甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初8345号 原告：张掖市国泰商贸有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区县府街国泰大厦。 法定代表人：史某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某，系甘肃重光律师事务所律师。 被告：龚某，女，汉族，1987年10月3日出生，宁夏省平罗县人，住宁夏省平罗县。 原告张掖市国泰商贸有限公司(以下简称“国泰商贸”)与被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国泰商贸委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告龚某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告国泰商贸向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付租金80723元，采暖费13659元，违约金24216.90元，合计118598.90元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原、被告签订《租房协议》两份，原告将其位于张掖市××区原锅炉用房出租给被告使用，双方约定年租金共计为80723元，同时双方还约定次年租金及其他费用被告应提前60日付清。上述租赁协议签订后，原告即按照合同约定将出租房屋交付被告使用。但2019年度应付房租及其他费用期限到期后，被告既不向原告支付租金，也不向原告支付欠付采暖费。原告认为被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 原告围绕诉讼请求向本院提交下列证据：1、2018年3月20日原被告签订的《租房协议》二份，拟证明原被告就国泰小区门店及小区原锅炉用房达成出租协议，并详细约定了租金、违约责任等相关事项，其中出租门店的协议中落款时间有误，应为2018年3月20日；2、账户历史清单打印件一份、2019年9月照片打印件一份，拟证明原告已将涉案房屋交付被告实际使用，且被告按约向原告支付了租金及水电费，双方的租赁协议已经实际履行；3、张掖市甘州区辣翻天火锅店企业信用信息公示报告打印件一份，拟证明涉案出租房屋由本案被告龚某实际经营并存续。 被告龚某经本院公告传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2018年3月20日,国泰商贸作为出租方(甲方)、被告龚某作为承租方(乙方)签订《租房协议》两份，原告国泰商贸将位于张掖市××区原锅炉房出租给被告龚某使用。锅炉房租房协议约定:“甲方自愿将坐落在小区锅炉房国泰商厦有限公司综合楼门面出租，经甲乙双方协议达成如下协议，双方共同遵守。一、门点内水、电、暖齐全，每平方米租金为元，年租金为40000元。二、乙方签协议时先预付押金元，起租日期从2018年6月27日开始，至2023年6月26日终止，租用期限为伍年。……五、租赁期满，乙方在同等条件下有优先租赁权，但须有合同期满前六个月提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方必须提前60天一次性交清次年房租及其他费用，如果乙方在合同期满前六个月未书写续租申请，在此期间，则甲方视为续租，并承担一年租金和滞纳金。……八、乙方应按期交纳租金、管理费、水电费、采暖费等其他各项费用。如若拖欠，甲方按所欠费用总额的1%按日向乙方加收滞纳金。……十二、违约责任：以上双方已达成协议，若加以双方违约或毁约应承担赔偿责任，如另附有协议，加以双方签订本协议同样生效。如有一方违约，违约金伍拾万元。……” 小区门店租房协议约定:“甲方自愿将坐落在小区门点国泰商厦有限公司综合楼门面出租，经甲乙双方协议达成如下协议，双方共同遵守。一、门点内水、电、暖齐全，每平方米租金为42.42元，年租金为40723元。二、乙方签协议时先预付押金元，起租日期从2018年8月17日开始，至2023年8月16日终止，租用期限为伍年。（6.26清40723）……五、租赁期满，乙方在同等条件下有优先租赁权，但须有合同期满前六个月提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订租赁合同，乙方必须提前60天一次性交清次年房租及其他费用，如果乙方在合同期满前六个月未书写续租申请，在此期间，则甲方视为续租，并承担一年租金和滞纳金。……八、乙方应按期交纳租金、管理费、水电费、采暖费等其他各项费用。如若拖欠，甲方按所欠费用总额的1%按日向乙方加收滞纳金。……十二、违约责任：以上双方已达成协议，若加以双方违约或毁约应承担赔偿责任，如另附有协议，加以双方签订本协议同样生效。如有一方违约，违约金伍拾万元。……”合同签订后,原告将案涉租赁房屋交付给被告使用。被告龚某租赁该房屋后从事火锅餐饮服务。后被告龚某仅于2018年4月24日、同年7月2日向原告支付房屋租金、水电费计84286元，对剩余的租金及费用一直未付，遂引起诉讼。 本院认为：依法成立的合同,对当事人双方均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原、被告双方在自愿协商的基础上,签订了租房协议,该合同系双方真实意思的表示,且不违反法律行政法规的禁止性规定,合法、有效,应受法律保护,对原、被告双方均具有法律约束力。合同签订后,原告作为出租人将租赁房屋交付被告,其已按合同约定履行了自己的义务,被告接受房屋后,应严格按照合同约定履行义务。现被告未按约定履行支付租金的义务,依法应承担相应的民事责任。直至法庭辩论终结之日（即2020年1月23日），被告未提出有效抗辩，亦未解除租赁合同，被告应向原告支付自2019年8月17日至2020年1月23日门店实际占用涉案房屋期间租金17851元（40723元÷365元/天×160天），2019年6月27日至2020年1月23日锅炉房实际占用涉案房屋期间租金23123元（40000元÷365天×211天），合计40974元。故对原告的要求被告偿付租金诉讼请求,本院依法对实际已产生的部分租金予以支持，此后产生的租金原告可待实际发生后另行主张权利。对原告要求被告承担采暖费13659元的诉讼请求,原告既未提交证据证明其已代被告垫付了采暖费，亦未证明房屋采暖费未缴清的事实，应由原告承担举证不利的后果，原告要求被告支付采暖费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金24216.90元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原被告协议中约定的违约金明显过高，且原告诉讼请求中的违约金是按照租金的30%计算的，本院调整被告对欠付的租金40974元，按照年利率6%承担自2020年1月23日起至付清之日的损失。被告龚某经本院公告传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,应视为对法律赋予其在诉讼活动中依法享有相关权利的放弃,应承担由此引起的相应法律后果。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下: 一、被告龚某偿付原告张掖市国泰商贸有限公司租金40974元； 二、被告龚某自2020年1月23日起按年利率6%对欠付租金40974元承担损失至付清之日止； 三、驳回原告张掖市国泰商贸有限公司其他诉讼请求。 上述一、二项均于本判决生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2672元，由原告张掖市国泰商贸有限公司负担1749元，被告龚某负担923元。公告费560元，被告龚某负担。被告负担的受理费、公告费由被告直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  康文玥 审 判 员  王国清 人民陪审员  黄钰财 二〇二〇年二月二十七日 法官 助理  韩 榕 书 记 员  符晓婷