福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽03民终3343号 上诉人（原审被告）：林晓航，女，1984年11月13日出生，汉族，住莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林俊平（系林晓航父亲），男，1956年8月22日出生，汉族，住莆田市荔城区。 被上诉人（原审原告）：莆田市鑫安泰物业服务有限公司，住所地莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号,统一社会信用代码91350304M0000C1F26。 法定代表人：陈初晴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 上诉人林晓航因与被上诉人莆田市鑫安泰物业服务有限公司（以下简称“鑫安泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晓航上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案案诉讼费用由鑫安泰物业公司承担。事实与理由：1.一审判决书认定事实的法律依据不足。一审法院认为林晓航于2016年5月6日向鑫安泰物业公司缴纳了2016年2月10日至2017年2月10日的物业费，说明林晓航认可鑫安泰物业公司为其提供物业管理服务的事实，缺乏客观公正性。一审证据表明，建设单位鑫焱集团与华泰物业公司解除合同时，没告知当事人，林晓航是在不明真相的情况下向鑫安泰物业公司缴纳了一年的物业费，一审法院据此认定林晓航认可鑫安泰物业公司的服务系认定事实错误。林晓航自发现鑫焱公司解除与华泰物业公司的合同后，自2017年2月10日开始拒绝向鑫安泰物业公司缴纳物业费，说明林晓航并未认可鑫安泰物业公司的服务。2.一审判决书适用法律错误。根据法律规定，建设单位只有依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对业主产生约束力。鑫焱集团在2015年8月31日解除与华泰物业公司的合同后，没有告知业主，违法与没有物业资质的鑫安泰物业公司签订《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》，对业主不产生约束力。一审证据表明，鑫安泰物业公司是鑫焱集团于2015年7月1日成立的下属公司，在鑫焱集团委托鑫安泰物业公司管理新世纪大厦物业时，鑫安泰物业公司未经莆田市荔城区工商行政管理局审批备案，不具有独立法人资格及从业资质，故鑫焱集团与鑫安泰物业公司签订《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》对业主不产生约束力。3.鑫安泰物业公司于2015年7月1日成立时，隶属于鑫焱集团内部的一个部门，不具有独立法人资格，2018年9月27日，鑫安泰物业公司通过审批备案后才开始具有物业管理的企业资质。此前2015年7月1日至2018年9月26日间，林晓航只需偿还鑫安泰物业公司由此支出的必要费用。鑫安泰物业公司的物业服务水平经一审法院认定“确实存在瑕疵”，其收费标准不能比照华泰物业公司的物业收费，只能按低级别收费标准。 鑫安泰物业公司辩称：1.鑫安泰物业公司自2015年8月31日入住讼争的新世纪大厦小区，鑫安泰物业公司作为开发商选聘的前期物业服务企业与建设单位签订的协议是合法有效的。林晓航应按该协议约定的标准缴纳物业费，其主张鑫安泰物业公司与建设单位签订的协议对其没有拘束力理由不能成立。2.鑫安泰物业公司自2015年7月1日就已成立，物业服务协议备案与否并不影响鑫安泰物业公司与建设单位签订物业服务协议的效力，也不影响鑫安泰物业公司提供物业服务。林晓航拒不缴纳物业费没有事实依据，请求驳回林晓航的上诉请求，维持原判。 鑫安泰物业公司向一审法院起诉请求判令：1.判令林晓航支付2017年2月11日至2019年2月28日的物业服务费5630.84元及违约金1417.93元；2.判令林晓航支付2016年1月1日至2018年12月31日的水电公摊费1322元；3.本案诉讼费由林晓航承担。 一审法院认定事实如下：林晓航系莆田市城厢区凤凰山街道文献中路南侧新世纪大厦1703室的业主。2013年3月9日，林晓航作为甲方与乙方华泰公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业服务费每月住宅1.6元/㎡；每次交纳物业服务费及其他代收代缴费用为每月15日前；乙方按本物业区域实际发生费用和按既定系数进行分摊，由甲方按实际分摊数额缴纳，账目每月公布一次。2015年2月10日，鑫焱集团将案涉房屋交付给林晓航。同日，林晓航向华泰公司缴纳了2015年2月1日至2016年1月31日的物业费。2015年8月21日，鑫焱集团向华泰公司发出《告知函》，内容为“因当前物业管理与我司销售理念存在较大差距，为了更好的促进我司楼盘的后期销售，经协商我司将直接接手当前物业管理，请贵司于本院31日退出新世纪大厦的物业管理并尽快提供相关收支与账目，做好后期交接事宜，谢谢支持与配合”。2015年8月31日，鑫焱集团作为甲方与乙方鑫安泰物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定将新世纪大厦商住小区的物业管理委托给鑫安泰物业公司，委托期限自合同签订之日起至首届业主委员会成立之日止，并约定高层住宅物业费标准为每月1.6元/㎡，每季度一次在管理处公布涉及住户共用设施设备费用分摊情况和其他物业管理代收代支费用情况。2015年11月24日，林晓航缴纳了80元门禁卡费用，鑫安泰物业公司向林晓航出具了收款收据。2016年5月6日，林晓航向鑫安泰物业公司缴纳了2016年2月10日至2017年2月10日的物业管理费2727元。2018年9月26日，鑫焱集团作为甲方与乙方鑫安泰物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定将新世纪大厦的物业项目委托给鑫安泰物业公司，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅物业费每月1.6元/㎡，业主应于每月15日前支付物业服务费，业主违反上述约定的，经物业公司书面催缴仍未能按时足额支付物业服务费的，应按照千分之三标准支付违约金。2018年9月27日，莆田市城厢区住房和城乡建设局同意对鑫安泰物业公司提交的关于新世纪大厦项目物业服务合同给予备案。 诉讼期间，鑫安泰物业公司向一审法院说明目前涉案小区尚未成立业主委员会。林晓航已缴纳了截至2015年12月31日的水电公摊费用及截至2017年2月10日的物业费。2016年水电公摊是每月每户38元，2017年之后是每月每户36元。鑫安泰物业公司是自2015年8月31日开始为新世纪大厦小区提供物业服务，并主张曾向林晓航发出催缴物业费、公摊水电费的书面通知及律师函。林晓航向一审法院说明涉案房屋已经办理产权证书，房屋面积为143.06㎡，华泰公司退出后涉案小区并没有物业公司。林晓航还说明其于2018年9月的一天发现鑫安泰物业公司将催缴通知单贴在其家门口。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，林晓航是与华泰公司签订《前期物业服务协议》，在华泰公司退出新世纪大厦物业管理后，林晓航虽未与鑫安泰物业公司签订物业服务协议，但因新世纪大厦未成立业主委员会，作为开发商的鑫焱集团与鑫安泰物业公司签订的《前期物业服务合同》对林晓航等业主具有约束力。鑫安泰物业公司自华泰公司退出后至今仍为该小区提供物业服务,且林晓航亦向鑫安泰物业公司缴纳了2016年2月10日至2017年2月10日的物业管理费,此说明林晓航认可鑫安泰物业公司为其提供物业管理服务。因鑫安泰物业公司自认林晓航已缴纳了截至2017年2月10日的物业费，故林晓航应支付自2017年2月11日起至2019年2月28日止的物业服务费1.6元/㎡/月×143.06㎡×（24+0.6）月=5630.84元。从在案的证据来看,鑫安泰物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵,林晓航针对该问题可向有关部门提出意见予以维权,但不能以此作为拒绝交纳物业服务费的理由。鑫安泰物业公司同时主张林晓航应支付2017年2月11日至2019年2月28日的违约金，因鑫安泰物业公司的管理确实存在瑕疵，故其该主张缺乏依据，本院不予支持。鑫安泰物业公司还主张林晓航应支付2016年1月1日至2018年12月31日的水电公摊费1322元，但又未能提供相应的水电公摊账目明细等予以证实，故亦不予支持。林晓航主张华泰公司退出新世纪大厦后该小区没有物业公司管理，与事实不符，不予采纳。林晓航同时主张其多交了18个月的物业费，鑫安泰物业公司应赔偿其损失，该主张不属于本案审理范围，林晓航可另行主张。依据《物业管理条例》第七条第五项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、林晓航应于本判决书生效之日起十日内支付莆田市鑫安泰物业服务有限公司自2017年2月11日起至2019年2月28日止的物业服务费5630.84元；二、驳回莆田市鑫安泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市鑫安泰物业服务有限公司负担8.5元，由林晓航负担16.5元。 本院二审期间，林晓航与鑫安泰物业公司均未提交新的证据。 经审理查明，林晓航与鑫安泰物业公司对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，在华泰公司退出新世纪大厦物业管理后，林晓航虽未与鑫安泰物业公司签订物业服务协议，但因新世纪大厦未成立业主委员会，作为开发商的福建鑫焱集团建设发展有限公司与鑫安泰物业公司签订的《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均由约束力。鑫安泰物业公司为该小区业主提供物业管理服务，林晓航作为业主应按合同约定缴纳物业服务费等相关费用。林晓航主张鑫安泰物业公司于2015年7月1日成立时，隶属于鑫焱集团内部的一个部门，不具有独立法人资格及从业资质，故福建鑫焱集团建设发展有限公司与鑫安泰物业公司签订《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》对业主不产生约束力。经审查鑫安泰物业公司的营业执照显示，鑫安泰物业公司系2015年7月1日成立的有限责任公司，其经营范围是物业管理与物业服务，故林晓航的该主张不能成立，本院不予采信。《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》于2018年9月27日经莆田市城厢区住房和城乡建设局备案，该备案行为仅是政府的行政管理行为，并不影响《“新世纪大厦”前期物业管理委托合同》的效力和履行。鑫安泰物业公司的物业管理服务虽存在瑕疵，但不能作为林晓航不缴纳物业费的正当理由，一审法院综合全案考虑已驳回鑫安泰物业公司要求林晓航支付违约金的请求，林晓航要求按鑫安泰物业公司的必要支出及低级别收费标准缴纳物业费的主张亦不能成立，本院不予支持。另指出,物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后,该小区的业主即拒绝交纳物业服务费,则势必会导致物业公司经营资金的减少,从而再次导致物业服务水平与质量的下降,如此恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时,其应当主动的向物业公司反映,并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正,提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。 综上所述，林晓航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33元，由林晓航负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年二月十七日 书记员  林夏岚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。