天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初47655号原告：张成全，男，1978年7月30日出生，汉族，天津长芦汉沽盐场有限责任公司职工，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：苏丹，天津晟昊律师事务所律师。被告：宋巍，女，1963年8月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：陈福祥，男，1942年9月9日出生，汉族，户籍地黑龙江省肇东市，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：胡振忠，河北凯悦律师事务所律师。第三人：陈秋帆，女，1977年1月12日出生，汉族，原天津市滨海新区万帮房屋中介服务部经理，住天津市滨海新区。原告张成全诉被告宋巍、第三人天津市滨海新区万帮房屋中介服务部（以下简称万帮中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2017年5月4日立案受理，经审理于2017年8月28日作出（2017）津0116民初42415号民事判决书。被告宋巍因不服一审判决的裁判结果。于2018年5月23日向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院受理后，于2017年12月21日作出（2017）津02民终7082号民事判决书，裁判结果：“驳回上诉，维持原判”。上诉人宋巍认为天津市第二中级人民法院作出的（2017）津02民终7082号生效民事判决书有误，故向天津市高级人民法院对该案申请再审。天津市高级人民法院于2018年11月8日作出（2018）津民申1966民事裁定书，指令天津市第二中级人民法院再审此案，再审意见认为，“一审判决遗漏当事人，经天津市第二中级人民法院审判管理委员会讨论决定：一、撤销（2017）津02民终7082号民事判决书及天津市滨海新区人民法院（2017）津0116民初42415号民事判决；二、本案发回天津市滨海新区人民法院重审。”本院于2019年9月3日再次立案受理了原告张成全诉被告宋巍、第三人天津市滨海新区万帮房屋中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，并于2019年10月15日适用普通程序公开开庭进行审理，合议庭基于审理案件的需要，决定追加陈福祥为本案被告，变更第三人为陈秋帆，于2019年11月21日适用普通程序对本案进行第二次公开开庭审理，原告张成全及委托诉讼代理人苏丹，被告宋巍，被告陈福祥委托诉讼代理人胡振忠，第三人陈秋帆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张成全向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2017年2月25日在天津市万帮房屋中介服务部签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:张成全与宋巍及天津市万帮房屋终结公司三方于2017年2月25日签订了《房屋买卖（置换）合同》，合同约定被告宋巍将其名下所有的坐落于天津市滨海新区房屋卖与原告，房屋建筑面积为115.64平方米，成交价905000元。但由于当时被告宋巍的房屋尚处于租赁状态，经协商双方决定于2017年6月30日之前去房管局办理该房的过户手续，原告一次性支付被告宋巍全部房款，并同意被告宋巍收取2017年6月10日之前的该房租赁费。原告于签订合同当日支付被告宋巍购房定金50000元，被告宋巍收取定金后并在收条上签字按手印。同时，原告向本案第三人万帮中介公司支付了双方的中介服务费18000元。2017年4月20日，当原告之妻刘宝兰通知被告宋巍及万帮中介公司，钱款已经凑齐可以提前办理房屋过户手续时，被告宋巍向原告及万帮中介公司均表示不再继续履行合同，同意仅退还原告定金不赔偿其他损失。原告通过万帮中介公司了解到，被告宋巍已经把合同中约定的由万帮中介公司保管的买卖房屋即天津市滨海新区房屋产权证本取走。2017年4月25日，原告之妻刘宝兰发现被告宋巍将案涉房屋再次登记在其他房屋中介服务公司并以更高的价格继续二次出售。以上足以证明被告宋巍严重失信违约，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原告具备继续履行合同的条件，而被告宋巍违约行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护自身利益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告宋巍辩称，请求贵院依法解除原、被告的房屋买卖合同；诉讼费和保全费由原告承担。事实与理由：首先，我在万帮中介服务部出售的房屋即天津市滨海新区房产并非我个人所有，是我与陈福祥的夫妻共同财产，对此，原告和万帮中介服务部应是明知的，因为在《房屋买卖（置换）合同》中第九条的第二项其他约定里已经明确指“甲方承诺夫妻名下只有一套房产.........”，所以原告对房屋权属并不是我个人所有的事实应是明知的，不能构成善意取得；其次，我当时出售该房，是因为急需用钱，但原告并未按我们约定付款时间支付购房全款，原告先构成违约；再有，原告表示原一审庭审后向法院交付了855000元的房款，由法院监管，对此事我方并不知情，即便那时被告确实向法院交付了监管房款，给付时间也超出我们本来约定的付款时间，原告已然构成违约。另外，《房屋买卖（置换）合同》并不是原告本人签署，合同系骗签的，实际约定的付款时间应是2017年3月份，而不是6月10日。我也没有在什么收条上签过字。故原告所述非实。被告宋巍现仅有案涉房屋一套，若贵院判决继续履行，被告及所有家庭成员将没地方居住，因此也不具备继续履行的条件。故请求法院依法驳回原告诉请。被告陈福祥辩称：案涉房产依法属于被告宋巍与被告陈福祥的夫妻共同财产，对于宋巍与原告签订房屋买卖合同一事陈福祥不知情亦不表示追认，该合同对被告陈福祥不发生法律效力，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈秋帆述称，被告宋巍在万帮服务部挂牌出售天津市滨海新区，当时是原告张成全之妻刘宝兰进店表示想要买房，经我提供居间服务后双方达成该房的买卖意向。被告宋巍说当时房屋正处于租赁状态，但因急需用钱出售该房，表示想3月底拿到购房全款，当时商议的成交价格是905000元，刘宝兰说房款如不能到位能不能延期办理过户，后就双方该问题协商同意了，签订本案中的《房屋买卖（置换）合同》时，原告及其妻刘宝兰及被告宋巍均在场，合同是在万帮中介服务部签订的。当时签订合同的是原告张成全和被告宋巍。当我与被告宋巍谈及需要提供结婚证等，被告宋巍说自己是单身。合同约定天津市滨海新区的房屋产权证本来由我方保管，后来被告宋巍称孩子在天津工作需要房本，便把房屋产权证从我处取走了。第二天，原告之妻刘宝兰通知我方可以办理房屋过户手续了，我方将该消息通知给被告宋巍，但被告宋巍却表示因孩子用房子，房屋已不能出售了，我方把被告宋巍不再出售房屋的意思转达给了刘宝兰。房屋买卖的商谈过程中，基本是原告之妻刘宝兰负责和我及被告宋巍商谈的，但合同是原告本人来签的。后我给双方也做过多次调解工作，但最终双方未形成一致意见。原告确实给了被告宋巍50000元定金，收条内容是我写的，签字和手印是被告宋巍本人的。另外，天津市万帮房屋中介服务部是个体工商户，当时就两个工作人员，我和另外一个销售员，2017年5月左右就已经注销，这个主体已不存在了，我原系万帮中介服务部的经理并且当时负责提供原被告房屋买卖的居间服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告张成全与案外人刘宝兰系夫妻关系，2017年2月25日原告张成全与被告宋巍在万帮中介服务部签订了《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定：被告宋巍将坐落于天津市滨海新区房屋（以下简称案涉房屋）所有权出售给原告张成全，房屋面积为115.64平方米，成交价为905000元，同时约定：张成全于2017年2月25日向宋巍交付购房定金50000元。张成全一次性付款购买该房，承诺2017年6月30日之前去房管局办理房屋过户手续，并将全部房款一次性存入资金监管中心，因案涉房屋正处于租赁状态，张成全同意宋巍将案涉房屋租赁期延至2017年6月10日，期间的租金由宋巍收取。合同第九条第二项其他约定：“甲方承诺夫妻名下只有一套住房，过户时无个人所得税，如果有个税由甲方承担，甲方的房地产权证原件由丙方保管.......物业费等如有欠费，由甲方负责交清”。合同签订后，原告向被告宋巍交付了购房定金50000元。原告于2017年4月20日凑齐房款后欲提前办理案涉房屋的过户手续，后通过万帮中介服务部了解到，被告宋巍已将案涉房屋产权证从万帮中介处取走并表示因原告付款时间已超出原约定期限（2017年3月底），故表示不再继续履行与原告之前签订的《房屋买卖（置换）房屋》。后双方因购买案涉房屋问题产生纠纷。另查，被告宋巍与被告陈福祥于2001年12月6日结婚，双方于2010年购买案涉房屋天津市滨海新区房屋，该房屋依法属于被告宋巍与被告陈福祥的夫妻共同财产。宋巍与原告签订案涉《房屋买卖（置换）合同》，被告陈福祥表示不予追认。又查，原审第三人天津市万帮房屋中介服务部于2017年4月24日已办理了注销登记。陈秋帆为原万帮中介服务部的经理，亦是给原、被告房屋买卖交易提供居间服务的具体经办人。再查，原告张成全原一审期间为了证明已具备付款能力，于2017年8月25日将钱款（购房款）855000元交到天津市滨海新区人民法院（原一审法院）监管该笔款项。另关于被告宋巍抗辩否认收受过原告购房定金50000元，定金收条的签字亦并非本人书写一节。本院综合双方合同约定的内容及房屋买卖市场的交易惯例，认为签订《房屋买卖（置换）合同》以后，购房者向出售方支付相应的定金作为保证金符合商品房买卖交易惯例，在被告宋巍未向本院申请该笔记鉴定情况下，举证后果应由其承担，本院对原告该部分主张予以确认。本院认为，原告张成全与被告宋巍系房屋买卖合同关系。本案涉及的争议焦点为：1、原告张成全与被告宋巍签订案涉房屋《房屋买卖（置换）合同》合同效力认定；2、原告张成全的购房行为是否构成“善意取得”；3、原告诉请要求继续履行与被告宋巍签订《房屋买卖（置换）合同》，客观上是否具备继续履行的条件。关于本案第一个争议焦点。原告张成全与被告宋巍签订的案涉房屋的《房屋买卖（置换）合同》效力问题。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告宋巍主张该合同已经解除，对此并无证据予以证实，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告张成全与被告宋巍签订的《房屋买卖（换）合同》自成时生效，即双方之间存在合法的“债”的法律关系。但根据合同相对性原则，因该合同签订时作为案涉房屋共有人之一的陈福祥表示对被告宋巍出售共有房屋一事并不知情，事后亦对该合同不予追认，故该“债”对合同外第三人被告陈福祥不发生法律效力。关于本案第二个争议焦点。原告张成全购买案涉房屋的行为是否构成“善意取得”。善意取得需同时满足以下三个要件：1、买方购买房屋时善意的；2、支付了合理对价；3、办理了产权登记手续。本案中，原告张成全购买房产的行为属于家庭生活中消费类的大笔支出，理应对所购商品房房产的权属情况尽到合理注意义务，即房产所有权否还存在其他共有人，房产是否存在抵押登记等基本情况。被告宋巍抗辩称案涉合同第九条第二项的其他约定：“甲方承诺夫妻名下只有一套住房.....”，通过该条款，原告理应知道案涉房屋属于夫妻共有财产，而非我一人所有，故原告对所购房屋权属认知存在疏忽大意的主观过失，不符合法律规定的“善意”标准，对该意见，本院予以认可。其次根据双方合同约定，原告应将购房款一次性存入资金监管中心，而不是交由法院监管，如被告宋巍存在拒收款项违约情况，原告可以依法申请提存该笔款项并向本院提交相应的证据予以证实。故不能以此认定原告张成全已按合同约定履行了付款义务。最后，案涉房屋的权属登记尚未亦未发生变更。综上，原告张成全的购房行为不构成“善意取得”。原告张成全应尽快向法院申请退还该笔款项855000元。关于第三个争议焦点。原告诉请要求继续履行与被告宋巍签订《房屋买卖（置换）合同》，客观上是否具备继续履行的条件。在第三人不构成善意取得的情况下，双方欲通过采取买卖合同的形式变更物权的，客观上需具备两个法律要件：1、存在依法成立的有效合同；2、处分权人依法拥有完整无瑕疵的物权。本案中，在第二个争议点中已论述原告张成全购房行为不符合善意取得。原告想通过继续履行买卖合同变更房产登记进行过户，需同时满足上述两个法律要件，否则不能发生物权变更的法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：物权的种类和内容，由法律规定。案涉房屋的所有权系被告宋巍与被告陈福祥婚后夫妻共同共有，并非被告宋巍个人所有，夫或妻对共同共有的不动产做重要处理决定时，需夫妻双方平等协商，取得一致意见。本案中，被告宋巍擅自处分夫妻共有不动产的行为，被告陈福祥明确表示对此行为不予追认的情况下，该处分行为应属无效。故原告张成全要求继续履行与被告宋巍之间的《房屋买卖（置换）合同》存在无法实现的权属障碍，故该项诉讼请求本院不予支持。但原告张成全可依据与被告宋巍之间存在合法有效的“债”的法律关系，另诉主张合同之债的权利救济。另关于被告宋巍抗辩否认收受过原告购房定金50000元，定金收条的签字亦并非本人书写一节。本院综合双方合同约定的内容及房屋买卖市场的交易惯例，认为签订《房屋买卖（置换）合同》以后，购房者向出售方支付相应的定金作为保证金符合商品房买卖交易惯例，在被告宋巍未向本院申请该笔记鉴定情况下，举证后果应由其承担，本院对原告该部分主张予以确认。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九条、第三百二十条规定，判决如下：驳回原告张成全的诉讼请求。案件受理费6425元、保全申请费1020元，共计7445元，由原告张成全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张建岭审 判 员  韩 雪人民陪审员  崔玉玲二〇二〇年二月二十日书 记 员  毕 宁附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《中华人民共和国婚姻法》第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。