杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0102民初5774号 原告（案外人）：徐家明，男，1963年6月10日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：胡卫平，浙江浙嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩雨航，浙江浙嘉律师事务所律师。 被告（申请执行人）：章桂娟，女，1948年11月11日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：张涛，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐吉民，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：金鑫根，男，1959年2月25日出生，汉族，住所地：杭州市上城区。 委托诉讼代理人：金招英，女，1956年6月1日出生，汉族，住所地：杭州市上城区，系金鑫根姐姐。 原告徐家明与被告章桂娟、金鑫根案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月9日公开开庭进行审理。原告徐家明及其委托诉讼代理人胡卫平、韩雨航，被告章桂娟委托诉讼代理人张涛、徐吉民，被告金鑫根及其委托诉讼代理人金招英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐家明向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的杭州市上城区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年9月12日，杭州市上城区人民法院对章桂娟、金鑫根之间的民间借贷纠纷进行调解，出具（2018）浙0102民初3948号民事调解书。后因金鑫根未履行该生效法律文书确定的义务，章桂娟向法院申请强制执行。2019年10月21日，徐家明对执行标的提出书面异议。杭州市上城区人民法院于2019年11月13日作出（2019）浙0102执异28号执行裁定，驳回徐家明的异议请求。2014年11月，章桂娟找到中间人施伟荣说其弟弟金鑫根有一套房产要卖，有拆迁协议，但没有房产证。后章桂娟和金鑫根又找到施伟荣，向其出具《房屋拆迁产权调换协议》，并告知其金鑫根的妻子也同意转让案涉房屋。2014年11月底，施伟荣经朋友介绍找到徐家明，推销案涉房屋。2015年1月28日，章桂娟、金鑫根夫妇和徐家明夫妇共同协商案涉房屋买卖事宜。因当时不能办房产证，故各方协商确定按60万元价格签订房屋转让协议，为避免以后过户产生的税费纠纷，在协议中写入“避税价格”，明确约定案涉房屋过户时税费各自承担，并约定徐家明支付一半房款后，金鑫根夫妇将房屋腾空并将房屋内设施及钥匙交付徐家明。同时，章桂娟和金鑫根夫妇告知徐家明夫妇在2015年春节后可以正式办理过户手续。因此，徐家明与金鑫根在施伟荣的见证下签订了《房屋转让居间协议》。金鑫根也于2015年2月2日出具承诺书，承认案涉房屋买卖关系已经成立，待手续齐全后会及时为徐家明办理过户手续。2015年1月31日，徐家明以现金形式向金鑫根支付定金5万元；2015年2月5日，向金鑫根支付房款30万元；2015年5月8日，向章桂娟支付房款1万元。2018年8月10日，徐家明向金鑫根预付房款1万元；2019年1月20日，向金鑫根预付房款2000元；2019年4月11日，向金鑫根预付房款2000元，这三笔款项均系以借款形式预付购房款。2019年6月，金鑫根告知徐家明可以办理过户手续，但需要徐家明垫付工龄置换、办理三证所产生的费用。徐家明同意后于2019年6月18日垫付了47272.18元，于2019年6月25日垫付了1272元。金鑫根出具垫付申请书，载明这两笔垫付款系现金交讫且会在购房尾款中予以扣除。至今，徐家明已经向金鑫根支付房款35万元，以借款名义预付房款14000元，垫付手续费48544.18元，向章桂娟支付房款1万元，共计422544.18元。徐家明与案涉房屋产权人签订了合法有效的书面买卖合同，按照合同约定全面履行了付款义务，甚至以借款形式支付房款，垫付了大部分手续费，并自2015年2月合法占有房屋至今，无法过户系客观因素造成，与徐家明无关。因此，徐家明对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，应终止对案涉房屋的强制执行。 被告章桂娟辩称：1.章桂娟与金鑫根之间的民间借贷纠纷，通过法院诉讼，并在法院组织下达成调解，借贷关系明确，借贷事实清晰，不存在虚假诉讼的行为。2.金鑫根认为与章桂娟之间不存在170万元借款事实，应提起审判监督程序，不应在本执行异议之诉程序中审理。3.徐家明提供的《房屋转让居间协议》并非房屋买卖合同，只能表明双方之间存在买卖意向。该居间合同没有盖骑缝章，且存在规避法律的情况，其真实性、合法性尚需查证。徐家明和金鑫根是否存在恶意串通行为也需要查证。徐家明并未实际占有案涉房屋，只享有承租该房屋后进行转租的收益权。4.徐家明提供的借条只能证明其与金鑫根之间存在形式上的借贷关系，该借贷关系的真实性尚需查证。该债权不是对抗第三人实现合法债权的事由，不能将借贷关系扭曲为支付房款。5.徐家明和金鑫根洽谈房屋买卖事宜时，章桂娟确实给徐家明出具过1万元收条，但因案涉房屋的价款未协商一致，房屋买卖并未落实。这1万元是打入金鑫根账户的，并未给章桂娟。6.金鑫根和徐家明当时约定2015年春节后办理房屋过户登记，但截至目前也没有履行，可见双方之间并不存在买卖合同。金鑫根出具的承诺书和垫付申请书都不能成为对抗第三人实现合法债权的事由。综上，徐家明提起执行异议之诉的理由及相关事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请驳回其诉讼请求。 被告金鑫根辩称：金鑫根与章桂娟之间不存在借款170万元的事实。2018年4月25日的借款协议书是虚构的。（2018）浙0102民初3948号案件是虚假诉讼。 本院经审理查明，章桂娟于2018年7月23日以与金鑫根存在民间借贷纠纷为由向本院提起诉讼，要求金鑫根归还借款本金170万元及相应利息。2018年9月12日，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，约定金鑫根于2018年9月18日前归还章桂娟借款本金170万元；若金鑫根未按时足额履行上述还款义务，则除继续履行上述还款义务外，还应于违约次日向章桂娟支付其已放弃的2016年1月1日至借款还清之日止的利息（以未还本金为基数，按年利率6%计算）。本院依据调解协议出具（2018）浙0102民初3948号民事调解书。后因金鑫根未履行生效法律文书确定的义务，章桂娟于2019年3月8日向本院申请强制执行，执行案号（2019）浙0102执634号。执行中，本院于2019年6月26日查封了案涉房屋。徐家明提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年11月13日出具（2019）浙0102执异28号执行裁定书，驳回其异议请求。徐家明不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2015年1月28日，徐家明等（甲方）与金鑫根（乙方）通过杭州君瑞房地产咨询有公司（丙方）签订《房屋转让居间协议》一份，该协议约定：案涉房屋总价款60万元，避税价格；甲方首付30万元，在签订完本协议后，乙方搬出房屋，甲方交付给乙方。甲方在2015年2月18日之后办理房屋所有权证的过程中，甲方交付给乙方5万元，用于乙方参加房改及过户费用。甲方办理完房屋所有权证、土地证、契证后将余款一次性付给乙方；签订完本协议后，乙方将在5个工作日内搬出，将房屋交付给甲方；甲乙双方同意在双方签订本协议之日起约定日内签订《房屋转让合同》，具体时间由丙方安排；甲乙双方签订本协议的价格为避税价格，如因乙方人为因素不及时参加房改及办理房屋所有权证、土地证、契证过户手续给甲方，由乙方赔付给甲方2倍的购房款损失。赔偿金额以甲方的首付款为依据。如甲方未能履行本协议，则甲方承担乙方的售房损失。甲乙双方在交易过程中整个过户手续暂定为一年，因不可抗力因素影响过户，双方协商解决；本协议中的房屋所有权证、土地证、契证办理及过户手续，将在指定的房产交易中心银行监管账号中完成整个交易流程，甲方在取得房屋所有权证、土地证、契证后按房屋的实际成交价格结清所有款项交付给乙方。本协议由施荣伟担保乙方的房屋实际成交价格的取得。2019年6月26日，案涉房屋办理了不动产权属登记，登记权利人为金鑫根。 本院认为，章桂娟依据生效法律文书对金鑫根享有金钱债权，现案涉房屋的产权登记人为金鑫根，其有权就金鑫根在案涉房屋上享有的财产权益作为被执行人的责任财产，向法院申请强制执行。徐家明与金鑫根在2015年1月28日签订《房屋转让居间协议》后，并未依据协议要求完成《房屋转让合同》的签订。徐家明基于《房屋转让居间协议》对金鑫根享有的合同债权并不优先于章桂娟对金鑫根的债权。故徐家明对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益。徐家明及金鑫根认为（2018）浙0102民初3948号民事调解书错误，不属于执行异议之诉案件的审查范围。对徐家明要求停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐家明的全部诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告徐家明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  宓旭庆 人民陪审员  马 菁 人民陪审员  陈 波 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  王莉莉