广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初26869号原告（反诉被告）：广东家家乐商业服务有限公司,住所地广东省佛山市顺德区*****************************，统一社会信用代码91440606MA4X4*UB64。法定代表人：劳某1。委托诉讼代理人：张胜婷，广东度明律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓群汉，男，1978年3月20日出生，汉族，住湖南省双峰县***********，公民身份号码432************412。委托诉讼代理人：杜海平，广东连捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：王增飞，广东连捷律师事务所实习律师。原告广东家家乐商业服务有限公司与被告邓群汉居间合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告向本院提出了管辖权异议，本院作出裁定驳回了被告的异议。被告未有对管辖裁定提起上诉，并提起了反诉。本院依法对本诉、反诉进行了合并公开审理。原告的委托诉讼代理人，被告本人及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东家家乐商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付居间服务费44100元；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2019年3月20日，被告在原告的居间服务下，与买方杜媛娇签订《房地产买卖合同》，由被告将位于佛山市顺德区x房卖给杜媛娇，房屋成交价为1470000元，合同签订后买卖双方与原告签订《佣金支付承诺书》。在合同签订后次日，被告即向买方明确告知撤销合同，所出售房屋只租不卖，合同买卖双方发生纠纷。经佛山仲裁委员会作出仲裁裁决，认定被告存在违约行为，裁决被告向买方返还定金及支付相应的违约金。原告已依约向被告提供居间服务，因被告的违约行为，致使买卖合同未能履行。根据《房地产买卖合同》第七条第二款：“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由经纪方在收到违约方上述费用后无息退还”的约定，被告应向原告支付服务费44100元。被告邓群汉辩称，1.整个买卖过程中，杜媛娇从来没有告诉答辩人其在签订买卖合同时不具有购房资格。答辩人因在清远做生意的朋友急需资金周转，向答辩人借款，答辩人于是于2019年3月19日委托朋友戴超帮忙出售涉案房屋。戴超要求答辩人提供涉案房屋的钥匙以方便买方看房，因当天没有找到钥匙，答辩人便去物业管理处寻求帮助开锁。物管人员曾文杰了解到答辩人要出售房屋后，表示其可以帮忙寻找买家。次日，曾文杰打了十几个电话给答辩人，因答辩人忙没有接听，下午四点多接听时，曾文杰称已找到买家，买家是他表妹。下午五点半，答辩人到了曾文杰处，曾文杰就骑着摩托车搭上答辩人到原告处，说签一个合同就可以了。当时在场人员有原告员工黄锦辉、买家杜媛娇，还有一个自称系杜媛娇的姐姐和一个小女孩。刚开始约定的价格为148万元，曾文杰表示其表妹买房，要求优惠1万元，故售房价最终为答辩人实收147万元。黄锦辉看了答辩人的房产证后称答辩人购房还不到两年，不到两年过户的话，杜媛娇需要承担更多的税费。答辩人要求5月1日前办理过户手续（在办妥过户后，答辩人才能收取全部售房款）。而杜媛娇要求答辩人购房满两年后再去办理过户手续以便其节省税费。答辩人答应迟延办理过户手续，因此，在办理过户手续之前杜媛娇需按每月2300元支付租金。签完合同后，杜媛娇连拍胸脯，称“终于搞完了”，有如释重负之感，当时答辩人就深感奇怪。在签订合同的过程中，杜媛娇及原告均没有告诉答辩人杜媛娇不具备购房资格。如果答辩人知道杜媛娇不具备资格，绝对不会出售给她，因为要等到9月份才能取得全部购房款。2.原告作为专业的房地产居间业务机构，违反通常应有的注意义务，隐瞒与订立合同有关的重要事实，推荐不具有购房资格的购房人，且以不具有房地产中介从业资格的人员签订居间合同，原告依法无权取得居间报酬。根据答辩人申请贵院调查取证取得的社保材料可知，杜媛娇在签订合同时在佛山市顺德区缴交社保的时间仅6个月。根据佛山市房地产调控政策，非本市户籍居民家庭在本市没有住房，在限购区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。因杜媛娇为非佛山本地户籍人士，在签订房屋买卖合同时不具有购房资格，违反佛山市现行购房政策，将导致其无法按照《房地产买卖合同》“附件（付款方式）”第二条第5款B项的约定办理抵押登记手续，答辩人无法在签订合同时立刻办理过户手续，即答辩人无法按照合同的约定取得出售房屋的房价款，导致答辩人签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，答辩人于是在知晓购房人不具备购房资格时，及时通知其解除合同。答辩人认为，原告作为专业的房屋买卖中介机构，理应知晓佛山市的房屋限购政策，在签订合同前应居间推介合格的购房人，以确保双方签订的房屋买卖合同符合限购政策。但原告以不具有房地产中介从业资格的人员来签订合同，且隐瞒了购房人的购房资格此一重要事实，损害了答辩人的利益。根据合同法的规定，原告无权要求答辩人支付居间报酬。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告邓群汉的反诉请求：1.被反诉人向反诉人赔偿经济损失79500元；2.本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人在居间过程中，没有严格审查购房人的购房资格，导致反诉人与杜媛娇签订的房屋买卖合同被解除，造成反诉人向杜媛娇赔偿违约金73500元，并向第三人曾文杰支付介绍费6000元，给反诉人造成经济损失79500元。原告广东家家乐商业服务有限公司辩称，根据（2019）佛仲字第202号仲裁案查明的事实，在房屋买卖的过程中，被告违约在先，其违约行为构成根本违约，导致合同解除。原告作为居间方，已经促成各方达成交易，履行完毕合同的义务，且不存在任何过错。被告因为其行为造成的损失应由其自行承担，与原告没有任何关系，反诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。对有争议的证据，在本院认为中再作综合阐述。经审理查明：2019年3月20日，原告促成了被告与案外人杜媛娇签订了三方《房地产买卖合同》，约定被告出售其位于佛山市顺德区x房（该房屋于2017年5月8日进行初次产权登记）给杜媛娇，总价款为1470000元;杜媛娇应于签订合同当天支付定金20000元给被告，杜媛娇须在银行或经纪方通知还贷日起5天内直接将首期楼款280000元存进被告的贷款账户；被告或杜媛娇如拒不配合提供交易场所所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或者违反本合同约定的，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的30%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。双方还在其他约定一栏中手写补充约定：卖方承诺该物业可等到房产证够两年后过户，双方协商一致该物业到2019年5月1日后开始收取买方的租金到成功过户为止（租金为月租2300元）。签订合同当天，杜媛娇向被告支付了定金20000元。2019年3月21日，被告向杜媛娇发送手机短信“杜小姐你好，昨晚我、你和曾文杰先生签订房屋买卖合同。当时三方人员在时共同承诺（五日内为犹豫期，可无条件撤销合同），因为我有其他原由，特此撤销此次合约！由此造成不便，深感不安！谢谢！特约定三天内把合同三方一起共同取消合约！”2019年3月22日，杜媛娇回复被告“我已经交给中介公司跟你联系了，如果你这边不卖了，那我们只能按那天签的合同来解决！有什么事情你还是找中介吧。”被告随即回复“杜小姐，那你想拖就拖！想一想，各方面的时间、租金等等！我已定了只租不想卖了。”杜媛娇回复“邓先生，请你搞清楚，现在不是我拖，现在是你不愿意处理！如果你卖这个房子我可以马上办手续，如果你不卖了，我那么只能按合同办事就好了，该怎么样处理就怎么样处理。”被告回复“经查证你本人无在乐从的购房资格！我可以单方面解取消合同！所以近期三五天内你过来取消合约，否则请承担一切法律后果及经济损失！杜小姐，你与中介采取欺骗的方式，无购房资格，我会扣押你交的两万元押金，同时取消合约！”杜媛娇回复“你要这样说，那我们只能走法律程序吧！我没有什么好说的，我会叫中介那里发律师函。”2019年3月29日，被告通过短信向杜媛娇发送了《付款通知书》，要求杜媛娇在收到通知之日起5日内支付首期款。2019年3月31日，杜媛娇通过短信向被告发送了《解除买卖合同通知书》，称因被告多次明确表示不再履行合同，杜媛娇已于2019年3月22日解除与被告签订的《房地产买卖合同》。2019年4月22日，杜媛娇向佛山仲裁委员会提起仲裁，该委员会于2019年8月10日作出（2019）佛仲字第202号仲裁裁决书，认定系被告违约在先而导致合同解除，并裁决如下：“一、确认申请人杜媛娇与被申请人邓群汉于2019年3月20日签订的《房地产买卖合同》于2019年3月22日解除；二、与被申请人邓群汉在本裁决作出之日起十日内向申请人杜媛娇返还定金20000元；三、与被申请人邓群汉在本裁决作出之日起十日内向申请人杜媛娇支付违约金73500元；四、与被申请人邓群汉在本裁决作出之日起十日内向申请人杜媛娇支付财产保全费520元。”仲裁裁决送达之后，被告向杜媛娇支付了93500元。另查明，杜媛娇非佛山市户籍，其于2018年9月开始在佛山市缴交社保至今。本院认为，原、被告双方在平等自愿的情况下签订了居间合同，该合同未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同的约定和法律的规定来行使权利及履行义务。关于被告应否向原告支付居间服务费及具体金额的问题。被告辩称系杜媛娇及原告隐瞒了杜媛娇在佛山市没有购房资格，才导致其提出解除合同，故原告在居间过程中存在重大过错，故其不需承担支付居间报酬的责任，且原告还需要赔偿其损失。对此，本院认为，首先，根据本院查明的事实，在已生效的仲裁裁决中已认定了系被告违约在先而导致合同解除，并非原告或杜媛娇存在隐瞒杜媛娇未有购房资格的情形而导致。其次，被告在签订合同的第二天就向杜媛娇发出解除合同的通知，理由为“双方曾约定过五日犹豫期，可无条件撤销合同，因为我有其他原由”，从此可见被告提出解除合同的原因为其自身方面的原因，而并非系杜媛娇方面的原因。再次，在杜媛娇不同意解除合同后，被告于签订合同后第二天称查证到杜媛娇无在乐从的购房资格为由称可以单方面解除合同。而杜媛娇有无在乐从购房的资格，被告个人是查证不到的，被告在这么短的时间就知晓此一情况，只可能系原告或杜媛娇事前已经向被告说过。被告在庭审辩称系杜媛娇于签订合同的次日告知其无购房资格办不了贷款，其才向杜媛娇发送短信要求解除合同。但被告并无证据证实其此一说法，而且被告要求解除合同的理由并非是杜媛娇不具购房资格，而是以被告自身的原因。如果系杜媛娇在签订合同后，被告要求解除合同前才告知被告其无购房资格，那么被告不可能以其自身原因此一不利于其的理由要求解除合同。综上分析，被告的陈述不符合逻辑，也不符合常理，本院对其抗辩不予采纳。涉案《房地产买卖合同》解除的责任在于被告，原告在居间服务中未有隐瞒与签订合同有关的重大事项，尽到了如实告知的义务，被告应承担违约责任。在原告已提供居间服务，促使被告及第三人签订了房地产买卖合同的情况下，被告应按约定支付居间服务费。根据合同约定，如果原告促成整个交易完成的，原告可获得被告及杜媛娇交付的中介费42000元。如今被告违约导致合同解除，根据合同的约定，守约方杜媛娇无需支付中介费，全部中介费由被告支付。但考虑到涉案合同已解除，被告在合同签订后次日就通知合同相对方要求解除合同，原告作为居间人，对被告提供的居间服务内容也相应减少了服务项目，应当酌情减少服务费。综合合同履行的过程、被告提出解除合同的时间、原告已履行的义务及原告本应获得报酬金额等因素考虑，本院酌定被告应当向原告支付居间服务费25000元，超出部分，本院不予支持。至于被告反诉原告赔偿损失的请求，因原告在居间服务中并无过错，且系被告的违约才导致房屋买卖合同解除，故被告的反诉请求，无事实与法律依据，本院予以全部驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓群汉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）广东家家乐商业服务有限公司支付居间服务费25000元；二、驳回原告（反诉被告）广东家家乐商业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邓群汉的全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为451.25元（广东家家乐商业服务有限公司已预交），由原告（反诉被告）广东家家乐商业服务有限公司负担201.25元，被告（反诉原告）邓群汉负担250元；反诉受理费减半收取为893.75元（邓群汉已预交），由被告（反诉原告）邓群汉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年二月二十日书记员  杨 阳