北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26576号原告：张福阳，男，1970年5月15日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：危羿霖，北京紫乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈熹，北京紫乾律师事务所律师。被告：马世杰，男，1963年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：谷莉莉，女，1965年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张福阳与被告马世杰、谷莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张福阳之委托诉讼代理人危羿霖，被告马世杰、谷莉莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福阳向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2．判令被告马世杰、谷莉莉将其租赁的位于北京市通州区宋庄镇xx号院内库房一栋及平房三间及相应院落腾退并交付原告张福阳；3．判令被告马世杰、谷莉莉向原告张福阳支付拖欠的租金，以每年1．7万元为标准，自2017年5月18日起计算至实际腾退之日止；4．判令被告马世杰、谷莉莉向原告张福阳支付因逾期支付租金产生的违约金3400元；5．案件受理费由被告马世杰、谷莉莉负担。原告张福阳向本院陈述的事实和理由如下：依据北京市通州区人民法院作出的（2010）通民初字第3297号民事调解书确定的内容，原告张福阳于2010年2月经继承取得位于北京市通州区宋庄镇寨里村号院内两间半上房的所有权。2014年，原告张福阳（出租人、甲方）与被告马世杰（承租人、乙方）达成协议，约定原告张福阳将前述房屋出租给被告马世杰使用，每年租金1．7万元。租赁合同签订后，原告张福阳将涉案房屋交付被告马世杰使用，但二被告至今仅支付了2014年至2016年12月31日止的房屋租金。就拖欠租金的支付事宜，原告张福阳多次向承租人进行催要，但二被告始终拒绝支付租金且拒绝腾退交还涉案租赁标的物。二被告拒绝支付自2017年1月1日起的房屋租赁费用的行为已经构成根本违约，严重损害了原告张福阳的合法权利，原告张福阳有权要求解除合同，并要求二被告腾退涉案房屋并就此向原告张福阳承担相应的违约责任。为保护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告马世杰、谷莉莉共同辩称：1、涉案房屋租赁的合同由原告张福阳与被告马世杰直接签订，但是该份租赁合同的实际承租人为被告马世杰与被告谷莉莉，被告马世杰、谷莉莉就该份租赁合同共同享有权利并共同承担责任。2、不同意原告张福阳提出的诉讼请求，原、被告双方签订的诉争合同约定合同有效期至寨里村拆迁之日止，目前标的物所在村集体尚未进行拆迁，故合同解除条件尚未达到，故不应当解除原、被告双方签订的租赁合同。3、被告马世杰、谷莉莉确实未完成向原告张福阳支付自2017年5月18日起至今的房屋租赁费，但是该情况的出现并非被告马世杰、谷莉莉拒绝履行承租人义务导致，而是由于出租人张福阳拒绝领取、收取承租人支付房屋租金。4、2017年10月、11月左右，原告张福阳向二被告表示，张福阳自愿放弃2017年段的房租，要求二被告立即搬离承租的厂房（库房）及二被告投资新建的（三间）平房；但是，由于原、被告双方未能就被告马世杰、谷莉莉投资20万元新建三间平房的折价款数额、支付等事宜形成共识，双方最终未能就原告张福阳的提议达成一致意见，自此产生纠纷；自2017年后，原告张福阳再未就涉案房屋租赁合同履行的相关事宜再与二被告进行过任何沟通。5、被告马世杰、谷莉莉至今亦认可并同意向原告张福阳支付自2017年5月18日起的租金，且要求按照约定继续履行原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，原告张福阳（甲方、出租人）与被告马世杰（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份。该租赁合同约定主要内容如下：1、甲方将位于北京市通州区宋庄镇寨里村xxx号的建筑面积为500平方米的房屋及院落出租给乙方使用，乙方承租标的物的用途为物品存放（库房）。2、租赁期限表述为“租赁期限壹年，自2013年5月18日起至寨里村拆迁为止”。3、每年租金为1．7万元，乙方应当于每年第一个月的5日前将租赁费支付给甲方，乙方逾期未支付租金的，乙方应以拖欠款项为基数，以每日万分之五为标准，向甲方支付滞纳金。4、在租赁期内，乙方使用甲方水、电，费用由乙方负担，乙方应当在每月30日前将相关费用支付甲方。5、政府对乙方所承租的厂房、场地等设施进行征用时，所得各项补偿属甲方所有，乙方无权索取。6、乙方不得擅自改变厂房的设施结构，如需扩建，需经甲方同意，并协助办理相关手续，租赁合同终止时，归甲方所有。7、乙方未按期支付相关费用或擅自改变厂房结构、私自扩建以及存在其他违反合同约定的，甲方有权单方解除租赁合同且不承担任何责任。8、涉案租赁合同还约定了其他内容。涉案租赁协议签订后，出租人张福阳即按照协议约定将涉案标的物交付给承租人马世杰、谷莉莉实际控制使用。经核实，被告马世杰、谷莉莉已经按照合同约定向原告张福阳支付了自2013年5月18日起日至2017年5月17日止的房屋使用费。另查：本院作出的（2010）通民再字第18871号民事调解书确认，坐落于北京市通州区宋庄镇寨里村号院内北方（北房）五间中的东侧两间归原审原告张福阳所有，东数第三间中东侧半间归原审被告张书生所有。本院作出的（2011）通民初字第2号民事调解书确认，坐落于北京市通州区宋庄镇寨里村号院内北房五间中的西侧两间归张绍薇所有。在审理过程中，本院组织原、被告双方当事人对涉案租赁标的物进行了现场勘验。经勘验，现场情况如下：原、被告双方约定的租赁标的物为位于北京市通州区宋庄镇寨里村号院内的单体库房一栋及相关院落，单体库房高约5米，砖混结构、彩钢房顶，在该库房内堆放有相应物品及部分杂物；被告马世杰、谷莉莉承租使用租赁标的物后，在该院内空地新建有平房3间（砖混结构）。经核实，前述房屋（包括原告张福阳出租的库房及被告马世杰、谷莉莉自建的3间平房）目前均由被告马世杰、谷莉莉实际控制使用。除前述房屋外，寨里村号院内还有不包含在租赁范围内的其他房屋。在审理过程中，就涉案租赁标的物“库房”的兴建是否取得了相关规划审批手续及相关事宜，本院进行了询问。原告张福阳表示原告张福阳此前曾在涉案租赁标的物库房内开办工厂，涉案房屋的兴建应该是办理过相关手续，并申请于3日内向法庭补充提交相关证据材料。但，原告张福阳至今仍未向本院提交涉案库房的兴建规划审批手续。在审理过程中，原、被告双方均认可涉案租赁标的物坐落位置为宋庄镇翟里村号，涉案租赁合同约定的寨里村xxx号应当为笔误，且原、被告双方仅存在诉争租赁合同关系。此外，原、被告双方亦认可租赁标的物面积约为500平方米，双方在涉案租赁合同中的有关约定系估算值。在审理过程中，被告马世杰、谷莉莉坚持认为原告张福阳诉讼请求不能成立，诉争租赁合同应当继续履行，并表示如果法院判定诉争租赁合同不能继续履行的，被告马世杰、谷莉莉就其自建的3间房屋的损失保留另案主张的权利。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，张福阳与马世杰经协商签订涉案租赁合同，后张福阳将标的物交付马世杰实际控制、使用，马世杰亦按照合同约定支付了部分款项。在本案中，被告谷莉莉自认系涉案租赁合同的实际承租人之一，其与被告马世杰就涉案租赁合同共同享有权利、共同承担义务，对此被告马世杰予以认可，合同相对方即原告张福阳对此亦不持异议；经审查，被告谷莉莉的该行为并不违反法律法规的强制性规定，本院对此予以确认。根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。原、被告双方就涉案标的物的出租、承租事宜达成一致并签订涉案租赁合同，但至今出租人张福阳并未就涉案租赁标的物库房的兴建事宜向法院提交相关规划审批手续；且结合涉案库房的面积、建筑类型、此前用途、合同约定用途、实际使用状态等实际情况而言，涉案租赁合同约定的标的物“库房”不宜被认定为传统的普通农村房屋，涉案租赁合同亦不应被作为传统农村房屋租赁合同处理；在城乡一元化规划发展的背景下，涉案租赁合同约定之标的物库房至今没有取得相关规划建设审批手续，故，租赁协议约定的标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方所订立的涉案租赁合同应属无效。综上，关于原告张福阳判决解除原、被告双方所签订之租赁合同的诉讼请求，因诉争租赁合同约定之标的物不符合法律法规的规定，应属无效，无效合同自始无效，故不存在合同解除问题。同理，在涉案租赁合同无效的情况下，原告张福阳要求判令被告马世杰、谷莉莉支付违约金的诉讼请求亦没有依据，本院不予支持。关于原告张福阳要求被告马世杰、谷莉莉腾退并交还涉案租赁标的物（包括库房、平房及相应院落）的诉讼请求，在诉争租赁合同无效的情况下，被告马世杰、谷莉莉并无占有、使用租赁标的物的合法依据，被告马世杰、谷莉莉应当将租赁标的物腾退并交付出租人，故原告张福阳的该项诉讼请求证据充足、于法有据，本院予以支持。关于原告张福阳要求判决被告马世杰、谷莉莉支付租金的诉讼请求，经审查，在诉争合同无效的情况下，张福阳主张的该项内容应当是承租人实际使用但未支付对价期间的占有使用费；虽然涉案租赁合同无效，但被告马世杰、谷莉莉在原告张福阳诉请期间事实上占有并使用租赁标的物因此获利，故被告马世杰、谷莉莉应参照租金标准向原告张福阳支付占有使用费，故原告张福阳要求被告马世杰、谷莉莉支付相应期间占有使用费的诉讼请求，证据充足、于法有据，本院予以支持。需要特别指出的是，在本案审理过程中被告马世杰、谷莉莉主张其在诉争院落内建设有三间平房，经本院释明后被告马世杰、谷莉莉坚持认为涉案租赁合同应当继续履行，故并未要求就其主张的平房因腾退、移交可能产生的相关问题在本案中一并处理。故，待本案判决生效后，相关当事人认为其就此存在损失的，可以另案主张，相关主张是否成立的，应当另案审查。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告马世杰、谷莉莉将占有使用的位于北京市通州区宋庄镇寨里村号院内的库房一栋、平房三间及相应院落腾退并交还原告张福阳，于本判决生效之日起三十日内执行清；二、被告马世杰、谷莉莉向原告张福阳支付占有使用费，以每年17000元为标准，自2017年5月18日起计算至本判决第二项确定内容执行完毕之日止，并于本判决第二项确定内容执行完毕之日同时履行清；三、驳回原告张福阳的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费488元，由原告张福阳负担25元（已交纳），由被告马世杰、谷莉莉负担463元，于本判决生效之日起三十日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年二月三日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍-8--1-