山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初4827号原告（案外人）：倪华，男，1971年2月21日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：石金峰，山东真谛律师事务所律师。被告（申请执行人）：牛广兴，男，1953年1月16日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：孙伟，山东善国律师事务所律师。第三人（案外人）：贺允金，男，1966年8月10日出生，汉族，住滕州市。第三人（被执行人）：石建华，男，1978年6月30日出生，汉族，住滕州市。第三人（被执行人）：郝丽丽，女，1977年7月1日出生，汉族，住滕州市。原告倪华与被告牛广兴、第三人贺允金、石建华、郝丽丽案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪华及其委托诉讼代理人石金峰、被告牛广兴及其委托诉讼代理人孙伟到庭参加诉讼，第三人贺允金、石建华、郝丽丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪华向本院提出诉讼请求：判决立即停止对滕州市滕都帝景小区8-4-301号房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：2019年4月20日，倪华与贺允金通过中介签订房屋买卖协议，贺允金将位于滕州市滕都帝景小区8-4-301号房以980000元的价格出卖给倪华。合同签订后，倪华已经按合同约定支付了购房款780000元，剩余200000元双方约定拿到房产证后交付。贺允金签订合同后就将该房屋交付给倪华占有至今。倪华与贺允金于2019年4月28日在滕州市不动产登记中心已经办理完过户手续和缴纳完毕各项税费。倪华也领取了不动产权证书的邮寄件申请单和快递单。倪华已经取得了案涉房屋的所有权。牛广兴当天申请查封了案涉房屋，导致倪华未能领取到产权证书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形与倪华的购房情况完全相符，倪华的诉讼请求应该得到支持。牛广兴辩称，案涉房屋为石建华实际所有，贺允金只是名义所有人，其无权处分案涉房屋。案涉房屋至今登记在贺允金名下。倪华若主张使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应举证证明其是无过错的买受人，并且应同时具备该条规定的四个条件。倪华与贺允金恶意串通，损害牛广兴的利益，其民事行为无效。本案诸多事实存在疑点，倪华现有的证据不能证明其是善意购买人。故，倪华的诉讼请求不能成立。第三人贺允金、石建华、郝丽丽均未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下:牛广兴诉石建华、郝丽丽、王志锋、王吉国等民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）鲁0481民初2952号民事判决后，石建华上诉。枣庄市中级人民法院作出（2018）鲁04民终1485号民事判决，判决主文如下：“一、维持山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初2952号民事判决第三判项即“王志锋、王吉国承担担保责任后，有权向石建华、郝丽丽追偿”；二、变更山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初2952号民事判决第一判项为“石建华、郝丽丽偿还牛广兴借款本金570000元及利息（以570000元为基数，从2013年2月28日起至2014年2月27日止，按月利率1.5%计息；以570000元为基数，从2014年2月28日起至实际给付之日止，按月利率2%计息，并在利息中扣减2.3万元）；三、王志锋、王吉国对上述判项所列的债务承担连带清偿责任；四、驳回牛广兴的其他诉讼请求。”后因石建华、郝丽丽等未履行该生效判决确定的义务，牛广兴申请强制执行。本院于2018年11月5日立案，案号为（2018）鲁0481执1935号。执行过程中，本院于2019年4月28日作出（2018）执1935号之三执行裁定书，查封被执行人石建华所有的在贺允金名下的位于滕州市滕都帝景小区8-4-301室房产一处[不动产登记号为鲁（2019）滕州市不动产权第0008350号]。另查明，2019年4月20日，贺允金（甲方）与倪华（乙方）在滕州市北辛晓晖房屋中介服务部签订房屋买卖合同一份，约定贺允金将案涉房屋出售给倪华，房屋总价款为980000元。合同第三条约定，双方在合同签订时，乙方交定金40000元；合同签订7日内乙方将首付款准备齐全，甲乙双方到房管局的有关部门按规定办理资金监管，贷款、房屋过户等手续，具体流程以国家政策为准（如非甲方的原因造成乙方不能贷款，则乙方应自筹房款已现金方式60天内一次性交清）。第五条约定，在乙方定金交到甲方账户7日内，甲方将房屋、储藏室、车库钥匙，及附属物交给乙方。倪华称，2019年4月19日，中介领其到案涉房屋内看房，贺允金没去，当时房屋内有一个打扮洋气的女子，不清楚该女子的身份。倪华向本院提供有贺允金签名的收条两张、银行转账凭证及银行账户交易流水，拟证明其已向贺允金付房款780000元，分别是：2019年4月22日付定金40000元（现金）、4月28日付现金2000元、4月28日从倪华中国银行账户转账20000元和208000元、4月28日从倪华之妻杨秀梅青岛银行账户转账510000元。倪华与贺允金于4月28日到滕州市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，并缴纳了相关税费。倪华诉称，其购买案涉房屋的资金来源为平时家庭积累的资金及富丽华小区5-3-402号房屋的卖房款。为此，倪华向本院提交了其与杨秀梅的结婚证、杨秀梅的户口页、杨秀梅的农业银行存折、富丽华小区5-3-402号房的房屋买卖合同、定金收条及杨秀梅的青岛银行账户交易流水、济宁银行账户交易流水。倪华诉称，贺允金在同年4月24日向其交付了案涉房屋，并提交了其当天在该房屋内拍摄的照片。倪华为证明其诉讼主张，还向本院提交了案涉房屋的住宅专项维修资金收据、贺允金的购房发票（开票日期为2019年4月22日）、商品住宅使用说明书及质量保证书、中介费收条、证人证言、微信聊天纪录、手机通话记录等。本院调取了贺允金与倪华交易的中国银行账户交易流水，显示4月28日转入的510000元，在4月28日至5月4日期间以取现的方式全部取走。本院于2019年12月16日查询的案涉房产不动产登记信息显示，该房产仍登记在贺允金名下，不动产权证号为：鲁（2019）滕州市不动产权第0008350号。再查明，在（2013）滕法执字第1121号申请执行人李泽强与被执行人石建华执行一案中，当事人提供了一份《房产说明》，内容为：“2010年4月8日，以贺允金名义与枣庄市鑫城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同所购滕都帝景8号楼4单元301住房系石建华实际还贷购买，该房属石建华所有，贺允金只是名义借用人，不享有房屋所有权，亦未偿还银行贷款。以上情况全部属实，无任何虚假，否则由贺允金承担法律责任。……”该房产说明上，有石建华、郝丽丽、贺允金及贺允金之妻朱风霞的签名、捺印。在本院工作人员于2014年4月18日对贺允金进行调查时，贺允金认可滕都帝景8号楼4单元301号住房系石建华借用其名义购买、该房的真实所有人为石建华并由石建华偿还房贷，对上述房产说明的真实性贺允金也认可。但贺允金拒绝在执行笔录上签字。该案执行过程中，本院在枣庄市鑫城房地产开发有限公司查封了案涉房产。后该案执行完毕，案涉房产解除查封。本院认为，本案争议的焦点为，倪华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”倪华应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除牛广兴申请的强制执行。案涉房屋虽登记在贺允金名下，但贺允金夫妇和石建华、郝丽丽均已经在《房产说明》中确认石建华是案涉房屋的实际所有权人。且在本院依法调查案涉房产归属时，贺允金亦认可案涉房屋的实际所有人为石建华。证人杨某也证实在2019年4月24日前，石建华一家人在案涉房屋内居住。故，本院认为，案涉房产的真实所有权人为石建华。在（2018）鲁0481执1935号一案执行阶段，贺允金以自己的名义出卖案涉房屋，其行为要么是无权处分，要么是与石建华恶意串通，帮助石建华转移财产、逃避执行。倪华应举证证明其是善意无过失的买受人。倪华虽然提交了房屋买卖合同、支付780000元购房款的证据，但双方未按合同约定的付款方式履行，而合同约定的资金监管付款方式对倪华更有利，对未付的200000元，购房款合同中也没有体现。倪华称，其与贺允金并不认识，而双方在合同中约定，在交付40000元定金后，贺允金就将房屋交付给倪华，且双方口头约定尾款200000元待领取产权证后给付，不符合通常的房屋买卖交易习惯。倪华辩称，其为了购买案涉房屋卖掉了自己在富丽华小区的房屋，所以要求贺允金提早交房。但双方在签订房屋买卖合同时，倪华还未卖掉富丽华小区的房屋。购买房屋属于家庭大额消费，在购房款没有着落的情况下，就签订房屋买卖合同，不合常理。以贺允金名义签名的定金收条和2000元房款收条，字迹差别较大，房屋买卖合同中“贺允金”的签名也与两张收条中“贺允金”的签名存在差异。贺允金中国银行账户收到的510000元购房款，全部以取现的方式被取走，去向不明，显然是为了逃避调查。本案两次庭审，贺允金和石建华均未到庭。在本案诉讼阶段，倪华不与贺允金交涉，而是多次与石建华电话联系。综合上述疑点，本院认为，倪华主张其为善意买受人，证据不足。贺允金与倪华虽然向不动产登记机构提交了不动产转移登记申请并缴纳相关税费，但在该申请事项记载于不动产登记簿前，本院查封了案涉房屋，案涉房屋的所有权未发生转移。倪华主张其已经取得了案涉房屋的所有权，本院不予采信。综上所述，倪华对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本院对倪华的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：驳回原告倪华的诉讼请求。案件受理费13600元，由原告倪华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  蒋继伟审判员  侯成文审判员  丁 翠二〇二〇年二月六日书记员  陈 琛