上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74251号原告：上海市浦东新区花木星晨苑业主委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：谢军，主任。委托诉讼代理人：黄锦国。被告：上海星育物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：黄芊，执行董事。委托诉讼代理人：周庭利，上海源杰律师事务所律师。原告上海市浦东新区花木星晨苑业主委员会诉被告上海星育物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月1日立案受理后，先依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2019年12月11日再次公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区花木星晨苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告在服务合同履行期间，因维保不利而造成的电梯修理费人民币(以下币种同)128,905元；2、判令被告向原告返还服务期间的公共收益80,500元；3、判令被告返还原告不在服务期内的停车费35,890元、物业管理费59,085.63元。事实与理由：花木街道星晨苑小区(杜鹃路188弄)基本由两幢大楼组成,每幢大楼配备三辆电梯,小区共有电梯六台,共有生活水泵四台,共有650户业主,小区建筑面积74778.31平方米,有可以使用的停车位85个。被告是2016年8月15日进入小区提供物业管理的,到2017年9月1日离开小区的。提供物业管理的时间是1年零15天。关于诉讼请求1,电梯修理费用(128,905元)。2017年2月开始,也就是被告为小区提供服务半年后,业主们发现电梯运行不正常,到了2017年4月，电梯全线瘫痪。居民们对此强烈不满,于是向管辖花木街道牡丹八居委反映情况。也向花木街道房办反映过情况,均无果,万般无奈的居民打出了横幅：“电梯关人,政府你管不管?”“畅通电梯,人命关天,保证安全,迎接十九大胜利召开!”“星育物业滚出小区!十九大召开前夕,这样的突发事件的发生,引起了花木街道第八居委会党总支的高度重视。2017年5月8日在花木街道第八居委会门厅内,在党总支书记朱爱倩的指导下,成立了由业主励春海、王旭阳、刘琦、谢军、单海银、凌龙等六位业主组成的电梯问题工作小组。2017年5月17日晚七点,在居委会会议室内在朱爱倩书记主持下由15位业主参与了讨论。会议决定由居委会朱书记再次与被告沟通协调,要求被告与迅达电梯公司签订维保协议,并且要求被告答应,只要电梯能安全运转,确保安全便可。会议决定由居委会朱书记组织业主代表,去区政府花木街道房办反映问题,提出修理电梯诉求,请求街道房办协调业主与被告的关于修理电梯事宜。会议有15位居民参加,从晚上七点开始一直持续到晚上十一点。2017年5月27日下午二点半,浦东新区政府花木街道办事处,在花木街道牡丹分社区管理中心,召开了“花木星晨苑”电梯矛盾商讨为主题的会议。区政府街道办事处,浦东新区市场监督局花木市场监督所,花木街道房办陶主任,花木街道办事处牡丹分中心,党委闵书记,第八居委会朱爱倩书记等八人参加了会议。会议听取了八居委书记朱爱倩的专题汇报。街道政府房办主任,花木市场监督所,牡丹分中心闵书记要求第八居委会,推进各项相关工作。但是被告置若罔闻,纹丝不动。6月6日上午,小区居民从28层到七层,拉出了六条对政府工作不满的横幅。6月7日居委会朱爱倩书记走到居民中间,听取批评,听取意见,朱书记要求各位业主配合把横幅拉掉,业主不答应,此时有业主了解到那天是朱爱倩儿子参加高考的日子,为了横幅朱爱倩没有去为儿子送考。在这种情况下,群情激昂,义愤填膺的业主才把横幅拉了下来。又是十几天过去了,被告仍然不作为,电梯该不该修,怎样修?让谁来修?修理费用又要多少?原告认为应该先由有资质的专业机构来评估,究竟要不要修?能不能修?评估费用约为12,000元。2017年6月19日晚,六位业主王旭阳、单海银、凌龙、蔡四海、谢军、励春海每人自掏2000元,合计12,000元,要求专业机构上海特检院于2018年6月20日来小区1号楼、2号楼各抽1台电梯进行安全评估。第八居委会朱爱倩书记见证了全过程。2017年6月24日,在杜鹃路XXX弄XXX号楼、2号楼门厅内有127位居民,你1,000元、我1,000元,最少的200元、300元,合计筹集款项173,100元。188弄共有居民650户,参与众筹，垫款修电梯的户数高达20%。2017年6月26日晚七点,14位业主代表在居委会开会,决定先把六台电梯中的四台修起来,用最少的费用尽快保证电梯的正常运用,先搞一个短期的六个月维保合同。保证居民上下的基本要求。2017年6月27日浦东新区市场监督局特种设备安全监察向被告发出特种设备安全检查指令书[(NXXXXXXXX)浦市监花特令(2017)第XXXXXXXX],指令书指出被告“未对杜鹃路188弄新领地小区内电梯进行经常性维护保养和定期自行检查”,并言明被告违反了《中华人民共和国特种设备安全法》第三十九条特种设备使用单位应当对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查并作出记录的规定。该指令书责令被告“立即改正,进行维保”。被告单位员工纪常顺在场,在被检查单位对检查记录的意见一栏中,签了字。也就是当天下午2017年6月27日,浦东新区人民政府花木街道房屋管理办事处在对被告《关于花木星晨苑小区电梯安全事宜的回函》中,明确指出：鉴于电梯为特种设施设备,根据《上海市电梯安全管理办法》第二十条的相关规定,使用管理单位应当履行电梯安全管理义务,对电梯使用安全负责。花木街道房屋管理办事处叮嘱被告“贵司应接受特种设施设备监管部门的监管”，望贵司根据小区《物业服务合同》第二条第二项的相关规定,按照服务条款做好物业共用设施设备的日常运用和维护。事后,居民们花了85,000元修复六部电梯中的四部。满足了居民们的基本需求。最后的两部电梯是在2018年6月修好的。至此花木星晨苑小区的电梯风波暂告段落。原告认为：(一)被告上海星育物业在对原告服务期间未对杜鹃路188弄花木星晨苑小区内电梯进行经常性维护保养和定期自行检查,违反了《中华人民共和国特种设备安全法》第三十九条,特种设备使用单位应当对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查并作出记录之规定。(二)电梯为特种设施设备,根据《上海市电梯安全管理办法》第二十条的相关规定,使用单位(被告)应当履行电梯管理义务。对电梯使用安全负责。综上所述,花木星晨苑小区陆台电梯在2017年6月期间集体罢工,被告有推卸不了的法律责任和经济责任。总之，电梯风波中业主损失的128,905元理应由被告赔偿给广大业主。原告仔细阅读了被告提供的服务期内的收支报表,被告自行申报的在服务期内的公益收入为80,500元，暂时相信这个数字。物业管理区域共用部分收益归业主共有,禁止任何单位、个人侵占,处分或者改作他用。这里公共收益是指中国电信、中国联通在小区内设的基站应收费用,也含门厅,过道等处的广告的广告费用收益,包含地下室租赁收入等等。总之，这是业主共有部位派生的收入,按照《中华人民共和国物权法》,被告无权处置这部分收入,应该返还给全体业主。被告与原告交接的时间是2017年9月1日。也就是说2017年9月1日以后的停车费,全部应该归还给小区业主了。可是,被告把2017年9月、10月、11月、12月的停车费带走了。这部分停车费被告是预收的,合计金额是34,890元。2017年9月1日，原告与被告的服务合同中止,但是被告带走了2017年9月1日以后,不属于被告应收的9月、10月、11月、12月应收的物业管理费59,085.63元。2017年9月1日，原、被告进行交接,双方口头约定同意被告继续在原办公室内收取应属于被告权益的未收物业费。于是原告手头便有一份2017年9月1日被告已收、未收、应退物业费明细。《服务合同》于2017年9月1日中止了,被告理应把不属于服务期内多收的物业费59,085.63元返还给原告。综上所述,被告在为浦东花木星晨苑小区提供服务的一年零十五天内,多处违反了《物业服务合同》的约定。被告上海星育物业管理有限公司辩称,被告于2016年8月15日至2017年8月28日系原告小区的物业公司，2017年8月28日提前终止合同。被告经常进行维修、保养电梯，但电梯保养公司反映电梯年久失修，配件损坏严重，需要大修，但业委会一直没有批准维修基金的相关维修费用。不同意原告的诉请1，电梯维修应由维修基金支付，而非物业。根据被告与业委会签订的补充协议，公共收入扣除物业经营成本后，若有结余存入维修基金，但公共收益不足以弥补物业经营开支，物业系亏损的，在服务期间被告申报产生电梯广告收入系5,400元，80,500元需原告举证，被告不认可。收入没有盈余，物业经营系亏损状态。对原告主体资格有异议，业委会对被告提起诉讼有无业主大会的决议。业委会代收很多物业公司服务期间的物业费，在被告物业服务期间的应收物业费被现在的业委会代收了，被告也在诉讼主张权利。被告起诉业委会，业委会不承认代收，故被告起诉各个业主。待物业费收取情况解决后，若被告有多收取的物业费可以退回。在被告服务期间，业委会有多收26万元的物业费，若原告将该款退回，那么被告多收取的停车费和物业费可以退回。停车费有些是支付一年的，可能有多收取。请求驳回原告的诉请。经审理查明，2016年8月8日，上海市浦东新区花木星晨苑业主大会(甲方)与被告(乙方)签订《物业服务合同》，约定：甲方聘请乙方为花木星晨苑提供物业管理服务，包括物业共用设施设备的日常运行和维护等，合同期限自2016年8月15日至2021年8月7日。2016年8月16日，上海市浦东新区花木星晨苑业主大会(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：……三、……在被告提供详细的财务预算后，按照花木星晨苑管理规约共有部分收益第二十六条，经营收入扣除物业服务企业经营成本后，剩余存入业主维修基金账户，并同意乙方开发公共部位收益用来补贴物业费的不足。待服务改善后，将严格遵循花木星晨苑管理规约第二十二条进行物业费的调整，调整达成一致后将进行公共收益的重新分配，2016年8月15日前原有公共收益按照花木星晨苑管理规约进行公共收益再分配，2016年8月15日后乙方新开发的公共收益归属乙方。后上述《物业服务合同》提前终止(审理中，原、被告均表示被告的物业管理时间至2017年8月31日止)。在2017年8月28日的《花木星晨苑业委会与星育物业公司提前终止合同协调会会议纪要》中约定：1、星育物业公司到2017年8月31日前的物业费收缴，请广大业主积极履行交纳物业服务费的义务。未缴纳的，依法依规操作。预收的物业管理费，星育物业公司全额退还业主。……3、星育物业公司和花木星晨苑业委会在9月1日上午9点进行现场交接。……在与该《花木星晨苑业委会与星育物业公司提前终止合同协调会会议纪要》相关的上海星育物业管理有限公司收支报表中显示被告在为花木星晨苑提供物业服务期间，整体为亏损状态，期间的公益收入为80,500元，该收入不能弥补上述亏损。审理中，原、被告均表示：花木星晨苑系2003年建成的小区，系争电梯系开发商交付的电梯。审理中，被告提供了对系争电梯进行日常维护、保养的材料。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。花木星晨苑系2003年建成的小区，系争电梯系开发商交付的电梯。审理中，被告也提供了对系争电梯进行日常维护、保养的材料。系争电梯投入使用时间较久，如需重大维修，应由维修基金列支而非由作为物业服务企业的被告承担。现原告并无证据证明其诉请1涉及的电梯维修费系因被告对系争电梯日常保养、维护不力而造成。对于原告的该项诉请，应予驳回。根据上海市浦东新区花木星晨苑业主大会与被告于2016年8月16日签订的《补充协议》的约定“经营收入扣除物业服务企业经营成本后，剩余存入业主维修基金账户，并同意被告开发公共部位收益用来补贴物业费的不足……2016年8月15日后被告新开发的公共收益归属被告”，而被告在为花木星晨苑提供物业服务期间，整体为亏损状态，期间的公益收入尚不能弥补上述亏损，原告的诉请2亦缺乏相应的合同依据，亦应予驳回。原告的诉请3涉及的费用如存在，亦系由各个业主向被告所缴的费用，应由各个业主主张，不应由原告主张。故对于原告的诉请3，亦应予驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海市浦东新区花木星晨苑业主委员会的所有诉讼请求。案件受理费5,850元，由原告上海市浦东新区花木星晨苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谢辉东人民陪审员  沈 虹人民陪审员  朱玉连二〇二〇年二月十三日书 记 员  陈 瑜附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。