河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初213号原告（执行案外人）：宋艳华，女，1969年3月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王林，河南向东律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建珍，河南向东律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：亚翔建设集团有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区归德路与长江路交叉口东北角，统一社会信用代码：914114007662228899。法定代表人：杨亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高霞，河南诚念律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：商丘市金桥置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区南京路南侧华夏路298号，统一社会信用代码：91411400776534704U。法定代表人：黄辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李素敏，河南栗城律师事务所律师。原告宋艳华与被告亚翔建设集团有限公司（以下简称亚翔公司）以及第三人商丘市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋艳华及其委托诉讼代理人王林、秦建珍，被告亚翔公司之委托诉讼代理人李攀飞，第三人金桥公司之委托诉讼代理人李素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋艳华向本院提出诉讼请求：一、终止对原告位于商丘市××路与××路交叉口珠江路向西200米路南“百合花园”12#楼盘西数1-5间价值576万元房产的强制执行；二、依法确认上述房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2015年1月15日、2015年8月25日，原告与金桥公司分别签订了商品房买卖合同，购买金桥公司开发的商丘市××路与××路交叉口珠江路向西200米路南“百合花园”案涉西数1-3间、西数4-5间房产，于即日付清房款400万元、176万元，共计576万元。2015年12月30日，金桥公司将仅土建主体初步完工、尚未做“二次结构”的房屋交付给原告。原告为使该房屋能正常使用，自行出资安装门窗、楼梯、铺设地坪、内外粉刷等，并占有、使用至今；2、原告系依法购买案涉商品房，买卖关系自合同签订之日生效，生效的合同受法律保护，原告已拥有案涉房产的所有权。被告亚翔公司对金桥公司享有的是金钱债权，而原告享有的物权优先于被告亚翔公司的债权；3、案涉房产因金桥公司的原因至今未办理房产登记，不具备被执行查封的条件，被告亚翔公司的强制执行申请及执行异议裁定没有事实和法律依据，且程序上存在严重错误，侵犯了原告的合法权益。被告亚翔公司答辩称：1、生效判决已经确认亚翔公司对案涉执行标的享有对抗案外人的优先受偿权，原告提出的执行异议依法不应支持；2、原告与金桥公司原是民间借贷关系，在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，显示日期为2015年1月15日、2015年8月25日的商品房买卖合同是原告与金桥公司恶意串通在法院查封后补签，真正的签署时间在2017年之后；3、案涉房屋是亚翔公司承包建设，截至2017年亚翔公司提起工程款诉讼时，该工程尚未最终竣工，至今也未取得商品房预售许可证，因此原告提交的商品房买卖合同即便是在查封前签订，依法也属于无效合同，不具备排除法院查封、执行的条件；4、即便原告的商品房买卖合同真实、有效，原告也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不属于消费者物权期待权，不能排除执行。原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人金桥公司未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：案涉的五间房屋，其中西数4-5间是实际购房，另外西数1-3间是借款不能偿还抵偿的房屋。原告宋艳华和被告亚翔公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告宋艳华提交的证据，本院认定如下：提交的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地划拨决定书》、河南省商丘市中级人民法院查封公告虽然均系复印件，但亚翔公司和金桥公司对其真实性均未提出异议，本院予以采纳；提交的商品房买卖合同两份、金桥公司出具的情况说明、2017年3月2日的承诺书、王林和秦建珍对沙新玲、武峰分别所做的调查笔录以及沙新玲、武峰的出庭证言、房屋现场照片、银行转账凭证、金桥公司出具的收据，均达不到宋艳华与金桥公司签订的是合法有效的商品房买卖合同以及宋艳华是在人民法院查封之前合法占有案涉商铺的证明目的，且亚翔公司不予认可，本院对该证明目的不予采信。对于被告亚翔公司提交的证据，本院认定如下：提交的本院（2017）豫14民初42号民事判决书为生效法律文书，且宋艳华、金桥公司对其真实性均无异议，本院予以采信；提交的河南省商丘市睢阳区人民法院（2018）豫1403民初5313号民事判决书，与本案不具有关联性，本院不予采纳。第三人金桥公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年1月15日，宋艳华向黄辉分两次转账共计4000000元，宋艳华与金桥公司签订显示日期为2015年1月15日的商品房买卖合同一份，约定宋艳华购买金桥公司“百合花园”12#楼1-2层西至东1-3间房、合同单价6331.11元/㎡、宋艳华于合同签订后一次性付清购房款以及金桥公司应于2015年9月1日将经综合验收合格的商品房交付宋艳华使用，金桥公司为宋艳华出具了4000000元的购房款收据，该收据不显示收款日期；2015年8月26日，宋艳华向黄辉分两次转账共计1760000元，宋艳华与与金桥公司签订显示日期为2015年8月25日的商品房买卖合同一份，约定宋艳华购买金桥公司“百合花园”12#楼1-2层自西向东第4、5间房、合同单价3000元/㎡、宋艳华于合同签订后一次性付清购房款以及金桥公司应于2015年12月30日将经验收合格的商品房交付宋艳华使用，金桥公司为宋艳华出具了1760000元的购房款收据，该收据不显示收款日期。现案涉商铺已租赁给他人用于商业经营。2012年9月22日，亚翔公司与金桥公司签订建设工程施工合同，约定由亚翔公司承建金桥公司开发的商丘市百合花园11#、12#楼工程（一期）。合同签订后，亚翔公司进行了施工。因金桥公司未按约定支付亚翔公司工程款，亚翔公司起诉至本院。依据亚翔公司的财产保全申请，本院于2017年4月1日作出（2017）豫14民初42号民事裁定，冻结金桥公司银行存款3800万元或查封其同等价值的财产，并于同日张贴公告，查封金桥公司位于商丘市××路与××路交叉口珠江路向西200米路南在建“百合花园”11#、12#楼盘的全部上下两层门面房。本院审理后于2017年6月22日作出（2017）豫14民初42号民事判决，判决第二项为：亚翔公司在30132555.11元工程款范围内，就其已经完成的商丘市百合花园11#、12#楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，因金桥公司未履行判决确定的义务，亚翔公司向本院申请强制执行，本院于2017年8月3日以（2017）豫14执112号执行案件立案执行。2017年8月17日，本院作出（2017）豫14执112号执行裁定，将该案指定河南省商丘市睢阳区人民法院执行。在执行过程中，宋艳华向本院提出执行异议，认为其是查封的“百合花园”12#楼盘西数1-5间门面房的实际拥有人，请求解除对该门面房的查封。本院审查后于2019年9月29日作出（2019）豫14执异125号民事裁定，驳回宋艳华的异议请求。宋艳华不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，金桥公司开发的位于商丘市××路与××路交叉口珠江路向西200米路南的“百合花园”12#楼至今未取得商品房预售许可证。本院认为，对于宋艳华提出的执行异议之诉，金桥公司既是被执行人，又是房地产开发企业，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的前提条件，该两条在适用情形上存在交叉，宋艳华只要符合其中任何一条规定的可以排除强制执行的全部情形，均应依法予以支持；反之，则不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，宋艳华与金桥公司虽然签订了商品房买卖合同，但金桥公司至今未取得案涉12#楼的商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，宋艳华与金桥公司之间的商品房买卖合同依法应属无效；其次，宋艳华虽然提交了房屋现场照片、证人证言等，可以证明案涉商铺现已租赁给他人使用，但并未提交房屋租赁合同以及支付租金的相关凭证，也未提交交房手续、交纳物业费和水电费等的相关证据，不能证明其是于本院2017年4月1日查封案涉商铺之前即已合法占有了案涉商铺。因此，宋艳华不符合上述第二十八条规定的全部情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，如上所述，宋艳华与金桥公司签订的商品房买卖合同依法应为无效；其次，宋艳华购买的案涉房屋为商铺，并不是用于居住，且未提交其名下无其他用于居住的房屋的证据。因此，宋艳华亦不符合该第二十九条规定的全部情形。关于宋艳华请求将案涉商铺确认归其所有的问题，因其与金桥公司签订的商品房买卖合同为无效合同，且确认房屋所有权依法应由房屋买受人向不动产登记机构申请并经不动产登记机构审核后办理不动产登记，而不是直接请求人民法院以司法确权的方式确认，进而规避买受人本应履行的申请不动产登记的责任，其该项诉讼请求依法不能成立。综上所述，原告宋艳华对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项和第二款规定，判决如下：驳回原告宋艳华的诉讼请求。案件受理费52120元，由原告宋艳华负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年二月二十六日书记员 时 淼