贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15547号 原告：陈丽萍，女，1980年6月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201710981350。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205200510192191。 原告陈丽萍与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“毕节吉隆碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽萍、被告毕节吉隆碧桂园公司委托诉讼代理人李承锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告装修损失暂计10,000.00元(具体金额以评估结果为准;2.判令被告立即支付原告逾期交房违约金(该违约金以原告已付房款1,005,873.00元为基数，按每日万分之二的标准从2018年7月28日计算至被告赔偿原告装修损失之日止，暂计30,000.00元);3.判令被告支付原告逾期办理并交付商品房转移登记的有关文书违约金(该违约金以原告已付房款1,005,873.00元为基数，按每日万分之二的标准从2018年8月28日计算至被告实际交付之日止，暂计30,000.00元);4.因本案产生的诉讼、保全及鉴定评估费用等均由被告承担。在审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：原、被告于2017年6月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于毕节市七星关区，房屋总价款为1005873.00元。合同就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量房屋登记等作了明确约定。其中，合同第十一条约定:“出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。”附件五、附件六、附件七对商品房的交付标准（精装），装饰、设备标准以及附带装修的的保修时间进行了约定。合同第二十二条第三款约定:“（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告依约缴清了全部购房款。合同约定的交房时间届满后，被告一直未通知原告交房。原告主动到被告处进行询问，但被告的工作人员告知涉案房屋还在装修，还不能交付。此后，原告多次到现场査看房屋的装修情况，装修进度极慢、时不时看到有零星工人做工，直到今年中旬后，房屋就再未继续动工了。原告找到被告工作人员，得到的答复竟然是：公司现在很困难，没有钱再继续给业主装修，你们直接去法院起诉可能公司还会解决。无奈，原告只得诉至法院。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告依约已经履行合同义务，缴清全部购房款，但被告至今未按合同约定向原告交付房屋、交付商品房转移登记的有关文书，故应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》中约定被告应当交付的房屋系精装房，且约定了交付的装饰、设备的标准等，现交房时间已超过一年有余，并已明确不再履行合同义务，故应当承担赔偿装修损失的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判如所诉。 被告毕节吉隆碧桂园公司答辩称： 一、涉案商品房在原、被告约定的交付日期之前已达到双方约定的交付条件，系原告无正当理由拒不收房，其主张逾期交房的违约金不应得到支持。原、被告双方就原告购买被告开发建设的房屋签订了《商品房买卖合同》，合同第十一条第一款约定被告应于2018年7月28日前向原告交付房屋，该条第二款第一项约定:商品房交付应取得建筑工程竣工合格证明文件。双方在签订合同后，签订了《补充协议》协议第五条约定:该商品房的交付满足合同第十一条第二款第一项的约定即可(即双方约定交付房屋的条件为取得建筑工程竣工合格证明文件)。被告于2018年1月11日取得涉案商品房的建筑工程竣工合格证明文件(竣工验收备案表)，在双方约定的商品房交付日期之前涉案商品房已达到双方约定的交付条件，被告并不存在逾期交房的事实。退一步讲，即便认定被告存在逾期交房的事实，因双方在《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人应在商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，现原告仍未签署收房文件，故违约金支付的条件尚不具备。因此原告向被告主张逾期交付商品房的违约金的诉请应予驳回。 涉案商品房已取得经质量、消防等综合验收后取得的建筑工程竣工合格证明文件，原告主张房屋存在质量问题不属实。竣工验收备案表系涉案房屋经质量、消防等(验收项目详见竣工验收备案表文件目录)综合验收后取得的建筑工程竣工合格证明文件，被告于2018年1月11日取得竣工验收备案表，即表明原告主张房屋存在质量问题不客观，其主张房屋维修费没有事实依据，该诉请应予驳回。 三、原、被告双方约定先由原告签署收楼文件后，被告再履行向房产登记部门提交办证材料的义务。原告在无正当理由拒不收房的情况下，要求被告履行向房产登记部门提交办证材料的义务，并向被告主张违约金不符合双方的约定，依法应不予支持。从《补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》第三条的约定可知，原、被告双方已约定需原告收房且签署收楼文件后，被告才向办证部门交付办理转移登记文书。该约定系双方当事人的真实意思表示，双方均应按该约定履行。故原告在房屋已达到双方约定的交付条件仍拒不收房、拒不签署收楼文件的情况下，要求被告履行向办证部门交付办理转移登记文书的义务，不符合原、被告双方的约定，其主张逾期交付办理转移登记文书的违约金不应得到支持。 四、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。从《补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》第四条约定若上诉人未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天，出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金，该条款系双方当事人的真实意思表示，系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约金条款的变更。应以变更后的协议确定双方权利义务。且买卖双方在补充协议第十八条第二款一致确认:对补充协议及附录的条款含义认识一致，补充协议约定与合同不一致的，以补充协议的约定为准。故即便认定上诉人存在违约，则应以《补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为逾期交付办理转移登记文书违约金的计算依据。 五、即便认定被告存在逾期交付办理转移登记文书的违约行为，应明确违约的截止日期为2019年7月20日。被告于2019年7月20日以短信群发通知的方式通知原告提交办理转移登记所需的相关材料，该号码系原、被告签订《商品房买卖合同》时原告预留在合同上的联系号码，故可以认定被告已尽到通知义务，系原告迁延推诿，不配合被告办理。故即便认定被告存在逾期交付办理转移登记文书的违约行为，则违约的截止日期应明确为2019年7月20日。 综上，特作本答辩，望贵院依法判决，保护答辩人的合法权益。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，原告作为买受人与被告毕节碧桂园公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积198.19平方米，套内建筑面积168.20平方米；总价款为1005873.00元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款205873.00元，余款800000.00元以银行按揭支付；第十一条：（一）出卖人应当在2018年7月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3向所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（2）……逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条房屋登记：……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。附件五对涉案房屋相关配套设施、设备进行了约定，涉案房屋的交付标准为精装，并对商品房的结构、外墙、内墙、灯具、天花、阳台、露台、户门、卫生设施、厨房设施、水电等交付条件进行了约定。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告依约支付了购房款1005873.00元。被告未依约向原告交付涉案商品房以及交付办理商品房转移登记的相关文书。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，同意办理南山碧桂园二期1-13幢项目不动产首次登记。被告于2019年7月20日通过短信形式向原告进行告知。 另查明，涉案房屋尚未完成《商品房预售合同》约定的房屋装修内容，至今未达到合同约定的交付条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年7月28日前向原告交付涉案商品房，但被告一直未依照合同约定完成涉案商品房的装修，被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因逾期交房行为已超过180日，根据《商品房买卖合同》之约定，被告应当按已付房价款万分之二的标准，向原告支付2018年7月28日至实际交付之日期间的逾期交房违约金，但《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金应当于商品房实际交付之日起30日内支付，现因原告尚未实际取得该商品房的使用权利，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，故对原告诉请的逾期交房违约金，本案中不予支持，原告可待支付条件成就后另行主张。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应于2018年8月28日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2018年8月29日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。现被告逾期已经超过180日，而双方签订的《商品房买卖合同》并未对逾期超过180日之后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1,005,873.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因《商品房买卖合同》约定由被告代为办证，故被告无需向原告直交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。被告于2019年7月20日通过短信形式向原告进行了告知，故应当以2019年7月20日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2018年8月29日至2019年7月19日，故对原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持以原告已付购房款1,005,873.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年8月29日至2019年7月19日。 原告在本案中撤回部分诉讼请求，是其在法律允许范围内对自己的权利所作的处分，本院应予准许。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。被告主张涉案商品房未完成装修系因原告要求加装地暖导致，但并未提供证据予以证实，被告应当承担举证不利的法律后果，故对其提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈丽萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以原告已付购房款1,005,873.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年8月29日计算至2019年7月20日； 二、驳回原告陈丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年二月十日 书记员  石 涛