广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24596号上诉人（原审原告）：韩忠社，男，1986年2月12日出生，汉族，住陕西省富平县，委托诉讼代理人：桑洋，广东维邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡绵惠，广东维邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高琦，男，1982年2月7日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，上诉人韩忠社因与被上诉人高琦居间合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初23970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人韩忠社上诉请求：一、撤销(2018)粤0304民初23970号民事判决，改判支持韩忠社的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由高琦承担。事实与理由：一、本案原审部分事实认定不清。1.原审判决查明“高琦陈述其确实问过韩忠社能不能‘做私单’，但韩忠社当时并没有直接回复高琦。”。在原审庭审中，韩忠社本人已经向法庭陈述了因高琦主动向韩忠社提出能否“做私单”，韩忠社考虑到如果不答应便很有可能失去高琦这个经营多年的客户，才同意与高琦达成“做私单”。韩忠社、高琦就上述事项已经达成一致意见。2.原审判决查明“庭审中，法庭询问高琦是否曾经作出‘如果韩忠社从头到尾帮我办完我付他10万元’的承诺，高琦承认其确实曾与韩忠社商谈过，如果韩忠社从头到尾帮助高琦完成涉案房产的交易事宜，那么高琦就会向韩忠社支付10万元作为居间服务费。……”。上述内容仅为高琦单方面陈述，高琦并没有任何证据可以证明上述主张。韩忠社提交与高琦的微信聊天记录中，高琦也确认支付韩忠社10万元，但并没有附加上述条件。退一步讲，即便韩忠社、高琦均无法证明上述事实情况，应当认定为无约定，应当依据《合同法》中关于居间合同纠纷的相关规定予以认定。二、本案原审法律适用错误。1.本案中韩忠社与高琦成立居间服务合同关系，韩忠社已经完成了居间服务，高琦已经购买了涉案的物业，也已经登记到其指定人的名下，不动产买卖的交易已经成立并履行完毕。所以，依据相关法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。再者，高琦已经口头承诺向韩忠社支付居间服务费人民币10万元。依据“如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定，则应依当事人的约定作出认定”的规定，高琦应当向韩忠社依约支付居间服务费10万元。2.原审判决中以“原告既未举证证明其以个人名义就涉案房产为高琦提供居间服务，没有借助其所在单位交易平台的任何信息……”为由驳回韩忠社的诉讼请求，但上述理由并不存在任何法律依据。居间人完成居间服务即可获得居间报酬。因此，原审判决法律适用存在错误。综上，请求二审法院改判支持韩忠社的全部诉讼请求。高琦答辩称：一、韩忠社伪造合同，请求二审法院驳回韩忠社的诉求，并判令其赔偿高琦支付的鉴定费用。二、韩忠社作为专业房产经纪公司员工，为了让高琦签署合同，没有履行如实报告义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了高琦的利益，依法不得要求支付报酬。三、高琦没有承诺过签了合同就向韩忠社支付10万元佣金。高琦一直认为韩忠社代表房产经纪公司协助其进行交易，故与韩忠社商议过“如果韩忠社从头到尾帮我办完房产过户我付给他10万元”。但韩忠社没有协助高琦办完房产过户，高琦无须向韩忠社支付10万元。四、韩忠社得知高琦房产过户后很快找上门来索要10万元佣金，其理由是房子出了事不是他的责任，但只要房产过了户，他就要收佣金10万元。韩忠社的诉求不公平，也不符合公序良俗。因此，请求二审法院驳回韩忠社的上诉请求。韩忠社向一审法院提出起诉，请求判令：一、高琦向韩忠社支付信息咨询服务费10万元；二、高琦向韩忠社赔偿违约损失2283.75元(暂计至2018年4月12日，应以10万元为基数，依据同期人民银行贷款利率计算至高琦付清全部款项之日止）;三、由高琦承担本案诉讼费、鉴定费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月1日，韩忠社带高琦前往深圳市福田区恒星园3号楼7B房产（以下简称“涉案房产”）看房。当时韩忠社为中介机构Q房网的员工。韩忠社陈述，涉案房产交易时韩忠社未通过所在中介机构而是直接以个人身份为高琦提供居间服务（即庭审中表述的“做私单”）是高琦要求的。高琦则陈述，其确实问过韩忠社能不能“做私单”，但韩忠社当时并没有直接回复高琦。2017年10月3日，高琦与黄锦聪（涉案房产原所有权人黄敏的代理人）签署了《二手房买卖合同》，合同第2条约定“卖方自愿将该物业转让给买方（高琦），转让成交价为975万元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担”；第3条约定“买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金人民币20万元。在本合同生效后20日内（含当日）再向卖方支付定金人民币10万元”；第6条约定“买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼的办理方式为以下第（3）种：本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第11条承担违约责任。（3）该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员……”。另，该《二手房买卖合同》有手书的备注条款“1.卖方黄敏已做全权委托公证给代理人黄锦聪，卖方黄敏已同意此合同所有条款，如产生任何纠纷，卖方承担所有违约责任。2.卖方承诺此物业学位未使用，如有使用导致买方不能使用学位此合同自动解除，买方无需承担违约责任。3.买方承诺在对此其他银行条件同等情况下，优先选择建设银行做按揭贷款，因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方承担。4.根据买方请求，卖方黄敏及代理人黄锦聪配合来深圳再做有效授权代理公证”。2019年6月13日一审第二次庭审时，高琦当庭确认该《二手房买卖合同》的文本为韩忠社提供，韩忠社当时也在签约现场。2017年10月3日《二手房买卖合同》签订当日，高琦即添加黄锦聪的微信，并于当日通过手机转账的方式向黄锦聪名下账号转账支付涉案房产定金20万元。黄锦聪当场向高琦出具《收款收据》。该《收款收据》载明“今收到高琦交来购买位于恒星园3号楼7B物业的定金人民币贰拾万元整，转账至6214677200022379829”，收款人处有黄锦聪和黄敏的签名及捺印。因适逢国庆小长假，该笔定金20万元实际到账时间为2017年10月9日。2017年10月16日，黄锦聪、高琦、涉案房产的新买方任云鹏三方就涉案房产签订《买方主体变更确认书》，该确认书中第一、二条载明“《二手房买卖及居间服务合同》《资金监管协议》及相关附件补充协议等项下原买方（高琦）未履行的义务，原买方对其（案外人任云鹏）承担连带保证责任”。高琦确认该《买方主体变更确认书》是经韩忠社提醒后在涉案房产内签订，该《买方主体变更确认书》的文本是由韩忠社提供，签订该文件时韩忠社亦有陪同。2017年10月16日《买方主体变更确认书》签订当日，高琦向黄锦聪名下账户转账支付涉案房产的定金10万元。黄锦聪当日向高琦出具《收款收据》，该《收款收据》载明“今收到高琦交来购买位于恒星园3号楼7B物业的定金人民币壹拾万元整，转账至6214677200022379829”，收款人处有案外人黄锦聪和黄敏的签名及捺印。截至2017年10月16日，高琦共向涉案房产的卖方支付定金30万元，有卖方出具的《收款收据》为证。2017年10月间，韩忠社与高琦通过微信就涉案房产的买卖事宜进行沟通。韩忠社与高琦均确认该聊天记录的真实性。聊天记录记载：涉案房产的《二手房买卖合同》签订后，韩忠社确有沟通并促成高琦向黄锦聪支付涉案房产20万元定金的事项；2017年10月19日，高琦通过微信向韩忠社询问担保公司的费率及赎楼费的收取，韩忠社亦通过微信及时给予答复；2017年10月24日起，韩忠社多次通过微信主动询问高琦，并提醒关于首期款资金监管等问题，一直未得到高琦回复；高琦仅在2017年12月8日回复韩忠社“我心里有数。准备好了就启动”；此后，高琦一直未再回复韩忠社发出的微信信息；直至2018年3月30日，涉案房产已过户至新买方任云鹏的名下，韩忠社要求高琦支付劳务费，高琦才回复韩忠社的微信。2017年11月起，高琦开始自行联系银行及担保公司，着手办理涉案房产的赎楼、首期款资金监管及贷款事宜。2018年2月7日，黄敏（涉案房产原所有权人）办理完毕涉案房产的个人赎楼贷款，贷款已一次性结清。2018年2月8日，任云鹏作为借款人及抵押人与招商银行深圳分行就涉案房产签订《个人购房借款及担保合同》。同日，高琦作为保证人在招商银行深圳分行《个人贷款不可撤销担保书》上签字，自愿为借款人（涉案房产的新买方任云鹏）在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任。2018年2月24日，涉案房产的《深圳市二手房买卖合同》网签，该合同下方显示“本房产由买卖双方自助成交，合同数据由买卖双方自行录入，由二手房自助交易合同打印系统打印，最后修改、打印：黄敏（2018年2月11日）”。2018年2月27日，涉案房产的买卖双方前往深圳市不动产登记中心递交过户材料并填报《深圳市地方税务局房地产交易税费申报表》。同日，涉案房产被深圳市福田区人民法院依（2018）粤0304财保364号文书查封，该案于2018年2月24日立案。《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》记载“查封被执行人为黄敏（涉案房产的卖方），查封期间不得抵押、转让”。涉案房产被查封期间，韩忠社亦没有为高琦提供过服务。另查，关于高琦与涉案房产新买方任云鹏的关系。涉案房产看房、《二手房买卖合同》签订、定金交付、《买方主体变更确认书》签订期间，高琦与任云鹏是夫妻关系。2017年12月21日，对应涉案房产交易正在办理首期款资金监管阶段，高琦与任云鹏解除了婚姻关系。再查，关于高琦是否曾向韩忠社作出支付居间服务费用承诺的问题。韩忠社提交了落款时间为2017年10月3日的《信息咨询服务费承诺书》（以下简称“《承诺书》”）。该《承诺书》载明“本人高琦……与卖方黄敏……于2017年10月3日就恒星园3号楼7B物业签署了《二手房买卖合同》及相关协议，约定成交价为9750000元。现本人承诺，基于韩忠社促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向韩忠社支付信息咨询服务费人民币壹拾万元整”。该《承诺书》下方有手书“承诺方：高琦”。针对韩忠社提交的《承诺书》，高琦不认可其真实性，认为《承诺书》上的签名不是其本人所签。2018年11月16日，高琦当庭提出对韩忠社提交的2017年10月3日《信息咨询服务费承诺书》中高琦的签名是否是高琦本人书写进行鉴定的申请。2018年12月21日，一审法院确定广东财安司法鉴定所为本案的鉴定机构。2019年1月21日，广东财安司法鉴定所出具《鉴定意见书》，该意见书载明“2017年10月3日《信息咨询服务费承诺书》中‘高琦’签名字迹不是高琦所写”。本次鉴定的鉴定费3600元，已由高琦预交。《鉴定意见书》送达各方后，高琦认可该鉴定意见；韩忠社则不认可，韩忠社认为，当时高琦签名是在一块大理石板上进行签字，其笔迹与正常书写笔迹应当会有差别，认为是鉴定的技术问题导致此鉴定结果。一审庭审中，法庭询问高琦是否曾经作出“如果韩忠社从头到尾帮我办完我付给他10万元”的承诺，高琦承认其确实曾与韩忠社商谈过，如果韩忠社从头到尾帮助高琦办完涉案房产的交易事宜，那么高琦就会向韩忠社支付10万元作为居间服务费。高琦称其不履行该承诺是因为觉得韩忠社不够专业，相关条款也是高琦坚持才写在《二手房买卖合同》上的；后来银行经理也提到涉案房产业主曾以个人名下房产给其他公司担保贷款，认为风险很大，贷款审批也很难通过；房产交易过户时，涉案房产还出现了被案外债权人查封的情况；诸多原因导致高琦对韩忠社的信任出了问题。截至本案庭审时，高琦尚未向韩忠社支付有关涉案房产的任何居间费用。又查，关于涉案房产交易过程中韩忠社已提供的居间服务，韩忠社称在高琦提出购房需求后，韩忠社积极联系相关房源，带高琦看房，并积极促成2017年10月3日涉案房产《二手房买卖合同》的签订；该合同签订后，韩忠社还曾带高琦及黄锦聪前往建设银行东海花园网点，咨询银行贷款赎楼问题。韩忠社主张其为高琦提供居间服务是到向高琦推荐赎楼及担保公司这一阶段，后续因为高琦拒绝韩忠社的建议，要求自行选择，韩忠社客观上无法陪同，韩忠社没再参与首付款的资金监管及担保赎楼阶段，后来韩忠社就再无法联系上高琦。上述韩忠社主张其就涉案房产已为高琦提供的居间服务，高琦予以确认。但高琦主张由于韩忠社让其签署全权授权文件，由韩忠社全权处理买方后续的一切事项，包括与担保公司签署合同及过户等；另因韩忠社向高琦介绍的担保公司费率高于市场同期价格且只有一家，也未与高琦见面洽谈，故高琦于2017年10月19日拒绝韩忠社提供的担保公司及贷款银行，并开始自行处理有关事宜，不再与韩忠社接洽。一审法院认为，在涉案房产交易过程中，韩忠社作为Q房网的员工，以个人身份为高琦购买涉案房产提供居间服务，即庭审中韩忠社与高琦均确认的“做私单”。韩忠社虽然举证证明其为高琦寻找房源、联系并带高琦看房，促成涉案房产《二手房买卖合同》及《买方主体变更确认书》的签订。合同签订后，韩忠社亦有协助涉案房产的卖方催促高琦交付定金，还曾带高琦及卖方前往建设银行东海花园网点咨询银行贷款赎楼问题。但是韩忠社未举证证明其完全是以个人身份为高琦从事居间服务行为，没有借助其所在单位交易平台的任何信息。关于韩忠社与高琦就涉案房产居间服务费是否已有约定的问题，韩忠社主张高琦向其支付信息咨询服务费100000元的依据是其提交的《信息咨询服务费承诺书》。该《承诺书》载明“基于韩忠社促成高琦与卖方签署合同，并提供了积极服务，高琦承诺于涉案房产签署《深圳市二手房买卖合同》之前，向韩忠社支付信息咨询服务费100000元”。经广东财安司法鉴定所鉴定，该《信息咨询服务费承诺书》中“高琦”签名字迹不是高琦所写。对于该《鉴定意见书》，高琦予以认可，韩忠社虽不认可，但未能提交其他证据予以证明，故对韩忠社提交的《信息咨询服务费承诺书》，法院不予采信。关于涉案房产的居间服务费问题，一审庭审中高琦承认其曾告知韩忠社“如果韩忠社帮助高琦办完涉案房产的全部交易事宜，高琦就会向韩忠社支付100000元作为居间服务费”。二手房买卖的交易时段，一般分为房屋买卖合同签订、定金支付、担保赎楼、首期款资金监管、贷款审批及贷款承诺函出具、房屋买卖合同网签、过户税费缴纳、涉案房产的交付等阶段。但韩忠社为高琦实际提供的服务只是到确定贷款银行和担保赎楼的阶段，高琦即不再与韩忠社联络。韩忠社既未举证证明其以个人名义就涉案房产为高琦提供居间服务，没有借助其所在单位交易平台的任何信息，其提供的居间服务也没有贯穿于涉案房产交易的全部阶段。故对韩忠社请求高琦支付100000元居间服务费及赔偿违约损失的诉讼请求法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回韩忠社的诉讼请求。本案案件受理费2346元（已由韩忠社预交），由韩忠社负担。诉讼过程中产生的鉴定费3600元(已由高琦预交)，由韩忠社负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。根据双方当事人在二审期间的诉辩意见，本案二审存在以下争议焦点：第一，双方当事人之间是否形成居间合同关系。高琦认可在其购买房产过程中，韩忠社为其联系了相关房源、带其看房，并促成了涉案房产《二手房买卖合同》的签订。由此可以认定韩忠社在高琦购买房产过程中为高琦提供了居间服务。同时，高琦也提出让韩忠社以个人名义为其提供居间服务（即为双方所称的“做私单”）。虽然高琦主张在其询问韩忠社是否可以“做私单”时韩忠社未直接回复，但在高琦购买房产过程中，韩忠社确作为居间人提供了居间服务。高琦认可其并未与任何房产中介机构达成居间服务协议，也未提供证据证明韩忠社在为其提供居间服务时是以房产中介机构的名义进行的。因此，本院认为，韩忠社是以个人名义为高琦提供居间服务，双方之间形成居间合同关系。双方的权利义务应按居间合同关系的相关规定予以确定。第二，双方是否曾就居间服务费的支付形成协议以及本案是否符合双方约定的支付居间费用的条件。韩忠社要求高琦支付其居间服务费10万元，应对其主张的居间服务费用的支付条件及金额承担举证责任。韩忠社在一审期间提交了《信息咨询服务费承诺书》作为其该项请求的依据，但经司法鉴定该承诺书上高琦的签名并非高琦本人所写。故该承诺书不能作为双方约定居间费用的依据。韩忠社提供的其与高琦之间的微信聊天记录也未显示双方对居间费用的支付条件和金额曾达成过协议。因此，韩忠社并未提供有效证据证明基于其已提供的居间服务，高琦曾同意向其支付10万元居间服务费。但高琦在一审期间认可其曾作出过“如果韩忠社从头到尾帮我办完，我付他10万元”的承诺，属于对其所负义务的自认。因此，该承诺可作为双方之间关于居间服务费支付条件及标准的约定。按该承诺，高琦向韩忠社支付居间服务费的条件是韩忠社从头到尾帮高琦完成房产交易手续。而按照房产交易手续的一般流程，二手房的买卖包括查看房源、签订房屋买卖合同、支付定金、首期款监管、房产担保赎楼、贷款审批发放、房屋买卖合同网签、过户税费缴纳及房产交付等多个交易流程。但在本案中，韩忠社仅为高琦提供了前期一小部分的居间服务，并未完成整个交易流程的全部居间服务，故本案并不符合高琦承诺的支付10万元居间服务费的条件。第三，高琦是否应依照法律规定支付韩忠社居间服务费用。双方当事人之间形成居间服务合同关系，依照《中华人民共和国合同法合同法》第四百二十六条的规定，如韩忠社切实提供了合格的居间服务，高琦则应当按照韩忠社提供的居间服务情况支付相应的居间服务费。但本案中，韩忠社向高琦提供的涉案房产被原业主进行过多次抵押，对于欲购买该房产的高琦而言具有较高的交易风险。因此，涉案房产的抵押情况及抵押原因属于与订立涉案房产买卖合同有关的重要事项，韩忠社作为居间人，应当清楚了解该事实并如实向高琦报告。但根据高琦在一审期间提供的其与韩忠社之间的录音资料，韩忠社在其知晓涉案房产原业主因为他人提供担保曾将该房产进行过抵押事实的情况下，却未将该重要事实告知高琦。同时，韩忠社也承认其本人并未对涉案房产的房产证进行核实，未查清此前涉案房产曾进行过多次抵押的事实。因此，因韩忠社未明确告知高琦涉案房产此前的抵押情况，高琦在不知情的情况下购买了涉案房产，而涉案房产在过户前即因原业主所涉及的诉讼案件而被法院查封，导致高琦承担了较大的交易风险。因此，本院认为，韩忠社的行为属于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定的情形，韩忠社不得要求高琦支付报酬。韩忠社要求高琦支付居间服务费及相应损失，不符合法律规定，本院不予支持。综上，韩忠社的上诉理由不成立，本院不予支持。原审虽对双方之间的居间合同关系的认定存在错误，但最终处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2346元，由上诉人韩忠社承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月二十五日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。