成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7418号 原告:成都景浩物流有限公司,住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市双流区。 法定代表人：彭旭丹，董事长。 委托代理人：贾梦轩，男，系公司员工。 委托代理人：叶柳华，男，系公司员工。 被告:于娜，女，1986年5月30日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托代理人：郭振杰，陕西丰东律师事务所律师。 被告：张鹏飞，男，1977年7月5日出生，汉族，住山西省长子县。 委托诉讼代理人：郭振杰，陕西丰东律师事务所律师。 原告成都景浩物流有限公司（以下简称景浩公司）与被告于娜、被告张鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾梦轩、叶柳华，二被告委托诉讼代理人郭振杰，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告景浩公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付欠付租金、管理费、公共设施费和滞纳金，共计人民币261343.92元。2、继续履行《租赁协议》。诉讼中，原告变更为解除与西安美康捷供应链管理有限公司（以下简称美康捷公司）签订的《租赁协议》。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原告与美康捷公司签订《租赁协议》，约定美康捷公司承租原告位于成都市双流区西航港街道物流大道1239号房屋，租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日。美康捷公司未支付自2019年1月1日起的租金、管理费共计241485.40元，未支付2018年7月4日至2018年7月27日、2018年9月30日至2019年4月30日的公共设施费共计1474.90元。另根据租赁协议约定，美康捷公司应支付相当于欠缴金额万分之五的滞纳金，截止2019年8月20日，美康捷公司应支付的滞纳金为18383.62元。故原告向本院起诉美康捷公司，2019年12月11日，因美康捷公司被注销，故原告申请将本案被告变更为美康捷公司的两名自然人股东于娜和张鹏飞。 被告于娜、张鹏飞辩称，1、关于原租赁合同的承租人，美康捷公司已经注销不能作为本案的被告，由股东于娜、张鹏飞承担所有的债权债务。2、原租赁合同已经于2019年1月底因原告禁止被告车辆出入租用的场地，无法正常工作。经多次协商无果，合同已经解除，不存在具体支付租赁费用的问题。3、合同签订后被告已向原告支付担保金88657.23元，2019年1月前所有的租赁费用已经全部结清，不存在拖欠租金的问题。4、合同签订后，被告向原告支付租金，但原告未向被告提供增值税票，该部分费用应与扣除。 本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，原告（业主）与美康捷公司（客户）签订《租赁协议》，《租赁协议》约定：美康捷公司承租原告位于成都市的建筑物及该建筑物所在地块。租赁期为2018年7月1日至2021年6月30日。租金、管理及担保等情况：第一个租赁年度租金单价为人民币20686.69元／月，租金包含5%的增值税税费；管理费为8865.72元／月，管理费包含6%的增值税税费。客户应向业主支付相当于租赁房屋3个月的含增值税租金和含增值税管理费之和共计人民币88657.23元作为客户担保。租金和管理费应按季度支付，并应在对应的季度开始前即1日之前予以提前支付。水、电费：租赁期内电费为人民币1.2元／千瓦时（含税），水费为人民币4.1元／吨（含税）。违约及协议提前解除：客户逾期缴纳其按照本协议约定的客户应付费用（包括但不限于租金、管理费、公共设施费等）的，每逾期1日，客户应支付滞纳金，该等滞纳金应根据客户欠交的款项按每日万分之五（0.05%）计算，从应付款项应交之日（包括应交日）其计算，直至客户缴纳完毕所有拖欠款项及滞纳金的当日为止，无论业主是否发出书面通知。本协议项下的滞纳金和违约金应视为本协议项下的其他到期款项，客户应予支付。在任何时候，如果发生下列违约情形：（ａ）客户未能在本协议项下任何款项到期日后的5个工作日内支付该等款项（无论业主是否正式索要）；……。则业主将有权解除本协议。一旦业主选择解除本协议的，客户应向业主支付在本协议下截至本协议解除之日应支付的全部金额（包括但不限于租金、管理费、滞纳金及其他任何款项），此外客户还应依据下列规定承担责任（业主有权通过客户担保实现下列款项）：（ａ）依照本协议规定的租金、管理费标准支付从客户违约导致业主提前解除本协议之日至租赁期限届满日的租金和管理费：赔偿业主由于客户的违约和提前解除而令业主产生的任何损失和损害；（ｂ）视为自始不享有免租期，并应在前述提前解除发生后的5个工作日内按照免租期所在年度所适用的租金标准支付免租期对应的租金；（ｃ）业主实际遭受的其他直接费用或损失，包括业主代为签订本协议向代理支付的佣金、业主移除客户存放于租赁房屋的物品并将其另行存储的费用、业主将租赁房屋恢复原状的费用、因客户违约后业主代表客户向中国政府机关或其他部门支付的费用及业主为寻求救济所支付的合理费用（包括合理的律师费和仲裁／诉讼费）。 《租赁协议》签订后，美康捷公司按约向原告支付相当于租赁房屋3个月的含增值税租金和含增值税管理费之和共计人民币88657.23元作为客户担保。2018年12月21日，美康捷公司向原告支付房租44329元。2019年1月4日，美康捷公司向原告支付四季度房租及水电费45130.53元。 2019年4月8日，原告向美康捷公司位于陕西西安市未央区邮寄律师函：致函被告尚欠2019年1月1日至2019年3月31日期间租金59104.83元及税费2955.24元、管理费25091.66元及税费1505.5元，合计88657.23元，以及逾期滞纳金4344.2元。要求其交付尚欠2018年7月4日-7月28日电费、2018年9月30日-10月31日电费、2018年11月1日-2019年2月28日水电费共计1330.4元。函告在本函发出之日起5个工作日内，原告未能收到被告的上述未付款项，原告将直接从押金中抵扣，且被告应按照租赁协议补足租赁协议项下的客户担保。4月11日，美康捷公司签收该邮件后未予回复。4月8日，原告将上述律师函向美康捷公司另一办公地址即位于陕西西安市未央区内美达物流美康捷处邮寄，4月10日，美康捷公司签收该邮件后未予回复。4月8日，原告将上述律师函向美康捷公司位于四川省成都市双流区1239号嘉里物流美康捷处邮寄，4月10日，美康捷公司员工林建明、马彩艳签收该邮件后未予回复。 2019年4月12日，美康捷公司向原告发出《退租申请函》，主要内容为：美康捷公司称因公司发展经营战略调整考虑，决定自2019年4月15日起不再续租该房屋。庭审中，被告表示用担保金88657.23元及案涉房屋内财产价值抵销尚欠的租金和管理费。 2019年5月8日，原告向美康捷公司位于陕西西安市未央区邮寄律师函，要求其交付租金、管理费等。5月9日，美康捷公司签收该邮件。2019年5月8日，原告向美康捷公司位于陕西西安市未央区内美达物流美康捷处邮寄律师函，要求其交付租金、管理费等。5月9日，美康捷公司签收该邮件。5月8日，原告向美康捷公司位于四川省成都市双流区1239号嘉里物流美康捷处邮寄律师函，要求其交付租金、管理费等。5月9日，美康捷公司员工林建明签收该邮件。 根据原告提供的电费、水费抄表单，美康捷公司在2018年7月份使用电量为112千瓦时，电费含税合计为134.4元；使用水量为零。美康捷公司在2018年8月份使用电量为471千瓦时，电费含税合计为565.2元；使用水量为1立方米，水费含税合计为4.1元。美康捷公司在2018年9月份使用电量为327千瓦时，电费含税合计为392.4元；使用水量为34立方米，水费含税合计为139.4元。美康捷公司在2018年10月份使用电量为205千瓦时，电费含税合计为246元；使用水量为零。美康捷公司在2018年11月份使用电量为127千瓦时，电费含税合计为152.4元；使用水量为1立方米，水费含税合计为4.1元。美康捷公司在2018年12月份使用电量为217千瓦时，电费含税合计为260.4元；使用水量为2立方米，水费含税合计为8.2元。 美康捷公司2019年1月份使用电量为329千瓦时，电费含税合计为394.8元；使用水量为零。2019年2月份使用电量为74千瓦时，电费含税合计为126元；使用水量为1立方米，水费含税合计为4.1元。2019年3月份使用电量为68千瓦时，电费含税合计为81.6元；使用水量为零。2019年4月份使用电量为49千瓦时，电费含税合计为58.8元；使用水量为1立方米，水费含税合计为4.1元。 2019年9月16日，因美康捷公司未支付租金、管理费等，原告向本院提起诉讼。2019年12月11日，因美康捷公司被注销，故原告申请将本案被告变更为美康捷公司的两名自然人股东于娜和张鹏飞。本院作出（2019）川0116民初7418号民事裁定书，裁定被告变更为于娜和张鹏飞。 庭审中，被告答辩称，原租赁合同承租人美康捷公司已被注销，不能作为本案被告，由股东于娜、张鹏飞承担所有的债权债务。同时，被告向本院提交了美康捷公司员工张慧峰的证言，其称2019年1月底，原告禁止美康捷公司运输车辆进出租用的场地，无法正常工作。被告张鹏飞出具情况说明，其称2019年1月底，原告禁止美康捷公司运输车辆进入租用的场地，2月中下旬美康捷公司要求终止并腾空库房，但原告拒绝将美康捷公司的卡板、电脑、手动叉车液压搬运车等搬离，无奈交钥匙移交。 以上事实有营业执照，身份证明，所有权证书，租赁协议，律师函，本院（2019）川0116民初7418号民事裁定书、情况说明等证据在卷予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，被告于娜、张鹏飞承诺由其承担所有的债权债务，故原告向被告于娜、张鹏飞主张租金、管理费、水电费及违约金，符合法律规定。 关于原告要求解除《租赁协议》的请求，按照《租赁协议》第15违约及协议提前解除，15.2“在任何时候，如果发生下列违约情形;（a）客户未能在本协议项下任何款项到期日后的5个工作日内支付该等款项（无论业主是否正式索要）；……。则业主将有权解除本协议”，美康捷公司应于2019年1月1日支付2019年1月-3月租金及管理费88657.23元，到原告2019年4月8日发出律师函催告时仍未支付，已逾期5日未支付，原告有权解除合同，符合合同约定，原告要求解除《租赁协议》的请求，本院予以支持。美康捷公司于2019年4月12日向原告发出退租申请函，明确表示自2019年4月15日终止租赁协议，并移交钥匙，未再实际占有、使用租赁房屋，虽然原告并未同意，但双方的合同关系事实上已经解除，故原告与美康捷公司签订的《租赁协议》于2019年4月15日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，美康捷公司于2019年4月12日向原告发出退租申请函，明确表示租赁协议自2019年4月15日终止，美康捷公司提前退租行为，属于违约行为，但原告并未就此采取适当措施防止损失扩大，且原告与美康捷公司的《租赁协议》已于2019年4月15日事实上解除，故原告要求被告支付2019年4月15日之后的租金、管理费及滞纳金的主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 按照《租赁协议》第15.2（f）:(b)，一旦业主选择解除本协议的，视为自始不享有免租期，并应在前述提前解除发生后的5个工作日内按照免租期所在年度所适用的租金标准支付免租期对应的租金，美康捷公司于2019年4月12日向原告发出退租申请函，其选择解除租赁协议，故其不享有免租期，故2018年7月1日至7月31日租金20686.69元，由被告承担。对于免租期的管理费在租赁协议中虽未作约定，考虑租赁协议的本义及交易习惯，结合被告违约过错，被告应当承担此期间的管理费为8865.72元。在合同正常履行期间，因美康捷公司享有免租期，故其支付了1970.16元管理费。因此，被告应补缴2018年7月1日至7月31日期间的管理费6895.56元。 美康捷公司不享有免租期，应支付免租期2018年7月1日至7月31日期间的租金20686.69元及管理费6895.56元共计27582.25元；被告应支付2019年1月1日至3月31日租金62060.07元及管理费26597.16元计88657.23元、2019年4月1日至4月15日租金10201.65元及管理费4372.14元，共计14573.79元，以上租金及管理费共计130813.27元，与被告交纳的担保金88657.23元冲抵，被告还应支付租金及管理费42156.04元。关于被告当庭表示放弃案涉房屋内财产所有权，用该财产价值及保证金88657.23元抵销全部债务（所欠房租、管理费、水电费等）的意见，因原告不同意，其亦未举证证明该财产价值，本院不予采纳。 关于原告主张的滞纳金问题。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。在本案中，原、被告作为平等主体签订的房屋租赁合同，受民事法律调整，双方约定的“滞纳金”实质上是《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。按照《租赁协议》，客户逾期缴纳应付费用（包括但不限于租金、管理费、公共设施费等）的，每逾期1日，客户应按每日万分之五（0.05%）支付滞纳金，从应付款项应交之日（包括应交日）其计算。美康捷公司应在2018年10月1日支付第四季度的租金及管理费，而美康捷公司分别于2018年12月21日、2019年1月4日支付了2018年第四季度的租金、管理费和水电费，原告亦未提出异议，也未向其主张，且双方事实上履行完毕，可视为原告对美康捷公司变更租金、管理费、公共设施费等费用的支付时间予以默认，原告主张被告支付2018年12月31日前尚欠租金、管理费、公共设施费等费用的迟延履行违约金，本院不予支持。原告于2019年4月8日向美康捷公司发出律师函，函告在本函发出之日起5个工作日内，原告未能收到被告的上述未付款项，原告将直接从押金中抵扣，且被告应按照租赁协议补足租赁协议项下的客户担保。截止2019年4月15日，被告应支付租金及管理费42156.04元，而未按期支付，故应承担迟延履行违约金的违约责任，从2019年4月16日起，以42156.04元为基数，按每日万分之五（0.05%）计算至付清之日。 关于尚欠水电费问题。原告于2019年4月8日向美康捷公司发出律师函载明其尚欠2018年7月4日-7月28日电费、2018年9月30日-10月31日电费、2018年11月1日-2019年2月28日水电费共计1330.4元，美康捷公司签收该律师函后并未提出异议，且被告也未举证反驳，故本院予以采信，此款由被告支付。被告还应支付2019年3月电费81.6（水费0元）、4月电费58.8元及水费4.1元，共计144.5元。被告应支付水费、电费共计1474.9元。原告主张欠交水电费的滞纳金，因租赁协议未作约定，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都景浩物流有限公司与西安美康捷供应链管理有限公司于2018年6月25日签订的《租赁协议》。 二、被告于娜、张鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告成都景浩物流有限公司支付租金、管理费共计42156.04元。 三、被告于娜、张鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告成都景浩物流有限公司支付水费、电费共计1474.9元。 四、被告于娜、张鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告成都景浩物流有限公司支付迟延履行违约金，从2019年4月16日起，以42156.04元为基数，按每日万分之五（0.05%）计算至付清之日。 五、驳回原告成都景浩物流有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2610元，由被告于娜、张鹏飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴志洪 二〇二〇年二月二十一日 书记员  张 玲