云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1296号上诉人（原审原告、执行案外人）:苏保宏，男，1973年10月22日生，汉族，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：石贵荣，云南同乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：邵萍，女，1962年6月28日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：黄维，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人（被执行人）：陆良县城市综合开发公司。住所：云南省曲靖市陆良县爨乡路西华苑小区。法定代表人：太国荣。上诉人苏保宏因与被上诉人邵萍，原审第三人陆良县城市综合开发公司（以下简称“陆良公司”）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏保宏的委托诉讼代理人石贵荣，被上诉人邵萍的委托诉讼代理人黄维、陈浩到庭参加诉讼。原审第三人陆良公司经合法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苏保宏上诉请求：1.撤销原判，改判不得执行苏保宏享有民事权益的位于陆良县；2.一、二审诉讼费由邵萍承担。事实和理由：一审以苏保宏未举证证明涉案房屋系用于居住且苏保宏名下无其他用于居住的房屋为由驳回苏保宏的请求，属事实认定错误。首先，苏保宏所购房屋是否属用于居住的房屋，应当根据规划批准的该房屋使用性质来确定，案涉的陆良县财富佳苑项目的规划性质为商住一体房，苏保宏所购买的房屋为住房，故案涉房屋符合“用于居住”的条件。苏保宏与陆良公司签订的《商品房购销合同》约定的交房时间为2015年11月30日，房屋迟迟未交付是陆良公司建设资金原因造成，一审以房屋未交付使用为由认定该房屋不是用于居住没有依据。其次，苏保宏及配偶名下并未登记有其他不动产，一审法院未对不动产登记情况进行任何查证，在未查清案件基本事实的情况下，错误驳回了苏保宏的诉请。综上，苏保宏与陆良公司在房屋查封前就案涉房屋签订了合法有效的购房合同，苏保宏早已付清全部房款，该房屋系苏保宏用于居住且名下无其他用于居住的房屋，本案事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议案件规定》）第二十九条的规定，苏保宏的执行异议请求依法成立。二审进行调查时，苏保宏当庭变更上诉理由为：案涉房屋已由陆良公司处分给了苏保宏，不属于陆良公司的财产，一审认定案涉房屋为登记在陆良公司名下的商品房并适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十九条错误。邵萍答辩认为：人民法院审理执行异议之诉适用的法律规则就是《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条，物权的变动自登记生效，陆良公司通过合法程序取得土地使用权，已经进行了登记，依法享有物权，合同只是债权的形式，不能引起物权变动。苏保宏向一审法院起诉请求：1.依法裁判不得执行苏保宏享有民事权益的位于陆良县价值430563元的房产；2.判令邵萍承担案件受理费。一审法院认定事实：陆良公司于2013年10月11日、2013年11月23日、2014年8月4日、2014年9月2日向苏保宏出具收据四份，总计载明收到“财富佳苑购房款430563元”的内容。苏保宏提交了向陆良公司付款的银行凭证六份，共计金额430563元。2014年9月2日，苏保宏与陆良公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，《商品房购销合同》中载明苏保宏向陆良公司购买财富佳苑A幢2单元第12层02号房，该房建筑面积120.12平方米，总金额为430563元，采用一次性付款的方式，苏保宏付清了全部款项等内容。上述两份合同均未向房地产管理机关登记备案。该房屋至今未交付。昆明市中级人民法院于2017年5月4日作出（2017）云01民初525号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结陆良公司名下价值2883万元的财产。于2017年5月19日作出（2017）云01执保219号协助执行通知书，请陆良县住建局协助执行以下事项：“一、对陆良公司名下爨香路陆良县财富佳苑共81套房产予以查封；二、查封期限为三年：自2017年5月19日—2020年5月18日；三、查封期间不办理抵押、过户、变更等一切手续；四、附陆良公司名下财富佳苑小区房屋清单81套。”本案争议的A幢2单元第12层02号房产在上述查封清单中。昆明市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）云01民初525号民事判决书。云南省高级人民法院于2018年4月9日作出（2018）云民终213号民事判决书，判决：“一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初525号民事判决；二、由陆良公司于本判决生效之日起十日内向邵萍归还借款本金5948193.98元及利息（利息分两段计算：截止2017年3月15日的利息为3156828.33元；2017年3月16日起至款项还请之日止的利息以本金5948193.98元为基数按月利率2%计算）；三、驳回邵萍的其他诉讼请求。”昆明市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）云01执831号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人陆良公司存款10895969.68元及利息，或对被执行人陆良公司价值10895969.68元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。2019年1月9日，苏保宏以涉案房屋为其所有为由提出书面异议，请求停止执行。2019年1月17日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01执异146号执行裁定书，裁定驳回苏保宏的异议请求。苏保宏于2019年3月5日提起本案诉讼。一审法院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，苏保宏虽已经全额支付了房款，但苏保宏未提交证据证明涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且涉案房屋至今未交付苏保宏占有使用，在此情况下，苏保宏提出排除执行异议不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条的规定。遂依照《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决：“驳回原告苏保宏的异议请求。”案件受理费7758元，由苏保宏负担。经二审审理，苏保宏和邵萍对一审法院认定的事实无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，苏保宏提交陆良县自然资源局不动产登记中心2019年11月27日的两份《权利人名下不动产信息查询结果》、苏保宏与牛芳的结婚证：欲证明苏保宏及配偶牛芳名下无房产。邵萍对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明苏保宏在陆良县无房产，但不能证明苏保宏在曲靖市或其他地方无房产。本院对该证据的真实性予以确认。因苏保宏未在一审时提交其与配偶名下不动产信息查询结果，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，向陆良县自然资源局查询了苏保宏及其配偶牛芳名下不动产登记信息，查询结果显示苏保宏名下位于陆良县中枢镇金融街工商银行集资房2幢7号房屋产权因买卖于2019年1月9日转移登记至石梅、资兆飞名下。经质证，苏保宏对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性；邵萍对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。本案争议焦点问题为：苏保宏对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，关于法律适用，苏保宏认为，陆良公司取得案涉房屋所有权是基于建造行为而非登记行为，案涉房屋并未登记在陆良公司名下，故本案不能适用《执行异议和复议案件规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，而应当适用《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予以支持”的规定。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《执行异议和复议案件规定》是审理执行异议案件的法律依据，陆良公司作为房地产开发企业，在房地产管理部门办理了预售登记，一审法院适用《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条审理本案并无不当。本案中，首先，虽然苏保宏提交了与陆良公司2014年9月2日签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，证明在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，也提交了银行刷卡凭证和陆良公司开具的《收据》，证明其在法院查封前的2014年9月2日就已付清全部购房款430563元，但案涉房屋尚未建成交付，苏保宏未占有该房屋，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条第二项规定的条件。其次，《执行异议和复议案件规定》第二十九条是为了保护消费者的生存权，突破了债权平等原则和合同相对性原则，应严格审查，从严把握。苏保宏虽在二审中提交了陆良县不动产登记中心2019年11月27日的两份《权利人名下不动产信息查询结果》，证明苏保宏及其配偶牛芳在2019年11月27日这个时点名下暂无不动产，但根据本院向陆良县自然资源局查询的不动产登记信息，苏保宏名下在陆良县房屋，因买卖于2019年1月9日转移登记至其他人名下，转移登记时间在人民法院查封案涉房屋之后，且苏保宏于转移登记当日向昆明市中级人民法院执行部门提出案外人异议，故苏保宏在房屋被查封时，名下尚有其他可供居住房屋，不符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。苏保宏就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，苏保宏的诉讼请求不能成立。一审判决认定事实清楚，但判决主文表述为“驳回异议请求”不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初843号民事判决书；二、驳回苏保宏的诉讼请求。一审案件受理费7758元，由苏保宏负担；二审案件受理费7758元，由苏保宏负担。本判决为终审判决。审判长  马艳玲审判员  杨 聪审判员  张 萍二〇二〇年二月二十五日书记员  陶绍花