四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初276号 原告：江油市远太物业服务有限公司，住所地四川省江油市解放上街（通惠大楼内），统一社会信用代码9151078159275061L。 法定代表人：余洪远，董事长。 委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎莎，四川太白律师事务所实习律师。 被告：唐林，男，生于1977年6月12日，羌族，高中文化，四川省北川县人，户籍地四川省北川羌族自治县，现住江油市。 原告江油市远太物业服务有限公司（以下简称远太物业公司）诉被告唐林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员周晓龙独任审理。2020年2月26日，本院在第七审判庭公开开庭审理了本案，原告远太物业公司的委托诉讼代理人陈茂林、李莎莎，被告唐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远太物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年11月至2019年12月期间的物业服务费、垃圾清运费共计5773元，并支付逾期付款违约金1000元，合计6773元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为:被告支付原告物业费4081.20元，垃圾清运费228元及1000元违约金，共计5309.20元。事实与理由：被告系面积为91.21平方米的“远太.心悦华庭”3幢1单元4楼2号房屋业主。2013年9月20日，原告中标取得上述小区前期物业服务商资格，在与江油远太投资实业有限公司签订的《前期物业服务合同》生效后，入驻小区提供物业服务，服务期限是合同生效当日至业主委员会成立，并代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2014年12月6日，被告收房并与原告签订了《前期物业服务费用收缴协议》。2017年7月1日，原告与江油市心悦华庭业主委员会续签了《物业服务合同》，委托原告在2020年6月30日前为该小区业主提供物业服务。根据《前期物业服务合同》、《前期物业服务费用收缴协议》、《物业服务合同》之约定，业主应从房产交付次日起按1.2元/平方米/月缴纳费用，原告可以通过张贴通知书、发送电子邮件、手机短信等形式催收物业费，业主在催告后仍不缴纳物业服务费的，将承担违约期间未付金额3%的违约金。在2017年7月1日以后，将承担违约期间未付金额日千分之三的违约金。原告多次催收费用未果，被告行为已构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告唐林辩称：不认可原告诉称欠缴50个月物管费的事实，物业费我们已交至2016年11月1日。因我的房子裂口、电瓶车电瓶被盗、防盗门关门声音大需钥匙关门等问题跟物业说了很多次都没有处理，若处理好上述事宜，我不会拖欠相关物业费用，不清楚物业服务合同签订的具体情况。 本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，江油远太投资实业有限公司（甲方）与原告远太物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，委托物业项目名称“远太.心悦华庭”，履行期限自2013年起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效日止。计费方式为包干制，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。高层住宅1.20元/平方米.月，自本合同生效之日起，物业服务费由业主承担。甲方、业主未按时足额缴纳物业服务费，经原告书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告开始为“远太.心悦华庭”小区提供物业服务,并向环卫部门垫付小区的垃圾清运费。 2014年11月1日，江油远太投资实业有限公司向原告远太物业公司出具的接房通知单载明：兹有购买我公司开发的“远太.心悦华庭”3栋1单元4楼2号房的客户唐林，房屋面积91.21㎡，现已付清应付款项，已办妥应在我公司办理的购房手续，具备接房条件，请贵公司给予办理接房入伙手续，被告唐林在该接房通知单上签字。同日，原告远太物业公司与被告唐林签订《前期物业服务费用收缴协议》，约定：由原告向被告收取物业服务费，标准为：电梯1.20元/月/㎡，商业：2.00元/月/㎡；原告向被告收取车辆服务费；原告向被告收取代收代缴费：生活垃圾外运及处理费6元/月；原告向被告收取装修费用。协议上还对其他相关事项进行了约定。被告唐林在协议上签字。 2017年6月30日，江油市心悦华庭业主委员会与原告签订物业服务合同，约定：原告负责对物业共用部位的维护和管理，对物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运以及公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项。合同履行期限：自2017年7月1日起至2020年6月30日止。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。高层住宅1.2元/平方米.月，商业：2.00元/平方米.月。合同还对其他相关事项进行了约定。 2016年8月5日，案涉房屋取得不动产权证书（2016）江油市不动产权第××号，权利人为唐林、刘英，房屋建筑面积为89.5㎡。被告于2014年11月1日交纳物业费1313元（2014年10月31日至2015年10月30日），2015年3月20日交纳生活垃圾费48元（2015年3月20日至2015年11月20日），2015年12月3日交纳物业费1313元、生活垃圾费72元（2015年11月1日至2016年11月1日）。自2016年11月1日起，被告唐林以房子裂口、电瓶车电瓶被盗等问题原告未处理为由，拒绝交纳物管费。原告通过张贴催费通知、发送短信等方式向被告催收物业费，被告仍拒绝交纳，原告遂诉至本院。 上述事实有：原告营业执照复印件、被告的居民身份证复印件、《前期物业服务合同》、《前期物业服务费用收缴协议》、《物业服务合同》、商品房买卖合同摘要、接房通知单、催费通知、收据、不动产权证书复印件及双方当事人陈述等证据证实。 本院认为：原告远太物业公司系取得物业服务资质的物业服务企业，其与江油远太投资实业有限公司、被告唐林、江油市心悦华庭业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务费用收缴协议》、《物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和他人合法权益，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，江油市心悦华庭业主委员会签订的《物业服务合同》对包括被告唐林在内的心悦华庭小区全体业主均具有约束力。合同签订后，原告为小区全体业主提供了物业服务，被告作为业主，应当按照合同约定支付物业服务费、垃圾清运费，而未支付，其行为已构成违约，应当承担及时支付物业服务费、垃圾清运费的民事责任。原告庭审中主张物业费4081.2元，垃圾清运费228元，违约金1000元，共计5309.2元，本院予以支持。被告辩称房子裂口、电瓶车电瓶被盗、防盗门关门声音大需钥匙关门等问题未提交相关证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项之规定,判决如下: 由被告唐林于本判决生效之日起五日内向原告江油市远太物业服务有限公司支付2016年11月至2019年12月期间的物业服务费4081.20元、垃圾清运费228元、违约金1000元，合计5309.20元。 本案受理费减半收取25元，由被告唐林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 周晓龙 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 齐彬羽 书 记 员 赵 盼