山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终975号上诉人（原审被告）：潍坊华隆置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路88号406室。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：刘军港，山东诚公（潍坊峡山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭鑫，男，1990年6月7日出生，汉族,住山东省潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：任月娇，山东海瑞达律师事务所律师。上诉人潍坊华隆置业有限公司因与被上诉人郭鑫商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊华隆置业有限公司上诉请求：1、请求撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1885号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人潍坊华隆置业有限公司构成违约，应赔偿违约金，系事实认定错误。上诉人潍坊华隆置业有限公司按照合同约定的日期将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人己在《入住声明》上签字并入住，《入住声明》载明“对本小区3栋3单元401号房进行了验收。查验认为：该物业及地下室、车库等所有附属设施符合购房合同的条件和要求，现正式声明入住……。”因此，应认定上诉人己按照合同约定交付房屋。综上所述，一审法院认定上诉人潍坊华隆置业有限公司构成违约，应赔偿违约金，系事实认定错误。二、一审法院认定的基本事实缺乏证据支持，被上诉人未能在规定期限内取得房地产权属证书并非是因为上诉人原因导致的。一审法院确认上诉人潍坊华隆置业有限公司未将资料报产权机关备案，致使被上诉人无法办理房产证，构成违约，此事实认定是缺乏证据支持的。无法办理房产证不是由于上诉人潍坊华隆置业有限公司的原因导致的，因不动产登记中心办理不动产权的大证需要提供经业主签字确认的面积成果表，但因郭鑫及该栋楼业主没有签字确认才导致未能办理房产证。因此被上诉人未能在规定期限内取得房地产权属证书并非是因为上诉人原因导致的，上诉人不应承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，严重侵害了上诉人的合法权益。因此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。郭鑫未提交书面答辩意见。郭鑫向一审法院起诉请求：1、潍坊华隆置业有限公司立即为郭鑫办理房产证；2、潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫延期交房违约金8559.53元，延期办证违约金43684.21元（计算至2019年5月31日，其后办证违约金计算至房产证办理之日止），合计52243.74元；3、诉讼费由潍坊华隆置业有限公司承担。郭鑫于2019年9月12日撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：郭鑫与潍坊华隆置业有限公司于2015年5月9日签订《商品房预售合同》一份，合同约定:郭鑫购买潍坊华隆置业有限公司开发的位于潍坊市坊子区××、××以西××小镇小区××楼××单元××室房屋一套。合同第八条关于交付期限的约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。合同签订后，郭鑫依约向潍坊华隆置业有限公司支付房款377322.48元。2016年9月30日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在竣工验收备案表上对泰晤士3#住宅楼出具同意通过竣工验收的意见；2018年10月11日，潍坊市坊子区建筑工程质量监督站同意泰晤士3#住宅楼的竣工验收备案。2016年10月16日，郭鑫在《入住声明》上签字并入住，《入住声明》载明“对本小区3栋3单元401号房进行了验收。查验认为：该物业及地下室、车库等所有附属设施符合购房合同的条件和要求，现正式声明入住……”；郭鑫主张交付的房屋消防设施不合格，但未提供证据予以证明，法院不予采信。勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位在竣工验收备案表上对泰晤士3#住宅楼出具同意通过竣工验收的意见，郭鑫在《入住声明》上签字且已实际入住，应当认定潍坊华隆置业有限公司于2016年10月16日向郭鑫交付房屋。郭鑫于2019年10月15日提交申请书，同意按照潍坊华隆置业有限公司提供的《潍坊市奎文区人民法院委托评估潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅在2015年11月30日至2017年4月5日期间租金价值项目资产评估报告声明》的评估标准计算违约金，并放弃对房屋租金的评估。一审法院认为，郭鑫与潍坊华隆置业有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。双方签订的商品房预售合同中的交房日期为2016年6月30日，实际交房日期为2016年10月16日，晚于合同约定，构成违约，但双方在合同中并没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。郭鑫同意参照《潍坊市奎文区人民法院委托评估潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅在2015年11月30日至2017年4月5日期间租金价值项目资产评估报告声明》的评估标准计算违约金，潍坊市坊子区崇文街以北、龙山路以西泰晤士小镇13号楼2单元2-201号住宅（房屋建筑面积为121.95平方米）在2015年11月30日至2017年4月5日期间的租金价值为17620元，则每平方米日租金为17620元÷493天÷121.95平方米﹦0.29元。双方签订的商品房预售合同中的交房日期为2016年6月30日，实际交房日期为2016年10月16日，违约天数为109天，房屋面积85.04平方米，则潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫的逾期交房违约金金额为0.29×108×85.04元﹦2688.14元。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，即应于2017年10月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。潍坊华隆置业有限公司未在上述期限内将资料报产权机关备案，构成违约。潍坊华隆置业有限公司违约给郭鑫造成损失数额难以确定，郭鑫主张以交付房款377322.48元为基数，按照年利率6%计算违约金不违反法律的规定，法院依法予以支持。本案中，违约金自2017年10月17日起暂计算至立案之日即2019年7月15日，即638天，计款39510.32元，此后违约金继续计算至潍坊华隆置业有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫逾期交房违约金2688.14元，于判决生效后十日内付清；二、潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫2019年7月15日前的逾期办理房屋不动产权证书违约金39510.32元，于判决生效后十日内付清；三、潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫2019年7月16日之后的违约金（以377322.48元为基数，按照年利率6%自2019年7月16日计算至潍坊华隆置业有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；四、驳回郭鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元，减半收取553元，由潍坊华隆置业有限公司负担427元，郭鑫负担126元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致。本院认为，上诉人潍坊华隆置业有限公司提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。双方签订的商品房预售合同约定的交房日期为2016年6月30日，而实际交房日期为2016年10月16日，潍坊华隆置业有限公司逾期交房构成违约，原审判决潍坊华隆置业有限公司支付郭鑫逾期交房违约金，符合案件事实。关于逾期办证问题，双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用365日内，即应于2017年10月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而潍坊华隆置业有限公司未在上述期限内将资料报产权机关备案，构成违约，原审据此判决潍坊华隆置业有限公司承担逾期办证违约金，亦无不当。综上所述，上诉人潍坊华隆置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1106元，由上诉人潍坊华隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年二月二十一日书记员  郑 伟