浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初3344号 原告：海盐县武原镇新城花苑业主委员会。住所地：海盐县武原街道枣园东路88号。 代表人：丁啸，该业主委员会主任。 委托代理人：徐卫群，海盐县海圣法律服务所基层法律服务工作者。 被告：海盐新城物业有限公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路197号。统一社会信用代码：91330424732032729Y。 法定代表人：陈江。 第三人：海盐中核物业有限公司。住所地：海盐县武原街道新桥南路81号。统一社会信用代码：91330424732019081P。 法定代表人：孙福良，该公司执行董事兼经理。 原告海盐县武原镇新城花苑业主委员会与被告海盐新城物业有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2019年7月17日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，并于2019年8月23日组织进行证据交换。后，本院于2019年11月14日对本案第一次公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，因争议较大，案情较为复杂，本案依法转为适用普通程序，并组成合议庭公开进行审理。另因查明案情需要，本院依法追加海盐中核物业有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2020年2月18日第二次公开开庭进行了审理。原告的代表人丁啸、被告法定代表人陈江第一次开庭到庭参加诉讼。原告的委托代理人徐卫群、被告的法定代表人陈江、第三人的法定代表人孙福良第二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海盐县武原镇新城花苑业主委员会起诉称：2018年1月1日，原、被告签订了《物业管理服务合同》一份，合同为期2年，即从2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同基本约定内容为：原告将新城花苑住宅小区委托给被告实行物业管理服务。物业服务基本内容为：新城花苑住宅小区，住宅楼套房，商业用房。坐落位置为：海盐县武原街道枣园东路88号。合同中约定了双方的权利与义务。2018年7月底，被告单方面向原告方提出要求退出新城花苑住宅小区物业服务工作。原告收到被告的通知后，于2018年8月13日及时召开新城花苑协调会，参加会议的人员为原枣园社区主任高沁，武原街道工作人员张正东，原告负责人丁啸，被告负责人王善良。明确了被告提前退出新城花苑服务需要移交方案如下：费用移交按照2017年总费用（物业费+车位费+商铺出租费用）的8/12归物业公司，其余移交业委会（费用清算后8月31日前移交完成）。会议后，被告没有如约履行自己的义务，未将应该退还的费用退给原告。后经原告多次催讨，但被告至今分文未付。被告的行为严重损害了原告及其所代表的全体业主的权益，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，诉讼请求：1、被告退还物业费等费用合计29077.07元，并支付利息（从2018年9月起，按银行同期贷款利率，至判决给付之日止）；2、被告承担违约金2000元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告海盐新城物业有限公司答辩称：第一，新城花苑新一届业主委员会于2018年6月换届选举成立，主任为丁啸。新的业委会产生不久就要求重新签订物业合同，并提出了答辩人无法接受的合同条件。2018年7月31日，业委会主任向答辩人提出书面《新城花苑物业需要做的具体工作》，要求物业按照执行，该文件违背物业合同约定，但答辩人答应尽可能执行。后业委会又要求答辩人每年给付业委会80000元资金，答辩人不同意。答辩人因此被迫退出新城花苑的物业服务工作。故答辩人提前退出新城花苑物业服务系业委会提出无理要求导致，答辩人不应承担违约责任，反而应当由业委会向答辩人承担违约责任。第二，2018年8月13日的协调会上，答辩人工作人员王善良参会，当时就提出，2018年当年的收费按月份比例分割，而往年的业主欠款因目前实际状况，“物业没做到年底，小区业主（对更换）物业（的事）都知晓，（物业公司）无法上门收取完”，所以往年的业主欠款问题也要考虑。按照会议记录内容显示，移交方案不明确，没有得到合同双方的认可，不具备法律效力。第三，2018年9月11日的联席会，是对新城花苑物业交接工作作出明确，应视为对新旧物业交接事宜的新的约定，故原2018年8月13日的会议纪要已作废。该联席会议内容的第八条考虑了答辩人权益，但是把主动权交给了下一家物业公司，该条款至今未实施。该会议确定的其他条款涉及答辩人的义务，答辩人均已执行完毕。第四，答辩人收取的物业费、车位费、房屋租赁费均是正常经营费用，答辩人实际从2001年开始就进驻新城花苑提供物业服务，当中做了很多努力，花费了15万多元拓展了300多车位，而2014年至2017年期间小区业主尚欠物业费11万多，请求法院在本案中同时考虑上述因素。综上，答辩人要求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人海盐中核物业有限公司陈述：第一，对于被告退出小区物业而由相关部门主持召开的会议，第三人均未参加；第二，2018年9月份的联席会议内容中提及的第八条内容，即由下一家物业与原物业自行协商确定，实际第三人与被告至今未协商过；第三，原告诉请被告退费及承担违约金，由原、被告内部处理，与第三人无关。即使有退费，所退费用由原告使用管理。第四，按照第三人与原告之间的物业合同约定，无论是被告退出前还是退出后，2018年业主尚欠的物业费应当全部由第三人收取。被告在2018年尚未收取的物业费，第三人至今也收到很少。 经审理，本院查明案件事实如下： 2018年1月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》一份，约定，原告将新城花苑住宅小区委托被告实行物业管理服务事宜，物业类型包括住宅楼套房和商业用房；委托管理期限为自2018年1月1日至2019年12月31日止，到期前根据有关法律法规政策的变化及本合同的执行情况双方可商议并签订书面补充协议；小区物业管理用房属小区全体业主所有，现阶段由被告对外租赁，所收取的房租除支付相关税费外应优先用于小区业主委员会在本小区开展工作所需，余额交由被告包干用于企业发展和住宅区物业管理的开支；物业管理服务费每半年一缴，缴费日期为上半年4月15日至6月30日，下半年10月15日至12月31日；原、被告双方任何一方擅自提前终止合同的，违约方应赔付对方2000元的违约金，本合同终止。合同还对双方其他权利义务作了约定。 2018年7月28日，原告在小区内发出《海盐新城花苑业委会会议公告》，针对小区内存在的建筑垃圾乱堆放、乱停车、房屋渗水等问题，认为需有序提升小区物业管理水平，并提出多项具体内容，对部分项目表示需全体业主投票决定通过后方可实施。2018年7月31日，被告向原告告知将停止在新城花苑小区物业服务工作。2018年8月1日，被告向枣园社区居委会发出报告，告知其于2018年8月1日起停止在上述小区的物业服务工作，并表示为配合原告新的物业公司选聘工作，被告维持小区业主生活秩序稳定，拟过渡期为一个月。2018年8月13日，原告组织召开新城花苑协调会，会议地点在枣园社区，参会人员为原告部分成员、被告工作人员王善良、枣园社区工作人员、武原街道社会管理中心工作人员张正东、海盐县房管局工作人员许玉峰等人。该会议《会议纪要》载明：“会议主要内容为：1、讨论确定新城物业退出新城花苑移交方案：费用移交按照2017年总费用（物业费+车位费+商铺出租费用）的8/12归物业公司，其余移交业委会（费用清算后8月31日前移交完成）。2、8月份文明创建定于8月18日集中清理环境卫生，由物业公司安排清理车辆。”该会议纪要由参会人员签字。2018年9月11日，武原街道社管中心召集相关单位召开原、被告交接事宜联席会议，参会人员包括原告部分成员、被告法定代表人陈江及工作人员王善良、枣园社区工作人员、武原街道社会管理中心工作人员张正东等人。该会议经各方协商，达成共识，形成《海盐县新城花苑小区关于新城物业与业主委员会交接事宜联席会会议纪要》，该纪要确定被告于2018年8月31日撤出新城花苑小区，并确定移交内容。纪要第二条第8项载明，新城花苑历年物业费欠账由下一家新物业公司与被告自行协商确定。纪要第9项载明，以8月31日为界，8月31日前新城物业管理期间与业主或其他单位产生的所有纠纷（会议已明确的除外）由被告自行解决，与原告无关。该纪要由参会人员签字确认。后，被告就纪要中载明的需要移交的材料进行了移交，由第三人予以接收。2019年1月24日，枣园社区召集组织新城物业协调会，但因被告工作人员未到场无法进行协调。 经查，根据被告出具的2014年至2017年新城花苑物业费欠费情况明细显示，2014年至2017年期间，新城花苑物业费每年应收金额为177365.70元，实际每年收到费用为14万至15万左右。根据被告移交的《2018年新城花苑收费情况》显示，2018年，被告实际收到物业费44782.40元、车位费165840元、房租费71788元，合计282410.40元。另，原、被告一致确认，2017年被告共收到物业费等各项费用合计约38万元。 2018年10月18日，原告（作为甲方）与第三人（作为乙方）签订《新城花苑物业委托管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对新城花苑小区提供物业管理服务事宜；2017年收费情况为，物业费约13万元、车位租赁费约18万元、物业用房出租所得约7万元，共计38万元；委托管理期限从2018年9月1日至2020年12月31日；2018年9月1日至2018年12月31日收取的物业费、车位费和物业用房的租金全部归乙方所有；乙方与甲方签订合同之日起15个工作日内，由甲方牵头会同乙方和原物业公司办理移交手续，对2018年度按照管理时间进行清账结算，即2018年1月至8月为原物业公司，9至12月为乙方，原则上清账结算方式为：原物业公司为全年应得款项的8/12，乙方为全年应得款项的4/12（原物业公司按照比例将2018年多收取部分收入退还业委会，2018年还未收取的物业费、车位费、共同房屋租赁费全部由乙方收取并使用）。合同还对其他事项作了约定。 另，针对2018年8月13日、2018年9月11日、2019年1月24日三次会议，本院依职权向参会人员张正东、许玉峰做询问笔录。 张正东向本院陈述：有关上述三次会议，其是代表海盐县武原街道社管中心由枣园社区通知参加会议。第一次会议主要就物业退出后的退费问题讨论。当时业委会提出几个方案后，物业公司代表王善良提出2018年当年所收费用没有收全，退费按2018年的费用无法确定，所以业委会同意退费方案按2018年已收费用28万多扣除2017年实际收费总额的8/12进行，也就是按2017年收入的8/12归物业，这样比较合理。其他参会人员也认为比较合理。物业公司一方表示回去向公司汇报后再确认，但之后一直没有正面回应。2018年9月11日，主要是具体事项的移交问题，当时物业公司负责人陈江也在场，经过讨论形成会议纪要，会议没有提及2018年8月13日的费用移交方案，但是会议纪要写明“如有其余未尽事项另行商议”，所以该会议并不代表双方之间的移交完全清理完毕。后来是因为费用移交问题，业委会提出希望社区解决，社区又召集开会，但因为物业公司陈江未联系到，所以会议实际没有进行。 许玉峰向本院陈述：其系代表海盐县房管局经通知参加2018年8月13日、2019年1月24日的两次新城花苑协调会。2018年8月13日那次协调会，根据业委会提供的几个方案，大家经过讨论觉得在费用移交方案上，以2018年物业公司实际已收费用扣除2017年总收入的8/12，作为物业公司退给业委会的费用，该方案比较合理。业委会认可该方案，但物业公司代表王善良表示需要回去汇报后再答复。到2019年1月24日，因为上述方案物业公司没有实际执行，也没有明确答复，所以又召开协调会，但因物业公司负责人陈江未联系到，所以会议没有实际召开。 以上属实，由原告提供的《物业管理服务合同》（相对方为原、被告）、《关于“我公司退出新城花苑住宅小区物业服务工作”的报告》（复印件，被告认可）、2018年8月13日新城花苑协调会会议纪要（附会议记录和签到表）、2018年9月11日《海盐县新城花苑小区关于新城物业与业委会交接事宜联席会会议纪要》、2019年1月24日新城物业协调会会议纪要、2018年新城花苑收费明细（含业主名单、车辆登记表，均为复印件，被告认可）、《新城花苑物业委托管理服务合同》（相对方为原告与第三人），以及被告提供的《海盐新城花苑业委会会议公告》《新城花苑物业资料移交清单》《2018年新城花苑收费情况》，以及原告、被告、第三人的到庭陈述、本院向案外人张正东、许玉峰所作的询问笔录予以证实。 本院认为，原告与被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违法法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。对于原告的各项诉请，本院综合分析认定如下： 一、对于原告要求被告退还物业费等费用合计29077.07元及要求被告支出相应利息损失的诉讼请求：原告认为，按照2018年8月13日的新城花苑协调会会议纪要，被告已同意按被告2018年已收费用282410.40元扣除2017年实际收费（按380000元计算）的8/12，所余费用29077.07元由被告退还给原告。被告认为，原告依据的上述会议纪要实际并未明确被告已同意该方案，且该方案并不合理。本院认为，首先，根据本院向上述会议部分参会人员所作的询问笔录，原告依据的退费方案，实际被告在会议上并未明确同意；其次，从该会议的会议纪要所附的会议记录内容上看，该会议讨论的退费方案仅是2018年被告已收费的退费，但理应就退费后被告在2018年度1至8月份未收到的费用如何处理、由谁催收使用问题上同时进行明确，故上述退费方案也是不完整不合理的；最后，从原告与第三人签订的物业服务合同上看，对于2018年的物业费等费用，双方约定“原物业公司为全年应得款项的8/12，第三人为全年应得款项的4/12（原物业公司按照比例将2018年多收取部分收入退还业委会，2018年还未收取的物业费、车位费、共同房屋租赁费全部由第三人收取并使用）”，但一则该约定并未得到作为原物业公司，即被告的确认，二则根据该约定，原物业公司获取全年“应得款项”的8/12，该“应得款项”应当理解为物业公司在2018年全部可得款项，这与原告依据的退费方案亦存在矛盾之处。综上，本院认为原告所依据的退费方案尚未得到被告明确同意，亦存在不合理之处，故对原告的该项诉讼请求，本院无法予以支持。 二、对于原告要求被告支付违约金2000元的诉请：本院认为，被告在合同期限内单方主张退出新城花苑物业服务，致使双方物业服务合同提前终止，已构成违约，原告现主张被告承担违约金2000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其提前终止合同系因原告向其提出不合理要求所致，但从被告提供的证据及双方约定的合同内容看，原告要求被告提升物业服务水平而提出的建议均符合双方物业服务合同的约定，并不存在明显违约情形，故被告的上述意见本院不予采纳。 综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新城物业有限公司支付原告海盐县武原镇新城花苑业主委员会违约金人民币2000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费576元，由原告海盐县武原镇新城花苑业主委员会负担539元，由被告海盐新城物业有限公司负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履元，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  李亚平 人民陪审员  陆林华 人民陪审员  王水明 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  马亚军