山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初8516号原告：北京万科物业服务有限公司烟台分公司，住所地烟台市芝罘区西海岸路138号。负责人：唐海斌，总经理。委托诉讼代理人：孙公慈，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。被告：张华杰，男，1981年7月29日出生，汉族，交通银行股份有限公司烟台分行工作人员，住烟台市芝罘区。原告北京万科物业服务有限公司烟台分公司与被告张华杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙公慈及被告到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告北京万科物业服务有限公司烟台分公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费26199.88元（物业服务费按5.28元/月/平方米、建筑面积202.81平方米计算25个月）及自2017年6月1日起至被告实际支付之日止按日千分之三计算的违约金24287元（暂计至2019年3月31日）。事实和理由：原告系万科海云台小区的物业服务企业，被告系该小区的业主。被告与烟台万科房地产开发有限公司（以下简称万科公司）在签订的《商品房买卖合同》及《业主临时公约》等附件中约定：被告购买坐落于烟台市芝罘区环海路58号万科海云台小区29号楼内4号、建筑面积202.81平方米的房屋（以下简称涉案房屋）；被告认可由原告为其提供物业服务，物业服务费收费标准为5.28元/月/平方米，被告应当自交付使用通知书约定的房屋交付之日起预交一整年的物业服务费、电梯费，一年后按季交纳，应于每季首月10日前缴纳当期的物业费，否则视为逾期，每逾期一日按欠费总额的千分之三支付违约金。被告自2017年3月1日起拖欠物业费至今，经原告催缴后至今未交。被告张华杰辩称，被告未交纳2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费属实，但未交纳物业服务费的原因是：（1）2019年1月涉案房屋发生投毒事件，被告已向公安部门报案，但公安部门调取监控时，存在多处监控死角。万科海云台小区后门因无保安人员值班，致使小区外来人员可以随意进入，并因投毒事件导致被告家中价值4万余元的宠物狗死亡。（2）2018年12月份，被告之妻在涉案房屋车库门口被不明身份的人员堵住，因车库没有信号导致被告之妻至天井处报警，但原告未能解释上述人员入户进入小区，经公安部门介入才驱散上述人员。（3）涉案房屋在2016、2017年多处、多次出现漏水情况，在原告维修且被告确认后，再次出现漏水情况，导致被告装修损失20余万元；经原、被告多次协商后，原告认可上述损失，但至今未予赔付。（4）原告将万科海云台小区的车位对外出售，导致涉案房屋车库内通道狭窄；小区部分道路的排水箅子被人拿走，导致被告车辆损坏；小区消防通道被占用，存在安全隐患；涉案房屋外道路照明不足，卫生服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2015年9月22日，被告与万科公司在签订的《商品房买卖合同》及《业主临时公约》等附件中约定：被告购买万科公司开发建设的涉案房屋，建筑面积201.45平方米；万科公司的前期物业服务企业为原告；前期物业服务内容包括对物业共用部位和公用设施设备、公共部位和场地、公共绿化、公共秩序、安全防范等管理和服务；别墅物业按照5.28元/月/平方米收取，被告应自万科公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起预交一整年的物业服务费和电梯费，一年后按季交纳，被告应于每季首月10日前交纳当期的物业服务费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金。2015年9月24日，被告接收涉案房屋。至今，被告未向原告交纳自2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费26199.88元（202.81平方米×5.28元/月/平方米×25个月）。庭审中，为证明其主张，原告另向本院提交了如下证据：1、2019年3月26日EMS快递单、回执单和律师函各一份，证明原告已向被告催交拖欠的物业服务费被告质证称，对证据的真实性无异议，但被告未收到律师函，该快递单中载明的收件人电话属实，但地址并非涉案房屋地址。2、2017年5月21日原告出具的违规行为整改通知单、2017年5月22日烟台市规划局出具的责令停止违法行为通知书复印件一份，证明被告存在违建行为，导致其他业主对原告进行投诉并作为拒交物业服务费的理由。被告质证称，对证据的真实性无异议，但被告未收到上述材料；烟台市规划局向被告出具了通知书属实，但被告未进行整改。庭审中，为证明其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：1、2019年5月21日烟台市公安局芝罘分局出具的立案告知书、纯种犬血统证书，证明被告所述的投毒事件属实。原告质证称，对立案告知书的真实性无异议，对证书复印件的真实性不予认可。即使被告所述的投毒事件属实，也不能否认原告按照合同约定履行了安全巡查义务，且原告并未投毒事件的责任主体，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由；同时投毒事件发生在2019年1月份，被告不能据此抗辩此前拖欠的物业服务费。照片打印件一宗及视频光盘一张，证明原告未履行合同约定的服务内容，并对被告的财产造成了巨大损失；投毒事件录像系公安部门调取自原告的录像，围堵事件录像系被告自行录制，上述证据可以证明被告答辩主张的拒交物业服务费的原因。原告质证称，对照片打印件的真实性不能确定，被告所述的房屋漏水问题，应由开发商解决；被告所述的装修损失并非原告导致，被告不能据此拒交物业服务费；对视频录像的真实性无异议，但被告针对投毒事件已向公安部门报案，待案件查清事实确认相关责任，小区后门门禁系统因个别业主把电缆挖断导致系统瘫痪；针对被告之妻被围堵事件，被告本身知道围堵人员的身份及来意，且事发后原告工作人员立即到场调解；针对装修人员出入问题，因装修人员在装修前已经进行登记，故并非每次出入均需要登记。本院认为，（一）被告在签字确认的《商品房买卖合同》及《业主临时公约》等附件中明确约定了涉案房屋的物业服务内容及收费标准等，原告亦予以认可，故上述约定内容系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，原、被告均应恪守履行。（二）履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，原告要求被告支付2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费26199.88元（202.81平方米×5.28元/月/平方米×25个月）及自2017年6月1日起至被告实际支付之日止按日千分之三分段计算的违约金，本院依法仅能支持被告支付2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费26199.88元（202.81平方米×5.28元/月/平方米×25个月）及自2017年6月1日至被告实际支付之日止以欠付的物业服务费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的违约金；原告诉请超出的部分，本院不予支持。被告以发生投毒和围堵事件、房屋漏雨及原告服务不到位等为由拒绝交纳欠付的物业服务费，理由不当，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限被告张华杰于本判决生效之日起十日内向原告北京万科物业服务有限公司烟台分公司支付2017年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费26199.88元及自2017年6月1日至被告实际支付之日止以欠付的物业服务费为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算的违约金。驳回原告北京万科物业服务有限公司烟台分公司的其他诉讼请求。如被告张华杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062元，由被告张华杰负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 李 红 艳人民陪审员 岳 风 霞二〇二〇年二月二十一日书 记 员 王丽（代）