呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4834号上诉人（原审原告）：白蛮顺，男，个体工商户，住山西省临县。委托诉讼代理人：闫杰，男，个体工商户，住山西省保德县，系山西省临县白文镇郝峪塔村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：米利军，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王家毅，内蒙古晟曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安波，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王家毅，内蒙古晟曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝宝念，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王家毅，内蒙古晟曜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾淑英，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人白蛮顺因与被上诉人米利军、安波、郝宝念、贾淑英申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。白蛮顺上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判支持白蛮顺的一审诉请；2、本案一、二审费用均由米利军、安波、郝宝念、贾淑英承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、白蛮顺与贾淑英买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年4月31日作出（2016）内0105民初7351号民事判决：被告贾淑英于本判决生效之日起十五日内向白蛮顺支付钢材款2238044.45元、利息270000元。该判决生效后，白蛮顺于2018年5月22日申请强制执行。2018年9月20日，一审法院作出（2018）内0105执2216号裁定书，查封了贾淑英所有的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积6260.72平方米，查封期限为三年，自2018年11月29日至2021年11月28日；2、依据一审法院执行局在呼市房产局查询的结果显示，涉案房屋登记所有权人是米利军、安波、郝宝念、贾淑英，其中贾淑英占有25%份额。依据物权法规定，不动产以登记为准，贾淑英享有该房屋25%的权利，现贾淑英欠白蛮顺工程款，白蛮顺有权依法申请强制执行该房屋。二、一审法院采纳证据未进行质证，不合法。米利军、郝宝念、安波于2018年提起执行异议，一审法院于2019年3月19日作出（2019）内0105执异41号执行裁定书。该裁定书所依据的证据是金谷银行出具的抵押物共有人之间可以转让份额的《证明》，不具有法律效力，该证据在裁定书作出当天由被上诉人向法院提供，未经过白蛮顺质证，系非法证据。根据民事诉讼法第68条的规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证，该证明不能作为定案根据。三、一审法院适用法律错误。1、假设贾淑英对涉案房屋进行了处分，但该行为是无效的，因被查封房屋一直处于抵押状态，至今未解押。根据担保法及物权法相关规定，已经办理抵押登记的房屋，不得对外出售，出售行为是无效的，不发生物权变动的法律后果；2、被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》是无效的，白蛮顺诉贾淑英合同纠纷一案于2017年4月31日作出生效判决，四名被上诉人于2017年6月28日签订《房屋买卖协议》，米利军、安波、郝宝念购买贾淑英的房屋份额，属于恶意第三人，明显存在恶意串通损害白蛮顺的合法权益，依据合同法第52条之规定，该协议是无效协议；3、关于支付购房款一事，通过执行异议案件的听证得知，本案被上诉人之间关系密切，所作出的陈述出奇一致，明显存在恶意串通的情形。即使存在转账支付购房款的行为，但无法证实该笔款项系支付本案涉案房屋的购房款，涉嫌恶意串通的转账行为；4、民法总则将诚实信用、禁止权利滥用作为基本原则。现被上诉人违反上述原则，混淆公司的债权债务以及财产关系，严重损害白蛮顺的合法利益，构成对白蛮顺权利的侵害，依法应承担相应的法律责任。综上所述，被上诉人是在诉争房产被查封过程中而获得的，并非是实际的真实买卖关系而获得，此种获得诉争房产的行为存在过错，损害白蛮顺的债权。白蛮顺的诉请于事实有理、于法有据，望法院撤销一审判决，依法改判，支持白蛮顺的全部上诉请求。米利军、安波、郝宝念辩称：一、一审法院查明、认定事实清楚，米利军、安波、郝宝念与贾淑英签订《房屋买卖协议》真实、合法、有效。1、2013年，米利军、安波、郝宝念和贾淑英共同出资购买玉泉区鄂尔多斯西街开泰批发市××楼（总面积6260.72平米）的房屋，贾淑英占有该房屋产权的25%。2014年3月，四共有人以呼和浩特市御隆迪商贸有限公司（该公司系四共有人出资设立）名义向呼和浩特市金谷农商银行贷款1000万元，抵押物为呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街开泰批发市场交易大厅二楼201号房屋；2、从贷款之日起，米利军、安波、郝宝念共支付偿还了300万元的本金和利息，贾淑英未承担支付过一分钱。由米利军、安波、郝宝念逐步偿还贷款本金和利息，经过偿还2016年再次续贷时贷款为720万元，2017年续贷时再次偿还本金，剩余贷款额为710万元。2017年6月28日，由于贾淑英出资不到位，同时对于1000万元贷款一直没有偿还过本金和支付利息。米利军、安波、郝宝念和贾淑英、姜峰（贾淑英丈夫）经结算签订《房屋买卖协议书》和《股份内部转让协议》，协议内容中约定由米利军、安波、郝宝念出资200万元购买贾淑英名下房屋份额和御隆迪公司股份，由米利军、安波、郝宝念承接偿还710万元贷款本金及利息的义务，并且在2017年7月6日进行了公司股东工商变更登记，该信息均通知并获得贷款银行的同意；3、米利军、安波、郝宝念与贾淑英之间的转让符合法律规定，合伙人之间具有优先购买权，同时根据担保法解释第六十七条的规定，米利军、安波、郝宝念承接偿还贷款本金和利息债务，该转让已经通知并获得抵押权人的同意（银行出具证明），所以抵押物转让合法有效。米利军、安波、郝宝念至今按约偿还本金和利息。二、一审法院判决适用法律正确。1、米利军、安波、郝宝念在2017年6月28日签订买卖协议，一审法院的查封时间为2018年11月29日，买卖协议早于查封之前一年半。米利军、安波、郝宝念不知贾淑英涉诉，不存在恶意；2、根据米利军、安波、郝宝念与贾淑英签订的《房屋买卖协议书》和《股份内部转让协议》的内容约定：委托郝宝念处理与本案房屋有关的一切事务。郝宝念以银行转账135万和65万的方式，向贾淑英陆续支付购房款，并由贾淑英出具收条。米利军、安波、郝宝念已经全面履行完付款义务。同时，购买房屋所贷贷款的本金及利息由郝宝念受其他合伙人委托进行处理偿还和支付，贾淑英未支付过一分钱；3、房屋交付后，郝宝念向开泰市场支付管理费用，该房屋由米利军、安波、郝宝念有效管理、适用至今；4、由于米利军、安波、郝宝念一直未能还清该房屋的710万元贷款本金，该房屋抵押权无法解除，所以该房屋产权的25%份额一直无法办理产权变更过户事宜，米利军、安波、郝宝念不存在过错。综上，一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,确认米利军、安波、郝宝念为涉案房屋的所有人，该房屋不是贾淑英的财产，判决依法解除查封。恳请二审法院维持一审判决，依法驳回白蛮顺的上诉请求。贾淑英辩称，转账是在收到执行通知的前一年多转让的，不存在恶意行为。白蛮顺当时起诉的是湖北金瑞公司和贾淑英，也就是说债务应该是由湖北金瑞公司一起承担，而不是贾淑英一方，这个款项是工程款，不是借款。当时起诉的时候，贾淑英和白蛮顺沟通过，要通过湖北金瑞公司来付款，因为工程款贾淑英也没有拿到。至于200万元的转让费，是陆陆续续到了贾淑英手里，而当时贾淑英也有其他巨额债务，全部用于还款。白蛮顺起诉的案件本身是从2014年施工一直到现在的欠款，贾淑英的工程款一直没有结回来，所以欠了有将近5年，这期间除了工程款，还有私人借款，中间还背负了利息，这200万元是远远不够的。还有就是不存在低价转让的行为，当时出资200万元，因为债务逼得太急，没有办法都是高利贷，所以是原价转让，其中25%的股份是因为当时支付了200万元，后边还要陆续往里付，结果到了最后付不进去了，所以只付了200万，但是当时股份是那样写的，然后到了银行后办理了银行贷款，再变更这些手续就变更不了了，银行贷款一直没有还过，所以不动产无法进行办理，在一审过程中都提出过这些证据。白蛮顺向一审法院起诉请求：1、请求依法判决继续执行位于呼和浩特市××区房屋；2、请求依法判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：申请执行人白蛮顺与被执行人贾淑英买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2016）内0105民初7351号民事判决：被告贾淑英于本判决生效之日起十五日内向原告白蛮顺支付钢材款2238044.45元、利息270000元。判决生效后，白蛮顺于2018年5月22日向一审法院申请执行。2018年9月20日，一审法院作出（2018）内0105执2216号裁定书，查封了贾淑英所有的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积6260.72平方米，查封期限三年，自2018年11月29日至2021年11月28日。涉案的呼和浩特市××区房屋，不动产登记日期为2013年4月18日，房屋所有权证号：呼房权证玉泉区字第XXXX号、2XXXX号、2XXXX号、2XXXX号，按份共有人：米利军40%、郝宝念25%、安波10%、贾淑英25%。呼和浩特市御隆迪商贸有限公司成立于2012年12月17日。2017年7月5日，公司投资人由之前的米利军、郝宝念、李换表、贾淑英变更为米利军、郝宝念、李换表。2017年6月28日，甲方米利军、郝宝念、安波与乙方贾淑英签订《股份内部转让协议书》，协议约定，因涉案呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街海产品肉食品交易中心11号楼2层房屋贾淑英应出资600万元，产权比例25%，贾淑英仅出资200万元，后续投入未到位，故甲方同意接受乙方持有的25%房屋所有权的转让，其中米利军接受4%，郝宝念接受13%，安波接受8%，同时贾淑英不再拥有该房屋任何权利及义务，且贾淑英未缴纳的出资部分，转让后由甲方继续履行缴纳出资的义务。贾淑英所占御隆迪商贸有限公司20%的股权，因公司尚欠金谷银行贷款本金720万元、利息近300万元，贾淑英亦未偿还过任何贷款，贾淑英在转让房屋所有权同时将所占公司20%的股权一并转让给郝宝念，贾淑英不再拥有公司任何权利义务。上述房屋所有权以及公司股权转让费为200万元人民币。同日，甲方贾淑英与乙方米利军、郝宝念、安波签订《房屋买卖协议书》，约定2013年四人共同出资购买的呼和浩特市××区房屋，甲方贾淑英应出资600万元，拥有所购房屋25%的所有权，现因甲方自身原因出售自己所持25%的房屋所有权：1、甲方出售自己所持25%的房屋所有权，出售价格为200万元人民币，乙方同意购买，购买房屋的200万元人民币购房款由乙方支付给甲方；2、因购买房屋出资不足，向银行贷款本金720万元人民币，及从贷款之日起累计支付银行利息300万元人民币，甲方不承担偿还义务，全部由乙方负责偿还；3、自本买卖协议签订后，乙方足额支付甲方购房款，甲方即丧失产权人的所有权利和义务，该房屋无论签订协议前还是签订协议后，无论损益盈亏，都和甲方再无任何关系；4、房屋买卖签订后，银行贷款本金和利息全部由乙方履行还款付息，甲方概不负责，如今后因贷款引起的法律责任涉及到甲方，甲方有权向乙方进行追偿，同时甲方必须承诺不能因为自己的债权、债务而导致所出售房屋的合法权益受到损害，否则乙方有权依法向甲方追究由此带来的一切法律责任和经济损失；5、因所购房屋整体在银行抵押贷款，在尚未还清贷款本金和相应利息前，不能办理房屋产权变更手续，所以在签订本房屋买卖协议的同时，甲方需和乙方签订一份授权委托书，被授权人依法拥有对甲方出售房屋的抵押权、转让权、处置权、拍卖权等一切合法权益，乙方一致同意被授权人为郝宝念，授权时间为永久性，在办理完房屋产权变更手续后，该授权书自动失效，办理房屋产权手续涉及到的一切费用由乙方承担。2017年6月28至2018年1月28日期间，郝宝念通过银行转账以及现金的方式共计支付贾淑英200万元，贾淑英向郝宝念出具收条。2019年3月19日，呼和浩特市金谷农村商业银行出具《关于呼和浩特市御隆迪商贸有限公司贷后抵押物产权共有所有人之间产权转让报告的回复》，同意云中支行关于呼和浩特市御隆迪商贸有限公司抵押物产权共有所有人变更事宜。另查明，涉案呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街海产品肉食品交易中心11号楼2层房屋在银行的抵押贷款至今未清偿。2014年至2018年期间，郝宝念向开泰批发市场支付了案涉房屋的代管费，并陆续向金谷银行偿还贷款本息。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾淑英与案外人米利军、郝宝念、安波于法院查封房屋之前即签订了《房屋买卖协议书》，郝宝念陆续向贾淑英支付了全部购房款200万元，且呼和浩特市御隆迪商贸有限公司办公地址即涉案房屋，案外人亦实际占有、使用涉案房屋。因涉案房屋在金谷银行办理了抵押贷款，期间案外人郝宝念陆续偿还贷款本息，因贷款至今未全部清偿，无法办理所有权转移登记。而关于涉案房屋共有权人之间转让产权亦经抵押权人金谷银行同意，贾淑英与米利军、郝宝念、安波签订的《房屋买卖协议书》合法有效，案外人米利军、郝宝念、安波依法对涉案房屋享有物权期待权，故白蛮顺要求继续执行位于呼和浩特市××区房屋，无事实以及法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告白蛮顺的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。白蛮顺向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对贾淑英与米利军、郝宝念、安波签订的房屋买卖协议书笔迹写成时间进行鉴定。对此，本院认为，根据米利军、郝宝念、安波提交的贷款银行的书面回复意见、银行交易流水等证据，能够证明贾淑英与米利军、郝宝念、安波之间房屋买卖法律关系的真实性，亦能佐证《房屋买卖协议书》的真实性，并无鉴定笔迹形成时间的必要，故本院对白蛮顺提交的该项鉴定申请不予准许。经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋系米利军、郝宝念、安波与贾淑英四人共同出资购买，后因贾淑英未能依照内部约定履行出资和还款义务，进而出现了米利军、郝宝念、安波以支付价款和承担债务的方式，向共有人贾淑英购买所持房屋权利的事实。米利军、郝宝念、安波提交的《房屋买卖协议书》、《股份内部转让协议书》、《关于呼和浩特市御隆迪商贸有限公司贷后抵押物产权共有所有人之间产权转让报告的回复》、银行流水和转账凭证等证据，形成了较为完整的证据链条，能够证明上述事实的真实存在，且该事实发生于涉案房屋被查封之前，又因涉案房屋处于抵押状态，未能依法办理产权变更登记，对此，米利军、郝宝念、安波并无明显过错。故米利军、郝宝念、安波基于房屋买卖法律关系和实际占有、使用的行为，对涉案房屋享有真实、合法的物权期待权，该权利足以排除白蛮顺申请执行所依据的一般债权。白蛮顺并未提交足以推翻上述事实的相反证据，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，白蛮顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人白蛮顺负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年二月六日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升