上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21070号原告：李金元，男，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：姚军、韦娟，上海市海燕律师事务所律师。被告：上海御欣建筑装潢工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡宜春。委托诉讼代理人：张玲莉，上海博群律师事务所律师。原告李金元与被告上海御欣建筑装潢工程有限公司(以下简称御欣建筑装潢公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序。原告李金元及其委托诉讼代理人姚军、被告御欣建筑装潢公司委托诉讼代理人张玲莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金元向本院提出诉讼请求：1、原、被告间的房屋租赁合同解除，被告向原告返还上海市嘉定区环城路XXX号、XXX号租赁房屋；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金259，424元(2016年6月20日至2019年8月13日)；3、被告向原告支付拖欠房屋租金的利息(以259，424元为本金，按银行同期贷款利率，自2019年8月13日计算至实际支付之日)；4、被告向原告支付2019年8月13日至房屋实际返还之日的房屋占用费(按年租金8万元，即每月6，666元计算)。事实和理由：原、被告于2015年1月20日签订房屋租赁合同，约定原告将其位于嘉定区环城路106、108号的商业房产(以下简称系争房屋)出租给被告使用，每年租金7万元(以下币种均为人民币)，2016年双方又口头约定每年的房租涨至8万元；2016年7月1日起，被告以各种理由拖欠房租；2019年8月7日，原告委托律师向被告发出《律师函》催讨租金未果，2019年8月14日原告向被告发出《律师函》通知解除租赁合同。原告认为，被告恶意拖欠租金达3年之久，属严重违约，根据合同法的相关规定，原告有权解除合同，遂诉至法院，要求判如所请。被告御欣建筑装潢公司答辩称：同意解除双方签订的房产租赁合同，但因2017年11月25日后未再使用系争房屋并已口头告知原告，故解除日期应为2017年11月25日；2016年7月至12月租金，被告已现金支付两万元，双方口头约定剩余的两万元待被告搬离且原告赔偿被告装修损失后再支付，该两万元租金支付的条件尚未成立；2017年后的租金，因系争房屋动迁致房产租赁合同不能继续履行，双方曾口头商定被告无需再支付；系争房屋2018年3月8日已停水停电不能使用，其同日将钥匙交还原告本人，故对租金、逾期利息、占有费等诉讼请求均不认可。本院经审理查明：系争房屋的产权人为原告李金元。2015年前后，李金元(甲方、出租房)与御欣建筑装潢公司(乙方、承租方)签订《房产租赁合同书》一份，约定乙方租赁甲方系争房屋，期限自2015年1月20日至2020年1月20日；年租金7万元，租金每半年一付，支付日期为每年1月1日及7月1日；押金五千元，合同解除或终止后返还；自合同签订第二年后，甲方可视周边房屋租赁价格适当调整租金；乙方征得甲方同意可对合同房产进行装修改造添附，并享有装修改造添附部分的所有权。合同签订后，李金元将系争房屋交付御欣建筑装潢公司使用并收取了5000元押金。2016年起，双方口头约定年租金增加至8万元。后御欣建筑装潢公司未按期缴纳租金并曾于2016年7月27日出具载有“2016.7.1房租未付”字样便条。2019年8月7日，李金元向御欣建筑装潢公司出具律师函，要求其2019年8月12日前支付拖欠房屋租金，并于2019年8月13日再次出具律师函，通知其双方合同于2019年8月13日解除。另查明：1、系争房屋所在地块被纳入拆迁范围后，上海博乐房地产估价有限公司于2015年7月28日完成评估并就评估结果向嘉定区菊园新区动迁工作办公室出具《致估价委托人函》，2019年6月，李金元与嘉定区菊园新区房屋土地征收工作办公室签订《征收补偿协议书》。2、就二次装潢费补偿等拆迁利益分配及营业损失，御欣建筑装潢公司已向本院另案起诉。3、审理中，李金元已于2019年11月26日确认系争房屋由其接收处置。4、截止2016年12月，御欣建筑装潢公司尚余2万元租金未能付清，且之后未再支付过租金。审理中，御欣建筑装潢公司提交了于2017年7月-8月间与案外人就嘉定区环城路XXX-XXX号、XXX号房屋分别签订的房屋转让合同及对应租金收条各两份，并补充提交微信截图一份，内容大意为御欣建筑装潢分公司将于2017年11月25日在嘉定区环城路XXX号举行开业典礼，欲证明御欣建筑装潢公司因拆迁已经重新租赁房屋经营，故其已于2017年11月25日前搬离系争房屋。庭后，御欣建筑装潢公司另补充提交其与案外人相家基就嘉定区环城路XXX号房屋签订的租赁合同(仅签名页)、微信聊天记录、收到装潢补偿款三万元内容的收条及上海博乐房地产估价有限公司于2015年7月28日就110号房屋出具的二次装潢明细表，欲通过其租赁的与本案系争的环城路XXX号、XXX号房屋相连通的110号房屋已于2018年10月8日收到拆迁装潢补偿款，证明其最晚在2018年10月前已搬离本案系争房屋。对上述证据，李金元认为不能证明御欣建筑装潢公司没有实际使用本案系争房屋，均不予认可。以上事实，有上海市房地产登记簿、房产租赁合同书、律师函、便条、房屋转让合同、收条、租赁合同(仅签名页)、微信聊天记录、微信截图及庭审笔录等证据为证。本院认为，李金元与御欣建筑装潢公司间基于《房产租赁合同书》建立的关于系争房屋的租赁合同关系系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行中因系争房屋涉及拆迁致合同无法继续履行且双方对解除合同不存异议，故该《房产租赁合同书》应予解除。合同解除后，系争房屋应予返还，审理中，李金元确认已接收系争房屋，故对系争房屋的返还本案不再处理，但其收取的租赁押金5000元应返还御欣建筑装潢公司。合同虽解除，但御欣建筑装潢公司仍应支付使用系争房屋期间的租金及使用费，本案中，御欣建筑装潢公司称双方约定2017年后租金不需再支付，但未提供相应证据且李金元不予认可，故对御欣建筑装潢公司所称，本院不予采信。御欣建筑装潢公司所称2017年11月25日后未再使用系争房屋及2018年3月8日已交还系争房屋的钥匙，亦无充分证据佐证，本院难以采信。故御欣建筑装潢公司应支付截止李金元确认接收系争房屋之日(即2019年11月26日)的租金及使用费，但考虑到系争房屋自2015年就已涉及拆迁且于2019年6月签订了《征收补偿协议书》，期间相关的拆迁工作势必对御欣建筑装潢公司实际使用系争房屋造成影响，租金及使用费应予相应减免，现本院酌情确定御欣建筑装潢公司应支付李金元租金(房屋占用费)15万元，而李金元所称御欣建筑装潢公司恶意拖欠租金之说无事实和法律依据，故对其诉请的逾期付款利息，本院不予支持。另由于御欣建筑装潢公司已就二次装潢费补偿等拆迁利益分配及营业损失另案起诉，故对其在本案中提出的反诉，本院不予受理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李金元与被告上海御欣建筑装潢工程有限公司签订的《房产租赁合同书》；二、原告李金元应于本判决生效之日起十日内返还被告上海御欣建筑装潢工程有限公司押金5,000元；三、被告上海御欣建筑装潢工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李金元房屋租金(房屋占用费)15万元；四、原告李金元的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,596元，由原告李金元负担1,497元，被告上海御欣建筑装潢工程有限公司负担1,099元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二〇年二月二十五日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。