贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终250号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼。 法定代表人：钟国强，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：杨维，男，1989年10月21日出生，汉族，住贵州省安龙县。 被上诉人（原审原告）：黎厚艳，女，1989年2月16日出生，黎族，住贵州省兴义市。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）因与被上诉人杨维、黎厚艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吉祥公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项，将本案发回重审或依法改判驳回杨维、黎厚艳的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨维、黎厚艳承担。事实和理由：1.一审判决按照同地段房屋租金30%支持杨维、黎厚艳逾期交房违约金无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋已交付给购房者占有，应视为房屋的交付使用。双方合同也明确约定，如存在交房后手续不完善，实际交房后每月按购买面积支付100-150元的补偿。吉祥公司现实际交付房屋后仅未将相关合格证书交付购房者，对购房者并未造成损失，吉祥公司亦不应承担逾期交房违约责任。2.一审适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的立法目的在于弥补购房者将所购商品房变现后可能实现的利益作出补偿购房者实际损失的规定。但本案购房者以首付加按揭方式付款，在未还完银行贷款之前，案涉房屋并无变现功能，因此吉祥公司未办理产权登记对按揭贷款购房者并未造成实际损失，不应支持逾期办证违约金。而一审法院机械适用前述法律规定支持逾期办证违约金明显系适用法律错误。 杨维、黎厚艳未作答辩。 杨维、黎厚艳共同向一审法院起诉请求：1.吉祥公司支付杨维、黎厚艳自2015年10月1日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金29588元；2.吉祥公司支付杨维、黎厚艳自2015年10月1日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金56580元；3.本案诉讼费由吉祥公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月24日，杨维、黎厚艳与吉祥公司签订《商品房买卖合同》，约定杨维、黎厚艳购买吉祥公司开发并取得预售许可的兴义市某城小区第A幢9层B号房，房屋建筑面积为130.06平方米，房屋总价款为375544元。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015-5-30”。第十一条约定“（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”。第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……2.扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”。第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。杨维、黎厚艳按约定方式支付了全部购房款，吉祥公司于2015年11月13日将房屋交付杨维、黎厚艳使用。吉祥公司于2018年7月6日取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。 经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。 一审法院认为，杨维、黎厚艳与吉祥公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务。杨维、黎厚艳已按合同约定将购房款全部支付吉祥公司，吉祥公司应按合同约定于2015年5月30日将符合约定条件的房屋交付杨维、黎厚艳，并负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。但吉祥公司于2018年7月6日才取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案、于同年8月10日向不动产登记部门申请商品房大产权初始登记。该期间，吉祥公司已构成违约，应承担违约责任。但吉祥公司辩称杨维、黎厚艳主张的逾期交房及逾期办理房屋权属登记违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，杨维、黎厚艳诉请的违约金诉讼时效为3年，杨维、黎厚艳于2019年1月16日起诉,倒推3年，杨维、黎厚艳主张的违约金应从2016年1月16日起计算，故吉祥公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。 关于逾期交房违约金问题，双方约定逾期交房违约责任“住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”，该约定明显过低，根据生效判决书认定的案涉小区房屋租金标准为每月每平方米7元，应以此作为本案逾期交房违约金的计算标准。杨维、黎厚艳于2015年11月13日接收房屋后，杨维、黎厚艳已不存在租金损失，但吉祥公司交付杨维、黎厚艳的房屋并不符合合同约定，仍构成违约，仍应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，杨维、黎厚艳接收房屋后的逾期交房违约金按每月每平方米7元的30%计算。为此，杨维、黎厚艳主张的逾期交房违约金，予以支持自2016年1月16日起至2018年7月5日止的违约金8193.78元（130.06平方米×7元/每月/每平方米÷30天×900天×30%）。 关于逾期办理房屋权属登记违约金问题，双方约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”该约定明显过高，应以杨维、黎厚艳已付购房款按银行贷款利率计算予以支持。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。为此，杨维、黎厚艳主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持自2016年1月16日起至2018年7月23日止的违约金44864.65元（375544元×4.75%÷365天×918天）。至于吉祥公司辩解逾期办理房屋权属登记系因2014年4月、5月暴雨天气影响的意见，双方签订合同时间为2015年1月24日，暴雨天气已发生，故吉祥公司该辩解意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、被告兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨维、黎厚艳自2016年1月16日起至2018年7月5日止的逾期交房违约金8193.78元；二、被告兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨维、黎厚艳自2016年1月16日起至2018年7月23日止的逾期办理房屋权属登记违约金44864.65元；三、驳回原告杨维、黎厚艳其余诉讼请求。案件受理费1954元，减半收取977元，由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于两个方面的问题，一是吉祥公司是否应承担逾期交房违约责任及一审认定的责任标准是否适当；二是吉祥公司是否应承担逾期办证违约责任。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付杨维、黎厚艳，依法应承担逾期交房违约责任。一审结合认定事实和当事人的诉请，对吉祥公司承担逾期交房违约责任的认定并无不当，吉祥公司称已将案涉房屋交付购房者占有使用，其不存在逾期交房违约情形的主张不能成立，不予支持。虽案涉房屋未达法定及约定交付条件，但考虑杨维、黎厚艳已实际装修入住房屋，相较于未入住的购房人而言，二人因逾期交房造成的损失在居住房屋的同时已明显得到弥补，在此情况下一审综合当事人各方利益并结合案件实际对吉祥公司应承担的逾期交房违约金按同地段房屋租金的30%予以认定，该处理较为公平，本院予以维持。 关于争议焦点二。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于“初始登记”的约定为“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系吉祥公司法定及合同约定义务，吉祥公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致杨维、黎厚艳不能按期取得房屋所有权证，吉祥公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对吉祥公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，本案购房者已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。吉祥公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房者不能取得案涉房屋产权，势必造成购房者无法行使案涉房屋所有权权能，故吉祥公司关于逾期办证行为并未给本案购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。 综上，吉祥公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1954元，由上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尹慧兰 审 判 员 刘金洲 审 判 员 陈映桃 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 罗 倩 书 记 员 黎晓雅