上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19862号原告：郝书兴，男，1972年11月12日生，汉族，住安徽省。原告：辜志敏，女，1969年8月19日生，汉族，住安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赖优福，总经理。委托诉讼代理人：周博。原告郝书兴、辜志敏与被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司(下称上蔬永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝书兴、两原告共同委托诉讼代理人陈巍、被告委托诉讼代理人周博到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告郝书兴、辜志敏向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺的租金收益(按每天464.44元的标准，自2018年11月15日起付至2025年12月31日止，每年12月17日与6月16日各支付半年的租金)。事实和理由：原告系上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺(建筑面积58.42平方米)的所有权权利人。被告系该商铺的实际承租人。原告在购买上述商铺时,与上海世盟置业有限公司、上海壹若资产管理有限公司签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》。约定将该商铺返租给二公司使用,租金为商铺销售价格的5%,即每年169,418元,折合每天每平方米为7.95元(每天为464.44元)。后因二公司拖欠租金,原告将二公司起诉至上海市嘉定区人民法院。经该院(2018)沪0114民初16143号《民事判决书》判决：《商铺返租使用合同》于2018年11月14日解除,二公司支付租金收益至2018年11月14日。该院认为：《商铺返租使用合同》解除后商铺的实际租金收益,原告可另行向实际承租人主张。判决生效后,原告与被告协商该商铺的后续租金支付事宜,但被告不予理睬。在原告以每天每平方米11.46元的价格与他人签订《商铺租赁合同》后,被告又要求原告将该《商铺租赁合同》转给被告。致使原告作为该商铺的合法所有人,即没有收回该商铺的使用权,也没有收到任何租金收益。现原告为维护自己合法权益,向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告上蔬永辉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉请没有依据，被告的租赁合同是同世盟公司签订的，被告已将租金支付到法院了，故不需要向原告支付租金，而且原告与世盟的返租合同租金高于市场价，不能作为被告支付的标准，被告与世盟签订租赁合同的时候产权人是世盟公司，根据买卖不破租赁，被告与世盟的租赁合同的租期应当受到法律保护。就算原告要求被告支付租金，也应当按照被告与世盟公司的合同的租金标准支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定双方无争议的事实如下：郝书兴、辜志敏系上海市嘉定区槎溪路XXX号商铺(下称系争商铺)的权利人，房屋建筑面积为58.42平方米。2015年9月9日，郝书兴(甲方、返租方)与世盟公司(乙方、承租方)、壹若公司(丙方、承租方)签订一份《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》)，约定甲方将系争商铺返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年1月1日至2025年12月31日，第一年的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。乙方将其所建造物业世盟置地广场名下商业用房(含已售返租部分及未售部分)委托丙方进行整体招租。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年1月1日至2020年12月31日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格3,388,360元的5%即169,418元，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实际租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。自委托经营管理5-10年之间(即2021年1月1日至2025年12月31日)，甲方收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益×90%，甲方收入中涉及到税收由甲方自行负担，该物业实际年租金收益×10%作为乙方的经营管理报酬。在本合同有效期内，丙方按7.95元/天/平方米税前租金为标准，每年向甲方支付租金169,418元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金84,709元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。丙方承担系争商铺的物业管理及使用管理费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，郝书兴付清了全部款项并取得了系争商铺的房地产权证，世盟公司亦将系争商铺予以交付。壹若公司租金付至2018年6月30日，之后未再付款。郝书兴向本院提起诉讼，要求解除其与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》，要求世盟公司、壹若公司将商铺恢复原状后返还，按每天464.16元的标准支付自2018年7月1日至实际返还之日的租金及10%的违约金，并赔偿律师费5,400元。本院审理后认为，系争商铺由郝书兴同意并授权世盟公司、壹若公司对外与租户签订租赁合同，现系争商铺由租户实际承租使用，未有证据表明郝书兴曾就此提出异议，应视为郝书兴对案外人承租系争商铺知晓且同意，故郝书兴与壹若公司、世盟公司间《商铺返租使用合同》的解除，不影响实际承租人继续承租系争商铺，因此，郝书兴基于《商铺返租使用合同》解除而要求将系争商铺恢复原状并返还的诉请，于法无据，本院不予支持。《商铺返租使用合同》解除后系争商铺的实际租金收益，郝书兴可另行向实际承租人主张；如实际获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，郝书兴可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。本院遂于2018年12月27日作出(2018)沪0114民初16143号民事判决，确认郝书兴与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》于2018年11月14日解除；判令壹若公司向郝书兴给付自2018年7月1日至2018年11月14日的租金收益63,589.92元、逾期付款违约金6,358.99元、律师费5,400元；世盟公司对壹若公司的付款义务承担连带责任；郝书兴的其余诉讼请求不予支持。该判决已生效。2015年9月29日，壹若公司(出租方、甲方)与上蔬永辉公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将租赁场地槎溪路XXX号、852号、856号；888弄3号101、102；地下一层788弄3号05、06、07、08、09、10、11、12、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、37、39、50出租给乙方作为商业经营之用，计租面积为红线套内建筑面积4565平方米。租赁期限为15年(不含物业改造期含市场培育期)，自市场培育期起始日开始计算。物业改造期为2015年10月15日至2016年3月14日。市场经营培育期为2016年3月15日至2018年3月14日。2018年3月15日至2021年3月14日的租赁费用为1.3元/日/平方米，180,507.71元/月；2020年3月15日至2024年3月14日为1.365元/日/平方米，递增5%，189,533.10元/月；2024年3月15日至2027年3月14日为1.433元/日/平方米，递增5%，198,975.04元/月；2027年3月15日至2030年3月14日为1.5元/日/平方米，递增5%，208,078.13元/月；2030年3月15日至2031年3月14日为1.57元/日/平方米，递增5%，217,997.77元/月。乙方按每两个月支付租赁费用给甲方。甲方应于前一期租赁费用期满前15日内向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费用发票，乙方在收到上述发票7日内将下一期租赁费用支付给甲方。郝书兴向上蔬永辉公司主张2018年11月15日起的租金收益未果，遂涉讼。审理中，郝书兴向本院提交壹若公司与上蔬永辉公司签订的《补充协议》一份，该协议约定上蔬永辉公司向壹若公司租赁的4565平方米的起始租赁费用为1.3元/平方米/天，并对具体铺位租金分配明细进行了约定，其中本案系争的槎溪路XXX号面积58.42平方米的起始租赁费用为4.6元/日/平方米，年租赁费用98,087.18元。上蔬永辉公司对上述协议的真实性没有异议。另查，上蔬永辉公司于2019年6月10日将331,206.80元汇至本院账户(备注用途为XXXXXXXX-XXXXXXXX租金世盟店)，于2019年7月19日向本院汇付租金496,810.20元，于2019年9月19日向本院汇付496,810.20元(备注用途为2019年4-6月租金)，于2019年10月22日向本院汇付租金436,810.20元(备注用途为2019年7-9月租金)。本院认为，原告郝书兴与被告上蔬永辉公司虽然不存在直接的租赁合同关系，上蔬永辉公司是向壹若公司承租系争商铺的实际承租人，生效判决已判令郝书兴与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》于2018年11月14日解除，并确认该租赁合同解除后系争商铺的实际租金收益，郝书兴可另行向实际承租人主张，如实际获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，郝书兴可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。因此，郝书兴有权向上蔬永辉公司主张系争商铺自2018年11月15日起的租金收益，但其要求上蔬永辉公司给付的租金收益应以上蔬永辉公司应给付壹若公司的系争租赁商铺的租金为限，郝书兴要求上蔬永辉公司按照其与世盟公司、壹若公司约定的租金标准支付租金缺乏依据，本院不予支持。根据上蔬永辉公司与壹若公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，上蔬永辉公司应于2020年1月15日之前向壹若公司支付2018年10月15日至2020年3月14日的租金3,068,631.07元，其中按照补充协议约定的标准涉及系争商铺的2018年11月15日至2020年3月14日租金数额为130,782.91元，但上蔬永辉目前仅支付2018年10月10日之后的租金合计1,761,637.40元，尚未支付的到期租金差额为1,306,993.67元，该金额远高于系争商铺所涉的租金，故上蔬永辉公司以其已向壹若公司支付租金为由拒绝向郝书兴支付租金收益缺乏依据，本院不予采信。上蔬永辉公司应按其与壹若公司约定的系争商铺的租金标准向郝书兴支付2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元，并应在其继续实际承租期间按其与壹若公司约定的租金标准每两个月向郝书兴给付自2020年3月15日至2025年12月31日期间的租金收益，因2020年3月15日之后的租金尚未至给付期限，故郝书兴可待实际发生后另行主张。至于上蔬永辉公司给付郝书兴的租金收益和郝书兴与世盟公司、壹若公司约定的租金收益的差额部分，郝书兴可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。生效判决确定可以向实际承租人主张租金收益的主体是出租方郝书兴，不包括辜志敏，故辜志敏不是本案适格原告，无权主张系争商铺的租金收益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告郝书兴2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元；二、驳回原告郝书兴、辜志敏其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,770元，减半收取1,385元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇二〇年二月二十六日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。