河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀01民终142号上诉人（原审被告）：马某娥，女，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：吴艳超，河北钟姜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某芳，女，汉族，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：龚剑，河北金龙律师事务所律师。原审第三人：石家庄中冶科技有限公司，住所地石家庄市长安区北二环东路269号。法定代表人：孙朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李某，男，该公司员工。原审第三人：河北同泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区新村街2栋1单元301室。法定代表人：陈粤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：左晓光，河北厚正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，河北厚正律师事务所律师。上诉人马某娥因与被上诉人张某芳、原审第三人石家庄中冶科技有限公司（以下简称中冶公司）、河北同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰公司）房屋买卖纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马某娥上诉请求：1.法撤销一审判决，发还重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院判决认定的上诉人张某芳侵占被上诉人房屋的事实错误。1.被上诉人并非案涉房屋的原占有人，不享有占有物返还请求权。上诉人在第三人同泰公司处购买的水木青城三期1栋3单元304号房屋（以下简称“案涉房屋”）属于合法购买并有权占有，而被上诉人并非涉案房屋的原占有人，不享有涉案房屋的返还请求权。被上诉人称其与第三人中冶公司签订了《购房协议》，购买了水木青城三期的X栋X单元XXX房屋，但是案涉房屋的开发项目为第三人同泰公司独立开发，中冶公司无权处分任何一套房屋，被上诉人声称的“占有”不具有合法权利来源，被上诉人并非案涉房屋的原占有人。而上诉人是从第三人同泰公司处合法购买该房屋，同泰公司独立开发的房地产项目完全有权向任何人出售，案涉房屋的原占有人应该是同泰公司，而上诉人从合法的原占有人处购得房屋，权利来源合法正当，应当予以保护和支持。2.上诉人不存在任何违法行为，不存在侵占他人房屋的行为或事实。上诉人与作为专业资质的地产公司即同泰公司签订购房协议，支付合理的房屋价款，同泰公司交付房屋，上诉人合法购买并合法占有，且实际控制案涉房屋，不存在任何违法行为。上诉人在购买案涉房屋时，案涉房屋是毛坯房，上诉人根本不可能知道也无法预见到该房屋已由其他第三人中冶公司无权处分卖给被上诉人，且同泰公司在购房时向上诉人出具了案涉房屋无纠纷“证明”，故上诉人取得案涉房屋时是善意的，不存在任何主观恶意或侵害他人权利的行为，不存在侵占他人房屋的行为和事实。二、审法院认定的由被上诉人承担侵占案涉房屋的相关责任属于适用法律错误。1.一审被告的诉讼主体不适格，依法应驳回起诉。上诉人所购买的案涉房屋，非直接从被上诉人处取得，而是从第三人同泰公司处合法购买并取得占有，即使被上诉人认为其“占有”的房屋权利受到侵害，也应向使其直接丧失占有的人即同泰公司请求或主张权利，与上诉人无关。占有物返还请求权要件之一为侵占人的行为必须是造成占有人丧失占有的直接原因，否则不发生《物权法》第二百四十五条规定的占有物返还请求权。因此一审法院的判决适用法律错误，应适用《民事诉讼法》第119条规定驳回被上诉人的起诉。2.被上诉人的起诉不属于人民法院的受理范围，依法应驳回起诉。上诉人与被上诉人确认合同效力的纠纷，石家庄市中级人民法院已经明确指出“案涉房屋项目因尚未取得土地使用权证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，案涉房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围”。由此可见，被上诉人的起诉目前不属于人民法院的受理范围，依法应驳回被上诉的起诉。综上所述，原判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，发还重审或改判驳回被上诉人诉讼请求。张某芳答辩称，第一，中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议是合法真实有效的，正是基于该协议，中冶公司取得了包括案涉房产在内的61套住房的处分权，该事实已经由是石家庄中院、河北省高院、最高人民法院三级法院的判决和裁定来确认。第二，张某芳是基于其与中冶公司之间签订的购房协议占有了案涉房产，占有时间为2013年4月，占有房产后张某芳进行了简单装修，并交纳了燃气费等各项费用。上述事实，有交房通知、入住验房表、各类缴费凭证予以证实。第三，需要特别提示的是另案审理的张金平与王书辉占有物返还纠纷一案中张某芳与张金平一样，都是自中冶公司处购得水木新城房屋再次出售给其他人，另案当中张金平向同泰公司缴纳了物业费和装修押金，同泰公司收取了上述费用，并出具了收据加盖印章，该行为足以证实同泰公司对中冶公司出售根据合作开发协议约定取得处分权的房产即购房人占有使用房产的情况是明知且认可的。第四，本案是张某芳提起的占有物返还纠纷，与马某娥曾提起的确认合同无效纠纷存在本质区别。本案中张某芳仅是主张占有物的，并未提出确认房屋所有权的主张，不存在不属于人民法院管辖范围的情形。第五，马某娥的占有并非合法和有权占有，其占有的依据为其与同泰公司签订的购房协议，但根据合作开发协议，同泰公司对案涉房产并无处分权。补充一点，张某芳在发现马某娥强占房屋后曾报警处理，报警时间为2017年4月2日，但一审查明的马某娥与同泰公司签订购房协议的时间为2017年4月14日，也就是说马某娥在明知该房存在纠纷的情况之下，仍与同泰公司签订了购房协议。河北同泰房地产开发有限公司答辩称，同意上述意见。购房时间是2016.12.26。石家庄中冶科技有限公司答辩称，中冶公司与同泰公司的合作开发协议，经过市中院、河北高院的判定是合法的，同泰公司实际交付中冶公司钥匙是62把。另外有63套，有一把是同泰公司负责人法人当送到孙朝辉家的中冶公司，合法取得了63套房的钥匙。张某芳向一审法院起诉请求：1、判决被告停止侵占，立即搬离原告位于石家庄市长安区房屋；2、判决被告赔偿原告房屋占用费4000元（暂自2017年4月计算至原告起诉之日，按每月1000元标准，并应继续计算至被告搬离房屋之日为止）；3、判决被告将房屋恢复原状。一审法院认定事实：一、2008年11月21日石家庄市人民政府第114号秘书长会议纪要显示：“时间：二00八年十一月二十一日下午地点：长安区十里铺村拆迁现场……会议就长安区十里铺村北二环段拆迁有关问题进行了认真研究。会议确定：一、同意长安区十里铺村（石家庄中冶科技有限公司）在拆除北二环北侧规划绿化带范围内建筑后，在退出50米宽绿化带的条件下，剩余土地可按规划确定的土地性质实施适度开发，并与水木青城项目统一规划和建设。……”2008年12月8日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（甲方）与第三人中冶公司（乙方）签订土地转让协议，约定：“甲方位于北二环北侧有工业园用地壹拾捌亩，转让给乙方用于开发。一、甲方出让土地使用权，并收取补偿款人民币壹佰肆拾万元整。二、乙方另出资人民币壹佰肆拾万元整，用于土贤庄村土地补偿。三、乙方负责办理有关转让手续的报批并处理邻里因建设发生的纠纷，甲方有责任协助并提供相关手续。”2009年7月13日第三人中冶公司（甲方）与石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处土贤庄村民委员会（乙方）签订土地转让协议，约定：“经双方友好协商，本着平等、互惠、互利的原则，甲乙双方现就东二环与北二环交叉口处原谈固农场土地（以下简称该块土地）所有权问题达成共识，无论历史原因如何，甲方现在一次性付给乙方壹佰肆拾万元（140万元）人民币，今后关于该块土地的所有权益甲乙双方不再存在任何争议，该块土地归甲方所有。乙方收到甲方付款当日，乙方即为甲方提供该块土地所有权非乙方所有的证明，并撤销乙方在相关行政部门提出的所有争议文件，甲方今后在该块土地的任何开发行为，乙方都将提供无条件地支持。……”上述协议签订后，第三人中冶公司依约支付全部土地补偿款。2010年2月1日，第三人中冶公司（甲方）与第三人同泰公司（乙方）签订合作开发协议，协议载明：“因石家庄市北二环修路及市政绿地需拆除甲方建筑物占用甲方土地,为补偿甲方，根据石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要决定》，将甲方具有使用权的剩余出让工业用地根据市城市规划确定住宅用地性质实施适度开发。在该地块上，就合作开发建设商品住宅项目相关事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、项目概况1、位置：本项目位于石家庄市长安区，东二环以东、北二环以西、水木青城一期以南、东、北二环以北。土地面积约10.6亩；总建筑面积约为21369.04平方米。二、合作方式：1、甲方将本项目土地过户至乙方名下，本项目立项在乙方名下；2、乙方负责跑办本项的建设审批手续，甲方予以协助；3、乙方负责本项目全部建设资金；4、乙方具体负责本项目的建设，负责本项目勘察、设计、监理、施工单位的选定、施工管理、施工验收及其他相关事项。三、利益分配：1、乙方共支付甲方人民币贰仟万元。（1）合同生效之日支付伍佰万元；……（2）本项目主体二层封顶之日支付九百一十九万一千二百零二元（9191202元）；（3）剩余5808798元的支付方式为：自本项目竣工验收合格后，以成本价850元/平方米的价格，给予甲方6000平方米建筑面积房屋及833.88平方米的地下室（具体分配房屋位置见附件）。2、本项目地上总建筑面积（不含车库）为21369.04平方米，除其中地上6000平方米归甲方所有外。3、上述给予甲方6000平方米房屋过户登记等应缴纳的各项税费，以及天然气、暖气由甲方承担。……”就此项目（水木青城三期）竣工后，第三人中冶公司与同泰公司约定，第三人中冶公司就其享有的6000平方米房屋为水木青城三期一号楼二、三单元共计49套房屋进行销售。第三人同泰公司的当时的法人何健在第三人中冶公司销控表上签字认可。二、2010年1月，第三人中冶公司（出卖人）与原告张某芳（买受人）签订《购房协议》，载明：“买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的水木青城三期第壹号楼叁单元叁零肆室，建筑面积100平方米左右，结构为每个单元4户、单步行梯、单电梯、七层。经规划的地上车位不包括在公共用房范围之内，所有权归出卖人所有。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，地上住房单价为（人民币）每平方米1580元。地下室每户一室，具体面积按实际结构，单价为每平方米1100元整。有线电视暂按500元，燃气集资费暂按3500元收取，交房时根据当时价格标准多退少补。付款方式及期限：买受人签订本协议后于2010年元月15日前支付首付款壹拾贰万元，在结构封顶15天内再付叁万元，剩余款项在交房时一次付清。交付期限：买受人按约付款后，出卖人应当在2011年元月31日前交付符合本协议约定交房标准的房产。出卖人逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过九十个工作日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期超过九十个工作日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。交接：房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出卖人也可以公告或电话的方式通知买受人。关于房屋产权的约定：本协议第二条约定的价格为小产权房价格，由出卖人出具小产权证，若以后具备办理房产证条件，每平方米加收600元左右，按实际结算。买受人购买的本项目房产，两年内不得转让。若私下转让，出卖人视为买受人放弃本项目房产，出卖人退还收取的买受人房款，收回所售房产。出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。……”2012年9月8日，第三人中冶公司将涉案房屋水木青城三期1号楼3单元304室交付于原告，原告随后缴纳了燃气费、电费、物业费等费用。三、2017年4月14日，第三人同泰公司（出卖人）与被告（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“买受人购买的房屋为项目中的第1幢3单元3层304号房。该房屋的用途为住宅，该房屋建筑面积共98.32平方米。该房屋单价为人民币每平方米6500元/平方米，总金额人民币陆拾叁万玖仟零捌拾元整。”即第三人同泰公司将第三人中冶公司已经交付给原告张某芳的房屋即水木青城1号楼3单元304室房屋出卖给被告。2017年3月份，原告称其发现被告进入该房屋并使用，并以从第三人同泰公司购入房屋为由拒绝搬出。被告称从第三人同泰公司处取得房屋钥匙，房屋为毛坯房。现诉争房屋由被告占有。同泰公司曾向石家庄市中级人民法院起诉要求解除其与中冶公司之间的《合作开发协议》，要求中冶公司返还原告人民币28529146.21元及利息损失10669890.85元，共计39199037.06元等。石家庄市中级人民法院于2018年1月25日做出（2017）冀01民初524号民事判决书，判决：驳回原告河北同泰房地产开发有限公司的诉讼请求。同泰公司对该判决不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年2月15日作出（2018）冀民终407号民事判决书，载明：“据此，中冶公司与具备房地产开发经营资质的同泰公司签订合作开发房地产合同，中冶公司协助同泰公司办理项目建设审批手续，原判决认定双方《合作开发协议》有效并无不当……在合作项目已实际开发销售、买受人已实际入住的情况下，原判决认为同泰公司本案起诉主张解除《合作开发协议》不符合法定解除情形，对同泰公司基于解除协议而提出的其他各项诉求亦未支持并无不当，本院予以维持。综上，同泰公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。”现该判决已生效。马某娥曾作为原告以张某芳、中冶公司为被告、同泰公司为第三人，于2018年5月11日向本院提起诉讼，请求确认张某芳、中冶公司之间签订的《购房协议》无效。本院于2018年10月30日做出（2018）冀0102民初3026号民事判决书，判决驳回原告马某娥的诉讼请求。马某娥不服，向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院于2019年6月17日做出（2019）冀01民终1855号民事裁定，载明：“本院认为……因案涉房屋项目至二审询问结束为止仍未取得预售许可证，根据相关法律规定，上诉人是否能够依据与同泰公司以案涉房屋为标的签订《房屋买卖合同》获得该房屋的物权或者物权期待权尚需经过司法确认，故无法认定被上诉人张某芳与中冶公司签订的合同直接侵犯了上诉人受法律保护的利益。因此，上诉人对被上诉人中冶公司与张某芳就案涉房屋签订的合同不具有诉的利益。另，案涉房屋项目至二审询问结束尚未取得土地使用证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，案涉房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围。”故裁定：“一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3026号民事判决；二、驳回马某娥的起诉。”2018年6月25日，石家庄市国土资源局、石家庄市长安区人民政府做出石国土资【2018】119号《关于妥善解决长安区水木青城三期业主集体访问题的报告》处理建议为：水木青城三期项目信访问题时间较长、跨地域跨部门，涉及企业、业主代表和十里铺村民多方群众利益，面临的信访压力较大。目前，长安区政府已按“办证难”问题报市解遗办，建议本着以关注民生、尊重历史和彻底解决问题的原则，按石家庄市人民政府印发《关于进一步加快房地产专项整治项目手续有关规定的通知》石政发（【2017】14号），列入专项整治，享受还原历史地价等相关解遗政策，补办相关手续，办理不动产登记。以上事实有会议纪要、土地转让协议、合作开发协议、销控表、购房协议、业主入住验房表、民事判决书、民事裁定书、商品房买卖（预、销售）合同、关于妥善解决长安区水木青城三期业主集体访问题的报告等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第三人中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，经河北省高级人民法院终审认定为合法有效，且第三人同泰公司原法定代表人何健在关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表上签名，再结合第三人同泰公司收取张金平（另案当事人）自第三人中冶公司购得的X号楼X单元XXX号房产的物业费及装修押金并出具加盖印章的收据的情形，能够证实第三人中冶公司依据双方合同约定取得包含案涉房屋在内的6000平方米房屋的处置权，故第三人同泰公司对第三人中冶公司的处置案涉房屋的行为认可。第三人中冶公司就上述面积房屋与谈固街道办事处签订购房协议，原告据此于2010年初与第三人中冶公司签订购房协议购买案涉房屋，该购房协议是双方当事人真实意思表示，经签字盖章后已成立并生效，且协议签订后第三人中冶公司向原告交付了房屋，房屋交付后，原告缴纳了电费、燃气费等费用，实际占有并使用了该房屋。据此可认定原告实际占有案涉房屋在先。2017年，被告与第三人同泰公司签订《房屋买卖合同》并搬入该房屋居住，侵犯了原告的权利。由于案涉房屋目前仍未办理土地使用权证书，对案涉房屋的归属本院不做处理，但根据我国《物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿……”原告有权主张被告停止侵占搬离案涉房屋，并将房屋恢复原状。关于原告主张的被告占用房屋期间的房屋占用费，理据充分，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，一审判决：一、被告马某娥于本判决生效后十日内搬离位于石家庄市长安区房屋，并将房屋恢复原状；二、被告马某娥于本判决生效后十日内给付原告张某芳房屋占用费5000元（自2017年3月至2017年8月）及自2017年9月起至房屋腾清之日止按每月1000元计算的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告马某娥负担（该费用原告已预交）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。本院认为，原审第三人中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，经河北省高级人民法院终审认定为合法有效。同泰公司原法定代表人何健在关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表上签名，同泰公司收取张金平（另案当事人）自中冶公司购得的1号楼3单元504号房产的物业费及装修押金并出具加盖印章的收据。本院认为，同泰公司现主张从未将案涉房屋交付给中冶公司进行出售，与其事实行为相矛盾，现并无证据证明中冶公司与同泰公司就此达成新的约定，故原审法院认定同泰公司对中冶公司的处置涉案房屋的行为认可，该认定符合常理。在此情况下，中冶公司将房屋出售并交付张某芳，张某芳对该房屋简单装修并缴纳有关电费、燃气费、物业费、装修押金等费用后，实际对房屋进行了使用，张某芳对该房屋的占有使用在先。后马某娥就涉案房屋与同泰公司签订《房屋买卖合同》并搬入居住，马某娥对该房屋的占有使用在后。依据同泰公司已经收取张金平（另案当事人）物业费及装修押金等费用的事实足以认定，中冶公司依据双方合同约定取得涉案房屋在内的6000平方米房屋的处置权，同泰公司对中冶公司处置涉案房屋的行为认可。在此情况下，其将涉案房屋出售给马某娥，同泰公司的行为不符合诚实信用的行为原则，同时也侵犯了张某芳的相关权益。时至今日，鉴于案涉房屋所有权并未办理并登记至张某芳名下，本院依据目前证据难以认定张某芳对涉案房产的相关权利，故原审法院依据《物权法》中关于占有人权利的相关规定判决马某娥将涉案房屋恢复原状并向原房屋占有人张某芳支付房屋占用费用，原审法院的处理结果并无不妥。上诉人若因购房遭受损失在承担责任后可另行主张权利。综上所述，马某娥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元由上诉人马某娥负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  孟志刚审判员  史兆宏二〇二〇年二月二十七日书记员  杨 岚