四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初5925号 原告：四川三洲鸿毅物业管理有限公司，住成都市成华区槐树店路长融街30号5栋1单元1层4号，统一社会信用代码91510108321604497G。 法定代表人：余建波，总经理。 委托诉讼代理人：刘乾龙，四川达捷律师事务所律师。 被告：资阳市发盈房地产开发有限公司，住四川省资阳市雁江区外环路309号，统一社会信用代码91512000555768304U。 法定代表人：张辉正，总经理。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李石穿，四川豁达律师事务所律师。 原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司（以下简称三洲物业公司）与被告资阳市发盈房地产开发有限公司（以下简称发盈房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三洲物业公司向本院提起诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业费230,923.5元及20,000元的装修费；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年被告发盈房地产公司邀请原告三洲物业公司作为被告开发建设的“锦绣佳苑”小区的前期物业服务单位。2015年11月20日，原被告签订了“锦绣佳苑”小区的前期物业服务合同。合同约定了物业服务费的收费标准，并约定“已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方承担”。2018年9月28日，原告应被告的要求开始进场提供物业服务。截止2019年10月28日，被告的商业用房一直没有出售或者交付，车位有176个没有出售或者交付，全部在被告手中，根据合同约定，被告应当向原告支付商业用房的面积分别为：一层为1214.64平方米×2.6元=3158.064、二层为1452.69平方米×2元/月=2905.38元、三层为1449.95平方米×2元/月=2899.9，共计每月为8963.44元；车位的物业服务费为176个×50元/月=8800，从2018年9月28日至2019年10月27日13个月的物业费为230,923.5元。但被告没有按照合同约定向原告支付物业服务费。期间，原告多次向被告催收物业费，被告均拒绝支付物业服务费。另外，关于20,000元的装修费是物业服务合同约定，物业用房的装修由被告承担，但我方入驻的时候被告并未装修，故我方自行装修，产生了装修费用。为维护原告的合法权益，原告依法起诉，请求判如所请。 被告发盈房地产公司答辩称：第一，原被告签订的物业合同约定，已经竣工验收但尚未出售交付或未交付的物业，服务费由被告承担。案涉工程项目系2019年9月3日竣工验收备案，但原告主张的费用早于该竣工时间，故合同约定的支付物业费的条件及物业入驻的时间均未成就。相应的装修费用也不应当由被告承担。第二，工程于2019年9月3日竣工验收，原告起诉的商业用房及停车场被告一直未出售，商业用房及停车场的维护等都是由工程的承建方承担，被告也不应当承担物业费。且原告并未就上述物业提供物业服务，故不应当支持原告主张。第三，关于原告所谓的应被告要求提前入场，陈述不实，原告实际控制人段毅与被告合作开发案涉项目，之后段毅挂靠实际建设该项目，且与被告签订了前期物业合同，合作过程中，由于段毅的资金不够，导致工程延期，故房屋买受人提前入驻，原告自行提供的物业服务。原告提前入驻实际上也是对强行提前入住的购房者进行服务，并未对行业用房及停车场提供物业服务。购房者也是向原告支付了物业费。工程项目是通过被告出借资金给段毅才做完的，之后我方也将进行诉讼。原告的诉请不合理不合法，不符双方的约定，请求予以驳回。 本院对如下原被告无争议的事实予以确认：发盈房地产公司系“锦绣佳苑”小区开发商。2015年11月18日，发盈房地产公司向三洲物业公司送达了《中标通知书》，该通知载明：三洲物业公司“锦绣佳苑”小区前期物业服务企业的选聘，并根据公司慎重筛选，确定选聘你公司作为本小区前期物业管理服务的物业服务企业。请贵公司于2015年11月20日上午11时前按照招投标规定与我公司签订《锦绣佳苑前期物业服务合同》。后发盈房地产公司（建设单位）作为甲方，三洲物业公司（物业服务企业）作为乙方签订了“锦绣佳苑”小区的前期物业服务合同。合同第六条第二款第1项约定：物业服务费按建筑面积计算：（1）多层住宅：0.60元/月·平方米（2）高层住宅：1.70元/月·平方米（3）……（5）商业物业一层2.60元/月·平方米二、三层：2.00元/月·平方米。第七条第二款约定：地下车位50元/个。第九条约定：（一）代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务由监督、简易的权利；（二）……（五）移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；（六）与乙方办理物业承接查验手续；（七）催告物业买受人按照商品房买卖合同约定接房；（八）下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：1、尚未出售的物业；2、尚未按商品房买卖合同约定交付给购房人物业（按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费）；（九）按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；（十）委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理。第十二条约定：甲方应当在本物业承接查验协议签订后30日内按有关规定向乙方无偿提供并移交经过装修能够直接投入使用的物业服务用房。第十八条约定：本合同的自2015年10月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。 合同签订后，因工程延期，“锦绣佳苑”小区在为办理竣工手续的情况下交付业主使用，原告三洲物业有限公司于2018年9月入住“锦绣佳苑”小区从事物业管理。2019年9月3日“锦绣佳苑”小区完成竣工验收。2019年8月23日原告三洲物业公司向资阳市房地产管理局申请退出“锦绣佳苑”小区项目。2019年11月6日经资阳市雁江区人民政府三贤祠街道办事处公告，选择资阳帝秀物业作为“锦绣佳苑”小区新的物业公司。在此之前，原告三洲物业公司尚未撤场。 另查明原告三洲物业公司为装修物业办公室花费20,000元装修费。从三洲物业公司管理“锦绣佳苑”小区以来，发盈房地产公司未出售的商业用房一层为1214.64平方米、二层为1452.69平方米、三层为1449.95平方米，车位176个未出售。其名下的物业一直未交过物业费。 以上事实有庭审笔录、原告三洲物业公司提供的原被告的基本信息证明、《锦绣佳苑前期物业服务合同》、中标通知书、承诺书、证人黄某的证人证言、锦绣佳苑房屋明细表、项目总体规划登记表、物管办公室装修收据、水电交接表、收条、电梯保险单，照明、电梯、地下车库的用电以及缴费票据，商业用房外的卫生清扫照片、锦绣佳苑岗位人员签到表、楼道巡查表、保安员日常巡查记录、地下车位临时停车收费登记表；被告发盈房地产公司提供的被告的基本信息证明、锦绣佳苑前期物业服务合同、退出锦绣佳苑申请、退出锦绣佳苑公示、马安社区居委会公告、锦绣佳苑竣工备案表在卷予以佐证。 本院认为，虽被告辩称原告系自行提供物业服务，因此被告不应当向原告交纳物业费，但经本院查明原被告签订《锦绣佳苑前期物业服务合同》中约定了合同的履行期限为“2015年10月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。”而原告提供的证据也能够证明其2018年9月28日起已经在为本案所涉的“锦绣佳苑”小区提供物业服务。因此应当视为原告为“锦绣佳苑”小区提供物业服务系应被告的要求。虽被告还辩称根据《锦绣佳苑前期物业服务合同》的约定为已经竣工验收但尚未出售交付或未交付的物业，服务费由被告承担，但本案中被告系“锦绣佳苑”小区的开发商，其未按期竣工的过错并不在原告，因此被告应当为自己的过错给原告产生的损失承担责任，故被告应当承担该房屋竣工验收前的物业费。对原告三洲物业退场的时间，虽原告三洲物业公司向房管局申请的时间为2019年8月但本院查明“锦绣佳苑”小区为2019年11月6日才选出新的物业公司，而原告要求的物业费为2019年9月28日至2019年10月27日期间的物业费230,923.5元，未违反原被告的约定及法律的规定，本院予以支持。 根据《锦绣佳苑前期物业服务合同》的约定，物业的装修应当由被告发盈房地产公司负担，但被告并未履行装修义务，由此给原告三洲物业造成的装修损失20,000元，应当由被告发盈房地产公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司物业费230,923.5元； 二、被告资阳市发盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告四川三洲鸿毅物业管理有限公司装修费20,000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2532元，由被告资阳市发盈房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  向杰 二〇二〇年二月十八日 书记员  宋梅