贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初4735号 当事人基本情况及案件审理经过 原告(反诉被告）:贵州融尚置业有限公司，住所贵州省瓮安县瓮水办事处河西大道1-2-8-1-17号（锦美·熙御印象售楼部），统一社会信用代码91522725MA6DLB282F。 法定代表人：郭翔，该公司董事长。 委托代理人：王永峰，该公司员工，代理权限为特别授权。 委托代理人：付发宽，该公司员工，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）:冯小英，女，汉族，1977年6月21日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 委托代理人：左睿，贵州黔鹰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告(反诉被告）贵州融尚置业有限公司（以下至判决书主文前简称置业公司）诉被告冯小英（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，置业公司的委托代理人王永峰、付发宽、被告(反诉原告）冯小英及其委托代理人左睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 置业公司的诉讼请求：一、判决解除原、被告之间于2017年9月28日签订的《市场租赁及委托培育协议书》；二、判决被告向原告支付租金及市场培育费等合计102650元；三、判决被告向原告支付违约金16413.95元；以上合计119063.95元；四、诉讼费由被告承担。 冯小英的答辩意见：1、不同意解除合同；2、租金同意支付，但置业公司并没有提供市场培育，至今置业公司所属房屋绝大部分都处于空置状态，所以市场培育费不同意支付；3、置业公司违约在先，一直拒绝处理因置业公司房屋漏水而导致冯小英的各项损失，冯小英才拒绝支付租金，所以置业公司无权主张违约金。 冯小英的反诉请求:1、请求法院判决置业公司赔偿冯小英因置业公司交付房屋不合格导致的营业损失112482元/月×2月＝224964元；2、请求法院判决置业公司赔偿冯小英因置业公司交付交付房屋不合格导致的物业费501元/月×2月＝1002元；3、请求法院判决置业公司赔偿冯小英因置业公司交付交付房屋不合格导致清理费用5000元；4、请求法院判决置业公司赔偿冯小英因置业公司交付房屋不合格导致的维修损失53324元；以上合计：284290元；5、本案诉讼费用由置业公司承担。 置业公司的答辩意见：一、冯小英的各项请求均无事实及相关标准；二、冯小英诉称案涉房屋存在被水淹没是置业公司造成的不属实，因此造成的各项损失费用也不应当由置业公司承担。 审理查明的事实 贵州锦美房地产开发有限公司（以下简称锦美公司）作为瓮安县“锦美·熙御印象”商住小区的开发商，2015年，锦美公司与置业公司签订《锦美·熙御印象委托招商及市场培育协议书》，约定将“锦美·熙御印象”内的商铺委托由置业公司负责招商及市场培育，委托期限从协议签订日起至2024年9月30日，期间由置业公司进行统一市场培育，提升市场的整体竞争力及商铺的市场价值，置业公司有权直接以其名义对外签订使用商铺的各种合同，商铺的物业管理费、水电费、招商费等由置业公司或实际使用人承担，培育市场所需费用由置业公司承担，锦美公司按每季度租金实际到账额的5%支付置业公司招商服务费，置业公司的收益还有其向商铺实际使用人收取的市场培育费或使用费、业主或商铺使用人支付的广告位使用费、停车费等；置业公司对物业区域内的公共空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等公共部位进行统一经营、管理和使用，由置业公司承担经营管理的盈亏。 2017年9月28日，置业公司作为甲方与冯小英（乙方）签订《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》，载明“对于锦美·熙御印象这种专业化、规模化的商业中心，需迅速建立并长期保持知名度和美誉度，才能实现良好的运营，稳步提高经营收益，为此需甲乙双方共同倾力打造，持续进行推广与培育，双方均愿意为此做出重大努力。第一条，经营场所：乙方所经营的商铺位于贵州瓮安‘锦美·熙御印象’Ｂ区，建筑面积333.82平方米。第二条经营期限：自签订本协议之日起至2021年9月30日止。第三条，管理方式：1、甲方作为店铺的管理方，对包括乙方在内的所有签约商家实行统一形象、统一规划和统一管理，乙方承诺遵守《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》、《锦美·熙御印象商铺管理协议》、《商铺经营管理公约》及其附件和甲方制定的关于店铺的装修、维护、宣传推广、商场管理等管理制度和要求；2、甲方应当通过科学的整体规划、招商、广告宣传、商业推介和统一的管理提供良好的后续经营环境；3、乙方在甲方的统一规划要求下有权在经营范围内自主从事经营活动，甲方对乙方合法、合约的经营活动均不予干涉；4、因公共服务部门原因导致的停电、停水、停气、道路障碍等情形影响乙方经营，甲方不承担任何责任。第四条，费用支付标准和方式：1、履约保证金，乙方在签订本协议时必须一次性向甲方交纳8346元履约保证金，本协议期满后若乙方无任何违约行为或损害甲方权益行为，甲方在三十个工作日内全额无息退还给乙方，若乙方出现违约或损害甲方权益的任何行为甲方有权直接从履约保证金中扣除乙方应承担的违约金额，不足部分应当在二十日内补足；2、签约，乙方在签订本协议时必须一次性交纳租金及市场培育费50073元，方可签订协议。3、租金及市场培育费支付办法：1）从2017年10月10日至2021年9月30日止租金及市场培育费共计人民币350651元，其中市场培育费人民币140260元。                            租赁起算日期                       租金截止日期                       租金支付日期                       租金及市场培育费                       （其中市场培育费）                               2017.10.10                       2018.4.10                       2017.9.28                       50073                       20029                               2018.4.10                       2019.6.10                       2018.4.10                       50073                       20029                               2019.6.10                       2019.12.10                       2019.1.10                       52577                       21031                               2019.12.10                       2020.6.10                       2019.7.10                       52577                       21031                               2020.6.10                       2020.12.10                       2020.6.10                       55080                       22032                               2020.12.10                       2021.6.10                       2021.12.10                       55080                       22032                               2021.6.10                       2021.9.30                       2021.6.10                       35191                       14076                2）2021年9月30日起至2024年9月30日租金及市场培育费共计人民币360524元，其中市场培育费人民币144210元......5、物业管理费计算标准及收取办法：物业管理及商业运营计算标准按2.5元/平米/月计取（其中物业管理费1.5元/平米/月，商业运营费1元/平米/月），每6个月收取一次。第五条，双方的权利和义务，1、甲方权利义务：①甲方有权有该店铺的统一的经营管理权，并保障该权利的合法有效性；③有权向乙方收取租金、市场培育费、商管费、广告费及代收物管、水、电相关费用；④甲方应积极对外宣传‘锦美·熙御印象’,提升‘锦美·熙御印象’的知名度和美誉度；⑤甲方应积极组织‘锦美·熙御印象’的营销、宣传活动，吸引人气，提高‘锦美·熙御印象’的客流量；⑥甲方完成‘锦美·熙御印象’商铺的统一规划、布局，并积极开展招商工作；⑦甲方有权对‘锦美·熙御印象’内的各广告位进行统一的规划，并有权对广告内容进行检查的权利。2、乙方的权利和义务：①自主合法经营；②对所签市场培育协议，独立承担民事责任；③遵守甲方制定的相关管理制度，服从甲方的统一管理；④不得擅自改动甲方设备、设施和建筑结构。乙方在甲方移交的场地、设施的基础上进行装修、改造，须按规定时限将方案报甲方以及消防等有关部门审批，乙方须在有关部门和甲方书面确认后方可进场施工。⑤为保障商场正常的营业秩序，本协议生效后，乙方不得将其经营场地长时间空置，若空置时间累积超过十五天，视为乙方违约，甲方有权解除本协议，收回场地，并按本协议的有关违约条款进行处理。⑦乙方入场后，须积极参加甲方组织的推广、宣传、促销等活动。⑧乙方使用‘锦美·熙御印象’场内、外的广告位，需与甲方商议签订《广告位使用协议》后方可使用。第七条，违约责任及免责条件：1、乙方不按时支付租金、市场培育费或水、电、物管等费用，从逾期之日起每日按所欠费总额5‰的比例支付逾期违约金，如欠费超过十五日，甲方有权单方面解除本协议，并从乙方履约保证金中扣除乙方所欠费用，在甲方解除协议之日起三日内，乙方必须向甲方退还店铺场地，并交出钥匙，否则甲方有权打开店铺房屋并予以收回，房屋中物品均视为乙方遗弃物品，甲方有权单方处置；2、任何一方在协议期内出现违约行为导致本协议解除的，违约方须向守约方支付一年度的租金或市场推广费总额的30%的违约金，甲方也可从乙方履约保证金中扣除，不足部分乙方须及时补足，甲方违约应在二十个工作日内支付违约金给乙方。第八条，协议的解除和续约：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权变更或解除本协议，收回店铺场地，并追究乙方的违约责任：①擅自改变店铺场地的使用性质或约定经营范围以外的商品；⑤乙方违反本协议第四条约定的……”。 2017年11月8日，冯小英与案外人俸霞签订《瓮安县迦玟科技文化服务有限公司合作协议书》，约定共同投资成立瓮安县迦玟科技文化服务有限公司（以下简称文化公司），公司经营范围为教育培训，住所为上述冯小英在置业公司处承租的商铺，用于开设辅导班，冯小英主张在该商铺投入近70万元装修费用、设施设备费用等，其中包含加盟费100800元。 2018年1月22日，贵州省黔南州公安消防支队向锦美公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明对锦美公司申报的瓮安县锦美熙御印象B区1-5栋、9-12栋建设工程进行了消防验收，经审查资料及现场见车测试，意见为：“一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收。” 冯小英至今共交纳租金52076元。2018年2月10日，因消防管道破裂，冯小英所租赁的商铺被淹。2018年4月11日，佳美物业出具的《装修完工记录表》，载明冯小英所租赁的商铺消防喷淋已改动。冯小英及佳美物业物管部工作人员均在装修完工记录表上签字。 2019年11月27日，贵州佳美好万家物业服务有限公司熙御印象B区管理处出具《情况说明》，载明：“该管理处物业服务辖区锦美熙御印象B区5-3-7租户冯小英，于2018年2月10日晚至11日凌晨消防管破裂，导致其经营的午托班被水淹。随后物业公司立即组织人员阻止了损失的扩大，也联系了消防安装单位，并督促其履行了质保期内的保修义务，修复了消防管网。改户装修完工验收时间为2018年4月11日，物业费每月应付501元。” 以上事实，有当事人的陈述及原告举证的《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》、《锦美·熙御印象委托招商及市场培育协议书》、《建设工程消防验收意见书》、《装修完工记录表》、被告举证的光盘、情况说明、协议书、合作协议书、营业执照、台账在卷为凭，本院予以确认。 判决理由和结果 本院认为：《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认。2017年10月10日至2019年9月30日期间商铺的所欠租金为79366元，冯小英同意支付，本院对置业公司请求的租金79366元予以支持。本案争议在于：1、冯小英应否承担市场培育费；2、是否达到解除合同的条件、冯小英应否承担违约金的问题；3、冯小英的反诉请求能否得到支持的问题。 一、关于冯小英应否承担市场培育费的问题。 冯小英应否承担市场培育费，关键在于认定双方是否合同约定原告具有市场培育的义务。根据《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》约定，置业公司、冯小英之间不仅仅成立商铺租赁合同关系，除此之外，置业公司还附加有“通过科学的整体规划、招商、广告宣传、商业推介和统一的管理提供良好的后续经营环境”、对“所有签约商家实行统一形象、统一规划和统一管理”、“应积极对外宣传‘锦美·熙御印象’,提升‘锦美·熙御印象’的知名度和美誉度”、“组织‘锦美·熙御印象’的营销、宣传活动，吸引人气，提高‘锦美·熙御印象’的客流量”的义务性约定，因此置业公司不但享有收受冯小英租金的权利，还享有收取市场培育费的权利，冯小英相应有交纳租金及市场培育费的义务，在合同中也明确区分了租金与市场培育费的金额，本案虽主合同是租赁合同，但伴随有置业公司还需承担一定的市场培育义务，以保障含冯小英在内的所有承租人的经营效益，附属部分属于服务性行为，双方权利义务约定明确，故双方还成立服务合同关系。 冯小英租赁涉案商铺后，结合置业公司提交的证据来看，置业公司在一定程度上未履行好市场培育义务，违反了合同约定，置业公司负有过错。同时，《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》虽约定了市场培育义务及应交市场培育费的具体金额，但并无市场培育义务的具体细化约定，以及市场培育费的具体计算方式，并且市场培育费与租金一并逐年递增，对于未来发生的不确定、不固定的市场培育行为，却以固定方式确定了将要产生的市场培育费，可见市场培育费并不能量化计算，也就是不能单单以开展了多少次展销会、发布了多少招商广告、进行了怎样的规划设计、开展了怎样的商场管理、分别付出多少费用等等来计算市场培育费的构成，有些市场培育行为本身就是一劳永逸的，无需继续投入资金，比如科学的商场功能规划设计、管理秩序、引进商家达到饱和状态等，并不是每一笔租金支付周期都需要原告履行这些义务，市场培育义务具有可变性，要根据商场的不同时期、不同状态来确定，但是，应保证置业公司实际要有持续付出的市场培育行为，要逐渐提高“锦美·熙御印象”的知名度、美誉度和客流量，如此才能对抗冯小英关于拒交市场培育费的抗辩主张。本案中，置业公司虽未提供开展市场培育的依据，但从事实来看，很多商家也在正常营业，可见整个商场的秩序得到了一定管理，置业公司履行了一定的市场培育义务，因置业公司对其市场培育行为未举证证明，视为置业公司未完全履行市场培育义务，置业公司现主张由冯小英全额支付自2017年10月10日至2019年9月30日期间市场培育费52910元，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本院认为冯小英承担一半的市场培育费较为适宜，即52910元÷2＝26455元。 二、是否达到解除合同的条件及冯小英应否承担违约金的问题。 置业公司以冯小英未按期交纳租金及市场培育费为由，单方面主张解除《锦美·熙御印象市场租赁及委托培育协议书》，但是冯小英之所以未交纳租金及市场培育费事出有因，即置业公司未全面履行市场培育义务的违约行为在先，未全面履行市场培育义务必然给冯小英的经营带来不利，根据双方的协议内容和《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，冯小英享有先履行抗辩权，即作为尚未步入正轨的商业区，只有置业公司先履行了尽有的市场培育义务，使商业区具备应有的商业氛围后，冯小英的经营目的才可能得以实现，加之现冯小英也愿意继续履行合同，故置业公司请求解除合同并要求冯小英承担给付违约金的义务，其理由不能成立，本院不予支持。综上，冯小英应支付置业公司租金及市场培育费共计79366元＋26455元－已交的52076元＝53745元。 三、冯小英的反诉请求能否得到支持的问题。 冯小英所租赁商铺内消防管破裂后，贵州佳美好万家物业服务有限公司联系了消防安装单位，并督促其履行了质保期内的保修义务，修复了消防管网，消防管道破裂时，尚在质保期内，且冯小英未提供证据证明责任完全在于置业公司，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，冯小英要求置业公司赔偿营业损失、物业费、清理费用、维修损失的诉讼请求证据不充分，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)冯小英于本判决生效后五日内支付原告(反诉被告)贵州融尚置业有限公司自2017年10月10日至2019年9月30日期间所欠的租金及市场培育费共计53745元； 二、驳回原告(反诉被告)贵州融尚置业有限公司的其余本诉请求; 三、驳回被告(反诉原告)冯小英的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取1340元，由冯小英负担600元，贵州融尚置业有限公司负担740元；反诉案件受理费减半收取2782元，由冯小英负担。 权利义务告知 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  杨雅淋 二〇二〇年二月二十六日 书记员  任 微