河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终570号 上诉人（原审原告）：郑轩，男，1992年5月8日出生，汉族，农民，现住乐亭县。 委托诉讼代理人:王亚卿，唐山市滦南县倴城法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：刘斌娜，女，1989年10月17日出生，汉族，居民，现住滦南县。 委托诉讼代理人：杜俐延（系刘斌娜之夫），男，1989年4月11日生，汉族，居民，现住滦南县。 被上诉人（原审被告）：滦南中天房地产开发有限公司。住所地：滦南县倴城镇育才路东侧58排2号，统一社会信用代码：91130224568924820K。 法定代表人：吴爱民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程建伟，男，该公司法律顾问。 上诉人郑轩因与被上诉人刘斌娜、滦南中天房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院（2019）冀0224民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人郑轩上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、上诉人承租一个半月后，因上诉人申办营业执照，被上诉人提交上届所有承租合同复印件，不能证明被上诉人真实的尽到了告知义务。上诉人与被上诉人于2018年6月19日签订转租合同，上诉人在2018年8月1日申办营业执照、2018年10月16日申办经营许可证时，被上诉人转交给上诉人的前期三份租赁合同和转租合同是复印件而不是原件，该事实证明被上诉人在与上诉人签订合同和履行合同后近两个月的时间提交的复印件，此前被上诉人未告知上诉人涉租房屋不允许经营饭店，否则上诉人不会经营饭店，更不会承接被上诉人经营饭店存留的各种用具及上诉人再装饰装修饭店购置用具。2、被上诉人提供给上诉人的三份合同复印件内容明显虚假、存在不真实性。(1)2016年10月3日田歧峰与被上诉人中天公司签订租赁合同和田歧峰与李恩民签订门市租房协议复印件中，田歧峰的签字均不是同一人书写签字，证明被上诉人提供的复印件内容存在虚假不真实性。(2)(2017年7月17日李恩民与被告刘斌娜、李杰签订的租赁合同复印件中李恩民的签字均不是同一人书写签字，也能证明被上诉人提供的复印件内容存在虚假不真实性。(3)被告逾期举证，应承担举证不利后果，不能作为定案依据使用。二、原审证据认定、适用法律及判决错误。1、一审认定被上诉人在合同签订后提交给工商部门的合同复印件，就履行了告知原合同中不允许经营饭店的义务，不符合事实和常理的。2、上诉人只是对租赁房屋此前经营饭店的现状了解，对此后不允许经营饭店当时并不知情。2018年6月19日双方签定了房屋转租合同，合同约定将涉案门市原饭店及设施、设备、附物转租，租期1.5年，自2018年6月19日至2020年1月31日，租金共计125000元，该事实甲乙双方均无异议，而不是一审认定的对该房屋状态、不允许经营饭店已经充分了解。3、一审认定涉案房屋停水、停电证据不足，是完全错误的。被上诉人路南中天房地产开发有限公司对涉案房屋停水、停电，于2019年1月7日给上诉人下发了书面通知，自2019年1月9日采取断水、断电措施，致使上诉人无法继续经营只好停业至今，该证据证明内容很清楚，至今仍继续停水、停电中。综上，被上诉人刘斌娜没有按原租赁合同约定用途经营进行转租，对上诉人未尽告知义务。被上诉人滦南中天房地产开发有限公司将涉案房屋采取了断水、断电措施，致使上诉人无法继续经营只好停业至今，上诉人无法继续履行合同义务，造成上诉人损失，上诉人解除合同请求合法应予支持。被上诉人刘斌娜承担本案合同违约责任，与被上诉人滦南中天房地产开发有限公司共同承担上诉人损失的赔偿责任。 被上诉人刘斌娜主要答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我在和郑轩签订合同的时候所有合同都交给他了，从审批局调取的一系列合同肯定是复印件，因为商务局留复印件，但是这些复件上都有郑轩提交给审批局时的签字和手印，说明这一系列合同都是由郑轩提供给审计局的。并且我方并不知道郑轩何时去办执照，也不知道他办什么类型的执照，我方没有过错，对于郑轩的损失，我方不应当承担任何责任。双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，并且不符合约定和法定解除条件，我方已尽告知义务，我方没有过错，没有违约。上诉人在明知不允许改变经营用途的情况下经营饭店，其损失应由自己承担与被上诉人无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人滦南中天房地产开发有限公司主要答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人郑轩向一审法院起诉，请求：一、解除原告与被告刘斌娜2018年6月19日签订的房屋转租合同。二、被告刘斌娜返还原告租金83333元，赔偿原告损失36000元。三、被告刘斌娜自2019年1月9日起至租金全部返还之日止，以83333元为基数，按同期银行贷款利率向原告支付利息。四、滦南中天房地产开发有限公司对被告刘斌娜的上述给付义务承担连带责任。五、由二被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，2016年10月13日,被告滦南中天房地产开发有限公司（甲方）与田歧峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，由滦南中天房地产开发有限公司将位于滦南县房屋出租给田歧峰，约定：……二、租赁用途及使用1、乙方承租该房屋用于商业经营使用，商业经营项目为娱乐，……。三、租赁期限租赁期限为72个月，即自2017年2月1日起至2023年1月31日止。……。九、租赁房屋的转租与转让1、未经甲方书面同意，乙方不得将该租赁房屋转租。……。十一、合同解除及违约责任……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；（3）擅自改变该房屋用途及本合同约定的商业经营业态的；……。2017年2月1日，田歧峰与李恩民签订《门市租房协议》，将案涉房屋租赁给李恩民使用，约定租赁期限为2017年3月1日至2020年2月1日，在租用期间内未经田歧峰同意，李恩民无权转租或转借，该协议中未明确约定使用用途。2017年7月7日，李恩民与李杰、刘斌娜签订《房屋转租合同》，将案涉房屋租赁给李杰、刘斌娜使用，约定租赁期限为2017年7月17日至2020年2月1日，该合同中未明确约定未经出租方同意承租方无权转租，也未明确约定使用用途。此后刘斌娜在案涉房屋内经营饭店。2018年6月19日，被告刘斌娜与原告郑轩签订《房屋转租合同》，将案涉房屋租赁给郑轩使用，并将店内物品作价一并给付郑轩，约定租赁期限为2018年6月19日至2020年1月31日，该合同中明确约定：“……甲、乙双方对租赁房屋的状态已经充分了解，甲乙双方均无异议，甲方交付时应保持原样。（附物品清单一份）……”。该合同中未明确约定使用用途。郑轩向刘斌娜交付租赁费125000元（含剩余物品价值65000元）。刘斌娜按约定向郑轩交付了房屋及物品。2018年8月1日，郑轩到滦南县行政审批局申请办理经营“滦南县华轩饭店”的营业执照，并向滦南县行政审批局提交了滦南中天房地产开发有限公司与田歧峰签订《房屋租赁合同》、田歧峰与李恩民签订《门市租房协议》、李恩民与李杰、刘斌娜签订《房屋转租合同》等材料，其中田歧峰与李恩民签订《门市租房协议》、李恩民与李杰、刘斌娜签订《房屋转租合同》复印件的尾页有滦南中天房地产开发有限公司的印章。2019年1月7日，被告滦南中天房地产开发有限公司将《通知单》交付给郑轩经营的滦南县华轩饭店的工作人员，《通知单》内容为：“中天上河城西区3-106、3-107租户：您好，根据2016年10月13日你我双方签订的《房屋租赁合同》第十一款第四项第三条约定‘乙方擅自改变该房屋用途及本合同约定的商业经营业态的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋’属你方违约，故我方有权单方解除合同，并收回房屋。限接到通知2日内将房屋归还，否则后果自负！”此后原告郑轩称被告滦南中天房地产开发有限公司对案涉房屋实施了停水、停电行为，导致其无法经营，被告滦南中天房地产开发有限公司否认实施了停水、停电行为。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”。第九十六条规定：“当事人依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……”。本案中，被告滦南中天房地产开发有限公司与原告郑轩之间就案涉房屋无直接合同关系，其对原告郑轩的通知不能产生解除滦南中天房地产开发有限公司与田歧峰签订《房屋租赁合同》的效力，也不能产生解除被告刘斌娜与原告郑轩签订的《房屋转租合同》的效力。原告郑轩在2018年8月1日，申请办理经营“滦南县华轩饭店”的营业执照时向滦南县行政审批局提交了滦南中天房地产开发有限公司与田歧峰签订的《房屋租赁合同》，结合被告刘斌娜与原告郑轩签订《房屋转租合同》中双方明确的“甲、乙双方对租赁房屋的状态已经充分了解，甲乙双方均无异议”，对原告主张的“由于刘斌娜隐瞒与出租人约定使用用途和未经出租人书面同意不准转租的约定，造成原告无法经营”，本院不予认定，本案中也未提交证据证实滦南中天房地产开发有限公司对案涉房屋实施了停水、停电行为，因此原告主张解除刘斌娜与原告郑轩签订《房屋转租合同》，由刘斌娜返还租赁费及赔偿损失，并由被告滦南中天房地产开发有限公司对刘斌娜的给付义务承担连带责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告郑轩的诉讼请求。案件受理费2737元，减半收取1368.5元，由原告郑轩负担。本判决生效即交纳。 本院二审查明的事实与一审判决所查明的事实相一致。 本院认为，首先，涉案房屋系被上诉人滦南中天房地产开发有限公司所开发所有。该房屋系由滦南中天房地产开发有限公司租赁给案外人田歧峰、田歧峰转租给案外人李恩民、李恩民转租给被上诉人刘斌娜、刘斌娜再转租给上诉人郑轩而来。现被上诉人滦南中天房地产开发有限公司基于与案外人田歧峰签订的门市租房协议中“房屋用于商业经营，商业经营项目为娱乐。……未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途”的约定及上诉人郑轩擅自变更房屋用途为理由通知上诉人郑轩解除合同、收回涉案房屋。虽然被上诉人滦南中天房地产开发有限公司不是本案涉案租赁合同的相对人，其向上诉人郑轩发出的解除合同、收回房屋的通知不能产生上诉人郑轩与被上诉人刘斌娜解除合同的法律效力，但二审庭审中被上诉人滦南中天房地产开发有限公司明确表示不再将涉案房屋租赁给上诉人，上诉人郑轩亦认可在接到被上诉人滦南中天房地产开发有限公司的通知后停止了饭店的经营，涉案租赁合同已经实际履行不能。现上诉人起诉要求解除与被上诉人刘斌娜的房屋租赁合同，应当予以支持。原审判决驳回上诉人郑轩的该项诉讼请求不妥，本院依法予以纠正。 其次，关于上诉人郑轩主张被上诉人刘斌娜赔偿其装修损失36000元问题。因原审中上诉人郑轩所提交的“图美广告生产单”“收据”非正式发票，上述证据虽然加盖了广告中心的印章或收款单位印章，但无收款人、经手人签字，上诉人亦未提交其他支付凭证等相关证据予以印证，不能形成完整的证据链条，对上诉人提交的上述证据，本院不予采信，对其主张，本院依法不予支持。 第三，关于剩余租金的数额及应否返还问题。上诉人郑轩与被上诉人刘斌娜签订的房屋租赁合同明确约定“租赁费用：租赁费(含剩余物品价值65000元)共计125000元。”二审中上诉人郑轩与被上诉人刘斌娜均认可租赁费125000元中包含刘斌娜原有的剩余物品65000元。被上诉人刘斌娜将该价值65000元的物品给付给上诉人郑轩的行为，应系双方之间的买卖合同法律关系，而非租赁法律关系。故双方签订的房屋租赁合同的租赁费应为6万元，而非125000元。关于剩余租赁费的数额问题，双方签订的房屋租赁合同约定租赁时间为自2018年6月19日至2020年1月31日止，租赁期限为19个月零12天即560天。自双方约定的自2018年6月19日，至被上诉人滦南中天房地产开发有限公司2019年1月7日向上诉人郑轩发出通知收回房屋，上诉人郑轩实际占有使用涉案房屋6个月零18天，故剩余租金应为6万元-6万元÷560天×201天=38464.3元。上诉人主张剩余租金为83333元，理据不足，本院不予支持。关于剩余租金38464.3元被上诉人刘斌娜应否予以退还问题，本院认为，涉案的房屋租赁合同已经实际不能履行，虽然双方签订的合同对于剩余租金应否退还未进行约定，但依据公平原则，被上诉人刘斌娜应当予以退还。关于上诉人主张应自2019年1月9日起支付剩余租金的利息问题，本院认为，被上诉人刘斌娜系基于双方的租赁合同收取上诉人支付的租金，其并非其故意占有租金不予退还，故对上诉人郑轩要求被上诉人支付利息的主张，本院不予支持。 第四，因在本案所诉的租赁合同中，被上诉人滦南中天房地产开发有限公司不是租赁合同的相对方，上诉人郑轩起诉要求被上诉人滦南中天房地产开发有限公司承担退还租金及赔偿损失的请求，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供给其的之前的租赁合同均为复印件，不能证明被上诉人刘斌娜尽到真实的告知义务，理据不足，本院不予支持。上诉人主张田歧民、李恩民的签字均不是本人所签，但未提交充足的证据予以支持，本院不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(五)项、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销河北省滦南县人民法院(2019)冀0224民初2669号民事判决。 二、解除上诉人郑轩与被上诉人刘斌娜于2018年6月19日签订的房屋转租合同。 三、被上诉人刘斌娜于本判决发生法律效力后十日内退还上诉人郑轩剩余租金38464.3元。 四、驳回上诉人郑轩的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 一审案件管理费1368.5元，由被上诉人刘斌娜负担438元，上诉人郑轩负担930.5元。二审案件受理费2737元，由被上诉人刘斌娜负担876元，上诉人郑轩负担1861元。 本判决为终审判决。 审判长  刘群勇 审判员  徐万启 审判员  董媛媛 二〇二〇年二月二十八日 书记员  赵亚征 ——