松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初5747号 原告：柴俊权，男，1968年7月13日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市宁江区。 法定代表人：郭勇胜，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘炜，公司员工。 委托诉讼代理人：鲍淑丽，吉林群兴律师事务所律师。 第三人：郭晓栋，男，1962年11月28日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：胡纯文，男，1959年10月13日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原告柴俊权诉被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某有限公司）、第三人郭晓栋确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴俊权及其委托诉讼代理人张利锋，被告的委托诉讼代理人刘炜、鲍淑丽，第三人郭晓栋的委托诉讼代理人胡纯文到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 柴俊权诉称：2014年3月1日原告挂靠松原市某玻璃有限公司与被告的代理人李迎春签订《承揽加工合同纠纷》后，合同约定由原告负责为被告开发的某公馆安装窗户，工程结束，被告用某住宅楼7户合计366平方米抵顶工程款，施工结束，经甲方（李迎春）派员检验合格。2014年10月9日被告通过财务将九套房屋抵顶工程款，本案三套房屋原告办理抵顶手续，并办理了房屋交付手续。2017年4月，原告得知在2014年5月30日被告将某房屋出售给第三人并办理网签登记。经原告了解第三人与被告办理网签预约登记系名为买卖实为借贷抵押担保，故原告诉至法院要求：一、确认原告与被告于2014年10月9日签订的抵顶工程款协议有效；二、确认被告与第三人签订关于某房屋买卖合同无效，并将诉争房屋过户至原告名下；三、诉讼费由被告承担。 某有限公司辩称：本案诉争的某室是李迎春借用被告资质开发的，房屋的处分权归李迎春所有。被告从未委托李迎春和原告签订承揽加工合同，也未与原告达成任何抵顶工程款协议，原告所谓合同及协议均与李迎春达成，是否履行、履行多少、如何结算等，被告一概不知，为此被告无法确认。第三人的某室房屋买卖合同是否有效被告不能确认，被告不知情房屋是出售还是抵押，第三人未向被告交付购房款，被告也未向第三人借款用房屋抵押。为了查明事实请求法院追加李迎春为本案的被告。 郭晓栋述陈：郭晓栋认为某房屋买卖合同成立并有效，因为购买的时间为2014年5月，并且交了房款办理网签，房子也实际交给郭晓栋，原告抵顶工程款是在2014年10月，原告的协议无效，原告提供的收据是某公馆59幢914室，无其他入住收据，原告主张不成立，房屋归郭晓栋所有。 经审理查明：李迎春借用某有限公司资质进行某花园59幢开发建设。2014年1月1日松原市某玻璃有限公司（甲方）与柴俊权（乙方）签订挂靠合同，合同约定经双方协商一致，同意乙方挂靠甲方名下，从事甲方经营许可证范围内经营项目（限于某公馆）；挂靠期限1年，自2014年1月1日至2014年12月31日，该挂靠期满，甲乙双方可续订合同，甲方每年向乙方收取1万元作为管理服务费。2014年3月1日李迎春（甲方）与柴俊权（乙方）签订承揽加工合同，合同约定原告为某公馆住宅楼加工隔热断桥铝平开窗；合同签订，甲方付全部工程款150万元（甲方用某公馆住宅楼13、14层楼，7户366平方米面积每平4,100元，合计150万元顶工程款给乙方）；2014年10月9日某有限公司与松原市某玻璃有限公司签订房屋交付协议书，内容为某有限公司（甲方）将9套房屋（包括本案争议的房屋）抵顶松原市某玻璃有限公司（乙方）塑钢窗工程款，甲方同意乙方与柴增办理购房协议，因与房屋有关的买卖合同和收据已经办理完毕并实际交付给乙方，乙方可以到某物业办理入住手续，缴纳各种入住费，领取房屋钥匙等与房屋有关的一切附属设施。某有限公司给柴俊权开具房屋收据。2014年5月21日，李迎春与松原市某小额贷款有限责任公司签订借款合同，内容为借贷金额1,400,000元，期限自2014年5月21日至2014年6月21日止，贷款仅限用于装修款，约定的还款方式为按贷款到期日，一次性偿还贷款本金，按月结利息，结息日为每月（月/季末月）的20日。因该借款合同，郭晓栋与某有限公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同记载某有限公司将本案争议的房屋某公馆59幢913号、914号、915号房屋分别以142,209元、129,306元、129,306元的价格出售给郭晓栋，2014年5月30日某有限公司给郭晓栋出具出售房款收据三枚并于当日办理商品房预售备案申请表买受人为郭晓栋。柴俊权于2015年8月17日在物业公司办理某公馆59幢914号房屋入住手续，交纳各项入住费用，柴俊权居住至今。另外，柴俊权陈述某公馆59幢913号、915号由其使用。郭晓栋陈述某公馆59幢913号、914号、915号房屋其至今未使用。 另查明，李迎春在松原市中级人民法院（2017）吉07刑初59号刑事判决书中供述和辩解“在何立君公司借款大部分均用于某花园二期工程建设和交付材料款。我在何立君公司每次借款都是用仲裁或法院扣押创艺宾馆的形式实施借款，2013年5月30日法院仲裁的560万元就是以创艺宾馆抵押作仲裁在何立君公司借款，这笔钱我已经还完了，2015年12月份法院仲裁扣押创艺宾馆我根本不知情，也没人通知我。最后一次2016年3月1日与何立君公司仲裁是再借款1,300万元，实际是要借款1,000万元，300万元是利息，这次仲裁之后我与何立君公司以前的一切债务全部作废，以这次仲裁结果为准，……”。刑事判决书记载证人何立君证言证实“我是松原市某小额贷款有限公司的经理。从2012年开始李迎春就在我们公司借款，月利2分，李迎春用某花园小区的楼作抵押，并网签到我们公司名下”、“现在李迎春在我们公司抵押的有59幢715、714、712、710网签到何立君名下，915、913、914网签到郭晓栋名下。”。刑事判决书记载证人张帅证言证实“我是松原市某小额贷款公司的信贷员，李迎春在某公司借款，以网签某花园的楼房抵押。当时李迎春向我们公司借款时，我们公司用单位员工马德山、朱海、何立君、何立明、郭晓栋、还有我一共六个人，网签了59幢502、503、5045、505、506、507、508、709、1207、1409、2011、2013、2015、710、712、714、715、913、914、915，一共20套房子作抵押。后来李迎春用创艺宾馆作抵押，我们公司应该把马德山、朱海名下的502、503、504、505、506、507、508这7套房子解除网签，但是当时忘记密码了，就没有解开，后期李迎春说到房产办理密码找回，这样我们配合李迎春去解了一次网签，”。 上述事实，有原、被告及第三人陈述、挂靠合同、收据、营业执照、承揽加工合同、房屋交付协议书、收据、刑事判决书、商品房买卖合同及收据、某花园第59幢销售情况统计表、借款合同、企业变更情况等证据证明，本院予以确认。 本院认为：被告出借房地产开发资质，由此产生的法律后果，被告作为房地产开发企业应为明知、风险应予承担。李迎春借用被告名义进行房地产开发建设期间因开发建设工程需要而对外的签订合同的行为效力都由被告承担。原告挂靠松原市某玻璃有限公司为李迎春开发建设的楼房加工隔热断桥铝平开窗，原告以松原市某玻璃有限公司与被告签订的房屋交付协议书，且被告给原告出具房屋收款收据，故原告以松原市某玻璃有限公司名义与被告签订的房屋交付协议书是是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。第三人并未在物业办理房屋入住手续并实际控制本案争议的房屋，而是由原告实际控制，第三人与被告签订的商品房买卖合同是基于李迎春与松原市安信小额贷款有限公司发生借款关系之后，为保证借款的偿还又订立的合同，双方当事人的真实目的是为了担保债务的履行，并非为了实现房屋买卖。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”；第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”房屋买卖的备案区别于抵押登记，故被告松原市某房地产开发有限公司于第三人郭晓栋于2014年5月30日签订的某花园小区59幢913号、914号、915号商品房买卖合同均无效。现在本案争议的房屋网签在第三人名下同时争议的房屋未办理产权登记手续，故原告主张办理过户手续本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、五十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条之规定，判决如下： 一、原告柴俊权以松原市某玻璃有限公司名义与被告松原市某房地产开发有限公司于2014年10月9日签订房屋交付协议书合法有效； 二、被告松原市某房地产开发有限公司于第三人郭晓栋于2014年5月30日签订的某花园小区59幢913号、914号、915号商品房买卖合同均无效。 三、驳回原告柴俊权其他诉讼请求。 案件受理费9,946元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长 胡 萌 审判员 倪 华 审判员 刘佳旭 二〇二〇年二月十二日 书记员 刘 传