江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初10154号原告：池建，男，1984年12月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：徐娟，女，1985年11月20日出生，沭阳县人，住址同上。被告：江苏宝裕置业有限公司，统一社会信用代码91321322071069275X，住所地沭阳县康平路北侧八一路西侧。法定代表人：汪同芹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘尚飞、陶新龙，江苏铭云律师事务所律师。原告池建与被告江苏宝裕置业有限公司（以下简称“宝裕公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告池建、被告宝裕公司委托代理人陶新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池建向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付逾期交房违约金（以854447元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计算至案涉房屋实际交付之日止）；二、判令被告给付逾期交房违约金（以已付购房款42940元为基数，自2017年7月30日起按日万分之一计算至案涉房屋实际交付之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沭阳县帝景华府小区1幢一单元1401室房屋，总房款为845447元。根据合同第八条约定，被告应当在2018年12月31日前将综合验收合格的商品房交付原告。合同第九条约定，如逾期交付，自最后期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一承担违约金。2017年7月26日,原、被告签订《帝景华府储藏室/车位使用权协议》,协议约定原告购买被告开发的帝景华府小区1幢1-23号储藏室,总价款为42940元。原告已向被告给付了案涉房屋及储藏室的全部款项，被告未按合同约定将房屋及储藏室交付原告，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宝裕公司辩称：沭阳县帝景华府小区为被告开发，原告购买案涉房屋属实。案涉房屋所在的1号楼已取得《工程竣工验收备案表》，并已完成初始登记。案涉小区曾因政府的大气污染防治政策和考试被政府要求停工，共计67天，上述停工期限应当扣除。储藏室/车位使用权协议并未约定交付期限以及逾期交付违约金，原告要求给付储藏室逾期交房违约金无事实和法律依据。本院经审理查明如下事实：2017年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2017年4月19日），合同载明原告的地址及联系电话，约定原告购买被告预售的沭阳县帝景华府小区1幢一单元1401室，房款约定为854447元，首付369447元，公积金180000元，商业贷款305000元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。2017年7月26日,原、被告另签订了《帝景华府储藏室/车位使用权协议》,协议约定原告购买被告开发的帝景华府小区1幢1-23号储藏室,总价款为42940元，付款方式为一次性付款，该储藏室在原告支付全部款项后交付原告使用，但没约定逾期交付的违约责任。原告已向被告支付了合同约定的全部款项，案涉商品房及储藏室至今尚未交付。上述事实由原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、收据、个人住房借款合同、帝景华府储藏室/车位使用权协议、住房公积金借款合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未能于2018年12月31前将通过综合验收并取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付原告使用，已构成逾期交付，故应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告按合同约定的违约金标准，自合同约定最后交付期限的第二天即2019年1月1日起计算至被告实际交付之日止支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于案涉车库的逾期交付违约金问题，原、被告签订的储藏室使用权转让协议上未明确约定储藏室交付时间及逾期交付的违约责任，且原告对于其主张的逾期交付储藏室所产生的实际损失也未能提供证据予以证明，故原告要求被告支付逾期交付储藏室的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称案涉小区曾因政府的大气污染防治政策被政府要求停工，根据合同约定违约天数应扣除被停工的天数。根据合同第八条关于延期的约定，该条仅约定在遭遇不可抗力时，在被告履行了提前告知义务的前提下可以据实延期。首先，被告所称因政府大气污染防治政策被停工并不属于不可抗力，不能依据该条约定予以延期。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。在大气污染防控及治理等已成为我国生态文明建设的重要内容，并制定相关法律以促进施行的情况下，被告作为专门从事房地产开发的企业，应当可以预测气候环境对其工期的影响，并对其从事房地产开发及销售过程中全面关注开发地域季节、气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间。其次，被告提供的宿迁市大气污染防止指挥部的两份通知，其中2018年10月12日的通知涉及的管制时间段为“晚8时至次日早8时”，被告在合理安排施工进程的情况下，该时段并不足以导致其工期延误。且两份通知对建筑施工工地的要求系“全面落实扬尘管控措施，被评定为非绿色等级的施工工地、商砼企业要全面停工、停产整改”；“全市扬尘未达到七有工地一律停工，所有工地要采取不间断喷淋抑尘措施……”，故并非所有建筑施工工地均在要求停工范围内，如被告因该两份通知被要求停工，系其自身不符合相关标准，而不能将该被停工的后果转嫁给原告。再次，原、被告双方签订的商品房买卖合同中并未就除不可抗力外的其他情形导致的交付期限延误予以延期作出约定。最后，被告将上述理由理解为不可抗力，但其并未提供证据证明其按照合同约定向原告履行告知义务。综上，被告要求因政府的大气污染防治政策被政府要求停工的天数从逾期交付的期限中扣除无事实及法律依据，本院对被告该辩解理由不予采纳。关于被告辩称案涉小区因考试被相关部门要求停工，根据合同约定违约天数应扣除被停工的天数。首先，同理，该停工事由亦不属于不可抗力，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告不能基于上述原因予以免责，仍应向原告承担逾期交房的违约责任。其次，被告将上述理由理解为不可抗力，但其亦未能提供证据证明其已按照合同约定向原告履行告知义务，故被告不能依据合同中关于不可抗力延期的约定要求扣除停工天数。关于被告代理人在审庭中口头通知原告接收房屋问题。本院认为，《商品房买卖合同》第十一条对商品房交付作出了明确约定，被告在庭审中口头通知不符合合同约定，被告仍应按合同约定向原告履行交房义务。调解不成，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宝裕置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告池建逾期交房违约金（违约金以854447元基数，自2019年1月1日起，按照每日万分之一标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告池建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元（原告已预交131元），由被告江苏宝裕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费261元。审 判 长 杨 震人民陪审员 孙 伦人民陪审员 陈儒建二〇二〇年二月二十一日书 记 员 袁 洋附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。