福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终2613号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑一琼，女，1984年10月10日出生，汉族，农民，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：黄金炎，涵江区国欢法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省海天房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区，统一社会信用代码913503005770036281。 法定代表人：吴金良，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新星，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄玲，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 原审第三人：刘伟强，男，2000年10月8日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原审第三人：黄佳华，女，1973年12月7日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人郑一琼因与被上诉人福建省海天房地产开发有限公司（以下简称“海天房地产公司”）、原审第三人刘伟强、黄佳华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2018）闽0305民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑一琼上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回海天房地产公司的一审诉讼请求，支持郑一琼一审的反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费由海天房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院以“已生效的(2017)闽03民终1635号民事判决书确认刘文瑞与许金和之间的以物抵债行为被撤销”，刘文瑞丧失取得该房屋的相关权利，来说明郑一琼与案外人刘文瑞转让行为丧失基础，于法无据。虽然案外人刘文瑞与许金和的以物抵债行为因(2017)闽03民终1635号民事判决书被撤销，但是郑一琼的《商品房买卖合同》是海天房地产公司与郑一琼之间签订的买卖协议，不因两案外人的以物抵债的行为被撤销而撤销。这明显是原审法院在偷换概念，该份《商品房买卖合同》是在双方自愿的情况下签订的，具体是在案外人刘文瑞取得含涉案在内的房屋相关权利后，案外人通过声明并经海天房地产公司同意后又在海天房地产公司确认收到案外人刘文瑞购房款和车位款总金额人民币8753800元的前提下，同意刘文瑞将权利范围内的房产变更给郑一琼并自愿与郑一琼签订该《商品房买卖合同》。并且郑一琼与海天房地产公司办理了相关的网签手续，郑一琼依约向海天房地产公司履行合同的相关义务，支付了所有的购房款和相关费用。该合同并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，海天房地产公司请求解除合同纯属无理，人民法院依法不应予以支持。在这两个法律关系没有存在必然上的联系，一审法院以两个不相关的法律关系来判决郑一琼与海天房地产公司之间的买卖关系是无效的，支持予以解除，明显是在混淆视听，于法无据。退一步说，海天房地产公司认为尚未收取讼争房屋的购房款，应当从已生效的（2017）闽03民终1635号民事判决书的执行款中收取。二、一审法院以案外人刘文瑞已经丧失了对诉讼房屋的相关权利，来判定郑一琼对该诉讼房屋未实际支付购房款，无法实现合同目的，以此来说明双方解除《商品房买卖合同》于法有据属于明显的错判。根据2013年5月25日海天房地产公司与国货精品商贸公司签订的团购书，约定：海天公司在收到国货精品商贸公司所签购房款后，海天房地产公司与购房人签订正式合同书。鉴于海天房地产公司与郑一琼签订了商品房买卖合同以及办理了相关的网签手续，可以进一步印证海天房地产公司已收到了相应的购房款。那么根据该商品房买卖合同中买受人逾期付款时出卖人享有合同解除权，出卖人逾期办证的，买受人享有合同解除权的约定，本案的海天房地产公司并未享有提起合同解除权的权利。原审法院以案外人刘文瑞已经丧失了对诉讼房屋的相关权利，来判断郑一琼对该诉讼房屋未实际支付购房款，无法实现合同目的，来判定双方解除《商品房买卖合同》于法无据，属于明显的错判。三、一审法院以《商品房买卖合同》被解除，则海天房地产公司无义务配合郑一琼办理相关手续，应予以纠正。该买卖合同并没有《合同法》第十九条规定的法定解除权，该合同合法有效，双方应按合同约定继续履行。原审法院以商品房买卖合同被解除，当事人双方对海天房地产公司未交付本案讼争的房屋事实无异议，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，来判定海天房地产公司无交付房屋的义务及办理登记手续的义务，应予纠正。买卖双方已经完成合同约定的相关付款义务及办理了相关的网签手续，不符合《合同法》第三条有关合同法定解除权的相关规定，所以海天房地产公司有义务交付讼争房屋于郑一琼并配合办理相关的产权登记手续。四、一审法院以本案诉争房屋未按照约定支付购房款，海天房地产公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，是明显不合理的。商品房买卖合同约定了海天房地产公司交付房屋的期限及办理相关产权证的时间，而郑一琼在完成了合同规定的相关义务后，海天房地产公司未在规定时间内完成交付房屋及办理相关产权证的义务，构成了明显的违约，原审法院以郑一琼未完成购房款的交付来判定海天房地产公司未在约定时间交付讼争房屋不应视为违约，是明显不合理的。 海天房地产公司答辩称：一、一审法院认定的事实并无不当。本案《商品房买卖合同》房屋的购房款支付是基于刘文瑞与许金和的债权债务关系，现双方的以物抵债行为经由已生效的（2017）闽03民终1635号民事判决书确认撤销，故本案的《商品房买卖合同》丧失履行的基础。二、一审法院判决解除海天房地产公司与郑一琼于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：X201400679）符合法律规定。由于许金和与刘文瑞以物抵债的行为被撤销，因此刘文瑞与郑一琼的转让行为已丧失基础，该讼争房屋实际上未支付购房款。又《商品房买卖合同》是由买受人支付价款，出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同，因此，本案中，刘文瑞与郑一琼都没有履行支付购房款的义务，明显构成违约，涉案合同的目的无法实现，海天房地产公司据此提出解除合同的诉讼请求，于法有据。一审法院判决解除海天房地产公司与郑一琼于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：X201400679）并无不妥。三、一审法院认定海天房地产公司没有交付房屋及办理登记手续的义务并无不当。海天房地产公司与郑一琼签订《商品房买卖合同》的付款义务系由第三人代为履行，即由刘文瑞履行涉案合同的付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。由于许金和与刘文瑞的以物抵债行为被撤销，且刘文瑞没有向海天房地产公司支付购房款，故涉案合同的付款义务缺位。在第三人没有履行付款义务时，债务人应当向债权人承担违约责任，但郑一琼没有向海天房地产公司履行付款义务，也没有据此向海天房地产公司承担违约责任，郑一琼的行为已经构成违约，导致双方的合同目的落空，因此海天房地产公司有权据此提出解除合同的诉讼请求，又根据《合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，涉案合同尚未履行，因此一审法院认定海天房地产公司没有交付房屋及办理登记手续的义务并无不当。四、一审法院认定海天房地产公司没有按时交付房屋不视为违约并无不当。合同的履行具有先后顺序，涉案合同约定海天房地产公司交付义务是在买受人履行付款义务之后，即使合同约定交付时间，但该交付的前提条件是买受人的合同付款义务已经履行完毕，但是由于许金和与刘文瑞的以物抵债行为被撤销，刘文瑞又没有继续履行付款义务，且郑一琼亦没有向海天房地产公司支付购房款，因此海天房地产公司的交付义务还没有产生，没有按照合同约定的时间交付，不应视为违约，一审法院的认定并无不当。 刘伟强、黄佳华未提交书面意见。 海天房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除海天房地产公司和郑一琼于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由郑一琼承担。 郑一琼向一审法院提出反诉请求：1.判令海天房地产公司立即交付2014年7月18日与郑一琼签订的《商品房买卖合同》项下的第2幢24层2403号房产，并办理产权登记手续；2.判令海天房地产公司支付给郑一琼逾期交房的违约金，暂定自2016年10月1日起至反诉之日止为659744元×2/10000×510=67293.888元；3.判令海天房地产公司支付给郑一琼逾期办理产权登记手续的违约金，自2017年1月1日起至反诉之日止为659744元×0.002/100×418天=5515.45984元；4.判令诉讼费用由海天房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年6月21日，刘文瑞与许金和签订《债权债务结算协议书》，确认截至2013年6月17日，许金和结欠刘文瑞款项12119958.01元，刘文瑞同意许金和用海天房地产开发的【海天首府】（推广名为【海天.锦上】）之12套商品房抵付本笔借款12119958.01元，另赠送13个车位，价值195万元。当日，刘文瑞与海天房地产公司签订《房屋预售协议书》一份，协议约定刘文瑞向其购买2栋4单元1704、1804、1904、2004、2104、2204、2304、2404号房屋和3单元2103、2203、2303、2403号房屋，上述款项由国货精品公司全额代付。2014年7月18日，刘文瑞向海天房地产公司声明将2栋2403号房屋更名给郑一琼。当日，郑一琼与海天房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X201400679），确认其向海天房地产公司购买上述房屋，双方约定郑一琼应于合同签订当日支付购房款659744元。双方还约定海天房地产公司应于2016年9月30日前交付符合约定条件的房屋，若逾期交房不超过60日应承担自最后逾期之日起按日向买受人支付的已付款万分之一支付违约金，超过60日后，按日向买受人支付的已付款万分之二支付违约金。次日，郑一琼向海天房地产支付预告费、税金、维修基金共计16885元。刘文瑞以该协议无法履行，于2016年2月17日诉至一审法院，经一审法院及莆田市中级人民法院审理，莆田市中级人民法院于2017年6月22日作出（2017）闽03民终1635号民事判决书，判决许金和偿还黄佳华、刘伟强借款12119958.01元及利息。另查，刘文瑞于2016年8月4日死亡，黄佳华、刘伟强系刘文瑞的继承人。现海天房地产公司以因讼争房屋作为抵债的行为已经消灭，郑一琼及黄佳华、刘伟强均未支付购房款，遂诉至一审法院，要求撤销该买卖合同。郑一琼依法提起反诉，要求海天房地产公司交付房屋并支付相关的违约金等。案经审理，因当事人双方各持己见，致本案调解无效。 一审法院认为，根据海天房地产公司提供的《房屋预售协议书》、刘文瑞提供的《声明书》及当事人庭审陈述，本案《商品房买卖合同》确认的房屋实质上为刘文瑞将许金和以物抵债的房屋变更给郑一琼，该房屋的购房款的支付源于刘文瑞与许金和之间的债权债务关系，现已生效的（2017）闽03民终1635号民事判决书已确认刘文瑞与许金和之间的以物抵债行为被撤销，刘文瑞与许金和之间的债权债务经判决由许金和直接偿还全部借款给刘文瑞，故本案讼争房屋的购房款实际上未支付，刘文瑞未取得讼争房屋的相关权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中郑一琼与海天房地产公司虽签订了《商品房买卖合同》，结合郑一琼庭审陈述刘文瑞系将本案房屋以物抵债给其，该买卖合同的成立实际上系建立在许金和以物抵债的形式将讼争房屋抵债给刘文瑞，刘文瑞在获得相关权利后将房屋转给郑一琼，基于刘文瑞经判决已丧失对讼争房屋的相关权利，其转让行为已丧失基础，该讼争房屋实际上未支付购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》，郑一琼应在合同签订当日支付购房款，现未支付购房款构成违约，无法实现合同目的，海天房地产公司因此要求解除《商品房买卖合同》于法有据，依法予以支持。郑一琼主张该购房款已由刘文瑞支付，与事实不符，依法不予采纳。因《商品房买卖合同》已被解除，当事人双方对海天房地产公司未交付本案讼争房屋的事实无异议，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故郑一琼要求海天房地产公司交付讼争房屋及办理登记手续于法无据，依法不予支持。虽然《商品房买卖合同》明确约定了海天房地产交付房屋的时间及办理产权证的时间，但因本案讼争房屋未支付购房款的情况下，海天房地产公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，故郑一琼的反诉请求于法无据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建省海天房地产开发有限公司与郑一琼于2014年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：X201400679）；二、驳回郑一琼的全部反诉请求。本诉案件受理费10397元，反诉案件受理费810元，由郑一琼负担。 本院二审期间，海天房地产公司、刘伟强、黄佳华均没有提交新的证据。郑一琼提供如下证据：1、团购房屋合同书，欲证明海天房地产公司与案外人莆田市国货精品商贸有限公司于2013年5月25日签订《团购房屋合同书》，约定：海天房地产公司同意将海天锦上项目的现房、期房及停车位含案涉的套房及车位交由莆田市国货精品商贸有限公司团购销售；在莆田市国货精品商贸有限公司足额支付所签订的购房款后，海天房地产公司同意同购房者签订正式合同书，并报请有关部门备案确认后，方可履行其他购房手续，直至完成交房义务。2、团购房屋补充协议书，欲证明海天房地产公司与案外人莆田市国货精品商贸有限公司、许金和、许建成于2014年10月19日签订《团购房屋补充协议书》，约定：三方一致确认许金和、许建成共同作为《团购房屋补充协议书》中的签约主体，负有全面履行《团购房屋补充协议书》约定的义务，并承担未履行合同的违约责任；如今后海天房地产公司需依据《团购房屋合同书》及本补充协议书通过法律诉讼主张权利的，有权向许金和、许建成提起诉讼请求，许金和、许建成对此并无异议。海天房地产公司就案涉的购房款可以向许金和、许建成主张支付，而不是通过解除与郑一琼的商品房买卖合同来解决。3、房屋预售协议书、房屋预售通知书、确认书、收款收据、声明书，欲证明海天房地产公司与案外人刘文瑞于2013年6月21日签订房屋预售协议书，莆田市国货精品商贸有限公司承诺全额为刘文瑞向海天房地产公司支付本次购房、车位款。郑一琼的房屋在本预售协议书中的2栋3单元中的2403号房屋。刘文瑞所购买的房屋每套、每个车位可更名一次。2013年6月21日莆田市国货精品商贸有限公司向海天房地产公司发出确认书，确认刘文瑞预售房屋价款为8753800元（含郑一琼案涉的房屋、车位款在内），该款项由莆田市国货精品商贸有限公司支付。2013年6月21日，海天房地产公司向刘文瑞出具房屋预售协议书项下的购房款和车位款总金额8753800元（含郑一琼案涉的房屋、车位款在内）已收讫。根据该协议、确认书、收款收据，郑一琼与海天房地产公司签订《商品房买卖合同》，郑一琼无需向海天房地产公司支付该房屋、车位的款项。4、海天房地产公司与刘文瑞、莆田市国货精品商贸有限公司于2014年5月22日签订的《协议书》，欲证明三方在该日再次确认海天房地产公司已经足额收取了本案案涉房屋的购房款，郑一琼无需再支付购房款。海天房地产公司质证认为，第一组证据无原件核对，对真实性有异议，我方一审提供了类似的协议书，对其证明的对象没有异议。第二组证据的真实性有异议，对证明对象也有异议，海天房地产公司与莆田市国货精品商贸有限公司签订的团购合同书涉及的是价值2亿的商品房，在实际履行过程中，国货公司支付了6千多万元的款项，我方按照国货公司指定，交付了7千多万元的房屋，海天房地产公司履行的义务远超莆田市国货精品商贸有限公司支付的购房款。由于刘文瑞选择向许金和主张原债权，所以莆田市国货精品商贸有限公司向海天房地产公司支付的购房款中就不包含刘文瑞债权所对应的部分，海天房地产公司有权解除商品房买卖合同。第三组证据的真实性无法认定，证明对象有异议，刘文瑞选择就其拥有的债权向许金和主张权利，其与许金和之间的以物抵债关系已经消灭，对应本案房屋的购房款实际没有支付，郑一琼支付购房款的义务没有免除。对第四组证据，该证据是否合法存疑，该证据可能是采取非法手段获得的，来源不合法的证据不能作为证据使用；第四组证据真实性也无法认定；对其证明对象，该协议书即使为真实，该协议书作出之后，刘文瑞仍然选择向许金和主张原债权，其在房屋预售协议书项下莆田市国货精品商贸有限公司代付的款项就不能认定为刘文瑞支付的款项。如果莆田市国货精品商贸有限公司支付了某笔款项，该款项就转移为海天房地产公司与莆田市国货精品商贸有限公司交付的其他房屋的购房款。 本院经审查认为：郑一琼提供的前三组证据在一审时已由郑一琼及海天房地产公司提供，不是二审的新证据，其重复提供本院不予采纳。郑一琼提供的《协议书》有原件核对，真实性可以认定，但不能因此证明案涉房屋的购房款已经付清。 经审理查明，郑一琼与海天房地产公司对一审查明的事实均没有异议。刘伟强、黄佳华未到庭参加诉讼，其对一审查明的事实也未提出书面异议。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，郑一琼与海天房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定全面履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》，郑一琼有按约支付购房款的义务。但根据案涉的《团购房屋合同书》、《团购房屋补充协议书》、《房屋预售协议书》、《声明书》等证据，郑一琼主张其支付的购房款实际系刘文瑞对许金和用于抵债的债权，而刘文瑞以向法院起诉的方式主张原债权，法院生效判决也已判令许金和履行原债权，并确认刘文瑞与许金和之间的以物抵债行为被撤销，故一审法院认定郑一琼尚未支付购房款，并支持海天房地产公司因此要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求并无不当。因案涉《商品房买卖合同》被解除，郑一琼要求海天房地产公司交付案涉房屋、办理产权登记手续并支付违约金，明显没有依据，一审法院驳回郑一琼的反诉请求亦无不当。郑一琼的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，郑一琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11207元，由上诉人郑一琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年一月二十日 法官助理黄周翔 书记员林夏岚 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。