青海省西宁市城北区人民法院行政判决书（2019）青0105行初78号原告：青海省明瑞物业管理有限公司，住所地：西宁市城中区。统一社会信用代码：xxxxxX。法定代表人：胡仲林，该公司总经理。被告：西宁市住房保障和房产管理局，住所地：西宁市城西区.统一社会信用代码：xxxxx。法定代表人：景福，该局局长。出庭负责人：阿润雁，该局副局长。委托诉讼代理人：田宪周，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。原告青海省明瑞物业管理有限公司（以下简称明瑞物业公司）诉被告西宁市住房保障和房产管理局（以下简称西宁市房产局）行政处罚撤销一案，于2019年11月15日向本院提起行政诉讼。本院于2019年11月18日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及举证应诉通知书，于2020年1月8日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告明瑞物业公司的法定代表人胡仲林，被告西宁市房产局的行政机关负责人阿润雁、委托诉讼代理人田宪周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：被告西宁市房产局于2019年4月30日对明瑞物业公司作出宁房罚字（2019）第00x号《行政处罚决定书》，对明瑞物业公司处以4万元罚款的行政处罚。原告明瑞物业公司诉称，一、处罚决定认定事实错误。（一）原告对龙华苑小区的物业服务是逼迫停止和撤离小区，不是擅自停止服务和撤离小区。事实理由：1、原告进入龙华苑小区前，部分业主不认可小区业主委员会的合法性。原告在与业主委员会签订合同时并不知晓这一情况。原告的工作人员入驻小区，履行物业管理服务职责过程中，小区部分业主对小区业委会与原告签订的物业管理服务合同及双方确定的物业费收费标准不认可，拒绝和不自觉缴纳物业费和水电费，对业主委员会的不满情绪发泄在物业公司和工作人员的身上，常发生争吵。2、2018年12月份开始，部分业主以业主委员会不作为为由煽动其他不明真相的业主拒交物业费和水电费，与物业公司产生矛盾，更有部分业主威胁殴打公司工作人员。在这种情况下，我公司上门找和打电话给业主委员会负责人，商讨业主委员会出面协调解决上述问题，化解矛盾。但经过多次联系和沟通，业主委员会负责人每次以各种理由推诿不出面协调解决，任由矛盾激化事态恶化。发展到2018年12月31日，部分业主以维权为由，在小区大门悬挂横幅，严重影响小区治安秩序。物业公司负责人出面协调制止时，部分业主不但不听，反而对其撕扯发生肢体冲突，并将公司负责人的手机砸坏。3、物业公司工作人员的人身安全多次遭到威胁和伤害，在人身安全不能保障的环境中，在龙华苑小区不能继续履行物业管理职责，只能规避风险而撤离。在当时的情况下，不允许按正常撤出所要求的程序进行，所以被告依据地方法规的关于物业公司正常撤离程序的规定来要求原告，显然是不顾客观事实不实事求是，认定原告擅自撤离管理区域停止物业服务的事实错误。4、原告在小区服务期间，由于业主委员会不履行合同中约定的义务，不协助物业公司协调解决与业主应收费产生的矛盾，物业管理服务费及其它费用不能及时收取，造成物业公司收支严重失衡，经营严重亏损。业务服务无法继续下去，逼迫撤离，停止服务。原告撤离小区服务完全是逼迫无奈之举。被告以原告擅自撤离小区停止服务，对原告进行处罚，完全是不顾客观事实的错误认定。（二）被告认定原告“隐匿有关资料和财务”的事实错误。需要说明的是，原告给业主委员会要交的材料只有在物业服务期间形成的收支情况的台帐以及维修、维护方面的资料，再无其他资料。原告在停止服务的当天就打电话给业主委员会负责人郭俊亨，让派人办理交接手续。但业主委员会不来人。无奈，工作人员把物业办公室的门锁好，拿上钥匙亲自找到郭俊亨的家，把办公室门钥匙当面交给了他，这一事实也说明原告停止服务的情况，当天就告知了业主委员会，并不是不辞而别。把钥匙交给郭俊亨后，还说等你们通知我们就移交办理手续。但原告迟迟未接到业主委员会的通知。2019年1月18日原告的物业收费员张清华给公司说，他们要收费，要把台账给他们。因给台账要办正式移交手续，原告为了不影响小区收费，就把台账用手机拍成照片发给张清华了，证明人是沙林成。说明原告在停止服务后，一直在积极主动的做有关材料的移交工作，不存在“隐匿有关资料和财务”的问题。二、被告的处罚决定适用法律错误。由于原告的行为不存在被告处罚决定所依据的法律条款所指向的违法事实。被告依据该条款对原告进行处罚属于适用法律错误。原告向法庭提交的证据为：一、行政处罚决定书一份，拟证明被告没有下发整改通知书，没有按程序进行了处罚；二、关于我公司对龙华苑小区终止合同的情况说明一份，拟证明我公司把详细情况向被告的物管处进行了说明；三、关于我公司对龙华苑小区停止服务的补充说明一份，拟证明内容同上；四、物业管理服务合同一份，拟证明我们和龙华苑小区签订的该份合同；五、龙华苑小区物业服务费收费标准一份，拟证明我公司收费情况；六、通知一份，拟证明水电费不交后果由业主委员会承担；七、签到表一份，拟证明我公司和业主开会进行了签到；八、照片四张，拟证明我公司员工被打的情况；九、西宁市第一人民医院病历、门诊疾病证明书一份及看病发票，拟证明我公司员工被打伤后进行了治疗；十、光碟一张，拟证明我们的工作人员被业主打伤住院并报警的事实。十一、关于终止龙华苑小区物业相关服务的函一份，拟证明我公司给南川东路龙泰社区的侯书记进行了汇报；十二、将钥匙交给业委会郭主任的照片，拟证明将我公司工作人员物业办公室及所有钥匙交给郭俊亨的事实；十三、2017年、2018年物业服务收支情况报告及物业服务收支情况明细表、月度收支情况表、照片，拟证明我公司将2017年、2018年物业的收支情况向业主进行了公示张贴；十四、明瑞物业承接龙华苑物业管理服务合同书面补充协议一份，拟证明小区维护1000元以下的由我们支出，1000元以上的支出由小区幼儿园租金支付。但这份协议对方没有签字；十五、会议纪要一份，拟证明2016年10月30日我公司和业主委员会召开了针对龙华苑小区物业服务合同的会议纪要；十六、房屋租赁合同三份，拟证明幼儿园租金是由业主委员会收取的；十七、民事诉状一份，拟证明业主委员会起诉了之前的物业管理公司，业主委员会最终也没有要回诉状中的这笔钱。被告西宁市房产局辩称，被告对原告作出的行政处罚决定事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，依法应当予以维持。被告根据龙华苑小区业主委员会投诉，反映原告于2019年1月1日停止龙华苑小区的物业服务并撤场。被告认为，原告的行为违反了《青海省物业管理条例》的相关规定，遂立案调查。在调查过程中被告向原告制作了调查询问笔录向原告下发了事先告知书告知其享有陈述、申辩及申请听证的权利。被告根据原告的听证申请于2019年3月21日召开听证会，经过调查及听证会。被告查明了原告擅自撤离物业服务区域，隐匿有关资料和财务的违法违规事实。被告经集体讨论后决定对原告作出罚款共计4万元的行政处罚，遂于2019年4月30日制作行政处罚决定书，并于5月24日进行了送达。原告的诉求及事实理由不能成立，请人民法院判决驳回原告的全部诉求。被告在法定期限内向本院提交的证据如下：一、房产行政案件调查报告，拟证明根据信访投诉，反映原告的基本违法事实；二、行政案件立案审批表，三、执法证件，拟证明依法进行了行政处罚立案审批及当时执法人员有调查权限的事实；四、房产行政案件调查笔录，拟证明向原告进行了调查，查明了物业公司擅自撤离服务小区的事实；五、行政处罚事先告知书，拟证明下发了事发告知书，告知原告享有的陈述、申辩和申请听证的权利及期限；六、关于我公司对龙华苑小区终止合同的情况说明及相关附件，拟证明原告向被告进行了书面申辩，并提交了相关资料；七、听证申请书，拟证明原告申请听证；八、听证会通知书，拟证明告知了原告召开了听证会的时间、地点和权利；九、听证会笔录、签到册，拟证明召开听证会的情况。十、关于终止龙华苑小区物业相关服务的函，拟证明听证会后，原告向业主委员会发函停止物业服务；十一、房产行政案件处罚审批表，拟证明对原告的行政处罚经过了审批；十二、行政处罚决定书，拟证明向原告下发了行政处罚决定书并进行了送达。适用法律规定：《行政处罚法》、《青海省物业管理条例》第六十五条及第八十八条第五款的规定。经庭审质证，原告对被告提交证据的质证意见为：1、对证据一、二、三是被告内部程序，均无异议。2、对证据四笔录有异议，是我公司的人去送材料就对其做了笔录，但是被调查人也没有签字，具体情况他也不清楚，该笔录反映情况并不真实。3、对证据五、六、七、八、九均无异议，我公司收到被告的告知书、听证通知书，向被告提交了情况说明、申请书。听证会我们参加了，会上提出了请求免于罚款，并没提要求撤销处罚决定书。4、对证据十无异议，是我们第二次向龙华苑小区业主委员会提出的函。5、对证据十一、十二的真实性无异议，但认为当时是被迫撤离并不是被告认定的擅自撤离。被告没有给我公司送达整改通知书，被告适用《青海省物业管理条例》第八十八条的规定应当先给我公司下达责令整改通知书，如果不整改才能处罚。因此，我公司认为被告程序违法。被告对原告提交证据的质证意见为：1、证据一行政处罚决定书，被告对原告所述证明方向持异议，认为确实没有给原告下发整改通知书问题，因当时原告已经撤出了物业区，且也开过了听证会，这种情况再下发整改通知书没有任何意义。故直接下了处罚决定书。2、对证据二、三情况说明及补充说明，这是行政处罚过程中原告提供的陈述材料，也可以证明原告在2019年1月1日就撤出了龙华苑小区，双方并没有办理相关移交手续。3、对证据四物业服务合同无异议，约定的服务期限是从2016年11月1日至2019年10月31日到期，但原告于2019年1月合同未到期就撤离了。4、对证据五、六、七、八、九、十、十四、十五、十六、十七，均与本案无关联性。原告公司工作人员被殴打应当走正常的程序进行维权。5、对证据十一的函是向业主委员会发出的，是否签收不清楚。6、对证据十二认为原告对相关费用没有算清的情况下就进行了撤场是事实。7、对证据十三认为原告终止后应当履行相关手续后才能撤场，不能说通知一下就可以撤场。本院对双方当事人无异议的证据予以认定，对于当事人对彼此证据的关联性及证明方向所持不同的质证意见，属于本案争议焦点，在下文的判决理由中分析阐述。本院经审理确认以下法律事实：2016年10月30日，原告明瑞物业公司与龙华苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告明瑞物业公司对位于西宁市××区的龙华苑小区进行居民住宅物业服务管理。期限为三年，自2016年11月1日至2019年10月31日。合同签订后，原告对龙华苑小区履行了物业服务管理。2018年12月，原告与龙华苑小区的部分业主发生矛盾冲突。原告于2019年1月1日停止了对龙华苑小区的物业服务，并撤离了该小区。2019年1月7日，被告西宁房产局接到信访投诉后进行了立案调查，向原告明瑞物业公司的工作人员调查了该公司停止物业服务及撤离小区的情况。2019年3月11日向原告作出并送达了《行政处罚事先告知书》。同年3月18日，原告向被告提交了《关于我公司对龙华苑小区终止合同的情况说明》、《物业管理服务合同》、《关于终止龙华苑小区物业相关服务的函》、《通知》、物业服务收支情况、工作人员与业主产生矛盾冲突的照片等材料。3月19日原告提交了《听证申请书》，被告当日向原告送达《听证会通知书》。2019年3月21日，被告召开案涉处罚的听证会，原告法定代表人胡仲林及两名工作人员参加了听证会。2019年3月28日，原告向被告提交了《关于我公司对龙华苑小区停止服务的补充说明》。2019年3月5日，被告对案涉行政处罚履行了审核程序后，提交单位负责人进行了审批。2019年4月30日，被告作出宁房罚字（2019）第002号《行政处罚决定书》，主要内容为：经查，你单位对龙华苑小区提供物业服务期间，存在合同未到期擅自撤离物业管理区域、停止物业服务、隐匿物业交接资料的行为。以上行为违反了《青海省物业管理条例》第六十五条“物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物”的规定。根据《青海省物业管理条例》第八十八条第五款的规定，对原告作出：因擅自撤离物业管理区域、停止物业服务处2万元罚款；因隐匿有关资料和财务处2万元罚款；并案处罚，处以共计4万元罚款的行政处罚。被告于2019年5月24日向原告进行了留置送达。原告收到《行政处罚决定书》后不服，故向本院提起行政诉讼。本院认为，本案争议焦点为：关于被告作出的《行政处罚决定书》是否事实清楚、是否违反法定程序，适用法律法规是否正确的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，原告与龙华苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为3年，原告应当在约定的期限内提供物业服务。原告虽与部分业主因收取物业费、发生冲突等问题产生矛盾，应当采取合法、理性的方式解决。原告在未履行相关法律程序的情况下，擅自解除、终止物业服务合同，其行为违反了法律规定。其次，根据《青海省物业管理条例》第六十五条第一款“物业服务企业应当自物业合同终止之日起15日内，向业主委员会履行下列交接义务：（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；（二）移交本条例第四十八条规定的资料；（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项”及第二款“物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物”的规定，本案中，从原告在陈述申辩过程中向被告提交的资料来看，不论是原告在物业经营管理期间亏损与否，或与业主委员会因协助收费问题、幼儿园租金的使用问题产生纠纷，都应当通过协商或诉讼解决。即使问题尚未解决，也不能成为原告擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的理由。2019年1月1日，原告以其与业主发生冲突、无法进行物业管理为由，仅将办公室钥匙交于业主委员会负责人，在未办理交接手续、未移交以上规定资料的情况下，擅自离开物业服务区域、停止物业服务，原告的行为明显违反了上述规定。其三，被告作为本行政区域内负责物业管理活动的监督管理部门，依法进行立案调查及召开听证会，查明了原告违反法律法规的事实，被告依据《行政处罚法》的相关规定，履行了立案、调查取证、发出了《行政处罚事先告知书》、召开听证会听取了原告的陈述、申辩，经过单位审核及负责人的批准等程序，依法向原告作出《行政处罚决定书》，程序合法。被告依据《青海省物业管理条例》第六十五条、第八十八条的规定，对原告处以的罚款4万元的行政处罚，符合相关法律法规，适用法律正确。综上所述，被告对原告作出宁房罚字（2019）第002号《行政处罚决定书》，依据的事实清楚，程序合法，适用法律法规正确，应予维持。原告提交的证据不足以证实被告作出行政处罚存在违法情形，其主张撤销《行政处罚决定书》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第一百零二条，判决如下：驳回原告青海省明瑞物业管理有限公司的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 张育宁审 判 员 贺众明人民陪审员 祁玉洁 二〇二〇年二月十三日书 记 员 王思颖附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第一百零二条人民法院审理行政案件，应当收取诉讼费用。诉讼费用由败诉方承担，双方都有责任的由双方分担。收取诉讼费用的具体办法另行规定。