山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终10017号 上诉人（原审原告）：朱仪军，男，1982年10月9日出生，汉族，住临沂市莒南县。 委托诉讼代理人：孙堃，山东沂景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，山东沂景律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡顺龙，男，1977年11月25日出生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：孟庆波，山东品众元律师事务所律师。 上诉人朱仪军因与被上诉人胡顺龙租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱仪军上诉请求：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人构成合同的根本违约，应承担违约责任。一审已查明上诉人租赁房屋的用途是教学使用，对于该事实，双方当事人明知而且认可。一审中被上诉人也明确认可空调达不到教学使用的标准。为尽快解决问题，上诉人作为承租方，多次缴纳租金、空调费，期望被上诉人协助使得房屋能达到交付标准，但被上诉人一直未能予以解决，也一直未向上诉人交付涉案房屋钥匙。即，涉案房屋一直未达到交付标准，直接导致上诉人未能如期招生，被上诉人构成合同根本违约，应返还上诉人已缴纳租金，并承担相应的违约责任。二、一审判决上诉人承担被上诉人另行出租前的租金，系认定事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间租赁合同因被上诉人的根本违约未能实际履行。涉案房屋一直未达到交付标准，且被上诉人一直未向上诉人交付钥匙，上诉人实际并没有使用房屋。一审判决在没有证据证实涉案房屋满足交付条件并交付使用的情况下，推定上诉人使用涉案房屋并判决上诉人承担在此期间的租金，无事实及法律依据，适用法律错误。三、涉案空调费系上诉人替被上诉人缴纳，应当依法予以返还。上诉人缴纳的空调费是基于涉案租赁关系所缴纳，虽直接支付物业服务公司，但被上诉人为实际受益人，涉案房屋未交付上诉人使用，且被上诉人将房屋另行出租，空调已实际使用。一审判决认为空调费直接支付至物业公司而非被上诉人，不是收款方，不存在返还义务，适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 胡顺龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 朱仪军向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋租赁合同依法解除；2.判令被告返还原告房租25,000元及利息；3.判令被告返还原告支付的空调费4060元及利息；4.判令被告向原告支付违约金10,000元；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月25日朱仪军与胡顺龙签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为三年，自2016年7月29日起至2019年7月28日止，三年租金10万元。合同签订后，2016年7月26日朱仪军向胡顺龙支付租金5000元，原告的朋友李欣于2016年7月27日通过刷卡方式向临沂市绿地物业服务有限公司支付租赁房产的空调费4060元。2016年7月28日至7月31日，原、被告多次针对空调口的开放及是否能达到使用程度进行沟通，在沟通的过程中，双方协商不再进行租赁合作，被告同意退还原告已经支付的5000元租金。2016年9月1日在未解除租赁合同的情况下，朱仪军向胡顺龙支付租赁费20,000元。2017年3月6日，朱仪军向胡顺龙邮寄通知函一份，要求解除双方签订的房屋租赁协议；退还租金共计29,060元及违约金。后胡顺龙将房屋租赁给他人使用。 一审法院认为，朱仪军与胡顺龙之间为租赁合同关系。一、原告通过函告的方式告知被告解除租赁合同，而被告在庭审中认可房屋已经另行租赁给他人使用，因此双方之间的租赁合同关系已经解除。二、对于原告所主张的空调无法正常使用、被告未将地板、线路铺好的违约问题，一审法院认为在双方的通话录音中，可证实双方针对空调如何改造，是否符合使用条件进行过多次沟通，并为此协商解除合同，但空调并非被告安装，涉案租赁的房产由开发商在建设时统一配备中央空调，空调的性能属于开发商或物业公司等职能部门为业主提供的服务范畴，即使空调的使用不能达到原告所预期的效果，也并非因被告的过意或过失导致，因此被告不存在故意违约的行为。对于原告所主张的地板及线路铺设问题，在原告所提交的证据中并没有证据能够证实，双方的通话录音中，原告也未针对此问题要求被告修复或者解除合同，故原告主张地板及线路达不到交付条件的违约主张，一审法院无法认定。三、对于原告主张的租金返还问题，1、2016年7月26日交付的5000元租金，在双方的电话协商中，被告同意解除合同予以返还，故该部分租金的返还一审法院予以支持；2、2016年7月27日原告向临沂市绿地物业服务有限公司支付租赁房产的空调费4060元，该空调费用由原告直接支付至物业服务公司而非支付给被告，因空调无法达到原告预期效果导致合同解除也并非被告的故意或过失造成，因此被告做为非收款方，不存在返还义务。3、2016年9月1日原告向被告支付20,000元租金，该租金系原告自愿支付，而在此后至2017年3月6日双方均未提交证据证实房屋的使用状况，在此期间双方也未达成新的协议或解除租赁合同，故房屋的使用与否并不影响租赁合同的履行。房屋占用期间的租金应由原告自行承担，数额为10万元÷36×6.2=17,222元，剩余租金2778元由胡顺龙予以返还。以上款项的利息均自双方合同解除之日起计算至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告胡顺龙于本判决生效之日起五日内向原告朱仪军返还租赁费共计人民币7778元及利息（利息自2017年3月7日起至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告胡顺龙承担50元，由原告朱仪军承担725元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、胡顺龙是否存在违约行为；二、一审法院判令胡顺龙的租金返还数额是否正确；三、案涉空调费用是否应由胡顺龙返还。 关于焦点一，上诉人朱仪军主张胡顺龙存在违约行为系称出租人胡顺龙未提供正常使用的空调服务、未交付房屋钥匙。双方当事人签订案涉租赁合同后，承租人朱仪军向物业服务公司交纳空调使用费，结合一审中朱仪军提交的录音材料及双方陈述，可以认定双方确因夏季空调使用问题多次沟通协商的事实，在双方电话协商中胡顺龙亦认可解除合同可返还第一次交纳租金5000元。但朱仪军于2016年9月1日在未解除租赁合同的情况下，其又向胡顺龙再次支付租赁费20,000元，其于2017年3月6日邮寄通知函要求双方解除合同。结合上述事实发生时间节点，可以认定承租人朱仪军认可案涉房屋现状并已经实际使用，朱仪军上诉称至今未使用房屋与上述事实存在冲突，亦与日常交易习惯不符，其上诉主张本院不予采信。 关于焦点二，一审法院依据双方租赁合同、通话录音内容、支付租金数额及使用时间判令胡顺龙返还租金数额，符合本案实际情况，本院依法予以维持。朱仪军上诉称胡顺龙未能交付房屋不应承担租金，与其先后分两次支付租金的事实不符，亦未提交其他证据予以证实，应承担举证不能法律后果。 关于焦点三，双方当事人均认可2016年7月27日朱仪军向临沂市绿地物业服务有限公司支付租赁房产的空调费4060元。该空调费用由朱仪军直接支付至物业服务公司而非支付给胡顺龙，因空调无法达到朱仪军预期效果也并非胡顺龙的故意或过失造成，胡顺龙也非收款方，一审法院认定胡顺龙不存在返还该款项义务并无不当。 综上所述，朱仪军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由上诉人朱仪军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇二〇年二月十九日 法官助理高同 书记员徐丽芹