广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22099号原告：佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区***********。统一社会信用代码914***********702T。负责人：陈健康。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。被告：刘洪波，女，汉族，1970年2月28日出生，住黑龙江省佳木斯市郊区富强社区******。公民身份号码230************124。原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司与被告刘洪波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因被告下落不明需公告送达，本案转为适用普通程序由审判员郑泽霞担任审判长，与人民陪审员徐碧霞、易锦娴组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施杰龙到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年10月至2019年7月物业服务费2569.72元及公用电分摊费用480.21元；违约金674.55元（以每期逾交物业费用，按日万分之五，自违约起始日计算至实际履行之日止计；现暂计至起诉之日），合计3724.48元；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确主张被告以每期欠交物业服务费为本金，从欠费当月16日起按日万分之五的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。事实和理由：2010年12月22日，原告与“季华金品尚院”小区的开发商佛山市晟景房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对“季华金品尚院”小区提供物业管理服务。2011年，被告购买了该小区的8座703房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为1.8元/平方米/月，地下车库服务费为1.6元/平方米/月。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告为包括被告在内的“季华金品尚院”小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务。但是，被告自2016年10月起至今一直拖欠物业管理费用，而在此期间虽然原告已经多次发出书面催交通知，但被告仍然拒绝支付。经原告计算，自2016年10月至2019年7月期间，被告已经拖欠物业管理费用3049.33元（包括住宅物业管理服务费2569.72元、公共电分摊费480.21元）。原告认为，根据我国相关物业管理法律法规，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，且被告购买“季华金品尚院”小区房产时已明示接受原告为其提供物业管理服务，故该协议对被告系具有相关法律约束力的。因此，在原告已依约为被告提供了物业管理服务的情况下，被告负有及时足额支付物业管理服务费的义务，而被告拖欠物业管理费并拒不清偿的行为明显属于违约行为，故根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《前期物业管理服务协议》的约定，被告除了应足额支付物业管理费外，还应依照法律规定和合同约定向原告支付滞纳金，即从逾期之日起按每日万分之五计算滞纳金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证。证明原、被告主体资格。2.《前期物业服务合同》、《物业服务收费备案回执》及附表。证明原告系涉案小区的合法物业管理公司，事实上亦为被告提供物业管理服务。3.《前期物业管理服务协议》、《季华金品尚院住宅小区楼宇（铺）交接书》。证明原、被告签订了物业管理服务协议，且自被告接收其名下房屋时，原告即时提供物业管理服务。4.欠费明细表、水电费发票。证明被告未向原告缴纳物业管理费及公摊水电费；原告已实际为涉案小区缴纳相关水电费的事实。5.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。证明涉案房屋系被告名下所有。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年6月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，住宅的标准为1.8元/平方米/月。物业管理服务费与本物业交付使用之日起计收。该协议第五条约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、有限电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。业主、物业使用人应于每月15日前向乙方交纳上述费用。该协议第九条约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担从逾期之日起按每天万分之五计算的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼。2012年9月3日，被告办理了涉案8座703房的收楼手续。2015年7月25日，原告（乙方）与佛山市晟景房地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对季华金品尚院提供前期物业管理服务订立本合同。合同约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.8元/月.平方米。业主应于物业交付使用之日起交纳物业管理服务费。物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，应按从逾期之日起每日万分之五计算滞纳金的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止。另查明：涉案佛山市禅城区***********的产权人系本案被告，该房屋建筑面积41.99平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与案外人佛山市晟景房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》均系各方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力。原、被告均应依照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据合同及协议约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的义务。现原告主张被告拖欠2016年10月至2019年7月的物业服务费未交纳，被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，本院对此予以确认。因此，被告应就涉案物业向原告支付2016年10月2019年7月的物业服务费2569.72元（1.8元/平方米/月×41.99平方米×34个月）。本院对原告的该项主张依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案合同及协议均约定，物业服务费应于每月15日前交纳，逾期未交纳的应从逾期之日起按每日万分之五计算违约金。因被告未按时交纳物业服务费，原告依法依约有权向被告主张计收违约金。故，被告应以每月欠交物业服务费为本金（即75.58元/月），分别自欠费当月16日起按照日万分之五的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。关于原告主张被告支付公用电分摊费用的诉请。原告主张被告拖欠2016年10月至2019年7月的公用电分摊费用674.55元，被告未到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，且原告亦提交了相应的发票予以证明，故本院对此予以确认，被告应向原告支付上述公用电分摊费用674.55元，本院对原告的该项主张依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告刘洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司支付2016年10月至2019年7月的物业服务费2569.72元及违约金（以75.58元/月为本金，分别自欠费当月16日起按照日万分之五的标准计算至被告刘洪波实际清偿之日止）；二、被告刘洪波于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海永隆物业管理有限公司禅城分公司支付公用电分摊费用674.55元。如被告刘洪波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告刘洪波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郑泽霞人民陪审员  徐碧霞人民陪审员  易锦娴二〇一九年十二月十二日书 记 员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。