文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初27955号原告:邓艳，女，1983年12月29日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：张璐，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杨恒，重庆丽达律师事务所实习律师。被告:重庆鹏润实业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路108号负3层，统一社会信用代码91500103666411631W。法定代表人：赵雷，董事长。委托诉讼代理人：郑旎贤，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家辉，上海虹桥正瀚（重庆）律师事务所律师。原告邓艳与被告重庆鹏润实业有限公司房屋租赁合同合纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓艳及其委托诉讼代理人张璐、程杨恒，被告重庆鹏润实业有限公司的委托诉讼代理人郑旎贤、王家辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓艳向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告间的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》；2.被告重庆鹏润实业有限公司退还原告邓艳履约保证金39525元、装修保证金10000元；3.被告重庆鹏润实业有限公司退还原告邓艳9月剩余租金6479.1元、物业管理费3442.5元、推广费382.5元共计10304.1元；4.被告重庆鹏润实业有限公司赔偿原告邓艳因搭建“特卖场”产生的损失83606.5元；5.被告重庆鹏润实业有限公司支付原告邓艳基于本案产生的律师费10000元。事实与理由：2018年3月23日，原被告签订《重庆“国泰广场”商铺租赁合经营合同》，约定重庆鹏润实业有限公司将其拥有的位于重庆市渝中区邹容路108号“国泰广场”购物中心的B2层B2-**商铺出租给邓艳用于经营苗家三妹餐馆。合同14.5.3条约定，重庆鹏润实业有限公司在出租商铺之外的商场范围内搭建工程的应事先通知邓艳并尽量减少影响。2019年4月13日至2019年6月16日，重庆鹏润实业有限公司未书面通知邓艳，私自搭建特卖场，致使邓艳长期处于亏损状态。上述情况发生后，邓艳多次向重庆鹏润实业有限公司有关工作人员反映情况，但其一直以各种理由推诿。2019年6月28日，重庆鹏润实业有限公司出具关于苗家三妹商铺的租金回函，对其违约行为进行租金打折的补偿。2019年8月13日，重庆鹏润实业有限公司来函要求解除租赁合同，对此，邓艳于2019年8月30日回函表示邓艳拒付部分租金、物业管理费和推广费系重庆鹏润实业有限公司未按合同约定履行通知义务，违约在先。重庆鹏润实业有限公司无权单方解除合同，解除行为无效。邓艳同时要求重庆鹏润实业有限公司按租赁合同的约定进行赔偿未果。2019年9月4日，重庆鹏润实业有限公司在未告知邓艳的情况下，对租赁商铺强行封铺，给邓艳造成巨大的损失。被告重庆鹏润实业有限公司辩称，一、邓艳在租赁期间存在多次逾期缴纳租金、物业费、水电费等租赁费用等违反合同约定的行为。重庆鹏润实业有限公司多次催告未果，故依据租赁合同14.2.3条约定，于2019年8月13日通知邓艳解除租赁合同。双方租赁合同已于2019年8月13日解除，不存在解除无效的情形。二、根据租赁合同约定，重庆鹏润实业有限公司依据14.2.3条解除租赁合同时有权没收邓艳已经缴纳的保证金作为违约金，如违约金不足以弥补实际损失的仍有权追偿，因此邓艳所缴纳的保证金已经作为违约金没收不再退还。三、租赁合同解除后，邓艳未按照合同约定将案涉商铺恢复原状交还，仍然占有使用，重庆鹏润实业有限公司为挽回其损失，依据合同13.3.1条于2019年9月4日收回商铺，并恢复原状，由此产生费用12579元。邓艳在2019年8月14日至9月4日期间占用商铺，产生房屋占用费14399元，水电费2419.9元。重庆鹏润实业有限公司被因本案支出律师费10000元，合计39397.9元。上述费用扣除邓艳已经支付的8月14日之后的租金及9月推广费，尚需支付金额为27774.2元，因此重庆鹏润实业有限公司无需再返还诉讼请求中的剩余租金及推广费。物业费系邓艳向物业公司缴纳，与重庆鹏润实业有限公司无关。四、邓艳诉请的损失无事实及合同依据不应当得到支持。律师费无合同依据且系因邓艳违约行为造成，也不应得到支持。综上所述，请求驳回邓艳的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2018年3月23日，重庆鹏润实业有限公司（甲方）与邓艳（乙方）签订《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》。合同约定甲方将国泰广场第B2层**号铺位及其设施出租给乙方。合同约定商铺套内面积为77平方米，租赁面积（套内建筑面积×公摊系数）为85平方米，双方确认以该租赁面积为作为合同项下计租面积。合同约定的租赁期限为36个月，自2018年4月17日起至2021年3月27日止。合同约定租金按固定租金与比例租金中较高者收取，其中固定租金为第1年固定月租金为9350元；第2月固定月租金为10285元；第3年固定月租金为11305元；比例租金为第一年租金提取比例为8%；第二年租金提取比例为9%；第三年租金提取比例为10%。合同约定每1个月为一个交租期。合同6.2.2条约定：“乙方应当按照先付后用的方式预交租金，在每个交租期最后一个月的25日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。”合同6.2.6条约定：“按照固定租金与比例租金两者取高的方式方法交纳租金，则在每1个自然月结束后，依据当月的实际营业额按约定比例进行计算，该计算结果高于当月固定租金之间的差额租金，应在次月5日前甲乙双方完成核算确认，并在结算完毕后10个工作日内由乙方向甲方支付到账，或由甲方在代收营业款项中先行扣除。”合同约定乙方按每月3825元的标准向物业管理公司交纳物业管理费。合同14.1.3约定：“乙方未能按照本合同约定向甲方及授权委托的公司全额缴纳履约保证金、推广费、水电费等费用；或追补履约保证金；或未能按时、真实提供营业报表、营业额审计报告或数据致使营业额或数据不实；或未能按时、真实将营业额数据录入收银系统中致使营业额或数据不实；或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费；或进行非正常退换货。”合同14.2.3条约定：“乙方因本条第14.1.3款至14.1.5款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。此外，若乙方欠缴任何费用或违约达3天并经甲方合理催告后仍未能自行纠正，则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）甲方除向乙方征收违约金或索取违约赔偿金外，有权派收银员到承租铺位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方所欠缴金额，直至所有欠缴金额付清为止，乙方对此不能拒绝并应予以配合。（2）或者甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止提供一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方完全纠正其违约行为，乙方拒不纠正违约行为的，甲方有权单方解除合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。（3）甲方有权选择直接解除本合同，并没收乙方已交的履约保证金作为违约金，若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。”合同14.5.3条约定：“对甲方在乙方承租铺位之外的商场范围内根据需要进行维修、维护、改建、装修、装饰等工程封闭或更改公共通道，乙方不应以此类工程及后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方给予补偿或赔偿。但甲方进行上述工程前，应事前给予乙方书面通知，并尽量减少对乙方可能产生的影响。”合同约定推广费为每月425元，履约保证金39525元。合同签订后，重庆鹏润实业有限公司向邓艳交付租赁商铺。邓艳缴纳了履约保证金39525元。2019年3月22日，邓艳向重庆鹏润实业有限公司缴纳下个月的租金、推广费、水电费等费用12414.54元。2019年4月至2019年6月，重庆鹏润实业有限公司在邓艳租赁的商铺外搭建卖场。邓艳向重庆鹏润实业有限公司提出租金打折的要求。2019年6月28日，重庆鹏润实业有限公司向邓艳发出《关于苗家三妹商铺的租金打折回函》。该函件载明：“1.2019年4月至2020年3月租金7折交纳；2.免费支持广告位两个月；3.如店铺后续无法按合同约定时间缴纳租金，该折扣于逾期缴纳租金的当月取消，该月及后续租金均恢复原价，且我司可直接解除合同，并按合同追究违约责任。”2019年7月5日，邓艳向重庆鹏润实业有限公司转款4114元。2019年7月24日，邓艳向重庆鹏润实业有限公司转款20000元。2019年8月6日，重庆鹏润实业有限公司向邓艳发出关于租金、推广、水电、物业费催缴通知，要求邓艳在2019年8月10日前缴纳尚欠租金1598.5元、推广费1275元、物业费19125元、水电2494.32元。该通知还载明：“如店铺无法按合同约定时间按时缴纳租金，之前约定折扣于逾期缴纳租金的当月取消，后续租金均恢复原价，且我司可直接解除合同，并按合同追究违约责任。”2019年8月13日，重庆鹏润实业有限公司向邓艳发出《解除合同告知函》，告知邓艳尚欠租金1598.5元、物业4月-8月19125元、推广费6月-8月1275元、水电1月及6月2494.32元及7月8月水电费。该函件载明：双方租赁合同自邓艳收取函件时解除；没收履约保证金、装修保证金；要求邓艳支付欠费及在2019年8月31日之前将商铺恢复原状交还重庆鹏润实业有限公司。2019年8月15日，邓艳向重庆鹏润实业有限公司转款5367.82元，并将物业费19125元转账至案外人物业公司。2019年8月23日，邓艳向重庆鹏润实业有限公司转款7624元。2019年8月30日，重庆丽达律师事务所受邓艳委托向重庆鹏润实业有限公司发出律师函，称：重庆鹏润实业有限公司无权单方解除合同；重庆鹏润实业有限公司未书面通知邓艳在2019年4月13日至2019年6月16日搭建卖场，存在违约。2019年9月4日，重庆鹏润实业有限公司收回租赁商铺。双方一致确认邓艳已支付截止2019年9月的租金、推广费，其中2019年4月起的租金标准为7199.5元。上述事实，有《重庆“国泰”商铺租赁合同》、打折回函、解除合同告知函、律师函、银行明细及当事人的陈述，载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，应为合法有效。双方均应受合同的约束。合同履行过程，双方因租赁商铺外搭建卖场事宜进行协商。重庆鹏润实业有限公司作出租金打折的承诺，邓艳按打折后的租金标准支付费用。因此，双方已经协商解决搭建专场事宜引起的纠纷，对租金标准形成新的合意。邓艳不能以此再行要求重庆鹏润实业有限公司承担责任，故其要求的损失赔偿，本院不予支持。邓艳未能按合同约定时间交纳2019年8月的租金，构成违约。经重庆鹏润实业有限公司催告后，邓艳仍未交纳租金。重庆鹏润实业有限公司享有合同解除权，案涉合同于2019年8月13日解除。根据双方合同约定，履约保证金在邓艳作为违约方时应作为违约金，因此，本院对邓艳要求退还履约保证金的请求不予支持。邓艳在2019年9月4日后即未再使用租赁商铺，因此其要求退还未使用期间的房屋使用费、推广费本院予以支持，金额共计为6861.6元。邓艳要求重庆鹏润实业有限公司支付律师费无合同或法律依据，本院不予支持。邓艳要求退回装修保证金，无证据证明系由重庆鹏润实业有限公司收取，本院不予支持。邓艳要求退回的物业费，并非重庆鹏润实业有限公司收取，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告邓艳与被告重庆鹏润实业有限公司于2018年3月23日签订的《重庆“国泰广场”商铺租赁经营合同》于2019年8月13日解除；二、被告重庆鹏润实业有限公司在本判决生效后三日内支付原告邓艳6861.6元；三、驳回原告邓艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1684元，由原告邓艳负担1659元，由被告重庆鹏润实业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年二月二十日书记员  阳 乔