广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终9892号上诉人（原审被告）：刘梅莲，女，香港特别行政区居民委托诉讼代理人：司启强，广东君孺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高上池，男，汉族。委托诉讼代理人：张金寿，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩菲，广东卓建律师事务所实习律师。上诉人刘梅莲因与被上诉人高上池房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第2104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘梅莲上诉请求：一、撤销一审判决第一项，确认高上池和刘梅莲在2013年9月22日已经解除房地产买卖合同；二、撤销一审判决第三项，改判为刘梅莲无需承担高上池的损失赔偿；三、高上池承担本案二审上诉费用和一审受理费、评估费。事实与理由:一、一审法院认定刘梅莲和高上池解除房地产买卖合同的时间错误，应认定为2013年9月22日。在一审诉讼中，刘梅莲代理人调取(2013)深龙法民三初字第662号案卷材料，从高上池2013年9月22日起诉状中清晰得知，刘梅莲已经在2013年9月初明确告知高上池不再履行双方签订的房地产买卖合同，高上池也明确刘梅莲无正当理由拒绝履行合同的行为已构成违约。高上池默认了刘梅莲提出解除合同的事实。并且在该案庭审笔录中，刘梅莲的代理人进一步明确了不再履行合同的事实，依据合同法第108条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。刘梅莲已经构成预期违约，高上池没有行使其追究刘梅莲违约责任的权利，视为其放弃。但是高上池已经在2013年9月22日起诉状中明确了刘梅莲已经构成违约，视为对刘梅莲违约事实的追认。所以一审法院以高上池提起解除合同的时间来认定，不符合法律规定。二、一审判决法律适用严重错误。1.一审评估涉案房产价格的时间认定明显错误:高上池认为刘梅莲违约的时间已经在2013年9月份第一次起诉的时候确定了，即使刘梅莲要承担赔偿损失，评估鉴定的时间点也只能是刘梅莲违约的时间。2.一审判决第三项无限扩大高上池的损失，而且违背双方当事人签订合同意思自治原则。此项判决严重错判，存在法官的人为主观因素。高上池和刘梅莲签订的房地产买卖合同第十二条约定:如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。连违约金部分都没有约定，非常明确的确定了刘梅莲违约的责任条款。依据深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第十六条:房地产买卖合同约定违约方承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任的，从约定。从合同违约条款清晰得知，按照私法自治原则，当事人有权在法律允许范围内处分权利。对于其他违约责任预先抛弃属于权利处分行为。双方的权利义务是对等的，该约定应为有效约定。依据广东省高级人民法院粤高法(2012)240号《关于印发全省民事审判工作纪要的通知》第(四)关于一房数卖的合同履行及违约责任问题第10款中规定:但买受人依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条的规定，要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。本案2012年签订的房产成交价价格为115万元，高上池在2013年9月份明知刘梅莲提出解除合同违约的事实前提下，仅仅支付了3万元定金，但一审法院竟然判决1849250元的损失赔偿，即使高上池支付了全款，按照高院该会议纪要的通知也不可能作出115万元全款赔偿损失的判决。3.案件事实认定错误。刘梅莲因其父亲在香港生病多年急需大量资金救治，在2015年10月16日不得已出售该套房产给案外人，并非高上池起诉之后恶意转让。并且，刘梅莲在2013年9月份已经明确告知高上池拒绝履行合同的事实。4.一审判决第三项的法律依据错误，选择性适用法律，并且非常武断。（1）高上池实际损失的依据明显不足，需要综合考虑:刘梅莲出售给案外人房产差价，刘梅莲仅仅多卖出十几万元。在订立合同时对近期房价变动的可预见能力。高上池的违约行为确定日即2013年9月22日。合同不同履行阶段的成本付出及当事人的约定。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。刘梅莲2013年9月违约的情况下，高上池并没有多大损失，其只是一味的提起继续履行合同的请求。所以一审法院做出的赔偿损失判决于法无据，更没有尊重事实。（2）依据合同法第113条规定:损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法第119条规定:当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。刘梅莲在2013年9月直接拒绝履行合同，已经构成预期违约，而高上池直到2015年12月份再次起诉刘梅莲，并没有采取任何措施防止损失扩大，并且一审法院直接将扩大的损失划归为高上池丧失了另购其他房产的机会。从2013年9月22日起诉到2015年12月份再次起诉，高上池完全有能力购买房产的前提下，随时都可以购买，显然，一审判决于情于理不符合现状。三、一审判决认定“导致原告丧失了另购其他房产的机会，也增加了原告的购房成本”，严重违反客观事实。高上池在刘梅莲取得涉案房产证即2014年8月6日之前，2014年5月28日，已经购买了现住所地的房产一套，登记在其妻子名下。被上诉人高上池答辩称：一、高上池在履行合同过程中不存在任何过错，刘梅莲无权行使合同解除权或法定解除权，刘梅莲的违约事实明确，高上池有权要求刘梅莲承担继续履行合同或赔偿损失等违约责任。二、高上池因刘梅莲的违约行为受到损失是实际存在且明确的。根据广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（四）关于一房数卖的合同履行及违约责任问题规定：在二手房交易中出卖人在订立房产买卖合同后，又将房产出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予以支持。深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见第17、18条规定也明确了高上池要求赔偿差价损失的合法合理性。三、刘梅莲将房产转让给案外人的时间，是确定房屋买卖合同无法继续履行的时间，高上池无法获得涉案房产而受损的事实随之确定，因此以该时点的涉案房产评估价减去涉案合同约定价格，作为高上池受损数额（差价损失）是合理的。尤其需要说明的是，直到2016年3月28日（知晓刘梅莲卖出房产），高上池都一直诉请要求刘梅莲继续履行合同，如刘梅莲未出售房产，高上池将取得房产，但高上池应享有的房产增值收益却因刘梅莲的违约行为无法获得，受到损失的事实和数额都是明显可见的。四、刘梅莲为了逃避承担继续履行的违约责任，在2016年1月4日收到高上池要求继续履行合同的诉讼材料后，立即以明显低价转让给案外人何X贤，且从案外人的陈述及提供的证据可以发现，该笔交易实际上是刘梅莲自行操控的虚假交易，刘梅莲恶意逃避违约责任，无视契约精神，严重违反了诚实信用的基本原则，理应受到谴责和惩罚，一审判决合理合法。五、1.高上池购买两套房并不违反国家政策。2.刘梅莲在本案中确存在违约行为，给高上池造成损失就应当依法赔偿，与高上池是否另外获得收益或另外购买房产无关。3.在2015年12月高上池起诉时的诉请也是继续履行合同，是在高上池购买南山房产的时间之后，可见高上池目的就是为了获取涉案房产，而房屋的差价损失是我方可预见的、明确存在的损失。4.在一审中高上池已经说明，购买房产是为了准备小孩上学所用，本案双方从2012年开始签订合同，至今已经过了五年之久，如果高上池没有购买南山房产，那势必影响小孩上学，也会扩大高上池的损失，并且从高上池购买房产的面积70多平方米，可见高上池就是为了满足生活需要而进行的购买，这也正可以说明刘梅莲的恶意违约行为造成高上池的生活成本增加。被上诉人高上池向原审法院起诉时，提出诉讼请求：1.刘梅莲继续履行《房地产买卖合同》，将位于深圳市龙岗区布吉XX花园X期X号楼A单元1D房转移登记至高上池名下；2.判令刘梅莲向高上池支付迟延履行违约金，以转让价115万为基数按日万分之二自2014年9月21日起直至完成过户之日止（暂计至起诉之日为101200元）；3.请求确认刘梅莲负有配合赎楼、配合完成过户登记的义务；4.本案诉讼费用由刘梅莲承担。一审第一次开庭过程中，刘梅莲陈述涉案房产已出售给案外人，经原审法院释明，高上池申请变更诉讼请求为：1.解除高上池与刘梅莲双方签订的《房地产买卖合同》；2.刘梅莲返还高上池已支付的购房定金30000元；3.刘梅莲赔偿房屋差价损失1849250元；4.本案诉讼费用由刘梅莲承担。原审法院查明：2012年12月11日，高上池、刘梅莲签订《房地产买卖合同》，约定刘梅莲以1150000元的价格将涉案房产出售予高上池。合同第五条约定，购房定金共30000元，由买方在签订合同当日交付。合同第七条约定，买方须于2013年1月25日之前预付首期购房款，具体金额以银行贷款额为准，并在办理首期款资金监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。合同第十二条约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金。当日，高上池以现金方式向刘梅莲支付定金10000元。2013年1月22日，高上池、刘梅莲双方签订《房地产买卖补充协议》，约定卖方应积极办理涉案房产的《房地产证》，不得故意或恶意拖延办理时间；因卖方办证时间过长，双方协商同意剩余20000元定金在补充协议签订3个工作日内转账支付，该款到账视为卖方已足额收取定金30000元；在卖方办完《房地产证》，买方拿到该房产证复印件后一个半月内，买方应将首期款进行资金监管。次日，高上池向刘梅莲转账支付剩余定金20000元。2014年8月6日，刘梅莲取得涉案房产的房产证。2016年2月5日，刘梅莲与案外人何X贤在深圳公证处的见证下签订《深圳市二手房买卖合同》。2016年2月19日，何X贤向平安银行深圳五洲支行的资金监管账户存入1000000元购房款，同日，该款项转入刘梅莲账户。随后，涉案房产过户至何X贤名下。另查明，2013年9月22日，高上池曾向原审法院起诉刘梅莲，要求刘梅莲继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，案号为(2013)深龙法民三初字第662号。在该案件的法庭审理过程中，刘梅莲陈述因涉案房产尚未办理房产证，买卖合同客观上无法继续履行，同时刘梅莲当庭提出调解方案为解除高上池、刘梅莲之间的买卖合同，但该方案未取得高上池的同意。2013年11月12日，高上池撤回了在上述案件中对刘梅莲的全部诉讼请求。同日，原审法院作出（2013)深龙法民三初字第662号民事裁定，准许高上池撤回起诉。2015年12月9日，高上池在本案中再次起诉刘梅莲，诉请继续履行涉案合同，并要求刘梅莲协助办理赎楼、过户等手续以及支付迟延履行违约金。2016年3月28日，在本案第一次开庭审理过程中，因刘梅莲陈述涉案已出售予案外人何X贤，高上池的诉讼请求存在客观履行不能的情形，高上池当庭变更诉讼请求，要求解除涉案合同以及刘梅莲赔偿房屋差价损失，同时向法庭申请对涉案房产在刘梅莲与何X贤办理过户手续之日的市场价格进行评估。原审法院审查后同意上述鉴定申请。其后，深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告显示，涉案房产在2016年2月18日的市场价格为2999250元。再查明，刘梅莲曾向法庭提交一份落款日期为2015年10月16日的《深圳市二手房预约买卖合同》，拟证明其于上述将涉案房产以1380000元（其中380000元为港币、1000000元为人民币）的价格出售予何X贤。原审法院认为，高上池、刘梅莲于2012年12月11日签订的《房地产买卖合同》以及于2013年1月22日签订的《房地产买卖补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。根据上述补充协议的约定，刘梅莲应积极办理涉案房产的《房地产证》，高上池应于收到《房地产证》复印件后一个半月内办理首期款的资金监管手续。刘梅莲于2014年8月6日取得《房地产证》后不仅未及时告知高上池，且擅自将涉案房产转售予何X贤，致使高上池购买涉案房产的目的无法实现，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。故高上池诉请解除合同，以及要求刘梅莲返还定金、赔偿损失，理据充分，法院予以支持。涉案合同应于高上池诉请解除合同的通知到达刘梅莲之日即2016年3月28日本案第一次庭审之日解除。刘梅莲辩称涉案合同已于2013年9月解除，原审法院认为高上池在履行涉案买卖合同过程中并不存在违约行为，刘梅莲无权行使合同约定或法定解除权，其虽在（2013)深龙法民三初字第662号案件的法庭调解阶段提出解除合同，但该方案并未得到高上池的同意，随后因涉案房产当时并未取得房产证，不具备继续履行合同的条件，高上池申请撤回起诉，该撤诉行为并不能视为高上池对刘梅莲要求解除合同作出的承诺，故涉案合同也未因双方协商一致而解除。因此，刘梅莲转售房产予何X贤的行为并不具备合理理由，原审法院对刘梅莲的上述辩解，不予采信。本案关键问题在于刘梅莲赔偿高上池损失数额的认定。根据涉案合同第十二条约定，如刘梅莲违约则应双倍返还定金。现高上池诉请刘梅莲赔偿房屋差价损失，刘梅莲则以存在上述约定为由，主张不予赔偿，原审法院认为，高上池出于对刘梅莲履行合同的信赖，一直等待并催促刘梅莲及时办理房产证，并多次查档核实办证情况，刘梅莲办理房产证后不仅未及时告知高上池，而且擅自将房产另售他人，造成高上池购买涉案房产的目的无法实现，导致高上池丧失了另购其他房产的机会，也增加了高上池的购房成本。另，刘梅莲于2016年1月4日收到本案诉讼材料，其在明知高上池起诉要求继续履行合同的情况下，继续以明显过低的价格将涉案房产出售予何蔼贤，并随后办理房产过户手续，刘梅莲的上述行为明显存在主观恶意。原审法院参照深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告，并综合考量刘梅莲违约的主观恶意以及高上池因刘梅莲违约造成的损失大小，酌情确认刘梅莲应赔偿高上池1849250元（2999250元﹣1150000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认高上池与刘梅莲之间的《房地产买卖合同》于2016年3月28日解除；二、刘梅莲于判决生效之日起十日内向高上池返还定金30000元；三、刘梅莲于判决生效之日起十日内赔偿高上池1849250元。如刘梅莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16061元、评估费9998元，合计26059元，由刘梅莲负担。原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：高上池及其配偶陈X丰于2014年6月6日购买了位于深圳市××路ＸＸ居的房产，建筑面积75.18平方米，该房产登记在陈晓丰名下。本案争议房产位于深圳市龙岗区布吉XX花园，建筑面积69.75平方米。本院委托深圳市国浩土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房产价格进行评估，该房产于2014年6月6日的市场价为1512389元。刘梅莲、高上池签订的《房地产买卖合同》第十二条约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让百分之违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之违约金。由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。”下划线处均划“/”，未填写内容。本院认为：本案为涉港买卖合同纠纷，当事人对于原审法院管辖本案及适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。关于涉案买卖合同的解除时间，刘梅莲主张其在（2013)深龙法民三初字第662号案件的法庭调解阶段已提出解除合同，故合同应于2013年9月22日，即高上池起诉该案之日解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。高上池履行合同过程中不存在违约行为。刘梅莲将涉案房产另行出售给他人，违反了合同约定，在双方未能一致同意解除合同的情况下，刘梅莲作为违约方其不享有解除合同的权利，故刘梅莲的该主张不能成立。原审判决认定刘梅莲构成根本违约，合同于2016年3月28日解除，理由充分，本院予以确认。关于刘梅莲应承担的违约责任。刘梅莲上诉称《房地产买卖合同》中关于违约责任的约定有斜线划掉，故无需支付违约金。本院认为，《房地产买卖合同》第十二条在违约金金额部分划以“/”，仅表明双方未对违约金数额及计算方式做出明确约定，双方并未明确约定违约方承担定金责任后，守约方不可进一步追究违约方其他违约责任，刘梅莲据此主张其无需承担定金以外的违约责任，不能成立。刘梅莲称其实际出售涉案房产价格与本案所涉《房地产买卖合同》约定的价格仅相差十几万元。刘梅莲出售涉案房产给案外人何X贤的价格为人民币100万元加上港币38万元，该价格明显远远低于同期的市场价，刘梅莲愿意以该不合理低价转让房产属于其对自己财产的处分，但不能根据该转让价来认定其违约行为给高上池造成的损失金额。一审法院通过对涉案房产进行评估作为确定房产价值的依据，本院予以确认。刘梅莲作为违约方应对高上池的损失承担赔偿责任，关于损失赔偿额，本院认定如下：高上池作为守约方可以要求违约方刘梅莲赔偿房屋差价损失，但是计算损失时应当综合考虑守约方亦有义务采取合理措施减少损失，守约方因此获得的利益，守约方履行合同的情况，并不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等因素。双方于2012年12月11日签订房屋买卖合同，刘梅莲至少在2013年9月初即明确表示不再履行合同，其后亦多次表明其将不再履行合同。高上池夫妇因未能购得涉案房产，转而于2014年6月6日另行购买了与本案争议房产面积相当的南山区XX居房产。因刘梅莲的违约行为，致使高上池损失了2014年6月6日之前涉案房产的增值收益362389元，即2014年6月6日涉案房产评估市场价减去合同约定的交易价（1512389元-1150000元），高上池另购其他房产的成本大幅增加，这部分损失应由刘梅莲承担全部赔偿责任。关于2014年6月6日高上池另购其他房产至涉案房产被过户至案外人何X贤期间的房产差价1486861元（2999250元-1512389元）。刘梅莲通过拒不履行合同的违约行为所获取的房价上涨带来的收益属于不当获利，如果允许其拥有该部分获利，就是对违约行为的鼓励，故该部分收益应纳入刘梅莲的违约赔偿范围。综合考虑以下因素本院酌定赔偿金额:刘梅莲于合同签订后不久即多次明确告知高上池不再履行合同，二手房市场是高度市场化的市场，高上池完全可以到二手房市场上另行购买其他多套替代房产以满足自己的需求，减少房价波动带来的损失。高上池支付给刘梅莲定金3万元，仅占全部购房款的2.6%，其另购房产也并不存在资金被占用的压力。高上池另购南山区XX居房产客观上确实降低了房价上涨带来的损失。涉案合同未履行，高上池亦因此少支出了本应由其承担的税费及利息。而刘梅莲签订合同后无故违约，在取得涉案房产的《房地产证》后，未及时告知高上池，而且在收到原审法院送达的高上池要求继续履行合同的起诉状后仍继续将涉案房产过户至案外人何蔼贤名下，其行为极度缺乏诚信，主观恶意明显。综上，本院酌定刘梅莲应将房价上涨收益的70%，即1040802元（1486861×70%），作为高上池的违约损失补偿给高上池。刘梅莲应向高上池合计支付违约赔偿款1403191元（1040802元+362389元）。综上，上诉人刘梅莲的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实部分有误，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持（2015）深龙法民三初字第2104号民事判决第一项、第二项；二、变更（2015）深龙法民三初字第2104号民事判决第三项为上诉人刘梅莲于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人高上池人民币1403191元；三、驳回被上诉人高上池其他诉讼请求。本案一审案件受理费人民币16061元、评估费人民币9998元、财产保全申请费人民币5000元，合计人民币31059元（高上池已预交），由高上池承担人民币7455元，刘梅莲承担人民币23604元。二审案件受理费人民币21443元、评估费人民币6281元，合计人民币27724元（刘梅莲已预交），由高上池承担6654元，刘梅莲承担21070元。本判决为终审判决。审判长 朱   萍审判员 梁 乐 乐审判员 赵 雪 琳二〇二〇年二月二十八日书记员 李缓（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。