江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4946号上诉人（原审原告）：棕榈生态城镇发展股份有限公司上海分公司，住所地上海市青浦香花桥镇横泾村。负责人:吴桂昌。委托诉讼代理人：汪金敏，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，上海瀛东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏常工房地产发展有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区兰宝苑3。法定代表人：葛渭清，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华明，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳学周，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人棕榈生态城镇发展股份有限公司上海分公司（以下简称上海棕榈公司）与上诉人江苏常工房地产发展有限公司（以下简称常工房产公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海棕榈公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判支持其公司主张的违约金3220229.43元。事实和理由：1、常工房产公司在签订《尾款支付协议》时故意隐瞒房产已经抵押的事实，该协议因违反法律强制性规定（《中华人民共和国担保法》第四十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条）而无效，故常工房产公司拖欠工程款违约金应按照《绿化工程合同》的约定来计算。2、即便《尾款支付协议》有效，在债务履行期限届满前签订的以房抵债协议具有担保债权实现的目的，抵房协议未履行，不产生消灭工程款债权的法律后果。故《尾款支付协议》约定的以房抵工程款仅为清偿债务的方法之一，而非对《绿化工程合同》付款方式的变更，在常工房产公司明确拒绝履行《尾款支付协议》、选择继续支付工程款的情况下，应当根据《绿化工程合同》有关工程款支付节点的约定计算违约金。常工房产公司二审辩称：一审认定事实清楚；关于违约金的计算，不同意上海棕榈公司的意见。常工房产公司上诉请求：撤销原判第二项，改判自2019年1月1日起计算违约金，同时改判根据质量鉴定结果对其公司进行赔偿。事实和理由：1、根据《尾款支付协议》的约定，上海棕榈公司选定第三人并通知常工房产公司后，还应给予常工房产公司6个月的宽限期，故常工房产公司于2018年7月16日收到律师函后，最迟可以到2019年1月15日履行有关义务，一审判决常工房产公司自2018年8月22日起支付违约金错误。2、景观工程存在多处漏水、石材破碎等严重问题，造成该质量问题的原因必须要经过质量鉴定才能明确，虽上海棕榈公司曾派人来维修过，但一直没有解决相关问题，双方并没有办理维修工程的竣工验收手续，故上海棕榈公司的质量保修义务依法应当顺延。上海棕榈公司二审辩称：违约金应自2015年10月30日起计算；关于质量问题，一审认定事实清楚、适用法律正确，常工房产公司未提供相应证据。上海棕榈公司向一审法院起诉请求：1、判令常工房产公司立即向其支付欠付的工程款5408370元；2、判令常工房产公司立即向其支付工程款违约金3039274.50元（自2015年10月30日起按合同约定的违约金标准计算至实际给付之日止）；3、本案诉讼费、保全费由常工房产公司承担，并由常工房产公司直接支付给其。事实和理由：2008年8月15日，双方签订《尚城绿园景观绿化工程合同书》（以下简称《绿化工程合同》），约定由上海棕榈公司完成尚城绿园景观绿化工程，合同大包干范围内的工程总造价暂定为22500000元，工程款分5个阶段支付，工程全部竣工后双方办理工程结算，对于逾期支付的款项，由常工房产公司按中国人民银行同期贷款利率2倍支付违约赔偿金，并以合同价的10%为限等。2010年8月10日，涉案工程竣工验收合格。上海棕榈公司递交结算材料后，常工房产公司于2015年10月23日审核完毕，双方确认最终结算价为28418345元。2015年10月23日，双方签订《关于〈尚城绿园景观绿化工程合同〉工程尾款支付协议书》（以下简称《尾款支付协议》），确认常工房产公司仍欠付上海棕榈公司工程款10418345元，并约定欠付工程款中的38105元由常工房产公司转账支付，剩余10380240元通过“以房抵工程款”方式支付。2015年12月1日，常工房产公司支付了38105元。此后，经上海棕榈公司不断督促，常工房产公司于2018年8月发《回复函》告知收回协议书中约定的5套房屋，并支付对应的工程款8508370元，支付日期为2018年12月31日。此后，常工房产公司分别于2018年10月30日、12月5日和12月7日支付50万元、160万元、100万元。至此，常工房产公司仍欠付工程款5408370元。此外，常工房产公司在《尾款支付协议》签订前后，并未告知上海棕榈公司所抵房屋均已抵押给第三方，常工房产公司在解除抵押前根本无法履行尾款支付协议。常工房产公司在工程竣工验收合格后，理应依约支付工程款，但常工房产公司通过签订根本无法履行的《尾款支付协议》、违反自身所作的多份工程款支付节点承诺等方式，恶意拖欠上海棕榈公司工程款长达9年，给其造成巨大经济损失，双方签订的《尾款支付协议》应属无效，常工房产公司应当按照《绿化工程合同》支付违约金。即使《尾款支付协议》有效，也不存在双方协商解除《尾款支付协议》的情形。故其请求自2015年10月30日起计算违约金。《绿化工程合同》虽约定违约金不超过合同额的10%，但基于常工房产公司的逾期付款行为给上海棕榈公司造成的资金占用利息损失截至起诉时已达3039274.50元，故要求将常工房产公司应付违约金的数额调高至上海棕榈公司的实际损失3039274.50元。常工房产公司一审辩称：其对上海棕榈公司主张的工程款5408370元没有异议，但主张的违约金明显与《尾款支付协议》约定内容不符，与该协议书的实际履行情况也不符，依法不能成立，请求自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算支付逾期付款违约金。事实和理由：1、2015年10月23日，双方经友好协商签订《尾款支付协议》，该协议是双方真实意思表示，双方对工程尾款的结算支付已经达成一致，对双方具有约束力。双方协议约定：协议签订后，视同常工房产公司已经支付常工尚城绿园景观绿化工程款10380240元；上海棕榈公司有权将房屋出售或转让给符合国家法律及无锡市地方性规范规定的购房条件的第三人，上海棕榈公司选定第三人并通知常工房产公司后，常工房产公司可在6个月内积极配合上海棕榈公司办理相关过户等全部手续，包括但不限于签订《商品房买卖合同》、开具房屋销售发票，提供相关资料等；协议签订后，上海棕榈公司今后不得以任何理由反悔，主张以房抵款的工程款额，同理，不管今后房价涨跌，常工房产公司也不得以任何理由反悔。因此，上海棕榈公司再根据《绿化工程合同》关于违约责任的约定计算并主张逾期付款违约金没有事实和法律依据。2、为了减少交易税费成本，上海棕榈公司一直未要求常工房产公司将房屋交易过户给自己公司，而是待价而沽，寻找符合购房条件的第三人直接交易。因受调控限购政策影响，上海棕榈公司直至2018年7月才找到1个完全符合购房条件的购买对象，并通知常工房产公司协助办理其中1套18单元201室房屋的购房手续。在接到上海棕榈公司的通知后，常工房产公司已根据其要求及时配合办理了签订《商品房买卖合同》、开具房屋销售发票等手续。常工房产公司在签订《尾款支付协议》时已向上海棕榈公司披露有关抵款房屋的抵押情况，抵押登记信息是公开可查的，无法隐瞒。只要及时办理解押手续，完全不影响抵款房屋的买卖过户，此后常工房产公司也已按照上海棕榈公司的要求成功办理了18单元201室房屋的买卖过户手续。正是由于房屋有抵押需要解押，常工房产公司需要准备资金，上海棕榈公司才同意在协议中给予6个月的宽限准备期。3、上海棕榈公司对常工房产公司的资金紧张情况是完全了解的，针对常工房产公司2018年8月22日的《回复函》内容也是认可的，对此其向上海棕榈公司表示诚挚的感谢。回函后常工房产公司已积极履行部分付款义务，先后累计支付310万元。在收回5套抵款房屋后，常工房产公司尚欠工程尾款5408370元，上海棕榈公司也是按此金额起诉主张工程款的。根据《回复函》的承诺内容，常工房产公司因资金比较紧张，没能在2018年12月31日前支付剩余工程款，应当自2019年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率支付逾期付款违约金。4、上海棕榈公司没有履行质量保修义务，景观工程存在水景池多处渗漏水、铺装石材厚度达不到设计图纸要求等严重问题，故要求上海棕榈公司尽快派人修复或承担修复费用,上海棕榈公司应承担的修复费用冲抵常工房产公司欠付的款项。一审法院认定事实如下：一、2008年8月15日，甲方常工房产公司与乙方广东棕榈园林股份有限公司上海分公司（后变更登记为上海棕榈公司）签订《绿化工程合同》1份，约定：上海棕榈公司以大包干方式承包尚城绿园景观绿化工程，总工期215天，第一期83天，开工日期暂定为2008年8月16日（以甲方书面通知为准），完工日期为2008年11月6日，第二期132天，开工日期暂定为2009年3月1日（以甲方书面通知为准），整体工程竣工日期为2009年7月10日；工程总造价暂定为2250万元，其中第一期为500万元，第二期为1750万元；工程价款的每一期支付分为5个阶段，第1阶段，施工进场后15天内，支付合同价款的20%作为材料定购等备料款，该款在第二个阶段进度款中逐月扣减，扣减额最高不超过当月应付的30%，第2阶段，按月进度付款，每月10日前支付上月进度款，支付至上月进度总额的80%（扣减款在此80%中除），第3阶段，工程结算总价审核确定后7天内，景观效果符合合同要求，付至结算款总价的95%余5%为保修金，第4阶段，保养期满2年后7天内，支付结算款的3%，第5阶段，棕榈科植物保质期满三年后7天内，付清全部工程款；工程全部竣工后，双方办理工程结算，工程保养期从整体工程全部竣工验收合格起算；乙方向甲方交齐竣工资料及工程结算书后60天内，甲方应完成结算书的审核并回复乙方；园建和水电工程的保修期为两年，绿化工程中的棕榈科植物保质期为三年，其它植物保养期为一年，保修保养期自全部工程竣工验收合格之日起计，至双方约定的保修保养期满时结束；工程竣工验收报告经甲方认可后60天内，乙方向甲方递交竣工结算报告及完整的结算资料，甲方在甲乙双方就竣工结算价款达成一致且满足本合同约定付款条件后，将扣除保修金及按约定乙方应承担的其他款项后的剩余工程结算款支付给乙方，甲方无正当理由未按约支付工程竣工结算价款的，依照本合同的规定承担违约责任；工程保修保质保养期内，若因乙方工程质量原因或维修不及时导致甲方损失和索赔的费用均由乙方承担；甲方未按本合同约定付款，在施工中乙方可延缓施工进度至甲方将未付款按合同约定的金额补足为止，对甲方逾期支付的款项，由甲方按中国人民银行同期贷款利率的2倍利率向乙方支付违约赔偿金，并以合同价的10%为限，延误的工期相应顺延，甲方逾期付款超过30天的，乙方还有权撤回全部工作人员并解除本合同等内容。二、合同签订后，上海棕榈公司组织进行了施工。2010年7月，工程完工。2010年8月10日，常工房产公司组织进行了竣工验收。园林绿化工程竣工验收表竣工检查结论部分载明：经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范；备注2010年8月11日验收仍存在的问题见附件《工程联系单B2-10-115号》等内容。常工房产公司在验收表签章栏内注明：园林部门已作验收，并组织物业部门验收，相关问题在维修期中继续修复。2015年10月23日，常工房产公司与上海棕榈公司共同签署工程结算审核书，确认尚城绿园景观绿化工程最终结算价合计为28418345元。同日，双方又签订《尾款支付协议》1份，载明：双方在本工程《绿化工程合同》条款基础上，针对工程尾款支付的相关事项，通过友好协商，达成一致意见，特签订本补充协议如下：1、甲方应支付乙方工程余款合计为10418345元（最终审定价28418345元-协议之前已支付工程款18000000元）；2、双方商定：甲方支付乙方部分工程余款，乙方同意用甲方开发的尚城绿园小区六套商品住宅（含配套大金中央空调）抵偿，抵款房屋合计金额10380240元.3、本协议签订后，视同甲方已支付乙方常工尚城绿园景观绿化工程款10380240元，工程款支付往来清算由双方财务办理，剩余工程款38105元甲方以现款转账方式支付给乙方；4、本协议书签订后，乙方有权将房屋出售或转让给符合国家法律及无锡市地方性规范规定的购房条件的第三人，乙方选定第三人并通知甲方后，甲方可在6个月内积极配合乙方办理相关过户等全部手续，包括但不限于签订《商品房买卖合同》、开具房屋销售发票、提供相关资料等；乙方或乙方指定的第三人需按照规定承担办理房地产权证的税费和交易费用及交房入住费用；乙方与第三人之间的因房屋买卖或转让形成的债权债务关系与甲方无关，售房或转让所得款项均归乙方所有，由购房人直接支付给乙方；5、本协议签订后，乙方今后不得以任何理由反悔，主张已以房抵款的工程款额；同理，不管今后房价涨跌，甲方也不得以任何理由反悔等。2015年12月1日，常工房产公司支付工程款38105元。2018年6月1日，上海棕榈公司向常工房产公司发出询征函，通知常工房产公司将安排购房人徐中立、徐蔚杰购买尚城绿园小区某室房屋，安排购房人李徐红购买尚城绿园小区某室房屋，并就有关购房事项向常工房产公司征询意见。2018年7月12日，上海瀛东律师事务所向常工房产公司发出律师函，通知常工房产公司于收到律师函7日内与上海棕榈公司办理用以抵偿工程尾款的6套商品住宅的产权过户变更手续，如到期未办理产权过户变更手续，应向上海棕榈公司支付房屋抵偿对应的尾款10380240元，同时按照中国人民银行同期贷款利率的2倍，自2015年10月23日起至实际支付日止，向上海棕榈公司支付赔偿金额。常工房产公司于2018年7月16日收到该函。2018年8月22日，上海棕榈公司收到常工房产公司回复函，该函载明：针对贵我双方签订的《尾款支付协议》执行情况，协议书中约定的房屋贵司已出售并收取了首付款，我司承诺于2018年9月30日前与贵司指定的第三方签订备案合同，我司同意收回协议书中约定的房屋，并支付对应的工程款8508370元，支付日期为2018年12月31日前等内容。2018年9月25日，常工房产公司与上海棕榈公司指定的第三人签订了关于尚城绿园小区某号的备案商品房买卖合同。2018年10月23日，上海棕榈公司要求常工房产公司签署补充协议，常工房产公司因不同意有关违约责任的文本内容并未签署补充协议。常工房产公司分别于2018年10月30日、12月5日、12月7日支付上海棕榈公司工程款50万元、160万元、100万元，合计310万元。截至目前，常工房产公司尚余工程款5408370元未付。三、2013年9月、11月，常工房产公司将包括本案所涉6套抵款房屋在内的多套尚城绿园小区房屋抵押给中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行。2016年，常工房产公司再次将抵款房屋抵押给中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行。一审中，常工房产公司为证明上海棕榈公司施工的景观水池有多处漏水，水景墙开裂有漏水点，铺装石材厚度达不到规范要求，工程质量存在严重质量问题等，提供了近期拍摄的现场照片8张。上海棕榈公司经质证认为上述照片不能证明涉案工程存在质量问题，工程质保期于2013年8月9日已经结束，之后的质量问题应由常工房产公司自行维修并承担费用。后法院组织双方对常工房产公司主张存在质量问题的场所进行了现场勘察，经勘察常工房产公司主张存在漏水问题的部位主要位于地下车库顶部的6处部位，此外小区路面存在部分石材破碎问题。常工房产公司认为漏水问题系上海棕榈公司使用劣质防水材料，混凝土浇铸不密实所致，路面破碎系因石材本身厚度不达标所致，工程竣工验收后已经发现存在问题，后来逐步扩大，2010年12月起不断要求上海棕榈公司前来维修，上海棕榈公司也来修过几次，但只是在水池底部刷防水材料。上海棕榈公司认为双方在工程验收时已经确认了工程质量，常工房产公司在质保期内从未要求其维修地下车库漏水问题，常工房产公司的权利主张已经超过了质保期限和诉讼时效。上述事实，有《绿化工程合同》、园林绿化工程竣工验收单、工程结算审核书、《尾款支付协议》、最高额抵押合同、无锡市房屋登记申请书、回复函、银行回单、商品房买卖合同、询征函、律师函、补充协议草案、照片、现场勘察笔录以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：上海棕榈公司与常工房产公司签订的《绿化工程合同》、《尾款支付协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。现双方均确认常工房产公司尚欠上海棕榈公司工程款5408370元未付，法院对此予以确认。上海棕榈公司要求常工房产公司支付所欠工程款的诉讼请求合法有据，法院予以支持。本案的争议焦点为：1、常工房产公司应当如何承担违约责任；2、上海棕榈公司就本案工程是否需要承担修复义务或者修复费用。关于本案第1个争议焦点，法院认为，2015年10月23日双方签订的《尾款支付协议》不仅确认了常工房产公司所欠工程尾款的具体数额，而且确认了工程尾款的付款方式，即上海棕榈公司同意常工房产公司以所建小区的6套房屋抵偿工程款，协议签订后视同常工房产公司已经支付，余款38105元则以现金转账方式支付；关于6套房屋的交付问题，双方确认上海棕榈公司有权将房屋出售或转让给合规第三人并将选定情况通知常工房产公司，常工房产公司可在6个月内配合办理相关过户等全部手续，售房或者转让所得款项均归上海棕榈公司所有。双方的上述约定已经变更了《绿化工程合同》约定的付款方式。协议履行中，上海棕榈公司于2018年7月发出律师函要求常工房产公司于收函后7日内与上海棕榈公司办理6套抵债房屋的产权过户手续，该主张虽在《尾款支付协议》中并无明确约定，但是符合双方之间以房抵款的合同本意，上海棕榈公司有权提出上述主张。《尾款支付协议》已经约定了6个月的配合过户准备期限，常工房产公司应当于上述期限内完成将房屋过户至上海棕榈公司名下的相关手续。常工房产公司于2018年8月22日回函明确表示除履行1套房屋的备案手续外，收回其他5套房屋并承诺支付相应工程款，上述拒绝5套房屋过户的行为已经违反了《尾款支付协议》的约定，应当承担相应的违约责任，违约责任的起算日期应自常工房产公司明确表示拒绝过户之日即2018年8月22日起算。上海棕榈公司要求自2015年10月30日起计算违约金的主张，以及常工房产公司要求自2019年1月1日起计算违约金的意见，均与事实和法律规定不符，法院均不予采纳。关于违约金的计算标准，因《绿化工程合同》明确约定逾期付款违约赔偿金按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，故本案违约金应当按照该约定标准计算。上海棕榈公司要求调高违约金数额的请求，以及常工房产公司要求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金的意见，均不符合法律规定，法院均不予采纳。关于本案第2个争议焦点，法院认为，本案所涉工程已于2010年8月10日通过综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范，虽然备注存在部分问题，但常工房产公司也注明相关问题在维修期中进行修复。根据双方合同约定本案所涉园建和水电工程的保修期为两年，常工房产公司主张自2010年起要求上海棕榈公司修复漏水问题，但上海棕榈公司对此予以否认，常工房产公司亦未提供在工程竣工验收时及质保期内要求上海棕榈公司修复相关漏水问题和板材不符问题的证据材料，至2015年10月23日进行工程结算以及签订《尾款支付协议》时，双方也均未提及有关工程质量问题。故常工房产公司主张要求上海棕榈公司承担修复责任或修复费用并充抵工程款的意见，不符合法律规定，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条、第二十四条第一款、第三款之规定，作出如下判决：一、常工房产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上海棕榈公司工程款5408370元。二、常工房产公司于判决发生法律效力之日起十日内支付上海棕榈公司违约金（1、自2018年8月22日起至2018年10月29日止，以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算；2、自2018年8月22日起至2018年12月4日止，以160万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算；3、自2018年8月22日起至2018年12月6日止，以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算；4、自2018年8月22日起至实际清偿之日止，以5408370元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算）。三、驳回上海棕榈公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70934元、诉前保全费5000元，合计75934元，由上海棕榈公司负担17321元，常工房产公司负担58613元。该款已由上海棕榈公司预交，常工房产公司于判决发生法律效力之日起十日内直接给付上海棕榈公司。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院另查明：一审中，上海棕榈公司称其在2018年6月、7月左右知晓抵偿房屋存在抵押事实，就于2018年7月12日向常工房产公司发出了律师函。上述事实，有一审开庭笔录在卷佐证。本案二审的争议焦点为：1、《尾款支付协议》是否有效，违约金应如何认定；2、上海棕榈公司是否应继续承担保修责任。关于争议焦点1，本院认为，双方于2015年10月23日签订的《尾款支付协议》系双方真实意思表示。上海棕榈公司上诉认为该协议因违反物权法、担保法的相关规定而无效。本院认为，根据物权法、担保法的相关规定，抵押期间，抵押人转让抵押财产应经抵押权人同意，且应将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存；未经抵押权人同意的，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。规定抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，系对抵押人对抵押财产行使处分权的限制，目的是为了保护抵押权人的权益，也就是说抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产又不清偿债务消灭抵押权的，对抵押权人不发生法律效力，但并不必然导致转让抵押财产的合同无效。本案中，双方达成《尾款支付协议》时，根据《绿化工程合同》的约定，工程款债权已届清偿期，法律并不禁止以房抵偿工程款的行为。同时，根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上海棕榈公司以未经抵押权人同意为由主张《尾款支付协议》无效，于法无据，本院不予采纳。此外，上海棕榈公司上诉称常工房产公司故意向其隐瞒房产已经抵押的事实；常工房产公司则称已口头告知上海棕榈公司房产抵押事实，所以双方在《尾款支付协议》中才约定了6个月的办理手续期限，正是因为常工房产公司需要筹集资金涤除抵押登记才需要这么长时间的准备期。本院认为，即便上海棕榈公司在签订《尾款支付协议》时不知晓房产已抵押的事实，但根据其一审中的陈述，其至少在2018年6、7月份已经知晓相关抵押事实，但其仍发函要求常工房产公司继续履行以房抵债的约定；再者，抵偿的房产中，某室房屋已经办理了相关手续，说明《尾款支付协议》是可以履行的。综上，《尾款支付协议》合法有效。关于违约金的认定。《尾款支付协议》约定由上海棕榈公司选定第三人作为购房人并通知常工房产公司，常工房产公司在6个月内配合办理过户等手续。直至2018年6月1日，上海棕榈公司才向常工房产公司发出询征函，指定两名购房者。故此前未能办理相关抵房手续的责任不在常工房产公司，常工房产公司无需承担违约责任。2018年8月22日，常工房产公司复函明确收回除某室屋以外的其他5套抵偿房屋，违反《尾款支付协议》的约定，应当自2018年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍支付违约金。一审关于违约金的认定并无不当。关于争议焦点2，本院认为，涉案工程于2010年8月11日竣工验收，虽常工房产公司备注“相关问题在维修期中继续修复”，但其并未提供证据证明存在什么问题以及在保修期内向上海棕榈公司履行过通知义务，现涉案工程已过保修期，其要求上海棕榈公司继续承担保修责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院对上海棕榈公司、常工房产公司的上诉请求均不予支持，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70934元，由上海棕榈公司负担17321元，由常工房产公司负担53613元。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年二月二十四日书记员  窦 玥