四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初2696号 原告：李登友，男，汉族，1963年2月19日出生，四川省成都市人，现住西昌市。 被告：李双良，男，汉族，1987年4月3日出生，四川省西昌市人，现住西昌市。 委托诉讼代理人，侯雪萍，系被告李双良妻子，代理权限为特别授权。 第三人：中国银行股份有限公司凉山分行，住所地：四川省西昌市三岔口西路2号，统一社会信用代码：91513400MA62H4L4XG。 负责人：王建强，男，汉族，1972年9月10日出生，该银行负责人。 委托诉讼代理人：肖路绿，四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 第三人：周华英，女，汉族，1963年3月27日，四川省威远县人，现住西昌市。 第三人：侯雪萍，女，汉族，1987年11月15日出生，四川省邛崃市人，户籍住址：四川省邛崃市，现住西昌市。 原告李登友与被告李双良、第三人中国银行股份有限公司凉山分行、第三人周华英、第三人侯雪萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序于2019年7月8日、2019年10月9日对本案公开开庭进行了审理，原告李登友、被告李双良的委托代理人侯雪萍、第三人周华英、第三人中国银行股份有限公司凉山分行的委托代理人肖路绿律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李登友向本院提出诉讼请求：1、依法确认房屋转让协议合法有效；2、依法判令被告立即为原告办理房屋所有权证过户；3、依法判令被告支付逾期办理所有权证的违约金7.8万元；4、案件受理费由被告承担。 事实与理由：2016年3月14日，原被告双方签订《房屋转让协议》，协议约定，被告自愿将位于西昌市房屋，与周华英共同购买凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限公司拍卖房屋，甲方持有50%的产权，现被告将其持有的产权全部转让给原告。合同签订后，原告依约定向被告转支156万元（2016年6月14日111万元，2017年8月16日45万元）。后原告多次要求被告按协议约定，将该房屋50%的产权过户到原告名下，被告以各种理由予以拒绝。 为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。 被告李双良辩称：涉案房子价值256万元，2014年6月买的，这个房屋是和母亲周华英共同购买的，周华英的50%是付的全款，我和妻子的50%是向银行贷款购买的。2014年6月办理的按揭，2014年7月开始还款，后来因为家庭矛盾及自己的经济能力有限，无法归还贷款，我们就商量决定由父亲李登友买下我和妻子50%的产权。2016年3月14日与父亲签订了房屋转让合同。2016年6月14日父亲转款给李双良111万元，2017年8月16日转款给李双良45万元。 第三人中国银行股份有限公司凉山分行述称：答辩人对案涉房屋享有优先受偿权，原被告签订买卖合同一事答辩人不知情，且根据原被告庭审所称，该买卖行为发生于2016年3月14日，在答辩人取得不动产他项权证是2014年6月23日之后，原告不属于善意第三人，且根据原被告陈述，原告知道被告在银行贷款一事，原被告之间的买卖行为侵害了被答辩人的抵押物权，应属于无效行为。他项权证登记具有公示效力，原告对贷款一事知情，不属于善意第三人，故根据《物权法》179条及《合同法》52条之规定，答辩人对案涉房屋享有优先受偿权，原被告之间的买卖协议侵犯了答辩人的权利，该协议应属无效。被告在答辩人处的借款借至2019年10月8日，贷款本金余额为738110.51元，应收利息为12963.58元，应收罚息936.11元，答辩人当庭催告被告，根据被告与答辩人之间的合同约定，被告擅自转让抵押物以及逾期履行还款义务的行为已经构成违约，答辩人将另案按双方合同及具有强制执行力的债权公证文书中的内容申请强制执行来保护自己的合法权利不受侵害。若被告按约提前归还全部借款及承担提前归还贷款的违约责任或原告代被告履行此义务，答辩人可协助解除抵押登记。综上，第三人认为原告诉请根据相关法律法规损害了答辩人的权利，在被告未能按约履行还款义务的情况下，人民法院应驳回原告的诉讼请求。 第三人周华英述称：李双良与李登友签订的房屋转让合同是事实，李登友付款给李双良156万元也是事实，我们愿意提前把银行的贷款归还了，然后将房屋过户给原告，至于拖欠银行的违约金与银行商量。 第三人侯雪萍述称：这套房子价款为255万元，周华英50%部分付全款，我跟李双良50%部分是按揭的，2014年6月办理的按揭，7月份开始还款，每月归还1.5万元，至2016年3月，李双良与李登友签订房屋买卖合同的时候就未再归还贷款，我们双方签订的合同是真实有效的，我也予以认可，李登友按照双方签订的协议将房屋价款转账支付给李双良。 原告李登友为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、房屋转让协议。 证明：原被告双方于2016年3月14日自愿签订了《房屋转让协议》，系双方真实的意思表示，且均在协议上签字捺印；协议没有违反法律、法规的规定，依法有效，应予以保护。 2、西房权证西昌字第××号。 证明：西房权证西昌字第××号所载明的房屋产权系周华英与被告共同所有，分别持有50%产权；被告对共有50%的房屋产权拥有合法的处分权利。 3、转款凭据和收条。 证明：1.原告已按协议约定分别于2016年6月14日和2017年8月16日向被告转款合计156万元的事实；2.被告收到原告所转付的全部房款156万元并向原告出具《收条》的事实。 4、按揭贷款合同。 证明：1.被告出售的房屋属于按揭贷款房，初始贷款127.5万元，还款期为120个月，每月等额偿还本息14938.84元。2.被告出售的房产至今仍处于按揭贷款状态，被告收到原告转付的房款后未归还银行贷款，未诚实履行协议约定的义务，存在违约的事实。 5、凉山州顺丰驾校有限公司工资表。 证明：被告及其妻子侯雪萍的工资：2016年-2018年每月工资总收入不到8000元，无力偿还每月需偿还的按揭贷款本息14938.84元。 被告李双良的质证意见：对原告李登友所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人中国银行股份有限公司凉山分行的质证意见：对证据1，对此协议不知情，不发表意见，但是根据协议的签订时间，认为房屋转让行为发生在贷款之后，侵犯了第三人的合法权益。对证据2无异议。对证据3的质证意见与证据1相同。对证据4的真实性、合法性无异议。对证据5与第三人无关，不发表意见。 第三人周华英的质证意见：对原告李登友所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人侯雪萍的质证意见：对原告李登友所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人中国银行股份有限公司凉山分行向法庭提供如下证据： 1、涉案房屋的他项权证（西房他证西昌字第××号）； 证明：被告与第三人在2014年6月18日签订了《个人一手住房贷款合同》，并于2014年6月23日在西昌市房地产管理局办理了抵押权登记。第三人对案涉房屋享有优先受偿权。 2、公证书； 证明：第三人中国银行股份有限公司凉山分行与被告李双良就案涉房屋李双良享有50%部分于2014年6月18日签订了住房贷款合同，李双良及其妻侯雪萍在合同签字页及附件2抵押物清单上签字确认，当日，合同各方在凉山州法中公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，原告与被告的行为违反了合同约定，应承担相应责任。 原告李登友的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 被告李双良的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为市场上房屋买卖在银行贷款未归还完之前可以进行买卖的。 第三人周华英的质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人侯雪萍的质证意见：对第三人中国银行股份有限公司凉山分行所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人候雪萍向法庭提供证据：候雪萍与李双良的结婚证。 证明：候雪萍与李双良于2011年2月18日登记结婚，双方系夫妻关系。 原告李登友的质证意见:对候雪萍所举的结婚证无异议。 第三人中国银行股份有限公司凉山分行：对候雪萍所举的结婚证无异议，认可双方是夫妻关系。 第三人周华英的质证意见:对候雪萍所举的证据无异议。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告李登友提供的证据具有真实性，本院对其真实性予以认可，证明目的不予采信。第三人中国银行股份有限公司凉山分行提供的全部证据具有真实性、合法性，与本案存在关联性，本院予以采信。第三人候雪萍提供的结婚证真实性予以认可，证明目的予以采信。 根据原、被告陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李登友与第三人周华英系夫妻，被告李双良系李登友与周华英的儿子。2014年6月，李双良与其母周华英共同购买凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限公司拍卖房屋（西昌市西郊乡海滨村南岸43幢1-3层1号），该房屋产权证：西房权证西昌字第××号，共有情况为按份共有。周华英与李双良各50%产权。房屋总价款256万元。周华英支付了其所有的50%房屋产权的全部价款。李双良持有的部分，2014年6月18日，李双良与妻子侯雪萍以该房产作抵押向第三人中国银行股份有限公司凉山分行按揭贷款1275000.00元，贷款期限2014年6月18日至2024年6月18日止。双方签订了住房贷款合同。同日，李双良、侯雪萍与第三人中国银行股份有限公司凉山分行还在凉山州法中公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书（编号为（2014）凉公证债字第0050-44号）。2014年6月23日，第三人中国银行股份有限公司凉山分行在西昌市房地产管理局办理了房屋抵押登记（他项权证号：西房他证西昌字××号）。2016年3月14日，李登友与李双良签订《房屋转让协议》，协议载明，李双良自愿将位于西昌市房屋，与周华英共同购买凉山州邛海泸山规划风景区开发建设有限公司拍卖房屋，李双良持有50%的产权，现李双良将其持有的产权全部转让给李登友。协议约定（一）、转让房屋的基本情况：转让房屋位于西昌市，所有权证号为《西房权证西昌字第××号》的房屋结构为混合，建筑面积322.7平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台及附属设施）。（二）、转让价格房屋转让价格为156万元（大写壹佰伍拾陆万元正）。（三）、付款方式：双方一致同意购房款由李登友分两期支付。第一期于2016年6月15日前支付购房款1110000.00元（大写壹佰壹拾壹万元）；第二期于2017年8月20前支付购房款45万元（大写肆拾伍万元）。（四）、房屋交付：李双良应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋的全部钥匙交付李登友。李登友如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，李双良完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归李登友行使。李双良未购买其他房屋时，李登友可以提供一间卧室给李双良居住，居住期间不得超过一年。（五）、房屋过户：房屋交付李登友后，李双良应当在支付最后房款时间一个月内完清房屋的贷款手续，并配合李登友办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到李登友名下，办理产权证相关费用由李双良承担。（六）、李双良的承诺保证：李双良保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。李双良保证转让该房产物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由李双良全部承担。（七）、违约责任：李双良违反本合同约定，未能在约定时间内办理产权过户的，李双良应承担全部购房款5%的违约金。协议签订后，李登友依照约定两次向李双良共计转款156万元。2016年6月14日转款111万元，中国农业银行股份有限公司个人结算业务申请书受理凭证（客户回单联）中“附加信息及用途”载明还贷款。同日，李双良给李登友出具收条一张，其上载明：“今收到李登友转支房款1110000.00元整（大写壹佰壹拾壹万圆整）用于归还老海亭43栋1号银行房贷。转入账号62×××63李双良中国银行凉山分行西门坡支行”。2017年8月16日，李登友向李双良转款45万元，同日，李双良给李登友出具收条一张，其上载明：“今收到李登友转支房款450000.00元整（大写肆拾伍万圆整）用于归还老海亭43栋1号银行房贷。转入账号62×××63李双良中国银行凉山分行西门坡支行”。 另查明，李双良与侯雪萍于2011年2月18日登记结婚。 法庭审理中，第三人周华英、第三人侯雪萍认可李登友与李双良签订的房屋转让协议。第三人中国银行股份有限公司凉山分行不认可李登友与李双良签订的房屋转让协议。 另，因李双良在西昌市人民法院涉及多个诉讼案件，案涉的房屋已被本院轮候查封。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第三人中国银行股份有限公司凉山分行与被告李双良及第三人侯雪萍就案涉房屋于2014年6月18日签订了住房贷款合同，同日，合同各方在凉山州法中公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年6月23日，案涉房屋办理了房屋抵押权登记，该房产已被抵押给第三人中国银行股份有限公司凉山分行。2016年3月14日，李双良将抵押房屋出卖给李登友，李双良在收取李登友的购房款后未到第三人中国银行股份有限公司凉山分行偿还房屋贷款，未解除其与第三人中国银行股份有限公司凉山分行签订的贷款合同，致使李登友所购的房屋在银行的抵押权未解除。同时，未取得抵押权人第三人中国银行股份有限公司凉山分行的认可，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的规定。原、被告双方签订“房屋转让协议”，违反了法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效和第五十六条第一款：无效的合同或者被撤销的合同自始无法律约束力的规定。故李登友与李双良签订的“房屋转让协议”无效。因此，对原告李登友要求确认《房屋转让协议》有效并判令被告李双良协助其办理房屋所有权过户及逾期办理所有权证违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(二)项，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告李登友的全部诉讼请求。 案件受理费19542.00元，由原告李登友、被告李双良各负担一半；诉讼保全费5000.00元，由原告李登友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长  周红春 审判员  蒋 瑛 审判员  苏红英 二〇二〇年二月五日 书记员  刘丹艳 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。