福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3419号 原告：余玉松，女，1963年5月6日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：曹海洲，福建自晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑静云，福建自晖律师事务所实习律师。 被告：厦门华侨假日国际旅行社有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路741号之二。统一社会信用代码91350205051199697R。 法定代表人：陈超，总经理。 原告余玉松与被告厦门华侨假日国际旅行社有限公司（以下简称“华侨旅行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告余玉松的委托诉讼代理人曹海洲、被告华侨旅行公司的法定代表人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余玉松向本院提出诉讼请求：1.判令华侨旅行公司向余玉松支付拖欠的2017年11月26日至2018年11月25日期间的租金50400元；2.判令华侨旅行公司向余玉松支付2018年11月26日至2019年6月4日期间的占有使用费27866元；3.判令华侨旅行公司向余玉松支付滞纳金（以50400元为基数，自2018年11月26日起暂计至2019年7月15日的滞纳金为7694.4元，其后的滞纳金以剩余拖欠租金为基数，按照年利率24%的标准，自2019年7月16日起计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费用由华侨旅行公司承担。事实和理由：2015年5月29日，华侨旅行公司与余玉松签订一份房屋租赁合同书，约定华侨旅行公司向余玉松租赁位于厦门市海沧区滨湖北路741号房屋作为办公使用，租赁期限自2015年6月26日至2018年11月25日，每月租金为3600元，从第二年起，每年递增200元，第一次从2015年11月开始递增200元，根据上述约定，在租期内的租金标准如下2015年6月26日至2015年11月25日，租金为3600元/月；2015年11月26日至2016年11月25日，租金为3800元/月；2016年11月26日至2017年11月25日，租金为4000元/月；2017年11月26日至2018年11月25日，租金为4200元/月；租金每季度结算一次；租用期间如有拖欠租金每天按所拖欠租金部分的2%加收滞纳金。租赁合同签订后，余玉松按约定将房屋交付华侨旅行公司使用，但华侨旅行公司自2017年11月26日开始就拒不支付租金，至2018年11月25日租赁期满，华侨旅行公司不仅没有支付拖欠租金，还不将租赁房屋移交余玉松，直至2019年6月4日，余玉松迫于无奈报警处理，才重新拿回租赁房屋。华侨旅行公司逾期缴纳租金已构成违约，且在租赁到期后拒不移交租赁房产，其行为损害了余玉松的利益，故提起诉讼。 华侨旅行公司辩称，华侨旅行公司法定代表人陈超通过其个人建设银行账户于2018年1月10日和2018年1月29日转给案外人余玉琴（余玉松的代理人）7000元和5600元，该二笔转款是支付2017年11月26日至2018年2月25日期间的季度租金。陈超还于2018年3月26日向余玉琴转款10000元，该笔款项是支付2018年2月26日至2018年5月26日期间的部分租金。2018年2月26日至2018年5月26日期间该期租金2600元以及2018年5月26日之后的租金华侨旅行公司确实没有付清。华侨旅行公司于2018年11月27日和2018年12月3日两次通过微信向余玉琴提出有第三方要转租租赁店面，但余玉琴并没有回复也没有同意，只向华侨旅行公司发送了欠付5个季度租金及滞纳金清单，余玉琴要求把尚欠租金付清才允许华侨旅行公司将租赁房屋转租他人。华侨旅行公司于2018年5月27日搬离租赁房屋，此后未再进入租赁房屋。因租赁房屋内留有华侨旅行公司办公桌、空调等办公用品，余玉琴表示若租金一直没有支付，其有权处理华侨旅行公司遗留物品，华侨旅行公司也表示同意。华侨旅行公司拖欠租金，余玉松有权解除租赁合同收回租赁房屋，但其没有收回租赁房屋，因此产生的损失不应由华侨旅行公司承担。余玉松主张华侨旅行公司支付滞纳金不合理，双方的租赁合同于2018年10月25日已经终止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。余玉松提交了厦门市土地房屋权证、房屋租赁合同书、工商登记信息、微信聊天记录、报警回执；华侨旅行公司提交微信转账截图。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 余玉松系厦门市海沧区滨湖北路741号房产的权属人。陈超系华侨旅行公司法定代表人。2015年5月29日，余玉松（出租方、甲方）与华侨旅行公司（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同书，合同约定：乙方向甲方租赁位于厦门市海沧区滨湖北路741号房屋（共两层），租赁用途为办公使用，租赁期限从2015年6月26日至2018年11月25日，每月租金为实收3600元，从第二年开始，每年递增200元；付款方式为每季度交付10800元，第二次付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付押金3600元，到合同期满后，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间如有拖欠租金每天按所拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权收回所欠租金及滞纳金；租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方，如乙方需要续租提前半个月与甲方协商，在同等条件下，乙方有优先承租权；租赁期满后，乙方退出时，若有家具杂物等布置不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；承租人在租赁期间，不得擅自把房屋转租给他人。 租赁合同签订后，余玉松将租赁房屋交付华侨旅行公司使用，华侨旅行公司先后交纳了至2018年2月25日之前租金。华侨旅行公司于2018年5月底搬离租赁房屋，但仍将其办公桌、空调等办公用品留置在租赁房屋内。后华侨旅行公司与余玉松协商要求将租赁房屋转租给他人，余玉松则要求华侨旅行公司先将租赁期间尚欠租金付清再谈转租事宜。2019年5月27日，余玉松通过案外人余玉琴向华侨旅行公司催讨租金。余玉琴与陈超两人之间的微信谈话内容，余玉琴：“截止现在你所欠的店租+滞纳金，如果还不还，已足够让你吃牢饭”；陈超回复：“余姐，你算下总共我要给你多少，我会给你清的”；余玉琴：上次到2018年11月30日是4个季度，每季度12600元，共计50400元，加5000元滞纳金，总共是55400元，现算至2019年5月30日又是6个月，现每个月是4400元，6*4400是26400元，截止2019年5月30日，总共是55400+26400是81800元”。2019年6月4日，余玉松通过报警处理方式收回租赁房屋。后余玉松诉至本院，提出了前述诉讼请求。 本院认为，余玉松与华侨旅行公司签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同的约定享有并履行各自的权利和义务。合同签订后，余玉松依约将租赁房屋交付华侨旅行公司使用，华侨旅行公司理应按照合同约定支付租金。华侨旅行公司未按照合同约定支付自2018年2月26日起租金，已经构成合同违约，应承担相应的违约责任。当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，华侨旅行公司抗辩主张其已支付2018年2月26日至2018年5月25日季度租金10000元，但提交的微信转账截图仅能证明华侨旅行公司于2018年3月26日向案外人余玉琴转款10000元之事实，并不足以证明该笔转款为其支付余玉松自2018年2月26日之后季度租金，华侨旅行公司应承担举证不能的法律后果。余玉松主张华侨旅行公司尚欠自2018年2月26日起至2018年11月25日期间租金共计37800元，有事实依据，本院予以采信。双方签订的租赁合同约定，承租人逾期支付租金应该按所欠租金每日2%支付滞纳金，该滞纳金属于合同法中的违约金，因逾期支付租金造成的主要是出租人的利息损失，因此该约定的违约金明显过高。现余玉松将违约金计算标准主动调低为按年利率24%计算，因此，华侨旅行公司应支付的违约金为：以欠付租金37800元为基数，按年利率24%自2018年11月26日计至实际付清之日止。 按照约定支付租金和租赁期满后交还租赁物是承租人应负的合同义务。租赁合同约定的租赁期限届满后，华侨旅行公司仍将其办公桌、空调等办公用品留置在租赁房屋内，没有证据证明华侨旅行公司在搬离租赁房屋后将租赁房屋钥匙交还了余玉松或是办理了相关的交接手续，故应视为华侨旅行公司在租赁合同约定的租赁期限届满后，仍然占有使用了该承租的房屋，华侨旅行公司理应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于租赁合同约定每季度为一期提前七天支付下一季度租金，拖欠租金达半个月以上，余玉松有权解除合同收回房屋，余玉松已于2019年6月4日收回租赁房屋，因此，华侨旅行公司应参照租赁合同约定的租金标准支付自2018年11月26日起至2019年6月4日期间的房屋占有使用费26600元（6个月×4200元/月+10天×4200元/月÷30天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门华侨假日国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余玉松支付自2018年2月26日起至2019年6月4日期间拖欠的租金37800元和房屋占用费26600元，共计64400元； 二、被告厦门华侨假日国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余玉松支付违约金（违约金以37800元为基数，按年利率24%，自2018年11月26日计至实际付清之日止）； 三、驳回原告余玉松的其他诉讼请求。 如被告厦门华侨假日国际旅行社有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1949元，由原告余玉松负担286元，被告厦门华侨假日国际旅行社有限公司负担1663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李庆东 人民陪审员  高闪曲 人民陪审员  邱武勇 二〇二〇年二月二十六日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。