湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1102民初5035号原告：宋海文，男。委托诉讼代理人：钟建宁，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。被告：方云清，男。原告宋海文与被告方云清租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告宋海文的委托诉讼代理人钟建宁，被告方云清到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告宋海文向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的《商铺租赁合同》；2.被告支付2018年8月1日至2019年11月15日期间的租金109792元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年8月3日，永州欧华华侨房地产事业有限公司王府井工程项目部与蒋群峰签订《商铺租赁合同》，合同约定蒋群峰租赁王府井大厦一楼门面，租期7年，自2014年9月1日至2021年9月1日，每年租金85000元。2015年12月21日该门面过户给原告。2016年4月5日，蒋群峰将该门面转租给被告。后原告向被告催交租金，被告于2018年5月向原告支付2018年3月至5月期间租金22500元后就未再支付租金。原告起诉要求被告支付租金，零陵区法院判决被告支付2018年7月31日之前的租金，该判决生效后被告没有履行，目前原告正在申请法院强制执行。2019年9月20日和11月12日原告先后两次分别向被告催收租金，被告均未支付。因此，原告特向法院提起诉讼，请求判决如其所请。被告方云清辩称，涉案门面系蒋群峰转租给答辩人，已花转让费14万余元，为何只起诉答辩人？被告从未表示不交租金，同意按合同办事，该答辩人交愿意交，已交的门面租金都有收条，之前判决的85000元租金，原告已经说清楚不要被告再交，有录音为证。当事人围绕自己的诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，即原告的证据一和被告的证据一《商铺租赁合同》、原告的证据二零陵区人民法院（2018）湘1102民初2220号民事判决和永州市中级人民法院（2019）湘11民终2024号民事判决书、原告的证据四（2019）湘永潇证字第4017号公证书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据五短信记录，被告对其真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；原告的证据三2019年5月9日的《催交租金通知书》和照片，虽然被告对该份证据表示异议，但被告认可手机短信收到的《催交租金通知书》与该份纸质《催交租金通知书》内容一致，也认可原告曾在零陵区人民法院立案大厅向其送某纸质文件，故本院对原告的证明目的（催交租金）予以采信；被告的证据二租金收条、证据三水电费发票与本案无关，不予采信；被告的证据四，原告未对其真实性提出异议，本院对真实性予以确认，但该录音中原告并未直接表示放弃（2018）湘1102民初2220号民事判决中85000元租金，不能达到其证明目的。根据采信的证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：2011年9月1日，蒋群峰承租了永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井工程项目部（以下简称欧华公司）开发经营的、位于永州市零陵区人民路的商铺1间（编号19号）。2014年8月3日，欧华公司(甲方)与蒋群峰（乙方）重新签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（合同标的）“19号”共壹间，合同约定套内面积213M2的铺面出租给乙方，作为服饰、小商品经营场所，租用期限：柒年，自2014年9月1日至2021年9月1日。柒年租金不变，每年租金为捌万伍仟元整。并约定了双方的其他权利和义务。2015年12月21日，本案诉争租赁物门面（位于永州市零陵区人民路的商铺1间，编号19号）过户给原告宋海文，房产部门颁发了永房权证零陵字第715010461号产权证书，房屋所有权人为宋海文（单独所有）。2016年3月21日，蒋群峰（甲方）与被告新维纳斯的经营者方云清（乙方）签订《门面转让协议》，约定“一、转让时间从2016年4月20号，交付门面给乙方。……四、甲方在15天之内给乙方从房东处在原签约合同加上乙方名字后，乙方承担原合同的一切权益和责任，原合同与甲方无关了。由乙方全权承担法律责任。……六、在2016年4月20日交门面前，乙方一次性付清甲方余下的房租费按年租捌万伍千元整计算。……”。2016年4月5日，被告新维纳斯的经营者方云清在蒋群峰与欧华公司签订的《商铺租赁合同》中的“承租方”添加了名字（捺印），全东香在该合同中附注“此合同另加两年到2023年9月1号”、蒋群峰亦在该合同中注明：“此合同从2016年4月20日号转让给方云清，以后此合同与蒋群峰无关”。2016年7月肖家余向本院提起民事诉讼，请求撤销在诉争门面过户过程中宋海文向房产部门提交的房屋买卖合同，本院于2016年12月15日以（2016）湘1102民初1663号民事判决书，判决驳回肖家余诉讼请求；肖家余不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院以（2017）湘11民终239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年6月14日，原告向新维纳斯（经营者为方云清）送达了通知书，要求被告提供占有和使用该门面的合法依据，如果没有，被告需在收接通知的三日内搬离门面，如逾期搬离，原告将采取法律措施维护其合法权益，并要求被告按每月二万元的标准支付房屋占用费，如被告想租赁诉争门面经营，可以与原告协商签订租赁合同。永州市冷水滩公证处对原告的送达行为进行了公证，并出具了(2016)湘永冷证字第624号公证书。2016年7月25日，宋海文以零陵区维纳斯皮具专卖店（经营者秦邦荣）、零陵区新维纳斯皮具专卖店（经营者方云清）为被告向本院提起民事诉讼，要求判令被告停止侵占、搬出诉争门面，并按照2万元每月的标准计付房屋占用费至搬出之日止。本院于2017年1月19日作出（2016）湘1102民初1778号民事判决书，宋海文不服，提起上诉，永州市中级人民法院于2017年7月12日以（2017）湘11民终765号民事裁定书将本案发回重审，本院于2018年2月13日作出（2017）湘1102民初2203号民事判决书，该判决认为：2015年12月21日起原告宋海文即为本案诉争门面的合法所有人，2016年3月21日，蒋群峰（甲方）与被告新维纳斯的经营者方云清（乙方）签订的《门面转让协议》有效，其与转租人、原房屋所有人约定的延长租赁期间的约定，属于无权处分，该部分亦没有得到所有权变更后的所有权人的追认，也不符合原出租合同的约定，故该部分约定无效，被告方云清应当在原租赁合同约定的期间占有使用该房屋，但在宋海文通知告知其房屋所有权发生变动后，其应当向所有权人宋海文履行缴纳租金义务。新维纳斯的经营者方云清是基于租赁合同、转租合同合法占有、使用该房屋，不构成侵权，故不应当支付房屋占用费，宋海文可另案起诉向被告新维纳斯的经营者，追索房屋租金。该判决现已生效。2018年3月13日开始，原告宋海文的代理人钟建宁向被告方云清发送手机短信及微信，要求方云清将涉案门面租金转入原告宋海文的账户，方云清于2018年5月向宋海文缴纳了租金22500元，此后钟建宁多次再向方云清发送短信及微信要求方云清缴纳租金，方云清提出要宋海文到店里来拿钱，把门面水搞好，订合同，但宋海文未到涉案门面处理该事情，并于2018年10月25日向本院提起诉讼，要求解除《商铺租赁合同》，并支付2017年3月1日至2018年2月28日的门面租金85000元和2018年6月1日至2018年7月31日的门面租金15000元等。本院根据查明的事实，依法作出（2018）湘1102民初2220号民事判决，判决由被告方云清支付原告宋海文2017年3月1日至2018年2月28日的租金85000元、支付原告宋海文2018年6月1日至2018年7月31日的租金14166.67元，驳回原告宋海文的其他诉讼请求。后双方不服该，均提起上诉，永州市中级人民法作出（2019）湘11民终2024号民事判决，驳回上诉，维持原判。目前，该案正在执行。2019年5月和11月，原告宋海文先后两次向被告催收限期支付租金，否则依法解除合同，被告方云清要求免除之前判决确定应支付的租金85000元再交涉案租金，因原告不同意，被告一直未交涉案租金。原告遂诉至本院。本院认为：原、被告双方均认可涉案《商铺租赁合同》对双方具有法律约束力，双方均应按该合同履行各自的义务。2017年3月至2018年7月31日前的租金，原告宋海文已经法院的生效判决确定，并正在执行。此后产生的租金，被告仍未支付，违反了合同约定，故原告要求被告支付2018年8月1日至2019年11月15日的租金109792元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”,本案中原告以短信或书面形先后两次要求被告支付已产生的门面租金，并告知逾期不支付租金将依法解除合同，但被告方云清以原告未同意免除之前的租金85000元为由一直拒绝支付涉案租金，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的解除合同的条件，故对原告宋海文要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告方云清主张原告宋海文已免其之前的租金85000元的抗辩意见，因其提供的电话录音未明确同意免除，且原告宋海文否认免除租金，被告又没有其他证据佐证，应承担举不能的法律后果，故本院对被告的此项抗辩主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告宋海文与被告方云清签订的位于零陵区中山中与人民路交汇处王府井商业广场第19号门面的《商铺租赁合同》；二、限被告方云清在本判决生效后十日内支付原告宋海文2018年8月1日至2019年11月15日的租金109792元。案件受理费2496元，减半收取1248元，由被告方云清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。审判员  卿淑君二〇二〇年二月十七日书记员  李明悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。