广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初7120号原告（反诉被告）：黎致宇，男，1969年9月10日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：余晓敏，广东华商律师事务所律师，执业证号14403201511146102。委托诉讼代理人：刘伟任，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：祈福房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道深南东路5002号信兴广场主楼2楼09单元，统一社会信用代码91440300618835974W。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：袁秀梅，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201111047742。委托诉讼代理人：赖育龙，上海市方达（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201810040289。原告黎致宇与被告祈福房地产开发（深圳）有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎致宇委托诉讼代理人余晓敏、刘伟任与被告祈福房地产开发（深圳）有限公司委托诉讼代理人袁秀梅、赖育龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎致宇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的2018年4月2日至2018年12月的租金731,746.81元，租赁保证金231,017.40元，2017年12月至2018年12月的管理费283,842.83元；3、判令被告赔偿原告的装修损失1,465,863.40元，雇请员工的工资损失941,477.70元；以上2、3项合计为3,653,948.14元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年11月24日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403号商铺租赁给原告，租期从2018年2月2日至2021年12月3日。承租后，原告已按《租赁合同》约定履行了合同义务，包括但不限于已按时交付了租金、租赁保证金、管理费押金、电费押金、装修押金、装修垃圾清运押金；在装修施工之前已将租赁物业内部装修、设备安装及陈列的正规设计图、装修施工方案及图纸及详细说明提交被告，并经被告审核同意后再进行施工。但在装修竣工后，原告申报的消防验收却一直无法通过，得知原因在于被告租赁给原告的商铺本身改变了大厦原疏散走道和安全出口，该商铺所在地王购物中心具有严重的消防安全隐患。原告多次找被告尽快解决商铺所在大厦的消防问题，但截止至2019年1月29日均未解决，原告不得不发送公函给被告，让被告给出明确的解决办法。截至起诉之日，被告仍未有任何的回复和处理，由于消防验收至今无法通过，原告无法使用商铺正常经营，根本无法实现租赁该商铺的商业目的，被告的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告祈福房地产开发（深圳）有限公司答辩称：1、原告所在商场不存在严重的消防安全隐患，原告商铺未通过消防验收为原告自身装修问题。原告有义务在开业前取得包括消防验收在内的相关批准。根据《租赁合同》第1.5条、第2.2条和第2.7条的约定，完成商铺的消防验收是原告的义务，原告应确保商铺的装修、间隔等符合消防的要求。根据原告提交的证据三，消防部门已于2017年12月26日出具《建设工程消防设计审核意见书》，确认原告申报的消防设计合格。在向消防大队申请消防设计审核当时，要求提交的文件已经包括商场四层的平面图纸。消防设计审核阶段，消防大队已认定原告提交的图纸符合《建筑内部装修设计防火规范》的相关技术标准。如果确如原告所主张商场四层存在严重的消防安全隐患，消防大队在审核原告提交的图纸后，不可能在设计审核阶段认定消防设计合格。消防大队已经审核消防设计合格，意味着商场四层不存在消防安全隐患。事实上，2018年2月，原告曾向被告出具《承诺函》，承诺其已在办理租赁商铺的消防审批，至迟于2018年5月15日完成，且辖区消防部门已至租赁商铺进行竣工验收检查并口头告知消防验收通过。原告承诺，如在前述时间内未能取得开业所需的一切证照和审批，因此造成的一切损失由原告自行承担。2018年4月16日，消防大队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定租赁商铺的消防验收不合格，具体原因为“该场所装修工程改变了大厦原疏散走道和安全出口”。从该意见书可以看出，原告商铺未通过消防验收为原告自身装修问题，与被告无关。消防验收为针对原告商铺的消防验收，因此“该场所装修工程”指原告商铺的装修，原告所谓的“该场所装修工程”指代商场的装修工程没有任何依据。更何况，与原告同处商场四层的食蔬者也、八方云集两家餐厅分别于2018年1月和6月通过消防验收，并不存在原告所谓的因商场存在严重消防安全隐患影响商铺消防验收的情况。2、原告无权要求返还租赁保证金。《租赁合同》及《物业服务合同》约定的返还押金条件均未成就，原告无权要求返还押金。根据《租赁合同》第8.2条约定，只有满足下列所有条件后被告才应将押金不计利息退还给原告：在租赁期满，原告按照本合同的约定将租赁物业交还被告，并通过物业管理公司验收；原告圆满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行本合同约定所提出的追讨（如有）；乙方的管理费、水、电等费用已与物业管理公司及有关部门结清；及乙方已完成办理撤销租赁物业作为乙方注册或营业场所的工商登记，并已向甲方或物业管理公司验收。根据《物业服务合同》第5.4条约定，只有满足下列所有条件后被告才应将押金不计利息退还给原告：在租赁期满，原告按照本合同的约定将租赁物业交还被告；原告在合同期内没有违约行为；原告的水、电等费用已与被告或有关部门结清。3、原告无权要求返还租金、管理费，赔偿装修损失、工资损失等。2017年12月至2018年12月期间，原告一直租赁并使用商铺，并在2018年4月-12月期间进行了营业，原告已实际使用租赁商铺，无权要求返还租金、管理费。更何况，原告的管理费是交给物业管理公司，并非交给被告。原告无权要求赔偿装修损失、工资损失等，原告对商铺进行装修且实际进行了营业、购买的设备所有权仍归原告所有，原告无权要求被告赔偿该等损失，该等费用应由原告自行承担。更何况，原告提交的大量证据中，无法证明该等费用是为本案所涉商铺的支出，且未附有对应的付款记录。被告祈福房地产开发（深圳）有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的关于深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403单元的《租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠租金130,907.73元；3、判令反诉被告承担以下违约责任：（1）补缴装修期租金108,979.95元；（2）支付拖欠租金的滞纳金26,488.45元（暂计至2019年5月8日），自2019年5月8日起，每一日按拖欠租金总额130,907.73元的0.1%继续计算滞纳金；（3）承担拆除租赁店铺装修的费用124,715.62元；（4）支付自2019年5月9日起至实际拆除装修交回租赁商铺之日的滞留金，每日按6,775.72元计收，暂计至2019年5月13日33,878.60元；（5）赔偿租赁商铺的空置费509,393.34元；（6）承担反诉原告的律师费12万元；（7）向有关政府部门注销以租赁商铺为注册或营业场所的相关登记或备案，以上1-3项暂合计1,054,363.69元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：就贵院受理的原告黎致宇（“反诉被告”）诉被告祈福房地产开发（深圳）有限公司（“反诉原告”）租赁合同纠纷一案（案号：（2019）粤0303民初7120号），反诉原告主张，反诉被告无权单方解除案涉《租赁合同》。反诉被告租赁期限未届满擅自离场、拖欠租金和其他费用的行为构成违约，应承担违约责任，反诉原告有权解除案涉《租赁合同》，具体事实和理由如下：一、租赁商铺未通过消防验收、反诉被告未完成整改即擅自离场的行为构成违约。反诉原告为一家从事自有物业租赁业务的公司。2017年11月24日，反诉原告与反诉被告签署了关于深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403单元（下称“租赁商铺”）的《租赁合同》，约定将租赁商铺出租给反诉被告以“雪月花”的商号经营餐饮，租赁期限自2018年2月2日起至2021年12月3日止。2017年12月5日，反诉原告根据《租赁合同》第1.3条的约定将租赁商铺以现状交付给反诉被告，由反诉被告对租赁商铺进行装修。2018年2月，反诉被告向反诉原告出具《承诺函》，承诺其已在办理租赁商铺的消防审批，至迟于2018年5月15日完成，且辖区消防部门已至租赁商铺进行竣工验收检查并口头告知消防验收通过。反诉被告承诺，如在前述时间内未能取得开业所需的一切证照和审批，因此造成的一切损失由反诉被告自行承担。2018年4月16日，深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定租赁商铺的消防验收不合格，具体原因为“租赁商铺的装修工程改变了大厦原疏散走道和安全出口”，并要求反诉被告对前述问题进行整改。然而，反诉被告并未按要求完成整改并再次进行消防验收，而是在未经反诉原告同意的情况下擅自离场。根据《租赁合同》第1.5条、第2.2条和第2.7条的约定，反诉被告有义务在开业前取得包括消防验收在内的相关批准。反诉被告因其自身装修原因未取得消防验收而解除《租赁合同》没有任何法律或合同依据。相反，根据《租赁合同》第7.5条的约定，租赁期限未届满反诉被告擅自停止其业务，构成违约。二、反诉被告拖欠租金及费用的行为构成违约，反诉被告经催告仍未纠正，反诉原告有权解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第3.1条的约定，反诉被告应于每月5日前支付当月租金及租金对应的增值税，不足一个月的，按实际租赁天数结算，日租金为当月整月租金乘以12个月除以365天计算。根据《租赁合同》附件四的约定，租赁商铺2018年12月4日至2019年12月3日期间含增值税后的每月保底租金为84,898.89元。反诉被告自2019年1月起拖欠租金，经反诉原告多次催讨仍未支付。至提起本反诉之日，反诉被告共拖欠租金合计361,925.13元（2019年1月租金84,898.89元、2019年2月租金84,898.89元、2019年3月租金84,898.89元、2019年4月租金84,898.89元、2019年5月1-8日租金22,329.57元）。根据《租赁合同》第7.1条的约定，反诉被告拖欠租金及费用的行为已构成违约，反诉原告有权没收租赁保证金，并提前解除《租赁合同》，收回租赁商铺。在扣除反诉被告缴纳的租赁保证金231,017.40元后，反诉被告仍应支付租金130,907.73元。三、反诉被告应按照《租赁合同》约定承担违约责任。（一）反诉被告应补缴装修期租金108,979.95元。根据《租赁合同》第1.4.4条的约定，反诉被告如约履行完毕租赁期限是装修期内免交租金的前提。若《租赁合同》提前终止，反诉被告应按照其未履行完毕的租赁期限与合同规定的租赁期限的比例，按照租赁期首月保底租金的标准，向反诉原告补缴装修期租金。根据《租赁合同》约定，租赁商铺起始每月保底租金为80,856.09元，约定免租装修期为60天，租赁期限自2018年2月2日起至2021年12月3日止，共计46个月；而反诉被告实际租赁期限为2018年2月1日至2019年5月8日，共计15个月。因此，反诉被告应补缴装修期租金为80,856.09*2*（46-15）/46=108,979.95元。（二）反诉被告应就拖欠租金支付滞纳金26,488.45元。根据《租赁合同》第7.3条的约定，如反诉被告逾期支付租金或其他费用，每逾期一日，反诉原告有权向反诉被告收取按所欠缴费用总额的0.1%计算的滞纳金。自2019年1月5日反诉被告拖欠租金起算，暂计至2019年5月8日，被告应向原告支付的滞纳金合计26,488.45元（具体计算见下表）。自2019年5月8日起，每一日按拖欠租金总额130,907.73元的0.1%继续计算滞纳金。（三）反诉被告应承担拆除租赁商铺装修的费用及滞留金。根据《租赁合同》第5.16条的约定，合同终止后，反诉被告应将租赁商铺恢复至交付标准的原状；如反诉被告未能将租赁商铺按约定恢复原状，应向反诉原告赔偿恢复租赁商铺原状的开支及费用，同时还应承担缴纳滞留金的违约责任。滞留金的收取标准为2倍的租赁期当年日租金及《商场物业服务合同》项下约定的管理费。为恢复租赁商铺的原状，反诉原告预估拆除租赁商铺装修的工程费用为124,715.62元，该等费用应由反诉被告承担。同时，反诉被告应承担自《租赁合同》终止之日起至实际恢复原状交回租赁商铺之日的滞留金，每日按6,775.72元计收（2倍日租金及管理费）。（四）反诉被告应赔偿租赁商铺的空置费509,393.34元。根据《租赁合同》第7.6条的约定，如因反诉被告违约导致合同提前终止，反诉被告应赔偿反诉原告因此而蒙受的一切直接或间接损失，包括但不限于租差、空置费、下一任租户的装修期收益损失、中介费、律师费等。反诉原告主张，反诉被告应赔偿租赁商铺合理的空置费。反诉原告预计租赁商铺将空置至少六个月，则空置费为租赁商铺六个月的租金，合计509,393.34元。（五）反诉被告应承担反诉原告的律师费12万元。根据上述《租赁合同》第7.6条的约定，反诉被告还应赔偿反诉原告支出的律师费。为追究反诉被告的违约责任，反诉原告聘用了上海市方达（深圳）律师事务所在本案中代理反诉原告，支出律师费12万元，该等费用应由反诉被告承担。（六）反诉被告应向有关政府部门注销以租赁商铺为注册或营业场所的相关登记或备案。根据《租赁合同》第12.2条的约定，反诉被告在《租赁合同》终止后应向政府有关部门注销以租赁商铺为注册或营业场所的登记或备案。四、结论。反诉被告租赁期限未届满擅自离场、拖欠租金和其他费用的行为构成违约，反诉原告有权解除《租赁合同》，要求反诉被告按照《租赁合同》的约定承担违约责任。为保护自身合法权益，反诉原告恳请贵院在查明事实的基础上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条和第一百一十三条第一款的规定，依法支持反诉原告的全部诉讼请求。原告黎致宇针对被告祈福房地产开发（深圳）有限公司的反诉答辩称：一、同意判令解除《租赁合同》。被答辩人2017年11月24日与答辩人签订了《租赁合同》，约定被答辩人将深圳市深南中路5002号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403号商铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给答辩人，租期从2018年2月2日至2021年12月3日。承租后，答辩人已按《租赁合同》约定履行了合同义务，包括将涉案商铺内部装修、设备安装、装修施工方案及图纸等提交被答辩人，经被答辩人审核同意后再进行施工，并在装修竣工后申请消防验收等。在申请涉案商铺消防验收时，消防验收无法通过，答辩人要求被答辩人指定、认可的广东兴冠工程有限公司（简称“兴冠工程公司”）整改，兴冠工程公司在答辩人不断催促要求其整改下，最后不得不告诉答辩人，改变大厦原疏散走道和安全出口的不是答辩人的室内装修，而是被答辩人将商场四楼分割成涉案商铺等商铺，没有做好改造的公共安全通道等建筑内部装修，导致涉案商铺本身改变了大厦原疏散走道和安全出口，进而导致涉案商铺消防验收无法通过。只有被答辩人改造出相关公共安全通道，涉案商铺方不会改变大厦原疏散走道和安全出口。当答辩人知道商场消防验收未通过，未改造出相应公共安全通道，导致涉案商铺本身改变大厦原疏散走道和安全出口后，多次找被答辩人，一直与被答辩人沟通，希望尽快解决商铺所在商场的消防问题。在被答辩人提供有公共安全通道的图纸并保证尽快改造公共安全通道完毕，通过商场的消防验收，消除涉案商铺因被答辩人分割商铺未改造相应的公共安全通道导致改变大厦原疏散走道和安全出口的情形，保证答辩人可以尽快合法使用涉案商铺的情况下，考虑到已花费大量人力物力筹建店铺完毕，相信被答辩人会做到尽快解决商场公共安全通道，通过商场消防验收，涉案商场、商铺很快能合法投入使用、经营，给予被答辩人机会。但截止至2019年1月29日被答辩人未按承诺改造公共安全通道，商场也未通过消防验收，最后答辩人在被答辩人的欺骗下，一次次失望，损失一步步扩大，风险一步步扩大基础上，不得不于2019年2月1日发函给被答辩人解除租赁合同，并非答辩人未完成整改擅自离场。综上，被答辩人在分割成涉案商铺等铺位时，未改造出相应的公共安全通道，未通过消防验收，存在严重消防安全隐患，按法律规定涉案商铺不得投入使用。被答辩人出租其中的商铺给答辩人，导致答辩人不能进行合法安全的经营，无法实现答辩人租赁该商铺的目的，更导致答辩人承担了巨大的法律风险和产生了巨大的损失，因被答辩人构成根本违约在先，答辩人方不得不发函给被答辩人解除租赁合同，不存在答辩人违约导致租赁合同被解除的情形。二、被答辩人将未经消防验收按法律规定不得投入使用的商场的商铺出租给答辩人，导致答辩人无法实现合同目的，无权要求答辩人支付租金，应将答辩人已付租金返还答辩人。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；《深圳经济特区消防条例》第八十四条规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用或者营业的，责令停止使用或者停产停业，并处三万元以上十万元以下罚款。被答辩人出租给答辩人的商铺所在的商场作为公众聚集场所至今仍未通过消防验收，却将该商铺租赁给答辩人，被答辩人明知此事，却仍将已违反法律的强制性规定不能投入使用的商铺出租给答辩人，导致答辩人无法实现答辩人租赁该商铺的目的，已构成根本性违约，无权要求答辩人支付租金，答辩人有权解除租赁合同，要求被答辩人返还已付租金，赔偿损失。三、答辩人无违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约责任，主张答辩人补缴装修期租金、支付拖欠租金的滞纳金、承担拆除租赁店铺装修费用、支付滞留金、赔偿空置费、承担律师费、诉讼费无事实和法律依据。根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。由于被答辩人租赁给答辩人的商铺所在商场不符合消防安全要求，具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁商铺无法合法使用，无法实现租赁目的，答辩人才与被答辩人解除合同。是被答辩人构成根本性违约在先，答辩人方于2019年2月发函通知被答辩人解除租赁合同，被答辩人要求答辩人承担违约责任，主张答辩人补缴装修期租金、支付拖欠租金的滞纳金、承担拆除租赁店铺装修费用、支付滞留金、赔偿空置费、承担律师费、诉讼费无事实和法律依据。四、被答辩人的根本违约导致答辩人投入大量人力物力装修筹建完毕商铺却无法合法投入使用，产生巨大的损失，被答辩人应对答辩人承担赔偿损失等法律责任。被答辩人作为涉案商场业主，在明知涉案商场消防未合格，不得投入使用的情况下，不仅出租涉案商铺等给答辩人等租客，反而强制要求答辩人等租客在商场消防验收未通过，存在严重消防安全隐患，一旦发生火灾等，消费者将葬身火海，无处逃生的情形下将商铺非法投入使用、经营（包括答辩人商铺及“合羽桥”、“鱼你在一起”等），向其提供营业报表计算租金，否则以未按租赁合同约定时间开业追究答辩人等违约责任。答辩人在未知道商场上述真实消防情况下，为了不违约，按被答辩人要求的开业时间开业，投入大量人力物力装修、筹建、聘用员工等，导致产生巨大的损失（包括2018年4月2日至2018年12月的租金损失731,746.81元，2017年12月至2018年12月的管理费损失283,842.83元，装修损失1,465,863.40元，雇请员工的工资损失941,477.70元等），被答辩人应对答辩人承担赔偿损失等法律责任。综上所述，被答辩人为了自身的钱财商业利益，违反法律规定，置他人生命、财产安全于危险境地，将已违反法律的强制性规定不能投入使用的商场内商铺出租给答辩人，导致答辩人无法实现租赁涉案商铺的目的，根本性违约在先，被答辩人所提反诉请求是无事实和法律依据的，恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人除第一项诉讼请求外的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案的深圳市××××号信兴广场附楼L4层403号商铺，建筑面积约为447.5平方米的房屋均属于被告所有。2017年11月24日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将上述物业出租给原告作为餐饮经营使用，租赁期限为2018年2月2日起至2021年12月3日止，2018年2月2日至2018年12月3日每月保底租金（不含增值税）为人民币77005.8元，2018年12月4日至2019年12月3日每月保底租金（不含增值税）为人民币80856.09元；被告在2017年12月4日将上述物业移交原告；被告给予原告60天的豁免租金装修期；原告履行完毕本合同规定的租赁期限是原告在装修期内免交租金的前提条件，若本合同提前终止，原告应按照其未履行完毕的租赁期限与本合同规定的租赁期限的比例，按照租赁期首月保底租金的标准，向被告补缴装修期租金；原告承诺自2018年2月2日起开业；原告缴纳租赁保证金人民币231017.40元，相当于租赁期内第一年三个月的保底租金总额，如原告违约，被告有权没收租赁保证金；若原告逾期支付租金及其他费用，每逾期一日按其所欠费用总额的千分之一计算滞纳金，直至付清全部欠款之日止；按有关政府部门的规定和原告的合理要求下或物业公司将协助原告以其名义提交有关申请，报批所需的资料、费用由原告负责，被告及物业公司对原告是否取得各项批复、准许继续可不承担任何责任；原告应确保该租赁物业内的装修、间隔等符合消防、建筑或其他有关法规及条例的要求；如租金或其他应由原告支付的费用在到期应付之日起15日内仍未付清的视为违约行为，被告有权没收租赁保证金、提前终止本合同并收回出租的物业；原告违约导致合同提前终止的，原告还应补齐所欠交的全部应付款项及滞纳金，并赔偿被告因此而蒙受的一切损失；双方还对其他事项就行了约定。随后，原告向被告缴纳了租赁保证金人民币231017.40元，被告于2017年12月5日将涉案物业交给原告。二、原告对该商铺进行了装修。2017年12月26日，深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队出具《建设工程消防设计审核意见书》，确认原告申报的雪月花铁板烧餐厅室内装修工程消防设计合格。2018年4月16日，深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队向原告出具《建设工程消防验收意见书》，经审查资料及现场检查测评，综合评定该工程消防验收不合格，主要存在下列问题：该场所装修工程改变了大厦原疏散走道和安全出口，不符合《建筑内部装修涉及防火规范》4.0.1的规定；你单位应当组织有关单位对上述存在问题进行整改，整改完毕后重新申报消防验收；该工程未经消防验收合格不得投入使用。此后，原告未再向消防部门申请涉案商铺的消防验收。三、原告在2018年8月开业进行了经营活动，经营至2018年12月份。涉案商铺2018年2月2日至2018年12月3日每月租金（含增值税）为人民币80856.09元，2018年12月4日至2019年12月3日每月租金（含增值税）为人民币84898.89元。原告支付租金至2018年12月31日，共计人民币731746.81元，被告确认收到上述租金。庭审中，原告称涉案商铺在2019年1月底已经由被告锁门收回；被告称2019年2月5日被告委托物业管理公司进行每月抄水表时发现原告离场，现已收回，被告于2019年2月5日已经收回涉案商铺，并称在2019年2月5日加锁时原告已经在涉案商铺加了锁；原告承认在2018年12月未经营后，对涉案商铺进行了锁门。庭审中，原、被告对于解除双方签订的租赁合同没有异议。四、原告为支持自己的诉讼请求，申请对涉案商铺的装修残值进行评估鉴定，本院依法委托深圳市中锋资产评估有限公司进行了评估鉴定，深圳市中锋资产评估有限公司出具深中锋评字（2019）第0904号《资产评估报告书》，位于深圳市××××号信兴广场附楼（地王购物中心）L4层403号商铺的装修残值于评估基准日2019年9月6日的评估值为人民币621700元。五、被告为本案支出律师服务费人民币12万元。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。原告是涉案物业的承租和使用人，租用被告的商铺应当支付使用期间的租金，但原告没有按时支付租金已构成违约；原告辩称其商铺的消防验收一直无法通过的原因是该商铺所在的地王购物中心具有严重的消防安全隐患，由于消防验收无法通过，原告无法使用商铺正常经营，无法实现租赁该商铺的商业目的，被告的行为已经构成根本违约；但根据双方租赁合同的约定和实际履行情况，涉案商铺的室内装修工程的消防设计、施工及申请验收均是由原告以自己的名义进行的，原告在2018年4月16日深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收不合格，并指出该工程未经消防验收合格不得投入使用后，实际上原告并没有再向消防部门申请涉案商铺的消防验收，而是在2018年8月开业经营至2018年12月份，原告上述行为违反了相关消防法律、法规的规定，对此原告应当承担相应的法律后果，原告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采信；原告违约应当承担相应的违约责任，因此原告要求被告退还租金、管理费并赔偿装修损失、工资损失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于上述租赁合同，原、被告均表示同意予以解除，本院予以准许。被告在庭审中确认已于2019年2月5日收回了涉案商铺，原告作为承租方应当支付2019年1月1日起至2月5日的租金人民币100059.41元；原告违约造成合同提前终止，原告应按照合同约定的标准向被告补缴装修期间的租金，该租金数额为人民币116010.91元（80856.09×2×（46－13）÷46），对此被告仅要求原告补缴装修期租金人民币108979.95元，本院予以准许；原告拖欠租金应当支付滞纳金，滞纳金以人民币209039.36元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年2月6日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止。被告在反诉要求原告支付拖欠的租金时，已经扣减了原告缴纳的租金保证金作为部分拖欠的租金，因此可以认定被告同意以原告缴纳的租赁保证金折抵租金，而非没收原告的租赁保证金，故本院在扣除上述原告应付的租金人民币209039.36元后，被告应退还原告的租赁保证金为人民币21978.04元（231017.40－100059.41－108979.95）；被告为本案支付律师费人民币12万元，原告应当承担该笔费用。对于被告的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黎致宇与被告祈福房地产开发（深圳）有限公司签订的《信兴广场附楼商场（L4）层(403)号商铺租赁合同》；二、被告祈福房地产开发（深圳）有限公司应在本判决书生效之日起十日内向原告黎致宇返还租赁保证金人民币21978.04元；三、原告黎致宇应在本判决书生效之日起十日内向被告祈福房地产开发（深圳）有限公司支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金以人民币209039.36元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年2月6日计至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至款项还清之日止）；四、原告黎致宇应在本判决书生效之日起十日内向被告祈福房地产开发（深圳）有限公司支付律师费人民币12万元；五、驳回原告黎致宇的其他诉讼请求；六、驳回被告祈福房地产开发（深圳）有限公司的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币36032元，保全费人民币5000元，鉴定费人民币22000元，由原告负担；反诉费人民币7145元，保全费人民币5000元，原告负担8501元，被告负担3644元，被告已预交的人民币8501元，由本院予以退回。原告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件反诉费人民币8501元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告黎致宇可在本判决书送达之日起三十日内，被告祈福房地产开发（深圳）有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  葛淑汧人民陪审员  冯 铭人民陪审员  梁进荣二〇二〇年二月九日孙莹书记员周洋洋