河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初58号原告：平顶山市宏远物业服务有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区建设路西段中央花园小区，统一社会信用代码：91410400698703970H。法定代表人：朱永生。委托诉讼代理人：任建伟，河南应都律师事务所律师。委托诉讼代理人：代乐乐，女，汉族，1989年4月10日出生，住河南省。被告：马延文，男，汉族，1970年3月4日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张建军，河南春来律师事务所律师。原告平顶山市宏远物业服务有限公司与被告马延文物业服务合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告平顶山市宏远物业服务有限公司的委托诉讼代理人任建伟、代乐乐，被告马延文及委托诉讼代理人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平顶山市宏远物业服务有限公司提起诉请：要求被告依法履行《物业服务合同》，判决被告按时缴纳拖欠的物业费及滞纳金，总计5282元。事实与理由：2016年6月1日原告与被告签订《物业服务合同》，约定被告将位于平顶山市建宏中央花园22号楼东2单元5层西户房屋委托给原告物业管理及服务，原告按照合同内容依法履行了义务，但被告故意违约，不缴纳物业费，经原告多次催要，没有任何结果，依照原被告双方签订的《物业服务合同》第七条第二项规定：甲方（被告）应当在当年物业费到期前一星期交纳下一年的物业费用。逾期不交者，乙方（原告）有权加收当年物业管理费用千分之五的违约金，并停止供水及物业服务。马延文辩称，1.宏远物业与马延文签订的物业合同系无效合同，无效合同对被告不具有约束力，被告可以拒绝履行合同义务。平顶山市宏远物业服务有限公司系中央花园的前期物业服务公司，受平顶山市建宏房地产开发有限公司的委托管理中央花园，前期物业公司受开发商的控制。本案的物业服务合同是2016年6月开发商交钥匙当日捆绑签订物业服务合同，被告没有合同签订的选择权，否则被告拿不到钥匙，在拿钥匙的当天业主缴纳2016年10月1日至2017年9月30日的物业费。当时交房按照商品房买卖合同迟延半年，还是业主信访的情况下，开发商迫不得已交房，院内没有出入路，杂草从生，建筑垃圾堆积如山，地下停车场属于在建工程，21号楼22号楼临时用水、临时用工，不通天然气，消防设施是摆设，整个建筑没有竣工验收，中央花园21号楼22号楼至今没有竣工经验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》“第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;末经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律强制性规定，按照2001年颁布2010年修改的《河南省物业管理条例》第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。国务院物业管理条例第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，本案物业服务合同属于无效合同。按照国务院物业管理条例第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案物业服务不是开发商招投标选聘、更没有经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，所以其与业主签订合同违法。物业服务合同无效。宏远物业接受建宏公司未竣工验收的工程违反国务院物业管理条例的规定和建宏地产公司未鉴定前期物业服务合同，未查验现场，未接受竣工、配套设施资料，物业费用应当由建设单位承担。根据《合同法》第第五十二条第五款的规定，本案物业服务合同属于无效合同。二、宏远物业未履行《物业服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。宏远物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。被告是中央花园小区的业主，与开发商委托的物业服务公司宏远物业有限公司签订的前期物业管理服务合同。约定由宏远物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费用的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，首先院内全部是泥土，荒草郁郁葱葱，业主自己用砖头铺了小路，院内路面是2019年1月开始硬化，绿地绿化稀稀疏疏，院内的树缺乏管理，南大门2019年8月尚且建设中，地下车库目前垃圾成堆，处于建设施工中，没有任何照明设施，水电没有验收，物业代管，强迫业主交费动辄停水停电，电梯加密与物业费用收取捆绑，交钱发卡可以乘坐电梯，不交钱爬楼梯，不仅给业主生活带来严重不便，给业主造成精神伤害，好多业主在物业公司这种停水停电电梯加密手段下违心无奈交了物业费:物业管理十分混乱，小商小贩在小区摆摊，汽车、电动车乱停乱放，小区出口四通八达，保安形同虚设，小区内公共绿地被损毁、侵占，小区环境安全隐患较多、特别是地下室没者安全扶手，走在下面头上污水滴答、地上污水横流，电梯口洞口打开，垃圾随意堆放，黑漆伸手不见五指，严重危及业主的生命财产安全，凭什么按三星级标准收费，业主多次向物业管理和有关部门反映，原告不从加大基础设施建设依然我行我素，双方对立，因此大部分业主由于物业公司的严重合同违约，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈维护自己合法权益!三、宏远物业服务与三星级服务标准相差很远，其主张按1.2元每平方米计算物业费不能得到保护。根据合同相对性原则，原告只有履行了平顶山市物业管理部门公布三星级物业服务，才有权要求被告按三星级标准交费。物业费用在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业公司仅一份合同不提供服务和服务低劣也可以收取三星级服务费，原告实际强取豪夺获取非法利益，因此，法庭认真审查业主不缴纳物业费的真实原因，对照三星级服务标准做出公正判决。四、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。因此书面向业主催缴是物业公司向法院追讨物业费用前置程序，原告应当提供书面催缴证据，原告没有提供催缴证据，则物业公司诉请不能得到支持。经审理查明：2016年6月1日，马延文与平顶山市宏远物业服务有限公司签订《物业服务合同》约定：马延文将建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户委托给平顶山市宏远物业服务有限公司实行物业管理及服务。物业费用按照房屋面积及楼房标准缴纳物业管理费，一次性缴纳一年的物业管理费，收费标准按照多层每月0.5元每平米，高层每月1.2元每平米，缴纳时间为在当年物业费到期前一星期缴纳下一年的物业费，逾期不缴纳，平顶山市宏远物业服务有限公司有权加收当年物业管理费用千分之五的违约金。合同签订后，平顶山市宏远物业服务有限公司按照约定提供物业管理服务。马延文系建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户业主，物业建筑面积122.27平方米，自2017年10月1日起其并未按照约定向平顶山市宏远物业服务有限公司交纳物业费，经平顶山市宏远物业服务有限公司收取未果，故引起诉讼。上述事实，由《物业服务合同》及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，马延文系建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户业主，平顶山市宏远物业服务有限公司为业主提供物业服务，马延文应当按照约定支付物业费。结合本案马延文自2017年10月1日起未缴纳物业费。截止起诉之日马延文应当缴纳三个年度的物业费，按照《物业服务合同》的约定，其缴纳金额为122.27㎡*1.2（每月1.2元每平米）*36月=5282元。关于诉求中滞纳金的主张，因滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。故对滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：马延文于本判决生效之日起十日内支付平顶山市宏远物业服务有限公司物业费5282元；二、驳回平顶山市宏远物业服务有限公司其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由马延文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  张文革审判员  高俊营审判员  顾世法二〇二〇年二月二十八日书记员  黄佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。