文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9336号上诉人（原审原告）：上海千代家人造草坪有限公司，统一社会信用代码913101140693947063，住所地江苏省嘉定区江桥镇江翔路365号2幢2层2009室。法定代表人：梅井义。委托诉讼代理人：王运双，上海市树声（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海洋诗汽车配件有限公司，统一社会信用代码9131011407478889XU，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路129弄6号楼4266室。法定代表人：范忠飞。委托诉讼代理人：章爱红，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人上海千代家人造草坪有限公司（以下简称千代家公司）因与被上诉人上海洋诗汽车配件有限公司（以下简称洋诗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初16523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人千代家公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项，依法改判或发回重审。由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.涉案合同解除是因被上诉人提高房租，要停车位费用及刷墙费，并拒绝为上诉人长时间送电，构成违约，上诉人为了止损通知被上诉人解除合同，一审认定合意解除合同错误。2.合同约定物业费包含在租赁费中，即便有物业费也应由被上诉人支付，本案为双方的房屋租赁合同纠纷，不存在物业管理纠纷。3.被上诉人欺骗上诉人多计算60多平方米的公摊面积。4.上诉人于2018年7月10日被停电，被上诉人应退还上诉人2018年7月10日至2018年10月5日的租金共计53616元并承担违约金。被上诉人洋诗公司答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依据充分，请求驳回上诉，维持原判。千代家公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月6日签订的《厂房租赁合同书》以及补充协议；2.洋诗公司退还押金30000元，退还未使用的2018年7月10号至2018年10月5日的房租53616元（以年租金228000元，每月19000元为标准），退还已支付多算的60平方米房屋面积的2017年4月5日至2018年7月10日的租金20744元（2017年4月5日至2017年10月5日每平方20.83元，2017年10月6日至2018年7月10日每平方25元为标准）；3.洋诗公司赔偿千代家公司办公室实际装修费用10000元；4.洋诗公司赔偿补充协议第一条最后一段违约金114000元；5.洋诗公司赔偿因停电导致千代家公司的停业损失（以营业额为标准）暂计一个月99104.3元，搬厂费30000元，工厂工人在停电期间没事干照发工资的人工损失20000元；6.诉讼费、保全费由洋诗公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2017年3月6日，千代家公司、洋诗公司签订《厂房租赁合同书》，合同约定洋诗公司将位于昆山市760平方的建筑厂房租赁给千代家公司，租赁期限为4年，从2017年4月5日到2021年4月4日，厂房租金为15833元/月，年租金190000元，租金每六个月一付，合同约定签订协议之日支付租房保证金30000元；合同约定租赁期间任何一方不得违约或解除合同，一方坚持解除合同需支付贰个月租金作为违约金；如千代家公司坚持解约需提前三月通知洋诗公司，除支付三个月租金作为违约金还需补交装修期部分的租金且不退还定金。2017年8月19日，原、洋诗公司签订补充协议，约定从2017年10月5日开始厂房租金单价20.8元/平方增加到25元/平方，厂房年租金228000元，在此基础上合同期内不得涨价，如涨价洋诗公司赔偿6个月租金给千代家公司。千代家公司已付租金、押金共计353000元。2018年7月15日，千代家公司委托发律师函给洋诗公司，称据“据千代家人提供的房屋租赁合同，房屋补充协议，收据，转账凭证等有关的证据显示，贵公司是专业的房屋租赁二房东，合同约定的房屋实际面积为760平方，实际相处甚远。存在面积欺诈的行为。《房屋补充协议》明确约定甲方不得涨价，否则要赔偿乙方6个月的租金给乙方等。现贵公司故意找各种理由涨价，要刷墙油漆费，广告费。并在千代家人公司的厂门口划收费停车位，严重的影响千代家人公司的生产。更严重的是贵公司自2018年7月10日停电，到现在为止拒绝通电，已经给千代家人公司造成包括人工工资和营业损失等在内的巨额损失。要求自接到解除函之日起解除双方2017年3月6日《厂房租赁合同书》，2017年8月19日签订的《房租补充协议》。并退还押金，退还未使用租金，退还多收的房屋租金；赔偿6个月的违约金，营业损失，人工损失，移机和搬厂的损失等各项费用”等。2018年8月1日，千代家公司因断电、停车费问题报警。千代家公司称于2018年8月13日搬离厂房。千代家公司认为洋诗公司存在违约情形，其所提供部分录音（梅景方与范忠飞）显示“范忠飞：那个今天就先停电，他说你不配合物业管理嘛。梅景方：物业故意给我停的是吧。范忠飞：那个就是你不配合物业管理就停了，那个我可以把他电话把那个刘经理电话给你—个吧。梅景方：你这里本身就不合理的门口公摊本身公共配套设施，你现在全部划成停车位，你现在还故意给我来回停电。范忠飞：你要不这样吧那个物业经理的电话给你—个吧，你现在打—个给他吧。范忠飞：是啊肯定是他那边停电了，因为那他说我跟他也说啦，然后那个你东西放在门口嘛，让你拿进去你们那边全部人都不理他了，又说那边公摊本身就可以放东西本身那个今天总经理都过来了，就把你电停了，叫你以后要配合物业管理就是这样—个意思。梅景方：那就找你谈是吧，我找你谈我还找物业谈，我不用找物业谈，我直接跟你谈啊，因为我跟物业没有合同关系。范忠飞：你没有合同关系，因为我们现在谈的不是合同上面的，就是说现在物业征收的一些的话你看看，我跟他也说量一下呢，一般呢或者是物业加1块钱（每平方米收—元》就好了，差不多就可以了，物业经理打电话，因为现在这个是物业弄的跟我合同没关系，因为全部都移交到物业那边去了，他现在这边收的是物业的费用，不是我们房租所有的（后几个字未听清）。范忠飞：我不管你谈成怎样子，我跟你说啦，你物业加一块钱（一平方加—元每月）可以，我就这样子跟物业说一声就好了，没有其他好谈的梅景方：我们原来的合同里面这个物业和垃圾费都是包含在房租里面的，你现在额外加这个钱跟这个合同原来的金额就是有区别。梅景方：我觉得你现在跟我加的任何钱都是不合理的范忠飞：不合理也好或者怎样子也好，我是在帮你，但是你不了解我。范忠飞：哦别的房东呢，这个不是我们加钱，这个是物业本身他要加钱，那你不行，我告你有什么疑异你去告啊，那我没有权利。上述事实有厂房租赁合同、补充协议、转账记录、报警记录等及原、洋诗公司陈述予以证实。一审法院认为：根据千代家公司所提供房屋租赁合同等及庭审陈述可以认定千代家公司、洋诗公司之间存在真实合法的租赁关系，租赁期间双方达成补充协议，此系双方真实意思表示，双方均应遵守履行，后千代家公司搬离厂房、千代家公司收回房屋视为双方合意解除合同，一审法院予以确认，合同解除后千代家公司所缴纳押金30000元洋诗公司应当予以退还，千代家公司多支付的租金洋诗公司应当予以返还，经计算为31666.7元。千代家公司所主张多算的房屋面积租金缺乏事实证明，一审法院不予支持。千代家公司要求洋诗公司赔偿装修损失10000元缺乏事实证明，一审法院亦不予支持。千代家公司认为增加物业费属于洋诗公司违约，该费用并非洋诗公司要求收取，合同权利义务未作变更，千代家公司未举证证明洋诗公司存在违约行为，其要求洋诗公司承担违约金114000元缺乏事实依据，一审法院不予支持。千代家公司要求洋诗公司承担停产停业损失、人工费、搬厂费，停电停业源于千代家公司与物业管理纠纷，千代家公司未举证证明可归责于洋诗公司，且未证明该损失实际发生，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、解除千代家公司与洋诗公司之间签订的《厂房租赁合同》及补充协议。二、洋诗公司于判决生效后十日内返还千代家公司押金30000元及租金31666.7元。三、驳回千代家公司对洋诗公司的其他诉讼请求。案件受理费12642元，由洋诗公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，千代家公司与洋诗公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。之后，双方签订《房租补充协议》，约定房租单价由20.8元/平方米增加至25元/平方米，该约定系双方真实意思表示，且上述租赁合同及补充协议均明确载明出租厂房建筑面积（含公摊）为760平方米，千代家公司上诉主张洋诗公司虚报租赁房屋面积及恶意涨价，依据不足，本院不予采纳。根据千代家公司提交的通话录音及报警记录显示，双方就换电表之后的充值及物业费、停车费等问题产生纠纷，千代家公司为此进行了报警处理，但千代家公司仍占有使用租赁房屋，也未提供证据证明系洋诗公司原因导致涉案房屋停电，故洋诗公司不存在根本违约行为，千代家公司无权行使法定解除权，其虽于2018年7月15日向洋诗公司发送了《解除合同通知函》，并不能发生合同解除的法律效力。之后，千代家公司于2018年8月13日搬离涉案房屋，洋诗公司收回房屋，一审法院据此确认双方合意解除合同并无不当，洋诗公司应退回2018年8月13日之后的租金，一审法院核算为31666.7元正确，本院予以维持。千代家公司上诉主张洋诗公司应退回2018年7月10日之后的租金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，千代家公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12642元由上诉人上海千代家人造草坪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年二月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。