广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9231号原告：高惠婵，女，1983年5月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘世发，广东合誉律师事务所实习人员。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司员工。原告高惠婵与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理，原告高惠婵的委托诉讼代理人刘翌哲、潘世发，被告白云公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高惠婵向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付延期交房违约金，暂计38994元（违约金以已付房款670000元为基数，按每日0.01%的标准，自2017年12月31日计算至被告将已办理工程竣工验收备案的房屋交付原告之日止，暂计582天）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买广州市花都区云梯山庄颐林八街1号（G6栋）x房，建筑面积共112.85平方米，单价为每平方米7321.60元，总金额670000元。被告应当在2017年12月31日前将房屋交付原告使用，延期交房的应按合同第十四条约定，每日按已付房款0.01%的标准支付违约金。双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，原告依约支付了房款及其他费用。2017年12月20日，被告向原告发出《关于花都颐和山庄开花的树组团延期交楼的函》，称：“E区开花的树组团由于种种原因，致使工程发生延误…现确定您购买的房屋交楼时间延迟至2018年7月31日。按照合同约定，因我司原因造成延迟交楼，我司承诺：我司将按照双方签署的《广州市商品房买卖合同》及补充协议的约定向阁下支付逾期交楼的违约金”。但直至原告起诉之日，被告仍未能向原告交付竣工验收合格的房屋，已严重超出合同约定的房屋交付时间，且从未向原告支付延期交房违约金。故原告唯有诉至法院，请求维护原告的合法利益。被告白云公司辩称，我方同意按合同约定的按总房款2%的标准向原告支付违约金，对于原告超额主张的部分，请求法院予以驳回。理由如下：一、涉案楼盘因为天气原因导致工期延误，无法按期办理工程竣工验收备案。二、合同中关于逾期交楼的约定，是双方的真实意思表示，合同对于违约金总额进行了封顶，原告主张的违约金标准没有合同依据。三、原告迟延交款1天，我方可以顺延1天交付房屋，故违约金应少计算1天。本院经审理认定事实如下：白云公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年11月15日，高惠婵与白云公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。约定：高惠婵为乙方（买方），白云公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇颐林八街1号云梯山庄E区（G6栋）x房。该商品房建筑面积共112.85平方米，其中套内建筑面积91.51平方米。该商品房按套内建筑面积计房价，单价为每平方米7321.60元，总金额670000元，付款方式为按揭贷款方式。首期款：自本预售合同签订之日起0日内支付全部房价款的31.34%，金额210000元；剩余房款金额460000元于2016年11月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电及通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条约定延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条、双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付日期届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，高惠婵向白云公司支付了全部房款及维修基金、代办费用。白云公司于2016年11月21日出具首期款210000元的发票。广州颐和房产策划代理有限公司于2016年11月15日出具代收维修资金、代办费用的收据。截至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未交付高惠婵使用，白云公司尚未取得涉案项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且涉案项目尚未具备永久性用电条件。高惠婵另提交一份广州市住房和城乡建设局网站登载的《2018年广州市房屋租金参考价》截图，拟证明涉案小区的租金参考价为12元/平方米/月。本院认为，白云公司与高惠婵签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。合同的第十二条约定了交楼条件，附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现合同补充协议变更的交楼条件低于法定条件，且永久供水、供电、供气、通邮亦属于房屋居住的必要条件，故白云公司交付的房屋应同时满足法定条件以及合同第十二条约定的交房条件。白云公司未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给高惠婵使用，已构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。本案争议焦点在于逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中,距离双方在合同中约定的交楼期限至今已超过两年时间，但案涉房屋所在项目至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电条件，且何时具备交付条件仍不确定,若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为限计算得出的违约金亦明显不足以弥补白云公司违约给高惠婵所造成的损失,故高惠婵请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,本院予以采纳。据此，对高惠婵诉请白云公司支付逾期交楼违约金暂计至起诉之日止的请求，予以支持。对起诉之后的逾期交楼违约金，在高惠婵提起本案诉讼时尚未产生，本案不予处理。关于白云公司抗辩的逾期付款问题。根据合同约定，高惠婵应在合同网上签订当日即2016年11月20日支付首期款210000元，逾期支付款项，白云公司有权不交付该商品房给高惠婵使用，并不需要承担违约责任及其他赔偿责任。现高惠婵提交的房款发票记载的开票时间为2016年11月21日，因高惠婵未举证证明其于2016年11月20日支付了首期房款，白云公司认为应在违约金的计算中扣除1天符合约定，本院予以采纳。因此，白云公司应以总房款670000元为基数，每日按0.01%的标准向高惠婵支付自2018年1月1日至2019年8月6日，共计583天，并扣除1天的逾期交楼违约金，即670000元×0.01%×582天=38994元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告高惠婵支付迟延交楼违约金38994元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费774元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  陈铎棠人民陪审员  邝肖云二〇二〇年二月十日书 记 员  王 呈高波