广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16312号上诉人（原审原告）：东莞市******业主委员会，住广东省东莞市沙田镇活力粤港小区西区6栋1楼业委会办公室。负责人：谢**，该业委会主任。委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市***房地产开发有限公司，住广东省东莞市沙田镇沙太二路46号粤港花园内第8号别墅一层。统一社会信用代码：91441900776238921B。法定代表人：陈**。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耀军，广东坤益律师事务所实习律师。上诉人东莞市******业主委员会（以下简称****业委会）因与上诉人东莞市***房地产开发有限公司（以下简称**开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2019年9月29日作出（2019）粤1972民初13573号民事判决：一、限东莞市***房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向东莞市******业主委员会支付物业管理费96836.34元、返还垫付的水费479.38元、返还垫付的垃圾处理费4084元。二、驳回东莞市******业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1474.33元，由东莞市******业主委员会负担345.33元，由东莞市***房地产开发有限公司负担1129元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13573号民事判决书。****业委会上诉请求：（一）撤销一审判决，改判**开发公司向****业委会支付自2018年4月1日起至2019年6月30日期间拖欠的各项费用132432.84元（其中：物业管理费127236.62元、代交水费2237.8元、代交垃圾处理费4084元，扣减**开发公司2019年4月3日支付的1125.58元。（二）由**开发公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.第一届业委会在管理初期为提高业主缴费率，给予按时缴费的业主一定优惠，即按照3月/平方米缴纳，但**开发公司在多次催费的情况下拒不遵守业主大会的决议，应当按照平方米3.5元的价格向****业委会支付商铺物业管理费。2.活力粤港小区会所具有公共福利性质，现被**开发公司强行占据用作他途，应当按照商铺每平方米3.5元的标准缴纳物业管理费。3.****业委会代**开发公司缴纳的合计2237.8元水费，**开发公司应当返还。4.**开发公司至今未取得西区地下停车场和会所的确权证明，其应办理相关确权手续，持法定产权证书取得产权，而不是擅自强占、处分。**开发公司答辩称：1.双方未签订物业服务合同，****业委会无权收取物业管理费，其物业服务水平低于原物业，不应按3元每平方米的标准收取费用，并且****业委会平常收取的物业管理费为3元每平方米，不能针对不同主体区别收费。2.**开发公司无需支付会所的物业管理费。会所具有福利性质，****业委会未被授权收取会所管理费，则无权收取费用，并且在****业委会的驱赶下，**开发公司实际未正常使用会所。3.水费由****业委会代收代缴，其未提供2018年9月至2019年的缴水费凭证，一审推定的水费金额无事实依据；****业委会提供的发票显示水费单价为1.73元，现****业委会却按单价3.34元的标准收取费用，亦未扣除**开发公司已支付的费用1125.58元。4.小区西区地下停车场和会所是属于**开发公司所有，****业委会一方面否认**开发公司对停车场和会所的所有，一方面要求**开发公司支付管理费，自相矛盾。**开发公司上诉请求：（一）撤销一审判决第一项，改判驳回****业委会的所有诉讼请求。（二）由****业委会承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.****业委会未与**开发公司签订物业服务合同，未明确其履行义务的职责及物业服务标准，无权收取物业管理费。2.****业委会的物业服务远低于原物业服务的服务标准，一审法院按照全额每平方3元的标准判令**开发公司支付商铺物业管理费无事实依据。3.****业委会的《业主手册》及《自管方案》称地下车库产权不明，在产权不明、双方未签订《物业管理合同》的情况下，****业委会无权要求**开发公司支付每月50元的管理费。4.一审法院根据东发改[2019]53号文计算垃圾处理费错误，应根据东价[2010]33号文执行交47元垃圾处理费，而非一审法院认定的4084元。5.一审法院认定**开发公司应支付的垃圾费、水费、管理费共101399.72元，但是该费用并未扣除**开发公司已经支付的1125.58元，所以该费用应该予以扣除。****业委会答辩称：1.根据小区业主大会第三次会议，****业委会非物业服务企业，不具备签订物业服务合同资质。全体开发商接受****业委会管理，其有权收取物业管理费。2.**开发公司称****业委会物业服务水平未达到原物业水平的三分之一无事实依据。3.**开发公司应当支付物业管理费，代缴的水费，垃圾处理费。4.实施自管后会所被**开发公司作为员工宿舍使用，应当按照商铺的物业管理费标准支付管理费。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对****业委会、**开发公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院分析如下：关于物业管理费。首先，案涉小区于2018年4月1日正式实行业主自主管理，****业委会也提供了相应的物业管理服务，**开发公司以双方未签订书面物业服务合同抗辩****业委会无权收取物业管理费没有依据，本院不予支持。其次，****业委会主张物业管理费单价应按照自管方案中的“3.5元/平方米”计算，但从其发出的《关于落实活力粤港小区第三次业主大会决议的通告》以及出具给**开发公司的收款收据中可知，在实际实施中是按照3元/平方米收取物业管理费，**开发公司辩称是为了提高收费率而降低单价，但上述通告中并未有相关记载，****业委会亦无其他证据予以证明，本院不予采信。第三，**开发公司主张****业委会提供的物业服务质量不达标，其提供的照片为拍照当时的情况，不足以证明物业服务的整体情况，且实际收取的物业管理费已比自管方案低，**开发公司以此拒交或减免物业管理费没有依据，本院不予支持。第四，会所具有公共福利性质，如遭他人占用，****业委会可另寻途径解决，原审法院对****业委会诉请会所的物业管理费不予支持并无不当。第五，根据《沙田房地产管理所会议纪要》的记载，**开发公司在参加2018年10月16日在沙田房地产管理所的协调会议上已同意按照每个车位50元/月的标准，以168个车位为基数支付物业管理费，**开发公司上诉主张无需支付车位物业管理费与上述纪要不符，本院不予采信。关于水费及垃圾处理费。原审法院根据****业委会持有的已缴纳水费发票、东莞市物价局对于商铺垃圾处理费的收费标准以及**开发公司所有的各商铺的面积，计算出的水费及垃圾处理费并无不当，本院予以维持。综上所述，****业委会、**开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2903.82元，由东莞市******业主委员会负担575.83元（已预交），由东莞市***房地产开发有限公司负担2327.99元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年二月二十六日书记员 刘敏超