北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87374号原告：王冀宁，女，1992年2月5日出生，汉族，91053部队现役军人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，北京市中唐律师事务所实习律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：陈飞州，总经理。委托诉讼代理人：陈彦旭，男，1980年10月26日出生，汉族，北京卡狄格房地产经纪有限公司职员，北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81公司宿舍。原告王冀宁（下称姓名）与被告北京江南投资集团有限公司（下称江南投资公司）、北京卡狄格房地产经纪有限公司（下称卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王冀宁及其委托诉讼代理人冯苏言、李莹，江南投资公司委托诉讼代理人李越、**，卡狄格公司委托诉讼代理人陈彦旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王冀宁向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2、判令江南投资公司双倍返还已付定金200000元；3、判令卡狄格公司返还排卡费3万元及银行利息（自2016年3月5日起，以30000元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；4、判令江南投资公司赔偿我房屋价格上涨导致的房屋差价损失，请求法院在1645004元与2247339元之间考量。事实和理由：2016年7月5日，我与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，参加他们联合推出的购房优惠活动“交三万减总房款人民币六万”，并向卡狄格公司支付3万元排卡费。2016年8月9日，我与江南投资公司签订《认购书》，约定：我认购江南投资公司开发的位于北京市朝阳区602号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积84.55平方米，认购单价为45420元/平方米，房屋总房款为3840261元；《认购书》签订之日起3日内提交相关资格审核材料，江南投资公司应于《认购书》签订之日起30日内与我签订正式《北京市商品房预售合同》。《认购书》签订后，我依约向江南投资公司交纳定金100000元，并提交相关资格审核材料，但由于江南投资公司销售违法、建委备案面积违法等行为，导致其被北京市建委和朝阳区房管局暂停网签，双方无法完成正式的《北京市商品房预售合同》签订，同时被告以其他种种理由拒绝签订正式《北京市商品房预售合同》。至今，江南投资公司仍未与我签订《北京市商品房预售合同》，其行为明显违反《认购书》约定及法律规定，属于违约行为。卡狄格公司作为居间方，由于江南投资公司的违约及违法行为，导致其无权收取排卡费。故我依法起诉至法院，望判如所请。江南投资公司辩称：同意解除《北京市商品房认购书》，其他诉讼请求均不同意。双方未能正式签订购房合同系因王冀宁对该合同中房屋面积、违约责任、交房时间等主要条款有异议，致使双方未能达成合意，相应损失应由其自行承担。依据法律规定及《认购书》的约定，定金不予退还。卡狄格公司辩称：不同意返还排卡费并支付利息，我方确实收了30000元排卡费，王冀宁已经与江南投资公司签订《北京市商品房认购书》，我方已经完全履行了合同义务，理应获得相应的报酬。王冀宁与江南投资公司之间未签订《北京市商品房预售合同》不是由我方造成，我方无过错，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年3月5日，王冀宁与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定王冀宁支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，王冀宁向卡狄格公司支付3万元服务费。2016年6月25日，王冀宁与江南投资公司签订《认购书》，约定：王冀宁认购江南投资公司开发的涉案房屋，建筑面积为84.55平方米；单价每平米45420元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30%，认购人应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款，于签订协议当日支付认购定金100000元，在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，王冀宁向江南投资公司支付定金100000元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。庭审中，王冀宁提交北京市朝阳区房屋管理局就案外人反映的江南投资公司不实行网上认购、网上签约问题出具的《信访事项处理意见书》（载有：关于你们反映的上述问题，我局已于2017年4月19日对江南府项目的网签进行了行政限制等），据此欲证明因江南公司的原因致使未能签约。江南公司不认可该份证据的证明目的。王冀宁提交北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）预售楼盘测绘成果详细信息、江南投资公司会议纪要等，欲证明江南投资公司因面积误差、未严格按照商品房预售方案组织销售等问题多次被北京市朝阳区房屋管理局限制网签，又因房屋价格上涨，江南投资公司不想继续履行合同的违约意图明显。江南投资公司对该组部分证据的真实性持有异议，对该组证据的证明目的不予认可。江南投资公司提交载有“王冀宁”等购房者签名的《致北京江南投资集团有限公司的联名信》复印件，欲证明王冀宁对于合同中房屋面积、违约责任、交房时间等主要条款有异议致使双方未能签约。江南投资公司提交《法务函》、EMS快递单及物流跟踪信息查询单，欲证明已向王冀宁告知解除认购等事项。王冀宁对上述证据的真实性、证明目的等均不均认可。另查，王冀宁具备在京购房资质，已经通过住建委资质审核。江南投资公司认可因房屋备案面积与《认购书》所载的面积存在差异曾在2016年7月至10月暂停网签，以便办理面积变更手续，“930”新政实施后，因认购人到住建委、房管局等部门投诉，又陆续几次被房管局限制网签。双方曾约定过先进行网上签约备案，完成的当日即签订纸质购房合同。经调查，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证，涉案房屋在住建委备案的销售面积为70.45平方米，预售单价为每平米64876元。本院认为：王冀宁与江南投资公司就涉案房屋签订《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除该《认购书》，本院不持异议。双方的争议焦点在于《认购书》签订之后为何未能签订正式的购房合同。王冀宁提交了定金收据等相关证据证明己方积极为正式签约做准备，江南投资公司亦认可涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍。综上，本院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司虽称王冀宁因对房屋交付时间、违约责任条款等持有异议未能签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将王冀宁已经支付的定金双倍返还，关于王冀宁要求江南投资公司返还定金200000元的诉讼请求，本院应予支持。因江南投资公司的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，王冀宁遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资理应就此赔偿。但王冀宁主张的损失数额过高，涉案房屋总价数百万元，其仅仅支付了定金100000元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等，故关于信赖利益损失，本院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照涉案房屋在住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定。王冀宁与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，王冀宁已向该公司交纳优惠服务费30000元，但最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应按照合同约定将优惠服务费退还给王冀宁。王冀宁要求卡狄格公司支付优惠服务费利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王冀宁于二〇一六年六月二十五日与江南投资公司北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、江南投资公司北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王冀宁返还定金200000元；三、江南投资公司北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王冀宁赔偿经济损失150000元；四、江南投资公司北京卡狄格房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王冀宁返还购房优惠服务费30000元；五、驳回原告王冀宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10838元，由原告王冀宁负担8063元（于本判决生效之日起七日内交纳），由江南投资公司北京江南投资集团有限公司负担2775元（于本判决生效之日起七日内交纳），如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年二月十日书记员 李国龙