辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初265号原告（案外人）：陈莉，女，汉族，1972年7月20日出生，住辽宁省铁西区。委托诉讼代理人：刘娜，辽宁欣合律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡海洋,男,1960年1月5日出生,汉族,辽宁盛京寝园有限公司董事长，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王健，男，1986年3月16日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司员工，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街162-1号12门法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵天鑫，辽宁华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，辽宁华远律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路15-21号。法定代表人：赵立群，公司董事长。第三人（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地康平县北四家子乡北四家子村。法定代表人：富嘉兴，该公司董事长。原告陈莉与被告胡海洋、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦公司”）、辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰公司”）、辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈莉的委托诉讼代理人刘娜，第三人融厦公司的委托诉讼代理人孙超到庭参加了诉讼。被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莉向本院提出诉讼请求：1.不得执行沈阳市浑南区房屋，并解除对该房屋的查封；2.确认陈莉与融厦公司签订的《融城7英里认筹协议书》合法有效，并确认沈阳市浑南区房屋归原告所有。3.受理费由被告承担。事实和理由：原告与融厦公司于2016年4月30日签订了《融城7英里认筹协议书》，购买被告融厦公司位于沈阳市浑南区房屋，原告支付全部价款632,780元，融厦公司为其开具收据，此后，原告办理了入住手续并实际占有房屋，非因买受人原因未能办理过户登记，故该房屋归原告所有。请求法院维护原告的合法权益。胡海洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。融厦公司述称，我方同意原告的诉请。我方诉讼地位应为第三人而非被告，我方与原告签订的认筹协议是我方向原告借款后以案涉房屋抵账的行为，并非原告所述的全部购房款。嘉兴公司、融泰公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2016年4月30日，被告融厦公司（甲方）与原告陈莉（乙方）签订《融城7英里认筹协议书》，约定：乙方认筹甲方开发的《融城7英里》项目房源：35-4号楼3单元3层1号，参考建筑面积为87.28平方米，单价为7250元/平方米，总价632,780元。签署本协议同时，乙方需向甲方交付诚意金632,780元。融厦公司于2016年4月30日为陈莉出具收款收据，“收款项目”记载：房款，收款事由记载：35-43-3-1，金额：632,780元。陈莉提供银行流水单，记载2013年5月30日陈莉向赵颖娇转款65万元。融厦公司对赵颖娇为其财务人员予以确认。陈莉还提交了其于2018年1月24日交纳B12#3-3-1房屋垃圾清运费、电费、水费、物业费的收款收据，2017-2018年度采暖费发票，落款日期为2018年10月12日的《沈阳市暂停供热协议》。另查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。胡海洋于2016年8月2日向本院申请，请求对包括涉诉房屋在内的343套房产予以查封，本院于2016年8月23日对上述房产进行了预查封。上述房产存在在建工程抵押。陈莉作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院作出（2018）辽01执异1353号执行裁定，驳回陈莉的异议请求。陈莉不服，提起本案诉讼。再查明，本案涉诉房屋至本案诉讼发生时仍未通过综合验收。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人陈莉就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案争议而言，首先，从订立合同及交付购房款来看，陈莉与融厦公司在查封之前订立了书面买卖协议，该协议系双方真实意思表示，应认定合法有效；陈莉向融厦公司转款65万元，融厦公司向陈莉出具了收款收据，“收款项目”记载：房款，“收款事由”记载：35-43-3-1，应视为陈莉支付了全额购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，陈莉在此过程中并没有过错，且陈莉目前已实际占有涉诉房屋，陈莉的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。关于原告请求确认案涉房屋归其所有的主张，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现涉案房屋所在楼盘尚不具备办理不动产权属登记的条件，故对于陈莉要求确认涉诉房屋归其所有的主张，不宜在本案中通过所有权确认方式一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、确认原告陈莉与被告辽宁融厦房地产开发有限公司于2016年4月30日签订的《融城7英里认筹协议书》合法有效；二、不得执行位于沈阳市浑南区产；三、驳回原告陈莉其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异1353号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费10,128元，由辽宁融厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 孙 悦审判员 单 立审判员 吕长辉二〇二〇年二月二十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。