重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初12585号原告：周子航，男，1989年4月20日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：黄成秀(特别授权)，女，1965年4月3日出生，汉族，系周子航母亲，住重庆市涪陵区。原告：黄成秀，女，1965年4月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区海尔路176号附26号，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。原告周子航、黄成秀与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄成秀及代理周子航到庭参加诉讼。被告美全物业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加本案诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告周子航、黄成秀提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年4月1日至2017年6月30日未支付完毕的租金5786.54元。2、被告支付原告2017年7月1日至2019年3月31日的租金75101.7元。3、被告向原告支付违约金（以每月应付租金为基数，按年利率24%为计算标准，从每期应付之日起至付清之日止）。事实与理由：原告向重庆美全置业有限公司购得带租约的商品房，位于重庆市南岸区桃源路152号，建筑面积为25.35平米。原被告于2016年3月30日签订了《重庆美全世纪城委托代管协议》，该协议约定：原告将上述房屋委托给被告统一经营管理，委托管理期限自2016年3月30日起，至2025年9月30日止，由被告定期向原告支付租金。租金按季度支付，被告应于每经营季度最后一个月的次月五个工作日内支付本季度房屋租金。但被告从2017年1月至3月仅支付原告一半的租金，从2017年4月起未支付原告任何租金，经原告催收未果，遂提起本案诉讼。被告美全物业公司未到庭、未答辩、未提交证据。经审理查明：2016年3月17日，原告周子航、黄成秀在重庆美全置业有限公司购得重庆市南岸区桃源路152号号房屋。2016年3月24日，周子航、黄成秀取得上述房屋的所有权，建筑面积为25.35平米，套内面积为14.58平米。2016年3月30日，周子航、黄成秀（委托方，甲方）与美全物业公司（受托方，乙方）签订《重庆美全世纪城委托代管协议》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号“美全·世纪城”项目商业4、5号楼1层68号物业（不动产权证书载明坐落位于南岸区桃源路152号）委托给乙方统一经营管理，建筑面积为25.35平方米（最终面积以产权证登记面积为准），甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意乙方统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定：乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定：该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定：乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定：乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定：代甲方开具相关票据；第6条约定：乙方代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定：委托管理期限自2016年3月30日起至2025年9月30日止（租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付），具体租金为：2017年3月11日至2017年3月30日月租金为3166.47元，124.91元/平方米。第1年（以下均为经营年度）124.91元/月/平方米，第2年租金为134.91元/月/平方米；第3年租金为145.7元/月/平方米，第4年租金为157.36元/月/平方米，第5年租金为169.95元/月/平方米，第6年租金为183.55元/月/平方米，第7年租金为198.23元/月/平方米，第8年租金为214.09元/月/平方米，第9年租金为231.21元/月/平方米，第10年租金为249.71元/月/平方米（前述标准为税前标准，实际支付时应在该标准上扣除相应税费）；第7条第2款约定：甲方应按照与建设单位约定的时间接房，接房当日交给乙方管理；第7条第3款约定：甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；第8条第1款约定：在不影响乙方正常经营管理的情况下，甲方可以将该物业产权转让给第三方，但应在转让前六十天提前书面通知乙方并保证第三方同意履行本协议所约定的一切权利及义务，转让后，甲方在本协议的一切权利义务随之转移于第三方，不影响本协议的继续履行；第8条第2款约定：甲方不得擅自将该物业出租给第三方；第8条第3款约定：为保证经营管理需要，甲方同意乙方根据统一规划可进行装修改造；第8条第5款约定：甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件，并服从物业管理的相关规定，承租方交纳的物业管理费、水电气费、垃圾处理费等其他相关费用均由乙方代收；第8条第6款约定，该物业属甲方所有，乙方无所有权，乙方除对该物业实行正常经营管理外，不得进行销售、抵押该物业所有权人利益的行为；第8条第7款约定，为保证经营管理连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除本协议，在本协议委托管理期限届满后，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营管理权；第8条第8款约定，甲、乙双方就本协议产生的各项税费，依法各自为纳税义务人的，由甲、乙双方各自自行承担；第9条第1款约定，如因甲方原因不按期交房、中途权属转让、自行出租本物业等行为导致本协议不能正常履行、单方终止本协议，甲方向乙方支152000元违约金并承担由此给乙方带来的一切经济损失和法律责任，包括但不限于给承租方及利益相关方带来的损失；第9条第3款约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；第9条第4款约定，如乙方逾期支付租金3个月以上，乙方向甲方支付当季度应付租金的两倍作为违约金，同时甲方有权解除合同；第10条约定，遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成该物业损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若因乙方或承租方原因引起火灾，由乙方负责修复；第11条约定，在协议到期前三个月，双方应协商续约相关事宜，同等条件下乙方有优先权等内容。第12条约定，如出现争议，由物业所在地法院管辖。根据黄成秀名下华夏银行流水及陈述，美全物业已支付2017年3月31日前的租金。2017年4月1日至2017年6月30日的租金，被告仅于2017年7月7日支付4473.36元，该季度租金未支付完毕。被告后再未支付过任何租金。上述事实，有原告周子航、黄成秀举示的证据购房发票、不动产权证、《重庆美全世纪城委托代管协议》、黄成秀华夏银行流水及原被告陈述，经本院查证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。周子航、黄成秀与美全物业公司之间签订的委托代管协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，美全物业公司应按约定向周子航、黄成秀支付租金。被告美全物业公司经本院公告传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩权，应承担举证不能的法律后果。关于美全物业公司应付周子航、黄成秀租金的标准和金额，委托代管协议约定年度为经营年度，即每年3月30日至次年3月30日为一个经营年度”。结合租金标准进行计算，2017年4月1日至2017年6月30日的租金为10259.91元。2017年7月1日至2017年9月30日的租金为10259.91元。2017年10月1日至2017年12月31日的租金为10259.91元。2018年1月1日至2018年3月31日的租金为10259.91元。2018年4月1日至2018年6月30日的租金为11080.49元。2018年7月1日至2018年9月30日的租金为11080.49元。2018年10月1日至2018年12月31日的租金为11080.49元。2019年1月1日至2019年3月31日的租金为11080.49元。上述租金金额合计为85361.6元，减去被告已支付原告的2017年4月1日至2017年6月30日4473.36元，未支付租金为80888.24元。关于本案违约金，根据《重庆美全世纪城委托代管协议》约定的：“租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付”、“如乙方逾期支付租金3个月以上的，乙方向甲方支付当季租金的两倍为违约金”，该标准已超过年利率24%，已超过原告实际损失，本院依法调整为自被告逾期向原告支付租金之日按年利率24%计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆美全商业物业管理有限公司在本判决书生效后10日内向原告周子航、黄成秀支付2017年4月1日至2019年3月31日的租金80888.24元、违约金（以5786.55元为基数，按年利率24%为计算标准，从2017年4月10日起至付清之日止；以10259.91元为基数，按年利率24%为计算标准，从2017年7月10日起至付清之日止;以10259.91元为基数，按年利率24%为计算标准，从2017年10月9日起至付清之日止;以10259.91元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年1月8日起至付清之日止;以11080.49元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年4月9日起至付清之日止;以11080.49元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年7月9日起至付清之日止;以11080.49元为基数，按年利率24%为计算标准，从2018年10月8日起至付清之日止;以11080.49元为基数，按年利率24%为计算标准，从2019年1月8日起至付清之日止）。二、驳回原告周子航、黄成秀本案其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2278元、公告费300元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟 原人民陪审员  钟其凤人民陪审员  文发明二〇二〇年二月二十八日书 记 员  陈 立