广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17089号原告：燕书，女，1982年7月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。被告：赵娜娜，女，1988年2月20日出生，汉族，身份证住址湖北省随州市曾都区唐县，现住广东省中山市南区，原告燕书与被告赵娜娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕书的委托诉讼代理人梁和英，被告赵娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕书向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房地产买卖合同；2.判令被告立即退还原告已经支付的购房款人民币1017000元；3.判令被告向原告赔偿违约款1017000元；4.判令被告向原告支付律师费83020元；5.判令被告承担诉讼保全保险费8044.7元。事实与理由：原告于2018年12月3日通过中山市简美房地产投资服务有限公司（以下简称简美公司）与被告签订房地产买卖合同，合同约定原告购买被告名下位于中山市火炬开发区××号君华新城1区75幢302房的房地产，购房款为110万元，由原告分4期支付，被告于2019年2月20日完成过户手续。原告已经支付购房款合计1017000元，按房地产买卖合同履行了付款义务，由于被告的原因导致涉案房地产被法院查封，不能办理过户手续。原、被告双方于2019年1月23日签订补充协议，被告承诺于2019年3月20日前完成过户手续，否则按补充协议履行并承担所有后果。然而被告至今未能按照双方约定履行过户义务，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益。原告购买涉案房屋用于投资，若被告按合同约定的时间2019年2月20日前完成过户手续，原告可以将涉案房屋转让出去，中山市2019年上半年的房产涉案房屋单价在15000元/㎡左右，而原告当时购买的价格是8196元/㎡左右,被告的违约行为导致原告可预期损失达到913150元，因此双方才签订补充协议约定逾期的需要返还已付房款的一倍。而且，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任，因此解除房屋买卖合同的损失与出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任属于不同的请求，原告参照上述司法解释请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任有法律依据，双方的约定也符合意思自治原则，双方应当遵守约定。据此，原告提起本案诉讼。被告赵娜娜辩解，原告诉状所称的购房事实属实，除了尾款6万多元之外的全部购房款原告已经全部支付，但不是所有钱都是汇入被告账号。但是，补充协议的签订情况并非原告所述。涉案房屋因被告被案外人提起诉讼而被法院查封，为了不影响涉案合同的继续履行，原告和中介都保证该案件与被告无关并同意给几个月的宽限期，在此情况下，被告才签订该补充协议的。被告对补充协议的理解是在涉案房屋能够正常交易的情况下才签订的，否则被告是不会同意签订的。被告的另案纠纷审理了大半年时间，最终的裁决结果也是被告无须承担还款责任，涉案房屋被查封系案外人的无理诉讼所致，并非被告的违约行为所致，现在涉案房屋已经具备解封条件。如果原告坚持要求解除合同，被告同意解除合同，退还全部款项，但不同意承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2018年12月3日，赵娜娜（卖方）与燕书（买方）、简美公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定，买卖双方通过经纪方以110万元的价格出售及购入中山市火炬开发区××号君华新城7区75栋302房，建筑面积为134.21平方米，该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起15个工作日内向银行申请提前还贷，并于原贷款银行通知还贷后7个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用……同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，须依照本合同第三条规定及时足额支付款项；合同第三条约定，买方于本合同签署之日支付定金30万元予卖方，于本合同签署之日起3日内支付第二部分购房定金27万元予卖方（开发商通知还款）；于2019年1月31日前卖方办理赎楼手续银行扣款当天支付购房款40万元（以银行通知还款时间为准），于2019年2月20日前去国土房管局成功办理产权过户手续后拿到过户回执当天支付购房款13万元；如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还卖方双倍定金予卖方作为违约金；备注条款约定买卖双方协商一致，君华新城开发商加急出证一事及工商银行加急还款注销所产生的费用由卖方支付，时间于2019年1月20日前完成。2019年1月23日，燕书（买方）和赵娜娜（卖方）就涉案房屋在2019年1月16日被案外人顾晓阳申请查封后的合同后续履行签订补充协议，约定，买方要求卖方必须在规定时间内，即2019年1月29日内处理完此房产查封一事，2019年2月4日完成过户，否则买方有权不买该房产并要求卖方退回已收款项：购房定金30万元，替卖方还所欠开发商款项27万元，银行赎楼款43万元，供楼房款、加急办证费1.7万元，以上共计101.7万元；双倍返还买方已支付的所有款项；为保障买方财产安全，买方就此房产维权产生的所有费用、律师费、诉讼费、杂费等由卖方承担支付。2019年1月30日，赵娜娜向燕书作出书面承诺，内容主要为，“卖方现承诺2019年2月11日法院上班及时跟踪尽快处理解封事宜，于2019年2月28日前处理完毕，并于2019年3月20日前过户，如未能按约定时间办理过户，以本补充协议履行承担所有后果”。2019年6月21日，燕书委托广东弘力律师事务所律师赵海良、梁和英提起本案诉讼，约定律师费为83020元。2019年6月26日，燕书向本院申请财产保全，由担保人中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函提供担保，因此支出财产保险费8044.68元。2.案外人顾晓阳以张河清、赵娜娜拖欠其借款为由向本院提起诉讼[案号：（2019）粤2071民初544号]，请求判令张河清、赵娜娜连带偿还借款23.5万元。经顾晓阳申请，涉案房屋于2019年1月16日被本院查封。2019年10月22日，本院作出一审判决，判令张河清向顾晓阳清偿借款本金6.5万元。3.涉案房屋未办理不动产权物权登记，在中山市房地产交易登记管理所备案的建筑面积为134.21㎡，套内建筑面积为99.2㎡。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。燕书和赵娜娜签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。因案涉合同涉及房屋买卖合同和居间合同两个法律关系，根据双方的诉辩意见仅涉及房屋买卖合同部分，故本案仅处理房屋买卖合同部分。燕书和赵娜娜对解除房屋买卖合同关系和由赵娜娜退还燕书已支付的款项101.7万元不持异议，此系当事人对权利的自由处分，本院依法予以准许，对此不再赘述。本案的争议焦点在于：一、赵娜娜是否存在违约行为；二、如认定赵娜娜违约，协议约定的违约责任是否过高，应否进行调整。焦点一。涉案房屋被案外第三人申请查封，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，以及补充协议约定和其后的承诺内容，赵娜娜作为涉案房屋的出卖人，未按2019年1月23日补充协议的约定以及2019年1月30日作出的承诺内容，未在2019年2月28日解决涉案房屋的查封事宜，未在2019年3月20日前协助燕书完成涉案房屋的过户手续，构成违约，应当向燕书承担违约责任。焦点二。本案中，赵娜娜承诺的最后时限与燕书提出解约之诉的日期相距不过数月，没有证据显示本市房屋价格在此期间出现大幅上涨；在燕书没有证据证明其因解除涉案合同遭受何损失的情况下，根据房屋买卖合同的合同性质，燕书不能及时取得房屋所有权造成的损失理应为房屋价格上涨造成的差价损失以及资金占用上的利息损失，燕书将不确定的房屋投资收益以最理想化状态计算得出并以此作为其损失的计算依据，理据欠缺，本院不予采信。燕书还主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定适用惩罚性违约金，且不论该司法解释调整的法律对象不同，单就该第八条、第九条也主要适用于出卖人恶意违约，未告知买受人又将房屋抵押给第三人或者将房屋出卖给第三人导致买受人无法取得房屋，商品房买卖合同目的不能实现的情形。在本案中，涉案房屋因案外第三人顾晓阳与张河清、赵娜娜之间的民间借贷纠纷被查封而造成合同履行上的障碍，赵娜娜主观上没有违约之故意，亦没有恶意不履行协助过户义务获利的意思表示，事实上，涉案合同亦具备继续履行之条件，故不应当适用惩罚性违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院参照定金罚则，酌情调整违约金为22万元。燕书主张的律师费，虽有补充协议之约定，但根据案件的难易程度，本院酌情调整为2万元。关于诉讼保全保险费，本院酌定支持5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告燕书和被告赵娜娜于2018年12月3日签订的房地产买卖合同的房屋买卖合同部分；二、被告赵娜娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告燕书返还1017000元；三、被告赵娜娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告燕书支付违约金220000元；四、被告赵娜娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告燕书支付律师费20000元；五、被告赵娜娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告燕书支付财产保险费5000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23800元，保全费5000元，合计28800元，由原告燕书负担14115元，被告赵娜娜负担14685元（该款原告已预付，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 王 珊人民陪审员 林 双人民陪审员 张洁星二〇二〇年二月二十五日书 记 员 黎宗明陈燕