广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28126号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：寇明茹、何苑怡，均是原告职工，联系地址同上。被告：包武。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告包武租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人寇明茹、何苑怡以及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区艺苑路xx-xx号xxx房屋是原告辖内管理的直管公房，承租面积为51.28平方米，月租金为2051.2元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将讼争房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。2014年10月10日，原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告做仓库用途，建筑面积51.28平方米，租赁期限2014年7月1日至2016年6月30日，月租金额2051.2元，租赁期届满后未再续签合同。根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租讼争房屋。2017年12月11日，原告向被告送达《承租人通知书》，将讼争房屋的公开招租事宜、原告与被告双方之间的不定期租赁关系的解除条件等内容通知被告，被告收到《承租人通知书》后于2017年12月15日签署《回函》确认并承诺按照《承租人通知书》的内容办理。讼争房屋分别于2018年11月9日、2019年4月15日、2019年5月31日、2019年7月9日、2019年8月30日经由广州产权交易所通过公开市场方式组织公开招租该房屋，原告也将出租情况书面通知被告，但被告从未参与与讼争房屋的公开招租交易活动。2019年8月30日，原告向被告发出《关于贵方应尽快返还海珠区艺苑路xx-xx号xxx房屋事宜》的律师函，要求被告在收到律师函之日起七日与原告委托人主动联系，三十日内腾空搬出，被告于2019年9月2日拒收。原告于2019年8月30日下午电话联系被告，协商返还房屋事宜，但被告拒绝返还讼争房屋。鉴此，为维护原告的合法权利，原告请求法院判令：1、解除原告与被告关于广州市海珠区艺苑路xx-xx号xxx房屋的租赁关系；2、被告在判决生效之日起10日内按现状腾空交付房屋给原告；3、被告按2051.2元/月向原告支付从2019年9月1日起至交付房屋之日止的房屋占有费；4、被告按照2051.2元/月向原告支付自2019年9月1日起至交付房屋之日止的违约金；5、被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：一、根据《民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二百一十九条规定，当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。据此，我方请求法院依法对原告超过了诉讼时效，主动放弃自己的权利的行为要求其承担全部法律责任，并请求采纳我方关于诉讼时效的抗辩要求，依法驳回原告的全部诉讼请求。二、关于原告诉请要求解除双方签订的租赁合同。原告提供的证据清单内没有任何文件可以证明原告可以超范围行使非法解除合同的权力。我方是原大德路的被拆迁人，因政策性拆迁，异地安置到涉案地址，继续经营。现原告要求收回房屋，涉案房屋为原告为保障我方异地拆迁安置并继续生计而出租的，双方签订租赁合同时我方具有申请公共租赁住房、商业用房的保障条件。现原告未能提供证据证实我方不具备申请公共租赁保障的条件，且我方长期在此地经营，并未有其他合法收入，如交还赖以生存的涉案地址，将影响我方的日常生活。原告仅以合同期满不同意续签合同，要求我方搬出依据不足，我方是社会主义的劳动者，有尊严和生产、生活的权利，没有任何法律依据就直接要求单方面解除直管公房合同，既没有事实依据也没有法律依据，直接造成我方无法正常生活，请求法院依法驳回；三、关于原告第4项的诉讼请求，自2019年9月起，我方将租金按期汇入对方账号，原告拒绝收取并退还给我方，原告单方面停止收取租金，我方并未拒绝按合同约定租金标准，并按月支付了租金给原告，原告诉请按合同约定要求我方支付逾期交出承租房屋占用期间占用费的100%的违约金，没有法律依据。我方没有违约，而是原告主动放弃了收取租金，应承担主动放弃所产生的法律后果，请求法院依法判令原告主动放弃收取租金，不得再另行向我方主张上述涉案期间的租金和违约金。四、原告提供的证据《委托书》中的委托事项中第二条约定，并没有委托原告有独立的权利办理租赁合同；第四条约定：承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项。这条明确了原告只是承办，而不是法律意义上的授权委托，也就是说，原告不具有本案中的原告身份，要获得原告的法律地位需要有独立法人单位，即“广州市海珠区住房和建设水务局”，而非本案原告。请法院依法理顺关系，对原告越权代理本案给予处理。经审理查明：2006年1月11日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局发出《直管房拆迁接管通知书》，内容为房屋地址为海珠区艺苑路xx-xx号，产别为经租，接管面积为非住宅51.2774平方米，对应撤管地址为大德路77、79号（旧门牌为大德路320之1号），接管日期为2006年1月1日。2014年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区艺苑路xx-xx号xxx部位的房屋出租给乙方作仓库用途，建筑面积51.28平方米；租赁期限从2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金为2051.2元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条第2点）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政范围内；委托原告在授权地域管业范围内承担如下事项：1、协同开展直管房产权管理工作；2、直管房租金收缴和租赁管理；4、承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；在上述委托事项范围内，受托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动的，其法律后果由委托方承担；本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2017年12月11日发给被告的《承租人通知书》及有被告签名的《回函》，载明不放弃行使优先承租权；2、原告分别于2018年11月9日至2019年8月30日间向被告发出的五份《关于公开招租的通知书》；3、原告的代理律师于2019年8月30日向被告发出的《律师函》，主要内容为：我方委托人已于2019年4月11日、2019年7月28日通知贵方腾空搬出租赁物并缴纳房屋占用费，但贵方仍使用租赁物至今；贵方与我方委托人签订的租赁合同自我方委托人的通知2019年4月11日到达贵方时解除，请于接本函之日起七日内与我方委托人主动联系，三十日内腾空搬出租赁物等；该函于2019年9月4日由于拒收被退回；4、《广州市财政局关于印发〈广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》（穗财规字【2016】1号），其中第三十三条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租、出借管理，严禁出租、出借办公用房，到期必须收回；代政府管理的公有房产，出租出借国家、省、市另有规定的，从其规定；5、《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（穗建房管【2018】xxx号）。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，我从没看过该文件，《回函》也并非我方书写；对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，我方是公租房租户，《公开招租通知书》没有法律依据，与本案无关；对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，因为我方停止经营有一个多月，我方从没收到该文件；对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，涉案房屋非国有资产，是私人资源国家代管，而且第三十三条载明另有规定的应从其规定；对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性、证明内容有异议，根据该文件第七条规定：租金、商业按照市场评估价执行，不是原告主张的租金标准。被告就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2017年广州市房屋租金参考价；2、广州市房地产交易所于1996年5月8日出具的《广州市房屋交易监证证明书》，记载海珠区艺苑路xx-xx号xxx#-1的房屋购买人为广州银建商品房产经营公司；3、《异地补偿房屋产交呈批表》的复印件，记载征拆房屋座落海珠中路8、10号，产别为经，补偿房屋座落海珠区艺苑路xx-xx号xxx#-1等。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为根据规定非住宅的公房应实行公开招租；对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，涉案房屋现在由我方合法代管，代管行为属于行政行为；证据3没有原件，真实性、合法性和关联性不予确认。原告于2019年9月16日向法院提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：双方签订的租赁合同到期后没有再续签合同，被告继续按原合同约定的标准交租。原告表示收取被告的租金至2019年8月；被告表示其向原告交租至2019年11月，但原告退回2019年9月、10月的租金，2019年11月的租金没退还，但没举证证明。本院认为：原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告作为上述合同的当事人，有权行使出租方的权利，且原告已举证证明现管理公房租赁的广州市海珠区住房和建设水务局委托原告代为管理公房租赁及相关的诉讼事宜，故原告有权提起本案诉讼。被告抗辩原告不是适格主体的意见，依据不足，本院不予采纳。租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。被告辩称原告的主张已过诉讼时效的意见，理据不足，本院也不予采纳。现原告要求解除合同并收回涉案房屋的请求，合法有理，本院予以支持。但考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以一个月为宜，原告要求被告在判决生效后十日内腾空交还房屋的意见，本院不予采纳。合同约定：合同解除时，被告拒不交出承租房屋的，原告除要求被告限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告违约金。原告要求被告按2051.2元/月的标准缴纳2019年9月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期租金，符合合同约定，本院予以支持。被告逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费外，还需向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整每月为占用费的20%计付。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告包武关于广州市海珠区艺苑路xx-xx号xxx房屋的租赁关系。二、被告在本判决生效之日起30日内按现状腾空交付广州市海珠区艺苑路xx-xx号xxx房屋给原告。三、被告在本判决生效之日起向原告支付从2019年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金（其中，从2019年9月1日至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清，每月均为2051.2元）。四、被告逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，需在每月的月底前向原告支付违约金（每月按2051.2元的20%计）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原、被告当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇二〇年二月二十六日书 记 员  招佐文冯琬晴