四川省兴文县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1528民初2262号 原告:赵仕才，男，汉族，生于1953年1月13日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 原告：支明启，女，汉族，生于1934年6月17日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 原告：赵容，女，汉族，生于1973年10月24日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 原告：赵霞，女，汉族，生于1976年5月1日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 原告：赵萍，女，汉族，生于1981年12月11日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：王重康，四川晏州律师事务所律师。 被告：黄小林，男，汉族，生于1970年10月25日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷勇，四川石海律师事务所律师。 被告：罗道琼，女，汉族，生于1975年11月14日，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：雷勇，四川石海律师事务所律师。 被告：何英，女，汉族，生于1964年4月24日，住四川省兴文县。 被告：朱宪珍，女，汉族，生于1952年10月17日，住四川省兴文县。 原告赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍与被告黄小林、罗道琼、何英、朱宪珍确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵仕才以及五原告的共同诉讼代理人王重康，被告黄小林、罗道琼以及二被告的共同诉讼代理人雷勇，被告何英、朱宪珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五原告向本院提出诉讼请求：判决确认被告黄小林、罗道琼与被告何英、朱宪珍签订的《售房协议书》无效。事实和理由：位于兴文县的房屋以及承包地、自留地系原告家人的共同财产和承包土地。在2006年之前，由于原告全部离开户籍所在地，在古宋、万寿等地居住生活，在外地务工，故将房屋租给刘启才、张松居住。2007年6月19日，被告何英、朱宪珍背着家人，擅自将房屋、土地转让给被告黄小林、罗道琼，其他家庭成员对此完全不知，且黄小林、罗道琼在本组另有房屋和土地。被告的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，侵害了其他共有人的合法权益，故请求法院确认协议无效。 被告黄小林、罗道琼辩称，原告所诉不属实，何英、朱宪珍是代表原告一家人与被告签订售房协议，当时还有村组干部参与，足以证明房屋买卖是双方的真实意思表示，且黄小林、罗道琼已经取得了房屋的权属证书，该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告何英辩称，对原告起诉的事实和诉讼请求没有意见。黄小林主动找到何英购买房屋，当时何英想到房屋没有人居住，就在黄小林找人书写的协议上签字，家里人后来听说了就表示反对，认为何英无权处分共有财产。 被告朱宪珍辩称，对原告起诉的事实和诉讼请求没有意见。2006年开始，朱宪珍和丈夫赵仕才、婆婆支明启在古宋租房居住，丈夫赵仕才于2007年外出打工，由于朱宪珍身体不好，需要钱治病，故在黄小林来找朱宪珍买房时，朱宪珍就擅自做主把房屋卖了，没有和家里人商量。2007年年底，赵仕才打工回到家知道此事之后，便去找黄小林退房，但黄小林不同意。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告均系兴文县村民。原告支明启系原告赵仕才、赵容、赵萍、赵霞的母亲，被告朱宪珍是赵仕才的妻子，被告何英是赵仕才兄弟赵仕彬的妻子，被告黄小林与罗道琼系夫妻关系。2007年农历6月19日，何英、朱宪珍（卖方）与黄小林、罗道琼（买方）签订《售房协议书》一份，主要约定：因卖方全家迁居古宋，故将原住房转让出售给买方，房屋四界为：东至陈介明家去公路壁坎子，南至陈介明厨房梁直对进去楠竹林，西至房屋后阴沟坎子，坎子以上竹林双方共同使用，北至核桃树过去苦竹林，包括水窑在内；赵仕才的房屋折价10880元，赵仕彬的房屋折价2000元，共计12880元；签订协议时买方一次性将房款付清，同时，卖方的房屋使用权归买方长期使用，房权证遗失，今后上报相关部门办证时更名为买方黄小林名字；卖方将自留地送给买方耕种，若卖方不种植时买方可种植，卖方需要种植时，买方应让给卖方种植；卖方将房屋后面的包产地送给买方耕种，在包产地有变更、调整时，由卖方处理。协议签订当日，黄小林支付了何英房款2000元，支付了朱宪珍房款10880元。之后，被告黄小林、罗道琼搬到了该房屋居住。 另查明，2012年11月15日，兴文县人民政府向土地使用权人黄小林颁发了兴集用（2012）第14329号集体土地使用权证，载明该集体土地使用权坐落于兴文县，地号5115280090350001032，地类用途为农村宅基地，使用权类型为180平方米。黄小林在申请办理该证时提交了遗失申请，载明“原有宅基地手续180平方米，因管理不当遗失，现申请办理集体土地使用证。我户仅此一处房屋，符合一户一宅原则。”赵仕才向本院提供了一份登记日期为1986年的宅基地证存根，载明的房屋面积为320.5平方米，宅基地面积408.5平方米。 以上事实有原告提供的售房协议书复印件、黄小林的遗失申请、土地登记卡、土地登记申请书、赵仕才的宅基地证存根，被告黄小林、罗道琼提供的售房协议书、收条、兴集用（2012）第14329号集体土地使用权证予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为《售房协议书》是否存在无效的情形。原告认为案涉房屋是原告一家的共有财产，何英、朱宪珍处分共有财产没有经过原告同意，原告没有追认何英、朱宪珍的行为，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，认为何英、朱宪珍无权处分，该协议属于无效协议。本院认为，黄小林、罗道琼与何英、朱宪珍签订《售房协议书》，当事人具有完全民事行为能力，不具有欺诈、胁迫的情形，没有恶意串通，没有以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，原告提出的合同无效的理由不属于合同法第五十二条规定的情形。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及第四十六条第二款“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；”的规定，本案的售房协议虽签订于2007年，但仍应适用该解释的规定，故本院认为，黄小林、罗道琼与朱宪珍、何英签订的《售房协议书》不属于无效合同。因原告的诉讼请求为确认合同无效，并未涉及房屋的权属问题，故关于房屋的权属问题本院在本案中不作处理。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第四十六条第二款的规定，判决如下： 驳回原告赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍的诉讼请求。 案件受理费35元，由原告赵仕才、支明启、赵容、赵霞、赵萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 范 鸿 二〇二〇年二月十三日 书记员 段秋艳