成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5458号 原告：成都呈祥域房地产中介有限公司，住所地成都市郫都区。 法定代表人：龚小龙，职务系经理。 委托诉讼代理人：邓红梅，四川仁卓律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：刘悼，四川仁卓律师事务所律师，特别授权。 被告：四川兴宇建筑工程有限公司，住所地大竹县。 法定代表人：刘明海职务系总经理。 委托诉讼代理人：闫林，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 原告成都呈祥域房地产中介有限公司（以下简称：呈祥域公司）与被告四川兴宇建筑工程有限公司（以下简称：兴宇公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告呈祥域公司的委托诉讼代理人刘悼，被告兴宇公司的委托诉讼代理人闫林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 呈祥域公司向本院提出请求：1、判决解除原、被告于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》；2、判决被告退还原告的保证金100万元以及延迟退还保证金的利息，以100万元为基数，按照每日千分之三支付自2018年8月11日起至款项付清之日止，暂计至2019年5月31日止879,000元；3、判决被告向原告支付违约金100万元（大写：壹佰万元）；以上合计2,879,000元。 呈祥域公司提出的事实与理由：原、被告双方于2018年8月10日签订《金睿1号项目独家包销合同》，约定被告独家授权原告销售位于成都市成华区项目，以公寓、写字楼的销售方案进行销售。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付保证金100万元并就合同的履行开展工作，但在销售过程中，原告发现该项目系工业产权，并非合同约定的公寓、写字楼，导致销售工作无法开展。被告故意隐瞒销售项目系工业产权，同时谎称该销售项目系商业产权，使得原告在受蒙骗的情况下签订项目合同，现销售工作无法进行，合同的目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告据此多次与被告沟通均无果。现原告为维护自己的合法权益诉至法院。 兴宇公司辩称，1、双方均清楚案涉房屋系工业产权，是以公寓、写字楼的形式来销售；2、合同中没有约定被告应当向原告承担违约金，原告诉请中要求我方承担违约金的理由没有在合同中进行约定，但是合同中第八条第1款提到“任何一方无故单方面终止合同属违约”，说明应当由原告方承担违约责任；3、按照合同第八条第4款，原告目前为止没有向被告按期交付销售款项，应当由原告承担违约责任；4、如果要解除合同，双方应当对账，原告方要把收取的销售款项交还给被告；5、针对原告提到的被告和开发商多次要求其停止销售，这一情况与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年8月10日，兴宇公司（甲方）与呈祥域公司（乙方）签订《金睿1号项目独家包销合同》载明：甲方独家授权乙方销售现甲方位于成都市成华区项目的销售工作；“鉴于：成都优道资产管理有限公司，成都优道金睿科技有限公司（以下简称优道公司），经成华区法院公开拍卖竞得金睿1号地块现状。兴宇公司在2018年4月16日和优道公司签订《建设工程施工合同补充协议》。该协议中双方约定：工程款支付为实物抵房支付方式，同时约定优道公司允许兴宇公司自行销售用于支（抵）付工程款的办公性质房产，且积极配合兴宇公司办理相关手续。后经优道公司、兴宇公司、龙潭工业园管委会三方开会确定，此金睿1号项目工程为历史遗留工程，所有项目改造及销售由兴宇公司自主完成。销售中所需证件由龙潭工业园管委会和优道公司协助兴宇公司办理。证件包括《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产权证》、《销售许可证》等。在实际施工销售中，采取边施工边补办各种证件的方式进行。前期手续未补齐阶段，由兴宇公司协调龙潭工业园管委会，以保证销售的合法性和进度”。乙方实际销售总面积为至少22000平方米，以公寓、写字楼的销售方案进行销售；该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年11月1日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日；双方约定独家包销的期限为自2018年8月7日起至该项目全部售罄（销售面积达90%以上即可视为全部售罄）；乙方负担所有工作人员的工资、福利、社保费、差旅费等一切与本合同项下工作相关的劳动报酬或费用；签订本合同当日，乙方向甲方交履约保证金1000000元；第八条“违约责任及赔偿：1、在本合同履行过程中，未经甲、乙双方同意，其中一方无故单方面终止合同，属违约。如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担。如乙方违约，甲方不退所交履约保证金剩余部分；2、在乙方独家包销过程中，未经乙方允许，甲方擅自引入第三方销售团队进入销售的，属于甲方违约。甲方应按照乙方所交履约保证金的双倍赔偿给乙方，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用，且乙方在销售中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、餐饮、销售人员住宿、工资等费用，均由甲方承担；3、甲、乙双方任何一方未按本协议的约定向对方支付款项，以及甲方未按照本协议的约定退还乙方所交履约保证金，每迟延一天，甲方支付乙方千分之三的违约金；……”。 2018年8月10日，兴宇公司出具的《收条》载明：今收到成都呈祥域房地产中介有限公司交来《金睿1号项目独家包销合同》履约保证金￥1000000.00元（大写：壹佰萬圆整）。呈祥域公司举出了银行转款回执予以佐证。 庭审中，呈祥域公司陈述：合同第八条第2小条约定一方违约的须赔偿另一方的违约金为100万元，由于被告的行为构成根本违约，故引用此条。第八条第3小条约定违约金的延迟退还需承担每日千分之三的违约金。呈祥域公司同时主张第八条第1小条，被告无法提供项目销售依据的行为已构成单方终止合同，案涉项目不能对外销售。 二、2019年5月29日，四川仁卓律师事务所接受呈祥域公司的委托向兴宇公司的注册地址发送《律师函》，该《律师函》载明：……一、解除双方签订的《金睿1号项目独家包销合同》；二、退还呈祥域公司的保证金100万元，……。呈祥域公司举出的EMS送达记录载明的邮单号与邮寄回单不一致。 2019年6月17日，四川仁卓律师事务所接受呈祥域公司的委托向兴宇公司在《金睿1号项目独家包销合同》上载明的地址发送《律师函》，该《律师函》载明：……依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，贵司签订合同后，未按时修建至封顶、未进行初始登记、也未取得、提供合同约定的任何证件（包括但不限于《建设用地规划许可证》、《销售许可证》等）致使呈祥域公司无法正常展开销售活动，合同目的无法实现。贵司的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一、解除双方签订的《金睿1号项目独家包销合同》；二、退还呈祥域公司的保证金100万元，并支付以100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2018年8月11日起至款项付清之日止的资金占用利息；三、向呈祥域公司支付违约金200万元以及赔偿损失包括但不限于呈祥域公司在销售过程中所产生的销售宣传推广费用、销售物料、交通、销售人员住宿、工资等费用。……。呈祥域公司举出的EMS送达记录载明“他人代收”。 庭审中，兴宇公司陈述：兴宇公司不清楚律师函的邮寄发送情况，也不清楚内容。 三、庭审中，呈祥域公司举出电信预存款收据、购买办公桌椅收据、地板安装款收据、沙盘修改及清理费用收据、样板间装修费合同和银行流水及收据、广告设计和制作费收据、路由器和布网线组网收据、费用清单、2018年10月-2019年5月驻现场人员的工资表、售楼部现场照片9张及样板间视频，拟证明：由于被告的违约行为，致使原告在履行合同过程中，投入了大量资金，造成了直接的经济损失共计739,325元。 兴宇公司的质证意见为：对收据、照片三性均持异议。不清楚银行流水能否和收据一一对应。对工资表、装修合同不予认可。2018年8月签订合同，原告称2018年9月停止销售，即便是有销售人员工资，也不可能连续产生几个月工资。 四、庭审中，呈祥域公司举出通话录音及文字材料。本院认为，由于通话录音无其他证据佐证相对方身份，故本院不予采信。 五、庭审中，兴宇公司举出《补充协议一》复印件、《关于金睿项目施工单位工程抵款的确认函》、微信聊天记录。本院认为，《补充协议一》复印件无其他证据予佐证真实性，故本院不予采信；《关于金睿项目施工单位工程抵款的确认函》无发出方签章，故本院不予采信；微信聊天记录无其他证据佐证相对方身份，故本院不予采信。 庭审中，兴宇公司举出其向呈祥域公司作出的《承诺书》（落款时间2018年12月25日）。呈祥域公司对真实性认可，但对关联性和证明目的不认可。本院认为，由于呈祥域公司未在《承诺书》上签章，故《承诺书》仅系兴宇公司单方意思表示。 六、庭审中，关于“呈祥域公司在签订《金睿1号项目独家包销合同》前有无核实项目业主及项目用地情况？”的问题，呈祥域公司陈述：没有进行核实。呈祥域公司只是知道项目业主的存在，知道项目业主不是兴宇公司。 庭审中，兴宇公司陈述：整个项目已经停工，目前兴宇公司也在和业主联系，把施工款项付给兴宇公司，但业主方没有在兴宇公司报的资料上盖章，双方还未结算。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，《金睿1号项目独家包销合同》约定“该项目现状为施工中，预计封顶时间为2018年11月1日，交付给实际买受人的时间为开发商收回实际买受人的全部购房款且在房管局完成备案手续，最迟交付时间不超过2019年7月30日”，但根据双方陈述，约定由呈祥域公司销售的房产尚未建成且已经停工，由于兴宇公司未按合同约定向呈祥公司提供用于销售的房屋，导致不能实现房屋正常销售的合同目的，故呈祥域公司有权单方解除合同，因此，对呈祥域公司提出的解除《金睿1号项目独家包销合同》，兴宇公司退还保证金1,000,000元的诉讼请求，本院予以支持。由于呈祥域公司主张兴宇公司支付违约金1,000,000元的依据，即双方关于“如甲方违约，甲方应按照履约保证金的双倍赔偿给乙方”的约定，并非针对一方当事人违约，对方当事人单方解除合同的情形，故对呈祥域公司要求兴宇公司支付违约金1,000,000元的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，呈祥域公司主张的保证金资金利息属于损失范畴，故本院予以支持。由于呈祥域公司主张利息计算标准的依据，即双方关于“未按照本协议的约定退还乙方所交履约保证金，每迟延一天，甲方支付乙方千分之三的违约金”的约定，亦非针对一方当事人违约，对方当事人单方解除合同并要求退还保证金的情形，故利息不应以该约定计算，综上，本院认定兴宇公司自收到保证金次日（2018年8月11日）起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，向呈祥域公司支付资金利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都呈祥域房地产中介有限公司与被告四川兴宇建筑工程有限公司于2018年8月10日签订的《金睿1号项目独家包销合同》； 二、被告四川兴宇建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都呈祥域房地产中介有限公司退还保证金1,000,000元及利息（利息的计算方法为：以1,000,000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，自2018年8月11日起计算至前述款项付清之日止）； 三、驳回原告成都呈祥域房地产中介有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29,832元，由被告四川兴宇建筑工程有限公司承担19,470元，由原告成都呈祥域房地产中介有限公司承担10,362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 演 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  沈思忆 二〇二〇年二月四日 书 记 员  喻兰菊