北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初15467号原告（反诉被告）：郭小敏，女，1987年7月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：郭卫锋，男，1991年1月12日出生，汉族，住河南省新蔡县。被告（反诉原告）：北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司，住所地北京市房山区城关街道农林路1号4-A028。法定代表人：蔺晓翔，执行董事。被告：蔺晓翔，女，1972年11月5日出生，满族，住北京市朝阳区。上述二被告委托诉讼代理人：刘蕊，北京观韬中茂律师事务所律师。原告（反诉被告）郭小敏诉被告（反诉原告）北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司（以下简称瑞通公司）、蔺晓翔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭小敏及其委托诉讼代理人郭卫锋、瑞通公司及蔺晓翔的共同委托诉讼代理人刘蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭小敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠3个月房租37500元人民币和拖欠房租利息自拖欠之日起计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止（按2018年中国人民银行同期贷款利率计算）；2、判令被告向原告支付拖欠电费8358．5元人民币和拖欠电费所产生的利息自拖欠之日起计付至本案生效判决确定的履行期限届满之日止（按2018年中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告向原告赔偿合同违约金5000元人民币；4、判令被告承担证人因出庭而产生的误工费297．33元、交通费106元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月20日将北京市房山区长阳镇×村×号一层和二层分租给被告蔺晓翔，用于被告蔺晓翔法人代表的北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司办公居住使用，并与被告蔺晓翔签订了房屋租赁合同。租赁期限自2017年3月10日至2019年3月9日。2017年5月份，因被告公司需扩大其名下公司规模，与原告签署补充协议。原告于2017年6月19日与被告北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司以补充协议的形式签订房屋租赁合同，租赁地址由北京市房山区长阳镇×村×号一层和二层，更改为×村x1号房屋（除三层西北角一间房屋外）。为方便被告公司空调的使用，原告为此对旧空调的移机安装加装管道花费1500元。为方便被告公司用电的使用，原告为此对房屋做了电路改造工人费用花费3000元。自2017年3月9日，被告公司拖欠原告3个月房租租金37500元与应缴电费8358．5元，原告几次催要均未果。2017年5月17日搬离后并拒绝支付拖欠房租和电费。被告蔺晓翔先以自己名义与原告签订房屋租赁合同，后以北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司名义与原告协商签订了补充协议。房屋实际使用者是被告北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司。两被告应承担连带违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告请求判令两被告就其行为承担连带违约责任，赔付原告房租、电费、房租电费欠款所产生的利息、空调安装费、电路改造费、违约金等。瑞通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先原告是涉案房屋的承租人，在明知其无权转租的情况下向被告隐瞒了真实情况。因此，与被告签署的房屋租赁合同，该房屋租赁合同未征得出租人苏联岐的同意，也未征得出租人苏联岐的追认，至2018年3月28日出租人苏联岐得知承租人郭小敏转租涉案房屋后，明确要求解除房屋租赁合同，并要求次承租人在重新找到租赁场所后搬离涉案房屋。因此，本案原告作为无权处分的承租人，无权对房屋进行转租，双方签署的租赁合同应属无效，故原告无权要求被告支付2018年3月9日至2018年6月9日的房租及利息，无权要求被告赔偿违约金。关于原告诉讼请求的第二项电费支付，根据双方的合同约定，电费支付应由原被告双方共同承担，且在双方的房屋租赁合同中，房屋补充合同当中未约定水电费的支付标准，根据双方于2017年2月22日签署的房屋租赁合同，水电费应当由双方共同承担，且根据原告与出租人签署的房屋租赁合同，水电费标准应当执行镇政府村委会相关标准。本案原告未按该标准向被告收取水电费，并且多收取了相关费用，被告保留要求其退还的权利，因此不同意该项诉讼请求。本案第四项诉讼请求无法定依据，被告不同意承担。蔺晓翔辩称，蔺晓翔不应作为本案的被告主体，原告根据2017年2月22日签署的房屋租赁合同，以蔺晓翔作为承租方签名为由，以蔺晓翔作为本案被告是认定错误。蔺晓翔为被告北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司的法定代表人，其在该份合同上签字，系代表公司对外签署的合同，该份合同当中，约定的租赁标的为公司办公使用，租金亦由公司支付，蔺晓翔仅为代表公司签署房屋租赁合同，在原被告双方签署的房屋合同补充协议中，承租方亦是由公司盖章签署的。因此，蔺晓翔不能因为其代表公司对外签署合同为由，作为本案的适格被告。恳请法院驳回原告的诉讼请求。瑞通公司向本院提出反诉请求：1、请求确认原被告双方于2017年6月19日签署的《租赁合同补充协议》无效；2、判令被告退还原告房屋押金5000元；3、判令被告返还原告多支付的电费差额共计15407元；4、判令被告赔偿原告经济损失共计47208元（其中房租差额损失24918元、房屋水电改造费用22290元）；5、判令被告向原告开具合法有效的房屋租赁发票(金额127500元)、向原告提供电费发票；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月22日，蔺晓翔代表原告北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司作为承租方与被告郭小敏签署了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁标的位于北京市房山区长阳镇×村x号，租赁期限为2年，自2017年3月10日至2019年3月9日。合同签署后，原告向被告支付了房屋租金和水电费及押金。合同期内，因被告又承租了其他房屋，并告知原告该处房屋条件较好更适宜原告办公使用，故经双方协商决定变更租赁房屋。至2017年6月10日，原告搬离了大宁村x号搬至大宁村x1号。同年6月19日，原、被告双方协商一致变更了房屋租赁合同，双方签署了《租房合同补充协议》。合同约定：原租赁标的地址变更为北京市房山区长阳镇×村x1号，月租金变更为12500元，租金每半年支付一次，租赁期限变更为5年，即应于2022年3月9日止。合同签署后，原告于2017年6月30日前向被告补缴了2017年6月10日至9月10日的租金差额共计22500元。而后原告支付了半年租金即2017年9月11日至2018年3月10日的租金共计75000元，电费合计30814元。2018年3月28日，被告郭小敏之夫王伟带人以索要房租为名擅自闯入原告租赁标的，以威胁恐吓方式干扰原告正常使用租赁标的，扰乱原告的正常办公秩序，并声称要断水断电要挟原告。同日，原告了解到租赁标的×村x1号是苏联岐出租给被告使用的房屋，郭小敏承租该房屋时明确表示是其自己使用，苏联岐也和郭小敏明确约定不得转租。据此，原告与该租赁标的的出租人苏联岐商谈后期房屋租赁事宜。苏联岐明确表示将向郭小敏收回租赁标的，不同意其继续出租，同时，同意原告在重新找到办公地点前无偿使用×村x1号房屋。而后原告重新寻找办公地址，重新签署了租赁合同，并于2017年5月17日前搬离了×村x1号房屋，并与苏联岐办理了房屋交接。原告搬离时房屋内由原告出资购买安装的空调被被告拆走，将旧空调重新安装。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，被告郭小敏擅自转租租赁标的未征得出租人同意及追认，因此原、被告双方签署的《租房合同补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，原告提起反诉，恳请贵院依法审判，维护原告合法权益。郭小敏针对瑞通公司的反诉辩称，一、答辩人和出租人苏联岐的合同以及答辩人和被答辩人之间的合同均是合法有效的。1、答辩人与被答辩人之间合同的签订，是经原出租人苏联岐知道并同意的。苏联岐也为被答辩人公司员工办理了居住证。被答辩人和苏联岐对转租之事都是清楚的。2、被答辩人和答辩人的合同是双方真实意思表示。被答辩人和答辩人同住一楼长达半年，人不可能不知道答辩人的身份情况。答辩人是了解到被答辩人需求经被答辩人请求，才租借苏联岐房屋。这点从合同时间即可看出。且答辩人并非北京户口，无资格在北京购房，而×村x1号属于宅基地的住宅，是法律不允许转让的。因此答辩人并非房屋所有权人这点被答辩人也不可能不清楚。同时被答辩人反诉状中对事实描述(合同期内，被告又承租了其他房屋)，也可以看出其对答辩人转租行为是明知且接受的。因此被答辩人无权主张合同无效。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”苏联岐直到今天并未以答辩人转租为由向法院或答辩人要求解除合同或认定转租合同无效。二、被答辩人所主张的所有经济赔偿，均无法律支持。1、房屋押金作为违约赔偿是双方微信约定的事实，押金的性质就是对违约赔偿的预先支付，这也是公认的事实。被答辩人违约在先，无权主张。2、电费价格是答辩人和被答辩人口头约定的，有本诉证据微信截图为证。被答辩人认为有差价，需要先举证其和答辩人之间约定价格。3、被答辩人违约搬离后另寻的住所的房租与答辩人无任何关系，被答辩人之主张纯属恶意敲诈。4、被答辩人所主张水电改造费用均属自证自的行为，未和答辩人协商，不仅无法证明其是否实际支出，也无法认定和租赁标的有关。5、合同中并未约定发票事宜，同时被答辩人在合同履行期内亦并未向答辩人主张过房屋租赁发票。三、退一万步，即便合同无效。被答辩人使用房屋并因此受益是事实，根据民法公平原则，其承担房租也是理所当然的。同时，被答辩人明知答辩人是转租，而后以此为由抵赖房租的行为，也不应当被支持。综上，请求法院依法驳回被答辩人所有诉讼请求。经审理查明：蔺晓翔系瑞通公司法定代表人，该公司于2013年8月27日成立。2016年4月27日，郭小敏与孙建武签订房屋租赁合同，约定郭小敏承租孙建武位于北京市房山区长阳镇x号房屋，租赁期限为5年。2017年2月22日，蔺晓翔代表瑞通公司（承租方，乙方）与郭小敏（出租方，甲方）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市房山区长阳镇×村x号，租赁期2年，自2017年3月10日起至2019年3月9日止，租赁该房屋作为居住办公使用。该房屋月租金为5000元，房租支付方式押一付六（即一个月押金，房租每六个月支付一次）。双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方2000元作为定金，乙方入住后该定金转为押金。乙方入住之日（即2017年3月10日），由乙方支付甲方其余的押金3000元及六个月租金30000元。合同签订后，即开始履行。瑞通公司向郭小敏交纳了押金5000元及房屋租金30000元，郭小敏也将上述房屋交付给瑞通公司使用。2017年6月3日，郭小敏与苏联岐签订房屋租赁合同，约定郭小敏承租苏联岐位于北京市房山区长阳镇×村x1号房屋，租赁期限为5年，自2017年6月20日起至2022年6月19日。2017年6月19日，经郭小敏（甲方）与瑞通公司（乙方）协商，双方签订租房合同补充协议一份。协议约定：鉴于甲乙双方已于2017年2月22日签订《房屋租赁合同》，经双方协商，就合同内容变更如下：一、租赁地点由原地址北京市房山区长阳镇×村x号，变更地址为北京市房山区长阳镇×村x1号，面积为×号整栋楼房（除三层西北角一间房屋外不作为出租范围）及一个院子。二、租赁期限由原2年变更为5年，自2017年6月10日起至2022年6月9日止。三、房屋租金由原每月5000元变更为每月12500元，乙方需补足2017年6月10日至9月10日的租金差额22500元，补交时间为2017年6月30日前，自2017年9月10日起房租支付方式仍为每半年支付一次。在租赁期限内，甲方承诺前两年房租保持不变，自第三年开始房屋月租金按照上一年月租金额的12%递增，即第三年每月租金14000元；第四年每月租金15680元；第五年每月租金17560元。甲方应于2017年6月20日前将变更后的房屋交付乙方，乙方需在2017年6月30日之前搬离原合同地址（×村x1号）的一层，7月10日之前搬离原合同地址（×村x1号）的三层。补充协议签订后，瑞通公司于2017年6月30日向郭小敏补缴了租金22500元。2017年9月22日，瑞通公司向郭小敏交纳了2017年9月10日至2018年3月9日期间的租金75000元。2018年3月，苏联岐得知郭小敏将房屋转租，即找到瑞通公司，欲收回出租房屋。2018年5月17日，瑞通公司搬离其承租的×号房屋。另查明，郭小敏与瑞通公司签订房屋租赁合同中约定，由瑞通公司支付其用电费用。合同履行过程中，双方约定交费标准为每年供暖季（每年的11月15日至次年3月15日）按每度电0．7元交费，供暖季以外时间段按每度电1元交费。截止2018年2月1日，承租房屋（x号）用电数为老表17269度、新表13054度。瑞通公司分五次已将2018年2月1日前的用电费用30815．1元给付郭小敏。2018年3月15日，134号房屋用电数为老表20267度、新表17211度。2018年2月1日至2018年3月15日，瑞通公司的用电量为7155度，其应缴纳电费5008．5元。2018年5月18日，134号房屋用电数为老表21852度、新表18976度。2018年3月15日至2018年5月17日，瑞通公司的用电量为3350度，其应缴纳电费3350元。以上事实，有双方当事人陈述；郭小敏提交的房屋租赁合同、租房合同补充协议、微信记录、暂住人口信息查询打印表；瑞通公司提交的房屋租赁合同、租房合同补充协议、苏联岐情况说明、银行业务回单；本院与苏联岐的谈话笔录等证据在案佐证。本院认为，关于双方诉争的蔺晓翔是否为2017年2月22日房屋租赁合同承租主体问题，郭小敏主张承租人系蔺晓翔个人，而瑞通公司及蔺晓翔主张承租人为瑞通公司。对此，本院认为，虽该房屋租赁合同未加盖瑞通公司印章，只有蔺晓翔个人签名，但签订合同时，蔺晓翔系瑞通公司法定代表人，且给付郭小敏房屋租金、押金及电费均为瑞通公司所为，同时，从双方所签租房合同补充协议也可以印证，房屋租赁合同的承租人为瑞通公司，与蔺晓翔个人无关，故郭小敏要求蔺晓翔承担民事责任的主张，本院不予支持。郭小敏与瑞通公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，合同应为有效。根据查明的事实，瑞通公司于2018年5月17日搬离承租房屋，故瑞通公司应给付郭小敏2018年3月10日至2018年5月17日期间租金，金额应为25273．97元。合同履行过程中，因房屋出租人苏联岐得知郭小敏转租房屋，即找到瑞通公司，三方因租房一事产生争议，瑞通公司未再给付郭小敏房屋租金事出有因，故郭小敏要求瑞通公司支付房屋租金利息的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，瑞通公司不认可郭小敏陈述的2018年3月15日及2018年5月18日用电数，但其又无法明确具体数字，结合郭小敏提供的微信记录，本院确认郭小敏主张的用电量。根据瑞通公司的用电量及双方履行合同过程中约定的缴费标准，瑞通公司应给付郭小敏电费8358．5元。因合同对电费缴纳时间未约定，故郭小敏要求瑞通公司支付电费利息的诉讼请求，本院不予支持。郭小敏要求瑞通公司赔偿违约金、承担证人误工费及交通费的诉讼请求，因证据不足，本院均不予支持。瑞通公司以郭小敏转租房屋未经苏联岐同意及追认为由，要求确认双方所签租房合同补充协议无效之请求，依据不足，本院不予支持。因瑞通公司于2018年5月17日搬离承租房屋，其以自己的行为表明不再履行房屋租赁合同，在本院2018年8月9日与郭小敏的谈话笔录中，郭小敏陈述：“今年3月底对方就说不租了，3月24日见面谈，被告说因经济原因不租了，我当时也同意了，但要求她把欠的租金及电费交清，房租算到搬走那天。”。综上，本院认为，双方所签租赁合同已实际解除，合同解除后，郭小敏应将所收取的押金5000元返还给瑞通公司。瑞通公司要求退还多支付的电费差额，因已实际履行，本院不予支持。因瑞通公司自行搬离承租房屋，故其要求郭小敏赔偿经济损失47208元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。瑞通公司要求郭小敏开具房租发票、提供电费发票，因租赁合同未约定，其主张证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司于本判决生效后十日内给付郭小敏租金25273．97元；二、北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司于本判决生效后十日内给付郭小敏电费8358．5元；三、郭小敏于本判决生效后十日内返还北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司押金5000元；四、驳回郭小敏其他诉讼请求；五、驳回北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1081元，由郭小敏负担372元（已交纳）；由北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司负担709元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1490元，由北京盛弘瑞通数字文化传播有限公司负担1380元（已交纳）；由郭小敏负担110元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王保新人民陪审员  朱 刚人民陪审员  王 玮二〇二〇年二月五日书 记 员  许静然