江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初6322号原告：刘正平，男，1966年11月3日生，汉族，住兴化市。原告：吴粉英，女，1964年3月30日生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王学春，男1963年7月4日生，汉族，住兴化市。被告：张元俊，男，1964年10月9日生，汉族，住兴化市。被告：刘华兰，女，1963年6月13日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：陈鹏，兴化市城东法律服务所法律工作者。原告刘正平、吴粉英与被告张元俊、刘华兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘正平、吴粉英及其共同委托诉讼代理人吴学春，被告刘华兰及其与被告张元俊的共同委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘正平、吴粉英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的买卖合同，兴化市小戚拆迁房屋A57号的补偿款中2477020元（3501545元-1024525元）归原告；2.判令两被告承担两原告的追偿费用约80000元；3本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告也系夫妻关系。原告刘正平与被告刘华兰系姐弟关系。原告刘正平于2015年1月间患脑梗死、高血压病3级（极高危）造成失忆入院治疗历时3个月左右，未能治愈，正常的生意上的经济活动实然中断，债权得不到正常的主张，债权人纷纷索要债务。为保住住房，原告的兄弟姐妹等家庭成员共同协商，将两原告所属的位于垛田街道城东村小戚的住房以买卖的形式过户给两被告，被告借款给原告，偿还原告的银行贷款1024525元，待原告记忆恢复后主张到债权或拆迁补偿后偿还。为预防原告刘正平的记忆恢复无期及防止两被告作为法律上产权人恶意侵犯两原告利益的可能，双方于2015年6月8日由原告吴粉英、被告刘华兰作为代理人，兴化市心缘房屋中介作为中介方（见证方）签订《房屋买卖合同》，第一条约定：房屋买卖的建筑面积为329.04平方米，车库不在房屋买卖的范围；第四条约定：房屋价款为150万元；第十条约定：房产交易所办理过户手续时，该房产的商定价或评估价，仅作为上交税款和支付有关过户费用的依据，并不影响上述房产的售价。当日被告张元俊向原告刘正平银行账户转款1024525元。2015年6月9日双方到房产登记部门办理房产过户手续，后双方并未依据《房屋买卖合同》履行房屋交付及房款支付义务，两原告居住房屋至今。该房屋现被国家拆迁，包括未在买卖范围内的附属房车库，共应获得货币补偿款3501545元。两被告意欲将补偿款据为己有。两被告虽名为房屋产权人，但该房屋的实际权利人却是两原告，两被告没有法律和事实的依据获得补偿款项的最终所有权。两原告为维护合法权益，诉至本院。被告张元俊、刘华兰辩称：两原告诉称的情况与事实不符。原告刘正平与被告刘华兰系兄妹关系。2015年6月8日，两原告与两被告签订房屋买卖合同，当天两被告支付两原告欠银行的1024524.96元，次日办理了房屋过户手续。由于原告刘正平对外存在大量债务，债务人纷纷主张债权，原告为了清偿对外债务，才将房屋出售给两被告，双方签订合同时约定的房屋成交价为1500000元，由两被告代替偿还欠银行的1024524.96元，并将原告刘正平欠被告刘华兰的550000元抵充房款。双方约定房屋的成交价1500000元，远远高于当时的市场价格。两被告之所以同意以高价购买此房，是因为出于亲戚关系，另外是由于为了清偿双方之间的债权债务。原告在2018年得知房屋要拆迁后，多次与被告沟通请求补偿，双方发生争执。不同意原告的诉讼请求。原告刘正平、吴粉英围绕诉请向本院提交如下证据：证据1，兴化市人民医院入院记录及出院记录，证明刘正平在签订合同时失去记忆的事实。证据2，2016年3月5日刘某3的证明、2018年9月9日刘某3的声明、邓建华的声明各一份，证明被告提供的收据中见证人对该见证声明作废，该收据不真实。证据3，《房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间约定案涉房屋面积为329.04平方米，价款1500000元。证据4，证人刘某1、钱某、刘某2证言，证明原、被告之间的房屋买卖合同并非当事人的真实目的，该合同也没有履行，合同所涉及的房屋范围仅指主体房屋，不包括房屋后面50平方米左右的车库，签订合同时相似地区的房屋价格约每平方米6000元。证据5，案涉房屋拆迁补偿材料一组【包括A75号房屋征收补偿安置协议、征收补偿与安置结算凭证、腾空验收奖励结算单、兴化市征收房屋现状调查表、小戚村房屋征收项目未登记的建筑情况调查意见、小戚周边房屋征收调查认定结果公示表、兴化市集体土地住宅房屋搬迁补偿分户评估表、房屋征收产权具结书暨房屋所有权注销申请书、兴房权证（兴化字第××号）、兴国用（2015）第3410号土地使用权证、水电缴费凭据、被搬迁户张元俊补偿的评审意见、补偿安置测算表】，证明案涉房屋中50.75平方米、21.07平方米的面积不属于房屋买卖合同所约定的范围。证据6，照片4张，证明仓库（车库）是独立的。被告张元俊、刘华兰质让认为：对证据1的真实性及关联性有异议，刘正平虽患有脑梗后遗症及高血压，但与本案无关，刘正平最后治疗时间在2015年3月，而当事人签订《房屋买卖合同》是在2015年6月9日，不能证明刘正平签订合同时处于患病状态，从出院记录看刘正平出院后是神志清楚的，即使在失忆状态也不能认定案涉买卖合同无效，且吴粉英作为案涉房屋共有人也参与了房屋的买卖及过户登记手续。对证据2，证人所作的证明不能排除刘正平本人亲笔所写的补充让明的效力。对证据3《房屋买卖合同》的真实性无异议。对证据4，证人刘某1对买卖合同的约定内容并不清楚，而是事后才知道；证人钱某的证言可以证明案涉房屋由刘华兰存放货物的事实；证人刘某2并没有亲口听原、被告双方说买卖合同一事，其所说买卖房屋是为了保房子一事，证人自己也解释不清楚。对证据5案涉房屋拆迁补偿材料的真实性无异议，但对关联性有异议，案涉房屋系拆迁房屋，根据征收房屋调查表，原告称拆迁房屋中50.75平方米及21.07平方米不属于买卖合同的范围没有相关依据。拆迁补偿款是拆迁部门按照拆迁补偿标准结算的，拆迁补偿款已在2019年10月20日左右由被告领取。证据6，原告所述的单独的仓库，从照片中无法看出，是假的。对原告刘正平、吴粉英提交的证据，本院认定如下:证据1系兴化市人民医院出具，对其真实性本院予以认定。虽然其中一份于2015年2月3日出具的出院记录将出院日期错误记载为2015年1月3日，但并不能否定其主要内容的真实性。证据2，其中刘某3出具的声明及证明系刘某3本人出具，但刘某3当庭陈述上述声明及证明系在原、被告产生矛盾后，为了减少自己的麻烦，应吴粉英的要求而出具，上述声明及证据不能否认被告所提交的补充证明的真实性；另一份落款邓建华的声明其真实性无法认定。证据3，对其真实性本院予以认定。证据4，证人刘某1、钱某、刘某2的证言，不能证明原、被告之间的房屋买卖合同非当事人的真实意思表示且没有履行，有无包括车库应结合其他证据予以认定。证据5，案涉房屋拆迁补偿材料，被告对其真实性无异议，本院予以认定;原告主张车库50.75平方米不属于《房屋买卖合同》约定的范围，结合《房屋买卖合同》，本院予以认定；原告还主张21.07平方米的阁楼亦不属于该合同约定的范围，因阁楼为案涉房屋的一部分，对原告上述证明目的，本院不予认定。证据6，结合证据5中兴化市征收房屋现状调查表，可以证明案涉房屋后面的车库不包含在案涉房屋329.04平方米之内。被告张元俊、刘华兰为证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据1，兴化市农村商业银行收贷收息凭证，证明两被告支付原告1024524.96元的事实。证据2，刘正平亲笔所写的补充证明一份，证明房款1500000元中，550000元是刘正平清偿刘华兰的债务，刘正平夫妇并没有住在案涉房屋中。证据3，不动产中心房屋权属档案查阅单、房产证、契税发票及案涉房屋土地使用权证平面图各一份，证明原、被告双方办理房屋过户的事实及案涉房屋内并没有原告所称的车库，原告所称的车库不过是院子里的地下室。证据4，评估报告一份，证明案涉房屋估价为980000元，该报告是刘华兰为办理银行抵押贷款，由兴化市邮政银行委托评估公司对案涉房屋进行评估的价格。证据5，照片4张，证明案涉房屋买卖后由两被告存放货物。证据6，证人刘某3、胡某证言，证明案涉房屋由被告存放货物，刘正平曾多次向刘华兰借钱的事实，以及案涉房屋原告是真的出售给被告，而非保房产。证据7，原、被告及证人刘某2都在场时的录音一份，证明证人刘某2对双方买卖房屋时的真实情况并不清楚。原告刘正平、吴粉英质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明该款项是用于支付双方所签协议的房款。对证据2证明，不否认关联性，但是真实性及合法性不认可，该证据存在出具人主体不适格，神志清醒不能够否定刘正平反复失去记忆的事实，刘华兰利用姐弟关系的亲情，花言巧语骗刘正平所写，骗取不知情证人在补充证明中签名见证，我方向法庭提交了刘某3的声明及邓建华的证明就充分说明了对本组证据的意见。对证据3档案、房产证及税票无异议，对平面图的证明目的有异议，该图进一步证明了车库不在协议所涉范围内。对证据4的真实性无异议，但是不能证明被告所要证明的事实，该报告评估98万元，与客观事实相违背。证据5，与本案无关，也不能否定该房屋一直由原告占用使用的事实。证据6，证人刘某3是事后听说，证人对基本事实并不清楚；证人胡某不能证明原告方曾经向被告方借款10万元的事实。证据7，该录音不知道在什么时候、什么地点、什么背景下进行录制，是谁在说话也不清楚，无法判定其真实性、合法性及关联性。对被告张元俊、刘华兰提交的证据，本院认定如下：证据1，盖有银行印章，且与原告诉称一致，本院予以认定。证据2，刘正平认可签名为其本人所签，且正文为证人刘某3即其弟弟书写，故对该证据的真实性予以认定。证据3，其真实性本院予以认定。证据4，被告无异议，对其真实性本院予以认定，该评估报告虽然为刘华兰为向银行抵押贷款时出具，但出具的时间在双方房屋过户后三、四个月，故能够证明案涉房屋系被告按市场价购买的事实。证据5，结合有关证人证言，可以证明被告在案涉房屋中放置物件的事实。证据6，结合本案《房屋买卖合同》、银行收贷收息凭证、补充证明等证据，可以证明原、被告之间成立房屋买卖关系的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘正平与吴粉英、张元俊与刘华兰分别系夫妻关系，刘正平与刘华兰系姐弟关系。2015年6月8日，刘正平、吴粉英（甲方）与张元俊、刘华兰（乙方）在兴化市心缘房屋中介的见证下签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定：甲方自愿将坐落在兴化市垛田镇城东村房屋售卖给乙方，建筑面积329.04平方米（车库面积/平方米,居住使用）；甲、乙双方一致同意上述房屋的成交价为人民币（大写）壹佰伍拾万元（1500000元）；甲方定于2015年6月30日将此房让出，移交乙方，办理房产转移；房产交易所办理过户手续时，该房产的商定价或评估价，仅作为上交税款和支付有关过户费用的依据，并不影响上述房产的售价。刘正平、吴粉英与张元俊、刘华兰（乙方）及兴化市心缘房屋中介在该合同上签名盖章。签订合同当天，刘华兰向刘正平账户转账1024524.96元，由刘正平用于偿还其在兴化农村商业银行的贷款。2015年6月23日，原、被告在兴化市不动产中心办理了房屋过户手续。刘正平、吴粉英将其所有的坐落在垛田镇城东村建筑面积为329.04平方米房屋变更登记至刘华兰、张元俊名下（产权证号:XH079130、XH079131），产权来源为存量房屋买卖。2015年9月6日，刘正平向刘华兰出具补充证明一份。该证明载明：刘正平所欠刘华兰所有债务本息伍拾伍万元整加银行还贷壹佰万元，刘正平自愿拿现有住房作为充抵所有债权债务，并无条件搬出所住房屋。该证明主文系刘正平、刘华兰之弟刘某3执笔书写，刘正平本人签字。2018年案涉房屋被征收，张元俊、刘华兰与兴化市垛田镇人民政府垛田街道办事处签订《兴化市国有土地上房屋征收（搬迁）补偿安置协议》一份，载明：被征收房屋合法面积为419.12平方米，私房评估价2820107元，装饰装潢及附着物评估价244353元，搬迁补助费4191元，住宅房屋临时安置补助费25147元，合计3093798元。2019年1月17日，张元俊、刘华兰领取了上述房屋征收补偿款3093798元，同时领取按300元/平方米计算的提前搬迁奖励125736元、按房屋实际评估价值的10%给予的奖励282011元，合计领取征收补偿（搬迁）安置款3501545元。根据原告提交的兴化市征收房屋现状调查表，张元俊、刘华兰受补偿的房屋面积除了案涉《房屋买卖合同》中所列329.04平方米房屋所测算出来面积之外，还包括该房屋后的车库面积50.75平方米。根据兴化市集体土地住宅房屋搬迁补偿分户评估表，上述车库50.75平方米的评估价格为324870元。另查明，刘正平因串脑梗死、高血压于2015年1月至3月曾在兴化市人民医院住院治疗，其入院治疗时主诉症状为“反复性失忆半天”，出院记载：患者神志清楚，精神可，饮食夜眠可。本案当事人系亲属关系，本院多次做双方当事人和解工作，但双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间的买卖合同是否已经履行，合同能否解除；原、被告之间买卖的标的是否包括车库；案涉房屋的拆迁补偿款归谁所有。分述如下：关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2015年6月8日在房产中介的见证下，签订了《房屋买卖合同》，被告以代偿贷款及冲抵债务的方式向原告支付了房款，原告将合同所列329.04平方米的房屋过户至被告名下，上述房屋买卖合同已经履行完毕，当事人双方的权利义务已经终止，故原告要求解除合同不符合法律的规定，本院不予支持。原告以刘正平患脑梗死、高血压等疾病导致反复性失忆为由主张签订案涉合同非其真实意思表示的主张，因失忆并不代表当事人丧失民事行为能力，且案涉合同除了刘正平签字之外，还有吴粉英签字，而被告张元俊、刘华兰又支付了合理的对价，故对原告的上述主张，本院不予采信。关于争议焦点二，案涉合同明确约定原、被告房屋买卖的标的为329.04平方米，但并没有在该合同中车库一项内容处列明双方买卖包括50.75平方米的车库，且案涉车库面积达50.75平方米，并非双方买卖的产权面积为329.04平方米房屋的附属结构，故本院认定原、被告双方买卖房屋不包括案涉50.75平方米的车库，该50.75平方米的车库权利属原告享有。原告另主张21.07平方米的阁楼亦不属于案涉合同约定的范围，因阁楼为案涉329.04平方米房屋的一部分，对原告上述主张，本院不予支持。关于争议焦点三，案涉房屋因征收拆迁，被告张元俊、刘华兰与相关拆迁部门签订了征收补偿协议，其中补偿的标的包括原告出卖给被告的产权面积为329.04平方米房屋，还包括属于原告享有的50.75平方米车库，因案涉329.04平方米的房屋产权登记在被告名下，为被告所有，故该房屋的征收（搬迁）补偿及其附属结构所测算的面积的补偿应为被告所有。因50.75平方米车库非原、被告双方交易的标的，该车库的征收（搬迁）补偿应归原告。该车库具体补偿的金额包括：评估价324870元，按300元/平方米计算的提前搬迁奖励15225元，按房屋实际评估价值的10%给予的奖励32487元，合计372582元。因该款已为被告领取，故被告应当返还原告。另，原告主张追偿费用约80000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之定，判决如下：一、被告张元俊、刘华兰于本判决生效之日起七日内返还原告刘正平、吴粉英车库征收（搬迁）补偿款372582元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘正平、吴粉英的其他诉讼请求。案件受理费27256元，由原告刘正平、吴粉英负担23284元，由被告张元俊、刘华兰负担3972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费27256元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；帐号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  唐昌国人民陪审员  沙维善人民陪审员  严正寿二〇二〇年二月三日法官 助理  刘 雯书 记 员  夏誉函