浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3087号上诉人（原审被告）：嘉善华江置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县姚庄镇汇源路192号。统一社会信用代码：91330421591776934X。法定代表人：赵国平，总经理。委托诉讼代理人：潘方军，浙江朋成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越明，浙江朋成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海宁，男，1975年12月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：刘娜，女，1979年12月12日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁立中，浙江东方正大律师事务所律师。原审第三人：沈钱涛，男，1988年3月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司嘉善县支行。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路285号。公民身份号码：9133042184××××××××。负责人：凌跃强，行长。委托诉讼代理人：凌继明，公司员工。上诉人嘉善华江置业有限公司（以下简称华江置业公司）因与被上诉人李海宁、刘娜，原审第三人沈钱涛、中国农业银行股份有限公司嘉善县支行（以下简称农业银行嘉善县支行）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华江置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李海宁、刘娜的全部诉讼请求。事实和理由：华江置业公司对李海宁、刘娜提交的商品房买卖合同、收据上所加盖合同专用章没有异议。但是，即使商品房买卖合同成立并生效，收据所盖印章也是合同专用章，而非公章或财务专用章。两份收据中均注明收款方式为转账，其中编号3988090的收据摘要中还注明“到账为标准”。然时至今日，华江置业公司没有收到李海宁、刘娜支付的任何款项。一审法院仅凭李海宁、刘娜在一审中提交的转账给案外人李慧琴的银行转账交易明细，便错误地认定李海宁、刘娜已按约支付了购房首付款。李慧琴并非华江置业公司员工，华江置业公司也未授权李慧琴代为收取购房款，或指令李海宁、刘娜将购房款转账至李慧琴个人账户内。华江置业公司至今没有收到李慧琴转付的案涉房屋购房款。因此，李海宁、刘娜并未向华江置业公司履行付款义务，其诉讼请求没有依据。李海宁、刘娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李海宁、刘娜分别向李慧琴以及华江置业公司核实房款事宜，李慧琴告知220320元已经于2016年11月28日通过其交通银行卡转账至华江置业公司，华江置业公司也承认收到。至于剩余95260元，按照李慧琴的说法，是收到后用于归还涉案房屋贷款，用完了后华江置业公司无力继续偿还贷款，最终要求李海宁、刘娜负责归还按揭贷款。沈钱涛述称，希望法院尽快判决。农业银行嘉善县支行述称，对一审判决没有意见。李海宁、刘娜向一审法院起诉请求：1.李海宁、刘娜行使涤除权，代沈钱涛偿还其在第三人农业银行嘉善县支行抵押贷款的剩余本息；2.农业银行嘉善县支行在贷款还清后五日内注销抵押登记；3.华江置业公司继续履行《商品房买卖合同》，并于抵押登记注销后五日内配合将位于嘉善县房屋过户到李海宁、刘娜名下；4.华江置业公司自2017年2月1日起至本案判决生效之日止按15元每日向李海宁、刘娜支付逾期履行违约金（以315580元为基数按每日万分之0.5计算，暂计12615元）；5.本案诉讼费用由华江置业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，李海宁、刘娜与华江置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：李海宁、刘娜购买华江置业公司开发的位于嘉善县房屋，建筑面积121.72平方米，房屋总价730320元，自行车库1-67号车库，面积8.35平方米，单价2800元／平方米，总价23380元。李海宁、刘娜首付243700元，按揭510000元。华江置业公司应当在2016年12月31日前将验收合格的房屋交付给李海宁、刘娜使用。合同第十六条约定“华江置业公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，华江置业公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。华江置业公司承诺于2017年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给李海宁、刘娜。李海宁、刘娜自行办理该商品房转移登记。华江置业公司不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：2.约定日期起90日以后，仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：②李海宁、刘娜不退房，华江置业公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向李海宁、刘娜支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同签订当日，李海宁、刘娜付给华江置业公司购房款315580元。2016年9月，华江置业公司将案涉房屋交付给李海宁、刘娜使用。因华江置业公司至今未将房屋过户给李海宁、刘娜，李海宁、刘娜遂起诉。一审另查明，因华江置业公司资金周转困难，由第三人沈钱涛（系姚庄镇景江花苑施工方工作人员）采用房屋按揭贷款的形式向银行借款，借款归华江置业公司使用。后第三人沈钱涛与华江置业公司签订购房合同，华江置业公司将案涉姚庄镇景江花苑5幢1单元102室房屋出卖给沈钱涛，沈钱涛并未支付房屋首付款。2015年2月9日，沈钱涛与农业银行嘉善县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：沈钱涛向农业银行嘉善县支行借款500000元，用于购买位于的房产，由华江置业公司做保证人，借款直接划入华江置业公司。农业银行嘉善县支行于2015年2月12日对案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产证明号：嘉善县房预善字第××号。农业银行嘉善县支行于2015年2月13日将借款500000元直接划入华江置业公司。后银行贷款由华江置业公司归还。案涉房屋嘉善县于2018年6月1日初始登记在华江置业公司名下。2017年11月28日，李海宁、刘娜与沈钱涛签订协议一份，主要内容“经双方协商，沈钱涛个人完全同意将景江花苑5-1-102室房产无条件进行网签更名或将房产证过户至李海宁、刘娜夫妇名下，从2017年9月份开始由李海宁、刘娜夫妇代为支付给沈钱涛景江花苑5-1-102银行按揭贷款供银行划拨。沈钱涛农业银行户名：沈钱涛，开户行：农行嘉善县姚庄镇支行。沈钱涛该卡仅用于按揭用，收到的钱款为李海宁、刘娜支付。”自2018年5月起至2019年5月止，李海宁、刘娜代沈钱涛归还银行贷款49990元。截止2019年7月6日，银行未到期本金319444.56元。一审法院认为，李海宁、刘娜与华江置业公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李海宁、刘娜在订立合同当日向华江置业公司支付了购房款315580元，案涉房屋也已于2016年9月交付给李海宁、刘娜使用，但因华江置业公司为了获取银行贷款，案涉房屋办理了抵押权预告登记，致使李海宁、刘娜未能办理银行按揭贷款以及房屋的转移登记，其行为已构成违约。抵押权人农业银行嘉善县支行同意在抵押权全部实现的情况下将抵押权注销，故李海宁、刘娜请求华江置业公司继续履行合同，并由李海宁、刘娜将该套房屋尚欠的银行贷款本息代偿后，农业银行嘉善县支行将该套房屋上所设的抵押权注销，由华江置业公司协助办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。李海宁、刘娜请求华江置业公司按照合同约定支付逾期办证违约金，自2017年2月1日起以已付购房款315580元为基数，按每日万分之0.5计算至本案判决生效之日止，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、李海宁、刘娜于判决生效之日起十日内支付农业银行嘉善县支行案涉房屋抵押贷款本金及利息（所有清偿款项抵销同等金额购房款）；二、农业银行嘉善县支行于李海宁、刘娜清偿本判决第一项债务后的十日内协助办理案涉房屋的抵押登记注销手续；三、华江置业公司继续履行2016年9月25日签订的《商品房买卖合同》，并在案涉房屋的抵押登记注销手续办妥和李海宁、刘娜支付全额房款后的十日内，协助李海宁、刘娜办理嘉善县房屋转移登记手续；四、华江置业公司于判决生效之日起十日内内支付李海宁、刘娜逾期办证违约金，自2017年2月1日起以315580元为基数，按每日万分之0.5计算至判决生效之日止。一审案件受理费2900元，由华江置业公司负担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。根据在案证据和当事人陈述，二审还查明，李海宁、刘娜在2016年9月25日、9月26日通过银行转账支付给李慧琴220320元、95260元。华江置业公司在2016年9月25日出具两份收据（金额分别为220320元、95260元），收据显示开票人为李慧琴，并加盖了华江置业公司合同专用章。李慧琴是华江置业公司股东李阿大的女儿。李海宁、刘娜称是由李慧琴带其到售楼处办理了购房手续，款项也是按照李慧琴的指示支付。华江置业公司称，当时公司股东之间存在纠纷，公司处于失控状态，李慧琴并非其员工，其也未委托李慧琴出售房屋，至今未收到上述购房款。本院认为，本案二审的争议焦点是李海宁、刘娜转账给李慧琴账户的315580元能否认定为支付华江置业公司的购房款，也即李慧琴能否代理华江置业公司收取购房款。首先,李海宁、刘娜购买涉案房屋并支付购房款均是通过李慧琴办理，且取得了盖有华江置业公司合同专用章的购房合同和收据，收据上载明的开票人和收款人为李慧琴，涉案房屋在2016年9月已经交付给李海宁、刘娜使用。盖章、开票以及交房的事实可以证明李慧琴有权代理华江置业公司出售涉案房屋。其次，华江置业公司认可合同和收据中印章的真实性。合同专用章对外具有代表法人意思表示的作用,华江置业公司既然在合同和收据上盖章，就应当承担相应法律责任。即使华江置业公司当时因股东纠纷导致管理混乱,也是其内部事务,不能以此对抗李海宁、刘娜。再次，李慧琴是华江置业公司股东李阿大的女儿，与华江置业公司存在关联关系。结合以上三点，可以认定李慧琴在本案房屋买卖中有权代理华江置业公司。李海宁、刘娜在取得华江置业公司盖章的收据后向李慧琴支付购房款，应当视为支付给华江置业公司。综上所述，华江置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人嘉善华江置业有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年二月三日书记员 胡玉婷