四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8382号 上诉人（原审原告）：唐波，男，1979年10月4日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审原告）：刘自均，女，1982年2月8日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴街36号6幢2楼2号。 法定代表人：钟莉，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人唐波、刘自均因与被上诉人成都市凤翔实业有限责任公司(以下简称“凤翔公司”)、成都市开成投资有限公司(以下简称“开成公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2018）川0121民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐波、刘自均上诉请求：1.撤销（2018）川0121民初3621号民事判决，依法改判；2.本案上诉费由凤翔公司、开成公司承担。 事实和理由：一审法院认定的违约金的计算标准方法和最终金额无法律依据，本案违约金应依法按照合同约定的违约金计算标准予以计算。唐波、刘自均与凤翔公司、开成公司于2014年3月25日签订《商品房买卖合同》，唐波、刘自均依约履行了全部合同义务，但凤翔公司、开成公司未按照合同约定时间办理初始登记和转移登记即房屋所有权证。按照合同约定，凤翔公司、开成公司应于2015年3月31日前、2015年8月30日前取得所购买的房屋所在楼栋的初始登记及房屋所有权证即完成转移登记。而凤翔公司、开成公司取得初始登记及完成转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年6月30日。上述事实一审已确定，按照合同约定违约金按违约天数每天按房款总金额的万分之一计算。但一审法院却以违约金过分高于实际损失和已有大量其他业主调解或调和为由以约定违约金的十分之一计算违约金，唐波、刘自均认为一审法院以此标准计算本案违约金无法律依据。 首先，在本案购房合同签订时凤翔公司、开成公司作为专业的房地产开发和投资公司对自己的违约责任的承担应有充分的认知，购房合同为凤翔公司、开成公司自己提供的格式合同，万分之一的违约金是凤翔公司、开成公司自己确定的，如有违约承担此违约金凤翔公司、开成公司是能明确预估的。本案由于未按期约定取得房产权属手续，并不是没有造成唐波、刘自均损失。如果按期办理权属手续，唐波、刘自均的房屋可以自行流通变现，并且万分之一的违约金对于购房总金额来说也不是过分高于损失，在一审中，凤翔公司、开成公司也未提供证据证明违约金过分过高，但一审法院直接认定过高有违民事审判原则。即便有高于损失的事实存在，一审法院直接按违约金的十分之一认定本案违约金也于法无据，合同法的相关规定是存在违约金过分高于损失时是适当调整，可本案却绝大部分减少合同约定的违约金金额。其次，一审法院以已有大量其他业主调解或调和为由不以合同约定违约金计算标准计算有违民事合同契约精神。民事法律关系当事人双方可以就自己的权益进行自由处分，其他业主自愿处分自己的权益是其权利，但这不能影响其他不愿意放弃权益的业主。且已调解的业主的赔偿金额也不统一，一审法院以此为由而确定的违约金计算方法也是不正确的。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判并支持一审诉讼请求。 凤翔公司、开成公司答辩称：一、根据唐波、刘自均与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款之规定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金“，可以看出，合同约定的凤翔公司、开成公司为唐波、刘自均办理的是房屋所有权属证书，且唐波、刘自均主张的每日万分之一的逾期办证违约金，也是指逾期办理房屋所有权证的逾期办证违约金。但是根据一审查明的案件事实，凤翔公司、开成公司应当在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书，但是在办理期间，因国家政策变动，从2016年8月22日起，无法再办理房屋所有权证，所以即使凤翔公司、开成公司存在逾期为唐波、刘自均办理所有权证的情况，那么，违约金也只应当计算至2016年8月22日。二、关于本案违约金标准的问题，案涉小区已有生效判决书，判决的违约金标准与唐波、刘自均的判决标准一致，房屋所有权证的逾期办证违约金都是计算至房屋所有权停办之日。凤翔公司、开成公司开发的金山国际项目，存在逾期办证的业主约600户，大多数业主已与凤翔公司、开成公司就逾期办证的违约金达成了和解协议，凤翔公司、开成公司支付的金额从1000元到3000元不等，大多数以减免物管费的形式支付。部分起诉至法院的业主达成调解结案的，调解的支付金额也与未起诉的业主金额基本一致。唐波、刘自均的情形与其他业主相同，一个楼盘，一个标准，即使凤翔公司、开成公司应支付违约金，标准也应当与其他业主一致，一审法院对违约金标准予以调整，并无不当，应予以维持。综上，唐波、刘自均的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回唐波、刘自均的上诉请求。 唐波、刘自均向一审法院起诉请求：1.判令凤翔公司、开成公司向唐波、刘自均支付初始登记违约金15872元，并自2016年9月8日起按银行同期贷款利率支付利息。凤翔公司、开成公司向唐波、刘自均支付转移登记违约金17568元，并自2017年7月29日起按银行同期贷款利率支付利息至付清为止，合计33440元；2.凤翔公司、开成公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2014年3月25日，作为买受人的唐波、刘自均与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款为32万元。买受人付款方式为：贷款方式付款（按揭购房）。约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任约定为：初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务。出卖人也依约于2014年12月30日向买受人交付了案涉房屋。出卖人于2016年8月9日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年6月30日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 另查明，一、案涉“金山国际”项目已交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。案涉“金山国际”项目物业管理费为每平方米1.2元，房屋的面积分别为：78.52㎡、86.02㎡、86.31㎡、90.72㎡、90.78㎡、90.89㎡、91.06㎡、111.46㎡、111.83㎡。二、本次向法院起诉的业主（原告）共40户，2018年9月17日庭审后，有31户业主（原告）与凤翔公司、开成公司达成和解并由一审法院出具民事调解书，调解结果：多数案件调解为凤翔公司、开成公司承担逾期办证违约金3800元及案件受理费，承担逾期办证违约金的最高金额为3900元，有1户业主（原告）当庭撤诉。本次起诉尚有包括本案在内的8户业主未与凤翔公司、开成公司达成和解。除凤翔公司、开成公司未经诉讼与业主自行和解的390余户及向法院起诉已达成和解、撤诉的32户业主外，尚有150余户业主就逾期办证问题未处理。三、双方一致认可：金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、不动产权证及当事人的陈述等证据在案证实。 一审法院认为，唐波、刘自均、凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及一审法院查明的事实，凤翔公司、开成公司应分别于2015年3月31日前、2015年12月30日前取得所购买房屋所在楼栋的初始登记及为唐波、刘自均办理好转移登记即房屋所有权证书并交付唐波、刘自均。而凤翔公司、开成公司办理前述初始登记及转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年6月30日。故，凤翔公司、开成公司未依约取得初始登记及为唐波、刘自均办理转移登记，已构成违约，应承担违约责任。 凤翔公司、开成公司关于唐波、刘自均主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的抗辩。根据查明的事实，关于初始登记，凤翔公司、开成公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向唐波、刘自均支付逾期办理初始登记的违约金，凤翔公司、开成公司于2015年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2015年9月9日起为诉讼时效的起算点。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，而唐波、刘自均按《民法通则》规定的诉讼时效期间为两年，即唐波、刘自均最迟应于2017年9月8日提起诉讼，根据《诉讼时效解释》第三条的规定，应适用两年诉讼时效。唐波、刘自均主张的初始登记违约金，已超过诉讼时效期间。故，对唐波、刘自均关于初始登记违约金已过诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以采纳。关于转移登记，凤翔公司、开成公司取得不动产证的时间为2017年6月30日，凤翔公司、开成公司应当支付逾期办理房屋产权证违约金为2017年7月30日前，唐波、刘自均于2018年7月31日起诉，未超过诉讼时效期间。故，凤翔公司、开成公司关于支付转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩，不能成立。 凤翔公司、开成公司关于逾期取得初始登记并未给唐波、刘自均造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，凤翔公司、开成公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 凤翔公司、开成公司关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止，即2016年8月22日的抗辩主张。根据查明的事实，双方合同中约定的是凤翔公司、开成公司为唐波、刘自均办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理未作约定。金堂县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件，此后凤翔公司、开成公司已无法再为唐波、刘自均办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。事实上，凤翔公司、开成公司于2017年6月30日为唐波、刘自均办理了不动产权证。故，对凤翔公司、开成公司的抗辩意见，一审法院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 凤翔公司、开成公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，凤翔公司、开成公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对凤翔公司、开成公司关于调低违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因唐波、刘自均未向一审法院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解、凤翔公司、开成公司免物业服务费金额、本次一审法院已调解31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有150余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与凤翔公司、开成公司激化矛盾，还可能引发为处理的150余户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对唐波、刘自均的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按唐波、刘自均已付全部房款每天0.1元／10000计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按唐波、刘自均已付全部房款每天0.3元／10000计算。因唐波、刘自均主张的初始登记违约金已过诉讼时效，不受法律保护，一审法院对唐波、刘自均的该项诉讼请求，不予支持。关于唐波、刘自均主张的转移登记违约金，逾期天数为233天（2015年12月31日——2016年8月22日），转移登记违约金为2236.8元【（233天×320000元／天）×0.3／10000】。因凤翔公司、开成公司未按约定支付违约金，必将给唐波、刘自均造成资金的利息损失，一审法院确定按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。根据合同约定，转移登记违约金应于2017年7月30日前支付，凤翔公司、开成公司应于2017年7月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至转移登记违约金付清时止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于判决生效之日起十日内支付唐波、刘自均转移登记违约金2236.8元及利息（利息以2236.8元为本金，从2017年7月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至付清时止）；二、驳回唐波、刘自均的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费318元，由凤翔公司、开成公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据凤翔公司、开成公司与唐波、刘自均各自的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对违约金的调整是否恰当。 本院认为：唐波、刘自均与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。凤翔公司、开成公司未按照合同约定的时间办证，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的的违约责任。 案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办理房屋分户产权违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失。根据一审法院查明的事实，因案涉楼盘630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证，多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解的相关情况，故一审法院酌情调整违约金并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定。故本院对唐波、刘自均的该项上诉请求不予支持。 综上，唐波、刘自均的上诉请求不能成立。因本案系凤翔公司、开成公司逾期办证所引发，故诉讼费由凤翔公司、开成公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费318元，唐波、刘自均上诉的二审案件受理费318元，均由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月二十日 书记员 龙春光