江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初186号原告（反诉被告）：昆山徐锦上机械科技有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MLBFX9R，住所地昆山开发区蓬朗三五路南侧、马塘路西侧1号房。法定代表人：林玩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐廷强，该公司员工。委托诉讼代理人：王团结，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山宝德强模具科技有限公司，统一社会信用代码913205835592828627，住所地昆山市张浦镇民营路8号2号。法定代表人：焦彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤忠军，该公司员工。委托诉讼代理人：仲崇生，江苏越湖律师事务所律师。原告昆山徐锦上机械科技有限公司（以下简称徐锦上公司）与被告昆山宝德强模具科技有限公司（以下简称宝德强公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序独任审理，审理中，被告宝德强公司提起反诉，经本院审查决定予以一并审理，后依法转为普通程序并组成合议庭，分别于2019年4月29日、8月6日、12月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐锦上公司委托诉讼代理人王团结、徐廷强，被告（反诉原告）宝德强公司法定代表人焦彬（参加第三次庭审）及其委托诉讼代理人仲崇生、汤忠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐锦上公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告宝德强公司迁出原告徐锦上公司所属的位于昆山市厂房，恢复出租物原状；2.判令被告宝德强公司支付自合同解除之日（2018年11月8日）起至实际搬迁之日止的实际占有使用费暂计1070100元（以原合同及补充协议约定的租金为标准）；3.判令被告宝德强公司支付滞纳金暂计963090元（以拖欠租金1070100元为基数，自2018年11月8日起按照每日2%计算至判决生效之日）；4.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:原告系昆山市张浦镇民营路X号厂房的所有权人。2017年11月7日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份，此后又补签了《补充协议》，约定原告将厂房内X号4100平方米出租给被告使用，合同就租赁期限、租赁价格、解除条件进行了详细约定，租金支付方式为先付后用，每6个月一付，提前50天支付；拖欠租金累计10天以上，出租方有权单方解除合同。根据合同约定，被告应于2018年10月7日之前支付2018年11月7日至2019年5月6日期间租金713400元，但经原告多次催讨，被告以各种理由拒绝支付。原告无奈之下于2018年11月5日向被告发出了《解除厂房租赁合同通知》一份，被告收到通知后，直至原告起诉之日，被告既没有搬迁出涉案厂房，也没有支付租金或场地使用费，严重侵犯了原告的合法权益，为此提起诉讼。被告宝德强公司辩称，1、导致原被告之间租赁合同不能继续履行的原因在于原告的违约行为和违法行为，基于该行为给被告造成的损失，被告已向法院提起反诉；2、被告不存在任何拖欠租金和违约的事实，原告的诉请没有事实和法律依据；3、从事实履行情况看，原告主张的诉请以及诉请中包括租金和滞纳金的数额都是建立在子虚乌有的事实上，属于随意添加。反诉原告宝德强公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还保证金150000元、退还租金208800元、赔偿反诉原告装修损失940049元，共计1298849元；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告因经营需要和反诉被告就反诉被告所有的位于昆山市张浦镇民营路X号X号厂房租赁事宜，于2017年11月7日签订了《厂房租赁合同》，合同约定了租期5年、厂房面积4318平方米、年租金为1502664元以及其他权利义务。由于生产任务比较紧，合同签订后，反诉原告依约支付了首批租金，但反诉被告未能按时交房，甚至没有独立的水电，需从第三方借用。在多次催促后，反诉原告逐步拿到厂房就立即投入紧张的装修工作，除了装饰装修生产车间和办公室外，还铺设了道路、改造卫生间，为此反诉原告投入了上百万元的资金进行装修。最终等到反诉原告的生产能够正常进行，反诉原告才得以在期间发现诸如实际租赁面积、物业费等问题与反诉被告进行交涉，并没有追究反诉被告的违约责任，并签订了《补充协议》。然而，反诉原告的宽容并没有换来生产的顺利进行，先是反诉被告以反诉原告违约为由单方解除合同，反诉原告没有理会，后来又恰逢江苏全面推进263工程，尚未通过环评的企业一律无法进行生产，由于厂区大量违章建筑的存在和厂房无法办理房产证以及土地证的问题一直没有解决，在通过环评无望的情况下，反诉原告向反诉被告发出最后警告，要求在15日内解决上述问题，否则反诉原告将不再继续使用、单方解除租赁合同并保留要求赔偿的权利。谁知反诉被告不但不积极处理，却再一次发来解除合同。眼看双方的租赁合同已经不可能维持，反诉原告五年计划的投入也无法再利用，但这一切都是反诉被告造成。最终，反诉原告搬离厂房并为新厂房再次投入大量的装修费用，期间，反诉原告得知原厂房的实际租赁面积只有3500平方米，为维护反诉原告合法权益，故此提起反诉。反诉被告徐锦上公司辩称，1、反诉原告逾期支付租金，达到解除合同条件，反诉原告为违约方，应该承担一切损失。2、反诉原告发函所述的无产权证、厂区存在违章建筑等原因导致其办不了环评并非属实，而是反诉原告拖欠支付租金的借口，涉案厂区企业只要自身条件符合环保要求都可以办理环评。反诉原告未履行《厂房租赁合同》和《补充协议》约定的支付租金义务，达到解除合同条件，反诉原告构成违约，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告徐锦上公司围绕诉讼请求依法提交了拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书、拍卖款项付款凭证、厂房租赁合同、补充协议、解除厂房租赁合同通知、EMS快递详情单及签收查询单、限期搬离通知、微信聊天记录、张浦镇环保办整改通知、昆山市人民政府网站截屏材料，被告宝德强公司提交了厂房租赁合同及补充协议、保证金支付凭证、银行流水、装修合同及流水和票据、公函、通知书、核查表、告知书、环境影响评价合同及废气治理工程施工合同、录音资料光盘及文字材料、付款明细及情况说明，本院组织双方进行证据交换及质证，对双方没有争议部分本院予以确认并在卷佐证，对有争议部分经审理认定事实如下：位于昆山市张浦镇民营路X号X号、X号等工业房地产及张浦镇民营路西路北侧集体土地使用权，系本案原告徐锦上公司于2017年3月28日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价17750260元竞拍所得，并将全部拍卖款于2017年4月6日支付至拍卖人昆山市人民法院指定账户，本院于2017年4月7日作出了拍卖成交确认书，并于2017年4月15日作出昆山市人民法院（2016）苏0583执2152号执行裁定书和协助执行通知书，明确了位于昆山市张浦镇民营路X号、昆山市张浦镇民营路X号X号房和X号房、昆山市张浦镇民营路X号的国有土地使用权、昆山市张浦镇民营路西路北侧集体土地使用权、以及其他不可移动的附着物归原告徐锦上公司所有和持有。2017年11月7日，原告徐锦上公司（出租方）与被告宝德强公司（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将位于昆山市厂房（面积4318平方米）出租给被告使用，租期五年，自2017年11月7日起至2022年11月6日止；合同签订之日，被告需向原告支付定金150000元，租期开始后该定金自动转为租赁保证金，租赁期满后，在被告交清全部应付的租金及产生的一切费用，并按合同规定承担向原告交还租赁物、履行完合同约定的责任后，原告向被告无息退还租赁保证金；租金为29元/月/平方米，租金每半年一付即751332元；物业管理费（包括门卫费、环卫费及清洁费）每半年23317元；原告提供的用电装机量不能超过400KVA，变压器租金每年200元/KVA；上述费用先付后用，被告在合同签订后五日内即付六个月租金、变压器租金及物业管理费共计814649元；付款方式六个月一付，往后每六个月一付，提前50天支付；租赁期内，如被告结欠租金超过10天，每逾期一天，应按到期应付费用总额的2%支付违约金，原告在通知被告交纳欠款之日起10日内，被告仍未支付的，原告有权单方解除合同；合同尾部原被告共同备注：第一年为三个月一付，提前一个月支付，一年后按半年一付，装修时间为一个月。2018年3月22日，原被告双方再次签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定：被告承租的厂房面积变更为4100平方米，今后租金按照该面积计算租金，已交付的2期租金需重新计算多退少补，少部分3日内补齐，如多余部分归算下一期部分租金；位于民营路的厂房门卫室由被告管理使用，原告原有约定的物业服务由被告自行管理（管理范围：只限被告所租厂区），被告生活垃圾有原告负责处理，工业垃圾自行处理，被告无需再缴纳原《合同》的管理费用。上述租赁合同及补充协议签订后,原告向被告交付涉案厂房,被告于2017年11月8日支付原告525666元(包含租赁保证金150000元及租金375666元),于2018年2月27日支付租金244557元，于2018年3月29日支付租金144247元，2018年5月4日支付租金355200元，2018年8月6日支付租金398200元，合计1667870元；原告对此支付金额确认收到并认为包含了2018年1月1日至2018年12月31日全年的租金1426800元、配电房年租金80000元、租赁保证金150000元、物业管理费11070元。在上述合同履行过程中,原告徐锦上公司认为被告宝德强公司未能依约在2018年10月7日前，支付涉案房屋2018年11月至2019年5月期间的半年租金构成违约,于2018年11月5日向被告宝德强公司发出书面《解除厂房租赁合同通知》一份，言明被告宝德强公司拖欠租金十日以上构成违约，通知被告宝德强公司在收到通知后三日内付清上述租金，否则徐锦上公司有权解除租赁合同。此份书面通知被告宝德强公司确认于2018年11月6日收到，但抗辩徐锦上公司发出此份通知之前，被告宝德强公司已向原告徐锦上公司发出通知，要求原告协助办理环评手续否则不再继续使用涉案厂房。原告徐锦上公司还于2018年11月6日向被告宝德强公司发出书面《限期搬离通知》一份，要求宝德强公司自收到通知3日内按张浦环保部门要求立即停止生产，限期15日内搬离承租厂区。被告宝德强公司当庭确认于2018年11月9日收到该份通知，但认为徐锦上公司系违法解除故未予理会。原告徐锦上公司还提交了一份张浦镇经济促进局环保科于2018年10月8日作出的整改通知复印件一份，证明该政府部门通知被告宝德强公司整改内容：1、立即停止生产；2、环保手续办理中，未取得环保手续前不得生产；3、建设废气处理装置；4、建设专门的危废、固废仓库，建立转移台账；5、与有资质的危废处置单位签订处理协议。被告宝德强公司对该份整改通知复印件的真实性不予认可，但认为从整改内容可以看出被告宝德强公司直至2018年10月8日未能取得环评手续成功办理的原因系徐锦上公司存在违章建筑及无房屋产权证书导致。被告宝德强公司提交了2018年5月2日与案外人苏州博宏环保有限公司签订的《环境影响评价合同》，以及2018年10月20日与案外人昆山富邦工程安装有限公司签订的关于注塑机VOC废气治理工程的《建设工程施工合同》，还提交了《土地、厂房出租办理环评（项目）核查表》、《关于土地、厂房出租办理环评（项目）核查表的告知书》，在于证明宝德强公司涉案合同履行过程中着手准备的办理环评手续事实和实施车间废气治理工程工作，并认为张浦镇相关部门的告知书要求办理环评手续的通过，需要对宗地范围内建设情况进行核查、企业需提交土地证、宗地范围内所有房产证复印件（含宗地图、房产分丘图）、若企业宗地范围内存在违章搭建行为将不予办理，若之前有违章搭建并已拆除的，需提供拆除后的现场照片等要求。原告徐锦上公司对上述被告宝德强公司提交的证据真实性无异议，但对被告宝德强公司的举证目的不予认可。被告宝德强公司于2018年10月21日向原告徐锦上公司发出书面《公函》一份，告知徐锦上公司因被告宝德强公司于2018年10月18日收到昆山市张浦镇环保办通知，要求被告宝德强公司务必于近期办理完毕环评手续（之前也办理过），由于未取得房产证受阻，故要求徐锦上公司提供如下材料：1、向张浦镇政府提交土地变更说明；2、土地、厂房出租办理环保（项目）核查表按要求盖章，表单四个单位意见中建设部门的印章需要产权证办理，烦请原告徐锦上公司在2018年10月25日前务必协助处理完毕；如因徐锦上公司未及时配合处理导致环评相关文件无法及时进行办理，将导致宝德强公司面临被罚款、停业整顿等情况，必然带来不可估量损失。同时被告宝德强公司还于2018年11月2日，再次向原告徐锦上公司发出书面《通知书》一份，再次强调因原告徐锦上公司未能提供房产证及土地使用证，也未配合宝德强公司向有关部门提交书面情况说明，导致宝德强公司已经收到政府部门停产的书面通知，故再次通知徐锦上公司在收到通知后十五日内，就涉案厂房的出租合法性需取得相关部门的认可，并需按照要求办理相关手续或取得房产证与土地证，以便宝德强公司得以顺利办理证件。被告宝德强公司举证此份通知书在于证明原告徐锦上公司均未能提交涉案房屋的产证及土地证，也未配合提交相关书面情况说明，徐锦上公司存在违约行为。原告徐锦上公司就上述被告宝德强公司提交的公函及通知书的真实性无异议，但不认可宝德强公司的证明目的。被告宝德强公司还提交了原告徐锦上公司于2018年7月23日向宝德强公司发出的书面《解除厂房租赁合同及租赁合同补充协议的通知》一份，证明早在2018年7月23日徐锦上公司就向宝德强公司发过要求单方解除涉案租赁合同及补充协议的通知。原告徐锦上公司对此份解除通知的真实性无异议，但认为被告宝德强公司收到该份解除通知后仍继续支付了租金，涉案租赁合同还在继续履行中。被告宝德强公司还提交了装修合同、购销合同、账户交易明细清单、发票：1、与案外人昆山市佳乐宇装饰工程服务部签订于2017年11月25日的《厂房装修合同》一份，合同标的金额为480000元；2、与案外人昆山市易普达电脑有限公司签订于2017年12月1日的《网络综合布线工程施工合同》一份，合同标的金额为33000元。被告宝德强公司在于证明对涉案厂房的厂区改造和装修费用总计940049元（包含搬家费36000元），但宝德强公司提交的发票大部分均系除上述两家之外的购货发票及付款凭证。原告徐锦上公司对被告宝德强公司提交的装修合同、付款凭证及发票质证意见均不予认可，认为合同、发票、转账记录并不一致，无法证明宝德强公司的花费与涉案租赁厂房具有关联性，并主张依据租赁合同第六条约定未取得徐锦上公司的同意，宝德强公司擅自装修产生的费用应由宝德强公司自行承担。原告徐锦上公司就被告宝德强公司抗辩涉案厂房无法办理环评手续的意见，提交了其与涉案厂房区域中3号厂房与承租人昆山奉博电子科技有限公司签订于2019年3月11日的《厂房租赁合同》一份，以及昆山市人民政府网站截屏打印的“昆山奉博电子科技有限公司搬迁项目”环境影响评价报批前公示材料一份，证明涉案厂区内有租户可以办理环评手续，被告宝德强公司系因自身原因不能办理环评手续。被告宝德强公司质证不同意徐锦上公司的证明目的，理由为该厂房与涉案厂房并非同一幢厂房，且该份租赁合同签订时间为2019年3月份，宝德强公司此时已因环评问题无法正常生产搬离涉案厂区达2个月之久，不排除政府部门的相关政策的改变，或者徐锦上公司为了能够合法出租厂房进行了一些改进；同时该份公示材料仅是报批前公示，不能说明该项目得到批准，项目内容为搬迁项目，不能够证明该企业符合环评要求并属于合法生产。本案审理中，对于原被告双方争议的环评手续办理问题，向昆山市张浦镇建设与管理局规划科进行了调查核实，该部门反映：因涉案厂房系徐锦上公司通过拍卖方式买受，但该拍卖厂房范围内（宗地范围上）存在违章搭建情况，为此涉及该宗地区域内的环评手续都不能办理通过；环评手续的办理，需要通过国土局、组织人事局、建管局、经促局审批，只要一个环节不能审批通过，就不能办理环评通过手续。另审理中原被告均一致确认被告宝德强公司已于2019年1月27日搬离涉案厂房,同时宝德强公司还确认涉案厂房中除装修和添附的行车轨道外,已经没有宝德强公司物品。原告徐锦上公司确认涉案厂房中的变压器系在2017年12月份架设完成；被告宝德强公司确认变压器系在2018年1月11日才安装架设完成。本院认为，涉案位于昆山市张浦镇民营路X号X厂房，系原告徐锦上公司通过司法拍卖方式竞拍取得，且徐锦上公司依约支付了全部拍卖款后，本院依法作出了拍卖成交确认书及执行裁定书和协助执行通知书，明确了涉案厂房所有权及土地使用权归原告徐锦上公司所有；原告徐锦上公司在涉案纠纷发生时虽未办理涉案厂房所有权证，但本院作出的执行裁定书即为涉案厂房的所有权合法凭证。现原被告之间就涉案位于昆山市张浦镇民营路X号X号厂房租赁事宜签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，原告徐锦上公司对涉案厂房具有房屋所有权及相应土地使用权，故原被告之间的厂房租赁合同依法成立有效。在合同履行过程中，原告徐锦上公司向被告宝德强公司交付了涉案厂房，被告宝德强公司也向原告徐锦上公司支付了租赁保证金150000元、变压器租金80000元、物业管理费11070元以及第一年全年租金1426800元（依据补充协议约定按照面积4100㎡，29元/月/㎡进行实算），合计支付1667870元，原告徐锦上公司确认收到上述款项，本院对此事实依法予以认定。本诉部分，在涉案合同履行过程中，因原被告均一致同意解除涉案租赁合同，尽管原告徐锦上公司于2018年7月23日曾向被告宝德强公司发出书面解除合同通知书，被告宝德强公司也同意以该日作为解除涉案租赁合同，但此后2018年8月6日被告宝德强公司仍向原告徐锦上公司支付了部分租金，原告徐锦上公司予以收取并同意合同继续履行，故此2018年7月23日的解除通知并未生效且涉案合同仍在实际继续履行中。2018年11月5日，原告徐锦上公司再次向被告宝德强公司发出解除合同通知书，被告宝德强公司确认2018年11月6日收到该份解除通知，结合被告宝德强公司同意解除涉案合同的意见，故本院依法认定2018年11月6日涉案《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》予以解除。对于合同的解除，纵观全案原被告各自主张的理由及依据，原告徐锦上公司对涉案厂房虽未办理所有权证，该所有权证系被告宝德强公司办理环评手续的必需手续之一，但徐锦上公司具有厂房所有权的合法依据即法院执行裁定书；真正导致合同解除的原因在于原告徐锦上公司就涉案厂房区域内存在违章搭建，以致被告宝德强公司在签署涉案租赁合同后虽前往政府相关部门办理环评手续，但因违建事实的存在最终未获审查批准，导致环评手续不能获取审查批准的直接原因在于原告徐锦上公司，故本案导致合同解除的过错在于原告徐锦上公司，被告宝德强公司不具有过错。现原被告双方对涉案已付租金、租赁保证金、变压器租金、物业管理费总计1667870元均无异议，但对于支付期间段存有争议：原告徐锦上公司认为被告宝德强公司支付的相应款项系自2017年11月7日至2018年11月6日止的全年租金及其它租金费用；被告宝德强公司认为支付的租金系自2018年1月30日至2018年12月30日止的全年租金及其它租金费用。本院认为因涉案厂房原告徐锦上公司向被告宝德强公司交付时，因合同约定的变压器并未实际架设完成，也即被告宝德强公司并未实际取得可以正常生产的厂房；基于原告徐锦上公司确认变压器实际架设完成时间为2017年12月份，被告宝德强公司对变压器架设完成时间持有异议认为应在2018年1月完成，但宝德强公司未提供证据证明，故本院采信原告徐锦上公司确认完成架设时间的意见;同时结合租赁合同约定的装修时间为一个月，该装修时间依据常规惯例应为免租期间，故本院依法认定涉案租赁合同的租金实际应支付起算点为2018年2月1日起;被告宝德强公司实际已支付原告徐锦上公司的1667870元款项，包含了2018年2月1日起至2018年11月6日期间的租金、租赁保证金、变压器租金、物业管理费和合同解除后至2019年1月31日止的实际占有使用费。现原被告均确认被告宝德强公司已于2019年1月27日搬离涉案厂房,并且原告徐锦上公司就厂房交付使用原状并未提交证据证明,故原告徐锦上公司要求被告宝德强公司迁出厂房并恢复出租物原状的请求,本院不予支持。原告徐锦上公司要求被告宝德强公司支付自合同解除之日至实际搬迁之日止的实际占有使用费及逾期支付滞纳金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。反诉部分,基于涉案合同解除的过错方在于反诉被告徐锦上公司,现反诉原告宝德强公司要求反诉被告徐锦上公司返还租赁保证金150000元的请求,本院予以支持。反诉原告宝德强公司主张因实际厂房面积仅有3500平方米，请求退还租金208800元[（4100㎡-3500㎡）×29元/月/㎡×12个月]的请求，因反诉原被告之间就涉案厂房实际面积已经租赁合同及补充协议予以调整确认，且反诉原告宝德强公司并未就主张的实际厂房面积3500平方米进行充分举证证明，反诉被告徐锦上公司对此并不认可，故反诉原告宝德强公司此项反诉诉请，依据不足，本院不予支持。对于反诉原告宝德强公司要求反诉被告徐锦上公司赔偿装修损失的请求,因反诉原告宝德强公司提供的装修合同、转款凭证、购物发票等证据，不能对应相关装修费用的支出，且依据租赁合同约定，反诉原告并未提供经反诉被告同意的装修、改建设计方案，反诉原告对涉案厂房的实际装修费用因依据不足暂不能认定，故反诉原告此项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条规定，判决如下：一、驳回原告昆山徐锦上机械科技有限公司的全部本诉诉讼请求。二、反诉被告昆山徐锦上机械科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告昆山宝德强模具科技有限公司租赁保证金150000元。三、驳回反诉原告昆山宝德强模具科技有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费23146元，财产保全费5000元，合计28146元，由原告昆山徐锦上机械科技有限公司负担。反诉案件受理费8245元，由反诉原告昆山宝德强模具科技有限公司负担7294元，反诉被告昆山徐锦上机械科技有限公司负担951元。反诉被告负担部分，反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告于本判决生效后十日内直接支付反诉原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  陈阿明人民陪审员  朱 慧二〇二〇年二月二十五日书 记 员  顾 雄