山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初4295号原告：济宁创投资产管理有限公司，住所地济宁市高新区海川路9号D1楼。法定代表人：张亮，执行董事。委托诉讼代理人：高文静（特别授权），山东中昊律师事务所律师。被告：侯金山，男，1975年2月18日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：赵恩彬（特别授权），山东康桥（上海）律师事务所律师。被告：济宁滨湖医院，住所地济宁市圣德滨湖花园综合楼1号楼。法定代表人：侯金山，院长。委托诉讼代理人：赵恩彬（特别授权），山东康桥（上海）律师事务所律师。原告济宁创投资产管理有限公司与被告侯金山、被告济宁滨湖医院房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁创投资产管理有限公司的委托诉讼代理人高文静、被告侯金山和被告的济宁滨湖医院的共同委托诉讼代理人赵恩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济宁创投资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告侯金山的房屋租赁合同。2、判决被告侯金山、济宁滨湖医院支付租金人民币92.65万元，支付违约金人民币282200元（2019年7月22日后的违约金按合同约定计算至租金支付至日）。3、被告侯金山、济宁滨湖医院返还原告租赁房产（济宁市圣德滨湖花园综合楼1号楼东单元一层0101号房、二层0201号房、三层0301号房、四层0401号房、四层0402号房），要求被告支付2019年8月25日至返还之日的房屋费，按每年90万元计算。4、诉讼费用由被告侯金山、济宁滨湖医院承担。事实和理由：2016年8月25日，被告侯金山与李本忠、张鑫签订房屋租赁合同，租赁济宁市金宇路东首路北，圣德滨湖花园综合楼伸缩缝以东部分，包括地上所有附属物，地下一层，地上四层，2016年12月8日，李本忠、张鑫将济宁市圣德滨湖花园综合楼1号楼东单元一层0101号房、二层0201号房、三层0301号房、四层0401号房、四层0402号房转让给原告，并办理了产权变更登记手续，被告自2018年8月25日拒不交付房租，经原告多次催要，仍然拒不支付房屋，被告将涉案租赁房屋用于济宁滨湖医院经营，因被告拒不支付租金，原告主张终止租赁合同，被告侯金山、被告济宁滨湖医院应当将房屋返还给原告，请法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。侯金山辩称，第一，与案外人李本忠、张鑫签订的房屋租赁合同是事实，被告与其他合伙人已在该房屋投资设立济宁滨湖医院，不同意原告解除合同的诉求，因为设立济宁滨湖医院我们投资非常大，如果解除合同，那么就意味着搬迁拆除，不符合相应的经济效果和社会效果。第二，原告主张的违约金过高，请求人民法院对此予以调减，以银行同期贷款利息进行计算，较为合适，对于2019年7月22日之后的违约金，按每年5万元递增房租的租金进行计算，没有事实依据。济宁滨湖医院辩称，我方不是房屋租赁合同的一方当事人，不应当承担相应的法律责任，请求依法驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月25日，被告与李本忠、张鑫签订《房屋租赁合同》，约定：李本忠、张鑫将位于济宁市圣德滨湖花园综合楼伸缩缝以东部分，包括地上所有附属物，地下一层，地上四层出租给侯金山，用途为综合医院，租赁期限20年，租期以承租方通知出租方正式开业日期开始计算承租日期（免租期最长一年），至2036年8月25日止。年租金：税后净租金为人民币80万元，每年递增5万元，增长至145万元为封顶租金价，不再递增。合同签订后付租金40万元，2016年9月14日付40万元整。交付日期为正式开业一个月内交付年度租金，每年同期交付年度租金。违约责任：承租方必须按时交纳租金，否则每逾一天，按年租金总额的0.1%交纳违约金，双方约定除外。承租方责任：按合同规定按时交纳租金及水、电等费用。后李本忠、张鑫将涉案房屋交付侯金山使用。2016年12月8日，李本忠、张鑫将涉案房产转让给原告，并办理了产权变更登记手续。2018年1月8日，原告与侯金山签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告承继了被告侯金山与李本忠、张鑫签订《房屋租赁合同》，侯金山继续履行原租赁合同中约定的各项义务。另查明，侯金山使用涉案房屋用于经营济宁滨湖医院，租金支付至2018年8月24日。2018年8月24日后的租金未支付。本院认为，依法成立的合同应当受法律保护。本案的争议焦点为：一、原告与被告侯金山之间的房屋租赁合同是否符合解除的条件；二、被告应向原告支付的租金及违约金如何认定；三、二被告是否具有向原告返还涉案房屋的义务。关于第一个焦点问题，根据原被告提交的证据可以认定双方存在房屋租赁合同关系，原被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,合法有效，双方均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务。被告侯金山应按约定的时间向原告支付租金，被告未按照约定的付款时间向原告支付租金，经原告催收后，被告亦未在合理期间向原告支付租金，故被告有权行使合同解除权。对原告主张解除与被告侯金山之间的房屋租赁合同的主张，本院予以支持。关于第二个焦点问题，原告与侯金山之间的房屋租赁合同解除后，被告侯金山是否应当向原告支付欠付的租金。关于欠付的租金数额，原告主张2018年8月25日至2019年8月24日的租金为税后净租金85万元，加上租金的税率9%，被告应向原告支付租金92.65元，被告侯金山认可85万元。本院认为，因为被告侯金山未向原告履行支付租金的义务，原告尚未开具交纳税费的票据，税费尚未实际发生，故本院认定被告侯金山应当向原告支付2018年8月25日至2019年8月24日的租金85万元。如以后原告交纳相关税费，可另行主张权利。原告主张2019年8月25日至返还涉案房产之日的租赁费，按每年90万元计算，按照原告与侯金山之间的房屋租赁合同约定，房租每年5万元递增，原告该诉求不违反合同约定，本院予以支持。关于违约金，原告主张按每日0.1%计算，2018年8月25日至2019年7月22日的违约金以85万元为基数，2019年7月22日之后的违约金，按合同约定房租每年5万元递增的基数计算，被告侯金山认为违约金约定过高，要求调整，对2019年7月22日后违约金的计算基数有异议。本院认为，双方约定的违约金过分高于原告的损失，本院酌情调整为以85万元为基数计算，按年利率6%计算，按照合同约定，自2018年9月25日起至租金实际支付之日止。原告主张被告济宁滨湖医院负有偿还租金及违约金的责任，因济宁滨湖医院非房屋租赁合同一方当事人，按照合同的相对性，对原告该主张，本院不予支持。关于第三个焦点问题，原告与被告侯金山之间的房租租赁合同解除后，侯金山具有向原告返还涉案房产的义务。被告济宁滨湖医院作为涉案房屋的实际占有使用人，亦负有向原告偿还涉案房屋的义务。故对原告主张二被告返还涉案房屋的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告侯金山于本判决生效之日起十日内向原告济宁创投资产管理有限公司支付2018年8月25日至2019年8月24日期间租金850000元及违约金（以850000为基数，自2018年9月25日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、被告侯金山于本判决生效之日起十日内向原告济宁创投资产管理有限公司支付2018年8月25日至涉案房产返还之日的租金（自2018年8月25日起至返还涉案房产止，按每年租金900000元计算）；三、被告侯金山、被告济宁滨湖医院于本判决生效之日起三十日内向原告济宁创投资产管理有限公司返还位于济宁市圣德滨湖花园综合楼1号楼东单元一层0101号房、二层0201号房、三层0301号房、四层0401号房、四层0402号房；四、驳回原告济宁创投资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7839元，由原告济宁创投资产管理有限公司负担1689元，由被告侯金山负担6150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年二月二十日书记员  杜 皎