山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1511号 上诉人（原审原告）：青岛市房产经营公司，住所地青岛市市南区安徽路7号。 法定代表人：于功汉，董事长。 委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫永娟，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛奥训达游泳运动俱乐部，住所地:青岛市市北区胶东路1号。 法定代表人：阮树欣，经理。 委托诉讼代理人：魏熙翔，青岛市北鑫盛达法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙国训，男，1966年6月13日生，汉族，住青岛市市南区，系俱乐部经理。 上诉人青岛市房产经营公司与上诉人青岛奥训达游泳运动俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5648号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市房产经营公司向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初5648号民事判决第二项、第三项，改判支持青岛市房产经营公司的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由青岛奥训达游泳运动俱乐部承担。事实与理由：一、青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部之间未形成不定期租赁关系，一审法院认定事实和适用法律均错误。《合同法》第236条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该条是关于租赁期限默示更新的法律规定，默示更新也称法定更新，是指租赁期限届满后，当事人的行为表明其认可租赁关系的存在。其具体含义是:租赁期限届满后，承租人仍对租赁物进行使用、收益，承租人继续交租金，而出租人也明确表示接受。反观本案，并不符合上述条件:《房屋租赁合同》第五条第3款约定:房屋租金实行预缴方式，每年交纳一次，乙方（青岛奥训达游泳运动俱乐部）应当于每租赁年度的8月1日前，一次性将当期租金36500元交付甲方（青岛市房产经营公司）。青岛市房产经营公司已向一审法院提供证据表明，在2016、2017年度的8月，青岛奥训达游泳运动俱乐部均向青岛市房产经营公司缴纳租金，青岛市房产经营公司也给青岛奥训达游泳运动俱乐部出具了发票。如果按照上述法律规定，就应当是2018年8月1日前，青岛奥训达游泳运动俱乐部向青岛市房产经营公司缴纳了租金，青岛市房产经营公司也向青岛奥训达游泳运动俱乐部提供了收款凭证。但实际上自2018年8月1日至2019年8月11日，青岛奥训达游泳运动俱乐部并未向青岛市房产经营公司支付租金。直到2019年8月12日青岛奥训达游泳运动俱乐部在不打招呼的情况下向青岛市房产经营公司账户转款36500元，且青岛市房产经营公司在庭审知晓后已立即将该款转回青岛奥训达游泳运动俱乐部。因此，虽然青岛奥训达游泳运动俱乐部在2019年8月12日曾有转款行为，但转款的时间不对，转款行为始终未得到青岛市房产经营公司认可，完全属于单方行为，不符合《合同法》第236条默示更新的法定要件。二、青岛奥训达游泳运动俱乐部有义务在租赁期满后向青岛市房产经营公司交还涉案房屋，并应当在租赁期满后按房租标准的3倍向青岛市房产经营公司支付房屋占用费《合同法》第235条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《房屋租赁合同》第四条第3款约定:租赁期满（终止或解除），甲方有权收回出租房屋，乙方应在合同期满（终止或解除）后15日内交还该房屋。乙方每逾期一日返还房屋，甲方将按日租金的3倍收取房屋占用费。根据上述法律规定和合同约定，只要双方约定的租赁期满届满，青岛奥训达游泳运动俱乐部就有义务返还房屋，无需经过青岛市房产经营公司催告。因此，青岛市房产经营公司在租赁期满后是否书面通知青岛奥训达游泳运动俱乐部返还房屋，不影响青岛奥训达游泳运动俱乐部所负的返还房屋义务。只要青岛奥训达游泳运动俱乐部存在租赁期满拒不返还房屋的事实，青岛奥训达游泳运动俱乐部就应当按《房屋租赁合同》第四条的约定按日租金的3倍向青岛市房产经营公司支付房屋占用费。 针对青岛市房产经营公司的上诉，青岛奥训达游泳运动俱乐部答辩称：一、原审法院认定青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司涉案的房屋租赁合同合法有效，并在2018年8月31日之后继续有效，该认定具有事实和法律依据。1.青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。第一个三年租赁期限后，双方虽未重新签订房屋租赁合同，但青岛奥训达游泳运动俱乐部仍按原房屋租赁合同要件合法占有租赁物，继续使用从事游泳俱乐部的业务事项，原合同处于继续履行的状态；而青岛市房产经营公司对此并没有提出任何异议。该法律事实遵从适用了《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，所以依法双方的租赁合同继续有效。2.从青岛市房产经营公司的上诉理由来看，其扩大解释了《合同法》第二百三十六条的法律规定其错误的界定“承租人继续使用租赁物和没有提出异议”是指“出租人以行为表示认可”和“承租人继续交租金、出租人明确表示接受”。青岛市房产经营公司的这种错误的解释法律的方法和对法条的片面认识与该法条立法本意和法律原理是相悖的。合同法第二百三十六条目的是为了维护稳定的房屋租赁法律关系和保障承租人的居住权和社会安定性，同时也维护的出租人的收益性。事实是，青岛奥训达游泳运动俱乐部在2018年8月31日前后一直与青岛市房产经营公司的主要负责人洽谈合同履行事宜，对租赁合同的续签、变更和履行方式正在进一步探讨中。另外，房屋租赁合同的客体是涉案房屋而不是租金，青岛奥训达游泳运动俱乐部依约合法占有涉案房屋，到期后继续不间断的按照合同约定方式占有使用该房屋的，即成立法定的继续使用租赁物。对租赁物的占有、使用、收益才是租赁合同的实质，租金的缴付是租赁合同的附随义务，是债权关系。该236法条规定的“继续使用租赁物”不以出租人以行为认可或者缴纳租金为要件，而是以占有为要件。而出租人对承租人的“继续使用租赁物”救济方式是提出合法有效的异议。本案，青岛市房产经营公司对青岛奥训达游泳运动俱乐部的占有使用租赁物自始没有提出过异议，也没有证据证明其在一审开庭前提出过有效异议，所以本案房屋租赁合同合法有效，双方应依法继续。3.关于青岛市房产经营公司诉请的租金缴付，青岛奥训达游泳运动俱乐部认为在2018年8月31日前合同履行双方是很默契的。合同履行至2018年8月间，依据国有直管房屋的租赁使用性质和流程惯例、以及双方的交易习惯，应当办理合同续签或变更手续，对此青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司的主要负责人进行了洽谈程序。但因为青岛市房产经营公司的内部人员换届，和上级主管机关更换领导人，致使合同洽谈程序停滞，并告知青岛奥训达游泳运动俱乐部待内部人员流转完毕再行确定租赁合同事宜，待续签合同后继续履行，但青岛市房产经营公司对此一直未落实合同续签，致使青岛市房产经营公司使用房屋处于继续使用的状态。但是作为房屋租赁合同，租金的缴付只是一种债的负担，不影响合同的有效性，青岛奥训达游泳运动俱乐部按照原合同的约定并于2019年8月11日和2019年10月11日向青岛市房产经营公司分别履行了租金交纳的法定行为，积极履行了继续使用房屋的诚信和诚意。因双方不存在其他债的法律关系，只有本案房屋租赁合同之债的法律关系，所以，青岛奥训达游泳运动俱乐部的租金支付行为不需要合同相对人认可与否，该支付唯一确认的是履行合同义务的法律行为。至于青岛市房产经营公司向青岛奥训达游泳运动俱乐部资金转账行为，，青岛奥训达游泳运动俱乐部做无因管理之债的认识，愿向青岛市房产经营公司返还。二、因本案租赁合同涉及的租赁房屋属于国有直管性质的房屋，所以本案法律适用应当包括《青岛市城市共有房产管理暂行办法》。本案涉案房屋的性质是青岛市的公有住房，是房产管理部门直接管理的国有房屋，所以其管理和使用方式应当适用《青岛市城市共有房产管理暂行办法》，受该法规的约束。该暂行办法第13条规定“为了促进城市经济发展，鼓励利用铺面房屋发展第三产业”，青岛奥训达游泳运动俱乐部即是租赁国有房屋从事青岛市教委推广的少儿游泳培训和游泳后备人才储备的非盈利新民办非企业单位，符合鼓励和发展的对象，青岛市房产经营公司提起本案之诉从暂行办法的实质上看是阻碍了青岛市第三产业的发展，青岛市房产经营公司应当合理全面的履行本案房屋租赁合同。该暂行办法第16条规定“租赁合同的格式由青岛市房管机关统一印制”，本案租赁合同文本青岛市房产经营公司未按照该暂行办法的规定适用统一印制的合同，从内容和形式上损害了青岛奥训达游泳运动俱乐部的利益。该办法的宗旨是赋予国有房屋的流转性和使用性，完善国有房屋的租赁关系促进社会的健康发展。并且为了国有房屋的租赁稳定性，该《办法》没有赋予房屋管理人对租赁合同的任意解除权。所以，诉请本案青岛市房产经营公司审慎考察涉案合同，全面诚信的履行涉案合同。三、青岛市房产经营公司诉请求租赁费的缴纳，虽然符合同之债的发生原则，但其计算基础和计算方法错误。因青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司的租赁合同基于合同法236的规定属于继续有效状态，不存在违约交付租赁物的法律事实，所以不符合租赁合同第四条的约定情形。原审法院认定按照实际发生的租赁时间计算租金符合客观事实。并且青岛奥训达游泳运动俱乐部已经履行了截止到2020年8月31日的租金缴付义务，青岛市房产经营公司的诉请每日300元标准计算租金与事实不符应当不予支持。四、青岛市房产经营公司以租赁合同的出租人提起本案之诉，主体不适格，诉请驳回青岛市房产经营公司的起诉。2020年2月24日，经青岛奥训达游泳运动俱乐部向房屋登记部门查询获悉，涉案房屋的所有权人系青岛城市发展集团有限公司，登记号为青房地权市字第2014111103。青岛市房产经营公司在合同签订之始即未向青岛奥训达游泳运动俱乐部出示涉案房屋的有效权属证书，致使青岛奥训达游泳运动俱乐部在不知情的情况下签订的房屋租赁合同，属于合同欺诈行为。现依据房屋产权的认定，青岛奥训达游泳运动俱乐部认为青岛市房产经营公司对涉案房屋系物权处分行为，其对涉案房屋无处分权，依据民诉法至规定，其提起本案之诉不符合起诉条件和立案标准，所以诉请驳回起诉。 青岛奥训达游泳运动俱乐部向本院提起上诉：一、请求人民法院依法撤销山东省青岛市市北区人民法院作出的（2019）鲁0203民初5648号民事判决书，驳回青岛市房产经营公司一审的诉讼请求；二、判令一、二审诉讼费用由青岛市房产经营公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，做出错误判决侵害了青岛奥训达游泳运动俱乐部的合法权益一、青岛市房产经营公司无权要求解除《房屋租赁合同》首先，涉案房屋系由青岛市房产经营公司经营管理的国有直管非住宅房屋，青岛市房产经营公司不是涉案房屋的所有权单位，仅是经营管理单位根据一审庭审中青岛市房产经营公司提交的《青岛市国有直管非住宅房屋承 租证明》，青岛市房产经营公司属于转租方，其应提交与房产实际所有权人的租赁合同亦或其他证明材料，以证明就本案而言，其原告主体资格适格。其次，一审法院认定青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司已形成不定期租赁关系，故当事人可以随时解除合同，但因涉案房屋为国有直管非住宅房屋，青岛市房产经营公司不享有随时解除合同的权利。根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第二十三条第一款规定:“承租人有下列情形之一者，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋:（三）无正当理由拖欠租金达六个月以上，或将承租的房屋连续闲置一年以上者。”本案不存在“无正当理由拖欠租金达六个月以上”的法定条件，青岛奥训达游泳运动俱乐部已经支付到了2020年8月的租金，青岛市房产经营公司无故退还租金的行为不能认定青岛奥训达游泳运动俱乐部未支付房租，根据《合同法》第四十五条第二款的规定:“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”故青岛市房产经营公司退还租金的行为系恶意的，不能作为解除租赁合同的理由。最后，青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司签订《房屋租赁合同》时就是游泳俱乐部，各种建设设施也是青岛市房产经营公司批准同意的，且投资巨大，在俱乐部建立不久后，无故不续签合同，显失公平。因此，解除租赁合同的行为无效，由此给青岛奥训达游泳运动俱乐部造成的经济损失，青岛市房产经营公司应该进行赔偿。二、现青岛奥训达游泳运动俱乐部负责21所学校的游泳训练，解除合同将严重影响21所学校的游泳教学任务。经青岛奥训达游泳运动俱乐部申请，青岛市体育局同意青岛奥训达游泳运动俱乐部的章程并担任该游泳运动俱乐部的业务主管单位，现青岛奥训达游泳运动俱乐部为体育类民办非企业单位，其不以营利为目的，现涉案房屋供教学使用，且已有2000多名学生在此进行游泳培训，每周均有排课表，若解除合同返还房屋，将严重影响学校对学生的游泳培训计划，亦是对社会公益、公正、教育的极大迫害。现青岛市房产经营公司的诉讼行为已经造成了社会公共事业的巨大负面影响，引起了学校以及众多学生家长的不满。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，做出的错误的判决侵害了青岛奥训达游泳运动俱乐部的合法权益，将给青岛奥训达游泳运动俱乐部造成巨大的损失，对于2000多名学生的教学也将造成巨大的影响，故请求二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决并予以改判，以维护法律的公平公正。青岛奥训达游泳运动俱乐部当庭补充上诉理由：1、经查证涉案房屋的权属登记，涉案房屋的所有权人系青岛城市发展集团有限公司，登记号为青房地权市字第2014111103。青岛市房产经营公司对涉案房屋无处分权，依据民诉法规定，其提起本案之诉不符合起诉条件和立案标准，所以诉请驳回起诉。2、本案涉案房屋的性质是青岛市的公有住房，是房产管理部门直接管理的国有房屋，其管理和使用方式应当适用《青岛市城市共有房产管理暂行办法》，受该法规的约束。该暂行办法第13条规定“为了促进城市经济发展，鼓励利用铺面房屋发展第三产业”，青岛奥训达游泳运动俱乐部即是租赁国有房屋从事青岛市教委推广的少儿游泳培训和游泳后备人才储备的非盈利民民办非企业单位，青岛市房产经营公司应当遵从促进青岛市第三产业的发展，合理全面的履行本案租赁合同。该暂行办法第16条规定“租赁合同的格式由青岛市房管机关统一印制”，本案租赁合同文本青岛市房产经营公司未按照该暂行办法的规定适用统一印制的合同，从内容和形式上损害了青岛奥训达游泳运动俱乐部的利益。该办法的宗旨是赋予国有房屋的流转性和使用性，完善国有房屋的租赁关系促进社会的健康发展。并且为了国有房屋的租赁稳定性，该暂行办法没有赋予房屋管理人对租赁合同的任意解除权。所以青岛市房产经营公司应当继续履行本案租赁合同。 针对青岛奥训达游泳运动俱乐部的上诉，青岛市房产经营公司答辩称：一、青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部在《房屋租赁合同》期满后不存在房屋租赁关系，因此根本不存在解除《房屋租赁合同》问题。青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部之间签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，该合同期满后，双方之间已不再存在任何房屋租赁关系，理由如下：《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”综合上述法律规定，不定期租赁关系的成立要求同时具备以下条件：1、租赁期满已届满；2、承租人继续使用租赁物，并继续按原合同约定支付租金；3、出租人未对承租人继续占用租赁物提出异议，认可承租人继续占有适用租赁物的事实并自愿接收了承租人支付的租金；但本案中，其一，青岛奥训达游泳运动俱乐部未按原《租赁合同》约定的付款时间（2018年8月1日前）向青岛市房产经营公司支付租金，而是在青岛市房产经营公司起诉后（2019年8月12日）在未经青岛市房产经营公司同意的情况下单方自行向青岛市房产经营公司账户转款。其二，青岛市房产经营公司对青岛奥训达游泳运动俱乐部强行继续占用房屋一直在以不同的方式提出异议：青岛市房产经营公司在2018年9月29日向青岛奥训达游泳运动俱乐部送达了《租期届满不再续约提醒函》；在2019年5月9日向市北区人民法院提起诉讼要求青岛奥训达游泳运动俱乐部腾房和承担违约责任；在一审中得知青岛奥训达游泳运动俱乐部私下转款后立即于2019年10月25日和2019年10月30日两次将其转款原路转回，因此在原租赁合同期满后，本案至今也不存在青岛市房产经营公司同意接收青岛奥训达游泳运动俱乐部租金及同意青岛奥训达游泳运动俱乐部继续使用房屋的事实，青岛市房产经营公司和青岛奥训达游泳运动俱乐部之间始终未达成继续租赁房屋的共同意思表示。双方之间不符合《合同法》第236条的规定，不构成不定期租赁合同关系。既然不存在房屋租赁关系，也自然不存在解除房屋租赁合同问题，更不存在是否符合解除条件和应否解除合同问题。另外，既然双方未达成继续租赁的合意，房屋租赁合同期满后，青岛奥训达游泳运动俱乐部依法和依约均应负有腾退房屋的义务，并应按合同约定的标准支付逾期腾房期间的房屋占用费。二、青岛奥训达游泳运动俱乐部擅自改变房屋用途，其后果由青岛奥训达游泳运动俱乐部自行承担。青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部签订的《房屋租赁合同》，约定租期为3年，租赁用途为办公，但青岛奥训达游泳运动俱乐部却在未通知青岛市房产经营公司的情况下，擅自将涉案房屋改建为游泳设施，根据《房屋租赁合同》第八条第1项和第十条第3.2项的约定，该行为属于违约行为，青岛奥训达游泳运动俱乐部不仅要自行承担不利后果，且青岛市房产经营公司有权要求青岛奥训达游泳运动俱乐部恢复原状和经济赔偿。三、青岛奥训达游泳运动俱乐部属于其他机构，无权强占涉案房屋。青岛奥训达游泳运动俱乐部在一审、二审中，一直强调其单位性质为民办非企业单位，从事的是游泳培训，据此认为其有权继续占用房屋。青岛市房产经营公司认为，青岛奥训达游泳运动俱乐部作为其他机构，属于民事主体的一种，所有的民事主体，甚至包括国家机关法人，均应当遵守民事法律的规则，在与第三方签订《房屋租赁合同》时，均应当遵守《房屋租赁合同》的约定，在房屋租赁期满时，应按时将房屋交还，不能基于自身需要，而非法继续占用他人房屋。如果青岛奥训达游泳运动俱乐部认为自身情况特殊，应享受国家相关优惠政策，青岛奥训达游泳运动俱乐部应依法向国家申请，而不能将该义务强加到青岛市房产经营公司身上。四、法院应遵守公平原则，制裁违法违约行为，不应纵容青岛奥训达游泳运动俱乐部的违约行为。本案纷争的缘由，是青岛奥训达游泳运动俱乐部在租期内，不顾租期仅剩下一年多的事实，在未向出租人申请租赁期限延期的情况下，擅自投资改建房屋，到期后又因其投入较大经济上受损拒不退还房屋。无论是擅自改建，还是在租期届满后拒不退还房屋，均是严重的违法违约行为，如果如一审法院所判，则青岛奥训达游泳运动俱乐部自租赁期满之日直至本案房屋实际退还之日，将一直按照原租赁合同标准承担房屋占用费用，不承担任何违约责任，这将纵容青岛奥训达游泳运动俱乐部通过二审和执行程序拖延还房时间，让青岛市房产经营公司为其非法改建行为买单，很明显该判决违反了公平原则，依法应予纠正。 青岛市房产经营公司一审中提出诉讼请求：1、判令青岛奥训达游泳运动俱乐部将青岛市市北区胶东路1号16号楼1－3房屋腾空并完好移交给青岛市房产经营公司；2、判令青岛奥训达游泳运动俱乐部自2018年9月16日起至承租房屋实际交还青岛市房产经营公司之日止，按每日租金300元的标准向青岛市房产经营公司支付房屋占用费，暂计算至2019年5月9日为70500元；3、诉讼费用由青岛奥训达游泳运动俱乐部承担。事实与理由：青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部于2015年12月23日签订了《房屋租赁合同》，约定甲方（青岛市房产经营公司）将位于青岛市市北区胶东路1号16号楼1－3房屋出租给乙方（青岛奥训达游泳运动俱乐部），房屋建筑面积217平方米，租赁期三年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止。房屋约定租赁用途为办公。租金标准为每年36500元。合同第四条第三款约定，租赁期满（终止或解除），甲方有权收回出租房屋，乙方应在合同期满（终止或解除）后15日内交还该房屋。乙方每逾期一日返还房屋，甲方将按日租金的3倍收取房屋占用费。2018年8月31日《房屋租赁合同》到期后，青岛奥训达游泳运动俱乐部未按约定交还房屋，2018年9月29日，青岛市房产经营公司书面通知青岛奥训达游泳运动俱乐部因青岛市房产经营公司经营需要，需将房屋收回自用并不再对外出租，要求青岛奥训达游泳运动俱乐部于2018年11月30日之前将承租房屋腾空并完好移交给青岛市房产经营公司。但青岛奥训达游泳运动俱乐部至今拒绝将该房屋交还青岛市房产经营公司，也未向青岛市房产经营公司支付房屋占用费。 青岛奥训达游泳运动俱乐部辩称，青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部就涉案房屋已形成不定期租赁关系，故青岛奥训达游泳运动俱乐部有权继续使用涉案房屋。青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应按合同约定予以履行，租赁期间届满后，双方未重新签订房屋租赁合同，但青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部仍按原租赁合同继续履行，双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部应继续履行房屋租赁合同。青岛奥训达游泳运动俱乐部从未收到青岛市房产经营公司的腾房通知，青岛市房产经营公司已收到青岛奥训达游泳运动俱乐部交付的2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金36500元，视为其同意青岛奥训达游泳运动俱乐部继续租用涉案房屋。另外，青岛奥训达游泳运动俱乐部已于2019年10月11日支付2019年9月1日至2020年8月31日租金36500元，青岛市房产经营公司已收到该款项，应继续履行合同义务，故青岛市房产经营公司的请求不能成立，依法应予以驳回。 一审法院认定事实如下： 位于青岛市市北区胶东路1号16号楼1－3房屋（以下简称涉案房屋）系由青岛市房产经营公司经营管理的国有直管非住宅房屋。2015年12月23日，青岛市房产经营公司与青岛奥训达游泳运动俱乐部就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定青岛市房产经营公司将涉案房屋按现状出租给青岛奥训达游泳运动俱乐部用于办公。租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日，租金每年36500元。租金实行预缴方式，每年交纳一次，于每租赁年度的8月1日前一次性将当期租金36500元交付甲方。租赁期满（终止或解除），青岛市房产经营公司有权收回出租房屋，青岛奥训达游泳运动俱乐部应在合同期满（终止或解除）后15日内交还房屋。青岛奥训达游泳运动俱乐部返还房屋时应符合房屋正常使用后的完好状态。青岛奥训达游泳运动俱乐部每逾期一日返还房屋，青岛市房产经营公司将按日租金的3倍收取房屋占用费。租赁期满前，青岛奥训达游泳运动俱乐部要继续租赁的，应当在租赁期满3个月前书面通知青岛市房产经营公司，经青岛市房产经营公司同意后重新协商签订租赁合同。合同签订后，青岛市房产经营公司将房屋交付青岛奥训达游泳运动俱乐部管理使用，青岛奥训达游泳运动俱乐部也按合同约定支付了合同期内的租金。租赁合同期满后，青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部未续租赁合同，青岛奥训达游泳运动俱乐部继续使用涉案房屋，青岛奥训达游泳运动俱乐部并于2019年8月12日自行通过银行转账方式向青岛市房产经营公司账户内转账支付2018年9月1日至2019年8月31日期间租金36500元。2019年8月26日，本院就本案向青岛奥训达游泳运动俱乐部送达青岛市房产经营公司的起诉状，青岛奥训达游泳运动俱乐部在收到起诉状后又于2019年10月11日自行通过银行转账方式向青岛市房产经营公司账户支付36500元，作为2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金。青岛市房产经营公司对于青岛奥训达游泳运动俱乐部在合同期满后通过银行转账的两次付款行为表示不知情，并表示在落实后将予以退回。后青岛市房产经营公司于2019年10月25日将青岛奥训达游泳运动俱乐部转账支付的73000元退回了青岛奥训达游泳运动俱乐部的账户，青岛奥训达游泳运动俱乐部又再次通过银行转账向青岛市房产经营公司账户支付36500元，青岛市房产经营公司于2019年10月30日再次将该36500元退回至青岛奥训达游泳运动俱乐部账户内。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 关于青岛市房产经营公司是否于2018年9月29日通知青岛奥训达游泳运动俱乐部不再续约的问题。青岛市房产经营公司提交了二张照片打印件予以证明其于2018年9月29日通过在涉案房屋门旁张贴租期届满不再续约提醒函（以下简称提醒函）的方式告知青岛奥训达游泳运动俱乐部不再出租涉案房屋，要求青岛奥训达游泳运动俱乐部在2018年11月30日前腾还房屋。青岛奥训达游泳运动俱乐部对于该证据的真实性不认可，称未收到该提醒函，也不清楚该提醒函何时张贴、张贴在何处，并认为青岛市房产经营公司如将提醒函张贴后又撕掉的情况下青岛奥训达游泳运动俱乐部是无法看到的。青岛市房产经营公司既然到了青岛奥训达游泳运动俱乐部处，为何不直接送给青岛奥训达游泳运动俱乐部，青岛市房产经营公司显然是恶意促成诉讼条件成就。青岛市房产经营公司则表示是因青岛奥训达游泳运动俱乐部拒收才采取张贴措施的。一审法院认为，青岛市房产经营公司提交的二张照片系打印件且青岛奥训达游泳运动俱乐部不予认可，青岛市房产经营公司也无其他证据予以佐证其真实性，对该证据的证明力一审法院不予采纳。 一审法院认为，青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部之间就涉案房屋所签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案青岛市房产经营公司在涉案房屋租赁合同期满后，对于青岛奥训达游泳运动俱乐部继续使用涉案房屋并未提出异议，故双方存在不定期租赁合同关系。又因不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因此青岛市房产经营公司现要求青岛奥训达游泳运动俱乐部腾还房屋的主张实际是要求解除与青岛奥训达游泳运动俱乐部之间的不定期租赁合同，对此一审法院予以支持。青岛奥训达游泳运动俱乐部在收到法院送达的起诉状后，已知晓青岛市房产经营公司要求解除不定期租赁合同关系，其继续自行向青岛市房产经营公司账户支付租金的行为不影响青岛市房产经营公司合同解除权的行使，其以此作为要求继续履行租赁合同的主张不能成立。青岛奥训达游泳运动俱乐部于2019年8月26日收到起诉状，双方的不定期租赁合同关系于该日解除。在不定期租赁期间，青岛奥训达游泳运动俱乐部应按原租赁合同约定的租金标准向青岛市房产经营公司支付租赁费，因此青岛奥训达游泳运动俱乐部应支付青岛市房产经营公司2018年9月1日至2019年8月26日期间租金36009.49元。合同解除后、交付房屋前，青岛奥训达游泳运动俱乐部应按约定的租金标准向青岛市房产经营公司支付房屋使用费，即青岛奥训达游泳运动俱乐部应按年租金36500元的标准向青岛市房产经营公司支付自2019年8月27日至实际交付涉案房屋之日止的房屋使用费。青岛市房产经营公司要求按每日300元标准支付自2018年9月16日至实际交还房屋之日止的房屋占用费与事实不符，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、青岛奥训达游泳运动俱乐部于判决生效之日起十五日内将青岛市市北区胶东路1号16号楼1－3房屋腾还给青岛市房产经营公司；二、青岛奥训达游泳运动俱乐部于判决生效之日起十五日内支付青岛市房产经营公司2018年9月1日至2019年8月26日期间租金36009.49元；三、青岛奥训达游泳运动俱乐部于判决生效之日起十五日内按年租金36500元的标准向青岛市房产经营公司支付自2019年8月27日至实际交付涉案房屋之日止的房屋使用费；四、驳回青岛市房产经营公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2063元，减半收取1031.5元与保全费1615元，均由青岛奥训达游泳运动俱乐部负担。青岛市房产经营公司已预交，由青岛奥训达游泳运动俱乐部于判决生效后履行完毕。 二审中青岛奥训达游泳运动俱乐部提交以下证据：证据1、租赁关系发生及合同履行期限情况说明，证明青岛市房产经营公司主要负责人会议上说明国有直管房屋都是长期租赁，承诺每三年一签订，期满续签，到时候期满肯定会和我方续签，让我们放心大胆干行了。青岛市房产经营公司质证后认为，对真实性不予认可，该材料不属于证据，是游泳俱乐部的自述。本院认为上述情况说明系青岛奥训达游泳运动俱乐部单方陈述，且青岛市房产经营公司不予认可，故本院对其真实性不予认可。 证据2、投资明细，证明基于合同的长期性，做了高额的营业投资行为。青岛市房产经营公司质证后认为，对真实性不予认可，确实发生了装修行为，但是具体如何发生及详细数额我方不清楚。本院认为，上述证据与本案争议焦点不具有关联性，本院依法不予审查。 证据3、青岛市城市非住宅项目装饰装修审批表、和施工承诺书，证明涉案房屋的泳池依法办理了施工审批，符合国标规定的使用要求，通过了青岛市房产管理局的承建审批；青岛市房产经营公司对该大型施工项目于2017年3月份对青岛奥训达游泳运动俱乐部的泳池审核完毕，允许上诉人营业使用，此时距离合同期限2018.8.31只有1年半的时间。青岛奥训达游泳运动俱乐部在未经青岛市房产经营公司授意会续签租赁合同情况下不可能用1年半的时间大额施工装修，而只为了余下的一年半的合同期限。证明青岛市房产经营公司明知青岛奥训达游泳运动俱乐部施工期限长投资巨大，明知在合同履行期内上诉人不可能收回投资成本，而恶意同意施工审批，到期后不续签合同从而侵占上诉人的经营场地，存在合同恶意欺诈行为。所以要求被上诉人诚信履行合同，在不损害国家和第三人利益的情况下继续履行该租赁合同。青岛市房产经营公司质证后任务内：真实性认可，证明事项不认可，审批表是在2017年2月14日，但2016年8月15日，在未经我公司批准的情况下，青岛奥训达游泳运动俱乐部擅自施工改造，当时我方就向游泳俱乐部发了通知单，要求立即停止施工，恢复原样。在对方已经进行深度的装修的情况下，我们无可奈何，只能就安全环保问题进行监督，不代表认可对方的行为。因青岛市房产经营公司对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认可。 青岛市房产经营公司二审提交青岛城市发展集团有限公司出具的《关于同意转租房屋的说明》，证明涉案房屋由青岛城市发展集团有限公司出租给青岛市房产经营公司，且青岛城市发展集团有限公司并同意转租。青岛奥训达游泳运动俱乐部质证认为，一、对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，青岛市房产经营公司不能证明该公章的真实性，该证据形成于案件事实发生后，且属于单方说明，没有单位负责人签名或盖章，不符合法定证据要求，不具有证明效力，青岛市房产经营公司也不能证明该证据是涉案房屋所有权人出具，因此与本案没有关联性。二、对该证据的证明目的和证据效力有异议，该证据不能证明青岛市房产经营公司的民事诉讼主体资格适格。该证据属于孤证，不能单独证明青岛市房产经营公司具有本案民事诉讼主体资格；我方对该证据的单方阐述不认可，产权人应提供其与青岛市房产经营公司的相关原始合同和履行凭证作为佐证。若该证据是真实的，则一审应将青岛城市发展集团有限公司列为有独立请求权的第三人，一审法院遗漏案件当事人。作为证人证言，青岛城市发展集团有限公司也应出庭作证接受当事人质询。该证据不属于新证据的范畴，且已过举证期限。即使该证据为真实的，青岛市房产经营公司作为转租方也无权提起本案诉讼。本院经审查，对该证据的真实性予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点在于涉案合同是否应予解除及解除的后果。本案双方签订的租赁合同约定的租赁期限自2015年9月1日至2018年8月31日，青岛奥训达游泳运动俱乐部已交纳租赁期内的租金。青岛市房产经营公司现未能提交证据证明在涉案租赁合同届满前已明确告知青岛奥训达游泳运动俱乐部不再续租，也不能证明在合同期满后、本案诉讼前，青岛市房产经营公司对青岛奥训达游泳运动俱乐部继续占用使用涉案房屋提出异议，因此，租赁期限届满后、双方未能签订新的租赁合同且青岛奥训达游泳运动俱乐部继续占用涉案房屋的情况下，一审法院认定双方形成不定期租赁合同认定正确，本院依法予以认可。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，故一审法院以青岛奥训达游泳运动俱乐部收到诉状之日作为合同解除之日且判令青岛奥训达游泳运动俱乐部按照原合同约定租金标准支付租金及占用使用费，认定正确，本院依法予以维持。因双方租赁期满后未能就解除合同或者续签合同达成一致意见，青岛奥训达游泳运动俱乐部在本案诉讼前占有房屋具有合理性，上诉人青岛市房产经营公司主张按照三倍标准收取占用使用费依据不足，其上诉理由本院依法不予支持。 青岛奥训达游泳运动俱乐部上诉中对青岛市房产经营公司收取费用的主体提出异议，对此本院认为，二审中青岛市房产经营公司提交了产权人同意转租的证明。同时，双方对涉案房屋系由青岛市房产经营公司经营管理的国有直管非住宅房屋无异议，且青岛奥训达游泳运动俱乐部与青岛市房产经营公司签订合同、交纳租金、沟通装修、履行合同义务，应视为青岛奥训达游泳运动俱乐部对青岛市房产经营公司权利的认可，且合同签订至今未有第三方向青岛奥训达游泳运动俱乐部主张涉案房屋权利影响其实际使用，故青岛奥训达游泳运动俱乐部的该上诉理由本院不予认可。关于青岛奥训达游泳运动俱乐部主张双方之间达成可随时期满续签的意见及其装修投资巨大且合同解除将造成教育影响的问题，本院认为，上诉人提交的材料不足以证明双方就可随时期满续签合同达成一致，其主张本院不予认可。关于其装修损失及后续课程影响，如确有证据证明其损失与青岛市房产经营公司有关，可另行处理。 综上，上诉人青岛奥训达游泳运动俱乐部、青岛市房产经营公司的上诉请求均不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下： 驳回青岛市房产经营公司、青岛奥训达游泳运动俱乐部的上诉，维持原判。 二审案件受理费青岛市房产经营公司预交2063元，由青岛市房产经营公司负担；青岛奥训达游泳运动俱乐部预交2063元，由青岛奥训达游泳运动俱乐部负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十七日 书记员  邱靖淇