广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19607号原告（反诉被告）：陈龙枚，女，1978年6月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区******************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：黄梓恩，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉蓉，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：聂巧林，女，1985年7月21日出生，汉族，住广东省广宁县***************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。第三人：佛山市诺邦房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*****************，统一社会信用代码。法定代表人：梁某1。原告陈龙枚诉被告聂巧林、第三人佛山市诺邦房地产代理有限公司（下称诺邦公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月13日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年11月14日、2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告陈龙枚及其委托诉讼代理人黄梓恩、李莉蓉，被告的委托诉讼代理人梁凤洁到庭参加两次庭审，第三人诺邦公司的法定代表人梁某1到庭参加第一次开庭，第三人经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行编号为NB20180509的《房屋买卖合约》，依约向原告支付首期楼款208000元、与原告前往地税、房管部门办理交税过户手续、申请尾期楼款贷款，并依约向原告支付73800元违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除双方签订的编号为NB20180509的《房屋买卖合约》；2.被告依约向原告支付73800元违约金；3.被告协助原告解除涉讼房屋的网签；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告与第三人于2018年5月9日签订编号为NB20180509的《房屋买卖合约》，约定：被告向原告购买原告位于佛山市南海区******************（房地产权证号：粤房地证字第×号）；房屋价款738000元，被告应于本合约签署时支付30000元定金给原告，原告收到定金后应积极配合被告办理房屋按揭过户手续，被告应在原、被告双方到地税、房管部门办理交税过户并领导受理回执当天向原告支付首期楼款208000元，尾款楼款500000元由被告申请贷款的银行直接支付给原告，如银行批准的贷款金额少于被告申请的贷款金额，被告须在房产证过户当天将差额付清给原告。合约还约定，在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金的双倍或总楼款10%的违约金。第三人为本房屋买卖事宜提供居间服务。合约签订后，被告于签约当天向原告支付了购房定金30000元，原告亦依约积极配合被告办理相关按揭手续，后被告于2018年7月4日获得由中国银行股份有限公司广州越秀支行审核通过的《个人住房贷款意向书》并同意被告的个人住房贷款申请。然而被告收到上述意向书后再未履行过任何义务。另，原告于2018年5月28日向涉讼房屋的抵押权人中国银行佛山南海×支行申请提前偿还涉讼房屋的贷款，并于2018年7月31日办理了涂销抵押登记后，曾多次通过第三人的员工梁某1催促被告办理房屋交易手续，甚至于2018年8月中旬通过第三人通知以及短信的方式告知被告于五天内将所需的房屋交易全部资料交给第三人，向南海区房产交易所申请办理涉讼房屋交易手续，并要求其依合同约定房付款方式足额支付全部房款。然而，被告至今仍未依约通知原告共同前往房管部门办理过户手续并支付相关款项。原告认为，原、被告双方签订合约，内容及形式均未双方真实意思表示，符合法律规定，双方本应遵照执行，但被告在未有合理理由且原告已发出相关通知的情况下，拒绝与原告共同前往房管部门办理过户手续，已经构成严重违约，给原告造成较大的经济损失。被告聂巧林辩称，涉讼合同应当解除，已经丧失了继续履行的基础，被告同意协助原告办理解除涉讼房屋的网签。本案的违约方在于原告，2018年9月左右，被告多次通过短信、电话、到原告住所的方式，均无法联系上原告，导致涉讼合同无法继续履行。因此，本案的违约责任应当由原告承担。被告聂巧林向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2018年5月9日签订的关于广东省佛山市南海区*****************D室的《房屋买卖合同》；2.原告立即返还被告已付定金30000元；3.原告立即向被告支付违约金73800元；4.原告向被告支付按揭费损失6500元、中介费损失11000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月9日，被告与原告、第三人签订了《房屋买卖合约》，约定被告出资738000元购买原告名下的广东省佛山市南海区*******************屋。合同签订后，被告依约向原告支付定金30000元，由原告的受委托人陈小×确认已收款，但在此后原告没有依据合同约定的“积极配合买方办理房屋按揭过户手续”，以《银行贷款声明书》的文件有风险为由，一直拖延时间，迟迟不提供被告贷款所需的资料，致使正常办理时间是15天左右的贷款申请，拖延至2018年7月4日被告才获得银行的个人住房贷款申请审批。2018年8月19日，被告突然收到原告的短信通知“在5天内必须提供房屋交易的全部资料给第三人用于办理房屋交易手续”，次日，被告进行了短信回复“办理过户需要时间”，同时第三人也微信回复称被告要一星期才返回佛山。当时被告回了老家，原告突然要求五天内办理过户明显是强人所难，况且，《房屋买卖合同》第十二条第4款明确约定“买方个人原因，卖方在收到定金后，等待经纪方通知完全落实买方有资格可以办理购房手续，采取银行申请提前还贷手续”。2018年9月12日起，第三人通过多次电话、微信通知原告过来办理房屋过户手续，但原告不听电话，不回信息。2018年9月21日、2019年1月5日，原告及第三人分别向原告邮寄催促函，要求其尽快办理过户手续。2018年12月22日，被告的丈夫祝其发、梁某1到原告妹妹陈小×的住所地寻找陈小×，但其避而不见。2019年，被告继续通过各种方式，包括委托朋友致电给原告、被告的丈夫祝其发到原告的物业管理处，让管理处人员打电话给原告。之后，祝其发再打电话给原告，原告在电话接通后却说打错。同日下午，祝其发到盐步房管局了解，在业主不出面的情况下怎么处理。被告认为，原告的行为已违反了合同的约定，造成合同无法顺利履行，严重侵犯了被告的合法权益。原告对反诉辩称，1.违约方在于被告，根据合同法第115、114条规定及涉讼合同约定，被告无权主张返还定金及赔偿损失，相反，被告应当向原告支付违约金。本案中涉讼合同第2.2.1条，原告收到定金后应配合被告办理房屋过户手续，原告对办理过户手续仅具有配合义务，且原告一直配合第三人办理资料，被告陈述称原告没有按照合同约定配合，实际是原告对办理按揭贷款过程中的配偶同意书有疑问和希望可以更正，这是原告的权利。原告一直与第三人协商处理，并未置之不理。另外，配偶同意书的拖延在于第三人，第三人在2018年6月8日才将修改后的文件发给原告，原告在6月12日向第三人寄送，6月14日显示签收，次日原告询问第三人是否收到，但第三人直到6月19日才回复。且涉讼合同并未约定具体贷款时间，原告的行为并未违反合同约定。其次，原告在涉讼合同签订后一直配合第三人工作，履行自身义务，2018年5月28日原告在得知被告取得购房资格后办理了提前还款手续。之后与第三人约谈过户事宜。2018年8月16日被告称其不在佛山需要一个星期回来后，于2018年8月17日起原告分别通过短信、微信向第三人及被告发送通知，要求5日内办理过户手续。但被告置若罔闻，于20日回复的短信中未提及过户事宜。被告一方面指责原告拖延时间，另一方面恶意拖延。被告的前述行为自相矛盾、双重标准。被告在原告通知办理过户手续后，直至2018年9月12日，在知晓原告搬离佛山居住短时间内无法回佛山后，才约第三人办理过户，且仅仅是协商，并未要求办理。期间相隔近一个月，由此可见，被告于2018年8月16日的说辞只是其恶意拖延办理过户手续的借口，已构成根本违约。此外，被告于2018年9月21日发送的催促函中只是协商过户手续，而非办理。故本案违约方在于被告。2.被告在明知自己没有购房资格的情况下要求原告办理提前还贷手续、协助其申请贷款及后续多次要求原告办理过户手续为恶意违约，依法应承担违约责任。此外，合同第十二条第4条明确约定落实资格的期限为15日，被告并未通知原告其没有购房资格的事实，任由原告损失扩大，依约应承担违约责任。第三人陈述称，2018年5月左右签订合同，由原告妹妹代理原告签订，签订合同当天已向双方解释合同细节，包括被告暂时没有购房资格。之后原告签订按揭时，原告对银行要求签写的配偶同意声明中的字眼有异议，要求银行更正，故拖延了一个月。因为原告的拖延导致被告对房屋买卖交易有猜疑。之后被告办理按揭完毕，2018年7月银行出具同贷书后，原告也到过中介处要求过户，由第三人约双方进行过户。当时被告没有购房资格，需要将被告的户口迁移至佛山市，被告称2018年8月可以将户口迁至佛山市。2018年8月，原告、原告妹妹均到中介处协商过户事宜，同意如果2018年10月15日前收到全款就同意继续履行合同，双方可以在9月15日办理过户。但之后原告就不出现，也不回微信等。2018年9月，原告称她将可能到别处居住，可能长时间不回佛山。从2018年9月份后三方没有再见过面，都是通过微信等方式联系。直至2019年7月原告再次出现。在此期间，中介方及被告多次寻找原告，甚至到原告居住处，但均联系不上。2019年7、8月，原告出现要求被告配合过户，当时第三人也通知被告，但被告认为原告的要求不合理，双方没有达成一致，故拖延至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的按揭费、中介费收据为原件，且双方均确认被告已取得同贷书，第三人亦确认收到中介费，故本院确认此两份证据的真实性；2.被告提交的2018年9月21日催促函及对应的邮单无原件核对，原告亦称未收到相关函件，故本院对该证据不予确认；3.被告提交的2019年1月5日催促函及邮寄给陈小×的邮单为原件，本院确认其真实性；4.被告提供的2018年9月13日其与梁某1的微信聊天记录及梁某1的手机通话记录，只能证明梁某1拨打原告电话，不能证明接听电话情况，本院对其证明内容不予采纳；5.被告提交“聂×”的微信记录及通话录音，由于“聂×”的身份无法确认，且对话方表示让聂巧林联系其，故本院对该证据的证明内容不予采纳；6.被告提交祝其发微信记录、物业管理处的拍摄视频、户外的拍摄视频，由于部分视频由祝其发一边拍摄一边单方陈述，其余视频反映在物业管理处拨打电话，但无法反映通话对方的陈述内容，本院对该组证据的证明内容不予采纳；7.被告提交的社保缴费明细表、佛山市个人住房查询结果为原件，户口本为复印件，结合各方确认被告签约时并无购房资格，本院确认该组证据的真实性；8.原告提交的佛山市存量房预签约系统打印件，第三人确认已办理网签，被告亦未提交证据反驳，故本院确认该证据的真实性。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋座落于佛山市南海区**********************，权属登记人为原告陈龙枚。被告聂巧林持有一份案外人陈小×签名、落款日期为2018年5月9日的《委托书》原件一份，载明：委托人陈龙枚，受委托人陈小×，我（们）是涉讼房屋的合法产权人，现委托受委托人办理涉讼房屋签署三方买卖合同，受委托人签署的三方买卖合同，我（们）均予以承认并承担相应法律责任。2018年5月9日，原告陈龙枚（卖方）、被告聂巧林（买方）和第三人诺邦公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定买方购买涉讼房屋，成交价738000元。定金3000元，买方应在签署本合约同时交付给卖方，卖方收到定金后应积极配合买方办理房屋按揭过户手续，首期楼款208000元，买方应在买卖双方到地税、房管部门办理交税过户并领到受理回执当天支付给卖方，尾款500000元，由买方申请贷款的银行直接支付给卖方。基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及经纪服务费，详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方支付相当于定金的双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经济方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款。买方个人原因，卖方在收到定金后，等待经纪方通知完全落实买方有资格可以办理购房手续，才去银行申请提前还款手续。卖方同意买方在签署三方合约后15天内办理有关手续，如超出限定时间，本合约无效取消，双方无需承担责任，定金退还给买方。陈小×代陈龙枚在合同落款处签名。同日，陈小×出具《收据》，确认收到聂巧林交来购买涉讼房屋的定金30000元。同日，第三人诺邦公司出具《收据》，确认收到被告支付的中介费11000元，尚欠11000元。2018年7月4日，中国银行股份有限公司广州越秀支行出具《个人住房贷款意向书》，载明：聂巧林为购买涉讼房屋向银行申请个人住房贷款，贷款已通过初步审核，意向贷款金额660000元，最终以借款人申请人落实银行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准，本意向书有效期至2018年10月4日。2018年7月31日，涉讼房屋按揭（抵押）注销。2018年8月15日，原告发送微信给第三人的工作人员梁某1，称今天上午已通知被告明天下午5点前到第三人公司面谈房屋交易事宜，具体时间是否已确定。梁某1回复称，被告说明天早上落实时间。次日，梁某1微信称，被告电话回复称要一个星期后才回佛山，今天回不来，希望原告理解。2018年8月17日，原告通过手机短信向被告发出通知，要求通知发出后5天内，被告提供其所需的房屋交易的全部资料给第三人，向房管部门申请办理涉讼房屋的交易手续，并按合同约定的付款方式足额支付全部房款。同日，梁某1亦通过微信将上述通知内容发给被告。2018年8月20日，被告通过手机短信向原告发出通知，载明：1.签订房屋买卖合同之后，被告向中国银行广州越秀支行申请购房贷款，中国银行要求业主配合签字确认方可贷款，但原告以银行文件内容存在风险问题一直拖延时间到2018年6月19日才快递寄给经纪方交由银行审核所需资料；2.在签合同的同时被告及经纪方已告知原告，被告需要办理有关手续才可以办理房产过户手续；3.由于原告在办理该物业房屋贷款中拖延时间令被告感到质疑，导致被告对办理过户前被告所需要办的相关手续延时办理；4.被告已通过经纪方告知原告现在所需办理时间及所需要的有关资料，经纪方已向原告作出详细解释，原告本人也清楚知道，在此被告对原告所发出的通知感到非常不理解不满意。同日，梁某1亦通过微信将上述通知内容发给原告。2018年9月12日、20日，梁某1均发微信给原告，称被告想约原告出来谈办理过户事宜。2018年9月21日，双方的《存量房买卖合同》（合同编号Y201809210016）办理网签手续。2018年10月11日，梁某1发微信告知原告，聂巧林说通过法律程序处理双方的买卖关系，原告收到通知后回微信或电话。2018年10月26日，被告向原告发送短信，称多次打原告电话通知原告过来办理过户事宜，原告一直不接电话，也未作出回应，故被告正式通过法律途径解决，5天内还不配合办理相关手续，所有法律责任由个人承担。2019年1月8日，被告通过EMS快递向原告发出《催促函》，要求陈龙枚收函后5日内到第三人处与原告协商办理涉讼房屋的申税及过户手续事宜。原告在诉讼中确认于2019年1月收到该函件。2019年3月11日，梁某1微信告知原告，因为房子做了网签，就算不卖也需要当面解决。2019年4月12日，被告丈夫向原告发送短信，称希望原告回电，约时间去房管部门解除网签，以免影响原告日后卖出。2019年7月15日，原告回复梁某1微信称，刚留意到梁某1发过来的信息，请问什么是网签，由谁经办，办理网签的依据和目的是什么。同日，原告向被告发送短信称，今天到房管部门查询得知涉讼房屋已登记网签，受让人是被告，网签显示价格66万元，一次性付款方式交易，该网签合同是否由被告申请，内容是不是被告定的。次日，原告短信通知被告，希望今明两天三方碰面协商房屋交易事宜及办理相关的交易手续。2019年7月26日，原告通过梁某1及短信通知被告，要求被告收到通知之日起五日内共同前往办理房屋交税过户手续。2019年7月28日，被告通过梁某1及短信通知原告，称多次通过手机、短信、微信等方式试图和原告联系办理过户交易，但原告置之不理，拖延至今已10个多月，原告的行为明显系拒不履行合同，现被告正式提出解除合同，要求原告5日内退还定金并支付违约金73800元。原告在诉讼中陈述，签约时被告告知原告没有佛山户口，其可以购买社保，让原告给予15日处理购房资格的问题，故双方才签订合同。被告及第三人均陈述，签约时被告不具有购房资格，被告从未和原告说过要通过购买社保获得购房资格，被告原打算在高明区购房落户佛山，从而取得购买涉讼房屋的资格，第三人也协助被告在高明区找到可以入户的房子，因为与原告没有协商一致，被告最后并也没有购买高明的房屋，未办理入户佛山市的手续，故被告至今尚未取得购房资格。第三人陈述，第三人并未通知原告称被告已取得购房资格，原告本来就需要还贷，即使原告没有签订合同，也是需要还贷的，当时原告称贷款还有十几万元，其可以随时提前还贷。本院认为，涉讼合同既包含了被告与原告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。现原告起诉主张解除合同，被告亦反诉请求解除合同，双方已对此达成合意，本院予以照准。合同解除，被告应配合办理合同网签注销手续，本院对原告的相应请求予以支持。签约时被告不具有购房资格，涉讼合同约定被告在签约起15日内办理购房资格的手续，如超出限定时间，双方无需承担责任，定金退还给被告。签约15日后，被告仍未取得购房资格，原告亦并未举证其收到被告已取得购房资格的通知，在此情况下双方均未提出解除合同并退款，仍然继续办理提前还贷及按揭贷款手续，可见双方达成合意继续履行合同。被告作为购房人明知自身不具备购房资格的情况下，仍与原告签订涉讼合同，之后亦未取得购房资格，导致合同最终无法继续履行，其具有明显过错。原告明知被告不具备购房资格的情况下签订合同，在签约15日后被告仍未取得购房资格的情况下，选择继续履行合同，但此时合同能否继续履行为不确定状态，基于诚实信用原则，双方均有义务协商合同继续履行亦或进行清理结算，通过被告举证，原告自2018年9月起至2019年7月上旬期间，对被告及第三人的电话、微信、邮件均不予回复，未配合对合同进行进一步磋商或处理，怠于推进合同的履行，原告对此亦存在过错。本院综合考虑涉讼合同的约定及履行、双方的过错程度、双方因履行涉讼合同的实际损失、房地产交易市场情况等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌情确定原、被告各自承担己方损失，均无需向对方支付违约金，故原告应返还定金30000元予被告，被告已支出的中介费、按揭费由被告自行承担，本院对被告诉请原告返还定金30000元予以支持，对被告主张原告支付按揭费、中介费损失，以及双方主张对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除陈龙枚与聂巧林于2018年5月9日签订的《房屋买卖合约》中关于佛山市南海区**********************的房屋买卖合同关系；二、聂巧林应于本判决发生法律效力之日起十日内协助陈龙枚办理双方签订的《存量房买卖合同》（合同编号：Y201809210016）的网签注销手续；三、陈龙枚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予聂巧林；四、驳回陈龙枚的的其他诉讼请求；五、驳回聂巧林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取计5590元（陈龙枚已预交）,由陈龙枚负担。反诉受理费减半收取计5590元（聂巧林已预交），由聂巧林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇二〇年二月十二日书记员  林浩成