福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初6715号 原告（执行案外人）：林春燕，女，1991年3月12日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。 被告：林善强（申请执行人），男，1984年12月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林立本，北京乾成（福州）律师事务所律师。 第三人：郑钦（被执行人），女，1988年2月1日出生，汉族，住平潭县。 原告林春燕与被告林善强、第三人郑钦案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林春燕及其委托代理人肖文桂、被告林善强的委托代理人林立本到庭参加诉讼，第三人郑钦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林春燕向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行坐落于福州市闽侯县群升江山城的房产；2.解除对讼争房屋的预查封措施；3.郑钦应在人民法院解除预查封后十日内办理讼争房屋的一手产权登记手续，并于一手产权办出且抵押登记注销之日起三日内协助林春燕办理讼争房屋的过户手续；4.本案诉讼费用由林善强负担。事实与理由：2014年12月4日，郑钦与福州群升置业有限公司签订《商品房买卖合同》,购买福州群升置业有限公司开发的位于福州市闽侯县群升江山城，总价1072426元，其中首付款322426元，通过中国建设银行股份有限公司福建省分行贷款750000元。福州群升置业有限公司分别于2015年2月3日、2015年10月3日向郑钦开具了全额购房发票。福州群升置业有限公司于2017年9月30日向郑钦交付讼争房屋。同日，郑钦向林春燕交付讼争房屋。2018年9月30日，福州群升置业有限公司通知郑钦可以办理房屋的一手产权登记手续，但是因讼争房屋被平潭县人民法院预查封而无法办理。2016年9月21日，林春燕与郑钦签订了《房产买卖合同》，郑钦将讼争房屋以1334796元的价格出卖给林春燕，合同约定郑钦按揭的银行贷款由林春燕偿还，截止至2018年8月26日，郑钦实收交易房款为584796元，且从2016年10月开始，讼争房屋每月的按揭贷款实际上均由林春燕负责偿还，由林春燕将款项汇款郑钦的指定银行账户，再由贷款银行进行划扣。截止至2019年9月，林春燕共偿还讼争房屋的贷款143760元。从2017年9月30日开始，讼争房屋的物业综合服务费、公摊水电周转金由林春燕的丈夫直接向物业公司支付，2018年10月23日林春燕将讼争房至的专项维修资金16278元转账给郑钦，再由郑钦向闽候县房管局缴纳。从2018年2月1日起，林春燕开始入住讼争房屋。2018年8月31日，平潭县人民法院在审理（2018）闽0128民初4576号林善强与郑钦民间借贷纠纷一案中，根据林善强的申请依法查封讼争房屋。林善强于2019年9月3日申请强制执行，林春燕作为案外人于2019年9月26日向平潭县人民法院提出执行异议。2019年9月30日，平潭县人民法院作出（2019）闽0128执异93号《执行裁定书》，裁定“驳回林春燕的异议请求”。林春燕不服上述裁定，认为其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，并履行支付购房款的义务，且已实际占有讼争房屋，未办理过户登记并非林春燕自身原因，故作为讼争房屋的买受人享有足以排除强执行的民事权益，遂向法院提起本案诉讼。 林善强辩称，一、林春燕主张2019年10月19日收到《执行裁定书》，2019年10月30日起诉到平潭县人民法院，请求对林春燕是否超过“自执行异议裁定送达之日起十五日内”提起诉讼的时效进行审查。二、平潭县人民法院作出（2019）闽0128执异93号《执行裁定书》，认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。三、林春燕对讼争房屋不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条关于排除执行的条件，（一）林春燕不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。（二）林春燕未合法占有案涉房屋。（三）林春燕未支付全部购房款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）林春燕对他人权利障碍的忽略的行为，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，林春燕甚至是对无法办理过户存在过错。四、林春燕不享有物权期待权，不得主张第三人协助办理过户登记。五、林春燕与第三人订立的《房产买卖合同》行为存在恶意串通、虚假交易的可能，其目的在于损害债权人合法权益。六、应查明林春燕名下是否存在其他房产，从而判定林春燕是否具有居住权益和优先保护的法律价值。七、林春燕未对案涉房屋过户之前，其对案涉房屋享有权利为合同之债，不能对抗法院强制执行。八、本案诉讼费由林善强一人承担，违反公平原则。综上，林春燕就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉求没有事实和法律依据，请求依法驳回林春燕的诉讼请求。 郑钦未陈述意见。 林春燕为支持其诉讼主张，提交了如下证明材料： 一、《执行裁定书》，旨在证明：平潭县人民法院作出《执行裁定书》，裁定“驳回林春燕的异议请求”，并告知林春燕可以在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《商品房买卖合同》，旨在证明：2014年12月4日郑钦向福州群升置业有限公司购买位于福建省福州市闽侯县群升江山城（二期）商品住宅房，合同约定2017年9月30日前交房，交房一年后可以办理讼争房屋的产权证。 三、《房屋预告登记证明》，旨在证明：讼争房屋己经预告登记在郑钦名下、法律认可讼争房屋的产权将来属于郑钦所有。 四、《个人住房借款合同》、《郑钦与林春法的结婚证》，旨在证明：郑钦、林春法系夫妻，2015年7月21日，郑钦、林春法、福州群升置业有限公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》。 五、发票号码为01272674和00393382的发票，旨在证明：福州群升置业有限公司总共向郑钦开具了合计1072426元的全部购房款发票、郑钦己依《商品房买卖合同》的约定付清了讼争房屋的全部购房款。 六、《房产买卖合同》，旨在证明：2016年9月21日，林春燕与郑钦签订了《房产买卖合同》，郑钦将讼争房屋以总价款1334796元的价格出卖给林春燕，合同约定郑钦实际应收交易房款为584796元、讼争房屋的按揭贷款由林春燕负责偿还。佐证在讼争房屋被法院查封之前，林春燕与郑钦己签订合法有效的书面买卖合同。 七、《收款证明》4份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《存款明细账》、《中国民生银行个人账户对账单》，旨在证明：林春燕按约支付首付款350000元整，2016年10月10日，郑钦出具《收款证明》一份交由林春燕收执，2017年2月16日，郑钦收到林春燕支付的购房款10000元，郑钦出具《收款证明》一份交由林春燕收执，2018年8月26日，林春燕代郑钦向郑明祥支付郑钦与郑明祥因债权债务纠纷所产生的诉讼费10000元，郑钦出具《收款证明》一份交由林春燕收执，截止到2018年8月26日，林春燕己按约支付了购房款584796元，郑钦出具《收款证明》一份交由林春燕收执。 八、《收款证明》、《账单详情》、《中国民生银行个人账户对账单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》，旨在证明：林春燕与郑钦签订《房产买卖合同》后，讼争房屋的每月按揭贷款均由林春燕负责偿还即由林春燕或者林春燕指定的人林青（林春燕的弟媳）将讼争房屋每月的按揭款项汇入郑钦的建行账户，再由银行扣款，截止到2019年9月，林春燕合计偿还讼争房屋的按揭贷款为143760元。 九、编号为0001353的《房屋交接验收表》，旨在证明：福州群升置业有限公司于2017年9月30日依《商品房买卖合同》第八条约定的时间将符合条件的讼争房屋交付给郑钦使用，福州群升置业有限公司履行完毕交付讼争房屋的义务。 十、编号为0002696、0001436、0005722、0005723的收款收据及银行流水、《农商银行业务凭证》以及银行流水、《入住证明》，旨在证明：2017年9月30日郑钦向林春燕交付讼争房屋后，讼争房屋的物业综合服务费、公摊水电周转金系由林雄（林春燕的丈夫）直接向物业公司支付；佐证2017年9月30日郑钦将讼争房屋交付给林春燕合法占有。证明讼争房屋的专项维修资金，系由林春燕将款项转给郑钦，由郑钦代为支付的事实。证明从2018年2月1日起，林春燕开始入住讼争房屋的事实。 十一、《不动产登记申请审批表》，旨在证明：郑钦于2018年10月23日申请办理讼争房屋的产权登记，但因讼争房屋被平潭县人民法院预查封而无法办理。佐证林春燕未办理过户登记手续并非林春燕自身原因所致的事实。 十二、《民事裁定书》三份、《福建法院》的短信通知，旨在证明：福州市长乐区人民法院于2017年10月18日作出（2017)闽0182民初2716号裁定书，查封讼争房屋；福州市长乐区人民法院于2018年9月19日作出（2017)闽0182民初2716号之一裁定书，解除讼争房屋的查封；平潭县人民法院于2018年8月27日作出（2018)闽0128民初4576号裁定书，并于2018年8月31日查封讼争房屋；佐证林春燕与郑钦签订《房产买卖合同》的时间在讼争房屋被法院查封之前的事实。也佐证林春燕未办理过户登记手续并非林春燕自身原因所致的事实。 十三、《常住人口登记卡》、《林春燕与郑雄的结婚证》、《林实与林青的结婚证》，旨在证明：林春燕与林实系姐弟、林春燕与郑雄系夫妻、林实与林青系夫妻、林青系林春燕的弟媳的事实。 林善强为支持其抗辩主张，提交了如下证明材料： 一、照片，旨在证明：林春燕未实际居住案涉房屋。 二、民事判决书，旨在证明：第三人与案外人郑明祥借款本金仅为120000元，月利息为6%自2017年9月22日起算，诉讼费为1350元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因第三人郑钦未到庭参加诉讼，视为放弃举证和到庭质证的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年12月4日，郑钦与福州群升置业有限公司签订《商品房买卖合同》,购买福州群升置业有限公司开发的位于福州市闽侯县群升江山城，总面108.52平方米，总价1072426元，其中首付款322426元，通过中国建设银行股份有限公司福州金融街支行按揭贷款750000元。2015年1月5日，福州群升置业有限公司对讼争房屋办理了房屋预告登记证明（候房预ＹＲ字第××号）。 2016年9月21日，林春燕与郑钦签订了《房产买卖合同》，合同约定郑钦将讼争房屋以12300元/平方米，总价1334796元的价格出卖给林春燕；郑钦按揭的银行贷款750000元由林春燕解押并承担相关的所有费用及合同签字之日起至向银行交纳的月供贷款均由林春燕付清；林春燕付清郑钦向银行所贷的款项，林春燕实际应收交易房款为584796元；合同签订之日起一个月内，林春燕需向郑钦支付首付款350000元，余款234796元待产权交割完毕当日结清等条款。郑钦分别于2016年10月10日、2017年2月16日向林春燕出具两张收条确认其已收到林春燕支付的款项350000元与10000元，合计360000元。2017年9月30日，福州群升置业有限公司向郑钦交付讼争房屋。 2018年8月26日，郑钦向林春燕出具收条确认其与债权人郑明祥有债务纠纷产生诉讼费由林春燕支付10000元。同日，郑钦向林春燕出具收款证明确认已收到林春燕购买讼争房屋的全部购房款584796元。2019年9月6日，郑钦出具收款证明，载明“已收到林春燕或者林春燕指定的人（即林春燕的弟媳林春）支付2016年10月至2019年9月的按揭款合计143760元”。2019年9月20日，品晟物业江山城二期服务中心出具入住证明，载明林春燕已于2018年2月1日入住讼争房屋。 2018年8月31日，本院在审理（2018）闽0128民初4576号林善强与郑钦民间借贷纠纷一案中，依林善强的申请依法查封讼争房屋。林善强于2019年9月3日向本院申请强制执行，因林春燕认为该执行行为错误，遂提起执行异议。本院于2019年9月30日作出（2019）闽0128执异93号执行裁定书，驳回林春燕的异议。林春燕不服上述裁定，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，2019年12月12日，林春燕通过其弟媳林春账户向郑钦的贷款银行账户转账697724.11元用于偿还讼争房屋的贷款本息，中国建设银行股份有限公司福州金融街支行出具结清证明，证实贷款已结清。 本院认为，本案的争议焦点为：林春燕作为讼争房屋的买受人是否享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议逐一分析如下：第一、关于签约时间及合同效力问题。林春燕与郑钦、林春法签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未依法领取权属证书的房屋不得转让和抵押，未经抵押权人同意不得转让抵押财产的法律规定，系对物权变动的限制而非针对房屋买卖合同的效力性强制性规定，故林春燕与郑钦、林春法就讼争房产签订的《房产买卖合同》应为合法有效。第二关于占有事实认定。虽然林善强对林春燕占有房屋的事实存在异议，但林春燕提交小区物业出具的《入住证明》、房屋室内照片、《房屋交接验收表》、《水、电、物业费收款收据》等予以佐证，应认定法院查封讼争房产之前林春燕已实际装修入住并合法占有该房产。第三、关于购房价款是否全部支付问题。根据查明的事实，林春燕已依房屋买卖合同向郑钦支付了合同约定的应付价款，剩余房款697724.11元的银行贷款已由林春燕的弟媳林春账户转到郑钦账户全部结清。据此，应认定林春燕已依合同约定履行全部付款义务。第四、关于林春燕是否系因自身原因未办理权属转移登记。林春燕所购为尚未取得权属证书的房屋，房屋预登记在郑钦名下。因当事人双方签约时讼争房屋并不具备办理所有权登记条件，且福州市长乐区人民法院已经于2017年10月18日首封。讼争房屋被查封后，林春燕认为替郑钦支付20多万元款项后可解封办理登记。然而，本院又于2018年8月对讼争房屋进行查封。从上述原因分析，林春燕无法办理权属转移登记确非其自身原因所致。故对郑钦关于林春燕因自身原因导致权属无法办理转移登记的主张不能成立。 综上所述，林春燕作为买受人享有能够排除执行的权利，购房事实符合上述规定的全部要求，其诉讼请求应予支持。郑钦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行林春燕名下的坐落于福州市闽候县群升江山城（二期）20＃楼505单元房产（房产证号20××88）。 二、驳回林春燕的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由林善强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林建庆 人民陪审员  俞美华 人民陪审员  陈 琳 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  施丽蓉