浙江省嵊泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0922民初359号 原告（反诉被告）:钟洪根，男，1956年1月2日出生，汉族，住嵊泗县。 委托诉讼代理人：钟龙军，男,住嵊泗县，系父子关系。 被告（反诉原告）:上海佳元旅游发展有限公司，住所地：上海浦东新区大团镇永春东路41号2幢202层。 法定代表人：曹震民。 委托诉讼代理人：程晨，上海闵卫平律师事务所律师。 原告（反诉被告）钟洪根诉被告（反诉原告）上海佳元旅游发展有限公司（以下简称“佳元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月10日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法由审判员刘娜适用简易程序独任审判。2019年10月25日，被告上海佳元旅游发展有限公司向本院提起反诉，本院依法受理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，由审判员刘娜、人民陪审员陈伟国、戎汉刚组成合议庭于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托诉讼代理人钟龙军、被告（反诉原告）委托诉讼代理人程晨到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告（反诉被告）钟洪根向本院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》;2.要求被告支付自2019年1月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止按照合同约定计算的房屋租金。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将其名下坐落于浙江省嵊泗县的房屋出租给被告用于经营渔家民宿，租赁期限自2018年1月1日起至2033年12月31日止，第一年租金为65000元，之后每年增加4000元，支付方式为每季度首月10日前支付一季度租金。合同签订后，被告仅支付了二季度租金，自2018年第三季度开始，被告开始欠租。2018年11月20日，原告向嵊泗县人民法院起诉要求支付租金，经法院调解后被告仅支付一季度租金，第四季度的租金经法院强制执行后才支付。但自2019年第一季度起至今的房租，经原告多次催讨，被告亦未能支付。原告认为，被告多次未能按期支付租金，违反合同约定，故要求解除原、被告的《房屋租赁合同》。 被告（反诉原告）佳元公司辩称：1.原告未能及时开具租赁费发票，导致被告无法入账，故被告拒绝支付房租；2.本案涉案房屋权属不清晰，导致被告无法合法经营民宿，故该《房屋租赁合同》应为无效合同；3.即便该《房屋租赁合同》依法有效，因被告已实际无法经营该民宿，故被告同意解除该合同。 被告（反诉原告）佳元公司向本院提起反诉：1.要求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失人民币751999元。事实和理由：2017年8月3日，反诉原告因经营民宿所需，看中了位于嵊泗县的房屋，便与反诉被告签订了《房屋租赁合同》。2017年8月11日，反诉原告因经营该民宿所需，注册了“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”。2018年3月19日，反诉原告承租后因经营民宿所需对该房屋进行装修，且以嵊泗洋山渔人家民宿有限公司名义与第三方签订了《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》一份，合同约定该房屋装修工程共计花费540000元。2018年4月1日，因改建问题，反诉原告又以嵊泗洋山渔人家民宿有限公司名义与案外人签订《施工合同》和《补充协议》各一份，约定由其承包该承租房屋周边的改造工程，该部分工程款经嵊泗县人民法院调解确认为160000元。另，反诉原告为装修该房屋，支出挖掘机费2800元、挖机进场费15000元，购买石子、水泥等材料款6590元。反诉原、被告在签订《房屋租赁合同》时，合同第四条明确约定反诉被告需开具正式发票方便反诉原告入账，且反诉被告保证本案诉争房屋的房地产权属清楚。但合同签订后，反诉被告至今未能开具发票给反诉原告，经了解系因本案涉案房屋无房屋产权证明所致。对此，即便反诉原告装修完毕，因该房屋无不动产证亦无法办理消防、卫生、税务、安全等一系列民宿开业证照。反诉原告投入巨大资金却根本无法合法的开办民宿进行相关的经营活动，令反诉原告损失惨重，故反诉原告拒绝支付房租，且因本案涉案房屋权属不清晰，应当确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，并要求反诉被告赔偿反诉原告的上述装修损失。 反诉被告（原告）钟洪根辩称：1.本案涉案房屋权属清晰，由洋山镇滨海社区出具的证明为凭。因为洋山的政策调整问题，洋山的土地性质自集体土地转为国有土地后，大批老房子需要办理不动产证，故需要排队等候，仅因反诉被告尚未办理不动产证并不代表该房屋权属不清晰。反诉原告主张因反诉被告尚未办理房屋不动产证而导致其开办民宿需要办理的相关证照不能办理，并未实际发生，系其自己假想。2.反诉原告系明知涉案房屋尚未办理不动产证，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》时，反诉被告明确告知过反诉原告房屋尚未办理不动产证，正在等候办理，且《房屋租赁合同》签订后，反诉原告的法定代表人为经营该民宿所需去办理“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”注册手续时，提交的注册资料里就有反诉被告所在社区出具的证明该房屋房产证正在办理的证明材料。3.导致反诉被告至今未能办理房屋不动产证的原因系反诉原告承租后，拆除了涉案房屋的楼梯、部分屋面和承重墙，已破坏房屋的基本结构和使用功能，但至今未能装修完毕，导致涉案房屋无法办理不动产证。4.至于反诉被告未能及时开具租赁费发票，系因税务部门告知开具租赁费发票最好出示不动产证，本想着反诉原告很快会装修完毕，等办好房产证后一并去开具发票。但因反诉原告迟迟未能装修完毕，且自2018年第三季度开始反诉原告开始欠租，故反诉被告才拖着未开。若现在反诉原告明确要求开具发票，庭审结束后，反诉被告通过社区出具证明的方式去税务部门开具发票，并根据合同约定由反诉原告当即付清所需税金。综上，反诉原告未能装修完毕非反诉被告的过错，系其自己因其他原因无法实际经营民宿才停止装修，故该装修费用的损失不应由反诉被告承担。 原告（反诉被告）钟洪根向本院提供了以下证据： 1.《房屋租赁合同》复印件一份，以证明原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，且对房屋租金、期限等作出了明确约定。 2.洋山镇滨海社区出具的证明原件一份，以证明本案涉案房屋权属清晰，房产证尚未办理的事实。 3.本院经原告申请向舟山市市场监督管理局洋山分局依法调取了“嵊泗县洋山渔人家民宿有限公司指定代表或共同委托代理人授权委托书”和“洋山镇滨海社区证明”复印件各一份，以证明被告在签订《房屋租赁合同》时系明知原告尚未办理房屋不动产证的事实。 被告（反诉原告）佳元公司质证：对原告提供的证据和法院调取的证据的真实性无异议，但对关联性均有异议，并不能证明涉案房屋权属清晰，被告也非明知该房屋尚未办理不动产证，该合同应为无效合同。 被告（反诉原告）佳元公司向本院提供以下证据： 1.《房屋租赁合同》复印件一份，以证明合同中明确约定反诉被告应当保证涉案房屋权属清楚，并开具租赁费发票； 2.《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》、《施工合同》、《补充协议》、民事调解书、挖机照片、汇款凭证复印件各一份和发票复印件二份，以证明反诉原告为装修涉案房屋支付的费用。 原告（反诉被告）钟洪根质证：对证据1的真实性无异议，但不能证明涉案房屋权属不清楚；证据2的三性不清楚，与反诉被告无关。 本院经审查认为，对原告提供的证据和申请本院调取的证据的证明力本院予以确认，对其证明内容予以采信。对反诉原告提供的证据1的真实性、合法性予以确认，但不能证明涉案房屋的权属不清晰；证据2中的《施工合同》、《补充协议》和民事调解书的真实性、合法性本院予以确认，但关联性不予确认，对其他证据的三性均不予确认。 经审理，本院认定的事实与原告陈述的事实一致。 另查明，2017年8月11日，被告（反诉原告）因经营民宿所需去舟山市市场监督管理局洋山分局办理“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”注册手续时，提交的注册资料里就有原告（反诉被告）所在的洋山镇滨海社区出具的证明该房屋房产证尚未办理的证明材料。2017年8月17日，舟山市市场监督管理局洋山分局颁发了“嵊泗洋山渔人家民宿有限公司”的营业执照。2018年，被告开始装修该民宿，根据原告陈述和本院现场勘察所见，目前该房屋处于门窗、楼梯全无的空置状态。此外，庭审结束后，反诉原告明确表示因其已不再经营该民宿，为节省成本，反诉被告无需继续开具上述租赁发票，且合同解除后该房屋内无反诉原告的任何物品，无需办理腾退事宜。 本院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，被告系明知涉案房屋尚未办理房屋不动产证，该合同应系双方当事人的真实意思表示，原告也未能提供证据证明该合同违反法律法规的强制性规定，故该《房屋租赁合同》应为合法有效。原告主张解除该《房屋租赁合同》，庭后被告也明确表示同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以确认。鉴于原、被告确认租赁屋内无被告的任何物品，也无任何交接事项，故本案无需办理腾退事宜。根据合同约定，原告在收到被告支付的租金后应当开具发票给被告，虽未约定开具发票的明确时间，但原告仍应在收到租金后及时开具发票，然鉴于被告自第三季度开始便欠付租金和房屋至今未能办理不动产证等原因的影响，虽原告存在拖延开具发票的违约行为，但该违约行为仅为瑕疵履行，且庭审中原告明确表示在被告支付税金的前提下愿意立即去办理开具发票的事宜，庭后被告也主动放弃了继续开具租赁费发票的这一要求，故被告应当按照合同约定支付租金至合同解除之日止。 反诉原告主张因涉案房屋权属不清楚导致其即便装修完毕也无法正常经营该民宿，其只能被迫停止装修，故该装修的损失应由反诉被告承担。然，根据本院查明的事实，在反诉原、被告签订《房屋租赁合同》时，反诉原告系明知该房屋尚未办理房屋不动产证，且反诉原告根据反诉被告所在社区出具的证明和《房屋租赁合同》已取得该民宿经营的营业执照，至于消防、卫生、税务、安全等事项的办理需要建立在反诉原告合法合理装修该民宿的基础上，且至今并未实际发生因涉案房屋无不动产证而导致反诉原告无法办理经营民宿所需各种手续的实际问题，故涉案房屋是否办理房屋不动产证至今并未对反诉原告经营该民宿产生实际影响。反诉原告以反诉被告未办理房屋不动产证作为其被迫停止装修的理由，本院不予采信。此外，房屋未办理不动产证并不代表该房屋权属不清晰，所以反诉原告据此要求反诉被告赔偿装修损失的诉请本院不予支持。综上，本院对本诉原告的诉讼请求予以支持，对反诉原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）钟洪根与被告（反诉原告）上海佳元旅游发展有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）上海佳元旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）钟洪根自2019年1月1日起至本合同解除之日止按照合同约定计算的房屋租金； 三、驳回被告（反诉原告）上海佳元旅游发展有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉1094元，反诉11243.9元，共计12337.9元，由被告（反诉原告）上海佳元旅游发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  刘 娜 人民陪判员陈伟国 人民陪审员  戎汉刚 二〇二〇年二月七日 书 记 员  谭 姣