山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初17217号 原告：青岛西海岸双珠电子城管理有限公司，住所地青岛市黄岛区（原胶南市）。 法定代表人：朱志刚，职务经理。 委托诉讼代理人：徐正刚，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳艳，山东光浩律师事务所（实习）律师。 被告：青岛金帆文化艺术有限公司，住所地青岛市黄岛区太。 法定代表人：刘晓华，职务执行董事。 委托诉讼代理人：李家安，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓华，山东琴安律师事务所律师。 原告青岛西海岸双珠电子城管理有限公司与被告青岛金帆文化艺术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月20日、2020年2月20日二次公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人徐正刚，被告之委托诉讼代理人李晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院最终提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《青岛西海岸电子城租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》）；2、被告将租赁房屋腾空并恢复原状后交付原告，被告支付原告租赁服务管理费152651.32元、滞纳金152651.32元；3、被告支付原告欠交的物业费26611.20元、水费486元、生活垃圾处理费540元、逾期交付物业费滞纳金23698.5元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月8日，原告与被告授权代理人刘水签订《租赁协议书》，该协议约定，被告承租位于青岛市黄岛区珠山路9号的下沉式网点9-29-11、9-29-21,共计415.24平方米，租赁期限为9年，自2015年6月15日起至2024年9月14日止，租赁服务管理费每年缴纳一次，缴纳日期是次年合同起始日的前10日内，如被告拖期缴纳租赁管理服务费，原告将每天收取被告按年管理服务费总额的千分之五的滞纳金。合理拖欠期不得超过10天，到期原告将视被告违约，原告有权终止协议收回租赁物并依法追究被告的违约赔偿责任。协议签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告拖欠缴纳2017年9月15日至今的租赁服务管理费，虽经原告多次催缴，被告拒不缴纳，已构成严重违约。另外，虽然原、被告没有签订书面租赁协议，但被告实际使用汇龙城网点房9-29-5，应向原告支付租赁服务管理费，按照130元/平方米/年的标准计算，从2018年1月1日使用至2018年4月9日，共99天。对该房屋的水费、生活垃圾处理费、物业费，原告一并主张。 被告辩称，一、案涉合同已于2018年10月18日解除。原告曾于2018年9月向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，诉求解除双方之间的租赁合同，被告也曾于2018年10月18日书面通知原告解除合同，这说明双方已达成解除合意，合同于2018年10月18日解除。二、原告诉求的2017年9月15日至2019年10月16日之间的租赁管理费、滞纳金、物业费等无事实依据。(1)2017年9月15日至2018年11月15日期间的费用，因涉案房屋多次存在漏水、漏雨等问题，根据《合同法》第231条的规定，应当免除租金；原告也承诺免除被告14个月（自2017年9月15日至2018年11月15日）的全部费用，故该时间段的费用因原告免除而无需缴纳。(2)原告于2018年9月诉求解除双方之间的租赁合同，被告于2018年10月18日函告解除，双方已达成解除合意，故原告主张该日之后的费用无事实依据。(3)虽租赁协议约定被告应当将物业费等向原告缴纳，但在合同履行过程，被告自始都是将物业费缴纳给实际物业管理公司，原告也是认可的，说明双方以实际行动更改了该条款的约定。现原告又向被告主张物业费已无任何依据，且原告实际未向物业管理公司缴纳该费用。三、根据租赁协议的约定，涉案房屋的装修是经过原告同意的，且协议并未约定被告有恢复原状的义务。被告的装修工程是在2015年6月份就已完成的，直到本案起诉前原告一直未向被告就装修问题提出过异议。因此，原告主张恢复原状的诉求不应得到支持。四、合同解除时，被告通知原告收房，但原告怠于收房，逾期收房责任应归于原告。原告应履行合同解除后的相关义务，配合被告完成对装修损失及乐器损失的第三方鉴定。原告不但不配合被告履行义务，且将怠于收房的责任归因于被告，原告违反诚实信用原则。此外，涉案房屋自2016年起至2018年多次漏水、漏雨、渗水给被告造成的损失，被告也已另案起诉。五、原告所主张的网点房9-29-5号的使用费及相关物业管理费，因合同中并无约定，被告也未实际使用，故没有支付义务。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，被告请求法院依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：包括案涉网点房在内的房屋于2011年3月22日依法取得建设工程规划许可证，证号为建字第370223201101011，登记的建设单位为青岛山兴房地产有限公司（以下简称：山兴公司）。 2015年6月8日，原告作为甲方、被告作为乙方，经协商一致签订《租赁协议书》。第二条“合作方式”约定：甲方以房屋设施的现状对乙方租赁；市场的承租方为乙方，租赁使用电子城科技文化街网点。第三条“租赁内容及期限”约定：乙方承租下沉式网点楼区域9-29-11(64.58平方米)、9-29-21（350.66平方米），面积415.24平方米；租赁期限为9年，自2015年6月15日起至2016年9月14日止。第四条“租赁管理服务费的标准及交纳时间”约定：2015年6月15日至2016年9月14日的租赁费为53981元、2016年9月15日至2017年9月14日的租赁费为58299元、2017年9月15日至2018年9月14日的租赁费为62963元、2018年9月15日至2019年9月14日的租赁费为68000元、2019年9月15日至2020年9月14日的租赁费为73440元、………；甲方给予乙方3个月装修期，自本协议签订之日起计算；本协议签订之日，乙方需缴纳装修保证金5000元，待装修结束甲方验收合格后，根据现场实情扣除或全额返还乙方；免收第一年物业管理费，2015年6月15日至2016年6月14日；租赁管理服务费为每年缴纳一次，缴纳日期是次年合同起始日前10日内；如乙方拖期交纳租赁管理服务费，甲方将每天收取乙方按年管理服务费费总额千分之五的滞纳金，合理拖欠期不得超过10天，到期甲方将视乙方违约，甲方有权终止协议收回租赁物并依法追究乙方的违约赔偿责任，由此产生的一切后果由乙方负责。第五条“其它费用的收取”约定：物业管理费标准为3元/月/㎡，每月1-10日收取；水、电费由甲方统一收缴，乙方每月按时缴纳，具体时间根据供水、供电部门抄录时间确定；乙方应该在甲方规定时日内按时交纳水电费，如无故拖欠水电费，每拖延一日，需缴纳按当月水电费总额千分之三的滞纳金，同时对此甲方有权对乙方停水停电，由此造成的损失由乙方负责。第六条“双方的责任与义务”第3款约定：本协议存续期间，在不改变租赁物主体结构、建筑安全的前提下，乙方可根据自身需要对其进行必要的装修，其所发生的全部费用均由乙方自行承担。装修的方案必须符合国家有关规定要求，同时须书面报请甲方审核，经甲方书面批准后方可施工。第八条“其他”第3款约定：租赁期满包括合同因故终止，本合同范围内的财产仍归各自产权方所有。除可移动的设施外，其他装修与建筑物乙方不得拆除毁坏，不折价收购，无偿归甲方所有。若乙方确需要使用，拆除后须恢复租赁物原状并保证结构安全，确保正常使用功能，由此产生的一切费用由乙方负担。 《租赁协议书》签订后，原告按约向被告交付了两处网点房9-29-11与9-29-21，被告出资进行了装饰装修，并且购买乐器用于经营教学。原告已将被告缴纳的装修保证金5000元予以退还。 被告向原告出具《证明》一份，载明：“因下沉式网点楼区域9-29-11漏水，造成乐器房屋损失，赔偿款从2016年9月15日至2017年9月14日房租款中抵扣人民币30000元（大写：人民币叁万元整）。”被告负责全面工作的刘水作为经办人签名。2016年9月29日，被告向原告支付网点房9-29-11与9-29-21的租金28299元。 2017年9月14日之前的租赁管理服务费，被告已全部付清。 2017年9月22日，被告以中通快递的方式向原告邮递送达了《函》一份，原告于9月25日签收。该函的内容如下：“合同签订后，本人按约定开始使用该租赁房屋，但在租赁房屋使用过程中，租赁房屋多处部位均出现了不同程度的漏水现象，给本人造成了较大的财产损失，严重影响了本人的正常的使用经营。本人曾多次就漏水修复事宜和损失赔偿事宜与贵公司磋商，但贵公司均为给予明确答复，截止本函发出之日漏水修复和损失赔偿事宜均未予妥善解决。据此，现本人就贵公司应承担义务的漏水修复事宜和损夫赔偿事宜提出如下解决方案：贵公司在收到本函之日起七日内与本人联系确定贵公司或贵公司指派的第三方公司进场对租赁房屋漏水相关部位进行全面有效的维修，并保证在合理的时间内修复完毕且确保修复效果。同时，本人因租赁房屋漏水导致的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关损失共计人民币伍拾万元整（￥500000元）应由贵公司承担赔偿责任。希望贵公司在收到本函后，能针对本函中阐述的问题和解决方案，于收到本函后七日内及时履行房屋修复和损失赔偿义务。否则，本人将解除贵我双方签署的《青岛西海岸电子城租赁协议书》同时贵公司应承担本人因此产生的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关一切损失。请贵公司慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时履行房屋修复和损失赔偿的义务。” 2018年8月14日，《新区开征居民生活垃圾处理费》发布，规定自当年7月1日起，非居民户（机关企事业单位、个体经营者、集贸市场等）生活垃圾处理费每吨210元。 2018年9月27日，原告将被告诉至本院，请求判令：解除案涉《租赁协议书》，被告腾空租赁场地，被告向原告支付租赁管理服务费、滞纳金，案件编号为（2018）鲁0211民初14020号。2018年10月10日，本院依法向被告送达了民事起诉状等诉讼文书。该案在审理过程中，本院依法组织原、被告进行了现场勘查，并且拍摄了照片九张，显示天花板、墙体、乐器有不同程度被水浸泡的痕迹。 2018年10月18日，被告委托李家安、刘振远律师以顺丰速运的方式向原告邮递送达了《律师函》一份，原告于当日签收。该函的内容如下：“解除与贵公司签订的《青岛西海岸双珠电子城租赁协议书》，请贵公司于收到本通知书之日起3日内接收租赁房屋。由于在租赁房屋使用过程中，租赁房屋出现了不同程度的漏水现象，给青岛金帆文化艺术有限公司造成了较大的财产损失，严重影响了青岛金帆文化艺术有限公司正常的使用经营。青岛金帆文化艺术有限公司曾多次就漏水修复事宜和损失赔偿事宜与贵公司磋商，且多次催促贵公司接受房屋，但贵公司均未给予明确答复，也未有任何修复和赔偿行为及接收房屋行为。现特通知贵公司在收到本通知书之日起三日内接收房屋并与青岛金帆文化艺术有限公司共同协商确定第三方鉴定机构对因租赁房屋漏水给青岛金帆文化艺术有限公司造成的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关一切损失进行鉴定并予以赔偿。” 2019年12月23日，原告、被告以及山兴公司签订《房屋移交协议书》，由被告将两处下沉式网点房9-29-11与9-29-21的钥匙共四把移交给山兴公司。三方共同确认：9-29-11号网点房水表记录底数为15立方米，9-29-21号网点房水表记录底数为77立方米，被告已清空完毕两处网点室内物品，若存在室内物品，亦视为放弃两处网点内物品的所有权利，其它各方有任意处置权，由此造成的损失由被告自行承担。 诉讼过程中，原告主张，按照物业费3元/平方米/月、水费5.4元/立方米、生活垃圾处理费15元/户/月（自2018年7月份开始征收）计算，截止2019年12月23日，被告欠网点房9-29-21物业费22092元、水费415.8元、生活垃圾处理费270元、违约金19264.3元，欠网点房9-29-11物业费4067.7元、水费64.8元、生活垃圾处理费270元、违约金3547元，欠网点房9-29-5物业费451.5元、水费5.4元、生活垃圾处理费0元、违约金887.2元。被告主张，因公司财务人员更换频繁，查不到单据底子，但实际向物业公司交付。 对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交《汇龙城商业网点管理合作协议书补充协议》复印件一份，载明的甲方为山兴公司、乙方为青岛市黄岛区市场建设服务中心，欲证明被告实际使用的9-29-5网点房，租赁单价为130元/㎡/年。被告质证称，被告并非协议签订双方，无法核实真实性，并且该协议显示原告所主张的网点房9-29-5已租赁给青岛市黄岛区市场建设服务中心，被告并未实际使用，故原告向被告主张相关费用无事实和法律依据。 对此本院认为，原告提交的系复印件，并且协议相对方未到庭确认真实性，故本院在本案中不予认定，不足以证明被告曾经实际使用过网点房9-29-5。 二、原告提交《解除租赁协议通知书》一份，欲证明于2018年9月21日以顺丰速运的方式向被告邮递送达了《解除租赁协议通知书》。该通知书的通知内容如下：“一、自即日起解除与贵公司授权代表刘水签订的《青岛西海岸双珠电子城租赁协议书》。二、协议解除后3日内，请贵公司根据租赁协议的约定，在保持租赁物现状不损坏，确保正常使用功能的情况下，将租赁物内的设施及财物搬离，与我公司办理交接手续。三、办理交接手续时，贵公司需支付欠交我公司的相关费用：租赁服务管理费62963元、滞纳金114907元，欠费总计：177870元。以上费用均计算至2018年9月14日，缴费时需根据实际使用租赁物的期限据实结算。四、若贵公司逾期不腾空房屋，我公司有权按租赁协议的约定要求贵公司支付实际占用期间的租赁服务管理费及滞纳金。” 对此本院认为，虽然被告否认收到了该通知书，但是原告提交的顺丰速运客户存根显示收件方为被告、刘水151××××6767、山东省青岛市黄岛区太行山路10-16号，托寄物为文件，收件时间为2018年9月21日，并且被告未提交相反证据予以推翻，故本院认定被告已收到该通知书。 三、原告提交《关于催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知》一份，欲证明于2018年11月19日以顺丰速运的方式向被告邮递送达了《关于催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知》。该通知的通知内容如下：“一、请贵公司根据双方签订《租赁协议书》的约定，在保持租赁物现状不损坏，确保正常使用功能的情况下，将租赁物内的设施及财物搬离，与我公司尽快办理交接手续。二、办理交接手续时，贵公司需支付欠交我公司的相关费用：租赁服务管理费74296元、滞纳金157879元，欠费总计：232175元。以上费用均计算至2018年11月14日，缴费时需根据实际使用租赁物的期限据实结算。三、若贵公司逾期不腾空房屋，我公司有权按《租赁协议书》的约定要求贵公司支付实际占用期间的租赁服务管理费及滞纳金。” 对此本院认为，虽然被告否认收到了该通知，但是原告提交的顺丰速运客户存根显示收件方为被告、刘水151××××6767、山东省青岛市黄岛区太行山路10-16号，托寄物为催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知，收件时间为2018年11月20日，并且被告未提交相反证据予以推翻，故本院认定被告已收到该通知。 四、被告提交落款日期为2018年5月23日的《函》以及落款日期为2018年5月28日的《回复函》各一份。《函》载明致山兴公司，称2018年4月16日和17日，贵单位厕所漏水，将我方音乐厅及器乐教室淹没，造成部分乐器损失13640元、装修损失10550元、学生停课损失16200元，合计40390元，请贵单位在5个工作日内予以赔偿。《回复函》载明致被告，内容如下：“2018年4月17日早晨，汇龙城网点物业管理公司汇隆物业巡查人员发现东一栋网点一楼公厕地面积水，经排查发现污水管道堵塞，随后物业公司立即联系人员疏通管道，并安排工作人员将公厕内积水排出。同时第一时间电话联系贵单位音乐厅李老师到音乐厅教室检查是否有渗水问题。4月18日当天因供电公司维护线路停电一天，物业公司三名工作人员帮助贵单位音乐厅清理一天卫生，并电话与李老师确认学生上课时间，得知上课时间为20日。为不影响学生正常上课，汇隆物业联系我公司于4月19日对金帆音乐厅内的吊顶等进行维修更换，并当天完成维修，并未造成贵单位停课等损失。依据事实，贵单位是与青岛西海岸双珠电子城管理有限公司签署的此网点的租赁协议，与我公司不存在租赁合同关系，我公司无义务向贵单位承担维修、维护和赔偿责任。”原告质证称，因系被告与山兴公司之间的函件，原告对此不清楚，故无法确定真实性。 对此本院认为，虽然《函》载明致山兴公司，《回复函》载明致被告，但是山兴公司并非本案《租赁协议书》的相对方，故对本案的关联性，本院不予认定。 五、被告提交的视频两份，称其工作人员于2017年7月21日、2018年4月17日分别使用手机拍摄了网点房9-29-21内的状况，欲证明2016年至2018年期间，涉案房屋多次、多部位出现漏雨、漏水、渗水现象，程度严重，被告现场用于教学的乐器及现场的装修均遭受损失，导致被告无法正常上课，合同目的无法实现。原告质证称，无法显示拍摄的具体地点，故对真实性不认可，并且视频中显示漏雨的位置只是一个部位，与被告主张的涉案房屋整体漏雨无法使用不吻合。 对此本院认为，该视频无明显的剪辑现象，能够证明案涉网点房9-29-21曾经出现过漏水现象。 六、被告提交的刘水于2018年9月26日与原告法定代表人朱志刚的通话录音一份，欲证明因涉案房屋屡次大规模漏水，原告于2017年底承诺免除被告14个月的全部费用，故原告要求支付2017年9月15日至2018年11月15日的费用没有依据。原告质证称，朱志刚未对刘水提出的免除14个月房租事宜做出任何实质性答复，并且朱志刚多次表示对研究免除14个月房租的结论并不清楚，故该录音不能作为认定案件事实的依据。 对此本院认为，经当庭播放录音，原告法定代表人朱志刚并未明确认可原告同意免除被告14个月租金，故对被告的该项主张，本院不予采纳。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、案涉《租赁协议书》是否于2018年10月18日解除；二、被告是否负有义务恢复租赁物原状；三、原告主张的租赁服务管理费以及滞纳金有无法律依据；四、原告主张的物业费、水费、生活垃圾处理费以及逾期交付物业费滞纳金有无法律依据。 对于第一个焦点问题。案涉房屋取得了建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁协议书》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。根据本院现场勘查时拍摄的照片，考虑到案涉网点房9-29-11、9-29-21曾经出现过漏水现象，而原告作为出租人怠于履行租赁物的维修义务，并且被告作为承租人迟延支付适当租金，故双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，在一定程度上影响到合同继续履行。原告曾经于2018年9月27日以提起诉讼的方式要求解除合同，而被告于2018年10月18日以发送《律师函》的方式通知原告解除合同，原告于当日签收，故本院依法认定案涉《租赁协议书》于2018年10月18日解除。 对于第二个焦点问题。原告、被告以及山兴公司于2019年12月23日签订《房屋移交协议书》，由被告将案涉两处网点房9-29-11与9-29-21的钥匙移交给山兴公司，并且三方共同确认了水表记录底数，被告业已清空完毕室内物品，此外原告未对被告当时的装修行为提出异议，而该装饰装修已经形成租赁物附合，故原告仍旧要求被告恢复租赁物原状，于法无据，本院不予支持。 对于第三个焦点问题。2017年9月15日之后的租赁服务管理费即租金被告再未支付，截止被告返还案涉两处网点房之日2019年12月23日，根据《租赁协议书》约定租金共计151083.55元。原告交付的租赁物曾经出现过漏水现象，根据法律规定，2017年9月15日至2018年10月18日期间的租金应当减少，结合本案案情，本院酌定以减少5000元为宜；至于2018年10月19日至2019年12月23日期间的租金，因被告于2018年10月18日即函告原告办理房屋交接手续，应当由双方各负担50%。因此，被告应当向原告支付的租金为105190.28元【62963元+68000元/365天X34天+（151083.55元—69297元）X50%—5000元】。租赁双方约定的滞纳金具有违约金的法律性质，虽然被告在答辩中未明确提出违约金过高的抗辩意见，但是根据其抗辩意见，实质上是对原告主张的违约金不予认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案案情，被告依法负担的滞纳金，应当以尚欠的租金105190.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，再乘以1.3倍计算，自2017年9月15日起计算至2019年12月23日止，计得22155.88元。 对于第四个焦点问题。根据《租赁协议书》，被告负有义务向原告交纳物业费、水费，并且西海岸新区自2018年7月1日起非居民户生活垃圾处理费每吨210元，此外被告未提交相应证据证明款项交付情况，故被告应当向原告支付案涉两处网点房9-29-11与9-29-21的上述费用合计27180.3元。至于原告主张的逾期交付物业费滞纳金，因双方并未明确约定，故原告无权向被告主张。此外，原告提交的证据不足以证明被告曾经实际使用过网点房9-29-5，应当承担举证证明不能的法律后果，故无权向被告主张相应的物业费与水费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十一条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告与被告于2015年6月8日签订的《青岛西海岸电子城租赁协议书》于2018年10月18日解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金105190.28元、滞纳金22155.88元； 三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告物业费、水费、生活垃圾处理费合计27180.3元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5980元，由原告负担2589元，被告负担3391元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  赵甫明 人民陪审员  鞠培华 二〇二〇年二月二十四日 法官助理张群 书记员李萍