河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初31239号原告：张雯，女，1984年1月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜禹瞳，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张廷廷，河南程功律师事务所律师。被告：赵仕伟，男，1990年1月15日出生，回族，住河南省许昌县。委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务所律师。被告：梁红丽，女，1974年1月24日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：魏静，河南泰豫恒律师事务所律师。被告：郑州大豫房地产营销策划有限公司，住所郑州市金水区畜牧路中段绿城2号楼2单元2号，统一社会信用代码91410105054719889F。法定代表人：陈川川，男，1984年6月30日出生，汉族，住河南省辉县。原告张雯诉被告赵仕伟、梁红丽、郑州大豫房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雯委托代理人杜禹瞳，被告赵仕伟及其委托代理人周华果，被告梁红丽委托代理人魏静，被告郑州大豫房地产营销策划有限公司法定代表人陈川川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雯向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）、《补充协议》及原、被告签订的《客户替业主解押协议》；2、依法判令被告返还原告解押款70万元及违约金14万元；3、依法判令被告赔偿原告为买房支付的佣金2万元及银行贷款手续费用1万元；4、本案保全费用、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月9日，原、被告及郑州大豫房地产营销策划有限公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）一份，合同约定：原告购买被告坐落于郑州市××区××号鑫苑名家豪景阁49号楼东1单元15层57号房屋一套，产权证号为1601153999，该房屋建筑面积为190.63平方米，合同总价款为人民币293万元。付款方式为按揭贷款，原被告双方应在本合同签订之日起十个工作日内共同到由郑州大豫房地产营销策划有限公司指定易居交易服务中心办理银行按揭贷款手续，待按揭贷款手续经银行批准之日起拾个工作日内原被告双方共同到房管局办理过户相关手续。原告于2019年3月9日支付定金5万元（代收人梁红丽），于2019年3月13日支付佣金2万元及贷款所需费用1万元。因被告无法完成解押手续，原被告双方于2019年4月1日签订《客户替业主解押协议》一份，约定原告同意借给被告人民币70万元，该款项只能用于偿还个人住房贷款，并由被告承诺两个月内完成解押手续。原告当日向被告支付解押款70万元（含定金5万元）并由被告出具收条两份予以确认。但被告并未按照合同约定完成解押及协助原告办理过户手续，且违反所借款项用途。另查明，该涉案房屋实际所有权人为梁红丽，也是实际借款使用人，且房屋手续均为其所办理。经多次催促，被告及实际房屋所有人始终未能完成解押手续，导致合同无法继续履行。无奈，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院依法审理，判如所请。被告赵仕伟辩称，一、房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权，涉案房产虽然登记在被告赵仕伟的名下，并不能因此认定被告赵仕伟是涉案房产的所有权人。涉案房产的首付款34万、贷款151万及装修款375000元全部由被告梁红丽支付，涉案房产一直由被告梁红丽的母亲居住，原告与被告签订的编号为0002982《房屋买卖(居间)合同》中“赵仕伟”字样及“赵仕伟”字样上的手印均是被告梁红丽在原告及被告郑州大豫房地产营销策划有限公司法定代表人陈川川在场的情况下亲自书写并摁的指印，被告梁红丽对涉案房产享有占有、使用、收益及处分的权利，被告赵仕伟只是被借名买房，根据《物权法》的相关规定，被告梁红丽系涉案房产的实际所有权人。对于涉案房产的实际所有权人为被告梁红丽的事实，原告在起诉状中也予以认可。二、原告在购买涉案房产时对涉案房产的所有权人为被告梁红丽是明知的，而且在签合同时是由原告、被告梁红丽及被告郑州大豫房地产营销策划有限公司法定代表人陈川川在场的情况下签订的，被告赵仕伟并没有参与签订编号为0002982《房屋买卖(居间)合同》。在签订买卖合同后，原告直接将房屋解押款转给了被告梁红丽。原告丈夫丁小东也多次与被告赵仕伟联系，要求赵仕伟联系被告梁红丽解决问题，从通话内容中可以看出被告买卖双方实际为原告与被告梁红丽，其双方存在真实的买卖房屋法律关系，是承担房屋买卖的权利及义务主体，与被告赵仕伟没有任何关系。只是因为被告梁红丽借被告赵仕伟的名字购买的涉案房产，原告才要求被告赵仕伟在部分材料上签字，被告赵仕伟对原告与被告梁红丽签订的房屋买卖合同不享有任何权利也不应当履行任何义务。被告梁红丽辩称，房屋是梁红丽的，借的赵仕伟名义买的房，关于违约金主张过高，佣金及贷款费用没有依据。被告郑州大豫房地产营销策划有限公司辩称，房子实际上是梁红丽以赵仕伟名义买的房屋，原被告的房屋买卖合同都是经过陈川川手经办的，房屋手续都是经过梁红丽本人签字认可的，原告也实际出资了，佣金及银行贷款费用等都有相关票据予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）显示，卖方（甲方）赵仕伟，买方（乙方）张雯，居间方（丙方）郑州大豫房地产营销策划有限公司；甲方自愿将其所有的坐落于金水区鑫苑路18号鑫苑名家豪景阁49号楼东1单元15层57号房屋出售给乙方，房屋所有权证号为1601153999，房屋建筑面积为190.63平方米，房屋所有权人为赵仕伟；合同总价款为293万元，乙方于本合同签订时支付定金50000元；付款方式为按揭贷款，甲乙双方应在本合同签订之日起拾个工作日内共同到丙方指定易居交易服务中心办理银行按揭贷款手续，待按揭贷款手续经银行批准之日起拾个工作日内甲乙双方共同到房管局办理过户相关手续；丙方的佣金由乙方支付29000元；甲乙双方办理贷款和过户手续时，代办费1000元，由丙方收取办理后期相关手续；甲方若违反本合同的各项约定，则应双倍返还乙方的定金和合同约定的丙方佣金；其他约定事项：乙方为甲方解押柒拾万元整（￥700000）作为首付款，甲方收入首付款后一周内将房屋交付于乙方等。合同下方甲方处写有“梁赵仕伟”，代理人处写有“梁红丽”，乙方处写有“张雯”，代理人处写有“丁小东”，丙方处有郑州大豫房地产营销策划有限公司盖章，经纪人处写有“陈川”。2019年3月9日，梁红丽出具《收条》，载明：“今收到张雯购买鑫苑名家49号楼东1单元15层57号房屋购房定金伍万元整正（￥50000）收款人：赵仕伟代收人：梁红丽2019.3.9”。2019年3月13日，郑州大豫房地产营销策划有限公司出具《收据》显示，收到丁小东购买鑫苑名家49号楼东1单元15层57号房屋佣金20000元。2019年4月1日签订的《客户替业主解押协议》显示，甲方：赵仕伟，乙方：张雯（丁小东代）；由于甲方的房屋已被甲方抵押，甲方出售该房屋时需要解除抵押，双方协商一致同意，乙方同意借给甲方700000元，该款只能用于甲方偿还王化云的个人住房贷款，用于所交易的房屋解除抵押，该房屋解押后此款抵乙方支付甲方的部分购房款；甲方承诺出售该抵押房屋时已经抵押权人王化云同意，甲方应在收到所借乙方款项后当日办理解除抵押手续；甲方违反所借款用途或擅自解除、终止双方签订的房屋买卖合同或者违反本协议第二条的约定，甲方应将收到乙方的全部款项退还给乙方，并按合同房款总额的20%赔偿乙方，房屋买卖合同约定的违约责任继续有效。赵仕伟在甲方处签字按印，丁小东代张雯在乙方处签字按印，另写有“备：甲方承诺自此日起，两个月之内办理完解押手续。承诺人：赵仕伟”。2019年4月1日，张雯通过邮政储蓄银行向梁红丽转款500000元；2019年4月5日，张雯通过邮政储蓄银行向梁红丽转款150000元。2019年4月1日，赵仕伟出具《收条》，载明收到张雯现金伍拾万元整（￥500000.00），过户当天充抵首付款。另赵仕伟出具《收条》，载明收到现金壹拾伍万元整（￥150000），过户当天充抵首付款。2019年5月14日，原告通过微信转账向陈川川转款10000元。2019年9月17日签订的《补充协议》显示，卖方（甲方）：赵仕伟（梁红丽代签），乙方：张雯，居间房（丙方）陈川；甲乙双方因坐落于金水区鑫苑路18号院49号楼东1单元15层57号房屋在签定的房屋买卖合同约定的时间内因甲方收取乙方首付款后用于其他花销，无法在约定时间内解押该房贷款，造成现在利率上浮，增加乙方购房成本……甲方再次承诺在2019年11月1日前解押完毕该房产二抵叁拾伍万元整。梁红丽代赵仕伟在甲方处签字，张雯在乙方处签字，陈川在丙方处签字。另查明，1、张雯与丁小东系夫妻关系；2、2019年9月17日，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于金水区鑫苑路18号鑫苑名家豪景阁49号楼东1单元15层57号的房屋，产权人为赵仕伟，不动产权证号为1601153999。该房产于2017年9月19日为权利人中原银行股份有限公司郑州金杯路支行设立抵押，抵押金额为216万元；于2019年1月8日为权利人王化云设立抵押，抵押金额为45万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，该规定确立了物权的公示公信原则。本案中，涉案房屋登记在赵仕伟名下，梁红丽代赵仕伟与原告张雯、被告郑州大豫房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，后赵仕伟与原告张雯签订《客户替业主解押协议》且出具《收条》，本院对张雯与赵仕伟之间成立房屋买卖合同关系予以确认，双方当事人均应按照合同约定履行义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告张雯依约交付700000元后，被告赵仕伟未按照约定履行解押义务，现原告请求解除房屋买卖合同、返还700000元购房款的诉讼请求，合法、有据，本院予以支持。关于违约金，原告主张按照已支付购房款的20%计算即140000元，不违反法律规定，本院予以支持。根据原告提供的票据，原告已支出佣金20000元、贷款手续费10000元，属于原告实际发生的损失，故本院对原告主张该30000元的诉讼请求予以支持。关于被告梁红丽的责任问题，根据庭审查明的事实，被告梁红丽实际收取700000元并用于其他花销，违反该款项仅用于涉案房屋解押的约定，致使合同无法履行，且梁红丽自认系案涉房屋所有权人，故原告要求被告梁红丽共同承担责任的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张雯与被告赵仕伟、郑州大豫房地产营销策划有限公司之间的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0002982）、《客户替业主解押协议》及《补充协议》；二、被告赵仕伟、梁红丽于本判决生效后十日内返还原告张雯购房款700000元并支付违约金140000元；三、被告赵仕伟、梁红丽于本判决生效后十日内赔偿原告张雯佣金20000元、贷款手续费10000元；四、驳回原告张雯的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6250元，保全费4870元，由被告赵仕伟、梁红丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  司振魁二〇二〇年二月三日书记员  赵 萌