福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0803民初2801号 原告：永定区佳和信息咨询服务部，住所地龙岩市永定区凤城街道沿河北路76号，统一社会信用代码：92350822MA2Y7RK002。 经营者：赖石才，女，1975年8月30日生，汉族，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：李信全，男，1971年3月2日生，汉族，中学教师，住龙岩市永定区，系赖石才之夫。 被告：赖桂梅，女，1993年9月12日生，汉族，第二实验幼儿园教师，住龙岩市永定区。 被告：黄达荣，男，1990年6月30日生，汉族，公务人员，住龙岩市永定区，系赖桂梅之夫。 原告永定区佳和信息咨询服务部（以下简称为佳和服务部）与被告赖桂梅、黄达荣居间合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告经营者赖石才及其委托代理人李信全、被告赖桂梅、黄达荣到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 佳和服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告赖桂梅、黄达荣支付原告中介费13400元；2、诉讼费由二被告负担。事实与理由：被告赖桂梅、黄达荣夫妇需购买房子，2019年6月23日傍晚通过主动添加微信与原告赖石才联系，原告详细了解被告欲购房屋的地段、价格、面积及户型等购房要求，当天晚上被告夫妇到本服务部详细了解房源信息之后，原告综合被告的购房要求，向被告推荐位于永定区（张某辉房），面积约107平方米，房东挂牌价为70万（并提议被告可前往该房楼下602房看看，参考装修风格）。因被告称近段时间单位比较多，待有空再联系原告看该套房。2019年8月4日下午被告在微信上主动向原告联系，询问有关龙凤花园珑府是否有卖掉，原告回复“应该没有，并且问被告是否要马上去看”，被告称“人还在乡下有事，等忙完了，顺便去看看同一单元同一户型的6楼是怎么装修的”。2019年8月18日下午被告微信主动联系原告，要求去看该套房，下午五点左右，原告带被告夫妇（同时还有陪看人员：被告同事夫妇）对该套房进行了现场看房，看完该房后被告与原告签订了一份《客户看房协议书》，其中约定：“买卖成交：买方应支付成交总价的1%作佣金。若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金……”。并约定第二天再看看其他房源。2019年8月19日上午10点左右，原告带领被告赖桂梅前往万星首府小区看房，先后看了不同单元的套房，随后又前往珑府小区看的装修（与18日所看为同一单元同一户型），当天下午原告与被告联系所看套房的意向，被告称后面再看看，之后原告均有与被告商讨购房事宜。2019年9月28日上午10点左右，被告微信联系原告前往盛世鑫城小区看房，先后看了6套毛坯房，其中对该小区房有意向，后因价格与业主无法达成一致，没有成交，之后原告与被告均有微信联系有关看房、购房事宜。2019年11月2日下午五点半左右，原告在微信上询问被告“珑府房怎么样？”被告称“朋友介绍了一套珑府11层的，准备买了”。后原告证实被告在其他中介所购套房，正是原告之前所推荐和带看的珑府房，成交价67万，而并非被告所称的珑府11层套房，故意对原告隐瞒所购房产为珑府房（即之前原告带被告所看套房）的事实真相，属有意避开本服务部成交。按之前所签订《客户看房协议书》所述，被告已构成违约责任，应向原告支付该套房成交总价67万元的2%作佣金，即13400元。原告认为：原、被告签订的《客户看房协议书》是双方真实意思表示，而被告的上述行为违反了此约定，应承担协议中所述的违约责任。为维护原告的合法权益，特根据《民法通则》、《合同法》等规定向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉请，安定二手房房产交易市场秩序。 赖桂梅、黄达荣辩称：一、被答辩人的诉称与事实不符。答辩人认为其诉讼的事实与理由与真实情况不符，本人现将情况详细描述：答辩人赖桂梅、黄达荣需购买房子，在同事介绍下认识佳和房产中介，于2019年7月5日添加微信在8月18日答辩人下午去看了珑府房，随同人还有本同事夫妇，在看完这套房，并没有与被答辩入签订任何的协议。2019年8月19日，被答辩入主动约答辩人前往万星看房，在看房之前，被答辩人拿出一份协议，答辩人问“这签来干嘛用的”被答辩人回复“这只是一种形式，就是有带你去看房要签的”。答辩人因情况特殊，当时天气炎热，答辩人怀有身孕7个月，且被答辩人是熟人介绍，所以被答辩人在没有任何提醒和给答辩人详细了解的情况下仓促让答辩人签了这份协议。当日看完万星小区的房子后，随后来到珑府的装修，并咨询被答辩人的房价，被答辩人告知房价最少要69万元。答辩人于2019年8月6日在丽佳中介的介绍下看了这套房，该中介提供的价格是68万，由于对该小区的楼层不熟，没能记清房号，导致重复看房，答辩人认为“为何同一套房，两个中介开的房价会不一样”。2019年8月21日丽佳中介通过微信主动询问是否要购买珑府房，并提出会根据我开的价格主动跟房东谈价格。由于被答辩人开的价格高出一万，处于买卖情理，答辩人选择了开价低且先带我看本套房的丽佳中介去跟房东谈价格，后因房东不愿意以总价67万价格卖出，最后没谈成一致。2019年9月28日上午，被答辩人带领答辩人前往盛世鑫城小区看房，对该小区12号楼1401有购买意向，并让被答辩人与房东商讨房价，被答辩入经过多次与房东沟通都无效，最后因价格无法谈成，没有购买成功。由于答辩人急需买房，在2019年10月11日丽佳中介主动联系我“珑府20楼的还想买吗，我再咨询房东肯不肯。”最后该中介不收房东中介费，房东才同意67万卖出该房。最终因为丽佳中介的态度热情、耐心坚持还自降房东中介费才促成的-笔交易，作为消费者选择服务态度好、价格低的经营者成交商品或者服务是一种正常合情合理的现象。 二、《客户看房协议书》中“若客户与卖方不论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金”属于无效条款，被答辩人起诉要求答辩人按此约定支付中介费，于法无据，不应当支持。 本案中，由于案涉的珑府房屋的业主并未独家授权被答辩人出售房屋，答辩人虽与被答辩人签订了《客户看房协议书》，也有委托其经营者与业主洽谈房屋价格，但因答辩人经被答辩人告知房价最少要69万（不含中介费、过户税费），价格过高而未达成交易。后答辩人通过之前的丽佳中介，并在其经营者与业主撮商之下达成67万（不含中介费、过户税费）的价格，该价格明显低于被答辩人的经营者所洽谈的价格。因此，答辩人与业主签订《二手房买卖协议》不存在私下串通的行为，也没有通过第三方规避被答辩人的恶意，而是行使其应有的选择权。在此情况下《客户看房协议书》中“若客户与卖方不论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。”的约定，限制了答辩人作出由其他也有该套房源以更低的成交价和中介服务的房产中介进行居间服务的选择，加重了答辩人的责任，损害了答辩人的利益，因而该约定在此情形下当属无效。因此被答辩人起诉要求答辩人按此约定支付中介费，于法无据，不应当支持。 综上所述，被答辩人以无效约定来主张支付中介费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。 佳和服务部提供的证据：1．《客户看房协议书》一份，证明赖桂梅于2019年8月18日签订了看房协议书，约定：买卖成交：买方应支付成交总价的1%作佣金；若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金等事实。赖桂梅、黄达荣质证认为违反了《消费者权益保护法》、《合同法》，协议书该属无效的，此份协议书是对被告不公平的交易条件，看房协议书上只有赖桂梅一个人签字，黄达荣从来没有看过这份协议书，原告也曾与赖桂梅说这只是一个流程，所以这协议有欺骗性。2、《中介代售委托协议书》一份，证明案外人张某辉把位于龙岩市永定区委托原告代售70万元，并不向被告所说的原告虚抬价格的事实。赖桂梅、黄达荣质证认为我们不知道房东在原告那里挂牌价，只知道在另一个中介提供房价是68万元，而原告那里要69万元；事后向张某辉本人了解，张某辉本人在深圳，没有委托原告签订此份协议。3、微信聊天记录，证明被告从2019年7月5日到11月2日都有和原告微信聊天想购买涉案房产的事实。赖桂梅、黄达荣质证认为没有哪一条法律法规规定，去看了哪套房要和原告说；最终我们也没有买下11层楼房；与原告聊天的房屋不是涉案的房产。4、录音一份，证明房东张某辉挂牌价在另一家中介也是挂70万元的事实。赖桂梅、黄达荣质证认为对该项事实不清楚。5、龙岩市中级人民法院（2019）闽08民终1277号民事判决书一份，证明在法院也有类似的案件，得到了法院的支持的事实。赖桂梅、黄达荣质证认为此次情况与中级人民法院的判决的案件情况是否一致，由法官去判决，每套房的购买情况不一样。 赖桂梅、黄达荣提供的证据：1、房地产买卖合同一份，证明被告已在永定区丽佳房产中介服务部以67万元购买了位于龙岩市永定区的事实。佳和服务部质证认为并不是真实的三方成交，此份合同是被告为了跳单而虚假制作的。2、中介费收据、微信转账凭证各一份，证明被告已向永定区丽佳房产中介服务部支付了6500元的中介费，并没有跳单的事实。佳和服务部质证认为中介费收据是单方制作的不是有效的凭证，中介费与总房价不对称。微信转账是事情发生后才转账的。 上述证据经对方当事人质证后无异议，或虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，上述证据来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 赖桂梅、黄达荣夫妇因想购买一套二手房，于2019年6月23日经他人介绍找到佳和服务部，佳和服务部的经营者赖石才应赖桂梅夫妇的条件要求，向赖桂梅推荐凤城辖区内多处房源并带其实地察看供其挑选，其中包括位于永定区（产权人为张某辉，面积约107平方米，挂牌价为70万元）。2019年8月18日下午赖石才再次应赖桂梅、黄达荣夫妇的要求，又着重察看了珑府房屋后，在佳和服务部处签订了仅有客户赖桂梅单方签字的《客户看房协议书》一份，协议约定：买卖未成交，佳和服务部不收取佣金；买卖成交，买方应支付成交总价的1%作佣金；若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。此后，赖石才还多次带着赖桂梅、黄达荣夫妇到其他楼盘挑选房屋，并用微信联系方式了解赖桂梅、黄达荣夫妇的购房意向。但赖桂梅、黄达荣因价款等原因未能中意。 2019年10月，赖桂梅、黄达荣经了解得到信息：案外人张某辉夫妇也有将上述涉案房屋委托给永定区丽佳房产中介服务部代售，经永定区丽佳房产中介服务部推荐，并通过三方沟通洽谈协商，该房屋可以67万元的价款出售。2019年11月7日，买受人赖桂梅、黄达荣与原房屋业主及永定区丽佳房产中介服务部签订《房地产买卖合同》一份，涉案房屋以67万元成交。 另查明，佳和服务部未取得上述涉案二手房的独家委托销售权。 本院认为，赖桂梅与佳和服务部签订的《客户看房协议书》符合居间合同的法律特征，双方之间成立居间合同关系。协议书系佳和服务部制作的可反复使用的格式合同，佳和服务部作为提供格式合同的一方，应当遵循公平原则确定双方的权利义务关系。本案中，由于涉案房屋的业主并未授权佳和服务部独家委托出售，还有委托其他中介服务部委托出售，赖桂梅与佳和服务部签订《客户看房协议书》后，因对交易价款不合意未达成交易，而与向其推荐买卖价款较低的另一家中介服务部达成涉案房屋的买卖交易，系买受人应有的选择权，是公平竞争，而不是恶意损害。《客户看房协议书》约定：“若客户与卖方无论通过何种方式私自成交，或介绍他人与业主成交，均视为对本公司的侵权行为，本公司有权追缴所得佣金的双倍作赔偿金。”排除了买受人有选择房源和房价的权利，加重了买受人的责任，损害了买受人的利益，该约定应当认定无效。故佳和服务部起诉要求赖桂梅、黄达荣支付原告中介费13400元，于法无据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回永定区佳和信息咨询服务部的诉讼请求。 案件受理费135元，减半收取67.50元，由永定区佳和信息咨询服务部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 戴 庆 福 二〇二〇年二月十七日 书记员 李娇（代） 附注： 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。