上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初20861号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男。委托诉讼代理人：傅薇，北京市中闻(上海)律师事务所律师。被告：易居臣信房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左琼。委托诉讼代理人：李玉琳，女。第三人：上海禾启房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX-XXX号XXX幢３层Ｋ区319室。法定代表人：沈建中，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张瑶，女。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋房屋)与被告易居臣信房地产经纪(上海)有限公司(以下简称易居臣信)委托合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，并于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告太平洋房屋委托诉讼代理人南体龙、被告易居臣信委托诉讼代理人李玉琳到庭参加诉讼。嗣后，本院依法追加上海禾启房地产开发有限公司(以下简称禾启公司)为本案第三人，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告太平洋房屋委托诉讼代理人南体龙、被告易居臣信委托诉讼代理人李玉琳、第三人禾启公司委托诉讼代理人张瑶到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告太平洋房屋向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佣金404,000元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.被告支付7套房屋佣金共计204,000元(泰禾红桥06号1104室、31号0504室每套2,000元，05号0404室、29号0602室、31号0302室、30号0803室、05号0204室每套40,000元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告就“泰禾红桥”项目合作事宜签订合作协议，约定2016年4月1日至2016年12月31日之间，原告作为分销商代为销售该项目。原告推荐客户成功购买房屋，被告应按约支付原告佣金。其中，2016年4月1日至2016年6月30日期间成交的每套35,000元，单月累计5套以上(不含5套)，每套40,000元；2016年7月1日至2016年12月31日期间成交的每套40,000元。合作期内，原告推荐客户购买多套房屋，但尚有数套房屋佣金未结算，遂涉诉。其中，泰禾红桥06号1104室、31号0504室被告已支付佣金38,000元，故还各有2,000元未付；其余5套应付佣金为每套40,000元，但被告均尚未支付任何佣金。被告易居臣信辩称，泰禾红桥06号1104室、31号0504室的佣金标准因当月成交未达到5套以上，因此为每套35,000元；被告已付的38,000元中除佣金外还包括3,000元的带看现金奖构成，故双方已结算完毕。根据双方合作协议及附件约定，原告需提前30分钟通过微信平台进行预约，并在预约后24小时内陪同客户到案场，将《客户带看单》交被告确认；结算时，原告应提供经被告确认的带看单复印件；带看行为经开发商确认后有效；支付服务费应满足的条件包括客户与开发商签订买卖合同并支付首期房款，带看单经被告签字确认，收到原告开具的发票及开发商的《支付确认函》。现在原告主张的其余5套房屋均无带看单原件可供核对，且带看单上均无被告签字确认；原告未提供报备记录；被告未收到开发商支付指令，因此原告不足以证明上述房屋系其介绍成功，佣金付款条件未成就。双方合作协议约定最终结算日届满前不提交材料视为放弃，这样约定是由于项目结束后，案场人员均会更换，故要求尽快结算，故对双方均有约束力。第三人禾启公司述称，泰禾红桥06号1104室、31号0504室的佣金已支付完毕。泰禾红桥0302室、0803室房屋案场现场签字的时间早于该签字人的入职时间，故不予认可。认可泰禾红桥05号0404室已经成交，但不认可由原告带看。泰禾红桥29号0602室、31号0302室、30号0803室、05号0204室在第三人系统中记录的被带看客户与原告主张的相同，但由于房屋销售于2016年，第三人的相关工作人员均已离职，因此上述房屋是否最终成交、由哪家公司带看均无法确认。本院经审理认定事实如下：对于各方当事人没有争议的事实，本院予以确认。易居臣信(甲方、居间中介)与太平洋房屋(乙方、联动中介)签订《合作协议》，约定甲方通过微信平台为泰禾红桥项目的发展商提供服务，乙方为甲方开展所述服务提供协助；双方合作期限自2016年4月1日至2016年6月30日；甲方负责取得为该项目发展商提供服务的权利，与乙方推荐的客户签署居间合同、收取居间服务费并开具发票，向乙方支付联动服务费；乙方同意由甲方与乙方介绍的购房者签署居间合同，并由甲方收取客户居间服务费；对乙方介绍成功销售的房屋，按35,000元/套标准向乙方支付联动服务费，单月累计销售5套以上(不含5套)，按40,000元/套向乙方支付联动服务费；乙方介绍的购房者(该购房者名单由双方共同确认，甲方有最终确定权)在签订《商品房买卖合同》并支付了首期房款的房屋(至少需达到总房价30%)，甲方在乙方客户签约后与开发商核对本月销售明细表，核对无误后，甲方案场负责人签署本协议附件二《支付确认书》；甲方收到乙方开具的等额合法发票、《支付确认书后》的20个工作日内，甲方将其中由乙方介绍成功的房屋对应的乙方应收取的联动服务费从购房者预付的房产服务费直接划转至乙方账户；如因购房者贷款审批等问题导致房屋无法最终交易过户，乙方将在7个工作日内将佣金退回甲方，如未退还，乙方同意甲方可在乙方的未结佣金中直接扣除；甲方对购房者的认定具有最终确认权，购房者的认定详见本协议附件一《购房者认定规则》；若经乙方推荐成交的购房者后期退房，则乙方需将该套房源已结算的对应费用退还给甲方；截止最终结算日，乙方应当具备经纪资质，否则甲方有权不支付佣金；若乙方未在双方确认的最后结算日前提出异议，视为乙方已结清本项目的所有佣金，乙方放弃在最后结算日之后再次提出对本项目要去结佣的申请。嗣后，易居臣信与太平洋房屋就泰禾红桥项目再次签订《合作协议》，合作期限为2016年7月1日至2016年12月31日，其中约定对乙方介绍成功销售的房屋按40,000元/套支付联动服务费；关于联动服务费确认流程与第一份《合作协议》相同。合同附件《购房者认定规则》约定，客户确认包括买受方及其直系亲属；乙方以不驻场分销形式与甲方进行合作，即乙方将其自有客户带至现场，形成现场来访客户；若某客户界定为乙方推介客户，则需满足：1.乙方推介的所有客户第一次到甲方现场参观前，乙方须提前30分钟通过微信平台进行客户预约；如预约时间未达到30分钟，乙方就将推介客户带至现场，则甲方不确认此客户，该客户为无效客户；2.乙方须在24小时内陪同预约成功客户到案场，将打印好的《客户带看单》交于甲方指定联系人进行确认，甲方指定联系人需在客户确认地点当场签字确认；……最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户带看单》复印件；同时满足上述所列各项条件的客户与开发商签订预(出)售合同后，则甲方应向乙方支付服务费；甲方指定联系人倪滔，甲方变更联系人的，应于变更前书面通知乙方。合同附件《支付确认函》模板内容大致为禾启公司向易居臣信公司确认某供应商为泰禾红桥项目提供渠道服务，现确认应支付该项目供应商服务费……元，请易居臣信公司收到签字版支付确认函后安排款项支付。嗣后，太平洋房屋成功推荐了若干客户，易居臣信已支付若干房屋的佣金。另查明：泰禾红桥小区对应地址为本市青浦区赵巷镇青湖东路555弄。根据2019年10月的房屋登记信息，泰禾红桥05号0404室产权人为翟文卿；29号0602室产权人为李时中；31号0302室产权人为章言欣；30号0803室产权人为王璐、汪强芬；05号0204室产权人为孙凯丰、望蓉。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，针对泰禾红桥06号1104室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人施宏菲、孙福胜身份证、客户确认单、发票作为证据(均为复印件)。其中，客户确认单上报备时间注明为2016年6月19日11时57分，新浪确认处有签名但难以辨认是何姓名，案场销售处有“刘俊”签字。易居臣信、禾启公司对证据真实性不认可，但表示该客户佣金已向太平洋房屋结算完毕。针对泰禾红桥31号0504室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人王锡卿、徐刚身份证、客户确认单、买方为王锡卿、徐刚的商品房预售合同部分页面、发票作为证据(均为复印件)。其中，客户确认单上报备时间注明为2016年6月18日13时13分，新浪、案场销售确认处均有签名但难以辨认是何姓名。易居臣信、禾启公司对证据真实性不认可，但表示该客户佣金已向太平洋房屋结算完毕。针对上述两套房屋佣金，易居臣信提供联动成交明细作为证据，证明佣金金额为38,000元并已支付，该成交明细上有案场经理、联动专员、中介(即太平洋房屋)签名或签章。太平洋房屋对证据真实性认可，但认为只能证明双方认可成交，不能证明双方确认上述两套房屋佣金就是38,000元。为此，太平洋房屋提供2016年6月成交的其他6套泰禾红桥房屋的客户确认单、预售合同复印件等材料，证明当月成交超过6套且上述房屋佣金易居臣信均已按每套40,000元支付。易居臣信对上述证据不发表意见。针对泰禾红桥05号0404室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人吴寅、沈淏身份证、客户确认单、买方为吴寅、沈淏的商品房预售合同部分页面、录音作为证据(除录音外均为复印件)。其中，客户确认单上报备时间注明为2016年6月25日15时13分，新浪确认处有“陆舟”签名、案场销售确认处均有许某签名。易居臣信对证据真实性不认可，并表示客户确认单上的客户电话与预售合同上的不一致，录音证据的证人应到庭作证否则不符合证据形式要求，无法确认该套房屋是否成交并由太平洋房屋带看。禾启公司质证意见同易居臣信，并表示无法确认客户确认单上签字的是其员工。针对泰禾红桥29号0602室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人李时中身份证、客户确认单作为证据(均为复印件)。其中，客户确认单上报备时间注明为2016年7月4日，新浪、案场销售、开发商确认处均有签名但辨认不清。易居臣信对证据真实性不认可，客户确认单上签字不清晰，无客户签字确认，报备时间有涂改，并表示对该套房屋成交情况不清楚。禾启公司质证意见同易居臣信，并表示无预售合同无法确认对应哪套房屋。针对泰禾红桥31号0302室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人章言欣身份证、泰禾红桥客户成交确认单、买方为章言欣的商品房预售合同部分页面作为证据(均为复印件)。其中，客户成交确认单上注明认购时间为2016年7月9日，现场销售团队为自销，现场置业顾问为“叶迎”。易居臣信对证据真实性不认可，并表示体现不出报备过，且没有易居臣信方的确认。禾启公司质证意见同易居臣信，并表示其确实有员工名为叶迎，但其入职时间晚于2016年7月9日，且该员工在劳动合同上的签字明显与证据上字迹不同。针对泰禾红桥30号0803室房屋佣金，太平洋房屋提供案外人王璐、汪强芬身份证、泰禾红桥客户成交确认单、买方为王璐、汪强芬的商品房预售合同部分页面、录音作为证据(除录音外均为复印件)。其中，客户成交确认单上注明日期为2016年6月18日，案场签字为“叶迎”。易居臣信对证据真实性不认可，并表示客户成交确认单上没有易居臣信方的确认，录音证据的证人应到庭作证否则不符合证据形式要求，无法确认该套房屋是否成交并由太平洋房屋带看。禾启公司质证意见同易居臣信，并表示其确实有员工名为叶迎，但其入职时间晚于2016年7月9日，且该员工在劳动合同上的签字明显与证据上字迹不同；预售合同上印章模糊，无法确认是否是其公章。针对上述两套房屋佣金，禾启公司提供叶迎的劳动合同复印件作为证据，用以证明客户成交确认单上签字并非叶迎所签。太平洋房屋表示不排除是续签的劳动合同，认为禾启公司应提供社保记录进一步佐证。易居臣信对证据真实性认可。针对泰禾红桥05号0204房屋佣金，太平洋房屋提供案外人孙凯丰身份证、泰禾红桥客户成交确认单、录音作为证据(除录音外均为复印件)。其中，客户成交确认单上注明认购日期为2016年6月29日，现场置业顾问签字为某春。易居臣信对证据真实性不认可，并表示客户成交确认单上没有易居臣信方的确认，录音证据的证人应到庭作证否则不符合证据形式要求。禾启公司质证意见同易居臣信。审理中，太平洋房屋表示因时间距离过长，已无法提供客户预约报备的相应证据。禾启公司表示其如何审核确认泰禾红桥项目的带看中介已无法核实。本院认为，太平洋房屋与易居臣信签订的《合作协议》及附件合法有效，双方理应遵守。对于泰禾红桥06号1104室和31号0504室佣金共4,000元，争议焦点在于当月成交量是否达到6套。对此，太平洋房屋自认收到了当月签订预售合同的其余6套房屋佣金各40,000元，并提供了初步证据。而易居臣信并未提供相反证据予以否认，且其所述3,000元现金奖并无合同依据，现金奖的发放条件及情况亦无从核实，故本院认为应由其承担举证不能的法律后果。因此，本院对该项诉请予以支持。对于太平洋房屋主张的其余5套泰禾红桥房屋佣金，争议焦点在于太平洋房屋是否履行了约定的带看行为，及佣金付款条件是否成就。从双方合作模式来看，易居臣信系太平洋房屋等分销中介与开发商之间的对接平台。易居臣信整合大量中介公司为开发商拓展销售渠道，开发商通过易居臣信避免了与众多小渠道对接的低效。该模式固然具有优势，但由于渠道销售并非开发商唯一的营销方式，且同一个项目可能存在多个渠道商，行业内也产生了不少“截客”、“洗客”等现象。因此，规范带看程序、完善确认及审核流程是该模式中三方均应努力的方向。本案《购房者认定规则》虽不甚完善，也是对带看、确认流程的集中体现。其中，太平洋房屋须提前30分钟通过微信平台进行客户预约并在预约成功的24小时内陪同客户到场看房这一认定条件，是易居臣信及禾启公司防止“截客”、“洗客”较为有效的手段，对太平洋房屋来说亦非单方加重义务，应属合理。又如，《购房者认定规则》约定，太平洋房屋应将客户带看单交与易居臣信的现场指定人员确认并当场签字确认，此项约定是证明太平洋房屋实际带看的核心环节，并无不当。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，故太平洋房屋首先应提供较为充分的证据证明其已依约完成合同义务，但客户已购房的事实本身并不能证明是太平洋房屋提供的带看服务。现太平洋房屋未能提供证据证明其在规定时间内进行了微信预约，根据《购房者认定规则》均属于无效客户。易居臣信、禾启公司在备案程序不完备、形式要件欠缺情况下支付了部分房屋佣金不等于《购房者认定规则》不再适用。此外，针对泰禾红桥05号0404室、29号0602室房屋，太平洋提供的客户确认单系复印件，其余当事人对该证据上的签字均不认可；根据客户确认单下“一式三联”的备注，太平洋房屋处应存有原件，但其均未能提供，此时无法核实签字真实性的举证不能的后果应由太平洋房屋承担。针对泰禾红桥05号0204室、31号0302室、30号0803室房屋，太平洋房屋提供的并非协议约定的客户带看单，而是客户确认单，无法核实预约及带看时间，且均为复印件，其余当事人对证据上签字均不认可；31号0302室、30号0803室客户确认单上“叶迎”签字有明显区别，故仅凭现有证据本院难以认定上述房屋由太平洋房屋带看成功。综上，易居臣信还应支付太平洋房屋泰禾红桥06号1104室和31号0504室佣金计4,000元；太平洋房屋的其余诉请，本院难以支持。需指出的是，太平洋房屋作为规模较大的中介服务企业，应加强履约规范化以及对证据的保存，并注意及时提起诉讼，避免因举证不能导致不利的诉讼后果。易居臣信应切实发挥平台的作用，不应只是开发商的“传声筒”。禾启公司也应明确审查标准，同时加强档案管理，对每套房屋的成交方式、佣金支付情况做到有据可查。三方共同努力，才有利于还原事实，推动行业健康发展。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告易居臣信房地产经纪(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司佣金4,000元；二、驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,360元，减半收取计2,180元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担2,137元，由被告易居臣信房地产经纪(上海)有限公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年二月二十一日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。