重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初9249号原告：扈辉雲，女，1978年10月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋凯丽，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。被告：重庆盛豪房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道天鹅湖社区人民路1856号，统一社会信用代码915002340772581818。法定代表人：唐永明，系董事长。委托诉讼代理人：韩万奎，重庆四方律师事务所律师。第三人：范建新，男，1972年6月29日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人：张艳，女，1975年7月27日出生，汉族，住重庆市万州区。原告扈辉雲与被告重庆盛豪房地产开发有限公司、第三人范建新、张艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅小波，被告的委托诉讼代理人韩万奎到庭参加诉讼。第三人范建新、张艳经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告扈辉雲向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告重庆盛豪房地产开发有限公司以已付房款810022元为基数自2017年7月1日起，按日0.1‰向原告扈辉雲支付逾期交房违约金至涉案房屋实际交付之日止；2、全部诉讼费用由被告重庆盛豪房地产开发有限公司承担。事实和理由：2016年2月21日，第三人范建新、张艳作为乙方(买方)，被告重庆盛豪房地产开发有限公司作为甲方（卖方）重新签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买被告重庆盛豪房地产开发有限公司开发的坐落于开州区X号房屋，建筑面积117.6平方米，房屋总价款810022元。第三人范建新、张艳按照合同约定向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付了房屋价款共计810022元。合同第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第九条第1款第（1）项约定：“逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。”第（2）项约定：“逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]。”合同第二十三条约定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。2018年6月11日，原告扈辉雲向第三人范建新、张艳购买第三人出售的坐落于开州区X号房屋，并支付房款356300元，剩余房款603700元由原告继续以第三人名义支付银行按揭。虽然原告扈辉雲与第三人范建新、张艳没有签订商品房买卖合同，但是被告重庆盛豪房地产开发有限公司知道原告扈辉雲从第三人范建新、张艳处购买这个房屋。原告本人没有向被告缴纳房款。据原告扈辉雲了解，因被告重庆盛豪房地产开发有限公司未向有关部门办理建筑工程竣工验收备案登记，不具备商品房交付条件，不符合合同约定，导致原告扈辉雲至今都无法取得案涉房屋的房地产权证书。因此，原告扈辉雲为了维护自己的合法权益，根据相关法律法规及司法解释等规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告扈辉雲的全部诉讼请求。被告重庆盛豪房地产开发有限公司辩称：不是原告扈辉雲陈述的那样，合同的相对方是第三人范建新、张艳，第三人范建新、张艳于2016年8月12日与被告重庆盛豪房地产开发有限公司签订合同，并于同年同月同日备案，此房属于按揭，房屋总成交价为810022元，从第三人与被告签订的合同来看首付款为170022元，已由第三人范建新支付，贷款640000元。该房于2018年6月21日由第三人范建新、张艳接房，但物业装修协议是由原告扈辉雲代第三人范建新、张艳签订，同样该房也存在在外立面的镂空层私自开了一扇窗的情况。被告重庆盛豪房地产开发有限公司认为合同的相对方是第三人范建新、张艳，原告扈辉雲没有与被告重庆盛豪房地产开发有限公司签订合同。针对原告扈辉雲说的此房是由第三人范建新、张艳出售给原告的情况，被告重庆盛豪房地产开发有限公司不清楚。第三人范建新未作陈述。第三人张艳未作陈述。本案经审理认定事实如下：被告重庆盛豪房地产开发有限公司于2016年2月3日以及2016年12月29日取得原开县国土资源和房屋管理局预售“两江汇”二期房屋的许可。2016年2月21日由被告重庆盛豪房地产开发有限公司作为甲方(卖方)与第三人范建新、张艳作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目【现定名】【暂定名】两江汇二期……第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县X。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为810022元整（大写：捌拾壹万零贰拾贰元整），建筑面积单价为6888.00元/平方米，套内建筑面积单价为8201.10元/平方米。第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆三峡银行股份有限公司开县支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款……3、按揭付款：本商品房总成交金额810022.00元整（大写：捌拾壹万零贰拾贰元整）。（1）签订本合同时支付房款￥170022.00元整（大写：壹拾柒万零贰拾贰元整）。（2）余下房款￥640000.00元整（大写：陆拾肆万元整）办理按揭贷款，贷款金额及年限以银行审批为准。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……”被告重庆盛豪房地产开发有限公司在甲方处签章，第三人范建新在乙方处签字捺印。其后第三人范建新、张艳与原重庆三峡银行股份有限公司开县支行签订《个人房屋借款合同》向重庆三峡银行股份有限公司申请房屋贷款640000元，用于向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付购房款。2016年8月12日被告重庆盛豪房地产开发有限公司向原重庆市开州区国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案。另查明，截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋并未经过竣工验收也未取得消防验收合格，尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实有原、被告双方的当庭陈述以及原、被告及第三人的身份证明材料复印件、《重庆市商品房买卖合同》复印件、重庆三峡银行个人房屋借款合同复印件、被告于2019年10月24日在两江汇张贴的关于两江汇办证事宜说明照片打印件、商品房买卖合同登记备案证明复印件、接房手续书相关材料复印件、2016年2月3日以及2016年12月29日的重庆市商品房预售(预租)许可证复印件等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，合同是平等主体之间关于民事权利义务关系的协议，仅在缔约的合同当事人之间具有约束力，具有相对性。现原告向被告主张《重庆市商品房买卖合同》中的权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款第一项“人民法院法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，应当由原告扈辉雲对与被告重庆盛豪房地产开发有限公司建立了合同关系的事实承担举证责任，但是本案中原告扈辉雲并未出示充分有效的证据证明其与被告重庆盛豪房地产开发有限公司建立了合同关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案应由原告扈辉雲承担举证不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告扈辉雲的诉讼请求。案件受理费1568元，减半收取784元，由原告扈辉雲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决即发生法律效力。审 判 员 陈小容二〇二〇年二月十八日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺