江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10604号原告：顾留生，男，1940年8月12日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：**权（特别授权），江苏致邦（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾雪龙（特别授权），男，1968年12月5日生，汉族，住张家港市，系原告顾留生之子。被告：南通天友置业有限公司，住所地如皋市搬经镇育贤东路1号。法定代表人：景维清，总经理。委托诉讼代理人：严志明（特别授权），该公司监事。原告顾留生与被告南通天友置业有限公司（以下简称天友公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾留生的委托诉讼代理人**权、顾雪龙，被告天友公司的委托诉讼代理人严志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾留生向本院提出诉讼请求：1.解除顾留生与天友公司签订的《商品房买卖合同》；2.天友公司返还顾留生购房款85万元并赔偿购房款利息147460元（自2014年9月1日起至2019年8月31日止，以85万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计付），自2019年9月1日起至实际履行完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率另计付利息；3.天友公司承担已付房款一倍85万元的赔偿责任；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：顾留生与天友公司于2014年8月25日签订两份《商品房买卖合同》，约定由顾留生向天友公司购买如皋市磨头镇龙游阁A幢603室、B幢707室房屋。2014年8月27日，顾留生付清了全部购房款，天友公司将两套房屋的钥匙交付顾留生。后顾留生多次催促天友公司协助办理房产证，天友公司以各种理由拖延搪塞。2019年11月6日，顾留生至上述房屋查看，A幢603室房门已经无法打开，B幢707室房屋已有他人在装修。顾留生报警后得知房屋已经被天友公司出售给他人。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告天友公司辩称：天友公司与顾留生于2014年7月19日和2014年8月25日签订了两份商品房买卖合同，合同签订后天友公司于2014年7月19日和2014年8月25日分别开具了两张收据，顾留生口头承诺在天友公司开具收据后一个月内支付全部房款。因顾留生是肖艳介绍来购房，后肖艳将两张收据转交给顾留生。天友公司一直催促顾留生支付房款，但顾留生称肖艳欠他钱，等肖艳还钱后再付款。天友公司认为顾留生与肖艳的纠纷与天友公司无关，天友公司未收到任何房款，不应该交付讼争房屋。天友公司有权按照商品房买卖合同第七条约定，撤销合同，并要求顾留生承担违约责任，但天友公司暂不将该主张作为反诉请求，仅在答辩中作为抗辩。原告顾留生为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1.2014年7月19日和2014年8月25日顾留生与天友公司分别签订的2份《商品房买卖合同》，证明双方存在商品房买卖合同关系，顾留生购买的房屋为如皋市磨头镇龙游阁A幢603室和B幢707室。证据2.天友公司于2014年7月19日和2014年8月25日出具的专用收款收据两份，证明顾留生履行了全部付款义务。证据3.上述2套房屋的钥匙，证明上述两套房屋在2014年8月25日已经交付给了顾留生。证据4.2014年8月25日物业出具的收据一份，证明上述两套房产在2014年8月25日已经交付给了顾留生，顾留生为此向物业缴纳了入住进户的相关费用6800元。证据5.顾雪龙与殷亚红签订的以房抵债协议书，殷亚红向天友公司购买了龙游阁B幢407室和B幢707室，殷亚红向顾雪龙借款70万元，用龙游阁B幢407室和B幢707室房屋偿还债务，并同意将该房屋过户给顾留生，后因B幢407室已被天友公司卖给他人，改为A幢603室，为此顾留生还向天友公司补足了15万元购房款，加上抵债的70万元，共计付款85万元。证据6.农业银行交易凭条，证明顾留生支付了房款14万元，另有1万元是现金支付,此即证据5中补足的15万元购房款，现金和转账都是给天友公司实际控制人黄建平的。被告天友公司质证认为：对于证据1、2、3均无异议，但不清楚钥匙是否是案涉房屋的。对于证据4物业收据，天友公司不清楚。对于证据5顾雪龙与殷亚红签订的以房抵债协议书，天友公司未盖章确认，不予认可。对于证据6农业银行交易凭条，转入账户不是天友公司的账户。黄建平是天友公司实际控制人。被告天友公司为证明其主张，提供了以下证据：证明人肖艳出具的证明一份，载明：肖艳与天友公司在同一楼层办公。肖艳经朋友介绍认识顾留生，后介绍顾留生购买了天友公司房屋，并签订了两份商品房买卖合同。在肖艳的要求和担保下，天友公司开具了两份收款收据给肖艳，并由肖艳转交给顾留生。天友公司的实际控制人黄建平一直在联系肖艳，要求顾留生或者肖艳支付购房款。肖艳与顾留生沟通支付房款或者要求退还收据，解除合同，顾留生不予理睬。原告顾留生质证认为：顾留生与肖艳不相识，也从未收到过任何通知，肖艳出具的证明是虚假的。审理中，本院至如皋市住房和城乡建设局查询了案涉龙游阁A幢603室、B幢707室房屋的商品房销售合同备案记录，记录显示A幢603室的买受人为黄晓东，备案日期为2012年6月19日；B幢707室的买受人为黄晓东，备案日期为2012年7月23日。原告顾留生对该备案记录真实性无异议。被告天友公司对该备案记录质证认为：因欠黄晓东钢材款约四五百万元，所以将龙游阁小区二十多套房屋网签给黄晓东，房子卖掉以后把钱给黄晓东，网签再撤销，再网签给购房人。本院经审理查明：2014年，天友公司作为出卖人，顾留生作为买受人，分别签订了两份商品房买卖合同，合同约定：天友公司将位于如皋市磨头镇磨头居4组龙游阁A幢603室房屋和B幢707室房屋出售给顾留生，其中A幢603室房屋建筑面积135.33平方米，单价每平方米3680元，总价498014元，B幢707室房屋建筑面积131.01平方米，单价每平方米3680元，总计482117元。两份合同均约定买受人于2014年8月25日一次性付清全部房款，买受人如果逾期付款，逾期期限在30日内的，自应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%支付违约金。出卖人于2015年12月31日前将经验收合格的该房屋交付买受人，出卖人如果逾期交付，逾期不超过360日的，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过360日的，买受人有权解除合同，出卖人应当在收到解除合同通知书之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。天友公司向顾留生出具了两份加盖天友公司财务专用章的收款收据，以上收据载明:2014年7月19日顾留生付款482117元，房号龙游阁项目B幢707号，面积131.01平方米，单价3680元/平方米，结算方式现金；2014年8月25日顾留生付款498014元，房号龙游阁项目A幢603号，面积135.33平方米，单价3680元/平方米。2014年8月25日，江苏仁瑞投资有限公司出具一份收据，载明顾留生交付现金6800元，收款事由龙游阁B-407水电进户费3400元改为A-603水电进户费3400元，B-707水电进户费3400元。2014年8月25日，顾雪龙与殷亚红签订一份以房抵债协议书，协议约定殷亚红所欠顾雪龙70万元借款无法偿还，殷亚红提供如皋市磨头镇龙游阁B-407室（作价482117元）、B-707室（作价482117元）共计折价70万元用于偿还债务，并将上述两套房屋过户至顾雪龙的父亲顾留生名下。庭审中，天友公司自认因顾留生一直未支付购房款，天友公司在与顾留生签订商品房买卖合同后，已将案涉房屋出售给他人。但天友公司未在本院指定的期限内提供将案涉房屋出售给他人的商品房买卖合同及其他证据。庭审中，原、被告双方一致确认案涉两份商品房买卖合同于2019年12月24日解除。另查明，案涉如皋市磨头镇磨头居四组龙游阁A幢603室、B幢707室房屋分别于2012年6月19日和2012年7月23日进行商品房买卖合同备案，备案的买受人均为黄晓东。以上事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、收据、以房抵债协议书、如皋市住房和城乡建设局备案查询记录等证据在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是：顾留生有无支付案涉龙游阁A幢603室房屋和B幢707室房屋的购房款。本案中，顾留生与天友公司签订的两份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制规定，已依法成立且生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天友公司应当按照合同约定将房屋交付顾留生，顾留生应当按照合同约定支付购房款。关于顾留生有无支付购房款。根据顾留生提供的天友公司出具的两份收据，顾留生于2014年7月19日支付B幢707室房屋的购房款482117元，于2014年8月25支付A幢603室房屋的购房款498014元，天友公司已经加盖财务专用章予以确认。顾留生还举证了其子顾雪龙与殷亚红签订的以房抵债协议，该协议涉及的房屋为龙游阁B幢407室和B幢707室，其中B幢707室即本案讼争房屋，B幢407室即江苏仁瑞投资有限公司出具的收据载明的B幢407室改为A幢603室。以上证据相互印证，均能够证明顾留生已经支付了购房款。现顾留生自认其已付购房款为85万元，故应当认定顾留生已经支付购房款85万元。关于天友公司辩称案涉收据未实际收款的主张。虽然天友公司提供了一份肖艳出具的证明，但肖艳未出庭作证，且其证明内容无其他证据佐证，故对该份证明，本院不予采信。天友公司作为依法成立进行房地产开发和经营的企业，应当具有完善的财务制度，其作为市场主体应当清楚出具收款收据的法律后果。天友公司先出具收款收据而事后再向付款人索要购房款的主张，不符合常理，也没有相关证据佐证，故对天友公司未实际收款的主张，本院不予支持。本案审理中，原、被告双方一致同意双方签订的两份商品房买卖合同于庭审之日即2019年12月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原、被告双方签订的关于龙游阁A幢603室房屋和B幢707室房屋的两份商品房买卖合同于2019年12月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，天友公司已自认将房屋出售给他人，其已无法也无须继续履行交付房屋的义务。顾留生已经支付的85万元购房款，天友公司应予返还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于顾留生主张的已付购房款利息和赔偿责任。本案中天友公司在订立商品房买卖合同后又将房屋出售给他人，顾留生已无法取得案涉房屋，订立商品房买卖合同的目的无法实现。虽然原、被告双方协商解除合同时对已付购房款利息的计算未作约定，但天友公司不诚信的行为给顾留生造成了损失，长期占用顾留生的85万元购房款，故本院支持自2014年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算85万元的利息，但因自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，本院支持由天友公司支付顾留生自2014年9月1日起至2019年8月19日止以85万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止以85万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。关于赔偿责任，天友公司将房屋出售给第三人，致商品房买卖合同目的不能实现，顾留生要求天友公司承担不超过已付购房款一倍即85万元的赔偿责任，符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告顾留生与被告南通天友置业有限公司签订的关于如皋市磨头镇磨头居四组龙游阁A幢603室房屋的商品房买卖合同。二、解除原告顾留生与被告南通天友置业有限公司签订的关于如皋市磨头镇磨头居四组龙游阁B幢707室房屋的商品房买卖合同。三、被告南通天友置业有限公司于本判决生效后立即返还原告顾留生购房款85万元及利息（自2014年9月1日起至2019年8月19日止以85万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止以85万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告南通天友置业有限公司于本判决生效后赔偿原告顾留生85万元。案件受理费减半收取10715元，由被告南通天友置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费21430元。审 判 员 章海涛二〇二〇年二月二十五日法官助理 袁立峰书 记 员 马楠楠