浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初7776号 原告（反诉被告）：嘉兴绿环新能源汽车有限公司。住所地：嘉兴市经济开发区泰富中心4-114-116室，统一社会信用代码：91330401MA2BBPYEX1。 法定代表人：朱一明。 委托代理人：徐冰，浙江和光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市环泰服装有限公司。住所地：嘉兴市长平路359号2幢3室2楼，统一社会信用代码：91330400051328305T。 法定代表人：李平。 委托代理人：徐银春、时宇航，浙江建银律师事务所律师。 原告嘉兴绿环新能源汽车有限公司（以下简称绿环公司）与被告嘉兴市环泰服装有限公司（以下简称环泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月22日向本院起诉，本院于同日受理。后环泰公司于2019年11月25日提起反诉，本院依法予以受理，并于2019年12月30日开庭进行了合并审理。绿环公司的委托代理人徐冰、环泰公司的法定代表人李平、委托代理人徐银春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿环公司起诉称，2019年5月27日，原、被告签订租赁合同，被告环泰公司将其所有的嘉兴市建筑面积为1839.1平米的房屋出租给原告做4Ｓ店使用，租赁期限自2019年6月1日至2022年6月1日，每月租金54166元，押金50000元，被告承诺在合同签订后30日内为原告安装一部客梯。原告按约定支付相应租金和押金后开始进行装修，但由于房屋严重漏水导致装修被迫中止，虽经被告维修仍未解决漏水问题，安装的客梯也被被告私自更改为货梯且未在规定期限内完成，影响原告的整体布局规划。另被告后续提供的该房屋产权证、土地使用权证载明该房屋土地性质为工业用地，原告在准备办理营业执照时发现该情况，并且该房屋上尚有其他公司注册尚未注销，致使原告无法办理营业执照。原告多次与被告沟通无果后于2019年9月14日向被告寄送了解除房屋租赁合同通知书通知被告解除租赁合同。原告认为，被告将存在质量问题的房屋出租给原告，并且将工业用地作为商业用地出租严重违反法律规定，致使原告的租赁合同目的无法实现。原告诉请如下：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年9月14日解除；2.被告返还原告租金170000元、押金50000元共计220000元；3.被告赔偿原告装修损失70000元；4.本案诉讼费由被告承担。 被告环泰公司答辩称，有关原告诉称的房屋漏水被告已经进行了维修；有关电梯的安装，被告安装的电梯符合双方约定，被告2019年6月7日已经与施工单位签订了安装合同，安装的系客梯并非原告诉称的货梯；有关土地使用权性质问题，根据嘉兴市人民政府嘉办（2012）第94号、南政（2012）87号嘉兴市南湖区人民政府关于要求协调解决1921南湖创意园区域建筑物临时改变用途审批事项的请示及所在街道同意入驻的证明，原告承租的房屋可以作为汽车4S店使用，并非系原告所称因土地使用性质不符无法办理营业执照；该房屋地址尚有其他公司登记未经注销并不影响原告进行公司注册登记，综上原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回。 反诉原告环泰公司提起反诉称，2019年5月27日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，合同约定反诉原告将位于嘉兴市建筑面积为1839.1平方米的房屋，以每月54166元的价格出租给反诉被告，作为汽车4Ｓ店经营，租赁期限自2019年6月1日至2022年6月1日，若一方解除合同，需支付另一方三个月房租。合同签订后，反诉原告按约将租赁物交付反诉被告使用，但反诉被告仅支付了前3个月的房屋租金，三个月到期后却以各种理由拖延不愿支付剩余每月的房屋租金。反诉原告反诉请求如下：1.继续履行反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2.反诉被告立即支付房屋租金162498元（从2019年9月1日暂计算至2019年12月1日，此后安实际租房日期计算）；3.本案反诉诉讼费由反诉被告负担。 反诉被告绿环公司答辩称，双方之间的房屋租赁合同已经解除，故无需继续履行以及支付相关租金。合同解除的原因系反诉原告将存在质量问题的房屋出租给反诉被告，造成反诉被告无法及时进行装修。反诉原告违反法律规定擅自改变土地使用权性质，造成反诉被告在向相关政府部门及南湖街道咨询时被告知无法办理营业执照。 法庭审理中，绿环公司为证明其主张，提供下列证据： 1.房屋租赁合同及银行业务回单，证明双方签订房屋租赁合同，以及支付房租、押金的事实； 2.产权证、土地证，证明租赁的房屋所处的土地属于工业用地； 3.企业工商登记信息，证明租赁房屋上有其他公司注册使用故无法再行注册； 4.装饰工程费用表及银行业务回单，证明装修产生的费用； 5.快递打印记录，证明原告向被告寄送了书面的解除合同通知，于2019年9月14日签收，双方的合同于该日解除。 上述证据，环泰公司经质证后，对证据1、2、3、5的真实性均无异议，但不认可绿环公司的证明内容；对于证据4的真实性无异议，但装修事实上无完工，仅系装修清单，至今仍处于停工状态，银行业务回单的关联性有异议。 环泰公司为支持其抗辩以及反诉主张，提供下列证据： 1.同意入驻证明、南湖区工业投资项目联审申报表及评审意见表，证明绿环公司就承租房屋向嘉兴市南湖区南湖街道办事处申报设立汽车4S店，已获准同意入驻； 2.浙江省增值税普通发票，证明环泰公司因修理墙面漏水向嘉兴市南湖区城东金宇防水材料经营部支付防水修理费用； 3.电（扶）梯设备买卖、安装合同，特种设备使用登记证，证明环泰公司于2019年6月7日签订了电梯安装合同，安装的电梯系客用电梯； 4.南湖区人民政府文件、嘉兴市人民政府抄告单、新闻网络截图，证明环泰公司所属厂房所在区域属于“二退二进”可转型范围，即可将工业用地上的建筑物作为商业用地建筑物使用； 5.房屋租赁合同，证明双方就租赁房屋签订合同，约定租金支付方式、违约责任等； 6.照片，证明绿环公司已经使用租赁房屋的事实。 上述证据，绿环公司经质证后认为，对证据1中同意入驻证明的真实性不予认可，该证明虽加盖了南湖街道办事处公章，但章系在原复印件上加盖，并无经办人签字，且无出具日期以及出具对象；对于工业投资项目联审申报表的真实性不予认可，原告并无申请办理过，也未收到相关证明，并且南湖街道办事处的公章加盖在复印件上，无具体经办人签字，并且申报表上载明系工业项目，与原告租赁房屋作为商业目的使用存在矛盾；对于评审意见表的真实性没有异议，但对证明目的不予认可，该表格上仅能反映数个部门盖章，但无法反映经办人、具体意见等，并且原告并未去办理相关手续，也未收到该意见表；对于证据2、3的真实性无异议，但房屋漏水问题是否已经彻底解决，被告未能证明，并且被告未能按照合同约定及时安装客梯；对于证据4中南湖区人民政府文件的真实性无异议，但不认可证明目的，即便嘉兴市人民政府办公室抄告单系对上述请示性文件的抄告，但也表明不改变土地性质，并且又是临时性，而本案租赁合同距离该抄告单的发生日期已经7年之久，故应不适用该抄告单；原告曾向工商部门咨询过，在违反土地性质以及原地址有单位未注销情形下无法办理工商注册登记；对证据5、6无异议。 经审核，对绿环公司提供的证据，环泰公司经质证后对其真实性均无异议，本院对该证据真实性予以认定，对于其证明内容在下文说理部分一并予以分析；对于环泰公司提供的证据1、4，相关证明、文件以及审批表系从职能部门调取，本院依法予以认定；对于新闻网络截图，与职能部门的文件内容一致，能够说明一定范围内实施建筑物临时改变用途事宜，予以认定；对于环泰公司提供的证据2、3、5、6，均予以认定。 经审核，本院认定案件事实如下： 2019年5月27日，绿环公司作为承租方乙方与环泰公司作为出租方甲方签订了《房屋租赁合同》，约定环泰公司将名下位于长平路359号1幢面积为1839.1平米的房屋租赁给绿环公司，房屋用途为经营4S店，租赁期限自2019年6月1日至2022年6月1日，房屋租金为每月54166元，通过电汇方式支付，在每个支付周期开始前一周内支付，并于签订合同之日支付押金50000元，租赁期满甲方验收合格后七日内全额退还；关于合同解除约定如下：双方协商一致可以解除合同，如一方支付对方相当于三个月房屋租金的也可以解除合同，同时约定甲方在合同签订后30日内为乙方安装一部客梯，费用由甲方承担。 合同签订后，绿环公司于合同签订当日支付环泰公司租金170000元以及押金30000元，另于2019年3月支付款项20000元。环泰公司依据合同约定，于2019年6月7日与奥特朗博电梯有限公司签订电梯设备买卖、安装合同，安装曳引驱动乘客电梯一部。另，绿环公司因租赁房屋装修事宜，2019年8月支出装修费70000元。租赁房屋因存在漏水，环泰公司委托嘉兴市南湖区城东金宇防水材料经营部进行维修，并支出费用23000元余元。2019年9月12日，绿环公司向环泰公司发出解除合同通知书，以租赁房屋权利证书载明的土地性质系工业用地导致合同目的无法实现、房屋存在质量问题未彻底解决以及未能在合同约定期限内安装客梯为由，主张解除合同，环泰公司于2019年9月14日收到上述通知。 另查明，根据嘉兴市人民政府文件，在不改变土地性质以及严格准入的情况下，允许1921南湖创意园区域实行“两退两进”转型发展，本案所涉租赁房屋所在地位于上述区域内。绿环公司按照《南湖区租赁厂房投资项目准入管理办法》的规定，填报了南湖区工业投资项目联审申报表，后经街道初审，南湖街道安全生产部门、消防部门、劳动监察中队、市场监管所等多部门联审通过，获准绿环公司入驻南湖区长平路359号1幢经营4S店，并由南湖街道办事处盖章确认。 本院认为，本案中绿环公司与环泰公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，并且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议的焦点系绿环公司向环泰公司发出解除合同的通知能否产生解除合同的法律后果。享有法定或者约定解除权的一方，自解除通知到达对方时合同解除；不享有合同解除权的一方发出的解除通知，即便对方未在异议期内提起诉讼，也不产生合同解除的效力。据此，结合绿环公司主张的解除事由，逐一分析如下：1.关于工业用地问题。租赁房屋的土地登记证上虽记载为工业用地，但按照查明的事实，该区域属于政府允许临时实施变更建筑物用途区域，并且建筑物所在的南湖街道办事处已经出具准予入驻证明，市场监管部门也在入驻审批表上盖章确认，故从现有证据来看，土地登记证上载明的土地性质并未构成合同继续履行的障碍。法庭审理中，绿环公司也陈述其并未去申领过工商营业执照，绿环公司未能提供因前述原因导致合同不能继续履行的证据，故对以该理由解除合同，不予采信；2.关于房屋漏水问题。根据查明的事实，出租人环泰公司已对漏水问题进行了维修，并支付了维修费用，绿环公司对该事实也予以认可。即便房屋漏水问题未能彻底解决，绿环公司可以要求环泰公司在合理期限内继续维修，或者主张因租赁物存在瑕疵而减少租金、延长租期等，就现查明的事实来看，绿环公司未能就房屋仍存在漏水问题以及漏水会导致合同根本上不能继续履行进行举证，故对于绿环公司以该理由解除合同，不予采信；3.关于安装电梯问题。双方于合同中约定由环泰公司于合同签订后30日内为绿环公司安装一部客梯，后环泰公司于2019年6月7日签订电梯安装合同，环泰公司的行为并未违反合同约定，对于绿环公司以此作为合同解除理由，缺乏依据；4.关于租赁房屋上已有其他公司登记注册问题。从绿环公司的举证来看，嘉兴野马汽车销售服务有限公司登记经营地址为南湖区长平路359号1幢，即本案租赁房屋所在地，核准日期2016年5月27日，该事实恰能说明租赁房屋可以用于商业用途。此外，按照一般惯例，租赁厂房上是否有其他公司注册登记并不构成该租赁房屋上之后的主体进行工商登记的障碍，绿环公司也未能提供证据证明其上述主张，故对于该解除合同理由，不予采信。综上，绿环公司虽发出解除合同通知，但其不具备法定或者约定解除权，故上述解除通知不发生解除合同的法律后果，对于绿环公司要求确认双方的房屋租赁合同解除，并要求环泰公司返还租金、押金以及赔偿损失等诉请，均不予以支持，对于环泰公司要求继续履行合同的诉请，予以支持。至于环泰公司要求支付租金，双方仅约定于每个支付周期开始前一周内支付租金，但并未约定租金支付周期，结合绿环公司实际已于租赁期限开始前支付了三个月的租金，对于环泰公司要求以季度作为租金支付周期的主张，符合支付习惯，也未超出当事人的心理预期，本院予以支持。鉴于房屋存在漏水确会影响承租人绿环公司对房屋的使用，本院依据维修的情况，酌情降低2019年6月1日至2019年9月1日的房屋租金，由绿环公司支付合同约定租金的80%，据此，结合原告的诉讼请求，绿环公司应支付环泰公司2019年6月1日至2019年12月1日房租共计292496.4元，扣除已经支付的170000元，尚需支付122496.4元。至于之后的租金，可由当事人根据租赁合同的实际履行情况另行主张，本案中不作处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告嘉兴绿环新能源汽车有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告嘉兴绿环新能源汽车有限公司继续履行与反诉原告嘉兴市环泰服装有限公司于2019年5月27日签订的房屋租赁合同； 三、反诉被告嘉兴绿环新能源汽车有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告嘉兴市环泰服装有限公司2019年6月1日至2019年12月1日的房屋租金122496.4元； 四、驳回反诉原告嘉兴市环泰服装有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半后收取2825元，由原告嘉兴绿环新能源汽车有限公司负担；反诉案件受理费1775元，由反诉原告嘉兴市环泰服装有限公司负担400元，反诉被告嘉兴绿环新能源汽车有限公司负担1375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 白 燕 二〇二〇年二月二十日 书记员 沈英子