贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终703号上诉人（原审被告、反诉原告）：李国乾，男，布依族，1981年3月1日出生，贵州省黔西县人，住黔西县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董定军，男，汉族，1969年5月3日出生，贵州省黔西县人，住黔西县。原审第三人：赵祖艳，女，汉族，1979年12月22日出生，贵州省织金县人，住贵州省织金县。上诉人李国乾因与被上诉人董定军及原审第三人赵祖艳房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初3283号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或者发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实及适用法律错误。一、一审判决第二项：“上诉人支付被上诉人设备租赁费15000元”没有事实及法律依据且超出当事人诉讼请求。二、《房屋租赁合同》第四条约定：甲方保证出租该物没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务，税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同》前隐瞒了该房屋抵押担保的事实，原告基于对双方签订的合同的信任故对承租场地进行改良，现因该房屋抵押担保的事由而被强制执行而无法继续履行，被上诉人的该行为实属对上诉人的违约行为，其应当按照合同约定承担违约责任并还应当赔偿上诉人因此所产生的损失。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判决被告支付原告的房租费26800元；3、请求法院依法判决被告返还侵占原告的维修设备和办公设备等；4、本案诉讼费由被告承担。反诉原告提出反诉请求：1、判决被反诉人赔偿反诉人剩余租赁期内的装饰装修残值损失46609.20元及搬迁汽车维修部期间的各项损失87000元，共计赔偿133609.2元，2、判决被反诉人给付反诉人违约金10万元；3、由被反诉人承担本案本诉与反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月1日，本诉原告将自己坐落于黔西县清毕路937号的五间门面和后面厂房、住房约1000平方米及维修设备和办公设备等租赁给本诉被告并签订《房屋租赁合同》，租赁期为10年，租金为8万元每年，从2018年8月1日起租金每年递增10%。在本诉原告董定军作为甲方与本诉被告李国乾作为乙方签订的《房屋租赁合同》第三条：“租赁期限和租金……甲方承诺给乙方前三年租金不变，第四年后按每年10%的递增；在合同期内乙方不支付甲方维修设备和办公设备等折旧费（设备清单同上），合同期满后乙方给甲方换一套现有的新设备。给付与本合同生效之日起将房屋及所有设备交付给乙方。……”,第四条：“甲方对产权的承诺甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”，第六条：“关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需要该变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复。”,在合同“副仪器清单”显示设备为：大梁校正仪（残缺）壹台（主升降柱无上滚轮，固定滑轮1个，调动滑轮1个，大拉钩1个）;两柱举升机（劲宝，两台；铝合金长椅，两张；两柱举升机（江城），一台；电脑，三台；战神3D四轮定位，一台；电话，一部；超级力王修复机，一台；办公屏风，三格（每格1.2M）；ATF-20DT换油机，一台；办公桌，一张（1.4*0.7M）；托架式千斤顶,一台;文件柜,一张（铁皮，1.8M*0.85M）;减震拆装机,一台;书柜,一张（2M*1.2M）;压床,一台;皮式沙发,三张（1.85M）;发动机吊架,一台;皮式沙发,两张（0.9M）;卧式千斤顶,一台;自制木茶几,一张;三木打气泵,一台;饮水机,一台;气管,两圈;自制货架,六张;机油小展架,一张。2017年3月15日，我院作出（2017）黔0522民初272号判决书，判决：一、被告贵州黔西汽车商贸有限公司在本判决生效之日起二十日内偿还原告黔西县杜鹃花都担保有限责任公司人民币789424.00元，并以789424元为基数从2016年9月13日起，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至实际偿还完毕时止；二、被告贵州黔西杜鹃汽车商贸有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告黔西县杜鹃花都担保有限责任公司支付违约金78942.40元；三、被告董定军、马开艳、周树义、汪珍、董洋、刘敏、董黔林、王倩对以上一、二项给付义务承担连带清偿责任。由于董定军未履行（2017）黔0522民初272号生效判决书的义务，黔西县花都担保有限责任公司以董定军、马开艳等十人作为被申请人向我院申请强制执行。根据《贵州省黔西县人民法院执行裁定书》（2017）黔0522执1447号之二显示：2017年2月17日，（2017）黔0522执1447号裁定被执行人董定军所有的位于贵州省黔西县对面）的建设用地规划许可证号为2001-018号的土地使用权（用地满级：94.7㎡，建设工程规划许可证建设规模：630㎡）及地上建筑物予以查封并评估后以（2017）黔0522执1447号之一裁定拍卖上述土地使用权及地上建筑物。2018年4月31日，赵祖艳以170万元竞得案涉房屋，故（2017）黔0522执1447号之二裁定书裁定：一、被执行人董定军所有的位于贵州省黔西县对面）的建设用地规划许可证号为2001-018号的土地使用权（用地满级：94.7㎡，建设工程规划许可证建设规模：630㎡）及地上建筑物归买受人赵祖艳所有。该财产的所有权自本裁定送达买受人赵祖艳时转移。二、符合办证条件时，买受人赵祖艳可持本裁定到相关财产管理机构办理过户登记手续。2018年9月26日，我院执行员石承琴、文宽忠将拍卖的建筑物交付给赵祖艳并通知董定军到场确认交付范围并制作笔录绘制交付图，通过笔录显示贵州省黔西县对面）屋檐滴水以外后面的院坝退回董定军，归董定军管理使用。董定军及赵祖艳对上述信息确认并签名。2019年8月4日，董定军将属于其管理使用的部分出卖给赵祖艳。另查明，第三人赵祖艳根据拍卖网显示知道案涉房屋的租赁期限2018年8月1日至2024年7月30日止，每年租金80000元，从2018年8月起买受人可以继续收取租金的情况。在赵祖艳竞得该房屋后，仍然继续将案涉房屋出租给李国乾，因租赁设备并非赵祖艳所有，所以其收取的房屋租金为65000元。目前，李国乾仍在使用案涉租赁物。一审法院认为，本案的争议焦点归纳为：1、本诉原告要求支付房屋租赁费26800元的诉请是否应予支持？2、反诉原告要求反诉被告支付装饰装修费用即各项损失的诉请是否应予支持？董定军与李国乾签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。关于本诉原告要求本诉被告支付房屋租赁费26800元的诉讼请求，本诉原告明确该部分的房屋租赁费产生于2018年8月1日至2019年7月30日且由董定军管理使用部分的场地租金及设备租赁费组成，2018年8月1日是赵祖艳作为买受人继续以每年80000元收取租金的开始时间，赵祖艳因80000元租金中有部分为设备租赁所产生的租金，故以65000元每年收取案涉房屋及场地的租赁费，差额部分15000元作为设备租赁费的部分应当由设备所有权人董定军收取，因董定军不能证实2018年8月1日至2019年7月30日期间其占有使用部分的场地租赁费为11800元故申请撤回该部分诉请，仅主张15000元的设备租赁费，故一审法院在15000元的范围内支持本诉原告设备租赁费的诉讼请求。对于本诉原告要求解除与本诉被告签订的《房屋租赁合同》及请求判决本诉被告返还侵占其的维修设备和办公设备的诉讼请求，因本诉被告在庭审中同意解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对于本诉原告该项诉请中涉及解除《房屋租赁合同》中“副仪器清单”中所列出的设备仪器部分租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。同时因本诉原告已非案涉建筑物及场地的所有权人，买受人赵祖艳与承租人李国乾对案涉建筑物及场地租赁是继续履行《房屋租赁合同》还是解除，应当由买受人赵祖艳与承租人李国乾另行协商，本诉原告就案涉建筑物及场地租赁已经无法律上的利害关系，因此对《房屋租赁合同》涉及解除建筑物及场地租赁部分的诉请一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因《房屋租赁合同》中有关设备部分解除，该部分的租赁关系即终止，本诉被告应当将其租赁的设备返还出租人，具体返还的范围为《房屋租赁合同》“副仪器清单”所列。关于反诉原告要求反诉被告支付装饰装修费用即各项损失的诉请，租赁期内的装饰装修残值损失46609.20元及搬迁汽车维修部期间的各项损失87000元，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条：“关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资有乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复。”的约定，反诉原告需要改变房屋的内部结构和装修需要征得反诉被告的书面同意，但是本诉原告并未提交证据证实其装修取得本诉被告的书面同意，根据《最高人民法院》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，对于本诉原告主张的租赁期内的装饰装修残值损失46609.20元，一审法院不予支持。对于搬迁汽车维修部期间的各项损失87000元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，虽案涉建筑及场地所有权人发生变化，但未对反诉原告使用租赁物产生影响，而且反诉原告仍在使用案涉建筑物及场地，且2019年8月向第三人赵祖艳交纳2019至2020年的部分租金，其所主张的搬迁汽车维修部期间的各项损失87000元未实际产生，故对反诉原告的该项诉讼主张，一审法院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告给付违约金10万元的诉讼请求，反诉被告董定军并没有为案涉房屋及场地设定抵押债务，导致案涉房屋被拍卖的原因也非为案涉房屋设定抵押而产生，反诉原告未提交证据证实反诉被告具有违反《房屋租赁合同》第四条：“甲方对产权的承诺：甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”中所约定的违约情形，故对其该项诉讼主张一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除本诉原告董定军与本诉被告李国乾签订的《房屋租赁合同》中涉及“副仪器清单”部分的合同；二、本诉被告李国乾于本判决生效之日起十五日内支付本诉被告董定军设备租赁费15000元；三、本诉被告李国乾于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告董定军维修设备和办公设备，具体以《房屋租赁合同》“副仪器清单”所列为准；四、驳回本诉原告董定军其余的诉讼请求；五、驳回反诉原告李国乾诉讼请求。本诉案件受理费470.00元，本诉原告董定军负担220.00元，本诉被告李国乾负担250.00元；反诉受理费2402元，由反诉原告李国乾负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：一、上诉人应否支付被上诉人设备租赁费1.5万元；二、被上诉人是否构成违约，应否承担违约责任（包括违约金和赔偿损失）。本院认为，一、关于上诉人应否支付被上诉人设备租赁费1.5万元的问题。本案中，上诉人与被上诉人达成租赁合同（第一年租金8万元），上诉人承租被上诉人的五间门面和后面厂房、住房约1000平方米及维修设备和办公设备。因被上诉人涉及（2017）黔0522民初272号民事案件，其上述租赁房屋被强制执行，后经法院拍卖给了本案第三人赵祖艳，赵祖艳又向被上诉人购买了除租赁场地设备以外的其他租赁物。赵祖艳将其所有的上述租赁物租赁给上诉人，租金为6.5万元。一审时，上诉人与被上诉人协商同意解除其之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”规定，被上诉人作为租赁设备的所有人，经与承租人协商同意后，对于租赁设备部分的租赁合同可依法予以解除。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，租赁合同关于设备租赁部分已解除，上诉人应返还被上诉人租赁设备，同时上诉人应支付被上诉人剩余设备租金（即2018年8月1日至2019年7月30日期间的设备年租金）。结合全部租赁物的租金为8万元，除设备外的租金为6.5万元，一审法院确认设备租金1.5万元由上诉人支付并无不当，本院予以维持。上诉人以一审支持1.5万元租金的诉请没有依据及超越诉请为由拒付该笔租金的理由不能成立，被上诉人诉请的房租费在其起诉状中已明确为其他场地费、维修设备和办公设备等的租金26800元，一审判决上诉人支付被上诉人设备租金1.5万元并未超越被上诉人的诉讼请求，故本院对此不予采纳。二、关于被上诉人是否构成违约，应否承担违约责任（包括违约金和赔偿损失）的问题。上诉人称被上诉人违反了租赁合同第四条约定对涉案租赁房屋进行抵押担保，经查，涉案租赁房屋上并无抵押担保，涉案租赁房屋系因被上诉人涉及到（2017）黔0522民初272号民事案件而被强制执行，并非该房屋被抵押担保所致，故被上诉人并未违反涉案租赁合同第四条约定，上诉人称被上诉人违约并应承担违约责任的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由上诉人李国乾负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年二月二十四日书记员 邱诗韵