江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1183执异9号案外人：郦顺炳，男，1953年1月16日生，汉族，丹阳市人，住江苏省丹阳市开发区。申请执行人：许荣，男，1965年5月10日出生，汉族，住句容市。被执行人：句容综合市场有限公司，住所地句容市开发区。法定代表人：谢荣年，系该公司董事长。本院在执行许荣申请执行句容综合市场有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人郦顺炳向本院提出书面异议。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，本院于2018年5月14日作出（2017）苏1183民初6148号民事调解书：一、被告句容综合市场有限公司欠原告许荣100万元，此款被告于2019年2月1日前给付原告；二、案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，以上合计12800元，由原告负担；三、此纠纷一次性处理结束，今后双方无涉。2017年11月28日，本院作出（2017）苏1183民初6148号民事裁定书：冻结句容综合市场有限公司在金融机构的存款或查封其他相应价值的财产，保全金额150万元。2017年12月1日，本院查封了句容综合市场有限公司坐落于句容市X。根据许荣的申请，本院于2019年6月25日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执2070号。2019年9月3日，本院作出（2019）苏1183执2070号执行公告：关于申请人许荣申请执行被执行人句容综合市场有限公司建设工程合同纠纷一案，本院已立案执行，执行标的合计1000000元。本院已责令被执行人限期履行上述义务，但是被执行人逾期未履行，本院将对被执行人句容综合市场有限公司名下财产（坐落于句容市X）进行询价、评估、拍卖。司法拍卖一律通过淘宝网进行，请当事人等利害关系人关注淘宝网司法拍卖动态。为保证诉讼资产处置的公正与效率，被执行人或占有该财产的案外人须于本公告张贴之日起十五日内（截止日期为2019年9月18日）迁出该房屋或向法院交付上述财产。如案外人认为对上述财产享有租赁权而合法占有的，须于本公告张贴之日起十五日内（截止日期为2019年9月18日），向本院提出书面执行异议，并同时向本院提供书面租赁协议、既往租金支付凭证等能够佐证租赁事实的证据及身份证明材料。同月3日，本院对句容综合市场有限公司作出通知：关于申请执行人许荣与你公司建设工程纠纷一案，本院已依法查封你公司名下所有的座落××句容市不动产。现限你公司于五日内履行义务，逾期本院可依法对上述不动产进行询价、评估、拍卖，所得价款用于抵偿所欠申请人债务。2019年9月11日本院依法委托对被执行人句容综合市场有限公司名下涉案不动产进行价格评估。2019年11月11日，江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司作出苏镇大新房估句字X第X号，确定估价对象房地产市场价值为109.73万元。单价人民币3427元/平方米。2019年12月3日，本院对句容综合市场有限公司作出通知：关于申请执行人许荣与你公司建设工程纠纷一案，本院依法对你公司座落××不动产进行了评估，评估价格为人民币109.73万元。如有异议，在本通知送达七日内向本院书面提出，或履行义务。逾期本院可依法对上述不动产进行拍卖，所得价款用于抵偿所欠申请人债务。案外人郦顺炳提出异议称，请求法院退还办公楼中145.5平方房子给异议人，中止拍卖，如要拍卖请将建房的116000元及装潢款15000元，总计131000元退还异议人。事实与理由：2009年筹建办公楼时，因股东早已解散，当时由综合市总经理兼股东王晋舜出资264000元，异议人（非股东）出资116000元，总计38万元。由句容市人王爱林承建。该办公楼建成后异议人向公司购买了145.5平方米房屋。并与公司签订了购房合同。因一直找不到被告办理房产证过户手续，导致该房并不在异议人名下，所以上述房产虽在被执行人名下，但该房产的真实权力人为异议人。因申请执行人与被执行人合同纠纷，现在法院要求拍卖该房，异议人请求法院将其中由异议人出资116000元建房款及15000元装潢款总计131000元退还异议人。案外人郦顺炳为证明自己的主张，提供了如下证据：1、王晋舜于2019年11月18日书写的证明一份：“综合市场办公楼，王晋舜和郦顺炳在2009年3月筹划建设，2010年完成建造，2011年办理了房产证，由王爱林负责建设。总造价38万元，由王晋舜出资264000元，郦顺炳出资116000元，该工程结束后，工资款已全部支付完毕。”2、王爱林于2019年11月20日出具的收条复印件一份：“今收到郦顺炳、王晋舜综合市场办公楼建房款人民币叁拾捌万元整。”3、2009年3月1日，句容综合市场有限公司与案外人签订的《房屋转让合同》一份，该合同载明：句容综合市场有限公司将面积为145.5平方米的管理用房以116000元的价格出售给李荣萍、郦顺炳，该房款在房屋竣工前全部交付，房屋在2009年8月30日交付。双方还对其他事项进行了约定。申请执行人许荣辩称：一、涉案房产登记在被执行人句容市综合市场有限公司名下。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。根据上述规定，在一般情况下，不动产物权的权属应严格以不动产登记机关的登记为准。根据《物权法》第九条、第十六条的规定，基于不动产权公示的原则，设立的物权必须采用法律规定的方式，才能取得对抗效力。异议人与被执行人之间《房屋转让合同》的约定，只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效力，异议人享有的权利不具有排他性。二、案外人没有办理案涉房产过户登记手续，系因其自身原因所致。根据案外人在《执行异议申请书》中自认因“找不到被告办理房产证手续”，系因其自身原因未办理过户登记。三、案外人借用被执行人资质名义建造房屋的行为应属无效。退一步讲，如根据案外人所述，案涉房产系其参与投资建设，其也是借用被执行人资质开发的建设房屋，案外人借用被执行人的房地产开发资质行为也是无效的。根据任何人不能基于无效合同获取额外利益的原则，其排除执行的诉讼请求也不应得到支持。另案外人的借用行为违反法律规定，仍然选择采取此种方式，应由其自身承受的相应风险。综上，异议人主张不能阻却涉案房产的执行，请求法院依法驳回异议人的异议请求。被执行人句容综合市场有限公司未作答辩，亦未提交证据材料。另查明：李荣萍与郦顺炳系夫妻，双方于2010年4月2日登记结婚。案涉不动产产权证号为X。本院认为：本案的争议焦点是案外人对案涉不动产是否享有实体权利，该实体权利能否阻却执行？首先，案外人不能证明其是真实权利人，理由如下：案外人提交王晋舜的证言、王爱林的收条但无被执行人与案外人签订的合伙建房合同、被执行人公司财务凭证及案外人的银行往来明细予以证实，无证明效力。故其主张的其与句容综合市场有限公司合伙建造案涉不动产的证据不足。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；…“故本院查封、处分案涉不动产并无不当。其次，案外人提交的房屋转让合同既与其主张的合伙建房相矛盾，又不能证明其主张的事实符合物权期待权的保护情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人所提交的证据不能证明其所购案涉不动产的行为完全符合上述情形。因此，对案外人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回案外人郦顺炳的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长 张 路审判员 张 伟审判员 居祥龙二〇二〇年二月二十八日书记员 朱文茜