山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0811民初13158号原告：骆恩义，男，1963年5月24日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘小兵（特别授权），山东方隆律师事务所律师。被告：济宁市美景餐饮有限责任公司，住所地：济宁市科苑小区科苑大厦A座。法定代表人：房步银，总经理。委托诉讼代理人：鞠朝娟（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。第三人：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区李营街道办事处骆楼村南紫金城综合楼。法定代表人：刘康起，经理。委托诉讼代理人：崔继稳（特别授权），济宁任城南苑法律服务所法律工作者。原告骆恩义与被告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景公司）、第三人济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告骆恩义及其委托诉讼代理人刘小兵，被告美景公司的委托诉讼代理人鞠朝娟，第三人爱真房地产公司的委托诉讼代理人崔继稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆恩义向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行济宁紫金城小区5号楼东1单元3层0301室房产，并解除查封。2、依法确认济宁紫金城小区5号楼东1单元3层0301室房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月20日，原告骆恩义与第三人签订了商品房买卖合同。合同约定第三人将济宁紫金城小区5号楼东1单元3层301号房产以278200元出售给原告，并为原告办理了上房手续。原告于2010年9月装修完毕后入住至今。经被告申请，任城区人民法院于2015年12月14日查封了上述房产，并于2018年12月13日进行了续查封。原告向任城区人民法院提出执行异议，任城区人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁0811执异963号执行裁定书，驳回的原告的异议请求。因此,为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告美景公司辩称：原告诉称购买了第三人爱真公司的涉案房屋，因爱真公司是房地产开发企业，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为判断原告是否享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。原告提供的证据不能证明原告在涉案房屋被法院查封之前与第三人签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，因此不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。原告提供的《商品房买卖合同》没有显示签订时间，爱真公司出具的证明陈述在2010年6月20日与原告达成协议并没有说是在2010年签订的《商品房买卖合同》，达成协议不同于签订书面买卖合同。故现有证据不能证明原告在查封之前已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。原告没有提供证据证明原告实际施工的事实以及欠付工程款的事实，工程款抵扣房款没有事实依据。综上，被告不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许继续执行爱真公司的涉案房屋。第三人代：1、原告与第三人的房屋买卖关系成立并有效，第三人将涉案房屋交付给原告占有使用，涉案房屋所有权归原告所有。2、认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：任城区人民法院（2015）任商初字第2667号民事判决书确定：一、济宁市鼎盛经贸有限公司于本判决生效之日起七日内一次性偿付原告济宁市美景餐饮有限责任公司垫付款2632660.66元及利息（自2015年8月1日起至本判决确定履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、李光启、济宁爱真房地产开发有限公司、张福真、胡爱真、卞东文对上述款项分别在垫付款的八分之一即329082.58元本息范围内承担连带清偿责任。上述判决已经发生法律效力。由于第三人爱真房地产公司未自动履行上述判决所确定的法律义务，美景公司申请任城法院对第三人爱真房地产公司进行强制执行。2015年12月14日，美景公司申请法院查封了登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区5号楼东1单元301室即本案案涉房屋，在2018年12月13日进行了续封。原告骆恩义于2019年7月向本院执行机构提出异议，认为该案涉房屋系原告于2010年3月30日向第三人购买，其已经交纳房款15万元，第三人爱真房地产公司尚欠原告12.8万元的工程款抵扣了剩余房款，请求法院解除对登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区5号楼东1单元301室房屋的查封。2019年10月18日，任城区人民法院经审查认为：原告骆恩义提供的其与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同没有注明签订时间无法证明该合同系在本院查封涉案房屋之前签订，且骆恩义亦未提供爱真房地产公司欠付工程款的证据证明工程款抵扣房款的事实，骆恩义所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定。故以（2019）鲁0811执异963号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告骆恩义不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。原告骆恩义提供其与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同，合同没有注明签订时间。合同第一条约定的购房人所购房屋位于任城区户；第二条约定房屋建筑面积107平方米，单价2600元，总房款为278200元。约定付款方式为：2010年6月20日付房款150000元，剩余房款抵扣买受人在紫金城小区项目前期工程（清理地上附着物）的工程款据实结算。合同第四条约定：出卖人应该在买受人办理完上房手续后即将房产交付买受人使用。在原告提交的于2010年6月20日第三人出具的收据上载明交款人为：骆恩义，交款数额为15万元，收款事由：房款。2019年7月5日，第三人爱真房地产公司出具证明，证明：爱真房地产公司于2010年6月20日与骆恩义达成协议，将本案案涉房屋卖予原告骆恩义，将坐落于任城区长虹北路紫金城公寓小区5号楼东一单元01层0301户建筑面积107平方米，单价2600元，总房款为278200元价格。骆恩义在2010年6月20日交给第三人房款15万元，剩余房款抵扣买受人在紫金城小区项目前期工程（清理地上附着物）的工程款。本案争议焦点为：原告骆恩义对本案案涉房屋所享有的权利能否阻却执行？对此，本院评判如下：1、关于原告对案涉房屋享有的权利问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定了当事人之间签订房屋买卖合同，但没有办理产权变更登记的，房屋买卖合同有效，但买受人并没有因此取得房屋的产权，买受人享有的系请求出卖人协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利，该请求权属于债权。本案中，骆恩义与第三人之间存在房屋买卖合同关系，但双方尚未到当地房地产管理部门办理案涉房屋的网签备案登记，亦没有办理房产变更手续，故原告尚未取得该房屋的产权即物权。现案涉房屋被法院进行了司法查封，所以，原告骆恩义所享有的只是请求爱真房地产公司协助办理房屋产权变更登记的权利以及在不能取得该房屋物权的情况下追究爱真房地产公司违约责任的权利，而非物权。2、关于原告所享有权利能否阻却执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，首先，关于原告骆恩义与第三人爱真房地产公司是否在任城区法院查封该套房屋前签订了合法有效的商品房买卖合同，根据本院查明的事实，原告骆恩义提供的其与第三人爱真该房产公司签订案涉商品房买卖合同未注明时间，本院对该房屋的查封时间为2015年12月14日。原告所提供的证据尚不能证明原告与第三人签订书面商品房买卖合同的时间在任城法院查封之前；其次，关于原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，通过庭审查明，案涉房屋现有骆恩义居住，其及其家庭成员名下尚无其他用于居住的房屋；第三，关于原告对案涉房屋所支付房屋款的情况，原告提供的证据证明其于2010年6月20日交纳房款15万元，对于剩余房款，原告陈述系用其在第三人处的工程款抵扣的房款，但未提供证据证实。故原告所提供证据不能充分证明其已经将所购案涉房屋的购房款278200元全部付清的事实。根据上述法律规定，原告就本案案涉房屋所享有的权利不能阻却执行。综上，在法院对案涉房屋采取保全的执行措施前，原告与第三人尚未签订合法有效的书面合同，未取得案涉房屋的物权。原告对第三人所享有的权利在法律上属于普通债权，不足于阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7720元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孔翠峰人民陪审员  边 岳人民陪审员  杨 倩二〇二〇年二月十八日书 记 员  逯新颖