广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2627号原告深圳市格瑞尔电子有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人安洪新。委托代理人徐立锋，广东杰科律师事务所律师。被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人夏浚超。委托代理人刘锦强，广东创道律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人安洪新及其委托代理人徐立锋，被告委托代理人刘锦强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月1日，原告与被告签订了厂房租赁合同，约定原告将位于深圳市龙岗区龙东社区XX工业园16栋一楼二楼厂房、六楼宿舍租赁给被告使用，每月租金共计33175元（2017年6月1日后租金每月递增1元/㎡）（人民币，下同），租赁保证金为77230元，租赁期限为2014年6月1日至2020年2月29日，合同第E条约定如乙方在合同期内退租或者因乙方违约导致租赁合同终止的，甲方对于已经收取的押金不予退还，合同第K条约定租赁终止后，被告应当以适合的安置状态将厂房交还给原告，如存有未予以适当处置事宜，原告有权在保证金中扣除处置费用。2017年8月1日，被告因生产需要，在与原告协商后承租原告位于深圳市龙岗区龙东社区XX工业园18栋四楼厂房，租金为每月16500元，双方明确约定18栋四楼的厂房租赁合同为16栋一二楼厂房租赁合同的附属合同，无其他特例，一切条例按原合同执行。合同签订后，原告按照合同约定将上述厂房交给被告使用，被告在2014年6月1日至2018年5月31日均按照合同约定交付了租金和水电费管理费等费用，但自2018年7月起拖欠租金及6月水电费管理费等费用，直至2018年8月16日都未支付。原告向被告出具房租催缴通知书，被告收到通知书后未付费用且搬离厂房。原告至今仍未收到房租，且需自行垫付房产处置费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2018年9月1日解除；2、被告向原告支付2018年7月1日至2018年8月31日的房屋租金113700元；3、被告向原告支付2018年6月1日至2018年7月31日的水电费6069.75元；4、被告向原告支付2018年7月1日2018年8月31日的治安管理费、垃圾清运费、物业管理费、分摊每月基本电费共计11400元；5、被告向原告支付房产处置费48820元；6、本案诉讼费由被告承担。庭后，原告变更诉讼请求，第一项诉讼请求变更为要求确认双方签订的租赁合同无效，第二项诉讼请求变更为要求被告向原告支付2018年7月1日至2018年8月31日的房屋占有使用费113700元。被告辩称，被告已经于2018年8月4日搬离涉案厂房，所以原告要求支付租金到8月31日没有事实依据，并且被告在搬迁过程中已经支付相应的搬迁费用及厂房搬迁清理费，所以被告无须支付原告房产处置费。原告没有证据证明其是涉案厂房的业主及有权转租的当事人，所以不应为房租租赁合同纠纷，而应确认双方签订的租赁合同无效，原告无权依据该合同项被告收取任何租金。经审理查明，2014年6月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙东社区XX工业园16栋的部分房屋租赁给被告使用，建筑面积为2500平方米（其中一楼面积为1000平方米，二楼面积为550平方米，宿舍六楼面积为500平方米），每月租金共计33175元（另，2017年6月1日起租金每平方米每月递增1元），租赁保证金为77230元，租赁期限为2014年6月1日至2020年2月29日。2017年8月1日，原告与被告又签订了一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区龙东社区XX工业园18栋的四楼租赁给被告使用，建筑面积为1100平方米，每月租金为16500元，且该合同为2014年租赁合同的附属合同，其他条件遵照原租赁合同规定。被告于2014年6月1日至2018年5月31日期间均按照合同约定交付了租金和水电费管理费等费用，但自2018年7月起拖欠租金及6月水电费、管理费等费用。庭审中，原、被告确认每月租金共计56850元。另查，涉案厂房未办理不动产权证或建设工程规划许可证。本院认为，涉案厂房系未依法取得建设工程规划许可证或房产证的房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原、被告于2014年6月1日、2017年8月1日签订的厂房租赁合同均应认定为无效合同。但是房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。关于原告所主张的房屋占有使用费的诉请，首先需要明确的是被告搬离厂房的时间。对于此，双方存在争议，原告主张被告是在2018年8月4日开始搬，直到8月底才彻底搬离，而被告主张其是在2018年8月4日搬离涉案厂房。为此，原告提交证据《房租催缴通知书》以证明其主张，但是该通知书于8月17日制作，原告并未留有任何签收回执能证明被告确实收到该通知书，被告对该证据亦不予认可，同时结合被告提供的收款收据原件，本院认为原告的证据尚未达到证明标准，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告提交的《房租催缴通知书》依法不予采信。基于此，本院仅支持原告要求被告支付2018年7月1日至2018年8月4日的房屋占有使用费的诉讼请求，该期间占有使用费合计为64430元【56850元＋56850元÷30天×4天】。关于原告要求被告支付2018年6月1日到2018年7月31日水电费的诉请，本院认为，虽然原、被告之间的房屋租赁合同无效，但是被告事实上确实存在着用水用电行为，因此产生的水电费被告应予支付，且被告对原告提交的证据《费用明细表》的三性予以认可，故对原告要求被告支付2018年6月1日到2018年7月31日的水电费共计6069.75元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付2018年7月1日到2018年8月31日的治安管理费、垃圾清运费、物业管理费、分摊每月基本电费的诉请，被告对原告提交的证据《费用明细表》的三性予以认可，故对原告要求被告支付2018年7月1日到2018年8月4日的治安管理费、垃圾清运费、物业管理费、分摊每月基本电费共计11400元的诉请，本院予以支持。关于房产处置费，双方合同约定，租赁终止后，被告应以适当的安置状态将厂房交还给原告，否则原告有权在保证金中扣除相应的处置费用。原告主张被告搬离涉案厂房后，留下破烂不堪的厂房，因此由原告找人将涉案厂房恢复原貌，垫付了处置费48820元，并提交了一份报价单及数张相片为证；被告则主张搬离涉案厂房时已清理垃圾，并提交搬迁清理费等收据为证。本院认为，双方提交的证据均无对方签字确认，对方亦不予认可，原告提交的证据仅为报价单，并未提交证据证明其已实际支付，且双方的合同也仅要求以适当的安置状态交还给原告，而被告搬离涉案厂房后，并未与原告办理交接手续，无法确认搬离后厂房的状态，存在过错，故本院对双方的主张均不予采信。考虑到被告搬离厂房后必然存在垃圾需要清理的事实，因此，本院酌定被告应支付原告处置费5000元。关于原告收取的租赁保证金问题，因租赁合同无效，故双方基于无效合同所获得的利益应当予以返还，故原告应当返还被告租赁保证金77230元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市格瑞尔电子有限公司与被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司于2014年6月1日及2017年8月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市格瑞尔电子有限公司自2018年7月1日至2018年8月4日期间的房屋占有使用费共计人民币64430元；三、被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市格瑞尔电子有限公司自2018年6月1日至2018年7月31日期间的水电费共计人民币6069.33元；四、被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市格瑞尔电子有限公司自2018年7月1日到2018年8月4日期间的治安管理费、垃圾清运费、物业管理费、分摊每月基本电费共计人民币11400元；五、被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市格瑞尔电子有限公司房产处置费人民币5000元；六、原告深圳市格瑞尔电子有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司的租赁保证金人民币77230元；七、以上各项判项相抵后，被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司还需支付原告深圳市格瑞尔电子有限公司人民币9669.33元；八、驳回原告深圳市格瑞尔电子有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1950元，由原告深圳市格瑞尔电子有限公司负担1845元，由被告深圳市鑫艺美家家居用品有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  龚宇辉二〇二〇年二月二十四日书记员  罗桂兰