昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5257号原告：云南海归创业园科技发展有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区信息产业基地13-2号地块1号楼1001室。法定代表人：赵静，系公司董事长。统一社会信用代码：91530000784600169H。委托诉讼代理人：刘姝、吴春妍，云南千和律师事务所律师,特别授权代理。被告：云南铁坦新材料科技股份有限公司，住所地云南省昆明经开区春漫大道80号海归创业园10栋6楼。法定代表人：王安之，系公司董事长。统一社会信用代码：91530100351871991T。委托诉讼代理人:陆宽谋，云南博政律师事务所律师,特别授权代理。原告云南海归创业园科技发展有限公司（以下简称海归公司）诉被告云南铁坦新材料科技股份有限公司（以下简称铁坦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日作出（2018）云0114民初4304号民事判决书，后被告不服提起上诉，云南省昆明市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）云01民终2085号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海归公司的委托诉讼代理人刘姝到庭参加诉讼，被告铁坦公司法定代表人王安之及委托诉讼代理人陆宽谋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海归公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告将所占房屋腾空；2、判令被告支付至实际腾空房屋之日拖欠的写字楼租金、综合服务费等费用，截止2018年10月26日共计179760元；3、判令被告支付违约金，截止2018年10月26日为86284.8元；以上合计266044.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年8月27日签订《租赁合同》（档案号：ＹＱＺＨＳ15082704）、《企业服务管理／孵化协议》（档案号：ＹＱＺＨＳ15082704）。《租赁合同》约定由原告向被告出租坐落于昆明经济技术开发区，总租用面积为239.68平方米，租赁期自2015年9月27日起至2018年9月26日，租金为30元／㎡／月，租金支付方式为：一年支付一次，第一租约年的租金自本合同签订之日起三日内全额一次付清，第二租约年的租金在第一租约年合同期限届满提前三十日以上付清，以此类推。《企业服务管理／孵化协议》约定被告每年向原告支付综合服务费，支付标准和方式同上。被告在合同期限内，仅仅支付了第一年度的费用。按照上述合同、协议，被告应支付2016年9月27日至2018年10月26日写字楼的租金为179760元。因被告违约按《租赁合同》第十四条约定还应承担拖欠写字楼租金和综合服务费总额的违约金按24%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，被告应当按照约定全面履行支付租金、综合服务费等义务，现被告长期拖欠各项费用，已构成违约且经多次催要，被告至今未能支付上述费用，侵犯了原告的合法权益。原告根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定诉至法院，望判如所请。被告铁坦公司辩称：第一、本案涉及《租赁合同》和《企业服务管理/孵化协议》两个内容和性质完全不同的协议，不应当在同一个案件中进行审理，且不能适用租赁合同相关法律规定进行判决，从而确定被告应当支付的租金包含综合服务费。第二、《租赁合同》中关于企业管理服务/孵化协议的约定以及《企业服务管理/孵化协议》属于格式条款和格式合同，应当认定无效。因为不合理的排除了被告的权利，且原告在签订《租赁合同》的同时，另行向被告收取高达数十万元综合服务费不公平、不合理，也不符合交易习惯、有违常理。基于该无效条款和无效合同所发生的所有权利义务均无效，所取得的财产和权利应当予以返还。第三、被告并未欠付原告租金，不存在违约情形。被告在第一次签订合同时及时支付了原告第一年的租金以及综合服务费，而综合服务费的约定无效以及原告并未提供综合服务，被告不应支付综合服务费，故被告支付的综合服务费应用于抵扣租金，后来被告方为了开门进而支付了原告15万元，且租金计算应扣减创业资助费，故被告不存在欠付租金的情形。第四、原告于2017年1月5日（原告自认）开始擅自锁门，阻止被告合理使用租赁房屋的行为构成违约，房屋租金理应只计算到2017年1月5日，并由原告向被告方支付合同总金额20%的违约金。第五、原告方主张按每年24%的标准计算违约金，无法律依据和合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料。原告当庭提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院予以采信；庭后补充提交的情况说明，结合银行凭证、收据国内支付业务收款回单、缴款通知书、发票、费用报销单、对外付款审批单等，能够相互印证，证实被告支付租金、综合服务费以及原告支付被告创业资助的情况，本院予以采信，提交的云南铁坦新材料科技股份有限公司承诺，真实性无法核实，本院不予采信。被告提交的第一组证据，本院予以采信，提交的第二组、第三组证据，无法证实原告主张的证明目的，本院不予采信，提交的四组证据，真实性无法核实，本院不予认定，提交的证人张某证人证言，证人未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信，提交的证人岳某的出庭作证的证言，与原告陈述相一致的部分本院予以采信；庭后补充提交的租金支付情况，系被告单方制作，不符合证据的形式，本院不予采信，提交的支付情况统计，结合银行流水，真实、合法，与本案关联，本庭予以采信，提交的原二审提交的证据，其中租赁合同与原告提交的一致，本院予以采信，通话录音，无法核实真实性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年8月27日原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就昆明经开区海归创业园区房屋租赁有关事项协商一致并签订《租赁合同》、《企业服务管理／孵化协议》（档案号为：ＹＱＺＨＳ15082704）。《租赁合同》约定租赁标的位于昆明经济技术开发区（写字楼），总租用面积239.68平方米，租赁期为36个月，自2015年9月27日至2018年9月26日，租金标准为15元／㎡·月，每年租金总额均为43142.40元，在乙方符合享受甲方创业资助条件的基础上，甲方视情况给予乙方的创业资助以双方另行签订的《创业资助协议》为准。第四条约定：租金支付方式为一年一支付，第一年约定的租金自本合同签订之日起三日内全额一次性付清，第二年约定的租金在第一租约年合同期限届满提前三十日以上付清，以此类推；为保证合同的的诚实履行，在合同签订之日，乙方按第一租约年3个月的租金总额缴纳保证金，共计人民币20000元，租期届满时，甲方视乙方欠费及损坏情况扣除相应费用后，余额退还乙方，如一切正常，则全额退还乙方。第七条双方责任和义务约定：甲方责任和义务，合同签订后，乙方将第一租约年的租金、综合服务费及保证金全额交给甲方三日内，甲方将标的物交付乙方使用；乙方责任和义务，按时如数的将租金、综合服务费及相关费用交付甲方，合同期满或合同解除后，乙方必须在三日内腾空租赁房屋内物品，否则，视为乙方放弃对租赁房屋内物品的处分权。第十二条第2款约定：乙方出现下列情形之一时，甲方可不通知乙方且不通过仲裁及诉讼等渠道而解除本租赁合同并按本合同第十三条第5款特别约定，强制收回租赁标的物：租金、综合服务费超过10天以上未付清的等。第十三条第5款约定：租赁期限届满后或合同解除情形出现后，乙方必须在三日内将租赁标的物交还甲方，否则，甲方有权不通过诉讼、仲裁强制收回租赁标的物，如乙方的行为对甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿经济损失的责任。第十四条违约责任约定：乙方未按合同规定的时间足额交付租金、综合服务费及其他费用的，乙方除应及时如数补交尾款外，每逾期一天乙方向甲方支付应付费用的0.5%的滞纳金，超过十天按本合同第十二条第2款处理；乙方若有其他违约行为，乙方应向甲方支付租金、综合服务费总额20%的违约金，保证金数额不足违约金数额的，乙方还应当补足；甲方若有违约行为的，甲方应向乙方支付租金、综合服务费总额20%的违约金。《企业服务管理/孵化协议》约定，协议期限共36个月，自2015年9月27日起至2018年9月26日止，综合服务费标准为每年均为43142.40元；综合服务费支付方式为一年一支付，第一年约定的综合服务费自本协议签订之日起三日内全额一次性付清，协议期第二年度的综合服务费在协议期第一年度合同期限届满提前三十日以上付清，以此类推；甲方在园区内根据企业发展需要建立企业公共服务体系，主要开设以下服务项目：1.根据乙方项目的具体情况和条件，为乙方争取省、市、经开区的有关优惠政策；2.协助办理注册、税务登记、银行开户、工商报备、劳动执法年检及变更等相关手续；3.协助项目申报、成果鉴定、高新技术企业申报及高新技术产品认定、专利商标申请、科技成果推广与合作；4.协助乙方疏通投融资渠道，开展金融、投资、典当等服务；5.协助乙方进行各项认定等。本协议经甲、乙双方签字或盖章，且双方签订《租赁合同》后生效，若甲乙双方签订的《租赁合同》终止，则本协议终止。另查明，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）还签订了《创业资助协议》约定，资助期限36个月，自2015年9月27日起至2018年9月26日止，资助金额每年均为11504.64元；资助方式为在乙方与甲方签订房屋《租赁合同》、《企业服务管理/孵化协议》等相关协议并交纳第一年所有费用后，甲方给予乙方第一年创业资助金，乙方按照《租赁合同》、《企业服务管理/孵化协议》等相关协议交纳第二年、第三年所有费用后，甲方给予乙方第二年、第三年创业资助金。上述合同签订后，原告按约定向被告交付租赁物给被告使用，被告按约定向原告支付了第一年的租金43142.40元和综合服务费43142.40元以及保证金20000元，共计106284.80元。后原告向被告支付了第一年的创业资助金11504.64元。被告未能按约定支付第二年租金、综合服务费，2017年1月5日原告将被告租用的办公场地的门上锁并不给予水电，被告支付原告150000元（已在另一案中进行扣减），原告恢复了水电并开锁，后原告于2017年5月又将铁坦公司租用的办公场地的门上锁。租期届满后被告未与原告续签合同，被告的物品仍然放置在案涉租赁场地内。本院认为，本案原、被告双方签订的《租赁合同》、《企业服务管理/孵化协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应该按照约定履行各自义务。《租赁合同》与《企业服务管理/孵化协议》内容上相互关联，本院认为《租赁合同》与《企业服务管理/孵化协议》可以在本案中一并进行审理，故被告抗辩本案中两个合同不能一并审理的意见不成立，本院不予支持。关于原告诉请被告将所占房屋腾空的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”。原告已将符合使用用途的写字楼交付被告使用，被告应依约按时足额的向原告支付租金以及综合服务费，但是被告交纳了第一年的租金及综合服务费后，未能按约定及时足额支付租金及综合服务费，且双方签订的《租赁合同》已于2018年9月26日届满，按照《租赁合同》“合同期满或合同解除后，乙方必须在三日内腾空租赁房屋内物品”的约定，被告应在合同期满后三日内即于2018年9月29日前将房屋内的物品腾空，现被告未与原告续签合同，被告继续将物品放置在案涉租赁场地内，占用案涉租赁房屋，已无事实和法律依据，因此，本院对原告要求被告将案涉所占房屋腾空的诉请予以支持。关于原告诉请被告支付至实际腾空房屋之日拖欠的写字楼租金以及综合服务费的问题。被告欠付原告的租金，理应予以支付。被告辩称，租金只应计算至2017年1月5日（原告自认）原告擅自锁门时，本院认为，原告自认于2017年5月最后将铁坦公司租用的办公场地的门上锁，原告的该行为导致被告无法继续正常使用案涉租赁的写字楼，故本案租金只应计算至2017年4月30日止。原告主张被告支付综合服务费至实际腾房之日止，本院认为，被告应按双方签订的《企业服务管理/孵化协议》支付综合服务费至2017年4月30日止，被告辩称原告未提供综合服务，故被告不应支付综合服务费，未举证予以证实，本院不予支持。被告辩称，租金的计算应扣除创业资助金，本院认为，根据约定创业资助金是一定条件下由原告向被告支付，并不能与租金相抵扣，故被告的该意见不成立，本院不予支持。综上，被告已经支付原告第一年即2015年9月27日至2016年9月26日的租金43142.40元、综合服务费43142.40元以及保证金20000元，被告仍欠付2016年9月27日至2017年4月30日的租金及综合服务费51062.4元（25531.2元×2），扣除保证金20000元，被告还应支付原告截止2017年4月30日欠付的租金及综合服务费共计31062.4元(51062.4元-20000元)，原告的该部分诉请成立，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，被告逾期支付租金及综合服务费已经构成违约，根据合同约定除应补足尾款外，还需承担滞纳金和违约金。本院认为，违约金的目的在于弥补损失，综合考虑已支持原告租金和综合服务费以及被告对违约金提出抗辩等，故本院调整违约金为按年利率6%计算，本院确认违约金为自2016年9月27日至2018年9月26日以31062.4元为基数按照年利率6%计算得3727元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云南铁坦新材料科技有限公司于本判决生效后十日内将所占用的位于昆明经济技术开发区房屋腾空；二、由被告云南铁坦新材料科技有限公司于本判决生效后十日内向原告云南海归创业园科技发展有限公司支付截止2017年4月30日的租金、综合服务费共计31062.4元；三、由被告云南铁坦新材料科技有限公司于本判决生效后十日内向原告云南海归创业园科技发展有限公司支付截止到2018年9月26日的违约金3727元；四、驳回原告云南海归创业园科技发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5290元，由原告云南海归创业园科技发展有限公司负担4598元，被告云南铁坦新材料科技有限公司负担692元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张素珍人民陪审员  鲁云春人民陪审员  董继荣二〇二〇年二月二十一日书 记 员  张雪萍