广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终57号上诉人（原审被告）:肖文利。上诉人（原审被告）:丘伟华。上列两上诉人的委托诉讼代理人：张进云，兴宁市公职律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈江媚。被上诉人（原审原告）:江玉娥。被上诉人（原审原告）:陈江龙。上列两被上诉人的委托诉讼代理人：陈江媚，系江玉娥的女儿，陈江龙的姐姐。原审被告：兴宁市名优家居经营部。经营者：丘伟华。上诉人肖文利、丘伟华因与被上诉人江玉娥、陈江龙、陈江媚，原审被告兴宁市名优家居经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2019）粤1481民初1701号之二民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人肖文利、丘伟华及其委托诉讼代理人张进云，被上诉人江玉娥、陈江龙的委托诉讼代理人陈江媚，原审被告兴宁市名优家居经营部的经营者丘伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖文利、丘伟华上诉请求：撤销(2019)粤1481民初1701号之二民事判决，发回重审或由二审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求，责令被上诉人继续履行《门店租赁合同》。事实和理由：一、被上诉人违约。2015年6月1日丘伟华与陈美桃签订《门店租赁合同》，之后丘伟华在陈美桃的同意下进行装修，做家居买卖生意。但意想不到的是，陈美桃等人并没有完全交付门店给丘伟华，陈美桃等人不但开始持有钥匙，而且后来还换锁，让丘伟华无法进店经营。二、上诉人守约。上诉人一直都按时交租金，对方也明确表示前三年合作愉快。2018年6月后会欠租，也是陈美桃等人违约在先引起的，且换锁后上诉人没有钥匙，导致生意中断。但肖文利在丘伟华羁押期间，不明事情缘由的情况下也补交了2018年6月1日至2018年12月31日的租金14630元。后来用微信转账方式交租金，但对方拒收(其账号一直不肯告诉肖文利)。因被上诉人的恶意，故2019年后上诉人无法继续上交租金，这是被上诉人的过错，与上诉人无关。三、丘伟华没有终止《门店租赁合同》，肖文利和江玉娥签订的《协议书》不发生法律效力。1、肖文利没有参与丘伟华的经营，肖文利自2016年开始便在兴城注册成立“兴宁市**********”。肖文利是该中心的法定代表人，又是支部书记，从来没有参与经营家具店，也不清楚丘伟华如何经营。丘伟华的家具店是个人经营，不是家庭经营。而且该店的经营收入也没用于家庭生活。2、合同只约束相对人，丘伟华没有委托肖文利与被上诉人江玉娥签订《协议书》，事后也没有追认，肖文利无权代表丘伟华签协议。因此该协议对丘伟华不发生法律约束力，是无效的。3、肖文利在协议上签名存在重大误解。协议是江玉娥打印的，是其单方意思。因丘伟华妨害公务在羁押期间，肖文利以为租店与判刑有关，在江玉娥等人的纠缠下签了名。肖文利已经在前声明撤销该协议。撤销权是单方法律行为，无需他人同意，肖文利已经履行了告知义务。因此，《门店租赁合同》并没有因为肖文利与江玉娥签订《协议书》而解除。四、合同未到期，应继续履行。门店租赁期限是从2015年6月至2021年5月，到现在为止，还有一年半左右的时间才到期。丘伟华租店后，投入了大量资金进行装修，连本钱都还没收回，而且丘伟华在2019年12月服刑完毕，回来只能继续做原来的生意。如果现在终止合同，投入装修将毫无意义，违背了双方签订合同的本意。丘伟华继续缴交租金，门店继续由丘伟华经营，这样才不会显失公平，不会违背《合同法》诚实守信的法律原则，达到签订合同的目的。五、江玉娥的儿子陈江龙和女儿陈江媚在租赁合同上并没有签名，所以不是适格的主体。肖文利也不是适格的被告，因为其在社工工作，与名优家居店无关系。另外，丘伟华当时羁押在看守所，也没有委托肖文利与江玉娥签《协议书》，所以肖文利作为一审被告是不适格的。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，特向贵院提起上诉，盼支持上诉人的上诉请求。江玉娥、陈江龙、陈江媚辩称，一、上诉人肖文利、丘伟华指责被上诉人违约纯属恶人先告状。合同履行期内的前三年双方合作还算愉快，虽然上诉人的家具店从2018年春节过后就一直处于闭门不营业状态，店租也需要陈美桃经常催交，上诉人通常都是推迟一两个月才交(有微信催租记录)，但从2018年6月份起变成直接不交租，被上诉人经常通过电话微信联系上诉人丘伟华催收铺租，结果往往是没有得到回复，或者回复说迟点来，然后就没下文了。《门店租赁合同》双方都已经履行三年了，试问怎么可能存在上诉人所指责的“没有完全交付门店”的情况?上诉人提及的换锁问题，是由于门锁时好时坏，才在2018年8月14日下午请人换新锁，换锁以后也及时知会上诉人丘伟华若需开锁请联系其，但自始至终未见上诉人现身或回应。二、被上诉人依照合同约定向上诉人交付了铺位，履行了合同义务，不存在违约，反而是上诉人自2018年6月份起就开始拖欠铺租，不履行应尽的合同义务，是上诉人恶意违约。三、双方签订的《门店租赁合同》已经解除，上诉人肖文利和被上诉人江玉娥签订的《协议书》产生法律效力。1、上诉人自2018年6月起开始拖欠铺租，期间被上诉人多次通过电话、短信、微信催收无果。上诉人丘伟华与陈美桃于2015年6月1日签订的《门店租赁合同》满足合同解除的法定要件，被上诉人也已经尽到我国《合同法》规定的通知义务。2、上诉人肖文利与丘伟华系夫妻，当《门店租赁合同》出现纠纷时，肖文利代表承租方与出租方签订了《协议书》，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，可以认定肖文利是对其丈夫丘伟华租赁行为的追认，该债为夫妻共同之债。另一方面，对于义务的加入，只要不损害国家、集体或第三人利益，不违背公序良俗的，法律不禁止。即上诉人肖文利与江玉娥于2018年12月30日签订的《协议书》合法有效，理应受到我国法律的保护。四、双方签订的《门店租赁合同》已经解除，无法继续履行，上诉人应腾退房屋，同时向被上诉人承担违约责任。上诉人应该按照《协议书》的约定履行义务。故此，被上诉人认为原审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人肖文利、丘伟华的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。江玉娥、陈江龙、陈江媚向一审法院起诉请求:1、判令被告将超期存放于原告位于兴宁市*******146号、148号、150号，三连卡门店内的全部货物于三天内搬离；2、判令被告向原告支付货物超期存放期间的房屋占用费（以原合同约定的房屋月租金2090元为基数，从被告超期存放之日起计至其货物全部搬离之日止，即从2019年3月1日起计算，现暂计至2019年6月10日），计7036.33元；3、判令被告缴清货物搬离前所拖欠的全部水费、电费、物业费计200元；4、判令被告向原告支付合同违约金4000元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告江玉娥、陈江龙、陈江媚分别是陈美桃（已故，其父陈志群、母张会玲均已去世）的妻子、儿子、女儿。被告肖文利是被告丘伟华的妻子。被告兴宁市名优家居经营部，经营者丘伟华。2015年6月1日，陈美桃（甲方）与被告丘伟华（乙方）订立了《门店租赁合同》。《门店租赁合同》主要内容有：乙方因经营家具产品需要，经双方商定，甲方同意乙方经营范围。甲方把位于兴宁市*******，三连卡门店二层，大约300平方米租给乙方使用：①时间由二〇一五年六月一日至二〇二一年五月止，共六年整。②每月租金1900元，全年租金为22800元，壹个月交租一次，全年共十二次交租。第四年租金加佰份之拾（10%)。每月租金2090元，全年租金为25080元，交租方式：以银行转账，账号为622*************016农业银行。存款单由乙方保留待后双方结算对账，先交租后使用。③乙方在经营中要办理营业执照，在经营期间，所发生的经营工商、税收及一切费用、债权、债务等全部由乙方负责，乙方必须要守法经营。④乙方在租赁期内，不得在店内存放易燃易爆物品和国家相关规定的违禁品。同时不得用该场地从事违法犯罪活动。乙方如有违反相关法律法规所引起刑事、民事责任由乙方承担一切责任。⑤乙方在租赁期间不得转租。店内水电齐全，光亮整洁，乙方需要装修，必须要经甲方同意，期满后不能拆走和损坏，归甲方所有。建筑物凡属人为损坏乙方要负责维修。⑥在租赁期内，甲乙双方不能违约，如乙方有违约罚违约金肆仟元（4000元）。如甲方有违约，应双倍退还押金给乙方。⑦乙方需要交租店押金肆仟元（4000元）给甲方收款，甲方出具收款条一份给乙方保留，期满后押金款退还给乙方，如乙方有违约，押金给甲方所得，合同无效。⑧本合同一式两份，甲乙方各执一份，经双方签字盖章立即生效。双方必须严格执行。⑨此合同条约如有“未尽事宜”双方可协商解决事项。甲方代表签字：陈美桃乙方代表签字：丘伟华二〇一五年六月一日起执行生效。2017年10月12日，相关行政部门核准了“兴宁市名优家居经营部”开业登记，经营者丘伟华，经营场所兴宁市*******146、148号，经营方式个人经营。2018年12月17日，丘伟华因涉嫌妨害公务罪被兴宁市公安局刑事拘留，同年12月28日，经兴宁市检察院批准逮捕。2019年1月28日，一审法院以丘伟华犯妨害公务罪，作出了判处有期徒刑一年的处罚。2018年12月20日，陈美桃去世。2018年12月30日，江玉娥(陈美桃妻子，甲方)与肖文利（丘伟华妻子，乙方）签订了《协议书》。《协议书》主要内容有：甲乙双方于2015年6月1日签订店面租赁合同，甲方把位于兴宁市*******，三连卡门店二层，约300平方米租赁于乙方使用，甲乙双方租赁合同生效时间从2015年6月1日至2021年5月31日止，为期租限共6年整。现由于乙方违反双方约定，乙方从2018年6月1日起开始拖欠租金，多次催租无果，造成甲方重大经济损失。为了防止损失的进一步，现经甲乙双方协议，达成如下协议：1、肖文利代乙方将拖欠七个月的店租交清总共壹万肆仟陆百叁拾（14630)元整。2、乙方需在2019年2月28日前清完店内所有货物，清理期内所产生的所有水电、物业费用乙方自行缴清，且不得损坏甲方物资，如有损坏由乙方照价赔偿。乙方到期未清理的物件甲方有权作为垃圾处理。因此造成的损失由乙方自行承担。3、根据原合同第五条要求，经协同装修的店铺物件在搬离后，乙方不可拆卸带离。4、乙方在按时清货后，甲方退回押金肆仟（4000)元整给乙方。如未按时清理完，押金将归甲方所有。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖印后立即生效，具法律效力甲方代表签字：江玉娥乙方代表签字：肖文利2018年12月30日。2019年6月12日，原告江玉娥向一审法院起诉，要求被告肖文利将货物从租赁房屋中搬离、支付占用租赁房屋费用、支付水电物业费用和支付违约金等诉请。审理中，根据案情需要，一审法院依法追加（陈美桃）的其他第一顺序继承人陈江龙、陈江媚作为原告，追加丘伟华、兴宁市名优家居经营部作为被告参加诉讼。2019年春节至今，兴宁市名优家居经营部处于关闭状态。诉讼中，原告方认为其起诉被告方是因为被告拖欠店租。在租赁期间也联系不上被告丘伟华，后经打听才联系上肖文利。肖文利说经过联系丘伟华，愿意出面协商解决，所以才签订了《协议书》。并给予其二个月免费清仓期间和退还押金4000元。也愿意对诉请中的水费、电费和物业费放弃。被告肖文利认为《租赁合同》签订及经营情况不清楚，且在2018年12前并不认识房东一家。2018年12月30日签订协议时，有10多个人聚集在承租店威胁恐吓其。说其老公欠店租，如果其不帮其老公交店租，就起诉他。其不想因这事增加其老公刑事案件的麻烦，所以才签订《协议书》并交了所欠的14630元。2019年春节后，其从丈夫在看守所会见中才了解到。其方还会按合同约定向原告方缴纳店租，但原告方在微信上拒收租金。原告方的真实意图是想调高店租，幅度为每月800元至1000元。诉讼期间，肖文利极力要求张华华（女，1956年4月26日出生，汉族，广州市天河区********************人）作为其委托诉讼代理人，同时向一审法院提交《身份证》、《授权委托书》、《聘书》、《推荐书》、《聘请常年法务顾问合同》等材料。但从肖文利提交的材料上看，并未能反映张华华符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十七条:“根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，有关社会团体推荐公民担任诉讼代理人的，应当符合下列条件：（一）、社会团体属于依法登记设立或者依法免予登记设立的非营利性法人组织；（二）、被代理人属于该社会团体的成员，或者当事人一方住所地位于该社会团体的活动地域；（三）、代理事务属于该社会团体章程载明的业务范围；（四）、被推荐的公民是该社会团体的负责人或者与该社会团体有合法劳动人事关系的工作人员。……”规定的条件。一审法院遂不予准许张华华作为肖文利的委托诉讼代理人。2019年*月14日上午庭审前，肖文利另提出此案以庭审直播方式进行，鉴于监狱会见室开庭条件，开庭时亦未能庭审直播。另外，肖文利在庭审时提出要求本案审判长彭小龙回避的意见。由于监狱条件限制，当时无法直接向院长请示。合议庭即向肖文利告知，此意见待后将按规定请示，如院长认为现任审判长应予回避，则将另行组成合议庭审理本案，但结合案件审理实际需要，庭审继续。次日（2019年*月15日），一审法院作出（2019）粤1481民初1701号之一《决定书》：驳回肖文利提出的回避申请。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是本案原告和被告肖文利是否适格的问题；二是《门店租赁合同》是否已实际解除的问题。对第一个焦点问题，首先是本案三原告是否适格，该问题涉及了当事人死亡其诉讼权利的继承与承继。根据《中华人民共和国继承法》第三条第（七）项：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……（七）公民的其他合法财产”和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第三条“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等”的规定，履行标的为财物的债权也是作为遗产。因此，作为继承人的三原告可以就（陈美桃）的相关合同利益进行继承，从而有权就（陈美桃）与丘伟华租赁合同中相关权利或义务予以承继。即就本案而言，是适格的原告。其次是肖文利是否为本案的适格被告。从本案查明事实中可知，肖文利与丘伟华是夫妻，当双方出现租赁合同纠纷时，肖文利代表租赁方与出租方签订了《协议书》。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”规定，可以认定被告肖文利是对其丈夫租赁行为的追认，该债为夫妻共同之债。另一方面，对于义务的加入，只要不损害国家、集体或第三人利益，法律并不禁止。因而，三原告以合同相对人和义务承受人肖文利作为被告诉至一审法院并无不当。即肖文利为本案适格的被告。当然，肖文利提出其是在原告方10多个人在场及不知情情况下签订了《协议书》，意思是其有可能是在胁迫情况下作出的民事法律行为不应作为有效行为。但其未能提供诸如《报警记录》、《报警回执》等相关证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的法律后果。对第二个焦点问题应作综合分析。从本案事实可知，双方房屋租赁合同目的，是原告方作为出租方具有交付出租房屋义务，同时具有获取租金权利；被告方作为承租人具有使用房屋经营权利，也同时具有支付租金的义务。本案所涉《门店租赁合同》是双方的真实意思表示，且未发现有违《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，因而一审法院依法确认该合同成立有效。《门店租赁合同》第二条约定了按月交租金额、方式等，但被告方自2018年6月1日起未能按约定支付租金，直至同年12月30日才由被告肖文利支付了所欠租金。由此可见，被告方确实存在违约行为。后来双方签订的《协议书》，可视为是双方对解除合同的约定行为，双方签订的《门店租赁合同》因2018年12月30日《协议书》的签订而解除。另一方面，被告方长时间未能正常经营，必然会导致出租方原告的忧虑。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了经营状况恶化的不安抗辩权，第九十四条也规定了合同法定解除情形。所以，原告现要求被告方交还房屋的意见，依法予以支持。当然，对于被告方占用租赁房屋期间租金仍可参照原约定每月2090元计算，直至被告方腾退交还房屋给原告方为止，计算起始时间为《协议书》第二条约定的2019年3月1日。至于原告主张的违约金4000元意见，《协议书》第四条明确约定，未按时交还房屋，押金归原告方所有，因此原告方可不予归还。还有就是原告方自愿放弃房屋使用水费、电费、物业费等，是其对权利的自行处分，予以准许。另就是被告提出曾对使用房屋进行装修等用了不少费用，该费用亦应作出处理的意见，因其并未明确提出反诉，其可通过另诉等方式另行解决。追加兴宁市名优家居经营部为被告是为了查清本案事实的需要。但审理中，查明该经营部与本案并无利害关系。故其不需承担本案相关责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（一）项、第九十三条第一款、第九十四条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项规定，判决：一、被告丘伟华、肖文利应于判决生效后10日内将相关货物搬离，将兴宁市*******146号、148号、150号房屋交还给原告江玉娥、陈江龙、陈江媚。二、被告丘伟华、肖文利应于判决生效后10日内给付原告江玉娥、陈江龙、陈江媚从2019年3月1日起至交还上述房屋止占用房屋期间以每月2090元计付的费用。本案受理费80元，由被告丘伟华、肖文利负担。二审中，肖文利、丘伟华提交如下新证据：1.民办非企业登记证书、兴宁市直机关工委文件，拟证明肖文利是该单位的法定代表人，是党支部书记，在此单位工作，不能参与丘伟华家具店经营；2.通话记录（录音光盘），拟证明被上诉人江玉娥违约想把门店转给其女婿使用；3.谢美香、廖慈兰、刘巧瑜的证人证言，并申请上述三人出庭作证，拟证明肖文利没有参与家具店经营；4.丘伟华与陈老板（陈美桃）的聊天记录，拟证明丘伟华想继续履行合同，双方还想协商解决；5.坭陂华丽家居店邻居的证言，拟证明肖文利没有参与家居店的经营，也不清楚店铺的经营情况；6.装修清单，拟证明丘伟华有对店铺进行装修，不应提前解除合同。经出示质证，被上诉人发表如下质证意见：对上诉人提交的证据1不清楚；对证据2，我方不愿意听，不质证；证据3，谢美香根本不清楚家居店的情况，而且是其丈夫跟丘伟华合伙做生意，而不是其本人。廖慈兰没有实质证据证明肖文利没有参与家居店经营。上诉人到店里偶尔有搬货，并没有开店经营。刘巧瑜陈述肖文利完全不知情丘伟华欠租的事是不属实的。从2018年9月11日肖文利发给江玉娥的短信可以看出，肖文利一直明确知道丘伟华欠租金的事情，所以其签协议时是知道丘伟华欠租的事。在签订《协议书》时双方根本没有协商过如果继续经营就按原合同约定的交租方式。对证据4有异议，被上诉人提交的所有证据证明是丘伟华违约在先，合同明确约定先交租后使用店铺。对于证据5，丘伟华在2018年9月9日晚上发给江玉娥的信息提到丘伟华在2018年春节后就没有开门做生意了，所以该份证言是无效的。证据6，上诉人提供不了单据，不予认可，原合同中没有约定装修费用在乙方不租或违约的情况下，甲方要退回。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：1.陈江媚、陈江龙和肖文利的诉讼主体是否适格；2.《门店租赁合同》是否已经解除，一审判令丘伟华、肖文利腾退涉案门店并支付占用费是否正确。关于陈江媚、陈江龙和肖文利的诉讼主体是否适格的问题。1.《门店租赁合同》是出租人陈美桃与承租人丘伟华签订的，陈美桃已经去世，陈江媚、陈江龙作为陈美桃的继承人有权就陈美桃与丘伟华租赁合同中相关权利或义务予以承继，陈江媚、陈江龙也追认其母亲江玉娥与肖文利签订的《协议书》。因此，陈江媚、陈江龙是本案适格的原告主体。2.肖文利是涉案店铺承租人丘伟华的妻子，在租赁双方发生纠纷后，其作为承租方的代表签订了《协议书》，本案涉及《协议书》的认定问题，所以一审认定肖文利是本案适格的被告并无不当。关于《门店租赁合同》是否已经解除，一审判令丘伟华、肖文利腾退涉案门店并支付占用费是否正确的问题。首先，丘伟华自2018年6月1日起未能按约支付租金，直至2018年12月30日在肖文利与江玉娥签订关于交清租金并腾退店铺等内容的《协议书》后肖文利才付清所欠的租金。丘伟华作为承租人，支付租金是其应履行的主要债务，且《门店租赁合同》也明确约定先交租后使用，丘伟华长时间未交纳租金属于违约行为。丘伟华抗辩认为其不按约交租金的原因是，陈美桃有店铺钥匙并且后来换锁，使得其无法进店经营。但从陈美桃与丘伟华的微信聊天记录来看，陈美桃在2018年7月份曾多次向丘伟华催收2018年6、7月份的租金未果，在2018年8月，陈美桃才更换店铺的门锁，但也告知了丘伟华，并告诉其需要使用钥匙时可以提前跟陈美桃说，陈美桃会将钥匙给丘伟华，但丘伟华在此后并未主动向陈美桃索取钥匙。另外，店铺的楼上是陈美桃家的住所，其返回住所需要经过店铺，因此陈美桃有店铺的钥匙及换锁并不能作为丘伟华不交租金的正当合理理由。其次，肖文利与丘伟华是夫妻关系，从肖文利在2018年9月11日发送给江玉娥的短信中可以看出，肖文利在当时已经清楚丘伟华与陈美桃存在租赁合同纠纷。第三，丘伟华在后来因违法行为被采取强制措施，在肖文利也知晓丘伟华与陈美桃之间存在纠纷及丘伟华也确实存在违约行为的情况下，肖文利作为丘伟华的妻子就涉案租赁合同纠纷与陈美桃的妻子签订《协议书》，并未损害丘伟华的利益，该《协议书》对双方有效。《门店租赁合同》因《协议书》的约定而解除，一审据此判令丘伟华、肖文利腾退涉案门店并支付占用费并无不当。综上，丘伟华、肖文利的上诉理由不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丘伟华、肖文利负担。本判决为终审判决。审判长  叶自辉审判员  黄伟玲审判员  张孟棋二〇二〇年二月二十五日书记员  叶 绮