云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9361号原告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园1座31层。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托诉讼代理人：杨昆渝、杨加玺，公司法务，特别授权代理。被告：朱建勇，男，1974年9月3日出生，汉族，住浙江省仙居县。被告：杨伟娟，女，1976年2月2日出生，汉族，住浙江省仙居县。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司诉被告朱建勇、杨伟娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨昆渝到庭参加诉讼。被告朱建勇、杨伟娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2012年11月26日与中国工商银行昆明关上支行签订了《个人购房借款合同》，向中国工商银行昆明关上支行贷款用于购买原告春城时光花园5号地块5座3703号房，后因未按时向银行还本付息，中国工商银行昆明关上支行起诉至昆明市官渡区人民法院要求被告还本付息并要求原告承担连带保证责任，原告依据（2016）云0111民初2210号民事判决书及中国工商银行昆明关上支行的要求，于2017年9月20日履行了代偿义务，代偿金额共计872667.17元（其中本金721991元、律师费22599.23元、诉讼费11598元，利息计算至代偿之日）。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》补充协议第五条之第（三）条约定，如发生代偿，原告有权解除与被告签订的《商品房购销合同》，并要求被告支付房价款总额10%的违约金，被告应协同原告办理解除《商品房购销合同》的注销本案手续，逾期未协同办理的，应自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金。时至原告起诉之日，被告一直未向原告偿还该笔款项，也未配合原告解除合同，侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求：1、判决解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》；2、判令两被告向原告支付违约金110338.6元；3、判令两被告配合原告办理解除《商品房购销合同》注销备案手续，逾期未配合办理的自逾期之日起每日房价总款的0.5‰向原告支付违约金；4、诉讼费用由两被告承担。两被告缺席无答辩。原告针对其诉讼请求向本院提交了证据，两被告缺席无质证，本院认为原告提交的证据内容真实，来源、形式合法，具有证明效力，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：两被告系夫妻关系。2012年10月26日，原告与被告朱建勇签订《商品房购销合同》（合同编号：KH01679）。2012年10月29日，原告与被告朱建勇签订《商品房购销合同》补充协议。《商品房购销合同》及补充协议约定被告朱建勇（合同乙方）购买原告（合同甲方）开发的官渡区世纪城金源大道与广福路交汇处“春城时光花园”5幢37层3703号房，总价款为1103386元；付款方式为被告支付首付款333386元，其余价款770000元由被告向工行关上支行贷款支付；房屋交付时间为2014年4月27日前。《合同补充协议》第五条第（三）款约定：“乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其它名称的同类合同）的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：1、甲方承担保证责任代乙方清偿欠款本息后，有权向乙方追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、甲方有权解除与乙方签订的《商品房购销合同》，解除《商品房购销合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协同甲方办理解除《商品房购销合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用，乙方逾期未协同甲方办理解除《商品房购销合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。”2012年10月26日，原、被告所签上述合同办理了登记备案（合同登记号：KM2012102660288）。合同签订后，被告朱建勇、杨伟娟向案外人中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款770000元用于支付上述房款，同时，原告作为保证人对此承担阶段性连带责任保证担保。借款后，两被告未按约履行还款义务，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行向本院提起诉讼，本院作出（2016）云0111民初2210号民事判决书，判决：“一、由被告朱建勇、杨伟娟于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款本金736866.31元、利息16023.73元、罚息123.67元、复利293.97元，并以相应本息752890.04元为基数，按合同约定的罚息利率计付原告自2016年6月26日起至借款清偿之日止的罚息；二、由被告朱建勇、杨伟娟于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行律师费22599.23元；三、由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任……”2015年12月21日，原告代两被告向银行偿还欠款43065.52元，2016年12月23日，原告代两被告向银行偿还欠款47624.94元，2017年9月20日，原告代两被告向银行偿还本金721991元、利息25788.48元、诉讼费及律师费34197.23元。原告共计代两被告偿还欠款872667.17元。原告现诉至本院，主张前述诉讼请求。另查，涉案商品房至今尚未登记至两被告名下，被告朱建勇已付清房款。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告朱建勇在平等自愿基础上订立的《商品房购销合同》及其补充协议系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方合同补充协议第五条第（三）款之约定，本案被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，现原告有权按合同约定单方面解除合同。对于原告要求两被告配合其办理《商品房购销合同》撤销备案登记手续的诉请，本院认为，《商品房购销合同》解除后，购房人应协助开发商办理《商品房购销合同》备案登记撤销手续，此外，两被告系夫妻关系，其共同向银行贷款购买的住房应认定为夫妻共同财产，故两被告应协助原告办理《商品房购销合同》备案登记撤销手续。对于原告要求两被告支付违约金的诉请，本院认为，虽原、被告所签订补充协议有被告未按期付款应承担违约金之约定，但违约金的计付本质应为弥补合同当事人的实际损失。本案被告朱建勇迟延付款的行为构成违约，但原告向被告朱建勇返还已经收取的房款前，客观上已获取相应资金的占用使用利益，双方的权利义务已基本平衡。基此，在原告未提供依据证实本案合同履行造成其他损失（包括可能的市场行情下滑所造成的价差）的情况下，对其要求两被告支付违约金的请求不予支持。此外，对于原告要求两被告支付逾期未配合原告办理《商品房购销合同》备案登记撤销手续的违约金的诉请，本院认为，本院已判处两被告限期内协助原告办理《商品房购销合同》备案登记撤销手续，若两被告未按期履行义务，原告可在判决生效后向本院申请强制执行，故本院对该诉请不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司与被告朱建勇于2012年10月26日签订的《商品房购销合同》（合同编号：KH01679）及补充协议依法予以解除；二、被告朱建勇、杨伟娟于本判决生效之日起十日内协助原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司办理上述《商品房购销合同》登记备案（合同登记号：KM2012102660288）的撤销手续；三、驳回原告昆明市海伦堡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，由被告朱建勇、杨伟娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 苏 燕人民陪审员 黄 文人民陪审员 施云芬二〇二〇年二月二十五日书 记 员 何婧琳