广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13696号原告：管林秀，女，1974年8月8日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市于都县，委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东**海天律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。被告：珠海广昇房产代理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-28460(集中办公区)，统一社会信用代码91440400MA4WCXNN33。法定代表人：李文杰，经理。被告：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4WODXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告管林秀诉被告林伟航、许平，被告珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法追加中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）作为第三人参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告管林秀的委托诉讼代理人黄炳星、黄彦斌，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文到庭参加了诉讼。被告广昇公司、第三人浩方公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管林秀向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许平、林伟航签订的房地产认购协议；2.三被告共同向原告双倍返还定金100000元；3.三被告共同向原告返还购房款46000元及赔偿装修款85000元、律师费3200元。事实与理由：广昇公司代理许平、林伟航销售位于中山市××××号的“广昇深中优荟”房地产项目，三方于2017年11月16日签订了房地产认购协议，协议约定原告以总价320000元购买广昇深中优荟3栋302房。其中，首期购房款为96000元（含定金50000元）、剩余购房款224000元。协议还约定了房屋买卖的其他具体权利义务及责任。协议签订后，原告依约支付了定金及首期购房款，并按照被告的要求，委托浩方公司进行装修（已付装修款85000元）。此外，原告还按被告要求支付了律师费3200元。但许平、林伟航被告却未能取得涉案房屋的不动产权证书，导致银行不能办理按揭贷款，且被告至今也未能将房屋过户予原告。被告的行为已构成根本违约，原告依法有权解除合同。为此，原告曾反复与被告交涉要求退还房价款及装修款，被告于2018年11月16日提供了一份格式的退款申请书给原告签署，但原告签署后，被告却置之不理，严重损害了原告的合法利益。又因三被告是合作关系，广昇公司已在12302号案件中提交相关合同及补充协议，从内容上可证明其为代理关系，至于被告之间内部怎么约定如何分配利润，对外应承担连带责任。浩方公司只是三被告借用期公司名义签订装修合同，装修款实际是购房款的一部分，该事实三被告在另案12302号案中也有查明且当庭确认。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定提起诉讼。被告林伟航、许平答辩称，两被告同意解除双方签订的房地产认购协议，同意返还原告已付购房款46000元及定金50000元。对于装修款，被告没有实际收取，原告也无法证明装修款是实际购房款的一部分，不应由两被告返还装修款。律师费两被告也没有收取，不应由被告支付。对于被告林伟航、许平的答辩意见，原告回应称，原告向许平、林伟航支付的款项包括了定金及首期款，许平、林伟航应双倍返还定金及退还所交款项。所谓装修也是广昇公司安排原告与浩方公司签订，实际上装修款是包含在购房款里，只是把其分割来做合同而已。浩方公司陈述称，浩方公司对原告与被告之间的交易毫不知情，也从未参与。浩方公司也没有与原告建立装修合同关系，没见过原告，也没有授权任何人与原告建立装修合同关系，更为收取过原告的任何装修款项。被告广昇公司没有到庭应诉，也未出庭辨认核对当事人所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年11月16日，以许平、林伟航为出售方，以管林秀为认购方，以广昇公司为置业顾问，三方共同签订房地产认购协议1份，约定：管林秀以320000元总额认购许平、林伟航位于中山市××××号广昇深中优荟3栋302房；管林秀应在签订认购协议当日支付定金50000元，购房首期款960000元（含定金）管林秀应在2017年11月23日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清，余款224000元在2018年1月1日前向银行申请办理银行按揭贷款方式支付；如管林秀在上述期限内不签署广东省房地产买卖合同或未能依时缴付上述各期楼款或违反此认购书的任何条款，许平、林伟航除可将管林秀所交之全部款项没收外，并有权将该物业另行出售而无需事先通知管林秀；若许平、林伟航在本协议有效期内将该房地产另售给第三方导致双方无法订立广东省房地产买卖合同，属于许平、林伟航违约，许平、林伟航应双倍返还管林秀已付定金。协议签订后，管林秀支付了50000元购房定金，由许平、林伟航开具了相应收据。2017年11月22日，管林秀支付了30000元装修款，由浩方公司开具了收据。2017年11月28日，管林秀支付了46000元首期款及55000元装修款，分别由广昇公司、浩方公司开具了相关收据。2017年12月4日，管林秀因本次房产交易支付了3200元律师费。2.诉讼中，管林秀提交微信聊天记录一份，拟证涉案房屋至今未能办理过户手续，广昇公司代许平、林伟航与原告对所支付的首期款、装修款进行了确认，并同意为原告办理退款手续的事宜。许平、林伟航确认该聊天记录的真实性，但认为该聊天记录无法证明购房款是181000元，也明确说明了首付款装修款合计是181000元。3.涉案项目所在土地的土地使用权人为林伟航、许平。林伟航、许平目前无法为管林秀单独办理涉案商品房不动产权证。4.2017年7月21日，林伟航、许平（甲方）与广昇公司（乙方）签订了广昇公馆项目独家代理合同1份，约定：1.林伟航、许平委托广昇公司作为广昇公馆（位于中山市××××）项目的独家销售代理公司，委托独家代理销售本项目的时间为2017年9月1日至2018年2月28日；2.双方按照底价包销形式合作该项目，广昇公司不得低于林伟航、许平销售底价成交该项目单位，销售单位之溢价部分林伟航、许平占30%、广昇公司占70%，溢价部分由广昇公司收取，属于林伟航、许平部分则于每个自然月30日汇到林伟航、许平指定账户；3.林伟航、许平派遣专人负责收取客户定金、购房款；4.广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取，林伟航、许平同意并予以配合。该合同还约定其他内容。林伟航、许平及广昇公司在合同对应的甲方、乙方处签名、加盖公章。同时，中山市同益房地产开发有限公司（以下简称为同益公司）也在该合同甲方处加盖了公章。广昇公司陈述同益公司在合同加盖公章是因为其担心私人开发土地的合法性及是否会出现售后纠纷，因此要求同益公司加盖公章作为担保。同益公司的法定代表人为林伟航。同一日，同益公司、许平、林伟航出具独家代理授权书，载明授权广昇公司为同益公司属下物业中山市南朗蒂峰二路“深中优荟”项目独家销售代理公司，该授权书有效时间为2017年12月30日。5.2017年8月13日，以林伟航、许平、同益公司为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订广昇公馆项目独家代理合同补充协议，其中载明将独家代理期限更改为2017年9月1日起至2018年2月28日止。该补充协议还约定其他内容。其后，以林伟航、许平为甲方，以广昇公司为乙方，双方签订了广昇公馆项目独家代理合同补充合同二（合同编号：BC002），载明：1.双方关于楼款溢价部分分成应在银行按揭放款后三个工作日内结算溢价部分分成并进行利润分配；2.从2017年11月10日起，房款包括客户定金由林伟航、许平收取，其余部分由广昇公司收取并在项目完成后结算给林伟航、许平，若客户能够一次性结清房款的，该单位所得房款由林伟航、许平、广昇公司在三个工作日内结算并进行收益分配；3.经双方协商，先结算从2017年9月18日至2017年11月9日客户交付定金、已付首期款、一次性付清房款的共24个单位，前24户的定金由林伟航、许平收取，若出现退还定金情况，由林伟航、许平退还，前24户中1050元/平方米的装修款成本由广昇公司收取；4.前24户之后销售的单位，若由林伟航、许平收取1050元/平方米的装修款，则由林伟航、许平与客户签订装修合同，若由广昇公司收取1050元/平方米的装修款，则由广昇公司与客户签订装修合同。6.广昇公司在另案[（2019）粤2071民初11045号]庭审中确认涉案装修款85000元由其收取，称因开发商当时没钱支付佣金，该款是作为佣金发放给广昇公司。开发商是许平、林伟航。本院认为，本案包含了房屋买卖合同关系及装饰装修合同关系，因上述两种法律关系均基于管林秀购买涉案房产所产生，为减少当事人诉累，本院在本案中对房屋买卖合同及装饰装修合同合并进行审查处理。关于房屋买卖合同部分。管林秀、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案协议目前因林伟航、许平无法履行协议义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案协议履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。管林秀诉请判令解除涉案房地产认购协议书，林伟航、许平予以同意，故本院对管林秀诉请解除涉案房地产认购协议书，本院予以支持。返还购房款的问题。如前所述，涉案认购书解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。管林秀诉请判令林伟航、许平退还46000元购房款，许平、林伟航亦予以同意归还，本院予以支持。管林秀主张广昇公司实际收取前述购房款，应对该款承担连带清偿责任。首先，从涉案房地产认购协议可见，广昇公司是涉案房地产买卖的置业顾问，管林秀确认广昇公司是林伟航、许平的委托签约代表。而涉案协议的合同相对方为林伟航、许平与管林秀，基于该合同产生的民事法律责任，应由合同相对方即林伟航、许平与管林秀享有及承担。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，代理林伟航、许平向管林秀出售涉案房产，代林伟航、许平收取涉案房产购房款，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。管林秀对广昇公司的代理身份清楚，且无证据证明广昇公司存在没有代理权、或者超越代理权的情况，因此，管林秀诉请广昇公司对涉案债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。关于装修款部分。虽涉案装修收据是由浩方公司向管林秀开具，但作为涉案房屋销售代理的广昇公司在本系列案的另案[如（2019）粤2071民初12302号、（2019）粤2071民初9619号等案]中明确基于涉案楼盘所收取的装修款实际就是购房款，也确认该装修款实际由其收取。结合涉案独家代理合同中的约定“……广昇公司负责本项目标的物的精装及费用，精装价格为每平方米1000元；5.所售公寓单位最低成交价格为7000元/平方米，所售商铺单位最低成交价格为10000元/平方米，本项目带精装出售，每平方1000元的装修款不计入溢价部分；6.该项目单位溢价部分，由广昇公司视情况以更名费方式或其他方式（装修费等）向买家收取……”，涉案房屋实为带装修销售房屋，装修由广昇公司负责，即管林秀没有与浩方公司签订装饰装修合同的必要。且庭审中各方陈述意见可印证，管林秀是为了购买涉案房屋，按广昇公司要求签订相关合同、协议，而非真正与浩方公司就涉案房屋装修事宜达成合意，浩方公司亦确认双方未建立真实装饰装修合同关系，即管林秀以装修款名义缴纳相关款项只是为了保证涉案房产交易的顺利履行。管林秀主张涉案装修款实质为购房款的一部分，本院予以采信。又如前所述，广昇公司作为涉案房产买卖交易的代理方，履行代理行为，由此引起的法律后果应由被代理人林伟航、许平承担。因此，许平、林伟航应向管林秀返还以装修名义收取的购房款85000元，广昇公司作为代理方，对此不需承担返还义务。关于双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案认购协议有明确约定购房交纳50000元定金，并且约定若管林秀违约，则所付所有款项（包括定金）作没收处理，若许平、林伟航违约，则向管林秀双倍返还定金。由此可见，合同约定之定金50000元具有担保性质。交付定金后，买卖双方平等享有行使定金罚则的权利，虽然涉案合同只对许平、林伟航另行出售涉案房屋予第三方时适用定金罚则进行约定，但结合订立合同的公平原则，现因许平、林伟航根本违约导致涉案认购协议无法履行，管林秀同样享有要求双倍返还定金的权利。因此，涉案房产交易因许平、林伟航违约导致无法继续履行，许平、林伟航作为违约方，管林秀诉请判令许平、林伟航双倍返还定金100000元，理据充分，本院予以支持。关于购房产生的律师服务费3200元，林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给管林秀造成的损失，管林秀有权向林伟航、许平主张该笔损失。管林秀诉请判令林伟航、许平赔偿上述费用，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告管林秀与被告林伟航、许平、第三人珠海广昇房产代理有限公司于2017年11月16日签订的房地产认购协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告管林秀退还购房款131000元并双倍返还定金合计100000元；三、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告管林秀赔偿律师费损失3200元。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4813元（原告已预付），由被告林伟航、许平负担（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 杨 颖审判员 王 珊二〇二〇年二月二十八日书记员 梁敏霞孙永辉