北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97165号原告（反诉被告）：北京春苗碧盛企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区军庄镇军庄路2号院JZ1418室。法定代表人：李春梅，经理。委托诉讼代理人：马怡，北京上泽广霁律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-359。法定代表人：周兰，办公室部门经理。委托诉讼代理人：何江文，北京市康达律师事务所律师。原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司（以下简称春苗碧盛公司）与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告之委托诉讼代理人马怡，被告之委托诉讼代理人何江文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。春苗碧盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令飞仕诺格公司退还我公司已支付的押金50000元、合同保证金50000元、安全用水保证金10000元、商装押金2310元；2、飞仕诺格公司赔偿我公司装修、设备等各项损失250686元。事实和理由：2017年11月13日，我公司与飞仕诺格公司签订《东星时尚广场租赁合同》，由我公司承租位于北京市朝阳区东星时尚广场五层商铺用于经营，项目为水吧，租赁面积33平方米，合同期限自2017年11月13日至2020年11月30日。合同签订后，我公司依约支付了合同保证金、押金、安全用水保证金及租金，飞仕诺格公司向我公司交付场地，我公司进行了装修并购置设备进行经营。但飞仕诺格公司一直没有按照合同约定配合我公司办理营业执照、卫生许可证等经营餐饮所需手续，难以实现合法、正常经营。我公司多次与飞仕诺格公司交涉，飞仕诺格公司不仅没有提供相应证照资质配合我公司办理餐饮经营，还在2018年7月18日发函单方解除租赁合同。飞仕诺格公司拒不履行合同义务，并单方解除合同的行为严重违约，应当承担违约金并赔偿我公司损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。飞仕诺格公司辩称并反诉诉称：我公司不同意春苗碧盛公司的全部诉讼请求。2017年11月13日，春苗碧盛公司在对租赁标的进行了充分调查、核实之后选定位置，双方签订合同。合同约定我公司的义务是春苗碧盛公司可以借用五层的大餐饮证照进行经营，并非春苗碧盛公司所述的办理营业执照和餐饮手续，我公司也从未做过口头承诺。由于春苗碧盛公司未按期交纳租金，因此我公司向其邮寄终止合同通知书，双方租赁合同在2018年7月18日已经解除。此后春苗碧盛公司一直占用商铺到9月14日，9月14日我公司清退了商铺并在10月1日另行出租。据我公司了解，春苗碧盛公司是由于自身经营不善，无力交纳租金，构成根本违约才导致了合同无法履行。涉案商铺所在房屋确实缺少规划手续，这是历史遗留问题，我公司同意如果法院认定合同无效，一并处理合同无效后的法律后果。因此我公司提起反诉，1、春苗碧盛公司支付2017年11月13日至2017年11月30日之间免租期的租金14797.6元；2、春苗碧盛公司向我公司支付2018年6月1日至2018年7月17日的租金38630.24元；3、春苗碧盛公司向我公司支付2018年7月18日至2018年9月14日的房屋使用费48493.28元；4、春苗碧盛公司向我公司支付2018年8月5日至2018年9月30日水费313.5元、电费2264元、2018年9月14日至2018年9月30日期间的房屋空置费13972.64元、其他清运垃圾、拆除、库房、摄影等费用44650元，上述费用共计148323.66元，我公司同意返还春苗碧盛公司合同保证金、商装押金、用水保证金，全部抵扣后春苗碧盛公司赔偿我公司经济损失62785.07元。春苗碧盛公司针对反诉辩称：不同意飞仕诺格公司的全部反诉请求。飞仕诺格公司所述拖欠租金的理由不成立，我公司租金支付至2018年7月31日。2018年8月后，因飞仕诺格公司没有协助我公司办理营业执照，我公司与其协商才暂缓交纳租金。本案合同效力由法院依法审查，如合同无效要求一并处理合同无效之后的法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、双方缔约情况2017年11月13日，春苗碧盛公司作为承租人（乙方）与飞仕诺格公司作为出租人（甲方）签署《东星时尚广场租赁合同（餐饮服务类）》（以下简称《租赁合同》），租约号十七那年，约定甲方将北京市朝阳区东星时尚广场X层面积33平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方用于经营水吧、甜品、爆米花，品牌为十七那年，商号名称为十七那年；本合同期间为三年，自甲方交付商铺的日期即2017年11月13日至2020年11月30日；自甲方交付商铺之日起至2017年11月30日为商铺免租装修期，免租装修期内免交租金及物业管理费，但须支付水费、电费及其他发生的费用；起租日为2017年12月1日；乙方于开业前向甲方交纳履约保证金50000元，正式开业后转为合同保证金，合同保证金在乙方撤柜或撤店后六个月内没有发生消费者投诉且无任何违约及未给甲方造成任何损失的，甲方向乙方无息全额退还合同保证金，如有上述事件发生则扣除相应费用后返还余款，如不足抵扣，甲方有权追偿；在本合同终止的情况下，乙方应最迟于本合同终止之日起两日内将商铺内乙方所有的一切物品撤离商铺，在本合同终止之日起七日内拆除商铺商装，恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并向甲方完整移交商铺及商铺内甲方所有的固定设备、装置以及附加设备，并保证设备、设施、装置处于良好、清洁和可使用状态，复原商铺毛坯状态的一切费用由乙方承担，乙方未按时交还商铺，乙方应赔偿甲方的一切损失；关于租金、物业管理费及押金，乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首期（六个月）的租金；以后每期10日前，乙方须向甲方支付下期租金和物业管理费；租金和物业管理费的起算日期为起租日；年一至年二租金为300000元每年，每两年递增6%，年二至年三租金为318000元每年，租金含物业管理费；押金50000元；安全用水保证金为每块水表10000元;甲方负责代有关公用事业供应商或部门向乙方收取水电等费用，并提供相应的发票；关于违约责任，如乙方未按约定支付租金或物业管理费达十五日以上，甲方有权提前终止本合同，停止提供相关服务、封闭并收回商铺，乙方已交纳的押金将作为违约金。同日，双方签订《补充协议》，约定甲方保证乙方可用五层餐饮大照正常经营。二、合同履行情况2017年11月10日，春苗碧盛公司向飞仕诺格公司交纳50000元定金。上述合同签订后，飞仕诺格公司将涉案商铺交付给春苗碧盛公司,2017年11月15日春苗碧盛公司向飞仕诺格公司支付261386元并进场装修。2017年12月4日，春苗碧盛公司向飞仕诺格公司支付商装押金2310元。装修结束后，春苗碧盛公司开始经营。庭审中，双方对原告交纳钱款的构成情况产生争议。春苗碧盛公司主张其公司在《租赁合同》签订前交纳的50000元定金转为押金，此后交纳的261386元包括合同保证金50000元、安全用水保证金10000元、供暖费1386元及2017年12月1日至2018年7月31日期间的租金200000元。飞仕诺格公司对此不予认可，表示其公司收取的261386元包括合同保证金50000元、押金50000元、安全用水保证金10000元、供暖费1386元及2017年11月13日至2018年5月12日期间的租金150000元，其公司同意将春苗碧盛公司在《租赁合同》签订前交纳的50000元转为2个月租金，但春苗碧盛公司仍应及时补足后4个月的租金。2018年4月28日，飞仕诺格公司向春苗碧盛公司发送《缴款通知单》，要求春苗碧盛公司于2018年5月2日前交纳2018年5月13日至2018年11月12日房租125210元。2018年7月6日，飞仕诺格公司再次发送《催款函》，要求尽快交齐应缴费用。2018年7月18日，飞仕诺格公司发送《解除协议通知书》，载明“你方应于2018年5月21日前交付2018年6月1日至2018年12月31日的租金、物业费，但经多次口头沟通及书面催告仍未支付，迟延期限已超过十五天，故决定自2018年7月18日起解除与你方的租赁合同。”春苗碧盛公司认可收到上述函件，但主张因涉案商铺缺乏合法建设手续，且飞仕诺格公司未协助其办理营业执照，在已交纳合同保证金可以冲抵租金的情况下，其未交纳租金系行使抗辩权。飞仕诺格公司表示双方未对办理营业执照事宜进行约定，且涉案商铺所在X层可使用北京意萨餐饮有限公司朝阳分公司的执照进行经营。2018年9月1日，北京市朝阳区食品药品监督管理局向“十七那年”下发违法经营告知书，通知其未取得食品生产经营许可证不得从事食品生产经营活动。2018年9月14日，飞仕诺格公司清退涉案商铺，2018年10月1日，涉案商铺另行出租。三、现场勘验情况经询，飞仕诺格公司表示其将涉案商铺内装修、设施、设备拆除后提存至涉案商铺所在东星大厦7X1室。为拆除设施、设备，其支付锁费、搬家费、垃圾清运费、拆除费、摄像费、加班费；为承租7X1室，产生库房费。就上述费用，飞仕诺格公司表示通过现金支付，并提交其与案外人北京东星景城房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》及收据若干张。2019年3月20日，本院进行现场勘验，7X1室门外张贴封条，7X1室内存放有玻璃展示柜、订制后厨货架、冰激凌机、制冰机、吧台椅、咖啡机、后厨吊柜、收音设备、电视、制冷机、果糖机、电磁炉、广告机、打气泡水机、垃圾桶、物料等设备。当日，涉案商铺所在位置已对外出租他人并悬挂营业执照实际经营，营业执照办理时间显示为2019年。2019年3月26日，春苗碧盛公司将其设施、设备搬走，双方清点物品并签署《十七那年物品搬运清单》。四、损失情况春苗碧盛公司主张因对方违约致使其产生装修、设计、设备、物料方面的经济损失。就装修损失部分，春苗碧盛公司提交其与案外人北京XX信装饰有限公司（以下简称XX信公司）签订的《北京市装饰装修工程施工合同》（以下简称《装修施工合同》）、工程报价结算单及收据，要求按照使用年限赔偿残值损失。《装修施工合同》显示涉案商铺装饰装修施工面积33平方米，开工日期2017年12月4日，竣工日期2017年12月22日，工程范围包括新做围挡和拆除、操作间工程、顶面工程、水电工程、订制产品及材料运输、上楼，价款共计222511.09元。春苗碧盛公司表示其通过转账支付80000余元，剩余款项通过现金给付，XX信公司向其开具收据。另，春苗碧盛公司提交微信转账记录、网购订单截屏等证据，主张疏通管道、订制吊柜、购置灯箱、围挡材料、安装网线产生费用，上述费用发生的时间自2011年11月底至2018年1月初。就设计损失部分，春苗碧盛公司要求按照使用年限赔偿残值损失，并提交与案外人北京XX文化创意有限公司签订的《17那年品牌设计合作协议》、银行转账记录及微信转账记录，显示品牌LOGO设计、手提袋设计、纸杯设计、塑料杯设计费共计5000元，通过银行转账支付。春苗碧盛公司另通过微信支付各项设计费用，其中春苗碧盛公司主张给付案外人黄XX的门店设计费2800元在转账记录摘要显示为备用金。就设备损失部分，春苗碧盛公司提交网购订单截屏、银行转账记录、微信转账记录、与案外人北京XX电子科技有限公司签订的合同书等证据，证明其购买设备情况。春苗碧盛公司主张其清点物品后，发现触摸式点餐收银系统插头损坏、沙冰机丢失，要求对方全价赔偿，剩余设备虽已取回，但要求按照使用年限赔偿残值损失。就物料损失部分，春苗碧盛公司提交销售清单、送货单若干张，证明其于2018年8月底进货购买咖啡豆、可可粉等物料的情况，并主张上述物品系一次性消耗品，要求对方全价赔偿。飞仕诺格公司对上述损失不予认可，主张双方已清点物品交接完毕，春苗碧盛公司取走的设备均可继续利用，不存在丢失损坏的物品，且春苗碧盛公司向其提供的装修审批表显示施工单位系山东泰银建设有限公司（以下简称泰银建设公司），并非XX信公司，故申请对装修造价进行鉴定。诉讼中，本院向泰银建设公司进行调查，该公司表示其系涉案商铺的实际施工方，与XX信公司系同一施工人。本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对涉案商铺装修工程造价进行鉴定，该鉴定机构于2019年11月15日出具中威正平（2019）鉴字第（XXXX）号鉴定报告书，载明涉案商铺装饰工程造价49508.7元、电气工程造价24407.15元、给排水工程造价2889.5元，共计76805.35元。飞仕诺格公司为此支付了鉴定费5000元。另，飞仕诺格公司主张其代收风机房公摊电费、空掉吊装机组公摊电费、排烟机公摊电费及消杀费。对此，春苗碧盛公司表示租金中已包含物业费，且双方从未就公摊电费及消杀费进行过约定，因双方于2018年9月14日并未交接，故对于其已交纳的水电费不再要求返还，但不同意另行支付其他费用。再查，涉案商铺所在东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案商铺所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故双方签署的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，飞仕诺格公司做为出租方，亦系综合商业体的经营管理者，其对涉案商铺所在建筑性质的知晓程度应当高于承租人，其在出租时未充分知晓或者告知春苗碧盛公司，具有过错。另一方面，春苗碧盛公司承租涉案商铺用于经营，自身应有审慎的注意义务，但其在签署合同时未核对涉案商铺产权文件或了解房屋真实情况，在补充协议明确约定使用五层餐饮大照经营的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。在《租赁合同》签订后，飞仕诺格公司已经将涉案商铺交付春苗碧盛公司使用，故在合同被确认无效后，双方依据合同取得的财产应相互返还，飞仕诺格公司应向春苗碧盛公司返还租金，春苗碧盛公司应将涉案商铺腾空后交付飞仕诺格公司。鉴于合同无效后，春苗碧盛公司仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内飞仕诺格公司返还的租金与春苗碧盛公司应交纳的占有使用费予以折抵。因双方约定2017年11月13日至2017年11月30日期间为免租期，免租期系当事人根据整体情况作出的约定，合同无效后飞仕诺格公司要求春苗碧盛公司支付免租期间全部占有使用费的主张有违公平、诚信，本院根据双方实际履行情况认定春苗碧盛公司享有免租期3天，故春苗碧盛公司应支付自2017年11月16日起至2018年9月14日退租之日止的占有使用费。关于春苗碧盛公司主张的装修损失、设计损失和物料损失，该公司在进场后对场地进行装修，对涉案商铺外观、营销进行设计，并投入设施、设备，购置物料实际经营。现合同无效春苗碧盛公司撤场，飞仕诺格公司应当赔偿其装修、设计及物料的部分残值，具体金额本院结合春苗碧盛公司提交的证据，参考鉴定结论，综合双方责任予以酌定。关于设备损失，春苗碧盛公司主张沙冰机丢失，但就此未能举证，本院不予采纳，关于收银设备插头损坏，本院参考市场价值对维修费用予以确定，其他设备并非不可移动且双方已交接完毕，春苗碧盛公司要求赔偿于法无据，本院不予支持。关于飞仕诺格公司主张为拆除涉案商铺及提存设备、设施产生的费用，因双方当事人均有义务积极减损，故本院综合考虑双方的过错程度及费用发生的必要性、市场价值，对该部分费用予以判定。另，飞仕诺格公司主张的公摊电费及消杀费，双方并未予以约定，且飞仕诺格公司提供的证据不足以证明该费用的实际发生，故本院不予支持。春苗碧盛公司主张的押金、合同保证金、安全用水保证金、商装押金，飞仕诺格公司同意退还，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于二〇一七年十一月十三日签署的《东星时尚广场租赁合同（餐饮服务类）》无效；二、被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司退还押金、合同保证金、安全用水保证金、商装押金共计六万五千三百六十二元七角；三、被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后赔偿原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司各项损失四万九千三百五十元；四、原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司于本判决生效后赔偿被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司各项损失二万二千元；五、驳回原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6370元，由原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司负担4252元（已交纳），由被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司负担2118元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1608元，由原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司负担175元（已交纳），由被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司负担1433元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费5000元，由原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司负担3274元【被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于已交纳，原告（反诉被告）北京春苗碧盛企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司】，由被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司负担1726元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  尹 航人民陪审员  韩翠艳人民陪审员  徐 钊二〇二〇年二月十九日书 记 员  王 珊