四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2220号 上诉人（原审被告）：四川富元房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：付从洋,执行董事。 委托诉讼代理人：苟占芳，四川瀛络律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫，四川瀛络律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田祥梅，女，1972年6月22日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚德茜，四川良众律师事务所实习律师。 上诉人四川富元房地产开发有限公司（以下简称"富元房地产公司"）因与被上诉人田祥梅商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富元房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人按照合同约定向被上诉人支付违约金1,929.49元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院在被上诉人未提供证据证明造成了实际损失且该损失高于违约金的情况下，认定违约金约定过低系事实认定错误。案涉房屋已交付被上诉人占有使用，被上诉人已能实现房屋的绝大部分功能，不存在被上诉人因产权登记暂未办理而遭受实际损失，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款调高违约金系法律适用错误。违约金的计付标准已在案涉房屋买卖合同中明确约定，原审法院仍将标准调高至按年赔付，且该标准属对违约金的重复计算，违背违约金的止损原则，请予以纠正。 田祥梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 田祥梅向一审法院起诉请求：判令富元房地产公司支付逾期办理不动产权的违约金(以已支付购房款为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际办理产权之日止)，暂计算至2019年7月23日为20,000元。 一审法院认定事实：2013年2月28日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：田祥梅购买富元房地产公司开发的位于广安市前锋区“盛世国际”商品房一套，建筑面积为110.89平方米，房屋价款为每平方米3480元。第十六条＂关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。但是，如因买受人未付清合同约定房款、税费、提供资料等原因，不能按约定时间办理产权登记，或受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按约定时间办理相关手续，出卖人不承担责任＂。合同签订前后，田祥梅向富元房地产公司支付了相应购房款及房屋契税，富元房地产公司于2015年2月22日交付了房屋。至今，富元房地产公司尚未完成出售房屋的产权登记手续。 一审法院认为,双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。田祥梅已按合同约定履行了缴纳房款及相应契税的义务，富元房地产公司应按照合同约定如实履行义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十六条约定，富元房地产公司应当在交房之日起二年内为田祥梅办理房屋产权登记，富元房地产公司至今未完成办理房产登记手续的义务，其行为已违约，应当承担相应的违约民事责任。富元房地产公司抗辩称田祥梅的主张已过诉讼时效，富元房地产公司不应支付延期办证违约金。经查，根据双方的合同约定，富元房地产公司应当在2017年2月22日之前为田祥梅办理产权登记手续，田祥梅于2019年10月9日向法院起诉，尚未超过诉讼时效，故对田祥梅要求富元房地产公司支付违约金的请求，予以支持。由于《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的约定过低，应予以调整，结合受诉人民法院当地的实际经济水平和本案的实际情况，酌定逾期办证的违约金按照3,000元/年计算，从违约之日(2017年2月23日)起算至富元房地产公司实际完成案涉房屋的产权登记之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：富元房地产公司在判决生效后十五日内向田祥梅支付违约金6,000元(自2017年2月23日算至2019年2月22日止)，之后，从2019年2月23日起，按3,000元/年算至实际完成案涉房屋的产权登记之日止。义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由田祥梅负担125元，由富元房地产公司负担25元。 二审期间，田祥梅为证明其主张向本院举示如下证据：1.刘世川身份证复印件、居民死亡户籍注销证明，拟证明本案案涉合同系刘世川签订，刘世川于2017年因病死亡，该房屋的权利由其继承人享有；2.结婚证、四川省华蓥市禄市镇六水沟村民委员会第五村民小组出具的《亲属关系证明》（3份），拟证明刘世川与田祥梅系夫妻关系,刘兴杰系刘世川之父,雷国芬系刘世川之母,刘晓余系刘世川之女,刘志勇系刘世川之子，田祥梅、刘兴杰、雷国芬、刘晓余、刘志勇系刘世川的法定继承人；3.《说明》（2份），拟证明刘兴杰、雷国芬、刘晓余、刘志勇自愿将案涉房屋逾期办证违约金的权利均转由田祥梅一人行使，且案涉房屋逾期办证违约金归田祥梅个人所有，田祥梅系本案适格主体。富元房地产公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，刘兴杰、雷国芬、刘晓余、刘志勇与刘世川的继承法律关系，由法院依法作出判定。 富元房地产公司未提交新证据。 本院二审查明:案涉《商品房买卖合同》系刘世川与富元房地产公司签订，刘世川于2017年因病死亡，刘世川与田祥梅系夫妻关系,刘兴杰系刘世川之父,雷国芬系刘世川之母,刘晓余系刘世川之女,刘志勇系刘世川之子，田祥梅、刘兴杰、雷国芬、刘晓余、刘志勇系刘世川的法定继承人。 二审审理查明的其他案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，刘兴杰、雷国芬、刘晓余、刘志勇向本院提交《说明》等相关依据，自愿将案涉房屋逾期办证违约金的权利转由田祥梅一人行使，因田祥梅与刘世川系夫妻关系，且其系刘世川的法定继承人之一，田祥梅作为本案一审原告主体适格，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：诉争逾期办理产权登记行为的违约金应否调整以及调整标准是否得当。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，违约金在我国合同法中具有补偿为主、惩罚为辅的双重性质。富元房地产公司未按照《商品房买卖合同》约定办理相应产权登记手续，其行为构成违约，应当承担违约责任。田祥梅主张合同约定的逾期办理产权登记行为的违约金过低，请求予以增加，于法有据。基于违约金补偿为主、惩罚为辅的双重性质，一审法院综合受诉人民法院当地的经济水平及本案实际，酌定2017年2月23日至2019年2月22日期间的违约金为6,000元，之后逾期办理产权登记行为的违约金自2019年2月23日起计至实际完成案涉房屋的产权登记之日止按照3,000元/年计算，并无不当，本院予以维持。此外，案涉《商品房买卖合同》系刘世川与富元房地产公司签订，一审法院认定田祥梅与富元房地产公司签订《商品房买卖合同》有误，本院予以纠正。综上，富元房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川富元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年二月二十五日 法官助理  刘延娟 书 记 员  田 玲