福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终59号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林灿钦，男，汉族，1984年10月22日出生，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 上诉人厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称欣盛丰公司）与被上诉人林灿钦因商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣盛丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由林灿钦承担。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未明确约定林灿钦应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，且欣盛丰公司未对自己的主张进行举证证明，事实认定不清，举证责任适用错误。首先，欣盛丰公司与林灿钦签订的合同及其附件六明确约定了林灿钦应提交的文件及资料范围为办理按揭所需要的全部文件、资料，提交时间为双方签订合同当日，该约定清楚明确。合同第六条第三款约定：买受人于2014年10月16日前付人民币贰拾捌万零叁佰柒拾贰元整，余款计人民币陆拾肆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料…如买受人确有特殊原因不能在此期限内提供完整、真实、有效的按揭资料或者办理按揭手续，则买受人亦应在此规定期限内向通知方提交延期提供按揭资料或办理按揭手续的书面申请。前述申请须经过通知方同意后方可延期，但延期自通知方同意之日起不得超过7日，且须自行承担因延期提交按揭资料对贷款申请所造成的困难并自行解决，以不影响出卖人及时从按揭银行处取得该买受人对应房产的按揭款。合同附件六第三条第二款同时约定，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务。其次，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，林灿钦认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料义务，该举证责任应由林灿钦承担，而非由欣盛丰公司承担，一审法院举证责任适用错误。根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，以及民事诉讼法第六十四条的规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据…人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。结合欣盛丰公司与林灿钦签订的合同附件六第三条第三款、第二款约定，可知按时提供并签署全部按揭文件、资料是林灿钦应履行的合同义务，林灿钦是否取得贷款，均不影响林灿钦按照合同及本协议的约定应承担的付款义务。按合同约定支付购房款是林灿钦的主要合同义务，如上所述，林灿钦应于合同签订当日提供并签署全部按揭文件、资料，意味着是否存在逾期提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并逾期支付按揭款的事实认定之举证责任应由林灿钦承担，而非由接受款项的欣盛丰公司承担。 二、一审法院认为合同未约定林灿钦应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，且不接受欣盛丰公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则,应予以纠正。首先，根据合同及附件六相关约定，结合同时期其它业主办理按揭情况及银行审核实践，遵循民事活动的公平原则，林灿钦应于合同签订之日起60日内付清购房款。根据合同法六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定林灿钦应当将按揭贷款支付给欣盛丰公司的具体时间，但是合同已明确林灿钦应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。结合与欣盛丰公司同时期签订合同的其它买受人关于按揭贷款办理情况，另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续，在法律未规定，当事人也未约定的情况下，遵循公平原则结合交易实践，认定林灿钦支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后60日内，是公平合理的。其次，作为平等的民事主体，欣盛丰公司认为民法的公平原则不仅适用于林灿钦，同样适用于欣盛丰公司，法院在判决时不应有所偏袒或者区别对待。民法总则第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即林灿钦的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定林灿钦将按揭贷款支付给欣盛丰公司的时间，且不接受欣盛丰公司遵照公平原则及交易习惯推定林灿钦的付款时间，这明显加重了欣盛丰公司的合同义务及举证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。......”的规定,林灿钦支付购房款（按揭部分）的合理期间应当在合同签订之日起60日内付清购房款，最迟不应超过90天。一审法院以合同未约定按揭到账的具体时间就认定林灿钦未逾期付款，违反公平原则，应予纠正。 三、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年12月10日是错误的。即使欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，那么逾期交房违约金最迟只应算至2018年11月9日。一审法院认为有证据显示，大量业主持2018年11月2日的通知去办理交房遭到欣盛丰公司的拒绝，就确认欣盛丰公司拒绝交付涉案房产，该事实认定错误。林灿钦并未举证证明其于2018年11月9日（收到《催告收房通知书》后3日内收房，林灿钦于11月6日签收该通知书）前持2018年11月2日的《催告收房通知书》前往欣盛丰公司处办理交房手续，但林灿钦拒绝办理。一审法院认定欣盛丰公司2018年11月9日前拒绝交房是错误。因此，假设欣盛丰公司应支付逾期交房违约金，最迟也只应计算至2018年11月9日。 四、欣盛丰公司向林灿钦主张代保管费系双方明确约定，合法有效，不违反公平原则。首先，相关合同附件即补充协议作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即欣盛丰公司已提请林灿钦注意补充协议内容，该相关内容对双方均具有约束力。如林灿钦对违约金与代保管费内容有异议，应在签订合同当时提出。因此，违约金与代保管费系欣盛丰公司与林灿钦以附件的形式进行明确约定，是欣盛丰公司与林灿钦双方的真实意思表示，合法有效。其次，欣盛丰公司向林灿钦主张逾期办理收房手续违约金和代保管费并不违反公平原则。虽然合同约定“买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书载明的交付日期为准，视为已经交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修金、全部税费……由买受人承担”，但该约定主要是说明视为出卖人按时交房，已经履行了交房的以务，林灿钦不得再向欣盛丰公司主张逾期交房违约金。但买受人却未来办理收楼手续，甚至恶意拖延办理收房手续，林灿钦逾期收房，应承担相应的违约责任。在案涉房产具备交付条件后，林灿钦逾期收房期间，因其未与物业公司办理相关手续，根据民事活动的公平原则，该期间的物业管理及相关费用等均是由欣盛丰公司承受，欣盛丰公司要求林灿钦支付该期间的代保管费合法有据。故涉案房产2018年6月11日消防验收合格后，欣盛丰公司多次通知林灿钦交房，但林灿钦至今尚未办理收房手续，林灿钦收房逾期理应承担相应的违约责任即逾期收房违约金及代保管费。 五、一审法院不予认可欣盛丰公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了欣盛丰公司的举证及付款义务，违反了公平原则，欣盛丰公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。法院在判断违约金标准时应衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。一审法院在欣盛丰公司初步举示同地段租金作为参考标准的情况下，不予采纳欣盛丰公司提出的违约金过高应予以调整的主张，忽略了违约金以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，加重了欣盛丰公司的举证义务，适用法律不当，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年12月10日违约金为人民币95442.58元，超过了合同总价款的5%即46018.6元（920372元×5%=46018.6元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了林灿钦的实际损失，违反了公平原则。即使林灿钦的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2000元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2761.11元（每日违约金92.037元，一个月的违约金2761.11元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，且违反了民事审判的公平原则，恳请贵院依法撤销一审判决，并发回重审或者改判支持欣盛丰公司的全部诉讼请求，以维护欣盛丰公司合法的权益。 林灿钦辩称，一、林灿钦不存在逾期支付购房款及逾期签订按揭贷款合同的事实，一审判决事实清楚，判决正确。1.林灿钦不存在逾期办理贷款和逾期支付按揭贷款的情形。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定办理贷款和支付按揭款的具体时间，实际办理贷款时间和支付按揭款时间是要根据贷款银行审核通过后的通知时间和办理贷款后银行的交易情况来确定的。2014年10月16日，即合同签订当天，林灿钦已经按照合同的约定和欣盛丰公司的要求，向欣盛丰公司交付了首套证明、社保清单、一年工资卡流水账单、收入证明、征信证明等办理贷款所需的一切材料，不存在逾期提交材料的情况。同时，双方所签的商品房买卖合同原件，林灿钦签完名字后，就由欣盛丰公司拿回去盖公章，此后至今未向林灿钦出示过，也没有交付给林灿钦，林灿钦手中的复印件是事后从欣盛丰公司处复印的。这两份中的另一份原件，也是由欣盛丰公司交给贷款银行去办理按揭贷款，并由贷款银行保管。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款的约定，向贷款银行提交办理贷款所需材料是欣盛丰公司的义务，贷款方式和贷款金额，具体是由欣盛丰公司与贷款银行交涉。欣盛丰公司何时将林灿钦提交的上述贷款材料、《商品房买卖合同》及《补充合同》和备案登记证明提交给贷款银行，直接影响贷款的进度。欣盛丰公司在一审庭审时也无法确认其何时将这些材料交付贷款银行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第6款的约定“按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后3天内办妥按揭贷款有关的所有事宜”。因此，只有贷款银行通知林灿钦去办理贷款手续后，林灿钦才能去办理。而贷款银行直到2014年11月27日才通知林灿钦，接到通知后，林灿钦就按照约定及时办理了按揭贷款。因此，林灿钦不存在逾期办理贷款的情况。林灿钦办理好贷款手续后，已经履行了相应的合同义务。至于贷款银行何时将按揭款支付给欣盛丰公司，那是贷款银行与欣盛丰公司之间的事情，与林灿钦无关。欣盛丰公司诉称根据行业交易习惯，按揭款一般在商品房买卖合同签订后60天内到账的说法，与事实不符，于法无据。事实上并不存在这样所谓的行业交易习惯，同时，双方在商品房买卖合同中也并没有明确约定按揭贷款到账的具体日期。欣盛丰公司向林灿钦主张逾期提交材料的违约金是依据《商品房买卖合同》附件六第三条第7款的约定，该条款的约定不合理，且加重了林灿钦的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定，应认定为无效的格式条款，不应采纳。2.证明林灿钦对逾期办理贷款是否存在过错的举证责任，应当根据“谁主张，谁举证”的原则，由欣盛丰公司承担举证责任。个人购房借款/担保合同的三方当事人是林灿钦、工商银行、欣盛丰公司。欣盛丰公司是该合同的保证人，何时可以办理按揭贷款手续，其比林灿钦更清楚。欣盛丰公司必须将林灿钦已付购房款金额和需要贷款金额、贷款方式等情况告知中国工商银行松柏支行，银行才根据林灿钦的贷款金额拟定好个人购房借款/担保合同文本，再通知林灿钦去签署贷款合同。欣盛丰公司没有证据证明其已经通知了林灿钦去办理贷款的事实。同时，欣盛丰公司也没有任何证据证明其在林灿钦之前签订了个人购房借款/担保合同。3.欣盛丰公司是在2019年4月9日才提起反诉，而根据本案的情况，欣盛丰公司主张要求林灿钦支付逾期办理贷款违约金和逾期支付按揭款违约金，最迟应在2017年12月15日之前提出。因此，欣盛丰公司的这部分违约金主张早已超过三年的诉讼时效，应予以驳回。 二、一审判决认定欣盛丰公司向林灿钦主张逾期收房违约金和代保管费有违公平原则，是适用法律正确，应予以维持。1.涉案商品房至今尚未达到法律法规规定的交付条件，也尚未达到双方合同约定的交付条件。截止今日，案涉工程规划、人防、环境等验收仍尚未通过，该案涉工程实际上尚未完全竣工，欣盛丰公司至今无法提供《竣工验收备案表》、面积实测表、管线分布竣工图、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等相关材料，小区内部道路、绿化、南大门、东门等基础设施尚未完工，而且还处于停工状态。因此，根据合同第八条交付条件与期限第三款的约定，案涉工程尚未达到法定和合同约定的交付条件。因此，林灿钦自始至终不存在逾期收房的情况。2.林灿钦不存在逾期收房的情况，欣盛丰公司在未取得“五方”验收和消防验收以及综合验收合格的情况下，发出的商品房交付通知书（2017年9月28日），违反法律强制性规定和双方约定，该通知交房的行为是无效的。欣盛丰公司应当在案涉工程全部验收合格后，另行通知交房时间。从2017年9月28日第一次通知交房后，欣盛丰公司从未以电话或者书面的形式向林灿钦通知过交房事宜，直到2018年11月2日，欣盛丰公司才寄出催告收房通知书。林灿钦得知催告收房消息后，就于2018年11月7日上午与其他业主一起到欣盛丰公司指定的物业公司和售楼处办理交房手续，却遭到欣盛丰公司和物业公司的拒绝。可见，欣盛丰公司表面上通知业主去交房，实际上却拒绝向业主交房。为此，福建电视台综合频道对此进行了报道，也有业主将该电视台新闻报道视频作为证据向法院提交，法院已经认定欣盛丰公司没有履行交房义务。因此，林灿钦无法按时收房责任完全在于欣盛丰公司。3.欣盛丰公司没有提供任何证据证明其有指派何人何时代为保管案涉商品房，实际支出了多少代保管费。目前尚未收尾工程仍处于停工状态，工地上没有一个工人，更没有一个欣盛丰公司公司员工。欣盛丰公司应当承担举证不能的法律后果。本案不存在代为保管的事情，也就不存在代保管费的问题。4.根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第4款的约定，“……由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，……该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担”。退一步说，即使商品房达到法律规定和合同约定的交付条件，林灿钦未按时接收商品房，但按该约定商品房已视为交付，该商品房的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，那么林灿钦就不存在逾期收房的问题。因此，欣盛丰公司主张要求林灿钦支付所谓的代保管费和违约金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。5.欣盛丰公司的该项诉求是依据《商品房买卖合同》附件六第四条第3款、第4款的约定，这两个条款中关于出售人有权要求买受人支付逾期交房违约金和代保管费的内容是加重买受人责任的无效格式条款，不应采纳。而且该两个条款内容，同样是针对逾期收房的情形，既要违约金又要代保管费，实际上是重复、叠加主张，违反公平原则。 三、一审法院认定欣盛丰公司存在逾期交房的违约行为，并判决欣盛丰公司应当向林灿钦支付相应的逾期交房违约金，是正确的。计算逾期交房违约金标准和起算日期也是正确。首先，鉴于上述情况，林灿钦已经按照合同约定支付了所有的购房款，欣盛丰公司应按照合同约定按时将案涉商品房交付给林灿钦。但是，欣盛丰公司直到2018年12月18日才向林灿钦履行交房义务，已经构成违约，应向林灿钦支付相应的逾期交房违约金。其次，欣盛丰公司于2018年12月7日再次向林灿钦寄了再次催告收房通知书，林灿钦于2018年12月18日办理了交房手续。因此，一审法院认定计算逾期交房违约金截止日期是正确的。欣盛丰公司关于逾期交房违约金计算标准过高建议调低的主张，违背双方合同约定，不应采信。 四、本案的诉讼费和保全费应当由欣盛丰公司承担。林灿钦在一审判决后为本案向厦门市同安区人民法院申请了财产保全，缴交了保全费974元。根据《诉讼费用交纳办法》第六条之规定“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一)案件受理费；(二)申请费；”第十条第（二）款之规定保全费属于申请费范围，第二十九条之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。因此，本案诉讼费和保全费均应由欣盛丰公司承担。综上所述，欣盛丰公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回；一审法院的判决支持林灿钦的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 林灿钦向一审法院起诉请求：1.欣盛丰公司向林灿钦支付逾期交房违约金99584.25元（违约金自2016年1月1日起计至房屋实际交付之日2018年12月18日止，按已付房款920372元的日万分之一计算）；2.由欣盛丰公司承担本案诉讼费用。 欣盛丰公司向一审法院提出反诉请求：1.林灿钦立即向欣盛丰公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金4128元、逾期支付购房款违约金64元、逾期办理收房手续违约金17487元、代保管费17487元，共计39166元；2.本诉与反诉的诉讼费用均由林灿钦承担。 一审法院认定事实：2014年10月16日，林灿钦与欣盛丰公司签订编号为03177599的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，林灿钦购买欣盛丰公司开发的欣盛园7#楼B梯13跃14层1309室商品房，建筑面积为98.64平方米，总价款为920372元。合同第六条第三款约定，买受人于2014年10月16日前付2800372元，余款640000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任之第一款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第三条第六款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第八款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2014年10月23日，欣盛丰公司向林灿钦出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款280372元。2014年11月28日，林灿钦与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定林灿钦向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为640000元。2014年12月16日，上述贷款支付至欣盛丰公司尾号为6206的工行账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向林灿钦发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月31日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向林灿钦发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月7日，林灿钦签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向林灿钦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，林灿钦签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。林灿钦于2018年12月18日办理案涉房屋收房手续。 另查明，2014年10月16日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天，高温35度及以上的天气共20天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数5天）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有林灿钦提供的《厦门市商品房买卖合同》、厦门增值税普通发票，欣盛丰公司举示的《附件六：合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、收楼记录、交房通知书、EMS面单及流转信息以及双方当事人的陈述等证据证实。经一审法院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，一审法院予以确认。 一审法院认为，林灿钦与欣盛丰公司签订的合同及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效，其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据林灿钦与欣盛丰公司签订的合同及补充协议，欣盛丰公司应于2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付林灿钦使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知林灿钦交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向一审法院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，一审法院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由（降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共17天，高温35度及以上的天气共20天），一审法院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房37天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向林灿钦寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向林灿钦发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月8日，林灿钦签收了《再次催告收房通知书》，故林灿钦至迟应于2018年12月11日前去办理收房手续。林灿钦主张的逾期交房违约金，一审法院只支持算至2018年12月10日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2016年1月1日至2018年12月10日，扣除可顺延交房的37天，逾期交房天数为1037天，应当支付逾期交房违约金为95442.58元（920372元×0.0001×1037）。欣盛丰公司举示同地段房屋租金的网络截屏拟证明约定的逾期交房违约金过高应当予以调整，该证据真实性无法确认，且不足以证实其主张，对该意见，一审法院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理按揭贷款手续违约金及逾期支付购房款违约金。一审法院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以林灿钦签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明林灿钦逾期提供办理贷款的资料、文件，不足以证实其主张。欣盛丰公司也未能举证证据双方约定在签订合同之日起60天内支付余款。故，一审法院对于欣盛丰公司该项主张不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求林灿钦支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、厦门欣盛丰投资有限公司应于判决生效之日起十日内向林灿钦支付逾期交房违约金人民币95442.58元；二、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1093元，反诉受理费389.5元（适用简易程序减半收取），均由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于判决生效之日起五日内交纳。 二审经审理查明，除欣盛丰公司认为福建电视台综合频道报道失实，应不予采信外，双方对一审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。欣盛丰公司认为一审判决遗漏查明附件六第四条第1款及第13款。 二审中，欣盛丰公司向本院提交以下证据：证据1.商品房买卖合同（03177628）及还款计划表、证据2.商品房买卖合同（03178322）及个人借款凭证，均用于证明同一小区业主裴晓杰2014年10月16日签订商品房买卖合同，2014年11月21日按揭款到账；同一小区业吴春美2014年10月22日签订商品房买卖合同，2014年12月16日按揭款到账.根据合同约定及交易习惯商品房买卖合同签订之日起60天内按揭款应到账。证据3.1#603,8#2104,7#2503，2#502交房材料，用于证明欣盛丰公司在消防验收2018年6月11日起多次通知业主来收房，部分业主陆续收房。证据4.（2016）闽民再188号民事判决书，用于证明福建省高级人民法院确认买受人未在出卖人通知的交房时间内办理收房手续，买受人应按合同约定向出卖人承担代保管费。林灿钦质证认为，证据1、2真实性无异议，证明对象有异议，业主办理贷款要根据银行的通知来确定时间。证据3真实性无异议，但与本案无关，业主办理交房要根据欣盛丰公司的通知和物业的交接才能办理，该证据无法证明林灿钦存在逾期收房的情况。证据4真实性无异议，但与本案无关，不能以此证明林灿钦存在逾期收房的情况。 林灿钦向本院提交保全费票据，用于证明林灿钦在一审判决后就本案向一审法院申请财产保全，缴交保全费974元，该费用应由欣盛丰公司负担。欣盛丰公司质证认为，真实性无异议，但是保全不当，该费用应由林灿钦负担。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案围绕欣盛丰公司的上诉请求进行审理。首先，案涉《商品房买卖合同》未约定林灿钦办理按揭贷款手续及付清购房款的具体时间，欣盛丰公司提交同一小区业主的按揭款到账情况无法证明林灿钦应于合同签订之日起60日内付清购房款，其向林灿钦主张逾期办理按揭贷款手续违约金及逾期支付购房款违约金，缺乏依据，本院不予支持。其次，虽然附件六第四条第三款、第四款约定林灿钦未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费，但该条款亦明确林灿钦未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为欣盛丰公司已按时交付，自林灿钦应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由林灿钦承担。因此，欣盛丰公司要求林灿钦支付逾期收房违约金、代保管费，显然违反了公平原则。欣盛丰公司提交的其他业主的交房材料也不能证明林灿钦存在逾期收房的行为。同时，《商品房买卖合同》第十八条约定“本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘福建金帝物业有限公司”提供前期物业服务，附件六第五条亦明确约定“买受人须按《前期物业服务合同》的规定支付物业服务费用、公共维修金及其他费用，该费用应由买受人自商品房交付买受人之日或视同交付之日起支付。如买受人未能于出卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起，负责交付该等费用”，说明讼争房屋相关管义务自卖人发出的商品房交接通知书所指定商品房交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，欣盛丰公司也未提交证据证明其实际履行了代保管责任，故欣盛丰公司关于收房违约金、代保管费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。林灿钦关于保全费的主张不属于本案独立的诉讼请求，本案不予审理。 综上所述，欣盛丰公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由欣盛丰公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇二〇年二月二十四日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。