中华人民共和国 广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终684号 上诉人(原审被告)：广西艾迪尔贸易有限公司，住所地中华人民共和国广西壮族自治区南宁市青秀区越秀路7号金盛时代B座B-1009号，统一社会信用代码：91450103399552906P。 法定代表人：郑贤干，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦启燕，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽莉，广西南港律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：卓丽廉（TOHMUILIAN），女，1969年8月19日出生，马来西亚国籍。 委托诉讼代理人：罗小旋，广西鼎颂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卓梅凤(TOHMOOIFOONG)，女，1970年9月20日出生，马来西亚国籍。 被上诉人（原审被告）：东兴鸿德房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国广西壮族自治区东兴市东盟大道工商局办公大楼对面喜盈门花苑，注册号：450681200004632。 法定代表人：刘进旺，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：广西三升源投资有限公司，住所地中华人民共和国广西壮族自治区防城港市港口区中心区金花茶大道三顺财富中心B座2单元1209号房，统一社会信用代码：91450600315923504A。 法定代表人：张仁衡，执行董事。 上诉人广西艾迪尔贸易有限公司（以下简称艾迪尔公司）因与被上诉人卓丽廉、卓梅凤、东兴鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、广西三升源投资有限公司（以下简称三升源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2018）桂0681民初1316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人艾迪尔公司的委托诉讼代理人韦启燕，被上诉人卓丽廉的委托诉讼代理人罗小旋到庭参加诉讼。被上诉人鸿德公司、三升源公司、卓梅凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人艾迪尔公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回卓丽廉、卓梅凤对艾迪尔公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第二项判决由艾迪尔公司和鸿德公司于本判决生效之日起十日内向卓丽廉、卓梅凤连带退还认购房款90131元及支付利息是错误的。艾迪尔公司作为鸿德公司的房地产销售代理人，接受该公司的委托，在代理合同期间内，代理销售该公司名下的房产，艾迪尔公司或其法定代表人收取定金及购房款的行为只是代理鸿德公司收取款项，并且艾迪尔公司已将收取的定金及购房款转给鸿德公司，已经履行了其作为代理人应承担的义务。后因鸿德公司的原因导致不能与卓丽廉、卓梅凤签订房屋买卖合同，与艾迪尔公司的代理行为无关。因此不应判由艾迪尔公司承担连带退还及支付利息的义务。二、一审判决第三项判决由艾迪尔公司和三升源公司于本判决生效之日起十日内向卓丽廉、卓梅凤连带退还认购房定金20000元、购房款115196元及支付利息是错误的。首先，本案中双方并未签订《认购协议》，双方对定金并无书面形式的约定，因此卓丽廉、卓梅凤主张双倍返还定金没有事实和法律依据。其次，卓丽廉、卓梅凤在一审时起诉要求判令艾迪尔公司与鸿德公司双倍返还购房定金180262元，足以表明卓丽廉、卓梅凤认为自己所交纳的购房定金为90131元。但一审法院已认定该90131元系购房款，可见卓丽廉、卓梅凤关于双倍返还定金的诉请并不存在可支持的基础。再次，艾迪尔公司的法定代表人郑贤干既不是三升源公司的法定代表人，也不是其职工。三升源公司出具的收款收据上虽有“郑贤干”签字字样，但并不能据此认定其是代艾迪尔公司收取了该笔款项，更不能以此判定应由艾迪尔公司承担连带责任。此外，卓丽廉、卓梅凤在一审起诉理由中已经明确自己为购买案涉房屋总共已交付的款额为315459元整，即由东兴鸿德公司收取的购房款225328元和艾迪尔公司代为收取的购房款90131元。就该225328元，一审法院在第一项判决已作出处理，即判令由东兴鸿德公司予以退还并支付利息；就该90131元，一审法院亦在第二项判决中作出了处理，即判令由艾迪尔公司与鸿德公司予以连带退还。除此以外，卓丽廉、卓梅凤的其他诉请均被一审法院判令驳回。在此情况下，一审法院又判令由艾迪尔公司与三升源公司再连带向其退还定金20000元及购房款115196元并支付利息。如此一来，卓丽廉、卓梅凤就可以获得总共450655元（及利息）的退款。可见，一审法院的判决数额已经远远超出了一审诉请的范围及其实际损失额，不仅显失公平，而且该项判决与前项的判决存在相互矛盾，没有事实和法律依据，应予撤销。综上，一审判决第二、第三项是违背事实和法律的，恳请二审法院支持艾迪尔公司的上诉请求 被上诉人卓丽廉辩称，一审判决认定事实正确。1.关于90131元购房款。首先，艾迪尔公司作为鸿德公司的销售代理商，收取了90131元购房款，但并没有将该款项交付给鸿德公司，因此，艾迪尔公司应对该款项承担返还责任。其次，艾迪尔公司与鸿德公司在销售案涉房屋时，明知涉案房屋已经作为在建工程抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处，但却未将该事实告知卓丽廉、卓梅凤，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条以及《商品房销售管理办法》第二十七条的规定，艾迪尔公司和鸿德公司应对此承担返还责任。2.关于购房款支付价格问题。卓丽廉、卓梅凤支付购房款金额共计315459元，其中包含了交付给艾迪尔公司的125196元，但收据中很明显体现出来是“定金125196元”。前期认购的价格是根据收据进行确认，前期认购备忘录的价格都是前期预估的，最终的价格是凭收据来认定的。前期认购备忘录原总价是472169元，但实际成交价是450655元。艾迪尔公司作为鸿德公司的代理销售商，其法定代表人收取了该笔定金，艾迪尔公司应承担责任；三升源公司作为独立法人，其出具的定金收据具有合法性，三升源公司应对该笔定金承担法律责任。 被上诉人鸿德公司、三升源公司、卓梅凤既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃依法享有的答辩、举证及质证等诉讼权利。 卓丽廉、卓梅凤向一审法院起诉请求：1.判令艾迪尔公司、鸿德公司共返还卓丽廉、卓梅凤支付的购房首付款225328元，并支付利息（利息从2015年4月5日起，按银行同期贷款利率计付至清偿债务之日止）；2.判令艾迪尔公司、鸿德公司共双倍返还卓丽廉、卓梅凤支付的购房定金180262元；3.判令艾迪尔公司、鸿德公司共向卓丽廉、卓梅凤支付赔偿金67598元；4.判令艾迪尔公司、鸿德公司对上述债务承担连带责任，三升源公司对第二项诉请债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由艾迪尔公司、鸿德公司、三升源公司共同承担。 一审法院认定事实：鸿德公司将其开发的位于东兴市“鸿德.喜盈门”二期住宅项目委托广西艾迪尔投资有限公司（2015年8月27日变更企业名称为广西艾迪尔贸易有限公司）销售，双方于2015年5月1日正式签订《销售代理合同》。卓丽廉、卓梅凤于2015年2月12日在艾迪尔公司的推销下，在“鸿德.喜盈门”项目售楼部认购9号楼1002号房屋，房屋面积113.23平方米，单价为4170元，总价472169元，卓丽廉、卓梅凤认购后共向艾迪尔公司法定代表人郑贤干和鸿德公司交付购房款315459元。其中，鸿德公司于2015年4月5日开具收据确认收到卓丽廉、卓梅凤交付的购房款225328元；卓丽廉以银行转账的方式于2015年4月15日向艾迪尔公司的法定代表人郑贤干支付90131元购房款。卓梅凤于2015年3月7日向艾迪尔公司的法定代表人支付定金125196元，三升源公司在这份收据上加盖上该公司的财务专用章。 另查明，案涉房屋于2013年7月24日作为在建工程抵押给中国长城资产管理公司南宁办事处，于2015年7月22日、8月26日、9月1日、10月27日又分别被浙江省丽水市公安局、广西南宁市中级人民法院、浙江省杭州市江干区人民法院、杭州市余杭区人民法院查封。 一审法院认为，根据卓丽廉、卓梅凤提交的证据，足以证明鸿德公司已收取卓丽廉、卓梅凤交付的认购房款225328元、艾迪尔公司已收取卓丽廉、卓梅凤交付的认购房款90131元的事实。鸿德公司收款后拒绝与卓丽廉、卓梅凤签订正式的商品房买卖合同，且至庭审时，案涉房屋处于被查封的状态，导致房屋买卖无法继续进行，艾迪尔公司、鸿德公司又拒绝返还购房款，故卓丽廉、卓梅凤主张艾迪尔公司、鸿德公司返还购房款并支付相应利息的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。鸿德公司辩称其未收取卓丽廉、卓梅凤购房款、与卓丽廉、卓梅凤之间不存在商品房买卖合同关系，与事实不符，该抗辩意见不成立，一审法院不予支持。 关于艾迪尔公司辩称其未收到卓丽廉、卓梅凤认购房款的问题。卓丽廉、卓梅凤于2015年1月25日经艾迪尔公司推销后认购案涉房屋，鸿德公司于2015年4月5日开具收据确认收到卓丽廉、卓梅凤的购房款225328元。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”的相关规定，本案中，艾迪尔公司的法定代表人郑贤干以艾迪尔公司的名义收取卓丽廉、卓梅凤的认购房款90131元，其法律后果应由艾迪尔公司承受。艾迪尔公司应当向卓丽廉、卓梅凤返还该笔房款，并支付相应的利息。艾迪尔公司基于鸿德公司的销售代理商的身份收取卓丽廉、卓梅凤认购房款的行为对鸿德公司发生效力，鸿德公司应对返还该笔90131元房款及支付相应利息承担连带责任。艾迪尔公司的上述辩解意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于卓丽廉、卓梅凤诉请艾迪尔公司、鸿德公司双倍返还购房定金180262元及三升源公司对此承担共同偿还责任能否支持的问题。艾迪尔公司的法定代表人郑贤干收取了卓丽廉、卓梅凤支付的定金125196元，三升源公司在郑贤干出具的收据上加盖上其公司财务专用章予以确认，对此款数三升源公司应与艾迪尔公司承担连带偿还责任。由于认购协议里约定的定金只有10000元，因此这125196元中视为定金的数额只有10000元，其余115196元因无协议约定，应视为购房款。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的约定，定金应当以书面形式约定。卓丽廉、卓梅凤对这10000元定金主张双倍返还，一审法院予以支持。艾迪尔公司未能举证证明其已将这125196元款项交给了鸿德公司，故鸿德公司对此款数不应承担返还责任。 关于卓丽廉、卓梅凤以艾迪尔公司、鸿德公司故意隐瞒抵押情况为由请求艾迪尔公司、鸿德公司支付赔偿金67598元的问题。案涉房屋虽于2013年7月24日作为在建工程抵押，但并不影响房屋的销售，且卓丽廉、卓梅凤购房在前，案涉房屋被查封在后。就双方未签订书面买卖合同所造成卓丽廉、卓梅凤的损失，卓丽廉、卓梅凤对其主张未能举证证明，应承担举证不能的不利后果，且艾迪尔公司、鸿德公司支付资金占用期间的利息足以弥补卓丽廉、卓梅凤的损失。故卓丽廉、卓梅凤的该请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、东兴鸿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓丽廉、卓梅凤退还认购房款225328元及支付利息（利息以225328元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年4月5日起计算至偿清之日止）；二、被告广西艾迪尔贸易有限公司和被告东兴鸿德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告卓丽廉、卓梅凤连带退还认购房款90131元及支付利息（利息以90131元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年4月16日起计算至偿清之日止）；三、被告艾迪尔贸易有限公司、广西三升源投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告卓丽廉、卓梅凤连带退还购房定金20000、购房款115196元及支付利息（利息以115196元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年3月8日起计至偿清之日止）；四、驳回原告卓丽廉、卓梅凤的其他诉讼请求。案件受理费8398元，由鸿德公司负担4911元，由艾迪尔公司负担3487元。 本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经二审审理查明，卓丽廉、卓梅凤共支付给艾迪尔公司、鸿德公司、三升源公司购房款金额合计315459元，一审法院在分析认定时将卓丽廉、卓梅凤支付的125196元该笔购房款重复计算错误，本院在论理部分予以阐述。一审判决查明的其他事实正确，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点总结为：一、卓丽廉、卓梅凤已付的购房款90131元和125196元及利息是否应当退还，应当由谁退还。二、卓丽廉、卓梅凤已付购房定金由谁退还。 本院认为，本案系涉外商品房预售合同纠纷，各方当事人均选择适用中华人民共和国内地法律处理涉案争议，本院予以确认。卓丽廉、卓梅凤在艾迪尔公司的推销下，在“鸿德·喜盈门”项目售楼部认购9号楼1002号房屋，房屋面积113.23平方米，单价为4170元，总价472169元，卓丽廉、卓梅凤认购后共向艾迪尔公司法定代表人郑贤干、鸿德公司、三升源公司共计交付购房款315459元。虽然卓丽廉、卓梅凤在本案中并未明确提出诉讼请求解除其与鸿德公司订立的商品房买卖认购协议，但卓丽廉、卓梅凤起诉请求艾迪尔公司与鸿德公司共同返还其已付涉案款项的行为表明其已不愿继续履行涉案预约合同。考虑到涉案房屋于2013年7月24日设立抵押登记，并于2015年7月22日被查封，至今未予以解除，卓丽廉、卓梅凤购买涉案房屋的合同目的已无法实现，为节约司法资源，减少当事人诉累，本院确认卓丽廉、卓梅凤与鸿德公司订立的商品房认购协议应予以解除。 关于争议焦点一。关于125196元购房款的问题。鸿德公司于2015年4月5日开具收据确认收到卓丽廉、卓梅凤交付的购房款225328元，2015年4月15日卓丽廉以银行转账的方式向艾迪尔公司的法定代表人郑贤干支付90131元购房款，上述两笔款项合计金额为315459元，与卓丽廉、卓梅凤自述其共支付“鸿德·喜盈门”9号楼1002号房屋定金和购房款共计315459元相符。因此，可以推定，加盖有三升源公司财务专用章的这笔款125196元已包含在鸿德公司2015年4月5日开具的225328元购房款的收据中。一审法院认为艾迪尔公司未能举证证明其已将这125196元款项交给了鸿德公司错误。一审法院在判决时判令由艾迪尔公司与三升源公司连带向卓丽廉、卓梅凤退还定金20000元及购房款115196元错误，本院予以纠正。艾迪尔公司提出一审判决第三项由艾迪尔公司和三升源公司向卓丽廉、卓梅凤连带退还认购房定金20000元、购房款115196元及支付利息错误的上诉理由成立，本院予以支持。关于90131元购房款的问题。艾迪尔公司代理鸿德公司对外销售涉案房屋，艾迪尔公司的法定代表人郑贤干以艾迪尔公司的名义收取卓丽廉“鸿德·喜盈门”9号楼1002号购房款90131元，艾迪尔公司的法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果应由艾迪尔公司承受。因此，艾迪尔公司应当向卓丽廉、卓梅凤返还该笔购房款，并支付相应的利息。而艾迪尔公司基于鸿德公司的销售代理商的身份收取卓丽廉、卓梅凤认购房款的行为对鸿德公司发生效力，因此，鸿德公司应对返还该笔90131元房款及支付相应利息承担连带责任。艾迪尔公司提出由艾迪尔公司和鸿德公司向卓丽廉、卓梅凤连带退还认购房款90131元及支付利息错误的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决处理正确，本院予以维持。但考虑到自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院将在判决主文中对利息计算方式予以变更。 关于争议焦点二。艾迪尔公司的法定代表人郑贤干收取了卓梅凤支付的定金125196元，三升源公司在该收据上加盖了其公司财务专用章予以确认。由于认购协议约定的定金为10000元，因此这125196元中视为定金的数额应为10000元，其余115196元因无协议约定，应视为购房款。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的约定，定金应当以书面形式约定。因此，一审法院支持双倍返还卓丽廉、卓梅凤定金数额为20000元正确，本院予以维持。因鸿德公司收取了卓丽廉、卓梅凤购房款后又拒绝与卓丽廉、卓梅凤签订正式的商品房买卖合同，目前案涉房屋仍处于被查封状态，房屋买卖无法继续进行，且鸿德公司又拒绝返还购房款，故应当由鸿德公司双倍返还卓丽廉、卓梅凤定金20000元。艾迪尔公司提出应当由鸿德公司退还购房定金的理由成立，本院予以采纳。卓丽廉提出其支付购房定金为125196元，应按照其支付的125196元定金的双倍予以返还理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人艾迪尔公司的上诉请求部分成立。一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持东兴市人民法院（2018）桂0681民初1316号民事判决第四项； 二、撤销东兴市人民法院（2018）桂0681民初1316号民事判决第三项； 三、变更东兴市人民法院（2018）桂0681民初1316号民事判决第一项为：被上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司向被上诉人卓丽廉、卓梅凤返还购房定金20000元，退还购房款215328元及支付利息（利息以215328元为基数，自2015年4月5日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、变更东兴市人民法院（2018）桂0681民初1316号民事判决第二项为：上诉人广西艾迪尔贸易有限公司和被上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司向被上诉人卓丽廉、卓梅凤连带退还购房款90131元及支付利息（利息以90131元为基数，自2015年4月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 一审案件受理费8398元（被上诉人卓丽廉、卓梅凤已预交），由被上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司负担4911元，由上诉人广西艾迪尔贸易有限公司负担3487元。二审案件受理费8398元（上诉人广西艾迪尔贸易有限公司已预交），由上诉人广西艾迪尔贸易有限公司负担1987元，由被上诉人东兴鸿德房地产开发有限公司负担4911元，由被上诉人卓丽廉、卓梅凤负担1500元。 以上义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇二〇年二月二十日 法官助理 黄秀梅 书 记 员 胡琳颖