广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25881号原告：刘璐，女，汉族，住广东省韶关市浈江区。被告：唐朝辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区。原告刘璐与被告唐朝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告刘璐，被告唐朝辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付合同约定总成交价10%的违约金153000元；2.被告按合同赔偿原告已支付中介费23030元；3.被告返还佛山市南海区****************钥匙予原告；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、原告与被告于2019年3月20日在佛山市祈安地产代理有限公司签订房屋买卖合同，合同约定买卖双方2019年4月20号前办理交易过户手续，约定6月20号完成整个买卖交易手续并交楼。二、在本次买卖约定非五年唯一住宅所产生的额外税收由被告承担。在中介通知买方的银行同贷书下来后，要求卖方履行过户手续，但被告以逃避非五年唯一住宅所产生的额外税收为借口多次推延到了2019年9月3日才完成过户手续。三、在买方多次督促中介要求卖方过户前的两个多月等待中，被告并无与买方进行有效的协商处理，在多次督促中介公司的前提下，2019年8月28日，原告向法院提交了诉讼申请，其上诉内容为事实与理由一。四、2019年9月24日前，被告收到诉讼书。2019年9月24日，中介约原告和被告谈和解。原告出于友好协商的原则及能早收楼早装修入住的想法与被告签订协议：“原告撤销2019年8月28号对被告的起诉，原告与银行签订房屋借款借据当日，被告要即时交楼给原告”。五、2019年9月26日，原告按照事实与理由四中的协议向法院撤销对被告的诉讼。六、2019年9月27日，原告在中介的陪同下在工商银行大沥支行签订商贷和住房公积金贷款借款合同，并于当天晚上将盖好章的内容发送给被告，但被告并未按事实与理由四中的协议按时交楼，被告再次违反协议；七、2019年9月28日，被告口头提出入押后才肯给原告钥匙。中介要求原告签不合理欠条：原告欠被告尾款83万元（该款为银行贷款，由银行发放），原告拒签。八、2019年9月29日，原告办理入押，但被告又再次反悔，拒绝交楼。当天下午，原告与中介签订交楼说明书，被告在微信语音告知中介于2019年10月2日交楼。九、2019年10月2日下午五点四十分左右，中介告知原告，无法与被告取得联系，交楼无法顺利进行。根据上述事实，为维护自己的合法权益，原告提起本次诉讼。被告辩称，被告是按照合同约定履行对应义务，双方在办理网签手续的时候约定2019年12月30日前完成涉讼房屋的交易，即原告付清房款，被告将涉讼房屋交付给原告。实际上被告已经在2019年9月3日将涉讼房屋过户至原告名下，违约方是按日万分之五的标准计算违约金。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告公安人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.房地产买卖合同原件1份，3.2019年9月24日协议原件1份，4.交楼情况说明书原件1份，5.（2019）粤0605民初21445号民事裁定书原件1份，证据2-5用以证明原、被告之间就涉讼房屋买卖签订房地产买卖合同，双方对涉讼房屋的交付时间进行了约定，但被告未按照合同约定按时交付涉讼房屋予原告；6.微信聊天记录2份（有手机原本核对），用以证明原告催促被告办理涉讼房屋过户的情况；7.2019年6月5日微信聊天记录截图1张（有手机原本核对），用以证明银行已经在6月5日同意放贷。被告举证如下：1.广东省佛山市存量房买卖合同复印件1份（加盖佛山市自然资源局公章），用以证明双方就涉讼房屋达成的交易内容；2.被告与中介的微信聊天记录（有手机原本核对）。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据6、7以及被告的证据2，出示了手机原本予以核对，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区********************。2019年3月20日，被告（卖方）与原告（买方）、佛山市祈安地产代理有限公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房产作价1530000元出售予买方；卖方在签署本合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资；买方须在签署本合同当天支付定金10000元予卖方，买方于完税当天、房管部门受理交易过户当天支付首期房款700000元；尾期房款即申请贷款额830000元，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方帐户；本次交易税费由买方承担；（第五条违约责任）签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2.违约方逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）并按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；3.若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，双方均同意有关交易日期相应顺延；……物业交付使用时间为卖方收齐楼款当天；2019年3月20日买方将定金支付卖方；买方负责该房屋过户费用及评估费7650元；首期房款包含定金10000元，买方负责支付中介费22950元；卖方负责该房屋够五年、唯一住宅，如果不是唯一住宅，卖方要支付增值税；双方定于2019年6月20日前完成买卖过户手续，卖方的户口本定于2019年9月30日前迁出该房屋；等等。原告与经纪方的微信聊天记录有：2019年6月16日、6月21日、6月25日、7月1日、7月10日、7月17日、7月23日、7月31日，原告询问经纪方何时能办理过户手续；2019年8月25日，经纪方告知原告买卖双方所有资料已上传税局、不动产局，如果原告打官司解约，是原告输被告赢，如果原告不购买涉讼房屋，买卖双方要到税局、不动产局解除合约，原告表示是被告拖着时间不过户，不是原告的问题，被告也从来没有和原告协商过过户时间，原告被拖延了两个多月，罗村的房子与原告无关，是被告自身原因导致交易无法顺利进行。经纪方与被告的微信聊天记录有：2019年3月20日，双方添加为微信好友；2019年5月8日，双方确定于2019年5月9日办理注销手续；2019年6月5日，经纪方告知被告银行同贷书已出来，询问被告何时办理涉讼房产的过户手续；2019年6月12日，经纪方告知被告同贷书是有期限的，希望被告抓紧时间办理过户手续；2019年7月2日，经纪方告知被告可打兴业银行95561的联系电话转人工服务8查询被告罗村房子还贷业务，规定只可以本人查询，希望被告把查到的信息告诉经纪方；2019年8月4日，经纪方告知被告买方询问被告何时办理涉讼房产的过户手续，要求被告给一个明确的时间；2019年8月16日，被告告知经纪方其罗村的房子过户今天办好了，经纪方询问何时取房产证，被告回复23号，经纪方询问23日后何时有时间办理涉讼房产的过户手续，被告回复23号后应该都没问题；2019年8月21日，经纪方告知被告已预约8月27号9点半办理涉讼房产的过户手续；后经纪方告知被告预约时间改为2019年9月3日9点半；2019年10月2日，经纪方告知被告原告已于9月29日办好入押手续，原告及其父母要求经纪方打电话给被告，询问被告何时回到佛山交楼给原告；2019年10月19日，经纪方询问被告商业贷款是否已收到，并告知被告其昨天把锁匙交给原告了；2019年10月22日，经纪方告知被告，经纪方和原告去涉讼房屋抄水电数字，铁门已锁，没办法打开；2019年11月11日，经纪方约被告当天办理涉讼房屋水电燃气和物业管理费等相关事宜，被告表示可以，马上出发。2019年9月3日，被告（卖方、甲方）、原告（买方、乙方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，载明涉讼房产总金额1530000元，双方同意涉讼房产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，双方应当于2019年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，双方按政府规定各付各税，等等。2019年9月6日，涉讼房产登记至原告名下。2019年9月24日，原告（甲方）、被告（乙方）签订协议，内容为：经友好协商，甲方撤回南海法院对唐朝辉的起诉，甲方刘璐与银行签订房屋借款借据当日，乙方唐朝辉要即时交楼于甲方刘璐；乙方唐朝辉收齐全部房款后三天内协助甲方办理水电燃气过户并缴清水电燃气费用，从今以后该房屋交易无任何纠纷。另查明，2019年8月28日，刘璐以唐朝辉为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，本院立案案号为（2019）粤0605民初21445号。2019年9月26日，刘璐以已与唐朝辉达成和解协议为由撤回起诉。庭审中，原、被告一致确认：商业贷款430000元于2019年10月17日发放给被告，除公积金贷款400000元外，原告已支付其余房款。被告陈述：被告于2019年10月3日将涉讼房屋的木门大门钥匙给中介，被告只有一条铁门大门钥匙，放在了涉讼房屋的电脑桌上，被告在2019年10月28日告知了原告铁门大门钥匙放在涉讼房屋的电脑桌上。原告陈述：原告诉请被告支付违约金及中介费是根据涉讼合同第五条第2点的约定，理由是：1.被告没有在2019年6月20日前完成过户手续，原因在于其为了避免产生非五年唯一的税收，想等其罗村的房子过户后再过户涉讼房产给原告；2.被告未按双方2019年9月24日签订的协议将涉讼房屋铁门大门钥匙交给原告；原告诉请被告返还的钥匙是指铁门大门的钥匙；原告收到被告告知铁门大门钥匙放在涉讼房屋电脑桌的信息，但原告没有钥匙进入涉讼房屋；公积金贷款尚未放款，原告手上没有借据。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及经纪方于2019年3月20日签订的《房地产买卖合同》、原被告于2019年9月24日签订的协议是签约当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方于2019年9月3日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》是涉讼房屋买卖过程中办理的行政手续，并非双方实际履行的房屋买卖合同，双方实际履行的是原、被告及经纪方于2019年3月20日签订的《房地产买卖合同》、原被告于2019年9月24日签订的协议。原告主张被告迟延办理过户手续、未按约定交付铁门大门钥匙。本院具体分析如下：一、涉讼合同约定双方于2019年6月20日前完成过户手续，经纪方于2019年6月5日告知被告原告已取得按揭银行同贷书、可以办理过户手续，但被告直至2019年9月3日才协助原告办理涉讼房产的过户手续，且被告并未举证证明其迟延办理过户手续有合理理由，故被告应承担迟延履行的违约责任。二、经纪方于2019年10月18日将涉讼房屋钥匙交给原告，被告未提出异议，即被告同意将钥匙交付予原告。被告于2019年10月28日告知原告铁门大门钥匙在涉讼房屋内，而庭审中被告表示其仅有一条铁门大门钥匙，即放在涉讼房屋电脑桌上的那条，表明被告无法交付铁门大门钥匙，本院据此确认被告于本案庭审之日即2019年12月11日作出同意由原告接收涉讼房屋的意思表示。故涉讼房屋于2019年12月11日视为交付予原告。双方于2019年9月24日签订的协议约定被告于原告与银行签订房屋借款借据之日交楼于原告，但2019年12月11日，公积金贷款尚未发放予被告，原告尚未取得公积金贷款的借据，故被告不构成迟延交付房屋。涉讼合同约定违约方迟延履行的，守约方行使合同解除权且合同解除的，违约方按总成交价的10%支付违约金并承担买卖代理费。涉讼合同并未解除，故原告主张被告按上述约定承担违约责任缺乏依据，本院不予采纳。但被告迟延办理过户手续导致涉讼房产迟延登记至原告名下，进而导致原告迟延接收房屋，客观上给原告造成损失。考虑原告在办理过户手续前仅支付了定金10000元予被告以及被告迟延履行的期间，本院酌定被告支付违约金15000元予原告。原告诉请的违约金超出上述核定的部分以及中介费23030元，本院不予支持。涉讼房屋于2019年12月11日视为交付予原告，原告请求被告返还铁门大门的钥匙，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、被告唐朝辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15000元予原告刘璐；二、驳回原告刘璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费3820.6元，减半收取1910.3元（原告已预交），由原告负担1822.8元，由被告负担87.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年二月十九日书记员  余宝儿