青海省西宁市城北区人民法院行政判决书（2019）青0105行初44号原告：西宁永腾房地产开发有限公司,住所地：西宁市城东区东关大街8号。统一社会信用代码：91630100710594966A。法定代表人：韩宗业，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玉芳，青海辉湟律师事务所律师。被告：西宁市住房保障和房产管理局，住所地：西宁市城西区黄河路142号。统一社会信用代码：11630100015007192E。法定代表人：景福，该局局长。行政机关负责人：薛翔青，该局副局长。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。第三人：马忠花，女，回族，1970年3月4日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：王进功，男，回族，1970年3月15日出生，公民身份号码：×××，住址同上，系马忠花丈夫。原告西宁永腾房地产开发有限公司（以下简称永腾房地产公司）诉被告西宁市住房保障和房产管理局（以下简称西宁房产局）、第三人马忠花行政撤销一案，本院于2019年8月5日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉、举证通知书，本案在审理过程中，依原告的申请，本院依法追加马忠花作为本案第三人参加诉讼。于2019年11月11日、2019年12月23日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告永腾房地产公司的委托诉讼代理人王玉芳，被告西宁房产局行政机关负责人薛翔青、委托诉讼代理人田宪周，第三人马忠花的委托诉讼代理人王进功到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被诉行政行为：2019年6月14日，被告西宁房产局向原告作出宁房整改字[007]号《行政责令限期整改通知书》，主要内容为：西宁永腾房地产开发有限公司对外销售永腾小区项目时，在购房合同总价款之外向购房人收取房屋差价款，违反了商品房销售相关规定，现责令你单位进行整改清退相关款项，并于6月21日前将整改情况形成书面材料报送我局房产市场监管科，同时对你单位的处罚视整改情况进行处理。原告永腾房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销被告于2019年6月14日作出的宁房整改字[007]号《行政责令限期整改通知书》的具体行政行为;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告于2019年6月14日向原告作出“宁房整改字(007)号”《行政责令限期整改通知书》，责令原告就“在购房合同总价款之外向购房人收取房屋差价”事宜限期整改，清退相关款项，并于6月21日前将整改情况形成书面材料报送被告。现原告认为被告作出的“宁房整改字(007)号”具体行政行为无法律依据，实属假借行政之名干涉房屋买卖主体之间的合同事宜。该具体行政行为严重违法应当依法撤销。其理由如下：商品房的买卖系民事主体间的商品交易行为，应当依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，买卖双方可以对房屋的价格、合同的解除条件以及双方的违约责任等作出约定。房屋的买受人马忠花于2007年11月7日交纳预购房屋定金8万元后，时隔近三年后至2010年4月23日与原告作为出卖人与马忠花签订《商品房预售合同》。双方在合同书第三条中约定“买受人购买的××区第3号楼2单元2181室，建筑面积共96.6平方米，其中套内建筑面积74.07平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.53平方米。”之后，房屋的买受人马忠花于2010年4月12日交齐首付款差额款65310元。之后，经双方协商，自买受人预交定金时，即2007年起的至2010年，该房屋的增值部分差价款，共计6万元，由买受人马忠花承担。2010年4月12日，买受人马忠花向原告支付6万元，2010年7月29日原告又向买受人马忠花退回1万元，即实际支付5万元。以上的所有行为，均系在房屋买受人马忠花完全自愿的情形下完成。依据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十二条第二款“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。”原告销售商品房的行为符合法律规定。房屋买卖双方关于房屋增值部分的差价已达成口头协议，并符合当时房屋销售时的价格，且已实际履行完毕，系合法有效。被告向原告作出“宁房整改字(007)号”《行政责令限期整改通知书》的行政行为于法无据，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的权益，现依据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告西宁房产局辩称，根据被答辩人向答辩人提供的《情况说明》，被答辩人以房屋价格上涨为由与当事人口头协商后于2010年4月份收取了当事人马忠花房屋差价款6万元，后退还了1万元。但是根据当事人举报认为被答辩人属于加价收取购房款。因此，答辩人认为双方是否经口头协商一致缺乏相关证据。根据建设部等七部委于2018年6月25日联合下的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违法行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》第二条“整治重点”第(三)“房地产开发企业违法违规行为”第2项之规定，被答辩人属于变相实行价外加价。答辩人于是向被答辩人下发了责令限期整改通知书，要求被答辩人退还多收取的费用。答辩人下发的责令限期整改通知书证据充分、事实清楚，适用法律法规正确，依法应当维持。被答辩人的诉讼请求不能成立，请判决驳回其全部诉求。第三人马忠花述称，2007年我们购买的房屋属于期房，交首付时地基刚刚出来，我们认购的房屋是××楼房屋，原告迟迟交不了房，2010年2月才交房。重新安排18楼的房屋，并要求我们交纳60000元的加价款，否则不给房子，我们没办法交了加价款。现不同意撤销《行政责令限期整改通知书》。原告为支持其主张提交如下证据：一、《行政责令限期整改通知书》，拟证明该具体行政行为无法律依据，实属假借行政之名干涉房屋买卖主体之间的合同事宜，行政行为严重违法，应当依法撤销；二、《商品房预售合同》，拟证明：原告作为出卖人与马忠花签订商品房预售合同，系民事主体间的商品交易行为，在双方平等自愿的情形下完成；三、2007年11月7日《收据》，拟证明房屋买受人向原告交纳购房定金80000元整；四、2010年4月12日《收据》二份，拟证明1、原告与马忠花签订《商品房预售合同》后，马忠花按约定缴纳剩余购房款65310元。2、经双方协商，该房屋自2007年起至2010年的增值部分差价款共计6万元由买受人承担，马忠花于2010年4月12日交清房屋差价款；五、现金支出凭证，拟证明2010年7月29日原告向马忠花退回10000元，既实际交纳了50000元的房屋差价款；六、商品房预售合同，拟证明2007年至2010年期间，房屋市场价格已经上浮约1000元/平方米；七、行政复议申请，拟证明原告收到案涉行政行为后，及时向被告提出申请复议的申请，被告告知原告直接向人民法院提起诉讼的事实。八、建设部等七部委于2018年6月25日联合下的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违法行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知只是在部分城市先行适用，但在西宁是不适用的。被告在法定期限内向本院提交证据为：一、事项交办单、线索转办摘要；二、情况说明；三、收据；四、商品房预售合同；身份证、户口本；六、行政责令限期整改通知书；拟证明1、原告在合同价之外收取当事人购房款；2、被告向原告下发了责令限期整改通知书。适用法律：建设部等七部委于2018年6月25日联合下的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违法行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》。第三人向本院提交如下证据：一、永腾商住楼认购单一份，拟证明确认房屋合同单价为每平方米2850元，房屋总价款为266960元；二、永腾房地产公司收据，拟证明第三人向原告交纳3号楼2151购房定金80000元和认购房屋的价格、房号。经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为：对被告提交的证据一、二不予认可，该证据对原告的叙述不真实，没有详细的调查了解。从2007年到2010年房屋价格由2850元上涨至3500元后，经原告与马忠花口头协商马忠花补交了60000元的差价款，后原告又退回马忠花10000元，双方是经协商后的商品房买卖合同，不应受到处罚；对证据三、四、五无异议；对证据六认为，被告依据建设部等七部委于2018年6月25日联合下的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违法行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知不是法律、法规，只是一个通知文件，通知里没有西宁市，因此被告作出的具体行政行为没有法律依据。第三人对被告提交的证据无异议。被告对原告提交证据的质证意见为：对证据一无异议，对证据二无异议，合同中约定的房屋单价为2850元；对证据三不认可，与本案无关；证据四、五证明了原告收取了马忠花的房屋差价款60000元，后又退回马忠花10000元的事实；证据六与本案无关；证据七无异议；证据八建设部等七部委于2018年6月25日联合下的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违法行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，相关部委作出的文件属于被告作出的具体行政行为所依据的文件之一，对全国均适用。第三人对原告提交的证据二有异议，认为在签订合同之前原告强行收取了60000元，没有反映在合同中，60000元不是我们主动交的，如不交纳他们就不给我房子；证据六我们的合同约定的房屋单价为2850元，没有调价。对其他证据无异议予以认可。原告对第三人提交证据的质证意见为，对证据一认为，没有原件，无法确认真实性，不予认可；对证据二无异议，予以认可。被告对第三人提交的证据均无异议，予以认可。本院对证据作如下确认：对当事人提交的彼此无异议的证据，本院予以确认。对证明方向各方不予认可的证据，同时也是本案争议的焦点，如何确认将在判决理由中阐述。经审理查明：2007年11月17日，第三人马忠花以其姐夫马成彪的名义与原告签订《永腾商住楼认购单》，约定马成彪认购原告开发的××区面积为93.67平方米的房屋一套，每平方米2850元，总价款266960元，并交纳购房款80000元。后因第三人未交纳剩余房款，原告将该房屋出售给他人。原告与第三人经协商，给第三人调换了该楼18层2181号建筑面积为96.6平方米的房屋一套，并将马成彪更名为马忠花。2010年4月12日，根据原告的要求第三人向原告交纳房款65310元，及房屋差价款60000元，剩余房款130000元由第三人按揭贷款支付。2010年4月24日，双方签订《商品房预售合同》，约定买受人购买的××区房，房屋单价每平方米2850元，总金额为275310元。2010年7月29日，因房屋有渗漏现象，原告向第三人支付房屋补偿款10000元。并在向第三人出具的房屋差价款收据上注明“于2010年7月29日退1万元差价款，实收伍万元整。”此后，该房屋由第三人居住至今。2019年6月，第三人的丈夫王进功向扫黑除恶专项斗争督导组举报原告永腾房地产公司法定代表人韩宗业在2010年2月强制向业主加收购房款，加价理由为建材补偿费，王进功向开发商缴纳了60000元建材补偿费未开具相关发票等。该线索由西宁市信访局出具（宁信转XN608-15）《事项交办单》交被告西宁房产局办理。被告西宁房产局受理后，原告于2019年6月12日向被告出具《情况说明》，认为第三人交纳的60000元是房屋差价款，2007年11月时该楼房预售价是2850元/平方米，到2010年时，房价已涨到3500元/平方米。当时经口头协商，王进功夫妇同意象征性补交房屋差价及楼层差价共60000元，后因屋顶有渗漏及其他原因，又退回10000元，开具的收款收据明确载明是房屋差价款，马忠花是同意交纳并非原告强迫收取，更不存在收取建材差价款的情况。2019年6月14日，被告根据调查情况，依据中华人民共和国住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群准利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，对原告作出宁房整改字[007]号《行政责令限期整改通知书》：责令原告进行整改清退相关款项，并于6月21日前将整改情况形成书面材料报送该局房产市场监管科，同时对原告的处罚视整改情况进行处理。原告不服遂向本院提起诉讼。本院认为，根据《城市商品房销售管理办法》第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作的规定。被告西宁房产局对本案具有作出行政责令限期整改的行政管理职权。本案的争议焦点：一、开发商能否向房屋买受人收取房屋增值部分差价款的问题。2007年11月17日，第三人以其姐夫马成彪的名义与原告签订《永腾商住楼认购单》，约定马成彪认购原告开发的××区面积为93.67平方米的房屋一套，每平方米2850元，总价款266960元，并交纳购房款80000元。2010年4月24日，原告与第三人在平等、自愿的基础上，经协商所签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，属合法有效的房屋买卖合同，具有法律的约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同中约定了买卖双方的基本情况、房屋的位置面积、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等，合同中明确约定房屋的价格为2850元/平方米，总价款为275310元，并以建筑面积或套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。双方在《永腾商住楼认购单》和《商品房预售合同》中均未约定房屋增值部分的差价款，原告在收取第三人的60000元时出具的收款收据中虽写明该款项为房屋差价款，但未在《商品房预售合同》中得到体现，因此，应当以每平方2850元计算房屋总价款。故原告以2007年起至2010年期间房价上涨为由,向第三人收取该房屋的增值部分差价款60000元,无合同依据和法律依据。二、被告对原告作出的《行政责令限期整改通知书》是否符合法律规定的问题。2018年6月25日，中华人民共和国住房和城乡建设部等七部委联合下发《关于在部分城市先行开展打击侵害群准利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知明确了“整治重点（三）房地产开发企业违法违规行为：2、未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价”的行为。西宁市虽不在先行开展专项行动城市名单之内，但该通知在全国范围内对治理房地产市场乱象具有普遍的指导意义。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条规定：行政机关实施行政处罚时，应当责令当事人改正或者限期改正违法行为。本案中，被告受理西宁市信访局《事项交办单》后，根据原告提交的《情况说明》、《商品房预售合同》、收款收据等材料，认定原告对外销售永腾小区项目时，在购房合同总价款之外向购房人收取房屋差价款，违反了商品房销售相关规定。作出宁房整改字[007]号《行政责令限期整改通知书》的行政行为并无不当。综上所述，被告作出《行政责令限期整改通知书》认定事实清楚、程序合法、适用法律法规正确，应予维持。原告请求撤销《行政责令限期整改通知书》，无事实和法律依据，其理由不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第一百零二条之规定,判决如下：驳回原告西宁永腾房地产开发有限公司的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告西宁永腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 张育宁审 判 员 贺众明人民陪审员 常有梅 二〇二〇年二月十九日书 记 员 马海霞附：相关的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第一百零二条人民法院审理行政案件，应当收取诉讼费用。诉讼费用由败诉方承担，双方都有责任的由双方分担。收取诉讼费用的具体办法另行规定。