福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申5086号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈文伟，男，1975年3月5日出生,汉族,住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：卢武忠，男，1969年11月10日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：熊仕梅，女，1977年2月5日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾贤松，男，1971年9月1日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：倪伟曼，女，1972年1月16日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王海英，女，1975年3月6日出生,汉族，住福建省厦门市湖里区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱宗文，男，1975年4月20日出生,汉族，住福建省厦门市思明区。 上述再审申请人共同委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门合嘉源生活服务集团有限公司（变更前为厦门新凯宾物业服务有限公司），住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：侯团圆，董事长。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门源昌房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路253号38层A单元。 法定代表人：侯朝阳，执行董事。 再审申请人陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文（以下简称陈文伟等）与被申请人厦门合嘉源生活服务集团有限公司（以下简称合嘉源公司）、厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌公司）确认合同无效纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2019）闽02民终197号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 陈文伟等申请再审称，（一）有新的证据，足以推翻原判决。陈文伟等提供新证据《关于“康乐里”地名命名情况说明》，证明《前期物业服务合同》中的地名“康乐里”系2009年4月16日由厦门市人民政府以厦府【2019】82号文正式命名，2008年6月12日签订《前期物业服务合同》时，《前期物业服务合同》第一章第一条关于坐落位置“XX路1-87号，XX1-12#”中“康乐里”地名在当时并不存在。该证据足以证明《前期物业服务合同》系倒签的事实，根据该新证据足以推翻原判决。 （二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、二审判决认定二份《前期物业服务合同》（表面签订日期分别为2008年6月12日、2015年6月23日，以下简称2008《前期物业服务合同》、2015《前期物业服务合同》）及《＜前期物业服务合同＞补充协议》（2015年11月1日签订，以下简称《补充协议》）合法有效或对全体业主有约束力，缺乏证据证明。1.若2008《前期物业服务合同》有效，合嘉源公司、源昌公司必须证明其包含在《商品房买卖合同》中，但陈文伟等提供的多份源昌豪庭《商品房买卖合同》均未包含《前期物业服务合同》或《前期物业服务合同》约定的内容。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，系效力性强制规定或管理性规定，其本身含义的解释权属于国务院，一、二审法院均无解释权。2.二份《前期物业服务合同》及《补充协议》违反物权法第七十条、七十二条、七十六条等规定，一审法院认定其合法有效，二审法院认定其对陈文伟等在内的业主具有约束力，缺乏证据证明。2008年6月12日源昌公司已无权就源昌豪庭的物业管理与厦门市源昌物业服务有限公司（以下简称源昌物业服务公司）签订《前期物业服务合同》，2015年源昌公司更无权将源昌豪庭的物业管理再次与厦门市新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾公司）签订2015《前期物业服务合同》及《补充协议》。源昌公司从2007年3月开始销售源昌豪庭商品房，至2008年6月12日前，大部分住宅都已销售完毕，此时合源昌公司已不是源昌豪庭的唯一权利人，根据物权法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据物权法第七十二条第二款规定，转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。至少2007年4月21日起，源昌公司无权将物业管理权另行单独转让。2015年合嘉源公司与源昌公司签订2015《前期物业服务合同》及2015《补充协议》违反物权法第七十六条规定，根本无法满足“双过半”要求，是无效的。源昌公司在与业主签订《商品房买卖合同》时因未签订《前期物业服务合同》，在《商品房买卖合同》中无法将《前期物业服务合同》纳入其中。 （三）原判决认定事实的主要证据是伪造的。根据合嘉源公司提供的有关证据和陈文伟等在一、二审中提供了大量证据充分证明，《前期物业服务合同》真实签订时间为2011年5月17日以后，具体时间大约为2011年11月，该《前期物业服务合同》系伪造证据。 （四）陈文伟等因客观原因不能自行收集与案件有关的证据，以书面方式向一审法院提出《法院调查令申请书》，法官同意给陈文伟等开具《法院调查令》，但一审法院既未向陈文伟等开具《法院调查令》，也未调查收集陈文伟等要求的相关证据。 （五）原判决适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确定合同效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条不属于法律和行政法规，其适用应当结合其他法律法规规定综合判断源昌公司是否依法选聘合嘉源公司，一、二审判决均错误理解适用该解释。2.《物业管理条例》是一个体系文件，对有关条文的理解应该结合上下文进行系统解释，不能断章取义，一、二审法院均对《物业管理条例》采取断章取义的方式进行解释和适用，属于法律适用错误。《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条是与签定前期物业服务合同密切关联的前后三个条款，一、二审法院在理解前期物业服务合同的签订时间是否合法时，不能仅依据《物业管理条例》第二十一条，而不依据第二十四条、第二十五条。虽然《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。但《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同的签订即使同时满足第二十一条和二十五条规定，仍然不能认定其有效。本案前期物业服务合同仅满足《物业管理条例》第二十一条规定，未同时满足第二十五条规定，故不能仅依据《物业管理条例》第二十一条规定认定其有效。《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》能够证明，《前期物业服务合同》违反《物业管理条例》第二十五条规定，属于非依法签订，应当认定其对业主无效。3.前期物业服务合同未依《物业管理条例》第二十四条规定采取招投标方式签订，该前期物业服务合同对业主无效，但一、二审法院未适用该规定。《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案合嘉源公司、源昌公司均未证明其通过依法招标方式签订《前期物业服务合同》，也无法证明经选聘所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业并签订《前期物业服务合同》。4.本案应当依据合同法第五十二条第（二）项规定，确认合嘉源公司、源昌公司签订的二份前期物业服务合同无效。 （六）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。根据《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百九十一条第（二）项规定，原审开庭过程中有下列情形之一的，应当认定为民事诉讼法第二百条第九项规定的剥夺当事人辩论权利：（二）应当开庭审理而未开庭审理的。本案仅审判员一人主持证据审查，书记员记录，未依法由合议庭开庭审理，属违反法律规定剥夺当事人辩论权利的情形。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、五、六、九项规定，请求依法再审本案。 合嘉源公司提交意见称，（一）康乐里地名在2008年6月12日前即已存在。“康乐里”地名系2009年4月16日正式批准，不代表在正式批准前不存在相应地名。实际上，源昌公司于2008年4月向厦门市湖里区民政局申报将“源昌豪庭”的住宅分别命名为“康泰里”“康乐里”，湖里区民政局同意申报并转市民政局，2008年5月市民政局予以确认。以上事实在厦门市民政局《政府信息公开告知书》（厦民【2018】第13号-公告）文件中厦门市民政局已予以说明。由此可知，2008年6月12日前，康乐里这个地名是存在的，2008《前期物业服务合同》中使用“康乐里”地名，合理合法，该合同不存在倒签。 （二）案涉三份合同并未违反违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定才能认定合同无效。陈文伟等所依据的《物业管理条例》第二十一条规定仅为管理性规定，且源昌公司与源昌物业服务公司及合嘉源公司均有签订书面《前期物业服务合同》。《物业管理条例》第二十五条规定也仅是针对商品房买卖合同的管理性规定，不涉及物业服务合同效力问题。2015《前期物业服务合同》，系因新凯宾公司吸收合并源昌物业而继受其相应权利义务，并非开发商另行选聘新的物业服务企业。退一步说，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在“源昌豪庭”小区成立业主大会并选聘物业服务企业前，建设单位源昌地产可以选聘物业公司，源昌地产据此与合嘉源公司签订2015年物业合同亦符合法律法规之规定。且该合同约定的收费标准并不是上诉人所谓的100元/月/m2，更不是1000元/月/m2，而是与2008年物业合同保持一致，其中普通住宅的物业费收费标准甚至低于2008年前期物业合同标准，并不存在陈文伟等所谓的随意重新签订的情形。 综上，请求依法驳回陈文伟等的再审申请。 本院经审查查明，根据厦门市民政局厦民[2018]第13号公告《政府信息公开告知书》记载，源昌公司于2008年4月向厦门市湖里区民政局申报将“源昌豪庭”的住宅分别命名为“康泰里”“康乐里”，湖里区民政局同意申报并转市民政局，2008年5月市民政局予以确认。 本院经审查认为，陈文伟等再审申请阶段提供厦门市民政局2017年6月15日出具的《关于“康乐里”地名命名情况说明》，主张2008年6月12日签订的《前期物业服务合同》系倒签。首先，该证据并非申请再审阶段新证据；其次，根据再审申请查明的事实，2008年5月“康乐里”地名即已存在，陈文伟等的相关主张，事实依据不足。 根据本案查明的相关事实，2008年6月12日，源昌公司与源昌物业服务有限公司签订书面的《前期物业服务合同》。2015年6月20日，新凯宾公司（现为合嘉源公司）与源昌物业签订《合并协议》，吸收合并源昌物业并继受源昌物业的所有债权债务。2015年6月23日，源昌公司与新凯宾公司（现为合嘉源公司）签订《前期物业服务合同》,约定选聘新凯宾公司（现为合嘉源公司）为源昌豪庭提供物业服务。源昌物业与新凯宾公司（现为合嘉源公司）吸收合并后，新凯宾公司（现为合嘉源公司）依法行使源昌物业原有的合同权利，并履行合同义务。2015年11月1日，源昌公司与新凯宾公司（现为合嘉源公司）签订《补充协议》。法律、行政法规未明确规定违反《物业管理条例》第二十五条规定将导致合同无效，且案涉物业服务合同继续履行亦未损害国家、集体和社会公共利益，因此，一、二审判决认为《物业管理条例》第二十五条为管理性规定，并无不当。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。上述三份合同的签订，均符合上述规定，亦不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定的无效情形，一、二审法院认定上述三份合同合法有效，对包括陈文伟等在内的业主均具有约束力，并无不当。此外，二审法院根据案件审理情况，由审判人员组织各方当事人通过调查方式审理案件，并未违反法律规定，且陈文伟等在二审法院调查时明确表示对此无异议。陈文伟等认为二审法院违反法律规定，剥夺其辩论权利，事实和法律依据不足。综上，陈文伟等本案相关再审申请理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陈文伟、卢武忠、熊仕梅、曾贤松、倪伟曼、王海英、朱宗文的再审申请。 审 判 长  陈一龙 代理审判员  马玉荣 代理审判员  张丹萍 二〇二〇年二月十四日 法官 助理  吴广强 书 记 员  王琦春 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。