河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终503号 上诉人（原审被告、申请执行人）：承德市郊区农村信用合作联社，住所地河北省承德市双桥区新华路7号。 法定代表人：杨文领，职务：理事长。 委托诉讼代理人：马继霞，女，1973年7月1日出生，汉族，系该社主任，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、执行案外人）：辛有，男，出生，汉族，原隆化县建筑公司退休工人，户籍地河北省隆化县，现住河北省隆化县。 委托诉讼代理人：汪淑华，河北泓鹏律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：承德龙乡房地产开发有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区美丰街77号。 法定代表人：徐岩，职务：总经理。 原审被告（被执行人）：承德银阔商贸有限公司，住所地河北省承德市双桥区狮子沟镇上河新城B区S8号楼二楼201室。 法定代表人：刘文权，职务：总经理。 原审被告（被执行人）：隆化县宇豪建筑材料有限公司，住所地河北省承德市隆化县八达营乡八达营村。 法定代表人：焦志宇，职务：总经理。 原审被告（被执行人）：徐岩，男，1981年1月22日出生，汉族，市民，住河北省承德市双桥区。 原审被告（被执行人）：李小磊，女，1983年9月1日出生，汉族，市民，住河北省承德市双桥区。 上诉人承德市郊区农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人辛有及原审被告承德龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司）、承德银阔商贸有限公司（以下简称银阔公司）、隆化县宇豪建筑材料有限公司（以下简称宇豪公司）、徐岩、李小磊案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省隆化县人民法院（2018）冀0825民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 信用社上诉请求：1、要求依法撤销（2018）冀0825民初3658号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉请。2、本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与龙乡房公司签订的《抵押合同》属于合法有效，上诉人对其抵押财产享有优先受偿权，具有排他性，有权对该涉案房屋进行拍卖，优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押登记的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，上诉人与承德银阔商贸有限公司签订了《企业借款合同》，并与承德龙乡房地产开发有限公司签订的《抵押合同》，该两份合同均为合法有效合同。抵押合同签订后，双方办理了抵押物登记手续。合同约定，承德龙乡房地产开发有限公司为承德银阔商贸有限公司所借款提供抵押担保，抵押物为隆国用（2013）第153号土地使用权及在该地块上三幢l7层的在建商住楼，这其中就包括本案的涉案标的A、B、C座地下室357平米及一层A座15-17轴23.79平米的车库，上诉人作为抵押权人，在办理完抵押物登记手续后，抵押合同生效，继而享有了对抵押物的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故此，上诉人作为合法有效的抵押权人有权对抵押财产申请强制执行，并具有优先受偿的权利。2、被上诉人的异议申请缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。首先、根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案的争议标的物系房屋，属于不动产，上诉人签订《抵押合同》后即时办理了抵押登记手续，产生了法律效力，而被上诉人所主张的房产却没有办理登记手续，没有产生物权效力，故不能对抗上诉人的抵押物权。其次、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人。2、该权利的合法性与真实性。3、该权利能否排除执行。”本案中，被上诉人虽然与承德龙乡房地产开发有限公司签订了《解除合作关系协议书》，并在协议中约定将本案的涉案房屋抵顶给被上诉人，但是并没有办理登记手续，因此，该协议只能证明被上诉人与承德龙乡房地产开发有限公司之间存在债权债务关系，但不能说明被上诉人对涉案房屋拥有物权，不能产生物权效力。故此，被上诉人对该涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，对其异议请求应予以驳回。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案原告所主张的车库及地下室并非住宅用于居住，且未实际支付购房款，故被上诉人的请求不足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人作为合法有效的抵押权人，具有排他性，有权对抵押物申请强制执行，并在抵押物所得价款中优先受偿，被上诉人不属于涉案房屋的合法所有权人，无权对此涉案房屋主张权利。 辛有辩称：一审判决事实清楚、证据确实充分、依法有据，应予以维持。被答辩人的上诉没有证据和依据，应予以驳回。一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人向一审法院提交证据证明答辩人的诉讼请求依法有据。涉案地下室和车库是隆化县三年大变样拆迁开发项目，是答辩人与一审被告承德龙乡公司合作开放的隆化县康泰家园小区，双方合作后在第三方隆化县政府及相关部门的协调下，签订解除合作协议书，该协议书已经确认合法有效，涉案地下室和车库在建时就已经归答辩人所有。一审被告承德龙乡房地产开发公司对涉案地下室和车库没有所有权和抵押权，属无权抵押。二、答辩人所有的隆化县地下室357平米及负一层Ａ座15—17轴23.79平米的车库房屋所有权人是解除合作协议依法分配所得，不需要在交付任何房款。根据解除协议，原告2013年2月4日前已经视为支付全部价款，该在建地下室和车库已经归原告所有，不需要进行任何登记，不适用物权登记的规定，该解除协议签订在涉案房屋无抵押、保全、执行、审判前，根据担保法第三十四条的规定，一审被告承德龙乡房地产开发公司与被答辩人签订抵押时对涉案地下室和车库没有所有权和抵押权，属无权抵押，对答辩人所有的地下室和车库进行抵押不应产生抵押效力，答辩人享有足以排出强制执行的民事权益。三、被答辩人上诉所陈述的抵押物严重超标的，抵押物足够被答辩人的抵押权数额，被答辩人对答辩人所有的地下室和车库行使优先权没有任何的法律依据，抵押物严重超标的。根据被答辩人与一审被告承德龙乡房地产开发公司抵押时不包括答辩人解除协议分得的地下室和车库，所涉土地、房屋整体抵押无法分割，抵押时抵押物超过抵押权的数倍，抵押时不应包括答辩人所有的涉案地下室和车库。其次，隆化县法院查封可供执行的房屋足够抵押的债权，低押时整体抵押房屋、土地评估总价款8803万（现实及价格2.6亿多），一审被告承德龙乡房地产开发有限责任公司只抵押2500万，超过抵押借款的多倍，证明隆化县法院执行查封严重超出执行标的。因涉案地下室和车库为在建房屋的整体抵押，答辩人所有的地下室和车库在该建筑的整体内，一审被告承德龙乡房地产开发有限责任公司现实际所有的抵押房屋价款足够执行抵押的债权，答辩人所有的地下室和车库不应在执行的标的内，也不在抵押权内，以此证明答辩人所有的地下室和车库应当排除在的抵押权外。四、隆化县人民法院（2018）冀08民初、685号、689号民事判决书、承德市中级人民法院（2018）冀Ｏ8民终4052号的判决书、河北省高级人民法院（2019）冀民申1413号民事裁定书证明涉案房屋答辩人已经支付全部购房款，不需要再支付相应的房款。证明答辩人取得的地下室和车库在抵押、查封、法院裁判前。答辩人主张地下室和车库都是与一审被告承德龙乡房地产开发公司解除合作协议分配所得房屋的整体合同，一审法院下达的执行裁定将其分割造成答辩人多次诉讼，严重损害答辩人的合法权益，生效的判决已经确认的事实能够证明答辩人的一审诉讼依法有据。五、隆化县人民法院（2018）冀0825执异60号裁定适用法律错误。本案所涉房屋符合民事诉讼法司法解释312条的（一）项、第二款，【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第28条的规定，应排除执行。答辩人在涉案地下室和车库抵押前就取得所有权，已经支付全部价款，也符合相关的法律规定。答辩人的诉求符合【最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定】第24条的规定，答辩人是涉案地下室和车库的所有权人，其地下室和车库取得为解除合作协议分配所得合法有效，并已支付全部价款，足以排除执行。综上所述，生效的判决已经确认答辩人与被告承德龙乡房地产开发公司解除合作协议合法有效，答辩人主张的所有地下室和车库都是解除合作时分配所得的整体，在涉案地下室和车库抵押前答辩人已经取得所有权，原告的诉求符合民事诉讼法解释第三百一十二条（一）项的规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决书中一并作出裁判。”被答辩人提供的证据达不到要证明的目的，应承担举证不能的责任，应驳回被答辩人的上诉，维持（2018）冀0825民初3658号判决。 银阔公司、龙乡公司、宇豪公司、徐岩、李小磊未答辩。 原告辛有向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行隆化县地下室357平米及一层Ａ座15-17轴23.79平米（裁定是28.2平米）的车库，撤销隆化县人民法院（2018）冀0825执异60号裁定书的第二项及（2017）冀0825执241之十二号对涉案房屋的查封；2.判决确认原告为隆化县地下室357平米及一层Ａ座15-17轴23.79平米的车库所有权人；3.由被告承担本案的全部诉讼费及其他费用。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 被告银阔公司在被告信用社借款2500万元，由被告龙乡公司以位于隆化镇康泰嘉园小区隆国用（2013）第153号土地使用权证范围内的土地使用权及在建商住楼三幢17层住宅楼（住宅面积为39294.23平米，商用面积14193平米）为借款提供抵押担保；由宇豪公司、徐岩、李小磊提供连带责任保证担保。后被告银阔公司返还信用社部分借款，尚欠1012万元未返还，信用社将借款人及担保人起诉至双桥区人民法院，经双桥区人民法院调解，于作出（2016）冀0802民初1974号民事调解书，确定由借款人返还借款本金及利息，由担保人承担连带清偿责任。 信用社在向双桥区人民法院起诉前申请了诉前财产保全，双桥区人民法院于2015年12月3日作出的（2015）双桥民保字第133号、134号诉前保全裁定书各一份，两个裁定均查封了康泰嘉园ABCDG全部房产包括车库及商业用房。 借款人银阔公司及抵押人、担保人未在期限内履行调解书确定的义务，信用社申请强制执行，承德市中级人民法院于2016年11月18日作出（2016）冀08执216号执行裁定书，将该执行案件移送隆化县人民法院执行。一审法院立案后于2018年9月3日作出（2017）冀0825执241之十二号执行裁定书，查封了被执行人龙乡公司建设的坐落于隆化县，1、商业地下室1-17轴、长：52.5米、宽16.5米、面积1022平米；商业一二层38-39轴（118号138平米），2、住宅地下室357平米，其中包括Ａ座7个小棚位置、负二层24-28轴／Ｇ-Ｈ轴、28-29轴／Ｇ-Ｈ轴、19-22轴／Ｇ-Ｈ轴、1-3轴／Ａ-Ｃ轴、负一层3-8轴／Ａ-Ｃ轴；Ｂ座4个小棚位置、负一层22-25轴／Ｈ-Ｋ轴、18-20轴／Ｆ-Ｋ轴；Ｃ座5个小棚位置、负一层1-2轴／Ｇ-Ｆ轴、1-3轴／Ｂ-Ｄ轴、1-3轴／Ａ-Ｂ轴、3-5轴／Ａ-Ｂ轴、5-7轴Ａ-Ｂ轴，3、一层车库Ａ座15-17轴28.2平米、Ｂ座1-5轴56.9平米。案外人辛有于2018年11月13日提出执行异议，请求撤销一审法院作出的（2017）冀0825执241之十二号执行裁定书，排除如下房产的执行：Ａ座二单元104室、105室，住宅地下室357平方米，其中包括Ａ座7个小棚位置、负二层24-28轴／Ｇ-Ｈ轴、28-29轴／Ｇ-Ｈ轴、19-22轴／Ｇ-Ｈ轴、1-3轴／Ａ-Ｃ轴、负一层3-8轴Ａ-Ｃ轴；Ｂ座4个小棚位置、负一层22-25轴／Ｈ-Ｋ轴、18-20轴／Ｆ-Ｋ轴；Ｃ座5个小棚位置、负一层1-2轴／Ｇ-Ｆ轴、1-3轴／Ｂ-Ｄ轴、1-3轴／Ａ-Ｂ轴、3-5轴／Ａ-Ｂ轴、5-7轴／Ａ-Ｂ轴，3、一层车库Ａ座15-17轴28.2平米。一审法院于2018年11月12日作出（2018）冀0825执异60号民事裁定：一、中止对被执行人龙乡房地产开发有限公司建设的104、105室的执行；二、驳回案外人辛有提出的其他执行异议请求。本案原告对（2018）冀0825执异60号民事裁定不服，于2018年12月12日向一审法院提起异议之诉。 一审法院另查明，2018年3月31日隆化县人民政府出具情况说明，证明康泰嘉园项目是“三年大变样”期间的重点项目之一，由原告辛有和被告龙乡公司合作开发，由于合作双方矛盾突出、互相质疑，致使工程建设进展缓慢，为加快回迁进度、确保社会稳定，2013年2月1日在隆化县政府召开协调会，经隆化县人民政府协调，和经双方协商，原告同意退出，由龙乡公司一方进行开发，2013年2月4日原告与龙乡公司签订了解除合作关系协议书。根据该协议书约定，承德龙乡房地产开发有限公司补偿原告2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵顶1550万元，抵顶的房屋包括上述一审法院裁定查封的房屋。原告于2015年3月5日已实际占有使用隆化县康泰嘉园小区住宅楼A座2单元104室、105室和一层A座15-17轴28.2平米（原告当庭认可经实测面积为23.79平米）的车库。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告依据其与龙乡公司签订的《解除合作协议》分得并实际占有房屋的行为能否排除被告信用社的强制执行。原告与龙乡公司签订《解除合作协议》的时间为2013年2月4日，此时原告已经取得被抵顶房屋的期待权利，即原告与龙乡公司之间形成了房屋买卖合同关系，且合法有效。原告的购房款即为龙乡公司应补偿给原告的投资款，视为原告已提前向龙乡公司预付了全部购房款，不需要再另外支付。抵顶房屋未办理房屋产权登记是因龙乡公司所致，与原告无关。原告于2015年3月5日已实际占有和使用上述房屋，且原告的占有行为系合法占有。而龙乡公司提供抵押的时间是2013年12月16日，在原告与龙乡公司签订《解除合作协议》之后，即在原告与龙乡公司的房屋买卖合同成立之后。双桥法院查封时间为2015年12月3日、隆化法院查封时间为2018年9月3日，也均在原告与龙乡公司形成房屋买卖合同之后和原告实际占有案涉房屋之后。故被告信用社和银阔公司辩称的原告与龙乡公司虽然签订《解除合作协议》以房屋抵顶辛有的投资及补偿款，但并未办理登记，不发生不动产物权变动的法律效力的抗辩主张一审法院不予采纳。 综上所述，虽然案涉房屋还登记在被执行人龙乡公司名下，而原告已经购买（以抵顶形式）该房屋，未办理不动产登记非因原告原因所致，从原告与龙乡公司签订的《解除合作协议》时间、原告占有案涉房屋时间、支付房屋价款的事实看，原告均足以享有对案涉房屋排除被告信用社强制执行的民事权益。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定缺席判决：一、撤销隆化县人民法院（2017）冀0825执241之十二号执行裁定；二、撤销隆化县人民法院（2018）冀0825执异60号执行裁定；三、不得执行隆化县地下室357平米及一层Ａ座15-17轴23.79平米的车库；四、隆化县地下室357平米地下室及一层Ａ座15-17轴23.79平米的车库房屋所有权归原告辛有所有。 一审案件受理费8917元，由被告承德市郊区农村信用合作联社负担。 本院二审期间，各方未提交新的证据。 本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，2013年2月4日辛有与龙乡公司签订了解除合作关系协议书。根据该协议书约定，承德龙乡房地产开发有限公司补偿辛有2750万元，付款方式为现金1200万元，以房屋抵顶1550万元，抵顶的房屋包括上述一审法院裁定查封的房屋。辛有于2015年3月5日已实际占有使用隆化县康泰嘉园小区住宅楼A座2单元104室、105室和一层A座15-17轴28.2平米（辛有当庭认可经实测面积为23.79平米）的车库。银阔公司在信用社借款2500万元，由龙乡公司以位于隆化镇康泰嘉园小区隆国用（2013）第153号土地使用权证范围内的土地使用权及在建商住楼三幢17层住宅楼（住宅面积为39294.23平米，商用面积14193平米）为借款提供抵押担保；由宇豪公司、徐岩、李小磊提供连带责任保证担保。辛有与龙乡公司以房屋抵顶1550万元，产生于龙乡公司抵押担保之前，且辛有已实际占有使用隆化县康泰嘉园小区住宅楼A座2单元104室、105室和一层A座15-17轴28.2平米的车库。一审法院根据双方诉辩意见及提供的证据认定本案事实，作出判决正确，判决理由已经清晰阐述，本院认同，不再赘述。信用社的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8917.00元，由上诉人承德市郊区农村信用合作联社负担。 本判决为终审判决。 审判长  崔向京 审判员  于相成 审判员  白 云 二〇二〇年二月二十日 书记员  张伟佳 附页 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……