浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初6939号 原告杭州星影电影院有限公司，住所地浙江省杭州市下城区永福桥路5号汉鼎国际大厦南楼203室。 法定代表人许亮。 委托代理人朱晓倩、方博（特别授权代理）,浙江颂杭律师事务所律师。 被告杭州润贸商业发展有限公司，住所地浙江省杭州市江干区同协路333号F1-008-8室。 法定代表人张旻辉，执行董事。 委托代理人方建（特别授权代理），员工。 原告杭州星影电影院有限公司（以下简称星影公司）为与被告杭州润贸商业发展有限公司（以下简称润贸公司）租赁合同纠纷一案，于2018年7月11日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理，于2020年1月14日就星影公司减少诉讼请求事宜进行了询问。原告星影公司委托代理人朱晓倩、方博，被告润贸公司委托代理人方建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星影公司诉称，2014年12月8日，星影公司为开设电影院需要向润贸公司租赁了位于杭州市“润贸生活广场”项目综合商业区第四层建筑面积约2600平方米的商业用房。双方合同约定，任何一方单方面终止合同的应视为违约，违约方应向对方支付当年一年租金标准的违约金，并赔偿给对方造成的一切损失。双方签订补充协议约定，租赁期限为15年，自2016年5月1日起至2031年4月30日止。嗣后，经星影公司了解，润贸公司基于租赁房屋所在社区进行拆迁的大环境，主动要求对租赁房屋进行拆迁改造。2017年1月13日，星影公司向润贸公司了解拆迁事宜时，润贸公司还回复称没有迹象表明要拆迁，但2018年5月21日即向星影公司送达了《提前解除的通知书》，以房屋被拆迁为由要求星影公司于2018年6月5日前将租赁场地腾空并返还，但至今未向星影公司提供拆迁文件。星影公司认为，其租赁的场地系经润贸公司自愿申请后被列入拆迁范围，并非不可抗力因素导致。润贸公司隐瞒房屋即将被拆迁的事实，单方终止合同，构成严重违约。故诉至法院请求判令：一、润贸公司赔偿星影公司装修损失7611000元。二、润贸公司向星影公司赔偿违约金1500000元。 2019年12月17日，原告星影公司以征收部门已完成星影公司承租房屋装修、机器设备及附属设施等拆迁损失的资产评估为由，将第一项诉请减少为润贸公司赔偿星影公司装修损失3240344元。第二项诉讼请求不变。 被告润贸公司辩称，一、星影公司主张润贸公司主动要求将房屋列入被征收范围与事实不符。房屋系润贸公司从杭州市江干区笕桥街道笕新社区居民委员会（以下简称笕新社区）处租赁而来，润贸公司作为承租人，在主观上和客观上均没有权利和能力去推进征收事宜。润贸公司确于2018年5月21日向星影公司发函要求提前解除合同。原因系润贸公司接到笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作指挥部（以下简称征收指挥部）和笕新社区要求润贸公司于2018年6月5日前腾退返还房屋的通知，为减少双方损失并给予星影公司腾退依据，润贸公司才向星影公司发函，明确腾退返还日期，并告知润贸公司会按照征收指挥部给予的赔偿标准向星影公司支付补偿款项。就“润贸生活广场”内开设的装修投入较大的主力店铺的腾退问题，润贸公司早已向征收指挥部和笕新社区明确表示可以给予配合，但不负责商谈。星影公司接到征收指挥部和笕新社区通知后，已自行与有关部门取得联系并进行了协商。笕新社区书记向润贸公司反馈称星影公司同意配合征收工作，提出的要求仅为笕新社区提供临时用房，暂为安置设备、设施，同时装修补偿款由笕新社区直接支付给星影公司。基于此，润贸公司才出具了《提前解除的通知书》给星影公司。润贸公司并无违约行为，不应当承担违约责任。二、资产评估报告中载明的实际拆迁补偿价值，包含了停产停业损失、搬迁费用损失，虽然也是属于星影公司的，但不属于装修赔偿。资产评估报告载明的费用应由笕新社区向星影公司支付，润贸公司已配合星影公司提供了请款资料，星影公司盖章后提交给笕新社区后即可领取相关费用。 后，润贸公司向本院补充意见称，经润贸公司与征收指挥部和笕新社区沟通，征收指挥部和笕新社区表示星影公司可领取的款项系清退补贴，并非装修损失赔偿。领取款项的前提是认可房屋被征收的事实；若法院判决润贸公司承担违约金，该违约责任承担发生在星影公司与润贸公司之间，征收指挥部和笕新社区不会按判决承担该部分费用。鉴于此，润贸公司只能待法院判决后再根据生效法律文书向征收指挥部和笕新社区主张清退补贴，收到款项后再支付给星影公司。 原告星影公司为支持其诉称，向本院提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》1份，拟证明星影公司与润贸公司于2015年4月30日签订房屋租赁合同的事实。 2、《房屋租赁合同之补充协议（一）》、《房屋租赁合同之补充协议（二）》、《房屋租赁合同之补充协议（三）》各1份，拟证明星影公司与润贸公司确认租期自2016年5月1日起至2031年4月30日止的事实。 3、装修设计施工合同1组，拟证明星影公司为开设电影院支出装修施工费7611000元的事实。 4、函件往来1组，拟证明润贸公司多次故意隐瞒“润贸生活广场”即将被征迁的事实。 5、《提前解除通知书》1份，拟证明润贸公司单方要求提前解除《房屋租赁合同》的事实。 6、信息公开告知书1组，拟证明笕桥街道城中村改造项目非政府征迁行为的事实。 7、资产评估报告书截图2份，拟证明星影公司的装修、设施设备价值被评定为3240344元的事实。 经庭审质证，被告润贸公司对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3中除对影院资讯管理软件和光纤互联网接入业务合同无异议外，其他合同的真实性均有异议，且并无相应工程量结算报告、付款凭证等佐证星影公司的装修投入。本院认为，星影公司此后以笕新社区委托评估机构作出的评估报告为依据主张其装修损失，故对于该组证据在本案中不予确认。对证据4的真实性无异议，但认为客观上润贸公司确无法提前预知政府部门的征迁计划，不存在故意隐瞒的情况。本院对该组证据的真实性予以确认。对证据5真实性无异议，其他意见同答辩意见。本院认为，该证据可以证明润贸公司发函的事实，予以确认。对证据6的真实性无异议，但认为披露的信息中提及了润贸公司要求获取的信息为《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016-2020年）的实施意见》，为实施笕桥街道的城中村改造事宜，杭州市江干区人民政府成立了征收指挥部，润贸公司有理由相信并配合征收工作的开展，对星影公司主张的“润贸生活广场”系主动要求被列入征收范围，润贸公司并不知情，也无该项权利。本院对上述证据的真实性予以确认，双方争议问题在本院认为部分分析。对证据7的真实性无异议，为方便本案审理，润贸公司愿意协助取得两份资产评估报告完整文本，其他意见同答辩意见。本院对该组证据的真实性予以确认，双方争议的问题在本院认为部分分析。 被告润贸公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据： 1、《限期腾空通知》1份，拟证明星影公司收到且了解限期腾退房屋系笕新社区及征收指挥部要求的事实。 2、证明1份，拟证明“润贸生活广场”位于征收区域范围内的事实。 3、中共杭州市江干区委办公室文件、政府信息公开告知书1组，拟证明征收指挥部合法成立，“润贸生活广场”区块征收工作有杭州市人民政府及江干区人民政府规划部署的事实。 4、《提前解除通知书》1份，拟证明润贸公司依据笕新社区、征收指挥部的《限期腾空通知》合法解除合同，并已向星影公司说明了将按照征收指挥部的补偿标准计算补偿款的事实。 经庭审质证，原告星影公司对证据1有异议，认可收到过该《限期腾空通知》，但认为该通知系由润贸公司交付给星影公司，对发送主体是否系笕新社区及征收指挥部有异议。本院认为，该份通知中加盖有笕新社区及征收指挥部公章，虽由润贸公司转交，不影响其效力，本院予以确认。对证据2的三性有异议，认为与星影公司取得的政府公开信息载明的情况不符。本院对该证据的真实性予以确认，双方争议问题将在本院认为部分分析。对证据3的真实性无异议，但认为相关文件中均没有明确笕新社区哪些区块为整改哪些区块被列入征迁范围，从文件作出时间来看，也可以说明润贸公司隐瞒了征迁情况。本院认为，该组证据与本案具有关联性，予以确认。对证据4的真实性无异议，但认为系润贸公司违约解除合同。本院对该证据的真实性予以确认，双方争议问题将在本院认为部分分析。 综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认： 2014年12月8日，润贸公司（出租方，甲方）与星影公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，乙方根据本合同承租甲方位于杭州市“润贸生活广场”项目综合商业区第四层建筑面积约2600平方米的商业用房由乙方经营“时代影院”（名称暂定）；租赁标的物的租赁期15年，交付日期为2015年4月1日（暂定），租期自2016年1月1日起至2030年12月31日止；房屋租金包含物业管理费，按保底租金或者净票房分帐的方式支付，甲方可取其租金高者执行，保底年租金第1至2年为130万元，第3年为150万元，净票房分帐比例10%；不可抗力是指地震、台风、暴雨、水灾、大火、战争、类似于战争及其他不能预见且不可防止或不可回避其发生和结果的事件；因不可抗力而不能履行本合同义务时，遭受不可抗力的一方当事人应立即通知另一方当事人，并且应在遭受该不可抗力后的5个工作日内，提供说明该不可抗力的详细的状况及该不可抗力影响本合同履行的有关书面文件和与此有关的有效证明文件，该证明文件是指经该事故的发生地区的国家机关的证明文件；不可抗力发生期间及其后果影响期间，本合同自然中止履行，期间双方互不承担违约责任；除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为违约，违约方应向对方支付当年一年租金标准的违约金，并赔偿给对方造成的一切损失；等等。 此后，双方于2015年就《房屋租赁合同》签订有三份补充协议，约定，免租期确定为2015年6月1日至2016年4月30日止；租期15年，自2016年5月1日开始至2031年4月30日止；等等。 2017年1月13日，星影公司向润贸公司发出了《关于杭州星影影院拆迁事宜的询问函》，载明，星影公司近日知悉影院所在房屋将被国家征收，考虑会影响影院正常经营，故将暂缓支付租金等租赁费用，待润贸公司给予明确答复后，再确认后续合作事宜，要求润贸公司在5个工作日内给予回复。 2017年1月16日，润贸公司对星影公司的询问函做出回复，载明，经润贸公司与笕新社区确认，目前未收到关于商场需拆迁的通知；即便因政策原因而真的需要拆迁租赁房屋而导致租赁合同无法履行，双方均不视为违约，届时会按实际租期结算租金等费用，星影公司以房屋可能拆迁的坊间传闻作为暂停支付租金的理由没有法律依据；等等。 2017年9月25日，润贸公司向星影公司发出了《关于尽快支付合同租金的通知函》，载明，润贸公司至今未收到政府主管部门的拆迁文件；要求星影公司及时支付租金；等等。 2018年3月12日，润贸公司向星影公司发出《工作联系函》，载明，接笕新社区通知，需星影公司于2018年3月14日前提供电影院的装修材料，以便社区开展后续相关工作；若后续政府确定拆迁政策后，因星影公司未及时配合提供而导致不利后果，由星影公司承担；等等。 2018年3月21日，星影公司向润贸公司发函，载明，润贸公司与笕新社区多次派人来影院测量面积，且于2018年3月12日致函星影公司要求提供装修材料，但至今星影公司未收到任何关于动迁的通知，要求润贸公司提供动迁的相关证明文件。 2018年3月22日，润贸公司向星影公司回函，载明，截至日前，润贸公司并没有收到征收公告，不知悉政府的动迁安排，确无法向星影公司提供动迁证明文件；等等。 2018年5月17日，星影公司向润贸公司发函，载明，星影公司近日得知将于2018年6月被清退，但至今未收到润贸公司关于清退的任何通知或文件，要求润贸公司确认是否需在2018年6月前完成清退事宜，若确认需清退，应提供清退的理由与依据，并确认清退结算等事宜如何处理；等等。 2018年5月10日，笕新社区、征收指挥部向星影公司发出了《限期腾空通知》，载明，星影公司位于杭州市江干区改造项目区域内，已列入项目征迁范围；根据项目建设统一安排，要求星影公司于2018年6月5日前完成清退腾空事宜；等等。 2018年5月21日，润贸公司向星影公司发出了《提前解除通知书》，载明，润贸公司与星影公司均已接到了笕新社区及征收指挥部的通知，需将租赁物业腾退返还给社区；为配合政府拆迁的工作安排，润贸公司通知双方《房屋租赁合同》在本通知书送达之日解除，星影公司应在2018年6月5日前将租赁场地腾空并返还给润贸公司；润贸公司将按照笕新社区及征收指挥部的补偿标准并在收到相应补偿款项后向星影公司支付补偿款；若因星影公司逾期腾空返还而导致补偿款减少或无法取得的，由星影公司自行承担全部不利后果。 2018年5月29日，星影公司向润贸公司回函，载明，已收到提前解除合同通知书，但双方并未达到合同解除的条件，润贸公司所称的拆迁工作并无相应文件证实，在收到政府部门公布的正式文件之前，不认可提前解除合同通知书的相关内容；应润贸公司要求，将于2018年5月31日停止运营并进行搬迁；若后续证实该拆迁工作不属于政府行为（即不可抗力）的，将依法追究润贸公司违约责任并要求赔偿损失；等等。 2018年6月1日，杭州市国土资源局根据星影公司的政府信息公开申请，回复称，其未办理过笕桥街道城中村改造项目的相关审批手续，故不存在该项目的建设征迁文件信息。 2018年6月8日，杭州市国土资源局江干分局根据星影公司的政府信息公开申请，回复称，星影公司申请公开的地块为笕桥街道笕新社区城中村改造自愿收购搬迁区块，不存在星影公司申请公开的相关信息；在其他履职工作中，获得了市委办公厅、市政府办公厅《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016-2020年）的实施意见》，将复印件予以提供。 2018年6月13日，杭州市江干区人民政府根据星影公司的政府信息公开申请，回复称，杭州市城中村改造项目是落实杭州市“十三五”规划发展目标的重要决策部署，由市委市政府统一布置实施，星影公司要求获取的信息对应的是《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016-2020年）的实施意见》，相关信息已主动公开，建议根据相关链接查询；等等。 另查明，2016年6月12日，中共杭州市委办公厅作出市委办发〔2016〕38号《关于开展杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动（2016-2020年）的实施意见》的文件，载明，城中村改造方式进行拆除重建、综合整治、拆整结合；江干区笕新区块被列入综合整治范围。 2017年2月15日，中共杭州市江干区委办公室作出江委办〔2017〕12号文件，载明，决定成立江干区笕桥街道城中村改造暨黎明及周边区块征收工作领导小组，领导小组下设征收指挥部；等等。 2017年4月24日，中共杭州市江干区委办公室作出江委办〔2017〕39号文件印发的《江干区城中村改造三年攻坚行动计划》，载明，整体征收类包括笕桥黎明及周边区块，包括黎明、浜河、水墩、笕新等；综合整治类包括俞章、黄家、同心、三村、宣家埠以及横塘、笕新的一部分；笕桥黎明及周边片区，以铁路、笕石路、同协路等重大基础设施为边界区域，包括黎明以及水墩、浜河、笕新社区部分；等等。文件所附任务分解表中载明笕新部分被列入征迁任务范围，笕新部分（同协路以东）被列入整治任务范围。 2018年5月15日，征收指挥部开具《证明》一份，载明，润贸公司承租房屋位于江干区笕桥街道城中村改造暨黎明及周边征收区块范围内。 再查明，“润贸生活广场”项目综合商业区的经营场地由润贸公司从笕新社区处租赁而来。 浙江中诚健资产评估有限公司接受笕新社区委托对润贸公司（星影公司）的房屋装修进行了评估，于2019年9月3日做出了房屋装修拆迁补偿价值评估项目资产评估报告，评估结论为润贸公司（星影公司）所属的房屋装修于评估基准日2018年4月8日的拆迁补偿价值取整为3058314元。对润贸公司（星影公司）的设备需搬迁的机器设备及附属设施进行了评估，于2019年9月3日作出了机器设备及附属设施拆迁补偿价值评估项目资产评估报告，评估结论为润贸公司（星影公司）设备所属的机器设备及附属设施于评估基准日2017年8月17日的拆迁补偿价值为182030元。 本院认为，星影公司与润贸公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 本案中，双方对合同解除并无异议，争议焦点在于润贸公司对合同解除是否应当承担违约责任。就此，本院认为，案涉电影院所在的“润贸生活广场”项目综合商业区系润贸公司自笕新社区处租赁而来，故润贸公司作为承租人并非房屋征收关系中的被征收人，因此，房屋是否能被列入征收范围，不因润贸公司的意志而发生变化。中共杭州市江干区委办公室发布的文件中载明笕新区块部分列入整体征收范围，笕新区块部分（同协路以东）被列入整治任务范围。而笕新社区、征收指挥部发出的《限期腾空通知》，征收指挥部开具的《证明》已明确润贸公司承租的房屋被列入征收范围。因此，星影公司主张合同解除，系因润贸公司违约导致，证据不足，本院不予采信。星影公司主张润贸公司向其支付违约金1500000元，本院不予支持。 关于星影公司主张的房屋装修、设施设备损失问题。星影公司依据笕新社区因征收事宜委托评估机构作出的房屋装修、机器设备及附属设施拆迁补偿价值的评估报告，来确定其主张的房屋装修、设施设备损失金额。润贸公司虽对评估报告载明的款项性质有不同理解，但对星影公司应当取得该部分3240344元补偿并无异议。双方现因合同解除润贸公司是否存在违约行为存在争议，无法自行配合完成向第三方的请款手续，导致目前的僵持局面。就此，本院认为，星影公司要求润贸公司支付的房屋装修、设施设备损失，其实质为星影公司因本次合同解除导致房屋装修、设施设备无法利用所产生的损失，与评估报告确定的补偿金额实为同一性质。该部分款项的付款单位虽为征收部门，为打破僵局，根据合同相对性，本院认为，星影公司应取得相应损失补偿应当由润贸公司予以支付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告杭州润贸商业发展有限公司向原告杭州星影电影院有限公司支付房屋装修、设施设备损失人民币3240344元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告杭州星影电影院有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币44723元，由原告杭州星影电影院有限公司负担人民币13857元，由被告杭州润贸商业发展有限公司负担人民币30866元。原告杭州星影电影院有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州润贸商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  徐 涵 人民陪审员  许丽君 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  娄移华