河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初11657号原告（反诉被告）孙婉芸，女，2015年11月8日出生，汉族，住河南省上蔡县。法定代理人张九玲，女，1976年12月23日出生，汉族，住河南省上蔡县。系原告孙婉芸的母亲。委托代理人王辉、郭晓晓，河南文苑律师事务所律师。被告（反诉原告）驻马店市经盛置业有限公司。住所地：驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角。统一社会信用代码：9141170055690163XQ。法定代表人蒋义海，总经理。委托代理人单中强、张宇轩，河南北纬律师事务所律师。原告孙婉芸诉被告驻马店市经盛置业有限公司（以下简称经盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙婉芸的法定代理人张九玲及其委托代理人郭晓晓，被告经盛公司的委托代理人单中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙婉芸诉称，原告于2016年8月17日与被告签订了商品房买卖合同购买被告开发的位于驻马店市团结路与盘龙山路交叉口西北角“新加坡花园城”小区第16幢东1单元101号房屋，面积137.51平方米，价款为1210982元，合同约定的交房日期为2017年5月31日，如被告逾期交房应按原告已交房款的日万分之一的标准向原告支付违约金。原告于签订合同当日向被告交纳了全部购房款，但被告至今未将验收合格的房屋交付给原告。请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务。二、判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金按日121.01元自2017年5月31日起计至验收合格的房屋实际交付之日止（截止至2019年8月22日，暂计为815天，计款98623.15元）。三、本案的诉讼费、律师费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2017年5月31日起计至2019年12月31日止，违约金按每日121.01元（已付购房款1210982元的万分之一）的标准计算。被告经盛公司辩称，1、诉争房屋是被告赔偿给河南省鑫河建设有限公司（以下简称鑫河公司）的工程款，现被告已将工程款支付给鑫河公司，双方债权债务已经消失。原、被告之间虽然签订有商品房买卖合同，但原告并未实际支付购房款，原告并不应当享有诉争房屋的所有权，原告诉请无事实及法律依据。2、诉争房屋未交付是由于承建方中建七局第四建筑公司违反合同延期交房所致，现被告正在与中建七局第四建筑公司因延期交房进行诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告经盛公司提出反诉称，鑫河公司承建反诉人开发的新加坡花园城8号楼工程。2016年8月17日，反诉人用新加坡花园城16号楼东1单元101房冲抵鑫河公司1225202元的工程款。同日鑫河公司出具证明同意将此款转化为孙婉芸购买新加坡花园城16号楼东1单元101房购房款。反诉人向孙婉芸出具收据（孙婉芸实际未向反诉人支付购房款）并与之签订《商品房买卖合同》。以上其实是工程款抵押性质。2019年10月21日，反诉人将拖欠的1225202元支付给鑫河公司，因此孙婉芸应将用于冲抵工程款的房产交还反诉人，双方签订的《商品房买卖合同》应当解除。综上，请求：一、判令解除反诉人与被反诉人于2016年8月17日签订的《商品房买卖合同》。二、诉讼费由被反诉人承担。原告孙婉芸针对反诉辩称，反诉人请求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。本案《商品房买卖合同》中双方当事人约定的付款期限为2016年8月17日，反诉人行使解除权已逾期超过一年，解除权已经消灭，应驳回反诉人的反诉请求。其次，《商品房买卖合同》是被反诉人在先行交付一万元购房定金排号后在反诉人的售楼部签订的合法有效的房屋买卖合同，双方仅存在买卖合同关系，不存在担保关系，该房屋不属于以物抵债的性质。《商品房买卖合同》中明确约定了被反诉人所购房屋的位置、面积、价款计算方式以及支付方式，房屋价款是确定的且是符合当时市场价值的，并未显失公平。在双方签订《商品房买卖合同》后，反诉人同意用鑫河公司的工程款抵付被反诉人的房屋价款是反诉人的真实意思表示，反诉人以向原告开具收据的形式确认了被反诉人已经完成了交付购房款的义务，此后双方还依据该合同签订了《地下车位使用权转让合同》，由此可见双方的房屋买卖关系是成立的，被反诉人不仅购买了房屋还购买了车位。现在反诉人主张因被反诉人未支付房屋价款而要求解除房屋买卖合同是没有事实依据的，严重违反了合同的诚实信用原则。经审理查明，一、被告经盛公司系新加坡花园城的开发建设单位，案外人鑫河公司系新加坡花园城的施工单位，案外人孙国立系新加坡花园城5#、8#楼大清包工程的施工人，案外人孙国立系原告孙婉芸的父亲。二、①2016年8月17日，鑫河公司向被告出具证明和收据各一份，证明载明：今收到驻马店市经盛置业有限公司付我公司工程款壹佰贰拾贰万伍仟贰佰零贰元整。我公司同意将此款转付孙婉芸购新加坡花园城16#楼东1单元101户。本公司具结此据完成付工程款转付购房款手续，一切责任本公司负责。张魁鑫河公司2016年8月17日。”该份证明的下半部备注有：“吴艳：以此为收款收据，给孙婉芸开购房收据。李朝清2016.8.17。”鑫河公司向被告出具的收据载明：“兹收到驻马店市经盛置业有限公司交来8#楼工程款人民币1225202元。”②同日鑫河公司又向原告出具证明一份，载明：“经新加坡花园城项目部负责人李春光、孙国立研究决定同意以下申请内容：使用由孙国立施工的新加坡花园城5#8#楼大清包工程款，抵付以孙婉芸名义购买的新加坡花园城16#楼东一单元101#房的购房款，抵付金额1225202.00元（大写：壹佰贰拾贰万伍仟贰佰零贰元整），此款经项目部李春光、孙国立同意从孙国立大清包工程款中扣除。”三、2016年8月17日，原告孙婉芸（××）与被告经盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据。……【暂定名】新加坡花园城。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房管预字第20140015号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第16【幢】东1【单元】101号房。该商品房的用途为住宅……该商品房【合同约定】建筑面积为137.51平方米……第四条计价方式与价款，出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8806.50元。总金额（人民币）?仟壹百贰拾壹万零千玖佰捌拾贰元整……第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式按期付款。1.一次性付款××于2016年8月17日前一次性付清总房款人民币1210980元……第八条交付期限。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2.见附件四……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金等条款。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》中约定：第十一条、合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内日书面或协议形式告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程涉及变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、××逾期付款的，除应按合同第七条承担违约责任外，出卖人可以相应顺延交房时间；7、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；8、包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素等条款。合同签订当天，被告向原告分别出具了收取原告房款1210982元、维修基金24220元的收据各一份，两份收据的收款人均为吴艳。四、2017年11月29日，原告法定代理人张九玲（乙方）与被告（甲方）签订一份《地下车位使用权转让合同》，该合同约定：因乙方已购新加坡花园城小区16#号楼东1单元101号房屋并签订《商品房买卖合同》，现请求受让甲方的地下停车位使用权壹个……一、受让地下停车位使用权内容……2、该车位使用权的总价款为人民币￥100800。二、付款方式及期限××按下列第1种方式按期付款。1、乙方采用一次性付款方式。乙方于2017年11月29日前一次性付清受让费等条款。合同签订当天，张九玲向被告交付了100800元车位款，被告向张九玲出具收据一份。《商品房买卖合同》约定交房期限逾期后，被告未能向原告交付案涉房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交其与河南文苑律师事务所签订的《民事代理协议》一份，用以证明原告为此次诉讼委托律师并花费律师费5000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告不履行合同义务给原告造成了损失，应当承担原告实现合同权利的费用。被告对此质证称，与本案无关联性。诉讼中，被告提交了：①2016年8月17日，鑫河公司向被告出具的证明和收据各一份。②案涉房屋价格计算清单一份。③2019年8月19日，被告向鑫河公司发出的通知一份，载明：你公司承建我公司开发的新加坡花园8号楼工程，现经我公司核算尚欠你公司工程款1225202元。现通知你公司自接到本通知7日内到我公司财务处领取工程款。同时，2016年8月17日冲抵协议作废。④2019年10月21日，鑫河公司出具的收条一份，载明：今收到驻马店市经盛置业有限公司支付我公司承建的新加坡花园城8号楼原用房产冲抵工程款壹佰贰拾贰万伍仟贰佰零贰元整（小写：1225202元），（原冲抵给孙婉芸的房产款）。⑤2019年10月21日，被告向鑫河公司转账50万元的电汇凭证一份，该电汇凭证附加信息及用途备注：6#、9#地下车库工程款。被告用以上证据证明：①鑫河公司同意被告将欠付其公司的工程款1225202元转化为原告的购房款，案涉房屋在原房价基础上给原告优惠了10%。②被告通知鑫河公司到被告处领取抵账的1225202元工程款。③鑫河公司已经到被告处领取了抵账的1225202元工程款，案涉商品房买卖合同所依据的抵账已经消灭。原告质证称，1、对证据①③⑤的真实性无异议，证据①恰好证明了原告与被告签订《商品房买卖合同》后，鑫河公司与被告协商一致将工程款抵付原告的购房款，因此该案不属于以物抵债，也不存在担保抵押性质。对证据②真实性不予认可，房屋价款系原、被告双方协商一致的结果，且该价格未远低于市场价格。如被告存在重复支付工程款系被告对自身权利的处理，与原告无关，被告可以通过向鑫河公司主张不当得利要回该款。证据⑤与本案无关联性。诉讼中，原告提交了：2019年6月17日驿城区人民法院庭审笔录一份，用于证明原告已经另案起诉过被告一次，被告在另案庭审中认可原、被告之间的商品房买卖合同关系，并辩称已通知原告去领案涉房屋的钥匙，但案涉房屋未达到合同约定的交房条件，原告拒绝接收房屋并要求被告交付符合合同约定的房屋。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据、庭审笔录、情况说明等及被告提交的证明、通知、收条等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，本案中，截止至2016年8月17日，本案被告经盛公司尚欠案外人鑫河公司1225202元工程款未支付，案外人鑫河公司尚欠大清包施工人孙国立1225202元工程款未支付，原告孙婉芸（孙国立女儿）购买案涉房屋尚欠经盛公司购房款、维修基金共计1225202元未支付。2016年8月17日，经原告、孙国立、经盛公司、鑫河公司各方协商后，鑫河公司向经盛公司出具了收到工程款1225202元转付给经盛公司用于支付原告孙婉芸购买案涉房屋购房款的证明和收到工程款1225202元的收据，原告与被告签订了案涉《商品房买卖合同》，并收到了被告出具的房款和维修基金收据。上述一系列行为中经盛公司与鑫河公司、鑫河公司与孙国立之间形成了两个以物抵债协议，因此本案的争议焦点是：经盛公司以在建的案涉房屋冲抵鑫河公司的工程款、鑫河公司以案涉房屋冲抵孙国立工程款的行为是否合法有效的问题。本案中，根据鑫河公司出具的情况说明和证明足以说明经盛公司拖欠鑫河公司的债务和鑫河公司拖欠孙国立的债务在2016年8月17日履行期限均已届满，抵债的房屋至今未交付给原告，被告未能提交两次以物抵债行为恶意损害第三人合法权益的相关证据，故上述两次以物抵债行为应为有效。关于被告提出原告未实际交纳购房款的辩解。原告系孙国立的女儿，系无民事行为能力人，其父亲孙国立作为法定代理人有权代理原告实施民事法律行为。在前述以物抵债协议有效的情形下，孙国立以其享有的1225202元工程款债权冲抵案涉房屋购房款的行为亦有效，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。原告孙婉芸与被告经盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告依约向被告支付了全部购房款，已经履行了相应的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限即2017年5月31日，履行交房义务，构成违约，现原告请求被告继续履行合同约定的交付义务以及支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。同理，被告反诉请求解除原、被告于2016年8月17日签订的《商品房买卖合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的数额，被告至今未向原告交付案涉房屋，根据合同约定的：“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”计算，自2017年6月1日起计至2019年12月31日止，共计943天。被告应支付的逾期交房违约金应为114196.6元（1210982元×日万分之一×943天）。原告请求被告按日121.01元的标准，自2017年6月1日起计至2019年12月31日止计算违约金共计114112.43元（121.01元×943天），系原告对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。关于被告提出至今未交付房屋是由于承建方中建七局第四建筑公司违反合同约定延期交房所致不应支付违约金的辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付律师费5000元的主张。律师费不属于原告必须支付的诉讼费用，且原、被告在《商品房买卖合同》中未约定律师费，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告驻马店市经盛置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务。二、限被告驻马店市经盛置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙婉芸支付逾期交房违约金114112.43元。三、驳回原告孙婉芸其他的诉讼请求。四、驳回被告驻马店市经盛置业有限公司的反诉请求。如被告驻马店市经盛置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告驻马店市经盛置业有限公司负担。反诉费50元，由反诉原告驻马店市经盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  马振河人民陪审员  程仙芳二〇二〇年二月二十八日书 记 员  胡启阳