福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申4903号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：武夷山市隆达房地产有限公司，住所地福建省武夷山市安平路8号。 法定代表人：柴文达，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈硕，福建吴浩沛律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：赵仕辉，男，1955年2月1日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游志平，福建武夷律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：韦萍，女，1959年5月17日出生，汉族，住福建省武夷山市。 委托诉讼代理人：汤瑞昌，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游志平，福建武夷律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：柴文达，男，1949年6月14日出生，汉族，住福建省武夷山市。 再审申请人武夷山市隆达房地产有限公司（以下简称隆达公司）因与被申请人赵仕辉、韦萍，一审被告、二审被上诉人柴文达商品房预约合同纠纷一案，不服福建省南平市中级人民法院（2018）闽07民终1247号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 隆达公司申请再审称：（一）就讼争的××小区××号楼一层1号店面、2号店面，原审认定隆达公司与赵仕辉、韦萍之间形成商品房预约合同关系，没有事实和法律依据。从原审查明的事实可知，当事人双方之间从未签订过书面的预约买卖商品房合同，赵仕辉、韦萍总共只支付了11万元，并且是利用其亲侄女婿陈建斌负责消防验收的职权，强行要求隆达公司出具收条，同时注明是“代建款”。由于双方之间根本不符合代建的法律关系特征，故武夷山市人民法院一审、南平市中级人民法院二审的再审判决，就双方签订的401室、501室《商品房买卖合同》并交付使用的实际履行情况，推定之前所交的11万元为购房（401室、501室）的预付款，双方之间形成买卖401室、501室房屋的预约合同关系。但讼争的1号、2号店面则不同，由于赵仕辉、韦萍所支付的11万元已充抵为401室、501室的购房款（并且还不够），也就是说，就1号、2号店面，赵仕辉、韦萍根本就没有支付任何的购房预付款，同时双方从来就没有签订书面预约合同，且实际履行情况又不具有预约合同法律特征（无房屋的具体位置、面积、价格及定金等相关约定）的情况下，双方之间不存在商品房预约合同关系。一二审法院认定赵仕辉、韦萍通过吴华玉汇至柴文达账户29万元，后由柴文达向银行偿还了30万元贷款本息。前述事实，反映了隆达公司、柴文达与赵仕辉、韦萍的经济往来情况。一二审法院认定29万元系赵仕辉、韦萍的购房预付款没有事实和法律依据，赵仕辉、韦萍亦未提供隆达公司出具的收条。隆达公司一二审期间均提出该29万元是赵仕辉、韦萍从银行贷款来高利转贷，故隆达公司将30万元本息及时偿还给银行。赵仕辉、韦萍强行霸占讼争店面用于出租十余年，对此，证人在二审时已经出庭作证，二审法院未予采信并支持错误。（二）退一步说，即便双方的商品房预约合同关系成立，原审判决隆达公司承担896856元的房屋差价损失，也是错误的。1.一二审认定隆达公司违反预约合同错误。在赵仕辉、韦萍未支付任何定金（甚至还欠401、501室购房款）的情况下，隆达公司没有理由与其签订商品房买卖合同。因此，如有违约，恰恰是赵仕辉、韦萍违反预约合同。2.一二审将房屋差价损失作为违反预约合同的损失，没有法律依据。（1）赵仕辉、韦萍未支付过1号、2号店面的定金，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”之规定。（2）差价损失属于可得利益损失，不属于预约合同的违约赔偿责任（指订立预约合同所支付的各项费用、准备为签订买卖合同所支付的费用等），本案不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定。即使丧失机会而导致损失（即信赖利益损失）属于违反预约合同的赔偿范围，因无预约的范围、单价及何时签订本约等，也无法确定损失。故一二审判决隆达公司承担房屋差价损失的60%没有法律依据。3.再退一步说，就算隆达公司应按一审判决承担房屋差价损失的60%，即896856元，但二审已经查明赵仕辉、韦萍长期侵占1号、2号店面，收取租金共计21.8万元的事实，但二审判决却未将该收入从损失中扣除，显然是错误的。综上，请求撤销一二审判决，确认隆达公司与赵仕辉、韦萍之间不存在商品房预约合同关系。 赵仕辉、韦萍提交意见称：（一）原审判决认定隆达公司与赵仕辉、韦萍之间就××小区××号楼一层1、2号店面形成商品房预约合同法律关系的事实清楚，证据确实充分。1.赵仕辉、韦萍与隆达公司之间的商品房预约合同法律关系经再审裁定、再审生效判决予以确认。关于本案讼争的两间店面，赵仕辉、韦萍此前以代建合同纠纷向法院主张权利，经武夷山市人民法院一审、南平市中级人民法院二审作出（2015）南民终字第371号民事判决，支持了赵仕辉、韦萍的诉讼主张。因隆达公司不服上述判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院作出（2015）闽民提字第256号民事裁定撤销上述判决，发回武夷山市人民法院重审。武夷山市人民法院在重审过程中作出（2016）闽0782民再2号民事判决，认定赵仕辉、韦萍与再审申请人之间形成的是商品房预约合同法律关系，不是代建合同法律关系。赵仕辉、韦萍不服该判决向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院作出闽07民再31号民事判决，支持武夷山市人民法院的认定，驳回上诉人的上诉。因此，赵仕辉、韦萍是基于福建省高级人民法院作出的再审裁定、再审一、二审判决的认定，按商品房预约合同纠纷提起本案诉讼，隆达公司认为双方之间没有形成商品房预约合同法律关系的观点不能成立。2.本案证据也充分证实赵仕辉、韦萍与隆达公司之间对讼争的两间店面形成商品房预约合同法律关系。（1）赵仕辉、韦萍提供的隆达公司出具的2002年4月19日《收据》、2003年5月7日《收据》，内容分别载明“兹收到赵仕辉同志交来的土地2号1-5轴土地款9万元整”、“兹收到赵仕辉同志现金20000元整（建房预付款）”。该两份证据经原代建合同纠纷案件再审生效判决予以确认，说明赵仕辉、韦萍与隆达公司之间的预约合同范围为1-5轴土地上建设的房屋，且隆达公司收取赵仕辉、韦萍2万元的建房款项，而本案讼争的两间店面在1—5轴土地范围内。（2）本案讼争的两间店面封顶后由赵仕辉、韦萍占有，赵仕辉、韦萍装修后自2005年11月起对外出租给他人使用，直至赵仕辉、韦萍与隆达公司于2014年7月产生诉讼纠纷前，隆达公司从未对赵仕辉、韦萍占有、使用两间店面的事实提出异议。该事实也经原代建合同纠纷案件再审生效判决予以认定，说明隆达公司已履行商品房预约合同，将两间店面交付给赵仕辉、韦萍占有、使用、收益。诉讼纠纷发生后，隆达公司才提出该两间店面是赵仕辉、韦萍偷偷换锁、强行霸占不符合常理，且没有任何证据可以证实。3.原审判决认定案外人吴华玉从赵仕辉账户提取29万元款项转入柴文达账户是支付购房预付款是正确的。案外人吴华玉在原代建合同纠纷案件再审期间向法院提供证言，陈述：赵仕辉以自有房产作为抵押在工行贷款30万元，放款后，柴文达要求吴华玉从赵仕辉账户转款29万元至柴文达账户，2003年4月29日，吴华玉从赵仕辉账户提取29万元后，存入柴文达账户。在原审诉讼中，赵仕辉、韦萍提供该笔贷款的来往明细，与案外人吴华玉的证言能够相互印证。该29万元款项支付时，赵仕辉、韦萍与隆达公司之间只存在商品房预约合同法律关系，赵仕辉、韦萍主张该款是预付购房款符合常理。隆达公司否认该款是预付购房款，但在原审诉讼中并未对款项性质进行说明，也没有提供其他证据予以证实，原审判决采纳赵仕辉、韦萍的主张是正确的。隆达公司在再审申请书中提出该款是“高利转贷”不符合客观事实，违反常理。因预约范围内的201、301室房屋被隆达公司处置，最终由柴文达归还该笔30万元贷款本息。（二）原审判决判令隆达公司赔偿赵仕辉、韦萍881296元款项是正确的。1.隆达公司明确拒绝与赵仕辉、韦萍签订本约合同，在原代建合同纠纷再审案一审诉讼期间，隆达公司与赵仕辉、韦萍多次就涉案两间店面发生冲突并报警处理。武夷山市人民法院通知隆达公司法定代表人柴文达制作询问、告知笔录，要求在案件审理期间不得对涉案店面以转让、出租等方式进行处分。隆达公司在笔录中承诺案件审理期间不会对店面进行转让、出租，但要求法院通知赵仕辉、韦萍不能将店面出租、上锁，让店面空置。赵仕辉、韦萍按法院要求清退租户、空置店面后，隆达公司却违背承诺，在再审案件二审期间将讼争店面转移登记至他人名下，造成赵仕辉、韦萍无法与隆达公司签订本约合同，构成恶意违约。2.赵仕辉、韦萍合法占有、使用两间店面长达数十年，有足够理由相信隆达公司会订立本约，赵仕辉、韦萍的期待利益已经固化，现隆达公司明知与赵仕辉、韦萍存在预约合同法律关系的情况下，将两间店面转让给他人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，隆达公司应当赔偿赵仕辉、韦萍信赖利益损失。3.该两间店面经评估机构评估价值为186.36万元，隆达公司在原审诉讼过程中，向法院提交2003年期间隆达小区的店面交易单价为每平方米4000元，按该单价计算，该两间店面当时的交易价格为368840元，赵仕辉、韦萍信赖利益损失为1494760元。原审判决考虑到赵仕辉、韦萍怠于主张权利、未足额支付购房款及长期以非产权人身份出租讼争店面获得租金收益等情况，以过错及损益相抵的原则，认定赵仕辉、韦萍承担40%责任。此外，在原审诉讼中，赵仕辉、韦萍认为原一审判决判令赵仕辉、韦萍承担40%责任不合理，向南平市中级人民法院提出上诉，南平市中级人民法院经过审理后已充分考虑赵仕辉、韦萍收取租金等情况，维持原一审判决。隆达公司在再审申请中认为“赵仕辉、韦萍没有提出上诉，认为原二审维持一审判决荒唐之极”，说明隆达公司在诉讼中完全不顾客观事实，为了达到诉讼目的，歪曲事实，编造谎言，前后矛盾，荒谬之至。请求驳回隆达公司的再审请求。 本院审查查明：二审时，审理笔录记载“审：（赵仕辉、韦萍）柴文达承担连带责任的依据？赵仕辉、韦萍代：当时叫柴文达做的笔录，是要生效以后才可以卖的，当时本来要查封的，对方提出用洋庄的房子提供担保，后来就没有查封。后来柴文达在我方上诉期间，就把店面卖了。柴：我根本不需要承担连带责任，我是这个公司的法人，这个承诺是，当时赵仕辉、韦萍天天去吵……，我有2000多平厂房抵押在那里，担保物已经替换了”。 本院认为：关于赵仕辉、韦萍与隆达公司之间是否就讼争的××小区××号楼一层1号、2号店面形成商品房预约合同关系的问题。根据一二审查明的事实，2002年4月19日，隆达公司出具收据给赵仕辉，载明“兹收到赵仕辉同志交来土地2号1-5轴土地款9万元整”；2003年5月7日出具收据给赵仕辉，载明“兹收到赵仕辉同志现金2万元整（建房预付款）”。涉案的××小区××号楼一层1号、2号店面属于前述收据载明的2号1-5轴土地范围内。建房预付，系以双方存在房屋买卖为前提。因双方未明确约定《商品房销售管理办法》第十六条项下的主要内容，一二审法院据此认定赵仕辉、韦萍与隆达公司就该1号、2号店面形成商品房预约合同关系有相应的事实依据，应予维持。 关于赵仕辉、韦萍的损失数额认定问题。隆达公司就讼争的1号、2号店面在2003年已具备签订本约合同的条件下拒不与赵仕辉、韦萍签订商品房买卖合同，在赵仕辉、韦萍于2014年7月起诉隆达公司委托代建合同纠纷一案后，又将讼争的1号、2号店面售予他人，违背诚实信用，隆达公司对此具有主观恶意，也导致双方签订本约的可能性丧失。一审法院按照讼争店面在诉讼期间的评估价格扣减相同店面于2003年8月1日的交易价格计算（1863600元-368840元），得出讼争店面的溢价金额为1494760元，并以此为参考，计算隆达公司应承担60%的责任为896856元，未超过本约的履行利益，并无不当。 至于赵仕辉、韦萍收取案涉1号、2号店面租金的问题。隆达公司、柴文达在一审诉讼期间，已提出反诉请求，即判令被反诉人赵仕辉、韦萍支付非法侵占反诉人的财产损失费（租金）38.76万元及利息。对此，一审法院已作出裁定，不予受理。对此，隆达公司亦未提起上诉。故该项内容不属于本案审查范围。 综上，隆达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回武夷山市隆达房地产有限公司的再审申请。 审 判 长 林国新 审 判 员 程光毅 审 判 员 陈志辉 二〇二〇年二月二十九日 法官助理 刘洁君 书 记 员 钟晓琳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。