江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5260号上诉人（原审原告）:无锡协恒物业管理有限公司，住所地无锡市西新街18号332。法定代表人：王彬斌，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司无锡东门支行，住所地无锡市解放东路900号。负责人：吉金萍，该行行长。委托诉讼代理人：袁征、肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。原审第三人：无锡市汇利物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区解放东路900号401室。法定代表人：裴晓斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。原审第三人：无锡盛顺物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区解放东路900-407。法定代表人：宋征江，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴晓斌，该公司员工。委托诉讼代理人：王建平，江苏倍思特律师事务所律师。上诉人无锡协恒物业管理有限公司（以下简称协恒公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司无锡东门支行（以下简称交通银行），原审第三人无锡市汇利物业管理有限公司（以下简称汇利公司）、无锡盛顺物业管理有限公司（以下简称盛顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。协恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.兴盛大厦在发生高空坠物致人死亡事故后，汇利公司即刻公告退出兴盛大厦的管理，在物业管理陷入瘫痪的情况下，通江街道及有关部门应急引入其，通过召开临时业主大会聘请其临时管理兴盛大厦，行使与正式聘用物业公司相同的权利与义务。兴盛大厦共计118户业主，其提交的会议纪要及通知一共有50户业主签名，但实际签字同意的户数共计67户，已过半数。2.盛顺公司将1-4楼的公用部位擅自封闭，安装电子门，阻碍了其对该公用部位提供清洁服务，系交通银行拒绝其提供服务，其并无过错。其已向整个兴盛大厦提供了除供电以外的所有物业管理服务内容，交通银行是完全享受到其的物业服务的。其在2017年进驻兴盛大厦时为解决大楼的瘫痪现状，自行垫付7万元与业主一同修复电梯，5楼以上业主向其正常缴纳了物业管理费，因兴盛大厦未成立业主委员会，故双方未签订物业服务合同，但双方的事实物业管理关系已经成立。3.无锡市梁溪区住共同作出书面情况说明，证明其系兴盛大厦的物业管理服务公司，一审对该份证据并未作出认定。二、一审法院适用法律错误。1.其已向兴盛大厦提供物业管理服务，交通银行应当支付物业管理费。即使交通银行认为自己没有实际享受到物业服务，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，交通银行以此作为抗辩理由的，人民法院不予支持。2.兴盛大厦1-4楼业主在其已经成为大厦物业管理公司的情况下，与盛顺物业自行签订物业管理协议违反了一个物业管理区域只能由一个物业公司管理的法律规定，且裴晓斌系汇利公司、盛顺公司的实际控制人，参加了通江街道组织的临时业主大会，裴晓斌明知其是兴盛大厦的物业管理公司，仍然代表汇利公司、盛顺公司恶意串通召开所谓1-4楼业主大会、签订物业服务协议，损害其的利益。被上诉人交通银行辩称，一审判决正确，协恒公司并非合格的物业主体，没有为其提供物业服务，请求驳回上诉。原审第三人汇利公司、盛顺公司共同述称，同意交通银行的答辩意见。1.协恒公司提供的会议纪要显示有50户业主签名，但实际可能只有20户左右业主签字，其他是承租人。1-4楼在协恒公司接手之前就已封闭，交通银行根据经营管理需要进行封闭管理，是因为金融安全所需，在2007年就封闭；协恒公司没有为1-4楼提供过任何物业服务，恰恰相反，涉及公共部位用电、水泵房的费用至今还是盛顺公司支付，而且垃圾清理费用、化粪池清理费用也是其支付。2.协恒公司并非法律意义上的物业管理人，按照物业管理条例第十一条、第十二条规定，要满足双过半的业主及委员会签订物业管理服务合同，选聘的物业管理公司才有物业管理权利。根据物权法第八十一条规定，业主可以自行管理或者委托管理，这是业主权利。综上，请求驳回上诉。协恒公司向一审法院起诉请求：1.判令交通银行向协恒公司支付2017年4月至2018年12月的物业费247045.05元；2.判令交通银行向协恒公司支付2019年1月至2019年12月的物业费141168.60元。一审法院认定事实：无锡市解放东路900号兴盛大厦总计19层，地下室1层，总户数118户，总建筑面积21065.65平方米。1-2层由交通银行使用，2019年6月中旬，交通银行将第2层还给房屋所有人江阴兴澄大饭店发展有限公司，只在第1层经营。兴盛大厦原物业公司为汇利公司，2017年3月1日，兴盛大厦发生高空坠物致人死亡事故，汇利公司于3月3日张贴公告宣布汇利公司解散，后撤离兴盛大厦。为证明其主张，协恒公司在一审中提供如下证据：1、网络新闻截屏，证明2017年3月3日，兴盛大厦原物业方汇利公司在大厦张贴公告，声明因大楼20楼业主私自搭建的违章建筑倒塌导致事故，该公司无力承担有关赔偿，且2017年度物业费也尚未收取，故从即日起该公司将解散，之后大楼发生的一切问题与该公司无关。2、会议纪要和通知，证明为解决兴盛大厦物业问题，有关部门牵头组织临时业主大会后，宣布由协恒公司临时管理兴盛大厦，行使正式聘用物业相同的权利与义务，等业委会成立后根据其表现，再与协恒物业签订正式聘用合同。3、情况说明和催讨函，证明催讨物业费的情况。4、协恒公司向兴盛大厦提供物业管理服务的一系列维护合同，证明提供物业服务的情况，包含公用水、保洁、化粪池等。5、梁溪区住建局、梁溪区通江街道办事处的情况说明，以证明协恒公司自2017年4月进驻兴盛大厦后一直进行物业管理。对于上述证据，交通银行意见如下：1、对网络新闻截屏无异议；2、其未参加所谓会议纪要的会议，召开业主大会应该提前15天通知全体业主，其未收到通知，且通知上的签字未过全体业主的半数，交通银行1-2楼建筑面积有3000多平方米，从面积上也不可能过半；3、其从未收到催讨函；其已经将水费交给了盛顺公司；5、对情况说明无异议，但协恒公司实际上未对其进行物业管理，也未与其签订物管合同，主张的物业费也无相应依据。一审中，交通银行提供如下证据：1、协议两份，证明交通银行与汇利公司签订了有效期为2017年1月1日至2018年1月1日的物业服务协议，与盛顺公司签订了有效期为2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务协议，约定了交通银行与两家物业单位的权利义务、物业费收取标准、物业管理区域（兴盛大厦1-2层及交通银行所有的地下停车位）2、电梯使用标志和产品保养服务合同，证明交通银行使用的电梯为其自有，日常保养及维护也是其自行委托第三方进行。3、会议纪要及协议、物业管理委托合同，证明2017年4月5日，兴盛大厦1-4楼业主召开会议，纪要载明经业主同意，决定委托盛顺公司为兴盛大厦1-4楼及变电所进行管理，并与盛顺公司签订了物业管理委托服务合同一份，载明相关业主将兴盛大厦1-4楼供电所使用的变电所交托盛顺公司管理，有效期自2017年4月6日至2017年12月31日。同日，汇利公司与盛顺公司签订协议一份，载明因汇利公司不再管理兴盛大厦，1-4楼业主一致同意聘请盛顺公司管理1-4楼，而1-4楼2017年度物业费已由汇利公司收取，经协商如下：兴盛大厦1-4楼即日起由盛顺公司管理，已收取的1-4楼物业费从2017年4月起12月结算给盛顺公司，汇利公司管理1-4楼变电所即日起也由盛顺公司管理。4、回单、发票，证明交通银行向汇利公司、盛顺公司支付2017年度、2018年度物业费及2017年1-4月水电费情况。5、现场拍摄照片，以证明交通银行所处区域的水电、化粪池、垃圾回收与5楼以上相对独立，协恒公司未向交通银行提供服务。6、交通银行与盛顺公司签订的协议一份，约定由盛顺公司为兴盛大厦1-2楼及地下停车位提供物业服务，有效期自2019年1月1日至2019年12月31日。对于上述证据，协恒公司意见如下：1、对交通银行与汇利公司的合同无异议，与盛顺公司的合同不认可，会议纪要未经双过半表决通过，而且内容是1-4楼，违反了一个管理区域由一个物业公司管理的规定，现在大楼由其管理，盛顺公司提供的服务内容现在基本上均由其管理；2、对电梯使用标志和产品保养服务合同真实性无异议；3、对2017年4月5日的协议、会议纪要、合同真实性不认可，汇利公司与盛顺公司实际控制人都为裴晓斌，系恶意串通损害协恒公司利益，协议无效，汇利公司是2017年3月3日撤出的，4月协恒公司已在街道居委协调下进驻，该份协议形成时汇利公司已非管理方，无权将管理权交接给盛顺公司。会议纪要及合同违反了一个管理区域由一个物业公司管理的规定；4、对回单、发票真实性无异议，在协恒公司与交通银行未存在合同约定的情况下，应当维持原物业服务价格；5、对照片真实性无异议，汇利公司与其交接时没有将变电所移交，所以其没有对变电所进行管理；6、对交通银行股份有限公司无锡分行与盛顺公司签订的协议不予认可，盛顺公司无权与交通银行签订物业管理合同，协议中涉及的服务均为协恒公司提供。另查明，协恒公司向法院提交的会议纪要及通知上，一共有50户业主签名。兴盛大厦至今未成立业主委员会。协恒公司未与任何一方签订物业管理合同或协议。2018年11月23日，中国银监会无锡监管分局作出批复，同意交通银行股份有限公司无锡东林支行停止营业，相关业务并入交通银行股份有限公司无锡东门支行，目前交通银行股份有限公司无锡东林支行已经注销。一审中，协恒公司称兴盛大厦1-4楼被盛顺公司封闭，其无法进入打扫清洁，盛顺公司称1-4楼的清洁、打扫、保安都是其公司在提供服务。一审法院认为：选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协恒公司诉称其经临时业主大会决议选聘为兴盛大厦物业单位，但协恒公司提供的会议纪要和通知显示仅有50户业主签字，未达到总人数过半数的业主同意的要求，故协恒公司关于其系兴盛大厦业主选聘物业单位的意见，法院不予采信。另当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，协恒公司诉称其已为交通银行提供了相应物业服务，但其在诉讼中自认兴盛大楼1-4楼被盛顺公司封闭，其无法进入管理，且协恒公司就其已为交通银行提供物业服务的主张未提供相应证据，故根据本案现有证据，无法确定协恒公司系兴盛大厦业主选聘的临时物业单位，也无法确定协恒公司已实际为交通银行提供了物业管理服务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决：驳回协恒公司的诉讼请求。一审案件受理费7123元，由协恒公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实依法予以确认。本院认为，根据物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。本案中，虽然协恒公司系在兴盛大厦物业管理陷入瘫痪的情况下，由通江街道及有关部门应急引入，但协恒公司提供的会议纪要和通知显示仅有50户业主签字，未达到总人数过半数的业主同意的要求，故协恒公司不符合选聘为物业服务企业的法定要件。协恒公司主张实际签字同意的户数共计67户，未提供相应证据，本院不予采信。由于交通银行所在的兴盛大楼1-4楼处于封闭状态，协恒公司没有为交通银行提供物业服务，且交通银行与协恒公司未签订物业服务协议，故协恒公司要求交通银行支付物业服务费的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人协恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3123元，由上诉人协恒公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年二月二十日书记员  翁 强