河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7079号上诉人（原审被告）:张廷峰，男，1975年1月18日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：尚旭辉，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐津朝，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿颂奇，男，1980年8月5日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元培（实习），河南西亳律师事务所律师。原审第三人：偃师市城关镇后庄村佰盛快捷酒店。注册地河南省偃师市城关镇后庄村富丽佳苑南100米。法定代表人：张思毅，经理。上诉人张廷峰因与被上诉人耿颂奇，原审第三人偃师市城关镇后庄村佰盛快捷酒店（以下简称佰盛快捷酒店）租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张廷峰及其委托诉讼代理人尚旭辉、徐津朝，被上诉人耿颂奇的委托诉讼代理人王高峰、李元培，佰盛快捷酒店的法定代表人张思毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张廷峰上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回耿颂奇的一审诉讼请求；案件一、二审受理费由耿颂奇和佰盛快捷酒店承担。事实与理由：１、2016年10月15日，王飞代表佰盛快捷酒店与洛阳云顶装饰工程有限公司签订“洛阳云顶装饰装修工程施工合同”一份，张廷峰全程未参与，合同真实性无法核实，所涉价款也无法知情，所以不能据此认定耿颂奇对该酒店进行了投入，更不能据此认定张廷峰给耿颂奇造成财产损失。2017年1月2日，王飞代表佰盛快捷酒店与李吉伟签订“窗帘制作安装工程合同书”一份，合同的真实性无法核实，所涉价款张廷峰并不知情；且该部分装饰装修可以由耿颂奇拆除，归其所有，并不能造成任何损失，一审判决由张廷峰承担没有相应的事实与法律依据。佰盛快捷酒店未经张廷峰同意对租赁房屋进行装饰装修，且第三人佰盛快捷酒店自2017年开始营业至今已有两年时间，其对张廷峰出租的房屋从未提出异议，也未要求张廷峰提供出租合同所涉的土地使用权的任何手续，故耿颂奇对其酒店拆除存在极大过错。２．依据有关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，结合本案的事实，偃师巿伊洛街道遏制私搭乱建要求的拆除行为属于不可抗力，在双方订立合同时是不能预见此情况的，也不能预见该行为会给耿颂奇造成损失，且当时双方在签订租赁合同时第五条约定：乙方在租赁期内，甲方不得以任何方式干扰乙方的经营范围，乙方租用期间如遇政府征用或遇不可抗力，导致无法正常使用，本合同终止。第九条约定：合同期内，如遇拆迁，在租赁期内由乙方即投资装修部分经营补偿款归乙方所有，从该两条约定的内容以及酒店实际上被政府限期拆除的通知书来看，拆除房屋的行为属不可抗力，双方签订的合同自行终止，第九条的约定表达的意思是对耿颂奇投资的装修部分经营补偿款并非是由张廷峰支付，应当由拆除部门予以补偿，不应当由张廷峰承担赔偿责任。在该合同履行中，耿颂奇方已经于2017年装修完毕，投入经营使用两年，造成房屋的装饰装修价值降低，一审法院依据耿颂奇当时签订合同的造价计算耿颂奇的损失不符合相关法律规定，对张廷峰明显不公。耿颂奇辩称，2016年10月26日耿颂奇与张廷峰签订《出租合同》时，租赁的只是一栋2层钢结构的房屋。为了酒店运营，必须进行装饰装修。2016年10月至2017年1月期间，耿颂奇分别与洛阳云顶装饰工程有限公司、李吉伟签订了装饰装修施工合同、窗帘定制安装合同，直至2017年2月才装修、安装完毕。上述装饰装修施工、窗帘定制合同，已经完全物化为佰盛快捷酒店的营业设施。一审庭审时，耿颂奇提交了装修过程现场照片6张，装饰装修的实物能够与相关合同内容相互印证。关于每份合同对应的价款，均有详细清单。关于酒店的窗帘，是专门按照每个房间具体尺寸剪裁、安装的。在2019年2月的强制拆除时，均已随同建筑物化为垃圾。耿颂奇租赁房屋就是为了经营快捷酒店，必须进行装饰装修是基本常识；如果张廷峰不同意装饰装修，根本不能建立租赁关系。签订租赁合同之后的第三天即10月29日，张廷峰即委托郭峰收取了第一年（2016.12.1-2017.11.30）的租金30万元。其后，张廷峰还在酒店的装修现场多次协调供电设施的安装，帮助完成装修。建筑物未办理土地使用证、规划许可证，被当地政府依法强制拆除，是张廷峰一方的全部责任。至于房屋租赁合同无效情况下的缔约过失责任，耿颂奇已经自行承担了30%一审认定张廷峰承担70%的责任是适当的。对其主张的法律依据，适用前提是租赁合同有效，本案属于合同无效的缔约过失责任。且佰盛快捷酒店装修于2017年2月才结束，双方约定的租赁期限为十五年，2019年初房屋被强制拆除，耿颂奇的损失特别巨大。佰盛快捷酒店述称：同意耿颂奇的答辩意见。耿颂奇向一审法院提出诉讼请求：1、确认2016年10月26日耿颂奇、张廷峰签订的《出租合同》无效；2、张廷峰赔偿耿颂奇各项损失共计1709546元；3、诉讼费、保全费等一切费用由张廷峰负担。一审法院确认事实如下：佰盛快捷酒店于2017年2月13日注册成立，营业执照载明经营者为张思毅、类型为个体工商户、组成形式为个人经营，实际投资人为耿颂奇。为筹建佰盛快捷酒店，耿颂奇于2016年10月26日与张廷峰签订出租合同一份，合同主要内容为：甲方（出租方）张廷峰乙方（承租方）耿颂奇经甲乙双方协商达成如下条款：1、地理位置：偃师市东明路中段乐居小区南2、租赁范围：房屋建筑面积1580平方米，门前广场及道路，以双方确认的图纸为准，水电由甲方根据乙方需求建设，如不够使用，甲方另行建设。3、租赁期限：租期为15年（合同期满后如乙方继续使用，按原合同应优先乙方承租），即2016年12月1日至2031年11月30日。4、租金及交付办法：以房屋总面积每平方米19元计算，每年租金为300000.00元整。三年为一个合同周期，房屋租金每三年增长10%。第一年租金在合同签订时一次性交清，以后每年租金应在10月31日之前一次性交清，如逾期不交租金，经甲方书面催告后两个月仍未交清租金的，甲方有权终止合同。5、乙方在租赁期内，甲方不得以任何方式干扰乙方的经营范围，乙方租用期间如遇政府征用或遇不可抗力，导致无法正常使用，本合同终止。6、乙方在经营期内，如因经营需要确需改造的，经甲方同意后方可进行，改造费用由乙方承担。7、租赁期内，乙方对甲方交付的一切配套设施应认真管理，如有损坏，应照价赔偿，但正常损耗与合理拆旧除外。乙方在经营过程中所发生的各种费用由乙方承担。如房屋结构及质量出现问题，造成的一切后果由甲方全部承担。该房屋乙方不得转租，租赁到期后，房屋内不可移动的，乙方无条件交付给甲方，不得破坏性拆除。8、租赁期内，由于乙方管理不善（如下水道堵塞、火灾等）造成楼梯损坏、变形等，由乙方承担所有经济损失。9、合同期内，如遇拆迁，在租赁期内由乙方投资装修部分经营补偿款归乙方所有，其余部分补偿款归甲方所有，与乙方无关。10、乙方应按照缴纳各种费用，做好防火防盗和安全工作，做到守法经营。11、未尽事宜，双方另行协商解决。12、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。2016年10月15日，王飞代表佰盛快捷酒店与洛阳云顶装饰工程有限公司签订“洛阳云顶装饰装修工程施工合同”一份，由该公司对室内外棚面、墙面、面等装饰工程装修，工程造价为2307564元（以佰盛快捷酒店认定的单价为准，工程量竣工后以实际为准），2017年1月23日，经双方审核决算，耿颂奇应付的装修装饰款为2337462.18元，耿颂奇陆续支付了部分款项，尚未支付完毕。2017年1月2日，王飞代表佰盛快捷酒店与李吉伟签订“窗帘制作安装工程合同书”一份，由李吉伟为佰盛快捷酒店制作窗帘，总价款22000元。2016年12月14日，佰盛快捷酒店与偃师市亿家欣家具厂签订合同一份，由该家具厂为佰盛快捷酒店提供所需家具，总价款112645元，耿颂奇支付部分货款，尚未支付完毕。耿颂奇向张廷峰交纳了两年的房租600000元。由于张廷峰并未取得出租合同所涉土地的使用权，所建房屋也没有任何的规划、准建手续，偃师市伊洛街道遏制私搭乱建办公室向佰盛快捷酒店发出拆除通知书，限其自行拆除地上所有建筑物，接到该通知，耿颂奇无奈于2019年2月初，对佰盛快捷酒店进行了拆除处理。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，张廷峰在未取得案涉土地使用权且未办理规划、准建等手续的情况下，建造房屋用于出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与耿颂奇签订的出租合同应为无效合同。佰盛快捷酒店营业执照载明的经营者为张思毅，但实际投资人耿颂奇，对此张思毅也予以认可，因此，佰盛快捷酒店因拆除引起的法律后果应由耿颂奇承受。对于耿颂奇基于出租合同所交纳使用期间的租金，不再予以返还。造成出租合同无效的原因在于张廷峰未取得规划、准建等手续即建造房屋用于出租，因此，张廷峰应赔偿耿颂奇因此所受到的损失。耿颂奇所受到的损失应为其筹建佰盛快捷酒店时在该酒店建筑上的附属物，对其定制的家具能够搬离，不应计算，耿颂奇所提交的合同，符合酒店装修的实际情况，应予认定，其应计算的具体投资损失应为：装修装饰款2337462.18元、定制窗帘款22000元，共计2359462.18元。张廷峰应赔偿的损失以根据出租合同约定的租赁期限以及已使用的期限进行计算为宜，据此，耿颂奇庭审中要求以70%的比例进行赔偿应予支持，综上，张廷峰应赔偿耿颂奇的损失数额为：2359462.18元×70%＝1651623元。租赁合同签订的目的在于使用，张廷峰辩称双方在签订租赁合同时仅限于房屋现状的理由不能成立；张廷峰辩称，拆除行为系政府行为，但造成该行为的原因系其违法建筑行为，其辩诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）款、第五十八之规定，判决：一、耿颂奇与张廷峰2016年10月26日签订的出租合同无效；二、张廷峰于判决生效后10日内赔偿耿颂奇损失1651623元；三、驳回耿颂奇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21000元，由张廷峰承担20500元、耿颂奇承担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，张廷峰在未取得案涉土地使用权且未办理规划、准建等手续的情况下，建造房屋用于出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与耿颂奇签订的出租合同应为无效合同，由此引发的法律后果应由双方当事人按过错程度承担。造成出租合同无效的原因在于张廷峰未取得规划、准建等手续即建造房屋用于出租，对于因拆除引起的法律后果及损失应由张廷峰承担主要责任；耿颂奇明知对方无土地使用权证、未获批准，依然承租、装修、开设快捷酒店，对因拆除引起的法律后果及损失也应承担相应责任，原审法院关于张廷峰应赔偿耿颂奇因此所受到的损失的判决,综合考虑了双方的责任,对于耿颂奇基于出租合同所交纳使用期间的租金，不再予以返还。耿颂奇所受到的损失应为其筹建佰盛快捷酒店时在该酒店建筑上的附属物，对其定制的家具能够搬离，不应计算，耿颂奇酒店装修装饰款2337462.18元、定制窗帘款22000元，共计2359462.18元。考虑张廷峰应赔偿的损失以根据出租合同约定的租赁期限以及已使用的期限和双方责任，以70%的比例进行赔偿并无不当。关于张廷峰上诉提出定制窗帘可拆除，不应赔偿，由于窗帘是根据快捷酒店窗户定制的，拆除后无利用价值。故张廷峰该上诉请求不予支持。综上所述，张廷峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19665元，由张廷峰负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年二月十九日书记员  张丽梅