广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6617号原告：刘志强，男，1961年9月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张海铭、梁叔强，广东民诚众信律师事务所律师。被告：刘欣，男，1971年12月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。第三人：孟凡超，男，1973年12月4日出生，汉族，住广东省东莞市。原告刘志强诉被告刘欣、第三人孟凡超土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志强及其委托诉讼代理人张海铭，被告刘欣到庭参加诉讼。第三人孟凡超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志强向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2019年1月至2019年12月的土地租金120000元。二、被告向原告支付租地押金120000元。三、被告向原告支付违约金1200000元。四、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年10月26日，原、被告及第三人共同签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》。合同签订后，原告依约将土地、地上建筑设施、果树等交付被告管理使用，但被告并未依约支付应付费用。在原告的多次催促下，被告也未履行合同约定的出资义务，并表示履行合同存在困难，希望终止合同，但其要求不符合法律规定和合同约定的可以终止的情形。原告希望继续履行合同。被告的行为违反合同约定，根据合同约定应承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告刘欣辩称：一、原告主张被告拖延交纳押金及租金不属实。合同签订当天被告即付50000元，第二次付款也是在规定的期限内，且有多转资金，建议先付租金，而原告要求优先支付押金，并退回90000元的预付租金。二、根据合同约定，租金支付的期限是2019年1月10日，而实际上在2019年1月7日即出现政府干预经营，强令拆除的事件，亲子乐园项目出现重大危机，无法继续运行。被告拒付租金在情理之中。且双方事前有沟通，被告有明确表明项目无法继续运行建议重新谈判，重构股权，原告当时也是同意的。三、原告认为被告单方终止合同理由不充分，故意荒废果园不实。被告在前期管理筹备中发现诸多严重问题，是导致被告要求变更合同及终止合同的主要原因，具体如下：1、政策变化导致项目无法按原宗旨经营。2、原告在签订合同前隐瞒了与前园主尚未解约、存在环境安全隐患、提供不实信息导致被告判断失误、原告发包资格不明、未向村委备案等。四、被告主动终止合同，而原告却回避不与被告协商，导致重组失败，且原告作为发包方未能按合同履行与政府协调，导致项目无法实施，原告负有不可推卸的责任。经审理查明：2004年12月31日，增城正果镇庙尾村瓦厂吓经济合作社（发包方、甲方）、原告（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……46.76亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”2004年12月31日，正果镇庙尾村长排经济合作社（发包方、甲方）、原告（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……三十亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”该合同手写体加注“本合同从2006年1月1日起转为刘云锋承包。”该手写体上加盖正果镇庙尾村长排经济合作社公章。2004年12月31日，正果镇庙尾村塘角经济合作社、正果镇庙尾村其岭经济合作社（发包方、甲方）、原告（承包人、乙方）签订《土地承包合同书》，约定“甲方愿意将其集体拥有面房（土名）荒洼地……12.879亩发包给乙方经营开发农业项目及其它产业的开发……承包时间从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇三四年十二月三十一日止。”该合同手写体加注“本合同从2006年1月1日起转为刘云锋承包。”该手写体上加盖正果镇庙尾村塘角经济合作社公章。2018年10月26日，原告（甲方）、被告（乙方）、第三人（丙方）签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》，约定“为合作开发正果镇庙尾村面房长汾亲子乐园……一、位置及简介：甲方将位于广州市增城区正果镇庙尾村面房土地约80亩……，分包给乙方和丙方合作农业生态教育旅游和种养殖开发。乙方和丙方有管理经营使用权和合同规定的受益权。……三、承包款及承包租金缴纳办法承包款：正果镇庙尾村面房土地面积80亩，合同期限16年，租金每年每亩人民币：￥1500元／亩。缴纳办法：1、每年合同款实行按年缴纳，先交款后使用形式，每年在1月10号前一次性交清下年度承包款，由此类推直至合同期满。2、承包款合同交付，第一年的租地承包款￥120000元整作为押金，再交第一年租地承包款￥120000元整即(2019年1月1日至2019年12月31日)。3、庙尾村面房长汾亲子乐园保证金合计￥200000元整。签订合同当日，乙方交￥50000元整，余款￥150000元整在一个月内交清。……上述交款期必须乙方确保依时向甲方交纳，否则如逾期不交清者，则视乙方和丙方违约论，并无偿按土地现状收回。……八、违约责任：1、在合作期内甲乙丙三方均不得无故终止协议，如甲方违约，并按承包款十倍处罚，赔偿乙方和丙方投资金额，如乙方和丙方违约，并按承包款十倍处罚赔偿甲方，甲方可将土地收回，通知乙方和丙方搬离，单方终止合同。……”。2019年4月27日，被告向原告发出《正果庙尾生态农业亲子乐园合同终止说明书》，载明“……有关正果庙尾生态农业亲子乐园事宜，因正果当地政策变化等客观因素，经我方及孟总多方努力，未能达成新的合作方案，也没能找到新的经营人及合作伙伴，目前的条件及环境也不合我们当初开发亲子乐园的初衷，……我方现正式向你提交终止庙尾生态农业亲子乐园合同请求，……”。2019年8月2日，广州市增城区正果镇庙尾村民委员会出具《证明》，载明“兹有我庙尾村瓦厂吓合作社、塘角、其岭合作社、长排合作社将其面房（土地名）的土地发包给刘志强，双方并于2004年12月31日分别签订有《土地承包合同书》。关于《农业生态旅游和种养殖开发合同书》里涉及刘志强提供的面房土地面积80亩，正在上述土地的范围内。”。2019年8月2日，广州市增城区正果镇庙尾村瓦厂吓、塘角、其岭、长排经济合作社分别出具三份《证明》，内容均为“兹有我合作社于2004年12月31日与刘志强签订《土地承包合同书》，将我合作社面房（土名）的土地发包给刘志强，由刘志强支付土地承包款。该土地任在承包合同期内，土地使用权归刘志强。”原、被告提供了双方的微信聊天记录，载明：1月12日原告“把涌边那些购进的房子尽快搬走。”被告“没留电话，只说姓何。增城国土局。”1月13日原告“刘总，租金缴交已超期，最迟明天要交了。”被告“有关地租事宜，我们这两天约上孟总协商一下再决定。”原告“不能拖了，尽快定下来。”2月28日原告“关于农场一事前个星期商谈我已做了让步，但到目前你仍然没有付款。”被告“我知道，在等孟总回复，他说要补充个协议……这两天会有结果。”3月10日原告“关于农场租金缴交一事，我已多次和你沟通及催交，但至今你还是不履行合同条款，为避免给我造成更大的损失，从明天起我只有按合同条款办事，终止合同，收回农场管理权，向你追缴租金及合同违约金。”被告“有关农场事宜，不是我有意要拖欠尾款，诚如上次沟通，因投资环境变化，须变更合同及股权分配……希望你定个时间，我们三方重新签订相关协议。”4月22日原告“关于农场经营管理一事，鉴于你违约问题，1从签约到你派人进场生产管理至今没有缴交租金。2现在发现你已将人员撒场并将农场设备等运走。现我向你严正警告，在今天起算三天内，如果你再不履行合同义务及将从农场运走的所有设备送回，你将承担所有法律责任。到时我将采取法律措施按合同规定进行索赔。”被告“有关农场事宜，按上次三方协商，我们一直在努力寻找新的合伙团队及新的合作方案，不管成不成，本月底为最后期限。有关农场设施，你可以请人清点，我只取回我在正果市场买的东西，我的人因清明放假的确没有回来，我拜托孟总的人照看。”4月27日原告“在双方没有达成共识之时，我希望你首先履行合同义务，以免对农场造成更大损失……你单方终止合同我不认可。”5月7日，被告“有关农场事宜，我没有主观拖延的意思，诚如我发给你的终止合同通知书，我方因客观原因无法经营，请求终止合同协商，我们也在寻找新的解决方案，如你认为无法协商处理，你可以选择法律途径处理，我也希望有个公正裁决，尽快了结此事。”。庭审中，原、被告共同确认以下内容：涉案合同签订后，即交付了涉案土地给被告。原告陈述以下内容：1、涉案合同所涉80亩土地是农田性质，部分是荒洼地。2、被告搭建的蒙古包、小木屋等是被告自己拆除的，当时原告是在现场。3、截至庭审之日，涉案土地仍由被告控制使用。4、原告要求继续履行合同。被告陈述以下内容：1、承租涉案土地是用于农业生态旅游和种养殖。2、2019年1月7日城管、国土部门拆除了被告搭建的蒙古包、小木屋等，都是口头通知，没有书面通知。当时原告也在现场。当天被告已经停止使用涉案土地并口头通知村委要解除合同。3、被告人员是2019年4月15日撤场的，双方没有办理交接手续。本院认为，根据原告在庭审中陈述涉案土地的性质为农业用途，但原、被告双方签订《农业生态旅游和种养殖开发合同书》将涉案土地用于开办亲子乐园、农业生态教育旅游和种养殖开发，改变了涉案土地的用途。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”以及《中华人民共和国土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，可知原、被告双方签订的《农业生态旅游和种养殖开发合同书》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应属无效。而合同无效，原、被告双方均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因合同无效，故原告要求被告支付租地押金及违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年的土地租金的诉讼请求，经本院释明，原告仍然坚持诉讼请求。虽然《农业生态旅游和种养殖开发合同书》无效，但原、被告双方确认合同签订后，原告即交付了涉案土地给被告使用，故被告仍应承担相应的占用费。关于占用费的截止日期，综合双方的庭审陈述以及微信证据，原告清楚合同履行中存在相关设施被拆除的事实，且在2019年4月22日的微信中已经明确知晓被告撤场的行为，综合2019年4月27日，被告向原告发出《正果庙尾生态农业亲子乐园合同终止说明书》，已明确表示不再履行合同。故原告应有相应的止损义务，但之后原告并未采取合理行为防止涉案土地损失扩大，故本院认定，占用费的截止日期为2019年4月27日，按照《农业生态旅游和种养殖开发合同书》载明的120000元/年为标准，故2019年1月1日开始至2019年4月27日止的占用费为38465.75元（120000元/年÷365天×117天）。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国土地承包法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告刘欣在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘志强从2019年1月1日开始至2019年4月27日的占用费38465.75元；二、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8880元，由原告刘志强负担8643元，被告刘欣负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年二月四日书记员  赖蓝婷