山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9929号 上诉人（原审原告）：临沂齐鲁园广场商业运营有限公司,住所地临沂市兰山区汶河路中段齐鲁园广场接待中心。 法定代表人:刘昌东,总经理。 上诉人（原审原告）:冠鲁房地产开发有限公司,住所地山东省平邑县成浚河路207号。 法定代表人:刘加营,总经理。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人:巩译文,山东正之源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:青岛尚古商贸有限公司,住所地青岛市崂山区深圳路青岛国际金融广场2号楼11层1103户。 法定代表人:于克娜,执行董事。 委托诉讼代理人：孙泽鹏，山东雅君律师事务所律师。 上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司因与被上诉人青岛尚古商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初6172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。 临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2017年11月22日基于双方真实意思表示签订《齐鲁园广场商铺租赁合同》及《装饰(装修)协议书》，将位于临沂市兰山区齐鲁园广场商业楼(一号楼)二层L215B号商铺租赁给被上诉人，并明确约定固定租赁期内被上诉人租金总额为479522.4元，综合服务管理费1.50元/平方米/天，上诉人向被上诉人提供附条件的装修补助款人民币595000元并明晰了违约责任及撤场限制，权利义务明确。而后在合同履行过程中，被上诉人拒不支付商铺租赁费用及综合服务管理费亦事实清楚，而根据《齐鲁园广场商铺租赁合同》11.2条的约定，被告拒不支付租金及物业费等行为已完全构成约定解除合同的情形，根据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”，一审法院以达不到法定解除条件为由驳回上诉人请求，明显认定事实不清且适用法律错误。 被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉,维持原判。请注意，本案在2019年5月底上诉人的职业经理人董广晴在征得第一上诉人的法定代表人刘昌东的同意后与被上诉人达成了补充协议，就被上诉人在上诉人处的三个品牌店的运营达成了一致意见，并且被上诉人按照董广晴的要求支付了65000元，所以，双方就合同的履行已经达成了补充协议，应当按照补充协议严格履行，上诉人无权追究我方的违约责任。 原审原告向一审法院起诉请求：1、依法判令解除被告与原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司签订《齐鲁园广场商铺租赁合同》并向原告支付物业费、推广费及租赁费共计126258.13元及违约金；2、依法判令被告向原告返还装修补贴款476000元及利息；3诉讼费、保全费及其他一切必要费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月15日，原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司与被告青岛尚古商贸有限公司签订《齐鲁园广场商铺租赁合同》,约定由被告承租原告齐鲁园广场商业楼的二层L215B号商铺，双方确认商铺可出租面积为119平方米,租赁期限自2017年12月23日起至2020年12月22日止。约定租金为:2017年12月23日至2018年12月22日的租金为3.5元/平方米,年租金152022.5元；2018年12月23日至2019年12月22日的租金为3.68元/平方米,年租金159840.8元；2019年12月23日至2020年12月22日的租金为3.86元/平方米,年租金167659.1元。双方确认由原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司代收被告的水、电、燃气、超时空调等公共事业费用，综合服务费(含空调费)为1.5元/平方米/天。合同约定:若被告逾期未缴纳租金、综合管理费用或者其他费用累计超过30日,原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司有权不经被告同意立即解除本合同,被告需向第一原告支付相当于3个月租金及综合管理费用总和的违约金。2017年10月20日,原告冠鲁房地产开发有限公司与被告青岛尚古商贸有限公司及青岛文熙建设工程有限公司签订装饰(装修)协议书,约定原告冠鲁房地产开发有限公司向临沂市嘉泽装饰有限公司支付装修费用595000元,用于为被告店铺装修款,并约定被告如不满两年撤场的,需赔偿原告冠鲁房地产开发有限公司已付装饰总额80%的装饰装修款。合同签订后,二原告均已履行了约定义务,并支付被告青岛尚古商贸有限公司店铺装修款595000元。被告经营至2018年第四季度时停业，经原告统计，被告尚欠2018年第四季度和2019年第一季度的租金、综合服务费及水、电等费用126258.13元。 另查明，被告青岛尚古商贸有限公司同期在原告处承租三处店铺，分别用于伊华欧秀、NA及N-ONE三品牌经营，NA及N-ONE两品牌店仍在正常经营中。二原告2019年4月12日就涉案伊华欧秀店铺租赁纠纷起诉后，被告青岛尚古商贸有限公司曾与原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司人员董广青协商，2019年5月28日,曾就诉争商铺2018年、2019年、2020年的租金、物业费、推广费等事宜达成初步补充协议,协商内容为:伊华欧秀2018年所有费用只交物业费2万元,分6个月;2019年也是扣点10%,物业费全免;2020年执行原合同。NA:2018年房租、推广费及物业费只交1.5万元,分6个月;2019年也是扣点10%;2020年也是执行原合同；一楼的N-ONE:2018年只交物业费3万元,分6个月;2019年扣点10%,然后2020年执行原合同。被告于2019年5月28日按照董广青指示向原告支付了租金、物业费、推广费等费用65000元,但原被告未就此正式签署补充协议，本案审理过程中经调解，双方也未能再达成协议。 一审法院认为，原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司与被告青岛尚古商贸有限公司签订的租赁合同及装修协议，系合同双方的真实意思表示，合法有效。现双方主要就涉案合同是否符合法定解除条件存有争议。 合同的法定解除，是指法定解除条件成就时，解除权人一方行使法定解除权使双方合同关系归于消灭。本案原告诉请合同解除及结算等，属于单方主张行使法定解除权的体现，需要有法定的合同解除条件成就。对于原告举证主张的被告单方停业撤场事实，被告予以否认，并抗辩停业系因商场店铺开业率低、经营成本高等诸多原因所致。从本案双方签署商铺租赁合同的商业经营目的而言，最大可能地实现物尽其用、经营获利实为双方交易之追求目标，被告在原告处经营其他品牌商铺的情况下放弃本案伊华欧秀店铺经营显然不符合其商业经营目的，结合被告关于其愿意积极与原告协商提升经营并已交纳部分费用的举证，即便被告尚未与原告达成提升经营的补充协议，也没有证据表明被告有不履行租赁合同主要债务的明确表示，反而被告仍在积极寻求继续履行合同之救济，被告抗辩亦有其现实合理性。因此，本案中虽有瑕疵履行合同的不适当情形，但尚不足以影响到合同目的的实现，原告主张解除合同的事实依据并不充分，其行使法定解除权的条件尚不成就，对其诉请解除合同的相关主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决，驳回临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4912元，由原告临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院查明案件事实如下：青岛尚古商贸有限公司曾与临沂齐鲁园广场商业运营有限公司人员董广青协商，2019年5月28日,双方曾就诉争商铺2018年、2019年、2020年的租金、物业费、推广费等事宜协商如下:伊华欧秀2018年所有费用只交物业费2万元,分6个月;2019年也是扣点10%,物业费全免;2020年执行原合同。NA:2018年房租、推广费及物业费只交1.5万元,分6个月;2019年也是扣点10%;2020年也是执行原合同；一楼的N-ONE:2018年只交物业费3万元,分6个月;2019年扣点10%,然后2020年执行原合同。青岛尚古商贸有限公司于2019年5月28日按照董广青指示向临沂齐鲁园广场商业运营有限公司支付了租金、物业费、推广费等费用65000元,但双方未就此正式签署补充协议。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司与被上诉人青岛尚古商贸有限公司签订的租赁合同及装修协议，系合同双方的真实意思表示，合法有效。 按照合同约定，被上诉人需支付上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司2018年至2019年第一季度租金、推广费、物业费。上述费用计算为：2017年12月23日至2018年12月22日，租金以扣率9%即营业额的9%计算，根据被上诉人向上诉人齐鲁园公司提报的营业额，被上诉人拖欠2018年度租金2122.2元，推广费按照租金的3%计算，拖欠63.66元；2018年12月23日至2020年12月22日，租金以固定租金计算即3.68元/天/每平方米，涉案商铺119平方米，被上诉人拖欠2019年度第一季度租金39960.20元，推广费1198.81元；2018年至2019年第一季度物业费按照1.5元/天/每平方米计算，拖欠82913.26元，以上共计126258.73元，扣减被上诉人已缴纳的65000元，被上诉人尚拖欠上诉人齐鲁园公司61258.73元。被上诉人虽辩称已与上诉人齐鲁园公司法定代表人刘昌东达成补充协议，按照补充协议内容被上诉人已足额支付相关费用，但其提供的被上诉人职工于娅琳与董广青的通话录音、微信聊天记录，董广青与齐鲁园公司法定代表人刘昌东的微信聊天记录及被上诉人的付款记录只能证明双方就租金支付等争议事项进行了协商并不能证明双方达成了补充协议，本院对被上诉人的辩称不予采信。 关于上诉人诉求解除涉案租赁合同并要求被上诉人支付装修补贴款及违约金的问题，本院认为，被上诉人虽有履行合同瑕疵，但从其与上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司协商订立补充协议及支付部分租金等费用（65000元）来看，其以实际行动表明其在积极履行合同，若判令合同解除并要求其支付大额装修补贴款及违约金对其显示公平，现判令被上诉人支付拖欠的租金、推广费、物业费可弥补上诉人损失，双方亦可通过合同的继续履行获得相应收益符合涉案租赁合同订立的目的，以上，对于上诉人该项诉求，本院不予支持。 综上所述，上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初6172号民事判决； 二、被上诉人青岛尚古商贸有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司拖欠的2018年至2019年第一季度租金、推广费、物业费共计61258.73元。 三、驳回上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4912元，由上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司负担4412元，被上诉人青岛尚古商贸有限公司负担500元；二审案件受理费9824元，由上诉人临沂齐鲁园广场商业运营有限公司、冠鲁房地产开发有限公司负担8824元，被上诉人青岛尚古商贸有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长 金 宏 审判员 徐天威 审判员 杨海荣 二〇二〇年二月十八日 书记员 张洪亮