广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3395号原告：卢柳梅，女，1986年10月18日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码441************82X。委托诉讼代理人：廖士宁，男，1976年1月30日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码441************790。与卢柳梅系夫妻关系。委托诉讼代理人：李冬洋，广东毅隽达律师事务所律师。被告：肇庆市高要区必扬置业有限公司，住所地肇庆市高要区********************—106号商铺第二层，统一社会信用代码914***********422C。法定代表人：庞某1。委托诉讼代理人：严文敏、范其霖，该公司员工。被告：广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行，住所地肇庆市端州区******文化创意大厦首层01商铺及二层01—07商铺，统一社会信用代码914********379715U。负责人：黎建明。原告卢柳梅与被告肇庆市高要区必扬置业有限公司（以下简称必扬置业公司）、广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行（以下简称广州农商行肇庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢柳梅及其委托诉讼代理人廖士宁、李冬洋，被告必扬置业公司的委托代理人严文敏、范其霖到庭参加诉讼；被告广州农商行肇庆分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告卢柳梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告卢柳梅与被告必扬置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。2.请求判令解除原告卢柳梅与被告广州农商行肇庆分行签订的《楼宇按揭合同》。3.请求判令被告必扬置业公司返还原告首付款本金304791元及原告已向被告广州农商行肇庆分行归还的相应贷款本金28333.35元。4.请求判令被告必扬置业公司赔偿原告以首付款304791元为本金自2018年7月24日起至返还全部首付款之日止按中国人民银行同期同类商业贷款利率计算的利息（暂计至2019年11月18日止为人民币19424元）。5.请求判令被告必扬置业公司赔偿原告卢柳梅已向被告广州农商行肇庆分行支付的贷款利息52611.56元。6.请求判令被告必扬置业公司按《楼宇按揭合同》约定将自2019年11月16日以后剩余的本金及利息偿还被告广州农商行肇庆分行至贷款本息还清时止。7.请求判令被告必扬置业公司赔偿卢柳梅因签订合同支出的陆家嘴国泰人寿保险有限公司保险费用5292元，律师见证费及登记费485元。8.请求判令被告赔偿原告支付的律师费30000元。9.诉讼费用由被告必扬置业公司承担。事实和理由：2018年7月22日，被告（出卖人）必扬置业公司与原告（买受人）卢柳梅签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，买受人购买高要碧桂园龙熹山花园熙爵19栋33层3302房，其预测建筑面积共140.32平方米，总房价款984791元。其中合同第五章第十三条约定，面积差异处理套内建筑面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权解除合同。同日，《补充协议》第八条关于面积差异处理也对面积差异的处理作了基本相同的约定。2018年8月15日，原告卢柳梅与被告广州农商行肇庆分行签订《楼宇按揭合同》，原告向广州农商行肇庆分行贷款680000元，贷款期限30年，同时对按揭贷款的其他事项进行了约定。原告与被告必扬置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告于2018年7月24日向被告支付首期房款304791元；原告与被告广州农商行肇庆分行签订《楼宇按揭合同》，签订合同支出的陆家嘴国泰人寿保险有限公司保险费用5292元；向广东天量律师事务所支付律师见证费及登记费485元；被告广州农商行肇庆分行依约向被告必扬置业公司发放贷款680000元；截止2019年11月15日，原告支付被告广州农商行肇庆分行贷款15期本金28333.35元、利息52611.56元，合计80944.91元。2019年9月29日，原告卢柳梅收到被告必扬置业公司《期楼收楼通知》；2019年10月2日，原告卢柳梅收到被告必扬置业公司《肇庆碧桂园龙熹山收楼应缴其它款项明细》。买受人卢柳梅才得知熙爵19栋33层3302房原合同建筑面积140.32平方米，而实测建筑面积133.25平方米，面积差为7.07平方米，面积误差比为5.038％。根据法律规定和原告与被告必扬置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，原告选择解除合同。被告亦同意解除合同。因被告必扬置业公司在履行合同的过程中违约，原告选择解除合同。原告与被告必扬置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》为格式合同。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款“补充协议中有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定以及附件十一补充协议第十七条第2款关于解除合同“买受人自愿同意出卖人可在解除条件成就之日后将买受人所欠银行的款项（含利息、违约金及银行实现债权的费用等直接代买受人偿还给银行。”，因违反《合同法》第四十条的规定为无效条款。根据《合同法》第四十一条的规定，附件十一补充协议第八条关于面积差异处理的退款利息以及第十七条关于合同解除第1款关于解除合同中律师费用的负担问题，因被告必扬置业公司违约导致解除合同，退款利息标准应当按照同期贷款利率计算的利息，原告垫付的律师费30000元应当由被告必扬置业公司负担。因原告与被告必扬置业公司签订的商品房买卖合同（预售）》为主合同，原告与被告广州农商行肇庆分行签订的《楼宇按揭合同》为从合同，如果主合同解除后从合同当然解除。从合同签订和解除过程中所发生的费用和违约责任应当由违约方被告必扬置业公司负担。综上所述，根据以上事实和《合同法》第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条等法律之规定，原告特具此状，请求判如所请。被告必扬置业公司答辩称，一、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》经肇庆市住房和城乡建设局高要分局备案，不存在违反法律规定情形。且，答辩人对《商品房买卖合同（预售）》涉及买受人权利义务条款，在印制中予以加黑加粗特别标注，以合理方式提醒答辩人注意。答辩人与原告于2018年7月22日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”），该合同为答辩人为销售事宜拟定的，经肇庆市住房和城乡建设局高要分局各案认可的销售文本，不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在会加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。答辩人在印制纸质版《买卖合同》时，对于合同中涉及买受人权利义务的条款予以加黑加粗特别标注，足以引起买受人对该类条款的注意。同时，附件十一《补充协议》签名处上方，答辩人以加黑加粗的字体再次提醒买受人“特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款”。买受人在签署合同时，是肯定能注意到相关提示条款的，原告作为完全行为能力人，有足够的分辨能力、理解能力、生活经验理解《买卖合同》条款所表述的内容。因此，原告是在充分理解合同条款基础上，自愿认购案涉商品房的，原告应为自身行为承担责任。二、原告对法律条款规定及合同条款约定的理解有误。1、格式条款无效的情形。根据《合同法》第四十条规定，格式条款无效的情形包括:①合同无效的法定情形，②免责条款无效的情形，③提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。《补充协议》第十七条第2款约定，在《买卖合同》解除情形下，答辩人以买受人支付的房款代买受人向银行偿还借款。该条约定不符合上述关于格式条款无效的情形，原告认为该条款为无效条款，是对《买卖合同》条款、《合同法》第四十条的理解有误。2、对格式条款发生争议的理解。《合同法》四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原告对附件十一《补充协议》第八条关于面积差异处理条款的理解提出争议，认为答辩人应按同期贷款利率向原告支付利息。事实上，该条款对房价款利息的计算期间、利率均作明确约定，不存在任何争议内容。同期贷款利率与同期存款利率是两个完全不同、不存在交集的概念，原告把两个完全不存在理解有误的概念强硬联系在一起，纯粹是无理取闹。三、原告未在约定的期限内主张解除《商品房买卖合同》，原告已经丧失解除合同的权利。根据附件十一《补充协议》第八条关于面积差异的处理第3款的约定，买受人根据面积差异要求解除合同的，应在面积差异通知到达之日起30日内书面通知出卖人否则视为买受人接受该商品房面积变更并同意双方按约定的单价进行多退少补”。答辩人于2019年9月30日向原告邮寄了《肇庆碧桂园龙熹山收楼应缴其他款项明细》告知原告其认购的熙爵19栋3302房合同建筑面积140.32㎡，实测建筑面积133.25㎡，房屋存在面积差异。原告于2019年10月3日签收了上述通知，即原告最迟应于2019年11月2日前向答辩人提出解除《买卖合同》要求。然而，截至原告起诉之日（2019年11月19日），原告未曾向答辩人提出解除《买卖合同》，原告未在合同约定期限内行使解除权，应视为原告放弃解除合同，同意继续履行合同，并按约定单价进行退补。四、《商品房买卖合同》与《楼字按揭合同》并非主从合同，二者是相互独立的法律关系。答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》，二者之间是房屋买卖合同关系；原告为认购案涉房屋，选择按揭贷款支付房款，与被告二签订《楼宇按揭合同》，二者之间是金融借款合同关系；上述两类法律关系相互独立，不存在主从关系。原告应自行处理其与被告二的借贷关系。五、原告向陆家嘴国泰人寿保险有限公司投保为个人行为，退保事宜应与保险人协商或与营销单位协商，与答辩人无关。原告要求答辩人承担其支出的保险费用依法无据，答辩人既不是保险人，也不是保险营销单位，因此，原告无权要去答辩人承担其因自身需求支出的保险服务费。被告广州农商行肇庆分行没有答辩，也没有到庭质证原告卢柳梅和被告必扬置业公司所举的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2018年7月22日，必扬置业公司（出卖人）与卢柳梅（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073881）。该合同约定，卢柳梅向必扬置业公司购买高要碧桂园龙熹山花园熙爵19栋33层3302房,合同约定交付商品房的时间为2019年9月30日前。合同第三条第4项约定为“该商品房的房产测绘机构为肇庆市高要区********，其预测建筑面积共140.32平方米，其中套内建筑面积116.69平方米，分摊共有建筑面积23.63平方米。”合同第六条第2项约定为“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7018.18元，总价款为人民币984791元。”合同第二十八条第二款并约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”对面积差异处理，合同约定按照合同附件十一补充协议第八条的约定，该补充协议第八条约定为“1、该商品房的实测面积与合同约定计价面积发生误差的，买卖双方一致同意按如下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含本数），双方按照本款约定的退补单价进行多退少补。（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人可选择解除合同或多退少补。买受人选择解除合同的，出卖人应当自买受人书面提出解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款及利息（利息以付款日起至退款日止为期，以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算，每笔房价款按各自付款日计起息日）。买受人选择多退少补的，双方按照本款约定的退补单价进行多退少补。除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自损失由买卖双方各自承担。面积误差比=（实测面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……3、买受人依据本条约定选择解除合同的，买受人应在出卖人面积差异的通知到达本补充协议记载的买受人通讯地址之日起30日内书面通知出卖人。否则视为买受人接受该商品房面积变更并同意双方按约定的单价进行多退少补。”补充协议第十七条第2项约定“合同因法定或约定原因解除的，若买受人采用银行按揭付款方式支付房价款，且出卖人已实际收取银行按揭贷款的，买受人自愿同意出卖人可在解除条件成就之日后将买受人所欠银行款项（含利息、违约金及银行实现债权的费用等）直接代买受人偿还给银行。买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭贷款）不足以清偿给按揭银行的，不足部分由买受人另行清偿，若出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之8计付违约金给出卖人。买受人与银行因借款关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。”第十八条就通讯方式约定为“买卖双方确认各自通讯方式如下，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……出卖人通讯地址：广东省肇庆市高要区******碧桂园龙熹山，收件人：高要碧桂园·龙熹山花园，邮编526100。”签订《商品房买卖合同（预售）》后，卢柳梅（甲方）与广州农商行肇庆分行（乙方）于2018年8月15日签订《楼宇按揭合同》（编号：530**********452）。合同约定广州农商行肇庆分行向卢柳梅提供680000元贷款，用于卢柳梅向必扬置业公司支付按揭房产之价款，贷款期限为30年，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮不低于30%，还款方式为递减法（按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清），供款总期数为360期，每月还款日为15日。合同并约定广州农商行肇庆分行将合同项下全部贷款一次性划入必扬置业公司账户。卢柳梅并主张因该《楼宇按揭合同》支付给广东天量律师事务所律师见证费及登记费485元，支出陆家嘴国泰人寿保险有限公司保险费5292元。经查,卢柳梅所举证的保险单,是卢柳梅向陆家嘴国泰人寿保险有限公司投保的重大疾病保险，营销单位为广州农商行肇庆分行。签订上述两份合同后，卢柳梅于2018年7月24日向必扬置业公司支付首期款304791元，广州农商行肇庆分行于2018年8月20日将借出给卢柳梅的借款680000元直接转账给必扬置业公司。至此，卢柳梅已付清购房款给必扬置业公司。2019年9月24日，必扬置业公司邮寄《期楼收楼通知书》给卢柳梅，通知涉案商品房可按商品房买卖合同的约定于2019年9月30日交付，请卢柳梅预约时间办理相关手续。卢柳梅于2019年9月29日收到该通知书。2019年9月28日，必扬置业公司邮寄《肇庆碧桂园龙熹山收楼应缴其它款项明细》给卢柳梅，在该通知中，必扬置业公司告知卢柳梅涉案的商品房合同建筑面积140.32㎡，实测建筑面积133.25㎡。卢柳梅于2019年10月2日收到该通知书后，发现购买的商品房实际面积比合同约定面积少7.07平方米，面积误差比为5.038％。卢柳梅遂向必扬置业公司提出解除购房合同，申请退房退款。必扬置业公司于2019年11月1日出具《回复函》给卢柳梅，回复：一、同意退房；二、相关退款按原签订合同执行。卢柳梅主张其向广州农商行肇庆分行借款680000元后，至2019年11月15日，已归还15期按揭贷款共80944.91元，其中本金28333.35元（每期的本金为1888.89元），利息52611.56元。2019年10月31日，卢柳梅与广东毅隽达律师事务所签订《民事委托代理合同》，合同约定卢柳梅因与必扬置业公司、广州农商行肇庆分行房屋买卖合同纠纷一案，委托广东毅隽达律师事务所为其提供法律服务，卢柳梅支付律师服务费30000元给广东毅隽达律师事务所。签订合同后，卢柳梅于2019年11月26日支付了律师服务费30000元给广东毅隽达律师事务所。本院认为，卢柳梅与必扬置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护，双方应依合同的约定行使权利、履行义务。卢柳梅作为购买商品房一方，已依合同约定付清了购房款，履行了合同义务。由于合同约定商品房的建筑面积140.32㎡，但必扬置业公司交付的商品房实测建筑面积为133.25㎡，实际面积比合同约定面积少7.07平方米，面积误差比达到5.038％。根据“补充协议”第八条“面积误差比绝对值超出3%的，买受人可选择解除合同或多退少补”的约定，现解除合同的条件成就，卢柳梅请求解除购房合同的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。必扬置业公司辩解认为卢柳梅未在约定的期限内主张解除商品房买卖合同，已经丧失解除合同的权利。本院认为，卢柳梅举证必扬置业公司出具的《回复函》证明必扬置业公司于2019年11月1日回复卢柳梅“同意退房，相关退款按原签订合同执行”，证实卢柳梅于2019年10月2日收到必扬置业公司的相关收楼明细后，在30日内已向必扬置业公司提出解除购房合同，请求退房退款，且必扬置业公司的《回复函》答复卢柳梅可退房退款，视为同意解除购房合同，故对必扬置业公司提出的卢柳梅丧失解除合同的权利的辩解意见，本院不予采纳。由于解除购房合同的条件成就，卢柳梅请求解除购房合同，本院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，必扬置业公司应返还卢柳梅已支付的购房款及按揭借款本息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，对卢柳梅请求解除其与广州农商行肇庆分行签订的《楼宇按揭合同》亦一并予以支持。根据上述解释第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，合同解除后，卢柳梅依据借款合同归还给广州农商行肇庆分行的借款本息，由必扬置业公司支付给卢柳梅，借款合同尚未到期部分借款，由必扬置业公司迳付给广州农商行肇庆分行。为保障广州农商行肇庆分行的贷款安全，借款合同解除后必扬置业公司支付给广州农商行肇庆分行的借款，由卢柳梅承担连带清偿责任。卢柳梅的诉讼请求还包括请求必扬置业公司支付其已付购房款和按商业贷款利率计算利息（包括首期款和依据借款合同约定已归还给广州农商行肇庆分行的借款本息），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，由于涉案商品房实际面积与合同约定面积发生误差，导致合同被解除，必扬置业公司对此承担全部责任。故必扬置业公司应依合同约定和法律规定赔偿卢柳梅的损失。根据补充协议“买受人选择解除合同的，出卖人应当自买受人书面提出解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付房价款及利息（利息以付款日起至退款日止为期，以退款日中国人民银行公布的同期定期存款基准利率计算，每笔房价款按各自付款日计起息日）。”的约定，卢柳梅支付的首期款304791元，应由必扬置业公司退还，以及自卢柳梅付款日起按退款日中国人民银行公布的同期定期存款利率计算利息。但卢柳梅支付给必扬置业公司的按揭借款680000元，如按补充协议约定的定期存款利率计算利息，不能弥补卢柳梅已实际支付给广州农商行肇庆分行的利息损失，故上述补充协议的约定，不合理加重了买受人卢柳梅责任，根据购房合同第二十八条第二款“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”的约定以及合同法第一百一十三条的规定，卢柳梅已归还给广州农商行肇庆分行的借款本息，必扬置业公司应全额支付给卢柳梅。对于卢柳梅主张必扬置业公司赔偿的律师见证费及登记费485元、保险费用5292元、律师费30000元。卢柳梅支出的律师见证费及登记费485元，属于因购房合同被解除导致的损失，必扬置业公司应赔偿给卢柳梅。卢柳梅主张的保险费用5292元，属于卢柳梅向陆家嘴国泰人寿保险有限公司投保的重大疾病保险，其退保事宜应与保险公司或与营销单位协商，卢柳梅请求必扬置业公司赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。卢柳梅主张必扬置业公司赔偿因本案支出的律师费30000元，因购房合同中没有发生诉讼时，买受人支出的律师费应由出卖人承担的约定，且现行法规没有民事诉讼当事人必须聘请律师代理诉讼并由败诉方承担胜诉方支付的律师费的规定，故对卢柳梅的律师费请求，也不予支持。广州农商行肇庆分行不答辩、不到庭质证，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，解除原告卢柳梅与被告肇庆市高要区必扬置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018073881）。二、自本判决发生法律效力之日起，解除原告卢柳梅与被告广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行签订的《楼宇按揭合同》。合同解除后，尚未到期的借款由被告肇庆市高要区必扬置业有限公司自合同解除之日起迳付给被告广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行。原告卢柳梅对肇庆市高要区必扬置业有限公司支付给广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行的借款承担连带清偿责任。三、被告肇庆市高要区必扬置业有限公司应支付购房首期款304791元，并自2018年7月24日起至付清该款时止按照退款日中国人民银行公布的同期定期存款利率计算利息给原告卢柳梅。该款自本判决发生法律效力之日起十日内付清。四、被告肇庆市高要区必扬置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告卢柳梅依据《楼宇按揭合同》约定归还给被告广州农村商业银行股份有限公司肇庆分行的借款本息（至2019年11月15日本金28333.35元、利息52611.56元，以后发生的还款本息按原告卢柳梅实际支出为准）。五、被告肇庆市高要区必扬置业有限公司赔偿原告卢柳梅支出的律师见证费及登记费485元，该款自本判决发生法律效力之日起十日内付清。六、驳回原告卢柳梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7317元。原告卢柳梅负担317元，被告肇庆市高要区必扬置业有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员  吴 勇二〇二〇年二月二十五日法官助理  蔡惠婷书 记 员  梁洁仪