广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7137号原告赵鹏，男，汉族，1988年5月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码91440300769160222N。法定代表人赵世曾，董事长。委托代理人郑三军，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人吴燕婷，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发在建项目，深圳市宝安区龙华新区民治街道布龙路北侧的卓能雅苑2栋A单元15D房产，合同约定的总价款为3672992元。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第六条第一款第2项约定“买卖双方约定采取下列第2种方式办理按揭贷款：2.买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需要由出卖人提供证件资料交付买受人或买受人指定的第三人”。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十六条的约定，开发商应于双方签订合同之日起十五日内办理好《深圳市房地产买卖合同（预售）》的备案手续。2016年10月24日，原告向被告支付了全部首期款，并及时、全面向按揭银行递交了全部的贷款申请资料，通过了银行的按揭贷款审批。然被告迟迟不履行合同约定的备案义务，2017年7月4日，被告单方向原告寄送“有关卓能雅苑房地产买卖合同（预售）事宜”函件，以“双方对合同条款未达成一致，合同尚未签订”为由，恶意解除合同。原告明确回函表示要求被告履行备案义务，并赔偿给原告造成的相关损失，同时多次前往被告住址要求工作人员办理备案手续，以便合同继续履行，被告仍拒绝予以配合。2019年3月21日，被告作为根本违约方，向原告单方寄送《解除合同通知》，该函件所述内容与客观事实严重不符，被告该解除合同的行为无效。被告先后发函的内容矛盾，逻辑混乱，严重失实，恶意违约意图明显，被告的行为构成根本违约。原告认为，涉案合同系原被告双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订，合法有效并应当被遵守。因被告的根本违约行为，导致涉案合同无法继续履行，给原告造成巨大的损失。原告作为合同守约方，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告提供原被告双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》,编号：深（宝）网预买字（2017）第6125号；2、请求判令解除原被告之间签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》,编号：深（宝）网预买字（2017）第6125号；3、被告双倍返还原告定金人民币200000元；4、被告退还原告已付的首期款人民币1002992元及已付房款利息，利息以1102992元为基数，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率标准自2016年10月24日计算至全部购房款实际返还之日止；5、请求判令被告赔偿原告其他损失人民币267299.2元，以上金额暂计人民币1470291.2元；6、请求判令被告承担本案全部诉讼费。被告答辩称，1、原被告双方签订的预售合同合法有效，双方签订的预售合同于2016年6月依法成立并合法有效，并不因为未完全行政备案这一手续而影响合同效力，双方主张的权利应当以合同为依据；2、虽然被告在与原告的沟通过程当中存在着不够及时和充分的情况，但是被告没有严重违约的行为。原告一直在混淆两个事实一是没有办理合同备案的过错归于被告，而是因为没有备案，导致原告无法办理按揭贷款，无法支付剩余的购房款，以致无法实现合同目的。根据双方的购房合同约定，原告应当于2016年6月签约当日就完成30%的首付，但实际上原告拖延至2016年10月24日迟延了100多天，正好赶上了2016年10月4日，深圳出台调控政策，预售合同的销售价格高于开发商的备案价格，预售合同不予备案，可见，无法完成备案的原因完全是原告拖延支付首付款造成的，但在调控政策出台后，被告一直与房管部门协商，争取早日备案，最终在2017年6月3日完成了网签手续，但同时，原告无视被告努力，继续提出没有任何合同依据的巨额索赔，导致被告将备案工作搁置，在2017年7月4日，被告迫于无奈直接发函原告告知解除合同，并同意退还首付款，但原告不接受，继续索要巨额赔偿，直至今日，可见，在2017年6月3日未完成预售合同备案，是因原告拖延支付首付款以致遇上新政策造成的，2017年6月网签之后未办理备案，是因为原告继续提出巨额赔偿。原告即不接受被告提出解除合同并退还首付款，原告也不接受被告继续履行合同的主张，以致备案工作耽搁至今，由上可见，未办理合同备案不应归责于被告；3、本案中严重违反合同的实际是原告，原告并未按照预售合同的约定在合同签订当日完成首付支付拖延100多天，根据合同约定，逾期付款超过90日，被告可以主张解除合同，并应要求支付违约金，在预售合同的6.2条也明确约定，不论任何事由，原告未能成功办理按揭贷款的，若继续履行合同，原告应当选择一次性付款，在按揭贷款工作当中，被告只负责配合工作，不承担任何的责任和义务，而时至今日原告未选择一次性付款实际已严重违反合同，以致合同目的无法实现，被告保留向原告主张违约责任的权利；4、针对原告的具体诉求，原告的诉求没有合同依据，在本案严重违反合同的是原告本人，第5项赔偿损失也没有任何证据证明原告遭受了实际损失。经审理查明，2016年10月24日，原告作为购买方与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》【深（宝）网预买字（2017）第6125号】，主要约定：被告将坐落于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧卓能雅苑2栋A单元15层15D房屋出售给原告，建筑面积75.54平方米，套内建筑面积是62.46平方米，买卖双方约定本房地产按下列第壹种方式计算购房总价款：壹、按套内建筑面积计算：单价为每平方米人民币58805.51元，总金额为人民币叁佰陆拾柒万贰仟玖佰玖拾贰元（小写3672992元）。经双方协商，买受人采取下列第叁种方式付款：壹、一次性付款；叁、按揭方式付款，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款的30.03%，即1102992元。签订本合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款，即人民币写2570000元）。买卖双方采取下列第2种方式办理按揭贷款：2、买受人自行办理按揭贷款手续的，出卖人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。二、未能订立商品房担保贷款合同的处理：1、不论何方原因导致未能订立商品房担保贷款合同，买卖双方同意继续履行商品房买卖合同的，双方一致同意采取的付款办法为上述第壹种方式。2、因买受人或出卖人原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，对方可以要求解除合同。由于买受人原因导致合同无法履行的，出卖人应向买受人双倍返还定金。3、因不可抗力未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买卖双方均有权请求法院或者仲裁机构要求变更或解除合同。解除合同的，出卖人应当将收受的首期购房总价款及其利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）或者定金返还买受人。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如无正当理由未按本合同第六条约定的期限付款，按下列第贰种方式处理：2、逾期超过90天，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，出卖人有权要求买受人支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当返还买受人已付的购房价款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和。贰、见附件五相关约定。采取按揭方式付款的，如因买受人不能按商品房（担保）贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求出卖人承担担保责任，出卖人在承担保证责任后有权向买受人按逾期应付款的110%追偿。附件五：买卖双方补充约定：2、买受人在签订本合同之前已经充分了解申请银行按揭贷款的条件和要求，对自身是否符合银行贷款条件负责，并保证所提供的资料均真实可靠；出卖人仅协助办理按揭手续，不承担其他责任和义务。买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。若银行部批准按揭贷款或要求买受人提高首付比例，买受人应在出卖人通知后7日内付清剩余购房款或补足银行要求增加的首期款。逾期未付的，买方应承担逾期付款违约责任。2016年9月30日，原告向被告支付购房定金100000元。当日，被告向原告出具定金收据，确认收到原告的购房定金100000元。2016年10月4日，深圳市规划国土委等单位发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，该通知第五条规定，加强商品住房和商务公寓项目销售价格管理：房地产开发企业应当接受主管部门对商品住房和商务公寓项目销售价格的指导，对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格或周边同类二手房价格的，市场监管和规划国土部门暂不办理价格备案、暂不核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。对已取得预售许可证和现售备案的商品住房和商务公寓项目，主管部门实时监测销售行为；对超出备案价格、擅自提价且不接受主管部门价格指导的开发企业，立即停止网签并责令企业整改。2016年10月24日，原告向被告支付30%的首付，即1002992元。同日，原告出具《第三方代为履行合同义务确认书》及《确认书》。《第三方代为履行合同义务确认书》双方约定现第三方李秀娟自愿代原告支付卓能雅苑项目2栋A单元15层D户型的购房款人民币：壹佰壹拾零万贰仟玖佰玖拾贰元（小写：1102992）上述款项的支付为代为履行合同义务。《确认书》原告签字确认以下内容：买方于2016年10月24日与卖方雄伟房地产开发（深圳）有限公司签订房屋买卖合同，购买了卓能雅苑2栋A座15D号房。因项目总包方广厦建设集团有限责任公司不配合办理房屋竣工验收备案工作，导致房屋无法及时交楼入伙，买方对此表示理解，同意放弃追究卖方逾期交楼及延期办理房地产证的违约责任。2017年6月1日，原被告双方签订《卓能雅苑签约客户资料代收单》，载明兹收到2栋A单元15D号客户赵鹏证件及资料清单如下：1、身份证原件壹份；2、户口本原件/户口卡壹张。我同意将相关证件原件交与开发商办理房地产买卖合同备案。原被告双方均签字确认。2017年5月期间，被告陈述与国土部门做备案的沟通工作后，达成一致意见，并在2017年6月3日完成了预售合同的网签手续。2017年7月4日，被告向原告寄送《关于卓能雅苑房地产买卖合同（预售）事宜》，载明就卓能雅苑2栋A座15D号房买卖事宜，贵我双方对合同条款仍未达成一致，合同尚未签订。如阁下不愿意继续协商或协商仍未能达成一致，请于七日内来我司办理解除认购及退款手续。2019年3月21日，被告向原告寄送《解除合同通知》，载明2017年6月3日，您与我司签订了深圳市房地产买卖合同（预售）（深（宝）网预买字（2017）第6125号）及其补充协议，约定自合同签订之日起60日内支付剩余款项（2570000元），但截至本通知发出之日，您仍未支付余款。根据合同约定，我司有权单方解除本合同，并要求您支付总房款百分之十的违约金（367299.2元），此外，您还需在收到本通知之日起20日内协助我司办理商品房预售注销手续，若您逾期办理前述手续的，我司有权每日按购房总价款的万分至五向您收取违约金。若您未按照上述要求办理商品房注销手续，并支付相应违约金，我司将采取进一步法律措施。2019年3月23日，原告向被告寄送《催告函》，要求被告继续履行合同，并承担损失赔偿责任。《催告函》主要载明：我自与你公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（宝）网预买字（2017）第6125号）后，通过你公司邮寄要求并催促办理合同备案手续的《催告函》和多次到你公司在卓能雅苑小区的办公室要求工作人员杨玲（电话：159××××5223）、租售经理毛文琦（电话：135××××3337）及时办理网签合同的备案登记和向按揭银行提交你公司应提交但未提交的资料。同时要求你公司赔偿我因你公司原因导致按揭银行无法放款给我造成的经济损失（具体损失：1、因你公司不履行备案登记合同的义务，导致房尾款不能及时到账，我无法办理入住手续，只能在深圳市一直租房居住；我多次前往你公司所在卓能雅苑小区的办公室催促你公司履行合同义务的交通费和误工费，自2017年6月至今累计人民币10万元；2、你公司现在履行网签合同备案登记和向按揭银行提交你公司应提交资料的义务，按现在的贷款利率政策，我将比在2017年办理贷款手续时多支付利息人民币30万元。）就我购买卓能雅苑2栋A座15D住房事宜，我再次向你公司提出以下要求：1、因你公司拒绝按你我签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（宝）网预买字（2017）第6125号）约定履行备案登记合同等相关义务并给我造成的经济损失。我要求贵公司在收到本《催告函》后7日内履行完合同备案登记（若需我协助的，请提前2天书面通知），并将需你公司提交按揭银行的相关资料提交到按揭银行。待你公司上述义务履行完毕后7日内赔偿我因你公司过错给我造成的经济损失人民币肆拾万元整，你公司若逾期赔付，我有权每日按万分之五向你公司收取违约金；另，我保留追究因你公司原因导致我无法按合同约定办理收房手续和办理该房产产权证书违约责任的权利。2、若你公司拒绝或者未在上述期限内完成上述相关义务的，我有权要求你公司先赔偿我网签合同总金额百分之十的违约金（金额为人民币367299.2元）后解除合同。以上事实有《深圳市房地产买卖合同（预售）》、确认书、通知函、解除合同通知、催告函、短信截图、收据、第三方代为履行合同义务确认书、客户资料代收单、不动产查询结果单、深圳市房地产信息系统截屏等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原被告双方均应按照《房屋买卖合同》约定履行各自的权利义务。关于合同签订时间，原被告双方对合同签订时间存在争议，原告主张合同签订时间为2016年10月24日，被告主张合同签订时间为2016年6月，经查，双方提供的合同均未注明合同签订时间，原告于2016年9月30日交付定金100000元，2016年10月24日，原告向被告支付首付款1002992元，并出具确认书，确认2016年10月24日与被告签订房屋买卖合同。本院认为，被告主张2016年6月签订合同，原告在长达3个多月的时间中未向被告支付任何款项与常理不符，且原告付款时间与其主张的合同签订时间基本吻合，故本院采信原告主张，即双方合同于2016年10月24日签订。2016年10月4日，深圳市规划国土委等单位发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，而双方合同于2016年10月24日签订，被告主张的因受政策影响不能备案缺乏事实依据。双方合同于2017年6月3日完成网签手续，被告怠于履行合同备案，致使原告无法进行按揭贷款，从而不能履行合同，被告已构成违约，应根据合同约定承担违约责任。关于原告诉请被告提供原被告双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》,被告表示无异议，庭后可以提供，故本院对原告该诉请予以支持。关于原告诉请解除双方合同，2019年3月21日，被告向原告寄送《解除合同通知》，故本院确认双方合同于2019年3月21日解除。关于双倍返还定金，2016年9月30日，原告向被告支付购房定金100000元，如上所述，因被告违约致使合同不能继续履行，应按合同约定，承担违约责任，根据双方约定，被告应双倍返还定金200000元。关于返还首付款1102992元，双方合同于2019年3月21日解除，被告应将收取的首付款1102992元返还原告，并自合同解除之日，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。关于原告主张被告赔偿其他损失，本案中原告并未提供证据证明其存在损失及损失数额，应承担举证不能的后果，故本院对原告该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵鹏提供《深圳市房地产买卖合同（预售）》【深（宝）网预买字（2017）第6125号】；二、确认原告赵鹏与被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》【深（宝）网预买字（2017）第6125号】于2019年3月21日解除；三、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告赵鹏定金200000元；四、被告雄伟房地产开发（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵鹏首期购房款1102992元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2019年3月21日计算至清偿之日止）；五、驳回原告赵鹏其他诉讼请求。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9016元，由原告承担1025.9元，被告承担7990.1元。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 洪 印二〇二〇年二月二十五日书记员 肖冰（兼）书记员 刘 晶 慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。