天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初10748号原告：张健，男，1975年1月27日出生，汉族，住天津市河东区。被告：深圳市万象美物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处201。法定代表人：黄玮，总经理。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁丽娜，深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司职工。被告：深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司，住所地：天津市河东区大直沽八号路万海大厦201室。负责人：胥盈，经理。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁丽娜，深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司职工。被告：天津万达中心投资有限公司，住所地：天津市河东区六纬路与大直洁八号路交口西侧万海大厦2510室。法定代表人：黄国斌，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。原告张健与被告深圳市万象美物业管理有限公司（以下简称万象美物业）、深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司（以下简称“万象美天津分公司”）、天津万达中心投资有限公司（以下简称“万达中心”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张健、被告万象美物业及万象美天津分公司的委托诉讼代理人尚可、祁丽娜，被告万达中心的委托诉讼代理人郭立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张健向本院提出诉讼请求：1.判令深圳市万象美物业管理有限公司和深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司向原告并在物业的微信工作群（群名为天津万达公馆1-1物业信息交流群）中公示自万海园小区竣工验收合格至今的物业管理服务费的收支情况并提交各项财务账目明细；2.原告可以查阅万海园小区自竣工验收合格至今的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证；3.判令被告向原告并同时在物业的微信工作群（群名为天津万达公馆1-1物业信息交流群）中公示万海园地下室空置房屋的出租、电梯间广告位出租的实情与合同文本及收入明细；4.判令被告向原告并同时在物业的微信工作群（群名为天津万达公馆1-1物业信息交流群）中公示万海园自竣工验收合格至今所有未售出房屋的信息和该些房屋（含滞后移交的车库）空置期间的物业管理费结付明细情况；5.判令深圳市万象美物业管理有限公司和深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司向原告并同时在物业的微信工作群（群名为天津万达公馆1-1物业信息交流群）中公示说明部分物业管理服务外包的实情与招标和外包文件、资料、合同等文本；6.判令由被告承担所有诉讼费用。事实和理由：原告作为小区的业主，与被告之间存在合法有效的物业服务协议。故原告对物业相关管理事务享有知情权。1.根据天津市《物业管理条例》和《物业服务协议》，万象美物业及万象美天津分公司应当公示物业服务费收支情况和提交财务账目明细及会计凭证。现二公司均未履行合同中其应尽的义务，原告要求其向原告及业主履行其公示义务；2.根据《物业管理条例》的规定，尚未出售或尚未交付给物业及买受人的物业（含地下车库），物业服务费用由建设单位交纳。万达中心是否按时足额支付了物业服务费，也是万象美天津分公司提供财务账目明细的一部分，万象美天津分公司并未进行公示，故原告要求其进行公示。为保证原告的知情权及其他合法权益得到保障，故向贵院提起诉讼，望判如所请。万象美物业及万象美天津分公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。事实和理由：一、原告的诉讼请求无事实及法律依据，二被告不予认可。1、根据国家发展和改革委员会及建设部发布的《物业服务收费管理办法》第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。二被告与万海园开发建设单位万达中心签订的前期物业服务合同第六条约定采取包干制的形式，原告向二被告支付的是固定物业服务费用，二被告的盈余或者亏损均由自己享有或者承担，故原告要求二被告公示自2014年万海园住宅部分竣工验收合格至今的物业管理服务费的收支情况，并提供各项财务账目明细，无事实及法律根据。2、二被告的账目明细涉及公司的经营信息及商业秘密，具有非公开性的特征。原告的主张将直接导致被告公司甚至第三方的信息及商业秘密的泄露，侵害到二被告的合法权益；二、自2004年二被告进驻万海园成为该小区物业管理服务企业后，经过多年不懈的努力，小区物业管理秩序良好，物业公司与业主已经形成良好的服务关系，业主物业费缴费率已超过90%。原告的此次诉讼将有可能在小区业主内部引起不良的反应，甚至致一些别有用心的业主以此为由，煽动广大业主在全体业主内部造成不必要的混乱，甚至严重影响二被告正常的物业管理秩序，而最终损害的也是全体业主的合法权益。综上，二被告认为原告的主张不但没有事实和法律依据，且其主张将有可能导致二被告及第三方的合法权益遭受侵害，影响到全体小区业主好不容易建立起来的和谐稳定局面。故请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护二被告的合法权益。天津万达中心投资有限公司辩称，不同意原告的诉请。本案是物业合同纠纷，我方不是物业合同的相对方，原告起诉我方属于诉讼主体错误。原告主张我公司未出售房屋信息，没有合同和法律依据，不应得到支持。此外，原告主张的第四项，已经包含其第一项诉请之中，是重复主张。本院经审理认定事实如下：大连万达物业管理有限公司经大连市工商行政管理局核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司；大连万达物业管理有限公司天津分公司经天津市市场和质量监督管理委员会核准，变更名称为：大连万象美物业管理有限公司天津分公司。2019年9月，上述二公司再次更名，分别为被告深圳市万象美物业管理有限公司和深圳市万象美物业管理有限公司天津分公司。原告张健自2014年起系天津市河东区万海园1-1-1901号房屋产权人。该房屋系被告万达中心承建。2011年11月1日，被告万达中心（甲方）与被告万象美物业天津分公司（乙方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，由甲方委托乙方进行前期物业管理服务事宜。合同中第五条乙方权利义务一节第（十一）条约定：实行酬金制收费方式的，至少每季度向全体业主公布一次物业管理费的收支情况；第六条约定物业管理服务费采取包干制形式，其中高层住宅4.9元每月每平米，另外还约定了写字楼和商业的物业费管理服务费用标准。2011年11月16日，万象美物业出具授权委托书，委托万象美物业天津分公司全权负责其公司中标的天津市万海大厦、万海园项目的物业服务。授权范围包括但不限于：以受委托人的名义就上述项目有关的物业服务合同的签订和履行、物业费的收取、物业纠纷的解决以及仲裁、诉讼等一切事宜。2014年，张健（乙方）与被告万象美物业天津分公司（甲方）签订有《前期物业服务协议》。其中约定乙方每半年向业主和物业使用人公布一次物业管理费用收支账目。双方对于收支账目的具体内容没有约定。万海园小区于2015年7月始筹备成立业主委员会和业主大会，至今尚未成立。经关联相关案件，2016年-2017年期间，万海园小区业主刘江涛、李博娟、刘申、唐敏、吴刚、赵英机等人为原告，与万象美物业、万象美天津分公司、万达中心曾有系列物业合同纠纷。业主诉讼请求与本案原告张健诉讼请求一致。上述案件经本院一审判决：一、被告万象美物业于本判决生效之日起十五日内向原告公布万海园小区1、2、3、4号楼自2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理费用收支情况。具体的公布内容包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入）。支出：1、物业服务成本（分别列明《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额）；2、法定税费；二、原告可查阅万海园小区1、2、3、4号楼2014年8月1日至2016年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证；三、驳回原告的其他诉讼请求。上述案件经二审审理予以维持。上述生效判决内容，本案双方当事人均认可。判决生效后，万象美物业称2017年已在小区公告栏履行了判决书确定的公示义务，包括物业管理费用的收支情况，收入包括本年收入、历史欠费、其他收入，支出包括清洁卫生、安全保卫费用、绿化养护费用、工程维护费用、能源费、行政办公费、人工成本管理费、税金；年度净利润的公示。后续进行车场改造，与项目公司及业主已达成和解。园区有两个公告栏，每一个大堂都有公告栏，负一层和负二层也有公告栏，我方张贴在负一层和园区的公告栏，但没有留存相关证据。张健主张小区没有公告栏，不清楚被告履行义务情况，每天路过负一层和负二层的时候，也没有看到过。本院认为，原告购买万海园小区房屋，即取得了该小区建筑物专有部分所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应当认定为万海园小区的业主。被告万象美物业天津分公司受被告万象美物业的委托与原告签订了前期物业协议，双方形成合法有效的物业合同关系。因被告万象美物业分公司并非独立法人，所以被告万象美物业授权负责诉讼事宜，但不具备独立承担法律责任的能力，故并非本案适格被告。被告万达中心是涉诉房屋的建筑单位，不属于物业服务企业，不是物业服务合同的相对方，故被告万达中心也非本案适格被告。因此本案仅为原告与被告万象美物业之间的物业服务合同纠纷，与其他两被告无关。《天津市非住宅前期物业服务合同》以及《前期物业服务协议》中均以公布“物业管理费的收支情况”、“物业管理费用收支账目”对被告万象美物业公布物业管理收支情况的义务进行约定，被告万象美物业应当按照上述合同履行义务。万象美物业未尽到相关物业管理费收支情况公布义务，原告主张要求公示符合合同约定，本院予以支持。本案涉及的《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》两个合同均约定了公布物业管理费用收支账目，但对于收支账目的内容没有具体明确。相关法律对物业管理费用也并无明确界定，参照《物业服务收费管理办法》对物业服务费用的阐述，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本则包括管理服务人员的工资、办公费用等九项内容。同时，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主请求公布、查阅小区共有部分的使用和收益情况的，人民法院应予支持，其中包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入。依据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费用包括包干制和酬金制，两种形式下，物业公司的管理形式也不相同。相比酬金制，实行包干制的公司在自负盈亏的情况下，具备更多的自主性，除了公布依法应当公布的内容外，其他内容如外包情形、代收代售收入、有偿服务等内容，物业公司不具备公布义务。综合本案实情和相关规定，原告主张公布万海园小区1、2、3、4号楼的物业管理服务费的收支情况符合合同约定不违反法律规定，本院予以照准，对于公布内容在双方没有约定的情况下，应当按照相关法律规定予以执行，具体的公布内容应当包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额（包括原告主张的社区内各项固定或临时的广告收入）。支出：1、物业服务成本（按照《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额予以列明）；2、法定税费，如果上述项目确有发生，被告万象美物业应当向原告予以公布。对于公布期间因双方《前期物业服务协议》中约定的是每半年公布一次，故此次公布期间截至2019年6月30日为宜。同时，考虑到物业服务费收取、支出的会计凭证是账目记载的基础和依据，业主应享有知情、查阅的权利，故张健可查阅万海园小区1-4号楼2014年8月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及相关会计凭证。张健要求被告万象美物业公示说明部分物业管理服务外包的实情与招标和外包文件、资料、合同等文本的主张，对此双方签订的《前期物业服务协议》并未涉及，张健该项主张无法律依据，本院不予支持；张健主张被告万海园自竣工验收合格至今所有未售出房屋的信息和上述房屋（含滞后移交的车库）空置期间的物业管理费结付明细情况，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第六条第八款，《物业服务收费管理办法》第十一条，《天津市物业管理条例》第二十三条规定，判决如下：一、被告深圳市万象美物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张健公布万海园小区1、2、3、4号楼自2014年8月1日至2019年6月30日期间的物业管理费用收支情况。具体的公布内容包括，收入：1、月物业费收取数额；2、小区共有部分的收益数额。支出：1、物业服务成本（分别列明《物业服务收费管理办法》第十一条规定的物业服务成本包含的九项内容的详细数额）；2、法定税费；二、原告张健可查阅万海园小区1、2、3、4号楼2014年8月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费收取、支出的明细账目及会计凭证；三、驳回原告张健的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告深圳市万象美物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李艳梅二〇二〇年二月十八日书记员  洪超文本裁判文书所依据的法律条文：1.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。3.《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；4.《物业服务收费管理办法》第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。5.《天津市物业管理条例》第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务：(一)履行物业管理服务合同，提供服务；(二)定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；(三)接受业主、业主会和业主委员会的监督；(四)接受物业管理行政主管部门的监督管理；(五)法律、法规规定的其他义务。