广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初23554号原告：中山市嘉乐实业有限公司，住所地广东省中山市板芙镇民溪口，统一社会信用代码91442000618135070L。法定代表人：古志明，职务董事长。委托诉讼代理人：古红梅，系公司财务经理。委托诉讼代理人：周宇，广东**海天律师事务所律师。被告：陈涛，男，1990年9月11日出生，汉族，住江西省丰城市，原告中山市嘉乐实业有限公司（以下简称嘉乐公司）与被告陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告嘉乐公司的委托诉讼代理人周宇、被告陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许解除原、被告签订的《租赁合同》，并判令被告将位于中山市××乡镇古鹤村××蓉园山庄××号的厂房及设备完好无损交还原告；2.判令被告从欠租之日起至退还厂房之日止，向原告支付租金、水电费（暂计至2019年9月30日租金14000元、水电费623.7元）；3.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金1400元及违约金2000元。事实和理由：原、被告于2018年9月24日签订《租赁合同》一份，由被告向原告承租座落于中山市××乡镇古鹤村××蓉园山庄××号物业。合同约定，租赁期限两年，从2018年9月25日起至2020年9月25日止，每月租金2800元。合同又约定，被告先交租金后使用租赁物，每月19日前交下月的租金及上月16日前的水电费。合同还约定，被告逾期交纳租金及水电费的，按每日3%向原告支付滞纳金。因违约导致解除合同的，被告还应向原告支付违约金2000元。合同签订后，原、被告于2018年9月25日办理了厂房交接手续，但被告承租厂房后却违约，从2019年5月开始未交纳租金，至今欠5月至9月共五个月租金14000元，以及拖欠水电费623.7元未支付。原告经反复催讨，被告仍不支付，已构成根本性违约，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任。综上所述，被告拖欠租金及水电费，严重损害了原告的经济利益。原告现根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款、第107条及109条的规定提起诉讼。请法院查明事实，依法支持原告的诉求，以维护法律的尊严。庭审中，原告明确租金计算标准为2800元/月。原告嘉乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.租用合同；2.租用厂房位置证明；3.水电费清单；4.物业管理委托书；5.建设工程申报呈批表；6.古鹤村委会2012年出具的证明；7.厂房交接记录；8.企业机读档案资料7份；9.事发经过；10.监控视频光盘；11.接出警综合单。被告陈涛辩称：2019年4月之前的房租被告已缴纳，2019年4月20日时房东要求被告搬离，被告于2019年4月底已搬离涉案商铺，当时被告联系不到原告，无法办理交接。被告陈涛就其辩解没有提交证据。经审理查明，2011年12月20日，古红梅作为委托方、嘉乐公司作为受委托方，签订《物业管理委托书》，约定：位于三乡镇古鹤村××、××栋建筑物产权属委托方，受委托方对委托方物业管理；委托权限包括对物业出租签订合同，欠款追收、变更转租等。2014年3月5日，中山市三乡镇古鹤村民委员会出具《权属证明》，证明位于中山市××乡镇古鹤村××层建筑物业是古红梅，该建筑物面积为800平方米，简易结构，可作工业用途，该房地产证在办理中。2018年9月24日，嘉乐公司（出租方、甲方）与陈涛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将其自有的坐落于古鹤鹤前路19号A1栋1F的物业租给乙方作办厂使用，乙方已现场查看过该物业，同意按现状承租；每月租金2800元（不含税）；租期为2年，从2018年9月25日起至2020年9月25日止；乙方应向甲方转入合同押金8000元；甲方在每月的16日抄水表、电表，乙方必须在每月19日前交清上月16日起至当月16日止的水电费及交下个月租金；乙方超过19日仍未付清上月水电费及下月租金，按未缴金额的3%累积计算日滞纳金；在合同履行过程中，如乙方无故提前中止或解除合同的，乙方同意付清当月全额租金、水电费、物业费及一切相关费用，同时认可甲方不予退还乙方所交押金；甲乙双方任何一方违约，根据合同可以确定违约金额的，按照合同确定，不能根据合同确定违约金额的，除补偿实际损失外，违约方向对方赔偿违约金2000元。合同还约定其他事项。合同出租方落款处盖嘉乐公司章，承租方落款处签陈涛名并捺印。庭审中，原被告均确认被告已支付2019年4月前的租金，且被告同意在本案中一并处理押金，原告同意押金抵扣租金等费用。双方同意在第一次庭审时（即2019年11月21日）进行交接。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告嘉乐公司与被告陈涛签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于原告主张解除合同及归还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。被告辩称其联系原告要求交接并退还押金，原告并未进行处理，其于2019年4月已搬离租赁物，但被告就其辩解没有提交证据予以佐证，故本院对于被告的辩称不予采信。双方直到第一次庭审时（即2019年11月21日）才进行交接，期间被告继续占用租赁物又未按时缴纳租金，根据法律规定原告可以单方要求解除合同，故原告主张解除双方于2018年4月18日签订的《租赁合同》的诉求，合法有据，本院予以支持。因双方亦确认于2019年11月21日进行租赁物的交接，故对于原告主张要求被告搬离涉案租赁物的诉求，本院不再处理。关于原告主张的租金，双方签订的《租赁合同》约定租赁物每月租金为2800元，被告必须在每月19日前交清上月16日起至当月16日止的水电费及交下个月租金，原告确认被告已支付2019年4月前的租金，而双方于2019年11月21日才进行交接，该期间被告仍占用租赁物，故被告应向原告支付占用租赁物期间的租金；但因被告从欠缴租金至起诉之日止长达4个月之久，原告未通过合理的途径进行解决。且经本院庭审调查后了解，原告租赁厂房处绝大部分租户在2019年4月份、5月份期间陆续停止经营，被告主张系接到行政部门及原告通知停止经营，但原告称不清楚停止经营的原因。本院认为原告作为出租人，对其出租厂区内大量租户停止经营的明显异常状况不进行了解，对于拖欠租金、收回厂房亦未及时处理，对之后造成扩大损失存在一定过错，本院认为原告亦有责任及时收回租赁物，尽早投入生产避免扩大损失，故本院仅支持原告3个月的租金主张，即认定涉案租赁物租金的计算标准为：从未缴纳租金之日起即2019年5月至2019年7月止，参照租金标准即2800元/月计算，合共8400元（2800元/月×3个月）,2019年8月1日之后的租金，本院不予支持。关于原告主张的水电费，原告提交了租赁合同、物业管理委托书、权属证明、水电费清单等予以佐证，并作了相应的陈述且保证陈述的真实性，被告亦未提出异议，故对于原告主张被告支付尚欠的水电费623.7元的诉求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金及违约金，双方签订的《租赁合同》约定被告超期仍未付清水电费及租金，应按未缴金额的3%累积计算日滞纳金，且双方任何一方违约，根据合同可以确定违约金额的，按照合同确定，不能根据合同确定违约金额的，除补偿实际损失外，违约方向对方赔偿违约金2000元。本院认为，双方约定的滞纳金过高，并且还约定了违约金，鉴于原告方在履行合同中亦存在瑕疵以及结合实际损失的情况，本院核定被告向原告支付逾期付款的违约金2000元，对于原告主张的其他滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。关于被告同意一并处理押金的问题，虽然双方签订的《租赁合同》约定在合同履行过程中，如被告无故提前中止或解除合同的，原告不予退还被告所交押金，但基于公平原则，涉案租赁合同并未对原告的违约责任有过同样约定，单方加重了被告的义务，原告亦同意押金抵扣租金，故本院认定，该押金予以抵扣被告尚未支付的2019年5月至2019年7月租金8400元，抵扣押金8000元后，被告仍须向原告支付尚欠租金400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中山市嘉乐实业有限公司与被告陈涛于2018年9月24日签订的《租赁合同》；二、被告陈涛应于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉乐实业有限公司支付尚欠2019年5月至2019年7月租金400元（已抵扣押金8000元）及水电费623.7元；三、被告陈涛应于本判决生效之日起三日内向原告中山市嘉乐实业有限公司支付违约金2000元；四、驳回原告中山市嘉乐实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元（原告已预交），由原告中山市嘉乐实业有限公司负担208元，被告陈涛负担42元（被告负担部分应于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  程震冬二〇二〇年二月四日书 记 员  洪艺华冯莹