贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终16号上诉人（原审被告）：吴泽芬，女，1959年3月3日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。上诉人（原审被告）：鲍雄，男，1987年4月12日生，汉族，住贵州省六盘水市六枝特区。被上诉人（原审原告）：贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区交南通路（盘江湾畔），统一社会信用代码：91520203688405945E。负责人：龙小玲，系该公司经理。上诉人吴泽芬、鲍雄与被上诉人贵州鑫城物业管理有限公司六枝分公司（以下简称“鑫城物业六枝分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴泽芬、鲍雄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人购买案涉盘江湾畔小区的住房时所签订的购房合同并未体现是由鑫城物业六枝分公司负责前期物业管理，被上诉人出示的《盘江湾畔前期物业服务合同》属于被上诉人与房开公司之间的行为，对上诉人不具有约束力；2、上诉人与被上诉人签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》不能代表双方真实意思，因为上诉人不签订该契约，则不能取得钥匙及开通水电进行房屋装修，是被胁迫所签，并未商议条款，也没有约定时间，属于无效合同，不具有约束力；3、上诉人所在小区因被上诉人的原因导致未能成立业主委员会，故不能通过正常途径罢免被上诉人，所以不能由此认定《盘江湾畔前期物业服务合同》有效；4、被上诉人利用小区公共面积和设施谋利，将业主装修保证金充作物管费，私设路卡收停车费，无物价部门的相关审批文件下非法经营，且被上诉人的服务态度及服务质量也使上诉人等业主极其不满，故应按照平等、公平原则维护上诉人等业主的合法权益。据此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人鑫城物业六枝分公司未提交答辩意见。鑫城物业六枝分公司向一审法院提出诉讼请求：判决吴泽芬、鲍雄支付物业费3678元（自2016年11月1日至2019年6月30日），资金占用费772.35元。一审法院认定事实：吴泽芬、鲍雄系母子关系。六枝特区盘江湾畔小区系六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司开发建设，2013年11月29日，吴泽芬与该公司签订《六枝特区廉租房盘江湾畔廉租房买卖合同》，购买该小区第4幢1单元11层3号房屋，面积为48.85㎡。同日，鲍雄与该公司签订《六枝特区中央下放煤矿棚户区改造盘江湾畔棚改房买卖合同》，购买第4幢1单元11层4号房屋，面积为66.11㎡。上述合同均约定：前期物业管理期间，物业费价格为每月1元/㎡，物业服务企业按年收取物业费，买受人应当在交房时缴纳；买受人在交房时需按照出卖人指定物业公司按照本合同约定价格和交款方式签订物业合同，否则不予交房，责任买受人承担；交房后第二年物业由业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，价格业主委员会与物业服务企业自行商定。2014年5月1日，鑫城物业六枝分公司与六盘水市泰鸿源房地产开发有限公司签订《盘江湾畔前期物业服务合同》，由鑫城物业六枝分公司为盘江湾畔小区提供物业服务，按多层物业0.6元/㎡、高层物业1元/㎡、商业物业1.5元/㎡标准收取物业费，双方对管理的范围及事项、服务内容及标准等进行约定，合同期限自2014年4月30日至业主委员会成立两年后。2015年11月9日，双方签订《盘江湾畔小区管理公共契约》，约定，鑫城物业六枝分公司为吴泽芬、鲍雄提供物业服务，负责小区公共地方和设施、设备的维修养护管理、公共环境的清洁和垃圾的收集、外运等，房屋建筑面积为114.96㎡，物业费按购房合同约定每月1元/㎡计算，预交一年物业费,未约定物业服务期限。合同签订后，吴泽芬、鲍雄交纳2015年11月至2016年10月物业费，之后以鑫城物业六枝分公司提供的物业服务不到位为由而不交纳物业费，经鑫城物业六枝分公司向业主催收未果。自2019年6月30日，吴泽芬、鲍雄欠鑫城物业六枝分公司物业费3678元。同时查明，鑫城物业六枝分公司系具有物业管理资质的机构。吴泽芬、鲍雄购买的两套房屋为棚改房和廉租房二合一，属高层物业，盘江湾畔小区至今未成立业主委员会。鑫城物业六枝分公司在对盘江湾畔小区提供物业管理服务时存在物业服务不到位的事实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《盘江湾畔前期物业服务合同》系为了对盘江湾畔小区提供物业服务而签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。同时，因盘江湾畔小区未成立业主委员会，且《盘江湾畔小区管理公共契约》未约定物业管理期限，故《盘江湾畔前期物业服务合同》、《盘江湾畔小区管理公共契约》对双方具有约束力，双方当事人应按照约定全面履行义务。本案中，物业公司已为业主提供物业服务，虽然物业公司在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，但业主提供的证据不能证明物业公司未提供物业服务或在物业服务过程中存在重大瑕疵，故业主应按约定支付物业费。鉴于物业公司在物业服务过程中存在物业服务不到位的事实，物业公司主张物业费3678元，酌情予以减少，根据本案情况，支持3310元；对物业公司主张的资金占用费772.35元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴泽芬、鲍雄于判决生效之日起十日内支付鑫城物业六枝分公司物业费3310元；二、驳回鑫城物业六枝分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吴泽芬、鲍雄负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、案涉《前期物业服务合同》对上诉人是否具有约束力？上诉人与被上诉人签订的《盘江湾畔小区管理公共契约》是否系无效？上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系？二、上诉人是否应支付物业服务费？针对争议焦点一。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已经明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上诉人作为盘江湾畔小区的业主，依法应受案涉《前期物业服务合同》的约束。2015年11月9日，上诉人自行与被上诉人签订《盘江湾畔小区管理公共契约》，上诉人主张该协议系受胁迫情况下所签，但未能提交证据予以证明，契约未约定时间依法也不属于法定无效情形，故该公共契约并不具备法律法规规定的无效情形，依法应属有效，上诉人认为该契约约定无效的上诉主张没有事实和法律依据，不予采信。从《盘江湾畔小区管理公共契约》的约定看，上诉人将其拥有和居住的物业委托被上诉人进行管理，双方未约定具体的履行期限，上诉人也缴纳了此前的物业管理费，现该份契约并未解除，也一直在履行过程中，故双方物业服务合同关系存在，上诉人认为双方不存在物业服务合同关系的主张也与其提交的证据不一致，对上诉人认为双方不存在物业服务合同关系的主张不予采信。针对争议焦点二。本案从当事人提交的证据看，本案被上诉人依法领取了营业执照且收费不违反相关标准，不属于非法经营。被上诉人已经实际为案涉小区业主提供了物业服务，但在进行物业服务管理期间确实存在管理、维护不到位的情形，该情形仅属于瑕疵行为，并非根本性违约行为，因此业主不能以此主张免除物业服务费。鉴于被上诉人履行合同的瑕疵行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，业主可以要求相应减少物业服务费，一审法院根据当事人提交的证据，对此期间的物业服务费进行了相应的调减，故上诉人主张不应承担物业服务费的理由不能成立，不予支持。综上，上诉人吴泽芬、鲍雄的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴泽芬、鲍雄负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 马功云审判员 杨 梅二〇二〇年二月二十四日法官助理杨龙书记员戴雨佳