辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初14625号原告：沈阳恒隆地产有限公司，住所地：沈阳市沈河区中街路128号。法定代表人：陈家岳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于劼，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天娇，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区洪湖一街28号。经营者：刘毅，系个体工商业者。原告沈阳恒隆地产有限公司与被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部（以下简称“顺益发食品经营部”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳恒隆地产有限公司的委托诉讼代理人于劼、李天娇，被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部经营者刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳恒隆地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告解除租赁合同行为有效；2、判令被告给付拖欠的租金70080元；3、判令被告给付拖欠的管理费11680元；4、判令被告给付拖欠的电费11234.35元；5、判令被告给付拖欠的水费116元；6、判令被告给付因违约需向原告补足的装修期租金140160元；7、判令被告给付提前终止合同违约金245280元；8、判令被告给付房屋占用费22776元（2018年2月1日至2018年2月7日）；9、判令被告给付房屋恢复费用54173.1元；10、判令被告支付原告律师费用14000元；11、判令被告给付延迟付款滞纳金3042元（暂计算至2018年1月31日）。综合1-11项诉讼请求，被告应向原告支付人民币572541.45元，在扣减被告为履行合同而向原告支付的保证金289431元、商品质量保证金5000元、公共事业费用押金10000元，请求判令被告最终应向原告支付人民币268110.45元。12、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月28日，原告与被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部就被告承租105号铺位签订了编号T0168F之《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）。约定：合同期内2017年8月1日起至2020年7月31日止。租赁期间，被告应于每个历月的第一（1）日前向原告支付单月的租金、管理费，承担使用该房屋期间所发生的水费、电费等公用事业费用。同时，《租赁合同》亦就承租人的违约行为及需承担的违约责任予以约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。2018年1月起，被告开始拖欠租金、管理费，并未缴付水费、电费等费用。针对被告违约行为，原告向被告两次发函，要求其遵守合同约定，支付应付款项，但被告并未予以回复。2018年1月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，《租赁合同》于2018年1月31日解除，函中告知被告应尽快支付欠款，履行交还房屋、恢复原状等合同义务。但被告仍未履行。原告于2018年2月7日按照合同约定自行收回租赁房屋。双方签订的合同合法有效，一方违反合同约定，应当承担违约责任。因此，原告有权要求被告承担自2018年1月1日至2018年1月31日，被告拖欠租金70080元、管理费11680元，被告承担电费11234.35元、水费116元。基于被告的违约行为，根据《租赁合同》第三条第3款及第二十四条（q）款约定，取消被告的装修期，支付装修期2018年8月1日至2018年9月31日的租金140160元。根据《租赁合同》第二十四条（q）款约定，按照三个月租金及三个月管理费的标准支付违约金245280元。根据《租赁合同》第二十四条第（j）款约定，按每日租金1.3倍标准支付2018年2月1日至2018年2月7日发生的房屋占用费22776元。根据《租赁合同》第十条及第二十四条约定，向原告支付房屋恢复费用54173.1元。根据《租赁合同》第二十四条，承担原告因本案委托律师的律师费用14000元。根据《租赁合同》第二十四条第（e）条约定，支付延迟付款滞纳金，滞纳金按每天千分之一计算至合同解除日，人民币3042元。综上所述，特诉至贵院，请依法支持原告全部诉讼请求。被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部辩称：原、被告之间签订的租赁合同时间及内容是属实的。同意解除合同，但是不同意支付租金。关于原告主张被告拖欠的电费、水费我也不同意给。关于原告主张的装修期租金，合同约定两个月，但是原告只给了被告一个月，应该为2017年8月、9月免租金，被告于2017年9月已经支付租金，所以我不同意支付原告装修期租金。关于违约金，我不同意支付。我在2018年1月23日我已经不经营该商铺了，所以不存在房屋占用费，并且在2018年1月20日原告已经停水停电了。2018年2月6日房屋我已经恢复了，应该在2月6日我已经撤铺了，具体我记不太清了。所以不存在新的房屋恢复费用，关于原告主张的诉讼请求第九项，我不同意支付。关于原告主张的律师费及滞纳金，我均不同意支付。当时签订合同时，有很多口头承诺的条款，但是没有都落实在书面合同上。在签订合同时，我支付了保证金289431元，商品质量保证金5000元，公共事业费用押金10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，原告沈阳恒隆地产有限公司与被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部就被告承租105号铺位签订了编号T0168F之《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，交付日为2017年8月1日，装修期自交付日起至2017年9月30日止，开业日为2017年10月1日。租金金额：租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者含税金额之中较高者为当月适用租金。基本租金于交付日起算的第一年内，每月人民币70080元，于交付日起算的第二年内，每月人民币77088元，于交付日起算的第三年内，每月人民币84797元。营业租金于交付日起算的第一年内，该房屋当月的月营业额的10%,于交付日起算的第二年内，该房屋当月的月营业额的11%,于交付日起算的第三年内，该房屋当月的月营业额的12%。管理费为每月人民币11680元。该房屋内由乙方发生的水费、电费、煤气费、通讯费用的实际金额，乙方根据本合同的规定应支付的所有其他款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用。公用事业费用电费收费标准为1.15元/度。保证金人民币289431元。商品质量保证金人民币5000元，公用事业费用押金10000元……。在乙方未出现违约的情况下，装修期内，乙方无须向甲方支付违约金，但需承担该房屋的管理费及其他费用，若乙方出现违约情形，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的约定所享有的其他权利的前提下，甲方有权取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有），在这种情况下，视为乙方自始不享有前述装修期，乙方须立即向甲方补交装修期的所有租金。合同第十条约定“于合同期届满或提前解除时，乙方应交回该房屋且甲方有权收回该房屋。乙方完全履行以下各项义务，方视为乙方交回了该房屋。未能按时履行以下任何义务，视为乙方未按时交回该房屋：1.乙方应在合同期届满或提前解除前的三十（30）日内与管理处联系交回该房屋事宜，且应在合同期届满或提前解除日至少七（7）日前停止营业及开始恢复原状工程。甲方可自行或要求乙方在该房屋或其周围安装装修围板，相关费用由乙方承担。2.于合同期届满或提前解除时，乙方交回该房屋应符合如下状态并经甲方验收合格；该房屋连同其内甲方提供的附属设施在与附件二所列及验收表一致或者甲方书面认可的可使用及良好的使用状态（合同期内该等设施的自然损耗除外）；该房屋内乙方装修、设备、设施、物品应全部移除，该房屋整体整洁。3.于合同期届满或提前解除时，乙方应将其向甲方租用的收银机（如有）、甲方提供的局域网线及网线接线盒在可使用及良好的使用状态下交还甲方。4.于合同期届满或提前解除时，乙方应将通向该物业各部分的锁匙（如有）交还甲方……”。第十四条约定：“1、除本合同另有规定外，在整个合同期内，除开业日所在的历月外，乙方须于每个历月的第一（1）日前向甲方预先缴付当月的基本租金、管理费……”。第十六条约定：“……（2）若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四（14）日内予以补足或重新交付保证金……”。第二十四条约定：“下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四（14）日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的……（e）涉及延迟履行支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止。……（j）涉及不按时交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费，并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失。……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期（无论乙方是否已享有）。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三（3）个月基本租金及三（3）个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方的同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何遗留物品；……”。第二十五条约定：“若出现下列任何情形，甲方有权在事先书面通知乙方后立即解除本合同，双方互不承担违约责任：……6、如乙方连续四（4）个月营业租金未超过当月基本租金的；……”。合同第三十一条第5项约定“本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以充分关注，甲乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容”（该条款为加粗字体）。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。被告交付原告保证金、公共事业费用押金、商品质量保证金。2018年1月1日起，被告开始拖欠租金、管理费，并未缴付水费、电费等费用。2018年1月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，《租赁合同》于2018年1月31日解除，但被告仍未履行交还房屋、恢复原状等合同义务，原告于2018年2月7日收回租赁房屋。后原告对涉案档口全面进行拆除施工并恢复原状，支出费用54173.1元。原告与被告协商未果，起诉来院。本院认为，原告沈阳恒隆地产有限公司与被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部之间签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》，系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行义务。由于被告自2018年1月1日起拖欠租金等费用，在经原告催告后，仍未履行合同义务，在该情形下原告向被告发出解除合同通知书，主张解除与被告之间的租赁合同，本院认为，原告发出解除通知书,符合合同约定及法律规定，合法有效，故本院依法确认双方的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年1月31日解除。由于被告拖欠租金、管理费的行为导致合同无法继续履行，故被告应承担导致合同解除的违约责任。关于被告欠付租金数额问题，按照合同约定的标准，自2017年8月1日至2018年7月31日的租金标准为70080元/月，2018年1月1日-2018年1月31日期间租金被告应予给付，共计70080元。关于原告主张被告支付装修期租金140160元的问题。原、被告约定装修期，减免租金，但被告违约则取消装修期租金减免,合同附件一约定的装修期自交付日(2017年8月1日起至2017年9月30日),故被告应给付原告该部分装修期租金140160元。对于原告主张的管理费11680元的问题，符合合同约定，本院予以支持。关于电费问题，原告主张的电费11234.35元，系按合同约定的电费收费标准1.15元/度计算，依据充分，本院予以支持。关于水费问题，原告主张的水费116元，系按合同约定的水费收费标准，依据充分，本院予以支持。对于原告主张的因被告违约应承担付场地恢复费用54173.1元的问题，原告举证其已经委托第三方履行了场地拆除、恢复原状工程，支付54173.1元。依据租赁合同第十一条第1款及第二十五条第1款(g)项，被告应在租赁合同解除时将租赁房屋恢复原状，如果原告聘请第三方完成上述义务，则相关费用由被告承担。因此，原告委托第三方进行了施工，故支付的费用54173.1元应由被告承担。对于原告主张被告应给付提前终止合同违约金的问题。对于被告提前解除合同涉及的合同违约金问题，虽然在原、被告的租赁合同第二十五条(1)对此方面问题有明确约定，但结合本案实际,被告以相当于解除合同后三个月的基本租金和管理费共计245280元，给付原告违约金。原告主张上述违约金后，不应再重复主张擅自停业违约金、合同解除后的场地占用费及滞纳金损失。关于原告主张被告支付律师费14,000元的问题，因租赁合同约定了因被告违约而造成的原告损失应予以赔偿，损失包括律师费等，原告提交了律师服务协议、发票等，能够证明发生了律师费支出，故予以支持。关于被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部已经交付的保证金289431元、商品质量保证金5000元、公共事业费用押金10000元，原告应予以返还被告。关于被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部已经交付2017年9月的租金，因其未提供证据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳恒隆地产有限公司向被告发出的《解除合同通知书》有效，双方签订的《皇城恒隆广场商场房屋租赁合同》于2018年1月31日解除;二、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司2018年1月1日至2018年1月31日租金70080元；三、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司管理费11680元；四、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司电费11234.35元；五、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司水费116元；六、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司装修期的租金140160元；七、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司违约金245280元；八、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司场地恢复费54173.10元；九、被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部于本判决生效后15日内给付原告沈阳恒隆地产有限公司律师费14000元；十、原告沈阳恒隆地产有限公司于本判决生效后15日内返还被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部保证金289431元、商品质量保证金5000元、公共事业费用押金10000元；十一、驳回原告沈阳恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付退延履行期间的债务利息。案件受理费5321元，由被告沈阳经济技术开发区顺益发食品经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 雍 力人民陪审员 李 丽人民陪审员 王利群二〇二〇年二月三日书 记 员 刘 阳