松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初6128号 原告：张德福（曾用名陈和），男，汉族，1963年1月12日生，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。 被告：松原市宁江区某村民委员会，住所地松原市宁江区。 负责人：贾兴海，主任。 委托代理人：陈欣瞳，吉林研法律师事务所律师。 原告张德福与被告松原市宁江区某村民委员会（以下简称某村）租赁合同纠纷一案，原告于2018年8月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告张德福及其委托代理人朱侠、被告的负责人贾兴海及其委托代理人陈欣瞳到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告诉称：2016年5月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定将位于宁江区某街的原某村办公室出租给乙方租赁13年，每年租金10,000元。原告于2016年5月19日交给被告租赁费。后由于被告房屋需要维修，原、被告于2016年7月26日又签订房屋租赁补充协议，将已成为危房的租赁房屋进行修缮后，房屋租金增加20,000元，合计租金30,000元/年。约定租金分两次交齐，第一次合同签订时补交12万元，其余租金至2022年5月31日前交齐。原告对租赁房屋进行装修，投入804,000元进行装修，又增设了电脑收费系统、监控系统、内部所需的桌椅板凳床、空调等总投资近100万元。原告又于2016年8月20日将该洗浴转包给刘伯涛，承包期限13年，即自2016年8月20日至2029年12月31日止，前五年每年承包费15万元，后8年每年10万元。在租赁使用期间，2019年5月份因租赁的房屋属于违章建筑被拆除。导致合同无法继续履行。被告已经返还给原告租赁费9万元。为此给原告带来了很大的经济损失，其中违约金39万元X30%=117,000元，装修损失804,000元÷13年X10年=618,461元，既得利益损失12X2+7X8=80万元，合计原告的实际损失总额1,535,461元。双方协商不成，诉至法院，要求判令被告给付原告经济损失和违约金80万元，并承担本案诉讼费用。 被告某村辩称：2016年5月19日签订的《房屋租赁合同》中所约定的面积现在还在，没有被拆除。该部分房屋仍可继续租赁，不是被告某村违约。在原告表示无法利用租赁的房屋继续经营后，某村将9万元租金退还给原告。原告同意退还租金的情况下，应认定双方之间的租赁合同已经履行完毕，不存在违约行为。违建房屋是原告建筑的，拆除不是被告决定和执行的，是区政府整治违建行动所拆除的，该违建的形成乃至被拆除，是因为原告没有取得房屋建设许可。因此，被告在主观上和客观上都没有违约行为，应驳回原告的起诉。 经审理查明：原告张德福已租赁被告房屋开办某浴池多年。2016年5月19日，原告张德福与被告某村签订《房屋租赁合同》一份，约定将被告某村原办公室的房屋出租给原告使用13年，租赁期限自2016年6月1日起至2029年5月31日止。租金每年10,000元，分两次交齐，第一次合同签订时交60,000元，第二次交款日期为2022年5月31日交齐70,000元。在合同第五条约定，在租赁期间，若乙方装修等费用由乙方自负，租赁期满后乙方自行拆除，损失乙方自负，甲方不负任何责任。第七条约定，在租赁期间，甲方若将此房屋出售，乙方不能阻挡，在同等条件下，乙方有优先购买权，甲方若将此房出售给第三者，第三者也必须把乙方的合同履行到合同期满，否则无权购买，在租赁期间若单方违约，则违约方付给对方损失80万元等。协议签订后，原告于2016年5月19日给被告交付租赁费60,000元，被告给原告出具《收据》一枚。在2016年5月19日合同签订前，经被告同意，原告在租赁的原村委会办公室前增建了250多平方米房屋。为此原、被告于2016年5月20日双方签订《合同书》一份，约定乙方租用某村原办公室开浴池，2008年5月30日至2016年5月30日的房费未交，总计8万元，现用陈和在原办公室前自建的房屋顶替所欠房租8万元，具体内容经甲乙双方协商达成以下协议：一、乙方所建的房屋为在原办公室前面，面积250多平，此房屋的价值远大于所欠房费8万元，所以用乙方所建的房屋顶替所欠房费8万元。二、合同到期后，乙方不得拆除所建房屋，否则甲方有权继续要求乙方交齐所欠房费。三、乙方所建房屋永久性归某村所有。2016年5月22日，原告与王贺签订《某洗浴装修合同》一份，约定了装修的范围等，装修总费用804,000元等。而后王贺对该洗浴进行了装修改造，王贺于2016年12月20日给原告出具《收款收据》一枚，载明收到装修某浴池工程款804,000元。后由于原某村办公室进行了维修，双方于2016年7月26日签订《房屋租赁补充协议》一份，约定乙方租用的某村原办公室因建设近30年，多年未维修过，现在已经成危房，无法继续使用，经过重新维修后，就此房的租用甲乙双方达成以下协议：一、房屋经过维修后，其租金在原来的基础上再增加2万元，即第一次交120,000元，2022年5月31日前交140,000元。二、其他条款均按原合同执行。原告于2016年7月26日，向被告交付租金120,000元，被告给原告出具《收据》一枚。2016年8月20日，原告与刘伯涛签订《承包某洗浴合同》一份，约定将已经装修的大约700平方米的洗浴以现有的现状承包给刘伯涛13年，承包费前5年每年15万元，后8年每年10万元，承包费每年8月20日前交齐，一年一交，否则甲方有权停止使用等。刘伯涛于2017年4月20日注册松原市宁江区广源某洗浴宾馆进行经营管理。2019年5月份，因租赁的房屋中增建部分房屋没有审批手续，在松原市宁江区人民政府整治违建行动中该部分房屋已经被拆除，致使该洗浴的泵房、水箱房、锅炉房等被拆除，已经无法继续经营。原被告双方均同意解除租赁合同，并且双方已经协商将原告已经交付的6年的租金未使用部分剩余的9万元租金返还给原告。原告于2019年7月12日给被告出具收据一枚，载明：退原村办公室房屋承包费，因原房屋违建部分被拆除，无法继续使用，退回剩余年份承包费从2019年6月1日至2022年5月31日，计3年X30,000元/年。但就赔偿及违约金未达成一致意见，因而成讼。 另查明，原告张德福原有两个身份证，另一个身份证名字陈和，因为身份证重复，陈和的户口已于2014年3月31日被扶余市公安局三井子镇派出所予以注销。 认定上述事实的证据有原、被告的陈述，原告提供的房屋租赁合同及补充协议、收据、合同书、承包合同、照片、户籍证明、证人证言等在卷为凭。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充合同虽是双方当事人的真实意思，但是因为双方租赁的房屋属于违章建筑，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。因此双方之间的租赁合同是无效合同。双方租赁合同中增建部分均是由原告张德福完成的，其对该部分房屋是违章建筑是明知的。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效后，被告已将没有使用年限内的租金予以返还，双方已经实际履行，双方的处置行为不违反法律的规定，本院予以支持。原告的其他损失应由原告自行承担。因此，原告的诉请于法无据，应予驳回。经本院2020年第2次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告张德福的诉讼请求。 案件受理费11,800元，由原告张德福负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审 判 长  焦学义 人民陪审员  辛春华 人民陪审员  董科宇 二〇二〇年二月十六日 书 记 员  侯晓兵