广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13589号原告：朱硕，女，1969年5月3日出生，锡伯族，住珠海市金湾区珠海机场。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路。法定代表人：黄滢静。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：董来荣。上述两被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲。法定代表人：李永山。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。原告朱硕与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德公司、时代百货、百盛公司的委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱硕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号6-325），合同标的1102026元；2、被告时代百货向原告返还已付购房款人民币701013元；3、被告时代百货向原告支付违约金人民币35050元（违约金计算公式：累计已付房款×5%，即701013×5%=35050元）；4、被告时代百货向原告支付违约金人民币226076元（暂计至2019年9月10日）[违约金计算公式：累计已付房款701013×每日万分之三×1075天（2016.10.1-2019.9.10）]，2019年9月10日后的违约金按累计已支付房款每日万分之三计算到实际清偿之日止；5、被告诺德公司、被告金山公司对上述款项承担连带清偿责任；6、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元；7、被告时代百货、百盛公司支付租金91131.82元（2017年8月-2019年9月，共计26个月）。事实和理由：2016年7月1日，原告与被告诺德公司签订《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：6-325。被告诺德公司已获得开发商被告金山公司及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第X层XXX房，建筑面积22.88平方米，每平方米48165.47元，购买总价款为1102026元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付上述商铺购房款551013元，服务费150000元，后服务费转为购房款，共计701013元。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德公司仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山公司发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺案涉商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，案涉项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年7月1日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛公司经营管理案涉商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将案涉商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将案涉商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金66121元；第4、5、6年每年支付租金77142元；第7到15年每年支付租金88162元，如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，第九条第5项约定因甲方迟延向乙方支付租金……逾期超过60日的部分，每迟延一日，应付未付租金万分之三违约金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛公司向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛公司未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛公司签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛公司应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛公司签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年5月18日，原告与被告诺德公司签订《买卖合同补充协议书》，其中第五条约定，在本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同的，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日，截止现在，被告时代百货未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德公司、被告时代百货、被告金山公司应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、被告百盛公司应当向原告承担连带返还租金责任。请求贵院支持原告所请为盼。原告为其诉称提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、附件二：《商品房买卖合同》补充协议、附件三、时代广场付款方式及期限；2、时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明，时代百货商铺问题执行方案；3、买卖合同补充协议书；4、收据、关于时代百货服务费收据文件交收记录；5、《统一经营管理协议书》、担保合同、知会函；6、《委托代理合同》、法律服务费发票；7、租金流水。被告诺德公司、时代百货、百盛公司共同辩称，一、被告诺德公司同意与原告解除《商品房买卖合同》；二、被告时代百货同意退还原告实际已付房款551013元，剩余的款项是第三方中介公司向原告收取的服务费，该款项原告并未实际支付给时代百货，应由实际收款方负责退还；三、根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2)项的约定，原告诉请解除合同，违约金应按原告实际已付购房款的5%向原告支付违约金；四、被告诺德公司与时代百货是民事代理关系，时代百货委托诺德公司代理出售案涉商铺并与买受人签订买卖合同，该代理关系已经在合同第一条及销售现场的委托书向原告明示。根据《合同法》第402条的规定，诺德公司在授权范围内与买受人签订商品房买卖合同，该买卖合同直接约束买受人与时代公司。因此，诺德公司不应对返还购房款及支付违约金承担违约责任；五、时代百货向原告支付租金是因案涉商铺出现逾期交房的情况，经政府协调会议后时代百货向原告支付的逾期交房补偿。根据《统一经营管理协议书》第二条、第三条约定，租金支付时间自经营管理期限开始之日计算，经营管理期限自商铺交付之日起计算。案涉商铺至今仍未交付，租金支付条件的并未成就，百盛公司不需要向原告支付租金及违约金。同理，在主债务未形成的情况下，时代百货也不需承担支付租金的担保责任；六、合同并未约定律师费支付方式，律师费应由原告自行承担。被告金山公司未作答辩。四被告均未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明事实如下：2016年7月1日，原告与被告诺德公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：6-325))及附件，约定原告向被告诺德公司购买香洲区拱北粤海东路时代广场第X层XXX号房（以下简称案涉商铺），总价为1102026元。合同第一条约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。合同第七条约定出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。合同还约定了其他事宜。同日，原告与被告百盛公司签订《统一经营管理协议书》,约定原告委托百盛公司经营案涉商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给原告；统一经营管理的期限为15年，自开发商将案涉商铺交付原告次日起计算；原告应与“开发商”交付案涉商铺的当日将商铺交付于百盛公司，并与百盛公司办理商铺交接手续。双方另明确约定了月租金标准、支付日期以及逾期支付租金的违约责任。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定时代百货对于上述百盛公司的租金支付义务承担连带保证责任。2017年5月18日，被告诺德公司与原告签订《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-107),确认截至本协议签订之日，原告已向诺德公司或时代百货支付购房款551013元。《买卖合同补充协议书》第一条约定双方同意案涉商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第二条双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割时间顺延至2018年7月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前原告无需补交剩余房款，诺德公司承诺不追究原告在此期间的逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，诺德公司、原告双方同意继续履行购房合同，诺德公司从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即:2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，诺德公司、原告双方进行已付房款退款结算时，诺德公司对已发的租金不进行扣减；第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第十一条约定如诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德公司违约责任。2017年5月5日，被告百盛公司向原告发出《知会函》，主要内容为尊敬的业主，鉴于您同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，我公司承诺，就您购买的时代广场X-XXX号商铺租金支付事宜，我公司自2017年3月1日起分别按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金65203元；第4、5、6年每年支付租金76071元；第7至15年每年支付租金86938元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，我公司将按业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至我公司承租之前，租金将由时代百货代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告提交了数份收据（均盖有时代百货财务专用章）,载明的主要内容分别为：被告时代百货2016年4月12日收取原告认购6-333商铺定金10万元，2016年7月1日收取原告认购X-XXX商铺首期125000元，2017年6月15日收取原告6-333商铺房款15万元（盖有珠海永通公章）。被告诺德公司于2017年6月15日出具《关于时代百货服务费收据文件交收记录》，载明因原告在购买案涉商铺当日取得服务费收据一张，现被告诺德公司收取了该收据原件。原告在庭审中确认收到被告时代百货支付的案涉商铺2016年10月至2017年7月期间的租金合计31460.7元（2016年10月至2017年5月是2775.07元/月；2017年6月、7月是3505.07元/月；2017年6月13日多付2250元，是15万元服务费此前未计算到租金基数的租金差额），违约补偿金合计30085.31元（2017年5月31日支付了15207.96元，2017年7月3日14877.35元）。原告提交了《委托代理合同》、法律服务发票，证明其委托律师起诉本案并支付了案涉商铺律师费5000元。原告主张案涉商铺所在项目因资金链断裂，被告时代百货已没有再支付原告2017年8月之后的租金，且案涉商铺所在的六层商铺已被多轮查封，至今也无法交付，遂提起本诉。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》，并承认案涉商铺所在的时代广场截止至法庭辩论终结前没有竣工验收，亦没有产权分割，但认为违约金的计算应按商品房买卖合同第9条约定实际已付房款的5%计算违约金，基数不包括服务费（即应扣除由服务费变更为房款收据金额）。原告主张合同约定解除合同的违约金为按5%计算低于原告实际损失，要求调整增加日万分之三的违约金作为补偿，且服务费实为购房款应计入计算违约金基数。另查明，被告时代百货曾出具两份《时代广场销售授权书》授权被告诺德公司为时代广场五、六层商铺的总代理商，授权其签订《商品房买卖合同》，销售后的有关交楼、办证、更名、过户等履约过程中的相关补充协议及通知，授权期限自2015年10月1日至2017年12月31日。位于珠海市香洲区迎宾南路XXXX号[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买案涉6层商铺。被告金山公司、时代百货于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》向购买案涉商铺的业主承诺，如因珠海市香洲区迎宾南路XXXX号X层商铺产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。本院认为，原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-325)、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-107)、原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德公司签订的合同及《[时代广场]销售授权书》载明诺德公司经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德公司成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德公司与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同及补充协议直接约束原告与被告时代百货。一、关于合同解除及款项退还。双方补充协议约定案涉商铺交付时间为2017年12月31日，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，原告诉请判令解除合同，被告在当庭答辩中也同意解除，故对于原告解除合同的诉讼请求本院予以支持。鉴于原告只诉请与被告诺德公司解除合同，此前部分生效判例也对此予以确认，故判项直接表述为解除原告与被告诺德公司所签的合同编号为6-325《商品房买卖合同》，解除时间按庭审当天即2020年1月21日确认。上述合同解除以后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。根据原告提供的被告时代百货开具的商铺定金、首期、房款收据，被告时代百货已收到原告案涉商铺房款701013元(100000元+451013元+150000元)，双方合同解除，原告请求被告时代百货退还已付房款701013元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、关于解除合同的违约金。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，时代百货应向原告支付已付房款5%的违约金；合同继续履行的，时代百货应向原告支付最后交付期限的第二天起到实际交付之日至按已付房款每日万分之三的违约金。本案中，原告同时主张已付房款5%的违约金和按已付房款每日万分之三、自2016年10月1日起至清偿之日止的违约金，且在庭审中称双方约定的合同解除违约金过低。本院考虑到被告逾期交房已逾两年之久，双方合同约定的已付房款5%的违约金过分低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低的情形，人民法院予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。考虑到双方合同约定当事人选择继续履行合同的违约金标准为已付房款日万分之三，本院参照此标准酌情调整为按该标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。结合双方《买卖合同补充协议书》第六条已发租金不作抵扣、第七条服务费不作为违约金计算基数的约定，服务费转化为购房款的部分不作为前述违约金的计算基数（即2017年5月18日变更收据的15万元），被告已付的补偿金属于被告先行承担的违约责任应予以抵扣，被告已付的租金参照补充协议约定不作抵扣。综上，原告于2016年4月12日支付定金10万元、2016年7月1日支付首期451013元，被告已付的补偿金30085.31元，对原告的违约金主张，本院酌定支持被告时代百货向原告支付违约金187209.76元【100000元×0.0003×1380天（即2016.4.12-2020.1.21）+451013元×0.0003×1300天（即2016.7.1-2020.1.21）-30085.31元】，超出部分不予支持。三、关于租金。原告与百盛公司签订的《统一经营管理协议书》委托经营期限自开发商将案涉商铺交付原告次日起计算，但租金的支付条件应以商铺交付给百盛公司经营为前提，被告时代百货至今未交付原告所购商铺，故租金支付条件未成就，对原告请求的未付租金的诉请，本院不予支持。至于被告时代百货先行支付的租金，应视为被告时代百货主动对逾期交楼事实履行补偿之性质，结合《买卖合同补充协议书》第六条中已发租金不作抵扣的约定，且被告未提出先行支付的租金抵扣违约金的抗辩，本院认定该部分租金为被告时代百货自愿履行，不作抵扣或返还处理。四、关于律师费。原告与被告之间的合同并未约定律师费的承担，我国亦未实行律师民事强制代理制度，律师费并不是必然支出的合理费用，本院对原告该项诉请不予支持。五、关于主体责任。被告诺德公司与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德公司对时代百货的上述义务承担连带责任理据不足，应予驳回。被告金山公司于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山公司对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告朱硕与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-325《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱硕返还购房款701013元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱硕支付违约金187209.76元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告朱硕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17114元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  李锡武人民陪审员  李月英二〇二〇年二月十一日法官助理陈绮琦书记员刘嘉茵曾淑莹