北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36161号原告（反诉被告）：张祥禄，男，1965年11月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：张卫青，女，1969年8月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告张祥禄与被告张卫青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张祥禄、被告张卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张祥禄向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告2个月的租金6000元；2.请求依法判令被告返还原告房屋押金3000元；3.请求法院判令被告返还原告已支付的物业费85.56元；4.请求法院判令被告返还房屋装修费用2200元；5.请求法院判令被告支付违约金3000元。事实和理由：原、被告于2014年9月13日签订房屋租赁合同，约定被告将位于北京市广安门外南街XX号楼X门XXX室的房屋租赁给原告居住，租金为每月2700元，按季缴纳房租，押金为一个月的房租，合同约定如被告提前收回房屋的应支付一个月房租的违约金。租期为2014年11月1日至2016年11月1日。经被告同意，原告花费2000元对租赁房屋进行装修。2016年11月1日合同到期后，被告同意原告继续租赁涉案房屋，同时约定将房屋租金变更为每月3000元，但是双方并没有继续签订书面合同。原告于2018年1月8日通过微信转账的方式将2018年2月至2018年7月份的房租支付给被告。但是被告于2018年5月通知原告解除合同，要求原告搬离。被告行为已经构成违约，原告无奈于5月底搬离涉案房屋。张卫青辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一项，他说让我退还他两个月的租金6000元钱，但原告没有证据。第二项，他说让退还房屋押金3000元。他租我房子时候就是溢价的房租了，我退不了他押金，因为最后一算他还得倒给我钱。合同第三条租赁期限和第四条的租金跟押金第三条都有约定。物业费及装修费的诉讼请求没有依据，我不同意。我也没有违约，我提前告知原告了，没有违约行为。我的妈妈又亲自上门找原告，合同上签的是提前两个月通知搬走，原告5月底就搬走了。张卫青向本院提出反诉请求：请求判令被告支付6324元，包括44个月的议价房租5045元，一年的暖气费1279元。事实和理由：因为是原告在租房子期间，人家管理员提醒过他，这个房子现在已经应该收溢价房租了，他还按原来交，是人家管理员催着我们，跟我打电话说你这个什么情况，所以我们才去把这所有的东西都补了。张祥禄针对张卫青的反诉，答辩称，不同意被告的反诉请求。暖气费是我住了三年零七个月，我交了四年的暖气费，都已经多交了，所以我不同意支付暖气费。这个高价房租，原来我一租房子的时候，我就问他连物业费、取暖费一个月多少钱，她说1000多块钱，后来也是也确实是1000多块钱，她说的每月110多元，是因为她要迁户口引起的费用，管理员也没跟我说过，当时被告也承认是因为迁户口引起的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月13日，出租人张卫青（甲方）与承租人张祥禄（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区广外南街白菜湾小区XX号楼X门XXX房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁期限自2014年11月1日至2016年11月1日，共计2年，月租金为2700元，支付方式为季付8100元，押金为2700元，租赁期满或合同解除，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。该《北京市房屋租赁合同》还有一下内容：“第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用，（未填写）由甲方承担，（未填写）由乙方承担：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）（未填写）费用。第六条房屋维护及维修，（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。第八条合同解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达（未填写）日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达（未填写）日的；2.欠缴各项费用达（未填写）元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前2月通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按100％标准支付违约金。”2014年9月13日，张祥禄收到租赁房屋。张卫青收到张祥禄支付的押金2700元，张卫青收到张祥禄支付的自2014年11月1日至2016年11月1日期间的全部租金。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面合同，张祥禄继续使用租赁房屋，并向张卫青支付租金，此间，双方约定将租金调整为每月3000元，押金随之调整，张祥禄向张卫青补交押金300元。2018年1月8日，张祥禄最后一次向张卫青支付租金18000元。诉讼中，张祥禄主张该款为2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金。张卫青不同意张祥禄的主张，并称“双方2014年9月13日签订的合同，当时支付的是2014年10月份的租金，所以2018年1月8日收到的张祥禄支付的18000元，是2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金”。2018年4四月底五月初，张卫青通知张祥禄欲收回租赁房屋，张祥禄于2018年5月31日搬离租赁房屋，后张卫青收回了租赁房屋。张祥禄租赁期间为租赁房屋更换水龙头、水管支出60元，诉讼中，张卫青表示同意负担此项费用。对本院就当事人陈述的物业费、供暖费问题进行的询问，张祥禄称“物业费就是《五费统收收据》上的房费、保安费、清洁费，暖气费、物业费由我交，我问她物业费、取暖费多少钱，她说1000多元，我就同意了，合同到期后也是这样交的”。张卫青称“是的，但合同到期后原告就没有足额交”。诉讼中，张祥禄出示的北京市蓟城物业管理有限责任公司《五费统收收据》记载：租赁房屋每12个月应交费，房费单价4.82元，金额57.84元；秩序维护费单价3元，金额36元；清洁费单价3元，金额36元，合计129.84元，张祥禄向收款单位支付了2014年1月至2017年12月期间的上述费用。诉讼中，张卫青出示的北京市蓟城物业管理有限责任公司《五费统收收据》记载：租赁房屋2014年1月至2017年12月，房费119.50元-4.82元＝114.68元×48个月＝5504.64元。张卫青向收款单位支付了上述费用。诉讼中，张祥禄出示的《用户热费缴纳明细表》显示：租赁房屋2013至2014、2014至2015、2015至2016三个采暖季，每个采暖季供暖费1279.92元。张祥禄出示的《北京增值税普通发票》记载：张祥禄支付租赁房屋2017至2018采暖季供暖费1279.92元。诉讼中，张卫青出示的《北京增值税普通发票》记载：张卫青支付租赁房屋2016至2017采暖季供暖费1279.92元。对本院就合同到期以后是否约定租赁期限问题，张祥禄：“口头约定是一年一续租，续租不到一年，被告要收房子。”张卫青：“没有约定。”本院认为，张卫青与张祥禄签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。双方于合同约定的租赁期间届满后，未再续订书面合同，承租人张祥禄继续使用租赁房屋，出租人张卫青没有提出异议，且继续收取房租，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。张卫青对张祥禄提出的口头约定一年一续租不予认可，张祥禄应举证证明，诉讼中，张祥禄未就该项陈述出示证据，故本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。张卫青在租赁期间通知张祥禄收回租赁房屋表达解除合同的意思表示，不属违约行为，随后双方将租赁房屋进行了交接，故张卫青与张祥禄之间的房屋租赁合同已为当事人协议解除，合同解除的日期可确定为2018年5月31日。张祥禄要求张卫青偿付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。张卫青应将押金退还张祥禄，对张祥禄要求张卫青返还押金的诉讼请求，本院予以支持。张祥禄作为承租人，对租赁合同存续期间的租金负有给付义务。就当事人对张祥禄于2018年1月8日支付18000元租金所对应租赁期间争议问题，书面合同约定的租赁期间自2014年11月1日至2016年11月1日，张卫青虽于2014年11月1日前将租赁房屋交付张祥禄，但并未出示存在出租人提前交付租赁物承租人需支付租金约定的证据，故张卫青对2014年10月份提出租金要求，没有依据，对张卫青主张的对应租赁期间，本院不予采纳，该款项应为2018年2月1日至2018年7月31日期间的租金。张祥禄于2018年5月31日搬离租赁房屋，张卫青应退还2018年6月1日至同年7月31日期间的剩余租金，对张祥禄要求张卫青返还租金的诉讼请求，本院予以支持。合同第五条为租赁期间双方约定负担的费用，双方虽未对该条款上所罗列的费用名称进行选择、填写，但通过查明的事实能够认定存在租赁期间的供暖费及“物业费”由张祥禄负担的约定，且已实际履行。张祥禄租赁房屋43个月，支付“物业费”48个月，对张祥禄多支出的5个月“物业费”应由张卫青负担，金额为54.10元，对张祥禄主张超出本院认定金额的部分诉讼请求，本院不予支持。当事人对张祥禄更换水龙头、水管费用的负担无争议，且符合合同约定，故对张祥禄的此项诉讼请求，本院予以支持。当事人对装修费中的水龙头、水管费用60元无争议，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。诉讼中，张祥禄未出示其对租赁房屋进行装修经张卫青同意的证据，对张祥禄的此项诉讼请求，本院不予支持。张卫青要求张祥禄支付其补交房租的反诉请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。张祥禄出示的是《用户热费缴纳明细表》，非付款凭证，尚不能证明张祥禄已实际支出，对张祥禄之支付了租赁房屋2013至2014采暖季供暖费的陈述，本院不予采信。张卫青支出的2016至2017采暖季供暖费为张祥禄承租期间，故应由张祥禄负担，对张卫青的此项反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，张卫青返还张祥禄剩余租金六千元；二、本判决生效之日起五日内，张卫青给付张祥禄五个月的房费、秩序维护费、清洁费合计五十四元一角；三、本判决生效之日起五日内，张卫青给付张祥禄水龙头、水管费用六十元；四、本判决生效之日起五日内，张卫青返还张祥禄押金三千元；五、本判决生效之日起五日内，张祥禄给付张卫青供暖费一千二百七十九元；六、驳回张祥禄的其他诉讼请求；七、驳回张卫青的其他反诉请求。如果张卫青、张祥禄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十九元，张祥禄负担五十四元（已交纳），由张卫青负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二十五元，由张祥禄负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年二月四日法官助理  刘伟光书 记 员  林 彤