广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18770号原告深圳市鹏达房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙岗大道6002号摩尔城商业中心1802室，统一社会信用代码914403002794136293。法定代表人蔡转。委托代理人苏月欣，女，壮族，1981年9月4日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，系公司员工。被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路中海阳光玫瑰园4栋2单元9F，统一社会信用代码91440300MA5DRK579C。法定代表人曾放。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人苏月欣到庭参加诉讼。被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年9月12日签订《鹏达摩尔城商铺租赁合同》，并于2018年9月29日签订《仓库租赁合同》。合同约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗大道6002号摩尔城购物中心四层S401C号商铺和三层3-仓-04号仓库出租给被告使用,商铺建筑面积544.43平方米，租期3年，即从2018年9月17日起至2021年9月16日止，每月租金54443元（人民币，下同）,物业管理费每月19055.05元，推广费每月6533.16元，水电费据实结算。仓库建筑面积17.61平方米，租期11个月（即从2018年10月1日起至2019年9月16日止），每月租金1232.7元，物业管理费每月140.88元，水电费据实结算。合同约定租金及各项费用均应于每月10日前支付。然，自2019年1月10日起至今，被告并未按合同约定向原告支付每月的租金、推广费和管理费等费用，经原告多次催缴仍未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2018年9月12日签订的《鹏达摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》。2、被告向原告支付商铺租金272215元、仓库租金6163.5元（租金从2019年1月1日起计，暂计至2019年5月31日，应计至判决解除之日止）、商铺物业管理费95275.25元、仓库物业管理费704.4元、商铺推广费32665.8元、水费11628.37元、电费38787.33元（物业管理费、推广费、水电费从2019年1月1日起计，暂计至2019年5月31日，应计至实际交还商铺之日止）、商铺违约金191525.14元、仓库违约金11126.16元（违约金从2019年1月10日起计，暂计至2019年5月31日，应计至实际付清之日止），详见《欠费明细表》。上述费用合计660090.95元。3、原告无需退还被告已支付的商铺租赁保证金160062.42元、仓库租赁履约保证金2747.2元及水电履约保证金19055.1元。4、本案全部诉讼费由被告承担。被告未提出答辩，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明，2018年9月12日，原、被告签订《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗大道6002号摩尔城购物中心四层S401C商铺出租给被告使用，租赁期限自2018年9月17日至2021年9月16日止，每月租金54443元，第2年起每年递增8%即2018年11月16日至2019年9月16日按每月租金54443元计租，2019年9月17日至2020年9月16日按每月租金58798.44元计租，2020年9月17日至2021年9月16日按每月租金63502.32元计租，除首月固定租金于起租日支付外，被告须于每月10日前支付当月租金；为确保被告履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同时，被告应向原告支付160062.42元作为租赁保证金，本合同终止时，被告将该商铺交还给原告，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后60日内原告将租赁保证金退还被告；为确保被告履行本合同项下约定的水电费支付义务，双方签订本合同时，被告应向原告支付水电履约保证金19055.1元，本合同终止时，被告将该商铺交还给原告，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后60日内原告将水电履约保证金退还被告；租赁期间，被告同意接受深圳市摩尔城购物中心管理有限公司的推广活动并承诺向其按月支付推广服务费，被告应缴纳的推广服务费为6533.16元/月，首月推广服务费自商铺交付之日起计收，其余月份的推广服务费于每月10日前支付；被告应向原告支付的物业管理费为19055.05元/月，为方便管理，被告将物业管理费直接交付给深圳市摩尔城物业管理有限公司，首月物业管理费自商铺交付之日计收，其余月份物业管理费于当月10日前支付；被告应向原告支付该商铺使用的有关水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用，物业管理公司于每月5日前将该等记录表或缴费通知单送达于被告，被告需于每月10日前直接向物业管理公司支付上述费用；租赁期间，被告逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向原告支付违约金直至所有应付租金实际全部付清；因被告原因导致本合同解除或提前终止的，被告将不退还被告所交的保证金等。租赁期间，被告租金、其他费用到期后5日内仍未向原告支付的，原告可暂停被告在该商铺的经营活动并向被告发出通知，被告需在3日内纠正上述行为，被告拒不纠正的，原告可解除本合同，没收租赁保证金并追究被告违约责任，全部损失由被告承担。由于被告原因逾期交付商铺达60天的，原告可以在前述期限届满后6天内选择解除本合同。2018年9月29日，原、被告签订《仓库租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗大道6002号摩尔城购物中心三层3-仓-04位置出租给被告使用，租赁期限自2018年10月1日至2019年9月16日止，每月租金1232.7元，被告须于每月10日前支付当月租金，逾期一日支付，应按逾期交付金额的1%支付违约金；为确保被告履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同时，被告应向原告支付2747.2元作为履约保证金，本合同终止时，且双方就租赁该仓库而产生的一切权利和义务清理完毕后原告将履约保证金退还被告；被告应向原告支付的物业管理费为140.88元/月，被告需于每月10日前支付，逾期支付，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金；因被告不按合同约定按时支付租金或相关费用超过3日的，原告追讨被告所欠费用，同时可单方解除合同，收回场地及没收履约保证金（履约保证金不得抵充所欠费用），并按每日履约保证金的1%向被告收取违约金；合同到期或提前终止，被告应合同到期日或合同终止日撤出仓库所有物品的，每延期一日按日租金的3倍收取违约金（不足一日按一日计算）。延期超过3日，原告可视为被告放弃相关物品的所有权，原告可自行进入仓库并处理被告相关物品进行清场，相关费用由被告承担。后原告因认为被告违约，遂诉至本院并提出上列诉讼请求。同时，根据原告提交的《欠费催缴函》及送达记录等证据确认如下事项：被告拖欠原告2019年1月及2月的涉案商铺租金108886元【54443元×2个月】、涉案仓库租金2465.4元【1232.7元×2个月】、水费1873.35元【961.11元+912.24元】、电费38412.66元【19370.89元+19041.77元】、商铺物业管理费38110.1元【19055.05元×2个月】、仓库物业管理费281.76元【140.88元×2个月】。被告未经原告书面同意，于2019年2月3日擅自停止营业。被告于2019年2月期间产生水费374.67元、电费9755.02元。另，庭审中，原告确认于2019年10月28日自行收回涉案商铺及仓库。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以的证明;第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。关于《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》的效力。原告主张《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》合法有效，为此提交了《房产证》、《房屋建筑面积分户平面图》、《房屋建筑面积分户位置图》等。本院认为，上述《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》为原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行约定的义务。关于原告诉请解除原、被告于2018年9月12日签订的《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》，因根据双方合同约定，租赁期间，被告在租金及其他费用到期后5日内仍未向原告支付的，原告可暂停被告在该商铺的经营活动并向被告发出通知，被告需在3日内纠正上述行为，被告拒不纠正的，原告可解除本合同，故本院对该诉请予以支持。关于原告诉请解除原被告于2018年9月19日签订《仓库租赁合同》，因该仓库租赁合同的租赁期限为2018年10月1日至2019年9月16日，而原告亦于2019年10月28日自行收回涉案仓库，故在本案审理期间，该租赁合同已到期，原告已收回该仓库，本院对原告该项请求没有继续审理必要，不在审理。关于原告诉请被告支付拖欠的租金。对此本院认为，首先，上述《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》约定商铺自2018年11月16日至2019年9月16日止月租金为54443元，自2019年9月17日至2020年9月16日止月租金58798.44元，自首月后被告应于每月10日前支付租金；仓库租赁期限自2018年10月1日至2019年9月16日止，每月租金1232.7元，每月10日前支付当月租金。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因此，第一，被告作为承租方应就其负有支付租金的义务承担举证责任，被告未提交相应的证据证明其已向原告支付租金，理应承担举证不能的不利后果。第二，被告作为承租方应就其负有退回商铺的义务承担举证责任，但被告未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任，故本院依法采信原告的上述主张，认定被告于2019年2月3日停止营业，2月期间原告向被告催促缴纳租金等相关费用，但被告不予理会。后被告于2019年10月28日自行收回涉案商铺。为此，被告应向原告支付自2019年1月至2019年2月期间涉案商铺租金108886元【54443元×2个月】及仓库租金2465.4元【1232.7元×2个月】。第三，对于原告所主张的2019年3月至2019年10月28日期间涉案商铺的租金。本院认为，根据原告所提交的证据，原告知晓被告于2019年2月3日后停止营业，原告应及时收回涉案商铺以避免损失扩大。而被告作为涉案商铺的承租人，亦应及时履行向出租方即原告交还涉案商铺的义务，而被告又未履行上述义务。为此对损失的扩大，原、被告双方均有过错，依法应承担相应的责任，故根据公平原则，本院依法酌定被告应向原告支付被告应向原告支付自2019年3月至2019年10月28日期间的涉案商铺的租金303946.49元【（54443元×7月+58798.44元÷31天×28天）×70%】及2019年3月至2019年10月28日期间的涉案仓库的租金6819.62元【（1232.7元×7月+1232.7元÷31天×28天）×70%】。结合前述，被告共计应支付原告2019年1月至2019年10月28日涉案商铺租金412832.49元【108886元+303946.49元】及仓库租金9285.02元【2465.4元+6819.62元】。原告诉请超出上述部分的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请不予返还商铺租赁保证金160062.42元、水电履约保证金19055.1元及仓库租赁履约保证金2747.2元。本院认为，如前述，被告自2019年1月起未再支付涉案商铺及仓库的任何费用，违反合同约定，故原告上述诉请合法有据，本院予以支持。关于原告诉请的物业管理费，因原告已知被告于2019年2月3日停止营业，又确认于2019年10月28日自行收回涉案商铺及仓库，故结合前述，被告应向原告支付自2019年1月10日至2019年10月28日期间的涉案商铺的物业管理费143527.55元【19055.05元×2个月+（19055.05元×7月+19055.05元÷31天×28天）×70%】及仓库物业管理费1061.15元【140.88元×2个月+（140.88元×7月+140.88元÷31天×28天）×70%】。原告诉请超出上述部分的物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的水费、电费的问题，因被告已于2019年2月3日停止营业，且结合原告提交的证据，原告拖欠被告2018年12月至2019年2月水费2248.02元【961.11元+912.24元+374.67】及电费48167.68元【19370.89元+19041.77元+9755.02元】。对原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付推广服务费的问题。本院认为，根据上述《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》的约定，该推广服务费由深圳市摩尔城购物中心管理有限公司收取，故上述费用问题属另一法律关系，本案不予处理，相关权利人应另循法律途径解决。关于原告诉请被告支付逾期支付租金的违约金问题。本院认为，根据上述《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》及《仓库租赁合同》的约定，租赁期间被告逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金千分之五的标准向原告支付违约金直至所有应付租金实际全部付清。因双方约定的违约金标准过高，故本院酌定调整为按月2%的标准计算。因被告应于每月10日前支付当月租金，故被告应从2019年1月开始，自每月11日起向原告支付当月逾期支付租金的违约金，直至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市鹏达房地产开发有限公司与被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司于2018年9月12日签订的《鹏达·摩尔城商铺租赁合同》；二、被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏达房地产开发有限公司支付涉案商铺2019年1月至2019年10月28日涉案商铺租金人民币412832.49元及仓库租金人民币9285.02元；三、被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏达房地产开发有限公司支付涉案商铺2019年1月至2019年10月28日商铺物业管理费人民币143527.55元及仓库物业管理费人民币1061.15元；四、被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏达房地产开发有限公司支付2018年12月至2019年2月水费人民币2248.02元及电费人民币48167.68元；五、原告深圳市鹏达房地产开发有限公司无须向被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司返还商铺租赁保证金人民币160062.42元、仓库租赁保证金人民币2747.2元及水电履约保证金人民币19055.1元；六、被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鹏达房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金，违约金按拖欠的当月租金金额月2%的标准，从2019年1月开始，自每月11日起向原告支付当月逾期支付租金的违约金，直至款项付清之日止；七、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12220元、公告费450元，由原告深圳市鹏达房地产开发有限公司负担492元，被告深圳市欣羽餐饮管理有限公司负担12178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  龚宇辉审判员  彭职威审判员  林 洋二〇二〇年二月二十七日书记员  罗桂兰