广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30078号原告：胡银彩，女，1971年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：张璇芬，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。被告：广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区远景路39号114号商铺。法定代表人：郑蕾，董事长。委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。原告胡银彩与被告广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡银彩的委托诉讼代理人张璇芬，被告罡华公司的委托诉讼代理人欧阳强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡银彩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交楼损失赔偿金454272元（按《商品房预售合同》约定商铺建筑面积59.7379平方米，自2017年8月28日起至2019年8月27日止共计24个月，以房地产评估机构评定的租金标准计算为准）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2000年7月11日，我与广州市白云房地产开发总公司签订《商品房预售合同》，约定我向白云公司购买位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧的美景苑A幢首层1号商铺，建筑面积59.7379平方米，购房总价902906元，白云公司应在2001年4月30日前向我交付商铺。合同签订后，我按约定向白云公司支付超过95%的合同价款即874814元，约定余下5%的房款价在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清。但白云公司一直未按约向我交付商铺。及至2007年12月，罡华公司经茂名港区人民法院裁定取得美景苑项目，替代白云公司成为美景苑的新开发商。作为美景苑开发商，罡华公司概括承受《预售合同》的全部权利义务，本应及时向我交付商铺。但罡华公司以种种理由拖延交铺，更在未经我的同意下，违反《预售合同》约定擅自变更商铺规划设计并另作他用。2013年7月，我发现罡华公司将涉案商铺及邻近商铺的间隔墙体拆除，改建成售楼中心大厅并进行实际经营。为此，我曾向贵院提起诉讼，后该案经广州市中级人民法院作出终审判决[案号：(2015)穗中法民终字第1741号]（罡华公司向广东省高院申请再审，省高院裁定驳回罡华公司再审申请[(2015)粤高法民一申字第1723号]），确认罡华公司逾期交楼构成违约，判令罡华公司从2012年10月24日起计至判决发生法律效力之日止向我支付逾期交楼损失赔偿金。2017年8月22日我再次提起诉讼，后该案经广州市中级人民法院作出终审判决[案号：(2019)穗中法民终字第3554号]，判令罡华公司向我支付2015年8月28日至2017年8月27日期间按照评估鉴定机构作出的价格评估结论的租金标准计算的租金。上述的案件审理及裁定均认定被告恶意违约的事实，且数次法院判决生效后至今仍毫无解决问题的诚意，而且被告擅自将未经规划验收的商铺（包括涉案商铺）出租给浦发银行使用，被告的行为严重损害了我的合法权益，甚至故意持续扩大，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告罡华公司辩称：一、原告提出的各项诉讼请求与事实不符，并无法律依据，请求法院依法驳回。涉案商铺一直处于空置状态，原告可以随时使用，但原告既不使用商铺，也不积极与我司沟通、协商，导致涉案商铺的问题至今仍未解决。二、原告的行为是一种恶意扩大损失的行为，已经偏离了沟通配合。办理产权证的初衷，不应受到法律保护。三、对于涉案商铺的间隔问题，我司可以作出适当补偿，以解决问题、化解纠纷。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对原告提交的《商品房预售合同》、民事判决书、现场照片，被告提交的通知函及送达妥投凭据、关于要求配合办理规划验收手续的通知和送达妥投凭据、收到通知予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2000年7月11日，胡银彩（买方，乙方）与广州白云房地产开发总公司（卖方，甲方，以下简称白云公司）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：乙方向甲方预购位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（下称涉案商铺），建筑面积59.7379平方米，售价总金额为902906元；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，即855761元，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；甲方须于2001年4月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必需的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定期限将该商品交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：……甲方按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方等等。罡华公司确认胡银彩已支付购房款874814元。2001年，白云公司向美景苑业主发出《美景苑延期交楼通知书》和《延迟交楼情况说明》，上述通知主要内容为：由于受到图纸变更、基础施工难度大等诸多因素的影响，确定A、B幢交楼时间延迟到2001年6月30日。上述情况说明主要内容为：由我司与广州意海房地产开发有限公司（投资商）合作开发的“美景苑”项目，全部被清远市中级人民法院查封，鉴于上述情况，我司正在积极向广东省高级人民法院申请解封，同时想方设法筹集该项目的建设资金，以便尽快复工，完成该住宅楼交付给业主使用。至于由此引起的迟交楼赔偿问题，我司根据实际情况在交楼后作出统一安排。2006年10月31日，广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，同意经该局批准报建的涉案商铺所在“美景苑”项目2幢地上9层、地下1层商住楼（自编号A、B幢）的报建图作如下调整：（一）连通A、B地下室，取消B幢汽车入口。（二）A幢首、二层增加3部电梯，B幢首、二层增加2电梯……。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将白云公司名下的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西侧“美景苑”土地及上盖过户到广州市罡华投资有限公司名下。2009年8月17日，广州市城市规划局作出穗规函[2009]6623号《关于部分撤销穗规验证[2009]1027号的决定》，以“美景苑”项目规划验收存在程序上的瑕疵为由，依法作出撤销该局核发的穗规验证[2009]1027号《建设工程规划验收合格证》的首、二层规划验收（建筑面积共8138平方米），并随文撤销首、二层规划验收竣工图。另查，包括胡银彩在内的多名“美景苑”商铺业主对规划作出调整的问题曾多次向相关部门信访或提起行政复议。2012年7月31日，广州市规划局白云分局作出穗规白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》，告知关于穗规函[2006]7851号文及其附图的合法性问题。多名美景苑商铺业主曾向市政府提出过行政复议，市政府维持了该文及附图，后多名业主向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该文及其附图，广州市越秀区人民法院驳回了业主的诉讼请求，后又经广州市中级人民法院维持了原判，故上述穗规函[2006]7851号文及其附图仍然合法有效。2013年5月16日，广州市规划局向罡华公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》。同时备注中说明，首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因建设单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认。建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。2013年5月28日，广州市规划局白云分局向胡银彩作出《关于信访事项的复函》，函复主要内容为：一、关于你要求所购买的美景苑A栋首层1#商铺按照销售合同恢复间隔的诉求，我分局曾以穗规白云信[2012]44号文进行答复，后你对我分局的答复意见不服向市规划局申请复查，市规划局以穗规信[2012]213号文出具了复查意见，维持我分局的答复意见。二、关于美景苑A栋首、二层的规划验收问题。罡华公司于2012年11月向我分局申请办理美景苑A栋首二层的规划验收手续，我分局要求其进行批示公示，公示期间我分局收到你的反对意见，考虑到你就商铺朝向及间隔问题已向白云法院起诉罡华公司，且你也向我分局表达了不同意已购的1#商铺纳入本次规划验收的意见，从保护你的合法权益及不影响其他商铺业主收铺的角度出发，我分局在将你购买的1#商铺剥离出来，且为了防止开发商验收后不再配合，并同时暂扣了罡华公司名下的同等面积的商铺（与你购买的1#商铺相邻）的前提下，依法依规依程序对美景苑A栋首、二层的商铺进行规划验收（穗规验证[2013]366号），将来我分局将按照法院最终的裁定办理你的商铺规划验收手续。广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对罡华公司作出的穗规白云信（2014）35号函，函复主要内容为：“穗规验证（2013）366号《建设工程规划验收合格证》对首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因你单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。为能尽完善上述开间的相关规划及产权确认手续，维护各方合法权益，请你单位积极主动与竣工图暂未予以确认的商铺业主进行友好沟通、协商，在争议问题上达成一致意见，化解纠纷。届时，我分局将再依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见”。广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对胡银彩作出穗规白云信（2014）36号函，函复内容主要为：“关于要求按销售合同恢复商铺间隔的问题。我分局已于2014年9月26日以穗规白云信（2014）35号发函给罡华公司，请其积极主动与你进行友好协商，努力争取达成一致意见。届时，我分局将在依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见”。罡华公司于2016年1月14日向胡银彩寄送《通知书》，通知记载：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性。我司愿意在前述合法规划方案的基础上，与贵方真诚协商贵方所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺的具体规划验收手续办理方案。希望贵方配合我司的工作，并尽快与我司取得联系，协商相关手续的办理事宜，彻底解决双方之间的纷争。罡华公司于2017年3月3日向胡银彩寄送《关于要求配合办理规划验收手续的通知》，表示：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性，同时美景苑A栋首层的其他商铺均已获得规划验收合格批复。此前，我司已多次书面通知贵方，希望贵方协助我司办理有关的规划验收手续，促使相应的规划验收方案获得合格批复，但是贵方一直未能配合我司办理有关的规划验收手续，导致广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺的规划验收一直未能被规划部门审批通过。有鉴于此，现我司特此函告贵方，希望贵方配合我司办理美景苑A栋贵方预购房屋的有关规划验收手续，彻底解决关于预购房屋的全部纷争。另查明，胡银彩于2012年10月23日以罡华公司为被告诉至本院，该案案号为（2012）穗云法民四初字第1740号，胡银彩的诉讼请求为：1.被告立即按照“穗房预合字××号商品房预售合同”约定交付美景苑A栋首层1号商铺给原告；2.被告承担逾期交楼的违约责任，支付违约利息767054元，并赔偿原告的经济损失1636876元（从2001年5月1日暂计至2012年9月30日，实际应计至交付商铺之日止）；以上金额合计2403930元。本院于2013年2月18日作出（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决书，判决一、本判决生效之日起十五日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付逾期交楼违约利息（以874814元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.2倍从2001年5月1日计至2012年10月23日止）；二、驳回胡银彩的其他诉讼请求。2013年9月6日，广州市中级人民法院以(2013)穗中法民五终字第1969号民事判决书，判决：一、维持广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1740号民事判决第二项。二、变更广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1740号民事判决第一项为：本判决送达之日起十五日内，罡华公司向胡银彩支付逾期交楼违约金17496.28元。该判决已经生效。此后，胡银彩又于2014年5月4日以罡华公司为被告诉至本院，该案案号为（2014）穗云法民四初字第508号，胡银彩的诉讼请求为：1.被告立即停止违法使用美景苑A栋首层1号商铺，按穗房预合字××号《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续；2.被告向原告支付占用商铺赔偿金93191.12元（从2013年6月20日暂计至2014年6月30日，实际应计至被告停止使用涉案商铺并恢复商铺间隔之日），向原告支付变更设计违约金174962.8元；3.被告向原告支付逾期交楼损失赔偿金715000元（从2001年5月1日起暂计至2013年6月19日，实际应计至被告交付商铺之日，并扣除原审判决违约金及占用商铺损害赔偿金）以及被告承担本案全部诉讼费。本院于2015年1月4日作出（2014）穗云法民四初字第508号民事判决书，判决：驳回原告胡银彩的全部诉讼请求。2016年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第508号民事判决；二、罡华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金（从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付）；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。罡华公司就上述判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年12月30日作出（2015）粤高法民一申字第1723号民事裁定，裁定：驳回罡华公司的再审申请。（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书于2015年8月27日发生法律效力。2017年8月22日，胡银彩再次以罡华公司为被告诉至本院，该案案号为（2017）粤0111民初11333号，胡银彩的诉讼请求为：1.罡华公司按穗房预合字××号《商品房预售合同》约定的商铺间隔向我交付涉案商铺；2.罡华公司向我支付逾期交楼损失赔偿金501798.36元（暂按《商品房预售合同》约定商铺建筑面积59.7379平方米，350元／平方米，月租金59.7379平方×350元／平方米=20908.265元／月，从2015年8月28日计至2017年8月27日，共24个月计算，有关租金具体计算以有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算）；3.罡华公司停止违法使用已出售给我的美景苑A栋首层1号的涉案商铺；4.根据《民法通则》134条的规定，收缴罡华公司出租未经规划验收商铺（包括涉案商铺和涉案商铺相邻的同等面积的商铺）获得的非法所得；5.罡华公司承担本案全部诉讼费。本院于2018年8月29日作出（2017）粤0111民初11333号，判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，罡华公司向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金312250元；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付价格评估费3450元；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。罡华公司不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年5月9日判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案审理过程中，经胡银彩申请，本院委托广州德高价格评估有限公司对“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，按建筑面积59.7379平方米计算）在2017年8月28日至2019年8月27日期间租金的价格进行评估。广州德高价格评估有限公司于2019年12月12日作出穗德价估[2019]0837号《评估报告书》，评估结论为该商铺在2017年8月28日至2019年8月27日期间的租金总价格为454272元。胡银彩为此预交价格评估费5000元。胡银彩与罡华公司至今对于涉案商铺内部间隔及尺寸问题存在的争议未能协商一致，胡银彩认购的美景苑A栋首层1#商铺至今未验收和接收使用，其相邻2#商铺至今也未验收，但已经出租予浦发银行使用。还查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的2012年至2015年广州市房屋租金参考价，涉案商铺所在的区域广州市白云区棠景街远景路商业用房的租金参考价2012年为100元/㎡、2013年为120元/㎡、2014年为121元/㎡、2015年为120元/㎡。本院认为：胡银彩与白云公司签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同签订后，原告已按合同的约定支付了874814元的购房款，白云公司应于2001年4月30日前将符合法定、约定条件的涉案商铺交付给胡银彩使用。由于2007年12月1日，经茂名市茂港区人民法院裁定将涉案商铺所在的“美景苑”项目过户到罡华公司名下，罡华公司因此承继了美景苑项目的全部权利、义务，故罡华公司应承担因白云公司迟延交楼造成的违约责任。根据本案查明的事实，涉案商铺至今未通过规划验收，规划部门虽然建议罡华公司和胡银彩沟通、协商以取得一致意见，化解纠纷，但规划验收是开发商即罡华公司的义务，亦是罡华公司交付涉案商铺的前提条件，故涉案商铺未经验收，由此导致商铺无法交付使用的责任应当由罡华公司承担。虽然胡银彩已经就逾期交铺的违约金及损失等多次诉至法院，法院亦已经对胡银彩2017年8月27日以前的逾期收铺损失进行了处理，但由于罡华公司的违约行为一直在持续。鉴于罡华公司至今未能按照合同约定将涉案商铺交付给胡银彩，应承担逾期交楼的违约责任。因此，胡银彩要求罡华公司支付2017年8月28日至2019年8月27日期间逾期交楼损失赔偿金，应予以支持。经广州德高价格评估有限公司评估，涉案商铺（按建筑面积59.7379平方米计算）在2017年8月28日至2019年8月27日期间的租金总价格为454272元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时间预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，鉴于胡银彩就其逾期收铺的损失先后四次诉至法院，综合本案的情况，本院认为罡华公司对胡银彩承担的违约责任不宜超过涉案商铺总售价即902906元。（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书判令罡华公司向胡银彩支付从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付的逾期交楼损失赔偿金。该判决于2015年8月27日生效。根据上述判决并参照广州市房地产租赁管理所公布的2012年至2015年广州市白云区棠景街远景路商业用房的租金参考价（2012年为100元/㎡、2013年为120元/㎡、2014年为121元/㎡、2015年为120元/㎡），罡华公司依照上述判决应向胡银彩支付的逾期交楼损失赔偿金额经计算合计242674.62元。据此，已生效的三份判决合计判决罡华公司向胡银彩支付逾期交楼违约金及逾期交楼损失赔偿金合计572420.9元（17496.28元+242674.62元+312250元），因此本院在本案中仅判决支持罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失330485.1元(902906元－572420.9元)，胡银彩主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市罡华投资有限公司赔偿原告胡银彩逾期交楼损失赔偿金330485.1元；二、驳回原告胡银彩的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8114元（原告预交8962元），由原告胡银彩负担1857元，被告广州市罡华投资有限公司负担6257元(被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳)。评估费5000元，由原告胡银彩负担1362.48元，被告广州市罡华投资有限公司负担3637.52元（被告负担的评估费应当于本判决生效之日起三日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  王 娜人民陪审员  雷贞勇二〇二〇年二月二十日书 记 员  林嘉仪