北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初29211号原告（反诉被告）：马骊，女，1977年8月20日出生，汉族，北京市朝阳区人。委托诉讼代理人：潘修平，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔盛楠，北京市隆安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：罗开贵，女，1974年8月28日出生，汉族，重庆市人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王泽予，湖北前锋律师事务所律师。原告（反诉被告）马骊与被告（反诉原告）罗开贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马骊向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告购房定金44万元；2．被告支付原告违约金390万元；3．解除原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》；4．判令被告承担及支付本案的诉讼费用等诉讼过程中必须发生的费用和损失。事实和理由：2017年9月27日，被告罗开贵委托马杰（以下称“被告委托人”）与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》将位于北京市顺义区××家园×区××号楼-1至2层全部(即××××栋别墅)出卖给原告，房屋总价款人民币1300万元。原告己根据合同约定于2017年9月28日、2017年10月12日分别支付定金20万元，共计40万元。此外，原告根据被告委托人对原告的要求，提前支付《资金自行划转补充协议》项下4万元“过户前月付款”替被告支付标的房屋园林工程款，己履行了现阶段应当履行的全部合同义务。2018年11月14日，北京市丰台区人民法院作出(2018)京0106民初17747号民事判决书判决罗开贵向该案原告张超偿还借款及相应利息，且涉诉房屋己被北京市丰台区人民法院查封。因被告无力偿还借款，现涉诉房屋己面临司法拍卖，被告己无法完成涉诉房屋的产权过户，合同己实际履行不能。根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条第(二)项的约定,原告向被告及被告委托人发送《解除合同通知书》，要求原、被告之间签订的与涉诉房屋相关的全部合同于2019年10月15日解除，并要求被告按照合同约定于三日内向原告返还已付款并支付违约金，但被告至今没有履行。原告认为：因被告原因，原、被告之间的合同己实际履行不能，根据《北京市存量房屋买卖合同》第十条的约定，原告有权解除合同，要求被告返还原告全部己支付价款44万元，并按照房屋成交价格的30%支付违约金390万元，上述价款总计434万元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告罗开贵答辩称：我不同意原告的诉讼请求。一、涉诉房屋虽然被丰台法院查封，但并不能构成原告所说的房屋买卖合同实际履行不能。涉诉房屋被法院查封，仅代表该房屋进行产权过户时有限制，并且涉诉房屋被查封的原因是因为罗开贵负有其他金钱的给付义务而非房屋所有权的转移履行义务，即申请查封人需要的是金钱而非房子。且涉诉房屋没有出现一房二卖或执行法院已经将此房屋拍卖等任何因产权已经变更或具有约定或法定的理由必须发生变更而导致卖方履行不能的情况。此外申请查封人作出承诺，在购房款汇入执行法院后就解除对涉诉房屋的查封。李某的债权远小于原告支付的购房款，故此查封能够立即解除，不能成为阻碍房屋过户的理由。针对申请查封人张超的查封根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以及申请查封人张超也已经做出了书面承诺并到庭作证同意原告将购房款汇入执行法院后解除对涉诉房屋的查封，并就剩余未还清之债权不再对房屋进行查封，保证原告实现对涉诉房屋的所有权，这同样使涉案合同目的得以实现。二、在房屋买卖合同履行期间内，原告在没有约定解除条件也不具备法定解除条件的情况下，单方面通知被告方解除合同属于原告违约，应当承担违约责任。三、原告错误理解房屋买卖合同违约责任的约定，所举之证据不能支持原告的诉讼请求，应当承担举证不能的不利后果。根据房屋买卖合同第十条的约定，第十条第一款只对房屋过户的时间进行了约定，第二款的相关约定被划掉，故原告所称违约责任没有合同依据。根据资金自行划转补充协议的约定也说明双方的合意是删除了第十条第二款并且约定了最终的违约责任的限度是已付的定金。双方在商议时对原告已付40万的资金用途及定义是进行了拆分的，因为原告以办理过户时间跨度太长要求提前入住，所以原告先支付20万作为定金，剩下的20万作为房屋的租金而非定金，即如果涉诉房屋履行完毕则20万的租金作为根据履行具体时间将剩余租金作为购房款，如果合同无法履行，则该20万应作为房屋的租金。所以我方认为对房屋买卖合同的违约责任限度为原告支付的定金，定金金额为20万。反诉原告罗开贵向本院提出诉讼请求：1．请求判令反诉被告单方违约解除合同支付违约金20万元及房屋使用费至反诉被告实际归还房屋为止（从2017年9月27日起计算至2019年11月27日，共计26个月，每月1万元，合计26万元）；2．反诉被告承担反诉诉讼费用、鉴定费用等相关费用。事实和理由：2017年9月27日，反诉人委托马杰作为受托人与被反诉人签署了《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》。该两份合同约定受托人向反诉被告出售位于北京市顺义区××家园×区××号楼-1至2层全部；房屋成交价格为人民币1300万元；同时《买卖合同》第十条第一款约定自合同签订之日起至2020年3月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并对过户前房屋使用费、各期购房款的支付条件及支付金额进行了明确约定。在后续履行过程中，反诉被告以涉诉房屋遭丰台区人民法院查封不具备过户条件为由，迟迟不履行房屋买卖合同与资金划转协议中约定的支付房款的义务。后经我方与马杰多方进行沟通，查封申请人承诺反诉被告将购房款汇入执行法院账号后，解除查封，反诉被告能够顺利实现涉诉房屋的所有权。反诉被告不但拒不履行支付义务，还于2019年10月15日在合同履行期届满之前单方面书面通知我方解除合同。并且反诉被告在居住涉诉房屋期间不当使用房屋，致使房屋水管破裂、长时间被水浸泡，导致房屋主体、装修、家具及电器设备等严重损坏。故我方提出反诉。反诉被告马骊辩称：我方有一个重要事实，房产现在有3个法院查封，没办法过户，所以合同没办法履行。现在违约方是对方，我方一直在履行合同义务。所以我方不同意对方的反诉请求。经审理查明：被告罗开贵委托马杰与原告马骊于2017年9月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1．罗开贵将坐落于北京市顺义区××家园×区××号楼-1至2层全部（即：××××栋别墅）卖与马骊，房屋成交价格为1300万元；2．买受人在签订本合同的次日支付第一次定金20万元，在2017年10月12日前支付第二次定金20万元，上述两次定金合计40万元；3．出卖人罗开贵应当在收到买受人马骊定金后2017年9月30日前将该房屋交付给买受人4．自本合同签订之日起2020年3月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；5．双方办理完毕产权过户手续后15日（在2020年4月15日）前，马骊取得房屋所有权证书。合同签订后原告马骊向被告罗开贵共支付了44万元款项。审理中，双方均认可：在2017年9月26日及次日，双方签订了两份《资金自行划转补充协议》。2017年9月30日涉诉房屋交验，原告方入住涉诉房屋。审理中，双方对《北京市存量房屋买卖合同》第十条第第（二）项及《资金自行划转补充协议》的约定内容存在争议。原告马骊称：《北京市存量房屋买卖合同》第二条第2项内容证明原告提前向被告支付了该条项下的4万元。双方对付款方式是有明确约定的。现在被告要改变付款方式，具体是第二条第一小点上约定了是付到甲方约定的账户，在补充协议的左下角留了甲方的账户。现在被告改变了付款方式，他要求付到法院。《资金自行划转补充协议》一个签订日期是9月26日，这个并没有生效。9月27日的盖了中介北京中联盛铭房地产经纪有限公司的章，原件在中介那边。原件原告遗失了，我们这边只有复印件了。被告对此则称：《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（二）项已经被划掉了，有一个斜杠，并且双方在资金自行划转补充协议中重新约定了违约责任。原告说的指定付款方式，我方认为甲方可以指定付款方式，所以我们指定到法院，也没有关系，只要被告认可是买房款。钱具体支付到哪不是重点。《资金自行划转补充协议》我方还是以26号的证据为准，因为27号的我方没有找到原件，我们就用原告提交的复印件再复印的。后来我们找到的就是26号签订的这个。都是中介提供的照片，现在对于这份文件我方需要由中介来进行出示。原告称：被告说的划掉不是划掉，不然是整行划掉。而且那个自行划转不是替代的关系。审理中，对于原告方已支付的44万元款项的用途双方存在争议。原告提交网银转账凭证3张及代付款说明并称：我方已经根据合同约定履行了付款义务，付款总计44万。被告对此则称：因其没有原件，我方不认可其真实性，4万元我方确实是收到了。另外2笔20万我方也收到了，一个是定金一个是租金。那个4万元是花园的维修费用，不是原告说的4万元的用途。我跟原告谈的1300万是现状，因为在卖房的同时我方花了10万做了园林改造，所以1300万不含这个钱。我们都谈完以后，对方同意给4万元对花园升级改造的补充，总价款就是1304万元。资金划转协议中的租金30万，就是过户前每个月支付1万就是房屋的租金。原告称：40万是定金，4万是园林装修款，我方变更一下我方的诉讼请求，应该是让被告返还40元定金和4万园林装修款，诉状上我方写错了。就该4万元被告说的不属实，实际是花园改造完了，还有4万元工程尾款没付，被告说我们先付了，折抵1300万的房款中的一部分，不是单独加的钱。审理中，原告称：提交北京彭凯律师事务所律师函电子件的打印版，是对方发给我方的，发到我方邮箱了，我方收到以后没有做什么，因为我方认为不能这么履行下去了，我方没有义务配合被告履行相关的义务。证明被告承认涉诉房屋确已被法院查封，且被告无法履行判决书所确定的法律义务，标的房屋即将被北京市丰台法院拍卖。我方即使把房款付给法院，这个房产还是不能解封。目前无法出示原始邮件。同时我方提交《解除合同通知书》及快递信息，证明原告已向被告（被告委托人）发送《解除合同通知书》。这个我方已经寄给对方了，我方没有原件，快递信息有原件，2019年10月18日对方收到了。我方于2017年9月30日拿到涉诉房屋钥匙，于2019年10月15日把钥匙交还给中介。我方认为合同解除时间就是2019年10月15日，我方正式向对方发函的时间。对此被告称：对律师函的真实性不认可。《解除合同通知》原件在我方手中，我方收到了，这个我方认可。但是具体哪天收到的我方不确定，是他人代收的。这个也证明了马骊单方面解除合同。证人李某到庭作证称：罗开贵欠我100万，2016年我起诉她并申请了对涉诉房屋的财产保全。罗开贵把钱打到执行法院才能解除查封，她现在欠我的钱加利息大概200万多一点。对此证人证言，原告称：证人证言证明了在2016年11月28日之前房产就已经被查封了，我们房屋交易是在2017年，被告把这个查封事实隐瞒了，那时候房屋就已经不能过户了。被告则称：房屋查封的时间不需要证人证明，有查封记录证明。原告主张合同签订是在查封之后，我方想请原告确认一下双方的合同是有效还是无效。证人李某只想要钱，因为如果要原告把钱给罗开贵，我们担心原告觉得不放心，所以才让原告把钱打到法院，这样法院收到钱就直接解封。审理中，原告称：提交标的房屋钥匙转交凭证，证明原告已将涉诉房屋的钥匙交给中联盛铭，由其代转交给被告及被告委托人。被告对此称：真实性我方不认可，中介签字我方不清楚具体情况，证明目的也不认可，钥匙交给了中介也不代表房子已经移交了。审理中，原告称其要求解除合同、补充协议的理由依据是房产上现在存在一个抵押权、三个法院查封，我们买了这个房子以后，法律问题逐渐出现，房贷抵押款390万，海淀法院查封200万等。房款只有1300万，没有办法覆盖全部债务。不具备过户条件，所以被告违约。现在我方付款面临巨大风险，我方依据合同法的不安抗辩权，我方要求解除合同。被告对此则称：抵押权开始原告是知道的，因为房子有贷款，合同上写得很清楚。把第一笔钱交过去解除抵押权，三个查封只有两个了，第一个已经解封了，我方认为查封不影响原告行使其不安抗辩权，不安抗辩权是要先履行义务了，这个也应该是中止合同，而不是解除合同。张超的查封不影响原告获取房屋产权，这个是根据最高院的执行异议的规定。双方签订合同前一个月的查封我们自己都不知道。我们谈买卖房屋是在6月份，我方也不知道在交易前一个月涉诉房屋又被查封了。原告称：涉诉房屋存在最高额抵押这是事实。补充协议是有约定。但这与被告的主张是矛盾的，被告是要把房款全部支付到丰台法院抵押。又说这个钱要来解除抵押，一笔钱做两个用，没有这么多钱。审理中，原告称其要求违约金390万的理由及依据是根据买卖合同第十条第2项。被告对此则称：我方不同意，该项里面的空格已经被划掉了，我方认为这条已经被划掉了。双方在《资金自行划转补充协议》里面重新约定了。结合买卖合同第十条第2款的划线，我方认为违约金就是在定金范围内的。原告称：我方坚持不变。被告说的只是返还定金的约定，并不违反主合同里的违约金的约定，并不会因为这个有约定就取消了主合同里关于违约金的约定。审理中，反诉原告称其要求违约金20万的理由依据为：根据《资金自行划转补充协议》的约定，我方认为是对方违约，所以我们不返还20万的定金了。他们给了40万，另外的20万我方认为是房屋租金。我方的意思就是不再退还对方20万了。对方在9月30日开始一直在占有涉诉房屋。提交回函0516复印件，证明反诉被告的回函里面自认每个月是16667元，但根据刚才反诉被告不认可这个，所以我们就按1万元算。起止时间是2017年9月30日起至其实际交付房屋之日，每个月1万。以此为准。反诉被告对此称：我方认为是对方违约，我方要求按照合同约定退还我方这个20万。我方不认可该回函，因为没有原件、落款，不知道谁发的，真实性不认可。双方自始至终也没有提过租金这两个字。对方对证据掌握不准。解除合同就应该返还相应的款项，没有说还要交租金。在《资金自行划转协议》第二大条第2小条有约定，我方认为过户前月付款是房屋款的一部分，而不是租金。对方说我方违约没有理由。我方没有考虑过同类房屋目前的月租金，我方就是买房，不是租房。经查，涉诉别墅目前尚有招商银行抵押、北京市海淀区人民法院和丰台区人民法院的司法查封。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》、委托书、《房屋买卖合同居间合同》、房产证复印件、转账凭证、说明、（2018）京0106民初17747号民事判决书、律师函、《解除合同通知书》、快递信息、钥匙转交凭证、回函复印件、解除查封承诺书、聊天记录、《不动产权利及其他事项登记信息》和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》是否存在可以解除的情形以及违约责任的认定问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，原、被告双方于2017年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定，且系双方真实意思的表示，双方应履行该合同的约定。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（二）款约定：“买受人具体付款方式及期限的约定见附件——资金划转补充协议。”2017年9月27日签订的《资金自行划转补充协议》中指定了甲方账户（出卖人），但因涉诉房屋于合同履行期间因被告方与第三方之间的债务问题被北京市海淀区人民法院和北京市丰台区人民法院查封，导致涉诉房屋产权转移受到限制，被告要求原告将剩余合同款支付至法院设立的资金监管账户以用于偿还被告罗开贵之债务，改变涉诉购房款支付方式。同时在被告向原告发送的《律师函》中明确表示：“但委托人因经济困难客观上无法及时履行判决书中所确定的法律义务，本案已经进入强制执行程序。”此项构成原告方中止履行合同的不安事由，原告对涉诉合同的履行享有不安抗辩权。且自被告发送涉诉《律师函》直至2019年10月15日即原告向被告发送《解除合同通知书》之前的期间，被告并无证据证明其恢复履行涉诉合同的能力，亦未向原告提供相应担保。由此可见，合同目的无法实现责任在于被告方，故原告对于涉诉合同享有法定解除权。原告向被告发送的《解除合同通知书》于2019年10月18日送达，故本院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》于此日解除。本案双方当事人均认可签订了两份《资金自行划转补充协议》，依据此两份协议签订日期，签订日期在后的即2017年9月27日《资金自行划转补充协议》系双方对补充协议内容作出变更并最终达成的一致意见的版本，相关约定应以此份补充协议为准。且具体比较两份《资金自行划转补充协议》可以得知：1．不同处在于资金自行划转方式和金额有不同的约定；2．共同处在于对房屋交易总价和违约责任的约定是一致的，其中约定如果出卖人因任何原因不再履行合同，应向对方赔偿已付定金，如果买受人因任何原因不再履行合同，则合同终止且无权向对方索要已付定金。本案原告称其主张违约金依据在《北京市存量房屋买卖合同》第10条第二款，但根据该条款存在的特殊情况及随后双方补签的《资金自行划转补充协议》中的违约条款，本院认为原告主张的违约金依据不足，其理由有：1．《北京市存量房屋买卖合同》第10条第二款未约定时间或条件（在应该填写时间或条件的空格中填写的是“/”），换言之当时双方是不采用该款约定的；2．2017年9月27日《资金自行划转补充协议》有更清楚明确的约定，足以体现双方对违约责任约定的真实意思表示。根据双方2017年9月27日签订的《资金自行划转补充协议》第二款第1、2点之约定，并结合本案现有证据，原告已向被告支付的44万中有40万元为定金，其余4万元为园林装修款。现合同因被告方原因目的无法实现，该买卖合同解除，被告应依约返还园林装修款，并双倍返还定金。就反诉，因违约责任在于反诉原告一方，故对反诉原告之全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）马骊与被告（反诉原告）罗开贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》于二〇一九年十月十八日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）罗开贵双倍返还原告（反诉被告）马骊已付定金八十万元；三、自本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）罗开贵返还原告（反诉被告）马骊已付园林装修款四万元；四、驳回双方的其他诉讼请求。本诉案件受理费四万九千九百元（原告马骊已全部预交），由原告马骊负担三万元（已交纳），由被告罗开贵负担一万九千九百元，于本判决生效之日起七日内直付原告马骊。反诉案件受理费四千一百元，由反诉原告罗开贵负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘飞虎二〇二〇年二月十九日法官助理 荣 幸书 记 员 王 倩