西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初2868号 原告：廖启连，男，1971年12月1日出生，汉族，现住江苏省建湖县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：宋三香，陕西菲格律师事务所律师。委托代理人：刘娜，陕西菲格律师事务所律师。被告:西安灿烂阳光餐饮管理有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码 91610132556981238C。法定代表人:景峰。被告:惠子千，男，1970年10月3日出生，汉族，现住陕西省榆林市定边县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：胡超奇，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人：文冰，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：雷雨，男，1980年11月26日出生，汉族，户籍地址宁夏银川市兴庆区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：景峰，女，1967年11月26日出生，汉族，户籍地址陕西省西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：胡建二，男，1957年12月13日出生，汉族，户籍地址浙江省乐清市柳市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告廖启连与被告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司（以下简称灿烂阳光公司）、惠子千、雷雨、景峰、胡建二房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋三香，被告惠子千委托代理人胡超奇到庭参加诉讼，被告灿烂阳光公司、雷雨、景峰、胡建二经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年1月16日，其与被告雷雨签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租其位于西安市XX区XX大厦的房屋，共计3266.38㎡ 。合同除约定有租金支付期限及租赁期限等内容外，还约定有租赁期间；承租方利用租赁物所经营的公司或其他经济组织注册成立后，合同的承租方自动变更为新注册成立的公司或经济组织，双方权利义务均执行本合同的约定。合同签订后，其依约履行房屋交付义务，被告利用案涉房屋注册成立灿烂阳光公司，用于经营酒店餐饮项目。经营之初被告尚能按时支付租金，但自2014年5月付款期限起，以各种理由欠付租金。上述期间还欠付物业公司物业费、暖气费、维修费等费用。被告的欠付行为，致使其被物业公司起诉。其他被告系被告灿烂阳光公司股东，根据法律规定应对公司债务承担连带给付责任。现其诉至法院，请求依法判令：1、被告灿烂阳光公司向其支付欠付房屋租金5942714元、物业水电费60万元及逾期付款利息（按同期银行贷款利息计算至付清之日止，暂计310778元），以上暂合计为6853492元；2、将被告给付其的50万元租赁押金、装饰的中央空调、电动旋转门抵扣被告欠付其的第一项诉请费用；3、被告雷雨、景峰、胡建二、及惠子千对被告灿烂阳光公司拖欠的第一项诉请费用承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告惠子千辩称，起诉主体不适格，请求驳回对其的诉请。签订案涉合同的系被告灿烂阳光公司，经此前判决书确认，被告灿烂阳光公司尚在，并未注销。本案已过诉讼时效，2014年7月之后的租金，根据民法通则只有一年，至2015年已到期，故应予驳回。租赁合同纠纷已经法院审理，确认于2014年11月5日解除，被告灿烂阳光公司并不拖欠原告租赁费、物业费及其他费用。事实上被告灿烂阳光公司超付过十几万费用。被告灿烂阳光公司、雷雨、景峰、胡建二，未出庭答辩，亦未提出书面答辩意见。经审理查明，2010年1月16日，原告（出租方、甲方）与被告雷雨（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，就乙方承租甲方所有的房屋一事达成如下约定：租赁物位于西安市XX区XX城XX路XX段XX号XX大厦XX楼、二楼、三楼，面积共计3266.38平方米，用途为商业用房；在本合同有效期内，乙方在承租的甲方房屋之上添加的固定资产，其所有权均归乙方所有，承租期限届满甲乙双方协商不再续租的，乙方有权对添加资产进行处置，如甲方单方面提出拒租，甲方一次性补偿乙方400万元；租赁期限自2010年5月1日至2020年4月30日，共计10年；租金按照递增方式计算，以三年为一个周期，每个周期在上一届周期房租的基础上递增7%。第一个周期为2010年5月1日至2013年4月30日，租金共计5879496元。第二个周期为2013年5月1日至2016年4月30日，每年5月1日至11月30日租金为1048510元，12月1日至次年4月30日租金为1048510元，合计6291060元……；合同有效期内，乙方可根据其经营状况将租赁物转租，转租面积低于租赁面积三分之二的，不需要甲方同意，超过租赁物面积三分之二的，乙方应获得甲方同意；乙方在合同有效期内转租租赁物的收益归乙方所有；在合同签订之日起三个工作日内，乙方通过银行转账方式向甲方缴纳押金50万元整，租赁期限届满，乙方可选择将该押金抵作第四周期租金或要求甲方无息全额返还给乙方；本合同租赁期间，乙方利用甲方租赁物所经营的公司或其他经济组织注册成立后，本合同中乙方自动变更为新注册成立的公司或其他经济组织，双方的权利义务均执行本合同的约定。2010年1月15日，被告胡建二通过银行转账方式向原告支付50万元租房押金。2010年2月25日，原告将案涉房屋三套户门钥匙共24把交付于被告雷雨，被告雷雨向原告出具《收条》一张。被告灿烂阳光公司工商信息显示，该公司于2010年7月23日成立；其股东为被告雷雨、胡建二、惠子千、景峰；被告雷雨系该公司监事；公司注册地址和实际办公地址均位于涉案租赁房屋内；公司注册资本300万元，实缴300万元。上述租赁合同履行过程中，双方发生争议，被告灿烂阳光公司诉至本院，请求判令：1、确认原、被告2010年1月16日签订的房屋租赁合同于2014年11月5日解除；2、被告返还房屋租赁押金50万元；3、被告返还中央空调或支付折价赔偿款45万元；4、被告返还电动旋转门或支付折价赔偿款11万元；5、被告承担本案诉讼费。本院作出（2017）陕0112民初13181号民事判决书，认为案涉租赁合同的合同主体已变更为被告灿烂阳光公司与原告廖启连，灿烂阳光公司作为该案原告主体适格。判决：“2010年1月16日签订的《房屋租赁合同》已解除；被告廖启连于本判决生效后十日内返还原告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司租房押金50万元；被告廖启连于本判决生效后十日内返还原告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司中央空调和电动旋转门”。后因原告不服上述判决，上诉于西安市中级人民法院，该院作出（2018）陕01民终7746号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告主张，案涉房屋其于2017年5月自行收回，案涉房屋租金被告灿烂阳光公司应支付至2017年4月30日；2014年7月24日被告雷雨最后一次向其转款50万元，以支付案涉房屋租金；其认为被告2014年7月26日之前的租金均已付清（被告方已付租金不包含已支付的50万元保证金）；被告方在租赁案涉房屋期间欠付，2014年10月31日之前物业费等各项费用353578元，2014年11月1日至2017年4月30日物业费357123元，2013年11月15日至2014年3月15日暖气费43279元，2014年11月15日至2016年3月15日暖气费58795元，2016年11月15日至2017年3月15日暖气费26454元；因其已与物业公司调解，故应按调解比例折算被告向其支付的物业费及暖气费，计（353578元+357123元+43279元+58795元+26454元）×0.72≈60万元。被告惠子千对于原告上述内容不予认可，表示案涉房屋被告灿烂阳光公司曾转租，次承租人孙某某于2014年11月5日将案涉房屋交付原告；原告方在（2017）陕0112民初13181号案中曾表示，2014年4月底之前被告灿烂阳光公司未拖欠租金；2014年5月1日之后被告雷雨向原告交付848510元租金（2014年5月21日向原告转账20万元、同日转账148510元、2014年7月24日转账50万元），惠小倩向原告交付40万元租金，被告方并不欠付原告租金。    原告为证明其上述主张提交有：2015年11月3日《欠费明细》一份，显示“深海水晶岛酒店2014年5月1日-2014年10月31日物业费（6个月）118458元，2014年5月1日-2014年10月31日地下库房（6个月）24480元，2014年5月1日-2014年10月31日北广场（6个月）5.5万元，2014年4月12日-2014年11月24日水电费（7个月）190586元，2014年5月1日-2014年11月31日员工宿舍（7个月）2A1102费用3353元、3B0704费用7585元、3C1206费用1336元（8个月），电梯维修费5780元，合计406578元，所缴欠费5.3万元，还余欠费353578元”。落款处有被告惠子千签字，并有廖启连名章及手写“以上承诺情况属实，廖启连作担保于2015年12月15日前结清欠款”字样；（2018）陕0112民初2573号民事调解书一份，“西安富德物业管理有限公司（以下简称富德物业公司）诉称，因原告2013年11月15日起拒绝支付案涉紫玉公馆1号东商铺3010、30201、30301、30102、30202、30302、20301室物业管理费用、水电费、暖气费、电梯费等，截止2017年10月31日拖欠上述费用共计904484.4元，故诉至法院请求原告支付富德物业公司物业费、水费、电费、暖气费及电梯维修费等共计904484.4元、滞纳金及诉讼费；该案经法院主持调解，达成如下协议，廖启连欠富德物业公司截止至2017年10月31日前物业费70万元（包括欠费明细所欠353578元），分别于2018年5月31日前支付5万元，于2018年9月30日前支付65万元；富德物业公司放弃其他诉讼请求；如廖启连未按上述任意一期付款，富德物业公司有权就下余全部欠款申请强制执行，廖启连还应承担自未付款之日起至实际付清之日止以未付款项为基数，按年息15%计算支付欠款利息。富德物业公司与廖启连对截止至2017年10月31日前该案所涉物业管理费及相关费用等再无纠纷”；被告灿烂阳光公司工商信息，显示该公司注册资本300万元，实缴资本300万元，景峰持股40%，雷雨持股25%，胡建二持股20%，惠子千持股15%。被告为证明其上述主张提交有：（2016）陕0112民初3541号民事判决书，该判决查明“2014年4月24日，被告灿烂阳光公司（甲方）与孙某某（乙方）签订《酒店承包经营协议》，约定甲方将位于西安市XX城XX路XX号XX酒店餐饮，面积共计3266.38平方米以及地下室和员工宿舍2套，整体承包给乙方负责经营使用；该承包场地乙方的承包经营期限为6年，即自2014年5月1日至2020年4月30日止；2014年5月1日，被告灿烂阳光公司向孙某某交付了涉案房屋，孙某某进行了装修并经营深海水晶岛火锅店。2014年7月1日，惠小倩向原告廖启连支付房租40万元；2014年10月31日，孙某某向被告灿烂阳光公司送达《解除酒店承包经营协议申请书》。2014年11月5日，孙某某将涉案房屋及部分设备交付给房屋出租方廖启连。”；（2017）陕01民终10961号民事判决书，载明孙某某因不服上述（2016）陕0112民初3541号判决上诉至西安市中级人民法院，该判决查明原审查明的事实属实；（2017）陕0112民初13181号案中与原告的谈话笔录一份，显示“原告代理人在该案中称2014年4月底之前案涉房屋租金没有存在拖欠情况，已交纳完毕。2014年5月1日之后的租金于2014年7月24日交纳了50万元，约为3个月租金，此后再未缴纳过任何租金”；银行明细一份，显示雷雨账户向廖启连账户分别于， 2014年5月21日转账20万元（备注个人借款）、同日转账148510元（备注个人汇款）、2014年7月24日转账50万元（备注灿烂阳光房租款）。原告表示，（2016）陕0112民初3541号民事判决书中确认其收到40万元予以认可，但其他内容因原告并未参与该案不予认可；（2017）陕0112民初13181号案相关材料真实性予以认可，本次其主张的费用不包含被告方已支付费用。另，经询，原告明确：（2018）陕0112民初2573号案中，富德公司诉请的物业费为778601元（包含2014年11月1日-2015年12月31日物业费176058元、2016年1月1日-2017年10月31日物业费248965元、被告惠子千签字确认的欠费明细中欠款353578元），因调解最终确定原告向富德公司支付物业费70万元，被告方应按照调解比例（70万元/778601≈0.9）承担欠费明细中欠款及2014年11月物业费，计为[353578元+12575元（每月物业费12575元）]×0.9=329537.7元；2013年5月11日至2013年11月30日租金已付清；2013年12月1日至2014年11月30日租金共计2097020元（1048510元+1048510元），扣减2014年1月13日支付的10万元、2014年5月6日支付的50万元、2014年5月21日支付的148510元、2014年1月8日支付的10万元、2014年7月1日惠小倩支付的40万元、2014年7月24日雷雨支付的50万元，被告方欠付截止2014年11月30日租金348510元；欠付2014年12月1日至2017年4月30日租金5214679元；被告惠子千提交的银行明细中 2014年5月21日转账20万元，系惠子千之前向原告借款的还款，并非向其缴纳的案涉房屋租金；利息以6542714元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日起计算至付清之日止。上述事实，有《房屋租赁合同》、欠费明细、（2016）陕0112民初3541号民事判决书、（2017）陕01民终10961号民事判决书、（2017）陕0112民初13181号判决书、（2018）陕01民终7746号民事判决书、（2018）陕0112民初2573号民事调解书、被告阳光灿烂公司的工商登记信息及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告灿烂阳光公司之间的《房屋租赁合同》已由生效判决确认解除。原告提交的证据应可证明合同签订后被告灿烂阳光公司占有、使用本案所涉房屋进行经营活动，被告灿烂阳光公司理应按约向原告支付占有使用期间的租金。被告灿烂阳光公司、雷雨、景峰、胡建二经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的不利后果。现原告主张被告灿烂阳光公司尚欠截止2017年4月30日租金（截止2014年11月30日租金348510元、2014年12月1日至2017年4月30日租金5214679元）。被告惠子千提交的（2016）陕0112民初3541号民事判决书、（2017）陕01民终10961号民事判决书均查明案涉房屋已于2014年11月5日交还原告，应可证明案涉房屋已于2014年11月5日交还原告。原告已于该日接收案涉房屋，未再向被告灿烂阳光公司提供租赁物，此后租金亦不应再主张被告灿烂阳光公司支付，即被告灿烂阳光公司应向原告支付截止2014年11月5日的房屋租金。原告与被告惠子千对于2013年12月1日之前租金已付清均无异议。2013年12月1日至2014年11月5日租金计为（1048510元+1048510元）/365天×340天=1953388.49元。被告灿烂阳光公司、雷雨、景峰、胡建二并未提交证据证明其已向原告支付该部分租金，被告惠子千虽主张租金已付清，但其提交的转账记录仅显示，雷雨向原告2014年5月21日转账20万元（备注个人借款）、同日转账148510元（备注个人汇款）、2014年7月24日转账50万元及惠小倩向原告支付40万元。而上述款项中2014年5月21日20万元转账记录显示为借款，原告已明确该部分款项并非雷雨向其支付的租金，被告雷雨并未到庭，被告惠子千亦未提交其他证据佐证该部分款项系雷雨代被告灿烂阳光公司向原告支付的租金，该20万元不应认定为已付租金。综上，被告惠子千可证明的已付款金额小于原告自认金额，故已付租金认定扣减原告自认的已付款1748510元（2014年1月13日10万元+2014年5月6日50万元+2014年5月21日148510元+2014年1月8日10万元+2014年7月1日40万元+2014年7月24日50万元），被告灿烂阳光公司还应支付原告租金204878.49元。关于原告主张的物业费及采暖费等费用，被告灿烂阳光公司租赁案涉房屋期间产生的物业费等相关物业服务费用，应由被告灿烂阳光公司自行承担。但因原告已与物业公司达成调解，确认由原告支付上述费用，故原告代被告灿烂阳光公司承担的部分应由灿烂阳光公司支付于原告。原告提交的欠费明细显示有被告惠子千签字，被告惠子千系被告灿烂阳光公司股东，该明细显示的费用期间为被告灿烂阳光公司租赁期间，而调解书亦明确调解内容含该部分费用，故可认定被告灿烂阳光公司欠付物业公司明细确定期间明细确定各项费用353578元。因原告并非向物业公司全额承担物业费（含欠费明细所欠353578元），故按照调解比例核算，被告灿烂阳光公司需向原告支付317883.74元。物业公司在调解中放弃除物业费外的其他诉请，故被告灿烂阳光公司需向原告承担的费用应仅限于费用明细显金额。原告主张的采暖费等因物业公司已放弃，其不应再向被告灿烂阳光公司主张。原告主张被告灿烂阳光公司支付租赁物返还后的物业费用，于法无据，本院不予支持。关于利息请求，被告灿烂阳光公司拖欠租金，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。原告明确的起算日期并无不妥，但应以租金204878.49元为基数，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至判决给付之日止。案涉房屋物业费用，因原告并未提交证据证明其已向物业公司支付，故原告主张该部分费用利息本院不予支持。原告主张被告雷雨、景峰、胡建二、惠子千就案涉款项与被告灿烂阳光公司承担连带付款责任，但其提交的工商信息显示案涉公司注册资本为实缴，原告并未提交其他证据证明上述被告存在应就案涉款项承担付款责任的事实，故其该项主张本院不予支持。关于本案第二项诉请，已经另案裁判并生效，故本案不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告廖启连支付租金204878.49元。二、被告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告廖启连支付物业费等317883.74元。三、被告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告廖启连支付利息（以204878.49元为基数，自2017年5月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日起至判决给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告廖启连其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59774元、公告费800元（原告已预交），由原告承担案件受理费54216元，被告西安灿烂阳光餐饮管理有限公司承担案件受理费5558元、公告费800元，被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长        付  蕾      人民陪审员        马建青                       人民陪审员        王中琴二О二0年二月十四日 法 官 助理       孙丽萍                      书  记  员       杨  靓 1