北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8043号原告：北京物美便利超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8276房间。法定代表人：董岗，经理。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，1979年4月19日出生，汉族，北京物美便利超市有限公司经理，住北京物美便利超市。被告：北京羽鑫苑物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区大洋路8号羽鑫苑一层A-001。法定代表人：石金刚，经理。委托诉讼代理人：王运德，男，1966年8月14日出生，汉族，北京羽鑫苑物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北京物美便利超市有限公司（下称原告）与被告北京羽鑫苑物业管理有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年12月9日第一次开庭时原告的委托诉讼代理人朱鸿彦，被告的委托诉讼代理人王运德到庭参加了诉讼；2020年1月6日第二次开庭时原告的委托诉讼代理人朱鸿彦到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付一年租金346020元及押金58400元，共计404420元，并支付利息（以404420元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月20日起计算至实际给付之日止）；2、判令被告支付原告合同违约金10000元、人工员工费损失144127.55元、预期利润损失95872.45元，以上共计250000元。事实和理由：原、被告于2018年4月2日就位于朝阳区十里河大洋路8号天海商业中心的房屋签订了租赁合同，原告用于开设物美便利店使用，合同年限自2018年8月20日至2024年8月19日，合同生效后，原告完全按照合同履行义务将押金58400元和第一年房屋租金346020元支付给被告，但被告违反合同义务，拒绝交房，并将房屋另行出租给他人用于经营。鉴于被告的行为严重损害了原告的经济利益，被告已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，被告违背诚信严重损害原告利益，给原告造成不可估量的经济损失和严重后果。在此期间，原告多次与被告沟通无果，原告为此浪费大量时间、人力和物力，原告有权选择解除合同，被告应返还原告的已付款并依照法律规定和合同约定支付违约金并赔偿原告的经济损失。被告辩称，不同意原告诉讼请求。1、被告不存在违约行为，合同解除是原告提出，原告因自身原因不再经营，是原告违约，我方在2018年11月16日接到原告解除合同函后同意解除原租赁合同，但2018年4月20日至2018年11月16日期间的租金199080元应该扣除，剩余租金和押金我方同意返还。2、因我方没有违约，不存在给付银行利息、违约金、人工员工费损失、预期利润损失的情况，且原告主张人工员工费及预期利润损失没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月2日,甲方（出租方）被告与乙方（承租方）原告签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市朝阳区十里河大洋路8号天海商业中心第一层建筑面积158㎡及其附属设施（以下简称涉案房屋）出租给乙方；租赁期限6年，自2018年8月20日至2024年8月19日止；免租期4个月，自2018年4月20日至8月19日，自租赁物交付之日起的次日起算；免租期结束的次日为计租日。如因甲方原因导致双方在约定的租赁物交付日未签署租赁物移交文件的（不仅限于消防手续），则免租期、计租日、租赁期限起算日相应顺延；本合同租赁期限届满或非因乙方原因导致合同终止，在合同期满或终止后十五日内，乙方应撤出租赁物，该撤空期内不计租金；提前终止合同的，甲方应当对乙方投入的装修装饰费用、设备设施费用、商品、人工费用以及新建的不动产费用等予以补偿，或乙方对上述投入作价后由甲方购买；乙方向甲方交纳租金6元/天/平米，每两年递6%，第一年为346020元。自合同签订之日起10日内，乙方向甲方支付押金58400元。甲方应于2018年4月20日将租赁物交付给乙方，同时提交乙方所需的文件及证明资料协助乙方办理营业执照，未交付乙方上述文件及资料的，视为逾期交付租赁物，免租期、计租日及租赁期限相应顺延；甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同，如甲方决定解除合同的，甲方有权要求乙方承担1万元的违约金：1、乙方擅自整体转租该房屋。2、乙方无正当理由，单方面终止合同履行的。3、非因甲方违约或不可抗力原因乙方延迟支付租金超过1个月的；发生甲方无正当理由单方面终止合同的履行的情形，乙方可以以书面通知的形式不计息地暂停支付租金，直到甲方纠正并补偿该违约给乙方造成的全部损失，或直接以书面通知的形式解除本合同，如乙方决定解除合同的，乙方有权要求甲方承担1万元的违约金，并赔偿乙方的经济损失，赔偿范围包括但不限于装饰装修费用、设备实施费用、人工费用、新建的不动产费用、预期收益等。上述合同还对甲方乙方的权利义务、合同的解除和违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告于2018年4月8日向被告支付了押金58400元，于2018年6月1日向被告支付了一年租金346020元。审理中，原告主张被告未按合同约定交付涉案房屋，为此原告提交微信截图，据此证明2018年9月12日被告向原告发送《关于与物美租赁协议的情况说明》，内容为：“由于天海商业中心项目与十里河村委会签订的集体土地合作协议中，约定的合作年限为30年，而按照十八里店乡乡政府对于乡内集体土地租赁合同年限要求，任何形式的集体土地承包租赁合同，年限不能超过20年。乡政府针对此情况，要求天海商业中心业主方与十里河村委会变更土地合作协议年限，年限变更为20年以内。协议变更之前，乡政府暂停天海商业中心项目内商户停止施工及一切经营行为。针对此情况，我方已积极与天海商业中心业主方进行了沟通，但由于下个月北京又将迎来长达6个月的禁工令，故我方目前与各商户进行了沟通，因我方公共区域施工及外立面施工都无法正常进行，大厦有可能半年多的时间无法装修及开业，故租赁协议无法正常履约，望贵方能考虑这些因素，重新考虑与我方的租赁协议如何执行的问题”。该情况说明尾部盖有被告公章。原告称因该原因经过与被告方沟通，原告于2018年9月26日通过微信向被告发送了《解约协议》，并于2018年9月28日按照微信中被告提供的地址邮寄了该解约协议。被告不认可该微信截图，称与原告联系的并非被告员工并否认收到该解约协议。原告还提交照片，欲证明2018年8月28日时涉案房屋所在楼宇现场的情况及贴有停止施工的通知，被告不认可停止施工的通知的照片，对其他照片予以认可。为证明原告的经济损失，原告提交营业执照，名称为北京物美便利超市有限公司十里河东桥店，营业场所位于北京市朝阳区大洋路8号羽鑫苑1层-001号。提交人工费用明细单、银行交易明细，欲证明原告因经营雇佣6名员工，造成人工损失144127.55元。提交被告于2018年3月23日制作的《便利店评估报告》，欲证明其预期利润95872.45元。被告认可营业执照，但对其他的证据均不予认可。原告还提交北京市朝阳区十八里店乡十里河村村民委员会与北京天龙海国际投资集团有限公司签订的《承包合作协议书》、北京天龙海国际投资集团有限公司与北京天和兴盛投资管理有限公司签订的《租赁合同》、北京天和兴盛投资管理有限公司与北京金海永旭商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及北京金海永旭商贸有限责任公司委托被告代理运营位于朝阳区大洋路8号天海商业中心项目的委托证明书，据此证明涉案房屋的由来。被告对此予以认可。被告提交2018年11月16日原告向被告邮寄的《关于解除租赁合同索赔的函》，欲证明是原告要求解除合同，原告违约在先。原告对证据的真实性予以认可，但不认可被告的证明目的，称系因被告无法交付涉案房屋才发出索赔函。被告提交营业执照，欲证明其履行了配合原告办理营业执照的义务，被告已于2018年4月2日将涉案房屋交付原告。原告对该证据真实性予以认可，证明目的不予认可。被告还提交原告于2019年1月18日第一次起诉的起诉状，证明原告曾索要装修损失，亦证明其已将涉案房屋交付原告。原告对该证据真实性予以认可，证明目的不予认可，称第一次起诉中亦说明被告没有交付房屋。本院认为：根据双方陈述意见，本案争议焦点有二：其一为解除合同的违约责任认定，其二为原告所提出的各项损失是否合理，本院围绕上述争议焦点逐一进行论述。关于合同解除的违约责任问题，本院认为依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告已经按照《房屋租赁合同》的约定支付了一年的租金及押金，被告应当交付涉案房屋供原告使用。根据原告提交的证据可以证明原告向被告提出解除合同之时，被告并未将涉案房屋交付原告使用，被告虽不认可，但未能提供相反证据予以反驳，被告顺延交付房屋的时间已超过合理期限，原告有权解除合同，被告未交付房屋构成违约。关于原告提出的各项损失是否合理，1、原告要求被告返还其已支付的房屋租金和押金并承担利息的请求。被告认可2018年11月16日收到原告《关于解除租赁合同索赔的函》，双方签订的合同已于该日解除本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还已付一年租金346020元及押金58400元，本院予以支持，对于原告所主张的利息，因双方在合同中并未对利息进行约定，故本院不予支持。2、原告主张的违约金，被告拖延履行合同义务达六个月之久，且并未提出合理的解决方案，致使原告不能实现合同目的，根据双方合同约定，对原告要求被告承担10000元的违约金的诉讼请求，本院予以支持。3、人工费是否应予支持，原告所租赁的涉案房屋并未实际交付，根据现有证据并不足以证明原告基于涉案房屋店铺雇佣员工，且根据庭审中原告自述，就其针对涉案房屋所涉及店铺雇佣的六名员工已分流到其他店铺工作，因此现有证据并不足以证明所支付给六名员工的人工费系因被告违约给原告造成的损失，因此对原告的上述主张，本院不予支持。4、关于预期利益是否应予支持，本案中原告所租赁房屋并未交付，即未能开业经营，原告所提出的预期利益系其根据预估计算得出，而在商业经营活动中，所获得利益与实际经营情况、人流量、社会经济环境等均具有较大关联性，因此原告现有证据并不能证明其预期利益损失，因此对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京羽鑫苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京物美便利超市有限公司退还房屋租金346020元及押金58400元；二、被告北京羽鑫苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京物美便利超市有限公司支付违约金10000元；三、驳回原告北京物美便利超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5172元，由原告负担1414元（已交纳）；由被告北京羽鑫苑物业管理有限公司负担3758元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇二〇年二月二十六日书记员 穆静茹