河南省汝州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0482民初4100号原告：汝州市盐业公司，住所地：汝州市西环路，组织机构代码：17742077-2。法定代表人：付良超，任该公司总经理。委托诉讼代理人：杜镇邦，男，汉族，住汝州市，系汝州市盐业公司工作人员。委托诉讼代理人：谢景红，河南谢景红律师事务所律师。被告：王政伟，男，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：武龙宇，北京市京师（汝州）律师事务所律师。原告汝州市盐业公司与被告王政伟租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，2016年3月29日，本院作出（2015）汝民初字第2404号民事判决书，原告汝州市盐业公司不服该判决向平顶山市中级人民法院提出上诉，该院于2016年8月1日作出（2016）豫04民终1411号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后汝州市盐业公司作为再审申请人向河南省高级人民法院申请再审，该院于2018年12月17日作出（2018）豫民申2700号民事裁定书，裁定指令平顶山市中级人民法院再审本案，再审期间，中止原判决的执行。平顶山市中级人民法院再审后于2019年4月17日作出（2019）豫04民再28号民事裁定书，裁定撤销该院（2016）豫04民终1411号民事判决及本院（2015）汝民初字第2404号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月13日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汝州市盐业公司的委托诉讼代理人杜镇邦、谢景红，被告王政伟的委托诉讼代理人武龙宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汝州市盐业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告2011年9月6日签订的租赁协议；2、请求法院依法判令被告限期拆除未经原告许可的新建建筑物；3、判令被告限期恢复属原告所有的六栋盐业库房和一栋职工宿舍楼原状；4、请求被告向原告支付违约金100000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年9月6日，经原被告协商达成协议，将仓库的土地租赁给被告使用，2014年，被告在未经原告许可下，将原告的两栋仓库扒掉，致使原告利益受损，故起诉，后经汝州市人民法院一审，平顶山中院二审，省高院再审，将本案指令平顶山中院再审。平顶山中院作出（2019）豫04民再28号民事裁定书，将本案发回汝州法院重审。再审期间，被告未经原告同意擅自将承租土地上的四栋仓库和一栋职工宿舍拆除，新建了6处独院住房和一栋8层楼房。双方之间土地租赁合同未约定王政伟可以拆除或新建厂房，王政伟拆除或新建的行为违反了合同约定，王政伟在涉案土地上新建的住房6处及一栋8层楼房应予拆除。王政伟辩称，第一、本案审理应当以原诉状中的诉讼请求为主，本次原告诉讼请求变更太大。第二、被告没有违反租赁协议约定，也没有违反合同法相关规定，原告要求解除租赁协议没有法律依据。第三、被告没有违反合同约定，不应承担违约责任，也不应当赔偿经济违约金10万元。根据租赁协议条款约定，被告有权对涉案房屋进行改建、扩建，包括拆除重建，协议第四条明确进行了约定，该约定系对租赁物的使用方法进行了约定，协议到期后，甲方有权收回所有租赁土地，届时被告的所有的建筑物，原告应按照市场价一次性付给被告，故该条款可以理解为允许被告改建、扩建的同时，并没有禁止被告拆除地上建筑物，按通常意义理解，改建和扩建可以在原有基础上，又可以拆除重建，并且从协议上看，原告自愿于协议到期后收回土地时按照市场价将被告所建筑的建筑物统一作价，一次性补偿，该约定进一步说明原、被告签订协议时已经充分考虑到被告有权、有可能对建筑物拆除重建，并对后果予以约定。第四、因本协议引发的多次诉讼中，原、被告争执焦点被告拆除仓库行为是否构成违约，被告认为自己行为合乎合同约定，不应当承担违约责任，至今经过一审、二审多次审理，一、二审法院的法律文书均确认被告行为并不违法，多次文书均依法驳回原告的诉讼请求。第五、根据租赁协议约定违约金支付的适用条件只适用第八条，不适用合同其它条款，即使拆除仓库被告行为构成违约，也不应支付违约金。第六、原告要求拆毁相关建筑，恢复原状诉讼请求已经无法实现，客观上履行不能，应依法驳回。经审理查明：2011年9月6日，原告汝州市盐业公司(甲方)与被告王政伟(乙方)签订租赁协议一份，主要内容：“……甲方将位于洛界公路北庙下盐业批发部孙现奇所租以外的土地(东西长108米，南至仓库南墙，北至后院墙，西至西院墙，含本院至洛界路××出路）租赁给乙方使用。二、租赁费用：租赁费用共计60万元，由乙方一次性交清。三、租赁期限：自2011年9月6日起至2036年9月5日止，有效期25年。四、乙方有权在租赁范围内进行改建和扩建。协议到期后，甲方有权收回所有租赁土地，届时乙方的所有建筑物，甲方应按当时市场价统一作价，一次性付给乙方。……八、本协议双方签字后即可生效。但乙方必须待甲方将人员、物资题处理完毕后方可使用。如一方违约，违约方应包赔对方的经济损失10万元。……附:租赁土地平面图(含仓库六栋)”，原被告双方并在协议上盖章、签字确认，协议签订后被告一次性向原告交付了租赁费60万元。协议签订时，在涉案土地上有原告所有的六幢仓库和一幢职工宿舍楼。2014年10月，被告将最南边两幢仓库扒掉，原告于2015年9月28日向本院起诉，诉讼请求为：1、判决被告将扒毁的庙下盐业仓库2栋恢复原状；2、判决被告赔偿违约经济损失10万元；3、依法解除原被告所签合同。本院审理后作出(2015)汝民初字第2404号民事判决书，认为双方签订的租赁协议有效，被告拆除了最南侧东西两栋仓库是根据协议约定对租赁物的使用方法，被告行为并未违反租赁协议的有关约定，原告的请求证据和法律依据不足，驳回原告的诉讼请求。原告汝州市盐业公司不服该判决，向平顶山市中级人民法院提出上诉，平顶山市中级人民法院于2016年8月1日作出（2016）豫04民终1411号民事判决书，判决认为双方租赁协议约定的租赁期限为25年超过了合同法规定最高年限20年，超过部分无效，租赁协议的其他部分有效，租赁协议约定被告在改建和拆建的同时，并未禁止王政伟拆除地上建筑物，被告拆迁仓库的行为并不违约，判决驳回上诉，维持原判。后原告汝州市盐业公司向河南省高级人民法院申诉，2018年12月17日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民申2700号民事裁定书，认为原判事实不清，合同未约定王政伟可以拆除或新建厂房，王政伟拆除或新建行为是否违反合同约定，再审中汝州市盐业公司提交王政伟在案涉土地上新建了住房的证据，望重审中一并查明并作出相应的判决，裁定指令平顶山市中级人民法院再审本案。2019年4月17日，平顶山中级人民法院作出（2019）豫04民再28号民事裁定书，以二审判决认定基本事实不清为由撤销原一、二审民事判决，发回汝州市人民法院重审。本院在重审中查明，被告在2016年11月拆除案涉土地中4幢盐库及职工宿舍楼，2017年春建成6处独院，2018年9月30日开工建成一幢面积约5000平方米的楼房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原告汝州市盐业公司与被告王政伟签订的租赁合同中约定租赁期限为二十五年，超过部分应为无效。在双方约定的其它合同内容中，双方当事人意思表示真实，内容符合法律规定，应为有效合同，双方当事人均应履行合同约定义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。双方在租赁合同中约定租赁的是原告所使用的土地，同时约定乙方有权在租赁范围内改建和扩建，该土地上原告所有房屋也应视为租赁合同的范围，合同未约定被告王政伟可以拆除或新建厂房，被告王政伟拆除和新建行为违反了合同约定，致使租赁物受到损失，原告汝州市盐业公司据此要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告收取被告的租金，扣除被告实际租用期限租金后应返还被告。被告王政伟作为承租人的行为致使租赁物损毁，应当承担损害赔偿责任，原告汝州市盐业公司请求被告王政伟恢复损毁房屋原状的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后，被告王政伟应返还原告房屋。被告王政伟在原告通过划拨方式取得使用权的土地上新建建筑物，未取得相关行政部门的批准，因对违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院民事案件的受理范围，对原告请求被告限期拆除未经原告许可的新建建筑物的请求，本院不予处理。因原告在与被告所签订的租赁合同中对出租土地上的房屋的维修、使用未进行明确约定，同时原告对导致合同内容部分无效也存在过错，故原告请求被告支付100000元违约金的诉讼请求，事实根据和法律依据不足，本院不予支持。因本案系发回重审案件，原告变更诉讼请求，不违反法律规定，被告关于其对租赁物进行拆除重建不违反合同约定及不应承担违约责任的抗辩意见，与租赁合同的特征和合同约定不相符，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，对原告请求解除合同和被告返还租赁物的请求，本院予以支持，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告要求被告拆除新建建筑物的请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条的规定，判决如下：解除原告汝州市盐业公司和被告王政伟之间签订的租赁协议。被告王政伟判决生效后三个月内对损毁原告汝州市盐业公司的六幢仓库房和一幢宿舍楼恢复原状，返还原告汝州市盐业公司。原告汝州市盐业公司在被告王政伟返还六幢仓库房和一幢宿舍楼后返还被告王政伟占用期间外的剩余部分租金，剩余租金为原交纳租金600000元与占用期间的租金差额，占用期间的租金按每年24000元计算，从2011年9月6日计算到被告王政伟实际返还房屋之日止。驳回原告汝州市盐业公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告汝州市盐业公司负担800元，被告王政伟负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  潘旭现审 判 员  刘世伟人民陪审员  李 鹏二〇二〇年二月二十五日书 记 员  赵绿阳附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。