山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0811民初13156号原告：张国栋，男，1951年1月25日出生，汉族，住济宁市。原告：张凤娥，女，1974年7月21日出生，汉族，住址同上，系张国栋之女。两原告共同委托诉讼代理人：刘小兵（特别授权），山东方隆律师事务所律师。被告：济宁市美景餐饮有限责任公司，住所地：济宁市科苑小区科苑大厦A座。法定代表人：房步银，总经理。委托诉讼代理人：鞠朝娟（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。第三人：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区李营街道办事处骆楼村南紫金城综合楼。法定代表人：刘康起，经理。委托诉讼代理人：崔继稳（特别授权），济宁任城南苑法律服务所法律工作者。原告张国栋、张凤娥与被告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景公司）、第三人济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告张国栋、张凤娥及其委托诉讼代理人刘小兵，被告美景公司的委托诉讼代理人鞠朝娟，第三人爱真房地产公司的委托诉讼代理人崔继稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国栋张凤娥向本院提出诉讼请求：依法判决不得执行济宁紫金城小区4号楼东1单元401室房产，并解除查封。2、依法确认济宁紫金城小区4号楼东1单元401室房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年5月23日，原告张国栋与第三人济宁爱真房地产开发有限公司签订了工程承包合同。2009年11月，原告张国栋与第三人签订了商品房买卖合同，合同约定第三人将济宁紫金城小区4号楼东一单元的401室房产以278824元抵偿给原告。2009年11月20日第三人为原告张国栋办理了上房手续，原告张国栋将上述房产交由原告张凤娥居住至今。经被告申请，任城区人民法院于2015年12月14日查封了上述房产，并于2018年12月13日进行了续查封。原告向任城区人民法院提出执行异议，任城区人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁0811执异965号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告美景公司辩称：原告提供的证据不能证明在涉案房屋查封之前已经与第三人签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，因此，原告不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。1、原告提供的《商品房买卖合同》是张凤娥与第三人签订的，与原告陈述的系原告张国栋与第三人签订的不符，且该商品房买卖合同无签订时间，只确认了房款抵扣工程款的时间是2009年11月。爱真公司出具的证明中称第三人与张国栋于2009年11月20号达成协议抵偿给张国栋涉案房屋，房产交付并由张凤娥使用至今，达成协议不同于签订书面买卖合同，而在内容中强调“甲方与乙方在2009年11月约定……”，从该用语来看该协议书绝非是在2009年11月签订，该用语显然是对协议书签订日之前发生的事实的陈述，该协议书的出具时间一定是在2009年11月之后。2、原告提供的证据不能证明张国栋实际施工的事实以及欠付工程款的事实，反而显示路家春是施工人，工程款抵扣房款没有事实依据。原告提供的2005年5月23日的《内部部分工程承包协议》第一页显示是与甲方中国第十冶金建设公司济宁分公司签订，但是最后一页的甲方却变成了爱真的法人张福真，且手写添加的10号楼，该合同不具有真实性。综上，被告不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许继续执行爱真公司的涉案房屋。第三人陈述：1、原告与第三人的房屋买卖关系成立并有效，第三人将涉案房屋交付给原告占有使用，涉案房屋所有权归原告所有。2、认可原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告张凤娥与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同，合同第一条约定的购房人：张凤娥，所购房屋位于济宁紫金城小区4号楼0401户；第二条约定房屋建筑面积107.24平方米，单价2600元总房款为278224元。约定付款方式为：张国栋承建的紫金城公寓小区9、10号楼的施工工程，上述房款于2009年11月抵扣张国栋的工程款，在工程款结清时据实结算。合同第四条约定：出卖人应该在买受人办理完上房手续后即将房产交付买受人使用。2、2019年7月5日，第三人爱真房地产公司向原告出具证明（复印件）：爱真房地产公司和工程承包人张国栋于2009年11月20日达成协议，约定将坐落于以济宁紫金城小区4号楼东一单元04层0401户房屋给张国栋折抵该小区9#、10#楼工程款278824元，该房产交付并由张凤娥使用至今（张凤娥系张国栋之女）。3、原告张国栋与第三人签订的《协议书》一份（复印件，原件在第三人处）。证明：2009年11月，原告张国栋与第三人达成协议，以案涉房产抵偿原告工程款278824元。该协议未注明签订时间。4、2005年5月23日，原告张国栋与中国第十冶金建设公司济宁分公司签订的《内部部分工程承包协议》及济宁市建设工程竣工报告（均系复印件），证明：原告张国栋自中国第十冶金建设公司济宁分公司处承包了第三人发包的济宁紫金城老年公寓9-10号楼工程，所承包工程已竣工验收，原告张国栋对第三人享有承包合同所约定的工程款等债权，以及第三人用所欠工程款抵扣原告购房款有事实。5、原告提交了案涉紫金城小区建筑工程结算明细表，表中载明工程名称为：10号楼土建。证明原告张国栋与第三人就10号楼工程款进行了结算，张国栋之所以未能签字是因为张国栋身体不好，安排其女婿路家春代表他本人与第三人所签订的10号楼的结算明细。被告对上述证据的质证意见为：对于证据1、该证据没有注明签订时间，与第三人签订商品房买卖合同的系原告张凤娥，而非原告张国栋。该合同与第三人出具的证明当中陈述的与张国栋达成协议以及在诉状中陈述的与张国栋在2009年11月签订商品房买卖合同的事实不符，签订主体错误。对于证据2，系复印件，第三人于2019年7月5日出具的证明不能证实证据1合同签订时间，并且第三人与原告达成口头协议的时间也无任何证据予以佐证。对于证据3，该协议系复印件，没有写明签订时间，写明了下欠10号楼工程款349439.78元，该协议书跟第三人陈述的事实是矛盾的，如果双方达成了抵偿协议，那么抵偿协议书作为权利凭证应当在原告手中，而不应当在第三人手中保留。因此，该协议书显然是双方为排除被告的强制执行而后补的证据。同时，该协议书也能否定房屋买卖合同的签订时间。对于证据4，该内部承包协议与在执行异议阶段原告提交的工程造价咨询核定总表以及紫金城小区建筑工程结算明细表所显示的施工单位不同，在执行异议阶段原告提供的该两份证据显示施工方是路家春，而原告当庭提交的工程竣工报告以及质量验收报告均显示成了本案的原告，如果竣工报告真实，那么涉案工程在2008年9月23日就已经验收完毕，结合原告提交的协议书以及原告、第三人陈述的时间，双方应当在2009年11月就已经结算完毕，因此，第三人以及原告陈述的房屋买卖合同没有写明时间是由于没有结算完毕不属实。对于原告提供的验收报告在执行异议阶段原告并没有提交，如果确实存在该验收报告，那么作为对原告如此有利的证据原告在执行异议时应当会提交，但是，原告在执行异议时提交了施工方是路家春的核定表，在被告提出施工方不是原告时，原告在本次开庭又出具了验收报告，因此，不应予以采信，且与原告之前提供的证据相矛盾。对于证据5，该证据显示该工程与原告无关，并且该明细表能够证明第三方与张国栋签的抵房屋的协议书是后补的，该结算明细表显示的结算时间为2012年9月27日，但是在原告以及第三人所陈述的2009年签订的协议书中已经写明了10号楼工程款下欠的数额，因此，该协议书如果真实，那么时间一定是在2012年9月27日后，而非原告及第三人所称的2009年，所以商品房买卖合同的签订时间更应该在协议书之后。其次，协议书本身显示的应涉案房屋抵拖欠的10号楼的工程款，10号楼的工程款已经远远超出了房屋的价值，不需要再用9号楼的工程款来抵，因此，协议书的真实性不能予以认定，买卖合同的签订时间也不是在2009年。第三人认可原告所提供的证据的真实性及合法性，认可其证明效力。被告提供证据1，（2015）任商初字第2667号民事判决书，确认第三人欠被告数额为35万多元，第三人未履行，2015年12月14日申请法院查封了涉案房屋，在2018年12月13日进行续封，现在查封阶段。提交证据2、（2019）鲁0811执异965号执行裁定书一份，对查封的事实进行了认定。原告及第三人均对原告所提供的证据无异议。第三人向本院提交签订协议书（同原告提供的证据3），该协议书未注明签订时间。内容为：甲方（爱真房地产公司）与乙方（张国栋）在2005年5月23日签订了工程承包合同，此工程乙方在2006年5月已竣工。其中，10号楼工程结算总金额为（1964631.35元），扣除前期投资费用（333987.33元），扣除行管工资（18804.24元）；扣除安保费（12400元）；扣除财务领取10号楼工程款（1250000元），2009年11月约定，甲方以济宁紫金城小区4号楼东一单元04层0401户，建筑面积107.24平方米，单价2600元总房款为278224元，以此房屋抵给乙方。原告对此证据无异议。被告的质证意见同对原告提供该证据的质证意见。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：任城区人民法院（2015）任商初字第2667号民事判决书确定：一、济宁市鼎盛经贸有限公司于本判决生效之日起七日内一次性偿付原告济宁市美景餐饮有限责任公司垫付款2632660.66元及利息（自2015年8月1日起至本判决确定履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、李光启、济宁爱真房地产开发有限公司、张福真、胡爱真、卞东文对上述款项分别在垫付款的八分之一即329082.58元本息范围内承担连带清偿责任。上述判决已经发生法律效力。由于第三人爱真房地产公司未自动履行上述判决所确定的法律义务，美景公司申请任城法院对第三人爱真房地产公司进行强制执行。2015年12月14日，美景公司申请法院查封了登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区4号楼东1单元04层0401室即本案案涉房屋，在2018年12月13日进行了续封。原告张国栋于2019年7月向本院执行机构提出异议，认为该案涉房屋系原告于2009年11月20日向第三人购买，用张国栋承建的第三人的紫金城公寓小区9、10号楼的施工工程款抵付的房款。请求法院解除对登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区4号楼东1单元401室房产的查封。2019年10月18日，任城区人民法院执行机构经审查认为：原告张国栋、张凤娥提供的张凤娥与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同没有注明签订时间。张国栋、张凤娥提供的济宁富通工程造价咨询有限公司出具的济宁紫金城小区10号楼工程结算审核报告、紫金城小区建筑工程结算明细表，但上述证据显示施工单位为路家春，而非异议人张国栋，不能证明济宁爱真房地产有限公司欠异议人张国栋济宁紫金城小区10号楼工程款的真实性，异议人未提供有效证据证明异议人张国栋已将工程款债权转化为交房款。张国栋、张凤娥所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定。故以（2019）鲁0811执异965号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告张国栋、张凤娥不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院查明案涉商品房的买卖合同的签订情况为：原告张凤娥提供其与第三人所签商品房买卖合同，合同未注明签订时间。合同约定了案涉房屋的购买人为张凤娥；位置位于济宁紫金城小区4号楼东1单元4层0401室；建筑面积107.24平方米；单价总房款2600元/平方米，总房款278224元。关于该案涉房屋的价款支付情况：双方合同约定付款方式为：张国栋承建的紫金城公寓小区9、10号楼的施工工程，上述房款于2009年11月抵扣张国栋的工程款，但工程款结清时据实结算。原告张国栋提供2005年5月23日，原告张国栋与中国第十冶金建设公司济宁分公司签订的《内部部分工程承包协议》及济宁市建设工程竣工报告证明：原告张国栋自中国第十冶金建设公司济宁分公司处承包了第三人发包的济宁紫金城老年公寓9-10号楼工程，所承包工程已竣工验收。原告张国栋对主张其对第三人享有承包合同所约定的工程款等债权。提供张国栋与第三人所签订的协议书，其将在第三人处的债权抵扣了案涉房屋的房款。证明其已将案涉房屋的全部房款支付完毕。原告张凤娥提供其于2012年以来的交纳水费、电费、燃气费、供热证明等证实其自2012年起入住案涉房屋的事实。同时，提供其在济宁市自然资源和规划局查询结果，证实其在济宁市辖区没有其他住房。案涉房屋现在济宁爱真房地产开发有限公司名下，没有进行网签备案。由原告张凤娥居住管理。2019年12月19日，第三人向本院出具情况说明，我公司因管理不善，公司财务凭证保管不齐全，就涉案房济宁紫金城小区4号楼东1单元401室（案外执行异议人张国栋、张凤娥）房款抵扣工程款的相应凭证，公司现任会计没有找到该月份的记账凭证。但我公司对涉案房款已经抵扣相应工程款这一事实是认可的。本案争议焦点为：原告张国栋、张凤娥对本案案涉房屋所享有的权利能否阻却执行？对此，本院评判如下：1、关于原告对案涉房屋所享有权利问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定当事人之间签订房屋买卖合同，但没有办理产权变更登记的，房屋买卖合同有效，买受人没有取得房屋的产权，买受人享有的系请求出卖人协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利，该请求权属于债权。本案中，张国栋与第三人爱真房地产公司之间不存在房屋买卖的合同关系，张凤娥与第三人之间存在房屋买卖合同关系。双方尚未到当地房地产部门办理案涉房屋的网签备案登记，亦没有办理房产变更手续，现案涉房屋被法院进行了司法查封。所以，原告张凤娥所享有的只是请求爱真房地产公司协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究爱真房地产公司违约责任的权利，而非物权。张国栋对爱真房地产公司所享有的系建筑工程施工合同的合同之债权。2、原告原告对案涉房屋所享有的权利能否阻却执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。具体到本案中，首先，关于张国栋、张凤娥与第三人爱真房地产公司是否在任城区法院查封该套房屋前签订了合法有效的商品房买卖合同问题，根据本院查明的事实，原告张国栋没有与第三人签订商品房买卖合同，系原告张凤娥与第三人爱真该房产公司签订案涉商品房买卖合同，且合同没有注明签订时间，原告所提供的证据无法证明其系在法院查封案涉房屋之前签订的合法有效的房屋买卖合同；其次，关于原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，通过庭审查明，案涉房屋现有张凤娥居住，其及其家庭成员名下尚无其他用于居住的房屋；第三，关于原告对案涉房屋所支付房屋款的情况，原告张国栋陈述系其以对第三人享有承包合同所约定的工程款等债权抵扣的案涉房屋的购房款，第三人爱真房地产公司予以确认该事实，未提供双方确认债权数额的记账凭证，亦未提供第三人将所欠张国栋工程款已经冲抵案涉房款的会计原始记账凭证。故，原告及第三人所提供的证据不能证实原告对第三人享有债权的真实性、合法性以及在会计记账凭证上抵扣房款的关联性。且房屋系原告张凤娥购买，抵扣的系张国栋的债权。故原告张凤娥所提供证据不能充分证明其已经将所购案涉房屋的购房款278224元全部付清的事实。根据上述法律规定，两原告就本案案涉房屋所享有的权利不能阻却执行。综上，张国栋与第三人爱真房地产公司之间不存在房屋买卖合同纠纷，其与第三人之间存在合同之债权，与案涉房屋不存在物权纠纷。在法院对案涉房屋采取保全的执行措施前，原告张凤娥所提供的证据不能充分证明其与第三人爱真房地产公司签订合法有效的书面合同，尚未取得案涉房屋的物权。张国栋、张凤娥主张其对案涉房屋所享有的权利的证据不符合上述司法解释规定，其对执行标的不享有足以排除强制执行民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回两原告的诉讼请求。案件受理费7734元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孔翠峰人民陪审员  边 岳人民陪审员  杨 倩二〇二〇年二月十八日书 记 员  逯新颖