四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民初2537号 原告：董子界，男，汉族，1979年11月2日出生，住四川省万源市。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平。 委托诉讼代理人：罗燕飞，四川聚鑫律师事务所律师。 被告：潘煜，男，汉族，1971年11月26日出生，住四川省达州市达川区。 被告：刘大川，男，汉族，1959年5月8日出生，现住达州市通川区。 被告：夏杰亚，男，汉族，1954年7月9日出生，住重庆市渝中区。 被告：周承明，男，汉族，1964年11月4日出生，住重庆市南岸区。 被告：张旭，男，汉族，1974年4月21日出生，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：石得均，四川省达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 原告董子界与被告达州市虹强房地产开发有限公司（以下简称：虹强公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案。诉讼中，经被告虹强公司申请，本院依法追加潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行审理，原告董子界、被告虹强公司的法定代表人陈文平及其委托诉讼代理人罗燕飞、被告张旭的委托诉讼代理人石得均、被告刘大川、夏杰亚、周承明到庭参加诉讼，被告潘煜经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董子界向本院提出诉讼请求:1、判令被告虹强公司向原告支付未按时取得初始登记违约金60408.70元（以239717元为基数，按日万分之一从2013年1月1日起计算至2018年12月31日止）；2、判令虹强公司向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金（以239717元为基数，按日万分之一计算至原告实际取得房屋产权证书之日止）。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令六被告连带向原告支付未按时取得初始登记违约金60408.70元（以239717元为基数，按日万分之一从2013年1月1日起计算至2018年12月31日止）；2、判令六被告连带向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金（以239717元为基数，按日万分之一计算至原告实际取得房屋产权证书之日止）；3、判令原、被告继续履行《商品房买卖合同》；4、判令六被告在判决书生效之日起30内给原告办理房屋不动产权证书；5、诉讼费由六被告负担。事实及理由：原告2011年12月在被告所建设的万源市太平镇秦川大道xx号处购买商品住宅房一套，购买房屋实际测绘面积为81.26平方米，购买单价2950元每平方米，实际支付购房款239717.00元，购房房屋坐落具体位置为B栋。原告与被告2012年6月6日签订《商品房买卖合同》，原告2012年7月8日接收所购买的房屋并向被告另行支付维修金3250元、契税2397元、印花税120元、测绘费221元、评估费1199元、按揭登记费80元、手续费169元、工本费200元、补缴房款3097元。按照合同约定，被告应当在2012年12月30日前取得所开发的商品房项目x栋整栋房屋的产权证明，然而被告在2018年12月30日才实际取得x栋房屋产权证，依照原告与被告签订的合同第二十条（一）初始登记的约定，原告继续履行合同，被告应当从2013年1月1日起按照己付房款的日万分之一计算违约金至被告实际取得产权证之日止。原告2012年7月8日接收房屋，被告应当在2013年7月7日前完成对原告的产权转移登记，然而被告至今未完成产权转移登记，应当从2013年7月7日起以239717元为基数按照日万分之一的标准计算违约金直至完成转移登记之日止。 被告虹强公司辩称，1、秦川大道xx号系被告潘煜等5人挂靠被告虹强公司开发的，故本案的主体应为秦川大道xx号项目部，被告虹强公司仅有协助义务；2、原告诉请遗漏了确认商品房买卖合同效力这一诉讼请求；3、被告虹强公司的公章及法定代表人于2019年9月进行变更，且公司系三无公司，故对之前发生的事情不知情，公司更不应承担责任。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明辩称，1、被告张旭等四人系自然人，不具备房地产开发资格，同时依照合同相对性原则，原告的产权证书应由被告虹强公司办理，同时被告张旭等四人与被告潘煜系个人合伙关系，但与本案无关，综上被告张旭等四人主体不适格，追加张旭等四人为被告程序不当；2、原告诉请不成立，首先，逾期办证是由于不可抗力的因素，办证期间项目部负责人潘煜被抓，办证费用被相关部门扣划，故被告应免责，其次，合同约定需由原、被告共同申请办证，故原告应提供要求办理产权证书的相关证据，再次，逾期办证双方均有过错，故被告不应支付违约金，且原告无实际损失。 被告潘煜未发表答辩意见。 原告董子界为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件。拟证明原告身份情况。 2、《商品房买卖合同》。拟证明原、被告签订购房合同情况。 3、案涉房屋结算单。拟证明案涉房屋原、被告已进行结算。 4、收款依据。拟证明原告向被告支付面积补差款3097元及房屋代收差额费48元。 5、合同备案信息查询结果。拟证明案涉房屋已在万源市房管局登记备案。 6、贷款合同。拟证明为案涉房屋，原告在中国农业银行万源市支行按揭贷款17.1万元。 7、室内装修协议。拟证明被告于2012年7月8日向原告交付案涉房屋。 8、房屋所有权信息。拟证明被告于2018年2月2日取得秦川大道69号B栋房屋的初始登记。 9、本院（2012）川1781民初108号民事调解书。拟证明类案的处理情况。 10、秦川大道xx号业主维权信及万源市住建局、房管局承诺书。拟证明原告等人多次向相关部门反映，要求办理产权证书。 被告虹强公司的质证意见为：证据1无异议；证据2不知情，公司的原公章已注销；证据3不知情；证据4不知情，公司无财务章；证据5系复印件；证据6证明房屋未解除抵押；证据7无关联性；证据8真实性无异议；证据9不知情；证据10无关联性。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明的质证意见为：证据1无异议；证据2印证被告张旭等人不是适格被告，更能印证原告诉请不成立；证据3、4无关联性，项目部公章对外无法律效力；证据5系复印件，且经办人未签字；证据6、7关联性有异议；证据8三性无异议；证据9无关联性；证据10无关联性，房管局在承诺书上加盖公章，证明系行政行为。 被告虹强公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据： 1、被告虹强公司与潘煜签订的《开发项目内部管理合同》。拟证明案涉项目系被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明、潘煜五人挂靠被告虹强公司开发。 2、（2019）川17民终961号民事判决书。拟证明内容同上。 3、被告虹强公司股权转让合同。拟证明虹强公司现在的法定代表人陈文平2019年9月开始负责公司。 4、被告虹强公司营业执照复印件。拟证明内容同上。 原告董子界的质证意见为：证据1三性均有异议，原告购买房屋时不知被告潘煜等人挂靠的事实，且挂靠系被告公司的内部管理行为，不具有对外效力；证据2缺乏关联性，但更能印证被告公司系秦川大道69号的开发人；证据3、4三性均有异议，被告公司未注销，故应承担责任。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明的质证意见为：证据1关联性有异议，仅能证明被告潘煜系被告公司的项目负责人，其所有行为系被告公司的职务行为，但与被告张旭等四人无关；证据2、3、4关联性有异议。 被告张旭、刘大川、夏杰亚、周承明、潘煜未向本院提交证据。 原、被告提交的上述证据，本院认证如下： 原告董子界提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10及被告虹强公司提交的证据1、2、4，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。被告虹强公司提交的证据3与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，2009年11月16日，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭签订《项目合作协议书》，协议约定五人合伙开发万源市太平镇秦川大道xx号（原绿苑楼）项目。2009年11月17日，被告潘煜（乙方）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（甲方）签订《达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同》，协议主要约定：万源市秦川大道xx号（原绿苑楼）项目以被告虹强公司的名义进行开发建设，由被告潘煜全额投资开发修建，独立核算，自负盈亏；经双方协商，被告潘煜向被告虹强公司交纳管理费10万元；被告潘煜应依法取得该项目开发的各项施工手续，在办理手续时，被告虹强公司应及时提供所需的相关资料、证照、印章等，其办理施工手续费用由被告潘煜承担。 2012年6月6日，原告董子界（买受人）与被告达州市虹强房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告董子界购买被告虹强公司开发的秦川大道69号，房屋建筑面积为80.21平方米，总价款为236620元，交房时间为2012年7月1日前；第六条约定：买受人采用贷款方式付款，首付款为购房总价款的40.4%，其余款项向中国农业银行万源市支行贷款支付；合同第二十条第（一）款初始登记约定，被告虹强公司应在2012年12月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明。若因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；第二十条第（二）款转移登记第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2012年7月8日，原告与被告虹强公司办理案涉房屋交房结算，原告董子界支付房价补差款3097元，支付代收补差款48元。2012年9月5日，原告董子界与中国农业银行万源市支行签订贷款合同，约定按揭贷款17.1万元，用于购买案涉房屋，借款期限为2012年9月5日至2022年9月4日。 秦川大道xx号项目交付后，广大业主多次向万源市有关部门反映，要求被告办理房屋产权证书。2016年10月23日，虹强公司秦川大道xx号项目部对外张贴承诺书，承诺2017年8月31日办理房屋产权证书。2017年1月，秦川大道xx号业主向万源市市长信箱反映产权证书多年未办理，万源市住建局回复称业主已将办理产权证书的相关费用交付给被告，该局2016年10月20日联系被告，并召开座谈会，被告承诺2017年8月31日前为业主办理产权证书。但被告虹强公司至今未为原告董子界办理房屋产权证书。2018年2月2日，被告虹强公司取得秦川大道xx号x幢初始登记。 同时查明，生效的（2016）川17民终1365号民事判决书及（2019）川17民终961号民事判决书均认定，被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭系秦川大道xx号的合伙开发人。 本院认为，原告董子界与被告虹强公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。本案原告董子界已按合同约定付清了购房款，并缴纳了办理房屋不动产权证的相关税费，但被告虹强公司至今未按照合同约定履行办理产权证的义务，违背了诚实信用的法律原则，依法应承担违约责任。故原告要求被告虹强公司为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”的规定，被告虹强公司应协助原告董子界办理不动产产权证书。张旭等人辩称，原告对逾期办理不动产权证书亦有过错，本院认为，原告董子界已完全履行了支付购房款的责任,同时包含原告董子界在内的秦川大道xx号业主也多次通过写信、信访等形式向相关部门主张权利，故被告张旭等人的该辩解理由,本院不予支持。被告张旭等人辩称，逾期办证是由于不可抗力的因素，本院认为《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，被告因自身原因导致董子界等人缴纳的办证费用被扣划，显然不属于不可抗力的范畴。诉讼中，原告董子界自愿放弃第三项诉讼请求，本院认为，原告该处分行为系其真实意思表示，本院予以准许。 《商品房买卖合同》第二十条第(一)款、第(二)款分别约定被告虹强公司逾期办理所在楼栋的权属初始登记和转移登记的违约责任,被告虹强公司未按约定在2012年12月30日前取得初始登记，亦未在商品房交付之日起360日内（2013年7月7日）取得房屋所有权证书的转移登记,其行为已构成违约，应分别承担《商品房买卖合同》约定的违约责任，但2013年7月8日至2018年2月2日（实际取得初始登记日期）之间存在所在楼栋的权属初始登记违约责任与转移登记违约责任的竞合，本院认为，被告虹强公司是否及时办理所在楼栋的权属初始登记仅会影响原告董子界取得房屋转移产权证的时间,被告应承担的2013年7月8日至2018年2月2日之间房屋产权转移登记的违约责任,实质已包含其逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约责任，属于违约责任叠加。综上，被告虹强公司应承担的逾期办理所在楼栋的权属初始登记的违约金应为4506.7元（2013年1月1日至2013年7月7日共计188天×239717元×0.0001），2013年7月8日起，被告虹强公司应承担逾期办理产权转移登记的违约责任。被告张旭等人辩称，原告董子界无证据证明其因逾期办理不动产权证书受到了损失,故被告不应承担违约责任。本院认为，违约金兼具补偿性质和惩罚性质，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告未按期办理房屋权属证书即应承担违约责任，故张旭等人的该辩解理由，于法无据，本院不予采信。被告虹强公司辩称，原告主张违约金已超过诉讼时效，经查，被告虹强公司交付房屋后，包含原告董子界在内的秦川大道xx号业主多次向相关部门信访，被告虹强公司秦川大道xx号项目部也公开对外承诺将定期办理房屋产权证书，故诉讼时效因原告多次主张权利、被告同意履行义务而中断，被告虹强公司关于超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立。 被告虹强公司辩称，秦川大道xx号系被告张旭等5人挂靠被告开发，且被告虹强公司的公章及法定代表人进行了变更，故被告虹强公司不应承担责任。本院认为，首先，秦川大道xx号项目部，系被告张旭等人挂靠被告虹强公司后，为便于项目开发而设立的临时机构，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，项目部实施的行为应由被告虹强公司对外承担责任，且案涉《商品房买卖合同》系原告与被告虹强公司签订，依照合同相对性原则，亦应由被告虹强公司承担合同违约责任；其次，依照《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，被告虹强公司虽于2019年进行了公司法人及公章的变更，但并不影响其对外承担民事责任。综上，被告虹强公司的辩解理由，本院不予采信。被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭等五人挂靠虹强公司实际开发秦川大道xx号项目，该挂靠行为了违反《中华人民共和国建筑法》第二十六条“禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。”的规定，自始无效，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”之规定,被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭应与被告虹强公司就原告董子界案涉诉请共同承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内协助原告董子界办理万源市太平镇秦川大道xx号房屋的不动产产权证书； 二、被告达州市虹强房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告董子界支付逾期办理秦川大道xx号x栋初始登记违约金4506.7元。 三、被告达州市虹强房地产开发有限公司在原告董子界实际取得房屋所有权证书之日起30日内向原告董子界支付逾期办理不动产产权证书的违约金（违约金计算方式为：以239717元为基数，自2013年7月8日起按日万分之一计算至原告董子界实际取得房屋所有权证书之日止）； 四、被告潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭对本判决第一项、第二项、第三项承担连带责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告董子界的其他诉讼请求。 案件受理费655.00元，由达州市虹强房地产开发有限公司、潘煜、刘大川、夏杰亚、周承明、张旭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 杨永朋 二〇二〇年二月十四日 法官助理 詹文丹 书 记 员 杨 虹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。、 《中华人民共和国民法通则》 第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五十四条以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。