北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初45010号原告：刘振慧，男，1982年10月9日出生，汉族，中国航天工业发展研究中心所长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告：李跃林，男，1986年11月26日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴小宇，河北天壹律师事务所律师。被告：李玉智，女，1961年12月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈绍森，北京京师（温州）律师事务所律师。被告：李玉梅（未到庭），女，1958年3月29日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，该公司法务专员。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，汉族，该公司法务专员。原告刘振慧诉被告李跃林、李玉梅、李玉智、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘振慧及其委托诉讼代理人朱剑，被告李跃林的委托诉讼代理人吴小宇，被告李玉智的委托诉讼代理人陈绍森，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊、王明亮到庭参加诉讼。被告李玉梅经本院合法传唤未能到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘振慧向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行2016年9月13日原告与李X1签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。2、请求依法判令被告配合原告办理上述房产银行贷款手续。3、请求依法判令被告配合原告办理房产过户登记手续。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：李X1是北京市西城区XXX号房屋的产权人，该房屋为钢混结构，建筑面积77.8平方米。2016年9月13日原告与李X1签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，原告就按照双方约定预先支付了购房定金10万元，这笔钱通过银行转账给了被告李跃林。但是在这之后，卖房人李X1那边就没有消息了。后来，原告了解到，2016年11月19日李X1老人不幸去世了。李X1共有三个子女，分别是儿子李X2、女儿李玉梅和李玉智，但儿子李X2早在1999年12月14日去世了，因此，按照继承法规定，李X2儿子李跃林享有代位继承权，这也就是说，李跃林与被告李玉梅、李玉智对被继承人李X1的房产享有同等的继承权。原告认为，被告作为李X1的法定继承人，应当继续履行房屋买卖合同。北京市高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷27个疑难问题的会议纪要第十八条规定，出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续。为了解决上述房屋买卖合同纠纷，原告和被告李跃林曾经进行过协商、沟通，因为涉及到李玉梅、李玉智继承权纠纷，双方之间就上述问题始终未达成一致意见，故依法起诉至人民法院。李跃林辩称，不同意原告的诉讼请求。一、答辩人作为李X1老人离世遗产法定继承人之一，虽有部分法定继承权利，但相关继承人未对遗产继承达成一致，故本案所涉及的合同主体权利尚未被继承，房屋权属状态处于不确定。二、答辩人及本案其他被告即便是继承了原合同卖方主体权利，因为被答辩人违约，答辩人有权要求解除合同，从而免除继续履行合同的义务。根据双方签订的房屋买卖合同以及补充协议。被答辩人已经延迟支付了合同约定的付款义务，补充协议约定了应在2016年9月13日交付10万元定金之后，在房屋查档后3日内支付后续的20万定金。但被答辩人并没有履行补充协议的义务，答辩人至今未收到其应该支付的20万元定金。被答辩人所辩称因老人去世而未履行合同的情况，不符合事实。被告李玉智辩称，第一，李玉智在本案起诉之前，已经明确表示放弃这个继承权。今日当庭也表示放弃涉案房屋的继承权。第二，本案涉案房屋的继承并没有开始，遗产还没有分割。无法确定房产的权利状态。第三，法律明确规定继承人在继承遗产的范围之内，承担应该承担的法律责任，包括赔偿清偿履行责任。但本案李玉智明确表示，已经做出实际的行动,放弃涉案房屋的继承权。所以李玉智在本案中不承担任何的法律责任，也不是本案的适格被告。所以请求法院驳回原告对李玉智的起诉。第三人我爱我家公司述称，本案原告诉求不涉及我方权利，服从法院判决。被告李玉梅经本院合法传唤未能到庭参与法庭调查、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，李X1与李X3系夫妻关系，育有李X2、李玉梅、李玉智三人。李跃林系李X2之子。李X3于1997年10月6日因死亡注销户口。李X2于1999年12月14日因死亡注销户口。李X1于2016年11月19日死亡。北京市西城区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）登记在李X1名下。2016年9月13日，经我爱我家公司居间，原告刘振慧（买受人、乙方）、李X1（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）以及《补充协议》（以下简称补充协议），约定李X1将涉案房屋出售给原告，合同约定：房屋的总价款为696万元。乙方应于签订合同当日支付定金30万元。乙方拟贷款金额为400万元，其他购房款分次支付，第一次于网签后过户前通过资金监管方式支付172万元，第二次于网签后过户前通过资金存管方式支付93万元，第三次于交付房屋当日支付1万元。关于定金支付事宜，补充协议另行约定因乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交10万元，余款部分20万元在甲方房屋查档通过后3日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按买卖合同中该约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。关于合同的履行情况，2016年9月13日，原告通过向李跃林银行转账的方式支付李X1定金10万元。原告主张在房屋买卖过程中，因出卖人李X1死亡，且继承人之间存有争议，导致其未能支付后续定金及办理贷款手续。为证明其主张，原告提交其于2017年1月-3月期间与我爱我家公司工作人员微信记录以及2017年2月-3月期间被告李跃林与我爱我家公司工作人员电话录音予以证明。被告认可李跃林电话录音的真实性，不认可微信的真实性及证明目的，主张2016年9月19日已经完成房屋查档工作，因原告清楚李跃林的账户，故原告未能于2016年9月22日前支付剩余20万定金的行为已经构成根本违约，被告有权解除合同。我爱我家公司认可上述证据的真实性，主张房屋查档属于房屋核验的一部分，且房屋查档于2016年9月19日完成，后我爱我家公司电话告知了原告房屋查档情况。未提交其他证据。原告称房屋查档系出卖人及第三人我爱我家公司的义务，原告从未收到出卖人以及我爱我家公司的任何有关房屋查档结果的通知，原告对此毫不知情。案件审理中，本院要求原告于合理时间将剩余购房款交至法院以证明其履行能力。原告对于交纳款项及时间均予以认可，但未能于合理时间内履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点问题在于原告未支付剩余20万元定金的行为是否构成违约。根据补充协议约定，20万元定金的支付条件为“甲方房屋查档通过后3日内补齐”。显然，房屋出卖方以及中介机构负有将房屋查档结果状态及时告知买受人的义务，在被告及我爱我家公司均未提交充分证据证明其履行告知义务的情况下，原告未支付剩余定金的行为并不构成违约。另外，根据原告提交的录音及微信内容可知，房屋出卖方及其亲属从未就20万定金主张过权利，亦未就合同解除主张过权利，结合李X1于2016年11月去世的客观事实，本院对于原告所述后续不能支付定金的原因予以采信，故本案原告（买受人）并未违约，本院对于被告提出的因原告违约导致合同解除的抗辩意见不予采信。关于合同履行，考虑到涉案买卖合同及补充协议约定的支付购房款方式为贷款，而贷款行为涉及第三方利益，且第三方的身份具有不特定性，不具备强制执行效力。而原告亦未在合理时间向本院支付剩余购房款以证明其履行能力。故原告要求继续履行合同，办理贷款手续并配合办理过户手续目前仍缺乏法律依据及现实条件，本院对于原告的诉讼请求均予以驳回。本次诉讼结束后，原告可在具备履行条件时另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回刘振慧的全部诉讼请求。案件受理费60520元，由刘振慧负担（已交纳）；公告费以实际发生额为准，由李玉智、李玉梅负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 高 磊人民陪审员 温 平人民陪审员 林克然二〇二〇年二月二十一日法官 助理 姚 岚书 记 员 高 雅书 记 员 王 溪