四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3160号 上诉人（原审被告）：周蕾宇，男，1990年4月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：胡静，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏建国，男，1986年3月27日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：张小东，四川蓉桦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐扬，女，1990年11月2日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：张小东，四川蓉桦律师事务所律师。 原审第三人：成都卓联房地产经纪有限公司，住所地：四川省郫县郫筒镇书院街145号1栋1单元12层2号。 委托诉讼代理人：杨俊，公司员工。 上诉人周蕾宇因与被上诉人魏建国、徐扬，原审第三人成都卓联房地产经纪有限公司（以下简称卓联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初6584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周蕾宇上诉请求：1.撤销原判决，驳回魏建国、徐扬的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由魏建国、徐扬承担。事实和理由：一、原判决“因魏建国仅能提供军官证而不能提供有效身份证导致贷款资格未能获得银行审批通过，客观上造成了合同履行的迟延，因该情形在双方签订合同时均不能预见，故合同的迟延履行不可归责当事人双方”事实认定错误。《房屋买卖合同书》第四条“为保证该房屋的顺利进行，甲乙双方应在2018年10月8日之前向丙方提供其他办理产权过户以及按揭贷款各自相关证件与证明资料”。首先，虽然该合同未明确约定具体相关证件与证明资料，但是魏建国、徐扬应按照房屋交易的要求，提供证件来履行合同，其不论提供什么证件与材料，都必须保证交易的完成。魏建国、徐扬没有在规定的期限内提供有效证件与材料，已经构成了违约而非不可归责于一方；其次，贷款政策也并非魏建国、徐扬不可预见、不可掌控的情形。贷款政策由相关银行发布，任何人均可向银行咨询确认，不存在不可确认、不可预见的情况，魏建国、徐扬贷款不能通过应当由其承担责任；第三、魏建国、徐扬明知自己身份证已经过期却仍然与周蕾宇签订合同，魏建国、徐扬知道存在使用军官证不能办理银行贷款和过户手续的风险，应由其承担缔约风险；第四，作为合同的当事人，应当确保能够有能力和资格履行合同。在签订合同时，魏建国、徐扬没有告知周蕾宇其身份证过期的事实，不应当由周蕾宇承担该风险。该合同履行迟延是由魏建国、徐扬无法办理贷款所致，应当由其承担违约责任。二、魏建国、徐扬不能办理贷款手续后，周蕾宇曾多次与卓联经纪公司、魏建国、徐扬协商如何继续履行合同事宜，同时要求魏建国、徐扬一次性支付购房款，均没有结果。魏建国系现役军人，虽然其称正在积极补办身份证，但在其与周蕾宇的微信聊天中，魏建国明确告知周蕾宇无法确认究竟何时能够完成身份证补办手续。由于此不确定因素，周蕾宇才解除合同。三、周蕾宇经催告后解除合同符合法律规定。案涉合同约定双方在2018年10月8日之前提供有效的身份证及资料，周蕾宇经催告后于2018年11月3日解除合同，已经给予魏建国、徐扬补办身份证或采用其他方式履行合同的时间。周蕾宇解除合同符合法律规定，在该合同解除后，周蕾宇将房屋出售给他人不存在违约的情形。四、卓联经纪公司在一审中陈述，由于魏建国、徐扬的原因导致无法办理贷款，因此，魏建国、徐扬违约。综上，由于魏建国、徐扬无法按时提供证件材料，导致不能办理贷款，且经协商后，其不同意采取其他方式履行合同。经周蕾宇催告后解除案涉合同，符合法律规定。 魏建国、徐扬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 卓联经纪公司述称，当事人双方的原因导致案涉合同无法继续履行。 魏建国、徐扬向一审法院起诉请求：1.解除魏建国、徐扬与周蕾宇及卓联经纪公司签订的《房屋买卖合同书》；2.判令周蕾宇返还定金200000元，并支付资金占用利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，以100000为基数从2018年9月8日起支付至付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费、律师费由周蕾宇承担。 一审法院认定事实：2018年9月8日，魏建国、徐扬（乙方）与周蕾宇（甲方）、卓联经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》，其中约定：1.乙方购买甲方所有的位于郫都区，面积101.96平方米，成交价930000元。2.签订合同当天支付定金80000元，在递件过户当日支付首付款180000元，尾款670000元由放贷银行直接支付给甲方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在支付首付款时补足差额；3.为保证该房屋交易的顺利进行，甲乙双方应在2018年10月8日前向丙方提供其他办理产权过户以及按揭贷款各自相关证件与证明材料；4.如乙方未能履行本合同之条款导致合同不能顺利完成，则甲方有权没收乙方已支付的定金并要求乙方支付房屋成交价15%作为违约金，甲方并有权再将该房地产转让给任何第三方；甲方不能按本合同约定将该房屋出售给乙方，或因违约而无法将该房屋出售给乙方的，应在违约当日退还乙方已支付的全部款项，并向乙方支付该房屋成交价15%作为违约金。 合同签订后，双方又约定将定金调整为100000元，魏建国、徐扬已向周蕾宇支付定金100000元。2018年10月8日，魏建国未能向卓联经纪公司提供有效身份证，导致无法办理贷款。2018年10月30日，周蕾宇向魏建国、徐扬发送催告函，催告其履行合同义务。2018年11月3日，周蕾宇向魏建国送达《关于合同解除的函》。2018年11月底，周蕾宇将案涉房屋转卖，并已办理网签备案登记。庭审中，经一审法院释明，周蕾宇拒绝撤销网签备案。 一审法院另查明，1.各方确认魏建国未能获得银行贷款资格审批的原因系身份证过期导致，周蕾宇当庭确认魏建国补办身份证的时间需半年以上。2.魏建国、徐扬与周蕾宇及卓联经纪公司就《房屋买卖合同书》第四条所约定的“相关证件”是否包含军官证不能达成一致意见，卓联经纪公司当庭确认合同签订前已知晓魏建国的军人身份。 一审法院认为，《房屋买卖合同书》是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，因各方对解除合同均不持异议，一审法院予以确认。本案各方争议焦点在于：谁应承担合同解除的违约责任？ 针对该争议焦点一审法院作如下评析：首先，从合同约定来看，魏建国、徐扬应在2018年10月8日前向卓联经纪公司提供按揭贷款的“相关证件”与证明材料，卓联经纪公司在知晓魏建国系军人身份的情况下，未就“相关证件”的具体含义在其格式条款中进行明确约定，是导致双方发生争议的原因。因魏建国仅能提供军官证而不能提供有效身份证导致其贷款资格未获得银行审核通过，客观上造成了合同履行的迟滞，因该情形在双方签订合同时均不能预见且受第三方贷款银行政策所限，故合同的迟延履行不可归责于双方当事人。其次，魏建国在知晓其身份证过期的情况下，并未拒绝补办新证，双方合同并不存在因魏建国身份证过期而导致合同目的不能实现之障碍，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，周蕾宇并不具有单方解除合同之权利。第三，在合同具备继续履行条件之情形下，2018年11月底，周蕾宇在明知补办新证需六个月时间的情况下，在其向魏建国发出催告后的不到一个月内便将房屋转卖，并办理了网签备案登记，庭审中经一审法院释明，周蕾宇亦拒绝撤销网签备案，周蕾宇的行为构成预期违约，并导致《房屋买卖合同书》履行不能，周蕾宇应承担合同解除的违约责任，一审法院对于魏建国、徐扬双倍返还定金200000元的请求予以支持。关于魏建国、徐扬律师费的主张，因合同并无相关约定，该主张属魏建国、徐扬自行扩大损失部分，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除魏建国、徐扬与周蕾宇、第三人成都卓联房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同书》；二、周蕾宇在一审判决生效之日起三日内返还魏建国、徐扬定金200000元；三、驳回魏建国、徐扬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费2158元，由周蕾宇负担。该费用已由魏建国、徐扬预交，周蕾宇在一审判决生效之日起三日内支付与魏建国、徐扬。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周蕾宇的第一组证据：魏建国、徐扬与卓联经纪公司员工钟凤的微信聊天记录，拟证明魏建国、徐扬知晓魏建国的身份证过期的事实，可能存在不能办理贷款的风险，但并没有将该事实告知周蕾宇，周蕾宇仅知晓魏建国是军人身份。魏建国、徐扬质证认为，对其真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，不能达到其证明目的。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但不能达到其证明目的。 周蕾宇的第二组证据：魏建国、徐扬与周蕾宇的微信聊天记录，拟证明在魏建国、徐扬无法通过银行贷款审批后，双方进行了协商，要求魏建国尽快补办居民身份证，但魏建国表示不能就补办居民身份证的时间给出具体答复，也不愿意采取其他方式履行付款义务。魏建国、徐扬质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，因居民身份证由国家相关部门办理，魏建国不能确认补办居民身份证所需的时间。另外，合同约定的过户递件时支付首付款，若改变支付购房款的方式，需要合理准备的时间，魏建国在短时间内不能支付。因此，不能达到其证明目的。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。 周蕾宇的第三组证据：周蕾宇就案涉房屋与案外人签订的《房屋买卖合同》，拟证明案涉合同解除后，周蕾宇另行出售房价低于出售给魏建国、徐扬时的房价，周蕾宇不存在违约的情形。魏建国、徐扬质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，在案涉合同没有解除的情况下，周蕾宇将案涉房屋出售给案外人，构成根本违约，不能达到其证明目的。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到其证明目的。 周蕾宇的第四组证据：周蕾宇与魏建国的微信聊天记录，拟证明魏建国自认合同无法履行，与周蕾宇无关。同时在合同解除后，魏建国再次确认，该合同已经解除。魏建国、徐扬质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的。 周蕾宇的第五组证据：周蕾宇与卓联经纪公司工作人员的通话录音，拟证明魏建国表示已经不再继续履行合同，其未积极补办居民身份证。魏建国、徐扬质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，因垫资需要支付相关费用，故垫资的方案未达成，关于补办居民身份证的问题，魏建国在一审开庭前已经取得了新的居民身份证。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。 魏建国、徐扬的证据：魏建国补办的新的居民身份证，拟证明魏建国在知晓其军官证不能办理贷款审批后，积极补办其居民身份证，在案涉合同尚未解除时已取得新的居民身份证。周蕾宇质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，魏建国未告知周蕾宇在解除合同前已补办好其居民身份证，也没有采取其他方式履行合同，不能达到其证明目的。卓联经纪公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性无异议，因魏建国未将其补办其居民身份证的时间告知卓联经纪公司，不能够达到其证明目的。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但不能达到其证明目的。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据周蕾宇的上诉请求与魏建国、徐扬、卓联经纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：周蕾宇是否有违约行为，其是否应当向魏建国、徐扬双倍返还定金。对此本院论述如下。 本院认为，魏建国、徐扬、周蕾宇与卓联经纪公司签订的《房屋买卖合同书》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同的约定履行义务。 本院认为，根据查明事实，在案涉合同签订前，卓联经纪公司已知晓魏建国系现役军人身份且其居民身份证已过有效期限的情况，但卓联经纪公司仍认为魏建国仅提供军官证即可办理银行贷款，同时，在卓联经纪公司提供的格式合同中也未就“相关证件”的具体含义进行明确约定，现第三方贷款银行因贷款政策要求必须提交有效身份证才能申请贷款，在魏建国仅能提供军官证而不能提交有效身份证且未提交贷款申请的情况下，魏建国不可能获得银行贷款。本院认为，双方在卓联公司提供居间服务后，根据该公司的指导订立案涉买卖合同，此情况的出现，已超出双方当事人在签订合同时的预见，故案涉合同因此迟延履行，不可归责于双方当事人，故周蕾宇没有违约行为。其次，魏建国并未拒绝补办新的居民身份证，案涉合同不存在继续履行的障碍，但双方仍于2018年11月4日协商确认解除了案涉合同，此行为系双方对不再继续履行合同的真实意思表示，故案涉合同的解除，不可归责于双方当事人，故周蕾宇也不存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，周蕾宇应当将定金返还给魏建国、徐扬。 综上，因二审出现新的证据，导致一审判决认定部分不当，应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初6584号民事判决第一项“解除魏建国、徐扬与周蕾宇、第三人成都卓联房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同书》”； 二、撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初6584号民事判决第二项“周蕾宇在本判决生效之日起三日内返还魏建国、徐扬定金200000元”、第三项“驳回魏建国、徐扬的其他诉讼请求”； 三、周蕾宇于本判决生效之日起十日内返还魏建国、徐扬定金100000元； 四、驳回魏建国、徐扬的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取2158元，由魏建国、徐扬负担1000元，周蕾宇负担1158元。二审案件受理费4300元，由魏建国、徐扬负担2000元，周蕾宇负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇二〇年二月二十一日 书记员  刘 杨