山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4401号 原告：闵凡刚，男。 原告：闵姿瑜，女。 法定代理人：闵凡刚，男。 法定代理人：高春燕，女。 委托诉讼代理人：高伟、孙涛，山东法至上律师事务所。 被告：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码：913708835537405863。 法定代表人：高亚利，董事长。 委托诉讼代理人:李伟，该公司职员。 委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。 原告闵凡刚，闵姿瑜与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵凡刚，闵姿瑜、被告星上公司的委托诉讼代理人李伟、应捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告闵凡刚，闵姿瑜向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行向原告交付房屋的义务；二、判令被告按照《商品房买卖合同》中第九条的规定承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金44,359.74元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月12日原告与被告签订了商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第x号住宅一套，建筑面积125.31平方米，单价每平方米3,413.78元，计房款474,925.00元。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付房款474,925.00元。商品房合同第8条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。现被告直至本案起诉，并未将符合合同约定条件的住房交付给原告，期间原告多次找被告协商，被告工作人员告知原告通过法院诉讼解决，为维护原告合法权益，依照《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼。 被告星上公司辩称，一、被告已按期向原告交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付原告。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业协会监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，被告出售给原告的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。被告在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知，所以，被告在交付商品房的事项上不存在违约事由。原告以合同上不存在的被告未交付经综合验收合格的商品房为由起诉被告，不但违背事实，亦无法律依据。事实上原告在接到被告上房通知后未及时上房，责任在原告，现原告却向被告索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定；二、被告与原告签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付条款。原告所购商品房系在其单位与被告所签《团购合作协议》的基础上购买的，远低于市场价格，被告的利润也很低。当初签订《商品房买卖合同》时，是与原告单位代表充分协商签订的，在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用方式，而约定如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。因被告出售给原告商品房基本没有多大利润，如因逾期交房再承担违约责任，被告无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉被告得到支持，极有可能造成更多购房者起诉，届时被告根本无力再为购房者办理房权证等后续手续，该工程必将变成烂尾工程，给所有购房者造成更大损失。三、原告诉讼请求已超过诉讼时效，合同约定在2014年12月31日前上房，民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，原告上房时间为2015年6月份，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，原告起诉被告没有事实及法律依据，且已超过法定诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年10月12日原、被告作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园x号住宅一套，房产面积为125.31平方米，房屋单价每平方米3,413.78元，房款总计474,925.00元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受。2014年11月11日，邹城市和谐家园2#楼通过了竣工验收，随后被告向购房者发布了上房通知，并在2015年4、5月又向购房者电话通知上房，但原告一直未办理上房手续，直至2018年3月26日原告领取了房屋钥匙。后原告以被告未按合同约定的条件交付房屋且交房存在逾期的行为已构成违约为由诉至本院。 上述事实，主要由原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的2#楼工程质量验收报告等证据证实，经当事人当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方争议的焦点问题主要为：一、被告是否履行了交付房屋的义务；二、原告请求被告支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点问题，本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。双方在合同中约定商品房交付标准时，将“该商品房经验收合格”与“该商品房经综合验收合格”并列表述。可见，双方约定的“经验收合格”与“经综合验收合格”应是不同的标准。而原告并未提交相关证据证实双方对交付标准又做了补充规定。本案原告提交的2#楼竣工工程质量验收合格报告符合双方合同约定的交房条件，被告已电话通知原告办理上房手续，且原告已领取了涉案房屋的钥匙，应属于对涉诉房屋已交付使用，故原告再行主张被告向其交付房屋的请求与事实不符，本院不予支持。 关于第二个争议焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，在该时间节点，如果被告未通知其上房，原告应该知道其权利受到侵害，诉讼时效期间开始起算，至2016年12月31日止，诉讼时效已届满。故原告于2018年4月26日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告闵凡刚、闵姿瑜的诉讼请求。 案件受理费455元，由原告闵凡刚、闵姿瑜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  陈曦 二〇二〇年二月二十六日 书记员  周雯