浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初3664号 原告：嘉善县长城房地产有限公司，住所地：嘉善县罗星街道站前路159号1幢9层912室。 法定代表人：俞恩慧。 委托诉讼代理人：朱泳，王炳尧，浙江东方正大律师事务所律师。 被告：张国钢，男，1985年8月5日出生，汉族，住浙江省磐安县。 第三人：嘉善康富门诊部有限公司，地址：嘉善县西塘镇平川商贸中心2幢201室。 法定代表人：周航良。 原告嘉善县长城房地产有限公司与被告张国钢、第三人嘉善康富门诊部有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后由于追加嘉善康富门诊部有限公司为第三人，转为普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱泳、被告被告张国钢、第三人嘉善康富门诊部有限公司法定代表人周航良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年2月19日签订的合同，并判令被告于合同解除后立即腾退租赁房；2.判令立即支付租金157300元，实际计算至腾退之日止；3.判令被告偿付合同解除违约金58019元及逾期付款违约金（暂计)19845元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：嘉善县东侧汉川商贸中心2幢201商业用房，建筑面积约1036.02平方米（以下简称“租赁房屋”）的所有权人为原告，原告将该房屋委托嘉兴市嘉诚拍卖有限公司进行公开拍租，2018年1月5日下午被告在嘉兴市嘉诚拍卖有限公司举办的第1期拍卖会上，竞得了租赁房屋5年租赁权。2018年2月19日原告与被告签订了“房屋租赁合同”。房屋租赁合同约定，租赁期限为5年，2018年2月19日至2023年2月18日止：第一年租金为15万元，以后每年递增5%；租金支付期限为第一年租金于合同签订时支付，第二年租金于2019年1月19日前支付并约定第三年至第五年租金支付期限；合同并就违约解除合同、逾期付款的违约责任及其他相关的租赁合同条款均作了约定。合同签订后，原告即向被告移交了租赁房屋，被告也付清第一年租金。但至第二年租金支付期限届满后，被告未按约支付。2019年4月4日原告委托法律顾问向被告发出律师催告函，敦促被告及时支付租金并告知其不履行合同付款义务的法律责任和后果。然被告至今未向原告支付租金。后被告转租给第三人。为此原告为维护自己合法权益，向法院起诉。 庭审中，本院为了查明案情，追加嘉善康富门诊部有限公司为本案第三人。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令解除原、被告于2018年2月19日签订的合同，第三人于合同解除后腾退房屋。 被告张国钢答辩称:单位股东出具情况说明，当时我签订租赁协议，第三人公司还没有成立，让我出面竞标，竞标成功后以租赁的场地成立公司，我认为这是第三人公司租赁合同，公司也愿意承担费用，我签订合同系职务行为。 第三人嘉善康复门诊部有限公司答辩称：让公司承担费用，不同意腾退，继续开下去。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的房屋租赁合同、律师催告函、快递打印件、产权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于被告出示的情况说明，原告认为被告与第三人之间的内部约定，不能约束原告，且按照法律规定，公司发起人在公司成立前以公司名义所做的民事行为在权利人要求公司承担责任才可以由公司承担责任，事实上签订房屋租赁合同时，第三人已经成立，第三人没有异议，本院对其真实性予以确认，但该证据的证明力问题在下文中予以论述。对于被告出示的医疗机构合作协议书、工作岗位确认单，第三人提供的股权转让协议书、声明，原告认为对其真实性不予确认，且关联性有异议，该证据均系第三人内部的约定，与本案无关，本院认为被告及第三人未进一步举证其真实性，退一步讲，即使是真实的，也系被告与第三人之间的法律关系，故对该证据不予确认。 经审理，本院认定事实如下： 2018年2月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“一、乙方（被告张国钢，下同）于2018年1月5日下午14:00时在嘉兴市嘉诚拍卖有限公司举办的第1期拍卖会，竞得座落于嘉善县东侧平川商贸中心2幢201商业用房5年租赁权，建筑面积约为1036.02m2，用途不得开设洗浴，成交款每年递增5%，乙方已与嘉兴市嘉诚拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》。二、租赁期限：为5年，即自2018年2月19日至2023年2月18日。三、租金：每年租金为人民币壹拾伍万元，成交价每年递增5%。四、租金的付款方式及期限：租金付款方式为每年支付一次，第1年度租金乙方已于本合同签订时付清；第2年度的租金（￥157500）乙方应于2019年1月19日前支付；第3年度的租金（￥165375）乙方应于2020年1月19日前支付；第4年度的租金（￥173643.75）乙方应于2021年1月19日前支付；第5年度的租金（￥182325.94）乙方应于2022年1月19日前支付。……七、房屋修缮与使用：2.乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须遵守县城建规划部门的规定及甲方（原告，下同）的要求并事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。……九、合同的变更、解除与终止：2，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）拖欠房租累计1个月以上。……十二、违约责任：（二）乙方违约责任1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同五年总租金的7%向甲方支付违约金。（6）拖欠房租累计1个月以上。4.乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方应按欠付租金的7%向甲方支付违约金。……”。合同签订后，原告即向被告移交了租赁房屋，被告也付清第一年租金，但第二年租金支付期限届满后，被告未按约支付。2019年4月5日原告委托浙江东方正大律师事务所向被告发出律师催告函，敦促被告于2019年4月10日前向原告付清租金并告知其不履行合同付款义务的法律责任和后果。 另查明：1.原告所有的位于嘉善县东侧汉川商贸中心2幢201商业用房的房地产权证号为：嘉善县房权证善字第××号；2.原、被告之间《房屋租赁合同》签订后至今，第三人嘉善康富门诊部有限公司实际占有并使用涉案房屋。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，应当认定合法有效。根据双方当事人约定，拖欠房租累计1个月以上，原告有权解除合同，收回出租房屋，且根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，故对于原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，符合法律规定和当事人约定，本院予以支持。对于被告辩称其签订合同系职务行为，本院认为，根据法律规定，受托人以自己的名义与合同相对人订立合同时，合同相对人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对合同相对人不履行义务，受托人应当向合同相对人披露委托人，合同相对人因此可以选择受托人或者委托人作为合同相对人主张其权利，但合同相对人不得变更选定的相对人，本案中，被告并未向原告披露第三人，亦未向原告提供其签订合同系第三人职务行为的证据，故对于被告该抗辩，本院不予采信。案涉房屋租赁关系解除后，被告理应支付拖欠的租金，故本院确认应由被告在本判决生效之日起十五日内按照每月13125元（157500元/年÷12个月）的标准支付原告自2019年2月起至其实际腾退之日止的租金（含房屋占有使用费）。另，原、被告之间《房屋租赁合同》签订后至今，第三人嘉善康富门诊部有限公司实际占有并使用涉案房屋，租赁关系解除后，根据当事人约定，原告有权收回出租房屋，故本院认定第三人在本判决生效之日起十五日内履行腾退义务，第三人辩称不同意腾退，无事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求的解约违约金及逾期付款违约金，约定过高，本院酌情调整为47250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉善县长城房地产有限公司与被告张国钢之间的房屋租赁关系于2020年2月3日予以解除； 二、被告张国钢于判决生效后十五日内支付原告嘉善县长城房地产有限公司租金（含占有使用费，按13125元/月，自2019年2月起计算至实际腾退完毕之日止）； 三、第三人嘉善康复门诊部有限公司于判决生效之日起十五日内从原告嘉善县长城房地产有限公司所有的位于嘉善县东侧汉川商贸中心2幢201商业用房（房地产权证号：嘉善县房权证善字第××号）中腾退； 四、被告张国钢于判决生效后十五日内支付原告嘉善县长城房地产有限公司违约金47250元； 六、驳回原告嘉善县长城房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4830元，由被告张国钢、第三人嘉善康富门诊部有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 旻 人民陪审员  袁福庆 人民陪审员  潘祥林 二〇二〇年二月三日 书 记 员  王宝龙