天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初8968号原告：宰春影，男，1991年11月4日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李田，天津精研律师事务所律师。被告：马娜，女，1985年11月26日出生，汉族，住天津市河东区。原告宰春影与被告马娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宰春影的委托诉讼代理人李田、被告马娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2018年10月9日订立的《房屋租赁合同》无效;2、判令被告返还原告租金70000元;3、判令被告赔偿原告装修损失40000元;4、判令被告赔偿原告家具及广告灯箱损失38000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月9日订立《房屋租赁合同》，约定被告将自有的位于本市河西区对面门脸房58-2出租给原告经营使用,租期为13个月，其中赠送装修期1个月,年租金70000元。为此，原告于当日转账给被告70000元，后原告又出资40000余元对该门脸房进行了装修，但在办理营业执照时发现该门脸房根本没有房本，无法办理营业执照，合同目的难以实现。2019年8月13日，被告在未通知原告的情况下擅自将原告承租占用的门脸房58-2拆除，造成原告承租房内的家具、门头广告灯箱损失。原告得知赶到现场后向公安机关报案。原告认为被告擅自将未取得合法建设手续的房屋对外出租盈利，据此订立的《房屋租赁合同》依法应归于无效，对于因此给原告造成的装修等损失，被告应予赔偿。原告就其主张提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原告自2018年10月9日起承租租赁房。2、中国工商银行交易明细清单、声明、中国银行交易明细清单，证明原告委托朋友于2018年10月9日以转账方式向被告支付租金70000元。3、装饰装修工程合同、装修款收据，证明原告对承租的门脸房进行装修改造。4、2019年8月14日公安机关受案回执、询问笔录，证明原告发现店铺被毁后向公安机关报案，同时证明损害后果。5、收据2张，证明受损灯箱广告造价5800元，屋内家具总价值32200元。被告辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：1、出租房屋是被告从小区物业处承租过来的。2018年10月9日，双方签订《房屋租赁合同》，在谈合同时被告已明确告知房屋情况，况且该房屋出租价格低于周边正式商铺，被告不存在隐瞒情况。另外，原告的合伙人此前曾经租赁过被告另外一间性质相同的房屋，所以原告与其合伙人在签订合同前就已熟知该店铺没有房本。2、双方在签订合同时并未谈及办理营业执照的问题，事实上该店铺以前的租户都办理了营业执照，相关证据已提交，现原告主张不能办理营业执照与事实不符。3、原告承租的房屋之前就有装修，原告使用时仅进行了简单装修，原告主张的装修数额过高。物业公司通知被告租赁房屋即将拆除后，被告同意按照合同约定退还原告未履行部分的租金，但原告迟迟不搬。4、本案诉讼费用应由原告自行承担。被告就其主张提交如下证据：证人证言4份、营业执照4份，证明被告另外对外出租的三间房屋与本案出租房屋性质完全一样，租户均知晓房屋没有房本，但也都办理了营业执照。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据1、2、4无异议。对证据3不认可，合同内容过于简单，没有具体的装修明细，不是正式的装修款发票。对证据5的真实性不认可。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对所有证据的合法性、关联性及证明目的均不认可。证人应当出庭作证，其他商户能够办理营业执照并不代表原告商铺可以办理营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认证意见如下：原告提交《房屋租赁合同》、中国工商银行交易明细清单、声明、中国银行交易明细清单、2019年8月14日公安机关受案回执、询问笔录，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交装饰装修工程合同、装修款收据、收据2张，被告虽持有异议，但未提交相反证据予以佐证，本院予以采信。被告提交书面证人证言4份，因证人未到庭接受质询，本院不予采信。被告提交营业执照4份，对证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于天津市河西区环岛西路卡梅尔天淳园对面门脸房58-2系被告从该小区松江物业处承租取得。2018年10月9日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定被告将上述房屋出租给原告经营使用,租期为13个月（其中赠送装修期一个月）,年租金70000元。当日，原告通过其朋友刘泽以银行转账方式给付被告70000元。此后，原告又对房屋进行装修后从事服装经营。2019年7月4日，原告以承租房屋没有房本，无法办理营业执照，不能实现合同目的为由起诉被告房屋租赁合同纠纷。案件审理期间，因租赁房屋属于违建面临拆除。2019年8月13日，被告在未告知原告的情况下雇佣他人将租赁房屋拆除。原告次日发现后报警，天津市公安局河西分局梅江派出所出具受案回执，进行现场勘察拍照，分别为原、被告制作了询问笔录。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告系房屋租赁关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案依据查明的事实，被告出租的房屋属于未经批准的临时建筑，至一审法庭辩论终结前被告未能提供合法审批手续，因此，原、被告于2018年10月9日订立的《房屋租赁合同》应属无效。第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案原、被告签订《房屋租赁合同》后，租赁房屋一直由原告实际占有使用，对此双方并无异议。庭审中，被告认可退还原告自2019年7月4日（起诉日）之后的租金70000元÷365天×95天=18219元，本院予以照准。原告主张返还全年租金70000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”依据原告提交的装饰装修工程合同书及装修款收据，该部分装修损失主要是指铺设瓷砖及水、电改造。被告虽主张装修数额过高，但因其在诉讼期间未经允许，擅自雇佣他人将租赁房屋毁损，理应由其承担因鉴定不能的不利后果。另，依据查明的事实，被告将未取得合法建设手续的房屋出租他人，是导致合同无效的主要原因；原告在签订《房屋租赁合同》时未尽到审慎义务，是导致合同无效的次要原因。因此，针对原告主张的装修损失，应由被告承担70%，由原告自行承担30%。原告主张赔偿家具及门头、广告灯箱损失。考虑门头及灯箱已被被告毁损，该损失应一并计入装修损失，按照比例予以赔偿。另参照原告在公安机关所做的询问笔录，其自述事发后租赁房内仅造成装修损失，没有其他损失。故对原告主张的家具损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条第一款的规定，判决如下：一、原告宰春影与被告马娜于2018年10月9日订立的《房屋租赁合同》无效;二、本判决生效之日起10日内，被告马娜返还原告宰春影2019年7月4日之后剩余房屋租金18219元;三、本判决生效之日起10日内，被告马娜返还原告宰春影装修损失（40000元+5800元）×70%=32060元;四、驳回原告宰春影其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告宰春影负担1651元，由被告马娜负担849元（此项于本判决生效之日起10日内执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安 铭审 判 员  张国栋人民陪审员  陈 凤二〇二〇年二月二十四日书 记 员  赵 娜本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。