上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40977号原告：上海新晨服装厂，住所地上海市闵行区。投资人：徐国民。委托诉讼代理人：杨贇，上海道朋律师事务所律师。被告：上海衡悦服饰有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：孙志力，总经理。委托诉讼代理人：郭强，上海运帷律师事务所律师。原告上海新晨服装厂诉被告上海衡悦服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年11月21日、2020年1月16日进行公开开庭审理。原告上海新晨服装厂的投资人徐国民及委托诉讼代理人杨贇、被告上海衡悦服饰有限公司的法定代表人孙志力及委托诉讼代理人郭强到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意本案简易程序审理期限延长至四个月。本案现已审理终结。原告上海新晨服装厂向本院提出诉讼请求：1、原告与被告于2017年2月10日签订的《房屋租赁协议》于2019年8月16日解除；2、被告协助原告将承租的上海市闵行区金界河北和两幢楼房(以下简称涉案租赁物)内的户号为XXXXXXXXXX的电费户名、抄表册号为322408的水费客户名称变更为原告；3、被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年8月16日止的租金人民币(币种下同)251,508元；4、被告按1,096元/天的标准向原告支付自2019年8月17日起至被告完成前述第2项义务之日止的房屋使用费；5、被告向原告支付前述第3项欠款的逾期付款利息(分段计算如下：2019年1月1日至2019年2月9日拖欠43,836元，故以43,836元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2018年8月10日起至被告实际付清该款之日止；2019年2月10日至2019年8月9日拖欠200,000元，故以200,000元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2019年2月10日起至被告实际付清该款之日止；2019年8月10日至2019年8月16日拖欠7,672元，故以7,672元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2019年8月10日计算至被告实际付清该款之日止)。事实和理由：原、被告于2017年2月10日签订《房屋租赁协议书》，约定由被告向原告承租涉案租赁物，年租金40万元，租赁期限自2017年2月10日起至2020年2月9日止，租金每半年支付一次，先付后用。协议签订后，原告即向被告交付涉案租赁物。然被告付清了2018年租金后，自2019年1月1日起拒绝向原告支付租金。虽经原告多次催讨，仍无果。原告于2019年7月22日致函被告，要求被告于2019年8月10日前支付租金。原告同时告知被告，若逾期不支付租金，原告将解除租赁关系。然被告仍拒绝支付。原告遂于2019年8月16日发出书面通知解除双方租赁关系。原告认为，双方租赁关系的建立系双方真实意思表示，在原告多次催讨并告知相关法律后果后，被告始终拒绝支付租金的行为已构成违约并严重损害了原告利益，使原告合同目的无法实现。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海衡悦服饰有限公司辩称，1、2018年8月15日起，包括涉案租赁物在内的区域按照闵行区的一个减量化政策进行动迁。为配合动迁，被告在2018年9月起在他处租赁了新厂房，也支付了相应租金。2019年1月，被告收到告知书，告知书明确拆迁于2019年3月31日前必须完成，相关企业必须搬走。故自2019年1月起，被告陆续将物品搬至新厂房，直至2019年5月30日搬迁完毕。搬迁完毕前，被告口头通知了原告。故被告认为2019年5月30日应当视为涉案租赁协议的解除日。2、水、电户名确实登记于被告名下，现水、电也可以正常使用。因政府的相关政策对于水电的安置是有补偿的，故若被告得到有关该补偿的相关承诺，被告同意配合变更户名。3、涉案租赁物部分有证、部分无证，但无论是否有证，被告均同意支付租金/使用费至2019年5月30日。该部分费用之所以未支付系因当时原、被告一直就动迁事宜进行沟通，原告不肯书面明确动迁补偿中有关被告的权益，故被告迟延支付。4、就2019年5月30日之后的费用，被告不同意支付。涉案租赁合同未约定逾期付款利息。又因涉案租赁物部分无证，所涉合同应当无效。被告亦已经返还了涉案租赁物。实际被告也是受害者，租赁新厂房，产生两份租金。故被告不仅不应负担该部分租金/使用费，相应逾期付款利息亦不应负担。5、被告搬离后未再使用涉案租赁物。原告在涉案租赁屋内也有办公室，也有钥匙可以进入涉案租赁物。故若有水电费产生，绝非被告造成。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原告上海新晨服装厂(甲方)诉被告上海衡悦服饰有限公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案租赁物租赁给乙方，包括房屋一(1,012平方米)、房屋二(374平方米)、辅房三(72平方米)、辅房四(30平方米)；甲方每年向乙方收取租赁费40万元；每半年支付一次，先付后用；租赁期限自2017年2月10日至2020年2月9日；甲乙双方在合同期间，如有变更情况，应向对方提出，经双方协商一致后才能更改；如有不可逆转的特殊情况下，如战争、自然灾害、国家政策调整现不可抗力，合同自然终止；本厂的自来水、供电等设施归甲方所有。前述协议签订后，原告向被告交付了涉案租赁物，并将涉案租赁物内户号为XXXXXXXXXX的电费户名、抄表册号为322408的水费客户名称变更至被告名下。被告向原告支付了至2018年12月31日止的租金。2018年8月15日，上海市闵行区规划和土地管理局出具《关于同意闵行区吴泾镇塘湾村、新建村(项目编号XXXXXXXXXXXXXXX)土地整理复垦项目(减)立项的批复》【沪闵耕立〔2018〕0020号】，该批复记载“经审查，闵行区吴泾镇塘湾村、新建村(项目编号XXXXXXXXXXXXXXX)土地整理复垦项目(减)符合土地利用总体规划，方案可行，同意立项，纳入本区2018年度的土地整理复垦项目计划。该项目实施总规模为5.4165公顷，预计可新增耕地为4.037公顷，其中建设用地面积为5.4165公顷(含‘198’工业用地5.4165公顷)，预计复垦新增农用地4.037公顷，项目总投资为734.77万元，建设工期为12个月”。2018年8月27日，相关部门对上海新晨服装厂使用的土地及房屋(含涉案租赁物)进行了评估。2018年8月28日，被告(乙方)与案外人上海立景国际物流有限公司(甲方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区都会路XXX号XXX室+L403室+L306室房屋，用于办公、仓储、生产，租期自2018年9月1日起至2023年8月31日止，年租金66万元，物业管理费每月3,500元，每四个月支付一次等内容。2019年1月11日，吴泾镇塘湾村民委员会出具《告知书》，记载“为贯彻上海市土地资源管理‘总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高’的基本要求，以土地综合整治为平台，以城乡建设用地增减挂钩政策为主要工具，着力推进集建区外现状建设用地减量化，全面落实耕地保护和生态环境建设任务，现根据上海市闵行区规划和土地管理局(沪闵耕立〔2018〕0020号)，项目编号(XXXXXXXXXXXXXXX)文件规定，你所租赁或建造的房屋纳入本区域‘198’减量化地块，土地复垦项目计划。按照吴泾镇该项目动迁计划要求，拆迁工作将于2019年3月31日前全部完成，望各租赁户提前做好拆迁前的准备工作，积极配合相关部门在规定时间内搬离该区域”。后被告陆续将物品搬离涉案租赁物。2019年7月23日，原告向被告发函表示自2019年1月1日起，被告便未向原告支付租金，虽经原告多次催讨，被告仍以各种理由拖延，故特函告，要求被告于2019年8月10日前支付自2019年1月1日起至2020年2月9日止的租金共计443,836元；若被告未在前述期限内全额支付租金的，原告将依法解除双方租赁关系，由此造成的一切后果将由被告自行承担。2019年8月16日，原告向被告发函表示原告于2019年7月23日致函被告，要求被告于2019年8月10日前向原告付清租金，但被告至今仍未支付，故特函告自本函发出之日起，解除与被告于2017年2月10日签订的《房屋租赁协议》；被告应于2019年8月25日前搬离并向原告返还涉案租赁物，逾期未返还的，原告将收回涉案租赁物，被告未搬离之物品视为授权原告自行处置并放弃权利主张；再次督促被告履行支付租金之义务，否则原告将依法向人民法院提起诉讼。该函经投递，于2019年8月17日由被告签收。前述两份函件的邮件地址均为“上海市闵行区都会路XXX号XXX楼”。就原告为何会将该两份函件寄送至该地址，原告于庭审时表示，系因被告已搬至该地址，仅留被告的法定代表人的父母在涉案租赁屋内看守。现原告以讼称之事由向本院提起诉讼。另查明，2019年7月29日，被告法定代表人孙志力向原告的投资人徐国民发送短信表示“因为房租我搬走了就不会再付了”。7月30日，徐国民短信表示“孙总您合同不终止，我又不能借给人家，钱又不付，用什么办法呢”，孙志力回复“所以我从理一份和你签了你可以借给别人”、“给你房里一个阿姨了，你看看吧”。8月2日，孙志力询问是否看过协议，徐国民回复“我看见了，和您之前的那个意思是一样的，你一直要说怎么要赔多少钱的，这是我不能左右的，您应该和要您行动的人去说，我们之间的事不能解决，那用其他办法解决吧”，孙志力回复“但是徐老板你让我再付房租我不能再付给你了，我相信你能理解，你把房子要租出去租吧”。2019年9月20日，被告法定代表人孙志力与原告的投资人徐国民夫妇至涉案租赁物所属塘湾村村委会进行商谈。孙志力要求签某终止协议，协议中需同时记载“这个房子因动迁我才搬走，假如政府赔偿工厂的钱就是厂里的钱，假如赔偿房东的钱就是房东的钱，假如政府不赔衡悦的钱，我也不会问徐国民要一毛钱”。但徐国民一方表示“签终止合同的字我签，但涉及赔偿的事情，我不签；你要的钱问国家拿；如果不动迁怎么办”。村委会干部表示“肯定要拆迁的，钱总的是补给徐国民的，该衡悦公司的钱款也是徐国民给衡悦公司”。关于租金支付一事，双方也提到，孙志力表示“我搬走是5月底，故我付到5月底”。徐国民一方表示“不同意，那几个月空关了，这个钱损失谁来？我就要到9月20日”。孙志力表示“9月20日，三个月，我同意帮你付清，你签不签字”。徐国民一方依然表示若仅涉及终止合同其签，若涉及赔偿事宜则不签。再查明，1996年2月12日，原上海市闵行区计划委员会出具《关于对纪王镇上海申兴实业公司等单位固定资产投资项目预备计划的批复》【闵计基(96)15号】，同意塘湾镇塘湾村新建上海新晨服装厂生产车间，建筑面积560平方米，基建投资25万元，建设资金自筹。1996年4月2日，原上海市闵行区规划局出具《关于核发上海新晨服装厂新建车间建设用地规划许可证的通知》【闵规(96)55号】。该通知记载“经核：上海新晨服装厂经区计委以闵计基(96)15号文批准，建筑面积560平方米，总投资25万元。根据送审资料，经我局审核，同意上海新晨服装厂选址范围并发给建设用地规划许可证【编号为：沪闵地(96)A-039号】，规划许可上海新晨服装厂使用塘湾镇塘湾村新村队土地837平方米”。又据原告庭审陈述，原告根据前述批文出资建造了560平方米房屋(即涉案租赁协议中记载的“房屋一”的一层)；原告又向上海市闵行区塘湾镇塘湾村新村队买了320平方米房屋(即涉案租赁协议中记载的“房屋二”的一层)，该320平方米的房屋原告称系无证建筑；后原告将前述两幢房屋均翻建成了两层，建筑面积面积增加至约1,760平方米；原告还自建了辅房即涉案租赁协议中记载的辅房三、辅房四，这两个辅房亦均是无证建筑；前述房屋中，除“房屋二”中的二楼约20平方米左右的房屋系原告使用外，其余均出租给了被告。以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、两份函件及邮寄凭证、备忘录、《关于对纪王镇上海申兴实业公司等单位固定资产投资项目预备计划的批复》、《关于核发上海新晨服装厂新建车间建设用地规划许可证的通知》，被告提供的《关于同意闵行区吴泾镇塘湾村、新建村(项目编号XXXXXXXXXXXXXXX)土地整理复垦项目(减)立项的批复》、《告知书》、《情况说明》、与案外人签某的《租赁合同》等证据以及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。审理中，原告为证明被告直至2019年12月仍在使用涉案租赁物还向本院提交了结算周期自2019年6月1日至2019年10月31日期间的电费账单五张及2019年6月、2019年12月的水费账单两张。从电费账单内容来看，2019年5月产生电费6,999.24元，但自2019年6月1日起电费金额缩减至一、二百余元，2019年9月1日起的电费更是缩减至三、五十余元。2019年6月水费账单记载“本次抄表日期为2019年6月13日”、金额为1,276.24元；2019年12月水费账单记载“本次抄表日期为2019年12月12日”、金额为0元，该账单备注记载“贵户在2019年9月缴付的18.90元水费我公司已收到”。就该组证据材料，经质证，被告对其真实性均无异议，但证明目的不认可，从前后单据金额差异来看，恰好证明被告已经于2019年6月前搬离涉案租赁物。本院认为，从前后单据金额差异并结合前述事实查明部分中的有关部门出具的《告知书》、被告与案外人订立的《租赁合同》、原告向被告新租赁的地址邮寄函件以及双方的谈话录音中原告表示涉案租赁物已空关几个月等内容，恰好可证明被告最起码已经于2019年6月前搬离了涉案租赁物，至于后续仍产生的零星金额，考虑到涉案租赁场所有部分办公用房为原告使用，原告使用时亦会产生部分水电费，故原告依此证明被告后续仍在使用涉案租赁物，本院认为依据不足。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》虽系双方当事人真实意思表示，但是因所涉的租赁标的，除560平方米的房屋有建造批文外，其余租赁标的均无房地产权证，亦无相关建造批文，属无证建筑。鉴于标的物的违法性，故合同中就无证部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就560平方米的房屋的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。就有效部分，原、被告双方均同意解除，本院予以确认。但就合同解除时间，双方存有争议。本院认为，即使如被告诉述被告于2019年5月30日搬离涉案租赁物，但从现有证据来看，该日双方并未就涉案租赁协议中有效部分的解除达成合意；即使被告当时享有合同解除权，被告亦未将其解除合同之意思表示于当日送达原告。故无论从何角度，被告要求将2019年5月30日作为合同解除日，并无依据。至于原告要求将其解除函寄出之日作为合同解除日，本院认为，被告作为承租人按约支付租金系其主要义务，然被告未能按约支付2019年1月1日起的租金，显然被告的行为构成违约，原告要求解除合同符合法律规定。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告的解除函系于2019年8月17日送达被告，因此本院确认涉案租赁协议于2019年8月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告主张要求被告协助变更水电户名，本院认为，现涉案租赁协议已解除或确认无效，被告亦搬离了涉案租赁物，故被告理应协助原告将涉案租赁物内的水电户名变更至原告名下。因此就该项诉请，本院予以支持。就原告主张的租金及房屋使用费，本院认为，被告作为承租人于合同终止时返还涉案租赁物系其主要义务，虽然从现有证据来看，被告最起码已经于2019年6月前搬离了涉案租赁物，但被告并未就其向原告返还租赁物之事实或者及时通知原告前来接收房屋之事实予以充分举证，由此产生的法律上的不利后果应由被告自行负担。然虽被告未能就该些事实予以充分举证，但作为出租方的原告，亦负有采取适当措施防止损失扩大的义务，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。从事实查明来看，原告起码于2019年7月发函前即已清楚知晓被告已搬离涉案租赁物，2019年8月更是发函表示解除合同，并要求被告于当月25日前返还涉案租赁物，否则原告将自行收回涉案租赁物并处置被告未搬离之物品。故即使在被告未能于2019年8月25日主动向原告返还涉案租赁物的情况下，为避免自身损失之扩大，原告亦应当及时收回租赁物，否则由此造成的扩大损失，应由原告自行负担。鉴于被告已搬离涉案租赁物，考虑到原告合理收回租赁物的时间，本院认为租金及使用费计算的截止时间确定为2019年8月31日较为适宜。经计算，被告应向原告支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的租金、使用费合计266,666.67元。至于原告要求计算至水电户名更名至原告名下之日止，本院认为租金、使用费的计算主要与承租人实际占用、使用涉案租赁物的行为有关，与水电是否更名并无关联，且涉案租赁合同亦未约定租金、使用费应计算至水电更名之日止，故原告该点意见，本院不予采纳。就原告主张的逾期付款利息，本院认为，被告作为承租方，按约支付租金系其主要义务。涉案租赁合同虽未约定逾期付款利息，但因被告逾期未付行为已给原告带来资金上的损失，故原告要求被告承担逾期付款利息，符合法律规定，利息标准尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告上海新晨服装厂与被告上海衡悦服饰有限公司于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》中涉及560平方米房屋的约定内容于2019年8月17日解除；二、原告上海新晨服装厂与被告上海衡悦服饰有限公司于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》中除涉及560平方米房屋以外的约定内容无效；三、被告上海衡悦服饰有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告上海新晨服装厂将承租的上海市闵行区金界河北和两幢楼房内的户号为XXXXXXXXXX的电表户名、抄表册号为322408的水表客户名称变更为原告上海新晨服装厂；四、被告上海衡悦服饰有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海新晨服装厂支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的租金及使用费合计266,666.67元；五、被告上海衡悦服饰有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海新晨服装厂支付逾期付款利息(具体计算方式如下：以43,836元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2018年8月10日起至实际支付该款之日止；以200,000元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2019年2月10日起至实际支付该款之日止；以7,672元为基数、按年利率4.75%的标准计算自2019年8月10日起至实际支付该款之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,588.88元，由被告上海衡悦服饰有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年二月二十日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。