上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初3601号原告：上海爱姆吉文化传播有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郁卫平，总经理。委托诉讼代理人：戴善音，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺国良，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：夏春荣，男，1968年5月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。被告：潘文兵，男，1976年5月9日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。被告：青浦区夏阳街道金家村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱华峰，主任。被告：上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处，住所地上海市青浦区。法定代表人：潘慧敏，主任。上列两被告共同委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。原告上海爱姆吉文化传播有限公司与被告夏春荣、潘文兵、青浦区夏阳街道金家村村民委员会、上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处土地承包经营权纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2019年5月8日依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2019年5月21日公开开庭进行审理，原告上海爱姆吉文化传播有限公司(以下简称爱姆吉公司)的委托诉讼代理人戴善音、被告夏春荣的委托诉讼代理人吕海岩、被告潘文兵的委托诉讼代理人蔡新、被告青浦区夏阳街道金家村村民委员会(以下简称金家村民委员会)、被告上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处(以下简称夏阳街道办事处)的共同委托诉讼代理人袁家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱姆吉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏春荣、潘文兵向原告返还承租保证金人民币15,000元，以及原告已付的2016年度的7个月承包经营费25,958元(44,500元/12*7)；2、判令被告夏春荣、潘文兵参照“金家农家乐历史遗留问题处置协议”以及其他承包人的补偿标准向原告赔偿损失暂计240万元；3、判令被告金家村民委员会、夏阳街道办事处对诉请第2项承担连带责任。事实和理由：2006年8月11日，为推进青浦区社会主义新农村建设，经夏阳街道办事处报请上海市青浦区人民政府办公室批准成立上海金家农家乐旅游服务有限公司(以下简称金家农家乐公司)。2006年10月19日，金家农家乐公司设立。2018年8月7日，金家农家乐公司被准予注销。股东夏春荣、潘文兵在《上海金家农家乐旅游服务有限公司注销清算报告》中签字承诺：“公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意承担责任”。2007年3月8日，金家村民委员会、金家农家乐公司签订农村土地承包经营权流转合同，其中约定内容为：金家一队大田143.84亩，流转期限20年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止，流转价格每年每亩800元，流转土地用于农家乐生产经营等。2009年6月11日，案外人林某与金家农家乐公司签订了《“上海金家农家乐”土地经营权承包合同》，其中约定金家农家乐公司将其承租经营的42亩土地交由原告经营，经营期限从2009年6月20日起至2026年12月31日止。此后，原告作为承租人与金家农家乐公司签署多份补充协议，将承包土地面积变更为16亩(含建筑物)，承包经营费用调整为每年44,550元。原告完全适当履行了承包合同，所有建筑乃承租之初既有，土地维持原貌，雇佣农民种植蔬菜水果，不存在任何违法违约情形。2015年7月起，夏阳街道办事处向金家农家乐公司发出消除历史违法用地等通知。期间，夏阳街道办事处委托第三方对原告承租土地、房屋、装修、物品、植物等进行清点和评估，但未向原告提交评估报告。2015年11月16日始，夏阳街道办事处推平原告承租的土地，并拆除原告从事经营活动的500平米建筑物(绿房子)。2016年7月13日，金家农家乐公司向原告发函，其中载明，根据夏阳街道办事处、金家村委会、金家农家乐公司的签订“金家农家乐历史遗留问题处置协议”(以下三方协议)，原金家农家乐公司所有的土地经营权全部终止交还给金家村民委员会，金家农家乐公司无法继续履行与原告的土地承包经营合同。同日，金家村民委员会向原告发出《情况说明》，载明三方协议第一条约定了金家村民委员会与金家农家乐公司解除双方签订的土地流转合同及相关的所有补充协议。2015年9月22日，原告以夏阳街道办事处为被告、金家农家乐公司为第三人提起行政诉讼，请求确认夏阳街道办事处强制拆除行为违法，恢复建筑物、土地的原状。2018年9月27日，上海市高级人民法院就该案做出行政裁定书。上述裁判均确定被告夏阳街道办事处的拆除行为违法，未就原告承租土地是否合法、土地是否应恢复原状进行查明和判决。在上海市第二中级人民法院的(2009)沪二中民二(民)终字第2499号民事判决书、(2017)沪02民终8479号民事判决书中，均确认金家村委会、金家农家乐公司以及其他承租人签订的土地流转合同合法有效。并且，金家农家乐公司对承租人进行了经济补偿，资金来源于金家村委会、夏阳街道办事处。综上，原告承租土地经营合法有效，其土地承包经营权应受法律保护。金家农家乐公司单方面终止与原告签订的土地承包合同，既构成违约也侵犯了原告的土地承包经营权，因其注销则其股东夏春荣、潘文兵应对金家乐公司尚未清偿的债务共同承担责任。被告金家村民委员会作为发包人，提前收回土地，侵犯了原告的土地承包经营权。被告夏阳街道办事处要求金家村民委员会、金家农家乐公司提前收回土地，并推平原告承租的土地及种植物，侵犯了原告的土地承包经营权。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告夏春荣、潘文兵向原告返还承租保证金15,000元以及原告已付的2016年度7个月承包经营费25,958元；2、判令被告夏春荣、潘文兵向原告赔偿房屋及构筑物损失共计70万元；3、判令被告金家村民委员会、夏阳街道办事处向原告赔偿土地补偿款320万元。被告夏春荣辩称，金家农家乐公司并未收到原告所述的保证金，故不同意退还保证金。金家农家乐同意退还7个月的土地承包经营费25,958元，该费用由被告夏春荣、潘文兵退还。原告无事实依据及法律依据证明其存在损失，被告夏春荣并未对原告实施财产损害的行为，金家农家乐公司在合同履行中不存在单方违约或者单方终止合同的行为，由于国家政策土地减量化、拆除违章、土地复垦等因素导致金家农家乐公司无法与原告继续履行合同并实现合同目的。金家农家乐公司与原告签订的土地承包合同中，明确约定不得违反国家的土地规划，也约定了合同解除的相关条件，包括国家政策发生重大变化等。因此被告夏春荣不存在违法解除合同更不存在损害原告财产的行为，不应当承担赔偿损失的责任。原告如存在未经金家农家乐公司同意而搭建的违章建筑被政府部门强制拆除，相应责任应由原告自行承担。拆除金家农家乐公司原有的设施、房屋等所对应的补偿款与原告均无任何关系。拆除违章建筑过程中，原告未在规定时间内配合拆除，而最终导致政府强制拆除，该行为所导致后果应当由原告自行承担。对原告变更后的诉讼请求第1项，同意返还承包经营费25,958元，不同意返还保证金15,000元；诉讼请求第2项，根据被告确认的评估报告中属于原告的资产范围，按评估金额计算，同意支付给原告。被告潘文兵辩称，不同意原告的诉讼请求，同被告夏春荣答辩意见一致。金家农家乐公司是因为国家政策的变化才被政府收回土地，拆除违法建筑，实现土地减量化。是国家政策的变化，致使原告与金家农家乐公司的土地承包协议无法继续履行，这是政策因素、政府行为导致的，不能认定是金家农家乐公司违约，故不同意对原告进行赔偿。被告金家村民委员会、被告夏阳街道办事处共同辩称，不同意原告的诉讼请求。金家村民委员会、夏阳街道办事处并未与原告之间签订过任何协议，不存在法律关系。原告被拆除的房屋是属于违章建筑，本就该被拆除，原告要求金家村民委员会、夏阳街道办事处支付土地补偿款无事实和法律依据，首先，土地补偿项目是不对承租人进行补偿的，因为承租人只获得土地使用权而非所有权，因此金家村民委员会、夏阳街道办事处与金家农家乐公司签订历史遗留问题处置协议中，并没有任何与土地相关的补偿条款，且实际上也没有向金家农家乐公司支付任何的土地补偿款，该事实也经过被告夏春荣和潘文兵的确认，因此原告作为次承租人，不应获得土地补偿款。经审理查明，2006年10月19日，金家农家乐公司经上海市工商行政管理局青浦分局准予设立登记。2009年6月11日，金家农家乐公司作为出租方(甲方)、案外人林某作为承租方(乙方)，双方签订“上海金家农家乐”土地经营权承包合同，主要内容约定：金家农家乐公司将其承租经营的42亩土地交由林某承包经营，从事户外拓展运动(包括但不限于军训、镭战射击)的经营活动。承包经营期限为2009年6月20日起至2026年12月31日止。承包经营费单价为每亩1,850元/年，共计77,700元/年，电费1.06元/度，水费+排污费合计3元/吨。乙方需支付每年物业费2,300元。物业费、租金费用的支付应按照先支付后使用的原则，为一年一支付，水电费的支付为每月支付。在合同签订生效之日起一周内乙方应支付给甲方承租保证金15,000元，合同到期并合格撤场后，保证金由甲方一个月内无息退还。甲方保证水电公用管道到位，乙方自费负责内部电线管道等铺设和安装施工，电话宽带由乙方自费申请、使用，甲方予以配合。乙方在承包经营期间，在不违反金家农家乐旅游观光区的规划总体原则下，具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。乙方必须服从甲方管理，合同签订后对承包土地周边的道路环境，种植环境自行承担基建费用及日常维护费用。乙方的土地配套建设必须遵照国家法律法规的要求进行建设，同时必须经甲方审核同意后进行施工，不得违反国家关于土地规划和使用的规定，否则属于乙方违约，乙方承担全部责任。乙方承租土地上的房屋，由乙方自行修整，费用由乙方承担。在承租期间，如遇政府部门进行动拆迁，涉及到乙方承租区域出资经营项目的赔偿款归乙方所有，甲乙双方共同协商办理此类事宜。有下列情况之一者，合同可以变更或者解除：经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；一方违约，使合同无法履行的；若遇国家对农家乐整体开发的政策变化或因不可抗力(重大自然灾害)使合同无法履行的。合同还就其他事项作出约定。2012年9月17日，案外人林某出具申明一份，表示2009年6月11日其与金家农家乐公司签署的土地经营权承包合同所承包的土地是用于上海驰康体育活动策划有限公司(以下简称驰康公司)开展户外拓展运动，由于当时驰康公司尚在办理工商登记手续，故以其名义签订，现驰康公司已经成立，希望将承包人变更为驰康公司。金家农家乐公司在该申明上加盖公章。2011年9月8日，金家农家乐公司与驰康公司签署项目承包经营权合同补充协议，约定承包经营费自2011年1月1日起每亩增加200元，共计8,400元/年。2012年6月5日，金家农家乐公司与驰康公司签署土地承包经营权补充协议一份，约定原承包合同中承包的土地面积由42亩变更为16亩，承包经营费调整为44,500元/年。2013年5月7日，爱姆吉公司、金家农家乐公司、驰康公司签署“关于承租人由上海驰康体育活动策划有限公司变更为上海爱姆吉文化传播有限公司的说明”一份，载明，经过驰康公司董事会和爱姆吉公司董事会联席会议决议，两公司将进行存续合并，驰康公司将全部并入爱姆吉公司。自2013年6月1日起，2009年6月11日签署的上海金家农家乐土地经营权承包合同及其附属协议的承租方，变更为爱姆吉公司。变更后，爱姆吉公司拥有该协议规定的所有权利，并承担协议约定的所有义务。2015年7月21日，夏阳街道办事处向金家农家乐公司发送《关于消除历史违法用地的函》，要求金家农家乐公司于2015年9月底之前完成存在的历史违法用地的整改。2015年8月6日，夏阳街道办事处向金家农家乐公司发送《关于进一步落实消除历史违法用地的通知》，要求金家农家乐公司尽快于8月20日之前排出清除违法用地拆除违章建筑的时间表，否则将于9月10日采取强制措施消除违法用地和违法建筑。2015年11月19日，夏阳街道办事处作为甲方、金家村民委员会作为乙方、金家农家乐公司作为丙方签署“金家农家乐项目历史遗留问题处置协议”一份，主要内容约定：乙方、丙方同意解除双方签订的土地流转合同及相关的所有补充协议；对能够纳入青浦区集建区外建设用地减量化范围的房屋及设施，由丙方负责农家乐相关经营项目的停止、人员疏散、设备搬迁等清退工作，由甲方负责实施拆除和土地复垦工作，乙方负责建设用地减量化立项及其资金结算等事宜；丙方全部交出上述纳入青浦区集建区外建设用地减量化范围的房屋及设施，乙方根据上海青浦立信评估公司出具的评估报告，按净值给予丙方房屋及设施补偿3,303万元。丙方在2015年11月20日之前完成相关清退工作并配合甲方实施拆除和土地复垦工作的，乙方给予丙方一次性速搬奖励330万元；对不纳入减量化处置的其他房屋及设施，由丙方将产权移交给乙方，乙方根据上海青浦立信评估公司出具的评估报告，按原值给予丙方1,317万元，以上三项合计4,950万元。甲方和丙方在金家农家乐项目中的投资及经营损失，各自承担。减量化项目资金的80%结算给乙方，由乙方负责支付丙方三项补偿资金4,950万元，农家乐项目历年拖欠金家村农民的645万元由乙方承担，减量化剩余资金由乙方收入。农家乐项目历年拖欠城南村66.34万元、太来村16.56万元、塔湾村2.28万元，由丙方负责归还。减量化项目资金的20%结算给甲方，房屋拆除、土地复垦等费用由甲方承担，减量化剩余资金由甲方按街道减量化政策统筹安排。自协议生效之日其30日内，由乙方支付丙方补偿款2,500万元，丙方在收到上述款项10日内归还城南村66.34万元、太来村16.56万元、塔湾村2.28万元。在2015年11月20日前，丙方将减量化房屋清空与其他设施交给乙方。在减量化项目验收合格后30日内，由乙方一次性付清丙方余款。丙方迁离原址时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物，丙方应当将空房完整移交甲方。本协议为乙方对丙方在建设用地减量化工作，以及其他资产移交中所有损失的补偿，协议签字生效后，乙方不再另作任何补偿。如有影响该工作正常实施的，一切损失由丙方承担，乙方将不再另行通知。协议还就其他事项作出约定。2015年11月16日至11月22日期间，被告夏阳街道办事处强制拆除原告使用的金家农家乐公司房屋建筑物、构筑物和附属设施。2016年7月13日，金家农家乐公司向原告爱姆吉公司发送函件一份，载明“根据2015年11月25日夏阳街道、金家村、金家农家乐签订的“金家农家乐历史遗留问题处置协议”内容，原上海金家农家乐旅游服务公司因国家政策调整，拆除违章建筑等规定，三方协议生效后，原金家农家乐所有的土地经营权全部终止交还金家村，致使无法继续履行与贵公司的土地经营承包合同，建议贵公司与金家村签订相关协议并向其支付租金。”2015年10月，本院立案受理原告诉夏阳街道办事处强制拆除违法建筑行为一案，原告诉请要求撤销夏阳街道办事处作出的《关于进一步落实消除历史违法用地的通知》，确认夏阳街道强制拆除行为违法并恢复建筑物和土地原状。本院于2016年4月22日作出(2015)青行初字第122号行政判决书，判令：一、确认夏阳街道办事处于2015年8月6日作出的《关于进一步落实消除历史违法用地的通知》违法；二、确认夏阳街道办事处于2015年11月16日强制拆除原告所使用的房屋的行为违法；三、驳回原告其他诉讼请求。原告不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年8月5日作出(2016)沪02行终413号行政判决书，判令：驳回上诉，维持原判。原告不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2018年9月27日作出(2018)沪行申281号行政裁定书，裁定：驳回爱姆吉公司的再审申请。另查明，2018年7月20日，金家农家乐公司、夏春荣、潘文兵签署金家农家乐公司注销清算报告，夏春荣和潘文兵承诺公司债务已经清偿完毕，如有未了事宜，夏春荣和潘文兵愿意承担责任。2018年8月7日，上海市青浦区市场监督管理局核准金家农家乐公司予注销登记。再查明，在本院审理的(2016)沪0118民初10454号杜凯与上海优镇贸易有限公司、李晓玲、上海金家农家乐旅游服务有限公司企业承包经营合同纠纷一案审理过程中，夏阳街道办事处向本院出具2015-2016年金家农家乐减量化土地复垦资金收付明细表，表明金家农家乐公司共收取60,249,564元补偿款。本案审理中，本院自上海立信资产评估有限公司调取信资评咨字(2015)131号评估咨询报告书、图纸等证据，原、被告一致确认原告承租的地块为图纸和评估咨询报告所载“数控射击中心”。评估咨询报告载明，数控射击中心地块所涉房屋建筑物评估明细为：2号房，建成年月2007年，建筑面积104.89平方米，评估原值226,352.62元，成新率80%，评估净值181,082.10元；3号房(卫生间)，建成年月2009年，建筑面积41.49平方米，评估原值72,773.46元，成新率88%，评估净值64,040.64元；4号房，建成年月2007年，建筑面积190.39平方米，评估原值443,227.92元，成新率71%，评估净值314,691.82元；8号(六角亭)，建成年月2007年，建筑面积26.25平方米，评估原值42,000元，成新率84%，评估净值35,280元；9号(六角亭)，建成年月2007年，建筑面积24.80平方米，评估原值39,680元，成新率84%，评估净值33,331.20元；7号房(壁炉房)，建成年月2009年，建筑面积44.41平方米，评估原值91,129.32元，成新率79%，评估净值71,992.16元。数控射击中心地块所涉构筑物及其他辅助设施评估明细为：木围栏，建成年月2009年，建筑面积23.40平方米，评估原值1,240.20元，成新率40%，评估净值496.08元；木门，建成年月2009年，建筑面积7.48平方米，评估原值1,181.84元，成新率40%，评估净值472.74元；1号砖地，建成年月2009，建筑面积47.79平方米，评估原值3,010.77元，成新率70%，评估净值2,107.54元；5号、6号平台及屋面，建成年月2009年，建筑面积149.32平方米，评估原值117,365.52元，成新率73%，评估净值85,676.83元；竹篱笆，建成年月2009年，数量7组，评估原值371元，成新率40%，评估净值148.40元；彩钢板棚，建成年月2009年，建筑面积9.62平方米，评估原值2,279.94元，成新率70%，评估净值1,595.96元；水泥路，建成年月2009年，建筑面积58平方米，评估原值5,104元，成新率73%，评估净值3,725.92元；雨蓬，建成年月2009年，建筑面积17平方米，评估原值2,686元，成新率40%，评估净值1,074.40元；木平台，建成年月2009年，建筑面积20.4平方米，评估原值5,997.60元，成新率40%，评估净值2,399.04元；木围栏1，建成年月2009年，建筑面积12.30平方米，评估原值651.90元，成新率40%，评估净值260.76元；铁丝网，建成年月2009年，建筑面积1,040.40平方米，评估原值55,141.20元，成新率40%，评估净值22,056.48元；小木桥，建成年月2009年，建筑面积9.60平方米，评估原值1,516.80元，成新率40%，评估净值606.72元；小木亭，建成年月2009年，建筑面积8.40平方米，评估原值2,646元，成新率40%，评估净值1,058.40元；鸡棚，建成年月2009年，建筑面积26.80平方米，评估原值14,070元，成新率40%，评估净值5,628元；木围栏2，建成年月2009年，建筑面积57平方米，评估原值3,021元，成新率40%，评估净值1,208.40元；羊棚，建成年月2009年，建筑面积36.40平方米，评估原值19,110元，成新率60%，评估净值11,466元；鸭棚，建成年月2009年，建筑面积20.16平方米，评估原值8,467.20元，成新率60%，评估净值5,080.32元；120平方电缆线，建成年月2007年，数量1,220米，评估原值104,920元，成新率47%，评估净值49,312.40元；电表，建成年月2007年，数量1套，评估原值1,080元，成新率47%，评估净值507.60元；三级化粪池，建成年月2007年，数量1，评估原值1,050元，成新率60%，评估净值630元；雨水管道，建成年月不详，数量58米，评估原值11,310元，成新率60%，评估净值6,786元；窨井，建成年月2007年，数量4只，评估原值2,572元，成新率60%，评估净值1,543.20元；自来水管道，建成年月2007年，数量1224米，评估原值70,992元，成新率60%，评估净值42,595.20元；射击中心10号草地，建成年月不详，建筑面积7,977.04平方米，评估原值31,908.16元，成新率100%，评估净值31,908.16平方米；自来水表，建成年月2007年，数量1套，评估原值80元，成新率47%，评估净值37.60元。以上查明的事实，由原、被告的陈述、原告提供的准予设立通知书、抄告单、证明、注销清算报告、准予注销通知书、土地经营权承包合同、补充协议、行政判决书、行政裁定书、民事判决书，被告提供的历史遗留问题处置协议，本院调取的评估咨询报告书、图纸等证据予以证明，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原、被告存在以下争议焦点：1、被告夏春荣、潘文兵是否应向原告返还保证金及承包经营费。原告主张，根据土地经营权承包合同的约定，原告需要交纳保证金合同才可能继续履行，当时是案外人林某将保证金缴纳给金家农家乐公司，具体以何种方式交纳无法记清，也无交付依据。因此被告夏春荣和潘文兵应退还原告保证金15,000元及7个月的承包经营费25,958元。被告夏春荣、潘文兵表示，同意退还原告7个月的承包经营费25,958元，但不同意退还保证金，金家农家乐公司从未收到原告支付的保证金，即便是林某交纳的，该债权属于林某，原告未提供证据证明林某将该债权转让给了原告，故不同意退还保证金。2、被告夏春荣、潘文兵应向原告支付房屋及构筑物和附属设施的损失金额。原告认为，信资评咨字(2015)131号评估咨询报告书“数控射击中心”地块中房屋建筑物评估明细中，2号房、3号房、4号房、7号房由原告建造，8号六角亭、9号六角亭是金家农家乐公司建造，原告承租后进行了装修。构筑物及其他辅助设施评估明细表中5号、6号平台系金家农家乐公司建造，平台上方的屋面系原告承租后建造，其他构筑物和辅助设施均系原告建造或铺设，属于原告所有。上述金额共计97万余元，原告自愿主张70万元。为此，原告另提供以下证据：(1)照片打印件、淘宝订单网页截图，证明原告在承租土地上建设了道路并进行了装修。(2)施工图纸，证明2号房、3号房、4号房是原告于2009年至2012年期间建造。(3)证明，是由金家村民委员会出具，证明金家村民委员会知晓原告承租土地、经营和对房屋装修改建等情况。(4)照片打印件及微信朋友圈截图，证明原告在承租的土地上种植了植物、养殖了动物。被告夏春荣和潘文兵认为，房屋建筑物评估明细中，除7号房由原告建造外，其他房屋均非原告建造，原告承租后是否进行装修，被告不清楚，根据合同约定，建筑的装修和改造需要经过金家农家乐公司签字确认，但金家农家乐公司并未签字确认。构筑物及其他辅助设施评估明细中，木围栏、木门、1号砖地、竹篱笆、彩钢板棚、水泥路、雨蓬、木平台、木围栏1、铁丝网、鸡棚、木围栏2、羊棚、鸭棚、射击中心10号草地中500-600平方米的草地是原告建造或铺设的，其他构筑物及辅助设施均不是原告建造，不属于原告所有。上述项目的补偿金额共计16万余元，扣除拆迁人员工资和评估费用1万元，剩余款项同意支付给原告。对于原告提供的证据真实性及证明内容均不予确认。被告金家村民委员会、夏阳街道办事处认为，对原告承租土地的范围以及承租土地上建筑物、构筑物、辅助设施的所属范围不清楚，由被告夏春荣和潘文兵进行确认。对原告提供的证据(1)(2)(4)真实性及证明内容均不清楚，对证据(3)真实性没有异议。3、被告金家村民委员会和夏阳街道办事处是否应向原告支付土地补偿款。原告认为，原告承租土地是在青浦区集建区外建设用地减量化范围内，根据上海市规划和国土资源局、上海财政局发布的沪规土资综【2015】173号文件规定，土地补偿标准每亩20万元，沪规土资综【2015】536号文件明确规定减量化土地另有补助每亩10万元。因此，根据原告承租的土地面积，被告金家村民委员会和夏阳街道办事处应向原告支付土地补偿款320万元。被告夏春荣和潘文兵认为，原告提到的相关文件所指向的是建设用地，本案原告与金家农家乐公司签订的合同所涉土地是耕地，因此上述文件不适用于本案。金家农家乐公司也没有收到政府部门支付的土地补偿款。被告金家村民委员会和夏阳街道办事处认为，土地补偿项目不是给予租赁人的，租赁只是获得土地使用权而非所有权，因此金家村民委员会、夏阳街道办事处与金家农家乐公司签署的历史遗留问题处置协议中，并没有任何与土地相关的补偿条款，实际上也没有向金家农家乐公司支付任何的土地补偿款。原告作为次承租人，不应获得土地补偿款。本院认为，本案中“上海金家农家乐”土地经营权承包合同系由案外人林某作为承租方与金家农家乐公司签署，之后双方协议将承租方变更为驰康公司，后驰康公司、金家农家乐公司、爱姆吉公司三方合意承租人变更为爱姆吉公司，故本院确认“上海金家农家乐”土地经营权承包合同的相对方为原告爱姆吉公司和金家农家乐公司。金家农家乐公司注销时，夏春荣和潘文兵作为股东承诺对未了债务承担责任，故本案中金家农家乐公司应承担的责任义务由夏春荣和潘文兵负担。关于争议焦点一，原告要求被告夏春荣和潘文兵返还承包经营费25,958元，被告夏春荣和潘文兵对此表示同意，本院予以确认。原告主张被告夏春荣和潘文兵返还保证金15,000元，被告夏春荣和潘文兵认为原告未提供支付依据不予认可，对此本院认为，本案所涉土地经营权承包合同约定承租人需自合同生效之日起一周内交纳保证金15,000元，而该合同最初的承租人为林某，之后合同承租人经过两次变更后变更为原告，故原告无法提供保证金交纳凭证，尚属情理之中，而如承租人未交纳保证金，金家农家乐公司在合同履行期间先后两次通过书面形式确认承租人的变更，却在情理之外，故本院确认承租人已经交纳保证金的事实具有高度盖然性，现承包合同已无法继续履行，原告作为承租人有权要求退还保证金，故本院对原告要求被告夏春荣和潘文兵退还保证金15,000元的诉讼请求予以支持。关于争议焦点二，涉案土地经营权承包合同约定，在承租期间，如遇政府部门动拆迁，涉及到承租人区域出资经营项目的赔偿款归承租人所有。现所有项目的补偿款均由金家农家乐公司取得，被告夏春荣和潘文兵同意基于合同约定向原告支付原告承租土地上的属于原告所有的房屋建筑物、构筑物和辅助设施的补偿金额，且原、被告均同意以拆迁之前中介机构对涉案场所拆迁补偿价格的评估结论为依据，确定原告应得的款项金额，但双方对评估报告中属于原告的项目部分存在争议。对此本院认为，涉案土地经营权承包合同签署于2009年，评估报告载明的建成年月早于2009年的房屋建筑物、构筑物和辅助设施不应认定为由原告建造或铺设。土地经营权承包合同明确约定承租人租赁土地后由承租人自行修整土地上的房屋，费用由承租人负担，同时约定承租人自费负责内部的电线管道等铺设和安装施工，而且从评估咨询报告内容看，金家农家乐的土地，除租赁给原告用于做数控射击中心外，还有用于茶楼、棋牌室等用途，金家农家乐公司不可能在租赁土地前就能够根据承租人的用途对房屋等建筑物进行装修，故原告承租土地后，对原有房屋进行装修具有合理性，因此，本院综合原告承租土地上房屋建筑物、构筑物、辅助设施的建成时间、成新率、评估金额等因素结合原、被告的意见，酌定被告夏春荣和潘文兵应支付给原告50万元。关于争议焦点三，根据相关政策规定，减量化项目的资金用途为保障村级集体资产的保值增值、土地整理、土地复垦、耕地开发、基本农田建设等，土地补偿款并非由承租人取得。原告作为承租人，要求金家村民委员会和夏阳街道办事处支付土地补偿款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告夏春荣、潘文兵应于本判决生效之日起十日内返还原告上海爱姆吉文化传播有限公司保证金15,000元、承包经营费25,958元；二、被告夏春荣、潘文兵应于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱姆吉文化传播有限公司50万元；三、驳回原告上海爱姆吉文化传播有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,327.66元，由原告上海爱姆吉文化传播有限公司负担9,209.58元，被告夏春荣、潘文兵负担29,118.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王媛媛人民陪审员  李小弟人民陪审员  叶引芳二〇二〇年二月十五日书 记 员  金恣晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。