北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74098号原告：洪薇，女，1964年5月9日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴超，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：杨季霖，男，1991年4月29日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：杜淑南，女，1962年11月1日出生，汉族，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：武涛，北京市一法律师事务所律师。第三人：御嘉置地有限公司，住所北京市东城区东直门内西羊管胡同甲1号。法定代表人：***，执行董事。委托诉讼代理人：严俪洋，女，该公司职工。原告洪薇（以下简称原告）与被告杨季霖（下称姓名）、被告杜淑南（下称姓名，与杨季霖一并出现时称二被告）、第三人御嘉置地有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱瑞雷、吴超，二被告共同委托诉讼代理人武涛、第三人御嘉置地有限公司委托诉讼代理人严俪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决解除对北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某房屋的查封措施，停止对该房屋的强制执行。事实和理由：原告于2013年9月2日与御嘉置地有限公司（霍某某）签订《商品房现房认购书》及《补充协议》。2013年10月30日与御嘉置地有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，且该合同已经网签。原告从御嘉置地有限公司处购置北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某房屋，网签价格8000000元，根据签订的补充协议实际付款18000000元。原告购买当月办理入住手续，至今该房屋仍然由原告占有。原告除缴纳了18000000元全额购房款外，还缴纳了240000元契税、60484元住宅专项维修基金、80元房屋登记费。购房之后，原告多次催促御嘉置地有限公司配合办理房屋产权证书，但因该公司名称变更，且与其在北京市东城区不动产登记中心备案不符，导致长期无法办理产权证书。目前已经具备办理不动产权证书的条件，但就在原告办理不动产权证过程中发现该房屋被查封。经了解是朝阳法院执行二被告作为申请执行人与被执行人御嘉置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案中所做的查封，于是原告以案外人的身份向朝阳法院提出异议。朝阳法院于2019年8月29日作出（2019）京0105执异1653号执行裁定书，裁定驳回案外人即本案原告的执行异议。该裁定之所以驳回是因为原告未提供银行流水，但是我方已经提供了购房发票，认为可以证明付款事项，现在原告有证据证明所缴纳房款的凭证。原告认为法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对原告房屋实施强制执行，原告依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，要求停止对该房屋执行。原告已经支付全部房屋价款，并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错的，对其诉讼请求应予支持。根据合同法、物权法相关规定，原告取得标的物所有权未登记，只是物权未设立，因此请求法院支持原告的全部诉讼请求。二被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一，执行异议阶段法院举行的两次现场听证中，原告在陈述事实与回答法官询问时，就以何种方式支付购房款项、具体支付给谁、分几次支付这些自己亲身经历的重大关键事实含糊其辞，无法给予明确答复，而御嘉置地有限公司也未就此向法院提供任何证据。但在本案中，原告却提交了2013年9月金额为18000000元的《商品房现房认购书》及1000万元的汇款回单，我方认为该证据属于事后伪造和拼凑。第二，只有内容和形式均无可辨驳的银行付款记录才是证明款项实际支付已划转的最直接证据。原告提交的支付购房款新证据不仅存在不合法不合理的情形，更是存在诸多可能性，从而无法排他确凿的证实其作为买受人已向御嘉置地有限公司支付了全部购房款项。疑点如下：该楼宇的大产权人为御嘉置地有限公司，正式购房协议也是由御嘉置地有限公司与原告签署的，但《商品房现房认购书》的主体却是“御嘉置地有限公司（霍某某）”而盖章又是物业管理公司。案外人霍某某与原告的具体法律关系在本案中根本无从查证，他们之间的两笔往来款项，不仅数额与购房款不符，更是无法确认该款项与本案购房款之间具有关联性和同一性。霍某某作为一个自然人，其代御嘉置地有限公司收取购房款，本身即违反国家会计财税等相关法律规定。结合本案事实及御嘉置地有限公司自2014年开始陆续有大量案件被列为被执行人，我方认为本案中存在购房行为系原告协助御嘉置地有限公司逃避债务的可能性。第三，发票的开具并不以实际付款为前提，社会和司法实践中大量存在已开票未付款的事实，或者各种原因虚开发票的情形，不能简单将开具发票等同于资金收付，本案中如此巨额款项仅以发票认定付款事实则明显存疑。第四，案外人北京某某天恒物业管理有限公司与御嘉置地有限公司有显而易见的利益关系，由该物业公司盖章的证据不应予以采信，而户籍地址的转移主要凭借购房合同等文件即可办理，人户分离的情况广泛存在，因此在原告无其他充分证据的情况下，物业公司的文件与户籍文件并不能证实其在法院查封前确已实际占有使用该房屋。第五，原告依旧没有提交由北京市不动产登记事务中心出具的其家庭名下的不动产登记信息，故不能证明该查封房屋属于其唯一住房。第六，御嘉置地有限公司关于因名称变更而导致不能办理过户的理由明显过于牵强，如果原告真的是2013年9月就支付了巨额房款，却未能在2014年4月办理过户，则其5年来轻信御嘉置地有限公司的说辞，一直不积极的主张权利的表现显然对未能取得房产证也是存在一定的过错。综上，本案原告之诉讼请求所依据的理由与证据与之前执行异议阶段基本无异，二被告认为其购房中种种行为既未严格遵守国家相关法律规定也不符合社会常理，故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。御嘉置地有限公司述称，同意原告诉讼请求。涉案房屋我方已经出售给原告，详细的销售过程及付款过程我方不清楚。原告是和销售公司沟通的，但是我方认可原告已经全额支付了购房款。之所以原告没有能够办理过户手续，涉案房屋的大产权证是我公司的原名御嘉置地有限公司，在2010底更名为御嘉置地集团有限公司，2010年至2013年底期间一直可以办理房产证，但是自2014开始就因为我公司的名字和大产权证名称不符无法办理了。此后我方为了办理产权证将名称变更回了现名称，但是依然无法办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案房屋所涉合同签订情况2013年9月2日，原告作为买受人与御嘉置地有限公司（霍某某）作为出卖人签订《商品房现房认购书》，约定“委托销售代理机构北京某某时代房地产经纪公司。认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区上院天恒公寓项目中的3号楼某层（实际楼层某层）某号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共302.42平方米，套内建筑面积230.91平方米，买受人购房的商品房现已取得房屋所有权证，证号为：X京房权证东股字第XXXX号，填发单位为东城房屋管理局。该商品房按照建筑面积计价，单价为59519/平米，总房价款为18000000元。出卖人同意认购人一次性付款。认购人应当在签订本认购书当日，向出卖人支付定金1800000元，出卖人在收取房款定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人同意在支付定金之日起10日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。买受人在10日内付清房款的50%，同出卖人签订正式的《商品房买卖合同》；买受人应于9月20日前付清房款；房款付清后办理房屋入住手续。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订商品房买卖合同后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款”等内容。该认购书尾部，出卖人盖章为北京某某天恒物业管理有限公司，认购人处签字为原告。2013年9月3日，御嘉置地有限公司（霍某某）作为出卖人（甲方）、北京某某时代房地产经纪有限责任公司作为委托销售代理机构、原告作为买受人（乙方）签订《补充协议》，载明“甲乙双方于2013年9月2日签订东直门内大街九号NAGA上院B座503号的房屋认购合约，其中未尽事宜签订补充协议如下：1.协议总房款18000000元，经甲乙双方协商同意网签的合同金额签订8000000元。2.付款方式：乙方已付款1800000元，9月26日付款10000000元，余款6200000元10月10日前付清。3.开户行河北省涿州市开发区农村信用社，房款代收账号×××，收款人霍某某。霍某某先生收到房款视同于我公司收到房款”等内容。《补充协议》尾部，甲方为北京某某时代房地产经纪有限责任公司盖章，乙方签字人为原告。2013年10月30日，御嘉置地有限公司作为出卖人与原告作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：“北京某某时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构。该商品房坐落为：东城区东直门内大街9号院3号某层某，建筑面积302.42平米，套内建筑面积230.91平米。按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价为34646.54元。买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限约定详见附件五。出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”等内容。《北京市商品房现房买卖合同》尾部，出卖人处为御嘉置地集团有限公司盖章及公司法定代表人***手写签字，买受人处为原告签字。附件五中约定，买受人在签订《商品房现房买卖合同》时一次性支付购房款，共计人民币8000000元。庭审中各方均认可该合同已进行网签。2013年10月30日，原告作为甲方与北京某某天恒物业管理有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，合同尾部甲方为原告签字，乙方为北京某某天恒物业管理有限公司盖章及公司法定代表人***签字。二、涉案房屋所涉款项支付情况2013年8月28日，原告通过其建设银行尾号4238的信用卡刷卡方式向北京某某时代房地产经纪有限责任公司跨行消费30000元。2013年8月28日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京某某时代房地产经纪有限责任公司刷卡消费50000元。2013年9月2日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向北京某某时代房地产经纪有限责任公司消费1700000元。此外，原告表示还向北京某某时代房地产经纪有限责任公司现金支付20000元。上述合计1800000元，原告表示系支付《商品房现房认购书》中约定的定金。2013年9月26日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍某某转账汇款10000000元。2013年10月11日，原告通过其建设银行尾号为5196的银行卡向案外人霍某某通转账汇款6200000元。原告表示已经按照《补充协议》的约定支付了全部购房款，二被告表示原告和霍某某关系无法查证，无法证明上述款项为购房款。御嘉置地有限公司认可原告已经付清涉案房屋全部房款，并在庭审中对原告为何向霍某某付款解释如下：2013年之前我公司欠案外人“魏某某”（音）的债务无法偿还，就将涉案房屋抵给他，因其不在北京不想要北京的房屋，霍某某作为我公司法人的朋友，就帮我司偿还了“魏某某”的债务，后涉案房屋就给了霍某某。霍某某想把房屋出售，原告看房买房过程中就将房款按照几方沟通的意见支付给霍某某，但涉案房屋仍然是一手房。2014年4月4日，御嘉置地集团有限公司为原告开具经营项目为房款，金额为8000000元的发票。2014年4月9日，原告到北京市东城区地方税务局缴纳了240000元的契税。同日，原告缴纳专项维修基金60484元。2014年4月16日，原告缴纳房屋登记费80元。三、涉案房屋占有查明的情况2013年10月，原告与北京某某天恒物业管理有限公司签订《上院天恒公寓业主临时公约》、《消防安全协议书》、《供暖协议书》，填写了《NAGA上院业主家庭情况登记表》，原告表示已于2013年10月办理入住。原告和御嘉置地有限公司均认可2013年10月30日向原告交付了涉案房屋。北京某某天恒物业管理有限公司2019年7月8日出具《居住证明》，载明：北京上院天恒物业管理公司，成立于2005年8月23日，自成立以来一直管理北京市东直门内大街9号院（又称NAGA上院公寓物业），该物业的开发商系御嘉置地有限公司。洪薇女士系北京市东直门内大街9号院某号楼某号的业主，自2014年起至本证明文件出具之日止，其不间断的实际居住于该地址，该地址为洪薇女士的经常居住地。洪薇女士居住期间一直按时缴纳物业费，从未出现拖欠、少付物业费或其他杂费的情况。二被告认为北京某某天恒物业管理有限公司是御嘉置地有限公司法人控制的企业，与本案有利害关系，故不认可该证明效力。原告提交其户口本首页，显示原告为户主，住址为东城区东内大街9号院3号楼某层某号。二被告认为户籍办理仅需购房合同即可办理，不能证明原告就在此居住。关于涉案房屋物业费、供暖费缴纳情况如下：2013年10月11日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费38606.56元。北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为92446.56元的物业费、车位租赁费、代收供暖费、卫星电视费的收据。原告表示该笔支出为2013年10月至2014年10月期间的相关费用，刷卡消费金额与收据不一致的部分使用其他卡支付，现在因时间久远无法提供交易明细。2014年10月13日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费95126.56元，北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为83388.48元的物业费、车位租赁费（2014年10月-2015年10月）收据以及金额为11738.08元的代收供暖费、卫星电视费、光纤使用费收据。两张收据金额与刷卡消费记录金额一致。2015年10月12日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建行尾号5410储蓄卡刷卡消费42446.56元。2015年10月12日，原告使用建设银行尾号4238信用卡向北京某某时代房地产经纪有限公司刷卡消费50000元。原告表示缴纳为2015年10月至2016年10月期间的涉案房屋物业费、供暖费和车位租赁费。2016年10月11日，原告向北京某某时代房地产经纪有限公司使用建设银行尾号5410储蓄卡刷卡消费13548.48元，使用建设银行尾号4238信用卡刷卡消费30000元。北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具金额为43548.48元的B503物业费（2016.10.15-2017.10.14）收据。2017年10月13日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806.56元。北京某某天恒物业管理有限公司2017年10月31日的记账凭证中载有：物业费B503（2017.10.15-2018.10.14），包括公共服务费43548.48元和供暖费7258.08元。2018年10月16日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费50806.56元。北京某某天恒物业管理有限公司2018年10月31日的记账凭证中载有：物业费B503（2018.10.15-2019.10.14），包括公共服务费43548.48元和供暖费7258.08元。2019年10月24日，原告向北京某某天恒物业管理有限公司缴纳涉案房屋物业费、供暖费18145.2元。2019年11月5日，北京某某天恒物业管理有限公司为原告开具面额10887.12元的物业费发票。二被告表示原告提交的上述交易记录有的不是支付给物业公司，数额和科目也有不一致之处，故不认可证明目的。经询，原告表示因为北京某某时代房地产经纪有限公司和北京某某天恒物业管理有限公司在一处办公，与开发商御嘉置地有限公司系关联公司，故在哪个pos机刷卡都是按要求进行。四、涉案房屋所涉执行情况二被告与御嘉置地有限公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成协议：一、御嘉置地有限公司于调解书生效之日起三日内支付二被告购房款8000000元；二、御嘉置地有限公司于调解书生效之日起三日内支付二被告经济损失18000000元。本院于2019年3月27日出具（2019）京0105民初31764号民事调解书予以确认。后二被告以御嘉置地有限公司未按时履约付款为由，据上述调解书向本院申请强制执行。本院于2019年4月1日以（2019）京0105执13246号立案受理，执行中本院于2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书，对北京市东城区东直门内大街9号院内被执行人御嘉置地有限公司名下7套房屋予以查封，当中即包含涉案房屋。本院查封之时该房上已有买受人登记备案，登记之买受人为原告。原告作为案外人向本院提出执行异议，本院经审查，出具（2019）京0105执异1653号执行裁定书，认为案外人仅提供购房款发票，并未提交任何交易记录或银行流水对款项的实际流转予以证明，被执行人虽对相应事实予以认可，但亦未提供入账凭证予以佐证，故裁定驳回案外人的执行异议。五、其他查明的情况2005年4月26日，北京天恒拓展房地产开发有限公司经国家工商行政管理总局核准企业名称变更为御嘉置地有限公司，申请变更后的法定代表人登记为***，御嘉投资（北京）有限公司为其出资单位，法定代表人亦为***。2010年12月21日，御嘉置地有限公司经北京市工商行政管理局核准名称变更为御嘉置地集团有限公司。2015年10月27日，经北京市工商行政管理局核准，御嘉置地集团有限公司变更为御嘉置地有限公司。北京某某时代房地产经纪有限公司的股东在2008年3月18日变更为御嘉投资（北京）有限公司和***。北京某某天恒物业管理有限公司设立时的法定代表人为***。原告提交的工商部门备案的登记审核表中显示御嘉置地有限公司和北京某某时代房地产经纪有限公司、北京某某天恒物业管理有限公司注册地均为东城区东直门内西羊管胡同甲1号，原告认为三个公司事实上均由***实际控制，故御嘉置地有限公司委托北京某某时代房地产经纪有限公司、北京某某天恒物业管理有限公司处理房屋买卖事宜具有合理性。原告提交落款日期为2015年7月7日北京市浩天信和律师事务所的《律师函》，其中提到：虽然贵司向洪薇女士提供了协助办理房产证的部分文件，但是由于文件显示的贵司名称、用章和合同载明的贵司名称、用章存在区别，导致房产证颁发部门拒绝受理洪薇女士的办证申请。原告要求御嘉置地有限公司：1.请贵司于收到本《律师函》之日起三个工作日向洪薇女士提供符合房产证颁发部门要求的、与贵司相关的文件材料（文件载明的贵司名称和公章需和合同完全一致）；2.如贵司未能按照前述约定向洪薇女士交付合格文件，贵司将需依法承担相应的法律后果和责任。原告表示该律师函系其亲自送交御嘉置地有限公司，但就送达情况没有证据提交。御嘉置地有限公司庭审中表示收到该律师函。二被告认为仅凭该律师函不能认为原告主张过权利。御嘉置地有限公司2019年7月8日出具《证明》，载明：本公司和洪薇于2013年10月30日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定洪薇以8000000元总价款购买本公司开发的位于东城区东直门内大街9号院3号楼503号房屋，因业主洪薇已付清全部购房款，我司于2014年4月4日为其开具全额发票。洪薇交齐所有费用后，多次前往东城区不动产登记中心办理过户登记，均因我司名称变更中心不予办理，洪薇一直要求我司配合办理，其始终无任何过错。二被告提交（2018）京民终263号民事判决书，以证明本案涉及的查封公寓已经有部分购房人取得产权证，而非全部不能办理，故原告对未能过户没有尽到积极审慎义务；同时霍某某与御嘉置地有限公司的法定代表人系朋友关系，其既无权代收原告购房款项，又与御嘉置地有限公司存在利害关系。原告认为该判决书与本案无关。第三人认为（2018）京民终263号民事判决书所涉案件的产权证办理是在2013年以前，但是本案是在2014年办理产权证，此时已经无法办理。另查，位于昌平区定泗路88号某幢-1至2层房屋由原告、原告之夫、原告之子按份共有。2019年12月3日，本院向北京市东城区不动产登记事务中心发函询问：1.2013年9月2日至今，原告、御嘉置地有限公司是否向贵单位申请办理位于北京市东城区东直门内大街9号院3号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权转移登记手续；2.原告和御嘉置地有限公司表示因涉案房屋初始登记的产权人名称为御嘉置地有限公司，2010年12月21日御嘉置地有限公司更名为御嘉置地集团有限公司，故涉案房屋因御嘉置地有限公司名称变更且用章与房屋买卖合同用章存在区别导致无法办理权属转移登记手续，该情况是否属实；3.依据贵单位2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需提交哪些文件以办理不动产权属转移登记手续。2019年12月19日，北京市东城区不动产登记事务中心向本院函复如下：“1.经查我中心不动产登记档案，未核查到该房屋2013年9月2日至今有转移登记业务记录。2.经查我中心不动产登记档案，该房屋于2009年1月5日完成了房屋所有权初始登记，所有权人为御嘉置地有限公司，经查我中心房地产开发企业备案记录，御嘉置地有限公司于2017年7月提交营业执照复印件、授权委托书原件，已完成备案手续，可以申请办理相关国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续。3.依据我中心2013年9月至今所执行的政策，不动产出售时，如不动产所有权人曾发生名称变更，需先通过申请办理不动产变更登记，将所有权人名称进行变更，再办理不动产转移登记手续，同时需要提交下列材料：1.根据自2009年2月20日实施的《房屋登记工作规范（试行）》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记（权利人名称及相关信息变更）应当提交以下材料……（4）单位名称及相关信息变更的，提交有权部门出具的相应更名文件……2.根据自2014年7月1日起实施的《北京市房屋登记工作规范》的规定，申请国有土地范围内房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：……（四）房屋所有权发生变更的证明文件（公安、工商或者其他有权部门出具的证明权利人姓名、名称或者身份信息发生变化的文件）……3.根据自2017年1月1日起实施的《北京市不动产登记工作规范（试行）》的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，提交的材料包括……（4）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料……”等内容。原告对于上述函件的意见为：1.原告与御嘉置地有限公司多次去办理所有权转移登记手续，但是先是因为名称问题再是因为查封问题没有办成，对于没有最终办理过户的情况是没有记录的。因此，法院核实的第一个问题与北京市东城区不动产登记事务中心函复的第一个问题并不是一个问题。原告认为可以从其提交的契税发票、购房款发票、专项维修基金交款通知和收据、房屋登记费等综合考虑，就在最后环节因为公司名称没有能够办理，因此没有办理记录，但原告提交的证据完全可以证明原告在2014年4月申请过办理所有权转移登记手续。另外原告提交的《律师函》也能够证明原告在涉案房屋被查封前多次向不动产登记部门提出过办理房产证的申请。退一步讲，原告即便延迟办理房产证也不是什么过错，不能因此丧失房屋所有权。原告完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2.对于第二个问题，函复说明了重新提交了营业执照复印件完成了备案，可以进行办理所有权转移登记手续，至于具体时间以法院查明和御嘉置地有限公司回复为准。3.函复说明了不同情况需要准备的不同材料，我们都按照房管部门要求进行了提供。二被告对于上述函件的意见为：其客观证实了原告与御嘉置地有限公司并非合理、正常之房屋交易行为，双方并未真正申请办理过房屋所有权转移登记，及其所述因企业名称变更而导致房屋无法过户的理由无法成立。1.关于法院询问的第一个问题，《回函》中明确并未有业务记录。该表述包括有关申请记录、办理未果记录或不予办理记录。2.关于法院询问的第二个问题，《回函》明确了2017年7月御嘉置地有限公司已经办理了房地产开发企业的相关备案手续，具备办理转移权属登记的条件。可见原告和御嘉置地有限公司关于法院查封涉案房屋后才被告知可办理过户手续的陈述与《回函》不符。3.关于法院询问的第三个问题，《回函》中明确所有权人先行办理变更登记所需材料，均为常规文件，最主要即是“公安、工商或有权部门出具的证明权利人姓名、名称或身份信息变化的文件”。原告和御嘉置地有限公司均提交和认可了工商行政管理部门出具的企业名称变更批准文件，其如积极办理变更登记后再办理涉案房屋的权属转移登记于不动产登记部门而言并不存在任何障碍。可见并非事实上不能办理过户而是原告、御嘉置地有限公司在主观上不愿意办理。御嘉置地有限公司对上述函件意见为：北京市东城区不动产登记事务中心没有对法院公函中的1和2问题进行明确答复，视为没有否认，正说明情况属实。另原告曾在2020年1月15日庭审谈话中表示请求给予3个工作日补充原告曾经去过不动产中心要求办理过户以及原告催促御嘉置地有限公司办理过户的材料，但其后未在规定时间内向本院提交。本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（下称二十八条）规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条款规定了关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，原告在本案中主张其对二被告与御嘉置地有限公司之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其主张是否成立应按照二十八条规定的四方面条件进行判断和认定。首先，原告与御嘉置地有限公司2013年10月30日针对涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。涉案房屋未办理过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力。本院2019年4月16日向北京市东城区不动产登记事务中心送达协助执行通知书、强制执行裁定书对涉案房屋予以查封。故本院认定原告符合二十八条第一项，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于涉案房屋占有情况，综合考虑原告提交的2013年10月30日签署的《北京市前期物业服务合同》《上院业主临时公约》等材料、北京某某天恒物业管理有限公司出具的《居住证明》以及原告关于2013年-2019年涉案房屋物业费、车位租赁费、供暖费等费用的缴纳情况，可以认定原告办理完成正常入住手续的情况下从2013年10月30日开始占有涉案房屋。二被告虽对上述证据提出异议，但没有提交相应反证，故本院认定原告符合二十八条第二项，即在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，关于涉案房屋价款的支付，《商品房现房认购书》、《补充协议》和《北京市商品房现房买卖合同》均载明北京某某时代房地产经纪有限责任公司为委托销售代理机构，《补充协议》中明确了总房款18000000元以及付款方式。从原告提交的刷卡记录和转账记录，基本可与《补充协议》约定的付款对象、付款时间、付款方式、分期付款金额予以一一对应，故本院认为原告符合二十八条第三项，即已支付全部价款。最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记，这也是本案各方的主要争议焦点。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，一方面，原告提交的《律师函》虽内容显示向御嘉置地有限公司提出过配合办理过户的积极请求，但没有送达记录等予以佐证；原告提交的证据也无法证明其向房屋登记机构递交过过户登记材料，所以本院无法认定原告具有积极行为。另一方面，涉案房产未办理过户登记是否有“合理的客观理由”，根据北京市东城区不动产登记事务中心关于涉案房屋的《回函》，2017年7月御嘉置地有限公司已经完成备案手续，具备办理房屋所有权转移权属登记的条件，涉案房屋转移登记不再具有客观障碍。原告从2013年9月就支付了大额房款，其应当对涉案房屋转移登记一事给予持续性的高度关注，原告在庭审中也表示多次去办理转移登记手续，而从2017年7月具备办理条件到2019年4月涉案房屋被查封近两年的时间里，原告在未举证说明其他正当理由的情况下，未在合理时间内办理过户登记手续应系消极不行使登记权利的行为。此外，原告提交《律师函》，还说明曾经接受了专业的法律咨询和指导，其通过诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的可能性较之其他普通民事主体更大。所以，本院综合考虑后，认为原告不符合二十八条第四项条件，涉案房屋系因原告自身原因未办理过户登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼法司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告洪薇的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告洪薇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 敏审判员 欧阳华审判员 孙茜倩二〇二〇年二月二十一日书记员 曹 扬