北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56538号原告（反诉被告）：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号-1层101、1层101、2层201、3层307、4层5（1）07。统一社会信用代码：91110108682853894C法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛世金缘珠宝首饰有限公司，住北京市通州区西集镇国防路43号A座1030。统一社会信用代码：91110112051352858Q法定代表人：刘英，经理。委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。委托诉讼代理人：史迎新，女，该公司员工，住公司宿舍。原告（反诉被告）北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告（反诉原告）北京盛世金缘珠宝首饰有限公司（以下简称盛世金缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟，被告盛世金缘公司之法定代表人刘英及委托诉讼代理人牛海燕、史迎新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求:1、判令盛世金缘公司向我司支付拖欠的2019年1月1日至10日的固定租金11774.19元，物业管理费2903.23元及市场推广费483.87元，共计15161.29元；2、判令盛世金缘公司向我司支付拖欠的电费3187.86元；3、判令盛世金缘公司已向我司支付的房屋租赁保证金144000元，公共事业费保证金8000元，共计152000元不予退还；4、判令盛世金缘公司向我司支付违约金282000元；5、判令盛世金缘公司向我司支付租金、物业管理费、合同推广费、电费自逾期之日至实际给付之日的滞纳金；6、本案诉讼费由盛世金缘公司承担。事实与理由：2018年1月26日，我司与盛世金缘公司签订了《凯德MALL﹒×路房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由盛世金缘公司承租我司位于北京市海淀区×房屋，房屋面积100平方米，租赁期限2018年5月1日至2020年4月30日。2018年5月20日，我司、盛世金缘公司与北京盛世金缘珠宝首饰有限公司第二分公司（以下简称第二分公司）达成《三方转让协议》。《租赁合同》项下的各项权利义务于2018年5月20日转让给第二分公司。《三方转让协议》签订后，我司按照约定全面履行了合同义务。但第二分公司自2018年12月31日起，未经我司书面同意擅自停止营业并欠付租金、物业管理费、市场推广费、电费等费用。我司多次催告第二分公司按照合同约定恢复营业第二分公司仍无开业意向。根椐《租赁合同》及《三方转让协议》的约定，第二分公司的行为构成严重违约。2019年2月20日，我司向第二分公司发出《解约函》，通知盛世金缘公司《租赁合同》于2019年1月10日解除，要求第二分公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但第二分公司至今未支付各项费用。经查，现第二分公司已经注销，不具有承担法律责任的主体资格，其责任应由盛世金缘公司承担。同时根据盛世金缘公司出具的《转让申请及担保承诺书》以及《三方转让协议》第8条之约定，盛世金缘公司对第二分公司就《租赁合同》的后续履行情况承担不可撤销的无限连带保证责任，第二分公司拖欠的各项费用均应由盛世金缘公司承担。第二分公司拖欠我司2019年1月1日至10日的固定租金11774.19元，物业管理费2903.23元及市场推广费483.87元，共计15161.29元，应当由盛世金缘公司支付。第二分公司拖欠我司的12月份电费3187.86元，应当由盛世金缘公司支付。根据《租赁合同》10.2条之规定，第二分公司还应按照逾期款项的0.1‰支付滞纳金3222.37元，暂计算截止到2019年6月30日，此滞纳金应当由盛世金缘公司支付。逾期款项中租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金以15161.29元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年1月1日起至盛世金缘公司实际给付之日止；电费以3187.86元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年2月1日起至盛世金缘公司实际给付之日止。因第二分公司的单方违约行为导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》12.2条，第二分公司已付的房屋全部费用包括租赁保证金144，000元，公共事业费保证金8，000元，共计152，000元不予退还。同时，根据《租赁合同》12.2条，第二分公司应当向我司支付相当于6个月的租金、6个月的物业管理费和6个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计282，000元。此违约金应当由盛世金缘公司支付。综上所述，第二分公司擅自停止营业，拖欠租金、物业管理费、市场推广费等费用的行为已构成严重违约，第二分公司已注销，其违约责任应当由盛世金缘公司承担。我司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。恳请贵院在查清事实的基础上依法支持我司的诉讼请求。盛世金缘公司辩称，我司不同意欢购公司第一项诉讼请求，2018年12月26日我司向欢购公司发出了解除函，房屋租赁合同已经27日解除，我司房租支付至2018年12月31日，当日欢购公司对房屋进行断水断电，2019年1月1日至10日我司没有占有使用房屋，因此我司没有拖欠欢购公司租金物业管理费与市场推广费。关于第二项诉讼请求，欢购公司没有合同依据，也没有我司实际确认使用用电量的证据，因此不同意支付。关于第三项诉讼请求，我司不同意欢购公司的诉讼请求，要求欢购公司退还房屋租赁保证金公共事业保证金。关于第四项诉讼请求，我司不同意支付违约金，欢购公司在签订合同时对我司隐瞒了凯德MALL已经被无关联的第三方收购事实，我司基于对凯德MALL的品牌及商誉信赖才与欢购公司签约并投入大量资金，欢购公司存在欺诈行为，属于根本违约，欢购公司在十一黄金周前停止凯德MALL×路店的积分发放，造成客流下降，给我司造成损失，我司要求欢购公司赔偿我司的装修损失等。即便认定我司违约，违约金也过高，要求酌定减少。关于第五项诉讼请求，因为我司不欠付租金、物业管理费、市场推广费、电费，故无需支付滞纳金。盛世金缘公司向本院提出反诉请求：1、确认我司与欢购公司签订的房屋租赁合同于2018年12月27日解除；2、判令欢购公司返还房屋租赁保证金144000元、公共事业保证金8000元、广告位保证金11000元，共计163000元；3、判令欢购公司赔偿我司房屋装修损失375000元；4、本案诉讼费用由欢购公司承担。事实与理由：一、欢购公司签约时故意隐瞒已经被收购的重大事实，存在欺诈行为。二、租赁合同履行过程中，在事先未告知我司未变更合同的情况下，欢购公司将购物中心名称由凯德MALL更换为印象城，停止对会员积分发放，对我司经营造成严重影响，致使我司合同目的不能实现，实属根本性违约。三、我司已于2018年12月26日向欢购公司发出解约函，房屋租赁合同已于2018年12月27日解除。四、我司为在涉案房屋长期经营装修投入375000元，欢购公司应予赔偿。欢购公司对盛世金缘公司的反诉辩称，不同意盛世金缘公司的全部反诉请求。第一，我司在签约时没有故意隐瞒，不存在欺诈，名称变更是我司自主经营，不是违约。2018年5月6日，我司与盛世金缘公司签订合同。2018年5月20日签订了三方转让协议，盛世金缘公司的母公司将权利义务转让给其第二分公司，后来该分公司注销了。2018年10月9日，印力集团收购凯德集团，完成了涉案项目收购。2018年10月10日商场名称变更为印象城，盛世金缘公司主张收购2018年1月5日完成不是事实，我司变更商场名称属于自主经营行为，没有违反租赁合同与三方转让协议任何约定，不构成根本违约，在盛世金缘公司停止营业前合同主体从未发生过变更，我司作为商业交易主体有权对上次名称进行变更。第二，根据合同9.2条约定，合同期内我司有权完全自主出售或抵押该房屋或整个商场，有权完全自主与抵押权人协议以折价变卖房屋，可以看出我司有权自主出售商场，不受盛世金缘公司的任何干涉，出售商场后商场的品牌一定会变更，该名称变更在双方签约之时就在可预见的范围内，并不违反双方的真实意思表示，也可以看出变更商场品牌不是违约，盛世金缘公司提供的证据不足以证明名称变更对其经营的影响，甚至达到合同目的不能实现的程度，其称陷入经营困难与我司无关，经营风险由其自行承担，合同9.2条约定出租方可以自由出售房屋不受承租人干涉房屋都可以卖，举重以明轻，品牌当然也可以变更，如果说盛世金缘公司认为商场品牌对其经营活动至关重要，那么在房屋租赁合同中应当对名称变更进行明确的约定，但是在签订合同之初，盛世金缘公司并未提出任何限制商场变更品牌的内容，因此盛世金缘公司在陷入经营困难后为提前解除合同，以品牌变更为由要求我司承担违约责任没有任何依据。第三，租赁合同的解除日期是2019年1月10日而非盛世金缘公司所述的2018年12月27日，在我司没有任何违约行为的情况下，盛世金缘公司无权单方解除合同。对于盛世金缘公司发出的解除函，我司没有认可，而且在回函中明确拒绝，盛世金缘公司擅自停止营业拖欠租金物业管理费等费用行为已经构成严重违约，我司依据合同约定享有合同解除权，并有权主张盛世金缘公司承担违约责任。第四，盛世金缘公司无权请求我司赔偿房屋装修费，合同6.3条，盛世金缘公司应自行承担所有的装修增建增设与改建附属设施设备发生的费用，其租用房屋用于珠宝经营活动，房屋装修费是其经营性投入，与我司无关，应由其自行承担。综上，我司没有故意隐瞒事实的欺诈行为与根本违约，盛世金缘公司无权解除合同，也无权要求返还保证金赔偿装修费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年1月26日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方，以下简称凯德公司）和盛世金缘公司（乙方）签订了《凯德MALL·×路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第三条、第四条约定了租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区×号凯德Mall·×路×层被称为‘凯德MALL·×路’×号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为100平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2018年5月1日至2020年4月30日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币365元。含税月保底租金为人民币36500元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金144000元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币9000元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1500元。”合同21.10条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币47000元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币8000元。”上述协议签订后，盛世金缘公司向凯德公司支付房屋租赁保证金144000元、公共事业保证金8000元、广告位保证金11000元。2018年5月20日，凯德公司（甲方）、盛世金缘公司（乙方）、第二分公司(丙方)签订《三方转让协议》，约定甲乙双方已于2018年1月26日签订的上述房屋租赁合同的全部权利义务转让给丙方，乙方作为丙方的保证人，为丙方履行本协议及租赁合同承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的一年止。2018年12月26日，第二分公司向凯德公司发送《解除合同通知书》的函件，内容如下：“我司于《三方转让协议》签订之后即进驻合同中约定的‘凯德MALL·×路’×号，并开始正常经营活动。但贵司在未向我司发出通知的前提下，将整栋大楼的名称由“凯德·MALL”变更为“印象城”。贵司此举直接违反了《房屋租赁合同》、《三方转让协议》中的约定，并且对我司的经营活动产生了严重的不良影响，致使我司运营困难、难以继续。因此，我司根据合同约定及法律规定正式向贵司发出解除《房屋租赁合同》、《三方转让协议》等合同的通知。要求贵司返还我司所交纳的全部费用，包含但不限于：租赁保证金、装修押金、公共事业费保证金、物业管理费、市场推广费。并赔偿我司装修费、经营损失费等各项损失。”凯德公司于2018年12月27日签收该函件。欢购公司表示其于同日向第二分公司回函，内容如下：“我司一直积极履行合同义务，不存在任何违约行为，我司的经营亦不存在违反法律规定的情形，因此，贵司依法依约均无权提出单方解除合同的主张。我司对于贵司发来的《解除合同通知书》不予认可，亦拒绝对提前解除与贵司的租赁关系进行任何形式的磋商。”盛世金缘公司称未收到该函件。欢购公司称其于2019年1月2日向盛世金缘公司发送《关于01-15商铺私自停业事宜》的函件，内容如下：“贵司未经我司书面同意擅自停止营业。贵司的行为违反了双方签署的房屋租赁合同第19.4及10.5条款关于营业时间的有关规定。根据租赁合同第10.5条的约定，贵司应当事先书面通知我司并在获得我司书面同意后方可暂停或停止营业。现贵司擅自停止营业，将给我司商场造成极大的负面影响，且损害了我司的经济利益，已构成严重违约。就贵司的重大违约行为，现我司特此函告：限贵司于收到本函后的3日内恢复该房屋内的正常经营。否则，我司将依法解除租赁合同，并根据租赁合同第12.2条款向贵司收取相对应的违约金人民币282000元（即整），并收回该房屋，由此产生的一切后果由贵司自行承担。同时我司将有权要求贵司承担违约责任并赔偿因此给我司造成的一切经济损失。”盛世金缘公司表示未收到该函件，对函件的真实性不认可。2019年1月3日，第二分公司向凯德公司发送《租赁房屋办理交接通知书》的函件，内容如下：“因贵司的违约，我司于2018年12月25给贵司发出解除合同通知书，2018年12月31日我司工作人员进入租赁房间搬离货物，发现贵司已给租赁房间断电，致使我司为腾空租赁房屋制造了麻烦。贵司既已断电，贵司已实际行动表明了双方已解除了租赁合同，鉴于此，租赁房屋的钥匙尚在我司手中，为减少贵司的经济损失，我司恳请贵司及早与我司办理交接手续，将钥匙归还贵司，以便于贵司将租赁房屋租与他人。”2019年2月20日，凯德公司向第二分公司发送《解约函》，内容如下：“贵司自2018年12月31日起，未经我司书面同意擅自停止营业，经我司多次催告后贵司仍未纠正。贵司的上述行为已严重违反《租赁合同》第10.5条和第19.4条的约定，依照《租赁合同》相关约定，我司有权单独行使解约权，现就贵司违约事宜郑重函告贵司如下：1、因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之《租赁合同》于2019年1月10日正式解除。2、截至合同解除日，贵司尚欠我司2019年1月10日前之租金及物业管理、市场推广费用47000元，水电费3187.86元，滞纳金15161.29元、合同推广费484元、设备租赁费/，上述费用合计65833.15元，贵司务必于2019年3月12日前，向我司足额支付上述费用。3、因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》解除，依照《租赁合同》第12、13条之约定，贵司已支付的全部费用包括租赁保证金144000元、装修保证金/元、公共事业保证金8000元等均不予退还，同时贵司还须向我司支付相当于六个月的租金和六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额282000元作为违约金，贵司务必于2019年3月12日前，向我司足额支付上述费用。如违约金不足以弥补因此给我司造成的损失的，贵司还应补足我司损失额与违约金之间的差额。4、贵司务必于2018年3月12日前，搬离房屋内一切设备设施、拆除装修将房屋恢复原状交付我司，贵司逾期搬离的，应按照每日每平方米人民币47元的标准向我司支付逾期期间的房屋占用费及承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。同时，贵司滞留在房屋内的一切物品均视为自弃，我司有权自行处置，且因房屋恢复原状产生的一切费用亦应由贵司承担。5、贵司应于收到本通知后30日内办理完毕以01层15号房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。6、我司保留采取其他一切法律手段进一步追究贵司违约责任的权利。”2019年2月28日，凯德公司更名为欢购公司。2019年4月3日，北京盛世金缘珠宝首饰有限公司第二分公司注销。盛世金缘公司认可上述租赁合同的权利义务由其公司承继。现欢购公司表示涉案租赁合同于2019年1月10日解除，故要求盛世金缘公司支付2019年1月1日至10日的租金、物业管理费以及市场推广费，而盛世金缘公司认为涉案租赁合同于2018年12月27日解除，理由是其已经向欢购公司发送解除合同通知书，该公司在2018年12月27日已经签收邮件。同时，欢购公司也已经在2018年12月31日对其承租店铺采取了断电措施，其租金及其他费用也已经支付至2018年12月31日，故不存在拖欠租金等费用的情况。对此，欢购公司虽否认2018年12月31日采取断电措施，但表示是2019年1月1日之后采取的措施。对于欢购公司主张的拖欠电费3187.86元，盛世金缘公司予以认可，也同意支付该笔款项。但否认欢购公司对其发送过缴费通知单。另，欢购公司主张盛世金缘公司未按期支付上述租金、物业管理费、市场推广费、电费，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付滞纳金。同时要求盛世金缘公司支付解除合同的违约金，并主张盛世金缘公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金不予退还。盛世金缘公司认为欢购公司在签订合同时对其隐瞒了凯德MALL已于2018年1月5日向无关联的第三方出售股权的事实，并且在合同履行过程中将商场名称从“凯德MALL”更换为“印象城”，构成根本性违约，故不同意支付违约金，同时反诉要求欢购公司退还已支付的各项保证金并赔偿装修损失。且如果认定其公司违约，合同中约定的违约金标准也过高。对于广告位保证金，欢购公司同意予以退还。就涉案房屋另行出租的时间，欢购公司表示因为涉及春节，房屋空置了一段时间。本院认为，欢购公司与盛世金缘公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场，且该公司在2018年1月并不知晓房屋出售的结果。故对于盛世金缘公司主张的欢购公司隐瞒其公司收购事宜，构成根本性违约的抗辩理由，本院不予采信。相反，盛世金缘公司在合同履行过程中，擅自停止营业并单方提出解除合同，违反了合同约定，应承担相应不利后果。欢购公司作为守约方，在盛世金缘公司违约的情况下，可行使合同解除权。关于合同解除的时间，盛世金缘公司主张欢购公司在2018年12月31日对其承租店铺采取了断电措施，欢购公司虽不认可，但表示2019年1月1日之后采取的断电措施，结合盛世金缘公司于2019年1月3日发送的函件中已经表明采取了断电措施等，本院认定欢购公司于2019年1月1日即采取了断电措施，事实上使双方签订的双方租赁合同无法继续履行，欢购公司以实际行动解除了双方之间的租赁合同。故法院认为双方合同的解除时间应为2019年1月1日。因盛世金缘公司并不拖欠2019年1月1日之前的租金，故欢购公司要求盛世金缘公司支付2019年1月1日至10日的租金、物业管理费、市场推广费及其相应滞纳金之请求，于法无据，本院不予支持。在欢购公司并未违约的情况下，盛世金缘公司要求欢购公司赔偿装修损失之请求，于法无据，本院不予支持。对于欢购公司同意退还盛世金缘公司广告位保证金，盛世金缘公司也同意给付欢购公司拖欠的电费之合意，本院不持异议。关于欢购公司主张的电费滞纳金，因盛世金缘公司表示本案诉讼才知晓电费的具体数额，合同也未约定电费的给付时间的情况下，对其该项请求，本院不予支持。按照租赁合同第12.2条约定，因盛世金缘公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，盛世金缘公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。故对盛世金缘公司反诉要求欢购公司退还租赁保证金、公共事业保证金之请求，于法无据，本院不予支持，该笔费用应予不退。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，盛世金缘公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及市场推广费作为违约金的违约责任。现盛世金缘公司主张违约金标准过高，本院认为法院在已经确认欢购公司不再退还盛世金缘公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金的情况下，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京欢购商业管理有限公司与北京盛世金缘珠宝首饰有限公司于2018年1月26日签订的《凯德MALL·×路房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；二、北京盛世金缘珠宝首饰有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金144000元、公共事业保证金8000元，共计152000元不予退还；三、北京欢购商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京盛世金缘珠宝首饰有限公司已支付的广告位保证金11000元；四、北京盛世金缘珠宝首饰有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付电费3187.86元；五、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京盛世金缘珠宝首饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8134元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京欢购商业管理有限公司负担5363元，已交纳；由北京盛世金缘珠宝首饰有限公司负担2771元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费4590元（北京盛世金缘珠宝首饰有限公司已预交），由北京盛世金缘珠宝首饰有限公司负担4496元，已交纳；由北京欢购商业管理有限公司负担94元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  郝竞崑人民陪审员  汉 青二〇二〇年二月二十七日书 记 员  汤思淼