四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初9715号 原告：何丹，女，1987年1月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘法，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师。 被告：余洋，男，1980年9月10日出生，回族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：兰丽莉，上海建纬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敏，上海建纬（成都）律师事务所律师。 原告何丹与被告余洋居间合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告何丹的委托诉讼代理人周瑜、被告余洋及其委托诉讼代理人兰丽莉、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何丹向本院提出诉讼请求：1.判令余洋返还何丹居间费1,320,000元及逾期利息，逾期利息以1,320,000元为基数，自2019年8月22日起至付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2.判令余洋承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：何丹出于投资目的，要求余洋提供居间服务，寻找房屋。2018年6月初，经余洋居间服务介绍，何丹与西双版纳勐巴拉雨林小镇发展有限公司(以下简称勐巴拉发展公司)签订了《勐巴拉特殊事项申请表》（以下简称《申请表一》）、《商品房订购协议书》，签订期间何丹知晓购买房屋未取得房屋预售许可证，但勐巴拉发展公司和余洋均向何丹承诺购买房屋能够取得房屋预售许可证，诓骗何丹签订了《商品房定购协议书》，并向余洋支付了居间费1,320,000元。后该项目一直无法取得预售许可证，何丹曾于2018年11月28日与开发商协商延长取证时间至2018年12月31日，但案涉房屋仍未能取证，故何丹与开发商于2019年2月1日解除相关协议，未继续签订《商品房买卖合同》，开发商已退还购房款。何丹认为居间人应当提供切实可以履行的合同的机会，达到买受人购买房屋的目的，即确定认购房源，签订商品房买卖合同，网签备案完成，而非仅仅是与出卖方订立书面合同。余洋作为专业人士应当预见认购房屋何时能够取得预售许可证，现何丹与开发商之间的合同不能实际履行，合同目的不能实现，余洋居间行为不成功，理应退还居间费。 余洋辩称，余洋作为居间人义务在于促成何丹与开发商签订《申请表一》、《商品房订购协议书》，而非何丹与开发商签订《商品房订购协议书》和备案。现余洋已经完成了居间义务，何丹签订了《商品房订购协议书》，并在签订协议当日向余洋支付了居间费1,320,000元，该行为表示认可余洋完成了居间义务。另何丹实际从事房屋包销工作，在勐巴拉项目实际操作流程是通过余洋的居间与开发商签订认购协议，取得对外销售勐巴拉的资格并开始对外销售，若有第三人确认购买则由何丹向开发商提供更名表，最后由第三人与开发商签订协议，何丹根本不会与开发商签订最终的《商品房订购协议书》，且何丹在与勐巴拉发展公司签订相关协议时对案涉房屋尚未取得商品房预售许可证明知晓，因后续认为该房屋缺乏投资价值才与勐巴拉发展公司协商退房，在余洋促成何丹与开发商签订协议后，余洋的居间行为即已完成，后续行为与余洋没有关系，故请求驳回何丹的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，何丹签订《申请表一》，主要内容为何丹认购公寓12栋（栋号）共21套，总面积1175.14平方米，团购单价8,600元，团购总价10,106,204元；认购别墅23栋、25栋、35栋、36栋（栋号）共16套，总面积2428.93平方米，团购单价9,800元，团购总价23,803,514元。团购房源总价33,909,718元，优惠后总价33,900,000元，签订认购协议当天付定金2,650,000元，7月20日前付1,500,000元，9月30日前付8,000,000元，11月31日前付8,250,000元；团购以何丹个人名义签署订购协议书，所有房源于2019年4月30日前提供每套产权人信息并完成网签合同的签署办理；预计2018年9月30日前取得预售许可证，若未能按时取得，则上述签约时间顺延，交房日期为2019年8月31日前。何丹作为申请人签字捺印，落款处盖有勐巴拉发展公司印章。 2018年6月，勐巴拉发展公司（开发商）与何丹（定购方）签订《商品房定购协议书》，主要内容为何丹定购勐巴拉素可泰养心园12栋12-204号房，建筑面积57.66平方米，总价597,170元。何丹应在签订本协议同时支付定金50,000元，并作为首期房款的一部分。 2018年6月12日，何丹向余洋转账支付居间费1,320,000元。 2019年2月1日，勐巴拉发展公司出具了《勐巴拉特殊事项申请表》（以下简称《申请表二》），主要内容为何丹于2018年6月认购勐巴拉三期公寓及别墅，当时签署协议时承诺认购项目于2018年9月30日前取得预售，后勐巴拉发展公司又承诺最迟于2018年12月31日前达到网签标准。现预计春节前已不可取得预售证，何丹申请对认购的23栋、25栋、35栋、36栋共计16套别墅退房处理，另12栋（栋号）公寓按之前协议约定执行。 庭审后，何丹在本院限定时限内提交云南省勐海县人民法院于2019年9月2日作出（2019）云2822民初1486号民事调解书。该调解书载明何丹于2019年8月20日提起诉讼，认为双方签订协议，勐巴拉发展公司承诺分别于2019年2月28日、2019年3月31日退还何丹全部购房款，后仅退还购房款5,657,500元，要求勐巴拉发展公司返还尚欠购房款及支付利息、违约金。该院经调解确认勐巴拉发展公司应向何丹退还尚欠购房款，并支付利息。 本院依职权调取的云南省房地产开发企业资质管理系统网络截图，载明勐巴拉发展公司开发的勐巴拉雨林小镇素可泰养心园一期的项目，于2019年2月26日取得商品房预售许可证明，《申请表一》项下何丹认购房屋属于批准预售栋号范围。 以上事实的认定，有何丹提交的当事人身份证复印件、转账记录、《申请表二》、《商品房定购协议书》、（2019）云2822民初1486号民事调解书，余洋提交的《申请表一》，本院依职权调取的云南省房地产开发企业资质管理系统网络截图以及何丹和余洋当庭陈述在案为证。 本院认为，何丹与余洋经口头协商达成合意，由余洋向何丹提供购房机会，何丹支付居间费，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，本院确认何丹与余洋形成了居间合同关系。 综合双方诉辩情况，本案争议焦点为余洋的居间事务是否已完成。对此本院评析如下：首先，本案中余洋为何丹购买案涉房屋提供居间服务，双方未订立书面协议，本案现有证据无法查明具体的居间事项，根据一般惯例，涉及商品房买卖的居间应包括提供订立合同服务、保证商品房具备销售条件；其次，余洋提供居间服务促成何丹与勐巴拉发展公司签订了认购协议，且何丹还支付了部分房款，已进入实际履行阶段。签订协议时，案涉房屋尚未取得商品房预售许可证明，但根据《申请表一》载明的内容，何丹签订协议时已知案涉房屋未取得商品房预售许可证明，本案现有证据无法证明余洋对此有隐瞒或欺骗；最后，勐巴拉发展公司虽通过法院调解退还了何丹支付的购房款，但在此之前案涉房屋即已取得商品房预售许可证明，不能以勐巴拉发展公司退还购房款推定案涉房屋不具备销售条件。 综上所述，余洋已完成居间事务，何丹要求余洋退还居间费及支付利息的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四百二十六条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定（法律条文全文附后），判决如下： 驳回原告何丹的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计8,385元、保全费5,000元，由原告何丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年二月二十七日 书记员 刘素莲 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。