成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5150号 原告（反诉被告）：四川兴力达物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市成华区。 负责人：刘军，职务系总经理。 委托诉讼代理人：陈清华，四川全兴律师事务所律师，一般授权。 被告（反诉原告）：四川省科力立中药材有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：邓博文，职务系董事长。 委托诉讼代理人：杨志宏，北京德恒（成都）律师事务所律师，特别授权。 反诉被告：四川兴力达物业服务有限公司，住所地绵阳市。 法定代表人：刘军。 委托诉讼代理人：陈清华，四川全兴律师事务所律师，特别授权。 原告四川兴力达物业服务有限公司成都分公司（以下简称：兴立达公司成都分公司）诉被告四川省科力立中药材有限公司（以下简称：科力立公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告科力立公司反诉原告兴立达公司成都分公司及四川兴力达物业服务有限公司（以下简称：兴力达公司），本院予以受理，并依法适用普通程序，于2019年11月15日、2020年1月16日两次公开开庭就本反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）兴力达公司成都分公司及反诉被告兴力达公司的共同委托诉讼代理人陈清华，被告（反诉原告）科力立公司的委托诉讼代理人杨志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兴力达公司成都分公司向本院提出诉讼请求：判决科力立公司向兴力达公司成都分公司支付拖欠的物业服务费85,327.25元（5,019.25元/月×17个月），违约金2,986.45元（85,327.25元×3.5%），共计88,313.7元，从2019年5月11日起的利息按银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止。事实与理由：兴力达公司成都分公司于2015年11月19日与科力立公司签订了《物业服务合同》。双方在合同中约定了物业服务费按照2.8元/月·平方米（5,019.25元/月）按月交纳，科力立公司应在每月的10日以前履行交纳义务。同时约定了违约金。兴力达公司成都分公司按照约定为科力立公司提供了物业服务，科力立公司却不按约定履行义务。截止起诉之日，科力立公司仍拖欠兴力达公司成都分公司2017年6月至2018年1月共8个月，2018年8月至2019年4月共9个月，合计17个月的物业服务费。 被告（反诉原告）科力立公司辩称，科力立公司并未拖欠2017年6月至2018年1月物业服务费用，兴力达公司成都分公司的相应诉讼请求并不成就。因兴力达公司成都分公司违约导致损失尚未赔偿，科力立公司暂未支付2018年8月至2019年4月物业服务费用，系依法行使合同抗辩权。请求驳回兴力达公司成都分公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）科力立公司向本院提出反诉请求：判决二反诉被告连带支付违约损害赔偿金共计67,905.03元及利息（以67,905.03元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年7月1日起至付清之日止）。事实和理由：2011年起，兴力达公司成都分公司与科力立公司签订《物业服务合同》，约定由兴力达公司成都分公司向科力立公司提供物业服务，并保证科力立公司正常用水用电，否则承担损害赔偿责任等。2014年10月，在开发商已经将物管权限及水电相关控制设备移交兴力达公司成都分公司的情况下，兴力达公司成都分公司无正当理由对科力立公司断水断电直至2015年6月成都龙潭总部新城管委会介入调解。兴力达公司成都分公司的断水断电行为，导致科力立公司为保证正常用电购买发电机一台，购买用于发电的汽油若干，花费共计67,905.03元损失。虽经多次催要，兴力达公司成都分公司均拒不履行违约损害赔偿义务。 原告（反诉被告）兴力达公司成都分公司及反诉被告兴力达公司辩称，反诉被告方没有对科力立公司进行过停电行为，这是科力立公司与案外人龙潭裕都实业有限公司因为购房款没有及时付清发生矛盾导致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2015年11月19日，科力立公司（甲方）与兴力达公司成都分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：双方就成都市成华区华盛路1792.59平方米的物业服务事宜订立本合同；甲方按照2.8元/月·平方米（计：5,019.25元/月）的标准向乙方支付物业服务费；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月的10日（每次缴纳的具体时间）之前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：一月以内，承担本合同应交纳物业服务费总标2%的违约金；一月以上承担本合同应交纳物业服务费总标2%-5%的违约金。本合同期限3年，自2015年11月20日起至2018年11月19日止，服务期限将在每一个到期日自动顺延一年，除非合同一方于每一个服务期限届满的二个月前以书面形式告知另一方不同意顺延。 2019年4月17日，兴力达公司成都分公司向科力立公司出具《工作联系函》，催收2017年6月至2018年1月及2018年8月至2019年4月，共计17个月的物业服务费85,327.25元。兴力达公司成都分公司陈述其系上门催收。 庭审中，兴力达公司成都分公司明确其主张科力立公司未交纳服务费的月份为：2017年6月、7月、9月-12月，2018年6月-12月，2019年1月-4月，共计17个月。 科力立公司陈述：2017年6月-12月及2018年1月-6月，科力立公司交纳了物管费，从2018年7月至2019年7月，科力立公司未交，因为兴力达公司成都分公司停水停电，科力立公司履行合同抗辩权。为证明其主张，科力立公司当庭出示：2017年6月、2017年7月、2017年9月、2017年10月、2017年11月、2017年12月、2018年6月的缴费票据。 经审查，2017年6月票据备注的是2016年10月物业费，2017年7月票据备注的是2016年11月物业费，2017年9月票据备注的是2017年1月物业费，2017年10月票据备注的是2017年2月物业费，2017年11月票据没有备注，2017年12月票据备注的是2017年4月物业服务费，2018年6月票据没有备注。 二、本院受理的（2018）川0108民初3446号科力立公司诉成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称：龙潭裕都公司）等房屋买卖合同纠纷一案，科力立公司提出诉讼请求：“……5．请求人民法院判令龙潭裕都公司向科力立公司立即支付赔偿款67,905.03元……事实与理由：……龙潭裕都公司曾于2014年2015年间，擅自中断对案涉房屋的供电，导致科力立公司不能正常使用房屋，经营受损且为发电而支付相应价款67,905.03元”。 本院于2018年12月12日作出（2018）川0108民初3446号民事判决（已生效），载明：“……本院经审理查明：2010年12月24日，科力立公司与龙潭裕都公司签订《购房协议》约定，科力立公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的‘成都龙潭总部新城’办公用房；……2011年6月30日，龙潭裕都公司向科力立公司交付案涉房屋，科力立公司占有使用案涉房屋至今。……庭审中，科力立公司出示成都市龙潭总部经济城会议签到手册（复制件）、加油票据140张，拟证明科力立公司与龙潭裕都公司就断电及合同履行相关问题进行过磋商，以及因龙潭裕都公司对交付房屋断电，导致科力立公司自行支付发电产生的油费67，905.03元。龙潭裕都公司质证因成都市龙潭总部经济城会议签到手册为复制件，真实性不认可，加油票据与本案没有关联性……”。（2018）川0108民初3446号民事判决未支持科力立公司提出的“判令龙潭裕都公司向科力立公司立即支付赔偿款67,905.03元”的诉讼请求。 科力立公司主张：2014年-2015年期间，兴力达公司成都分公司对科力立公司进行了8个月的停水停电。 科力立公司举出的《成都市龙潭总部经济城会议签到册》（会议时间：2015年6月9日）载明：会议内容为科力立公司与龙潭裕都公司协调会。 科力立公司举出的《成都市龙潭总部经济城会议签到册》（会议时间：2015年7月13日）载明：会议内容为裕都公司与科力立公司付款交房纠纷和解协议签订（付款计划书）。 科力立公司于2015年7月10日出具的《付款计划书》载明：科力立公司与龙潭裕都公司达成如下还款计划：1、该计划书签署生效后一天内，科力立公司承诺向龙潭裕都公司支付购房余款50万元，龙潭裕都公司立即恢复供电及配套业务服务；……。 庭审中，兴力达公司成都分公司举出的2012年11月20日，科力立公司向龙潭裕都公司出具的《承诺书》载明：“我公司承诺在未付清位于华盛路大楼的余款（￥2400000.00元，大写：贰佰肆拾万元整）之前，只将其用于库房。”。 三、2018年8月3日，科力立公司作出《告知函》载明：“兴力达公司成都分公司：根据贵公司和我公司（科力立公司）所签订的《物业服务合同》，现因贵公司未能在2014年10月至2015年6月期间正常履行合同保障我公司的合法权益，并在2018年8月8日成都市成华区人民法院开庭前，不能对我公司出具贵公司在2014年10月对我公司非法断电期间的免责情况说明。现视为贵公司放弃2014年10月至2015年6月断电期间的物业管理费用，我公司不予支付该期间的物业管理费用。”。该告知函已送达兴力达公司成都分公司 本院认为，科力立公司与兴力达公司成都分公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。兴力达公司成都分公司已实际提供物业服务，科力立公司应按约定按月支付物业费。兴力达公司成都分公司主张科力立公司2017年6月、7月、9月-12月，2018年6月-12月，2019年1月-4月，共计17个月未交纳物业费。科力立公司举出的上述期间的交费票据，除2张未载明交费月份外，其余交费票据载明的交纳月份均为2017年6月之前。由于科力立公司未证明其就交费票据载明的交费月份向兴力达公司成都分公司提出过异议，故科力立公司的交费情况应以交费票据载明的为准，综上，本院认定未载明交费月份的票据系交纳当月物业费（2017年11月、2018年6月），2017年6月、7月、9月、10月、12月，2018年7月-12月以及2019年1月-4月，共计15个月的物业费，科力立公司未交纳，故科力立公司应向兴力达公司成都分公司支付物业费75,288.75元（5,019.25元/月×15月），由于双方约定逾期交纳物业费“一月以上承担本合同应交纳物业服务费总标2%-5%的违约金”，故本院酌情认定由科力立公司承担违约金2,635.11元（75,288.75元×3.5%）。由于利息属于违约损失范畴，在双方已约定违约金，且本院已支持兴力达公司成都分公司违约金诉请的情况下，本院不再支持兴力达公司成都分公司要求科力立公司支付物业费利息的诉请。 对科力立公司提出的兴力达公司成都分公司及兴力达公司连带支付违约损害赔偿金67,905.03元及利息的反诉请求。科力立公司主张2014年-2015年期间，兴力达公司成都分公司对科力立公司进行了8个月的停水停电，科力立公司购买一台发电机及购买用于发电的汽油，共计花费67,905.03元。但科力立公司于2015年7月10日出具的《付款计划书》载明：“……科力立公司承诺向龙潭裕都公司支付购房余款50万元，龙潭裕都公司立即恢复供电及配套业务服务……”，且（2018）川0108民初3446号生效民事判决载明“科力立公司出示成都市龙潭总部经济城会议签到手册（复制件）、加油票据140张，拟证明科力立公司与龙潭裕都公司就断电及合同履行相关问题进行过磋商，以及因龙潭裕都公司对交付房屋断电，导致科力立公司自行支付发电产生的油费67，905.03元”，因此，在科力立公司未证明其房屋断电与兴力达公司成都分公司及兴力达公司有关的情况下，本院对科力立公司的反诉请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川省科力立中药材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）四川兴力达物业服务有限公司成都分公司支付物业费75,288.75元及违约金2,635.11元，以上共计77,923.86元； 二、驳回原告（反诉被告）四川兴力达物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川省科力立中药材有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2,008元，由被告（反诉原告）四川省科力立中药材有限公司承担1,772元，由原告（反诉被告）四川兴力达物业服务有限公司成都分公司担236元；反诉案件受理费749元，由被告（反诉原告）四川省科力立中药材有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 演 人民陪审员  郭唯嘉 人民陪审员  胡 彪 二〇二〇年二月三日 书 记 员  王 赟