广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9481号原告：瞿佳,女，1982年10月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被告：清远华逸房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区石角镇（广州）产业转移工业园广州路1号广清产业园华越广场4幢5层商铺503号。法定代表人：柴华，该公司总经理。被告：广州歌中歌酒店管理有限公司清远分公司，住所地广东省清远市清城区********华越大厦首层商铺自编09、10号铺以及三楼。法定代表人：沈逸川，该公司总经理。上两列被告的共同委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。原告瞿佳（以下简称瞿佳）与被告清远华逸房地产开发有限公司（以下简称华逸公司）、广州歌中歌酒店管理有限公司清远分公司（以下简称歌中歌清远分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瞿佳及其委托诉讼代理人廖志球，两被告的共同委托诉讼代理人刘海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿佳向本院提出诉讼请求：1、从2019年10月16日起解除与被告歌中歌清远分公司签订的华越广场商铺租赁合同；2、两被告共同赔偿原告的商铺装修损失317434元；3、两被告退还多收取的租金10350元，退还履约保证金31500元；4、两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年10月26日，原告与被告华逸公司签订了一份商铺租赁意向书，原告计划承租该公司开发的位于广清产业园华越广场4115号商铺，承租的面积是70平方米，约定签订正式合同时以甲方测量面积计算并最终以双方约定为准。在签订租赁意向书时被告华逸公司所出租的华越广场4115号商铺尚未全部完工，被告华逸公司只是提供商铺图纸给原告，并口头讲明4115号商铺是有二层的，其中一层是地下室，总面积是70平方米，商铺交付时按实际测量的面积计算。到2019年3月，被告华逸公司开发的广清产业园华越广场已经基本完工，可以进驻使用，原告找到被告华逸公司要求签订正式的租赁合同，被告华逸公司要求原告与被告歌中歌清远分公司签订正式的租赁合同，说被告歌中歌清远分公司是被告华逸公司委托出租广场物业的公司，广场的所有商铺均统一委托被告歌中歌清远分公司出租，按被告华逸公司的要求，在2019年3月6日原告与被告歌中歌清远分公司签订正式的华越广场商铺租赁合同，租赁4115号商铺，在签订合同时被告歌中歌清远分公司欺骗原告，说只是商铺的门牌发生了变化，现4114号商铺就是4115号商铺，原告相信了被告歌中歌清远分公司与其签订了租赁合同，被告歌中歌清远分公司将商铺由被告华逸公司意向书约定的4115号变更为4114号，租金的单价按意向书的约定不变为每平方米150元，合同列明原告租用了坐落在清远市清城区************号华越**********，承租商铺面积70平方米，租赁期限为5年，从2019年4月1日起到2024年3月31日止。从2019年7月1日起到2020年3月31日起按每月10500元支付租金。合同签订后，原告支付了2019年7月1日起到2019年9月30日止的租金31500元，支付履约保证金31500元。合同第七条第3点约定，甲方有下列情形之一的乙方有权单方解除合同，（1）交付房屋严重不符合合同的约定，（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假的情况的。在签订意向书时，原告所选定的是4115号商铺有二层，其中一层是地下室,面积是70平方米，但是与被告歌中歌清远分公司签订的合同却是4114号商铺，被告解释是门牌变动，实际交付给原告的仍然是4115铺，原告进场经营后，发现实际使用的商铺并非是门牌变动，而是被告有意隐瞒事实，将4114号铺当作4115号铺交付给原告，在装修时经装修公司丈量商铺的面积只有约48平方米，并且没有地下室，只有一层，与意向书及合同约定的70平方米差距巨大，因面积少一半，导致原告实际交纳的租金多出一倍，原告要求被告歌中歌清远分公司解释并按照意向书的约定，按实际交付的面积计算租金，被告歌中歌清远分公司将责任推给被告华逸公司，并承诺在收租时会作调整，因商铺原告已经投资30多万元装修好，原告在2019年5月16日开门营业，在办理营业执照时，原告与被告签订了一份房屋租赁合同提交给清远市清城区**监督管理局，租赁合同约定114号商铺的面积只有35平方米，租金标准是每平方米50元，月租金是1750元每月。到2019年10月3日被告歌中歌清远分公司发出缴费通知，要求原告按合同的约定交租和水电费，因被告歌中歌清远分公司实际交付给原告的114号商铺面积只有47平方米，且不是意向书时约定的115号铺，没有地下室，原告要求将租金调整为按实际面积交付，但是被告歌中歌清远分公司拒不理睬仍然要求按70平方米和150元每平方米的标准交租，原告多次交涉无果，被告歌中歌清远分公司在2019年10月16日零晨一时对原告承租的114号商铺实行停电，导致原告被迫关门停业，给原告造成巨大的损失。原告多次找被告歌中歌清远分公司及当地政府部门，要求调解处理此事，但是被告歌中歌清远分公司不予理睬，原告一直停业到现在。原告装修商铺支出317434元，见装修合同及装修费单据。原告实际使用的商铺面积是47平方米，被告歌中歌清远分公司多收原告租金70平方米-47平方米=23平方米，从2019年7月1日起到被告歌中歌清远分公司停电收回商铺日2019年1月15日止共3个月，多收原告租金23平方米×150×3=10350元应予退还，因被告歌中歌清远分公司停电导致合同解除，被告歌中歌清远分公司应退还履约保证金31500元。原告认为被告华逸公司与被告歌中歌清远分公司相互串通，使用欺骗手段，将原告承租的115号商铺变更为114号商铺，并且原告承租的商铺的面积是70平方米，实际交付的是47平方米，骗取原告多交付租金，被告华逸公司和被告歌中歌清远分公司的行为已经构成合同欺诈，根据双方合同第七条第3点约定，甲方有下列情形之一的乙方有权单方解除合同，（1）交付房屋严重不符合合同的约定，（2）故意隐瞒与订立合同有关的的重要事实或者提供虚假的情况的。同时根据合同法第52条和94条的规定，原告有权要求解除合同，要求两被告赔偿损失，由于被告华逸公司是商铺的所有人，被告歌中歌清远分公司是委托代理人，因商铺出租所产生的民事责任应由两被告共同承担。现向你院起诉，请查明事实，依法判决。被告华逸公司和歌中歌清远分公司辩称，首先，答辩人不同意原告的所有诉求，请求法院依法驳回其全部诉求。答辩人不存在任何违约情形，原告无权要求提前解除合同。相反，原告存在逾期缴费情形，答辩人保留要求提前解除涉案租赁合同并追究其违约责任的权利。事实与理由有以下几点:(1)原告与华逸公司签订的租赁意向书及与华逸公司的受托方歌中歌清远分公司签订的华越广场商铺租赁合同均是双方真实意思的反映，均合法有效。无论在签约及履约过程中，两答辩人均不存在任何违约情形。原告承租场地从意向书中的4115铺变更为租赁合同中的4114铺也是双方真实意思的表示。答辩人不存在任何违约或欺诈。华越广场4栋首层建筑面积1404.84平方米，套内面积为1075.35平方米，实用率为76.55%。4115铺、4114铺在意向书附件中均有标注显示，两铺为隔临，铺内实际面积4115铺为54.72平方米，建筑面积为71.49平方米;4114铺为57.12平方米，建筑面积为74.62平方米。当时以相同的70平方米面积计租由4115铺变更为4114铺实际上对原告更有利。(2)4114铺与4115铺一样，不存在交付时有两层的情形，但根据该铺的层高可以装修为两层，原告实际也是装修成了两层进行实际使用。(3)原告所述的2019年4月1日签订的面积为35平方米的租赁合同实际是答辩人为了帮助原告工商注册所签订的备案合同。该合同纯粹属于答辩人为了原告减轻负担而签订的一个备案合同。双方在《商铺租赁合同》的第九条第8小点中明确约定，该备案合同仅作为办理工商注册备案等手续，不作为双方履约标准。同时，双方在2019年4月25日也签订了补充协议，明确即刻解除该合同，不以该合同为由追究对方任何责任。因此该合同的约定不仅不能作为双方履约的任何标准，也不能以该合同为由追究对方任何责任。(4)答辩人虽然对原告提交的其进行装修的资料的真实性、合法性、关联性有异议，但即使是该装修资料中也清晰地显示涉案铺位的装修面积为100平方米。而其架空二层为一部分，因此实际也印证了涉案铺位的建筑面积为70多平方米。(5)答辩人按现状将铺位场地交付给原告，在其本案起诉之前从未对场地提出过任何异议。包括因原告提交的其拖欠水电费后被停水停电后的函件中，均没有对场地提出任何异议。进而也说明被告交付场地不存在任何违约。(6)2019年10月16日凌晨停水停电是因为原告方拖欠包括租金、水电费的费用且经过催缴后仍不予缴纳所致。租赁合同第五条第4小点约定，出租方在承租方按时缴纳费用且没有违反规定使用水电时保证商铺的正常用水用电。原告拖欠水电费且经催缴后仍然不缴纳，原告自身不购买水电自然没有水电使用。这是原告自身违约行为所导致的后果，理应由其自行承担。(7)答辩人不存在任何的违约情形，且答辩人对原告的所谓装修费用也不予认可。原告现在仍然在控制并使用案涉场地，依约仍然应当支付相应的承租费用。原告的所有诉求没有任何的事实与法律基础，应当全部驳回。(8)答辩人歌中歌清远分公司是华逸公司的受托单位，更不应当承担任何责任。综上，答辩人认为自身不存在任何违约，相反，原告存在严重违约且经催告后仍然不予履行，现在答辩人随时有权要求提前解除合同，要求原告交还场地并没收押金，继续追收交还场地之前未付的租金。同时，不会对原告的装修进行任何形式的补偿。答辩人请求驳回原告全部诉求，并保留对原告追究违约责任的权利。本院经审理认定事实如下:2017年10月26日，原告（乙方）与被告华逸公司（甲方）签订了《商铺租赁意向书》，约定甲方拟出租给乙方位于广清产业园华越广场4115商铺，建筑面积约70平方米，签署正式合同时的面积以甲方测量面积并最终经双方书面约定为准，租金150元/平方米，暂定于2018年9月1日前交付商铺，具体时间以甲方通知并以双方签订的《房屋租赁合同》为准，同时乙方向甲方支付签约保证金63000元，签订正式的《房屋租赁合同》后，其中31500元转为承租商铺的押金，另31500元转为承租商铺的首期租金；乙方凭该意向书和保证金收据签订相对应的租赁合同，签署租赁合同后该意向书即刻废止。同时，该意向书附件有4幢首层平面图，平面图载明114号商铺面积为57.12平方米，115号商铺面积为54.72平方米。2019年4月1日，被告华逸公司委托被告歌中歌清远分公司管理出租位于清远市清城区*************华越广场物业，委托时间自2019年4月1日至2029年3月31日。2019年3月6日，被告歌中歌清远分公司（甲方）与原告（乙方）签订了《华越广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于清远市清城区************************出租给乙方经营休闲小吃，面积约70平方米，租赁期限为5年，自2019年4月1日至2024年3月31日止，自2019年4月1日至2019年6月30日为3个月免租期，自2019年7月1日至2021年3月31日租金为10500元/月，自2021年4月1日至2022年3月31日租金为11025元/月，自2022年4月1日至2023年3月31日租金为11576.25元/月，自2023年4月1日至2024年3月31日租金为12155.06元/月；同时，乙方须向甲方交纳履约保证金31500元及2019年7月1日至2019年9月30日的租金31500元；租金按月结算，在每月5日前以现金方式支付；乙方承担商铺内用水、用电、用气、垃圾处理费、宽带、电话报装、税金、工商管理费等费用；乙方须按时交纳租金、管理费、水电费及其他费用，逾期交付，每日按欠费总额的3%支付违约金；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：（1）交付的房屋严重不符合合同约定；（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的；此外，双方还约定了其他的权利和义务。签订合同当日，原告向被告歌中歌清远分公司交纳了履约保证金31500元及2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金31500元、装修垃圾清理费1500元。之后，被告歌中歌清远分公司将4114号商铺交付给原告使用，原告于2019年5月注册经营“清远市清城区石角镇佳人有约餐馆”。被告歌中歌清远分公司向原告发出缴费通知，通知原告交纳2019年10月份的租金及2019年9月5日至2019年10月2日的水电费，由于原告一直没有交纳，被告歌中歌清远分公司于2019年10月16日起对涉案商铺采取停电措施。原告提供了《创美装饰设计装修工程施工合同》及收款收据，予以证明原告委托清远市清城区石角镇创美装饰设计部对涉案商铺进行装修，装修费用为317434元。被告对原告提供的该证据及其主张证明的事实均不予认可。原告提供了《商铺租赁意向书》，予以证明原告拟向被告华逸公司承租4115号商铺，面积约70平方米，租金按150元/平方米计算。并认为两被告采用欺骗手段，在与被告歌中歌清远分公司签订合同时变更为4114号商铺，4114号商铺的面积小于合同约定的“约70平方米”，并提供一份于2019年4月1日与被告歌中歌清远分公司签订的《房屋租赁合同》，予以证明4114号商铺面积为35平方米。两被告对原告上述主张的事实予以否认，并抗辩称2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》只是为了方便原告办理工商营业执照备案使用，实际上双方并没有履行该合同，并提供了一份《房屋租赁合同补充协议》，予以证明该合同已于2019年4月25日予以解除。另外，根据原告提供的平面图载明4114号商铺面积为57.12平方米，但原告认为经实际丈量面积只有约48平方米。被告对原告主张的涉案商铺面积约48平方米不予认可，并抗辩称平面图载明4114号商铺面积57.12平方米为套内面积，合同约定的70平方米为建筑面积，即实际使用面积可能可以达到合同约定的面积。双方对于涉案商铺的实际面积均无确切数据提供，本院认为双方对此均无提供充分证据，而且原告与被告歌中歌清远分公司签订的《华越广场商铺租赁合同》只约定了月租金金额，没有约定租金的计算标准，故涉案商铺的实际面积对于本案的处理没有实际意义，对于原告申请对涉案商铺面积进行鉴定不予采纳，对于涉案商铺的实际面积本院不进行认定。另查明，位于广清产业园华越广场3幢、4幢房屋由被告华逸公司开发建设，于2019年7月2日获得竣工验收。本院认为，原告与被告歌中歌清远分公司签订的《华越广场商铺租赁合同》，原告提供的证据不能证明合同具有无效的情形，故本院认定该合同内容为当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告歌中歌清远分公司已按合同约定交付4114号商铺给原告，如果原告认为上述交付的商铺不符合合同约定，原告完全可以拒绝收取商铺，但事实上原告在收取商铺时并没有提出异议，而且已经装修投入使用，对于原告主张被告歌中歌清远分公司隐瞒事实欺骗其签订《华越广场商铺租赁合同》，依据不足，本院不予支持。被告歌中歌清远分公司已按照合同约定交付商铺给原告使用，已履行了合同约定义务，原告理应按照合同约定支付租金及水电费，由于原告未依约支付租金及水电费，被告歌中歌清远分公司对涉案商铺采取停电措施，被告歌中歌清远分公司在履行合同过程中没有违约行为，原告主张被告违约要求解除合同的事实与依据不足，本院对于原告主张解除合同的诉讼请求予以驳回。鉴于合同尚未解除，原告应按照合同约定履行义务，对于原告主张两被告赔偿装修费损失及退回多收取租金、履约保证金的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告瞿佳的诉讼请求。案件受理费6690元，减半收取计3345元，由原告瞿佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年二月七日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。