辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终34号上诉人（原审原告）：辽阳和盛物业管理有限公司，住所地：辽阳市宏伟区宏伟路29号。法定代表人：赵文凯，该公司经理。委托诉讼代理人：徐宁，辽宁德远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊彬，男，1969年1月11日出生，汉族，现住辽阳市宏伟区，辽阳石油化纤公司金兴化工厂员工。上诉人辽阳和盛物业管理有限公司因与被上诉人熊彬物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004民初813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳和盛物业管理有限公司委托诉讼代理人徐宁到庭参加诉讼。被上诉人熊彬经本庭合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。辽阳和盛物业管理有限公司上诉请求：1、撤销辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004民初813号民事判决，依法改判被上诉人立即向上诉人支付所欠物业费3632.00元，违约金9616.00元，合计13248.00元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“上诉人主张物业费中的2016年2月1日至2017年1月31日期间物业费908元，已过诉讼时效，本院对该部分诉讼请求不予支持”是错误的。被上诉人自2016年2月1日起一直拖欠物业费，直至2019年10月末从未缴纳，其欠费行为是连续发生的，且上诉人提供了自2016年以来逐年张贴于园区内的缴费通知用以证明曾经予以催缴，并通过电话和专人催缴的形式通知过欠费的业主，上诉人的公示公告等催缴方式符合物业服务企业的经营管理惯例和生活常理，上诉人一直在行使权利。故上诉人的诉请并未超过诉讼时效。如果原审法院认定上诉人提供的物业服务合同是不连续的，那么，上诉人诉讼请求被上诉人给付物业管理服务费的期间为2016年2月1日至2017年1月31日,诉讼时效也应从2017年2月1日起算,至2020年1月31日止，上诉人的诉请也未超过诉讼时效。二、原审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，据此不予支持上诉人关于违约金的诉请是错误的。首先、被上诉人在原审中提供的照片不具有真实性、合法性和关联性，不能证明系发生在上诉人管理的园区之内，不具有证明力，原审法院据此认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵不符合法律规定。其次、假设该组照片是真实的，但是其并未显示时间，不能充分证明动物粪便和垃圾存放时长、私家车停放时长、井盖打开的持续时间，因为垃圾和动物粪便、私家车停放等情况可能随时发生，该组照片也仅能证明上述情形在某一时刻的存在状态，并不能证明上诉人未将该情形消除，且根据物业服务的特点，物业服务具有一定的滞后性，即物业服务提供者提供服务的过程一般是先发现问题、然后解决问题，上诉人不能阻止业主随时倾倒垃圾、不能阻止业主的宠物随时排泄粪便等。上诉人只能采取对实施不文明行为的业主说服教育并及时做好事后清理工作。另外，虽然物业服务合同并未约定上诉人对上述情况应当即产即清，但是上诉人均已及时予以处理，保证了园区的干净、整洁、有序。再次，假设上诉人提供的物业服务存在瑕疵，那么，物业服务合同也并未约定此种情形下被上诉人可以不予承担因拖欠物业费而产生的违约金情形。物业服务存在瑕疵与被上诉人免于承担违约金分属不同的法律关系，被上诉人可以依据物业服务合同要求上诉人继续履行，消除瑕疵或者依法向有管辖权的人民法院另行提起民事诉讼。故，在没有合同约定和法律规定的情况下，原审法院判决驳回上诉人关于违约金的诉请是错误的。另外，从本案的社会效果分析，上诉人在没有任何违约情形存在的前提下，被上诉人自2016年2月1日起至今已有四年没有交纳物业费，如果此种情形被上诉人不承担违约责任，那么，对其他正常交纳物业费的业主也是不公正、不公平的，不利于和谐园区的建设和物业工作的开展。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。熊彬二审未出庭，未提交书面答辩意见。辽阳和盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即向原告支付所欠物业费3,632元，违约金9,616元，合计13,248元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:被告于2013年10月28与辽阳信德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得半山居小区2号楼3单元2层41号，房屋面积94.56平方米，并于合同约定日期入住。后成立业主委员会，并委托辽阳和盛物业管理有限公司即本案原告按每月每平方米0.8元的标准收取物业费。被告在缴纳一年的物业费后拒不缴纳2016年2月1日至2020年1月31日的物业费3,632元。同时按合同约定，被告应按日千分之三的比例缴纳违约金计9,616元，合计13,248元。原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，依法提起诉讼，希望公正判决。熊彬一审辩称：一、答辩人同原告没有签订物业管理合同，与原告没有任何约定，因此，原告没有权利要求答辩人履行任何义务。二、国务院《物业管理条例》规定物业公司没有和业主签合同的情况业主可拒交物业费。三、虽然业主委员会与原告签订了物业管理合同，但该合同没有向答辩人业主通报，答辩人对所谓合同的内容不知情。四、原告在物业服务方面没有尽到义务，私家车停在消防通道，垃圾没有及时运走，打开的井盖无安全警示，小区动物粪便随处可见，答辩人的进户门锁被他人用胶水堵塞，原告都不予理睬，其根本没有尽到物业管理义务，所以是原告违约在先。五、原告诉答辩人拒不缴纳四年的物业费（2016年2月1日至2020年1月31日），原告没有书面向答辩人催缴过物业费，因此，原告的请求已超过诉讼时效。答辩人如果缴纳物业费也不是3,632元而是2,724元。六、原告提出的违约金高达9,616元，是物业费的265%，明显违背法律规定即违约金最高不能超过实际损失的30%，因此，原告提出的违约金数额实属过高，其诉请不应受到法律支持。七、原告提出的按日千分之三比例缴纳违约金。答辩人认为该条款是属于霸王条款，更是无效条款，不应受法律保护。综上，答辩人请求法庭依法维护合法权益，驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年10月28日，被告与辽阳信德房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购得半山居小区2号楼3单元2层41号，房屋面积94.56平方米。2014年10月27日，被告领取房屋钥匙后入住。后半山居小区业主委员会成立。2016年2月1日，半山居小区业主委员会与辽阳和盛物业管理有限公司签订一份《业主委员会委托物业合同》，合同主要条款为：“一、本合同当事人：委托方(以下简称甲方)：半山居小区业主委员会；受委托方(以下简称乙方)：辽阳和盛物业管理有限公司。根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将《半山居》小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。二、物业基本情况。物业类型：住宅小区。园区建筑面积：122112.7平方米。三、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。四、委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的养护、管理和维修联系工作(在开发公司的保修期限内)，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行、管理和维修联系工作(在开发公司的保修期限内)，包括：共用的上下水管道，落水管、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道等公共设施。3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化、体育娱乐场所。5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。6、交通与车辆停放秩序的管理。7、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。8、组织开展社区文化娱乐活动(费用问题)。9、负责向业主和物业使用人收取下列费用：【1】、物业管理服务费；【2】、电梯维护费。10、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节经重采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。五、委托管理期限：委托管理期限为一年。自2016年2月1日起至2017年2月1日。……七、物业管理服务质量。乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：整洁无破损，外观基本完好。2、设备运行：良好无不安全隐患。3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时处理用户报修，按计划完成。4、公共环境：环境设施完备，实行标准化保洁。园区内实行垃圾袋装化，日产日清。楼梯间，楼道走廊地面和楼梯扶手，窗台，窗户定期清理。三天一次(走廊玻璃的侧除外)。雪后及时清扫园区内道路和必要地段的积雪，雨后及时清理污水。公用场地及时清理。5、绿化：绿化管理要经常化、制度化，无破坏、践踏及占用现象，保证绿化成活率。发现问题及时补修，不影响车辆和行人通过，整齐，造型美观。6、交通秩序：按规定做好小区内机动车辆出入，夜晚无过夜车辆，维护小区交通秩序保障，小区内车辆安全。7、保安：加强防范，完成治安保卫工作。采取全天巡逻监视制度，不定时每小时巡逻一次，采取24小时智能化监控并录像，录像数据保存一周，另外设有紧急求助报警，接到报警10分钟内赶到现场。早7点到晚7点站岗执勤。8、急修：24小时随叫随到。物业管理设置24小时服务，晚间有物业人员值班。9、小修：及时率达98%以上。10、工程设立专业维修队伍。11、消防：消防设施设备【消防栓，灭火器，消防管】无损坏(除人为破坏)，开关自如。消防监控中心24小时设人值班。定期对消防供水系统进行检查，消防标识字体清晰，设有消防设施示意图，疏散示意图。八、物业管理服务费用标准。1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按每月每平米8角钱收取、电梯费4层及4层以上每年480元每户、车辆蓝牙卡50元/张、门禁卡15元/张。2、空置房屋的物业管理费按合同约定的80%收取，电梯费按合同约定的50%收取。3、管理服务费标准的调整，经过业主大会讨论通过调整。4、收费日期为物业费开始计算之日起一个月内到物业交付物业费。5、业主和物业人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天物业管理费的3‰元收取滞纳金。……”。2017年至2019年期间，半山居小区业主委员会每年都与原告签订一份履行期限为一年的《业主委员会委托物业合同》，合同主要条款与2016年签订的合同相同。2019年的《业主委员会委托物业合同》履行期至2020年1月31日。被告缴纳物业费至2016年1月31日后，未缴纳以后的物业服务费。一审法院认为：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织,其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,合同是当事人双方真实意思表示,应为合法有效。本案中,在2016年至2019年期间，半山居小区业主委员会与辽阳和盛物业管理有限公司签订的四份《业主委员会委托物业合同》，应对全体业主具有约束力，故被告辩称没有签订物业服务合同不缴纳物业费，对物业服务合同不知情等主张，不予支持。物业服务公司应按照物业服务合同为业主提供相应的服务,业主亦应按照合同的约定交纳物业服务费。被告主张原告在物业服务方面没有尽到义务，小区内私家车停在消防通道、垃圾没有及时运走、打开的井盖无安全警示、小区动物粪便随处可见等，并提供证据照片31张以证明其主张，原告对其证据不予认可，一审法院审查后认为，其提供的照片未显示时间，不能充分证明动物粪便和垃圾存放时长、私家车停放时长、井盖打开的持续时间，考虑到垃圾和动物粪便、私家车停放等情况可能随时发生，物业合同亦未约定物业公司对上述情况即产即清等情形，故认定被告的证据不足以证明原告提供的物业服务违约，但能够证明原告提供的服务确有瑕疵。鉴于以上情形，原告提供了物业服务，被告应缴纳物业费。关于被告主张的原告没有向其催缴过物业费，原告请求被告缴纳2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业费已超过诉讼时效，被告如果缴纳物业费也不是3,632元，而是2,724元。2016年的《业主委员会委托物业合同》约定：收费日期为物业费开始计算之日起一个月内到物业交付物业费。2016年2月1日至2017年1月31日期间物业费收费开始计算之日为2016年2月1日，履行期间为1个月，原告应在被告逾期缴费之日即2016年3月1日起3年内主张权利，但原告提供的证据5《缴费通知》3份，均系其单方制作，无被告签收签字，亦无其他证据佐证原告已将《缴费通知》送达到被告处，且被告否认其曾经收到过《缴费通知》，故被告该主张成立，认定原告主张物业费中的2016年2月1日至2017年1月31日期间物业费908元，已过诉讼时效，对该部分诉讼请求不予支持。因2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业费均已超过合同约定的缴费期限，故被告应按照合同约定的收费标准向原告给付以上期间的物业费合计2,724元。关于原告主张的违约金9,616元，因原告提供的服务存在一定瑕疵，故对原告该主张不予支持。综上，原告诉讼请求中合理的部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告熊彬于本判决发生法律效力之日起三日内一次性给付原告辽阳和盛物业管理有限公司自2017年2月1日起至2020年1月31日止的物业管理服务费2,724元;二、驳回原告辽阳和盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元(原告辽阳和盛物业管理有限公司预交),减半收取65.50元,由被告熊彬负担13.50元,由原告辽阳和盛物业管理有限公司负担52元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人上诉主张自2016年以来就通知被上诉人缴纳物业费，因没有足够的证据予以证明其主张，故一审法院认定2016年2月1日至2017年1月31日期间被上诉人的物业费908元，已过诉讼时效，对该部分诉讼请求不予支持并无不当。一审法院认定2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业费已超过合同约定的缴费期限，故被上诉人应按照合同约定的收费标准向上诉人给付以上期间的物业费合计2,724元并无不当。关于上诉人主张的违约金问题，一审法院认定上诉人提供的服务存在一定瑕疵，故对该项主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年二月二十六日法官助理李雪书记员吴迪