广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15060号原告：范景雄，男，1976年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：李世平，男，1978年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告：黄万崇，男，1973年11月16日出生，汉族，住广东省怀集县，上述三原告共同委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。被告：佛山市升宝商场有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路16号自编第三层，统一社会信用代码91440604MA4X77XH0D。法定代表人：张伟华。委托诉讼代理人：唐斐，广东聚英华律师事务所律师。被告：佛山市荟景物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路35号德晖花园6号楼二层1室，统一社会信用代码9144060472118433XW。法定代表人：袁汉斌。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被告：陆汝胜，男，1963年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，被告：冯明，女，1966年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，上述两被告共同委托诉讼代理人：杨柏华，广东国龙律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。第三人：佛山市张槎房地产综合开发总公司，住所地张槎三路35号德晖花园6号楼二、三、四层，统一社会信用代码91440604193681569B。法定代表人：钟斌。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。原告范景雄、李世平、黄万崇诉被告佛山市升宝商场有限公司（下简称“升宝商场”）、佛山市荟景物业管理有限公司（下简称“荟景物业”）、陆汝胜、冯明恢复原状纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序审理。被告升宝商场在答辩期内提出管辖异议，本院经审查后裁定驳回。被告升宝商场不服，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院经审查作出（2018）粤06民辖终1309号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。因工作变动，本案转为由审判员田媛适用简易程序独任审判，依申请追加佛山市张槎房地产综合开发总公司作为第三人参加诉讼，并于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告范景雄、李世平及其委托诉讼代理人、各被告和第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。2019年7月3日，本院作出（2018）粤0604民初15060号民事裁定书，裁定驳回三原告起诉。三原告不服该裁定，上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）粤06民终10262号民事裁定，撤销（2018）粤0604民初15060号民事裁定、指令本院审理。本院于2020年1月15日再次公开开庭审理了本案，原告范景雄、李世平及其委托诉讼代理人、各被告和第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、四被告立即拆除占用佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城地下停车场编号A43、A44、A45停车位的电梯，并将上述停车位及停车位的上层楼板（即天花板）恢复原状；二、四被告立即拆除佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城小区西南角绿化带上（西出口保安亭）空调冷却水塔及附属主机房（位于荟丽精英城小区2栋大堂内）、附属设施，恢复绿化带、荟丽精英城小区2栋大堂及地面原状。三、四被告立即拆除佛山市禅城区张槎三路16号精英城小区内被告违规建设的“收货区”（包括但不限于雨棚、围蔽收货区域的隔断、收货区门），将“收货区”恢复原状；四、四被告立即拆除其违规加建的门窗（即原项目竣工报建图纸上没有标示的门窗），将墙面恢复原状；五、四被告拆除在佛山市禅城区张槎三路16号商场内违规加建的人行步梯，并对商场恢复原样（即按照原项目竣工报建图纸修复）且加固主体结构；六、全部诉讼费用由四被告承担。事实和理由：一、四被告非法占用小区共有部分，侵犯了原告的业主共有权。原告系佛山市禅城区张槎三路16号精英城住宅小区的业主，按照《物权法》的规定，小区共有部分包括但不限于建筑区内道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房由全体业主共同拥有、共同管理，任何业主不得单独占有。四被告违反法律规定，未经佛山市禅城区张槎三路16号精英城全体业主同意，私自占用小区共有部分安装空调冷却水塔、修建“收货区”，缩小了小区共有可使用面积，严重侵犯了其他业主的合法权益。除冷却水塔外，其附属主机房占用了荟丽精英城小区2栋大堂部分面积、附属水管电线等设施占用了小区地表下空间，以上空间均属全体业主共同共有，未经全体业主同意，被告不得随意占用。二、四被告未履行任何法律规定的程序，擅自改建、加建建筑及安装空调等设备，影响了原告的正常生活及人身安全，侵犯了原告的相邻权；多次未报建、未审批、未公示、未取得全体业主同意，在升宝商场内外进行改建：（一）被告打穿佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城地下一层及地上一层间楼板，围蔽地下停车场编号A43、A44、A45停车位，安装升降电梯。这一行为改变了停车位的使用功能，使得全体业主的停车面积减少。且该停车场属于人防工程，擅自修改停车场结构等于擅自改变人防工程的结构，对人防工程的安全性有实际损害。一旦发生需使用人防工程的紧急情况，部分业主可能因为该人防工程的使用面积减损无法按原工程设计使用该人防工程。（二）被告违法在小区内加建收货区，不仅占用小区共有部分，而且因为升宝商场收货事宜，每日有大量货车及各类社会人员出入荟丽家园住宅小区。封闭小区的价值在于其限制出入人员及车辆，从而最大限度减少违法犯罪人员进入小区内的可能性，保护全体业主的财产及人身安全。被告的行为让荟丽家园住宅小区的封闭性荡然无存，既减损了整个住宅小区物业的价值，也给全体业主的财产及人身安全带来极大的威胁。小区内有大量未成年人及老年人活动，每日大量货车进出小区容易造成交通事故，货车排放的尾气也造成了小区空气污染，老人及未成年人容易患上呼吸道疾病。（三）被告不经任何相关手续违法在外墙加建门窗、在商场内加建人行步梯，其私自改建加建的行为已危害到建筑安全，导致建筑外墙砖脱落、墙体漏水、横梁发霉等严重影响建筑安全的情况发生，危害全体业主的财产及人身安全，极易发生人员伤亡事故。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告升宝商场答辩称：一、原告的诉讼主体资格有问题。原告三个诉讼代理人是代理一百人还是代理整个小区？如代表小区的要求双过半，即业主数量过半和建筑总面积过半。本案原告不符合双过半的情况，原告主体不适格。二、原告代理人资格有问题。原告委托的律师是代理一百个业主，根据佛山律师协会的规定，群体性诉讼十人以上要报协会备案，但从起诉的时间来看，原告代理律师应该是不符合条件。三、起诉状的内容也不能成立，请求依法驳回。被告升宝商场补充答辩称：一、二审裁定审理相邻权，被告认为二审超裁。原告一审的诉求基本是基于共有权，本案案由也是恢复原状，而相邻权是基于所有权和使用权产生的权利关系。原告自始至终都没有提及到相邻权，故二审裁定违反了不告不理原则，不正确。二、地下停车场的所有权人是第三人，陆汝胜、冯明才是地下停车场整体租赁的使用权人。若用相邻权来诉讼，原告既不是地下停车场的所有权人，也不是使用权人，应驳回原告的诉请。被告荟景物业答辩称：一、原告的诉请是有关共有和共同管理的事项，属于小区公共性事务，应由全体业主大会或业委会来主张，不应由业主个人来主张。根据物权法第76条、物业管理条例的相关规定，应由双三分之二以上提起。本案中，根据原告提交的一百名业主及相对应的房产证可知，所有的建筑面积合计9626.55平方米（未包含陈树文的面积，因为没有看到他的房产证），而整个小区的面积是48550.83平方米，一共349户，故面积和人数占比均未达三分之二，也未过半数，因此原告的主体不适格。二、荟景物业虽为涉案小区提供物管服务，但涉案建筑或设备设施均非荟景物业所建，原告要求荟景物业恢复原状没有事实和法律依据。被告荟景物业补充答辩称：一、案涉小区包含了张槎三路荟丽精英城和仙槎路4号1-3期，建筑面积49710.70平方米，总户数376户，其中荟丽精英城的建筑面积共38068.83平方米，共241户；仙槎路4号的建筑面积共11641.87平方米，共135户。佛山市禅城区张槎街道纯阳社区居民委员会（下简称“纯阳居委会”）的复函载明荟丽精英城属于荟丽家园小区，并不等于荟丽精英城即是荟丽家园小区，实际上荟丽家园小区的面积及户数远大于荟丽精英城，100名原告中的5名原告并非属于荟丽精英城。二、荟景物业及第三人并没有侵犯各原告的相邻权，且原告也没有证据证明荟景物业及第三人存在侵害其相邻权的行为。被告陆汝胜、冯明答辩称：一、原告诉讼主体不适格。1、原告未提供证据证明其是涉案小区的业主。2、退一步说，假设原告是涉案小区业主，案涉事项与其没有直接利害关系，且涉及案涉小区全体业主共同利益，其也无权就涉及全体业主共同利益的事项提起诉讼。二、退一步说，假设原告主体适格，其各项诉请亦应予驳回。1、关于原告的第一项诉请，案涉电梯不需要报建，且该电梯安装没有对原告的通行造成不利影响，相反，方便原告出入商场。2、关于原告的第二、三项诉请，冷却水塔、收货区等附属设施设备在第三人于10多年前将涉案物业租赁给新一佳超市禅城荟丽店使用前已建设安装好。第三人于2014年将物业出售给陆汝胜并按合同要求将前述附属设施设备一并移交，故并非是陆汝胜及其租户升宝商场新加建、新安装。案涉物业通过公开拍卖成交并依法过户至陆汝胜名下，亦说明涉案物业及其附属设施设备不存在违章违法问题，原告无权请求拆除、恢复原状。3、关于原告的第四项诉请，现承租人不存在加建门窗的行为，且现用门窗是因消防要求安装的，符合消防标准并经消防验收，且未影响原告通行、采光等权利，原告诉请拆除无事实和法律依据。4、关于原告的第五项诉请，该自动扶梯是升宝商场安装并经广东省特种设备检验研究院佛山检测院检验合格，能正常使用，且升宝商场委托有资质的施工单位对案涉建筑进行了加固，并经相应资质的监理单位验收合格，不存在安全问题。假装自动扶梯不仅没有对原告物业造成不利影响，反而方便了原告的生活。原告诉请拆除没有事实和法律依据。三、被告引进承租人开办商场，方便小区业主生活和通行，如原告诉请得到支持，商场关闭，物业闲置，不能物尽其用，除给被告及承租人造成不可承受经济损失外，亦会给众多次承租人造成重大经济损失，也会造成更多新的纠纷。故原告的诉请不符合邻里和睦、与人为善的文化传统，于法于理都应驳回。被告陆汝胜、冯明补充答辩称：一、佛山中院的二审裁定书存在超裁，是错误的。二、陆汝胜、冯明购买物业已多年，现状就是如此，在多年使用过程中原告也没有提出异议。对历史形成的相邻状况，之前未发生争议的，其现主张相邻权受损，法院应不予支持。三、本案结果涉及升宝商场一百多名员工的工作及商户，请立足于维护社会稳定及和睦的邻里关系妥善依法判决，维持现状。四、原、被告对相关物业是共有关系，其相邻关系的主张应不予支持。第三人述称：一、原告的诉请是有关共有和共同管理的事项，属于小区公共性事务，应由全体业主大会或业委会来主张，不应由业主个人来主张。根据物权法第76条、物业管理条例的相关规定，应由双三分之二以上提起。本案中，根据原告提交的一百名业主及相对应的房产证可知，所有的建筑面积合计9626.55平方米（未包含陈苏文的面积，因为没有看到他的房产证），而整个小区的面积是48550.83平方米，一共349户，故面积和人数占比均未达三分之二，也未过半数，因此原告的主体不适格。二、关于荟丽精英城地下停车场A43、A44、A45停车位，第三人已将包括上述车位在内的32个车位长期出租给陆汝胜使用，打穿地下室上层楼板并安装设备并非第三人所为。三、空调冷却水塔属设施设备安装，水塔放置现位置至今已有十几年时间，未曾有业主投诉。该水塔已于2014年2月10日与荟丽商业中心一并转让给陆汝胜、冯明。四、收货区在竣工验收图纸中已注明，符合规划，加装的雨棚已拆除，收货区已不存在违建情形。五、门窗及人行步梯为业主新建，与第三人无关。六、同意荟景物业的答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、房产证复印件。拟证明原告主体资格。2、升宝商场机读资料、荟景物业企业机读资料、陆汝胜人口查询信息。拟证明被告主体资格。3、申诉书2份。拟证明原告曾到佛山市禅城区张槎街道办信访中心、城管进行信访，反映被告升宝商场、陆汝胜占用车位、违规加建电梯、占用绿地建设水塔及收货区、打穿楼板横梁加建人行步梯等情况。4、佛山市禅城区发展规划和统计局关于张槎16号（荟丽精英城）相关问题的答复、佛山市禅城区城市综合管理局关于吴家茂等人反映张槎荟丽精英城小区商场违建信访问题的答复。拟证明原告就被告升宝商场、陆汝胜违规加建电梯、占用绿地建设水塔、收货区等问题向相关部门反映问题，相关部门作出了回复；升宝商场、陆汝胜在收货区违规建设的雨棚现已拆除。照片14张、总平面图（竣工图）、与本案相关的平面图。拟证明升宝商场、陆汝胜私自改变车位用途，违规加建电梯、占用公共绿地违规安装冷却水塔、空调主机房等，且该空调设备一直由升宝商场、陆汝胜占用；总平面图、平面图标明了升宝商场、陆汝胜违规占用公共区域建设收货区。佛山市禅城区城市综合管理局关于反映张槎三路16号升宝商场违建侵占业主合法权益的信访事项处理意见书。拟证明升宝商场、陆汝胜确实打穿楼板、截断横梁违规建设人行步梯，且不能出具该工程不影响建筑主体结构或承重安全的文件。7、荟丽商业中心地下室车位有偿使用合同。拟证明车位使用合同的内容是租赁车位，且车位仅能用于停放车辆之用，不能加建围栏等。诉讼中，升宝商场提交以下证据：1、首层平面图、平面图。拟证明总平面图明显预留、标注有收货区，升宝商场对此享有权利合法有据。2、禅公消审字[2017]第0423号《建设工程消防设计审核意见书》、禅公消审验字[2018]第020号《建设工程消防验收意见书》。拟证明升宝商场对步梯的设置、整改是依照消防大队的文件进行，并非无理设置；升宝商场室内装修及自动消防设施调整整改建设工程经消防验收合格。3、佛山12345对升宝商场总经理龚文新反映室内电梯加装的答复。拟证明升宝商场室内电梯加装无需再行规划报建。4、电梯定期检验报告两份、特种设备使用登记证两份。拟证明涉案电梯经佛山市禅城区市场监督管理局许可，颁发了特种设备使用登记证，予以使用登记。5、装修申请、工作函。拟证明志景盛物业作为升宝商场曾经的物业公司，就装修事项提前向荟景物业书面申请，征得其同意。诉讼中，被告陆汝胜、冯明提交以下证据：1、广东天地和拍卖有限公司拍卖成交确认书、拍卖标的物现成移交确认书。拟证明陆汝胜、冯明于2013年1月10日以竞拍方式拍得佛山市禅城区张槎三路16号首层、二层、三层房产，案涉房产带租约拍卖，于2013年3月按现状移交给陆汝胜、冯明。2、广东省商品房买卖合同。拟证明陆汝胜、冯明于2014年2月24日签订《广东省商品房买卖合同》，约定按原有的装饰、设备标准由出卖人即第三人移交给买受人陆汝胜、冯明。3、粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号房地产权证。拟证明陆汝胜、冯明以公开拍卖方式向第三人购买物业，按物业现状交付并办理了过户手续，陆汝胜、冯明取得的合法财产应受法律保护。4、第三人出具的证明。拟证明位于张槎三路16号荟丽精英城的附属设施设备即一楼物业管理处保安亭旁的冷气机水塔、一楼收货区等在第三人于10多年前将物业租赁给佛山市新一佳百货超市有限公司禅城荟丽店使用前已建设安装好，陆汝胜、冯明于2013年购买该物业时上述附属设施设备已存在，并非本案被告新加建、新安装的，不存在恢复原状的问题。短信截图。拟证明原设计处改装垂直电梯、不占用小区公共部位且室内加装无需再行规划报建。6、编号为BTJ-E01712283、BTJ-E01712281、BTJ-E01712280、BTJ-E01712279、BTJ-E01712648的自动扶梯与自动人行道监督检验报告。拟证明升宝商场安装的自动扶梯经广东省特种设备检验研究院佛山检测院检验合格。禅城综执函[2018]31号《佛山市禅城区城市综合管理局关于吴家茂等人反映张槎荟丽精英城小区商场未见新房问题的答复》。拟证明①小区西出口旁兴建空调冷却水塔有噪音的问题，佛山市禅城区城市综合管理局责令整改，现已整改，环保部门来检查多次，现不存在噪音超标的问题；②商场业主方在小区内设置收货区和加装雨棚问题，佛山市禅城区城市综合管理局责令当事人限期拆除，现已拆除；③商场业主设置通向精英城小区的出入口问题，规划图纸均有表明此处设有门口，商场现业主不存在违反规划图纸设置商场出入口的情况。8、《中央空调设备维修保养服务合同》。拟证明2018年4月13日，陆汝胜与佛山市光耀空调设备工程有限公司签订《中央空调设备维修保养服务合同》，对2台冷水机组及机房其他设备大修保养，已对冷却水塔运行中产生的噪音进行了整改，现不存在噪音扰民的问题。9、竣工图。拟证明原竣工图有一楼收货区及出入口，原告阻止案涉物业承租人使用无理。佛山市禅城区张槎三路16号首层、二层、三层施工图纸。拟证明荟丽精英城的附属设施设备及出入口并非本案被告新加建、新安装，原告诉请恢复原状没有事实和法律依据。关于佛山市禅城区张槎三路16号首层、二层、三层房产确权情况的函及复函。拟证明①冷却水塔是精英城商业功能的必要配套设施，是应大量业主的要求设置在目前的位置，是历史原因造成；②收货区在陆汝胜、冯明购买前已存在，并非违规建设，且相应的规划图纸中有注明。诉讼中，被告荟景物业、第三人共同提交物业管理委托合同两份。拟证明涉案小区建筑物总面积情况。为查明案件事实，本院依职权向纯阳居委会发函调查，取得复函一份。经质证，本院认证：原告的证据1，经核对原件，本院对真实性予以确认。原告的证据2，被告及第三人对真实性无异议，本院予以确认。原告的证据3仅为打印件，本院不予确认。原告的证据4、6系行政职能部门作出的文件，经核实属实，本院予以确认。原告的证据5，照片显示的拍摄对象系涉案建筑物，本院对真实性予以确认，总平面图有原件核对，被告及第三人对真实性无异议，本院亦予确认。原告的证据7仅为复印件，且合同当事人等重要信息被隐去，真实性、关联性均无法核实，被告、第三人不予确认，本院不予采信。被告升宝商场的证据1，首层平面图有原件核对，各方对真实性无异议，本院予以确认，平面图仅为复印件，本院不予确认；被告升宝商场的证据2、4有原件核对，原告对真实性无异议，被告陆汝胜、冯明、荟景物业及第三人无异议，本院予以确认；被告升宝商场的证据3并无有效的证据佐证与本案的关联性，本院不予确认；被告升宝商场的证据5仅为复印件，并无有效的证据佐证，本院不予确认。被告陆汝胜、冯明的证据1、2、3、10有原件核对，原告对真实性无异议，被告荟景物业、升宝商场及第三人无异议，本院予以确认；被告陆汝胜、冯明的证据4、6、8、11有原件核对，被告荟景物业、升宝商场及第三人无异议，原告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认；被告陆汝胜、冯明的证据5与被告升宝商场的证据3举证重复，本院不再重复认证；被告陆汝胜、冯明的证据7与原告的证据4举证重复，本院不再重复认证；被告陆汝胜、冯明的证据9，因该组平面图仅有第三人盖章，涉案建筑物的具体情况应以本院依原告申请从房地产档案馆调取的图纸为准。被告荟景物业、第三人的证据有原件核对，原告对真实性无异议，被告升宝商场、陆汝胜、冯明无异议，本院予以确认。本院依职权调取的证据，原告与被告升宝商场无异议，被告陆汝胜、冯明、荟景物业及第三人亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告范景雄系佛山市禅城区张槎三路16号三座1008房的产权人，原告李世平系佛山市禅城区仙槎路4号二座205房的产权人，原告黄万崇系佛山市禅城区张槎三路16号二座401房的产权人。针对荟丽精英城部分业主的投诉、信访，相关行政职能部门的处理情况如下：一、佛山市禅城区发展规划和统计局于2018年1月3日作出《关于张槎三槎16号（荟丽精英城）相关问题的答复》，内容为“一、来访主要反映升宝商场投资方以下问题：1.地下停车场上层楼板有部位被升宝商场投资方打穿并围蔽加装电梯；2.小区内兴建空调冷却水塔；3.收货区加装雨篷；4.在小区外墙私开门窗；5.在小区公共区域内增设空调外挂机。二、初步核查情况。（一）经核查，近期我局未收到张槎三路16号关于规划调整的申请。（二）经查核原项目报建竣工图，升宝商场所在建筑首层平面图中位于商场内部设置有自动手扶梯三处；另卸货平台两处旁侧分别设置有货梯。三、来访反映问题的回复。（一）关于地下停车场上层楼板有部位被升宝商场投资方打穿并围蔽加装电梯的问题。经核查原竣工图纸，商场首层内部设置有自动手扶梯，经现场查勘，地下室上层楼板确有被打穿安装设备的情况。（二）关于小区内兴建空调冷却水塔的问题。空调冷却水塔属设施设备安装，无需报规划部门审批。（三）关于收货区加装雨篷问题。经查，原图纸资料显示在商场首层设置有收货区。经现场查勘，位于收货区上方搭建了雨篷。（四）关于在小区外墙私开门窗问题。经查，我局未收到商场投资方在小区外墙增设门窗的申请。（五）关于在小区公共区域内增设空调外挂机问题。经查，原图纸资料中未在该区域设置有空调机位。四、处理意见。来访投资资料显示，城市综合执法部门已介入对荟丽家园商场问题的处理，你们可就相关处理问题向该部分了解咨询……”。二、佛山市禅城区城市综合管理局于2018年1月18日作出《关于吴家茂等人反映张槎荟丽精英城小区商场违建信访问题的答复》，内容为“一、关于商场业主方安装在人防地下停车场的电梯问题，张槎分局已发函到佛山市规划局征询规划意见，目前正待规划部门答复。二、关于小区西出口旁违章兴建空调冷却水塔的问题，张槎分局执法人员多次联系当事人，向其说明冷却水塔运行中产生的噪音对业主造成的影响，并责令其进行整改。下一步，张槎分局拟对该处建造冷却水塔的噪声扰民问题进行立案查处，目前正在调查取证阶段。三、关于商场业主方在小区内设置收货区和加装雨棚问题。经查，该商场收货区在现商场业主方进驻前已设立，且在规划图纸中有注明。至于加装的雨棚，张槎分局已责令当事人限期拆除（此雨棚的投诉问题已在佛山市禅城区数字城管系统中立案，案件号为佛城管2017字第1172012号，处理时限为60个工作日）。若当事人在此期限内未拆除雨棚，张槎分局将对其进行立案查处。四、关于商场业主方设置通向精英城小区的出入口问题，经查，规划图纸均有标明此处设有门口，商场现业主不存在违反规划图纸设置商场出入口。至于恢复西面出口保安亭对面的房子原貌的问题，执法人员已责令该处负责人按原貌进行恢复，并已在2017年12月27日恢复完毕。五、关于商场在精英城小区各外公共区域悬挂空调及空调架的问题。经查，该处空调为商场原业主所有，现业主并未对该处的空调主机进行改变或迁移。该处建筑由于建设时对空调外挂机未有设计考虑，且挂设空调外机位是业主的普遍需要，业委会或物业公司又末对该外挂空调机行为共同商议制订统一标准。建议由小区业主尽快成立业委会并制订统一标准后再对空调机外挂问题进行统一调整处理……”。三、佛山市禅城区城市综合管理局于2018年7月31日作出《关于谢高文反映张槎三路16号升宝商场违建侵占业主合法权益的信访事项处理意见书》，内容为“一、关于升宝商场擅自在荟丽精英城地下停车场车位A43、A44、A45打穿地下一层与地上一层之间的楼板，加装电梯，改变停车场原有功能的问题。经查，当事人升宝商场于2017年10月初开始，在向业主租用的佛山市禅城区张槎三路16号地下一层A43、A44、A45车位，兴建一座贯穿地下一层至地上三层的电梯井。该电梯井为钢筋混凝土结构，已完工，占地面积为14.82平方米。当事人未能提供规划部门核发的《建设工程规划许可证》。张槎分局于2018年3月16日对当事人的上述行为进行立案处理，并于2018年3月17日函询规划部门意见，于2018年4月18日收到规划部门的复函……由于该处电梯井的位置较特殊，且规划部门于2018年4月18日回复的审核意见不够具体，张槎分局未能根据该审核意见作出具体的行政处罚。因此，张槎分局执法人员于2018年5月4日与规划部门的工程师再次到现场进行核查，并于当月到佛山市规划城建档案馆调取张槎三路16号（荟丽精英城）的相关规划图纸等作佐证材料。于2018年6月再次函询规划部门意见，目前仍未收到规划部门的复函，待规划部门答复具体的审核意见后，张槎分局才能根据规划意见对升宝商场作进一步处理。二、关于荟丽精英城小区西出口保安亭旁的冷却塔的问题。经查，位于佛山市禅城区张槎三路16号首层南侧、德明路东侧安装有一个冷却塔，面积为32.13平方米。当事人未能提供规划部门核发的《建设工程规划许可证》。张槎分局于2018年2月27日收集好相关资料，并进行立案处理……三、关于处理荟丽精英城小区内违建雨棚投诉超出禅城区综合管理局给出的60个工作日时效的问题。……经张槎分局多次与陆先生协商，该雨棚于2018年7月4日被拆除。四、关于升宝商场在装修期间，擅自在商场内部多处打穿楼板、截断横梁和加建多条人行步梯的问题。……由于房屋打楼板、横梁和加建人行步梯等涉及建筑专业知识，需要专业部门进行鉴定。为此，张槎分局执法人员到现场进行拍照取证后，于2018年5月30日函询规划部门关于在室内打穿楼板加建步梯的行为是否需要办理规划审批的问题。同时函请城建部门协助到现场进行核查，并对该处打穿楼板加建步梯等行为是否影响该商住楼建筑主体或承重结构出具意见。经多次沟通，至今仍未收到规划和城建部门的复函。因此，张槎分局暂时未能作出相应处理。由于案件办理的法定流程繁复且牵涉的问题较多，耗时较长，张槎分局将继续依法跟进您反映的情况……”。原告范景雄、李世平、黄万崇于2018年7月2日提起本案诉讼时提交了包括其本人在内的共100人签名的《维权诉讼授权签名表》、《授权代表人委托书》以及各签名人员的身份证、房地产权证，用以证明范景雄等100人系荟丽精英城的业主，共同推选范景雄、李世平、黄万崇作为诉讼代表人提起本案诉讼。诉讼中，经本院发函调查，纯阳居委会复函称：一、佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城属于荟丽家园小区，该小区未成立业主委员会。二、佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城1-3座总户数共241户，建筑面积共38076.45平方米，其中住宅面积23320.2平方米、商用面积14756.25平方米。本院经审理于2019年7月3日作出（2018）粤0604民初15060号民事裁定书，认定三原告仅为荟丽精英城100名业主的诉讼代表人，根据纯阳居委会的复函，不论是人数还是专有部分建筑面积均未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）项规定的过半比例，原告以自己的名义提起本案诉讼，不符合起诉的条件，遂裁定驳回了原告的起诉。原告上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院作出的（2019）粤06民终10262号民事裁定认定“范景雄、李世平、黄万崇起诉的事实和理由包括升宝公司、荟景物业公司、陆汝胜、冯明侵犯业主共有权和相邻权，因相邻权保护不属于小区业主共有和共同管理权利的重大事项，故范景雄、李世平、黄万崇有权以自己的名义提起本案诉讼”，故裁定撤销（2018）粤0604民初15060号民事裁定、指令本院审理。另查明一，2002年11月20日，第三人（委托方、甲方）与被告荟景物业（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将佛山市张槎仙槎路4号1-3座委托乙方进行物业管理作出具体约定。2006年5月10日，第三人（委托方、甲方）与被告荟景物业（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，就甲方将佛山市张槎三路16号1-3座委托乙方进行物业管理作出具体约定。2013年1月10日，被告陆汝胜、冯明（买受人）与拍卖人广东天地和拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，内容为“一、成交标的：佛山市禅城区张槎三路16号一、二、三座的首层、二层、三层的房产，按现状拍卖……二、标的带租约拍卖，承租人有优先购买权，其中：佛山市新一佳百货超市有限公司租期至2021年8月31日止……”。2013年3月，第三人（委托方）和被告陆汝胜、冯明（买受方）、广东天地和拍卖有限公司（拍卖方）签订《拍卖标的物现场移交确认书》，对成交标的物即佛山市禅城区张槎三路16号一、二、三座的首层、二层、三层的房产进行了现场移交。2014年6月4日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告陆汝胜、冯明核发了佛山市禅城区张槎三路16号一、二、三座的首层、二层、三层房产的产权证书。另查明二，据兴建单位为第三人、工程名称为镇中心商业住宅楼的竣工验收图纸显示，涉案地下停车场、西南角绿化带上空调冷却水塔及附属主机房等设施、升宝商场及其收货区均位于佛山市禅城区张槎三路16号荟丽精英城规划红线范围内。2020年1月19日，本院组织各方当事人进行了现场勘查：一、标注为“新一佳收货区”的位置位于荟丽精英城3座住户大堂与2座住户大堂中间，进入该收货区需先通过荟景物业设置在荟丽精英城大门的门禁，勘查当日收货区门口空地停放货车一台，升宝商场工作人员通过紧邻收货区大门的平台从货车内搬运货物。原告当场明确其诉请拆除的收货区范围及需拆除的标的物明细为：拆除紧邻收货区大门的水池和平台、收货区标牌下方墙面的伸缩门，移除围栏2个、空地上的垃圾桶1个、玻璃缸及不锈钢架；二、原告当场明确其诉请拆除的违规加建的门窗包括收货区标牌同侧墙面的两扇门、2座住户大堂门同侧的两扇门以及2座住户大堂门左侧墙面的一扇门。原告当庭陈述：第三项诉请中的雨棚在相关政府部门的主持下已经拆除；原告对被告自有物业内收货区的处分没有意见，仅对被告侵占原告的公共生活区和绿地有异议；“收货区”的搭建主体应该是新一佳商场，其租赁的时候已经搭建了，具体时间不记得，新一佳倒闭至少五年，后没有使用，直至2018年由升宝商场再次启用，该收货区使原本封闭安全的小区变成了有大量货车及外来人员出入的卸货区，大大提高了各类安全事故发生的危险性，且货车尾气带来的空气污染使呼吸道疾病的危险性增加；原告诉请拆除的门窗是升宝商场于2018年下半年装修时加建，影响了房屋主体承重结构且导致物业的防盗性降低。本院认为，本案系恢复原状纠纷。三原告起诉涉及侵犯业主共有权的部分，因三原告主体不适格，本院不予实体审查，仅对三原告提出的侵害相邻权的部分进行审理。综合全案证据，本院对原告的主张及其诉讼请求作如下分析认定：关于第一项诉讼请求。根据佛山市禅城区城市综合管理局于2018年7月31日作出的处理意见书，该局张槎分局已于2018年3月16日对升宝商场打穿地下停车场车位A43、A44、A45地下一层与地上一层之间的楼板、加装电梯的行为立案查处。对此，本院不再重复处理。原告于诉讼中提出的对打穿楼板、打穿横梁、加建步梯等消防改造工程是否对建筑主体、承重结构造成损害进行司法鉴定，本院不予准许。关于第二项诉讼请求。根据佛山市禅城区城市综合管理局于2018年1月18日作出的答复、于2018年7月31日作出的处理意见书，该局张槎分局已对空调冷却水塔噪音扰民及未提供规划许可证等问题进行立案处理。对此，本院不再重复处理。关于第三项诉讼请求。原告当庭确认雨棚已拆除，本院不再重复处理。根据佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区城市综合管理局作出的相关答复，结合荟丽精英城竣工图纸、现场勘查的情况，荟丽精英城为商住小区，首层、二层、三层的规划用途均为商业服务用房，首层平面图显示二座、三座之间规划设置有卸货平台，该卸货平台即为现标识的“新一佳收货区”。从收货区的现状可见，收货区的门与涉案小区1轴～23轴立面图所示的门相符，并非违规建设，而收货区门前的空地并无原告主张的阻碍通行的隔断物或围蔽措施。货车进入收货区卸货，需通过小区门禁，在实施有效管理的情况下，货车进出的数量及安全性是可控的，且使用货车运输有利于节约社会资源，亦符合生活常理和商业惯例，对此，三原告作为小区业主负有合理容忍的义务。因此，现有证据无法证明被告在使用收货区的过程中存在侵犯原告相邻权的行为，本院对原告的该项诉请不予支持。关于第四项诉讼请求。根据原告现场勘查时明确需拆除的门窗位置，经比对涉案小区1轴～23轴立面图，收货区标牌同侧墙面的两扇门在竣工图纸上已有标识，并非违规建设；2座住户大堂门同侧墙面，竣工图纸显示设置有两扇门，现状证实其中一扇门维持原状外，另一扇门向左平移，原开门处已恢复成实墙。因上述门窗属于规划建设的范围，原告亦未举证证明其相邻权受损的事实，原告主张影响房屋主体承重结构、导致物业防盗性降低仅为单方猜测，缺乏理据，本院不予支持。2座住户大堂门左侧墙面的一扇门位于二楼外墙，因并无可供通行至该扇门的设施，该门处于长期关闭状态。原告主张该门侵害其相邻权，本院难以采信，对原告的该项诉讼请求不予支持。关于第五项诉讼请求。根据佛山市禅城区城市综合管理局于2018年7月31日作出的处理意见书，该局张槎分局已对升宝商场内加建人行步梯的问题进行现场拍照取证并立案处理，该局亦函请城建部门协助核查并对打穿楼板、加建步梯等行为是否影响该商住楼建筑主体或承重结构出具意见。对此，本院不再重复处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告范景雄、李世平、黄万崇的诉讼请求。本案适用简易程序，案件受理费减半收取50元，由原告范景雄、李世平、黄万崇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年二月十八日书记员 冯裕雯