贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终274号上诉人（原审被告）：米国琼，女，1963年8月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳市公共交通（集团）有限公司，住所地：贵阳市观山湖区诚信路西侧腾祥·迈德国际A2楼。委托诉讼代理人：戴瑛，贵州科达律师事务所律师。上诉人米国琼因与被上诉人贵阳市公共交通(集团)有限公司（以下简称：公交公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初9638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人米国琼上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，违反程序，请求二审法院依法改判；2.诉讼费用由被上诉人公交公司承担。事实和理由：（1）公交公司在2017年12月31日与米国琼的租赁合同已经结束。支付房屋租赁费用没有法律依据，证据不足。（2）2018年初，由于公交公司将该门面放在贵阳阳光平台公开公示竞拍信息，因此通知延长三个月的使用期，2018年3月26日该房屋在阳光产权平台竞拍，该房屋以699元/平方，被他人拍得，房屋的归属及使用不再为被告米国琼所有，交费理由不成立。（3）公交公司在管理上出现不作为，导致房屋一直无法交接，无法将房屋返还。（4）一审法院在2018年10月18日开庭审理，上诉人米国琼收到的判决书是2019年12月6日，不知道什么原因，一审使用简易程序审理的时间长达14个月之久，因此上诉人米国琼不接受一审判决书的第二条决定。被上诉人贵阳市公共交通(集团)有限公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。上诉人在2019年12月12日方才交还涉案房屋的钥匙，之前房屋是由其占用使用，故一审法院比照原租赁合同之约定标准，判令上诉人支付房屋占用费并未违反法律规定，请求二审法院依法驳回其上诉请求。原告向一审法院起诉请求：一、请求判令被告立即搬离原告贵阳市遵义路375号房屋；二、请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金直至被告返还房屋之日止（暂计2018年3月起至2018年7月共计4个月，共计人民币17760元）；三、请求判令被告依据合同约定向原告支付滞纳金直至被告返还房屋付清租金之日止（暂计2018年4月1日起至2018年7月31日止，共122天，共计人民币36112元）；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年1月1日，原告公共交通公司（甲方）与被告米国琼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于贵阳市的门面出租给乙方，面积约11.1平方米；2017年1月至6月，每月每平方米320元，月租金3552元；2017年7月至12月，每月每平方米400元，月租金4440元。租期为12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营使用。乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。其中，第四条第3款“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。”此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告继续经营该门面。2018年1月3日，原告向被告发出《关于合同到期后延长三个月的通知》，载明租赁房屋将公开招租，为了给现租户充足的准备时间，凡租赁原告房屋资产且签订的合同在2017年12月31日到期的自动延期三个月到2018年3月31日止，双方的权利与义务按原合同执行。被告收到该《通知》后，在《通知》上签字确认，并标注“知晓阅到”。其间，被告参与竞拍。在公开招标的过程中，上述房屋流拍。租赁期限届满后，被告仍继续占用涉案房屋，拒绝返还。其后，原告经多次催告未果，遂诉至一审法院，提出诉请如前。另查，被告最后一次交纳房屋租金的时间为2018年3月。审理中，原告称其已给被告相应的权利，被告参与流拍，本合同自然到期就终止。被告表示合同终止，其已交纳加盟保证金20000元，要求原告赔偿一定的经济损失。上述事实，有双方当事人的陈述及《房屋租赁合同》、《关于合同到期后延长三个月的通知》、《发票》等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告公共交通公司与被告米国琼签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同。关于房屋的搬离问题，从原告提供的证据来看，合同签订后，被告继续经营案涉门面。双方约定的租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，原告在期限届满后向被告发出《关于合同到期后延长三个月的通知》，被告签收并对此通知表示无异议。显然，原告通过书面形式将合同的租赁期限延长至2018年3月31日，以给被告有充足的准备时间。同时，被告参与竞拍，并知晓案涉房屋流拍。而合同约定租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期交还。延长的租赁期限届满后，双方未续签合同，则租赁合同关系终止。由此表明，原告的行为并不构成违约，被告应当返还房屋。故原告主张被告搬离房屋，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋租金问题，原告虽给被告延长3个月的租赁期，但被告在租赁期限届满后仍继续占用案涉房屋至今，拒绝返还。不论被告是否实际使用该房屋，其占用房屋的行为，客观上已给原告造成了一定的租金损失。根据公平原则，被告理应承担该损失。而房屋租赁合同终止，该房屋租金损失实质为房屋占用费，以租金方式支付为宜，按约定的最后一次月租金4440元标准计算，直至实际搬离房屋之日止。此种情况下，原告主张被告支付拖欠的房屋租金，并无不当。原告主张其从2018年3月起交纳租金，因被告已交纳至2018年3月的房屋租金，其应当从2018年4月起交纳。扣除1个月的租金之外，对该主张，一审法院予以支持。关于滞纳金的问题，原告主张被告按原租金2倍的标准支付滞纳金，而被告逾期交纳租金系事出有因。滞纳金系行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的一种方式，属于行政执法范畴，本案不适用滞纳金。从化解矛盾的角度考虑，鉴于被告以原标准支付的租金，已足以弥补其逾期搬离给原告所造成的房屋占用的经济损失。对原告该主张，一审法院不予支持。另外，被告要求原告赔偿其一定的经济损失。由于被告在本案中并未提起反诉，并主张原告赔偿经济损失，则该请求不在本案处理范围，其可另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告米国琼在本判决生效后十五日内，搬离贵阳市的房屋，并将该房屋返还原告贵阳市公共交通（集团）有限公司。二、被告米国琼于上项同时，支付原告贵阳市公共交通（集团）有限公司房屋租金（按月租金4440元计算，从2018年4月1日起计算至实际搬离房屋之日止）。三、驳回原告贵阳市公共交通（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费573元，由原告贵阳市公共交通（集团）有限公司负担351元，被告米国琼负担222元。二审期间，上诉人米国琼围绕上诉请求依法提交2018年9月17日短信一份，拟证明：在2018年9月17日上诉人要求与公交公司的负责人进行交涉，但是没有收到相关的回复。被上诉人公交公司发表质证意见如下：对短信的真实性无异议，短信的发送时间为2018年9月17日，但是我方在2018年7月就已经提起了诉讼，在诉讼期间我方不方便与上诉方进行交涉。本院对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可，该证据不能证明被上诉人公交公司拒绝接收案涉房屋。被上诉人公交公司依法提交收条一份，拟证明：2019年12月12日上诉人米国琼才将案涉房屋的钥匙交还至公交公司处。上诉人米国琼对证据的真实性予以认可。本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月12日上诉人米国琼将案涉门面的钥匙交还至被上诉人公交公司。其余事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人米国琼与被上诉人公交公司签订的租赁合同系有效合同，对双方均具约束力，双方均应恪守。双方约定，房屋租赁期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满后双方协商一致延长租赁期限至2018年3月31日。租赁期满后上诉人米国琼应当按照合同约定将案涉房屋归还给被上诉人公交公司，因上诉人米国琼未能及时归还房屋给被上诉人公交公司造成的损失应当由米国琼承担。租赁房屋合同终止后，该房屋的损失应为房屋占用费，一审以租金方式计算并无不当。关于租金的计算，经二审审理查明，米国琼已经于2019年12月12日将案涉房屋归还被上诉人公交公司。租金应当按照双方最后一次约定的即月租金4400元的标准自2018年4月1日起计算至2019年12月12日。故应当支付的租金=4400×20+4400÷30×12=89760元。上诉人米国琼的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。由于二审出现了新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9638号民事判决第一、三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初9638号民事判决第二项为：米国琼于本判决生效之日起十五日内向贵阳市公共交通（集团）有限公司支付房屋租金89760元；三、驳回贵阳市公共交通（集团）有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费用573元，由上诉人米国琼负担222元，由被上诉人贵阳市公共交通(集团)有限公司负担351元。二审案件受理费用444元，由上诉人米国琼负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 周 俊审判员 姜彦宏二〇二〇年二月二十四日法官助理王李文书记员江莎