北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32283号原告：任毅，男，2000年6月21日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。原告兼任毅之委托诉讼代理人：于凤华，女，1949年2月10日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李振，北京市德达律师事务所律师。原告：张某，男，2003年10月21日出生，汉族，学生，住北京市朝阳区。原告兼张某之法定代理人：张千峰，男，1976年9月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：王丽娟，女，1985年12月3日出生，汉族，北京嘉纳盛世文化传媒有限公司行政人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈会来，男，1985年10月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：夏宁宁，女，1975年9月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于凤扬，男，1947年5月15日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。原告于凤华、任毅、张千峰、张某与被告王丽娟、夏宁宁物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于凤华及其委托诉讼代理人李振，张千峰，王丽娟及其委托诉讼代理人沈会来，夏宁宁之委托诉讼代理人于凤扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于凤华、任毅、张千峰、张某向本院提出诉讼请求：判令1、撤销王丽娟与夏宁宁签订的房屋买卖合同；2、王丽娟将北京市朝阳区塔营北街x号院x号楼x单元0901号房屋返还给我们。事实和理由：夏宁宁系于凤华之女，张某、任毅系于凤华外孙，张千峰系于凤华女婿。张某系张千峰之子，任毅系夏宁宁之子。于凤华原所有的北京市朝阳区管庄乡小寺村x号宅基地房屋拆迁，于2014年7月27日签订腾退安置协议书，被安置人为我们及夏宁宁，获得四套房屋，901号房屋属于其中一套。王丽娟与夏宁宁签订关于901号房屋的买卖合同，违反拆迁安置政策，侵犯了我们共有财产的合法权益。王丽娟辩称，不同意于凤华、任毅、张千峰、张某的诉讼请求。2016年我与夏宁宁通过小广告留电话的方式认识，双方在出示身份证、拆迁协议的前提下，由于都是同乡人，就口头约定我以120万元的价格购买901号房屋，我先支付一部分房款，待房屋取得产权证时再交接。就这样，只要夏宁宁要求提前支付一部分房款，我就给一点。2018年4月，夏宁宁认为房款卖低了，要求加到200万元。我无法接受。随后双方一同到派出所，在派出所调解下，双方签订了一份调解协议，一方面确认我之前已支付的房款，一方面我也作出让步，同意多加10万元，于2019年年底前将剩余房款提前支付给夏宁宁，待房屋产权证下来后再办理过户。双方进一步确认了买卖的意思表示。2017年11月份之前，901号房屋一直出租，出租所得归夏宁宁所有。2017年10月夏宁宁的租赁合同到期，经双方协商，只要我同意陆续提前支付房款，夏宁宁就同意我搬到901号房屋居住。直到2018年8月，于凤华主动找到我说房屋不卖了，原因是价钱太低。至2018年8月，我已在房屋居住9个月之久，于凤华称8月份才知道房屋被卖了，因此可以确定该房屋确属于夏宁宁所有，并非于凤华所有。于凤华在我入住后很长一段时间内都没有提出收租金或者不卖房的事情。我们支付夏宁宁房款的方式有现金和转账。我们认识陈某华，在整个卖房过程中，陈某华都陪着夏宁宁，说是夏宁宁老公，每次我给钱，都告诉夏宁宁已支付了多少。901号房屋属于腾退安置房屋，买卖时虽未取得房产证，双方协议也约定待房屋产权证办理后再交齐房款并过户。夏宁宁作为小寺村村民，在拆迁过程中享有安置房屋，任毅是夏宁宁之子，也享有安置房屋。夏宁宁在买卖时说自己占两套房屋，于凤华一套，张千峰一套。夏宁宁卖房是为了改善生活和孩子上学、自己看病需要。夏宁宁对房屋有处分权。拆迁时夏宁宁没有单独立户，所以只签订了一份拆迁协议，但不代表其他人享有夏宁宁及任毅被安置房屋的所有权。因此，双方的买卖行为未侵犯他人的利益，合法有效。夏宁宁辩称，我没有权利出租房屋，也没有出售房屋。款项也没有支付给我，我也没有拿到。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：于凤华和夏德才系夫妻，生育夏宁宁和夏媛媛。任毅系夏宁宁之子。夏媛媛和张千峰系夫妻，张某系二人之子。夏德才于2011年11月24日死亡，夏媛媛于2011年5月14日死亡。2014年7月27日，于凤华签订腾退安置协议书，记载的实际居住人口5人，其中在册人口4人，为于凤华、夏宁宁、任毅、张某，册外人口1人，为张千峰；安置房屋为北京市朝阳区塔营北街x号院x号楼x单元0202号、x号楼x单元1004号、x号楼x单元0601号、x号楼x单元0901号四套房屋。于凤华等称房屋于2014年9月交付使用，因夏宁宁看病等需要钱，就将901号房屋出租，夏宁宁与其共同居住601号房屋；2018年10月租户到期后，王丽娟搬进来，听夏宁宁的朋友陈某华说王丽娟也是东柳村的，就没有与王丽娟签订书面的租赁合同；2018年底听夏宁宁与陈某华争吵，说陈某华把房屋买了，才知道买卖的事情，之前一直以为在出租；陈某华欺骗夏宁宁，款项都是支付给陈某华的，夏宁宁拿不到钱，就找陈某华要，陈某华每次就三百五百的给夏宁宁。王丽娟称在2016年就口头约定购买901号房屋，因为房屋还有租户，就只给了部分定金，一直没有入住，2017年10月租户到期，夏宁宁要求再支付房款，协商后，其于2017年11月入住；其间，夏宁宁都是和陈某华一同来，两人称是夫妻，每次给的钱不多，当面交给夏宁宁，没有单独写收条。于凤华等称夏宁宁曾因找王丽娟要钱，双方发生纠纷，因此报警，夏宁宁说在派出所签了一个合同，签了字，按了手印，但具体内容是什么，夏宁宁不清楚；于凤华等称从陈某华处取得一份协议，但上面的签字和手印都不是夏宁宁所签和所按，该份协议是否就是夏宁宁在派出所签订的那份，也不清楚。就此，于凤华等提交了协议一份，内容为“本人王丽娟，买夏宁宁名下的房产……于2018年3月以现金和转账形式付给陈某华55万元，剩余55万元整于2019年12月31日前后结清。房本下来后第一时间过户，过户当天再给夏宁宁20万元。本人王丽娟于2018年3月付给陈某华55万元，由陈某华把55万元交给夏宁宁，此事与我无关。”王丽娟认可于凤华提交的协议的真实性，称协议一式两份，其手中也持有一份，是2018年4月在派出所签订的，内容为其所写，由夏宁宁签字和按手印。于凤华等不予认可。夏宁宁称两份协议均非其签字和按手印。王丽娟提交微信转账记录，以证明通过微信向陈某华支付了155900元（从2016年9月至2017年11月，金额从4000至40000元不等）；提交银行交易明细，以证明向夏宁宁转账支付41000元（2016年12月，分三笔支付）。于凤华、夏宁宁等不认可微信转账记录，认可银行交易明细，不认可证明目的。另，王丽娟提交银行交易明细四份，以证明款项支付情况。于凤华、夏宁宁等仅认可部分证据的真实性，不认可证明目的。王丽娟提交陈某华通过微信发送的夏宁宁相关材料的照片。于凤华、夏宁宁等认可证据的真实性，不认可证明目的。王丽娟另提交2019年5月9日和8月27日与夏宁宁的通话和谈话录音，以证明与夏宁宁存在买卖合同关系。于凤华和夏宁宁认可证据的真实性，不认可证明目的。于凤华等主张夏宁宁和王丽娟在没有处分权的情况下，恶意串通，处分共有财产，损害了其利益，侵犯了共有财产权利，夏宁宁也认为并非其真实意思表示，是在违背共有人真实意思表示情况下的私自处分行为，要求撤销夏宁宁与王丽娟的买卖合同。本院认为，对于夏宁宁与王丽娟之间是否存在房屋买卖合同关系，双方存在争议。即使夏宁宁与王丽娟之间存在房屋买卖合同关系，根据相关法律规定，于凤华、任毅、张千峰、张某否认为房屋买卖合同关系的一方，其主张撤销夏宁宁与王丽娟间的房屋买卖合同，无法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，901号房屋由于凤华签订腾退安置协议书取得，于凤华、任毅、张某、张千峰、夏宁宁均系协议约定的实际居住人口，现房屋尚未进行产权登记以明晰具体的产权归属，也无证据证明房屋在五人之间进行了明确确定的分家析产，因此基于腾退安置协议书取得房屋的合同权利尚属于共同享有状态。即使夏宁宁与王丽娟间存在房屋买卖合同关系，也无证据证明夏宁宁的处分行为事前取得了于凤华及任毅、张某、张千峰等其他共有人的同意，现有证据也不足以证明于凤华、任毅、张某、张千峰事前对夏宁宁相关行为知晓或者事后进行了追认，夏宁宁的行为属于无权处分行为。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。案涉房屋尚未办理产权证，王丽娟也尚未取得房屋产权登记。故，于凤华、任毅、张千峰和张某基于物权请求权，要求王丽娟返还901号房屋，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告王丽娟于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区塔营北街x号院x号楼x单元0901号房屋腾退返还给原告于凤华、任毅、张千峰、张某；二、驳回原告于凤华、任毅、张千峰、张某的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告王丽娟负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由被告夏宁宁负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  张美荣人民陪审员  陈玉华二〇二〇年二月十七日书 记 员  张默晗