云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8437号上诉人（原审被告）：王志华，男，汉族，1968年1月20日生，住昆明市呈贡区。上诉人（原审被告）：杨萧，男，汉族，1977年4月3日生，昆明市呈贡区人，住昆明市呈贡区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴林山，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：**，男，汉族，1969年9月26日生，住昆明市呈贡区。被上诉人（原审原告）：梁红伟，男，汉族，1976年1月14日生，住昆明市呈贡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李慧勇，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王志华、杨萧因与被上诉人**、梁红伟租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月28日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人王志华、杨萧不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判维持第一项判决，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决认定被上诉人支出土地平整费、购买混凝土款项、建房款金额没有事实依据。首先，被上诉人未提交证据证实其支出过上述费用，上诉人也未收到过被上诉人任何建房款。事实上，合同签订后，被上诉人不顾上诉人反对，未经政府部门批准，擅自在租用的土地上建盖房屋，并将土地硬化，该违法行为与上诉人无关，上诉人对此不应当承担责任。另，涉案房屋和硬化道路是由于被上诉人违法建盖被拆除的，在政府部门责令停工时，被上诉人依然违法继续建盖房屋，并造成最终损失，该损失不应当由被上诉人承担。第二，在双方合同确认无效的情况下，一审法院判决上诉人承担主要责任错误，本案中，上诉人仅应承担在签订合同时可能遇见到的损失范围内承担相应责任。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告的诉讼请求：1.确认原告梁红伟与被告杨萧、王志华于2016年10月1日签订的《土地租赁合同》无效；2.两被告赔偿原告因在租赁土地上修建的房屋等被拆除造成的平整土地的损失23700元、因找平土地及建盖房屋购买混凝土支出的105825元、支付给二被告的建房款209000元、支付给二被告的其他费用12000元。3.判令两被告返还原告支付2016年10月1日至2019年3月15日期间的租金人民币160000元;以上损失共计人民币510525元。4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理确认事实如下：2011年6月1日，王志华（乙方）与刘金华（甲方）签订《租地协议》约定，甲方自愿将过水地6.5亩租给乙方从事绿化工程，单价13000元，租赁期限自2011年6月1日至政府征用为止。2016年10月1日，被告王志华、杨萧作为出租方，将上述部分土地转租给梁红伟，并作为甲方、出租方与梁红伟（乙方、承租方）签订《土地租赁协议》，梁红伟代表其与**两人在租赁合同上签字，该合同约定，甲方将其享有使用权（承包经营权）的坐落于谊康南站A出口面积3.3亩的土地出租给乙方用于生产经营，租赁期限自合同签订之日起至国家合法征收该土地为止，租金为每亩每年17000元，3.3亩共计5.5万元，本协议签订后乙方有权在租赁土地上修建房屋等其他生产经营场所，用于生产经营活动，若在租赁期限内乙方在租赁土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，甲方应赔偿乙方因建设所投入的成本及造成的其他损失。梁红伟、**租赁该土地之后，对土地进行平整并建盖了房屋用于停放原告经营的泵车。梁红伟、**向被告交纳2016年10月1日至2019年3月15日的租金160000元，两原告因平整土地建盖房屋支出土地平整费用23700元、购买混凝土费用105825元并向两被告支付建房费用209000元。2019年3月8日，昆明市呈贡区人民政府吴家营街道办事处发出《关于限期整改违法用地的通知》规定：“为认真贯彻落实国家、省、市、区大棚房问题专项清理整治行动整改工作的指导意见，确保在规定时间内王城有关违法用地整治整改工作，消除违法状态，现通知您户于2019年3月15日前将违法用地的相关物品自行搬离……”梁红伟、**用作停车场的土地以及房屋被强制拆除。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”原、被告双方签订的《土地租赁协议》约定土地出租给乙方用于生产经营，已经改变了农村集体所有的土地的使用权性质，并且地上建设的房屋已经被政府强制拆除，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《租赁协议》内容违法了法律的强制性规定，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”对于原告要求返还2016年10月1日至2019年3月15日租金160000元的诉请，即使双方签订的租赁合同无效，但两原告占有使用该土地直至政府强制整改违法用地之前，也产生了土地使用费，被告同意返还20000元，一审法院予以确认，其他已经交纳的租金不予返还。该《土地租赁协议》规定，涉案土地用于生产经营，实际履行的行为也在土地上建盖房屋，该协议因违反法律规定而无效，从协议约定“乙方在租赁土地上所修建的房屋等被城管、建设主管部门拆除的，甲方应赔偿乙方因建设所投入的成本及造成的其他损失”可以看出，原告对于在涉案土地上修建房屋可能违反法律规定有所预见。同时，在庭审过程中，原告陈述，因被告承诺可以在该土地上建设房屋，其并未向相关政府管理部门咨询，原告就组织人员平整土地并向被告支付了建盖房屋款项，原告作为土地承租人并未尽到相应的审查义务，而被告作为出租人提供的租赁物不能满足原告合法使用的用途，对于违法用地所投入的成本及造成的其他损失，原、被告双方应共同承担责任，并且原告在使用土地的过程中也产生了部分收益，弥补了投入的部分成本。该协议就赔偿责任的约定由于合同自始无效也应当无效。结合具体案件事实，平整土地费用23700元、购买混凝土款项105825元、建房款209000元，共计338525元，由两被告向原告支付60%，即203115元。对于原告主张的其他费用12000元，其提交的证据并不足以证实，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决：一、2016年10月1日，王志华、杨萧与梁红伟签订的《土地租赁协议》自始无效；二、由被告王志华、杨萧在本判决生效后十日以内向原告**、梁红伟共同返还租金20000元以及平整土地费用、购买混凝土款项、建房款203115元，共计223115元；三、驳回原告**、梁红伟的其他诉讼请求。二审期间，上诉人王志华、杨萧向本院申请出具调查令，向呈贡区城市综合行政执法大队调取了询问调查通知书，拟证明二被上诉人违法建盖房屋，受呈贡区城市综合执法大队责令停止的事实。被上诉人**、梁红云质证认为，对询问调查通知书的真实性、合法性无异议，但不认可关联性和证明目的。认为被上诉人租赁土地上建盖的房屋是二上诉人及合伙人在2016年8月至12月期间建盖的，而该通知书出具的时间是2018年7月16日，也就是说在上诉人及其合伙人为被上诉人建盖房屋期间，上诉人、被上诉人均未收到过城管局的停建通知书。本院认为，二被上诉人对询问调查通知书真实性、合法性无异议，本院对询问调查通知书的真实性予以确认，至于证据效力和证明目的本院将结合本案在卷其他证据综合评判。二审中，上诉人对一审认定“两原告因平整土地建盖房屋支出土地平整费23700元，购买混泥土105825元，并向两被告支付建房费209000元。”有异议，认为二被上诉人未举证证明实际支出土地平整费何购买混泥土费用，且上诉人未收到过二被上诉人支付的建房款。本院认为，二被上诉人已提交收款收据、发货单、收据等证据予以证实上述款项的发生，上诉人虽就上述款项提出异议，但未提交有效证据予以推翻，故本院对上诉人的上述异议不予采信。二审另查明：2018年7月16日，昆明市呈贡区城市综合行政执法局向建设行为人发出《询问调查通知书》（编号：昆呈城询字[2018]）,要求携带“1、营业执照原件及复印件；2、租地合同，……。”于2018年7月19日前到该机关接受询问调查，逾期不到，将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理。经二审审理查明的其余事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《土地租赁协议》无效后，各方责任应如何承担？本院认为：《中华人民共和合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案系出租人与承租人因租赁合同效力发生的土地租赁合同纠纷，本院将在租赁合同关系项下对本案进行评判。本案中，双方当事人对一审法院确认《土地租赁协议》无效无异议，本院依法予以确认。第一，关于上诉人王志华、杨萧所提土地平整费、混泥土、建房费等费用异议，从各方当事人举证来看，二被上诉人已完成基本举证，而上诉人王志华、杨萧未提交证据支持其上诉主张，故本院对二上诉人的该异议不予采信。第二，关于责任承担问题。本院认为，（一）一审判决认定由二上诉人返还租金20000元并无不当，且各方当事人对此无异议，本院予以维持。（二）根据查明事实，涉案租赁土地系农村集体所有的土地，但双方在《土地租赁协议》中约定涉案土地用途为“生产经营”，且也实际在涉案土地上加盖了房屋，而二上诉人作为出租人对涉案土地系农村集体土地，出租涉案土地不能改变土地用途应是知晓的，但其仍将涉案土地出租给二被上诉人用于生产经营，已改变了涉案土地的用途，二上诉人在此过程中存在过错，应当承担相应的责任。二被上诉人作为承租人，在租赁涉案土地的过程中，未尽到相应审慎注意义务，亦应当承担相应责任。一审法院结合协议履行情况、二被上诉人亦产生了收益及各方过错程度等因素，综合认定二上诉人承担损失60%的责任并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人王志华、杨萧的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3892元，由上诉人王志华、杨萧负担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月二十五日法官助理李德江书记员王希辰