杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7842号 原告：徐小山，男，1991年8月21日出生，汉族,住浙江省景宁畲族自治县。 被告：猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区建国北路471、471-1、471-2号（地下一层）B1-19。 法定代表人：胡丽华。 委托诉讼代理人：夏世玉，系该公司员工。 原告徐小山与被告猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告申请变更案由为租赁合同纠纷，本院经审查予以准许。原告徐小山，被告的委托诉讼代理人夏世玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐小山向本院提出诉讼请求：1.解除租赁管理服务协议；2、被告退还原告进场费20000元、押金20000元、剩余房租15000元，合计55000元。审理中，原告申请变更第二项诉讼请求为：被告退还原告进场装修费20000元、保证金20000元、剩余房租15000元，合计55000元。事实和理由：原告于2019年5月1日与被告签订租赁合同。当初被告招商人员告诉原告进场装修费和保证金可以转让后从下家收取，包括现在，招商人员也这么说，但是他们说公司已经卖给了其他公司，他们管不了了。而新收购后公司一口咬定按合同走，不给转让，也不退款。故原告诉诸法院请求处理。原告于第一次庭审中陈述，原告于2019年8月7日离场。原告于第二次庭审中陈述，原告于2019年7月16日离场，但原告自愿主张被告退还三个月租金，对于7月份的半个月租金不主张退还。原告于庭审中陈述，对被告所主张的六、七月份水费、电费、物业费均认可，同意在本案中扣减，对六、七月份的公共能耗费182元和120元不予认可，根据合同约定公共能耗费已在物业管理费中。 被告辩称，被告于2019年6月份被案外人黄小递公司收购，股东、法定代表人均已变更。关于以前被告是否表示过可转租、退款等，收购时没有就此对接过，现在的工作人员对收购前的事情不清楚，如果有文字、协议约定的可以认可。如果没有其他书面约定过，被告认为对解除合同无异议，但应按合同约定，进场管理费不退；保证金只有原告无违约的情况才能退，而原告实际已违约提前搬走了，该保证金应予以扣除；关于房租，认可原告第一次庭审中陈述的离场时间即2019年8月7日，不认可原告后来所述的离场时间，然对剩余房租认可金额15000元。原告尚欠六月份水费151.20元、电费3216.12元、物业费1000元、公共能耗费182元，以及七月份水费24元、电费689.88元、物业费1000元、公共能耗费120元，合计6383.20元。被告于第二次庭审中陈述，原告所称的被告原公司人员的承诺，如可以转租，相关费用可以退回等，收购后的公司没有接到之前的补充书面意见，但被告现在对原告以及证人的相应陈述认可，但即使当时有这些情况，也只是个人口头承诺，不代表公司意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁管理服务协议》，被告表示认可，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的支付凭证，对其中20000元认可，对50000元关联性不认可，但被告确实已收到原告进场管理费20000元、保证金20000元以及半年租金30000元，合计70000元，本院对被告已收款的事实予以认定。原告提交的其与张娜娜的微信聊天记录显示，原告发送“当初你跟我讲的是进场费，就是装修费，是转让出去就可以从下家接手的”，张娜娜回复“租出去你也收进场费”。被告于庭审中表示，虽然没有原件，但对形式真实性认可，但认为这只是个人口头承诺，不代表公司意见。原告申请的证人王某出庭作证，并提交的涉及证人王某的收款收据、支付凭证，王某陈述王某于2019年5月份从上家租客处转租到了与案涉租赁商铺同一商场的店铺，转让费为98000元，除付给被告的押金20000元、进场费20000元、预付租金10000元外，其余转让费付给了上家租客，被告在与上家租客结算后，扣了水电物业费等退还了上家租客；当时与被告签订租赁合同时，经办人即当时被告的一位姓阮的经理口头说，这些钱以后可以退的；但王某于2019年10月份退租时，被告不让其自行找下家，仅退房租费，进场费和押金都没退。被告于庭审后表示，这个事实也没办法去银行核实，跟原来之前的法人去核对，确实有这些账款。原告申请的证人曹某出庭作证，并提交的涉及证人曹某的微信聊天记录，曹某陈述，曹某也曾向被告租赁案涉商铺所在商圈的店铺，交的押金20000元和进场费20000元在退出来时都没有退；曹某在租赁时曾跟被告方人员张娜娜微信联系，微信聊天记录显示，张娜娜曾发送“餐饮，都有食品安全保证押金，会退”，曹某询问“入场费有退吗？”，张娜娜回复“没有，但是你可以转租收下家的”。被告表示形式真实性认可，但这是曹某和之前工作人员的聊天记录，包括这些人例如张娜娜的承诺，新的公司没有接到之前的补充书面意见，被告认可这些属实，当时有这些情况，但也只是个人口头承诺，不代表公司意见。本院结合前述证据以及被告的陈述，认定被告前期工作人员在招租时，曾表示过所租店铺可以转租，押金保证金可以退，进场装修费可以从下家接手后收回等。原告提交的货拉拉订单拟证明于2019年7月16日离场，但原告同时表示仅要求退还三个月租金，对七月份的半个月租金不要求退还。被告表示该证据不能证明原告当天正式离场，但被告对原告主张退三个月的租金15000元金额表示认可，本院审查认为，虽然材料显示由原告联系运输公司进行运输，但并不能直接证明原告在当天已正式搬离，故对该证据证明目的不予认定，但考虑到原、被告均同意退还2019年8月份起的三个月租金，故本院认定案涉租赁合同项下租金计付至2019年7月份。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年4月15日，原告（乙方、承租方）委托案外人陈志杰代其与被告（甲方、出租方）签订《租赁管理服务协议》一份，约定乙方租赁甲方外卖厨房，并接受甲方统一规范的管理从事餐饮经营活动，外卖厨房位于五洲国际，乙方具体经营品牌为粥铺，合同有效期限为2019年5月1日至2024年4月30日，乙方施工进场日期为2019年5月1日；乙方首年租金60000元，第二、三年每年涨2%递增，第四、五年每年涨5%递增；乙方需缴纳进场装修费20000元，进场装修费合同结束或终止均不予退还；乙方须向甲方缴纳租金保证金20000元；乙方须向甲方每月缴纳物业费1000元，物业费包括园区内公共区域电费、园区公共区域照明、公共区域保洁及垃圾清运等一切公共性质的费用；未经甲方书面通知同意，乙方不得擅自将铺位转让、分割、转租给第三方、交与他人经营或以任何其他形式的联营；乙方发生违反合同约定行为的，甲方有权单方解除合同，乙方并应向甲方分别支付违约金，标准为合同总租金的20%；在履行合同过程中，甲方指定张娜娜作为履行本合同的联系人。后原告按约支付了进场管理费20000元、保证金20000元以及半年租金30000元，合计70000元。然合同履行过程中，原告提前退租，双方因款项退还等产生纠纷。原告尚欠被告六月份水费151.20元、电费3216.12元、物业费1000元，以及七月份水费24元、电费689.88元、物业费1000元，合计6081.20元。双方一致同意案涉租赁合同项下租金计付至2019年7月份。 另查明，被告前期工作人员在招租时，曾向有些租客表示过所租店铺可以转租，押金保证金可以退，进场装修费可以在下家接手后收回等。 本院认为，案涉《租赁管理服务协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同就租期作出了明确约定，现原告提前退租，并诉请主张解除合同。被告虽就原告离场时间未能与原告达成一致意见，而双方均未能举证证明被告实际离场时间，然考虑到双方均同意退还已付剩余三个月的租金，即租金计付至2019年7月31日，且结合双方均认可的水电费、煤气费等产生的时间和金额，以及被告于庭审中明确表示对解除合同无异议等，本院酌定双方签订的案涉合同于2019年8月1日解除。原告诉请主张被告退还租金15000元，被告对退还租金金额无异议，本院经审查对被告应退还原告租金15000元的事实予以认定。由于原告尚欠被告水费、电费、物业费等合计6081.20元未付，该欠款从应退租金中予以抵扣后，被告应退原告租金金额为8918.80元。原告诉请退还进场装修费，被告提出，被告被收购前工作人员的承诺是口头承诺，未正式签订书面补充协议，不能代表公司意见，不同意退还进场装修费。本院审查认为，虽然双方签订的书面合同明确约定了进场装修费不退，但实际中大部分食铺更换经营人并无需重新装修，原装修可重复使用；本案中，原、被告均认可案涉商铺是统一装修，但具体经营设备是承租人自行准备，而在原告入驻场地时,装修也已实际存在,原告实际使用被告提供的装修仅三个月左右；考虑到被告前工作人员曾口头表示可以转租后从下家收回该笔费用，而被告于庭审中自认，被告被收购后就案涉商铺没有进行重新装修，案涉租赁铺面已于2019年12月份出租，被告收取了15000元进场装修费，本院经综合审查，酌定被告应返还的进场装修费15000元。原告主张的保证金，被告表示原告已构成违约，保证金应予以扣除。本院经综合审查认为，原告提前退租已构成违约，结合合同约定以及原告的违约情况，本院酌定原告应支付被告违约金10000元，该款可在保证金20000元中予以扣除，故被告应退还原告保证金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认徐小山与猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司于2019年4月15日签订的《租赁管理服务协议》于2019年8月1日解除； 二、猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司于本判决生效之日起十日内退还徐小山租金8918.80元、进场装修费15000元、保证金10000元，合计33918.80元； 二、驳回徐小山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取588元，由徐小山负担264元，由被告猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司负担324元。 徐小山于本判决生效之日起十五日内申请退费；猛马云厨（杭州）品牌管理连锁有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 张杨清 二〇二〇年二月十二日 代书记员 金 婕