四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6851号 原告（反诉被告）：廖小萍，女，1967年10月9日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：罗永鸿，南充市顺庆区中城法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：南充和韵房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区镇江西路二段1层2号。 法定代表人：夏学珍，董事长。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 原告（反诉被告）廖小萍与被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司（以下简称和韵公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖小萍以及委托诉讼代理人罗永鸿，被告（反诉原告）和韵公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）廖小萍向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2判令被告和韵公司双倍返还购房款1190210元，共计2380420元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月10日，原、被告签订了两份《和韵名都内部认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于南充市顺庆区房屋。认购书第二条第2款（1）其他约定说明：定于2019年5月10日前签订《商品房买卖合同》和第三条第2款约定：甲方应该在取得《商品房预售许可证》七日内和乙方签订《商品房买卖合同》。约定签订合同时间到期后，原告多次要求被告履行内部认购协议，被告至今未予履行。为维护其合法权益，特诉至本院提出上述诉请。 被告（反诉原告）和韵公司辩称，一、根据全案证据，本案廖小萍没有支付或以其他方式支付和韵公司1190210元购房款。1、2019年4月10日，廖小萍与和韵公司就廖小萍预约购买和韵公司涉案两套房屋分别签订了《和韵名都认购协议书》，约定：廖小萍应于30日内，也即至迟应于2019年前支付清优惠后房款1190210元给和韵公司，双方于2019年5月10日前签订正式的《商品房买卖合同》。可知，和韵公司与廖小萍当时的真实合意为在廖小萍支付清全部购房款后双方方才签订《商品房买卖合同》；2、涉案房屋和韵公司于2018年7月29日就已取得《商品房预倍许可证》，如廖小萍在2019年4月10日就通过用对他人借款抵付涉案购房款，可直接签订正式的《丽品房买卖合同》。双方签订的《和韵名都认购协议书》，并约定廖小萍应在30日内支付清优惠后购房款，且约定的签订《商品房买卖合同》的时间又刚好是廖小萍支付清房款的最后期限的第二天，由此证实廖小萍在签订《和韵名都认购协议书》当日并未直接支付或通过其他方式抵付或由他人代付了涉案购房款；3、本案廖小萍和和韵公司均当庭认可，廖小萍并未直接将涉案1190210元购房款支付给和韵公司；4、本案通过廖小萍举出的借条和和韵公司举出的《关于我项目部与廖小萍借款事宜的情况说明》，证实和韵公司于2019年4月10日出具的《收据》所备注的“抵借款”之“借款”并非廖小萍针对和韵公司的借款，该“抵借款”并未实际抵付成功，廖小萍的借款人四川南充市第四建筑工程有限公司南充市总商会商业大厦项目部因与廖小萍借款问题有争议，而并未代廖小萍支付和韵公司涉案购房款。二、廖小萍的本诉请求无事实和法律依据。1、廖小萍主张案涉应付和韵公司1190210元购房款己通过廖小萍借款债权进行了冲抵，不能成立。和韵公司不是廖小萍的借款人，且双方没有其他债权债务，廖小萍不能因此向和韵公司主张互负债务抵销。廖小萍与和韵公司签订案涉《和韵名都认购协议书》时，廖小萍的借款人并未在场，也未书面确认廖小萍主张的借款债权，廖小萍和其借款人及和韵公司三方并未就各方的债权债务冲抵、消灭达成一致。廖小萍无证据证明在与和韵公司签订《和韵名都认购协议书》时，她与她的借款人之间的借款债权数额已经明确而具体，双方已无任何争议。廖小萍至今未将借款债权凭证交付凭据等移交和韵公司。和韵公司与廖小萍签订《和韵名都认购协议书》并出具收据，系廖小萍要求其借款人之一夏学珍（和韵公司法定代表人以及三股东之一）对其借款提供担保，和韵公司销售负责人在夏学珍的电话指示下方与廖小平签订了《和韵名都认购协议书》并出具了收据。但对于收据中载明的“抵借款”实际是附条件和时限的，其并不代表廖小萍已支付了案涉购房款。2、廖小萍主张和韵公司应双倍返还其案涉《和韵名都认购协议书》所载明的购房款没有任何根据。第一，廖小萍没有以任何方式履行案涉购房款的给付义务，其不能在没有给付案涉购房款的情况下，要求和韵公司返还购房款；第二，廖小萍所希望用其借款债权代偿购房款并未成功，且其原有借款债权并没有因签订《和韵名都认购协议书》和和韵公司出具了收据而消灭；第三，案涉《和韵名都认购协议书》是典型的商品房预约合同，廖小萍要求双倍还返购房款的诉讼请求无合同约定以及法律根据；第四，本案《和韵名都认购协议书》未履行，由廖小萍自身原因造成的；第五，廖小萍并不是真正购买涉案房屋，而是希望通过涉案的购房行为来保证其收回借款。三、和韵公司出具收据的行为不构成债权债务概括转让。1、廖小萍希望用其对他人的借款抵付或由她的借款人代付和韵公司案涉房款的行为，由于廖小萍对他人的借款债权不确定，且该借款债权双方本还存在争议的情况下，其不论和韵公司同意廖小萍用该借款抵付购房款与否，廖小萍的行为均构不成法律上的债权债务概括转让。2、本案没有任何证据能证实和韵公司对于廖小萍案涉借款债务，与廖小萍及廖小萍的借款人达成了一致，三方形成了债务转移的合意。3、本案争议产生的核心问题，系廖小萍与其借款人之间的债权债务纠纷，人民法院可向廖小萍释明，让其以民间借贷纠纷来主张权利。四、和韵公司的反诉请求应得到支持。因廖小萍未支付购房款，其行为已经违反了《和韵名都认购协议书》第二条第二款第（2项）和第三条第三款之约定。本案和韵公司的反诉主张有理有据，理当得到法院的支持。五、本案不追加廖小萍的借款人作为第三人参加诉讼并不影响本案申理，但亦可为查明案涉借款事实而追加其为第三人参加诉讼，是否追加廖小萍的借款人作为第三人参与诉讼，由合议庭决定。综上，请求支持和韵公司的反诉请求，驳回廖小萍的本诉请求。 被告（反诉原告）和韵公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《和韵名都内部认购协议》；2、判令被反诉人自2019年5月10日起以应付房款1190210元为基数按0.5%/日为标准支付违约金至2019年5月22日，计71412.6元；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由:2019年4月10日，被反诉人就反诉人开发的和韵名都2栋2单元17层6号、3栋2单元18层1号房屋分别与反诉人签订《和韵名都内部认购协议书》，协议书分别约定被反诉人在协议签订之日起30日内一次性付清全部房款（优惠价），分别为467250元、722960元。同日，被反诉人承诺用他人向其借款来支付上述房款（共计1190210元），反诉人给被反诉人分别出具收据。但上述协议签订后，被反诉人因与他人借款关系产生争议，被反诉人以及其借款人均未在上述认购协议书签订号30日内，向反诉人支付上述购房款，后经反诉人催收未果。根据《和韵名都内部认购协议书》第3条第1、2、3款之约定，反诉人有权解除上述认购协议书，将房屋另行出售，且被反诉人应自应交房款之日起，每延期一日按0.5%/日支付反诉人违约金，同时反诉人分别于2019年5月22日、2019年8月1日将上述房屋另行出售。现提出上述反诉请求。 原告（反诉被告）廖小萍辩称，2019年4月10日，和韵公司的法定代表人与廖小萍共同结算其在南充商会大厦项目中在廖小萍处的借款，结算后和韵公司将案涉两套房屋用于抵偿双方借款，和韵公司的法定代表人于当日向廖小萍的银行卡转款5万元，同时载明为还款，应视为双方所有本息已结算，其已用房屋抵偿借款。案涉《和韵名都内部认购协议》合法有效，是双方真实意思表示，双方通过合议用债权抵扣应交纳购房款，和韵公司出具收据，廖小萍已将其借条交与和韵公司的财务人员，和韵公司将房屋出售给他人，构成违约，应双倍返还购房款。另南充商会项目为和韵公司所开发，其法定代表人在原借条上签名并加盖项目章，和韵公司出具收据即视为对原债务的结算以及债务承担。故廖小萍没有义务向和韵公司支付购房款，请求驳回和韵公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据，其中原告（反诉被告）和韵公司向本院提交了原、被告身份信息、和韵名都内部认购协议书两份、收据两份、借条复印件、银行流水（向廖小萍银行卡转款5万元）、案外人商品房买卖合同、收据，被告（反诉原告）向本院提交了和韵公司身份证明信息、和韵名都内部认购协议书两份、商品房预售许可证、关于我项目部与廖小萍借款事宜的情况说明、和韵公司网上工商登记信息资料、冯义强证明、商品房买卖合同两份。本院组织当事人进行了证据质证，对前述证据的真实性，各方无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：和韵公司开发位于南充市顺庆区“和韵名都”项目，并对外销售该项目房产。2019年4月10日,和韵公司与廖小萍签订《和韵名都内部认购协议书》两份，载明：甲方为和韵公司，乙方为廖小萍。为保护交易双方的合法权益，甲、乙双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，经协商一致，达成如下条款：第一条、认购房屋情况：1、乙方认购房屋分别为甲方开发的“和韵名都”2栋2单元17层6号、3栋2单元18层1号商业、商务（商务可居住）清水房；2、乙方认购的房屋建筑面积分别为66.75平方米、103.28平方米（最终以产权登记部门认定的机构实测建筑面积为准）3、乙方认购的房屋建筑面积含销售单价为每平方米7900元，优惠前含税总价款分别为527325元、808012元。第二条、乙方付款方式、付款时间和优惠方式：其他约定说明，免团购费，老总特批单价按7000元每平方米计价，水电气民用可入户。送产权车位壹个。并定于2019年5月10日前签订商品房买卖合同。一次性付款优惠后总价分别为467250元、722960元。第三条、双方的权利、义务：1、在甲方取得《商品房预售许可证》前乙方未按照第二条约定时间及金额缴纳房屋款项的，甲方有权在不告知乙方的情况下将乙方所认购的房屋另行出售并退已收定金，但定金不计利息；2、乙方须在甲方取得认购房屋所在楼栋《商品房预售许可证》后7天内到甲方指定地点：“和韵公司”销售中心签订《商品房买卖合同》和《补充协议》以及其他相关文件并交纳房款；3、若乙方未按第三条第2款约定的时间签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》和其他附件并交纳首付款（或全款），每延期一日，按应交纳房款的0.5%（日息）向甲方支付违约金，逾期5日未签订《商品房买卖协议书》及其《补充协议》和其他附件，或未付清首付款（或全款），又未书面通知甲方延期签署协议书的，甲方有权解除本协议书，并将该房屋另行销售，乙方所交定金不予返还。4、若在本协议书生效期间，乙方未违约或未书面同意，甲方将乙方所认购的房屋另行出售，甲方应当向乙方双倍返还定金。 该合同还约定了其他事宜。甲乙双方均签名盖章。另《和韵名都内部认购协议书》右上方手写注，经夏总同意按建面7000元每平方米计价，1个月内签订正式合同，唐爱民代夏学珍，2019年4月10日。同日，和韵公司向廖小萍出具盖有“南充和韵房地产开发有限公司财务专用章”的收据（编号5445809、5445810）两份，分别载明：收到廖小萍和韵名都3-2-1801房款722960元、收到廖小萍和韵名都2-2-1706房款467250元，分别附注抵借款。和韵公司的法定代表人于2019年4月10日向廖小萍账户银行转款50000元，注明还款所有本息已还清。截止本案庭审结束，和韵公司未与廖小萍签订正式商品房买卖合同，廖小萍遂诉至本院，请求判如所请。涉案房屋于2018年7月29日取得商品房预售许可证。2019年5月22日、2019年8月1日，和韵公司分别将上述房屋另行出售给他人并办理合同备案。 另查明，庭审中廖小萍出具借条复印件一张，载明：今借到廖小萍人民币本金总款1518400元正，借期壹年半。2015年8月10日还款318400元整。剩余款项120万元正，按每季度分期还本息计算还款，还陆季度还完，按年利率贰分计算。借款人夏学珍并加盖四川省南充市第四建筑工程有限公司南充市总商会商业大厦项目部印章。廖小萍称该借条原件已交与和韵公司工作人员，和韵公司称公司未收该借条原件。双方对借款事实无异议。2019年11月6日，案外人四川省南充市第四建筑工程有限公司南充市总商会商业大厦项目部方向本院提交《关于我项目部与廖小萍借款事宜的情况说明》，明确：因廖小萍认购和韵公司有关房屋，廖小萍指示我项目部从她剩余借款本息中代支近120万元房款。但由于廖小萍本人从2012年7月至2014年6月分3次向我项目部借入人民币共计120万元，我项目部于2012年10月至2015年12月分次还款约320万元。现廖小萍一直未与我项目部就借款清算问题达成一致，致使我项目部与廖小萍的借款无法确定。因此，我项目部未在廖小萍指示的代付期限（2019年5月10日）前向和韵公司代支该房款。书面人四川省南充市第四建筑工程有限公司南充市总商会商业大厦项目部加盖公章。 再查明，和韵公司系有限责任公司，成立时间为2013年7月29日，法定代表人为夏学珍，股东成员为夏学珍、赵妮、任雪峰。 本院认为，本案争议焦点：1、廖小萍与和韵公司签订《和韵名都内部认购协议书》的效力；2、和韵公司是否应承担双倍返还购房款的责任以及廖小萍是否应承担违约金责任。 关于合同效力的问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”、《中华人民共和国合同法》第五十条：“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”根据庭审查明的事实，廖小萍与和韵公司之间不存在借贷关系，和韵公司的法定代表人夏学珍所实施的行为属越权行为，其所签订的《和韵名都内部认购协议书》用于偿还个人或他人的债务，损害了公司和其他股东的利益。参照《中华人民共和国公司法》第十六条对法定代表人的代表权限制，本案夏学珍所实施的抵债行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自行使抵债行为，构成越权代表，应当根据《合同法》第五十条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力；债权人善意的，合同有效；反之，合同无效。所谓善意，是指债权人不知道或者不应当知道法定代表人超越权限订立合同。在此情况下，廖小萍作为债权人主张合同有效，应当提供证据证明其对公司机关决议进行了形式审查，进而推定其不知道或者不应当知道法定代表人超越权限订立合同，而本案法定代表人夏学珍所实施的行为不具备相关公司决议，本案案涉《和韵名都内部认购协议书》因不具备善意的条件而无效，对双方不具有法律约束力，故对廖小萍主张确认该合同合法有效以及和韵公司主张解除该合同的请求，本院不予支持。关于和韵公司是否应承担双倍返还购房款的责任以及廖小萍是否应承担违约金责任的问题，因双方签订的上述合同无效，和韵公司不能依据该合同要求廖小萍承担因未缴纳购房款产生的违约责任，同时廖小萍未实际将购房款支付给和韵公司，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。的情形，故上述诉请，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）廖小萍的本诉讼诉请求； 二、驳回被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司的反诉诉讼请求 本诉案件受理费15512元，由原告（反诉被告）廖小萍负担；反诉案件受理费1585元，由被告（反诉原告）南充和韵房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈叙瑺 人民陪审员  文 聪 人民陪审员  王德友 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  张筱妍