四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终104号 上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区渠江北路18号。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：黄世猛，广安市前锋区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：罗述兰，女，生于1977年9月9日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：张培全，男，生于1977年3月13日，汉族，住四川省广安市广安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭房地产公司）因与被上诉人罗述兰、张培全商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉铭房地产公司上诉请求：撤销原审判决第二项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在合同约定的期间内交付房屋，并且尽到了通知义务，被上诉人因自身原因迟延接房，上诉人不承担逾期交房违约责任。即使判令上诉人承担逾期交房的违约责任，在没有实际损失的情况下，一审酌定交房违约金标准过高，请二审法院予以调减。 罗述兰、张培全辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗述兰、张培全向一审法院起诉请求：1.请求判令嘉铭房地产公司立即为罗述兰、张培全购买的房屋办理房屋权属证书；2.判令嘉铭房地产公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，其中从逾期办证的次日起至2019年10月8日止的违约金为3,000元，从2019年10月9日起至取得房屋权属证书之日止按每天51元标准计算；4.判令嘉铭房地产公司支付逾期交房的违约金14,227元；5.本案诉讼费由嘉铭房地产公司承担。 一审法院认定事实：嘉铭房地产公司以出让方式取得广安市广安区东南片区（Ｂ2－1）地块建设用地使用权，在该地块上开发了“南城印象”一期商住小区，并取得《商品房预售许可证》等。 2014年11月29日，罗述兰、张培全（买受人）与嘉铭房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为“南城印象”一期4幢1－26－5号，建筑面积102.54平方米，总价款为515,469元；买受人采取贷款方式付款；合同第十一条约定的交付条件为：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；(二)商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第二十条产权登记约定为：(一)初始登记出卖人应当在2018年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记1、商品交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(2)买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)、(2)种方式处理：(1)买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋权属证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得权属证书之日起30日内向买受人支付。(2)买受人在商品房交付365个工作日内未提供相关权属登记资料的除外。签订合同当日罗述兰、张培全向嘉铭房地产公司支付首付款165,469元，后又以银行贷款方式向嘉铭房地产公司支付了其余购房款。2017年10月2日，罗述兰、张培全向嘉铭房地产公司支付了办理房屋权属证书的契税、大修基金、工本费等12,426元，嘉铭房地产公司于当日向罗述兰、张培全交付了房屋。 另查明，“南城印象”一期商住小区于2016年10月竣工，但至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书。 诉讼中，嘉铭房地产公司提供了《南城印象一期交房通知书》，但未向一审法院提供该通知书已实际张贴及另以电话、短息等方式通知罗述兰、张培全接房的相关依据。 一审法院认为，罗述兰、张培全与嘉铭房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应当按照合同约定履行各自的义务。罗述兰、张培全已按合同约定向嘉铭房地产公司交付了购房款及相关税费，嘉铭房地产公司亦应当按照合同约定向罗述兰、张培全交付房屋并为其所购房屋办理相关权属证书，一审法院根据实际情况酌情确定嘉铭房地产公司于判决生效后九十日内为罗述兰、张培全所购买的房屋办理权属证书。嘉铭房地产公司至今未取得案涉项目建筑工程竣工验收备案书、且逾期向罗述兰、张培全交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。嘉铭房地产公司称他已通知了罗述兰、张培全接房，系罗述兰、张培全自已的原因未能按时接房，其未向一审法院提供充分证据证实已通知了罗述兰、张培全接房，故对嘉铭房地产公司的该辩称意见不予采信。对逾期交房的违约金，一审法院酌情按50元每天从合同约定的交房日计算至实际交房时止。合同约定嘉铭房地产公司应在2016年12月30日前交房，嘉铭房地产公司实际于2017年10月2日交房，逾期276天交房，故嘉铭房地产公司应向罗述兰、张培全支付逾期交房的违约金13,800元(50元/×276天)关于罗述兰、张培全主张的逾期办证的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日取得房屋所有权证书的，在买受人选择不退房的情况下，嘉铭房地产公司向买受人支付违约金的时间是在买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内，买受人罗述兰、张培全至今也未能取得所购房屋的权属证书，尚未到双方约定的违约金支付时间，故对罗述兰、张培全要求嘉铭房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持，待条件成就后罗述兰、张培全可另行主张权利。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嘉铭房地产公司于判决生效后九十日内，为罗述兰、张培全办理广安市广安区东南片区（Ｂ2－1地块）“南城印象”一期4幢1－26－5号房屋的权属证书。二、嘉铭房地产公司于判决生效后十日内罗述兰、张培全支付逾期交房的违约金13,800元。三、驳回罗述兰、张培全的其他诉讼请求。 履行给付金钱义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费330元，减半收取165元，由罗述兰、张培全负担25元，由嘉铭房地产公司负担140元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明:《商品房买卖合同》第十三条逾期交房的责任约定为：“⑵逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。” 二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、一审对逾期交房违约金的酌定标准是否得当。 关于嘉铭房地产公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。双方订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。根据合同约定，嘉铭房地产公司应于2016年12月30日前交房，案涉房屋实际于2017年10月2日交付。嘉铭房地产公司诉称其在合同约定的时间内通知被上诉人交付商品房，因被上诉人自身原因导致案涉房屋的延期交付。经审查，嘉铭房地产公司在一、二审中均未提供充分的证据证明逾期交房的责任不可归责于己方，一审法院据此认定嘉铭房地产公司承担逾期交房违约责任并无不当，本院予以确认。 一审对逾期交房违约金的酌定标准是否得当的问题。本案中，嘉铭房地产公司逾期交房的行为客观上势必给购房方造成居住或收益上的损失，罗述兰、张培全虽未举证证明其损失程度，但一审法院根据合同的约定并结合本地经济社会发展水平，酌情确定从合同约定的交房日至实际交房时止每天按50元计算逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，嘉铭房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理330元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡兆蓉 审 判 员 陈 萱 审 判 员 张 波 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 唐 敏 书 记 员 周甜甜