四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8065号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘琴，女，1984年9月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆，男，1984年10月19日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周谱，男，1983年10月19日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：龙天文，四川明炬律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司成都光华支行，住所地：四川省成都市小南街3号。 负责人：王波。 上诉人刘琴、王庆因与被上诉人周谱、原审第三人中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农行光华支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2018）川0132民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘琴、王庆上诉请求：1.撤销原判决，改判支持刘琴、王庆的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由周谱承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2010年7月15日，刘琴、王庆与周谱协商一致，将其位于成都市锦江区房屋出让给周谱，同日签订《商品房买卖合同》，刘琴、王庆履行了合同义务，周谱不履行办理过户及缴纳按揭贷款义务，经刘琴、王庆多次催告，周谱以自己的行为表明不履行主要债务。因周谱的违约行为导致刘琴、王庆丧失新的购房资格。二、一审法院适用法律错误。 周谱辩称，案涉合同是双方真实意思表示，合同签订后周谱按合同约定全面履行义务。2018年5月由于刘琴、王庆的违约行为，将用于归还银行按揭款的银行卡注销，导致周谱无法继续履行合同，过错在刘琴、王庆。一审中，农行光华支行明确表明，如果案涉合同合法有效，其愿意在归还贷款后协助办理抵押过户。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘琴、王庆上诉请求，维持原判。 原审第三人农行光华支行未发表意见。 刘琴、王庆向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘琴、王庆与周谱于2010年7月15日签订的《商品房买卖合同》，周谱返还刘琴、王庆房屋，刘琴、王庆返还周谱购房款350000元；2.本案诉讼费用由周谱承担。 周谱向一审法院提出反诉请求：1.判令刘琴、王庆继续履行《商品房买卖合同》，协助周谱办理房屋过户登记手续；2.周谱自愿向农行光华支行结清按揭贷款本息，农行光华支行协助办理抵押权注销手续；3.诉讼费由刘琴、王庆承担。 一审法院认定事实，2009年7月27日，刘琴、王庆与鑫苑置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘琴、王庆购买位于四川省成都市锦江区房屋，购房总价款266998元，双方约定刘琴、王庆以贷款方式付款，首期支付购房总价款的20%，其余价款向农行光华支行借款支付。 2009年8月30日，刘琴、王庆以案涉房屋为抵押担保与农行光华支行签订《个人购房担保借款合同》，刘琴、王庆向农行光华支行借款213000元，借款期限自2009年8月30日起至2029年8月29日止，农行光华支行于同日发放了贷款，双方约定的扣款账号为95×××12。2012年3月16日，农行光华支行对案涉房屋办理抵押权登记手续（抵押件号：抵0×××9）。 2010年7月15日，刘琴、王庆作为出卖人与周谱作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定周谱以总价款350000元向刘琴、王庆购买上述房屋，并约定周谱付总价款中的150000元给刘琴、王庆，其中第一次付80000元，三个月后付20000元，余下50000元在刘琴、王庆取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交给周谱后，周谱一次性付清；购房余款为刘琴、王庆向农行光华支行的贷款，期限自2009年8月30日起至2029年8月29日止，共计213000元中剩余贷款198612元，此款由周谱向银行归还。合同第四条载明：“出卖人在获取上述商品房的《房屋所有权》和《国有土地使用证》后交给由买受人，并由买受人使用支配与出卖人无关，并在五年内提供相关手续及有关证件，协助买受人完善过户手续。”该合同签订后，刘琴、王庆将案涉房屋交付给周谱，并将用于归还银行按揭贷款的银行卡交给周谱，周谱用该银行卡归还案涉房屋的按揭贷款直至2018年5月，2018年6月，刘琴注销了该银行卡。2012年1月12日，成都市城乡房产管理局对案涉房屋颁发《房屋所有权证》，登记的地址为“锦江区”，房产证号为“成房权证监证字第××号”和“成房权证监证字第××号”；2014年12月23日，成都市人民政府对案涉房屋颁发了《国有土地使用证》，证号为“锦国用（2014）第35031号”;目前案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件均在周谱处。另外，2010年7月21日，刘琴出具载有“今收到周谱房屋首款捌万壹仟叁佰零捌元整”内容的收条给周谱；2010年11月1日，刘琴出具载有“今收到周谱房屋二期款叁万元整”内容的收条给周谱；2012年9月3日，王庆出具载有“今收到位于锦江区房款15万元现金大写（拾伍万元整）”内容的收条给周谱。 一审另查明，截止2018年10月31日，案涉房屋除农行光华支行设立抵押权外，无其他查封、抵押。刘琴、王庆在本案起诉前曾与周谱联系协商案涉房屋过户事宜，但未协商一致，在协商过程中，周谱曾有“说老实话，实际购买人不是我”“我实质上就是个中间人”“合同我签的，我负责”等意思表示；在第一次庭审中，周谱的委托诉讼代理人称实际购房人是其姨妈；对该情况，周谱在第三次庭审中称其购买案涉房屋时向其姨妈李琼仙借过钱，后由于周谱不在成都居住，将案涉房屋交给李琼仙使用现在其为了规避限购政策去购买其他大面积房屋，所以在与刘琴、王庆协商办理案涉房屋过户事宜时，想将案涉房屋直接过户在李琼仙名下。 一审法院认为，本案的争议焦点是刘琴、王庆与周谱签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。一审法院认为案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，真实合法有效，双方在案涉合同中未约定解除条件，故案涉合同不存在约定解除的情形。对于案涉合同是否存在法定解除的情形。一审法院认为，根据本案查明的事实，首先，刘琴、王庆与周谱在案涉合同签订后，刘琴、王庆将案涉房屋交付给了周谱，周谱按照合同约定向刘琴、王庆支付了150000元并按约归还案涉房屋的银行贷款至2018年5月，后因刘琴注销用以归还银行贷款的银行卡，致使周谱不能归还银行贷款，故周谱对在2018年5月后不能归还银行贷款不存在过错；其次，双方约定刘琴、王庆将在案涉房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交给周谱后五年内协助周谱完善过户手续，而案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》在2014年12月23日颁发，按照案涉合同第四条的约定办理过户手续的最迟期限应为2019年12月22日，截止目前尚未超过合同约定的过户期限，虽然刘琴、王庆在本案起诉前曾要求周谱提前办理过户手续，但双方未对办理房屋过户手续的时间达成新的合意，故不宜认定周谱在房屋过户问题上存在违约行为；再次，刘琴、王庆称案涉房屋的实际购房人不是周谱，而是周谱的姨妈，对此问题周谱先认可实际购房人是其姨妈李琼仙后又予以否认，一审法院认为，周谱的陈述前后不一致，有违诚实信用原则，但刘琴、王庆在本案中也认可其有案涉合同签订时不知道存在实际购买人的情况，故根据合同相对性，应当认定周谱是案涉合同的适格主体，刘琴、王庆与周谱应当按照双方之间签订的合同行使权利和履行义务，至于周谱是否系借名购房人或周谱是否与他人就案涉房屋存在买卖关系，应系周谱与他人之间的法律关系，不影响刘琴、王庆与周谱之间合同的效力；第四，刘琴、王庆还称案涉合同的买卖未取得农行光华支行的许可，一审法院认为，农行光华支行是否同意案涉合同的买卖不影响案涉合同的效力，现农行光华支行表示愿意在结清贷款本息后协助涤除抵押权，故案涉合同也不存在不能履行情况；第五，刘琴、王庆称在与周谱协商时，周谱已明确表示其不履行案涉合同，但本案中现有证据不能证明周谱有不履行合同的意愿。综上，案涉合同不存在约定解除和法定解除的情形，刘琴、王庆的起诉理由不成立，对其提出的本诉诉讼请求不予支持。 关于周谱提出的反诉诉讼请求，案涉合同第四条约定的办理房屋过户手续的期限虽未届满，但刘琴注销用以归还银行贷款的银行卡，致使周谱不能归还银行贷款的行为，已经表明刘琴、王庆不再履行合同义务，其行为已经构成预期违约，故周谱要求刘琴、王庆承担违约责任履行协助过户义务，符合法律规定，且农行光华支行也表示愿意在结清贷款本息后协助涤除抵押权，故对周谱的反诉请求予以支持。至于在2018年6月至周谱结清贷款本息之日期间，刘琴、王庆归还农行光华支行的贷款款项，由于刘琴、王庆在本案中无相应诉讼请求，本案不作处理，刘琴、王庆可以另案向周谱主张权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、周谱在一审判决生效后7日内向中国农业银行股份有限公司成都光华支行结清位于四川省成都市锦江区房屋（房屋所有权证号：成房权证监证字第××、29××22）的贷款本息；二、中国农业银行股份有限公司成都光华支行在贷款本息结清后7日内协助办理上述房屋的抵押权注销手续；三、刘琴、王庆在上述房屋的抵押权注销后7日内，协助周谱办理上述房屋的过户登记手续；四、驳回刘琴、王庆的本诉诉讼请求。本案本诉案件受理费3275元（已减半），由刘琴、王庆承担。反诉案件受理费50元（已减半），由刘琴、王庆承担。此款周谱已经预交，刘琴、王庆在一审判决生效后五日内支付给周谱。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据刘琴、王庆的上诉请求与周谱的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉合同是否应当解除。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 本院经审查认为，根据本案查明的事实可知，案涉合同签订后，刘琴、王庆向周谱交付了案涉房屋，周谱向刘琴、王庆支付了约定的款项，并按约归还案涉房屋的银行贷款，直至2018年5月，在此期间，周谱没有逾期还款或没有还款的情形。刘琴于2018年6月注销了用以归还银行贷款的银行卡，导致周谱不能归还银行贷款，对此，周谱没有过错。另外，刘琴、王庆于2012年1月12日取得案涉房屋的《房屋所有权证》，于2014年12月23日取得《国有土地使用证》，合同约定《房屋所有权证》《国有土地使用证》交给周谱后五年内协助周谱完善过户手续，则办理过户手续的最迟期限应为2019年12月22日，截止刘琴、王庆起诉时尚未超过合同约定的过户期限，虽然刘琴、王庆在本案起诉前曾要求周谱提前办理过户手续，但双方未对办理房屋过户手续的时间达成新的合意，对此，周谱没有违约行为。本案现有证据不能证明周谱明确表示或者以其行为表明不履行主要债务。综上，周谱在案涉合同履行中并无违约行为。故刘琴、王庆的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘琴、王庆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项对案涉房屋抵押权的解除及合同继续履行的情况表述不明确，本院对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省新津县人民法院（2018）川0132民初1789号民事判决； 二、刘琴、王庆应于本判决生效之日起七日内，向中国农业银行股份有限公司成都光华支行结清位于四川省成都市锦江区房屋（房屋所有权证号：成房权证监证字第××、29××22）的抵押贷款本金及利息，刘琴、王庆逾期未结清位于四川省成都市锦江区房屋的抵押贷款本金及利息，则周谱可以代刘琴、王庆向中国农业银行股份有限公司成都光华支行清偿（具体偿还金额以中国农业银行股份有限公司成都光华支行计算的本金和利息金额为准），结清上述贷款七日内，中国农业银行股份有限公司成都光华支行协助周谱办理注销上述房屋贷款抵押手续； 三、刘琴、王庆待本判决第二项履行完毕后七日内，协助周谱办理位于四川省成都市锦江区房屋的不动产权过户登记； 四、驳回刘琴、王庆的本诉诉讼请求。 本案一审本诉案件受理费3275元（已减半），反诉案件受理费50元（已减半），均由刘琴、王庆承担。 二审案件受理费6550元，由刘琴、王庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  龚 耘 审判员  白福群 二〇二〇年二月二十一日 书记员  杨珍梅