河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4312号原告：高杨，男，1993年12月13日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：高强，男，1970年7月9日出生，汉族，住焦作市解放区。系原告高杨父亲。委托诉讼代理人：党振清，河南好谦律师事务所律师。被告：安晓来，男，1976年10月11日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：陈亚涛，河南苗硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朋，河南苗硕律师事务所律师。原告高杨与被告安晓来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本案依法转为普通程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告高杨的委托诉讼代理人高强、党振清，被告安晓来及其委托诉讼代理人陈亚涛、张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交出承租的房屋；2.判令被告支付交付房屋之前的租赁费46629元（应计算至房屋交付之日，暂时计算至起诉之日的两个月）；3.判令被告支付提前解除合同、逾期支付租金和迟延交房违约金85538.98元（计算依据和步骤见附件），扣除押金10000元，需支付75538.98元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月12日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将自己位于解放区孟州路398号都市花园1-2号、1-3号、1-4号商铺租给被告使用，租期三年六个月，2018年2月1日至2021年7月31日。房租分段计算，2018年2月1日至2019年7月31日每月租金20400.1元，2019年8月1日至2021年7月31日每月租金23314.5元，租金一年分两次支付，分别为每年2月1日前和8月1日前。合同约定，租赁期间如乙方提前退租，应提前30日书面通知甲方，乙方须多支付一个月租金作为违约金并赔偿经济损失；乙方迟延交纳租金，从迟交日起按日加收所欠金额2%的违约金，如乙方逾期15日未交足租金及违约金（无论是否已获正式通知催交），甲方有权解除本合同，收回商铺，租赁保证金作为违约金不予退还并通过法律程序追缴乙方所欠租金及应交违约金；租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺时，乙方必须在合同期限届满之次日或甲方指定时间撤出商铺，乙方逾期不撤出的，甲方有权要求乙方交付占用期间的租金，并有权要求乙方按占用期间内租金总额的50%向甲方支付违约金。合同签订后，双方履行租赁手续。2019年8月9日，被告单方提出解除租赁合同但未将房屋返还原告，也没有承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告安晓来辩称，被告要求驳回原告的诉讼请求，被告已从2019年1月底退出与原告的租赁关系，由案外人郭化龙即涉案房屋现在的实际承租人，与原告继续履行租赁合同。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同目前履行状况是什么，是否已经解除；如已解除，解除的时间应如何确定；2.原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据，应否予以支持。原告高杨为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.商铺租赁合同，证明原、被告双方之间存在房屋租赁关系，合同约定了租赁期限、房租金额、违约责任、违约费的承担，原告的诉讼请求都是按照合同计算的；2.照片8张（拍摄于2019年8月5日、10月22日），证明被告在2019年8月5日还在正常营业，10月22日被告还控制房子加了锁，其中一间烟酒店在开业。被告虽然有口头表示解除合同，但至今没有退出租赁合同，也没有交纳租金，构成了违约；3.2019年8月9日安晓来与申金玲的微信截图1份，证明安晓来在2019年8月份向原告提出解除合同，并提出了一些赔偿方案，同时证明原告以及其他房东也是在2019年7月底才知道郭化龙此人，在此之前不知道转租的事;4.短信截图1份，证明原告向安晓来催要房租，原告向安晓来提供卡号，是安晓来在向原告支付房租;5.张小翠和被告安晓来在2019年8月8日通话记录录音1份，证明双方发生锁门纠纷的时候，对方仍然没有交房租，且没有把门面房交付给原告;6.房屋买卖合同，证明高杨系涉案房屋的合法买受人;7.照片3张，证明2019年8月8日，被告的工作人员在锁门。被告安晓来对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1房屋租赁合同的真实性无异议，对证明指向有异议，该租赁合同已经在2019年1月底终止，双方解除了租赁关系，由案外人郭化龙实际接手涉案商铺进行经营。对证据2的真实性无异议，但与被告没有关系，从2019年10月22日照片可以看出酒店已经搬空。对证据3的真实性无异议，但是从短信内容看出郭化龙从2019年2月1日赔了五六十万，被告交的是2019年2月1日到2019年7月31日的房租，以上内容反映出原告是知晓从2019年2月1日实际经营者是郭化龙，从录音中原告认可被告是从中调解是桥梁，并不是被告自己本人的意思，该涉案商铺是被告直接转给郭化龙的，所以出现纠纷后，原告一直找被告调解，才有了此微信消息。关于短信的真实性无异议，但对证明指向有异议，短信内容仅是将郭化龙手机号告知原告，此时双方关于涉案房屋的纠纷已经产生，对于原告发送给被告的信息内容存在事先沟通设计，被告没有回应，郭化龙承租房屋一事，原告是知晓的，录音足以证明。对证据4的真实性无异议，但对证明指向有异议，短信内容仅能反映被告知道房租一事，但通过短信内容，被告回复给郭总打电话，可见实际交纳人是郭化龙，不是被告。对证据5的真实性无异议，但对证明指向有异议，截至2019年8月1日，没有再续交房租，该事实不否认，但该份录音中不能显示原告方给被告指定了交房期间，原告行为不符合原、被告双方签订的合同7.5条的约定。另外根据录音内容原告方也提出会继续对房屋锁门控制，也就是说被告后期并没有对房屋进行干涉。对证据6系复印件，请法庭予以核实。对证据7照片中的工作人员被告也不认识，而且被告认为是原告方锁的门，并不是被告在锁门。被告安晓来为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.2019年1月28日安晓来与郭化龙的商铺转让合同1份、2019年8月7日郭化龙、申金玲等谈话录音1份（在场人：郭化龙与申金玲、张小翠及原告家人），证明2019年2月初涉案房屋商铺已经由郭化龙承租经营，对此三位房东知情，并且在录音中关于涉案房屋是否继续经营，谈判对象也是郭化龙，被告已经退出房屋租赁关系，被告主体不适格。被告补充说明一点，2019年2月份的房租是由郭化龙直接向三位房东交纳，被告申请法院核实、调取三位房东的银行转账记录；2.视频资料1份（2019年8月8日安晓来、申金玲和另外一个房东三人去涉案房屋锁门），证明涉案房屋因郭化龙未按时交房租，原告找来安晓来从中调解，调解无果，原告将涉案房屋上锁。原告高杨对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1，原告没有见过，无法核实真实性，根据原、被告双方签订的商铺租赁中第6.5条规定，“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将商铺抵押、转租、分租或以任何名义允许第三人使用”且该合同到现在为止未做任何修改，即便转租也与原告没有任何关系，如果被告转租的话，是他的违约行为，原告不予认可，只认定合同的当事人是被告。对录音的真实性无异议，但对证明指向有异议，从录音内容来看，并不能证明原告承认擅自转租的行为，原告仍然对着安晓来，并不能减少被告的租赁责任，而且被告也一直跟原告说自己和郭化龙是合伙关系。对证据2的真实性无异议，但对证明指向有异议，说明因被告欠缴房租，原告向被告索要房租，被告来拿出郭化龙来搪塞原告，让原告去找郭化龙，哄骗三位原告在原告已经有锁的情况下加上了三把锁，当晚这三把锁都被被告取掉，没有达到控制的目的，都是被告安排的骗局。2019年12月11日，为查明案件事实，本院组织双方当事人到本案租赁现场进行了勘查。到场人员有原告高杨的委托诉讼代理人高强、案外人申金玲、被告安晓来。本院组织双方对现场进行勘查后，制作勘验笔录一份，询问笔录两份，到场人员核对无误后在笔录上签名并按手印。本院对本案证据认定如下：对于原告提交的证据1-6，被告对其真实性均未提出异议，经审查本院对其真实性予以认定。对于证据7，不显示锁门人正面，不能确定其身份，被告亦不予认可，故不能证明原告主张，本院不予认定。对于被告提交的证据1中被告与郭化龙的商铺转让合同，原告不予认可且本案租赁合同明确约定未经出租方书面同意，承租方不得擅自转租，被告未提出有效证据证明原告对其主张的转租行为明知且认可，故对该证据本院不予认定。对于证据1中的录音及证据2，原告对其真实性均无异议，经审查本院对其真实性予以认定。对于本院制作的勘验笔录和询问笔录，原告无异议，被告对其真实性无异议，并补充鼎金烟酒店在被告承租之前就已经存在了，即使原、被告双方解除租赁和同，该烟酒店也不应由被告将房屋交付给原告，原告方就该烟酒店来讲也不存在经济损失，本院对该勘验笔录和询问笔录的真实性均予以认定。本院对本案事实认定如下：本案原告高杨系焦作市解放区孟州路398号都市花园1-2、1-3、1-4号商铺的买受人，案外人王雷山系都市花园1-1号商铺的登记所有权人，案外人申金玲系都市花园1-5号商铺的登记所有权人。上述商铺均位于孟州路××东，自北向南比邻而建，第一间系1-1商铺，第二间系1-2商铺，以此类推，各商铺之间以方柱为隔。原、被告均认可在本案租赁合同签订之前，王雷山、高杨、申金玲将上述五间商铺整体出租给案外人丁伟峰，丁伟峰将商铺打通进行了装修，形成了涉案商铺现在的基本格局。2017年12月12日，原告高杨（甲方）、被告安晓来（乙方）双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将自己位于解放区孟州路398号1-2、1-3、1-4号商铺租给被告使用，用于经营餐饮，建筑面积为582.86平方米，租期三年六个月，即自2018年2月1日起至2021年7月31日止。租金以商铺建筑面积计算，2018年2月1日至2019年7月31日每月租金20400.1元；2019年8月1日至2021年7月31日每月租金23314.4元。租金一年分两次支付，分别为每年2月1日前和8月1日前。同时合同第6-5条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将商铺抵押、转租、分租或以任何名义允许第三人使用。（备注：合同期内，如乙方转租此商铺，甲方不允许增加任何费用）。第7.1条约定，租赁期间，乙方如提前退租，应提前60日书面通知甲方，乙方须多支付一个月租金作为违约金并赔偿经济损失。第7.4条约定，如乙方迟延缴纳租金，从迟缴日起，按日加收所欠金额2%的违约金。如乙方逾期15日未缴纳足租金及违约金（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除本合同，收回商铺，租赁保证金作为违约金不予退还，并通过法律程序追缴乙方所欠租金及应缴违约金。第7.5条约定，租赁期限届满或因解除合同提前收回商铺时，乙方必须在合同期限届满之次日或甲方指定时间撤出该商铺，乙方逾期不撤出的，甲方有权要求乙方交付占用期间的租金，并有权要求乙方按占用期间内租金总额的50%向甲方支付违约金。合同备注，“今收到保证金壹万元整”。合同签订后，原告向被告交付房屋。合同开始履行后，被告将租金支付至2019年7月31日，后续租金未再支付。2019年1月30日，原告家人向被告发送短信，将其名下交通银行账户信息发送给被告并告知其收到条已送到吧台。2019年7月30日，原告家人再次向安晓来发送短信，将上述交通银行账户信息再次发送给被告并告知其半年房租为139886.4元。2019年7月31日，安晓来回复“稍后给您电话，好吗”。2019年7月31日，安晓来并将郭化龙的电话发送给原告家人，要求原告家人与郭化龙联系。2019年8月7日晚，王雷山、高杨、申金玲一方与安晓来一起来到涉案房屋现场，原告一方在出租房屋的临街大门上加了一把锁。2019年8月9日，被告向王雷山、高杨、申金玲一方发微信，“……姐，你看从（2019年）7月31日到现在，我们也谈了很多次了，饭店生意真不好干，我也是不懂行，月月赔钱……咱们解除合同吧，也不耽误你往外再租赁，咱们和气分开，好聚好散，那三万保证金我也不要了，就当赔偿了……前天晚上你们把门锁住，今天你们在现场，他们把门撬开拉东西你们也没拦住……”2019年12月11日，本院组织双方当事人到涉案出租房屋现场进行勘查并制作了勘验笔录及询问笔录。经勘查发现，焦作市解放区孟州路398号都市花园1-1至1-5号商铺位于孟州路××东，自北向南比邻而建，商铺均为上下两层，且均已打通，经营餐饮生意。其中1-1号商铺一层临街部分铺面由“鼎金烟酒”商店经营使用。经核实，该烟酒店在被告安晓来承租前即已存在，安晓来承租后该店即向安晓来支付房租。1-1至1-5号商铺相通，临街大门位于1-4商铺处，系玻璃大门，门上有三把锁，一把红色大锁挂于玻璃门中间锁住了房门，两把蓝色锁虚挂于房门底部，未锁住房门。在本院要求双方当事人将门锁打开时，原、被告双方均表示中间的红色大锁不是己方锁上的，不能打开。从玻璃门外向内观察可见一层屋内基本搬空，对门有一前台，地面堆放若干垃圾、散落部分线管，顶灯全部拆除，线材裸露，有楼梯通往二层。因大门无法打开，在场人员最终没有进入出租房屋内进一步勘查详细情况。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于案涉房屋租赁合同的承租方问题。本案中，被告抗辩被告已从2019年1月底退出与原告的租赁关系，由案外人郭化龙即涉案房屋现在的实际承租人承租。经庭审查明，首先，被告并未提供证据证明其对外转租房屋征得了原告的同意，且根据原告提供的短信截图中被告称“咱们解除合同吧，也不耽误你往外再租赁，咱们和气分开，好聚好散，那三万保证金我也不要了，就当赔偿了”，从以上内容可以看出，被告是认可其为承租人的事实的，结合原告提供其向被告催要房租信息，被告回复信息内容可以看出，被告仍应为案涉租赁合同的实际承租人，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。二、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间问题。从2019年7月31日前后双方当事人发送的消息可知，在2019年7月31日之前，被告未按合同约定支付后半年房租，经原告多次催交仍未交纳。2019年8月7日，原告方与安晓来一起到租赁房屋现场，原告方在租赁房屋临街大门上加了一把锁。原告方在被告经多次催交仍未按照合同约定支付房租的前提下，在原、被告双方均在场时，在出租房屋大门上加锁的行为，可以视为原告因被告违约，以实际行动解除房屋租赁合同。故本院确认，本案房屋租赁合同已于2019年8月7日解除。三、关于原告的各项诉讼请求。关于原告要求被告交付房屋，如前所述，因本案房屋租赁合同已经解除，被告作为承租人应当返还租赁物，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于原告的损失问题。1.原告主张被告支付交付房屋之前的租赁费46629元，因本案房屋租赁合同已于2019年8月7日解除，但被告仅将租金支付至2019年7月31日，2019年8月1日至2019年8月7日的租金5365.51元（23314.4×12÷365×7=5365.51）未予支付，故本院确认被告应当向原告支付2019年8月1日至2019年8月7日的房屋租金5365.51元。2019年8月8日之后，房屋租赁合同已经解除，被告继续占有使用房屋产生的费用应为房屋占有使用费，原告主张2019年8月8日至被告实际交付房屋之日止的租金，实质上就是要求被告支付合同解除后的房屋占有使用费。如前所述，2019年8月7日，原告已经解除了房屋租赁合同，合同解除后，被告应及时腾空返还房屋给原告，但其一直未履行交付房屋的义务，对此被告应当承担相应责任；同时，根据原、被告提交的证据可知，2019年8月9日，出租房屋内的东西被拉走，对此原、被告均不持异议，同时被告也多次表达解除合同的请求，此时接收房屋的客观条件已经具备，但原告因合同解除后的违约责任问题未能达成一致，并未积极履行接收房屋的义务。但承担违约责任与接收房屋，及时止损并不矛盾，原告对于未及时接收房产产生的房屋空置的扩大损失，也应承担相应责任。综合全案，本院酌定对于2019年8月10日之后的房屋占有使用费损失，原、被告应按合同约定的租金标准各承担50%，即被告应按照23314.4元/月的50%即11657.2元/月向原告支付2019年8月8日之后的房屋占有使用费，超出部分本院不予支持；2019年8月8日-2019年8月9日涉案房屋未腾空，不具有收房条件，对该两日的房屋占有使用费1533元（23314.4×12÷365×2=1533），被告按租金标准全额支付原告。2.关于原告主张的各项违约责任。本案租赁合同约定了提前解除合同、逾期支付租金及迟延交房等的违约责任，被告抗辩认为违约责任过重。本院认为，首先本案系原告因被告未按约定支付租金而依实际行动解除合同，被告应当承担相应违约责任。合同约定租赁期为2018年2月1日至2021年7月31日，提前退租的，承租方须多支付一个月租金作为违约金。被告在租赁期间内违约，导致租赁合同解除，依法应当向原告支付一个月的租金23314.4元作为违约金。其次，截至庭审调查，2019年8月1日至2019年8月7日的租金5365.51元被告一直未予支付，按照合同约定，“逾期15日未缴纳足租金……租赁保证金作为违约金不予退还”，故对于被告支付的10000元保证金原告无须退还，亦无须折抵租金或其他费用；因被告就逾期支付租金已经承担了10000元保证金不予退还的违约责任，再就该事实承担其他违约责任过于严苛有失公平，故本院对原告要求被告按欠付租金的2%按日支付违约金的请求不予支持。关于逾期撤出（租赁房屋）违约金，考虑到原、被告双方在本案房屋租赁合同的履行过程中均存在过错，被告逾期交付的损失主要是房屋租赁费损失，对于房屋占有使用费本院已经根据双方的过错比例进行了处理，原告的损失已经得到弥补，故对于逾期撤出（租赁房屋）违约金本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安晓来于本判决生效之日起十日内将位于焦作市解放区孟州路398号都市花园1-2、1-3、1-4号商铺返还给原告高杨；二、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告高杨提前解除合同违约金23314.4元；三、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告高杨2019年8月1日至2019年8月7日的租金5365.51元；四、被告安晓来于本判决生效之日起十日内支付原告高杨房屋占有使用费（支付方式如下：2019年8月8日-2019年8月9日的房屋占有使用费为1533元；2019年8月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按月租金11657.2元计算）；五、驳回原告高杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2843.36元，由被告安晓来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  原 琳审 判 员  王文之人民陪审员  千海文二〇二〇年二月三日书 记 员  仝子越附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。