陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院执  行  裁  定  书                             （2020）陕01执异23号案外人：陕西某某物业管理服务有限责任公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：胡某某，该公司总经理。委托代理人：王某，该公司员工。申请执行人：某某融信资产管理股份有限公司，住所地延吉市国际空港经济开发区。法定代表人：郝某某，该公司总经理。委托代理人：田某某，陕西融德律师事务所律师。委托代理人：李某某，陕西融德律师事务所律师。    被执行人：陕西某某工贸公司，住所地西安市南广济街。法定代表人：靳某某，该公司董事长。被执行人：西安某某房地产开发有限责任公司，住所地西安市南广济街。法定代表人：靳某某，该公司董事长。某某融信资产管理股份有限公司（以下简称某某公司）申请执行被执行人陕西某某工贸公司（以下简称某某工贸）、西安某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某地产）借款合同纠纷一案，陕西省高级人民法院（以下简称省高院）于2012年6月6日作出的（2012）陕民二初字第00002号民事调解书已发生法律效力，因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人向省高院申请执行，省高院指令本院执行。执行标的为某某工贸、某某地产向申请执行人归还借款本金8550万元、2011年12月20日之前的利息6488.468082万元、2011年12月21日至实际给付之日止按照借款合同约定的利率计算的利息、以及迟延履行利息，承担案件受理费396861.5元。     执行过程中，本院于2019年10月31日作出（2018）陕01执恢188号之五执行裁定书，裁定拍卖所查封的某某地产名下位于西安市五味十字东南角某某大厦，证号为110010808IV-59-1-1401号，110010808Ⅳ-59-1-2902号二套房产，案外人陕西某某物业管理服务有限责任公司（以下简称某某物业）以110010808IV-59-1-1401号房产（以下简称案涉房产）为其所有为由，向本院提出了执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。       案外人某某物业提出执行异议称，1、1998年12月25日，其与西安市碑林区城建委德福巷低改办（以下简称低改办）签订了商品房买卖合同，购买了低改办某某大厦A幢4层H、I、J、K、M、N、L、P号房屋，面积1249.45平方米，总金额450万元。某某物业对上述房产占有使用至今20余年，由于低改办的原因一直未能为其办理房屋权属登记，但上述房屋仍登记在低改办名下。2、案涉房产为其合法所有，与某某地产无关，法院拍卖该房产明显错误。请求停止拍卖并解除对案涉房产的查封。    申请执行人某某公司答辩称：1、案外人某某物业提交的商品房购销合同中的买方是陕西维实物业管理有限责任公司（以下简称维实物业），该合同与某某物业无关。2、案涉房产属被执行人某某地产，已经（2013）西民再终字第00024号民事判决书等生效法律文书所确认，且低改办已明确表示案涉房产属某某地产所有，法院执行合法。3、某某公司对案涉房产享有抵押权。4、案外人某某物业未提交支付购房款的任何凭证。综上，请求驳回案外人的异议申请。    案外人某某物业为支持其异议请求，向本院提交了以下证据。1、《西安市商品房购销合同》。2、《公司登记基本情况》。    经查，1、本院于2017年7月21日作出的（2013）西执民字第00151-6号执行裁定书，查封某某地产所有的登记在低改办名下的位于本市五味十字东南角某某大厦地下一层停车场及某某大厦总面积为15895.21平方米的房产（详见查封裁定书，含案涉房产）。2、本院于2019年11月4日作出网拍时间告知书及拍卖公告，所拍卖案涉房产的建筑面积为1293.94平方米，评估价为1542.59445万元，起拍价为1079.82万元，拍卖时间为2019年12月8日10时至2019年12月9日10时止。3、西安市工商行政管理局提供的《公司登记基本情况》载明，2002年3月11日，维实物业变更为某某物业。4、《西安市商品房购销合同》载明，卖方为低改办，买方为维实物业，所购房产为某某大厦A幢4层H、I、J、K、M、N、L、P号房屋，建筑面积为1249.45平方米，总金额为450万元，签订日期为1998年12月25日，卖方代理人马沛香、印章为低改办某某大厦售楼专用章，买方印章为维实物业。5、西安市房地产交易管理中心抵押权证(市房交抵备字第200012846号)载明，抵押权人为中国农业银行西安市西稍门支行，抵押人为某某地产，抵押范围为某某大厦地下一层停车场，1-3层商场，高档住宅11套，高档商用写字间42套（含案涉房产4层H、I、J、K、M、N、L、P号房屋），设定日期为2000年12月25日。6、中国农业银行股份有限公司西安西荷花园支行与某某工贸、某某地产借款合同纠纷一案，省高院作出的（2012）陕民二初字第00002号民事调解书生效后，执行中，本院依据某某公司的申请，作出（2018）陕01执异59号异议裁定书，变更某某公司为本案申请执行人，被执行人某某地产不服，申请复议，省高院作出（2018）陕执复54号执行裁定书，驳回复议。7、另案的案外人张照平以某某大厦B幢九层E号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，本院经审查，作出（2018）陕01执异464号执行裁定书，驳回异议。案外人张照平不服，提起案外人异议之诉，本院作出的（2018）陕01民初1989号民事判决书（已生效）载明，低改办称，1994年12月2日起其对某某大厦相关房产不再享有所有权，对张照平提交的张照平与低改办于1997年4月5日签订的《西安市商品房购销合同》不予认可，该合同上加盖的印章非低改办印章，合同上的代理人马沛香亦非低改办的工作人员，且张照平所提交的证据不足以证实其确实与低改办签订了商品房买卖合同并向低改办支付了购房款项，故本院驳回张照平的诉讼请求。    上述事实有民事调解书、执行裁定书、民事判决书、《西安市商品房购销合同》、《公司登记基本情况》等证据在卷予以佐证。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，某某公司申请执行被执行人某某工贸、某某地产借款合同纠纷一案中，本院于2017年7月21日裁定查封了被执行人某某地产所有的登记在低改办名下的案涉房产，案外人某某物业提出异议，称其在人民法院查封前，于1998年12月25日与低改办签订了《西安市商品房购销合同》，购买了案涉房产，支付了全部价款，在人民法院查封前已合法占有使用案涉房产。但从已生效的（2018）陕01民初1989号民事判决书查明，低改办自1994年12月2日起对某某大厦相关房产（含案涉房产）不再享有所有权，且该合同卖方的印章非低改办印章、卖方代理人马沛香亦非低改办的工作人员。在本案审查中，某某物业亦未提交其向低改办支付购房款项的证据。故此，案外人某某物业提出的异议不符合上述司法解释的规定，其异议理由不能成立。本院查封、拍卖被执行人某某地产所有的案涉房产于法有据，并无不当。如案外人某某物业主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人陕西某某物业管理服务有限责任公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。  审 判 长   童      超       审  判  员    李      唯      审  判  员    黄 金  华       二〇二〇年二月二十日                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     书 记 员  任  苏  轩