福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民申5057号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨丽红，女，1972年11月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市万科广场置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼668室。 法定代表人：李祥柏，该公司执行董事。 再审申请人杨丽红因与被申请人厦门市万科广场置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终4015号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 杨丽红申请再审请求，撤销二审判决，再审改判万科公司支付杨丽红违约金61807元（以1303939元为基数按日万分之一从2017年1月1日起计至2018年4月20日止），万科公司赔偿杨丽红损失151867元（按月租金127.41元/平方米从2017年1月1日暂计至2018年4月20日）。事实与理由：（一）一、二审判决认定事实错误。案涉房屋逾期一年多未交付，并非因为杨丽红拒绝收房，而是因为万科公司逾期交房后拖延处理房屋质量问题，并强制要求杨丽红签订协议放弃索赔权利。万科公司对逾期交房以及杨丽红损失的扩大存在主观恶意。一审法院既不对关键的录音证据是否采纳作出认定，又未对案涉房屋迟延交付背后的原因进行分析，作出错误认定。1.万科公司于2016年12月23日向杨丽红发出交房通知书，此时案涉房屋未经消防验收合格，案涉房屋于2017年2月21日才经消防验收合格。万科公司明知案涉房屋不满足交付条件，仍向杨丽红发出交房通知书，系企图规避迟延交房的违约责任。2.杨丽红收到交房通知书对案涉房屋进行验收时，发现房屋存在多处墙体开裂等严重质量问题，向万科公司反映后，万科公司同意修缮完毕后再交房，但万科公司并未及时修缮，2017年11月杨丽红去现场查看时发现房屋质量问题仍未解决，直到2017年12月底万科公司才将房屋修缮完毕。以上事实有杨丽红提供的房屋照片、录音证据等证明。3.在房屋修缮完毕后，万科公司为逃避逾期交房违约责任，要求杨丽红签订补充协议放弃合同约定的违约金之外的其他损害赔偿权利，以此作为交房条件，否则就拒绝交付房屋，以上事实有杨丽红提交的录音证据证明。杨丽红于2018年2月向万科公司发出律师函要求交房，万科公司不予理睬，直到收到本案起诉材料之后才于2018年4月再次向杨丽红发出交房通知书。万科公司恶意拒绝交付房屋，严重侵犯杨丽红的合法权益。（二）一、二审判决缺乏事实与法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定逾期交房的违约金总额不得超过已付款的3%，即39118元。案涉房屋为商铺，通常以租赁给他人经营的方式盈利，不同于普通住宅。杨丽红一审提交的《店面租赁合同》可以证明与案涉房屋同地块、同商业街、同区商品房的月租金收入达127.41元/平方米。若万科公司及时交房，从2017年1月1日至2018年4月20日，杨丽红对案涉房屋的租金收入将达151887元，即万科公司的违约行为给杨丽红造成的可得利益损失达151887元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当约定的违约金低于造成的损失的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。万科公司逾期交房长达一年四个月，给杨丽红造成的损失远远高于合同约定的违约金，万科公司除按照合同约定支付相应违约金外，还应当赔偿杨丽红的相关损失。杨丽红已提交相关《店面租赁合同》来确定其实际损失，一、二审法院机械适用合同条款，未综合考虑万科公司主观恶意、逾期交房时间以及给杨丽红造成的实际损失等因素，错误认定杨丽红“并未举证证明逾期交房造成的实际损失”，在杨丽红提出租金鉴定请求后，又毫无根据地认为“无需对诉争店面的租金损失进行鉴定”。（三）万科公司逾期交房违约金总额不超过已付款的3%的合同条款无效。该条款属于减轻一方责任的格式条款，导致万科公司无论迟延交房多久，违约金都是已付款的3%，显失公平，且万科公司未尽到提示义务，应认定为无效条款。综上，请求对本案再审。 本院经审查认为，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定万科公司逾期交房超过90日的违约金“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付款万分之1”。合同补充协议第五条约定“对本合同第九条的补充：本合同第九条中所列赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额不超过已付款的3%”。虽然合同补充协议第五条设置了逾期交房违约金上限，减轻了《商品房买卖合同》第九条约定的万科公司逾期交房的违约责任，但并未减轻或免除万科公司的合同主给付义务，且合同补充协议“特别提示”以及第三十条“关于格式条款提示说明和确认”对此已作提示说明，该约定属于双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，一、二审判决认定合同补充协议第五条有效，并无不当。一、二审法院考虑到万科公司在诉讼中已经交房，违约金设置上限并不会导致万科公司继续怠于履行交房义务，判决万科公司根据合同补充协议第五条约定支付杨丽红已付款3%的逾期交房违约金39118.17元，并无不当。一审中万科公司提交了案涉房屋同排店面照片，杨丽红的配偶李永华对照片真实性没有异议，确认系包括案涉店面在内的同排店面的现状，该照片体现案涉房屋周边店面没有正常使用，杨丽红提交的案外人《店面租赁合同》也不能证明该租赁合同实际履行，故杨丽红主张其实际损失超过合同约定的违约金，缺乏依据，一、二审判决对杨丽红主张的租金损失未予支持，亦无不当。 综上，杨丽红的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回杨丽红的再审申请。 审 判 长 陈           敏 审 判 员 卢     椰     枫 代理审判员 陈           梁 法官 助理 二〇二〇年二月二十八日杨静 书 记 员 李     佳     玲 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。