广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23474号原告：陈琴，女，汉族，1983年9月29日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：陈裕庆，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方婵婷，广东晟典（龙岗）律师事务所实习律师。原告：深圳市龙岗区陈琴琴行培训班，住所：深圳市龙岗区龙珠花园B区1栋首层B10002，统一社会信用代码：92440300MA5F8NGR9H。经营者：陈琴，女，汉族，1983年9月29日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，系个体工商户。被告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码：91440300724719360W。法定代表人：昌荣。委托诉讼代理人：王国骏，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷明，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。被告：李晓云，女，汉族，1970年10月15日出生，身份证住所：湖北省仙桃市，上述原告诉被告财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈裕庆、方婵婷，被告李晓云，被告深圳市开元国际物业管理有限公司（以下简称“开元国际物业公司”）的委托诉讼代理人王国骏、雷明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿暂计至起诉之日的各项损失共计人民币58939元：(含物品损坏费用37293元、评估费4600元、房屋空气除味费用6546元、经营损失费3300元、钢琴租赁费1400元、钢琴搬运费800元、律师费5000元)；利息按银行同期贷款利率计算(自2019年9月6日至判决生效之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月1日，原告与被告李晓云签订《房屋租赁合同》，由原告承租位于深圳市龙岗区龙珠花园B区1栋首层1002作为商铺使用，经营一家名为“陈琴琴行”的琴行。2019年8月12日，房屋顶上排污管突然漏水，导致琴行内钢琴、墙纸、书籍等泡水受损，尽管原告立刻采取了补救行为包括转移屋内物品、天花板维修等，但仍产生物品损失达37293元。后原告为了继续营业，对屋内进行了除味、对受损钢琴进行搬移等处理。经了解，房屋屋顶上排污管漏水属被告开元国际物业公司日常管理和维护范围，作为涉案房屋的物业管理方，未尽到维护管理的义务；被告李晓云在向原告出租案涉房屋时未向原告说明该房屋存在重大瑕疵，亦未主动对房屋进行维修，两被告应当对原告因房屋损坏造成的经营损失承担共同赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院判如所请。被告开元国际物业公司辩称，一、案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”事实上是非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能的违法建筑。现有证据资料证实：案涉龙珠花园B区(事实上A区、B区在规划上后合并称为A区)1栋于1997年竣工投入使用。现有证据《龙珠花园明珠苑竣工图》证实，案涉B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”原建筑规划设计是架空层，使用功能是“停放自行车”。该架空层在被告开元国际物业公司2014年2月16日进驻龙珠花园成为该物业管理人之前(具体时间不详)，已经被非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能。该规划为自行车停放场地的架空层，被非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能至今。(详见证据1:《龙珠花园明珠苑竣工图》)。二、案涉物业经非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能之后，事实上已经将原属于停放自行车的共有部分改变成“陈琴琴行”独家占有、使用、收益、管理、控制的专有部分，专有部分物业依法不属于物业管理范围。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。根据相关法律、法规规定及合同约定，经非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能后，事实上已经成为专有部分的龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”，依法不属于物业管理范围。三、案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”经非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能之后，将原裸露在外的排污管完全密封藏于天花板之内(楼板之下、天花板之上)，是导致污水管发生漏水无法被发现的根本原因。如上所述，案涉B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”物业，原建筑规划设计是架空层，使用功能是“停放自行车”，经非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能之后，将原裸露在外的排污管完全密封藏于天花板之内(楼板之下、天花板之上)，致使污水管发生漏水时无法被发现。(详见原告证据：《价格鉴证报告》中天花板、污水管照片)。四、非法擅自改建案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”物业行为人疑是龙珠花园前业委会所为，应当追加违法行为人参加诉讼，查明事实，分清是非，依法承担责任。被告开元国际物业公司2014年2月16日进驻龙珠花园成为该物业物业管理人之前，案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”已经被非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能。而该物业一直以来是由前业主委员会作为物业权利人对外行使出租权利、收取租金权益。2018年4月1日，龙珠花园第二届业主委员会作为出租人将案涉物业出租给本案被告李晓云，租赁期自2018年4月1日起至2020年3月31日止。(详见证据2:《龙珠花园物业租赁合同》)，2018年10月，龙珠花园第三届业主委员会任期届满，根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十四条第四款规定、《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，龙珠花园在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地居民委员会代行业主委员会职责。2019年1月11日，深圳市龙岗区布吉街道龙珠社区工作站专门发布《关于龙珠社区居委会应急代行龙珠花园第三届业主委员会相关事务的公示》(以下简称《代行公示》)。该《代行公示》明确龙珠社区居委会代行职责之一：“……严格按照合同约定的金额负责代收代付事宜，…。”(详见证据3:《关于龙珠社区居委会应急代行龙珠花园第三届业主委员会相关事务的公示》)。以上事实足以证实：非法擅自改建案涉龙珠花园B区1栋首层谓的“10002号陈琴琴行”物业行为人疑是龙珠花园前业委会所为，应当追加违法行为人参加诉讼，查明事实，分清是非，依法承担责任。现前业委会任期届满不在履行职责，应当追加目前代行业委会职责的龙珠社区居委会参加诉讼。五、本案被告李晓云、原告陈琴明知案涉物业系非法擅自改建，不具有合法出租、承租作为商业使用功能，而违法出租、承租过错明显，应当对污水管渗漏造成的财产损失依法承担责任。众所周知，房屋租赁行为的基本前提是：物业是合法物业、出租人有权出租该物业，出租人、承租人合法使用该物业，不得非法改变其使用功能。现有证据足以证实，案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”，事实上是非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能的违法建筑。本案被告李晓云居住在龙珠花园小区，明知案涉物业不合法，仍于2018年4月1日与龙珠花园第二届业主委员会签订《龙珠花园物业租赁合同》，在出租人无法出示房产证明资料、物业使用性质更已经明确知道该房产不具备合法出租、合法使用条件，李晓云仍然承租案涉物业，并再加价转租给原告陈琴谋利，过错明显。同样，原告陈琴居住在龙珠花园小区，明知案涉物业不合法，在转租人李晓云无法出示房产证明资料、物业使用性质资料时更已经明确知道该房产不具备合法出租、合法使用条件，仍与李晓云签订《房屋租赁合同》过错明显。(详见证据4:《房屋租货合同》)。本案被告李晓云、原告陈琴明知案涉物业系非法擅自改建，不具有合法出租、承租作为商业使用功能，而违法出租、承租，过错明显，应当对污水管渗漏造成的财产损失依法承担责任。六、被告开元国际物业公司对原告受损财物无任何过错责任，依法不应当承担任何赔偿责任。如上所述，案涉龙珠花园B区1栋首层所谓的“10002号陈琴琴行”，事实上是非法擅自改建、非法改变建筑物使用功能的违法建筑；经非法擅自改建之后，事实上已经将原属于停放自行车的共有部分改变成“陈琴琴行”独家占有、使用、收益、管理、控制的专有部分，专有部分物业依法不属于物业管理范围；经非法擅自改建之后，将原裸露在外的排污管完全密封藏于天花板之内(楼板之下、天花板之上)是导致污水管发生漏水无法被发现的根本原因；非法擅自改建案涉物业行为人疑是龙珠花园前业委会所为，应当追加违法行为人参加诉讼，查明事实，分清是非，依法承担责任；本案被告李晓云、原告陈琴明知案涉物业系非法擅自改建，不具有合法出租、承租作为商业使用功能，而违法出租、承租，过错明显，应当对污水管渗漏造成的财产损失依法承担责任。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款明确规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任。”很显然，我国法律规定承担损害赔偿民事责任的法定原则是过错责任原则。被告开元国际物业公司非污水管漏水过错行为人，对原告部分财物受损之后果无过错任何责任，依法不应当承担任何责任。被告李晓云辩称，我方不同意赔偿，不属于我方的责任。经审理查明，现位于深圳市龙岗区龙珠花园B区一栋首层B10002号（自编号）的商铺，无产权登记信息，系深圳市龙岗区龙珠花园的首层物业建筑，根据《竣工图》首层平面图显示，建筑首层系架空层，原设计使用功能是自行车库。2014年被告开元国际物业公司成为该小区的物业管理公司，于2017年2月与深圳市龙岗区布吉街道龙珠花园第三届业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务事项：“1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。2、本物业服务区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备(道路、室外上下水管道、化粪池等)的维修、养护和管理。3、……”同时《补充协议》约定：“小区内归全体业主所有的公共部位租赁由第三届业主委员会与承租方签订租赁管理协议，并由第三届业主委员会收取租金，续约之前由被告开元国际物业公司与承租方签订租赁协议的，需在30日内改由第三届业主委员会签订：被告开元国际物业公司仅有权按照《物业服务合同》规定向租赁方收取公共部位物业管理费用。小区内一楼架空层商铺收入，由第三届业主委员会与承租方签定租赁协议，并由第三届业主委员会收取租金，但被告开元国际物业公司有权按照《物业服务合同》规定向承租方收取物业管理费用。”2018年4月1日，被告李晓云与该小区的第二届业主委员会签订《龙珠花园物业租赁合同》，约定由被告李晓云承租了上述位置的物业开设杂货店，租赁期限自2018年4月1日起至2020年3月31日止，每月租金3000元人民币。2018年8月，被告李晓云将涉案商铺转租给原告陈琴用作开设琴行，双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2018年8月1日至2020年，押金3800元，租金3500元/月。2018年10月，因该小区的业主委员会任期届满未能顺利完成换届程序，故在产生新一届业主委员会前，由龙珠社区居委会应急代行龙珠花园业委会的职责，故涉案商铺的租金在2019年2月前由原告直接交给被告李晓云，被告李晓云每月按3000元标准交给业主委员会。2019年2月后因未成立新的业主委员会，租金由物业管理公司代收。涉案商铺的维修基金、物业管理费、商业用水排污费、商业用水费及商铺垃圾处理费则由承租人原告直接交给物业管理公司。2019年8月12日，涉案商铺内的隐藏在天花板上的屋顶排污管道发生漏水，导致原告商铺内物品被浸泡受损，原告委托深圳市南方华信财产评估有限公司对屋内因泡水造成钢琴及物品损失价格进行评估鉴证，鉴证意见为陈琴琴行房屋内因泡水造成钢琴及物品损失价格为37293元。原告主张除评估报告的物品损失外，另有钢琴搬运费、经营损失、钢琴租赁费、房屋空气除味费、律师费、评估费等损失，故在本案依据侵权责任法律关系提出上述请求。以上事实，有原、被告提交证据及庭审陈述为证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据证明，证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案根据原告主张依据侵权责任法律关系诉请两被告负赔偿责任，为财产损害赔偿纠纷。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为两被告在本案中是否应对原告的各项损失负赔偿责任？根据本案已查明的事实，可知原告承租的涉案商铺内财产被水浸泡受损，是因屋内天花板上隐藏在屋顶的排污管发生破裂漏水导致，而该排污管是位于室内，并非裸露在室外的上下水管道。根据被告开元国际物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的物业管理服务内容：“1、房屋建筑本体共用部位及本体共用设施设备等的维修、养护和管理。2、本物业服务区域内除房屋建筑本体之外的共用设施设备(道路、室外上下水管道、化粪池等)的维修、养护和管理”可知，物业公司主要是对室外的上下水管道负有个管理养护及维修义务，而破裂的排污管是位于原告商铺室内的天花板上，被告开业国际物业公司并非可自由进出该室内，同时隐藏在天花板上的污水管也非被告日常巡查或防护能轻易发现问题，故因排污管破裂引起漏水的责任并不是被告开元国际物业公司日常管理疏忽导致，另在漏水的情况发生后，被告开元国际物业公司也及时通知原告，并积极履行相应维修义务，进行力所能及的抢修活动，被告开业国际物业公司已积极采取措施尽量减少或防止原告损失的进一步扩大，故被告开元国际物业公司对原告的损失不应承担赔偿责任。根据被告李晓云与业委会签订的《租赁合同》及上述物业公司与业委会签订的《补充协议》可知，小区一层架空层商铺是由业委会负责出租及收取租金，被告开元国际物业公司作为物业管理公司，仅有对商铺收取物业管理费的权利，故被告开元国际物业公司在本案中对原告损失的发生并不存在过错，原告要求被告开元国际物业公司承担损害赔偿责任，无法律依据。至于被告李晓云，其先是从该小区的业主委员会处承租涉案商铺后又转租给本案原告，双方存在着租赁合同法律关系，原告坚持在本案中以侵权责任法律关系诉请被告李晓云承担财产赔偿责任，亦无法律依据，本院同样不予支持。原告可另寻法律途径解决双方之间的租赁关系。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告陈琴、深圳市龙岗区陈琴琴行培训班的全部诉讼请求。本案受理费人民币637元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何淑颜二〇二〇年二月二十二日书记员  李锦君