江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初2140号原告：蒋德贤，男，1975年1月18日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：宣文丽，江西贤和律师事务所律师，特别授权代理。被告：上饶市古建园林建筑有限公司，住所地江西省上饶市信州区胜利路143号，工商注册号为361100210003089。法定代表人：刘光明，该公司执行董事。第三人：黄宗建，男，1973年1月3日出生，汉族，个体经商，住江西省上饶市广信区。原告蒋德贤诉被告上饶市古建园林建筑有限公司（以下简称古建园林公司）、第三人黄宗建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋德贤委托诉讼代理人宣文丽、第三人黄宗建到庭参加诉讼，被告古建园林公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告蒋德贤与被告古建园林公司于2006年7月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.依法判令被告继续履行《房屋买卖协议》，责令被告在本案判决生效后十五日内履行协助原告办理上饶市信州区房屋过户手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年7月2日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定被告将公司开发的综合楼住房一套位于西面单元第五层三室二厅出售给原告，面积约130平方米，价格为每平方米810元，被告向原告借款11万元整抵房款，同时，约定了被告负责办理房产证，原告提供相应资料。原告于2006年年底取得该房屋钥匙，随后便进行了装修，于2007年入住至今。一直以来，原告虽不停催促被告办理房屋过户手续，但被告始终以各种理由推脱，至今未履行协助原告办理房屋过户手续的义务。现原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告蒋德贤向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件1份1页，证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋买卖协议》1份1页、借条5份5页，证明：（1）被告将其开发的房屋出售给原告，价格为每平方米810元，被告向原告借的11万元抵房款；（2）被告负责办理房产证过户手续；3、《不动产（房屋）查询结果单》1份1页、水电费缴费通知单6份、江西广电网络用户缴费证、上饶市信州区东市街道沿城社区居民委员会出具的《证明》1份1页，证明案涉房屋登记在被告名下，但一直由原告居住至今，房屋买卖协议已实际履行；4、《装饰家装施工合同》1份3页、法恩莎卫浴馆销售订货单1份1页、来威漆销货清单1份1页、全友家私订货合同三份及收据共4页，证明原告在办理该房屋抵押之前已经将房屋进行装修并使用居住。被告古建园林公司未到庭也未向本院提交书面答辩意见。第三人黄宗建辩称，一、抵押房屋所有权人为古建园林公司。古建园林公司与原告签订房屋买卖合同，房屋交付后双方未进行房产过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房屋应依法进行登记，未经登记房屋所有权不发生转移。本案中，上饶市信州区胜利路15号房屋所有权人为古建园林公司，原告对房屋没有所有权，古建园林公司有权以其所有的房屋为其债务设置抵押担保。二、古建园林公司将其所有的房屋抵押给第三人，双方于2007年11月29日签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，第三人对系争房屋的抵押权自登记之日起成立，应受法律保护。现古建园林公司到期不履行债务，第三人有权请求人民法院拍卖、变卖系争房屋，并就所得价款优先受偿。三、原告与被告古建园林公司签订的购买合同目的不能实现，房屋买受人可向被告主张损失。首先，原告与古建园林公司签订的房屋买卖合同因系争房屋存在合法抵押手续，其过户等合同目的已不能实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋买卖合同订立后，出卖人将房屋抵押给第三人导致房屋买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；该解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；其次，原告对古建园林公司的请求权系债权请求权，其效力劣后于物权请求权，不能以之对抗第三人对古建园林公司依法享有的抵押权。第三人黄宗建向本院提交如下证据：1、房他证上房2011字第××号房屋他项权证复印件1份1页、房屋所有权人为被告古建园林、坐落于上饶市信州区胜利路15号3幢2-502房屋所有权证复印件1页、江西省上饶县人民法院（2009）饶民一初字第1066号民事调解书复印件1份2页，证明案涉房屋在2007年11月29日已经抵押给第三人并由上饶县人民法院认定该事实；2、江西省上饶县人民法院（2009）饶民一初字第61号民事判决书复印件1份4页、房屋所有权人为被告古建园林、坐落于上饶市信州区房屋所有权证复印件1页，证明第三人向法院申请强制执行的执行依据除了（2009）饶民一初字第1066号民事调解书外还有（2009）饶民一初字第61号民事判决书，信州区胜利路15号3幢2-601、2-701房屋在当时也办理了抵押登记。经本院组织质证，第三人对原告提交的证据的真实性不予确认；原告对第三人提交第1组证据的真实性无异议，但对其证明对象有异议；对第三人提交的第2组证据中的判决书的真实性无异议，但对其关联性及证明对象有异议，对第2组证据中的所有权证复印件的真实性、关联性、证明对象均有异议。本院对原告及第三人提交的证据的真实性予以确认。原告提交的第3组证据可以证明原告至迟在2007年12月14日入住上饶市信州区。本院经审理认定事实如下：2004年7月29日，被告古建园林公司法定代表人刘光明向原告出具借条“今借到好友蒋德贤人民币贰万元整”，并在借条中载明：“注：因企业周转困难，本人决定拿上饶市古建园林建筑有限公司拟报建开发的公司综合楼住房一套［西面单元第肆（此处有涂改）层住房为三室二厅，价格为捌佰壹拾元／㎡计算，预计面积为147平方米］抵押”，刘光明及被告古建园林公司在借款人处签名、盖章。2004年10月10日，被告古建园林公司向原告出具借条，借条中载明“借款人上饶市古建园林建筑有限公事因资金周转困难，今借到出借人蒋德贤人民币贰万元”，被告古建园林公司在借款人处盖章，其法定代表人刘光明在连带责任保证人处签名、盖印；2004年10月26日及2006年6月11日，被告古建园林公司又分别向原告借款各3万元，并出具了借条，被告古建园林公司在借款人处盖章，其法定代表人刘光明在连带责任保证人处签名；2006年7月2日，刘光明向原告出具借条，借条中载明“借款人上饶市古建园林建筑有限公司因资金周转困难，今借到出借人蒋德贤人民币壹万元整”。2006年7月2日，原告蒋德贤作为乙方与作为甲方的被告古建园林公司签订了《房屋买卖协议》，双方约定：1、甲方将本公司开发的综合楼住房一套位于西面单元第五层三室二厅出售给乙方，面积约130平方米，价格为每平方米810元整；2、甲方向乙方借款11万元整暂抵房款，办理房产证时结算；3、甲方负责办理房产证，乙方提供相应资料。后，原告蒋德贤至迟在2007年12月入住被告所有的、坐落于上饶市信州区。另，被告古建园林公司于2007年向第三人黄宗建借款，被告古建园林公司以其所有的、坐落于信州区为其向第三人黄宗建借款作抵押担保，并于2007年11月29日办理了抵押登记，抵押的权利价值为100万元。第三人黄宗建于2007年12月5日借款100万元给被告古建园林公司。2009年11月13日，第三人黄宗建因被告古建园林公司未归还借款100万元，向江西省上饶县人民法院提起诉讼，江西省上饶县人民法院于2009年11月13日作出（2009）饶民一初字第1066号民事调解书，被告古建园林公司自愿于2009年11月20日前归还黄宗建借款100万元，并支付利息15万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告古建园林公司签订的《房屋买卖协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原告诉请要求确认其与被告古建园林公司于2006年7月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效，本院予以支持；《房屋买卖协议》生效后，原告与被告古建园林公司未进行房屋买卖合同备案登记，而被告古建园林公司在2007年11月29日又将涉案房屋抵押给第三人黄宗建，并办理了抵押权登记，现该抵押权未消灭，原告要求被告协助办理案涉房产过户手续的条件并未成就，故对原告要求责令被告在本案判决生效后十五日内履行协助原告办理上饶市信州区房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。被告古建园林公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其自动放弃抗辩权利，不影响本案的审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒋德贤与被告上饶市古建园林建筑有限公司于2006年7月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告蒋德贤其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告蒋德贤负担1250元，由被告上饶市古建园林建筑有限公司负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  熊文凯审 判 员  张 卫人民陪审员  周 芳二〇二〇年二月十七日书 记 员  肖美香