广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23488号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁发泼，男，1972年11月16日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：周海泉，广东文功律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘汉熙，男，1956年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：严辉贤，广东宝杰律师事务所律师。上诉人袁发泼因与被上诉人潘汉熙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初10965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。袁发泼上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项、第四项、第五项；2.撤销一审判决第二项，改判袁发泼于2021年7月30日合同期限届满时向潘汉熙交还咸井59号楼（6层共计21套）房屋；3.撤销一审判决第七项，改判潘汉熙向袁发泼支付租赁物的修缮费用12615元，并向袁发泼赔偿损失15万元。4.由潘汉熙承担案件受理费。事实和理由：一、房屋修缮费用12615元是袁发泼基于对承租房屋进行修缮产生的必要费用，潘汉熙作为出租人非常清楚这一事实。袁发泼在一审期间提交了水表、电表等设施更换照片以及新建门卫室照片等证据，不是潘汉熙单方就能否认的，请求二审法院据实裁决。二、潘汉熙没有向袁发泼交付8号楼，并在合同期满前2年零8个月提前收回14号楼，袁发泼的损失是显而易见的。袁发泼请求15万元的损失是完全合理的。三、双方签订的《房屋租赁合同》第1条约定“租赁期从2017年8月1日至2021年7月30日止，为期4年，每月租金为人民币贰万元整。”。这一条款是双方真实意思的体现。尽管8号楼未交付、14号楼提前收回，但59号楼仍由袁发泼实际承租使用。且在现实条件下该合同能够继续履行。潘汉熙反悔要求提前收回59号楼属于违约行为，违背了诚实信用原则，不应得到支持。四、潘汉熙目无法纪，为了达到非法目的，先是向袁发泼邮寄高额索赔184.18万元的《催缴租金通知书》，未遂后再通过提交虚假证据，借助法律诉讼欲向袁发泼再次索要赔偿33.5万元，涉嫌构成刑事犯罪，请求法院核查并将潘汉熙涉嫌犯罪的事实移交相关司法机关严惩。潘汉熙答辩称：一、袁发泼要求在合同期满后方交回涉案房屋的上诉请求与其认可双方租赁合同无效是相互矛盾的，请求二审法院驳回其该项上诉请求。二、袁发泼的第3项上诉请求没有事实依据。案涉59号房屋现在的每月房租收入在2万元以上。袁发泼为了获取暴利，无视原审判决，继续非法占有涉案房屋，且从2019年9月1日至今没有再向潘汉熙支付房屋租金。在双方收到原审判决后，潘汉熙要求袁发泼尽快交还案涉房屋，但袁发泼在自认合同无效的情况下，拒不交付涉案房屋。双方因此发生肢体冲突，导致潘汉熙受伤。综上所述，请求二审法院驳回袁发泼的上诉请求，维持原审判决，尽快了结此事。潘汉熙向一审法院提出起诉，请求判令：1.解除潘汉熙与袁发泼签订的《房屋租赁合同》，袁发泼立即向潘汉熙交还承租的房屋；2.袁发泼按2017年6月23日《协议》约定向潘汉熙支付2017年1月至5月所拖欠租金、水电费、客户押金、水电表装修及管理房屋工资等50000元；3.袁发泼向潘汉熙支付8号楼从2017年8月1日至同年12月21日租金32666.67元（7000元×4+7000×2÷3）；4.袁发泼向潘汉熙支付从2018年10月1日至房屋交还之日止的房屋租金（暂计算至起诉日的租金为125000元）；5.袁发泼向潘汉熙支付所拖欠租金的违约滞纳金（从2018年12月起每月租金的违约滞纳金为14300元的30%即4290元，计算至清偿完毕止）；6.诉讼费用由袁发泼承担。袁发泼向一审法院提出反诉，请求判令：1.确认2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.潘汉熙返还押金100000元及利息（利息以100000元为基数，从2017年5月1日开始计算至实际返还之日止，从2017年5月1日暂计至反诉之日止，利息为7520元）；3.潘汉熙支付租赁物的房屋修缮费用12615元；4.潘汉熙支付袁发泼代交的2018年9月和10月电费2851.09元；5.潘汉熙赔偿袁发泼损失150000元；6.潘汉熙承担本案诉讼费。以上暂计：272986.09元。一审法院认定事实：一、潘汉熙主张，2016年8月1日潘汉熙与案外人祝益毓签订《房屋租赁合同》，约定潘汉熙将位于深圳市宝安区××街道××社区××楼××共××、××楼××共××、××楼××共××（××幢房屋共计51套)租给案外人祝益毓,租赁期限从2016年8月1日至2021年7月30日,每月租金人民币2万元整。二、2017年8月1日,潘汉熙与袁发泼签订了一份《房屋租赁合同》,约定潘汉熙将位于沙井万丰的三幢房屋（包括：庙坑一巷8号楼3层,加三层半13套,共16套；庙坑岗一巷14号楼五层,共14套；咸井59号楼6层,共21套）共计51套房承租给袁发泼作住宿出租用途，租赁期限从2017年8月1日至2021年7月30日止,为期四年，每月租金人民币20000元整；袁发泼需在交房前先付给潘汉熙人民币100000元作为房屋租赁保证金，合同期满，双方结清该房的有关费用后凭收据向潘汉熙退回保证金。如袁发泼在租赁期内违约,保证金不得退回,若潘汉熙违约,潘汉熙将双倍偿还保证金给袁发泼。袁发泼需在每月5号前交房租给潘汉熙,逾期超过10号不缴交的,每日按租金的20%收取滞纳金,超过10号不缴交的视为违约。在租赁期内,袁发泼不得随意改变房屋的内外结构,如确需改动,必须经潘汉熙同意方可。租赁期内要确保房屋的原有设备(门、窗、水电线路等)完整无损,如属人为损坏,由袁发泼负责修复或由潘汉熙代为修复,费用由袁发泼承担，如属建筑结构自然损坏,由潘汉熙负责出资修复。合同第12条还约定，根据周边行情变化,从2018年8月1号起,每年加租5%至10%不等。合同下方有双方手写签名捺印。下方备注（打印字体）：押金以转账为准确依据,收到转账后才能补收据。如合同期满,袁发泼不续租,租户租金不退,只退押金。客房必须从每月1日起记租至30日止为单月房租,否则视为无效依据处理。在打印字体备注下方为手写备注：“之前与祝益毓租屋合同已经作废，双方已同意签新约。2016年6月17日和祝益毓所签的租赁合同无效。2017年8月20日。”案外人祝益毓签名并按捺手印。三、2017年8月20日，袁发泼向潘汉熙交付押金30000元，潘汉熙向袁发泼出具《收据》，载明“收到袁发泼交来现款叁万元，之前祝益毓押金柒万元，合共拾万元整（￥100000元整）”。潘汉熙在收据下方经手人处手写签名。四、2017年12月21日，潘汉熙向袁发泼退回30000元押金，袁发泼向潘汉熙出具《退押金收据》，内容为：“本人袁发泼,身份证号:,我在本月份初已在微信通知房东我自愿放弃庙坑岗一巷八号楼房一幢,我请求房东退还庙坑岗一巷八号楼房押金人民币叁万元整(30000元)，原合同扣除人民币叁万元整(300000元)，扣除后还有柒万元押金(70000元)。”袁发泼在收款人处签名按捺手印。五、2019年3月31日，潘汉熙向袁发泼发送书面《催缴租金通知书》，以袁发泼拖欠2017年1月至5月租金、水电费、客户押金、水表装修及管理房屋工资等构成违约为由，要求袁发泼一次性向潘汉熙转账支付1841800元。2019年4月至6月，双方多次发生纠纷，并向当地万丰派出所报警。2019年4月10日，潘汉熙将袁发泼诉至法院，请求解除双方租赁合同，袁发泼支付拖欠租金、租金差额，并支付违约滞纳金以及包括水电费、客户押金、水电表装修及管理房屋工资等杂费70000元。在法定期限内，袁发泼提起反诉，请求确认合同无效，潘汉熙返还押金和支付押金利息、修缮费、代缴电费及赔偿损失。六、另查明：1.袁发泼代潘汉熙预缴2018年9月份、10月份电费2851.09元；2.涉案租赁房屋系潘汉熙自建楼，未取得房产证或者建设工程规划许可证；3.为证明袁发泼承接了前手祝益毓结欠潘汉熙的8号楼2017年1月至5月租金、水表装修、管理房屋工资等计50000元，潘汉熙提交了一份《协议》，该协议为手写，主要内容为：2017年8月前案外人祝益毓退出租赁合同，转交袁发泼新包；因祝益毓造成房租流失，损失严重，庙坑一巷8号楼从2016年1月至5月房租未交给房东，还有水电费和客户押金共损失超过5万元，扣除水表装修和管理房屋工资（5500元）、每月请人管理卫生等工资每月1000元，共超过7万元，现祝益毓转给袁发泼新包，袁发泼同意祝益毓所欠费用全部交清。下方为双方手写签名并捺印。袁发泼否认该签名为其本人签名，并申请笔迹鉴定；潘汉熙当庭表示该协议是潘汉熙所书写，袁发泼签名是否其本人所签无法确定，因当时其离开去买饮料，未亲眼见到袁发泼签名。一审法院认为，双方房屋租赁合同关系明确，双方权利义务应受相关法律法规调整。本案争议焦点在于：1.双方签订的租赁合同是否有效，袁发泼应否返还涉案房屋并支付各项杂费50000元，潘汉熙应否向袁发泼返还押金，如果应当返还，押金的具体数额；2.袁发泼实际欠付租金（房屋占有使用费）的数额，潘汉熙应否向袁发泼支付反诉主张的“房屋修缮费用”、预交电费及赔偿损失。关于涉案租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，潘汉熙未能提交涉案租赁房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，其与袁发泼签订的《房屋租赁合同》应属无效，袁发泼据此占有的涉案房屋应当返还潘汉熙，潘汉熙依据无效合同取得的押金应当退还给袁发泼。涉案租赁合同虽然无效，但袁发泼占有使用了涉案租赁房屋，其应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，该占有使用费可从潘汉熙应退还的押金中扣除。本案关键在于潘汉熙应退还押金数额和袁发泼应支付房屋占有使用费数额。关于押金数额，潘汉熙主张为30000元，其余70000元为案外人祝益毓所有，与袁发泼无关，如袁发泼不承接或不认可祝益毓所欠潘汉熙的前手祝益毓结欠潘汉熙的8号楼2017年1至5月租金、水表装修、管理房屋工资等计50000元，应先用该70000元进行抵扣；袁发泼主张案外人祝益毓所交付给潘汉熙的押金70000元已经通过承租权转让的方式转让给了袁发泼，故押金条上100000元扣除已退的30000元，剩余押金为70000元。法院认为，第一，2017年8月20日潘汉熙向袁发泼出具《收据》，注明其已收到袁发泼支付的现款30000元，之前祝益毓押金70000元，合计100000元；2017年12月31日，潘汉熙向袁发泼退回30000元押金，袁发泼向潘汉熙出具《退押金收据》，注明原合同扣除人民币30000元，扣除后还有70000元押金。案外人将涉案房屋转交袁发泼租赁，其押金通过承租权转让的方式转让给了袁发泼，袁发泼该“剩余押金为70000元”的陈述有双方确认真实性的《收据》和《退押金收据》佐证，法院予以确认。第二，关于袁发泼应否支付潘汉熙诉称的各项杂费70000元（潘汉熙当庭变更为50000元），潘汉熙主张袁发泼承接了祝益毓所欠潘汉熙的8号楼2017年1月至5月租金、水表装修、管理房屋工资等计50000元款项，并提供了有袁发泼签名的《协议》作为证据证实。该协议注明“袁发泼同意祝益毓所欠费用全部交清”，在协议下方有“袁发泼”签名字样。袁发泼否认该签名为其本人签名，主张协议为潘汉熙伪造，并申请笔迹鉴定；潘汉熙当庭表示该协议是潘汉熙本人所书写，袁发泼签名是否其本人所签无法确定，因当时其离开去买饮料，未亲眼见到签名。根据谁主张谁举证的原则，潘汉熙应对协议真实性及为袁发泼本人书写承担举证责任，因其无法确认该签名为袁发泼本人所签，且其提交的租赁合同落款处显示袁发泼签名与该协议下方签名明显不一致，对该协议真实性，法院不予确认，采信袁发泼关于该协议并非其书写的主张。袁发泼的鉴定申请因缺乏必要性，法院不予准许。潘汉熙未提供证据证实双方曾就杂费50000元由袁发泼承担达成有关约定，依法应当承担举证不能的不利后果，对其该诉讼请求，因缺乏事实依据，法院不予支持。该协议非袁发泼本人签署，其依法不应作为定案依据。因潘汉熙未提交证据证实案外人祝益毓尚欠潘汉熙50000元债务且由袁发泼承接了案外人祝益毓该债务，其依法应当承担举证不能的不利后果，对其该袁发泼应支付各项杂费70000元（潘汉熙当庭变更为50000元）的主张，法院不予采信，对其要求其应当返还给袁发泼的70000元押金应先扣除袁发泼承接的案外人50000元债务的主张，法院不予支持。法院认定，潘汉熙应当退还袁发泼的押金数额为70000元。关于房屋占有使用费的认定，关键在于潘汉熙交付给袁发泼使用的房屋数量、期限及占有使用费计算标准。潘汉熙主张已按合同交付全部涉案房屋，即庙坑一巷8号楼3层加三层半13套（共16套）、庙坑岗一巷14号楼五层（共14套）、咸井59号楼6层（共21套）三幢房屋共计51套；袁发泼主张潘汉熙仅交付了第14号、59号两栋楼,潘汉熙从未向袁发泼交付8号楼，且已经交付的第14号楼在2018年11月底已经由潘汉熙提前收回，剩下的第59号楼按照《房屋租赁合同》约定至2021年7月30日才届满,潘汉熙要求提前交还59号楼与双方在合同中共同约定的意思表示明显不符,不应得到支持。首先，关于8号楼是否交付的问题，潘汉熙主张其已经交付袁发泼，依法其应对此承担举证责任。潘汉熙提交的《退押金收据》仅能证明袁发泼“自愿放弃8号楼……故请求潘汉熙在2017年12月21日退还3万元押金给袁发泼……”，尚不足以证明其在2017年8月1日双方签订合同后已经向袁发泼交付了8号楼，且其未提交袁发泼收取了8号楼各租户租金等其他相关证据证实；从2017年1至4月前承租人祝益毓每月均只向潘汉熙交付13000元的租金，从2017年5月至2018年11月，袁发泼每月亦仅向潘汉熙交付13000元的租金，该交付明显不同于双方合同关于租金20000元/月的约定，而潘汉熙从未向袁发泼主张该欠付的7000元/月的租金，却仍继续向袁发泼出租，有违常理；对潘汉熙已经交付8号楼的主张，因缺乏证据支持，法院不予采信。潘汉熙提交的《退押金收据》与袁发泼提交的银行转账记录相印证，袁发泼每月按照潘汉熙实际交付的庙坑岗一巷14号楼五层（共14套）及咸井59号楼（6层,共21套）共计13000元/月的标准向潘汉熙交租，其关于潘汉熙从未交付8号楼的主张可信度高，法院予以采信。因潘汉熙未交付8号楼给袁发泼，其要求袁发泼返还该楼并支付该楼租金（占有使用费），于法无据，法院不予支持。其次，关于潘汉熙是否提前收回第14号楼、何时收回的问题。庭审中，潘汉熙先否认收回该楼，称2019年5月30日袁发泼还将门口锁起来，在袁发泼申请法院对潘汉熙已经于2019年对14号楼装修进行调查取证后，潘汉熙又确认其已经对14号楼进行了装修，但是装修于2019年5月才进行，袁发泼则反驳称其装修在2019年4月30日已经完毕。根据对房屋装修必先占有、控制的常识，结合袁发泼提供的房东要求各租户于2018年12月底前搬走、别再缴纳租金的通知及谈话视频，潘汉熙不允许袁发泼及其妻子再进入14号楼的录音录像以及14号楼已经完成装修并在户外打出对外招租广告的事实，法院认为，袁发泼关于潘汉熙已经于2018年12月收回14号楼的可能性大，法院予以采信，故14号楼的房租（占有使用费）应计算至2018年12月。再次，至于59号楼，一方面，涉案租赁合同无效，袁发泼作为实际使用人应当腾退、清空涉案房屋并向潘汉熙返还该房屋；另一方面，涉案租赁合同虽然无效，但袁发泼占有、使用了涉案租赁房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。至于占有使用费标准，潘汉熙主张合同约定“从2018年8月1日起根据周边行情变化,每月加租5%至10%不等”，故占有使用费应按照14300元/月计算；袁发泼反驳称潘汉熙并非向袁发泼主张递增房租，而是要求直接收回房子，所以双方才产生冲突，如其仅要求按5%至10%的递增房租，袁发泼是没有意见的。因潘汉熙未提交证据证实其曾就租金上涨日期、幅度履行通知义务并与袁发泼达成一致，其在双方发生争议后径直要求袁发泼按照递增10%的标准计付房屋占有使用费于法无据，法院不予支持，确认房屋占有使用费按照原合同约定计算。按照合同约定的三栋楼（庙坑一巷8号楼3层,加三层半13套,共16套；庙坑岗一巷14号楼五层,共14套；咸井59号楼6层,共21套）房屋套数和总租金数额20000元/月核算，庙坑一巷8号楼共16套，租金为7000元/月，该楼未实际出租给袁发泼；庙坑岗一巷14号楼租金为5200元/月，咸井59号楼租金为7800元/月。经核对，袁发泼已经足额支付潘汉熙2018年11月以前的占有使用费。袁发泼虽抗辩主张自2018年12月起，其仅应按照7800元/月的标准支付租金，但其未提交证据证实潘汉熙已经在11月底收回涉案庙坑岗一巷14号楼，故袁发泼仍应向潘汉熙支付14号楼2018年12月份房屋占有使用费。因此，袁发泼应向潘汉熙支付14号楼、59号楼2018年12月占有使用费13000元（5200元+7800元）。2019年1月1日后，因袁发泼仅占有使用咸井59号楼，故应当支付房屋占有使用费标准为7800元/月，支付截止日期为袁发泼向潘汉熙交还咸井59号楼之日。关于违约滞纳金的诉讼请求，潘汉熙主张袁发泼未如约支付占有使用费，按照合同约定，袁发泼应当按每月租金（14300元/月）的30%标准即4290元/月从2018年12月起支付违约滞纳金。袁发泼辩称双方租赁合同无效，导致合同无效过错在潘汉熙一方，且袁发泼拒付房屋占有使用费系潘汉熙多次要求提前收回涉案房屋所致，袁发泼基于不安抗辩权和债务抵消法定事由，并主张占有使用费从押金中抵扣符合法律规定。法院认为，因双方租赁合同无效，相关滞纳金的约定亦属无效，对袁发泼该违约滞纳金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。至于袁发泼反诉主张的预交电费2851.09元，袁发泼提交了相关票据予以证明，双方于庭审中确认袁发泼为代缴，潘汉熙应当支付给袁发泼。对袁发泼该反诉请求，符合事实和法律规定，法院予以支持。至于袁发泼反诉主张的房屋修缮费用，根据谁主张谁举证的原则，袁发泼应对其对涉案房屋进行了修缮且为此支付该修缮费承担举证责任，因其提交的收条、收款收据缺乏支付记录佐证，且无法证实为涉案房屋的修缮费用，潘汉熙对此亦不予认可。对袁发泼该主张，因缺乏事实依据，故法院不予支持。关于袁发泼反诉要求潘汉熙赔偿150000元的请求，潘汉熙未提交证据证实其存在相应损失，其该诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认潘汉熙、袁发泼于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、袁发泼应于本判决生效之日起三日内向潘汉熙交还涉案房屋咸井59号楼（6层共计21套）；三、潘汉熙应于本判决生效之日起三日内向袁发泼返还押金人民币70000元；四、潘汉熙应于本判决生效之日起三日内向袁发泼支付2018年9月和10月已代缴电费人民币2851.09元；五、袁发泼应于本判决生效之日起三日内向潘汉熙支付2018年12月份起的房屋占有使用费（其中2018年12月份占有使用费应按人民币13000元计算，自2019年1月1日起按照人民币7800元/月的标准计付至本判决指定支付之日止）；六、驳回潘汉熙的其他诉讼请求；七、驳回袁发泼的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币1992元，潘汉熙应承担1261元，袁发泼应承担731元，因潘汉熙已预缴3163元，故多收取的1171元予以退还潘汉熙；反诉受理费2697.4元，由潘汉熙承担720元，袁发泼承担1977.4元。本院二审期间，袁发泼向本院提交了两份证据材料：1.深圳农村商业银行《活期对账单》，以证明袁发泼按照一审判决在2019年8月4日将2019年8月的租金差额2549元转账支付给了潘汉熙。2.光盘2张，光盘1是2019年8月6日的录像，显示潘汉熙收到租金后，在2019年8月6日强行更换涉案59号楼的门锁，破坏监控，袁发泼当面阻止后重新换锁并修复了监控，为此花费了400多块钱费用。光盘2是一审开庭之后拍摄的涉案59号楼的装修状况，以证明该房屋有进行装修，更换了水表、电表、马桶，粉刷了墙壁，在一楼建了一个门卫室，袁发泼因此共支出12615元房屋修缮费的事实。潘汉熙质证称：1.对于证据1所证明的款项，潘汉熙确已收到，但是该款项是潘汉熙被动接收的；该费用是袁发泼以押金抵扣房租后支付的差额，而袁发泼此后也没有再支付过租金。2.对证据2中光盘1的真实性予以认可，双方因收回涉案房屋问题发生了肢体冲突，有派出所介入。3.对证据2中光盘2的真实性、合法性和关联性不予认可，潘汉熙向袁发泼交付的房屋和设施都是完好的。潘汉熙向本院提交了2019年8月9月万丰派出所出具的《报警回执》，显示2019年8月9日潘汉熙有报案，以证明双方在收到原审判决后因收房问题产生了冲突，当时万丰派出所也介入了此事。袁发泼质证称：潘汉熙所述事件在我方提交的光盘1中有显示，该事件是因潘汉熙所引起。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人之间系房屋租赁关系，双方的权利义务应按有关法律法规予以确定。对于涉案房产中8号楼、14号楼的问题，双方在一审判决后均未对一审相关认定提出异议，故对于8号楼、14号楼的相关问题，本院确认一审的裁判意见。对于一审关于双方合同性质、返还押金及支付代缴电费的判项，双方也均未提出上诉，本院予以维持。双方二审期间存在三个争议焦点：第一，袁发泼是否应交还其承租的涉案59号楼；第二，潘汉熙是否应支付涉案租赁物的修缮费用；第三，潘汉熙是否应赔偿袁发泼的损失。关于第一个争议焦点，双方当事人均认可涉案房产未取得房产证或建筑工程规划许可证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效。一审认定无误，双方当事人也无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同而取得的财产应当返还。因此，潘汉熙要求袁发泼交还涉案59号楼符合法律规定，袁发泼应予交还。袁发泼在认可双方《房屋租赁合同》无效的同时又要求继续履行该合同，其主张相互矛盾且没有法律依据，本院不予支持。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，袁发泼在实际占用涉案59号楼期间应当按照合同约定的标准支付房屋占有使用费至其实际交还该房产之日止。双方当事人对于一审确定的占有使用费标准均无异议，本院予以确认。关于第二个争议焦点，袁发泼主张其为修缮涉案租赁物支出了12615元修缮费用，但其提供的《收据》等并不能证明系为涉案租赁物所支出，而潘汉熙也不认可存在袁发泼所主张的修缮行为。袁发泼未提供证据证明潘汉熙交付的房屋存在损坏需要维修或潘汉熙同意其进行修缮的事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，即使存在相关修缮，费用也应由袁发泼自行承担。袁发泼要求潘汉熙支付修缮费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点，袁发泼在二审期间明确该损失是指因潘汉熙提前收回涉案14号楼导致其可得的预期租金收益损失。对此，本院认为，因双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》无效，袁发泼基于该租赁合同而产生的预期租金收益亦无合法依据，其要求潘汉熙赔偿预期租金收益损失，理由不成立，本院不予支持。综上，袁发泼的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3552.3元，由上诉人袁发泼承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。