四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1178号 原告：李长键，男，1995年12月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆战春，四川中沛律师事务所律师。 被告：张琦，男，1981年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李国栋，四川顶泰律师事务所律师。 被告：张萌雨，女，1978年5月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 被告：杨先丁，男，1977年8月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告李长键与被告张琦、杨先丁、张萌雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日以简易程序立案受理，后因被告张萌雨下落不明，于2019年6月17日裁定转为普通程序，并组成合议庭于2019年11月14日、2019年11月27日两次公开开庭进行了审理。2019年11月14日开庭时，原告李长键的委托诉讼代理人邓鑫、被告张琦的委托诉讼代理人李国栋到庭参加诉讼；2019年11月27日开庭时，原告李长键的委托诉讼代理人邓鑫（原告李长键于2019年12月1日撤销对邓鑫的代理授权）、穆战春、被告张琦及其委托诉讼代理人李国栋到庭参加诉讼。被告张萌雨下落不明，本院依法向其公告送达了起诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告张萌雨无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告杨先丁亦经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。开庭审理结束后，被告杨先丁到庭接受法院询问。本案现已审理终结。 原告李长键向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与三被告之间的房屋租赁合同关系；2.请求判决三被告支付原告房租30000元；3.请求判决三被告支付违约金30000元；4.请求判决三被告赔偿原告装修损失251500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月，三被告通过四川链家房地产经纪有限公司，向原告表示愿意共同承租原告所有的位于成都市高新区房屋。原告考虑到被告张萌雨系知名教育专家才同意承租。在签订租赁协议时，三被告推选被告张琦与原告签订《房屋租赁合同》，约定房屋用途为居住，租金为12000元／月，租期自2017年2月1日起至2018年1月31日止。合同到期后，双方又约定由三被告继续承租案涉房屋，月租金为15000元，其余约定与《房屋租赁合同》一致。2018年9月，三被告支付了8月份和9月份的租金后就再未向原告支付租金。2018年12月，原告到案涉房屋所在地向三被告催收租金，发现三被告不仅清空了案涉房屋，更将案涉房屋的原装修破坏用于商业经营。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，合同合法有效，双方应及时全面履行各自的合同义务。原告已经如约交付了房屋，但三被告不但不支付房租，还改变房屋用途，损坏原告的装修，其行为构成违约。原告为维护自身合法权益诉至法院，望法院判如所请。 被告张琦辩称，被告在2018年9月初已经通知原告解除合同，并于2018年9月底清空并搬离承租房屋；依据双方签订的房屋租赁合同约定，被告只需要向原告支付一个月租金作为违约金，故扣除被告已向原告支付的押金12000元后，被告只需再向原告支付3000元；原告于2018年1月27日与被告签订补充协议，同意被告退出房屋时不必恢复房屋至原状。 被告张萌雨、杨先丁未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日，李长键（甲方）与张琦（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于成都市高新区房屋出租给乙方，租赁期限为2017年2月1日至2018年1月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金12000元／月，租金每三个月交一次，首次租金36000元在本合同签订之日起3日内付清；乙方于本合同签订之时向甲方支付押金12000元，租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完毕后，甲方于当日内将押金（无息）退还给乙方。乙方如需对房屋进行装修，必须经甲方同意后方可实施。乙方迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整，在征得甲方同意的情况下，乙方可进行拆卸，但必须将房屋恢复原状。该合同第九条第四款约定，乙方有下列行为，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于1个月房屋租金的；3.擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第十条约定，违约责任：1.……乙方有第九条第4款约定的情形之一的，应按月租金的两倍向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失，甲方退还乙方押金。……3.租赁期内，甲方需提前收回该房屋，或乙方需提前退租，应提前一个月通知对方，并按月租金的一倍支付违约金，甲方还应退还相应的租金及押金。……5.甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按月租金的10%支付违约金。第十三条其他约定事项。业主允许客户对室内衣柜进行加装，允许客户安装主卧密码锁。李长键在该合同甲方处签字捺印，张琦在该合同乙方处签字捺印。 同日，李长键向张琦出具收据，收据载明收到张琦缴纳首次租金36000元，押金12000元。后双方按照合同约定履行，李长键向张琦交付房屋，张萌雨向李长键的母亲汪虹支付租金。该出租房屋登记在李长键名下，但实际由李长键的母亲汪虹负责出租事宜。 2017年2月9日，杨先丁接受委托为案涉租赁房屋进行装修，并与案涉房屋的物管签订《装修管理服务协议》，协议约定，装修的内容为电视墙更换、墙纸更换。装修工期为2017年2月11日至2017年3月15日，该协议对装修应遵循的相关权利义务予以了约定。该协议的尾部，案涉房屋的物业管理公司盖章予以确认，装修户代表处载明“杨先丁代李长键”。同日，杨先丁填写《装修备案表》，该备案表载明装修施工项目内容为“电视墙更换、衣帽间拆除另做，拆除衣柜和内装，墙纸更换”；业主确认处载明“杨先丁代李长键”；物管工程部负责人审核资料意见处载明“同意装修”，该处签名较为潦草，无法辩认。 装修结束后，张琦与李长键双方按照合同约定执行。2018年1月27日，汪虹通过其ＱＱ邮件向张琦发送《房屋租赁补充协议》，该协议中约定：“出租方（甲方，李长键），承租方（乙方，张琦）。甲乙双方于2016年12月27日签署《房屋租赁合同》，租赁房屋位于成都市高新区，租赁期为2017年2月1日至2018年1月23日止。现双方在原有合同基础上，经充分协商，就该房屋续签对原《房屋租赁合同》相关内容调整补充如下条款，以资共同信守。一、乙方继续租赁该房屋，房屋租赁期限自2018年2月1日至2021年1月31日，共计叁年。二、该房屋租金调整为每月人民币15000元（大写壹万伍仟元），三年不变。……四、在三年租赁期限内，甲方不得提前收回该租赁房；否则，除按原合同第十条承担违约责任外，甲方应赔偿乙方所有装修费用的损失及其他直接损失。五、甲方同意乙方退租时不必还原至装修前状态。六、本补充协议与原合同具有同等法律效力，如相抵触以本补充协议为准；本协议经双方当事人签字、盖章后生效。……附2016年12月27日所签《房屋租赁合同》”。该合同甲方处有李长键的签字及捺印。其后张萌雨按照每月15000元的租金标准向汪虹支付房租至2018年9月30日。张琦于2018年9月底搬离该房屋。后李长键要求张琦、张萌雨、杨先丁支付房租、违约金等未果，诉至本院。 庭审中，李长键陈述称，其与张琦签订的房屋租赁合同，实际向其母亲汪虹支付房屋租金的为张萌雨，杨先丁对房屋进行了装修，故张琦、张萌雨及杨先丁均应视为共同承租人；张萌雨按照每月15000元的标准向其支付了2018年2月1日至2018年9月30日期间的房租；案涉出租房屋所有权人为李长键，但实际对房屋出租进行管理并收取房租的是李长键的母亲汪虹；汪虹于2018年10月国庆才获得案涉出租房屋的密码锁密码，收回房屋。 张琦陈述称，其与李长键签订的租房合同，其自身是房屋的承租人；房屋承租后，张萌雨在该房屋内居住，张琦有时候也在该房屋内居住；其承租房屋后，对房屋的电视墙及衣柜等设施予以了改装，但房屋到期后，房屋租赁双方达成了补充协议，补充协议约定，房租从12000元/月变更为15000元/月，合同到期后，张琦对房屋进行的装修不必恢复原状；杨先丁系接受承租人的委托对房屋进行的装修，杨先丁跟房屋租赁没有任何关系。 案件开庭审理后，李长键要求追加其母亲汪虹为本案第三人，合议庭审议后认为并不需要追加汪虹为案件当事人，其作为证人出庭作证即可。后随即通知汪虹到院做询问笔录。询问中，汪虹陈述称，案涉房屋登记在儿子李长键名下，但所有房屋出租事宜均由她操办；当时签订房屋租赁合同时约定承租人可以加装衣柜等；在承租人对房屋进行装修时，物管向其打电话问询装修事宜，其电话中回复物管同意装修，但其意思是仅同意装修衣柜和密码锁；后房屋租期届满，其与张琦沟通，双方达成《房屋租赁补充协议》，其将带有李长键签字捺印的房屋租赁补充协议通过QQ邮件的方式发送给张琦；其认可收到了张萌雨支付的截止2018年9月30日之前的房屋租金；其于2018年10月才收回房屋，并于2019年3月将该房屋以月租金11000元的价格出租给他人；其并不知道承租人对房屋进行了哪些项目的装修，房屋出租后一直未到房屋内查看过；承租人仅支付了2018年9月1日之前的物管费、垃圾处理费与水费，汪虹自行支付了2018年9月1日至2018年12月31日的物管费3468.8元（每月867.2元）、垃圾处理费32元（每月8元）、2018年8月31日至2018年10月31日的水费15.1元。 为查明案件真实情况，承办法官与李长键的委托诉讼代理人邓鑫、张琦的委托诉讼代理人李国栋、杨先丁一同前往案涉房屋进行实地勘察。经查验，案涉房屋为开发商出售的精装房，承办法官查看了案涉房屋，并到同楼栋同户型房屋（开发商交房后未居住改动过的房屋）内进行了查看。经将两房比较查验发现，案涉房屋的承租人承租后，将房屋的电视墙、卧室背景墙进行了改装，由皮质背景墙更换成了墙纸；将房屋卧室增铺地毯，因地毯增铺后地板增高，故将卧室门下方改短数厘米，房屋门改喷了颜色；将衣帽间四周均增装衣柜，且将衣帽间原有的化妆台更换成与衣帽间同色系、同材质的化妆台；客厅入户处将鞋柜进行了改装，并增设一排可移动的柜子；原房屋内摆设的吧台撤离。另承租人还为案涉房屋主卧新添床一张、电动马桶一个；房屋主体结构未发生更改。承租人搬离时，其新增添的所有设备均未搬离。案涉房屋现由新租户居住使用。 上述查明事实，有经过举证质证、法院核准认定的以下证据及证人证言及当事人的当庭陈述及询问笔录予以证实：原、被告的身份信息、房屋租赁合同、装修管理服务协议、银行流水、李长键的母亲汪虹与李某（被告张萌雨的员工）的通话录音、证人钟某（房屋中介的工作人员）及证人李某的证人证言、收据、房屋租赁补充协议、微信聊天记录、公证书、收方记录、施工图纸、装修备案表。李长键举出的装修报价单因并非专业机构出具，且张琦不予认可，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的出租方与承租方是谁；二、案涉房屋租赁协议已经解除抑或尚未解除，如尚未解除，是否应当予以解除；三、承租人是否应当向出租人支付2018年10月、11月的房屋租金30000元；四、承租人是否应当向出租人支付违约金30000元；五、出租人主张的装修损失是否应当予以支持。对上述争议焦点，本院评议如下：一、李长键以张萌雨是房屋的实际使用人，并实际由张萌雨支付房租，杨先丁对房屋进行装修为由，主张萌雨、张琦、杨先丁为共同承租人。本院认为，合同的主体应根据合同的相对性原则予以确认，实际履行房屋租赁合同过程中，完全存在由他人代承租人支付房租或者由与承租人同住之人向出租方支付房租的情形，不能以房租由谁支付来判定谁为承租人，故本案中不能以张萌雨支付了房屋租金而被认定为案涉房屋的承租人；同时，负责房屋装修的杨先丁仅为接受承租人委托对房屋进行了装修，亦不能因此认定为承租人。案涉租赁合同及补充协议均系李长键与张琦签订，李长键亦向张琦出具收到首次租金及押金的收据，故案涉租赁合同出租人为李长键，承租人应为张琦。二、根据庭审查明的事实，张琦承租房屋后，自2018年2月1日起按照15000元/月的标准支付了李长键2018年9月30日之前的房租，结合张琦举出的证人证言，可以判定2018年10月1日前张琦搬离了案涉房屋，李长键陈述其于2018年国庆时获得了案涉出租房屋密码锁的密码，故张琦以其实际行为表明其不再承租案涉房屋，房屋出租人李长键亦收回了房屋，故李长键与张琦的房屋租赁合同事实上已经解除，李长键现主张解除该合同，缺乏事实基础，本院依法不予支持。至于房屋租赁合同具体的解除时间，按照李长键与张琦签订的租赁合同的约定，若承租人张琦要提前解除合同，其应当提前一个月通知出租人李长键，但现有证据无法证实张琦提前一个月通知了李长键其欲提前解除合同，张琦于2018年9月底搬离，李长键于2018年10月收回房屋，故本院认定李长键与张琦的房屋租赁合同于2018年10月30日解除。三、如前所述，李长键与张琦之间就案涉房屋的租赁合同于2018年10月30日解除，且张琦已经向李长键支付完毕2018年10月1日之前的房屋租金，故张琦应当再向李长键支付2018年10月的房屋租金15000元，李长键要求承租人支付2018年10月与2018年11月的房屋租金30000元，缺乏事实与法律依据，本院仅支持2018年10月的房屋租金15000元。四、如前所述，按照李长键与张琦签订的房屋租赁合同及补充协议，若承租人张琦提前解除合同，应向出租人支付一个月的房屋租金作为违约金，故张琦提前解除房屋租赁合同，应向李长键支付违约金15000元。五、关于李长键主张的房屋装修损失。一方面，李长键与张琦签订的房屋租赁合同中约定，承租人张琦可对房屋衣柜等予以加装，且张琦承租房屋后对房屋进行装修时，其向物管提出的房屋装修申请中载明装修项目为“电视墙更换、衣帽间拆除另做，拆除衣柜和内装，墙纸更换”，物管在审核张琦提交的装修申请时，通过电话向李长键的母亲汪虹询问了情况，征得汪虹同意后才批准张琦对房屋进行装修，可见张琦装修房屋是经过出租人李长键同意的；另一方面，在房屋租期届满后，李长键又与张琦签订了房屋租赁补充协议，协议中约定若李长键违约，则应当补偿张琦的房屋装修损失，李长键同意张琦退租时不必还原至装修前状态。故结合该两方面的情况来看，李长键是同意张琦对承租房屋的电视墙、衣帽间及衣柜、墙纸等进行改装，且在签订补充协议时，同意承租人张琦在退租时不必将房屋恢复至之前的状态。同时，就实地查验房屋的情况来看，张琦对承租房屋进行的装修中，虽将房屋门有所改短、增铺地毯对地板也造成一些影响，但其装修的项目多数为加增项目，其搬离时亦未撤离增添的相关设施设备，一定程度上讲对承租房屋亦有价值增添；且张琦提前解除租赁合同的违约行为，亦通过承担违约责任的形式对李长键进行了弥补，故本院本着利益平衡的原则，结合案件实际情况，对李长键主张的房屋装修损失不予支持。 另，张琦在承租李长键的房屋时，向李长键支付了押金12000元，根据张琦与李长键签订的房屋租赁合同，需在“房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完毕后”，李长键向张琦退还该押金，现张琦仅支付了2018年9月1日之前的物管费等费用，并未结清租赁期间的物管费、垃圾费等相关费用，对张琦要求将该12000元押金在其应向李长键支付的违约金中予以抵扣之主张，本院在本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张琦于本判决生效之日起十日内向原告李长键支付房屋租金15000元； 二、被告张琦于本判决生效之日起十日内向原告李长键支付违约金15000元； 三、驳回原告李长键的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费5972元，由原告李长键承担4000元、被告张琦承担1972元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗登亮 审 判 员  蒋登祝 人民陪审员  辜玉芳 二〇二〇年二月四日 法官 助理  黄青青 书 记 员  蒲 陈