贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初1443号原告：罗忠炎，男，1991年9月10日出生，汉族，住瓮安县新区。委托代理人：彭应，贵州贵正律师事务所律师。委托代理人：传凌凌，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事兼总经理。委托代理人：何美玉，该公司员工。委托代理人：魏吉凤，贵州宏贯律师事务所律师。第三人：贵州花果园购物中心有限公司，住所地贵阳市南明区花果园后街彭家湾。统一社会信用代码：915201020570771721。法定代表人：陈晓辉。委托代理人：旷菊，该公司员工。原告罗忠炎诉被告贵州宏益房地产开发有限责任公司（以下简称“宏益公司”）第三人贵州花果园购物中心有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用普通程序，对本案进行了公开开庭审理。原告罗忠炎及其委托代理人彭应、传凌凌，被告贵阳宏益房地产开发有限公司及其委托代理人何美玉,第三人贵州花果园购物中心有限公司及其委托代理人旷菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗忠炎向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告罗忠炎与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：258181）；2、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司返还原告罗忠炎购房款13909984.00元并支付利息278199.68元（利息以13909984.00元为基数，按月利率2%自2019年7月27日起暂计算至2019年8月26日，最终应计付至全部款项付清之日止）；3、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司赔偿原告罗忠炎房屋涨价损失2021800元（202.18㎡×1000元／㎡）；4、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司赔偿原告罗忠炎已付购房款一倍的金额13909984元；5、判令被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担本案诉讼费、保全费和保全担保费。以上诉请金额合计30119967.68元。事实与理由：2019年7月20日，原告罗忠炎与被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：258181）。同日，原告罗忠炎向被告宏益公司支付了定金500000.00元。《商品房买卖合同》明确约定：原告罗忠炎购买被告宏益公司建设的位于贵阳市南明区的商品房；该商品房的规划用途为商业营业用房、建筑面积为202.18平方米；房屋总价款为13909984.00元，其中预付款为4173984.00元整、剩余房款为973600.00元整，原告罗忠炎应当在2019年7月27日全部付清。同时，《商品房买卖合同》第四条明确约定：与该商品房有关的抵押情况为：该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设立抵押。2019年7月27日，被告宏益公司通知原告罗忠炎前往被告宏益公司花果园销售大厅处支付剩余房款13409984元。原告罗忠炎因工作原因不能亲自前往，遂与被告宏益公司协商安排原告罗忠炎的岳母郭小娟、舅妈郭文书等人前往被告宏益公司花果园销售大厅处代罗忠炎支付了剩余房款13409984元。在郭小娟、郭文书等人付完款项后，宏益公司销售经理王众正和签约女助理随即拿出一沓文件直接翻至最后一页，要求郭小娟代原告罗忠炎签字，郭小娟按照销售经理王众正的要求在文件上签署了罗忠炎的姓名。2019年7月29日，在原告罗忠炎母亲王荔的强烈要求下，被告宏益公司才将郭小娟在27日签字的档案文件拿给原告罗忠炎的母亲。原告罗忠炎的母亲在档案文件中发现，除《委托经营管理协议》外，还有两份《花果园Ｇ区购物中心商铺补充协议》，其中一份《花果园Ｇ区购物中心商铺补充协议》载明“甲方（即被告）出卖给乙方（即原告）的前述商品房，在出售乙方时已经设立抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议。”当晚，原告罗忠炎的母亲随即电话联系被告公司销售经理王众正，质问其关于涉案房屋在签订本案《商品房买卖合同》之前是否已经办理抵押的事实，王众正在电话中当即承认了原告母亲质问的事实。此时，原告方才知晓被告宏益公司向其出售的商品房在出售之前已被抵押的事实。2019年7月30日，原告罗忠炎母亲王荔、姨母王凤匆匆赶往贵阳，要求被告宏益公司销售经理王众正一同前往房管部门查询涉案房屋的登记信息。房屋管理部门回复未查询到涉案商品房的任何图纸及备案记录，且《贵阳市商品房现售合同备案登记表》上记载的涉案房屋也未进行任何登记。同时，被告宏益公司的销售经理王众正也承认在签订《商品房买卖合同》时未将涉案商品房已抵押的事实告知原告罗忠炎。综上所述，被告宏益公司故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，将设定抵押的房屋出卖给原告罗忠炎，严重损害了原告罗忠炎的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院依法查清事实，正确适用法律，支持原告的诉讼请求，已维护法律权威。被告贵阳宏益房地产开发有限公司辩称：一、本案出卖人没有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。相反，在认购合同书就已告知涉案房屋已抵押和出租的事实，在签订商品房买卖合同补充协议时也进行了告知，故不应承担赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。由本条可知，适用惩罚性赔偿责任的前提是商品房买卖合同目的不能实现，可本案购买房屋的目的是收租，本房屋不可转卖，不可出租，只能收租。一旦违反约定，买受人将承担总房款30%的赔偿责任给购物中心，购物中心已将半年租金支付给买受人罗忠炎。商品房买卖合同的目的已经实现，故不应当赔偿任何损失及支付利息。根据补充协议约定，买受人享有任意解除权，但需承担1.5%的退房违约金。第三人贵州花果园购物中心有限公司辩称，与被告意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原告罗忠炎提交如下证据：证据一:贵阳宏益房地产开发有限公司企业信用信息1份。证明目的：宏益公司具备诉讼主体资格。被告代理人及第三人代理人质证称，对该组证据没有异议。证据二：宏益公司销售大厅录像（光盘）、宏益公司销售人员英雄榜照片1份、王众正在英雄榜上的照片1份、微信聊天记录1份。证明目的：王众正作为宏益公司销售经理，向罗忠炎母亲推销涉案商品房。被告代理人质证，对改组证据不予质证，我方认为已经过了举证期限。原告代理人称，我方的证据比较多，当事人找证据原件花的时间久了，导致我方拖长了提交证据的时间。被告代理人质证称，对真实性无异议，对证明目的也无异议。第三人代理人质证称，与被告方意见一致。证据三：《商品房买卖合同》（合同编号：258181）1份、中国建设银行转账凭证（1份）2019年7月20日。证明目的：1、2019年7月20日，罗忠炎与宏益公司签订《商品房买卖合同》，购买宏益公司建设的位于贵阳市南明区的商品房；2、罗忠炎在2019年7月20日向宏益公司支付了购房预付款500000.00元；3、双方约定的剩余购房款支付截止时间是2019年7月27日；4、宏益公司在案涉《商品房买卖合同》中明确载明案涉商品房并未设定抵押；5、双方约定的交房时间为付清全部房款的次日前。被告代理人质证称，对合同的真实性不予认可，因为合同中57页，49页，39页关于日期均有明显的修改痕迹。也达不到其证明目的。双方曾在补充协议中及认购合同中均有告知原告商品房设定了抵押及出租。而商品房买卖合同是住建局、房管局的格式合同，在合同、备案表未写明抵押是因为要拿去解除抵押后进行备案，所以双方才在补充协议中另行约定。对银行转账凭证无异议。第三人代理人质证称，意见与被告一致。证据四：贵州省农村信用社转款凭证（5份）2019年7月27日、宏益公司收据（2份）2019年7月27日。证明目的：截止至2019年7月27日，罗忠炎按照《商品房买卖合同》的约定向宏益公司付清全部购房款，全面履行了买受人的付款义务。被告代理人及第三人代理人质证称，对该组证据无异议。证据五：案涉商品房在贵阳市不动产登记中心的登记信息（含“房屋记载表”和“贵阳市不动产产权情况记载”两节）1份2019年19月12日；宏益公司全部商品房现售证明公告（24份，来源于贵阳市住建局旗下的筑房网）。证明目的：1、本组证据中的“案涉商品房在贵阳市不动产登记中心的登记信息”这一份证据表明，宏益公司出售给罗忠炎的产权证号为黔（2016）南明区不动产权第0009936号的商品房已由宏益公司于2017年7月25日抵押给平安银行股份有限公司贵阳分行；2、本组证据结合证据三《商品房买卖合同》，可知，宏益公司故意隐瞒案涉商品房已经抵押的事实，且又在《商品房买卖合同》中向罗忠炎故意告知案涉商品房未设立抵押的虚假事实，其行为已构成欺诈无疑；3、本组证据表明，宏益公司在销售产权证号为黔（2016）南明区不动产权第0009936号的商品房时，未按规定事先向贵阳市住建局办理现售房屋的审批公告手续（且至今仍未办理），私自将案涉商品房分割拆零并为标注房号，将在法律上并不存在的房号为1-1586的商品房销售给罗忠炎，收取罗忠炎将近1400万元的购房款，宏益公司欺诈的主观恶意非常明显，且受欺诈者一定不止罗忠炎一人。被告代理人质证称，对房屋记载表的真实性无异议；对证明目的有异议，该房屋有抵押，但没有隐瞒和欺诈，关于住房网公告的三性不予认可。第三人代理人质证称，与被告意见一致。证据六：《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》1份、《花果园G区购物中心商铺补充协议》1份、《花果园G区购物中心商铺补充协议》1份、《贵阳市商品房现售合同备案登记表》1份、2019年7月30日罗忠炎母亲王荔向宏益公司销售经理王众正询问抵押情况的视频2份（含对应的文字整理1份）、2019年7月30日罗忠炎母亲王荔向宏益公司销售经理王众正询问抵押情况录音1份（含对应的文字整理1份）。证明目的：1、宏益公司从向罗忠炎推销案涉商品房到双方签订《商品房买卖合同》及办理相关事宜的整个过程中均未向罗忠炎告知且故意隐瞒案涉商品房已被抵押的事实；2、宏益公司未提前告知需要代为签署补充协议，故意将“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》与“内容为关于前期物业服务”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》两份协议的抬头名称事先打印为完全一样。然后将“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》混入《花果园G区补充协议》中。也未告知“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》上所记载事宜，甚至未让签字人员罗忠炎岳母郭小娟查看其即将签署的协议内容。并与此同时向郭小娟出示《贵阳市商品房现售合同备案登记表》，进一步分散、混淆罗忠炎岳母郭小娟的注意力、认知力。最终诱使罗忠炎岳母郭小娟在不知晓“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》的情况下，签署罗忠炎的姓名，企图逃避将设定抵押的房屋出卖给罗忠炎的法律责任，其行为严重损害了罗忠炎的合法权益。3、宏益公司承认让他人以罗忠炎的名字代罗忠炎签订《花果园G区补充协议》之前与当时，均未告知罗忠炎一方需要签订该协议与该协议的内容，故意隐瞒所签订协议及协议内容。原告代理人请求当庭播放光盘。王众正称，当时告知整体抵押的，当面告知原告儿子的。委托管理协议是原告儿子代签，其他的没有代签，买卖合同的签订时我不在场，但区域签约的人是与她儿媳签订的。原告当时的诉求是退房。当时在住建局有一份协议，2个月备案，备案不了就退房，包括当天签约员，其告知罗忠炎的。被告代理人质证称，当时商量是解除抵押就备案，录音不完整。对录音三性不予认可，达不到证明目的。首先，原告方是在诱导，销售经理是在说本案的事情，至于抵押，被告在认购合同中明确告知了原告，原告所述没有让郭小娟查看签字没有举证。综上，证据均达不到证明目的。原告代理人补充证据：证明、工作考勤。证明罗忠炎27日当时没有到花果园签订合同，是20日签订的。被告代理人质证称，与本案没有关联性，且被告认可27日原告没有来，是其妻子石苏杭签订的，不是罗忠炎签订的，如果原告认为其妻子没有代理权限，是其自身原因，如果原告认为补充协议无效，则商品房买卖合同也自始无效，就不应该再主张权利。第三人代理人质证称，与被告意见一致。被告贵阳宏益房地产开发有限公司向本院提交如下证据：证据一：宏益公司营业执照副本、法定代表人身份证证明。证明目的：证明被告身份。证据二：授权委托书。证明目的：证明代理人身份。证据三：不动产权利证书。证明目的：证明被告是案涉房屋所有权人，有权对其进行处分。证据四：7月20日支付50万元的票据及花果园认购合同书。证明目的：证明被告已于7月20日将该房屋已经抵押及出租情况告知原告，原告对相关情形完全知晓且不持异议，并支付了定金50万元。证据五：商品房买卖合同、备案表、花果园G区购物中心商铺《商品房买卖合同补充协议》2份。证明目的：证明原告知晓房屋已经抵押的事实但仍与被告签订相关补充协议，根据协议约定，乙方享有任意解除权，乙方行使任意解除权的，应当支付1.5%的退房违约金，甲方返还乙方支付的购房款本金（不计利息）。补充：商品房买卖合同的签订日期是7月27日。证据六：花果园G区购物中心商铺《委托经营管理协议》、委托书、郭小娟身份证复印件。证明目的：证明原告依据认购合同书的约定将房屋委托贵州花果园购物中心有限公司进行管理，并委托郭小娟收取租金收益。补充说明：商品房买卖合同的合同目的是为了收取租金，根据委托管理协议第六条，原告未经第三人书面同意不得收回商铺及转让商铺，如果违反协议，应当按实付总款30%向第三人支付违约金。证据七：7月27日的付款票据及收据。证明目的：证明1、原告已支付了全部购房款；2、原告委托了王荔、石苏杭来办理购房手续的相关事宜。补充说明：2月27日付了全款后才能签订商品房协议，这是常理。证据八：微信聊天记录。证明目的：证明被告知道房屋已抵押出租的事实，原告委托被告将租金收益支付给郭小娟；7月23日原告亲属曾沟通过不想继续购买房屋，但即使知晓房屋的各种情况7月27日仍然前来购买。证据九：房屋现状情况。证明目的：证明房屋现租赁给肯德基，收益稳定。该房屋可以实现收租的合同意义的。证据十：租金付款凭证。证明目的：证明与原告收到租金766440.12元，没有任何利息损失。已经实现了合同目的，原告也是基于高额的租金收益才与被告签订合同。原告质证称，对第一组、第二组证据无异议。对第三组证据证明目的不予认可，对三性予以认可。第一,被告宏益公司提交的该组不动产权利证书产权证号为黔(2016)南明区不动产权0009936号,对应了原告罗忠炎与被告宏益公司签订的合同编号为258181的《商品房买卖合同》中的现售备案号,也对应了原告罗忠炎提交的第五组证据案涉商品房在贵阳市不动产登记中心的登记信息中的产权证号,案涉商品房在销售给原告之前已设定了抵押。第二,被告拟证明被告是案涉房屋的所有权人,有权对其进行处分的证明目的依法不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第三,该不动产权证书系2016年颁发,而抵押登记是在2017年7月25日,被告用一个已被抵押给平安银行股份有限公司贵阳分行而未载明任何抵押信息的不动产权证证明被告有权进行处分,更加证明被告的欺诈行为。第四组:2019年7月20日支付50万元的票据及“花果园”认购合同书。质证意见:1.对7月20日支付50万元的票据的真实性,合法性、关联性予以认可,但对证明目的不予认可。2.对被告提供的“花果园”认购合同书的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。理由有:第一,原告方第一次知道有这份认购合同书的时间是代理人到法院阅卷拍照的时候,之前从未见到过这份认购合同书,在被告于2019年7月29日交给原告的资料袋中没有这份合同。在2019年7月20日,被告的销售经理王众正并没有向原告提示需要签订什么《“花果园”认购合同书》,当天,被告的销售经理王众正只告诉原告签订一份(合同编号:258181)案涉的商品房买卖合同和要求原告交50万元定金。签订时被告宏益公司是直接拿过来一堆文件,且是散页状态,直接翻至签字页面让原告罗忠炎签字,一直没有提及案涉商品房已设定抵押的事实。第二,原告提供的第六组证据中的“录音录像”足以说明认购合同书不存在或不真实,或即使存在但也被宏益公司所故意隐藏了。在2019年7月29日晚,原告方发现购买的商品房已设定抵押时,原告母亲王荔电话质询、当面质询被告销售经理王众正是否告知抵押的情况时?王众正十分明确地回答没有。足以证明罗忠炎在2019年7月20日在被告提供的《商品房买卖合同》上签字时并不知晓认购合同书的存在,足以证明被告在销售案涉商品房时故意隐瞒该商品房已设定抵押的事实。第三,该“花果园”认购合同书中第三条第6项内容对原告依法不具有法律约束力。理由:一是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条:“当事人签订认购书、订购书、预订书,意向书,备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”之规定,认购合同书系预约合同,目的是为了在将来一定期限内订立本约即商品房买卖合同。在2019年7月20日罗忠炎已经签订本约即案涉商品房买卖合同的情况下,签订认购合同书既无必要,也无任何法律意义并且需要强调的是,原告罗忠炎提交的第二组证据“微信聊天记录”显示,2019年7月16日原告罗忠炎母亲王荔与被告宏益公司已经就案涉商品房的购买价格为68800元达成一致意见。双方在2019年7月20日的真实意思表示是按照68800元/平方米的价格直接签订《商品房买卖合同》,并且根据双方向法院提供的《商品房买卖合同》载明的房屋总价款13909984元和面积202.18平方米,计算出的房屋单价也是68800元/平方米。然而,被告提供的认购合同书中载明的商品房虽与双方所签《商品房买卖合同》中载明的商品房属面积大小完全一样的同一套房屋,但是,认购合同书中载明的商品房的总价款却是17,802,31元,与双方所签《商品房买卖合同》中载明的总价款不一致,特别是与双方早在2019年7月16日已经协商一致的单价68800元/平方米计算出的总价款(13,909,984元)悬殊约400万元。从7月16日至7月20日仅有短短的4天时间,但7月20日的认购合同书中的房屋总价款却比双方在7月16日协商一致的房屋总价款超出高达约400万元的金额,平均每天涨价100万元,试问罗忠炎如果知晓认购合同书内容的话,还会签订这样一份远远超出双方几天前的协商价格且对自己极为不利的认购合同书吗?因此足见宏益公司在本次销售过程中早已精心设计系列娴熟的销售套路,故意隐藏了认购合同书,其欺诈的主观恶意十分明显。第四,从形式上讲,认购合同书是被告宏益公司单方提供的格式合同。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第六条:“提供格式条款的ー方对格式条款中免除或者限制其责任的内容,在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明的,人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”之规定,被告宏益公司应当对案涉商品房已被抵押的内容采用合理的方式进行告知或说明,然而纵观该“花果园”认购合同书,该协议书正文中字体同一,大小一致,关于案涉房屋已被抵押的第三条第6款既位于较为隐蔽的第二页的上端,又未采用足以引起原告罗忠炎注意的文字、符号、字体等特殊标识,其也未能提供其他证据证明已尽到提示及说明义务。从被告在该认购合同书尾部设计的两点重点承诺来看,只是提示定金不退和在与甲方签署《商品房买卖合同》前,必须与花果园购物中心有限公司签署《委托租赁协议》,否则视为本人放弃认购权利,将该套房打开另行销售,定金不予退还.作为对买受人具有重大法律风险影响和严重法律后果的出售房屋已设定抵押的事实并未特别提示。足见被告在有意隐瞒所售房屋已设定抵押的事实。第五,从内容上看,被告提供的认购合同书中第四条第4款明确约定:“《商品房买卖合同》签定后,此合同书自动失效。”根据该条款的约定,在案涉《商品房买卖合同》签订时,该认购合同书立即自动失效。认购合同书第四条第3款明确约定:“若双方签定的《商品房买卖合同》与本合同书有相抵触的条款,以双方签定的《商品房买卖合同》为准。”案涉《商品房买卖合同》第四条“抵押情况”载明:“与该商品房有关的抵押情况为:该商品房占用范围内的土地使用权及其在建工程均未设定抵押。”根据认购合同书第四条第3款的约定,案涉商品房抵押与否当然要以《商品房买卖合同》的约定为准,而《商品房买卖合同》载明的案涉商品房未设定抵押的事实与客观事实不符。这足以说明被告在签订商品房买卖合同时故意隐瞒了所售房屋已经抵押的事实。综上以上五点质证意见,足以说明被告提供的认购合同书不存在或不真实(非罗忠炎的真意表示),或即使存在但也被宏益公司所故意隐藏了。该认购合同书仅是被告为其实施欺诈销售行为而事先准备好的,原告自始不知晓该认购合同书的存在,该认购合同书无法达到被告的证明目的。补充说明其认购合同书是散件。第五组:商品房买卖合同、备案表、花果园G区购物中心商铺《商品房买卖合同补充协议》2份。质证意见:一、关于被告提供的商品房买卖合同的质证意见如下:对其真实性,合法性,关联性予以认可,对其证明目的不予认可,具体如下:1,原告实质签订《商品房买卖合同》的时间是2019年7月20日,当时签订的《商品房买卖合同》未填写日期;2、在2019年7月27日原告罗忠炎并没有到过被告公司的任何办公场所,被告宏益公司持有的合同落款时间签署为2019年7月27日是被告为了防止买受人发现销售房屋已设定抵押后进行不实抗辩,混淆是非所为;3、《商品房买卖合同》第四条明确载明:与该商品房有关的抵押情况为:该商品房占用范围内的土地使用权及其在建工程均未设定抵押。二、关于备案登记表,该备案登记表形式上客观存在,但不具有合法性,不能证明被告的证明目的。备案登记表中售房单位声明中载明:以上销售商品房,无抵押,查封、重复预售等情况,足以说明被告向原告在故意隐瞒案涉商品房已设定抵押的事实。同时,需要向法庭强调的是,根据《贵阳市商品房销售网上备案管理规定》第十条:“房地产交易管理机构在收到商品房销售合同备案信息后3日内应当确认合同备案编号和房屋代码,盖章证明备案,并同时通过网上操作系统注明该单元(套)商品房已备案。”之规定,原告罗忠炎现在发现,被告宏益公司出具的该备案登记表,缺乏合同备案编号等一般备案登记表中等具有的重要信息,结合原告罗忠炎提交的第五组证据来看,案涉商品房已被抵押,根本不能办理网签等手续,该份备案登记表显属伪造,被告宏益公司当时这一主动实施的欺诈行为,导致原告罗忠炎作出了不真实的意思表示。三、对花果园G区购物中心商铺《商品房买卖合同补充协议》2份的真实性、合法性,关联性、证明目的均不予认可。1、原告在被告提供的《花果园G区购物中心商铺补充协议》上没有签字,对原告没有法律约束力。2、原告没有与被告就《花果园G区购物中心商铺补充协议》形成合意,原告从来没有就该补充协议作出过任何意思表示,该补充协议对原告自始没有发生法律效力。3、2019年7月27日被告宏益公司根本没有提前告知需要代为签署补充协议,仅通知需前往交纳剩余房款与沟通委托租赁的事宜,其故意将“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》与“内容为关于前期物业服务”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》两份协议的抬头名称事先打印为完全一样。然后将“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺《商品房买卖合同》补充协议》混入《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》和“内容为关于前期物业服务”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》中,并以一贯伎俩将全部文件直接翻至最后一页让原告罗忠炎岳母郭小娟签字,未告知“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》上所载事宜,甚至未让签字人员即原告罗忠炎的岳母郭小娟查看其即将签署的协议内容。4、从被告宏益公司与原告罗忠炎提交的《商品房买卖合同》第18页第29条“......双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面协议进行变更或补充(补充协议见附件十二),但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任,排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准......”可清楚的看出,对于案涉商品房已被抵押系严重影响原告罗忠炎作为购房人的权利,故该“内容为关于抵押”的《花果园G区购物中心商铺补充协议》与正式的《商品房买卖合同》相比,《商品房买卖合同》位阶更高,应当以《商品房买卖合同》为准。5、结合被告宏益公司提交的第八组证据材料微信聊天记录以及原告罗忠炎提交的第六组证据材料2019年7月30日罗忠炎母亲王荔向宏益公司销售经理王众正询问抵押情况录音等,被告宏益公司从开始向原告罗忠炎推销案涉商品房到双方签订《商品房买卖合同》及办理相关事宜的整个过程中均未向原告罗忠炎告知且故意隐瞒案涉商品房已被抵押的事实,且同日出具相互矛盾的文件,不让签字人员查看等种种细节恰恰证明其存在故意隐瞒案涉商品房已设定抵押事实的主观故意与客观表现都是通过精心策划设计的欺诈销售套路。第六组:花果园G区购物中心商铺《委托经营管理协议》、委托书、郭小娟身份证复印件。质证意见:1、对花果园G区购物中心商铺《委托经营管理协议》、委托书、郭小娟的身份证复印件的真实性无异议,但与本案没有关联性,该组证据与被告主张的证明目的没有任何关联性特征。2、同时该组证据恰好证明原告罗忠炎只知道2019年7月27日需要交纳剩余房款与办理委托租赁事宜,对其余事宜并不知情也未授权任何人代为参与,并且结合原告提交的证据六可以看出,被告宏益公司承认让他人代罗忠炎签订《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》等相关文件,不让原告罗忠炎本人签字系宏益公司主动安排。3、同时需要强调的是,该份委托书系被告宏益公司2019年7月27日当场要求石苏杭(原告罗忠炎妻子)制作的,被告宏益公司对于收取租金的事项要求制作书面授权委托书,对于案涉商品房被抵押这一重大事项却未要求出具书面授权委托书,其故意隐瞒、刻意欺诈的企图昭然若揭。4、该组证据中花果园G区购物中心商铺《委托经营管理协议》的签章处的日期签订人与前述被告宏益公司提交的《商品房买卖合同》等疑似同一人签订,望法庭依法予以查实。第七组:7月27日的付款票据及收据。质证意见:对该组证据的第二个证明目的不予认可。该组证据仅能证明原告罗忠炎已支付了全部购房款,且原告罗忠炎委托石苏杭等人支付剩余购房款,并不能证明委托了王荔、石苏杭办理购房其他手续事宜。付款票据及收据上签署的有石苏杭的名字及原告罗忠炎的名字(为郭小娟代为签署),结合证据6的《委托书》可知,原告罗忠炎仅授权石苏杭及郭小娟代为支付剩余购房款及授权郭小娟签署《委托经营管理协议》,并未授权郭小娟代为处理其他事项,且如前所述被告宏益公司诱使郭小娟签订补充协议,企图恶意逃避将设定抵押的房屋出卖给罗忠炎的法律责任。第八组:微信聊天记录。质证意见:被告提供的该组证据不能证明被告主张已告知过房屋已抵押出租的事实,对该组证据的证明目的不予认可。首先,微信聊天记录可知,被告宏益公司销售经理王众正在与原告罗忠炎母亲、石苏杭就案涉商品房相关事宜进行沟通时只字未提案涉房屋已被抵押的事实,其仅告知了《委托经营管理协议》内容。由此可知,从始至终均是被告宏益公司设置的销售套路,其不仅故意未告知案涉房屋已被抵押的事实,还利用签署《委托经营管理协议》的时机骗取郭小娟代罗忠炎签署了免除自己责任的陈述购房人知晓商品房抵押的《花果园G区购物中心商铺补充协议》的格式合同。其次,原告罗忠炎母亲表示不想继续购买案涉商品房的原因并非被告宏益公司告知房屋已抵押的事实,而是对《委托经营管理协议》中的部分条款加重了原告罗忠炎的责任产生疑虑,原告罗忠炎可补充提交其母亲王荔与王众正沟通的全部微信记录证明,正是被告宏益公司销售经理表示可让他人代原告罗忠炎在《委托经营管理协议》上签字可免除原告罗忠炎责任,原告罗忠炎才决定支付剩余购房款,直至此时,被告宏益公司仍未告知原告罗忠炎房屋已被抵押的事实。最后,原告罗忠炎与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》上签字的时间是2019年7月20日,原告罗忠炎并非是2019年7月27日才购买的案涉商品房,2019年7月27日仅是根据合同约定及与被告宏益公司的约定支付剩余购房款并签署《委托经营管理协议》。此外,《商品房买卖合同》第四条明确载明“与该商品房有关的抵押情况为:该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。”因此,自签订《商品房买卖合同》到签署《委托经营管理协议》整个过程被告宏益公司均向原告罗忠炎故意隐瞒了案涉房屋已被抵押的事实。第九组:房屋现状照片。质证意见:对该组证据的关联性、证明目的不予认可。如前所述原告罗忠炎已就《委托经营管理协议》事宜向被告宏益公司方发函。第十组:租金付款凭证质证意见:对证明目的不予认可,与本案没有关联性。首先,2019年8月12日,因被告宏益公司一直未处理与原告罗忠炎的纠纷,原告罗忠炎将被告宏益公司诉至法院,且已经明确表示不收取租金。其次,在花果园购物中心有限公司不顾原告罗忠炎明确拒绝将租金私自转入郭小娟银行账户后,原告罗忠炎于2019年8月28日向被告宏益公司、贵州花果园购物中心有限公司发送了《实施违法行为告知函》,告知花果园购物中心有限公司,因被告宏益公司欺诈,《委托经营管理协议》不发生效力,所以原告罗忠炎并未认可《委托经营管理协议》的效力,且以实际行动表示拒绝收取案涉商品房的租金。再次,原告罗忠炎签订案涉《商品房买卖合同》的目的是交付该商品房且办理相应的产权证,故才支付了全部购房款,而现在因被告宏益公司恶意欺诈行为,案涉商品房已经被抵押,原告罗忠炎的合同目的已经完全不能实现,故766440.12元租金并不能足够补偿原告罗忠炎的实际损最后,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条:“抵押权和租赁权关系订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力......”之规定,在后的租赁权不能对抗在先的抵押权,若抵押权人行使权利,则原告罗忠炎的权利是处于不确定状态的,其合同目的是不能实现的。综上,被告提供的证据前后矛盾,被告主张的已向原告(买受人)告知出卖商品房已抵押的事实有被告自始至终的销售经理王众正的录音视频中陈述内容从来没有告诉过买受人有关抵押的事实所否定,原、被告双方的证据共同证明并揭示了被告精心策划的故意隐瞒销售房屋已设定抵押的销售套路。被告补充证据十一：六张报纸，三张宣传单。证明目的：广告内容证明该商品房只能收租，而不能转让，合同目的也是为了收租。原告代理人质证称，对其三性均不予认可，恰巧证明了被告欺诈买受人，买受人买房是为了办理房产证，还有广告没有证明房屋被抵押了。第三人代理人质证称，对三性均无异议，原告购买房屋的目的就是为了收租，不是每一个人买房都是为了办产权证。办产权证不是购买房屋的最终目的，而是使用房屋才是最终的目的，第三人认为原告购买的目的已经实现。第三人花果园购物中心有限公司未向本院提交证据。经审理查明，2019年7月20日原告罗忠炎与被告宏益公司签订《“花果园”认购合同书》。2019年7月27日原告罗忠炎与被告宏益公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：258181），合同约定：买受人罗忠炎购买出卖人宏益公司建设的位于南明区现售商品房，该商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积202.18平方米，土地使用年限2011年2月16日起至2051年2月16日止，总价款为人民币13909984元，买受人应当在2019年7月27日前分期支付房价款，预付款4173984元，剩余房款人民币9736000元于2019年7月27日付清。同时约定，该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设立抵押。同日，原、被告双方分别签订了两份《花果园Ｇ区购物中心商铺补充协议》、《贵阳市商品房现售合同备案登记表》以及原告与第三人签订《花果园Ｇ区购物中心商铺委托经营管理协议》。其中一份补充协议载明“甲方（即出卖方宏益公司）出卖给乙方（即买受人罗忠炎）的前述商品房，在出售乙方时已经设定抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议。双方同意：由甲方在本协议签订后半年内解除上述房屋的抵押登记。”另一份补充协议载明：“2019年7月27日甲乙双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方依法聘用贵州宏立城物业服务有限公司对乙方购买的位于贵阳市房屋提供物业服务，先甲乙双方协商一致，同意终止上述合同。”现售合同登记表售房单位声明一栏载明：“以上销售商品房，无抵押、查封、重复预售等情况，若有不实，本售房单位愿负法律责任。”2019年7月27日，原告罗忠炎向宏益公司履行完毕全部购房款。其中，2019年7月20日签订《“花果园”认购合同书》当日原告罗忠炎向被告宏益公司银行转账50万元，2019年7月27日分别向宏益公司银行转账500万元，520万元，50万元，265万元，59984元，共计支付购房款13909984元。被告宏益公司于2019年7月27日向原告罗忠炎出具4173984元及9736000元收据。事后，原告发现其购买的商品房已经设定抵押。原告称，其签订上述合同时并不知该商品房有抵押情况，抵押起止时间是2017年7月25日至2027年7月24日，是其所在地块整体抵押，涉案商品房只是其中的一部分。被告辩称，2019年7月20日签订《“花果园”认购合同书》时已告知原告罗忠炎该商品房已设定抵押。2019年7月27日签订的补充协议约定在协议签订后半年内解除该商品房的抵押登记。另查明，2019年7月20日，原告罗忠炎与被告签订《“花果园”认购合同书》，为罗忠炎签字。2019年7月27日，因原告罗忠炎工作原因，不能亲自前往与被告、第三人签订合同。遂由其母亲王荔，岳母郭小娟、妻子石苏杭前往与被告签订相关合同。其中，《花果园G区购物中心商铺委托经营管理协议》载明：甲方罗忠炎，乙方贵州花果园购物中心有限公司，甲方收取收益的账户信息为郭小娟的信息，由其岳母郭小娟代签；《商品房买卖合同》原告方持有的合同为罗忠炎签字，被告方持有的合同为罗忠炎妻子代签。且该合同原告方持有合同的签订时间为2019年7月29日，被告方持有合同的签订时间为2019年7月27日；其余合同由原告罗忠炎妻子代签。2019年8月26日，第三人贵州花果园购物中心有限公司向郭小娟通过交通银行贵阳花果园支行摘要租金返款转账766440.12元。上述事实，有原、被告的陈述，证人证言及提交的相关据在卷作证，并经庭审质证，给予确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：宏益公司是否存在欺诈行为。而民事纠纷的欺诈构成要件不同于刑事纠纷。一般认为民事法律关系上的欺诈行为的认定需要四个构成要件；第一、行为人在主观上有欺诈的故意，即故意陈述虚假的事实故意或引诱相对人陷入错误认识的故意；第二、行为人实施了欺诈的行为，即故意陈述错误事实或故意隐瞒真实情况使相对人陷入错误认识的行为；第三、相对人因欺诈陷入错误；第四、相对人因错误而为意思表示。从上述的构成要件可以看出，欺诈的形成来源于行为人作出的虚假陈述或引诱，能否导致相对人作出错误的意思表示，取决于合同相对人对标的物的认知水平，对行为人的合理信赖和对交易风险的把控。对一个相对专业化较高的标的物，例如古玩字画的交易，一般合同当事人无法达到辨认真假的水平，也无法作出交易的风险把控。但是作为日常生活中常见的标的物，合同当事人有义务根据自身的生活常识作出基本的判断，对于行为人的合理信赖程度及交易风险的把控，即当一个人有平等的机会形成和作出自己的判断时，如果对他人的见解发生依赖，他就要因此而承担风险。就本案而言，首先，从交易的安全风险看，双方当事人交易的标的物是价值较高的商铺，原告罗忠炎在作出签订买卖合同时，不能只听取被告宏益公司的陈述，而必须结合自己有义务全面了解标的物的实际状况。2019年7月20日原告罗忠炎与被告宏益公司签订《“花果园”认购合同书》后，罗忠炎从保护交易安全的角度，有义务去了解涉案商铺的真实状况，而且也有条件了解到，对于在交易过程中未尽到自己的审慎义务的行为将承担不利后果；其次，从举证责任角度看，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”原告罗忠炎认为，2019年7月27日，双方当事人签订《商品房买卖合同》第四条明确载明，该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设立抵押。事实上是早在2017年就已经抵押给平安银行，至签约时仍未解除，故明知有抵押仍继续出售，故存在欺诈行为。而在签订《花果园G区购物中心商铺补充协议》中载明，甲方（即出卖方宏益公司）出卖给乙方（即买受人罗忠炎）的前述商品房，在出售乙方时已经设定抵押，乙方对相关情形完全清楚知晓，且不持异议，且原告罗忠炎也签字。《合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。该补充协议作为合同补充，对原合同内容进行了变更，则以补充条款为准。庭审中，原告罗忠炎并未提出充分证据证明该补充协议无效，其陈述是，被宏益公司夹在其他协议中导致误签，对于这样的抗辩理由本院不予认可。相反，说明作为买受人的罗忠炎，在签约时对清楚明确的合同内容未仔细阅读，即未尽到签约时的注意义务。第三，退一步说，就算被告宏益公司在签订合同时隐瞒了事实，实施了欺诈行为，而导致产生这样的结果与罗忠炎对自己权利的忽视及不履行应尽的义务和举证不能有关，罗忠炎作为理性人将为自己的不理性行为承担不利后果。故，本院认为被告宏益公司的行为不构成合同欺诈。至于罗忠炎认为补充协议是其妻子代签问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定的，夫妻双方应平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。罗忠炎因工作原因不能前往，由其妻子代签的行为，而且签字时还有罗忠炎的母亲在场。按照一般理性人的认为，原告罗忠炎与其妻子就合同的内容是协商一致的。罗忠炎对于其妻的签字不予认可，本院不予支持。在房屋买卖合同中，作为买受人签订合同的目的时取得标的物的完整所有权，而非仅仅取得占有、使用、收益的权能。本案中，结合补充协议第一条第2项内容看，该协议约定了履行期限，即宏益公司承诺在本协议签订之日起半年内解除上述房屋的抵押，如被告宏益公司未履行该承诺，原告罗忠炎可主张相应的权利。综上，原告罗忠炎诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告罗忠炎的诉讼请求案件受理费192399.80元，由原告罗忠炎负担，保全费5000元由原告罗忠炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判长  余长智审判员  冯文婷审判员  柳 凡二〇二〇年二月十八日书记员  丁星佑