四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10869号 上诉人（原审被告）：江宇，男，1979年10月10日出生,汉族,住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：贾向，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江锦，女，1965年9月19日出生,汉族,住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：郭渊，北京市高通（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都市科洛赛欧科技有限公司，住所地：成都高新区中和迎江路23号1楼。 法定代表人：吴同庆。 委托诉讼代理人：杨丽娜，女，1982年3月4日出生，汉族，住成都市成华区。系公司员工。 原审第三人：成都蜀绣文化发展有限责任公司。住所地：成都市青羊区百花潭路8号。 法定代表人：谯宇筠。 委托诉讼代理人：陈佳，女，1978年10月2日出生，汉族，住成都市武侯区。系公司员工。 上诉人江宇与被上诉人江锦、原审第三人成都市科洛赛欧科技有限公司（以下简称科洛赛欧公司）、成都蜀绣文化发展有限责任公司（以下简称蜀绣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初6374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 江宇上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项及第四项；2.改判驳回江锦关于腾退房屋的诉讼请求；3.本案上诉费用由江锦承担。事实和理由：1.本案诉争房屋租赁合同已经由江宇与江锦协议变更，江宇不存在根本违约行为，故不存在法定解除合同的事由，一审判决认定事实不清，适用法律错误。（1）江宇部分租金未支付实际系与江锦之间有车位购买款项未结算所致，并非恶意拖欠租金。（2）江锦与成都易筑设计顾问有限公司等单位签订《房屋租赁合同》时并未解除与江宇之间的租赁合同，实际就租赁合同的内容进行了变更。（3）江锦所提交《接处警登记表》并不能证明其已履行过催告义务。2.江宇与第三人之间的转租合同系经江锦同意后签订，在转租期未届满且第三人依约支付租金的情况下，一审判决腾退房屋损害了第三人权益，其适用法律错误。 江锦辩称，不认可江宇的上诉理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 科洛赛欧公司述称，针对江宇的上诉无意见。案涉房屋是江宇转租给科洛赛欧公司的，不应腾退房屋。 蜀绣公司述称，同意江宇的上诉意见。案涉房屋是江宇转租给蜀绣公司的，不应腾退房屋。 江锦向一审法院起诉请求：1.判令解除江锦、江宇于2016年3月31日签订的《商铺租赁合同》；2.判令江宇向江锦支付欠付租金共计162394.34元（截止2017年12月31日），以及按《商铺租赁合同》约定的租金支付时间节点，按年息6%向江锦支付利息，直至付清之日，利息暂计算到起诉之日为33234.8元；3.判令江宇立即腾退房屋（尚需腾退房屋的建筑面积为101.54平方米），并支付该部分房屋的占有使用费，房屋占有使用费为30元/平方米/月，从2018年1月1日起算，直至腾退之日止，（截止2018年5月16日该部分房屋占用使用费为13707.9元）。 一审法院认定事实：2016年3月31日，江锦、江宇签订《商铺租赁合同》，约定江锦将位于成都市武侯区房屋出租给江宇，房屋建筑面积1153.99平方米，租赁期限2016年5月11日起至2021年5月10日止，租金30元／平方米／月，月租金34619.7元，租金每3个月一付，首次付租日为2016年5月10日，江宇应于每3个月期满前向江锦支付下一期间租金，在租赁期间，江宇有权将该商铺部分或全部转租给他人进行合法经营。 2017年12月26日，江锦分别与成都易筑设计顾问有限公司、成都璞石品牌设计有限公司、四川中地艺群钢结构有限公司签订《房屋租赁合同》，将原由江宇承租的房屋分割后予以出租，租赁期限均为2018年2月1日至2019年1月31日。其中成都易筑设计顾问有限公司租赁面积为335.94平方米，成都璞石品牌设计有限公司租赁面积为328.33平方米，四川中地艺群钢结构有限公司租赁面积为388.18平方米，共计1052.45平方米，剩余101.54平方米由江宇继续租用。一审庭审中，双方均认可2016年5月11日至2017年12月25日期间按照1153.99平方米计算租金，2017年12月26日后按101.54平方米计算租金。 一审法院另查明，截止2018年7月16日江宇向江锦支付租金共计504751.86元。 一审法院又查明，2016年9月28日、2017年2月26日，江宇分别与科洛赛欧公司、蜀绣公司签订《房屋租赁合同》，约定将其租赁的剩余面积为101.54平方米的房屋分别转租给科洛赛欧公司、蜀绣公司，科洛赛欧公司、蜀绣公司向江宇支付租金。 一审法院再查明，江宇的委托诉讼代理人张鹏于2018年8月1日签收了民事起诉状副本。 一审法院认为，江锦、江宇之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。江锦、江宇均认可2016年5月11日至2017年12月25日期间按照1153.99平方米计算租金，2017年12月26日后按101.54平方米计算租金，即2016年5月11日至2017年12月25日的租金为675084.15元（1153.99平方米×30元/平方米×19.5个月），2017年12月26日至2018年8月1日（起诉状副本送达之日）的租金为21932.64元（101.54平方米×30元/平方米×7.2个月），截止2018年8月1日，江宇应付租金总额为697016.79元，实际支付504751.86元，尚欠付192264.93元，故对江锦要求江宇支付租金的诉讼请求，一审法院在192264.93元的范围内予以支持。因江宇于2018年7月16日支付最后一笔租金，故利息应从2018年7月17日起算。 根据《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案中，因江宇欠付租金，江锦已于2018年4月17日进行了催告，但江宇仍未补足租金，对江锦要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案中，江宇于2018年8月1日签收本案起诉状副本，视为解除通知于此时送达江宇，故一审法院认定江锦与江宇签订的《商铺租赁合同》于2018年8月1日解除。 基于租赁合同解除之后果，江锦要求江宇腾退房屋的诉讼请求，一审法院亦予以支持。因案涉房屋已由江宇转租给科洛赛欧公司、蜀绣公司，故科洛赛欧公司、蜀绣公司对腾退房屋负有协助义务。因2018年8月1日后，科洛赛欧公司、蜀绣公司仍占用案涉房屋，且向江宇支付了租金，故江宇应按每月3046.2元（101.54平方米×30元/平方米）的标准向江锦支付房屋占有使用费，自2018年8月2日起支付至实际腾退房屋之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第一款第（三）项之规定，判决：一、确认江锦与江宇于2016年3月31日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月1日解除；二、江宇于判决生效之日起五日内向江锦支付租金192264.93元及利息（以192264.93元为基数，按年利率6%计算，自2018年7月17日起计算至实际付清之日止）；三、江宇于判决生效之日起五日内向江锦支付占有使用费（按每月3046.2元的标准，自2018年8月2日起计算至实际腾退之日止）；四、江宇于判决生效之日起十五日内向江锦腾退并返还位于成都市武侯区的房屋，第三人科洛赛欧公司、蜀绣公司对腾退返还房屋负有协助义务；五、驳回江锦的其他诉讼请求。一审案件受理费4600元，由江宇负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，江锦、江宇签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是江宇的行为是否构成根本违约，案涉合同是否应当解除；二是一审判决第三人腾退房屋是否正确。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于江宇的行为是否构成根本违约并导致合同解除的问题。本院认为，案涉合同在2017年12月26日由江锦将部分面积另行出租他人，江宇在一审中也认可仅应支付剩余面积租金的情况下，该合同约定的租赁面积已实际变更为101.54平方米。在此后的改造过程中，因江宇一直未变更后合同的主要义务即剩余部分房屋的租金，江锦于2018年4月17日以报警方式寻求解决双方发生的纠纷，应认为是催告江宇履行该义务，一审判决在江锦起诉解除已超过该催告行为三个月的情况下判决解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，本院予以维持。 二、关于一审判决第三人腾退房屋是否正确的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，在案涉租赁合同解除的情形下，实际占有房屋的次承租人在房屋租赁关系终止时不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，一审法院据此判决由科洛赛欧公司、蜀绣公司向江锦腾退房屋正确，本院予以维持。 综上所述，江宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费388元，由江宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年二月十二日 书记员  刘小春