河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终232号 上诉人（原审原告）：沧州市新华区砭蒸健**活馆，住所地沧州市新华区交通大街丽水花庭小区12-23-102室。 经营者：**珍。 委托诉讼代理人：王俊祥，河北通和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘彦藏，女，1985年3月27日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：孙逊，河北傲宇律师事务所律师。 被上诉人：赵俊明，女，1968年6月29日出生，汉族，住黄骅市。 委托诉讼代理人：祝洪伟，沧州市运河区市场法律服务所法律工作者。 上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆、上诉人刘彦藏、被上诉人赵俊明房屋租赁合同纠纷一案，沧州市新华区砭蒸健**活馆、刘彦藏不服河北省沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州市新华区砭蒸健**活馆上诉请求：一、请求依法撤销新华区人民法院作出的（2018）冀0902民初2057号民事判决书第二项，第三项，并依法改判被上诉人刘彦藏、赵俊明连带赔偿上诉人损失221237元（差额为145008元）。二、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用等相关费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足，判决错误。1.上诉人与被上诉人刘彦藏签订的合同于2017年9月15日业已终止，一审未予认定错误。首先，二被上诉人就涉案房屋签订的转让协议约定2017年9月30日前将房屋腾空并交付被上诉人赵俊明，通过双方录音笔录证实2017年9月初至9月15日期间，二被上诉人共同向上诉人下达解除合同通知，并向上诉人主张搬离并返还涉案房屋，依据《合同法》相关法律规定，则自出租人通知之日起，合同解除，即2017年9月15日，双方租赁合同业已解除终止。其次，通过双方录音笔录和微信聊天记录、报警记录证实，自2017年9月15日开始，被上诉人为了达到收回涉案租赁物的目的，多次采取封门、威胁、恐吓、锁门、吵闹等违法措施，导致上诉人无法正常经营，无法正常履行合同，虽上诉人与被上诉人未达到合意，但最终导致上诉人签订租赁合同目的无法实现。故此，上诉人与被上诉人刘彦藏签订的合同在2017年9月15日业已终止，一审未予认定缺乏事实依据。2.上诉人诚信履行合同，对导致合同无法履行不存在过错，一审认定上诉人承担30%责任错误；被上诉人赵俊明存在过错，应当与被上诉人刘彦藏承担不能履行合同的全部责任，一审法院未予认定错误。首先，鉴于第一项事实和理由，涉案租赁合同业已无法正常履行，且一审法院业已查明。其次，被上诉人刘彦藏将租赁物出售于赵俊明，依据买卖不破租赁之原则，上诉人在原租赁合同约定的租赁期内，有权继承租赁和使用涉案租赁物，二被上诉人无故索要房屋，上诉人有权与其交涉，并未采取不正确的方式，而由于被上诉人断水、恐吓、锁门等违法行为导致合同不能履行系被上诉人原因所致，上诉人不存在过错。再次，二被上诉人为了达到收回涉案房屋的目的，赵俊明与刘彦藏预谋并由赵俊明指使刘彦藏多次采取封门、断水、报警、恐吓等违法措施，导致上诉人无法正常经营，依据《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，二被上诉人作为出租人的主要义务是交付符合合同约定的能够正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供水等内容，而上诉人的主要义务则是按约及时向出租人支付租金。当上诉人不按约定支付交付符合约定使用的房屋时，上诉人有权拒交租赁费，并有权要求其赔偿损失。另，被上诉人赵俊明于2018年12月18日将涉案房屋水卡擅自在物业领走且一直未交付上诉人，导致上诉人无法正常经营，对合同不能履行存在严重过错；同时，被上诉人赵俊明自2018年12月18日开始擅自将涉案房屋水卡掌控，未行使避免和减少损失义务，导致损失扩大，其对此应当承担责任。最后，通过相关证据证实，在合同期内，被上诉人刘彦藏明知将涉案房屋租赁于上诉人而将房屋出售赵俊明，应当履行出卖前的通知义务，而其未行使通知义务行为显然违反法律规定；同时，赵俊明和刘彦藏作为（前后）的出租人单方书面通知上诉人解除合同后采取锁门、断水行为，拒绝继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的房屋，而供水作为保证房屋正常使用的内容之一，出租人采取其断水行为显然导致上诉人租赁房屋用于汗蒸养生的目的不能实现，故此，被上诉人赵俊明和刘彦藏存在严重违约行为，对合同不能履行存在严重过错。因此，被上诉人赵俊明对合同无法履行存在严重过错，应当与刘彦藏共同承担全部过错责任。二、一审法院认定上诉人损失数额不当，认定承担责任比例错误。首先，上诉人与刘彦藏签订合同约定租赁期间，如出租人违约收回房屋需赔偿承租人装修费和经营性损失，而上诉人租赁涉案租赁物期限为8年，属于周期性较长投资行为，通过上诉人提交证据证实上诉人租赁房屋后，建造砭石热疗馆，并进行了室内（包括安装钢化玻璃大门、阳台、屋内钢化玻璃隔断、男女浴室及卫生间改造、墙壁粉刷等）及室外（墙壁装修、广告牌匾等）装修和添置物，为此支出了实际费用68145元，也是客观存在的，一审上诉人提供了相应的票据；同时，一审中上诉人提出鉴定申请，而鉴定机构对室内（包括安装钢化玻璃大门、阳台、屋内钢化玻璃隔断、男女浴室及卫生间改造、墙壁粉刷等）及室外（墙壁装修、广告牌匾等）装修未予鉴定不当。一审法院仅认定装修砭石热疗馆花费108950元，而对其他室内外装修及添置设施未予认定不当。其次，由于被上诉人的断水、封门行为导致上诉人无法经营，正常经营性损失必然发生，是客观存在的损失，且上诉人当庭提交正常经营的流水账目及转账记录证实自2016年10月中旬到2017年8月底期间盈利102963元即每月利润为0.936万元，而被上诉人自2017年9月开始至上诉人起诉之日2018年9月25日期间无法经营，导致损失实际产生，一审法院应当依法支持；再次，退一步讲，即使证据欠缺，一审法院如果认为上诉人装修费用、经营性损失证据不足，也应按照同行业标准酌情予以认定；或应当判决待证据充分后另行起诉，保留诉权以保障上诉人合法权利的行使。再次，一审法院认定责任承担比例不当，上诉人无过错，二被上诉人应当承担全部赔偿责任。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，判决错误，侵犯了上诉人的合法权益，为维护自身合法权益现向贵院提起上诉，请二审法院依法予以支持。 上诉人刘彦藏辩称：一、我方在与沧州市新华区砭蒸健**活馆（当时实际合同签订时并不是这个主体，但一审法院认定其为租赁合同的实际主体）签的协议是合法有效的，并依法得到沧州市中级人民法院确认的，所以，我方并未存在违约，且无过错，砭蒸健**活馆认为我方应承担其损失是没有法律依据的。二、砭蒸生活馆无证据证明其装修及营业损失，一审中仅仅提供其所谓的装修合同及收据，并不能作为其依据。三、综上，刘彦藏无过错，砭蒸生活馆无损失，不应支持其上诉请求。 被上诉人赵俊明辩称：一、上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆不具备诉讼主体资格。依照已生效的法律文书即沧州市新华区人民法院作出的（2018）冀0902民初922号民事判决书、沧州市中级人民法院作出的（2029）冀09民终868号民事判决书、河北省高级人民法院作出的（2019）冀民申4606号民事裁定书均认定**琴为租赁合同承租人。该沧州市新华区人民法院作出的（2018）冀0902民初922号民事判决书生效后**琴因未履行判决书确定的法律义务，答辩人赵俊明遂向沧州市新华区人民法院申请强制执行，二〇一九年五月二十三日沧州市新华区人民法院作出（2019）冀0902执458号冻结裁定书，冻结了**琴银行存款22300元，期限为一年。在沧州市新华区人民法院采取强制措施后**琴履行了法律义务。二〇一九年五月二十四日沧州市新华区人民法院作出（2019）冀0902执458号之一号民事裁定书解除对被执行人**琴名下银行账户的冻结。因此沧州市新华区砭蒸健**活馆不是本案适格诉讼主体。双方无任何法律关系。二、对于沧州市新华区砭蒸健**活馆要求承担连带责任的上诉理由无事实及法律依据。在沧州市新华区人民法院审理冀0902民初922号民事案件时**琴明确表示不同意解除租赁合同，因此该房屋一直由**琴在承租过程中，并使用至今。沧州市中级人民法院在2019年2月26日下午3：00审理（2019）冀09民终868号民事案件时该房屋还在一直使用，上诉人又述称已于2017年9月15日已终止租赁合同。根据法律规定上诉人主张赵俊明与刘彦藏无共同侵权的合意。因此赵俊明起诉要求**琴因此上诉人主张承担连带赔偿责任无事实及法律依据。三、关于营业损失状况，依照租赁合同的客观履行情况该房屋还正在租赁过程中其停业时间、停业原因与赵俊明无法律意义的关联性。四、关于租金交付情况，因**琴应于2018年8月30日交付2018年9月1日至2019年8月30日房租，因其未交付已构成根本违约，因此赵俊明已向沧州市新华区人民法院提起诉讼要求解除租赁合同并支付租金至搬迁完毕止。其他同一审答辩意见。综上所述，就一审法院判决内容与赵俊明无关请求驳回沧州市新华区砭蒸健**活馆要求赵俊明承担连带赔偿责任的上诉请求。 刘彦藏上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判我方不承担任何赔偿或发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一：一审法院认定事实错误。首先，在沧州市新华区人民法院作出的（2018）冀0902民初922号民事判决及沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终868号民事判决中均有明确的事实认定，沧州市新华区砭蒸健**活馆及其经营者**琴、胡小丽至今仍然在房屋内居住经营，并未有一审庭审中原告提到的经营者无法经营的事实，其房屋装修并未受到损坏，房屋租赁合同也应继续履行。一审原告方的店面及实际经营均未受到损坏及影响，其提出的赔偿损失并无事实及法律依据。其次，我方在卖房前基于交易习惯与赵俊明方实地看房，已向一审原告方明确说明了房屋即将买卖的事实，一审原告无购买房屋的意思表示，已放弃优先购买权。另，我方在房屋租赁期间内向一审原告邮寄过并且其已经实际收到租赁房屋费用的催缴通知书，明确要求其履行合同，但是其拒不履行。双方在房屋买卖前后多次进行过协商，对“是否续租”“如解约，造成损失是否应存在相应的补偿或者赔偿”等问题进行多次的沟通，并非一审原告单方提出的刘彦藏示意房屋出卖后不能继续承租房屋。且有生效判决确认房屋租赁合同有效。所以我方无过错。一审判决中认定我方因过错承担70%的装修费用，也无事实及法律依据。综上，我方认为一审法院认定事实错误。第二，一审法院作出的沧州市新华区人民法院（2018）冀0902民初2057号民事判决与已生效的沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终868号民事判决存在冲突。在沧州市新华区人民法院作出的（2018）冀0902民初922号民事判决及沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终868号民事判决已生效的前提下，一审原告方并无有效的新证据及相关法律依据的前提下，本案作出了与生效判决相反的判决，我方认为二审法院应依法改判我方不承担任何责任。综上，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉。请求依法支持上诉人的上诉请求。 沧州市新华区砭蒸健**活馆辩称:答辩人与被答辩人签订租赁合同第6条A项约定：租赁期间甲方不得收回房屋，如甲方违约需赔偿乙方装修费用和经营损失。而租赁期间，被答辩人将租赁物卖于赵俊明，未履行通知义务，侵犯答辩人的优先购买权；同时，将房屋售出后，答辩人与赵俊明多次到经营场所告知腾房，且采取锁门、领取水卡交于赵俊明拒不交付答辩人等方式，导致答辩人无法正常经营，致使答辩人签订合同目的无法实现，被答辩人存在严重过错，因此，应当赔偿全部赔偿损失的责任，一审法院认定损失数额过少，认定被答辩人承担70%责任比例过小。本案系答辩人依法确认终止合同和解除合同，而新华区人民法院作出（2018）冀0902民初922号民事判决判决内容为支付租金，而一审法院判决解除合同，与该判决并不冲突，且一审法院判决驳回答辩人终止合同请求错误。 赵俊明辩称：签订房屋租赁合同的主体为刘彦藏与**琴，签订时间为2016年8月24日，根据合同法规定，先履行义务人为承租人，每年8月30日前支付下一年租金，承租人**琴构成了根本违约，出租人有权要求解除租赁合同。 沧州市新华区砭蒸健**活馆向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告在2017年9月15日已经终止了租赁合同；2、依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；3、判令二被告赔偿因违法强制收回出租房屋的行为所给原告造成的经济损失玖万元，二被告互为连带赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，**琴与被告刘彦藏签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、房屋位置：新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102，面积103.44平方米。2、房屋基本情况：简装修、无配置。3、**琴租用上述房屋用途为商业经营，被告刘彦藏同意承租人根据经营用途进行装修。4、承租人承租期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止。合同期满后如承租人需继续经营，双方继续签订租赁合同。5、双方商定2016年9月1日-2020年8月31日年租金为22000元/年，从2020年9月1日起由双方重新商定租金，租赁期间被告自行缴纳物业费、水、电、气等费用。6、付款方式。A、签订本合同时承租人向出租人支付水电押金500元，合同终止时，承租人结清所有费用后，出租人全额退还被告，租赁期间出租人不得收回房屋，如出租人违约需赔偿承租人装修费用及经营损失。B、租金支付方式为一年一付，签订本合同时，承租人先支付5000元，装修试营业三个月后支付第一年租金尾款17000元，以后每年8月30日前支付下一年租金。2016年8月23日，**琴、胡小丽与北京泗玥石美容有限公司签订砭蒸砭疗热疗房安装建造协议，约定由北京泗玥石美容有限公司为**琴、胡小丽设计建造砭石热疗房。热疗房所在地为沧州市新华区交通北大道丽水花庭12号楼，合同约定总金额为108950元，**琴一方已按照合同约定支付了合同款，北京泗玥石美容有限公司亦按约定建造了砭石热疗房。2016年10月24日原告沧州市新华区砭蒸健**活馆在沧州市新华区工商行政管理局登记成立，经营场所为新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102，经营者为**珍，实际经营者为胡小丽。原告经营范围为汗蒸服务，原告成立后，消费者可以通过办理会员的方式在原告处享受汗蒸服务。2017年8月（租赁合同存续期间内），被告刘彦藏与被告赵俊明签订了《沧房经纪房屋居间合同》一份，合同内容为：被告刘彦藏将案涉新华区交通大街荣盛丽水花庭12#楼2-102室房屋出售给被告赵俊明，并约定在过户后于2017年9月30日前将房屋腾空并交付给被告赵俊明。2017年8月29日，被告刘彦藏将房屋过户至被告赵俊明名下。被告赵俊明于2018年4月11日以房屋租赁合同纠纷为由起诉案外人**琴至本院，被告刘彦藏在案件中系第三人。本院于2018年8月28日作出（2018）冀0902民初922号民事判决书，判决：**琴于本判决生效后十日内支付赵俊明自2017年9月1日至2018年8月30日的案涉房屋租金22000元。**琴对该判决不服，上诉至沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2019年3月1日作出（2019）冀09民终868号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，**琴向本院出具证明，称其系受本案原告实际经营者胡小丽的委托，替胡小丽租赁了涉案房屋，**琴并不是该房屋的实际使用者，不承担该房屋租赁合同所产生的一切权利和义务，**琴称，因业主违约所产生的赔偿金的请求权、收益权、解除合同的权利全部归沧州市新华区砭蒸健**活馆所有，我个人不享有向涉案业主主张的权利。被告刘彦藏与案外人王宽原系夫妻关系，二人于2016年5月13日办理离婚手续。王宽曾分别于2019年9月15日、26日到原告处要求原告搬离租赁房屋，双方因此报警，由沧州市公安局新华分局巡警特警大队出警。 一审法院认为，个体工商户登记事项应包括经营者姓名和住所、组成形式等内容，原告在2016年10月24日在沧州市新华区工商行政管理局登记成立之前，由相应人员签订租赁合同承租相应房屋作为个体工商户住所，符合常理。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中原告在登记成立之前由**琴与被告刘彦藏签订房屋租赁合同，并且**琴授权原告，将因业主违约所产生的赔偿金的请求权、收益权、合同解除的权利全部归原告所有，**琴个人不再享有向涉案业主主张权利。因此，虽然有生效判决已确认**琴与被告方有租赁合同关系，但本案中原告享有诉讼主体资格。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告方与被告刘彦藏签订租赁合同，租赁期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止。被告刘彦藏未将出卖房屋的信息告知原告一方，侵害了原告的优先购买权。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告刘彦藏在与原告方存在租赁合同期间，将房屋出卖给被告赵俊明，并不影响原告一方继续承租该房屋，但原告并不懂得买卖不破租赁的原则，导致在被告示意不将房屋继续出租给原告的情形下，未采取正确的方式，因此，原告本身对房屋租赁合同不能继续履行存有过错。原告取得**琴的授权，主张解除与被告方的租赁合同，且被告赵俊明同意解除房屋租赁合同，故该项请求本院予以支持。原告请求确认原、被告在2017年9月15日已经终止了租赁合同，因原告方未将租赁房屋交付给被告方，双方亦未就终止合同达成合意，故对原告该项请求不予支持。对于原告主张的租赁合同履行过程中的经济损失。原告主张装修和经营损失共计31万元。结合原告方提交的证据，可以证明原告装修砭石热疗房花费108950元，对该项损失本院予以支持。原告提交的证据未能证明原告方经营损失的具体金额，本院对原告主张的经营损失不予支持。原告提交的证据不能证明被告赵俊明在租赁合同履行过程中存在过错，故对原告对被告赵俊明的主张不予支持。被告刘彦藏与原告方签订租赁合同，在合同履行过程中侵害了原告方的优先购买权，并且示意原告房屋出卖后不能继续承租房屋，导致原告的合同目的不能实现，因在租赁合同履行过程中，原告亦存有过错。本院认为，被告刘彦藏对原告承担70%的赔偿责任较为公平合理。结合本院认定的原告损失，被告刘彦藏应赔偿原告损失76265元。判决：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、被告刘彦藏于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失76265元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告刘彦藏承担868元，由原告承担157元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一、关于上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆的诉讼主体资格。虽然案涉租赁合同系**琴与刘彦藏签订，但**琴已将该合同项下的权利转让给沧州市新华区砭蒸健**活馆，故上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆取得了本案诉讼主体资格。二、关于沧州市新华区砭蒸健**活馆与刘彦藏的上诉请求是否成立。上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆主张案涉租赁合同已于2017年9月15日终止，但其并未搬离案涉房屋，且双方未就解除合同达成合意，故对该事实本院依法不予认定。上诉人刘彦藏在与沧州市新华区砭蒸健**活馆签订租赁合同后，将房屋出卖给赵俊明，并向赵俊明承诺将房屋腾空，后又向沧州市新华区砭蒸健**活馆示意不能继续出租该房屋，并且协商赔偿事宜，刘彦藏构成违约，对合同最终解除具有主要过错。沧州市新华区砭蒸健**活馆未能采取正确方式，在合同履行过程中存在拖欠租金的行为，亦对合同解除有一定过错。现有证据不能证明赵俊明对合同解除存在过错。一审法院对各方过错比例分担并无不当。关于沧州市新华区砭蒸健**活馆的损失，现有证据仅能证明其经营确实因房屋出卖受到影响，但不能证明经营损失的具体数额，对于经营损失的请求本院不予支持；现有证据仅能证明砭石热疗房的花费，其他装修损失证据不充分，本院依法对热疗房花费之外的损失不予支持。综上所述，沧州市新华区砭蒸健**活馆、刘彦藏的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4907元，由上诉人沧州市新华区砭蒸健**活馆负担3200元，由上诉人刘彦藏负担1707元。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  王兰英 审判员  潘艳辉 二〇二〇年二月二十五日 书记员  苏虹文