广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终65号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司，住所地：梅州市梅江区***********。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：张雄敬，广东金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈彬，男，汉族，1980年10月8日出生，住所地：梅州市梅江区******。被上诉人（原审原告）：姚冬兰，女，汉族，1982年1月20日出生，住所地：梅州市********。两被上诉人的委托诉讼代理人：刘恋，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人陈彬、姚冬兰房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人张雄敬，被上诉人陈彬、姚冬兰的委托诉讼代理人刘恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、判令变更一审判决第一项，改判上诉人梅州嘉应新天地有限公司无需支付自2016年9月10日起至2017年2月27日止的22586.76元逾期办证违约金给被上诉人陈彬、姚冬兰；2、判令被上诉人陈彬、姚冬兰承担一审及二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审判决关于上诉人完成商品房交付义务的日期为2015年7月29日的事实认定错误，进而关于《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）约定的办证期限截止日为2016年7月22日及逾期办证违约金起算日为2016年9月10日的事实认定错误。上诉人认为完成商品房交付义务的日期为2016年3月4日，合同约定的办证期限截止日2017年2月27日，逾期办证违约金起算日为2017年2月28日。具体理由如下：一、上诉人认为合同第十五条中“交付使用”一词的含义应当为“上诉人完成商品房交付的全部义务”，其中包括实体房屋、公共配套设施等的交付，也包括竣工验收合格及完成竣工验收备案等义务的完成。具体到本案而言，鉴于被上诉人收楼在前，上诉人完成涉案商品房的全部交付义务之日为完成竣工验收备案之日（即2016年3月4日），而非不符合交楼、收楼条件情况下的实体房屋交付、收楼之日（即2015年7月29日）。1、被上诉人的第一项诉讼请求中，被上诉人在一审起诉时和庭审中均主张逾期交楼违约金的截止日期为竣工验收备案日期，表明被上诉人亦认可截止竣工验收备案之日，上诉人才履行完毕交付涉案商品房的全部义务。而且，在一审阶段查明被上诉人接收实体房屋的日期后，被上诉人并未将其第一项诉讼请求的逾期交楼违约金的截止日期变更为其接收实体房屋的日期。2、从与本案情况类似的先交付实体房屋后完成竣工验收备案的逾期交房案生效判决可知，商品房的交付义务是一个复合型的义务，而非单一型的义务,建设单位、监理单位等联合竣工验收合格且完成竣工验收备案也是开发商交付商品房的法定义务一部分，而实体房屋的交付并非商品房交付的全部。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”可见，商品房经竣工验收合格并办理完成工程竣工验收备案，是商品房交付法定义务的一部分，而交付实体房屋只是商品房交付义务中的另外一部分。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。”从该条规定可以反推在不知道商品房不具备约定或者法定交付条件而同意接收商品房的情况下买受人以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的结论可以佐证上诉人的主张。3、在认定逾期交房和逾期办证的违约责任时，关于商品房的交付日期的认定标准应当是一致的，而不应当采取双重标准；计算违约责任的商品房交付使用日期，只能有一个，不能有两个。上诉人认为，不应当在计算逾期交房违约金时，将上诉人履行完毕涉案商品房交付义务的日期认定为2016年3月4日（竣工验收备案之日），而在计算逾期办证违约金时，将不符合交楼、收楼条件情况下的实体房屋交付、收楼之日（2015年7月29日）认定为完成交付使用之日。否则，实际上就是对同一行为人的同一违约行为在同一法律关系中追究了两次违约责任，而相关业主也因此获得了双重利益，有违“一事不二罚”的基本原则。二、因为涉案楼盘其他业主逾期办证案件中，上诉人均未提出以履行完毕包括完成竣工验收备案在内的全部商品房交付义务之日作为合同约定的商品房交付之日的抗辩，所以类案生效判决的效力不能及于本案。三、更何况《广东省商品房买卖合同》第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理”的约定，已明确上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任。被上诉人陈彬、姚冬兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，依法应予驳回，具体理由如下：第一，《商品房买卖合同》中所约定的“交付使用”条件并非是竣工验收备案，而是竣工验收。由于国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目，2004年5月19日取消了有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，因此合同中所约定“商品房验收合格”是指质监机构确认的五方竣工验收合格，故涉案商品房经过竣工验收后便符合了合同约定的“交付使用”条件。同时，贵院在处理上诉人与其他业主同类已生效案件中也采用了上述观点，即未将竣工验收备案时间作为房屋交付时间去认定计算逾期办证的违约金。第二，由于上诉人在与其他业主同类已生效案件中，其在答辩中否认了《商品房买卖合同》中所约定的“交付使用”条件是竣工验收备案。因此，根据允诺禁反言原则，上诉人在本案中也不能采取该观点。第三，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理”的约定，应当理解为不作约定情形，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款处理，同时，贵院在处理上诉人与其他业主同类已生效案件中也采用了上述观点。因此上诉人理解的在此情形中其无需承担违约责任是没有事实和法律依据的。一审原告陈彬、姚冬兰向一审法院起诉请求：1、判令被告梅州嘉应新天地有限公司支付逾期交付商品房的违约金共计32,418元（按合同约定交付日即自2015年5月28日起计至竣工验收备案之日即2016年1月27日止，违约244天×1,114,830元×4.35%/365天）；2、判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计人民币58,177元（自合同约定办证时间2016年5月22日至实际办证日期2017年6月27日止，违约401天×1,114,830元×4.75%/365天）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：俩原告陈彬、姚冬兰是夫妻关系，被告为从事房地产开发经营的企业。2015年4月28日俩原告与被告签订合同编号为201********579《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市梅江区*******、梅水路交汇处的壹江南商住小区C2幢12层1203房预售商品房，建筑面积为142.63平方米，商品房总价款为1,114,830元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率计算支付违约金给买受人。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明条件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”。合同签订后，两原告按约交清了商品房总价款。2015年7月29日，被告将涉案房屋交付给俩原告管理使用。2017年6月5日，被告将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。产权登记机关于2017年6月27日办理了不动产权证书。2019年9月9日，两原告向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。查，涉案工程于2016年1月27日经建设、监理、施工、勘察、设计5个单位进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年3月4日取得经备案机关同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，中国人民银行颁布的现行六个月至一年（含一年）的基准贷款利率为年利率4.35%；一年至五年（含五年）的基准贷款利率为年利率4.75%。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议焦点是：一、原告诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效。二、被告逾期办证的违约金计算问题。焦点一，关于原告诉请逾期交房违约金是否超过诉讼时效问题。根据双方的合同第九条约定，违约金是按银行固定资产贷款同期利率计算，系独立的债权，故违约金的诉讼时效应独立计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”。原告主张的逾期交房违约金发生期间是2015年5月28日至2016年1月27日，原告于2019年9月9日起诉，未提供证据证明此前有发生诉讼时效中止中断的情形，故2016年9月9日前的违约期间产生的违约金均已过诉讼时效。被告抗辩意见合法有据，一审法院予以采纳，原告请求逾期交房违约金，一审法院不予支持。焦点二，关于被告逾期办证的违约金计算问题。原、被告双方确认涉案房产的实际交付使用时间为2015年7月29日。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内即2016年7月22日前将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年6月5日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。被告抗辩认为“交付使用”时间应为竣工验收备案时间即2016年3月4日，该主张与合同约定字面意思不符，且此前其他业主与被告同类已生效的系列案件中，亦未将竣工验收备案时间作为房屋交付时间认定计算逾期办证违约金，对被告该抗辩主张，一审法院不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“×”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条：“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除”的说明，本案应认定属买卖双方不作约定情形。被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告未提供证据证明起诉前有发生诉讼时效中止中断的情形，被告抗辩2016年9月9日前的逾期办证违约金已过诉讼时效，予以采纳。扣除已过诉讼时效的逾期期间，至被告将办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关之日止，被告逾期办证时间未超1年。据此，根据中国人民银行颁布的现行六个月至一年（含1年）的基准贷款利率为年利率4.35%标准，被告应以已付购房款1114830元为基数，按年利率4.35%计算，支付自2016年9月10日起至2017年6月5日止的逾期办证违约金给原告。原告超出部分请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2016年9月10日起至2017年6月5日止，以1114830元为基数，按年利率4.35%计算的逾期办证违约金给原告陈彬、姚冬兰；二、驳回原告陈彬、姚冬兰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费按规定减半收取1032.44元（已由原告预交），由原告陈彬、姚冬兰负担619.48元，由被告梅州嘉应新天地有限公司负担412.96元（此款判决生效后15日内迳行付给原告）。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点及处理意见如下：关于上诉人应承担的逾期办证违约责任起算日确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方当事人认可涉案商品房的实际交付使用日期为2015年7月29日。据此，上诉人应承担的逾期办证违约责任起算日应为交付使用后360日即2016年7月22日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。上诉人主张合同约定的“房屋交付使用日”是涉案房屋建设工程完成竣工验收备案之日而不是房屋的物理实体交付使用之日的上诉请求于法无据，应予驳回。一审法院扣除已过诉讼时效的逾期期间，判决上诉人支付自2016年9月10日起至2017年6月5日止，以1114830元为基数，按年利率4.35%计算的逾期办证违约金给被上诉人陈彬、姚冬兰，于法有据，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364.66元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 孔宁清审 判 员 罗锡芳二〇二〇年二月二十四日法官助理 赖志明法官助理 陈倩倩书 记 员 幸静容