贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初78号原告：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告：李中平，女，1989年3月6日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：遵义同一房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告李中平及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人梁力，被告李中平的委托诉讼代理人杨陈诚到庭参加诉讼。第三人同一房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，对其进行缺席审理。本案现已审理终结。东方资产管理公司向本院起诉请求：1、撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异8号执行裁定书；2、继续执行贵州省遵义市红花岗区房屋；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为确保同一房开公司履行还款义务，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一·迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。李中平遂于2019年3月21日以房号为Ａ1-32-5的被查封房屋系其购买的房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2019年4月30日作出（2019）黔执异8号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在省高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。前述裁定认定事实不清，适用法律错误，李中平所提执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：一、李中平与同一房开公司在涉案房屋抵押后签订《商品房买卖合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，《商品房买卖合同》不满足合法有效条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款规定，李中平与同一房开公司签订的《商品房买卖合同》时间为2014年9月16日，在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，同一房开公司未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋卖给李中平，该行为无效，因此该《商品房买卖合同》不满足合法有效条件。二、李中平以现金方式一次性支付大额购房款，不符合常理，且未见相关银行取款凭证，不能证明房款已经支付，该购房交易不真实，不符合排除执行条件，不符合法定排除执行情形。三、李中平在法院查封之后才接收房屋，并不符合在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不满足法定排除执行条件，不能排除执行。李中平提供的接房证明显示中，其接收涉案房屋的时间为2016年12月7日，时间在法院查封涉案房屋（2015年7月16日）之后。涉案房屋不满足排除执行条件。四、遵义市不动产登记事务中心出具的个人不动产信息情况证明显示查询范围仅为遵义市红花岗区、汇川区、新蒲新区，不排除被告在其他登记机关登记的可能，不能证明该涉案房屋系李中平在遵义市住房，不符合法定排除执行情形。综上所述，李中平不足以排除执行，省高院作出的（2019）黔执异8号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产管理公司的合法权益。被告李中平辩称，1、（2018）黔执异8号执行裁定依照法定程序作出，不违反法律规定。2、李中平与同一房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，李中平在购买时同一房开公司为在建工程抵押，其无任何途径知晓该情况，已尽到了足够的注意义务。3、李中平已按照合同支付房款，已经居住在涉案房屋内，且合法占有至今。因涉案房屋规划竣工验收手续未完善，同一房开公司无法向住建部门办理产权登记，并非李中平的过错。请求驳回东方资产管理公司诉讼请求。原告东方资产管理公司为证明其诉请，提交以下证据:第一组证据：1、贵州省高级人民法院民事裁定书（2015）黔高民商初字第46号；2、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3号；3、贵州省高级人民法院查封清单；4、（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证；5、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。拟证明，涉案房屋已于诉前进行保全，并于2015年7月16日被法院查封。6、贵州省高级人民法院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号。拟证明，东方资产管理公司对案涉房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利。7、不动产登记中心涉案房屋抵押情况。拟证明，涉案房屋现在抵押的情况.被告李中平质证意见为，该组证据的真实性请法院核实，对证明目的不认可，从证据上看是2015年7月16日房屋被法院查封，但是李中平买房时间是在2014年8月或9月，买房是在法院查封之前，该交易应该得到法律的支持。被告李中平为支持其抗辩，提交以下证据:第一组证据：《身份证复印件》。拟证明，李中平的主体身份。第二组证据：《商品房买卖合同》、《房款收据》、《物业公司提供接房手续一套》、《前期物业合同》、《物业费、水、电缴费凭据、天然气开户手续》、《政府相关文件》。拟证明，李中平与同一房开公司所签订买卖合同在法院抵押及查封之前，已接房。东方资产管理公司质证意见为，对于其身份证真实性无异议，对其证明目的不予认可。对于商品房买卖合同的真实性、合法性不予认可，证明目的不予认可。理由：该商品房买卖合同是签订于2014年9月16日即涉案房屋查封之后，且未经相关住房部门进行合法备案。对于房款收据三性以及证明目的不予认可，该收据仅为同一房开公司出具，且无相应的取款凭证或银行转账凭证进行印证，而涉案房屋的购房款金额巨大。仅有房款收据，不能证明已经真实全部支付购房款。对于接房手续的真实性、关联性予以认可，合法性及证明目的不予认可。该房屋结算证明显示，同意接房时间为2016年12月7日，即本案涉案房屋于2015年7月16日被依法查封之后，并不能证明其是合法占有。对于水费单据真实性予以认可，证明目的不予认可。该水费单据均为2018年水电费费缴纳情况，不能证明其在查封前对涉案房屋的合法占有。本院认为，对原告东方资产管理公司提交的证据，符合证据的三性，本院予以采信。对被告李中平提交的证据，本院认定如下：第一组证据证明李中平的身份。第二组证据能够证明李中平与同一房开公司签订房屋买卖合同以及支付房屋价款，实际入住并使用房屋的事实，本院予以采信。根据质证认证的证据，本院认定事实如下，2014年9月16日，李中平作为买受人与同一房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，同一房开公司将在位于本市红花岗区，建住面积84.2㎡，套内建筑面积69.72㎡销售给李中平。计价方式与价款按照套内面积计算，该商品房单价每平方米6282.8元，总价款426725元。付款方式为一次性付款。买受人应当在2014年9月16日前支付全部房款。2014年9月16日开具收款收据载明，李中平交来现金购房款Ａ1-32-5金额426725元。2016年12月7日，同意房开公司向李中平交付了房屋。李中平已入住，且该房屋系李中平在遵义市住房。截止庭审时，Ａ1-32-5房屋尚未办理涉案房屋所有权证。另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长慧基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一·迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长慧基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长慧基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长慧基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长慧基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。本院于2019年4月30日作出（2019）黔执异8号执行裁定书，中止对“同一·迎红水岸”A1-32-5房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异8号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长慧基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。本院认为，综合当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：李中平对案涉A1-32-5房屋享有的权益能否排除东方资产管理公司强制执行的权益？2014年9月16日，李中平与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，购买同一迎红水岸商品房第A1幢32层32-5号房，总价款426725元。其一，从本院（2015）黔高民商初字第46号民事裁定看，案涉房屋查封时间为2015年7月16日，显然，李中平与同一房开公司签订《商品房买卖合同》的时间早于案涉房屋被查封的时间。其二，从李中平接房缴费等证据看，李中平购买房屋用于居住且已经入住，同时案涉商品房系李中平在遵义市区内唯一商品房，显然，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。其三，同一房开公司开具收款收据表明李中平已于2014年9月16日支付案涉A1-32-5房屋购房款426725元，显然，李中平已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。总之，李中平对案涉A1-32-5房屋享有的权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，足以排除东方资产管理公司的强制执行的权益。东方资产管理公司的诉讼请求于法有据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 徐 彬审判员 李圣瑞审判员 罗 宁二〇二〇年二月二十日法官助理张帜书记员陈雁