江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初10715号原告：宜兴市和顺物业管理有限公司，住所地宜兴市经济开发区袁桥路10号，统一社会信用代码91320282555833989X。法定代表人：裴中春，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐超，江苏太滆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，江苏玄博律师事务所律师。被告：朱玛，女，1979年11月5日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告宜兴市和顺物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告朱玛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人徐威，被告朱玛到庭参加诉讼，因案情复杂，本院于2019年12月3日裁定本案转为普通程序审理，于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人唐超、王晖，被告朱玛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告朱玛支付宜兴市自2018年06月01日起至2019年6月30日止的物业费4771元、公共水电能耗费895元，合计5666元，并支付从2019年07月01日起至给付之日止的以物业费4771元为计算基数并按照年利率24%计算的违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告入住的东方一品小区物业管理服务单位，2016年01月06日和顺公司与朱玛签订《前期物业管理服务协议》1份，双方约定：由原告和顺公司对被告入住的东方一品小区1幢101单元101室进行日常的维护及管理。协议签订后，原告已按约对小区物业进行日常的维护及管理，原告曾就被告拖欠的物业费多次催要，但被告均以各种理由拒绝支付，截至2019年05月31日，被告共结欠原告物业费4771元、公共水电能耗费895元，合计5666元，为维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，请贵院依法支持原告的上述诉请。被告朱玛辩称：其是宜兴市（面积229.41㎡）业主，其与物业公司签订的合同是按照五星级标准进行了收费，但物业公司提供的服务未达到《宜兴市住房保障和管理局及宜兴物价局宜房（2012）第5号文件》的五星级服务标准，当前的服务只能达到一级的标准。现物业公司提供的服务存在以下问题：1、财务方面存在收费不开发票、广告收入、小区公共能耗使用情况不公示等问题。2、设施设备、消防安全方面存在消防设施不定期保养，电梯管理不到位，客货混用，监控不力，保养不到位等问题。3、环境秩序方面存在门岗对进出人员监控不严，车辆识别系统长期不使用，绿化养护不到位，草坪大面积斑秃，绿化带内随意放置物品，落叶垃圾无人清理。垃圾桶随意摆放，汽车坡道雨棚、道杆设施等长期无人打扫，小区道路及地库车辆随意停放，地库电瓶车、农用车随意进出停放。自行车通道存在大量僵尸车和杂物，长期无人管理。电梯口墙面脏污严重，交付至今从未出新。公区建筑自交付至今未作保养粉刷。顶层天台长期无人打扫。4、违章建筑方面存在小区业主搭建违章建筑较多，物业公司未能及时、有效阻止。5、物业服务人员服务态度不好，与业主沟通时态度蛮横，业主提出的管理问题不及时整改、回复，上门收取物业费时物业人员大部分没有穿工作制服和佩戴工作牌。综上认为，物业收费不合理，收费与服务标准不一致，根据《宜兴市普通住宅物业公共服务收费标准》勉强达到1星服务标准为0.3元／㎡／月，能耗费未按实收费而是折合成每平米每月向业主收取不合理。被告朱玛为证明其主张，向本院提交了摄影照片，证明1.有6家业主对着马路私自开设通道。2.小区外围有10家饭店，饭店的排污直接面向小区排污。3.久久楼私自搭设消防楼梯，同时开设了两间逃生门。饭店与小区住宅楼挨的太近了。墙面上的油污、污渍物业都没有去擦洗过。4.饭店排污对我们小区生活造成影响，物业不管理。5.小区一共有2个门，有一个门晚上9点不到就关门了。6.高层顶楼的违建，复式楼空调外机想怎么挂就怎么挂。7.有三户业主交清物业费后同时递交了小区整改通知书但是物业一年了至今没有答复。8.绿化基本上一半都是死的，大门口晒了豆子也没有人管。9.晚上还有人装修，国假期间5号-7号就放入进入装修。10.消防通道里面堆放了杂物，外面也停满了车。11.小区人行道上违停车辆。12.久久楼原来弄的楼梯现在用了假的绿植盖了下。13.高层随意拉线电瓶车充电。14.高层地下室里有小作坊。原告物业公司质证认为：被告提供的照片原件只有几张，此真实性无法确认，就算这些照片是真实的，照片拍摄的具体地点无法确定，被告拍摄照片的时间也不在原告所主张物业费的区间内，与本案原告诉请物业费没有关联性，即使所拍内容都是案涉小区某一角落，但也仅是单一时间节点的行为现象，而原告提供的物业服务是一种过程性的服务，原告的服务管理是随着时间的变化在不断改善的，被告提出的一些问题原告均在发现后及时进行了整改和管理，被告提供的很多照片是其几年前所拍摄，不能依据几年前的照片或者单一时间节点的即时现象而否认原告按照合同要求提供了物业服务这一事实，所以原告对被告提供的证据证明目的不予认可。物业公司在合同期内已按照合同的约定提供了相应的服务内容，物业公司向朱玛主张物业费和违约金符合法律规定和合同约定，朱玛庭前提供的证据不足以认定物业公司未履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵，需要强调的是小区建设需要业主和物业管理企业相互协作配合，业主方以物业公司某部分内容未尽责为由拒交物业费不利于业主所期待的得到更好物业服务目的的实现，在一定程度上也必将影响物业公司的物业服务能力，进而损害全体业主的利益，当然对被告方或业主提出的意见和建议，物业公司也会予以重视并进一步加以改进，通过进一步的改进使之为业主提供更高质量的服务，从而促进小区的安定与和谐。原告物业公司为反驳被告朱玛，向本院提供了以下证据1、摄影照片，证明物业公司针对朱玛提出物业公司服务存在的问题进行了详细答复，朱玛反映的问题大部分不实，小部分是事实，物业公司已整改到位，对违章建筑发出整改通知并向执法机关进行了汇报。2、宜兴市物业管理中心于2019年7月19日发布宜兴市物业服务行业情况通报，内容为：和顺物业（东方一品一期）在宜兴市2019年第二季度城市文明程度指数测评中得分95分，位列第三名，予以表扬。3、2018年度物业管理等级服务考核评分表，东方一品得分89.5分。4、2017年度物业管理等级服务考核评分表，得分95分。5、2017年度物业设施设备管理考核评分表，得分82分。6、2017年度物业服务企业考核评分表，得分87分。7、保安巡更打点信息表、来访人员车辆情况登记表、门岗执勤情况记录、巡逻岗巡逻记录、中控执勤交班记录、消防执勤记录、除四害药物使用消杀记录、绿化保养记录、水景池清洗打捞记录、保洁工工作检查、消防系统维保合同、电梯维保合同、绿化维保合同等。其内容为2019年7至9月份的日常记录，证明物业公司已按照合同的约定提供了相应的服务内容。被告朱玛质证认为，物业公司的回复与其向宜兴市市长信箱投诉后的答复基本一致，回复内容的真实性其不认可，物业公司提交的记录表是补写的，反映的情况与客观实际不符。本院经审理认定事实如下：1、朱玛系宜兴市（面积229.41㎡）业主，2016年1月6日物业公司与朱玛签订《前期物业管理服务协议》，约定由物业公司为朱玛提供物业管理服务、物业服务收费标准为1.6元／㎡.月、公共能耗费0.3元／㎡.月、电梯运行费0.5元／㎡.月、交费时间为每年1月1日，逾期交费的每逾期一日按日物业费的5%交纳违约金。合同签订后，朱玛交纳了2016年5月31日起至2018年5月31日止的物业费229.41㎡×1.6元／㎡.月×12个月为4405元（免除1年物业费），公共能耗费229.41㎡×1.6元／㎡.月×24个月为1652元。2、宜兴市物价局2017年11月29日出具的宜价备字【2017】29号文件即宜兴市物价局备案回复表,载明鉴于《东方一品》前期物业公共服务收费备案标准已到期，以及尚未成立业主委员会实际情况，故同意《东方一品》前期物业公共服务收费延续备案标准，即联排别墅1.7元/㎡.月，复式住宅1.6元/㎡.月，高层住宅1.5元/㎡.月，前期物业公共服务费可以预收，但预收期限不超过一年，用于电梯使用（运行）和公共水、电等能耗费单独列账，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。高层住宅按原合同或协议为业主提供《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级标准》（试行）规定中的五级服务，联排别墅、复式住宅仍按原合同或协议标准为业主提供物业公共服务，同时在《东方一品》小区醒目位置公示收费项目、服务内容、服务标准（质量）及收费标准，接受业主和市物价局、市住房局等职能部门的监督。本备案内容有效期从备案回复之日起到业主委员会成立。3、宜兴市物业管理中心于2017年、2018年、2019年上半年对原告物业公司的物业管理等级进行了考评，原告物业公司均通过了考评。本院认为，决定一个小区物业服务质量的因素有多种，但最关键的因素是物业公司能够持续、高效的提供高质量的物业服务和业主及时交纳物业费，只有二者形成良性循环，小区内物业服务水平才能不断提升，惠及全体业主。本案中，物业公司与朱玛签订《前期物业管理服务协议》，双方之间即存在合法的物业服务合同关系，物业公司应按约提供物业服务，朱玛应按约及时交纳物业费。结合双方当事人提供的相关证据，本案中物业公司提供的物业服务基本符合双方当事人之间的约定、符合《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级标准》（试行）中规定的五级服务的标准，所以朱玛作为东方一品的业主理应依法、按约、及时交纳物业服务费。物业服务过程是一个动态的过程，朱玛庭审中提出抗辩即物业公司在提供物业服务过程中存在一系列的问题，其中有些问题确实客观存在，但不能以此小的瑕疵而完全否定物业公司提供的物业服务，作为小区业主面对出现的这些问题应及时向物业公司及其上级主管部门反映，积极督促物业公司整改、进而为全体业主提供更高质量的物业服务，而不能以此为由拒绝交纳物业费。小区内部分业主反映强烈的违章建筑问题，由于物业公司并非直接行为人亦不具有相应执法权，在物业公司尽到相应劝阻义务无效后，相关业主如有诉求应积极向相关部门投诉或直接向相关行为人主张权利。对于物业公司主张的公共能耗费，宜兴市物价局备案回复要求，物业公司应对电梯使用（运行）和公共水、电等能耗费单独列账，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。诉讼中物业公司未能提供证据，应承担举证不能的责任，故对此请求本院不予支持。朱玛未能按约支付物业费应依合同约定承担相应的违约责任，物业公司主张的违约金部分的诉讼请求，不符合合同约定，本院仅支持合同约定的违约金。通过诉讼，东方一品小区部分业主与物业公司之间产生矛盾、引发纠纷，主要是由于双方之间沟通不及时、不充分，加之信息不对称致使双方之间缺少互信，物业公司在以后的物业服务过程中应及时有效的与业主进行沟通，认真听取业主提出的意见和建议，制订改进措施并落实到日常物业服务中去，尽最大努力取得业主对物业服务的理解与支持，最终使全体业主对物业服务感到满意，将东方一品小区的生活环境变得更加美好。综上，本院对物业公司提出的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、朱玛于本判决发生法律效力之日起十日内向宜兴市和顺物业管理有限公司支付物业服务管理费4771元。二、朱玛于本判决发生法律效力之日起十日内向宜兴市和顺物业管理有限公司支付逾期付款违约金（自2019年07月01日起至给付之日止按日物业费的5%即229.41㎡×1.6元/㎡.月÷30×5%﹦0.61176元/天计算）。三、驳回宜兴市和顺物业管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果朱玛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55元，由物业公司负担8元，由朱玛负担47元，原告物业公司预交的诉讼费47元本院不再退还，由被告朱玛在本判决生效之日起十日内直接向原告物业公司支付47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  蒋立军人民陪审员  沈文明人民陪审员  吴益平二〇二〇年二月二十七日书记员王丽