山东省临邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1424民初2627号 原告：马艳芳，女，汉族，1958年11月26日出生，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：王春雷，山东众城求真律师事务所，律师。 被告：马秀军，男，回族，1964年3月27日出生，住山东省临邑县。 委托诉讼代理人：王兆胜，山东盛强律师事务所，律师。 第三人：徐道明，男，汉族，1961年5月20号出生，住山东省临邑县。 第三人：李守兰，女，汉族，1960年10月6日出生，住山东省临邑县城区。 原告马艳芳与被告马秀军、第三人徐道明、李守兰执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春雷及被告委托诉讼代理人王兆胜到庭参加诉讼，第三人徐道明、李守兰经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马艳芳向本院提出诉讼请求：1、依法撤销临邑县人民法院（2019）鲁1424执异字第32号执行裁定书；2、依法判令继续执行临邑县房产；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告马艳芳与第三人徐道明、李守兰借款合同纠纷一案，原告于2018年3月19日向临邑县人民法院申请保全并提供财产担保，2018年3月20日，临邑县人民法院依法查封了第三人位于临邑县的房产。该案经临邑县人民法院审理，双方达成调解，临邑县人民法院作出（2019）鲁1424民初1033号民事调解书，但第三人拒不履行调解书内容。原告申请执行，要求执行第三人位于临邑县的房产，拍卖得款优先受偿。被告马秀军提出异议，临邑县人民法院于2019年8月12日作出（2019）鲁1424执异字第32号执行异议裁定书，裁定中止对位于临邑县房产的执行。（2019）鲁1424执异字第32号执行异议裁定书在认定事实和适用法律上存在错误：一、被告与第三人在原告查封前并没有签订合法有效的书面买卖合同。实际情况是2017年10月份第三人通过杨保峰向被告分两次借款30万元。在2018年6、7月份，被告得知第三人财务情况恶化，被告怕第三人还不上钱找到第三人签订了所谓的房屋买卖合同。被告与第三人明知原告已经查封了涉案房产的情况下，为阻止原告的执行，被告与第三人签订所谓的合同不属于合法有效的合同，属于妨害司法行为，涉嫌构成违法犯罪。二、被告在原告查封前并没有合法占有涉案房产。2018年6、7月份被告与第三人签订的所谓的房屋买卖合同，不可能在原告查封前就合法的占有了房产。2016年8月27日，经原告与第三人商议，第三人就将涉案房产的商品房买卖合同、购房发票交付并抵押给了原告，原告在2016年8月27日已经合法占有了该房产。三、被告没有支付过任何房款。2017年10月14日被告与第三人签订的所谓的书面买卖合同系伪造的，不是合法有效的房屋买卖合同，30万元不属于房款，是第三人向被告的借款，被告只享有债权，不享有对物的请求权，该30万元不属于购房款。双方2017年10月14日签订所谓的合同房款65万元，在签订合同之后接近2年的时间一直未支付任何房款，明显与常理不符，也就是说，被告在签订所谓的房屋买卖合同后，从未支付过任何购房款。四、被告签订所谓的房屋买卖合同后未办理房产过户登记，根据《物权法》第十四条的规定，不产生物权转移的效力。综上，被告与第三人之间只存在借款合同关系，并不存在房屋买卖合同关系，被告不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行情形，人民法院不应支持其排除执行的诉求，故（2019）鲁1424民初执异字第32号执行异议裁定书在认定事实和适用法律上存在错误，请求临邑县人民法院予以纠正，依法支持原告的诉讼请求。 原告马艳芳为证明其主张，向本院提交下列证据： 证据一、（2018）鲁1424民初1033号民事调解书一份、（2018）鲁1424财保14号民事裁定书一份，证明第三人徐道明、李守兰欠原告马艳芳50万元，临邑县人民法院于2018年3月19日依法查封了涉案楼房； 证据二、（2019）鲁1424执异字32号执行裁定书一份，证明被告对案涉楼房提出执行异议； 证据三、《商品房买卖合同》一份及购房收款收据一宗，证明2016年8月27日经原告与第三人商议，第三人将涉案楼房的买卖合同、购房发票交付给原告作为借款的抵押物。 证据四、临邑县人民法院于2019年8月14日对徐道明的询问笔录一份，证实2018年6、7月份被告与第三人徐道明在李某办公室签订所谓的房屋买卖协议，被告与第三人实际上存在民间借贷关系并非买卖关系，双方补签买卖协议的时间在原告查封涉案房产后三四个月，并非执行异议裁定书中认定的被告于2018年2月底实际占有涉案房产。 经庭审质证，被告马秀军对证据一真实性无异议，对证据二真实性无异议，恰好证明临邑县人民法院经过调查核实确认被告马秀军为涉案房产的合法所有权人，具有排除原告执行的法定条件；对证据三真实性无异议，对证明目的不认可，根据法律规定不动产抵押应当依法登记，否则不产生抵押效力，该合同也证明了涉案房产没有办理产权登记，如果买卖无需变更登记或过户；对证据四不认可，该证据是复印件没有相关单位公章，因第三人与原告具有利害关系，即使第三人做出违背买卖协议内容的意思表示，应当认定无效，原告对其证明目的应当提供其他证据予以佐证，另根据该复印件显示调查时间是2019年8月14日，执行异议终结时间是2019年8月12日，做调查笔录时执行异议案件已经结案。 被告马秀军辩称，原告马艳芳所诉无事实法律依据，请求依法予以驳回。 被告马秀军为证明其主张，向本院提交下列证据： 证据1、被告与第三人签订的房屋买卖合同一份，证明双方在2017年10月14日就涉案房产达成买卖的意思表示，并约定价款为65万元，根据原告提供的证据显示该协议签字为徐道明本人所签。 证据2、转账凭证三份，证明被告马秀军借用杨保峰的银行账户，于2017年10月14日、10月17日向徐道明银行账户分别转款15万元，于2019年8月12日向临邑县人民法院银行账户转款35万元，证明涉案房产的全部房款被告已经支付完毕； 证据3、证人侯某、李某、徐某出具的书面证言各一份，证明被告在2018年2月下旬已经实际搬入涉案房产且缴纳相关的水电费用； 证据4、证人杨某出庭作证，证实被告实际搬入涉案房产的事实及证明李某、徐某等人在场。 经庭审质证，原告马艳芳认为证据1系伪造，实际签署时间是2018年6、7月份，根据该买卖合同双方约定交付方式为合同签字生效后将房屋购买款全部交付给第三人，实际情况是2017年10月份第三人向杨保峰借款30万元，无力偿还上述款项在2018年6、7月份被告得知第三人财务状况恶化，在李某办公室签署的该合同，双方之间存在的是民间借贷关系并非买卖合同关系；对证据2真实性无异议，但不能证明被告的证明对象，即便双方存在民间借贷关系，也是第三人与杨保峰之间存在，与本案被告不具有关联性，2019年8月12日转款系在执行异议裁定书出具后，与双方约定的付款方式不符，双方签订合同时隔两年后再支付购房款，明显与常理不符，且支付行为与本案被告不具有关联性；对证据3真实性不认可，证人应当出庭，无法确定是否是证人本人书写；对证据4真实性不认可，证人与被告系朋友关系，与本案具有利害关系，且正月搬家与常理不符。 第三人徐道明、李守兰经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院认定事实如下：马艳芳与徐道明、李守兰民间借贷纠纷一案，马艳芳于2018年3月19日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2018）鲁1424财保14号民事裁定书，对徐道明、李守兰名下银行存款50万元或其他等值财产进行保全，并于2018年3月20日查封了徐道明名下位于临邑县产。后马艳芳向本院提起诉讼，本院经审理于2018年5月21日作出（2018）鲁1424民初1033号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、被告徐道明、李守兰2018年7月31日前偿还本金5万元，利息97000元，诉讼费8800元、保全费3020元，共计158820元；2018年12月31日前偿还本金10万元及利息；2019年6月31日前偿还本金35万元及利息；二、被告如有任何一期未按期偿还，则全部欠款视为到期，原告可要求被告立即偿还全部未履行款项；三、双方无其他争议。徐道明、李守兰未按约履行还款义务，经马艳芳申请该案进入执行程序。2019年7月29日，马秀军作为案外人提出执行异议。2019年8月12日，我院作出（2019）鲁1424执异字第32号执行裁定书，中止对位于临邑县产的执行。同日，马秀军通过杨保峰的银行账户于2019年8月12日向本院执行账户转款35万元。马艳芳对该裁定书不服，遂提起执行异议之诉。 2007年7月6日，徐道明与山东豪斯房地产开发有限公司就上述涉案房产签订《商品房买卖合同》，该合同载明涉案房产商品房预售许可证号为：鲁临房预售证第0012号，该房产至今未办理不动产所有权登记手续。徐道明分别于2016年8月27日、2016年12月31日、2017年11月3日从马艳芳处借款10万元、20万元、20万元，并将涉案房产《商品房买卖合同》、收款收据原件交付马艳芳。 马秀军通过杨保峰的银行账户于2017年10月14日、2017年10月17日分别向徐道明银行账户转款15万元，徐道明（甲方、卖方）与马秀军（乙方、买方）就上述涉案房产签订《房屋买卖合同》，该合同载明的签订日期为2017年10月14日。该合同还载明以下内容：转让价格为65万元，自合同签订之日起甲方将上述房产及所占土地交乙方占有和使用，相关手续同时转移；自合同签订之日起乙方将上述约定购买款交付给甲方；本协议签订之前的有关该房产及所占土地的风险由甲方负责解决并自负费用，之后产生的有关该房产及所占土地的风险由乙方负责解决并自负费用；甲方应按照乙方要求履行相关过户义务；该合同还约定了违约责任等其他事项。原告马艳芳对该合同载明的签订时间不认可，申请对该合同的形成时间进行鉴定，本院依法进行委托，后因原告无法提供鉴定机构所需同种类鉴定样本，鉴定机构予以退鉴。 本院认为，本案的争议焦点为：被告马秀军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案需从以下几个方面进行审查： 一、关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。被告马秀军主张其与徐道明之间存在房屋买卖合同关系，并于2017年10月14日签订涉案房屋买卖合同。原告马艳芳对此不予认可，认为马秀军与徐道明之间系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，其二人在明知涉案房产已被查封的情况下，为阻止执行所签订的合同，不属于合法有效合同。第三人徐道明在两份询问笔录中，均称涉案房屋买卖合同本身就不是买卖合同，实际是为双方之间的借款提供担保，第三人李守兰在询问笔录中，称没有将涉案房产进行出售。据此，可以认定涉案房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应属无效合同。 二、关于被告马秀军在法院查封之前是否合法占有涉案房产的问题。被告马秀军主张2018年2月份搬入涉案房产，为证明其主张被告提供了侯某、李某、徐某等人出具的书面证人证言，并申请证人杨某出庭作证。原告马艳芳认为证人应当出庭，对书面证人证言的真实性不认可，无法确定是否系证人本人书写，对证人杨某证言的真实性不认可，该证人与被告是朋友关系，且正月搬家与常理不符。第三人徐道明在询问笔录中，述称其于2018年7.8月份搬离涉案房产，在其搬离后两三个月的时间，马秀军把涉案房产的钥匙拿走了；第三人李守兰在询问笔录中，述称其于2018年涉案房产被查封后搬离，知道涉案房产早晚会被拍卖。本院经审查认为，被告提交的书面证人证言，证人未出庭接受质询，该证据的真实性存疑，证人杨某的证言在没有其他证据印证的情况下，不足以证实被告的主张，对被告的该项主张本院不予采纳。 三、关于被告马秀军是否已经支付全部价款的问题。被告马秀军主张已经支付全部价款，于2017年10月14日、2017年10月17日分别向徐道明银行账户转款15万元，于2019年8月12日向本院执行账户转款35万元，并提交了银行转账电子回单予以证明。第三人徐道明在询问笔录中述称，其于2017年分两次从马秀军处借款30万元。本院经审查认为，被告所提交的转款回单并未注明用途，被告亦未提交相关收到条予以印证，与房屋买卖交易习惯及常理不符，仅凭转账回单不足以证明其已支付款项为购房款，且其在合同签订后近两年的时间内未支付剩余款项35万元，在本院执行异议裁定出具之日转款至本院执行账户，与合同约定的自协议生效之日交付购房款不符，对此被告未作出合理解释。综上，对被告的该项主张本院不予采纳。 四、关于未办理房屋过户手续是否因被告马秀军自身原因造成的问题。经查，第三人徐道明在取得涉案房产后，非因其自身原因，一直没有进行不动产登记，被告马秀军在签订房屋买卖合同时，未尽到相应的审查义务，因此其应当承担所产生的交易风险。 综上，被告与第三人之间真实的法律关系应为民间借贷，双方签订房屋买卖合同的目的是为借款合同提供担保，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，被告应当按照民间借贷法律关系向第三人主张权利，不能依据涉案房屋买卖合同直接取得涉案房产的所有权，故被告对于已查封的涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 一、继续对位于临邑县产的执行； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告马秀军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，且按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉费，上诉于德州市中级人民法院，若在本判决确认上诉期届满日第二日起七日内未交纳上诉费，则视为撤回上诉。 审 判 长  张文义 审 判 员  田 燕 人民陪审员  杨立成 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  赵 娟