江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1281民初6607号 原告（反诉被告）：兴化市鑫港湾房地产开发有限公司，住所地兴化市安丰镇九丰路东宝岛花园北区1-7号。 法定代表人：许怀良,总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁世斌，江苏邦兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈俊，兴化市戴窑法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：余恒足，男，1976年2月22日生，汉族，住兴化市。 被告（反诉原告）：余巧娣，女，1977年6月16日生，汉族，住兴化市。 两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：柴宇，江苏悦道律师事务所律师。 原告（反诉被告）兴化市鑫港湾房地产开发有限公司（以下简称鑫港湾公司）与被告（反诉原告）余恒足、余巧娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，适用简易程序，后转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。鑫港湾公司的委托诉讼代理人袁世斌、沈俊，余恒足、余巧娣及其共同委托诉讼代理人柴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫港湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令余恒足、余巧娣立即给付鑫港湾公司购房款18万元及利息（自2014年4月29日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算）；2.本案诉讼费用由余恒足、余巧娣承担。事实和理由：2013年12月12日，原、被告签订售房协议一份，约定由鑫港湾公司将其开发建设的位于兴化市房屋出售给余恒足、余巧娣。后因余恒足、余巧娣未能给足首付款，无法办理住房贷款并取得房产权证。经鑫港湾公司同意，余恒足、余巧娣于2014年4月29日向鑫港湾公司出具承诺书两份，约定其中23万元于2014年5月10日前还清，另外的25万元以做房贷的方式偿还，如逾期未付，则自当日起按月利率1.5%给付利息。此后，鑫港湾公司配合余恒足、余巧娣办理了房产证，但余恒足、余巧娣至今尚欠原告18万元房款。鑫港湾公司多次向其主张未果，诉至法院，望判如所请。 余恒足、余巧娣辩称：我方已经支付房款50万元，因此希望鑫港湾公司明确18万元是如何计算出的。我方也当庭提交了反诉状，我方认为鑫港湾公司违约，至今未能按合同交付房屋，因此请求驳回起诉。 余恒足、余巧娣向本院提起反诉请求：1.判令鑫港湾公司承担违约责任，支付违约金109500元（以购房款50万元从2014年7月1日起按日利率万分之一计算至实际交房之日止）；2.反诉费用由鑫港湾公司承担。事实和理由：余恒足、余巧娣与鑫港湾公司之间于2014年3月15日签订房屋买卖合同一份，约定交房日期为2014年6月30日，并约定了交房条件及违约责任，但鑫港湾公司至今未能按合同约定交付房屋。 鑫港湾公司辩称：被告的反诉诉请没有事实和法律依据，造成原告未按合同约定交房的原因在于被告未能按约将房款在2014年5月10日之前全部结清，相关的违约责任应由被告自行承担，另外被告在反诉请求中对于违约金的计算方式及时间也存在错误。 当事人围绕诉请向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对鑫港湾公司提交的《售房协议书》一份、《承诺书》两份，余恒足、余巧娣提交的《商品房买卖合同》、村镇房屋所有权证复印件等证据的真实性无异议，本院予以认定。当事人对以下证据存在争议，本院认定如下： 1.余恒足、余巧娣提交银行流水一份、收条复印件三份，证明余恒足、余巧娣已支付购房款50万元。鑫港湾公司质证认为，该证据的真实性无法核实，但我方认可余恒足已支付购房款50万元。本院对余恒足、余巧娣累计支付购房款50万元的事实予以认定。 2.余恒足、余巧娣提交涉案房屋水、电开户证明复印件各一份，开户时间分别为2017年11月、2017年8月；同时提交2017年案涉房屋照片四张、2019年10月照片一张，证明房屋尚未达到交付条件，也尚未交付。鑫港湾公司质证认为，水、电证明为复印件，其真实性无法辩认，也与本案无关，即使开户迟延也是余恒足、余巧娣自身的原因；对五张照片的真实性无异议，但拍摄时间无法确定，与本案无关。本院认为，水、电开户证明系复印件且不清楚，也未说明其来源，且无出具人员签章，无法辩认其真实性。照片不能证明房屋尚未交付的事实。 根据确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月22日，开发方（甲方）鑫港湾公司与购房方（乙方）余恒足、余巧娣签订《宝岛花园（南区）售房协议书》一份，约定：一、甲方将其开发的安丰镇九丰路宝岛花园（南区）第11幢第3单元202室约139.39平方米的房屋出售给乙方，合计价款53.904万元，付款方式为第一批签订协议时付28.904元，第二批领取钥匙全额结清。二、水电开户、房产证、土地证由甲方负责代为办理，费用由乙方自理。三、工程质量按国家建筑行业规范施工，确保建设的房屋工程质量。四、领取钥匙日期为2014年7月30日前，如遇不可抗力的地震、冰雹、台风、洪水等灾害原因，出卖人可据实予以延期交房或变更、解除合同。五、乙方购房款以甲方收据为凭证。六、其他事项：车库和阁楼不办理产权证，大修维修基金等费用依据国家相关部门规定由乙方另行缴纳，契税由乙方自理。七、违约责任：本合同一经签订即具有法律约束力，任何一方擅自解除合同向对方承担违约金5万元，乙方逾期付款（以2014年7月29日作为付款的最后期限）按日万分之十计逾期付款违约金，如果超过一个月甲方有权解除本协议。签订上述协议书当天，余恒足、余巧娣向鑫港湾公司支付了首付款18万元。 2014年3月15日，原、被告签订正式的《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房为宝岛花园南区第11幢3单元202号住宅房，每平方米3867.14元，总金额53.904万元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房价款，结算价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理。付款方式及期限：买受人应于2014年8月30日前向出卖人支付购房款53.904万元，其中首付款28.904万元在办证前交付，余款25万元待办理银行按揭，逾期未缴纳房款，出卖人有权解除合同。逾期付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在180日之内，自本合同应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 2014年4月29日，余恒足、余巧娣向鑫港湾公司支付购房款2万元，同时出具《承诺书》两份。其中一份《承诺书》载明：本人所购宝岛花园南区11幢3单元202室，截止2014年4月29日欠开发公司房款23万元，将于2014年5月10日前全部结清，其他费用及税款按购房协议约定执行。如不按期结清，则从今日起按月息1.5%收取利息。如超过以上约定还款日三个月，则此房由开发商自行处理，已交房款自动转为违约金，且开发方不负任何责任。另一份《承诺书》载明：本人所购宝岛花园南区11幢3单元202室，截止2014年4月29日欠你公司房款25万元，将做房贷全部结清，其他费用及税款按购房协议约定执行。如不配合你公司做房贷手续，则从今日超三个月内按月息1.5%收取利息。如超过三个月仍然不配合公司做房贷手续，则此房由开发公司自行处理，已交房款自动转为违约金，且开发方不负任何责任。 2014年6月30日，案涉房屋登记至余恒足、余巧娣名下，产权面积139.09平方米。鑫港湾公司代为办理了上述房屋产权证，并代付契税8085.6元。2014年8月1日，余恒足、余巧娣在银行办理案涉房屋按揭贷款25万元，并将该款支付给鑫港湾公司。2015年1月16日，余恒足、余巧娣又支付鑫港湾公司购房款5万元。至此，余恒足、余巧娣共计支付购房款50万元。 审理中，鑫港湾公司要求解除案涉房屋买卖合同，余恒足、余巧娣不同意解除合同，要求继续履行合同。 当事人对下列事实存在争议： 1.余恒足、余巧娣欠款的金额。鑫港湾公司主张，案涉房屋价格572572元、契税8321元、维修基金4182元、办证费用1794元、车库98863元，总价685732元，减去优惠价5732元，合计价款680000元。余恒足、余巧娣于2013年12月22日支付首付款180000元，于2014年4月29日支付房款20000元，并出具欠款23万元、25万元的承诺书二份，之后于2014年8月1日通过按揭贷款支付房款25万元，于2015年1月16日支付5万元，余恒足、余巧娣尚欠鑫港湾公司18万元。余恒足、余巧娣则主张，案涉房屋合同价款为539040元，房屋产权登记面积为139.09平方米，按单价3867.14元计算，价款应为537880.5元，契税8085.6元为鑫港湾公司代交、车库价格92000元，以上合计637966.1元。其他办证费用、维修基金如果鑫港湾公司能够提供发票，其愿意支付。其已支付500000元，仅欠鑫港湾公司137966.1元。 2.房屋是否交付。鑫港湾公司主张案涉房屋已经交付余恒足、余巧娣，具体没有交房手续。余恒足则主张，案涉房屋至今未交付，只有车库为其使用。 本院认为，本案争议焦点为：一、余恒足、余巧娣尚欠鑫港湾公司款项的金额；二、案涉合同履行过程中是否存在违约行为。分述如下： 关于争议焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房价款。案涉房屋每平方米3867.14元，房屋产权登记面积为139.09平方米，房屋价款应为537880.5元。关于车库的价格，鑫港湾公司虽然主张其价格为98863元，但其作为出卖方，未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。余恒足、余巧娣认可车库价格为92000元，本院予以认定。案涉房屋及车库的总价为629880.5元，余恒足、余巧娣已缴纳房款50万元，尚欠房款129880.5元。加上鑫港湾公司垫付的契税8085.6元，余恒足、余巧娣总计欠款137966.1元。因余恒足、余巧娣不同意解除合同，要求继续履行合同，故上述款项其应当给付。鑫港湾公司主张余恒足、余巧娣欠房款18万元，并提供承诺书为凭。本院认为，该承诺书虽然为余恒足、余巧娣签署，但其内容主要为余恒足、余巧娣欠房款23万元，并明确其他费用及税款按购房协议约定执行。如前所述，案涉房屋及车库总价为629880.5元，减去房贷25万元，截止2014年4月29日余恒足、余巧娣已缴纳的房款20万元，余恒足、余巧娣仅欠鑫港湾公司房款179880.5元（不含契税），该承诺仅在实欠房款范围内具有法律效力，故本院对鑫港湾公司的上述主张不予支持。关于维修基金、办证费用等其他费用，系代收费用，可由余恒足、余巧娣自行缴纳或由鑫港湾公司提供相关正式票据后另行主张。 关于争议焦点二，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。余恒足、余巧娣作为买受人，应当按照合同约定的期限给付房款，但其未按照合同约定及其承诺履行给付房款的义务，已构成违约，应当按照当事人的约定承担相应的违约责任。虽然案涉承诺书载明的欠款金额与余恒足、余巧娣实际所欠房款金额不符，但余恒足、余巧娣于2014年4月29日向鑫港湾公司承诺于2014年5月10日前全部结清所欠房款，如不按期结清，则自今日起按月息1.5%收取利息，该承诺在实际所欠房款金额内对当事人仍具有法律效力，故余恒足、余巧娣应按上述承诺的利率承担所欠房款（不含垫付契税）的逾期利息。鑫港湾公司虽然在2014年6月30日就将案涉房屋的产权登记至余恒足、余巧娣名下，但其未提供证据证明已按合同的约定将案涉房屋交付给余恒足、余巧娣使用，或者提供证据证明其已通知余恒足、余巧娣进行案涉房屋的交接，亦存在违约情形。根据案涉合同约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因双方约定出卖人应当在2014年6月30日前交付房屋，故鑫港湾公司应按余恒足、余巧娣实际交付房款的金额自交付房款之日起承担每日万分之一的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告余恒足、余巧娣于本判决生效之日起七日内给付本诉原告兴化市鑫港湾房地产开发有限公司房款129880.5元、代付契税款8085.6元，合计137966.1元。并自2014年4月29日起至本判决生效之日止，以129880.5元为基准按月利率1.5%计算逾期利息。 二、驳回本诉原告兴化市鑫港湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告兴化市鑫港湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告余恒足、余巧娣支付违约金（自2014年7月1日起以本金20万元、自2014年8月1日起以本金25万元、自2015年1月16日起以本金5万元，均按每日万分之一计算至本判决生效之日止）。 四、驳回反诉原告余恒足、余巧娣的其他诉讼请求。 如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本诉案件受理费6552元、保全费2320元，合计8872元，由本诉原告兴化市鑫港湾房地产开发有限公司负担2366元，由本诉被告余恒足、余巧娣负担6506元。反诉案件受理费1245元，由本诉原告兴化市鑫港湾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费6552元或1245元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  唐昌国 人民陪审员  徐 奕 人民陪审员  曹仁庆 二〇二〇年二月十七日 法官 助理  刘 雯 书 记 员  夏誉函 附:法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【举证期限】当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十二条【庭审调解】法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。