江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10165号上诉人（原审原告）：柏广芹,女,1972年2月16日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴卫国（系柏广芹之夫），住江苏省如皋市。被上诉人（原审被告）：顾其林,男,1953年9月30日出生,汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：林利群（系顾其林之妻），住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人：徐健，该公司执行董事。上诉人柏广芹因与被上诉人顾其林、原审第三人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院作出的（2019）苏0113民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏广芹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由顾其林承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院认定2016年6月28日，三方未办理银行贷款手续，同日，柏广芹向第三人出具声明函1份。但首先，根据购房合同约定，顾其林应当在6月28日前和上诉人去银行办理贷款事宜，而由于上诉人没有顾其林电话，好邻居公司也不肯提供顾其林的联系方式，故上诉人无法办理银行贷款，责任应当由顾其林承担。其次，声明函是上诉人在6月28日书写，并于6月30日才寄出。2.一审法院认为上诉人提供的现有证据不足以证明上诉人按照合同约定于2016年6月28日前积极办理贷款手续或准备自有资金支付首付款及房款，并认定上诉人在需要办理购房贷款及支付首付款时资金不够，从而采信好邻居公司关于上诉人于2016年6月26日至第三人公司以资金不足为由要求解除合同的陈述，存在错误。首先，未办理银行贷款是因为无法与顾其林取得联系，责任在顾其林。其次，上诉人已经支付定金5万元，另外上诉人准备贷款当天支付43万元，其中上诉人爱人的妹妹愿意还款28万元，上诉人的父亲借给上诉人15万元，足以支付首付款，是因为顾其林和好邻居公司违约才造成未能贷款成功。再次，一审法院通过通话录音及南京铂镕建筑工程有限公司（简称铂镕公司）出具的证明推断上诉人支付首付款时资金不够属于断章取义，上诉人当时已经筹足了购房全款，不存在资金问题。（二）一审判决适用法律错误。1.双方在合同中约定，对本合同的解除应当采取书面形式，但上诉人没有接到被上诉人任何解除合同的通知。2.根据合同法的规定，解除合同应当通知对方。3.上诉人在一审中申请法院调查收集证据，一审法院未予调查。顾其林辩称，柏广芹一审的陈述与二审的上诉事实与理由不符，其曾经到好邻居公司门店，并出具声明函主张不要案涉房屋，在2016年11月8日一审开庭时，其又称除非把土地证50年改成70年其才要房子。现柏广芹又称要全款购买案涉房屋，需要提供相应的证据证明。关于柏广芹所称其没有被上诉人联系方式的问题，被上诉人是第一次卖房子，不清楚流程，因此委托中介好邻居公司办理相关卖房事宜，好邻居公司作为专业的中介公司，被上诉人委托其办理相关手续而未将电话号码直接给柏广芹，并不构成违约。关于贷款的问题，上诉人办理贷款需要准备相应的材料，其需要提供证明其为贷款准备了相关材料。好邻居公司未到庭接受询问，但提供以下书面陈述意见：（一）上诉人在上诉状中的陈述与事实不符，系无理狡辩。上诉人委托好邻居公司寻找房源，在好邻居公司居间服务下与顾其林签订房屋买卖合同，在合同签订前其已经查看过房屋所有权证及土地使用权证。签订合同后，上诉人夫妇突然于2016年6月26日到好邻居公司处表示因资金紧张，筹集不到首付款，要求解除合同，不再购买房屋，并要求退还定金。好邻居公司当即与顾其林联系并告知相关情况，顾其林同意解除合同，但认为柏广芹构成违约，拒绝退还定金。在此情况下，上诉人想要顾其林的电话号码，希望商议退还定金的事宜，但顾其林不愿与其协商，要求好邻居公司不要将号码给上诉人。上诉人第二天又以案涉房屋时50年产权而非70年产权、构成欺诈为由，要求解除合同，之后又向好邻居公司和顾其林寄送声明函，以同样理由要求退还定金。好邻居公司多次提醒上诉人按照合同约定时间办理银行贷款手续，但其始终没有就办理银行贷款联系过好邻居公司和顾其林。上诉人就同一纠纷先后于2016年7月9日、2017年7月4日向一审法院提起诉讼，一审法院均安排过开庭，上诉人在相关庭审中对声明函的真实性均予以认可，且认可签订房屋买卖合同时已经向其出示了房屋所有权证和土地使用权证，该两次诉讼分别被裁定按撤诉处理和准许撤诉。（二）上诉人提交的证据不能证明其在积极履行合同，相反可以印证其违约的事实。通话录音及铂镕公司的证明，能够证明好邻居公司关于柏广芹支付首付款时资金不足的陈述，而声明函中的内容，能够证明柏广芹作出了解除合同的意思表示，其行为构成违约。（三）柏广芹签订合同后明确拒绝购买房屋，索要购房定金，构成根本违约，应承担违约责任，其要求上诉人返还定金没有事实和法律依据。柏广芹向一审法院起诉请求：1.判令顾其林返还购房定金5万元；2.判令顾其林赔偿购房损失385980元；3.本案诉讼费由顾其林负担。一审法院认定的事实：2016年6月18日，顾其林（出卖人，甲方）与柏广芹（买受人，乙方）签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定：甲方将其所有的南京市栖霞区和燕路325号9幢402室房屋（建筑面积66.31平方米）出售给乙方；房屋所有权证号为：宁栖初字第001716号，土地使用权证号为：宁栖国用（1999）字第05706号；该房屋未设立抵押，出卖人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权；房屋总价为102万元，乙方于2016年6月18日向甲方支付定金5万元，过户当天支付首付款43万元，甲方同意乙方向银行申请个人住房抵押贷款52万元用于支付房屋转让价款的余额，甲方协助乙方于2016年6月28日前与贷款银行签订借款合同，并于签订借款合同后10日内将所有资料提供齐全；甲乙双方同意在预批贷款通过10日内共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除合同：1.甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得所有权的；2.该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定义务超过15日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应该在该违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。双方还补充约定：该房屋以家庭为单位，为南京市第二套住房，房产局交易过程中产生1%的个人所得税由买方支付；若在南京房产交易过程中，房产局调档查出甲方该房屋是以家庭为单位南京市满五年且唯一套住房，则乙方需在出件当日额外支付甲方1万元。同日，双方还与好邻居公司签订了1份《居间服务合同》，约定好邻居公司作为双方共同委托的交易居间人，柏广芹向好邻居公司支付居间代理费24480元。合同签订当日，柏广芹向顾其林支付了购房定金5万元。2016年6月26日，柏广芹夫妇曾到好邻居公司处沟通合同履行事宜。6月27日，柏广芹的委托诉讼代理人吴卫国致电好邻居公司工作人员沟通案涉房屋系50年产权或70年产权问题；好邻居公司工作人员称已将柏广芹的话转告顾其林，因为涉及到柏广芹违约问题，顾其林不同意退款；柏广芹要求好邻居公司告知顾其林联系电话，好邻居公司遵循顾其林意见未予告知。6月28日，三方未办理银行贷款手续，同日，柏广芹向好邻居公司出具声明函1份，载明：“经过你们代理，我们正在购买和燕路325号9幢402室的住房（我们已经交付了5万元的购房金），但后来我们了解到，该房屋的产权期限是50年，贵公司在我们购买房屋之前，并没有说明（或者说是隐瞒了）这一点。这一点，我们在2016年6月27日已经电话告知贵公司的唐女士了，我们郑重的要求贵公司把房款退给我们（至于你们能否把房款怎么从卖方那里要回来与我们无关，因为你们是代理销售的）”，并将该声明函邮寄给了好邻居公司，好邻居公司将该声明函转发告知了顾其林。后好邻居公司居间将顾其林的案涉房屋转售他人。2016年7月26日，柏广芹的委托诉讼代理人吴卫国再次致电好邻居公司工作人员，吴卫国表示“我们现在钱也筹到了，继续买”，好邻居公司工作人员表示该房屋已经卖掉了。2016年7月9日，柏广芹具状以顾其林、好邻居公司为被告向一审法院提起诉讼，要求顾其林、好邻居公司支付柏广芹定金5万元及违约金5万元。该案案号为（2016）苏0113民初4040号，该案审理过程中，柏广芹明确不要求好邻居公司承担责任，故变更好邻居公司为第三人。后在2017年1月19日第二次庭审时，柏广芹无正当理由未到庭参加诉讼，故一审法院裁定该案按撤诉处理。2017年7月5日，柏广芹再次以顾其林、好邻居公司为被告向一审法院提起诉讼，要求顾其林双倍返还定金10万元、赔偿违约金20.4万元，要求好邻居公司支付违约金24480元。该案案号为（2017）苏0113民初3815号，该案审理中柏广芹再次撤回了对好邻居公司的起诉，后一审法院为查清案件事实，依法追加好邻居公司为第三人。该案经两次开庭审理后，柏广芹于2018年1月24日申请撤回起诉并获一审法院准许。在本案审理中，一审法院询问柏广芹关于（2017）苏0113民初3815号案件撤诉原因，其称认为该案承办人有明显偏向，且该案如果判决可能对其不利，故撤诉另行提起诉讼。一审另查明，在（2017）苏0113民初3815号案件审理过程中，柏广芹于2017年10月13日开庭时明确认可在双方签订合同时，顾其林向其出示了案涉房屋的房屋所有权证与土地使用权证。关于2016年6月26日柏广芹到好邻居公司处磋商的事项，好邻居公司陈述系柏广芹表示资金紧张，要求解除合同并退还购房定金，柏广芹陈述其系去了解案涉房屋产权及土地使用权情况，并非要求退定金。一审审理中，柏广芹提交了1份由铂镕公司出具落款时间为2017年9月19日的证明，内容为：吴卫国为公司的管理人员之一，由于其购买和燕路小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款，经公司开会讨论决定，同意借给吴卫国60万元。经查，该公司法定代表人为柏广芹，股东为柏广芹及其丈夫吴卫国，其中柏广芹持股比例为40%，吴卫国持股比例为60%。一审法院认为，柏广芹与顾其林及双方与好邻居公司于2016年6月18日签订的《南京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》系各方真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同当事人应当按约履行。合同签订后，柏广芹方作为购房一方，有义务按照合同约定办理贷款手续、支付购房款，柏广芹提供的现有证据不足以证明其按照合同约定于2016年6月28日前积极办理贷款手续或准备自有资金支付首付款及房款，相反从柏广芹提供的其于2016年7月26日的通话录音显示柏广芹表示“我们现在钱也筹到了，继续买”，以及柏广芹提供的为铂镕公司出具的证明显示“其购买和燕路小区房屋，资金不够，于2016年6月30日向本公司申请借款”等证据，可以认定柏广芹在需要办理购房贷款及支付首付款时资金不够，因此好邻居公司陈述的柏广芹于2016年6月26日至好邻居公司以资金不足为由要求解除合同可信度更高，柏广芹主张其仅系去了解案涉房屋产权及土地使用权年限情况依据不足，且柏广芹自认顾其林在签订合同时向其出示过案涉房屋的房屋所有权证及土地使用权证，柏广芹以该房屋产权是50年而非70年为由要求顾其林变更产权年限或解除合同依据不足。柏广芹在办理贷款前明确表示资金不够要求解除合同、退还定金，且未按约定期限办理贷款手续，后又向好邻居公司发函要求退还定金，并于2016年7月9日向一审法院提起诉讼，要求返还定金并支付违约金，由上述情形可见，系柏广芹以其行为明确表示将不履行合同，并要求解除合同，致顾其林卖房回笼资金买房的合同目的不能实现，顾其林据此同意解除合同，应当认定系柏广芹构成违约，顾其林不够成违约。尽管顾其林未另行向柏广芹书面通知解除合同，但考虑到顾其林并不具备专业法律知识，且顾其林在柏广芹违约后仅没收柏广芹的定金，并未主张柏广芹按照合同约定赔偿违约金，应当认为顾其林根据柏广芹的声明函表达意见及好邻居公司的反馈意见同意解除合同并没收定金并无不当，柏广芹据此认为双方合同并未解除以及要求顾其林返还定金、赔偿违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回柏广芹主张的全部诉讼请求。一审案件受理费7840元，由柏广芹负担。本院审理期间，柏广芹对一审法院查明“同日（即2016年6月28日）柏广芹向好邻居公司出具声明函一份”有异议，上诉人主张该声明函是其6月30日才邮寄；上诉人对一审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人顾其林对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，柏广芹提交以下新的证据：1.银行卡流水一份，证明柏广芹的妹夫打给其28万元；2.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）之父的存折、理财账户等，证明当时该款项可以用于支付首付款；3.柏广芹丈夫（即柏广芹委托诉讼代理人）弟弟的银行流水，证明柏广芹丈夫为其弟弟垫付了60万元，其买房子时柏广芹丈夫的弟弟说会把钱归还。顾其林质证认为，对上述证据关联性不予认可，且达不到上诉人的证明目的。本院认证认为，上述证据与本案纠纷所涉及事实不具有关联性，本院不予采纳。本院认为，虽然柏广芹对其寄送声明函的时间有异议，但对于其曾经寄送声明函的事实并不否认，从声明函内容来看，柏广芹以房屋产权期限为50年为由，要求返还定金；柏广芹的上述行为可以看出其已经做出了解除案涉房屋买卖合同的意思表示。但根据已查明的事实，在签订案涉合同时，顾其林已经向其出示了房屋、土地权属证书，故柏广芹以房屋产权期限为50年为由要求解除合同、返还定金没有法律依据，其行为构成违约。在柏广芹违约解除合同情况下，顾其林因另外购买房屋急需出售案涉房屋的原因，选择不再继续履行与柏广芹的合同，将房屋另行出售，并无不当。柏广芹行为构成违约，其要求顾其林返还定金、赔偿损失，不具有任何法律依据，一审法院驳回其相关诉请并无不当。综上所述，柏广芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7840元，由柏广芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年二月三日法官助理 李映碧书 记 员 王宇白