温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9939号原告：浙江壹心酒店物业服务有限公司，住所地温州市鹿城区矮凳桥99号4幢606室。法定代表人：麻建素，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：温州市名城建设开发有限公司，住所地温州市信河街松台大厦B幢4-6层。法定代表人：林玉飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐钱薇，浙江光正大律师事务所律师。第三人：温州市百安物业管理有限公司，住所地温州市信河街松台大厦A幢5楼。法定代表人：吴定权，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏定龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑琦，浙江建桥律师事务所律师。原告浙江壹心酒店物业服务有限公司（以下简称壹心物业）与被告温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城公司）、第三人温州市百安物业管理有限公司（以下简称百安物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告壹心物业的委托诉讼代理人陈小雁、被告名城公司的委托诉讼代理人王春美、第三人百安物业的委托诉讼代理人苏定龙、郑琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壹心物业向本院提出诉讼请求：判令被告名城公司立即向原告支付自2018年12月23日起至2019年6月30日止的机动车泊位管理费195426元及违约金（以人民币102366元为基数，自2019年4月1日起按月利率2%计算至被告付清之日止；以人民币9306元为基数，自2019年7月1日起按月利率2%计算至被告付清之日止）。事实和理由：2018年9月26日，原告作为乙方和温州市联合大厦第三届业主委员会（以下简称联合大厦业委会）签订了《温州市联合大厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，约定由原告为温州市联合大厦小区（以下简称联合大厦）提供物业管理服务。该合同第1条、第6条、第27条、第37条分别就物业基本情况、物业服务期限、拖欠物业服务费及能耗费的违约责任、附件效力进行了约定。合同签订后，因联合大厦的原物业服务公司百安物业拒不退出联合大厦物业管理区域，原告直至2018年12月23日方才进驻联合大厦物业管理区域。进驻联合大厦物业管理区域后，原告一直严格按照合同约定履行物业管理服务的义务，而被告名城公司却一直拖欠机动车泊位管理费拒不支付。被告名城公司辩称：一、联合广场地下车库为名城公司专属所有，不属于原告的物业管理区域。名城公司系联合广场地下车库的建设单位，也是地下车库的所有权人，该车库是名城公司专属所有，从竣工验收至今，均由名城公司出租给第三人自行管理。该地下车库无论是规划设计还是实际使用均与联合大厦住宅不属于同一物业管理区域，原告也没有提供相关部门关于该地下车库与原告所管理的区域属于同一物业管理区域的证明，故不应认定地下车库属于原告的物业管理区域。二、联合广场地下车库是一个大型的综合性的地下停车场，具有公开性，不属于原告物业管理范围。该地下车库共计可停车505辆，有多个出口，互相连通，地上部分分别为联合大厦，莲花大厦、广场商业街、金马大厦、国正大厦、南方大厦、世贸中心，其地上部位不属于一个独立的物业管理区域，存在多家物业管理公司，原告只是作为联合大厦的物业管理公司。根据原告提供的物业服务合同第一条的约定，原告的物业管理范围东至金马大厦和中心广场，南至荷花路，北至蝉河，而其他大厦各自有自己的物业管理公司。因该地下车库是大南门商圈主要的停车场所，所以，地下车库中有377个为社会公众停车泊位，其他车位小区业主可以有偿停放。因各个区域互相联通，联合大厦业主可将车停放在其他区域，而其他区域的车辆亦可停放在联合广场地下车库，无法确定各大厦业主应有的泊位个数，故各大厦物业管理公司均无法单独主张管理权。这也说明该地下车库不在原告的物业管理区域范围内，原告无权进行管理。联合广场地下车库不同于小区内封闭管理的地下车库，小区内封闭管理的地下车库出入口设置在小区内，客观上会增加物业管理公司的管理成本，而联合大厦没有小区，车辆出入口面向市政道路设置，具有公开性，也没有给原告增加管理成本。三、原告提供的物业服务合同并没有约定车库由原告进行管理。物业服务合同属于委托合同，原告是基于物业所有人的委托进行管理。原告与业委会签订的《物业服务合同》不包括车库管理。从原告提供的证据“鹿城区联合大厦业主大会议事规则”来看，地下车库面积没有列入联合大厦业主大会会议可投票面积。虽然在业委会成员中有2名人员系名城公司工作人员，但该2名人员系作为联合大厦商业部分的业主参与业委会的，与地下车库无关。《物业服务合同》第一条约定的“物业基本情况”所述的四至范围及占地面积并不是委托管理范围，关于委托管理的范围规定在该条“物业类型”当中，“物业类型”包括高层住宅、商业物业，显然不包括地下车库，该委托范围与第十条物业收费标准相符合。退一步说，即使业委员会与原告约定了车位管理费，对名城公司也没有约束力，因为业委会无权对名城公司的专有部分进行约定。故原告要求收取每个车位每个月60元的车辆管理费没有任何依据。四、名城公司已将联合广场地下车库委托百安物业进行物业管理，并按规定支付了相应的车位管理费用，原告向名城公司收取车位管理费没有依据。五、原告要求按月利率2%计算违约金没有依据。如前所述，名城公司并未与原告签订车位委托管理合同，原告也并未进行管理，故名城公司无须向原告支付车辆管理费。退一步说，如果需要支付管理费及违约金，违约金也过高，应予调整。综上，要求驳回原告的诉讼请求。第三人百安物业述称：一、联合广场地下车库不属于原告管理范围，原告也无权管理。根据温州市计委温市计基[2000]413号文件，该车位是市政府无偿提供大南商圈15号地块地面所有机动车的停车泊位，产权性质为国有。该大型车库共有六个出口，分别连接大南商圈地面的联合大厦西广场、金马大厦、莲花大厦、国正大厦、南方大厦、世贸中心联合广场商业街。故当原告于2018年12月入驻联合大厦后，由于联合大厦没有专有的地下车库，联合广场地下车库又专属政府所有，故其与业委会订立的《物业服务合同》中也没有涉及联合广场的地下车库，且业委会也无权签订该车库的物业管理。二、名城公司在联合广场地下车库建成后，作为该地下车库的业主，为便于管理，将该地下车库委托百安物业管理至今。由于联合广场地下车库属国有大型车库，为进行规范有序的管理，名城公司与百安物业签订了《地下机动车停车库委托经营管理协议书》，最近一期的期限为2018年8月1日至2021年7月31日。为实现车位经济收益最大化，名城公司又委托百安物业通过市场招投标方式将车位出租，于2018年8月28日与中标的承租方及百安物业达成《车位租赁合同》，约定将联合广场地下车库517个(包括平面车位与机械车位)由承租方租用，由百安物业对车库内的设备设施、水电照明、管道排污、环境卫生、坡道平整、安保防卫及对承租方人员的监管等进行维护管理。该三方协议时间从2018年9月1日起至2020年8月31日止。租赁期间承租方向名城公司支付租金，名城公司向百安物业支付物业管理费。三方各司其职、各尽其责，严格按合同履行，使联合广场地下车库管理有序，正常运行至今。三、百安物业在对联合广场地下车库管理期间，投入了大量的人力物力，而原告并没有提供任何物业管理服务。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、关于联合广场地下车库的权属情况。联合大厦1号楼、2号楼、3号楼以及联合广场地下车库（原名称解放南路街区15号地块）由被告名城公司（原名称温州房地产联合开发有限公司）开发建设，地下车库至今未对外销售，属被告单独所有。该车库有停车位517个，其中377个泊位为公共泊位。二、关于该建设项目的审批情况。2000年8月14日，温州市计划委员会向被告发出《关于温州市区解放南路改建区15#地块商住楼建设项目可行性研究报告的批复》，该批复载明：“建设规模：总用地面积19653平方米，总建筑面积103461平方米，其中：居住78999平方米，商办及配套24462平方米，另建地下室面积16652平方米(含机动车停车泊位542个，非机动车库1750平方米)，地面机动车停车泊位11个。”同年12月6日，温州市建设局向给被告发出《关于解放南路15#地块工程初步设计的批复》，该批复第二点“建设规模”载明：总建筑面积106219平方米，其中商业用房6954平方米、综合用房6995平方米、办公用房7734平方米、住宅83328平方米、配套用房1208平方米(包括物业营业用房306平方米、消控室68平方米、变配电房502平方米，居委会79平方米，开闭所197平方米，电信分线房56平方米)。另地下室17895平方米，其中机动车库11893平方米(机动车控制500个泊位以下)、非机动车库4127平方米、水池水泵房1320平方米、人防口部366平方米、空调机房189平方米。另公寓休闲区(设备层)3171平方米，其中424平方米用作物业管理办公用房。其余作公寓活动区。第三点“需修改完善的”载明：2、地下室B出口应与解南总平谐调。3、地下室A出口处应留足步行通道面积。2005年8月4日，温州市规划局发出建设工程规划许可证，准予解放南路15#地块按上述建设规模进行建设。三、关于联合广场地下车库及联合大厦的物业管理情况。解放南路15#地块竣工验收后，被告即委托百安物业对该地块进行物业管理。从2008年至2017年，被告与第三人先后签订了四份协议书，均约定：被告委托第三人对联合广场地下车库进行物业管理和经营管理。期间，联合大厦也由第三人进行物业管理，其中，联合大厦业委会分别于2011年8月11日、2014年7月26日与第三人签订《物业管理服务合同》。2018年8月8日，被告名城公司作为甲方、第三人百安物业作为乙方，双方签订《地下机动车停车库委托经营管理协议书》，协议中载明：地下机动车停车库位于温州市，现有机动车泊车位暂定517个；甲方将该地块地下机动车停车库委托乙方进行物业管理和经营管理，管理期限为2018年8月1日至2021年7月31日；经营管理收入及返还：地下机动车停车泊位权属为甲方所有（即国有资产），甲方将本地块所有的地下室停车库地面平面停车泊位全部委托给乙方进行物业管理与经营（出租使用）管理。甲方支付乙方每个车位物业管理费60元／月，经营管理费用（代管费）按乙方经营收入除物业管理费后的20%计算，乙方经营收入以乙方与承包人签订的合同金额为准；地下停车库内每月产生的水电费、设备设施个别零星维修费单项维修费用在3000元以内、管理人员费用、车辆意外损失或被盗损失均由乙方承担，地下停车库内设施设备的中大修由甲方承担，地面或坡道维修及机械车位的维保费，年检费均由甲方承担。乙方应做好地下室停车库的招投标，日常管理，清洁卫生、安全生产消防等工作，确保地下停车库的各项设备和配套设施在委托管理合同期满后完好地交还甲方。上述合同签订后，第三人依约履行联合广场地下车库的物业管理服务，被告也依约向第三人支付了物业管理费。2018年9月26日，联合大厦业委会与原告壹心物业签订《温州市联合大厦物业服务合同》，合同中载明：物业名称为温州市联合大厦小区；物业类型为高层住宅、商业物业；四至范围东至金马大厦和中心广场、南至荷花路、北至蝉河；占地面积为19391平方米；总建筑面积为119970.70平方米；地上建筑面积为105764.71平方米；地下建筑面积为14983.95平方米；高层住宅为85188.2平方米；非住宅为20467.15平方米；物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务期限从2018年10月26日至2021年10月25日；本物业服务区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅1.1元/月×平方米、非住宅房屋2元/月×平方米；物业服务费每3个月收缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第3个月下旬；逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金。2018年12月23日，原告壹心物业开始进驻联合大厦，提供物业服务。2019年7月份，原告向被告催收2018年12月23日起的物业服务费和机动车泊位管理费，遭被告拒绝。四、关于联合广场地下车库和联合大厦所处位置及内部设备设施情况。经过现场勘验，联合广场地下车库的情况如下：1.联合广场地下车库位于温州市鹿城区联合广场，联合广场东至大南路、南至荷花路、西至莲花路、北至蝉河，地面为广场，地下为联合广场地下车库。2.联合广场四周的地面建筑情况如下：广场西北面为联合大厦1号楼，西面为联合大厦2号楼，西南面为联合大厦3号楼，北面为金马大厦，东北面为国正大厦、南方大厦，东南面为世贸中心，广场中有室外下沉式商业步行街。3.物业管理情况如下：原告没有为金马大厦、国正大厦、南方大厦、世贸中心、莲花大厦、室外下沉式商业步行街提供物业服务。4.联合广场地下车库正在使用的出入口共有10个，另外，该车库与世贸中心地下停车场相通，现用无机复合防火卷帘门隔断；与荷花路对面的莲花大厦地下停车场相通。10个出入口分别为：机动车出入口2个，分别通往荷花路和蝉河边；人行通道8个，分别通往联合大厦1号楼、2号楼、3号楼、金马大厦、国正大厦、南方大厦、联合广场、室外下沉式商业步行街。车库与通往联合大厦1号楼、2号楼、3号楼、金马大厦、国正大厦、南方大厦的人行通道之间有人防室兼非机动车车库。5.联合广场地下车库内有消防系统（包括喷淋、风管、消防栓、烟感、应急逃生指示牌、广播）、排污系统（包括污水泵和配电启动箱）、监控系统、车辆进出管理系统、备用发电机房、桥架、照明系统。车库与联合大厦1号楼、2号楼、3号楼消防系统联动。监控系统的监控范围为车库的通道和进出口。车库的出入口有一监控室，负责监控车辆的进出情况。反映车库通道情况的显示器在一楼消控室。车辆进出管理系统管理车辆的进出。备用发电机房负责停电后发电，供联合大厦1号楼、2号楼、3号楼电梯、消防、应急、住宅部分公共部位照明、车库照明。桥架用于保护电缆。联合大厦一楼消控室内有监控系统、消防系统，其中监控系统中有一显示器显示停车场通道的车辆往来情况。上述设备中由原告负责维护和管理的有消防系统、排污系统、监控系统、电力系统、联合大厦一楼消控室。车辆进出管理系统和车库出入口的监控室由第三人负责维护和管理。双方当事人争议焦点如下：一、被告是否有权将联合广场地下车库委托他人进行物业管理；二、原告有无对联合广场地下车库进行物业管理，是否有权向被告收取机动车泊位管理费。针对该争议焦点，原告提供了以下证据：证人房某、张某、郑某的证言，联合大厦业主大会议事规则，联合大厦《关于选聘物业服务企业方案的公告》，原告以此证明原告系经联合大厦小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（包括被告在内）同意而为包括联合广场地下车库在内的联合大厦小区提供物业服务且已经履行物业服务的事实。被告提供了竣工图2张，证明联合广场地下车库不在联合大厦小区物业范围内，竣工车位数为505个，另12个车位为占用通道的事实。第三人提供了以下证据：证人潘某、樊某的证言，国有土地使用权出让合同1份，被告与第三人签订的关于联合广场地下车库物业管理的协议书5份，《出租车库治安、消防安全责任书》2份，《物业管理服务合同》2份，《道闸销售、安装及售后服务合同》1份，《机械式停车设备保养合同（大包）》1份，《联合广场地下室污水泵保养合同》1份，车库成本费用明细账1张，证明联合广场地下车库建成后一直由被告委托第三人进行物业管理和经营管理，被告有权就车库的物业管理作出决定的事实。关于争议焦点一，本院认为，从联合广场地下车库的建筑规模来看，该车库地处联合广场，广场四周为联合大厦1号楼、2号楼、3号楼、金马大厦、国正大厦、南方大厦、世贸中心等建筑，停车泊位数超过500个，车库区域远远超出联合大厦物业区域范围。从车库的所有人和使用人情况来看，车库投入使用已经十多年，被告未将车库对外销售，仍属被告单独所有。车库除提供给联合广场周边住户包括联合大厦、金马大厦、国正大厦、南方大厦等住户使用外，不限制其他人使用，还为联合广场商业圈提供停车服务。而原告并非金马大厦、国正大厦、南方大厦、世贸中心的物业服务企业。从车库历史上物业服务企业的选择来看，从2008年至2018年，联合大厦和车库均由第三人进行物业管理，但针对车库的物业管理，被告均单独另行与第三人签订物业服务合同。综上，本院认为，尽管联合广场地下车库与联合大厦在规划时作为同一项目立项，共用消防设施等设备，但并不能因此否定其作为联合广场的公共配套而独立于联合大厦物业这一事实。联合广场地下车库可以作为独立物业服务区域，由业主独立决定物业管理企业。故被告有权将联合广场地下车库委托第三人进行物业管理。原告与联合大厦业委会签订的物业服务合同所约定的物业服务范围即使包含联合广场地下车库，对被告也不发生约束力。被告与第三人签订的《地下机动车停车库委托经营管理协议书》未违反法律规定，合法有效，受法律保护。关于争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张联合广场地下车库已经委托第三人进行物业管理，与第三人的陈述一致，第三人提供的被告与第三人签订的关于联合广场地下车库物业管理的协议书、《出租车库治安、消防安全责任书》、《物业管理服务合同》、《道闸销售、安装及售后服务合同》、《机械式停车设备保养合同（大包）》、《联合广场地下室污水泵保养合同》及证人潘某、樊某的证言可以相互印证，原告也承认其进驻联合大厦进行物业管理前，联合大厦及联合广场地下车库由第三人进行物业管理，至今原告未参与车库的经营管理，因此，第三人提供的证据与被告和第三人的陈述相互印证，其真实性本院予以认定。上述证据可以证明被告将联合广场地下车库委托给第三人进行物业管理，第三人也已经实际履行物业管理义务的事实。关于原告提供的证据。证人房某在作证时明确陈述对联合广场地下车库的设备“没有修理过”“车库不是我们管的”，其证言只能证明原告对位于联合广场地下车库的水电和消防设备进行巡查的事实。证人张某2019年12月才到原告处工作，本案争议的物业服务期间为2018年12月23日至2019年6月30日，张某的证言不能证明本案事实，本院不予采用。证人郑某系保安，其称从2019年年中开始每天到车库进行巡查。本院认为，被告已经委托第三人对车库治安、消防进行安全检查，车库的治安、消防由第三人承担安全责任，原告即使派人对车库治安、消防进行安全巡查，因没有得到被告的委托，被告没有因原告的行为受益，故不能因原告派人进行安全巡查即认为原被告之间成立物业服务合同关系。至于原告提供的联合大厦业主大会议事规则及联合大厦《关于选聘物业服务企业方案的公告》，在争议焦点一部分已作分析，因被告有权自行决定车库的物业服务企业，联合大厦业委会针对车库的物业管理决定对被告不具有约束力，此处不再累述。但是，鉴于联合广场地下车库和联合大厦使用同一消防系统，2018年12月23日至2019年6月30日期间，车库和联合大厦使用共同的备用发电机房、照明系统等设备，车库通道上的监控在原告管理的物业服务用房内，上述设备由原告进行维护和管理，第三人未参与管理，原告分担了车库部分物业管理职责，故原告有权向被告收取相应的物业服务费。被告提供的证据不能证明竣工验收时车位数为505个，另12个车位为占用通道的车位，故应按实际车位数517个为基数计算管理费。结合车库的管理成本、原告和第三人对车库管理投入的占比，本院酌情确定原告按每个车位物业管理费60元/月的25%收取管理费。联合广场地下车库中共有车位数517个，从2018年12月23日至2019年6月30日为6个月零8天，管理费共计48598元（6个月的管理费为60×517×6×25%=46530，8天的管理费为2×517×8×25%=2068）。因原告主张对联合广场地下车库进行了物业管理，而双方对原告是否提供物业管理存在争议，且原告要求被告按每个车位物业管理费60元/月的标准缴纳管理费，该标准过高。综上，被告未缴纳管理费不存在过错，原告要求被告支付违约金缺乏依据，该请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告温州市名城建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江壹心酒店物业服务有限公司支付机动车泊位物业服务费48598元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4558元，由原告浙江壹心酒店物业服务有限公司负担3543元，被告温州市名城建设开发有限公司负担1015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李琴仙人民陪审员  何理晓人民陪审员  施 思二〇二〇年二月二十一日书 记 员  项婷婷