贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5911号原告：杨爱平，男，1978年2月18日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人:李章平，贵州福万律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈超，贵州福万律师事务所实习律师。被告：张帅，男，1983年3月8日出生，汉族，住四川省南江县。被告：田红艳，女，1987年8月8日出生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。以上二被告共同委托诉讼代理人：田丽莉，重庆利欣律师事务所律师。被告：杨义明，男，1965年2月22日出生，汉族，住四川省叙永县。第三人：贵州千家置辰房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区西南环线美林谷居住小区第4栋1层9号。法定代表人：陈向华。原告杨爱平与被告张帅、田红艳、杨义明及第三人贵州千家置辰房地产经纪有限公司（以下简称千家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后依法适用简易程序，因被告张帅、田红艳需公告送达，本案于2019年9月25日依法转为普通程序，在公告期间联系上被告张帅、田红艳后，于2020年1月13日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨爱平及其委托诉讼代理人李章平、被告张帅及田红艳共同委托诉讼代理人田丽莉、被告杨义明、第三人千家房地产经纪公司法定代表人陈向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与三被告、第三人于2018年6月22日签订的《房地产经纪三方购房合同》。2.判令三被告立即向原告连带返还购房款522000元。3.判令三被告立即向原告连带支付居间服务费7000元。4.判令三被告立即向原告连带支付违约金500000元。5.本案诉讼费、保全费、保全保险费等由三被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告在第三人的居间介绍下与三被告签订《房地产经纪三方购房合同》，约定原告向三被告购买位于贵阳市南明区虹祥花郡（三号地）2号楼1单元11层1号房屋一套，价款为780000元。后原告按照约定向被告杨义明支付了520000元，向被告张帅支付了2000元，但被告迟迟不为原告办理产权变更手续，多次催促后，被告才告知原告房屋已被告法院查封，无法办理过户变更手续。被告故意隐瞒原告该情况，现房屋无法办理过户，原告合同目的不能实现，原告多次要求被告返还已支付的购房款，被告均不返还，原告故诉至法院。被告张帅、田红艳共同辩称：我方与原告未成立房屋买卖合同关系，涉案房屋已于2018年6月20日出卖给本案被告杨义明，双方签订了《永信万家房地产买卖合同》，约定价款为540408元。原告是向被告杨义明购买房屋，购房款也是支付给被告杨义明，本案所涉2018年6月22日签订的《房地产经纪三方购房合同》中出卖人为杨义明，我方只是在杨义明的要求下在该份合同上签字，但购房款是原告和杨义明自行约定，并未告知过我方。原告未向我方支付过任何款项。我方与杨义明签订卖房合同时，涉案房屋并未被查封，重庆市巴南区人民法院是2019年1月29日查封的该房屋，未能及时办理过户手续是因房开商延迟交房于2019年2月27日才开始通知可以办理分户产权所导致，不存在我方恶意隐瞒杨义明或原告的情况。原告主张违约金过高，请求法院进行调整。被告杨义明辩称，不同意解除合同，购房款、中介费、违约金等如果要退还，不应由我退还，我是受张帅、田红艳委托卖房的。第三人千家房地产经纪公司述称，原告诉状陈述情况属实，是否退还房款、中介费、违约金等各项费用由法院依法裁判。本院经审理查明事实如下：原告杨爱平作为乙方（买方）、被告张帅、田红艳、杨义明作为甲方（卖方）及第三人千家房地产经纪公司作为丙方（居间方）签订了《房地产经纪三方购房合同》，该合同主要约定：甲方将坐落于贵阳市南明区甘荫塘菊花洞东南侧虹祥花郡（三号地）二期2号楼1单元11层1号房屋出售给乙方，房屋建筑面积129.47平方米，尚未取得房屋所有权证书或不动产权真实，系甲方于2015年6月20日与房屋开发建设单位签订商品房买卖合同并由甲方全额付清房款取得，房屋未设定抵押或出租，房屋成交价为780000元（含房屋中附属设施设备、装饰装修等）；签订合同之日，乙方支付250000元作为购房定金给甲方，此后该定金可冲抵相应房款，交纳定金后，若甲方不按合同约定出售该房屋，应双倍返还乙方所支付的全部定金，甲乙双方任何一方违约导致合同规定内容无法履行的，违约一方应按房屋约定成交价的3%支付丙方居间服务佣金；房款支付方式为买方于2018年7月8日前将购房款250000元支付给甲方，剩余房款在甲方办理房产证并过户给乙方或乙方指定的任何人时一次性付清；乙方在签订合同时即支付居间服务佣金15000元给丙方；甲方应当在签订本合同后将该房屋交付乙方；自房开商通知可以办理个人产权是20个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同签订后甲方如将该房屋出卖给第三人或其他行为致不能实现本合同目的的，乙方有权解除与甲方的房屋买卖关系，甲方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的两倍向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方和丙方造成的一切损失。合同尾部备注约定（人工书写）：甲乙双方同意如不按合同约定办理过户或付款，违约方需支付守约方违约金共计人民币（￥500000.00元），即如甲方违约，除需退还已交房款及定金500000元外，另赔付乙方违约金500000元，如果甲方通知乙方后乙方不办理过户，视为乙方违约，所交定金及房款不退，甲方有权另行处理该房。该合同落款处甲方由被告张帅、田红艳签字，被告杨义明在甲方委托代理人处签字，乙方由杨爱平签字。上述《房地产经纪三方购房合同》原被告各持一份，原告持有的合同首页丙方（居间方）由人为有改痕迹，显示为：贵阳永信万家房地产经纪有限公司贵州千家置辰房地产经纪有限公司，并加盖千家房地产经纪公司公章，合同落款处丙方由第三人千家房地产经纪公司盖章，法定代表人陈向华签字，合同签订日期为空白。被告张帅、田红艳持有的合同首页丙方（居间方）除无更改痕迹，落款处丙方签章处为空白，合同签订日期为2018年6月21日。原、被告及第三人均认可上述合同系于2018年6月22日在被告杨义明办公室签订的，原告、被告杨义明及第三人均认可合同尾部备注部分内容系第三人法定代表人陈向华书写，第三人陈述，因被告杨义明系贵阳永信万家房地产经纪有限公司的员工，合同签订地点在杨义明的办公室，所以用的合同模板是贵阳永信万家房地产经纪有限公司的，被告张帅、田红艳持有的该份合同系盖章时遗漏了。签订合同当日，被告杨义明将房屋钥匙交付给原告。2018年6月23日，被告杨义明作为甲方（卖方）代理人、原告作为乙方（买方）及第三人千家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方）对上述合同签订补充协议，约定甲方代理人保证出售给乙方的物业无任何经济纠纷，在该物业房开商通知可办理其产权证后20个工作日内配合乙方办理该物业过户手续，房屋价款780000元不含税费，房屋过户涉及的税费由乙方缴纳。2018年6月21日，被告杨义明向原告出具定金收据一张，载明收到原告交纳的涉案房屋定金50000元，2018年6月23日，被告杨义明向原告出具房款收据一张，载明收到原告交纳的涉案房屋购房定金190000元，原告主张其中140000元为现金支付，2018年7月6日，被告杨义明向原告出具房款收据一张，载明收到原告交纳的涉案房款260000元，原告提交银行账户交易明细三张，显示原告向被告杨义明转账，时间和金额分别为:2018年6月22日50000元、2018年6月23日50000元、2018年7月6日260000元。原告提交微信转账记录，主张于2018年6月24日向第三人法定代表人陈向华转账7000元，于2018年7月24日向被告张帅转账2000元，于2019年1月31日向被告杨义明转账20000元，被告张帅对收到原告微信转账2000元的事实予以认可，但主张该2000元款项性质系借款，被告杨义明对收到原告支付的520000元购房款予以认可，第三人对收到原告支付的7000元中介费予以认可。重庆市巴南区人民法院作出（2019）渝0113执保43号之一民事裁定书裁定查封涉案贵阳市南明区东南侧虹祥花郡（三号地）二期Ｍ户型2号楼1单元11层1号房屋，查封期限为2019年1月29日至2022年1月28日。被告张帅、田红艳提交其与被告杨义明签订的《永信万家房地产买卖合同》一份，主张已将涉案房屋出卖给被告杨义明，被告杨义明已支付房款共计470325元，其中部分是直接支付给房屋开发建设单位，被告杨义明陈述已向被告张帅、田红艳支付房款485000元。被告杨义明提交（2018）黔贵阳立诚证民字第2173号公证书一份，公证内容为委托书，委托人为被告张帅、田红艳，受托人为被告杨义明，委托事项为：代为办理涉案房产的产权登记、提档，提交相关资料等手续，受托人在其授权范围内及代理期限内签署的一切有关文件及产生的一切权力和责任，委托人均予承认。代为办理及领取上述房产至《不动产权证》等权属凭证，代理期限为2018年6月21日至2020年6月20日止。原告于2019年7月16日向本院申请财产保全，经本院作出（2019）黔0111民初5911号民事裁定书裁定：冻结被申请人张帅、田红艳、杨义明名下的银行存款人民币1029000元或查封、扣押、冻结被申请人相当于人民币1029000元的其他等值财产。上述事实，有当事人陈述、房地产经纪三方购房合同、补充协议、收据、银行账户交易明细、微信转账记录截屏、贵阳市住房查询记录、永信万家房地产买卖合同、（2018）黔贵阳立诚证民字第2173号公证书等证据材料收集在卷，并经各方当事人质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与三被告及第三人签订《房地产经纪三方购房合同》系当事人自愿协商一致，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。被告张帅、田红艳辩称未收到原告支付的房购款，与原告不存在合同关系，是将房屋出售给被告杨义明，而被告杨义明辩称与原告签订合同是受被告张帅、田红艳的委托而进行，即本案的争议焦点为与原告形成合同关系的是被告张帅、田红艳还是被告杨义明。首先，涉案《房地产经纪三方购房合同》落款处被告张帅、田红艳是在甲方卖方处签字，而被告杨义明在甲方委托代理人处签字。其次，被告杨义明持有被告张帅、田红艳出具委托其代为从事案涉房屋的产权登记、提档，提交相关资料等手续的已公证的委托书。最后，补充协议中杨义明是作为甲方（卖方）代理人签字。被告张帅、田红艳作为完全民事行为能力人，在购房合同上卖方处签字，应当知晓签订合同所产生的法律后果。原告依据被告杨义明持有的公证委托书以及合同中在卖方委托代理人处签字的行为，完全有合理的理由相信杨义明是张帅、田红艳的委托人。因此，与原告形成合同关系的是被告张帅、田红艳，杨义明因代理行为产生的相应法律后果应当由被告张帅、田红艳承担，对于原告主张被告杨义明在本案中承担还款责任的请求，本院不予支持。合同签订后，原告依约向被告杨义明支付了520000元购房款（含定金），向被告张帅支付了2000元，向第三人支付了7000元代办服务费，被告张帅辩称该2000元系借款，但并未向本院提交证据予以证实，故被告该辩称本院不予采信，该2000元应视为购房款。被告张帅、田红艳应当向原告履行房屋的交付及过户义务，但在双方履行合同过程中房屋被人民法院依法查封，导致该房屋不能过户，致使原告的合同目的不能实现，被告张帅、田红艳已构成根本违约，应当按照法律规定及合同约定向原告承担违约责任，对原告诉请解除与三被告签订的《房地产经纪三方购房合同》的主张，本院予以支持，被告张帅、田红艳应当向原告返还购房款522000元及居间服务费7000元。对于原告主张的违约金500000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，违约金本院按照原告已付房款的30%予以支持（即156600元），对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的保全保险费，因该费用并非申请保全所必然产生的费用，故对原告的该主张本院不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨爱平与被告张帅、田红艳、杨义明及第三人贵州千家置辰房地产经纪有限公司于2018年6月22日签订的《房地产经纪三方购房合同》。二、被告张帅、田红艳于本判决生效之日起十日内返还原告杨爱平购房款（含定金）522000元。三、被告张帅、田红艳于本判决生效之日起十日内返还原告杨爱平居间服务费7000元。四、被告张帅、田红艳于本判决生效之日起十日内向原告杨爱平支付违约金156600元。四、驳回原告杨爱平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14262元、保全费人民币5000元及公告费，由原告杨爱平负担人民币6428元，被告张帅、田红艳负担人民币12834元及公告费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  吴怔秋人民陪审员  罗代丽人民陪审员  宋升光二〇二〇年二月十二日书 记 员  张艺群