北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24021号原告（反诉被告）:韩艳军，男，1986年5月10日生，汉族，山西省方山县村民，现住山西省方山县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨祖志，男，1973年4月28日生，汉族，河南省固始县村民，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人：唐明汉，北京市现代律师事务所律师。原告（反诉被告）韩艳军与被告（反诉原告）杨祖志租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩艳军及其委托诉讼代理人王怀宇，被告（反诉原告）杨祖志之委托诉讼代理人唐明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩艳军向本院提出诉讼请求:1．判令确认原告与被告于2016年9月10日签订的《租赁合同》无效；2．判令被告向原告返还租金160000元，支付赔偿款604140元；3．判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月10日，杨祖志与韩艳军签订《租赁合同》，双方约定由韩艳军承租位于北京市顺义区xx房屋大约1350平方米，合同期为10年，年租金16万元。合同签订后，韩艳军有三个月施工期（即免租期为三个月)，杨祖志向韩艳军交付了房屋，韩艳军同时对房屋进行装修改造，韩艳军也按约定支付了租金及相关费用。2017年7月初，涉案房屋被xx村村委会告知不能继续出租。韩艳军多次与杨祖志沟通，要求解决涉案租赁合同不能履行给原告造成的损失，但杨祖志百般推拖。2019年4月9日，杨祖志没有提前告知韩艳军的情况下，将涉案房屋强行拆除，造成合同无法履行。韩艳军多次与杨祖志协商，要求杨祖志赔偿韩艳军经济损失，但杨祖志拒绝履行。为了维护韩艳军的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告杨祖志辩称，被告同意原告第一项诉讼请求，不同意其余诉讼请求。2016年9月10日原告与胡五庚找被告协商租赁涉诉房屋，原告说是做工程的，有大量工人需要住宿，所以商量将涉诉房屋租给原告做工人宿舍使用，双方约定租赁房屋86间1350平米，合同期为2016年9月10日至2025年9月10日，前五年租金每年16万元。合同签订后，原告将第一年租金16万元交给被告，被告也将房屋交给原告。房屋是被告从孙冬明处租赁，在租给原告前一直作为房屋对外出租，每个房屋均具备居住条件。当时原告只是简单刷墙，对瓷砖坏的地方换一下，对顶棚坏的地方修一下，原告有可能在个别房间安装空调、油烟机、热水器、监控，但被告不知情。被告将房屋交给原告后，就没再管。2017年7月因为北京大兴大火，全市清理公寓，原告与被告电话联系，被告也没有解决办法，告知原告如果不愿意租了，就把房退回来，原告不愿意，原告说可能过几天政策会松动。2017年11月被告与原告联系要求缴纳第二年租金，原告以各种理由一直拒绝缴纳。2019年3月18日顺义区xx镇人民政府下发了限期拆除决定书，当时被告正在外地，不在北京，孙冬明将通知拍照发给被告，被告当天打电话给原告，告知政府要求拆除，要求妥善处理，有可移动的设备、家电全部移走。2019年4月8日房东又给被告打电话告知政府部门已经给了20天，自己不拆政府就要强拆了，被告又打电话告知原告政府要强拆的情况。2019年4月9日被告也在外地，后来了解，当天所有房屋被政府部门强拆。当时房屋是原告承租的，被告无力阻止。综上，实际在合同履行中原告已经违约，尚拖欠被告一年零两个月的租金。原告自己实施的所谓装修改造未经被告认可，完全是原告自身行为导致，与被告无关。原告所述涉诉场地2017年8月9日就停水停电等不是事实，水电一直都有，直至强制拆除之前都是有的。租赁给原告的房屋是被告经营的场地的一部分。租赁给原告的是南边、北边和西边，但涉诉场地中部以及东部还有其他的房屋，是被告租赁给其他人使用，由被告的岳父对该部分房屋进行管理，并没有对租赁给原告的房屋进行管理。原告从签订租赁合同后一直到2019年3月一直都安排的专人管理。所有的房屋都有各自房屋的钥匙，都是由原告在掌管，一把钥匙都没有给过被告，所以原告说由被告来看管这些房屋显然不是事实。反诉原告杨祖志向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付2016年9月10日至2019年2月28日期间的房屋场地占用费393644元；2．判令反诉被告承担诉讼费。事实和理由：2016年9月10日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定反诉被告承租位于顺义区xx房屋86间，大约1350平方米，合同期10年，前五年租金为每年16万元。合同签订后，反诉原告向反诉被告交付了房屋，反诉被告支付了第一年租金16万元。直到2019年3月，该房屋被政府部门强制拆除，反诉被告一直占有、占用该房屋、场地，但一直未交房屋、场地占用费，特提起反诉，请求依法支持。反诉被告韩艳军对反诉原告杨祖志的反诉辩称，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。涉诉房屋反诉原告于2016年9月10日签订合同当天交付给反诉被告。2017年7月1日涉诉房屋已经无法正常使用经营，而且反诉原告一直与反诉被告沟通说其有门路，可以将电供上继续经营，但直到涉诉房屋被拆除也没有解决电的问题。反诉被告支付租金是为了正常使用房屋，涉诉房屋无法达到使用目的。对反诉原告主张的占用费标准有异议，2017年8月10日涉诉房屋就不能进行经营，此后占用费不应按照租金标准主张，反诉被告不应支付。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，杨祖志（甲方）与韩艳军（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方现将房屋出租给乙方作为宿舍使用，共计86间房屋，大约1350平米，合同期为10年，前五年租金16万元整，自第6年开始租金为17万元。从第9年，第10年每年为18万元。二、租赁期内，乙方使用过程中发生的维修费及人工费由乙方自行承担，甲方没有维修和改善的义务。三、租用期内，乙方所有的水、电、暖、通讯等由乙方自行管理，发生的费用由乙方自负。七、在租赁期内，乙方如需将房屋的设施改动，需经甲方批准后方可改动。甲方在原有的基础上，进行修理完善，即开工之日起，乙方在施工期（即免租期为3个月）水，三相电由甲方处理。相关费用由乙方支付，签订协议后，需要完善的水、电等费用由乙方自己负担。八、改造完工后，如遇三年内拆迁，甲方应在赔偿款中补偿乙方在甲方房屋中没有的设施费用，甲方退还乙方没有使用的租金。三年后，乙方所投资的一切设施，装修等全部归甲方所有（除可挪动的家居电器以外），与乙方没有任何关系。九、自合同签订之日起，合同生效，每年租金在下一年合同年，提前一个月交齐下一年的租金。十二、违约责任：2．如甲方违约，赔偿乙方的装修的一切费用。杨祖志于2016年9月10日将租赁房屋交付给韩艳军。双方均认可租赁房屋未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续，韩艳军承租涉诉房屋后对外出租经营公寓。韩艳军于合同签订当日向杨祖志支付了第一年租金16万元。韩艳军主张其交纳的是2016年12月15日至2017年12月14日期间的租金，其2016年9月15日开工，开工后三个月为免租期。杨祖志主张2016年9月10日至2016年12月9日系合同约定的免租期。涉诉房屋于2019年4月9日被政府强拆。杨祖志认可韩艳军在涉诉房屋强拆前的一段时间未能经营公寓，但表示何时起未经营其不清楚。韩艳军表示：涉诉场地于2017年8月9日停电，2017年8月9日以后涉诉场地没有其人员，但有其物品没有搬离；双方没有办理交接手续，韩艳军未将涉诉房屋钥匙交还杨祖志，而是将钥匙放在其租赁的一间房屋内，该房屋未锁门；2017年8月9日以后韩艳军要进入涉诉场地需要征得杨祖志的同意，杨祖志有出入涉诉场院大门的钥匙，韩艳军没有，杨祖志的岳父看管该大门。杨祖志对此表示：涉诉场院有一个整体的大门，双方均有钥匙，不存在其控制涉诉场院的出入。为证明其诉请，韩艳军提交如下证据：1．《施工合同》及胡五庚出具的收据、收条，微信交易明细，农业银行交易明细，证明韩艳军承租涉诉房屋后对房屋进行装修、改造，且进行了打井、换屋顶，共计支付费用1001000元。《施工合同》显示韩艳军将位于顺义区xx的公寓装修改建工程发包给胡五庚。该合同第三条工程范围与内容约定：本工程大约1350平方米，共计92个房间，包括一层增宽1．5米的厨房卫生间，二层拆除新建12间房；工程内容包括装修改建项目（含拆除、砌筑、墙面地面屋顶面装修、门窗）、给排水项目、强电弱电项目，采暖项目（包括锅炉、管道、暖气施工安装调试，费用单列）。第四条工程造价约定：本工程每间工程费（不含采暖）为13000元，小计1196000元；采暖工程费按每间1100元，小计100000元；工程施工总造价1296000元。胡五庚出具的收据、收条显示胡五庚收到韩艳军给付的装修工程款现金903000元。微信交易明细显示韩艳军与胡五庚有资金往来，其中胡五庚于2017年3月27日、2018年6月24日分别向韩艳军转账8000元、5500元，韩艳军于2017年6月30日至2018年8月25日期间向胡五庚转账11笔，共计10万元。农业银行交易明细显示2016年9月13日至2017年8月16日期间韩艳军共计向胡五庚转账292000元。韩艳军表示虽然收据、收条显示收到的是现金，但实际包括银行转账的292000元以及微信转账的2000元，剩余微信转账的98000元是韩艳军支付给胡五庚，未出具收条，胡五庚用于打井50000元、换屋顶48000元。杨祖志质证意见：不认可《施工合同》及胡五庚出具的收据、收条的真实性，认可微信交易明细，农业银行交易明细的真实性，不认可关联性、证明目的。2．凯硕数码家电服务中心出具的收据3张，显示出具日期分别为2016年12月9日（编号0048074）、2016年12月13日（编号0048075）、2016年12月28日（编号0048076），证明韩艳军对涉诉房屋安装空调、油烟机、热水器、监控设备支出103640元。韩艳军称收据于2016年12月28日出具，按实际购买日期连续开具，故收据编号相连。韩艳军表示涉诉房屋被强拆之前杨祖志未向其通知，导致其该部分物品没有搬出，故要求杨祖志赔偿。杨祖志质证意见：不认可真实性、关联性、证明目的，称收据是同一单位出具，日期相差十几天但编号相连，不符合常理。3．2019年4月9日韩艳军与杨祖志的通话视频，2019年5月14日韩艳军与杨祖志的电话录音，证明强拆杨祖志在事前不知道也没有告诉韩艳军，涉诉房屋一直由杨祖志控制。2019年4月9日部分通话内容为：杨祖志：昨天老五通知我是协拆，今天变成强拆，到现在我都弄得稀里糊涂，我说你不是说协拆嘛……现在倒好，变成强拆了。韩艳军：这事本身他现在拆了，没有通知咱，昨天晚上通知今天就拆了，早上就拆光了……我们人来了进都进不去，不让进了……我这不是等你电话嘛，那天打电话你说行，什么时候拆的话通知咱们，咱们过去把东西都拿出来。杨祖志：我还在等电话呢，我昨天等的电话就是说协拆，协拆我就立马给你打电话我说协拆。韩艳军：我今天也是过来协拆，过来成强拆了，人都进不去。2019年5月14日部分通话内容为：韩艳军：我第一年给你了，第二年你说不能干了，第二年我就没给你，到什么时候我也答应你了……但是你说政府拆迁，他也没通知咱啊，是不是。杨祖志：对啊，他也没通知我啊，但是说没通知你那是假话……因为老柴都来拉东西……我跟我老丈人说……小韩来拉东西可以，因为你们也知道要拆。韩艳军：杨哥我给你打过电话，说咱们这边要拆了是不是。杨祖志：我说是，要拆了，没错啊……原话是这样说的，我说是要拆了，你来拉东西，我说老柴来拉东西我老丈人没让拉，我说现在这里面东西就认你，除了你来拉东西别人谁都不能动，但是你不来……老柴是谁啊，张三李四也轮不到他啊；小胡是谁啊，小胡能派人把东西给拉走，说这东西拆迁了也没用了东西给拉走，说你不知道要拆迁；但说都是听说，你也是听说要拆迁，我也是听说要拆迁，正式通知政府也没给我，也没给你……人家没说要拆我的，我只是接了个电话，头天晚上接的，接完我就跟你打电话，头天晚上说是协拆，第二天变成强拆，原话就是这样。我没有接到通知，如果我要接到通知我不给你，那是我的失误。杨祖志质证意见：认可真实性，不认可证明目的。杨祖志表示涉诉房屋强拆时是否存在韩艳军所述的可移动物品其不清楚。杨祖志称之所以在录音中表述“老柴来拉东西我老丈人没让拉”是因为双方有租赁关系，杨祖志不认识老柴，其为了保护韩艳军财产故没让拉东西。4．2016年10月23日、2016年10月26日录制的视频，照片13张（2016年10月22日及23日，2019年4月拍摄），证明涉诉房屋韩艳军装修、改造的情况。韩艳军称杨祖志交付的房屋能居住，但条件差，如果以当时的状况出租没有人租，所以其进行装修、改造。杨祖志质证意见：认可视频的真实性，认可部分照片的真实性，不认可证明目的。杨祖志称其交付给韩艳军的房屋是能够居住使用的，后韩艳军只是进行了简单装修，没有进行大型的装修、改造，对韩艳军装修的部位及花费情况其不知情。5．2019年4月2日拍摄的通告照片1张，证明村委会于2017年8月7日张贴了通告，韩艳军自2017年8月9日不能经营。该通告没有落款单位。杨祖志质证意见：不认可真实性、关联性、证明目的。杨祖志称如该通告属实，则表明韩艳军早知道不让经营了，应及时将其物品搬走。6．2019年4月9日强拆涉诉房屋视频，证明涉诉房屋由杨祖志控制，被强制拆除现场情况，由于杨祖志未通知韩艳军，导致韩艳军未将涉诉房屋内的设备搬出。杨祖志质证意见：认可真实性、关联性，不认可证明目的。7．胡五庚出庭证言，证明韩艳军将涉诉房屋的装修工程，打井、换屋顶工程发包给了胡五庚。胡五庚出庭陈述：我与韩艳军2014年认识，认识后我与韩艳军经常合作；韩艳军是干吊顶装修工程的，我是干主体的建设和装修，我承包的工程让韩艳军干，韩艳军承包的工程也让我去干；涉诉工程是韩艳军打包给我了，对于顶棚部分是我买的材料，然后从韩艳军那雇的工人；涉诉工程韩艳军现金支付多少工程款记不清了；涉诉工程施工没有图纸；装修了92间房，装修的内容是顶棚不行的地方拆除顶棚装修，墙皮不行的地方铲除维修，全部的房屋刮大白，对于房屋原有的电路拆除重做强电弱电，92间房每间房加装卫生间，将原有的一个公共卫生间改为锅炉房，将原先的门窗拆除更换为新的，更换地板瓷砖，将泡沫屋顶更换成岩棉屋顶，在原有房间的基础上加宽1．5米做了卫生间，二层部分房屋不能使用了拆除重新建设，大概建了16间，两边做了楼梯；时间长了，对于其余的装修内容我也记不清了。杨祖志质证意见：不认可真实性、证明目的。为证明其诉请及辩解意见，杨祖志提交如下证据：1．限期拆除决定书复印件，证明2019年3月18日政府已经限期拆除，当天杨祖志通知韩艳军告知其处理。韩艳军质证意见：认可真实性，不认可证明目的。2．韩艳军微信名片，证明韩艳军当时就是从事装修工作，自己有施工队，不存在把修缮工程包给他人施工。韩艳军质证意见：认可真实性，不认可证明目的。3．杨祖志手机通话详单，证明2019年3月18日房东孙冬明将限期拆除决定告知杨祖志，杨祖志马上通知了韩艳军。韩艳军质证意见：认可真实性，不认可证明目的。韩艳军表示双方对于赔偿未达成一致，杨祖志给韩艳军打电话并非是说要强拆的事，而是在商谈损害赔偿。4．杨祖志与韩艳军的微信聊天记录，证明韩艳军认可胡五庚是其合伙人，胡五庚与韩艳军有直接的利益关系，二人之间的合同、收据没有证明力。部分微信聊天内容为：杨祖志：你的合伙人到底有几个？有胡五庚，老柴，还有谁？韩艳军：还有我弟。杨祖志：就你们四个？韩艳军：我们四个人，是我出的钱多，我和你签的合同。韩艳军质证意见：认可真实性，不认可证明目的。韩艳军表示是胡五庚介绍韩艳军与杨祖志签订涉诉合同。韩艳军表示其诉讼请求中要求杨祖志赔偿604140元包括其证据2中所述可移动物品损失103640元以及装修、改造损失500500元。经本院向北京市顺义区xx镇人民政府调查，涉诉租赁房屋于2017年8月10日被北京市顺义区xx镇人民政府联合顺义区公安消防支队查封，不允许对外出租经营。上述事实，有本院庭审笔录，《租赁合同》，通话视频，电话录音，2016年10月23日、2016年10月26日录制的视频，照片，2019年4月9日强拆涉诉房屋视频，调查笔录，限期拆除决定书等证据在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，杨祖志与韩艳军签订的《租赁合同》，虽系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续，故双方所签订之该合同应属无效。本院考虑韩艳军作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，而杨祖志作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，故本院认定杨祖志应当对合同无效承担较大责任，韩艳军亦应承担相应责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方签订的《租赁合同》无效，故韩艳军要求杨祖志返还租金16万元的诉讼请求本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本院的调查，涉诉租赁房屋于2017年8月10日被联合查封，无法继续出租经营，但韩艳军亦未将房屋及时腾退交还给杨祖志，故本院对杨祖志主张之房屋场地占用费酌情支持，其反诉请求过高部分本院不予支持。杨祖志对韩艳军提交的2019年4月9日双方的通话视频，2019年5月14日双方的电话录音的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。根据该录音，本院可以认定，韩艳军知道涉诉房屋存在被强制拆除的可能性但未及时将物品搬出，杨祖志未向韩艳军明确披露涉诉房屋将会于2019年4月9日被强制拆除。杨祖志提交的手机通话详单并不能证明其于2019年3月18日告知了韩艳军限期拆除决定书的相关内容。考虑到韩艳军在涉诉房屋已经被查封且知道涉诉房屋存在被强制拆除的可能性的情况下未及时将物品搬出，而杨祖志未向韩艳军明确披露涉诉房屋将被强制拆除的时间，结合2019年4月9日强拆涉诉房屋的视频，本院对韩艳军要求杨祖志赔偿可移动物品损失的诉讼请求酌情予以支持，但其请求过高部分本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。杨祖志不认可韩艳军提交的照片13张中部分的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故本院对其真实性予以采信。根据韩艳军提交的2016年10月23日、2016年10月26日录制的视频以及照片，并结合2019年4月9日强拆涉诉房屋的视频，本院认定韩艳军在涉诉场地进行了装修、改造。由于双方对导致涉诉合同无效均有过错，而涉诉场地亦已被拆除，故本院对韩艳军主张赔偿装修、改造损失的请求综合本案查明情况酌情支持，韩艳军诉讼请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）韩艳军与被告（反诉原告）杨祖志于二〇一六年九月十日签订的《租赁合同》无效；二、被告杨祖志于本判决生效之日起七日内返还原告韩艳军租金十六万元；三、被告杨祖志于本判决生效之日起七日内赔偿原告韩艳军损失三十九万元；四、反诉被告韩艳军于本判决生效之日起七日内给付反诉原告杨祖志二〇一六年九月十日至二〇一九年二月二十八日期间的房屋场地占用费二十七万五千七百三十一元；五、驳回原告韩艳军的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杨祖志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万一千四百四十一元，由原告韩艳军负担二千一百四十一元（已交纳），由被告杨祖志负担九千三百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千六百零三元，由反诉原告杨祖志负担八百八十五元（已交纳），由反诉被告韩艳军负担二千七百一十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 益人民陪审员 么 立人民陪审员 马淑贤二〇二〇年二月四日书 记 员 白 晶