甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民撤2号原告：朱兆年，男，生于1971年4月16日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：车才华，男，生于1968年3月2日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：陈胜，男，生于1975年4月14日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：阿成英，男，生于1940年5月10日，藏族，住甘肃省永登县。原告：徐国栋，男，生于1983年10月26日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：王国裕，男，生于1962年7月13日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：王金钟，男，生于1933年11月12日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：杨开文，男，生于1972年5月7日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：韩蔚成，女，生于1964年11月3日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：温天芳，女，生于1960年1月1日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：李能芬，女，生于1970年5月13日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：徐大元，男，生于1982年6月20日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：苏存月，女，生于1961年8月22日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：吴旦春，男，生于1977年8月24日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：冯学俊，男，生于1966年3月3日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：祁生良，男，生于1945年6月8日，蒙古族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：张纲祥，男，生于1962年8月18日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：何德忠，男，生于1975年1月4日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：夏同林，男，生于1972年2月29日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。原告：彭学智，男，生于1968年1月5日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。以上20位原告共同委托诉讼代表人：朱兆年，男，生于1971年4月16日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。以上20位原告共同委托诉讼代表人：杨开文，男，生于1972年5月7日，藏族，住甘肃省天祝藏族自治县。以上20位原告共同委托诉讼代表人：冯学俊，男，生于1966年3月3日，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。被告：申祥，男，生于1963年7月2日，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：申正灵，1989年11月13日，住甘肃省景泰县。被告：魏元孔，男，生于1965年9月15日，汉族，住甘肃省景泰县。被告：景泰兴盛房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省景泰县。法定代表人：刘亚彬，该公司总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：魏久栋，系魏元孔儿子，系景泰兴盛房地产开发有限责任公司公司员工。原告朱兆年等20人与被告申祥、魏元孔、景泰兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称兴盛房地产公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告朱兆年等20人的共同委托诉讼代表人朱兆年、杨开文、冯学俊，被告申祥的委托诉讼代理人申正灵，被告魏元孔的委托诉讼代理人魏久栋，被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人魏久栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱兆年等20人向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）甘04民初27号民事调解书第二项中兴盛房地产公司同意以其所有，位于甘肃省武威市天祝藏族自治县兴盛华府小区x号楼x单元七层x、x、x单元七层x、x、x单元八层x、x、x单元x层x、x、x元九层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x，代魏元孔抵顶申祥借款本息的内容，依法确认原告对上述标的物的所有权；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：贵院在审理申祥与魏元孔、景泰兴盛房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中，做出的（2018）甘04民初27号民事调解书载明：一、申祥与兴盛房地产公司三方确认截止2018年3月16日，魏元孔欠申祥借款本金1500万元，利息138万元；二、兴盛房地产公司同意以其所有，位于甘肃省武威市天祝藏族自治县兴盛华府小区x号楼x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x单元九层901、902、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层xx、x单元x层x、x共计24套住宅及兴盛华府x号楼第x层整层商铺、负x层自东向西约2000平米商铺、x号楼第x层整层商铺、第x层整层商铺代魏元孔抵顶申祥借款本息1638万元，抵顶后，双方不得再就此纠纷相互主张任何权利；三、兴盛房地产公司于2018年3月30日之前向申祥交付上述抵顶住宅及商铺、于2018年6月30日之前配合申祥办理上述抵顶住宅及商铺的产权登记手续，产权登记费用按国家规定各自承担缴纳；四、案件受理费132080元，减半收取66040元，由原告负担。原告认为，原告对天祝藏族自治县兴盛华府小区3号楼7-11层20套房屋享有所有权，兴盛房地产公司及法定代表人魏元孔无权处置。一、原告与兴盛房地产公司于2014年2月16日签订了《拆迁改造安置协议》（以下简称协议），本案涉案住宅为原告的拆迁改造安置房。协议约定，现住户全部按室面积（杂物间）置换新楼盘不小于115平方米的住宅一套，置换住宅位置x层现居住楼的东侧（即建成后的兴盛华府小区x号楼x单元x层x、x号楼x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x单元九层901、902、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层xx、x单元x层x、x，不足的平方米则按合同价（六楼）退款，多出平方米住户不补款，新建住宅楼面积依房产证为准；剩余14.5平方米计五万元，新旧住宅交接时一次性补给乙方。上述行为发生在该建设项目工程开工前，对各个拆迁改造住户，具体的住宅分配、位置、置换面积达成一致同意并签订了协议书。后工程竣工后，原告按本协议及置换面积，在协议约定的住宅范围内进行了分配并搬迁入住。即便没有分配房屋，按照协议约定，兴盛华府3号楼7-11层房屋属于原告共同所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告的情形完全符合该规定，在签订协议后拆迁安置、搬入安置房居住、支付价款超过合同约定总价款百分之五十，所有权已属于原告所有。二、被告魏元孔及兴盛房地产公司隐瞒客观事实，欺骗人民法院，私自将其无权处分的前述20套房产用于抵债，造成原告对被告申祥与被告魏元孔、兴盛房地产公司民间借贷纠纷一案自始至终不能知情，导致无法参加该案。需要说明的是，直至2018年8月13日原告上访维权才从天祝县住建局得知该案发生及调解结果。申祥辩称，一、本人与被告魏元孔、兴盛房地产公司民间借贷纠纷一案，于2018年2月5日申请了诉前保全，贵院同年2月8日出具了（2018）甘04财保4号民事裁定书，查封了魏元孔、兴盛房地产公司位于甘肃省武威市天祝藏族自治县兴盛华府小区x号楼x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x单元九层901、902、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层xx、x单元x层x、x共计24套住宅及兴盛华府1号楼第三层整层商铺、负一层自东向西约2000平米商铺。2018年3月16日经白银市中级人民依法调解，作出（2018）甘04民初27号民事调解书，该调解书的调解协议确定兴盛房地产公司同意以其所有，诉前保全的上述24套住宅及商铺代魏元孔抵顶欠我本人借款本息1638万元，并于2018年3月30日前向申祥交付上述抵顶住宅及商铺。该调解书生效后，被申请人魏元孔、兴盛房地产公司并未履行调解书所确定的义务。后经申请，贵院2018年5月22日作出（2018）甘04执75号执行裁定书，裁定：1.解除诉前查封的24套住宅及铺面；2.将上述住宅、铺面登记在申祥名下。二、根据上述事实，依据法律规定本人认为本案申请人的理由均不成立，现分述如下：1.本人在起诉魏元孔、兴盛房地产公司时，不知情申请人朱兆年等人与兴盛房地产公司签有补偿拆迁协议，而且到目前为止朱兆年等申请人居住的房屋没有拆迁。后来在诉讼过程中，经本人申请贵院曾多次到天祝县住建局、不动产登记中心及国土局等部门查询涉案房产，均未发现有任何不适保全、查封、诉讼的事宜。在整个诉讼过程中魏元孔、兴盛房地产公司也未向本人告知过房屋拆迁的事，本人自始至终不知情。2.拆迁安置协议没有明确的约定对朱兆年等人的补偿条件。兴盛房地产公司与朱兆年等人签订的拆迁安置协议书置换条件中约定，“现住户全部按住宅面积加地下室室面积（杂物间）置换新楼盘不小于115平方米的住宅一套，置换住宅位置x层，现居住楼的东侧”。该条件中并未明确约定具体的楼号、单元号、楼层及房号，没有对补偿房屋作出任何实质性的约定，仅仅是双方达成的拆迁协议。3.申请人朱兆年等人2018年8月16日向贵院提供的保险公司家属楼住户新建安置房分房协议书，该协议书没有经过兴盛房地产公司的确认，没有该公司负责人或代理人签名或盖章，只是朱兆年等人的内部单方、个人行为，对外没有任何法律效力，也就不能证明该案中所涉及的20套住宅是朱兆年等人的安置房。4.申请人朱兆年等人明知兴盛房地产公司将兴盛华府小区x号楼x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x单元九层901、902、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层xx、x单元x层x、x共20套房屋已由贵院强制执行完毕，登记在我本人名下，但朱兆年等人一边向贵院申请执行异议，一边不顾法院判决，采取撬门、强占房屋等方式占有上述房屋并进行装修，本人得知后多次向天祝县华藏镇派出所报案，派出所出警并对相关人员做了笔录，但朱兆年等人仍然置之不理，继续强行占有并装修房屋，严重侵害了本人的合法权益。综上所述，请法庭依法驳回申请人的诉讼请求，维持原判。魏元孔、兴盛房地产公司辩称，同被告申祥意见。原告提交六份证据材料。证据一：《拆迁改造安置协议》，证明原告的诉求有合法依据。三被告经质证认为证据一，协议真实性无异议。证据二：开发商相关资质，证明《拆迁改造安置协议》签订依规合法。三被告经质证认为证据二，真实性无异议。证据三：拆迁安置置换名单，证据来源是兴盛公司售房部，证明《拆迁改造安置协议》的真实性。被告魏元孔、兴盛房地产公司经质证认为证据三，置换名单真实性有异议，置换协议没有说是具体哪套房屋，且没有公司的公章；被告申祥经质证认为证据三，我们没见过。证据四：住户分房协议，证据来源是公司售房部把名单发给天祝县住建局的工作人员，工作人员发给原告的，证明开发商置换名单真实准确。被告魏元孔、兴盛房地产公司经质证认为证据四，真实性有异议，公司没有见过；被告申祥经质证认为证据四，我们不予认可。证据五、证据六：附图两张，证明原住楼房与新建楼房的位置关系，原准备拆迁的楼房还存在，新楼已经也已经盖好，我们现在新楼居住，房屋已经装修好了。三被告经质证认为证据五、六，真实性无异议，我们没有有异议，新旧楼房的现状是事实。三被告没有证据向法庭提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告朱兆年等20人与被告兴盛房地产公司于2014年2月陆续签订了《拆迁改造安置协议》（以下简称协议），协议约定：一、乙方（被拆迁人）在充分了解甲方（开发商）的安置条件后，出具现居住房屋的房屋所有权证和土地使用证，并处理清楚现住房的一切经济纠纷。乙方具有优先选择新建楼房位置和楼层权利；二、甲方的安置标准及办法；三、置换条件：现住户全部按住宅面积加地下室面积（杂物间）置换新楼盘不小于115平方米的住宅一套，置换住宅位置7-11层，现居住楼的东侧，不足的平米则按合同价（六楼）退款，多出平米住户不补款，新建住宅楼面积依房产证为准。剩余14.5平米计伍万元，新旧住宅交接时，一次性补给乙方；四、新建楼房的装饰及安装标准；……；十三、本协议签订后双方均按约履行，如有违约，则应赔偿对方相应的经济损失；十四、未尽事宜，双方签订补充协议，补充协议同本协议有同等法律效力；十五、本协议一式三份，双方各执一份，相关部门一份，由甲乙双方签字之日起生效；十六、本协议自签订之日起甲方一年内不施工自动失效。协议签订后，被告兴盛房地产公司进行了施工，在旧楼东侧建成了一栋12层高的新住宅楼，被告兴盛房地产公司陈述除（2018）甘04民初27号民事调解书涉及的房屋外，其余均抵顶给了建设方。2018年，原告朱兆年等20人在未与三被告达成一致意见的情况下，已装修入住涉案房屋。另查明，原告朱兆年等20人待改造旧楼依然存在,暂未予拆迁。本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷，原、被告争议焦点是：1.我院（2018）甘04民初27号民事调解书部分内容是否侵害了原告朱兆年等20人的合法权益；2.原告朱兆年等20人是否拥有对涉案房屋的所有权。一、原告朱兆年等20人与被告兴盛房地产公司于2014年2月签订的《拆迁改造安置协议》合法有效，双方均应按约履行。双方签订的协议属于产权调换方式，是房地产开发企业用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋所有权人进行调换产权，并计算、结清被拆迁房屋价值与用于产权调换房屋价值差价的行为，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，拥有了调换之后的房屋的产权，该方式实质上符合等价交换的原则。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。…征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述事实和法律规定，拆迁协议签订于2014年，约定“置换住宅位置7-11层，现居住楼的东侧”，而现居住楼的东侧仅有涉案楼房一栋，7-11层也仅有20套房屋，因此该协议明确约定了以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，原告朱兆年等20人依法享有优先取得补偿安置房屋的权利，故原告朱兆年等20人请求撤销（2018）甘04民初27号民事调解书第二项中涉及7-11层楼房的处分，依法有据，应予支持；二、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本条法律是关于不动产登记效力的规定，根据此规定，我国显然是以不动产物权登记生效主义为不动产变动的原则，房屋作为不动产之一，其物权的变动需要经登记始得产生法律效力。由于涉案房屋未经依法登记，故对于原告朱兆年等20人请求拥有对涉案房屋的所有权的主张本院不予支持，且被告兴盛房地产公司亦陈述涉案房屋相关手续不完整，现无法进行不动产物权登记。综上，原告的部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销（2018）甘04民初27号民事调解书第二项中“景泰兴盛房地产开发有限公司同意以其所有，位于甘肃省武威市天祝藏族自治县兴盛华府小区x号楼x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x单元九层901、902、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层x、x、x单元x层xx、x单元x层x、x共计20套住宅，代魏元孔抵顶申祥借款本息”的内容；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费79992元，由被告景泰兴盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  魏晓忠审判员  牛彩锋审判员  张军忠二〇二〇年二月二十六日书记员  田殿琪