四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5855号 原告（执行案外人）：裴建贵，女，1951年8月24日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师，执业证号15103201010837759。 被告（申请执行人）：李小红，女，1971年3月12日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托代理人：王正勇，男，1971年11月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系李小红之夫。 第三人（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司员工。 第三人（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，统一社会信用代码91511521714418636T，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，公司董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司员工。 原告裴建贵与被告李小红、第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告裴建贵及其委托诉讼代理人戴家彬，被告李小红的委托诉讼代理人王正勇，第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴建贵向本院提出诉讼请求：1.不得执行宜宾市叙州区柏溪街道南兴大道阳光花园（翠竹苑）9幢（1单元）1层61号商业服务房（俗称“门面”）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告申请执行第三人民间借贷纠纷一案，人民法院作出（2018）川1521执恢256号之一执行裁定，查封了上述商业服务房；而原告在人民法院查封之前已购买上述商业服务房，并已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款，已合法占有，非因原告自身原因未办理过户登记；原告提出执行异议申请，于2019年9月24日被裁定“驳回申请”；原告为维护自身的合法权益，特提起本诉。 被告李小红辩称，被告依法申请强制执行、查封上述商业服务房，人民法院依法强制执行、查封上述商业服务房；被告请求人民法院依法判决。 第三人冉寅吾述称，对原告主张的诉讼请求、事实及理由无异议。 第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司述称，对原告主张的诉讼请求、事实及理由无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提供的（第一组）裴建贵身份证复印件，（第二组）宜宾寅吾房地产有限责任公司工商登记信息，（第三组）1.商品房买卖合同、2.房产信息查询情况，（第四组）1.房屋所有权证、2.土地使用权证，（第五组）1.裴建贵银行流水及汇款凭证、2.冉小玲转账给寅吾公司银行流水、3.冉小玲的《劳动合同》、4.委托收款及以房抵债的证明，（第六组）购房收款收据，（第七组）1.房屋交付通知书、2.绿城物管出具的证明，（第八组）宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521执异59号执行裁定书，（补充证据）1.房屋现状照片四张及原告占有使用的钥匙照片三张、2.绿城物管出具的物业服务收费票据（证明原告实际占用该房屋，按时缴纳了物管费）等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李小红与第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司借款合同（民间借贷）纠纷一案，于2016年5月26日自愿达成“1.冉寅吾偿还李小红借款本金320000元，定于2016年7月30日前偿还50000元，2016年12月30日前偿还50000元，2017年7月30日前偿还80000元，2018年7月30日前偿还80000元，2019年7月30日前偿还60000元；2.冉寅吾支付李小红借款利息，计算方法从2015年1月1日起以未偿还借款本金为基数按月利率6‰计算利息至本金还清之日止，利息于2019年7月30日前偿还最后一笔借款本金时一并支付；3.如果冉寅吾未按上述分期还款协议足额履行任一期还款义务，李小红有权要求冉寅吾履行全部未到期债务；4.宜宾寅吾房地产有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；5.李小红自愿放弃其他诉讼请求”协议，并经本院（2016）川1521民初969号民事调解书确认。 因第三人冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司未履行上述民事调解书确定的偿还借款义务，被告李小红向本院申请强制执行，本院于2016年8月9日受理、立案。 2017年5月11日，第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司作为出卖人、原告裴建贵作为买受人，签订《商品房买卖合同》。约定出卖人将上述商业服务房（房屋所有权证号：宜县房权证柏溪字第××号；国有土地使用权证号：宜县国用2005字第0707号；建筑面积31.31平方米；结构：混合）出卖与买受人，价款200000元。载明“买受人已向出卖人支付款项200000元”，实为抵偿2011年10月借款200000元。载明抵押情况为“抵押”，实为“未抵押”。约定“出卖人在2016年4月30日前向买受人交付”，实为出卖人于2017年5月11日向宜宾绿城物业管理有限公司发出内容为“业主裴建贵已与我公司办理完相关手续，请贵公司办理入伙相关手续”且有裴建贵签名的《房屋交付通知书》，宜宾绿城物业管理有限公司于2019年5月24日出具《证明》证明“因一直未通水、电，业主暂时用于存放杂物使用”，原告于2019年10月16日缴纳2017年5月11日至2019年10月16日物业服务费共计300元。约定“出卖人应当在2020年6月30日前取得上述商业服务房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在2020年6月30日前取得房屋所有权证书的，出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并按总房款的万分之零点壹／天向买受人支付违约金”，实为出卖人在签订上述买卖合同之前就取得上述商业服务房所有权和土地使用权登记证书，且至今未转移登记至买受人名下。 2018年11月2日，本院根据被告的查封申请，作出（2018）川1521执恢256号之一执行裁定和协助执行通知，查封上述商业服务房。原告对上述商业服务房提出书面异议，本院审查后于2019年9月24日裁定驳回。原告签收后对裁定不服，遂提起本诉。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 对本案具体分析说明如下：一、第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司将上述商业服务房抵偿其向原告所借款项，应当同时考虑偿还其承担连带责任的第三人冉寅吾向被告所借款项；二、原告与第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司约定于2016年4月30日交付上述商业服务房，第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司也于2017年5月11日向宜宾绿城物业管理有限公司发出《房屋交付通知书》，原告也在《房屋交付通知书》上签名知晓，但原告于2019年10月16日才向宜宾绿城物业管理有限公司补缴之前的物业服务费，且上述商业服务房一直未通水、电，因此，原告不能充分证明其已合法、真正占有上述商业服务房；三、原告在签订《商品房买卖合同》时，未核实上述商业服务房的真实抵押情况（如果未抵押，可以随时办理过户登记），且自愿同意在较长期限内（2020年6月30日前）办理过户登记，致使原告在本院查封之前未办理过户登记，系因原告自身原因未办理过户登记；四、原告享有的《商品房买卖合同》权益，包括且不限于追究违约损失权益，可以向第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司另行主张。 综上所述，原告提供的证据不能充分证明其对执行标的-上述商业服务房享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告裴建贵的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告裴建贵负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  李文财 人民陪审员  王 征 人民陪审员  黄 平 二〇二〇年二月七日 书 记 员  阳静宇