云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初6051号原告赵丽文，女，汉族，1975年12月22日出生，云南省昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人姜梅、李汶运，云南言广律师事务所律师。（特别授权）被告昭通市宏发房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600731212939R。住址：昭通市昭阳区凤霞路236号。法定代表人崔兵，系公司董事长。委托代理人恭云坤，昭通市宏发房地产开发有限公司员工。（特别授权）原告赵丽文诉被告昭通市宏发房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序公开合并开庭进行了审理。原告赵丽文的委托代理人李汶运，被告宏发公司的委托代理人恭云坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽文诉称，2011年，被告通过政府喉舌《昭通日报》、《鹤都晚刊》等报刊媒体、大幅海报标语大肆鼓吹其引进外资，与云南英之伦酒店有限公司签署协议，强强联合，打造昭通首家“产权式酒店”，开发“宏发金都英之伦酒店九大价值诱惑”，承诺随房均赠送五星级标准精装修及家电，接房后即可享受每年总房款8%的固定租约回报，并提供其他一些配套特权独享和安全退出机制，10年期满后，业主可退可卖。酒店管理公司承诺可以按原价回购房产。在被告的大肆鼓吹和宣传下，原告按照被告挂牌上墙的宣传销售价格，以当时每平方约6300元的均价购买了该房产。应被告购房先付款后签合同的要求，原告在一次性向被告支付房款后，履行签约合同手续时才被告知要签订两个合同书，分别是《商品房购销合同》和《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》。同时，又将业主们一次性交付的购房款人为分割成购房款和装修款两笔，并分别开具了购房款和装修款两张收据。原告当时就提出了质疑，被告销售人员当时答复是：签订两份合同是为了帮业主合理避税，房屋总价仍然为168888元，每年的租金回报以168888的8%计算为13510元。委托期届满时，若本幢屋业超过50%业主同意将屋业转让给乙方，酒店管理方以房价168888元购买。原告当时就提出退房，但被告称退房可以但定金不退。无奈原告只好按被告的要求签订了两份合同。按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，原告按照合同约定在签订合同时就付清全部购房款项并交纳了办理产权的相关税费，被告应在90日内协助原告办理产权登记手续，但被告一直未按约定办理。后因酒店管理公司将装修款挪用，导致酒店一直未开业。经公安立案侦查后，案件却不了了之。时至今日，经原告多次要求被告办理产权证书，被告却要求全部144户业主全部产权证书做出不追究其装修款损失的承诺才能为原告办理。但原告认为，所谓酒店装修款的损失其实是原告的购房款的一部份，是因被告以欺诈手段从购房款中分割出去的，本就应当由被告承担连带赔偿责任。被告违反合同约定拒不办证的行为巳经构成违约。为此，为维护原告的合法权益，特依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照巳付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定诉至人民法院，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求为盼。原告的请求为：1、请求人民法院判决被告立即为原告购买的房屋办理不动产权登记证书。2、请求判决被告以购房款总额168888元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算支付原告自2012年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金。3、诉讼费由被告承担。被告宏发公司辩称：请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被答辩人承担。补充并不是宏发公司的原因，本案属特殊原因，不属于司法解释第48条承担违约责任的情形。被答辩人起诉的事实与理由不符合本案的客观事实。“宏发·金都”是宏发公司开发的项目，被答辩人购买的房产“宏发·金都”第A幢A633房屋，2010年12月15日昭通市昭通市宏发房地产开发有限公司与石松签订《房地产委托开发合同》将该房产出售给昭阳区英之伦酒店管理有限公司的法定代表人石松，合同约定购房款为2900元/㎡。被答辩人诉称的英之伦酒店投资回报、随房赠送五星级标准精装修及家电等销售宣传及策划属昭阳区英之伦酒店管理有限公司委托昆明进力房地产营销策划有限公司作的全案营销、策划、销售工作。业主支付的款项系石松指定的专人负责收取。宏发公司根本未要求被答辩人将款打到覃芬莲的账户。宏发公司仅依据与石松签订的《房地产委托开发合同》，接受石松的委托将产权分割第三方并办理相关手续。“宏发·金都”第A幢A633房款是由石松直接支付给宏发公司。宏发房地产公司根本未以任何借口和理由拒绝办理产权证书，宏发公司未有任何违约行为。宏发公司开发的“宏发·金都”经验收合格后已将符合办理房屋产权证的业主资料递交到了昭阳区房管局。在办理产权证过程中，因石松涉嫌犯罪被昭阳区经侦立案侦查，同时业主向昭阳区信访局反映情况。政府成立以政法委牵头，昭阳区房管局等部门成立的联合调查维稳工作组，房管局多次主持宏发公司与业主进行协商。因业主代表提出要求退房，为维护社会稳定，公司同意将出售的产权式酒店的房屋收回。鉴于石松涉嫌诈骗的案件尚未定论，业主的装修款损失未能落实，相关部门建议为避免新的损失，办理了房屋产权证又将房产退回公司属二次交易，必定产生新的损失，故暂缓办理房屋产权证。而我公司已将符合办理房屋产权证条件的业主的资料交由房管局交易所，已完成协助办理产权证的义务。宏发公司与业主签订《商品房购销合同》系接受石松的委托，本案应当追加石松作为被告参加诉讼。综上所述，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求以及本案诉讼费由被答辩人承担。原告赵丽文为证明自己主张的事实，向本院提交了下列证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告主体适格；2、原告《商品房购销合同》、《收据》原件各一份，证明原被告双方于2011年签订商品房购销合同。该合同内对被告办理产权登记的义务及时间进行了明确约定；原告按合同交纳了全部房款及办证费用，被告未按时为原告办理产权登记；3、原告《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》原件一份，证明合同中约定委托期限届满，英之伦酒店愿意以房屋总价款168888元回购该房屋以及原告支付的购房款为168888元；4、宏发金都宣传广告原件一份7页、邀请函复印件一份2页、报纸复印件一份2页、上墙公示的房屋报价表复印件一份，证明：（1）宏发公司宣传时承诺随房均赠送五星级标准精装修及家电，不需要另外支付装修款；（2）宣传时明确表明每套购房款为168888元；5、昭通市人民检察院调查笔录复印件一份、覃芬莲账户复印件一份、房地产委托开发合同原件一份以及英之伦会计账目等材料复印件一份，证明宏发公司与昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司系房地产委托开发关系，业主在购房时按照宏发房地产公司的要求，统一将款打到了覃芬莲的账户，后来才得知覃芬莲实际是英之伦公司的财务人员，英之伦公司在收取房款后，将统一收取的房款分两笔开具了收据给业主，并将一部分款项打给了昭通市宏发房地产开发有限公司。但业主当时完全不清楚两公司的关系。经到昭通市人民检察院调取了相关的证明后，才知道两公司的资金走向及两张收据的真实目的。经质证，被告宏发公司对证据1的三性无异议；对证据2《商品房购销合同》的客观真实性予以认可，但对原告要证明的因宏发公司原因未办理房屋产权证的事实不予认可。认为根据《合同法》第十二条规定，是由宏发公司协助办理相关房屋产权证，但必须满足双方签订合同第十二条约定的三个条件予以协助办理；对《收据》的客观真实性无异议；对证据3，证据客观真实性予以认可，同时可以看到是原告与英之伦酒店签订的协议，是原告将房屋装修款支付给英之伦酒店，与被告宏发公司无关。不能证明原告证明的目的；对证据4，证据三性均不予认可，同时不能达到原告证明是宏发公司实施这种行为这种证明目的；对证据5，检察院调查笔录客观真实性认可，但是不能达到原告证明宏发公司和英之伦串通欺骗原告的证明目的，恰好通过石松和覃芬莲的询问笔录可以看到业主遭受的损失是由于进力公司与石松销售策划导致今天的后果。宏发公司仅按2900元每平方米的房屋价款收到石松转账的购房款。通过原告的举证和被告的质证，本院认为，原告赵丽文提交的五组证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告宏发公司已在同系列案提交了证据，本案中没有证据向法庭提交。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年12月12日，原告赵丽文与被告宏发公司订立《商品房购销合同》。该合同约定，原告赵丽文购买被告宏发公司开发建设的位于昭阳区蒙泉大道北侧宏发·金都A幢6层A633号房一套，建筑面积为28.57㎡，总房价款为82853元；合同还对付款方式、交付期限、违约责任、交接、产权登记、争议处理方式等事项进行了明确约定。该合同第十二条关于产权的约定为：乙方（原告）办理完成以下事项（1、乙方支付全部房款和相关税费，包含各种配套费代收费；2、甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方等物业管理机构签署完物业管理合同；3、提供办理房屋所有权证所需的全部资料）后，甲方（被告）在90个工作日内协助乙方办理产权登记手续。2011年6月28日，原告将购房款82853元支付给了被告；2012年7月6日，原告按合同约定向被告支付了办理产权证需要的维修基金、契税等各项费用6064元。2011年6月28日，原告赵丽文与昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签订《宏发·金都英之伦产权式酒店委托经营代管合同书》（昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司签约代表为覃芬莲）。合同约定：甲方赵丽文将其坐落于昭通市蒙泉大道路与海楼路交叉口处宏发金都项目内A幢633号房屋（建筑面积为28.57平方米）委托乙方昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司进行酒店经营及管理；委托期限为乙方接房之日起的10年6个月；根据乙方经营委托所需，甲方一次性支付乙方人民币86035元用于酒店装修、设施设备配置、品牌使用及前期服务等；在委托期限内，乙方每年支付给甲方收益金13510元，支付方式为每半年支付6755元；委托期限届满时，若本幢屋业50%的业主同意将屋业转让给乙方，甲方在自愿的基础上乙方按房价人民币168888元整购买。该合同还约定了违约责任等条款。合同订立后，原告赵丽文于2011年6月28日向昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司交付了装修设备款86035元。被告宏发公司在其开发的“宏发·金都”工程完工后，直接将原告购买的A幢6层A633号房屋交给昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司装修。自2013年开始至2014年期间，英之伦酒店管理有限公司向原告支付了部分收益金，之后未再支付。此后，原告等业主发现昭通市昭阳区英之伦酒店管理有限公司没有装修房屋，原告等业主交纳的装修款不知去向，遂向公安机关报案。2014年8月17日，公安机关立案侦查,检察院以合同诈骗罪起诉至法院，又撤回起诉。后昭阳区政法委牵头成立了维稳工作组，协调有关人员对业主进行赔偿，被告宏发公司在协调中同意回购，但由于被告宏发公司没有贷款，最后未能回购原告等144户业主购买的房屋。自原、被告双方签订《商品房购销合同》起至今，被告未为原告购买的房屋办理房屋权属证书。为此，原告起诉至本院，请求判决被告立即为原告购买的房屋办理不动产权登记证书；并请求判决被告以购房总款168888为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，支付原告自2012年3月10日起至被告履行完毕办证义务时止的违约金。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》属于合法有效的民事合同。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。该商品房购销合同生效后，原告已经履行了向被告支付购房款、办理房屋权属证书所应缴纳的相关费用等合同义务。在已生效系列案判决书中，确认了被告提交的由昭阳区房产交易评估管理所出具的《宏发金都客户办证名单统计表》，该表统计有原告赵丽文的房号、建筑面积、合同价、身份证号码等信息，能够证实被告向昭阳区房产交易评估管理所提交过原告的相关办证资料。在原告巳履行完毕约定义务后，被告应向房产登记部门提交相关资料办理房产登记手续。本案被告虽曾向昭阳区房产交易评估管理所提交过相关办证资料，但不动产权属证书尚未办理。故原告要求被告为其购买的房屋向房产登记部门申请办理不动产权登记手续并无不当。但因不动产权属证书的办理系政府部门的行政行为，非被告一方行为能够确保办到。原告认为被告未在约定时间内协助其办理产权登记手续，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、由被告昭通市宏发房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内履行向房产权属证书办理部门申请办理赵丽文购买昭通市宏发房地产开发有限公司开发的位于昭阳区房屋产权登记的义务；二、驳回原告赵丽文的其他诉讼请求。案件受理费3678元，由被告昭通市宏发房地产开发有限公司负担368元，由原告赵丽文负担3310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长 保    家    鹏人民陪审员 陈世琼人民陪审员罗芸二〇二〇年二月二十八日书 记 员 金    昌    玲