山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初13460号 原告（执行案外人）:殷培伟，男，1976年5月15日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：吕仲振，山东仁诚律师事务所律师。 被告（申请执行人）:王发霞，女，1968年3月16日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田川,山东兰亭律师事务所律师。 第三人（被执行人）:新泰市金泰房地产开发有限公司,住所地新泰市青龙路中段路北商住楼，统一社会信用代码91370982670508444C。 法定代表人:孟庆美,执行董事长。 原告殷培伟诉被告王发霞、第三人新泰市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告殷培伟的委托诉讼代理人吕仲振，被告王发霞的委托诉讼代理人田川到庭参加诉讼。第三人金泰公司经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷培伟向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于新泰市房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与第三人新泰市金泰房地产开发有限公司签订的《认购协议》合法有效,并确认陶然名城4号楼1单元1301室房屋归原告所有（合同总价款585595元）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告殷培伟于2011年1月16日向第三人新泰市金泰房地产开发有限公司交纳300000元购买新泰市房产,第三人给原告出具300000元收款收据一份（单号ＮＯ.0005693）。原告所购楼房尚未建设，不符合预售条件，所以原告的房款是以借款名义支付的，抵顶购房款。2014年9月22日，原告与第三人新泰市金泰房地产开发有限公司签订《认购协议》，购买第三人开发的房屋，房号为新泰市，总房款为468955元，储藏室为31640元，车位85000元／个，合同总价款为585595元。同日，原告向第三人支付购房款（陶然名城诚意金）150000元，第三人给原告出具150000元收款收据一份（单号ＮＯ.0163444），原告仅剩余135595元购房款未支付。原告交款后多次催促第三人到房管部门备案网签，第三人均推脱不办，让等通知。2017年8月3日,因被告王发霞执行第三人新泰市金泰房地产开发有限公司借款合同纠纷一案,贵院将原告购买的房屋查封,原告向贵院提出执行异议,要求贵院解除对涉案房屋的查封措施,2019年7月17日,贵院作出（2019）鲁1302执异318号执行裁定书,驳回了原告的异议请求,内容详见（2019）鲁1302执异318号执行裁定书。原告认为贵院没有查清案件事实,适用法律错误,侵害了原告合法权益,现提起诉讼,请法院依法判决。 被告王发霞辩称，兰山区人民法院作出的(2019)鲁1302执异318号裁定书认定事实清楚，适用法律正确,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人金泰公司未向本院提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实本院认定如下： 1.原告提供《认购协议》一份，拟证明其购买争议房屋并签署书面合同的事实。被告王发霞质证称，首先，出卖人同意买受人于2014年12月31日之前，签订备案的商品房买卖合同，所以该认购协议并非正式的商品房买卖合同，对认购协议的真实性无异议，该协议仅是签订正式商品房买卖合同之前的意向，系预约合同，且协议中所约定的条款并不符合《商品房销售管理办法》第十六条所列明的事项，不能认定为有效的正式的商品房买卖合同；其次，即使该认购协议是正式的商品房买卖合同，合同的签订时间为2014年9月22日，而原告所购买的房屋为×××号楼×××单元×××号房，×××号楼的预售许可证日期为2015年1月23日-2018年1月23日，签订认购协议的时间早于预售许可证的时间，违反法律的规定。 2.原告提供不动产登记查询证明及新泰市第二人民医院的证明各一份，拟证明原告及其配偶名下无其他居住房产。被告王发霞质证称，对不动产登记查询证明真实性无异议，但已过查询结果有效期；对于医院开具的证明，因原告殷培伟系开具证明方的工作人员，系原告单方制作，被告不予认可。 3.原告提供王树波与金泰公司的交接材料四页、商品房预定意向书复印件一份、收款收据两份、银行查询明细一份及银行转账凭证一份,拟证明原告支付购房款450000元。被告王发霞质证称，交接材料系原告与第三人金泰公司单方制作，被告并不知情，对此不予认可；两份收据中载明的合计金额450000元，而原告提交的两份银行转账凭证合计金额也不足整个购房款的百分之五十，对于剩余的交款，仅有收据而无转账记录，不能证明原告足额交纳购房款。 4.原告提供物业费单据三份,拟证明原告已实际占有涉案房屋。被告王发霞质证称，仅凭物业费单据不能证明原告实际占有该房屋，还应提供物业合同进行佐证。 针对上述证据，本院认为，被告对原告提供的《认购协议》的真实性无异议，本院予以确认。原告提供的2011年1月16日的金额为300000元的收据，加盖了收款人山东育博置业有限公司的现金收讫章和金泰公司的财务专用章，2014年9月22日的金额为150000元的收据加盖了收款人金泰公司的财务专用章并有银行打款凭证相佐证。另经本院内网关联案件查询证实，在本院审理的涉陶然名城房产的多个案件中，均存在购房者于2011年1月份签订商品房预定意向书并以借款形式支付部分购房款的情形，当事人提供的2011年的收据亦均加盖了山东育博置业有限公司的现金收讫章和金泰公司的财务专用章，故对原告提供的商品房预定意向书及两份收据的真实性，本院予以确认。其中2014年9月22日的收据中注明“于2011年1月16日交30万，现交15万，总计45万”，与商品房预定意向书及《认购协议》中载明的交款数额相一致，能够证实殷培伟已向金泰公司支付涉案房屋购房款450000元。被告虽有异议，但未能提供足以反驳的证据和理由，对其异议，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告殷培伟与金泰公司签订的《认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人金泰公司已经按照协议收取购房款450000元，该协议应当认定为商品房买卖合同。 原告主张已实际入住涉案房屋，但仅提供了物业费单据，未能提供其他证据予以佐证，对其主张的事实本院不予确认。 结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2011年1月16日，原告殷培伟与第三人金泰公司签订商品房预定意向书一份，约定金泰公司向殷培伟借款300000元，殷培伟预定金泰公司商品房，价格为每平方米3200元，面积约为136㎡左右，中单元东户11层，车位价格2800元/㎡，储藏室价格2000元/㎡。意向书签订当日，殷培伟向金泰公司付款300000元，金泰公司为殷培伟出具收据一份，载明的收款事由为“借款（可顶房款）”，收据同时加盖有山东育博置业有限公司的现金收讫章和金泰公司的财务专用章。2014年9月22日，殷培伟与金泰公司签订《认购协议》一份，约定殷培伟购买金泰公司开发的陶然名城4号楼1单元1301室的房屋，总房款为585595元。殷培伟于当日交款150000元，金泰公司再次为其出具收据一份，收款事由为“‘陶然名城’诚意金”，同时注明“于2011年1月16日交30万，现交15万，总计45万”，《认购协议》亦载明殷培伟总计交款450000元。 本院在依据（2017）鲁1302民初10927号民事调解书执行申请人王发霞与被申请人金泰公司民间借贷纠纷一案过程中，于2017年8月3日查封了金泰公司名下包括涉案房屋在内的×××小区×××号楼共计×××套房产。殷培伟对查封行为不服，向本院提出书面异议，本院于2019年7月17日作出（2019）鲁1302执异318号执行裁定书，驳回了殷培伟的异议请求。殷培伟不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，涉案房屋所在的×××号楼于2015年1月23日取得商品房预售许可证。原告殷培伟名下无其它不动产信息登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告殷培伟与被告金泰公司于2014年9月22日签订房屋认购协议，金泰公司于2015年1月23日已取得涉案房屋预售许可证，故本院认定该协议有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中殷培伟在人民法院查封之前已就涉案房屋与金泰公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付购房款450000元，且该房屋系殷培伟名下唯一住房，符合前述规定的情形，故殷培伟就涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行。鉴于涉案商品房买卖合同并未履行完毕，对于殷培伟要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 第三人金泰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对一审陈述、举证、质证等诉讼权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行位于新泰市的房产； 二、驳回原告殷培伟的其他诉讼请求。 案件受理费9656元，由被告王发霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 本院（2019）鲁1302执异318号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘国良 人民陪审员  许跃勇 人民陪审员  乔卫云 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  张 雪