云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9102号上诉人（原审原告）：云南俊发万通房地产开发有限责任公司，住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路（农行富民县支行三楼）。法定代表人：丁卫星，总经理。委托诉讼代理人：戚文燕，女，回族，1989年11月27日生，身份证住址云南省昆明市官渡区，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李晶晶，女，汉族，1993年5月8日生，身份证住址成都市武侯区，系公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张静，女，1990年11月2日生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司因与被上诉人张静商品房销售合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2019）云0124民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，于2019年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人张静经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对进行缺席审理。本案现已审理终结。云南俊发万通房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销（2019）云0124民初133号民事判决；2、改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；3、改判被上诉人在合同解除后7日内向上诉人返还房屋（房屋总价353232元），并协助上诉人办理撤销商品房买卖合同登记备案手续(备案登记号：FM201500196)；4、改判被上诉人向上诉人支付上诉人代被上诉人向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行偿还的7400元（以实际代偿金额为准），并由被上诉人从上诉人代偿之日起至被上诉人实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；5、改判被上诉人向上诉人支付70646.4元（房屋总价款353232元×20%）的违约金（以上合计431278.4元）；6、改判被上诉人向上诉人支付银行代偿款项及其他应由被上诉人承担的费用，上述款项于被上诉人返还房屋后，由上诉人用被上诉人已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被上诉人；7、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人签订《个人购房、购车借款及担保合同》是为了履行《商品购销合同》中向上诉人支付购房款的义务，并且上诉人也因此对被上诉人的按揭贷款承担阶段性连带担保责任。因被上诉人未履行《个人购房、购车借款及担保合同》约定的还款义务，导致中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行的权利无法实现，上诉人已经实际承担担保责任，达到解除《商品房购销合同》及合同补充协议的条件。综上，请求二审法院依法改判。张静未出庭答辩。云南俊发万通房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告在合同解除后7日内返还房屋（房屋总价353,232元），并协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续(备案登记号：FM201500196)；3、判令被告向原告支付原告代被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行（以下简称邮政储蓄银行昆明市分行）偿还的7400元（以实际代偿金额为准），并由被告从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；4、判令被告向原告支付70,646.4元（房屋总价款353,232元×20%）的违约金（以上合计431,278.4元）；5、判令被告向原告支付银行代偿款项及其他应由被告承担的费用，上述款项于被告返还房屋后，由原告用被告已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被告；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等费用。一审法院认定事实：2015年3月2日，原告与被告张静签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分9栋3单元901号房屋一套，该商品房总价款为353232元，建筑面积为89.63平方米。被告首期支付购房总价款的30%，金额113232元，付款日期2015年3月2日；其余价款240000元向邮政储蓄银行昆明市分行贷款支付，交房日期2016年6月20日。合同第十三条其他约定第三项约定“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：1、若甲（原告）、乙（被告）任何一方提出解除合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款10%的违约金，同时解除合同；2、若甲、乙任何一方提出变更合同，经双方协商同意，则由提出方向另一方赔偿20000元违约金，同时双方另行约定合同。”合同补充协议约定：“一、关于银行担保贷款（按揭贷款）的约定：4、如乙方未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方有权解除合同，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。”合同签订当日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为FM201500196。另，2015年3月16日原、被告与案外人邮政储蓄银行昆明市分行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同载明：张静向邮政储蓄银行昆明市分行贷款240,000元，用于支付房款，云南俊发万通房地产开发有限责任公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。审理中查明，原告已确认收到被告支付的首付款113,232元及银行贷款240,000元，房款已全部交清，房屋已在2016年6月20日交付给被告，被告于同年7月10日装修后居住。2018年8月17日，邮政储蓄银行昆明市分行向原告发出《贷款清偿通知书》，要求原告履行阶段性担保责任，代张静清偿截止2018年8月17日累计94天，共计7400元的贷款。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依据合同的约定，按照诚实信用的原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，以及被告在原告的保证下与案外人邮政储蓄银行昆明市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。但《商品房购销合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》是两份独立的合同。首先，从《商品房购销合同》来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。同时，双方均已全面履行了各自的权利和义务：被告按约定将购房首付款及银行贷款的购房总款全部支付给了原告，原告也依约向被告交付了所购房屋，被告接房后已装修居住。因此，《商品房购销合同》所涉付款及交房权利和义务已全部履行完毕，双方均不存在违约行为。其次，从被告与银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》及原告承担的阶段性担保责任来看，原告与银行之间系阶段性保证合同关系，如果被告未按约定向银行履行还款义务，原告就应当按照担保合同的约定，代被告向银行履行担保还款责任的义务。银行向原告主张担保责任，原告在承担担保责任后即享有向被告主张追偿的权利，即原告对已向银行代偿的贷款本息及相关损失向被告进行追偿。原告替被告向银行代偿了拖欠借款的本息，不能等同于被告未履行支付原告购房款的合同义务，从而导致《商品房购销合同》解除的必然结果。否则，不仅否定了《商品房购销合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》各自的独立性，同时也使原告在担保借款合同中承担保证义务的约定失去法律意义。因此，本案中被告已交清了全部购房款并入住，原告也向被告交付了所购房屋，双方均已按照合同约定履行了各自的权利和义务，房屋买卖合同行为全部完成，双方的目的已实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。”的规定，即原告与被告在《商品房购销合同》中的合同权利义务因履行完毕已终止。本案中，《合同补充协议》中载明原告可以解除合同的约定，系基于原告对被告贷款承担担保责任的约定，且该约定与《商品房购销合同》中解除合同的约定相矛盾，用担保责任的违约去解除双方已全部履行完毕的《商品房购销合同》，也不符合相关法律的规定。原告提出解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、返还房屋、撤销房屋商品房买卖合同备案登记以及承担违约金的主张，不符合合同解除的法定条件，且在《合同补充协议》中双方只约定了如被告未按合同按时还贷，造成原告损失的，应由被告承担赔偿责任，而无违约责任的约定，即使有约定也只能在追偿案件中进行处理，也不构成解除购房合同的必然结果。因此，原告的主张无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。同时，本院根据上诉人提交的贷款本息代偿通知书、贷款清偿通知、结算账户付款凭证、个人贷款还款流水清单、收据、契税发票、代收住宅维修基金收据、支付房款收据、营业税发票，补充确认：1、2016年6月20日上诉人向被上诉人出具代收契税3532.32元、工本费80元、产权印花税5元的收据，2016年12月19日富民县地方税务局开具收取契税3532.32元的发票；2、2016年6月20日云南俊发物业服务有限公司富民分公司出具收到被上诉人维修基金8066.7元的收据；3、2015年2月15日、2015年3月2日、2015年3月16日，上诉人分别收到被上诉人交纳的定金10000元、房款103232元、中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行发放的按揭款240000元；4、2018年9月29日至2018年12月27日上诉人代被上诉人向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行清偿贷款11865.89元。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及合同补充协议是否应当解除？被上诉人是否应当向上诉人返还房屋，并协助上诉人办理撤销商品房买卖合同登记备案手续？被上诉人是否应向上诉人支付违约金、代偿款？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经审查，上诉人与被上诉人签订的合同补充协议第一条第4项载明，如乙方（被上诉人）未按照担保贷款合同的约定偿还贷款或违反担保贷款合同的其他约定，甲方（原告）有权解除合同，造成甲方直接或间接经济损失（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费、公告费）的，乙方应承担赔偿责任。根据本案查明事实，因被上诉人未按期向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行支付按揭贷款，导致2018年9月29日至2018年12月27日上诉人代被上诉人向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行清偿按揭贷款11865.89元，而至2020年1月16日被上诉人在中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单中仍然在归还贷款本金，故被上诉人虽然存在违约行为，但被上诉人在此后又陆续向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行归还按揭贷款，因被上诉的违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，故对上诉人请求解除上述合同，退还房屋、解除备案登记、返还购房款的请求予以驳回，但被上诉人应当向上诉人支付其代偿的11865.89元，以及该款项自代偿之日起至被上诉人实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费，鉴于资金占用费足以弥补上诉人的损失，故不再计算违约金。综上，一审判决认定事实及处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省富民县人民法院（2019）云0124民初133号民事判决；二、被上诉人张静于本判决生效之后十日内向上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司支付代偿款11865.89元，以及该款项自代偿之日起至被上诉人张静实际偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；三、驳回上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审诉讼费7769元，由上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司承担7000元、由被上诉人张静承担769元；二审诉讼费7769元，由上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司承担7000元、由被上诉人张静承担769元。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 李 锋审判员 晏云锋二〇二〇年二月二十日法官助理李俊波书记员汪雪媛