北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初11538号原告：晏琰，女，1983年10月19日出生，汉族，巨势博阳（北京）科技文化有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘楠楠，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐景春（原告晏琰之夫），男，住北京市昌平区被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。原告晏琰与被告绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称绿地集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晏琰及其委托诉讼代理人刘楠楠、徐景春，被告绿地集团之委托诉讼代理人王文轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏琰向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告于2017年4月17日签订的房山区xx项目免租合同；2.被告赔偿原告2017年5月4日至2020年5月3日期间的涉案地下室的使用费608206.8元；3.被告赔偿原告的直接财产损失1300000元；4.被告赔偿原告地下室装修费40000元；4.被告赔偿原告另租库房的租金240000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月30日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（商业、办公非住宅类）》，购买了五套商业办公间，办公间分别位于房山区xx地块的2号楼的601、602、603、624及5号楼710。预售合同约定的交房日期是2016年12月31日。收房时，原告发现被告交付的多间房屋存在质量问题，且5号楼710的房屋方位与合同约定的不一致，以及由于原告购买多间房屋所承诺赠送的商铺三年使用权也没有兑现，后经原告与被告对上述问题多次沟通，双方于2017年4月17日签订了房山诺亚方舟项目免租合同，由被告向原告提供位于房山区xx室（以下简称“地下室”）的三年无偿使用权作为补偿，使用期限自2017年5月4日至2020年5月3日。承租合同约定地下室由被告简单装修后交付原告，后经被告与原告协商，约定被告直接交付毛坯房并支付2万元基础装修费，由原告自行负责装修，同时合同约定该地下室用途为办公或库房。随后，原告立即对地下室进行装修，装修总花费6万元，并于2017年7月装修完毕并投入使用。由于被告所建设的房屋存在严重质量问题，以至于在同年8月连下几场大雨的情况下，该地下室屋顶处发生严重渗漏水，地下室天井处积水非常之深以致外溢流入房间内，将原告刚搬至该地下室装有大量电子元器件、已制作完毕未入壳的半成品、成品、外购模块的纸箱及电子设备浸泡，致使原告地下室存放的物品严重受损，且前述物品无法继续出售或使用。经核算，因此事给原告造成了价值130多万元的严重经济损失。地下室发生渗漏水后，为该涉诉房产项目服务的长城物业公司的工作人员多次来到库房查看、拍摄照片、录制视频，且把渗漏水情况一一向被告反映。原告为防止损失扩大，发生此次事件后及时地将部分货物搬离地下室，另行租赁库房存放货物，并因此又额外支付了房屋租金。此后，原告发现该地下室在非雨季时仍有渗漏水情况，且就修复该地下室之事宜又多次与被告进行沟通。2018年春，被告终于对此地下室进行维修，但其结果仍未修复好，该地下室又多次出现渗漏水，使得原告已装修好的墙顶面有多处墙皮大面积脱落，且在脱落垂直处有大面积的水迹。直至2019年3月4日，该地下室内部仍有渗水积蓄在天井处且通过外墙渗漏至地下室内，长城物业公司的工作人员闻讯又前往该地下室进行查看并拍摄照片，录制视频。除2018年春被告维修过该地下室外，被告再未对该地下室的情况作出任何回应。时至今日，该涉诉地下室仍不能正常使用。绿地集团辩称，不同意原告的诉讼请求。针对诉讼请求1、我公司不同意解除合同，即使解除，我公司也不承担赔偿三年使用费的责任。2、涉案房屋经过了原告的装修后出现了渗水事故，原因未定，且原告没有证据证明是因为我方的房屋质量问题导致的漏水，因为原告装修了，有可能是因为装修导致的房屋漏水。3、漏水事件是在2017年7月发生，当时原告并未允许我方进入地下室核实损失情况，在长达两年的时间，原告主张财产损失130万元损失过高，并且原告主张的财产损失未举证与漏水之间有因果关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。漏水是从地面流到房屋内的，原告没有管理好房屋，所以原告应该承担责任。至于原告租赁他人的房屋24万元，与被告没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。晏琰提交确认函、免租合同、前期物业服务协议、物业工作人员照片、情况说明、损失物品清单、损毁物品清单、照片、测试报告、订货合同、漏水情况说明、照片、视频、水务局答复告知书、装修费收据、微信转账凭证、房屋租赁合同、房屋租金收条、银行转账凭证、装修合同、装修施工许可证、图纸、房屋装修申请表、房屋装饰装修指南、装饰装修项目申请表、银行转账单、微信转账凭证、中介招聘图片、中介工作人员名片、广告发布微信截图、录音、损失物品清单、发票、长城物业登记表，除确认函及免租合同外，绿地集团对晏琰提交的其他证据的真实性均提出异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于绿地集团有异议的证据，晏琰出示过原件的本院对其真实性予以认可，对于两份情况说明，因已得到物业公司工作人员认可，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下，2017年4月1日，晏琰为绿地集团出具确认函，载明“本人晏琰购买了贵司开发建设的xx房屋（以下简称房屋），并与贵司签署了相应的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。本人收房时发现房屋实际状况与合同约定存在不一致，房屋户型结构与合同附图存在差异等情形，及原承诺赠送的商铺三年使用权不再赠送等情况。现本人同意贵司就上述问题免费向本人提供位于xx房屋的三年使用权作为一次性补偿，使用期限为自2017年5月4日至2020年5月3日止，建筑面积为㎡。本人承诺不会再就上述问题提出任何主张及赔付要求，并按贵司通知时间收房对房屋交付户型结构、交付现状等不再提出任何异议，并不会向任何政府机关、法院提起任何投诉、诉讼或仲裁……”2017年4月17日，晏琰与绿地集团签订《房山诺亚方舟项目免租合同》，约定，一、出租房屋情况：1.该免租房屋位于北京市xx室，建筑面积为138.86平方米……3.乙方确认，本合同签订前甲方已对该房屋进行简单装修，墙面四白落地，地面铺地砖，加装室内照明及插座。乙方同意按现状承租该房屋并不会提出任何异议。二、免租租赁用途1.乙方向甲方承诺，免租租赁该房屋用于经营办公或库房等相关的业务。三、免租租赁期限，就房屋免租期限，甲乙双方约定如下：1.该房屋租赁期为2017年5月4日起至2020年5月3日止……3.在租赁期内，租金费用为零元。免租合同签订后，绿地集团将房屋交付给晏琰使用，并给付晏琰装修款2万元，晏琰对房屋进行了装修，2017年8月涉案房屋发生渗漏水，2017年9月5日该房屋所属的物业公司长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）工作人员张学一在一张情况说明上签字，并手写文字“室内漏水处有五到六处，物品大约60箱，箱子不同程度适水，因内装电子配件，对明细未清点，附件共19页”。该情况说明载明，“2017年8月2日之后连降几天大雨，位于房山xx室（即xx室）发生严重渗漏水，该地下室屋顶多处漏水并将存放在此的物品淋湿，天井处积水非常深并外溢流至地下室内，将其存放的物品全部浸泡。上述情况发生后长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司绿地智盈商业中心管理处（以下简称物业公司）非常重视，工作人员多次到地下室查看情况、拍摄照片、录制视频。地下室内已搭好很多货架，承租方已搬入装有大量电子元器件、已制作完毕未入壳的半成品、成品、外购模块及电子测试设备等若干箱（后附清单）。由于地下室无法立即修复，物业公司的工作人员建议承租方晏琰女士尽快将其物品搬离，后承租方将原存放在于此的贵重货品及易搬离货品搬离此地下室，存放他处，地下室仍放置有部分物品”。2019年4月2日长城物业公司工作人员霍金亮在该情况说明上手写文字如下：“前物业经理已将上述情况告知并交接！已知悉！”，该情况说明后附系列电子元器件清单。此次漏水事件发生后，绿地集团进行了维修。2018年雨季、2019年3月，涉案房屋再次发生渗漏水，2019年3月8日，晏琰书写《xx室漏水情况说明》，该说明载明：2019年3月4日上午10点，本人前往地下xxx室（即xx室）查看，打开库房门时看到门内右手边靠窗一侧地面出现大片污水，经检查发现窗台下侧的地面已经完全被浸湿，窗台外侧天井处有大约20厘米深的积水。发现问题后本人立刻联系长城物业客服张学一并向其说明大致情况，当日下午物业客服张学一、工程李海明一同到现场查看漏水情况，并告知本人暂时无法查出漏水原因、该地下库房本人于2017年7月装修完投入使用，因2017年8月雨季渗漏水造成库房内存放的价值100多万的货品被淋湿、浸泡，后将贵重货品及易搬离货品搬离该地下库房存放他处。2018年春库房出租人绿地集团曾修复一次，但未修复完善，截止到现在库房还在漏水，而且是在非雨季节。由于渗漏水原因致使该库房一直无法投入使用，故本人要求确认该库房渗漏水的事实情况，并尽快解决渗漏水问题，由此给本人造成的财产损失及该地下库房不能投入使用等问题需给予我明确答复。长城物业公司工作人员张学一在该情况说明上签字，2019年4月2日，长城物业公司工作人员霍金亮在该情况说明上签字并写有“前物业经理交接此工作事项，并告知。”另查，本院对涉诉房屋进行了现场勘验，屋顶属于喷漆未装修状态，可见室内管道及钢结构构件，屋内四壁刷白，地面未铺地砖，晏琰称地面属于工业自流坪，经查看房屋顶部有脱皮现象。同时，本院对长城物业公司工作人员张学一、霍金亮进行了调查询问，二人对2017年9月5日、2019年3月8日情况说明上的签字予以认可。再查，本案审理过程中，经法院释明，晏琰拒绝对受损物品的价格进行评估。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。晏琰与绿地集团签订的《房山诺亚方舟项目免租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。合同明确约定，涉案房屋用于办公或库房，则房屋应满足基本的办公与存放物品的使用用途，然在晏琰使用期间该房屋多次发生渗漏水，并导致其物品受损，晏琰租用房屋的合同目的不能实现，故晏琰要求解除合同于法有据，本院予以支持。关于晏琰要求绿地集团支付2017年5月4日至2020年5月3日期间的涉案地下室的使用费608206.8元的诉讼请求，晏琰称涉案房屋的租金是绿地集团因其他商品房预售合同违约而向其支付的赔偿，现涉案房屋无法使用，绿地集团应赔偿该项损失。对此本院认为，晏琰与绿地集团协商一致用免租合同的形式实现其他商品房预售合同的补偿或赔偿，故自双方签订免租合同之日起晏琰因其他商品房预售合同应享受的权益转化为免租合同的利益，该利益自合同签订之日即为确定的，现因房屋漏水，晏琰无法享受免租合同的利益，故其要求绿地集团支付使用费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，关于具体数额，晏琰未提交充分证据证明，本院综合漏水情形、绿地集团处理漏水的行为、晏琰占有房屋的时限及状态酌情确定为200000元。关于晏琰要求赔偿财产损失130万元的诉讼请求，因第一次漏水发生后晏琰即将受损物品搬离，经本院释明晏琰亦不对受损财产的价格进行评估，故本院无法确定受损物品的数量、受损程度及价格，对于该项诉求本院无法处理，晏琰可在证据确实充分后另行解决。关于晏琰要求赔偿装修损失的诉讼请求。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因绿地集团曾给付晏琰装修费2万元，可知绿地集团对于晏琰的装修行为知晓，现双方免租合同因绿地集团违约而解除，晏琰要求绿地集团赔偿装修损失具有事实和法律依据，本院予以支持，关于具体赔偿数额本院参照晏琰提交的装修合同、装修费收据、转账记录、现场勘验情况、晏琰实际占有使用情况酌情确定为30000元。关于晏琰要求赔偿另租库房租金损失240000元的诉讼请求，因本院已支持占有使用费的损失，故对该项诉讼请求本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除晏琰与绿地集团北京京永置业有限公司于二〇一七年四月十七日签订的房山区诺亚方舟项目免租合同；二、绿地集团北京京永置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿晏琰占有使用费200000元、装修损失30000元，以上共计230000元。三、驳回晏琰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24306元，由晏琰负担21752元（已交纳），由绿地集团北京京永置业有限公司负担2554元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  付林海人民陪审员  焦忠茂二〇二〇年二月十八日书 记 员  张 雪