江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0116民初6636号原告：张乙，女，1987年4月6日出生，汉族，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：代洋（系张乙丈夫）。委托诉讼代理人：韩军，江苏六骏律师事务所律师。被告：滕兆新，男，1960年6月18日出生，汉族，居民，住江苏省南京市六合区。第三人：南京高业房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江北新区柳洲东路19号天润城第八街区7幢101室。法定代表人：周玉，总经理。委托诉讼代理人：王政，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉霞，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告张乙与被告滕兆新、第三人南京高业房产经纪有限公司（以下简称高业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乙及其委托诉讼代理人代洋、韩军，被告滕兆新，第三人高业公司的委托诉讼代理人王政、孙玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乙向本院提出诉讼请求:1.解除双方签订的《存量房买卖合同》和《居间服务合同》；2.判令被告向原告赔偿违约金330000元，第三人赔偿原告损失330000元；3.被告返还定金40000元，第三人返还中介费24500元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月30日，原告在南京高业房产经纪有限公司钻石华府店的居间下签订了《存量房买卖合同》和《居间服务合同》，约定：原告购买被告位于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元X2室房屋，建筑面积为122.39平方米。买卖双方应积极协助和配合第三人办理相关手续，并在2019年6月30日前办理房屋解押手续，被告应于房屋贷款结清后10个工作日内前往银行及房产部门将该房屋上的抵押权涤除。延迟履行超过三十日的，视为根本违约，违约金标准为330000元。合同签订后，原告向被告支付了购房定金40000元。被告通过拒接房屋中介电话等行为拒绝履行合同，直至现在，被告仍未将房屋解押，无法进行后续手续。期间，原告曾多次与中介协商继续履行合同，但被告不配合任何履约行为。购买房屋签订合同之前，被告及第三人未告知该套房屋在小额贷款公司存在抵押，抵押金高达1400000元，且第三人与被告同时签署有抵押还款协议书。该隐瞒行为也成为后续无法履约合同的主因，直到法院查封该处房屋原告才知晓。被告一直未履行法院民事调解书中的偿还事项，致使2019年8月13日法院将该处房屋查封。被告的种种不履行合同的行为及第三人向原告隐瞒各种房屋存在抵押、查封等无法履约的事实，不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。被告滕兆新辩称：原告并没有实际损失，原告应先支付600000元用于房屋解押，原告未支付该款造成合同未解押。被告在合同履行过程中尽到告知义务，被告对于合同履行不存在过错，被告一直在积极促成交易完成，虽然合同存在逾期情况，但是被告并未构成根本违约，被告请求继续履行合同，被告的履行瑕疵并未给原告造成实际损失，请求驳回原告诉讼请求。第三人高业公司述称：1.原告主张第三人返还中介费，与房屋买卖合同是不同的法律关系，不应该在同一案件中主张；2.第三人在居间服务过程中要求房屋所有权人查询不动产登记信息，仅出现1230000元银行按揭抵押，再没有其他的权利瑕疵，而在原、被告双方签订的存量房买卖活动中清晰的记载和预见存在1230000元的银行抵押，在签订合同时，第三人尽到如实报告义务，而在后续被告的房屋被法院查封是第三人无法预见的，故在居间服务过程中第三人没有违反合同法中关于居间合同的法律规定，第三人如实告知了所有信息，并促成双方签订合同，买卖合同无法继续履行的原因不在于第三人，第三人不应当承担违约责任，并且第三人并非《存量房买卖合同》的主体，第三人承担违约责任没有法律和合同依据，也没有事实上过错；3.退还佣金问题，第三人在没有过错的情形下已经促成双方签订合同，根据三方签订的《居间服务合同》约定，买卖双方有义务支付本服务的居间费用，第三人没有义务退还原告已经支付的佣金，并且第三人将另案要求原告支付剩余未付的佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对事实认定如下：2019年4月30日，滕兆新（甲方）与张乙（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，甲方将坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢XX单元X2室房屋出售给乙方，建筑面积122.39平方米，精装修、满五唯一，甲方净得价1650000元。甲方应当保证该房屋没有产权纠纷或权利瑕疵，共有权人都同意出售此房屋。乙方支付甲方购房定金40000元，乙方借给甲方600000元，用于2019年6月30日前办理房屋解押手续，甲方应于房屋贷款结清后10个工作日内前往银行及房产部门将该房屋上的抵押权涤除。甲方应无条件就贷款手续给予充分配合，甲、乙双方承诺所提供的贷款材料均真实有效，如因不能按时到场签字或提供的贷款材料不完全、不真实影响交易进程，由违约方承担相关责任。合同履行的过程中，甲乙双方有一方发生迟延履行的行为的，每迟延一日，违约方向守约方支付房屋总价款每日万分之五的违约金，迟延超过三十日的，视为根本违约，违约金为标的额的20%，计330000元。甲、乙双方必须在银行审批通过后，才可以进行首付过户手续。同日，滕兆新（甲方）、张乙（乙方）与高业公司（丙方）签订《居间服务合同》一份，约定：甲、乙双方在丙方的居间服务下签订上述房屋买卖合同。丙方提供的居间服务包括：协助查看甲方身份情况和房屋权属证书等。三方同意，应向丙方支付的居间服务费用为买卖合同总房款的2.4%，计39600元。丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。甲、乙双方或任意一方在履行买卖过程中存在违约行为的，并导致买卖目的无法实现的，丙方已收取的居间服务费用不再退还，若交付居间服务费用的一方为守约方，由该守约方自行向违约方主张此居间服务费用。合同签订当日，张乙向滕兆新支付定金40000元，该款由高业公司保管，同时张乙向高业公司支付中介费24500元。2019年6月11日，因滕兆新未履行生效法律文书确定的义务，涉案房屋被南京市六合区人民法院查封。2019年8月13日，南京市六合区人民法院向滕兆新及涉案房屋住户发出公告，责令其迁出涉案房屋，涉案房屋贴有该院封条。合同签订后，张乙不断与滕兆新、高业公司沟通办理贷款预审手续等事宜，滕兆新及其妻子未能积极配合。张乙于2019年8月21日向南京市六合区人民法院起诉，要求解除涉案房屋买卖合同，并因此案支付律师费8000元。2019年8月27日，南京市六合区人民法院解除对涉案房屋的查封。2019年9月9日，因滕兆新未履行其他生效法律文书确定的义务，涉案房屋再次被南京市六合区人民法院查封。2019年10月29日，因滕兆新自动履行完毕，上述执行案件执行完毕。2019年9月28日，张乙及其丈夫代洋从案外人张某处购买了坐落于南京市六合区XX街道XX路XX号XX幢X单元3X室房屋，建筑面积118.57平方米，精装修，满两年，房屋售价1760000元。2019年9月30日，张乙向本院申请调取涉案房屋抵押登记信息，涉案房屋不动产登记资料查询结果证明载明，涉案房屋存在抵押担保，抵押权人为某保险股份有限公司南京市中心支公司，担保主债权数额为1230000元，抵押权登记时间为2017年9月30日。上述事实，有当事人的陈述，《存量房买卖合同》、定金收条、收据、《不动产登记资料查询结果证明》、本院（2019）苏0116执1337号执行裁定书及公告、本院（2019）苏0116执2477号执行裁定书及结案通知书、《房地产买卖中介合同》、照片、微信聊天记录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，滕兆新与张乙签订《存量房买卖合同》以及双方与高业公司签订的《居间服务合同》，不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。合同约定，滕兆新应当保证该房屋没有产权纠纷或权利瑕疵，共有权人都同意出售此房屋，并且充分配合张乙办理贷款手续。滕兆新在签订合同时，并未得到共有权人的同意，在合同履行过程中长时间怠于履行配合义务，涉案房屋因滕兆新未能履行生效法律文书义务而被法院两次查封，故滕兆新行为构成违约，应当承当违约责任。同时，张乙已重新购买房屋，故《存量房买卖合同》《居间服务合同》无继续履行的必要，故张乙主张解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除，滕兆新应当向张乙返还定金40000元，鉴于该款仍在高业公司处，故本院判令该款由高业公司直接返还给张乙。张乙主张滕兆新支付违约金330000元，明显过高，本院根据张乙具体损失情况，兼顾合同履行的情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金60000元。高业公司在涉案房屋共有权人未到场签字的情况下促成双方交易，同时也未如实向张乙告知涉案房屋存在高额抵押担保的事实，而涉案房屋买卖交易实际未完成，高业公司也曾表示同意退还中介费，故本院判令高业公司返还张乙中介费24500元，张乙主张高业公司赔偿330000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告张乙的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张乙与被告滕兆新、及双方与第三人南京高业房产经纪有限公司签订的《存量房买卖合同》《居间服务合同》解除；二、被告滕兆新于本判决生效之日起十日内支付原告张乙违约金60000元；三、第三人南京高业房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张乙中介费24500元、定金40000元；四、驳回原告张乙其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7608元，由原告张乙负担5356元，由被告滕兆新负担2252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  徐传洋人民陪审员  李贵娟人民陪审员  王 琴二〇二〇年二月十七日书 记 员  林爱梅