上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87300号原告(反诉被告)：上海洋利企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周湧，执行董事。委托诉讼代理人：刘旭东，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海钠威船舶工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王东，总经理。委托诉讼代理人：蔡亚云，上海捷铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦勇，上海捷铭律师事务所实习律师。原告上海洋利企业发展有限公司与被告上海钠威船舶工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告上海钠威船舶工程有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海洋利企业发展有限公司(以下简称上海洋利公司)的委托诉讼代理人刘旭东、被告(反诉原告)上海钠威船舶工程有限公司(以下简称上海钠威公司)的委托诉讼代理人蔡亚云、秦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海洋利公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年10月1日起至同年10月31日止的物业费，以及自2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金及物业费(租金标准为每月人民币6,380.20元，物业费标准为每月2,126.73元)；2.判令被告支付原告2019年1月至3月的欠付电费364.50元(每月分别为168元、64.50元、132元)；3.判令被告按月租金(即6,380.20元)每日0.5%的标准支付原告自2019年1月1日起至实际支付之日止的滞纳金；4.判令被告支付原告律师费损失3,000元；5.判令被告按履约保证金8,506.93元每日2%的标准支付原告自2019年1月1日起至2019年4月30日止的违约金；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区南汇新城海基六路XXX弄XXX号楼307室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告；租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；每月租金及物业费合计8,506.93元；被告付三押一，先付后用，租金及物业费的结算期为三个月，被告应于下一期租金及物业费到期日前十五天向原告支付下一期租金及物业费。截至2019年4月30日，被告欠付自2018年10月1日起的租金、物业费以及水电费。经多次沟通，被告至今仍未按照合同约定支付所欠租金、物业费及水电费，故原告诉至本院。上海钠威公司辩称，原告招商时曾明确承诺被告承租系争房屋享有三年免租期，即自2016年5月1日起至2019年4月30日止的租金及物业费由临港政府全额补贴，合同期内的租金及物业费先付三押一，后续由管委会直接将补贴支付给原告，作为被告的租金及物业费。原、被告分别于2016年至2018年的每年5月1日各签订三期为期一年的租赁合同，租赁合同并非双方的真实意思表示，仅系申请补贴形式所需。2019年1月18日，原告向被告发送邮件，指出因政策调整企业需要承担更多费用，提出应按合同支付租金，并建议解除合同。且该邮件仅是提出解除合同，未主张租金及物业费，被告自收到诉状之日才得知原告催讨欠付租金及物业费的事实。政策变更属于情势变更，相应风险应由原告自行承担，不应转嫁给被告。对于原告主张的欠付电费，其同意支付。对于原告主张的租金及物业费，因双方实际按照免租承诺履行，故其不同意支付。对于原告主张的滞纳金，因其无需支付租金及物业费，故不存在滞纳金；即使需要支付租金及物业费，合同约定的滞纳金属于违约金性质，与违约金请求重复，且违约金的计算标准过高；因租金按季度支付，即使存在滞纳金，滞纳金应分段计算。系争房屋实际于2016年8月才交付，故2016年5月至7月原告已获补贴应予以抵扣被告所需支付的租金及物业费。对于原告主张的律师费，因被告不存在欠付租金及物业费的情况，故不作为原告损失。上海钠威公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还已支付的三个月租金及物业费合计25,520.80元、返还押金6,380.20元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：根据上海市临港地区开发建设管理委员会关于推进上海海洋科技创业中心建设扶持政策，上海临港海洋科技创业园内的企业，落户可直接享受租金1.5元/天/平方米、物业费0.5元/天/平方米的补贴。反诉被告对外招租时，向反诉原告承诺入驻后的前三年免全额租金及物业费。2016年7月1日起，反诉原告承租并正式入驻系争房屋，双方签订三期房屋租赁合同，一年一期，每一期从当年的5月1日起至次年的4月30日止。签订第一期合同后，应反诉被告租金周转的要求，反诉原告支付了一个月租金金额的押金，以及三个月租金及物业费。2019年4月底，因合同已到期，反诉原告搬离系争房屋。因反诉被告明确承诺三年免租，但至今未返还反诉原告已支付的押金、租金及物业费，故反诉原告提起反诉。上海洋利公司辩称，其未承诺反诉原告三年免租，双方签订的租赁合同依法成立并生效。反诉原告此前支付的租金及物业费已用于抵扣反诉原告的应付费用，押金也用来抵扣本诉中反诉原告的应付费用，故其不同意反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区南汇新城海基六路218弄15、16号楼系由上海洋利公司向案外人上海海谷创业发展有限公司处承租得来。2016年5月1日、2017年5月1日，上海洋利公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的上海钠威公司分别签订《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同》各一份，约定上海钠威公司向上海洋利公司承租位于上海市浦东新区南汇新城海基六路XXX弄XXX号楼307室房屋(即系争房屋)，面积为139.84平方米，租赁期限分别自2016年5月1日起至2017年4月30日止、自2017年5月1日起至2018年4月30日止，并对租金、履约保证金及物业费的支付等事宜进行约定。后上海钠威公司使用系争房屋，并向上海洋利公司支付保证金6,380.20元，以及三个月的租金及物业费25,520.80元。双方又分别于2016年12月20日、2017年5月1日签订《房屋租赁补充协议》各一份，约定上海钠威公司同意在上海洋利公司收到临港管委会房租补贴资金后，以补贴资金直接抵充上海钠威公司相应期间的租金。2018年5月1日，上海洋利公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的上海钠威公司签订《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》一份，约定上海钠威公司继续向上海洋利公司承租系争房屋，租赁期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止；租金单价为1.5元/平方米/日，物业费单价为0.5元/平方米/日，月租金为6,380.20元，月物业费为2,126.73元；租金及物业费付三押一，先付后用，结算期为三个月，应于下一期租金及物业费到期前十五天支付下一期租金及物业费；履约保证金为一个月的租金及物业费即8,506.93元。该合同第十六条违约责任约定：“……2、乙方未按照约定期限按时交纳赔偿甲方租金及其他各种费用与损失的，除应依约足额支付所欠金额外，还应按每迟延一日按月租金0.5%的标准向甲方支付滞纳金。……4、甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括律师费)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。5、乙方违反以上规定的其他义务的，甲方有权要求乙方在发生某违约行为之日起至该违约行为消失之日止，每日分别按照全额履约保证金的2%承担违约责任。造成甲方损失的还应承担相应赔偿责任。”合同还约定了其他事宜。同日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定：乙方承诺入驻后按照每人15平米的面积配备办公、研发等工作人员，总面积按房屋租赁协议约定的租赁面积为准。乙方签订本协议后，承诺到2020年底，常驻办公人员5人以上；到2020年末，公司年产值200万以上，税收达到6万以上。甲方将协助乙方申请临港管委会的房租及物业费补贴资金，根据临港管委会支持科技创新城建设的相关政策，临港管委会对租赁房屋的企业作出评定，根据评定等级，乙方将享受相应等级的房屋租金、物业费补贴。2019年1月18日，上海洋利公司工作人员向上海钠威公司法定代表人王东发送电子邮件一份，名称为《海立方科技园16号楼307室-钠威船舶租房及物业合同解除协议》，内容包括：“因政策调整，公司领导建议约您当面沟通对接2018年度房屋租赁协议的遗留问题和2019年度公司项目续签事宜，望您安排时间于临港当面沟通。根据目前园区了解到的政策和相关情况：一是2019年1月1日起所有入驻企业将按照租赁合同和物业服务合同按季支付费用；二是2019年所有入驻项目的办公物业扶持奖励将按照“产业业态、物业使用、企业经营和附加考核”等四个维度对项目实施情况进行综合考核，计划每个半年进行一次考核打分(预计一般安排在当年7月和次年1月)，并按照最后得分给予企业办公物业的租金和服务费分级奖励扶持；三是鉴于2018年政策调整时间较晚，若按照双方2018年度签署的租赁合同和补充协议，企业需要额外承担更多费用完成双方签署的所有合同，故建议双方签署解除协议解除双方的债权债务责任，解除协议文本文件见附件(本邀约有效期截止至2019年1月20日止)。”2019年4月19日，上海钠威公司委托律师向上海洋利公司发送《律师函》，表示因租期已临届满，要求接函之日起五日内退还已收取的费用。后双方发生纠纷，上海洋利公司诉至本院，要求判如所请。审理中，上海钠威公司向本院提起反诉。审理中，上海洋利公司提供《关于2018年度1-6月科技城补贴审核的汇报》，证明上海市临港地区企业服务局于2018年5月9日通知园区开始上半年考核，上海钠威公司所承租的系争房屋考核建议为“整改”；提供《关于2018年度7-12月科技城补贴审核的汇报》，证明上海市临港地区企业服务局于2018年10月15日通知园区开始下半年考核，上海钠威公司所承租的系争房屋考核总分为70分，2018年1月1日至2018年12月31日期间的补贴金额为51,041.60元。上海洋利公司表示，因双方未能续签2019年5月1日之后的合同，故其未能申请2019年度的补贴资金，现将已获取的补贴资金和上海钠威公司已支付的三个月租金及物业费，与上海钠威公司应支付的自2018年1月1日起至2019年4月30日止的租金相抵扣后，上海钠威公司拖欠自2018年10月1日起的租金及物业费，并同意将上海钠威公司支付的保证金用于抵扣应付租金(因原告已将2018年10月1日至10月31日期间的租金用保证金予以抵扣，故诉请中主张自2018年11月1日起的租金)。上海洋利公司提供其与上海融栢律师事务所签订的《委托代理合同》及《上海增值税专用发票发票联》一份，证明其为本案诉讼支付律师费3,000元。上海洋利公司提供《房屋验收登记表》及《业主公约》，证明其于2016年5月5日将系争房屋交付给上海钠威公司。对此，上海钠威公司认可上述证据材料的真实性。上海钠威公司提供《公证书》一份，内容系上海洋利公司工作人员周云薇与上海钠威公司法定代表人王东的电子邮件往来，证明上海洋利公司曾承诺上海钠威公司入驻临港园区前三年房租及物业费全免，租金在缴纳第一期后由房租补贴滚动缴纳。上海钠威公司提供《科技创新城招商主体申请租金、物业费申请表》，证明上海洋利公司申请获得自2016年4月1日至12月31日的全额补贴。上海钠威公司提供上海市临港地区产业专项办公室发布的《临港科技城楼宇租金补贴实施办法》、《临港科技城租金物业补贴评分表》(试行稿)及《临港科技城租金物业补贴扶持标准表》(试行稿)，证明系争房屋租金及物业费的补贴细则，评分标准系2018年11月12日产生，但上海洋利公司从未向上海钠威公司告知该评分标准。对此，上海洋利公司认可上述证据的真实性，但表示2018年度下半年考核自2018年11月开始，而非评分标准自2018年11月才开始实行。上海钠威公司提供《上海银行业务回单》三张，证明管委会实际发放补贴金额高于审核汇报中的金额。对此，上海洋利公司表示发放至其账户中的补贴还包含发放给案外人上海海谷创业发展有限公司的补贴。上海钠威公司提供其法定代表人王东发送给员工郭禹的短信截图一份，内容为王东于2016年7月7日通知员工从物业处取钥匙，证明其接收系争房屋的日期为2016年7月7日。对此，上海洋利公司不认可上述短信截图的真实性。以上事实，由上海洋利公司递交的《“海立方科技园”房屋租赁合同及物业服务协议》《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》《房屋租赁补充协议》《委托代理合同》《关于2018年度1-6月科技城补贴审核的汇报》《关于2018年度7-12月科技城补贴审核的汇报》《房屋验收登记表》，上海钠威公司递交的《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同》、银行流水、《收据》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《“上海临港海洋科技创业园”房屋租赁合同及物业服务协议》及《房屋租赁补充协议》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方在《房屋租赁补充协议》中约定由上海洋利公司协助上海钠威公司申请临港管委会的房租及物业费补贴资金，并根据相关政策所作出的评定等级享受相应的租金及物业费补贴。现上海钠威公司的评定等级导致其于2018年度无法享受全额租金及物业费补贴，亦未有证据证明上海洋利公司取得了2019年1月至4月的补贴，故上海洋利公司据此要求上海钠威公司支付剩余租金及物业费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以照准。上海钠威公司以上海洋利公司在签订合同之前曾承诺其三年免租以及其不知晓相关政策为由，认为因政策而导致的不利后果应由上海洋利公司自行承担的观点，本院不予采信。关于房屋交接日期，本院认定《房屋验收登记表》中签署的验收日期为房屋交接日，即2016年5月5日。虽合同中明确约定了租金支付日期，但因双方在合同履行过程中已形成以补贴直接抵扣租金的支付方式，故上海钠威公司的应付租金日期以上海洋利公司通知补贴不足需另行支付之日为准。上海洋利公司未能充分举证其曾通知上海钠威公司支付具体租金及物业费，故本院以上海钠威公司收到本院发送的诉状副本之日为准，即2019年11月4日。根据合同约定，承租方未足额支付所欠金额的，每迟延一日按月租金0.5%的标准向出租方支付滞纳金。此处约定的滞纳金性质实为违约金，现上海钠威公司未能补齐租金及物业费，理应按照合同约定，支付相应的违约金。上海钠威认为合同约定的标准过高，本院根据合同的履行情况、上海钠威公司的违约程度，兼顾公平合理原则，对该标准酌情予以调整，确定上海钠威公司应支付上海洋利公司违约金3,000元。现因上海钠威公司未能通过考核获得全额补贴，导致需补齐合同期内的剩余租金及物业费，并承担延期支付相关费用的违约责任，上海洋利公司再以上海钠威公司违反对业绩承诺的约定，要求上海钠威公司支付违约金，本院认为系对同一违约行为的重复主张，故不予支持。根据合同约定，出租方因向承租方催讨租金而引起的包括律师费在内的开支由承租方承担，故上海洋利公司要求上海钠威公司支付律师费损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，上海钠威公司同意支付拖欠的电费，本院予以照准。上海洋利公司同意将上海钠威公司支付的保证金用于抵扣应付费用，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告上海钠威船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洋利企业发展有限公司自2018年10月1日起至2019年4月30日止的租金44,661.40元(其中部分与被告已付保证金6,380.20元相抵扣后，被告应支付原告38,281.20元)；二、被告上海钠威船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洋利企业发展有限公司自2018年10月1日起至2019年4月30日止的物业费14,887.11元；三、被告上海钠威船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洋利企业发展有限公司电费364.50元；四、被告上海钠威船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海洋利企业发展有限公司违约金3,000元；五、被告上海钠威船舶工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洋利企业发展有限公司律师费损失3,000元；六、驳回原告上海洋利企业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海钠威船舶工程有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,077元，减半收取计1,538.50元，由原告上海洋利企业发展有限公司负担538.50元，被告上海钠威船舶工程有限公司负担1,000元。反诉案件受理费减半收取计298元，由反诉原告上海钠威船舶工程有限公司负担248元，反诉被告上海洋利企业发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年二月十九日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。