上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27595号原告：上海叶凡实业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：邱潮荣，执行董事。委托诉讼代理人：张锦忠，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晨曦，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海中发置业公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐思为。原告上海叶凡实业有限公司(以下简称叶凡实业)与被告上海中发置业公司(以下简称中发置业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，并于2019年10月24日对本案公开开庭进行了审理。原告叶凡实业的委托诉讼代理人韩晨曦到庭参加诉讼。被告中发置业经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶凡实业向本院提出诉讼请求：1、确认终止原、被告双方签订的《上海市南京西路XXX-XXX号“中央公寓”合作开发项目合同》(以下简称系争合同)；2、被告向原告返还上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号全幢房屋(以下简称系争房屋)。事实及理由：系争房屋产权人为商丘市天主教爱国会(以下简称爱国会)。1993年5月20日，爱国会与上海顺得桥贸易有限公司(以下简称顺得桥公司)及其法定代表人邱潮荣签署《委托书》一份，约定爱国会将系争房屋1-6层4600平方米的房产委托顺得桥公司及邱潮荣进行装修、改造、经营使用，委托年限70年。1996年11月1日，顺得桥公司与被告签订系争合同，约定双方合作开发“中央公寓”(即系争房屋)，合作期限自合同生效之日起70年以及其他权利义务。但因之后被告未按约履行，导致双方发生诉讼。2002年4月25日，上海市第二中级人民法院作出一审判决，确认原告承继顺得桥公司的债权债务，系系争房屋的合法承租人，原、被告的法律关系名为合作开发，实为转租。因此根据法律规定，双方的合同期限为20年。2002年12月4日，上海市高级人民法院作出了维持一审的终审判决。根据以上生效判决，被告使用系争房屋的期限不得超过20年，即系争合同应于2016年10月31日之后终止。但之后被告仍继续占用系争房屋且未支付任何对价。2018年5月2日，爱国会与原告签署《授权书》一份，约定爱国会将系争房屋1-7层房产委托给原告进行装修、改造、经营使用，并委托原告启动法律程序为爱国会收回系争房屋的占有、使用、收益等权利，委托年限50年。综上，原告对系争房屋享有经营管理权，有权要求被告返还系争房屋。但被告经多次催告后仍未履行交房义务，故原告为维护自身的合法权益诉至法院，望判如所请。被告中发置业未到庭应诉，亦未作答辩。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1991年5月31日，爱国会取得座落于本市南京西路931、933、941号4层房屋(另有门号泰兴路171、175、179号，建筑面积共计2783平方米，即“中央公寓”)的《房屋所有权证》，并于1995年2月12日取得“中央公寓”5、6层的产权。邱潮荣、顺得桥公司(爱国会在沪成立的公司)受爱国会的委托开发“中央公寓”。1996年11月1日，顺得桥公司与中发置业签订系争合同，约定双方共同开发“中央公寓”整幢房产，合作期限为自本合同生效起70年止。顺得桥公司负责提供“中央公寓”所在土地及土地上所有建筑物面积的70年使用权，中发置业负责提供动迁、改建、经营和本项目立项手续费等所有费用。双方成立合作公司。中发置业按照本合同支付条款支付顺得桥公司共2,200万元。中发置业在合同期满后十天内负责将整幢大楼交还顺得桥公司，若要求续期使用，应在到期日前一年向顺得桥公司提出续约，并享有优先续约权。本合同一经订立，中发置业立即向顺得桥公司支付200万元作为订金，并根据收到各种文件、许可证的时间分期向顺得桥公司支付钱款，共计2,200万元。顺得桥公司保证中发置业对“中央公寓”进行动迁拆空，以及动迁拆空的改建、验收、经营；保证中发置业70年经营使用权不变。本合同须经上海市公证处公证生效。本合同经双方签字公证，并在中发置业支付200万元订金后生效。合同中还对双方的权利义务等其他事项做了约定。合同落款处有顺得桥公司及中发置业的公章、法定代表人签字，爱国会、上海市宗教事务局在该合同上见证盖章，爱国会法定代表人王永修在该合同上签字。1996年12月，顺得桥公司与中发置业签订《关于的补充协议》，对系争合同某些条款作了修订，并将公证生效条款改为经双方法定代表人签字，及中发置业支付200万元订金后生效。后，叶凡实业承继顺得桥公司的债权、债务。2000年，爱国会撤销对叶凡公司的委托，全权委托上海市宗教房产联合办公室处理“中央公寓”改建问题。2001年5月14日，爱国会、叶凡实业作为共同原告，将中发置业诉至上海市第二中级人民法院【案号：(2001)沪二中民初字第102号】。同年7月6日，爱国会提交撤诉申请,认为其已与中发置业协商废止系争合同并已达成和解，已无诉讼必要,并与商丘市天主教教务委员会出具《声明》，载明根据上海市宗教房产属地归口管理的规定，爱国会和商丘市天主教教务委员会在沪宗教房产只有委托上海市宗教房产联合办公室行使权利，其他任何单位无权代理或代为行使权利。故爱国会于2000年6月3日以前委托有关单位就在沪宗教房产与他人签订的合同，尚未履行的即予废止，正在履行的应终止履行。爱国会对受托人的前述委托即行撤销。上海市第二中级人民法院经审查认为，为便于案件审理，爱国会仍以原告身份参加诉讼。爱国会表示同意并放弃诉请。叶凡实业则诉称，其与中发置业签署系争合同约定，由其提供“中央公寓”70年的使用权，中发置业支付房屋使用费2,200万元。签约后，其按约交付房屋，中发置业却尚未向其支付665万元的使用费，故请求法院判令中发置业向其支付系争房屋使用费665万元及暂计违约金323万元。该案审理中，叶凡实业提供《上海叶凡实业公司实际收到上海中发置业公司房屋转租费清单》一份，证明中发置业于1996年11月1日至2000年2月4日期间共计支付转租费1,535万元。中发置业对叶凡实业该证明目的表示无异议。中发置业为息讼，还向法院表示若法院判决驳回叶凡实业的诉请或对其诉请全部不予支持，其不再通过诉讼方式主张叶凡实业返还其所称的1,500余万元房屋使用权转让费。2002年4月25日，上海市第二中级人民法院作出判决认为，顺得桥公司接受爱国会的委托与中发置业签订的系争合同，并经爱国会及上海市宗教事务局见证，名为合作开发，实为房屋转租。关于房屋使用的期限，双方约定为70年，此约定违反了《中华人民共和国合同法》租赁期限不得超过20年的规定，故超过20年部分应属无效。叶凡实业承继顺得桥公司的权利义务，经中发置业认可，叶凡实业有权代替顺得桥公司行使系争合同中约定的权利。爱国会撤销对叶凡实业的委托是在系争合同签订并已部分履行之后，该撤销行为没有溯及力，不影响系争合同其余部分有效。叶凡实业现已取得的房屋使用费已超过了系争合同有效部分可取得的利益，鉴于中发置业承诺不主张叶凡实业返还已取得的1,500余万元的房屋使用权转让费，故法院对叶凡实业多收取的房屋使用权转让费的返还不作处理。对叶凡实业的诉请，不予支持。叶凡实业对上述判决不服，认为其与中发置业之间约定的70年租赁期限系双方真实意思表示，符合当时的法律规定，应属有效，故向上海市高级人民法院提起上诉。2002年12月4日，上海市高级人民法院作出(2002)沪高民一(民)终字第117号判决，认为顺得桥公司系在取得爱国会的全权委托后与中发置业联合开发“中央公寓”，原审法院将双方以2,200万元转让房屋使用权70年的约定认定为转租，并无不当。系争合同虽成立于合同法实施之前，但当时并无对租赁期限的明确法律规定，且双方关于履行期限70年的约定已使该期限跨越合同法实施之日，故根据合同法的有关精神，可以适用合同法的相关规定。现行合同法对租赁期限作了不得超过20年的规定，故原审法院据此认定使用期限超过20年以上的部分内容无效并无不当，故驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。2018年5月2日，爱国会向叶凡实业及其法定代表人邱潮荣出具《委托书》，将系争房屋的承包、经营、管理权授予叶凡实业所有，授权年限自2017年1月1日起至2066年12月31日止，由叶凡实业全权代表爱国会，对实际占用系争房屋之人启动一切合法有效的法律程序，收回爱国会对系争房屋的占有、使用、收益权。2019年2月26日，叶凡实业通过邮寄方式向中发置业的注册地发送《催告函》一份，认为双方之间的租赁合同应于2016年11月1日到期，但中发置业经其多次催告仍未返还系争房屋，故要求中发置业于该函发出之日起十日内返还系争房屋，办理交接手续。该函因收件人迁移，新址不明被退回。审理中，叶凡实业表示，系争合同于2016年10月31日终止后，其就无法联系上中发置业。中发置业除在前案中支付的房屋使用权转让费，未再支付过其他费用，但仍占用系争房屋至今，拒不办理退房手续。至于房屋使用费，其在本案中不主张并保留相应权利。以上事实，有原告提供的《上海市南京西路XXX-XXX号“中央公寓”合作开发项目合同》、(2001)沪二中民初字第102号民事判决书、(2002)沪高民一(民)终字第117号民事判决书、《委托书》、《催告函》等及原告陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。系争合同已经生效判决认定为房屋转租合同，其中租赁期限超过20年部分应属无效；叶凡实业有权代替顺得桥公司行使系争合同中约定的权利；爱国会撤销对叶凡实业的委托行为没有溯及力，不影响系争合同其余部分有效。现系争合同的租赁期间已经到期，中发置业未再续约，也未再支付房屋使用费，双方租赁关系已然终止，中发置业理应及时返还系争房屋，故本院对于叶凡实业的诉请，依法予以支持。中发置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海叶凡实业有限公司与被告上海中发置业公司之间的《上海市南京西路XXX-XXX号“中央公寓”合作开发项目合同》终止；二、被告上海中发置业公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海叶凡实业有限公司返还上海市静安区南京西路931、933、941号、泰兴路171、175、179号房屋。案件受理费80元(原告上海叶凡实业有限公司已预缴)，由被告上海中发置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  单国珍二〇二〇年二月五日书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。