广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6135号上诉人（原审原告）：中山森健灯饰有限公司，住所地广东省中山市古镇镇同兴路101号利和灯博中心9074卡，统一社会信用代码91442000MA4UMF7G89。法定代表人：何子健，该公司董事长。委托诉讼代理人：李兴，男，该公司经理。被上诉人（原审被告）：中山市自然资源局（原中山市国土资源局），住所地广东省中山市石岐区兴中道2号，统一社会信用代码11442000MB2C940480。法定代表人：吴伟强，该局局长。委托诉讼代理人：黄俊文，该局工作人员。委托诉讼代理人：陈润，广东金丰华律师事务所律师。上诉人中山森健灯饰有限公司（以下简称森健公司）因与被上诉人中山市自然资源局（以下简称自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。森健公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持森健公司一审提出和增加的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定自然资源局作出的《关于解除建设用地使用权出让合同的函》（以下简称解除合同函）有效，并已发生解除合同的法律效力，并判令驳回森健公司请求确认解除合同函不发生效力和要求继续履行合同、交付土地及办理产权证书的诉求，属于适用法律错误。按照双方合同约定，自然资源局有权解除合同的前提条件是森健公司经催交后不能支付土地出让款，合同没有约定森健公司不支付违约金，自然资源局有权解除合同。本案中，在森健公司没有按合同约定期限内支付土地出让金，自然资源局并没有在森健公司延迟付款60日的合理期限内行使合同解除权。而是允许森健公司延期付款，并多次向森健公司发出催交函，森健公司亦多次出具保证书承诺尽快缴清土地出让金。故双方已经协商一致将土地出让金的付款期限变更为2017年12月20日，而森健公司亦于上述期限内付清了土地出让金。因此，自然资源局无权解除合同。2018年12月3日自然资源局以森健公司未支付违约金为由，向森健公司发出解除合同函缺乏合同依据和法律依据，故该合同解除函不发生法律效力。森健公司承诺在2018年3月20日前缴清违约金。但因为自然资源局在森健公司已经付清土地出让金的情况下，未按合同约定向森健公司交付案涉土地及办理权属证书，导致森健公司资金周转困难，无法按时缴清违约金。故自然资源局应承担相应违约责任。自然资源局既然允许森健公司在2017年12月20日付清土地出让金，就有义务交付土地给森健公司使用，其无权解除案涉合同。自然资源局在收取森健公司1965万元土地出让金后，却拒绝向森健公司交付土地，还要求没收森健公司支付的700万元保证金，于法无据。一审法院认定案涉合同已经解除，违背了合同约定及双方当事人依据情势变化变更了部分合同内容的真实意思表示。自然资源局在森健公司筹齐资金向其缴纳违约金时，又以森健公司延期支付违约金为由，拒收违约金，并单方解除合同，该行为不利于保证市场交易的稳定性，其侵犯了森健公司的权利。请求二审法院判令双方继续履行合同。二、案涉合同约定在森健公司付清土地出让金后，自然资源局就应当交付土地给森健公司。合同没有约定森健公司需要付清土地出让金及违约金，自然资源局才能交付土地给森健公司，故一审法院认定森健公司未能依约支付违约金前，国土资源局有权拒绝向其交付土地，属于事实认定错误。自然资源局至今仍未交付案涉土地给森健公司，该行为已构成违约，并造成森健公司的损失。因此，自然资源局应当向森健公司支付违约金。一审判决驳回森健公司关于违约金的诉求明显错误。自然资源局答辩称：一、自然资源局作出的解除合同函程序、实体内容均合法，应予维持。案涉合同签订后，森健公司未按合同约定时间向自然资源局足额支付土地出让金。自然资源局多次向森健公司发出催交土地出让金及违约金的相关函件，森健公司亦出具相应承诺书，承诺在相应期限内全额缴清，如果超期未缴，将自愿放弃该土地，并同意按照合同约定处置定金（保证金）。鉴于森健公司未能按照承诺书的约定在2018年3月20日前将全部违约金缴清，故自然资源局于2018年10月9日向森健公司发出解除合同函，告知其自然资源局拟解除合同并收回国有土地使用权，森健公司缴纳的700万元不予退还，同时告知了森健公司有进行陈述、申辩的权利。森健公司提出申辩后，自然资源局认为申辩理由不成立，故于2018年12月3日发出解除合同函，并于2018年12月6日送达给森健公司。二、森健公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，土地出让金及因逾期支付出让金而产生的违约金均系国家对土地出让收支监管的重要项目，未足额支付上述出让收入的，自然资源局不得向森健公司交付土地及办理土地使用权证。另外，根据森健公司2017年11月27日出具承诺书，承诺于2017年12月20日前将未支付的出让金全部交清，违约金于2018年3月20日全部缴清，如超出该期限未缴清，其将自愿放弃该土地。由此可见，无论是根据国务院办公室的文件规定或是森健公司承诺，森健公司拖欠违约金的，自然资源局有权行使合同解除权。森健公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认2018年12月3日自然资源局出具的解除合同函不发生效力；2.确认2016年3月31日森健公司与自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同合法有效，并判决双方继续履行该合同。一审诉讼中，森健公司明确诉求2为：确认2016年3月31日森健公司与自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同合法有效，双方继续履行该合同，自然资源局向森健公司交付位于中山市××××、出让宗地编号为W10-15-0182、面积为3825.1平方米的工业用地，并把前述工业用地登记至森健公司名下；增加一项诉求为：自然资源局支付逾期交付土地的违约金（计算方法：自森健公司付清土地款的次日即2017年12月21日起以19650000元为基数按每日千分之一计算至自然资源局为森健公司办理产权证之日止。森健公司要支付给自然资源局的违约金5660900元先予以抵扣，暂计算至2019年4月20日并抵扣后为3875100元）。一审法院认定事实：1.2016年3月31日，森健公司（受让人）与自然资源局（出让人）签订了出让合同及补充条款，其中合同约定：本合同项下出让宗地编号为W10-15-0182，总面积3825.1平方米，坐落于中山市××曹三村，用途为工业；出让人同意在2016年5月30日前将出让宗地交付给受让人；合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为19650000元，每平方米5137元；定金为7000000元，定金抵作土地出让价款；合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；受让人应在付清全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人应当按照合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算，出让人延期支付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同还约定了其他内容。补充条款约定：出让人与受让人本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，对建设用地使用权出让相关事项进行补充约定；受让人应当在签订出让合同的同时与中山市古镇镇人民政府（以下简称古镇镇政府）签订国有建设用地交付协议书（以下简称交付协议书）作为出让合同的附件；建设用地使用权实际交付前，受让人应当全额付清全部出让价款。补充条款还约定了其他内容。当天，古镇镇政府（甲方）与森健公司签订交付协议书，约定：乙方付清总成交价地价款后，甲方于2016年5月30日前负责将上述土地交付乙方使用。2.一审庭审中，森健公司与自然资源局一致确认，出让合同签订前，森健公司以招拍挂保证金的方式向自然资源局支付了定金7000000元。3.2016年5月3日、8月5日、12月22日，自然资源局向森健公司分别发出关于缴交W10-15-0182地出让价款的函（已下简称缴交函），告知：根据出让合同中关于出让价款支付的规定，森健公司应于2016年4月30日前将出让价款支付完毕，森健公司至今尚欠11050000元未支付完毕，已构成违约，自然资源局从2016年5月1日开始对森健公司逾期支付的出让价款计收违约金，促请森健公司尽快将应付的出让价款汇入指定的出让金账户，否则自然资源局有权解除已签订的出让合同，森健公司已支付的保证金不予退还。森健公司收到前述函件后，分别于2016年5月9日、8月1日，2017年6月5日向中山市国土资源局出具了三份保证书，在保证书中多次提出延期缴费申请，并在2017年6月5日的保证书中保证：森健公司由于资金周转原因未能按期交付出让价款，近期森健公司收到自然资源局发出的缴交函，森健公司将尽快履行合同义务，保证将剩余的土地出让价款9050000元于2017年7月19日前缴清，如超出期限未缴清，愿意承担相应的法律责任。4.2017年7月，森健公司就前述出让合同向自然资源局申请减免滞纳金，同月7日，自然资源局向森健公司发出关于对森健公司申请减免滞纳金的意见，告知：根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金……”及《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）“对未按照缴款通知书规定及时足额缴纳土地出让收入，并提供有效凭证的，国土资源部门不予核发国有土地使用权证”的规定，自然资源局不同意森健公司减免滞纳金的申请。同月13日，森健公司向自然资源局提交了关于缓期缴纳滞纳金的申请，承诺于2017年11月30日前缴清应付的滞纳金，如超出期限未缴清，愿承担相应的法律责任。5.2017年8月18日，自然资源局向森健公司发出关于再次敦促森健公司缴交竞得地块出让价款及违约金的告知书，再次敦促森健公司于2017年8月30日前将所欠的出让价款与违约金一并缴交完毕。同年11月27日，森健公司向自然资源局出具承诺书，承诺：保证将剩余未支付的土地出让价款于2017年12月20日前全额缴清，违约金于2018年3月20日前全额缴清，并愿意承担相应违约责任，如超出该期限未缴清，森健公司将自愿放弃该土地，同意按照出让合同约定处置合同定金。6.一审庭审中，森健公司与自然资源局一致确认，森健公司已于2017年12月20日前全部付清出让合同约定的土地出让价款合共19650000元。7.2018年3月18日，自然资源局向森健公司发出建设用地使用权公开交易利息/违约金缴款通知书。同年10月9日，自然资源局向森健公司发出关于解除建设用地使用权出让合同的告知函，告知：按照出让合同的约定，森健公司应于2016年4月30日前将出让价款支付完毕，经自然资源局多次催缴，森健公司于2017年12月20日将剩余出让价款支付完毕，延期支付出让价款达598天，森健公司的违约行为共产生违约金5660900元，经多次催缴至今仍未缴清违约金。根据出让合同的约定以及森健公司于2017年11月27日作出的书面承诺，自然资源局拟解除与森健公司签订的出让合同并收回国有土地使用权，交来的合同定金7000000元不予退还。森健公司对合同解除事宜有异议的，应当在收到本函件十五日内提出书面的陈述、申辩材料，逾期未提交或提交的申辩依据不能成立的，自然资源局将解除与森健公司签订的出让合同。同年10月22日，森健公司向自然资源局提交关于继续履行出让合同申请书，告知：由于当时竞价的标的单价过高，令森健公司的总体规划预算超标了导致资金短缺，森健公司现今筹得违约金5660900元，提出继续履行出让合同。同年12月3日，自然资源局向森健公司发出解除合同函，告知：森健公司于2018年10月22日提交关于继续履行出让合同申请书，表示愿意继续履行合同，但未就自然资源局提出的解除合同事宜提出陈述、申辩意见，自然资源局现解除与森健公司签订出让合同并收回国有土地使用权，且定金7000000元不予退还，森健公司收到本函后尽快申请退回扣除合同定金后剩余的土地出让金12650000元。森健公司签收前述函件后，因不同意解除出让合同，遂于2018年12月14日诉至一审法院，主张前述实体权利。8.一审庭审中，森健公司确认其收取前述缴款通知书后未在承诺书约定的付款期限内缴纳违约金，原因在于在其足额支付土地出让价款后自然资源局未依约向其交付涉案土地，其无法借款以致资金周转困难。及后其凑款成功准备缴纳违约金时要求自然资源局开单缴款遭拒，才导致至今仍未能缴纳违约金。自然资源局辩称因森健公司逾期支付土地出让价款产生了违约金，故只有在其足额支付土地出让价款以及违约金后自然资源局才有义务向其交付涉案土地以及办理产权证书，但森健公司一直拒付违约金，故自然资源局据此提出解除出让合同；森健公司已收取缴款通知书，凭此就可以直接缴纳违约金，不需自然资源局再另行出具其他单据，自然资源局从未拒收森健公司缴纳违约金。一审法院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。建设用地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，土地使用者支付出让金的合同。在涉案出让合同履行过程中，自然资源局作为土地管理部门提出解除出让合同，是代表国家行使国有土地所有权，追究合同另一方即森健公司的违约责任，因此，森健公司与自然资源局因解除出让合同所产生的争议应属于民事争议，故对于自然资源局关于本案不属于民事案件的受理范围的辩解意见，一审法院不予采纳。本案中，森健公司与自然资源局签订的出让合同是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行，一审庭审中自然资源局对于出让合同的合法有效亦未提出异议，故对于森健公司确认双方签订的出让合同合法有效的诉求，一审法院予以认可。出让合同约定“合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”，但森健公司未在出让合同约定的付款期限内履行付款义务，并多次向自然资源局提交保证书请求支付期限延迟至2017年12月20日，又出具承诺书承诺“保证将剩余未支付的土地出让价款于2017年12月20日前全额缴清，违约金于2018年3月20日前全额缴清，并愿意承担相应违约责任，如超出该期限未缴清，森健公司将自愿放弃该土地，同意按照出让合同约定处置合同定金。”，后其却以资金周转困难为由未能履行前述承诺，明显违反了民事活动中“诚实信用”的原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及出让合同关于“延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金”的约定，在森健公司存在逾期付款长达近两年且又逾期支付违约金的违约行为的情况下，自然资源局据此要求解除出让合同并于2018年12月3日向森健公司作出的解除合同函合法有效，并已发生解除合同的法律效力，森健公司作为违约方要求继续履行合同，交付土地以及办理产权证书有违前述法律规定和双方约定，故一审法院对此不予支持。出让合同约定的付款义务应指足额支付土地出让价款以及因森健公司违约行为而产生的违约金，在森健公司未能依约支付违约金前自然资源局有权拒绝向其交付土地，故森健公司要求自然资源局支付逾期交付土地违约金的诉求于法无据，一审法院亦予以驳回。森健公司认为其在收取缴款通知书后缴纳违约金遭拒但未能为此提供证据予以证明，且其陈述的缴纳违约金的时间亦已超出其承诺的付款时间，故一审法院对其该陈述不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认森健公司与自然资源局于2016年3月31日签订的国有建设用地使用权出让合同合法有效；二、驳回森健公司的其他诉讼请求。案件受理费159426元（森健公司已预交195000元），由森健公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权出让合同纠纷。一审法院认定双方于2016年3月31日签订的国有建设用地使用权出让合同合法有效正确，本院予以确认。综合双方的诉辨意见，本案二审争议焦点为：一、案涉国有建设用地使用权出让合同是否已解除；二、自然资源局未交付案涉土地的行为是否构成违约及应否向森健公司支付违约金。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即案涉国有建设用地使用权出让合同是否已解除的问题。森健公司主张其与自然资源局通过协商，已经变更了合同关于土地出让金支付期限的约定，其于变更后的期限内（即2017年12月20日前）已经足额付清了土地出让金，故自然资源局无权解除合同，其发出的解除合同函不发生解除合同的效力，合同应该继续履行。对此，本院认为，根据案涉出让合同约定，森健公司应当于合同签订之日起30日内（即2016年4月30日前）一次性付清土地出让金。另外根据森健公司2017年11月27日出具的承诺书，森健公司保证将剩余未支付的土地出让价款于2017年12月20日前全额缴清，违约金于2018年3月20日前全额缴清。如超出该期限未缴清，森健公司将自愿放弃该土地，同意按照《出让合同》约定处置合同定金（保证金）。而事实上，虽然森健公司于2017年12月20日付清合同约定的土地出让金，但其并未于承诺的期限内即2018年3月20日前付清违约金。森健公司称其在筹齐违约金并主动向自然资源局缴纳时，自然资源局拒绝收取，但对此，在自然资源局予以否认的情况下，森健公司既无提供任何充分有效的证据证明其主张，且其于一审庭审期间亦确认其要求缴纳违约金的时间是在其承诺的期限即2018年3月20日后，故本院对森健公司该抗辩意见不予采纳。可见，森健公司逾期付款的行为已构成根本性违约，严重缺乏诚信，自然资源局作为守约方，有权依照合同约定解除合同。故一审法院认定案涉出让合同已于自然资源局发出的解除合同函送达森健公司之日解除，并无不妥，本院予以维持。关于焦点二，即自然资源局未交付案涉土地的行为是否构成违约及应否向森健公司支付违约金的问题。从双方于2016年3月31日签订的出让合同内容可知，该合同明确约定出让价款的缴纳及买受人逾期付款所应承担的违约金计付标准等。即森健公司对其逾期支付土地价款的违约责任是明确知悉的。案涉出让合同约定，受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地，及双方于签订出让合同当天签订的交付协议书约定，森健公司付清总成交地价款后，自然资源局于2016年5月30日前负责将上述土地交付森健公司使用。根据诚实信用原则，本院认为上述合同及协议约定的土地交付时间及交付条件均是基于森健公司依照合同约定按时足额支付土地价款的前提。森健公司在没有依照案涉出让合同约定的期限足额付款后，自然资源局向其发函要求其交纳逾期付款违约金，森健公司于2017年7月向自然资源局申请减免滞纳金，而在自然资源局根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的相关规定不同意森健公司减免滞纳金的申请后，森健公司不仅没有提出任何异议，反而于2017年11月27日向自然资源局作出承诺书，明确承诺违约金于2018年3月20日前全额缴清，否则自愿放弃案涉土地，同意按照出让合同约定处置合同定金。从森健公司上述一系列的行为可知，森健公司亦认可在其逾期支付土地出让金后，由此产生的逾期付款违约金已经构成了案涉出让合同约定的付款义务的组成部分，在其未付清逾期付款违约金之前，森健公司无权要求自然资源局向其交付土地。故森健公司主张自然资源局未交付案涉土地的行为已构成违约，并应向其支付违约金的理由，缺乏理据，本院不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人森健公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37800元（上诉人中山森健灯饰有限公司已预交），由上诉人中山森健灯饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年二月二十四日书记员 李玉琴