山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初1208号原告：青岛鑫江置业集团有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道秦家小水村。法定代表人：方新山，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永华，男，该公司工作人员。被告：刘锐萌，女，1977年11月1日生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：卢璐，山东军诺律师事务所律师。原告青岛鑫江置业集团有限公司（以下简称“鑫江公司”）与被告刘锐萌商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫江公司委托诉讼代理人李永华、被告刘锐萌委托诉讼代理人卢璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫江公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2017年6月3日签订的《青岛市商品房预售合同》于2019年1月29日解除。2、判令被告协助原告办理撤销预售合同备案手续。3、判令被告向原告支付赔偿金109158.138元（赔偿金=房屋总价款*10%，即1091581.138元*10%）。4、逾期付款违约金共78593.86元（暂计算自2017年6月18日起至2019年2月18日止，此后违约金至被告给付之日止，违约金计算方式为预期付款额0.3‰*逾期付款天数=1091581.38*3‰*240天，共计78593.86元）。5、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2017年6月3日签订了《青岛市商品房预售合同》，被告购买原告开发的位于青岛市城阳区银河路666号鑫江玫瑰园项目31号楼2单元1层102号房，总房价款共1091581.38元。该预售合同附件一付款方式和付款期限中明确约定：首付款441581.38元，乙方（被告）应于2017年6月3日前存入本合同指定的账户。贷款650000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2017年6月3日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定贷款银行，放贷机构于2017年6月18日前存入本合同指定的账户。该预售合同签订后，被告支付首付款441581.38元，剩余650000元的房款，未在预售合同约定的时间内办理完毕银行贷款，致使银行未能放贷，被告曾多次催促原告尽快按约办理完毕银行贷款，但被告始终未能办理。后原告因涉其他案件，致涉案房屋于2018年6月13日被青岛市市北区人民法院查封，原告于2019年1月14日向被告发出《关于限期缴清全部购房款的催告函》，要求被告即使缴清全部购房款，但被告始终未能缴清。根据预售合同第七条的约定：乙方未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（原告）支付违约金，违约金按照逾期付款额的万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起诉至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方（原告）有权单方面解除合同，乙方（被告）应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%及预售合同补充条款第十九条其他补充约定：“双方均必须保证于预售合同中有关双方当事人信息所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起的无法及时通知的责任自行承担”。原告2019年1月28日向被告发出《解除合同通知书》的函件，通知被告预售合同已解除，要求被告及时到原告处办理合同解除后的手续，并且要求被告承担违约责任，赔偿原告损失，但被告仍未按照上述约定履行。被告的行为严重违反了预售合同的约定，给原告造成重大损失，原告已经按照预售合同约定单方解除合同，现双方合同已经解除，故诉至法院，维护权益。刘锐萌辩称：一、原告的解除权已消灭，被告不同意解除合同，同意支付剩余购房款65万元。根据双方签订的《商品房预售合同》附件一的约定，贷款65万元，被告以银行按揭贷款方式在2017年6月3日前将贷款材料提交指定银行，放贷机构于2017年6月18日将贷款存入指定账户。合同第七条约定，被告未按期付款，逾期30天，原告有权解除合同，即在2017年7月18日为解除权发生之日。根据《最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第15条规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使，解除权消灭。该期间为除斥期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。原告称于2019年1月29日发出解除合同通知书，但被告未收到，且被答辩人的解除权在2018年7月18日已消灭，无权解除合同。二、涉案房屋现处于法院查封状态，不具备解除网签备案手续之可能性。三、涉案房屋系因原告原因未办理房屋贷款，被告不存在过错，不承担违约责任。鑫江玫瑰园项目因政策问题在2017年下旬均无法在银行办理房屋按揭贷款，原告本来在建设银行为以银行贷款方式购房的客户统一办理房屋贷款，被告向原告提交购房贷款所需手续后，原告称将手续给了银行办理，但一直未果。后原告将包括被告在内的购房人统一转至平安银行办理房屋按揭贷款，平安银行在2018年2月1日通知被告贷款审核通过，但不知何故一直没有发放贷款，后经联系平安银行工作人员得知，系原告没有将相关材料送至房地产登记部门导致无法办理房产抵押，故贷款没有发放。因此，购房贷款未发放的责任，应归咎于原告，并非被告故意拖延所致，被告不需要承担违约责任。另外，针对原告诉请第三项，房屋总价款为683089.02元，并非原告诉请中所称的1091581.38元。针对原告诉请第四项，逾期付款计算违约金的基数为65万元，起算日期应为2017年6月19日。鑫江公司补充称，关于解除权，解除权的应按照原告向被告发出解除函之日起算，即2019年1月4日。关于贷款，是被告自己需要办理的，原告未收到银行已经办理完贷款的通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：一、鑫江公司提交《青岛市商品房预售合同》一份，证明原、被告之间签订商品房买卖合同，该合同第七条明确约定：乙方（被告）未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（原告）支付违约金，违约金应按照逾期未付款额的万分之三计算，违约金自从本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天，甲方有权解除合同并向乙方主张赔偿责任，赔偿责任按照总房价款的10%计算（总房价款为该房屋全装修总价1091581.38元）。刘锐萌质证称对该证据真实性无异议。针对违约金及赔偿金的约定在合同第三条及第七条有明确约定，在答辩中已说明，并非原告诉请中所主张的计算方式。合同第11条约定：原告应于2018年12月31日前交房，截至今日，原告未履行交房义务，被告亦保留追偿违约金的权利。针对本合同中关于原被告违约金的约定明显不公平，属于格式条款，请法院依法予以调整。二、鑫江公司提交EMS邮寄单及关于限期缴清全部房款的催告函，证明原告多次催促被告缴清购房余款，被告始终未缴清，根据合同约定地址，通过EMS向被告邮寄该函，无人接收。刘锐萌对该证据真实性无法确定，对证明事项有异议，认为原告之前并未向被告以任何方式进行催款也没有收到过催告函。并且根据合同第26条规定：以挂号邮寄方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方。该EMS退件中并没有寄出邮戳，对原告是否真实寄出，寄出日期均无法确认。补充条款第23条第4项约定被告如收到原告通知之日起，15日内付清购房款。而该催告函中载明在3日内，明显系因当前房价增高，恶意缩短付款日期，达到其解除合同的目的。三、鑫江公司提交EMS邮寄单及解除合同通知书，证明根据合同约定。原告于2019年1月28日向被告发函，原告行使合同单方解除权，双方之间合同解除。刘锐萌对该证据真实性无法确定，对证明事项有异议。原告之前并未向被告以任何方式进行催款也没有收到过催告函。并且根据合同第26条规定：以挂号邮寄方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方。该EMS退件中并没有寄出邮戳，对原告是否真实寄出，寄出日期均无法确认。关于原告的单方解除权在合同的附件一合同的第七条对于解除权发生之日均有明确约定，原告的解除权已消灭，无权解除合同。四、鑫江公司提交民事判决书、民事裁定书和协助执行通知书各一份，证明刘锐萌因该房与案外人产生纠纷，判令其承担还款责任，该房被法院查封，不得转让，退款。刘锐萌对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房产在2018年的8月22日被查封，而被告在2018年初即贷款审批通过，非因查封原因而导致不能贷款。2、该房产确因查封无法办理解除合同备案。五、鑫江公司提交报案材料一宗，证明刘锐萌伪造售房合同和发票，涉嫌犯罪，鑫江公司已经向青岛市城阳区夏庄街道派出所报案。六、刘锐萌提交购房款发票三张，证明被告向原告已缴纳购房款441581.38元。鑫江公司对该证据证明事项予以认可，但称对真实性需进一步落实，庭后十日内提交书面意见，逾期自愿承担不利的法律后果。七、刘锐萌提交证据市北区人民法院于2019年3月20日出具的（2018）鲁0203民初3683号民事判决书一份，证明该案在2019年1月4日14时在青岛市市北区人民法院第六法庭开庭审理，本案原告在庭审中辩称其与原告签订的《商品房预售合同》及开具的发票合法有效，在该判决书第2页对该陈述也予以载明。并且判决书中也认定了涉案房屋买卖合同的效力，判决刘锐萌向该案原告胡雅晟偿还购房款35万元及利息，鑫江房地产对该判决并未提出上诉，现已过上诉期限。鑫江房地产公司在该案中对合同效力予以确认，又在本案中提出解除合同，明显前后矛盾，且如本案判决解除商品房买卖合同，则另案的返还购房款应为原告鑫江房地产公司，而非被告刘锐萌。鑫江公司称对该证据真实性无异议，对证明事项有异议。双方之间的合同真实有效不可否认，但因被告违约，故解除合同。原告诉请解除合同与先前判决不冲突。八、刘锐萌提交民事上诉状附上诉费发票一张，证明刘锐萌针对（2018）鲁0203民初3683号民事判决书已提出上诉，减少返还购房款10万元，（2018）鲁0203民初3683号民事判决书现尚未生效。鑫江公司称对该证据真实性无异议，但该项证据与本案无关。九、刘锐萌提交其与平安银行工作人员通话录音光盘及文字整理材料各一份，证明被告在2017年底已具备发放贷款资格，系因原告恶意拖延办理抵押导致贷款未发放，被告不存在过错，不承担违约责任。鑫江公司对该证据的真实性无法确认，对证明内容有异议，该录音显示，即便是被告一再追问平安银行工作人员，该工作人员也没有回答被告具备贷款资格，原告恶意拖延未办理抵押。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫江公司与刘锐萌于2017年6月3日签订《青岛市商品房预售合同》（201700162877）（以下简称“合同”），约定刘锐萌购买鑫江公司所开发的位于青岛市城阳区银河路666号鑫江玫瑰园项目31号楼2单元1层102号房屋，约定合同总价款683089.02元，房屋全装修总价1091581.38元。合同签订后，刘锐萌于2017年6月3日支付首付款共计441581.38元。合同约定余款采用银行按揭贷款的方式给付，并限定时间为2017年6月18日前存入指定账户。此后，刘锐萌未如约履行给付剩余购房款义务。刘锐萌因购买涉案房屋所支付首付款事由与他人产生纠纷一案，青岛市市北区人民法院于2018年3月30日立案，并将鑫江公司列为被告，市北区法院向鑫江公司送达《协助执行通知书》，协执事项为：禁止对涉案房屋办理更名、转让、撤销网签、退款。合同第七条、合同补充条款第十九条等另约定了违约责任：乙方（刘锐萌）未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（鑫江公司）支付违约金，违约金按照逾期付款额的万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起诉至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%；双方均必须保证于预售合同中有关双方当事人信息所填写的姓名、名称、代理人、地址、电话、邮政编码等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内以书面形式通知对方，否则由此引起的无法及时通知的责任自行承担。鑫江公司于2019年1月16日、向刘锐萌送达《关于限期缴清全部购房款的催告函》、于1月29日向刘锐萌送达《解除合同通知书》，均因刘锐萌电话无人接听、家中无人而无法实际送达。涉案房屋已办理预售备案登记手续。上述事实，有当事人提交的证据、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议焦点有三：一是刘锐萌是否构成违约。二是鑫江公司行使合同解除权，解除《青岛市商品房预售合同》，是否妥当。三是违约责任如何负担。一、关于刘锐萌是否构成违约？刘锐萌与鑫江公司签订正式的《青岛市商品房预售合同》并支付441581.38元首付款后，未如约通过按揭方式支付剩余款项，其所称银行贷款审批通过，缺乏事实及法律依据，且无贷款实际发放的客观，本院不予采信。刘锐萌系能够独立进行民事行为并能够独立负担相应法律责任的成年人，购买房屋系大事件，与刘锐萌的生活等息息相关，但其在明知未履行付款义务时，长时间不出面解决问题、处理纠纷，由此可认定，其以自己的行为表明不履行义务或怠于履行房屋买卖合同中约定的付款义务，致使合同目的不能实现，构成根本违约。至于刘锐萌所称被告未履行交房义务，本院不予支持，因履行交房义务的前提是刘锐萌履行完毕给付购房款的先合同义务。二、关于鑫江公司行使合同解除权，解除《青岛市商品房预售合同》，是否妥当？鑫江公司与刘锐萌约定纠纷发生后以邮寄方式送达相关材料，邮寄地址执行双方在合同中约定的当事人信息及联系方式栏，刘锐萌在《青岛市商品房预售合同》中的明确的住所地为“青岛市市北区威海路2号1号楼2单元503户”。按照上述地址，鑫江公司于2019年1月16日向刘锐萌送达《关于限期缴清全部购房款的催告函》、于1月29日向刘锐萌送达《解除合同通知书》，均因刘锐萌电话无人接听、家中无人而无法实际送达，但依《青岛市商品房预售合同》所约定的7天时间，上述材料均视为已送达。鑫江公司诉请解除合同，行使合同解除权，并未超出法律规定或合同约定，且系在催告后的合理期限内行使，对鑫江公司诉请解除与刘锐萌签订的《青岛市商品房预售合同》的诉请，本院予以支持，对于其所主张的解除时间为2019年1月29日，不影响本案法律关系与责任负担的认定及评价，本院亦予以支持。三、关于违约责任如何负担？根据当事人双方的约定，刘锐萌逾期支付，需要按照未付款数额的日万分之三计算违约金，计算时间自合同约定的应付款第二日起算至实际给付之日止。逾期超过30天的，鑫江公司可要求刘锐萌承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。本案中，《青岛市商品房预售合同》系鑫江公司单方制作的格式合同，日万分之三的违约金计算标准基于房屋买卖合同继续履行前提下的违约处罚方式，考虑到合同履行不能的客观，本院认为违约责任宜以总房价款的10%计算，囿于本案合同系格式合同，亦因总房价款的表述上存有包含房屋装修价格与否的两种解释，故本院对总房价款的认定作出不利于提供格式合同一方即鑫江公司的解释，总房价款宜确定为683089.02元，刘锐萌应负担的赔偿责任应为该总房价款的10%即68308.9元，余款373272.48元（441581.38元-68308.9元）由鑫江公司向刘锐萌返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛鑫江置业集团有限公司与被告刘锐萌签订的《青岛市商品房预售合同》（201700162577）于2019年1月29日解除。二、被告刘锐萌于本判决生效后十日内协助原告青岛鑫江置业集团有限公司办理位于青岛市城阳区银河路666号鑫江玫瑰园项目31号楼2单元1层102号房屋的商品房预售备案登记解除手续。三、被告刘锐萌给付原告青岛鑫江置业集团有限公司赔偿金68308.9元，该款项从被告刘锐萌已支付的441581.38元首付款中扣减。四、原告青岛鑫江置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还被告刘锐萌已付购房款373272.48元。五、驳回原告青岛鑫江置业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4055元，由原告青岛鑫江置业集团有限公司负担2027.5元，由被告刘锐萌负担2027.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  崔爱香人民陪审员  焦延禄二〇二〇年二月十七日书 记 员  邵娟娟