山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初6722号原告（反诉被告）：山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场，住所地：菏泽市牡丹区牡丹街道人民北路以东长城路以北鲁商凤凰城。统一社会信用代码：91371702MA3CTM677N。法定代表人：刁雷达，职务：总经理。委托诉讼代理人：李佑仓，男，1975年4月21日出生，汉族，住菏泽市牡丹区，（系该公司员工。）委托诉讼代理人：赵伯龙，国浩律师（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东大雄建筑装饰工程有限公司。住所地：菏泽市经济开发区丹阳办事处都庄社区帝都花园2号楼3单元30601室。统一社会信用代码：91371702MA3C7MRC12。法定代表人：段鲁涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：程鲁生，山东邦治律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹玉芬，山东邦治律师事务所实习律师。原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场(以下简称：银座广场)与被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司（以下简称：大雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。银座广场的委托诉讼代理人李佑仓、赵伯龙,大雄公司的委托诉讼代理人程鲁生、曹玉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银座广场向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付截止至合同解除日（2019年10月15日）欠付的保底租金35712元、物业管理费163382.4元、宣传推广费43077.6元、通讯费及水电费270元；2.判令被告支付原告违约金总计1083758.64元；3.判令被告支付原告涉案房屋恢复性施工费用63045元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月2日，双方签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于菏泽市牡丹区人民北路和谐广场3楼335室房屋，用于开设“壹家壹品”店铺，租赁期限2年，费用标准为，第一年、保低租金+宣传推广费+物业管理费为每日930元，第二年、保低租金+宣传推广费+物业管理费为每日992元。合同履行至2018年1月，被告开始拖欠租金至今，原告于2019年10月25日向被告发出《告知函》，通知被告解除合同，缴纳欠费及清空场地，2019年10月28日，原告再次函告被告腾空租赁场地，被告均未予回复。2017年10月1日和谐广场开业至合同履行解除日（2019年10月15日），被告共欠保低租金35712元、物业管理费163382.4元、宣传推广费43077.6元、通讯费及水电费270元，被告应支付原告涉案房屋进行恢复性施工支出的费用63045元，应付违约金1083758.64元。综上，为维护原告的合法权益，防止国有资产流失，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。大雄公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求没有合同和法律依据。1.依据《租赁合同》第4.1条约定，原告开业日开始计租，而不是试营业日开始计租，原告因消防工程未施工完毕，一直到2018年9月才验收合格。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定，和谐广场消防工程未验收合格不得使用。原告因违规试营业，多次被消防部门责令停业，造成商场内各商铺极大的损失，因此，被告与原告协商自2018年1月起暂停支付租金及各项费用，原告更是无权收取上述费用。2.被告不欠原告宣传推广费，自2017年至今，原告从未对被告进行任何形式的宣传、推广，无权要求被告支付费用，在受骗的情况下已支付给原告的宣传推广费也应当依法返还。3.被告不欠原告水电费和通讯费。二、原告的第二项诉讼请求没有法律依据。原告多次函告被告租赁合同在2019年9月30日到期，并要求被告撤场；被告多次申辩合同未到期，协商未果后，被告于2019年10月搬离房屋，在合同未到期的情况下，原告仍要求被告支付违约金没有法律依据，原告主张双方自2019年10月开始视为不定期合同没有任何合同和法律依据。三、原告的第三项诉讼请求没有合同和法律依据。被告搬离时已依据原告的要求对装修的工程进行了拆除和恢复，原告已经认可，否则，原告也不会对被告搬离不加阻拦。被告返还的房屋符合《租赁合同》第12.1条约定的标准，没有任何损坏，即使原告现在还认为被告返还的房屋不符合合同约定，被告仍然愿意帮助其拆除、恢复。大雄公司向本院提出反诉请求：1.依法判令银座广场返还大雄公司保证金86862.5元；2.判令银座广场返还大雄公司宣传推广费70000元；3.判令银座广场返还大雄公司消防验收合格前的租金16818元；4.判令银座广场支付大雄公司欠款50000元。事实和理由：大雄公司与银座广场于2017年8月2日签订《租赁合同》，约定自银座广场正式开业开始计算租金，大雄公司按月支付宣传推广费。大雄公司依约向银座广场缴纳保证金86862.5元，但一直到双方解除租赁合同，银座广场也未对大雄公司进行任何形式的宣传，不应收取宣传推广费，保证金应予返还。银座广场在2017年10月开始试营业，因消防工程未完成施工、验收，被多次责令停业，大雄公司与银座广场多次协商自2018年1月份起停止支付租金，直到2018年9月商场验收合格后才开始支付租金。大雄公司认为2017年10月至2019年1月的租金223680.5元也不应支付，银座广场应当返还。因案外人北京当拾文化创意有限公司欠大雄公司工程款，经三方协商，由银座广场代付给大雄公司50000元（从银座广场欠北京当拾文化创意有限公司的款项中扣除）。大雄公司向银座广场多次催要，银座广场以各种理由未支付。银座广场辩称，1.大雄公司与银座广场签订的《租赁合同》约定租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日，依据《合同法》第236条，合同届满后承租人继续使用房屋，原租赁合同继续有效，期限为不定期，因此，双方在实际解除《租赁合同》并交接租赁房屋前，《租赁合同》仍然有效。2019年10月25日，银座广场向大雄公司发出《告知函》，大雄公司的法定代表人段鲁涛与2019年10月26日签收，合同解除日为2019年10月26日，合同解除的原因是大雄公司逾期支付租金超过30日。依据《租赁合同》第6.4.2条，银座广场有权解除合同并依据合同约定没收租赁保证金。2.《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，大雄公司提出不承认宣传推广费的反诉请求，违反合同法基本原则和民法诚实信用原则，不具有法律依据和事实基础。银座广场项目属于分割出租、统一管理，宣传推广费是合同明确的管理费用，且大雄公司在合同签订及履行过程中同意缴纳，银座广场为维持客流、人气、购物环境等，付出了巨大的经营成本，大雄公司反诉宣传推广费的理由与事实不符，违反诚实信用原则，不应得到支持。3.大雄公司在反诉状中提出“未完成消防施工”不符合事实，也未提供证据，称“协商自2018年1月份起停止支付租金，直到2018年9月份消防验收合格后才开始支付租金”不符合事实。银座广场多次向大雄公司发出《告知函》催要租金，证明银座广场从未放弃向大雄公司要求支付租金的主张。4.关于50000元欠款没有事实和法律依据，银座广场不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为了证明自己的主张：提交如下证据：一、《租赁合同》一份，证明双方法律关系、租赁期、租赁费用标准、违约责任等。被告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，该合同是原告提供的格式文本，该合同约定的权利义务不对等，不公平的条款无效。合同2.2.3约定原告应提前书面通知被告和谐广场的开业日，被告至今没有收到正式开业的书面通知，因此原告主张的租金没有事实根据。第4.1条约定正式开业日开始计租，合同第5.1条约定，被告应该缴纳保证金，这与原告在往来函件中认可的事实是一致的。合同6.1条约定宣传推广费属于不对等条款，原告从未对被告经营的项目进行宣传推广，不应计收宣传推广费，已收取的应当返还，合同第12.1条约定，商铺返还应该按原始毛胚状态或者原告认可的状态，被告返还商铺时，有原告的工作人员在场，已经认可了返还时的状态，其主张修复费用没有事实根据。合同第17.1条约定附件与合同具有同等效力，合同附件，租赁场地交付标准，最后一项约定，交付的房屋应满足消防验收要求，但是涉案房屋在原告交付被告时，尚不符合消防验收要求，不满足计收租金的条件。二、《告知函》六份（2018年1月3日、2019年2月18日、2019年6月11日、2019年8月5日、2019年10月25日、2019年10月28日），证明原告屡次催告被告支付租金。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，辩称，上述函件被告均没有收到，即使收到上述函件也不代表被告应当支付上述费用。三、《证明》三份，2019年10月被告正常营业销售数据提报微信聊天记录，证明被告正常营业，2019年10月14日被告撤柜照片，证明被告撤柜，2019年10月15日被告闭店照片，证明被告闭店。被告对该证据的质证意见同证据二。四、欠费明细单一份，证明被告的欠费明细。五、违约金计算说明和占用费计算说明各一份，证明违约金、占用费金额及计算方式。六、恢复原状施工单位出具的报价单，证明原告对商铺恢复原状施工所需要的费用。被告对以上证据四、五、六的质证意见除同证据二的质证意见外，辩称，该组证据系原告单方计算、制作，无任何事实和法律依据。七、被告的工商登记信息一份，被告对该证据无异议。大雄公司为了证明自己的辩解和反诉主张，向本院提交如下证据：一、银座广场出具的发票及根据发票所列清单一份，证明双方签订租赁合同之日起即2017年8月2日至合同解除之日，大雄公司支付宣传推广费共6344.14元，2018年9月，商场验收合格前，大雄公司向银座广场支付租金共计10758.25元。银座广场对大雄公司提交的该证据宣传推广费真实性需要庭后核实，对关联性有异议，辩称，宣传推广费、保底租金、物业管理费，这三项费用一直是合并计算，从大雄公司提供的证据可以看出每次三项费用出具一张单据，都是双方认为合并计算的租赁费，银座广场并未就宣传推广费进行单独计算和区分，需要庭后依据合同及实际缴纳的费用对账。二、银座广场于2019年10月17日、2019年10月25日向大雄公司出具的告知函两份，证明在这两份告知函中，银座广场均承认合同到期日为2019年9月30日，而非其诉状中称2019年10月15日。三、大雄公司向银座广场发出的通知函一份及速递查询单一份，证明因银座广场消防验收未通过等原因，长期处于试营业状态，且在此期间，多次长期被相关部门责令停业，但仍向大雄公司收取租金，也造成大雄公司经济损失，大雄公司于2019年10月14日向银座广场发出解除合同的通知函，银座广场于2019年10月16日签收。银座广场对证据二、三的真实性无异议，对其关联性、合法性有异议，对其证明内容有异议，辩称，依据合同法第236条规定，租赁合同届满后，承租人继续使用房屋，租赁合同继续有效，期限为不定期，双方共同认可反诉原告所经营的店铺实际经营是2019年10月15日，那么租赁合同的期限至少延长至当日，但是大雄公司实际营业结束至今，尚未返还租赁房屋，在2019年10月15日至房屋交接之日，应当支付占用费。四、银座广场出具的往来账项询证函一份，证明截止2019年6月30日，银座广场欠大雄公司及代收款86862.5元。银座广场对该证据的证明内容有异议，辩称，依据租赁合同，银座广场向大雄公司收取的保证金数额为84862.5元，同样依据租赁合同，因大雄公司违约，银座广场有权没收保证金，银座广场通过发函的方式告知大雄公司将保证金予以没收。五、通话录音一份，证明经大雄公司的法人段鲁涛与银座广场的工作人员王玮通话，双方对银座广场代付案外人当当书城欠款50000元的事实均认可。银座广场对该段录音的真实性无异议，认可王玮系银座广场的工作人员，但对其合法性、关联性不予认可；辩称，该段录音未经被录音人的许可，执行，不具有合法性；录音中提到50000元为当拾文化应当支付给大雄公司的款项，当拾文化不是本案的当事人，也未参与诉讼，50000元具体是什么法律关系，仍然未知，与本案不具有关联性；从证明内容看被录音人员王玮不是银座广场的法定代表人，也未经银座广场授权，不能代表银座广场；录音中大雄公司的法定代表人段鲁涛想续合同，恰恰证明他对合同约定的计租日、租赁费用的组成，物业的基本条件都是认可的；同时录音也印证了银座广场对大雄公司对房屋的返还状态不予认可，大雄公司应当承担对房屋恢复原状的费用。银座广场为了证明自己的反诉辩解意见，向本院提出如下证据：一、2017年9月30日《菏泽日报》、《牡丹晚报》、《山东商报》各一份，证明银座广场发布了国庆节开业的广告，并证明2017年10月1日开业。大雄公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，三份报纸均是银座广场的项目推广，并没有任何字样或图片表明开业日是2017年10月1日，2017年10月份，银座广场尚没有进行消防验收，根据消防法规定，根本不符合开业条件，申请法院责令被告提供银座广场消防验收合格证明，以确定银座广场正式的合法的开业日。二、聊天记录一份，证明2019年10月，大雄公司正常营业，并提报了经营数据，证明银座广场在合同期满后实际使用租赁房屋，租赁合同继续有效，期限为不定期。大雄公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目均有异议，辩称，该证据不能证明大雄公司认可欠付其租金，也不能证明其主张的合同期限为不定期。三、大雄公司2017年10月、11月、12月的租金支付凭证，证明2017年10月银座广场开业以来，大雄公司认可合同的费用标准及租金起算日，正常履行合同支付租金。大雄公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，虽然银座广场没有正式开业，但是其向大雄公司收取了2018年1月份之前的租金，大雄公司在反诉请求中已要求返还上述费用，其主张的两次停业，是政府行为与事实不符，实际上两次停业原因是消防部门查处后责令其停业整改，以达到消防验收条件，该份证据能印证2017年年底之前，涉案银座广场尚不具备消防验收条件，不符合合同约定的计租标准。四、2018年9月28日的《协议书》一份，证明因物业设施调整，造成大雄公司闭店3天，减免其9月份租金2232元，证明大雄公司主张的“停业损失”已经妥善处理，除协议中的两次停业损失，大雄公司再无其他停止营业的情况。大雄公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，辩称，不能证明银座广场在2018年9月份之前已经达到消防验收标准。五、银座广场对是商场经营活动组织的宣传推广记录、部分合同及费用，证明大雄公司主张的“未提供宣传推广服务”不符合事实。大雄公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，辩称，该证据均是银座广场对其商场进行的宣传推广，并没有对大雄公司壹家壹品门店进行宣传推广，其无权向大雄公司收取宣传推广费，已经违法收取的部分也应当予以返还。六、民事判决书二份、民事调解书二份，证明宣传推广费是购物中心经营模式下的管理费用，该费用因租赁发生，是租赁费用的组成部分，合法有效的租赁合同，双方应予全面履行，宣传推广费及违约金应当支付；商户认可宣传推广费是租赁费用的组成部分。大雄公司对该证据的关联性、证明目的有异议，辩称，上述案件均有其案件背景，不对本案裁判结果产生影响。七、菏公消验字（2018）第0080号建设工程消防验收意见书一份，证明涉案商场已经验收合格。大雄公司对该证据的真实性无异议，辩称，该证据能够证明涉案商场的验收时间为2018年9月10日，银座广场要求在此之前的租金没有法律依据。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对双方提交的证据认定如下：原告提交的证据一系租赁合同，有双方签字和盖章，被告对其无异议，本院予以采信。原告提交的证据二系告知函或沟通函六份，其中2018年1月3日和2019年6月11日的沟通函和告知函没有送达回执，被告不予认可，本院不予采信；其中2019年10月25日和2019年10月28日的告知函签收人无法辨认，被告不予认可，本院不予采信。其中2019年2月19日、2019年8月6日有送达回执，被告虽然有异议，但具有真实性、合法性，与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。原告提交的证据三中的聊天记录，没有明确聊天人，没有提供原始载体，被告不予认可，本院不予采信；证据三中的照片系电子数据，系被告门店现场的真实记载，被告虽有异议，本院予以采信。原告提交的证据四系欠费明细单，被告虽有异议，但未提供相应证据予以反驳，具有真实性、不违反合同约定，与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。原告提交的证据五系违约金计算表，被告有异议，违约金的计算属于原告的单方行为，合法性存疑，本院不予采信。原告提供的证据六系房屋拆除、恢复性报价单，被告有异议，该报价单所计算的项目未经被告认可，且报价单出具单位的合法性存疑，被告许诺如原告不满意还可以自行继续拆除，故，该证据本院不予采信。被告（反诉原告）提交的证据一系发票及根据发票所列清单，具有真实性、合法性、与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据二系告知函，原告（反诉被告）对其真实性无异议，两份告知函均与本案租赁合同纠纷有关联，不存在违法性，对本案事实具有证明力，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据三系通知函，原告（反诉被告）对其真实性无异议，通知函与本案租赁合同纠纷有关联，不存在违法性，对本案事实具有证明力，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据四系原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出的往来账项征询函，原告（反诉被告）虽对其内容有异议，并未否认且其真实性，且该征询函与本案租赁合同纠纷有关联，不存在违法性，对本案事实具有证明力，本院予以采信。被告（反诉原告）提交的证据五系通话录音，原告（反诉被告）对其真实性无异议，亦认可通话人王玮系其员工，众所周知，现代通讯工具具有通话录音功能，通话被录音非常正常，并未侵犯原告（反诉被告）的合法权益，不具有违法性，通话内容与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。反诉被告提交的证据一系报纸，反诉原告对其真实性无异议，本院予以采信。反诉被告提交的证据二系聊天记录，反诉原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，反诉原告未提供原始载体，不符合证据规则的规定，本院不予采信。反诉被告提交的证据三系收取凭证，反诉原告虽有异议，但与反诉原告提供的缴费发票相印证，具有真实性、合法性、与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。反诉被告提交的证据四系协议书，反诉原告对其真实性无异议，本院予以采信。反诉被告提交的证据五，反诉原告有异议，但该证据具有真实性、合法性、与本案有关联，对本案事实具有证明力，本院予以采信。反诉被告提交的证据六系法律文书，反诉被告未提供其生效证明，且该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。反诉被告提交的证据七系消防工程管理部门出具的意见书，本院予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）主张保底租金、物业管理费、宣传推广费242172元、违约金1083758.64元、房屋恢复性施工支出63045元的事实和依据？2、被告（反诉原告）主张的返还保证金86862.5元、宣传推广费70000元、消防验收合格前的租金16818元及欠款50000元的事实和依据？依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，原告（反诉被告）未取得消防验收合格证，违反的是管理性法律规定，并非禁止性法律规定，《租赁合同》为有效合同，原、被告应当履行。被告（反诉原告）有关原告（反诉被告）的消防工程验收不合格，不应收取租金的辩解意见，本院不予采纳。原告（反诉被告）的商场于2017年10月1日隆重开业，并登报预告、宣传，被告（反诉原告）并未提交有效证据证明当时已经向原告（反诉被告）提出异议，且实际履行合同约定，交纳了2017年10月、11月、12月的保低租金、宣传推广费、物业管理费，原告（反诉被告）虽未实际向被告（反诉原告）发出开业书面通知书，但应视为被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的商场开业的认可。《租赁合同》约定，租期二年；租赁期限为自计租日起至次年当月同日的前一日为第一个租赁年度届满日，以后每个租赁年度按此计算，直至租赁期届满。因此，合同履行期为2017年10月1日至2019年9月30日，在合同履行期内，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）应当履行合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”综上，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付所欠保底租金、宣传推广费、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还消防验收合格前的租金16818元的反诉请求，本院不予支持。宣传推广费是大型购物中心经营模式下的管理费用，该费用因租赁发生，是租赁费用的组成部分，原告就整个商场的宣传，也给被告（反诉原告）经营的“壹家壹品”门店带来了客流、人气、购物环境，《租赁合同》并未严格约定宣传推广费是只对“壹家壹品”单独进行宣传推广，故，原告（反诉被告）尽到了合同约定的宣传推广费义务；被告（反诉原告）自2017年10月始已经交纳的费用里均包含合同约定的宣传推广费，说明被告（反诉原告）对原告（反诉被告）“三费合一”的收费并无异议。因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还宣传推广费70000元的反诉请求，本院不予支持。被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）2018年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月尚未支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费。即：2018年1月保低租金6727元、宣传推广费4516.7元、物业管理费17586.3元，2018年2月保低租金6076元、宣传推广费4079.6元、物业管理费15884.4元，2018年3月保低租金6727元、宣传推广费4516.7元、物业管理费17586.3元，2018年4月保低租金930元、宣传推广费4371元、物业管理费17019元，2018年5月保低租金961元、宣传推广费4516.7元、物业管理费17586.3元，2018年6月保低租金930元、宣传推广费4371元、物业管理费17019元，2018年1月保低租金961元、宣传推广费4516.7元、物业管理费17586.3元，2018年8月保低租金961元、宣传推广费4516.7元、物业管理费17586.3元，2018年9月保低租金7626元、宣传推广费5115元、物业管理费17019元。小计：197532元。原告（反诉被告）提交的清单中没有列出2019年10月份的水电费，被告（反诉原告）也未提供已交纳水电费单据，说明2019年9月30日合同期满后的2019年10月份被告（反诉原告）并未营业；依据《租赁合同》第12.1条第（2）项和第13.1条第（2）条，被告（反诉原告）合同期满未返还商铺超过三日，原告（反诉被告）应当立即采取措施而没有采取，且在2019年10月25日才发出解除合同《告知函》，存在故意让被告（反诉原告）构成逾期仍然占用租赁房屋的情形，因此，原告（反诉被告）有关被告（反诉原告）逾期后占用房屋属于不定期租赁合同关系主张，本院不予支持；故，原告（反诉（被告））要求被告（反诉原告）支付2019年10月份保低租金3813元、宣传推广费2557.5元、物业管理费8509.5元的诉讼请求，本院不予支持；被告（反诉原告）提交的发票证明已经缴纳了2019年8月份的网络费，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2019年8月份网络费90元不应计算在内。依据《租赁合同》第12.1条第（2）项和第13.1条第（2）条，原告（反诉被告）应该在被告（反诉原告）合同期满未返还商铺超过三日后立即采取措施而没有采取，其提供的照片显示被告（反诉原告）已经自行对涉案房屋进行了拆除，并承诺如拆除不合格还可以继续拆除，不违反法律规定，因此，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付房屋进行恢复性施工费用63045元的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）自2018年1月开始未付保底租金等款项，存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告（反诉原告）应当承担违约责任。依据《租赁合同》第6.4.2条约定，不足15日的，为逾期支付总额的0.5%，即年利率180%，超过15日的，为逾期支付总额的1%，即年利率360%，该约定不符合法律规定。依据《租赁合同》第13.1条，双方约定违约金为6个月的保底租金、宣传推广费及物业管理费总和，双方履行合同至合同期满，依据《租赁合同》第6.1.1条，第二年的保低租金、宣传推广费、物业管理费共计992元/日，那么，违约金数额应为：180日×992元/日﹦178560元。被告（反诉原告）超过30日未付保底租金等款项，原告（反诉被告）应当依据《租赁合同》第6.4.2条及时行使合同解除权，但原告（反诉被告）实际没有行使，而是放任损失扩大，存在过错。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，结合合同履行情况、双方的过错程度及逾期利益等因素，原告（反诉被告）的损失应是利息损失。本院酌定，原告的损失以被告（反诉原告）每月所欠保低租金、宣传推广费、物业管理费的总额为基数，在租金占用期间，按照年利率24%（月利率2%）计算的利息，即应当自每月的10日起计算至本判决作出之日（2020年2月20日）止。原告的保低租金、宣传推广费、物业管理费占用期间的利息损失为：2018年1月10日至2020年2月20日利息：（6727+4516.7+17586.3）元×（25+10日/30日）个月×2%﹦14607.2元，2018年2月10日至2020年2月20日利息：（6076+4079.6+15884.4）元×（24+10日/30日）个月×2%﹦12672.8元，2018年3月10日至2020年2月20日利息：（6727+4516.7+17586.3）元×（23+10日/30日）个月×2%﹦13454元，2018年4月10日至2020年2月20日利息：（930+4371+17019）元×（22+10日/30日）个月×2%﹦9969.6元，2018年5月10日至2020年2月20日利息：（961+4516.7+17586.3）元×（21+10日/30日）个月×2%﹦9840.64元，2018年6月10日至2020年2月20日利息：（930+4371+17019）元×（20+10日/30日）个月×2%﹦9076.8元，2018年7月10日至2020年2月20日利息：（961+4516.7+17586.3）元×（19+10日/30日）个月×2%﹦8918.08元，2018年8月10日至2020年2月20日利息：（961+4516.7+17586.3）元×（18+10日/30日）个月×2%﹦8456.8元，2018年9月10日至2020年2月20日利息：（7626+5115+17019）元×（17+10日/30日）个月×2%﹦10316.8元，合计：97312.72元。原告（反诉被告）的损失97312.72元﹤违约金178560元，违约金是实际损失的近两倍，约定过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，双方约定的违约金过分高于原告（反诉被告）的实际损失，被告（反诉原告）不同意支付违约金，因此，本院确认，被告（反诉原告）应当支付原告（反诉被告）损失97312.72元；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金1083758.64元的诉讼请求，本院不予支持。在合同履行过程中，被告（反诉原告）虽有违约行为，但原告（反诉被告）亦有违约行为，且故意放任损失扩大，被告（反诉原告）交纳的保证金84862.5元，原告（反诉被告）应予返还。被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）欠款50000元，因涉及案外人，被告（反诉原告）提供的证据不足以确认该债权属于原告（反诉被告）的债务，且与本案不属于同一法律关系，可另案解决。综上所述，原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场要求被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司支付保底租金、宣传推广费、物业管理费及经济损失的诉讼请求，本院予以支持；其他及过高部分的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司反诉要求原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场返还保证金的反诉请求，本院予以支持；其他及过高部分的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司支付原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场保底租金、宣传推广费、物业管理费197532元及损失97312.72元。二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场返还被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司保证金84862.5元。三、驳回原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场的其他及过高部分的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司的其他及过高部分的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17303.21元，减半收取计8651.6元，由原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场负担5824.4元，被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司负担2827.2元；反诉费4655元，减半收取计2327.5元，由原告（反诉被告）山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场负担960.8元，被告（反诉原告）山东大雄建筑装饰工程有限公司负担1366.7元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王显玉二〇二〇年二月二十日书记员  李 宇