贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4876号原告（反诉被告）：贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河黄河路66号。法定代表人：苏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：杨啸，男，1983年1月17日出生，汉族，山东省荣城县人，住贵州省贵阳市南明区。被告（反诉原告）：尹红，女，1983年12月9日出生，满族，内蒙古呼伦贝尔市人，住贵州省贵阳市南明区。上述被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：屈超勇，贵州博文律师事务所律师，特别代理。上述被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：裴迪，贵州博文律师事务所律师，特别代理。原告能立洋房开公司与被告杨啸、尹红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，被告杨啸、尹红于2019年7月8日提出反诉，本院经审查受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）能立洋房开公司委托诉讼代理人许正海、何莲，被告（反诉原告）杨啸、尹红共同委托诉讼代理人屈超勇、裴迪均到庭参加诉讼。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均申请庭外和解，故本院对审理期限进行相应扣除。本案现已审理终结。本诉原告能立洋房开公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告履行原被告于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-Ｓ0635）及其补充协议。2.判令被告向原告支付购房尾款280000元。3.判令被告向原告支付违约金8652元（违约金暂时计算至2019年5月31日），被告向原告支付违约金最终数额以约定应付款之次日起至被告实际向原告支付逾期应付款及违约金之日止计算的数额为准，购房尾款及违约金两项共计暂为288652元。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月26日，原被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，原告将位于贵阳市花溪区房屋，建筑面积为50.71平方米的房屋出售给被告，房屋总价为574677元。付款方式为分期付款，被告应于合同签订之日向原告支付预售款294677元，余款280000元应于2018年7月26日前支付，如被告逾期支付超过约定期限，原告有权要求被告承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》签署后，被告向原告支付了房屋预付款294677元，取得了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，剩余房款280000元在合同约定的期限内，被告未能如期支付，按照合同约定，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约金支付责任，违约金约定计算方式为从2018年7月27日起至实际支付应付款280000元之日止，买受人按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。原告认为按照约定支付房款是被告的主要义务，被告逾期支付给原告造成了损失，原告有权要求被告承担违约责任，现原告诉至法院，提出诉讼请求如前。诉讼中，原告变更本诉诉讼请求为：1.判令解除原被告于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-Ｓ0635）及其补充协议。2.判令被告向原告支付违约金114935.40元。3.判令被告配合原告到房屋管理部门办理注销位于贵阳市花溪区房屋的预售合同备案登记手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；在被告办理成功该房屋的预售合同备案登记注销手续后，原告在2个月内退还被告已付购房款。4.本案诉讼费由被告承担。本诉被告杨啸、尹红辩称，第一，原被告所签订的《商品房买卖合同》已经解除，原告诉请要求法院判决解除合同没有事实依据。案涉房屋存在严重的质量问题，签订合同时原告隐瞒了该问题，并虚假宣传房屋公共服务配套设施，而房屋问题已达到“严重影响正常居住使用”的程度，符合商品房买卖合同纠纷司法解释所规定的可解除商品房买卖合同的情形。在双方多次协商未达成一致后，原告于2019年3月14日向被告送达了《解约通知函》，原告已明确作出了解除《商品房买卖合同》的意思表示并履行了法定的通知程序，故本案所涉的合同已解除，原告在合同已解除的情况下，仍请求法院判决解除合同，缺乏事实依据。第二，原告要求被告支付购房款20%违约金的诉请，缺乏事实依据，应予以驳回。原告在向被告销售案涉房屋时，存在隐瞒重要事实及虚假宣传公共配套设施的情形，所售商业广场房屋整体存在严重质量问题，且配套的公共道路不通，以上问题直接导致商业广场难以正常经营，此前已经购买房屋的业主，频繁进行集体维权。因此，原告应当对合同的解除承担主要责任，不应再要求被告承担解除合同的违约责任。第三，若法院认为被告应承担部分违约责任，则被告请求法院依法调低违约金。《商品房买卖合同》与补充协议关于违约金的约定不一致，补充协议的约定加重被告违约责任的条款应为无效。解除合同的后果对原告而言，原告没有任何实际损失。我国的房价一直处于上涨中，原告解除合同无论是自行所有还是再次售卖均不会遭受任何损失，本案所涉《商品房买卖合同》实际上是带租约的买卖，在签订合同前至解除合同时，案涉房屋一直处于租赁给第三方使用的状态，并一直由原告在收取租金，故解除合同并没有给原告造成任何实质性的损失，请求法院对违约金予以调低。第四，被告同意协助原告办理注销预售合同备案登记手续，但原告要求被告承担全部费用并在办理完毕注销手续后2个月内才退还购房款的要求，缺乏事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，本案费用的承担应当根据过错进行分担。反诉原告杨啸、尹红向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认反诉原被告签订的编号为2018-Ｓ0633的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2019年3月18日解除。2.判令反诉被告立即返还反诉原告购房款294677元及维修基金5747元，两项合计300424元。3.判令反诉被告以300424元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%为标准，自2018年5月26日起，向反诉原告支付资金占用损失，直至将全部款项付清为止，暂计至2019年6月25日为15459.32元。4.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年5月26日，反诉原告与反诉被告签订了编号为2018-Ｓ0635的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定反诉原告向反诉被告购买贵阳市花溪区房屋，合同签订当日，反诉原告依约向反诉被告支付了首笔购房款294677元及维修基金5747元，合计300424元。此后不久，反诉原告发现反诉被告在向其销售该房屋的时候，隐瞒了重要事实及虚假宣传房屋公共服务配套设施的情形，所售商业广场房屋整体存在严重质量问题，且配套的公共道路不通，以上问题直接导致商业广场难以正常经营，此前已经购买房屋的业主，频繁进行集体维权。双方多次协商未达成一致，反诉被告于2019年3月14日向反诉原告送达了《解约通知函》，明确表示《商品房买卖合同》在解约函送达的第4日解除，此后反诉被告一直未将反诉原告已支付的购房款及维修基金予以返还。案涉合同已解除，且房屋质量问题已达到严重影响居住使用的程度，而反诉被告在销售时所隐瞒及虚假信息足以直接影响到反诉原告购买房屋的决策，反诉被告应当对合同解除承担主要责任，向反诉原告赔偿占用购房款、维修基金的资金占用损失。综上，反诉原告向法院提出反诉诉请，请求法院予以支持。反诉被告能立洋房开公司辩称，第一，本案合同解除的原因在于反诉原告违约。第二，因对方违约给反诉被告造成了损失，因此反诉原告应向反诉被告按照补充协议的约定支付违约金。第三，反诉原告所称的房屋质量问题并不存在，反诉原告从未就房屋质量问题向反诉被告提出过异议，也从未向反诉被告报修。反诉被告交付的房屋是通过验收合格的，并且进行了竣工验收备案。本案并不存在反诉原告所称的虚假宣传一事。在反诉原告延迟支付房款，构成根本违约的情况下，反诉被告享有合同解除权，反诉原告应当支付违约金。本院经审理查明如下事实：能立洋房开公司成立于2014年4月2日，该公司经营范围为房地产开发及销售、物业管理、房屋租赁及管理等。位于贵阳市花溪区小河黄河路66号的北大资源缤纷广场系该公司开发建设的商业项目。杨啸、尹红系夫妻关系。2018年5月26日，杨啸、尹红作为买受人，与作为出卖人的能立洋房开公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为2018-Ｓ0635），杨啸、尹红向能立洋房开公司购买位于贵阳市花溪区房屋，房屋总价款574677元。该《商品房买卖合同》第八条约定：“2、分期付款，买受人应当在2018年7月26日前分期支付房价款，2018年5月26日前买受人向出卖人支付购房预付款294677元，2018年7月26日前买受人向出卖人支付房屋余款280000元；”第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……”第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”第十四条约定：“……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行的同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任……查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单……买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人……”第十八条约定：“出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行的同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任……”该合同附件十二补充协议约定：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入买卖合同及附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张和要求……；买受人购买出卖人房屋为现房的，在《商品房买卖合同》生效或买受人付清房款的同时，则视为该商品房交付信息已送达买受人，出卖人无须另行通知，买受人须在签订《商品房买卖合同》前对该房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付，买受人不得以该房屋现状与《商品房买卖合同》及附件约定的交付标准不一致为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求；本合同被解除的，买受人应在本合同解除之日起5日内配合出卖人到房屋管理部门办理撤销、注销该房屋的合同登记备案和产权转移登记的相关手续并返还房屋……；除买卖合同及本补充协议另有约定外，买卖双方任何一方擅自中止／解除／终止买卖合同均视为违约，应向对方按照买卖合同确定的房款总额的10%支付违约金。”杨啸、尹红及能立洋房开公司均在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印或签章。《商品房买卖合同》签署当日，杨啸、尹红向能立洋房开公司支付了合同约定的购房预付款294677元，并支付维修基金5747元。能立洋房开公司向杨啸、尹红出具了收据，确认收到上述款项。2018年5月26日，本案所涉房屋办理了商品房预售合同备案登记。2018年6月7日，能立洋房开公司将杨啸、尹红支付的维修基金5747元交给贵阳经济技术开发区建设管理局，该局开具贵州省住宅专项维修资金专用收据，收据载明业主姓名为杨啸、尹红。杨啸、尹红同时向能立洋房开公司购买了包括本案所涉房屋在内的共17套房屋，该17套房屋为北大资源·缤纷广场整体商业区负1层148号-164号房屋，上述17套房屋在《商品房买卖合同》签订之前已由能立洋房开公司出租给他人使用，故在2018年5月26日《商品房买卖合同》签订当日，杨啸、尹红作为委托方，与能立洋房开公司黄河路分公司签订《委托协议》一份，主要内容约定：北大资源缤纷广场一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房已租赁给第三方使用，一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房现状为与相邻商品房隔墙打通使用，受托方根据一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房平面图完成一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房的隔墙恢复、水电入户，交付时间为2022年12月31日；委托方和受托方均认可，在租赁期间，受托方享有收益权、使用权和转租权；本协议生效后，委托方不得中止或解除协议，亦不得干涉受托方、租户使用一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房，否则视为委托方违约。委托方违约的，需向受托方支付一期整体商业裙房综合体负1-148至164号商品房总价20%的违约金，并赔偿受托方、租户的直接损失和间接损失。杨啸、尹红及能立洋房开公司黄河路分公司均在该协议上签字捺印或签章。《委托协议》签订当日，杨啸、尹红向能立洋房开公司出具《承诺书》一份，承诺如下事宜：知晓其所购的负1-148至164号商品房已租赁给他人，在2022年12月31日之前无权使用该房屋，2022年12月31日之前房屋租金收益归能立洋房开公司黄河路分公司所有；认可能立洋房开公司工作人员已带其到现场查看负1-148至164号商品房，对房屋现状予以认可；认可能立洋房开公司已明确告知其租期满后，负1-148至164号商品房存在与现状不符的风险；认可能立洋房开公司给予购房优惠6062955元，最终签约总房款为11259775元。杨啸、尹红未在《商品房买卖合同》约定的2018年7月26日前向能立洋房开公司支付包括本案所涉房屋在内的17套房屋的剩余房款，2018年10月9日，尹红向能立洋房开公司申请延期付款，以资金不足为由，申请将付款日期从2018年7月26日延期至2018年12月20日。2019年1月16日，杨啸、尹红再次向能立洋房开公司申请延期付款，再次以资金周转为由，申请将付款日期延期至2019年6月30日，杨维作为现场负责人，在申请表现场负责人审批一栏批注如下内容：按照合同约定于2018年7月26日应付余款共计555万元，违约金按万分之一计收339天×555元/天-188145元。杨啸、尹红一直未支付购房余款，能立洋房开公司于2019年2月21日向杨啸、尹红发出书面《付款催告函》，要求杨啸、尹红在2019年3月4日前支付剩余购房款。杨啸、尹红仍未付款，2019年3月14日，能立洋房开公司向杨啸、尹红发出《解约通知函》，主要载明：“我司正式通知您，自本函送达您之日起3日内，如您未主动联系我司处理付款相关事宜，《商品房买卖合同》自本函送达您之日起第4日解除，且您应当依约向我司支付逾期应付款10%作为违约金……”杨啸、尹红收到该《解约通知书》。杨啸、尹红陈述，其未按期支付剩余购房款的原因为：1、能立洋房开公司在向其销售房屋时，隐瞒了重要事实及存在虚假宣传房屋公共服务配套设施的情形，配套的公共道路不通。2、所售商业广场房屋整体存在严重质量问题。杨啸、尹红为证明以上陈述，向本院提交了商场现场光盘及杨啸、尹红与杨维的聊天记录，上述视频资料反映本案案涉房屋所在商场确存在漏水情况；业主就道路不通等问题进行过交涉反映；尹红与杨维就租户反映的漏水问题进行过微信沟通，尹红向杨维反映过房屋漏水情况，要求能立洋房开公司派人处理。能立洋房开公司陈述杨啸、尹红所购的负1-148至164号商品房不存在质量问题，认为能立洋房开公司所售的房屋已通过竣工验收，并进行了竣工验收备案登记。能立洋房开公司向本院提交了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，拟对上述陈述予以证明。上述事实，有当事人陈述、能立洋房开公司营业执照、杨啸、尹红身份证、结婚证、《商品房买卖合同》及附件、收款收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表、《委托协议》《承诺书》《付款催告函》《解约通知书》、顺丰邮寄单、微信记录、视频资料等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。杨啸、尹红向能立洋房开公司购买位于贵阳市花溪区房屋，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、本案所涉的《商品房买卖合同》及其补充协议是否已经解除？二、哪方存在违约行为？关于焦点一。杨啸、尹红与能立洋房开公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议对解除合同条件进行了明确约定。根据查明的事实，杨啸、尹红确存在未向能立洋房开公司支付剩余房款的行为，能立洋房开公司在向杨啸、尹红发出《付款催告函》后，杨啸、尹红仍未支付剩余房款，能立洋房开公司于2019年3月14日向杨啸、尹红发出了《解约通知函》，明确了“如您未主动联系我司处理付款相关事宜，《商品房买卖合同》自本函送达您之日起第4日解除”内容，杨啸、尹红亦收到该函。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《商品房买卖合同》及其补充协议已解除，且杨啸、尹红并未以向人民法院或仲裁机构确认解除合同效力的方式表示异议，故依照上述法律规定，本院认定《商品房买卖合同》及其补充协议已于2019年3月18日解除。关于焦点二。根据查明事实，杨啸、尹红除支付购房预付款及维修基金外，并未支付剩余购房款。2019年1月16日杨啸、尹红向能立洋房开公司提出的延期支付申请，仅有现场负责人杨维的审批内容，对是否同意付款延期至2019年6月30日，并未有最终的审批或加盖公司公章予以确认，故本院认定杨啸、尹红确存在未向能立洋房开公司按期支付剩余房款的违约行为。杨啸、尹红所陈述的未支付剩余房款的抗辩意见，本院认为，根据杨啸、尹红提供的视频资料及尹红与杨维的微信记录，可以看出杨啸、尹红所购的负1-148至164号房屋确存在漏水现象，虽该漏水现象并不当然导致合同的解除，亦并不能作为杨啸、尹红不按约支付剩余房款的理由。根据庭审查明情况，案涉房屋已租赁给他人，杨啸、尹红在2022年12月31日前无权使用房屋，若杨啸、尹红在实际使用房屋后认为漏水现象仍存在，可收集证据后主张权利，要求能立洋房开公司承担相应的违约责任，故本院对杨啸、尹红的上述抗辩意见不予采信。另，杨啸、尹红所陈述的配套的公共道路不通的抗辩意见，因双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中未对此进行相关约定，故本院对杨啸、尹红的上述抗辩意见亦不予采信，杨啸、尹红应按照合同约定向能立洋公司承担违约金支付责任。综上所述，本院对能立洋房开公司主张的违约金予以支持，但违约金按照《商品房买卖合同》“逾期应付款的10%”的约定支持，金额为28000元（280000元×10%=28000元）。依照《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商品房买卖合同》及其补充协议解除后，能立洋房开公司应向杨啸、尹红退还其交纳的购房预付款294677元。案涉房屋办理了商品房预售合同备案登记，房屋已经备案登记在杨啸、尹红的名下，合同解除后，亦应当将备案登记恢复至合同解除前的状态，作为附随义务，杨啸、尹红应当配合能立洋房开公司办理注销房屋备案登记手续，由此产生的费用，由杨啸、尹红承担。另，能立洋房开公司已将杨啸、尹红支付的维修基金交给贵阳经济技术开发区建设管理局，故杨啸、尹红可在案涉房屋的注销备案登记手续完成后，另行进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉原告杨啸、尹红与反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于2018年5月26日签订的编号为2018-S0635的《商品房买卖合同》及其补充协议已于2019年3月18日解除；二、本诉被告杨啸、尹红于本判决生效之日起十日内向本诉原告贵阳能立洋房地产开发有限公司支付违约金28000元；三、反诉被告贵阳能立洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告杨啸、尹红购房预付款294677元；四、本诉被告杨啸、尹红在收取本判决第三项款项的同时，配合本诉原告贵阳能立洋房地产开发有限公司办理贵阳市花溪区房屋的注销备案登记手续，由此产生的费用，由本诉被告杨啸、尹红承担。五、驳回本诉原告贵阳能立洋房地产开发有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回反诉原告杨啸、尹红的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2815元（已减半收取），由本诉原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担2123元，本诉被告杨啸、尹红负担692元。反诉案件受理费3019元（已减半收取），由反诉原告杨啸、尹红负担203元，反诉原告贵阳能立洋房地产开发有限公司负担2816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇二〇年二月二十六日书记员  舒飘