江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10538号上诉人（原审被告）：吴宏兵，男，汉族，1982年5月21日生，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：林敏，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚鑫，江苏融鼎律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会，住所地南京市六合区金牛湖街道樊集村**组。法定代表人：杨明林，该村主任。委托诉讼代理人：郑文亮，江苏臻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。上诉人吴宏兵因与被上诉人南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会（以下简称樊集村委会）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴宏兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应支付合同终止后的租金、占用费。一审法院已认定2012年被上诉人因建水上赛道要求相关涉及规划范围内村民当年度不得种水稻，被上诉人《樊集村龙虾养殖场拆迁补偿预案》显示半成品鱼虾损失180000元，基于上诉人当时在养殖场投入和经营规模较大，被上诉人在赔偿其他村民损失的前提下未赔偿樊集村委会2012年经营损失，在上诉人索要2012年损失下被上诉人向上诉人给出停止经营，停业待拆迁一并解决的意见。自2012年上诉人接到被上诉人停止养殖通知后，其承租的养殖场就未实际营业。一审法院认定吴宏兵不按期支付租金，合同己经自行终止，则上诉人与被上诉人之间的合同自2012年上诉人未付租金时己终止，不应再发生租金。被上诉人应当在2013年依法向上诉人主张未付租金，根据法律规定追索租金的诉讼时效为一年，被上诉人现在主张租金已超过诉讼时效，一审法院应当驳回对租金的诉求。自2012年上诉人接到被上诉人停止养殖通知后，其承租的养殖场，就未实际营业，不存在占有养殖场水面情形。双方《租赁合同》未约定占用费，不应产生2013年4月1日-2019年2月21日的占有费支付义务，一审法院判决上诉人承担占有费，没有事实依据和法律依据。二、被上诉人2012年因建水上赛道停止养殖，直接损失不少于180000元，被上诉人违反诚信不予补偿，一审法院只以一年租金折抵上诉人损失，没有依据。三、被上诉人应当配合上诉人采伐林木。2009年4月23日上诉人在案涉基地成立南京市六合区金牛湖龙虾养殖场，开始养殖龙虾、鱼、鸡、鹅等水产品和家禽，在基地周边种植小麦、玉米、大豆、栽植近1300棵女贞树、近1200棵意杨树等经济苗木，目前树木价值50万元左右，上诉人在被要求停止养殖期间，多次请求被上诉人依法配合对上述经济林木进行采伐，均遭拒绝。一审判决未考虑到经济林木采伐时间，无法在判决生效后三十日内将经济苗木采伐完毕。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。樊集村委会辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。一、自2009年4月1日至今，上诉人没有支付租金及占用费，却一直实际占有使用租赁土地，其应当支付相应的租金及占用费。即使合同已经解除，但上诉人并未将租赁土地返还给被上诉人，其自然应当支付合同解除后的占用费，且随着市场变化，租赁土地的占用费已经远远超过十年前双方签订合同约定的租金。二、本案并不存在超过诉讼时效问题，在上诉人欠付租金期间，被上诉人曾多次向上诉人催要。在2018年12月3日村书记给上诉人发送的短信中，明确提出多次催要，上诉人并未予以否认，且上诉人在一审庭审时也没有提出诉讼时效的抗辩，依据司法解释的规定，当事人在一审时未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。三、被上诉人从未在2012年要求上诉人停止经营，被上诉人并非政府职能部门，也不是土地征收国有企业，无权要求上诉人停止经营，上诉人所谓损失也并非被上诉人造成，无权向被上诉人主张。综上，请求驳回上诉，维持原判。樊集村委会向一审法院起诉请求：1.判令樊集村委会、吴宏兵于2009年3月26日签署的《租赁合同》已经终止；2.判令吴宏兵立即将上述土地返还（不恢复原状）给樊集村委会；3.判令吴宏兵向樊集村委会支付拖欠的租金、占用费200000元（2013年4月1日至起诉之日）；4.本案诉讼费吴宏兵承担。一审中吴宏兵撤回反诉请求。一审法院认定事实：2009年3月26日，甲方出租方樊集村委会、乙方承租方吴宏兵签订《租赁合同》，约定为了最大化发挥水芹基地的经济效益，甲方将现有120亩水芹池出租给乙方进行养殖。经双方共同协商，自愿达成协议如下：一、出租时间为15年，分两段期限，第一段为4年，每年承租金为20000元。承租期自2009年4月1日起至2013年3月31日。第二段为11年，每年承租金为36000元，承租期自2013年4月1日至2024年3月31日止。二、甲方1、提供水芹池120亩。出租期为15年。2、协助承租方处理此范围内的相关矛盾、纠纷。但不负责经济费用。3、按出租之日起每年如数收取出租金。4、出租期满后，不动产归甲方所有（除房屋外）。三、乙方1、乙方在养殖经营中，实行独立管理。自主经营、独立核算、自负盈亏。2、按期足额付清甲方租金。如不履行上缴义务，合同视为自行终止……5、承包期满后，同等条件下，乙方有优先权继续承包，如不再续包，须提前三个月告知甲方，添置财产自行处理。四、支付租金日期为承租期内每年的4月1日。2018年12月3日，樊集村委会向吴宏兵发手机短信，内容为“吴宏兵先生，我是樊集村书记靳昌明，你在2009年3月26日与我村签订租赁合同一份，按照合同约定，你应该在每年4月1日支付租金，但是到目前为止，已经有6年租金没有支付，我们跟你催要多次都没有支付，你的行为已经严重违反合同约定，现在我村决定1、终止以上土地租赁协议；2、你在收到这条信息后十日内到村里来支付拖欠的租金和滞纳金，同时将土地交还给我村；3、如到期你不将土地交还给我村，我村将按荒地接收你所租赁的土地”。自2012年4月1日起至今，吴宏兵未向樊集村委会支付租金。一审法院另认定：2009年3月26日，甲方发包方刘晓海、乙方承包方吴宏兵签订《转让协议》，内容为甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就六合区八百桥镇樊集村小陈组等组处的原水芹菜池（现为养殖塘）转让事宜，达成如下协议：一、养殖场四至范围，东至花南、花北组泄洪沟，南至金刚养殖场处泄洪沟，西至小陈，江敦组处泄洪沟，北至老坝组农田。总占地面积约为120亩。二、甲方作价转让给乙方的内容1、池梗上所有意杨树木（约1200棵左右）。2、两间看池所用的临时用房，水井一口，水井旁管理用房基础，地脚两间。3、现场架设的220V的电力设施。三、转让金额，乙方一次性付给甲方人民币90000元。四、甲方将上述第二款转让内容的全部归乙方所有，甲方以后无权干涉乙方的任何行为。同日，落款载有刘晓海的《收条》内容为今收到吴老板水利站转让现金一次性90000元。一审法院还认定：2011年，因青奥会在六合区金牛湖建设水上赛道，在2012年初樊集村委会通知村民该年度不种水稻。诉讼中，吴宏兵提供盖有南京市六合区金牛湖龙虾养殖场、南京市六合区鑫淼水产专业合作社（法定代表人吴宏兵）印章的《金牛湖龙虾养殖场情况说明》，主要内容为龙虾养殖场自成立以来投入较大，经营收入逐年成倍增长。2012年初，收到樊集村委会通知暂停一切养殖，由于政府规划建设需要，环湖路建设，后又因江苏省水上管理中心需建设水上赛道，要求养殖场停止投入和一切生产经营活动，至今使养殖场迟迟不能进行正常生产经营。当年当地村民也因环湖路建设一事终止庄稼种植，街道给予村民相应的补偿，后去村委会交涉养殖场并没有此项补偿，这一年由村里叶会计等带队，八百政府建管所派人对我场地的苗木、农作物、水产、房屋进行评估丈量。2015年春，政府组织由袁子军、万士亮、评估公司、铁石岗村委会及江苏省水上管理中心等负责人对养殖场进行实质性测量、评估，要求养殖场停止生产经营，当年养殖场也和村支部商讨补偿问题，但始终没有结果。这几年中，每年春季和冬季都去和村里主要领导汇报要求恢复生产经营，都没有给予明确答复，还是要求暂停生产经营，上面没有答复。目前，村委会跟养殖场谈上交问题，就此情况，应从2011年度至2018年期间承包费用及停止生产经营活动的损失待养殖场承包合同期满后进行结算。从2019年开始，明确允许养殖场进行正常生产经营，养殖场承诺从2019年开始履行合同各项义务。盼给予回复。证明曾多次请求是否进行正常生产经营。同时提交《樊集村龙虾养殖场拆迁补偿预案》，列明提前终止拆迁补偿150000元、办公生活生产经营房屋拆迁补偿费231826.7元、鸡鸭鹅圈和狗圈房屋拆迁补偿费279148.7元、自2012年计算每年停止经营的损失400000元、意杨补偿123500元、景观树苗木补偿29800元、虾苗种虾半成品鱼180000元。证明当时与政府部门谈拆迁补偿事宜。樊集村委会认为无签章，不能达到证明目的。一审法院认为，樊集村委会、吴宏兵签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，一审法院予以确认。合同签订后，双方应严格恪守各自合同义务，2012年4月1日起至今，吴宏兵未支付租金，其行为构成根本违约。双方合同约定“按期足额付清甲方租金。如不履行上缴义务，合同视为自行终止”，吴宏兵未按约定支付租金，合同已经终止，再行以2018年12月3日发送的短信“终止以上土地租赁协议”为依据要求终止合同无实际意义。本案中，吴宏兵仍实际占有案涉土地，吴宏兵应支付2013年4月1日至2019年2月21日期间按照每年36000元计算的租金、占用费。吴宏兵辩称，曾联系樊集村委会要求恢复生产，但没有得到回应，不应支付租金，也不应解除合同。根据吴宏兵提供的现有证据及樊集村委会自认事实，仅能证明2012年度樊集村委会未让种植，至于之后是否恢复生产，樊集村委会并未阻止。合同解除后，吴宏兵应返还交付土地，鉴于租赁物的特殊性，酌情交还期限为30日内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，一审法院判决：一、确认南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会、吴宏兵于2009年3月26日签署的《租赁合同》已经终止；二、吴宏兵于判决生效后支付南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会2013年4月1日至2019年2月21日按照每年36000元计算的租金、占用费；三、吴宏兵于判决生效后三十日内交还案涉土地（东至花南、花北组泄洪沟，南至金刚养殖场处泄洪沟，西至小陈，江敦组处泄洪沟，北至老坝组农田）；四、驳回南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费3780元，由吴宏兵负担，反诉费150元，由吴宏兵负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于案涉养殖场的现状。上诉人提交照片4张，证明案涉水面在2012年被上诉人要求上诉人不再养殖，之后每次上诉人要求恢复养殖时，被上诉人都没有同意上诉人养殖，现周边的树木长了很大，影响养殖，导致即不能养殖，也不能伐树，目前水面上诉人并没有实际占有。被上诉人对4张照片的真实性没有异议，但认为无法达到上诉人的证明目的。从4张照片仅能看出上诉人租赁土地到现在的现状，上诉人一直实际占有并使用承租土地，这在一审时已经得到确认。本院经审查认定，上诉人提供的上述证据只能证明案涉土地的现状，并不能证明系被上诉人阻碍其养殖。二、关于伐木问题。上诉人提交证明复印件一份，证明2019年11月26日上诉人向村里面要求伐木，但村里面不允许伐木，如果伐木就要解除合同。被上诉人认为该证明系复印件，真实性无法确认，且无法达到上诉人的证明目的，通过该证明反而可以推翻上诉人在上诉状中称被上诉人不配合其伐木，该证明说明被上诉人已经给予上诉人伐木配合，但伐木需要取得相关行政许可，在其不具备行政许可的情况下，被上诉人无权允许上诉人进行砍伐。本院经审查认定，上诉人提供的证明重印件真实无法确认，且即使真实，上诉人要求伐木应当向相关行政管理部门申请，该证明亦不能证明被上诉人阻碍其伐木。三、关于诉讼时效期间的抗辩。经查，上诉人向一审法院提交的书面答辩中明确提出了租金一年的诉讼时效抗辩，本院予以确认。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人吴宏兵与被上诉人樊集村委会签订的租赁合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，上诉人应按期足额付清租金，如不履行上缴义务，合同视为自行终止。上诉人虽自2012年4月1日起未再缴纳租金，但根据当事人陈述，被上诉人于2012年初曾要求上诉人暂停养殖，故上诉人在当年度未按期支付租金，不构成违约，双方租赁合同不应视为自动终止。因双方租赁合同因故中断履行，双方并未明确合同重新开始履行的时间，若适用合同约定的未足额支付租金即自动终止合同的条款，对当事人明显不公，且从被上诉人所发送的短信来看，双方均认为案涉合同并未自动终止，故本院认定案涉合同在被上诉人发送解除通知并未自动解除，一审法院认定双方合同已经自动终止，本院予以纠正。关于租赁合同解除的时间。被上诉人主张2013年后未阻止过上诉人经营，上诉人主张多次联系被上诉人要求恢复经营未得到回应，均未提供证据证明，本院均不予采信。从双方当事人的陈述来看，上诉人停止经营系因2014年青奥会在六合区金牛湖建设水上赛道所致，但从目前案涉土地现状来看，当年青奥会水上赛道并未实际占有案涉水塘，上诉人至少在青奥会结束时应当知晓阻碍其经营的因素已不存在，应当及时恢复经营支付租金，防止损失扩大。此后上诉人因未及时恢复经营所受到的损失属扩大的损失，应当自行承担。考虑到青奥会在8月份结束，恢复经营尚需一定时间准备，本院认为上诉人至少应当于2014年10月1日起继续支付租金。但上诉人并未实际支付租金，亦未在合同暂停履行期间与被上诉人达成解除合同的协商意见，应属根本违约。被上诉人于2018年12月3日给上诉人发送合同解除通知，符合合同约定的解除条件，双方租赁合同自2018年12月3日解除。上诉人在合同暂停履行期间所受到的损失，与本案并非同一关系，上诉人可另案诉讼解决。关于上诉人应付租金的认定。《中华人民共和国民法通则》规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年；《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则自2017年10月1日施行，故案涉租赁合同2016年9月30日之前的租金已经超过诉讼时效。上诉人在一审中对诉讼时效提出抗辩，被上诉人并未举证证明本案存在诉讼时效中止事由，其在解除短信中所称的多次催要租金的事实亦无证据予以证明，故其认为本案不应适用诉讼时效规定，本院不予采纳。综上，案涉租赁合同中2017年10月1日至2018年12月3日期间的租金适用民法总则的规定，未超出诉讼时效期间，上诉人应当按照合同约定予以支付。上诉人在租赁合同解除后未实际返还租赁物，应当参照合同约定支付土地占有使用费，故其应当自2018年12月4日起至2019年2月21日起诉之日按每年36000元的标准支付占有使用费。经计算，上述费用总计50203元。关于上诉人提出的林木砍伐问题，因林木砍伐涉及行政管理，其要求被上诉人协助砍伐，亦不属于本案审理范围，本院不予理涉。上诉人认为林木砍伐时间无法在30日内完成，不是其拒不交付承租土地的合理理由，本院不予采纳。被上诉人一审诉讼请求吴宏兵向其支付拖欠的租金、占用费200000元（2013年4月1日至起诉之日），其对应的案件受理费应为4300元，吴宏兵反诉请求被上诉人赔偿其损失30000元，案件受理费减半收取应为275元，一审判决本诉案件受理费3780元，反诉案件受理费150元有误，本院予以纠正。综上所述，吴宏兵的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）款、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1824号民事判决第三项；二、撤销江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1824号民事判决第一、二、四项；三、南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会与吴宏兵于2009年3月26日签署的《租赁合同》于2018年12月3日解除；四、吴宏兵于本判决生效之日起十日内支付南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会2017年10月1日至2019年2月21日的租金、占用费共计50203元；五、驳回南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4300元，由南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会负担3221元，吴宏兵负担1079元；一审反诉案件受理费275元，由吴宏兵负担；二审案件受理费4300元，由南京市六合区人民政府金牛湖街道办事处樊集村村民委员会负担3221元、吴宏兵负担1079元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年二月二十四日书记员  郭旭冬