广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14482号上诉人（原审被告）：何文彪，男，1966年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************334。委托诉讼代理人：梅志琴，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区***************，统一社会信用代码914***********103Q。法定代表人：胡子毅，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：范少杰，广东盈宇律师事务所律师。上诉人何文彪因与被上诉人佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司（以下简称花卉世界物管公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初14204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何文彪上诉请求：l.撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判驳回花卉世界物管公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由花卉世界物管公司承担。事实和理由：（一）花卉世界物管公司不是本案适格主体，依法应驳回其诉讼请求。花卉世界物管公司就其受让佛山市顺德区陈村花卉世界有限公司（以下简称花卉世界公司）享有的涉案《顺德市陈村花卉世界有限公司第三期土地租用合同》（以下简称《土地租用合同》）项下权利义务并未通知何文彪，也未取得何文彪同意，且花卉世界物管公司与佛山市顺德区陈村镇大都村股份合作社（以下简称大都村合作社）签订的涉案《土地承包合同》亦未按照法律的强制性规定经过三分之二的村民同意，因此花卉世界物管公司的出租权来源不合法。1.花卉世界物管公司并非涉案《土地租用合同》的出租方。虽然2006年9月30日，花卉世界公司与花卉世界物管公司签订《委托协议》，约定花卉世界公司将花卉世界内的物业、租赁土地委托花卉世界物管公司实行统一管理，花卉世界物管公司概括受让花卉世界公司在花卉世界内的全部权利和义务，但花卉世界公司与花卉世界物管公司并未通知何文彪合同转让的情况，更未取得何文彪的同意。何文彪作为涉案《土地租用合同》的承租人，同时享有合同约定的权利、义务，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条的规定，花卉世界公司转让涉案《土地租用合同》项下的权利义务应通知何文彪并经何文彪同意，否则，花卉世界物管公司无权要求何文彪履行涉案《土地租用合同》项下的权利义务。花卉世界物管公司未举证证明就上述合同受让事宜已明确、具体通知何文彪，且已获何文彪同意。一审判决仅以双方以现金缴纳租金的习惯及双方提交的租金收据、发票认定花卉世界物管公司就受让合同事宜履行了法定的通知义务，且得到何文彪的同意，是事实认定不清。2.根据双方提交的2017年-2018年的租金收据和发票显示，在2018年6月以前，花卉世界物管公司向何文彪出具的租金收据盖章为“佛山市顺德区陈村花卉世界物管中心”，并非花卉世界物管公司。而2018年3月和6月的物业管理费及2018年9月和12月的租金发票盖章为“花卉世界物管公司”，其中部分的应税服务名称是“企业服务管理，管理费”，与租金发票混在一起。由此可见，至少在2018年6月之前租金的收款单位都未变更为“花卉世界物管公司”。即使2018年9月和12月的租金发票上盖章主体为“花卉世界物管公司”，但因“花卉世界物管公司”与“佛山市顺德区陈村花卉世界物管中心”在名称上高度相似，何文彪作为普通农民，不可能察觉出租方已变更，更无法知晓合同转让的情况。一审判决以“自2008年1月1日至合同期满长达十一年的时间内，何文彪一直都是以现金方式到财务部门的办公室现场缴纳租金”为由，推断何文彪对收款公司变更是知情的，从而认定花卉世界物管公司是本案的适格主体，属事实认定不清，应予纠正。3.一审法院对何文彪提供的证人证言视而不见，反而采纳花卉世界物管公司提交的虚假证据，违反了民事诉讼证据规则。花卉世界物管公司未提交涉案土地已经村民会议同意并经政府批准的证据，仅提供了一份虚假的证明，该证明的落款处盖章为大都村合作社，对通过人数的表述是“全体村民、股民代表”，但无任何一个村民或股民的签字确认。对于《证明》中记载的与花卉世界物管公司签订涉案《土地承包合同》一事，大都村的村民及曾任大都村合作社理事的欧海泉已出庭作证，证实全体村民均不知情，故该《证明》依法不应被采纳。4.根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第五十二条的规定，花卉世界物管公司作为涉案土地所有权人集体经济组织以外单位，应获得涉案土地所有人，即大都村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报陈村镇人民政府批准后方可获得承包权和出租权。花卉世界物管公司并未提交村民签字同意的书面证据，因此，花卉世界物管公司并未获得合法的承包权和出租权，花卉世界物管公司无权要求何文彪搬离并返还涉案租赁土地，也无权要求何文彪支付场地使用费。（二）关于何文彪是否应返还涉案地块问题。花卉世界物管公司未举证证明其已提供合适的续租条件供何文彪选择，亦未举证证明何文彪丧失涉案《土地租用合同》约定的优先续租权。一审法院以双方未就续租条件达成一致意见为由判决何文彪搬离并返还涉案地块，是错误适用证据规则及错误解释“优先续租权”。1.根据涉案《土地租用合同》第十五条关于“合同期满后在同等条件下乙方（何文彪）可优先继续租用”的约定，本案中，何文彪多次与其他租户（包括证人谭某德）一起与胡子毅及陈村镇政府沟通续租事宜，明确表达续租意向，但花卉世界物管公司提出何文彪应缴纳高达几十万元的续租手续费及续租后的租金是花卉世界同类地块租金的两倍的苛刻续租条件，完全超出何文彪的承受范围，且原合同并无约定续租需缴纳手续费。2.一审判决认为“何文彪享有优先续租权的前提是，双方对于续租事宜达成一致意见，但现有证据只能证明何文彪曾于2016年7月15日前到花卉世界物管公司办理续租手续，但双方并未就续租条件达成一致意见”是对优先续租权的错误解释。一审判决未根据《中华人民共和国合同法》第二十二条规定，从合同目的角度对“优先续租权”进行解释。本案中，何文彪花费了大量的人力、物力、财力开垦涉案地块，修建水利设施及地上配套建筑物，大面积种植名贵桂花树等观赏树木，树木都已经达到几十年甚至上百年的树龄。而何文彪与花卉世界公司在合同中特别约定“优先续租权”，目的就在于防止花卉世界公司在合同到期后任意收回涉案土地，破坏何文彪的经营成果，避免遭受重大经济损失。但一审法院违背法律规定，忽视合同目的，以“双方并未就续租条件达成一致意见”为由认定何文彪丧失优先续租权，属事实认定不清。3.何文彪已提交其他租户目前租用类似地块的价格作为续租价格参考，但花卉世界物管公司未举证证明存在第三人愿意以其提出的续租条件（高于市场价两倍之多）的价格承租涉案地块，花卉世界物管公司应承担举证不能的不利后果。二审中，何文彪补充如下上诉意见：关于本案案由及法律适用问题。1.涉案《土地租用合同》名为土地租用合同，实为农村土地承包经营权流转过程中的经营权流转合同，本案案由应为农村土地承包合同纠纷下的土地经营权出租合同纠纷。故关于花卉世界物管公司的主体资格问题及合同约定的续租优先权约定问题，应优先适用《中华人民共和国农村土地承包法》。一审判决将本案定为土地租赁合同纠纷并仅适用《中华人民共和国合同法》，是认定案由及法律适用错误。2.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第十三条、第三十六条、第四十条、第五十二条的规定，花卉世界公司将花卉世界全部土地承包经营权转让给花卉世界物管公司，未向大都村村集体组织备案，花卉世界物管公司并未合法取得花卉世界全部土地的经营权。花卉世界物管公司也未与何文彪签订书面的流转合同，花卉世界物管公司的主体资格不适格。3.何文彪已提出按照市场价格或按照原合同价格适当增长部分作为续租价格的续租意愿，但花卉世界物管公司仍利用其地位提高续租价格，导致何文彪无法承受成本，与国家法律及政策保护农民经营权稳定性之根本目的背道而驰，不应予支持。4.第三人享有优先权的前提是花卉世界物管公司与拟承租土地的第三人已就承租土地达成合意。但本案中，花卉世界物管公司从未与第三人洽谈租赁涉案地块的条件，更未与第三人达成其与何文彪续租价格的三倍的合意。花卉世界物管公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何文彪的上诉理由不成立，请求维持原判。（一）花卉世界物管公司是本案适格主体，其有权收回涉案土地及要求何文彪支付场地使用费及管理费。1.大都村合作社出具的《证明》已确认，其是在经全体村民、股东代表表决的基础上，与花卉世界物管公司签订涉案《土地承包合同》，足以证明花卉世界物管公司有权将涉案土地出租，是本案适格主体。2.花卉世界物管公司分别与花卉世界公司、大都村合作社签订了《协议书》《土地承包合同》，通过受让合同权利义务、承包土地等方式，即2008年1月1日起花卉世界物管公司取得对涉案地块使用、出租、收益的权益，同时承接了涉案《土地租用合同》中花卉世界公司所涉的一切权利义务。花卉世界物管公司也已向何文彪告知了上述转让情况，何文彪已知悉并认可，并在2008年1月1日起按约定向花卉世界物管公司支付租金及管理费，花卉世界物管公司出具收据及发票，双方的租赁合同关系得到确认。3.2016年7月4日花卉世界物管公司向何文彪发出《通知》，告知何文彪续租的相关事项，何文彪签收通知后没有提出异议，之后何文彪的代理人亦已两次与花卉世界物管公司的法定代表人就地块续租事宜进行谈判，足以证明何文彪知悉合同的主体已变更。（二）涉案《土地租用合同》约定的租期已届满，何文彪应向花卉世界物管公司返还涉案土地。何文彪所称的“优先续租权”条件不成立。花卉世界物管公司向何文彪发出的《通知》已明确了续租手续，即何文彪需要通过镇公共资源交易平台进行公开交易，通过公开竞投确定租金价格，如何文彪在出价相同的情况下，享有优先续租权。因此，花卉世界物管公司不存在向何文彪提出苛刻的续租条件的情况。何文彪在收到《通知》后一直拒绝办理续租手续，现租期届满却以优先续租权为由要求继续占有涉案土地，侵犯了花卉世界物管公司的权益。花卉世界物管公司向一审法院起诉请求：1.何文彪立即搬离租用的位于广东省佛山市顺德区***********花卉世界区域内F1之一、F2地块共19.67亩的土地并返还租用土地予花卉世界物管公司；2.何文彪向花卉世界物管公司支付场地使用费46595.35元（从2019年2月21日起按照每年162857.56元的标准计至何文彪实际返还租用土地为止，暂计至2019年6月3日），管理费3376.68元（从2019年2月21日起按照每月每亩50元的标准计至何文彪实际返还租用土地为止，暂计至2019年6月3日）；3.本案诉讼费由何文彪承担。一审法院认定事实：2003年8月8日花卉世界公司（甲方），与何文彪（乙方）签订《土地租用合同》，合同约定，乙方租用甲方位于顺德市陈村镇佛陈公路潭村路段花卉世界区域内F1之一、F2地块的土地，面积19亩，临时用地0.9亩，合计19.9亩。地块按原地貌交付使用。租用期限自2000年10月1日起至2019年2月20日止。租金以每年每亩计收，为3625元每年每亩，以三年为一期，每三年在上期基础上递增13%，2018年4月1日至2019年2月20日的租金为每年每亩8279.49元。租金每年分四期缴交，即每季度最后月份的月底前缴交全年租金的25%，实际租用时间不足三个月的，按实际时间计租。合同签订后，乙方需向甲方交纳36068.75元作为履行保证金，该履行保证金至2019年2月底作抵扣末期租金处理，不计算利息。乙方应按《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》的规定交纳管理费。合同期满后在同等条件下乙方可优先继续租用。合同附件《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》规定租户应承担公共服务管理费，主要用于公共照明、环境卫生、排灌设施、宣传、维修、道路和绿化的保养、管理人员、保安人员的报酬。根据该细则，2009年4月1日至2019年2月20日管理费每亩每月50元，缴交时间与租金缴交时间一致。合同违约责任约定乙方违反合同及管理细则规定的除没收履约保证金和进场保证金外，还一次性赔偿给甲方每亩违约金10000元，乙方已投入的设备、设施（含建筑物、附属物、棚架）交由有关部门处理。2003年7月9日，顺德市陈村花卉世界有限公司的企业名称变更为花卉世界公司。2004年4月30日，花卉世界公司的企业名称变更为广东陈村花卉世界有限公司。另查明，2006年9月26日，花卉世界物管公司成立，其法定代表人为胡子毅。2006年9月30日，广东陈村花卉世界有限公司作为甲方与花卉世界物管公司作为乙方签订《委托协议》一份，协议约定甲方将花卉世界内的物业、租赁土地委托给乙方实行统一管理，乙方以承包经营、自负盈亏的方式，受托为甲方与土地及物业使用人办理一切相关的租赁使用事宜，行使或履行租赁、承包、使用等协议项下的权利义务，享有对土地、物业的租金、收益等权利。委托期限自2006年10月1日至2037年12月31日止。再查明，大都村合作社于2007年12月30日出具《证明》一份，确认在经全体村民、股东代表表决通过的基础上，与花卉世界物管公司签订涉案《土地承包合同》，将花卉世界园区内属于大都村合作社的土地租赁给花卉世界物管公司使用。2008年1月1日，大都村合作社作为甲方与花卉世界物管公司作为乙方签订涉案《土地承包合同》一份，合同约定乙方承包甲方位于佛陈路大都路段以北共1699.72亩土地用于农业及相关用途，承包期限自2008年1月1日至2037年12月31日止，承包期内，乙方有权自行以转包、出租等形式向第三方转让土地承包经营权，转让收益归乙方所有。何文彪租赁的涉案地块亦在上述1699.72亩土地中。又查明，2008年1月1日，广东陈村花卉世界有限公司作为甲方与花卉世界物管公司作为乙方签订《协议书》一份，约定甲方作为原承租人与园区各租户签订的租赁合同尚有部分租约未到期，未到期部分租户的合同所涉及的权利义务由乙方承接，由乙方直接向该部分租户收取租金、物业管理费等相关费用，甲方与其租户所签订的租赁合同等相关材料也移交乙方管理。2016年7月4日花卉世界物管公司向何文彪发出一份《通知》，告知根据将于2016年7月15日实施的《陈村花卉世界物业管理有限公司土地租赁管理办法》的规定，到期地块须通过镇公共资源交易平台进行公开交易，并以“价高者得”的原则确定新的承租人，如何文彪有意向继续租赁涉案地块，须在2016年7月15日前按花卉世界物管公司相关规定办理续租手续，逾期不办理的视为自动放弃。该份《通知》于2016年7月5日由崔玉婵签收。2018年11月13日，花卉世界物管公司向何文彪发出一份《关于地块到期预通知》，告知何文彪其承租的涉案地块将于2019年2月20日到期，《陈村花卉世界土地租用合同书》于2019年2月20日终止，请何文彪做好清理租用土地上自有物品的各项准备工作。2019年1月15日，花卉世界物管公司再次向何文彪发出一份《关于地块到期清场通知》，告知何文彪其承租的涉案地块即将到期，《陈村花卉世界土地租用合同书》于2019年2月20日终止，请何文彪清理租用土地并返还给花卉世界物管公司，否则视为何文彪自动放弃租用土地上自有物品的所有权，同意由花卉世界物管公司自行处置，由此产生的费用由何文彪承担。上述两份通知何文彪均未有签收。还查明，2016年7月13日，何文彪委托诉讼代理人何润文曾到花卉世界办公室协商续租事宜，但双方未能协商一致。2018年12月，何润文曾到花卉世界公司的办公室内与胡子毅就地块续租事宜进行谈判，但双方未达成一致意见。截止庭审之日，涉案地块仍由何文彪占有使用，双方确认涉案地块的租金、土地管理费何文彪已缴交至2019年2月20日（其中最后一期租金从何文彪缴交的履约保证金36068.75元予以扣除），2月21日之后何文彪未缴纳过任何费用。2016年7月4日何文彪缴纳租金的《收据》显示，租金收取单位为佛山市顺德区**花卉世界物业管理服务中心；2018年3月27日、同年6月28日、9月25日、12月24日对何文彪缴纳租金开具的发票显示，发票开具主体为花卉世界物管公司。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。结合花卉世界物管公司陈述和何文彪答辩，本案的争议焦点在于：一、花卉世界物管公司是否为本案适格主体的认定；二、花卉世界物管公司主张何文彪返还土地及支付场地使用费和管理费有无依据的认定。第一，关于花卉世界物管公司的主体资格的认定。涉案《土地租用合同》为何文彪与花卉世界公司签订，即合同签订时的相对方并没有花卉世界物管公司。但是根据花卉世界物管公司及何文彪提供的证据，结合查明的事实，花卉世界物管公司与广东陈村花卉世界有限公司、大都村合作社分别签订《协议书》及涉案《土地承包合同》，通过受让合同权利义务、承包土地等方式，于2008年1月1日起取得对涉案地块使用、出租、收益的权益，同时承接了涉案《土地租用合同》中花卉世界公司所涉的一切权利义务。何文彪辩称花卉世界物管公司承接上述权利义务后未告知何文彪。但根据双方提交的租金收据和发票，开具单位为“佛山市顺德区**花卉世界物业管理服务中心”或“佛山市顺德区**花卉世界物业管理有限公司发票专用章”，且自2008年1月1日至合同期满长达十一年的时间内，何文彪一直都是以现金方式到财务部门的办公室现场缴纳租金，在此过程中何文彪称对收款公司发生变化毫不知情，显然不符合常理；另外在2018年何文彪也是与花卉世界物管公司的法定代表人胡子毅沟通洽谈过地块续租事宜，综上足以证明何文彪对于涉案地块的出租人由原顺德市陈村花卉世界有限公司变更为花卉世界物管公司应当知情。因此花卉世界物管公司为本案的适格主体，有权作为涉案《土地租用合同》的出租方向何文彪主张相关权利。第二，关于花卉世界物管公司主张何文彪返还土地及支付场地占用费、管理费有无依据的认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。现涉案《土地租用合同》约定的租赁期限已于2019年2月20日届满，花卉世界物管公司有权要求何文彪返还土地。何文彪辩称其对涉案地块可优先继续租用，但何文彪享有优先承租权的前提是，双方对于续租事宜达成一致意见。现有证据只能证明何文彪曾于2016年7月15日前到花卉世界物管公司处办理续租手续，但双方并未就续租条件达成一致意见。花卉世界物管公司对租赁期届满时间和到期后的法律后果已向何文彪履行了告知义务，现涉案地块的租赁期限已届满，花卉世界物管公司主张何文彪返还涉案地块，合法有据，一审法院予以支持。现有土地上仍然附着的种植物，何文彪应当自行搬离。考虑到何文彪承租涉案地块二十年之久，且种植面积较大，种植物多为大树，搬迁需时，故酌情给予何文彪六十日搬迁期。关于花卉世界物管公司主张何文彪拆除相应的地上建筑物的请求，何文彪确认该建筑物为钢筋混凝土结构，而且并未办理相应的报建手续。由于何文彪在农业用地上搭建地上建筑物未办理报建手续，建筑物是否属于违章建筑及是否应予拆除应当由行政管理部门认定，即该建筑物不属于法院处理范围，且合同亦约定若是出现何文彪违约的情况，地上建筑物交由有关部门处理，故本案不作处理。由于租赁期限届满后，何文彪仍继续占有使用涉案地块缺乏合同依据，属于无权使用，花卉世界物管公司据此主张何文彪按照租用合同的标准支付场地使用费标准合理，予以支持。花卉世界物管公司对地块所处的整个园区进行了管理，何文彪实际仍然使用涉案土地，亦应当参照《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》约定的每月983.5元的标准支付相应的管理费。花卉世界物管公司据此主张场地使用费按照合同标准每年162857.56元自2019年2月21日起计算至何文彪实际返还涉案地块之日止；管理费参照每月983.5元的标准自2019年2月21日起计算至何文彪实际返还涉案地块之日止，合法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、何文彪于判决发生法律效力之日起六十日内清空位于佛山市顺德区***********花卉世界区域内F1之一、F2地块的土地，并将上述土地返还给花卉世界物管公司；二、何文彪于判决发生法律效力之日起三十日内向花卉世界物管公司支付场地使用费（计算方式：以每年162857.56元为标准，自2019年2月21日起计算至何文彪实际返还涉案地块之日止）；三、何文彪于判决发生法律效力之日起三十日内向花卉世界物管公司支付管理费（计算方式：以每月983.5元为标准，自2019年2月21日起计算至何文彪实际返还涉案地块之日止）；四、驳回花卉世界物管公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取482.44元，由何文彪负担。二审中，何文彪提交《证明》及签字人员身份证复印件共25份，拟证明《证明》上的签字人员对花卉世界物管公司与大都村合作社在2008年1月1日签订的涉案《土地承包合同》并不知情，未参与该事项表决，也不同意签订该合同。花卉世界物管公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，何文彪提交的《证明》仅属于证人证言，不足以否认涉案《土地承包合同》效力，对此本院不予确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据何文彪的上诉意见及花卉世界物管公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：1.花卉世界物管公司是否为本案适格主体；2.何文彪应否将涉案土地清空并返还予花卉世界物管公司。关于争议焦点一。何文彪上诉主张花卉世界物管公司就其受让花卉世界公司享有的涉案《土地租用合同》项下权利义务并未通知何文彪，也未取得何文彪同意，且花卉世界物管公司与大都村合作社签订的涉案《土地承包合同》亦未按照法律的强制性规定经过三分之二的村民同意，因此花卉世界物管公司的出租权来源不合法，其并非本案适格主体。经核查，首先，何文彪占有使用涉案土地权利来源于2003年8月8日与花卉世界公司签订的涉案《土地租用合同》，而作为原出租方，花卉世界公司已于2008年1月1日与花卉世界物管公司签订《协议书》，将涉案《土地租用合同》项下收取涉案土地租金及使用涉案土地的权利等项权利转让予花卉世界物管公司。此后，花卉世界物管公司在2018年11月13日、2019年1月15日也向何文彪发出通知，告知何文彪关于涉案《土地租用合同》到期后的相关事宜，结合何文彪在2018年期间通过现金支付涉案土地租金时均由花卉世界物管公司向其开具相应发票之事实。可知，花卉世界公司将涉案《土地租用合同》项下收取涉案土地租金及使用涉案土地的权利转让给花卉世界物管公司后已经通知何文彪，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”该转让对何文彪发生效力。何文彪上诉提出其对于花卉世界物管公司与花卉世界公司之间就涉案土地权利义务转让事宜不知情亦不同意，该转让对其不发生效力之事由与事实不符，本院不予采纳。其次，大都村合作社与花卉世界物管公司于2008年1月1日签订涉案《土地承包合同》，约定花卉世界物管公司承包大都村合作社包括涉案土地在内的1699.72亩土地，承包期限自2008年1月1日至2037年12月31日止。何文彪主张该合同因未经三分之二的村民同意，违反法律强制性规定而无效，二审所提交的证人证言不足以代表大都村合作社的意思表示并否认涉案《土地承包合同》效力；相反，大都村合作社作为合同的相对方，其不仅于2007年12月30日出具《证明》，确认在经全体村民、股东代表表决通过的基础上，与花卉世界物管公司签订上述合同，而且在双方履行合同多年期间从未对上述合同的效力提出异议。何文彪关于涉案《土地承包合同》无效的上诉主张理据不足，本院不予支持。综合上述论析，一审判决认定花卉世界物管公司为本案适格主体正确，本院予以维持。关于争议焦点二。何文彪上诉主张花卉世界物管公司未举证证明其已提供合适的续租条件供何文彪选择，亦未举证证明何文彪丧失涉案《土地租用合同》约定的优先续租权，因此其无需将涉案土地清空并返还予花卉世界物管公司。经核查，花卉世界物管公司提起本案诉讼之时，何文彪承租涉案土地租赁期限已届满，双方其后围绕涉案土地形成的为不定期租赁合同关系。自该合同租赁期间届满后至今，何文彪与花卉世界物管公司之间未能协商一致续签土地租赁合同，花卉世界物管公司亦未将涉案土地重新出租给他人，何文彪主张其享有优先续租权，但并未与花卉世界物管公司就涉案土地的租赁形成合意，缺乏能够继续承租的前提条件。至此，在上述合同履行期限届满的情况下，花卉世界物管公司要求何文彪将涉案土地清空并返还合法有据，何文彪关于优先承租权之上诉事由缺乏理据，本院不予支持。至于占有使用费、物业管理费认定问题，因何文彪于租赁期间届满后继续占有涉案土地，花卉世界物管公司此期间对地块所处的整个园区进行了管理，一审法院判令何文彪应从2018年2月21日起至返还涉案土地之日止，分别按照原租金标准及《顺德市陈村“花卉世界”管理细则》约定的管理费标准，向花卉世界物管公司计付使用费、管理费合法有据，本院亦予维持。综上所述，何文彪的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964.88元，由上诉人何文彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月二十六日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊