广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7324号上诉人（原审原告）：黄新满，男，1990年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区武宣县*************。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市******，统一社会信用代码914***********723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周光福，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴赛，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人黄新满因与被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司(以下简称鸿远公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄新满上诉请求：撤销一审判决，并依法改判鸿远公司向黄新满支付逾期办证违约金25269元（以216888元为基数，从2016年4月18日计至2018年9月18日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。事实和理由：一、一审判决超出鸿远公司的时效抗辩范围，属主动适用诉讼时效的规定进行裁判。一审庭审中，鸿远公司抗辩“本案原告主张的按日计算的违约金应当适用两年的诉讼时效，即从起诉之日起往前倒推两年计算违约金”，即表明鸿远公司同意支付从起诉之日往前倒推两年的违约金，而黄新满主张的违约金是起诉之日往前倒推三年；故双方对诉讼时效的争议焦点是适用二年诉讼时效还是适用三年诉讼时效，但是一审判决并没有依法审查鸿远公司提起的诉讼时效抗辩的具体内容。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，一审判决认定本案已超过诉讼时效，属主动适用诉讼时效的规定进行裁判。二、涉案《中山市商品房买卖合同》第14条关于固定违约金的约定无效，本案不存在已超过诉讼时效的情形。涉案合同第十四条是鸿远公司为了重复使用而预先拟定，属于格式条款；该条款约定鸿远公司逾期办证仅需要支付购房款1%的违约金，与其违约时间、程度无关，实属免除其自身责任，排除黄新满的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款约定的固定违约金无效。实际上，鸿远公司逾期办证是一个持续违约的状态，违约一天产生一个债权，属于继续性债权，故本案违约金应按每个个别债权分别计算《民法通则》规定的两年诉讼时效期间；在2017年10月1日《民法总则》施行后，应按每个个别债权分别计算三年的诉讼时效期间。黄新满一审主张从起诉之日倒推三年，即2016年4月19日起计算逾期办证违约金，并无不妥。因一审庭审中，鸿远公司提交的证据证明其已于2018年9月18日向不动产登记部门递交了申请办理不动产权证书的资料，故黄新满主张违约金计算至2018年9月18日为25269元。三、退一步讲，即使《中山市商品房买卖合同》第14条关于固定违约金的约定有效，该违约金过分低于黄新满遭受的损失，应予调整。1.违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。涉案商品房买卖合同约定鸿远公司逾期办证的违约金为固定金额，与逾期时间长短无关，不能起到惩罚性的作用，固定违约成本可能会纵容违约方无期限地持续违约，不利于守约方实现合同目的，亦不利于维护交易安全。2.涉案商品房买卖合同约定的逾期办证违约金显失公平。如鸿远公司逾期办证，则按已付房价款的1%支付违约金，而黄新满未按期付款则按日支付万分之一的违约金。现鸿远公司已逾期办证长达5年之久，若按此计算方法，明显有失公平。3.鸿远公司逾期办证已达5年之久，致使黄新满不能完全对涉案商品房行使权利，该损失无法明确具体金额，但损失确实客观存在，属于难以确定的情形，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准计算”的规定和公平原则调整违约金的计算标准。四、一审法院同案不同判，严重违背了平等、公平原则，极大损害了黄新满合法利益。同一小区业主以相同的案由起诉鸿远公司，鸿远公司亦是以“不应调整违约金”及“应适用二年诉讼时效”的观点进行抗辩，已有众多生效判决确认案件没有超过诉讼时效，并按照中国人民银行同期同类贷款利率按日计付逾期办证违约金。本案与上述案情完全相同，应同案同判。鸿远公司辩称：一、鸿远公司一审时针对诉讼时效提出了两个法律规定，对诉讼时效的两种计算方式都进行了抗辩，本案合同中对违约金约定了固定的违约金，故诉讼时效应从期限届满次日开始计算，一审对此认定准确。二、合同中关于固定违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应按照该约定执行。三、对方认为违约金的标准应进行调整的理由不成立，对方对实际损失未进行举证，没有证明过分低于实际损失，不应支持其调整违约金的诉求。四、并未有明确的法律依据规定必须同案同判，本案与其他案件也不完全相同，是独立的法律关系，合同中对于违约金约定了固定的违约金，一审根据本案具体情形进行判决是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理无误，请求驳回上诉，维持原判。黄新满于2019年4月24日向一审法院起诉请求：鸿远公司向黄新满支付逾期办证违约金30907元（以216888元为基数，从2016年4月18日起至鸿远公司持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至2019年4月18日为30907元）。一审法院认定事实：2009年5月16日，黄新满与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄新满购买鸿远公司位于中山市*******************的商品房，总价款216888元。黄新满如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，……鸿远公司应当在2009年9月28日前将验收合格的上述商品房交付黄新满使用。鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案。如因鸿远公司的责任，黄新满不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄新满不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向黄新满支付违约金。黄新满需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等黄新满的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。上述合同附件六《合同补充协议一》第十一条约定“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方对各自提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”。合同签订后，黄新满向鸿远公司支付了全部购房款。鸿远公司于2009年9月28日前将上述商品房交付黄新满使用。2017年10月17日，鸿远公司按照黄新满在上述《中山市商品房买卖合同》中记载的地址邮寄《关于盛雅苑办理〈不动产权证书〉的通知》给黄新满，要求黄新满在2017年10月15日至2017年10月31日到鸿远公司签署相关办证文件并递交资料。2018年9月18日，鸿远公司向不动产登记部门递交了申请办理上述商品房不动产权登记的资料。2018年9月20日，上述商品房的不动权证办至黄新满名下。2019年4月24日，黄新满以鸿远公司逾期办证为由向一审法院提出前述诉求。一审诉讼过程中，黄新满称其收到鸿远公司寄出的办证通知后，已立即前往交付办证所需的材料，但在2018年4月鸿远公司才电话通知黄新满之前交的办证材料不全，需要补充材料并交600元的办证费。黄新满于2018年4月30日到鸿远公司补交了办证资料和600元的办证费用。黄新满提交了办证费用的收据予以证明。鸿远公司对收据的真实性、合法性确认，对关联性和证明内容不确认。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与黄新满签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。根据合同约定，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内即2012年8月16日前履行办证义务。鸿远公司在2018年9月18日才向不动产登记部门递交申请办理涉案商品房不动产权登记的资料，存在逾期办证事实。黄新满向鸿远公司主张逾期办证违约金，鸿远公司在诉讼中提出诉讼时效抗辩。故本案应首先审查黄新满的起诉是否超过诉讼时效。本案中，双方在《中山市商品房买卖合同》中约定如鸿远公司逾期办证，应按已付房款的1%向买受人支付违约金。该违约金金额固定，故本案诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算。如上所述，鸿远公司应当在2012年8月16日前履行办证义务。黄新满知道或应当知道其权利受到侵害之日为2012年8月17日，所以黄新满请求逾期办证违约金的诉讼时效应从2012年8月17日起计算。根据当时的法律规定，诉讼时效期间为两年，故本案诉讼时效至2014年8月16日届满。黄新满未提供证据证明诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的事由，其于2019年4月24日提起本案诉讼已过诉讼时效，黄新满丧失胜诉权，其诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回黄新满的诉讼请求。案件受理费286元（黄新满已预交），由黄新满负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：黄新满的起诉是否已过诉讼时效。对此，本院具体分析如下：双方签订的中山市商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，合同条款对双方具有法律效力。现行法律并没有对当事人关于违约金约定为固定金额作禁止性规定，故黄新满主张涉案合同第14条关于固定违约金的约定无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于涉案合同第14条是否属于格式条款的问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案合同约定的逾期办证违约金并没有完全免除鸿远公司的责任，若黄新满认为涉案合同约定的违约金过低，亦可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院予以调整，因此黄新满主张该合同条款属于无效格式条款的意见，本院不予采纳。黄新满向鸿远公司主张逾期办证违约金，属于债权请求权，应受诉讼时效的约束，但当事人未提出诉讼时效抗辩的，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。本案中，双方在合同约定的逾期办证违约金为固定金额，诉讼时效应从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。鸿远公司在一审答辩中主动提出了诉讼时效的抗辩意见，故一审法院系依据鸿远公司的诉讼时效抗辩进行审查，并没有主动适用诉讼时效对本案进行裁判。合同约定鸿远公司在交付商品房使用后的720个工作日内即2012年8月16日前履行办证义务，鸿远公司在2018年9月18日才向不动产登记部门递交申请办证的资料，鸿远公司存在违约行为，黄新满的诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效。但黄新满于2019年4月24日才向法院起诉，亦未举证证明本案中存在诉讼时效中止或中断的情形，故一审法院认定黄新满的起诉已过诉讼时效，丧失胜诉权无误，本院对此予以维持。综上，黄新满的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元（黄新满已预交），由上诉人黄新满负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年二月二十七日书记员  张欣琪