湖南省**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1129民初2378号 原告：唐玲萍，女，1970年10月23日生，湖南省**瑶族自治县人，住**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师（特别授权）。 被告：蒋思正，男，1965年5月22日生，湖南省**瑶族自治县人，住**瑶族自治县。 被告：蒋小兰，女，1990年5月14日生，湖南省**瑶族自治县人，住**瑶族自治县。 被告：永州市飞腾房地产开发有限公司。 住所地：**瑶族自治县沱江镇翠华路。 统一社会信用代码：914311297991018566。 法定代表人：李双红，执行董事。 被告：永州市中鑫置业发展有限公司。 住所地：**瑶族自治县沱江镇鲤鱼井路2号。 统一社会信用代码：91431129584935466H。 法定代表人：丁启荣，执行董事。 四被告共同委托的诉讼代理人：成常青，湖南瑶洲律师事务所律师（特别授权）。 原告唐玲萍与被告蒋思正、蒋小兰、永州市飞腾房地产开发有限公司（以下简称永州飞腾公司）、永州市中鑫置业发展有限公司（以下简称永州中鑫公司）民间借贷和委托合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年1月8日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告唐玲萍及其委托诉讼代理人唐华，四被告共同委托的诉讼代理人成常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐玲萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令四被告共同返还原告借款本金及利息1424.3708万元（利息暂计算至2019年10月4日）；2、请求判令解除原告与被告签订的飞腾九龙城14套商品房买卖合同（1-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、2-X-XX2房、3-X-XX1房、3-X-XX2房、3-X-XX2房、2-X-XX2房、2-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、3-X-XX2房、3-X-XX2房）；3、本案诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被告承担。事实和理由：一、2014年4月20日，被告蒋思正、蒋小兰、永州飞腾公司两次分别向原告借款400万元（月息2.5分）、373万元（月息3分）。2015年12月3日，经结算被告应付原告利息164.376万元。被告提出以飞腾九龙城7套商品房【1-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、2-X-XX2房、3-X-XX1房、3-X-XX2房、3-X-XX2房】总房价（折后）277.7721万元抵偿利息及部分本金，被告更换两张借条分别为286.6万元（月息2.5分）、373万元（月息3分）。原、被告于2016年1月12日签订购房合同。 二、2016年1月29日，原、被告签订飞腾九龙城7套商品房【2-X-XX2房、2-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、3-X-XX2房、3-X-XX2房】购房合同，但未将商品房交付给原告。2016年4月，被告将已经与原告签订了购房合同的14套商品房再次与他人签订购房合同，并将商品房交付给他人使用。 三、在被告将14套商品房卖给他人时，原告代收了14套商品房的首付款共计106.5476万元。 四、原告于2015年12月28日购买了3-X-XX2房、于2017年4月18日购买了7-X-XX1房、于2018年5月18日购买了6-X-XX2房，此三套商品房共计117.6176万元。 因被告将已与原告签订了商品房购房合同的14套商品房转售给了他人并已交付他人使用，属重复出售，故依法应将被告与原告签订的14套商品房购房合同予以解除。被告应将已经抵扣的款项返还给原告，即2015年12月3日双方结算时本金773万元、利息164.376万元，本息共计937.376万元①。2015年12月4日至2019年10月4日利息（按本金773万元、月息2分计算）为711.16万元②。原告代收14套商品房首付款106.5476万元③、原告购买被告三套房价款117.6176万元④应当抵减，即：（①+②）-（③+④）=1424.3708万元。 原告多次催促被告还款未果，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 四被告特别授权的诉讼代理人辩称：从原告的《民事起诉状》看，2014年4月20日借款是事实。双方于2015年12月3日进行了结算，然后以房抵债277.7721万元，被告重新打了借条，只借原告659.6万元（即286.6万元+373万元），形成两张新借条。此后，被告用车库抵债386万元，只剩余273.6万元。最后，被告又用8套房子抵债318万元，被告实际多还了原告的钱。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年2月至2013年8月，唐玲萍通过其湖南**农村商业银行股份有限公司的810******653账户、810******875账户、810******922账户向蒋小兰在湖南**农村商业银行股份有限公司的910******011账户多次转入了大额资金。 2014年4月20日，蒋小兰、蒋思正、永州飞腾公司共同向唐玲萍出具了两张《借条》，①张“今借到唐玲萍人民币肆佰万元整（¥4000000.00），按月付息，月息按2.5分计算，期限一年。”②张“今借到唐玲萍人民币叁佰柒拾叁万元整。（¥3730000.00），按月付息，月息按3分计算，期限一年。” 因蒋小兰、蒋思正、永州飞腾公司未按约定支付唐玲萍利息，双方协商以永州飞腾公司开发的XX小区的商品房抵债。以房抵债情况如下：                            抵债人                       受让人                       抵债时间                       抵债房号                       面积（㎡）                       抵债务（元）                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2015-01-11                       3-X-XX1房                       154.64                       410861                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       1-X-XX1房                       148.8                       432608                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       2-X-XX2房                       154.64                       410087                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       3-X-XX2房                       154.64                       410861                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       2-X-XX2房                       148.8                       424422                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       3-X-XX2房                       154.64                       405446                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-11                       2-X-XX1房                       148.8                       429632                               合 计                                                                   七套房                                             2923917                永州中鑫公司于抵债日出具了购房款《收据》给唐玲萍，共计收到唐玲萍购房款2 923 917元。2016年1月12日，永州中鑫公司与唐玲萍就上述七套抵债房屋分别签订了《商品房买卖合同》。原、被告认可2015年12月3日之前的借款利息已全部付清，并偿还了部分借款本金。2015年12月3日，蒋小兰、蒋思正、永州飞腾公司、永州中鑫公司共同向唐玲萍出具了两张新《借条》，即“今借到唐玲萍人民币叁佰柒拾叁万元整。（¥3730000.00），按月付息，月息按3分计算。”和“今借到唐玲萍人民币贰佰捌拾陆万陆仟元整（¥2866000.00），按月付息，月息按2.5分计算，期限一年。” 因蒋小兰、蒋思正、永州飞腾公司、永州中鑫公司仍不能按《借条》约定偿还唐玲萍借款本息，双方再次协商以房抵债。2016年1月29日，永州中鑫公司与唐玲萍又签订了七套房屋（位于XX小区）的《商品房买卖合同》，具体情况是：                            出卖人                       买受人                       签约时间                       房栋号                       面积             （㎡）                       总价款             （元）                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       3-X-XX2房                       154.64                       394618                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       2-X-XX2房                       154.64                       399259                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       2-X-XX1房                       154.64                       399259                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       2-X-XX1房                       154.64                       410087                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       2-X-XX2房                       154.64                       420915                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       2-X-XX1房                       154.64                       420915                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2016-01-29                       3-X-XX2房                       154.64                       416275                               合 计                                                                   七套房                                             2861328                此后，经唐玲萍同意，永州中鑫公司将第一批抵债给唐玲萍的七套商品房卖给了他人，转卖情况如下：                            出卖人                       买受人                       转卖时间                       房 号                       总价款             （元）                       首付款             （元）                       按揭贷款（万元）                               永州中鑫公司                       伍某涛叶某培                       2016-05-25                       3-X-XX1房                       330000                       110000                       22                               永州中鑫公司                       王某飞                       2016-01-13                       1-X-XX1房                       364500                       114500                       25                               永州中鑫公司                       谢某规                       2016-02-02                       2-X-XX2房                       350414                       110414                       24                               永州中鑫公司                       秦某园                       2016-02-27                       3-X-XX2房                       340208                       110208                       23                               永州中鑫公司                       李某生                       2016-04-20                       2-X-XX2房                       342240                       112240                       23                               永州中鑫公司                       李某伟                       2016-04-01                       3-X-XX2房                       324744                       104744                       22                               永州中鑫公司                       曾某泽                       2016-03-10                       2-X-XX1房                       342240                       42240                       30                               合 计                                                                   七套房                       2394346                       704346                       169                在永州中鑫公司转卖上述七套房屋的过程中，唐玲萍实收购房首付款535984元，具体如下：                            房 号                       交款人                       交款时间                       交金额（元）                       合计（元）                               2-X-XX2房                       谢某规                       2016-02-05                       20000                       79000                               2016-02-13                       20000                               2016-10-19                       39000                               2-X-XX2房                       李某生                       2016-04-20                       100000                       100000                               3-X-XX1房                       伍某涛                       2016-05-25                       110000                       110000                               3-X-XX2房                       李某伟                       2016-04-05                       104744                       104744                               2-X-XX1房                       曾某泽                       2016-03-10                       42240                       42240                               1-X-XX1房                       王某飞                       2016-05-17                       50000                       50000                               3-X-XX2房                       秦某园                       2016-02-27                       20000                       50000                               2016-04-01                       30000                               合 计                       535984                永州中鑫公司在转卖第一批抵债给唐玲萍的七套房屋的同时，经唐玲萍同意，又将已与唐玲萍签订了《商品房买卖合同》的七套房屋也转卖给了他人，具体情况如下：                            出卖人                       买受人                       转卖时间                       房 号                       总价款             （元）                       首付款             （元）                       按揭贷款（万元）                               永州中鑫公司                       范某勇                       2016-04-01                       3-X-XX2房                       355672                       115672                       24                               永州中鑫公司                       郑某裕                       2016-04-06                       2-X-XX2房                       355672                       115672                       24                               永州中鑫公司                       伍某秀                       2016-05-02                       2-X-XX1房                       355672                       115672                       24                               永州中鑫公司                       汪某明                       2016-03-13                       2-X-XX1房                       332476                       52476                       28                               永州中鑫公司                       王某涛                       2016-04-01                       2-X-XX2房                       355672                       115672                       24                               永州中鑫公司                       邱某军                       2016-04-01                       2-X-XX1房                       355672                       115672                       24                               永州中鑫公司                       黎某权                       2016-04-22                       3-X-XX2房                       355672                       115672                       24                               合 计                                                                   七套房                       2466508                       746508                       172                在永州中鑫公司转卖上述已与唐玲萍签订了《商品房买卖合同》的七套房屋的过程中，唐玲萍实收购房首付款529492元，具体情况如下：                            房 号                       交款人                       交款时间                       交金额（元）                       合计（元）                               3-X-XX2房                       黎某权                       2016-04-22                       36572                       115672                               2016-04-22                       59100                               2016-04-22                       20000                               2-X-XX1房                       汪某明                       2016-03-13                       52476                       52476                               3-X-XX2房                       范某勇                       2016-04-22                       20000                       80000                               2016-04-23                       60000                               2-X-XX2房                       王某涛                       2016-04-01                       20000                       30000                               2016-04-13                       10000                               2-X-XX1房                       冼某莲                       2016-04-22                       40000                       75672                               2016-07-07                       35672                               2-X-XX1房                       伍某秀                       2016-05-02                       50000                       115672                               2016-05-04                       65672                               2-X-XX2房                       郑某裕                       2016-04-06                       20000                       60000                               2016-05-03                       10000                               2016-07-09                       30000                               合 计                       529492                另查明，（1）唐玲萍自己还向永州中鑫公司购买了三套商品房（XX小区），具体事实如下：                            出卖人                       买受人                       购买时间                       房栋号                       总价款                       备注                               永州中鑫公司                       唐玲萍                       2015-12-28                       3-X-XX2房                       407766元                                                     永州中鑫公司                       唐玲萍                       2017-04-18                       7-X-XX1房                       371145元                       已办理预告登记                               永州中鑫公司                       唐玲萍             唐孝奇                       2018-05-18                       6-X-XX2房                       397265元                       已办理预告登记                               合 计                                                                   三套房                       1176176元                                      （2）永州中鑫公司的经营范围是“房地产开发、经营；房屋租赁”。永州飞腾公司的经营范围是“房地产开发经营”。（3）唐玲萍于2019年10月14日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）湘1129财保xx号和（2019）湘1129财保xx号《民事裁定书》，裁定查封了永州中鑫公司位于**瑶族自治县XX镇XX小区的22套房屋和X号楼的1-X号杂房；唐玲萍缴纳了财产保全申请费5000元。 上述事实，有原告唐玲萍提供的《借条》、银行转账流水、《商品房买卖合同》、购房款《收据》、（2019）湘1129财保xx号和（2019）湘1129财保xx号《民事裁定书》及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：四被告向原告借款从事房地产开发，原、被告之间形成的债权债务关系属民间借贷关系。在四被告不能按时偿还原告借款本息的情况下，原、被告先后签订14份《商品房买卖合同》的目的是“以房抵债”；被告永州中鑫公司就已用于抵债的14套商品房再与案外人签订《商品房买卖合同》，其实是受原告的委托而为之，原、被告之间又形成了委托合同关系。原、被告因前述两个法律关系产生纠纷，故本案应属民间借贷和委托合同纠纷。 一、关于民间借贷部分。被告因房地产开发资金短缺向原告借款，原告唐玲萍事实上在2013年就先后向被告蒋小兰的银行账户转入多笔大额资金，完成了出借义务；三被告于2014年4月20日汇总后出具了两张《借条》，因此，原、被告之间的借贷行为属合法的民间借贷，依法应受法律保护。虽然一张《借条》约定“月息按3分计算”，另一张《借条》约定“月息按2.5分计算”，都不符合国家有关限制借款利率的规定，但⑴原、被告双方于2015年12月3日对利息进行了结算，且达成了“以房抵债”之合意；⑵被告永州中鑫公司于抵债日出具了七份购房款《收据》给原告，共计收到唐玲萍购房款2923917元（抵减借款本息）；原、被告又于2016年1月12日补签了七份《商品房买卖合同》；⑶四被告重新出具了两张《借条》，双方均认可2015年12月3日之前的利息已付清。综上可知，原、被告约定的利率未超过年利率36%，且已经自愿支付（抵减借款本息），符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十一条规定之精神，故原、被告出于“以房抵债”之目的而签订的十四份《商品房买卖合同》，合法有效。 原、被告之间的借贷金额及被告以房抵债后债务的变动情况如下：                            时间                       2014年4月20日                       2015年12月3日                               借款                       本 金                       约定利率                       本 金                       约定利率                               400万元                       月息2.5分                       286.6万元                       月息2.5分                               373万元                       月息3分                       373万元                       月息3分                               合计                       773万元                                             659.6万元                                      2015年12月4日至2015年12月28日（唐玲萍自购3-X-XX2房，房价款407766元）共计25天，应计利息为【659.6万元×（20‰÷30天）×25天】109823元。 2015年12月28日唐玲萍自购3-X-XX2房抵减债务后，四被告尚欠原告唐玲萍借款情况如下：                            至2015年12月28日止                               借款本金                       2015年12月28日抵偿债务                       尚欠借款                               抵偿利息                       抵偿本金                       合计抵债                               659.6万元                       109823元                       297943元                       407766元                       6298057元                2015年12月29日至2016年1月29日（第二批以房抵债2861328元）共计31天，应计利息为【6298057元×（20‰÷30天）×31天】130029元。 2016年1月29日第二批“以房抵债”后，四被告尚欠原告唐玲萍借款情况如下：                            至2016年1月29日止                               借款本金                       2016年1月29日抵偿债务                       尚欠借款                               抵利息                       抵本金                       合计抵偿                               6298057元                       130029元                       2731299元                       2861328元                       3566758元                2016年1月30日至2017年4月18日（唐玲萍自购7-X-XX1房，房价款371145元）440天，应计利息为【3566758元×（20‰÷30天）×440天】1045202元。 2017年4月18日唐玲萍自购7-X-XX1房抵减债务后，四被告尚欠原告唐玲萍借款情况如下：                            至2017年4月18日止                               借款本金                       2017年4月18日抵偿债务                       尚欠借款                               抵利息                       欠利息                       合计抵偿                               3566758元                       371145元                       674057元                       371145元                       3566758元                2017年4月19日至2018年5月18日（唐玲萍自购6-X-XX2房，房价款397265元）390天，应计利息为【3566758元×（20‰÷30天）×390天】926429元。 2018年5月18日唐玲萍自购6-X-XX2房抵减债务后，四被告尚欠原告唐玲萍借款情况如下：                            至2018年5月18日止                               借款本金                       2018年5月18日抵偿债务                       尚欠借款                               抵利息                       上期欠息                       本期利息                       欠利息                               674057元                       926429元                               3566758元                       397265元                       利息合计1600486元                       1203221元                       3566758元                虽然原、被告在《借条》中约定“月息按3分计算”和“月息按2.5分计算”，但原告现起诉要求被告按月息2分计算，符合现行法律规定，本院依法予以支持。 二、关于委托合同关系。①本案中，经永州中鑫公司转卖给案外人的14套商品房抵偿给原告时总值为2923917元+2861328元=5785245元，而转卖给案外人时总值为2394346元+2466508元=4860854元，直接损价924391元。因此，转卖这14套房屋如是四被告的意思，四被告不会那么愚蠢；原告亦可主张转卖行为无效或请求赔偿，但原告并未如此主张。②原告对被告转卖这14套房屋的行为是知情和同意的，否则，原告无法现场或事后收取案外买受人的购房款535984元+529492元=1065476元。③原告唐玲萍与被告签订14份《商品房买卖合同》的目的并非买房自住，而是为尽快实现自己的债权。④房屋买卖有其特殊性，如由原告唐玲萍自己直接出卖“以房抵债”的14套商品房，一是唐玲萍无法为买受人办理不动产权证，二是唐玲萍需再交一次税费。原告唐玲萍对此深知无疑。因此，唯一的办法是由被告永州中鑫公司替原告唐玲萍转卖“以房抵债”的14套商品房。故原、被告之间形成的是委托合同关系。 《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”故被告方提出“转让合同其实是原告自己在出售房屋”的抗辩意见，符合法律规定和本案实际，本院予以采纳。 被告永州中鑫公司作为受托人，在完成受托转让14套商品房后，依法应当及时将转让取得的房屋价款转交给作为委托人的唐玲萍，即【（14套房屋价款）4860854元－（唐玲萍已收款）1065476元】3795378元。原告唐玲萍提出“被告转售14套商品房的行为属于重复出售”的意见，与本案事实不符，本院不予采纳。 原告唐玲萍委托被告永州中鑫公司出售“以房抵债”的14套商品房，被告永州中鑫公司已经完成了委托事项，“以房抵债”的14套房屋已变现，故原告唐玲萍与被告永州中鑫公司签订的【1-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、2-X-XX2房、3-X-XX2房、3-X-XX1房、3-X-XX2房；2-X-XX1房、2-X-XX2房、2-X-XX1房、2-X-XX1房、2-X-XX2房、3-X-XX2房、3-X-XX2房】这14份《商品房买卖合同》应当依法终止。原告唐玲萍请求解除这14份《商品房买卖合同》，证据不足，且不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款、第四百零四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋思正、蒋小兰、永州市飞腾房地产开发有限公司、永州市中鑫置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内共同支付2018年5月18日前所欠原告唐玲萍利息1203221元； 二、被告蒋思正、蒋小兰、永州市飞腾房地产开发有限公司、永州市中鑫置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内共同偿还原告唐玲萍借款3566758元，并自2018年5月19日起至本判决指定的履行期限届满之日止按月利率20‰支付逾期利息； 三、限被告永州市中鑫置业发展有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告唐玲萍委托转售14套房屋的价款3795378元； 四、驳回原告唐玲萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费107262元，减半收取53631元，由原告唐玲萍负担3631元，由被告蒋思正、蒋小兰、永州市飞腾房地产开发有限公司、永州市中鑫置业发展有限公司共同负担50000元；本案财产保全申请费5000元，由被告永州市中鑫置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员 李 杰 二〇二〇年二月十一日 书记员 罗海英 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。 自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持; (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。