北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32001号原告：田淑华，女，1945年5月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周某某，男，田淑华之丈夫。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：李东，男，北京中天置地房地产经纪有限公司职工。委托诉讼代理人：李云省，女，北京中天置地房地产经纪有限公司职工。原告田淑华与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田淑华的委托诉讼代理人周某某，被告中天公司的委托诉讼代理人李云省、李东均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告田淑华向本院提出诉讼请求：1、判令中天公司赔偿家具损失2720元；2、判令中天公司支付违约金2.6万元。事实和理由：田淑华与中天公司先后签订两份《北京市房屋代理合同》，约定田淑华将坐落于北京市朝阳区团结湖街道办事处团结湖东里12号团结公寓B座22C房屋委托中天公司代为出租。合同履行期届满后，双方在交验涉案房屋时发现1.5*1米的玻璃餐桌（价值1800元）和1.5*0.6米大茶几（价值1600元）各一套均已丢失，中天公司应按八折赔偿给田淑华。此外，中天公司擅自打隔断把出租房客厅分成两个单元房间对外出租，中天公司对房屋“擅自拆改变动”且利用房屋违法群租，根据《北京市房屋出租委托代理合同》，其应当支付违约金。被告中天公司辩称：第一，中天公司确实丢了1.5*1米的玻璃餐桌和1.5*0.6米大茶几各一个，但价值没有田淑华主张的那么高，中天公司同意赔偿田淑华家具损失1000元。第二，田淑华默许中天置地公司在出租房中打隔断，且2018年9月14日双方签订了退房协议，已对退房事宜达成一致，不存在违约，故中天公司不应承担违约金。第三，田淑华主张的违约金标准过高，应以月租金的100%为准。本院经审理查明：2014年9月13日，田淑华（周某某代理）作为委托人（甲方）与租赁代理机构（乙方）中天公司签订编号为992444的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《992444号委托代理合同》），载明：房屋坐落于北京市朝阳区团结湖街道办事处团结湖东里12号团结公寓B座22C；租赁用途为居住；出租代理期为2014年9月15日至2015年9月14日，共计1年；合同第九条第（四）款规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，（1）未按约定划付租金达7日以上的，（2）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，（3）利用房屋从事违法活动，（4）放任承租方的上述行为的；第十条第（三）项规定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。附件二《房屋交割清单》的“3.电器家具”中包含“餐桌，1*1.5m，旧”及“茶几，1.5*0.6m，旧，无玻璃面板”。2014年9月13日，田淑华作为甲方与乙方中天公司签订《补充及变更的协议》，载明经甲乙双方协商一致，对68992444号《委托代理合同》补充及变更如下：经双方协商把代理期再延长两年即由2015年9月15日至2017年9月14日；关于装修，乙方按北京市的规定办理，在取得甲方同意后进行装修，否则，由于装修导致甲方被有关部门处罚其罚金由乙方承担。2017年8月16日，田淑华（周某某代理）作为委托人（甲方）与租赁代理机构（乙方）中天公司签订编号为164440的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《164440号委托代理合同》），载明：房屋坐落于北京市朝阳区团结湖街道办事处团结湖东里12号团结公寓B座22C；租赁用途为居住；出租代理期为2017年9月15日至2018年9月14日，共计1年，出租代理期限可延长；合同第九条第（四）款规定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，（1）未按约定划付租金达7日以上的，（2）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，（3）利用房屋从事违法活动，（4）放任承租方的上述行为的；第十条第（三）向规定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。附件一中有手写内容如下：“本合同为992444合同续租，2014年9月，甲乙双方签订《补充变更协议》（以下称协议），现双方约定原《协议》继续有效，并且补充约定如下事宜：（1）乙方在2018年9月14日后七日内必须到团结公寓小区物业公司办理恢复房屋原状的装修工作手续，如乙方到期未履行上述约定，则甲方将自行拆除新打的隔断墙并进行恢复房屋原状的装修工作，乙方承担其所发生的全部费用，并按《协议》第三条第（1）款约定向甲方支付赔偿；（2）乙方进行恢复房屋原状工作应在2018年9月14日以后一周内完成”，乙方在上述工作完成后应做房屋全面保洁并将房屋内原有1.2米宽木制单人床及穂宝牌床垫一套、1.5*1米玻璃餐桌一套、1.5*0.6米大茶几一套、2*0.6米三层电视柜1套家具摆放原处，如有丢失或损坏按价赔偿。以上问题如有争议，由小区物业公司经理赵某作证。”该内容下有“周某某”、“王某”签字字样。中天公司称其留存的《164440号委托代理合同》文本上附件一中载明“乙方进行恢复房屋原状工作应在2018年9月14日以后一个月内完成”，其余内容均与田淑华提交的版本一致。2018年9月14日的《团结公寓B座22c房屋退房交验记录》载明：装修情况为客厅内原来房主同意打一个隔断和厨房内隔断，但是未经房主同意代理公司在客厅内又打了一个隔断形成两间房出租；固定设施未见异常，符合原状。尾部有甲方（房主）代表周某某签字和乙方中天公司代表团结湖店店长李东的签字。中天公司不认可该证据的真实性，并表示双方签字确认的《团结公寓B座22c房屋退房交验记录》上“装修情况”后为空白。2019年8月9日,赵某出具《证明材料》,载明：赵某证明团结公寓B座22C业主田淑华（其夫周某某是代理人）把该房屋委托北京中天置地房地产经纪有限公司代理出租（以下简称为中介公司），发生了如下事情：一、中介公司没有经过该房屋业主同意，更没有报告本小区物业公司，中介公司私自把该房屋客厅打隔断墙分成两间房屋出租。中介公司这个做法不但违反房主要求装修要按北京市规定办理的约定，更为严重的是违反了北京市不许把房屋客厅打隔断墙分成两间房子进行“群租”的法律规定，这是属于违法行为。中介公司这种违法行为在小区业主里引起极大的不满，有的业主甚至用不交物业费的方式强烈要求物业公司对搞“群租”的中介公司采取制裁措施。二、由于中介公司把B座22C房屋客厅打隔断墙分成两间房子出租，其中原来是餐厅和客厅的位置变成住房出租了，所以原来摆放的餐桌和茶几就没地方摆放了。中介公司把餐桌和茶几弄到什么地方去了不清楚，反正合同到期双方交房验收拆除隔断墙时没见到餐桌和茶几。庭审中，田淑华认可其将涉案房屋委托中天公司出租前就已在客厅中打了一个隔断，中天公司在未告知田淑华的情况下自行又打了一个隔断，涉案房屋原格局是四室两厅三卫，中天公司将其作为六个房间对外出租。中天公司称2017年与田淑华签订《164440号委托代理合同》时，田淑华就已知晓中天公司另行打隔断事宜，其没有表示反对，并在补充协议中要求中天公司到期后将隔断拆除，田淑华称系在续签合同后一个月内经办事处通知才知晓。双方均认可隔断已于2018年9月14日拆除。庭审中，田淑华主张1.5*1米玻璃餐桌和1.5*0.6米大茶几有八成新，但无书面证据证明其价值。本院认为：中天公司与田淑华签订的《992444号委托代理合同》、《补充及变更的协议》及《164440号委托代理合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面及时履行。中天公司认可其弄丢了涉案房屋中原有的一套1.5*1米玻璃餐桌和一套1.5*0.6米大茶几，田淑华主张两者价值共计2720元，但并未举证证明，综合考虑《992444号委托代理合同》附件中载明的家具状况、家具使用过程中的正常折旧、中天公司同意赔偿1000元等因素，本院酌定中天公司赔偿田淑华家具损失共计1500元。田淑华主张中天公司对房屋“擅自拆改变动”且利用房屋违法群租，并以此为由主张违约金。中天公司确存在自行打隔断情形，但田淑华并未举证证明中天公司破坏了涉案房屋的主体结构。中天公司将涉案房屋的客厅分隔出两个房间用于对外出租，虽然违反了北京市关于出租房屋的相关管理规定，但并非“利用房屋从事违法活动”，故田淑华主张违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告田淑华支付家具损失1500元。二、驳回原告田淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由原告田淑华负担209元（已交纳），被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王凛人民陪审员  刘拓人民陪审员  苏展二〇二〇年二月二十四日书 记 员  李然