河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8590号原告张军，男，汉族，1976年5月8日生，住南阳市。委托代理人李顺，河南隆祥律师事务所律师，特别授权。被告张连东，男，汉族，1968年10月8日生，住河南省商城县。委托代理人张国松，河南育滨律师事务所律师，特别授权。被告郭春格，女，汉族，1963年4月10日生，住南阳市卧龙区。被告南阳瑞发汽车销售股份有限公司。住所地：南阳市迎宾大道菱角池村东侧路南。法定代表人：黄中玉。任公司经理。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市人民北路。统一社会信用代码：914113007457764958。法定代表人：冯居朝，任公司董事长。委托代理人赵明宇、郭建敏，卧龙区派驻淯阳工作组专班工作人员，一般代理。原告张军与被告张连东、郭春格、南阳瑞发汽车销售股份有限公司、第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告张军及其委托代理人李顺，被告张连东的委托代理人张国松，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的委托代理人赵明宇、郭建敏到庭参加了诉讼，被告郭春格、南阳瑞发汽车销售股份有限公司经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军诉称，2009年2月22日，原购房人崔银明与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订购房协议，约定将本案所涉南阳市人民路北段淯阳东华新村4号楼3单元13层1302号商品房以243858元的价格出售给原购房人，原购房人如约缴纳了全部房款。原告与原购房人崔银明系亲戚关系，2015年3月5日，原购房人崔银明将该房产转让给原告所有，双方经被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司同意，进行了房产更名手续，原告在缴纳了各项初装费、大修基金、物业费及其他费用后领取了房屋钥匙，对该房产进行装修并居住至今。2019年，南阳市宛城区法院作出（2019）豫1302执1023-1号执行裁定，将本案房产查封，原告后提出执行异议申请，宛城区法院作出（2019）豫1302执异283号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，原告不服此裁定，提起诉讼。原告认为，被告郭春格与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司因抵押借款而为该套房产办理网签备案，将已出售房产抵押给债权人，其行为已被生效判决认定为无效。而原告作为合法的购房人在法院查封之前就购买此房产并居住至今，应视为合法拥有该房产，原告就该房产的物权请求权足以阻却法院的强制执行。原告所在的东华新村因开发商对外抵押借款，已有数百套房屋被网签在他人名下，南阳市政府也专门派驻工作组对此事进行调查登记。请求：1、对该房产停止执行;2、确认南阳市人民路北段淯阳东华新村4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）房产归原告所有;3、诉讼费由被告承担。被告张连东辩称，一、原告提出异议的房产，是郭春格在宛城区法院执行笔录中，自己向法院提出。二、根据合同的备案信息资料，我们有理由相信争议的房产属于郭春格所有。三、原告所称网签属于担保性质，所以才登记他的名下是无效的。我们认为房屋产权实行的是登记制度，房屋产权登记在郭春格名下，如果原告对郭春格发生房屋所有权，原告可以说登记无效，郭春格可以说是登记有效。原告现在的主张效力不及于第三人。因此，人民法院查封措施是正确的，应继续执行。原告的第二项请求房产归原告所有，属于确认之诉与第一项诉请不应合并审理。原告的第三项诉请即便判决被告败诉，也不应由张连东承担诉讼费。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司辩称，一、张军（崔银明）2010年9月以前分四次全部交清购房款243858元（详见附件），应是该房产的所有者。二、2013年南阳市淯阳房地产开发有限责任公司分两次与郭春格签订了借款合同。借款金额为1050万元，月利率为2.5%-3.5%。三、2013年郭春格分两次借给南阳市淯阳房地产开发有限责任公司本金1050万元；2013年8月至2014年12月分7笔支付利息1444.5万元，其中1274.7万元转入借款本金。2015年1月用借款抵房款38.5万元。四、郭春格自2018年7月以来5次参加南阳市淯阳房地产开发有限责任公司债权人会议。五、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所借郭春格资金，以公司所开发的东华新村小区29套住宅楼作为抵押网签在被告郭春格名下用于担保，原告所购房屋也包括在其中。综上所述，张军是该房产的真实购买者，郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司是民间借贷关系，网签备案仅是为郭春格提供担保，并非真正房屋买卖。原告张军为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、张军身份证，证明原告身份。二、（2019）豫1302执异283号执行裁定。证明原告起诉依据。三、案外人崔银明（后更名为张军）认购协议、收款收据、选房卡、转账凭证。证明案外人崔银明于2009年2月23日与南阳市淯阳房地产开发有限公司签订认购协议，购买了东华新村4号楼13层3单元02户房产，并缴纳了全额购房款。后2015年2月15日，崔银明将该房产转让给原告所有，并在房地产公司办理了更名手续，将原协议、选房卡、收款收据更为原告名字。四、崔银明与原告签订的房屋买卖合同、公证证言。证明原告于2015年2月15日在其亲戚处购得此套房屋，双方签订有买卖合同并支付了房款。原房主对此也表示认可。五、物业维修资金交存凭证、收款收据。证明原告在更名后于2015年3月5日向开发商缴纳面积差价款、维修资金、装修押金等费用，由开发商交付房屋，原告装修入住六、2015年至今的银行缴费凭证及收据。证明原告入住后自2015年起通过银行缴纳水费、电费及物业费用，水、电费用户名也更至原告名下，控制此套房屋。七、房屋现状照片。证明原告入住后装修居住至今。八、不动产查询证明。证明原告名下无产权登记信息，本案所涉房屋为唯一住房。九、淯阳房地产证明、张丰太证明。证明原告购得此房屋并进行更名属实，未能办理产权手续非原告原因。十、淯阳房地产与预售合同登记人郭春格的借款合同、抵押清单、四次债权人会议登记单。证明郭春格并非该房屋所有权人，其与房地产系借贷关系，其也未主张此套房屋所有权。十一、卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1896号、1907号判决。证明郭春格与淯阳房地产之间为借款将涉案房屋登记在郭春格名下，该行为已经被生效判决确认无效。十二、（2019）执字第1023号协助执行通知书及送达回证。证明被告于2019年8月7日才将涉案房屋查封，原告购买、交付、占有该房产在法院查封之前。被告张连东对原告张军所举证据的质证意见为：九、十、有异议，原告购买此房这一点，被告郭春格已经办理网签备案，导致他不能进行备案登记。第十组，没有证据证明争议房屋为抵押房屋。其他证据无异议。第三人对原告张军所举证据的质证意见为：张军是原房屋购买者，淯阳房地产与郭春格是借贷关系。被告张连东为支持其辩称向本院提交如下证据：一、2019年6月3日郭春格在宛城区法院执行局的执行笔录。二、合同信息备案摘要。备案合同号：13795395，买受人：郭春格，出卖人：淯阳房地产。4号楼3单元13层1302号。证明：法院依法查封的房子归郭春格所有。原告张军对被告张连东所举证据的质证意见为：真实性无异议，证明方向有异议。郭春格不是该房屋的实际买受人，除了网签备案是其名下外，郭春格从未占有使用，也未向郭春格交付过此房屋，经其他判决确认，郭春格不是实际上买受人，其以房屋网签登记行为进行抵押，已经被多份生效判决认定无效。因此原告才是房屋的实际所有人。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司对被告张连东所举证据的质证意见为：房产网签在郭春格名下，属于抵押性质，不予认可。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司为支持其答辩，向本院提交如下证据：一、崔银明房款发票一份。二、与郭春格签订借款合同、借据各两份。三、郭春格的财务账页一份，往来借款及利息发票33张。四、郭春格参加淯阳房地产债权会议四份、债权登记笔录一份。郭春格网签东华新村房子29套四份。五、回购协议一份。原告张军对第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所举证据的质证意见为：一至四均无异议。实际上崔银明的认购协议及收款收据已经更名，并由公司盖章签字确认。第五组，真实性无异议，更能证实郭春格并不是真实买卖，涉案房屋的网签行为实为提供借贷金融担保，属无效行为。不应当予以保护。被告张连东对第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所举证据的质证意见为：一、真实性无异议。二、真实性无异议，证明方向有异议。四份证据不能证实我们争议的房产为抵押财产。三、真实性有异议（具体数字是淯阳房地产单方计算，真实性有异议，存在债务无异议），往来账没有反映抵押物的存在，不能证实争议房产是抵押而不是买卖。四、登记表真实性无异议，方向有异议。不能证实本案争议的房产为抵押房产不是买卖。四份29套房子的真实性有异议，数字是淯阳房地产单方统计，单方制表，单方备注用途。如果是抵押，应有双方签字。应有借款、买卖、房屋回购协议。这些是网签备案证据，是买卖证据，我们需要的是抵押证据，说的是1302号这一套，应拿出1302号这一套的抵押证据。如果没有，那就不能证明。五、郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订有回购协议，他应该知道房子不是他的又向执行局提供该房子是可供执行的。应当认定是向法院提供的虚假资料。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：张连东与被执行人郭春格、黄中玉、南阳瑞发汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2016）豫1302民初4414号民事判决书，判决：一、郭春格在本判决书生效后三十日内偿还张连东借款4200000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本院指定期间届满之日止）；二、南阳瑞发汽车销售服务有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。郭春格不服判决，提出上诉。河南省南阳市中级人民法院于2018年12月30日作出（2018）豫13民终6574号民事判决书，判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第二、三项；二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第一项为：郭春格在本判决书生效后三十日内偿还张连东借款1040000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本判决指定期间届满之日止）。判决书生效后，郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司未按期履行判决书所确定的给付义务，张连东于2019年4月12日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执1023号。案件在执行程序中，本院于2019年8月7日作出（2019）豫1302执1023号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人郭春格所有的位于南阳市卧龙区人民北段4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）、南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元20层2002号（合同备案号：13795400）、南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产。另查明，2009年2月22日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方崔银明签订了“淯阳·东华新村”认购房协议书，约定乙方集资房屋为甲方开发建设的“淯阳·东华新村”4号楼13层3单元D西户，乙方在签订本协议当日付款人民币为243858元。次日，崔银明向售房部工作人员张丰太银行账户转款243858元，由南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具收款收据一份，并由收款人张丰太在收款收据收款人盖章栏上签字确认，同时公司又向崔银明出具东华新村四号楼选房卡一张。2011年6月7日，崔银明向南阳市淯兴物业管理有限公司交纳水电、沼气、有线过户费合计6080元。2015年2月15日，崔银明、郭孝玲作为卖方，张军、郭峻坛作为买方签订了房屋买卖合同一份，约定崔银明、郭孝玲将案涉房屋出售给张军、郭峻坛，房屋价款260000元，崔银明、郭孝玲认可付款方式为现金方式分期付清。案涉房屋的原始认购房协议书、收款收据、选房卡姓名均将崔银明划掉后变更为张军。2015年3月5日张军补房款17308元、在交通银行南阳分行交纳“淯阳·东华新村”4幢3单元1302室物业维修资金10454.8元，3月11日，张军交纳物业费、垃圾费、装修垃圾清运费、装修管理费等合计3215元。庭审中张军提供了自2015年10月起交纳水费等的部分票据。2019年12月2日，南阳市不动产登记服务中心不动产登记资料查询结果证明张军名下拥有的房屋登记记录为零。又查明，2013年7月25日、8月5日南阳市淯阳房地产开发有限责任公司分别自郭春格处借款5000000元、5500000元。7月25日，淯阳公司与郭春格签订了《商品房回购协议》，共含1302等14套房产；25日当日涉案房产网签备案在郭春格名下，网签合同号为13795395；2015年6月10日“关于南阳市淯阳房地产开发有限责任公司债权人的登记笔录”显示郭春格共出借给淯阳房地产公司两笔借款共计1050万元，抵押担保的形式是网签备案、住宅；郭春格分别于2018年7月20日、8月8日、10月10日、2019年3月22日、10月25日参加了淯阳房地产公司债权人筹备会议及债权人会议。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：一、案涉房产是否属于被执行人郭春格的财产，对案涉房产是否应予继续强制执行；二、案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的权利；三、案外人请求确认房屋归其所有的诉讼请求能否得到支持。首先，本案中，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间签订《借款合同》的同时另签订了《商品房回购协议》，案涉房产虽网签备案在被执行人郭春格名下,但备案登记只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，且郭春格并未实际占有案涉房屋，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间系为担保的借贷关系，郭春格并非案涉房产的所有权人，因此，对案涉房产不应予以继续强制执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。本案中，原告张军与第三人淯阳公司双方签订的认购房协议书明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，原告张军已经按照约定向第三人淯阳公司支付了全部购房款，淯阳公司对案涉房产已出售给原告张军的事实也予以认可，案外人张军在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并实际占有了案涉房屋，没有办理过户登记的原因也不在张军，依法应认定张军对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。对张军请求确认南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）房产归其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）房产。二、驳回原告张军的其它诉讼请求。案件受理费4958元，由被告张连东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  叶 涛人民陪审员  侯保科二〇二〇年二月二十日书 记 员  刘 洋