四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1684号 原告（申请执行人）：王芬，女，1972年9月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王兴，四川秉卓律师事务所律师。 被告（案外人）：蔡建芳，女，1971年5月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 被告（被执行人）：吴敏，女，1984年9月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 第三人：蒲某1，女，2006年8月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 法定代理人：蒲某2（系蒲某1之父），住四川省都江堰市。 原告王芬与被告蔡建芳、吴敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，王芬申请追加蒲某1作为本案第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，本案审理期限从追加之日重新计算。后本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王芬及委托诉讼代理人王兴，被告蔡建芳的委托诉讼代理人梅晓东到庭参加了诉讼。被告吴敏、第三人蒲某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王芬向本院提出诉讼请求：1、请求准予执行被告吴敏位于都江堰市房屋（权证号：监证0542965）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：王芬因与吴敏、蒲某2民间借贷纠纷一案，由都江堰市人民法院于2017年8月17日以（2017）川0181民初2750号民事裁定书及（2017）川0181执保253号协助执行通知书对吴敏与蒲某1共同所有的位于都江堰市房屋（权证号：监证05xxx5）予以查封。后2017年12月1日作出（2017）川0181民初2750号民事判决书。蒲某2对此不服提起上诉。成都市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）川01民终6975号民事判决书，最终确定：由吴敏向王芬归还借款本金21万元及利息。2018年8月7日王芬以（2018）川01民终6975号民事判决书为依据提出强制执行。在执行过程中，蔡建芳提出执行异议，都江堰市人民法院作出（2019）川0181执异25号执行裁定书，裁定：中止对位于都江堰市房屋（权证号：监证05xxx5）的执行。原告不服，认为案涉房屋不属于蔡建芳所有，根据法律相关规定，向贵院提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。 被告蔡建芳辩称，1、原告与吴敏所谓的债权债务在另案中有证据显示系赌债，其债务的真实性因为吴敏欠赌债下落不明，而无法查清案件事实。因此，人民法院通过两级审理最后判决吴敏偿还原告所谓借款本息，对此被告持有异议，但尊重法院的判决。2、在2014年7月1日蔡建芳即以合理的市场价格购买了涉案房屋，支付了全部房款，当时吴敏的家人为防止吴敏将所出让房屋的房款又用于赌博，交付房款时要求蔡建芳一次性以现金支付，且在吴敏在场的情况下支付给吴敏及吴敏的父亲吴玉昌，由吴玉昌将款收取，并共同出具收条。同时房屋及所有相关的配套资料交付给蔡建芳，后蔡建芳即对房屋享有所有权并进行使用，在2014年10月23日蔡建芳即就该房屋的集能燃气与都江堰市集能燃气有限公司签订涉案房屋的《居民用户供用气合同》及《天然气安全使用责任书》后一直缴纳相关费用至今。3、众所周知都江堰市灾后涉及农村集体用地房屋办理所有权证（现为不动产证），需要较长的时间，现在涉案房屋及周边的房屋绝大多数产权证都在办理之中，蔡建芳拥有的该房屋的产权证也在办理之中。综上，蔡建芳以合理的市场价格完成了房屋的购买，依法拥有了涉案房屋的合法所有权，原告与吴敏的纠纷与蔡建芳没有任何关系，其申请对蔡建芳已经所有并已经在办理房屋所有权证的房屋申请执行，显然错误。在执行中，当蔡建芳知道涉案房屋居然被执行后，在法定时限内提出执行异议，向执行法官及都江堰市人民法院提交充足的证据，都江堰市人民法院对蔡建芳的证据乃至证人进行了详细的调查，认真的分析后，下达了（2019）川0181执异25执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行正确。现原告起诉缺乏事实依据和法律依据，其主张权利的对象错误。故请求法院依法驳回原告对蔡建芳的诉请。 被告吴敏未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 第三人蒲某1未到庭应诉答辩，其法定代理人蒲某2在本院对其询问时明确，案涉房屋出卖时其虽未在房屋买卖合同及收条上签字，但其知晓并认可该房屋出卖给蔡建芳的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、案涉房屋相关情况。 位于都江堰市房屋（以下简称案涉房屋）系因修建“5.12”地震后的安置房征用幸福镇民主村八组的土地而分配给吴敏及其女儿蒲某1的安置房。根据《“5.12”大地震安置地征收拆迁补偿协议》及《“5.12”大地震安置地征收安置书》，2010年12月23日吴敏的父亲吴玉昌通过公证摇号方式抽取确定案涉房屋房号。2011年1月16日案涉房屋取得《领取钥匙证明》。 本院在审理王芬与吴敏、蒲某2民间借贷纠纷一案中，根据王芬的财产保全申请，于2017年8月14日作出（２０１７）川０１８１民初２７５０号民事裁定，其中一项为对吴敏与蒲某1共同所有的案涉房屋予以查封，查封期限为三年。后王芬与吴敏、蒲某2民间借贷纠纷案经本院、成都市中级人民法院（以下简称成都中院）两级法院审理，成都中院于２０１８年６月２０日作出（２０１８）川０１民终６９７５号民事判决，判决撤销本院（２０１７）川０１８１民初２７５０号民事判决，吴敏于本判决生效之日起十日内向王芬偿还借款本金２１万元并支付利息，驳回王芬的其他诉讼请求。２０１８年８月７日，王芬依据已发生法律效力的成都中院（２０１８）川０１民终６９７５号民事判决向本院申请强制执行。２０１９年１月２９日，本院发出（２０１８）川０１８１执１７３６号公告，拟对被查封的案涉房屋依法公开评估、拍卖。案外人蔡建芳提出执行异议，本院经审查于2019年4月10日作出（2019）川0181执异25号执行裁定，裁定：中止对位于都江堰市房屋（权证号：监证05xxx5）的执行。申请执行人王芬对该执行裁定不服，依法提起本案诉讼。 查询于成都个人住房信息系统的《房屋信息查询记录》显示，案涉房屋所有权人为蒲某1、吴敏，证书编号为（监证05xxx4、监证05xxx5），所有权取得方式为征地拆迁安置，取得时间为2016年10月11日。 2019年7月30日、9月9日，都江堰市永丰街道民丰社区居民委员会两次出具《证明》，证明案涉房屋不动产证正在办理中。2019年12月11日，都江堰市人民政府永丰街道办事处出具《情况说明》，载明：案涉房屋系安置给蒲某1、吴敏，该案涉房屋“不动产权证”正在办理中。 证人廖某、张某出庭陈述其在民主Ａ3小区（与案涉房屋为同一小区）的房屋至今未办理到房屋产权证。 蒲某1系蒲某2、吴敏之女，于2006年8月1日出生，截止本案判决时未满14岁。蒲某2、吴敏于2006年4月18日登记结婚，于2017年3月8日办理离婚登记，双方协议蒲某1随蒲某2生活。 2018年1月17日，都江堰奎光塔街道观江社区居民委员会《证明》载明，吴敏（身份证号略）2005年10月至2017年3月8日居住在我社区，近几年来长期沉溺赌博，不顾家庭、不抚养照顾女儿，现在离家出走下落不明。 二、蔡建芳为主张案涉房屋已出让给本人由其控制使用提供以下证据： （一）2014年7月1日《房屋买卖合同》载明：作为甲方的吴敏与作为乙方的蔡建芳签订该合同，主要约定：“一、甲方将位于都江堰市住房出售给乙方，套内建筑面积70平方米，套型为二套一。二、双方协商该房出售价格为176000元。三、付款方式：一次性付清房款176000元。甲乙双方到开发商和社区办公室过户并办完水电光纤等全部手续。四、甲方必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结，实属纯私房，不属于房改房、公房，并无任何纠葛，否则由甲方承担一切法律责任。五、甲、乙双方协商成交签字以后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属于乙方所有。六、甲方应协助乙方办理房产过户等一切相关手续。七、甲、乙双方到开发商社区办理过户后，甲方保证该房屋水、电、气、光纤、物业管理等费用结清，原有室内设施齐全完整无损，甲方房屋手续归乙方所有。八、甲、乙双方协商成交以后，双方必须遵守以上协议，不得违约……十、如不能办产权证，甲方全部退还乙方的所有房款及装修费用。十一、本房产以现价成交后，即为最终定价，今后无论市场如何变化，甲乙双方均不得改变房屋价格而要求对方增加或减少金额。附：甲方身份证复印件、户口簿复印件各1份；“5.12”大地震安置拆迁协议书复印件1份。”该《房屋买卖合同》首部及尾部的“吴敏”、“蔡建芳”姓名处及合同中的“176000元”处均有捺印。蔡建芳陈述《房屋买卖合同》吴敏的手印是其本人所按，但签字是否本人所签记忆模糊。 （二）2014年7月1日《收条》载明：“现已收到甲方（吴敏、蒲某1）出售给乙方（蔡建芳）位于都江堰市住房，面积70平米（套型为二套一）全款共计176000元。（大写壹拾柒万陆仟圆整）。已一次性付清购房全款。出售人：吴敏、蒲某1，钱款代收人：吴正昌。”该《收条》内容中的“吴敏、蒲某1”、“蔡建芳”、“176000元”及“出售方……蒲某1”、“钱款代收人：吴正昌”处均有捺印。蔡建芳于庭审中陈述，收条是谁写的记不清了，但吴敏的捺印是吴敏所捺，蒲某1的不清楚，当时蔡建芳和吴玉昌在点钱。 （三）蔡建芳持有都江堰市幸福镇人民政府与吴敏于2009年1月19日签订的《“5.12”大地震安置地征收拆迁补偿协议》及《“5.12”大地震安置地征收安置书》原件及案涉房屋《领取钥匙证明》原件并提交复印件，主张吴敏已将案涉房屋的手续交给蔡建芳。 （四）蔡建芳持有2011年5月18日《居民生活用户天然气供用气合同》原件并提供复印件，该合同载明2011年5月18日都江堰市集能燃气有限公司作为供方与作为需方的吴敏就案涉房屋供气相应事宜签订合同。 （五）2014年10月23日《居民用户供用气合同》载明，都江堰市集能燃气有限公司作为供方与作为需方的蔡建芳于该日就案涉房屋供气相应事宜签订合同。蔡建芳并提供用户名为“蔡建芳”的案涉房屋2016年天然气费缴纳凭证两张以证明其控制使用房屋。 （六）蔡建芳提供2014年8月23日载明为“私人简装护栏、雨棚，收款人：郭”的《收款收据》及郭培龙身份证复印件，主张此系为案涉房屋所作的简单装修。 （七）蔡建芳提供载明日期为2016年3月18日的《房屋出租协议》，主张其于2016年3月18日与刘玉见签订该协议，将案涉房屋出租给刘玉见至今。 三、关于案涉房屋本院所作的其他笔录。 （一）刘玉见于2019年3月4日接受本院执行局工作人员询问时陈述，案涉房屋房东应该是吴敏，但不清楚具体是谁，但我是和蔡建芳签的租赁合同。房屋是每年签的合同从2016年开始居住至今，每年租金是5400元。该房屋之前是别人在租用。 （二）刘玉见于2019年4月4日接受本院审判执行监督庭工作人员询问时陈述，我是从蔡建芳处租的案涉房屋，我是在小区门口看见张贴的租房信息后按上面写的电话号码联系到蔡建芳后协商租的。我们就只签过2016年3月18日这一次房屋出租协议，后来没有再签书面协议。反正我与蔡建芳是说好的，这份协议中的租金内容都是确定的，后来我就按这个租金交就是了。前二年租金是每年5000元，从去年下半年开始年租金涨400元，就是5400元。租金我是每半年交一次。我不认识吴敏。今年大概是3月份的时候你们法院执行来了两人，他们问我是什么时候租的房屋，租金是多少，当时还问我说这套房屋的房东是吴敏，你知不知道？我当时说不知道。他们写好笔录拿给我看后说我不清楚吴敏是谁，所以他们就说那就写不清楚是谁。吴敏这个人我根本就不认识。我住进案涉房屋时，房屋的窗子和阳台都安了防护网，有一间房间是贴了墙纸，其他墙都是刷了白漆的。 （三）蔡建芳于2019年3月28日接受本院工作人员询问时陈述，1、其是2014年6月中旬在幸福人家小区大门口墙上看到案涉房屋的卖房信息，经电话联系，一位老人（吴玉昌）到现场与其交谈，老人告知这是他女儿（吴敏）的房子，女儿同意卖，并叫来其女，经协商谈好176000元的价格。176000元分两次给付，第一次是给付2万元定金，剩余款是第二次全额支付的，均是现金支付。第二次给付时双方签了书面合同，其让吴玉昌等人在其事先准备好的收条上签名。收条上吴玉昌的签名是其本人所签，吴敏把收条拿过去后，其看到吴敏拿笔和她女儿在一起，没看到她们两母子亲笔签名，因为其当时在看吴玉昌点钱。其给了钱，吴敏就交给其房屋钥匙，连同房屋领取钥匙证明、房号证明书、5.12大地震安置征收拆迁补偿协议等手续。2、其拿到房屋后安了防护栏、雨棚、房间贴了点墙纸、刷了点墙、厨房整了下，都没整好，因为缺钱。2016年其将房屋租给一个叫刘见玉的人，每年租金5000元，双方签有租赁合同。 （四）吴玉昌于2019年3月29日接受本院工作人员询问时陈述，案涉房屋是安置房，该房是其女吴敏和其孙女蒲某1的。案涉房屋于2014年下半年卖给一姓蔡的女人，当时房价是最低的时候，卖了176000元。双方签有合同。钱是说成了就先给了2万的定金，剩余的钱是几天后一并给的，给的全部是现金，我们要求给现金。第二次付完钱后的当时就将钥匙交给姓蔡的女人了。当时连同房子的全部手续，包括拆迁补偿协议、安置协议、房号证明这些手续都全部给她了。给钱时有哪些人在场具体记不清了。好像给钱时有我和我老婆、儿子、女儿吴敏、蔡建芬和她儿子。钱是交在我手上的。付钱后打了收条的，收条上我的名字是我写的、手印是我捺的。收条应该是其他人写的。我女儿与孙女的字是不是她们签的我不清楚。当时我在数钱。房子是女儿吴敏喊卖的，我女儿吴敏在外面到处赌博欠钱，债主催还钱了，没办法，只有卖房子还钱。我本人都拿了二十多万元出来帮女儿还钱，其中还钱时就有王芬那伙人。卖房子的钱拿到后连夜就拿去还账了。房子办不了过户，这个房子一直是大产权，卖的时候就没有产权证。现在包括我住的房屋都还没有办产权证。 （五）2019年1月17日，蒲某2在接受本院执行局工作人员询问时陈述，同意法院在执行中评估拍卖被执行人吴敏与蒲某1共同名下的案涉房屋，但必须保留蒲某1的份额，用于蒲某1今后学习、生活等开支。并表示要看该房评估价格而定，暂时保留该套住房蒲某1优先购买权权利。 （六）2019年12月9日，蒲某2作为蒲某1的法定代理人在接受本院询问时陈述，1、自己已收到法院向蒲某1送达的本案民事起诉状、开庭传票等法律文书，但因不想与王芬打照面且也不关自己的事，自己不愿意出庭。但案涉房屋确实已卖。2、其与吴敏于2006年4月18日登记结婚，于2017年3月8日办理离婚登记，婚生女蒲某1由自己抚养。3、案涉房屋是吴敏与蒲某1共有，是吴敏所卖，其虽然当时没有经手房屋买卖合同及收条的事，但知晓该情况。卖案涉房屋就是为了还吴敏欠王芬等人的钱，卖案涉房屋的钱，吴玉昌收后就交给我们了，我自己还出了8万元左右加上卖房的17万多元，总共25万余元当即就还了很多人的钱。4、案涉房屋是安置房，是对口安置给蒲某1、吴敏的，其作为蒲某1的监护人之一对她的母亲吴敏出售案涉房屋没有异议，认可出售案涉房屋的事实。其作为蒲某1的法定代理人为配合法院查明事实，今天向法院陈述相关情况，其再次明确案涉房屋出卖时其虽未在房屋买卖合同及收条上签字，但其知晓并认可该房屋出卖给蔡建芳的事实。5、在回答为什么在王芬申请执行吴敏民间借贷纠纷一案中，本院执行局找你做笔录时，你为什么不告知执行局该房屋已出卖给蔡建芳？其陈述，我当时应该给执行局说了该房屋已经出卖给蔡建芳，只是他们没有记入笔录，可能他们是主要解决房屋拍卖的事情，我当时签笔录也没有注意到这个问题。 四、诉讼中，经本院组织现场查看，王芬、蔡建芳均认可案涉房屋确为刘玉见实际租赁使用的事实。 上述事实，有当事各方身份信息，案涉房屋《“5.12”大地震安置地征收拆迁补偿协议》、《“5.12”大地震安置地征收安置书》、《领取钥匙证明》等材料，王芬与吴敏、蒲某2民间借贷纠纷案财产保全裁定及两级法院民事判决书等材料，2014年7月1日《房屋买卖合同》、《收条》，案涉房屋供用气合同两份、租赁合同一份，刘玉见、吴玉昌、蒲某2等人所作的笔录，《房屋信息查询记录》，永丰街道民丰社区居民委员会及永丰街道办相关证明，证人廖某、张某证言及出庭各方庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为蔡建芳对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，案涉房屋是吴敏、蒲某1共有的征地拆迁安置房，蒲某1截止判决前未满14岁，蔡建芳与吴敏签订的《房屋买卖合同》卖方虽为吴敏一人，但《收条》载明的出售人为“吴敏、蒲某1”两人，吴玉昌为钱款代收人。吴敏的父亲吴玉昌亦向本院陈述房屋系吴敏为还赌债出卖，购房钱签订合同后已以现金方式全额支付。蒲某1的另一法定代理人蒲某2亦向本院明确，案涉房屋出卖时其虽未在房屋买卖合同及收条上签字，但其知晓并认可该房屋出卖给蔡建芳的事实。故蔡建芳与吴敏签订的案涉房屋《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。且该合同签订于2014年7月，本院根据王芬的财产保全申请对案涉房屋予以查封的时间为2017年8月；二是根据2014年7月1日《收条》载明内容及吴玉昌陈述，蔡建芳已以现金方式全额支付案涉房屋购房款；三是结合蔡建芳提供的案涉房屋2014年10月23日《居民用户供用气合同》、2016年天然气费缴纳凭证及2016年3月18日的《房屋出租协议》，刘玉见、蔡建芳陈述及案涉房屋至今仍为刘玉见实际租赁使用的事实，能够认定蔡建芳在案涉房屋2017年8月被法院查封前就已实际控制该房屋并将其租赁给刘玉见使用；四是查询于成都个人住房信息系统的《房屋信息查询记录》虽显示案涉房屋有房屋所有权证登记，但基于征地拆迁安置房不同于商品房的特殊性，现亦无证据表明案涉房屋在《房屋信息查询记录》载明的所有权取得时间2016年10月11日或其后也取得案涉房屋土地使用权证，且案涉房屋所在社区及街道办事处均出具“案涉房屋不动产权证正在办理中”的证明或情况说明，故不能证明案涉房屋在法院2017年8月查封前已取得双证（房屋所有权证及土地使用权证）并已发放给登记的房屋所有权人，故案涉房屋在法院查封前未办理过户登记非因蔡建芳自身原因导致。综合以上情况，本院认定蔡建芳就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 另，吴敏、蒲某1经本院合法传唤未到庭，根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应承担不利的后果。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告王芬的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费300元，两项合计400元，由原告王芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 钰 人民陪审员 罗 涛 人民陪审员 林朝会 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员 张博文