浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8648号 原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路378号。 负责人：宋红日，经理。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告:尉良英，女，1978年2月2日出生，汉族，住嵊州市鹿山街道滨江城市。 委托诉讼代理人：过红梅，嵊州市城关法律服务所法律工作者。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司与被告尉良英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的诉讼代理人陈军、被告尉良英及其诉讼代理人过红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费2586元，并支付其中1175元自2018年1月1日起、其中1410元自2019年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与嵊州市金樽名邸业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告为嵊州市世贸金樽名邸小区提供物业服务，被告作为嵊州市世贸金樽名邸B-1106室业主，房屋面积为53.42平方米，该房屋物业管理费标准为2.2元/月·平方米，从2017年3月1日至2018年12月31日，被告拖欠物业服务费2586元。交房时，被告签署了《世贸·金樽名邸临时管理规约》、《世贸·金樽名邸前期物业服务协议》，被告知道其房屋的物业服务是由原告提供的事实。上述物业服务费经原告多次催讨，被告一直未支付。小区前期物业服务原由杭州佰全物业管理有限公司提供，因杭州佰全物业管理有限公司于2014年11月15日退出，后续物业服务由原告提供。 尉良英辩称，嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会与原告签订的《物业服务合同》并不包含嵊州市世贸广场A、B楼，当时，嵊州市世贸广场A、B楼的业主委员会还未成立，原告服务的对象并非被告。而且，小区内垃圾乱堆，违章建筑搭建的情况仍然存在，原告也没有履行可以收取物业费的义务。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，即被告系世贸广场B-1106室业主，被告的房屋建筑面积为53.42平方米及被告未曾向原告支付过2017年3月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费的事实，本院予以确认。对于当事人双方存在争议的事实认定如下： 原告提交了证据1.原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会分别于2014年11月20日和2016年12月10日签订的《物业服务合同》各一份、台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订的《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》一份、台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司向原告的转账记录一份；证据2.世贸·金樽名邸业主基本情况登记表、《世贸·金樽名邸临时管理规约》、《世贸·金樽名邸前期物业服务协议》各一份；证据3.物业费催交函、2017年物业费催缴通知、2018年物业催缴通知各一份；证据4.《电梯维修保养合同》六份及相关汇款凭证、2015年和2019年小区电费发票十五份；证据5.杭州佰全物业管理有限公司致世贸金樽业主委员会函一份；证据6.嵊州市综合执法局于2018年8月25日出具的情况说明一份，证明原告主张的事实。被告质证如下：对证据1中的两份《物业服务合同》的真实性没有异议；对《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》的签订并不知情，被告在购买房产时合同约定物业服务公司为杭州佰全物业管理有限公司；对转账记录真实性有异议，不能确定是否属于前期物业费，且与原告提供的《物业服务合同》没有关联性。证据2中业主基本情况属实，《世贸·金樽名邸临时管理规约》、《世贸·金樽名邸前期物业服务协议》中被告的签字属实，但对《世贸·金樽名邸临时管理规约》、《世贸·金樽名邸前期物业服务协议》的真实性有异议，被告并未按手印，也不能确定相对方为原告。对证据3的真实性有异议，被告在外打工，并未收到。对证据4的真实性有异议，不能确定是否对电梯进行了维修，而且，电费发票为打印件，并非原件。对证据5的真实性有异议，即使真实，其对象也是世贸·金樽名邸业主委员会，而被告并非该小区业主，与被告无关。对证据6，即使该情况说明是真实的，但在2019年11月22日仍存在乱搭建、垃圾乱堆放等现象，足以说明物业管理不当。 被告提交了证据7.关于成立世贸·金樽名邸业主委员会的意见征询统计报告一份；证据8.2017年9月14日会议记录一份；证据9.小区照片三张；证据10.业主大会表决票一份；证据11.民事裁定书一份；证据12.《浙江省商品房买卖合同》一份，证明嵊州市世贸广场A、B楼与世贸·金樽名邸并非一个小区，原告未尽可以收取物业费的义务，原告未与被告所在小区业主委员会签订合同才会有多件物业纠纷案件诉致法院，被告购买房产时合同约定前期物业为杭州佰全物业管理有限公司等事实。原告质证认为，对证据7的真实性没有异议，但嵊州市世贸广场A、B楼在2015年才交房，统计时间为2014年，由台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司作为大业主参加会议，成立业主委员会并无不妥。证据8系复印件，对其真实性有异议。对证据9，原告已提供嵊州市综合执法局的情况说明，足以证明原告履行了自身义务。证据10显示时间为2019年7月26日，如果当时嵊州市世贸广场A、B楼是单独的小区就不需要表决了，也就是说在该时间之前嵊州市世贸广场A、B楼并非单独小区。对证据11的真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。对证据12的真实性没有异议，原告已提供证据5证明原告顶替了杭州佰全物业管理有限公司。 本院认证认为，对证据1中原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会分别于2014年11月20日和2016年12月10日签订的《物业服务合同》各一份、台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订的《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》一份，原告提供了原件，被告并没有足以反驳的证据，故对上述证据的真实性予以确认，作为认定本案基本事实的依据。证据1中转账记录与本案没有关联性，本院不作评价。证据2中，被告承认其中签名系其本人签署，虽抗辩不知道协议的相对方，但没有足以反驳的证据，故对证据2的真实性予以确认，作为认定本案基本事实的依据。证据3为照片打印件，原告未提供原始载体，其真实性难以确认，本院不作评价。证据4中《电梯维修保养合同》均为原件，而电费发票经本院核实，对其真实性予以确认，被告主张不能确定是否对电梯进行维修，电费发票不是原件不能证明缴纳电费的抗辩不能成立，故对证据4的真实性予以确认，作为认定本案基本事实的依据。证据5为复印件，其真实性难以确认，本院不作评价。上述证据足以证明原告为嵊州市世贸广场A、B楼提供了物业服务，嵊州市世贸广场A、B楼是否属于世贸·金樽名邸小区的事实已与本案没有关联，故对证据7、8、10、12不作评价。证据6结合证据9，小区每天会产生大量生活垃圾，但根据照片，垃圾并未堆积，在某个时段存在丢弃的垃圾并不能证明之后未予清理的事实，据此不足以证明原告未履行物业管理义务，而拆除乱搭建的违章建筑并非物业服务企业的合同义务，至于照片所显示的房屋性质难以确定，不能确定原告是否存在变更用房性质的事实，证据9并不能达到被告的证明目的，而原告提供证据6以此反驳被告的证据9，故对证据9不予采纳，对证据6不作评价。证据11与本案没有关联性，本院不作评价。 综上，根据上述认证意见及双方在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2015年1月10日，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司签订《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》，约定由绍兴市宝业物业管理有限公司为嵊州市世贸广场A、B楼提供物业管理服务，期限自2015年1月10日起至2016年11月30日止；物业服务费按绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会于2014年11月20日签订的《物业服务合同》中的约定收取，协议还约定B楼物业管理费收缴时间从2015年3月1日起起算。上述协议到期后，双方未再签订协议或合同。绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会于2014年11月20日签订的《物业服务合同》中约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，嵊州市世贸广场A、B楼三层以上按2.2元/平方米计算；绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主在物业管理区域内予以公告等合法手段催收、催缴。未缴纳管理费超过六个月的，可以依法向人民法院起诉，进行追讨。被告未交纳自2017年3月1日起至2018年12月31日的物业服务费，合计2585元。另查明，“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日变更名称为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，被告陈述其所在嵊州市世贸广场A、B楼并未选举业主委员会，而建设单位台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司与原告签订了《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》，故该协议对嵊州市世贸广场A、B楼全体业主具有约束力。原告为嵊州市世贸广场A、B楼提供物业服务，被告尉良英作为嵊州市世贸广场A、B楼的业主理应按物业服务协议约定期限足额交纳物业管理服务费。《嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议》对物业服务费标准及违约责任均按照绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会于2014年11月20日签订的《物业服务合同》中的约定，但上述合同仅对第一个半年的物业服务费的逾期缴纳滞纳金作出约定，故原告要求自逾期之日起按月利率20‰计算滞纳金的主张不符合合同约定，但被告未按期缴纳物业服务费的行为确属违约，应当承担违约责任，本院酌定自逾期之日起按年利率6%计算违约金。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条第二款、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、尉良英支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2017年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费2585元，并支付其中1175元自2018年1月1日起、其中1410元自2019年1月1日起至付清之日止按年利率6%计算的违约金，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由尉良英负担（款由浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自愿先行垫付，限尉良英于本判决发生法律效力之日起十日内径付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  潘立锋 二〇二〇年二月二十日 书记员  竹 羊