广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初48468号原告（反诉被告）深圳市深润丰投资控股有限公司，住所地深圳市福田区福田街道现代国际大厦2206，统一社会信用代码91440300088631746W。法定代表人张荣竟，系该公司总经理。委托诉讼代理人容文豪，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人范楚涵，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）张继刚，女，1963年10月25日出生，汉族。委托诉讼代理人刘为忠，广东利人律师事务所律师。委托诉讼代理人覃祚辉，广东利人律师事务所律师。原告深圳市深润丰投资控股有限公司诉被告张继刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，被告张继刚于2020年1月7日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人容文豪、范楚涵，被告的委托诉讼代理人覃祚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月1日，原告与被告就租赁房屋签订了房屋租赁合同，原告向被告支付了租赁保证金人民币120000元。2018年4月16日，原租赁合同到期后，双方另行签订了《房屋租赁合同》约定：租期自2018年4月l5日起至2018年9月30日。合同到期后，原告依约搬离租赁房屋。因往月租金都是被告出具当月结算明细后与该月水电、管理费等一同缴纳的，故依据交易习惯，被告出具当月结算明细后，原告再行结清费用。然而在原告多次催促下，被告怠于履行其合同义务不但不配合原告办理租赁房屋移交手续、出具当月租赁房屋的结算明细更以原告逾期交租为由，扣留租赁保证金。2018年11月15日，原告委托北京市汉威（深圳）律师事务所向被告发函要求被告出具当月结算明细，结清双方款项，退还租赁保证金人民币120000元。后被告向原告发送了收款单，因被告无故将租金、物业管理费计算至2018年10月12日，双方对此产生较大的异议，经多次交涉仍未果，被告也因此拒不退还原告租赁保证金。原告特提出以下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年4月16日签订的《深圳市房屋租赁合同书》解除；2、确认原告需向被告支付2018年9月15日至2018年9月30日的租金、水电费及物业管理费27500元；3、被告向原告退还租赁保证金120000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同在2018年9月30日到期后由于原告自身原因占用房屋至2018年10月12日，因此，原告除了应当向被告支付2018年9月15日至9月30日的期间的租金、水电费、物业管理费外，还应当向被告支付2018年10月1日至2018年10月12日的房屋占用费、水电费、物业管理费；2、租赁合同的补充协议第一条约定，原告需在每月15日前将次月租金存入被告指定账户，租赁合同第18条及补充协议第7条约定，原告拖欠租金五天或拖欠费用达1万元，被告有权不予返还租赁保证金，原告明知租赁合同约定原告需要在每月15日支付租金，原告不得以任何理由拖欠房租或将租赁保证金用于抵偿原告拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用，但却无理由提出以租赁保证金抵扣租金，在被告拒绝以租赁保证金抵扣租金后，在被告2018年11月21日向原告出具了所有费用结算明细后又以各种理由拖延付款，至今仍未支付，由此可见原告在主观上有拖延付款的故意；3、租赁合同约定每月15日前支付租金，并未约定租金需与水电费、物业费一起支付，更未约定需要等被告出具水电费、物业费结算明细后再支付租金，不存在原告所述的双方交易习惯，租赁期间原告多次违约延期支付租金，被告考虑到双方合作关系未予以追究，因此，原告拖欠付款的理由不符合合同的约定。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉称，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定原告承租位于深圳市福田区现代国际大厦2206房。双方约定：租赁期限自2018年4月15日至2018年9月30日，原告应于每月15日前交付租金。拖欠租金达五天以上或拖欠费用达10000元，被告有权不予退还租赁保证金。合同到期后，原告一直拖到2018年10月12日才全部搬离，但原告未按照约定交付2018年9月份租金、物业管理费及其他费用。被告向原告发出收款单，要求原告支付2018年9月15日至10月12期间的租金51333.33元、2018年8月份电费及9月份物业费8687.53元、2018年9月份电费4044.95元、2018年10月1日至12日物业费1668.12元，小计人民币65733.93元，但原告收到收款单后，一直以各种理由拖延交付。被告多次催促原告交费，但原告至今仍未交付。因此，原告的行为构成严重违约，应当承担违约责任，被告有权没收租赁保证金，并要求其支付延期付款利息。综上，原告的违约行为已严重损害被告的合法权益，故被告反诉请求：1、原告向被告支付2018年9月15日至10月12日期间的租金51333.33元、2018年8月份电费及9月份的物业费8687.53元、2018年9月份电费4044.95元、2018年10月1日至12日物业费1668.12元，合计人民币65733.93元及逾期利息（利息按同期银行贷款利率，自反诉之日起计算至付清之日）；2、原告承担本案全部的诉讼费用。庭审时，被告明确利息起算日期为2020年1月7日。原告辩称，1、被告要求原告支付9月15日至10月12日的租金没有任何理由，被告提交的聊天记录与原告提交的聊天记录一致，聊天内容是原告的行政人员在2018年9月28日明确跟房东打电话，房东要求如果要搬东西走，就要将管理费及半个月的租金处理一下。再回看聊天记录，被告财务交接人员直至2018年10月18日都没有向原告出具租金、物业、电费的结算单，直至原告于2018年11月12日向被告发送律师函要求尽快结算水电物业租金以及退还保证金12万元，被告才向原告发送结算单，但是由于该结算单与原告的实际租赁期限不符，双方产生争议，原告才诉至法院，由此可见，原告是一直在积极履行合同，由于被告自身原因导致合同履行出现问题，并非被告所述的原告怠于履行合同义务；2、被告的反诉请求是要求原告支付9月15日至10月12日的租金，原告诉讼请求二明确了原告需向被告支付租金，因此，原告并没有逃避向被告支付租金及水电物业费的责任，但是结合被告提交的聊天记录看，原告虽然表示节后将大型物品迁出，内容提到了要求被告在物业管理处的迁出确认书上盖章原告才能离开，而原告在9月28日明确提出要离开，只是由于被告不能及时向原告出具结算单及在迁出确认书上盖章，才导致原告的物品留置在涉案场所内。综合所有客观原因，并非原告故意将物品留置在涉案场所，而是由于被告的自身原因，退一步讲，即使该些物品留置在租赁场所内，是不可能再次产生水电费，因为人员全部在2018年9月30日搬离。3、原告在缴纳租赁保证金时已预交半个月的租金，在被告主张欠缴的租金、水电费及物业管理费中应予以抵扣，2016年3月1日原告共计向被告转账18万元（含租赁保证金12万元及一个月租金6万元），协议中约定免租期为2016年3月1日至2016年3月14日，即当月实际计租的时间只有半个月，原告多预交半个月的租金3万元，被告此前也未退还过，因此该费用应在原告欠缴的租金、水电费及物业管理费中予以相应抵扣。经审理查明，2018年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋租赁给乙方办公使用，建筑面积为165.53平方米，租期自2018年4月15日至2018年9月30日止，租金为每月55000元，乙方应于2018年4月15日前交付首期租金55000元，并于每月15日前支付租金。《房屋租赁合同》第十八条约定，出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，不予退还租赁保证金。（一）乙方拖欠租金达五天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用；（三）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；（五）乙方违反本合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；（六）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；（七）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）。合同第二十条约定，本合同终止后，乙方应于当日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方另签订《补充协议》约定，乙方每月15日前将次月租金550000元（实收）存入甲方指定账户；乙方退出该单位时返还租赁保证金的条件为：1、租赁期满；2、承租期内所产生的租金及其他杂费必须全部结算清；3、单位内的固定装修不可拆除，单位内的固定装修归甲方所有。乙方拖欠租金五天或拖欠费用达10000元或利用该出租单位作为非法行为，甲方有权不予返还租赁保证金。原告向被告支付了租赁保证金120000元。2018年9月底，原告向被告提出不再续租，要求结算相关费用。根据双方的工作人员的聊天记录显示，2018年9月27日，原告表示：“我们这边大型的家具，估计要国庆后才能搬走呢……”、“我们在你们那里不是还有12w的押金？我不都说了让你们结算完在押金里面扣除然后剩下的退回给我们吗，你们那个刘小姐这个不了解么？”。2018年9月28日，被告表示：“押金是押金，租金是租金，还是要交完”，原告表示：“我们这边是不是给你们半个月租金27500和水电物业费8687.53对嘛”，被告表示：“我明天回公司算清楚，给个明细你可以吗”，原告同复到：“好”“这样我才能找老板安排租金的事情”。2018年9月29日，原告说：“做完了嘛”。2018年9月30日，原告说：“我们是租到这几天哦，待节假日过后，我们将大型物品迁出，十月费用就无需缴了，你们还没有签迁出确认书，我们盖章了已交给管理处，你那边尽快出九月结算金额吧，我这边好赶紧安排转过去，你们也来收房检查吧流程走完”。2018年9月30日，被告说：“节后我会结清电费”。2018年10月8日以后，原告多次在微信上催促被告出具费用明细，但被告均未回复。2018年10月12日，原、被告办理了交接手续，被告在迁出确认书上盖章，原告将涉案房屋内的大型家具搬出。2018年11月12日，原告向被告寄送了一份律师函，要求被告尽快与原告结清相关费用，返还租赁保证金。2018年11月21日，被告在微信上向原告发送了一份收款单。收款单上显示费用明细为：9月电费4044.95元、10月1日至12日的物业费1668.12元、9月物业费8687.53元、9月15日至10月12日租金51333.33元，合计65733.93元。原告对该收款单上的费用有异议，双方经协商不成，诉至法院。另查明，庭审时，被告确认原告2018年9月15日前的房租已经缴清。原告表示认可2018年9月电费金额为4044.95元。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方应当按照合同约定严格履行合同义务。原告请求确认涉案租赁合同已解除，本院认为，根据查明的事实，涉案租赁合同的租赁期限为2018年4月15日至2018年9月30日止。租赁期限届满前，原告已明确告知被告不再续租。故涉案租赁合同已于2018年9月30日因履行期限届满而终止。原告请求确认涉案租赁合同解除，于法无据，本院不予支持。关于原告欠缴的租金、水电费及物业管理费。原告主张因被告怠于履行房屋交接义务及出具结算清单，故其仅需向被告支付欠付的2018年9月15日至9月30日的租金及相关费用。对此，本院认为，首先，根据双方工作人员的微信聊天记录显示，原告于2018年9月25日即告知被告不再续租并催促被告收房及结算费用。原告询问是否须支付半个月租金27500元及水电物业费8687.53元时，被告表示需要再行核算，直至2018年11月21日才向原告出具了收款单。而根据被告自行提交的涉案房屋2017-2018年收款流水来看，涉案合同履行期间，原告每月均一并支付房租和物业管理费，且每月物业管理费金额均不同，原告主张双方的交易习惯为被告先出具收款单，原告再一并支付租金及相关费用，本院对此予以采信。故在被告未积极与原告结算相关费用的情形下，原告并不具有故意拖欠房租及相关费用的主观恶意。其次，双方工作人员的微信聊天记录另显示，原告催促被告在迁出确认书上签字，被告表示要“等老板娘回来”，被告又表示需要原告缴清房租和管理费才能开具放行条，而根据日常生活经验，承租方在未获取出租人同意搬离及物业公司开具放行条的情况下，无法搬走租赁房屋内的所有物品。同时，原告在与被告的沟通中提到国庆后搬离大型家具，被告亦未表示反对。国庆假期后，原告亦一直催促要求与被告办理交接手续。本院认为，原告一直积极履行返还房屋的义务，因被告的原因而导致迟延返还房屋，原告无须承担2018年10月1日至10月12日期间的占有使用费及管理费。经核算，原告应向被告支付2018年9月15日至9月30日租金27500元、2018年9月的电费4044.95元及物业管理费8687.53元。被告反诉请求中的超出部分，本院不予支持。被告另请求原告自2020年1月7日起支付欠付费用的利息，如前所述，因双方就租赁费用结算期间产生争议，原告并非恶意拖欠相关费用，对于被告的此项请求，本院不予支持。关于被告是否应向原告返还租赁保证金。本院认为，虽然根据涉案合同的约定，原告拖欠租金达5天或拖欠费用超过10000元，被告有权没收租赁保证金，但原告欠付相关费用的原因系因双方就租赁费用结算期间产生争议，原告并不具有故意拖欠费用的主观恶意，且在涉案合同履行期间，原告亦一直正常缴纳租金及各项费用，合同到期后，亦积极履行结算费用及返还租赁房屋的义务，故被告请求没收原告的租赁保证金120000元，有违公平及诚信原则，本院不予支持，原告请求被告返还租赁保证金120000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张继刚应在本判决生效之日起十日内，向原告深圳市深润丰投资控股有限公司返还租赁保证金120000元；二、原告深圳市深润丰投资控股有限公司应在本判决生效之日起十日内，向被告张继刚支付2018年9月15日至9月30日租金27500元、2018年9月的电费4044.95元及物业管理费8687.53元，合计40232.48元；三、驳回原告深圳市深润丰投资控股有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张继刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3250元（已由原告预交），由原告深圳市深润丰投资控股有限公司负担606元，被告张继刚负担2644元；反诉受理费722元（已由被告预交），由原告深圳市深润丰投资控股有限公司负担442元，由被告张继刚负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 戴  京  鸣人民陪审员 曾  桂  胜二〇二〇年二月二十五日书 记 员 庄晓玲（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。