福建省平和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0628民初2452号 原告（反诉被告）：赖碧春，女，1970年3月8日出生，汉族，住平和县。 委托诉讼代理人：李光明（系赖碧春丈夫），男，1969年7月17日出生，汉族，住平和县。 被告（反诉原告）：张水土，男，1981年9月27日出生，汉族，住平和县。 被告（反诉原告）：林小勤，女，1980年8月11日出生，汉族，住平和县。 张水土、林小勤共同委托诉讼代理人：林伟华，福建履德律师事务所律师。 张水土、林小勤共同委托诉讼代理人：黄晓均，福建履德律师事务所实习律师。 原告赖碧春（反诉被告）与被告（反诉原告）张水土、林小勤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赖碧春委托诉讼代理人李光明、被告（反诉原告）张水土、林小勤共同委托诉讼代理人林伟华、黄晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖碧春向本院提出诉讼请求：1、判令解除赖碧春与张水土、林小勤签订的《房产买卖协议书》；2、判令张水土、林小勤向赖碧春返还定金120000元；3、判令本案诉讼费由张水土、林小勤承担。事实和理由：张水木、林小勤系夫妻关系。2019年3月17日，经平和县金家房产中介服务中心介绍，赖碧春与张水土、林小勤签订一份《房产买卖协议书》（下称协议）。协议约定：张水土、林小勤将坐落于平和县小溪镇宝善村吉祥路310号六层半的房屋出售给赖碧春，房款成交价为1220000元；协议签订当日，赖碧春付给张水土、林小勤定金120000元，2019年4月4日前支付首付款850000元，2019年12月31日前付清房款370000元；2019年9月4日，张水土、林小勤将该房产交付赖碧春使用。协议书第九条违约责任第二项，张水土、林小勤承诺不管任何原因导致该房产无法正常过户到赖碧春名下时属隐瞒、欺诈行为，应退还定金及首付款，并向赖碧春支付房款成交价20%的违约金。后经向有关部门了解，张水土、林小勤出售给赖碧春的房屋，无法办理房产过户手续。赖碧春与张水土、林小勤签订协议的目的不能实现。之后，赖碧春与张水土、林小勤多次协商不能达成协议，特提起诉讼，请求判决支持。 张水土、林小勤辩称，赖碧春违约在先不支付购房款，不具有合同解除权，其以合同目的不能实现为由解除合同不能成立。赖碧春未按合同约定支付购房款，经催告后仍拒不支付，已构成根本违约，定金应当予以取消，赖碧春无权要求返还。因赖碧春系违约方，本案诉讼费应由其承担。 张水土、林小勤提出反诉请求：1、判令解除张水土、林小勤与赖碧春于2019年3月17日签订的《房产买卖协议书》；2、判令赖碧春已支付的购房定金12万元归张水土、林小勤所有；3、本案诉讼费用由赖碧春承担。事实和理由：2019年3月17日，张水土、林小勤与赖碧春签订《房产买卖协议书》，协议约定赖碧春向张水土、林小勤购买址在平和县，总价款1220000元，于合同签订当日支付购房定金120000元，于2019年4月2日前支付首付款850000元（含定金在内），于2019年12月31日前支付余款370000元；张水土、林小勤收到首付款后于2019年9月4日前搬出，将房产交付赖碧春使用；如赖碧春违约，张水土、林小勤有权取消定金；日后若能办理不动产权证，一切税费由赖碧春承担，张水土、林小勤需积极配合相关手续。协议签订后，赖碧春按月支付购房定金120000元，但是未依约支付首付款，张水土、林小勤于2019年4月18日书面催告赖碧春支付首付款，赖碧春拒不支付，已构成根本违约，张水土、林小勤有权解除合同并取消定金。 赖碧春辩称，张水土、林小勤出卖给赖碧春的房屋，在平和县城乡规划区内，该房屋建筑六层，根据《平和县城乡规划建设管理规定》第八条第二款规定，属违章建筑。张水土、林小勤出卖的房屋，未取得房屋所有权证，根据《城市房产管理法》第37条规定，该房屋禁止买卖。其与张水土、林小勤签订买卖合同的目的，一是其要取得房屋所有权，二是张水土、林小勤取得房款。现张水土、林小勤出卖的房屋未取得房产证，禁止买卖，违反《平和县城乡规划建设管理规定》中关于个人建房限建五层以下的规定，无法办理房屋过户手续，双方签订房屋买卖合同的目的不能实现。张水土、林小勤已构成根本性违约，导致合同解除，张水土、林小勤应承担违约责任。因此，张水土、林小勤请求取消120000元定金，没有事实和法律根据，请求判决驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，具体如下：赖碧春提供《房产买卖协议书》复印件一份、《定金收款证明》复印件一份、平国用（2004）字第00123号《中华人民共和国国有土地使用证》复印件一份、平政〔2013〕1号《平和县人民政府关于印发平和县城乡规划建设管理规定》复印件一份。张水土、林小勤提供《房产买卖协议书》复印件一份、《催告函》、《EMS快递单》复印件各一份、平地交〔2004〕字第21号1类《平和县房地产交易鉴证书》、《收费票据》复印件各一份。上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认定分析如下： 赖碧春及张水土、林小勤均提交的《房产买卖协议书》合法真实有效，与本案具有关联性，可作为本案定案依据。赖碧春提交的《定金收款证明》、平国用（2004）字第00123号《中华人民共和国国有土地使用证》真实合法有效，可作为本案定案依据。赖碧春提交的平政〔2013〕1号《平和县人民政府关于印发平和县城乡规划建设管理规定》，属平和县人民政府公开发布的规范性文件，可作为本案定案依据。张水土、林小勤提交的《催告函》、《EMS快递单》、平地交〔2004〕字第21号1类《平和县地产交易鉴证书》、《收费票据》真实合法有效，与本案具有关联性，可作为本案定案依据。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，赖碧春与张水土、林小勤签订编号为0000169的《房产买卖协议书》（以下简称“协议”），协议约定：张水土、林小勤将址在平和县小溪镇宝善村吉祥路310号、产权建筑面积54平方的房产出售给赖碧春，成交价为1220000元；赖碧春于2019年3月17日支付给张水土、林小勤120000元作为购房款定金，于2019年4月4日前支付张水土、林小勤首付款850000元（含定金在内），于2019年12月31日前支付给张水土、林小勤第二期购房款370000元；张水土、林小勤向赖碧春保证在收到首付款后四个月前，即2019年9月4日之前搬出该房交付赖碧春；张水土、林小勤必须提供房地产可办理不动产权证过户的合法手续，即张水土、林小勤名下国有土地使用证，日后若能办理不动产权证，一切税费由赖碧春承担，张水土、林小勤需积极配合相关手续；违约责任(1)赖碧春中途违约，张水土、林小勤有权取消定金；张水土、林小勤违约，应退还赖碧春定金并赔偿违约金120000元。(2)张水土、林小勤承诺若本套房产发生产权、财务纠纷或任何原因导致无法正常过户到赖碧春名下时属隐瞒、欺诈行为，应退还赖碧春购房定金及首付款，并承诺愿意按本套房产成交价的20%作为违约金赔偿给赖碧春及负责承担由此引起的法律责任。……等约定。协议签订后，赖碧春向张水土、林小勤支付定金120000元后，未再向张水土、林小勤支付购房款。 另查明，案涉房产的土地使用权系林小勤自叶志强处受让取得的，该宗地系以划拨方式取得土地使用权，案涉房产至今尚未办理不动产权证。 本院认为，赖碧春与张水土、林小勤就案涉房产签订的《房产买卖协议书》是当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理》法第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，案涉房产至今尚未办理不动产权证，不得转让。因此，赖碧春与张水土、林小勤就案涉房产签订的《房地产买卖协议书》目的不能实现，案涉房产无法办理过户登记手续，赖碧春无法取得案涉房产所有权。张水土、林小勤将未依法登记领取权属证书的房产进行交易，致使其与赖碧春签订的购房协议目的无法实现，合同无法继续履行，张水土、林小勤的行为构成违约，赖碧春以签订协议的目的不能实现为由，诉请解除其与张水土、林小勤签订的《房产买卖协议书》，并主张张水土、林小勤返还定金120000元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。张水土、林小勤主张赖碧春不继续支付购房款，构成根本违约，导致合同目的无法实现，且案涉房产可依法登记取得权属证书，提出反诉请求解除双方签订的《房产买卖协议书》，判决赖碧春支付的定金120000元归其所有，但至今未能举证证明其主张，其诉请缺乏证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下： 一、解除赖碧春与张水土、林小勤签订的编号为0000169《房产买卖协议书》。 二、张水土、林小勤应在本判决生效后十日内返还赖碧春定金120000元。 三、驳回张水土、林小勤反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2700元、反诉费1350元，由张水土、林小勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  林荣杰 人民陪审员  胡慧斌 人民陪审员  李水德 二〇二〇年二月十日 法官助理郭晓贤 书记员杨丽婷