广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19569号原告：刘小明，女，汉族，住广东省大埔县被告：罗锐明,男,汉族,住佛山市南海区第三人：梁招林,男,汉族,住广东省大埔县原告刘小明诉被告罗锐明、第三人梁招林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序,于2020年1月14日公开开庭审理了本案。原告刘小明、被告罗锐明到庭参加了诉讼，第三人梁招林经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人之间签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认原告对位于广州市天河区*********************房产在2014年7月1日至2030年6月30日享有租赁权，要求对涉讼房屋带租约拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告罗锐明与第三人梁招林民间借贷纠纷一案，已进入执行阶段【案号：（2019）粤0605执恢103号】。原告于2019年5月9日向法院提出书面异议，该房产正由原告承租使用中，申请在处置该房产时，对该房产的租赁关系予以披露和在公开处置该房产过程中，保障原告的知情权、参与竞价权和优先购买权，并提交了相关证据证明租赁关系的存在。但法院对原告所提交的证据均不予采信，法院于2019年7月31日送达了（2019）粤0605执异340号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定，认为该裁定适用法律错误，特提起执行异议之诉，理由如下：一、租赁合同是真实合法有效的，以“合同中无任何关于租金随物价上涨而上浮的约定为由”从而不采信该证据，认定其为不合理，是错误的。首先，在日常生活中，一般承租住宅是不会在合同中约定租金随物价上涨而上浮的规定的，这种合同条款一般会在商铺的租赁合同中出现，而不是承租住宅的租赁合同中。原告与第三人所约定的合同条款是完全符合生活常理的；其次，原告与出租人黄世荣是多年的朋友关系，极好的交情。在听证过程中原告也向法庭说明了这一点。那么朋友之间对于合同的租金金额约定得较随意也是完全符合生活常理的。因此，法院对于不采信该份证据的理由不充分，属于裁定错误，应当予以纠正。二、两份银行转账凭证及收据证明了租赁关系的真实存在、申请人缴纳租金的履行情况。首先，对于两份银行转账凭证，是在出租人黄世荣需要资金的情况下，原告本着朋友间的交情从而向出租人先行预交了租金；其次，虽然合同约定是每月1日缴纳房租，但并未禁止不可以先行预交房租。而且，在实际生活中，缓交或者先交房租的情形是大有存在。再次，对于收据落款处有“黄”的字样，这里很明显地显示出收款人是黄世荣，在日常的生活交往中，对于房租收据极少是写明全称的，绝大部分是用简称姓氏替代。三、房屋入住交接书或其他入住证明并不是租赁合同关系中必须有的证明文件。首先，原告自2015年1月1日入住该房产起至今，这是事实。街坊邻居等皆可以证明，法院也可以前往现场查看该房屋的情况。其次，在实际生活中，房屋交接书或者其他入住证明只有在十分正规的租赁公司出租物业时才会让承租人签署这份文件。但在私人的租赁关系中，这份文件是不会要求签署的。四、涉案房屋的xxxx房与物业公司的收款单显示的单元号“xxx”是同一套房产，只是记载名称不同。首先，原告出具的《广州市兴和物业管理有限公司的单元收款单》，显示的单元号为“xxx”，这是该房屋的原自编编号，而房产证记载的xxxx房是房管部门登记的编号。根据中国目前的显示情况，实际的房屋地址与房产证上登记的地址不一致的情况很普遍，而且在单元的收款单上业主的名称均有注明是第三人梁招林，原告提交了物业管理公司出具的《证明》予以证明。其次，涉案房屋的水电费是在黄世荣缴纳后，原告再转给黄世荣。在听证过程中，原告就已表示由黄世荣复印缴费的收据后，就现金支付给黄世荣。原告认为，原告与梁招林签订的租赁合同，意思表示真实，该租赁合同合法有效；合同签订后原告已经实际占有和使用该承租房屋，并已支付了大部分租金，原告对该房屋的承租权合法有效，且已实际履行，原告对该房屋的租赁权，足以排除法院的强制执行，要求法院带租约拍卖。被告罗锐明答辩称，不同意带租约拍卖。第三人梁招林没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件、第三人的身份证复印件各1份，用以证明原告、第三人的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》原件1份，用以证明涉讼房产目前尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，应当将存在租约的事实予以披露，保障原告的合法权益，执行过程中带租约拍卖。3.委托书原件1份、集体土地房产证原件1份、收据原件1份、收款收据原件10份、广东农村商业银行转账凭证原件1份、中国工商银行转账凭证原件1份、发票原件8份、单元收款单原件1组，用以证明第三人将涉讼房产全权委托给黄世荣管理，该房产自2015年1月以来就由原告承租和实际使用中，原告已实际入住该房屋多年。4.证明原件1份，用以证明xxxx房与xxxx房是同一套房，只是登记名称不同。5.（2019）粤0605执异340号民事裁定书原件1份、EMS快递单原件及查询信息打印件各1份，用以证明原告已提起书面异议，但被法院驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人梁招林没有到庭视为放弃举证、质证的权利。原告举证2的《房屋租赁合同》及举证3的收据、收款收据，本院进行综合认定。原告举证的其他证据，相对方对真实性均未提出异议，经审查，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于天河区员村二横路南社大街xx号大院xxxx房，面积为73.86平方米，登记权属人为梁招林。2015年7月6日，本院对罗锐明与梁招林民间借贷纠纷一案作出（2015）佛南法罗民一初字第166号民事判决书，判令：一、梁招林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付借款本金40万元及至2014年10月16日止的利息16万元予罗锐明。二、梁招林应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以40万元为本金自2014年10月17日起至实际清偿之日止按月利率2%的标准计付利息予罗锐明。梁招林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相应的司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院于2015年8月25日立案执行罗锐明与梁招林民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛南法罗执字第1187号，执行依据为（2015）佛南法罗民一初字第166号民事判决书，于2015年9月24日查封了涉讼房屋，并于2015年10月13日终结了本次执行。经罗锐明申请，本院于2019年1月7日对上述案件立案恢复执行，案号：（2019）粤0605执恢103号。执行过程中，本院于2019年3月6日作出（2019）粤0605执恢103号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取梁招林的银行存款、收入430402.1元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院依法查封梁招林名下涉案302房。后本院依法作出（2019）粤0605执恢103号之一公告，载明：广州市天河区人民法院于2018年9月24日以（2015）穗天法执字第9863号执行裁定书查封了属梁招林所有的302房……现广州市天河区人民法院已将上述房产移交本院处理……本院拟于近期对上述房产采取评估、拍卖等处置措施。2019年7月11日，本院立案审查刘小明对本院执行涉讼房屋所提异议，案号为（2019）粤0605执异340号。同年7月26日，本院依法作出（2019）粤0605执异340号执行裁定，驳回异议人刘小明的异议请求。刘小明于同年7月31日收到上述执行裁定书后，不服并于同年8月13日提起本案诉讼。诉讼中，刘小明提交了如下证据证明其承租了涉讼房屋：1.落款签名为黄世荣代（甲方）与刘小明（乙方）、落款时间为2015年1月1日的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定，甲方将涉讼房屋出租予乙方。租赁期限为十六年，自2015年1月1日起至2030年12月31日止。租金为每月2000元，押金为4000元，于每月1日支付。租赁期间的水电费等由乙方负担。乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的3%向甲方支付违约金。该《房屋租赁合同》抬头甲方处标注为梁招林（黄世荣代）。2.梁招林出具的《委托书》载明委托黄世荣为涉讼房屋的代理人，代理权限包括出租涉讼房屋、收取租金、出具收据。3.黄世荣缴纳水电费及管理费的收据一组。4.原告向黄世荣分别于2016年11月11日、2018年5月8日转账支付50000元的转账记录两份。5.收据1份、收款收据9份，落款均为“黄”，内容如下：凭据日期内容收据二〇一五年一月一日今收到刘小明交来房租押金4000元，房租费一个月2000元（房租费1-2）。收款收据2015年2月1日房租费（2015.2-2015.5）6000元。收款收据2015年5月1日房租费（2015.5-2015.8）6000元。收款收据2015年8月11日房租费（2015.8-2015.11）6000元。收款收据2015年11月1日房租费（2015.11-2016.2）6000元。收款收据2016年2月1日房租费（2016.2-2016.5）6000元。收款收据2016年5月1日房租费（2016.5-2016.8）6000元。收款收据2016年8月1日房租费（2016.8-2016.11）6000元。收款收据2016年11月11日今收到刘小明交来房租费（2016.11-2018.11）交来伍万元。收款收据2018年5月8日今收到刘小明交来房租预收款交来（2018.12-2021.1）伍万元。诉讼中，原告述称：原告是向黄世荣承租涉讼房屋，涉讼房屋的水电费、物业管理费由原告直接向物业管理处缴纳。另查，黄世荣在（2019）粤0605民初16477号案中主张涉讼房屋归其所有，并提交了《借款协议书》及《交房协议书》。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，本案审理的内容是原告对涉讼房屋是否享有实体权利，及该权利是否足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告提起本案诉讼，应当就此承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其对涉讼房屋享有租赁权并要求涉讼房屋带租约拍卖，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本院评析如下：1.原告提交的落款时间为2015年1月1日的《房屋租赁合同》及交付租金的收据，收据显示的租金支付时间不能与《房屋租赁合同》约定的租金支付时间相对应，且除两张收据有相应的转账证明外，其余收据均无相应的转账凭证佐证，该组证据的形成时间存疑，原告是否实际支付租金也存疑。2.原告提交了两份转账记录显示原告分别于2016年11月11日、2018年5月8日各向黄世荣转账50000元，并主张该100000元是用于支付涉讼房屋2016年11月至2021年1月的租金，而《房屋租赁合同》约定的租金金额为2000元每月、一月一付，原告一次性支付50000元租金，且第二次支付50000元是提前了半年多支付往后两年多的租金，不合常理，原告亦未能提供证据证明原告有与黄世荣就一次性支付50000元租金进行过协商，该两笔50000元转款是否用于支付涉讼房屋租金存疑。3.涉讼房屋水电费、物业管理费的缴纳，原告在诉状中陈述“涉案房屋的水电费是在黄世荣缴纳后，原告再转给黄世荣”，而在庭审中，原告又陈述“原告以现金方式直接向物业管理处缴纳”，原告关于水电费及物业管理费的陈述前后矛盾，原告是否实际支付涉讼租赁物的水电费及物业管理费存疑。4.《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2015年1月1日至2030年12月31日止，租赁期限长达十六年，而对于租金的约定仅为2000元/月，未有任何递增的约定，针对整个租赁期间，租金的约定明显过低。综上，原告主张其对涉讼房屋享有租赁权，本院不予确认。原告提交的证据未能证明其对涉讼房屋享有的实体权利足以排除本院的强制执行，本院对其相应的诉讼请求不予支持。第三人梁招林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘小明的全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费5410元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长曾舟洲人民陪审员曾春前人民陪审员周华丽二〇二〇年一月二十二日书记员成海欣