江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初11286号 原告(反诉被告)：南昌三己置业有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区白水湖路388号赛维莱国际企业城1号楼厂房3单元，统一社会信用代码913601007511425608。 法定代表人：王卫国，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁成意，江西法报律师事务所律师，执业证号13601201920097539。 委托诉讼代理人：余里鑫，江西法报律师事务所实习律师，实习证号36001908110114。 被告（反诉原告）：胡娅琦，女，汉族，1995年2月14日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：左华莹，系胡娅琦母亲。 原告南昌三己置业有限公司（下称三己公司）诉被告胡娅琦房屋买卖合同纠纷一案，被告在审理中提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三己公司(反诉被告)的委托诉讼代理人梁成意、余里鑫，被告胡娅琦(反诉原告)的委托诉讼代理人左华莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三己公司诉称：2008年4月29日，原被告就坐落于X城7号楼厂房X单元X、X、X、X室房屋签订了南昌市商品房买卖合同，约定“房屋总金额526462元，买受人按一次性付款方式按期付款，买受人已于2007年12月9日支付购房款定金10000元，应于2008年4月29日之前支付总购房款的95%，计500139元（含定金10000元），剩余5%购房款26323元，交房时一次性付清；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。”合同签订前，被告于2007年12月向原告支付了20000元定金，签订当日支付了480139元购房款，合计500139元（总购房款的95%）。2009年2月，被告书面申请退房，原告表示同意。2010年8月2日，原告通过银行转账共支付524726.83元，其中本金352639元，利息172087.83元。后被告未协助原告办理解除合同备案手续，且原告支付的月利率8%的利息高于法定年息48%的标准，要求被告返还多支付的利息43021.96元。双方协商未果，提起诉讼，请求判令1、被告协助原告办理撤销诉争房屋买卖合同的备案登记手续。2、被告返还原告多支付的利息43021.96元。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第1项诉请为“解除原被告于2008年4月29日签订的南昌市商品房买卖合同”。 被告胡娅琦辩称：1、原被告签订的南昌市商品房买卖合同已经解除。2、原告要求返还的利息无事实和法律依据。3、原告主张的权利已超过法定的诉讼时效。 审理中，被告胡娅琦提出反诉称：原被告签订房屋买卖合同后，反诉方交付购房款500139元。因被反诉方逾期交付房屋，按合同约定反诉方要求解除买卖合同。双方协议解除合同后，反诉被告仅返还购房款500139元及利息172087.83元，尚欠利息172087.83元至今未付。反诉原告多次向反诉被告主张该笔利息未果。现反诉人同意按所欠利息172087.83元的年息24%计算逾期利息，从交房款之日即2008年4月29日至2019年11月28日共计478404.167元，加上本金172087.83元，总计650491.997元。故反诉原告要求反诉被告支付650491.997元。 反诉被告三己公司针对反诉辩称：1、反诉原告主张已过法定诉讼时效。2、反诉原告所诉本金172087.83元系按月息8%计算逾期付款利息损失，该利率超出法定标准。3、反诉原告已返还全部购房款、违约金，并支付172087.83元逾期付款利息，不存在反诉方所称房屋差价损失。 经审理查明：2008年4月29日，原告三己公司（出卖方）与被告胡娅琦（买受方）就坐落于南昌市经济开发区XX路XX号X城7号楼厂房X单元X、X、X、X室房屋签订了一份南昌市商品房买卖合同（编号：1000080889），约定1、房屋总金额526462元。2、买受人按一次性付款方式按期付款，买受人已于2007年12月9日支付购房款定金10000元，应于2008年4月29日之前支付总购房款的95%计500139元（含定金10000元），剩余5%购房款26323元在交房时一次性付清。3、出卖人应当在2008年9月30日交房，逾期交房超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人应在解除合同通知到达起60日内返还全部已付款，并按累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。双方在合同上均签名盖章，并于2008年6月3日进行了合同备案登记。 被告胡娅琦按双方约定陆续向原告三己公司支付购房款共计500139元，原告于2009年2月17日书面通知被告在同年2月27日收房。由于原告未按约定时间交付房屋，被告于2009年2月19日向原告提交书面退房申请，原告收到申请书后表示同意解除合同，双方就此签订“解除房屋买卖合同退房”协议书，载明1、甲方（三己公司）应退还乙方（胡娅琦）房款500139元；2、甲方应支付违约金2500元，180天之内支付；乙方同意甲方自解除商品房买卖合同签字之日起，可向其他客户销售X城X栋X单元商品房。同年2月25日原告向被告出具退房还款计划，明确“退还被告房款及违约金502639元（违约金2500元），其中2009年6月25日付款200000元，同年7月25日付302639元，利息从2009年2月18日至付清之日止按同期银行贷款利率计算，如7月25日未归还，按逾期天数计算利息，利率按月息8%计算”。原告出具还款计划后，于2009年6月29日退还被告15万元购房款，余款352639元未付。2010年5月24日，原告就拖欠余款向被告出具承诺书，载明1、2010年7月30日之前将所欠房款本金一次还清共计352639元，从2009年7月25日至2010年7月30日的利息按月息8%计算共计344175.66元，先支付50%即172087.83元，合计524726.83元一并还清。3、尚欠利息172087.83元在2011年5月20日付清，如果2010年12月底之前归还，胡娅琦同意利息按月息4%计算，如超过2011年5月30日逾期不归还，则所欠利息的月息按8%从交房款日期起计算至还清所欠利息为止。4、无论三己置业增资扩股还是转让股份，此承诺不变。原告出具该承诺书后于2010年8月2日向被告返还购房款352639元（含违约金）并支付50%逾期利息172087.83元，另50%逾期利息172087.83元至今未给付。 上述事实有原、被告当庭陈述及双方均认可的2008年4月29日南昌市商品房买卖合同、收房通知、2009年2月18日退房申请表、解除商品房买卖合同退房协议书、2009年2月25日退房还款计划、2010年5月24日承诺书及2010年8月2日收条两张等证据予以证实。另反诉原告提交2017年9月8日收条用于证明其向三己公司主张过所欠利息，反诉被告对三性均有异议。因该收条系个人签字，且并无反诉原告主张利息权利的内容，故本院不予采信。 本院认为，原被告签订诉争房屋买卖合同后，因原告延期交房，双方依据买卖合同的约定签订了“解除商品房买卖合同退房协议书”，系当事人自愿意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。被告胡娅琦答辩也表示双方已实际解除合同。故原告三己公司要求解除双方于2008年4月29日签订的南昌市商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持，解除之日为2009年2月19日。按房屋买卖合同的约定，解除协议书明确了原告向被告返还已付购房款500139元及承担逾期交房违约金2500元，视为双方对解除买卖合同产生的权利义务作出了确认。协议书签订后，原告仅返还购房款150000元，尚欠352639元未按期给付，原告就逾期未付部分作出给付承诺并按月息8%承担逾期还款期间的利息344175.66元，被告未提异议，由此形成了新的债权债务关系。此后，被告收到原告返还的拖欠购房余款352639元及逾期利息172087.83元，事实清楚，证据充分。由于被告未协助原告办理撤销房屋买卖合同备案登记手续，且原告认为承诺利息过高，至今未给付剩余利息172087.83元，双方由此产生纷争。本案争议焦点在对逾期还款利息按月息8%计算是否超出相应的法律许可范围，是否存在过高的情况。根据查明的事实，三己公司已按约定承担了逾期交房违约责任，包括返还购房款和违约金，承诺给付利息344175.66元系因逾期返还购房款352639元产生的违约损失，即占用资金期间产生的利息损失。参照1991年《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条“关于民间借贷利息不得超出银行同期贷款利率的四倍，超出部分不予保护”的立法精神，三己公司逾期还款期间即2009年7月至2010年7月同期银行贷款年利率为5.31%，按四倍利率21.24%计算欠款352639元的一年合法利息为74900.52元，而双方按月利率8%计算的利息344175.66元远远超出合法范围，超出部分的利息依法不予支持。本诉原告三己公司依还款承诺在2010年8月2日向被告支付逾期还款利息的50%即172087.83元，虽已超出同期银行贷款利率的四倍，但因原告已自愿履行完毕，至2019年10月提起诉讼主张之日已九年有余，被告认为该主张已过三年诉讼时效，原告就此未提供证据证明其在诉讼时效期间主张过权利，故已丧失胜诉权。原告三己公司要求被告返还其超出法律规定多支付的利息43021.96元，本院不予支持。同时，反诉原告胡娅琦依据三己公司承诺8%的月息计算逾期还款利息344175.66元，要求三己公司给付尚欠的利息172087.83元，属于超出合法范围的利息，本院不予支持，其主张该拖欠利息的利息478404.167元，也不符合法律规定，不予支持。审理中，反诉原告称其主张的利息损失在涉案房屋现有价值的损失范围内，存在合理性，理由不成立。首先反诉原告胡娅琦在三己公司逾期交房后按约定自愿选择了解除房屋买卖合同并退房、由三己公司承担返还购房款及违约金的合同条款。本案所诉利息是因逾期还款导致的新债权。其次，反诉原告在2009年6月至2010年8月2日陆续收到反诉被告返还的全部购房款和违约金，并收到部分逾期还款利息，反诉原告已能支配三己公司返还的购房款等款项，此后房价上涨与合同价的差价损失与三己公司并无法律上的关联。此外，因反诉被告承诺“如超过2011年5月30日逾期不归还，则所欠利息的月息按8%从交房款日期起计算至还清所欠利息为止”，属扩展还款期限，反诉原告可随时主张权利，故三己公司提出反诉主张已过诉讼时效，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，参照1991年《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，判决如下： 一、解除原告南昌三己置业有限公司与被告胡娅琦于2008年4月29日签订的《南昌市商品房买卖合同》。 二、驳回原告南昌三己置业有限公司其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告胡娅琦的反诉诉讼请求 本案由原告南昌三己置业有限公司预交的案件受理费9490元，由原告承担。反诉原告预交的反诉费5150元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊娟 人民陪审员  朱凯 人民陪审员  刘强 二〇二〇年二月十日 书 记 员  刘璐 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》 第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。