上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22350号原告：上海自如资产管理有限公司，住所地：上海市徐汇区。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：朱某某。委托诉讼代理人：韦某某。被告：陈天罡，男，1985年7月1日出生，汉族，住上海市宝山区。原告上海自如资产管理有限公司(以下简称自如公司)诉被告陈天罡委托合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理，原告自如公司的委托诉讼代理人朱某某、韦某某，被告陈天罡到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。自如公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间的《资产管理服务合同》于2019年3月18日解除;2、判令被告承担违约责任并支付违约金5,532元；3、判令被告承担本案房屋装修损失费、新配置折旧费24,446.63元；4、判令被告退还服务质量保证金2,466元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月12日,被告陈天罡与原告自如公司签订了《资产管理服务合同》,委托原告管理运营被告位于上海市浦东新区港机新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),并授权原告对系争房屋进行经营出租供他人居住,每月收益为2,766元,管理期限为2017年12月12日起至2023年4月30日止。同时,被告提供了其身份证复印件、上述房屋产证复印件等证明文件,并于2017年12月12日交付该房屋。原告接收上述房屋后依据合同约定对系争房屋进行了重新装修和配置。在合同管理期内,被告主张标的资产的物业费应当由原告承担,根据上述合同5.1(2)的约定,物业费应由被告承担,故甲方拒绝支付该部分费用。2019年3月18日,被告自行更换门锁,强行收房。根据《资产管理服务合同》6.2的约定,被告的行为已经构成严重违约,原被告之间的合同已于2019年3月18日解除;根据7.2的约定,被告应当承担违约责任,支付等额于双倍月收益的违约金5，532元、装修和配置损失费31,268.94元,并退还服务质量保证金2,466元,合计39,266.94元。综上所述,根据《合同法》相关规定及上述合同约定,被告的行为已经构成违约,根据上述合同第七条第四款的规定：“因解释和履行本合同而发生的任何争议,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理”,故诉至贵院,请求贵院支持原告所有诉求。陈天罡辩称，不同意原告的诉请。资产管理服务合同不是被告签字，是被告母亲签字，也没有委托合同，且被告没有追认，也没有使用过电子印章。原告公司的APP是要下载注册才能看到被告与原告的合同内容，租金是每月支付，每年要扣除300元费用，被告看到后觉得条款有问题，要求修改，但是原告业务员认为合同签订了，不可以改合同条款和解除。被告最多只知道房屋出租了，但合同内容不认可。被告收到打到被告的银行卡的钱款。2019年3月16日，被告撬锁带看房屋，后收回房屋并出售。原告在管理期间，无理由的阻止被告买卖房屋，原告的行为按合同也是严重违约，侵犯了被告的处置权。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区港机新村XXX号XXX室房屋不动产权利人为被告。2017年12月12日，陈天罡(甲方)与上海自如资产管理有限公司(乙方)签订资产管理服务合同，约定，甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；本协议管理期限自2017年12月12日起至2023年4月30日止。双方在2017年12月12日交付系争房屋并签署《标的资产交割清单》。双方一致认为，系争房屋依据市场行情预期合理收益为2,766元/月,从第4个管理周期起每个管理周期递增5%(适用管理期间为四年以上合同)；因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应的空置期间：首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期20天，……空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方根据本协议规定的每个结算周期结算后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，剩余收益部分支付给甲方；…乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内,向甲方支付首期服务质量保证金,共计2,766元,此后,每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若最后付款日为国家法定节假日,则付款日相应顺延。如标的资产实际收益低于预期收益的,甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分,一旦发生扣除的情形,乙方应当随时补足(由于甲方用服务质量保证金向乙方支付维修基金,或甲方委托乙方用服务质量保证金代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气费用、卫生费、物业费以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外)。双方认可自2018年2月10日始计收收益,每个履约年度内每月付为一次结算周期,如遇需扣减业主承诺承受的空置期的,则空置期间不计算在结算周期内,每个结算周期最后一日为本期的结算日,最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年3月9日。除另有约定外,本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。乙方应向甲方指定的银行账户支付其应得收益,若账户信息发生变更,应至少在当期结算日前提前5个工作日以书面形式通知乙方。…。管理期间，甲方同意乙方对系争房屋进行必要的装修、改造及不定期对房屋进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格,不得以不接受该标准和规格为由,单方面解除合同；管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；在管理期间,若非乙方原因造成新配置设施的毁损,乙方有权从相应责任人处获得相应赔偿；合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费(损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格*(管理期间内未履行天数/管理期间总天数)，乙方应将相应的配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态；鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据，双方认可，本协议涉及标的资产费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准；标的资产类型为精装房或老旧房的,甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金,且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用：300元/年的维修基金；甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，……非因乙方或资产使用人原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理；甲方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权,并有义务缴纳与标的资产有关的应当由甲方承担的费用,保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用,不受干涉，如甲方违反上述承诺,给乙方造成损失的,甲方应当承担损失赔偿责任。甲方保证整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉，如发生任何第三方的干扰事件，甲方应及时沟通，……管理期间内,甲乙双方协商一致,可以解除本合同；违约解除权。(1)甲方有下列情形之一的,乙方有权随时单方解除合同：…(b)不履行本协议约定的义务,或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为,影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的(因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行,甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任,具体计算标准参照本合同7.2(1)、7.2(2)条);…(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形；合同提前解除的收益结算，由于甲方原因导致合同提前解除的,自甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除之日止,甲方收益不再适用第2.6条的预期收益补偿,此期间内甲方的收益=(甲方申请解约后首个资产使用人解约之日起至合同最终解除已经历的日历天数一标的资产此期间实际发生的空置天数)×日预期收益。如产品类型为友家的,标的资产此期间实际发生的空置天数二标的资产各最小出租单位此期间实际发生的空置天数之和/标的资产内最小出租单位数量,如产品类型为整租的,标的资产此期间实际发生的空置天数二标的资产整体空置天数,本合同中日预期收益二月预期收益/当月天数；合同到期或解约的,乙方将对乙方自行为标的资产配置的宽带进行移机处理,乙方为标的资产安装智能锁的,返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码；甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同,甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金,并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(1)装修损失费。标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数),⑵新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格又(管理期限内未履行天数/管理期限总天数),其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。⑶乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金；因解释和履行本合同而发生的任何争议,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理。甲方：陈天罡，甲方电子签章：陈天罡，管理人(乙方)盖章：上海自如产管理有限公司电子签章；合同附件包括附件一标的资产信息及所有权载明，系争房屋建筑面积为31.42平方米；房源类型：老旧；居室数量为1室1厅，产品类型为整租，居住人数不得超过3人，附件二资产管理服务清单，包括增值服务、综合服务；附件三：标的资产交割清单，载明交付房门钥匙1、单元门钥匙1及门禁卡1，下放备注：除上述物品外，甲方遗留在标的资产内其他物品均属甲方暂存物品，甲方同意并承诺，应当在交付日后15日内取回该等物品，在交付日届满15日之日起，逾期尚未取回，甲方授权乙方进行全权处理，且上述物品的处置、遗失、损坏等一切后果由甲方自行承担，同时，乙方不暂存价值超过1万元的贵重物品、价值难以衡量的特殊物品及法律法规禁止个人持有的物品；附件四：300元维修基金维修项目列表(仅适用于精装房和老旧房)；附件六：标的资产配置单。2017年12月15日，原告向被告支付2,766元作为房屋质量保证金，当天又转帐房租2,466元。2018年3月7日、2018年4月8日、2018年5月7日、2018年6月7日、2018年7月6日、2018年8月8日、2018年9月7日、2018年10月9日、2018年11月8日、2018年12月7日、2019年1月8日原告分别转款各2,766元作为房租，2019年2月12日原告支付2,466元作为房租。被告与原告工作人员微信聊天记录显示，2019年3月9日，被告提出原告晚交费用，并提出物业管理费由原告支付。原告回复，没有晚交费用，物业费用由业主支付，被告提出异议，原告表示合同写清楚的，被告表示合同不是被告签，对此每一个表示所有问题都讲一句合同不是你签的，那还讨论干嘛，之后双方讨论合同条款，被告表示明天去收房，原告表示按合同约定付违约金，为此双方意见不一；2019年3月13日，被告提出，将于2019年3月16日至3月17日早间更换门锁正式终止与自如公司所谓租赁关系，有问题派职能部门进行交接或法院见，2019年3月18日，自如公司的工作人员问下午房子锁换了，被告回复等有空再交接水电煤。另查明，2019年3月16日，被告与上海我爱我家房地产经纪有限公司签订房地产委托出售合同，次日，被告与案外人签订系争房屋的上海市房地产买卖合同。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有被告的上海市房地产权复印件、服务质量金付款凭证、与被告沟通截图、居间协议及房屋出售合同等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。原告出示资产管理服务合同，经质证，被告表示，不是其签字，没有纸质合同，被告持有的纸质合同由其母亲签字，被告下载自如APP后发现合同有很多问题，要求修改，但遭拒绝；本院认为，被告否认签订合同，但被告自行注册自如APP，对合同的内容知晓，且被告将系争房屋交付给原告出租，也收取原告支付的费用，故对该合同予以认定。原告提供家电配置物品清单，载明，南卧01，美的1.5p空调1台、厨房3，万家乐中式油烟机1台、晶弘冰箱BCD-190C-1台、万家乐嵌入式燃气灶1台、美的微波炉MM721-1台、小天鹅波轮洗衣机TB55-1台、万家乐燃气热水器JSQ20-10K3*12T1套，成本5,032.31元，布艺配置物品：南卧01，床罩1个、窗帘杆1个、窗帘1个，成本：273.59元，家具配送基本运输费用件，南卧01，床1件、床垫1件、床头柜1件、座椅、衣柜、书桌；成本：2,346.08元，智能锁，成本：493.92元；家居配置物品，炭包、无框画、路由器路等，成本：302.38元；装修配置物品，南卧01、起居室2、厨房3、卫生间5，成本21,852.94元，宽带、保洁、空气治理、空气检测，成本：1,623.58元(包括宽带1,273.58元、保洁350元)；家具配置物品补充，南卧01，家具配送二次派工运费1件、书桌，成本：466.36元，装修配置物品补充，成本：483.19元；经质证，被告表示，不予认可，并提出，其出租系争房屋时为全装修房，被告收房时，除了网线排线、墙壁粉刷、水斗和料理台是有的，把原来的装修敲了，且双方对地砖铺设有争议，现系争房屋已出售，本院认为，系争房屋已出售，该清单系原告单方面制作，无相关书证予以佐证，故不予认定。原告出示的照片，经质证，被告表示不予认可。被告出示的2017年12月11日由代理人祝新芳签字的资产管理服务合同，经质证，原告表示，原告没有纸质合同，与线上的合同也不一致，不是签订的正式合同，原告公司也没有盖章，本院认为，该材料真实性无法确认，故不予认定。审理中，双方确认，讼争合同于2019年3月16日解除。原告表示，2019年2月9日原告打款2,466是支付2019年1月10日-2月9日，2019年2月10日-3月1日是合同约定的空置期，扣除合同约定的每年度需要支付的管理费300元，原告2019年3月1日-3月16日时间段未支付租金，应该支付租金1,475.20元，扣除已付服务质量保证金2,466元，被告应返还990.80元。就合同签订问题，被告表示，APP是用被告的手机注册，但是按照被告所称，电子签章不知道，被告注册APP生成后被告才能看到合同文本。如果不注册是看不到合同文本，该合同文本不是被告注册后才签订的。对此，原告提出，合同是被告在APP上注册后确认的，事实上原告也每月打款给被告，是事实在履行合同，被告陈述站不住脚。就房屋配置及装修折旧费用，系争房屋内有料理台带水斗、墙面粉刷由原告装修，最多考虑补偿1,000元，房间内原有的冰箱、洗衣机，所以即使原告换了，被告也不赔的，包括装修、家具等及返还的钱款最多考虑3,000元，并保留原告晚交房租的滞纳金的诉权；原告则表示，装修问题只有目前这些证据，由法院酌情判，家电家具等原告到二审期间再举证。由于双方意见不一，致调解不成。本院认为，针对本案争议焦点一：原、被告双方间的合同是否成立并生效。合同是否成立，应以订约当事人有无就合同的主要条款达成合意为判断。本案中原告主张的资产管理服务合同之订立具有一定的特殊性，系由被告在手机上安装AAP，注册生成后，就原告预留在网络平台上的合同文本，通过点击确认完成签订合同之行为，被告作为完全行为能力人，应当知晓上述确认行为所产生的法律后果，且被告收到原告支付2018年3月7日至2019年2月9日期间的租金收益。综上，本院确认原、被告双方通过网络平台签约方式签订的资产管理服务合同依法成立，对被告抗辩意见，本院不予采纳。鉴于被告自认于2019年3月16日更换房屋门锁后收回房屋并出售，原告要求租金收益计算至2019年3月16日，双方均表示合同于2019年3月16日解除，并无不当，本院予以准许。根据资产管理服务合同之约定，管理期限自2017年12月12日起至2023年4月30日止，现被告于2019年3月9日通知原告收房，并于2019年3月16日更换房门锁，被告在未与原告协商一致解除合同的情况下收回房屋的行为构成违约，故原告要求被告支付违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告返还在扣除2019年3月1日至3月16日租金收益后的剩余款项之诉讼请求，本院予以支持。关于配置及装修折旧费用，原告未提供足够证据证明其支付的配置及装修费，根据被告的自认，原告确实对系争房屋对外出租进行了部分装修及物品的添置行为，而被告在未与原告办理房屋交还手续下，就更改了系争房屋门锁并出售，致使原告未搬离房屋内的添置，本院鉴于房屋内状态已经无法复原，被告实际享有装修及添附利益，结合双方的陈述、使用情况及合同约定，原告主张的被告承担房屋装修损失费、新配置折旧费24,446.63元之诉请，本院难以支持，本院酌情判处被告承担系争房屋装修损失费、新配置折旧费9,500元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、上海自如资产管理有限公司与陈天罡签订的资产管理服务合同于2019年3月16日解除；二、陈天罡于本判决生效之日起十日内向上海自如资产管理有限公司支付违约金5,532元；三、陈天罡于本判决生效之日起十日内向上海自如资产管理有限公司承担装修损失费、新配置折旧费9,500元；四、陈天罡于本判决生效之日起十日内向上海自如资产管理有限公司退还服务质量保证金990.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费781.60元，减半收取计390.80元，由上海自如资产管理有限公司负担207.70元，由陈天罡负担183.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇二〇年二月十三日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。