山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4817号 原告：刘宪民，男，住济南市。 委托诉讼代理人：刘丹丹，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路博，山东舜天律师事务所实习律师。 被告:济南鲁源房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄巍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李娜，山东德衡（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珍吉，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。 原告刘宪民与被告济南鲁源房地产开发有限公司（以下简称鲁源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宪民的委托诉讼代理人刘丹丹、路博，被告鲁源房地产公司的委托诉讼代理人李娜、陈珍吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宪民向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的商品房买卖合同;2.依法判令被告立即向原告返还购房款592148元；3.依法判令被告赔偿原告房屋差价损失32万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告刘宪民放弃第四项诉讼请求中的保全费请求，并增加鉴定费7695元由被告承担的请求。事实与理由：2015年2月9日，原告与被告鲁源房地产公司签订合同编号为：销售（字）201511530808《商品房买卖合同》，原告向被告购买康桥颐东项目A地块公建楼15层2-1508商品房一套，房屋建筑面积64.68平方米，单价为每平方米9155.04元，总价款592148元。合同约定出卖人应于2015年8月31日前交付取得开发项目《综合验收备案证明》的商品房，出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约支付了全部购房款，被告交付房屋。现由于被告的原因，合同约定的办理房地产权属证书的期限已经届满后超过一年，原告仍无法办理房地产权属证书。依法原告有权解除合同，被告应当赔偿给原告造成的损失。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鲁源房地产公司辩称，一、原告的解除权已经消灭，原告已经无权解除合同。合同的解除权应及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十五条第二款规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。被告于2015年2月10日向刘宪民交付了涉案房屋，合同约定房屋交付使用后730日内被告应将办理产权登记的材料报产权登记机关备案，即办理产权登记届满的时间为2017年2月10日。依据法律规定即便刘宪民享有解除权，其解除权的行使也应于2018年2月10日开始起算一年内行使，即2019年2月11日前原告刘宪民享有解除权，但原告刘宪民在合理期限内并未行使该权利，其解除权已经消灭。二、《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中明确约定逾期办证，被告应承担的违约责任，但并未约定原告刘宪民享有解除权。依据《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》第九条明确约定，因出卖人原因导致逾期办理产权证的，由出卖人承担逾期办证期间的物业管理费作为违约金，而原告刘宪民在本案中并未主张违约责任，因此原告刘宪民提起的解除合同无法律依据。三、济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》第十条中明确约定买受人退房的，出卖人除将已付款退还买受人，并按中国人民银行同期银行活期存款利率付给买受人利息外，不承担任何其他责任。因此，原告刘宪民要求的房屋差价损失无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年2月9日，刘宪民与鲁源房地产公司签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）201511530808），约定由刘宪民购买鲁源房地产公司开发的位于济南市高新区新泺大街西延线南侧的康桥颐东项目A地块公建楼X层X-X公寓房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积64.68平方米，单价9155.04元/㎡，总房款为592148元。同时约定鲁源房地产公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年2月10日，刘宪民向鲁源房地产公司交付了购房款592148元，鲁源房地产公司向刘宪民出具了收款凭证（收据）。2015年2月10日，鲁源房地产公司将涉案房屋交付给了刘宪民。现涉案房屋尚未办理所有权登记。 诉讼中，鲁源房地产公司辩称因涉案房屋所在地块绿化带改变成了车位，故综合竣工验收未通过，现根据规划部门提出的整改要求正在逐步整改，涉案房屋尚不具备办理权属证书的条件。 另查明，在案件审理过程中，原告刘宪民申请对济南市高新区新泺大街西延线南侧的康桥颐东公馆（康桥颐东项目A地块公建楼）X层X-X室在2019年5月17日的市场价格依法评估。2019年12月12日，山东众合土地房地产评估有限公司出具报告书，载明：“2019年5月17日，济南市高新区康桥颐东公馆（康桥颐东项目A地块公建楼）X层X-X室房地产市价值评估单价11897元/㎡，总价或总额76.95万元。”原告刘宪民支付鉴定费7695元。 本院认为，鲁源房地产公司与刘宪民之间签订的商品房买卖合同，系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务。合同签订后，刘宪民按照约定于2015年2月10日向鲁源房地产公司交付了全部购房款，鲁源房地产公司亦于当日将涉案房屋交付给了刘宪民，但鲁源房地产公司未按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内办理涉案房屋权属证书，且诉讼中鲁源房地产公司认可涉案房屋未通过竣工综合验收，尚不具备办理权属证书的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告刘宪民要求解除与被告鲁源房地产公司签订的商品房买卖合同的请求符合法律规定，予以支持，被告鲁源房地产公司辩称原告刘宪民请求解除合同无法律依据的抗辩意见不成立。因法律没有规定，原、被告亦未约定解除权行使期限，且原告刘宪民请求解除合同亦在合理期限内，故被告鲁源房地产公司辩称原告刘宪民未在合理期限一年内行使解除权，其解除权已经消灭的抗辩理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因原告刘宪民已向被告鲁源房地产公司支付购房款592148元，故原告刘宪民要求被告鲁源房地产公司返还购房款592148元的请求符合法律规定，予以支持；因被告鲁源房地产公司的违约行为导致合同解除，双方在合同中没有约定违约金或损失赔偿额计算方式，原告刘宪民的主张的差价损失即为涉案房屋的溢价损失，根据山东众合土地房地产评估有限公司出具报告书，载明：“2019年5月17日，济南市高新区康桥颐东公馆（康桥颐东项目A地块公建楼）X层X-X室房地产市价值评估单价11897元/㎡，总价或总额76.95万元”，故被告鲁源房地产公司应当赔偿原告刘宪民的损失数额为177352元（769500元-592148元），对原告刘宪民主张的损失过高部分，不予支持。被告鲁源房地产公司辩称赔偿原告刘宪民的损失计算方式为，以已支付购房款为基数，按照中国人民银行同期银行活期存款利率支付利息的抗辩理由不成立，不予支持。对于原告刘宪民要求被告鲁源房地产公司承担鉴定费的请求，因该费用系原告刘宪民为实现债权所支出，且属于原告刘宪民的损失，故对原告刘宪民的该请求予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘宪民与被告济南鲁源房地产开发有限公司于2015年2月9日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号为：销售（字）201511530808）； 二、被告济南鲁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告刘宪民购房款592148元； 三、被告济南鲁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘宪民损失177352元； 四、被告济南鲁源房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘宪民鉴定费7695元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11721元，由被告济南鲁源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  苏 博 人民陪审员  张 勇 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  郝慧明