河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0502民初2098号 原告：河北必拓房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区卫生街79号观唐雅居12号楼201房间，统一社会信用代码91130500571309618J。 法定代表人：苏卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙美霞，河北正扬时代律师事务所律师。 被告：翟艳梅，女，1978年6月20日出生，汉族，现住邢台市。 委托诉讼代理人：李建辉，河北同欣律师事务所律师。 原告河北必拓房地产开发有限公司与被告翟艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北必拓房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙美霞、被告翟艳梅及其委托诉讼代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北必拓房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的房屋租赁合同解除，判令被告返还租赁物，向原告给付拖欠的2018年2月1日至2019年7月31日租金228420元及逾期支付违约金（标准为年租金的万分之三/日），并继续给付2019年7月31日后占有租赁物期间的费用（标准与租金相同）以及违约金（标准为日租金的1.1倍/日），直至履行完毕。2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年6月5日，被告与原告签订房屋租赁合同，租赁位于邢台市开元路与卫生街交口东北角由原告管理出租的开元生活广场D座四层401西南局部共计450平方米的商铺，租赁期限3年，自2017年8月1日至2020年7月31日，租金28.2元/平方米/月。合同规定，承租人乙方应当按期足额支付租金，每逾期1日按当年应交租金的万分之三支付违约金，逾期15日未足额缴纳合同约定应当由乙方缴纳的各项费用，经甲方催告在指定期限内仍不足额缴纳的，甲方有权解除合同，收回房屋，造成甲方损失由乙方赔偿，逾期交还租赁房屋期间，应当按照原租赁费标准继续给付租赁物占用费用，并按日租金1.1倍支付违约金，承担由此给出租人造成的全部损失。合同签订后，被告并未依约履行，除尚欠租金228420元未付外，原告通知被告要求被告付清欠款，但虽经多次催促，被告至今拒不履行上述义务，被告行为违反合同约定，为维护出租人的合法权益提起诉讼。 被告翟艳梅辩称，一、由于原告在租赁合同存续期间所提供的租赁物无法达到使用条件，且原告违反了双方签订的合同第六条第一项、第九条第五项的约定，不能及时对房屋出现的漏雨、漏水以及其他电梯、中央空调等无法使用情况进行维护维修，导致被告在原告所诉期间内无法使用该租赁物，因此原告主张不能成立。二、原告的租赁物至今没有办理消防验收手续，已违反了租赁合同第七条第四项的约定，导致被告至今无法办理学校经营所需的相应手续，使得合同约定的租赁物的使用目的始终无法实现。三、原告尚存在违规收取装修押金等违约违法情况，另外原告所诉称约定的违约金不应当由被告承担，且标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2017年6月5日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于邢台市开元路与卫生街交口东北角由原告管理出租的开元生活广场D座四层401西南局部共计450平方米租赁给被告进行经营使用，租赁期限3年，自2017年8月1日至2020年7月31日，乙方租赁该房屋的经营用途为教育，租金28.2元/平方米/月。租金的支付方式为上交租金，即乙方于每次租金交付日到期前按照本合同约定租金价格及总额，一次性向甲方交清，按六个月交付。在本案庭审中，原告与被告均认可租金交纳至2018年1月31日。合同第六条约定，租赁期间甲方负责非乙方原因造成的房屋主体结构、屋面防水、公用设备、设施（乙方租赁区域外的水、电、暖、消防等）的维护和费用，因甲方未及时维修造成损失的，由甲方负责赔偿由此给乙方造成的损失。合同第九条约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回该房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，并且甲方有权不予退还履约定金，5、逾期15日未足额缴纳本合同约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方催告在指定期限内仍不足额缴纳的。合同第十条约定，乙方如逾期或未足额向甲方交纳租金，除应及时如数补交外，每逾期1日，则乙方须按当年应交租金的万分之三支付甲方违约金。 关于被告辩称因2018年2月18日空调漏水导致不能正常经营的问题，被告翟艳梅向本院提交了其与原告物业公司相关工作人员的微信聊天记录，原告对该微信聊天记录的真实性未提出异议，从微信聊天记录可以看出被告翟艳梅所承租的区域2018年2月18日中央空调漏水，地板被泡，2018年3月5日，物业公司工作人员曾联系被告，询问被损坏的地板从何处购买，拟查询地板色号及品牌，并表示给被告重新铺设后怕颜色不一样。2018年6月8日物业与被告协商赔偿，并提及减免租金，但双方协商未果。2018年6月30日被告与物业协商过程中提出房屋已装饰好马上投入使用。 关于被告辩称因雨季漏水、消防改造等原因导致不能正常经营的问题，被告陈述2018年8月5日因下雨造成房屋漏水，租赁区域被淹，吊顶塌陷，导致租赁物无法使用，并陈述至今没有使用过租赁物。被告申请本院调取了邢台市公安消防支队邢公消审字［2018］第0088号、邢公消审字［2018］第0367号建设工程消防设计审核意见书及邢公消验字［2019］第0017号建筑工程消防验收意见书，由上述意见书可知，原告作为开元观唐商业变更工程消防设计的报审单位及开元观唐商业变更工程消防验收的申报单位，于2018年4月12日被认定存在工程消防设计不合格，于2018年11月被通知申请消防验收，于2019年1月31日被通知现场未按图施工完毕，不符合验收条件，进行整改。被告并提交了微信记录中显示物业公司多次通知被告配合消防改造。原告对被告上述主张，综合质证称被告所挑出的微信记录内容所反映出的实际情况是，租赁物出现过数次程度不同的问题，一定程度上影响到承租人对租赁物的正常使用，但承租人一直掌控租赁物并在租赁物内上课，从事教学活动，消防改造施工本身给被告使用租赁物造成了一些影响，但远达不到导致无法使用租赁物的程度。 关于原告主张解除租赁合同关系的问题，被告提交的微信聊天记录显示，原告及物业公司工作人员曾于2019年4月20日通知被告周一封门，被告陈述原告于2019年4月22日强行将租赁物封锁。原告提交了通知书照片及微信记录，陈述2019年6月19日原告将解除合同的通知书贴于被告租赁物门上，并拍照以微信形式通知了被告。经询问，原告与被告当庭均表示同意解除合同。 本院认为，原告与被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案争议焦点是被告是否有权拒付租金，被告拒付租金的理由，一是房屋漏水问题，二是消防改造问题，导致被告不能正常经营。关于中央空调漏水问题，原告与被告对租赁物中央空调2018年2月18日发生漏水并导致地板等物品被泡、经多次协商未果后被告自行更换地板才恢复使用条件的事实没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，审理过程中被告提供的图片、微信记录等证据不足以证明涉案房屋维修期间、维修范围及损害程度从而能够确定减少租金或延长租期的具体期限，考虑被告未采取适当措施防止损失扩大，结合被告的经营性质本院酌定就空调漏水问题可减免3个月租金。关于雨季漏水问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，本案中2018年8月5日因下雨造成房屋漏水，被告陈述之后又发生过中央空调漏水情况，原告认可一定程度上影响到承租人对租赁物的正常使用，合同约定了租赁期间原告负责非被告原因造成的房屋主体结构、屋面防水的维护和费用，但原告作为出租方未能妥善处理好房屋维修问题，而被告亦未采取有效措施防止损失扩大，鉴于被告不能提交直接证据证明因房屋问题导致确实无法经营的时间和程度，结合被告提出的后期漏水等其他问题，本院综合考量依法应给予合理维修期限及根据被告的经营性质可能造成影响正常使用的程度，酌定减免租金2个月。关于消防改造问题，原告对消防改造需要被告予以配合导致影响其正常经营的事实没有争议，但双方均未提交直接证据证明维修和改造期限，结合双方的微信记录、消防部门整改通知等证据，本院酌定因多次消防改造影响承租人使用的时间为15日，予以减免租金。关于原告主张解除租赁合同关系的问题，经询问，原告与被告当庭均表示同意解除合同，本院予以确认。综上，原告与被告均认可租金交纳至2018年1月31日，应以2019年4月22日原告将租赁物封锁之日截止租金的计算，即自2018年2月1日至2019年4月22日共计14个月22天，减去因原告原因应减免的租金5个月15天，被告应当向原告支付租金9个月7天，按照双方约定28.2月/平方米/月的标准计算为117171元。因原告在租赁期间不能保持租赁物符合约定用途，且未履行维修义务，双方在协商过程中又协商过减免租金，2019年4月20日原告通知被告封门时也有过房租先交一部分最低5万元的表示，故对其诉请的逾期支付违约金应予调整，可自起诉之日起，按照双方约定的日利率万分之三计算至履行完毕之日止。因诉争租赁物已由原告单方封锁，被告失去对租赁物的占有使用，关于原告主张返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告提出的其他损失，可以另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告河北必拓房地产开发有限公司与被告翟艳梅2017年6月5日签订的《房屋租赁合同》。 二、判决生效后十日内，被告翟艳梅向原告河北必拓房地产开发有限公司给付租赁费117171元及逾期付款违约金（自2019年8月22日起，按照日利率万分之三计算至判决履行完毕之日止）。 三、驳回原告河北必拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4726元，减半收取2363元，由原告河北必拓房地产开发有限公司负担1151元，被告翟艳梅负担1212元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员 韩 鑫 二〇二〇年二月十四日 书记员 甄晶晶 ——