广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初671号 原告（反诉被告）：何有坚，男，1960年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：何生亮（与原告何有坚系父子关系），住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：原瑞红，广西诚上金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何坚，男，1987年4月16日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋芬，广西安弘律师事务所实习律师。 第三人：何以龙，男，1965年3月25日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告（反诉被告）何有坚与被告（反诉原告）何坚、第三人何以龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序进行审理。在诉讼过程中，本院依职权追加何以龙作为本案第三人参加诉讼，并于2019年4月11日、2019年5月14日、2019年6月19日、2019年9月19日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何有坚向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于宾阳县商贸城安置2号楼601号房产归原告所有（该房屋现价值人民币310607元）；2.依法判令被告配合原告将涉案房屋过户至原告名下；3.本案诉讼费、保全费、鉴定费均由被告负担。诉讼过程中，原告保有坚壛加诉讼请求：由原告何有坚支付房屋剩余价款120000元给被告何坚。事实和理由：2014年6月份，原告与被告协商一致，被告将其购买的宾阳县农业生产资料公司位于宾阳县商贸城安置2号楼601号房卖给原告，双方约定购房总价款为350000元。因原告与被告父亲何以龙是朋友关系，原告没有足够的资金一次性支付购房款，所以在支付购房款时间上，双方协商一致同意原告可先支付一半购房款，待涉案房屋过户到原告名下后，再去抵押贷款支付给被告另一半的购房款。双方协调一致后，原告于2014年6月23日支付给被告100000元，被告把两把钥匙交给原告，之后原告又陆续支付给被告130000元。截至目前，原告已支付给被告230000元。房屋交付是毛坯房，原告自行装修，装修完成后，原告于2016年1月3日搬进涉案房屋居住至今。被告亦在原告搬家当天又将两把房屋钥匙交付给原告。现原告已按双方约定支付给被告超过一半的购房款，原告多次催促被告办理涉案房屋的过户手续，被告均不予理睬。原告遂诉至法院。 原告何有坚在举证期限内提供下列证据证明自己的主张： 1、2014年3月11日宾阳县农业生产资料公司《通知》、2012年11月6日《收据》、2014年3月29日中国农业银行股份有限公司宾阳县支行业务凭证，证明被告何坚2012年从宾阳县农业生产资料公司购买了该公司安置2号楼601号房即案涉房屋，并证实被告何坚购买案涉房屋时的房屋建筑面积为141.185㎡的事实。 2、2014年6月23日《收条》、何丽萍的邮政储蓄绿卡对账单、林明渝的邮政储蓄银行历史活期明细单、何有坚的户口簿，证明被告将涉案房屋出卖给原告，原告依约将购房款230000元支付给被告的事实。 3、2019年2月26日宾阳县不动产登记中心《不动产档案查询告知单》，证实涉案房屋已办理房产证，涉案房屋归被告何坚所有的事实。 4、证人何某出庭作证陈述，2018年8月5日，何有坚与第三人何以龙在何某家协商调解，何以龙认为何有坚欠买房的钱太久，不想卖了，何有坚坚持要买，而且按350000元的价格支付给何坚，但当时何以龙对房价款350000元未表态。 5、马海东的《不动产权证书》及其房屋款《收据》，韦伟的《不动产权证书》，宾阳县农业生产资料公司对韦伟户、谢国全户、朱国武户、马海东户、屈少芳户、蒙绍祖户的催缴办理房产证费用《通知》，证明同一小区、同一户型的房屋单价是2200元/㎡，故原告购买被告房屋的价格是350000元，而不是490000元。 6、录音资料，证明双方确认涉案房屋买卖价格为350000元，原告已支付给被告230000元的事实。 7、在诉讼过程中，经原告何有坚向本院申请对涉案房屋（毛坯房）在2014年6月份的价值进行评估鉴定，广西公大房地产土地资产评估有限公司于2019年11月29日作出桂公大评报房字[2019]（南宁）第1343号房地产估价报告，估价结果为：何坚名下坐落于宾阳县商贸城北区宾阳县农业生产资料公司2号楼2单元601号建筑面积为147.33㎡的一套混合结构集资住房房地产于价值时点2014年6月23日的市场价值总价为433900元。 被告何坚辩称，1.2014年6月23日，双方约定的房屋价款是3500元/㎡，房产面积141.185㎡，总价494147.5元，优惠后房屋总价款为490000元，而不是350000元。原告于2014年6月23日支付100000元定金，约定尾款于2014年7月份拿到钥匙后支付。被告于2014年7月份交付钥匙后，多次向原告催收购房尾款均无果;2.被告要求原告按评估价格将房屋尾款支付完毕，被告同意协助原告办理房屋抵押贷款手续，并由原告承担过户至其名下的相关费用，被告协助原告办理过户;3.由于原告至今未付清房款，本案诉讼费用不应由被告负担。 被告何坚在举证期限内提供下列证据证明自己的主张： 2012年11月1日中国邮政储蓄银行《个人额度借款合同》，证明被告何坚为购买房屋，由其父亲即第三人何以龙向银行贷款300000元购买涉案房屋，贷款两年产生的利息，以及购买涉案房屋的其他费用，被告何坚购房支出已超过350000元，不可能仍以350000元的价格卖给原告何有坚。 第三人何以龙陈述，其意见与被告何坚的意见一致。 反诉原告何坚向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告订立的房屋转让协议，反诉被告将位于宾阳县农业生产资料公司安置2号楼601号房屋恢复至原状；2.判令反诉被告立即腾房，将位于宾阳县农业生产资料公司安置2号楼601号房屋交付给反诉原告；3.判令反诉被告交付给反诉原告的定金100000元，归反诉原告所有；4.判令反诉原告返还反诉被告房屋预付款130000元；5.本案反诉费用由反诉被告负担。诉讼过程中，反诉原告何坚变更诉讼请求为：1.判令反诉被告何有坚支付反诉原告何坚购房款203900元及利息68306.5元（利息计算：以203900元为基数，按年利率6%自2014年6月24日起暂计至2020年1月24日为68306.5元，此后的利息计至反诉被告清偿购房款之日止）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告负担。反诉的事实和理由：2014年6月23日，反诉被告与反诉原告就转让位于宾阳县农业生产资料公司安置2号楼601号房屋事宜进行协商，并口头达成按房屋面积141.185平方米，每平方米3500元，总价为494147.5元，优惠后房屋以490000元的价格由反诉原告卖给反诉被告，反诉被告先支付100000元定金，房屋尾款于交付房屋钥匙后付清。但反诉原告交付房屋钥匙后，反诉被告一直未付清房屋余款，经多次催促，反诉原告至今仅收到包括定金在内的房款共计230000元，反诉原告认为，首先，反诉被告何有坚无证据证实主张双方约定的购房款为350000元，且该房屋原内部价已340000元，反诉原告仅收到100000元定金即以350000元的价格将房屋转让给反诉被告，不符合常理。其次，反诉被告在诉状中陈述先付一半房款，房屋过户至其名下后再通过抵押贷款支付另一半房款；而在庭审中反诉被告又主张双方约定先付100000元定金，余下250000元待办得房产证后抵押贷款再支付反诉原告。反诉被告对房款支付不一致的陈述，亦证实房屋总价款350000元的陈述不可信。最后，反诉被告支付给反诉原告100000元的定金《收条》，根据《担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故反诉原告主张房屋总价款为490000元，更加符合双方当时的意思表示。因此，双方约定房屋总价款应当认定为490000元，反诉被告未依约支付房款的行为已构成违约，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，望判如所请。 反诉被告何有坚辩称，因反诉原告与被告系同村且相熟，所以在房屋买卖时未签订书面转让协议，但本案房屋转让协议已实际履行，反诉被告已向反诉原告支付购房款230000元，按双方的口头协议，反诉被告可先支付一半的购房款，之后在办理房屋抵押贷款后，再另行支付剩余的房款给原告，现因反诉原告要求增加房屋价款，才导致本诉纠纷。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院依职权调取如下材料： 韦翔、何以龙在中国邮政储蓄银行宾阳县临浦街支行的账户交易明细、个人贷款放款单以及个人贷款（手工）借据。 综合诉辨双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1.原告何有坚与被告何坚是否形成房屋买卖合同关系？如形成，房屋买卖合同是否有效？2.案涉房屋的交易价格是多少？3.本诉和反诉的诉请是否有事实和法律依据？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：何坚对何有坚提供的证据要证明的内容有异议，均不能证实双方协商的房屋交易是350000元，且对录音资料的真实性、合法性、关联性均有异议。何有坚对何坚提供的证据以及本院调取的材料的关联性和证明目的有异议，即双方对证明房屋交易价格的证据及材料不予认可，故对房屋的交易价格问题，本院将在本院认为部分予以阐述。 综合全案证据及当事人的陈述，本院查明以下法律事实：2012年11月6日，被告何坚向宾阳县农业生产资料公司购买位于宾阳县商贸城北区宾阳县农业生产资料公司2号楼2单元601号房。2014年6月23日，原告何有坚以一口价的方式向被告何坚购买案涉房屋，并支付购房定金100000元给被告何坚。同日，被告何坚将房屋交付给原告何有坚。房屋交付后，原告何有坚又向被告何坚支付购房款130000元。因原告何有坚认为，双方此前口头协商的房屋价款为350000元，按约定原告何有坚支付过半房款后，被告何坚需协助原告何有坚办理过户，原告何有坚将房屋向银行抵押贷款后，方才支付房屋尾款给被告何坚，但至今被告何坚迟迟未协助办理过户。为此，2019年2月26日，原告何有坚诉至本院，要求支持其诉讼请求。在诉讼过程中，被告何坚提出反诉，认为双方口头协商房屋买卖价款为490000元，何有坚除支付230000元的房款外，其余房款一直未支付，故未协助办理房屋过户手续。因何有坚尚欠何坚房款未付，要求法院支持其反诉请求。 本院认为，合同当事人应当诚实守信，依约履行义务，以保证实现双方的合同目的；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告何坚转让案涉房屋给原告何有坚，原告何有坚在支付部分房款后，被告何坚将案涉房屋交付原告何有坚使用至今。双方的行为属房屋买卖合同关系，且系双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律法规强制性规定,故本院依法确认有效。 关于双方约定的房屋总价款问题。由于原、被告未签订房屋买卖合同，对房屋价格约定不明，虽原告提供同一小区同一户型的房价用以证实其主张，但用于对比房屋的交易价格早于双方交易时间两年，因存在市场价格波动等因素，在案涉房屋交付时间双方确认一致的情况下，原告何有坚向本院申请对房屋交付时的市场价值进行评估鉴定，符合法律规定。鉴定机构作出估价结果后，原告何有坚对此鉴定结论不服，向本院提出异议，并说明了异议理由，委托鉴定机构针对原告何有坚提出的异议作出了复函，并充分说明了评估的形成及依据。原告何有坚认为被告何坚购买房屋时的房屋建筑面积与不动产权证登记的建筑面积存在误差，面积误差比超过3%部分不应作为估价面积，但由于双方在庭审过程中均确认房屋买卖系一口价交易，说明双方在买卖房屋时并未对房屋的面积及单价进行约定。现案涉房屋的建筑面积已经行政机关测量并登记，不动产权证书的记载应为案涉房屋的实际建筑面积，鉴定机构以此作出的估价较为合理，故对原告何有坚提出的面积误差比超过3%部分不作为估价面积的异议不予采信。原告何有坚对案涉房产单价有异议，提出交易时房屋周围配套设备不全，评估报告对区位状况的概述以及参照的区域房地产售价增长率错误，对此鉴定机构已作出明确的解释，本院认为鉴定机构的鉴定符合我国估价标准的相关规定，依据充分，故对原告何有坚的异议不予采信，本院对鉴定机构作出的估价报告予以认定。因鉴定机构已估价出房屋交易时的市场价格433900元，与原告何有坚认为的双方交易价格350000元相差较远，其主张的交易价格不符合当时的市场交易价格，故案涉房屋总价款应以鉴定机构鉴定出的房地产总价433900元为准。 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。而当事人是否享有不动产的权利，取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，原告何有坚诉请要求确认案涉房屋归其所有，并要求被告何坚协助办理房屋过户手续，但原告何有坚并未将房屋的全部价款或大部份价款支付给被告何坚，因此，原告何有坚暂不享有案涉房屋的所有权，其可在付清房屋价款后，再行主张要求被告何坚协助其办理房屋过户手续。故对原告的全部诉请，本院不予支持。因反诉被告何有坚未支付完尚欠的房屋价款，反诉原告何坚诉请要求反诉被告何有坚支付尚欠的购房款203900元，本院予以支持。 关于反诉原告何坚主张的利息问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案中，反诉原告何坚作为出售方，应当与反诉被告何有坚签订书面合同，但其并未与反诉被告何有坚签订书面合同，因未签订书面合同，导致房屋交易价格无法确定，亦无逾期付款的利息约定，其自身存在一定的过错，故反诉原告何坚的利息主张，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款第（二）项、第一百零七条、一百五十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告何有坚的全部诉讼请求； 二、反诉被告何有坚应于本判决生效后十日内向反诉原告何坚支付尚欠的购房款203900元； 三、驳回反诉原告何坚的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 本案本诉受理费5959元，保全申请费2073元，评估费2150元，共计10182元，由原告何有坚负担；反诉受理费2980元，由反诉被告何有坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  葛 琨 审 判 员  韦 松 人民陪审员  农红梅 二〇二〇年二月十七日 法官 助理  奉 柳 书 记 员  丁京声