北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38333号原告：北京华阳汇鸿投资管理有限公司（统一社会信用代码91110106306723383B），住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院2号楼南座806（园区）。法定代表人：王燕燕，总经理。委托诉讼代理人：杨振刚，男，1984年1月24日出生，汉族，北京华阳汇鸿投资管理有限公司员工。被告：闫瑾，女，1982年2月20日出生，满族，无业。委托诉讼代理人：马志良，北京腾凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奎，北京腾凯律师事务所实习律师。原告北京华阳汇鸿投资管理有限公司（以下简称华阳公司）与被告闫瑾租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华阳公司的委托诉讼代理人杨振刚、被告闫瑾及其委托诉讼代理人马志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华阳公司向本院提出以下诉讼请求：l、请求判令被告向原告支付租赁合同违约金88032元；2、判令被告因被告单方面违约补齐原告给予的20天免租期租金28942.1元；3、判令被告支付其作为法定代表人的北京芊芊时映摄影服务有限公司的工商地址使用服务费532534.64元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告在2018年4月23日签署租赁合同，被告承租原告位于北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼705号房屋，原告与被告签订的租赁合同约定以下部分内容：租赁面积263.11平米，租期为2年，自2018年5月13日至2020年5月12日止。原告给予被告20天免租期，即2018年4月23日至2018年5月12日止。两年租金共计1056384元，被告每三个月向原告支付一次房屋租金；按照约定，被告在2019年2月1日应向原告支付第四次三个月房租132048元，租金使用日期为2019年2月13日至2019年5月12日，被告支付一个月房租44016元后，始终以各种借口拖延房租，在2019年3月初被告告知原告不能支付租金，并搬出以上租赁房屋。故原告诉至法院。被告闫瑾辩称：不同意原告诉求。1、原告将被告交纳的租金予以扣除，原告已经扣掉了两个月租金了，除了交纳租金外，原告还扣了我们交纳的88032元；2、免租期是出租方对承租方的必要承租时间和必要条件，是合同的免租期，约定了免租期的话，原告无权要求我方交免租期的费用，保证金是保证合同履行的效力，违约金属于惩罚性违约金；3、第三项诉讼请求没有合同和法律依据，合同约定是自到期日迁出房屋，我方从签订到起诉之日都没有异议，我方认为我方并未违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华阳公司系北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼7层705号房屋的承租人。2018年4月23日，华阳公司（出租方，合同甲方）与闫瑾（承租方，合同乙方）签订《租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼7层705号房屋，双方约定该房屋面积为263.11平方米，上述面积为本合同所述租金的计算依据；乙方租赁该房屋作为办公使用；乙方租赁该房屋的租期自起租日2018年5月13日起至2020年5月12日止；乙方免租期自2018年4月23日起至2018年5月12日止；乙方如未履行完租赁合同，需按合同约定每日租金价格支付甲方给予乙方免租期租金；租赁期内，乙方同意自2018年5月13日起至2020年5月12日至，按每日每平方米5.5元的价格向甲方承租该房屋（租金包含物业管理费，不含发票），该房屋每月租金为44016元，三个月租金为132048元；乙方同意租金按三个月支付，并在本合同签署当日内向甲方交纳第一次房屋租金，第二次房屋租金乙方应在第一次房屋租金届满前15日内缴纳，此后租金的缴纳时间以此类推；为确保乙方诚信履行本合同所规定的各项义务，乙方同意在本合同签署当日向甲方一次性支付二个月房租作为88032元保证金；如乙方未按本合同约定支付房屋租金、违约金等其他费用或应支付给甲方的损失赔偿的，甲方有权直接在租赁保证金中扣除相应金额，以冲抵乙方未支付的款项，且该等扣除行为不能免除乙方的付款义务及其应承担的违约责任；如乙方违反本合同其他约定或义务时，甲方亦可直接在租赁保证金中扣除相应的金额作为对乙方违反本合同该约定或义务所应承担的违约或赔偿责任，但乙方已根据本合同的规定承担违约或赔偿责任的除外；如在租赁届满时，乙方尚拖欠甲方租金、逾期付款滞纳金，或乙方因违反本合同约定应向甲方承担违约、赔偿责任的，则甲方有权从保证金内按乙方应支付的相关款项予以扣除；甲方有权授权代理人并由甲方授权的代理人代为交付该房屋、收回房屋、收取租金及行使甲方赋予的其他权利，以及委托第三方完成甲方应尽义务，但甲方须向代理人出具必要的授权委托书和其他有关文件；在本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可提前解除本合同，除本合同约定外，本合同不得提前解除（在本合同签署后至起租日期前解除的亦属提前解除）；乙方未按本合同之有关规定交纳任何一期租金或有关费用超过15日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；甲乙双方出现本合同约定的解除条件，要求解除本合同时，应当以书面形式通知对方，如对方收到通知五日内未提出书面异议的，则本合同解除；如因甲方原因导致乙方单方解除本合同的，则甲方应将乙方的保证金退还乙方，并赔偿乙方两个月租金作为违约金，且甲方应根据乙方实际租赁期限结算租金，并将剩余租金返还乙方，如因乙方违约等原因致使本合同提前解除的，则甲方不予退还乙方已付的保证金，并赔偿甲方两个月租金作为违约金，乙方应向甲方补齐免租期的租金，如保证金不足或尚欠付租金或因乙方违约而给甲方造成经济损失的，甲方有权向乙方追偿；乙方公司工商注册地址需按照甲乙双方签订的到期日迁出以上注册房屋，如到期未迁出每延期一日应向甲方支付双倍日租金作为违约金，逾期超过15日，则甲方有权通知政府相关部门将乙方公司列入异常名录，乙方保证金甲方不予退还等。上述合同签订后，华阳公司依约将涉案房屋交付闫瑾，闫瑾亦依约于次日向华阳公司交纳了履约保证金88032元及当期租金132048元。2018年8月6日，闫瑾支付租金132048元；2018年11月6日至8日期间，闫瑾分三笔支付租金5万元、5万元、32048元，共计132048元；2019年2月26日支付租金44016元。此后闫瑾未再交纳租金。此后，闫瑾表示想要退租，但双方就合同解除相关善后事宜未能达成一致意见，但闫瑾坚持表示要退租。2019年3月3日，闫瑾将涉案房屋交付孟德昌，从涉案房屋中撤出。同年3月14日，华阳公司自行装修涉案房屋，后将该房屋租予案外人使用。此后，因租赁合同善后事宜与闫瑾未能协商一致，华阳公司诉至法院。审理中，闫瑾提交了其与孟德昌的微信聊天记录，主张在合同签订、履行过程中，一直由华阳公司的孟德昌联系收取房租和合同履行相关事宜，且在2019年2月28日其要求退租及交回房屋时，孟德昌从未主张违约责任，故闫瑾认为双方系协商一致解除合同。华阳公司不认可孟德昌系其单位员工，故对闫瑾与其协商解除合同一事不予认可，但经本院询问，华阳公司认可在闫瑾搬走之前，孟德昌曾找过华阳公司，华阳公司表示先让闫瑾凑齐租金，实在不行就按违约走，并要求孟德昌将相关内容转告闫瑾。审理中，闫瑾认为华阳主张的违约金过高，要求法院予以调整。另查，2018年5月28日，闫瑾作为法定代表人登记成立了北京芊芊时映摄影服务有限公司（以下简称芊芊公司），该公司住所地为闫瑾承租的涉案房屋。2019年10月8日，芊芊公司经有关部门核准注销。本院认为：华阳公司与闫瑾签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效。双方均应履行各自的合同权利义务。闫瑾在合同履行过程中存在逾期支付租金、未按期足额支付租金的行为，其行为已构成违约，应当承担相应法律责任。双方在合同履行过程中，虽然华阳公司不认可孟德昌系其单位员工，但在其与闫瑾履行房屋租赁合同过程中，华阳公司确将孟德昌作为委托人，由其向闫瑾传递合同履行相关信息、指令，故闫瑾在此情况下有理由相信孟德昌关于涉案房屋的处理行为系华阳公司的意思表示，但现有证据仅能证明华阳公司接收了房屋，并无证据表明华阳公司放弃了何种合同权利。故闫瑾关于其与华阳公司之间系协商解除而非因其违约解除，不应承担违约责任的答辩意见，因证据不足，本院不予采信。本案中，依据双方合同约定“乙方免租期自2018年4月23日起至2018年5月12日止；乙方如未履行完租赁合同，需按合同约定每日租金价格支付甲方给予乙方免租期租金”、“如因乙方违约等原因致使本合同提前解除的，则甲方不予退还乙方已付的保证金，并赔偿甲方两个月租金作为违约金，乙方应向甲方补齐免租期的租金，如保证金不足或尚欠付租金或因乙方违约而给甲方造成经济损失的，甲方有权向乙方追偿”，故华阳公司要求闫瑾支付免租期租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于华阳公司主张的违约金、工商地址使用费，在本案中，结合华阳公司已经扣留闫瑾预交的履约保证金88032元的情况，本院综合本案实际情况认定闫瑾已被扣留的履约保证金以及应当支付的免租期租金之总额足以弥补因其违约行为对华阳公司造成的损失，对闫瑾应当支付的违约金数额予以调整。综上，本院对于华阳公司要求闫瑾支付违约金、地址使用费的诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告闫瑾于本判决生效之日起七日内给付原告北京华阳汇鸿投资管理有限公司免租期租金28942.1元；二、驳回原告北京华阳汇鸿投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5148元，由原告北京华阳汇鸿投资管理有限公司负担4918元（已交纳），由被告闫瑾负担230元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二〇年二月十二日书记员 姚晓蕾