辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民终2751号上诉人（原审原告）：大石桥市金桥机械制造厂，住所地大石桥市金桥开发区。法定代表人：郭岩，公司总经理。委托诉讼代理人：董家林，公司副厂长。委托诉讼代理人：李乃文，北京市圣大律师事务所律师。上诉人（原审原告）：营口金桥机械制造有限公司。营口市西市区五台子办事处工业园区新1区53号。投资人：郭刚，公司总经理。委托诉讼代理人：董家林，大石桥市金桥机械制造厂副厂长。委托诉讼代理人：李乃文，北京市圣大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金科（营口）机械制造有限公司，住所地营口市西市区五台子办事处工业园区1区53号。法定代表人：钟士维，公司总经理。委托诉讼代理人：臧恩富，辽宁诚高律师事务所。委托诉讼代理人：丁世卓，女，回族，1995年11月28日出生，实习人员，住辽宁省普兰店市上诉人大石桥市金桥机械制造厂、营口金桥机械制造有限公司因租赁合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2019）辽0803民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院受理,依法组成合议庭进行了审理。大石桥市金桥机械制造厂、上诉人营口金桥机械制造有限公司的委托诉讼代理人董家林、李乃文，被上诉人金科（营口）机械制造有限公司的委托诉讼代理人臧恩富、丁世卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大石桥市金桥机械制造厂、营口金桥机械制造有限公司上诉请求：依法撤销营口市西市区（2019）辽0803民初79号民事判决，维持营口市西市区人民法院（2018)辽0803民初346号民事判决。理由如下：一、原审判决认定租赁合同己经解除不当。原审判决认定：“本案在2017年4月13日，被告通知原告要解除合同，虽之后双方协商过续租问题，但没有达成租赁合意，且被告曾于2017年3月24日要求搬出设备，原告以被告欠租金为由拒绝被告搬出，原告行使留置权没有法律依据，其后被告设备占用原告场地产生的损失，应由原告自行承担，据此，认定2017年4月13日原、被告双方租赁合同己经解除。”为此，上诉人认为：原审判决悖离本案的基本事实。2017年4月25日，上诉人收到被上诉人终止租赁协议，内容即“关于营口金科与你公司的租赁协议问题，现考虑金科以每年1,400,000.00元的价格续租五年，不知你公司是否能接受，如果你公司能够接受双方立即签订续租协议；如果公司不能接受，双方即解除租赁关系。我现将解除租赁合同发给你，望你尽快给一个答复。王律师”。2017年5月2日，上诉人又收到被上诉人关于终止租赁合同和搬迁的一揽子合同的意见，要求一次性处理。2017年5月21日，上诉人向被上诉人提出给付租金、搬迁，请尽快履行解约和搬迁，但被上诉人并不答复。为此，原审判决竟主观的认定2017年4月13日，上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除是典型的误判，并违反当事人之间的真实意愿。现被上诉人的机械设备仍存放在上诉人承租的原厂房、场地内，并不是上诉人行使留置权的结果，而是被上诉人并没有搬迁。二、被上诉人机械设备仍在租赁的厂区内未搬迁己给上诉人造成租金损失，原审判决未予保护才没有法律依据。被上诉人提出2017年4月13日要解除合同，但未解除，特别是在2017年4月25日再次提出变更租金要求，即以自己的行为表示不要求解除合同。而上诉人提出续租的基本前提是给付租金和其他费用。《物权法》230条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”就本案案而言，被上诉人并没有留置上诉人的财产，而是上诉人不履行给付义务，其继续占有上诉人的厂房和场地，给上诉人造成损失至今。期间被上诉人并未提出搬迁问题。按照《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人在与被上诉人来往的邮件中始终要求被上诉人给付租金和其他费用，然后搬迁，而被上诉人至今不履行给付租金义务和搬迁，给上诉人造成的损失。故此，被上诉人应予以赔偿。原审判决中“其后被告设备占有原告场地的损失，应由原告自行承担”是典型的违法裁判。三、关于125,000.00元定金己在上诉人与被上诉人履行租赁合同给付租金中用以抵顶租金，现判决上诉人返还明显不当。根据合同法第227条，本案原审判决认定违约的被上诉人直接通知解除合同是违法的，是没有依据的，结合合同法93/94条规定，法律没有赋予违约方解除合同的权利，原审判决违法。金科（营口）机械制造有限公司辩称：一、原判认定租赁合同于2017年4月13日已经解除，是有事实和法律依据的正确认定。本案在2018年12月12日被营口市中级人民法院以（2018）辽08民终3795号《民事裁定书》，裁定撤销营口市西市区人民法院（2018）辽0803民初346号民事判决，并裁定发回营口市西市区人民法院重审。本次原判（2019）辽0803民初79号民事判决书是在发回重审后，经原审审判委员会就本案争议焦点问题进行了研究讨论决定后所下的判决，原判认定：“本案在2017年4月13日，被告通知原告要解除合同，虽之后双方协商过续租问题，但没有达成租赁合意，且被告曾于2017年3月24日要求搬出设备，原告以被告欠租金为由拒绝被告搬出，原告行使留置权没有法律依据，其后被告设备占用原告场地产生的损失，应由原告自行承担，据此，认定2017年4月13日原、被告双方租赁合同已经解除，原告主张解除双方租赁合同的诉讼请求，由于双方租赁合同实际已经解除，本院不予支持”。关于案涉的租赁合同的解除时间问题，既是上次二审中审理过的焦点问题，也是本次发回重审后原审审理涉及的焦点问题。本次原审关于该问题的认定，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人的主张没有事实和法律依据。上诉人在上诉状中所述的在租赁合同于2017年4月13日解除后双方进一步协商合同解除后如何处理善后事宜等的往来函电，因双方并没有达成新的租赁合同或租赁合意，因此，对2017年4月13日我公司通知上诉人解除租赁的合同解除效力没有影响。合同解除权是形成权，到达上诉人之日即产生合同解除的效力。1、我公司与上诉人营口金桥机械制造有限公司于2011年7月12日签订的书面《厂房租赁合同》的租赁期限是自2011年10月1日起至2016年9月30日止。该书面租赁合同约定的租赁期限届满后，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限为不定期。另外，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，（不定期租赁），当事人可以随时解除合同。2、我公司正式解除租赁合同的通知以EMS特快专递（号码：1055373943223）和电子邮件两种方式向上诉人进行了送达，电子邮件是我公司的法定代表人钟士维发送给上诉人的经手人董家林收的，电子邮件的发送时间是2017年4月13日。该解除合同通知明确载明：“现本公司郑重通知贵司，根据《合同法》及相关规定，本公司作为承租人特此向贵公司正式通知解除《租赁合同》，即本公司不再继续承租贵公司的厂房，本通知自送达贵公司时发生法律效力。”3、上诉人在自己的起诉状及证据清单中均认可于2017的4月13日收到过我公司的该解除合同通知，但上诉人以双方之后还有过关于协商续租和如何处理合同解除之后的善后事宜的往来函电为由，单方主张租赁合同没有解除，这是上诉人的没有法律依据的单方狡辩。4、事实上，在我公司于2017年4月13日书面通知上诉人解除租赁合同后不久，上诉人已将案涉的租赁厂地另行使用，给案外人用作二手车市场。上诉人已将解除租赁合同的厂地给案外人用作二手车市场、另行使用，还继续向我公司主张租赁合同解除后的租金，这种一女二嫁、重复主张非法利益的请求，显然无法蒙蔽原审的审判委员会，当然也不可能误导二审法官的明断。二、上诉人以我公司未付清租金为由，在租赁合同正式解除后，强行扣押我公司大大超过争议租金金额价值的机器设备(137项，总价值9,678,290.01元)，这既是一种违约行为，也是一种侵权行为，甚至是一种破坏营商环境的软暴力犯罪行为。上诉人于2017年3月24日强行夺回出租给我公司的工厂，上诉人的工作人员（股东郭世金等）强行驱赶我公司的法定代表人钟士维等出工厂，上诉人的门卫不准我公司的工作人员及访客再进入工厂。并且上诉人强行扣押、非法留置了我公司的机器设备，在租赁合同解除之后不让我公司搬走设备，除非我公司答应并付清上诉人的所有的包括双倍租金在内的无理的付款要求。1、2017年3月24日,发生了暴力事件,当我公司人员正在进行机械拆卸及场地整理时,上诉人的股东郭世金（60来岁）到达现场,我公司的法定代表人钟士维要友好握手时,他用手中合同捲成筒状,往钟士维脸上攻击,造成钟士维眼镜当场断裂。郭世金继续向钟士维進行攻击,我公司在场工作人见状阻隔劝开,钟士维才得以在当日上午十时左右报警,在警方到达前,上诉人的股东郭世金仍然对钟士维进行攻击,其隨同人員即驱离我公司的所有工作人员。营口市西市区金牛山派出所的民警到达后,了解了相关情況,之后，只要求我公司的法定代表人钟士维在公安的记录本上写上“不需要公安处理”，便匆匆离去。关于我公司法定代表人报警和营口市西市区金牛山派出所出警情况，因派出所答复只向法院提交相关材料，不向律师或当事人提供，我公司原一审的代理律师王树平律师在2018年4月27日曾代表我公司向原审法院提交了《申请法院调查》的调查取证申请书，申请原审法院调查取证内容为：2017年3月24日钟士维的110报警记录。但原审法院未予以调取。自2017年3月24日上诉人强行驱赶我公司出厂区之日起至双方解除租赁合同期间，因我公司无法继续正常使用承租的厂房和场地进行工作，该期间的租金应当扣减，不应计算在应付租金内。2、我公司曾在2017年5月10日写了书面的《情况说明》，将在厂房租赁期限到期后迁移过程中遇到业主营口金桥机械制造有限公司的无理刁难和暴力干扰，致使工厂的搬迁工作停顿无法进行的情况汇报给了营口市外商服务局，并请求地方政府给予帮助解决。3、在双方协商过程中，上诉人于2017年3月24日书面回复：“我方要求必须付清欠款后，方可拆卸设备”,贵公司付款后，可以拆卸设备，但不可以出厂，待双方协商好清理现场各自应承担的费用付清款项后，设备可以拉走。”在该函中，上诉人还要求我公司向其支付6个月的双倍租金的无理要求。4、上诉人强行驱逐我公司并强制扣押我公司的137项总价值9,678,290.01元机器设备，上诉人并非合法占有我公司的动产，因此上诉人不享有《物权法》230条规定的留置权。物权法第230规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”该条规定适用的前提是债权人合法占有债务人的财产。具体到本案，上诉人强行驱逐我公司并强制扣押我公司的137项总价值9,678,290.01元机器设备，上诉人并非合法的占有我公司的财产，而是一种非法的侵占行为，甚至是一种破坏营商环境的软暴力犯罪行为。5、依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条的规定：公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。据此，上诉人强占我公司的设备，进行扣押，这是非法的。6、上诉人侵犯我公司的财产权利，霸占我公司的财物，扰乱我公司作为承租人的正常的工作生产经营秩序，堵门阻工，以及通过驱赶从业人员、派驻人员据守等方式直接或间接地控制厂房、办公区、经营场所等，这些行为涉嫌构成刑事犯罪意义上的软暴力行为。依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部《关于办理实施“软暴力”的刑事案件若干问题的意见》第二条第一、二款的规定：二、“软暴力”违法犯罪手段通常的表现形式有：（一）侵犯人身权利、民主权利、财产权利的手段，包括但不限于跟踪贴靠、扬言传播疾病、揭发隐私、恶意举报、诬告陷害、破坏、霸占财物等；（二）扰乱正常生活、工作、生产、经营秩序的手段，包括但不限于非法侵入他人住宅、破坏生活设施、设置生活障碍、贴报喷字、拉挂横幅、燃放鞭炮、播放哀乐、摆放花圈、泼洒污物、断水断电、堵门阻工，以及通过驱赶从业人员、派驻人员据守等方式直接或间接地控制厂房、办公区、经营场所等；7、上诉人非法扣留我公司机器设备的损失，我公司保留要求上诉人承担赔偿责任的权利。对于上诉人非法扣留我公司机器设备而导致的机器设备占用上诉人厂房的期间的费用，是上诉人没有依法采取适当措施防止损失的扩大的情况，依法应由上诉人自行承担其扩大的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。8、因上诉人非法扣押我公司的机器设备，导致我公司无法搬迁继续经营。给我公司造成了与日俱增的巨大的经济损失。解除合同后，我公司在给上诉人的函件中已告知上诉人：如上诉人阻拦我公司的货物运输导致迟延或耽搁，每耽搁一天，应赔偿我公司损失50,000.00元。我公司保留追究上诉人因无法使用机器设备所受到的损失的赔偿责任的权利，赔偿期限自2017年3月24日至上诉人允许我公司实际搬走机器设备之日止。三、上诉人的经手人董家林承认收到了我公司钟士毅先生向其支付的125,000.00元定金，但没有举出用其抵扣租金的证据，因此，原判判令用该押金抵顶相同金额的租金，符合案件事实，有法律依据。四、在本租赁合同纠纷中，上诉人作为出租方只有收取租金的权利，对其自2011年租赁开始的前三年所收取的合计4,000,000.00元的二期厂房建筑资金，上诉人有义务证明这些资金是否实际用于二期厂房的建筑，具体建筑成果是什么。若上诉人实际用于了厂房建设，则我公司的投资款所转化成的建设、建筑成果是对上诉人享有土地使用权的土地的一种添附行为，在租赁期满后，该添附物的所有权依法由我公司享有，或者由上诉人折价赔偿的基础上归上诉人享有。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。如果上诉人收取了我公司的4,000,000.00元二期厂房投资款后没有用于厂房投资建设，则应对我公司承担不当得利返还的义务。综上，我公司对上诉人在租金之外收取我公司4,000,000.00元投资款所产生的后续法律问题，我公司保留另案维权的权利。五、原判存在如下瑕疵：1、出租方主体认定有误：大石桥市金桥机械制造厂不是案涉厂房的所有权人及土地使用权人，且与营口金桥机械制造有限公司是不同的营业主体，不具备出租人资格。原判以法人人格混同为由确认其具备共同原告及共同出租人的资格，是错误的。2、应付租金的期间的计算有误自2017年3月24日我公司被上诉人驱逐离开租赁场地至2017年4月13日租赁合同解除期间，因我公司无法享有租赁物的使用权，因此，此期间我公司没有向上诉人支付租金的义务。该期间的租金也应当扣减，不应计算在应付租金内。3、在租赁合同解除后，上诉人作为出租方负有向我公司返还其非法扣押的我公司的137项总价值9,678,290.01元机器设备的义务。该义务与我公司向上诉人支付到期租金等原判判令的金钱给付义务，在上诉人原审起诉时均为到期债务。在上诉人没有向我公司清点返还其扣押的价值远远大于我公司应付租金等金钱债务的机器设备的情况下，我公司依法享有同时履行抗辩权。即在上诉人没有向我公司返还设备前，我公司有权利拒绝向其支付原判所判决的金钱给付义务。（2018）辽08民终3795号《民事裁定书》裁定该案发回重审时，在该裁定书中载明：“为避免损失继续扩大，建议发回后尽快组织各方当事人倒出房屋”，但该项工作在发回重审的过程中原审法院并没有组织开展或实施。大石桥市金桥机械制造厂、营口金桥机械制造有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告厂房、场地租赁合同；2、被告支付租金4,000,000.00元；3、被告支付违约金1,200,000.00元；4.被告给付门卫工资292,500.00元；5、被告给付输出配电柜及变压器第三期尾款396,000.00元；6、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月12日，原告营口金桥机械制造有限公司与被告金科（营口）机械制造有限公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定甲方（原告营口金桥机械制造有限公司）将座落在营口市西市区五台子办事处工业园区新1区53号租给乙方（金科（营口）机械制造有限公司），租期5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日。甲乙双方约定租金为第一年租金为500,000.00元、乙方投入二期厂建筑资金1,000,000.00元；第二年租金为500,000.00元、乙方投入厂建筑资金1,500,000.00元；第三年租金为500,000.00元、乙方投入厂建筑资金1,500,000.00元；第四年开始至第五年的租金为2,000,000.00元。合同7-1约定除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后之日返还该厂房，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，按原租金2倍乙方支付甲方租金。合同9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三个月的。合同尾页盖章处二原告均加盖合同专用章。同时，双方在补充合同中约定乙方于本合同签订之日起七日内支付125,000.00元定金，房屋交付使用后该定金自动转化为押金。因乙方使用的需要，出租厂房的用电量需增容至1,200.00千瓦，该增容引起的费用（包括配电房及配电柜、变压器等的建造费用）乙方承担700,000.00元；如实际支出不满700,000.00元的，按实际支出；实际支出超过700,000.00元部分由甲方承担。乙方承担之费用签定合同之日起15日内支付250,000.00元；第二年10月1日付250,000.00元；第三年10月1日付200,000.00元，甲方应将配电房建造的设备及费用700,000.00元的发票交乙方做账。庭审中，原告出具工程预算书，证明上述新建的变电所工程总造价为1,365,275.00元。2012年2月15日，双方签订的备忘录就租赁厂房的用电设施问题进行了约定，内容为尚未安装的三台输出柜由金科公司先垫付资金完成制作安装，用电设备中尚有一项无功补偿设备安装项目，也先由金科公司垫付资金完成安装。有关上述用电设备的费用应由哪家承担，待验收通过后双方再行分析。此笔费用实际产生金额为196,000.00元。另查,原、被告签订《保安服务合同》，约定被告雇佣原告保安员，合同自2015年7月1日起至2016年12月31日止，共计18个月。被告每月向原告缴纳7,500.00元的保安费用，此笔费用被告至今未给付。上述合同签订后，被告工作人员钟士毅向原告汇付125,000.00元。双方履行至2016年9月30日合同期限届满，未再续签合同。被告后又支付2个月的租金（每月166,666.00元）至2016年12月，后未再支付租金。被告自合同期满后未再生产，但所有设备现均在租赁厂房内。2017年1月17日，原告给被告发电子邮件，内容为要求被告给付欠款合计946,833.34元（包括欠付租金、门卫工资、三台输出配电柜、变压器第三期尾款）。2月24日，被告回复原告由于美国放假了，汇款延迟，计划这周六前给原告汇款500,000.00元。当日，被告要求与原告签订新的协议，被告支付2017年1月下半个月的租金及2月至3月的租金共计416,666.67元；支付拖欠门卫工资的一半共计108,750.00元；2017年3月底前决定是否续租。原告于2月25日回复被告，请按照约定周六付款。后双方又就欠款问题多次沟通，被告一直分文未付。2017年4月13日，被告通知原告要解除合同。4月25日，被告又提出以每年1,400,000.00元的价格续租五年，并同时称如果原告公司不能接受，双方即解除租赁关系，后付解除租赁合同一份发给原告方。在该解除合同协议书中载明，被告于2017年4月28日支付2016年12月至2017年3月24日的租金共计633,333.00元；被告于2017年4月28日前支付门卫工资共计217,500.00元；被告于2017年4月28日前支付变压器第三期尾款200,000.00元及三台输出配电柜款195,000.00元；并写明被告按照上述条款履行完毕，原告不得再以任何理由阻碍被告在承租场地的设备拆卸、迁移工作，如原告阻拦被告的任何货物进出厂门造成被告货物运输的延迟或耽搁，每延搁一天赔偿被告损失费50,000.00元。当日，原告回复被告不同意续租，请被告及时付清欠款。5月2日，被告就终止租赁关系和搬迁设备再次提出方案。5月4日，原告就被告提出的关于终止租赁合同和搬迁的一揽子合同给予回复，双方协商未果。5月21日，原告发电至被告王律师及钟经理处，内容为：这么长时间没有消息，怎么还没有付款、搬迁，现在我公司急等场地施工，贵公司在拖下去，将直接影响我公司合同的履行，违约责任要贵公司承担，请尽快履行合同解约搬迁。后被告于2017年6月23日向营口市外商服务局发回复营口金桥公司的意见书一份，并将此材料于6月29日发给原告方。再查，诉讼中二原告出具证明材料证明二原告的负责人及公司财务人员均系同一组管理人员，二原告资金混同。一审法院认为，原告营口金桥机械制造有限公司与被告于2011年7月12日签订的五年期租房合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同履行完毕后，双方未再续签书面房屋租赁合同。但被告继续使用租赁厂房，并支付了2个月的房租，故原、被告之间的原租赁合同继续有效，双方形成事实租赁关系。根据诉辩观点，本案争议焦点为：1.原告大石桥市金桥机械制造厂是否是本案适格主体；2.原、被告双方不定期租赁合同解除问题；3.125,000.00元汇款的认定；4.被告尚欠租金的数额问题；5.违约金问题；6.保安员工资与配电柜及变电箱是否应为本案审理范围。一、原告大石桥市金桥机械制造厂是否是本案适格主体原告大石桥市金桥机械制造厂与原告营口金桥机械制造有限公司的负责人及公司财务人员均系同一组管理人员，二原告资金存在混同，应是本案适格主体。二、原、被告双方不定期租赁合同解除问题。原、被告双方形成不定期租赁合同，根据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案在2017年4月13日，被告通知原告要解除合同，虽之后双方协商过续租问题，但没有达成租赁的合意，且被告曾于2017年3月24日要求搬出设备，原告以被告欠付租金为由拒绝被告搬出，原告行使留置权，没有法律依据，其后被告设备占用原告场地产生的损失，应由原告自行承担，据此，认定2017年4月13日原、被告双方租赁合同已经解除。原告主张解除双方租赁合同的诉讼请求，由于双方租赁合同实际已经解除，本院不予支持。三、125,000.00元汇款的认定。原告认可收到2011年7月19日的汇款，但认为其款项已经作为租金予以抵顶，由于双方在补充合同中有约定，被告于本合同签订之日起七日内支付125,000.00元定金，房屋交付使用后该定金自动转化为押金。本院要求原告提供2011年至2012年被告向原告支付租金明细，原告在期限内没有提供，应承担举证不能的不利后果，该款尚未结算，应在尚欠租金中予以扣除。四、被告尚欠租金的数额问题被告应按原合同约定的月租金166,666.00元支付至合同解除时即2017年4月13日。数额应为166,666.00元×4+166,666.00元×13÷30=738,886.00元，扣除定金125000元后，被告尚欠原告租金数额应为613,886.00元。五、违约金问题对于原告诉请的由被告按合同约定双倍支付租金及给付违约金一项，因上述两项约定均系违约条款，但双倍支付租金一项，于法无据，违反公平原则，故本院依法不予支持。对于原告主张的违约金部分,双方租赁合同中虽约定逾期不支付租金累计超过三个月的，应向另一方按月租金2倍支付违约金,但鉴于本案的同期未付租金为613,886.00元,原告的违约金主张的数额明显高出其实际损失,因此鉴于本案的实际情况和被告的请求,本院对违约金的部分调整为原告现有实际损失即应其收同期租金613,886.00元的30%即184,166.00元为宜。六、保安员工资与配电柜及变电箱是否应为本案审理范围。原、被告签订的《保安服务合同》是双方真实意思表示，应为有效，考虑到合同中保安实际工作地点在涉案租赁的场地内，与本案有一定关联性，本院一并审理。关于保安员的工资一项，根据双方签订的《保安服务合同》以及2017年5月2日，被告给原告发送的电子邮件，被告从2015年7月1日始从未支付过原告方保安员费用，本院依法予以采信。虽被告提供两张营口强盛人力资源公司出具的专用收款收据，但并没有提供其已经付款的相关证据。故被告应支付2015年7月1日起至2016年12月份，共计18个月的门卫工资135,000.00元。关于输出配电柜及变压器部分，在补充协议中约定相关内容，应为本案审理范围，被告在给原告的电子邮件中已认可这两部分款项共计395,000.00元，故本院依法予以采信，支持原告的此项诉请。综上所述，经审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂的厂房租金613,886.00元；二、被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂违约金184,166.00元；三、被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂门卫工资款135,000.00元；四、被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂输出配电柜及变压器第三期尾款共计395,000.00元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币52,320.00元，由原告自行承担36,370.00元，被告负担15,950.00元（原告已预交）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理后查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人大石桥市金桥机械制造厂与上诉人营口金桥机械制造有限公司的负责人及公司财务人员均系同一组管理人员，二者资金存在混同，一审法院认定二上诉人为本案适格主体适当。上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司签订的《厂房租赁合同》至2016年9月30日期满后未再签订书面的租赁合同,被上诉人金科（营口）机械制造有限公司继续使用案涉的厂房场地，又形成新的事实租赁关系,对此事实租赁关系,上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司均予认同,但对实际解除的时间结点存在争议,故本案争议焦点应为：1、上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司解除不定期租赁合同的时间结点及被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应付上诉人营口金桥机械制造有限公司租金数额的确认；2、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司欠付上诉人营口金桥机械制造有限公司保安服务费数额的确认;3、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司欠付上诉人营口金桥机械制造有限公司配电柜及变压器第三期尾款数额的确认;4、不定期租赁合同解除后被上诉人金科（营口）机械制造有限公司搬迁设备合理期限的确定；5、设备未搬迁所造成的上诉人营口金桥机械制造有限公司损失及承担比例的确定。6、被上诉人被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应否再承担相应的违约金。7、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司预付125,000.00元定金应否折抵租金。1、2011年7月12日上诉人营口金桥机械制造有限公司被上诉人金科（营口）机械制造有限公司签订的《厂房租赁合同》至2016年9月30日期满后,双方虽未再签订书面的租赁合同,但被上诉人金科（营口）机械制造有限公司继续使用二上诉人的厂房场地，又形成新的事实租赁关系。被上诉人金科（营口）机械制造有限公司亦曾按原《厂房租赁合同》约定的月租金标准166,666.00元支付了两个月的租金共333,332.00元。上诉人营口金桥机械制造有限公司于2017年1月17日给被上诉人金科（营口）机械制造有限公司发电子邮件，要求其给付包括欠付租金、门卫工资、三台输出配电柜、变压器第三期尾款欠款，2017年4月13日，被上诉人金科（营口）机械制造有限公司亦曾通知上诉人营口金桥机械制造有限公司要求解除合同，但之后的2017年4月25日其又曾发电子邮件并附解除租赁合同一份至上诉人营口金桥机械制造有限公司处，提出以每年1,400,000.00元的价格续租五年，并同时称如果上诉人营口金桥机械制造有限公司不能接受，双方即解除租赁关系，2017年5月2日被上诉人金科（营口）机械制造有限公司再次就终止租赁关系和搬迁设备再次提出方案，以上事实证明此间双方并未实际解除事实租赁关系，解除时间应以2017年5月4日上诉人营口金桥机械制造有限公司就被上诉人金科（营口）机械制造有限公司前述提出的关于终止租赁合同和搬迁的一揽子合同给予回复时为准，被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应自2016年10月1日起至2017年5月4日止按原《厂房租赁合同》约定的月租金标准166,666.00元(166,666.00元×7个月零3天)支付租金834,996.60元(已扣除被上诉人已支付的租金333,332.00元),故一审法院认定案涉的租赁关系解除时间为2017年4月13日不当，应予纠正。2、上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司签订的《保安服务合同》虽约定该合同有效期为18个月(自2015年7月1日起至2016年12月31日止)及每月保安服务费为7,5000.00元,但被上诉人金科（营口）机械制造有限公司2017年4月24日发送给上诉人营口金桥机械制造有限公司的电子邮件所附的协议书中已明确其承诺于2017年4月28日前支付门卫工资217,500.00元，说明保安服务期限实际已逾18个月之约,且被上诉人金科（营口）机械制造有限公司一直未提供前述邮件中所承诺的门卫工资217,500.00元已支付的有效证据,故可按217,500.00元的标准判决被上诉人金科（营口）机械制造有限公司予以支付。一审法院认定被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应支付2015年7月1日起至2016年12月份共计18个月的门卫工资135,000.00元不当,应予纠正。3、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司在2017年4月24日发送给上诉人营口金桥机械制造有限公司的电子邮件中已认可其欠付配电柜及变压器第三期尾款数额共计395,000.00元，一审法院予以认定并判决被上诉人金科（营口）机械制造有限公司限期给付正确,应予维持。4、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司租赁上诉人营口金桥机械制造有限公司的厂房进行机械加工,安装了质量较重、体积较大的机械设备,需假以时日进行拆卸及平整厂地,被上诉人金科（营口）机械制造有限公司亦自认应需三个月左右时间方能完成,解除不定期租赁合同后被上诉人金科（营口）机械制造有限公司搬迁设备合理期限的确定可按三个月期限确定,被上诉人营口金桥机械制造有限公司应支付该三个月的租金499,998.00元。5、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司的机械加工设备迄今尚在其所租赁的上诉人营口金桥机械制造有限公司厂房内存放,造成了上诉人营口金桥机械制造有限公司的厂房不能正常使用,被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应支付相应的厂房使用费。对此，双方租赁合同中虽约定逾期不支付租金累计超过三个月的，应向另一方按月租金2倍支付违约金,但鉴于本案的同期未付租金为613,886.00元,因被上诉人金科（营口）机械制造有限公司一直拖欠租金及保安服务费、输出配电柜尾款、变压器第三期尾款在先，导致上诉人营口金桥机械制造有限公司不当留置，上诉人营口金桥机械制造有限公司、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司应各承担50%责任;损失可按原《厂房租赁合同》约定的月租金标准166,666.00元计自2017年8月4日起至一审判决确定的给付之日即2019年7月9日止，即11个月零5天共1,861,103.65元,上诉人营口金桥机械制造有限公司自负50%责任为930,551.83元,被上诉人金科（营口）机械制造有限公司负50%责任为930,551.83元,之后产生的损失可另行诉讼。6、上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司签订的租赁合同中虽约定逾期不支付租金累计超过三个月的，应向另一方按月租金2倍支付违约金,但鉴于本院已判决被上诉人金科（营口）机械制造有限公司承担扩大损失的同等责任,足以抵销违约责任,故不应再判决被上诉人金科（营口）机械制造有限公司承担相应的违约金。至于上诉人营口金桥机械制造有限公司提出的“关于125,000.00元定金己在上诉人与被上诉人履行租赁合同给付租金中用以抵顶租金，现判决其返还明显不当”的问题,因上诉人营口金桥机械制造有限公司的经手人董家林承认收到了该125,000.00元定金，却未提供用其抵扣租金的证据，因此，一审法院判令用该押金抵顶相同金额的租金于法有据，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持营口市西市区人民法院（2019）辽0803民初79号民事判决的第四项即“被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂配电柜及变压器第三期尾款数额共计395,000.00元。”及第五项“驳回原告的其它诉讼请求。”二、撤销营口市西市区人民法院（2019）辽0803民初79号民事判决的第一项即“一、被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂的厂房租金613,886.00元；”、第二项即“被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂违约金184,166.00元；”、第三项即“被告金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日给付原告营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂门卫工资款135,000.00元；”。三、解除上诉人营口金桥机械制造有限公司与被上诉人金科（营口）机械制造有限公司厂房租赁关系。四、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日内给付上诉人营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂厂房租金709,996.60元(自2016年10月1日起至2017年5月4日止按原《厂房租赁合同》约定的月租金标准166,666.00元支付租金即166,666.00元×7个月零3天=1,168,328.60元,扣除被上诉人已支付的租金333,332.00元及定金125,000.00元)。五、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日内给付上诉人营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂门卫工资217,500.00元。六、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日内按166,666.00元的月租金标准的给付上诉人营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂搬迁设备合理期限三个月的厂房使用费499,998.00元。七、被上诉人金科（营口）机械制造有限公司自本判决生效之日起10日内按166,666.00元的月租金标准给付上诉人营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂11个月零5天厂房使用费1,861,103.65元的50%即930,551.83元。如果被上诉人金科（营口）机械制造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币104,640.00元，由上诉人营口金桥机械制造有限公司、大石桥市金桥机械制造厂自行承担46,000.00元，被上诉人金科（营口）机械制造有限公司负担58,640.00元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判长 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年二月三日法官助理张文生法官助理陆玮齐书记员李博