四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8394号 上诉人（原审原告）：李林军，男，1976年4月26日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审原告）：李家德，男，1948年6月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人（原审被告）：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市开成投资有限公司，住所地：四川省成都市金牛区蜀兴街36号6幢2楼2号。 法定代表人：钟莉，执行董事。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何适，四川红盾律师事务所律师。 上诉人李林军、李家德因与上诉人成都市凤翔实业有限责任公司(以下简称“凤翔公司”)、成都市开成投资有限公司(以下简称“开成公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2018）川0121民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李林军、李家德上诉请求：1.撤销（2018）川0121民初3618号民事判决，依法改判；2.本案上诉费由凤翔公司、开成公司承担。 上诉事实和理由及答辩意见：一审法院认定的违约金的计算标准方法和最终金额无法律依据，本案违约金应依法按照合同约定的违约金计算标准予以计算。李林军、李家德与凤翔公司、开成公司于2013年5月24日签订《商品房买卖合同》，李林军、李家德依约履行了全部合同义务，但凤翔公司、开成公司未按照合同约定时间办理初始登记和转移登记即房屋所有权证。按照合同约定，凤翔公司、开成公司应于2015年3月31日前、2015年8月30日前取得所购买的房屋所在楼栋的初始登记及房屋所有权证即完成转移登记。而凤翔公司、开成公司取得初始登记及完成转移登记的时间分别为2016年8月9日、2017年12月28日。上述事实一审已确定，按照合同约定违约金按违约天数每天按房款总金额的万分之一计算。但一审法院却以违约金过分高于实际损失和已有大量其他业主调解或调和为由以约定违约金的十分之一计算违约金，李林军、李家德认为一审法院以此标准计算本案违约金无法律依据。 首先，在本案购房合同签订时凤翔公司、开成公司作为专业的房地产开发和投资公司对自己的违约责任的承担应有充分的认知，购房合同为凤翔公司、开成公司自己提供的格式合同，万分之一的违约金是凤翔公司、开成公司自己确定的，如有违约承担此违约金凤翔公司、开成公司是能明确预估的。本案由于未按期约定取得取得房产权属手续，并不是没有造成李林军、李家德损失。如果按期办理权属手续，李林军、李家德的房屋可以自行流通变现，并且万分之一的违约金对于购房总金额来说也不是过分高于损失，在一审中，凤翔公司、开成公司也未提供证据证明违约金过分过高，但一审法院直接认定过高有违民事审判原则。即便有高于损失的事实存在，一审法院直接按违约金的十分之一认定本案违约金也于法无据，合同法的相关规定是存在违约金过分高于损失时是适当调整，可本案却绝大部分减少合同约定的违约金金额。其次，一审法院以已有大量其他业主调解或调和为由不以合同约定违约金计算标准计算有违民事合同契约精神。民事法律关系当事人双方可以就自己的权益进行自由处分，其他业主自愿处分自己的权益是其权利，但这不能影响其他不愿意放弃权益的业主。且已调解的业主的赔偿金额也不统一，一审法院以此为由而确定的违约金计算方法也是不正确的。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判并支持一审诉讼请求。 凤翔公司、开成公司答辩称：一、根据李林军、李家德与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款之规定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金“，可以看出，合同约定的凤翔公司、开成公司为李林军、李家德办理的是房屋所有权属证书，且李林军、李家德主张的每日万分之一的逾期办证违约金，也是指逾期办理房屋所有权证的逾期办证违约金。但是根据一审查明的案件事实，凤翔公司、开成公司应当在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证书，但是在办理期间，因国家政策变动，从2016年8月22日起，无法再办理房屋所有权证，所以即使凤翔公司、开成公司存在逾期为李林军、李家德办理所有权证的情况，那么，违约金也只应当计算至2016年8月22日。二、关于本案违约金标准的问题，案涉小区已有生效判决书，判决的违约金标准与李林军、李家德的判决标准一致，房屋所有权证的逾期办证违约金都是计算至房屋所有权停办之日。凤翔公司、开成公司开发的金山国际项目，存在逾期办证的业主约600户，大多数业主已与凤翔公司、开成公司就逾期办证的违约金达成了和解协议，凤翔公司、开成公司支付的金额从1000元到3000元不等，大多数以减免物管费的形式支付。部分起诉至法院的业主达成调解结案的，调解的支付金额也与未起诉的业主金额基本一致。李林军、李家德的情形与其他业主相同，一个楼盘，一个标准，即使凤翔公司、开成公司应支付违约金，标准也应当与其他业主一致，一审法院对违约金标准予以调整，并无不当，应予以维持。综上，李林军、李家德的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回李林军、李家德的上诉请求。 凤翔公司、开成公司上诉请求：1.请求二审法院撤销（2018）川0121民初3618号民事判决；2.请求二审法院改判驳回李林军、李家德的全部诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费用由李林军、李家德承担。 事实和理由：一审法院以案涉房屋初始登记和转移登记的实际取得时间开始计算诉讼时效，与法律规定不符，判决错误，应当予以纠正。李林军、李家德的诉讼请求超过诉讼时效，其主张不应当得到法庭的支持。关于初始登记的违约金诉讼时效的起算问题，根据《民法总则》和原《民法通则》的规定，诉讼时效的起算时间为：“诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”按照合同约定，凤翔公司、开成公司应当在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，则若李林军、李家德未在2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明，则从2015年4月1日起，李林军、李家德的权利就受到损害，也是从2015年4月1日起开始计算逾期办证的违约金。故李林军、李家德主张初始登记的违约金诉讼时效应当从2015年4月1日起计算，李林军、李家德最迟应当在2017年3月30日前主张权利，但李林军、李家德是在2018年8月才向凤翔公司、开成公司主张权利，已超过诉讼时效。关于转移登记的违约金诉讼时效起算问题。按照《民法总则》和原《民法通则》的规定，违约金诉讼时效的起算时间也应当自合同约定的办证期限届满之日起开始计算。按照合同约定，凤翔公司、开成公司实际于2014年8月30日向李林军、李家德交付房屋，则凤翔公司、开成公司应当在商品房交付之日起365日内（即2015年8月30日前）为李林军、李家德办理完毕房屋所有权属的转移登记，李林军、李家德应当在2017年8月30日前就转移登记的违约金向凤翔公司、开成公司主张权利，李林军、李家德是在2018年8月才提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效，其主张不应当得到法律的支持。另，一审判决凤翔公司、开成公司给付违约金的同时，还判决凤翔公司、开成公司承担利息错误。 李林军、李家德向一审法院起诉请求：1.判令凤翔公司、开成公司向李林军、李家德支付初始登记违约金16502元，并自2016年9月8日起按银行同期贷款利率支付利息。凤翔公司、开成公司向李林军、李家德支付转移登记违约金24189元，并自2018年3月31日起按银行同期贷款利率支付利息至付清为止，合计40691元；2.凤翔公司、开成公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2013年5月24日，作为买受人的李林军、李家德与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的房，测绘建筑面积为90.89平方米，价款为332732元。买受人付款方式为：分期付款（按揭购房）。约定的房屋交付时间为2014年8月31日前，办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任约定为：初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式向出卖人支付了全部房款，出卖人于2014年8月30日向买受人交付案涉房屋，于2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年12月28日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 另查明，一、案涉“金山国际”项目已交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。案涉“金山国际”项目物业管理费为每平方米1.2元，房屋的面积分别为：78.52㎡、86.02㎡、86.31㎡、90.72㎡、90.78㎡、90.89㎡、91.06㎡、111.46㎡、111.83㎡。二、本次向法院起诉的业主（原告）共40户，2018年9月17日庭审后，有31户业主（原告）与凤翔公司、开成公司达成和解并由一审法院出具民事调解书，调解结果：多数案件调解为凤翔公司、开成公司承担逾期办证违约金3800元及案件受理费，承担逾期办证违约金的最高金额为3900元，有1户业主（原告）当庭撤诉。本次起诉尚有包括本案在内的8户业主未与凤翔公司、开成公司达成和解。除凤翔公司、开成公司未经诉讼与业主自行和解的390余户及向法院起诉已达成和解、撤诉的32户业主外，尚有150余户业主就逾期办证问题未处理。三、双方一致认可：本县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 一审法院认定上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表及当事人的陈述等证据在案证实。 一审法院认为，李林军、李家德、凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及一审法院查明的事实，凤翔公司、开成公司应分别于2015年3月31日前、2015年8月30日前取得所购买房屋所在楼栋的初始登记及为李林军、李家德办理好转移登记即房屋所有权证书并交付李林军、李家德。而凤翔公司、开成公司取得前述初始登记及不动产权证的时间分别为2016年8月9日、2017年12月28日。凤翔公司、开成公司未依约取得初始登记及为办理转移登记，已构成违约，应依约承担违约责任。 凤翔公司、开成公司关于李林军、李家德主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的问题。根据查明的事实，关于初始登记，凤翔公司、开成公司逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向李林军、李家德支付逾期办理初始登记的违约金，凤翔公司、开成公司于2016年8月9日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2016年9月9日起为诉讼时效的起算点，李林军、李家德最迟应当于2018年9月8日提起诉讼，李林军、李家德于2018年7月31日起诉，未超过诉讼时效期间。故，凤翔公司、开成公司关于初始登记违约金已超过诉讼时效的抗辩，不能成立。关于转移登记，凤翔公司、开成公司逾期之日为2015年12月31日起，而凤翔公司、开成公司为李林军、李家德办理不动产权证的时间为2017年12月28日，凤翔公司、开成公司应当支付逾期办理房屋产权证违约金为2018年1月28日前李林军、李家德于2018年7月31日起诉，未超过诉讼时效期间。故，凤翔公司、开成公司关于支付转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩，也不能成立。 凤翔公司、开成公司关于逾期取得初始登记并未给李林军、李家德造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，凤翔公司、开成公司的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 凤翔公司、开成公司关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止，即2016年8月22日的意见。根据查明的事实，双方合同中约定的是凤翔公司、开成公司为李林军、李家德办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理未作约定。金堂县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件，此后凤翔公司、开成公司已无法再为李林军、李家德办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。事实上，凤翔公司、开成公司于2017年12月28日为李林军、李家德办理了不动产权证。故，凤翔公司、开成公司的抗辩意见，一审法院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 凤翔公司、开成公司关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，凤翔公司、开成公司可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对凤翔公司、开成公司关于调低违约金的抗辩意见，一审法院予以采纳。因李林军、李家德未向一审法院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解、凤翔公司、开成公司免物业服务费金额、本次一审法院已调解31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有150余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与凤翔公司、开成公司激化矛盾，还可能引发为处理的150余户业主涉诉。而可能出现的上述情形，绝不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对李林军、李家德的不同影响，综合上述因素，一审法院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按李林军、李家德已付全部房款每天0.1元／10000计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按李林军、李家德已付全部房款每天0.3元／10000计算。初始登记的逾期天数为493天（2015年4月1日——2016年8月9日），初始登记违约金为1640.37元【（493天×332732元／天）×0.1／10000】。转移登记逾期天数为353天（2015年8月31日——2016年8月22日），转移登记违约金为3523.63元【（353天×332732元／天）×0.3／10000】。因凤翔公司、开成公司未按约定支付违约金，必将给李林军、李家德造成资金的利息损失，一审法院确定按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。根据合同约定，初始登记违约金应于2016年9月9日支付，凤翔公司、开成公司应于2016年9月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至初始登记违约金付清时止；转移登记违约金应于2018年1月28日前支付，凤翔公司、开成公司应于2018年1月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至转移登记违约金付清时止，因李林军、李家德主张从2018年3月31日计算利息，故一审法院确认从2018年3月31日计算利息。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，判决：一、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于判决生效之日起十日内支付李林军、李家德初始登记违约金1640.37元及利息（利息以1640.37元为本金，从2016年9月10日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至付清时止）；二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于判决生效之日起十日内支付李林军、李家德转移登记违约金3523.63元及利息（利息以3523.63元为本金，从2018年3月31日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至付清时止）；三、驳回李林军、李家德的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费321元，由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据凤翔公司、开成公司与李林军、李家德各自的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为：一、李林军、李家德主张凤翔公司、开成公司支付逾期办理初始登记违约金和逾期办理案涉房屋转移登记违约金是否已超过诉讼时效；二、凤翔公司、开成公司是否应当支付逾期办证违约金的利息；三、一审法院对违约金的调整是否恰当。 本院认为：李林军、李家德与凤翔公司、开成公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。凤翔公司、开成公司未按照合同约定的时间办理初始登记和分户登记，其逾期办证的行为客观存在，应当依照合同约定承担相应的的违约责任。 在本案中，凤翔公司、开成公司抗辩称诉讼时效已经经过的问题，本院经审查认为，在《商品房买卖合同》中约定了关于初始登记、转移登记的时间，并就违约金的计算方式进行了约定。故本院认为，双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即开成公司、凤翔公司每逾期一日，则每日产生违约金。按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。在此情况下，本案逾期办理楼栋权属证书的违约金和逾期办理转移登记的违约金应依据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，从李林军、李家德起诉之日即2018年7月31日向前倒推三年，从2015年8月1日开始计算违约金。 开成公司、凤翔公司在2016年8月9日完成案涉房屋所在楼栋的初始登记，故2016年8月9日至2018年7月31日期间不应当计算利息，本院支持从2015年8月1日至2016年8月8日期间的逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 根据本案查明案件事实，金堂县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午9：00开始颁发新的不动产权证书。本案中不动产权证书的登记方式系在双方合同签订之后开始施行，不动产权证书系对原合同约定的房屋所有权证与国有土地使用权证的合并登记，凤翔公司、开成公司在二证合一政策实施后在客观上已不能为买受人单独申请办理房屋所有权证。在双方约定的办理房屋所有权证期限届满前，因客观办证条件发生变更，凤翔公司、开成公司无法再申请办理房屋所有权证书，该情况的出现不应当归责于凤翔公司、开成，故该违约金的计算截止时间点应为金堂县开始实施不动产统一登记之日，即2016年8月22日。故本案逾期办理案涉房屋权属转移登记逾期违约金从2015年8月31日计算至2016年8月22日。 同时，本院注意到本案转移登记逾期违约金从2015年8月31日计算至2016年8月22日，初始登记、转移登记系开成公司、凤翔公司两项合同义务且均约定了违约金。但是，初始登记、转移登记期间存在重合的，因该两项违约行为导致李林军、李家德所面临的障碍均系无法取得权属证书，故对于初始登记、转移登记重合期间的违约金不应当重复计算。而开成公司、凤翔公司未对此提出上诉，故本院在二审中对此不予扣减。 关于凤翔公司、开成公司上诉提出逾期办证违约金不应当支付利息的问题，本院经审查认为，合同中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办证违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失；且双方合同中并未就违约金另行约定利息，故一审法院判决违约金的利息不当，应予以纠正。 案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的约定，系双方就违约方的违约行为应当向守约方承担何种违约责任的约定。该违约金的设立系弥补守约方之损失，逾期办理房屋分户产权违约金的起算时间应为办证期限届满之次日并按日计算，违约金的给付系弥补损失。根据一审法院查明的事实，因案涉楼盘630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证，多数业主与凤翔公司、开成公司达成和解的相关情况，故一审法院酌情调整违约金并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定。故本院对李林军、李家德的该项上诉请求不予支持。 根据本院在上文论述，凤翔公司、开成公司应向李林军、李家德支付2015年8月1日至2016年8月8日共373日的逾期办理楼栋权属违约金1241.09元【（373天×332732元／天）×0.1／10000】；凤翔公司、开成公司应向李林军、李家德支付转移登记违约金从2015年8月31日至2016年8月22日计357天共3563.56元【（357天×332732元／天）×0.3／10000】。一审对逾期办理转移登记违约金计算有误，本院予以纠正。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。因本案系凤翔公司、开成公司逾期办证所引发，故诉讼费由凤翔公司、开成公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省金堂县人民法院（2018）川0121民初3618号民事判决； 二、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付李林军、李家德逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金1241.09元； 三、成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付李林军、李家德逾期办理案涉房屋转移登记违约金3563.56元； 四、驳回李林军、李家德的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费374元、李林军、李家德上诉的二审案件受理费374元，成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司上诉的二审案件受理费374元，均由成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月二十日 书记员 龙春光