福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民初478号 原告：赖滢涛（执行案外人），男，1978年4月11日出生，汉族，公务员，住福建省霞浦县（人民政府大院内）。 原告：俞晓仙（执行案外人），女，1981年5月21日出生，汉族，教师，住福建省长汀县。 被告：众安在线财产保险股份有限公司（申请执行人），住所地上海市黄埔区圆明园路169号协进大楼4-5楼，统一社会信用代码91310000080013687R。 法定代表人：欧亚平，董事长。 委托诉讼代理人：郭英齐，上海段和段律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：高杨，上海段和段律师事务所执业律师。 第三人：岳李金（被执行人），男，汉族，1977年1月13日出生，住福建省长汀县。 原告赖滢涛、俞晓仙与被告众安在线财产保险股份有限公司（以下简称众安保险公司）、第三人岳李金案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告俞晓仙的委托诉讼代理人暨原告赖滢涛、第三人岳李金到庭参加诉讼。被告众安保险公司及其委托诉讼代理人郭英齐、高杨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 赖滢涛、俞晓仙向本院提出诉讼请求：1.不得执行对漳州开发区房产【国有土地使用权证号：漳发国用（2014）第0014号；房屋所有权证号：漳房权证招字第××号】的查封；2．确认漳州开发区房产【国有土地使用权证号：漳发国用（2014）第0014号；房屋所有权证号：漳房权证招字第××号】归原告所有。3.被告承担全部诉讼费用。 事实与理由：1.岳李金名下的位于漳州开发区地产【漳发国用（2014）第0014号、漳房权证招字第××号】已经于2014年2月7日转让给了原告，双方约定原告赖滢涛以岳李金的名义继续还贷，等贷款还完后再过户，有《房屋转让协议》“第三条双方义务1、甲方（指岳李金）（2）甲方在协议生成后到产权过户前这段时间，应预防产权纠纷，特别是产权被查封等特殊情况出现，如有苗头，应提前告知。如出现产权纠纷，甲方有义务出面理清，不累及乙方（指赖滢涛），不得影响乙方办理产权过户及享有相关权益”为证。且岳李金夫妇和原告俞晓仙于2014年2月20日在漳州市公证处以委托合同形式作了公证书号为（2014）漳证民内字第1551号的委托公正，再次明确了两点：第一、乙方（指俞晓仙）作为买房人的妻子，代为或督促买房人按月还清岳李金在招商银行厦门分行的全部抵押贷款，是甲方（指岳李金夫妇）委托乙方的责任和义务；第二、甲方若授权不全，致受托人无法实现将上述房地产两证及相关权属变更登记到买受人名下的最终目的，概由甲方承担全部责任，且甲方有义务继续充分授权给乙方并办理公证，否则甲方应赔偿乙方一切损失。买房后，岳李金将漳州招商地产出具的缴纳契税收据、销售不动产统一发票联，招商银行出具的个人购房借款及担保合同、招商银行一卡通（岳李金名下，尾号0535）、个人贷款借款收据、抵押物（质物）代保管收据，还有招商花园城客户购房费用清单一并转到了两位原告手上。2.因岳李金说其买房和月供的钱俱为其兄长岳某所出，岳李金要求原告赖滢涛将转让协议中约定的肆拾万壹仟多块钱转至其兄长户头。2014年元月那11天里（2014年1月10日——2014年1月20日），原告赖滢涛向岳某共存款及委托同学代为转账46笔，共计陆拾贰万两千肆佰元（￥622400.00），有证人岳某提供的建设银行流水单为证，以及原告赖滢涛提供的同步在邮政储蓄银行的取款流水单辅证。扣除让岳某在2014年1月14日，帮忙转给俞晓仙的拾贰万柒仟叁佰陆拾壹元（￥127361），再扣除加盟其汇林公司及康美项目等资金共肆万陆元（￥46000）和无息借给岳某使用的叁万元（￥30000），所剩的肆拾万元整，就是依照转让协议取整后支付给岳某的前期购房款，在2014年10月10日，赖滢涛对账目进行了一番梳理，发了一份电子邮件到对方的邮箱，该备忘清楚地记载了，411872元的首付款中，有11872元未曾给岳某，再一次佐证，转给岳某的首付款子是40万元。3.房子买来的时候是毛坯房，2014年上半年赖滢涛及其已故父亲赖德洪对该房产进行了装修，装修时有聘请当地建材店老板齐嘉友（电话152××××9800）作设计图纸并监理，整个装修花费近二十万元，这些都是赖滢涛支付的，这个事实有部分装修票据为证，恳请法院核实。因为赖滢涛、俞晓仙夫妇将这套房子定位为自住，所以配置也配得比较高。4.2014年在漳州港居住期间，赖滢涛有凭借公证书和转让协议，在漳州港办理海达客运公司的快船优惠证，现今已不需要这个证了，赖滢涛的身份证号已经被录入了海达客运公司的优惠系统，赖滢涛可凭身份证直接充值、享受漳州港住民的快船优惠。另，漳州港花园城物业、燃气公司、招商水务留的号码都是赖滢涛名下159××××5531的手机号码，均可证明赖滢涛居住的事实，请法院核实。5.赖滢涛俞晓仙夫妇常因业务繁忙，紧急时候会委托刘茵、白春荣等帮忙还款于岳李金名下尾号为0535的招商银行卡，在此提供俞晓仙还款电子单若干、白春荣还款流水一份。6.被告主张对这套房子查封后，原告夫妇从2019年8月开始，暂停了持续了六年多（2014年2月至2019年7月）的还贷，而原告赖滢涛的手机2019年9月11日、9月13日收到催还房贷款4295.46元的短信，9月25日、9月27日收到催还房贷款8624.87元的短信。综上所述，岳李金名下的位于漳州开发区地产【漳发国用（2014）第0014号、漳房权证招字第××号】，虽然该房产在岳李金名下，但实际拥有人是赖滢涛。有两点还得再强调，第一，岳李金在卖房给原告夫妇的过程中，要求原告夫妇把前期购房款打给其兄长岳某，可以说，从一开始岳李金对该房子的处置权就不完整；第二、根据转让协议和委托合同公证这个严肃的法律规程，这套房子岳李金也已经将其对该房地产的所有权益都转让给了原告夫妇，其本身对其名下的房子没有任何权利。请求法院撤销对该房产的查封，并确认该房产归原告所有。 众安保险公司辩称，1.根据物权法第六、九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，不动产物权变动适用物权公示原则，未依照法律规定登记不发生效力，涉案房产仍属于岳李金财产。原告在之前提交的执行异议申请书中已自认，涉案房产仍在岳李金名下，根据以上法律规定及司法解释，该房产目前仍属于岳李金名下财产。2.查封被执行人名下房产于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，涉案房产为岳李金夫妻共同财产，被答辩人仅与岳李金签署买卖合同，该买卖合同属于效力待定合同，因此，被答辩人的异议不符合以上司法解释第（一）项规定。其次，根据司法解释第（三）项规定，案外人如欲排除法院执行，应将购房尾款交付至法院。第三，银行系该房产的抵押权人，岳李金未经银行同意，擅自将房屋出卖给第三人，系无权处分行为，买卖合同效力也存疑。况且，在银行未除销抵押权的情况下，涉案房产根本无法过户，被答辩人仍选择与岳李金签署买卖合同，系自身未尽到注意义务，应自行承担无法过户的后果，因此，被答辩人的异议也不符合以上司法解释第（四）项规定。综上，查封被执行人名下房产于法有据，请求驳回原告的异议之诉。 岳李金辩称：原告起诉的事实属实，讼争房屋确实是赖滢涛名下的房产。 赖滢涛、俞晓仙围绕其诉讼请求提供如下证据：1、房屋转让协议，证明法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、公证书，证明转让协议的公正效力和说服力；3、还招商银行按揭一卡通卡，证明出卖人要求购买方还月供；4、岳某收款建行流水，证明按约付清前期购房款；5、赖滢涛邮储银行流水，佐证按约付清前期购房款；6、2014年发给岳某的电邮备忘，再佐证已按约付清前期购房款；7、装修票据，证明合法占有不动产并使用；8、海达客运公司快船优惠证，佐证合法占有不动产和居住的交通证明；9、俞晓仙还款电子单据，证明按转让协议及公证条款按月还款；10、白春荣还款流水及证明，证明按转让协议及公证条款按月还款；11、招商银行催还贷短信，证明每月还款的是购房者同时反证若购房者不还款则无人还款；12、梁兰水帮转账证明，佐证按约付清前期购房款；13、结婚证，证明赖滢涛、俞晓仙的夫妻关系；14、钟七秀、卢春章证明，佐证合法占有并装修使用该房屋；15、岳李金的离婚协议书，证明岳李金离婚时没有共同财产，在离婚之前已经处理完成；16、证人岳某出庭作证，证明漳州开发区房产的买卖等事实，其按照约定将房款转给岳某。岳李金则提供离婚证，证明其与张荣土妹在2018年7月9日离婚时没有共同财产，在离婚前就将名下的房产卖掉了。对赖滢涛、俞晓仙提供的证据，岳李金质证认为，对证据1至16的真实性无异议，对证明的事实也没意见。对岳李金提供的证据赖滢涛、俞晓仙也无意见。经审查本院认为，赖滢涛、俞晓仙提供的1至16号证据，及岳李金提供的证据，当事人均无异议，可作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：众安在线财产保险股份有限公司与岳李金借款合同纠纷一案,经上海仲裁委员会于2019年3月22日作出（2018）沪仲案字第2911号裁决书，裁决：一、被申请人岳李金向申请人众安在线财产保险股份有限公司支付人民币244679.75元；二、被申请人岳李金向申请人众安在线财产保险股份有限公司支付资金占用期间的利息损失，以上述第一项中人民币244679.75元为基数，按照年利率4.35%，自2018年10月8日起计算至实际清偿之日止；三、本案仲裁费人民币12007元（已由申请人预缴），由被申请人岳李金承担。被申请人岳李金向申请人众安在线财产保险股份有限公司支付人民币12007元。上述裁决主文中被申请人岳李金的全部应付款项，被申请人岳李金应于本裁决作出之日起十五日内一次性支付给申请人众安在线财产保险股份有限公司。2019年6月10日，众安在线财产保险股份有限公司向本院申请强制执行上述裁决书，本院于当日立案受理，案号为（2019）闽08执395号。 2019年6月14日，本院作出（2019）闽08执395号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人岳李金应当履行义务部分的财产。2019年6月21日，本院依法查封了岳李金位于漳州开发区的房产【国有土地使用权证号：漳发国用（2014）第0014号；房屋所有权证号：漳房权证招字第××号】。2019年7月10日，本院发出公告，责令岳李金及其他住户、用户在2019年7月30日前迁出上述房屋。2019年7月18日，赖滢涛、俞晓仙向本院提出执行异议，本院以（2019）闽08执异29号裁定书驳回案外人赖滢涛、俞晓仙的异议请求。赖滢涛、俞晓仙收到该裁定书后，在法定期间向本院提出执行异议之诉。 2014年2月7日，岳李金（甲方）与赖滢涛（乙方）签订《房屋转让协议》一份，主要约定：1.甲方拥有坐落于福建省漳州市漳州开发区，建筑面积113.75平方米，毛坯房，产权证号包括房产证号漳房权证招字第××号和土地证号漳发国用2014第0014号，以860272元转让给乙方；2.乙方直接向甲方支付现金411872元，该款项中预留6000元象征性地作为过户保证金，待过户手续终了后马上结清；3.甲方向厦门招商银行按揭贷款余额448399.82元由乙方负责准时按月还款。4.协议签订之日，甲方与乙方指定的委托人俞晓仙到当地公证处办理公证委托手续，即办理委托过户等相关手续，公证费由甲方负责。5.乙方承担产权证从卖方名下过户到买方名下的全部费用，承担配套的相关证件过户手续费用。当日，岳李金及其妻张荣土妹与俞晓仙签订《委托合同》，将上述房地产抵押贷款的还清、转让房地产的过户等手续委托给俞晓仙。2014年2月10日，岳李金及其妻张荣土妹与俞晓仙到漳州市公证处国办理了上述《委托合同》的公证，公证书号为（2014）漳证民内字第1551号。 同时，岳李金将漳州招商地产出具的缴纳契税收据、销售不动产统一发票联，招商银行出具的个人购房借款及担保合同、招商银行一卡通、个人贷款借款收据、抵押物（质物）代保管收据，还有招商花园城客户购房费用清单等一并交给了原告。赖滢涛按照岳李金的指定，将40万元购房款转至岳李金之兄岳某的账上，岳李金将讼争房屋交付给原告。2014年上半年原告对讼争房屋进行装修，并搬入居住。此后，原告按约每月支付厦门招商银行按揭贷款，付至2019年7月，被查封后，原告才停止支付按揭贷款。同时岳李金同意预留11872元作为过户保证金。 本案双方当事人争议的焦点为：讼争房屋是否已经卖给了赖滢涛、俞晓仙，赖滢涛、俞晓仙要求不得执行、查封讼争房屋是否能够得到支持，其要求确认该房屋归其所有是否能够得到法院支持。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中众安保险公司是申请执行人，被执行房产登记在被执行人岳李金名下，因此，该执行异议之诉应适用本条的特别规定。本案中岳李金与赖滢涛于2014年2月7日签订了《房屋转让协议》，岳李金将讼争房屋转让给赖滢涛，为此岳李金及其妻张荣土妹将讼争房屋的过户手续均委托给俞晓仙，并办理了委托公证手续，岳李金之妻张荣土妹对出卖讼争房屋也是知晓的；赖滢涛、俞晓仙购买讼争房屋后进行了装修并搬入居住，确已实际占有了该房屋；同时赖滢涛、俞晓仙也通过银行转账支付了现金40万元及至2019年7月的按揭贷款，已履行了合同约定，而所欠的岳李金过户保证金11872元，赖滢涛、俞晓仙已交至法院账户；而在《房屋转让协议》中并没有约定什么时候过户，只约定按揭贷款由赖滢涛支付，而现在按揭贷款并没有付清，因此讼争房没有过户，并非赖滢涛、俞晓仙自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，赖滢涛、俞晓仙的执行异议之诉成立，应解除讼争房屋的查封，并停止执行本案讼争房屋。众安保险公司主张“根据物权法的规定（不动产物权变动适用物权公示原则）及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，涉案房产属于岳李金财产，法院查封该房产于法有据”，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”；本案讼争房屋并没有转移至赖滢涛、俞晓仙名下，故其要求确认讼争房屋归其所有，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、解除本院对漳州开发区房产【国有土地使用权证号：漳发国用（2014）第0014号；房屋所有权证号：漳房权证招字第××号】的查封，不得执行漳州开发区房产； 二、驳回赖滢涛、俞晓仙其他诉讼请求。 案件受理费14856元，由赖滢涛、俞晓仙9700元，由众安在线财产保险股份有限公司负担5156元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇二〇年二月十七日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅 附法律适用： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同 （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。