广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初11256号原告深圳报业集团，住所广东省深圳市福田区莲花街道深南大道6008号特区报业大厦，统一社会信用代码12440300455754706A。法定代表人陈寅，该集团社长。委托代理人黄浩，男，汉族，1985年1月7日出生，住址广东省深圳市福田区，系该集团员工。委托代理人刘栋浩，男，汉族，1993年1月24日出生，住址广东省深圳市福田区，系该集团员工。被告深圳市中博城控股有限公司，住所广东省深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街1号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300085747153M。法定代表人江达双。被告江达双，男，汉族，1974年4月6日出生，住址四川省宜宾市翠屏区，系被告深圳市中博城控股有限公司的法定代表人。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人和被告深圳市中博城控股有限公司（以下简称中博城公司）的法定代表人并被告江达双参加了第一次庭审，原告的委托代理人黄浩参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原告是深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼1601房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2016年10月24日，原告与被告中博城公司签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同期限为2016年11月11日至2017年11月30日。合同签订后，原告依约将涉案房屋交给被告中博城公司使用，但被告中博城公司却未能按约定向原告支付2017年10、11月的租金，截至2018年8月31日止共拖欠租金及滞纳金429384.4元。经原告发函催款，被告中博城公司仍拒不付款。合同期满前及期满后，原告多次发函要求被告中博城公司搬离涉案房屋，但被告中博城公司采取各种理由拖延，至2018年7月15日才搬离，导致涉案房屋长期被占用而无法对外出租，造成原告租金和管理费损失。另被告中博城公司属于一人有限责任公司，被告江达双作为被告中博城公司的股东和法定代表人，长期利用私人账户对外处理公司债权债务，两被告的财产未相互独立，存在公司财产与股东财产混同的情况，被告江达双应当对被告中博城公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求判令：1.被告中博城公司支付原告租金、租金滞纳金、场地占用费及物业管理费合计2334912元；2.被告江达双对被告中博城公司的上述债务承担连带责任；3.两被告负担本案诉讼费用。庭审结束后，原告重新提交了欠费明细表，明确被告拖欠的租金滞纳金为21268.55元，相应减少了第一项诉讼请求的金额，即合计2317992元。两被告辩称，233万多元是不存在的，被告只欠最后一个月租金23万元，具体哪个月记不清，财务那里有记账的，其他租金和管理费都已经付清。另，原告诉请的滞纳金标准过高，请求法院调低。经审理查明，2016年10月24日，原告（甲方，出租方）与被告中博城公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同及其补充条款，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，出租面积1187.36平方米，租赁期限自2016年11月11日至2017年11月30日，用途为办公，产权人或合法使用人为甲方；涉案房屋租金每平方米190元，月租金225598元，乙方应于每月10日前向甲方交付租金；如乙方拖欠甲方租金超过每月25日应向甲方支付滞纳金，滞纳金标准为从当月26日起每日收取租金额的千分之三；甲方交付涉案房屋时可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即451196元，只有在乙方严格履行合同条款并按期交纳租金、水电费、物业管理费等费用，遵守《业主公约》或物业管理合同，合同期满结清全部费用后，甲方才向乙方返还租赁保证金；乙方拖欠租金、物业管理费等达1个月以上的，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付涉案房屋的水电费、卫生费、物业管理费、空调费等因使用涉案房屋所产生的其他费用，物业管理费（含空调费）、水电费等的收费标准及缴纳时间，按物业管理部门的相关规定执行；乙方拖欠租金达30天以上或连续3个月迟延支付租金，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿，不予退还租赁保证金；除追究损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权请求单方解除合同登记（备案）；合同终止后，乙方应于三日内迁离并返还涉案房屋，并保证涉案房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；如乙方拒不迁出，甲方有权通过锁门、停止水电供应及强行搬离物品等方式立即收回涉案房屋，此情况下涉案房屋内乙方的任何财物，由此引起的一切损失由乙方自行承担；乙方退租时不得用租赁保证金抵冲租金、物业管理、水电等已发生的相关费用；甲方以涉案房屋现状出租，凡涉及装修、装饰及线路改造等相关费用均由乙方自行承担；乙方对涉案房屋的装修在离场时一律不予拆除，退租时乙方出资部分视为乙方自愿放弃，乙方无权据此要求甲方给予任何补偿；乙方逾期不迁离或不返还涉案房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；租赁期间届满，乙方需继续租用涉案房屋的，应于租赁期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；双方就续租达成协议的，应重新订立合同并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）。次日，原告和被告中博城公司办理了房屋租赁登记备案手续。2017年10月17日，原告委托案外人深圳报业房地产顾问有限公司向被告中博城公司发出告知函，载明因被告中博城公司拖欠涉案房屋2017年7月至10月的租金和物业管理费，即日起原告将执行锁门、停止水电供应措施。同日原告向案外人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司国际交易广场管理处（以下简称大中华物管处）发出工作函，请管理处给予配合支持。次日，被告中博城公司向原告作出承诺书，承诺在2017年10月20日前支付7月至9月租金及物业管理费，其余欠款将在11月10号前全部支付完毕。如未履行承诺约定，被告中博城公司自愿接受原告作出的任何处罚及采取的任何行动措施。2017年11月22日，原告向被告中博城公司发出告知函，载明因被告中博城公司未参加续租公开招标程序，视为自行放弃，原告决定合同到期收回涉案房屋，请被告中博城公司接函后结清房租欠款、管理费、水电等费用。同年11月26日，原告向大中华物管处发出工作函，请管理处配合支持原告执行锁门、停止水电供应措施。2017年12月27日，涉案房屋被原告上锁。2018年3月9日，原告向被告中博城公司发出限期搬离通知书，请被告中博城公司于2018年3月25日前结清租金、滞纳金、物业管理费等费用并搬离涉案房屋。同年3月20日，被告中博城公司向原告发出回函，表明被告中博城公司对2017年10月至12月的租金、物业管理费及由此产生的滞纳金没有异议，愿意承担，希望免除2017年12月27日锁门后产生的占用费。且会尽最大努力于2018年3月25日前补齐物业管理费及部分房租并搬离，剩余欠款及滞纳金于5月1日前结清。同年3月29日，被告中博城公司向原告发出《确认承诺书》，被告中博城公司确认拖欠原告2017年10月至12月租金、2017年9月至2018年3月物业管理费及前述费用的滞纳金合计495627.8元，承诺于2018年4月5日前搬离完毕全部办公用品并交还涉案房屋，于5月1日前付清全部款项，但不承担2018年1月至3月的占用费。2018年8月27日，大中华物管处向原告出具确认函，载明被告中博城公司已于2018年5月18日缴清了截至2018年3月31日拖欠的物业管理费并于2018年7月12日至7月15日之间将涉案房屋中的物品全部搬离。函件附有7月12日至14日的物品放行申请表和货梯使用申请表。根据原告自行统计的欠费明细表，被告中博城公司拖欠2017年10月租金165598元、11月租金225598元、2017年12月至2018年7月15日占用费1688346.32元。被告对上述费用无异议。另查明，原告与被告没有就涉案房屋签订物业服务合同，但原告与深圳市大中华第一太平物业管理有限公司签订了物业服务合同。每月36392.58元物业管理费是被告先向原告支付后由原告向物业公司支付。原告当庭提供的中国建设银行客户专用回单显示其于2018年7月10日缴纳了涉案房屋2018年4月至5月的物业管理费72785.16元，于2018年8月8日缴纳了涉案房屋2018年6月至7月22日的物业管理费62219.58元。再查明，被告中博城公司是一人有限责任公司，股东是被告江达双。原告提供的中国建设银行单位客户专用回单原件显示，两被告均曾通过个人或公司账户多次转账支付过租金。庭审调查时，被告称如本院认定被告中博城公司对原告负有债务，被告江达双对承担连带责任没有意见。本院认为，涉案租赁合同合法有效。首先，从原告自行统计的欠费明细表和被告“无异议”的陈述可以确定，被告未依约支付2017年10月至11月的租金以及合同到期后的房屋占有使用费，已经构成违约。原告于2017年底将涉案房屋上锁，在2018年3月份要求被告于当月25日前搬离，但被告直至2018年7月15日才搬离涉案房屋，期间原告未向被告作出解除合同的意思表示也未与被告协商解除合同。合同没有约定被告必须付清租金和物业管理费后才能搬走物品，也没有约定如被告未付清租金或物业管理费，则原告有权阻止被告搬走物品。庭审时，原告认为其依据法律享有对被告涉案房屋内物品的留置权，且一直在催促被告搬离，被告也跟管理处提出过搬离。被告称其曾三次申请搬离，但管理处不同意。正常情况下，在被告拖欠了一两个月租金后，原告完全可以依据合同行使单方解除权或者与被告协商解除合同，但原告在上锁后并未及时解除合同，仅于2018年3月初发过一次限期搬离通知书，没有证据证明原告此后催促过被告搬离。因此，原告存在过错，导致被告在合同到期后拖了七八个月才搬离，原告应当对自己扩大的损失承担责任。原告请求被告支付涉案房屋占用费至搬离之日，于理不合，本院不予支持。又因合同没有约定且原告不同意以租赁保证金抵扣被告拖欠的租金，也没有证据证明原告同意被告除支付涉案租赁合同期限内的租金外只需支付一个月租金，故本院酌定被告除支付合同期内拖欠的租金外，还应当按月租金标准支付合同期满后三个月的房屋占有使用费，即2017年10月至2018年3月的租金合计1293588元（10月拖欠租金165598元﹢225598元/月×5个月），同时还应支付滞纳金。合同约定的每日千分之三的滞纳金标准过分高于原告的实际损失，被告亦请求调低，本院酌情调整为按每日万分之五的标准计算滞纳金。原告请求被告支付2017年10月1日至11月30日的租金滞纳金，属于原告对自身权利的处分，本院予以准许，故被告应支付的滞纳金为3544.76元（165598元×0.0005×31天＋391196元×0.0005×5天），原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。其次，被告已经足额缴纳了2018年3月及之前拖欠的物业管理费，而被告缴纳物业管理费是建立在原告与被告的租赁合同关系的基础上，涉案租赁合同已于2017年11月30日终止，原告与被告未订立新的合同关系，且涉案房屋上锁后被告无法继续办公或使用水电、空调等，未给原告造成实质损失，故原告请求被告承担2018年3月份之后的物业管理费不合理，本院不予支持。最后，被告中博城公司是一人有限责任公司，没有证据证明两被告的财产相互独立，故被告江达双应当对被告中博城公司的上述费用承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳市中博城控股有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告深圳报业集团支付租金人民币1293588元及滞纳金3544.76元。二、被告江达双对被告深圳市中博城控股有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告深圳报业集团的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币25479元（已由原告预交），因原告减少诉讼请求，本院实际收取25344元，由原告负担8870元，被告负担16474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖  劲  锋人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 吴  日  莲二〇二〇年二月二十六日书 记 员 林雯仪（代）孙智敏（代）