广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24646号原告：谭小建，男，1981年7月17日出生，汉族，住湖南省茶陵县，委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所实习律师。被告：王传琦，男，1990年5月20日出生，汉族，住山东省阳谷县，第三人：中山市三乡镇盛威房地产中介服务有限公司，住所广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐花园H32-15号铺，统一社会信用代码91442000314946528D。法定代表人：陈彪。原告谭小建诉被告王传琦、第三人中山市三乡镇盛威房地产中介服务有限公司（以下简称盛威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年2月14日公开开庭进行了审理。原告谭小建的委托诉讼代理人魏昊到庭参加了诉讼。被告王传琦、第三人盛威公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭小建向本院提出以下诉讼请求：1.确认原、被告2017年3月21日签订的房地产买卖合同已于2019年9月10日解除；2.被告退还原告首期款25万元；3.被告赔偿原告违约金25万元；4.被告赔偿原告中介费用3000元。事实与理由：2017年3月21日，原、被告在第三人的居间下签订一份房地产买卖合同及附件，约定原告购买被告位于中山市××乡镇××路××山花园××房，价款为70万元，如因被告的原因导致房产不能过户的，被告自愿补偿原告首期款的双倍。原告已在签定合同当天向被告支付了首期款25万元（含定金14万元），并向第三人支付了中介费3000元。签定合同后，原告一直催促被告尽快办理上述房屋的房产证，但被告一直未予办理。2019年3月份，经原告了解，被告同小区同幢楼的房产均已办理房产证，但被告仍一直未办理涉案房屋的产权证，被告的行为导致原告签定合同的目的无法实现，已构成根本违约。另，由于被告未按时偿还涉案房屋的银行按揭贷款，被告已被交通银行起诉，涉案房屋也被法院查封，法院已对交通银行的起诉作出了判决，支持了交通银行的诉讼请求。故涉案买卖合同已不能继续履行，原告已于2019年9月9日依法通知被告解除合同。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房地产买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.收据；4.转账记录；5.微信聊天记录；6.民事判决书；7.解除合同通知书及快递单。被告王传琦未作出任何答辩意见，也未提供任何证据。第三人盛威公司未作出任何答辩意见，也未提供任何证据。本院认定事实如下：2017年3月21日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（居间方）签订一份房地产买卖合同，约定：1.被告向原告出售位于中山市××乡镇××路××山花园××房，价款为人民币70万元；2.被告同意在收到定金14万元及首期款11万元当日将房屋交付给原告使用；3.被告应在房屋下发不动产权证后3日内向银行申请还款手续，并在银行通知还款的前2个工作日内还清所有欠款，在银行办理完毕注销抵押登记手续后，被告需在5个工作日积极配合原告办理过户手续，否则视为违约；4.双方约定原告提前支付首期款11万元给被告，被告自愿同意约定首期款为11万元，如因被告原因导致房屋不能办理过户手续的，自愿补偿首期款的双倍；5.原告应向第三人支付中介费10500元，在履行合同中，任何一方不履行合同的，违约方应代守约方向第三人支付中介费，守约方已支付的，第三人不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；6.如被告在收取定金后不按合同约定将房产出售给原告，则被告须赔偿双倍定金弥补原告的损失，唯原告不可要求进一步赔偿或让被告继续履行合同。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约向被告支付了25万元，其中定金14万元，首期款11万元。原告另向第三人盛威公司支付了中介费3000元。被告依合同约定将涉案房屋交付给了原告使用。又查：原、被告签订上述房地产买卖合同时，涉案房屋尚未办理权属证书，现销售登记备案在被告名下。涉案房屋尚有银行按揭贷款未还清，抵押登记也未解除。由于被告未依约清偿银行按揭贷款，抵押权人交通银行中山分行向本院提起诉讼，并且申请查封了涉案房屋。2019年7月1日，本院作出（2018）粤2071民初25982号民事判决，判决被告向交通银行中山分行偿还尚欠的贷款本息，交通银行中山分行对涉案房屋处理所得价款享有优先受偿权。现该判决已发生法律效力。2019年9月9日，原告委托律师以邮寄的方式向被告发出一份律师函，以被告违约导致合同目的无法实现为由，通知被告解除双方签订的合同，要求被告退还购房款并承担违约金及中介费。2019年9月10日，上述律师函邮寄送达给了被告。2019年9月16日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告称涉案房屋同一小区同一幢的房产均已办理了权属证书，只是由于被告拖延办理才导致涉案房屋至今尚未办好权属证书。本院认为：原告与被告及第三人签订房地产买卖合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应恪守履行。本案中，原告在签定合同后，已按合同约定向被告支付了定金14万元及首期款11万元，应认定原告依约履行合同义务。对于被告而言，虽然签定合同时涉案房屋尚未办理权属证书，双方也未约定明确的过户时间，但在签定合同后接近三年的时间里，被告仍未向抵押银行清偿尚欠贷款，未解除抵押登记手续，而且由于被告未依约向抵押银行偿还按揭贷款，涉案房屋被查封，导致合同无法继续履行，责任在于被告，被告的行为已构成根本违约，由于被告违约导致合同无法继续履行，原告具有合同解除权，原告委托律师于2019年9月10日向被告发出了解除合同通知，解除合同通知到达被告时即发生法律效力。故原告要求确认双方签订的房地产买卖合同已于2019年9月10日解除的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因被告违约导致合同被解除，原告请求被告返还定金14万元及首期款11万元共计25万元的诉讼请求，本院予以支持。由于被告违约，应承担相应的违约责任，根据法律规定及合同约定，被告应双倍返还原告定金，故在被告返还原告定金14万元的基础上，被告应赔偿原告定金14万元。至于原告要求被告另行赔偿其支付的首期款11万元作为违约金的诉讼请求，因被告已依据定金罚则承担了相应的违约责任，而且根据双方合同“如被告在收取定金后不按合同约定将房产出售给原告，则被告须赔偿双倍定金弥补原告的损失，唯原告不可要求进一步赔偿或让被告继续履行合同”的约定，原告不能要求除双倍返还定金以外的违约责任，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。对于原告要求被告返还中介费3000元的诉讼请求，根据合同约定，中介费应由违约方承担，该费用已由原告实际向第三人支付，故应作为原告的实际损失，由被告承担。被告王传琦及第三人盛威公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其主动放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告谭小建与被告王传琦于2017年3月21日签订的房地产买卖合同中关于房地产买卖的内容已于2019年9月10日解除；二、被告王传琦应于本判决发生效力之日起十日内返还原告谭小建购房款25万元（含定金14万元）；三、被告王传琦应于本判决发生效力之日起十日内赔偿原告谭小建定金14万元；四、被告王传琦应于本判决发生效力之日起十日内返还原告谭小建中介费3000元；五、驳回原告谭小建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8830元、财产保全费3035元，合计11865（原告已预付），由原告承担2865元，由被告承担9000元，被告应在返还上述款项时一并将应承担的诉讼费用9000元返还给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇二〇年二月十九日书 记 员  卢芷琪**龙