山东省烟台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁06民初59号 原告：山东正仁集团有限公司，住所地龙口市龙口渔港路海滨小区1号楼。 法定代表人：邵才仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王连胜，山东渤海平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。 被告：烟台大华置业有限公司，住所地龙口市新嘉街道驻地。 法定代表人：马明，该公司经理。 委托诉讼代理人：邹方逵，山东龙博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范钦锋，山东龙博律师事务所律师。 原告山东正仁集团有限公司与被告烟台大华置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王连胜、王俊凯，被告的委托诉讼代理人邹方逵、范钦锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告山东正仁集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告于2016年2月8日签订的《国有土地使用权转让合同》；被告立即返还96.4155亩土地、恢复原状，并赔偿原告自2016年2月9日起至2019年1月20日止以欠款数按年息24%利息损失49452120.54元；自2019年1月21日起至实际清偿之日，仍按年息24%计算利息。二、由被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：2016年2月8日，原告将位于龙口市的国有工业用地96.4155亩（64277平方米）转让给被告，并签订《国有土地使用权转让合同》一份。合同约定，转让价格为每亩76万元，地面附着物折价289.3万元，共计转让款人民币7616.3万元；被告于2016年2月3日付定金1000万元给原告，于合同签订当日付至总价款的80%，剩余款项于办理完土地使用权过户手续后十日内付清。然而合同签订当日被告并没有依约付款，截至2018年2月12日，被告共付给原告转让款总计4400万元，尚欠3216.3万元至今未付。被告已构成根本违约，不但使原告的合同目的不能实现，并且致原告不能使用土地造成了巨大的损失。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 被告烟台大华置业有限公司辩称：一、双方签订了国有土地使用权转让合同是事实，签订合同的时间并非是2016年2月8日，实际是2016年11月中旬，被告已付款6800多万，并非原告诉请的4400万。二、合同履行过程中，原告将土地进行抵押，原告的行为明显违约。况且被告已经付款，付款数额已达到转让款总额的80%，原告至今没有将土地证书等相关材料交付给被告。因此履行过程中原告明显违约，其诉请要求解除合同没有事实依据，要求被告承担利息的损失无事实依据，土地转让合同中双方对违约责任并没有具体明确利息损失的计算，原告诉请的利息损失没有约定。鉴于上述两点，被告认为，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下： 2016年2月8日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《国有土地使用权转让合同》。合同约定：第一条：转让土地基本情况。1、国有土地使用证号：龙国用（2013）第××号；2、土地面积96.4155亩（64277平方米）；3、坐落位置：龙口市（具体四至见测绘图）；4、使用权类型：出让。第二条：转让价款及地面设施。1、甲乙双方确认本土地转让价款为每亩76万元，总价款计人民币7327万元。2、转让期间涉及到政府主管部门及政府部门指定的相关国家机关收取的各项税费和费用，均由甲方承担。3、该宗土地地上附属物（详见附表），总价款人民币2893000元均归乙方所有。第三条：土地与价款支付方式。1、2016年2月3日乙方交给甲方定金1000万元，在签订本合同当日，由乙方付给甲方总价款的80%，即60930400元（含乙方已交付的1000万元定金）。2、乙方在支付上列土地转让款后三日内，甲方将该宗国有土地使用权转让交付给乙方，归乙方所有并使用。3、自乙方支付总价款80%之日起，甲方办理相关的国有土地过户手续给乙方，所需费用由甲方承担。4、甲方将该国有土地过户手续全部办理完毕后，甲方将国有土地使用证及涉及到该宗国有土地相关的文件、证书、资料等交给乙方，为乙方所有。5、甲方将土地过户手续全部办理完毕后，十日内将国有土地使用证及涉及到该宗国有土地相关的文件、证书、资料等交给乙方，乙方同时付给甲方剩余的20%即15232600元土地使用权转让价款。第四条：双方的权利义务。1、甲方必须保证该宗国有土地无权属及经济纠纷，江防（应为甲方）明确表示未将该宗土地作抵押担保，且未拖欠水电费，否则，造成的损失由甲方承担全部责任。2、本合同签订后，对于该宗土地转让之前因该土地及与该土地发生的任何债权债务等纠纷和遗留问题由甲方承担责任并进行处理，与乙方无关。3、自本合同签订之日起，一个月内甲方必须将自有的资产移走，否则视为甲方放弃所有权，归乙方所有。4、乙方享有转让该宗国有土地及转让资产的权利和义务。5、转让后，原《国有土地使用权出让合同》所载明的权利义务随之转移，甲方不再享有该转让的国有土地及资产的权利。6、国有土地使用权转让后，终止期限不变，仍为甲方原《国有土地使用权证》所载明的终止期限。第六条：合同的变更和终止。本合同履行期间，除不可抗力发生特殊情况外，甲乙任何一方不得变更和终止本合同。第七条：违约责任。甲乙双方必须严格履行本合同，未按本合同履行，属于违约，若单方违约，违约方承担因违约给未违约方造成的一切经济损失。第八条：争议的处理。本合同在履行过程中发生的争议由双方友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向本合同签订地人民法院提起诉讼。第九条：合同的生效条件。本合同甲乙双方签字盖章后生效，并具有法律效力。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。签订日期：2016年2月8日，合同签订地点：山东省龙口市。双方在合同落款处均加盖公章。 被告主张上述合同实际形成时间不是2016年2月8日，而是2016年11月15日或16日，但是被告对此未提供相应的证据。 合同签订后，原告即将涉案土地交由被告管理使用。 被告提交了12张龙口市金星房地产开发有限公司盖章出具的收款收据复印件，主张截至2018年4月3日，被告共计付款6800万元。原告认可其中10张收据，认可被告共计付款4800万元，并提交了与之相对应的烟台大华投资有限公司向龙口市金星房地产开发有限公司转账汇款的八张网上银行电子回单、烟台大华投资有限公司向原告的工程承包方龙口市荷百铝塑门窗有限公司赵晓光转账汇款的银行凭证等证据材料。该10张收据和相关银行凭证显示，被告向原告付款情况：2016年2月3日付款1000万元（定金）；2016年11月16日付款1000万元；2016年12月9日付款1000万元；2017年6月22日付款600万元；2017年6月30日付款400万元；2018年2月11日分别付款100万元，两笔共计200万；2018年2月12日付款200万元；上述款项计4400万元。另外，被告通过向原告认可的债权人付款的方式，于2017年1月25日付款200万元、2017年9月15日付款100万元、2017年9月18日付款100万元，小计400万元。以上合计4800万元。上述收款收据均为龙口市金星地产开发有限公司出具。对此原告称龙口市金星房地产开发有限公司隶属于原告管理，其法定代表人邵云飞和原告的法定代表人邵才仁是父子关系。 被告所主张的另外两张收据复印件，分别是2018年2月11日1000万元，2018年4月3日1000万元。原告对收据本身的真实性予以认可，但称未实际收款。对此原告认为，该两笔各1000万元收据，是原告应被告要求出具。因为被告每次付款都要求先开据收据，再内部走流程请款，出于对被告的信任和之前多笔款项的交易惯例，原告先向被告开具了收据，但被告未实际付款。第二笔收据也是在被告声称两张收据一并付款的情况下，原告先向被告出具，但被告再次违背承诺，没有实际付款。此后被告再无付款行为，双方就此产生纠纷。本案被告向原告支付的所有转让款都是通过银行汇款，款项的实际交付应以银行汇款凭证为准，单独的收据也不能作为认定大额款项实际交付的依据。对此，被告主张，该2000万元是由原告指定被告向青岛金力盛建筑安装工程有限公司代原告支付的工程款，但被告在本院限期内对该主张未能提交证据。原告对被告上述主张不予认可，称原告与青岛金力盛建筑安装工程有限公司没有业务往来，也没有指定付款。 2018年9月11日，原告委托王连胜律师制作《律师函》，内容为：“山东正仁集团有限公司于2016年2月8日与贵公司签订了《国有土地使用权转让合同》，转让位于龙口市龙国用（2013）第××号国有土地96.4155亩给贵公司，转让总价款为人民币7616.3万元；按约定，贵公司应于签订合同当日付给山东正仁集团有限公司总价款的80%即6093.04万元；然，至今贵公司共支付了转让款4800万元，严重违反了双方的合同约定。故，限期贵公司自收到本函7日内，付清合同约定的剩余全部款项，并承担逾期付款期间欠款利息（自2016年2月9日起至给付之日止按未付款总额银行同期贷款利率计算）。逾期，山东正仁集团有限公司将收回转让的土地，并委托本律师追究贵公司的全部违约责任。” 2018年10月25日，原告委托律师通过顺丰速运向被告邮寄上述律师函，被退回。2018年11月2日，原告委托律师通过EMS全球邮政特快专递再次向被告邮寄《律师函》，收件人为张金新，该邮件于2018年11月3日由被告单位收发章签收。 原告庭审中出示了涉案的龙国用（2013）第××号国有土地使用证原件，土地证显示，原告2013年6月19日获得土地证；土地证的“记事”一栏由不动产登记机关明确记载了该宗土地使用权的抵押情况：①2013.7.16-2014.7.16抵押给中信银行股份有限公司烟台分行，他项权证号：13-0197；②2014.6.17-2015.6.17抵押给中信银行股份有限公司烟台分行，他项权证号：2014-0207；③2015.6.29-2016.6.28抵押给山东龙口农村商业银行股份有限公司，他项权证号：2015-0251；④2016.6.30-2017.6.29抵押给山东龙口农村商业银行股份有限公司，他项权证号：16-0221；⑤2017.3.30-2018.3.28抵押给山东龙口农村商业银行股份有限公司，不动产证明号：鲁（2017）-0001747号；⑥2018.3.26-2020.3.25抵押给山东龙口农村商业银行股份有限公司，不动产证明号：鲁（2018）-0001896号。 2019年1月23日，因刁明光起诉山东正仁集团有限公司民间借贷纠纷案件，龙口市人民法院以（2019）鲁681民初第802、803、804号民事裁定书查封了涉案土地使用权。该土地使用权至今仍在原告名下，未办理变更登记。 对于土地的抵押情况，原告主张被告在签订转让合同时就已明知，但未能提交相关证据。被告在庭审中陈述：“2016年12月中旬发现原告将土地使用证进行了抵押”；“签订合同时我方想看，但是对方不提供。” 被告主张其接收土地后添建了两个大车间、全部绿化、木屋、路面硬化、围墙，目前被告的股东山东嘉元华诚房地产开发有限公司已在该区域内开发建设四栋商品住宅楼，占地30亩左右，已经封顶。原告则称只有木屋是被告建设，其他车间等是原告交付土地之前就有的，也就是合同所约定的地上附着物。山东嘉元华诚房地产开发有限公司在相邻地块上开发，可能有两栋楼侵占了涉案土地的部分道路，但都是违法建设。本院限期责令被告提交山东嘉元华诚房地产开发有限公司在涉案土地上建设项目的有关审批建设手续，被告未能提供。 上述事实，有原告提交的《国有土地使用权转让合同》、国有土地使用证、网上银行电子回单8份、《律师函》、EMS全球特快专递邮件详情单、邮件全程跟踪查询回执，被告提交的收据复印件等证据材料，以及各方当事人庭陈述等，予以证实。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告双方所签订的《国有土地使用权转让合同》应否解除；二、原告主张的利息损失应否支持。 焦点一、原、被告双方所签订的《国有土地使用权转让合同》应否解除。 1.关于被告的实际付款数额争议。 双方签订的《国有土地使用权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，并且内容不违反相关法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应按照转让合同的约定严格履行各自的义务。合同载明的签订时间为2016年2月8日。被告主张实际签订时间是2016年11月，但未提供证据，本院依法不予认定。转让合同约定被告应于合同签订当日付款60930400元（含此前已付的10000000元），但实际被告在2016年2月8日并未付款，此时被告已经构成违约。 被告提交12张收据复印件，主张截至2018年4月3日陆续共计付款6800万元。原告称实际只收到其中10张收据载明的款项共计4800万元，另2张收据载明的共计2000万元未实际收款。该2000万元款项是否实际交付双方存在争议。 对此本院认为，按约付款是被告的主要合同义务，也是本案认定被告是否违约，原告是否有权解除合同的关键事实，对此，显然被告负有举证证明责任。首先，企业之间的大额付款，为交易安全一般均应以银行结算办法包括支票、银行汇票、商业汇票、银行本票、汇兑、委托收款、托收承付、信用卡和信用证等方式进行，本案已查明的事实表明，在土地转让款的交付过程中，原、被告所认可的10笔款项，均是通过银行转账，双方之间已形成通过银行转账方式进行交易的习惯。其次，被告主张该2000万元系受原告指令，代原告向第三方支付工程款，但原告予以否认，被告对该事实主张未能提供证据。因此，被告未能提供该部分争议款项的银行转账证据，仅凭收据不足以证明款项已实际交付。另外，被告收到原告的律师函未予回复提出异议；其主张的付款数额按合同约定进度已超额付款等不合常理。综上，本院认定被告实际截至2018年2月共计付款4800万元，并非6800万元，被告已严重迟延履行主要债务，构成违约。 2.关于原告是否享有合同解除权的问题。 双方转让合同中并未约定解除合同的条件，因此本案只需分析原告是否享有法定解除权。如前所述，被告未按约定的时间和数额付款，迟延履行主要债务，至原告发出催告的2018年11月，已迟延履行两年多。2018年11月，原告以律师函的方式催告被告在限定期限内履行，被告签收后未予理睬。至此，依照我国《合同法》第九十四条第（三）项之规定，原告已获得合同解除权。 3.关于原告将土地使用权抵押的问题。 土地使用证记事栏的记载事项显示，该宗土地从2013年至今持续向各银行抵押贷款，在2016年双方签订合同时已经处于抵押状态。被告作为房地产开发企业，应当在受让土地使用权时审查土地的抵押情况。即便如被告所述，其于2016年12月才得知土地被抵押，则被告有两种选择：一是行使涤除权，即以应付给原告的转让金代原告清偿银行借款，以消灭抵押权；二是行使不安抗辩权，通知原告停止履行，要求原告先消灭抵押权或提供相应担保，再恢复履行。但被告并未选择行使上述权利，即使原告以律师函催告其履行付款义务时，被告仍未以土地已被原告抵押为由作为抗辩。因此，被告从未以抵押为由行使不安抗辩权，不能免除其迟延付款的法律责任，亦不影响原告因此而取得的合同解除权。 4.因被告迟延付款，导致原告未能按约收到足额款项，并及时为被告办理土地使用权变更登记。至2019年1月，登记在原告名下的土地使用权因涉其他民事案件被人民法院裁定查封。至此，本案的转让合同已无法再继续履行，亦应予以解除。 合同解除后，被告应将接收管理的土地恢复原状，返还给原告。至于案外人山东嘉元华诚房地产开发有限公司是否占用涉案土地，是否构成侵权，不属于本案审理的范围，原告可另行解决。至于原告已收取被告的转让款，因合同是否解除系本案争议焦点，本院向被告释明解除合同的相关法律规定，被告表示在本案中不提出反诉请求返还土地转让款，同时主张在本案中不应解除合同，应继续履行合同。本院认为，在本院已依法向被告释明合同解除法律后果的情况下，被告不提起反诉请求，根据本案的具体情况，原被告对于合同解除后转让款项的返还问题双方可以另行解决，本案中不予处理。 焦点二、原告主张的利息损失应否支持。 首先，原告诉请的以欠款数为基数计算的利息损失，是在合同继续履行的前提下原告的损失。而本案原告在诉请解除合同的基础上，合同解除后，原告即无权收取转让款，因而也不存在转让款的利息损失。另外，原告主张的所谓利息损失以及计算方法在本案合同中没有约定，原告的主张亦没有合同依据。因此，对于原告要求赔偿利息损失的请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，原告请求解除2016年2月8日双方签订的《国有土地使用权转让合同》，要求被告返还涉案土地，于法有据，本院予以支持。原告请求被告赔偿利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十九条、第九十四条第（三）项、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告山东正仁集团有限公司与被告烟台大华置业有限公司于2016年2月8日所签订的《国有土地使用权转让合同》于2019年1月24日（起诉之日）解除； 二、被告烟台大华置业有限公司于本判决生效后六十日内将涉案96.4155亩（64277平方米）土地恢复原状，返还给原告山东正仁集团有限公司； 三、驳回原告山东正仁集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费422615元，由原告山东正仁集团有限公司负担422415元，被告烟台大华置业有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  陈晓彦 人民陪审员  迟荣庚 人民陪审员  高风秋 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  于 杨 车丽翠