北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32523号原告：陈宏生，男，1962年4月3日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。被告：韩艳霞，女，1980年4月17日出生，汉族，华铁传媒公司职员，住河北省保定市满城县大册营镇方上村1区。被告：杨晚华（未到庭），女，1973年1月4日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市邵东县。被告：谢义初（未到庭），男，1965年10月20日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市邵东县。原告陈宏生与被告韩艳霞、杨晚华、谢义初执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏生，被告韩艳霞到庭参加诉讼。被告杨晚华、谢义初经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宏生向本院提出诉讼请求：1．停止对诉争房屋的执行，停止拍卖；2．继续履行原告与被告谢义初签订的房屋租赁合同，拆开封条，让原告进去居住。事实和理由：原告因与被告杨晚华、谢义初存在借贷关系，双方于2016年10月15日签订借条，双方同天签订《房屋租赁合同》，主要内容为被告，杨晚华，谢义初因缺少周转资金提出向原告借款贰拾万元整，以杨晚华名下位于西城区XX室租赁给原告使用，房屋每月租金抵扣20万元本金所产生的利息（初期原告与谢义初商定租赁XX房屋，后谢义初提出A801房屋有意出售，主动更改为A701房屋，并在更改处按有指纹）合同签订后，该房屋一直由原告与女友贾英共同居住，之后由于原告工作繁忙，长期往返于杭州，房屋由贾英继续居住使用。2018年8月20日贾英回老家探亲，随即涉案房屋被西城区人民法院执行庭张贴公告，要求在2018年8月29日前腾房，2018年9月3日被法院查封，并拆换了门锁。贾英于2019年9月4日凌晨回京，发现涉案房屋已被查封，当日上午贾英去西城法院找执行法官沟通未果，原告得知此事后即刻回京，向西城区执行局提出执行异议，在案件审理过程中，法院以原告未提交涉案房屋租金付款凭证及实际居住证据为由，驳回原告的执行异议请求。原告认为，首先涉案房屋的租金支付方式为以借款利息折抵房屋租金，原告已经向法院提供《房屋租赁合同》作为证据，合同中明确约定租金以利息进行折抵，故原告无需另行向被告支付房屋租金，法院仅以没有支付房租凭证为由明显遗漏证据，认定事实不清。另原告可以提供在涉案房屋中居住所支付的房屋电费的缴费凭证及搬家公司的搬家人员以及经常来家中做客的朋友、物业等人证，以证明原告与女友在涉案房屋实际居住。至今原告及女友的证件、衣物、照片、首饰、药品、生活用品、家用电器等全部留在涉案房屋中，（房屋被查封，原告无法提供），以上证据均可证明原告与女友实际居住的事实。但原审中法院对此事实不予查明，仅以“无证据”为由不予认可，太过片面，由此给原告造成了极大的经济损失。原告认为以租抵债行为和以息抵租合同是完全不同的定义，应适为合法有效的《房屋租赁合同》法院应予支持。被告韩艳霞辩称，1、不同意停止拍卖流程，拍卖流程是上次审判结果，按正常审判流程。2、租赁协议我不清楚过程，跟我没关系，封条是法院按法律流程封的，拆开封条不知道会不会影响拍卖，影响我的权益。本院经审理认定事实如下：杨晚华、谢义初系夫妻关系。北京市西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）登记在杨晚华名下。2016年3月19日，韩艳霞与杨晚华经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间就诉争房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，约定由韩艳霞购买诉争房屋。2017年3月9日，本院立案受理原告韩艳霞与被告杨晚华、谢义初及第三人链家公司房屋买卖合同纠纷一案，该案审理中，经韩艳霞申请并提供担保，本院于2017年3月30日查封了诉争房屋，2018年1月10日，本院作出（2017）京0102民初8118号民事判决书，判决如下：一、确认原告韩艳霞、被告杨晚华、第三人北京链家房地产经纪有限公司二零一六年三月十九日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》于二零一七年五月十五日解除；二、本判决生效后五日内，被告杨晚华、谢义初向原告韩艳霞支付违约损失赔偿款二百万元；三、本判决生效后五日内，被告杨晚华、谢义初向原告韩艳霞返还定金十万元；四、驳回原告韩艳霞的其他诉讼请求。韩艳霞持上述法院生效法律文书向本院申请执行。本院于2018年2月22日，以（2018）京0102执2957号案件立案执行。2018年8月22日，本院执行实施机构作出执行公告：杨晚华、谢义初于2018年8月29日前腾空杨晚华名下的北京市西城区XX号涉案房屋。其他无关人员不得占用该房屋，如有占用，于2018年8月29日前持相关材料向本院进行申报。期限届满，陈宏生未向本院进行申报。2019年3月，陈宏生向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2019）京0102执异40号执行裁定书，驳回了陈宏生的执行异议请求。陈宏生不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，从而形成本案诉讼。审理中，陈宏生主张其与杨晚华、谢义初在诉争房屋查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用诉争房屋，故其有权要求停止对诉争房屋的执行。陈宏生针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、《房屋租赁合同》，甲方为谢义初、杨晚华，乙方为陈宏生，合同落款处甲方为谢义初签名及手印，乙方为陈宏生签名及手印，日期为2016年10月15日，内容有：经甲乙双方有好协商，甲方同意与民间借贷形式，将位于西城（此处有修改并按有手印，原为宣武）区XX701（此处有修改并按有手印，原为801）房屋出租给乙方，现双方就具体合同条款签订如下：一、双方自合同签定之日起，乙方将人民币200000（贰拾万元整）转入甲方指定账户，用于甲方资金周转使用。二、房屋每月租金双方约定用乙方提供给甲方20万元借款的当月利息底扣每月房屋租金。三、（1）房屋出租时间由签定合同（甲方收到借款20万元）之日算起。（2）房屋出租到期日为，待甲方还清乙方20万元借款之日合同终止。四、此合同以甲方借款收据日期起生效。五、此合同一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。韩艳霞主张该租赁合同不符合法律规定的要求，未明确租金和租期等合同主要条款且合同存在涂改。陈宏生主张租赁合同将801改为701的原因是：其草拟租赁合同的时候是想让谢义初将801房屋租给其，但谢义初说801房屋要出售，所以就让改为701，事后其得知韩艳霞开始是要购买801。韩艳霞主张2015年12月，最初签订的合同是要购买801，由于杨晚华、谢义初的原因，2016年3月19日，双方将买卖房屋由801改为了701。二、1、落款日期为2016年5月19日的借条，借款人处有谢义初签字及手印，内容有：今借到陈宏生人民币100000元，借款日期2016年5月20日-2016年8月19日。是实。该借条被打叉并注明：该借条作废。款已转到2016年10月15日借款20万元的借条内。2、落款日期为2016年10月15日的借条，借款人处有谢义初、杨晚华的签字，谢义初签字上按有手印，内容有：今借到陈宏生人民币200000元。借款日期：2016年10月15日-2016年12月15日止。韩艳霞主张不清楚上述两份借条的情况。三、陈宏生的银行账户历史明细清单，显示2016年5月20日，陈宏生向谢义初账户转款100000元，2016年10月13日，陈宏生向杨晚华账户转款91000元。韩艳霞主张不清楚转账的是什么钱款。针对为何借条为200000元，而转款为191000元的原因，陈宏生主张按照房屋租赁合同约定，2016年10月15日，杨晚华、谢义初就应交付房屋，但杨晚华、谢义初表示还要住两个月，就让其在外住两个月，帮其付两个月的租金，就扣了9000元。四、电费交费记录，该证据显示的交费日期为2018年5月29日、2018年6月18日、2018年7月28日。韩艳霞主张交费记录都是2018年5月之后的，而其在2016年3月19日即已签订房屋买卖合同。五、火车票，显示案外人贾英购买了2018年8月20日北京开往哈尔滨的火车票及2018年9月3日哈尔滨开往北京的火车票。陈宏生主张贾英是其女友，贾英一直在诉争房屋居住，法院贴封条期间，贾英恰好不在诉争房屋。韩艳霞主张不清楚该证据，法院贴封条是合法的。关于诉争房屋居住情况，陈宏生主张其从2017年1月开始一直在诉争房屋居住，后期由于其去杭州工作，故不在诉争房屋常住，其女友贾英一直在诉争房屋居住。审理中，韩艳霞主张在（2017）京0102民初8118号案件审理中，其申请对诉争房屋的价值进行评估，2017年7月13日，其律师及评估公司人员去诉争房屋看现场时，杨晚华在诉争房屋内居住，执行过程中，其与执行法官去房屋贴封条时问了邻居，邻居都说诉争房屋没人居住，故执行法官就换了锁，其认为租赁的事实根本不存在。陈宏生主张2017年7月杨晚华及其女儿到北京，因为杨晚华的女儿要考研究生，故问其能不能在房屋内住一段时间，其同意了，她们一直住到9月份，贾英也一同在房屋内居住。陈宏生另主张其与贾英的个人物品现放置在诉争房屋内。本院认为，杨晚华、谢义初经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，陈宏生以其与杨晚华、谢义初之间存在房屋租赁合同为由要求停止对诉争房屋的执行，陈宏生应当举证证明在法院查封诉争房屋之前，其与杨晚华、谢义初已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该诉争房屋。根据陈宏生的当庭陈述及其提交的《房屋租赁合同》、借条、银行账户明细，即便属实，该《房屋租赁合同》也是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，并非真实有效的房屋租赁合同关系。而且陈宏生提交的证据也不足以证明其在法院查封前已占用使用诉争房屋。综上，陈宏生提交的证据不足以证明其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对陈宏生要求停止执行诉争房屋、停止拍卖、继续履行房屋租赁合同、拆开封条让其居住的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下：驳回陈宏生的诉讼请求。案件受理费70元、公告费按实际发生数额计算，由陈宏生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 俊审 判 员  韩 涛审 判 员  高 磊二〇二〇年二月二十四日法官助理  王德林书 记 员  孙 萍-8--9-