温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初11260号 原告（反诉被告）：温州中吉供应链管理有限公司，住所地：浙江省瑞安市仙降街道新安村。 法定代表人：滕小虎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王洁琼，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市盒记食品有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区鹿城工业区昆仑路49号一楼。 法定代表人：叶康娜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢晓、陈奕帆，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司（以下简称：中吉供应公司）与被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司（以下简称：盒记食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，适用简易程序于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中吉供应公司的委托诉讼代理人王洁琼，被告（反诉原告）盒记食品公司的委托诉讼代理人卢晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中吉供应公司诉称：2018年6月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于温州市鹿城区仰义高速出口处房产建筑的3-6楼（7200平方米）出租给被告使用；租期为2年，自2018年7月10日起至2020年7月9日止；房屋租金第1年总计1296000元，第2年房租总计1296000元；本合同正式签订之日起7日内乙方向甲方支付一年的房租，剩余一年房租2019年7月10日付清；被告应按照合同约定如期支付租金及其他应向原告支付的费用；本合同租期届满，被告保证在租期届满后7日内搬离房屋；如无正当理由逾期不搬离按日租金3倍承担房屋使用费，直至实际搬离之日止；如被告未按合同约定支付租金则视为违约，每逾期一日，应按逾期日租金万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告未按合同约定支付第2年租金，己构成根本违约。原告经多次催要，被告仍不支付。请求：1.解除原、被告于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空并返还租赁房屋；3.判令被告立即向原告支付拖欠租金（租金自2019年7月10日起计算至被告返还房屋之日止，租金按每日3550元计算，如至2020年7月16日后被告未返还租赁房屋的，租金从2020年7月17日起按日租金3倍即10650元计算至实际搬离之日止，租金自2019年7月10日起暂算至起诉之日为415430元）；4.判令被告立即向原告支付迟延支付租金的违约金（违约金自2019年7月10日起计算至被告实际支付租金之日止，每日按逾期日租金（即1296000元）的万分之五计算，违约金自2019年7月10日起暂算至起诉之日为75816元）；5.判令本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）盒记食品公司答辩及反诉称：一、被告未支付第2年租金是行使同时履行抗辩权，不构成违约。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告保证出租房屋的合法性，保证确实拥有房产及房屋设施设备的所有权及其土地使用权。但原告在签订合同时隐瞒了该房产没有合法房产证的事实，导致被告至今不能办理相关营业执照等经营证照。据被告了解，涉案房产至今未通过相关的竣工验收、消防验收等。二、因被告无法办理相关的营业执照等证件，导致被告租赁的场所无法正常使用，被告一直继续使用租赁前的昆仑路房屋，造成被告损失巨大。三、按照合同规定，原告有义务提供住所证明或者房产证，协助被告办理营业执照。原告称出租的厂房虽然没有房权证，但根据其跟政府的关系可以办理，这仅是员原告的说辞。被告多次与政府人员沟通，原告到现在为止也没有协助被告办理营业执照。四、原告恶意占道，且原告多次关停电梯，被告向找人修理，原告也进行阻挠，影响被告正常经营。五、被告因为公司经营规模较大，租赁面积有7000多平方米，被告租赁涉案场所后，将所有的货物及设备进行搬迁，一次搬迁就花费被告巨大精力和费用。现被告已经陆续在搬迁，本月底可以搬迁完毕。被告同意解除《房屋租赁合同》。反诉请求：1.判令原告立即支付被告违约金388800元；2.判令原告向被告开具租赁发票（包括已经支付的1296000元租金及本案案结后判决支付的相应租金的发票）；3.判令由原告承担本诉及反诉费用。 针对被告（反诉原告）盒记食品公司的反诉，原告（反诉被告）中吉供应公司辩称：一、原告不存在违约行为，不需要向被告支付违约金。原告没有隐瞒租赁房屋没有合法产权证的事实。双方在签订《房屋租赁合同》时，被告就明知租赁房屋还没有办理产权证。租赁房屋有72000平方米，按正常情况，被告不可能不与原告核实相关的厂房产权证的情况。租赁房屋有《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《土地使用权证》及验收证明，具有合法产权。二、原告不需要为被告办理营业执照。被告在签合同时就没有要求原告为其办理营业执照。被告在支付第2年租金时，为了达到不支付租金的目的，才要求原告为其办理营业执照的。被告提出后，原告一直是积极配合并催促被告办理相关产权证明。三、原告不需要协助被告办理营业执照。虽然合同约定被告办理相关证照，但被告在签订合同时，已经有营业执照，故该约定应该是排除营业执照之外的其他证照。现被告要求配合办理其他营业执照，其相应主体已经发生了变化，故与原告无关。且租赁房屋是用于仓储，并非生产，不需要办理营业执照。四、被告应当承担举证不能的法律后果。被告至今未举证证明办理营业执照必须需要房产证，租赁房屋是可以办理营业执照的，只要街道开具场地证明即可，故产权证不是办理营业执照的唯一条件。至于街道为何不给被告开具场地证明，其原因是被告无法达到政府部门的要求。五、被告要求原告支付违约金的要求没有依据。合同约定违约金的计算标准是剩余租期的30%。被告要求按全年租金的30%计算违约金，与合同约定不相符的，且该违约金标准明显过高，被告至今未提供证据证明被告的实际损失。六、原告不存在恶意设置出入道障碍物的行为。原告是从事物流行业，车辆进出非常正常。涉案道路并非封闭式的，被告也从未提出任何关于车辆障碍的请求，其仅是在本次诉讼中提出。被告至今都仍在租赁房屋内进行存储，故租金应计算到被告实际搬离之日止。七、本案租金并不包含税费。如被告要求原告开具租金发票，相关税费应该由被告承担。综上，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定：2018年6月10日，原告中吉供应公司与被告盒记食品公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于温州市鹿城区仰义高速出口处（总计面积为10800）中的3-6楼（7200平方米）出租给被告使用，使用范围包括场地、货物分拣包装、仓储及其他合法经营项目；租赁期限自2018年7月10日起至2020年7月9日止；房屋年租金为1296000元；被告于本合同签订之日起7日内向原告支付第1年房租，剩余1年房租于2019年7月10日付清；原告保证出租房屋的合法性，保证确实拥有房产及房屋设施设备的所有权及其土地使用权；被告因经营需要办理相关证照的，原告应全力配合提供相关的材料，因原告原因导致被告未能顺利办理证照的，则被告有权解除合同，并根据本合同6.2条的约定，由原告承担违约责任；本合同租期届满，被告保证在租期届满后7日内搬离房屋，如无正当理由逾期不搬离，按日租金3倍承担房屋使用费，直至实际搬离之日止；被告应正常使用并爱护房产，因被告及相关人员使用不当，被告应负责及时维修或赔偿，如被告拒不维修或赔偿，则原告可以代为修理，维修费用由被告承担；如被告未按合同约定支付租金则视为违约，每逾期1日，应按逾期日租金的万分之五向原告支付违约金；6.2条约定除本合同明确规定的终止条款以外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向守约方支付本合同剩余租期内应交租金总额的30%的款项作为违约金；被告无正当理由逾期未支付租金满3个月，原告有权提前终止本合同，有权断水断电，并要求被告承担违约金，赔偿由此产生的一切损失。合同签订后，原告按约将上述租赁房屋交付给被告作为仓储等使用，被告按约向原告支付了第1年的租金。后被告要办理相关营业执照，原告也积极予以配合，但因被告不符合政府部门的相关要求，没能办理营业执照的变更登记手续。至2019年7月10日，被告未按约向原告支付第2年租金1296000元。经原告催讨，被告以其不能办理营业执照为由，拒绝支付租金。为此，原告向本院起诉。2019年11月11日前几天，被告租赁房屋的电梯发生故障，被告通知原告后，原告即派人予以修缮。同年11月11日、12日，因货车堵塞道路，造成被告无法卸货，并2次报警。2020年1月10日，被告腾空租赁房屋并交还给原告，原告提出存在部分设备设施损坏的情形。 另查明：涉案租赁房屋的土地使用权证登记在案外人温州中通吉瑞快递有限公司（以下简称：中通快递公司）名下，该房屋已经取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并已经竣工验收。2018年10月22日，中通快递公司与原告签订《仓储合同》一份，将包括上述租赁房屋在内的8370平方米的仓库场地出租给原告，租赁期限自2018年4月1日起至2019年12月30日止。2019年10月25日，双方又签订《仓储合同补充协议》一份，将租赁期限延长至2022年12月31日止。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。由于被告逾期支付租金超过3个月，现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告亦表示同意，故本院予以准许。被告已经于2020年1月10日将租赁房屋交还原告，租金应计算至此时为止，即656876.71元（1296000元÷365天×185天）。由于被告没有按约向原告支付租金，原告要求被告按日万分之五支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。但逾期支付租金的金额应以被告实际拖欠租金为基数。原告虽提出被告在交付房屋时存在部分设备设施损坏的情形，根据合同约定，原告可另行主张被告赔偿。涉案租赁房屋有土地使用权证、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并已经竣工验收，具有合法产权。被告不能办理营业执照等证照，并非原告原因造成的，原告不存在违约。被告要求原告支付违约金388800元，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告开具租金发票，符合法律规定，本院予以支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百四十八条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司与被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司支付租金656876.71元及逾期支付租金的违约金（违约金以656876.71元为基数，从2019年7月10日起按日万分之五计算至实际支付完毕租金之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司的其他诉讼请求； 四、原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司开具金额为1952876.71元的租金发票； 五、驳回被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费11566元，减半收取5783元；由原告（反诉被告）温州中吉供应链管理有限公司负担295元，由被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司负担5488元；反诉受理费3566元，由被告（反诉原告）温州市盒记食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 沈 文 江 二〇二〇年二月十七日 书记员 诸葛冰洁