广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35222号原告：广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司。住所地广东省佛山市禅城区*****************。统一社会信用代码914***********288P。负责人：周卫国。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：佛山市顺正建材有限公司。住所地广东省佛山市禅城区***********之一。统一社会信用代码914************663。法定代表人：乔某1。原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司与被告佛山市顺正建材有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红斌、被告法定代表人乔某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付佛山市禅城区***********2018年9月至2019年9月期间的物业管理费134277元及违约金（违约金以当月应付未付物业管理费为基数，自该月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计算至2019年9月1日为122811.84元）；2.被告立即向原告支付佛山市禅城区***********2018年9月至2019年8月期间的电费（含公摊电费、损耗）5546.43元及违约金（违约金以当月应付未付电费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计至2019年9月15日为6162.83元）；3.被告立即向原告支付佛山市禅城区***********2018年9月至2019年8月期间水费（含公摊水费）22.18元及违约金（违约金以当月应付未付水费为基数，自次月6日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，暂计算至2019年9月15日为26.12元）；4.被告立即向原告支付因逾期支付佛山市禅城区***********2017年12月至2018年6月物业管理费而产生的违约金为43949.91元，因逾期支付2017年12月至2018年1月及2018年3月至7月期间的电费（含公摊电费、损耗）而产生的违约金3321.87元，因逾期支付2017年12月至2018年7月期间水费含公摊水费）而产生的违约金9元，合计47280.78元；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确上述第四项诉讼请求的违约金系以每月欠交费用为本金，从每个欠费月的1日起按照日千分之五的标准计算至付清之日止。事实和理由：2013年11月20日，原告的总公司（受委托方、乙方）与案外人佛山源海发展有限公司（委托方、甲方，以下简称源海公司）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方聘请乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之4区提供物业管理服务，合同期限为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2016年10月18日，业主方源海公司与被告签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定源海公司将位于佛山市禅城区************出租给被告作办公用途，租赁面积为688.6平方米，租赁期限为2016年11月1日至2026年10月31日止，约定每月的物业管理费、水电费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。2017年1月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，同租赁合同期限，物业管理费按照每月每平方米15元为标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按5‰交纳违约金。2017年1月9日，被告的法定代表人乔某1代表被告签署《交楼验收书》，确认于2017年1月9日接收涉案房产。2017年12月至2018年4月期间，被告出现逾期缴纳物业管理费及水电费的情况，虽经原告催缴后被告已缴纳了拖欠的物业管理费及水电费，但尚未支付相应的违约金。同时，被告还拖欠2018年9月至2019年9月的物业管理费及相应违约金未支付给原告。且，被告从2018年9月份开始一直拖欠原告代其缴纳的水电费（含公摊、损耗）拒不支付。综上，被告拒不支付物业管理费、水电费的行为已经严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益，原告有权要求被告立即清偿并按约定支付违约金。望法院能够查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：被告并非故意拖欠物业管理费，被告一直有与原告进行沟通，且此前已达成口头协议，但未开始执行原告就提起本案诉讼，但被告仍继续与原告沟通。因被告今年的经营情况较差，无法一次性支付全部的物业管理费，希望可以分期支付。从2018年9月至2019年3月涉案房屋处于停水停电状态，2019年4月有通水电，但2019年5月又停了，2019年6月至7月恢复使用，2019年8月至今仍停水停电。被告已于2018年12月支付四万余元结清2019年4月的费用，于2019年5月也支付了10329元管理费。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告企业信息公示，证明原、被告主体资格。2.《前期物业管理服务委托合同》，证明源海公司委托原告为被告所在的小区提供物业管理服务。3.中华人民共和国物业服务企业资质证书，证明原告具有提供物业管理服务的有效资质。4.《佛山市智慧新城租赁合同》，证明被告是佛山市禅城区************的实际承租人，每月的物业管理费、水电费等由被告自行承担并直接向物业管理公司缴纳。5.《前期物业管理服务协议》，证明原告为被告提供物业管理服务，约定物业管理费按照每月每平方米15元为标准计算，按月缴纳，于每月5日前缴纳当月的物业管理费，水电费等由被告另行缴纳，如被告逾期缴纳物业管理费及有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。6.交楼验收书、电费读数系统导出表、电费发票（2018年9月至2019年8月）、水费发票（2018年9月至2019年8月）、4区用水量、用电量公摊损耗表、水电公摊损耗计算方式，证明原告催收电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）的依据。7.物业费用催缴通知书、智慧新城收费通知单（2018年12月）、智慧新城收费通知单（2018年11月）、快递单，证明原告向被告催收的事实。8.智慧新城收费通知单（2019年6月）、智慧新城收费通知单（2019年7月），证明被告法定代表人乔某1已对欠款事实及欠款金额进行确认。9.T15栋503单元欠费明细，证明被告的拖欠物业管理费、电费（含公摊、损耗）、水费（含公摊）的本金金额及违约金金额。10.往月管理费、水电费缴费情况表，证明被告曾逾期支付管理费、水电费并由此产生违约金。被告在诉讼中举证：1.费用支付记录。证明被告已向原告支付部分费用，因停水停电，给被告经营造成影响；被告对实际使用部分予以确认，但对停水停电期间的费用无需支付，双方已达成口头协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据9、10，被告对部分拖欠的费用不持异议，本院予以确认，对被告主张已支付的部分费用，本院于本院认为部分具体论述。被告提交的证据1，该证据由被告自行制作，其中部分欠费金额及期间原告予以确认，本院对该部分予以确认，对有争议的部分，被告未提供充分证据证明，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月20日，源海公司（甲方）与广东国安物业经营服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由甲方选聘乙方为位于佛山市禅城区*****侧、佛开高速公路东侧佛山智慧新城启动区之4区提供物业管理服务。2016年10月18日，源海公司（甲方）与被告（乙方）签订《佛山市智慧新城租赁合同》，约定：甲方将座落于佛山市禅城区*******第5层503单元出租给乙方作办公用途，计租建筑面积为688.6平方米，租赁期自2016年11月1日至2026年10月31日止，其中免租期自2016年11月1日至2017年4月30日，免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的租金及2017年2月28日前的物业服务费，但乙方应依约缴付使用室内空调等产生的水电费及其他费用。乙方应于每月七日前向甲方委托的广场物业服务企业——广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司缴交当月物业服务费，单价15元/月/㎡，总金额为10329元/月。乙方使用租赁单元产生的水费（含排污费）、电费、室内空调使用产生的电费等其他费用由乙方承担，由广场物业服务企业按水、电供应单位的收费标准代为收取。2017年1月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方的物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，按源海公司签订的租赁合同期。乙方交纳费用时间按乙方与源海公司签订的租赁合同约定的缴费时间缴纳物业管理服务费。物业管理服务费三层以上按建筑面积每月每平方米15元的标准按月缴纳，物业管理服务费不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，室内水电等费用，水电损耗、水电公摊费用，由乙方另行缴纳。乙方承担支付承租范围内所产生的水费、电费。每次交纳费用时间为每个月的5日前，遇节假日顺延。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或停止服务。同日，被告的法定代表人乔某1接收了涉案503单元。据原告提交的欠费明细表载明，其中往期已付各项费用的支付金额、实际支付日期具体如下表1：欠费月份欠费项目支付金额（单位：元）实际支付日期2017年12月物业管理费103292018年2月22日2018年1月物业管理费103292018年2月22日2018年2月物业管理费103292018年3月27日2018年3月物业管理费50002018年4月13日2018年3月物业管理费53292018年6月4日2018年4月物业管理费103292018年7月3日2018年5月物业管理费103292019年4月3日2018年6月物业管理费103292019年5月6日2018年7月物业管理费103292018年7月21日2017年12月电费（含公摊电费、损耗）687.52018年3月26日2018年1月电费（含公摊电费、损耗）566.172018年3月26日2018年3月电费（含公摊电费、损耗）635.912018年9月30日2018年4月电费（含公摊电费、损耗）876.542018年6月4日2018年5月电费（含公摊电费、损耗）2611.762018年9月30日2018年6月电费（含公摊电费、损耗）2601.312018年9月30日2018年7月电费（含公摊电费、损耗）2903.832018年9月30日2017年12月水费（含公摊水费）6.312018年3月26日2018年1月水费（含公摊水费）1.922018年3月26日2018年2月水费（含公摊水费）0.52018年9月30日2018年2月水费（含公摊水费）3.232018年3月26日2018年3月水费（含公摊水费）3.062018年9月30日2018年4月水费（含公摊水费）3.982018年6月4日2018年5月水费（含公摊水费）5.632018年9月30日2018年6月水费（含公摊水费）1.632018年9月30日2018年7月水费（含公摊水费）2.32018年9月30日诉讼中，被告陈述：对原告主张的2018年9月至2019年9月的物业管理费，被告已支付其中2019年4月、5月的物业管理费，对于原告主张的第二项、第三项、第四项诉讼请求的费用以及违约金无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业管理服务委托合同》、《佛山市智慧新城租赁合同》及《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按照上述协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费及违约金的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付物业管理费的合同义务。现原告主张被告拖欠2018年9月至2019年9月的物业管理费未支付，被告抗辩称已支付其中2019年4月、5月的物业管理费，并提出停水停电期间的费用无需支付，但均未能提供有效证据予以证明，本院对此不予采纳。故本院对原告的该项主张予以确认。经计算，被告应向原告支付上述期间的物业管理费134277元（10329元/月×13个月）。关于违约金，根据《前期物业管理服务协议》第五条“八、每次交纳费用时间：每个月的5日前，遇节假日顺延”及第十一条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金，或停止服务”的约定，因被告存在逾期支付物业管理费的违约行为，原告据此主张向被告计收违约金，合法有理。因被告对原告主张的物业管理费欠费期间提出异议，且原告主张暂计至2019年9月1日的违约金数额已基本与欠费本金数额相当，其所依据协议约定的违约金标准过高，故本院结合被告的陈述及违约情节，酌定将违约金调整为按照日千分之一的标准计算。因此，被告应以每月欠交物业管理费为本金（即10329元/月），从每个欠费月的6日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付电费（含公摊电费、损耗）及违约金的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付电费的合同义务。现原告主张被告拖欠2018年9月至2019年8月的电费未支付，被告对该项主张不持异议，原告亦提交了相应的发票、分摊明细，因此本院对原告的该项主张依法予以支持，被告应向原告支付上述期间的电费5546.43元。关于违约金，根据《前期物业管理服务协议》第五条、第十一条的约定，因被告逾期支付电费的违约行为，原告有权主张计收违约金。如上文所述，本院酌定将违约金标准调整为按照日千分之一计算。因原告主张从欠费月次月的6日起计算违约金，属其自行处分的权利，本院予以支持。因此，被告应以每月欠交电费（含公摊电费、损耗）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付水费（含公摊水费）及违约金的诉请。根据协议约定，被告负有依约向原告支付水费的合同义务。现原告主张被告拖欠2018年9月至2019年8月的水费未支付，被告对该项主张不持异议，原告亦提交了相应的发票、分摊明细，因此本院对原告的该项主张依法予以支持，被告应向原告支付上述期间的水费22.18元。关于违约金，根据《前期物业管理服务协议》第五条、第十一条的约定，因被告逾期支付水费的违约行为，原告有权主张计收违约金。如上文所述，本院酌定将违约金标准调整为按照日千分之一计算。因原告主张从欠费月次月的6日起计算违约金，属其自行处分的权利，本院予以支持。因此，被告应以每月欠交水费（含公摊水费）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准向原告支付违约金至实际清偿之日止。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付诉讼请求第四项的违约金。该项诉请中包括因被告逾期支付2017年12月至2018年6月的物业管理费、2017年12月至2018年1月及2018年3月至2018年7月的电费、2017年12月至2018年7月的水费而产生的违约金。被告对原告主张的上述欠费期间、欠费项目不持异议，本院予以确认。至于各项费用的违约金，虽然被告对违约金数额无异议，但结合前文所述，原告主张的违约金标准过高，本院已予以酌定调整，具体如下：第一，关于物业管理费的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第五条、第十一条的约定，结合上述表1中所列的实际支付日期，该项违约金应以每月欠交物业管理费为本金，从每个欠费月的6日起按照日千分之一的标准分别计算至每期实际支付之日止，即为10492.49元。第二，关于电费的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第五条、第十一条的约定，结合上述表1中所列的实际支付日期，该项违约金应以每月欠交电费（含公摊电费、损耗）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准分别计算至每期实际支付之日止，即为916.73元。第三，关于水费的违约金。根据《前期物业管理服务协议》第五条、第十一条的约定，结合上述表1中所列的实际支付日期，该项违约金应以每月欠交水费（含公摊水费）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准分别计算至每期实际支付之日止，即为2.35元。因此，上述欠费期间的物业管理费、电费、水费所产生的违约金合计11411.57元，本院对原告诉请主张的超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺正建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2018年9月至2019年9月物业管理费134277元及违约金（以每月欠交物业管理费为本金即10329元/月，从每个欠费月的6日起按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、被告佛山市顺正建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2018年9月至2019年8月电费（含公摊电费、损耗）5546.43元及违约金【以每月欠交电费（含公摊电费、损耗）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止】；三、被告佛山市顺正建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付2018年9月至2019年8月水费（含公摊水费）22.18元及违约金【以每月欠交水费（含公摊水费）为本金，从每个欠费月次月的6日起按照日千分之一的标准计算至实际清偿之日止】；四、被告佛山市顺正建材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司支付拖欠2017年12月至2018年6月物业管理费、2017年12月至2018年1月及2018年3月至2018年7月电费（含公摊电费、损耗）、2017年12月至2018年7月水费所产生的违约金合计11411.57元；五、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司的其他诉讼请求。如被告佛山市顺正建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3021元，由原告广东国安物业经营服务有限公司智慧新城分公司负担1510元，被告佛山市顺正建材有限公司负担1511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员郑泽霞二〇一九年十二月十七日书记员林琳附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。