北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22434号原告：李军，男，1969年2月16日出生，住北京市丰台区。原告：宋清，女，1969年9月14日出生，住北京市丰台区。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王艳冲，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，1974年10月7日出生，该公司法务专员。原告李军、宋清与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军、宋清、被告金宣公司委托诉讼代理人赵胜利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李军、宋清向本院提出诉讼请求：1.申请解除与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，合同编号0056960。2.被告给付合同违约金10080元。3.被告赔付一个月的免租期房租4800元（合同期限三年，每年有一个月的免租期，被告在第一年享受了2个月的免租，即第一年享受了第二年的免租）。4.要求给付2018年3月1日交与被告公司时的房屋结存水、电、燃气费361元。5.申请赔付地面修复及窗帘更换300元、改造房屋造成墙面损害赔付3500元、厕所便池堵塞、厕所水管漏水损害赔付300元、卫生间淋浴器损坏、喷头丢失赔付200元、冰箱损坏赔付800元、门锁更换赔付300元。6.给付自2019年3月2日到交房之日止的房租，每月5040元。7.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月1日与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同期限3年，每年设定一个月的免租期，被告与原告协商，第一年寻找租户压力较大，期望第一年和第二年的免租期在第一年里扣除，第二年不设免租期，全额给付租金，第三年再设定一个免租期。剩余水电费燃气费会上报财务，审批后及时给付。第二年合同付款期限为2019年3月2日，依据合同付款协议第九条第四款之规定，延期5日未付租金为违约，依据第十条第三款之规定，应向原告支付月租金200%的违约金。原告于2019年2月3日，到出租房屋查验，室内养宠物已经造成一定的破坏，屋里墙面及地面脏乱差，厕所渗水严重，签订合同时，被告承诺及时维修与保持房屋清洁，绝对不养宠物。综上所述，被告严重违反合同法，损害了原告切身利益，特诉至法院。被告金宣公司辩称：首先，解除合同我方同意，但是违约金不同意支付，被告没有违约，合同约定的是分租，分租违反行政法规的禁止性规定，这套房屋在我们对外代理的时候被房屋所在地的居委会的综治办禁止对外出租，所以我们不得以才同意原告解除合同的要求。一个月免租期的租金不同意，合同有约定，约定是免租期有时间，所以原告主张没有依据。原告和我们的业务员王瑞有一个关于房屋租金的价格变更约定。房屋结存的水费、电费、燃气费361元，如果是我方产生的费用，我方同意承担。关于各项损失赔偿，都不是我方造成的，和我们没有关系，不同意赔偿。对房租不同意，原告早就收回了，是由原告控制房屋，其也有房屋的钥匙。关于诉讼费，请求按照双方的过错程度来判决。原告李军、宋清提供如下证据：《北京市房屋出租委托代理合同》、微信截屏打印件、照片打印件、录音文字整理，证明原告的诉讼主张。被告金宣公司质证称，对合同真实性不认可，因为还有一个附加协议没有提交，证明目的不认可。合同第2项有约定，分租4间这个是违法的，所以原告主张我们违约不成立。对于微信聊天记录真实性不认可，微信聊天下面的短信真实性认可。其他证据的真实性不认可。对录音不认可，跟王瑞本人核对了，不是他的录音。被告金宣公司提交视频光盘，证明2019年4月14日，我们按照原告的要求交付房屋，对方一家人就在这里，我们把钥匙给他们了。原告质证称，那天我约的收房，时间是2019年4月20日，对方有3把钥匙，我有1把钥匙。我们共同打开的房门，小伙子把一把钥匙扔在桌子上，对方把视频录下来了。当时说把房屋的损害情况拍一下，和领导反应怎么处理，当时我们双方并没有说怎么处理这个房屋。本院经审理认定事实如下：原告李军系位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡XXX号X层X单元XXX室（3室1厅1厨2卫）的房屋所有权人，原告李军与原告宋清系夫妻关系。2018年3月1日，原告宋清（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，房屋租赁用途为整租、分租，分租间数4间。合同约定乙方出租代理权限为：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的商洽、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2018年3月8日至2021年3月7日，共计三年。本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年60天，第二年0天，第三年15天。出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租要求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间。延长期在本合同约定之租赁期届满顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币第一年4800元、第二年5040元、第三年5292元。乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，按约定打款到甲方宋清建设银行账户，日期为第一次2018年3月2日，第二次2018年6月3日，第三次2018年9月3日，第四次2018年12月3日，以此类推。出租委托代理期限内甲方不承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费。关于房屋及附属设施的维护，乙方负责维修的范围包括：a）门窗玻璃：b）水龙头，马桶，房屋内水管（不包括主管道），阀门（不包括总阀门），淋浴喷头软管；c）电灯、开关；d）电视，冰箱，洗衣机，热水器，燃气灶，油烟机，换气扇；e）刷墙，铺地，贴瓷砖，打隔断，安装马桶；f）厨房下水管道疏通，卫生间下水管道疏通。关于合同的解除第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按规定划付租金达5日以上的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3.利用房屋从事违法活动的。4.放任承租方上述行为的。关于违约责任约定：出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%支付违约金。双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%支付违约金。2018年3月4日，原告将房屋交付给被告，房屋交割清单显示，电卡剩86*0.488=42元，冷水表剩余30.6*5=153元，天燃气剩余73.2*2.28=166元。2019年3月3日，因相关部门要求被告将隔断拆除，不得分租四户，被告员工王瑞代表公司与原告宋清签订《委托出租代理合同租金、租期、免租期之变更补充协议》，将委托出租价格由原来的5040元变更为4600元，变更期限为2019年3月8日至2020年3月7日。委托出租期限及付款方式未做变更。另有王瑞写有“水、点、燃气费合同期满再结清。”经原告提交的微信显示，2019年3月2日，被告未向原告交纳房租，原告向被告的业务人员王瑞询问，王瑞称3月8日该打房租，预计得13号，原告表示应在2号打款。2019年4月8日，王瑞向原告发送短信，“至委托人宋清：您委托金宣公司代理出租的位于房山区加州水郡XXX号楼X单元XXX房屋过分超过市场价，金宣公司竭尽全力寻找客户，依然无法成功出租。2019年3月10号通知过您解除合同，您故意避而不见，现金宣公司再次正式通知您：解除《北京市房屋出租委托代理合同》（编号0056960），请您及时办理，否则有迟延解除合同损失风险。”当天原告向被告业务人员王瑞回复短信“你5：40到嘉州XXX-X-XXX房子，我验收收房办理手续，请回复”。2019年4月14日，王瑞与原告方联系交房的事情，最后并未达成一致意见。2019年4月20日，被告通知原告到诉争房屋解除合同验收房屋，原告表示房子不合格，不同意验收房子。另查，2019年3月11日，李军单独起诉被告，要求违约金、一个月免租期租金、维修房屋交房、水电气费等。2019年5月9日，被告在收到诉争及证据后提出管辖异议申请，我院作出驳回其管辖异议的裁定后，被告又提出上诉。2019年7月15日，北京市第二中级人民法院裁定驳回被告上诉。案卷退回我院后，我院重新安排庭审。2019年8月28日，开庭过程中，被告主张合同主体为宋清，李军单独作为原告诉讼主体不符。该案审理过程中，承办人通知双方进行现场勘验，被告委托诉讼代理人无正当理由拒绝勘验。后李军自愿申请撤回起诉，并于2019年8月28日当天，原告李军、宋清作为共同原告起诉被告，我院依法予以受理。2019年11月15日，本案原承办人开庭审查。后本案转由承办人承办。承办人于2019年12月2日开庭审理后，决定当天勘验现场，但被告委托诉讼代理人拒不配合。后承办人在原告单方在场的情况下进行现场勘验，经勘验，房屋内墙壁刷漆各不相同，隔断墙拆除部位未能统一刷漆，另有进门原餐厅隔断未拆，北卧室墙面有破损、脱皮，并贴有数个粘钩。主卧卫生间马桶不冲水，次卧卫生间马桶下面水道无截门，漏水。天燃气表显示0.7立方米、电表显示4.42元、冷水表余5立方米。勘验时，原告表示在2019年3月底，南侧主卧、次卧均住着人。另，原告明确表示，不申请对涉案房屋损失进行鉴定。本院认为：原告宋清与被告金宣公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。被告主张合同签订约定了分租四户，从而合同违反法律规定应属无效的辩称，并无法律依据，该合同的目的是出租，该合同目的并不违反法律法规的强制性规定。虽然合同名为房屋出租委托代理合同，但根据合同约定的权利义务及相应内容的表述方式看，该合同应属于房屋租赁合同。关于原告宋清与被告金宣公司业务员王瑞签订的《委托出租代理合同租金、租期、免租期之变更补充协议》，该补充协议对第二年的房屋租金进行了变更，系原告的真实意思表示，被告方有业务员王瑞的签字，该效力及与被告，且被现在认可该协议的真实性，故该补充协议亦有效，双方均应按照合同履行。原告主张被告未盖章、未履行的主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于合同违约。根据双方原合同约定，被告应于2019年3月2日或3月3日打款，双方于2019年3月3日变更租金后，被告理应在合理期限内打款，且最迟不应超过2019年3月8日，但被告一直未打款，故被告构成违约。2019年4月8日，被告业务员王瑞向原告宋清发送短信称再次正式通知解除合同，应视为被告提出解除合同，被告在合同履行期内，单方提出解除合同，违反合同约定，已经构成违约。被告在该短信中提及在2019年3月10日曾提出解除合同，但原告不予认可，且被告并未提供其他证据证明，本院对此不予确认。2019年3月11日，原告李军起诉被告，虽然没有明确要求解除合同，但是根据给付租金、返还房屋等诉讼请求看，本意应是主张合同解除，且宋清于2019年4月8日回复短信称当日办理验房手续。因李军与宋清系夫妻关系，且系诉争房屋的登记所有权人，故诉争合同应视为已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告的房屋租金交纳至2019年3月7日，故被告应再交纳2019年4月8日之前的一个月房租，该房租标准按照变更后的4600元计算。被告应当返还房屋，根据现有证据及双方当事人陈述，双方并未对验收房屋达成一致意见。虽然双方签订的合同并未对房屋返还交接的手续进行明确约定，但是被告将房屋钥匙放在消防箱内的行为并不是交接房屋的合理行为，且根据签订租赁合同时房屋交接程序，水、电、燃气费用并未进行确认，故被告主张已经在2019年4月8日将房屋交还原告的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。根据合同约定，被告具有相应的房屋维修范围，原告在诉争房屋相关的墙面、马桶等存有一定问题的情况下，拒绝验收房屋具有一定合理理由，但是在被告已经明确表示解除合同不再履行的情况，一直至2019年12月2日，原告长不接管房屋，扩大了合同损失。原告请求房租中关于2019年4月8日至2019年12月2日的部分，根据本案确定的合同解除情况，该部分应属于房屋的占有使用费，原告请求被告全部支付，并无法律依据，本院根据查明情况，另考虑到被告提出管辖异议且不配合勘验现场等情况，酌定被告再给原告三个月的租金（占有使用费），即13800元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告请求的房屋本身的各项损失，不进行相应司法鉴定，并无充足的证据证明该损失数额过分高于违约金，且合同并未明确约定原告具有同时请求违约金及损失的权利，故本院对原告请求的各项损失不予支持，但考虑到相应情况，本院对原告请求的违约金予以支持。关于原告请求的一个月免租期的租金，并无相应合同依据，双方并未明确约定，另考虑到后期支持的相应房租情况，本院对免租期租金的请求不予支持。对原告请求的水、电、燃气费用，应扣除剩余的部分，本院根据勘验结果，酌定被告应再给原告330元。原告合理请求予以支持，不合理、过高部分，本院不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋清与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理人合同》（合同编号0056960）解除。二、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李军、宋清租金18400元。三、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李军、宋清违约金9200元。四、被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李军、宋清水、电、燃气费330元。五、驳回原告李军、宋清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由原告李军、宋清负担10元（已交纳），由被告北京金宣置地房地产经纪有限公司负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年二月十九日书记员  孙震颐