内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019内04民终5536号上诉人(原审被告、申请执行人）：赤峰龙城建筑有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市新城区玉龙街道金帝商务大厦B座一区845号。法定代表人：杜某，系执行董事、经理。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古原法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人(原审原告、保全案外人)：王太军，男，1964年10月22日出生，汉族，农民,住内蒙古自治区巴林右旗大板镇凤凰城商住楼××楼。委托诉讼代理人：冯某，内蒙古恒伟律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：赤峰广源房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区巴林右旗大板镇索博日嘎街西段北侧。法定代表人：郝某，系执行董事长兼经理。委托诉讼代理人：孙某，男，1964年5月21日出生，汉族，赤峰广源房地产开发有限责任公司员工,现住内蒙古自治区赤峰市红山区龙山鸿郡A区7号楼1071室。上诉人赤峰龙城建筑有限责任公司因与被上诉人王太军、第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴林右旗人民法院（2019）内0423民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赤峰龙城建筑有限责任公司上诉请求：1、撤销（2019）内0423民初2842号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。首先，根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，涉案房产登记在第三人广源公司名下，并未办理产权变更登记，因此被上诉人对涉案房屋并不享有所有权，并非涉案财产的利害关系人，无权提起案外人执行异议之诉。涉案保全并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议规定）“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院才予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定，买受人必须同时符合以上三个条件，方能排除人民法院的执行。本案中，被上诉人未能证明涉案房屋系其唯一居住房屋，也没有证据证明被上诉人所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而且，被上诉人与第三人之间也不符合关于“合法有效的书面买卖合同”的规定。依据《建筑法》第61条，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格，不得交付使用的规定，属于法律的强制性规定。合同法52条又规定了违反法律、行政法规的合同属于无效合同，所以本案不仅没有书面商品房买卖合同的形式要件，同时，也属于法定无效的情形，在存在最高院异议规定第29条指向性适用和明确要求的情形下，一审法院认定的事实并未查清，适用第28条作出判决，系适用法律明显错误。该书面合同不是真实买卖合同关系，而是以房抵债的债务清偿协议。这种情形下，被上诉人作为债权人不应享有所有权。根据城市房地产管理法第38条第6项，所有权转移并未发生，被上诉人作为一审原告的主体是有问题的。案外人执行异议，要求审查异议人是否支付价款，保护的是普通的购房者，要求审查原始法律关系及银行流水及付现的情形，被上诉人提出的异议不应受到法律保护。综上，上诉人依法提出上诉，望二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。王太军辩称：对于上诉人的上诉请求，被上诉人不予认可，涉案是执行异议之诉，虽然涉案房产没有登记在被上诉人名下，被上诉人与广源公司签订了房屋买卖合同，该合同是真实有效的，不违反法律规定。涉案房产是被上诉人以房抵工程款方式获得的，也不违反法律规定，没有任何法律明确表示以房抵债不符合法律规定，涉案合同是在上诉人查封前就签订，被上诉人提供的照片能证明被上诉人居住在涉案房产内，对于支付合理价款，被上诉人用劳动报酬应得钱款与第三人进行约定购买涉案房屋。被上诉人诉讼主体是适格的，原审法院认定事实清楚，判决正确。原审第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司辩称：涉案房产是广源公司进行建设的，14、15号外墙保温承包给聚鑫源公司，实际施工人是被上诉人，合同约定工程款就是用房屋抵付，施工协议中明确表明每个楼层单价，被上诉人施工完毕，经公司验收将涉案房屋拨付给被上诉人，合同签订的聚鑫源公司给被上诉人有委托书。王太军向一审法院起诉请求：1、要求立即终止对原告所有的的位××旗（房号为22#-3-602）的查封，并解除对该房屋的查封。2、要求被告承担此案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月22日，一审法院立案受理了赤峰龙城建筑有限责任公司与赤峰广源房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，案号为（2019）内0423民初1789号，在该案审理中，一审法院根据赤峰龙城建筑有限责任公司的申请，于2019年5月22日作出（2019）内0423民初1789号民事裁定，对赤峰广源房地产开发有限责任公司名下的凤凰城商住楼××楼（房号为22#-3-602）房屋依法进行查封。2019年7月30日原告对此裁定提出异议，一审法院于2019年8月12日作出（2019）内0423执异213号执行裁定，驳回原告异议申请。原告遂提起执行异议之诉。本案诉争的房屋凤凰城商住楼××楼（房号为22#-3-602）是由第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司开发的，2018年5月21日内蒙古聚鑫源水电路桥有限责任公司与第三人签订了《外墙保温、粘砖施工协议书》，原告王太军全权代理该项目，项目施工完毕后，原告与第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司对施工费进行结算，约定用涉案房屋抵顶第三人欠付原告的施工费，原告与第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司于2019年4月24日签订《房屋认购协议》，同日，第三人为原告出具327407.5元收据一枚，第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司将其名下的凤凰城商住楼××楼（房号为22#-3-602）以327407.5元的价格抵顶给原告。原告于签订合同当日实际占用案涉房屋至今。一审法院认为，第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司将其名下的凤凰城商住楼××楼（房号为22#-3-602）以房屋买卖的方式出售给原告王太军用以抵顶欠付原告的工程款，并于2019年4月24日签订了《房屋认购协议》，原告王太军与第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司之间的房屋买卖关系成立，合法有效，第三人赤峰广源房地产开发有限责任公司向原告交付了案涉房屋，虽然该房屋尚未办理产权过户登记手续，但是并不是原告王太军自身的原因。综合以上事实，应当认定原告王太军对案涉房屋提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，符合排除执行的规定情形，原告要求解除对案涉房屋查封的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：停止对凤凰城商住楼××楼（房号为22#-3-602）房屋的查封。一审法院作出的（2019）内0423执异213号民事裁定于本判决生效时自动失效。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被上诉人与原审第三人经协商达成“以房抵债”协议，终止原合同关系，建立商品房买卖合同关系，原审第三人欠付被上诉人的施工费转化为被上诉人的已付购房款。双方就此签订的《房屋认购协议》合法有效。原审第三人在合同签订当日为被上诉人出具了房款收据，并将涉案房屋交付被上诉人占有使用。上述房屋买卖合同的签订时间及被上诉人占有使用涉案房屋的时间均早于法院查封涉案房屋的时间。被上诉人已付清全部房款。涉案房屋虽未办理过户登记但并非被上诉人的原因所致。因此，根据上述法律规定，应认定被上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决停止对涉案房屋的查封并无不当。上诉人关于被上诉人与原审第三人没有合法有效的书面买卖合同、被上诉人作为原告主体有问题及本案不应适用上述法律规定等上诉主张并无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员田丽丽审判员 其   其   格 二○二○年二月十日书记员 韦   羽   佳