河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5599号原告（反诉被告）：郑州莱欣尼贸易有限公司，住所地：郑州市二七区铭功路83号豫港大厦2202号，统一社会信用代码：914101055976369400。法定代表人：郭其军，总经理。委托诉讼代理人：许朝阳，河南蔡都律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳正大置业有限公司，住所地:洛阳新区牡丹大道以北开阳花园13幢101，统一社会信用代码：91410300699987493H。法定代表人：曹建华，副董事长。委托诉讼代理人：郭俊梅，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀雅娇，河南大鑫律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑州莱欣尼贸易有限公司（以下简称莱欣尼公司）诉被告（反诉原告）洛阳正大置业有限公司（以下简称正大公司）租赁合同纠纷一案，本案在审理过程中，被告正大公司提出反诉，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。莱欣尼公司法定代表人郭其军以及委托诉讼代理人许朝阳，正大公司委托诉讼代理人郭俊梅、冀雅娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莱欣尼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告意向金、保证金等共计109720.55元；2.判令被告赔偿原告各项损失共计411108元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月8日，原、被告签订《正大广场租赁合同》一份，合同约定被告将位于开元大道225号的正大广场B1层03号商铺出租给乙方，乙方用于经营膜法世家品牌，该出租商铺面积为61.37平方米。双方约定商铺交付日期为2017年9月13日，但在合同签订后，因被告原因，该商铺一直未按合同约定交付，被告在一拖在拖后，于2018年9月12日通知原告进场装修，并通知原告商场将于2018年12月开业，原告在接到通知后，安排人员对商铺进行装修，并组织商品、人员、器材等进场，为开业做好准备工作。但是，在原告将店铺装修完成，商品及器材购买完毕，人员招聘到位后，被告却迟迟不能开业，截止到原告起诉时，被告已延期将近两年，被告的行为给原告造成巨大损失。被告正大公司辩称，一、2019年7月1日，因原告一再拖欠被告商铺租金、物业费等费用高达近5万元，被告向原告发送《告知函》，告知原告应立即清偿所欠费用，原告不予理睬，随即，被告于2019年7月12日再次向原告发送《告知函》，告知：鉴于原告一再违约，被告将于2019年7月19日对其停止服务，原告仍不予理睬。因此，在双方租赁合同履行过程中，原告一直违约。而诉状中事实与理由部分所述的被告违约之说辞，与客观事实不符，被告自始至终均是按照双方所签的合同来履行自身的义务。二、关于原告要求的返还缴纳的租赁意向金和保证金之诉求因自身违反合同约定，故要求返还无依据。（一）关于意向金。《租赁合同》第4.6.1约定，“合同签订前缴纳的租赁意向金在本合同签订后自动转为第一个月基本租金及物业管理费用。”因此，双方所签《租赁合同》已实际履行，原告所交的意向金已转化为第一个月的基本租金和物业费，原告无理由要求返还。（二）关于保证金。《租赁合同》第4.10.1约定，原告未按照合同约定向被告缴纳租金及物业等费用，被告有权选择直接在保证金中予以扣除，且根据该条约定，租赁合同履行过程中，原告违约导致租赁合同无法继续履行，针对缴纳的租赁保证金将不予退还。因此，原告要求退还保证金的诉求无依据。三、原告要求赔偿各项损失既无事实依据更无法律依据。理由如下：（一）原告诉求赔偿各项损失高达40万余元，因原告起诉立案时未提交该部分证明材料，该部分答辩意见待本庭审质证阶段详细阐述。（二）正如本答辩状第一条所述，原告一直拖欠被告租金及物业费不予缴纳，已构成违约，合同期内，造成本租赁合同无法履行的原因在于原告的一再违约行为。现如今，合同中约定的租赁期限已届满，原告既没有提前提出续租申请也没有按照合同约定及时将房屋恢复原状，而是继续占用，再次构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条约定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装饰装修残值损失的，不予支持；第十二条约定：租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，结合本案，无论是租赁期间，原告违约导致合同无法继续履行，还是现如今租赁期间届满，原告均无权要求被告赔偿或补偿任何费用。即便有损失，其损失应当自行承担。四、截止今日，原告未将租赁房屋恢复原状交给被告，该违约行为给答辩人造成了巨大的、不可挽回的经济损失，对此，答辩人提出反诉。综上所述，原告诉状中所列的诉求以及事实和理由均不能成立，请求驳回原告诉讼请求。反诉原告正大公司向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告向反诉原告返还位于洛阳市××区××大道××广场购物中心××号商铺并拆除装修，将商铺恢复原状；2.判决反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金、物业费以及推广费共计109677.44元；3.判决反诉被告向反诉原告支付合同到期后未及时归还商铺给反诉原告造成的损失（参照租金17490.45元/月和物业费3068.5元/月标准，自2019年10月29日起计算至反诉被告将该商铺交付反诉原告之日止）；4.判决反诉被告向反诉原告支付合同期拖欠租金、物业费和市场推广费的违约金15573.8元；5.判决反诉被告向反诉原告支付未返还商铺违约金（按照合同日租金标准的2倍金额计算，自2019年10月29日起计算至反诉被告将该商铺交付反诉原告之日止）；6.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年6月8日协商一致后签订了《洛阳正大房屋租赁合同》，该合同就商铺租赁位置、期限、租金、违约责任以及合同解除等相关事宜进行了明确的约定。按照租赁合同约定，反诉被告应于商场开业之日起向反诉原告缴纳商铺租金，然而，反诉被告仅在2018年11月23日向反诉原告缴纳装修期保证金、水电费、物业费和垃圾清运费后，却对商场2019年4月21日开业后的租金、物业费以及推广费一直拖延，拒绝向反诉原告缴纳，其违约行为严重违反了合同约定，反诉原告多次通知反诉被告，反诉被告均不予理会。根据双方所签《洛阳正大房屋租赁合同》约定，租赁期限截止2019年10月28日，合同到期后，反诉被告并未向反诉原告提出续租申请，更未撤场，一直占有、使用至今。综上所述，反诉被告恶意拖欠租金的行为已构成违约，严重损害了反诉原告的合法权益，给反诉原告造成了巨大的、不可挽回的损失。反诉被告莱欣尼公司辩称，被告的反诉没有法律和事实依据。本案是被告违约在先且原告在2018年及2019年3月份已通知被告解除合同，并于2019年7月22日以书面形式通知被告解除合同，所以被告反诉是在其违约之后计算的租金及相关损失，该主张没有相关法律依据应依法驳回。本院经审理查明：正大公司作为甲方（签署日期为2017年6月8日）与莱欣尼公司作为乙方（签署日期为2017年5月26日），双方签订《正大广场租赁合同》一份，约定:乙方承租甲方位于洛阳市洛龙区开元大道225号B1层03商铺，用于经营膜法世家品牌，商铺面积61.37平方米，商铺交付日暂定为2017年9月13日，最终以甲方书面通知为准，甲方不需因交付日的变更承担任何责任和赔偿任何损失；装修期为45日，至2017年9月13日起至2017年10月28日止，装修期不包括在租赁期内；租赁期为24个月，自2017年10月28日起至2019年10月27日止；商铺开业时间2017年10月28日（合同另一选项为“甲方购物中心的实际开业日”，双方未勾选）；自2017年10月28日起至2018年10月27日止，乙方每月租金为17490.45元，自2018年10月28日起至2019年10月27日止，乙方每月租金为18889.69元，乙方应在每月20日前向甲方支付下月的租金，物业管理费为每月3068.5元；乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金69260元；合同签订前缴纳的租赁意向金在合同签订后自动转为第一月基本租金及物业管理费用，金额不足的按合同约定时限补足，金额有结余的可转为次月租金；合同还对提成租金、推广宣传费等事项进行了约定。2018年双方签订补充协议，约定将乙方经营膜法世家品牌改为花蝶草品牌。2017年6月9日，莱欣尼公司向正大公司交纳保证金69260元、意向金21618元，于2018年11月23日交纳租金等18842.55元。2018年8月14日，莱欣尼公司接收案涉商铺，于2018年11月进场装修。2018年9月12日，正大公司通知莱欣尼公司，商场拟定于2018年12月开业，此后又通知开业时间为2019年4月21日。2019年7月22日，莱欣尼公司向正大公司送达律师函，要求解除双方于2017年5月26日签订的租赁合同及补充协议等相关文件。关于商铺目前的状态，莱欣尼公司称：“莱欣尼公司要求解除合同时，正大广场将店铺上锁、货品扣押，导致从律师函发出之后，门店就已经不在莱欣尼公司的掌控范围内。”正大公司称：“4月21日开业后，莱欣尼公司就一直拖欠正大广场租金、物业费，6月、7月正大广场多次通知莱欣尼公司交纳，于7月12日再次向莱欣尼公司致函，告知如不及时清偿将于7月19日停止服务。随后，莱欣尼公司便将库存的相关产品逐步搬离，现商铺空置，莱欣尼公司的部分物品还在该商铺内。”本院认为，莱欣尼公司与正大公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有约束力。合同约定莱欣尼公司开业日期为2017年10月28日，但正大广场直至2019年4月21日才正式开业，正大公司迟延开业的行为导致莱欣尼公司未能在合同约定的日期开业。此外，合同约定租赁期限自2017年10月28日起至2019年10月27日止，正大广场开业时，租赁期限也即将届满。综上，正大公司未按照约定履行合同义务，构成违约，莱欣尼公司要求正大公司返还保证金69260元、意向金21618元，本院予以支持。依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。莱欣尼公司在明知正大公司违约后，仍然对涉案商铺进行装修并开展经营，其装修及后续经营行为所造成的损失系扩大的损失部分，莱欣尼公司要求正大公司赔偿，本院不予支持。莱欣尼公司已向正大公司送达了解除合同的通知，正大公司也提出反诉要求莱欣尼公司返还商铺，正大公司以其行为表明同意解除涉案合同。因正大公司的违约行为，引发合同的解除，正大公司在合同解除的原因行为中存在过错，综合莱欣尼公司已开业并经营的事实，本院酌定莱欣尼公司要求正大公司返还已支付的18842.55元租金等费用，本院不予支持；正大公司要求莱欣尼公司支付18842.55元以外的租金、物业费、推广费及违约金等的反诉诉求，本院不予支持。涉案合同已经解除，莱欣尼公司应当将涉案商铺腾空并搬离，搬离后正大公司可将商铺收回。鉴于正大公司的违约行为，正大公司要求莱欣尼公司将商铺恢复原状的反诉诉求，本院不予支持，正大公司将商铺收回后，可自行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳正大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑州莱欣尼贸易有限公司返还保证金69260元、意向金21618元。二、反诉被告郑州莱欣尼贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将位于洛阳市洛龙区开元大道225号B1层03商铺腾空并搬离。三、驳回原告郑州莱欣尼贸易有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告洛阳正大置业有限公司的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费9008元，减半收取4504元，由原告郑州莱欣尼贸易有限公司负担3718元，被告洛阳正大置业有限公司负担786元；本案反诉案件受理费1408元，由反诉原告洛阳正大置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭士骞二〇二〇年二月十三日书记员  晁宁宁