浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3087号 上诉人（原审被告）：裘君天，男，1976年2月20日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许英奏，男，1967年5月23日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 上诉人裘君天因与被上诉人许英奏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裘君天上诉请求：1.依法撤销（2019）浙1023民初4112号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人许英奏的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是农村房屋的买卖，并不是土地使用权的转让，许玉环与上诉人裘君天之间的《契约》合法有效。1.上诉人与被上诉人之间是房屋的买卖，不是土地使用权的转让，我国法律并不限制买卖私有房屋，农村村民出卖自住房屋是法律许可的。另外，根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人，本案的《契约》合法有效。我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而本案农村宅基地上的房屋出售并未改变宅基地的性质，仍属于农村建设用地。另外，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议对《中华人民共和国土地管理法》作出修改第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”之规定，本案农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，本案《契约》合法有效。2.许玉环与上诉人之间的房屋买卖系双方真实意思，且已办理产权变更登记，该《契约》合法有效。根据我国合同法第四十四条、土地管理法第十二条、第十三条、城市房地产管理法第六十条、土地管理法实施条例第六条和土地登记规则第二十五条以及1992年7月9日《最高人民法院关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》等规定，2004年4月26日双方签订《契约》，上诉人按约定支付房款3000元，并缴纳契税于2004年7月14日办理了变更登记的过户手续，该《契约》有效。二、一审判决适用法律错误、判决错误，应依法撤销，并改判驳回被上诉人许英奏的诉讼请求。本案是农村房屋的买卖，且依法办理了土地使用权的变更手续，不存在合同无效的情形，而物权法第一百四十七条及土地管理法第六十三条规定也不是农村房屋买卖无效的法律依据。（2019）浙1023民初4112号民事判决书以上述两规定来适用合同法第五十二条、第五十八条从而认定本案房屋买卖无效，系适用法律错误，判决错误，依法应予撤销，并改判驳回被上诉人许英奏的诉讼请求。三、上诉人本人是高山移民对象，土地使用权证已经变更为上诉人，土地使用权证的性质是批准划拨，用途为住宅用地。上诉人获得土地使用权，也是经过政府部门行政确认的，在土地权未变更的情况下，上诉人应为划拨土地的合法使用人。上诉人在双方房屋买卖完成后，实际占有涉案房屋并对该房屋有稳定的占有关系，应予以维护。双方买卖合同已经实际履行，在涉案房屋被拆迁的情况下要求确认合同无效，有悖诚信原则。上诉人系农业户口，且土地证已经变更为上诉人，根据一宅一户的原则，上诉人实际已经失去了作为原集体经济组织成员的一些权利。 许英奏辩称，一、双方涉及农村房屋买卖关系的相关内容，在买卖契约中是明确的，在上诉人与街道签订的拆迁安置补偿协议里也是明确的。二、本案涉及农村房屋买卖，必然涉及到土地使用权的转让，而目前我国法律对农村土地使用权的转让进行了严格限制，仅限于同一集体经济组织成员之间，而且要符合一户一宅的政策。本案双方当事人不属于同一集体经济组织，所以房屋买卖合同是无效的。三、已经办理土地证的转让登记，不能作为房屋买卖合同有效的条件。即使经过土地变更登记，也要考虑是不是依法。登记是结果，不是原因或理由。四、不管上诉人是否高山移民对象以及原先在村里有没有房屋，跟本案没有关系。五、基于诚信原则，一审法院判决被上诉人得到30%的安置权益。 许英奏向一审法院起诉请求：确认许玉环与被告裘君天于2004年4月26日签订的《契约》无效（价值约人民币40万元整）。在诉讼过程中，许英奏增加诉讼请求：判令被告裘君天与天台县人民政府福溪街道办事处签订的天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书确定的安置权益的40%的权利份额归原告所有、享受。 一审法院认定事实：2004年农历三月初八（4月26日），许玉环（天台县福溪街道三联村人，于2007年去世）立卖契一份，将登记在其名下坐落于天台县间楼房和一间猪舍以3000元的价格出卖给被告裘君天（当时户籍为天台县南坪乡上辽村人），2004年7月14日双方办理了上述房屋的变更登记手续。因涉案房屋被纳入政府征收范围，2017年6月16日天台县福溪街道办事处与被告裘君天签订了《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，该协议载明“第三条乙方选择房屋置换方式：甲方（天台县人民政府福溪街道办事处）可安置乙方（裘君天）公寓式住房合计建筑面积92.22㎡，具体建筑面积以安置房挑选后的测绘面积为准，安置房在水南“城中村”改造一期、二期、三期安置区内。其中在水南“城中村”改造一期安置区内安置一套；第四条结算方式：1、甲方应付给乙方合法建筑评估价22486元，合法建筑附属物补偿费（装修评估价）1634元，合法建筑占地补助费92220元，合计人民币116340元，待安置房交付时一并结算；2、临时安置费13279.68元/年，三年合计39839.04元，搬家补助费1844.4元；4、房屋征收奖励费：乙方房屋腾空完毕后，并经甲方验收合格后，甲方应支付乙方奖励费99905元，奖励费在安置房交付时一并结算”。被告裘君天已领取临时安置费39839.04元及搬家补助费1844.4元。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，许玉环将涉案的农村的房屋卖给非同一集体经济组织成员的裘君天，其所立卖契应为无效。我国合同法第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，因此，在卖契无效、许玉环已经去世以及涉案房屋已经被征收的情况下，作为房屋实际权利人许英奏应当承担返还裘君天支付的3000元的义务，而被告裘君天应当返还因房屋征收所取得的征收安置补偿权益。因涉案房屋的实际价值已经发生重大变化，本案被告裘君天返还涉案房屋的征收安置补偿权益后，其基于房屋增值部分的可得利益（房屋征收安置补偿权益扣除其原先支付的3000元部分）遭受巨大损失，而该部分损失主要还是因为本案原告违背诚信原则所引起的，故本案原告应当对上述损失承担主要的赔偿责任。至于具体征收安置补偿权益的损失赔偿如何确定问题，根据征收安置补偿的项目的性质，该院认为本案被告与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下的临时安置费和搬家补助费应当由被告享有，本案原告应当全部予以赔偿，至于其他部分的征收安置补偿权益（包括协议项下第三条所确定的甲方可安置乙方公寓式住房合计建筑面积92.22㎡；第四条第1款所确定的甲方应付给乙方合法建筑评估价22486元，合法建筑附属物补偿费（装修评估价）1634元，合法建筑占地补助费92220元；第4款所确定的房屋征收奖励费99905元）应当由原告拿出其中的70%赔偿给本案被告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，该院判决如下：一、确认许玉环于2014年4月26日所立的关于出卖坐落于天台县间楼房和一间猪舍给被告裘君天的契约无效。二、原告许英奏对本案被告裘君天与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下第三条、第四条第1、4款中所确定的权益享有30%的权益。三、限原告许英奏在本判决生效后十日内返还被告裘君天购房款3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3650元，由被告裘君天负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是上诉人裘君天与被上诉人许英奏的母亲许玉环就坐落于天台县间楼房和一间猪舍签订的房屋买卖合同是否有效。根据审理查明的事实，裘君天与许玉环并非同一集体经济组织成员，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的与特定身份相联系的权利，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，故一审法院认定裘君天与许玉环签订的卖契无效，符合法律规定。 综上所述，裘君天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人裘君天负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇二〇年二月二十四日 代书记员  郑 艳