上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30156号原告：陈丽华，男，1984年12月26日出生，汉族，户籍地浙江省江山市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。被告：孙桂兰，女，1958年1月16日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：傅必超，男。被告：傅相飞，男，1957年10月17日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市浦东新区。原告陈丽华与被告孙桂兰、傅相飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽华及其委托诉讼代理人滑宝珠，被告孙桂兰的委托代理人傅必超，被告傅相飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽华向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还定金人民币(币种下同)5万元；2.判令两被告向原告支付违约金50万元。本院审理期间，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告于2016年6月12日签订的《闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室转让协议》。事实与理由：2016年6月12日，在中介公司的居间介绍下，傅相飞代孙桂兰(合同甲方)与陈丽华(合同乙方)签订《闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室转让协议》(以下简称《转让协议》)，约定：第一条房屋基本状况。1、甲方于2013年依法取得了闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，面积73.74平方米，该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。3、经甲乙双方协商后，甲方同意出售上述房屋，乙方决定购买该房屋。第二条、房屋转让价款。甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为1,600,000元整。第十条、付款协议。1、乙方于2016年6月12日支付甲方定金五万元整；2、乙方于2016年6月23日之前签订买卖合同当日支付甲方房款80万元(内含五万定金)；3、房款80万元整乙方于甲乙双方到房屋交易中心办理过户手续时贷款支付。第十二条、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的一倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)；甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)，乙方有其他损失的，甲方也应当赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。2016年6月12日，陈丽华支付五万元定金，傅相飞代孙桂兰签署《定金收据》，确认收到定金五万元。2016年6月22日，陈丽华通过中介公司工作人员沈文兵电话联系傅相飞，表示要向傅相飞支付房款80万元，傅相飞推脱当天有事、不能接受房款，双方约定于第二天到中介公司。2016年6月23日，陈丽华与傅相飞共同来到中介公司，就《转让协议》的履行进行商议。陈丽华表示愿意按照《转让协议》约定，当天支付80万元房款(含定金)；傅相飞称“如果你今天就付80万了……那可能这房子就肯定卖不成了，我就要赔你、准备该赔的赔，该怎么样怎么样了”，明确表示不愿意履行《转让协议》。根据《转让协议》第十条及合同法第一百零七条、第一百零八条的规定，傅相飞于2016年6月23日明确表示将不履行合同义务，傅相飞、孙桂兰应承担违约责任，合同约定被告应当承担一倍的违约金即100万左右，原告只主张50万元。原告为保护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告孙桂兰辩称，同意返还原告定金5万元,但是不同意第二项诉讼请求。孙桂兰作为产权人，并未授权傅相飞与原告交易，对该交易不知情。且原告过错明显，整个买卖房屋过程中，包括签房屋买卖合同时原告本人并未出现，均是委托中介操作，当时定金5万元也是中介转的。被告傅相飞辩称，同意返还原告定金5万元，但不同意原告的第二项诉讼请求。当时约定原告先支付5万元定金，十天之后再签正式的房屋买卖合同，中介确实在定金支付完毕后第九天通知傅相飞签合同，但因傅相飞有事未去，但之后再去中介处时，跟中介矛盾激化，故不再交易。本院经审理认定事实如下：涉案房屋是被告孙桂兰与被告傅相飞的夫妻共同财产，房屋产权于2014年12月登记在孙桂兰名下。2016年6月12日，原告陈丽华(购买方、乙方)与被告孙桂兰(出卖方、甲方)经中介介绍签订《闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室转让协议》，协议落款处甲方签字：傅相飞代孙桂兰。协议约定：第一条、甲方于2013年依法取得了闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房，面积73.74平方米，该房屋已办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有该房屋的动迁协议。第二条、甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币1,600,000元整，该价格系甲方净到手价格。第十条、乙方于2016年6月12日支付甲方定金五万元整；乙方于2016年6月23日之前签订买卖合同当日支付甲方房款80万元(内含五万定金)；房款80万元整乙方于甲乙双方到房屋交易中心办理过户手续时贷款支付。第十二条、甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的一倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准)，甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)，乙方有其他损失的，甲方也应当赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。同日，傅相飞代孙桂兰签署《定金收据》，确认收到陈丽华购买系争房屋定金50,000元。2016年6月22日，中介告知被告傅相飞至中介处收取转让协议中的房款，被告傅相飞称当天没空，便约在次日。2016年6月23日，原告与被告傅相飞至中介处，原告根据转让协议约定要向被告傅相飞支付房款80万元，但傅相飞拒绝受领同时抬高首付款金额至120万元，并拒绝继续履行转让协议。2017年，被告孙桂兰、傅相飞将系争房屋以220余万元的价格出售给案外人。原告庭审中陈述，其在签合同时，没有看到傅相飞获得孙桂兰的授权委托书，也没有看到傅相飞与孙桂兰系夫妻关系的证明，但因傅相飞拿着孙桂兰的房产证，而中介公司说他们是夫妻关系，便相信傅相飞有代理权限。签合同当日原告因上班无法请假，系中介先让出售方在合同签字后，原告再签名。上述事实，由《闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室转让协议》、《定金收据》、电话录音、聊天录音、上海市房地产权证复印件等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，本案争议焦点为被告傅相飞以孙桂兰代理人的身份与原告陈丽华签订《转让协议》的行为是否构成无权代理以及后续违约责任如何承担。涉案房屋系被告傅相飞、孙桂兰的夫妻共同财产，产权登记在孙桂兰名下，傅相飞虽为共有人之一，但在《转让协议》上仅签署“傅相飞代孙桂兰”，系以孙桂兰的名义签署协议；根据查明的事实，傅相飞以孙桂兰的名义与原告签订《转让协议》时未出示孙桂兰的授权委托书，也无任何证据证明孙桂兰事后追认上述委托行为，仅凭傅相飞是孙桂兰的丈夫，无法推断出傅相飞在签订协议时有代理权，故，傅相飞以孙桂兰代理人的身份与原告签订《转让协议》的行为属无权代理；房屋买卖为重大财产交易，傅相飞作为孙桂兰的丈夫并不当然具有代理妻子出售房屋的代理权，系夫妻关系及持有房屋产权证尚不足以形成傅相飞具有代理权的权利外观，傅相飞的行为亦不构成表见代理。因此，傅相飞的行为系无权代理，对原告认为傅相飞行为系有权代理的意见，本院不予采纳。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。鉴于《转让协议》签订后未得到孙桂兰的追认，因此，该份《转让协议》对被告孙桂兰不发生效力，应由被告傅相飞承担责任。原告签署协议时虽未审查傅相飞是否有授权委托，仅凭中介的陈述及傅相飞持有涉案房屋产权证便与之签订合同，审慎不足，但原告实际已支付5万元定金，并准备支付80万元首付款，只因傅相飞拒收而未支付，故，可认定原告系善意，本质上，在代理人傅相飞与相对人原告之间发生签订《转让协议》的法律效果，原告有权依据该协议向傅相飞主张损害赔偿。现涉案房屋已被出售，《转让协议》已无履行可能，对原告要求解除其与傅相飞之间《转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。但因《转让协议》对孙桂兰不发生效力，故对原告要求解除其与孙桂兰签订的《转让协议》并承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。但针对原告退还定金5万元的诉请，孙桂兰和傅相飞均表示同意返还，本院对此予以确认。现原告主张违约金50万元，被告辩称不同意支付，可视为其要求法院对违约金予以调整。本院认为，涉案房屋后续被傅相飞和孙桂兰以高于《转让协议》的价格出售，可看出两被告有出售房屋的意愿，而《转让协议》未履行的原因除无权代理外，还在于傅相飞在协议签订后抬高首付款金额故意不履行协议。本院考虑到涉案房屋系两被告的夫妻共同财产，被告再次出售涉案房屋的金额比《转让协议》的售价高出五十万元以上，结合原告损失、当事人的预期收益等综合因素，酌定被告傅相飞支付原告陈丽华违约金100,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈丽华与被告傅相飞于2016年6月12日签订的《闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室转让协议》；二、被告孙桂兰、傅相飞于本判决生效之日起十日内返还原告陈丽华定金50,000元；三、被告傅相飞于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽华违约金100,000元；四、驳回原告陈丽华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,650元，由原告陈丽华负担3,381.82元，由被告傅相飞负担1,268.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 鑫二〇二〇年二月七日书记员 金丽颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。