山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初2237号原告：徐某，女，1985年1月5日出生，汉族，住昌乐县，原告：宋爱香，女，1960年6月20日出生，汉族，住址同上，原告：杨某，女，2012年6月9日出生，汉族，住址同上，法定代理人：徐某，身份同原告徐某，系杨某之母。三原告共同委托诉讼代理人：郝同龙，山东泛海律师事务所律师。被告：昌乐贝亿建设发展有限公司，住所地：昌乐一中校园内，统一社会信用代码：9137072566670678XW。法定代表人：吕志太，总经理。被告：吕胜军，男，汉族，1961年9月8日出生，住淄博市张店区，被告：王晓燕，女，汉族，1963年10月21日出生，住址同上，以上三被告共同委托诉讼代理人：姚涛，山东大地人律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：刘敬慧，山东大地人律师事务所律师。原告徐某、宋爱香、杨某与被告昌乐贝亿建设发展有限公司（以下简称贝亿建设公司）、吕胜军、王晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐某、宋爱香、杨某的共同委托诉讼代理人郝同龙到庭参加诉讼。被告贝亿建设公司、吕胜军、王晓燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某、宋爱香、杨某向本院提出诉讼请求：1、被告贝亿建设公司支付逾期办理房屋权属证书违约金283.9元（283881元×0.1%）；2、被告贝亿建设公司支付逾期交付房屋违约金46017.1元（283881元×537天×0.03%）；3、被告吕胜军、王晓燕对上述违约金承担连带赔偿责任；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月16日，原告徐某、杨玉石与被告贝亿建设公司签订商品房买卖合同，购买昌乐县贝亿英才苑小区8号楼2单元502室，约定2012年10月1日前交付房屋。原告徐某与杨玉石履行完毕合同义务后，被告贝亿建设公司逾期交付房屋，直至2014年3月22日才交付涉案房屋，且拖延办理房屋权属证书。被告贝亿建设公司的行为已经构成严重违约。被告吕胜军、王晓燕为被告贝亿建设公司的股东，被告吕胜军、王晓燕为夫妻关系，故被告贝亿建设公司实际为一人有限公司。被告吕胜军、王晓燕应对被告贝亿建设公司的违约行为承担连带赔偿责任。原告徐某与杨玉石系夫妻关系，现杨玉石已死亡。杨玉石的法定继承人为原告徐某、宋爱香、杨某。被告贝亿建设公司、吕胜军、王晓燕提交答辩状均辩称，该公司与原告签订《补充协议》，将交房日期已变更为2013年4月1日前。该公司通知原告于2014年1月16日交房，原告拖延至2014年3月13日才办理交房手续，实际逾期交房289天；诉讼时效自交房之日即2014年3月13日起算，至原告起诉日，原告的诉讼请求已过诉讼时效；涉案房屋已办理了房屋所有权证；逾期交房违约金过高，应对原告的损失进行评估后对违约金进行调整；应仅以房屋价款为依据计算逾期交房违约金及逾期办证违约金；该公司不是一人有限公司，吕胜军和王晓燕作为公司的股东，不应对公司的行为承担连带责任。经审理查明：2010年9月9日，被告贝亿建设公司与淄博恒久房地产服务有限公司签订《商品房包销（买断）协议书》，约定由淄博恒久房地产服务有限公司包销被告贝亿建设公司开发的位于昌乐一中校内的英才苑小区四期的房屋。2011年12月23日，被告贝亿建设公司（出卖人）与杨玉石、徐某（买受人）签订《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0022268，房屋代码：207344），约定：杨玉石、徐某购买贝亿建设公司开发的贝亿英才苑8号楼2单元502室及3号储藏室，购房款267381元、储藏室价款16500元，交房日期为2012年10月1日前。合同另约定若出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2012年11月16日，杨玉石、原告徐某与淄博恒久房地产服务有限公司签订《补充协议》，约定涉案房屋及储藏室交付日期从《商品房买卖合同》约定的交付之日起延后六个月，即2013年4月1日前交房。2012年2月22日杨玉石、原告徐某通过银行按揭贷款的方式交付全部购房款267381元。2017年10月9日，被告贝亿建设公司就该购房款为原告出具正规发票一份。2014年3月13日，被告贝亿建设公司与杨玉石签订交房验收表，杨玉石领取了涉案房屋的钥匙。被告贝亿建设公司未在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案诉讼过程中，被告认为原告主张的逾期交房违约金过高，原告的损失仅为房租损失，并申请对涉案房产同地段同时间段的房租进行评估。2019年12月12日，潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出潍正评法报（2019）第54号资产评估报告，经评估2012年10月2日至2014年3月22日涉案房产（含储藏室）租金共计17290.67元，2013年4月2日至2014年3月13日涉案房产（含储藏室）租金共计11129.25元。另查明，被告贝亿公司自2007年8月30日设立至今仅有被告吕胜军和王晓燕两名股东，两名股东为夫妻关系。杨玉石于2019年12月4日死亡，其法定继承人为其妻子即原告徐某、其母亲即原告宋爱香、其女儿即原告杨某。上述事实，有原、被告陈述，《商品房包销（买断）协议书》、《商品房期房买卖合同》、《补充协议》、《住房贷款合同》及个人贷款凭证、交房验收表、契税税收缴款书、不动产登记费票据等在案证实。本院认为，杨玉石曾作为原告起诉三被告，本案审理过程中杨玉石死亡，其法定继承人徐某、宋爱香、杨某作为原告参加诉讼，符合法律规定。原告徐某、杨玉石与被告贝亿公司签订的《商品房期房期房买卖合同》，以及经被告贝亿建设公司授权淄博恒久房地产服务有限公司与原告徐某、杨玉石签订的《补充协议》，均系当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告贝亿建设公司未按约定的时间向原告徐某、杨玉石交付符合相应居住条件的房屋，应承担相应的违约责任。关于诉讼时效：商品房的交付是指将符合交付条件的房屋办理验收交接手续，出示相关证明文件并签署房屋交接单的交付。如果所交付的房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。被告未提交证据证明涉案房产的竣工验收时间，即无法确定涉案房产何时符合法定交付条件。被告辩称诉讼时效应自涉案房产2014年3月13日交付给原告之日起算，无事实及法律依据，不予采信。关于逾期交房期限：关于逾期交房的起算日起，原告徐某、杨玉石与被告委托的房产代销公司淄博恒久房地产开发有限公司就涉案房产的交付时间作出了在原交付期限的基础上延期六个月的约定，该约定系对原《商品房期房买卖合同》约定的交付期限的变更，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，据此认定被告自2013年4月2日逾期向被告交付涉案房产。关于逾期交房的截至日期：被告不能提供有效证据证实涉案房产在2014年3月13日时即符合交付条件，其主张逾期交房违约金计算到该日亦无事实及法律依据，对被告的相关辩解意见不予采信。原告主张逾期交房违约金计算至2014年3月22日系原告对自己诉讼权利的处分，予以支持。据此，应支持原告的逾期交房期限为2013年4月2日至2014年3月22日，共计355天。关于违约金的计算基数：原告徐某、杨玉石与被告委托代销的房产销售公司签订的《补充协议》系对原《商品房期房买卖合同》的补充和完善，在该协议中对原告购买储藏室的内容进行了补充，对逾期交付储藏室的违约责任应同样适用《商品房期房买卖合同》的约定。原告所主张的被告辩称违约金的计算基数应为《商品房期房买卖合同》约定的房屋价款而不包括储藏室价款，无事实及法律依据，不予采信。故计算被告贝亿建设公司支付违约金的基数应为总购房款283881元（267381元+16500元）。关于逾期交房违约金：对于违约责任，当事人有约定的应当首先从约定；违约方对于自己发生违约将承担的违约责任明确知晓，违约责任未超出违约方的预期，依据合同约定承担违约责任能更好的保护当事人缔结合同时的信赖利益。本案中，商品房买卖合同为格式合同，合同的提供方是被告贝亿建设公司，作为开发商被告贝亿建设公司在合同的缔结中本身就处于优势地位，缔约时双方的地位本就失衡，守约方为买受人的情况下，应当遵从合同约定。同时，原告购买房屋在于取得房屋的所有权，所有权之权能不仅包括对所购房屋的占有和适用，还包括收益和处分之权能，被告所举证的租金损失仅是房屋占有、使用权能的一部分，不能涵盖原告的全部损失。被告主张以此判定原告的损失，无事实及法律依据。故被告应按照合同约定的日万分之三向原告支付违约金员30233.33元（283881元×355天×0.03%/天）。关于被告吕胜军、王晓燕的责任：被告贝亿建设公司系被告吕胜军、王晓燕夫妻关系存续期间所开办，且二人未提交证据证明二人在公司注册登记时有进行财产分割的书面协议，所出资资产应视为夫妻共同财产，其财产组织管理形式为夫妻共同财产制；同时被告吕胜军、王晓燕不能证明自身资产独立于公司资产，家庭财产与公司资产有严格的区分。其出资资产来源单一，应当认定公司股权为共同持股的单一股权，符合一人公司的实质要件；依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定作为股东的被告吕胜军、王晓燕应对被告贝亿建设公司债务承担连带清偿责任。关于逾期办证违约金：被告贝亿建设公司逾期为原告徐某、杨玉石办理涉案房产的不动产权证书，依据约定逾期办证违约金按已付房价款的0.1%计算，即被告贝亿建设公司应支付原告逾期办证违约金283.88元（283881元×0.1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昌乐贝亿建设发展有限公司、吕胜军、王晓燕于判决生效之日起五日内支付原告徐某、宋爱香、杨某逾期办理房屋权属证书违约金283.88元、逾期交房违约金30233.33元；二、驳回原告徐某、宋爱香、杨某的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元减半收取479元，由原告徐某、宋爱香、杨某负担197元，由被告昌乐贝亿建设发展有限公司、吕胜军、王晓燕负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  张国强二〇二〇年二月十日书记员  孙希峰