河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异31号 案外人：白延敏，男，汉族，1976年6月1日出生，住河北省邢台市桥东区邢州北路县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中案外人对本院查封福麟公司名下的位于邢台市高开区不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人白延敏称，请求法院依法中止对位于邢台市高开区门市的执行，解除对房产的查封。事实与理由： 邢台市教育建筑有限公司承建邢台福麟房地产开发有限公司开发的福麟小镇（高开区）1住宅楼及地下车库、2、3住宅楼、3商业门市工程欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款，因邢台福麟房地产开发有限公司欠邢台市教育建筑有限公司工程款，于2015年11月2日，三方签订协议书用位于邢台市XX-XX号门市偿还商品混凝土款，后邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将该房屋出售给案外人。贵院在武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇XX-X号门市，因在贵院查封该房产之前，案外人已与被执行人邢台福麟房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求依法中止对位于邢台市高开区门市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 案外人为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1、福麟公司在2016年12月26日为案外人白延敏出具的XX号楼XX号门市款1124370元收据一份； 证据2、案外人白延敏与福麟公司签订的福麟小镇（高开区）认购书一份，欲证明其购买福麟小镇XX-XX号门市，建筑面积86.32平方米，总价款1124370元； 证据3、2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与白延敏签订协议书一份，欲证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司同意将被执行人名下的福麟小镇XX-XX号门市商铺过户出卖给案外人； 证据4、2015年11月2日协议书一份，欲证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与邢台市教育建筑有限公司、福麟公司签订该协议书，证明福麟公司用涉案房屋抵顶拖欠邢台市教育建筑有限公司工程款的事实； 证据5、2015年1月20日商品混凝土结算对账单一份，欲证明邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司向邢台市教育建筑有限公司供应商品混凝土欠货款3725123元的事实。 申请执行人武大秀答辩及质证意见，对证据1真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转帐凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是邢台福麟房地产开发有限公司的单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。 对证据2福麟小镇认购书质证意见：1.真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故该认购书不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2.关联性、证明目的不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之的规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人白延敏在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 对证据3质证意见：1.真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。2.邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司无权将被执行人名下的商铺过户出卖给案外人。 对证据4质证意见：对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该协议书不能证明涉案房屋已经登记在邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司名下，也不能证明被执行人福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程款的事实。 对证据5质证意见：1.对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。仅凭该对账单不能证明邢台市教育建筑有限公司欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司商品混凝土款的事实。 综上，法院查封之前和查封时，涉案房产登记在被执行人名下，案外人白延敏没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实。涉案房屋属于非住宅商品房，被执行人是涉案房产的合法权利人而案外人不是合法权利人。案外人白延敏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。 案外人白延敏仅凭以物抵债协议主张对抗金钱之债的执行不符合法律的相关规定，以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债人为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，这种金钱之债不应优先于执行申请人的金钱之债，因此以物抵债不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形。案外人白延敏的异议申请不符合第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，白延敏的异议不成立，请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人福麟公司、贺志强答辩称，福麟公司已实际将涉案房产（福麟小镇XX号楼XX号门市）出售给案外人白延敏。 福麟公司开发的位于邢台市经济开发区项目（原锦江花园项目）由邢台市教育建筑有限公司施工建设，邢台市教育建筑有限公司与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《邢台市商品混凝土供应合同》，购买商品混凝土用于福麟小镇项目施工使用，自2013年11月23日至2015年1月20日期间，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司向福麟小镇项目供应商品混凝土12612立方米，经双方对账核实邢台市教育建筑有限公司合计欠付商砼款3725123元。因福麟公司拖欠邢台市教育建筑有限公司工程施工款，导致邢台市教育建筑有限公司无法按时向邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司支付商砼款，2015年11月2日经邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司、邢台市教育建筑有限责任公司、福麟公司三方协商签订《协议书》，福麟公司用高开区福麟小镇项目六套房产（包括案外人XX号楼XX号门市）抵顶拖欠邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的商砼款3725123元，并按照邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司要求，将六套房产登记在其指定的宁可树名下，并向宁可树出具了六套房屋的买卖手续。至此福麟公司已将六套房产实际出售给邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司和宁可树。 案外人白延敏系邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司的材料供应商，长期向其供应水泥，并与邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司签订《供货合同》，截止2015年12月31日经双方对账核实，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司拖欠案外人水泥款1846357.65元。2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与案外人白延敏签订的《协议书》，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司将福麟小镇（高开区）XX号楼临街门XX号市按1124370元的价格抵顶拖欠案外人的水泥款，并共同到福麟公司处办理房屋更名手续，福麟公司配合办理了更名手续，并于2016年12月26日向案外人白延敏出具新的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》，同时将向宁可树出具的《收据》及《福麟小镇（高开区）认购书》收回作废。至此，涉案房产已实际出售给案外人白延敏。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决，武大秀向本院申请执行，本院立案受理后，在执行中，2017年4月25日，本院作出（2017）冀01执296号执行裁定查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含坐落于高开区。 另查明，2015年11月2日经邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司（甲方）、邢台市教育建筑有限责任公司（乙方）、福麟公司（丙方）三方协商签订《协议书》，约定截止2015年11月1日乙方尚欠甲方商品混凝土款3725123元。因丙方欠乙方工程款，经三方协商，就商品混凝土3725123元欠款给付问题达成如下协议，一、经三方协商，该债务由丙方承担，直接向甲方付款，支付方式为抵顶福麟小镇（高开区）6套房产（其中包括涉案房产）给甲方，合计抵顶款为3725123元。房款超出部分多退少补。二、丙方以房屋抵顶债务后，丙方应为甲方办理房产证等相关事宜，如果甲方将房屋销售给其他人，丙方应无条件协助办理更名手续。 2016年5月14日邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司与白延敏签订协议书，约定邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司同意将被执行人名下的福麟小镇XX号临街门市楼XX号房、地下室XX-XX号过户给白延敏，共计1124370元。该款项从甲方欠乙方的材料款中扣除。 案外人白延敏与福麟公司签订的福麟小镇（高开区）认购书，约定案外人购买福麟小镇XX-XX号门市，建筑面积86.32平方米，总价款1124370元。福麟公司于2016年12月26日为案外人白延敏出具XX号楼XX号门市款1124370元的收据。该房产已交付案外人。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人白延敏由于邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司欠其材料款，邢台建工商品混凝土有限公司南和分公司用其从被执行人福麟公司抵顶货款而来的被执行人名下的福麟小镇XX号临街门市楼XX号房、地下室XX-XX号过户给案外人抵顶其欠付的材料款。由此，在本院查封之前，案外人白延敏与被执行人福麟公司签订福麟小镇认购书，约定购买案涉房屋，被执行人并为其出具XX号楼XX号门市款1124370元的收据。应视为案外人与被执行人福麟公司签订了案涉房屋买卖合同，支付全部价款，且案外人已合法占有该不动产，故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下的位于邢台市高开区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年二月二十六日 书记员  贾胜杰