浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11186号 原告（反诉被告）：魏良伟，女，1983年11月25日出生汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址:宁波市大闸南路500号来福士办公楼19楼浙江和义观达律师事务所。 委托诉讼代理人：姚成钢，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡田军，男，1981年8月22日出生汉族，系宁波南都艺社文化艺术有限公司法定代表人，住宁海县。法律文书送达地址:宁波市鄞州区格兰云天1期33幢105室。 被告（反诉原告）：宁波南都艺社文化艺术有限公司（统一社会信用代码为91330212096194574P）。住所地：宁波市鄞州区首南街道天童南路375号-1。法律文书送达地址:宁波市鄞州区格兰云天1期33幢105室。 法定代表人：胡田军，该公司执行董事。 原告魏良伟为与被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司（以下简称南都文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理期间，本院依据原告魏良伟的申请，依法对两被告的财产进行保全；两被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案于2019年10月10日、11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人姚成钢、被告胡田军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏良伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告之间的租房合同；2.判令两被告支付拖欠的租金230000元（暂计算至2019年6月30日止），此后的房屋占用费按每月20000元标准支付至被告搬出为止，并支付违约金60000元；3.两被告承担拖欠的各项物业综合服务费46501.63元（2015年5月1日至2019年6月30日止）。审理中，原告以涉案房屋于2019年10月8日过户给买受人为由，明确租金计算至2019年10月8日止，故将第二项诉讼请求变更为支付租金合计285064元，并支付违约金60000元；撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2015年3月15日，原告与被告胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司签订一份《租房协议》。协议约定，原告将自己名下的宁波市鄞州区首南街道天童南路375号店面房出租给两被告使用，租金为每月20000元，每半年支付一次，租期5年，即2015年5月1日至2020年4月30日止。租赁期间物业费由被告承担。合同签订后原告按约向两被告交付房屋，截止到2018年4月30日止，两被告均正常按约支付房屋租金。但此后两被告不能按期支付，按合同约定，两被告应当在2018年4月15日前支付2018年5月1日至2018年10月30日的六个月租金共计120000元，但到2018年6月8日，两被告只向原告支付50000元，此后两被告未再向原告支付过租金。原告多次催要租金，但未果。宁波尚艺堂文化艺术有限公司于2015年4月15日更名为宁波南都艺社文化艺术有限公司。原告认为，原、被告签订的租房合同合法有效，两被告拖欠租金的行为已构成违约，故望判如所请。 被告胡田军、南都文化公司答辩兼反诉称：原告与两被告签订租赁合同、已付租金和未付租金的金额、未付物业费均属实，同意解除租房合同。但两被告并不是无故未付，而是因原告未处理好房屋漏水以及房屋被查封等原因，故拒付租金。具体事实和理由如下：涉案房屋分为两层，一楼120平方米、二楼168平方米。合同签订后，两被告投入装修费用1016920元，投入商品货物7600000元，于2015年5月21日开始试营业。2015年6月，两被告发现楼梯口周边10平方米有漏水、墙体大面积腐蚀、脱落，楼梯口是一楼到二楼的必经之处，二楼受到漏水问题的影响长期闲置,严重影响了两被告正常经营。两被告马上向原告、荣安府物业公司反映，但原告推辞漏水问题与她无关，是物业公司的责任，应由物业公司赔偿，两被告与原告几次一起到物业公司寻求漏水问题的赔偿与修缮,但并无结果。租赁的第一、二、三年常年漏水，直到2018年7月严重举报后，物业的施工单位把外墙处的爆裂水管关停后漏水问题才彻底解决。在三年多的漏水期内，租金两被告都按约支付，但漏水导致赔偿问题却一直没有结果。2018年6月20日，上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）在涉案房屋门口张贴了房屋查封公告，给两被告造成了恶劣的社会影响。2019年5月27日、7月29日，闵行法院在涉案房屋门口张贴了房屋拍卖公告，并同步到网上司法拍卖。期间，闵行法院工作人员多次来涉案房屋查询相关事宜，有意竞拍房屋人士也经常来实地考察，导致被告公司完全处于歇业状态。三年多的漏水问题造成了65％以上的房屋无法正常使用，根据合同法相关规定，应减少租金，又因涉案房屋存在权利瑕疵，致使两被告经营无法开展，故在原告不能提供正常经营的房屋且逃避消除房屋权利瑕疵的情形下，两被告拒付租金并无不当。两被告共支付租金770000元，因漏水问题致使65%房屋不能使用，故应退还租金500500元;两被告共投入装修费1016920元,按5年租期每年203384元,漏水期间按65%计算,房屋权利瑕疵期间按70%计算,搬离房屋最后半年应全额计算,故原告应赔偿两被告装修费720000元。综上，两被告提出反诉，请求判令：1.反诉被告退还租金500500元；2.反诉被告赔偿装修费720000元；3.反诉被告支付违约金60000元、并退还押金10000元。 原告针对两被告反诉答辩称:两被告第一项反诉诉请没有事实和法律依据，房屋65%面积不能使用不是事实，要求返还租金没有约定和法律规定。第二项反诉诉请，两被告装修费原告不清楚，装修费要求原告赔偿没有约定和法律依据，该项诉请也不能成立。第三项反诉诉请，根据合同约定，违约方为两被告，违约金应由两被告向原告支付。押金10000元属实，只要两被告付清租金、相关水电费用等，同意按合同约定退还押金。综上，要求驳回两被告的反诉请求。 审理期间，根据两被告的申请，本院向宁波荣安物业服务有限公司（以下简称荣安物业）经理陆光道进行调查，陆光道陈述称：2014或2015年左右涉案房屋的租客开始向物业公司反映一楼到二楼的楼梯口墙面存在渗水问题，因是隐蔽工程属于保修范围内，物业公司就报给开放商，开放商来过三、四次，到2017年年底就彻底修好了，费用是开发商支付的，维修记录都在开发商处。当时看到主要是墙体发潮、涂料脱落，应该是外墙渗水进来而不是水管爆裂。 经本院审理查明的事实如下： 2015年3月15日，经宁波立得房地产股份有限公司居间，原告作为甲方与被告胡田军、宁波尚艺堂文化艺术有限公司作为乙方签订租房合同。合同约定，原告将自己名下位于宁波市鄞州区首南街道天童南路375号房屋出租给被告使用，建筑面积288.83平方米，用途商业，租期5年即2015年5月1日至2020年4月30日止。租金每月20000元，六个月付一次，第一次支付租金120000元，在2015年3月30日前付清；从第二次开始提前15天支付。租房押金10000元，到期各项费用结算后多退少补。原告提供完好的房屋及设施。在租赁期间，水电费、电话费、物业管理费等由两被告承担。两被告不按时交付租金、水电费等应付费用，原告有权单方面解除合同、收回房屋。如一方违约，由违约方支付守约方三个月租金的违约金。合同一式三份，由原告、被告、中介方各执一份。在原告持有的租房合同复印件中，抬头处的承租方为两被告，乙方的落款处除被告胡田军签名外，还盖有被告宁波尚艺堂文化艺术有限公司的公章，原告表示租房合同系从中介公司复印而来。在两被告持有的租房合同（原件）抬头处的承租方以及落款处的乙方均为被告胡田军，被告胡田军表示在中介公司处的租房合同盖有宁波尚艺堂文化艺术有限公司的公章，并表示承租人为两被告。合同签订后，原告将房屋交付给两被告，两被告对房屋进行装修。2018年4月30日前的租金，两被告均已支付。2018年6月8日，两被告支付租金50000元，此后两被告未再支付租金。 租赁期间，因涉案房屋一楼到二楼的楼梯口处墙面有渗水，被告胡田军曾多次向原告以及荣安物业进行反映。荣安物业将该情况报给涉案房屋的开发商，开放商派人进行维修，至2017年年底将渗漏问题维修完毕。 2018年6月20日，闵行法院以原告和案外人张某某未履行付款义务为由，在涉案房屋门口张贴该院（2017）沪0112执9126号公告，责令原告和案外人张某某在十日内自觉履行付款义务或搬离上述房屋，拒不履行的，将依法进行评估、拍卖或变卖。2019年5月27日，闵行法院在涉案房屋门口张贴拍卖公告，拟在2019年7月8日10时至2019年7月11日10时止在淘宝网上进行司法拍卖。同年7月29日，闵行法院在涉案房屋门口又张贴拍卖公告，拟在2019年9月2日10时至2019年9月5日10时止在淘宝网上进行司法拍卖。两次拍卖公告中均注明了按现状带租约拍卖。后拍卖成功。2019年9月23日，闵行法院出具（2017）沪0112执9126号执行裁定书，该裁定书裁明涉案房屋自本裁定送达买受人时起转移。经本院向闵行法院核实，该裁定书于2019年10月8日送达给买受人。同日，买受人申请办理涉案房屋过户手续。 2015年4月15日，宁波尚艺堂文化艺术有限公司更名为宁波南都艺社文化艺术有限公司。 上述事实，有商品房买卖合同，房屋产权证，租赁合同，涉案房屋照片，闵行法院（2017）沪0112执9126号公告、拍卖公告、执行裁定书、成交确认书，不动产登记申请书，被告南都文化公司变更登记情况，本院调查笔录以及双方的庭审陈述等在案予以证明。 本院认为，原、被告签订的租房合同合法有效，各方均应按约履行。因原告与两被告均认可与原告合同的相对方为两被告，故本院对此予以确认。本案主要争议焦点在于原、被告哪方构成违约，具体争议焦点为以下三点：一是两被告认为涉案房屋2015年6月开始渗漏导致两被告65％以上的房屋不能使用，而主张原告存在违约是否成立；二是两被告认为2018年6月涉案房屋被闵行法院张贴公告存在权利瑕疵导致两被告经营无法开展，而主张原告存在违约是否成立；三是两被告从2018年5月开始未按约支付租金是否构成违约。 对于第一个争议焦点，本院认为，首先，涉案房屋虽存在渗漏现象，但在两被告向原告或物业公司反映后，有关公司进行了维修并在2017年年底前将渗漏维修完毕。其次，两被告认为一楼到二楼的楼梯口处墙面有10平方米渗漏，但两被告并没有提供当初渗漏时情形的证据，所以无法考量渗漏所导致的后果，且10平方米渗漏并不必然导致两被告合同目的无法实现。另外，两被告认为渗漏造成65%的房屋不能使用，并没有提供证据予以证明。退一步讲，即使如两被告陈述渗漏导致65%以上房屋不能使用，从2015年6月开始到维修好为止的长达几年时间里，两被告应向原告主张解除合同或减少租金等，但两被告没有提出，反而对2018年4月30日前的租金均按约支付，且在维修完毕后及原告起诉要求支付租金情况下，才反诉主张退还部分租金并赔偿损失，与常理不符。故本院认为两被告以渗漏导致65%的房屋不能使用而主张原告违约的诉请，缺乏事实依据，不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，2018年6月涉案房屋虽被闵行法院张贴公告，但并没有将房门封死也没有将两被告腾退，两被告仍一直在涉案房屋内经营，且涉案房屋系带租拍卖，两被告也没有证据证明因法院张贴相关公告给两被告经营造成影响而致合同目的无法实现，故对两被告以2018年6月涉案房屋被闵行法院张贴公告存在权利瑕疵为由主张原告违约的诉请，本院也不予支持。因此，对于两被告反诉要求原告退还租金500500元、赔偿装修费720000元以及违约金60000元的主张，本院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。对于第三个争议焦点，本院认为，根据租赁合同约定，两被告不按时交付租金、水电费等应付费用，原告有权单方面解除合同、收回房屋等，故两被告自2018年5月开始未按约支付后续租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于原告要求解除合同的主张，两被告于2019年10月10日庭审时也要求解除合同，双方对于解除合同已达成一致意见，故涉案合同已于2019年10月10日解除，原告的该项诉讼请求已无必要，本院对此不再判决解除。对原告要求两被告支付自2018年7月16日起至2019年10月8日止租金285064元的主张，经计算，该期间的租金应为295333元，现原告诉请少于该金额，本院予以支持。对原告要求两被告支付违约金60000元的诉请，本院认为根据合同约定，违约一方应承担三个月租金作为违约金，但综合考量本案实际情况，本院酌情将违约金调整为10000元。对于两被告要求原告退还押金10000元的诉请，根据合同约定，各项费用结清后多退少补，现因两被告并没有提供证据证明各项费用已经结清，故对该项主张，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下： 一、限被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司在本判决生效后十日内支付原告魏良伟房屋租金285064元； 二、限被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司在本判决生效后十日内支付原告魏良伟违约金10000元； 三、驳回原告魏良伟的其他诉讼请求； 四、驳回被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费6348元，减半收取3174元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担2863元，由原告负担311元；保全费2270元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担；反诉案件受理费8207.50元，由被告胡田军、宁波南都艺社文化艺术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 周伟平 二〇二〇年二月二十六日 代书记员 杨 洁