山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0322民初2265号 原告：宋伟，男，1973年2月9日出生，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：张小彬，山东青苑律师事务所律师。 被告：山东长江房地产开发有限公司。住所地：山东省高青县潍高路483号。 法定代表人：曹龙龙，执行董事。 诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。住所地：淄博市张店区华光路272号。 委托诉讼代理人：孙萍萍，山东大地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔越，山东大地人律师事务所律师。 原告宋伟与被告山东长江房地产开发有限公司（以下简称“长江公司”）与破产有关的纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宋伟的委托诉讼代理人张小彬、被告长江公司的委托诉讼代理人孙萍萍、崔越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋伟向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行原、被告双方签订的以银岭花园小区2号楼105号沿街房抵账协议，并协助办理房屋权属登记手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经营的淄博祺多商贸有限公司（以下简称“祺多公司”）自2014年开始承建被告银岭花园小区地源热泵及电梯施工工程，后续施工过程中被告又对前述工程追加了部分相关工程项目。因被告未能按时支付工程款，2014年10月11日被告与原告协商以房抵账，被告将银岭花园小区2号楼105号沿街房抵顶工程款711396.00元给原告。2015年1月20日双方签订协议书。被告将涉案房屋交付原告后，原告对房屋占有使用至今。原告对涉案房屋已实际占有使用收益且也抵顶了对价的工程款，原告对该抵顶房屋拥有所有权，被告现已进入破产程序，被告公司破产管理人于2019年1月2日通知原告，不再履行与原告签订的以房抵账协议，原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院，请依法判决。 长江公司辩称，一、宋伟与长江公司签署以房抵债协议时，祺多公司所施工的室外供暖（冷）官网部分未施工完毕，未达到付款条件，长江公司与祺多公司在工程款付款条件满足之前签订以房抵债协议，违反担保法、物权法关于禁止流押、流质的规定，应属无效。主要理由如下：（一）长江公司与祺多公司所签订的主合同约定的付款条件。2014年8月22日，长江公司与祺多公司签订《建设工程施工合同（银岭花园地源热泵采暖制冷系统）》，合同约定（第15页）：“第三部分专用条款第27条工程款支付方式27.1在双方合同签订后5日内，发包人向承包人支付到合同总价的30%；27.2机房部分安装完毕后发包人向承包人支付到合同总价的50%；27.3室外钻井成孔及埋管部分施工完毕后发包人向承包人支付到合同总价的70%；27.4室外供暖（冷）官网部分安装完毕后发包人向承包人支付到合同总价的80%。27.5以上四项工程完工后，经双方、监理等有关部门验收合格，承包人提包工程结算资料和竣工验收资料，一个月内结算完毕，发包人付到工程款合同总价金额的95%，余5%为质保金（无息）。工程质保期为两个供暖（冷）期，质保期满后，60日内付清余款。” 综上，从上述《建设工程施工合同（银岭花园地源热泵采暖制冷系统）》、《高青银岭花园室外管网管线追加工料单》以及长江公司相关人员的签字落款时间可以看出，银岭花园小区室外供暖（冷）管网施工是在2015年5月11日之后，且在2015年5月20日施工完毕；而宋伟系于2015年1月20日以个人名义与长江公司签订以房抵债协议书，明显属于在未施工完毕，未达到付款条件的情况下签订的以房抵债协议，该协议因违反担保法、物权法关于禁止流押、流质的规定，应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过当事人提交的证据，结合双方当事人庭审陈述，本院认定以下事实： 一、2014年1月26日，祺多公司与山东银岭房地产开发有限公司签订《电（扶）梯设备定作合同》，约定由祺多公司承包银岭花园L1-L5（1#、2#楼）电（扶）梯工程，约定总价605000.00元；付款方式合同签订之日起7天内，山东银岭房地产开发有限公司将本合同设备总价的30%，计18.15万元作为本合同定金，直接汇入本合同祺多公司指定账户，在山东银岭房地产开发有限公司付清余款后，该定金抵作本合同设备价款；本合同约定交货期15个工作日前，山东银岭房地产开发有限公司应将本合同设备总价的65%计39.325万元直接汇入本合同祺多公司指定账户，余款总价的5%计3.025万元作为质保金，质保期一年，免费保养两年；交货期40个工作日。同年5月28日，山东银岭房地产开发有限公司更名为被告长江公司。 2014年8月22日，祺多公司与被告签订《建设工程施工合同》一份，合同约定由祺多公司承包银岭花园地源热泵系统工程，合同价款266万元。 2014年8月31日，祺多公司与长江公司签订《热量表买卖合同》，合计248400.00元，祺多公司自认DN100单流热量表33000.00元应予以扣除，合同总价款215400.00元。 上述合同签订后，原告按照约定履行电梯订做、承建地源热泵系统工程及热量表供货义务。原被告均认可截至2014年12月底已完成地源热泵系统工程除机房设备安装及室内柜机系统外的其余全部工程，完成总价款147.98万元，长江公司于2014年9月28日支付80万元。 二、2018年9月28日，本院作出（2018）鲁0322破申4-1号裁定，裁定：受理申请人高青县集中供热站申请被申请人山东长江房地产开发有限公司破产清算一案。 三、被告长江公司管理人委托山东博华工程造价咨询有限公司对祺多公司工程款进行审核，2019年2月18日，博华公司出具审核报告，审定祺多公司工程款为1971890.42元，其中2015年1月20日前完工的项目价款：1.2014年8月22日的地热合同147.98万元（266万-未施工的中机房设备及安装价值759900.00元-未安装的室内柜机系统价值420300.00元）；2.2014年1月3日1、2、3、5#电梯机房钢梯22517.50元；3.2014年8月1日热量表买卖合同215400.00元（248400.00元-未安装的DN100单流热量表33000.00元）。扣除长江公司于2014年9月28日支付的地热合同价款80万元，2015年1月20日前被告欠付原告工程款917717.50元。 2019年1月2日被告管理人向原告发出《通知书》，管理人通知原告决定不再继续履行原、被告之间的以房抵债协议。 四、原告宋伟系祺多公司法定代表人，该公司自愿将抵顶的银岭花园小区2号楼105号沿街房落户于宋伟名下，并以宋伟名义与长江公司签订以房抵债协议书。 2015年1月20日，原、被告签订《协议书》一份，载明：“甲方（长江公司）将其开发建设的位于高青县北环路以北、田翟路以西的银岭花园项目小区2号楼105室房屋，预测面积112.92平方米，此住宅公示单价6500元/平方米，现以单价6300元/平方米，预测住宅房屋价格合计711396.00元，共计房屋总款项为711396.00元来顶付工程欠款”。被告长江公司在协议书上加盖公司公章，经办人为董欢，原告宋伟签字确认。同日，山东银岭房地产开发有限公司为宋伟出具对应收据一份，收据载明的交款单位为宋伟，金额为711396.00元，收款事由2-105。后被告长江公司将涉案房产的施工钥匙交付原告宋伟，宋伟对房屋进行了装修并占有使用至今。双方未办理涉案房屋的不动产登记手续。 五、原长江公司的工作人员李振江对祺多公司于2015年1月20日签订以房抵债协议书时已具备付款条件及对长江公司在与宋伟签订以房抵债协议书后交付宋伟施工钥匙这一事实予以证实。 本院认为，对原告的诉讼请求应依法予以支持。 一、从原告方合同的履行义务上来看。原告在《电（扶）梯设备定作合同》及《热量表买卖合同》中已根据合同约定履行完毕，对地源热泵系统工程是否完工存有异议。虽涉及地源热泵系统工程的合同中没有约定完工时间，但被告认可2014年12月底已完成地源热泵系统工程除机房设备安装及室内柜机系统外的其余全部工程，原长江公司法人李振江亦能证实地源热泵系统工程已在签订以房抵债协议前完工，工程已交付使用，原被告未约定工程完工时间不能成为被告拒付工程款的理由。 二、从以房抵债协议是否损害其他债权人利益上来看。原、被告双方于2015年1月20日协商以房抵债，而被告于2018年9月28日进入破产程序，双方签订抵债协议时，并不存在损害债权人利益的情形，被告亦无证据证实双方存在恶意串通损害其他人利益的情形。 三、从被告是否有权不履行以房抵债协议上来看。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”本案中，截至2015年1月20日双方签订以房抵债协议，被告欠付原告工程款917717.50元，涉案房产价值711396.00元，被告欠付的工程款足以折抵房产的价款。原告以“以房抵债”的方式交付全部房款，履行了其合同义务，被告亦将房屋交付原告居住使用，双方均履行了合同的主要义务，而为原告办理房屋登记属于合同的附随义务，被告仅未履行合同附随义务，本案合同不属于“双方当事人均未履行完毕的合同”之情形，被告无权单方面不履行涉案合同。 四、从以房抵债协议的效力来看。原、被告双方经协商，均同意被告以“以房抵债”的方式偿还所欠原告的工程款，该协议系双方真实意思的表示，合法有效，被告未提供证据证实协议存在合同法规定的合同无效及解除合同的情形以及不能履行或者不适于继续履行的情形。双方当事人应按合同的约定履行义务。故原告要求被告履行以房顶账协议并为其办理不动产登记的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 被告山东长江房地产开发有限公司根据破产案件审理情况，在涉案房产具备办理不动产登记条件之日起九十日内，为原告宋伟办理高青县银岭花园2号楼105号沿街房的不动产登记手续。 案件受理费10914.00元，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  范 永 审 判 员  魏立芳 人民陪审员  孙福勇 二〇二〇年二月二十九日 法官助理于冉 书记员孙万霞