广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初34685号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************。统一社会信用代码914***********011D。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：李君其，女，汉族，1997年8月22日出生，住广东省怀集县****************，公民身份号码441************740。系公司员工。委托诉讼代理人：钟金宏，女，白族，1989年6月10日出生，住湖南省慈利县********，公民身份号码430************940。系公司员工。被告：冯文锋，男，汉族，1987年9月10日出生，住广东省佛山市高明区**************。公民身份号码440************217。委托诉讼代理人：王尧，男，汉族，1990年11月4日出生，住广东省佛山市禅城区**********。公民身份号码440************514。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告冯文锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告提起反诉，本院经审查予以准许并与本诉合并公开开庭进行审理。开庭时，原告委托诉讼代理人李君其、钟金宏到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭。因被告未到庭，本院已就其提起的反诉出具民事裁定书作出处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年1月1日至2019年8月31日物业服务费2350.32元及违约金124.86元（暂计至2019年8月31日，具体计至实际履行之日止）及2018年11月23日至2019年7月22日的公摊电费214元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：登记在被告名下位于佛山市禅城区*****************产，该房产建筑面积86.92平方米。依据原告与被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》，上述房产以建筑面积计每平方米每月应收取管理费3.38元。被告名下的上述房产每月物业服务费293.79元。自2019年1月1日至2019年8月31日，被告共欠交物业服务费为8个月，欠交物业服务费2350.32元。此外，根据《前期物业服务协议》第3条的约定，被告应支付上述物业服务费的违约金124.86元（以每月物业服务费为本金，从欠费月份的下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金）。被告还拖欠原告自2018年11月23日至2019年7月22日共8个月的公摊水电费共214元。被告书面答辩状称：第一，原告与被告的权利义务关系约定未明、双方无法有效履约。原告提交的《商品房买卖合同》中第三条，被告须接受并遵守佛山市****城房地产有限公司（以下简称万科地产公司）与原告签订的《前期物业服务合同》。据此，被告自签订该《商品房买卖合同》至今，一直要求原告、万科地产公司向被告提供其所谓的“《前期物业服务合同》”。另原告提交的《前期物业服务协议》第二条第二款和最末页最末句证实，“前期物业服务质量标准”未予约定，被告就此长期要求原告依法约定，原告拒不配合。被告的索取、约定合同关键标的、依法约定物业管理区域的要求，万科地产公司和原告一直拒绝提供，致使被告至今无法同意并确定原告与被告的权利义务关系，客观上无法对原告有效主张权利和履行义务。被告依法请求人民法院查明如下事实：1、《前期物业服务合同》的全部内容，该合同须取得原告和被告双方知悉并同意；2、万科地产公司作为建设单位，没有通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准选聘具有相应资质的物业服务企业，原告也没有相应资质，万科地产公司与被告签订的买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，万科地产公司应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。万科地产公司涉嫌实施了违反《物业管理条例》第二十四条、第二十五条和《广东省物业管理条例》第八条、第三十七条之规定的违法行为，其与原告串谋违法的事实，是造成本案纠纷的重要原因，请求法院判令相关主管行政部分依法处理。综上，原告与万科地产公司的合同关系是没有依照《物业管理条例》第二十四条、第二十五条和《广东省物业管理条例》第八条、第三十七条之规定合法订立的，违反国家强制性规定，应当无效。第二，原告长期对被告实施合同诈骗，拒不纠正，性质恶劣，情节严重，社会危害巨大。针对万科地产公司的涉嫌违法行为，被告与多名业主、物业使用人多番向有关政府部门投诉举报。2014年10月，佛山市禅城区发展规划和统计局对被告等业主和物业使用人作出了书面答复。根据被告的证据，原告须提供超过《佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准》的一级服务内容。同时，根据原告提交给佛山市禅城区发展规划和统计局的申请资料及该局的相关批文要求，原告主张《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》是原告在本案的物业服务合同关系中应履行的义务，以取得佛山市禅城区发展规划和统计局许可其进行收费。被告等业主和物业使用人，已就本案的物业服务纠纷，通过口头、书面和媒体曝光等方式，长年多番主动向万科地产公司和原告进行交涉，但未果。被告向人民法院提出如下指控：1、原告明知其在客观上没有实际履行能力，遵守《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》向被告提供服务，仍然据此向佛山市禅城区发展规划和统计局申请收费许可。原告的行为在本案的物业服务合同纠纷中，明显向被告和物价部门虚构事实、隐瞒真相。2、万科地产公司和原告长期拒绝承认被告提交的证据一、二，是为了掩盖其非法占有被告财产的目的。3、“佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心”与佛山市禅城区*****与季华五路交汇处西北侧所有由万科地产开发的物业，不存在任何物业服务权利义务关系。原告的行为明显是企图虚构单位、冒用“万科城物业服务中心”的名义与被告签订合同。4、万科地产公司和原告声称已向政府部门取得3.58元每平方米的批准，又书面承认其“对后续无法提供的部分服务主动对收费标准进行了调整”。显然其没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗被告继续签订和履行相关物业服务合同，以达致其骗取被告物业费的目的。被告提出如下请求：1、向国家有关部门查明被告证据一、二的真实性及合法性，并确认有效性；2、依照《中华人民共和国合同法》厘清被告与原告的权利义务关系；3、根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，追究原告的刑事责任。第三，原告长期违法经营，对被告造成重大损失。原告提供的证据《前期物业服务协议》还有一份补充协议，原告违反其中第二十二条第1款第（7）、（8）款的约定，配置超过300平方米的物业服务用房，并将其挪作万科地产公司的项目部、返修办使用。同时，拒绝被告等业主和物业使用人申请使用。因物业公共用房不属原告所有，原告所实施的违法违约行为，加大被告占有权利的资产的累计折旧。根据佛山市人民防空办公室复函，原告于2015年5月被查获其在2014年9月起实施了违反《人民防空法》侵占被告共用部位建设职工食堂的违法行为。原告至今仍未就此违法行为完成整改，并恢复原貌，其违法行为加大了被告占有权利的资产的累计折旧。根据补充协议第二十二条第1款第（12）、（14）项约定及被告的证据三，原告书面确认“目前佛万已交付区域规划中没有共有车位”。第四，原告乱张贴、违法设置广告牌、维护电梯运营安全。原告与“分众传媒”的机构在佛山市****万科广场3-5栋、7-8栋住宅的首层、负一层、负二层电梯口公告栏、电梯内侧，违法乱张贴、乱悬挂，所悬挂物品释放大量甲醛，严重危害人身健康。原告悬挂的设备设施重量明显，长期大量增加电梯能耗和被告占有权利的资产的折旧，同时，违法广告设施极易松动脱落，危害电梯运营和走火通道的安全。第五，同等服务，差别收费。原告单独利用佛山市禅城区***********作为覆盖整个“禅城区****与岭南大道北交汇处西北侧住宅（含回迁户）”的经营场所，而且主张对回迁户实施2.8元/平方米的价格收费，对商品房住宅主张3.38元/平方米的价格收费，已明显构成违法侵占。第六，原告擅自扩大收费范围，拒绝出示公共水电的分摊明细表和代收水电的抄表记录、水电对账单、缴费发票。根据《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》，“园林电表”费用应属小区绿化物养护、小区开展多种经营活动的电费。另据补充协议中“交楼标准”的约定，被告与万科地产公司并未约定有任何“园林”作为共用部位进行交付。第七，原告没有履约资格、履约能力。从原告与周玉湉、蔡家乐纠纷案件中，原告并没有取得任何政府部门收费批文，或直接参与物业服务工作。本案纠纷系被告与佛山市万科物业服务有限公司万科广场物业服务中心、佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心之间的事实合同纠纷。尽管被告与这两个服务中心，没有订立任何书面合同，佛山市万科物业服务有限公司万科广场物业服务中心，同样在没有取得任何政府部门收费批文的情况下，明知其没有履约能力，仍以该中心的名义、公章、证照等，在佛山市禅城区***********实施经营性收费。只有佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心，才具备政府部门备案通过的、超一级服务收费许可的资格和服务标准。这个服务资格和服务标准，是被告购买房屋、订立物业服务合同的根本目的。被告于2013年6月购买佛山市禅城区******************时，万科地产公司就已经承诺中标的物业服务企业，将完全依照《佛山万科广场超出市定一级服务内容明细》向被告提供物业服务，并向被告提供上述明细以作为履约的保证，明细加盖了佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心的公章。第八，原告的诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，长期不完整订立的前期物业服务协议并不能证明原告与被告之间存在法律上的权利义务关系。故，原告的诉讼主体不适格。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，原告与被告互负债务，有先后履行顺序。原告作为先履行一方且未履行，被告作为后一方有权拒绝原告的履行要求。原告作为先履行一方且履行债务不符合约定且违反法律，被告作为后一方有权拒绝原告相应的的履行要求。被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照、被告身份证。证明原、被告主体资格。2.《佛山万科广场前期物业服务协议》。证明物业费标准和违约金依据。3.欠费明细（含违约金）。证明欠费项、欠费期间、欠费金额、违约金明细。4.催缴函、邮寄单。证明原告已履行书面催缴义务。5.《佛山万科广场（住宅区）公共水电费分摊办法》、公摊明细表、发票。证明公共水电费的分摊原则。诉讼中，被告举证如下：1.佛山市禅城区发展规划和统计局关于万科物业费的回复。证明被告已请求执法机关查明被告的收费资质、服务标准。2.原告违法违约事实汇总举证表。证明原告对被告所承诺的合同义务，属原告真实的意思表达，得到执法机关的审批认可。3.关于佛山万科地产、物业与业主的恳谈会议纪要及签到表。证明被告积极向原告主张纠纷，原告却长期搪塞推诿，回避履行其承诺;原告明知其在客观上没有实际履行能力,仍然据此向政府部门申请收费许可，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗被告继续签订和履行相关物业服务合同，以达致其骗取被告物业费的目的。4.佛山市万科物业服务有限公司万科城物业服务中心企业公示信息。证明原告企图虚构单位、冒用“万科城物业服务中心”的名义与被告签订合同，并借此取得政府部门价格收费许可;原告诉讼主体不适格，与本案没有直接利害关系。5.关于投诉举报信的复函。证明原告的违法事实已明显损坏被告的利益。6.广东省商品房销售合同补充协议。证明原告的举证不全面不客观，掩盖其非法占有被告财产的目的。7.佛山市禅城区祖庙街道保安社区*民委员会书面证供。证明原告滥用诉讼程序追讨胁迫被告须在2014年、2015年、2016年内，支付其在2017和2018年才有可能兑现的合同债务。8.佛山市禅城区国土城建和水务局关于万科广场项目涉嫌存在违规行为的回复。证明原告虚构事实、以虚假材料取得价格收费备案，实施价格欺诈和合同诈骗的主观恶意情节，反映其明知在客观上没有实际履行能力，仍然设定相关合同的事实。9.关于强烈要求降低物业管理费用的交涉函、恳谈会会议签到表、恳谈会交涉会议纪要及送达万科物业负责人签收回执。证明“前期物业服务质量标准”未予约定，被告就此长期要求原告依法约定，降低费用、赔偿损失、提高服务标准，原告拒不配合。10.与原告负责人书面交涉信件。证明原告明知其无法提供游泳池、2D人脸识别的服务。11.新华网、人民日报最新时政要闻（公租房探索人脸识别智能管理）。证明人脸识别技术成熟、成本造价低廉、应用广泛，“可为住户提供更加安全、可靠的生活环境”，原告还向物价局书面报称“在上海同等规模和定位的楼盘高层物业管理费收费标准为4.38-4.98元/平方米/月”。12.原告微信指挥、现场实施抢劫、案发现场照片。证明原告对被告财产实施抢劫、物业管理区域内治安案管理混乱。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据，原告已进行质证，本院认证如下：证据1、2、3、5、8、9、10、12，被告未能提供原件核对，原告亦不予确认，本院不予采信；证据4、11，该证据与本案无关，本院不予采信；证据6，证据不完整，无法核实其真实性，本院不予采信；证据7，仅为打印件，无法核实其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年6月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《佛山万科广场前期物业服务协议》，载明甲方所购房屋坐落于佛山市禅城区**************，建筑面积89.31平方米。该协议第二条约定：在本物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共绿化养护和管理等。协议第三条约定：本物业区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：住宅管理费（带电梯）：3.38元/月.平方米（不包含公共水电分摊费用）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。业主应按规定向供水、供电等专业单位交纳水、电等有关费用，乙方接受上述单位的委托代收水、电等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。另查明，涉案佛山市禅城区**************的产权人系被告，该房屋建筑面积86.92平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《佛山万科广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定善意全面地履行各自承担的义务。被告抗辩称上述协议属无效合同，但未能提供明确有效的证据予以证明，本院不予采纳。该合同由原告与被告签订，原告有权向被告主张权利，故被告以原告主体不适格为由提出的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付物业服务费的合同义务。现原告主张被告拖欠2019年1月1日至2019年8月31日的物业服务费未支付，被告对此未提出抗辩意见或提供证据予以反驳，故本院予以确认。至于被告于答辩状中提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应向原告支付2019年1月1日至2019年8月31日的物业服务费2350.32元（3.38元/月/平方米×86.92平方米×8个月）。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据协议约定，被告应于每月15日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。因被告逾期交纳上述期间的物业服务费，原告主张以每月欠交物业服务费为本金（即293.79元/月），从每欠费月次月的1日起按日万分之五的标准向被告计收违约金至实际清偿之日止。原告的该项主张符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付公摊电费的诉请。原告主张被告拖欠2018年11月23日至2019年7月22日的公摊电费未交纳，同时提交了相应的公摊明细表、公摊管理办法及发票予以证明，虽被告提出异议，但未能提供足以反驳的证据。因此，本院对此予以确认，被告应向原告支付该期间的公摊电费214元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告冯文锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年8月31日的物业服务费2350.32元及违约金（以每月欠缴物业服务费为本金即293.79元/月，从每欠费月次月的1日起按照日万分之五的标准计算至被告冯文锋实际清偿之日止）；二、被告冯文锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2018年11月23日至2019年7月22日的公摊电费214元。如被告冯文锋未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由被告冯文锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇一九年十二月六日书记员  林 琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。