贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初6795号原告：李燕，女，1977年12月6日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：崔飞、马贤银（实习），北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：刘长波，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，系该公司员工。原告李燕与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称：中渝房开公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，在诉讼过程中，原告李燕申请将本案与原告李尘璐、李代容、陈瑾、阳杰、陈素芬、张文和付侠及张志恺、吴自发和吴兰、吴吉容和卿静、蔡志奇、高应梅、黄磊和黄荣龄分别诉被告中渝房开公司商品房预售合同纠纷十一案〔（2019）黔0115民初6789号、6790号、6791号、6792号、6793号、6794号、6796号、6797号、6798号、6799号、6875号〕合并审理，被告中渝房开公司亦同意，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕等人的共同委托诉讼代理人崔飞，被告中渝房开公司的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕诉称，2015年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于观山湖区房屋；被告于2016年9月30日前向买受人交付房屋；被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告按约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，以已付房款为基数按日息万分之二的标准支付违约金；被告承诺于交房之日后540天前为原告办理商品房转移登记的有关文书，不能按约定期限办理的，约定期限起180日后，原告不退房的，被告按日息万分之一的标准，以原告已付房款为基数支付违约金，计算期限自约定日期之日至实际办理之日止。合同签订当日原告按约定向被告支付了全部购房款1004105元，并收到被告出具收据。但是，自约定交房期限届满后，被告仍未交房。后原告要求被告交房并承担违约责任，被告于2018年10月24日谎称达到交房条件，可以交房。原告签署《确认函》后发现被告手续仍未齐全，被告亦拒付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金169894元（从2016年10月1日起计算至实际交房的2018年10月24日）；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（按已付购房款1004105元的日万分之一从2018年3月24日起暂计算至2019年7月24日为49300元，直至实际交付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告中渝房开公司辩称，原告已收房，逾期交房违约金应从合同约定的交房次日即2016年10月1日起计算至实际收房之日止；房屋交付使用是办理初始登记和转移登记的前提，案涉房屋至今未交付，合同约定的时间已不具备操作条件，逾期办证违约责任应在交房90日后，故原告主张逾期办证违约金不符合事实和法律规定；退一步讲，即使被告存在逾期办证，被告逾期交房及逾期办证系相同原因导致，原告的主张存在计算时间重复问题，被告已经承担了逾期交房违约责任的期间应予以扣除，不应再承担逾期办证违约责任。经审理查明：2015年7月20日，中渝房开公司（出卖人）与李燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于观山湖区商业用途房屋，按套内建筑面积计算，面积为28.71㎡，总价款1004105元，买受人应当在2015年7月20日支付全部房价款等。合同第十一条约定：交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：逾期交房责任出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内或超过90日的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一或二的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条约定：二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于交房之日后540天前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2.约定日期起180日内以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订当日，李燕向中渝房开公司支付购房款1004105元。2017年8月1日，双方另签订一份《商品房买卖合同》，将取得商品房所有权初始登记并交付李燕的时间变更为2018年3月30日前，其他内容基本一致。2018年10月24日，李燕向中渝房开公司出具《确认函》称同意违约金赔付截止日期以实际办理收房手续为准，即2018年10月24日。因中渝房开公司未按约定交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，李燕遂向本院诉讼，并提出如前诉请。上述事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同、收据、确认函等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告李燕、被告中渝房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方应按约定履行各自的义务。原告李燕按合同约定支付全部购房款，被告中渝房开公司应在约定交房期限即2016年9月30日届满前交房，实际是在2018年10月24日向原告李燕交付房屋，构成违约，应承担违约民事责任。原告李燕主张自2016年7月1日起至2018年10月24日的逾期交房违约金169894元，计算基数、标准符合约定，但起算日期不符合约定，应以约定交房期限届满次日即2016年10月1日计算，支持逾期交房违约金151218.21元。被告中渝房开公司称逾期交房违约金应从合同约定的交房次日即2016年10月1日起计算至实际收房之日止的辩解理由成立，予以采纳。被告中渝房开公司未按约定于2018年3月30日前将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告李燕，构成违约，应承担违约民事责任。原告李燕主张自2018年3月24日起暂计算至2019年7月24日的违约金49300元，直至实际交付之日止。计算基数、标准符合约定，但起算日期不符合约定，应以约定交付文书期限届满之次日即2018年3月31日计算，支持48197.04元。2019年7月24日之后的违约金，计算至被告中渝房开公司取得该商品房所有权初始登记，并通知原告李燕领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告中渝房开公司称逾期办证责任应在交房屋90日后及同时主张逾期交房、办证违约金属重复的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司向原告李燕支付逾期交房的违约金151218.21元。二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司向原告李燕支付自2018年3月31日起至2019年7月24日逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金48197.04元；并以1004105元为基数，按日万分之一的标准继续支付自2019年7月25日起至取得该商品房所有权初始登记，并通知原告李燕领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；上述条款给付内容，于本判决生效十日内履行。三、驳回原告李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4586元，减半收取2293元，由原告李燕负担207元，被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担2086元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴家林二〇二〇年二月二十四日书记员  陈宇巍