广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初28357号原告：广东吉豪物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914***********102M。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张林，男，1981年11月24日出生，汉族，住湖南省衡山县******站公组，系公司员工。被告：李立辉，男，1977年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***********，公民身份号码440************617。被告：莫亦梅，女，1979年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************547。原告广东吉豪物业管理服务有限公司诉被告李立辉、莫亦梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人与被告李立辉到庭参加诉讼，被告莫亦梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2016年8月至2019年7月的物业管理费1101.6元、公摊水电费153.6元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市禅城区金沙新城小区的物业管理公司。被告于2001年9月购买金沙新城一街10号1梯402房，从2016年8月起不按约定交纳物业管理费、公共水电分摊费共计1255.2元，具体详见《金沙新城小区一街10号1梯楼402房欠费明细》。原告多次向被告进行催收均未果，被告的行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益，请求法院支持原告的诉请。两被告共同答辩称：一、诉讼主体不合法。根据佛山市市政市容管理委员会禅政容发[2018]61号第一条根据《佛山市物业管理办法》的规定，本市行政区域内各物业管理单位应当和居民业主直接签订书面物业管理合同。因历史原因，各物业单位与物业服务企业、开发建设单位或业主自治组织签订的居民物业管理合同费代收代缴协议以及物业服务企业与业主用户签订的物业管理合同，应当依据国家和本市有关法规、规章的规定，予以修改、调整或解除。截止目前，原、被告未签订物业管理合同，双方未形成合同关系，物业管理费多交少交，原告无权起诉。二、原告主张的计算依据不符合佛山市相关文件。根据《关于调整我市民物业管理价格通知》粤价（商）字[2001]372号文件，物业管理费计价为每建筑平方米0.45元。三、原告提交的证据不合法。原告提交一份由业主委员会出具的《物业管理服务合同》，该证据未经被告授权，属无效证明，业主委员会无权改变涉案小区的物业服务公司，该证据不仅无效，还说明第四届业主委员会非经金沙业主民主选举。四、原告存在违规经营：1、擅自改变市政道路用途，未经市政规划部门许可，小区内私划停车位并收取停车费用，给居民区带来极大安全隐患；2、小区共有地方出租收益未公示并按规定设立维修基金账户，侵吞全体业主共有收益。《关于规范小区共有收益有关问题的通知》（佛政容发[2010]92号）第二条指出小区公共地方广告收益，出租收益属于全体业主，清楚指明收益权属，原告造成大量的车位租金收益流向不明晰，广大业主权益受损，原告与业主互诉不断。五、现存业主委员会成立非经业主民主选举，成立无依据。以侯华均为首的业主委员会与原告存在利益关系，业主从2016年起多次发起居民自主成立业主委员会，部分楼层更欲成立楼委员，计划自雇清洁工。2017年原告与业主矛盾进一步激发，由张槎街道办介入协调，原告仅是代收物业管理费，无合同约定，无权收取违约金，合同约定的是物业服务费的滞纳金计算办法。六、原告无资质管理涉案小区。1、金沙新城最初规划开放式小区，小区内设置大量商铺。2、涉案小区约3000户，入住人口超5000人，原告未按规定配置相应保洁、安保力量，导致小区发生多次失窃事件，居民停在小区车位车辆多有划损（被告车辆亦遭划损）。3、原告发票开具主题不符，疑存在偷税漏税行为。综上，原告夸大应收物业管理费无事实与法律依据，原告还以协议公共收益补贴物业管理费的形式截留涉案小区共有利益，严重违反《佛山市小区物业管理办法》有关精神，被告保留提起反诉的权利，请求法院在查清事实的基础上裁定驳回原告起诉或者诉讼请求，维护被告的合法权益。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告李立辉人口信息查询资料及被告莫亦梅的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、金沙新城业主资料表、证明、收楼通知书。拟证明两被告的业主身份及涉案房屋面积。3、《物业管理服务合同》。拟证明原、被告存在物业服务合同关系，合同约定物业服务费标准。4、照片。拟证明原告履行了催缴义务。诉讼中，被告李立辉提交以下证据：1、照片。拟证明原告的物业管理失当，造成业主损失，被告无需缴纳物业管理费。2、微信聊天记录截图。拟证明涉案小区业主对原告的服务不满意，拒交物业管理费并非个案。诉讼中，被告莫亦梅未提交证据。本院依职权向佛山市自然资源局调取涉案房屋的佛山市不动产登记信息查询结果。被告莫亦梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1、2、4，被告李立辉对真实性无异议，本院确认其真实性，证据3有原件核对，本院确认其真实性。被告李立辉提交的证据，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。本院调取的证据，各方均未提出异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年7月19日，佛山市禅城区金沙新城住宅小区第四届业主委员会（委托方、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：“……第二条、物业项目基本情况。名称：金沙新城；类型：住宅、商铺、车库……第九条、包干制。（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳具体标准如下：（1）[多层住宅含单车房]按套内建筑面积：0.46元/平方米/月……第十一条、物业服务费用交纳。业主应在每月15日前按月交纳物业服务费……第十四条、公共服务项目收费。物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用……第十六条、共用部位和共用设施经营。物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有，但考虑该小区物业服务费用偏低，不能正常维持物业公司的开支，所以作为物业服务费用补贴；但经营须经甲方同意后按照规定办理相关手续，经营性收益用于补充物业管理费收入不足……第二十二条、物业服务期限及制约方法。（一）物业服务期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日……”2019年7月22日，原告对其诉请的物业管理费及公摊水电费进行催收。另查明：根据佛山市不动产登记信息查询结果显示，涉案佛山市禅城区***********，房屋套内建筑面积为61.91平方米；两被告系涉案房屋的权利人，取得方式为2001年6月向佛山市东建（集团）公司购买。被告李立辉在诉讼中称：原告诉请超过诉讼时效。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与涉案小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述物业管理服务合同对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告主张物业管理费与公摊水电费的诉讼时效为三年。本案中，原告所主张的费用期间为2016年8月至2019年7月，原告于2019年7月22日对上述费用进行催收，造成诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，原告于2019年10月13日起诉，其诉请尚未超出三年的诉讼时效，被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告诉请物业管理费。原告在签订物业服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费。至于被告提出的原告提供物业服务存在严重瑕疵，物业管理费应予以减免的抗辩意见，本院分析如下：首先，根据被告提供的照片与微信聊天记录截图，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定暇疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。经核算，被告应就涉案物业向原告支付2016年8月至2019年7月的物业管理费1025.28元（0.46元/平方米/月×61.91平方米×36个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请公摊水电费。涉案物业服务合同明确约定物业区域内的水、电等费用应由最终用户即业主收取，原告提交的照片亦证明就公摊水电费对被告进行催收，被告亦无有效证据予以反驳，故原告主张被告支付2016年8月至2019年7月公摊水电费153.6元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告李立辉、莫亦梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东吉豪物业管理服务有限公司支付佛山市禅城区***********2016年8月至2019年7月的物业管理费1025.28元、公摊水电费153.6元；二、驳回原告广东吉豪物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告李立辉、莫亦梅共同负担。本判决为终审判决。审判员 杜 杰二〇二〇年二月二十八日书记员 余柔敏