河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7967号原告李苹，女，汉族，1988年12月29日生，住南阳市宛城区。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师，特别授权。被告周书霞，女,汉族，1971年6月26日生，住南阳市。委托代理人文献方，男，汉族，1975年7月20日生，住唐河县。被告马建勇，男，汉族，1971年1月23日生，住南阳市宛城区。被告张东娟，女，汉族，1971年10月20日生，南阳市宛城区。原告李苹诉被告周书霞、马建勇、张东娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告李苹及其委托代理人杨波，被告周书霞及其委托代理人文献方到庭参加了诉讼，被告马建勇、张东娟经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李苹诉称，2018年4月25日，原告李苹与被告马建勇、张东娟通过南阳市乐源房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖居间合同》，购买了被告马建勇、张东娟位于南阳市××××柳林庄的房产，建筑面积为154.03㎡，（房权证号40××19）不动产权证号09××90，购房款共计59万元。因该房在银行贷款尚未还清，下余94143元，暂不能过户，且南阳市政策民房暂停过户，故无法办理过户。同时，双方约定，下余款项由原告李苹按月向银行还款。双方对相关手续进行了公证，被告马建勇、张东娟将该房交付原告，原告入住该房居住至今。至今原告仍在向银行偿还贷款。被告周书霞与被告马建勇、张东娟及秦学彬、刘军民间借贷纠纷一案，由周书霞诉至宛城区人民法院，在诉讼过程中，被告周书霞申请了财产保全，宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初3011号民事裁定书，2018年5月10日，通过南阳市不动产管理局，查封马建勇所有的位于宛城区××柳林庄的房产一处（房权40××19），查封期限至2021年5月9日。该案现已进入执行。原告认为，原告在人民法院查封之前已购买了本案被查封的房产，且支付了大部分的款项，至今仍在向银行偿还贷款。该房在双方签订购房合同后即属原告所有，现人民法院的查封行为侵害了原告的合法权益。为此，原告向宛城区人民法院提出了执行异议申请书，经宛城区人民法院审理后作出（2019）豫1302执异270号执行裁定书：驳回案外人李苹的异议请求。如不服裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向河南省南阳市宛城区人民法院提起诉讼。请求：1、排除对南阳市××××柳林庄案涉房产（房权证号40××19）的执行。2、依法确认南阳市××××柳林庄的房产（房权证号40××19）属原告所有。3、本案诉讼费用由三被告承担。被告周书霞辩称，根据中华人民共和国物权法第九条规定：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经过依法登记，方能发生效力、未经登记的、不发生效力。本案涉案房屋属于不动产、其转让行为应登记才能生效，李某与马某订立的房屋买卖合同虽然已成立，但未能办理房屋产权登记手续，所以，不能仅凭双方的买卖协议或者已经公证来对抗法律法规的规定，公证，也只是证明他们双方内部行为的一种事实，而不能对外。李某作为案外人，拒绝搬出的行为属于妨害物权的行为，因此，我们请求法院驳回李某的诉讼。我们保全涉案房屋，通过宛城区人民法院保全，并且当时并没有任何备案或登记此房屋已经买卖或变更。原告李苹为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：李苹、刘志文身份证复印件一份，结婚证一份，证明李苹、刘志文的身份情况，李苹与刘志文的夫妻关系。第二组：房地产买卖居间合同一份，证明原告通过中介购买被告马建勇、张东娟房产的时间、价格，交付时间，说明原告合法购买被告房产过程。第三组：被告马建勇、张东娟房产证、土地证复印件一份，证明该房产权属登记。第四组：定金条一份，收条二份，证实马建勇、张东娟收到定金20000元，收到房款20000元、495857元，94143元为按揭。第五组：工商银行银行交易明细11页，邮政银行交易明细10页、手机银行转账电子回单6页，证明原告给马建勇、张东娟付房款的情况。第六组：中介收据一份、证明一份、出具人身份证一份，证实原告代被告支付被告应承担的中介费9000元，证实交房时间为2018年4月26日。第七组：邮政银行对账单一份，证实原告李苹至今仍在支付银行按揭。第八组：公证书三份，证实被告马建勇、张东娟支付房款的事实。第九组：执行立案登记表，证实周书霞执行马建勇、张东娟。第十组：民事裁定书一份、协助执行通知书一份、送达回证二份、民事调解书一份、地址确认书三份、刘军、秦学彬、马建勇身份证复印件一份、证实周书霞与马建勇、张东娟、秦学彬、刘军民间借贷纠纷一案。2018年5月10日查封。第十一组：执行异议申请书一份，执行裁定书一份，证实原告李苹提起执行异议被驳回，由此提起执行异议之诉。第十二组：南阳市国土资源局文件照片一份，证实南阳市区独院民宅能够办理房产过户的时间，为2018年11月。第十三组：宛城区法院民事判决书一份，证实与本案类似案件购房人得到了支持。第十四组：房屋现状照片，证实房屋现状第十五组：支付宝、微信转账记录，证实原告缴纳水、电费。第十六组：证人证言。证明房屋交付及装修的时间。被告周书霞未向本院提供证据，对原告李苹所举证据的质证意见为：第一组，李苹、刘志文身份证复印件一份，结婚证认可。第二组，房地产买卖居间合同，没有公证，有异议，因为可以随时补办。即使合同成立，但也应登记才能生效。第三组，无异议。第四、五、六组，真实性无异议，证明方向有异议。即使购房事实成立，合同虽然生效，但应以不动产登记为准。我们是经法院查封，查封时，房产上没注明该房已转让，房产上依然显示是马建勇、张东娟。上述证据不能对抗法律法规。第七、八、九组，与本案无关联性。第十、十一组，无异议。第十二组，与本案没关系。第十三组，不认可。案件有不同的因素，不能以其他案件对本案予以印证。第十四组，认可。第十五组，不认可，租住人也可以缴纳上述费用。第十六组，装修房子是李苹他们之间的事情，与我们保全的房子无直接关系。对于他们装修房子，与本案关系不大。装修我们不知道时间，也不认可。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：周书霞与马建勇、张东娟、秦学彬和刘军民间借贷纠纷一案审理过程中，本院于2018年5月9日作出（2019）豫1302民初3011号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告马建勇所有的位于宛城区××柳林庄的房产一处（房权证号40××19），2018年5月14日，南阳市不动产管理局签收的送达回证上，查封的房产证号09××90-1。本院于2018年7月25日作出（2018）豫1302民初3011号民事调解书，内容：一、被告马建勇、张东娟借原告周书霞300000元属实，被告愿意分期分批偿还。二、被告马建勇、张东娟于2018年8月30日前偿还原告周书霞借款100000元，于2018年10月30日前偿还原告周书霞200000元。三、秦学彬和刘军作为担保人对上述300000元借款承担连带清偿责任。四、若被告马建勇、张东娟逾期未偿还借款，原告周书霞可申请执行全部借款。调解书生效后，被告未按期履行调解书所确定的给付义务，周书霞于2019年4月17日申请法院强制执行。执行案号：（2019）豫1302执1155号。另查明，2018年4月25日，原告李苹作为乙方与甲方即被告马建勇、张东娟通过南阳市乐源房地产经纪有限公司光武店签订了《房地产买卖居间合同》，约定乙方自愿购买甲方拥有的位于南阳市××××柳林庄的房产，建筑面积为154.03㎡，权属证号为：09××90，填发单位为南阳市房产管理局。土地证号：宛市土国用2004第10880号，（使用权）面积120㎡。合同另约定，经双方协商一致，该房地产成交总价为：590000元。乙方在签订本合同当日支付定金人民币40000元，签订合同当日，甲、乙方须分别向居间方交纳总房款1.5%居间佣金8850元，其它费用：公证代办1000元。付款方式为：甲方房产在银行贷款还有94143元，乙方支付甲方495857元，剩余款随房东贷款按月支付于卖方银行账户。甲方应在付清房款3日之内交付该房地产。合同其它约定事项：因现在政府政策暂时不能过户，待随后能过户，甲方应无条件配合乙方办理过户手续，乙方也应当按时还款，不得逾期。甲方委托刘志文办理过户一切事宜，具体以公证委托书为准。合同签订后，2018年4月28日，马建勇、张东娟与刘志文在南阳市智圣公证处办理了委托刘志文办理案涉房产涉及房产手续、土地手续、拆迁事宜、抵押贷款事宜等事项的公证委托书。案涉房产在中国邮政储蓄银行有限责任公司南阳市分行办理有权利价值为160000元的抵押贷款，贷款期限自2012年1月16日至2022年1月16日。上述《房地产买卖居间合同》签订前，李苹于2018年4月16日通过扫二维码付款及消费方式自本人账户向张东娟支付定金20000元、刘志文于4月18日通过银行汇款方式向张东娟支付定金20000元。李苹、刘志文系夫妻关系。合同签订当日，南阳市乐源房地产经纪有限公司经办人朱峰星自李苹购房款中扣除马建勇、张东娟应付的中介佣金8000元、公证代办费1000元。刘志文自本人中国工商银行账户向张东娟尾号为4815的邮政储汇账户分别转款426857元、951.37元，因系统原因，426857元款项未转账成功，次日刘志文将上述款项另转至张东娟尾号为3922的中国工商银行账户，张东娟出具收条一份，内容为“今收到刘志文、李苹房款肆拾玖万伍仟捌佰伍拾柒（495857元），剩余玖万肆仟壹佰肆拾叁由刘志文付清（银行按月付清）”。2018年5月3日，刘志文向张东娟邮政储汇账户汇款2820.58元、5月14日汇款993.01元、5月21日汇款20000元；2018年5月25日李苹向张东娟邮政储汇账户付款951.37元、自2018年6月3日起至2019年1月4日每月汇款4764.96元、自2019年2月4日起至2019年11月4日每月汇款3975.13元。上述贷款尚未结清。又查明，2018年4月26日，南阳市乐源房地产经纪有限公司经办人朱峰星将该案涉房屋钥匙、房产证、土地使用证交付原告，原告装修入住该房。再查明，南阳市国土资源局于2018年8月28日出具了关于国有建设用地上民房（单家独院）过户意见的函。案涉房屋土地使用权类型为划拨。本院认为，本案的争议焦点在于原告李苹是否符合法律规定具有排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，本院于2018年5月14日查封案涉房产，原告于2018年4月25日通过房屋中介机构从马建勇、张东娟处购买了房产，双方签订了《房地产买卖居间合同》，买受人李苹夫妻次日通过银行转账履行了支付房款义务、下余房款买受人李苹夫妻每月按期向银行履行了还款义务，该事实均有银行转账记录予以证实；该房产未能办理过户登记并非因买受人自身的原因导致；案涉房屋在原告购买之后法院查封之前已通过房产中介交付原告占有使用。原告李苹是本案案涉房产的实际权利人，其提供证据的证明力确凿充分。综上，买受人李苹对登记在被执行人马建勇、张东娟名下的不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对李苹的异议请求应予支持。对于原告李苹主张确认位于南阳市××××柳林庄房屋权属证号为09××90的房产归其所有的诉讼请求，本案涉案房产所占宗地为划拨用地，能否依法办理土地使用权变更手续，尚需主管行政机关作出具体行政行为，因此，原告要求在本案中确认案涉房屋所有权属于原告的诉请，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于南阳市宛城区白河镇柳林庄房屋权属证号为09××90的房产。驳回原告李苹的其他诉讼请求。案件受理费9700元，由被告周书霞负担.如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宏显审判员  高立伟审判员  刘琳瑜二〇二〇年二月二十六日书记员  刘 洋