广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终24号上诉人（一审被告）：珠海市万威房地产投资有限公司。住所地：广东省珠海市斗门区**********************。统一社会信用代码914************563。法定代表人：谢惠刁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：凌奕云，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：廖力琴，女，1989年4月1日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区********************，居民身份证号码429************580。委托诉讼代理人：黄晓燕，广东嘉骏律师事务所律师。一审被告：交通银行股份有限公司珠海分行。住所地：广东省珠海市*************交行大厦，统一社会信用代码914***********473R。负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：张爽，该行员工。一审被告珠海市万威房地产投资有限公司（下称万威公司）与一审原告廖力琴及一审被告交通银行股份有限公司珠海分行（下称珠海交通银行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院（2019）粤0403民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2017年8月30日廖力琴为买受人与出卖人万威公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定廖力琴购买万威公司开发的位于珠海市斗门区****************，总价款1937798元。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。（2）逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内，退还全部已付房款及利息（以每笔房款的付款日起至退款日止为期，以退款日银行同期活期存款利率计算），在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）点承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条对买卖合同第十一条补充约定：1、出卖人交付商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权拒绝交付并无须承担逾期交楼的违约责任……；2、交付期限相应顺延的情况：双方同意，如遇下列情形，出卖人有权顺延交付期，不适用买卖合同第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款：（1）不可抗力所引起的原因；（2）遭遇自然灾害，例如大雨、暴雨、强风、台风、地震、战争等；（3）遭遇普遍性的流行性疾病，例如类似“非典”的疾病；（4）政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；（5）在合同签订后，出卖人为遵守新颁布的法律法规、行政法规而不能按时交付商品房的；（6）买受人于验收交接商品房之前对该商品房提出合理的整改要求，出卖人需要在合理的期限内整改的，在此情况下不视为出卖人逾期交房；（7）遇到突发性的社会事件等。若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人。当发生上述情况时，出卖人不承担延期交楼的违约责任，商品房交付期限应当相应顺延。3、鉴于商品房建设过程中具有众多不确定因素，买受人同意除了买卖合同及补充协议约定的商品房交付时间应当顺延的情况外，出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交付的违约责任。2017年8月14日廖力琴向万威公司支付首期款587798元。同年8月16日，廖力琴为借款人，万威公司为担保人与贷款人（抵押权人）珠海交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定廖力琴因购买案涉房产向珠海交通银行借款135万元，贷款期限360个月，一次性发放贷款的自放款日起算。执行利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的1日。担保人万威公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围包括本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。借款人廖力琴取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人珠海交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人万威公司的保证责任解除。但在贷款人珠海交通银行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人廖力琴已有欠款或欠费的，担保人万威公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同第4.1约定，贷款期限在一年以内（含一年）的，不得提前归还贷款本金，部分提前还款本金金额应符合本协议第26.6条的约定。合同第26.5条约定，提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。2017年8月30日，廖力琴支付了律师办证服务费1000元。同年9月6日，案涉房产办理了预购商品房预告登记，预购证号20170070393，廖力琴为预告登记权利人，万威公司为预告登记义务人。同年9月22日，案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为20170074465，预告登记权利人为珠海交通银行，预告登记义务人为廖力琴。同年10月27日珠海交通银行将贷款135万元划至万威公司指定账户，支付了廖力琴余下房款。11月1日，廖力琴始向珠海交通银行还款。庭审中，珠海交通银行确认截至本案法庭辩论终结之日，廖力琴均按约还款，未发生违约情形。至2018年6月30日，万威公司未向廖力琴交付案涉房产。同年10月13日、11月23日廖力琴分别向万威公司发出解除合同通知书，万威公司均于当日签收。2019年1月14日廖力琴再向万威公司发出解除合同通知书，万威公司于翌日签收。案中万威公司提交了2018年10月19日向“万威森林园二期业主”发出的《延期交楼告知书》，称最迟不超过2018年12月3日向业主交付房屋，具体以通知为准。2019年2月28日廖力琴向珠海交通银行发出《开发商逾期交房通知》，告知万威公司未依约交房的事实，称将循法律途径主张权益。二审诉讼中，万威公司提交了2019年9月24日取得“万威森林园二（商住）”工程项目的竣工验收备案表，称案涉房屋已符合交付条件。2019年2月16日，廖力琴就本案诉讼与广东嘉骏律师事务所签订委托代理合同，代理本案一审、二审及执行，律师代理费为3万元。廖力琴提交其夫曾红杰由经纪方居间与案外人黄雄连2017年7月6日签订的《物业租赁合同》，及2018年7月1日与黄雄连签订的《个人租房合同》，证明曾红杰租赁黄雄连自有坐落在珠海市**********************与家人居住。《物业租赁合同》约定租期一年至2018年7月8日，《个人租房合同》约定租期自2018年7月8日至2019年7月8日，租金每月1850元。廖力琴称因购买案涉房产为支付首期款而将原有房产出售，自2017年7月至今租住于该房屋。本案审理中，一审法院依廖力琴的财产保全申请，对案涉房产进行了查封。廖力琴提起本案诉讼，请求判令1.解除与万威公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除廖力琴与珠海交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.万威公司返回首付款587798元及利息3257.3元（以587798元为本金，按人民银行同期同类活期存款利息，自2017年8月14日起算至实际付清之日止，暂算至2019年3月5日）；4.万威公司赔偿廖力琴已向银行支付的贷款利息损失82780.99元（暂算至2019年2月）；5.万威公司返还廖力琴已向银行支付的贷款本金27262.22元（暂算至2019年2月）6.万威公司向珠海交通银行偿还《个人房产抵押贷款合同》中约定的剩余贷款；7.万威公司赔偿廖力琴办证费1000元、律师费30,000元、租金损失12950元（租金每月1850元，暂计算7个月）；8.万威公司支付逾期交房的违约金21122元（以1937798元为本金，按每天万分之一自2018年9月29日起算至2019年1月15日止）。一审判决的理由与结果一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、廖力琴是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》；二、关于《个人房产抵押贷款合同》的解除问题；三、在《商品房买卖合同（预售）》和《个人房产抵押贷款合同》解除的情况下各方责任如何承担。一、关于廖力琴是否有权解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。按照合同约定，廖力琴依约履行了支付全部房款的义务，但是万威公司告却没有按照合同约定的时间于2018年6月30日前交付房屋，根据合同约定，廖力琴在逾期超过90日后的15天内享有合同解除权，故廖力琴在2018年10月13日向万威公司发出解除合同通知时享有合同解除权，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在2018年10月13日（万威公司签收解除合同通知之日）已解除。关于万威公司辩称双方在《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定万威公司交付商品房还有90天的合理宽限期、在2018年10月13日廖力琴的合同解除权尚未成就的问题。一审法院认为，万威公司作为该格式合同的提供者，本应遵循公平原则确定双方当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而上述约定明显免除万威公司责任、限制廖力琴的权利，违背了公平原则，但万威公司并未举证证明其已就上述约定向廖力琴作了特别的提醒或明确的说明。故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第3点关于万威公司交付商品房还有90天的合理宽限期、该期限内万威公司无需承担逾期交付的违约责任的约定，属无效条款。万威公司的该抗辩意见没有依据，一审法院不予采信。同时一审法院认为，在本案法庭辩论终结日，涉案楼宇仍尚未取得竣工验收备案，无法交付买受人使用，此时距离合同约定的交付期限2018年6月30日已经超过300多日，而廖力琴购买涉案房屋的主要目的就是及时入住使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案亦符合法定解除的情形。二、关于《个人房产抵押贷款合同》的解除问题。上述《商品房买卖合同（预售）》解除后，商品房担保贷款的合同目的无法实现，则廖力琴与万威公司、珠海交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》亦应解除，故廖力琴要求解除三方于2017年8月16日签订的《个人房产抵押贷款合同》，依法有据，一审法院予以支持。三、关于《商品房买卖合同（预售）》和《个人房产抵押贷款合同》解除后各方应承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同因万威公司违约而导致解除，故廖力琴请求万威公司返还已支付的购房款，并赔偿相应损失，依法有据，一审法院予以支持。万威公司应返还给廖力琴的款项包括廖力琴直接支付给万威公司的首期款587798元和廖力琴通过银行按揭贷款支付给万威公司的款项135万元。但因万威公司的违约行为给廖力琴造成的损失，应以一审法院确定的为准。一审法院认为廖力琴的损失包括以下部分：（一）廖力琴已支付的首期款的利息。一审法院认为，根据合同约定，合同解除后，万威公司应向廖力琴赔偿占用款项期间按中国人民银行发布的同期活期存款利率计算的利息，故一审法院确定万威公司应以587798元为基数，按中国人民银行发布的同期活期存款利率标准向廖力琴支付自2017年8月14日起至实际付清之日止的利息。（二）廖力琴因按揭贷款向珠海交通银行偿还的按揭贷款本金和利息。利息虽然是廖力琴基于《个人房产抵押贷款合同》向珠海交通银行支付的利息，但该借款是用于购买案涉房屋的款项，在商品房买卖合同因万威公司违约解除后，廖力琴不再享有案涉房屋的权益，廖力琴未因向《个人房产抵押贷款合同》支付贷款利息获益，反而造成其自身财产的减少，廖力琴的该损失完全是由于万威公司违约行为造成的，应当由万威公司负担，因此万威公司应当赔偿廖力琴已支付给珠海交通银行的按揭贷款本金和利息。（三）廖力琴与万威公司、珠海交通银行之间的《个人房产抵押贷款合同》解除，廖力琴需要额外支付的利息和提前还款补偿金。《个人房产抵押贷款合同》的解除是因为万威公司的违约行为造成的，故廖力琴与珠海交通银行解除《个人房产抵押贷款合同》需支付的利息和提前还款补偿金（提前归还贷款本金的1%）应由万威公司负担。为了便于双方当事人履行义务，一审法院确定由万威公司将上述款项直接支付给珠海交通银行。廖力琴与珠海交通银行签订的《个人房产抵押贷款合同》被解除前，廖力琴应当先清偿其所欠款项。故万威公司在向廖力琴返还购房款后，廖力琴需将其中部分款项支付给珠海交通银行，用于清偿剩余贷款。为了便于双方当事人履行义务，一审法院确定由万威公司将廖力琴尚未清偿的贷款本金、利息和提前还款补偿金直接支付给珠海交通银行。《商品房买卖合同（预售）》和《个人房产抵押贷款合同》被解除后的民事责任全部履行完毕后，珠海交通银行、廖力琴应协助万威公司办理珠海市斗门区****************的预购商品房抵押权预告登记和预购商品房预告登记的注销手续。（四）关于廖力琴主张的办证费1000元。该费用是廖力琴因购买涉案房屋而产生的必要费用，万威公司应向廖力琴赔偿该项损失。（五）关于廖力琴主张的租金损失。一审法院认为，万威公司的违约行为导致廖力琴未能按时入住涉案房屋，给廖力琴造成了租金损失，万威公司应支付廖力琴自2018年7月1日至2018年10月13日（商品房买卖合同解除之日）的租金损失。廖力琴主张合同解除后期间的租金损失，由于廖力琴与万威公司对此并未约定，因缺乏合同依据，一审法院对合同解除后的租金损失不予支持。经核算，万威公司应向廖力琴支付的租金损失为6475元（1850元/月30天105天）。此外，关于廖力琴主张的律师费、逾期交房违约金问题。关于廖力琴主张的律师费，因廖力琴与万威公司对此没有约定，廖力琴的主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》合同第十二条约定，若万威公司未按时将该商品房交付廖力琴的，逾期不超过90日的，万威公司按日向廖力琴支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，廖力琴有权在逾期超过90日后的15天内解除合同；若在上述时间内廖力琴未提出解除合同的，合同继续履行，则万威公司按日向廖力琴支付已付房款万分之一的违约金。即万威公司应支付逾期交房违约金的前提是合同继续履行。由于廖力琴已在约定的期限内向万威公司提出解除合同，双方之间的《商品房买卖合同（预售）》合同已解除，故廖力琴主张逾期交房违约金没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如一、确认廖力琴与万威公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年10月13日解除；二、万威公司于本判决生效之日起七日内向廖力琴返还首期房款587798元；三、万威公司于判决生效之日起七日内向廖力琴支付首期房款的利息（以587798元为基数，按中国人民银行发布的同期活期存款利率标准，从2017年8月14日起计至款项清偿之日止）；四、万威公司于判决生效之日起七日内向廖力琴支付廖力琴已清偿给珠海交通银行的按揭贷款本金和利息（以实际清偿日为准）；五、万威公司于判决生效之日起七日内向珠海交通银行支付廖力琴尚未清偿的按揭贷款本金及利息（以实际清偿日为准），并支付提前还款补偿金即提前归还贷款本金的1%；六、万威公司向珠海交通银行全额支付判项五确定的款项后，廖力琴、万威公司、珠海交通银行于2017年8月16日签订的《个人房产抵押贷款合同》解除，《个人房产抵押贷款合同》解除前廖力琴继续履行清偿责任；七、万威公司于判决生效之日起七日内向廖力琴赔偿办证费损失1000元；八、万威公司于判决生效之日起七日内向廖力琴赔偿租金损失6475元；九、上述判项确定的义务全部履行完毕后二十日内，珠海交通银行协助万威公司办理珠海市斗门区****************的预购商品房抵押权预告登记的注销手续，廖力琴协助万威公司办理珠海市斗门区****************预购商品房预告登记的注销手续；十、驳回廖力琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费**462元、财产保全费4373元，合计15835元，廖力琴负担763元，万威公司负担15072元。当事人二审的意见一审被告万威公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，驳回廖力琴的全部诉讼请求。据此提出事实与理由如下：一、一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予改判。（一）、一审判决认定案涉合同中“宽限期的条款”无效错误，应予改判。首先，商品房预售现场公示合同文本早已是行政主管部门许可开发商预售的一项基本要求，也是商品房预售的一个基本交易惯例，这些都是众所周知的事实。而作为如此重大的交易，廖力琴在认购时不可能不对即将签订的合同条款进行了解和关注。事实上，廖力琴在与万威公司就案涉商品房签订的《认购书》中，确认认购案涉商品房时，万威公司已在销售现场对即将签订的内容完整、条款齐全的买卖合同、补充协议等合同文件公示给包括廖力琴在内的全体购房者查阅。廖力琴在明知相关合同条款包括90日宽限期的情况下并没有放弃认购，说明廖力琴已充分了解并接受包括该90日宽限期在内的全部合同条款。双方在此基础之上签订的合同合法有效。其次，在万威公司与廖力琴签订的《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》首页，万威公司即以黑体加粗的字体向签订协议的廖力琴进行了“特别提示”，注明“本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人已充分理解并接受”。由此可见，万威公司已采用合理的方式对廖力琴进行了特别提醒或明确说明，廖力琴对于补充协议第五条第3款约定的90日的交房宽限期是清楚和理解的，且已以实际签约行为表示接受和认可。故一审判决认为“万威公司并未举证证明其已就上述约定向原告做了特别的提醒或明确的说明”与本案的客观事实不符。最后，双方在补充协议中约定廖力琴给予万威公司90日交付房屋宽限期，并没有“免除万威公司责任、限制廖力琴权利，违背公平原则”。众所周知，商品房的开发建设一般具有时间跨度大、交付期限长和不可控因素多等特点，为了避免合同签订主体不必要的矛盾和纠纷，一般都会约定一定的“合理宽限期”，以预留相应的期限作为缓冲，这符合房地产行业的通常交易习惯。而且交房宽限期的约定并非指万威公司免于向廖力琴履行交付房屋义务或免除相应的违约责任，其仅指万威公司有权按照履约实际情况，相应延后90日向廖力琴交付房屋。对此，廖力琴作为完全民事行为能力人，在购买商品房这一重要商品时，不可能不关注房屋交付期限这一关键的时间节点，对相应交付条款也不可能不详细阅读。如果廖力琴不能接受，不可能不与万威公司进行沟通协商，直至符合其签约要求才签订。因此，既然廖力琴已经签订补充协议并实际履行支付购房款等义务，足以表明其已经理解、认可及接受补充协议第五条第3款关于“90日合理宽限期”的约定。这是双方的真实意思表示，并不存在免除万威公司责任或限制廖力琴权利、违反公平原则的情形。一审判决没有综合廖力琴购买案涉商品房的整个过程以及合同的整体文本，孤立、片面地将双方协商一致的条款认定是无效条款，无疑将增加社会市场交易的不稳定性，损害了契约自由的民主、法治精神。（二）、廖力琴未按照合同约定行使解除权，其本案主张的单方解除不具有任何法律效力，一审判决对此未予认定实属认定事实错误，应予纠正并改判驳回廖力琴全部诉讼请求。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款的约定，万威公司交付案涉房屋的时间为2018年6月30日之前。结合补充协议第五条第3款的约定，廖力琴同意给予万威公司交付房屋90日的合理宽限期，即万威公司最迟的交房期限为2018年9月28日。另外，按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同”的约定，合同约定的解除条件成就的时间最早为2018年12月28日，最晚不得超过2019年1月11日。因此，廖力琴在2018年10月13日向万威公司发出的解除通知，因约定解除权的条件尚未成就，依法不能发生解除合同效力。一审判决据此确认双方的合同已于2018年10月13日解除错误，应予改判。（三）、一审判决适用法律错误，应予改判。一审判决在廖力琴未向万威公司发出过任何催告通知、且未到案涉项目了解案涉房屋是否已无法交付的情况下，径直依据合同法第九十四条第（四）项的规定认为本案符合法定解除的情形错误，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号，下称〔2003〕7号司法解释）第十五条的规定。〔2003〕7号司法解释是针对合同法第九十四条规定作出的解释，本案应优先适用。事实上，在一审判决作出的前一天（即2019年9月24日）案涉房屋所在项目已取得竣工验收备案手续，说明案涉工程是合格的，案涉房屋是可以交付的，双方的合同目的是可以实现的，不存在一审判决认定“不能实现合同目的”的情形。二、一审判决在珠海交通银行未提出诉讼请求的情况下径直判令解除案涉《个人房产抵押贷款合同》属程序违法。根据〔2003〕7号司法解释第二十五条的规定，珠海交通银行在本案中属于有独立请求权的第三人，且只有在珠海交通银行（即担保权人）作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的情况下，本案才应合并审理案涉的《个人房产抵押贷款合同》。一审法院在本案的审理中并未向珠海交通银行进行释明，要求其提独立请求，这显然违反了法定的程序。而按照前述规定，担保权人未提出诉讼的，人民法院依法应仅处理商品房买卖合同纠纷。故一审判决程序违法，应予撤销。三、一审判决在上述认定事实、适用法律及程序均有错误的基础之上，支持廖力琴的其他诉讼请求也是错误的，应予改判。鉴于廖力琴不具有解除合同的约定或法定解除权，双方的买卖合同应继续履行。基于此，一审判决判令万威公司向廖力琴返还首期款及利息、按揭贷款及利息、提前解除抵押贷款合同补偿金、办证费用、租金和协助办理案涉房屋注销预告登记等判项，因不具备事实基础，应予纠正并予驳回。另外，廖力琴主张的租金没有合同依据。关于万威公司逾期交楼产生的违约责任，无论廖力琴选择继续履行合同还是选择解除合同，双方的买卖合同及补充协议均已有明确的约定，廖力琴本案也已按照相关约定进行了主张并获得一审法院的支持。在此情况下，一审判决判令万威公司赔偿廖力琴的租金损失明显属于重复赔偿，没有任何事实和法律依据，依法应予改判。综上所述，一审判决对本案事实的认定违背了契约自由的基本原则，严重损害了社会市场交易的基本安全。实际上，商品房预售的相关公示要求在政府主管部门的严密监管下已经非常完善，作为参与其中具有完全行为能力的购房者，是完全清楚、理解和接受购房合同条款的，否则任何一个正常的购房者都不会轻易就向开发商支付动辄数百万的购房款。一审判决对于案涉合同条款效力的认定明显是与基本的常情、常理和常识不符的，依法应予改判。恳请二审法院在查明事实的基础之上，驳回廖力琴的全部诉讼请求。一审原告廖力琴答辩称，1.廖力琴是在合同约定的期限内行使解除权，且将相关的解除通知送达万威公司，合同已经解除，解除的方式和时间都符合合同的约定。2.万威公司没有按合同约定时间交付商品房，违约在先，应承担违约责任。3.万威公司虽在2019年9月份取得竣工验收备案，但已远远超过合同约定期限，其违约事实不能够通过后期得取得竣工验收备案表予以抹杀。所以万威公司的上诉没有法律和事实依据，应予驳回。一审被告珠海交通银行答辩称，对万威公司与廖力琴的商品房买卖纠纷，不发表意见。请求二审法院在处理双方纠纷的时候，依法维护银行作为抵押权人的合法权利本院判决的理由与结果本院认为，万威公司与廖力琴签订的经过备案的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“交付时间和手续”第（一）款明确约定万威公司“应当”在2018年6月30日前向廖力琴交付案涉房产，却又另行提供补充协议与廖力琴约定“出卖人交付商品房还有90天的合理宽限期，该期限内出卖人无需承担逾期交付的违约责任”，从而免除了万威公司作为房产出卖人未能在上述约定交付日期前交付房产的违约责任，使上述房产交付之“应当”丧失了应有之义。廖力琴支付购房款，依约取得所购房产是廖力琴的重要和主要的合同权利，在万威公司未能依约交付房产时，这一权利则以万威公司承担违约责任的方式体现，但补充协议约定的90天宽限期却排除了廖力琴享有的权利，纵如万威公司上诉所述，在补充协议的首页作出了“特别提示”，也不能展现这一约定的公平。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，认为该90天宽限期的约定无效，合法有据，本院予以维持。万威公司对此提出的上诉请求，本院予以驳回。如上，合同第十一条约定万威公司应当在2018年6月30日前交付案涉房产，而第十二条则明确约定“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理”，“第2种方式”指的是“……，逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同”，该处所指“逾期”之期当然系指“2018年6月30日”，超过90天即至同年9月28日。万威公司上诉却称“逾期”之期当为补充协议约定的90天宽限期后再加90天期满之日至2018年12月27日，该主张不符合合同约定，也有悖本院上述90天宽限期效力的认为。双方已如上约定了合同解除的条件，廖力琴在2018年9月28日后十五天内――2018年10月13日向万威公司发出解除合同通知书主张解除合同，符合合同约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“当事人另有约定”而排除适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于一方解除合同须经催告的规定，故一审判决认为廖力琴已行使合同解除权解除案涉合同，并无不当，本院予以维持。万威公司认为约定解除权条件未成就的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。廖力琴提起本案诉讼，主张解除与万威公司的合同关系，也主张解除与万威公司及珠海交通银行三方签订的《个人房产抵押贷款合同》，万威公司与珠海交通银行均系本案民事诉讼法律关系中与廖力琴利害关系相对的一方当事人，系一审被告。珠海交通银行参加诉讼未提出诉讼请求，并非系有独立请求权的第三人。万威公司上诉认为珠海交通银行系有独立请求权第三人，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定。万威公司主张一审法院未对珠海交通银行释明并“要求其提独立请求”，违背民事诉讼“不告不理”的原则，万威公司认为一审判决违反法定程序，没有事实依据和法律依据，本院予以驳回。至于一审法院判令万威公司偿付廖力琴合同约定房产交付之日后至合同解除之日前期间的租房租金，合理合法有据，万威公司提出的异议，本院亦不支持。综上所述，万威公司的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费11462元，由上诉人万威公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年一月十七日书记员  陈瑞祥