北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初21702号原告：奥腾思格玛（中国）集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：邹熹光，董事长。委托诉讼代理人：徐昭，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆超，北京市两高律师事务所实习律师。被告：北京亿兆文化产业发展有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号2号楼北侧地下一层B113。法定代表人：叶博原，经理。委托诉讼代理人：叶震凯，男，该公司职员。原告奥腾思格玛（中国）集团有限公司（以下简称：奥腾公司）与被告北京亿兆文化产业发展有限公司（以下简称：亿兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥腾公司的委托诉讼代理人徐昭到庭参加诉讼，被告亿兆公司的委托诉讼代理人叶震凯参加了庭前会议，经本院传票传唤，无正当理由缺席庭审，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。奥腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《园区租赁合同》；2、判令被告支付重新招租的空置期损失（三个月房租）及违约行为产生的免租期租金（四个月房租），计1660223.25元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：双方自愿签订了《园区租赁合同》，约定奥腾公司将北京经济技术开发区永昌南路8号SIGM园区D座房屋（以下简称：涉案房屋）出租给亿兆公司，亿兆公司支付了相当于三个月房租的押金及2019年3月19日至2019年6月18日的房租。根据合同约定，2019年6月19日至2019年9月18日的房租被告应提前10个工作日支付，即在2019年6月4日亿兆公司应支付第二季房租711524.25元。付款日至今，奥腾公司多次向亿兆公司催促交纳房租，但亿兆公司至今拖延未付。2019年6月，奥腾公司接到北京经济技术开发区管委会及公安机关的通知，告知亿兆公司利用租赁房屋从事非法经营行为。亿兆公司的违约、违法行为给奥腾公司造成了重大经济损失与名誉损害，为维护原告自身的合法权益，向法院提起诉讼。亿兆公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，但在庭前会议中称不同意奥腾公司的诉讼请求，希望和奥腾公司协商解决。奥腾公司围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，亿兆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证的权利。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月16日，出租方（甲方）奥腾公司与承租方（乙方）亿兆公司签订了《园区租赁合同》，约定甲方对坐落于北京经济技术开发区永昌南路8号SIGM园区D座享有所有权，建筑面积3544.33平方米。乙方承租甲方拥有合法产权的位于北京经济技术开发区永昌南路8号SIGM园区D座园区内的房屋，房屋规划用途为厂房。2018年11月19日，甲方已将标的物交付给乙方。关于租赁期限，双方约定租赁期为20年，自2019年3月19日起至2039年3月18日止。免租期4个月，自房屋交付起时起算。租赁期间，因乙方原因提前解除本合同的，乙方需在合同解除前三个月通知甲方，除应足额补齐占用期间租金外，违约金为三个月的房屋租金（根据解除或终止合同时的租金标准计算月租金）及免租期房租。关于租金及付款方式，合同中约定了先付费后使用，第一个租赁季度（2019年3月19日至2019年6月18日）的租金标准为人民币711524.25元。租金的递增，前2年不变，从第3年起，每两年在上一年租金单价基础上递增5%。本合同签订后，乙方应于2018年11月16日前向甲方一次性支付2019年3月19日至2019年6月18日期间（首个租赁季度）的租金711524.25元。就第二至第八十个租赁季度租金支付，乙方应提前10个工作日向甲方支付下一个租赁季度的租金。关于押金，租赁押金作为乙方履约的押金，不得与租金及违约金相抵，甲方于租赁合同期满或者合同解除或终止后，且乙方没有任何欠费，也没有其他未付的违约金、赔偿金并将房屋实际腾退的情况下，甲方向乙方全额无息退还租赁押金。关于违约责任，双方约定乙方须按照本合同的约定按期、足额交付押金、租金及其他使用费用。若甲方逾期未按本合同约定的时间交付出租房屋的，除应当依约交付房屋外，租赁期限自动顺延。乙方未能按本合同约定的期限履行付款义务的，乙方除应足额补缴外，每逾期一日按照该季度应付租金的万分之三向甲方支付违约金。任何一方当事人不履行本合同约定义务的，或者履行本合同约定义务不符合约定的，或违反其于本合同中所做声明、承诺的，均视为违约行为，违约方应承担违约发生时，支付相当于3个月的租金数额作为违约金（根据解除或终止合同时的租金标准计算月租金）。合同签订后，亿兆公司依约支付了租赁押金711524.25元及第一季度的租金711524.25元。2019年5月5日，奥腾公司向亿兆公司发出缴费通知书，催告对方支付房租，要求亿兆公司在2019年6月4日前，交纳所属期间2019年6月19日至2019年9月18日的租金711524.25元。2019年6月10日、12日、17日，奥腾公司员工通过微信催促亿兆公司交纳下一季度的房屋租金，亿兆公司收到催缴通知后仍未支付租金。奥腾公司遂于2019年6月26日在涉案房屋的D座大门上张贴了告知函，告知函载明“北京亿兆文化产业发展有限公司：一、我司于2019年5月接到开发区上级部门通知，园区内4号楼涉嫌违法销售行为，且将我司上述房产冻结；二、根据双方签署《房屋租赁合同》规定：2019年6月4日前应需缴纳下季度房屋租金711524.25元，房租多次催缴未果。现我公司将以下决定告知如下：一、解除双方签订的《园区租赁合同》；二、你公司在收到该通知后三日内向我方交纳拖欠的租金、违约金及因违约行为产生的免租期内的租金；三、将租赁房屋恢复原状；四、停止对房屋的非法改造行为”，亿兆公司认可同日收到了告知函。经询问，奥腾公司自认于2019年6月26日收回房屋，房屋至今处于空置状态。亿兆公司则称奥腾公司收回房屋的时间不早于2019年6月26日。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。亿兆公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，视为放弃了答辩和举证、质证的权利。本案中，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同相对方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，亿兆公司经奥腾公司多次催告后仍未交纳房租，构成根本违约，奥腾公司有权解除合同。2019年6月26日，奥腾公司作出的解除合同通知到达亿兆公司，故双方签订的园区租赁合同已于2019年6月26日解除，鉴于此，本院不再判决解除合同，对奥腾公司要求解除合同的诉讼请求不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同因亿兆公司的根本违约而导致合同解除，故亿兆公司应赔偿奥腾公司的合理损失，奥腾公司要求亿兆公司赔偿免租期损失有事实依据，本院予以支持。关于奥腾公司主张的相当于三个月租金数额的重新招租的空置期损失，鉴于涉案房屋在收回后三个月内仍未重新出租，故本院对奥腾公司主张的要求亿兆公司支付相当于三个月的租金数额的重新招租期损失予以支持，具体数额，本院核算后予以判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京亿兆文化产业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付奥腾思格玛（中国）集团有限公司重新招租的空置期损失及免租期租金损失共计1660223.25元；二、驳回奥腾思格玛（中国）集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9871元，由北京亿兆文化产业发展有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年二月二十日书记员  赵若含