3、被告向原告返还47部空调、47部热水器、47张床、47张床垫、47个衣柜、47张电脑桌、19张茶几、20部洗衣机；4、被告承担本案诉讼费。被告辩称，1、原告提出确认《房屋租赁合同》无效的主张，既无约定无效事由，也无法定无效事由，依法不能成立；2、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告不存在因合同无效而需返还租金及且或押金的情形，且原告存在违约，被告有权不予退还已收取的押金及且或保证金，原告的诉请无事实及法律依据；3、涉案房屋内的空调、热水器等家私家电系被告所有，原告无权要求被告返还。4、原告陈述涉案房屋出现大面积漏水、发霉等问题，影响经营活动，但并未提交相关证据予以证明，仅凭原告自述及发出的催修函，无法证明涉案房屋出现大面积漏水、发霉影响原告的正常经营活动，被告有理由相信其在微信及事后发出的催修函是为了后续不缴纳相应租金及水电费而寻找的借口和理由。被告反诉称，2017年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区南新社区普强花园A区24栋整栋房屋，租赁期间为2017年12月1日起至2025年12月1日止，截至2019年12月1日每月租金为42000元；合同期未满搬迁或违约的押金不予退还；原告需交清2个月押金和1个月租金作为保证金即84000元；每月3日前交清租金及水电费和相关费用等；原告连续拖欠租金与水电费等费用满5天的，视为原告自动放弃租约，被告有权终止合同，并可以自行开门将涉案房屋内杂物清除，对此行为造成的一切后果，被告不承担任何责任；原告缴纳的保证金作为违约赔偿金不予退还。合同订立后，被告依约履行相应的义务，并将涉案房屋交付原告使用，截至目前原告仍拖欠2019年9月、10月电费及2019年10月租金。基于上述事实，被告认为，原告拖欠租金及电费，已构成根本违约，被告依约行使合同解除权，要求原告支付所欠租金、电费等费用，并承担违约责任。请求法院判决：1、确认原告与被告之间的租赁关系于2019年10月17日解除；2、判令原告向被告支付2019年10月租金42000元；3、判令原告向被告支付2019年9月、10月电费共计6041.25元；4、判令被告不予退还已收取的押金或保证金84000元；5、原告承担本案诉讼费。原告针对被告的反诉辩称，一、关于被告所提起的合同解除问题，首先从被告所提交的证据来看，即便是在建设工程规划许可证真实合法的情况下，其所批的楼层也仅仅是3.5层，而实际上其出租给原告的楼层足足达到九层，因此根据房屋租赁合同司法解释第二条的规定，双方的租赁合同应当无效；二、被告无权请求原告向其支付租金42000元、电费6041.25元，事实上至2019年7月底开始，涉案租赁房屋的漏水问题，已实际影响原告对涉案租赁房屋的占有使用。原告在8月份直到9月25日之前，多次通过微信与被告进行沟通，要求被告出面维修，但是被告却一拖再拖，从来没有进行维修。2019年9月25日，原告甚至向被告正式发出催修函，当中具体列明了受到大面积漏水影响的房屋的房号，由此可以看出涉案房屋的漏水问题是客观存在的。因此，原告根本无法就该房屋行使其占有使用权能。因此被告要求原告支付租金42000元，于法无据。退一步而言，即便是被告要求原告向其支付租金，其也无权要求原告支付10月份整月的租金42000元。就其反诉请求第一项已载明，即便是在合同有效的情况下，双方的租赁关系，也已于2019年10月17日解除，因此在17日之后，原告完全没有享受到该房屋的占有使用权能。关于电费6041.25元，由于原告已向其缴纳水电费押金5000元，其应当直接抵扣，而非要求另行支付；三、关于被告要求不予退还原告已收取的押金84000元，首先刚刚原告已经陈述合同的效力问题，本合同应属无效。退一步而言，即便从合同的解除角度来看，解除的原因是由被告所引起的，2019年8月起，原告多次通过微信致函方式通知被告维修涉案租赁房屋，但被告从未履行其作为出租人的维修义务，正是由于其不履约的行为，才导致了合同的解除，因此被告不予退还原告的押金没有任何合法依据。经审理查明，位于深圳市龙岗区南新社区普强花园A区24栋的房屋，为原告所建，原告提交的建设位置为“布吉南岭横排浪普强花园A区24号”之该房屋《建设工程规划许可证》显示建设规模为“壹栋3.5层380㎡，投资9.8万”，实际建成房屋8.5层，建筑面积约1000㎡。2017年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区南新社区普强花园A区24栋整栋房屋作公寓使用，租赁期限为2017年12月1日起至2025年12月1日止；2017年12月1日至2019年12月1日期间月租金为42000元；水电费按照政府部门规定价格交费；原告需要交清2个月押金和1个月租金作为保证金（共计84000元）；原告需要交水电押金5000元；原告保证每月3日前交清租金及水电费和相关费用，若拖欠租金每天按30%支付滞纳金；如原告连续拖欠租金与水电和相关费用满5天，视为原告自行放弃租约，被告有权终止合同。合同签订后，原告向被告支付了保证金84000元及水电费押金5000元。之后，双方正常履行合同。2019年10月17日，被告向原告发出《律师函》，告知原告：1、限原告三日内支付所拖欠的自2019年10月1日至2019年10月17日的房屋租金、滞纳金；2、因原告已构成根本违约，视为原告已放弃承租，限期三日内归还房屋，且保证屋内各项设施保存完好；3、因房屋已由原告分别出租给数位次承租人，为使损失最小化，原告应将次承租人交付给原告的押金如数转交被告以及完成其他后续交接手续。涉案房屋现已由被告收回并出租给他人。关于收回房屋的时间，原告主张为2019年10月17日，被告主张为2019年11月。原告已向被告支付2017年12月1日至2019年8月电费，2019年9月电费3425.59元（2031.02元+379.76元+1014.81元）、10月电费2615.66元（1397.64元+390.08元+827.94元）未缴纳；原告已经交清2017年12月1日至2019年9月租金，2019年10月租金42000元未缴纳。原告称，由于原告已向被告缴纳水电费押金5000元，电费6041.25元可在押金中直接抵扣，无需原告另行支付。被告称，因为原告将房屋转租给次承租人后收取了押金，但原告撤离后未退还该部分押金，后被告代原告退还了押金十几万元，因此不同意上述水电费押金5000元直接抵扣电费，应由双方另行一并解决。原告称，被告已经向次承租人收取涉案房屋2019年10月的房租。被告称，被告自2019年11月才开始与新的承租人签订合同并收取租金。原告主张涉案房屋尚有47部空调、47部热水器、47张床、47张床垫、47个衣柜、47张电脑桌、19张茶几、20部洗衣机，属于原告的财产，应由被告返还给原告。被告称，空调、热水器、床、床垫、衣柜、电脑桌、茶几、洗衣机都是上一任承租人吴鹏出资购买，被告对原告主张的数量无法确认，且涉案房屋都已由次承租人转租出去，原、被告均无法进入每个房间进行确认。经本院告知原告对此负有相关举证责任后，原告未能提交相关证据。经本院向被告释明，因涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，上述《房屋租赁合同》应属无效合同，被告称仍坚持其原来的诉讼请求。本院认为，涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，原、被告双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》依法属于无效合同。被告经本院释明合同无效后仍坚持其原诉讼请求，本院对被告有关解除租赁合同及不予退还押金的诉讼请求予以驳回。合同无效后，被告应退还原告已支付的保证金84000元，本院予以支持。至于原告已支付的水电费押金5000元，因原告尚未结清水电费，且被告称双方还存在代垫押金等纠纷应一并另行解决，被告不同意上述水电费押金5000元直接抵扣电费，本院对该水电费押金5000元不作抵扣或退还处理，原告可另行主张。原告主张涉案房屋尚有47部空调、47部热水器、47张床、47张床垫、47个衣柜、47张电脑桌、19张茶几、20部洗衣机等属于原告的财产，应由被告返还给原告，但被告对原告的主张不予确认，且原、被告均确认现无法进入每个房间进行确认，经本院告知原告对此负有相关举证责任后，原告未能提交相关证据，原告应承担举证不能的法律后果，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于归还房屋的时间，被告主张收回涉案房屋的时间为2019年11月，原告虽主张是2019年10月，但其未能对此提供证据进行证明，本院对此采信被告的陈述，原告应向被告支付2019年10月租金（房屋占有使用费）42000元。未付的2019年9月、10月电费共6041.25元，原告应向被告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告全世伟与被告黄贤光于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告黄贤光于本判决生效之日起五日内向原告全世伟退还保证金84000元；三、原告全世伟于本判决生效之日起五日内向被告黄贤光支付2019年10月租金（房屋占有使用费）42000元；四、原告全世伟于本判决生效之日起五日内向被告黄贤光支付2019年9月、10月电费6041.25元；五、驳回原告全世伟其他诉讼请求；六、驳回被告黄贤光其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1900元（原告已预缴），由被告负担；反诉案件受理费2941元，由原告负担1070元，被告承担1871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘义芳人民陪审员  许玉凤人民陪审员  谢玲玲二〇二〇年二月二十八日书 记 员  李锦君