浙江省舟山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙09执复4号 复议申请人（利害关系人）:邵辉，男，汉族，1978年3月4日出生，住舟山市普陀区。 复议申请人（利害关系人）:钱水波，女，汉族，1976年9月1日出生，住舟山市普陀区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司舟山分行，住所地舟山市定海区环城东路66号。 负责人：刘金潮，行长。 委托代理人：孙海英，系公司员工。 委托代理人：包婷慧，系公司员工。 被执行人：沈忠常，男，汉族，1957年9月22日出生，住舟山市普陀区。 被执行人：袁雪琴，女，汉族，1957年1月27日出生，住舟山市普陀区。 复议申请人邵辉、钱水波不服舟山市普陀区人民法院（以下简称普陀法院）于2019年11月6日作出的（2019）浙0903执异29号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 普陀法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司舟山分行与被执行人沈忠常、袁雪琴金融借款合同纠纷一案中，以（2019）浙0903执206号之三执行裁定书裁定涤除复议申请人邵辉、钱水波对位于舟山市普陀区朱家尖南沙碧海园别墅13幢不动产（以下简称案涉不动产）的租赁权。复议申请人邵辉、钱水波认为应带租拍卖。 普陀法院查明，被执行人沈忠常将案涉不动产抵押给申请执行人中国农业银行股份有限公司舟山分行后又将该不动产租赁给复议申请人邵辉和钱水波。复议申请人与被执行人沈忠常于2016年3月29日签订了关于案涉不动产的租赁合同，租赁期间从2016年4月1日起至2024年3月31日止。在接收租赁房屋后，复议申请人对房屋进行了室内和室外装修、改造，共计花费170余万元。后普陀法院裁定复议申请人邵辉、钱水波对案涉不动产的租赁权不得对抗申请执行人中国农业银行股份有限公司舟山分行对案涉不动产享有的抵押权。被执行人袁雪琴称出租时已告知复议申请人涉案不动产存有抵押贷款，且明确因法院强制执行所造成的风险由复议申请人负担。 普陀法院认为，第一、两复议申请人与被执行人沈忠常订立的涉案房屋租赁合同中第九条特别约定载明“甲方房屋在出租时有银行抵押贷款700万元，在乙方租赁期间，如果甲方房屋因该抵押贷款之故被法院拍卖，导致双方的房屋租赁合同无法继续履行而终止，乙方投入在该房屋的装修等一切投入由乙方自行承担，同甲方无涉”。两复议申请人作为涉案不动产的租赁人，在明知租赁房产存在抵押债权可能导致租赁权提前终止的情况，仍作出了愿意承担相关风险的合同承诺。第二、房屋租赁合同第九条特别约定的700万元贷款并未特指为申请执行人与两被执行人于2018年4月5日解除前的贷款，仅是对租赁人风险提示原因进行概述。申请执行人与被执行人在承租期间进行转贷，并不影响房屋租赁合同对租赁人风险提示的合同效力。第三、两复议申请人可以通过拍卖案涉不动产后获得经济上的补偿，而该项补偿不在房屋租赁合同约定范围。在执行听证中，申请执行人明确表示案涉不动产拍卖中可对装修部分价值进行评估，并在拍卖成交后根据评估报告所载金额退还给两复议申请人。对上述补偿承诺，被执行人袁雪琴也表示认可。综上所述，普陀法院对邵辉、钱水波的异议请求不予支持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条的规定，裁定驳回邵辉、钱水波的异议请求。 复议申请人邵辉、钱水波向本院申请复议称，普陀法院作出的（2019）浙0903执异29号执行裁定的事实认定错误、法律适用错误。首先，普陀法院的认定是错误的：一是根据普陀法院查明的事实，复议申请人与被执行人沈忠常的房屋租赁合同在2016年3月29日生效。案涉不动产的700万元农行贷款的抵押权登记在2016年4月5日已注销。2016年4月12日，被执行人沈忠常又重新向农行贷款670万元并重新办理房屋抵押权登记。普陀法院将二次独立的抵押权行为均认为系700万元抵押权的延续，该事实认定明显错误。二是按照普陀法院的认定，意味着复议申请人承租该案涉房屋后，被执行人无论在什么时间段用房屋抵押贷款，也无论该房屋今后抵押几次，700万元抵押权一直存续，也意味着申请人的房屋租赁优先权永远消灭。其次，案涉房屋承租前系白坯房，复议申请人承租后对房屋进行巨额装修，并对室外包括道地、道路均进行维护和改造，包括整体房屋及室外大棚搭建、道路及道地等维护，共支出装修等各类费用180多万。也是基于复议申请人巨额投入，该房屋才大幅度增值的权益。因此，现房屋拍卖后将导致复议申请人停业，将遭受巨大的经济损失。案涉不动产带租拍卖不会影响到房屋的价值，新的买受人也有房租费的保障。最后，依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其它优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”故复议申请人特提出复议申请，对案涉房屋带租拍卖。 申请执行人中国农业银行股份有限公司舟山分行答辩称，一、复议申请人明知租赁房产存在抵押的情况。根据复议申请人提供的与出租方沈忠常签订的《房屋租赁合同》，其中第九条特别约定第1款“甲方房屋在出租时有银行抵押贷款700万元，在乙方租赁期间，如果甲方房屋因抵押贷款之故被法院拍卖，导致双方的房屋租赁合同无法继续履行而终止，乙方投入在该房屋的装修等一切投入由乙方自行承担，同甲方无涉。”复议申请人在承租该房产时已明知该房产已被抵押，出租方沈忠常在银行有贷款余额，且可能存在租赁关系提前终止的情况，仍作出了愿意承担该项风险的合同承诺，答辩人认为该条约定说明复议申请人认可其签订的租赁合同在案涉不动产被拍卖时会被终止这一事实。房屋租赁合同所约定的700万元贷款并未特指未我行与被执行人于2018年4月5日解除前的贷款，仅是对租赁人风险提示原因进行概述，我行与被执行人在承租期间进行转贷，并不影响房屋租赁合同对租赁人风险提示的合同效力。二、抵押权是答辩人长期存续的权利。答辩人自2013年5月7日在房地产登记部门就案涉不动产进行了抵押登记，与沈忠常之间形成了正常的抵押借贷关系，由于内部制度和抵押登记时限要求合同约定了三年的担保期间。2016年进行了正常转贷，抵押登记也正常办理。该重新办理抵押登记的行为可认为是对原抵押的延续，实质上房产、抵押人均未发生改变，这也是金融贷款从业中贷款周转行业惯例。2016年重新发放的贷款就是对前一笔贷款的正常周转，前一笔贷款实际上并未得到偿还，现在借款人贷款发生风险导致抵押物将被处置，与复议申请人和借款人签订租赁合同时所知晓的风险并无区别。三、复议申请人提供的证据不足以证明租赁权早于抵押权。复议申请人营业执照上注册日期为2016年5月9日，租赁合同登记日期也为2016年5月9日，由村民委员会提供的证明材料无落款日期，均无法证明其租赁权早于抵押权。因此，复议申请人提供的各项证据仅能证明复议申请人租赁、经营的事实，不能证明租赁关系早于答辩人的抵押权。四、对复议申请人租赁权的确定应当结合三方面进行认定。根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，对于案外人主张买卖不破租赁，应当“重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。本案中，租赁合同真实性、租赁合同签订的时间节点复议申请人无法提供有效证据证实，案外人在抵押办理前是否占有案涉房屋也无法举证证明。而答辩人已善尽各项调查义务且能证明在抵押办理前复议申请人未占有案涉房屋。上述行为已证明答辩人通过各种途径和方式确认该房产未被出租，已善尽各项调查义务。综上，答辩人认为，复议申请人的请求证据不足，请法院依法驳回复议申请人的执行异议请求，维护答辩人的合法权益。 本院查明事实与普陀法院基本一致。 本院认为，因被执行人沈忠常、袁雪琴未履行生效法律文书确定的义务，普陀法院对被执行人抵押的案涉不动产采取查封、拍卖、变卖等执行措施，符合法律规定。现复议申请人邵辉、钱水波以与被执行人沈忠常、袁雪琴签订了涉案房屋租赁合同，提出应保护其承租权、带租拍卖等主张，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。普陀法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，将复议申请人前述主张作为执行行为异议进行审查并作出裁定，属适用法律错误，应予纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销（2019）浙0903执异29号执行裁定； 二、发回舟山市普陀区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 刘建伟 审 判 员 吴红伟 审 判 员 冷海波 二〇二〇年二月二十一日 法官助理郑哲 代书记员 沈佳敏