四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1102民初5700号 原告：妙藏，男，1979年5月26日出生，汉族，农民，住云南省大理白族自治州。 委托诉讼代理人：**兵，四川金顶律师事务所律师。 被告：乐山中商农批酒店管理有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：杨彬，经理。 第三人：乐山通贸营销有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：谢幼林，经理。 原告妙藏诉被告乐山中商农批酒店管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2019年11月7日本案立案后，2020年1月7日追加乐山通贸营销有限公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，分别于2019年12月31日、2020年1月21日、2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告妙藏及委托诉讼代理人**兵，第三人乐山通贸营销有限公司的法定代表人杨彬到庭参加诉讼。被告乐山中商农批酒店管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告妙藏向本院提出诉讼请求：一、确认被告与原告于2018年12月24日、2018年12月31日签订的《“农特广场”商铺认购协议书》无效；二、由被告向原告返还购房款和定金共计人民币40万元，并赔偿原告因此所受到的利息损失（以40万元为基数，自2019年2月18日起至该款偿清之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。经本院释明后原告将诉讼请求变更为：一、解除被告与原告于2018年12月24日、2018年12月31日签订的《“农特广场”商铺认购协议书》及双方于2019年2月18日、签订的《商铺委托经营管理合同》；二、由被告向原告返还购房款和定金37.6万元，并赔偿原告因此所受到的利息损失（以37.6万元为基数，自2019年2月18日起至该款偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，原告经中介公司介绍，于2018年12月14日、2018年12月31日与作为出售方的被告签订《“农特广场”商铺认购协议书》，原告认购“农特广场”1层105、106号两商铺，同期向被告支付购房款及定金40万元。2019年2月18日原告与被告签订两份《商铺委托经营管理合同》，将其认购的两商铺委托被告经营管理，回收租金2.4万元。协议书签订后，原告依法向被告提出签订《商品房买卖合同》及相关文件，但被告却无法签订合同，经向房地产开发商问询得知，被告无该销售该房产资格，该房地产的开发商也没有取得该商品房预售许可证明。至此，原告多次要求被告返还资金，而被告不予返还。被告在该房产开发商不具备商品房预售许可证明，其自身又无售房资格的情况下，将他人的房产以出售方名义对外销售并获得房款的行为，属于无效民事行为，故诉至法院。本院向原告释明后，原告认为被告对该房屋无处分权，且原被告签订的合同无法履行，应当解除，故原更了诉讼请求。 被告乐山中商农批酒店管理有限公司未答辩。 第三人乐山通贸营销有限公司述称，第三人将房屋出租给被告，本案与第三人无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年第三人取得位于乐山市市中区牟子镇沟儿口村八组的3570平方米的国有土地使用权，使用类型出让。2015年第三人取得位于乐山市中心城区牟子片区关牟大道西侧的4320平方米的国有土地使用权，使用类型出让。2015年4月10日第三人取得《建设用地规划许可证》，用地位置位于乐山市中心城区牟子片区关牟大道西侧，用地面积约10308平方米，用地性质蔬菜批发市场用地。2015年9月17日第三人取得《建设工程规划许可证》，2015年10月23日第三人取得《建筑工程施工许可证》（合同工期2015年6月1日至2016年12月31日，工程名称：城东蔬菜批发市场二期）。上述建筑物所在地更名为乐山市市中区桃园路370号。 2018年11月7日第三人与被告签订《租赁协议》，第三人将位于乐山市市中区桃园路370号的乐山农产品会展中心二期商务楼（负1层—6层以租赁协议签订时的现状为准）出租给被告，用于电商农业、文旅产品集中展示园，租赁期限自2018年11月7日至2028年11月6日止等。被告对外宣称为“农特广场”。 2018年12月24日原、被告签订《“农特广场”商铺认购协议书》载明：原告认购“农特广场”1层105号商铺，建筑面积23.22平方米，认购单价15200元/平方米，认购总价款352944元，享受5%优惠，即该物业实际认购单价14440元/平方米，实际认购总价335297元，认购定金50000元，须于签署本认购书时付清；自签订本认购书即日起三日内，请认购方须携带本物业认购书、定金收据、身份证等相关证明文件及上述该物业的首期应付款额至“农特广场”售楼部，与出售方工作人员协商签订《商品房买卖合同》及相关文件。若认购方自动放弃或逾期不至，视为认购方不履行本协议书，出售方已收认购方该物业定金不予退还，并有权解除本协议书另行处置该物业；注：此客户约定在2019年1月5日之前再付定金50000元，共交定金100000元，剩余首付款在2019年2月前付清等。 2018年12月31日原、被告再次签订《“农特广场”商铺认购协议书》载明：原告认购“农特广场”1层106号商铺，建筑面积20.80平方米，认购单价14440元/平方米，认购总价款300352元，备注：1—105与1—106两套约定单价13630元/平方米为准，分期两年；认购该物业定金20000元整；注：两套600000元，已付100000元，七天内付100000元，于2月28日前付80000元；其余内容与上述内容一致。 被告分别于2018年12月25日、2018年12月26日、2018年12月31日、2019年1月4日、2019年2月18日、2019年2月18日向原告出具《收款收据》，《收款收据》载明的金额分别为50000元、50000元、20000元、100000元、140000元、40000元。 原、被告于2019年2月18日签订两份《商铺委托经营管理合同》，原告委托被告对上述原告所购商铺进行经营管理。 被告已返还原告租金24000元。 开庭审理后，本院向原告释明:本案的案由应为房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的协议应为有效，原告是否变更诉讼请求。原告对诉讼请求予以了变更。 另查明，本院于2019年12月11日向被告送达起诉状副本等诉讼材料。 上述事实，有当事人陈述，身份证复印件，《乐山工商有限公司的工商信息》《“农特广场”商铺认购协议书》《收款收据》《商铺委托经营管理合同》《住房和城乡结合局的查询结果》《租赁协议》《租赁期间的函》《备案通知书》《建设工程规划许可证》《建设用地许可证》《建筑工程施工许可证》，照片等证据予以证明。 本院认为，商品房是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋。非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。商品房买卖合同是指以商品房为标的物的买卖合同。在本案中，第三人及被告均不是房地产开发企业，第三人修建的也不是商品房，修建的是城东蔬菜批发市场，因此本案应为房屋买卖合同纠纷。 原、被告签订的合同是否有效的问题。本案并不是商品房买卖，因此本案原、被告签订合同时并不需要被告取得《商品房预售许可证》。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告认为被告未取得售房资格因而合同无效的理由也不能成立。但由于被告对案涉房屋无处分权，故原告无法取得所有权，不能实现合同目的，故原告要求解除合同的理由成立。因由于被告的行为造成原告的资金利息损失，故要求支付的资金利息损失请求成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告妙藏与被告乐山中商农批酒店管理有限公司分别于2018年12月24日、2018年12月31日签订的《“农特广场”商铺认购协议书》以及双方于2019年2月18日签订的《商铺委托经营管理合同》从2019年12月11日起予以解除； 二、在本判决生效之日起十日内，被告乐山中商农批酒店管理有限公司返还原告妙藏37.6万元并赔偿利息损失（自2019年2月18日起至2019年8月19日以所欠应返还的金额为基数按中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止以所欠应返还的金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元（已减半），由被告乐山中商农批酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  宋晓轩 二〇二〇年二月十日 书记员  蒲 澍