山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终979号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴叶青，女，1985年4月14日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：张赟，山东里手律师事务所律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）因与被上诉人吴叶青商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。才高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》第十五条中内容无效错误。首先，办证前提交办证所需全部资料和缴纳税费是办理不动产登记过程中作为买房人应尽的义务，故《商品房买卖合同》第十五条并未加重被上诉人任何责任。即便涉案《商品房买卖合同》不做如此约定，被上诉人也应提交相关资料和缴纳税费，否则不符合不动产登记部门办理房产登记的基本要求。被上诉人按涉案合同约定提交办证所需全部资料和缴纳税费既是不动产登记机关的办证程序要求，也符合全国《商品房买卖合同》均做如此约定的现状。一审判决将买房人提交资料和缴纳税费的合同义务条款认定为加重买房人责任的无效格式条款，认定事实严重错误。其次，涉案《商品房买卖合同》是在上诉人与被上诉人双方平等、自愿、协商一致基础上达成的（合同第2页也有此记载）。从合同内容上看，无论上诉人作为开发商在交房、办证、面积差异处理、违约责任等核心义务上，还是被上诉人作为买房人相应权利约定上，均公平合理，甚至倾向于保护购房人。在现有房地产市场很难找到如此一份保护买房人利益的合同，但一审判决却认定涉案《商品房买卖合同》属于“加重购房人责任”的格式合同，并依据合同法第四十条认定被上诉人提交资料和缴纳税费的合同义务条款无效。如果诚如一审判决认定事实，涉案《商品房买卖合同》属于加重买房人责任的格式合同，应认定整个合同自始无效，被上诉人应当退房给上诉人，上诉人也同意返还相应购房款，但被上诉人能否接受房价从6500元/平方米已上涨到2.6万多元/平方米而原价返还房屋的结果不得而知。一审判决在错误认定买房人提交资料和缴纳税费的合同条款为加重被上诉人责任的基础上，依据合同法第四十条认定合同约定无效显然适用法律错误。如果认定事实及适用法律正确，涉案《商品房买卖合同》应整体无效，被上诉人应返还上诉人涉案房产。二、原审判决基于上述被上诉人提交办证资料和缴纳税费等合同约定无效的错误认定，依据上诉人2014年4月12日实际交房的事实，以上诉人未在房屋交付后730日内将权属登记资料提交登记机关备案构成违约为由，判令上诉人依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房款日万分之一标准向被上诉人支付逾期办证违约金，认定事实及适用法律严重错误，且自相矛盾。理由具体如下：首先，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的730天办证期限尚未届满，也未开始起算，上诉人不构成逾期办证违约，没有义务支付违约金。涉案房产办证期限的起算按合同约定应当同时具备“出卖人将商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）”及“买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后”两方面条件，但如一审法院查明事实，被上诉人至今未提交办证资料及缴纳税费，属于购房人应完成的办证条件尚未成就，依据双方签署的《补充协议》第五条第1款“买受人未能提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和缴纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任”约定，上诉人亦不应支付逾期办证违约金，原审判决确定上诉人民事责任明显违背当事人双方的合同约定，应当认定为原审判决适用法律错误；另外，上诉人虽已按时实际交付了房产，但未按照合同约定向被上诉人交付取得《综合验收备案证明》的房产，应属于上述合同第十五条约定的“视为交付房屋的情形”，不被包括在办证期限起算条件之内，因此上述两方面办证期限起算条件均不具备，一审判决直接以实际交房日期起算730天，且在被上诉人拒不提供资料和缴纳税费导致无法办证的情况下判决上诉人支付违约金，认定事实及适用法律确有错误。其次，如上所述，原审判决已经认定涉案《商品房买卖合同》第十五条属于加重被上诉人责任的格式合同而无效，被上诉人可以不提供资料和缴纳税费，则，上诉人同样无需为被上诉人办证，更不需要向被上诉人支付所谓逾期办证违约金，原审判决自相矛盾。最后，既然该十五条约定无效，那么被上诉人主张违约金的诉讼请求没有了合同依据。且，被上诉人于2013年3月14日才结清房款，故自2016年4月13日起计算逾期办证违约金无事实和法律依据。三、在被上诉人未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实和适用法律错误。首先，截至目前，被上诉人尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条之规定，被上诉人系先履行义务一方，在其未履行时，上诉人由权拒绝履行。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，为适用法律错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被上诉人应当提供因迟延办证而受有损失的证据。但是，截止目前，本案所涉房屋增值较大，被上诉人并未因迟延办证而受有损失。同时，被上诉人亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实错误，且违约金数额过高。四、被上诉人的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，一审判决认为该抗辩理由不符合法律规定有误，应予改判。参照2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：买受人请求出卖人需支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。退一万步讲，即使如一审判决所认定，自2016年4月13日起计算逾期办证违约金。本案中，被上诉人于2019年9月10日向法院提起诉讼，并主张2016年4月13日之后的逾期办证违约金的诉讼请求，故其主张的2016年4月13日至2019年9月9日期间违约金的诉讼请求已经超过3年的诉讼时效，应当予以驳回。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背当事人双方约定，应依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。吴叶青辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。吴叶青向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告才高公司协助原告吴叶青办理产权过户登记；2.判令被告才高公司支付逾期办证违约金（以原告吴叶青总房款731783元为基数，自2016年4月13日起按日万分之一标准计算至起诉之日，计91180.16元）；3.判令被告才高公司支付原告吴叶青逾期办证违约金（以970825.2元为基数，自起诉之日起按日万分之一标准计算至判决生效之日止）；4.本案诉讼费用、律师费等全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月12日，原告吴叶青（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告吴叶青购买位于济南市历下区XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋及地下室，房屋建筑面积106.32平方米，价款为704901.60元，地下室建筑面积7.86平方米，价款为26881.2元，两项价款合计731782.8元。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，原告吴叶青与才高公司签订《补充协议》，《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。2013年3月14日，被告才高公司为原告吴叶青出具收据三份，原告吴叶青已交清全部房款。2014年4月12日，被告才高公司交付涉案房屋。截至本案开庭审理之时，被告才高公司已于2019年7月3日已取得项目竣工综合验收备案证明。2019年8月5日办理完成房屋所有权登记。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告吴叶青与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告吴叶青结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告吴叶青的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重五对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。才高公司于2014年4月12日将涉案房屋交付原告吴叶青，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月13日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但被告才高公司直至2019年7月3日才取得综合验收备案证明，一审法院认为被告才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，原告吴叶青有权要求被告才高公司支付违约金。原告吴叶青认可被告才高公司主张的涉案房屋已于2019年7月3日取得登记条件，才高公司提交竣工验收备案证明予以佐证。一审法院认为被告才高公司承担违约责任的截止日期为2019年7月3日。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告吴叶青有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。一审法院以731782.8元为基数，自2016年4月13日起计算至2019年7月3日止，共计1176天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计86057.68元。吴叶青主张律师费5000元，并提交委托代理合同及律师费花费证明予以佐证，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。被告才高公司辩称原告吴叶青所主张的请求已过诉讼时效，经审理该抗辩理由不符合法律规定，不予采信。综上，原告吴叶青的诉讼请求成立，一审法院予以支持。判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶青逾期办证违约金86057.68元；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴叶青律师费5000元；三、驳回原告吴叶青的其他诉讼请求。案件受理费2080元，减半收取1040元，由山东才高鑫源置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条产权登记的办理事宜部分第一款约定：“……买受人未能按照出卖人通知的时间和地点提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和交纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任。”2019年8月5日系才高公司向产权登记机关提交办理权属登记备案材料的回执时间，并非其办理完成房屋所有权登记的时间。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权，其不应承担逾期办证违约金。一方面，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条产权登记的办理事宜部分第一款约定了上诉人具有通知被上诉人交纳办理房屋所有权所需的所有资料、文件及交纳相关费用的义务，但上诉人无证据证实其已经履行了通知义务。另一方面，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，非买受人应履行商品房屋买卖合同的义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否缴纳税、费及提交办证资料为前提，但《商品房买卖合同》第十五条的约定以被上诉人结清房款并交纳办证资料及税、费作为上诉人履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，且不包括视为交付房屋的情形，明显加重了被上诉人的责任。另外，该条款虽然划有下划线，但纵观整个合同文本，带有下划线的条款较多，无法在合同文本中体现该条款的特殊性，在才高公司无证据证实其另行向吴叶青进行说明和提示的情况下，不能认定才高公司履行了说明和提示的义务。故本院认为涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内”的约定无效。才高公司作为涉案房屋的出卖人，交付房屋并协助办理房产转移登记系其应尽的主要义务，故才高公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权不能成立。因上诉人未在合同约定的时间内将权属登记资料提交登记机关备案，构成违约，故一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方约定的逾期办证违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，该约定未超过上述法律规定，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。吴叶青已于2019年7月18日将起诉状提交至一审法院，法院在接受当事人提交起诉状时，应审查起诉状内容及当事人落款时间，故本院认定被上诉人系于2019年7月18日向上诉人主张权利。据此，吴叶青主张的2016年7月18日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效，且吴叶青未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故吴叶青主张的逾期办证违约金应自2016年7月19日起计算。关于违约金的截止日期问题。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第5条中虽约定“对于买卖合同第十五条‘取得’的理解：此处的‘取得’是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书”，但才高公司作为涉案房屋的开发商在完成涉案房屋交付后，协助办理房产转移登记成为了其主要义务，即才高公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为其主要义务，不应以《补充协议》第5条中“取得”的解释否定才高公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的主要义务，故应以才高公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间作为逾期办证违约金的截止时间。一审法院以才高公司于2019年7月3日取得项目竣工综合验收备案证明的时间作为逾期办证违约金的截止时间有误，但鉴于被上诉人在本案中未对该部分提起上诉，本院不予涉及。综上，违约金数额，以731782.8为基数，自2016年7月19日至2019年7月3日止，共计1079天，按照日万分之一计算，违约金共计78959.36元。被上诉人主张的律师费系其为实现债权而支出的合理费用，且符合补充协议的约定，故一审法院对被上诉人的该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人才高公司的上诉请求部分成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9113号民事判决第二、三项；二、变更济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9113号民事判决第一项为上诉人山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴叶青逾期办证违约金78959.36元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2080元，减半收取1040元，由山东才高鑫源置业有限公司负担900元，吴叶青负担140元；二审案件受理费2080元，由山东才高鑫源置业有限公司负担1800元，吴叶青负担280元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年二月十七日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗