广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23246号原告（反诉被告）：方志明，男，1979年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告（反诉原告）：中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社，住所地中山市沙溪镇新濠南路249号，组织机构代码776213505。法定代表人：梁志棠，该社组长。委托诉讼代理人：尹海报，广东悦盈律师事务所律师。原告（反诉被告）方志明与被告（反诉原告）中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社（以下简称濠涌经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，被告濠涌经济社提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方志明，被告（反诉原告）濠涌经济社委托诉讼代理人尹海报到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方志明向本院提出诉讼请求：1.立即解除《合同书》；2.被告濠涌经济社立即退还按金6300元及租金8800元；3.被告濠涌经济社赔偿原告方志明经济损失26000元。事实与理由：方志明与濠涌经济社于2015年3月9日订立《合同书》，约定由方志明承租濠涌经济社名下的地名为“坑里塘”的土地3亩用于开办厂房的用途，并约定由濠涌经济社协助方志明开通水电措施，合同还对租赁期限、租金及交租方式等租赁事项予以明确约定。签约后，方志明依照合同约定于2015年3月10日交付租赁按金6300元，并持《合同书》等相关资料到涉讼租赁物土地所在供电部门申办通电手续，供电部门依有关规定告知方志明须由濠涌经济社出具相关证明方可办理案涉租赁物（土地）的相关通电手续。为此，方志明随即要求濠涌经济社依照租赁合同约定并按照供电部门要求提供案涉租赁物申办通电手续所需的有关证明，但濠涌经济社不予提供，濠涌经济社无理拒绝了方志明的合理要求。至今，方志明多次要求濠涌经济社如约提供上述证明以便据以依法申办涉讼租赁物土地之通电手续，但濠涌经济社均拒不提供相关证明。因濠涌经济社拒不如约提供必要协助向供电部门出具相关证明，故导致方志明签订租赁合同至今仍不能申办涉讼租赁物的通电手续，一直无法实现合同约定的开办厂房的用途，无法使用涉讼租赁物土地开办厂房。为此，方志明多次向濠涌经济社提出解除租赁合同及要求濠涌经济社立即返还按金及赔偿方志明对涉讼租赁物土地进行填土平整的费用26000元，但濠涌经济社不予理会方志明的合理诉求，并且未经方志明同意而擅自扣收方志明名下的村集体分配收益合计8800元用以抵偿涉讼租金。濠涌经济社的上述行为已构成根本违约，方志明依法有权主张解除涉讼租赁合同并要求濠涌经济社返还其已收的款项及赔偿损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条的规定诉至法院，请求支持方志明的合理诉讼请求。被告濠涌经济社辩称，答辩意见与反诉状一致。反诉原告濠涌经济社向本院提出反诉请求：1.反诉被告方志明支付欠缴租金合计75200元及暂计逾期滞纳金46704元（实际逾期滞纳金以欠缴租金为本金，按年利率24%计算至还清本息之日止）；2.反诉被告方志明将坑里塘的3亩土地交还给反诉原告濠涌经济社；3.驳回反诉被告方志明对反诉原告濠涌经济社的全部诉讼请求。诉讼中，反诉原告濠涌经济社明确反诉被告方志明拖欠租金的期间从2015年7月5日起至2019年7月4日，合计拖欠84000元，扣减已扣收的8800元，尚欠租金75200元。事实与理由：濠涌经济社与方志明于2015年3月9日签订了《合同书》，约定濠涌经济社将位于中山市坑里塘的土地（面积3亩）出租给方志明办厂之用；租赁期限自2015年7月5日起至2020年8月6日止；租金为每年每亩7000元，一年合计21000元；每年的最后一日前缴交次年租金，如若拖欠，按逾期金额每日加收3%的滞纳金，若超过一个月不缴交租金则构成违约，濠涌经济社有权收回该土地的使用权，并追讨所欠的租金。合同签订后，濠涌经济社交付了土地给方志明，方志明自行找人平整了土地，由于租赁土地为两证全无，无法办理用电报装备案登记，这些情况方志明作为经济社村民是明知的，是其对自身权利的处分，相应的责任也应由其自行承担，与经济社无关。方志明占有租赁土地后拖欠租金，损害了濠涌经济社的利益，濠涌经济社为维护自身合法权益，分别于2017年1月16日，2019年1月21日以方志明分配款合计8800元抵扣其所欠租金，截至本月方志明仍累计拖欠租金75200元，严重侵害了濠涌经济社的集体利益。濠涌经济社多次以电话、上门协商、发函等方式敦促方志明交付拖欠的租金未果。方志明违反合同约定，损害了濠涌经济社的合法权益，濠涌经济社为维护合法权益，提起反诉，主张上述反诉请求。反诉被告方志明辩称，1.方志明对涉案土地是否“两证全无”不知情，且濠涌经济社有义务在涉案合同存续期间保持涉案土地符合办厂的约定用途，方志明是基于承租涉案土地用以办厂的目的与濠涌经济社签订涉案合同的，不管方志明是否该经济社的村民，都不影响方志明作为涉案合同的一方平等主体所享有的以符合合同约定用途的方式使用涉案土地等权利。2.濠涌经济社提交的《证明》只是其单方说法，方志明不认同，且该证明不能免除濠涌经济社所承担的合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月9日，濠涌经济社作为甲方、方志明作为乙方，双方签订《合同书》，约定：甲方将坐落在土地名坑里塘的土地3亩（按划定的标志为界限）出租给乙方作为办厂之用，现就租赁事宜达成如下条款：1.租赁时间为5年，从2015年7月5日至2020年8月6日止；2.租金计算及上缴方法：该地块租金每年每亩按7000元计算，合计全年租金为21000元；租金乙方必须在当年的最后一日前缴交次年租金给甲方，租金不得拖欠，如若拖欠，按逾期金额每日加收3‰的滞纳金，若超过一个月不缴交租金，则作乙方违约，甲方有权收回该土地的使用权，并追讨乙方所欠的租金；3.合同签订之日起，乙方缴交租金的30%即6300元给甲方作为按金，待合同期满，乙方不违反本合同，甲方则如数退还乙方该按金（不计息）；4.乙方租用该土地办简易的锌铁棚厂房之用……7．甲方协助乙方开通水、电措施，并允许乙方提前进场进行土地平整；合同签定后，双方必须严格遵守履行，任何一方不得违约，如若一方违约，需赔偿一年租金给守约方；若乙方因某种原因中途终止合同，必须提前半年通知甲方，并交半年的租金款给甲方；如遇合同争议双方进行协商不成的交由所在地人民法院裁决；本合同签订之日起生效，一式二份，甲、乙方各存一份。合同还约定了其他事项。濠涌经济社在甲方处盖章，方志明在乙方处签名、捺印。合同签订后，方志明依约向濠涌经济社交付按金6300元，濠涌经济社向方志明出具了收款收据。方志明称其为涉案土地填土平整支付了工程款26000元，并提交了收据,收据载明了工程名称、施工项目类别、金额等内容，经手人处写有“李”字，未有签名盖章。方志明称其曾就涉案土地的水电报装事宜于2017年8月29日与濠涌经济社法定代表人梁志棠进行沟通，并将沟通过程录制了视频，视频中方志明多次要求濠涌经济社协助开通水电措施，梁志棠以“按合同是没有办法解决的”、“我也没有本事帮你开通水电”、“又不批，如何开通”、“现在都不能够开通水电”、“协助不到”、“电工说这里供电公司不能通水通电”、“电工带人去说可以通水通电，这样就帮你盖章签名，但是电工带人说不行，我就没有办法”等内容回复方志明。濠涌经济社对该视频及文字资料内容没有否认，但称双方视频中是在协商解除土地租赁合同事宜。方志明称其承租土地后因濠涌经济社不配合其开通水电报装，濠涌经济社未经其同意扣收了其名下的集体分配收益8800元用以抵偿涉案土地租金，濠涌经济社确认收取了上述款项。诉讼中，濠涌经济社向本院提交该经济社财务报账员高小杰出具的证明，高小杰在证明中陈述其曾于2017年向方志明提供濠涌经济社前任法定代表人方乐平的身份证复印件，于2019年8月份提供经济社的机构代码证，并称涉案土地没有土地证和房产证，所以无法提供。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。方志明与濠涌经济社于2015年3月9日签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同约定方志明租赁土地的用途为办厂之用，双方在合同中约定“甲方协助乙方开通水电措施”。方志明在签订合同后到供电部门申请开通用电手续，在其所填写的用电业务申请表、两证不全物业用电报装资料核查表、用电容量需求清单等表格中均有要求濠涌经济社出具意见并加盖公章，但濠涌经济社不予配合。方志明多次与濠涌经济社沟通，濠涌经济社至今仍未协助方志明开通水、电。濠涌经济社法定代表人梁志棠在与方志明沟通中也多次确认涉案土地无法开通水、电措施。方志明在签订租赁合同时租赁用途是开办厂房，故必须开通水、电，且双方在合同中明确约定“甲方协助乙方开通水电措施”，濠涌经济社在签订合同后拒不协助方志明开通水电，已构成违约，致使方志明签订合同的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，方志明主张解除涉案合同有事实和法律依据，本院予以支持。濠涌经济社称方志明是该经济社村民、在签订涉案合同之前方志明已经知晓涉案土地“两证全无”、“无法办理用电报装备案登记”，但濠涌经济社未提交证据证实其在签约前已向方志明披露涉案土地“两证全无”、“无法办理用电报装备案登记”的情况，且双方在合同中对报装水电进行了约定，故濠涌经济社应承担举证不能的法律后果。由于双方签订的合同因不能报装水电无法履行，且濠涌经济社在签订合同后拒不协助方志明开通水电，致使方志明签订合同的目的不能实现，故濠涌经济社无权向方志明收取租金，濠涌经济社反诉要求方志明支付租金及违约金的主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权有权赔偿损失。”根据上述规定，方志明主张濠涌经济社退还按金6300元及租金8800元，濠涌经济社主张方志明退还涉案土地，均符合法律规定，本院予以支持。方志明主张濠涌经济社赔偿经济损失26000元，并向本院提交收据证明其为涉案土地的平整工程支付了26000元工程款，濠涌经济社对该笔费用未予确认，且该收据在经办人处仅有“李”字，未有经办人签名盖章，方志明亦未能提交工程合同或相关协议等其它证据进一步证明其确实存在该部分损失，也未就其损失向本院申请鉴定。方志明未能提交充分证据证明其损失确实存在及损失的具体数额，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，方志明本诉诉求合理部分，本院予以支持。濠涌经济社反诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告方志明与被告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社于2015年3月9日签订的《合同书》；二、被告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告方志明退还按金6300元、租金8800元；三、反诉被告方志明于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社返还位于中山市沙溪镇濠涌村土地名坑里塘的土地（3亩）；四、驳回原告方志明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费828元，简易程序减半收取为414元（原告方志明已预交），由原告方志明负担325元，由被告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社负担89元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告方志明）。反诉案件受理费1369元（反诉原告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社已预交），由反诉原告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社负担1319元，由反诉被告方志明负担50元（于本判决生效之日起七日内直接返还给反诉原告中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇二〇年二月二十日法官助理梁永凤书记员陈奇附件：证据目录清单证据目录清单原告（反诉被告）方志明向本院提供如下证据：1.合同书；2.非居民客户新装、增/减容用电业务申请表、两证不全物业用电报装资料核查表、用电容量需求清单；3.收款收据；4.收款收据2份；5.视频光盘及文字资料；6.收据。被告（反诉原告）中山市沙溪镇濠涌村濠涌股份合作经济社向本院提供如下证据：证明2份。