上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80889号原告(反诉被告)：上海储益仓储管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周颖，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海芝能机械传动设备有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：蔡盛群，执行董事。委托诉讼代理人：蔡盛昌，男。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。原告上海储益仓储管理有限公司(以下简称储益公司)与被告上海芝能机械传动设备有限公司(以下简称芝能公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。后被告芝能公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年11月27日、2010年1月9日、1月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)储益公司的委托诉讼代理人孙一天，被告(反诉原告)芝能公司的委托诉讼代理人蔡盛昌和范俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储益公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年7月1日至2019年8月5日的租金及使用费人民币(以下币种同)620,448元(已扣除被告支付租金525,000元);2、判令被告支付垫付工程款25万元；3、判令被告支付解约违约金1,935,595元。事实和理由：2019年6月27日，原、被告签订租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区金港路XXX号厂房出租给被告作为仓储物流使用，租期2019年7月1日至2021年8月31日，月租金967,797.50元，租金3个月支付一次，押金为一个月租金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告应当在签订合同当日支付三个月租金及一个月押金，被告称过两天支付，但被告仅支付525,000元。由于被告未能及时支付租金，原告于2019年7月16日至7月23日期间微信联系被告法定代表人，明确双方之间的租赁合同已于2019年7月19日解除。被告纠结一大帮装修公司人员占领系争房屋要求原告进行赔偿。2019年8月2日、8月5日在金桥园区管委会的主持下进行调解，由原告代被告垫付工程款25万元，原告收回系争房屋。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告芝能公司辩称，不同意原告的诉讼请求。关于租金，根据租赁合同第2.3条约定，2019年7月1日至2019年8月31日为装修免租期，被告不应支付租金，且被告也没有从中获取收益，故原告主张的租金，缺乏依据，不予认可。关于垫付款，双方签订合同之后，被告委托第三方施工产生相应的工程款等费用，由于原告没有转租权，其与上家上海华鑫物业管理顾问有限公司(以下简称华鑫公司)的租期只有1年，被告无法继续施工，原、被告及施工方产生争议，后经调解达成调解协议，相应的费用应当由原告进行赔偿。关于违约金，首先，系争合同系无效合同，违约金条款也无效，故原告的违约金诉请，缺乏合同依据。其次，原告主张违约金的依据为租赁合同第8.4条的约定，一方提前解除合同的，应赔偿2个月租金。然而，本案中不是被告主动要求解除合同，系原告提出解除合同，故对于违约金，不予认可。反诉原告芝能公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还已付租金525,000元；2、判令反诉被告赔偿损失3,380,311.80元(中介费483,898.75元、厂房设计改造人工费573,800元、改造设备费747,830元、施工方管理费74,783元、施工方期望利润150万元)。事实和理由：2019年6月，反诉原、被告协商一致采取商务合作方式开发浦东新区金港路XXX号厂房，模式为反诉原告承租部分面积，装修后由反诉原告对外以反诉被告名义招商招租。2019年6月27日，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定2019年7月1日至2019年8月31日为免租期，同时对物业概况、租金、装修等进行了约定。随后，反诉原告拟定了《项目市场分析报告》、《储益公司组织架构表》、《储益公司组织人事一览表》等，并与中阔浩盛建设工程有限公司(以下简称中阔公司)签订《工程建设改造项目委托合同》，投入人力、物力对厂房进行装修。反诉原告对外招商招租两家公司并签订租赁合同，但由于反诉被告不提供相关的文书和手续导致项目无法进行。之后，反诉原告了解到反诉被告提供的其与上家签订的《房屋租赁合同》为虚假合同，存在欺诈行为。反诉原告认为，首先，租赁合同9.4条约定自被告支付首期租金和租赁保证金，且双方签章后合同生效。但被告并没有支付租赁保证金，首期租金也没有付清，且反诉被告加盖的公司印章并非其工商备案的真实公章，故双方之间的租赁合同并未生效。其次，反诉被告也没有证据证明其具有转租权，故租赁合同无效。再者，即使租赁合同有效，反诉被告也存在欺诈行为，反诉被告在本案诉讼中提供的其与华鑫公司的租赁合同到期日为2020年8月31日，而签订合同之时，反诉被告向反诉原告提供的其与华鑫公司租赁合同到期日为2022年8月31日。综上，反诉原告为维护自身合法权益，提出如上反诉请求。反诉被告储益公司辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。双方之间系厂房租赁关系，签订的租赁合同合法有效。反诉原告的经营模式为租赁厂房，装修后转租给他人，通过收取次承租人租金的方式来支付租金。反诉原告后期招租情况不好，无法按约向反诉被告支付租金，反诉被告多次催讨未果，故要求解除合同。反诉原告承租厂房后，仅进行了几天的拆除工作，并未进行装修。综上，由于反诉原告未按约支付租金，导致合同解除，故不同意返还租金及赔偿损失，且反诉原告主张的各项损失也缺乏依据，不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，经核准，上海市浦东新区金港路XXX号1幢登记在上海仪夏电子有限公司(以下简称仪夏公司)名下，土地用途工业用地，宗地面积49999平方米，房屋3层，用途厂房，建筑面积32440.37平方米。2019年5月20日，储益公司(乙方，承租方)与华鑫公司(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方将上海市金港路XXX号房屋出租给乙方作为仓储物流使用，厂房建筑及外围场地面积合计49999平方米；租期自2019年6月1日至2020年8月31日；月租金456,241元，租金按1个月为一期支付；华鑫公司已取得业主方仪夏公司委托，对外出租房屋；双方约定，本租赁合同到期，若本项目业主方仪夏公司无二次开发需求，甲乙双方就本合同租期延长事宜另行签订补充协议，租金价格三年内保持不变。2009年6月27日，储益公司(甲方，出租方)与芝能公司(乙方，承租方)签订《厂房租赁合同》，其中约定甲方将位于上海市浦东新区金港路XXX号除1层(1轴至5轴，A轴至F轴)、2层(1轴至6轴，A轴至F轴)，另外甲方自留约210平方米作为物业办公室，共计面积5925平方米，剩余面积为26515平方米出租给乙方作为仓储物流使用；乙方知悉并明确，该土地用途为工业，房屋类型为工业大楼、结构为钢筋混凝土结构，甲方对该房屋享有合法使用权，产权方为仪夏公司；租赁期限自2019年7月1日至2021年8月31日；免租期自2019年7月1日至2019年8月31日(2个月)、2019年12月1日至2019年12月31日为装修免租期(1个月)，共计3个月；月租金967,797.50元，付款周期为3个月支付一次，乙方应在每个使用周期开始之日提前15日支付下一周期租金；乙方应于本协议签订之时支付首期房屋租金2,903,392.50元(3个月)；甲方不提供公司注册及其他证照办理所需的材料。合同第7.3条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金：……(6)乙方逾期不支付租金超过15日的……。合同第8.4条约定，若一方提前解除合同的，应提前60日书面通知，并向对方赔偿2个月的租金。若乙方提前解约，还应补足免租期的租金。合同第9.4条约定，本合同自乙方支付首期租金和租赁保证金，且甲乙双方盖章后生效。芝能公司承租厂房后，对厂房进行拆除。审理中，双方确认芝能公司陆续支付租金合计525,000元。2019年7月18日，芝能公司收到储益公司通过微信方式发送的《解除厂房租赁合同通知函》，内容为由于芝能公司无正当理由拒不支付租金，经多次催讨未果，故本通知函发出之日双方之间的房屋租赁合同解除，要求芝能公司收到本书面通知2日内腾退房屋、付清费用并承担违约责任。芝能公司还收到落款时间为2019年7月23日的《告知函》，部分内容为储益公司已于2019年7月19日解除双方签订的《厂房租赁合同》。2019年8月1日，储益公司(甲方，参与人左立怀)、芝能公司(乙方，参与人蔡盛昌)及中阔公司(丙方，参与人陈卫忠)就甲方与乙方解除合同导致丙方停工发生争议，故向上海金桥经济技术开发区金桥开发园区总工会调解工作委员会申请调解，要求：1、甲方与乙方解除合同；2、乙方支付丙方设计费、材料费及民工工资等工程相关费用。经调解，三方于2019年8月5日达成如下协议：1、甲方代乙方垫付丙方(包括但不限于)工程项目款、民工工资、设计费用合计25万元，支付方式和时间：中国邮政银行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX庄桂新，2019年8月8日前转账完毕。工地集装箱丙方在8月8日前搬离甲方项目所在地。2、乙方同意向丙方支付(包括但不限于)工程项目款、民工工资、设计费用合计13万元，支付方式和时间：中国邮政银行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX庄桂新，2019年8月31日前转账完毕。3、甲方垫付完成后，不得再以任何借口滞留甲方工地，干扰甲方项目正常运作。4、对三方之间合同后续纠纷三方可向(包括但不限于)施工项目所在地、合同签署地、合同履行地处劳动监察部门、工程质监部门申诉维权或向人民法院提起民事诉讼，采取司法手段维护自身权益；5、该协议书为本次调解依据，三方一经签署即刻生效。同日，储益公司向丙方中阔公司指定账户转账25万，附言：付金港路XXX号装修工人工资。关于转租权问题。审理中，储益公司提供两份授权委托书，分别为：1、2019年5月23日，仪夏公司向华鑫公司出具《授权委托书》，内容为：根据双方签订的金港路XXX号项目经营管理协议，授权华鑫公司自2016年1月1日起依照管理协议的约定开展适宜的经营管理活动(包括对外签订场地租赁合同)。2、2019年6月1日，华鑫公司向储益公司出具《授权委托书》，授权储益公司自2019年6月1日起依照租赁合同的约定开展事宜的经营管理活动(包括对外签订租赁合同)。关于房屋返还时间，储益公司主张2019年8月5日收回房屋，芝能公司则称2019年7月30日不能进场，故该日为房屋返还日。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，虽然合同约定以被告支付首期租金和租赁保证金为生效条件，而被告尚未完全履行上述付款义务，但原告已向被告交付厂房，被告也实际接收系争厂房，故被告要求确认《厂房租赁合同》未生效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《厂房租赁合同》加盖有原、被告公司印章，原告对于公司印章予以认可，故被告以原告公司印章虚假为由主张合同未生效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，原、被告间租赁期限至2021年8月31日止，而被告与华鑫公司之间的租赁合同期限至2020年8月31日止，虽然原告主张其与华鑫公司签订的租赁合同约定到期后，若业主方无二次开发需求，原告与华鑫公司可就租赁延长事宜另行签订补充协议，但截至目前，被告与华鑫公司之间的租赁合同到期日仍为2020年8月31日，续签事宜并未进行，故原、被告租赁合同所涉2020年9月1日至2021年8月31日的租期约定无效，但合同的其他条款，系双方当事人的真实意思表示，应为有效。被告辩称双方之间系合作开发关系，并非租赁合同关系，对此被告未能提供充分证据予以佐证，本院不予支持。在合同有效部分的租期内，被告应按照合同约定支付首期房屋租金2,903,392.50元，但经原告多次催讨，被告仅支付525,000元，被告的行为显然构成违约，原告享有合同解除权。关于合同的解除，原告已通过微信的方式向原告送达解约函，结合原告明确的合同解除时间，本院确认双方之间的租赁合同有效部分已于2019年7月19日解除。关于原告主张的租金及使用费。租赁合同约定免租期为2019年7月1日至2019年8月31日，但由于被告违约导致合同有效部分的解除，被告应承担相应的违约责任。原告主张的租金，实为免租期的租金损失，本院综合考虑免租期对于原告租金收入损失的影响予以酌定。关于使用费，合同有效部分已于2019年7月19日解除，被告未及时返还厂房，应支付占用期间的使用费。原告主张厂房于2019年8月5日收回，而被告辩称其已于2019年7月30日返还厂房，但未能提供证据予以佐证，故对被告的该项辩称，本院不予支持，本院确认厂房收回时间为2019年8月5日。综上，关于原告主张的2019年7月1日至2019年8月5日的租金及使用费，本院酌定为90万元，扣除原告已付租金525,000元，尚需支付375,000元。关于垫付款项25万元，因支付上述费用系被告的义务，现由原告予以垫付，原告要求被告返还垫付款项，本院予以支持。关于违约金，合同第8.4条约定一方提前解约，应提前书面通知并赔偿2个月租金。涉案租赁合同的有效部分的解除虽因被告违约所致，但并非由被告主动要求解除合同，而系原告依照合同第7.3条约定行使合同解除权，而合同第7.3条对于违约金数额并未予以约定，故对原告主张的违约金，本院不予支持。关于反诉部分。合同解除后，反诉原告应向反诉被告支付租金及使用费，反诉原告已付租金525,000元已予以抵扣，故反诉原告要求退还已付租金，本院不予支持。关于赔偿损失，由于被告原因导致合同解除，故被告要求原告赔偿损失，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海芝能机械传动设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海储益仓储管理有限公司2019年7月1日至2019年8月5日租金及房屋占有使用费375,000元；二、被告(反诉原告)上海芝能机械传动设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海储益仓储管理有限公司垫付款项25万元；三、驳回原告上海储益仓储管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海芝能机械传动设备有限公司的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,248元，减半收取计14,624元，由原告(反诉被告)上海储益仓储管理有限公司负担9,599元,被告(反诉原告)上海芝能机械传动设备有限公司负担5,025元。反诉案件受理费(已减半收取)19,021.50元，由被告(反诉原告)上海芝能机械传动设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年二月三日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。