沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0191民初3520号原告：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：萧德迎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘禹，辽宁循善律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄珊，辽宁循善律师事务所律师。被告：刘春艳，女，汉族，住辽宁省抚顺市抚顺县。第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地沈阳市浑南区。负责人：郑毅，该银行行长。委托诉讼代理人：宋亮，辽宁品行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，辽宁品行律师事务所律师。原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司（以下简称鹰达卫华公司）与被告刘春艳、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳浑南支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鹰达卫华公司委托诉讼代理人黄珊、第三人工商银行委托诉讼代理人宋亮、王姗姗到庭参加了诉讼，被告刘春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间的《商品房买卖合同（编号：E1524117843）》；2、请求判令被告将位于沈阳经济技术开发区商品房退还给原告；3、请求依法撤销沈阳经济技术开发区商品房买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用322.43元；4、请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等共计60843.53元；5、请求判令被告向原告支付违约金12168.71(按房屋总价款60843.53元的20%计算);6、请求判令被告和第三人办理撤销沈阳经济技术开发区商品房预抵押权登记手续;7、请求判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中,原告鹰达卫华公司变更诉讼请求第4项诉讼请求为:请求判令被告向原告给付原告代其偿还银行贷款本息等，暂计算至2019年9月5日为71753.83元；变更第5项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付违约金，按照代偿款20%计算，暂计算至2019年9月5日为14350.77元。事实与理由：2015年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（编号：E1524117843）》,被告刘春艳购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房(阳光100高尔夫香墅S2-2-24/25-3)，建筑面积124.01平方米,房屋总价款为627303元，被告向原告交纳了首付款,其中43万元采用银行贷款方式支付,原告为被告办理了商品房买卖合同备案、预告登记手续。2015年11月，被告与第三人工商银行签订《个人住房借款合同》，原告作为该合同的保证人，按合同约定：第三人向被告发放了个人住房按揭贷款43万元，用于购买位于沈阳经济技术开发区商品房并办理了预抵押登记手续。被告偿还了一段时间的月供后开始断供，第三人要求原告承担保证责任代被告履行还款义务，原告自2017年8月起代被告还款。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“在担保期内，如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付全部代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。”因此被告应承担相应的违约金并办理相关撤销登记手续。被告刘春艳未予答辩。第三人述称，我方的贷款及抵押受法律保护，在未还清贷款之前，我方不同意撤销抵押。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：E1524117843），约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，房屋总价款为627303元，首付款197303元，贷款430000元。附件四《补充协议》第三条第3款约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现该合同已备案。原告未将案涉房屋交付被告。2015年10月27日，原、被告与第三人工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，被告向工商银行贷款430000元，原告作为该借款连带担保人,并约定由原告承担阶段性担保责任，同时以所购房屋进行抵押。合同签订后，因被告未按期偿还贷款，经第三人工商银行向原告多次催款，原告替被告代还拖欠银行的贷款共计484312.3元。以上事实的认定，有商品房买卖合同、《个人购房借款/担保合同》、还款凭证及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，合同附件四第三条第3款约定：“在出卖人担保期内（见个人住房借款合同），如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。”现被告违反合同约定，逾期还款导致原告代偿。故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告刘春艳配合办理解除合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告刘春艳承担违约责任、返还房屋等诉讼请求，合同中虽约定了违约金，但被告刘春艳未到庭应诉，合同中的违约金条款是否应当适用，约定是否过高，是否需要调整均无法查明，且原告并未向被告交付房屋，合同解除后，被告刘春艳应承担的违约责任与原告应当返还的已付房款可能存在抵销，故对该项诉讼请求，本院不予处理，对于合同解除后的法律后果，双方当事人可另案诉讼解决。关于原告要求被告和第三人办理撤销案涉商品房预抵押权登记手续的主张，因该抵押权的设立、撤销均依据原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，与本案不是同一法律关系，原告可另案主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司与被告刘春艳2015年10月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1524117843）；二、被告刘春艳于本判决生效后三十日内协助原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区房屋合同备案登记相关手续（费用由被告刘春艳负担）；三、驳回原告辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费10806元，公告费（以实际发生的公告费票据数额为准）由被告刘春艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费10806元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王坤义人民陪审员  钱德锋人民陪审员  张红英二〇二〇年二月二十六日书 记 员  黄秀琦本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。