河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终274号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区玉凤路沈庄新城社区361号1号楼1-29号。法定代表人：潘海涛。委托诉讼代理人：薛小武，男，1984年10月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李岚，女，1967年11月25日出生，汉族，住二七区桃园路48号院7号楼14号。上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司因与被上诉人李岚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初13420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初13420号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：2017年8月31日双方签订《房屋出租全程委托合同》，约定被上诉人将位于郑州市二七区航院家属院3甲楼1单元502室的房屋交由上诉人代为对外出租。因房屋防水及墙体水管老化，造成房屋漏水影响楼下邻居居住，依据双方合同约定，应当由被上诉人负责。2018年8月至2019年3月期间，因房屋漏水给楼下邻居造成损失，上诉人多次通知被上诉人进行房屋维修，被上诉人既不维修也不对楼下损坏房屋进行赔偿，多次协商无果，上诉人无奈诉至法院。被上诉人于2019年5月8日就将房屋强制收回，上诉人将房屋租金已支付至2019年6月5日，被上诉人不存在房屋租金损失。本案系被上诉人违约，一审法院仅依据被上诉人的陈述就支持被上诉人的诉求，不符合法律规定。李岚辩称，一、答辩人同意解除双方于2017年8月31日签订的《房屋出租全程委托代理合同》，但被答辩人应当承担违约责任。答辩人与被答辩人签订合同，将答辩人名下位于郑州市二七区航院家属院3甲楼1单元502室的房屋托管给被答辩人对外出租，合同约定租赁期内房屋内部设施的维护修缮以及对租户的日常管理由被答辩人负责，同时约定如果答辩人接到投诉超过三次有权收回房屋。2018年8月至2019年3月期间，因住户使用不当造成漏水，楼下邻居多次反映到物业，但被答辩人一直不予维修，也拒绝给予赔偿，在答辩人前去维修检查时发现房屋钥匙已经更换，答辩人无法进屋维修，物业公司迫于无奈强制停水。因漏水使得楼下屋顶损坏严重，答辩人屋内的木质地板也多处被损坏，在与被答辩人协商时，却态度恶劣，既不赔偿也不归还房屋，并在明知房屋有问题的情况下强行对外出租，物业、燃气、水等费用也拒不交纳，其行为已经严重影响楼下邻居的正常使用。答辩人在书面通知被答辩人后在学校物业、保卫处等部门的见证下将锁强行打开，收回房屋。况且房屋闲置至今，屋内多处损坏，给答辩人造成了较大的损失。被答辩人的行为既违反了双方的合同约定，又给楼下邻居等造成了恶劣的影响，已经构成违约，即使合同解除也应当向答辩人承担赔偿责任。二、被答辩人主张租金损失4908.60元、违约金6500元以及设施及隔断费1720元没有事实和法律依据。在答辩人收回房屋之前也多次与被答辩人沟通，并下发又书面通知，但是被答辩人一直置之不理，不顾房屋的现状仍旧将房屋出租等情形，被答辩人无权主张租金损失。因为被答辩人的使用不当使得房屋内的一些设施和木质地板等遭到损坏，隔断也未拆除，答辩人的房屋一直闲置至今，给答辩人造成了相当大的损失，因此，被答辩人主张的违约金和隔断费等不应当支持。违约金6500元：违约责任在于被答辩人，多次漏水使得楼下无法居住被多次投诉，被投诉后也不解决，也不赔偿，并且2019年上半年的物业费都没有交，水费、天然气费也没有交，都是最后由答辩人交的，该违约责任由被答辩人承担。北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告双方于2017年8月31日签订的《房屋出租全程委托代理合同》；由被告赔偿由于单方违约给原告造成的租金损失4908.60元，违约金6500元，屋内设施及隔断费用1720元，共计13128.60元；诉讼费由被告承担。李岚向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告房屋闲置期间的损失8181元，物业、燃气费、水费542.16元，楼下房屋维修费7990元，室内维修费5650元，以上共计22363．16元；本案全部诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：1、2017年8月31日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，约定：甲方将位于郑州市二七区大学路航院家属院3甲楼1单元502房屋（面积120平方米）委托乙方代理；代理期为三年，自2017年9月5日至2020年9月4日；每月代理租金2727元、物业费每月34元；在租赁期内，甲方不承担与该房屋有关的水费、电费、天然气费、物业管理费、有线电视费用、网路费用、供暖费；代理期间，如因防水问题给乙方及乙方客户、邻居等造成的损失，由甲方负责，人为损坏由乙方负责；甲乙双方签字，合同即刻生效，甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失；补充条款：甲方同意乙方打隔断一个，合同期满恢复原样；甲方若投诉乙方客户酗酒、打闹、扰民、垃圾对方门口类现象，乙方不处理超过三次，甲方有权收回房屋；租赁期内房屋内家具家电如有损坏由乙方负责维修，若维修不好按市场等同价位赔偿；租赁期内一切违法违纪安全事故由乙方负责，与甲方无关；（长期）客户不超过6人。在该合同的服务承诺中载明：如您的房屋室内状况不好，公司可对房屋进行装修、全面打扫室内卫生，长期对室内设施进行维修。2、原被告均称，房租已支付至2019年6月5日。3、被告因收到郑州郑航物业管理有限公司通知因其涉案房屋厨房多次漏水导致四楼住户房屋受损以及四楼住户向其反应漏水问题，多次通知原告而原告未予维修，故其于2019年4月12日向原告发出《告知函》：要求终止合同，收回房屋，并告知原告于2019年4月15日前让租户搬离涉案房屋。被告称，其于2019年5月8日收回了房屋，现房屋仍空置，也未实际维修；其缴纳了2019年期间的燃气费232.36元、水费184.80元、物业费125元，共计542.16元。一审法院认为，本案中，原告主张解除涉案合同，被告同意解除，故对原告主张解除双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》诉讼请求，本院予以持。关于原告主张租金损失的诉讼请求，因双方均认可房租已支付至2019年6月5日，被告于2019年5月8日收回房屋，原告未实际使用房屋的租金被告应予退还，故本院予以支持被告向原告退还租金2454.30元。原告主张的屋内设施及隔断费用无证据佐证，本院不予支持。对于原告主张的违约金、以及反诉原告（被告）主张闲置期间的损失问题，因涉案房屋漏水发生在厨房，而原告负有维护涉案房屋基础设施的义务，经被告多次催告，原告并未承担维修责任，已经构成违约，故对原告（反诉被告）的违约金请求本院不予支持；对于反诉原告（被告）的房屋闲置期间的损失的诉讼请求，因反诉原告（被告）已于2019年5月8日收回涉案房屋，应有防止损失扩大的义务，本院认为以合同约定的违约金为基础为宜，故反诉被告（原告）向反诉原告（被告）支付损失费用为5454元。关于反诉原告（被告）主张的物业费、燃气费、水费共计542.16元的诉讼请求，因该费用系反诉被告（原告）使用期间产生，应由反诉被告（原告）予以承担。关于反诉原告（被告）主张的维修费用问题，因反诉原告（被告）未实际进行维修，该损失无法计算，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司与被告（反诉原告）李岚签订的《房屋出租全程委托代理合同》予以解除；二、被告（反诉原告）李岚于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司退还租金2454.30元；三、原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李岚支付损失费用、物业费、燃气费、水费共计5996.16元；四、驳回原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李岚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元法院减半收取64元，反诉费359元法院减半收取179.50元，由原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司负担99元，由被告（反诉原告）李岚负担144.50元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除合同。本案中，上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司与被上诉人李岚签订《房屋出租全程委托合同》，双方均应当按照合同行使权利、履行义务。因涉案房屋发生漏水现象，上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司负有维护涉案房屋基础设施的义务，经被上诉人李岚多次催告，上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司并未维修，已经构成违约。现上诉人北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司主张解除涉案合同，被上诉人李岚同意解除，故双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》予以解除。一审法院依据案件事实，结合《房屋出租全程委托代理合同》、《告知函》等在案证据，判决李岚向北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司退还租金2454.3元、北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司向李岚支付损失费用、物业费、燃气费、水费共计5996.16元并无不当。综上所述，北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费217元，由北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇二〇年二月十三日书记员 王文华