文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终280号上诉人(原审被告、申请执行人)：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银(重庆)律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、案外人)：吴遐，女，1963年9月14日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：**宪，男，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司(以下简称华融资产重庆分公司)因与被上诉人吴遐，原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司(以下简称盛景旅游开发公司)案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被上诉人吴遐的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人**宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋许可执行；2.本案一、二审诉讼费由吴遐承担。事实和理由：1.案涉房屋自2012年开始就存在不间断的抵押，在案涉房屋设定有抵押权的情况下，吴遐与盛景旅游开发公司签订房屋买卖合同，对未能办理过户登记有过错；且吴遐系从陈文韻处购买房屋，陈文韻以房抵债亦发生在抵押之后；2.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十七条。即使人民法院认定《执行异议规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条的例外情形，由于案涉房屋系商品房，应适用该规定第二十九条，一审判决适用第二十八条错误；3.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院(以下简称渝中区法院)查封，应当以此认定查封时间。吴遐辩称，1.陈文韻与盛景旅游开发公司以房抵债不违反法律规定，盛景旅游开发公司在一审已对此予以认可，吴遐概括性受让了陈文韻与盛景旅游开发公司签订房屋买卖合同的权益，对案涉房屋享有合法权益；2.吴遐已尽到合理注意义务，案涉房屋未能办理过户登记不归因于吴遐；3.案涉房屋的查封时间应以重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆市四中院）查封时间为准。盛景旅游开发公司述称，案涉房屋是重庆海丰建设工程集团有限公司(以下简称海丰建设公司)欠陈文韻借款利息债务，经重庆海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）同意用盛景旅游开发公司的房产抵偿，但海丰建设公司陆续向陈文韻归还了部分利息，陈文韻于2016年10月8日又向海丰建设公司破产管理人申报借款债权本息1971.9万元，海丰建设公司破产管理人部分予以审定，陈文韻对海丰建设公司的债权数额不明确，利息超过法律规定，以房抵债无效，陈文韻与吴遐之间的买卖关系应自行协商或另行诉讼解决，与本案无关。吴遐向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的执行；2.确认吴遐为重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋的所有权人。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为**安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市四中院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经重庆市四中院去函，渝中区法院依法将涉案房屋移送重庆市四中院执行。因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年3月。陈文韻于2015年5月6日向海丰控股公司提出申请，载明其出借借款1150万元，2014年至2015年4月30日产生的利息258万元未支付，现申请以黄水明月绿洲X号房屋面积80.89㎡，单价8732元（9折优惠）总价659540元（含税费、大修基金），X号房屋面积51.81㎡，单价6443元（9折优惠）总价312458元（含税费、大修基金）。X号房屋面积61.82㎡，单价6155元（9折优惠）总价356271元（含税费、大修基金）。以上三套房屋合计价款1328269元，用于冲抵借款利息1328269元。**安于2015年5月13日签字同意。陈文韻、雷孝波与盛景旅游开发公司于2015年5月13日签订了《商品房买卖合同》约定陈文韻、雷孝波向盛景旅游开发公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋，盛景旅游开发公司于2015年5月13日给陈文韻出具243440元的收款收据，载明付款方式为抵借息。陈文韻于当日办理了接房手续。2017年7月11日，陈文韻与吴遐签订了房屋转卖协议，约定：“甲方（陈文韻）自愿将其2015年5月13日向盛景旅游开发公司购买的坐落于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号明月绿洲X号的建筑面积为51.81平方米的房屋出售给乙方（吴遐），成交价17万元；因此房没有办理房产证，不能办理过户手续，甲乙双方签订房屋转卖协议，并且由盛景旅游开发公司办理陈文韻购房合同更名为吴遐的购房合同的手续”。当日，吴遐通过转账向雷孝波支付了房屋转让款17万元及手续费。2017年7月11日，盛景旅游开发公司与吴遐签订了案涉房屋的买卖合同，并出具了购房款、装修款、税费等收据。2017年7月12日，吴遐向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费839.3元；2018年7月1日，吴遐向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费839.3元；吴遐在得知涉案房屋已被重庆市四中院查封后，提出执行异议。重庆市四中院审查后，作出（2018）渝04执异189号执行裁定书，裁定驳回吴遐的执行异议申请。一审法院认为，本案的争议焦点为：吴遐能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司对其所购房屋的执行。评述如下：一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）吴遐是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，吴遐提起的为案外人执行异议之诉，应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，吴遐与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月11日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）吴遐在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从吴遐提交的证据来看，2017年7月12日，吴遐为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费，足以证明吴遐其于2017年8月1日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从吴遐提供的证据来看，陈文韻因与海丰控股公司之间存在债权债务关系而申请用盛景旅游开发公司的三套商品房来抵债，得到了盛景旅游开发公司的法定代表人**安的签字认可，同时也与盛景旅游开发公司签订了书面购房合同，盛景旅游开发公司向陈文韻出具了案涉房屋的收款收据，应当认定陈文韻已经与盛景旅游开发公司、海丰控股公司三方达成了以房抵债协议，吴遐举示了陈文韻的接房流程单、物管费收据，证明陈文韻已经合法占有使用该房屋，故陈文韻对该房屋有处分权，吴遐在法院查封前向陈文韻购买该房屋，并向陈文韻足额支付了购房款，盛景旅游开发公司也认可该处分行为，故本案符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。陈文韻购买该房屋的时候，盛景旅游开发公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人陈文韻基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，故陈文韻购买案涉房屋时不存在对案涉房屋上权利负担的忽略。虽然吴遐向陈文韻购买该房屋时，陈文韻并未取得房产证，吴遐无法直接从陈文韻处实现产权变更登记，但吴遐为了能够获得过户登记，特别与陈文韻约定将陈文韻与盛景旅游开发公司签订的商品房买卖合同作废后直接与盛景旅游开发公司签订合同，恰好体现了吴遐对产权过户登记问题的重视。且本案中没有证据证明盛景旅游开发公司曾向产权变更登记职能部门申请过产权过户登记，更没有证据证明案涉房屋未实现产权变更登记是归咎于该房屋上存在权利负担。因此，本案符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人吴遐自身原因的条件。据此，吴遐在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因吴遐自身原因未办理过户登记，符合《执行异议规定》第二十八条之规定，吴遐享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，吴遐的诉讼请求应予支持。另外，对于吴遐请求确认其为案涉房屋的权利人的问题。吴遐购买涉案房屋后，房屋的原所有权人盛景旅游开发公司有义务按合同约定协助吴遐办理房屋产权过户登记手续，吴遐对案涉房屋的所有权可以通过请求盛景旅游开发公司履行协助办理过户登记来实现，而非直接确认其为所有权人。综上，一审法院判决：一、不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋；二、驳回吴遐的其余诉讼请求。案件受理费2406.34元，由华融资产重庆分公司负担。二审中，盛景旅游开发公司举示了从海丰建设公司破产管理人处取得如下证据：1.陈文韻债权申报文件清单及《利息计算说明》、《陈文韻债权申报说明》；2.海丰建设公司与陈文韻签署借款1150万元的《借款协议》，海丰控股公司盖章的《陈文韻本金及利息对账表（截止2015年2月28日）》、海丰建设公司盖章的《陈文韻借款及应付利息统计表（截止日期2016年4月30日）》；3.海丰建设公司破产管理人出具的《债权审查表》和《申报债权审核表》各一份。拟证明陈文韻申报的借款利息不真实，不合法。且陈文韻在2016年10月8日向海丰建设公司破产管理人申报债权时，未将其于2015年5月6日申请抵作房款的对海丰建设公司的借款利息予以扣减。吴遐对盛景旅游开发公司举示前述证据的真实性予以认可，但认为即使陈文韻申报破产债权时没有扣减用作冲抵购房款的借款利息，也不能否认陈文韻之前已用借款利息冲抵购房款，且盛景旅游开发公司在一审中已对此事实予以认可。华融资产重庆分公司认可盛景旅游开发公司举示前述证据的真实性、合法性、关联性，并认为陈文韻重复申报借款利息债权的行为，表明其签订商品房买卖合同的目的系实现债权，对案涉房屋不享有对抗华融资产重庆分公司抵押权的民事权益。本院对盛景旅游开发公司举示前述证据的真实性予以采信。二审据此查明，陈文韻与海丰建设公司签署《借款合同》，申报对海丰建设公司的借款本金及利息截止2016年6月30日为：11500000元+8219000元（1779000元+6440000元）=19719000元。海丰控股公司确认2015年2月28日前陈文韻1150万元借款的利息1779000元，陈文韻自行计算2015年3月1日—2016年6月30日止的利息为：11500000元×3.5%×16=6440000元。海丰建设公司盖章的《陈文韻借款及应付利息统计表（截止日期2016年4月30日）》载明，借款本金11500000元，实付利息4355000元，本表对2015年4月30日以后是否支付利息及本金不详，未予扣减。《申报债权审核表》中，管理人审查意见载明，本金1150万元，利息按2%，从2014年3月19日至2016年7月4日止，审定欠付利息6432333.5元-4355000元=2077333.5元。二审另查明，盛景旅游开发公司向吴遐出具的房款收据载明，收款方式为“抵借息”,陈文韻转卖，房款买方直接转账卖方。重庆市四中院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书。对一审查明的该部分事实予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：吴遐对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此评判如下：《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然吴遐与盛景旅游开发公司签署了《商品房买卖合同》，但系从陈文韻处受让，吴遐也认为其系承继陈文韻与盛景旅游开发公司签订房屋买卖合同的权益。根据二审中盛景旅游开发公司举示的证据可知，陈文韻系以其对海丰建设公司的借款利息债权抵偿案涉房屋购房款，而其向海丰建设公司破产管理人申报借款本金及利息债权为：11500000元+8219000元（1779000元+6440000元）=19719000元，未将其申请抵作案涉房屋房款的利息予以扣减。海丰建设公司破产管理人审查时扣减的利息为2015年4月30日前海丰建设公司已付陈文韻利息4355000元。而陈文韻申请将部分借款利息抵作房款的时间是2015年5月6日，即破产管理人审核扣减的4355000元利息不含陈文韻申请抵作房款的利息。因此应认定，陈文韻未实际通过冲抵借款利息的方式支付案涉房屋房款。盛景旅游开发公司虽向吴遐出具房款收据，但收据载明，该房系陈文韻转卖，房款买方直接转账卖方。因此不能认定吴遐已向盛景旅游开发公司支付案涉房屋房款。综上所述，吴遐不符合上述法律规定关于“已支付全部价款”之要求，对案涉房屋享有的权利不符合《执行异议规定》第二十八条的规定，不能据此排除强制执行。由于二审出现新证据，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初122号民事判决；二、驳回吴遐的诉讼请求。一审案件受理费2406.34元，由吴遐负担。二审案件受理费2406.34元，由吴遐负担。本判决为终审判决。审判长  田晓梅审判员  徐 宾审判员  周 倩二〇二〇年二月二十日书记员  谢奇静