云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9151号上诉人（原审原告）：云南俊发万通房地产开发有限责任公司，住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城南路（农行富民县支行三楼）。法定代表人：丁卫星，总经理。委托诉讼代理人：戚文燕，女，回族，1989年11月27日生，身份证住址云南省昆明市官渡区，系公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：李晶晶，女，汉族，1993年5月8日生，身份证住址成都市武侯区，系公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赵金燕，女，1985年7月28日生，白族，云南省大理州洱源县人，住云南省大理白族自治州洱源县。上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司因与被上诉人赵金燕商品房销售合同纠纷一案，不服云南省富民县人民法院（2019）云0124民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，于2019年2月3日公开开庭审理了本案，上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人赵金燕经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对进行缺席审理。本案现已审理终结。云南俊发万通房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销（2019）云0124民初131号民事判决；2、改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；3、改判被上诉人在合同解除后7日向上诉人返还房屋（房屋总价306027元），并协助上诉人办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（备案登记号FM2016090600679）；4、改判被上诉人向上诉人支付上诉人代被上诉人向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行偿还的3062.00元（以实际代偿金额为准），并由被上诉人从上诉人代偿之日起至被上诉人实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；5、改判被上诉人向上诉人支付违约金61205.40元（房屋总价款306027元×20%）；6、改判被上诉人向上诉人支付银行代偿款项及其他应由被上诉人承担的费用，上述款项于被上诉人返还房屋后，由上诉人用被上诉人已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被上诉人；7、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人签订《个人购房、购车借款及担保合同》是为了履行《商品购销合同》中向上诉人支付购房款的义务，并且上诉人也因此对被上诉人的按揭贷款承担阶段性连带担保责任。因被上诉人未履行《个人购房、购车借款及担保合同》约定的还款义务，导致中国工商银行昆明市正义支行的权利无法实现，上诉人已经实际承担担保责任，达到解除《商品房购销合同》及合同补充协议的条件。综上，请求二审法院依法改判。赵金燕未出庭答辩。云南俊发万通房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议；2、判令被告在合同解除后7日内返还房屋（房屋总价306027元），并协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案手续（备案登记号FM2016090600679）；3、判令被告向原告支付原告代被告向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行偿还的3062.00元（以实际代偿金额为准），并由被告从原告代偿之日起至被告实际偿还之日止以代偿金额为基数按银行同期贷款利率计算，支付资金占用费；4、判令被告向原告支付违约金61205.40元（房屋总价款306027元×20%）。以上金额合计370294.40元；5、判令被告向原告支付银行代偿款项及其他应由被告承担的费用，上述款项于被告返还房屋后，由原告用被告已支付的购房款予以扣除后，剩余部分返还给被告；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等费用。一审法院认定事实：2016年9月6日，原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司与被告赵金燕签订《商品房购销合同》及合同补充协议，合同约定，被告购买原告开发的富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分11栋2单元1801号房屋，该商品房总价款为306,027元，建筑面积为90.1平方米；被告首期支付购房总价款的20.60%，金额63027元，付款日期2016年9月6日；其余价款243000元向中国工商银行昆明市正义支行贷款支付，交房日期2016年11月6日。补充协议还约定，如果被告未按贷款合同的约定偿还贷款或违反贷款合同的其他约定，原告有权解除合同；被告应于合同解除之日起7日内无条件配合原告办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时被告应按总房款的20%承担违约金，由此造成原告损失由被告承担全部赔偿责任。合同签订当日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为FM2016090600679。另，赵金燕、云南俊发万通房地产开发有限责任公司与案外人中国工商银行昆明市正义支行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同载明赵金燕向工商银行贷款243,000元，用于支付房款，云南俊发万通房地产开发有限责任公司对该贷款承担阶段性连带保证责任。审理中查明，原告已确认收到被告支付的首付款63027元及银行贷款243000元，房款已结清，房屋已在2017年交付被告居住；2018年8月27日，中国工商银行股份有限公司向原告发出《个人逾期贷款催收通知书》，要求原告履行阶段性担保责任，代赵金燕清偿截止2018年8月26日连续2期共计3062.28元的贷款。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人应遵循诚实信用原则，依法行使各自的权利和履行义务。本案中，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，以及被告在原告的保证下与案外人中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效。但《商品房购销合同》和《个人购房借款/担保合同》是两份独立的合同。首先，从《商品房购销合同》来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。同时，双方均全面履行了自己的义务：被告按约定将购房首付款及银行贷款的购房总款全部支付给了原告，原告也依约向被告交付了所购房屋，被告接房后已装修居住。《商品房购销合同》所涉付款及交房义务已履行，合同权利义务已经履行完毕，双方均不存在违约行为。其次，从被告与银行签订的《个人购房借款/担保合同》及原告承担的阶段性担保责任来看，原告与银行之间系阶段性保证合同关系，虽然被告未按约定向银行履行还款义务，存在违约，但这属于被告与银行之间的借款合同关系，原告因被告未及时还款导致其向银行承担担保还款，系原告履行了保证义务，其可依法向被告追偿。原告替被告向银行代偿了拖欠借款的全部本息，不能等同于被告未将购房款支付给原告。否则，不仅否定了《商品房购销合同》和《个人购房借款/担保合同》各自的独立性，同时也使原告在担保借款合同中承担保证义务的约定失去法律意义。综上，本案中，被告已支付完全部购房款并已入住，原告已向被告交付了所购房屋，双方均已按照合同约定履行了各自义务，房屋买卖合同目的已实现。根据我国《合同法》第九十一条规定“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止”。即原告与被告在《商品房购销合同》中的合同权利义务因履行完毕已终止，原告要求解除《商品房购销合同》及补充协议、返还房屋、撤销房屋商品房买卖合同备案登记以及承担违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。至于被告逾期未偿还银行借款本金和利息，银行向原告主张担保责任，原告在承担担保责任后即享有向被告主张追偿权的权利，即要求被告返还其已向银行支付的款项以及其相关损失和费用。但担保追偿权与商品房购销合同属不同的法律关系，本案庭审中经反复释明，原告坚持以商品房购销合同主张其权利，因原告主张的第3项和第5项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条规定，判决：驳回原告云南俊发万通房地产开发有限责任公司的诉讼请求。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。同时，本院根据上诉人提交的逾期贷款催收通知书、贷款代偿通知书、客户收付款入账通知、业务付款凭证、个人贷款凭证、贷款清结证明、契税发票、代收住宅维修基金收据、支付房款收据、营业税发票，补充确认：1、2017年7月30日上诉人向被上诉人出具代收契税4590.41元、工本费80元的收据，2018年10月20日富民县地方税务局开具收取契税4590.41元的发票；2、2017年7月30日云南俊发物业服务有限公司富民分公司出具收到被上诉人维修基金8109元的收据；3、2016年8月29日、2016年9月6日、2016年9月14日，上诉人分别收到被上诉人交纳的定金10000元、房款53027元、中国工商银行股份有限公司昆明正义支行发放的按揭款243000元；4、2018年9月29日至2019年11月28日上诉人代被上诉人向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行清偿贷款243766.99元；5、2019年11月29日中国工商银行股份有限公司昆明正义支行出具《贷款结清证明》，载明借款人赵金燕在该行申请个人一手住房购置贷款已全部结清。此外，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及合同补充协议是否应当解除？被上诉人是否应当向上诉人返还房屋，并协助上诉人办理撤销商品房买卖合同登记备案手续？被上诉人是否应向上诉人支付违约金、代偿款？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经审查，上诉人与被上诉人签订的合同补充协议第一条第4项载明，如乙方（被上诉人）未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或者违反贷款（按揭）合同的其他约定，甲方（上诉人）有权解除合同，乙方应于合同解除之日起7日内无条件配合甲方办理《商品房购销合同》解除备案手续，同时，乙方应按购房总额的20%向甲方支付违约金。根据本案查明事实，因被上诉人未按期向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行支付按揭贷款，导致2018年9月29日至2019年11月28日期间上诉人代被上诉人向中国工商银行股份有限公司昆明正义支行清偿贷款243766.99元，被上诉人的违约行为已经表明双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，上诉人请求解除上述合同的请求应予支持，合同解除后，被上诉人应按约向上诉人返还富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分第11栋第2单元第18层1801号房屋，并协助上诉人撤销商品房买卖合同登记备案手续（备案登记号FM2016090600679），被上诉人还应按约向上诉人支付违约金61205.40元；另，被上诉人应当向上诉人支付其代偿的银行按揭贷款本息243766.99元，鉴于违约金足以弥补上诉人的损失，故不再计算代偿款的资金占用费；而上诉人应当在被上诉人退还涉案房屋并解除备案登记后，向被上诉人退还购房款306027元、工本费80元。综上，一审判决认定事实及处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省富民县人民法院（2019）云0124民初131号民事判决；二、解除上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司与被上诉人赵金燕于2016年9月6日签订的《商品房购销合同》（登记合同号：NFM0043600001）及合同补充协议；三、被上诉人赵金燕于本判决生效之后十日内向上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司返还富民县永定街道办事处环城南路时代俊园第二部分第11栋第2单元第18层1801号房屋，并协助上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司撤销商品房买卖合同登记备案手续（备案登记号FM2016090600679）；四、被上诉人赵金燕于本判决生效之后十日内向上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司支付违约金61205.40元；五、被上诉人赵金燕于本判决生效之后十日内向上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司支付代偿款243766.99元；六、在被上诉人赵金燕履行本判决第三项的义务后十日内，上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司向被上诉人赵金燕退还购房款306027元、工本费80元；七、驳回上诉人云南俊发万通房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审诉讼费6854元、二审诉讼费6854元，由被上诉人赵金燕承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 李 锋审判员 晏云锋二〇二〇年二月二十日法官助理李俊波书记员汪雪媛