重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初28567号 原告：陶源，女，汉族，1982年3月31日出生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：毛新蕾，北京市隆安(重庆)律师事务所律师。 被告：四川居艺建筑工程有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道89号4幢1-20-4，统一社会信用代码91500000MA5UPQNK0W。 法定代表人：马强，职务不详。 被告：四川固元建设集团有限公司，住所地南充市顺庆区仪凤街155号7层，统一社会信用代码9151130268792396XH。 法定代表人：周明春，执行董事。 委托诉讼代理人:张维明，四川松合律师事务所律师。 原告陶源与被告四川居艺重庆分公司（以下简称四川居艺重庆分公司）、四川固元公司（以下简称四川固元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案。依法适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人毛新蕾、被告四川固元公司的委托诉讼代理人张维明到庭参加了诉讼，被告四川居艺重庆分公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告四川居艺重庆分公司之间就位于重庆市北部新区金渝大道xx号线外城市花园xx幢xx楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号房屋的租赁关系；2.二被告支付从2018年8月1日起至2019年11月21日止的租金共计366050元以及逾期付款违约金（以23550元为基数，自2018年6月1日起，按每日千分之一计算至实际付清本息之日止，以75000元为基数，分别自2018年9月1日起、自2018年12月1日起、自2019年3月1日起、自2019年6月1日起、自2019年9月1日起计算至实际付清本息之日止）；3.二被告支付从2018年9月至2019年7月期间的物管费21494元、公摊费1294.8元、滞纳金1600元，2019年8月至实际返还租赁房屋期间的物管费按照4元/平方米/月计算；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年11月27日，原告与被告四川居艺重庆分公司签订租赁合同，原告将案涉房屋出租给被告四川居艺重庆分公司使用，约定了租金、物业服务费标准以及违约责任等，但被告四川居艺重庆分公司却开始拖欠租金、物业费，故为维护合法权益，起诉来院。 被告四川居艺重庆分公司未做答辩。 被告四川固元公司辩称：1.对原告与被告四川居艺重庆分公司签订的合同不知情；2、原告主张按每日千分之一计算违约金标准过高，请求法院予以减少。3、驳回原告要求被告支付物管费、公摊费等费用的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括房屋租赁合约、物品明细、照片、视频、物业费催收明细单和短信记录、微信和短信聊天记录等，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月27日，原告（出租人、甲方）、被告四川居艺重庆分公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合约》，第一条约定：甲方同意将坐落于重庆市北部新区金渝大道xx号线外城市花园xx幢xx楼1号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号房，建筑面积493平方米的物业出租给乙方，该物业以装修状态下租给乙方使用。第二条约定：租赁期：1年，从2017年12月1日起至2018年11月30日止。房屋交付时间为2017年11月27日。第三条第1款约定：租金：第一年每月租金为人民币25000元整，第一期租金75000元整；第2款约定：租金支付方式：租金以每3个月一期之方式交付甲方，以现金或转账方式交付租金，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据；第3款约定：租金支付时间：第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方；第4款约定：租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、水电费、天然气费及其他相关费用均由乙方承担，并应按相关收费部门的规定缴纳。第四条约定：乙方须于2017年12月1日或之前向甲方支付押金人民币25000元整，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用，押金由甲方如数退还乙方（不计利息）。乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。第五条第4款约定：租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠缴该物业租赁期内每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费、及相关费用达壹个月或以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任。第七条第3款约定：乙方逾期支付租赁房屋租金超过15日或以上，或欠交该物业租赁期内每月的物管费、水电费、及相关费用达壹个月或以上视为乙方违约，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，乙方应当补缴已使用天数的租金，押金不予退还；甲方如果不解除合同，乙方除应及时全额补交当期未缴租金外，从应缴之日起，每日按当年未交租金额的百分之二向甲方支付违约金。第七条第5款约定：乙方违反本条款第3款的约定，甲方有权解除合同，自甲方书面解除通知达到乙方之日起本合同终止，押金不退还乙方。如造成甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任。原告在合同尾部甲方处签字，被告四川居艺重庆分公司法定代表人马强在乙方处签字，并加盖公司公章。当日原告收到了被告四川居艺重庆分公司缴纳的房屋保证金25000元以及第一期房屋租金75000元。 2017年12月1日，马强在移交的物品明细上签字。 2019年3月29日，原告向马强发送微信信息称，“马总大家都忙现在什么情况请回电沟通你们房租和物管费逾20多万还没有支付上次约定的这三月月底是解决期限我的房子需要收回来你什么时候可以到现场？……”马强于2019年4月9日回复，“小史150xxxx9279”。 2019年11月21日，原告出具收条，载明“今收到史绍龙代四川居艺重庆分公司移交的线外城市花园xx栋xx楼的左右大门钥匙两把。本人承诺线外城市花园xx栋xx楼的房屋租赁纠纷与史绍龙无任何关系。史绍龙不承担本房屋的租金责任。”史绍龙于当日在收条上签署“情况属实”字样。原告另举示了视频以证明2019年11月21日双方完成了交接，原告陈述现案涉房屋房屋内仅有被告四川居艺重庆分公司的几本笔记本和宣传册，其余物品均为原告所有。被告四川固元公司陈述，收条为复印件，且史绍龙是否为被告四川居艺重庆分公司员工不确定，视频仅能证明原告到案涉房屋完成交接手续，但是被告四川居艺重庆分公司实际腾房时间与原告实际收房时间不同，应以实际腾出房屋时间为准。 另查明：2019年8月1日，线外城市花园客服中心出具7月缴费明细单，载明房号为13-28，物业管理费时间：2018年9月1日至2019年7月31日，面积488.51㎡，单价4元/㎡，小计21494元；水电公摊费交费时以财务报表为准，小计1294.8元；滞纳金1600元，共计24388.8元。明细单加盖有线外城市花园客服中心公章。 庭审中，原告认可2018年8月1日前的租金被告方已经付清，亦认可2018年11月30日合同到期后双方形成不定期租赁合同关系，另陈述第二项诉讼请求中的租金即使用房屋的对价，物业费等系直接支付与物管公司，现其未代付。 被告四川固元公司认可四川居艺重庆分公司系其分公司。 本院认为：原告与被告四川居艺重庆分公司签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。2018年11月30日合同到期后，被告四川居艺重庆分公司继续占用房屋，原告亦无异议，故双方形成不定期租赁合同关系。 被告四川居艺重庆分公司作为承租人，应举证证明何时交还房屋以及租金支付的总额，现其未举示证据予以证明，本院依法采纳原告陈述双方已于2019年11月21日办理房屋交接，同时被告四川居艺重庆分公司欠付2018年8月1日之后的租金。由于被告欠租，原告有权解除租赁关系，现双方已于2019年11月21日办理了交接，此时租赁关系即无法继续履行，双方以实际行为达成了解除租赁关系的意思表示，故此时租赁关系已然解除，本院对原告请求解除租赁关系的诉讼请求不予支持。被告四川固元公司陈述史绍龙不能确定是否为被告四川居艺重庆分公司员工，且四川居艺重庆分公司实际腾房时间与收房时间不同。因微信中原告多次催收租金及收房事宜时，马强微信回复了“小史”，故在无相反证据的情形下，可以认定史绍龙即接受了马强委托办理交接事宜的人员。至于被告四川居艺重庆分公司何时搬离被并未举示证据予以证明，且其单方搬离行为亦不能直接产生解除租赁关系及停付租金的法律后果，本院对此辩称意见不予采纳。 根据合同约定，2018年8月1日至2019年11月21日的租金为392500元（25000元/月×15个月＋25000元/月×21天÷30天），现原告只要求被告四川居艺重庆分公司支付该期间欠付租金366050元系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。 关于逾期付款违约金，被告四川居艺重庆分公司存在逾期支付租金的行为，应当支付违约金，然合同约定的日千分之一标准过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准。根据合同约定，2018年8月1日至2018年8月31日的租金25000元应于2018年5月16日支付；2018年9月1日至2018年11月30日、2018年12月1日至2019年2月28日、2019年3月1日至2019年5月31日、2019年6月1日至2019年8月31日的租金75000元分别应于2018年8月16日、2018年11月15日、2019年2月13日、2019年5月16日支付；2019年9月1日至2019年11月21日的67500元租金应于2019年8月16日支付。现原告自愿将首期违约金的基数定为23550元，并将每期违约金起算点分别定为2018年6月1日、2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日系对其自身是权利的处分，本院予以认可，故违约金计算方式为：以23550元为基数，从2018年6月1日起算至付清时止；以75000元为基数，从2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起算至付清时止；以67500元为基数，从2019年9月1日起算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 关于原告请求被告支付物管费、公摊费、滞纳金的诉讼请求，原告庭审中表示上述费用系由被告四川居艺重庆分公司直接向物管公司缴纳，且原告至今未进行代付，故原告该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 至于四川固元公司的责任，原告要求四川固元公司承担连带支付责任，其实质即是要求四川固元公司对本案债务承担支付责任，虽连带责任无法律依据，然根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故在四川居艺重庆分公司财产不足以承担部分，四川固元公司应承担支付责任。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告四川居艺建筑工程有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即支付原告陶源2018年8月1日至2019年11月21日的欠付租金366050元； 二、被告四川居艺建筑工程有限公司重庆分公司于本判决生效之日立即支付原告陶源违约金，计算方式为：以23550元为基数，从2018年6月1日起算至付清时止；以75000元为基数，从2018年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日起算至付清时止；以67500元为基数，从2019年9月1日起算至付清时止；标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍； 三、被告四川固元建设集团有限公司就上述债务在被告四川居艺建筑工程有限公司重庆分公司财产不足以承担部分向原告陶源承担支付责任； 四、驳回原告陶源的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3767元，由四川居艺建筑工程有限公司重庆分公司、四川固元建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇二〇年二月十九日 书记员  楚 仑