江苏省句容市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1183执异5号案外人：祁妙竟，女，1981年10月18日生，汉族，南京市人，住南京市。委托诉讼代理人：刘艳，江苏圣典（六合）律师事务所律师。申请执行人：邬荣英，女，1957年7月10日生，汉族，无锡市人，住无锡市南长区（系刘义福妻子）。申请执行人：刘滨，男，1979年4月21日生，汉族，南京市人，住南京市建邺区（系刘义福儿子）。申请执行人：刘义珍，女，1946年11月11日生，汉族，住句容市。申请执行人：刘义凤，女，1948年7月11日生，汉族，住句容市。申请执行人：刘义英，女，1950年12月5日生，汉族，住句容市。申请执行人：刘义翠，女，1955年2月20日生，汉族，住句容市。申请执行人：刘义娣，女，1959年8月17日生，汉族，住句容市。申请执行人：刘义琴，女，1963年10月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。申请执行人：刘义香，女，1965年9月9日生，汉族，住无锡市惠山区。申请执行人：刘义祥，男，1969年2月26日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：朱庆圆，江苏刘桂生律师事务所律师。被执行人：李剑，男，1977年5月13日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被执行人：南京同悦置业有限公司，住所地南京市沿江工业开发区。法定代表人：李剑，系该公司总经理。本院在执行邬荣英、刘滨申请执行李剑、南京同悦置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人祁妙竟向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，2016年10月18日，本院对邬荣英、刘滨、句容市长江石业有限公司诉被告李剑、南京同悦置业有限公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1183民初2170号民事判决。审理过程中，2016年8月5日,本院作出（2016）苏1183民初2170号民事裁定：冻结被告李剑、南京同悦置业有限公司的银行存款6700万元或查封其等值的其他财产。同年8月9日，本院查封了南京同悦置业有限公司所有的位××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室不动产。后李剑和南京同悦置业有限公司不服本院判决，提起上诉。2017年10月30日，江苏省镇江市中级人民法院作出（2016）苏11民终3296号民事裁定：一、撤销句容市人民法院（2016）苏1183民初2170号民事判决；二、本案发回句容市人民法院重审。2017年12月28日，本院对该案作出（2017）苏1183民初5943号民事判决：一、被告李剑于本判决生效后十日内向原告邬荣英、刘滨、王宝珍归还借款本金3500万元，并支付期内利息3901667元、逾期付款违约金及逾期利息（1000万元自2013年12月31日起至实际给付之日止，2500万元自2014年5月1日起至实际给付之日止，两项合计按年利率24%计算）；二、被告南京同悦置业有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告句容市长江石业有限公司对被告李剑、南京同悦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费368185元，保全费5000元，合计373185元，由原告邬荣英、刘滨、句容市长江石业有限公司负担49327元，由被告李剑负担323858元（此款原告已预交本院，被告李剑于本判决生效后十日内将应负担的323858元给付原告；被告同悦公司对此款承担连带给付责任）。后李剑对一审判决不服，向镇江市中级人民法院提起上诉，镇江市中级人民法院于2019年6月3日作出（2018）苏11民终419号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据邬荣英、刘滨的申请，本院于2019年6月24日立案强制执行，案号为（2019）苏1183执2062号。在本案执行过程中，本院于2019年7月25日作出（2019）苏1183执2062号之一执行裁定：追加刘义珍、刘义翠、刘义凤、刘义英、刘义娣、刘义琴、刘义祥、刘义香为本案申请执行人。2019年7月17日本院续封了前述不动产。2019年12月10日本院作出（2019）苏1183执2062号之二执行裁定：拍卖被执行人南京同悦置业有限公司所有的位于南京市××区大厂××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室不动产。2019年11月8日本院作出通知：关于邬荣英、刘滨等申请执行你们借款合同纠纷一案，在本案执行过程中，依法查封了南京同悦置业有限公司所有的位于南京市××区大厂××花园××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××室不动产。现正式通知你公司，于2019年11月30日前履行所欠债务人的债务，逾期不履行，本院将依法对上述房产进行评估、拍卖。案外人祁妙竟提出异议称：请求法院停止执行南京市六合区大厂浦六南路8号君悦花园1幢一单元1001室房产，并解除对该套房产的查封。事实与理由：2018年6月10日，祁妙竟与被执行人南京同悦置业有限公司（以下简称同悦置业公司）签订了《南京市商品房预售合同》，约定异议人祁妙竟向被执行人同悦置业有限公司购买涉案房屋南京市六合区大厂浦六南路8号1幢一单元1001室，房款金额140万元，在2018年12月30日前支付。合同签订后，异议人祁妙竟履行合同，支付全部房款。该房屋于2019年1月9日已实际交付，并已装修。异议人要求同悦置业公司配合办理不动产权证过程中，才得知该房屋已经被法院查封，无法办理不动产权证。后异议人祁妙竟在同悦置业公司交涉过程中，得知法院曾经在2016年8月10日发给同悦置业公司一份通知，告知案涉房屋虽已经查封，但可以对外销售。异议人购买了涉案房屋，并支付全部房款，并无过错，是善意第三人，法院应对涉案房屋进行解封。为维护异议人的合法权益，根据相关法律规定，请求法院解除对涉案房屋的查封。申请执行人邬荣英、刘滨辩称：一、涉案房屋系被执行人名下房产，权利人为被执行人南京同悦置业有限公司，异议人无权主张权利。二、异议人既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定也不符合第二十八条规定，不享有足以排除执行行的条件，异议不成立。三、申请执行人是被执行人的合法债权人，有权申请执行被执行人名下已经被句容法院查封的房产。四、申请执行人完全有理由相信本案的执行异议是由被执行人与异议人故意捏造的虚假诉讼，被执行人南京同悦公司曾有通过虚假诉讼[案号：（2018）苏0116民初3890号]来妨碍申请执行人申请执行的违法行为前科。综上，请求法院驳回异议人的全部异议请求。申请执行人刘义祥辩称：一、异议人与南京同悦置业有限公司于2018年6月1日签订的《商品房预售合同》，而争议房产已于2016年6月诉讼时被法院查封，故异议人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以阻却执行的情形。二、异议人与被执行人签订的《商品房预售合同》编号系宁房预售合字2014410488号，签订的时间为2018年6月1日，而另一案外人缪招惠就同一执行案件提出异议时提交的两份《商品房预售合同》编号为宁房预售合字2014410491号、宁房预售合字2014410492号，而签订时间为2016年。从该三份合同来看，编号相近，且根据正常的交易习惯，签订合同时一般按照编号遂份签订，而异议人提交的合同编号在前，但签订时间却在后，显然有悖常理；2、异议人签订的《商品房预售合同》时间系2018年6月1日，但从其提交的收据来看，其首次付款时间是在2018年2月8日，第二次付款在2018年4月28日，也就是说，异议人在未签订《商品房预售合同》之时已向被执行人支付了购房款，显然不符合正常的交易习惯。另外在其提供的银行交易明细清单中，2018年2月8日、4月28日的支出未显示对方户名以及账号，仅显示渠道为POS交易，并不能证明款项系付至被执行人名下。三、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行。综上，异议人的请求没有事实及法律依据，请求法院驳回异议人异议请求。申请执行人刘义珍、刘义翠、刘义凤、刘义娣、刘义英、刘义琴、刘义香未作答辩，亦未提交证据材料。被执行人李剑、南京同悦置业有限公司未作答辩，亦未提交证据材料。另查明：本院查封的X，现在不动产登记部门登记的坐落为南京市六××区大厂××单元××室、××室。2018年6月1日，案外人祁妙竟（乙方）与被执行人南京同悦置业有限公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份，合同书中约定：“由乙方购买甲方开发的X室，建筑面积142.29平方米，单价9839.10元/平方米，价款140万元。乙方于2018年12月30日前向甲方支付定金5万元。2018年2月8日、4月28日、12月29日南京同悦置业有限公司分三次向祁妙竟出具收据三张，金额分别为50万元、50万元、40万元。祁妙竟提交的三次转账记录，款项均非支付给南京同悦置业有限公司。本院认为：本案的争议焦点是案外人祁妙竟与被执行人南京同悦置业有限公司签订的《南京市商品房预售合同》，能否排除对案涉不动产的执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百之分五十。就本案而言，本院于2016年8月9日查封案涉房屋，案外人于2018年6月1日于被执行人南京同悦置业有限公司签订的《南京市商品房预售合同》是在本院查封之后，双方签订的合同不能对抗本院的查封。另外，南京同悦置业有限公司虽出具三张收据，但祁妙竟汇款的收款账户均非南京同悦置业有限公司。因此，案外人对案涉不动产不享有阻却执行的民事权利，对此请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回案外人祁妙竟的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。（此页无正文）审判长 张 路审判员 张 伟审判员 居祥龙二〇二〇年二月十日书记员 朱文茜