江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1190号上诉人（原审原告）：苏州忠缘房产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山天街生活广场5幢133室。法定代表人：王维星，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐想，江苏普思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：项海光，男，1979年4月17日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审被告）：赖耀霞，女，1979年10月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被上诉人（原审被告）：朱枫林，男，1991年9月24日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：于晓晓，女，1992年11月26日出生，住江苏涟水县，系朱枫林配偶。被上诉人（原审被告）：于国青，男，1965年10月21日出生，汉族，住江苏省滨海县。被上诉人（原审被告）：赵菊，女，1968年5月30日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：于国青，系赵菊配偶。上诉人苏州忠缘房产经纪有限公司（以下简称忠缘公司）因与被上诉人项海光、赖耀霞、朱枫林、于国青、赵菊居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。忠缘公司上诉请求：1.撤销苏州市虎丘区人民法院作出的（2018)苏0505民初4859号民事判决；2.改判项海光、赖耀霞支付居间佣金87000元，朱枫林、于国青、赵菊连带支付居间佣金35500元；3.项海光、赖耀霞、朱枫林、于国青、赵菊连带支付律师费10150元及一审案件受理费、保全费3880元；4.本案受理费由项海光、赖耀霞、朱枫林、于国青、赵菊承担。事实和理由：1、按照二手房买卖交易习惯，卖方项海光、赖耀霞与买方朱枫林签订的《房屋买卖（居间）合同》为草签合同，后卖方项海光、赖耀霞与买方于国青、赵菊在房管局签订并备案的《存量房交易确认书》和《存量房交易资金托管协议》为网签合同，均合法有效。本次房屋买卖合同的买方主体已经变更为于国青、赵菊，朱枫林作为贷款的共同还款人完成合同内容。忠缘公司作为居间人，已经为双方提供了相应的居间服务，并且通过与双方沟通、协调促成合同成立，已经完成义务，而协助买卖双方办理过户手续等流程性事务，仅是居间合同的附随义务。该附随义务未能完成即涉案房屋未能完成交易的真正原因在于买方首付款没有及时到位，造成了交易无法继续进行，中介对此支付首付款行为不存在法律义务和过错。买卖双方未经忠缘公司同意私下解除房屋买卖交易，均存在过错，忠缘公司有权要求卖方和买方各自承担支付佣金的义务。2、一审法院查明事实错误，实际购房人是朱枫林及其岳父母于国青、赵菊，从购房面积和家庭现有住房情况等看来，此次购房也是家庭购房，忠缘公司并未认可实际购房人仅朱枫林一人。2016年10月3日苏州市人民政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》第二条明确规定了具有购房资质的情形，朱枫林、于国青、赵菊应明确知晓上述政策，并知道其家庭关系中具有购房资质的是于国青和赵菊夫妇。若本次房屋买卖交易顺利完成，朱枫林配偶于晓晓、岳父母于国青、赵菊均是家庭购房的受益人。于国青、赵菊在未经忠缘公司同意自行决定与卖方解除网签合同，撤销网签备案申请，并以其撤销网签的行为直接对朱枫林与卖方解除房屋买卖合同产生法律效果，亦表示了于国青夫妇是实际购房人之一。一审仅凭言辞陈述来认定借名关系、确定购房人，与书面证据相悖，不合法、不合理。项海光辩称，当时明确告知我为了筹款出卖房屋，忠缘公司也知道我的实际情况。但忠缘公司在明知的情况下，还与朱枫林进行网签，导致我卖房受阻。后来我另找买家一次性付款成交的。当时合同履行不下去的时候，我要求忠缘公司撤销网签，而忠缘公司以各种理由拒绝，并胁迫我缴纳中介费，我投诉至新区房网中心由资质出借方苏州乐江投资管理有限公司和买卖双方一起撤销买卖合同。我作为出卖方没有任何过错，不应承担任何责任。朱枫林辩称，买房时全家都不知道自己在苏州没有资质买房，是中介教唆的。合同签完后和家里人说，然后家人凑了80万元，告知忠缘公司能否和房东商议先给房东80万元，房东不同意，忠缘公司吓唬朱枫林说要赔偿60多万元的违约金，还问朱枫林要中介费，当时我同意2万元，但忠缘公司觉得少，又去敲诈房东。于国青、赵菊辩称，朱枫林买房属个人行为，是借我们老夫妻名义买的。我们女儿出嫁，朱枫林和我们是两个家庭，我们还有一个儿子，平时和儿子住一起的。我们对朱枫林买房的事情一开始都不知道，后忠缘公司一个工作人员到于国青厂里，让于国青跟他去银行办理信用卡以及工资流水等，于国青当时就说自己工资那么少，不够买房，忠缘公司的人说没有关系，他们可以包装流水。后来打电话让我们去房管局网签。我们不应该支付中介费。忠缘公司向一审法院提出诉讼请求：1.项海光、赖耀霞连带支付居间佣金87000元，朱枫林、于国青、赵菊连带支付佣金35500元；2.项海光、赖耀霞、朱枫林、于国青、赵菊支付律师费10150元，并承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实如下：2018年7月7日,居间方忠缘公司（丙方），售房人项海光、赖耀霞（甲方）、购房人朱枫林（乙方）签订编号为NO.1805717《房屋买卖（居间）合同》,约定甲方自愿将坐落于苏州市高新区的房屋出售乙方；甲乙双方协商后的实际成交价为人民币叁佰伍拾伍万元整；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2018年8月7日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约责任的第1、2、3、4款违约现象均由违约方向另一方支付房屋成交价的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。该交易产生的中介服务费及其他费用由责任方承担。同日，忠缘公司作为居间方（乙方），项海光作为委托方（甲方）签订编号为N0.1801272《佣金确认书》一份,约定“成交金额355万元；应收佣金87000元；过户前支付佣金。”忠缘公司作为居间方（乙方），朱枫林作为委托方（甲方）亦签订《佣金确认书》一份，编号为N0.1801273,约定“成交金额350万元（大写金额叁佰伍拾伍万元整）；应收佣金比例1%；应收佣金35500元；支付佣金日期为2018年8月7日。”2018年8月6日，项海光作为出卖人，于国青作为买受人，案外人苏州乐江投资管理有限公司作为居间代理机构签订《存量房交易信息确认书》一份，载明：房屋坐落于苏州市高新区，该房屋价款为350万…。项海光、赖耀霞在出卖人处签字，于国青、赵菊在买受人处签字。同日，项海光作为甲方（卖方），于国青作为乙方（买方），案外人苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心作为丙方签订《存量房交易资金托管协议》一份，载明：甲方与乙方于2018年8月6日签订《存量房交易信息确认书》，将坐落于嘉多利花园6幢1C，成交价格350万元，建筑面积121.54平方米的房屋出售给乙方…。后案外人苏州乐江投资管理有限公司出具情况说明一份，载明：本公司接受忠缘公司的委托，就其成交的苏州市高新区维多利亚花园6幢1C室的房屋买卖合同，提供挂牌、做网签的服务。本公司对上述房产的挂牌、做网签的行为即视为忠缘公司的法律行为，达成的法律效果视为忠缘公司的法律效果。一审另查明，忠缘公司与江苏普思律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托该所指派律师代理忠缘公司提起诉讼，约定支付律师费10150元。一审庭审中,关于朱枫林购房资质及谁是真正购房人问题,各方当事人对朱枫林是真正购房人及其在签订房屋买卖（居间）合同时不具备购房资质的事实均表示认可，忠缘公司一审称朱枫林是真正的买房人，其系在签订《房屋买卖（居间）合同》时才知晓朱枫林无购房资质，并向朱枫林提供相关的建议，可借朱枫林有购房资质的近亲属名义购买房屋，于国青、赵菊在朱枫林的授权下签订了网签。项海光、赖耀霞一审称在签订《房屋买卖（居间）合同》时不知道朱枫林不具备购房资质，是2017年7月9日中介工作人员李波告知后才知晓，因为朱枫林没有购房资质，需要借用其岳父母即于国青、赵菊的名义办理后续手续。朱枫林一审称，其没有在苏州购房的资质，忠缘公司告诉其可以借用家属的名义，于是其就用于国青、赵菊的名义办理后续买房事宜。于国青、赵菊一审称，朱枫林不具备购房资质，故借用其名义买房，办理网签等手续。一审法院认为，忠缘公司与项海光、赖耀霞、朱枫林签订的《房屋买卖（居间）合同》、《佣金确认书》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。首先，关于案涉居间合同的双方主体问题。一审认为，现已查明各方当事人都明知真实买房人是朱枫林，各方签订的《房屋买卖（居间）合同》是真实意思表示，故应根据该合同的约定确定权利义务，合同主体应为忠缘公司与项海光、赖耀霞、朱枫林，于国青、赵菊仅是朱枫林借名买房办理网签等后续手续之人。因本案所涉的真实房屋买卖合同关系的主体为项海光、赖耀霞与朱枫林，忠缘公司提供居间服务的目的是为上述当事人之间的房屋买卖关系提供居间服务，故忠缘公司要求于国青、赵菊支付居间服务费无事实及法律依据，不予支持。其次，关于忠缘公司是否有权向项海光、赖耀霞、朱枫林主张居间费问题。一审认为，居间合同的目的是促成双方达成合同，该合同应指合法有效，可依法履行之合同。忠缘公司与项海光、赖耀霞、朱枫林签订的佣金确认书系因朱枫林与项海光、赖耀霞之间的房屋买卖关系而订立，居间目的是忠缘公司为双方之交易提供居间服务。作为项海光、赖耀霞、朱枫林房屋买卖的中介机构，忠缘公司在双方签署合同前应当先行了解情况，为双方进行相关法律、政策咨询，如实告知并提示双方进行交易需要具备的资质及应当提供的各种资料文件，审核购房资格，并做出相应风险提示，在初步确定双方尤其是买方具有交易资质的前提下再促成双方签订买卖合同，以保证交易的顺畅进行。本案中，各方在签订《房屋买卖（居间）合同》时,忠缘公司明知朱枫林不具备在苏州购房的相关资格，其促成的买卖合同将事实上无法履行，仍教唆当事人规避政策、备案虚假的房屋买卖合同，其居间行为具有严重过错，因其提供的居间合同目的完全无法实现，应承担相应责任，故其不应收取相应的居间服务费。最后，关于忠缘公司主张的律师费，因其提供的居间服务并未实现合同目的，本案纠纷亦因其自身过错所致，故律师费应由其自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，遂判决:驳回忠缘公司的全部诉讼请求。案件受理费2954元、保全费926元，合计3880元，由忠缘公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致，且当事人均无异议，本院予以确认。当事人二审均未提供新证据。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据现有证据，案涉房屋买卖双方就该笔交易已挂牌网签，由于买方原因而最终撤回网签，终止交易。根据《房屋买卖（居间）合同》第六条违约责任第5款、《佣金确认书》的明确约定，以及忠缘公司所提供居间服务的具体情况，酌定实际买受人朱枫林支付居间费15000元，于国青、赵菊作为名义买受人，不承担居间费；出卖人项海光、赖耀霞在案涉房屋买卖交易中对于交易的终止不存在过错，亦不应承担居间费。关于忠缘公司支出的律师费，属于《房屋买卖（居间）合同》约定的违约方负担的其他费用，且符合律师费用收取标准并已实际发生，应由朱枫林负担。综上，上诉人忠缘公司的上诉请求部分成立，一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初4859号民事判决；二、朱枫林于本判决生效之日起十日内支付苏州忠缘房产经纪有限公司居间费15000元、律师费损失10150元，合计25150元；三、驳回苏州忠缘房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2954元、保全费926元，合计3880元，由朱枫林负担1356元，苏州忠缘房产经纪有限公司负担2524元；二审案件受理费2954元，由朱枫林负担430元，苏州忠缘房产经纪有限公司负担2524元。本判决为终审判决。审判长 唐 蕾审判员 柏宏忠审判员 蒋毅颖二〇二〇年二月二十六日书记员 张嘉旻