北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初27691号原告：任国强，男，1984年4月2日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：王杰，北京煕明律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告任国强与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任国强的委托诉讼代理人王杰，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任国强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金320130.2元（以7元/建筑平方米/日，自2018年10月1日至2019年10月11日）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月26日签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目xx商务办公楼xx层xxx号房屋，被告应在2018年9月30日前向原告交付涉案房屋。原告按照合同约定向被告支付了购房款，而被告未依约向原告交付房屋。被告的逾期交房影响原告居住及出租收益，该房屋租金应视为原告的损失。合同对逾期交房违约金的约定过低，不足以弥补原告的实际损失，故原告依据法律规定提起诉讼，请人民法院查明事实，依法裁判。被告创誉公司辩称：不同意原告的诉讼请求，同意按照合同约定的标准支付逾期交房违约金，且违约期间截止于被告通知原告收房之日。具体理由如下，第一，根据北京高院裁判案例，法院是否调整违约金，需要根据当事人过错程度、客观因素等多方面因素予以综合考虑，本案中被告延期交房系因客观因素造成的，不存在主观过错，在此情况下不应再对违约金进行调整，否则对被告明显有失公平。第二，案涉房屋所在1#、5#、6#商务办公楼已经通过规划核验且完成竣工验收，目前已经全部交付完毕，案涉小区的逾期交房问题目前已经全部解决。第三，法院对于与本案相同的纠纷已经作出过生效判决，认定应当按照合同约定的违约金标准执行，案涉小区已有数百户同样发生逾期交付情形的业主在收房时与被告签署《确认函》，同意按照合同约定的违约金标准执行。合同约定的违约金条款各方应当予以信守，以免破坏合同自由原则，而且擅自调整对其他已签署《确认函》的业主也有失公平，可能引发不必要的群体性争议。第四，施工期间政府颁行的与建设工地施工有关的禁令及管制措施，对被告开发工期及房屋交付造成不利影响。政府禁令及管制措施是被告无法预知或预判的，暂停施工是为了考虑公共利益，由此造成的后果双方均应承担。与工期有关的政府禁令及管制措施属于被告延迟交付房屋相应期间的免责事由。第五，原告主张的调整违约金的标准缺乏法律依据，且未能提供任何证据予以证明，同时主张的租金标准过分高于实际租金价格。根据法律规定，本案双方已经明确约定了违约金数额和损失赔偿额的计算方法，因此不应再参照同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。涉案项目属于新建商业楼盘，商业条件的不断成熟与孵化需要一定的时间和过程，客观上存在一定的空置情况，尤其是涉案三个楼栋属于刚交付的办公楼，在交付以后出租率并不高，目前房屋所在项目的出租价格无法达到原告主张的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目xx商务办公楼xx层xxx号房屋，房屋总价款为3547505元。预售合同第十二条约定，被告应在2018年9月30日前向原告交付房屋。该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，上水、下水于2018年9月30日达到户内开通条件；【市政双路供电】【过渡性供电】于2018年9月30日达到使用条件；供暖自该商品房交付后的第一个供暖季达到使用条件；电话通信线于2018年9月30日交付，敷设到户；有线电视线于2018年9月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收楼，并同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。公共绿地于2018年9月30日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2018年9月30日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2018年9月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，原告向被告支付了全部购房款3549955元。被告通知原告于2019年10月11日前往收房。涉案房屋所在项目于2019年9月6日取得了《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2019年9月24日取得了《工程竣工验收备案表》。北京新兴环宇信息科技有限公司于2019年8月30日出具了涉案楼栋的房屋面积测算技术报告书。诉讼中，原告申请对逾期交房期间的涉诉房屋租金标准进行评估，被告表示不同意启动评估程序。本院认为，原告与被告所签预售合同虽然是制式合同，但合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。现原告与被告在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。双方预售合同约定被告应在2018年9月30日前向原告交付房屋，现被告存在逾期交房行为，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持，违约金的具体数额本院根据双方合同约定依法计算确认。我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。现本案原告认为双方预售合同关于逾期交房的违约金约定不合理，不足以弥补其损失，要求予以调整，但其并未能提交充分的证据证明其主张，故对于原告要求调整违约金的请求，本院不予支持。根据查明的情况，本案无需启动评估程序，故对于原告的评估申请，本院不予准许。综上，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告北京创誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任国强支付逾期交房违约金35500元。二、驳回原告任国强的其他诉讼请求。案件受理费3051元，由原告任国强负担2713元（已交纳），由被告北京创誉房地产开发有限公司负担338元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年二月二十五日书记员  杨雅晴