贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初660号原告：胡馨月，女，1985年10月5日生，土家族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日生，穿青人，贵州省人，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：邓木林，男，1980年1月5日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：朱妍，女，1994年3月28日生，满族，系该公司员工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告胡馨月诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡馨月之委托诉讼代理人王松、邓木林，被告之委托诉讼代理人朱妍、田甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于贵阳市白云区商品房登记转移的有关文书；2、判令被告向原告支付延期办理该商品房转移登记有关文书的违约金（以房屋总价390718元为基数，按照每日万分之一标准计算，自2018年12月1日起暂计算至2019年12月31日，共计395天，违约金暂计15433.36元，违约金计算至被告实际交付该房屋商品房转移登记的有关文书止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵阳市白云区利海米兰春天三期61栋1单元19层2号的住宅房屋一套，总价款390718元。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。合同还约定了其他内容。2018年11月30日前，原告起诉至贵阳市白云区人民法院，要求被告支付2017年12月31日至2018年11月30日期间违约金，贵阳市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）黔01民终5812号判决书，2018年11月30日之后的违约金未在生效裁判文书中体现。直至今日，原告并未取得商品房转移登记的有关文书，无法办理转移登记。原告认为被告的行为已构成严重违约，且原告多次要求被告支付违约金未果，故诉至法院，诉请如前。被告辩称，补充协议约定，违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此上限支付违约金；总房款的1%的上限足以覆盖购房者的损失，并非是减轻被告的责任，本案原告未提供证据证实其损失，原告在没有产生任何损失的前提下要求被告赔偿违约金，将获得不当巨额利益；被告已经采取合理方式提醒本案原告注意补充协议中减轻被告责任的条款，原告在此情况下依然签署补充协议，就应当受到该协议的约束。即便法院不采纳前述意见，原告主张逾期办证违约金的起算点有误，应该从立案之日倒推3年，超出诉讼时效部分违约金不应得到支持。被告对原告陈述的购房及已付清房款等事实无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺在2017年12月30日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起60日以后仍不能交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。经查，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。另，原告于2018年起诉，要求被告支付2017年12月31日至2018年11月30日期间违约金，贵阳市中级人民法院已于2019年8月15日作出（2019）黔01民终5812号判决书予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告该项辩解意见本院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但原告现起诉要求被告支付2018年12月1日起的违约金，并未超过3年的诉讼时效，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。综上，自2018年12月1日至2019年12月31日，被告已逾期395天，应支付的违约金为：390718元×0.01%/天×395天＝15433.36元。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告胡馨月支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年12月31日为15433.36元，自2020年1月1日起继续以39.0718元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告胡馨月交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告胡馨月交付办理商品房转移登记的有关文书；三、驳回原告胡馨月其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  石玉二〇二〇年二月十七日书记员  鲁涛