河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初4516号原告（反诉被告）：周红恩，男，汉族，1965年5月6日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：赵秀梅，河南九九律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜科峰，河南公谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：漯河市双兴休闲服务有限公司，住所地：漯河市郾城区黄河路中段。法定代表人：胡保印，该公司总经理。被告：徐新卫，男，汉族，1971年1月12日出生，住漯河市源汇区。漯河市双兴休闲服务有限公司、徐新卫委托诉讼代理人：朱琳，河南开瑞律师事务所律师。原告周红恩与被告漯河市双兴休闲服务有限公司、徐新卫及反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司与反诉被告周红恩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）周红恩及其委托诉讼代理人杜科峰、被告（反诉原告）漯河市双兴休闲服务有限公司、被告徐新卫的委托诉讼代理人朱琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年10月1日，原告与被告徐新卫签订房屋租赁合同，约定被告承租原告坐落在沙北××中段路南××处三层楼房和后院平房，租赁期限六年，从2012年10月1日至2018年9月30日，年租金壹拾肆万元。租金支付方式是合同生效后一次性付清全年租金。租赁期满，除可动产外，承租人保证装修房屋完好无损的无偿归还原告。现被告的租赁期已经届满，被告既不将所承租的房屋交还给原告，也不支付拖欠2016年10月至2018年9月的房租28万元，加上到期后被告拒不搬迁腾房给原告造成的损失128000元（2018年10月1日-2019年8月31日按照月租金计算），被告应支付原告租赁费28万元，赔偿原告损失128000元。另外，被告将原告出租的房屋楼梯、围墙、迎宾墙等进行了破坏改造，应恢复原状，诉请人民法院依法判令：1、二被告腾出承租原告的房屋并交付给原告；2、将砸毁、改建部分恢复原状；3、二被告支付拖欠的租赁费408000元。被告漯河市双兴休闲服务有限公司辩称，原告所述事由不属实，诉请过高。1、原告与被告徐新卫签订的房屋租赁合同，是受答辩人委托与原告签订的，实际承租人为答辩人，且其所签订的合同于2018年9月30日已经解除，且合同第十二条规定的是：“租赁期满，除可动产外，承租人保证装修房屋完好无损的无偿归甲方使用”，而并不是归甲方所有。2、合同解除后，答辩人已经退出所租赁场地，并将房屋已经交付给原告。房屋在出租给答辩人前，原告在涉案房屋处亦是经营洗浴，答辩人承租后，亦是承租其原有的现状，其所有的除风机外，属于答辩人的财物已经腾空。3、2016年10月至2017年9月的租金答辩人已经通过委托徐新卫支付完毕，原告主张其费用，没有事实与法律依据。4、房屋租赁合同已经于2018年9月30日解除并腾空，更不存在后期被告所主张的拒不腾空房屋造成的损失12800元。5、原告出租房屋的楼梯、围墙、迎宾墙并不是答辩人进行的破坏，不应承担恢复的责任，原告的主张没有事实与法律依据。6、原告方一直称自己是房屋的所有权人，现被告要求原告提供其房产证件，否则所涉房屋产权不明，不能认为原告具有诉讼主体资格。被告徐新卫辩称，答辩人主体不适格，应依法驳回对答辩人的起诉。2012年10月1日，答辩人与原告签订的房屋租赁合同，是受漯河市双兴休闲服务有限公司的委托，并经其法定代表人同意签订的，实际承租人为漯河市双兴休闲服务有限公司，与答辩人无关。反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司反诉称，因被反诉人自2017年3月起在反诉人承租经营期间，从公司内部通过加盖四楼，造成反诉人无法正常营业，并随意拆除三楼楼顶设施，造成三楼楼顶防水设施损坏，整个房屋漏水不断，给反诉原告造成巨大损失，又拒不修缮，导致反诉原告不得不停止营业。因被反诉人的行为造成反诉人无法营业，对反诉人造成的损失应承担赔偿责任，诉请人民法院依法判令：1、反诉被告赔偿反诉原告自2017年3月起至2018年9月止的停业损失约40万元；2、反诉费由反诉被告负担。反诉被告周红恩辩称，1、被告提出的反诉不符合反诉实质要件和法律规定，与原告提起的本诉不是同一法律关系也不是基于同一法律事实。原告提出的诉讼请求为物权法律关系的返还房屋和基于合同法律关系要求被告支付拖欠的房租以及依据侵权法律关系要求被告对其破坏、改建、砸毁的原告房屋恢复原状，而双兴公司提起的反诉是另一种法律关系，根据法律规定不能与本案合并审理。2、被告提起反诉的内容不实，虚假。我方不可能对自己的房屋进行损坏，我方只会维护好房屋的质量，保证被告能够正常使用，我方加盖四楼的原因是由于被告拒不交还房屋且不履行对房屋的妥善保管义务，导致原告的房屋屋顶漏水，原告无奈只好自己加盖四层对房屋的屋顶进行保护，以防止房屋受到更大的损害，因此被告提起的反诉既不符合法律规定又不符合客观事实，请法庭驳回其反诉请求。经审理查明：原告提供的房屋租赁合同上显示：出租人（甲方）周红恩、承租人（乙方）双兴洗浴，一、租赁房屋坐落在沙北××中段路南××处，现双兴洗浴，三层楼和后院平房锅炉房（车子棚以西至西楼梯以东，不包括车子棚）西楼梯甲乙双方共同使用，后院改造约150㎡和办公室西复式楼约210㎡，全部由乙方（承租人）承包使用。二、租赁期限从2012年10月1日至2018年9月30日。三、租金（每年租金）壹拾肆万元。五、租金支付方式，合同生效后，一次性付清全年的租金。第八条、如果乙方发现所租房屋自然损坏，出现漏水等现象，应及时告知甲方，甲方接到乙方告知后，如果条件允许的情况下，应及时处理。如果情况特殊，应在三个工作日内维修，如果甲方不按时维修，给乙方造成损失的由甲方负责解决。九、出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设它物。但是必须保证不影响房屋的结构和质量，如果因乙方擅自改造影响房屋质量，造成损失由承租方（乙方）自行解决（包括一切损失）。十二、租赁合同期满，除可动产外，承租人保证房屋完好无损的无偿归甲方使用。合同尾部甲方处由周红恩的签名，乙方处由徐新卫的签名，时间2012年10月1日。原告提供了租赁房屋的现场照片，并称租赁合同到期后，被告未将房屋完好无损交还原告，也没有履行对房屋的妥善保管义务，并擅自装修，致使房屋结构和质量受到损害。漯河市双兴休闲服务有限公司提供的出租人（甲方）周红恩与承租人（乙方）胡保印2007年10月1日签订的房屋租赁合同上显示：一、租赁房屋坐落在沙北××中段路南××处，现双兴洗浴，三层楼和后院平房锅炉房（车子棚以西至西楼堤以东、不包括车子棚）楼堤甲乙双方共同使用，办公室归乙方使用。二、租赁期限从2007年十月一日至2010年十月一日。三、租金（每年租金）壹拾万零陆仟元整。漯河市双兴休闲服务有限公司提供的经手人周红恩（另一个名字字迹潦草、无法看清）2007年11月13日出具的收到条上显示：今收到胡保印接收聚水湾洗浴中转让金810000元不包括房产，所有房产归周红恩。周红恩2007年11月13日出具的收到条复印件上显示：今收到胡保印双兴洗浴房租壹拾万零陆仟元正。周红恩2009年11月28日出具的暂收条复印件上显示：今收到双兴洗浴租用复式楼租金捌仟元正。（2009-2010年）。二被告称，其提供的租赁合同及收条证明实际承租方履行主体为漯河市双兴休闲服务有限公司，胡保印是漯河市双兴休闲服务有限公司的法人代表。2009年10月16日周红恩与徐新卫签订了关于双兴洗浴改造原洗浴中心的补充协议，二被告称该协议是漯河市双兴休闲服务有限公司委托徐新卫所签，协议已经履行完毕。2016年10月1日徐新卫向周*恩转账14万元，二被告称该款系漯河市双兴休闲服务有限公司委托徐新卫向周红恩支付的2016年10月1日至2017年9月30日租金。原告称该款不是2017年的租金，即使被告支付租金，也应当在2017年转账给原告才符合客观常理，其转账的时间不符合交易习惯。且如果被告转账给原告，被告应当从原告处取得由原告出具的收据。漯河市双兴休闲服务有限公司提供的税务登记变更表复印件上显示：2010年7月23日漯河市双兴休闲服务有限公司申请将法定代表人从周红恩变更为胡保印。漯河市双兴休闲服务有限公司提供的证人靳某出庭时称，其经常在双兴公司洗澡，2017年的三、四月份其看到双兴公司有人在加盖四楼，加盖四楼期间双兴公司没有正常营业，没有办法洗浴，2018年没有去过双兴公司洗浴。闫福魁出庭作证时称，其是做防水、防潮工作的。2017年五月份或六月份，双兴公司的小飞邀请其做浴池西边的四楼的防水防潮，三楼与四楼之间没有步梯且空间小无法放下梯子，顶楼上不去，当时屋内有打眼的。孟长军出庭作证时称，其经常去双兴洗浴公司，大概2017年见到过双兴公司楼上正在加盖四楼，2016年底双兴公司停止营业。徐新卫提供了胡保印的身份证复印件和署名胡保印2019年10月16日出具的情况说明，情况说明显示：我叫胡保印，系漯河市双兴休闲服务有限公司的法定代表人。2012年10月1日徐新卫经我同意并受公司委托与周红恩签订《房屋租赁合同》，该房屋一直由我公司租赁使用，并委托徐新卫通过其个人账户向周红恩支付房屋租金。周红恩称涉案房屋门被徐新卫锁着，里面有徐新卫的东西。2016年9月30日之前的房租已经支付了，2016年10月1日之后的租赁费没有支付。徐新卫、漯河市双兴休闲服务有限公司称合同到期日即2018年9月30日漯河市双兴休闲服务有限公司已经将涉案房屋交还周红恩，钥匙也已经交还给周红恩，合同已解除。涉案房屋里面除了风机（风机镶嵌在墙体内，周红恩说使用没有带走）外，其它都是周红恩个人物品，风机现需要拆除带走。租赁费漯河市双兴休闲服务有限公司支付到了2017年9月30日。漯河市双兴休闲服务有限公司庭后提交了委托鉴定申请书，申请对其自2017年3月起至2018年9月止的停业损失进行鉴定。本院认为：虽然2012年10月1日与原告签订房屋租赁合同的是徐新卫，但该房屋租赁合同上第一页显示：“出租人（甲方）周红恩、承租人（乙方）双兴洗浴”，且漯河市双兴休闲服务有限公司也认可该合同系其委托徐新卫签订，其为实际使用人，故该房屋租赁合同的双方为周红恩与漯河市双兴休闲服务有限公司，原告要求徐新卫承担责任，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。”根据周红恩、双兴洗浴2012年10月1日签订的房屋租赁合同约定，三、租金（每年租金）壹拾肆万元。五、租金支付方式，合同生效后，一次性付清全年的租金。以及2016年10月1日徐新卫向周*恩转账14万元、徐新卫提供的署名胡保印2019年10月16日出具的情况说明和漯河市双兴休闲服务有限公司的陈述，本院确认2016年10月1日徐新卫向周*恩转账14万元系2016年10月1日到2017年9月30日的租金。由于房屋租赁合同的到期日为2018年9月30日，且徐新卫、漯河市双兴休闲服务有限公司也称合同到期日即2018年9月30日漯河市双兴休闲服务有限公司已经将涉案房屋交还周红恩，合同已解除，涉案房屋里面除了风机（风机镶嵌在墙体内，周红恩说使用没有带走）外，其它都是周红恩个人物品，说明2018年9月30日以后漯河市双兴休闲服务有限公司已不再租赁涉案房屋，租赁合同已经履行完毕，涉案房屋已归周红恩占有，由周红恩使用和处分，租赁涉案房屋内除了风机以外，已经没有徐新卫、漯河市双兴休闲服务有限公司的物品，但漯河市双兴休闲服务有限公司还应支付原告2017年10月1日至2018年9月30日的租金14万元。涉案房屋内的风机漯河市双兴休闲服务有限公司称需要拆除带走，应予准许。由于原告没有提供有效证据证明被告砸毁租赁房屋的情况，且被告也不予认可砸毁租赁房屋，故原告要求被告将砸毁部分恢复原状，本院不予支持。由于原告没有提供有效证据证明被告改建了租赁房屋的情况，且租赁合同约定，租赁合同期满，除可动产外，承租人保证房屋完好无损的无偿归甲方使用，故原告要求被告将改建部分恢复原状，本院不予支持。虽然反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司庭后提交了委托鉴定申请书，申请对其自2017年3月起至2018年9月止的停业损失进行鉴定，并要求法被告周红恩赔偿其停业损失，由于反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司没有提供有效证据证明其停业的具体时间及其停业是由反诉被告周红恩造成，故对其鉴定申请本院不予准许，对其要求反诉原告周红恩承担停业损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告漯河市双兴休闲服务有限公司于本判决生效后十五日内将涉案房屋里面的风机拆走。二、被告漯河市双兴休闲服务有限公司于本判决生效后十五日内支付原告周红恩2017年10月1日至2018年9月30日租金14万元。三、驳回原告周红恩的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7420元，原告周红恩负担4320元，被告漯河市双兴休闲服务有限公司负担3100元。反诉受理费3650元，由反诉原告漯河市双兴休闲服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  刘贵志人民陪审员  李素华二〇二〇年二月二十日书 记 员  史文博