浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终7355号上诉人（原审原告）：金妍，女，1967年11月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴紫颖，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，住所地温州市鹿城区滨江商务区A01-29地块浦发银行大厦1-4层（部分）、11-21层。负责人：邱诗琴。委托诉讼代理人：翁海宏，该分行职工。委托诉讼代理人：游思照，该分行职工。第三人（被执行人）：陈家来，男，1957年11月28日出生，汉族，户籍地温州市鹿城区，住温州市鹿城区。上诉人金妍与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司温州分行（以下简称浦发银行）、原审第三人陈家来案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，通过庭询、阅卷的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金妍上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持原告一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。上诉人与原审第三人陈家来签订的《房地产买卖协议书》属于中介提供的可重复使用的格式合同，上诉人与陈家来除在合同空白部分进行填充外，未对该合同中打印部分的文字“如乙方需房用，甲方无条件搬出”进行特别修改，该表述非合同双方真实意思表示。事实上，陈家来自从购买涉案房产后从来没有在该房屋中居住，一直由外地人无偿居住，不存在陈家来需要搬出房屋的事实。2.退一步说，即使“如乙方需房用，甲方无条件搬出”的文字符合客观事实，也不能直接证明陈家来尚未将涉案房产交付给上诉人。交付房屋应当以转移控制权为标准，而非以转移占有为标准，陈家来向上诉人转交“平阳县房地产卖契、房地产买尽契、土地证”等材料以及钥匙的事实代表上诉人已经占有涉案房产，一审判决未对该部分事实进行认定有误。3.非上诉人自身原因未办理过户。涉案房产属于涉拆迁无法过户的房屋，无法过户至陈家来名下。4.一审判决适用物权法第九条不当，认定解除查封非执行异议之诉的审理范围与法不符。被上诉人浦发银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房产登记在陈家来名下，金妍没有取得涉案房产所有权，陈家来自始至终没有交付涉案房产给金妍。陈家来已公证委托上诉人金妍的丈夫徐瑞浩全权办理过户事宜，涉案房产未能及时过户系上诉人自身原因导致。本案金妍享有的债权不能排除强制执行，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人陈家来述称，涉案房产出卖给上诉人金妍并办理委托公证的情况属实，同意上诉人的诉讼请求。金妍向一审法院提出诉讼请求：1.解除对坐落于平阳县鳌江镇荆山村荆山前路82、83号房屋的查封，并停止对前述房屋的执行措施；2.依法判决上述房屋归金妍所有；3.诉讼费用由被告承担。原审法院认定，浦发银行与陈家来等人金融借款合同纠纷一案，该院于2016年1月4日作出（2015）温鹿商初字第4304号民事判决，判令陈家来向浦发银行偿还借款本息。该判决生效后，浦发银行申请强制执行。该院于2016年7月12日查封了涉案房产。金妍知晓后，提出执行异议，该院于2019年2月22日作出（2019）浙0302执异136号执行裁定，驳回金妍的执行异议。另查明：2004年5月20日，原告金妍与第三人陈家来签订《房地产买卖协议书》，约定陈家来将涉案房产出卖给金妍，价格255000元，立协议之日付定金60000元，余款公证完毕支付。如乙方需房用，甲方无条件搬出。同日，陈家来向金妍出具收款收据一份，载明收到金妍购房款255000元。同日，陈家来在浙江省平阳县公证处办理了二份委托公证，受托人为徐瑞浩（原告称徐瑞浩系其丈夫），陈家来委托其办理和领取涉案二间房屋的土地证等相关手续。原告金妍于2019年3月1日将涉案房产出租给陈某均。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产仍登记在陈家来名下，金妍与陈家来未办理涉案房产的变更登记，金妍主张确认涉案房产为其所有，无法律依据，该院不予支持。对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若当事人主张对标的物停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金妍提供的《房地产买卖协议书》载明如金妍需房用，陈家来无条件搬出。可见，在签订协议书时，房屋尚未交付给金妍。而房屋租赁协议书仅能证明其于2019年3月1日出租房屋，不能证明在此之前已经占有房屋。故金妍提供的证据不能证明其在房屋被查封之前已经占有涉案房产。虽然金妍向陈家来购买涉案房产，但金妍提出排除对涉案房产的执行不符合上述条件，该院不予支持。原告诉请解除对涉案房产的查封，但解除查封系执行行为，并非执行异议之诉的审理范围。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回原告金妍的诉讼请求。案件受理费4675元，由原告金妍负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，原审法院于2019年6月6日作出（2016）浙0302执5310号之一执行裁定，对涉案房产进行续查封，查封期限至2022年6月16日。本院认为，上诉人金妍对涉案房产享有的民事权益不能排除强制执行，理由如下：本案中，1.上诉人金妍已在涉案房产查封前签订合法有效的书面房屋买卖合同，全部支付价款。上诉人金妍与原审第三人陈家来签订的《房地产买卖协议书》，符合合同的形式要件，收款收据与合同金额相对应，合同、收款收据及公证书的落款时间均一致，对上述证据的真实性本院予以认定。2.上诉人金妍未提供充分证据证明其在涉案房产被查封之前已经合法占有涉案房产的事实。首先，上诉人金妍述称其因涉案房产可能会被拆迁而购买该房产，非用于居住。其次，上诉人金妍提供的平阳县房地产卖契、房地产买尽契、土地证等材料，仅能证明陈家来向金妍交付涉案房产前手出卖人相关材料，但不能直接证明金妍已合法占有使用涉案房产。上诉人金妍也没有提供证据证明陈家来已将涉案房产钥匙交付给她的事实，本院不予采信。再次，上诉人金妍述称其于2004年购房前已知晓涉案房产一直由外地人无偿居住，其向陈家来购买涉案房产后仍由外地人无偿居住，且有证人陈某均的证言，主张其已经占有使用涉案房产。但上诉人金妍仅提供2019年3月1日与陈某均签订的房屋租赁协议书一份，没有其他合法占有使用方面的证据，不足以证明上诉人金妍已在查封前合法占有使用涉案房产的事实。最后，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《房地产买卖协议书》系中介提供，非上诉人为重复使用而预先拟定，故对上诉人主张该协议书系格式合同的意见本院不予支持。3.本案中，第三人陈家来于2004年2月份办理涉案房产产权证，于2004年5月将涉案房产出卖给上诉人，并公证委托由徐瑞浩全权办理过户事宜。二审庭询时，上诉人述称其于2007年才知晓涉案房产因拆迁原因无法办理过户手续，但无法提供有关涉案房产被纳入拆迁范围的证据材料，且未对购房三年后才申请办理过户手续进行合理说明。上诉人主张陈家来办理涉案房产过户登记违法，既没有提供证据证明，又与本案事实认定无关，本院不作认定。4.金妍请求确认涉案房产为其所有，一方面，本案没有支持金妍的排除执行诉讼请求；另一方面，金妍与陈家来之间属于房产买卖关系，办理过户登记属于合同履行的附随义务，不符合案外人执行异议之诉中直接判决确权的情形。因此，原审判决不予支持正确。因查封是执行行为，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，上诉人金妍提出的解除涉案房产的查封的诉讼请求本院不作审理。综上，上诉人金妍对涉案房产享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关法律要件，不能排除执行。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由金妍负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年二月二十六日法官助理曹爽代书记员 余文静