福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5179号 原告：鲍敏玲，女，1959年1月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李科，福建三瑞律师事务所实习律师。 被告：王卫明，男，1989年3月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：池栋梁、黄益敏，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建骊特担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。 法定代表人：廖志英，总经理。 委托诉讼代理人：钟太宣、夏华忠，福建名闻律师事务所律师。 原告鲍敏玲与被告王卫明、福建骊特担保有限公司（以下简称骊特担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍敏玲的委托诉讼代理人苏清杰、李科，被告王卫明的委托诉讼代理人池栋梁、黄益敏，被告骊特担保公司的委托诉讼代理人钟太宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲍敏玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》；2.被告王卫明向原告支付违约金3700000元，以及律师代理费、差旅费等；3.被告骊特担保公司退还原告履约保证金500000元，以及从起诉之日起按照银行贷款利率支付逾期付款违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月30日签订《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》，约定被告王卫明将其名下位于福州市仓山区城门镇龙江路98号东方威尼斯二期××楼整座出售给原告，产权证号ＦＺ字第××号，售价为ｌ8500000元，同时被告王卫明要求将违约金约定为3700000元。合同签订当天，原告按照合同约定将履约保证金500000元转入被告骊特担保公司账户，并约定在2016年9月10日前支付剩余保证金620000元。然而原告在准备支付剩余保证金之前，经向福州市房地产档案馆查询得知，被告王卫明名下房产已被司法机关查封，无法进行交易。为此，原告于2016年11月8日向两被告分别邮寄《催告函》，要求被告尽快恢复房屋正常交易状态，然而时至今日，不仅被告没有作出任何回复，而且讼争房产仍处于查封状态。根据《房屋买卖合同》第九条违约责任第1款规定：“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同”，现原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》，退还原告已支付的履约保证金500000元并支付逾期付款违约金。同时，依据《房屋买卖合同》第九条违约责任第3款规定：“因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的违约方应另行向守约方支付违约金人民币（大写）叁佰柒拾万元整（￥：3700000.00），同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等”，被告王卫明应当向原告支付违约金3700000元及律师代理费、差旅费等。 被告王卫明辩称，一、被告王卫明认为原告鲍敏玲及被告骊特担保公司应继续履行《房屋买卖合同（B）》、《居间合同》、《交易服务合同》、《补充协议》、《协议》、《实收确认函》、《告知函》。本案讼争房产遭遇案外人何文波的诉讼财产保全，系非因被告王卫明的过错被法院查封导致讼争房产至今无法办理解押、过户登记手续。被告王卫明认为：前述协议书均属合同主体三方真实自愿的意思表示，属于合法、有效合同，非因被告王卫明法律责任的原因导致讼争房产遭遇案外人何文波的诉讼财产保全，但该诉讼案件即将结束，就本案而言具备继续履行前述协议书的条件。基于“诚实守信、完满履约”是合同法的基石，被告王卫明认为原告鲍敏玲及被告骊特担保公司应继续履行前述协议书约定的权利义务内容。二、原告鲍敏玲存在违约行为，依法不应向被告王卫明主张违约责任。2016年8月30日，原告鲍敏玲与被告王卫明、骊特担保公司经平等自愿协商后签订《房屋买卖合同B》、《居间合同》、《交易服务合同》《补充协议》、《协议》、《实收确认函》、《告知函》。《房屋买卖合同B》第六条第1款约定：“签订本合同时，乙方支付履约保证金人民币伍拾万元整（￥500000元）；剩余履约保证金计人民币陆拾贰万元整（￥620000元），其中人民币壹拾贰万元整（￥120000元）应于2016年9月10日之前支付。前述履约保证金均应汇入交易服务方指定账户中无息监管，剩余人民币伍拾万元整（￥500000元）由乙方于2016年9月10日前自行支付。”剩余履约保证金计人民币陆拾贰万元整（￥620000元），其中人民币壹拾贰万元整（￥120000元）原告至今未向被告福建骊特担保有限公司支付；其中定金人民币伍拾万元整（￥500000元）元原告至今未向被告王卫明支付。原告鲍敏玲主张其本人于2016年9月7日前往福州市房地房档案馆查询上述房屋抵押和冻结状况时，发现上述房屋处于法院冻结状态，无法进行交易。但原告鲍敏玲没有提供确实充分的证据证明其于2016年9月7日前往福州市房地房档案馆查询上述房屋抵押和冻结状况，因此，原告鲍敏玲在无法提供证据证明其于2016年9月10日前知晓讼争房屋存在抵押和查封状态，就擅自违反《房屋买卖合同B》第六条第1款约定，拒绝按照前述条款约定时间支付定金属于严重违约行为。由于原告鲍敏玲违约在先依法不应向被告王卫明主张违约责任。三、被告王卫明没有存在违约行为，无需承担违约责任。1、（2018）闽0104民初383号《民事判决书》明确认定“被告王伟在签订《购房协议》时，未取得被告王卫明的授权，事后亦未得到被告王卫明的追认，该《购房协议》对被告王卫明不发生法律效力”，讼争房产被案外人何文波保全，而非被告王卫明的法律责任所导致的，被告王卫明不存在过错，讼争房产被保全也不能预见、不能克服、不能避免，因此该情形属于不可抗力而非违约行为。2、根据原告与被告王卫明签订的《房屋买卖合同B》第八条“甲方应保证该房屋权属清晰、无瑕疵，自签订本合同之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责”，该条款仅明确发生与甲方（被告王卫明）有关的产权或债务纠纷时应由甲方负责处理，而没有约定具体的违约责任。3、根据《房屋买卖合同B》第十条“因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责”。案外人的保全行为属于不可抗力，对于原被告双方均应免责。四、原告鲍敏玲主张的违约金、律师代理费、差旅费等诉讼请求，依法不应予以支持。1、《房屋买卖合同B》第九条约定的违约金为3700000元，被告实际支付给被告骊特担保公司的款项500000元远低于3700000元，因此原告的违约金主张明显畸高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，另外，被告王卫明在客观上也不存在违约行为，因此对于原告鲍敏玲所主张的违约金，依法应当不予以支持。2、原告鲍敏玲所主张的律师代理费、差旅费，并未有明确的诉讼请求金额，也未提供相应的票据予以证实，依法应当不予以支持。上述，被告王卫明认为：原告鲍敏玲未按照《房屋买卖合同B》第六条第1款的约定期限向两被告支付履约保证金及定金，违约在先；讼争房产非因被告王卫明的法律责任原因在另一诉讼案件中被采取保全措施，属于不可抗力而非违约，且该诉讼案件即将结束，因此原、被告间签订的《房屋买卖合同B》具备可履行性。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告骊特担保公司辩称，1.关于退还原告500000元履约保证金，被告骊特担保公司即便退还500000元保证金，也应当根据交易服务合同第四条第四款的约定，扣除原告应当支付的费用之后，剩余部分退还原告，至于是否退还由法院判决；2.关于支付逾期付款违约金，500000元履约保证金是根据买卖合同第六条第一项的约定，由原告支付，该条款约定被告骊特担保公司是无息监管，被告骊特担保公司已经履行并且正在履行监管义务，所以原告要求被告骊特担保公司承担逾期付款的违约金没有合同依据；3.关于解除房屋买卖合同、居间合同、交易服务合同、补充协议，由法院判决。 本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，鲍敏玲与王卫明签订《房屋买卖合同Ｂ》，约定王卫明将其所有的福州市仓山区城门镇龙江路98号东方威尼斯二期××楼整座房屋以18500000元出售给鲍敏玲。合同第六条约定：签订合同时鲍敏玲支付履约保证金500000元，剩余履约保证金计620000元，其中120000元应于2016年9月10日之前支付，前述履约保证金均应汇入交易服务方指定账户中无息监管；剩余500000元由鲍敏玲于2016年9月10日前自行支付给王卫明。合同第八条约定：王卫明应保证该房屋权属清晰、无瑕疵，自签订本合同之日起，若发生与王卫明有关的产权纠纷或债务纠纷概由王卫明负责。合同第九条约定：1、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同；……3、因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方按本条第1款约定行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金3700000元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中所产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。同日，鲍敏玲、王卫明与福州市鼓楼区汤东房产经纪服务部签订《居间合同》，与骊特担保公司签订《交易服务合同》，鲍敏玲向骊特担保公司支付了履约保证金500000元。鲍敏玲与王卫明于当日另行签订了一份《补充协议》，对《房屋买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》进行了相关补充。2016年11月8日，鲍敏玲向王卫明身份证地址邮寄催告函，告知鲍敏玲于2016年9月7日前往福州市房地产档案馆查询讼争房屋抵押和冻结状况时，发生房屋处于冻结状况，无法进行交易，催告王卫明尽快恢复房屋正常交易状态，若王卫明在接函后十日内仍未履行自己的合同义务，将视为王卫明不再履行双方所签订的《房屋买卖合同》，鲍敏玲将解除双方签订的《房屋买卖合同》，并追究王卫明的违约责任。同日，鲍敏玲向骊特担保公司邮寄催告函，告知鲍敏玲已向王卫明发函及函件的具体内容。庭审过程中，王卫明确认截至2020年1月7日，讼争房屋仍处于司法查封状态。 另查明，2016年9月1日，案外人何文波对王卫明及案外人王伟向本院提起诉讼，何文波于同日向本院申请财产保全，请求查封、冻结王卫明所有的福州市仓山区城门镇龙江路98号东方威尼斯二期××楼整座房屋。本院于2016年9月7日依据（2016）闽0104民初4170号民事裁定书查封冻结了该房屋。本院于2017年7月11日作出（2016）闽0104民初4170号民事判决，认定何文波与王伟就讼争房屋签订的《购房协议》合法有效，但对王卫明不发生法律效力。何文波、王伟不服判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2017年11月6日作出（2017）闽01民终4797号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院重审后于2019年5月10日作出（2018）闽0104民初383号民事判决，认定何文波与王伟就讼争房屋签订的《购房协议》合法有效，但对王卫明不发生法律效力。何文波、王伟仍不服判决，再次提起上诉，福州市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）闽01民终6209号民事判决，认定何文波与王伟就讼争房屋签订的《购房协议》合法有效，且对王卫明产生法律效力，该判决于2019年12月9日生效。 本院认为，鲍敏玲与王卫明就讼争房屋签订的相关合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因王卫明存在他案纠纷导致讼争房屋于2016年9月7日被本院司法查封，鲍敏玲亦向王卫明身份证地址邮寄催告函催告王卫明尽快恢复房屋正常交易状态，然截至2020年1月7日讼争房屋仍处于司法查封状态，致使鲍敏玲不能实现合同目的，现鲍敏玲诉请解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。鲍敏玲诉请解除《居间合同》及《交易服务合同》，但本案系房屋买卖合同纠纷，居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，本院不予处理。鲍敏玲诉请王卫明支付违约金3700000元，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鲍敏玲于2016年9月7日就知晓讼争房屋被司法查封，并于2016年11月8日向王卫明发函告知若王卫明在接函后十日内仍未履行合同义务，将解除双方签订的《房屋买卖合同》，然鲍敏玲未及时减损，直至2019年8月19日才提起本案诉讼，造成了损失扩大，结合鲍敏玲履约保证金的支付情况，本院决定下调违约金为500000元。鲍敏玲诉请的律师代理费及差旅费没有依据，本院不予支持。王卫明辩称鲍敏玲在与其签订合同时知晓讼争房屋存在诉讼纠纷，没有依据，本院不予采信。合同解除后，已经履行的当事人可以要求恢复原状，故鲍敏玲诉请骊特担保公司退还履约保证金500000元，本院予以支持。对于鲍敏玲诉请的骊特担保公司支付逾期付款违约金，本院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，履约保证金由骊特担保公司无息监管，故鲍敏玲的该项诉请没有依据，本院不予支持。骊特担保公司辩称应当根据交易服务合同约定扣除鲍敏玲需支付的费用之后再退还剩余履约保证金，本院认为，如前所述交易服务关系不属于本案审理范畴，本院对骊特担保公司的该项抗辩不予处理，骊特担保公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告鲍敏玲与被告王卫明于2016年8月30日签订的《房屋买卖合同B》及《补充协议》； 二、被告王卫明于本判决生效之日起十日内向原告鲍敏玲支付违约金500000元； 三、被告福建骊特担保有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍敏玲退还履约保证金500000元； 四、驳回原告鲍敏玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132800元，减半收取计66400元，由被告王卫明负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇二〇年二月十八日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”