河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市东鑫置业有限公司，住所地南阳高新路中段北侧。法定代表人：党东鑫，任该公司总经理。委托诉讼代理人：杜跃军，男，1970年2月15日出生，住南阳市卧龙区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张国松，河南淯滨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾光明，男，1962年6月4日出生，住内乡县上诉人南阳市东鑫置业有限公司（以下简称东鑫公司）因与被上诉人曾光明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1325民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东鑫公司上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫1325民初3948号民事判决，改判曾光明所交15万元定金不予返还；2.一、二审诉讼费用不予退还。事实与理由：一、一审法院一方面认定商铺认购协议书系双方真实意思表示,为有效协议。另一方面又判决东鑫公司返还定金错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”东鑫公司认为关于无权要求返还定金与双倍返还定金是法律的强制性规定。一审法院在法有明文规定的情况下，选择适用显然是错误。二、东鑫公司没有违约，一审法院认定东鑫公司应向曾光明返还认购定金150000元”是错误的。东鑫公司认为一审法院评述是基于对全部事实取舍后得出的结论，而不是对全部事实综合判断后得出的结论。因为，只有曾光明交足了首付款，才算成功选购。在曾光明未成功选购而中途悔约的情况下，曾光明构成实质违约。一审判决错误，请求二审法院查明事实，依法改判。曾光明辩称，东鑫公司采用是融资方式让曾光明先交预付房款，然后双方签的认购协议。房屋是买的但是房屋价格的太贵，最后的情况是和融资的情况一样。曾光明没有签合同，就签了认购协议书。认购书上写的与实际交款不一样。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东鑫公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年1月17日签订的《商铺认购协议书》；2、判令曾光明交付的定金150000元不予返还；3、本案诉讼费及相关费用由曾光明负担。曾光明向一审法院提出反诉请求，1、判令曾光明与东鑫公司于2014年1月17日签订的《商铺认购协议》无效；2、依法判令东鑫公司返还曾光明交钱款共计550000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计息，计算至本息付清之日止）；3、诉讼费用由东鑫公司负担。一审法院认定事实：2014年1月17日，东鑫公司与曾光明签订《商铺认购协议书》一份，其主要内容为：“甲方：东鑫公司，乙方：曾光明。乙方在充分了解甲方开发的“滨河家园”项目的情况下，就认购商铺事宜达成以下协议：一、乙方认购的商铺位于滨河××路与××都大道交叉口“滨河××”东区××楼××号铺。房产性质为商铺，原单价12633.78元／平方米，总款1892540。乙方选购方式：5年返款，优惠金额伍万元整，乙方付款方式：按揭，面积总合计149.8平方米，成交单价12300元／平方米，双方确认签约总价为：大写人民币壹佰捌拾肆万贰仟伍佰肆拾零元整（￥1842540）。（注：乙方在签定本《商铺认购协议书》后七日内（2014年1月24日前），选择按揭付款方式须付清50％首付款，剩余50％房款申请办理银行按揭贷款；未按规定付清房款即视为违约）。二、认购定金为人民币（大写）壹拾伍万元整、（小写）￥150000元，首付款为人民币（大写）玖拾贰万贰仟伍佰肆拾零元整、（小写）￥922540元，于2014年1月24日前一次付清。贷920000三、①甲乙双方约定，乙方成功选购本铺，即可享受五年后一次性返还现金（大写）人民币玖拾贰万元（920000）②乙方选择5年返款方式成功选购东区铺，甲方无偿将自持西区铺抵押给乙方，抵押内容详见补充协议。④乙方在签定本《商铺认购协议书》后，甲方将根据交清余款时间与工程进度另行择期通告双方或签订《商品房买卖合同》……。⑥乙方不按本协议交款项履行，甲方不退还乙方所缴纳的认购定金；甲方有权选择要求乙方继续履行本协议或终止本协议将房屋另售他人”。合同签订后，双方为相关事宜产生纷争，多次协商未果，东鑫公司遂诉至一审法院。东鑫公司于2013年10月19日、2014年1月17日、2017年元月27日向曾光明出具收据三份，分别载明：“收据兹收到曾光明卡号8066交来VIP诚意金伍万元南阳市东鑫置业有限公司收款人李洋”、“收据兹收到曾光明交来购铺款人民币壹拾万元南阳市东鑫置业有限公司收款人马建平”、“收据今收到曾光明购内乡滨河家园2号商业房购房款肆拾万元整（400000元）说明：此款是从马满堂劳务工程款中转抵经办杜跃军南阳市东鑫置业有限公司内乡滨河家园项目部2017年元月27日”。以上三份收据款项共计550000元。东鑫公司依法取得有商品房开发资质证书、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、内乡县建设工程竣工验收备案证书、建设工程竣工验收消防备案凭证、内乡县人防工程竣工验收备案证书，具备办理产权登记的相关证件。一审法院认为，东鑫公司与曾光明签订《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议。东鑫公司请求依法解除其与曾光明签订的商铺认购协议书。因曾光明反诉请求东鑫公司返还购房款，视为同意解除认购协议，东鑫公司该项请求，一审法院予以支持。曾光明虽未按认购协议约定全额交纳首付款，但东鑫公司在曾光明成功选择案涉商铺后，未依认购协议约定无偿将自持西区商铺抵押给曾光明，也未依认购协议约定根据交清余款时间与工程进度通知曾光明是否正式签订《商品房买卖合同》，其本身也存在违约行为，其请求不予返还曾光明150000元的认购定金，显然有失公平，有违诚实信用原则，不予支持，东鑫公司应向曾光明返还认购定金150000元。双方所签《商铺认购协议》虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，但该规定属于管理性规定，曾光明请求确认协议无效，于法无据，不予支持。双方签订的协议依法解除后，东鑫公司应返还曾光明交纳的购房款400000元。曾光明反诉请求东鑫公司支付利息，缺乏事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、依法解除原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司与被告（反诉原告）曾光明于2014年1月17日签订《商铺认购协议书》；二、原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）曾光明定金及购房款共计550000元；三、驳回原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，反诉费4650元，合计6350元，由原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司负担4000元，由被告（反诉原告）曾光明2650元负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”本案中，东鑫公司以曾光明未按照双方签订的《商铺认购协议书》约定履行构成违约为由，主张适用法律规定的定金罚则，不予退还曾光明已交付的定金。而一审法院已经查明，东鑫公司在双方签订《商铺认购协议书》后，未按照《商铺认购协议书》的约定无偿将自持西区商铺抵押给曾光明，也未按照《商铺认购协议书》的约定根据交清余款时间与工程进度通知曾光明是否正式签订《商品房买卖合同》，其本身也存在违约行为；而东鑫公司未能提供充分的证据证明曾光明存在恶意违约。一审法院依据双方举证并结合实际案情根据诚实信用和公平原则，在曾光明、东鑫公司均存在违约的情形下，对东鑫公司不予返还曾光明已交付定金150000元的诉讼请求不予支持的处理结果并无不当。东鑫公司的上诉理由没有充分的事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，南阳市东鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人南阳市东鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇二〇年二月二十五日书记员  邢志斌