广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终278号上诉人（原审原告）：黄玉莲，女，汉族，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：胡松学，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖广明，广东指针律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河源市振邦房地产有限公司。住所地：广东省河源市。诉讼代表人：河源市振邦房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：巫永晴，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人黄玉莲因与被上诉人河源市振邦房地产有限公司（以下简称振邦公司）破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院作出的（2018）粤16民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄玉莲上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判为：1.黄玉莲与振邦公司2014年12月16日签订的《停车位使用权转让协议》合法有效；2.确认黄玉莲对《停车位使用权转让协议》所涉及的80个车位享有使用权。二、判令本案一审、二审的全部诉讼费用由振邦公司承担。黄玉莲上诉主张的事实与理由：一、原审判决事实认定错误。黄玉莲与振邦公司之间的《停车位使用权转让协议》一经签订，便发生法律效力，并未存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，也没恶意串通损害第三人的利益，符合公平、诚实信用原则。然原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”认为《停车位使用权转让协议》违反《合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，认定合同无效，属于认定事实严重错误。前述第七十四条是倡导性规定，并非原审法院所理解的效力性强制性规定，第一款是鼓励建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要，指导进行这样的民事行为时，倡导按照这样的要求进行，但并未限制车位、车库对外转让使用权等权利。第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，结合第七十四条整个条款来看，当事人在实际操作中没有遵循第一款的示范进行，而是可另行约定，通过出售、附赠或者出租等方式约定归属，法律是准许的。所以振邦公司通过转让使用权的方式约定由黄玉莲占用、管理车位、车库，是法律赋予的权利，转让行为合法有效；其次，黄玉莲在获得车位、车库使用权后，再向小区业主附赠或者出租等方式约定归属，优先满足小区业主需要，这与振邦公司优先满足小区业主需要的做法是一致的，也是符合立法本意的。据此，《停车位使用权转让协议》合法有效，未损害任何第三人的利益，原审法院认定合同无效是错误的。二、原审判决适用法律不当。原审法院认为《停车位使用权转让协议》是否有效关键在于是否符合“首先满足业主的需要”这一标准，据以适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”，进而认为建设单位有无按照配置比例处分车位，是认定是否“首先满足业主的需要”的重要依据，更是荒唐，片面的理解法律规定，属于适用法律错误。本案是黄玉莲与振邦公司的合同纠纷案件，并非建筑物区分所有权纠纷案件，建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，而本案黄玉莲是请求人民法院确认与振邦公司之间的《停车位使用权转让协议》合法有效，不是主张对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权或主张对共有部分享有共有和共同管理的权利，黄玉莲对建筑物区分所有权没有存在异议，是对属于振邦公司所有的车位、车库主张使用权。原审法院“张冠李戴”，适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条审理本案是错误的。即使可以适用第五条是物权法第七十四条第一款的一个指导意见及认定规则，建设单位按照配置比例处分车位只是其中一个认定“首先满足业主的需要”的依据，而不是唯一依据。例如，属于业主共有的车位，其设置、管理、收费等事项所获得的收益首先满足业主的需要，其次再用于其他方面，也是符合前述解释规定的。据此，“首先满足业主的需要”的形式是多种多样的，并非是解释第五条的“生搬硬套”。具体到本案中，涉案车位属于振邦公司所有，振邦公司对此享有占有、使用、收益、处分等权益，其将车位使用权转让给黄玉莲，再由黄玉莲进行统一的经营管理，首先满足业主的需要，不会存在原审法院所说的“原告一人购买80个车位，那么其他业主的车位需求就满足不了”的情形，黄玉莲与振邦公司的行为并未侵害任何第三方的合法权益，是合法有效的，原审判决适用法律错误，进而导致确认行为无效也是错误的。三、一审法院判决违背了各地法院对车位拍卖的司法实践，也违背了“同案同判”的司法原则。根据司法实践，当被执行人未能履行生效判决时，法院可以强制执行（拍卖）属于被执行申请人所有的车位，社会不特定第三人（非本小区业主）可以一次性拍下几十个车位，法院从未禁止对外转让，这样的现象比比皆是。拍卖与买卖的法律性质、后果是一致的，都是出让车位的附属权利，若按照原审法院的判决逻辑，那些法院拍卖车位的行为都是可以随时宣告无效的。这样简单粗浅的道理，原审法院却不加以遵循，将会大大降低法律和司法机关的公信力。此外，2018年5月31日河源市中级人民法院曾经立案受理罗某玉诉振邦公司合同纠纷一案【案号：（2018）粤16民初131号】，罗某玉与振邦公司签订《鸿大城停车位使用权转让协议》，购买了振邦公司24个车位，后于2018年7月将车位出让给小区其他业主，经审理河源市中级人民法院于2018年9月26日作出判决认为协议没有损害小区其他业主的利益，判决确认有效。相同的被告，相似的案情，同样是以物抵债的方式获得了属于振邦公司所有的车位，同一个法院、同一个法官却依据相同的法律作出了截然不同的判决。罗某玉将车位出让给小区其他业主发生在案件审理过程中，是不是意味着黄玉莲出让车位时能够首先满足小区业主需要，就算出让事实发生在签订《停车位使用权转让协议》之后，也不影响协议的有效性？而黄玉莲已经明确承诺在行使该批车位使用权时势必优先满足小区其他业主优先承租使用或优先受让的权利及利益，且是一个不可撤销的个人单方真实意思表示。因为黄玉莲处理这么多的车位需要一定的时间，然而原审法院在审理和裁判的过程中没有用统一的标准对待双方当事人，法院判决的公正性和权威性黄玉莲如何信服。另，依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”，振邦公司将其所有的车位、车库的使用权转让给黄玉莲是有依据的，是法律所允许的。振邦公司答辩称：一、《物权法》第七十四条是强制性规定，涉案《停车位使用权转让协议》因违反前述法律强制性规定，原审法院对超配置比例的78个车位确认无效是正确的。根据《物权法》第七十四条的规定，开发商不可任意处分车位、车库给业主之外的第三人或者卖（租）给某个业主过多的车位、车库，否则，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害。如果七十四条不是强制性规定，那么开发商就可随意处分，这与《物权法》第七十四条的立法初衷大相径庭。因此，《物权法》第七十四条关于“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定，而且属于效力性强制性规定，违反该规定的转让行为应当认定为无效。在本案，黄玉莲有一套房产在鸿大城，原审法院按车位配置比例确认2个车位给黄玉莲，超出配置比例的78个车位不予确认，有事实依据和法律根据。黄玉莲认为《物权法》第七十四条是倡导性条款及认为原审法院认定错误的理由不成立。二、振邦公司开发建设的鸿大城项目的规划车位配置比例为1:1.28，车位配置比例具有法定性和确定性，原审法院以此作为判定依据，符合法规定。黄玉莲能否以《停车位使用权转让协议》作为依据向振邦公司主张涉案的80个车位使用权，应当先审查振邦公司与黄玉莲签订的《停车位使用权转让协议》是否有效，对于合同效力的审查及因此产生的纠纷适用物权法及其相关司法解释。黄玉莲认为本案为合同纠纷，而原审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》错误，纯粹是黄玉莲对解释及“建筑物区分所有权”的误解。黄玉莲在《民事起诉状》及《民事上诉状》的请求均提及要求确认80个车位使用权及黄玉莲与振邦公司签订《停车位使用权转让协议》的合同效力问题，原审法院在处理本案时适用物权法第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条完全正确。黄玉莲在签署商品房买卖合同及车位转让时清楚鸿大城车位配置情况，振邦公司管理人亦已将该车位配置比例标准公示于振邦公司破产清算案债权人会议资料中，并已提交债权人会议核查，且至今无任何异议人就该车位配置比例提出异议，应视为该车位配置比例已经债权人会议核查通过。因此，振邦公司管理人以每套商品房最高配2个车位为原则来处理本案以及振邦公司破产清算案中其他车位赠与、车位抵偿借款事项，符合法律规定，公平、合理。三、规划用以停放汽车的车位系业主生活的重要辅助设施，属小区配套设施，对于配套设施的处分依法应首先满足业主的需要，而不是参照其他小区或案件进行处置。驾车已是目前市民生活极为重要的组成部分，而规划车位系小区业主共同生活的重要辅助设施。规划车位虽具有独立性，但其本质是商品房的配套设施，应当首先满足小区业主的合理需要。《中华人民共和国物权法》第七十四条亦明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”据此，在处分规划车位时，应当首先满足业主的合理需要，即按照经报建的规划车位配置比例处分规划车位，以保障业主的停车利益。我国是大陆法系，不是判例国家，判决应当是以事实为根据，以法律为准绳。对于黄玉莲提及的车位拍卖与本案完全不同，不具有可比性，更不可以此作为判决本案的依据。同时，对于罗某玉案，原审法院判决后，振邦公司已依法提出了上诉，对于罗某玉案的处理结果应当以生效判决为准。请求依法驳回上诉，切实维护振邦公司的合法权益。黄玉莲原审起诉请求：1.确认黄玉莲、振邦公司于2014年12月16日签订的《停车位使用权转让协议》合法有效；2.确认黄玉莲对转让协议所涉及的80个车位享有使用权。事实和理由：振邦公司因资金周转，向黄玉莲借款1000万元，借款期间，振邦公司有按约定支付利息。2014年12月，振邦公司为减轻债务，与黄玉莲协商将其所有的“鸿大城”小区的停车位作价600万元转让给黄玉莲。黄玉莲接受振邦公司的建议，双方签订《停车位使用权转让协议》。协议签订后，黄玉莲将借款凭据交还振邦公司。2014年12月20日开始，振邦公司停止向黄玉莲付息，双方600万元债权债务消灭。考虑到客家“过年出正之前不出账”的风俗习惯，振邦公司于2015年3月23日才向黄玉莲出具车位款的收据，至此，《停车位使用权转让协议》已经履行完毕。振邦公司进入破产清算后，管理人对《停车位使用权转让协议》不予认可。管理人的意见不成立。首先，车位是黄玉莲实际付款取得的，且在日后处分时也势必保证优先满足小区其他业主承租或购买的权利。其次，《停车位使用权转让协议》是双方真实意思，不存在无效或可撤销的情形，且协议已经全面履行完毕。振邦公司辩称，1.车位属于小区配套设施，首先应满足业主的需求。鸿大城项目规划的停车位配置比例为1:1.28，即一套商品房最高配置两个车位。该车位标准已经提交债权人会议，至今无人有异议。管理人亦以每套房配备两个车位来处理本案及其他车位赠与、车位抵债的事宜。2.黄玉莲向振邦公司购买了1套房，按照规划黄玉莲最多仅能购买1个车位，对黄玉莲购买车位中，振邦公司仅确认2个车位。其余因违反《中华人民共和国物权法》第七十四条不予确认。原审经审理查明：振邦公司开发了鸿大城项目。按照《规划经济技术指标》，鸿大城小区含有住宅2034户，总停车位数2606个，停车比例为1:1.28。黄玉莲向振邦公司购买了8栋2-5C号房。2013年12月20日，振邦公司向黄玉莲借款500万元。2014年5月15日，振邦公司向陈某芳借款500万元。2014年12月16日，黄玉莲、振邦公司签订《停车位使用权转让协议》，黄玉莲以600万元价格购买了振邦公司80个车位。车位款系以上述借款中的600万抵付。振邦公司于2015年3月23日向黄玉莲出具收款600万元的收据。另查明：2017年6月30日，振邦公司以其不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向原审法院申请破产清算。2017年7月7日，该院作出（2017）粤16破申3号民事裁定书，裁定受理振邦公司的破产清算申请。2017年7月17日，该院作出（2017）粤16破3号决定，指定河源市致诚会计师事务所担任振邦公司管理人。债权申报期间，黄玉莲向管理人申报了债权，管理人认为黄玉莲购买车位折扣过低，且黄玉莲仅购买了一套房产，对黄玉莲购买的78个车位不予确认，78个车位所涉款585万元，黄玉莲可补充申报债权。黄玉莲对管理人的债权审核意见不服，遂提起本案诉讼。原审法院认为，本案主要争议焦点是《停车位使用权转让协议》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。车位属于小区的配套设施，服务于整个小区业主，其利用应该服从于业主的需要，如开发商可以任意处分车位，则有损整个小区业主的停车利益。据此，上述法律规定属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定，违反该规定的合同无效。《停车位使用权转让协议》是否有效关键在于是否符合“首先满足业主的需要”这一标准。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。根据上述解释，建设单位有无按照配置比例处分车位，是认定是否“首先满足业主的需要”的重要依据。鸿大城小区的车位配置比例是1:1.28，黄玉莲在振邦公司处购买了一套房，结合自身的需求及配置比例，则黄玉莲最多能购置2个车位，黄玉莲一人购买80个车位，那么其他业主的车位需求就满足不了。黄玉莲购买78个车位的行为违反法律规定，该行为应确认无效。对黄玉莲合法购置的2个车位，黄玉莲可以在《停车位使用权转让协议》约定的80个车位中任意选择，对此黄玉莲可以与振邦公司协商或另寻途径解决。黄玉莲以600万元价格购买振邦公司80个车位，其中78个车位的购买行为不合法，对78个车位所涉款项，黄玉莲可以另行向管理人补充申报债权。黄玉莲未就案涉车位办理登记手续，对于黄玉莲确认使用权的诉讼请求，原审法院不予支持。对于黄玉莲合法购买的2个车位的登记问题，黄玉莲可以另寻途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，原审判决：一、确认黄玉莲与振邦公司于2014年12月16日签订的《停车位使用权转让协议》中2个车位的转让内容有效，对其余78个车位的转让内容确认无效；二、驳回黄玉莲其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中当事人并无提出新的证据或事实主张。本院认为，本案因黄玉莲对振邦公司管理人确认的破产债权不服而向破产案件受理法院提起诉讼，本案应为破产债权确认纠纷。原审认为本案为合同纠纷不当，本院予以纠正。根据黄玉莲的上诉理由及振邦公司的答辩意见，本案二审争议的焦点是双方签订《停车位使用权转让协议》是否合法有效、原审判决适用法律是否错误。本案振邦公司被裁定受理破产清算前，黄玉莲对振邦公司享有到期债权，双方签订《停车位使用权转让协议》，约定以振邦公司开发的车位抵偿振邦公司对黄玉莲的债务，是双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，本案《停车位使用权转让协议》是否合法有效，取决于该协议是否违反法律强制性规定、是否损害他人利益或公共利益。因本案用于抵偿债务的80个车位属于鸿大城房地产项目规划配置的小区停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”的规定，本案车位虽然属于开发商投资建设、原始产权归开发商所有，但涉案车位均已纳入小区规划配置，属于小区的配套设施，开发商处分车位应当严格按照前述法律和司法解释的规定进行，即应当按照配置比例处分车位。本案鸿大城房地产项目的停车位配置比例为1:1.28，即每套住房平均拥有1.28个停车位，黄玉莲向振邦公司购买了鸿大城小区1套住房，一审法院据此认为黄玉莲最多只能购买2个车位，符合前述法律和司法解释的规定，本院予以支持。黄玉莲上诉认为《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款为倡导性规定，不能据此认定合同无效；本案为买卖合同纠纷，并非建筑物区分所有权纠纷，原审适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条审理本案属于适用法律错误。对此，本院认为，倡导性规定和强制性规定的根本区别在于，违反强制性规定的民事法律行为无效，行为人要承担相应的违法后果，而违反倡导性规定的民事法律行为并非必然无效。由于纳入规划配置的小区停车位，其规划建设的目的就是满足小区业主的停车需要，属于小区的规划配套设施，即使没有纳入小区建设经费公摊、由开发商投资建设，但这些车位仍然与其他建筑物一样共同占用开发用地，共享土地使用权，并非开发商建设于其他独立的土地使用权之上、专门用于停车的商业建筑。最高人民法院将建设单位对按规划配置建设的车位、车库的处分权行使，纳入《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的内容，正是对小区停车位属于小区规划配套设施、应当遵守建筑物区分所有权行使规定的体现。从法律和司法解释规定的内容和逻辑来看，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这包含了车位、车库的处分首先要满足业主需要，只有满足业主需要后开发商才能将车位、车库处分给其他人；同时也意味着建筑区划内业主都有按照法律和司法解释的规定，依据规划配置标准向开发商购买或租赁车位的权利，开发商违反首先满足业主需要的规定处分车位、车库，就侵犯了业主合法的购买或租赁权，应承担违法责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’。”该规定是对建设单位如何处分规划配置的车位、车库所做的规定，亦是对实践中如何落实物权法第七十四条规定的解释。从该解释看，建设单位有义务按照配置比例将车位、车库处分给业主，违反该义务就应当承担违约责任。从上述法律和司法解释可知，小区车位应当首先满足全体业主的需要，如开发商未按规划配置比例将车位处分给个别业主或小区业主之外的人，即违反了“应当首先满足业主需要”的规定，侵犯了其他业主购买或租赁车位的权利，其他业主可以请求确认开发商的处分行为无效并要求开发商承担违法责任。因此，一审法院认定《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款关于“应当首先满足业主需要”的规定为效力性强制性规定正确，黄玉莲关于本案适用法律错误的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。黄玉莲的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费53800元，由黄玉莲负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  刘涵平二〇二〇年二月十九日法官助理赵玮玮书记员林思琪