湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3995号上诉人（原审原告）：易海燕，女，1975年4月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审原告）：李积财，男，1979年6月2日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。两上诉人的共同委托诉讼代理人:曹乔华，湖南湘北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汨罗民泰恒生置业有限公司，住所地湖南省岳阳市汨罗市山塘社区二组。法定代表人：胡子敬，董事长。委托诉讼代理人:缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。上诉人易海燕、李积财因与被上诉人汨罗民泰恒生置业有限公司（以下简称民泰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省汨罗市人民法院（2019）湘0681民初2055号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易海燕、李积财的上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决民泰公司按定金罚则赔偿易海燕、李积财987654元及超过定金部分的利息；3、本案诉讼费用由民泰公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误，应予改判。易海燕、李积财提供的录音资料，虽录音时间在签订《商品房认购书》之后，但该录音能证明《商品房认购书》签订时双方已对交房期限进行了约定。易海燕、李积财在2019年3月8日退房的过程中，虽没有要求民泰公司适用定金罚则双倍返还定金，但易海燕、李积财要求返还的理由成立。民泰公司辩称，一审判决正确，请求维持。易海燕、李积财向一审法院提出的诉讼请求：判决民泰公司按照定金罚则赔偿150万元。一审法院认定的事实，2018年5月5日，易海燕、李积财与民泰公司签订了《商品房认购书》，该认购书约定：“第一条商品房基本情况为认购人的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于汨罗市商贸博览中心Ａ馆第5层5001、5002、5003、5004、5005、5006、5007、5008、5009、5039、5040、5041、5042、5043、5044、5045、5046号。该商品房的用途为：商业，建筑面积共843.14平方米（最终以产权登记面积为准）。第二条总价款和定金……3、认购人应在签订本认购书时向出卖人支付购房定金人民币150万元整，该定金在签署《商品房买卖合同》及附件后充抵相对应金额的购房款项，但本认购书另有约定除外。”。该认购书中没有约定认购房屋交付时间。签订认购书当天，易海燕、李积财向民泰公司交纳定金150万元。此后，原、被告没有签订正式的《商品房买卖合同》。2019年2月26日，民泰公司通知易海燕、李积财在2019年3月1日至2019年3月8日办理商铺交付，并送达了书面通知。2019年3月8日，易海燕、李积财申请退房，办理了申请退款手续。易海燕、李积财在诉讼过程中陈述2018年9月21日两原告在汨罗市国际广场售楼部催促工作人员交房，2018年11月2日两原告因被告没有交房向工作人员提出退房，2019年3月4日两人多次与被告交涉退还定金事宜没有下文后，再次向被告提出退房，并于2019年3月8日办理了退房款的手续。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且明确约定需要签订正式购房合同。双方签订的《商品房认购书》符合商品房预约合同的法律要件。本案系在签订预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同而发生的纠纷，案由应为商品房预约合同纠纷。双方签订的《商品房认购书》，系易海燕、李积财与民泰公司的真实意思表示，不违反法律、法规，为合法有效的商品房预约合同。本案中原告要求被告按照定金罚则赔偿原告150万元主要是因为原告按《商品房认购书》的约定交纳了定金，原告认为被告没有按承诺于2018年9月底交付房屋导致未最终达成商品房买卖，被告构成根本违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，原告应对自己的主张提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”一审法院认为《商品房认购书》并没有约定标的房屋交付期限的条款，原告提供对交房期限有约定的主要证据是三组录音，但录音的时间分别为2018年9月、2018年11月和2019年3月，均在签订《商品房认购书》的三个月后，在录音中原告与被告方工作人员谈到了工程完工、验收等情况，并不能以此证实《商品房认购书》签订当时双方对交房期限有约定或有口头承诺。两原告在收到民泰公司的交房通知后没有按通知办理相关手续并于2018年3月8日向民泰公司提出退房退款申请，两原告在协商退房的过程中没有提出要求对方适用定金罚则双倍返还定金，且民泰公司已根据两人的申请向两人返还交纳的定金150万元，《商品房认购书》已解除，故可以认定《商品房认购书》双方已就该退房退款等相关事宜达成一致。现有证据无法证实双方当事人在《商品房认购书》签订时对交房时间有约定，本案双方当事人未能订立商品房买卖合同并不是因归责于民泰公司的事由造成。原告要求民泰公司按定金罚则返还定金没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求应予驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，判决：驳回原告易海燕、李积财的诉讼请求。如被告没有按照判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，减半收取为9150元，由原告易海燕、李积财承担。二审中，双方均未提供新的证据。二审审理查明，2019年3月8日，李积财在营销审批表上注明“因特殊原因申请退款150万元”。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，易海燕、李积财与民泰公司签订的《商品房认购书》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效协议。因该合同不具备商品房买卖合同的主要内容，且约定需要签订正式购房合同，故《商品房认购书》为预约合同。本案双方争议的焦点为：民泰公司是否违约，应否支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据该法律规定，只有民泰公司单方存在违约行为的情况下，易海燕、李积财才有权要求民泰公司按定金罚责原则支付违约金。本案中，首先，易海燕、李积财与民泰公司签订的《商品房认购书》，没有对案涉房屋的交付期限进行约定，易海燕、李积财提供的三组录音证据，是在签订《商品房认购书》后三个月录制的，录音虽能证明易海燕、李积财向民泰公司工作人员要求在2018年9月交房，但不能证明双方在签订《商品房认购书》时约定或民泰公司承诺了2018年9月交房。其次，易海燕、李积财是在收到民泰公司通知其签订商铺买卖合同后，才向民泰公司提出退房退款申请，易海燕、李积财在与民泰公司协商退房过程中，也没有向民泰公司提出要求适用定金罚则支付违约金,民泰公司根据易海燕、李积财的申请返还了定金，双方已就《商品房认购书》解除及退款等相关事宜达成一致。第三，李积财在民泰公司的营销表上注明“因特殊原因退款150万元”，其并未以民泰公司违约而申请退款。综上，易海燕、李积财提出民泰公司违约应当支付违约金的上诉请求，没有依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13677元，由上诉人易海燕、李积财负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年二月二十一日书记员  张周舟