建平县人民法院民 事 判 决 书(2019)辽1322民初3161号原告：刘桂兰，女，1947年9月24日出生，汉族，退休职工，住建平县。原告：华凤英，女，1968年9月25日出生，汉族，个体业主，住建平县。原告：华风杰，女，1969年12月10日出生，汉族，职员，住建平县。原告：华正忠，男，1974年10月1日出生，汉族，职员，住建平县。原告：华正仁，男，1971年6月30日出生，汉族，职员，住建平县。上述五原告委托诉讼代理人：任献辉，辽宁承远律师事务所律师。被告：郝世娟，女，1978年1月8日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：郝岩，建平县阳光法律服务所法律服务工作者。被告：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，总经理。委托诉讼代理人：陶东辉，辽宁辰阳律师事务所律师。原告刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁因郝世娟与朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）辽1322民初4934号民事调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁及其委托诉讼代理人任献辉，被告郝世娟及其委托诉讼代理人郝岩，被告家和兴公司的委托诉讼代理人陶东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁向本院提出诉讼请求：1.撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初4934号民事调解书第一项“原告郝世娟与被告朝阳家和兴置业有限公司于2018年1月30日签订的商品房买卖合同（预售）有效”和第二项“被告朝阳家和兴置业有限公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”。2.本案的诉讼费及其他费用由被告负担。事实与理由：华玉春原有一户紧靠101线公路的砖混结构二层商用房，该房处于征收范围。2014年7月3日，华玉春与建平县房屋征收管理局达成房屋拆迁置换协议，协议内容是华玉春的房屋、房屋附属物、营业损失及国有土地使用权补偿置换三户住宅（家和小区5号楼1-3-1、1-4-2，2号楼2-2-1号房屋）和家和小区23号网商（家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋），但是没有将23号商网写在拆迁置换补偿协议上，而是家和兴公司直接为华玉春出具家和小区23号商网的购房收据，达成该协议的前提是华玉春将所得的拆迁补偿款282,312元支付给家和兴公司。2014年7月4日，在建平县房屋征收管理局工作人员的主持下，家和兴公司向华玉春出具了家和小区23号商网982,313元的全款收据，并注明为家和小区23#商网购房款。建平县房屋征收管理局于2014年9月28日将华玉春应得的拆迁补偿款282,312元汇入当时家和兴公司法人刘铁全账户，家和兴公司为华玉春出具一枚282，312元的购房收据，并注明为家和小区23#商网购房款。家和小区23号商网为华玉春拆迁置换所得，其享有无可争议的所有权，家和兴公司无权再出售此商网。现华玉春已去世，五原告作为继承人对该财产合法继承。（2018）辽1322民初4934号调解书侵害了五原告的合法权益，故诉至法院。被告郝世娟辩称：本案不应将我列为被告，理由如下：1.众原告对我的起诉主体是错误的，因为原告与我之间不存在任何法律关系。我是通过合法手续在家和兴公司购买的商网，位置是家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋，已经交付了全部房款，并且办理了网签手续，且交付了所有的物业费、水、暖、电灯相关费用并开具了正规发票。办理完手续后发现有卷帘门我及时找开发公司予以解决，经法院调解，调解内容已经实际履行完毕，我合法取得了房屋所有权。2.本案众原告在诉状中表述此房屋与原告有争议的说法是错误的，原告没有实际交付等额房款，没有房屋买卖合同，也没有所说的调解协议，且在《房屋征收补偿安置协议书》中已明确表示产权调换房屋为三户住宅和差价结款283,627元，无其他内容，众原告提出的主张不在拆迁协议约定的内容中。3.原告陈述没有交纳房款只是出具的全款收据，按照实物价值应98万余元，原告只交28万余元，明显的显失公平，应是无效行为，不能仅凭一张不是客观事实内容的收据对房屋享有任何权利。4.通过开发商的图纸等依据，我的房屋买卖合同与2014年7月4日家和兴公司为众原告出具的收据中标明的不是同一户房屋，我购买的房屋没做房产备案时开发商规划为22号商网，而原告主张的是23号商网，与本案22号商网即家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋无关。家和兴为原告出具收据时不具备预售许可条件。被告家和兴公司辩称：原告所述经过不属实，（2018）辽1322民初4934号调解书不违反法律规定，不存在侵犯原告合法权益的情形。我公司与郝世娟签订的商品房买卖合同合法有效，郝世娟已支付了全部房款，房屋已经交付给郝世娟，郝世娟已经取得了该房屋的所有权。原告称与我公司签订的关于23号商网的合同是拆迁置换协议不属实，当时我公司是在受胁迫的情况下才同意出具的相关手续，而且我公司当时尚未取得商品房预售许可证，房屋也没有交付，原告方擅自安装卷帘门是侵权行为。实际事情经过为：2014年7月3日，经朝阳市中级人民法院调解，华玉春、刘桂兰与建平县房屋征收局签订了《房屋征收补偿安置协议书》，约定给他三套住宅，华玉春拒不配合拆迁，并提出还要一处商网，导致施工无法正常进行，我公司无奈之下将23号商网暂定给他。2018年1月30日，郝世娟以网签购买我公司位于建平县叶柏寿街道绿岛花园小区西侧家和小区3幢2单元1层20215、20225号楼房，实际是一楼带二楼，已网签开据税票。2018年秋郝世娟准备装修入住，发现有人在一楼门外安装了卷帘门，经了解，是华玉春所为，遂起诉至法院，经调解，达成（2018）辽1322民初4934号调解书，之后我公司已经将房屋及钥匙全部交给郝世娟。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对五原告向本院提供的（2018）辽1322民初4934号民事调解书、案外人华玉春身份证复印件、死亡证明和火化证明、叶柏寿街道办事处出具的亲属关系证明、建平县公安局出具的户籍档案、建平县政府征收补偿决定书、凌源市人民法院行政判决书、上诉状、朝阳市中级人民法院开庭传票、从行政诉讼卷中调取的撤诉申请、房屋征收补偿安置协议书、行政裁定书的真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。五原告向本院提供房屋征收补偿安置协议书、汇款收据、家和兴公司出具的专用专款收据证明置换案涉房屋的过程，虽然二被告提出异议，但原告提供的证据能够形成证据链条，客观反映本案事实，故本院予以采纳。原告提供营业执照副本、被拆迁房屋照片、经营配货站照片证明被告家和兴公司已将置换房屋交付给原告，因营业执照副本可客观反映华玉春当时的住房系经营用房，家和兴公司在答辩状中陈述案外人华玉春将案涉房屋安装了卷帘门，另外经本院审查案涉执行卷宗，执行卷宗中执行局对和原告华凤英的笔录能反映出原告占有了案涉02015、02025号商网，所以本院予以采纳。原告向本院提供录音光盘及整理的录音材料家和兴公司的实际控制人刘铁权与原告对话时承认23号商网是华玉春的，不承认是郝世娟的，同时确认郝世娟与家和兴公司不是房屋买卖，是民间借贷关系，因二被告提出异议，单纯的录音无其他证据佐证，本院难以确认真实性，故不予采纳。经原告申请本院调取的家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书三方当事人均无异议，本院予以采纳。对本院调取的家和1-5号楼商网销售表原告认为该表系家和兴公司提供，表中编号对应的就是产权编号，二被告不确认该表系家和兴公司提供，因产权部门未明确表中的编号即为产权编号，也未明确该表来源，所以本院不能采纳表中的编号对应的即为产权编号。经原告申请本院两次对案涉房屋现场进行现场勘查，第一次勘查，三方当事人均确认案涉房屋所涉的22号或者23号房屋的编号起始点从家和小区一号楼最东侧起算，至2号楼再至三号楼案涉房屋处，但原告认为起算点应从1号楼东侧车库入口起算，二被告则认为应从车库入口相邻的西侧房屋起算。本院调取家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书后，再次对案涉房屋现场进行勘查，经房屋产权管理部门工作人员确认，家和小区1号楼东侧地下车库入口上方房屋产权编号为01021，地下车库入口相邻西侧房屋产权编号1层为01012、二层为01022，经质证，三方当事人对产权部门的工作人员的确认无异议，本院予以确认。被告郝世娟提供商品房买卖合同和发票及交付物业、水暖电收据及物业手册证明其与被告家和兴公司存在商品房买卖关系，所涉商品房为3幢2单元1层02015、02025号商网。虽然原告提出二被告系借贷关系，签订买卖合同是为借贷提供担保的异议，但因无有效证据予以反驳，被告家和兴公司又没有异议，故本院予以采纳；被告郝世娟提供本院调解书、家和兴公司交付案涉房屋说明证明家和兴公司与郝世娟按调解书履行了交付房屋义务。本院调解书系生效法律文书，本院予以采纳，但家和兴公司出具的交付房屋说明因家和兴与本案原告存在补偿安置的利害关系，所以该证据本院不能采纳；被告郝世娟提供建平县政府办公室下发的绿岛花园小区西侧区域房屋征收补偿方案复印件证明安置补偿标准，同时证明原告的安置已经完毕，对该证据的真实性原告和被告家和兴公司均无异议，本院予以采纳，但该证据是拆迁工作的指导性意见，不能当然反映被拆迁人最终的拆迁结果，所以对其证明的原告的安置问题本院不能采纳。被告家和兴公司提供施工平面图，证明郝世娟购买的02015和02025号房屋是22号网点，不是23号网点，原告提出异议，因该图纸体现的编号并非原始编号，且在房屋产权部门备案的预测绘图纸中并未体现家和兴公司标注的编号，所以本院不予采纳。家和兴公司提供商品房预售许可复印件证明房屋预售许可的时间，原告和被告郝世娟均无异议，本院予以采纳。被告家和兴公司提供建平县房屋征收管理局为住建局出具的证明，证明至2015年7月31日绿岛花园西侧拆迁安置结束，该证明与原告主张的相关事实不发生矛盾，且原告和被告郝世娟无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家和兴公司为房地产开发企业，案涉家和小区商网系家和兴公司开发。2013年2月27日，建平县人民政府办公室对家和小区房屋征收补偿工作公示补偿安置方案，方案中载明征收主体为建平县政府，征收实施部门为建平县征收管理局，征收方式为货币补偿和产权调换两种。本案原告刘桂兰系案外人华玉春妻子，华凤英、华风杰、华正仁、华正忠系华玉春子女，华玉春与2018年12月24日去世。华玉春生前在案涉小区有产权证号为11061号和产权证号为10061号及164920号房屋，其中有砖混结构二层商用房，用于开办华信配货站，上述房屋被列为征收范围。2013年7月12日，建平县人民政府对华玉春的上述房屋作出征收补偿决定书，华玉春不服，提出行政复议，朝阳市人民政府作出复议决定书，华玉春不服提起行政诉讼，凌源市人民法院作出驳回华玉春诉讼请求的民事判决，华玉春提起上诉，经朝阳市中级人民法院法官会同建平县征收局工作人员进行调解，2014年7月3日，华玉春与建平县房屋征收管理局达成房屋拆迁置换协议，协议内容是华玉春的房屋、房屋附属物、营业损失及国有土地使用权补偿置换三户住宅（家和小区5号楼1-3-1、1-4-2，2号楼2-2-1号房屋）和家和小区23号网商，但是没有将23号商网写在拆迁置换补偿协议上，而是家和兴公司直接为华玉春出具家和小区23号商网的购房收据，达成该协议的前提是华玉春将所得的拆迁补偿款282,310.96元支付给家和兴公司。2014年7月4日，在建平县房屋征收管理局工作人员的主持下，家和兴公司向华玉春出具了家和小区23号商网982,313元的全款收据，并注明为家和小区23#商网购房款。建平县房屋征收管理局于2014年9月28日将华玉春应得的拆迁补偿款282,310元交付给华玉春，华玉春于当日将该款汇给当时家和兴公司的法定代表人刘铁全，家和兴公司为华玉春出具一枚282,310元的购房收据，并注明为家和小区23#商网购房款。因家和兴公司未向五原告交付23号商网，五原告认为产权编号02015、02025号商网即为23号商网，所以在该商网安装了防盗门，占有了该房屋。家和小区的拆迁安置工作于2015年7月31日结束。家和小区的开发房屋于2015年11月11日预售许可证。2018年11月2日，本院受理本案被告郝世娟与本案被告家和兴公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解于2018年12月5日作出（2018）辽1322民初4934号民事调解书，调解书确认双方达成如下协议：一、原告郝世娟与被告家和兴公司于2018年1月30日签订的商品房买卖合同（预售）有效；二、被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟，如被告逾期交付房屋，返还原告郝世娟全部房款850,300元及相关费用77,070元。经本院审查执行卷宗，（2018）辽1322民初4934号民事调解书生效后，郝世娟向本院申请执行，本院执行局在执行过程中发现案涉02015、02025号商网被五原告占有，2019年3月25日执行局要求原告华凤英腾迁，五原告遂于2019年4月18日以案涉02015、02025号商网系拆迁安置达成协议为其安置的23号商网为由向本院提出执行异议申请，2019年6月24日撤回执行异议申请，向本院提起第三人撤销之诉。案涉家和小区1号楼东侧始点因有地下车库，所以没有1层房屋，有二层房屋，商网1-23号至……排序是家和兴公司的排序，家和兴公司认可是从1号楼东侧开始经过2号楼、3号楼到23号商网，起始点从东侧地下车库出口相邻房屋开始。在建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书显示的产权编号，1号楼东侧地下车库出口的上方房屋为01021，地下车库出口西侧相邻的房屋1层为01012、二层为01022。本院认为，案外人华玉春经拆迁安置在案涉家和小区通过房屋置换的方式所达成的协议不违反法律规定，依法成立并有效，虽然涉及家和小区23号网点未写在协议中，但家和兴公司为华玉春出具家和小区23号商网982,313元的全款收据，并在之后收取了华玉春应得的相应款项，表明家和兴公司同意为华玉春提供其开发建设的家和小区23号商网，所以华玉春去世后，五原告作为华玉春的第一顺序继承人有权行使取得案涉小区23号商网的权利。因五原告主张的23号商网与被告郝世娟的权益发生冲突，所以本案的争议焦点为：1.案涉产权编号02015、02025号商网与五原告主张的23号商网是否为同一商网？2、如果是同一商网，该商网应交付哪方当事人？关于第一个焦点，五原告主张在建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1#楼-5#楼商网销售表中的编号23号所对应的产权编号即为02015、02025号，23号商网与案涉家和小区3幢2单元02015、02025号商网为同一房屋，因本院未采纳该表编号对应的是产权编号，原告再无有效证据支持。被告郝世娟主张其购买的家和小区3幢2单元02015、02025号商网开发商规划的是22号商网，也没有有效证据予以证明。被告家和兴公司亦主张3幢2单元02015、02025号商网对应的是22号商网，虽然提供施工平面图，但因不能证明图上的编号是原始编号且产权部门的相关测绘图未体现相应的编号，并且当本院问及23号商网对应的房号是多少时，家和兴公司的回答是“不知道”，所以本院也没有采纳。那么，应当怎样确认案涉23号商网与案涉02012、02025号商网是否是同一商网呢？经本院现场勘查，三方当事人均认可23号商网的排序是从家和小区1号楼东侧开始，经过2号楼到3号楼，但起始点三方又有争议，原告认为起始点是从地下车库出口起算，二被告认为应从地下车库相邻的房屋起算，如果从地下车库出口起算，那么到案涉争议的房屋即为23号商网，如果从地下车库出口相邻房屋起算，则到案涉争议房屋则是22号商网，三方当事人谁也没有依据。那么，解决这一争议应当以房屋产权部门的相关测绘结果为合法依据，建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书显示的产权编号，1号楼东侧地下车库出口的上方房屋为01021，地下车库出口西侧相邻的房屋1层为01012、二层为01022。这个编号说明家和小区1号楼的产权编号的起始点是从地下车库出口开始的，那么，家和兴的1-23号至……排序也应以地下车库出口处为起始点，依此顺序到本案争议房屋即为23号商网，所以本院认定3幢2单元02015、02025号商网与23号商网为同一商网。关于第二个焦点，虽然五原告和被告郝世娟都有权取得案涉3幢2单元02015、02025号商网，但五原告是通过拆迁补偿安置协议而应取得，被告是通过签订房屋买卖合同购买，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，五原告有优先取得案涉房屋的权利。综上，本院作出的（2018）辽1322民初4934号民事调解书第二项中“被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”部分侵害了五原告的合法权益，对该部分内容依法应予撤销，但（2018）辽1322民初4934号民事调解书其他部分内容不违反法律规定，所以不能撤销。被告郝世娟提出的家和兴为原告出具收据时不具备预售许可条件的抗辩因五原告对案涉房屋是置换而不是购买，所以不受房屋预售许可的限制。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽1322民初4934号民事调解书第二项中“被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”部分；二、驳回五原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告家和兴公司负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  尤跃山人民陪审员  张建平人民陪审员  于中原二〇二〇年二月十九日书 记 员  袁 媛