苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初3304号原告：苏州乐汇城商业经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5649室。法定代表人：周陈香，董事长。委托诉讼代理人：张清溪，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文恬，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：尹聪聪，男，1989年5月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。本院于2019年4月8日受理了原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司（以下简称乐汇城公司）诉被告尹聪聪房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐汇城公司之委托诉讼代理人张清溪、宋文恬，被告尹聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐汇城公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告于2017年10月11日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年11月12日解除；2.判令被告支付2017年10月13日至2018年11月12日期间的租金及综合管理服务费423455元；3.判令被告支付2018年11月13日至2019年1月23日期间的场地占用使用费79625元；4.判令被告支付其违约金112851.39元；5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年10月11日，其与被告签订了《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》，合同约定其将位于苏州市吴中区间商铺租赁给被告使用，商铺建筑面积为1137.5平方米，租赁期限为2017年10月13日至2023年10月12日，被告于每月25日之前支付次月租金30712.5元及综合管理服务费3412.5元。其按约将涉案房屋交付被告使用，被告仅支付部分租金及综合管理服务费，后其书面催告，被告在合理期限内仍未履行支付义务。被告尹聪聪辩称，原告要求解除合同的通知其未看到过，如果原告要求其赔偿免租期内的租金，其不同意解除合同。违约金不认可，因为租赁房屋存在漏水导致其无法正常使用，故其不应当支付租金和违约金，现在合同也无法继续履行，其也不愿意再履行合同。其装修时的物品原告应还给其，其不支付任何费用，双方解除合同是同意的。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，原告乐汇城公司（出租方，丙方）与被告尹聪聪（承租方，乙方）签订《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》一份，约定出租方(甲方)：李文来、陆雪芬、雷太龙、吴伟荣、孙建龙、李佳颖、夏继林、夏雨等业主，甲方是商铺所有权人，甲方将其在位于苏州市吴中区名称为港龙乐汇城的商场（备案名“乐汇商业广场”以下简称“商场”）1-2-05号铺位特别、唯一、不可撤销地全部授权委托给丙方统一招商、经营管理。甲方承诺在租赁期内不干扰丙方的经营管理工作和乙方的正常经营活动。丙方按照《苏州港龙乐汇城委托经营管理合同》代甲方收取租金（相关税赋由甲方按照国家税收法律规定执行，由丙方代扣代缴），并对商场、商场公共部分实行统一的招商管理、经营管理、服务管理，具有对商场经营秩序管理、招商管理、经营管理的权利。丙方将位于中华人民共和国江苏省苏州市吴中区230省道路189号的港龙乐汇城商场第1幢第2层2052-2059、2092-2099号商铺（共16间，以下简称“租赁场所”）出租给乙方。乙方承租的租赁场所建筑面积暂计为1137.5平方米（以下简称“计租面积”），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。乙方承诺承租租赁场所仅作为生活配套业态，真人CS、餐饮、培训（品牌未定）品牌之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和丙方管理的规定。乙丙双方约定的租赁期限共6个租赁年度，自租赁起始日起算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；本合同所称“租赁月度”，均系指合同期内的自然月。若首月或者末月为不满自然月日期的，则以实际租赁天数计算租金收入（即：当月租金=合同月租金÷30天*当月实际租赁天数）。租赁起始日按自2017年10月13日开始起算。乙丙双方约定的租赁场所交付日为本合同生效之日。乙方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日。乙方租赁场所开业日最迟不得迟于所确定的2017年12月28日的日期（以下简称“开业日”）。丙方同意给予乙方75天的设计、装修期，该设计、装修期为自租赁场所约定交付日起至合同约定的乙方租赁场所开业日之前一日的期间。除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。租金按固定租金计算，第1-2年为30712.5元/月，第3-4年为32248.13元/月，第5-6年为33855.42元/月，其中第一租赁年度期间的租金自租赁起始日起345天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定租金。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币30712.5元租金（以下简称“预付租金”），该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付租金或其他乙方应向丙方支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。除非本合同另有约定，租赁起始日即为综合管理服务费起计日，自综合管理服务费起计日开始计算综合管理服务费。综合管理服务费按固定综合管理服务费计收，第1-2年为3412.5元/月，第3-4年为3583.12元/月，第5-6年为3761.71元/月，第一个租赁年度的综合管理服务费自租赁起始日起345天届满后于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理费，其余租赁年度乙方应于每月（或每季度末月）25号之前向丙方支付或结算次月的固定综合管理服务费。乙方应于本合同生效之日前，向丙方预付人民币3412.5元综合管理服务费（以下简称“预付综合管理服务费”），该预付综合管理服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合管理服务费，直至全部抵减完毕。根据本合同的规定，如乙方逾期支付综合管理服务费，每逾期一日，乙方应向丙方支付应付未付款项的5‰作为违约金。为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在本合同生效之日前向丙方支付人民币39812.5元作为履约保证金。丙方于收到以上款项后向乙方提供相应收据。履约保证金在整个租赁期限内由丙方保管，丙方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项。本合同非因乙方违约而终止时，丙方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额（如扣减或冲抵）无息退还给乙方：（1）乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足），并按合同约定退还租赁场所。（2）乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有营业执照、批准、许可证以及电话和网络等的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致丙方提前解除本合同的，丙方有权在提前解除合同时，不予向乙方退还该履约保证金。本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内（以下简称“退还期”）迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员、搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因丙方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还丙方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归丙方所有，丙方可自行处置（因丙方原因导致合同解除的，丙方应对该等添附物给予相应补偿）。除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，丙方有权单方面提前解除合同，并按合同约定向乙方索赔。丙方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，乙方应按合同约定向丙方支付租金和综合管理服务费。此外，乙方还应自合同解除后三十日内向丙方支付本合同期最后一个月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给丙方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分：1）发生本合同约定的丙方有权提前解除合同的情形；2）乙方逾期支付租金或其他任何应付给丙方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经丙方催告后仍未支付的；……如有上述违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致丙方解除合同的，乙方应向丙方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按合同约定退还租赁场所，且丙方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付综合管理服务费。被告尹聪聪于2017年10月9日向原告交纳了履约保证金42052.5元、预收租金36045元。2017年10月13日,原告将案涉房屋交付被告使用。原、被告均确认在免租期届满即2018年9月28日开始被告应按月向原告支付租金及综合管理服务费。2018年10月30日，原告向被告邮寄《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年10月的租金和综合管理服务费3302.42元，要求被告于2018年11月2日前缴清拖欠费用，该通知书由胡昔梅于2018年11月1日代收。被告表示，该通知书其未收到，胡昔梅系其母亲，其母亲未告诉其。2018年11月2日，原告向被告邮寄《限期支付租金、综合管理服务费及物业费的通知书》，表示被告结欠2018年10月的租金和综合管理服务费3302.42元，要求被告于2018年11月7日前缴清拖欠费用，该通知书被退回。2018年11月8日，原告向被告邮寄解除《商铺租赁合同》的通知书，表示因被告从2018年10月起拖欠租金及综合管理服务费合计3302.42元，多次通知限期支付但被告仍未按时缴清，故通知被告自2018年11月12日起解除与被告签署的《商铺租赁合同》，该通知书于2018年11月10日由他人代收。被告表示其没有收到过该通知书。2019年1月8日，原告向被告邮寄《清铺通知书》，表示被告拖欠其租金及综合服务管理费、物业费26052.4元，要求被告于2019年1月12日前缴清欠款，并撤走商铺内的货品、展柜、道具等经营物品，若被告未在本通知规定时间内履行撤场义务的，其有权按合同约定对该租赁场所内进行强制清偿。该邮件于2019年1月17日退回。审理中，原、被告一致确认合同已无法继续履行，且一致确认案涉合同已解除。审理中，被告向本院提供情况说明十份、微信记录若干份、U盘一份（载有漏水视频、照片），证明原告租赁给其的商铺存在质量问题，原告管理不善，导致商户无法正常经营，且原告存在欺诈商户嫌疑，案涉商铺存在漏水情况，其在装修案涉租赁商铺时与原告营运部方竹青沟通案涉商铺存在漏水情况，其无法正常经营，装修未完成，要求原告予以解决，在原告营运部方竹青于2018年10月2日将其商铺大门强行锁住时仍在漏水；原告交付给其的商铺的消防设施被原告全部拆除、损坏，消防安全得不到保障；其于2018年4月左右委托律师发函原告要求解决漏水赔偿损失，但原告无人理会。经质证，原告称，情况说明中没有签名盖章，其不予认可；微信记录真实性认可，关联性不认可，方竹青确系营运部员工，不能说明漏水原因系房屋质量问题；视频及照片无法明确形成时间和地点，其不予认可，其从未对被告的商铺大门强行上锁。审理中，被告称，其于2017年10月开始装修，到2017年11月中旬装修了大概10间房屋，剩余的6间房屋没有装修，准备后期进行餐饮营业再装修。2017年12月上旬其开始试营业，偶尔开门，在上述期间房屋屋顶一直漏水影响经营，其多次与原告工作人员方竹青、何赞可沟通，但一直拖着未处理，只是2018年6月对房屋外面2楼的走廊做过防水。2018年10月2日其发现案涉租赁商铺的门被加了一把锁，之前的门锁被更换了，其无法进入租赁房屋，后其与方竹青沟通要求把其东西取出，方竹青一直未答应。其于2019年2月至案涉租赁商铺，已经有人在装修了。原告称，其于2019年1月23日取回房屋并更换了门锁，之前从未更换过门锁和锁门，其于2019年2月27日将房屋出租给案外人周春霞、高家国用于经营KTV。上述事实有原告提供的租赁合同、交付确认书、通知书、邮寄凭证及查询记录，被告提供的照片、视频、情况说明、收据、手机页面截图，以及本院开庭笔录、质证笔录在卷佐证。本院认为，原告乐汇城公司与被告尹聪聪于2017年10月11日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。因被告未按约足额支付2018年9月至2018年10月的租金，经原告催告后，被告仍未支付，原告于2018年11月8日通知被告双方之间签订的租赁合同于2018年11月12日解除符合合同约定，被告亦认可合同已解除，故本院确认双方所签订的商铺租赁合同于2018年11月12日解除。因合同解除后，被告未按约将租赁房屋返还原告，原告认可其于2019年1月23日自行收回租赁房屋，现有证据亦无法反映原告对租赁房屋上锁致使被告无法正常使用，本院根据合同约定的租金及综合管理服务费的计收标准及支付起始时间，结合双方均确认的开始计算租金的时间以及原告主张的截止期限，确认被告应支付原告自2018年9月28日至2019年1月23日的租金、综合管理服务费及使用费共计131950元，扣除被告已支付的租金及综合管理服务费36045元，被告还应支付95905元。关于原告主张的2017年10月13日至2019年9月27日的租金及综合管理服务费、违约金112851.39元，首先，2017年10月13日至2018年9月27日期间的租金及综合管理服务费双方合同约定在被告按约履行合同的情形下应可以免交，如被告违约致使合同解除，则被告仍应支付，在被告违约致使合同解除情形下该免租期予以取消的约定以及违约金的约定、履约保证金不予退还的约定均属于在被告违约致使合同解除情形下被告应承担违约金的约定，本院对上述三项关于违约金的约定予以一并处理；其次，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，现被告对上述违约金约定的约定均不予认可，本院综合考量被告违约后可能导致原告产生后续出租存在空置期的情形以及实际可能造成原告未及时收回租赁收益造成的实际损失情形，酌情确定被告应支付原告违约金102375元，扣除被告已支付原告的履约保证金42052.5元，被告还应支付违约金60322.5元。关于被告认为案涉房屋漏水致其无法正常使用的答辩意见，原告对此未予认可，被告现有证据并不能充分证明房屋漏水原因以及因漏水致其无法使用房屋，故本院对被告该项答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司与被告尹聪聪于2017年10月11日签订的《苏州港龙乐汇城商铺租赁合同》于2018年11月12日解除。二、被告尹聪聪于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司租金、综合管理服务费、使用费人民币95905元。三、被告尹聪聪于本判决生效之日起十日内支付原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司违约金人民币60322.5元。四、驳回原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入被告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20834元，由原告苏州乐汇城商业经营管理有限公司负担7474元，被告尹聪聪负担13360元。被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长 谢 丰人民陪审员 陈 娟人民陪审员 喻春燕二〇二〇年二月三日书 记 员 陆晓文