广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8553号原告：广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行，住所地：广州市番禺区南村镇塘步西村迎宾路南村入口处塘西东侧。负责人：李菁，副行长。委托诉讼代理人：冯少东，系该行职员。委托诉讼代理人：刘子奋，系该行职员。被告：赵祥学，男，1974年9月20日出生，汉族，住湖南省**瑶族自治县。被告：李石秀，女，1986年11月24日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。原告广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（以下简称农商行华南新城支行）与被告赵祥学、李石秀金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行华南新城支行的委托诉讼代理人冯少东到庭参加诉讼，被告赵祥学、李石秀经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行华南新城支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告赵祥学、李石秀签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：[2009]第001505号）；2.判令被告赵祥学、李石秀立即偿还借款本金118202.20元，欠息1615.24元（暂计至2019年6月5日），合计119817.44元，正常利息、逾期利息、罚息、复息按合同约定利率计算至贷款本息清偿完毕之日止（当前贷款利率为2.858333‰，罚息及复息利率按贷款利率加收50%计算，即4.28749995‰）；3.判令被告赵祥学、李石秀承担抵押担保责任，原告对上述两被告名下共有位于广州市番禺区石基镇城市花园××座××的房屋享有抵押权，对房屋进行拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；4.判令全部被告共同承担全部诉讼、财产保全等实现债权的费用。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求中关于“逾期利息”的诉讼请求。事实和理由：2009年4月8日，原告与被告赵祥学、李石秀签订了《楼宇按揭合同》（合同编号：[2009]第001505号）及借据，由原告向赵祥学、李石秀发放贷款280000元，借款期限由2009年4月8日至2024年4月8日，实行按月等额还本付息，每月还款付息日为15日。合同贷款利率为月息3.465‰，同时遇人民银行调整基准利率，则相应调整利率，当前贷款利率为2.858333‰。赵祥学、李石秀根据《楼宇按揭合同》对上述280000元借款，至2019年6月5日止共归还了161797.80元本金。但自2018年6月开始出现逾期还款，期间虽有作部分归还，至一直无法清偿欠供款项，当前仍连续欠供高达5期。截止2019年6月5日，仍共欠本金118202.20元、利息、罚息及复息1615.24元未作归还。根据《楼宇按揭合同》第十四条14.3款的约定，被告违反本合同规定之任何条款，可能影响原告债权实现。原告有权要求解除合同。同时依据合同第十二条12.3款及12.1.(5)的约定，被告任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告有权采取相应的方式实现全部债权；被告在还款期内连续三期或累计六期不能按时供款的，原告有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。据此，原告现申请与赵祥学、李石秀解除合同，要求两被告向原告归还贷款全部贷款本息，并根据合同第十二条12.2款的约定，向原告支付复利、罚息（在合同约定的基础利率水平上加收50%的罚息，对逾期支付的利息，按罚息利率计收复息）。综上所述，两被告未能按约定和原告要求归还贷款，使原告的合法权益受到严重侵害，特向人民法院提起诉讼，并恳请人民法院支持原告上述诉讼请求。被告赵祥学无到庭及作出答辩。被告李石秀无到庭及作出答辩。农商行华南新城支行围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：广州市农村信用合作联社华南新城信用社于2009年12月10日改制，改制后名称为广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行；农商行华南新城支行具有办理存贷款等金融业务的资格。2009年4月8日，赵祥学、李石秀作为借款人、抵押人（甲方），原广州市农村信用合作联社华南新城信用社作为贷款人、抵押权人（乙方），共同签订了一份《楼宇按揭合同》（合同编号：[2009]第001505号）。其中约定：甲方按揭房产座落于广州市番禺区石基镇城市花园××座××的房屋（以下简称涉讼房屋），甲方自愿以该按揭房产向乙方提供抵押，作为本合同项下贷款的担保；乙方向甲方提供贷款280000元，用于甲方向卖房人支付按揭房产之价款，本合同项下贷款期限为15年，具体以借据为准；甲、乙双方约定还款（供款）方式采用按月等额归还借款本息，甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还借款本息，供款总期数为180期，每月还款日为15日；本合同项下贷款月利率为3.465‰，贷款利息按月计收；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方应按本合同约定按时、足额归还贷款本息；甲方若因还款账户内存款余额不足未能按时清偿借款本息（包括乙方提前实现债权），从逾期之日起，乙方按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%的罚息，对逾期支付的利息，不论贷款合同期内或到期后全部按罚息利率计收复利；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；如甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；甲方若出现本合同第十四条强制提前还款情形之一而未清偿借款的，或在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍为清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；本合同中，“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担；借款借据是本合同不可分割的组成部分，本合同约定与借款借据不一致的，以借据记载的内容为准。签订上述合同当日，广州市农村信用合作联社华南新城信用社依约向赵祥学、李石秀发放了贷款280000元。2009年4月15日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证》，编号为粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号，载明房地权权属人为赵祥学、李石秀，共有情况为共同共有。2009年5月11日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市农村信用合作联社华南新城信用社核发了编号为粤房地他项权证穗字第××号《房地产他项权证》，记载他项权利种类为抵押权，他项权利范围为全部，债权数额280000元。2019年7月9日，农商行华南新城支行以赵祥学、李石秀未按合同约定履行供款义务为由提诉至本院，引致本案纠纷。2019年7月15日，本院根据农商行华南新城支行的申请，依法裁定在119817.44元的限额内查封涉讼房屋。因本院以其它送达方式无法与赵祥学、李石秀取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见赵祥学、李石秀与本院联系。庭审中，农商行华南新城支行称赵祥学、李石秀于2018年6月开始出现逾期，虽然后面有部分还款，但一直没有清偿欠供款项，截至2020年2月7日，赵祥学、李石秀尚欠贷款本金118202.20元，利息、罚息和复息共计4617.27元（其中利息3934.30元，罚息567.41元，复息115.56元），其中复息指正常利息的复息。农商行华南新城支行并提交了赵祥学、李石秀的贷款账户查询结果页面、还款明细予以证实。本院认为：原广州市农村信用合作联社华南新城信用社与赵祥学、李石秀签订的《楼宇按揭合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力，双方均应恪守履行。原广州市农村信用合作联社华南新城信用社依约向赵祥学、李石秀发放了贷款，赵祥学、李石秀理应依约履行按时、足额还本付息的义务。从农商行华南新城支行在庭审中的陈述及提交的证据可知，赵祥学、李石秀未能按合同约定履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。故，农商行华南新城支行作为广州市农村信用合作联社华南新城信用社改制后的承载机构据此要求解除双方所签订的《楼宇按揭合同》，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，根据《楼宇按揭合同》的约定以及赵祥学、李石秀的欠款情况，农商行华南新城支行诉请赵祥学、李石秀立即清偿尚欠的借款本金118202.20元以及利息、罚息、复利，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因此，赵祥学、李石秀应当向农商行华南新城支行偿还借款本金118202.20元及期内利息、罚息、复息（暂计至2020年2月7日，期内利息为3934.30元、罚息567.41元、复息115.56元；自2020年2月8日起，期内利息按照《楼宇按揭合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复息以尚欠期内利息为基数，按照《楼宇按揭合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不再计收复息）。至于农商行华南新城支行要求对处置涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。赵祥学、李石秀提供涉讼房屋作为《楼宇按揭合同》项下贷款的抵押担保，并办理了抵押登记。因此，对于农商行华南新城支行提出的其对处理上述抵押物所得价款享有优先受偿权的主张，合法有据，本院亦予以支持。赵祥学、李石秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行（原广州市农村信用合作联社华南新城信用社）与被告赵祥学、李石秀签订的《楼宇按揭合同》及相应的金融借款合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告赵祥学、李石秀于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行偿还借款本金118202.20元及期内利息、罚息、复息（暂计至2020年2月7日，期内利息为3934.30元、罚息567.41元、复息115.56元；自2020年2月8日起，期内利息按照《楼宇按揭合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复息以尚欠期内利息为基数，按照《楼宇按揭合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不再计收复息）；三、原告广州农村商业银行股份有限公司华南新城支行对处理被告赵祥学、李石秀提供的抵押物（位于广州市番禺区石基镇城市花园××座××的房屋）所得价款在上述第二项判项中所确定的债权范围内享有优先受偿权。如被告赵祥学、李石秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2696元、财产保全费1119元，由被告赵祥学、李石秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年二月十八日书 记 员  罗嘉敏