内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0502民初8846号原告:内蒙古通辽金叶广场有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区明仁大街中段。法定代表人:张振宇，董事长。委托诉讼代理人：孙伟平，内蒙古蒙通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤军，内蒙古蒙通律师事务所律师。被告：通辽市日升日美商贸有限责任公司，住所地：通辽市科尔沁区西拉木伦大街。法定代表人:李飞，总经理。委托诉讼代理人：许向伟，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。委托诉讼代理人：马刚，男，1980年1月29日出生，回族，该公司经理，住通辽市，公民身份号码：×××。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司的委托诉讼代理人孙伟平、被告通辽市日升日美商贸有限责任公司的委托诉讼代理人许向伟、马刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司向本院提出诉讼请求：依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并将房屋腾空交还给原告；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年3月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告地下室4800平方米用于开设超市，租赁期限15年。2016年原、被告签订了《补充协议》，被告租赁面积变更为2347.80平方米，2016年7月原告因对金叶商场外立面进行装修，被告停止经营。2017年1月7日被告开始经营，2017年5月因顾客过少被告再次停止经营至今。期间原告多次催促被告开业，被告以各种理由拒绝开业，也拒缴纳租金。2018年4月25日原告向被告发出《解除合同通知书》，被告不服解除合同通知诉至法院，2019年6月12日通辽市中级人民法院做出了（2019）内05民终688号民事判决书，判决认定原告下发的解除通知无效，双方应协商解决，如协商不成，为了避免双方遭受更大损失，应及时通过诉讼方式解决。判决下发后，被告仍然拒绝开业，租赁房屋已经闲置3年多，给原告造成了极大的损失，其损失不仅仅是租金，还有客源损失，因被告明确不能开业，双方矛盾已经无法通过协商解决，根据通辽市中级人民法院（2019）内05民终688号民事判决认定解决方式诉至法院，要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》并将房屋腾空交还给原告，诉讼费用由被告承担。被告通辽市日升日美商贸有限责任公司辩称：诉争房屋的履行期限未届满，且原告是该合同的恶意违约方，其不享有合同的解除权。如果拆除火锅店中间到屋顶的隔断，改为一米二左右的隔断，且北侧部分出租开业，被告是可以继续开业的，因此请求判决驳回原告的诉讼请求。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司为证明自己主张的事实成立，出示如下证据：1、被告向原告下达的通知函一份，拟证明被告已经明确不予开业，致使合同目的不能实现。2、房屋租赁合同一份及补充协议，拟证明被告租赁原告房屋的面积、位置、期限、租金支付方式以及双方的其他权利、义务。3、科尔沁区人民法院（2018）内0502民初8927号民事判决书一份，拟证明被告于2017年1月7日开业至2017年5月停止营业的事实。4、通辽市中级人民法院（2019）内05民终688号民事判决书一份，拟证明解除合同及其他事项如协商不成应通过诉讼解决。5、租赁经营协议书一份，拟证明原告负一层除租给被告的部分外其余房屋整体租赁给“圣罗巴海鲜烤肉店”的事实。被告通辽市日升日美商贸有限责任公司质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该份证据证明原告如果满足开业条件被告可以继续开业并非明确不予开业。对证据2真实性、合法性、关联性无异议，不能证明原告所要证明的问题。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5真实性、合法性、关联性有异议，签约时间是2017年11月1日，恰恰证明被告在2017年1月7日至5月份开业时该房屋并没有出租给“圣罗巴海鲜烤肉自助店”，同时还有相当多的精品房屋尚未出租，更没有开业。根本达不到90%开业的合同约定条件。被告通辽市日升日美商贸有限责任公司为证实其反驳主张成立，出示了：1、补充协议，拟证明被告与原告约定了开业条件，原告没有按照合同约定达到开业条件，至今不具备合同约定的开业条件。2、（2017）通科证字第1771号公证书一份，拟证明截止至2017年11月7日由原告收回的场地即“圣罗巴海鲜烤肉自助店”仍在装修之中，原告未达到合同约定的条件，致使被告根本无法营业。原告属于恶意违约。3、（2019）通科内证字第21号公证书一份、整体平面图一份，拟证明截止到2019年1月10日（实际到目前为止）被告租赁的房屋外的租户开业率依然未达到90%。且通往超市的通道不通畅，通道尺寸达不到合同约定标准，不具有通透性，属于原告恶意违约。4、内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2017）内05民终2092号民事判决书一份，拟证明（2017）通科证字第1771号公证书公证内容有效，原告一直在装修中，补充协议有效，至2017年1月原告收回的场地仍在装修中并非原告所述被告出现亏损才停业。属于原告恶意违约。5、内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2019）内05民终688号民事判决书一份，拟证明原告违反补充协议约定，属于原告恶意违约。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司质证认为：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，不能证明不具备合同约定的开业条件。对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，这份公证书能证明被告在2017年11月7日前没有营业，原告也基于被告没有营业的事实对地下负一层的场地进行了再次装修，并且该装修早已完工，不能证明时至今日被告所述仍不符合开业条件。对证据3中公证书和平面图真实性无异议，该份证明恰恰能证明其余场地已经整体出租给“圣罗巴烤肉店”，已经预留了两条出行通道。对证据4真实性无异议，对被告证明问题有异议，该两份公证书不能证明截止到今日止被告仍然不具备开业条件。对证据5真实性无异议，该判决并未确定原、被告何方违约，只是明确双方通过协商处理，如协商不成应及时通过诉讼方式解决。根据原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告出示的证据1-4来源合法、内容客观且与本案具有关联性，能够证明原、被告之间签订了涉案的《房屋租赁合同》及《补充协议》对租赁的房屋的位置、面积、租金金额及支付方式、租赁期间、开业条件等进行了约定，双方在履行合同过程中由于是否具备开业条件发生争议。双方因此发生诉讼，本院作出（2018）内0502民初8927号民事判决后，被告不服提出上诉，通辽市中级人民法院作出判决认为：原告租赁给圣罗巴海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，被告以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出原告发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。本案中原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司未能出示有效证据证实其已具备“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的开业条件。原告出示的证据5因与中院判决认定事实相悖，本院不予确认。被告出示的证据1-4的真实性本院予以确认，能够证明双方签订《补充协议》的内容，涉案租赁房屋在2017年11月7日时由原告出租给“圣罗巴海鲜烤肉自助店”的部分仍在装修，经（2019）通辽内证字第21号公证书公证通道的情况及平面记载被告所在位置。对于原、被告之间因房屋租赁合同纠纷在一审法院判决后，因一方不服上诉至通辽市中级人民法院，通辽市中级人民法院作出判决的事实。证据3的公证书并未直接记载通道的宽度及不通透的事实，对此证明问题本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年3月25日，原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定租赁的房屋坐落于通辽市××区，使用面积为4800平方米，被告承租的超市按原告要求于2005年4月25日开业，租赁期限自金叶广场正式开业之日起向后顺延15年止，并约定了租金及交付方式，同时约定了交付房屋的期限为本合同生效之日起1日内将房屋交付给被告，双方在合同的权利义务部分约定：原告保证金叶广场营业2个月后整体入住面积不低于90%，以保证被告卖场正常运营，如入住面积低于90%原告免收被告相应期间租金等条款。2016年7月26日双方签订《补充协议》，协议约定合作期限由2020年4月25日变更为2024年4月25日，租赁面积由4800平方米变更为2347.8平方米，并约定了租金的计算方式，同时双方在第四条又约定了装修期间原告为被告免租金60天，自2016年7月26日至9月23日，如原告在2016年9月17日未具备开业条件如外围装修楼内装修未完成，地下超市外租区租赁面积未达到90%开业，需免租期顺延至开业止，同时超市需同步开业。在第六条约定“因整体位置调整，原告送、验货口也需调整。方案一，被告与烟草公司协商其半地下门市一间，在合理的情况下原告承担租金，被告自行改造送、验货通道。方案二，确定在商场东侧墙开门，在通地下消防通道2200mm上方做送验货通道，原告承担开门费用和消防协调工作，被告按要求制作送验货通道（附平面图）。以上新设计送、验收通道，原告给被告预留车位，保证被告正常使用，如原告未遵守，被告至少三次沟通，无果被告有权处理在原告。最终方案确定由双方共同认可，方可实施。第十一条约定“本协议附平面图，平面图设计和装修施工本着不遮挡超市，不影响超市经营，动线清晰，通道通畅原则，收银线前方敞开式通道小于4500mm，封闭式通道小于6000mm，其他位置通道3000mm--4500mm。同时双方又在该协议中约定了其他条款。双方自2005年3月25日签订房屋租赁合同之后，被告租赁经营至2016年7月。《补充协议》签订后，被告通辽市日升日美商贸有限责任公司经营的“日升日美”超市于2017年1月7日开业至2017年5月再次停业至今。另查明：2018年4月12日，原告向被告发出解除合同通知书，内容为贵公司自2017年停业至今经我公司多次催促拒不开业，也不缴纳租金，给我公司造成巨大损失，2017年12月地下食品区开业后贵公司仍然拒绝开业，我公司书面催要租金遭到贵公司拒绝贵公司行为属于违约行为，故我公司根据合同法规定通知解除双方的合同，如对解除合同有异议，可在解除通知书15日内向人民法院提起诉讼，逾期起诉将地下商场另行出租。被告于2018年4月25日作出致通辽市金叶广场有限公司的回函，我公司于2018年4月13日收到解除通知书后双方就此函进行了积极协商，在双方积极协商过程中，原告仍不同意撤回解除合同通知书，因此被告不能接受原告一边协商一边诉讼的谈判方式，建议原告仍然以积极的态度与被告进行协商争取早日解决问题。通辽市中级人民法院作出的（2019）内05民终688号判决书认定，原告租赁给圣罗巴海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，被告以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出原告发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。双方对各自是否充分履行补充协议约定的义务存在较大争议的情况下，以被告拒不开业、不缴纳租金的行为属于违约行为为由，于2018年4月12日向被告发出的解除合同通知书不符合合同法的相关规定，应属无效。再查明：原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司要求与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告通辽市日升日美商贸有限责任公司认为原告支付合理赔偿金额则同意解除。被告通辽市日升日美商贸有限责任公司于2019年11月22日在本案开庭审理期间口头提出反诉请求要求原告赔偿损失，而在本次审理时提出要求撤回反诉请求并另案处理。本院认为，原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司因涉案房屋租赁合同纠纷一案形成了多次诉讼，双方对合同约定的被告经营超市是否具备开业条件争议较大。原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司关于确认合同（确认原告发出的与被告解除租赁合同的通知）效力纠纷在（2019）内05民终688号案件中被通辽市中级人民法院认定：原告租赁给圣罗巴海鲜烤肉自助店的部分经营面积仍标有“虚位以待”、“火热招募中”等招商广告及联系电话，被告以“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的免租期间为由提出原告发出的解除合同通知不符合法定事由的主张，具有事实和法律依据，应予支持。本案中原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司未能出示有效证据证实其已具备“地下超市外租区租赁面积未达到90%开业”的开业条件。现涉案房屋已空置多年，原告坚持要求解除合同，其在解除合同过程中无约定解除和法定解除的理由，其单方解除合同系因客观原因造成的违约行为。但双方在履行房屋租赁合同过程中，形成了合同僵局，如不进行解除使房屋空置、资源浪费、双方损失扩大，对双方均不利。考虑到本案原告起诉请求解除合同不存在恶意违约的情形，系客观的招租情况所致和市场环境发生变化形成，双方无协商可能；原告继续履行合同，对其显失公平；被告在履行合同过程中有过开业经营的行为，在停业后原告要求其对承租房屋进行开业经营，被告认为不具备开业条件未再继续经营，被告在收到原告解除合同通知后亦未与原告协商解除事宜以避免损失扩大，守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。因此，本院对原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司要求与被告解除《房屋租赁合同》及《补充协议》并由被告腾空房屋将房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。被告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”被告在本案中曾一并提出要求被告赔偿损失，后要求另案主张权利并未提交书面的起诉状内容，因此本案中未进行一并审理。综上，根据双方订立合同的目的、标的物的性质、时间因素、合同目标实现的影响因素等，为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司与被告通辽市日升日美商贸有限责任公司签订的《补充协议》；二、被告通辽市日升日美商贸有限责任公司将承租房屋按现状交付给原告内蒙古通辽金叶广场有限责任公司。案件受理费100.00元，由被告通辽市日升日美商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。审 判 长  李晓艳人民陪审员  张振源人民陪审员  许异芳二〇二〇年一月六日书 记 员  王 爽