山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1659号 上诉人（原审被告）：青岛酒当佳啤酒开发有限公司，住所地：山东省青岛市市北区延安一路31号-7。 法定代表人：杨玉泉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市北建设投资集团有限公司，住所地：山东省青岛市市北区辽阳西路16号907。 法定代表人：张永伟，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘海琴，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茹，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛酒当佳啤酒开发有限公司因与被上诉人青岛市北建设投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人青岛酒当佳啤酒开发有限公司向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，2017年4月份上诉人是与青岛市市北区管会签订了房屋赁合同，上诉人对承租房屋耗资40万元进行了装修等投入，但因为该房屋建筑工程竣工消防验收等合法手续，一直不能够进行开业经营，上诉人损失严重。上诉人为了实现合同目的，一直在与青岛市市北区管委会沟通，要求解决问题，却不能得到解决。被上诉人提起诉讼时，青岛市市北区特色街管委会将所谓合同权利义务移交被上诉人时，也没有履行其应尽的及时通知义务，被上诉人的过错导致上诉人的合同目的根本不能实现。其次，根据合同第二条的约定:“租赁期共壹年零壹月，出租方从2017年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年4月30日止收回。”同时还明确约定:“租赁期满前2个月，承租方应向承租方提出续租或者不再租赁的书面文件，否则视为不续租。”在上诉人没有提出续租或者不再租赁的书面文件的情况下，一审所谓“原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的认定，显然是非常错误的。一审法院判令上诉人支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金，是没有事实与法律依据的。综上，请求二审法院判如所请。 青岛市北建设投资集团有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于合同目的：2017年4月1日，上诉人在充分了解涉案房屋现状的情况下与青岛市市北区管理委员会办公室签订了涉案房屋租赁合同，青岛市市北区特色街管理委员会将房屋交付给上诉人使用，上诉人使用租赁的房屋地址进行注册登记且在该承租房屋内经营使用至今，其合同目的已经实现。上诉人称因青岛市市北区特色街管理委员会未通知其合同权利义务移交给被上诉人，导致其合同目的无法实现的理由不成立。二、关于装修事项：一是，根据合同第八条第1款约定，承租方需要对房屋进行装修时，租赁期满或提前解除时，承租方因装修所形成的资产归出租方所有且出租方对承租方的投入不予任何补偿；二是，上诉人在最初装修时应充分考虑并根据承租房屋状况及其租赁期限长短作出适宜的装修，其在装修时也未将装修方案报请出租方，在其后的租赁使用期间也未向出租方提出过关于承租房屋的任何异议。上诉人所称的装修金额无所核实，也与实际情况不符。三、关于合同权利转让的告知：一是，根据双方合同上诉人明知青岛市市北区特色街管理委员会对涉案房屋的经营管理权限至2018年4月30日（合同第二段）。据此，上诉人订立合同时可以预测到合同期满后青岛市市北区政府会对出租房屋的经营管理权进行调整。合同第五条第1款约定，合同对新的出租管理人继续有效。况且，出租管理权人的变更对上诉人继续使用承租房屋没有任何影响，上诉人也没有因此而不能实际使用承租的房屋。二是，在被上诉人多次上门催收房屋租金，以及双方的商谈过程中，上诉人已经明确知道出租管理权变更，上诉人以此作为拒不支付租金的理由不能成立。四、租赁合同到期后，上诉人没有腾空搬离房屋而是继续占用房屋，依据《合同法》第236条，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，上诉人仍应按照租赁合同的约定交纳租金，但上诉人至今拖欠租金，无论是按照双方合同约定，还是按照不定期租赁合同的法律规定，被上诉人均可要求上诉人立即支付拖欠的租金、解除双方租赁合同关系、要求上诉人返还房屋。综上，一审判决正确，请求驳回上诉。 青岛市北建设投资集团有限公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除青岛市北建设投资集团有限公司与青岛酒当佳啤酒开发有限公司之间的不定期租赁合同，青岛酒当佳啤酒开发有限公司腾空并返还承租房屋；2、判令青岛酒当佳啤酒开发有限公司向青岛市北建设投资集团有限公司支付欠缴房屋租金149036.8元及违约金29807.36元，共计178844.16元；3、判令青岛酒当佳啤酒开发有限公司向青岛市北建设投资集团有限公司支付房屋占用费（自合同解除之日至判决生效之日止，按日租金408.32元计算）；4、本案诉讼费等费用由青岛酒当佳啤酒开发有限公司承担。 一审法院认定事实如下：2013年体训基地市北区政府签订《山东省青岛体育训练基地与青岛市市北区人民政府关于继续打造“红酒街”特色街有关事宜的协议书》约定：体训基地同意将其所属（延安一路-广饶路）包括涉案房屋在内的约9800平方米网点交由市北区政府统一组织对外招商、租赁和管理。时限为五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。协议期内，租赁业户的管理、协调等问题全部由市北区政府负责。协议期满后，如果市北区政府需要继续续约，应提前三个月书面告知体训基地，征得同意后，双方另行签订房屋租赁合同。2017年4月1日青岛市市北区特色街管理委员会与青岛酒当佳啤酒开发有限公司签订《房屋出租合同》，合同明确涉案房屋为市北区政府和体训基地联合建设的特色街区项目，青岛市市北区特色街管理委员会拥有该房屋的经营权和管理权至2018年4月30日。期满后该房屋交还体训基地，承租方知晓上述情况并同意承租。合同约定，承租方租赁房屋坐落青岛市延安的网点房屋一、二层及地下一层，建筑面积204.16平方米，用于经营啤酒吧。该房屋按照现状交接，承租方已经对其各种状况作了充分了解。租赁期限自2017年4月1日至2018年4月30日止，免租装修期为2个月，即2017年4月1日至5月31日，计取租金的具体期限为334天，租金共计136378.88元，日租金为408.32元，租金收取方式为预收租金。所有付款均以到帐日为实际支付日。合同签订时，承租方应向出租方支付保证金1万元。合同结束时，若承租方无违约情况发生，则应无息退还青岛酒当佳啤酒开发有限公司。合同第二条约定，承租方拖欠全部或部分租金累计达两个月的，出租方有权解除合同和收回房屋。第六条违约责任约定，承租方不按合同约定的时间和金额支付每期租金的全部或者部分，每迟延一日应按欠付额的1%向出租方支付违约金。第八条约定，租赁期满，承租方因改造、改善及装修所形成的资产，归出租方所有且出租方对承租方的投入不予任何补偿。青岛市市北区特色街管理委员会及青岛酒当佳啤酒开发有限公司分别作为出租方和承租方在合同落款处签章确认。租赁合同签订后，青岛酒当佳啤酒开发有限公司依约缴纳了房租及保证金1万元，青岛市市北区特色街管理委员会向青岛酒当佳啤酒开发有限公司交付了涉案房屋，青岛酒当佳啤酒开发有限公司对房屋进行了装饰装修。租赁期限届满后，涉案房屋仍由青岛酒当佳啤酒开发有限公司占有使用至今。2017年8月14日经市北区政府决定：红酒坊9800平方米（26套）自管房屋及红酒坊街区统一由青岛市北建设投资集团有限公司进行招商管理，市北区政府与体训基地关于红酒坊沿街房屋租赁协议到期后，由青岛市北建设投资集团有限公司与体训基地续签协议，租赁期五年。根据该决定，青岛市市北区特色街管理委员会将红酒坊9800平方米自管房屋（市北区延安一路26套房屋）的房屋租赁等相关事宜全部移交给青岛市北建设投资集团有限公司，《房屋出租合同》项下的全部权利义务亦由青岛市北建设投资集团有限公司承继。青岛市北建设投资集团有限公司与体训基地续签租赁协议，体训基地同意将上述自管房屋交由青岛市北建设投资集团有限公司承租进行统一管理和组织招商。 一审法院认为，青岛酒当佳啤酒开发有限公司与青岛市市北区管理委员会签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。青岛市北建设投资集团有限公司作为青岛市市北区特色街管理委员会的承继者，依法享有《房屋出租合同》中青岛市市北区特色街管理委员会的权利义务。在青岛市北建设投资集团有限公司未能提交其他证据证明其与青岛市市北区管理委员会就权利义务转让已经履行了通知义务的情形下，一审法院以青岛市北建设投资集团有限公司提起本案诉讼视为已经履行了通知青岛酒当佳啤酒开发有限公司的义务。据此，青岛酒当佳啤酒开发有限公司在租赁期限届满后继续占有使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。青岛酒当佳啤酒开发有限公司应当按照合同约定支付房屋租金，其拖欠支付房屋租金达两个月，青岛市北建设投资集团有限公司享有解除合同收回房屋的权利。据此，青岛市北建设投资集团有限公司主张解除不定期房屋租赁合同，腾空并返还承租房屋的请求，一审法院予以支持。解除不定期房屋租赁合同之日，以青岛市北建设投资集团有限公司提起本案诉讼之日即2019年5月17日为宜。青岛市北建设投资集团有限公司主张青岛酒当佳啤酒开发有限公司支付自2018年5月1日至2019年4月30日期间房屋租金149036.8元(408.32元/天×365天)符合双方约定，一审法院予以支持。鉴于青岛市北建设投资集团有限公司未能提交相关证据证明在特色街管委办将权利义务转让给青岛市北建设投资集团有限公司后及时履行了通知义务及向青岛酒当佳啤酒开发有限公司主张房屋租金的事实，一审法院对青岛市北建设投资集团有限公司主张青岛酒当佳啤酒开发有限公司支付违约金的请求，不予支持。青岛市北建设投资集团有限公司主张青岛酒当佳啤酒开发有限公司自合同解除之日至判决生效之日按408.32元/天支付占有使用费的请求符合有关法律规定，一审法院予以支持。青岛酒当佳啤酒开发有限公司辩称青岛市北建设投资集团有限公司所诉已过诉讼时效的主张与法无据，一审法院不予采纳。青岛酒当佳啤酒开发有限公司辩称承租房屋后投入巨额装修，合同到期后要求青岛市北建设投资集团有限公司赔偿损失的意见与合同约定不符，一审法院不予支持。青岛酒当佳啤酒开发有限公司辩称承租房屋没有合法手续，导致其无法经营的意见，经查青岛酒当佳啤酒开发有限公司在签订合同时已经充分了解了房屋的各种状况，其在未提交相反证据的情形下，以此抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、青岛市北建设投资集团有限公司与青岛酒当佳啤酒开发有限公司之间关于青岛市延安号房屋的不定期租赁合同于2019年5月17日解除；二、青岛酒当佳啤酒开发有限公司于判决生效后十日内将其承租的青岛市延安号房屋腾退给青岛市北建设投资集团有限公司；三、青岛酒当佳啤酒开发有限公司于判决生效后十日内支付青岛市北建设投资集团有限公司房屋租赁费149036.8元；四、青岛酒当佳啤酒开发有限公司于判决生效后十日内支付青岛市北建设投资集团有限公司自2019年5月17日至判决生效之日止，按408.32元/天计算的房屋占有使用费；五、驳回青岛市北建设投资集团有限公司的其它诉讼请求。上述第三、四项若青岛酒当佳啤酒开发有限公司未在判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4377元，青岛市北建设投资集团有限公司负担729元，青岛酒当佳啤酒开发有限公司负担3648元。 本案二审期间，上诉人提交载明为2017年9月22日其工作人员与青岛市市北区管委会红酒坊管理中心工作人员的录音整理资料一份及对应光盘一张。上述证据不属于新证据，真实性无法确认，不符合证据的形式要件，亦未能体现与本案争议焦点的关联性，本院依法不予确认。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对合同主体及判决上诉人支付租金是否正确。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定。一审法院确认合法有效符合法律规定。根据一审查明的事实，青岛市北建设投资集团有限公司作为青岛市市北区特色街管理委员会的承继者，依法享有涉案租赁合同中青岛市市北区特色街管理委员会的权利义务。一审法院以青岛市北建设投资集团有限公司提起本案诉讼视为已经履行了通知青岛酒当佳啤酒开发有限公司的义务。一审法院对此的确认符合法律规定。上诉人关于一审法院主体存在错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。一审法院不予采纳。上诉人所称称承租房屋后投入巨额装修，合同到期后要求青岛市北建设投资集团有限公司赔偿损失的意见与合同约定不一致，一审法院对此不予支持符合法律规定，本院依法予以确认。上诉人所称承租房屋没有合法手续，导致其无法经营的意见，因其在签订合同时已经充分了解了房屋的各种状况，且对该主张并未提交有效的直接证据。一审法院对该意见未予采纳符合法律规定。根据法律规定，租赁期限到期后，租赁合同变为不定期。一审法院判决上诉人支付使用房屋期间的租金及占有使用费于法有据。上诉人关于不应支付租金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4377元，由上诉人青岛酒当佳啤酒开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡