江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5424号原告：江苏万通物业管理有限公司（原名盐城市万通物业管理有限公司），统一社会信用代码91320913784399506F，住所地在盐城市解放南路80号。法定代表人：成开明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文权，该公司法务。被告：张军，男，1973年6月6日生，住盐城市。被告：盐城市宇晔酒店管理有限公司，统一社会信用代码913209025855613471，住所地盐城市亭湖区大庆中路118号。法定代表人：张军，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：季彬、顾明浩，江苏锐智律师事务所律师。被告：陈军，1969年2月12日生，住盐城市区。被告：邹秀林（系陈军之妻），女，1967年6月24日生，住址被告：陈宇（系陈军之子），男，1991年4月1日生，住址。被告：杨应章，男，1965年10月16日生，住盐城市区。被告：邹红芹（系杨应章之妻、邹秀林姐姐），女，1965年1月15日生，住址。被告：杨晔（系杨应章之子），男，1990年11月14日生，住址。上述五被告共同委托诉讼代理人：陈军，身份信息同上。原告江苏万通物业管理有限公司（以下简称万通公司）与被告张军、盐城市宇晔酒店管理有限公司（以下简称宇晔公司）、陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，于同年9月26日公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人杨文权，被告张军、宇晔公司的共同委托诉讼代理人季彬，被告陈军代表个人及其他五名被告到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告万通公司的委托诉讼代理人杨文权，被告张军、宇晔公司的共同委托诉讼代理人季彬，被告陈军代表个人及其他五名被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万通公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠的物业费158012元（2017年9月1日至2019年6月30日期间），并支付滞纳金77568元（2017年9月1日-2018年8月31日拖欠的物业费86187元，从2018年9月1日起至2019年6月30日止，按每天3‰计算），合计235580元。2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系市区大庆中路118号奥景华府小区物业服务企业。被告陈军家庭与杨应章家庭系亲戚关系，共同购置奥景华府小区财富楼7-10层房屋，并于2011年6月与原告办理房屋交接入住手续，双方签订了物业服务合同，合同对物业费等进行了约定。但几被告从2017年9月1日起至2019年至今未缴纳物业服务费，原告也多次催要。被告张军租赁被告陈军家庭与杨应章家庭购买的上述房产经营格林豪泰连锁快捷酒店。对交纳物业费，出租人与承租人互相推诿，都不交纳，无奈原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张军、宇晔公司共同辩称，1、原告提供的两份与业主委员会签订的《物业服务合同》真实性、合法性存疑，且该两份合同未经合法程序就签订，损害了业主的合法权益。2、原告未能按照物业服务合同约定履行义务，其要求被告宇晔公司支付物业费的诉请不应得到支持。原告对该商住楼公共区域有卫生保洁的责任，但截至目前被告酒店门前垃圾无法清理，公共区域无人打扫，给被告酒店及整个物业环境造成极坏的影响。在被告宇晔公司接手酒店消防维保工作时原告组织酒店消防系统接入小区的消防控制室，被告宇晔公司多次与原告沟通无果，致使酒店消防控制系统瘫痪，在亭湖区消防大队的多次检查中受到通报和停业整顿，并收到消防大队的违法处罚。原告未履行对出入人员的管理职责，且该大楼2-6层人员进出都由被告酒店大堂经过，人员混杂，给酒店正常经营造成了很大的影响。原告未履行日常维护修缮义务，被告宇晔公司经营区域因房屋结构损坏多次提出维修要求，多次交涉至今无任何维修和回复，给被告宇晔公司正常经营造成极大影响。3、被告张军不是本案适格的被告。被告张军是被告宇晔公司的法定代表人，其代表被告宇晔公司与被告陈军签订《租赁协议》系履行职务行为，所租用的房产也是用于被告宇晔公司的日常行为，因此被告宇晔公司是物业的使用人，被告张军不是适格被告。4、2017年10月10日之前的物业费应由出租人承担。被告宇晔公司与被告陈军签订的租赁协议中约定的租赁期限是从2017年10月10日至2029年10月9日，该期限之前的物业费未约定由被告宇晔公司承担，因此2017年9月1日至2017年10月9日的物业费应由出租人承担。5、原告催缴物业费不恰当且不符合法律规定，且合同未约定物业费支付时间，其滞纳金请求不应得到支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔共同辩称，2011年6月我们共同购置市区奥景华府财富楼7-10层房屋，在2011年6月至2017年8月31日我们都是严格按照与万通公司协商好的费用交纳的，没有欠费。2017年9月，我们将涉案房屋承租给张军经营格林豪泰快捷酒店，9月1日将物业交付张军，于9月22日签订正式的《租赁协议》（前期让了一段时间给张军重新装潢）。租赁协议中约定了由张军向物业公司缴纳物业管理费。《奥景华府物业管理协议》第四条第三款约定“乙方出租物业的，物业服务费用由乙方缴纳或按约定由承租人交纳”。在2017年9月至10月之间，我与张军和万通公司财富楼管理员当面交接了关于2017年9月以后的物业费缴纳的相关事宜。请求法院依法查明，驳回原告对我们六人的诉请。经审理本院依法认定事实如下：涉案房屋坐落于盐城市奥景华府财富大厦幢701室-727室、801室-826室、901室-911室、1001室-1011室，801室-826室、901室-911室的共有权人为陈军、邹秀林、陈宇、701室-727室、1001室-1011室的共有权人为杨应章、邹红芹、杨晔，其中7楼、8楼、9楼、10楼的建筑面积分别为1261.03平方米、1265.69平方米、512.42平方米、552.08平方米，不动产用途为商业金融用地/办公。自2011年6月起，万通公司接受委托从事奥景华府小区的物业管理工作，万通公司（甲方）与陈军、杨应章（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，合同约定物业服务费商业、办公用房按建筑面积每月1.35元/平方米，电梯运行费按建筑面积每月0.65元/平方米，入住时预交一年物业服务费、垃圾费和电梯运行费，以后每半年收取一次，分别为上半年的元月5日前和下半年的7月5日前，乙方出租物业的，物业服务费由乙方交纳或按约定由承租人交纳。2016年3月1日，奥景华府业主委员会（甲方）与万通公司（乙方）签订《奥景华府物业服务委托合同》，约定：“甲方将奥景华府委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全部业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。物业管理服务费，高层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方1.3元向业主或物业使用人收取；办公楼房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金处理。2019年3月31日，奥景华府业主委员会（甲方）与万通公司（乙方）再次签订《奥景华府物业服务委托合同》，约定委托管理期限为三年，从2019年4月1日起至2022年3月31日止。后因宇晔公司等被告未能及时缴纳2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理费，万通公司遂诉至本院。另查明，宇晔公司系自然人独资的有限责任公司，成立时间为2011年11月11日，住所地在盐城市即涉案房屋，原用于经营莫泰酒店，法定代表人原为杨井红，2017年11月9日公司法定代表人由杨井红变更为张军，现公司股东为张军。2017年9月22日，陈军（出租人，甲方）与张军（承租人，乙方）签订《租赁协议》，约定陈军将涉案房屋坐落于张军用于经营酒店（格林豪泰快捷酒店盐城解放路店），房屋租赁期自2017年10月10日至2029年10月9日，租赁期间乙方承担租房税、物业管理费（甲方原向物业公司缴纳的费用）、电费、水费及其杂费等与乙方经营产生的各项相关费用，甲方应当于2017年10月10日向乙方交付房屋钥匙。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《奥景华府物业服务委托合同》、不动产登记簿查询记录、《租赁协议》等证据证明，本院予以确认。庭审过程中，原告万通公司主张张军承租案涉房屋后的物业管理费仅由实际承租人承担。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与奥景华府业主委员会签订的物业管理委托合同系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效，对包括奥景华府业主委员会全体业主具有约束力。现原告依约提供了物业服务，按合同约定奥景华府业主委员会全体业主或业主使用人理应依约缴纳相应的物业管理费用。（一）被告宇晔公司是否应当承担给付责任的问题。涉案房屋系宇晔公司用于酒店经营，故涉案房屋的物业使用人应依法认定为被告宇晔公司。被告宇晔公司未能缴纳2017年9月1日至2019年6月30日的物业费计158012元，应承担相应的民事责任。故原告要求被告宇晔公司给付欠付的物业费158012元的诉请，本院依法予以支持。关于滞纳金，被告宇晔公司未能及时支付物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，物业费用在每上半年元月5日前和下半年7月5日前交纳，现原告主张2017年9月1日-2018年8月31日拖欠的物业费86187元从2018年9月1日起至2019年6月30日止按每天3‰计算的滞纳金，该标准超过合同约定的日万分之五，应按日万分之五的标准计算，故被告宇晔公司应承担的滞纳金应为12928元。关于被告宇晔公司辩称原告物业服务不到位的意见，本院认为，按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。鉴于被告宇晔公司提供的证据不足以证明其抗辩意见，故本院不予采信。（二）被告张军是否应当承担给付责任的问题。被告张军与被告陈军签订涉案房屋的租赁协议系用于宇晔公司经营格林豪泰酒店，其并未物业使用人，原告提供服务的对象系被告宇晔公司而非被告张军，故其要求张军承担给付责任并无法律依据，本院不予支持。（三）被告陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔知否应当承担给付责任的问题。《物业管理条例》第四十一条明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，被告陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔虽已将涉案房屋出租，现因物业使用人被告宇晔公司未能交纳物业管理费，被告陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔仍应付连带交纳责任，鉴于原告已明确被告张军租赁涉案房屋期间的物业费由实际承租人承担，故被告陈军、邹秀林、陈宇、杨应章、邹红芹、杨晔仅对被告宇晔公司差欠的2017年9月1日至2017年10月9日期间欠付的物业管理费承担给付责任。按照建筑面积计算，被告陈军、邹秀林、陈宇应对其中的4730元物业费及710元滞纳金承担连带交纳责任，被告杨应章、邹红芹、杨晔应对其中的4823元及723元滞纳金承担连带交纳责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告盐城市宇晔酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告江苏万通物业管理有限公司支付物业管理费158012元，并承担逾期付款的滞纳金12928元（基数、计算期间和计算标准：2017年9月1日-2018年8月31日拖欠的物业费86187元，从2018年9月1日起至2019年6月30日止，按日万分之五计算）。二、被告陈军、邹秀林、陈宇对其中的4730元物业费及710元滞纳金承担连带交纳责任；被告杨应章、邹红芹、杨晔对其中的4823元及723元滞纳金承担连带交纳责任。三、驳回原告江苏万通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834元，由原告江苏万通物业管理有限公司负担1115元，由被告盐城市宇晔酒店管理有限公司负担3719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  马 静人民陪审员  朱艳华人民陪审员  张福桂二〇二〇年二月六日书 记 员  宋相慧附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。