江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初6291号原告：李树兰，女，1983年12月3日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱大胜，北京市中银(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志远，江苏天倪律师事务所律师。被告：句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容经济开发区黄梅振兴路8号。法定代表人：刘森峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫、吴玉婷，系该公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司句容支行，住所地句容市义台街商业用房101-103、201。原告李树兰与被告句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）、第三人兴业银行股份有限公司句容支行（以下简称兴业银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱大胜、孙志远及被告碧桂园公司的委托诉讼代理人贾根甫、吴玉婷到庭参加诉讼，第三人兴业银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李树兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年11月13日签订的《句容碧桂园凤凰城认购书》，由被告返还原告购房款553744.67元并支付利息，另由被告赔偿原告已向第三人兴业银行句容分行偿还的贷款利息17239.73（截止2019年9月2日）；2.判令解除原告与第三人兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，由被告向第三人归还贷款本金626102.33元（截止至2019年9月2日），并按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的利率向第三人支付上述款项至付清之日的利息；3.判令被告承担本案受理费、保全费等诉讼相关费用。事实和理由：2017年4月1日，句容市出台了《关于印发〈句容市房地产市场调控实施细则〉的通知》规定：非本市户籍居民家庭购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的社保。房地产开发商不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。2017年11月13日，原告与被告签订《句容碧桂园凤凰城协议书》，对句容碧桂园凤凰城芷兰湾030幢1单元1802室房屋的面积、总价、付款方式等主要条款作出了明确具体约定。被告在订立《协议书》时，对原告不符合句容市限购政策下的购房条件是知晓的。至今，原告仍不符合句容市的限购政策，无法办理不动产登记手续，合同目的无法实现。现诉至法院，要求判如所请。被告碧桂园公司辩称，1、商品房买卖合同已经经过网签备案在原告名下，证明原告签约时是具备购房条件的。2、对原告所述的购房目的无法实现的表述不认可，因为目前案涉房屋已经竣工验收合格，达到合同约定的交付条件，可以满足原告对房屋的使用居住，并且因网签备案前已审查过购房资格等事项，故网签备案后，凭备案回执单等资料就可以办理产权登记。办理时购房资格的问题已经不会影响产权交割，我方认为合同目的是可以实现的。3、即使认定原告现在已经不具备购房条件，而影响产权登记，也是原告自身原因导致，应当承担不能办证的风险。故原告属于恶意违约方，根据合同法规定，原告并无合同解除权，现原告以诉讼方式明确拒绝继续履行合同，构成根本违约，我方有权要求支付总房价款15%的违约金，并且我方认为该违约金低于我方实际损失。故我方不认可原告全部主张，请求驳回全部诉请。第三人兴业银行未作答辩，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日,原告李树兰与被告碧桂园公司签订《句容碧桂园凤凰城认购书》一份，该认购书就房屋坐落、面积、价款、付款方式进行了详细约定。2019年1月30日，原告李树兰（买受人）与被告碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的碧桂园凤凰城芷兰湾030幢18层1802号房屋；总价款为1118321元；付款方式为分期付款：即为银行按揭分期付款：买受人在签订《商品房买卖合同》时付商品房总房价款的31.66%，在2019年1月30日前，付商品房总方价款的12.01%，在2019年4月30日前，付该商品房总房价的56.33%（银行按揭）给出卖人。合同另就其他事项进行了约定。后涉案《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，网签号：3101141901300030。后原告按约定支付了全部购房款。2019年6月14日，涉案房屋经竣工验收合格并办理备案登记手续。2019年9月24日，被告向原告邮寄《期楼收楼通知书》一份，通知原告涉案房屋可于2019年9月25日交付。原告至今未收房。另查明，庭审中,原告提交了句容市社会保险参保缴费证明（缴费期间：2017年11月-2018年7月）及南京市社会保险缴费清单（缴费期间：2013年5月-2019年7月）各一份。再查明，2017年4月1日，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局作出《关于印发的通知》【句政建字（2017）37号】，通知内容如下：“根据《句容市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（句政发（2017）27号）的规定，现就有关事项通知如下：一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成人子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明及个人所得税纳税凭证；二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续；三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能”。2017年6月30日，中共句容市委句容市人民政府发出关于印发《句容市人才安居工程实施意见》的通知，该通知载明：“实施对象：A类：国家级领军人才；B类：省级领军人才；C类：市县级领军人才；D类：其他高层次人才。主要包括：普通高校全日制硕士研究生、985或211高校全日制本科生、副高级职称专业技术人才、高级技师，以及相当于上述层次人才”。上述四类高层次人才，以及具有硕士及以上学历或学位人才、中高级职称人才，在我市创业就业的，购买首套商品房住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。本院认为，原、被告签订的《句容碧桂园凤凰城认购书》及《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同，双方均应按约履行，不得随意变更或解除合同。本案中，原告以当地限购政策涉案标的物无法办理产权登记手续，合同目的无法实现为由提起诉讼，要求解除认购书，退还购房款等。而本案涉案标的物已办理了网签备案登记手续，原告也履行了认购书及商品房买卖合同主要义务，被告亦按商品房买卖合同约定继续履行义务，通知原告收房，原告却拒绝继续履行商品房买卖合同。原告诉称的事实和理由，未能提供充分的相关证据予以证实。根据合同法第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告要求解除认购书的诉请，不符合合同法第九十四条解除合同的法定条件，故原告以当地限购政策涉案标的物无法办理产权登记手续，合同目的无法实现为由，要求解除原、被告签订的《句容碧桂园凤凰城认购书》，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李树兰的诉讼请求。案件受理费15418元，减半收取7709元，由原告李树兰负担（此款原告已预交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 许社民二〇二〇年二月二十七日法官助理 奚俊杰书 记 员 付凌丰