贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6355号上诉人（原审原告）：王训洪，男，汉族，1976年2月14日出生，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人（特别授权）：殷俊，新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：**，新蒲新区虾子镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：毕节加泉宝建材有限公司，住所地：贵州省毕节市毕节经济开发区中小企业创业园第52号厂房1楼。统一社会信用代码：91520500321759640K。法定代表人：蔡镇泉，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李传玉，系该公司法务部员工。原审第三人：遵义信亿建材工程有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区虾子镇虾子大道，统一社会信用代码：915203900979867250。法定代表人：余宗方。原审第三人：余宗方，男，汉族，1974年10月1日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原审第三人：王训琴，女，汉族，1974年12月28日出生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人王训洪因与被上诉人毕节加泉宝建材有限公司、原审第三人遵义信亿建材工程有限公司、余宗方、王训琴案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4190号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依适组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王训洪上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审法院在执行（2018）黔0502执1950号案件中裁定追加第三人余宗方、王训琴为被执行人违法。二、一审认定上诉人与余宗方签订的《房屋买卖合同》无效无事实和法律依据。三、按一审法院的逻辑，其查封第三人余宗方涉案房屋无任何实际意义。一审法院的查封行为会导致涉案房屋长时间闲置，房屋价值会大幅贬值。四、上诉人就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，一审适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》判决驳回上诉人的一审诉讼请求明显错误。被上诉人毕节加泉宝建材有限公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人遵义信亿建材工程有限公司、余宗方、王训琴二审未作陈述。原审原告王训洪向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对遵义市新浦新区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月9日，就原告王训洪与被告余宗方、王训琴因民间借贷纠纷一案，经遵义市红花岗区人民法院调解达成协议，并制作了（2016）黔0302民初8223号民事调解书，由余宗方、王训琴于2017年11月30日前偿还原告借款本息计290万元，原告于2018年2月9日向法院申请强制执行。2018年8月18日，原告与余宗方、王训琴签订了《房屋买卖合同》，约定余宗方、王训琴以220万元的价格将位于遵义市新浦新区房屋两栋（一栋住房为四栋一底约1500平方米，另一栋为一楼约300平方米，院落约200平方米）出卖给原告。并约定此房款付清后，方能交房。余宗方向原告出具收到房款220万元的收条，并将房屋交付给原告，但该房屋未办理产权登记。原告表示该房屋买卖是以房抵债。一审法院执行毕节加泉宝建材有限公司申请执行遵义信亿建材工程有限公司买卖合同纠纷一案，在执行过程中追加遵义信亿建材工程有限公司股东余宗方、王训琴为被执行人。一审法院于2019年3月4日作出（2018）黔0502执1950号之一《执行裁定书》，裁定查封余宗方、王训琴的上述房屋。后原告提出执行异议，一审法院于2019年4月1日作出（2019）黔0502执异34号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议申请。原告遂向法院提起本案诉讼。另查明：遵义市红花岗区人民法院作出（2016）黔0302民初8223号民事调解书载明：原告住所地为遵义市红花岗区，第三人余宗方、王训琴住所地为遵义市红花岗区，非同一集体经济组织成员。2019年7月8日，原告将户籍迁至第三人余宗方、王训琴住所地。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告应当对其对涉案被执行房屋享有所有权承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋所有权人为第三人余宗方、王训琴，该房屋未办理产权登记，也未转移登记至原告名下。原告所举证据不能证明涉案房屋及土地使用权变更登记为原告，应对此承担举证不力的诉讼不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，根据原告提供的《新蒲新区申请宅基地用地呈报表》记载：户主为余宗方（芳），涉案标的物是未登记房屋，也未变更登记到原告名下，不能认定原告享有涉案房屋所有权。另外，依照第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《中华人民共和国土地管理法》第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《农村宅基地管理办法》第八条“农村村民宅基地的所有权属于集体所有，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，第三人余宗方、王训琴不得擅自出卖该房屋，故原告对涉案房屋不享有所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，因原告王训洪与第三人余宗方、王训琴签订的《房屋买卖合同》不具合法有效性，故原告的异议请求不能成立，原告就执行标的物不享有排除执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款之规定，判决：驳回原告王训洪的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王训洪负担。各方当事人二审均未向本院提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点：上诉人享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，上诉人并非遵义市红花岗区新舟镇群乐村集体经济组织成员，一审认定上诉人于2018年8月18日与余宗方、王训琴签订的《房屋买卖合同》无效符合法律规定。上诉人在人民法院查封之前虽然签订了《房屋买卖合同》，但该买卖合同因违反法律、法规的规定而无效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，上诉人享有的民事权益并足以排除强制执行。故上诉人要求对涉案房屋停止执行、解除查封的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人王训洪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人王训洪负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年二月二十一日书记员 向 旭