广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36624号原告（反诉被告）：深圳市锦顺源实业集团有限公司。法定代表人：邱晓红。委托代理人：高风，广东仁人律师事务所律师。委托代理人：段善武，广东仁人（前海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市金科基电子有限公司。法定代表人：张荣贵。被告（反诉原告）：深圳市康永达电子有限公司。法定代表人：陈良勋。被告（反诉原告）：深圳市瑞霸新能科技有限公司。法定代表人：张荣贵。三被告共同委托代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。三被告共同委托代理人：吴蓉，广东厚道律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市锦顺源实业集团有限公司与被告（反诉原告）深圳市金科基电子有限公司（以下简称金科基公司）、深圳市康永达电子有限公司（以下简称康永达公司）、深圳市瑞霸新能科技有限公司（以下简称瑞霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高风、段善武，三被告共同委托诉讼代理人李文建、吴蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月1日，深圳市锦顺源实业有限公司(2016年10月变更为深圳市锦顺源实业集团有限公司)与金科基公司签订了《建筑物租赁合同》，合同约定：甲方(原告)将位于深圳市宝安区××街道××路与××处、建筑面积为l3186.12平方米的建筑物出租给乙方（金科基公司)，租赁物房地产权证编号为：深房地字第××号，租赁用途为厂房，租赁期限l0年，自2014年10月1日至2024年9月30日止。合同还就租金的计算标准、缴交时间、滞纳金、违约金、合同解除条件等相关问题进行了具体规定。2016年4月1日，原告与金科基公司、康永达公司、瑞霸公司签订了《补充协议》，协议约定：由被告共同承租本案的租赁建筑物，三被告共同享有《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》的权利和共同承担《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》的义务，乙方(三被告)之间互相对对方履行《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》向甲方承担连带责任等等内容。原告与被告签订上述合同和协议后，按照合同和协议要求及时向被告移交了租赁建筑物，履行了合同和协议约定的义务。但被告自2014年10月至2019年8月的租赁期间内，除免租期外，被告每月均存在不同程度的逾期支付租金的情形。多笔租金逾期超60天。截止2019年8月20日被告仍拖欠租金233713.15元、滞纳金2032009.13元、水费22956.86元。期间，虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳。为此，原告于2019年8月20日委托广东仁人律师事务所以EMS特快专递的形式发送律师函给被告，要求被告履行支付租金、水费、违约金、滞纳金等义务和责任并依约解除原告与被告签订的《建筑物租赁合同》及其补充协议，但被告至今仍置若罔闻。被告的上述行为，违反了双方签订的《建筑物租赁合同》、《补充协议》等相关规定，严重损害了原告的合法权益。为此，原告依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关法律的规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告诉讼请求：1、判决三被告连带支付租金233713.15元、滞纳金2032009.13元(暂计算至2019年8月20日，实际以支付日为准)；2、判决三被告连带支付违约金783255元；3、判决三被告连带支付水费22956.86元(暂计算至2019年8月208，实际以支付日为准)；4、判决三被告连带承担本案原告律师费110000元；5、请求判决解除原被告之间签订的《建筑物租赁合同》及其补充协议；6、请求判决三被告连带承担本案诉讼费；以上l～4项截止2019年8月20日，合计3181934.14元。三被告共同答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以全部驳回。三被告没有拖欠原告租金233713.15元，也未拖欠水费22956.86元。对于租金原告未能明确具体的欠租期间，三被告已按实际履行的方式向原告支付了截止2019年11月的租金。原告诉请支付水费，被告也于2019年8月27日已经支付。原告与三被告虽然签订了房屋租赁合同，但是在房屋租赁合同实际履行过程中双方均存在未按合同约定来履行，通过实际的履行行为已经对合同约定进行了变更。合同签订后三被告每月均向原告支付了租金，原告均未对租金支付的时间提出异议，也从未向被告主张过滞纳金和违约金。另，滞纳金和违约金原告诉求的金额也超出正常的范围，并且不符合法律规定。原告诉求被告承担原告的律师费用也没有事实依据和法律依据。本案的发生不是因为被告的违约行为导致，而是原告为达到不正当的目的恶意诉讼提起的。另，双方签订的租赁合同已经履行5年，在这5年过程中被告均有支付租金，没有给原告造成任何损失，所以原告诉求解除双方签订的租赁合同及补充协议没有事实依据和法律依据。另，三被告作为承租方已经履行了合同的主要义务，并且三被告经营状况良好，有履行合同的能力。如果合同解除将不利于保护交易的稳定性和实现合同及目的。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。三被告共同反诉称，反诉人与被反诉人签订《建筑物租赁合同》及《建筑物租赁合同补充协议》，该合同及补充协议合法有效。在租赁期间，三反诉人均是按双方约定履行义务，但被反诉人为追求不正当的利益，对三反诉人提出各种不合理要求，被三反诉人拒绝。被反诉人则以各种借口想逼三反诉人搬离，甚至以向法院起诉的方式以达到不正当目的。三反诉人认为，被反诉人的行为严重违背诚实信用原则，为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉。请贵院支持三反诉人的请求。三被告共同反诉请求：1、判决被反诉人与三反诉人签订的《建筑物租赁合同》及《建筑物租赁合同补充协议》合同解除无效；2、判决被反诉人与三反诉人继续履行《建筑物租赁合同》及《建筑物租赁合同补充协议》；3、由被反诉人负担案件诉讼费用。庭审中，三被告当庭增加反诉请求：判决被反诉人承担因原告提起反诉所支付的律师费60000元。其他与起诉状一致，没有变更。针对三被告的反诉，原告答辩称，被告的反诉没有法律和事实依据。被告所谓的损失完全是因为其自己违约造成，应由被告自己承担。经审理查明，2014年10月1日，锦顺源公司与金科基公司签订了《建筑物租赁合同》，约定原告将位于深圳市宝安区××街道××路与××处、建筑面积为l3186.12平方米的建筑物出租给金科基公司，租赁物房地产权证编号为：深房地字第××号，租赁用途为厂房，租赁期限l0年，自2014年10月1日至2024年9月30日止；租金以建筑面积计算，按月计收，每月每平方米人民币18元（含税），起始月租金总计为237350元……月租每满3年在上年度月租金额的基础上递增10%，直至租赁期限届满时止，即2014年10月1日至2017年9月30日，月租金为237350元，2017年10月1至2020年9月30日，月租金261085元……；金科基公司应在每个自然月前五日将下个自然月租金一次性足额汇入原告指定的银行账户，若被告超过十五天未付租金，则每逾期一天加收逾期租金金额3‰的滞纳金，若欠租（包括未足额交纳租金）超过六十天或累计欠租额达二个月租金额，即视为被告已构成根本违约，原告有权解除合同，并收回租赁建筑物，且有权向被告追偿全部经济损失。此外，合同约定免租期自2014年10月1日起至本合同附件（二）约定的附属设施通电运行并移交至被告之日起的第15日止；被告应在合同签订之日起3个工作日内向原告支付租赁保证金50万元；合同终止时，若被告没有违约行为，则原告在合同终止之日起7个工作日内，将租赁保证金（不计息）扣除被告应承担的有关费用后退还给被告；若被告违约或违约造成原告损失，则该租赁保证金直接用于向原告支付违约金或赔偿损失，保证金不足时，原告有向被告继续追索的权利；有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违反合同约定的一方，应向另一方按当时月租金的3倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（六）乙方逾期不支付租金累计超过2月租金数额或者欠租（包括部分欠租）超过六十天的。上述合同签订后，金科基公司向原告支付租赁保证金50万元，原告亦按照合同约定及时向被告移交了租赁建筑物。2015年1月5日，原告向被告发出《关于起计租金的通知》，通知被告租金于2015年1月22日起正式计收，请被告于2015年1月25日前支付2015年1月份（1月22日至1月31日）的租金76554.52元，其后月份按合同缴纳租金。被告收到通知后实际于2015年2月5日，向原告支付2015年1月份租金76554.5元，以及2月租金237350元；2015年3月5日支付2015年3月租金237350元。2015年1月19日，三被告向原告递交《关于分栋支付租金的申请》，申请由三被告按各自实际使用面积直接向原告缴纳租金，理由如下：案涉厂房由金科基公司承租后，实际上由金科基公司使用其中的第3-4栋，瑞霸公司使用第2栋，康永达公司使用第1栋，且其中康永达公司和瑞霸公司均是金科基公司同一投资人的关联公司，为方便财务做账，且租金能纳入各公司的成本。此后，三被告从2015年4月份起各自向原告支付租金及水电费，基本上均在每月下旬支付当月及租金水电。2016年4月1日，原告与三被告签订了《补充协议》，约定由三被告共同承租本案的租赁建筑物，三被告共同享有《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》的权利和共同承担《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》的义务，乙方(三被告)之间互相对对方履行《建筑物租赁合同(厂房／宿舍)》向甲方承担连带责任等等内容。其中第九条违约责任约定：因一方违约导致另一方需要通过诉讼或仲裁方式追偿的，违约方应承担守约方因追偿而发生的合理费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费……等。2018年4月24日，原告向金科基公司邮寄《关于支付迟延付租滞纳金等的通知函》，以三被告每月均存在不同程度的逾期支付租金的情形，多笔租金逾期超60日为由，要求三被告支付逾期滞纳金共计1338811.06元，并保留解除租赁合同及补充协议的权利。上述函件的内容显示致函对象为三被告。此后，三被告仍然按照原支付习惯向原告交付租金。期间，金科基公司在2019年4月2日、2019年5月21日、2019年6月21日及2019年8月6日分别向原告支付3月～6月份租金的同时，每月均多付5万元，共计多付了20万元。2019年8月20日，原告以三被告租赁期间每月均存在不同程度的逾期支付租金的情形，多笔逾期超60日，且截止2019年8月20日止仍欠租金233713.15及滞纳金1987263.17元为由，提出要求三被告付清所欠租金及滞纳金、违约金，并解除《建筑物租赁合同》、《建筑物租赁合同补充协议》等事项。庭审中，原告向法庭提供了微信聊天记录，用以证实三被告长期拖欠租金的事实。该聊天记录显示，2019年5月至2019年8月期间，原告多次向金科基公司法定代表人张荣贵及出纳、熊小姐分别催收租金及水电费。其中原告曾于2019年7月19日向张荣贵发问：“张总你好，有两个租金没付了？请问贵司是遇到什么困难了吗？”，张荣贵回复称“货款难收，这个月多付点”。2019年7月30日，原告再问：“张总，贵司租两月没付了，烦请提醒一下财务。”，张荣贵回复：“明天付”。经质证，被告对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，并称根据内容不可以看出原告在聊天记录中曾向被告主张过滞纳金和违约金。另查，原告为本案纠纷委托代理律师，产生律师费11万元。以上事实，有《建筑物租赁合同》、《补充协议》、不动产产权证及建筑物租赁合同、关于起计租金的通知、关于分栋支付租金的申请、保证书、银行流水、通知函及EMS邮单查询记录、律师函及EMS邮单查询记录、委托代理合同及律师费发票、支付流水等书证，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方当事人签订的《建筑物租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故合法有效。双方当事人均应严格依约履行。从查明事实可见，原、被告双方约定的租金支付时间为当月五日前支付下月租金，但实际履行中被告每月均存在迟延支付的情形，基本上均在每月月尾支付当月租金。本案争议焦点在于被告该迟延支付行为是否构成根本违约。本院认为，双方当事人从2014年开始就建立租赁关系，虽然实际履行中被告每月均迟延支付租金，但根据现有证据显示，直至2018年4月原告才向被告提出异议，因此，对于2018年4月份前被告支付租金的时间，视为已得到原告的认可，故2018年4月前被告未按合同约定的时间支付租金的行为不应认定为迟延支付。至于2018年4月份之后的租金支付是否构成迟延的问题，庭审中，原告向法庭提交了《关于支付迟延付租滞纳金等的通知函》，用以证实其于2018年4月曾向被告明确提出要求支付滞纳金等事项，被告否认收到该通知。本院认为，由于原告提供的邮件回单记载的收件单位为金科基公司，收件人为张荣贵，即金科基公司的法定代表人，上面填写的联系电话亦为张荣贵的个人电话，且邮件投递结果显示为妥投，因此，本院认为原告提供的证据已初步证实该通知函已有效送达给金科基公司，虽然被告予以否认，但未能提交证据予以反驳，故其依法应对此承担举证不能的不利后果，本院采信原告的主张，认定上述通知函已有效送达给金科基公司。至于对其余两被告能否视为已送达的问题，本院认为，从查明事实可见，案涉租赁合同原本就仅有金科基公司一人作为承租人，后来变更为由三被告共同承租系基于三被告的共同申请，为的是方便三被告的财务做账，且康永达公司和瑞霸公司均是金科基公司同一投资人的关联公司，《补充协议》亦明确约定三被告共同享有权利和共同承担义务，三被告之间互相对对方履行《建筑物租赁合同》向锦顺源公司承担连带责任，因此，本院认为，锦顺源公司将上述通知函送达给金科基公司的行为，其效力及于康永达公司和瑞霸公司，即视为有效送达给该两被告。本院认为，合同明确约定每月五日前支付下月租金，且锦顺源公司亦于2018年4月对三被告此前的迟延支付行为明确提出书面异议，在此情况下，三被告应自收到该通知之日起严格依租赁合同约定履行。但是，从双方确认的对账结果看，直至2019年3月前三被告仍按原支付习惯履行支付租金且一直未支付滞纳金。双方对2019年3月后的租金支付事实存在争议，争议焦点在于被告于2019年4月2日、2019年5月21日、2019年6月21日及2019年8月6日分四次每月向原告支付的5万元，共计20万元究竟是租金还是滞纳金。原告称该20万元为滞纳金，被告抗辩称为租金，系提前支付2019年7月份的租金。本院认为，上述分四个月每月支付的5万元，合计20万元的总额，与三被告的租金总额261085元或各自的每月租金金额均不吻合。此外，对于原告提供的微信聊天记录，上面记载的催收租金的时间与被告实际支付的租金水电的时间等事实能相互吻合，具有一定的可信度，被告虽不予认可，但其并未否认双方曾存在微信聊天的事实，亦未能提供双方聊天记录等证据予以反驳，故本院采纳原告提供的聊天记录作为本案的定案依据。该聊天记录显示，在锦顺源公司向其催收租金过程中，被告在2019年7月19日回复称：“货款难收，这个月多付点”，即被告此时以货款难收为由，向原告作出迟延支付的解释，并以“多付点”作为补偿，该多付的款项系针对其迟延支付作出的补偿，其法律性质显然与合同约定的滞纳金相同。综上，本院认为，被告并未就其抗辩提供充分有效的证据予以证实，且其主张与查明事实不符，故本院不予采纳，进而认定上述多付的20万元为滞纳金性质。从被告支付租金的时间看，金科基公司在2019年5月21日支付2019年4月租金、2019年6月21日支付2019年5月租金，2019年8月6日支付2019年6月租金，2019年9月1日支付2019年7月租金，2019年9月30日支付2019年8月租金。相对于合同约定，金科基公司迟延支付时间分别为77天、77天、93天、88天、92天；瑞霸公司迟延支付时间分别为77天、77天、92天、87天、87天；康永达公司迟延支付时间分别为55天、54天、54天、56天、54天。本院认为，租赁合同明确约定每月五日前支付下月租金，又约定迟延支付天数达到60天原告即可解除合同，且原告于2018年4月曾以书面形式明确要求三被告依合同约定履行并要求承担滞纳金，但三被告仍然继续其迟延支付的违约行为，且自2019年3月份起，迟延支付情形更为严重，甚至发生迟延天数长达90多天的情形，明显有违契约精神。本院认为，被告迟延支付租金的程度足以达到根本违约，故原告请求判令确认解除案涉租赁合同及补充协议于法有据，本院予以支持。关于判令支付租金的请求，原告请求的租金为2019年8月20日前的租金，庭审中双方经对账后确认被告已足额支付，因此，原告该部分诉求，本院不予支持。关于判令支付滞纳金的诉求，如上述认定，三被告自2018年4月份起应就其迟延支付行为向原告支付滞纳金。至于滞纳金计算标准，双方约定按日３‰的标准计算，但因原告未举证证实其因违约造成的实际损失，故该标准明显过高，应予适当调整。结合本案实际情况，本院酌定按日万分之五的标准计算迟延支付违约金。经核算，被告已支付的20万元已足额支付2019年6月份前的滞纳金，且该标准未超出法定允许范围，本院对其合法性予以认定，因此原告关于判令被告支付2019年6月前的滞纳金的诉求，本院不予支持。至于2019年7月至8月20日期间的滞纳金问题，因至本院庭审之时，三被告已支付2019年8月的租金，上述期间的滞纳金应计算至三被告实际支付之日止。经核算，三被告仍应承担的滞纳金金额分别为：金科基公司：13707元[156651元×（88天+87天）×0.0005]、康永达公司：5679元[65271.25元×（87天+87天）×0.0005]、瑞霸公司：2154元[39162.75元×（56天+54天）×0.0005×1.5/365]，共计21540元。因此，原告的滞纳金诉求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。关于判令三被告支付违约金的请求。合同约定，违反合同约定的一方，应向另一方按当时月租金的3倍支付违约金。如上述认定，三被告存在根本违约情形，故原告诉求违约金有理，但由于原告未能提供证据证实其违约造成的实际损失，故该违约金标准明显过高，应予适当调整。结合合同解除后原告重新招租所需合理时间等因素，本院调整违约金金额为相当于一个月的租金，即261085元。因此，原告的违约金请求，本院支持合理部分，超出部分不予支持。关于水电费的诉求，庭审中，三被告提供了相应的水电费支付凭证，证实其已承担原告所主张的水电费，原告在庭审后经核对后未提出异议，依法视为其认可，故原告该项诉求，本院不予支持。关于原告诉求的律师费问题。双方对律师费有明确约定，且原告亦提供了相应的委托代理合同及发票证据其为本案产生律师费损失110000元，故原告该项诉求有理，本院予以支持。关于被告的反诉请求，本院均不予支持，理由同上。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认双方当事人签订的《建筑物租赁合同》及其补充协议解除；二、深圳市金科基电子有限公司于本判决生效之日十日内支付深圳市锦顺源实业集团有限公司滞纳金21540元；三、深圳市金科基电子有限公司于本判决生效之日十日内支付深圳市锦顺源实业集团有限公司违约金261085元；四、深圳市金科基电子有限公司于本判决生效之日十日内支付深圳市锦顺源实业集团有限公司律师费110000元；五、深圳市康永达电子有限公司、深圳市瑞霸新能科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任；六、驳回深圳市锦顺源实业集团有限公司的其他诉讼请求；七、驳回深圳市金科基电子有限公司、深圳市康永达电子有限公司、深圳市瑞霸新能科技有限公司的全部反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16128元，由原告负担12533元，三被告负担3595元。反诉案件受理费25元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇二〇年二月十日书记员 陈春晓(兼)书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》