浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终10号 上诉人（原审原告）：衢州利泰置业有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区东方广场7幢206室。 法定代表人：蓝明祥，总经理。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟琴，浙江天赞律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李雪祥，男，1967年10月10日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被上诉人（原审被告）：汪关飞，男，1965年4月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人衢州利泰置业有限公司（下称利泰置业公司）为与被上诉人李雪祥、汪关飞案外人执行异议之诉一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 利泰置业公司上诉请求：请求撤销一审法院（2019）浙0803民初2917号民事判决，发回一审法院重新审理或改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：1.原判认定被上诉人汪关飞为规避执行，怠于办理案涉房地产权证登记手续，没有任何依据，属认定事实错误。2.原判认定上诉人与被上诉人汪关飞明知案涉房产被法院查封及周边房价大幅上涨，双方仍于2019年6月19日签订仅退还原价1198080元的解除《商品房买卖合同》协议，妨碍法院执行的目的明显。该认定没有事实依据，也属认定事实错误。3.原判认定上诉人就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的独立民事权益，属适用法律错误：一是案涉房屋物权仍属上诉人所有；二是预告登记权利人所享有的权利是基于物权协议产生的以物权变动为内容的债权请求权，该请求权随着物权协议的履行而发生变化。在预告登记基础上的查封行为，也只能限制对被上诉人汪关飞的债权请求权随意的转移与转让，并不能限制债权请求权随着物权协议履行而发生变化。在本案中，被上诉人汪关飞的债权请求权随着物权协议的解除而消灭，查封的效力也理所应该消灭。 李雪祥辩称：原判没有错误。请求公正裁决。 汪关飞未向本院提供意见。 利泰置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销一审法院（2019）浙0803执异18号执行裁定书；2.判令停止对坐落于衢州市衢江区屋的执行；3.诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月8日，利泰置业公司与汪关飞、案外人盛巧灵签订《商品房买卖合同》，约定利泰置业公司将坐落于衢州市江区东方广场1幢805室、806室房屋出售给汪关飞、盛巧灵，合计价款1198080元。2016年4月14日，双方办理了商品房预告登记手续，汪关飞、盛巧灵事后支付利泰置业公司首付、按揭贷款合计1198080元。李雪祥与汪关飞买卖合同纠纷一案，一审法院2017年7月7日作出（2017）浙0803民初2119号民事调解书，因汪关飞未履行付款义务，李雪祥2017年10月30日申请强制执行，一审法院于2017年11月7日查封了汪关飞位于衢江区地产。2019年5月27日，因汪关飞、盛巧灵拖欠银行案涉房屋贷款，浙江省衢州市柯城区人民法院作出（2019）浙0802民初1560号民事判决：汪关飞、盛巧灵于判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司衢州绿色专营支行借款本金501499.94元及利息；利泰置业公司对汪关飞、盛巧灵上述给付义务承担连带清偿责任。2019年6月19日，利泰置业公司与汪关飞、盛巧灵签订协议书，约定双方解除2016年4月8日签订的关于衢江区屋《商品房买卖合同》，于协议签订之日起解除；（2019）浙0802民初1560号民事判决书确定的汪关飞、盛巧灵对中国农业银行股份有限公司衢州绿色专营支行应付债务由利泰置业公司负责归还；汪关飞、盛巧灵缴纳的购房款共计1198080元，扣除利泰置业公司归还中国农业银行股份有限公司衢州绿色专营支行的贷款本息548131.46元、律师费30000元、诉讼费4588元、保全费3270元后，剩下的购房款612090.54元根据法院要求予以退还。2019年6月20日，利泰置业公司为汪关飞归还中国农业银行股份有限公司衢州绿色专营支行的贷款本息548131.46元，支付衢州市柯城区人民法院诉讼费、保全费合计7858元，余款留存在利泰置业公司处。随后，利泰置业公司对一审法院（2017）浙0803执1868号案执行衢江区屋提出异议，一审法院于2019年10月26日作出（2019）浙0803执异18号执行裁定：驳回利泰置业公司的异议请求。利泰置业公司对此裁定不服，诉至一审法院。 一审法院认为，人民法院可以对预告登记的房产进行查封。汪关飞、盛巧灵已支付案涉房产全部购房款1198080元，案涉房产预告登记权利人为汪关飞、盛巧灵，一审法院依据生效（2017）浙0803民初2119号民事调解书按执行程序于2017年11月7日查封被执行人汪关飞位于衢江区地产，符合法律规定。汪关飞为规避执行，怠于办理案涉房地产权证登记手续，在案涉《商品房买卖合同》的财产权利受到限制导致汪关飞不能自由处分的情形下，汪关飞、利泰置业公司明知衢州市衢江区产被法院查封及周边房价大幅上涨，双方仍于2019年6月19日签订仅退还原价1198080元的解除《商品房买卖合同》协议，汪关飞妨碍法院执行的目的明显，且对其中一个债权人（银行）单独全额履行，客观上损害已办理查封手续的其他申请执行人利益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，此解除协议书依法不得对抗申请执行人李雪祥；如按利泰置业公司认为的已被法院查封的预告登记房产买卖双方仍可不受限制解除《商品房买卖合同》，则被执行人可随意规避法院强制执行；执行案外人利泰置业公司就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的独立民事权益，故利泰置业公司诉请撤销（2019）浙0803执异18号执行裁定书及停止对衢江区屋的执行，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决：驳回利泰置业公司的诉讼请求。案件受理费15583元，由利泰置业公司（已预交）。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，汪关飞所欠外债较多，目前在一审法院有多个被申请执行案件。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人汪关飞在案涉房屋被预查封后，双方协议解除该房屋买卖合同的效力问题及上诉人对本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于上诉人与被上诉人汪关飞协议解除案涉房屋买卖合同的效力问题 首先，该解除协议的客观真实性，即是否反映汪关飞的真实意思高度存疑，理由有二：一是自案涉房屋买卖合同由汪关飞夫妻实际履行并取得房屋给付请求权（2016年4月）至上诉人主张的合同双方协议解除（2019年6月），期间历经三年有余，衢州市区房价大幅上涨人所共知，但解除合同协议就房款问题却仍按原价处理，明显有悖常理；二是汪关飞自一审至二审均未到庭应诉，也未提供任何形式的答辩意见，就协议的真实性问题仅是上诉人单方主张。 其次，即便认为该解除协议客观真实，则也因其损害他人合法权益而应认定为无效。根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条第二款、第十八条规定规定，人民法院对虽未进行房屋所有权登记，但被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或被执行人购买的办理了商品房预售登记备案手续的房屋可以进行预查封。预查封的效力等于正式查封。预查封的对象是被执行人基于有效的房屋买卖合同及对其履行所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该债权，以便将来实现该债权，取得房屋所有权，从而预查封转变为正式查封，法院得以执行。预查封的效力在于禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，损害申请执行人的合法权益。本案上诉人主张之解除案涉房屋买卖合同协议，一方面系当事人在该财产被预查封后，未经法院许可和主持，对之进行的随意处置，有损司法权威；另一方面，其以不合理低价处分案涉房产，构成对被执行人汪关飞责任财产的有害处分和不当减损，且协议所涉向有关银行单独全额清偿之内容，也有违公平，客观上均损害汪关飞其他债权人的正当权益。该协议本质上属于双方恶意串通损害第三人合法权益之合同，故应认定为无效。 二、关于上诉人对执行标的是否享有足以排除本案强制执行的民事权益 其一，上诉人对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的所有权。案涉房产虽尚未办理过户登记，但因买受人汪关飞履行了全部付款义务，其依法已取得交付房屋请求权和过户登记请求权（物权期待权）；对上诉人而言，在汪关飞履行主要合同义务（付款）后，其因享受了主要合同权利（收款），转而对该房屋负有交付及协助办理登记义务。故其仅是该房屋的名义所有人，实际上对该房产已不再享有具有占有、使用和处分等权能的所有权。 其二，上诉人对案涉房屋也不享有其他准物权。如前所述，上诉人主张其与汪关飞合意签订的解除案涉房屋买卖合同之协议，其客观真实性高度存疑；即便认定该协议真实，也因其违法而无效，上诉人并不因该协议而对案涉房屋取得具有物权性质的返还原物请求权。 其三，上诉人对汪关飞仅享有一般债权。就案涉房屋，汪关飞已通过自行支付首付款和向相关银行按揭贷款的方式，向上诉人付清了全部购房款。虽然汪关飞之后未清偿贷款，上诉人作为担保人承担担保责任向相关银行还清了贷款，但此时上诉人作为担保人仅享有向债务人汪关飞的追偿权，该权利属普通债权，并不优先于李雪祥对汪关飞的金钱债权。 综上所述，利泰置业公司对本案执行标的并不享有足以排除强制执行之民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15583元，由上诉人衢州利泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨日洪 审判员  祝惠忠 审判员  郑尹秋 二〇二〇年二月二十七日 书记员  余香香