江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初9114号原告：苏州工业园区佳得利商贸有限公司，住所地苏州工业园区通园路368号1幢517室，统一社会信用代码91320594765149122A。法定代表人：李林男，该公司总经理。委托诉讼代理人：安海、祁家宝（实习），上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司，住所地昆山市周市镇港龙喜临门家居广场2号楼448室，统一社会信用代码913205830746820595。法定代表人：章木羲，该公司执行董事兼总经理委托诉讼代理人：徐娟、毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告苏州工业园区佳得利商贸有限公司（以下简称佳得利公司）与被告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（以下简称港龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2019年6月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为合议庭。本案于2019年8月7日、2019年9月19日、2019年12月27日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人安海、祁家宝、被告委托代理人毕世华（参加二、三、四次诉讼）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳得利公司向本院提起诉讼请求，1、判令被告赔偿原告损失人民币6535547.7元。2、判令被告向原告返还履约保证金人民币50万元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月23日，原被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于昆山市商铺(以下简称“租赁区域”)，合同对承租区域用途、租赁面积、租期、租金及支付、各自相关权利义务均作了约定。合同签订后，原告根据约定向被告支付履约保证金50万元。之后，原告组织装修人员、购买装修材料，用于装修“莱贝超市”。2017年10月装修开始后，原告依法进行消防报建，但被消防主管机关告知，原告承租区域结构、布局不能用于开办超市。原告立即要求被告进行说明并提供解决办法，原告称将协助解决，但一直未果。由于装修材料、装修人员已经全部到位，开办超市所需的货架、收银机、空调等设备都已订购，如果停工，原告损失不可估量，不得已只能先行装修。直至今日，被告仍未给出解决办法。原告认为被告故意隐瞒事实真相，将不具备开办超市的场地租赁给原告，致使原告遭受重大损失，被告已构成违约。此外，“莱贝超市”于2018年年初试营业。试营业期间，因与第三方发生纠纷被诉至法院。被告借机大肆渲染、混淆视听、搬弄是非，散布不实之词，导致“莱贝超市”于2018年6月被迫停业。为了彻底解决存在的问题，维护自身合法权益，原告特起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告的诉讼请求违反一事不再理原则，与已经生效的2018苏0583民初13598号民事判决书冲突。（一）、原告第一项诉请，该诉请是基于原告对涉案场地的装饰装潢，但2018苏0583民初13598民事判决书（下称：前案判决）原告应于该判决书生效之日起十日内将涉案场地恢复原状，并返还给被告。因此如支持原告该诉请，则与2018苏0583民初13598号民事判决书第二项判决内容相冲突，亦违反一事不再理原则。（二）原告的第二项返还履约保证金的诉请，与前案判决矛盾，且不符合双方约定：1、前案判决已经认定莱贝超市存在诸多违约行为，导致被告签订合同的目的无法实现，因此被告向原告、莱贝超市主张违约金并无不当，昆山市人民法院依法将该笔履约保证金抵作为违约金，并认定被告无需返还上述保证金。故如支持原告第二项诉请，这无疑推翻了前案判决，严重违反一事不再理原则。2、根据原被告签订的商铺租赁合同（以下简称合同）第5.3、第15.1条均约定，因原告违约致使被告单方解除合同的，原告支付的履约保证金不予退还，前述合同系原被告双方真实意思表示，现合同因莱贝超市存在诸多违约情形而被解除，被告完全有理由不予退还该保证金。综上所述，原告的诉请严重违反一事不再理原则，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。二、原告诉称“被告将不具备开办超市的场所租赁给原告”无任何事实及法律依据。（一）、案涉场地的一次消防验收应当适用2006版《建筑设计防火规范》。原告诉称案涉场地违反《建筑设计防火规范》（GB-50016-2014）第5.5.17.4条之规定，被告认为原告该诉称毫无依据。《建筑设计防火规范》（GB-50016-2014）（以下简称2014版防火规范）的生效时间为2015年5月1日，因此在此之前通过消防机关审核的设计图纸仍应适用于《建筑设计防火规范（GB-50016-2006）(以下简称2006版防火规范)。被告取得建筑工程施工许可证的时间为2014年7月17日，且涉案场地的消防图纸通过审核的时间更早于2014年7月17日，此时2014版防火规范尚未实施，应适用于2006版防火规范。因此被告依据已经通过审核的消防图纸建设涉案场地并无任何过错，且涉案场所最终也通过消防验收。（二）原告对案涉场地的组成（即商业面积部分以及非商业面积部分）是明确知晓的，被告并不存在任何隐瞒事实的行为，理由如下：1、原告作为有充足经验的超市经营者（2019年8月7日庭审中已经查实原告在经营案涉超市前已经开办众多超市），对于开办超市所需要的必备场所以及功能区块都是应当知晓且实际知晓。原告在与被告签署租赁合同前，势必会对案涉场地进行了解、考察等，以确保案涉场地符合原告之要求；在确认案涉场地符合原告的要求后，原告才会与被告签署租赁合同。2、实际上原告为完成超市装潢设计，有义务也必须了解相关情况；现场装潢足以证明原告明晰案涉场所非商业用途的范围和面积。在原被告签署租赁合同后，原告对案涉场所装修时也势必会从被告处获取案涉场所的相关图纸、证件、资料等。结合原告对案涉场所的装修以及原告对案涉场所的实际使用情况，原告实际用于商业经营且装修也是以商业装潢的场地范围和面积（包括原告擅自转租的健身房以外的全部外租区和原告自营超市经营区，共计面积为15916平方米），就是地下一层的全部商业面积。剩余非商业面积部分，是原告的专属楼梯间、消防通道、专用货梯平台、专用装卸平台、设备（冷藏设备、空调机房、排风机房、发电室、监控室等设备）停放区、货物中转区、货物临时堆场区以及原告专属通道（案涉场地最东侧、南北走向的区域通道是原告专属通道，该等通道西侧被原告商业区域全部阻遏，也无法用作他途）。原告专属非商业用途区域（共计3754平方米，区域详见附件：现场勘验简图：①西南侧平梯、直梯以及电梯间面积416平方米；②西北侧设备用房面积为430平方米（被原告擅自实际改为办公用途）；③东北侧楼梯间面积为87平方米、含风机房的设备用房面积为140平方米；④东北侧货梯及货梯间面积为139平方米；⑤东北侧设备区域（原告实际设置冻库）、专属通道（不包括免费供原告使用的地面卸货平台，而特指从地面卸货平台到负一楼可通行叉车和小型货车的通道，亦为消防通道）、卸货中转区，共计810平方米；⑥东侧中部设备区域、专属通道、货物分拣区、设置卫生间区域，共计723平方米（部分被原告擅自转租给陆骄健身房）；⑦东南侧设备区域、专属通道、临时办公平台、卸货以及内部转运（如叉车、小型平板车等）设备停放区、货物临时堆场，共计1009平方米（被原告擅自转租给陆骄健身房）。注：其中⑤⑥⑦的用途是原告签约时根据其自身经营需要根据上述用途向被告提出的在商业范围以外承租的区域，其中各部分专属通道交付时是连通的，现场实际被原告隔离。商户非商业部分的场地，原告并未进行商业装潢（部分使用情况符合上述要求，部分被原告擅自转租），原告实际对该部分场地未进行用于商业装潢，足以说明原告知晓该部分场地是非商业用途，无法用于商业经营。以上客观事实均足以证明原告对涉案场所的面积组成是明确知晓的，被告根本不存在认可隐瞒行为。（三）、根据合同第8.6条之约定，涉案场所的装修以及装修工程的二次消防验收由原告负责。因此涉案场地的装修工程未能通过消防验收的根本原因系原告对涉案场地的装修不符合消防规定，而被告对此并无任何过错。综上所述，关于原告诉称“被告将不具备开办超市的场所租赁给原告”，无任何事实及法律依据，原告基于此诉称的诉讼请求应当予以驳回。三、原告诉称：“莱贝超市停业的原因是正常的诉讼程序，属于不可抗力，原告也在一直积极解决纠纷，完全不符合实际情况，是原告在恶意扭曲事实：（一）根据原告提交的三份文书显示，其中两份判决书为缺席判决，即原告根本未参加庭审，其恶意逃避诉讼的行为，原告将之成为积极解决纠纷，被告认为原告在颠倒黑白。就调解书，原告虽与第三人达成调解，但亦未实际履行调解书的义务，第三人已经申请强制执行，被告并未看出原告有积极解决纠纷的行为和意愿。此外莱贝超市还涉诉多起，均是缺席判决。（二）、莱贝超市停业的根本原因就是原告拖欠员工工资、拖欠供应商货款等种种恶意逃避债务的行为，导致其自身无法维持经营，而原告却将之成为不可抗力，原告此种说法毫无根据。如原告按时发放员工工资，依约支付供应商的货款，又如何发生这一系列的诉讼。因此莱贝超市停业的根本原因就是原告自身的问题。四、合同中关于“原告涉诉或是其财产查封时，被告享有单方解除权”的约定合理合法。因为原被告之间签署的合同约定涉案场所的租金是按原告的营业额来计取的，原告如涉诉导致停业，财产被查封等，将直接影响被告实现合同的根本目的；且前述约定是原被告双方之间的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，是真实有效的，依法应当尊重与保护。五、被告公示相关经营情况合理合法，并无不当。被告作为商场的管理者，要考虑商场整体运营以及名誉问题，原告大量涉诉势必会影响被告商场的名誉，因此被告作为商场的管理者，将原告的真实客观情况公示给转租户以及消费者并无任何过错，仅是在履行被告作为管理者应尽的义务，无认可过错可言。综上所述，被告交付的场地符合原被告之间的约定，本案系原告违反双方签署的合同之约定，原告应承担自身违约导致的后果。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。本院根据庭审质证意见，并经审核，对原被告均认可的证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月23日，原被告签订商铺租赁合同。被告将位于昆山市“XX城”商场第XX层编号为XX的商铺（以下简称租赁场所）出租给原告。双方在合同1.2中约定：乙方（原告）承租的租赁场所套内建筑面积暂计为19670平方米（以下简称“计租面积），本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。1.3条约定：本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的建筑面积，包括外墙内侧投影面积，以及租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等，乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，该等面积也应计算在内。1.4条约定：如乙方对非独立产权的租赁场所的该计租面积有异议的，双方可以协商委托有资质的测绘机构对该租赁场所的面积进行测量。如实测面积与计租面积误差小于或等于正负3%的，乙方应承担测绘的相关费用。测绘后的面积作为新的计租面积。对于已交租金根据新的计租面积实行多退少补。双方在合同第三条关于租金及支付方式约定如下：3.1租金3.1.1除非本合同另有约定，租赁起始日即为租金起计日，自租金起计日开始计算租金。3.1.2租金金额：自2018年3月1起第一个月至第十八个月提成率0；第十九个月至第四十二个月提成率1.5%；第四十三个月至第六十六个月提成率1.6%；第六十七个月至第九十个月提成率1.7%；第九十一个月至第一百一十四个月提成率1.8%；第一百一十五个月至一百三十八个月提成率1.9%；第一百三十九个月至第一百八十个月提成率2%。乙方承诺该商铺每年营业额不少于1亿元。按照下述第A条之方式计付，且乙方在商铺的销售款由乙方自行收取。甲方承诺只按超市营业额收取房租金，外租区不在其内。A、按照提成租金为标准支付月租金。租金的支付方式及时间：每一个月一付，先付后用，次月的15号之前支付下一期租金（遇法定节假日、公休日需提前）。首期与末期不足1个月结算周期的，按照该期计费天数占结算周期实际天数的的比例计算租金。月提成租金=月营业总额（含税）乘以提成率。合同签订后佳得利公司按约支付了500000元履约保证金。另查明，根据苏(20XX)昆山市不动产权第00XXX号产权证显示，昆山市XX商业广场地下商业1室土地使用权面积15039.67平方米/房屋建筑面积15903.3平方米。另查明，根据苏公消验字【2016】第XXX号建设工程验收意见书显示，包含租赁物在内的建筑物验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通。三、对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效。消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应具备置业资格。四、该工程若需要改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建设工程消防设计审核和验收。再查明，根据已经生效的（2018）苏0583民初13598号民事判决书，该判决书判决如下：一、原告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司与被告苏州工业园区佳得利商贸有限公司、李林男签订的《商铺租赁合同》于2018年6月11日依法解除；二、被告昆山莱贝综合零售有限公司、苏州工业园区佳得利商贸有限公司、李林男于本判决发生法律效力之日起十五日内将合同约定的租赁商铺恢复原状，并向原告昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司返还租赁商铺；三、驳回原告的其他诉讼请求。且在该文书中确认，原告支付的50万元履行保证金与违约金折抵，被告无需返还履约保证金。上述事实由商铺租赁合同、支付凭证、建设消防工程验收意见书、（2018）苏0583民初13598号民事判决书、建设工程规划许可证、平面图、宗地图、调查笔录及本院庭审笔予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合案件事实，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。根据已经生效的（2018）苏0583民初13598号民事判决书的判决，双方的合同于2018年6月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张被告赔偿损失，本院根据原、被告提供的证据、现场勘验及庭审调查，本院认定如下：首先，商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，在合同签订的同时，被告亦将租赁场所的产权证、平面图交付给原告。根据本院和原被告现场勘验也可以看出，原告实际装修的部分为有产证面积部分，原告对那些部分有无独立产权及能否用作商业用途是知悉的。其次，双方在商铺租赁合同中明确计租面积包含独立产权面积以及非独立产权面积，且在合同1.4中约定，如对非独立产权部分的计租面积有异议的，可以委托有资质的测绘机构进行面积测量。从签订合同至合同解除，原告均未提供证据证明其就租赁合同的面积提出过异议。再次，双方在合同中约定的租金支付方式并非按照面积计算，而是根据营业额乘以提成率来计算，且被告承诺只按照超市营业额收取房租金，外租区不在其内。综上，原告提供的证据不足以证明被告故意隐瞒事实真相、将不具备开办超市的场所租赁给原告，对原告主张赔偿其损失的诉请不予支持。关于履约保证金，该项事实在已经生效的（2018）苏0583民初13598号民事判决书明确不予返还，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏州工业园区佳得利商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费61049元，由原告苏州工业园区佳得利商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  王建勋人民陪审员  龚少平人民陪审员  盛忠明二〇二〇年二月二十七日书 记 员  邵振华