汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0702民初4517号 原告：陕西长青国家级自然保护区管理局，住所地陕西省洋县朱鹮南路57号，统一社会信用代码126100004352047077. 负责人：张社朝，该单位法定代表人。 委托诉讼代理人：刘哲、张权（实习），陕西锐博律师事务所律师。 被告：杨丛羽（曾用名杨艳军），女，1981年11月5日出生，身份号码61230XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：杨华，男，1979年12月30日出生，身份号码61230XXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，住汉中市汉台区。 第三人：汉台区梅月在春秋主题酒店，住所地陕西省汉中市汉台区东一环路176号楼3号楼（学府花园对面）。 负责人：张熊，该公司法定代表人。 原告陕西长青国家级自然保护区管理局诉被告杨丛羽、第三人汉台区梅月在春秋主题酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西长青国家级自然保护区管理局委托诉讼代理人刘哲、张权、被告杨丛羽及委托诉讼代理人杨华、第三人汉台区梅月在春秋主题酒店委托诉讼代理人张熊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西长青国家级自然保护区管理局向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的《房屋及设施设备租赁合同书》（2014年7月4日签订）、《补充合同》（2014年11月12日签订）、《终止长保局汉中小区3号楼1层房屋租赁协议》（2018年4月27日签订）；2.请求依法判令被告在合同解除后立即腾出所租赁房屋，并将所租赁的房屋恢复原状；3.请求依法判令被告向原告支付房屋租金972433元及违约金291729.9元（违约金按实际欠缴租金的30%计算），并自起诉之日（2019年9月29日）起按每天800元（292000÷365天）向原告支付房屋占用费至被告腾空房屋并将房屋恢复原状之日；4.依法判令第三人对第二项诉讼请求腾退房屋及恢复房屋原装承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费由被告及第三人承担。事实与理由：2014年7月4日，被告与原告签订《房屋及设施设备租赁合同书》，该合同对于被告承租的房屋位置、租金、租赁期限、租赁用途、租金交付方式及违约金等进行了详细的约定，双方约定租期为2014年12月l至2019年11月30日，年租金为58万元，租金在每年12月1日至12月7日一次性缴清，每延期一天违约金为千分之1.5，迟延三个月未缴清当年承租费用，原告有权解除合同，所有经济责任由被告方承担。双方合同签订后，被告在承租的房屋内经营生活超市、医药超市、茶坊及汉台区梅月在春秋主题酒店。2014年11月12日经原被告协商双方签订《补充合同》就租赁期间变 更为2015年4月15日至2020年4月14日，其余合同条款均依原合同履行。被告在承租原告房屋期间内，因其无法正常履行合同，经被告提出，双方又就租赁问题于2018年4月27日达成《终止长保局汉中小区3号楼1层房屋租赁协议》（以下简称《终止协议》），双方约定：1、被告对汉中长保小区3号楼1层商铺的租赁终止；2、被告对汉中长保小区3号楼2层商铺的租赁按2014年7月4日及2014年11月12日签订的合同继续履行，租金为每年29.2万元；3、被告拖欠原告的租赁费546833元，其中30万元于2018年6月30日之前交清，剩余24.6833万元于2018年9月30日前交清。2018年4月27日，双方《终止协议》签订后，被告依旧未按约定履行合同义务，拖欠原告房屋不予支付，第三人汉台区梅月在春秋主题酒店也拒绝返还实际占用房屋。截止2019年9月29日，被告拖欠租金共计972433元，违约金共计692857.2元（详见清单），现原告仅依被告拖欠租金总额的30%计算违约金为291729.9元。在被告拖欠上述租金后，原告多次向其催要，被告仍未缴纳，现原告主张解除上述合同并由被告支付相应租金及违约金，并由第三人对腾空房屋承担连带责任。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，已经构成违约。依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告杨丛羽辩称，2017年3月20日我向汉台区人民法院起诉张熊房屋租赁合同纠纷一案并得到法院受理，经过汉台法院、市中级人民法院多次开庭审判，并交由汉台法院执行局对其强制执行，至今未得到解决，张熊未按照最终判决退还承租房屋及所欠房屋租金，滞纳金，水电费用。同时，因为张熊个人其他事由被洋县法院对张熊承租房屋进行查封，由于张熊未履行法院最终判决导致我不能给长保局履行合同，请求法院了解实际情况，对我方被动违约给予理解并督促张熊尽快履行判决。 第三人汉台区梅月在春秋主题酒店辩称，我对这个事实认可，我已和原告进行协商，我也希望通过协商来解决这个事。 原告陕西长青国家级自然保护区管理局围绕诉讼请求依法提交了：原告营业执照、法人代表身份证明、原告法人代表身份证复印件、被告身份证复印件、原告户籍变动信息、房屋及设施设备租赁合同、补充合同、终止租赁协议。 被告杨丛羽围绕答辩意见依法提交了：中级人民法院判决书一份、汉台区人民法院民事判决书一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月4日，原、被告签订《房屋及设施设备租赁合同书》，该合同约定：“租期为五年，从2014年12月l至2019年11月30日；租赁房屋的用途是一楼为生活超市、名烟名酒品牌店、医药超市、茶坊、二楼为快捷酒店；租金为每年58万元，资产安全保证金100000元；签订合同时第一年度租金58万元，剩余年度承租费于每年12月1日至12月7日一次性缴清，在此交款期间外每迟一天缴纳违约金千分之1.5，迟延3个月内未缴清当年承租费用，出租方有权单方解除合同，并终止合同履行并不退还承租费，所有经济责任由承租方自行承担；承租方逾期交付各项费用的，除应及时如数补交外，还应按所欠租金每天的千分之1.5支付违约金。”合同签订后，被告在承租的1-2层房屋内经营生活超市、医药超市、茶坊及汉台区梅月在春秋主题酒店。2014年11月12日，原、被告签订《汉中长保小区3号楼1-2层商铺出租补充合同》，约定：“合同起止时间变更为2015年4月15日至2020年4月14日，原合同其他条款不变。本约定条款为原合同补充条款，和原合同具有同等法律效力。”2018年4月27日原、被告签订《终止长保局汉中小区3号楼1层房屋租赁协议》双方约定：“1、汉中长青小区3号楼1-2层商铺年租金58万元，减去1层杨艳军租给商铺茶楼、洗车行、超市、棋牌经营户4家年租赁费28.8万元，2楼商铺梅月主题酒店29.2万元由杨艳军与我局按2014年7月4日及2014年11月12日签订的原合同条款履行其法定责任。2、2018年4月30日对汉中长青小区3号楼1层商铺原承租人杨艳军租赁终止。1层商铺茶楼、洗车行、超市、棋牌4家经营户自2018年5月1日起与我局重新签订为期1年的终止合同，其中现经营户的租赁费超市5万元，洗车行3.75万元、茶楼7万元、棋牌室9323元，合计16.6833万元由原承租人杨艳军向我局缴纳；3、被告拖欠原告的租赁费54.6833万元，原承租人杨艳军于2018年6月30日之前交30万元，剩余24.6833万元于2018年9月30日前缴清。4、至杨艳军给我局交回汉中长青小区3号楼2层房屋且交清租用期间的费用之日，原合同终止。”2018年4月27日，双方《终止协议》签订后，被告未按约定履行合同义务，未支付拖欠房租，原告多次向其催要，被告仍未缴纳，故诉至法院，判如所请。 另查明，2015年9月2日，被告杨丛羽与案外人张熊（第三人梅月在春秋酒店的法定代表人）签订《房屋及设施租赁合同书》,合同约定：被告杨丛羽将位于汉中市汉台区东一环路长保小区3号楼2层商铺出租给张熊经营商务宾馆，即本案的第三人梅月在春秋酒店。后因拖欠租金等原因，杨丛羽以房屋租赁合同纠纷将张熊诉至汉台区法院，本院审理后作出(2017)陕0702民初937号民事判决书，判决：“一、原告杨丛羽与被告张熊就汉中市汉台区东一环路长保小区3号楼2层商铺所签订的《房屋及设施租赁合同书》于2017年4月7日解除。二、被告张熊应于本判决生效之日起十日内腾退汉中市汉台区东一环路长保小区3号楼2层商铺并交还原告杨丛羽。三、被告张熊应于本判决生效之日起十日内按年租金30万元为标准计算，向原告杨丛羽支付自2016年12月1日起至2017年4月7日止的租金人民币63000元（已扣除被告张熊支付的4.2万元），并以63000元为基数按月利率2%的标准支付从2016年12月1日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金。四、被告张熊自本判决生效之日起十日内按年租金30万元的标准计算，向原告杨丛羽支付从2017年4月8日起至系争房屋实际交还之日止的房屋占用费。五、原、被告于系争房屋交还之时据实结算该房屋的水、电费，被告张熊向原告杨丛羽支付自2017年1月2日起至系争房屋实际交还之日止应付而未付的水、电费。”张熊不服提起上诉至中级人民法院，后作出民事裁定“撤销原判、发回重审。”本院重审后，作出（2018）陕0702民初674号民事判决书，判决：“一、解除原告杨丛羽与被告张熊2015年9月2日签订的《房屋及设施租赁合同书》。二、被告张熊应于本判决生效之日起十日内腾退汉中市汉台区东一环路长保小区3号楼2层商铺并交还原告杨丛羽。三、被告张熊应于本判决生效之日起十日内按年租金30万元为标准计算，向原告杨丛羽支付自2016年12月1日起至实际交还之日止的房屋（占用费）租赁费，扣除张雄支付的租金4.2万元后，按月利率2%的标准支付从2016年12月1日起至实际付款之日止的逾期付款滞纳金。四、原、被告于系争房屋交还之时据实结算该房屋的水、电费，被告张熊向原告杨丛羽支付自2017年1月2日起至系争房屋实际交还之日止应付而未付的水、电费。”判决作出后，被告张熊再次提起上诉，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终980号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。现该案在执行过程中，本案诉争房屋仍由第三人汉台区梅月在春秋主题酒店实际占用。 因双方分歧较大，调解无法进行。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告陕西长青国家级自然保护区管理局与被告杨丛羽签订的《房屋及设施设备租赁》、《汉中长保小区3号楼1-2层商铺出租补充合同》、《终止长保局汉中小区3号楼1层房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行义务。被告杨丛羽在租赁房屋后，未按合同约定按期足额支付租金，以其行为表明其难以继续履行租赁合同，显属违约，故原告主张解除租赁合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。对于合同解除的时间，因原告未举证证明其向被告杨丛羽发出解除合同的通知，故本院以本案起诉状副本送达被告杨丛羽之日即2019年12月3日为双方合同解除之日。合同解除后，被告杨丛羽理应将系争房屋返还原告陕西长青国家级自然保护区管理局，但应考虑到杨丛羽与案外人张熊的房屋租赁合同纠纷一案最终由汉中市中级人民法院作出判决，维持（2018）陕0702民初674号的判决，经该判决已经解除了杨丛羽与张熊签订的房屋租赁合同，张熊也应按照判决内容于判决书生效之日起十日内腾退房屋并交还杨丛羽，但实际上现该房屋仍由张熊（即梅月在春秋酒店）占用，其并未将房屋交还于杨丛羽，致使被告杨丛羽亦无法向原告陕西长青国家级自然保护区管理局交还，故应该由被告杨丛羽和第三人汉台区梅月在春秋酒店向原告履行腾退并交还的义务。对原告主张由被告杨丛羽向其支付至2019年9月29日的房屋租金972433元，对照原告提交的租金计算方法清单，本院按照双方在合同中确定的租金标准进行核算，其计算准确，本院予以支持；对被告辩称双方协商过每年均有减免50000元的约定，其并未提交证据予以证实，本院对其辩解理由不予采信。对原告主张由被告杨丛羽向其按照实际欠缴租金的30%支付2018年6月30日至2019年9月29日的违约金291729.9元，因被告杨丛羽拖欠房屋租金的行为，给原告造成的损失客观存在，应该按照合同约定支付逾期付款的违约金，起诉时原告认为该违约金标准明显过高，将违约金计付标准调整为实际欠缴租金的30%，虽庭审时被告提出该违约金标准过高，但其计算标准符合公平原则和诚实信用原则，亦未超过双方《借款合同》约定标准和法律规定标准，本院予以支持。对原告主张由被告向其按照每天800元支付自2019年9月29日（起诉之日）至被告腾空房屋并恢复原状之日的资金占用费，对其主张支付占用费的请求符合法律规定，应予以支持，但计算时间应从2019年12月4日计算至系争房屋实际交还之日止。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陕西长青国家级自然保护区管理局与被告杨丛羽签订的《房屋及设施设备租赁合同书》、《补充合同》、《终止长保局汉中小区3号楼1层房屋租赁协议》于2019年12月3日解除。 二、被告杨丛羽和第三人汉台区梅月在春秋酒店应于本判决生效之日起十日内腾退位于汉中市汉台区东一环路长保小区3号楼2层商铺并交还于原告陕西长青国家级自然保护区管理局。 三、被告杨丛羽应于本判决生效之日起十日内向原告陕西长青国家级自然保护区管理局支付所欠租赁费972433元，并支付违约金291729.9元。 四、被告杨丛羽应于本判决生效之日起十日内按年租金292000元（即每天800元）的标准计算，向原告陕西长青国家级自然保护区管理局支付从2019年12月4日起至系争房屋实际交还之日止的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16178元，减半收取8089元，由被告杨丛羽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  李祎 二〇二〇年二月二十七日 书记员  肖倩