广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初12816号原告：冼国荣，男，1982年2月10日出生，澳门特别行政区居民，委托诉讼代理人：吴惠芬，广东华杨律师事务所律师。被告：张雪，女，汉族，1987年6月29日出生，住黑龙江省佳木斯市东风区。原告冼国荣诉被告张雪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冼国荣及其委托诉讼代理人吴惠芬到庭参加诉讼。被告张雪经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告冼国荣向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于珠海市前山××岸街××单元××房的房屋；2.判令被告向原告支付27702元的租金及管理费（从2017年12月1日起计至2019年7月31日）；3.判令被告向原告支付1632元的占用费（从2019年8月1日起暂计算至2019年8月16日），并从2019年8月17日起，按每月3060元的标准支付占用费至实际腾退之日止；4.判令被告向原告支付违约金10303.76元（从2018年2月1日起算，暂计至2019年7月31日），并从2019年8月1日起，按照年利率24%的标准计算违约金至被告实际支付之日止；5.判令没收5600元押金；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月24日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定原告将其名下位于珠海市前山××岸街××（××东岸）4栋4单元1201房出租给被告，租赁期限从2015年11月21日至2016年11月20日止，租金为2800元/月；签订合同时，被告向原告支付5600元的押金；合同还约定，被告不按合同约定支付租金时，原告有权没收押金，并要求每天按月租金的5%承担违约责任。合同期满，双方未再签订书面的租赁合同，但被告继续租赁蔚蓝东岸1201房，双方的租赁合同变为不定期的租赁合同。2017年12月起，被告开始拖欠租金及管理费，每月合计3060元。原告多次向被告催交，但被告仅支付部分租金及管理费，在2019年7月1日、7月2日分别支付了15000元、5000元后就未再支付。原告在无奈之下于2019年6月，向被告发出解除合同、结清租金等费用的通知，并给被告一个月的时间腾退房屋，但被告却未采取任何交付租金、腾退房屋之方案或行动。截至2019年7月31日，被告已拖欠原告27702元的租金及管理费。原告认为，双方之间的租赁合同关系合法、有效，被告应按时支付租金。现被告拖欠租金长达两年之久，经原告催告付清租金、解除租赁合同及腾退房屋后，被告仍置之不理，显然有违合同约定，更有悖于法律规定。根据《物业租赁合同》第五条之约定，被告拖欠租金，每逾期一天，按月租金的5%承担违约责任，因约定之违约责任过高，原告自愿调整违约金的计算标准为年利率的24%。因此，被告应承担的违约金为10303.76元，违约时段从2018年2月起算，暂计至2019年7月31日，计算公式：应付租金×24%÷360天×天数；并从2019年8月1日起，按照年利率24%的标准计算违约金至被告实际支付之日止。另，合同还约定被告拖欠租金的，原告有权没收押金。综上所述，原告之诉请具备事实及法律依据，请法院准如所请。原告冼国荣向本院提交如下证据：1.物业租赁合同及收据；2.房地产权证；3.微信记录。被告张雪在法定期间内没有提交书面答辩意见和证据。经审理查明，原告冼国荣系珠海市香洲区前山港岸街18号4栋4单元1201房的权属人，并领取房地产权证书。2015年11月24日，原告冼国荣作为甲方与乙方被告张雪签订一份《物业租赁合同》，约定：原告将位于香洲区××岸街××（××东岸）4栋4单元1201房出租给被告使用，月租金人民币2800元，租赁期限从2015年11月21日至2016年11月20日止，被告每月28日前交纳当月租金，签订合同时乙方向甲方支付租赁押金人民币5600元；租赁期限内所涉及水电费、物业管理费、电话费、有限电视费等使用费由被告承担；出租期间，乙方负责维护好原有财产及物品，如果有损坏由被告负责维修或赔偿，自然损坏及折旧由原告负责，当物业不具备使用条件时，原告必须及时处理，否则被告有权拒付租金或退租；原告单方中途解除合同时，须提前一个月通知被告并双倍返还所收押金；被告中途退租，当月租金不满一个月按一个月计算，押金不予退还；合同期满，被告不再续租，须提前一个月通知原告，到期被告须将自己的全部物品搬出，否则视为放弃；出现以下情况，甲方有权收回物业，没收押金，并根据情况索取赔偿：1.被告租金及使用费拖欠达15天以上，每天按月租金的5%加收滞纳金；2.物业出租给被告作住宅功能使用，被告不得私自改变用途或从事违法活动；3.合同期内未经原告书面同意，被告私自将房屋转租给第三方；等。合同并附出租房屋的室内物品清单。同日，原告向被告一份收据，内容为：收到张雪交来租珠海市蔚蓝东岸4栋4单元1201房押金人民币5600元，另收到2015年11月21日至2015年12月20日租金人民币2800元。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。租赁期限届满后，双方未重新签订书面租赁合同，被告继续租赁使用案涉的房屋。自2017年12月起，被告开始拖欠租金及管理费，原告多次通过电话、短信、微信等方式催讨。其中，原告在2019年6月30日的微信中要求被告尽快付清所欠租金，并要求被房屋内的物品搬离；被告在微信中对于欠付租金及管理费予以确认，并表示房租将尽快结清，房屋若不续租则提前告知原告。其后，被告仅在2019年7月1日、7月2日分别支付了人民币15000元、5000元，其余款项至今没有支付，也没有搬离案涉的房屋。截止2019年7月31日，被告累计拖欠原告租金及管理费共计人民币27702元。原告经催讨无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃当庭抗辩及举证质证的权利，应当承担相应的法律后果。据此，本院根据原告的陈述及证据审查认定本案事实。原告冼国荣与被告张雪签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。根据双方合同约定案涉房屋的租赁期限自2015年11月21日起至2016年11月20日止，租赁期限届满后，被告张雪仍然继续使用租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告有权可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限之前通知被告。2019年6月30日，原告通过微信要求被告将房屋内的物品搬离，即明确的向被告作出其解除案涉合同的意思表示，被告收到上述通知后表示将尽快结清欠付租金，故原告行使合同解除权，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，被告应当将租赁物交还给原告。原告请求被告立即腾退案涉位于珠海市香××区××岸街××（××东岸）4栋4单元1201房的房屋，理据充分，本院予以支持。被告张雪未能按照约定如期如数缴付租金，构成违约，截止2019年7月31日，被告累计拖欠原告案涉房屋的租金及管理费共计人民币27702元，原告请求被告支付上述款项，本院予以支持。案涉租赁合同解除后，被告仍未将案涉房屋交还给原告，故应按约定的租金标准向原告支付场地占用费，直至被告将案涉房屋交还原告之日止，但是原告请求被告支付每月260元的管理费，没有提交相应的证据予以佐证，应自行承担举证不能的法律后果，该部分请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付欠付租金的违约金、没收押金的问题，违约金、没收押金在性质上均属于违约金，明显已经超过了原告的实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的押金5600元不予退还，被告自合同解除的次日起，以当月欠付租金总额为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告张雪于本判决发生法律效力之日起十日内腾退位于珠海市香洲区前山港岸街18号（蔚蓝东岸）4栋4单元1201房，并将上述房屋返还给原告冼国荣；二、被告张雪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼国荣支付截止2019年7月31日欠付的租金及管理费共计人民币27702元；三、被告张雪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼国荣支付自2019年8月1日起至将案涉房屋交还原告冼国荣之日止的场地占用费（按每月场地占用费人民币2800元计算）；四、原告冼国荣收取被告张雪交付的押金人民币5600元不予退还；五、被告张雪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼国荣支付欠付租金的违约金（自2019年8月1日起计算至付清之日止，以当月欠款租金总额为基数，按每日万分之五计算）；六、驳回原告冼国荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12274元，由被告张雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  张念波人民陪审员  曾祥云人民陪审员  梁 军二〇二〇年二月二十一日法官助理闫岩书记员李洁仪