四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4142号 上诉人（原审原告）：李军，男，1983年11月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李冬冬，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：代炎利，女，1981年11月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：毛林彬，男，1953年9月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘彬如，女，1953年7月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：代超贵，男，1954年12月9日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：毛林彬，男，1953年9月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘彬如，女，1953年7月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审被告：毛珂，男，1982年2月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：毛林彬，男，1953年9月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘彬如，女，1953年7月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人李军因与被上诉人代炎利、被上诉人代超贵、原审被告毛珂房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初3775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李军及其委托诉讼代理人李冬冬，被上诉人代炎利、被上诉人代超贵、原审被告毛珂的共同委托诉讼代理人毛林彬、刘彬如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重理或查清事实依法改判；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由代炎利、代超贵承担。事实和理由：案涉房屋为代炎利、代超贵在中介挂牌出售的房屋，代超贵将代表权利的房产证原件、身份证复印件（载明：仅为房屋交易使用）、承租人放弃优先购买权承诺书等办理房屋过户程序的所有材料交给代炎利，由代炎利交给中介保管，方便进行过户手续，其实际行为表明代超贵同意出卖案涉房屋。李军与代炎利、代超贵之间在签订合同过程中，李军为了谨慎起见，再次要求确认代炎利的代理权，在代炎利、毛柯、尹某、谭啸、李军都在场的情况下，代炎利拨通代超贵的电话进行确认。通过代炎利的电话交谈内容和代炎利陈述代超贵同意代炎利处分共同房屋，同时还确认了共同办理公证委托的时间为2017年4月30日的事实，进一步说明代炎利与代超贵之间就房屋买卖达成一致意见，同意出卖案涉房屋。李军认为代超贵已经同意并授权代炎利处置案涉房屋。为了证明代炎利电话向代超贵确认同意出售案涉房屋的事实，李军依法向一审法院申请调取代炎利和代超贵在签订案涉房屋合同期间的通话记录，并向一审出具了证人证言并申请了证人出庭。代炎利和代超贵在签订案涉房屋合同期间的通话记录可以证明代炎利、代超贵的通话事实，加之代炎利的通话内容和对李军的陈述，可以判定代超贵同意代炎利处置案涉房屋，但一审法院并未调取涉及本案关键事实的证据。本案双方所签合同价款为1215000元，在代炎利、代超贵反悔时房屋价格已经飙升为2000000元。 代炎利、代超贵均辩称，合同签订时产权所有人未全部到场，且未授权他人代理，之后也不予认可，该合同为无效合同。而在这种情况下中介仍然促使双方签订合同，应负主要责任。李军明知产权所有人未全部到场仍主动转账支付定金，应对可预见的后果负责。关于合同中未到场产权所有人代超贵的手印问题，请求法院将一式三份的合同进行对照，对所按手印进行司法鉴定，该手印并非代超贵所按。签订合同当日代炎利也并没有给代超贵打电话，证人证言中介说的是两个人，其实只有一个人，产权人身份证复印件并不是代超贵所写，也可以做司法鉴定。代炎利因资金短缺，被中介引诱在凌晨一两点签订合同，后又被中介诱骗取走房产证，案涉房屋也没有进行挂牌出售，代炎利至今也不清楚中介门店所在何处。 毛珂的述称意见与代炎利、代超贵的答辩意见一致。 李军向一审法院提出诉讼请求：1.判令代炎利、代超贵、毛珂继续履行双方于2017年3月15日签订的《房屋买卖合同》，由李军支付1160000元购房款后，代炎利、代超贵、毛珂将位于成都市成华区房屋过户给李军，剩余5000元购房款在李军代代炎利、代超贵、毛珂结清水电气等费用后以多退少补方式补偿给代炎利、代超贵、毛珂；2.诉讼费由代炎利、代超贵、毛珂承担。 一审法院查明的事实：位于成都市成华区房屋（权××号）的登记所有权人为代炎利、代超贵，该房屋属二人共同共有。 2017年3月15日，李军（买方、乙方）与代炎利、毛珂（卖方、甲方）在四川中原物业顾问有限公司凌云府营业部的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于成都市成华区、建筑面积116.05平方米的房屋出售给乙方，该房屋现有租约正在履行中，卖方保证承租人已放弃优先购买权。房屋含装修状态及其设备，成交价为1215000元。买方在签订买卖合同时向卖方支付购房定金50000元，该定金视为购房款一部分；买方同意在2017年4月30日前办理全权公证委托当日将首付款1165000元支付给卖方，卖方应当于全款付清当日将房屋交付买方。李军、代炎利及毛珂分别在该《房屋买卖合同》上签字捺印。双方共同确认《房屋买卖合同》签订时，代超贵未在现场，该《房屋买卖合同》上代超贵的签字系由代炎利代签。 同日，李军按约支付了购房定金50000元，代炎利并向其出具了《收据》。其后，代炎利以案涉房屋未经代超贵授权同意出卖为由未再继续履行合同。 一审庭审中，李军认可在房屋买卖中未与代超贵进行过直接沟通。代超贵明确表示其不同意出卖案涉房屋。 一审法院认定上述事实，有房屋买卖合同、房屋产权证、国有土地使用权证、收据、公证书、放弃优先购买权声明以及各方当事人在一审庭审中的陈述等证据在案为证。 一审法院对有争议的事实认定如下：一审中，李军主张虽然代超贵未出具书面委托书，未在《房屋买卖合同》上签字，但代炎利在签订合同时已经通过电话向代超贵进行了确认，为此，李军提交了代超贵的身份证复印件，尹某、谭啸分别出具的《情况说明》，并申请证人尹某出庭作证。代炎利、代超贵、毛珂对前述证据不予认可。一审法院审查认为，谭啸出具的《情况说明》属于证人证言，因其未出庭接受询问，其真实性无法确认，故一审法院依法不予采信。针对证人尹某的证人证言，因其在一审庭审中明确陈述，合同签订时，其既不清楚代炎利的电话是打给谁的，也不清楚代炎利通话对象的说话内容，其是通过双方交流，推断代超贵应该是同意，故依据证人尹某的证言无法证实李军主张的前述事实，一审法院依法不予采信。 李军还提交了由代炎利提供的代超贵的身份证复印件，该复印件上注明“仅为房产交易使用”，为此李军主张代超贵在签订合同时明确授权代炎利处置房产。代炎利、代超贵、毛珂质证认为复印件上的字迹并非由其书写。一审法院审查认为，该复印件上的书写内容仅是一般房产交易中的通用内容，无法证明代超贵已明确授权代炎利处置案涉房屋，且代超贵明确否认其书写了前述内容，故前述证据无法达到李军的证明目的，一审法院依法不予采信。 一审法院认为，案涉房屋系代炎利与代超贵二人共同共有，代炎利将该房屋出卖给第三人，应当经共同共有人代超贵同意。因代超贵既未在《房屋买卖合同》上签字，李军也未提交证据证明代炎利在《房屋买卖合同》上代代超贵签字的行为得到了代超贵的授权，且代超贵事后并明确表示不同意出卖案涉房屋，故代炎利未经代超贵同意，擅自对共有房屋进行出卖的行为，属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，《房屋买卖合同》虽然有效，但因共同共有人代超贵不同意出卖案涉房屋，该《房屋买卖合同》已无法继续履行，故一审法院对李军关于继续履行并协助办理过户手续的主张依法不予支持。针对代炎利、代超贵、毛珂关于案涉《房屋买卖合同》无效的辩解，因其与前述法律规定不符，一审法院依法不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李军的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费5000元，由李军承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为案涉房屋买卖合同的效力以及能否继续履行，现评判如下： 李军主张代炎利经共有人代超贵同意后出售案涉房屋，因此案涉房屋买卖合同有效，应当继续履行。代炎利、代超贵、毛珂认为代炎利未取得代超贵同意，因此代炎利签订的案涉房屋买卖合同无效，不应继续履行。 对此本院认为，按照“谁主张谁举证”的原则，在代炎利、代超贵、毛珂否认已取得代超贵同意的情况下，应由李军举证证明代炎利出售案涉房屋取得了共有人代超贵的同意。现李军未举出充分证据证明上述事实存在，因此，李军应承担举证不能的后果，即认定代炎利出售案涉房屋未经代超贵同意。代炎利出售其与代超贵共同共有的房屋的行为属于无权处分行为。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应认定案涉房屋买卖合同有效。 虽案涉房屋买卖合同有效，但共同共有人代超贵不同意出售案涉房屋，且案涉房屋属于不可分割的物品，加之代炎利享有的共有权份额不确定，因此案涉房屋买卖合同无法继续履行。故李军要求继续履行案涉房屋买卖合同的主张，本院依法不予支持。如李军认为因案涉房屋买卖合同无法继续履行给其造成损失，可另行主张。 此外，本案纠纷系因代炎利未经共同共有人代超贵同意擅自出售共有房屋而引发，因此，本院认定本案涉及的诉讼费、保全费应由代炎利承担。 综上所述，上诉人李军的上诉请求和上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，保全费5000元，由代炎利负担；二审案件受理费100元，由被上诉人代炎利负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  李 俊 审判员  白福群 二〇二〇年二月二十七日 书记员  毛雅倩