山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4381号上诉人（原审原告）：山东中万置业有限公司，住所地山东省滕州市荆河街道安乐街104号，统一社会信用代码91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。上诉人（原审原告）：滕州市人人达企业管理服务有限公司，住所地山东省滕州市荆河街道安乐街104号,统一社会信用代码91370481MA3BXYU22G。法定代表人：陈淑莲，执行董事。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白立河，男，1981年1月17日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人山东中万置业有限公司（以下简称山东中万公司）、滕州市人人达企业管理服务有限公司因（以下简称滕州人人达公司）与上诉人白立河房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。山东中万公司、滕州人人达公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，改判白立河交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的滕州中万国际广场三楼2-032号商铺；白立河支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁2-032号商铺之日止，按每天232元计算的租金(或占有使用费)；白立河支付装修管理费2000元;二、改判一审判决第二项，判令白立河增加租金及物业服务费1000元；三、本案二审诉讼费用由白立河承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。2018年10月1日，山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将白立河租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，虽然山东中万公司、滕州人人达公司在公众号中发布文章，但并没有真正实施封店，也没有上锁，只是为了吓唬欠租户，促使欠租户及时缴纳所欠租金及物业费，本案也没有其他证据证明山东中万公司、滕州人人达公司实施了将白立河租赁的商铺张贴封条、锁门的行为。2018年10月份白立河自己将租赁商铺内的全部物品搬离，但未交还商铺。因此，一审法院认定山东中万公司、滕州人人达公司将白立河租赁的商铺张贴封条、锁门及山东中万公司、滕州人人达公司自行收回租赁商铺的事实不清，证据不足。二、白立河应交还租赁山东中万公司、滕州人人达公司的涉案商铺。山东中万公司、滕州人人达公司没有实施将白立河租赁的商铺张贴封条、锁门的行为，没有自行收回租赁的商铺，白立河虽然腾空商铺，但没有交还商铺，一直占有商铺，因此，白立河应当将租赁商铺交还给山东中万公司、滕州人人达公司。三、白立河应当支付2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。一审法院认定涉案租赁合同租赁期限于2019年9月30日到期，但在租期内山东中万公司、滕州人人达公司提起诉讼至租赁期限届满，直至现在白立河也没有腾空并交还租赁商铺，导致山东中万公司、滕州人人达公司不能再对外租赁，无法取得租金及物业费等收入，因此，白立河应当按租赁期限内租金标准每天232元，支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)。四、白立河交付的保证金1000元不应当折抵租金及物业费。根据涉案合同第20.1、20.8条约定，承租方未按约定期限交付租金、物业费、保证金及因乙方原因解除合同的，白立河交付的租金、物业费、保证金等不予退还。本案中，因白立河欠付租金、物业费及保证金，山东中万公司、滕州人人达公司解除合同，因此，白立河交付的保证金不应当折抵租金及物业费。白立河辩称，山东中万公司、滕州人人达公司上诉没有道理，涉案商铺整体已经拆除，再向其主张租金没有依据。其签署合同日期是2017年6月27日，第二季度体现有一个月免租期，合同中有体现。本案未完结期间，甲方并未通知其的情况擅自将其的店铺打开进行堆放杂物、第二次租赁，导致本人的装修、部分物品、货柜损坏，造成的损失应当予以抵扣租金和物业费。白立河上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；二、一二审诉讼费用由山东中万公司、滕州人人达公司承担。事实和理由：一、白立河的计租日无从确定，山东中万公司、滕州人人达公司要求白立河支付租金及物业费没有事实依据。1.《中万国际广场商铺租赁合同》第1.1约定了进场日的定义，即甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲、乙双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日。并特别约定，为免疑问，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日。并约定了计租日同进场日，但双方并未签署《房屋交接确认书》，进场日无从确定，计租日自然亦无法确定。山东中万公司、滕州人人达公司要求白立河支付租金及物业费，无法确定支付时间，山东中万公司、滕州人人达公司的诉讼请求没有事实依据，其诉讼请求不应当获得支持。二、一审法院以开业日作为进场日，违反了法律规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案双方当事人约定了确定计租日的方法，在未经协商一致予以变更或者解除的情况下，均应依照约定全面履行，双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，一审法院的认定侵害了合同自由，违反意思自治原则，违反了法律的规定。因此，一审法院认定白立河长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，是没有事实和法律依据的。山东中万公司、滕州人人达公司辩称，计租日在合同中有明确约定，计租日同进场日，计租日在租赁合同第一页1.4条约定计租日同进场日，1.1条约定的进场日；在合同第七页7.1条约定了进场日为2017年8月1日，本案认定的起租日2018年1月11日，也是商场的开业日，承租户进场早于开业日，计租日对所有的租户有利。一审法院以开业日作为进场日违反法律规定，没有损害承租户的利益。山东中万公司、滕州人人达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2016年6月27日签订的《中万国际广场商铺租赁合同》；2.判令白立河腾空租赁房屋，并将租赁房屋交还给原告；3.判令白立河向原告支付租金117020元，并支付违约金；4.本案诉讼费用由白立河承担。一审法院认定事实：山东中万公司、滕州人人达公司与白立河于2017年6月27日签订《中万国际广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：出租方：山东中万公司（甲方）。承租方：白立河（乙方）。招商、运营管理方：滕州人人达公司（丙方）。2、计租面积116平方米。3、租赁期限14个月，自进场日开始计算，即自2017年8月1日起至2018年9月30日止。4、装修期为2017年8月1日至2017年9月30日，乙方应向物业服务公司交纳装修管理费2000元，在办理进场手续时交纳。5、本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为2元/每天/每平方米，年固定租金为84680元，首期固定租金为21344元，开业前五日内缴纳。缴付方式为每季度缴付一次，先付后用，在对应每个租约期（该前三个公历月）开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。为扶持乙方经营，甲方及丙方同意，经甲乙丙三方协商确定，自商业广场整体开业日后两个月开始收取乙方租金。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期。乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。年固定物业服务费总额为42340元。乙方第一期物业服务费应于进场前五个工作日内支付，收费期间为2017年10月1日至2017年12月31日，应缴物业服务费为10672元，开业前5日内缴纳。缴付方式为每季度缴付一次，先付后用，在对应每个租约期开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴物业费的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。乙方应当在每个缴费期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天），向甲方及丙方一次性足额支付下个缴费期的物业服务费。乙方应在签订合同后5日内向甲方支付9000元、向丙方支付1000元，总计10000元作为第一个租约年的保证金，作为其销售商品或提供服务等的质量保证金、履约保证金及物业费用保证金。每迟缴一天，按应缴费用的百分之五缴纳滞纳金，迟延缴纳5天，甲方及丙方有权单方解除本合同。7.1、本合同项下的进场日为2017年8月1日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2、乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3、如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日。20、违约责任本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付保证金、首期租金及物业服务费，则自乙方逾期支付第五日起，甲方及丙方有权解除本合同。乙方已交的费用（如有）甲方及物业服务公司将不予退还，且乙方应向甲方及丙方支付本合同约定的保证金、首期租金及物业服务费中未付金额的违约金。乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方或物业服务公司索赔，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），甲方及丙方有权解除本合同，由乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，甲方或物业服务公司有权书面通知其限期改正；经甲方或物业服务公司书面通知，乙方仍不改正的，自甲方或物业服务公司发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于月固定租金10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。如甲方或物业服务公司发出第二次书面通知后15日内乙方仍未改正，甲方及丙方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下乙方支付的保证金。本合同项下约定的违约条款若有不同之处，甲方或物业服务公司均有权选择任意一条向乙方主张违约责任。合同签订后，白立河于2017年7月22日交纳押金1万元，2017年11月13日缴纳装修保证金1000元、装修管理费2000元，山东中万公司、滕州人人达公司于2017年8月1日将涉案房屋交付白立河，但双方未按约定签署房屋交接确认书，2018年1月11日中万国际广场整体开业，2018年3月27日白立河又缴纳1万元，之后未交纳租金及物业服务费。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司主张自2018年1月11日开始计算租金，白立河认可实际交房日为2017年8月1日，但辩称应按合同约定自签署房屋交接确认书开始计算租金，并应扣除两个月的免租期；白立河认可涉案房屋实际使用至2018年9月30日，因于2018年10月1日山东中万公司、滕州人人达公司将涉案房屋张贴封条、锁门之后即停止使用，并提供2018年8月至10月发表于滕州新鲜事公众号的贴文及照片复印件加以证明，山东中万公司、滕州人人达公司对于公众号及公众号中的文章真实性无异议，确是其公司发布的，但是其没有真正实施封店的行为，也没有查封上锁，只是为了吓唬一下租户。涉案房屋为滕州中万国际广场三楼商铺号2-032号商铺，系山东中万公司开发建设。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了（证号建字第37048120160016）建设工程规划许可证及面积汇总表、（证号建字第37048120180005）建设工程规划许可证及面积汇总表，证明涉案房屋获得建设规划许可；提交了公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证、枣庄市公安局消防支队建设工消防验收意见书，证明当时消防已经通过验收，包括商场整体消防均验收合格。并提供2018年1月12日枣房网网页资料及所有租赁商铺者名单，证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%。一审法院认为，山东中万公司、滕州人人达公司与白立河于2017年6月27日签订的租赁合同，双方出于自愿，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。虽然双方未签订房屋交接确认书，但双方均认可实际交房日为2017年8月1日，山东中万公司、滕州人人达公司已履行了交付房屋的义务。因合同约定：“租赁期限14个月，自进场日开始计算，即自2017年8月1日起至2018年9月30日止”；“装修期为2017年8月1日至2017年9月30日”；“为扶持乙方经营，甲方及丙方同意，经甲乙丙三方协商确定，自商业广场整体开业日后两个月开始收取乙方租金。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。乙方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果乙方未按7.1条约定日期进场施工的，则乙方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按7.3条约定的日期”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费”；“7.1、本合同项下的进场日为2017年8月1日（甲方或物业公司有权对该日期进行一次调整）。届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。7.2、乙方应当自行前往商业广场与甲方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。7.3、如乙方未在合同约定的进场日接收该房屋，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日按第7.1项所述日期确定，且计租日调整为进场日”。山东中万公司、滕州人人达公司举证证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%，白立河未提供相关证据证明商场整体开业时整体租赁率未达到75%，所以，本案租金开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日后两个月，即2018年3月11日，物业服务费开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日，即2018年1月11日。白立河于2017年7月22日交纳押金1万元，2018年3月11日至2018年4月10日的租金为7192元，2018年1月11日至2018年4月10日物业服务费为10440元，2018年3月27日白立河又缴纳1万元，扣除第一期租金和物业服务费（收费期间为2018年1月11日至2018年4月10日）17632元，余2368元，应为缴纳第二期的租金和物业服务费。因租赁合同约定：“本合同期内，第一个租约年，日租金单价标准为2元/每天/每平方米，年固定租金为84680元，首期固定租金为21344元，开业前五日内缴纳。缴付方式为每季度缴付一次，先付后用，在对应每个租约期（该前三个公历月）开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同”；“乙方应当自商业广场整体开业日起向甲方及丙方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，月度物业服务费=服务费收费标准*计租面积*当月实际天数。年固定物业服务费总额为42340元。乙方第一期物业服务费应于进场前五个工作日内支付，收费期间为2017年10月1日至2017年12月31日，应缴物业服务费为10672元，开业前5日内缴纳。缴付方式为每季度缴付一次，先付后用，在对应每个租约期开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴物业费的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。乙方应当在每个缴费期最后一个月的30日前（若30日为法定节假日则提前至法定节假日前的最后一天），向甲方及丙方一次性足额支付下个缴费期的物业服务费”，所以应当认定第二期租金及物业服务费的交纳日期为2018年3月12日前，即截止交纳日期为2018年3月11日，第三期租金及物业服务费的交纳日期为2018年6月11日前，即截止交纳日期为2018年6月10日。2017年11月13日白立河仅缴纳装修保证金1000元、装修管理费2000元，未交纳保证金10000元，亦未在租赁合同约定的时间内足额交纳第二、三期租金和物业服务费，其行为构成违约。山东中万公司、滕州人人达公司主张解除租赁合同，符合合同约定和法律规定。山东中万公司、滕州人人达公司本应在白立河应交纳下季度租金期限届满后，在就合同是否提前解除及解除合同后损失赔偿问题与白立河不能达成一致的情况下，向法院提起诉讼解决，但山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使白立河无法继续使用涉案房屋，之后双方亦未达成一致，故应当认定自2018年10月1日山东中万公司、滕州人人达公司即自行收回了涉案房屋，自此时起双方的租赁合同即解除，白立河负有将涉案房屋腾空的义务。依据合同白立河仅缴纳了第一期自2018年1月11日至2018年4月10日的租金和物业服务费，未足额缴纳第二、三期的租金和物业服务费，白立河实际使用房屋至2018年9月30日，白立河应当按合同约定的同期租金及物业服务费标准，支付自2018年4月11日至2018年9月30日的租金和物业服务费，白立河已交纳的2368元和装修保证金1000元应予折抵扣除，故白立河应偿付山东中万公司、滕州人人达公司租金和物业服务费共计56836元。因本院已认定租赁合同于2018年10月1日解除，山东中万公司、滕州人人达公司自此已自行收回涉案房屋，白立河未腾空房屋系由山东中万公司、滕州人人达公司锁门所致，山东中万公司、滕州人人达公司主张此后的租金及物业服务费，证据不足，理由不当，该院不予支持。合同约定的违约金超出年利率24%，山东中万公司、滕州人人达公司主张逾期交纳租金及物业服务费的违约金按年利率24%计算，符合法律规定，该院予以支持。因约定“缴付方式为每季度缴付一次，先付后用，在对应每个租约期（该前三个公历月）开始前的30日前缴清”，第二期租金及物业服务费期间为2018年4月11日至2018年7月10日，租金及物业服务费为31668元，扣除2017年11月13日白立河缴纳装修保证金1000元、2018年3月27日多缴纳的2368元，因认定第二期租金及物业服务费的交纳日期为2018年3月12日前，即截止交纳日期为2018年3月11日，故该部分的违约金应为：以30668元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月12日起至2018年3月26日止，以28300元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月27日起至实际履行完毕之日止。第三期租金及物业服务费期间为2018年7月11日至2018年10月10日，实际使用至2018年9月30日，租金及物业服务费为28536元，因认定第三期租金及物业服务费的交纳日期为2018年6月11日前，即截止交纳日期为2018年6月10日，故该部分的违约金应为：以28536元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月11日起至实际履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、白立河于该判决生效后10日内腾空租赁山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司的滕州中万国际广场三楼商铺号2-032号商铺；二、白立河于该判决生效后10日内偿付给山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司租金及物业服务费56836元；三、白立河于该判决生效后10日内偿付给山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司违约金（租金及物业服务费利息损失。以30668元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月12日起至2018年3月26日止，以28300元为基数，按年利率24%计算，自2018年3月27日起至实际履行完毕之日止；以28536元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月11日起至实际履行完毕之日止）；四、驳回山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2214元减半收取1107元，财产保全费620元，由白立河负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。白立河提交提交邀请函一份，证明即使合同有效，甲方也是违约在先。提交一审案件审理过程中，我的店铺被封后，甲方对我店铺的破坏照片、道具销售报价单、报警记录。四张收据，分别1万元押金(向中万汇入9000元，人人达汇入1000元)，进场时我缴纳了1000元装修押金，2000元的装修管理费，后期缴纳了1万元。每天租金348元X202天=70644元，减掉21000元，剩余49644元。按照合同约定应免除两个月物业费共计6960元，一共56609元。山东中万公司、滕州人人达公司质证认为，通知函不属于新证据，真实性无法核实，如果存在通知的情况，由于双方的行为改变了原合同的约定，不属于违约。一审判决依照2018年1月11日商场整体开业时间，计算收取租金时间。白立河比整体开业时间晚两个月，这也是合同的约定。照片没有拍摄时间，不具有关联性、合法性、真实性。对于报价单、装修等也与本案无关，真实性也无法核实。认可白立河2017年7月22日缴纳1万元租金和物业费，2018年3月27日缴纳1万元租金和物业费，2017年11月13日缴纳装修保证金1000元、装修管理费2000元。本院对白立河提交的证据认定如下：白立河在一审审理期间未提交通知函，山东中万公司、滕州人人达公司不予认可，双方对中万国际实际开业时间即是一审认定的2018年1月11日并无异议。照片没有拍摄时间，不具有关联性、合法性、真实性。对于报价单、装修费用单等与本案无关，对此本院不予采纳。本案的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同是否有效；2.一审法院将涉案商业广场整体开业日2018年1月11日作为计租日是否正确；3.白立河应否支付自2018年10月1日起至交付腾空租赁商铺之日止的租金(或占有使用费)；4.白立河缴纳的3000元保证金是否应折抵租金及物业费。关于合同效力问题。一审时，山东中万公司、滕州人人达公司提交的《公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证》、《枣庄市公安消防支队建设工程消防验收意见书》能够证明涉案场所投入使用、营业前经消防安全检查合格。山东中万公司与白立河于2017年6月27日签订的涉案租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，为有效合同。关于计租日问题。涉案合同约定了计租日同进场日，并约定双方应签署《房屋交接确认书》确定进场日，《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以签署《房屋交接确认书》的日期为进场日。一审判决按2018年1月11日商场整体开业时间，计算收取租金时间，也与白立河主张的2017年10月30日签署《房屋交接确认书》的日期时间晚两个多月，一审法院以开业日2018年1月11日作为计租日计算租金并无不当。山东中万公司、滕州人人达公司已履行了交付房屋的义务。白立河关于双方没有依照合同约定签署《房屋交接确认书》，计租日不应当确定，一审法院认定白立河长期拖欠租金及物业费不予交纳，已构成违约，没有事实和法律依据的上诉主张不能成立。关于租赁物的返还问题及占有使用费的支付问题。涉案合同约定“交还日：本合同因租赁期限届满或任何原因提前终止当日。乙方应当于该日将该房屋按照约定状态交还给甲方”。本案中，一审法院查明，依据合同白立河仅缴纳了第一期自2018年1月11日至2018年4月10日的租金和物业服务费，未足额缴纳第二、三期的租金和物业服务费，白立河实际使用房屋至2018年9月30日，白立河应当按合同约定的同期租金及物业服务费标准，支付自2018年4月11日至2018年9月30日的租金和物业服务费，白立河已交纳的2368元和装修保证金1000元应予折抵扣除，故白立河应偿付山东中万公司、滕州人人达公司租金和物业服务费共计56836元。山东中万公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，应认定山东中万公司自行收回了涉案房屋，自此，白立河无法继续使用涉案房屋，山东中万公司再要求白立河返还涉案房屋并请求支付占有使用费无事实及法律依据，一审法院不予支持其该请求并无不当。关于白立河缴纳的1000元保证金是否应折抵租金及物业费的问题。涉案合同约定：“本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下乙方已经支付的租金、物业管理费、保证金等，甲方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金）并不免除”。本案中，白立河欠付租金构成违约，山东中万公司、滕州人人达公司于2018年10月1日将涉案房屋张贴封条、锁门，致使白立河无法继续使用涉案房屋，亦存在不当之处，一审法院依据合同法第九十七条，根据合同履行情况和合同性质，平衡各方利益，在判决白立河支付违约金的同时，将白立河缴纳的1000元保证金折抵租金并无不当，符合法律规定。综上所述，山东中万公司、滕州市人人达公司、白立河的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：二审案件受理费2214元，由上诉人白立河负担1107元，由上诉人山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司共同负担1107元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年二月二十日书记员  高 天