江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初1901号原告：朱新宇，男，1975年1月15日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。被告：孙绪好，男，1972年6月21日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：董梦佳，江苏云崖律师事务所律师。原告朱新宇与被告孙绪好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日依法受理后，组成合议庭公开开庭进行了审理。朱新宇及其委托诉讼代理人朱晓玲，被告孙绪好及其委托诉讼代理人董梦佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新宇诉称：1、确认双方签订租赁合同于2019年1月20日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的从2017年10月1日起至2019年1月20日的租金104348.5元，判令被告向原告支付自2017年10月1日起至实际给付之日止拖欠租金的违约金，按每日万分之八计逾期违约金；3、判令被告清退无锡市滨湖区美湖家园43-17、18号门面；4、判令被告承担自2019年1月21日起至实际清退之日的房屋使用费；5、判令被告承担原告的律师费15000元。事实和理由：被告孙绪好辩称：首先，双方签订的租赁合同是无效的，未经社区同意。其次，原告主张的租金中有部分已经过诉讼时效。另外，原告从未向其催讨租金，反而是其要求支付租金但是原告告知免除租金。再次，律师费的主张没有依据，双方合同没有约定。且本次系原告未向社区缴纳租金导致社区要求终止租赁，给被告造成损失，系原告违约在先，原告应承担违约责任。经审理查明：2016年9月，朱新宇与孙绪好签订了《房屋租赁合同》一份，约定：朱新宇将坐落于无锡市高浪东路999号A楼1层3-5轴，建筑面积约410平方米房屋出租给孙绪好使用；租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止；月租金为12300元，年租金为147600元，每季度租金为36900元，其中2016年12月1日至2017年11月30日止为租金全免期，2017年12月1日起至2019年11月30日止为租金减半期，租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10日前付清；签订本合同的同时，孙绪好应向朱新宇缴纳履约保证金24600元，享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予退回，如孙绪好违约造成朱新宇的经济损失，朱新宇有权从履约保证金中扣除；出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由孙绪好支付，孙绪好同意在租赁关系存续期间，接受朱新宇委托的物业管理进行统一管理；租赁期间，非经对方同意，任何一方不得擅自解除合同；孙绪好应当爱护房屋并按时交纳租金，每逾期一日朱新宇按欠付房租金额的1‰向孙绪好收取违约金；有下列情形之一的，朱新宇可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：（一）金德无正当理由拖欠租金达二个月或欠物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月；租赁合同期满或提前解除的，孙绪好应当在五个工作日搬出属于其所有的全部物件，约定搬迁日期届满后仍留有余物，则视为孙绪好放弃对余物的所有权，朱新宇有权任意处置。2018年11月22日，双方经协商孙绪好承租的房屋面积变更为137平方米，每月租金为4110元。因孙绪好未按约支付租金及水电费等，2019年4月3日，朱新宇向孙绪好发送了律师函，明确告知：1、自即日起解除朱新宇与孙绪好的租金关系，请孙绪好在收到本函后5日内腾退出租赁房屋；逾期未腾退的，朱新宇将根据《房屋租赁合同》第12条的约定处置孙绪好留置于该房屋内的物品或其他财产，由此产生的损失将全部由孙绪好承担。2、请孙绪好在收到本函后5日内付清拖欠的租金、物业费、水电费、空服费等共计74289元。另查明，朱新宇提供租金及暂用费、违约金的计算清单中，明确孙绪好自2018年4月1日起欠缴租金，2018年月租金减半收取为6150元，截止至2018年11月31日欠缴租金合计49200元；2018年12月1日起月租金减半收取为2055元。朱新宇陈述金德欠缴2018年3月1日至2018年10月30日的水、电费，该期间孙绪好用电量913度，公共用电量408度，空调用电量1227.7度，其中2018年5月1日之前按照每度电0.935元计算，5月1日之后按照每度电0.9121元计算，共计2358.09元。该期间孙绪好按照租赁面积分摊用水量为28.757吨，每吨按照5.71元计算，合计163.3元。以上事实，有《房屋租赁合同》、房产证、变更审批表、律师函、邮件查询单、电表单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。首先，朱新宇与孙绪好签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。孙绪好应按照约定支付租金和水电费等费用，并承担违约责任。关于朱新宇主张《房屋租赁合同》于2019年4月3日解除，孙绪好应立即腾退租赁房屋的诉请。根据朱新宇与孙绪好签订《房屋租赁合同》中第十条的约定，孙绪好无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月，朱新宇即享有该合同的解除权。因孙绪好欠缴租金已经超过了2二个月，该合同约定的解除条件已成就，朱新宇向孙绪好发送律师函，明确作出解除合同的意思表示，并于2019年4月3日将该意思表示通知了孙绪好，《房屋租赁合同》应予终止。《房屋租赁合同》解除，孙绪好应当将租赁房屋返还朱新宇，故本院对于该诉请予以支持。关于朱新宇主张孙绪好立即支付原告欠缴租金及占用费59475元（暂计至2019年4月30日，实际计至被告腾退之日）的诉请。孙绪好应当按照合同约定支付租金，2019年4月3日《房屋租赁合同》解除后，孙绪好未腾退租赁房屋，应当支付租赁房屋的占用使用费，占用使用费的标准可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，故本院对该诉请予以支持。关于朱新宇主张孙绪好支付欠缴租金的违约金16146.51元（自2018年4月11日起，暂计2019年4月30日，按欠缴金额的日千分之一计算，计算至被告付清租金之日）的诉请。双方签订的《房屋租赁合同》约定租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10日前付清；每逾期一日朱新宇按欠付房租金额的1‰向孙绪好收取违约金。孙绪好于2018年4月10日欠缴租金18450元，2018年7月10日欠缴租金18450元，2018年10月10日欠缴租金14355元，2019年1月10日欠缴租金6165元。因合同约定的违约金计算标准过高，本院予以调整，故上述欠缴租金应当按照约定从应付租金的次日起计算至实际付清之日的止按照年利率24%计算违约金。朱新宇主张《房屋租赁合同》解除后孙绪好应承担占有使用费的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。孙绪好主张的律师费15000元，因合同未约定，故该诉讼没有事实和法律依据，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱新宇与被告孙绪好签订的《房屋租赁合同》于2019年1月20日解除；被告孙绪好于本判决发生法律效力之日起五日内日向原告朱新宇返还无锡市高浪东路999号A楼1层3-5轴建筑面积137平方米的租赁房屋。二、被告孙绪好应于本判决发生法律效力后立即向原告朱新宇支付截止至2019年4月30日租金及占用使用费59475元，自2019年5月1日至实际交房之日止的占用使用费，按照每月2055元标准计算。三、被告孙绪好应于本判决发生法律效力后立即向原告朱新宇支付违约金（以租金18450元为基数，自2018年4月11日起至实际付清之日止；以租金18450元为基数，自2018年7月11日起至实际付清之日止；以租金14355元，2018年10月11日起至实际付清之日止，以租金6165元为基数，自2019年1月11日起至实际付清之日止；以上均按照年利率24%计算违约金）。四、驳回原告朱新宇的其他诉讼请求。如孙绪好未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2843元，由朱新宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  李敏嘉人民陪审员  张素琴人民陪审员  唐仪枫二〇二〇年二月二十七日书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护.第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。