广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25075号原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市西区中山一路148号白朗峰花园6幢首层，统一社会信用代码914420006715863132。主要负责人：肖陶艳，该司总经理。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。被告：欧阳建华，男，1975年6月23日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，被告：郭建媛，女，1977年10月7日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，上列两被告共同委托诉讼代理人：王胜，江西坤豫律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：罗聪，江西坤豫律师事务所实习律师。第三人：中山市时代启盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙溪大道6号时代倾成购物中心4层830卡，统一社会信用代码91442000MA512AWX9W。法定代表人：王媛媛，该司总经理。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司（以下简称时代物业中山分公司）与被告欧阳建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日受理后，根据原告时代物业中山分公司的申请，本院依法追加郭建媛为被告、追加中山市时代启盛商业管理有限公司（以下简称时代启盛公司）为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业中山分公司的委托诉讼代理人杨雷、叶思燕，被告欧阳建华，被告欧阳建华、郭建媛的共同委托诉讼代理人王胜、罗聪，第三人时代启盛管理公司的委托诉讼代理人杨雷、叶思燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业中山分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告欧阳建华于2016年3月28日签署关于中山市沙溪镇××大道××时代××商业广场××号的《租赁协议书》；2.两被告向原告支付租金121432元；3.两被告向原告支付物业服务费合计76415元；4.两被告向原告支付水费19038.1元、电费45381元、空调费31557.8元、公摊空调费8046元；5.原告没收被告欧阳建华的租赁保证金22350元；6.两被告向原告支付违约金90560.97元。诉讼中，原告时代物业中山分公司增加一项诉讼请求：解除原告与被告于2016年4月29日签订的《物业管理服务协议》。事实和理由：2016年1月1日，中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）将其名下的中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾成商业广场商铺交付给原告，授权原告对外租赁、经营。2016年3月28日，原告与被告欧阳建华签订《租赁协议书》约定：甲方（即原告）将位于中山市沙溪镇××大道××时代××商业广场××号（以下简称“商铺”）出租给乙方（欧阳建华），商铺建筑面积约为447平方米，套内建筑面积约为237平方米，被告使用商铺经营韩疯味餐厅。租赁期限为72个月（2016年4月5日至2022年4月4日），被告应当按照约定支付商铺租金：2016年10月5日至2017年4月4日每月租金为11175元，2017年4月5日至2018年4月4日每月租金为11733元，2018年4月5日至2019年4月4日每月租金为12319元，2019年4月5日至2020年4月4日每月租金为12936元，2020年4月5日至2021年4月4日每月租金为13584元，2021年4月5日至2022年4月4日每月租金为14259元。被告应向原告支付租赁保证金22350元。被告需每月五日前向原告或原告所聘请的物业管理公司支付物业管理费，2016年12月5日至2022年4月4日每月管理费为6705元。被告应向原告或物业管理公司支付管理费保证金13410元。租赁期内，被告按其所使用的水电数额向原告支付水电费（包括公用水电分摊，按照商业收费标准计算）。此外，《租赁协议书》约定管辖地为商铺所在地人民法院。随后，原告与被告签订《物业管理服务协议》。《租赁协议书》签订后，被告缴纳了租赁保证金22350元。2016年5月24日，被告成立中山市沙溪镇欧韩疯味餐厅，该公司的注册地址系本案商铺地址。2018年1月起，万联公司将座落于中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾成商业广场交予时代启盛公司进行经营管理。2017年10月起，被告开始拖欠租金、物业管理费、空调费以及水电费，其中，2018年1月至2018年8月15日，被告拖欠费用总计176598.37元。被告出具承诺书，将于2018年8月17日前缴清，但是至今并未履行承诺。被告长期拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的行为严重违反《租赁协议书》的相关约定，已构成严重违约。根据《租赁协议书》第三十五条约定“乙方逾期支付应付款项的，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、管理费保证金、水电费、租金，除仍应如数补交外，还需按所欠金额以每日2％的标准向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催款的情况下单方解除本协议书……甲方有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金及管理保证金。”原告有权解除《租赁协议书》，并向被告追偿租金、管理费、水电费、违约金等款项，没收租赁保证金。有鉴于此，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。原告时代物业中山分公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.租赁协议书；2.物业管理服务协议；3.房地产权证；4.授权委托书；5.授权书；6.租赁保证金缴纳凭证；7.韩疯味餐厅企业信用信息公示报告；8.缴费通知单；9.承诺书；10.韩疯味餐厅店长李威名片；11.律师函及快递单；12.水电费核算表；13.缴费通知单；14.收据；15.电表情况说明；16.增容申请书；17.承诺书；18时代中心广场电表抄表单；19.时代中心广场水表抄表单；20.时代中心广场空调抄表单；21.水表、电表、空调热量表照片；22.房屋租赁合同。被告欧阳建华辩称，一、因原告对案涉商铺的经营管理权已于2018年1月1日到期，被告与原告签订的《房屋租赁协议》也就自然终止，不存在解除《房屋租赁协议》的问题。二、本案原告无权主张2018年1月1日之后的相关费用，被告与原告签订的《租赁协议书》及《中山市时代倾成商业中心物业管理服务协议》已于2018年1月1日终止，原告仅有权收取自2017年10月1日起至2017年12月31日止此期间3个月的相关费用。三、原告主张的水费、电费、空调费、公摊空调费等相关费用并未全部与被告的共同确认读数，未经被告签字确认的部分均由原告单方计算所得，被告不予认可。四、本案原告无权既主张没收保证金22350元，又主张违约金，只能择一适用。若原告选择主张违约金，则其主张的85460.98元违约金不仅明显过高，且违约金的计算基数和计算方法明显错误。五、原告于2018年8月17日就已经对被告进行了封铺处理并上锁，即便第三人将权益转让给原告，那么原告也不能主张2018年8月17日之后的所有费用。被告欧阳建华就其辩解，未提交证据。被告郭建媛辩称，一、被告对欧阳建华签订的相关协议并不知情，且双方因感情不和已经离婚，原告只能根据合同的相对性原则，起诉其合同相对方欧阳建华，被告主体不适格。首先，原告据以起诉的《租赁协议书》和《中山市时代倾成商业中心物业管理服务协议》的合同相对方是欧阳建华，被告并不是合同的相对人。其次，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（以下简称“解释”）第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。原告与欧阳建华的债务纠纷虽产生于被告与欧阳建华婚姻存续期间，但被告因与欧阳建华分居多年且长期在境外居住、工作，被告对欧阳建华承租原告商铺且欠付租金事宜，毫不知情。原告与欧阳建华签订《租赁协议书》及《中山市时代倾成商业中心物业管理服务协议》并未经被告同意或书面认可，另被告从未就欧阳建华拖欠租金、物业费等费用事宜进行追认，被告无需对欧阳建华的个人债务承担责任。最后，被告与欧阳建华已经离婚，被告在离婚前自2015年12月份起就一直在境外（国家：多米尼加）居住、就业，其收入全部来源于境外。因为，被告与欧阳建华因感情不和一直分居且独立生活，谈不上有共同的日常生活，就更没有为共同的日常生活负债的可能性。二、被告既没有参与欧阳建华租赁房屋事宜，也没有参与其租赁房屋后经营的火锅店的经营管理，火锅店的收入与被告无关。原告主张被告承担连带责任，应当举证本案欧阳建华的债务是用于家庭日常生活。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。也就是说在“家庭日常生活需要”的前提下，夫妻一方以个人名义所负债务应当认定为共同债务。其一，本案的债因是合同之债中的房屋使用权或者接受物业服务的权利，并不是因住宅房屋发生的债务，也不是因借款而发生的现金债。因此，该种标的物不是家庭日常生活的客体。其二，如上所述，被告与欧阳建华因感情不和一直分居，被告一直在国外就业、生活，其收入全部来源于境外，也没有负债的必要，因此，双方没有共同的生活空间，必然就没有共同的家庭生活支出和共同负债的必要。欧阳建华承租原告商铺且经营餐厅所得收入仅用于其个人生活，而非为二人家庭日常生活使用，其所欠债务系个人债务，与被告无关，被告无需为欧阳建华个人债务承担责任。如果原告主张被告承担连带责任，应当举证本案欧阳建华的债务是用于家庭日常生活。被告郭建媛就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.护照2本；2.离婚证。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，中山市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）向时代物业中山分公司出具《授权委托书》，内容为：我司拥有座落于中山市沙溪镇××大道××时代××商业广场××号商铺，我司现全权委托你司管理前述物业租赁事宜，包括但不限于对外出租、经营，签署租赁合同并收取租金、物业费、水电费等相关费用等，授权生效日期：2016年1月1日，有限期至2026年12月31日。时代物业中山分公司在授权委托书右下角盖章。2016年3月21日，万联公司办理了位于中山市沙溪镇××大道××时代××花园××401卡[不动产权证号：粤（2016）粤中山市不动产权第0036591号]的产权登记手续。时代物业中山分公司经万联公司授权委托后，将位于中山市沙溪镇××大道××时代××商业广场××号商铺出租给欧阳建华，用于欧阳建华经营中山市沙溪镇欧韩疯味餐厅。2016年3月22日，欧阳建华向时代物业中山分公司交纳租赁意向金10000元，时代物业中山分公司出具《收据》，内容为：兹收到4层813号商铺韩疯味欧阳建华交来租赁意向金10000元（于2016年3月28日转为租赁保证金）。时代物业中山分公司在收款单位处加盖财务专用章。2016年3月28日，时代物业中山分公司、欧阳建华分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《租赁协议书》，约定：甲方将坐落于中山市沙溪镇××大道××时代××商业广场××号商铺写字楼出租给乙方使用，该物业用于经营韩疯味餐厅，该物业的建筑面积约为447平方米；本协议约定租赁期限为72个月，从2016年4月5日起至2022年4月4日止，甲方交付该物业给乙方之日（入伙日）为起租日，开始计算租期；从起租日2016年4月5日起至2016年10月4日止共184天为免租期，供乙方进行自费装修，乙方装修方案必须经甲方同意后方可施工，免租期内乙方免交租金，但须支付管理费、水电费和其他应支付的费用；租赁期内，乙方按以下约定时间及金额支付该物业的租金：2016年4月5日至2016年10月4日每日租金为0元，2016年10月5日至2017年4月4日每月租金为11175元，2017年4月5日至2018年4月4日每月租金为11733元，2018年4月5日至2019年4月4日每月租金为12319元，2019年4月5日至2020年4月4日每月租金为12936元，2020年4月5日至2021年4月4日每月租金为13584元，2021年4月5日至2022年4月4日每月租金为14259元；乙方在签订本协议时，应向甲方支付租赁保证金，租金保证金金额为乙方第一年应缴的二个月的租金总额共计22350元，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据原件，甲方无息将租赁保证金退还给乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还租赁保证金；租赁期内，乙方按其所使用的水电数额（以甲方抄表及所计算的分摊数额为准）向甲方支付水电费（包括公共水电分摊），乙方在签订本协议时，应向甲方支付水电周转金，水电周转金金额为（此处划掉）元；乙方需每月五日前（含五日）向甲方或甲方聘请的物业管理公司支付物业管理费，乙方每月应支付的物业管理费：2016年6月5日至2016年12月4日每月管理费为0元，2016年12月5日至2017年4月4日每月管理费我6705元，2017年4月5日至2022年4月4日每月管理费为6705元；乙方需于2016年6月5日前向甲方或物业管理公司支付管理费保证金，保证金金额为乙方第一年应缴的二个月管理费的总额共计13410元，租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，凭保证金收据原件，甲方无息将租赁保证金退还给乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还管理费保证金；乙方逾期支付应付款项的，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、管理费保证金、水电费、租金，除仍应如数补交外，还需按所欠金额以每日2%的标准向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方及物业管理公司并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金及管理保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利。合同还约定了其他事项。时代物业中山分公司、欧阳建华分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。同日，欧阳建华向时代物业中山分公司交纳租赁保证金12350元，时代物业中山分公司出具《收据》，内容为：兹收到4层813商铺韩疯味欧阳建华交来租赁保证金12350元（总额22350元，于3月22日已交10000元意向金转保证金）。时代物业中山分公司在收款单位处加盖财务专用章。时代物业中山分公司将涉案商铺交付给欧阳建华使用，此后双方按合同的约定履行各自的义务。2016年4月29日，时代物业中山分公司、欧阳建华分别作为甲方、乙方，双方签订《物业管理服务协议》，约定：甲方受乙方委托，对位于时代倾成商业中心物业提供物业管理服务，自2016年4月5日起至2022年4月4日止，共72个月，若租赁合同期限延长、提前解除或自然终止，则本协议也对应同时自动延长服务期限、解除或终止；物业管理费按租赁单元的建筑面积447平方米计算，标准为15元/平方米/月，具体费用为：2016年6月5日至2016年12月4日每月管理费为0元，2016年12月5日至2022年4月4日每月管理费为6705元；缴费期限：乙方应在每月5日前缴纳当月物业管理服务费、上月水电费、其他应缴费用和代扣代缴费用；乙方应向甲方缴纳物业管理服务费保证金13410元；乙方在对租赁单位进行装修前，应向甲方交纳装修保证金3000元；乙方承租房屋的水电费单独挂表计量，其中电费按商业用电1元/度（含电损）标准计量，水费按商业用水4.46元/立方标准计量，若国家相关部门调整收费标准的，甲方可根据其相关政策调整收费标准，同时乙方还应承担公共区域的水电分摊；乙方铺内使用中央空调收费标准：租赁空调费=租赁建筑面积×空调单价[空调单价=设备折旧费+设备维护费+空调使用耗能（电量+用水量）÷四五层商铺面积]；缴费期限：甲方每月根据乙方使用租赁单元产生的实际费用（含损耗分摊），向乙方发出缴费通知，乙方应在收到通知10日内交纳费用，如缴费截止日为法定节假日的，则缴费截止日顺延至法定节假日结束后的第一日，及时、足额缴纳相关费用；协议期内，因乙方违约导致甲方依法解除本协议、或因乙方违约导致租赁合同解除从而导致本协议解除的，物业管理服务费保证金及水电费押金甲方不予退还。合同还约定了其他事项。时代物业中山分公司、欧阳建华分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。2016年5月24日，欧阳建华投资成立个体户性质的中山市沙溪镇欧韩疯味餐厅（以下简称欧韩疯味餐厅），经营场所为租赁物所在地址即中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾成商业广场4层813号商铺，经营范围为餐饮服务。欧阳建华起初依约向时代物业中山分公司支付每月租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费，后拖欠时代物业中山分公司拖欠部分费用未交纳。根据2018年1月1日缴费通知单中欠交费用及备注，欧阳建华拖欠从2017年10月至12月期间租金35199元、物业管理费16115元及2017年12月应缴水费156.1元、电费3984元，共计55454.1元。时代物业中山分公司与欧阳建华在庭审中确认欧阳建华拖欠从2017年10月至12月期间租金35199元、物业管理费16070元。2017年12月15日，时代启盛公司、万联公司分别作为甲方（承租方）、乙方（出租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：经甲、乙双方协商，乙方同意将位于中山市沙溪镇××大道××号时代中心广场，总面积为地上36516.52平方米，地下19279.91平方米的物业出租给甲方使用，甲方用于经营用途，其中7996.48平方米物业属于已到期物业，可直接交付甲方使用，28520.04平方米物业属于未到期物业，待其租赁结束后再交付甲方使用；已到期物业租赁期限自2018年1月1日起至2038年1月1日止，未到期物业租赁期限自乙方向甲方移交租赁物业且双方签订物业移交确认表之日起算，至2038年1月1日止。合同还约定了其他事项。时代启盛公司、万联公司分别在甲方、乙方处盖章。2018年1月1日，万联公司出具《授权书》，内容为：本公司为中山市沙溪镇××大道××号26幢（时代倾成购物中心）的产权人，现授权时代启盛公司对前述物业进行经营管理（包括但不限于物业管理、物业出租、分租、转租等），授权期限：2018年1月1日起至2038年1月1日，被授权人签署的文件、协议及合同（在授权有效期内签署的）不因授权的撤销而失效。万联公司在授权委托书右下角盖章。时代启盛公司接受委托后，欧阳建华向时代启盛公司交纳了部分租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费。因拖欠租金及其他费用，2018年8月15日，欧阳建华出具《承诺书》，内容为：本人欧阳建华（身份证号码）承诺于2018年8月17日下午15:00前缴清之前拖欠的费用，总金额176598.37元，否则将自愿接受商场管理方（时代启盛公司）的封铺处理。附件缴费通知单的主要内容为：欧阳建华拖欠从2018年4月至8月期间租金61516.9元、从2018年2月至8月期间物业管理费46935元、应缴水费1583.2元（经计算实为1583.22元）、电费35712元、空调费24593.3元（经计算实为24593.25元）、公摊空调费6258元，共计176598.37元。欧阳建华在承诺书右下角承诺人处签名捺印。承诺书出具后，欧韩疯味餐厅于2018年8月17日停止营业，但欧阳建华未依约支付拖欠的费用176598.37元。2018年9月10日，时代物业中山分公司委托广东明门律师事务所向欧阳建华发出律师函，主要内容为：阁下于2018年8月5日出具《承诺书》，承诺于2018年8月17日下午15:00前缴清之前拖欠的费用176598.37元。时代启盛公司于2018年9月1日向阁下发送了催费函，要求阁下缴清所欠以及后继应缴相关费用，阁下至今未清偿。从租赁之日起至发函日，阁下已欠付租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费等费用264918.85元。请阁下于2018年9月30日之前向时代启盛管理公司清偿租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费264918.85元，并依约支付逾期付款违约金（暂计至2018年9月10日为703297.58元，后续继续计算至付清之日止）。如阁下收到本函后在上述期限仍未履行上述义务，委托人将依法单方解除《租赁协议书》，不予退回各项保证金，变卖该物业内物品抵偿欠缴费用及违约金，不足部分款项将循法律途径向阁下追索，届时一切后果由阁下自行承担。律师函发出后，欧阳建华于2018年9月12日收取。时代启盛公司在庭审中同意欧阳建华拖欠的所有费用归时代物业中山分公司所有。2019年1月16日，时代启盛公司出具《情况说明》，内容为：2016年3月28日，时代物业中山分公司与欧建华就租赁中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾城商业广场四层813号商铺签署《租赁协议书》、《物业管理服务协议》。因集团经营管理需要，我司于2018年1月1日起得到产权人万联公司的授权，对中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾城商业广场进行经营管理，但根据双方的协议，授权前租期未满的物业需待其租期结束后再交付给我司，同时，为统一管理商场，由我司对中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾城商业广场全部租户进行费用催收。就本案而言，我司确认欧阳建华承租期间所欠的全部费用（包括但不限于租金、物业服务费、水电费、空调费、空调费公摊、租赁保证金、违约金等）权益人为时代物业中山分公司。为查明案件事实，我司同意法院追加本公司为当事人参与诉讼。时代物业中山分公司经向欧阳建华催收租金及其他费用未果，遂于2018年11月27日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，欧阳建华与郭建媛于2018年12月18日登记离婚，离婚证字号：L442000106-2018-000105。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。时代物业中山分公司受产权人万联公司的委托管理涉案商铺的租赁及物业事宜后，与欧阳建华签订《租赁协议书》、《物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。合同签订后，时代物业中山分公司将涉案商铺交付给欧阳建华使用，欧阳建华依约向时代物业中山分公司交纳租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费，本院予以确认，时代物业中山分公司与欧阳建华之间成立租赁合同关系及物业服务合同关系。关于时代物业中山分公司与欧阳建华签订的《租赁协议书》、《物业管理服务协议》是否已解除的问题。租赁物产权人万联公司于2018年1月1日将涉案商铺的租赁及物业事宜委托给时代启盛公司管理，即时代物业中山分公司于2018年1月1日丧失涉案商铺的出租权及物业服务权，此后时代启盛管理公司取得涉案商铺的出租权及物业服务权，故时代物业中山分公司与欧阳建华签订的《租赁协议书》、《物业管理服务协议》已于2018年1月1日解除，故时代物业中山分公司要求解除上述《租赁协议书》、《物业管理服务协议》已无必要，本院不予支持。关于时代物业中山分公司作为原告的主体资格是否适格的问题。如前所述，时代物业中山分公司与欧阳建华之间的租赁合同关系及物业服务关系已于2018年1月1日前解除，此后时代启盛公司经万联公司授权，为万联公司所有的物业中山市××大道××幢（时代倾成购物中心）进行管理，涉案租赁物属于上述物业的一个商铺，此后，欧阳建华按照其与时代物业中山分公司签订的《租赁协议书》、《物业管理服务协议》的约定继续向时代启盛公司交纳租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费，故本院认定时代启盛公司与欧阳建华之间自2018年1月1日起成立租赁合同关系及物业服务合同关系。根据时代启盛公司在诉讼中出具的《情况说明》，时代启盛公司在庭审中同意欧阳建华拖欠的所有费用归时代物业中山分公司所有。原因为“根据双方的协议，授权前租期未满的物业需待其租期结束后再交付给我司，同时，为统一管理商场，由我司对中山市沙溪镇××大道××号26幢时代倾城商业广场全部租户进行费用催收。就本案而言，我司确认欧阳建华承租期间所欠的全部费用（包括但不限于租金、物业服务费、水电费、空调费、空调费公摊、租赁保证金、违约金等）权益人为时代物业中山分公司”，并同意以第三人的身份参加诉讼，故本院确认《情况说明》的效力，欧阳建华所欠时代启盛公司的租金及其他费用，时代物业中山分公司可以原告的身份参加诉讼，向欧阳建华追偿拖欠的租金及其他费用。故本院认定时代物业中山分公司作为原告的主体资格适格。关于欧阳建华拖欠租金、物业管理费、水电费、空调费、公摊空调费的具体数额。首先，关于2017年10月至12月期间所欠费用的数额。根据2018年1月1日缴费通知单中欠交费用及备注，欧阳建华拖欠从2017年10月至12月期间租金35199元、物业管理费16115元及2017年12月应缴水费156.1元、电费3984元，共计55454.1元。时代物业中山分公司与欧阳建华在庭审中确认欧阳建华拖欠从2017年10月至12月期间租金35199元、物业管理费16070元，本院予以认定。其次，关于2018年1月至8月期间所欠费用的数额。根据欧阳建华出具的承诺书及附件缴费通知单，欧阳建华确认拖欠2018年4月至8月期间租金61516.9元、2018年2月至8月期间物业管理费46935元、应缴水费1583.2元、电费35712元、空调费24593.3元、公摊空调费6258元，共计176598.37元，本院予以认定。再次，关于欧阳建华是否应交纳2018年9月应缴水电费、空调费的问题。《物业管理服务协议》约定“乙方应在每月5日前缴纳当月物业管理服务费”，由于2018年9月应缴的水电费、空调费是上个月即2018年8月所产生的费用，欧阳建华确认欧韩疯味餐厅于2018年8月17日停止营业，故欧阳建华应交纳2018年8月所产生的水电费、空调费。根据2018年8月27日缴费通知单，2018年9月应缴水费298.82元、电费5685元、空调费6964.56元，欧阳建华应向时代物业中山分公司公司交纳。最后，关于欧阳建华是否应交纳2018年9月至10月期间的租金、物业管理费、公摊空调费的问题。欧阳建华出具承诺书，承诺于2018年8月17日前缴清拖欠的相关费用，否则自愿接受封铺处理。后欧韩疯味餐厅于2018年8月17日停止营业，但欧阳建华未按时缴费，也未与时代启盛公司解除租赁合同关系，时代启盛公司遂依约将欧韩疯味餐厅进行封铺处理，故时代启盛管理公司与欧阳建华之间的租赁合同关系尚未解除，欧阳建华仍应向时代启盛管理公司交纳租金、物业管理费、公摊空调费等相关费用。而时代启盛公司于2018年9月10日向欧阳建华发出律师函，要求欧阳建华在2018年9月30日前交纳拖欠的相关费用，否则其将依法单方解除《租赁协议书》，而欧阳建华在收到律师函后仍未按时缴费，故本院认定时代启盛公司与欧阳建华之间的租赁合同关系于2018年9月30日解除，欧阳建华应向时代启盛管理公司交纳2018年9月租金12319元、物业管理费6705元、公摊空调费894元。时代启盛管理公司要求欧阳建华支付《租赁协议书》解除后2018年10月租金、物业管理费、公摊空调费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，由于时代启盛管理公司同意欧阳建华拖欠的所有费用归时代物业中山分公司所有，故欧阳建华拖欠时代物业中山分公司从2017年10月至12月期间、从2018年4月至9月期间租金35199元、73835.9元（61516.9元+12319元），共计109034.9元；拖欠从2017年10月至12月期间、从2018年2月至9月期间物业管理费16070元、53640元（46935元+6705元），共计69710元；拖欠2017年12月、从2018年2月至9月期间应缴水费156.1元、1882.02元（1583.2元+298.82元），共计2038.12元；拖欠从2017年12月、从2018年2月至9月期间应缴电费3984元、41397元（35712元+5685元），共计45381元；拖欠从2018年2月至9月期间应缴空调费24593.3元、6964.56元，共计31557.86元，时代物业中山分公司只要求31557.8元是其对自身权利的处分，本院予以照准；拖欠从2018年2月至9月期间公摊空调费6258元、894元，共计7152元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条的规定，欧阳建华应向时代物业中山分公司交纳拖欠的租金109034.9元、物业管理费69710元、水费2038.12元、电费45381元、空调费31557.8元、公摊空调费7152元。关于时代物业中山分公司要求欧阳建华交纳的租赁保证金22350元归其所有的请求。《租赁协议书》约定“乙方逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过15天的，……甲方及物业管理公司并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金、水电周转金及管理保证金”，欧阳建华逾期交纳从2017年10月至12月期间租金、物业管理费、应缴水电费已超过30天，故时代物业中山分公司要求欧阳建华交纳的租赁保证金22350元归其所有的请求合法有据，本院予以支持。关于时代物业中山分公司要求欧阳建华支付逾期付款违约金的请求。《租赁协议书》约定“乙方逾期支付应付款项的，包括但不限于租赁保证金、水电周转金、管理费保证金、水电费、租金，除仍应如数补交外，还需按所欠金额以每日2%的标准向甲方支付违约金”，《租赁协议书》既约定了租赁保证金，又约定了逾期付款违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，时代物业中山分公司已要求没收欧阳建华交纳的租赁保证金22350元，故本院对时代物业中山分公司要求欧阳建华支付逾期付款违约金的请求不予支持。关于郭建媛是否应承担清偿责任的问题。欧阳建华与郭建媛是夫妻关系，涉案债务发生在欧阳建华与郭建媛婚姻关系存续期间。关于涉案债务是否属于欧阳建华个人债务的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于双方共同意思表示的除外。”涉案债务为欧阳建华经营欧韩疯味餐厅的债务，时代物业中山分公司未提交欧韩疯味餐厅为欧阳建华与郭建媛夫妻共同生产经营的证据，也未提交欧韩疯味餐厅经营所得用于夫妻共同生活的证据，应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定涉案债务为欧阳建华个人债务，时代物业中山分公司要求郭建媛承担连带清偿责任的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原告时代物业中山分公司的诉求合理部分，本院予以支持。被告欧阳建华、郭建媛的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告欧阳建华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司交纳拖欠的租金109034.9元、物业管理费69710元、水费2038.12元、电费45381元、空调费31557.8元、公摊空调费7152元，合计264873.82元；二、被告欧阳建华向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司交纳的租赁保证金22350元归原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司所有；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7522元，诉讼保全费2520元，合计10042元（原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司已预交），由原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司负担1914元，由被告欧阳建华负担8128元。被告欧阳建华负担的部分，于本判决生效之日起七日内迳付原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇二〇年二月二十日法官助理梁永凤书记员陈奇