福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13358号 原告：福建海远电讯有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔东路165号1302单元，统一社会信用代码913502007692958131。 法定代表人：陈文海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘丹婷，福建顺济律师事务所实习律师。 被告：邱振鸿，男，1968年9月10日出生，汉族，住福建省惠安县。 原告福建海远电讯有限公司（以下简称海远公司）与邱振鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告海远公司的委托诉讼代理人戴海莺、被告邱振鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海远公司向本院提出诉讼请求：1．邱振鸿支付海远公司自2018年6月16日起至2018年8月15日期间的租金差额900元；2．邱振鸿支付海远公司自2018年9月16日起至2019年8月30日期间的租金451950元及其逾期未支付的违约金（自2018年9月16日起至2019年8月15日期间共计11个月的租金，每月租金39300元的逾期未支付的违约金分别自当月开始的16日起计算，均按日千分之一的标准，计算至实际付清租金之日止）；3．邱振鸿立即向海远公司补足未缴纳的履约保证金78600元，海远公司有权不退还邱振鸿履约保证金（含已支付的39300元）；4．邱振鸿支付海远公司自2019年1月至2019年8月期间的物业管理费41920元、公共维修金5240元及其违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2019年6月21日起计算至实际支付之日止）；5．邱振鸿支付海远公司自2018年12月至2019年8月期间的电费（含公摊）9709元、水费（含公摊）123.98元、污水处理费90.42元及其违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2019年6月21日起计算至实际支付之日止）；6．邱振鸿支付海远公司律师代理费10000元。 事实和理由：2018年6月15日，海远公司与邱振鸿签订《房屋租赁合同》，约定：海远公司将厦门市思明区塔埔东路165号1303单元及1302、1304单元的部分面积出租给邱振鸿，建筑面积共计655平方米，租赁期限自2018年6月16日起至2019年6月15日止；每月租金为39300元，租金应按月支付，在每期的15日前支付下一期租金；物业管理费、公共维修金、水电费（含公摊）、中央空调费等由邱振鸿负担；邱振鸿应在2018年6月5日前支付海远公司履约保证金117900元；若邱振鸿逾期支付租金，应每日按逾期未付租金的千分之一支付违约金；若邱振鸿逾期支付租金超过15天的，海远公司有权解除合同、没收履约保证金；存在过错的一方必须承担无过错方因解决争议而支出的诉讼费用、律师费用等因争议而产生的费用。合同签订后，海远公司将房屋交付给邱振鸿使用。虽经多次催要，但邱振鸿至今未补足履约保证金差额78600元及自2018年6月16日起至2018年8月15日期间的租金差额900元，亦未支付2018年9月16日起的租金及物业管理费、公共维修金等费用，其行为已经构成严重违约，应承担相应的法律责任，海远公司已于2019年8月30日收回案涉房屋。 邱振鸿辩称，《房屋租赁合同》确实是邱振鸿签订的，但邱振鸿是按照老板蓝馨的要求去签订的。当时，蓝馨和陈昆合作要经营一家有关智能车库的公司，让邱振鸿去帮忙管理。《房屋租赁合同》是蓝馨与海远公司商量好的，直接将打印好的合同让邱振鸿签字，该合同项下的款项都是蓝馨支付的。2018年9月开始拖欠租金，海远公司因为找不到蓝馨，就找到邱振鸿，邱振鸿才得知履约保证金没有足额支付。因为公司业务经营不下去了，邱振鸿就离开了公司，此后也不清楚案涉房屋的租赁情况。案涉房屋内没有邱振鸿的物品，但不清楚是否有老板的物品。邱振鸿不应该承担法律责任，即使需要承担法律责任，海远公司主张的违约金也过高，请求法院予以调整。 海远公司围绕诉讼请求提交了《厦门市土地房屋权证》《房屋租赁合同》《通知函》《发票》《厦门市观音山物业服务有限公司资金往来票据》《委托代理合同》等作为证据；邱振鸿未提交证据。本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月15日，海远公司与邱振鸿签订一份《房屋租赁合同》，约定：海远公司将厦门市思明区塔埔东路165号1303单元（355.91平方米）及1302、1304单元的部分面积（299.09平方米）出租给邱振鸿，租赁期限自2018年6月16日起至2019年6月15日止；每月租金为39300元（不含税），租金应按月支付，在每期的15日前支付下一期租金；若邱振鸿逾期支付租金，应每日按逾期未付租金的千分之一支付违约金，逾期支付租金超过15天则视为邱振鸿严重违约，海远公司有权解除合同、提前收回房屋；物业管理费、公共维修金、水电费（含公摊）、中央空调费及应当分摊的其他费用由邱振鸿负担；邱振鸿应在2018年6月5日前支付海远公司履约保证金117900元，因邱振鸿违约而导致海远公司提前解除合同的，海远公司有权没收全部履约保证金作为邱振鸿赔偿的违约金，邱振鸿还应按剩余租期的租金金额赔偿海远公司的租赁损失；在退还履约保证金之前，海远公司有权扣除邱振鸿未支付的租金、违约金，或代扣邱振鸿应承担的物业管理费及其他相关费用；存在过错的一方必须承担无过错方因解决争议而支出的诉讼费用、律师费等费用。 上述合同签订后，海远公司将案涉房屋交付给邱振鸿占有使用。邱振鸿支付了海远公司履约保证金39300元，并于2018年6月25日、2018年6月28日、2018年7月30日、2018年7月12日、2018年9月13日分别支付海远公司租金20000元、19000元、38700元、15000元、24300元，此后未再支付海远公司租金。 2019年8月30日，海远公司自行收回了案涉房屋。海远公司已支付了案涉房屋2019年1月至2019年8月期间的物业管理费41920元、公共维修金5240元及2018年12月至2019年8月期间的电费（含公摊）9709元、水费（含公摊）123.98元、污水处理费90.42元。 海远公司因本案诉讼支出律师代理费10000元。 本院认为，海远公司与邱振鸿签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。邱振鸿未依约履行支付租金的义务，应承担相应的法律责任。现海远公司要求邱振鸿支付租金差额900元、自2018年9月16日起至2019年8月30日期间的租金（及房屋占有使用费）451950元，具有事实和法律依据，本院予以支持；海远公司要求邱振鸿支付逾期未支付租金的违约金，本院酌情予以支持。鉴于海远公司已经在租赁期间届满后收回案涉房屋，且已主张相应的租金（及房屋占有使用费）及其违约金，故海远公司要求不予退还履约保证金（不进行抵销）缺乏合同依据，其要求邱振鸿补足履约保证金亦已无必要，本院均不予支持。邱振鸿已经支付的履约保证金39300元，可与其应支付的租金进行相应的抵扣。海远公司要求邱振鸿支付物业管理费41920元、公共维修金5240元、电费（含公摊）9709元、水费（含公摊）123.98元、污水处理费90.42元，具有事实和法律依据，本院予以支持；但海远公司要求邱振鸿支付前述费用的违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。海远公司要求邱振鸿支付律师代理费10000元，符合合同约定，本院予以支持。至于邱振鸿所主张的其与案外人就案涉房屋租赁事宜之间的法律关系，邱振鸿可另行依法向案外人主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、邱振鸿于本判决生效之日起十日内支付福建海远电讯有限公司租金（及房屋占有使用费）452850元及其逾期未支付的违约金（自2018年9月16日起至2019年6月15日期间共计9个月的租金，每月租金39300元的逾期未支付的违约金分别自当月开始的16日起计算，至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清租金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），总额中扣除邱振鸿已支付的履约保证金39300元； 二、邱振鸿于本判决生效之日起十日内支付福建海远电讯有限公司物业管理费41920元、公共维修金5240元、电费（含公摊）9709元、水费（含公摊）123.98元、污水处理费90.42元； 三、邱振鸿于本判决生效之日起十日内支付福建海远电讯有限公司律师代理费10000元； 四、驳回福建海远电讯有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10808元，由福建海远电讯有限公司负担2304元，邱振鸿负担8504元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  王迎枫 人民陪审员  叶青芳 二〇二〇年二月十三日 代书 记员  林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。