江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16545号 原告：彭维西，男，1979年6月20日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张连、唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。 被告：沭阳源盈不动产经纪有限公司,统一社会信用代码91321322MA1WFCNA0B，住所地沭阳县沭城街道阳光天地小区D4幢104号。 法定代表人：胡维仿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆律师事务所实习律师。 原告彭维西与被告沭阳源盈不动产经纪有限公司（以下简称为“源盈公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理，原告彭维西及其委托诉讼代理人张连、被告委托诉讼代理人钱先明、周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭维西向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告款10000元并承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年6月2日，原告在“58同城”网上以760000元价格出售位于沭阳县车库。案外人孙某通过被告向原告购买上述房屋，三方共同签订书面的《房屋买卖居间意向》书后，孙某向原告交付了20000元定金，但被告当时截留了其中的10000元，说等房屋交接无误后返还给原告。后因孙某违约导致房屋买卖没有履行，但被告至今没有向原告退还10000元。现诉至法院，请求判决。 被告源盈公司辩称：对于2019年6月2日原、被告及孙某三方签订《房屋买卖居间意向》书，当时孙某交付给原告20000元定金属实。原告向被告缴纳的10000元，系原告为了全面履行房屋买卖合同义务的保证，该款由被告代为保管，待物业等相关手续交割完毕后退还原告。根据意向书合同第六条约定，如果买受方后悔不买，或者不按时签订合同，则上述意向金由出卖方收取，需给一半给被告作为居间费用。鉴于买受方孙某违约，原告收取的20000元定金（原意向金），就应该支付给被告10000元作为必要的居间费用。被告收取原告的10000元，按规定应该退还，但如果合同正常履行，原告在交接房屋完毕后，被告才应该支付给原告。现被告对原告享有的债权在先，用在先的债权抵消被告应履行的义务，故被告不应该支付该款项。 原告根据被告的辩称陈述：《房屋买卖居间意向》书系被告提供的格式条款，被告没有对条款作出特别说明，违反了合同法规定，系无效条款。 本院经审理认定的事实：2019年6月2日，原告彭维西（出卖方、甲方）、案外人孙某（买受方、乙方）、被告源盈公司（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖居间意向》书，由孙某购买原告所有位于沭阳县车库，总价款为760000元。合同第三条意向转定及补定约定：1.乙方为表示对该房屋之购买诚意。向某支付意向人民币大写：元整，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖居间意向》上签字，则该意向金转为定金。2.以确保《房屋买卖居间协议》履行乙方应在40日内向甲方支付首付款人民币大写：伍拾壹万元整（￥510000元）含定金￥贰万元整。并与甲方签署《房屋买卖合同》。3.乙方以银行贷款方式向甲方支付人民币大写：贰拾伍万元整（￥250000元）。4.房屋交付日期：款清交房，上述房屋价格包含上述房屋楼下车库8-10号车库，上述房屋产生的税费及佣金由乙方承担。合同第六条违约条款约定：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，①买受方在出卖方同意出售后，有后悔不买或者不按约前来签订受让合同等行为，致使无法完成签订房屋买卖合同的情况，则上述意向金由出卖方全部没收，对此出卖方同意在收到的定金（原意向金）中支付一半金额给居间方，作为居间方从事中介业务所支付的必要费用。②若出卖方同意按照买受访购买价及付款方式后，应立即于同意之日起40日内按照居间方安排与买受方签订《房屋买卖合同》，如出卖方不愿意依约履行时，则出卖方应退一赔一已收定金（原意向金）给买受方，同时出卖方应向居间方支付委托总价的1%中介服务费，视为对居间方劳动成果的认可。如因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法订立、生效或无法履行的，该方签署人应向某支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的1%。本条款独立发生法律效力。合同第十一条协议生效部分第二段用加黑加粗的字体载明：在签署上述协议时，甲、乙双方均已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、八、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已分别按甲方和乙方的要求进行了详尽的解释说明。甲方和乙方需特别声明的内容（若有）详见第十二条。甲方和乙方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。丙方已将本市的现购政策明确告知了甲、乙双方，甲、乙双方对相关政策已知晓并充分理解。甲、乙双方已收到丙方提供的《交易事项告知函》，对《交易事项告知函》正文及附件的内容已知晓并充分理解，且双方注意到丙方已将《交易事项告知函》的相关内容公示于门店的醒目位置。 合同签订的当日，孙某向被告交付定金20000元，原告向孙某出具了收据，同时被告向原告收取了10000元作为原告履行合同的保证，被告向原告出具了收据，收款事由载明：“用于沭阳县江南枫景8－1－1201室交房尾款，待房屋交结无误后返还彭维西”。 孙某在约定的支付首付款期限届满后却拒绝支付首付款，并向本院提起诉讼，以案涉房屋未取得不动产权属登记证书为由，要求本案原告双倍返还定金，被告承担连带还款义务。本院在（2019）苏1322民初10589号民事判决书中认定孙某在签订《房屋买卖居间意向》书时对房屋尚未取得不动产登记证书的情况是知情的，并且仍愿意购买案涉房屋，根据三方订立的《房屋买卖居间意向》书第六条违约条款，彭维西有权不退还孙某所支付的定金。该份判决已生效。现原告要求被告退还其缴纳的10000元保证金，引起纠纷。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《房屋买卖居间意向》书、收据、本院（2019）苏1322民初10589号民事判决书等证据证实。 本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。原告诉称被告提供的《房屋买卖居间意向》书第六条违约条款系格式条款，属无效条款。《房屋买卖居间意向》书虽然是被告提供的合同版本，但在合同第十一条的后面，被告已经用加黑加粗的字体作出提示说明。能够证实被告已经对合同第六条违约条款作出了提示说明义务，该条款也并没有免除被告责任、加重原告责任、也没有排除原告主要权利，也不符合合同法上的无效情形，故《房屋买卖居间意向》书第六条违约条款系为有效条款，对于原告诉称的该意向书第六条为无效条款的意见，本院不予采纳。 三方签订的《房屋买卖居间意向》系各方当事人之间的真实意思表示，各方均应按照该约定严格履行各自的义务。孙某未按期付款构成违约，导致合同目的不能实现，被告应将收取原告的10000元保证金退还；原告也应根据合同约定将收取的定金支付10000元给被告。原、被告互负到期债务，该债务的标的物种类相同，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵销。现原告要求被告返还10000元保证金，因该债务已被原告所欠债务所抵销，对原告的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十九条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告彭维西的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告彭维西负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费50元。 审判员  杨震 二〇二〇年二月十四日 书记员  袁洋 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，作何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。