上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78893号原告：李明，男，1968年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：金凤妹，女，1968年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：瞿成，上海华宏律师事务所律师。被告：上海三灶工业园区发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄强，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，上海市东泰律师事务所律师。原告李明、金凤妹与被告上海三灶工业园区发展有限公司(以下简称三灶公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序。本院分别于2019年10月31日、2020年1月16日公开开庭审理。原告李明、金凤妹及其共同委托诉讼代理人瞿成，被告三灶公司的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明、金凤妹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就上海市浦东新区宣桥镇闵家浜路XXX弄XXX支弄XXX幢XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的买卖关系；2.判令被告三灶公司双倍返还原告李明、金凤妹购房定金人民币20万元(以下币种相同)；3.判令被告三灶公司赔偿原告李明、金凤妹房屋差价损失1,043,500元。事实和理由：两原告为夫妻关系，居住于上海市浦东新区宣桥镇光明村金光848号。2013年7月，被告辖区内企业上海清美绿色食品有限公司因建设大楼打桩等原因造成相邻的原告住宅多处不同程度的开裂和地基沉降，严重影响了原告的居住安全。经原告向被告及相关村委会反映，除获得款项补偿，被告同意原告以较为优惠的价格购买房屋一套，双方约定购买的房屋中100平方米内以每平方米5,000元计算，超过部分按照市场价格计算。2014年6月5日，原告向被告交付购房定金10万元，之后被告通知原告，由原告选择系争房屋予以购买。原告一直等待被告通知签约，2018年2月，系争房屋所在小区的其他房屋都开始向购房人交付，但被告却迟迟不向原告交付房屋。原告无奈下曾向法院起诉，要求被告履行双方的买卖合同。但诉讼期间，系争房屋所在房屋的大产证权利登记至案外人上海龙灶置业有限公司名下，被告表示无法将系争房屋交付原告，房屋的权利人也向法院表示无法将系争房屋出售于原告，在法院释明下，原告无奈撤回起诉，再行向法院提起本案之诉，诉如所请。被告三灶公司辩称，被告的工业园区内上海清美绿色食品有限公司在进行打桩时，造成原告等周围居民住房开裂、通风等问题，给原告等居民生活造成影响，通过协商，与原告达成了赔偿协议，就赔偿款项65,308元全部支付完毕。2014年5月22日，因房屋建造产生噪声、气味等因素，原告又提出异议，再行对原告补偿38,709.60元，补偿后房屋才得以继续建造。同时，原告提出是否能购买房屋一套，被告考虑因当时房地产市场不景气，按照每平方米5,000元价格在合理范畴，仅是略低于市场价，系争房屋性质为动迁安置房，被告是镇政府下属单位，安置有剩余房源，这些房源被告也清楚，可以作为特殊处理，之前也这样操作过的。由此，通过被告居中协调，同意原告购买一套房屋，确定为系争房屋，房屋当时还在建造中，被告收取原告10万元定金，确保原告今后购买一套房屋。2018年，房屋建造完毕作为动迁房开始安置，原告找被告购买，但因相关政策对动迁安置房管控严格，系争房屋不可作为他用，房屋权利人在没有五联单下，无法办理产权证，被告向原告明确表示这个事情做不下去，系争房屋无法出售安置原告。被告认为，双方并未建立过买卖关系，不存在买卖关系的解除，被告不是房屋的权利人，没有得到权利人的委托下擅自收取定金是无效的行为，根据无效的后果就是返还本金，在此基础上被告愿意承担10万元的利息损失，原告没有其他利益和损失。原告主张房屋差价损失1,043,500元，不符合事实没有法律依据，即使存在损失，也应参照2018年2月26日的时间节点价值且合同是有效下，原告仅支付了总房款20%左右，承担损失也应按照原告投资的比例计算，主张全额差价损失没有依据，损失为期待利益，不是约定损失的范畴，合同无效不存在期待利益损失。况且双方存在定金，合同有效也应依约按照定金罚则承担责任。经审理查明，两原告为夫妻关系。2013年7月，原告向被告提出其居住的房屋因案外公司建造大楼，受损严重，为考虑居住安全，希望购买一套房屋。被告与相关部门、企业协商后，同意安置明祥苑中100平方米的动迁安置房一套给原告，并约定安置房屋价格为5,000元每平方米，超过100平方米的面积按照市场价格计算。后被告向原告提供“三灶社区配套商品房(明祥苑)三期”的房屋明细表一张，由原告在其中选择所要购买的房屋，双方共同确认为系争房屋。2014年6月，被告收取原告方支付的购房定金10万元。支付定金时，系争房屋尚在建造中。2019年4月3日系争房屋的权利核准登记至上海龙灶置业有限公司名下，其中建筑面积为111.35平方米，房屋类型为公寓，竣工日期2018年，备注记载“新建动迁安置房”。2018年，系争房屋所在的楼盘开始作为动迁房予以安置，原告询问房屋购买的情况，被告明确告知原告，因系争房屋属动迁安置房的性质，被告没有自主分配的权利，无法继续将系争房屋出售给原告。原告曾于2019年4月向本院提起诉讼，要求被告交付系争房屋，庭审之后，原告于2019年6月19日向本院提出撤诉申请，本院裁定准予其撤回起诉。同年7月，原告再行向本院递交诉状，诉如所请。在本案审理期间，原告对系争房屋的房地产价格申请评估，上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的两个时点进行了评估，其中2018年2月26日的评估单价为每平方米16,075元，总价179万元；2019年9月6日评估单价为每平方米16,435元，总价183万元。双方就评估报告均不持异议。原告要求参照2019年9月6日的评估时点单价，与约定的5,000元单价差乘以100平方米后，扣除已主张的定金罚则，作为其第二项诉讼请求的差价损失构成。另查，浦东新区旧区改造暨保障性住房领导小组于2018年4月将区建交委制订的《浦东新区征收安置房建设管理操作细则》印发区政府有关委、办、局，各开发区管委会，相关街道办事处、镇人民政府。该操作细则中就“房源使用”规定，用房单位应依据《铺东西去征收安置房调拨公用联系单》明确的房源供应项目使用房源，不得擅自调配其他项目或其他单位使用。以上事实，由经庭审质证的情况说明、“三灶社区配套商品房(明祥苑)三期”的房屋明细表、定金收据、上海市不动产登记薄、(2019)沪0115民初33883号庭审笔录、房地产市场价值估价报告等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方就购买房屋达成一致意向，并共同确认了买卖的标的物，对房屋的定价确定了标准，原告为购房向被告支付了购房定金，因房屋尚在建造中，双方就房屋最终的面积及房屋总价、房款的支付、房屋的交付等尚需进一步协商予以明确，由此应认定双方对系争房屋形成房屋买卖的预约关系，所交付的定金应认定为今后进一步缔约而形成的担保。被告提出因系争房屋的性质不能作为动迁安置之外使用及其不是系争房屋的权利人，无权与原告建立房屋买卖关系为由，认为双方就系争房屋所建立的关系为无效，对此本院认为，原告因房屋受损，提出要求被告找寻房屋出售于原告，并通过协商，约定以较为优惠的房价购买，被告接受后，提供了相关房源让原告选择确认，并收取了作为购房定金的10万元，被告在行使上述行为时应当充分认识到其承诺收款的意义及未能促使房屋买卖的订立所要承担的责任，作为预约合同的一方，应当确保促成原告今后可以进一步订立房屋买卖合同，购买方基于信赖也进行了较久的等待。无论出具何种政策及出卖人是否具有处分权，均不影响被告作出负担行为的效力及就该行为所应承担的法律责任。由此，原、被告间就系争房屋所建立的买卖预约关系应为合法有效。2018年被告明确向原告表示无法继续将系争房屋出售原告，也不能促成房屋权利人与原告建立房屋买卖关系，其行为构成违约。原告在被告不愿继续缔约履行下提出定金责任及损害赔偿，为此本院认为双方就系争房屋所建立的买卖预约关系已自动终止，不涉及合同解除。对损失确定的时间节点，应以购买方通过诉讼方式明确不再与被告协商选择主张违约责任及损害责任时点作为本案处理的参考。原告依照定金罚则，要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。另外，根据评估单位对系争房屋时点的价值评估，可以看出在经过较长等待后，房屋的价值与原先约定的单价确实存在较大的差距，远远超过了原先约定的单价或当时的市价，根据法律规定，约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，可以请求赔偿超过定金部分的损失。被告对原告该主张提出异议，本院认为，原、被告间就房屋的买卖尚在预约合同期间，将对被告违约行为根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依据公平原则及诚实信用原则酌情予以确定，除定金责任外，由被告再行向原告赔偿20万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条之规定，判决如下：一、被告上海三灶工业园区发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李明、金凤妹双倍返还定金20万元；二、被告上海三灶工业园区发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李明、金凤妹赔偿损失20万元；三、驳回原告李明、金凤妹的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,992元，减半收取计7,996元，评估费12,630元，由原告李明、金凤妹负担10,661元，被告上海三灶工业园区发展有限公司负担9,965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年二月二十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。