陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终14720号上诉人（原审原告）：赵一东。委托诉讼代理人：梁涛，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳光城集团陕西实业有限公司，住所地：陕西省咸阳市秦都区。法定代表人：陈超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所实习律师。上诉人赵一东因与被上诉人阳光城集团陕西实业有限公司（以下简称阳光城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年4月15日赵一东购买阳光城公司开发的位于咸阳市XX路XX苑XX栋XX单元XX楼XX号房屋。双方签订了《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积为243.66平方米，单价为6,594.67元，总价款为1,606,857元，一次性付清。涉案房屋产权登记面积为222.04平方米，面积差额为21.62平方米。该合同第十三条约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与合同约定面积发生误差的，双方同意按第3种方式进行处理：3、双方自行约定：在按建筑面积计价的情况下，该房屋交付时，房屋建筑面积以房屋所在地土地资源管理局或有关部门认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不一致，按以下原则处理，但是，如该商品房按【套/个】计价，或本合同签订后因相关法律法规、房地产测量规范等调整导致暂测面积与实测面积产生差异的，总房价款不再按以下原则进行调整。（1）暂测面积与实测面积误差比（无论该误差比是由于实测公摊面积亦或实测套内面积增减造成）绝对值在3%以内的（含3%），房价款由双方按照实测面积多退少补；（2）实测面积大于暂测面积且误差比（无论该误差比是由于实测公摊面积亦或实测套内面积增减造成）绝对值超过3%的，3%以内（包括3%）的部分房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款。除非双方另行协商达成一致，否则本合同继续履行。2017年9月5日双方签订《补充协议》约定：根据原《咸阳市商品房买卖合同》第十三条关于面积差异处理条款的约定，实测建筑面积大于合同建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此出卖人应退还买受人误差面积房款142,577元。该房屋的最终总房款为1,464,280元。后于2017年11月22日阳光城公司按《补充协议》向赵一东退付了142,577元的房屋面积差额款，双方并无提出任何异议。2019年3月赵一东发现该《补充协议》金额计算错误，认为按《补充协议》约定阳光城公司少退付其94,368.2元，故找到阳光城公司协商处理无果，提起本案诉讼。阳光城公司认为赵一东起诉无事实和法律依据，请求依法驳回。赵一东于2019年7月12日向原审法院提出诉讼请求：1、判令阳光城公司返还赵一东面积差额剩余房款94,368.2元。2、阳光城公司支付赵一东延迟给付款的利息。3、诉讼费由阳光城公司承担。事实与理由： 2017年4月15日，赵一东购买阳光城公司开发的位于上林西苑2栋2单元1-2楼20102号房屋。双方签订了《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积为243.66平方米，单价为6,594.67元，总价款为1,606,857元，一次性付清。后赵一东按约履行了合同义务。涉案房屋产权登记面积为222.04平方米，面积差额为21.62平方米。根据双方合同约定的方法计算，实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积差比绝对值在3%以内（含3%）部分7.31平方米的房款48,205.7元由出卖人返还买受人；绝对值超过3%的部分14.31平方米的房价款94,369.7元由出卖人双倍返还给买受人188,739.5元。因此出卖人应退还买受人误差面积房款236,945.2元。2017年9月5日双方就面积差额签订了补充协议，而阳光城公司未做计算说明，实际返还142,577元，少返还94,368.2元。阳光城公司只强调了按何种方式退付面积差额款，并口头承诺一周之内返款到账，却未能如实向赵一东说明退款的计算数额和计算依据，赵一东误以为协议准确无误，并在协议上签字。在2019年3月份，赵一东发现补充协议计算有误。故提起本案诉讼。阳光城公司辩称，双方签订《咸阳市商品房买卖合同》第十三条约定实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，其只需要退还相应房价款，而《补充协议》以《咸阳市商品房买卖合同》第13条为依据计算面积差额142,577元并无不当，但该补充协议中对“绝对值超过3%房价款由出卖人双倍返还买受人”的表述属笔误，因此不同意赵一东的诉讼请求。赵一东认为补充协议以重大误解为由要求行使变更权或撤销权，而协议应当受到除斥期间3个月的约束，2017年9月5日签订补充协议，而赵一东在本案中也明确表示于2019年3月份就发现存在重大误解事由，但其起诉时间为2019年7月8日，除斥期间已届满，故赵一东诉请无事实和法律依据，请求依法驳回。原审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，为合法有效的合同。有效的合同对双方均具有约束力。《补充协议》是根据双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》第十三条签订，而《咸阳市商品房买卖合同》约定：除非双方另行协商达成一致，否则本合同继续履行。双方早已在2017年11月22日均按照《补充协议》中约定的误差面积房款142,577元履行完毕。根据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。民法总则第152条对撤销权的消灭作了如下规定：其一，有下列情形之一的，撤销权消灭：（1）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起3个月内没有行使撤销权；（2）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（3）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。本案中赵一东称《补充协议》面积差价款计算错误，但双方均在《补充协议》上签字且亦按该《补充协议》中约定的误差面积房款142,577元数额履行完毕，显然存在重大误解，赵一东在法院释明其可行使变更或撤销权的情况下，再行主张本案诉请，但其明确表示不行使变更或撤销权，坚持本案诉请，故赵一东的全部诉请，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条之规定，遂判决：驳回原告赵一东的全部诉讼请求。诉讼费2,159元，原告已预交，由原告承担。宣判后，赵一东不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判阳光城公司返还面积差额剩余房款94,368.20元；2、一、二审诉讼费用由阳光城公司承担。事实与理由：2017年4月15日，双方签订《咸阳市商品房买卖合同》，该合同签订后，合同所涉房屋实测后产权登记面积为222.04平方米，比该合同签订的销售面积小21.62平方米，故双方于2017年9月5日签订《补充协议》。2019年3月，其发现《补充协议》中阳光城公司应返还误差面积房款计算结果与《补充协议》中约定的计算方式不符，按照《补充协议》中约定的计算方式，阳光城公司应返还236,945.50元。并非《补充协议》中所计算的142,577元。其多次前往阳光城公司商讨此事未果遂起诉。二、原审法院对《补充协议》计算结果的认定系事实定性错误，导致对事实认定错误，适用法律错误。《补充协议》明确约定了误差面积房款的计算方式，故误差面积房款金额亦是明确具体的，但在签订《补充协议》时写成了142,577元，该金额的计算结果不是《民法通则》第一百四十七条所规定的民事法律行为，同样不是《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的因重大误解所订立的合同。根据《民法通则》第一百三十三条的规定，计算结果不是双方表示行为而是事实行为，该行为不能致使《补充协议》产生设立、变更、终止民事法律关系的结果，故原审法院将金额计算结果错误认定为民事法律行为应依照《民法总则》及《合同法》行使撤销权系对事实定性错误，导致法律适用错误。此外，原审法院认定该《补充协议》签订金额142,577元已履行完毕，系《补充协议》已履行完毕，该认定是对事实认定错误（该协议并未完全履行完毕）。阳光城公司辩称，一、赵一东孤立地认为《补充协议》中计算金额出现错误不符合本案事实。1、事实上，《补充协议》明确约定的房款差额计算是以《咸阳市商品房买卖合同》（下称“合同”）第十三条的内容为依据，而合同第十三条中明确约定：“……实测面积与合同约定面积发生误差的，双方同意按第3种方式进行处理。该第3种方式第（2）项明确约定：……；实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款……”，并且《补充协议》确定的金额也是严格按照这一约定进行计算，即其公司向赵一东返还房款差额142,577元。《补充协议》中关于返还双倍房款差额的表述明显不属于合同第十三条的约定内容，属于引述合同原文内容产生的错误，当系笔误。故赵一东无权要求其公司再向他支付94,368.2元房款。2、正是因为赵一东回避《补充协议》这一明显笔误，拒绝承认《补充协议》中引述合同第十三条产生的错误才导致他孤立、片面地认为《补充协议》的房款差额仅系计算错误，综合本条第1点所述事实而言，赵一东的理解有明显偏差。二、本案原审过程中，法院依法认定《补充协议》错误引述合同第十三条内容系笔误产生的重大误解，但赵一东明确表示不行使变更、撤销权。但就事实而言，即使赵一东行使变更、撤销权，他该项权利也已经超过除斥期间。根据《民法总则》第152条的规定，即使赵一东以重大误解为由要求行使变更或撤销权，那么也应当受到除斥期间3个月的约束，《补充协议》签订时间为2017年9月5日，而赵一东在起诉状中也明确表示自己于2019年3月份就知道所表述的重大误解的事由，但赵一东起诉时间为2019年7月8日。很明显，无论从签订《补充协议》起算还是从赵一东知道相关事由起算，除斥期间3个月的时间在赵一东起诉之前已届满。综上，其公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应当予以维持。故请求贵院依法驳回赵一东的全部诉讼请求，以维护法律的公正以及其公司的合法权益。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，双方在签订《咸阳市商品房买卖合同》后，又于2017年9月5日签订《补充协议》，该补充协议为合法有效的协议，是双方解决房屋面积差额的合同依据，对双方均具有约束力。该补充协议约定：实测建筑面积大于合同建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此出卖人应退还买受人误差面积房款142,577元。显然，该补充协议约定的误差面积房款的计算方式与实际采用的误差面积房款的计算方式不同，导致该补充协议中误差面积房款的计算方式与该协议明确约定的误差面积房款142,577元不一致。根据本案的实际情况，原审法院认定当事人对补充协议内容存在重大误解，可行使变更或撤销权后，再行主张其权利，并无不当。在赵一东明确表示不行使变更或撤销权，坚持本案诉请的情况下，原审法院对赵一东的全部诉请不予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,159元，由赵一东负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○二○年二月二十六日  书 记 员  陈   歆   1