江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10300号上诉人（原审原告）：南京航空航天大学，住所地南京市秦淮区御道街29号。法定代表人：聂宏，该校校长。委托诉讼代理人：姜红斌，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛奥忠，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市秦淮区凤鸣酒家，住所地南京市秦淮区御道街29-4。经营者：夏要武，男，1954年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王和，江苏华成律师事务所律师。原审第三人：南京刘长兴餐饮有限责任公司，住所地南京市秦淮区三条巷111号。法定代表人：朱同淼，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光炎，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈培德，男，该公司员工。上诉人南京航空航天大学（以下简称南航）因与被上诉人南京市秦淮区凤鸣酒家（以下简称凤鸣酒家）、原审第三人南京刘长兴餐饮有限责任公司（以下简称刘长兴餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院作出的（2019）苏0104民初5202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南航上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人与原审第三人已形成租赁合同关系，无事实和法律依据，且与已查明的事实严重不符。（一）一审法院混淆了白下区饮食公司、南京市白下区饮食公司、南京刘长兴饮食公司、刘长兴餐饮公司（即原审第三人）、南京凤鸣酒家、凤鸣酒家（即被上诉人）等不同主体之间的关系。南京凤鸣酒家于2009年5月15日核准注销，其注销前与刘长兴餐饮公司不存在隶属关系。凤鸣酒家是由夏要武出资设立的个体工商户，与刘长兴餐饮公司不存在隶属关系，与南京凤鸣酒家之间也没有任何关系。原白下区人民法院（1999）白民初字第1373号、南京市中级人民法院（2000）宁民终字第485号民事判决书所确认的诉争房屋租赁合同关系的承租人是南京凤鸣酒家。南京凤鸣酒家注销后，上诉人至今从未与南京市白下区饮食公司或与第三人刘长兴餐饮公司就诉争房屋订立过租赁合同。一审法院认定原审第三人刘长兴餐饮公司与上诉人之间形成租赁关系有误。（二）2009年5月15日南京凤鸣酒家注销，上诉人与南京凤鸣酒家租赁合同关系即自行终止，未经上诉人同意，作为上级主管部门的南京白下区饮食公司并不能当然享有诉争房屋的承租权，其应依法将承租人注销的事实告知上诉人，并将诉争房屋返还给上诉人。原审中，南京凤鸣酒家的负责人夏要武明确承认上诉人不知道南京凤鸣酒家注销这一事实。因此，未经上诉人同意且隐瞒原承租人已注销的事实，南京白下区饮食公司继续承租使用诉争房屋，无法律依据。（三）原审认为南京市白下区饮食公司改制为刘长兴餐饮公司，且改制在南京凤鸣酒家注销之后，无事实依据。因此，原审关于南京凤鸣酒家注销后，先由南京市白下区饮食公司继续承租使用诉争房屋，后因改制为刘长兴餐饮公司，诉争房屋继续由刘长兴餐饮公司使用的认定，确属错误。（四）原审认定的诉争房屋租金交纳情况，与客观事实不符。刘长兴餐饮公司只交纳了2017年和2018年的租金，上诉人也仅出具了这两年的发票。（五）原审以租金交纳和上诉人出具发票的行为，认定租赁合同关系，无事实和法律依据。二、原审认定被上诉人使用诉争房屋并非无权占有，无事实和法律依据，被上诉人属于恶意占有，依法应返还诉争房屋并承担赔偿责任。三、关于《房屋租赁登记备案证明》和《承包协议》，《房屋租赁登记备案证明》内容不实，不能证明上诉人与原审第三人之间存在租赁合同关系，《承包协议》不能证明凤鸣酒家合法占有使用诉争房屋。凤鸣酒家辩称：1.上诉人称南京市白下区饮食公司非白下区饮食公司是偷换了概念；2.上诉人认为2000年承租人是南京凤鸣酒家，到2019年是凤鸣酒家，显然上诉人割裂了对事物的联系和关联性，上诉人不承认南京市白下区饮食公司承租该房屋，也不承认南京市白下区饮食公司由刘长兴餐饮公司接管的事实，（2000）宁民终字第485号判决书判决案涉房屋由上诉人所有，长期以来由刘长兴餐饮公司下属企业凤鸣酒家用于经营早点和饮食，承租人始终没有变，并非是凤鸣酒家。3.上诉人收取的租金到2019年从未中断，支付租金的单位的变化也只是南京市白下区饮食公司后改制为刘长兴餐饮公司，该两家公司其实是一家公司，上诉人主张南京市白下区饮食公司、刘长兴餐饮公司是代凤鸣酒家支付租金，完全是混淆视听，不能成立。4.上诉人称被上诉人是恶意侵占其财产没有依据，被上诉人使用该房屋是刘长兴餐饮公司承租并支付租金的，被上诉人只是刘长兴餐饮公司职工承包经营，人员、经营范围、形式始终没有改变，也从未与上诉人发生任何的联系和关系。5.上诉人称2009年—2017年未与刘长兴餐饮公司发生租赁关系不属实。综上所述，请二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。刘长兴餐饮公司述称：1.其与上诉人在70年代就存在租赁关系，当时还招聘了老师的家属、待业青年等作为员工，与上诉人的关系一直保持，上诉人2019年没有上门收取租金，才发生了矛盾，上诉人是恶意捏造事实，与事实不符。2.当时是响应政府号召，一直是由原审第三人承租案涉房屋的，房租也是政府定好的，刘长兴餐饮公司前身是南京白下区饮食公司，现在上诉人想按照市场租赁行情涨房租，原审第三人不同意。南航向一审法院起诉请求：1.判令凤鸣酒家立即将南京市秦淮区御道街29-4号房屋向其返还；2.判令凤鸣酒家立即支付自2009年5月16日至实际返还房屋之日止房屋占有期间造成的租金损失（具体租金损失数额以司法鉴定结论为准）；3.判令凤鸣酒家承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：诉争房屋系南航所有，房屋建成于1979年。上世纪70年代末期，根据国务院关于进一步搞好商业服务网点建设和管理的文件精神，市、区政府为方便御道街地段居民，成立了味芳小吃部，在南航提供的简易房经营饮食早点，作为干道沿街的商业服务网点。1979年南航的大楼建成后，味芳小吃部即搬入诉争房屋，后在征得南航同意后又搭建了45.14平方米房屋以增加营业面积。自1982年起至1989年6月，味芳小吃部均按每平方米0.8元向南航交纳房租。1989年7月南航与味芳小吃部签订房屋租赁合同，约定租期自1989年7月至1992年7月，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米3.5元计算。期满后南航与南京味芳餐厅签订租赁合同，约定1993年1月至8月租金按照每月每平方米5元交纳。后南航又于1993年9月30日与南京市白下区饮食公司签订租赁合同，租期自1993年9月1日起至1994年12月31日止，房租按建筑面积133.86平方米，每月每平方米10元计算。期满后，双方未签订租赁合同，但味芳餐厅仍按133.86平方米面积，每月每平方米12元向南航交纳了1年租金（1995年1月至1995年12月）。1996年南航要求将房租提高为每月每平方米35-40元，致双方发生争议，未再签订租赁合同。1998年10月29日，南京刘长兴饮食公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋。1999年1月，南航以南京御道凤鸣酒家没有合法手续占有诉争房屋、未交纳租金为由诉至原南京市白下区人民法院，要求判令南京凤鸣酒家迁让、补交租金。该院经审理作出（1999）白民初字第1373号民事判决：一、南京凤鸣酒家于判决生效之日起每月按建筑面积88.72平方米每平方米30元计算向南航交纳房租；二、南京凤鸣酒家于判决生效之日起一个月内向南航交纳自1996年1月起至1999年12月底欠租51102.72元。南航不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，市法院经审理作出（2000）宁民终字第485号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决作出后，南京凤鸣酒家继续承租使用诉争房屋，相应租金由南京市白下区饮食公司（即南京刘长兴饮食公司）交纳。南京凤鸣酒家注销后，诉争房屋由凤鸣酒家占有使用，相应租金由刘长兴餐饮公司交纳。2017年6月22日，诉争房屋《房屋租赁登记备案证明》载明，出租人为南航，承租人为刘长兴餐饮公司。2017年8月8日，刘长兴餐饮公司与夏要武签订《承包协议》，约定由夏要武承包经营诉争房屋，期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，承包费每年50000元。一审另查明，南京味芳餐厅于1990年12月21日设立，经济性质为集体所有制，主管部门为南京市白下区饮食公司。南京味芳餐厅先后更名为南京蓝普酒店、南京羊城食府、南京凤鸣酒家，法定代表人为夏要武，后于2009年5月15日核准注销。南京市白下区饮食公司于1996年5月30日更名为南京刘长兴饮食公司，后于2003年7月15日改制，改制方案为企业对外出售，以产权受让方式将资产、债务、人员由第三人刘长兴餐饮公司“三带走”。凤鸣酒家系2009年4月17日注册设立的个体工商户，经营者为夏要武。关于诉争房屋租金的交纳情况，南航陈述，不论是南京市白下区饮食公司，还是刘长兴餐饮公司，其交纳租金仅是第三人代付行为，生效判决所确认的与南航建立租赁关系的相对方系南京凤鸣酒家，而在南京凤鸣酒家注销后，双方租赁关系即已终止。凤鸣酒家陈述，诉争房屋系其承包使用，其向刘长兴餐饮公司交纳承包费，刘长兴餐饮公司向南航交纳租金，不存在所谓代付，刘长兴餐饮公司系诉争房屋承租人。刘长兴餐饮公司陈述，在刘长兴餐饮公司改制前后，诉争房屋一直由其承租使用，租金亦由其交纳。南京凤鸣酒家系南京市白下区饮食公司的下属企业，南京凤鸣酒家注销后改由凤鸣酒家承包使用，只是更换了经营模式，凤鸣酒家仍要服从刘长兴餐饮公司的管理。另，在案件审理过程中，南航明确其仅要求凤鸣酒家腾空返还诉争房屋中凤鸣酒家经营使用的部分，不包含案外人申通快递公司使用的房屋，同时申请就诉争房屋的使用费标准进行评估。一审法院认为，当事人依法享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于南航要求凤鸣酒家返还诉争房屋的诉讼请求，一审法院认为，诉争房屋原承租人南京凤鸣酒家系南京市白下区饮食公司的下属企业，在其注销后，南京市白下区饮食公司作为上级主管部门继续承租使用诉争房屋并交纳租金，后南京市白下区饮食公司改制为刘长兴餐饮公司，诉争房屋继续由刘长兴餐饮公司使用，南京航空航天大学接受刘长兴餐饮公司支付的租金并出具相应发票，应当认定双方已形成租赁合同关系，而凤鸣酒家在诉争房屋内经营已逾十年，南京航空航天大学对此并未提出异议，其现以凤鸣酒家无权侵占诉争房屋为由要求腾房返还，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于南航要求凤鸣酒家支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，凤鸣酒家使用诉争房屋并非无权侵占，且刘长兴餐饮公司已交纳相应租金，故对其上述诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回南航的诉讼请求。一审案件受理费8800元，减半收取为4400元，由南航负担。本院审理期间，南航对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院查明“上述判决作出后，南京凤鸣酒家继续承租使用诉争房屋，相应租金由南京市白下区饮食公司（即南京刘长兴饮食公司）交纳。南京凤鸣酒家注销后，诉争房屋由凤鸣酒家占有使用，相应租金由刘长兴餐饮公司交纳”，上诉人认为在之前案件判决作出至南京凤鸣酒家注销期间，相关的租金是由白下区饮食公司、南京市白下区饮食公司缴纳的，2017年、2018年是由本案原审第三人刘长兴餐饮公司缴纳的租金。2.一审法院查明“南京市白下区饮食公司于1996年5月30日更名为南京刘长兴饮食公司，后于2003年7月15日改制”，上诉人认为刘长兴饮食公司是南京市白下区饮食公司曾用名，并不是1996年5月30日南京市白下区饮食公司更名为刘长兴饮食公司；2003年7月15日是白下区饮食公司改制，并不是南京市白下区饮食公司改制。上诉人对一审查明的其他事实没有异议。凤鸣酒家、刘长兴餐饮公司对一审法院查明的事实未提出异议。对于各方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，南航认可至少2017年、2018年的租金由刘长兴餐饮公司缴纳；而承包协议等证据能够证明，案涉房屋交由刘长兴餐饮公司后又由刘长兴餐饮公司通过承包方式交由夏要武经营凤鸣酒家，在此过程中南航并未提出异议。一审法院认定刘长兴餐饮公司与南航之间形成租赁合同关系并无不当。在此情形下，夏要武再通过从刘长兴餐饮公司承包的方式，在案涉房屋经营凤鸣酒家，并非无权占有案涉房屋，南航主张凤鸣酒家对案涉房屋的占有系无权占有无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，南航与刘长兴餐饮公司未签订书面的租赁合同，但租赁期限履行显然超过六个月，双方之间租赁合同关系是不定期租赁，南航有权要求解除。但南航作为出租人，在未明确向承租人刘长兴餐饮公司作出解除合同意思表示的情况下，基于无权占有要求凤鸣酒家返还房屋、赔偿租金损失，其请求权基础错误，一审法院在此情形下驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，南航的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由南京航空航天大学负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年二月七日法官助理 李映碧书 记 员 顾 欢