北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初784号原告（反诉被告）：北京晶都诚厨房设备有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺强路2号，统一社会信用代码91110113749372949D。法定代表人：孙勇，执行董事。委托诉讼代理人：王艳平，女，1971年3月17日出生，汉族，北京晶都诚厨房设备有限公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京顺宇物业服务有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和镇澜西园三区38号楼五层501室（科技创新功能区），统一社会信用代码91110113770424125A。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：李健，男，1973年12月1日出生，汉族，北京顺宇物业服务有限责任公司主管。委托诉讼代理人：张华，北京市中瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司（以下简称晶都诚公司）与被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限责任公司（以下简称顺宇物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晶都诚公司之委托诉讼代理人王艳平、李海壮，被告（反诉原告）顺宇物业公司之委托诉讼代理人李健、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晶都诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告顺宇物业公司立即给原告恢复供电；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，将诉讼请求变更为：1.确认原告与被告之间的租赁合同无效；2.判令被告赔偿原告新建、增建费用7591063.22元、装饰装修损失1708769.03元；3.判令被告赔偿经营利润损失100万元、搬迁费100万元、搬迁周转损失100万元；4.判令被告返还2017年11月19日至2018年3月7日期间的租金24万元；5.诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2009年10月16日，原告与北京嘉宇德润咨询有限公司（以下简称“嘉宇德润公司”）签订了《租赁合同》，该合同约定：原告承租位于北京汽车生产基地内、园区规划路干路二与支路四交口东侧Al地块内房屋用于生产经营，租赁期限为10年，即自2009年10月8日起至2019年10月7日止。合同签订后，原告依据合同约定向嘉宇德润公司缴纳了租金，嘉宇德润公司向原告交付了租赁物。2017年3月初，嘉宇德润公司提出变更合同主体。经原告与嘉宇德润公司及被告三方协商，原告、被告及嘉宇德润公司于2017年3月8日签订了《关于租赁合同变更协议》，该协议约定：嘉宇德润司将原合同的所有权利和义务全部转移给被告履行，原合同的其他内容不变。承租后，在出租方同意并认可的情况下，晶都诚公司对租赁物进行了新建、改扩建、装饰、装修。承租期间，被告切断了原告承租的全部区域的电力供应，导致原告承租的租赁物不能正常使用，严重影响了原告的正常生产经营活动，给原告造成了巨大的经济损失。事件发生后，原告曾多次要求被告恢复供电，但被告一直拒绝恢复供电。经多次交涉未果，被告于2018年11月25日向原告发出通知，以不缴纳房屋租赁费及物业费为由决定于2019年1月1日起对原告公司人员、车辆进行管理措施，停止物业服务。诉讼中，被告表明涉案租赁物未取得建设规划许可证，为违章建筑，故双方租赁合同应为无效合同。综上，顺宇物业公司对租赁合同无效应承担全部过错并应承担由此给原告造成的全部损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告顺宇物业公司辩称：不同意晶都诚公司的诉讼请求。双方签订的租赁合同并非房屋租赁合同，主要租赁标的为土地使用权，系双方真实意思表示且不违反法律规定，应认定为合法有效。晶都诚公司在与顺宇物业公司签订租赁合同时，对于租赁场地的情况是明知的，同时对于改扩建及装饰装修应履行相应的规划、建设审批手续也是明知的，因此即使租赁合同无效，晶都诚公司也应承担全部或主要责任。晶都诚公司私拉乱接电线及拒不更换车间屋顶，存在消防隐患，从而导致2017年11月17日配电箱被相关部门查封，该后果系晶都诚公司的原因所致，顺宇物业公司并不存在过错，不能将其损失转嫁给顺宇物业公司。场地配电箱被查封后，晶都诚公司一直占用场地，且办公用房的水电一直未停止供应，故不同意退还租金，反而晶都诚公司应按合同约定支付租金或占有使用费。对于晶都诚公司主张的新建、增建费用及装饰装修损失不认可，对于可移动设备及双方有争议的部分应当从装饰装修损失数额中予以扣除，另外对于装饰装修损失应当按照晶都诚公司腾退之日考虑，现租赁期满仍未腾退残值应当为零；对于新建、增建的厂房、宿舍折旧应当按照租赁年限10年考虑折旧；此外虽被告同意晶都诚公司新建、扩建，但其在施工建设时并未取得相应的规划、施工许可，该建筑无法办理产权证书，随时可能作为违章建筑被拆除，对于被告没有任何价值，综上，不应由被告对原告承担赔偿或补偿责任。晶都诚公司在租赁场地经营多年，在租赁期满后还要求顺宇物业公司赔偿其损失，将导致其从无效合同中得利，不符合公平及诚信原则。反诉原告顺宇物业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告晶都诚公司支付拖欠的租金90万元及上述租金截至2019年1月31日止违约金188000元并按日千分之一的标准支付至全部租金付清之日止；2.判令反诉被告支付水电费15394.50元；3.判令反诉被告支付拖欠的物业服务费60000元及自2018年1月1日起按照同期贷款利率计算至实际付清之日止的违约金；4.反诉费由反诉被告负担。诉讼中，将诉讼请求变更为：1.判令反诉被告将根据租赁合同所占有使用的土地、房屋腾退给反诉原告；2.判令反诉被告支付2018年3月8日至2019年10月7日期间的租金140万元以及自2019年10月8日起至全部腾退之日止按照每日2739.73元的标准计算的房屋占有使用费；3.判令反诉被告支付逾期付款利息损失，其中以90万元为基数，自2018年10月8日起至实际付清之日止，以50万元为基数，自2019年3月8日起至实际付清之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令反诉被告支付拖欠的电费61536元、水费1282.50元；5.判令本案反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2009年10月16日，反诉被告与嘉宇德润公司签订了《租赁合同》，该合同约定：反诉被告承租位于北京汽车生产基地内、园区规划路干路二与支路四交口东侧Al地块内房屋用于生产经营，租赁期限为10年，即自2009年10月8日起至2019年10月7日止，租金标准为第一年至第七年租金为60万元，第八至九年租金为80万元，第十年租金为100万元，支付方式为每半年一付，支付时间为每个付款周期的前10天；租赁期间的水电费等按表计量，由反诉被告承担。2017年3月8日，嘉宇德润公司与反诉原告、反诉被告就前述《租赁合同》签订了《关于租赁合同变更协议》，约定嘉宇德润公司于2017年3月8日起将《租赁合同》的所有权利和义务全部转移给反诉原告履行。合同签订后，反诉原告履行了合同义务并为反诉被告提供了物业管理服务。反诉被告在使用租赁房屋的过程中，存在多次动用明火、私拉电线等行为，存在安全隐患拒不整改，且拒不配合反诉原告消除安全隐患的施工，严重违反了《租赁合同》的约定及相关法律规定。在本案诉讼过程中，租赁期满后反诉原告至今未将租赁场地交还给反诉原告。故提起反诉，请求依法判决。反诉被告晶都诚公司辩称：租赁场地已经腾退了大部分，剩余部分现无法腾退。从电表箱被查封之日起，反诉被告就无法正常使用租赁场地，且该查封系反诉原告没有合法的规划手续所致，因无法实现租赁目的，反诉被告拒交租金、水电费属于履行抗辩权，故对于反诉原告主张的租金及房屋占有使用费及相关利息损失均不同意支付。自2018年11月15日之后确实未交过水电费，只同意按照电表实际使用数量支付，因查封导致反诉被告无法正常使用租赁场地，故对每月基础电费4800元不同意支付。反诉案件受理费亦不同意负担。经审理查明：2009年10月16日，嘉宇德润公司（甲方，出租方）与晶都诚公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》及有关规定，甲方将嘉德公寓北院（以下简称租赁物）租赁给乙方用作生产经营场所及其他合法用途，租赁物坐落在北京汽车生产基地内、园区规划路干路二与支路四交口东侧，A1地块内；租赁物现状：北院有5个库房（内含办公室），其中5号库房1242平方米、6号库房1170平方米、7号库房2480平方米、8号库房1325平方米（其中库房面积918平方米，办公室面积为359平方米）、9号库房1161.80平方米，5个库房总建筑面积6971.80平方米、办公室建筑面积359平方米，总占地面积13820.69平方米；租赁期共10年，自2009年10月8日至2019年10月7日止，乙方装修免租期为5个月，第一年租金从2010年3月8日至2011年3月7日，以后按此循环计算；第1至7年租金为60万元，第8至9年租金为80万元，第10年租金为100万元，租金支付方法为半年一付，支付时间为下一个付款周期的前10天;合同期内甲方保证原有租赁物不被当作非法建筑强制拆除；甲方允许乙方在该租赁物地上物改建、翻建、新建，由乙方后期装修的房屋及新建、改建、翻建的房屋，其维护、维修由乙方自行负责；甲方不对改建或翻建、新建所增加的使用面积部分加收租金。2017年3月8日，嘉宇德润咨公司与晶都诚公司、顺宇物业公司三方签订了《关于租赁合同变更协议》，约定自2017年3月8日起嘉宇德润公司将前述《租赁合同》的所有权利和义务全部转移给顺宇物业公司继续履行。租赁合同签订后，晶都诚公司进入租赁场地，对租赁物进行了增建、新建、装饰装修:新建3栋宿舍、新建锅炉房、新建彩钢库房、新建办公室、新建门卫，在原有7号库房基础上加建第二层后作为展厅，在8号库房和新建办公室基础上加建第二层后作为行政办公楼。经查，顺宇物业公司出租的房屋未向有关机构办理建设工程规划许可证至今。晶都诚公司进行的新建、改扩建工程亦未办理合法建设手续。2017年初，晶都诚公司与顺宇物业公司因租赁场地内安全隐患、房屋泡沫彩钢板整改及租金减免问题发生争议。2017年11月17日，因使用泡沫彩钢板建设，存在重大消防隐患，库房生产用电箱被相关部门查封，但其他区域仍可用电。后双方因电力恢复、催缴租金等产生争议。2018年12月11日，晶都诚公司诉至本院，后顺宇物业公司提出反诉。诉讼中，晶都诚公司申请对装饰装修现值及新建、增建费用进行评估，经随机确定，本院委托北京中天衡平国际资产评估有限公司对此进行评估。2019年4月16日，该评估公司以现有资料无法满足该公司出具评估报告的需要为由予以退案。后再行随机确定，北京博睿丰工程咨询有限公司接受本院委托，对晶都诚公司对租赁物进行的装饰装修现值及新建、增建费用进行评估。2019年12月18日，该鉴定机构出具了鉴定意见书：一、确定部分：装饰装修工程现值为544435.30元，新建、增建工程造价为6465922.03元，可移动设备现值24151.11元；二、不确定部分：待增1591155.95元（其中新建、增建材料费450973.32元，装饰装修工程装修使用年限779178.25元、装饰装修材料费322169.13元，可移动设备装修使用年限35315.97元、可移动设备材料费3519.27元），待减227276.40元（含装饰装修工程装修使用年限217466.41元、可移动设备装修使用年限9809.99元）；三、单独列项部分：冬季施工增加费447440元、春节施工增加费76440元。晶都诚公司支付评估费203400元。关于北京博睿丰工程咨询有限公司出具的上述鉴定意见：晶都诚公司认为，鉴定意见遗漏了新建、增建中桩基础工程费用150287.90元，且应将鉴定意见中单独列项部分及不确定部分中的待增金额与确定部分一并计入晶都诚公司的相关损失，装饰装修工程现值应当以查封之日为准，可移动设备金额应计入装饰装修现值。顺宇物业公司认为，上述鉴定意见确定部分价格过高，可移动设备应由晶都诚公司取走，不同意利用，不应计入装饰装修现值，装饰装修残值应当计算至晶都诚公司腾退之日为准，现在已超过合同租赁期现值应当为零。晶都诚公司未就其主张的遗漏部分、待增部分及单独列项部分提交相关证据。顺宇物业公司亦未就其主张提交相关证据。关于租金支付情况：晶都诚公司支付租金至2018年3月7日。关于水电费支付情况：2018年11月15日之后，晶都诚公司未再支付过水电费。顺宇物业公司主张晶都诚公司自2018年11月15日至2018年12月16日用水费用为1282.50元，之后未用水；2018年11月15日至2019年10月10日，用电费用合计61536元，其中包括每月基础电费即电损4800元，并提交了水电费明细清单及缴费通知单。晶都诚公司对上述水费数额没有异议，但认为其厂房因查封未正常经营使用，故不同意支付电费中的每月基础电费4800元。关于租赁物腾退情况：2020年1月17日，除了7号库房（展厅）及新建彩钢库房里晶都诚公司仍存有大量货物，院落内堆有物品外，其他房屋已经腾退给顺宇物业公司。上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，顺宇物业公司未能提供证据证明其出租房屋取得建设工程规划许可证或系经过合法批准的临时建筑，故其与晶都诚公司之间的房屋租赁合同应属无效。晶都诚公司请求本院确认双方租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。关于顺宇物业公司所称双方主要租赁标的为土地使用权并非房屋，未取得建设规划许可证不影响合同效力的辩解意见，本院认为根据双方签订的《租赁合同》中关于租赁物的描述、合同签订的依据列举及合同约定的其他内容可以看出，双方租赁标的为房屋而非土地，故本院对顺宇物业公司的辩解意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，晶都诚公司与顺宇物业公司之间的租赁合同无效后，晶都诚公司即应从租赁房屋及院落腾退。现晶都诚公司仅腾退了部分房屋，仍占有使用7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落，故对上述租赁房屋及院落，晶都诚公司负有腾退义务。合同无效或者被撤销后，有过错的一方还要承担损害赔偿的责任，该责任的承担需要满足三个条件：1.一方当事人的损失存在。因合同无效或者被撤销而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失。信赖利益损失的赔偿范围包括三个方面：其一，缔约费用，即为订立合同所支出的费用；其二，履约费用，包括为准备履行所支出的费用和实际履行所支出的费用；其三，合理的间接损失，如由于信赖所订立的合同有效从而丧失了与他人订立有效合同的机会而产生的损失。缔约过失的赔偿范围与违约损害赔偿的范围不同。前者仅限于信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而给自己带来的损失；后者为期待利益的损失，即当事人通过合同履行所能获得的利益。原则上而言，信赖利益的赔偿不能超过期待利益。2.另一方当事人有过错。只要当事人主观上有过错，无论其过错的程度如何，都符合此处对过错的要求。3.一方当事人的损失与另一方当事人的过错之间有因果关系。如果双方当事人都有过错的，则根据双方的过错程度按过错相抵原则确定各自应对相对方承担的赔偿责任。关于本案租赁合同被确认无效的过错认定问题，首先，顺宇物业公司作为出租方，应当对于房屋的性质及使用出租问题负有更高的担保及审查义务，顺宇物业公司将未取得建设规划许可证的房屋出租，应对该合同无效承担主要责任，晶都诚公司作为承租人在承租房屋时未尽到谨慎审查义务，对于合同无效负有次要责任。关于双方主张的各项损失问题，以下分别予以论述：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，考虑到租赁物因彩钢板不合格导致用电箱被相关部门查封，晶都诚公司无法正常使用租赁物进行生产经营，但考虑到晶都诚公司仍占有租赁物且进行了部分使用，故本院酌情确定晶都诚公司应承担的2017年11月17日以后的房屋占有使用费。鉴于晶都诚公司已按照合同约定支付了2018年3月8日前的房屋占有使用费，故对其主张的2017年11月19日至2018年3月7日期间多支付的房屋占有使用费冲抵后续费用，不再予以退还。鉴于2020年1月17日，晶都诚公司已腾退了大部分租赁物，故对于2020年1月18日之后的房屋占有使用费，本院结合晶都诚公司占有使用租赁物的面积及市场行情等因素，予以酌情确定。综合上述情况，本院酌定晶都诚公司支付2018年3月8日至2020年1月17日期间的房屋占有使用费40万元，并按照每日1200元的标准支付自2020年1月18日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于顺宇物业公司主张的水电费问题，本院认为，晶都诚公司占有使用了涉诉房屋就应当承担使用期间的水电费，虽晶都诚公司表示因查封厂房未能正常经营使用，不同意支付每月基础电费，但该基础电费金额系双方租赁时一致确认的金额，该金额与用电量多少无关，且晶都诚公司除库房之外亦有用电，故对顺宇物业公司该项请求予以支持。关于顺宇物业公司主张的逾期支付房屋占有使用费的利息损失问题，本院认为缔约过失行为所造成的损失限于信赖利益损失，且自合同无效的法律后果发生时确定，顺宇物业公司按照合同约定的租金支付时间计算逾期支付房屋占有使用费的利息损失并非基于合同无效而造成的信赖利益损失，况且顺宇物业公司对于合同无效负有主要过错，故本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，根据合同约定晶都诚公司有权对租赁物进行装饰装修且晶都诚公司对其装饰装修情况是知情的，现租赁合同无效，就未与租赁房屋形成附合的可移动设备，在顺宇物业公司不同意利用并给付折价的情况下，由晶都诚公司自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，应当恢复原状。就已与租赁房屋形成附合的装饰装修物，顺宇物业公司不同意利用，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失，具体数额由本院结合鉴定意见、装饰装修举证质证情况以及双方的责任比例酌定由顺宇物业公司分担晶都诚公司主张的装饰装修现值损失38万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”根据上述规定，扩建费用的分担与是否办理合法建设手续以及双方过错有关，与租赁期限无关，亦不区分合同是否有效。本案中，顺宇物业公司对晶都诚公司进行的改扩建、新建是知情且同意的，但上述改扩建、新建均未办理合法建设手续，故对新建、增建费用由双方按照过错分担，具体数额本院结合鉴定意见、双方对新建、增建工程举证情况及双方责任比例酌定由顺宇物业公司分担晶都诚公司主张的新建、增建费用450万元。关于晶都诚公司请求的经营利润损失，合同无效的情况下，当事人应承担相应的缔约过失责任，由此导致的损失范围不应当包括合同履行利益，顺宇物业公司主张的经营利润损失属于合同履行利益的范畴，故本院不予支持。关于晶都诚公司请求的搬迁费及搬迁周转损失，租赁合同无效，将租赁房屋予以返还是晶都诚公司应尽义务，故其要求顺宇物业公司支付上述搬迁损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司与被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司之间关于嘉德公寓北院的租赁合同无效；二、原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京汽车生产基地内、园区规划路干路二与支路四交口东侧，A1地块内的嘉德公寓北院7号库房（展厅）、新建彩钢库房及院落腾退给被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司；三、原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司自2018年3月8日起至2020年1月17日止房屋占有使用费40万元及按每日1200元的标准计算的自2020年1月18日起至实际腾退之日止房屋占有使用费；四、原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司水费1282.50元、电费61536元；五、被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司装饰装修损失38万元；六、被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司新建、增建费用450万元；七、驳回原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97039元，由原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司负担59039元（已交纳），由被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司负担38000元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费7635元，被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司负担4350元（已交纳），由原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司负担3285元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费203400元，由原告（反诉被告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司负担63400元（已交纳），由被告（反诉原告）北京顺宇物业服务有限公司负担140000元，于本判决生效之日起七日内支付给被告（反诉原告）北京晶都诚厨房设备有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  乔立娟人民陪审员  张仲奎二〇二〇年二月十九日书 记 员  陈 杰