浙江省泰顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0329民初2898号 原告（反诉被告）：温州雅邦物业管理服务有限公司，住所地：平阳县鳌江镇健康路64号。 法定代表人：王进者，该公司总经理。 委托代理人：赵素慧、任军伟，浙江国圣律师事务所律师。 被告：叶圣松，男，1977年5月4日出生，汉族，住泰顺县。 被告（反诉原告）：夏利真，女，1975年12月24日出生，汉族，住泰顺县。 两被告委托代理人：范建军，浙江泰辉律师事务所律师。 温州雅邦物业管理服务有限公司（以下简称雅邦公司）与叶圣松、夏利真物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月4日，叶利真提起反诉，本院予以受理。本案于2019年12月27日公开开庭进行了审理，雅邦公司的委托代理人赵素慧，叶圣松及叶圣松、夏利真的委托代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雅邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令叶圣松、夏利真支付物业服务费9213元；2、判令叶圣松、夏利真支付逾期违约金（以9213元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2017年5与1日计算至款项付清之日止）；3、判令诉讼费由叶圣松、夏利真承担。事实与理由：2008年6月，开发商温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司前身（温州市雅邦物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由雅邦公司为泰顺新城商务区提供前期物业服务，合同期限自2008年6月10日起至业主大会成立时止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层商务楼每月1.2元/平方米，小高层住宅每月0.88元/平方米，住宅转办公每月1.2元/平方米。2014年1月始，多层商务楼按建筑面积每月每平方米1元计算。合同订立后，雅邦公司依约为泰顺新城商务区提供了物业服务，叶圣松、夏利真系该物业2幢113室的业主，建筑面积为329.06平方米，从2015年1月至2017年4月期间未缴纳物业服务费，雅邦公司已多次通过上门催收、书面发函等方式要求支付，但叶圣松、夏利真至今拖欠未付。 叶圣松、夏利真答辩称：1、雅邦物业与新城商务区业主委员会在选举结果产生后未续订服务合同，物业管理服务基本处于缺失状态，造成大量使用人拒绝缴纳物业费；2、雅邦公司因为拖欠其聘请的电梯维保单位费用，导致维保单位不履行对电梯的维修维保，造成2幢的电梯长期处于无法使用的状态，致使物业使用人泰顺县蓝巨星娱乐厅无法正常经营，故应当免除六个月以上的物业服务费。 夏利真向本院提出反诉请求：1、判决雅邦公司退还电费押金20000元；2、判决雅邦公司退还超额代收电费81272.7元；3、判决雅邦公司支付电梯维修、耗材费用8000元。事实与理由：夏利真与叶圣松租用案外人林晓江、吴慧、何爱娟等人在泰顺新城商务区2幢303、302的房产经营泰顺县蓝巨星娱乐厅（个人独资企业）。2012年11月，蓝巨星娱乐厅装修筹备开业期间，雅邦公司收取电费押金20000元，连同其他九家商户各交纳的电费押金20000元共计200000元向罗阳镇供电所交纳了履约保证金，并在商务区2幢设立了一个总电表，一楼二手车行、二楼家具店、三楼蓝巨星娱乐厅、四楼健身房分别设立分电表，其中蓝巨星娱乐厅设立了两个分电表，电梯专供三楼、四楼使用，亦单独设立分电表。蓝巨星娱乐厅属一般工商业及其他用电类型，电压等级1-10千伏，电价时段划分为：尖峰时段19：00-21：00，高峰时段8：00-11：00、13：00-19：00、21：00-22：00，低谷时段11：30-13：00、22：00-次日8：00。2012年底，蓝巨星娱乐厅开始营业直至2017年4月，雅邦公司强行向蓝巨星娱乐厅代收代缴电费共计70余万元，均按1.1元/度的高价收取。蓝巨星娱乐厅系经营KTV，白天不营业，18：00员工进场做卫生、营业前准备，20：00开始接待客人，直至次日3：00打烊，一天经营时长共7个小时，仅20：00-21：00一小时的经营时段处电价尖峰时段、21：00-22：00一小时处高峰时段、22：00-次日3：00五个小时处低谷时段，即71.4%的经营用电时段均处于电价低谷时段。浙江省电网销售电价一般工商业1-10千伏分时电价2013年-2014年低谷电价每度0.596元、高峰1.108元、尖峰1.406元，2015年低谷电价每度0.5876元、高峰1.0996元、尖峰1.3976元，2016年度低谷电价每度0.5429元、高峰1.0549元、尖峰1.3529元，2017年度低谷电价每度0.5328元、高峰1.0449元、尖峰1.3423元。经征询供电部门，夏利真实际应缴电费综合电价不超高每度0.9元。为此，夏利真曾向罗阳供电所申请报装电表以便自缴电费，罗阳供电所准备装表接电时，雅邦公司百般阻挠，最终作罢。另，在雅邦公司提供物业管理服务期间，按照前期物业服务合同约定，2幢电梯等物业共用设施设备的运行、维修属雅邦公司的义务，但其未对电梯定期维保维修，2014年至2016年2幢电梯多次发生故障、停运，严重影响蓝巨星娱乐厅正常营业，夏利真多次要求雅邦公司履行维修义务未果，只能自己聘请维修工进行维修、更换部件，花费约8000元。2017年4月底，物业服务合同关系终止后，雅邦公司向罗阳供电所退回了履约保证金200000元，其中包含了向夏利真收取的电费押金20000元，该款至今亦未退还。 本院查明本案事实如下： 温州市以琳房地产开发有限公司是泰顺新城商务区的建设单位。2008年6月10日，温州市以琳房地产开发有限公司与雅邦公司（原名称为温州市雅邦物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：1、雅邦公司为该小区提供前期物业服务；2、物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，其中多层商务楼每月1.2元/平方米；3、业主应于领取钥匙之日次月起预交第一年物业服务费，入住后按季向雅邦公司交纳物业服务费，业主或物业使用人应在每季度第一个月15日前履行交纳义务；4、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金；5、雅邦物业的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，应向业主支付违约金。合同签订后，雅邦公司开始为该小区提供物业服务至2017年4月。叶圣松、夏利真系新城商务区2幢113室的业主，建筑面积为329.06平方米。叶圣松租用本小区2幢302室、303室的房产，由夏利真经营泰顺县蓝巨星娱乐厅（个人独资企业）。雅邦公司提供物业服务期间，泰顺县蓝巨星娱乐厅的电费系通过雅邦公司进行代缴。因叶圣松、夏利真未足额交纳物业费，雅邦公司于2017年1月起多次向两人进行催收。 另查明，雅邦公司主张从2014年1月开始，多层商务楼的物业服务费按照每月1元/平方米计算，本案物业属于多层商务楼。雅邦公司主张本案的物业服务费计算至2017年4月25日。案件审理过程中，夏利真确认交纳电费及支付电梯维修费的主体是泰顺县蓝巨星娱乐厅。 本院认为，雅邦公司与温州市以琳房地产开发有限公司就泰顺县新城商务区物业服务签订的《前期物业服务合同》合法有效，叶圣松、夏利真作为本小区业主，应依照合同约定履行义务。合同中虽约定服务期限至业主大会成立时，但新城商务区自2013年6月29日成立业主大会后，雅邦公司继续提供物业服务，且业主委员会没有明确拒绝接受服务，故应当认定构成事实物业服务合同关系，双方权利义务参照原物业服务合同确定。现叶圣松、夏利真未按时支付2015年1月至2017年4月25日的物业服务费，雅邦公司请求支付，本院予以支持，即为329.06㎡×27个月+329.06元÷30天×25天=9158.84元。叶圣松、夏利真要求减免六个月的物业服务费没有依据，本院不予支持。依据《前期物业服务合同》的约定，未能及时足额交纳物业服务费的，应按照1%的标准向雅邦公司支付违约金。该约定虽未约定1%的计算基数，但按照欠付金额为计算基数更为合理，故违约金应为9158.84元×1%=91.59元；对于雅邦公司要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的请求，本院不予支持。另，因交纳电费及支付电梯维修费的主体均为泰顺县蓝巨星娱乐厅，故夏利真不是反诉适格的主体，本院另行裁定驳回其反诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告叶圣松、夏利真于本判决生效后十日内支付原告温州雅邦物业管理服务有限公司物业费9158.84元及违约金91.59元； 二、驳回原告温州雅邦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费54元，减半收取27元，由被告叶圣松、夏利真负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  刘晓翠 二〇二〇年二月二十四日 书记员  林荣烨