天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2901号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：天津富德龙九河宾馆有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽中心北路1388号。法定代表人：李秀龙，董事长。委托诉讼代理人：张虹，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李雅，天津芳林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽大连道7号。法定代表人：刘婷婷，经理。委托诉讼代理人：肖娜，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李娜，天津瑞垚律师事务所律师。上诉人天津富德龙九河宾馆有限公司（以下简称九河宾馆）因与被上诉人天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司（以下简称华泰公司）返还原物纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初22863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。九河宾馆上诉请求：1．撤销一审判决第一项，并依法驳回华泰公司腾空交还房屋请求或发回重审；2．请求撤销一审判决第二项，并依法改判驳回华泰公司要求支付自2017年12月20日起至实际腾房之日的房屋占有使用费或发回重审；3．本案一审、二审诉讼费用全部由华泰公司承担。事实和理由：一、九河宾馆有新证据可以证明，其曾于租赁期满三个月前向华泰公司送达《关于富德龙九宾馆延长租期的申请》，双方已对房屋租赁期进行变更，截至目前，双方租赁期限尚未届满，双方的租赁合同应当继续履行。一审法院对九河宾馆不能提供租赁期届满前提前三个月通知华泰公司要求续租的相关证据及双方租赁期限届满，合同到期的事实认定错误。二、即便华泰公司仍拒绝承认收到九河宾馆的延期申请，双方之间亦可构成不定期租赁合同关系，一审法院认为华泰公司以《通知》形式提出异议，导致双方未能形成不定期租赁法律关系的认定错误。三、双方自2017年12月19日起至今，均系合法租赁期间，且九河宾馆已依照合同约定的租金标准足额支付2018年度及2019年度的房屋租金，因此，九河宾馆无需向华泰公司支付该期间的房屋占用费。即便应当支付，也仅应自华泰公司明确提起诉讼，向九河宾馆主张权利之日起。华泰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回九河宾馆的全部上诉请求。主要理由：一、双方签订的租赁合同届已期满。二、华泰公司以《通知》提出异议，视为双方没有达成合意，不构成无固定期限的租赁合同。三、双方就涉案房屋进行了评估，价格认定合法有效，九河宾馆并未足额支付房屋占用费。华泰公司向一审法院起诉请求：1．请求判令九河宾馆将坐落于天津市滨海新区塘沽中心北路1388号房屋腾空并交还于华泰公司；2．请求判令九河宾馆向华泰公司支付自2017年12月20日至实际腾房之日止（按照天津市滨海新区租赁房屋指导价格）的房屋使用费；3．判令九河宾馆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：华泰公司（原名称为天津市塘沽区华泰物业有限公司）系坐落于滨海新区塘沽中心北路1388号钢混7层面积为3666.56平方米房屋的所有权人，2007年12月6日，华泰公司（甲方）与九河宾馆（乙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于滨海新区塘沽中心北路1388号房屋出租给乙方，出租面积为3667平方米，乙方承租房屋用途用于商业服务；第三条3-1约定房屋租赁期限自2007年12月20日起至2017年12月19日止；3-3约定租赁期届满时，乙方需继续承租该房屋时，应当提前三个月通知甲方，甲方应当同意乙方的要求。经协商一致，甲方可以提高租金，但不得超过原租金的5%；第四条4-2-3约定租金期限为10年，第一年的租金为70万元，由乙方一次性支付给甲方，第二年至第十年的租金为65万元/年，付款方式为每年分两次付清，每半年的第一个月乙方一次性支付给甲方32.5万元；第五条5-2约定租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担；第六条6-2约定乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方的书面同意，并商定增加的装修、设备的归属及维修责任等；6-3约定房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，由乙方负责承租房屋及原有附属设备的维修，并承担维修费用，甲方应予协助；附件二约定租赁期内，房屋的主体结构、基础工程由甲方负责维修，对房屋的使用由乙方负责维修，租赁期满，如双方不再续约乙方有权自行处理由乙方添置的设备或设施。2018年1月26日，华泰公司委托天津市滨海新区塘沽津滨房屋租赁有限责任公司（以下简称津滨租赁公司）向九河宾馆发出《通知》，载明九河宾馆承租的房屋租赁合同于2017年12月19日到期，根据天津市2016年房屋租赁市场指导租金的通知，中心北路1388号租金为每年313万元，九河宾馆应在2018年1月31日前与我单位签订新的租赁合同，如逾期不能签订，则于2018年3月31日之前腾房并交付我单位。庭审中九河宾馆认可收到了该《通知》，但因对其要求的年租金调至313万元/年不予认可。九河宾馆于2018年1月16日向津滨租赁公司转款330000元；于2018年6月19日向津滨公司转款50000元、6月21日转款2笔合计100000元、6月22日转款50000元、6月25日转款50000元、6月26日转款40000元、7月2日转款40000元，合计330000元，转款备注为2018年下半年房租；于2018年12月8日向津滨租赁公司转款42000元、于12月9日分6笔转款合计298000元，合计340000元，转款备注为2019年上半年房租。2014年12月25日，受九河宾馆委托，天津市滨海新区塘沽房屋安全鉴定中心出具《房屋安全鉴定报告》，第二项鉴定内容载明依据委托书内容对宾馆范围内的房屋装修改造进行构件安全性鉴定，第四项建筑物概况载明因经营需要，委托方将首层局部、二至七层改造为宾馆使用，于室内局部增设了轻质隔断墙以分隔房间，宾馆建筑面积约为3666.56平方米；第五项查勘结果载明框架柱未见明显结构性裂缝、倾斜、变形，层间（屋面）结构未见明显裂缝、变形等损坏；鉴定结论为鉴定范围内的房屋可以作为宾馆使用，九河宾馆支付技术服务费40000元。2014年12月25日，九河宾馆向房屋租赁管理部门进行租赁合同登记备案，支付非住宅租赁手续费21823元。此外，九河宾馆还主张对屋面防水进行维修，支付费用231800元，添置供水设备花费32800元。因双方对案涉房屋的租金价格未能达成一致意见，经华泰公司申请，一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司对案涉房屋的租赁价格进行评估，国宏信公司于2019年7月15日出具《价格评估报告》，载明价格评估基准日2017年12月20日至2019年6月28日的市场客观租金为2487399元，租赁单价为1.22元/平方米/天，华泰公司支付评估费94621元。双方对国宏信公司评估的评估方式、价格基准日等均无异议。一审法院认为，华泰公司与九河宾馆签订的《天津市房屋租赁合同》所约定的租赁期限已届满，九河宾馆未能提供租期届满提前三个月通知华泰公司要求续租的相关证据，合同到期后，九河宾馆虽继续占用房屋并交纳相关费用，但华泰公司已经以书面《通知》形式提出异议，亦未继续按此前双方的付款习惯开具发票，双方未就续租问题进一步达成合意，因此不能当然视为华泰公司接受了该租金标准及双方之间形成了不定期租赁的法律关系。故在双方合同已到期的情况下，九河宾馆继续占用租赁物丧失了合法依据，对于华泰公司要求腾还涉诉租赁物的诉请予以支持。关于华泰公司要求九河宾馆依照3130000元/年的标准支付自2017年12月20日起至实际腾还之日止的房屋使用费，一审法院认为，合同到期后，华泰公司于2018年1月26日向九河宾馆发出《通知》，要求九河宾馆按3130000元/年的租金标准于2018年1月31日前签订新的租赁合同，如逾期不能签订，则于2018年3月31日之前腾交房屋。九河宾馆不同意按该租金标准签订合同，应在腾房期限内腾还房屋。对于华泰公司给予的腾房期限内，宜按原合同标准支付使用费，九河宾馆自愿按照330000元/半年（0.49元/平方米/天）标准支付，予以照准。关于逾期腾房产生的房屋使用费，参照评估价格按1.22元/平方米/天支付自2018年4月1日起至实际腾还之日止。本案反诉部分，关于九河宾馆主张的维修费用，双方之间所签《天津市房屋租赁合同》约定华泰公司负责维修房屋的主体结构、基础工程，九河宾馆负责承租房屋及原有附属设备的维修，现根据九河宾馆提交的证据，无法证明其对房屋的主体结构实际进行了维修并支付相应款项，因此对其该项诉请不予支持。关于九河宾馆主张的供水设备维修费用，根据其提交的证据显示该部分款项实为添置供水设备的费用，其添置费用系出自经营需要，其主张该部分费用由华泰公司承担并无相关依据，不予支持。关于九河宾馆主张的鉴定费用40000元，根据鉴定报告显示，其系基于自身经营需要，对宾馆范围内的房屋荷载分布是否满足原结构设计要求以及鉴定范围内的房屋是否可以作为宾馆使用而进行，故该鉴定费用应由九河宾馆自行承担。关于九河宾馆主张的租赁合同登记备案手续费，根据合同“租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）中，费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担”的相关约定，因此登记备案手续费发生在租赁期间，系基于双方租赁关系所产生，据合同约定应由华泰公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）天津富德龙九河宾馆有限公司于判决生效之日起四十五日内将承租的坐落于滨海新区塘沽中心北路1388号面积为3666.56平方米的房屋腾空交还原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司；二、被告（反诉原告）天津富德龙九河宾馆有限公司于判决生效之日起四十五日内给付原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司自2017年12月20日起至实际腾还之日止的房屋占用费（自2017年12月20日起至2018年3月31日止，按0.49元/平方米/天的标准支付，自2018年4月1日起至实际腾还之日止，按1.22元/平方米/天的标准支付；天津富德龙九河宾馆有限公司先期交纳的1000000元可予抵扣）；三、原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司于判决生效之日起四十五日内给付被告（反诉原告）天津富德龙九河宾馆有限公司租赁登记备案手续费21823元；四、驳回原告（反诉被告）天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）天津富德龙九河宾馆有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（华泰公司已预交），由九河宾馆负担；评估费94621元，由华泰公司负担30371元，由九河宾馆负担64250元（均于判决生效后四十五日内直接给付天津市滨海新区塘沽华泰物业有限公司），反诉案件受理费3085元（九河宾馆已预交），由九河宾馆负担2912元，由华泰公司负担173元（于判决生效后四十五日内直接给付九河宾馆）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，九河宾馆提供的三组录音证据，不能充分证明其已经按照合同约定提前三个月通知华泰公司续租事宜，本院不予采信。九河宾馆提供的2019年6月19日其向案外人津滨租赁公司转账共计340000元的转账回单，华泰公司对收到上述款项不持异议，但对款项性质持有异议。本院对上述转账的真实性予以认定。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系返还原物纠纷，二审争议焦点为：一、九河宾馆是否应当将案涉房屋腾空并交还华泰公司；二、九河宾馆是否应当给付华泰公司自2017年12月20日至实际腾房之日止的房屋使用费。本院分析如下：争议焦点一：双方签订的《天津市房屋租赁合同》租赁期限已经届满，九河宾馆虽主张其已经按照合同约定提前三个月通知华泰公司续租事宜，但其提供的证据不足以充分证明其主张。现九河宾馆主张双方租赁期限仍未届满，合同应当继续履行，事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同到期后，九河宾馆虽继续占用房屋，但华泰公司已经以书面《通知》形式明确提出异议，亦未继续按此前双方的付款习惯开具发票，双方未就续租问题进一步达成合意，因此不能当然视为华泰公司接受了该租金标准及双方之间形成了不定期租赁的法律关系。另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现华泰公司主张九河宾馆返还租赁房屋，于法有据，应予支持。争议焦点二：双方合同到期后，九河宾馆继续占用房屋，应支付房屋占有使用费。《通知》给予的腾房期限内，一审按原合同标准判决支付使用费，且九河宾馆自愿按照330000元/半年（0.49元/平方米/天）标准支付，二审予以维持。关于逾期腾房产生的房屋使用费，参照评估价格按1.22元/平方米/天支付自2018年4月1日起至实际腾还之日止，符合涉案房屋市场价值，本院予以维持。此外，九河宾馆在一审审理期间，向案外人津滨租赁公司转账340000元，主张系其交纳的2019年下半年租金，华泰公司认可银行转账的真实性，但对款项性质不予认可。由于一审判决第二项确认“天津富德龙九河宾馆有限公司先期交纳的1000000元可予抵扣”，本院对于一审判决该判项中涉及的先期交纳款项予以抵扣房屋占用费部分不再变动，新发生的款项双方可在判决履行阶段自行抵扣。综上所述，天津富德龙九河宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人天津富德龙九河宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇二〇年二月十八日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……