广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终4186号上诉人（原审原告）：黄旭明，男，1959年3月23日出生，系香港特别行政区居民。上诉人（原审原告）：黄小玲，女，1987年10月22日出生，系香港特别行政区居民。上诉人（原审原告）：黄惠仪，女，1985年10月21日出生，系香港特别行政区居民。三上诉人共同委托诉讼代理人：黄纲，广东华商律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：葛方华，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄敬姿，女，汉族，1969年12月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被上诉人（原审被告）：黄雪芬，女，汉族，1967年5月1日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，被上诉人（原审被告）：深圳市恒益楼贸易有限公司，住所地广东省深圳市龙华民治街道建设路南侧旭联工业大厦一栋303（办公场所），统一社会信用代码9144030055543120XE。法定代表人：黄敬姿。被上诉人（原审被告）：陈保民，男，汉族，1969年8月4日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区，被上诉人（原审被告）：何华林，男，汉族，1976年2月12日出生，身份证住址四川省南部县，五被上诉人共同委托诉讼代理人：梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪因与被上诉人黄敬姿、黄雪芬、深圳市恒益楼贸易有限公司（以下简称恒益楼公司）、陈保民、何华林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初388号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪上诉请求：撤销广东省深圳市龙华区人民法院(2018)粤0309民初388号民事判决，将本案发回重审或者依法查清事实后改判，支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院片面地认定上诉人要求被上诉人支付房屋使用费依据不足，属基本事实认定错误，应当予以纠正。无论《恒益楼房屋租赁合同》的效力如何，被上诉人黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司都应当向三上诉人返还出租恒益楼七楼、八楼所得的房屋占有使用费；被上诉人陈保民、何华林都应当向三上诉人支付后续使用恒益楼七楼、八楼的房屋占有使用费。涉案物业恒益楼为三上诉人和被上诉人黄敬姿、黄雪芬及其他家族成员共同出资建成，三上诉人对该物业投资人民币八十万元。二、一审法院认为三上诉人无法证明与被上诉人黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司存在代收费用之委托关系。但是根据三上诉人提交的证据可知，三上诉人在涉案物业建设时投资人民币八十万元作为恒益楼八楼的建设费用，并自2014年至2017年3月实际收取恒益楼七楼、八楼的房屋占有使用费，足以证实三上诉人实际上由黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司代收房屋占有使用费的事实。根据三上诉人提交的证据可知，建设涉案物业恒益楼时，上诉人黄旭明通过其妻子欧丽珍银行账户向黄敬姿、郑美银以及恒益楼建筑商孙沪伟转账建设费用共计人民币八十万元。三、在三上诉人与被上诉人均认可涉案《恒益楼房屋租赁合同》的情况下，租赁标的物应当是确认的，但是双方对于租赁标的物存在巨大的分歧,被上诉人所主张的租赁标的物与涉案物业恒益楼明显不是同一房产。三上诉人曾请求一审法院现场勘验，但是一审法院法官没有准许，这不利于查明案件事实，应当补充进行现场勘验。本案争议建筑恒益楼地址为深圳市龙华新区民治办事处龙胜路旭联工业区恒益楼，恒益楼共有十层，每层面积为600平方米。该争议建筑物正在对外出租，由被上诉人陈保民、何华林及其他案外人正实际使用，是客观存在的。而被上诉人提交证据显示“被告主张房屋”只有三层楼、每层楼仅有120平方米，而且三上诉人作为被上诉人黄敬姿、黄雪芬的亲属非常清楚地知晓该房屋早己拆除、不复存在。本案争议建筑恒益楼与“被告主张房屋”在楼层层数、面积等方面差异非常大，明显不是同一对象。被上诉人对三上诉人提交的证据“租户为租户为何华林、陈保民的《恒益楼房屋租赁合同》及身份证复印件”的真实性予以认可，根据两份《恒益楼房屋租赁合同》第一条和第三条的内容可知，以恒益楼公司的名义出租给何华林、陈保民的房产分别为深圳市龙华新区民治办事处龙胜路旭联工业区恒益楼七楼、八楼，恒益楼七楼、八楼的面积均为600平方米。综上所述,一审判决认定基本事实不清，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司、陈保民、何华林答辩称：本案涉及的楼层7、8楼并无产权证，权利人也并未能确定为上诉人所有。在一审中被上诉人提交了署名为黄雪芬的房产证，该证据可以证实与该房屋有关的产权为黄雪芬所有，而非上诉人所有。其次，根据合同相对性原则，被上诉人陈保民、何华林与被上诉人恒益楼公司签订租赁合同，与上诉人无关。即便合同无效，也无需向上诉人支付使用费。故对三上诉人的上诉理由以及原审的诉请没有事实依据。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪向原审法院起诉请求：一、判令黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向黄旭明支付代收的恒益楼八楼房屋租金共计人民币122100元（代收房屋租金按照人民币11100元/月，暂从2017年4月1日开始计算到2018年2月28日，共11个月）及利息人民币4845.7元；二、判令黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向黄小玲、黄惠仪支付代收的恒益楼七楼房屋租金共计人民币135432元（代收房屋租金按照人民币12312元/月，暂从2017年4月1日开始计算到2018年2月28日，共11个月）及利息人民币5374.8元；三、判令陈保民从2018年3月1日起直接向黄旭明支付恒益楼八楼房屋租金，不再向黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司支付房屋租金；四、判令何华林从2018年3月1日起直接向黄小玲、黄惠仪支付恒益楼七楼房屋租金，不再向黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司支付房屋租金；五、本案诉讼费由黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司、陈保民、何华林负担。原审查明以下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区××街道××社区龙××路旭联工业区内恒益楼。该房产已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，申报人为黄敬姿、黄雪芬、黄旭明、黄惠仪。庭前，法院向深圳市不动产登记中心发函查询涉案恒益楼产权登记及建设情况。深圳市不动产登记中心于2018年5月24日回函称，不动产登记系统中无“恒益楼”的不动产登记。二、2013年11月6日，恒益楼公司与何华林签订《恒益楼房屋租金合同》约定，恒益楼公司将恒益楼七楼房产出租予何华林作为厂房使用，租赁期限自2013年11月14日起至2018年11月13日止，租赁面积共计600平方米；第一、二年每月租金11400元，第三年递增8%元。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2014年2月18日，恒益楼公司与陈保民签订《恒益楼房屋租金合同》约定，恒益楼公司将恒益楼八楼房产出租予陈保民作为厂房使用，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，租赁面积共计600平方米；第一年每月租金10200元，第二、三年每月租金为18.5元/平方米，第四、五年每月租金为19.98元/平方米。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，恒益楼公司将恒益楼七楼房产交付何华林占有、使用，将恒益楼八楼房产交付陈保民占有、使用。三、庭审中，黄旭明、黄小玲、黄惠仪提交了2014年4月至2017年6月期间的银行转账记录为证，以证明黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向黄旭明、黄小玲、黄惠仪支付租金之事实。黄敬姿、黄雪芬对该银行转账记录关联性不予认可。经审查，黄敬姿在该期间内每月分别向黄旭明、黄小玲、黄惠仪转款，但未载明款项性质，款项金额亦非固定的金额。原审法院认为，本案为合同纠纷。涉案恒益楼房产已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，而恒益楼公司与何华林、陈保民分别就恒益楼七、八楼房产签订了房屋租金合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，恒益楼公司与何华林、陈保民之间的房屋租赁合同依法无效。根据前述《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，何华林、陈保民已向恒益楼公司支付了房屋占有使用费，该款项的收支行为受法律保护。黄旭明、黄小玲、黄惠仪主张黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司向其支付代收取的房屋占有使用费，应就黄旭明、黄小玲、黄惠仪与黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司存在代收费用之委托关系提供证据予以证明。其一，涉案恒益楼七、八楼房产未办理不动产登记，根据不动产物权登记公示原则，现阶段黄旭明、黄小玲、黄惠仪并非涉案房产登记权利人。虽然黄旭明、黄小玲、黄惠仪已在行政主管部门进行了历史遗留违法建筑普查登记申报，但行主管部门尚未对该违法建筑进行处理。在行政主管部门对涉案房产进行处理前，黄旭明、黄小玲、黄惠仪即凭借相关申报材料主张其为涉案房产权利人，进而要求黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司支付房屋占有使用费依据不足。其二，黄旭明、黄小玲、黄惠仪与黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司未签订书面的委托协议。黄旭明、黄小玲、黄惠仪提交的银行转账记录仅对黄敬姿每月客观的转款之事实具有证明效力，该转账记录未载明款项性质，且金额并非每月固定，不符合租金支付习惯，无法作为认定黄旭明、黄小玲、黄惠仪与黄敬姿存在委托收取房屋占有使用费之直接证据。其三，黄旭明、黄小玲、黄惠仪与陈保民、何华林并无直接的合同关系，其要求陈保民、何华林支付房屋占有使用费缺乏事实依据。故，黄旭明、黄小玲、黄惠仪之举证不足以支持其诉求，其关于黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司返还代收租金及陈保民、何华林自2018年3月1日起向其支付租金之诉求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回黄旭明、黄小玲、黄惠仪的诉讼请求。案件受理费人民币2658元，由黄旭明、黄小玲、黄惠仪承担。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同衍生的纠纷案件。涉案恒益楼房产已办理深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查登记，而恒益楼公司与何华林、陈保民分别就恒益楼七、八楼房产签订了《房屋租赁合同》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，恒益楼公司与何华林、陈保民之间的《房屋租赁合同》依法无效。根据前述《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，何华林、陈保民已向恒益楼公司支付了房屋占有使用费，该款项的收支行为受法律保护。根据上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司是否应向黄旭明、黄小玲、黄惠仪支付代收取的房屋占有使用费。本院认为，涉案房产恒益楼虽然黄旭明、黄小玲、黄惠仪已在行政主管部门进行了历史遗留违法建筑普查登记申报，但行主管部门尚未对该违法建筑进行处理，无法证明黄旭明、黄小玲、黄惠仪是涉案恒益楼七、八楼房产权利人。黄旭明、黄小玲、黄惠仪上诉主张涉案物业建设时，黄旭明通过其妻子欧丽珍银行账户向黄敬姿、郑美银以及恒益楼建筑商孙沪伟转账投资人民币八十万元作为恒益楼八楼的建设费用。黄敬姿对此不予认可，欧丽珍的银行转账亦未注明是建设涉案房屋的投资款。故欧丽珍的银行转账未能充分有效证明是建设涉案房屋的投资款。黄旭明、黄小玲、黄惠仪上诉主张黄敬姿自2014年至2017年3月每月将代收房屋占有使用费转款给他们，足以证实黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司代黄旭明、黄小玲、黄惠仪收涉案房屋占有使用费的事实。黄敬姿辩称2014年至2017年3月期间每月向黄旭明、黄小玲、黄惠仪转账，是偿还黄旭、欧丽珍的80万借款及利息。黄敬姿每月的转账记录未载明款项性质，且金额并非每月固定，不符合租金支付习惯。故黄敬姿每月的转账无法充分证明黄旭明、黄小玲、黄惠仪与黄敬姿存在委托收取房屋占有使用费的事实。另外，黄旭明、黄小玲、黄惠仪与陈保民、何华林并无直接的合同关系，其要求陈保民、何华林支付房屋占有使用费缺乏事实依据。综上，黄旭明、黄小玲、黄惠仪提交的证据未能充分有效证明黄敬姿、黄雪芬、恒益楼公司存在代收取房屋占有使用费的事实，其上诉请求事实依据不足，法院不予支持。综上，上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5316元，由上诉人黄旭明、黄小玲、黄惠仪承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇二〇年二月二十六日书记员 朱温岛(兼)附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。