河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9320号原告冯志刚，男，1979年6月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘瑜飞，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市惠邦置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路526号。统一社会信用代码：914117005908429444。法定代表人刘保民，总经理。委托代理人安运银，河南成盛律师事务所律师。原告冯志刚与被告驻马店市惠邦置业有限公司（以下简称惠邦置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯志刚及其委托代理人刘瑜飞，被告惠邦置业公司委托代理人安运银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯志刚诉称，原、被告双方于2015年11月18日签订了商品房买卖合同，约定由原告出资购买被告开发的位于驻马店市雪松大道与××交叉口西北侧惠邦联盟新城××××号楼××单元××号房屋一套，该合同书第8条约定被告应于2017年6月30日前交付房屋，该合同书第9条约定被告如逾期超过90日不能交房，××要求继续履行合同的，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。该商品房买卖合同签订后，原告按期交付了合同约定的购房款308989元，但被告却违反合同约定，没有按照合同约定的期限于2017年6月30日前交付房屋，而是在2018年9月17日才向原告实际交房，违约交房时间长达444日，同时经原告查询得知被告在向原告出售该商品房时违规向原告收取水网改造费用、电网改造费用、燃气初装费、暖气初装费共计29204元，原告认为被告的违约及违规行为严重损害了其合法权益。请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金13719.60元（以已交付的全部购房款为基数，按日以万分之一计算，从合同约定的交房日期2017年6月30日起至实际交房日期2018年9月17日止期间共计444天的违约金）；2、判令被告支付未按期赔偿13719.60元违约金所产生的利息（利息的起算时间为2018年9月17日至被告向原告实际支付时止）；3、判令被告退还违规收取的水网改造费用、电网改造费用、燃气初装费、暖气初装费共计29204元；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告惠邦置业公司辩称,1、我们同意按照合同第九条第（1）项的第2小项的约定支付每日万分之一的违约金，但应当扣除判决已经生效的由于不可抗力的因素、雨雪天气及政府行为而造成的无法施工时间87天，我公司不服一审判决，要求在一审扣除87天的基础上再减去43天，经二审法院调解统一在原来判决的基础上一次性减去800元。计算违约金天数应当计算至原告实际接收房屋的日期止。2、诉讼费用应当由原告个人承担，因前期已经通知原告到公司进行违约金理赔，原告未领取违约金，又另行起诉，增加的诉讼费用，应当由原告个人承担。3、原告的第二项诉讼请求，没有事实和法律依据。原告依约收取费用，不应退还。综上，应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告惠邦置业公司反诉称，2015年11月18日反诉人与被反诉人双方签订《商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的位于驻马店市××城区雪松大道与××交叉口西北侧××新城小区××单元××住房××套，建筑面积134.46平方米，单价2298元，房屋总价款308989元，合同第六条约定付款方式为其他方式“签订合同当日付清首付款128989元，余款18000元办理公积金贷款，约定贷款到账时间为2015年12月27日，如××贷款未足额汇入出卖人指定账户的，乙方应当在贷款到账期限或者银行拒绝贷款之日起15日内一次性向甲方补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。贷款实际到账时间为2016年3月24日，延迟到账87天，按照合同约定被反诉人构成逾期违约。反诉请求：判令被反诉人按照商品房买卖合同的约定向反诉人支付逾期贷款违约金31109.45元。反诉被告冯志刚辩称,1、2015年11月18日签订的房屋买卖合同约定贷款于2015年12月27日到账，至今违约期限已经超过法律规定的诉讼时效，反诉人没有在该诉讼时效内主张权利，应当视为放弃。2、另该商品房买卖合同系格式合同，反诉人合同进行了私自涂改，造成双方违约金的比例不平等，显失公平。公积金管理中心办理贷款以及放款时间，原告无法控制，属于不可抗力。原告于2015年11月18日向被告缴纳了办理抵押的工本费用，双方约定于2016年2月1日至2040年2月1日，共计288期贷款，是在被告的指导下，原告进行配合，也是双方对原商品房买卖合同放款日期的变更。综上，应当驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2015年11月18日，原告冯志刚（××）与被告惠邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定冯志刚购买惠邦公司开发的位于驻马店市××城区雪松大道与××交叉口西北侧“惠邦·联盟新城”第××××号楼××单元××××号房屋××套，商品房预售许可证号为驻房字第××号；预测建筑面积为134.46平方米，单价为每平方米2298元，总金额308989元；付款方式为签订合同当日付清首付款128989元，余款180000元办理银行按揭、公积金贷款，约定贷款到账时间为：2015年12月27日；设工程施工合同约定的开工日期为：2015年4月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2017年5月31日；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将按该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……；由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用。2、见附件四补充协议。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条约定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……3、遭遇不可抗力，连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发公共事件导致施工受阻或停工的等条款。签订合同后，原告已通过公积金贷款等方式向被告支付了全部购房款。2018年5月2日，原告领取了诉争房屋的钥匙，同日，原告向被告交纳团购约定费用29204元，被告向原告出具收据一份。后原告以诉称理由起诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、2001年4月16日,原国家计委、财政部联合下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）一份，该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并由相关部门重新核定收费标准。2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。依据被告惠邦置业公司提供证据，被告于2013年12月4日取得驻规建字第411701201300100-3号建设工程规划许可证。二、驻马店市气象服务中心出具的驻马店市2015年4月26日至2017年5月31日的气象资料显示：2015年5月的雨雪日数为10天；2015年6月连阴雨的日数为8天、雨雪的日数为19天、5级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年7月雨雪的日数为9天、5级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年8月雨雪的日数为13天；2015年9月雨雪的日数为8天；2015年10月雨雪的日数为8天、5级以上大风持续一小时的日数为1天、6级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年11月雨雪的日数为19天、结冰的日数为5天、下雪的日数为1天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为8天；2015年12月雨雪的日数为4天、结冰的日数为13天、5级以上大风持续一小时的日数为2天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数15天；2016年1月雨雪的日数为7天、结冰的日数为24天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为28天、下雪的日数为5天、5级以上大风持续一小时的日数为2天；2016年2月雨雪的日数为7天、结冰的日数为15天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为11天、下雪的日数为1天、5级以上大风持续一小时的日数为2天、6级以上大风持续一小时的日数为1天；2016年3月雨雪的日数为4天；2016年4月雨雪的日数为10天；2016年5月雨雪的日数为13天；2016年6月雨雪的日数为13天；5级以上大风持续一小时的日数为1天；2016年7月雨雪的日数为12天；2016年8月雨雪的日数为12天；2016年9月雨雪的日数为6天、连阴雨的日数为5天；2016年10月雨雪的日数为23天、连阴雨的日数为19天；2016年11月雨雪的日数为8天、结冰的日数为3天、下雪的日数为2天；2016年12月雨雪的日数为5天、结冰的日数为8天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为9天；2017年1月雨雪的日数为8天、结冰的日数为18天、下雪的日数为1天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为21天；2017年2月雨雪的日数为7天、结冰的日数为14天、下雪的天数为6天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为13天；2017年3月雨雪的日数为8天、结冰的日数为13天、下雪的日数为7天、5级大风及以上持续一小时的日数为1天、6级大风及以上持续一小时的日数为1天；2017年4月雨雪的日数为12天；2017年5月雨雪的日数为10天。综上，在诉争施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日）内连阴雨的天数为32天，日平均气温连续5天低于5℃的天数为105天。被告在诉讼中提交2018年9月17日被告在驻马店市天中晚报上发布的交房公告一份，用于证明自2018年9月17日发布交房公告之后不应再计算逾期交房违约金。被告另提交了2017年11月21日驻马店市建设工程质量监督站下发的封土令及驻马店市住房和城乡建设局（以下简称住建局）下发的文件等，用于证明根据政府机关下发的“封土令”等文件，2017年11月20日-12月31日所有在建施工工地停工43天应予扣除；2017年11月7日-11月11日因大气环境污染治理停工5天，以及2017年11月27日-2017年12月4日停工8天，合计13天应予以扣除。被告另提交2018年9月11日由惠邦联盟新城6A6B号楼的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具的《建设工程竣工验收意见书》。三、原告冯志刚于2016年2月1日订立公积金贷款合同，2016年3月24日贷款180000元支付至被告账户。被告未提供证据证明其于2019年9月23日提出反诉之前未向原告主张过逾期付款违约金。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等及被告提交的交房公告、气象资料等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告冯志刚与被告惠邦公司于2015年11月18日签订的《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限即2017年6月30日，履行交房义务，构成违约，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额。（一）关于逾期交房期间的截止日期。本案中，根据被告所举证据及原告当庭陈述，原告于2018年5月2日领取了诉争房屋的钥匙，应当视为被告已向原告交付诉争房屋，故被告逾期交房时间应自2017年7月1日计算至2018年5月2日，共计306天。（二）1、关于被告提出因合同约定连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的天数应予扣除的辩解。①住建部于2011年12月1日实施的《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ/T104-2011）对足以影响工期的天气指数及所影响的施工项目作出了具体详细的规定，《建筑工程冬期施工规程》可以作为认定影响工期天数的合法、科学依据。依据《建筑工程冬期施工规程》规定，当室外日平均气温连续5天稳定低于5℃，部分建筑项目不能施工，或虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或经过特殊的施工处理，或者应当增加工序等措施。不能施工的自然应认定为影响工期，虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理的，或者应当增加工序等措施的，相应会增加施工难度和工作量，应视为影响工期；因此，日平均气温连续5天低于5℃的天数，应认定为影响工期的天数。根据《建筑工程冬期施工规程》规定，大雪、冰雹等天气也会影响工期，为避免重复计算，本案单就2015年4月26日至2017年5月31日被告施工期间日平均气温连续5天低于5℃的天数进行计算，累计为105天。同时根据被告提交的施工监理日记计算因持续低温导致停工的天数有129天，该129天中与气象资料中统计的日平均气温连续5天低于5℃的105天中相互重合的有43天（包含在2016年12月-2017年2月），被告辩称该43天停工时间应予以扣除，符合双方的约定和法律规定，本院予以采纳。②诉争合同约定：“遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……出卖人可据实予以延期”，现被告提交的气象资料中仅显示施工期间内有32天连阴雨天气，故32天连阴雨天气，应当从逾期交房天数中扣除。③住建部于2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》（编号为JGJ80-2016）对高处作业的操作规范作出了基本规定，为保障高处施工安全，对《建筑施工高处作业安全技术规范》中所列不能进行作业的天气应认定为影响工期。但被告未能提交其在遭遇大风恶劣天气停止了施工的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。2、关于被告提出20天考试天数应予以扣除的辩解。诉争的工程地点位于驻马店市××路西段，属于城区范围内，每年的中考、高考期间各地的住房和城乡建设局会发布中考、高考期间城区各建筑工地全面停工的通知，每年因此通知停工的天数为6天，在诉争6A6B号楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内因中考、高考停工的天数为12天，依据原、被告双方的合同约定，该12天停工的天数应予以顺延工期。综上所述，依照合同约定，在6A6B号楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天（43+32+12=87），被告请求扣除的天数超出部分，无事实和法律依据，本院不予采纳。经计算，被告逾期交房的天数为219天（306-87=219）。（三）《商品房买卖合同》约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金按原告已付购房款308989元的日万分之一计算，计款6766.86元（308989×日万分之一×219天）。原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。关于原告请求的请求判令被告退还违规收取的水网改造费用、电网改造费用、燃气初装费、暖气初装费，被告收取上述费用在相关文件下发之前，系依照合同收取，故原告该项诉求，本院不予支持；关于原告请求判令被告支付未按期赔偿违约金所产生的利息，无法律依据，本院不予支持。关于被告反诉请求中要求原告支付延期支付本案诉争房屋首付款的违约金，因已超出诉讼时效，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市惠邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告冯志刚支付逾期交房违约金6766.86元。二、驳回原告冯志刚的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告驻马店市惠邦置业有限公司的反诉请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费874元，原告冯志刚负担737元，被告驻马店市惠邦置业有限公司负担137元，反诉费289元，由反诉原告驻马店市惠邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光人民陪审员  闫 伟人民陪审员  马振河二〇二〇年二月二十一日书 记 员  魏浩然