江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7176号原告：中国农业银行股份有限公司南京六合支行，统一社会信用代码9132011683571575X0，住所地南京市六合区雄州街道棠城西路。负责人：戴霞，该支行行长。委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。被告：张树金，男，1985年12月9日出生，汉族，住南京市六合区。被告：朱晓萍，女，1986年2月19日出生，汉族，住南京市六合区。被告：江苏华亚房地产有限公司，统一社会信用代码913201165759291605，住所地南京市沿江工业开发区丁家山路。法定代表人：姚富新，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖亚，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行（简称农行六合支行）诉被告张树金、朱晓萍、江苏华亚房地产有限公司（简称华亚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告农行六合支行的委托诉讼代理人朱旋，被告张树金，被告朱晓萍，被告华亚公司的委托诉讼代理人廖亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张树金、朱晓萍立即归还贷款本金482200.75元及截止2020年1月10日止的利息、罚息、复利共计10732.64元，并自2020年1月11日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际付清之日止；2、被告张树金、朱晓萍赔偿原告因本案诉讼产生的律师费30000元；3、原告对被告张树金、朱晓萍所有的抵押物位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；4、被告华亚公司对被告张树金、朱晓萍的债务承担连带责任；5、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年9月2日，原告与被告张树金签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告张树金向原告借款520000元用于购买六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋。被告朱晓萍作为被告张树金配偶，承诺承担共同还款义务。被告华亚公司作为保证人，承诺对被告张树金借款承担连带保证责任。后原告按合同约定向被告张树金发放了贷款。原告亦对南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋办理了抵押预告登记手续。现被告张树金、朱晓萍逾期偿还贷款已超过约定期限，严重违反了合同约定，原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告张树金辩称：对于欠款没有意见，但是没有能力一次性还款。被告张树金在外欠债较多，只能等房子出售后才能还款。被告朱晓萍辩称：对于欠款没有意见，只能等房子出售后才能还款。另外律师费过高。被告华亚公司辩称：对于原告的诉讼请求没有意见，被告华亚公司不同意先行垫付，要求先执行物的担保。经审理查明：2014年9月2日，原告农行六合支行作为贷款人、被告张树金作为借款人及抵押人、被告朱晓萍作为抵押人、被告华亚公司作为保证人，签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告张树金向原告借款520000元用于购置南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋，借款期限为360个月；还款方法为按月等额本息还款，每期还款日为每期未月的借款发放对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，并在借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之下有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；对应付未付利息，贷款人有权依据中国人民银行规定按逾期借款利率标准计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；担保方式为阶段性保证+抵押，被告华亚公司为阶段性保证人，其自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押财产为南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋，抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同另约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。在上述合同签订前，被告朱晓萍于2014年8月20日向原告出具声明书一份，承诺对张树金的借款承担共同还款义务。同日，原告农行六合支行与被告张树金、朱晓萍，被告华亚公司签订了《南京市六合区房地产抵押合同》，约定被告将南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋抵押给农行六合支行，为上述借款提供担保，被担保的主债权数额为520000元，抵押担保范围为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；华亚公司为张树金、朱晓萍的借款承担连带保证责任，保证担保范围同抵押担保范围。被告张树金、朱晓萍连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，被告华亚公司也未履行保证责任的，原告有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿借款。上述房屋办理了不动产抵押权预登记手续，预登记日期为2015年9月10日。2014年10月8日，原告向被告张树金合同指定的账户发放贷款520000元。借款凭证载明：借款金额520000元，借款日期为2014年10月8日，到期日期为2044年10月7日，执行利率6.943%，逾期利率10.4145%，还款周期为月，还款日为8。自2019年9月起，被告未能再按约还款。截至2020年1月10日，被告尚欠贷款本金482200.75元，利息10401.85元，罚息52.54元，复利140.24元，合计492795.38元。原告为向被告索要上述款项，委托江苏冠文律师事务所代理本案诉讼，支付律师服务费30000元。上述事实，有原告农行六合支行、被告张树金、朱晓萍、华亚公司的陈述、配偶（产权共有人）声明书、《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、借款凭证、还贷明细、《委托代理合同》、律师费发票等证据予以证实，本院予以确认。2019年9月26日，本院经原告农行六合支行申请，依法查封、冻结了被告张树金、朱晓萍名下南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室不动产。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告农行六合支行与被告张树金、朱晓萍、华亚公司签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》，内容具体明确，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同生效后，农行六合支行依约向被告张树金发放贷款520000元，履行了合同义务，被告张树金未能按约还本付息，应承担相应的民事责任。被告朱晓萍亦承诺对上述借款承担共同还款责任。因此被告张树金、朱晓萍应偿还原告截至2020年1月10日的贷款本息492795.38元，并自2020年1月11日起至实际给付之日止，按照合同标准给付利息、罚息、复利，并赔偿原告律师服务费30000元。被告朱晓萍辩称律师服务费过高，按原告所主张的除律师费以外的诉讼标的金额计算，原告主张的30000元律师服务费在江苏省律师服务收费试行标准范围内，故本院对被告朱晓萍关于律师服务费过高的辩称不予采纳。被告华亚公司作为担保人为涉案借款提供连带责任担保，担保期间至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，涉案房屋目前尚未办理不动产权证和他项权证，故原告主张华亚公司对张树金、朱晓萍的上述债务承担连带还款责任，于法有据，本院予以支持。华亚公司承担保证责任后，有权向张树金、朱晓萍追偿。原告与三被告签订的《个人购房担保借款合同》中明确约定存在多种担保的情形下，原告可同时选择多种担保方式实现债权，故对于被告华亚公司要求先行行使物的担保的辩称本院不予采纳。原告与被告张树金、朱晓萍签订了房地产抵押合同，并办理了抵押预登记手续，故在被告张树金、朱晓萍未能依约履行偿还借款本息义务的情况下，农行六合支行有权以抵押物南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室的折价或者以拍卖、变卖价款在被担保的抵押登记担保范围内对上述债务优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张树金、朱晓萍于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行支付截止2020年1月10日的借款本息492795.38元，并支付自2020年1月11日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；二、被告张树金、朱晓萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行律师服务费30000元；三、如被告张树金、朱晓萍不履行本判决第一、第二项所确定的债务，原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行对被告张树金、朱晓萍所有的位于南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋的折价、拍卖、变卖价款在抵押登记担保范围内优先受偿；四、被告江苏华亚房地产有限公司对被告张树金、朱晓萍的前述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任，直到被告张树金取得南京市六合区XX街道XX路XX号X幢X单元XX室房屋房地产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告江苏华亚房地产有限公司在履行了上述连带清偿责任后，有权向被告张树金、朱晓萍追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8944元，保全费3120元，合计12064元，由被告张树金、朱晓萍、江苏华亚房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王家权人民陪审员  吉 磊人民陪审员  周红梅二〇二〇年二月五日法官 助理  黄 苏书 记 员  黄 莉