贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15660号 原告：谢纪元，男，白族，1990年1月10日出生，住贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：宋丽（特别授权代理）,系原告谢纪元之妻子。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201811069398。 原告谢纪元与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋丽，被告委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢纪元向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的三通费3,861元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3,861元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年11月21日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款565,680元为基数，按日万分之一的标准从2015年4月1日起计算至2019年6月3日暂计86,096.5元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2013年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。被告应在2014年12月31日后90日告知原告申请登记，2019年6月3日才告知原告，一共逾期1522天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。 被告碧阳恒通公司答辩称：1、关于三通费问题。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，答辩人并未向被答辩人等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由答辩人代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。被答辩人等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由答辩人代为收取，且已开通使用。被答辩人等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符，主张利息也无事实及法律依据。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回；2、关于逾期办证。7-12号楼在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。因此从各原告实际交房日期次日起加上360日后至该日期截止，再根据《民法总则》对诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日倒推三年，超过三年诉讼时效的违约金部分依法不予支持。其中，谢纪元在通知后未及时开发票、完税提交资料，直到2019年3月8日经答辩人再次短信通知后才于2019年3月22日开具发票、完税提交资料，2019年5月8日才向答辩人出具委托书。原告的办证延迟具有原告本身未尽到注意义务，怠于履行资料提交及出具委托书所致，应由其承担答辩人通知之后的责任。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。 本院经审理查明：2013年11月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第11幢1单元5层1号房，或11-1-5-1，总价款561687元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计565680元。2013年11月21日，被告向原告收取了各项开户费及交易费3861元。2016年1月2日，被告向原告交房。2018年1月25日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书。2018年3月19日，被告在毕节日报登报发布不动产权证催办通知，通知包括原告所属楼幢的业主提交资料办证。2019年3月8日，被告向原告发送短信再次通知提供资料办证。2019年5月8日，原告与被告签署委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2019年6月3日，涉案房屋转移登记至原告名下。原告认为被告未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。被告于2016年1月2日向原告交房，即应于2016年12月27日前具备办理转移登记的条件。而被告于2018年1月25日才取得毕节市商品房屋备案证明书并办理了其他住户的不动产权证书，表明已具备办理转移登记的条件。但此时已超过约定的期限，构成违约，应承担违约责任，按约定向原告计付违约金，从约定期限2016年12月27日之次日,即2016年12月28日起计算；对于该项违约金截止时间，如前所述，原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。被告在具备办理转移登记条件后，于2018年3月19日在毕节日报登报发布不动产权证催办通知，告知包括原告在内的业主提交办证有关资料，应视为此时被告已履行了告知义务，故该违约金计算至2018年3月19日止。对于该违约金的计算标准，原、被告双方签订的《补充协议》约定，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。则该违约金按原告已付购房款的日万分之一的标准计算。综上，原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款565,680元为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月28日起计算至2018年3月19日止(共446天),计算为25,229.33元（565,680元×0.01%×446天）。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告诉请的该项违约金，从2016年12月28日起计算，原告于2019年11月25日提起诉讼，主张该违约金，未超过《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，被告对该项违约金的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。另，庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢纪元逾期办理房屋权属证书违约金25,229.33元； 二、驳回原告谢纪元的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,025元（已减半收取），由原告谢纪元负担810元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担215元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年二月十日 书记员  张婵婵