广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6765号 原告：高成恋，女，1994年2月1日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。 被告：冯程珂，女，1991年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。 被告：广西南宁市盛合居置业有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区望州南路188号香樟林住宅小区5号楼B208号，统一社会信用代码：91450102MA5MW64F57。 法定代表人：封雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨天隆，系该公司员工。 案由:房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年10月9日 开庭时间：2020年2月12日 当事人到庭情况： 原告高成恋：本人到庭 被告冯程珂：未到庭 被告广西南宁市盛合居置业有限公司（以下简称盛和居公司）：委托诉讼代理人杨天隆到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告冯程珂向原告高成恋返还租金13339元；2、被告冯程珂向原告高成恋支付违约费5000元、误工费5000元和安置费2700元；3、被告盛和居公司向原告高成恋返还佣金675元；4、被告盛和居公司向原告高成恋支付违约费8100元、误工费5000元、安置费2700元；5、被告冯程珂与被告盛和居公司承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2019年5月25日，原告通过被告盛合居公司与冯程珂签了一年的租赁合同租下了位于南宁市望州南路235号7栋二单元408号的房子，之后被告仅通过微信给原告发了一张房产证的图片。原告从2019年6月1日开始入住。租房时被告冯程珂称自己是房东的亲人，且在签合同时交了半年的租金及押金后，被告冯程珂于2019年5月30日以手头紧急需用钱及每月少200元租金为由，骗取原告将下半年租金先转予被告冯程珂。2019年7月8日被告冯程珂又以帮缴纳物业费及水费共计214元为由，多次催原告给出该部分费用，表示事后再将缴纳费用单据给到原告，但原告支付了该笔费用后便与被告冯程珂失去了联系。事后原告去小区物业处查询才发现，被告冯程珂并未缴纳物业费及水费，且并未按照合同的约定缴纳原告入住之前的水电费。原告便上门找到被告盛合居公司,说明了上述的事情经过，并询问被告盛合居公司是否有核实过房产证原件，被告盛合居公司表示已核实过，关于被告冯程珂并未缴清原告入住之前的水、电费这一问题，被告盛合居公司示不知情。直到2019年8月17日因被告冯程珂未按时向房东缴纳8月份的房屋租金，房东就直接过来把门锁换了，此时原告才发现被告冯程珂也只是一个租客，和房东并无任何亲人关系。截至当前，仍未能与被告冯程珂取得联系。被告盛合居公司在获悉整个事件后原本承诺给原告80元/天的住宿费直至事情解决，然而被告盛合居公司在支付3天费用后，便以无法承担该笔费用为由不再支付，后续也未采取任何措施去处理这件事情。 综上所述，请求判令被告冯程珂向原告返还剩余租金及押金人民币共计13339元；并支付违约费5000元，误工费5000元，安置费2700元，共计26039元;请求判令被告盛合居公司向原告返还佣金人民币675元；并支付违约费8100元、误工费5000元、安置费80元/天，直到案件结束。同时请求判令被告冯程珂、盛合居公司承担本案所产生的全部诉讼费用。 被告答辩要点 被告冯程珂未作答辩。 被告盛和居公司辩称：一、原告请求被告盛合居公司承担违约金8100元没有法律依据。被告盛合居公司已完成居间服务，在此过程中提供居间服务没有任何违约行为。被告盛合居公司已审查了被告冯程珂及房屋的真实性。被告冯程珂当时出示了房产证照片并自称系房屋产权人的女儿，其亦出示了身份证。被告盛合居公司作为居间人，对被告冯程珂提供的房产资料只能作形式审查，不可能进行实质审查，被告已尽到合理审查义务，不存在违约情形。被告盛合居公司认为，被告冯程珂利用其持有房屋产权人房产证信息的条件并自称系房主女儿，以签订租赁合同的方式对原告实施诈骗，涉嫌犯罪，应当追究被告冯程珂的刑事责任并赔偿原告的全部损失。退一万步来说，即便认定被告盛合居公司在审查租赁房屋信息时，存在一定的疏忽，其过错也是极其轻微的，至多承担一成的责任。被告盛合居公司除了收取佣金675元之外，未收取原告任何其他款项。原告预付的6个月租金8100元，受益人是被告冯程珂，被告盛合居公司并非房租受益者，原告没有任何理由要求被告盛合居公司负担退还租金8100元的责任。原告主张租金损失8100元亦属错误。原告从2019年6月1日使用房屋至2019年8月17日，即两个半月零两天，按合同约定租金1350元/元计算，已产生租金3465元，该款应当从其预先按约缴纳的半年租金8100元中扣除，即其损失应当认定为4635元。被告盛合居公司即使要承担责任，也只能承担一成的责任即463.5元。 原告请求被告盛合居公司返还佣金675元没有法律依据，但考虑到原告的实际困难，从人道主义出发，被告盛合居公司愿意退还该佣金。 三、原告请求被告盛合居公司承担误工费5000元没有任何事实和法律依据，应予驳回。 四、原告要求被告盛合居公司承担每天80元安置费至案件处理完毕之日止，这一请求毫无依据，不应支持。被告盛合居公司对原告没有安置义务，而被告盛合居公司本着为客户解决实际困难的善良愿望，已向原告提供了240元的人道主义帮助。然而，原告却将此等好意行为当成是安置赔偿并毫无理性地向被告盛合居公司提出主张，确实违背了被告盛合居公司的初衷。对此，被告盛合居公司是坚决予以反对的。 认定事实及法律适用 经审理查明：2019年5月25日，被告冯程珂（出租方、甲方）与原告高成恋（承租方、乙方）及被告盛合居公司（经纪方）签订了一份《广西盛合居置业房地产租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于南宁市兴宁区望州南路235号7栋二单元408号房产出租给乙方，租期从2019年6月1日至2020年6月1日止，月租金为1350元，按季度结算，由乙方在每季的第1日前缴付给甲方。签订合同时，乙方需向甲方缴付租金押金1500元和首半年租金8100元。甲方负责缴清租赁期前该房产的水电费等费用。基于甲乙双方信任，独家委托经纪方作为居间人为本次交易提供有偿中介服务，经纪方在成交前已为双方提供订立合同的机会和媒介服务，并促成双方签订本次合约，已完成了本合约义务，佣金按成交的一个月租金（双方各承担一半），租赁双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付佣金各675元。乙方应依时交纳租金及每月的水电费等杂费。逾期交付租金的，乙方需按当月租金的5%向甲方支付违约金。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。如甲方提前收回房产的，需赔偿双方租赁押金给乙方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告盛合居公司向原告出具一张《收款收据》，确认2019年5月25日收到原告交来的服务费（佣金）675元。诉讼过程中，原告称其于2019年5月25日向被告盛合居公司姓莫的店长转账10275元，该款项构成为半年租金8100元、押金1500元和佣金675元。对此，被告盛合居公司只认可其收到原告交付的佣金675元。合同签订后，原告于2019年6月1日入住。根据原告提交的微信聊天记录显示，从2019年5月30日起，被告冯程珂以最近在筹钱做事为由，与原告商量，称如果原告先付下半年租金，则租金可以每月少200元。双方确认下半年租金为6900元后，原告便通过微信转账方式支付租金6900元给被告冯程珂。2019年7月8日，被告冯程珂通知原告缴纳7月至12月物业费加6月份水费共计214元。原告亦通过微信转账方式支付了上述费用214元给被告冯程珂。2019年7月10日，原告要求被告冯程珂将物业单和水费单发给原告，但到了2019年7月14日，原告再行催问时，被告冯程珂未再予以回复。原告称被告冯程珂因未按时向房东缴纳8月份的房租，房东于2019年8月17日就直接将案涉房屋的门锁换了，此时其才发现被告冯程珂也只是一个租客，和房东没有任何亲戚。原告从2019年8月17日开始借住在朋友家中，借住大概半个月，目前在自家房子里居住。另外，原告认可收到被告盛合居公司给付的款项240元，并主张该费用属于安置费。 以上事实，有原告提交的《广西盛合居置业房地产租赁合同》、收款收据、微信支付交易明细证明、微信聊天记录及当事人的陈述等为证。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院依法传票传唤，被告冯程珂无正当理由拒不到庭参加庭审诉讼，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。被告冯程珂经被告盛合居公司提供居间服务而与原告高成恋签订《广西盛合居置业房地产租赁合同》，将其向原出租人承租的案涉房屋出租给原告使用，原、被告之间构成转租合同关系。该合同是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在合同履行中，被告冯程珂在已向原告提前收取部分租金的情况，却未按时向原出租人支付租金，导致案涉房屋被原出租人收回，进而导致原告从2019年8月17日搬离案涉房屋，致使原告的合同目的无法实现。被告冯程珂的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告有权要求被告冯程珂返还多收取的租金及承担相应的违约责任。本案中，原告举示了一份微信支付交易明细证明，证实其于2019年5月25日向一位莫姓人员转账10275元，同时原告称该莫姓人员系被告盛合居公司的一位店长，该款项构成为半年租金8100元、押金1500元和佣金675元。原告举示的上述证据及其陈述能够与合同约定乙方须向甲方交付租金8100元、押金1500元，须向经纪方支付佣金675元等内容及被告盛合居公司认可其已收到佣金675元等事实相吻合，在没有相反证据推翻的情况下，本院对原告提交的上述证据及其陈述予以确认。另外，原告又于2019年5月30日向被告冯程珂提前支付了租金6900元，该事实有原告提交的微信支付交易明细证明及微信聊天记录予以证实，本院予以确认。因此，原告已向被告冯程珂支付了租金15000元（8100元+6900元）、押金1500元。原告从2019年6月1日起至2019年8月17日期间居住在案涉房屋，根据合同约定，其应付约两个半月租金，计为3375元。扣除应付租金后，被告冯程珂应返还租金11625元及押金1500元。原告根据被告冯程珂的通知于2019年7月8日向其缴纳了2019年7月至12月物业费加6月份水费共计214元，该事实亦有原告提交的微信支付交易明细证明及微信聊天记录予以证实，本院予以确认。结合原告对案件事实陈述的内容可知，原告提出的第一项诉讼请求中“返还租金13339元”的金额实际上包含了租金、押金、物业费和水费，故本院对原告已付的上述物业费和水费214元一并处理。从现有证据看，无从证实原告每月应交物业费和水费分别是多少，本院结合原告已使用案涉房屋约两个半月时间的实际情况，酌定被告冯程珂应返还物业费和水费114元。关于原告向被告冯程珂主张的违约费、误工费、安置费。合同中除了约定“甲方提前收回该房产的，需赔偿双方租赁押金给乙方”外，双方并未对因甲方违约产生的违约金的计算方法进行约定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发【2003】251号)第三条规定：“关于罚息利率问题，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%～100%”的规定，并结合被告冯程珂严重缺乏企契约精神，恶意不退还原告租金等款项的情形，本院对原告向被告冯程珂主张违约金，予以支持，酌定按中国人民银行发布的同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金。违约金计算方式：1、以应返还款项13239元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.5倍，从2019年8月17日起计算至2019年8月19日止；2、以应返还款项13239元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止。至于原告向被告冯程珂主张的误工费5000元和安置费2700元，原告并未提交充分证据予以证实，且本院业已支持其违约金主张，其损失已得到适当弥补，其另行主张的上述误工费和安置费，缺乏依据，本院不予支持。至于被告盛合居公司，其只是为原、被告之间设立租赁合同关系提供居间服务，其并非租赁合同的当事人，要求被告支付违约金8100元和误工费5000元，缺乏依据，本院不予支持。被告盛合居公司自愿返还原告佣金675元，这是被告盛合居公司的真实意思表示，本院予以照准。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告冯程珂向原告高成恋返还租金11625元； 被告冯程珂向原告高成恋返还押金1500元； 被告冯程珂向原告高成恋返还物业费、水费114元； 被告冯程珂向原告高成恋支付违约金（违约金计算方式：1、以应返还款项13239元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.5倍，从2019年8月17日起计算至2019年8月19日止；2、以应返还款项13239元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止）； 被告广西南宁市盛合居置业有限公司向原告高成恋返还佣金675元； 驳回原告高成恋的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费778元，由原告高成恋负担365元，被告冯程珂负担413元；公告费350元，由被告冯程珂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫寿孟 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  罗欧阳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。