山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6113号上诉人（原审原告）：王守丽，女，1972年3月13日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：宋建成，栖霞日新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张富兰，女，1957年12月8日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：刘飞，山东经联律师事务所律师。原审第三人：李琪，男，1985年7月20日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：翟涛，山东智峰律师事务所律师。上诉人王守丽因与被上诉人张富兰、第三人李琪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王守丽上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人的执行异议足以排除被上诉人与李琪案件的执行，应该解除对上诉人房产的查封。一、上诉人于2017年8月1日与李琪签订了房屋买卖合同，虽该合同在签订时涉案房屋尚处于抵押状态，但在涉案房屋解除抵押后，房屋买卖合同已经生效。虽上诉人给付的购房款与合同约定的款项相差1000元，但从庭审中能够反映出李琪放弃了该1000元，上诉人已经支付全部价款，从李琪提交的证据能够体现出60万元的房款用于偿还栖霞中级富登村镇银行有限公司的借款，现有证据不能证实王守丽与李琪之间存在恶意串通逃避债务的主观故意及房屋交易价值显失公平。上诉人与李琪签订房屋买卖合同并在涉案房屋解除抵押后即办理涉案房产产权转移登记手续，在处于审核阶段被人民法院查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。以上是一审法院认定事实，也是案件的真实事实。二、上诉人已经合法占有涉案的不动产。一审法院始终以上诉人与李琪均陈述涉案房屋没有交付为由，认定上诉人没有占有涉案房屋，这一认定是错误的。一审法院在调查时不应该使用交付的字眼，而应该问上诉人购买李琪的房屋是否已经占有了，是否办理了过户，因在查封该房产时，上诉人与李琪正在办理房产过户的过程中，并已缴纳了房屋过户的所有税种，且将原房产证、土地证、税单交到了栖霞市不动产登记中心，上诉人与李琪于2017年8月3日在栖霞市国土资源局办理了国有土地使用权转让申请审批备案表，该备案表经栖霞市国土资源局的分管领导签字并加盖公章，经栖霞市地理信息中心审核及山东国华土地登记代理有限公司测绘，将原来的土地权利人李琪变更为上诉人，国有土地使用权转让申请审批备案表都有详细记载，所以上诉人对涉案房产已享有所有权，享有所有权即享有合法占有权，一审法院以未交付为由是错误的。上诉人只剩下去拿不动产产权证的最后一个环节，此时被法院查封了，因法院查封，上诉人未取得产权证。根据《异议和复议的规定》第二十八条第二项之规定，占有不是直接占有使用，也不是一审法院调查时所谓的交付占有，也不是法院认定所谓的没有交付。上诉人已经实际占有，但是因买卖发生前就产生了租赁的情形，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，李琪将房屋出卖给上诉人后因承租人不同意解除租赁合同，导致出卖房屋无法实际交付直接占有使用，承租人对承租的房屋已经出卖给上诉人的事实清楚并予以认可，并将2018年度的房租20000元转到了上诉人的银行账户。通过该事实，足以认定上诉人实际占有，并掌控该房产。综上，上诉人的权利能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求二审法院支持上诉人请求。被上诉人张富兰二审庭审答辩称：上诉人的上诉理由不成立，上诉人在法院查封前并未实际占有或合法占有涉案房产，法院查封合法，上诉人诉请应被驳回。原审第三人李琪答辩称：第三人与上诉人签订了房屋买卖合同，上诉人将房款交付给第三人，第三人协助上诉人办理了房屋过户手续，第三人已经履行完买卖合同中约定的义务，请求法院确认上诉人与第三人签订的房屋买卖合同有效。王守丽向一审法院起诉请求：判令栖霞市人民法院停止对登记在李琪名下的位于栖霞市金岭路华荣小区商住1号楼一单元—101室、201室（房产证号：栖城房字第××号，土地证号为：栖国用（2012）第281477号）房产的执行，并依法确认原告对登记在李琪名下位于栖霞市金岭路华荣小区商住1号楼一单元—101室、201室享有所有权，房产价值为72万元。诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月份，王守丽与李琪商定王守丽购买李琪位于栖霞市产。2017年7月17日王守丽交付给李琪买房定金10万元，李琪为王守丽出具收条一张。2017年8月1日，王守丽与李琪签订房屋买卖合同，约定将李琪名下的位于栖霞市万元的价格出售给王守丽，该房的房产证号为栖房权证栖城房字第××号，土地证号为栖国用（2012）第281477号。签订合同当日即2017年8月1日通过银行转账给付李琪60万元，至2017年8月11日，王守丽共付房款719000元。涉案房产因栖霞祥宇果蔬有限公司在栖霞中银富登村镇银行有限公司借款设置了抵押，于2017年8月2日解除了抵押。经李琪委托，烟台市新联资产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，2017年8月2日烟台市新联资产评估有限公司出具烟新评报外字［2017］第28号资产评估报告书，对涉案房产的评估价值为440000元。2017年8月2日，王守丽到税务部门缴纳增值税、印花税、契税等，其中增值税按419047.62元的价格交纳。2017年8月3日李琪、王守丽在栖霞市自然资源和规划局（原栖霞市国土资源局）办理国有土地使用权转让审批手续，当日，王守丽与李琪另签订不动产买卖合同一份，约定将涉案房产以419047.62元的价格出售给王守丽。在办理国有土地使用权转让审批手续中，双方又签订国有土地使用权转让合同（格式合同）一份，约定涉案房产的土地使用权转让价格为419047.62元。张富兰与李琪、于晓斐民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年8月16日以（2017）鲁0686民初2221号案件立案审理。2017年8月17日，一审法院作出（2017）鲁0686民初2221号民事裁定书查封了涉案房产，查封时涉案房产产权转移登记手续进行到审核阶段，房屋产权转移登记未记载于登记簿。一审法院查封后，王守丽以案外人身份对（2017）鲁0686民初2221号民事裁定书查封的涉案房产提出异议，要求解除对涉案房产的查封，一审法院于2017年12月20日作出（2017）鲁0686执异52号执行裁定书，驳回异议人王守丽的异议请求。另查明，涉案房屋现由王翠林占有、使用。2017年的房租20000元王翠林已经给付李琪。2018年的房租20000元王翠林于2018年1月30日通过银行电子汇入给付王守丽。一审法院认为：本案系执行异议之诉,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定:“对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。”据此，王守丽对执行标的(即案涉房屋)是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。案涉房屋现登记在李琪名下,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对是否享有足以排除强制执行的民事权益的条件作出了具体规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该规定以及司法实践掌握的标准,案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益,以上四个条件必须同时具备,缺一不可。本案中,第一，王守丽于2017年8月1日与李琪签订了房屋买卖合同，虽该合同在签订时涉案房屋尚处于抵押状态，但在涉案房屋解除抵押后，房屋买卖合同已经生效。王守丽与李琪为办理房屋产权转移登记于2017年8月3日签订的不动产买卖合同不影响该合同的效力。涉案房产于2017年8月17日被人民法院作为李琪的财产依法查封，故涉案房产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，虽王守丽给付的购房款与合同约定的款项相差1000元，但从庭审中能够反映出李琪放弃了该1000元，故王守丽已经支付全部价款，且从李琪提交的证据能够体现出60万元的房款用于偿还栖霞中银富登村镇银行有限公司的借款，现有证据亦不能证实王守丽与李琪之间存在恶意串通逃避债务的主观故意及房屋交易价值显失公平。第三，王守丽与李琪签订房屋买卖合同并在涉案房屋解除抵押后即办理涉案房产产权转移登记手续，在处于审核阶段被人民法院查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。关于王守丽在人民法院查封之前是否已合法占有涉案不动产的问题，一审法院认为，王守丽及李琪在一审法院查封涉案房产对其进行调查时，均述称涉案房屋没有交付，虽在其后的诉讼过程中王守丽及李琪均对应给付王守丽2017年8000元房租一事予以认可，且王守丽提交了落款时间为2017年8月10日的房屋租赁权转让合同，但以上不足以证实王守丽在人民法院查封之前已经合法占有涉案不动产，因此王守丽所购房屋并不完全具备上述第二十八条所规定的四个条件。关于涉案房产的所有权是否归原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，王守丽与李琪虽就涉案房产订立了买卖合同，但涉案房产的所有权至今未变更登记至王守丽名下，尚登记在李琪名下，故王守丽尚未取得涉案房产的所有权，王守丽请求确认涉案房产的所有权归其所有，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述,王守丽对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,其提出的诉讼请求不符合法律规定,一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,判决如下:驳回原告王守丽的诉讼请求。案件受理费11000元，由原告王守丽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交（2017）鲁0686民初2221号民事判决书，证实第三人李琪欠被上诉人借款100万元。上诉人与第三人均无异议。本院认为，2015年5月12日，被上诉人与原审第三人签订借款合同，约定原审第三人向被上诉人借款100万元，期限至2016年5月12日止，借款到期后因原审第三人未按约定还款，被上诉人于2017年8月16日起诉至一审法院，形成（2017）鲁0686民初2221号案，该案于2017年10月24日判决原审第三人支付给被上诉人100万元本金及利息；该案审理过程中，2017年8月17日被上诉人申请查封本案所涉房产，上诉人提出异议，要求解除查封，一审法院以（2017）鲁0686执异52号执行裁定书驳回上诉人的异议，上诉人起诉本案。上述事实清楚，证据充分，应予认定。上诉人提起上诉的理由是，上诉人以72万元的价格从原审第三人处购得涉案房产，并全额支付价款、缴纳各种税款、办理土地使用权转让审批手续，上诉人是涉案房产的所有权人，被上诉人申请查封错误，应予纠正。从三方当事人提供证据及法庭调查看，上诉人与原审第三人关于涉案房产的买卖并未违反相关规定，不存在无效情形，但上诉人与原审第三人在另案保全笔录中均陈述涉案房屋没有交付，与一审法院调查房屋承租人时承租人的陈述相互印证，一审法院确认涉案房屋未交付，并无不当；且经一审法院对有关部门的调查，有关部门将上诉人转让审批申请资料已退回，即虽非因上诉人的原因，但涉案房产现达不到上诉人受让取得所有权的条件。故上诉人仅以交付全部房款为由主张其为所有权人，而要求解除司法查封，依据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人王守丽负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  慈勤哲审判员  尹鹏亮二〇二〇年二月十八日书记员  王译伟