湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初60号 原告：李新武，又名李宴臣，男，1964年5月6日出生，汉族，湖南道县人，住湖南省道县。 委托诉讼代理人黄杰，男，1973年6月6日出生，瑶族，住湖南省道县，系李新武妹夫。 被告：道县通力房地产开发有限公司，住所地道县潇水中路（教育宾馆四楼）。 法定代表人：何昌龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人周广星，男，1961年11月2日出生，汉族，住湖南省道县，系道县通力房地产开发有限公司会计。 原告李新武诉被告道县通力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李新武及其委托诉讼代理人黄杰、被告道县通力房地产开发有限公司的法定代表人何昌龙、委托诉讼代理人周广星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李新武向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告在判决生效后10日内偿付从2012年12月31日起至2017年8月15日止逾期交房违约金共计58310元；2.判令被告立即为原告办理房屋产权证，并偿付逾期办证违约金6804元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年1月12日在XX新城营销中心，原告与被告就商品房买卖签订的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的XX新城小区XX居X单元XX06号房，商品房建筑面积为143.3平方米，商品房单价1350元每平方米，总购房价款为193455元。被告因规划设计变更后面积增大，原房价的基础上双方于2011年5月24日重新签订《商品房买卖合同》约定由原告购买XX居X单元面积为168平方米的XX05号房屋，房价共计226800元，房屋的交付期限及条件为2012年12月30日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告。原告于2017年8月15日将差价补齐后，被告出具了交房单，要求其公司工程部、物业办理房屋交接手续。合同签订后，原告履行支付了购房款，水电入户费，房产、国土办证费、维修基金等相关费用的义务；根据双方合同约定，被告逾期交房自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，逾期违约金按日向买受人支付已交付房款万分之1.5计算，即从2012年12月31日起至2017年8月15日止共逾期交房1715天，每天34元，违约金为58310元。并根据约定被告应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，现因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，依法应当承担按已付房价款的3%向原告支付违约金，即6804元。双方就逾期交房、逾期办证的违约损失多次协调未果，故依法诉诸法律。原告认为，被告违反双方合同约定逾期交房，该行为已经严重构成违约，故对逾期交房、办证期间产生的违约金依法、依约应当承担支付责任。现依法提起诉讼，恳请法院依法公正裁判。 被告道县通力房地产开发有限公司辩称：2009年，原告和我公司签订合同以后，特殊原因房屋没建，2011年的时候房屋面积不同了，就重签了合同，原来交了193455元作为首付款，余下的款在2012年12月30日前交清，但是原告没有交清，按照合同第六条约定，原告没有按期来交款，已经违约了。所以拖到了2017年，我们售楼部通知了原告，经双方口头协商尾款30000多元只让原告交17000元房款，也算是补偿原告了，这次交款后就都结清了，不再欠款了。我们按合同约定，交房时将办证的资料等交给相关部门，2013年政府停止办证导致不能办证，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告李新武针对被告的答辩辩称：15000元是在2009年第一个合同中赔偿给我的违约金，不是后面2011年的合同的赔偿。被告没有通知我们交房，所以2017年8月15日我去被告公司问交房情况，被告才说可以补钱交房，我就交了17000元，所以交房单上才写了房款已经补清。 原告李新武围绕其诉讼请求举证如下：证据一、商品房买卖合同，拟证明2009年1月12日，以李宴臣名字与道县通力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。同时，并一次性交付了房款；证据二、商品房买卖合同，拟证明2011年5月12日，以李新武名字与道县通力房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；证据三、身份证以及城南派出所有关证明；拟证明城南派出所认定李新武与李宴臣为同一人的证明；证据四、交房单，拟证明2017年8月15日交清房款和办证所需费用后的交房证明；证据五、收款收据，拟证明缴纳房款和办证所需费用收据。原告已经履行支付了相关费用的义务。 被告道县通力房地产开发有限公司质证如下：对原告所举证据均没有异议。 被告道县通力房地产开发有限公司举证如下:证据一、收据一张，拟证明原告最后的房款是在2017年8月15日才交清的，正是因为之前原告没交清房屋尾款，所以售楼部没有通知交房。被告补充如下证据：证据一、交房通知书，拟证明通知李新武交房；证据二、2013年6月21日政府常务会议文件，拟证明追缴土地出让金；证据三、2013年9月13日文件，拟证明“专项小组会议纪要”明确追缴方法；证据四、2015年6月10日文件，拟证明调整容积率补缴告知书；证据五、2016年10月文件，拟证明XX新城未增加容积率报告；证据六、2010年10月文件，拟证明调整规划方案的请示；证据七、2010年10月7日文件，拟证明XX公司院内改造规划调整；证据八、2015年6月文件，拟证明何昌龙为办证长沙上访整理；证据九、2016年5月文件，拟证明关于尽快办理房产、国土手续的请示。 原告李新武质证如下：对被告所举的证据一的三性没有异议。对补充证据一快递单不能确认，既然通过快递送达，有电话号码，原告在外面工作，号码是李新武的妻子的号码，原告妻子是教师，电话是保持畅通的。一、快递单落款没有日期；二、无签收人签名；三、快递单是否寄的是通知书；四、快递单信息没有录入系统；对补充证据二到九政府文件的真实性没有异议，文件是政府行为，不应该归为不可抗力。 本院认证如下：1.被告对原告的证据一、二、三、四、五无异议，本院予以确认； 2.原告对被告的证据一的三性无异议，对被告的补充证据二、三、四、五、六、七、八、九的真实性无异议，本院予以确认；对被告的补充证据一，原告虽提出异议，但被告寄了快递，且收件人写的是李新武，联系号码是135XXXXX839（李新武妻子的号码），本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张、举证、质证及庭审笔录，本院确认以下事实：2009年1月12日，原告李新武与被告道县通力房地产开发有限公司在XX新城营销中心签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发建设的XX新城小区XX居X单元XX06号房，商品房建筑面积为143.3平方米，商品房单价1350元每平方米，总购房价款为193455元。当日，李新武交纳193455元给被告。因规划设计变更后面积增大，在原房价的基础上，原被告双方于2011年5月24日重新签订《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告的XX新城XX居幢X单元XX05号房，面积为168平方米，每平方米1350元，房价共计226800元；第六条付款方式和期限约定：签订本合同之日支付购房款人民币193455元，余款人民币33345元于交房前一次性付清。第八条房屋的交付期限及条件为2012年12月30日前依照国家和地方政府的规定，将经验收合格的商品房交付原告。合同第九条约定：被告逾期交房超过90个工作日时，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理:……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。2013年6月，被告开始交房。2013年9月25日，原告通过速尔快递送达书面交房通知给被告通知被告交房。2015年6月27日，原告向被告交纳了所购买商品房的水电入户费1700元、门监系统1200元、房产办证费4536元、国土办证费2000元、维修基金5040元；2017年8月15日，原被告经协商约定：原告补交17000元房屋尾款。原告补交17000元后，被告向原告交付了房屋。 2013年9月3日，道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室就下发了道专治办函【2013】3号文件《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》。通知规定：“县房产局：经县专治办调查核实，部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后，至今尚未补缴土地出让金。按照县委、县政府的统一安排部署，拟请你局自发函之日起暂停办理下列房地产项目（名单附后）的相关手续，待项目方补缴土地出让金并经县专治办核定后，凭县专治办可办证通知单再为其办理相关手续，在此期间如擅自办理相关手续，将严肃追究经办人员、分管领导直至主要领导的责任。”该通知所附名单中包括被告的道县XX新城房地产项目。2013年9月，道县房产管理局停止了XX新城小区房屋产权证的办理。2015年6月10日，道县国土资源局向被告下达了《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》。告知书内容为:“道县通力房地产开发有限公司：经核实，你公司XX新城项目调整容积率增加4.14，增加建筑面积83,027平方米，应补缴土地出让金2934.59万元，根据相关法律法规，请你公司于2015年6月24日前缴清上述应补缴的2934.59万元土地出让金，否则，将依法强制征缴……”。被告收到道县国土资源局送达的告知书后，向道县国土资源局提出了书面异议,异议认为没有超容积率，不应当补缴土地出让金。由于上述等原因，被告至今没有为原告办理好本案诉争房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告道县通力房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人已经按照合同约定向被告支付了房款，并向被告交纳了房产、国土使用权办证费用，遵循当事人意思自治原则，被告在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有主动为原告向不动产权属登记机构申请办理权属证书的义务，该义务直至原告取得权属登记机构下发的权证时止。目前，政府相关主管部门下发通知要求暂停办理XX新城的房产相关手续，该通知属行政监管范畴，行政管理法律关系受行政法调整，不属本案审查范围。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系民事合同，双方当事人应当按照合同约定全面、正确地履行自己的义务。对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，原、被告签订的合同第十五条明确约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。本案中，根据道县工程建设领域突出问题专项治理工作领导小组办公室下发的《关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知》、道县住房和城乡规划建设局出具的《关于XX新城项目容积率情况的说明》、道县国土资源局出具《道县调整容积率补缴土地出让金告知书》，证实道县通力房地产开发有限公司开发的XX新城项目存在调整容积率后未补缴土地出让金的情形。道县通力房地产开发有限公司辩称其调整容积率的程序合法、不存在违规行为，并未提供充分的证据证实，本院不予支持。因政府部门的文件明确说明暂停办理XX新城项目的房屋产权手续是基于变更规划、调整容积率后道县通力房地产开发有限公司未补缴土地出让金的原因，故可以认定买受人未在商品房买卖合同约定的期限取得房屋权属证书是由于出卖人的原因。道县通力房地产开发有限公司主张是政府相关部门不作为导致，是政府部门的相关处理错误，对于造成办证延迟的后果，该公司无须承担责任，本院认为，被告不应当承担违约责任的理由与客观情况不符，民法中的“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害等，本案是政府相关职能部门认定该公司应当补缴土地出让金，以及以未补缴土地出让金为由暂停办理该项目的房屋产权手续是否合法，均不属于本案的审理范围，本院不予审查，该公司可通过行政复议或诉讼等方式主张权利，现政府行为未被确认违法或不当，该公司应对办证延迟的后果承担违约责任。对于出卖人应承担多少违约责任的问题，考虑到原告李新武没有提供因道县通力房地产开发有限公司逾期办证所受到的实际损失的证据，本院结合合同约定的违约金计算方式及本案政府职能部门决定暂停办理XX新城的房产相关手续的实际情况，酌情支持买受人主张违约金金额的70%即4762.8元（6804元×70%）。 原告李新武提出要求被告偿付从2012年12月31日起至2017年8月15日止逾期交房违约金共计58310元诉讼请求，经查，合同第六条约定原告应于交房前即2012年12月30日前交清余款33345元而未交，属迟延支付购房款。合同第八条约定被告于2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告，而被告2013年6月才开始交房，2013年9月25日，原告通过速尔快递送达书面交房通知给被告通知被告交房，属延迟交房。双方均有违约行为，应各自承担相应的违约责任。2017年8月15日，原被告经协商约定：原告补交17000元后余款结清。原告补交17000元后，被告向原告交付了房屋。可视为双方对违约及尾款已协商好，互不追究。因此，原告李新武提出的该项诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、限被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告李新武支付逾期办证违约金4762.8元； 二、驳回原告李新武的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1428元，减半收取714元，由原告原告李新武负担300元，被告道县通力房地产开发有限公司负担414元（因原告已预交1258元，被告负担的案件受理费414元，被告在给付本案案款时一并支付给原告，剩余的案件受理费544元由本院退给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  张适 二〇二〇年二月二十一日 书记员  洪坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。