江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0281民初11793号原告：王洪明，男，1966年8月29日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：沈健、傅海涛（实习），江苏信卓律师事务所律师。被告：王玉芬，女，1973年1月30日生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：张裕有，江苏达因律师事务所律师。原告王洪明诉被告王玉芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，分别于2019年12月9日及2020年1月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王洪明的委托诉讼代理人沈健、傅海涛，被告王玉芬的委托诉讼代理人张裕有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪明向本院提出诉讼请求：1、判令王玉芬支付自2016年12月9日至今房屋占有使用费（暂计算至2019年7月16日，共计1223287元）；2、判令王玉芬腾退房屋，将房屋归还他。事实与理由：2011年6月，他与招商银行股份有限公司无锡分行（以下简称招商银行）签订了房屋租赁合同，约定将他位于江阴市的房屋（以下简称111号房屋）出租给招商银行，租期为2011年6月1日起至2021年5月31日。后经他同意，招商银行将该房屋转租给王玉芬，租期为2011年11月9日起至2016年12月8日，租金为第1-3年每年租金45万元整，第4-5年每年租金47万元整。转租后的租金由招商银行向王玉芬收取后转账至他账户。2016年12月1日，他与招商银行签订了房屋租赁补充协议，约定房屋租期变更至2016年12月8日。自2016年12月9日开始，王玉芬一直未向他缴纳房屋租金，他多次催要租金，但王玉芬拒不支付。截止2019年7月16日止，王玉芬共结欠他租金1223287元。为维护他合法权益，特向法院起诉。案件审理中，王洪明将第二项诉讼请求予以放弃。为证明其主张，王洪明提供证据：1、房屋权属证书，证明王洪明系111号房屋所有权人；2、日期为2011年6月的《无锡市房屋租赁合同》及日期为2016年12月1日的补充协议，合同第五条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由承租方承担，租期至2021年5月31日止，后租赁期限变更至2016年12月8日止，证明王洪明将111号房屋出租给招商银行；3、日期为2011年11月8日的《无锡市房屋租赁合同》，合同第五条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由承租方承担，租期自2011年12月9日起至2016年12月8日止，证明招商银行将111号房屋转租给王玉芬；4、王玉芬租金缴纳记录，证明王玉芬缴纳了自2011年12月9日至2016年12月8日的租金，最后两年每年租金47万元；5、物业费发票，证明111号房屋物业费2016年1月1日至2018年12月31日均有人缴纳，发票购买人名称均包含“千仞岗”；6、陶洪达的书面证言，证明111号房屋物业费自2016年起由物业公司向王玉芬收取，物业费收至2018年12月31日；7、王洪明发送的律师函及王玉芬回函，律师函称：“招商银行作为王洪明名下111号房屋的代管人与王玉芬签订自2011年12月9日至2016年12月8日的房屋租赁合同。租赁到期后王玉芬未续签合同但一直占有使用房屋，属于事实租赁关系。截止2019年6月30日王玉芬已拖欠租金1214166元。要求王玉芬付清拖欠租金并于7月5日前重新协商正式签署租赁协议，否则王洪明将收回房屋。”王玉芬回函内容为：“我外出刚回来，初闻你的函件内容，甚是惶恐，即复如下，我与王洪明没有你述的情况，你搞错了吧”。函件证明2019年6月30日后王玉芬仍能在111号房屋收到函件的事实；8、2019年12月10日111号房屋电子屏视频，电子屏滚动文字内容为：“本店装修中，欢迎新老客户移步到新百业广场北大门千仞岗店购买（文化西路6号）”，证明截止2019年12月10日王玉芬一直使用111号房屋；9、“大众点评”ＡＰＰ搜索内容截图：“千仞岗”服装店（111号房屋）在大众点评上留有王玉芬本人电话，2018年1月4日有顾客在该店购买服装后留有评论，证明王玉芬2018年1月仍在经营该店；10、江阴市城区大虞峰服装店工商信息，证明2019年10月11日吴瑞国在江阴市开始经营服装店；11、不动产登记薄查询记录，证明吴瑞国与王玉芬名下共有两处房产，两人有利害关系；12、江阴市城区万嘉天服装店个体开业登记文件（含王玉芬提交的其与招商银行签订的租期自2011年12月9日至2019年12月8日的《无锡市房屋租赁合同》、王洪明的房屋权属证书及授权招商银行转租给王玉芬的授权委托书），证明2018年12月20日王玉芬以111号房屋为经营场所申领了营业执照。王玉芬质证意见为，证据1-4真实性无异议，但证据3说明她与招商银行的租赁合同有明确的合同终止日期，证据4说明租金不是固定不变，可依市场环境涨跌；证据5真实性由法院认定，但她没交过物业费，也没有收到过发票；证据6真实性不予认可，证人应当出庭作证；证据7真实性无异议，但她可通过手机联系收函件，收到函件并不代表她在使用路111号房屋；对证据8电子屏内容认可，她在2016年12月8日搬离时即制作了该内容；对证据9，代理人第一次开庭称系王玉芬做的一个网络传媒，但客户点评内容不能证明客户在111号房屋内购买，后王玉芬出具书面意见称其对大众点评内容一概不知，她没有在大众点评上做任何广告和宣传；对证据10、11王玉芬未发表质证意见；对证据12来源于江阴市市场监督管理局无异议，但称其为了参与投标，修改了原租赁合同的期满日期并申领了营业执照，她提交的租赁合同及委托书均不真实，后因投标之事协商不顺没有实际使用营业执照，更没有实际使用注册的地址。被告王玉芬辩称：她曾经租赁111号房屋经营服装店，门头为“千仞岗”，但在2016年12月8日合同到期后，因出租方招商银行表示不再出租，她未再继续租赁，于2016年12月8日搬离，因此，她不欠王洪明租金，请求法院驳回王洪明的诉讼请求。为证明其主张，王玉芬提供2015年10月30日她与新百业广场管理服务有限公司签订的经营场地租赁合同书，租赁期限自2015年12月28日起至2018年12月27日止，证明王玉芬在本案房屋租赁期满后将业务转至新百业广场租赁的店。王洪明质证意见为：对合同真实性无法确认，该合同租赁起始日期并不是王玉芬租赁111号房屋终止日期，被告在既有合同的情况下，不需要提供虚假租赁合同来申领营业执照，说明王玉芬在作虚假陈述。本院对证据认证如下：王洪明提交的证据1-4王玉芬无异议，本院予以采纳，证据5物业费发票虽为复印件，但加盖了物业公司的发票专用章，本院对其真实性予以确认。证据6系证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采纳。由于租赁合同载明物业费由承租人缴纳，王玉芬承认租赁111号房屋至2016年12月8日，其否认缴纳2016年度物业费明显与合同约定不符，而自2016年初至2018年底三年度的物业费发票购买人名称均包含“千仞岗”，如王洪明或招商银行缴纳物业费既不符合合同约定，也无需载明为“千仞岗”，故本院认定2016、2017、2018度111号房屋的物业费由王玉芬缴纳。证据7王玉芬对真实性无异议，虽然王洪明并不能以王玉芬收到律师函直接证明王玉芬仍在使用111号房屋，但律师函所称王玉芬通过与招商银行签订合同租赁111号房屋至2016年12月8日为王玉芬知晓的客观事实，律师函称合同到期后王玉芬一直占有使用111号房屋，截止2019年6月30日拖欠租金1214166元，但王玉芬对律师函仅回复“我与王洪明没有你述的情况，你搞错了吧”，该回复不符合王玉芬租赁过王洪明111号房屋的事实，王玉芬对王洪明主张她继续占有房屋并拖欠巨额租金的事实亦不作说明与辩解，不符合常理。证据8电子屏内容王玉芬无异议，本院予以采纳。王玉芬称因房租到期，2016年12月8日搬离时电子屏就打了“本店装修中，欢迎新老客户移步到新百业广场北大门千仞岗店购买（文化西路6号）”，由于承租人到期后搬离不可能再装修，王玉芬辩解明显存在矛盾，本院不予采信。该电子屏内容的合理解释是：王玉芬在文化西路6号千仞岗店经营期间，暂停了111号千仞岗服装店的经营，将业务转至了文化西路6号店。证据9大众点评APP搜索内容当庭进行了核实，本院对其真实性予以确认。王玉芬代理人当庭认可该证据并进行了解释，虽然此后王玉芬出具书面意见否认此证据，其代理人亦反言称以王玉芬陈述为准，王玉芬辩解前后矛盾，对客观存在的证据进行否认毫无依据，本院对其质证意见不予采信。该证据可证明王玉芬至2018年1月4日仍在111号房屋销售服装。证据10、11王玉芬未发表质证意见，本院对其真实性予以确认，证据10证明王玉芬与吴瑞国为两套房屋的共有人，关系密切。证据11证明2019年10月11日吴瑞国在文化西路6号开始经营服装店，结合王玉芬在111号房屋通过电子屏幕宣传的内容，本院可以认定王玉芬参与经营了文化西路6号于2019年10月11日核准经营的服装店。证据12来自江阴市市场监督管理局档案，本院对其真实性予以确认。王玉芬自认该组证据中《无锡市房屋租赁合同》系修改的老合同，因该合同约定的租赁期满日确实违背了王玉芬向招商银行租赁111号房屋已于2016年12月8日到期的事实，本院确认该合同系王玉芬修改，鉴于王玉芬存在严重不诚信的行为，本院对其在本案中所作陈述的可信度有理由保持合理怀疑。虽然租赁合同系修改，但王玉芬于2018年12月仍以111号房屋作为经营场地申请营业执照的行为可以证明此时王玉芬并未搬离，仍实际占有使用该房屋。王玉芬提供2015年12月30日其与新百业广场签订的经营场地租赁合同书，该合同并不能达到证明王玉芬在与招商银行的房屋租赁期满后即将业务转至新百业广场的证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院依据采信的证据，结合双方的陈述，认定事实如下：王洪明系111号房屋所有权人。2011年6月，王洪明将111号房屋出租给招商银行，租期自2011年6月1日起至2021年5月31日止。2011年11月8日，招商银行又将111号房屋转租给王玉芬，租期自2011年12月9日起至2016年12月8日止。第1-3年每年租金为45万元，第4-5年每年租金为47万元。王玉芬按照上述租金约定向招商银行交付了至2016年12月8日的租金。王玉芬承租111号房屋后用于服装销售，对外店名为“千仞岗”。2016年12月1日，王洪明与招商银行签订补充协议，约定招商银行自2016年12月9日起不再租赁111号房屋。王玉芬分别于2016年3月27日、2018年1月23日、2019年2月28日向物业公司缴纳了截止2018年12月31日三年度的物业费。王玉芬在大众点评APP对位于111号房屋的“千仞岗”服装店进行了宣传，联系方式为王玉芬手机号码，2018年1月4日有客户于该店购买了服装并在大众点评APP进行了点评。2018年12月，王玉芬以111号房屋作为经营场所领取了服装店的营业执照。王玉芬于2019年7月收到王洪明催缴1214166元租金的律师函，王玉芬对此进行了简单含糊的回应。2019年10月11日王玉芬的密切关系人吴瑞国在江阴市开设的服装店开业。王玉芬在111号房屋店铺的电子屏打出欢迎新老客户至文化西路6号店购买的字幕（虽然字幕开始时间不详，但至2019年12月10日该字幕仍存在）。在本案审理中，鉴于王玉芬代理人对有关事实不清楚，且王玉芬书面意见存在虚假陈述的嫌疑，本院要求王玉芬本人到庭陈述有关事实，但王玉芬拒不到庭。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案111号房屋的出租人为王洪明，承租人为招商银行，自2011年12月9日起次承租人即实际占有使用人为王玉芬。2016年12月8日，王洪明与招商银行书面终止了房屋租赁合同关系。本院采信的证据及据此认定的事实足可以证明至2018年12月王玉芬仍在占有使用111号房屋，而非其所述在2016年12月8日合同到期后即已搬离，该陈述明显系虚假陈述。王玉芬在转租合同到期后继续使用111号房屋，王洪明直至2019年6月30日发函前没有提出异议，可视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，由于招商银行的退出，原租赁合同的出租人权利主体为房屋所有权人王洪明，王玉芬应向王洪明参照原合同约定租金47万元/年缴纳不定期租赁的租金。关于计算租金的租期，王洪明主张自2016年12月9日计算至2019年7月16日，本院予以支持，理由如下：首先，王玉芬在本案中存在虚假陈述，其本人亦拒不到庭接受法庭调查，在本案中又未能提供任何直接证据证明其已搬离，王玉芬应对其何时搬离111号房屋承担举证不能的法律后果。其次，王洪明于2019年6月30日发函称王玉芬仍占有使用111号房屋，而王玉芬至2019年7月25日回函并不如实回复，也不明确已搬离，本院可合理怀疑其此时尚未搬离。最后，与王玉芬有利害关系的文化西路6号服装店于2019年10月11日核准开业，王玉芬在111号房屋的电子屏为该店进行宣传，考虑新店开业时间及电子屏宣传内容存在的时间，本院可合理怀疑王玉芬在文化西路6号新店开业前后仍占有使用111号房屋。王洪明已于2019年6月30日发律师函要求王玉芬于2019年7月5日前重新与其签订租赁协议，否则收回房屋，王玉芬对此不置可否，而本院认定王玉芬至2019年7月25日甚至2019年10月11日左右仍有可能未搬离111号房屋，故本院认为王洪明要求王玉芬承担自2019年12月9日起至2019年7月16日止（950天）的房屋占有使用费1223287元（470000/365*950）有事实与法律依据，本院予以支持。王洪明将腾退房屋的第二项诉讼请求予以放弃，系对诉讼权利的自由处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：王玉芬于本判决发生法律效力之日起十日内向王洪明支付房屋占有使用费1223287元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取7905元,财产保全费5000元，合计12905元（王洪明已预交，本院予以退还），由王玉芬负担，于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳（收款单位：江阴市财政局非税收入专户，收款银行：江阴农商银行营业部，收款账户：01×××04）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  俞拥军二〇二〇年二月十日书记员  王晓云