济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8894号原告：商广兴，男，1958年10月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张某某，男，该公司员工。原告商广兴与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商广兴及其委托诉讼代理人裴宝园、刘梁梁，被告圣凯公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商广兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除《委托经营管理协议》，并要求圣凯公司立即支付拖欠的租金640518.4元（自2014年9月1日，按总楼款的8%每年，计算至2019年8月31日），自起诉之日至实际返还涉案商铺之日，按总楼款的8%计算每年的商铺使用费；2.判令圣凯公司立即将涉案商铺腾空并恢复原状后予以返还；3.判令圣凯公司赔偿商广兴因诉讼支出的律师费5000元；4.本案诉讼费，保全费等由圣凯公司承担。事实与理由：商广兴与圣凯公司于2015年11月13日签订两份《委托经营管理协议》，约定商广兴将其所有的产权证号分别为历字第****号、历字第****号的两间商铺委托给圣凯公司经营管理。每年的委托经营租金分别为各协议项下商铺总楼款的8%，涉案协议载明，历字第****号商铺的总楼款是789870元，历字第****号商铺的总楼款为811426元。该两协议约定的委托期限为2年，即自2014年9月1日至2016年8月31日。另，协议约定，委托期限届满后，圣凯公司若继续委托经营该商铺，应于有效期届满之日前两个月向商广兴提出续约要求，若商广兴无书面反对意见，则协议顺延。至2016年8月31日该协议到期时，商广兴未就协议的顺延提出任何书面反对意见，且至今圣凯公司仍继续使用涉案商铺。依照约定，《委托经营管理协议》已自动顺延，圣凯公司应按照协议约定继续支付租金。在上述协议签订后，商广兴将涉案商铺交由圣凯公司经营管理，但圣凯公司在约定支付日期并未向商广兴支付相应年度租金，后续的年度租金圣凯公司更以种种理由拖欠，商广兴多次向其催要，圣凯公司均拒不支付。商广兴为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告圣凯公司辩称，商广兴主张租金数额有异议。其中2014年9月1日至2015年8月31日的租金已支付。另，双方签订的《委托经营管理协议》已过期即已不具备法律效力。商广兴主张由圣凯公司承担全部诉讼费用问题。双方就此未有明确约定，圣凯公司不予认可。基于双方就租金结算未达成一致意见，结合涉案项目近年经营处于亏损状态等多种因素，不能直接完全认定是圣凯公司违约。故此，商广兴主张的事实依据不够充分，请求法院依法驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，商广兴要求的租金是按购房款总额的8%支付，已超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，圣凯公司负累较重。现阶段，圣凯公司已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况，圣凯公司于前年下旬组织召开了商铺业主见面会（商广兴期间曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由圣凯公司设法落实资金，尽快将欠付业主（包含商广兴在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起，委托管理租金标准由购房款X6%、7%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。另，对于合同期满后，房屋占有使用费的支付标准现行法律应该也没有明确规定，到底是采用原合同约定的租金标准来确定，还是按房屋被占用期间同地段租赁市场价格确定，应当具体案件具体分析，以公平、公正原则为指引，双方当事人的合法权益才能都得到保障。近几年中国市场经济不稳定，虽GDP指数逐年上涨，但这并不能代表所有的行业的经济状况成正增长趋势，具体到个案，影响的因素不同，影响的程度不同，不能因租赁行业租金总体增长的情况得出每个经营者的收入都是逐年增长的结论，实际上甚至存在负增长的情况。具体到本案中，圣凯公司提供的证据可以证实涉案房屋的实际租金的价格远低于购房款的8%的标准，如果继续采用原合同约定的租金标准支付占有使用费，对圣凯公司来说显然有失公平。根据《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于商广兴的实际损失，假使圣凯公司未占用商广兴的房屋，商广兴自己对外出租所得的利益是否一定能达到购房款的8%，这个无从得知，因此，只有通过调查事实或依法鉴定，根据实际市场或由第三方专业机构来确定涉案房屋占有使用费的支付标准对双方是最为公正、公平的。综合前述证据及答辩内容，商广兴主张有误且事实依据不充分，请求法院根据实际情况综合衡量、合理判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市历下区某某3－126号、3－127号，房屋所有权人为商广兴，房产证号分别为济房权证历字第****号、****号。2015年11月13日，商广兴（甲方）与圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》二份，约定：甲方同意将其购买的位于济南市某某上述两套商铺委托乙方经营管理，甲方将该房在委托期限内的所有收益权和转租于他人的权利及其他经营权利转移给乙方，授权如下：1、乙方可以根据实际情况需要决定该房的使用方式（如自己使用、授权他人使用或出租于他人），乙方无须另行通知甲方或取得甲方的同意；2、在委托经营期限内，乙方或乙方授权人有权根据经营需要对圣凯商场进行重新布局、装潢和改造；在不影响该店铺房屋结构安全的情况下，可以对该房进行重新布局、装潢和改造，无须另行通知甲方或取得甲方的同意；重新布局、装潢和改造费用由乙方承担，装修、改造及添附的物品归乙方所有。委托经营期限为2年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。双方同意本年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年为8%、第二年为8%。租金2014年9月1日至2015年8月31日，支付日期为2015年11月30日；租金2015年9月1日至2016年2月28日，支付日期为2015年12月31日，2016年3月1日至2016年8月31日，支付时期为2016年6月20日。双方确认商铺总楼款分别为789870元、811426元。合同第四条约定：公共部位、共用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。合同第五条约定：委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除（甲方不同意购买此保险，出现责任由甲方自己负责，与乙方无关）。合同第十条约定败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。圣凯公司向商广兴支付了涉案商铺2014年9月1日至2015年2月28日期间的租金54724.3元。涉案商铺2015年3月1日至2015年8月31日期间的租金由案外人济南某某传媒广告有限公司代圣凯置业支付，其中2017年12月29日向商广兴邮政储蓄银行尾号****账户转账31289.25元，2018年8月15日向商广兴邮政储蓄银行尾号****账户转账32146.1元。上述两份《委托经营管理协议》于2016年8月31日到期后，圣凯公司未向商广兴返还涉案商铺，未支付商广兴2015年8月31日之后的租金。商广兴因本案支出律师代理费5000元。本院认为，圣凯公司与商广兴签订的两份《委托经营管理协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，均系合法有效，各方均应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。商广兴与圣凯公司约定的合同期限于2016年8月31日届满后，涉案商铺仍由圣凯公司支配使用，商广兴对此没有提出异议，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，商广兴可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知圣凯公司。商广兴于2019年8月30日提起诉讼要求解除合同，可视为已通知圣凯公司，故对商广兴要求解除《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，圣凯公司应将涉案商铺腾空并恢复原状后返还给商广兴，故对商广兴的该项诉讼请求，本院予以支持。关于涉案商铺2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金。根据合同约定，涉案商铺上述期间租金应为：（789870元+811426元）×8%-（789870元+811426元）×2%÷40年×1年=127303元，圣凯公司已实际支付118159.65元（54724.3元+31289.25元+32146.1元），差额部分9143.38元（127303元-118159.65元）应予补足，故对商广兴该部分诉讼请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，不予支持。关于涉案商铺2015年9月1日起至圣凯公司向商广兴返还涉案商铺期间的租金。根据《委托经营管理协议》的约定，圣凯公司应向商广兴支付的涉案商铺日租金计算标准为：3－126号商铺为(789870元×8%-789870元×2%)÷365天，3－127号商铺为(811426元×8%-811426元×2%)÷365天。圣凯公司应按该标准向商广兴支付自2019年9月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋租金。对于商广兴主张的律师代理费，因双方在合同进行明确了约定，故商广兴的该项诉讼请求，要求合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告商广兴与被告山东圣凯置业有限公司签订的《委托经营管理协议》解除；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告商广兴支付2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金差额9143.38元；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将济南市历下区某某3－126号商铺（济房权证历字第****号）、济南市历下区某某3－127号商铺（济房权证历字第****号）恢复原状后返还给原告商广兴；四、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告商广兴支付上述第三项商铺自2015年9月1日起至实际返还之日期间的租金，其中3－126号商铺日租金按(789870元×8%-789870元×2%)÷365天为标准计算，3－127号商铺日租金按(811426元×8%-811426元×2%)÷365天为标准计算；五、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告商广兴律师代理费人民币5000元；六、驳回原告商广兴其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10260元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 时文萍二〇二〇年二月二十六日书 记 员 魏凯欣