北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5427号原告王京龙，男，汉族，1976年7月6日生，住址北京市朝阳区。委托代理人付颖，北京市中银律师事务所律师。被告王英杰，女，汉族，1974年1月10日生，住址北京市朝阳区。委托代理万方亮，北京德亮律师事务所律师。原告王京龙与被告王英杰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。王京龙的委托代理人付颖、王英杰及其委托代理人万方亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王京龙诉称：我之前居住在北京市朝阳区黄草湾1号，2004年拆迁，当年12月30日签订的拆迁协议，签完拆迁协议之后，我就把后续的工作交给我的舅舅杨满权去处理，当时杨满权和开发商北京华汇房地产开发中心（以下简称华汇中心）以及物业公司北京华民物业管理中心（以下简称华民物业）关系都很好。华汇中心给我安排北京市朝阳区大屯路大屯里小区116楼XXXX号房屋一套（以下简称XXXX房屋）。我中间问过杨满权，但是他一直说房屋没有下来。直到2011年，杨满权跟我说房子下来了，具体情形又没交代清楚。由于华汇中心、华民物业拒绝给我出具相关手续，我没法办理房本入住。2011年4月份，我起诉至法院，要求他们协助我办房产证，后来撤诉了。在交涉过程中我才发现王英杰和华汇中心在2011年6月以房屋置换名义，签订购房协议书，王英杰办理了XXXX房屋的产权证。我只得又起诉了，要求确认华汇中心同王英杰的购房协议书无效。法院支持了我的请求。2018年10月我终于取得了XXXX房屋的产权证。生效判决书确认XXXX房屋系我家庭拆迁所得，属于我所有，故该房屋交付之日，我就应该对这个房屋享有所有权了。王英杰提供的入住合约证明王英杰自2004年12月30日就实际占有XXXX房屋。王英杰在之前申请再审时，其提供的证据目录自认与中介公司签订了出租合同，获得了XXXX房屋租金。王英杰2004年12月30日就实际占有了涉案房屋，之后又与开发商和物业公司恶意串通，办理了产权证，侵害了我的合法权益。我特诉至法院，要求王英杰赔偿我损失，包括2004年12月30日至2019年3月20日的房屋占用费51.84万元，欠缴的2019年1月的自来水费200元、2019年3月份的自来水费65元、2011年11月15日-2012年3月15日的取暖费1716.48元。关于我方主张的占用费计算标准问题，2004年12月30日至2007年10月26日，一共34个月，每月标准2000元，当时王英杰没有将房屋出租，我们是依据租金涨落的规律比照王英杰在2007年10月27日签订的合同确定的。2007年10月27日至2008年11月13日是按照每月2350元的标准计算的，有王英杰的租赁合同作为依据。2008年11月14日到2009年11月12日是按照每月2000元的标准计算的，也有合同。2009年11月13日到2010年11月12日是按照每月2250元的标准计算的，有合同。2010年11月13日至2012年3月20日是按照每月2250元的标准计算的，没有合同，比照上一份合同确定的金额；2012年3月21日至2013年3月20日，按照每月2800元的标准计算，有租赁合同为证。2013年3月21日至2014年3月20日，按照每月3200元的标准计算，按照上一份合同中标注的续约情况计算的。2014年3月21日至2017年3月21日，按照每月3800元的标准计算，我是按照王英杰在上一个合同上标注的价格去主张的。2017年3月22日至2019年3月20日，按照每月5000元的标准计算的，有租赁合同。王英杰辩称：不同意王京龙的诉讼请求。我不存在任何过错，也没有侵犯王京龙的任何权利。我和王京龙家里以前是熟人，多次和杨满权借贷款项。2004年12月30日，王京龙的舅舅杨满权以其名义和我签订了购房协议，并且给我写了证明，将王京龙母亲拆迁安置两套房屋中的一套，也就是XXXX房屋出售给我，当时王京龙母亲在场，对买卖房屋一事知情并且同意，王京龙的母亲告诉我，拆迁安置的事情都是杨满权办理的，他有权代为签字出售房屋。杨满权代王京龙母亲在购房协议上签字。当时我没见到房本，只是杨满权和王京龙母亲跟我说房子是王京龙母亲的，XXXX房屋还没有房产证，是回迁房屋。王京龙母亲当时还没有给拆迁办交钱，按照我的了解，她还需要交给拆迁办21.202万元，拆迁办才会把房屋钥匙给她。于是我给了杨满权28.5万元，让他们去交这两套房屋的房款。签完这个买卖合同之后，杨满权就给了我一个安置协议，都已经签好了，上面是他代我签的名字。到了2007、2008年的时候，王京龙母亲来找我要钱，让我多出50万元，否则不配合我办房屋产权证。我没有给她。后来能办证了，我自己拿着全套的手续在2011年7月5日直接办了产权证。王京龙从2004年到2013年十年间没有向我主张过任何权利，直到北京房价上涨，王京龙才反悔，向我索要50万元，我当时不同意，没有给他。王京龙就和杨满权以及华汇房地产的领导佟喜补办了一套拆迁安置手续，倒签了时间。后来王京龙到法院起诉我，在我缺席的情况下法院作出了判决，王京龙取得了XXXX房屋的产权。我没有故意侵害王京龙的合法权益。而且我交的房款才让王京龙得以出资购买了两个房屋。王京龙通过补签安置协议和入住合约以及诉讼的途径取得了房屋的所有权，在此过程中，王京龙没有遭受任何损失。故我不应当向王京龙赔偿所谓占用费损失。王京龙主张的水费不同意支付，水费我都交过了。王京龙未向法庭提供其缴纳水费的证据原件，无法确定其是否已经缴纳了水费。即便他真的交了，也是向第三方交纳的，可以向第三方主张权利。王京龙主张的供暖费我确实没有交，因为当时我住在北海，不在XXXX房屋。我曾经留了电话给供暖单位，但是他们也没有通知过我让我交费。这笔供暖费应该是由我交给供暖单位，我不同意直接把这笔钱支付给王京龙。当时我还对XXXX房屋有合法的所有权，王京龙自行交纳的钱应该向收款方主张权利。经审理查明：杨凤芝与王宝通系夫妻关系，王京龙是二人之子。王宝通于2004年11月去世。2004年王京龙、杨凤芝居住的北京市朝阳区黄草湾1号后院拆迁，王京龙、杨凤芝委托杨满权办理相关手续。2004年12月30日，杨满权作为王京龙、杨凤芝一家的代理人与华汇中心（拆迁部）签订《朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换定置协议》，该协议中华汇中心（拆迁部）为腾退人（甲方），王宝通为被腾退人（乙方），协议约定，甲方因黄草湾项目建设需要腾退乙方黄草湾1号后院居住的房屋；乙方在腾退范围内居住正式住宅房屋1间，建筑面积108.8平米，乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是户主王宝通、之妻杨凤芝、之子王京龙；甲方以北京市朝阳区大屯路A8号楼XXXX号房屋（以下称XXXX号房屋）和A12号楼XXXX号房屋（即XXXX房屋）按人均45平米与乙方产权兑换，应兑换总建筑面积135平米，实际兑换总建筑面积176.78平米；乙方应支付甲方差价款212020元。华民物业于2004年12月30日与王英杰签订XXXX号房屋《入住合约》，该合约的甲方（产权人）为王英杰，乙方为华民物业。2005年5月24日，华汇中心与王英杰签订《购房协议书》，其内容为王英杰自愿以产权兑换方式取得了华汇中心开发的大屯里小区116楼XXXX号房屋。王英杰同意华汇中心全权代为办理房产证。2011年6月15日，华汇中心申请将上述房屋办理转移登记至王英杰名下，2011年7月5日该房屋登记在王英杰名下。王京龙与热力公司于2011年9月签订的XXXX号房屋《北京市居民供热采暖合同》。2014年，杨凤芝、王京龙于本院起诉华汇中心、华民物业、第三人王英杰、杨满权合同纠纷一案，2014年2月21日，本院出具（2014）朝民初字第06969号民事判决书，判决华汇中心、华民物业于该判决生效当日开始履行协助义务，将XXXX号房屋所有权证办理至王京龙名下。上述民事判决书于2014年5月9日发生法律效力。2015年王京龙、杨凤芝再次起诉华汇中心、王英杰，要求确认他们签订的《购房协议书》无效。2016年10月10日，本院依法作出（2015）朝民初字第22276号民事判决，判决：二〇〇五年五月二十四日被告北京华汇房地产开发中心与被告王英杰签订的《购房协议书》无效。该判决现已生效。2018年10月22日，XXXX房屋登记过户到王京龙名下。另查，华汇中心与王京龙也签订了一份XXXX号房屋《入住合约》，该合约的甲方（产权人）为王英杰，乙方为华民物业。落款日期虽为2004年12月30日，但王京龙表示该日期系倒签，真实的签约时间是2007年左右，王英杰则认为是2012年。上述事实，有（2015）朝民初字第22276号民事判决、（2014）朝民初字第06969号民事判决书、房屋产权证、朝阳区大屯乡腾退房屋产权兑换安置协议、当事人陈述等在案佐证。本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。王京龙以物权纠纷起诉王英杰，但（2014）朝民初字第06969号民事判决书生效以前，王京龙对不动产XXXX房屋是否享有所有权尚不确定，即使其与开发商之间存在合同关系，合同能否履行完毕亦存在变数。故本院以2014年5月9日（2014）朝民初字第06969号民事判决发生法律效力作为王京龙主张的侵权时间起点。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。现生效判决已经确认2015年5月24日华汇中心与王英杰签订的《购房协议书》无效，因合同自始无效，王英杰丧失了取得XXXX房屋所有权的基础，该房屋与其没有关系，王英杰自2004年12月30日长期占有XXXX房屋，给实际权利人王京龙客观上造成了一定损失，理应予以赔偿。同时也应注意到，王京龙自己作为被拆迁人，在生效判决已经在2014年即确认华汇中心、华民物业有义务协助将XXXX号房屋所有权过户给他的情况下，长期怠于主张权利，现既没有充分证据证明王京龙在本案中遭受的具体损失数额或王英杰的行为取得的利益数额，各方又不申请评估鉴定，本院依据在案证据和具体情节，酌情确定由王英杰赔偿王京龙损失18万元。关于王京龙主张的取暖费和水费，水费的交费原件王京龙没有提供，本院对该项请求不予支持。取暖费一节，王英杰没有提供其已经交纳的相关证据，本院根据王京龙的缴费凭证，确定由王英杰赔偿王京龙1716.48元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告王英杰于本判决生效之日起七日内赔偿原告王京龙损失十八万元、二〇一一年十一月十五日至二〇一二年三月十五日的取暖费一千七百一十六元四角八分。二、驳回原告王京龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千五百零一元，原告王京龙负担三千零一元（已交纳），被告王英杰负担一千五百元（原告王京龙已交纳，被告王英杰于本判决生效之日起七日内支付原告王京龙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇二〇年二月九日书记员  姚澍峥