广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12834号原告：杨跃，男，1975年11月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈育娟，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被告：刘华新，男，1964年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄杨，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子伦，男，1995年8月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系刘华新儿子。第三人：杨新艳，女，1958年2月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：赵善伟，男，1954年3月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系杨新艳丈夫。原告杨跃诉被告刘华新宅基地使用权纠纷一案，本院于立案后在审理过程中追加杨新艳为第三人，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨跃及其委托诉讼代理人邱小飞，被告刘华新及其委托诉讼代理人黄杨、刘子伦，第三人杨新艳及其委托诉讼代理人赵善伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨跃的诉讼请求，经当庭变更及明确如下：一、被告向原告折价补偿位于珠海市香洲区的地上建筑物及附属设施合计1744701元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案宅基地及地上建筑物、附属设施的基本情况。涉案宅基地位于珠海市香洲区，系金鼎镇官塘村委会于1993年分配给刘乃威一户[户主刘乃威（已去世）、妻子佘佩红（1990年去世）、儿子刘华新]用于建房。原告手持的“杨新艳与刘乃威、刘华新于1994年11月20日签订《购户口簿的报建权协议书》”与被告在（2017）粤0402民初4429号一案中提交的“颜秀娟与刘乃威、刘华新于1993年3月8日签订的《购户口簿的报建权协议书》”内容基本一致。在该案中刘华新已承认于1993年收到时任前进队生产队长刘社林的转让款2万元。而且，（2017）粤0402民初4429号民事判决已作出认定，虽然《购户口簿的报建权协议书》落款处“刘乃威”、“刘华新”的签名字迹，经鉴定与刘华新及刘乃威样本字迹不是同一人书写，但结合其他现有证据，刘华新、刘乃威在事实上已将涉案宅基地对外转让。杨新艳接手涉案宅基地后出资在案涉土地上建设了建筑物及附属物，并于2000年7月26日与原告签订《房屋买卖契约》，将涉案地上建筑物及附属设施转让给了原告。杨新艳确认已收原告购房款18万元并将涉案房屋的报建材料交付给了原告。根据报建许可材料，允许建房用地120平方米，基底面积77.4平方米，总建筑面积161.5平方米，但实际上涉案房屋用地面积120平方米，基底面积82.42平方米，总建筑面积为212.23平方米。二、被告应依法向原告折价补偿涉案地上建筑物及附属设施。(2017)粤0402民初4429号民事判决已作出认定，原告、被告及杨新艳之间有关宅基地的转让行为因违反法律强制性规定，应认定无效。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”，涉案宅基地应当返还给被告，但关于案涉土地上的建筑物及附属设施，虽由原告从杨新艳处受让，但因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，应随宅基地一同返还。地上建筑物及附属设施一并返还后，被告理应向原告支付合理补偿。三、被告应向原告赔偿因房地产价格上涨造成的涉案建筑物及附属设施的差价损失。根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第十七条规定，农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。据此，原告有权要求被告赔偿因房地产价格上涨造成的涉案地上建筑物及附属设施的差价损失。本事件中，被告是主要过错方，且目前涉案建筑物及附属设施即将面临拆迁补偿，被告因土地及房屋升值获得巨大利益，因此，被告依法应向原告赔偿相应的差价损失。被告刘华新辩称，一、被告认为应按工程造价对杨跃补偿。根据（2017)粤0402民初4429号生效民事判决，“因宅基地使用权应予以返还,而地上建筑物及附属设施不宜拆除，应随宅基地一同返还。地上建筑物及附属设施一并返还给原告（刘华新、刘乃威）后，原告理应支付合理补偿”。刘华新认为可以补偿，补偿标准应按照地上建筑物及附属设施的工程造价确认，为此，刘华新在该案中申请鉴定，人民法院也已经委托专业机构作出鉴定报告，结论是：房屋目前的工程造价为391894元，刘华新认为以该鉴定报告结论为依据给予杨跃补偿是合理的。虽然该案认为刘华新事实上转让了自己的宅基地，但根据当时转让的价格和根本没有让刘华新、刘乃威签署协议而是找人代签的转让做法等方面，可见当年的宅地基转让中刘华新是有被欺瞒的嫌疑。刘华新只是出卖了在宅基地上建房的权利，并没有出卖房屋，到底购地者会在宅基地上建造怎么样的房屋刘华新是不可预见的，因此，并不符合相关法律、法规或指引对房屋价格上涨造成的房屋差价损失承担责任的相关规定。二、杨跃的损失不应由刘华新承担，其诉请没有事实和法律依据，依法应予以驳回。首先，根据已查明的事实，刘华新与杨跃之间没有任何的合同关系。生效判决认定虽然刘华新没有在1993年3月8日《购户口簿的报建权协议书》上签订，但刘华新事实上已将涉案宅基地对外转让，只是当时到底转给了什么人，没有查明。但1994年11月20日《购户口簿的报建权协议书》刘华新是完全不知情的，既没有签署也没有收到过任何的款项，到底是谁将宅基地出卖给杨新艳，是谁收取相关款项，也没有查明。杨新艳作为当时的购买者，在没有了解清楚情况，没有查看任何证件，没有核实卖地者身份的情况下购买了宅基地并建造了房屋转让给了杨跃。根据合同相对性的原则，杨新艳是建房者，负有对杨跃损失赔偿的责任。根据《广东省高级人民法院印发的通知》，由于是杨新艳在宅基地上建造建筑物及附属设施出卖给杨跃，出卖人杨新艳应承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失。刘华新既不是杨新艳的合同相对方，也不是建房者，对杨跃的损失没有赔偿责任。其次，根据《合同法》第五十八条的规定，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。生效判决认为“双方对于合同无效均负有过错，由此导致的宅基地使用损失，应由原告自行承担。”因此，在双方都有过错的情况下，杨跃应当自行承担自己的损失。综上，杨跃、杨新艳均非官塘村村民，两人明知道涉案宅基地不符合国家政策而买卖，应当负主要过错责任，而且，刘华新对涉案宅基地上会建设怎么样的房屋是不可预见的，现杨跃要求刘华新承担房屋的损失没有事实和法律的依据，应当予以驳回。三、平衡双方的利益。对于刘华新而言，1993年出卖自己的建房指标后，一直住在祖屋中，由于生活贫困并没有想过要申请宅基地建房，但祖屋多年失修已成危房，为下一代着想，刘华新才向村委申请但被告知不能再分配宅基地，才知道自己的权利受损。刘华新在上次案件诉讼前找过杨跃商谈宅基地的问题，但杨跃态度强硬无法商谈，刘华新家庭一直困难，没有多余的金钱与杨跃纠缠。2016年刘华新看到国土部门的宣传知道原来每一个村民可有400平方米的建房权利，再次与杨跃协商未果后才有条件起诉。在刘华新起诉之前,官塘村并没有改造的计划，如果有，杨跃也不会拒绝和刘华新商谈测量房屋面积事宜，村民心态应当积极扩建房屋以取得更大利益，所以刘华新并不是像杨跃所述因为看到了房屋面临拆迁补偿而出尔反尔提起诉讼博取高额利益。涉案宅基地的地上建筑物及附属设施不是刘华新所建设的，也不是刘华新向杨跃转让。涉案宅基地被多人层层转让，层层获利的情况下，却由只知道出卖了报建指标的刘华新承担高额的地上建筑物及附属设施的升值差价是不公平的，双方的合同地位、所获取的利益不对等。杨跃应向建设地上建筑并转让给他的上一手追讨赔偿，而杨新艳应当自行承担没有认真核实出卖人身份情况的相应责任。即使刘华新不需要宅基地上的地上建筑，但因为地上建筑已经不宜拆除，所以刘华新在杨跃向刘华新返还宅基地的前提下，愿意以工程造价391894元补偿杨跃，这是本案最合理的补偿。至于房屋是否面临拆迁，补偿金额的高低，这是刘华新作为官塘村被征地农民可获得的福利，因官塘村改造可以被补偿的是村民身份，具有明显的个人身份属性，无论杨跃是否购地都无法获得该人身属性，因此，土地是否获得补偿与杨跃无关，刘华新无需赔偿杨跃。综上，刘华新认为可以给予杨跃建筑物及附属设施工程造价的款项，但杨跃要求刘华新赔偿损失以及承担诉讼费、评估费等的诉讼请求，没有合同和法律依据，应予驳回。第三人杨新艳称，对原告杨跃提出的诉讼请求、事实及理由无意见。因案涉房产已经转让给原告，第三人不需要就此主张相应权利。本院经审理认定如下事实：2017年5月12日，刘乃威、刘华新将杨跃诉至本院，提出如下请求：一、确认刘乃威、刘华新享有珠海市香洲区的宅基地使用权；二、杨跃停止侵害，向刘乃威、刘华新返还宅基地、地上建筑物及其附属设施；三、杨跃向刘乃威、刘华新支付宅基地使用费。本院经审理于2018年12月13日作出（2017）粤0402民初4429号民事判决，判令：一、确认位于珠海市香洲区的宅基地使用权归刘乃威、刘华新享有；二、杨跃于本判决发生法律效力之日起九十日内向刘乃威、刘华新返还上述宅基地的使用权、地上建筑物及附属设施；三、驳回刘乃威、刘华新的其他诉讼请求。杨跃不服上述判决并提出上诉，之后于2019年7月23日申请撤回上诉。珠海市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）粤04民终1624号民事裁定，裁定准许杨跃撤回上诉，本院一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。上述生效判决查明事实包括：位于珠海市香洲区所占宅基地（以下称案涉宅基地），系金鼎镇官塘村村委会于1993年分配给刘乃威一户建房使用。1993年4月21日，官塘村委会收到刘乃威的报建申请，并同意申请人报建150㎡，同日收取了建房用地费3000元。同年6月21日，珠海市国土局就上述住宅用地向刘乃威出具了《私人建房用地凭证》。同月，案涉宅基地办理了报建手续，申请时填报的《珠海市居民住宅建筑、维修报建表》中注明申请人为刘乃威，案涉宅基地为村自留用地。珠海市规划局在该报建表上注明的审批意见为：不允许合建，只能同意以刘乃威报建，发建筑许可证。同年7月2日，珠海市国土局向刘乃威发放《国有、集体（私人）建设用地许可证》，内容包括：划定刘乃威住宅用地位于金鼎镇官塘村，用地120㎡，基地面积77.4㎡，总建筑面积161.5㎡，并明确注明“本地块不许出租转让抵押买卖或赠送”。同日，以刘乃威的名义向该局支付了报建费4750元。同年7月16日，珠海市规划局向刘乃威发出《居民住宅建筑、维修许可证》并收取综合报建费。1995年4月19日，珠海市城市管理监察大队港湾中队以在官塘村超建永久住宅42.5㎡对刘乃威罚款2550元并要求申补报建。刘乃威、刘华新均为官塘村世居村民。该案中，刘乃威、刘华新提交一份落款日期为“1993年3月8日”的《购户口簿的报建权协议书》（甲方颜秀娟、乙方刘乃威），主要内容包括：甲方因在官塘建造私房住宅一幢，由于报建不是征地农民户口，不能办理报建，为按规定办事，经双方协商，由甲方补偿2万元给乙方，取用乙方的户口簿办理报建，经双方自愿定出如下协议：（一）由甲方交款2万元给乙方后，乙方必须写回收款收据、赠送书（对外用的）及户口簿给甲方，乙方必须以其名义为甲方向官塘村委会申请建房用地150㎡及提供自写的报建申请书和其他人的土地使用证等资料；（二）报建时村委会收的用地费、国土局收的综合配套费、规划局的规划费等其他费用全部由甲方负责支付，在建期间甲方选择的地点、屋模、层数、乙方不得无理干涉、阻扰工程进行；（三）甲方工程完善后，乙方应协助甲方领取房产证、土地使用证，证件归甲方保管，费用由甲方支付；（四）在换取房产证及土地使用证的过户，乙方应主动用亲戚的名义协同甲方到有关部门办理过户，但不得索取经济补偿；（五）土地使用证、产权证换成甲方的名字后，业权永远归甲方，乙方的子女，亲属无权干涉、取闹或多生事端。此协议一式三份，甲乙各执一份，公证人存一份。该协议上除有颜秀娟、刘乃威字样的签名之外，刘社林作为见证人签名。刘乃威、刘华新主张，1992年，两人向村集体申请宅基地，被告知因家庭户籍成员不足（佘佩红于1990年去世）无法分配土地；1993年，刘社林询问刘乃威是否愿将户籍指标卖出，刘乃威同意并收取了刘社林交付的2万元，出借了家庭户口簿，但刘乃威并未签任何协议，其本人也不知道其行为已经出让了宅基地；2016年，刘华新通过国土部门的公告得知村民可报建400㎡宅基地，故向村集体申请宅基地，被告知之前已分配宅基地且不可再申报；案涉房屋报建，两人均未参与，也不清楚具体由谁办理；有关报建材料均非两人签名，费用也非两人交纳；两人表示不认识廖凯、杨新艳，仅认识同村村民吴增（已去世）。在2018年12月5日的笔录中，刘华新表示，上述《购户口簿的报建权协议书》是1993年由刘社林交给本人，具体时间在刘社林转交2万元之后半个月左右，但刘乃威、刘华新都没有看过该协议书的内容。杨跃及杨新艳均非官塘村村民。该案中，杨跃提供了一份落款日期为“1994年11月20日”的《购户口簿的报建权协议书》（甲方杨新艳，乙方刘乃威、刘华新），除补偿费用约定为7万元之外，其余内容与刘乃威、刘华新提交的落款日期为“1993年3月8日”的《购户口簿的报建权协议书》基本一致。该协议上除有杨新艳、刘华新、刘乃威字样的签名之外，另有廖凯、吴增作为见证人签名。另外，杨跃（甲方）与杨新艳（乙方）于2000年7月26日签订《房屋买卖契约》，主要内容是：乙方将珠海市金鼎镇房屋一座卖给甲方使用；乙方卖给甲方房屋价格为18万元，在甲方将款项一次性交付给乙方，乙方拿收据以及将契约交付甲方，契约即时生效；土地房屋永久归甲方所有，日后乙方不得违约反悔等。上述协议上另有卓仲明以及黄锦源作为见证人签名。杨跃该案庭审时表示，本人经岳父黄锦源介绍认识吴增；经吴增介绍，2000年7月26日本人在吴增家与杨新艳签订了《房屋买卖契约》；本人转账18万元给杨新艳，杨新艳将《购户口簿的报建权协议书》（落款日期为1994年11月20日）以及所有报建资料交给本人；卓仲明、廖凯、吴增均已去世，卓仲明是黄锦源的朋友，廖凯是金鼎168医院的医生，吴增是官塘村村民。在2018年12月5日的笔录中，杨新艳称，1994年装修工人林国杰介绍本人去官塘村买地，之后碰到吴增，吴增介绍刘乃威家有地卖；吴增、刘乃威以及吴增的儿子带本人去看地，并谈好价格为7万元；1994年11月20日，双方在官塘村涉案宅基地附近签订《购户口簿的报建权协议书》，刘乃威、刘华新在场并签字和捺印，同时在场的还有廖凯、吴增和吴增的儿子吴天贞，廖凯是吴增喊来作见证；本人以现金方式向刘乃威支付7万元，刘乃威应该有写收条，但是时间太久没有保存好；刘乃威收到钱后将报建审批表等报建材料原件交给本人；本人之前并不认识刘乃威、刘华新、吴增以及廖凯；吴天贞找人帮本人建设了涉案房屋，之后由于经济困难及需要偿还吴天贞款项，本人又通过吴天贞出售房屋；2000年7月26日在吴天贞家里，本人与杨跃签订了房屋买卖契约，杨跃支付18万元，本人将涉案房屋以及报建材料交付给杨跃。在2017年12月28日的开庭笔录中，杨新艳又表示可能记错了，不存在吴天贞这个人。该案庭审时，刘乃威、刘华新、杨跃及杨新艳均表示不认识颜秀娟。本院于2018年1月23日对刘社林进行了询问，刘社林称，刘乃威是本人的亲叔叔，刘华新是本人的堂弟，本人不认识杨跃和杨新艳；本人从1978年10月起担任官塘村前进队生产队长，现为前进组长；九十年代，凡是官塘村的征地农民都可以分宅基地，具体位置由农民到村里选择；当时，刘乃威因生活困难想要卖地，通过当时负责分地的负责人叶攸寻找买家；后来廖医生要买宅基地，通过叶攸找到刘乃威，双方在叶攸家里签了《购户口簿的报建权协议书》（落款日期1993年3月8日），让本人做公证人；当时谈好的价钱是两万元，但本人不清楚该两万元为何没有写到协议书上去。对于为何该协议书上有颜秀娟签名，刘社林称，协议应该是廖医生签的，本人不清楚为何协议书上写的是颜秀娟；本人不认识颜秀娟，也不清楚廖医生的全名。对于官塘村花名册上两原告处的备注内容“落颜秀娟、九三、四月二十四日刘社林手”，刘社林否认这些字迹是其本人书写。刘社林又补充称，叶攸、廖医生都已去世；本人只在协议书上签名，叶攸把两万元交给本人，本人转交给刘乃威；本人去叶攸家时，刘乃威已经回去，只有本人、廖医生和叶攸在场。同日，刘乃威否认曾在前述两份《购户口簿的报建权协议书》上签名，称仅收到刘社林支付的2万元作为买指标的费用。为核实案情，本院发函要求珠海市香洲官塘股份合作公司协助调查宅基地的分配、报建、建设及相关转让情况，并寻找知情人员。该公司之后以邮寄方式向本院提供了一份珠海市测绘院于2018年1月21日作出的《官塘村旧村场生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书》，显示：房屋为三层结构，建筑面积212.23㎡，权属单位为杨跃。2018年12月5日，该公司副董事长卓任庭在笔录中称，当年官塘村的宅基地分配由叶攸经手，但叶攸已去世十多年，据公司了解，目前除双方当事人之外只有刘社林知道此事。卓妙珍在接受本院询问时表示，20多年前，刘乃威曾找到本人丈夫吴添祯询问能否找到买家买地，之后的事情本人不清楚了；吴添祯有时候签名会写成吴增，《购户口簿的报建权协议书》上的吴增是否本人丈夫签名不确定，可能是本人丈夫所签。在该案审理过程中，根据杨跃提出的申请，本院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，内容包括：一、对“1994年11月20日”《购户口簿的报建权协议书》上落款处“刘乃威”及“刘华新”字样进行笔迹鉴定，以确定是否为刘乃威及刘华新本人书写；二、对上述《购户口簿的报建权协议书》上落款“刘乃威”及“刘华新”处的指印进行鉴定，确定是否为刘乃威及刘华新本人捺印。2017年12月1日，该鉴定所回函称，《购户口簿的报建权协议书》上乙方“刘乃威”、“刘华新”签名处的指印不具备鉴定条件。关于笔迹鉴定部分，该鉴定所于2018年1月9日出具鉴定意见：1、检材《购户口簿的报建权协议书》落款乙方处“刘乃威”签名字迹与刘乃威签名样本字迹不是同一人书写；2、检材《购户口簿的报建权协议书》落款乙方处“刘华新”签名字迹与刘华新签名样本字迹不是同一人书写。此外，杨跃于2017年12月28日庭审时提出反诉，要求刘乃威、刘华新赔偿房屋的价值，并申请对该房屋价值进行评估。刘乃威及刘华新之后亦申请对该房屋目前造价进行评估。关于房屋价值评估，珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司以及广东公评房地产与土地估价有限公司先后均以估价对象的流转存在限制等为由退回委托事项。2018年11月15日，杨跃要求撤回反诉请求以及有关房屋价值的评估申请。同年11月29日，广东巨正建设项目管理有限公司出具鉴定意见：房屋目前的工程造价为391894元（建筑物部分382014元、配套附属物部分9880元）。在本案审理过程中，根据原告杨跃申请，本院委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司对房屋及附属设施之市场价值及上涨差价损失进行评估。2019年11月20日，该公司来函称由于历史资料数据库缺失，无法对案涉房屋2000年7月26日与评估日市场价值之间的差价进行评估。原告要求继续对案涉房屋的市场价值进行评估。2019年12月26日，该公司出具《房地产估价报告》，载明：房屋及附属设施市场价值总额为1744701元，其中房屋合法报建部分161.5㎡，总价1647300元（包含土地使用权价值、房屋所有权价值）；房屋超建部分50.73㎡，总价76602元；附属设施合计20799元。此次评估费用6862元，由原告杨跃预付。另查明，根据被告提供的相关证据显示：刘乃威于2018年12月22日去世。刘乃威与佘佩红（1990年8月去世）共生育五名子女，即长子刘华森、长女刘少芳、次女刘少娟、三女刘少梅，次子刘华新。刘华森于2010年7月13日去世，刘华森的配偶赵春容于2017年5月31日去世，两人育有长女刘秀慧、长子刘子恒二人。2019年11月15日，刘少芳、刘少梅、刘少娟出具了《放弃继承权声明书》，声明内容为：被继承人刘乃威于2018年12月22日在广东省珠海市死亡。依据广东省珠海市香洲区人民法院出具的编号为（2017）粤0402民初4429号《民事判决书》、广东省珠海市中级人民法院出具的编号为（2019）粤04民终1624号《民事裁定书》及生效证明，刘乃威、刘华新享有对位于官塘村地上建筑物的相关权益……根据三人所知，刘乃威生前未对上述财产立有遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。根据《中华人民共和国继承法》有关规定，三人是上述遗产的法定继承人之一，现在三人郑重声明：经慎重考虑，三人自愿表示放弃对上述财产属刘乃威占有份额的继承权，绝不反悔。同日，刘子恒、刘秀慧亦出具一份《放弃继承权声明书》，声明主要内容为：由于刘华森先于刘乃威死亡，刘子恒、刘秀慧放弃对案涉宅基地地上建筑物属刘乃威占有份额的继承权。上述两份《放弃继承权声明书》均于2019年11月16日在珠海市公证处办理了公证。再查明，珠海香洲官塘股份合作公司于2019年6月5日出具《官塘村城中旧村更新范围内房屋建筑权属公示》，主要内容是：该公司目前已完成官塘旧村更新范围内房屋测量及房屋面积认定基础数据的录入整理工作，为配合开展下一步房屋面积认定工作，现将更新范围内房屋建筑权属进行公示。庭审时，原、被告双方均认可：原告已于2019年10月15日将案涉房屋交付给被告，由被告返租给原告居住半年。本院认为，如之前生效判决所述，案涉土地系原官塘村集体于1993年分配给刘乃威、刘华新一户作为宅基地建房之用，杨跃及杨新艳均不属于官塘村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权,上述各方之间有关宅基地的转让行为因违反法律强制性规定，应认定为无效。刘乃威、刘华新有权要求杨跃返还案涉宅基地使用权。因宅基地使用权应予返还，而地上建筑物及附属设施不宜拆除，应随该宅基地一同返还。在地上建筑物及附属设施返还后，刘乃威、刘华新应支付合理补偿。由于刘乃威在本案起诉前即2018年12月22日去世，除刘华新之外，其余法定继承人刘少芳、刘少娟、刘少梅及代位继承人刘子恒、刘秀慧均声明明确放弃相应继承权。案涉地上建筑物及附属设施在判决生效后已于2019年10月15日由杨跃返还给刘华新，故刘华新应向杨跃支付相应补偿，本案双方争议的焦点在于补偿的数额。对此，本院作如下分析：首先，包括原、被告在内的交易各方均应当知道法律及国家政策对宅基地转让的限制性规定，对于转让行为无效均存在过错，其中刘华新等作为宅基地使用权人，基于自身考虑对外出让案涉土地，应当对此承担主要过错。其次，根据广东正拓土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，案涉房屋及附属设施市场价值合计1744701元。与上世纪90年代土地转让以及房屋建设时相比，案涉房屋及用地均存在大幅升值，其所在的官塘村区域也已经纳入了本市城中旧村更新范围，正处于逐步推进之中。如果仅以被告主张的案涉房屋造价391894元作为补偿，显然难以平衡双方的利益。因此，结合出卖人因土地升值所获利益以及双方过错责任大小，综合考量案涉宅基地上房屋的原告购置成本、现存价值以及将来拆迁利益增长等各方面因素，本院酌情确定由被告刘华新向原告杨跃支付补偿款合计1353525.75元［180000元+（1744701元-180000元）×75%］。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘华新于本判决生效之日起十五日内向原告杨跃支付补偿款1353525.75元。二、驳回原告杨跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20503元，由被告刘华新负担15906元，由原告杨跃负担4597元；本案评估费6862元（由原告杨跃预付），由原告杨跃、被告刘华新各负担一半。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  黄培棠二〇二〇年二月十二日书 记 员  张景民赵梵亦