上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40436号原告(反诉被告)：上海珩建餐饮管理有限公司。法定代表人：陈德明。委托诉讼代理人：王艳丽，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：郑红燕。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海振顺律师事务所律师。原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司(以下简称珩建公司)与被告(反诉原告)郑红燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案。本案审理过程中，被告(反诉原告)郑红燕提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序于2019年11月20日、2019年12月5日、2020年2月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)珩建公司的法定代表人陈德明、委托诉讼代理人王艳丽、王乐，被告(反诉原告)郑红燕及其委托诉讼代理人朱佳倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珩建公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令珩建公司与郑红燕签订的《联营合同》于2019年8月20日解除；2.请求判令郑红燕支付10,000元场地使用费；3.请求判令郑红燕支付6,667元物业费；4.请求判令郑红燕支付滞纳金，以50,000元为基数，从2019年7月10日起，按人民银行同期贷款利率4倍计算至实际支付日止；5.请求判令郑红燕承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，珩建公司变更第4项诉讼请求的计算基数为16,667元。事实和理由：2018年12月23日，珩建公司与郑红燕基于真实的意思表示签订《联营合同》，郑红燕承租上海市闵行区申滨路XXX号XXX层商铺15号档口(以下简称涉案商铺)。合同第3条第1款约定，当月的10日为下个租期的付款日。郑红燕上一期缴纳的租金已于2019年7月31日到期，迟迟不履行约定的付款义务，根据合同第5条第5款规定，珩建公司有权解除合同，清理郑红燕出场。据此，珩建公司诉至法院。郑红燕辩称，不同意珩建公司的全部诉讼请求。因珩建公司缺少一次装修合格验收报告、未安装消防喷淋设备、未安装网络等，郑红燕实际于2019年4月23日才正式进入涉案房屋，4月30日正式开业。根据《联营合同》2个月免租期的约定，计租起始日应为2019年6月23日，已支付的3个月租金涵盖的期间应为2019年6月23日至2019年9月22日。珩建公司因与业主上海九星控股(集团)有限公司(以下简称九星集团)产生纠纷，故强行关闭郑红燕承租的涉案商铺，于2019年8月18日停煤气，后又锁门。珩建公司违约在先，导致郑红燕无法经营，应赔偿损失。《联营合同》应于2019年8月18日解除，珩建公司的其余诉讼请求缺乏合同依据。郑红燕向本院提出反诉请求：1.请求判令双方签订的《联合经营合同》于2019年8月18日解除；2.请求判令珩建公司返还房屋租金26,000元；3.请求判令珩建公司返还押金45,000元；4.请求判令珩建公司返还进场费50,000元；5.请求判令珩建公司赔偿郑红燕各项损失共计185,121.25元(具体各项为房屋免租期损失30,000元，物料损失45,000元，员工工资损失11,666.67元，房租损失2,520元，中介费12,500元，装修费用损失35,000元，设备损失41,066.58元，广告费损失7,368元)；6.请求判令珩建公司赔偿郑红燕违约金45,000元；7.请求判令珩建公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，郑红燕变更第2项反诉请求为：请求判令珩建公司返还房屋租金16,500元；变更第5项反诉请求为：请求判令珩建公司赔偿郑红燕各项损失共计195,315.35元(具体各项为房屋免租期损失30,000元，物料损失45,000元，员工工资损失11,666.67元，房租损失2,520元，中介费12,500元，装修费用损失35,000元，设备损失41,340.68元，广告费损失7,368元，误工损失9,920元)。事实和理由：双方于2018年12月23日签订《联合经营合同》，郑红燕承租涉案商铺，承租期限自2019年3月1日至2021年2月28日，并约定进场日期到2019年2月28日为免租期，免租金。合同签订后，郑红燕准备进入店铺装修，因珩建公司缺少一次装修合格的验收报告，被迫退出店铺，直至2019年3月8日才开始进行装修。待装修完毕后，郑红燕准备进入店铺营业，因珩建公司没有安装消防喷淋设备导致无法营业，拖延至2019年4月23日消防喷淋及网络才安装到位，4月24日才开始试营业。又因珩建公司违规操作不符合经营范围，于2019年8月18日被珩建公司在未通知的情况下强行将涉案商铺上锁关闭。珩建公司的行为已构成严重违约，严重损害郑红燕的合法权益，郑红燕有权解除《联合经营合同》，故提起反诉。珩建公司辩称：不同意全部反诉请求。涉案商铺交付时已是装修完成，合同约定的免租期限为签约后至2019年2月28日，供商户安装调试设备。在合同履行过程中，因春节延误调试设备时间，故珩建公司同意增加1个月免租期，又因郑红燕实际于2019年4月30日开业，故珩建公司又默许增加1个月免租期。因此，珩建公司给予郑红燕的实际免租期为2019年3月1日至2019年4月30日，共计2个月。但郑红燕未按照合同约定支付租金和物业费，三次催款后仍不支付，是郑红燕的违约行为导致合同解除，故其无权向珩建公司主张租金、押金等各项损失。珩建公司与九星集团的房屋租赁合同纠纷与本案无关。本院经审理认定事实如下：2018年12月23日，珩建公司(甲方)与郑红燕(乙方)签订《联合经营合同》，约定：一、场地坐落地址甲方提供涉案商铺为联营场地，经营业态：奶茶(颐茶)，附带油炸小吃(无油烟)。二、联营期限联营期自2019年3月1日至2021年2月28日。三、场地使用费及付款方式该场地由乙方自主管理收银，乙方按以下方式向甲方支付场地使用费及押金：1、场地使用费15,000元/月，按付三押三，先付后用的原则，当月的10日为下个租期的付款日。3、进场费50,000元(签约时一次性支付)。五、双方责任及义务5、乙方若逾期支付应付的费用(场地使用费、物业费、水电煤或公共部分的费用)甲方有权清理乙方出场，扣除所交押金，按合同追缴所欠费用，并按日5%收取滞纳金。九、特别约定如乙方提前解约，进场费、押金概不退还。离场前需结清所有费用(场地租金、物业费，包含但不限于水、电、煤气费)。九、其他事项：双方确认申滨路XXX号XXX层与申滨路XXX号地下1层为同一地方。进场日期到2019年2月28日为免租期，免租金，物业费按2,500元/月收取。甲方承诺B1层美食城只招一家奶茶店，如甲方违约，赔偿乙方三个月租金作为违约金。楼梯仓库由乙方使用，装修由乙方自行承担，外拜桌椅乙方自购。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，郑红燕向珩建公司支付进场费50,000元，押金45,000元，三个月场地使用费45,000元。2019年1月15日，珩建公司将涉案商铺的钥匙交付郑红燕。2019年3月8日，郑红燕进场装修。2019年4月22日，涉案商铺装修竣工验收合格。4月30日，正式开业。2019年7月17日，珩建公司向郑红燕发送《缴费通知书》，内容为：尊敬的颐茶商户：您好！根据您与我司签署的合同，您上一期缴纳的租金将于2019年7月31日到期。1、本次交租日为：2019年7月20日前，付租周期为2019年8月1日至2019年10月31日，租金总计：45,000元。2、鉴于前期经营问题，则4月减免，3月管理费2,500元、4月管理费2,500元(合计管理费5,000元)。以上共计费用50,000元。按照合同约定，请您务必于交租日前缴纳本期租金和尚欠的管理费，并将已缴纳凭据(或截图)给到我司门店员工。逾期未交清上述费用，我司有权解除合同并停水停电，乙方应立即将场地交还我司。2019年8月5日，珩建公司再次向郑红燕发送《缴费通知书》，催缴租金及物业管理费。2019年8月16日，珩建公司向郑红燕发送《合同终止通知书》，内容为：尊敬的颐茶店郑女士：你好！根据贵方与我司签署的《联营合同》，您上一期的缴纳的租金已于2019年7月31日到期，按合同第3条第1款约定当月的10日(即7月10日)为下个租期的付款日，现已8月16日，根据合同第5条第5款规定，我司有权清理贵方出场，扣除押金，按合同追缴所欠费用，并按日5%收取滞纳金。此外，根据《联营合同》约定，贵方还应向我司支付以下费用：1、物管费5,000元(计算方式：鉴于前期筹建，我司给予3、4月两个月免租期，按合同仅收物管费2,500元/月，共计物管费5,000元)。2、滞纳金90,000元(截止2019年8月16日)(计算方式：5%*36*(15,000*3+5,000)=90,000)。以上费用共计95,000元。综上所述，鉴于贵方违反《联营合同》相关约定，我司决定从2019年8月20日起终止合同，届时物业将会断水断电。关于后续事宜，请贵方接到通知之后采取相关措施，避免损失扩大。由此给贵司造成的不便，我司深感遗憾。我司将积极与房东磋商，如果获得理赔，将与贵方洽谈合约终止后续事宜。2019年8月19日，上海九星物业管理有限公司(以下简称九星物业)向珩建公司发送《物业结算单》，载明：申滨路XXX号、申滨路XXX号XXX层餐饮配套房(1225.56㎡)和上海市苏虹路XXX号、XXX号房屋，珩建公司截止到2019年8月19日的物业费及水电煤等表的抄表数，自2019年8月20日起该商户对应的上述物业停止供应水电煤等物业服务。珩建公司手写说明意见：物业费付完，其他数字确认。同日，珩建公司对涉案商铺锁门。2019年10月17日，珩建公司通过快递向郑红燕在《联合经营合同》中写明的上海居住地址发送《限期搬离通知函》，内容为：接九星集团通知，限您于收到本函件之日起三日内从涉案商铺搬离，逾期未搬离，业主将清理商铺内遗留物品且不予保存，由此产生的清理费用由您自行承担，另，若因您逾期占用房屋导致业主向我司另行收取租金，则相应的费用由您承担。郑红燕于2019年10月19日签收。庭审中，本院询问郑红燕是否愿意搬离涉案商铺内的物料和设备，郑红燕称物料已过保证期，设备是专门做奶茶的，不愿再搬离，物料和设备交由珩建公司处置。庭审中，珩建公司陈述，对于未及时安装消防喷淋设备等致涉案商铺延迟开业的合同履行瑕疵，除延长免租期至2019年4月30日外，同意另行赔偿郑红燕损失5,000元。另查明，2019年4月，郑红燕向珩建公司发送微信，内容为“你这个耽误时间长的话，那我只能说我什么时候开业，什么时候交房租了”(详见郑红燕提交的证据第11页)。以上事实，由《联合经营合同》、《缴费通知书》两份、《合同终止通知书》、二维码收款凭证、交易明细、照片若干、《限期搬离通知函》、《物业结算单》、聊天记录、视频、《上海九星虹桥商务中心大厦办公楼装修竣工验收单》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。珩建公司提交的《限额以下小型建设工程竣工验收备案表》，日期为铅笔填写，本院难以认定实际出具日期。《污染源现场检查记录单》与《建设项目环境影响登记表》与本案争议事实无关，本院不予采信。郑红燕提交的《催款函》及《租金催款函》未提供原件，且珩建公司是否向九星物业缴纳物业管理费及租金与本案争议事实无关，故本院不予采信。本院认为，珩建公司与郑红燕签订的《联合经营合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为：涉案商铺的实际免租期期间。珩建公司认为，《联合经营合同》约定免租期为进场日期到2019年2月28日，实际履行过程中，因春节延误调试设备等原因，增加2个月免租期，延至2019年4月30日。郑红燕认为，合同约定免租期为2个月，实际2019年4月23日进场，故免租期应自2019年4月23日起至2019年6月22日。本院认为，《联合经营合同》约定，进场日期到2019年2月28日为免租期。免租期的起始日期，即为进场日期。珩建公司虽于2019年1月15日将涉案商铺钥匙交付郑红燕，但因消防喷淋安装迟延等原因致郑红燕未能及时进入涉案商铺装修，珩建公司未能提供证据证明消防喷淋安装等的完成时间，故本院认定郑红燕进场装修的时间为进场日期，即2019年3月8日。至于免租期的截止日期，虽约定为2019年2月28日，但合同实际履行过程中，因消防喷淋安装延迟等原因，涉案商铺于2019年4月30日正式营业，郑红燕在微信中提出“什么时候开业，什么时候交房租”，珩建公司同意延长免租期至2019年4月30日，双方对免租期的延长达成一致，本院予以认同。郑红燕称免租期至2019年6月22日，缺乏依据，本院不予采信。据此，本院认定涉案商铺的实际免租期应自2019年3月8日起至2019年4月30日止。关于合同解除的责任归属。本案中，涉案商铺应自2019年5月1日起计算场地使用费，郑红燕已支付3个月(自2019年5月1日起至2019年7月31日止)，故应于2019年7月10日支付下一期的场地使用费。但经珩建公司多次催缴，郑红燕仍不支付，已构成根本违约，珩建公司有权解除合同。对于合同解除的日期，珩建公司认为是2019年8月20日，即《合同终止通知书》上载明的终止日期，郑红燕认为是2019年8月18日，即涉案商铺停煤气的日期。本院认为，因涉案商铺于2019年8月19日上锁，故《联合经营合同》的解除日期应为2019年8月19日。关于相关费用的认定。第一，场地使用费。郑红燕应支付2019年8月1日至2019年8月19日的场地使用费9,193.55元(15,000元/月÷31天×19天)。第二，物业费。根据《联合经营合同》约定，郑红燕需支付免租期的物业费，即2019年3月8日至2019年4月30日，2,500元/月÷31天×24天+2,500元/月=4,435.48元。第三，押金和进场费。根据合同约定，如郑红燕提前解约，进场费、押金概不退还。该押金与进场费均具有违约金性质，结合本案中合同的实际履行情况、郑红燕的过错程度以及违约造成的损失等因素，本院认为，押金可作为违约金不予退还，进场费酌定退还45,000元。第四，滞纳金。押金不予退还及扣除部分进场费已足以弥补珩建公司的损失，故对滞纳金的主张，本院不予支持。第五，郑红燕主张的各项损失。1、对于房屋免租期损失，缺乏依据，本院不予支持；2、对于物料损失、员工工资损失、房租损失及误工损失，本院认为，应以开业日期(2019年4月30日)为界，分别处理：开业前，因确系消防喷淋安装延迟等原因致郑红燕未能及时进场，奶茶物料有保质期，员工等待需付出工资和房租成本，故珩建公司应对郑红燕给予适当的赔偿，现珩建公司愿意赔偿5,000元，本院认为尚属合理，予以认同；开业后，上述损失属经营风险，应由郑红燕自行承担；3、对于中介费、装修费用损失、设备损失、广告费损失及违约金，因合同解除的违约责任在于郑红燕，故本院不予支持。其中，设备与剩余物料，郑红燕可依法取回。但郑红燕在收到《限期搬离通知函》及经本院释明后，仍拒绝取回，损失理应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)郑红燕就上海市闵行区申滨路XXX号XXX层商铺15号档口签订的《联合经营合同》于2019年8月19日解除；二、被告(反诉原告)郑红燕于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司场地使用费9,193.55元；三、被告(反诉原告)郑红燕于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司物业费4,435.48元；四、被告(反诉原告)郑红燕已支付的押金45,000元，不予退还；五、原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)郑红燕进场费45,000元；六、原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)郑红燕5,000元；七、驳回原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)郑红燕的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计109.59元，由原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司负担20.51元，由被告(反诉原告)郑红燕负担89.08元。反诉案件受理费减半收取计3,288.62元，由原告(反诉被告)上海珩建餐饮管理有限公司负担455.09元，由被告(反诉原告)郑红燕负担2,833.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年二月十四日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。法律条文