四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初13130号 原告：邬红玲，女，1975年9月15日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：杨键枭，四川公生明律师事务所律师。 被告：贾明强，男，1985年5月17日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：周三明，四川法典律师事务所律师。 原告邬红玲与被告贾明强占有物返还纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告邬红玲的委托诉讼代理人杨键枭，被告贾明强的委托诉讼代理人周三明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邬红玲向本院提出诉讼请求：1．判令贾明强向邬红玲腾退并返还锦江区房屋；2．判令贾明强向邬红玲支付自其非法占有前述房屋之日即2019年8月21日起至腾退并移交房屋之日止的房屋占用费，暂计算至起诉之日为5400元；3．判令贾明强向邬红玲赔偿自其非法占有原告房屋之日即2019年8月21日起至腾退并移交房屋之日止所造成的邬红玲经营损失，暂计算至起诉之日为12000元；4．本案诉讼费用及其他费用由贾明强承担。事实与理由：2017年7月30日，邬红玲与案外人宋力签订了《房屋租赁合同》，约定邬红玲租赁位于锦江区房屋（以下简称案涉房屋），租赁期限2017年8月31日至2022年8月30日，租赁为每月2700元。自此，邬红玲合法取得案涉房屋的使用权。邬红玲接收案涉房屋后，即对案涉房屋进行装修改造以用于开展民宿经营活动。2018年3月16日，邬红玲与贾明强签订了《民宿经营权转让协议》，邬红玲将包括案涉房屋在内的三套房屋的民宿整体经营权及附属设施转让于贾明强，签订协议后，邬红玲即向贾明强移交案涉房屋，贾明强将案涉用于开展民宿经营活动。2019年5月7日，贾明强以民宿经营涉嫌住该商，违反国家法律强制性规定为由，将邬红玲诉至成都高新技术产业开发人民法院，请求判令《民宿经营权转让协议》无效，并要求邬红玲退还民宿经营转让费151653元。2019年8月21日，邬红玲与贾明强在法院主持下达成调解，并签订了调解笔录，笔录中双方同意即日解除《民宿经营转让协议》，邬红玲分期向贾明强支付补偿金50000元。以上调解笔录签订后，《民宿经营权转让协议》已经解除，贾明强理应立即向邬红玲返还案涉房屋。但经邬红玲多次催促，要求贾明强办理房屋交接手续以移交房屋，贾明强均拒不办理移交手续。邬红玲认为，《民宿经营权转让协议》于2019年8月21日已经解除，此后贾明强占用案涉房屋没有法律和合同依据。贾明强非法占用并拒不返还房屋的行为给邬红玲造成了经济损失。其中，房屋占用费参照《房屋租赁合同》中每月2700元租金计算；经营性损失按照以下方式计算：依据太古里附近同类型民宿出租价格约300元／日，每月按照20日出租天数计算，每月收益约6000元，计算至2019年10月21日，两个月经营收益合计12000元。综上所述，贾明强非法占用房屋并拒不返还的行为已构成侵权，并给邬红玲造成了经济损失。为维护邬红玲的合法权益，特诉至法院。 贾明强辩称，邬红玲的诉请无事实及法律依据，应予驳回。原《民宿经营权转让协议》中涉及的三套房屋的整体处置在高新区人民法院的民事调解书以及调解过程中已经明确处置完毕。贾明强并没有占有案涉房屋，故不存在返还房屋，占用费无从谈起。正因为贾明强不了解法律、不清楚民宿经营，所以当初才会签下经营权转让协议。在后来了解到相应的法律规定，及时止损并向人民法院提起诉讼，主张协议无效。没有拿到经营许可证的民宿是违法的，不可能从事经营活动，更不存在所谓的经营损失。 本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，邬红玲（乙方，承租方）与宋力（甲方，出租方）通过经纪方四川链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方拥有房屋位于成都市锦江区，建筑面积约为68.75平方米；租赁用途为住宅；房屋租赁期限为2017年8月31日至2022年8月30日，共计5年；甲方应于起租期前1日将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月2700元，每3个月交付一次；租赁期内的水电费等费用由乙方承担；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。 2018年3月16日，邬红玲（甲方，出让人）与贾明强（乙方，受让人）签订《民宿经营权转让协议》。该协议约定：甲方将其经营的三家民宿整体经营权及附属设施转让给乙方；转让民宿名称和地址分别为：成都故事博舍、成都市锦江区天仙桥南路（原出租合同签订时间为2017年7月16日），成都故事雅舍、成都市锦江区（原出租合同签订时间为2017年7月28日），成都故事庐室、成都市锦江区天仙桥北路（原出租合同签约时间2017年7月30日）；每季度交一次房租，约定提前10日交房租；民宿场所房屋使用权来源：甲方通过租赁方式合法取得三间房屋使用权；转让标的：三家民宿整体经营权及附属设施（详见房屋附属设施清单为准）；转让期限：三家民宿整体经营权及附属设施转让期限与三家民宿所使用的房屋租赁合同期限一致；转让价款及支付方式：本协议所涉及三家民宿全部经营权及附属设施转让价款为156653元（包括押金5000元），乙方于本协议签订之日一次性支付给甲方；本协议签订日后所发生的房租，由乙方承担，由乙方自行向出租人按时足额支付；房屋租赁期限届满后，所有的配套设施乙方不能搬走，留给原出租人。 2019年5月，贾明强将邬红玲诉至成都市高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院），要求确认双方于2018年3月16日签订的《民宿经营权转让协议》无效、邬红玲退还转让费151653元及押金5000元。贾明强起诉的事实和理由主要为：在合同履行过程中，贾明强发现邬红玲所转让的三家民宿均属于租赁他人住房而改造成的商业用房，邬红玲的行为严重损害了贾明强的知情权。经营民宿不能违反相关法律法规，贾明强要求解除《民宿经营权转让协议》，但邬红玲置之不理。 2019年8月21日，贾明强与邬红玲就《民宿经营权转让协议》的解除达成一致意见，高新区法院出具了（2019）川0191民初10974号民事调解书。该调解书载明的调解协议内容为：1．贾明强与邬红玲双方同意解除2018年3月16日签订的《民宿经营权转让协议》；2．邬红玲于2019年9月21日前向贾明强支付补偿金25000元；于2020年2月21日前支付补偿金25000元；3．如邬红玲有任意一期未按约足额支付，贾明强有权自逾期之日起就剩余全部未付款项申请执行并要求邬红玲支付利息（以剩余未付款项为基数，自逾期之日起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；4．贾明强自愿放弃其他诉讼请求。 2019年9月，邬红玲通过微信催促贾明强将“太古里那套民宿”的密码发给邬红玲以换开门密码。贾明强未向邬红玲发送开门密码，并称房屋从一开始就没在贾明强手里。 2019年9月30日，邬红玲的代理人杨键枭与贾明强通过电话沟通。通话中，杨键枭称其受邬红玲的委托询问“还有一套民宿交接的事情”。贾明强回答的主要内容为：“关键房子也没在我的手里，我怎么给你啊……还有一套民宿转租出去了，但我只是介绍那个人跟房东联系，那个人直接跟房东签的合同、交的房租。我没有插手中间……”庭审中，贾明强称，通话录音中并未明确双方所说的房屋是指哪一套，不能确定双方所提及的房屋就是案涉房屋。 庭审中，邬红玲陈述，其在签订《民宿经营权转让协议》后有向贾明强移交案涉房屋，但没有相关移交手续。从以下几个方面可以推知邬红玲已向贾明强移交了房屋：1．从签订《民宿经营权转让协议》（2018年3月16日）至贾明强诉至高新法院（2019年5月7日），时间间隔1年以上，若房屋未移交，贾明强在长达1年多的时间里不予起诉要求交付房屋或解除协议，与常理不符；2．贾明强在高新区法院的起诉状中明确载明“合同履行过程中”，若房屋未移交则不存在履行情况；3．贾明强在高新区法院的起诉状中从未提及邬红玲未将案涉房屋移交给贾明强，仅提及相关权属证件未移交给贾明强，若房屋未移交，那么贾明强在高新区法院的诉讼中未提及此事，不符合常理；4．依据邬红玲与贾明强的微信聊天记录，若房屋未移交，那么在邬红玲提及交接房屋时贾明强应直接予以否认，而不是在与律师沟通后再答复邬红玲；5．依据通话录音，贾明强在通话中明确承认房屋已经转租，因《民宿经营权转让协议》中只涉及3套房屋，如果贾明强认为该通话录音中的房屋不是案涉房屋，贾明强应当明确其转租的是哪一套房屋；若贾明强没有收到房屋，不可能存在转租行为。同时，之所以在高新区法院调解时未提及返还房屋的问题，是因为邬红玲代理人失误，未将该条写进调解协议；当时，邬红玲代理人认为，《民宿经营权转让协议》解除后，贾明强占有房屋的合法依据即不存在，贾明强理应向邬红玲返还房屋。另外，邬红玲已经向案涉房屋的房东核实，房东陈述其从未与其他人签订租赁协议，但房屋却由贾明强介绍的第三人占有。 庭审中，贾明强陈述，通话录音中的房屋并非指案涉房屋，且在高新区法院调解时就已经明确了房屋不在贾明强手中，邬红玲直接去找房东就可以了。 以上事实，有邬红玲提交的当事人身份信息资料、《房屋租赁合同》、《民宿经营权转让协议》复印件、起诉状复印件、高新区法院民事调解书复印件、微信聊天截图（邬红玲与贾明强）、杨键枭与贾明强之间的通话录音等证据以及邬红玲、贾明强的陈述在案为证。邬红玲提交其与案涉房屋房东亲戚的微信聊天截图复印件，拟证明贾明强不与邬红玲交接房屋导致邬红玲的经济损失。因贾明强不认可聊天对象的身份，亦不认可聊天记录的真实性，本院亦无法核实真实性，故本院对该证据不予采纳。邬红玲提交民宿经营出售截屏（复印件），拟证明案涉房屋此前经营是以358元/日的价格出售。因该证据系复印件，且贾明强不予认可，同时此前的经营价格并不能证明案涉房屋稳定的经营价格，故本院对该证据不予采纳。 本院认为，本案系占有物返还纠纷，邬红玲以案涉房屋占有人的身份，要求贾明强返还案涉房屋并赔偿相关损失。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物……”之规定，邬红玲应举证证明案涉房屋被贾明强侵占。“案涉房屋被贾明强侵占”包含两个要件：第一，贾明强目前实际占有案涉房屋；第二，该占有非基于邬红玲的意思。邬红玲与贾明强之间的《民宿经营权转让协议》已解除，因此，若贾明强继续占有案涉房屋，则该占有并非基于邬红玲的意思，即符合前述第二个要件。关于贾明强目前是否实际占有案涉房屋。本案中，邬红玲提交的证据能证明贾明强对《民宿经营权转让协议》下三套房屋中的一套进行了转租，但不能证明是对案涉房屋进行了转租，更不能证明案涉房屋目前由贾明强实际占有。退一步讲，即使邬红玲的陈述属实即案涉房屋已被贾明强转租给第三人且案涉房屋现由第三人实际占有，那么，案涉房屋目前也不由贾明强实际占有使用，因此，本案不符合侵占的前述第一个要件。综上，邬红玲所举证据不足以证明贾明强侵占案涉房屋的事实，故其要求贾明强返还案涉房屋的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。对于邬红玲要求贾明强支付房屋占用费、赔偿经营损失等基于侵占事实的诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邬红玲的诉讼请求。 案件受理费336元，减半收取计168元，由原告邬红玲负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年二月十八日 书记员 徐嘉源