河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7080号上诉人（原审被告）:张廷峰，男，1975年1月18日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：尚旭辉，河南诚然律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐津朝，河南碧野律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张继峰，男，1978年10月21日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人:徐津朝，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿颂奇，男，1980年8月5日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元培（实习），河南西亳律师事务所律师。原审第三人：偃师市佰金汇娱乐城。注册地河南省偃师市伊洛街道办事处（太学路富丽佳苑南100米）。法定代表人：王飞，经理。上诉人张廷峰、张继峰因与被上诉人耿颂奇，原审第三人偃师市佰金汇娱乐城（以下简称佰金汇娱乐城）租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张廷峰及其委托诉讼代理人尚旭辉、徐津朝，上诉人张继峰的委托诉讼代理人徐津朝，被上诉人耿颂奇的委托诉讼代理人王高峰、李元培，佰金汇娱乐城的法定代表人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张廷峰、张继峰上诉主张：撤销原审判决，依法改判驳回耿颂奇的一审诉讼请求；一、二审受理费、财产保全申请费由耿颂奇和佰金汇娱乐城承担。事实与理由：1．2016年10月14日，耿颂奇与李聪聪签订的装修设计合同、2016年10月15日佰金汇娱乐城与洛阳云顶装饰工程有限公司签订的《佰金汇室内外装饰装修工程》合同一份、2016年10月8日王飞与王跃杰签订的《水电安装工程施工合同》一份、2016年11月15日佰金汇娱乐城与任建奎签订的《瓷砖工程合同》一份、2016年耿颂奇与偃师巿城关镇皇家花园申鹭达卫浴店签订的《卫浴购销》合同一份、佰金汇娱乐城与河南贵氏实业有限公司签订的《轻质隔墙购销安装合同》一份、2016年11月11日佰金汇娱乐城与河南泰通企业发展有限公司签订的《消防施工合同》一份，2016年11月10日佰金汇娱乐城与偃师巿城关镇迎宾南路润格暖通商行签订的《中央空调采购安装合同》一份，以上多份合同系第三人佰金汇娱乐城与李聪聪、洛阳云顶装饰工程有限公司、王跃杰、任建奎等方形成，耿颂奇进行的上述装饰装修未经过张廷峰的同意，张廷峰全程未参与，故不能据此认定张廷峰给耿颂奇造成的财产损失。2016年12月14日，耿颂奇与中山巿美歌照明电器有限公司签订的《灯饰供应合同》一份、2016年12月14日佰金汇娱乐城与郑州华德地毯集团有限公司签订的《地毯加工销售合同》一份，由中山巿美歌照明电器有限公司为佰金汇娱乐城安装灯饰、由郑州华德地毯集团有限公司为佰金汇娱乐城加工地毯，合同的真实性无法核实，对涉及的价款系娱乐城与中山巿美歌照明电器有限公司、郑州华德地毯集团有限公司形成，耿颂奇对娱乐城的装饰装修内容未经过张廷峰的同意，张廷峰全程未参与，无法核实灯饰和地毯的制作过程及价款的真实性；其次，该部分装饰装修系未形成符合的装饰装修物，可以拆除，归耿颂奇所有，并不能造成损失，一审判决无相应的事实与法律依据。佰金汇娱乐城自2017年开始营业至今已有两年时间，其对张廷峰出租的房屋从未提出异议，也未要求张廷峰提供出租合同所涉及的土地使用权的任何手续，故耿颂奇对其酒店拆除存在极大过错。张继峰其从未参与过张廷峰与耿颂奇的租赁合同过程，其不是涉案房屋的所有权人，仅是张廷峰利用其银行卡收取房屋租金，不应当对损失承担任何的赔偿责任。2．张廷峰作为本案所涉租赁物的所有人，其与张继峰不存在合伙关系等，张继峰仅仅是将其信用卡出借给张廷峰使用，而租金实际由张廷峰收取。该事实张廷峰、耿颂奇等均认可。一审法院认定张继峰出借银行卡是违反金融管理法规的违法行为，应对损失在接受款项内承担责任，张继峰认为该判决没有任何的事实与法律依据，该办法虽然禁止出租、出借银行账户，但是该法属于行政规章，且该规定属于管理型的禁止性规定，并未规定说借用了银行卡就要对债权人承担责任，且法律上仅限于单位的银行账户，也仅是说可以作为共同诉讼人，并未确认出借人要承担共同清偿责任，张继峰未参与张廷峰房屋租赁过程，与张廷峰属兄弟关系，借其银行卡使用合情、合理，其行为也未侵犯耿颂奇的任何权益，不应承担责任，这对张继峰明显不公。依照法律规定不应当以耿颂奇合同签订时的造价计算赔偿损失。且在该合同履行中，耿颂奇已经于2017年装修完毕，投入经营使用两年，造成房屋的装饰装修价值降低，一审法院认定情况对张廷峰明显不公。对于耿颂奇的损失，其在一审中应申请鉴定而未申请，其损失无法确定，应以证据不足驳回其诉讼请求。本案中耿颂奇也存在过错，应根据其过错程度承担相应的损失。耿颂奇作为承租人，在与张廷峰签订租赁合同时，对出租物应具有审查义务。虽然出租物存在瑕疵，但是耿颂奇签订出租合同的目的是使用出租物经营娱乐项目，其疏于审查，盲目投资，其本身也具有明显过错，对其损失应承担与张廷峰相当的责任。耿颂奇辩称，2016年7月1日签订《出租合同》时，租赁的只是一栋2层钢结构、以前作为仓库使用的房屋。为了佰金汇娱乐城能够运营，必须进行装饰装修。2016年10月至12月期间，耿颂奇分别与李聪聪、洛阳云顶装饰工程有限公司等多家设计、装修、水电安装、建材卫浴、消防施工、照明电器、中央空调等专业经营单位、个人签订了相关设计、施工、采购合同，直至2017年2月才装修、安装完毕。上述设计、施工、采购合同，已经完全物化为佰金汇娱乐城的营业设施，一审庭审时，亦提交了装修过程现场照片152张，以及娱乐城被强行拆除之前的内部实景照片409张、包房内视频47段，装饰装修的实物能够与相关合同内容相互印证。关于每份合同对应的价款，均有详细清单。佰金汇的灯饰是安装在娱乐城的房间、走廊、大厅、门面，其线路、基座、吊装等必然与建筑物融合一体；地毯也是专门按照每个房间、走廊等的具体尺寸剪裁、铺设的。在2019年2月的强制拆除时，均已随同建筑物化为垃圾。签订合同之前的2016年5月3日，张廷峰就要求耿颂奇先行预付"佰金汇房租40万元"，可见张廷峰对情况知悉;如果不同意装饰装修，租赁关系不会存在。建筑物没有办理土地使用证、规划许可证，当地政府依法对违章建筑强制拆除，是张廷峰的全部责任。至于房屋租赁合同无效情况下的缔约过失责任，耿颂奇已经自行承担了30%。银行关于禁止存款人出借银行结算账户，而"存款人"显然包括单位、个人。关于佰金汇娱乐城的损失计算问题，张廷峰引用法条错误。佰金汇娱乐城述称：同意耿颂奇的答辩意见。耿颂奇向一审法院提出诉讼请求：1、确认《出租合同》无效；2、张廷峰、张继峰共同赔偿耿颂奇各项损失共计1000万元；3、诉讼费、保全费等一切费用由张廷峰、张继峰负担。一审法院确认如下法律事实：佰金汇娱乐城系个人独资企业，于2017年4月13日注册成立，营业执照载明投资人为王飞，实际投资人为耿颂奇。为筹建佰金汇娱乐城，耿颂奇于2016年5月3日向张廷峰预交房租400000元，后于2016年7月1日与张廷峰签订出租合同一份，合同主要内容为：甲方（出租方）张廷峰乙方（承租方）耿颂奇经甲乙双方协商达成如下条款：1、地理位置：偃师市东明路中段乐居小区南2、租赁范围：房屋建筑面积5197平方米，门前广场及道路，以双方确认的图纸为准，水电由甲方根据乙方需求建设，如不够使用，甲方另行建设。3、租赁期限：租期为15年（合同期满后如乙方继续使用，按原合同应优先乙方承租），即2016年7月1日至2031年6月30日。4、租金及交付办法：以房屋总面积每平方米12元计算，每年租金为748368.00元整。五年为一个合同周期，房屋租金每五年增长10%。第一年租金在合同签订时一次性交清，以后每年租金应在5月30日之前一次性交清，如逾期不交租金，经甲方书面催告后两个月仍未交清租金的，甲方有权终止合同。5、乙方在租赁期内，甲方不得以任何方式干扰乙方的经营范围，乙方租用期间如遇政府征用或遇不可抗力，导致无法正常使用，本合同终止。6、乙方在经营期内，如因经营需要确需改造的，经甲方同意后方可进行，改造费用由乙方承担。7、租赁期内，乙方对甲方交付的一切配套设施应认真管理，如有损坏，应照价赔偿，但正常损耗与合理拆旧除外。乙方在经营过程中所发生的各种费用由乙方承担。如房屋结构及质量出现问题，造成的一切后果由甲方全部承担。该房屋乙方不得转租，租赁到期后，房屋内不可移动的，乙方无条件交付给甲方，不得破坏性拆除。8、租赁期内，由于乙方管理不善（如下水道堵塞、火灾等）造成楼梯损坏、变形等，由乙方承担所有经济损失。9、合同期内，如遇拆迁，在租赁期内由乙方投资装修部分经营补偿款归乙方所有，其余部分补偿款归甲方所有，与乙方无关。10、乙方应按照缴纳各种费用，做好防火防盗和安全工作，做到守法经营。11、未尽事宜，双方另行协商解决。12、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字盖章后生效。出租合同签订后，耿颂奇以佰金汇娱乐城的名义与李聪聪签订“装饰设计合同”一份，委托李聪聪承担佰金汇娱乐会所的室内设计，合同约定室内设计服务费及项目施工过程跟进服务费一次性协商议价为250000元，耿颂奇先后于2016年10月15日、11月1日、11月25日支付200000元，尚欠50000元未予支付。2016年10月15日，佰金汇娱乐城与洛阳云顶装饰工程有限公司签订“洛阳云顶装饰装修工程施工合同”一份，由该公司对室内外棚面、墙面、面等装饰工程装修，工程造价为8126740元，合同约定：全部工程验收合格后，甲方（佰金汇娱乐城）对乙方（洛阳云顶装饰工程有限公司）提交的工程结算单进行审核，提交之日起三十日内如未有异议，即视为甲方同意在保修期结束后三十天内支付乙方工程款，2017年1月23日，经双方审核决算，耿颂奇应付的装修装饰款为8238326.94元，耿颂奇陆续向洛阳云顶装饰工程有限公司支付了部分装修款项，余欠款尚未支付完毕。2016年10月8日，王飞与王跃杰签订“水电安装工程施工合同”一份，由王跃杰包工包料对佰金汇娱乐城的水电等进行施工，合同预算价款为967500元，耿颂奇陆续支付了部分款项，余欠部分款项尚未支付。2016年11月15日，佰金汇娱乐城与任建奎签订“瓷砖工程合同”，由任建奎承包所有瓷砖工程，合同价款1379000元，耿颂奇陆续支付了全部的工程款。2016年12月14日，耿颂奇与偃师市城关镇皇家花园申鹭达卫浴店签订“申鹭达卫浴购销合同”，购买该店卫浴产品共计310000元，耿颂奇陆续支付了全部工程款。2016年11月份，佰金汇娱乐城与河南贵氏实业有限公司签订“轻质隔墙购置安装合同”，由该公司为其进行室内轻质隔墙的安装，合同价款480000元，耿颂奇陆续支付部分款项，余欠部分款项尚未支付。2016年11月11日，佰金汇娱乐城与河南秦通企业发展有限公司签订“施工合同”一份，由该公司承包佰金汇娱乐城的消防系统，工程造价500000元，耿颂奇陆续支付了部分款项，余欠部分款项尚未支付。2016年12月14日，耿颂奇与中山市美歌照明电器有限公司签订“合同书”一份，定制该公司灯具共计580000+188640＝768640元，耿颂奇陆续支付部分款项，余欠部分款项尚未支付。2016年12月14日，佰金汇娱乐城与郑州华德地毯集团有限公司签订“华德地毯加工销售合同”一份，购买该公司地毯价款175000元，耿颂奇支付了该款项。2016年11月10日，耿颂奇与偃师市城关镇迎宾南路润格暖通商行签订“中央空调采购安装合同”一份，由该商行安装佰金汇娱乐城的中央空调，合同价款850000元，耿颂奇陆续支付了该款项。除2016年5月3日耿颂奇向张廷峰预交房租400000元外，耿颂奇于2016年11月19日转入张继峰账户248368元、由张廷峰向耿颂奇出具了收据；2016年12月31日转入张继峰账户100000元、仍由张廷峰向耿颂奇出具了收据；2017年6月20日转入张继峰账户748368元、由郭峰向耿颂奇出具了收据。以上，耿颂奇共计支付租金1096736元。由于张廷峰并未取得出租合同所涉土地的使用权，所建房屋也没有任何的规划、准建手续，2019年1月21日，偃师市伊洛街道遏制私搭乱建办公室向王飞发出拆除通知书：“拆除通知书（第022号）王飞：按照偃师市关于‘环境整治百日攻坚战’行动有关要求，你建（租）的佰金汇所占土地因未办理合法用地规划、准建等手续，属于违法建设，现责令你于2019年2月5日前自行拆除地上所有建筑物并恢复原来地貌，在此期间断水、断电。逾期未拆除，将会同市政府相关执法部门给予强制拆除。”接到该通知，耿颂奇无奈搬离了佰金汇娱乐城的沙发、茶几、电视、音响、公放设备、监控摄像头、电脑系统设备、酒水等物品，随后对佰金汇娱乐城进行了拆除处理。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，张廷峰在未取得案涉土地使用权且未办理规划、准建等手续的情况下，建造房屋用于出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与耿颂奇签订的出租合同应为无效合同。佰金汇娱乐城营业执照载明的投资人为王飞，但实际投资人为耿颂奇，对此王飞亦予以认可，因此，佰金汇娱乐城因拆除引起的法律后果应由耿颂奇承受。对于耿颂奇基于出租合同所交纳使用期间的租金，不再予以返还。造成出租合同无效的原因在于张廷峰未取得规划、准建等手续即建造房屋用于出租，因此，张廷峰应赔偿耿颂奇因此所受到的损失。耿颂奇所受到的损失应为其筹建佰金汇娱乐城时的投资，耿颂奇提交的装修、瓷砖、水电安装、卫浴、照明等合同，符合经营娱乐城所应具有的实际情况，应予认定，根据合同，其应计算损失的投资具体应为：装修设计费250000元、装修装饰款8238326.94元、水电安装工程款967500元、瓷砖工程款1379000元、卫浴款310000元、轻质隔墙工程款480000元、消防系统施工工程款500000元、灯具款768480元、地毯款175000元、中央空调款850000元，共计13918306.94元，张廷峰应赔偿的损失以根据出租合同约定的租赁期限以及已使用的期限进行计算为宜，据此，耿颂奇庭审中要求以70%的比例进行赔偿应予支持。综上，张廷峰应赔偿耿颂奇的损失数额为：13918306.94元×70%＝9742814元。耿颂奇诉称案涉房屋的实际所有人为张继峰，由于案涉房屋未取得土地使用权且未办理规划、准建等手续，无法确定实际所有人，出租合同的签订方为张廷峰，因此，其要求张继峰与张廷峰共同赔偿的理由不足，不予支持；但耿颂奇所交纳的房租中其中1096736元汇入了张继峰账户，张继峰辩称系张廷峰借用其账户，根据《人民币银行结算账户管理办法》第四十五条规定：“存款人不得出租、出借银行结算账户。”第六十五条规定：“存款人使用银行结算账户，不得有下列行为：……（四）出租、出借银行结算账户……”，张继峰出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十五条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”，因此，张继峰应在1096736元范围内与张廷峰承担共同清偿责任，张继峰要求驳回耿颂奇对其的诉讼请求不予支持。张廷峰辩称耿颂奇在搬迁时，将窗户、楼梯、楼层板等部分房屋建筑私自处理造成损失，由于耿颂奇的拆除行为系根据偃师市伊洛街道遏制私搭乱建办公室发出的拆除通知书所进行，而该行为亦系其违法建筑行为所造成，其辩诉理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）款、第五十八之规定，判决：一、耿颂奇与张廷峰2016年7月1日签订的出租合同无效；二、张廷峰于判决生效后10日内赔偿耿颂奇损失9742814元；三、张继峰对第二条中的1096736元承担共同清偿责任；四、驳回耿颂奇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费81800元、财产保全申请费5000元，由张廷峰、张继峰承担18000元、张廷峰承担67800元、耿颂奇承担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，张廷峰在未取得案涉土地使用权且未办理规划、准建等手续的情况下，建造房屋用于出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，其与耿颂奇签订的出租合同应为无效合同，由此引发的法律后果应由双方当事人按过错程度承担。造成出租合同无效的原因在于张廷峰未取得规划、准建等手续即建造房屋用于出租，对于因拆除引起的法律后果损失应由张廷峰承担主要责任；耿颂奇明知对方无土地使用权证、未获批，依然承租、装修、开设佰金汇娱乐城，对因拆除引起的法律后果损失也应承担相应责任，原审法院关于张廷峰应赔偿耿颂奇因此所受到的损失的判决,综合考虑了双方的责任,对于耿颂奇基于出租合同所交纳使用期间的租金，不再予以返还。耿颂奇所受到的损失应为其筹建佰金汇娱乐城时在该娱乐城建筑上的附属物，对其定制的家具等能够搬离，不应计算，根据耿颂奇装修的实际情况，其应计算的具体投资损失应为：装修设计费250000元、装修装饰款8238326.94元、水电安装工程款967500元、瓷砖工程款1379000元、卫浴款310000元、轻质隔墙工程款480000元、消防系统施工工程款500000元、灯具款768480元、地毯款175000元、中央空调款850000元，共计13918306.94元，张廷峰应赔偿的损失以根据出租合同约定的租赁期限以及已使用的期限和双方的责任进行计算，以70%的比例进行赔偿，张廷峰应赔偿耿颂奇的损失数额为：9742814元。原审判决并无不当。关于张继峰是否应承担连带赔偿责任问题，耿颂奇所交纳的房租中其中1096736元汇入了张继峰账户，张继峰称系张廷峰借用其账户，根据相关法律规定，一审法院判决张继峰应在1096736元范围内与张廷峰承担共同清偿责任并无不当，张廷峰、张继峰该上诉请求不予支持。综上所述，张廷峰、张继峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94671元，由张廷峰负担8000元，由张继峰负担14671元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年二月十九日书记员  张丽梅