广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13078号原告：黎裕发，男，1949年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孟祥瑞，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海洁，北京市京师（中山）律师事务所律师助理。被告：李卫军，男，1970年10月2日出生，汉族，住河南省安阳县。原告黎裕发与被告李卫军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告黎裕发的委托诉讼代理人孟祥瑞到庭参加诉讼，被告李卫军经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎裕发向本院提出诉讼请求：1、解除编号为20150501的《经营场地租赁合同》，由李卫军向黎裕发支付拖欠的租金65660元；2、李卫军向黎裕发支付违约金73187.57元；3、李卫军向黎裕发支付财产保险费800元；4、李卫军向黎裕发支付律师费8000元；5、李卫军承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月13日，黎裕发与李卫军签订《经营场地租赁合同》，约定租赁期限从2015年5月1日起至2020年4月30日止，月租金第一、二年为4000元，第三、四年为4400元。2017年7月1日起，双方约定将四层的大套间一并出租给李卫军，每月租金合计为4900元。合同期第五年月租金5390元；每月5日前支付租金。为履行合同义务，黎裕发向李卫军收取履约保证金8000元，如李卫军违约，黎裕发有权单方面解除合同并没收履约保证金。从2018年8月起，李卫军开始拖欠租金，经黎裕发多次催讨，李卫军均以各种理由拒绝按期支付租金。为维护自己的合法权益，黎裕发特诉至法院，请求判如所请。被告李卫军未到庭参加诉讼、未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：黎裕发提交的土地使用证、房产证反映，位于中山市××南城村的房地产[产权证号：粤房字第××号，土地证号：中府国用（2003）第020304号]权利人为黎裕发。中山市南头镇南城社区居民委员会出具证明：兹有黎裕发位于中山市××队的房产，产权证号粤房字第××号，与土地证证号中府国用（2003）第020304号，登记的地址中山市××南城村，及现新编地址中山市南头镇南头大道西55号，为同一地址，情况属实。落款日期为2015年5月13日的《经营场地租赁合同》反映，甲方为黎裕发，乙方为李卫军，落款的甲方、乙方签名处分别有“黎裕发”“李卫军”签名及捺指模，合同约定内容包括：甲方将中山市南头镇南头大道西55号钢筋混凝土结构建筑物的二层、三层（约400平方米）（下称涉案物业）出租给乙方作经营场地；租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；租金以税后月租金额为基数，每两年增加租金一次，每次增幅百分之十，第一年、第二年每月租金4000元，第三年、第四年每月租金4400元（手写改动为4900元），第五年租金4840元（手写改动为5390元），在合同第一页下方由黎裕发手写“2017年6月9日甲方、乙方商定，四层的大套间一并租与乙方使用，租金每月500元，从7月1日起计租”，乙方须在每月5日前向甲方支付当月税后月租金额。合同签订之日起5天内乙方向甲方支付履约保证金8000元，作为履行合同的保证，支付场地经营防破坏保证金5000元，作为经营场地使用过程中保护场地安全的保证，支付2000元水电费押金。履约保证金在合同自然到期之日起5日内退还，经营场地保证金自合同终止或解除后确定经营场地完好之日起5日内退还，水电费押金经查询供水、供电企业证实乙方不欠水电费之日起5日内退还。乙方违约1天至30天每天按应付租金的千分之三支付违约金，违约第31天起，按应付租金的千分之五支付违约金，乙方所交履约保证金不作退还。合同中对经营场地的保险购买约定由乙方与首层承租方每年给经营场地购买赔偿总额不小于300万元的房屋财产保险，受益方为甲方。乙方拖欠租金，甲方有权解除合同收回涉案物业，并可向人民法院起诉，费用及损失由败诉一方承担。合同签订后，李卫军向黎裕发支付履约保证金8000元、经营场地防破坏保证金5000元，水电保证金2000元。另，黎裕发提交的中国工商银行历史明细清单反映，2017年7月5日、8月5日、12月5日黎裕发分别收到李卫军的租金4900元，另有2017年12月28日、2018年3月6日、2018年11月3日分别收取李卫军租金9800元，拟证明合同第一页手写部分是双方合意的结果，黎裕发将四层大套间一并租给李卫军，第三年、第四年租金由4400元变更为4900元，第五年租金由4840元变更为5390元。黎裕发当庭称，上述租赁合同书落款的甲方、乙方签名分别由其与李卫军所签；合同签订后，黎裕发按照约定将涉案物业交付李卫军使用，李卫军支付租金至2018年7月，李卫军自2018年8月开始拖欠租金；黎裕发在2019年4月后有将涉案物业贴出招租广告，但因李卫军现仍将其物品存放在涉案物业，亦未交出钥匙，故没有出租成功。黎裕发主张租金计算至2019年8月，履约保证金8000元不予退还，经营场地防破坏保证金5000元及水电保证金2000元同意用于抵扣租金。对黎裕发主张的其与李卫军之间存在房屋租赁合同关系及合同履行中的相关事实等待证事实，黎裕发已提交上述证据为证，并作相关说明，故在李卫军未到庭提出相反的抗辩意见，且黎裕发当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，黎裕发与李卫军之间的房屋租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守，本院予以认定。因在双方履行合同过程中，李卫军自2018年8月起拖欠黎裕发租金，且至今未将其存放物品搬离涉案物业，亦未按时支付租金，已构成违约，黎裕发要求解除涉案物业的租赁合同，本院予以支持。因李卫军未依约支付自2018年8月起的租金，故黎裕发诉讼请求李卫军支付拖欠的自2018年8月至2019年8月的租金有理，本院予以支持。经核算，本院对黎裕发诉讼请求的租金65660元（4900元/月×9个月+5390元/月×4个月）予以支持，但需抵扣黎裕发应予以退还的经营场地防破坏保证金5000元及水电保证金2000元，故尚欠租金应为58660元，另外8000元履约保证金因系李卫军违约导致，不应租金中抵扣。另，庭审中，黎裕发要求违约金统一自2019年8月6日开始计算，未违反法律规定，但其主张的违约金标准过高，本院调整为以58660元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止，超出部分本院不予支持。关于财产保险费问题。合同约定财产保险费由李卫军及首层承包方购买，现黎裕发提交证据其已经支付2019年4月13日至2020年4月12日期间保险费1600元，其要求李卫军承担其中的800元。现双方的合同已解除，黎裕发购买的财产保险期间至2020年4月12日，故本院酌情认定李卫军承担上述财产保险费400元。关于律师费问题。双方合同约定由违约方支付，且本案诉讼因李卫军未按期支付租金而产生，黎裕发提交委托代理合同及发票证明其为本案诉讼支付律师费8000元，故黎裕发主张上述费用由李卫军承担，合理有据，本院予以支持。李卫军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，缺席判决如下：一、解除原告黎裕发与被告李卫军于2015年5月13日签订的编号为20150501的《经营场地租赁合同》；二、被告李卫军于判决发生法律效力之日起三日内向原告黎裕发支付拖欠的租金58660元及逾期付款违约金（以58660元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；三、被告李卫军于判决发生法律效力之日起三日内向原告黎裕发支付财产保险费400元及律师费8000元；四、驳回原告黎裕发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3252元，诉讼保全费895元，合计4147元，由原告黎裕发负担1895元，被告李卫军负担2252元（该款已由原告黎裕发垫付，被告李卫军应于判决生效之日起三日内一并迳付给原告黎裕发，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  夏重彬审判员  谢湘云审判员  陈觉天二〇二〇年二月十三日书记员  吴炎芳黄湛洪