河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终222号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳博勋地产有限公司，住所地：洛阳市老城区九都东路与定鼎路交叉口东南角水岸国际售楼部。法定代表人：胡龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮亮，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王子凡，男，1988年2月24日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：陈平超，河南明洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔世昱，河南明洛律师事务所实习律师。上诉人洛阳博勋地产有限公司（以下简称博勋地产公司）因与被上诉人王子凡商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人博勋地产公司的委托诉讼代理人郭亮亮，被上诉人王子凡的委托诉讼代理人陈平超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博勋地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判为“（1）判决驳回王子凡的全部诉讼请求；（2）判令解除王子凡、博勋地产公司于2016年11月24日就位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产签订合同编号为YS0383209的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；（3）判令王子凡协助博勋地产公司办理水岸观景阁小区8-1-412号房产撤销备案登记、预告登记、预抵押登记及相关手续，并承担相应费用。”2.本案一、二审诉讼费由王子凡承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。案涉房屋没有接通水、电、暖等设施，不具备入住最基本的条件，房屋买卖合同不具备继续履行条件。2.买卖合同签订后，双方就履行产生争议，王子凡从2017年开始以各种理由向有关部门投诉、举报博勋地产公司，双方不具备履行合同的基础和前提。王子凡辩称，1.双方签订的商品房买卖合同真实合法有效。王子凡按照合同约定交纳了全部房款，博勋地产公司按照合同约定支付了逾期交房的部分违约金。2.一审法院在判决前实地察看了案涉房屋，博勋地产公司提出的案涉房屋不具备入住条件没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王子凡向一审法院起诉请求：1.判令博勋地产公司继续履行与王子凡签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0383209，房屋代码为1364102），立即将案涉房屋交付给王子凡，并协助王子凡办理房屋产权证书；2.判令博勋地产公司赔偿损失暂计10000元（损失按照同等地段的租金计算，每月1500元，从2017年10月1日起暂计至2019年6月1日，余下部分待实际发生后另行主张）；3.本案的诉讼费用由博勋地产公司承担。博勋地产公司向一审法院反诉请求：1.判令解除王子凡、博勋地产公司于2016年11月24日就位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸××小区××房产签订合同编号为YS0383209的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.判令王子凡协助博勋地产公司办理水岸观景阁小区8-1-412号房产撤销备案登记、预告登记、预抵押登记及相关手续，并承担相应费用；3.本案诉讼费由王子凡承担。一审法院认定事实：2016年11月17日，王子凡向博勋地产公司支付62900元。2016年11月24日，博勋地产公司（出卖人）与王子凡（××）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为YS0383209，房屋代码为1364102）。合同约定出卖人将坐落于老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1单元4层1-412号房屋出售给××王子凡；该房产预测建筑面积63.25平方米；该商品房单价为每平方米4836.36元，总价款为305900元；签订本合同前，××已向出卖人支付定金62900元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；××以按揭贷款方式付款，××应当于2016年11月15日前支付首期房价款62900元，占全部房价款的20.56%；余款243000元向兴业银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2017年9月30日前向××交付该商品房；因出卖人原因逾期不超过90日的，出卖人免责，合同继续履行，因出卖人原因逾期超过90日的，自第91天起至实际具备交付条件之日止，出卖人按日支付××已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；因出卖人原因，××未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，××有权单方面申请办理该商品房的房屋所有权转移登记等内容。2016年12月2日，博勋地产公司向王子凡开具了金额为62900元的发票。2016年12月28日，王子凡与兴业银行股份有限公司洛阳分行、博勋地产公司签订一份个人购房抵押（保证）借款合同，王子凡向兴业银行股份有限公司洛阳分行借款24300元用于向博勋地产公司支付购房款。借款合同签订后，博勋地产公司已收到银行支付的购房款。博勋地产公司未依约向王子凡交付房屋，已向王子凡支付违约金2298.98元。因博勋地产公司至今未向王子凡交付该房屋，王子凡持状诉至一审法院。一审法院认为：王子凡与博勋地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。王子凡按照合同约定向博勋地产公司支付了房屋首付款并办理了按揭贷款，且博勋地产公司已经收到银行支付的购房款，但博勋地产公司未在合同约定的期限内将该房屋交付王子凡，系违约行为，应承担相应的违约责任。故王子凡要求博勋地产公司继续履行合同，将位于老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1单元4层1-412号房屋交付给王子凡，并协助王子凡办理不动产权证书的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于王子凡主张的损失10000元（按照同等地段的租金计算，每月1500元，从2017年10月1日起暂计至2019年6月1日），依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，但本案中双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人原因逾期超过90日的，自第91天起至实际具备交付条件之日止，出卖人按日支付××已交付房价款万分之0.5的违约金，且王子凡未提交相应证据证明其损失，故王子凡主张按同等地段的租金每月1500元计算损失，一审法院不予支持，但博勋地产公司应当以房价款305900元为基数、按日万分之0.5向王子凡支付自逾期交房的第91天即2017年12月30日至2019年6月1日止的违约金7938.1元（305900元×0.5÷10000×519天）。因博勋地产公司已向王子凡支付了2298.98元的违约金，应当予以扣除，故博勋地产公司应向王子凡支付违约金5639.12元。关于博勋地产公司主张房屋因存在质量问题无法交付的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采信。关于博勋地产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及王子凡协助博勋地产公司办理房产撤销备案登记、预告登记、预抵押登记及相关手续的反诉请求，其主张的双方已经失去相互信任的基础导致无法继续履行合同的理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、博勋地产公司于本判决生效之日起十日内将位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角水岸观景阁8幢1单元4层1-412号房屋交付给王子凡；二、博勋地产公司于本判决生效之日起十日内协助王子凡办理上述房屋的不动产权证书；三、博勋地产公司于本判决生效之日起十日内支付王子凡违约金5639.12元；四、驳回王子凡的其他诉讼请求；五、驳回博勋地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3020元，由王子凡负担40元，博勋地产公司负担2980元；反诉受理费2944元，由博勋地产公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明，一审法院认定2016年12月28日王子凡向兴业银行股份有限公司洛阳分行借款24300元用于向博勋地产公司支付购房款系笔误，应为243000元，本院予以纠正。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为：王子凡与博勋地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效。王子凡按照合同约定向博勋地产公司支付了全部购房款，博勋地产公司应按合同约定履行按期向王子凡交付案涉房屋的义务。关于博勋地产公司上诉主张案涉房屋不具备入住条件的意见，因其未提交相关证据予以证明，一审法院未予采纳并无不当。关于博勋地产公司上诉主张双方失去互相信任，不具备履行合同的前提与基础的意见，因不符合合同解除的相关法律规定，不能免除其依约向王子凡交付案涉房屋的义务，博勋地产公司该诉求于法无据，本院不予支持。综上，博勋地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元（含反诉100元），由洛阳博勋地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年二月二十六日书记员  周 青