广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初29723号原告：深圳市大信物业经营管理有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安路大信大厦首层，统一社会信用代码91440300192204875Y。法定代表人：马小君。委托诉讼代理人：常媛，广东鹏鼎律师事务所律师，执业证号14403201911142550。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师，证号19021707111389。被告：颜一红，女，1969年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告深圳市大信物业经营管理有限公司与被告颜一红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市大信物业经营管理有限公司委托诉讼代理人常媛、段军威到庭参加诉讼，被告颜一红经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市大信物业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年5月至2019年3月期间的物业服务费用12542.95元（包括物业管理费11547.55元及专项维修资金995.4元）；2.被告支付2016年5月至2019年2月期间的水费1023.53元、污水费334.53元及垃圾处理费362.16元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系深圳市罗湖区××路××信大厦26Ｌ房产的业主，原告为涉案小区即大信大厦提供物业服务。被告自2016年5月份起，开始拖欠物业管理服务费、水费、垃圾处理费等费用，原告曾多次向被告催缴，被告仍不交纳，至起诉之日，被告共拖欠原告费用14263.17元。被告颜一红提交书面答辩称：1.原告收取物业管理费无事实和法律依据。原、被告未签订物业管理服务合同，故原告收费没有依据。2.原告的资质存在问题，未提供质价相符的物业服务。原告按三级资质标准收取每月每平方米2.9元的物业管理费，但原告未提供事实上的物业服务。3.原告请求的物业管理费已超出民事诉讼时效的规定，故原告已丧失胜诉权。综上所述，由于原、被告无物业服务合同关系，原告亦未能提交证据证明其提供了事实服务质量已到位，故被告为行使抗辩权，未交物业管理费，且原告从未向被告主张权利，原告起诉被告的诉讼请求已过诉讼时效，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经审核认定的证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：1.被告原系位于深圳市罗湖区××路××信大厦26Ｌ的业主，于2010年11月17日购买，2010年11月25日完成核准登记，后于2019年3月1日转买并进行了核准变更登记。涉案房屋属于商住公寓，建筑面积113.77平方米。2.原告系案涉大信大厦的物业管理服务公司。依据案涉小区的开发商深圳市大信实业股份有限公司与原告签订的物业管理合同以及深圳市罗湖区桂园街道办事处桂木园社区工作站出具的《事实在管情况说明》，原告从2007年开始对案涉小区提供物业管理服务，物业管理费按照2.9元/月/平方米收取。根据深圳市罗湖区物价局出具的深物价罗【1999】26号文件《关于大信大厦物业管理服务费收费标准的批复》，该局同意案涉大厦高层住宅按照3.8元/平方米的标准收取物业管理费。3.根据物价部门发布的深圳市物业专项维修资金的交纳标准，带电梯的物业按0.25元/月/平方米交纳。根据《深发改【2017】901号》文件，自2017年8月1日起，家庭用户自来水及污水处理费0-22（含）立方米的收费标准为：自来水每月每立方米2.67元（2011年4月至2017年8月1日前的标准为2.3元），垃圾处理费每月每立方米0.59元（2017年8月1日前的标准为每月每户13.5元），污水处理费未调整即每月每立方米0.9元；污水处理费及垃圾处理费按污水量计收。一般用户用水，按用水量90%计算污水量。4.原告庭审中确认被告已缴纳案涉房屋的物业管理费、专项维修资金、自来水费、污水费及垃圾处理费至2016年4月30日。原告主张被告自2016年5月1日起一直拖欠物业管理费、本体专项维修资金及水费等未支付，向法庭提交了催收欠费通知书共计6张，包括2018年10月5日、2018年11月1日、2018年12月1日、2019年1月1日、2019年2月1日及2019年3月1日，拟证明向被告催收该期间欠款的事实。5.原告按2.9元/平方米/月的标准计算被告2016年5月1日至2019年3月30日期间的物业管理费为11547.55元，按0.25元/平方米/月的标准计算被告2016年5月1日至2019年3月30日期间的本体专项维修资金为995.4元。原告于庭后提交情况说明，主张因被告于2019年3月1日将涉案房产转售案外人，故请求变更涉案物业管理费及本体专项维修资金的计算期间为2016年5月1日至2019年2月28日。6.原告按2017年12月1日之前自来水标准每月每立方米2.3元、垃圾处理费按每月每户13.5元，2017年12月1日之后自来水标准每月每立方米2.67元、垃圾处理费按每立方米0.59元，污水处理费每月每立方米0.9元的标准计算自来水费、垃圾处理费及污水处理费。其中，被告2016年5月1日的水表读数为1950立方米至2017年11月30日的水表读数为2164立方米，即该期间的用水量为214立方米，所欠水费为492.2元（214×2.3元/立方米），所欠垃圾处理费256.5元(13.5元/月/户×19个月)；2017年12月1日至2019年2月28日的水表读数为2363立方米，即该期间的用水量为199立方米，所欠水费为531.33元（199×2.67元/立方米），所欠垃圾处理费105.66元（199×90%×0.59元/立方米）；被告所欠2016年5月1日至2019年2月28日期间的污水处理费334.53元（413×90%×0.9元/立方米）。7.原告庭后补充提交情况说明，确认案涉小区在2019年1月1日前未设立物业本体专项维修资金的专用账户，原告系在2019年1月1日设立该专用账户并从该日开始缴交专项维修资金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间虽并未签订物业管理合同，但根据原告与开发商深圳市大信实业股份有限公司之间签订的《物业管理合同》以及深圳市罗湖区桂园街道办事处桂木园社区工作站出具的《事实在管情况说明》，原告作为案涉小区的前期物业管理公司，在业主委员会未正式成立并签订新的物业管理合同之前，已经实际为被告提供了物业服务，本院认为原告与被告之间存在事实的物业服务合同关系，双方均应按照诚实信用原则履行各自的权利义务。被告抗辩称双方不存在物业服务合同关系，没有事实依据，本院不予采纳。关于被告抗辩原告的诉讼请求已超过诉讼时效问题，本院认为，被告自2016年5月1日起持续欠缴案涉相关费用，原告自2018年10月5日起向被告催收上述欠款，未超出法律规定的三年诉讼时效，故被告此项抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。另，被告虽辩称原告在提供物业服务中存在种种瑕疵和不尽责之处，但以此为由拒交物业管理费等费用，于法无据，对此辩称本院不予采纳。原告作为物业管理单位，亦应提高服务水平，依约依法妥善履行自己的物业管理义务。关于被告抗辩称原告不具备三级的物业管理资质问题，本院认为，原告已补充提交了物业管理企业资质证书以证明其在开始对案涉小区进行物业管理服务时具备了相关资质，而且，即使原告的物业管理资质发生了改变，在重新签订物业管理合同之前，被告作为不动产的业主，对不动产已经接受物业管理服务内容的期间仍应该按时交纳物业管理费，综上，被告此项抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。被告拖欠物业管理费等相关费用已构成违约，原告按照变更后的诉求，请求被告支付2016年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费11217.72元（按照2.9元/月/平方米的收费标准计算34个月），并未超过深圳市物价局批准的收费标准，其请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业专项维修资金，原告主张按照0.25元/月/平方米从2016年5月1日起缴纳，但由于案涉小区的物业专项维修资金专用账户系从2019年1月1日起设立，在2019年1月1日前的费用原告亦无实际代收代缴，因此，原告请求的2016年5月1日至2018年12月31日期间的本体维修资金，并无事实依据，本院不予支持。本院依照0.25元/月/平方米计算被告应缴的2019年1、2月的物业专项维修资金为56.89元（113.77×0.25×2）。关于自来水费、垃圾处理费及污水处理费，根据政府有关文件及原告提交的抄表数据，经核算，确认被告2016年5月1日至2019年2月28日期间的自来水费为1023.53元（包括2016年5月1日至2017年11月30日期间的492.2元及2017年12月1日至2019年2月28日期间的531.33元），污水处理费334.53元，垃圾处理费362.16元（包括2016年5月1日至2017年11月30日期间的256.5元及2017年12月1日至2019年2月28日期间的105.66元）。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条、第四十五条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告颜一红应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市大信物业经营管理有限公司2016年5月1日至2019年2月28日期间的深圳市罗湖区宝安南路大信大厦26L的物业管理费11217.72元、2019年1月及2月的物业专项维修资金56.89元。二、被告颜一红应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市大信物业经营管理有限公司2016年5月1日至2019年2月28日期间的深圳市罗湖区宝安南路大信大厦26L的自来水费1023.53元、污水处理费334.53元及垃圾处理费362.16元。三、驳回原告深圳市大信物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，公告费450元，由被告负担。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 颖人民陪审员 王 君人民陪审员 赵国兵二〇二〇年二月十一日法官助理方婷书记员郑南桓