广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9715号 原告：广西置信房地产开发有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道39号B-3栋401室“商务秘书企业（南宁市经开商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码91450100729784217J。 法定代表人：莫才军。 委托诉讼代理人：侯彬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：闭雪连，系该公司员工。 被告：邓灿悦，男，1990年4月10日出生，壮族，户籍所在地广西横县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 主要负责人：林道军。 原告广西置信房地产开发有限责任公司（以下简称“置信公司”）与被告邓灿悦、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告置信公司的委托诉讼代理人侯彬、闭雪连，到庭参加诉讼。被告邓灿悦、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告置信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年6月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00468016），房屋总价619799元；2.判令被告协助原告办理登记编号为201406160683的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为邕房预字第1431900号的《房屋预告登记证明》的注销手续；3.判令被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息446717.82元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金1563.51元（计算方法：依据补充协议第1条第款第10项，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止。具体详见附件：逾期偿还代偿贷款本息的违约金计算方法）；4.判令被告向原告支付违约导致合同解除的违约金30989.95元（计算方法：依据补充协议第1条第款第10项，619799元×5%=30989.95元），以上合计1099070.28元；5.判令原告收回位于江南区房屋另行处理；6.判令本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。事实与理由：2014年6月12日，原告与被告签订编号为YS00468016的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由被告向原告购买位于江南区房屋（以下简称“该商品房”），合同总价款为619799元。合同附件六《合同补充协议》第一条第（一）款第3项约定：“余款占全部购房款的69.89%，计零佰肆拾叁万叁仟零佰零拾零元整，由买受人向银行申请按揭贷款”，该款第10项约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为之日起十日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息等），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金；出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。在前述情形下，买受人应承担出卖人因维权而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用”。被告于2014年6月13日向原告支付首期款186799元，专项维修资金7873.25元，双方于2014年6月23日完成该商品房合同备案，取得编号为201406160683的《商品房买卖合同登记备案证明》，于2014年7月7日完成该商品的预告登记，取得证号为邕房预字第1431900号的《房屋预告登记证明》。2013年9月6日，原告与建行园湖支行签订编号为WY4500600092013003的《商品房项目按揭合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，2014年11月1日，第三人向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计433000元，至此被告已向原告支付了全额购房款、专项维修资金，并双方完成该商品房的合同备案及预告登记。2018年8月17日，建行园湖支行因被告拖欠到期贷款未还，以本案原被告作为被告向南宁市江南区人民法院提起诉讼，南宁市江南区人民法院于2018年10月8月作出（2018）桂0105民初第6593号《民事判决书》，判决如下：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告邓灿悦于2014年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告邓灿悦偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金384889.18元；三、被告邓灿悦支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行利息、罚息（利息、罚息计算方法：至2018年6月19日利息为4841.16、罚息为64.33元；从2018年6月20日起至被告实际付清款项之日止的利息，按本案《个人住房（商业用房）借款合同》的约定利率计付）；四、被告邓灿悦向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付律师费15329元；五、被告广西置信房地产开发有限责任公司对被告邓灿悦的上述债务承担连带清偿责任，被告广西置信房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告邓灿悦追偿。本案受理费3709元，由被告邓灿悦、被告广西置信房地产开发有限责任公司共同负担”。2019年10月15日，原告根据（2018）桂0105民初字第6593号《民事判决书》的判决内容，向江南区人民法院代被告偿还建行园湖支行欠款共计446717.82元，并将该款项转入江南区人民法院指定银行账户。但被告至今仍未归还原告代偿的款项。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任还款共计446717.82元，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及逾期偿还代偿贷款本息的违约金，同时，原告还有权解除合同，并要求被告按合同总价款的5%支付违约金及原告为本案诉讼而发生的诉讼费、公告费等费用。 庭审中，原告置信公司明确要求被告邓灿悦于判决生效后十天内履行第2、5项诉讼请求。 被告邓灿悦未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 第三人建行园湖支行未提交书面意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告邓灿悦、第三人建行园湖支行有提出抗辩、陈述意见、举证、质证的权利。被告邓灿悦、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、陈述意见、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：2014年6月12日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00468016），主要内容如下：被告向原告购买位于江南区房屋，合同总价款为619799元；被告在签订《商品房买卖合同》时支付186799元作为首期款，余款433000元由被告向银行申请按揭贷款；被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起十日内偿还原告全部代偿款项（包括本、息等），如逾期，每逾期一日，还应向原告支付代偿款项万分之五的违约金；原告亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金。 2013年9月6日，原告与第三人签订了编号同为WX4500600092013003的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及《商品房项目按揭合作协议书》，约定原告为因购置坐落于南宁市经开区“汇东星城三期”项目所属之住房或商业用房而与第三人发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。 合同签订后，被告邓灿悦依约向原告支付了首期房款186799元、维修基金7873.25元。之后，被告邓灿悦在第三人处办理按揭贷款，2014年11月1日，第三人按照被告邓灿悦的指定向原告的账户发放按揭贷款433000元。 2014年6月23日，原告为被告邓灿悦办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201406160683）。2014年7月7日，江南区房办理了预购商品房预告登记（登记编号：邕房预字第1431900）。 因被告邓灿悦未按时偿还第三人建行园湖支行银行按揭贷款，第三人向本院起诉，要求解除与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告邓灿悦偿还借款本息、承担律师费、诉讼费，要求原告置信公司承担连带清偿责任，并对抵押物享有优先受偿权。本院于2018年10月8日作出（2018）桂0105民初6593号《民事判决书》，判决：1.解除建行园湖支行与邓灿悦签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.邓灿悦偿还建行园湖支行借款本金384889.18元；3.邓灿悦支付建行园湖支行借款利息；4.邓灿悦赔偿建行园湖支行律师代理费15329元；5.置信公司对邓灿悦上述债务承担连带清偿责任，置信公司承担保证责任后，有权向被告邓灿悦追偿；6.驳回建行园湖支行的其他诉讼请求。上述判决生效后，建行园湖支行向本院申请强制执行，本院于2019年9月23日作出（2019）桂0105执1859号《执行裁定书》，裁定：以标的446717.82元为限额，提取邓灿悦在置信公司的购房款至本院指定账户。2019年10月15日，本院划扣原告账户446717.82元执行款。截至本案庭审之日，被告未举证证明其已向原告偿还款项。 另查明：2016年1月3日，原告将江南区房屋交付于被告邓灿悦，该房屋尚未办理产权证书。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原告与被告签字、盖章确认的《南宁市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行已确认的义务。根据附件六合同补充协议第1条第（一）款第10项约定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起十日内向原告偿还代偿款项（包括本、息等）；如逾期，还应向原告支付代偿款项万分之五的违约金；原告亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该房屋另行处理，被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金。本案中，被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告存在违约行为，合同解除的条件已成就，原告据此要求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》并要求被告支付合同总价款5%的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应向原告支付的违约金为30989.95元（619799元×5%）。本院于2019年12月3日向被告邮寄送达原告提交的起诉状副本等诉讼材料，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年12月3日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。由于案涉房屋已经实际交付于被告并办理了《商品房买卖合同登记备案证明》及预购商品房预告登记，在合同解除后，被告有义务将案涉房屋返还原告，并协助原告办理上述备案及登记的注销手续。原告主张被告于本案判决生效后十日内归还案涉房屋并协助原告办理案涉房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》及预购商品房预告登记的注销手续，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告装修房屋产生的费用，被告未出庭主张权利，原告亦不同意在本案中一并处理，故本院不宜在本案中对该款项进行处理，被告可根据实际情况，另案主张权利。 原告要求被告偿还原告代其偿还的贷款本息及逾期偿还代偿款本息的违约金，符合《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第1条第（一）款第10项约定，且有法院出具的执行款票据予以佐证，本院予以支持。被告应支付原告向第三人代偿的费用为446717.82元。被告应赔偿逾期偿还代偿款本息的违约金自代偿行为发生之日起第十一日即2019年10月25日起计算，截至合同解除之日的违约金为8934.36元（446717.82元×40天×0.0005）。 合同既已解除，则被告已向原告支付的首期购房款186799元、银行按揭贷款433000元及维修基金7873.25元，原告应予返还。因此，扣除被告应向原告支付的代偿款、违约金，原告应向被告退还款项141030.12元（首期购房款186799元+银行按揭贷款433000元+维修基金7873.25元-代偿款446717.82元-代偿款违约金8934.36元-违约金30989.95元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告广西置信房地产开发有限责任公司与被告邓灿悦于2014年6月12日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00468016）于2019年12月3日解除； 二、被告邓灿悦应在本判决生效后十日内协助原告广西置信房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201406160683）及预购商品房预告登记（邕房预字第1431900号）的注销手续； 三、被告邓灿悦应在本判决生效后十日内向原告广西置信房地产开发有限责任公司返还江南区房屋； 四、原告广西置信房地产开发有限责任公司向被告邓灿悦返还款项141030.12元。 上述判决确定的义务,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7346元，由被告邓灿悦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国民生银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄友双 二〇二〇年二月三日 法官助理 赖雪妮 书 记 员 梁祝凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 ——