济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5128号原告：济南未来城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈箭，董事长。委托诉讼代理人：潘书朝，男，1990年4月13日出生，汉族，该公司员工，住山东省莘县。被告：崔广计，男，1970年4月21日出生，汉族，农民，住济南市。原告济南未来城置业有限公司（以下简称未来城置业）与被告崔广计商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告未来城置业的委托诉讼代理人潘书朝、被告崔广计均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。未来城置业向本院提出诉讼请求：1.判令崔广计向未来城置业支付购房余款1000000元；2.判令崔广计以1000000元为基数，按照日万分之五的标准向未来城置业支付违约金(自2017年10月28日起至购房余款支付完毕之日止截至2019年8月16日为328500元)；3.本案诉讼费用由崔广计负担。庭审中，未来城置业明确违约金请求：以1000000元为基数，按照日万分之五计算，自2017年10月28日起至实际给付之日止。事实与理由：未来城置业、崔广计于2017年10月28日签订《商品房买卖合同》(合同编号:销售(字)************)。崔广计作为买受人，购买出卖人未来城置业开发的***************号商铺一套，房屋总价款4600000元，首付款3600000元，余款1000000元通过按揭支付。《商品房买卖合同》第六条第1款第3项的约定，崔广计应于《商品房买卖合同》签订同时向未来城置业提交齐全办理按揭所需的有效资料并办理完毕银行按揭贷款申请手续。《商品房买卖合同》签订后，崔广计拒绝提供办理按揭贷款的资料，虽经未来城置业多次催促，崔广计扔拒绝提供根据《商品房买卖合同》第七条第1款第1项第(2)目的约定，崔广计逾期付款的，应按照日万分之五的标准向未来城置业支付逾期付款违约。崔广计的行为已构成严重违约，特诉至贵院，望依法判如所请。崔广计辩称，未来城置业向崔广计提供的涉案房产层高不符合合同约定。有一间房子的层高是3.6米，实际上是2.8米；另一件房屋的高度应该是3.6米，但实际是3.3米；一层的楼高应该是3.9米，实际测量是3.75米。崔广计和未来城置业协商，但未来城置业没有予以处理，因此，没有交尾款。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据即未来城置业提供的《济南市商品房买卖合同》1份及崔广计提交的照片4张，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，未来城置业作为出卖人与作为买受人的崔广计签订《济南市商品房买卖合同》［合同编号:销售(字)************］及附件，约定崔广计购买未来城置业开发建设的***************号商铺一套。合同第二条商品房销售依据约定，商品房预售许可证号济建预许某某某某某某某号。第三条约定，该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为一层3.9米，二层3.6米，建筑层数地上32层，地下1层，建筑面积245.82平方米。第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18712.88元，金额4600000元。第五条面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按照实测建筑面积进行据实结算。合同第六条付款方式及期限约定：买受人在签订合同时，同时支付首付款3600000元（含已付定金），大写：叁佰陆拾万元整；余款1000000元，大写：壹佰万元整；买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付。签订合同的同时买受人向出卖人提交齐全办理按揭所需有效资料，办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）Ｘ……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为非住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。合同还就出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。《商品房买卖合同》补充协议约定，第一条双方同意本合同第三条补充如下：1.因国家、地方设计规范和验收规范更新导致的变更调整、地方建设行政主管部门（包括但不限于当地质监站等）下发文件所要求的变更调整及所在楼栋、楼层或地形不同等原因，该商品房与相同户型的样板房或与其他商品房存在局部差异（包括但不限于局部结构、层高、面积、因存在装饰性大线条的楼层中户内阳台窗、飘窗高度尺寸等），实际交付以实际交楼现状为准。2.在签订本合同以前，买受人已经对所购周边的公共交通设施及外部环境等的当前状况及潜在情况做了充分的了解。就所购房层及其所在小区内的已建、在建或将建的居住配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其可能产生的噪音等不利因素，出卖人予以了充分的提示注意和合理告知。3.在符合国家设计规范的要求前提下，房屋的局部层高低于本合同第三条约定的层高标准，对此，买受人并无异议。4.未计入公共部分或未计入公用分摊建筑面积的建筑均由出卖人投资建设，其所有权及使用权属于出卖人，其经营项目可以为有偿服务，并且出卖人有权另行出售或出租，所得收益归出卖人所有，买受人不得干涉。出卖人对车位等空间进行出售或出租的，买受人需另行签署《车位使用权转让协议》或《车位管理协议》等相关协议或补充协议，并根据该协议约定使用车位等空间。5.买受人对其他使用附带庭院或地下室、车位的商品房的业主拥有上述部位的使用权没有任何异议，买受人不可撤销地放弃对其他使用人及出卖人主张附带的上述部位的所有权利。第二条双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定1.买受人必须在本合同签署之日办理完毕银行按揭申请手续（包括但不限于提供银行按揭所需的全部真实资料、签署抵押贷款合同等），逾期未提交齐全的，须按日向出卖人支付总房款千分之一的违约金；逾期10日后仍未提交齐全的或拒不补齐申请资料的，出卖人有权单方解除本合同，并有权向买受人收取按照本合同约定房款总金额15%的违约赔偿金。4.买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的全部款项不予退还。第五条双方同意本合同第十条变更如下：1.本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，该变更为商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更且影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当书面通知买受人。买受人有权在出卖人发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复，买受人在出卖人发出通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。5.双方同意包括但不限于以下情况不属于本合同约定的设计变更事项：（1）在合同签署日后，出卖人依据国家和山东省或者济南市新颁布、实施的法律、规章制度或政府主管部门的要求，及/或其他因不可抗力因素之故而必须进行的变更；（2）在合同签署日前发生的变更；（3）经过规划、设计审查单位审核同意所进行的，不属于上述实质性变更的规划及设计变更。如发生上述规划或设计变更情形，出卖人无需告知买受人或征求买受人的同意，且无须为此对买受人进行任何补偿或赔偿。第十四条补充协议的效力约定：本补充协议与本合同不一致的，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。合同签订后，崔广计已按合同约定向未来城置业支付了首付款3600000元，但崔广计未在合同签订当日提交银行按揭贷款所需资料，亦未向未来城置业支付剩余的1000000元房款。庭审中，崔广计表示其未进行银行按揭贷款系因了解到涉案房屋不符合同约定，其中一间房屋层高按合同约定应为3.6米但实际2.8米，另一间房层层高按合同约定应3.6米实际为3.3米，一楼的层高按合同约定应为3.9米实际为3.75米，因找未来城置业协商，未来城置业未予以处理，故未交纳房屋尾款。崔广计并表示虽然双方约定提交银行按揭贷款所需资料为签订合同当日，但未来城置业同意给予一定期限，未明确表示必须当日。未来城置业表示在提交银行按揭贷款资料方面同意给予一定宽限时间，但不能无限期拖延。对于崔广计表示的涉案房产层高不足的问题，未来城置业表示确有一房层单间（37.73平方米）的层高高度不足3.6米，因地面多出一个48厘米的台子，故层高矮了48厘米，其余的层高问题系崔广计对层高理解有误，合同约定的层高非房屋室内净高，其测量方式不是层高的测量方式。本院认为，未来城置业与崔广计签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。未来城置业要求崔广计支付剩余购房款1000000元，崔广计辩称因未来城置业提供的涉案房产层高不符合合同约定，其中一间房屋层高按合同约定应为3.6米但实际2.8米，另一间房屋层高按合同约定应3.6米实际为3.3米，一楼的层高按合同约定应为3.9米实际为3.75米，因协商未果故未交纳尾款，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第三条约定“该商品房用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为一层3.9米，二层3.6米”，崔广计辩称实际涉案房产的层高高度不足上述合同约定，未来城置业表示确有一房层单间（37.73平方米）的层高高度不足3.6米，因地面多出一个48厘米的台子，故层高矮了48厘米，其余的层高问题系崔广计对层高理解有误，合同约定的层高非房屋室内净高，其测量方式不是层高的测量方式，本庭询问崔广计是否同意继续履行合同，崔广计表示同意继续履行，崔广计在明知涉案房产现实层高与合同约定的层高存在差异的前提下仍同意继续履行合同，故未来城置业要求其按合同约定交付剩余购房款1000000元并无不当，对未来城置业该项主张，本院予以支持，因双方签订合同时约定该1000000元为崔广计通过银行按揭贷款方式支付，故崔广计支付该1000000元的方式可以通过银行按揭贷款方式亦可以直接支付；崔广计辩称涉案房产层高高度不足合同约定故不同意继续支付剩余购房款1000000元理由不足，本院不予支持；因崔广计与未来城置业就涉案房产层高不足的处理问题未达成一致意见，崔广计又未提出反诉，故本院不宜一并处理，崔广计可就该问题另行主张权利。未来城置业要求崔广计支付逾期付款违约金，虽然双方签订的《济南市商品房买卖合同》对买受人逾期付款约定了违约金，但崔广计未办理房屋按揭贷款支付剩余房款系基于未来城置业提供的涉案房产层高不足合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”崔广计提出涉案房产层高不足问题后，未来城置业应与其积极协商处理，其未能与崔广计协商处理造成崔广计支付剩余房款的延迟不应要求崔广计予以赔偿，故对未来城置业该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、被告崔广计于本判决生效之日起三十日内向原告济南未来城置业有限公司支付购房款1000000元（支付方式可采用通过银行按揭贷款的方式向原告济南未来城置业有限公司支付或直接支付）；二、驳回原告济南未来城置业有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43600元，减半收取计21800元，由原告济南未来城置业有限公司负担10900元，由被告崔广计负担10900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李振花二〇二〇年二月十日书记员  董 恺