甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初7045号 原告：靳某，男，1975年5月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 委托诉讼代理人：周某，系甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。 被告：赵某，女，1983年8月23日出生，汉族，陕西省礼泉县人，住甘肃省张掖市。 原告靳某与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳某及其委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，被告赵某经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告靳某向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告交纳剩余租金20000元、电梯维保费1500元、电费、电信服务费计5510元、水费及污水处理费、垃圾处理费计2000元，布草清洗费1500元；3、要求被告承担违约金84000元；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：靳某将位于张掖市南环路东晨宾馆2-7层及其所属的一楼大厅租赁给赵某经营，租赁期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止，租赁费每年280000元，赵某于签订本合同时一次性交纳第一年度租金，以后每年度租金于每年5月1日前一次性交清。租赁期间产生的水电暖、卫生费、人员工资由赵某承担。合同履行期间，双方不得单方解除合同，否则承担年租金总额30%的违约金，如赵某不能按时交纳租金按照年租金总额的30%承担违约金，如超过一个月未能足额交清年租金，靳某有权单方解除合同并追究赵某的违约行为。合同签订后，原告靳某按照合同约定履行了自己的合同义务将宾馆交付被告经营。被告赵某按照合同约定日向原告靳某交纳房屋财产押金30000元、交纳租金20000元，下欠260000元未交纳，造成宾馆无人管理，拖欠工作人员工资、水电卫生费。为维护原告合法权益，原告提起诉讼。 被告赵某经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：2019年5月1日，原告靳某作为出租方（甲方），被告赵某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于张掖市南环路东晨宾馆2-7层及其所属的一楼大厅租赁给乙方经营，租赁期为3年（自2019年5月1日至2022年4月30日止），每年租赁费为280000元，乙方于签订本合同时一次性交纳第一年度租金，以后每年度的租金于每年5月1日前一次性付清。在乙方租赁期间所产生的电费、水费、暖气费、卫生费、人员工资，税务局收取的房屋租赁税费等由乙方承担。在乙方经营过程中，电梯的维修保养费、维修材料费、电梯操作人员培训费均由乙方承担支付。在合同履行期间，如乙方不能按时交纳租金，乙方按照年租金总额的30%承担违约金，如乙方超过一个月未能足额交清年租金，甲方有权单方解除合同并追究乙方的违约行为。合同签订后，原告靳某向被告赵某交付了案涉宾馆进行经营。被告赵某向原告支付了房屋押金30000元，交纳了房屋租金20000元。之后，被告赵某再未向原告靳某交纳过房屋租金。原告靳某与被告赵某分别于2019年6月20日、2019年7月8日、2019年8月5日通过手机短信方式商谈支付房屋租金事宜未果。2019年8月21日，原告靳某通过手机短信方式向被告赵某发送了《解除承包合同告知书》，主要内容为：“1、自本人靳某发出《解除承包合同告知书》之日起，靳某与赵某签订的租赁合同解除，请你在收到《解除承包合同告知书》之日起3日内办理相关交接手续；2、若你没有在上述期限前来衔接并办理相关交接手续，我将全面进行清理并全面接管宾馆的所有项目，并通过必要法律途径依法追究你的违约责任”。2019年9月1日，原告靳某将案涉宾馆收回经营。 另查明：庭审中，原告就其主张的电费及电信服务费计5510元，提交中国电信股份有限公司张掖分公司于2019年5月30日开具金额为1103元电信服务费发票一张、于2019年6月26日开具金额为890元电信服务费发票一张；国网甘肃省电力公司张掖供电公司于2019年6月11日开具金额为3064.87元电费发票一张、于2019年7月3日开具金额为1198.12元电费发票一张、于2019年7月16日开具金额为49.04元电费发票一张；以上合计为6305.03元，原告庭审中仅主张5510元。原告就其主张的电梯保养费1500元，提交东晨宾馆与奥的斯机电电梯有限公司甘肃分公司签订《奥的斯机电电梯有限公司电梯日常维护保养合同》一份、奥的斯机电电梯有限公司甘肃分公司开具金额为3000元（2019年1月14日至2019年7月13日）电梯保养费发票一张，原告庭审中仅向被告主张2019年5月1日至2019年7月30日共3个月的电梯保养费1500元。原告就其主张的水费及污水处理费、垃圾处理费计5510元，提交张掖市供水总公司营业管理所出具温馨提示一份、2019年7月16日金额为532元的污水处理费票据一张、张掖市供水总公司于2019年7月16日开具金额为836元水费发票一张、甘州区非税收入管理局于2019年7月29日开具金额为900元垃圾处理费票据一张；以上合计2268元，原告庭审中仅向被告主张2000元。 上述事实，有原告的当庭陈述及其提交的《房屋租赁合同》一份、原、被告手机短信记录打印件一份、《奥的斯机电电梯有限公司电梯日常维护保养合同》一份、奥的斯机电电梯有限公司甘肃分公司开具的发票一张、中国电信股份有限公司张掖分公司开具的发票二张、国网甘肃省电力公司张掖供电公司开具的发票三张、张掖市供水总公司营业管理所出具温馨提示一份、污水处理费票据一张、张掖市供水总公司开具的水费发票一张、甘州区非税收入管理局开具的垃圾处理费票据一张在卷佐证，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，原、被告双方在租赁合同中对原告单方解除合同的条件进行了明确约定，该约定对双方当事人具有法律拘束力，原告在约定的解除权条件成就时有权解除合同。现本案双方约定的租赁期限为3年（自2019年5月1日至2022年4月30日止），被告在接受原告交付的案涉租赁宾馆后仅向原告支付了20000元租金和30000元押金，之后再未按照合同约定向原告支付租赁期内的租金，被告上述行为已构成迟延履行合同义务的违约行为，解除合同的条件成就，原告有权单方解除房屋租赁合同。对于合同解除的时间认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，原告于2019年8月21日通过手机短信方式向被告赵某送达了《解除承包合同告知书》，原告的上述行为，可以视为是原告已经于2019年8月21日行使了合同解除权，双方的合同已经解除。故本院依法认定合同解除的时间为2019年8月21日。综上，对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的欠付租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原、被告在租赁合同中约定每年租金为280000元，根据案涉租赁合同的实际租赁期限以及租赁合同解除的认定分析，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除时间为2019年8月21日，被告已经支付租金20000元以及30000元押金，现原告主张被告支付自2019年5月1日至2019年7月30日共3个月期间欠付的租金20000元（280000÷12个月×3个月-20000元-30000元）于法有据，故本院对原告要求被告支付租金20000元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的电梯保养费、电费及电信服务费、水费及污水处理费、垃圾处理费、布草清洗费的认定问题。对原告主张的电梯保养费1500元（3000元÷6个月×3个月），有原告提交的《奥的斯机电电梯有限公司电梯日常维护保养合同》、奥的斯机电电梯有限公司甘肃分公司开具的发票为凭，该费用系被告租赁期间所产生，且合同约定被告应在经营过程中支付电梯维修保养费、维修材料费、电梯操作人员培训费，故本院对原告要求被告支付电梯保养费15000元的诉讼请求依法予以支持。对原告主张的电费及电信服务费5510元、水费及污水处理费、垃圾处理费2000元，其提交的收据均载明系被告租赁案涉宾馆期间内产生的合理费用，且合同约定被告应承担租赁期间所产生的电费、水费、暖气费、卫生费、人员工资、税务局收取的房屋租赁税费等，虽以实际收据金额为准，但原告仅主张电费及电信服务费5510元、水费及污水处理费、垃圾处理费2000元，系其对自身权利的自由处分，于法有据，故本院对原告要求被告支付电费及电信服务费5510元、水费及污水处理费、垃圾处理费计2000元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的布草清洗费1500元，原告未举证予以证明，应承担举证不利的法律后果，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案案情，原告按年租金总额的30%主张违约金84000元过高，原告又未提交证据证实造成的实际损失具体数额，故原告的损失实际为欠付租金及其他合理费用所产生的利息损失。按照上述法律规定，本院依法调整被告按年利率6%，以实际欠付租金及其他合理费用29010元（20000元+5510元+2000元+1500元）为基准，自租赁合同解除次日即2019年8月22日起承担利息损失至欠付租金及其他合理费用实际清偿之日止。被告赵某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对法律赋予其在庭审过程中享有的相关诉讼权利的放弃，被告应承担相应的法律责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下： 一、解除原告靳某与被告赵某于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告赵某偿付原告靳某房屋租赁费20000元； 三、被告赵某于偿付原告靳某电梯保养费1500元、电费及电信服务费计5510元、水费及污水处理费、垃圾处理费计2000元，合计9010元； 四、被告赵某以29010元为基准自2019年8月22日按照年利率6%支付原告靳某违约金至欠款实际清偿之日止； 五、驳回原告靳某的其他诉讼请求。 上述二、三、四项均于本判决书生效后十五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2590元,由原告靳某负担1934元，被告赵某负担656元，公告费560元，由被告赵某负担。被告负担的1216元由被告直接给付原告。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  康文玥 审 判 员  王国清 人民陪审员  黄钰财 二〇二〇年二月二十七日 法官 助理  高芙蓉 书 记 员  符晓婷