上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14165号原告：上海蓄坤实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马红发，经理。委托诉讼代理人：**飞，上海申企律师事务所律师。被告：海顺建设集团股份有限公司，住所地浙江省慈溪市。法定代表人：夏云才，董事长。委托诉讼代理人：励长炯，浙江高邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢挺，浙江高邦律师事务所律师。第三人：上海徽宗投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄建华，董事长。委托诉讼代理人：苏瑞良。原告上海蓄坤实业有限公司与被告海顺建设集团股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。本院于2019年12月5日依法追加上海徽宗投资管理有限公司为第三人。本案于2019年12月31日再次公开开庭进行了审理。原告上海蓄坤实业有限公司的委托诉讼代理人**飞，被告海顺建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人谢挺两次庭审均到庭参加诉讼。第三人上海徽宗投资管理有限公司的委托诉讼代理人苏瑞良第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海蓄坤实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金112,125元，并支付逾期违约金及相应的利息240,694元(自2018年8月15日起按照银行同期贷款利率四倍计算至判决生效之日止)；2、判令被告支付原告垫付罚款102,318元；3、判令被告支付原告场地清理费55,000元；4、判令被告支付原告场地空置费33,150元。审理中，原告将第四项请求的场地空置费变更为场地使用费。事实和理由：被告因施工需要自2016年8月起租赁原告位于上海市涞亭南路XXX号露天场地，且双方签订租赁协议，约定，乙方(即被告)在承租期内，不得发生违法、违规行为。若发生，甲方(即原告)有权终止合同并由乙方承担相应的赔偿和法律责任；甲方有权向乙方收取租金、水电费和清洁费；如乙方逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金的万分之五的违约金。协议签订后，原告按协议约定履行全部合同义务，但被告一直拖欠租金及相应水电费、清洁费及其他费用，原告多次催告，直到2018年8月初，被告才结清了2016、2017年的租金及水电费等相关费用。至今还拖欠2018年一年的租金未付。被告在租赁期内违规私自建造临时用房，被松江区建委罚款15万余元，被告为了公司声誉让原告帮忙垫付上述罚款。合同终止后，被告应按约清理场地后归还原告，但被告一走了之，留下狼藉一片的租赁场地，虽经原告多次催促其支付清理场地的相关费用，但被告迟迟不予支付。被告海顺建设集团股份有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告并未拖欠原告租金，故原告主张逾期违约金没有事实和法律依据。关于垫付罚款，被罚款的主体不是被告，即使存在相应罚款，也应当是向被罚款的主体主张。被告搬离涉案场地时曾主动去清理场地，但遭到原告阻拦，原告不同意被告擅自拆除建筑，且原告未提供实际支出清理费的证据，故不同意支付场地清理费。至于空置费，双方租赁期间为2018年3月30日至2019年3月30日，场地清理也是在三月底四月底完成的，故不存在场地空置的费用。第三人上海徽宗投资管理有限公司述称，对于原、被告之间的其他财产纠纷，第三人不是很清楚。但是对于罚款的事情，被告是知晓的，被告是委托项目经理来处理这件事的。罚款一共是15万元，原告分两笔款项打入第三人账户，打过来的款项写的用途也不一样，第三人认为这是原、被告之间对罚款划分好怎么承担后才已此方式打款的，第三人收到款项后代办了许可证。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，案外人上海松江区九亭镇兴联经济合作社(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《土地租赁合同》一份，约定：第一条甲方将位于九亭镇涞亭南路XXX号东的土地提供给乙方有偿使用。第二条租赁期壹年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。第三条每年租赁费2.8万元/亩，合计每年28万元。付款方式：先付后用，半年一付。该土地交付使用后所发生的水电费、电话费、网络通讯费、物业管理费、有线电视天线租赁费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。第四条使用期间，乙方不得转租该土地。如乙方私自将土地转租他人的，则甲方有权解除合同。第六条甲方须于2018年1月1日交付。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。2018年5月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁协议》，约定：一、甲方将位于上海市涞亭南路XXX号露天场地所属约1,360平方米土地给乙方使用。租赁用途为：民工生活、活动、经营用房。二、租赁期限从2018年2月14日至工程结束大约1年。每年租金65,000元/亩，总额为132,600元(该条款旁有手写字样：66,300元陆万陆仟叁佰元整，剩余到公历12月底付清)。付款方式：半年一付，乙方于每年8月14日交纳给甲方。五、乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金万分之五的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之五的违约金。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。原告公司代表茚荣相与被告公司代表胡建鹏签字，并加盖公司印章。2018年5月23日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《土地租赁协议》，约定：一、甲方将位于上海市涞亭南路XXX号露天场地所属约940平方米土地给乙方使用。租赁用途为：民工生活、活动、经营用房。二、租赁期限从2018年3月30日至工程结束大约1年。每年租金65,000元/亩，总额为91,650元(该条款旁有手写字样：到8月30日付一半，剩余到公历12月底付清)。付款方式：半年一付，乙方于每年9月29日交纳给甲方。五、乙方应按照约定向甲方交纳租金，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应按日向甲方支付年租金万分之五的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之五的违约金。合同另就双方的其他权利义务进行了约定。原告公司代表茚荣相与被告公司代表胡建鹏签字，并加盖公司印章。2018年8月，被告向原告支付上述两份合同各半年的租金，共计112,125元。2019年1月12日，原告公司代表茚荣相出具收条一份，言明，今收到海顺建设集团股份有限公司房屋抵押金叁万贰仟伍佰元整(￥32,500)。2019年1月26日，原告公司代表茚荣相出具收条一份，言明，今收到海顺建设集团股份有限公司房屋抵押金玖仟元整(￥9,000)。2019年9月8日，上海松江区九亭镇兴联经济合作社出具《场地出租证明》一份，载明：马红发(系原告法定代表人)将我村涞亭南路XXX号内场地出租给海顺建设集团有限公司，合作社是同意的，因道路建设需要。另查明，2016年4月30日，被告向第三人出具承诺书一份，载明：兹由本公司承接贵公司在位于九亭镇涞亭南路XXX号的改扩建生产及辅助用房项目，因施工现场场地无法搭建员工生活区、办公区域，现本公司向位于工地北侧兴联村租借二块51*50米计2,550平方米和34*39计1,326平方米，合计3,876平方米临时用地作为生活和办公用房，租借期2016年3月-2018年3月止，具体位置见附图。我公司承诺保证遵守松江区规土局对临时用地依法依规使用承诺书中规定(具体见附件及附图)。如有违规造成的一切损失由本公司承担。请贵公司协助办理以上面积的临时用地规划许可证，办证过程中产生的所需缴纳给相关部门的用地保证金每亩10万元及资料费用由本公司承担。并承诺事前通过银行转入贵公司指定账户。2016年12月6日，上海市松江区规划和土地管理局出具松规土执听告字[2016]第0025号《行政处罚听证告知书》，载明：第三人自2016年3月起，未经依法批准，擅自占用上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号集体土地，搭建临时工棚，面积4,032.10平方米，以上行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条的规定，属非法占地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，拟对你单位作出如下行政处罚：1、在收到行政处罚决定之日起退还非法占有的土地；2、没收在非法占有土地上建设的建筑物及构筑物；3、处罚款人民币壹拾贰万零玖佰圆整。2016年12月12日，上海市松江区规划和土地管理局发出《听证通知书》。12月27日，该局出具《听证情况结论书》，载明：根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律法规，经核，我局于2016年12月6日作出的《行政处罚听证告知书》(松规土执听告字[2016]第0025号)是依法合规的。2016年12月27日，上海市松江区人民政府出具沪松府土[2016]306号《关于批准区规土局编报的上海徽宗投资管理有限公司为改扩建生产及辅助用房项目临时用地的批复》，载明：第三人为改扩建生产及辅助用房工程项目临时建设用地的申请，经查，该临时用地项目位于松江区九亭镇，涉及使用土地总面积为4,032.1平方米，其中集体土地4,032.1平方米(集体土地中农用地43.7平方米，其中耕地43.7平方米)。该临时用地项目用地范围已由区规土局沪松规土许地临[2016]第48号文批准同意。再查明，2016年10月18日，上海市松江区规划和土地管理局出具沪松规土许地临[2016]第48号《关于核发改扩建生产及辅助用房工程临时建设用地规划许可的决定》，载明：第三人向本机关提出申请核发“改扩建生产及辅助用房工程”临时建设用地规划许可的申请，经审核，符合法定条件和标准，根据本市城市规划管理等有关规定，同意发给临时建设用地规划许可，并将有关事项通知如下：一、建设用地位置：松江区九亭镇涞亭南路XXX号。二、建设用地性质：工业用地。三、建设工程性质：施工临时用房。四、建设用地面积：约3,876平方米。五、规划管理要求：(一)临时占用的土地必须按照批准的用途使用，不得改作他用或转让，不得建设永久性建筑物、构筑物。(二)取得本决定六个月内，应向土地管理部门申请临时建设用地批准文件，届时未申请，本决定即行失效。(三)临时用地有效期以临时建设用地批准文件为准。期满由使用者负责拆除一切临时设施，恢复土地原状，退还原土地所有者或者使用者。(四)在临时用地有效期内，若涉及占用地块开发建设需要，须无条件予以拆除。2017年1月6日，杜茂翠向第三人转账支付57,460元，摘要/附言为涞亭南路XXX号房屋土地办临时证罚款。2017年1月20日，杜茂翠向第三人转账支付102,318元，摘要/附言为涞亭南路XXX号工地借款，以100间板房和废钢偿还。2017年1月20日，上海繁润建设工程有限公司(以下简称“繁润公司”)签署《协议》，载明：现繁润公司向原告借款人民币102,318元用作缴纳工地民工住房罚款以及滞纳金。现协议如下：一、繁润公司将位于涞亭南路XXX号内岩棉板房6栋100件及内附属设施以人民币5万元抵押给原告。二、余下52,318元借款由繁润公司工地产生的废钢偿还。废钢价格按实时市场价格。期限为租地合同到期前一个月。未还完借款需由繁润公司现金偿还。三、抵押偿还期间双方公司不得以任何理由动迁6栋100间房和附属设施。工地生产废钢全部由原告处理。所得废钢款作为繁润公司偿还借款。在未偿还完借款之前繁润公司不得未经原告许可私自变卖废钢，一经发现繁润公司立即归还借款。四、抵押及贷款期限为2017年1月20日至2018年2月19日。胡建鹏在该协议上签字。2019年6月30日，第三人(甲方)与原告(乙方)签署《备忘录》，载明：甲方与乙方现就位于松江区九亭镇涞亭南路XXX号两块临时用地涉及违规处罚相关情况进行确认如下：1、被告因承接甲方的改建生产及辅助用房项目，向乙方租借两块临时用地作为生活和办公用房。被告对于该临时用地违规使用，收到松江区规土局的处罚。2、被告向甲方承诺遵守松江区规土局对临时用地使用的规定，并承担相应责任。2017年1月，按有关部门要求以及被告要求，甲方作为项目发包人受托出面处理关于临时用房受到松江区规土局行政处罚相关事宜，处理处罚等费用应由被告承担。2017年1月，乙方安排负责人股东杜茂翠向甲方转账计人民币159,778元指定作为处理临时用房处罚事宜的相关费用。3、甲方已经出面处理完成了相关行政处罚事宜。4、被告为甲方工程总承包方，与乙方之间存在法律关系，乙方为被告支付的上述费用以及与被告关于相关费用的分担，由被告与乙方自行协商处理，被告已归还乙方的数额由乙方与被告自行核对，甲方不再参与，仅作为协调配合。审理中，原、被告确认自2016年8月，双方开始建立租赁关系，涉案两份租赁合同是在前合同基础上续签，前合同均已履行完毕。双方确认工程于2018年12月底结束。双方对被告搬离时间存在分歧，原告认为被告搬离时间为2019年3月中旬，被告认为搬离时间为2019年2月底3月初。审理中，被告确认涉案两份租赁合同的下半年租金支付日期均为2018年12月底。且被告同意按照合同约定支付原告违约金，但不同意支付利息。审理中，被告称并非其不愿意清理租赁场地，而是在其清理场地过程中遭到原告阻拦。第三人称租赁场区内有6栋建筑物，被告在撤离期间已拆除了4栋建筑物，在拆除最后2栋建筑物时与原告发生冲突，原告遂将场区大门关闭。以上事实，有租赁合同、场地出租证明、承诺书、借款协议、银行转账明细、备忘录、付款凭证、收条、拆房情况说明、规划许可决定、行政处罚听证告知书、听证通知书、听证情况结论书、临时用地批复及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告于2018年5月23日签订的两份租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并生效，双方当事人均应恪守合同义务。根据合同约定，租赁期限至工程结束之日止，审理中双方确认工程结束之日为2018年12月底，故本院确认租赁合同到期之日为2018年12月31日。合同终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。据此，本院对原告主张的各项请求做如下分析。关于租金及使用费，根据前述分析，涉案两份租赁合同的租赁期限分别为2018年2月14日至2018年12月31日和2018年3月30日至2018年12月31日。双方对被告搬离租赁场地的期限各执一词，原告称被告于2019年3月中旬搬离，被告称其于2019年2月底3月初搬离。因双方均无相关证据，故本院以被告自述时间为参考节点，确定2019年3月5日为被告搬离时间。被告已支付上半年租金，故被告还应向原告支付合同期内剩余的租金和自2019年1月1日起至2019年3月5日期间的使用费，使用费标准参照合同约定的租金标准计算。故被告还应向原告支付租金及使用费112,750.07元(132,600元÷365天×384天+91,650元÷365天×340天－112,125元)。原告分别于2019年1月12日、1月26日收到被告支付的32,500元和9,000元，虽然借条上言明为房屋抵押金，然双方在租赁合同中除约定租金外并无约定抵押金等其他费用，故被告主张原告收取的该两笔费用冲抵租金，是属合理。故经抵扣后被告还应向原告支付租金及使用费71,250.07元。关于违约金，根据合同约定，被告如逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，被告应向原告支付年租金百分之五的违约金。故被告应向原告支付违约金11,212.50元(132,600元×5%＋91,650元×5%)关于利息，因原告同时主张违约金与利息，而并未提供其在违约金外还存在其他损失的任何证据，故对利息损失，本院不予支持。关于罚款。首先，根据原告及第三人提供的证据显示，行政部门对第三人苛以罚款的相关用地地址为涞亭南路XXX号，罚款金额为120,900元。而原告主张的102,318元，根据其自述，涉及的用地地址是涞亭南路XXX号，罚款金额为159,778元。且根据行政部门的相关文件显示，涞亭南路XXX号为集体土地，涞亭南路XXX号为工业用地。因此，这两笔罚款不论从地址、金额还是土地性质上来说均不相同；其次，102,318元系案外人繁润公司向原告的借款，根据现有证据，难以证明繁润公司与被告之间存在直接关联性；最后，根据现有证据，仅有原告与第三人对102,318元由被告承担进行了约定，而被告从未对此作出承诺。综合以上三点，现原告要求被告承担该102,318元罚款，缺乏依据，本院难以支持。关于场地清理费。根据被告及第三人的陈述，被告在租赁合同终止后，搬离期间清理了相关场地，因原告阻扰而中断了清理行为。现原告要求被告支付场地清理费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告海顺建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓄坤实业有限公司租金及使用费71,250.07元；二、被告海顺建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海蓄坤实业有限公司违约金11,212.50元；三、驳回原告上海蓄坤实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,233元，减半收取计4,616.50元，由原告上海蓄坤实业有限公司负担3,685.50元(已付)，被告海顺建设集团股份有限公司负担931元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  康晓莉二〇二〇年二月十七日书记员  吴 澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……