云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5019号原告：顾某某，女，1977年12月9日生，汉族，云南省文山市人，现住文山市。原告：李某某，男，1977年11月13日，苗族，云南文山市人，现住文山市。委托诉讼代理人：田娟，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告：云南卡尔顿商业运营管理有限公司，统一社会信用代码915326000752524057，住所地文山市东风路硕峰新天地A-1栋3楼。法定代表人：陈维清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李江，男，1985年7月16日生，汉族，云南省丘北县人，现住文山市，系公司员工（特别授权）。原告顾某某、李某某与被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司（以下简称“卡尔顿公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾某某、李某某的委托诉讼代理人田娟，被告卡尔顿公司的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判决解除顾某某、李某某与卡尔顿公司于2016年3月11日签订的《商铺租赁合同》；2.判决卡尔顿公司支付2019年度租金322632元及违约补偿938321.40元减半支付为469160.70元，以上合计791792.70元；3.判决卡尔顿公司于判决生效后十日内搬离商铺，恢复商铺原状交付给顾某某、李某某；5.判决卡尔顿公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月11日，顾某某、李某某与卡尔顿公司签订《商铺出租合同》，约定顾某某、李某某将位于文山市硕峰新天地BI-1-01号商铺出租给卡尔顿公司使用，租赁期限为180个月，自2014年1月31日起至2029年1月31日止，租金总额为4691607元。租金支付方式为：1.2014年2月1日至2014年12月31日，商铺租金为147873元；2.2015年1月1日至2029年1月31日止，商铺年租金为322632元；3.2016年4月15日前，卡尔顿公司应支付2014年、2015年、2016年三年租金共计793137元；4.2017年起，商铺租金一年一付，卡尔顿公司于每年1月31日前一次性付清当年租金。合同约定因卡尔顿公司未按时支付租金，每逾期一天按租赁标的月租金的0.1%支付违约金。超过一个月以上，视为卡尔顿公司不履行合同。卡尔顿公司除应按上述规定支付违约金外，还需支付顾某某、李某某本合同总金额的20%作为违约补偿，同时顾某某、李某某有权收回出租的房屋。合同签订后，卡尔顿公司前几年基本上能够按约定支付租金，但自2019年开始，合同约定卡尔顿公司应于2019年1月31日前支付当年租金322632元，但在支付期限届满并经顾某某、李某某多次催促下，卡尔顿公司借故拖延至今未付，构成违约，综上，卡尔顿公司向顾某某、李某某租赁房屋用于经营使用，未按合同约定支付2019年度租金，其行为已构成违约，顾某某、李某某有权收回房屋，由卡尔顿公司支付所欠租金，并承担按合同总额的20%计算违约金补偿减半支付。故顾某某、李某某提起本案诉讼。卡尔顿公司辩称，顾某某、李某某与卡尔顿公司于2014年就涉案商铺达成租赁合同关系，于2016年签订了书面《商铺出租合同》。卡尔顿公司作为硕峰新天地商业圈的运营管理公司，一直以来致力于商业圈的打造和整体策划布局，竭力为商业投资人提供高端、良好的商业运营环境，为商铺繁荣和升值投入了大量资金和精力。现硕峰新天地已成为与光大步行街商圈媲美的又一繁荣商圈。但近两年来，由于电商发展迅猛不可预测及受到全国经济、文山经济连年严重下滑的影响，文山东风路光大广场、硕峰新天地、天辰百货、普阳路、新城路等主干道商业街道、商业街区的铺面有约三分之一空置、关门待租；文山沿河河滨路一带及中国银行至文山两边的商铺已整体关闭。卡尔顿自2017年以来勉强维系甚至贴现支付租金，已作出最大努力。卡尔顿公司通过口头方式多次与顾某某、李某某等业主沟通，期望业主能部分降低租金，维系经营。大部分业主与卡尔顿公司协商一致降低了租金。卡尔顿公司曾多次与顾某某、李某某沟通，希望能按照实际对外招商收取的租金额来收取租金，且免费为顾某某、李某某提供商业管理服务等。但顾某某、李某某只同意部分减少租金。合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。结合双方签订的租赁合同约定及客观实际情况，在缔约时无法预见整个地区经济下滑和电商网络平台的迅猛发展，这样的客观情势变更导致了租金水平出现了倍减，甚至导致大部分商铺关闭。如卡尔顿公司继续履行合同，支付高额租金，这对卡尔顿公司明显不公平，导致卡尔顿公司无法维系经营。综上，恳请人民法院根据情势变更原则，依照市场租金水平主持当事人协商变更租金条款，并对顾某某、李某某主张的违约金予以驳回，且违约金过高，要求调整。顾某某、李某某针对其主张，提交《商铺出租合同》复印件一份，证明2016年3月11日，顾某某、李某某与卡尔顿公司签订《商铺出租合同》，约定顾某某、李某某将位于文山市硕峰新天地BI-1-01号商铺出租给卡尔顿公司使用，租赁期限为180个月，自2014年1月31日起至2029年1月31日止，租金总额为4691607元。租金支付方式为：1.2014年2月1日至2014年12月31日，商铺租金为147873元；2.2015年1月1日至2029年1月31日止，商铺年租金为322632元；3.2016年4月15日前，卡尔顿公司应支付2014年、2015年、2016年三年租金共计793137元；4.2017年起，商铺租金一年一付，卡尔顿公司于每年1月31日前一次性付清当年租金。合同约定因卡尔顿公司未按时支付租金，每逾期一天按租赁标的月租金的0.1%支付违约金。超过一个月以上，视为卡尔顿公司不履行合同。卡尔顿公司除应按上述规定支付违约金外，还需支付顾某某、李某某本合同总金额的20%作为违约补偿，同时顾某某、李某某有权收回出租的房屋。经质证，卡尔顿公司对顾某某、李某某提交的证据真实性、合法性、关联性没有意见，违约金的约定过高，20%的起算应是以年度的租金计算，而不是以合同总金额计算，即按322632元的20%计算违约金，如果按照合同的总金额的20%计算的话违约金为938321.4元，达到了所欠租金322632的三倍。卡尔顿公司针对其主张，提交光大商业区商铺照片九份，恒厦商业区商铺照片（原天辰百货）四份、金龙国际商业区商铺照片二份、炬隆豪庭和谐世纪城商业区照片五份、硕峰新天地商业区商铺照片十二份、普阳路商业街商铺照片六份，证明近两年来，由于电商发展迅猛不可预测，及受到全国经济、文化连年严重下滑不止的整体态势的重大影响，文山东风路光大广场、硕峰新天地、天辰百货、普阳路、新城路等主干道商业街道、商业街区的铺面有约三分之一空置、关门待租。经质证，顾某某、李某某认为对被告提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关联，证明观点不成立。本院认为，顾某某、李某某提交的证据客观真实，与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信；卡尔顿公司提交的证据不能证明其主张的事实，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月11日，顾某某、李某某（甲方）与卡尔顿公司（乙方）签订《商铺出租合同》，约定：甲方将其所有的位于硕峰新天地B1-1-01号商铺出租给乙方使用，商铺面积89.62平方米，商铺租赁期共180个月，自2014年1月31日起至2029年1月31日止，本合同总金额为4691607元；2014年2月1日-2014年12月31日，该商铺租金为147873元；从2015年1月1日-2029年1月31日止，该商铺经双方商定年租金为322632元；2016年4月15日前，乙方应支付甲方2014年、2015年、2016年三个年租金共计793137元，此笔付款宽限期15天，即最迟2016年4月30日前必须一次性付款甲方，逾期即违约；从2017年起，该商铺租金为一年一付，即乙方应自2017年起，于每年1月31日前一次性付清一年房租；未能按合同约定期限支付租赁费用的，每逾期一天按租赁标的月租金的0.1%向甲方支付违约金，超过一个月以上的，则视乙方不履行本合同，乙方除应按上述规定支付违约金外，还需支付甲方本合同总金额的20%作为违约补偿，同时甲方有权依法收回出租的房屋等权利义务内容。双方在履行合同过程中，卡尔顿公司尚欠顾某某、李某某2016年3月11日签订的《商铺出租合同》中约定的2019年度租金322632元。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，顾某某、李某某与卡尔顿公司签订的《商铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，双方应按照协议约定全面履行自己的义务。顾某某、李某某已按合同约定将房屋交付给卡尔顿公司，但卡尔顿公司却没有按合同约定支付租金，顾某某、李某某要求解除合同，卡尔顿公司也同意解除，顾某某、李某某与卡尔顿公司于2016年3月11日签订的《商铺出租合同》予以解除，卡尔顿公司应将所租赁的位于文山市硕峰新天地B1-1-01号商铺返还给顾某某、李某某，并支付尚欠2019年度租金322632元。关于顾某某、李某某要求支付违约补偿938321.40元减半支付为469160.70元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法的第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中双方在合同中约定按合同总金额4691607元的20%作为违约补偿，双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十，过分高于造成的损失，卡尔顿公司在庭审中也要求予以调整，本院予以调整，违约金应为2019年度未付租金322632元的20%即64526.40元。关于原告顾某某、李某某要求被告于判决生效后十日内搬离商铺，将商铺交付的诉讼请求，因双方签订的合同已解除，被告应将租赁物返还原告，本院予以支持。关于原告要求恢复商铺原状的诉讼请求，因双方在合同中没有约定，且原告未提交合法有效的证据证明商铺的原状，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告顾某某、李某某与被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于2016年3月11日签订的《商铺出租合同》；二、被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告顾某某、李某某2019年度租金322632元及违约金64526.40元；三、被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾某某、李某某位于文山市硕峰新天地B1-1-01号商铺；四、驳回原告顾某某、李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11720元，由被告云南卡尔顿商业运营管理有限公司负担6720元，原告顾某某、李某某负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  刘胜娟审判员  杨景景审判员  何秋杰二〇二〇年二月二十七日书记员  向文局