北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80135号原告：满志宇，男，1986年11月24日出生，汉族，北京航星宇科技发展有限公司工艺工程师，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：潘晓仪（原告满志宇之母），女，1957年3月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司职员，住北京市朝阳区。原告满志宇（下称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（下称被告）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘晓仪，被告的委托诉讼代理人**、李越均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2016年6月25日签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2、判令被告返还定金100000元；3、判令被告向原告赔偿因房屋价格上涨造成的经济损失2122880元。事实和理由：2016年6月25日，原、被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的北京市朝阳区104号房屋（下称涉案房屋），总价4916212.2元。2016年9月25日，被告工作人员通知我交首付款，我们全额支付了首付款1447650元（含定金100000元）。按照约定，此时就应当签订正式购房合同，但被告方告知我们回去等通知。2016年9月30日，北京市突然出台“930”政策，首付比例提升至40%，首付款提升至1930000元，我们无力在短期内凑足钱便考虑卖掉其他房产换钱。2016年11月中旬，被告销售人员李泽楠通知我方补齐增加的首付款并去网签，我母亲和他商量说因为钱不够想把网签往后排一排，等卖完房再网签，他答应了，我母亲在正式卖房时又沟通此事，李泽楠说江南集团的老板娘同意我们的请求，还叮嘱我们不要告诉别人。2017年2月下旬起，我方多次和售楼处沟通何时能网签，均遭到无限期地推诿、拖延，且态度十分恶劣。2017年4月中旬，被告工作人员还套取我母亲的银行卡号以便退还购房款和恶意违约。2017年8月，被告工作人员声称要和我们当面协商解决方案，在会谈中，他们提出一项无理要求，即加价到7000000元才能继续购买涉案房屋，我们当场表示拒绝。2017年9月4日，被告将首付款1447650元偷偷地退还到我母亲的银行卡里。涉案房屋由我购买时的45660元/平米已经提升到了65000元/平米，被告单方面恶意违，给我们造成了巨大的经济损失，为了维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称：我方同意解除《认购书》，但不同意原告其他诉讼请求。首先，关于本案《认购书》的性质，应当属于将来进行谈判的预约合同。其次，关于违约方的认定，原告在接到我方多次要求签约的情况下，因为无法筹集全部首付款而未能签约，其行为已经构成违约，我方依据双方签订的认购书解除了认购，并于2017年9月4日将全部首付款退给了原告。原告不顾自身的过错原因，要求赔偿损失，没有任何的事实和法律依据，应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年6月25日，原告与被告签订《北京市商品房认购书》，约定：原告认购被告所开发的涉案房屋，朝向为南北，用途为住宅，建筑面积共107.67平方米，单价每平方米45660元，总金额为4916212元；被告同意原告按照贷款方式付款，原告可以首期支付购房款总价款的30%，原告需在本协议签订之日起15日内付清全部首付款；原告应当于签订本协议之日，向被告支付认购定金10万元，原告同意在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与被告完成签约；若原告未在约定时间内支付首付款，未在约定的期限内提交相关资格审核资料，或未在约定的期限内与被告完成签约，被告有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；若被告在原告签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，被告应双倍返还定金。签订认购书当日，原告向被告支付定金10万元。2016年9月25日，原告向被告支付首付款1347650元及产权代办费1000元、印花税2403.83元。后，双方未就涉案房屋签订正式购房合同。2017年9月，被告向原告返还其所收取的上述款项。审理中,原告提交其母潘晓仪与被告员工的微信聊天记录截图、电话记录截图、房屋中介赵龙的证人证言等，欲证明于2016年9月25日交首付款系与被告协商一致的结果，后受新政影响需要增加首付款比例，经与被告协商后原告积极出售房屋凑款，但之后却一直联系不上被告。被告认可因政策原因原告的首付款比例提高，但对其他证明目的均不认可。被告提交北京卡狄格房地产经纪有限公司证明，欲证明原告受政策影响，无法按期交齐全部首付款导致无法签约，无法签约的原因在原告一方。原告对此不予认可，称被告未联系过原告。被告提交微信聊天截图，欲证明包含原告在内的多名未签约客户因自身原因拒绝签约。原告对此不予认可，称其不在该群内。另查，原告具备在京购房资质，已经通过住建委资质审核。被告认可因房屋备案面积与《认购书》所载的面积存在差异曾在2016年7月至10月暂停网签，以便办理面积变更手续，“930”新政实施后，因认购人到住建委、房管局等部门投诉，又陆续几次被房管局限制网签。经调查，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证，涉案房屋在住建委备案的销售面积为109.46平方米，预售单价为每平米64383元。本院认为：原、被告双方就涉案房屋签订《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除该《认购书》，本院不持异议。双方的争议焦点在于何方的原因导致未能签订正式的购房合同，即违约方的认定。在《认购书》签订之后，原告按照被告的要求足额交付了首付款，被告理应按照约定及时与原告签订购房合同，但事实上被告未能及时签约，导致原告的购房事宜受新政的影响，之后原告提供了证据证明其在与被告沟通后积极筹集增加部分的首付款项，凑齐后又不断询问、催促被告签约，但一再遭到推托。被告亦认可涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍。综上，本院可以认定被告对于双方未能正式签约负有过错。被告虽称原告违约等，但就此均未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。原告已向被告支付认购定金100000元，现因被告原因致使双方未能签订正式合同，被告未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将原告支付的定金双倍返还。关于原告要求被告在返还定金100000元之外另行返还100000元的诉讼请求，本院应予支持。因被告的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，原告遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，被告理应就此赔偿。但原告主张的损失数额过高且无依据，本院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合本案双方履约的实际情况及定金处罚数额，参照涉案房屋在住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告满志宇于二○一六年六月二十五日与被告北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告满志宇退还定金100000元；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告满志宇赔偿经济损失1500000元；四、驳回原告满志宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12292元，由原告满志宇负担3445元（已交纳），由被告北京江南投资集团有限公司负担8847元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 玲二〇二〇年二月十日书记员 李国龙