贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初15766号 原告：刘某2，男，汉族，1974年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曹某，女，汉族，1977年1月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘某1，男，汉族，2008年7月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 法定代理人：刘某2，男，汉族，1974年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告刘某1之父亲。 法定代理人：曹某，女，汉族，1977年1月15日出生，住贵州省毕节市七星关区，系原告刘某1之母亲。 被告：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。 原告刘某2、曹某、刘某1与被告贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某1的法定代理人，原告刘某2、曹某，被告翰林置业委托诉讼代理人刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某2、曹某、刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金25908.6855元（暂计），违约金的计算时间从2016年12月31日起至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年7月24日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于贵州省毕节市七星关区，建筑面积:46.79平方米，套内面积:34.2平方米。房价总款:222295.00元。原告按照合同约定支付了该商品房首付款，契税等款项，银行贷款支付。被告承诺向原告在2016年12月31日办理该商品房不动产权登记证书，证书编号:国用（2013）毕节市不动产权第 1472号。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定:“出卖人承诺于2016年12月.31日前，取得该商品房所有权初始登记， 并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”及“约 定日期起180日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登 记有关文书的，双方同意按下列方式处理”、“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的在关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将该商品房转移登记的在关文书交付给原告，被告均以各种借口拖延。直至2019年11月28日，被告才取得该商品房不动产权登记证书，己构成违约，故被告应支付原告逾期交付该商品房转移的有关文书所产生的违约金人民市25908.6855元(暂计)。违约金的计算从2016年12月31日起计算至2019年11月28日。综上，被告未依约履行《商品房买卖合同》约定，根据《合同法》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干间题的解释》等有关法律法规的规定，原告请求贵院依法判令被告履行合同义务，赔偿原告损失，以维护原告的合法权益。特此具状，思请人民法院依法支持原告的诉请。 被告翰林置业答辩称：一、答辩人开发的项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，根据业主单位与施工单位的合同约定，原定于2015年4月底全面完成高压线的迁改工程直至2016年5月29日才拆除完毕，严重影响答辩人工程建设，巳形成不可抗力因素，答辩人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2014年至2016年期间，涉案项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，已开挖好的电缆沟本已可以进行混泥土铺设打底，但一直未能实施，施工处于停工状态。答辩人于2015年5月8日、2015年5月27日、2015年7月28日、2015年9月10日、2016年2月25日5次向七星关区人民政府反映该情况，寻求解决高压线迁改工程的滞后问题。2014年4月18日上午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在区行政办公中心八三会议室支持召开会议，专题研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)文件，载明:“毕节远航商贸物流城市综合体作为全省5个100工程是省项目观摩会的观摩点之一，该项目在推进过程中受横跨项目的三组高压线影响导致施工受阻，对该高压线实施迁改已刻不容缓。德溪公司要按照区政府的有关要求，编制完善高压线迁改方案，并积极对接毕节供电局进一步修改完善后按程序报审。市郊供电局、城区供电局要配合德溪公司协调毕节供电局及时对已上报的迁改方案进行审定，便于尽快实施迁改，推动项目建设。”2015年3月21日下午，时任七星关区人民政府副区长周祖华在毕节远航七星万象城会议室主持召开会议，专题研究毕节远航七星万泉城高压线迁改有关事宜，形成《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议10147号)文件，会议定:“该项目在推进过程中存在房屋及土地征收补位安置。电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，严重影响项目建设进度，由于鸭池镇甘海子村上甘海手组地处远航七星万象城低洼区域，而季来临时，有形成堰塞湖的安全隐患，力为消除路息，毕节市德溪建设开发有限公司与区房屋征收管理局密切配合，进一步加大力度，确保4月底前全面完成房屋及土地征收安置补偿工作。毕节市德溪建设开发有限公司会同毕节供电局城区分局，按照《关于研究毕节远航七星万象城高压线迁改有关事宜的专题会议纪要》(七星府专议[2014]90号)的相关要求，加快项目区高压线迁改进度，确保4月底前全面完成。”2015年11月22日上午，时任区人民政府副区长周祖华在区政府第二会议室主持召开会议，专题研究远航七星万象城建设有关事宜，区政协主席吴坚出席会议。经与参会人员充分讨论，形成一致意见，纪要如下:“为保障远航七星万象城建设水利推进，南源科技有限公司作为德溪片区高压线迁改的施工单位，务必倒排工期，加强施工组织，确保高压线迁改工作2015年12月20日前完成，并将施工计划表报德溪新区建设投资有限公司。德溪新区建设投资有限公司作为该高压线迁改工程的业主单位，要督促南源科技有限公司按照施工计划，保质保量如期完成该高压线迁改工程。”据此，原告在工程建设过程中，积极解决项目在推进过程中存在房屋及土地征收补偿安置、电力设施迁改进度缓慢，市政设施不完善等问题，但直至2016年5月29日高压线迁改工程才拆除完毕，答辩人开发的项目内高压线迁改工程施工进度缓慢，严重影响答辩人工程建设，该高压线迁改工程为公共设施，需由业主单位出具拆改报告并由施工单位即南源科技有限公司进行拆改，答辩人已多次向七星关区人民政府反映解决，无法采取其他的补救措施，已发生了《商品房买卖合同》订立时不可预见、不能避免的不可抗力因素，故答辩人应当依法免除承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。二、答辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有、使用，被答辩人未遭受任何损失，故答辩人不应当承担违约责任。被答辩人向答辩人付清购房款后，各辩人已将涉案商品房交付给被答辩人占有使用，故被答辩人并未遭受任何的损失。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”据此，鉴于被答辩人并未遭受任何的损失，且答辩人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的根本原因系不可抗力因素所致，原《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款更不应继续适用，应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾答辩人不存在过错的条件下作相应调整，免除答辩人的违约责任，综上所述，被答辩人的主张不应得到支持，恳请贵院明镜高悬，依法判决，维护答辩人的合法权益为谢！ 本院经审理查明：2015年5月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，房号为Ｃ203的房屋；该房屋建筑面积为46.79平方米；商品房总价款为222295.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告全额支付了购房款222295.00元，并向被告支付了代办涉案房屋不动产权证的各项费用；2019年8月17日，被告取得涉案房屋幢首登记，具备办理涉案房屋转移登记的条件，2019年11月11日，被告通过原告在合同中预留的电话向原告发送短信，告知原告其所购买的涉案房屋已经具备办理转移登记的条件，并通知原告向被告提交办证所需相关资料。原告认为被告未按照合同约定为原告办理涉案房屋不动产权证，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已经组织原、被告进行质证，并收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告承诺2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，违约金应从被告违约之日即2017年1月1日起计算;同时，原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。因被告在取得初始登记，具备办理房屋转移登记条件后已于2019年11月11日履行通知原告其具备办理转移登记条件的义务，故原告诉请的违约金应从2017年1月1日起计算至2019年11月11日止，共计1044天。 对于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖》合同中约定为“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”原告主张按合同约定的日万分之一计算，被告要求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，但原、被告双方均未举证证明被告违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告要求减少违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告诉请的违约金应以原告已付购房款222,295.00元为基数，按日万分之一的标准计算1044天，即：222,295.00元×0.01%×1044天=23,207.59元。 对于被告提出的办证不能不是其原因造成的抗辩主张，无证据支撑，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘某2、曹某、刘某1逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金23207.59元； 二、驳回原告刘某2、曹某、刘某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224.00元，由原告刘某2、曹某、刘某1负担24.00元，被告贵州翰林置业有限公司负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年二月四日 书记员  邵 立