上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51608号原告：崔爱平，女，1972年8月2日生，汉族，现住上海市浦东新区。被告：莫飞宝，男，1970年12月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：莫飞华，男，1967年11月30日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告崔爱平诉被告莫飞宝、莫飞华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔爱平到庭参加诉讼。被告莫飞宝、莫飞华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔爱平向本院提出诉讼请求：1、解除原告崔爱平与被告莫飞宝于2015年6月17日就上海市浦东新区航头镇环镇南路XXX号XXX室签订的《集资房转让协议书》；2、判令两被告向原告返还购房款48万元；3、两被告支付原告违约金147万元(按照合同第7条约定15,000元每平方米乘以房屋面积98平米计算)，并支付利息，以147万元为本金，自2015年6月17日起至2019年11月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年6月17日原告崔爱平与被告莫飞宝签订《集资房转让协议书》，约定被告莫飞宝将上海市浦东新区航头镇环镇南路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为人民币(以下币种同)48万元，如违约，需退还原告本金、利息、手续费，且按照转让价格15,000元/平方米的标准赔偿原告利息、手续费。两被告向原告出具承诺书，载明系争房屋以48万元价格成交，“本人及家庭认真履行，如有违约以每平方米15,000元的价格付给乙方”。同年8月8日，原告向两被告付清48万元，两被告向原告出具尾款收据，房屋由原告占用使用。2017年10月17日，上海浦东新区人民法院民事判决书判决原告搬离系争房屋，认定系争房屋由案外人诸育明拥有所有权，两被告系无权处分，原告购房目的落空。综上，原告认为《集资房转让协议》、承诺书系双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告依约付清房款，并实际入住系争房屋，现因两被告原因导致原告购房目的落空并遭受巨大损失，两被告已构成根本违约。被告莫飞宝、莫飞华未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，原告与被告莫飞宝签订《集资房转让协议书》，约定原告购买系争房屋，原告一次性支付被告莫飞宝首付款23万元，2015年8月17日付完尾款25万元，被告莫飞宝在房款全部付清当日将房屋交付原告，包括楼下储物间。协议第7条约定，本协议签订后，双方不得以任何借口给对方造成麻烦，如被告莫飞宝违反，需退还原告的本金、利息、手续费，而且要按照每平方米15,000元的标准赔偿原告利息、手续费。之后，两被告出具承诺书，“本人莫飞宝、莫飞华位于航头镇环镇南路XXX号XXX室的房屋交易面积98平方米，经双方协商一致，为人民币48万元成交，本人及家庭认真履行，如有违约以每平方米15,000元的价格付给乙方。”2015年6月17日，被告莫飞宝出具收据，确认收到原告首付款23万元；2015年8月8日，两被告出具尾款收据，确认收到原告剩余尾款25万元。之后，原告接收系争房屋。2017年8月1日，本院受理诸育明诉崔爱平排除妨碍一案，该案经审理查明：2012年10月4日，诸育明与秦林生签订房屋买卖合同，以35万元购得上海市浦东新区航头镇环镇南路XXX号XXX室房屋。该房屋性质系集资房，暂无房屋产权证。2013年12月26日，诸育明与方超签订房地产买卖合同，将系争房屋以47.5万元出售给方超。2014年7月12日，诸育明与方超签订解除买卖合同协议书，解除双方于2013年12月26日签订的房地产买卖合同。2014年7月26日，诸育明与方超签订租赁合同，将系争房屋出租给方超使用，租赁期半年，至2015年1月15日止。2015年1月15日，诸育明与方超续签租赁合同，将系争房屋续租半年，至2015年7月15日止。到期后，双方又口头约定续租至2016年1月15日。2016年9月，诸育明向本院起诉请求，确认与方超之间的房屋租赁关系终止。经调解，双方达成协议确认诸育明与方超就系争房屋的租赁关系于2016年1月15日到期终止。2015年6月17日，莫飞宝(方超的父亲)与崔爱平签订集资房转让协议书，将系争房屋以48万元转让给被告。同年8月，崔爱平向莫飞宝付清购房款后，占有使用系争房屋至今。诸育明发现系争房屋由被告占有使用后，多次与崔爱平交涉，双方曾各自报警，至今无果，故诸育明向本院提起诉讼。本院于2017年10月27日作出(2017)沪0115民初58420号民事判决，系争房屋属诸育明所有，莫飞宝并未取得系争房屋所有权，无权处分系争房屋，崔爱平占用使用系争房屋于法无据，故判令崔爱平于判决生效之日起三十日内搬离系争房屋；后崔爱平提起上诉，上海市第一中级人民法院于2018年4月10日依法作出(2018)沪01民终1693号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，由《集资房转让协议书》、承诺书、收据、尾款收据、(2018)沪01民终1693号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告莫飞宝并非系争房屋所有权人，与原告签订《集资房转让协议书》；之后莫飞宝与莫飞华共同出具承诺书，承诺系争房屋以48万元成交，“本人及家庭认真履行，如有违约以每平方米15,000元的价格付给乙方”，莫飞华亦与莫飞宝共同出具尾款收据，可见莫飞华愿意与莫飞宝共同承担集资房转让协议权利义务。现因被告方未取得房屋的所有权，导致原告无法实际占用使用系争房屋，原告的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，原告要求解除合同，并要求两被告返还房款的请求本院予以准许。对于原告主张的违约金，两被告出具承诺书，承诺如有违约以每平方米15,000元标准赔偿，该承诺系被告对其导致双方合同不能履行情况下违约责任负担作出的承诺，但其承诺的赔偿标准并未明确是否已包括原告已支付的房款，故本院根据本案实际，确认被告需赔偿原告金额应扣除原告已支付的房款。对于原告要求两被告支付相应违约金利息的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。被告莫飞宝、莫飞华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔爱平与被告莫飞宝于2015年6月17日签订的《集资房转让协议书》；二、被告莫飞宝、莫飞华于本判决生效之日起十日内返还原告崔爱平房款480,000元；三、被告莫飞宝、莫飞华于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔爱平990,000元；四、驳回原告崔爱平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,620元，由原告崔爱平负担5,568元，被告莫飞宝、莫飞华负担17,052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审 判 长  周 婉人民陪审员  李文君人民陪审员  洪景涛二〇二〇年二月四日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》1、第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。