福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3159号 上诉人（原审被告）：仙游县旷宇房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇鲤南片区74号地10号楼203房，统一社会信用代码91350322093409963T。 法定代表人：史粦阳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王洪辉、李琳肖，福建邹鲁律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄周，男，1987年1月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：林妹妹，女，1986年8月6日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄清寿，男，1960年6月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人仙游县旷宇房地产开发有限公司（以下简称“旷宇公司”）因与被上诉人黄周、林妹妹商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初2949号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 旷宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判旷宇公司支付给黄周、林妹妹违约金198.62元。2.本案诉讼费用由黄周、林妹妹承担。事实与理由：1.一审法院认定双方可顺延天数23天属认定事实错误，导致判决错误。双方虽然于2017年1月23日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），但仍约定2018年1月31日前交房，因该合同是相关主管部门拟定，合同本身带有一定的行政强制力，是一份格式合同，无法进行修改，因此旷宇公司无法根据合同签订前已发生的可以顺延交房日期的天数更改交房日期。故一审法院认定“签合同之前的可顺延交房日期的情形已经发生，双方都已知，故不能作为顺延交房事由”的认定，明显对旷宇公司不公。合同签订之后，旷宇公司仍存在合同约定的可以无责顺延交房的情形。一审法院虽然已扣减23天无责顺延交房日期，但根据旷宇公司在一审判决后获取的新证据看，旷宇公司仍存在可以无责交房日期的情形，二审法院应根据合同约定及新的证据予以认定相应的顺延交房日期。2.一审法院以每平米每月7元的房屋租金计算违约金，变相提高本案的违约金，于法无据。本案中，讼争合同关于违约金的计算方法是具体明确的，双方签订合同后视为对违约条款计算方式的认可，一审法院以其他方式予以替代计算违约金没有事实依据。根据法律规定，当事人以约定违约金数额低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，而本案中黄周、林妹妹并未举证证明实际损失数额多少，一审法院以租金计算违约金系变相提高本案违约金，于法无据。 黄周、林妹妹辩称：1.一审法院对应当扣除逾期交房可顺延的天数认定是完全正确的。讼争商品房买卖合同是双方真实意思的体现，旷宇公司认定讼争合同具有行政强制效力，没有事实和法律依据。讼争合同系2017年1月23日签订的，此前讼争项目与黄周、林妹妹没有任何关联，不能让黄周、林妹妹承担合同签订之前的不利后果，合同应自签订之日起才对双方产生约束力。2.讼争合同对旷宇公司逾期交房及逾期办证的违约责任约定明显显失公平，一审法院根据黄周、林妹妹的主张予以调整符合法律规定。 黄周、林妹妹向一审法院起诉请求：判令旷宇公司支付逾期交房违约金72497.65元，逾期交房违约金以黄周、林妹妹已付购房款662079元为基数，按日万分之三计算，从2018年2月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年2月28日止为72497.65元。 一审法院认定事实：2017年1月23日，黄周、林妹妹与旷宇公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定黄周、林妹妹购买旷宇公司开发的坐落仙游县地块（1＃、2＃），1＃楼1205号商品房一套，建筑面积116.01㎡，总价款为662079元。合同第九条商品房的交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。……。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、出卖人逾期交付商品房的，自逾期之日起，出卖人应向买受人支付按已付购房款的万分之三计算的违约金，且双方同意合同继续履行，若发生不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1、遭遇自然灾害［包括但不限于四级以上（含四级）大风、中雨以上、（日降雨量超过20ＭＭ）、37度以上（含37度）高温天气、火灾、地震等］造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人认为干扰因素等［包括但不限于战争等类似军事行为、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设］而造成施工调整或不能施工的；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；5、任何其他非出卖人所能控制的因素。黄周、林妹妹已付清购房款，涉诉房屋现未交房。 一审法院认为，双方签订的合同第十一条约定旷宇公司应当在2018年1月31日前交付商品房，合同第十一条同时约定可顺延交房日期的情形应予以扣除，双方签订合同日期为2017年1月23日，签订合同之前的可顺延交房日期的情形已经发生，双方都已知，不能作为顺延交房事由，发生在签订合同之后符合顺延交房情形的，可作为顺延交房事由。根据旷宇公司提供的降水论证报告、风力论证报告、降水、温度论证报告、台风资料的内容，经计算为2017年1月23日后可顺延交房情形如下：四级以上（含四级）大风天为8天，中雨以上（日降雨量超过20ＭＭ）天为16天，37度以上（含37度）高温天为0天，其中2017年6月2日同时为暴雨、4级大风天，可顺延的天数合计为23天，顺延后交房时间应为2018年2月23日，违约金应从2018年2月24日起算。双方约定逾期交房违约金按已付购房款的万分之三计算，该约定无论旷宇逾期交房多少天，违约金都按已付购房款的万分之三计算，该违约金约定明显不合理，明显低于实际损失，应予以调高。黄周、林妹妹未提供证据证明逾期交房所造成黄周、林妹妹损失的数额，黄周、林妹妹主张按已付购房款日万分之三计算违约金，一审法院不予采纳。本案逾期交房给黄周、林妹妹造成的损失主要体现租金等实际损失，而双方约定的违约金则低于实际损失，参照仙游县人民政府仙政文［2010］57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定（涉案商品房所在地段的当时最低月租金指导价为每平方米5元），结合本案所交付的商品房为毛坯房情况，同时考虑房屋租金上涨因素，故对该违约金一审法院予以调整为月租金标准为每平方米7元计算，每月为116.01㎡×7元／㎡＝812.07元。一审法院认为，黄周、林妹妹与旷宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效。旷宇公司在首次开庭时未以有书面仲裁协议为由对本案提出异议，视为其放弃仲裁协议，旷宇提出异议时是第二次开庭，一审法院对本案应继续审理。双方约定的违约金低于实际损失，故对该违约金一审法院予以调整为月租金标准为每平方米7元计算逾期交房违约金，即以月812.07元计算逾期交房违约金。对黄周、林妹妹合理的诉讼请求，一审法院予以部分支持，不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判下：一、仙游县旷宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄周、林妹妹逾期交违约金，违约金计算方法：自2018年2月24日起至仙游县旷宇房地产开发有限公司交付给黄周、林妹妹位于仙游县地块（1＃、2＃），1＃楼1205号商品房之日止，按每月812.07元;二、驳回黄周、林妹妹其他的诉讼请求。案件受理费1612元，由黄周、林妹妹负担1550元，由仙游县旷宇房地产开发有限公司负担62元。 本院二审期间，旷宇公司提供编号（莆）气证【2019-118】号降水论证报告、台风证明，欲证明：2017年7月至2018年12月旷宇公司存在无责顺延交房38天的事实。黄周、林妹妹质证认为，该证据超过举证期限，不属于新证据，且该证据不客观真实，不能够证明旷宇公司的主张。本院审查认为，旷宇公司提供的证据不属于新证据，且一审法院对合理顺延期限进行了明确的计算，旷宇公司提供的证据包含约定的交房期限后的天气情况说明与本案无关，故不予采信。 经审理查明，旷宇公司与黄周、林妹妹对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系旷宇公司与黄周、林妹妹自愿签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。旷宇公司应当在2018年1月31日前,将符合《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交付条件的商品房交付给黄周、林妹妹使用，但旷宇公司至今仍未交付涉案商品房已构成违约。旷宇公司主张签订合同之前的可顺延交房日期的情形应一并予以抵扣，但双方签订合同日期为2017年1月23日，合同自签订之日起对双方有约束力，在合同未约定的情况下签订合同之前的可顺延交房日期的情形不能作为顺延交房的事由，故旷宇公司的该主张不能成立。关于合同签订之后符合顺延交房情形的，可作为顺延交房事由，一审法院根据旷宇公司提供的降水论证报告、风力论证报告、降水、温度论证报告、台风资料的内容，对合理顺延交房期限做了明确的计算应予确认，顺延后交房时间应为2018年2月23日，违约金应从2018年2月24日起算。关于逾期交房违约金的计算标准问题，旷宇公司与黄周、林妹妹约定逾期交房违约金按已付购房款的万分之三计算，即无论旷宇逾期交房多少天，违约金都按已付购房款的万分之三计算，而旷宇公司与黄周、林妹妹关于逾期付款的违约金却按总购房款的日万分之三计算，双方关于违约责任的约定明显不对等，该逾期交房违约金的约定明显不合理，明显低于黄周、林妹妹的实际损失，一审法院参照租金损失认定逾期交房违约金符合法律规定，应予维持。 综上所述，旷宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费62元，由仙游县旷宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月二十五日 书记员  林夏岚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。