广西壮族自治区田林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1029民初1049号 原告（反诉被告）：马立军，男，1974年4月10日出生，壮族，住广西田林县。 委托诉讼代理人：汤治意，广西田林县乐里镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：罗云琴，女，1988年10月9日出生，汉族，户籍所在地广西隆林各族自治县。 委托诉讼代理人：黄上乘，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃莹，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 原告马立军（反诉被告）与被告罗云琴（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行审理。后本案转为普通程序依法组成合议庭于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告马立军的委托诉讼代理人汤治意、被告罗云琴的委托诉讼代理人覃莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马立军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金21501元、违约金43000元及损失费27982.6元，总计92483.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系租赁关系，被告因业务经营需要找到原告要求租赁原告位于田林县的1-2层楼房，在双方协商达成一致后于2018年6月1日签订了房屋租赁合同，约定2018年6月10日至2018年8月31日为施工装修期，此期间不产生房屋租金，交付使用期为2018年9月1日至2024年8月31日，房屋租金从2018年9月1日开始计算，租金以一年为租期，为86000元/年，第一年的房租应于2018年9月1日将房屋交付使用时支付。签订合同后原告就按照被告要求所需的框架对房屋进行装修，但装修后被告不满意又提出新要求，后原告将原来的设计打掉按被告的新要求重新装修。但到交付房屋期至今，被告一直都没来使用，合同也没有解除，约定好的房屋租金被告也没有支付。原告认为被告无故不履行义务，已经违反了双方约定的守信合同，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第2款规定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。”因此，被告须向原告支付违约金43000元（86000元/年×50%=43000元），并支付2018年9月份至12月份的房屋租金21501元（86000元÷12个月=7167元/月，7167元/月×3个月=21501元），还需赔偿原告按照被告的要求所设计的装修费及恢复原样的损失费27982.6元。原告认为被告无故不履行自己的义务，给原告造成了损失，原告有权要求被告支付房屋租金、违约金及赔偿损失。原告于2019年4月9日向田林县人民法院提起诉讼，法院审理后认为本案应根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十七条规定，由广西南宁仲裁委员会提交仲裁申请，但南宁仲裁委员会认为原、被告双方在签订的合同中对仲裁委员会的约定不明确，因此作出了不予受理通知书。现为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。要求法院依法支持原告的诉讼请求。 原告马立军为证明其主张提供的证据有： 1.《房屋租赁合同》1份（复印件），拟证明原、被告签订房屋租赁合同及双方约定的权利义务的事实； 2.一楼恢复门面费用表1份（复印件），拟证明原告恢复门店所支付费用的事实； 3.指定代表或者共同委托代理人授权委托书1份（复印件），拟证明被告的基本信息； 4.南宁仲裁委员会不予受理通知书1份（复印件），用以证明原告就本案曾提起仲裁，南宁仲裁委员会作出不予受理通知书的事实； 5.田林县人民法院（2019）桂1029民初376号民事裁定书1份（复印件），拟证明原告曾就本案向田林县人民法院提起诉讼，法院以有仲裁协议条款不属人民法院受案范围为由驳回原告起诉的事实； 6.短信聊天记录1份（复印件），拟证明原告与被告的领导就租赁房屋已在9月份交付给被告使用且是按照被告要求进行装修，被告存在违约等问题进行交涉的事实； 7.短信截图1份（复印件），拟证明原告按被告的要求装修租赁房屋规格的事实； 8.证人周某的证言，拟证明周某对租赁房屋进行恢复原状及费用情况的事实； 9.证人敖某的证言，拟证明对租赁房屋恢复原状所支付费用的事实。 被告罗云琴辩称，原告的各项诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由：1.房屋并未实际交付给被告，不存在支付租金的问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定：施工期间不产生租金，交付使用期按每一个租期支付租金。涉案房屋并未交付给被告，故被告不应支付租金；2.被告不存在违约的事实。依据《房屋租赁合同》第三条的约定，房屋施工期为82天，交付使用期为2018年9月至2024年8月。因原告未按时交付房屋，原告已构成违约在先，被告不存在拖欠租金的事实；3.原告要求被告赔偿装修设计费用及恢复原样的费用没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，作为甲方的原告自行施工装修，自行制作房屋装修方案，与被告无关。即使存在设计变更的事实，也应由其自行承担由此产生的费用及相应损失。 反诉原告罗云琴反诉称，由于在租赁合同约定的施工装修期，反诉被告未按合同约定40天内完成施工装修，以致房屋未能交付，且反诉被告在未解除与反诉原告租赁合同情况下，未经反诉原告同意擅自将房屋转租给他人，致使反诉原告与反诉被告签订合同的目的不能实现，反诉被告属于履行义务不符合约定的情形，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的房屋租赁合同约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交付年度租金的50%作为违约金。现提起反诉，要求判令反诉被告向反诉原告支付违约金43000元，请法院支持反诉原告的反诉请求。 被告（反诉原告）罗云琴未提供证据。 反诉被告马立军针对反诉在庭审中辩称，反诉被告在本诉的诉请房屋租金中房屋施工期82天是未计算在内的。本案的违约责任由法院依据事实判定。 经庭审质证，本院对本案的证据分析认证如下： 被告罗云琴对原告马立军提供的证据1、4、5无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据2、6的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7的证明目的有异议；对证据8予以认可；对证据9中的房屋装修材料价款、装修时间不予认可。本院认为，原告马立军提供的证据1、3、4、5、7、8被告罗云琴无异议，这些证据真实、客观，与本案有关联，应作为本案认定事实的依据；被告罗云琴对证据2、6有异议，因无其他证据加以佐证，本院对原告马立军提供的证据2、6不予采信；对证据9，本院将结合其他证据能够相互印证的事实部分予以采信。 综合全案有效证据及庭审情况，本院认定以下法律事实： 2018年6月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告马立军将位于田林县建设中的楼房一、二层楼（每层建筑面积约149平方米）出租给被告罗云琴用于经营广西华都建筑科技有限公司田林分公司。合同约定：1、房屋用途为业务经营；2、租赁期限分两个阶段：（1）施工装修期自2018年6月10日至2018年8月31日，（2）交付使用期自2018年9月1日至2024年8月31日；3、租金：（1）施工装修期不产生租金，包含双方各施工装修时间为40天，（2）交付使用期按每年一个租期计算租金，租金每年86000元。4、违约责任：（1）租赁期间，若甲方（原告）私自提前终止合同，则甲方需支付乙方（被告）所投资的装修费用，（2）租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，（3）租赁期间，乙方应按时向甲方支付租金，每逾期一天，乙方应按天数向甲方支付年租金的万分之五违约金，乙方逾期超过三个月时，甲方有权终止合同，（4）租赁期间，乙方不得私自转租。双方还约定了其他权利义务。 合同签订后，原告马立军即按被告罗云琴的要求对租赁房屋进行施工装修。之后，被告罗云琴因自身原因向原告马立军表示不再承租租赁房屋，并于2018年10月间雇请周某将原告马立军所施工装修的租赁房屋部分工程拆除，付劳务费6000余元。涉案租赁房屋实际尚未交付被告罗云琴使用。因双方就解除租赁合同造成经济损失的赔偿协商不下，原告马立军于2019年4月诉至本院，经本院审理于2019年5月7日作出（2019）桂1029民初376号民事裁定，以双方签订的《房屋租赁合同》中约定如发生争议的提交广西南宁市进行仲裁为由，驳回原告马立军的起诉。2019年7月29日，南宁市仲裁委员会作出编号：（2019）第34号不予受理通知书，认为双方在合同中对仲裁委员会的约定不明确，仲裁申请不符合受理条件，决定不予受理。原告马立军遂于2019年9月19日诉至本院，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，反诉原告罗云琴提出反诉，以反诉被告马立军未按约定期限交付租赁物构成违约为由，要求反诉被告马立军支付违约金43000元。 本案双方主要争议焦点：1、房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任；2、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）偿付各项损失及如何计算确定；3、被告的反诉是否成立。 本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告马立军提供的证据显示，原告马立军已按照被告罗云琴的要求对该租赁房屋进行建设，在租赁房屋未交付前，被告罗云琴将原告马立军按其要求建设的租赁房屋部分工程拆除，应确认造成房屋租赁合同不能继续履行是被告罗云琴的自身原因，其行为已构成违约，应承担相应责任。被告罗云琴在2018年10月将租赁房屋的部分工程拆除时，原告马立军表示接受，表明原、被告对于解除租赁合同已达成一致意见。关于违约责任，因民事责任是损失补偿原则，被告罗云琴违约后应依法赔偿原告马立军的经济损失，原告马立军即主张了违约责任又主张要求被告罗云琴赔偿损失，本院只支持一项诉讼请求即赔偿损失。关于原告马立军主张的经济损失，1、租赁房屋建设损失。原告马立军基于原、被告之间的租赁合同对租赁房屋进行了建设以达到租赁要求，后因被告罗云琴违约客观上给原告马立军造成有经济损失。虽然被告罗云琴对其中部分工程已拆除，但原告马立军在建设时已投入了人工费和材料费等。原告马立军该项诉请为27982.6元，其提供的证据因不足以证实该项的实际损失，本院不予采信，而被告罗云琴应仅就其要求原告马立军建设的工程部分承担赔偿责任。对这部分的损失，本院酌定为5000元。2、房屋租金的损失。关于原告马立军要求被告罗云琴支付房屋租金的诉请，因租赁房屋并未交付，并不产生实际的房屋租金。但提前解除合同是被告罗云琴自身原因，其存在违约，应承担民事赔偿责任。根据原告马立军重新出租房屋确需要一定时间的实际情况，本院酌定为三个月，按双方约定的年租金86000元，月租金为7167元计算（7167元×3个月），该项损失应为21501元。综上，原告马立军的经济损失为26501元。 关于反诉，根据本案查明的法律事实，被告罗云琴存在违约，应承担民事赔偿责任。其反诉主张原告马立军未按约定期限交付租赁房屋，无证据证实，对其反诉诉请本院不予支持，依法予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告罗云琴于本判决生效后十日内偿付原告马立军经济损失26501元； 二、驳回原告马立军的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告罗云琴的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2112元，由原告马立军负担1112元，由被告罗云琴负担1000元。反诉费437.5元，由被告罗云琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审 判 长  乃雄高 人民陪审员  杨慧晶 人民陪审员  黄秀莲 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  潘基延