上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初142号原告：邹木元，男，1960年6月19日生，汉族。委托诉讼代理人：熊爱娣。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴友朝，执行董事。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。原告邹木元与被告上海何跃实业有限公司(以下简称“何跃公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹木元的委托诉讼代理人熊爱娣、被告何跃公司的委托诉讼代理人刘春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹木元向本院提出诉讼请求：1、判令何跃公司按每季度人民币6,418元为标准(以下币种均为人民币)，支付自2015年1月1日起至2019年11月30日止的欠付商铺使用费63,671元；2、判令何跃公司以3,040元为基数，按照银行同期贷款利率计付利息(自2016年9月8日起至款项付清之日)。事实和理由：邹木元为上海市宝山区蕴川路XXX号XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)的业主，邹木元与何跃公司已签订《北上海商业广场商铺租赁合同》，但何跃公司截止至2019年11月30日只支付租金90,361元，且自2016年9月8日起每月只支付3,378元，应以差额3,040元为基数支付利息。现诉至法院，要求判如所请。被告何跃公司辩称：合同签订及已付款情况如邹木元所述；2016年6月1日之后的收益应按照业主大会的收益标准即年2%来发放；关于利息，何跃公司不同意支付。根据当事人陈述、经审查确认的证据以及已生效裁判文书所查明的事实，本院认定事实如下：邹木元是系争商铺的权利人。2013年，邹木元与何跃公司签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定邹木元将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司未按约支付租金。2016年3月7日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回何跃公司在北上海商业广场经营权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，何跃公司自2013年10月进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给上海市宝山区北上海商业广场业主委员会或者上海市宝山区北上海商业广场业主委员会指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回何跃公司在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。上海市宝山区北上海商业广场业主委员会根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回何跃公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，何跃公司(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向何跃公司出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权何跃公司于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。另查明，自2013年起，何跃公司与北上海商业广场大部分业主陆续签订了租赁合同，约定从2013年12月1日起，按各业主投资总额的3.8%作为年回报，由何跃公司统一支付租金。邹木元、何跃公司在审理中一致确认，根据合同约定的每年按实际投资额3.8%的标准，每季度何跃公司应付租金为6,418元，截至2019年11月30日，何跃公司共计向邹木元支付90,361元；2016年9月8日起，何跃公司调整租金支付款为3,378元。本院认为，邹木元、何跃公司签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。根据所查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营，应当支付使用费。因此，邹木元按投资总额年3.8%的标准，主张截止至2019年11月30日的欠付使用费63,671元，本院予以支持。邹木元另以3,040元为基数，主张自2016年9月8日起的利息，已主动调低计息标准，尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告邹木元支付截止至2019年11月30日的商铺使用费63,671元；二、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，以3,040元为基数，支付自2016年9月8日起至款项付清之日止的利息(2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取695元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 黄文颋二〇二〇年二月二十七日法官助理 鲍仲钰书 记 员 周秋娟附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。