北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初23161号原告：靳永山，男，1977年1月28日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京奕环天和置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇南六环路西磁各庄立交桥南200米（中轴路东侧）。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金磊，北京泓聚律师事务所律师。原告靳永山与被告北京奕环天和置业有限公司（以下简称奕环天和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳永山，被告奕环天和公司的委托诉讼代理人祁兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳永山向本院提出诉讼请求：1、奕环天和公司对案涉房屋卫生间三面墙体裂缝、两个卧室窗户的裂缝以及对主卧次卧之间屋顶的水迹进行修复，修复应符合国家建筑标准；2、奕环天和公司对案涉房屋整个屋顶的楼板安全性能进行检测，若不符合国家建筑标准，则进行维修；3、奕环天和公司支付客厅南墙施工洞裂缝维修费1500元；4、诉讼费、鉴定费由奕环天和公司承担。事实与理由：2011年9月3日，我与奕环天和公司签订编号为Y1218356的《北京市商品房预售合同》，约定由我购买奕环天和公司开发的位于北京市大兴区黄村镇孙村组团A-13、14地块金色漫香北、南里19#住宅楼6层3单元-603（后更名为1#住宅楼6层3单元-603）。奕环天和公司交房后，我在居住期间发现案涉房屋多处墙体开裂、顶棚漏水且形成水眼，导致我至今不敢对墙体进行维修。关于墙体裂缝，我多次与物业公司沟通，物业公司回复称这是开发商的责任，让我找开发商，我找到开发商反映情况，但开发商并没有来查看，只是简单回复称是抹灰裂缝，不在保修范围，但物业公司又和我说一面墙的裂缝是施工洞的裂缝。我多次打12345进行投诉，得到的答复是楼上砸地板砸的，让我找楼上，我是从开发商处买的房子，依据合同，我理应找开发商。我继而又多次给12345打电话投诉，又找居委会协调，得到的答复是物业公司要我去鉴定，无奈之下，我只能依据相关法律规定，特向贵院起诉，恳请依法判决。奕环天和公司辩称：首先，不同意靳永山的诉讼请求，靳永山于2012年8月31日验收房屋办理入住手续，当时并未提到案涉房屋有任何质量问题，因此对靳永山第一项诉讼请求法院予以驳回。第二，靳永山提起本次诉讼，从证据来看是由于楼上703业主装修后，靳永山发现房屋存在墙体裂缝，并不是由于房屋本身存在质量问题，我公司不应承担任何责任。针对靳永山所说装修后物业公司曾经去看过说有各种问题，我公司不认可。靳永山是在2019年1月24日通过打市政热线12345的方式第一次向我公司主张要求维修房屋，所以我公司认为墙体裂缝不是房屋质量原因，即便是质量原因也早已超过2年的质保期，靳永山所主张的所有裂缝都是非主体结构的裂缝，所以不同意靳永山的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月3日，奕环天和公司（出卖人）与靳永山（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1218356），约定：靳永山购买该商品房房屋坐落为：大兴区黄村镇孙村组团A-13、14地块19#住宅楼6层3单元-603，预测建筑面积共92.81平方米，套内建筑面积77.91平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米12736.57元，总价款992306元整。第十二条：（一）出卖人应当在2012年8月26日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在30日内负责修复，并承担修复费用，若涉及更换材料设备的由双方另行协商确定修复期限。第十七条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十八条住宅保修责任：（一）出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定即相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。2012年8月31日，靳永山办理案涉房屋的入住手续，并领取住宅质量保证书、分户验收备案表、水电暖三图等材料。2012年10月，靳永山开始装修案涉房屋，2013年1月，靳永山入住案涉房屋。案涉房屋的《住宅质量保证书》，第五章载明：保修期限的起算及保修期限内的责任承担：1、本文中所称“保修期限”，均自房地产开发单位首次交付住宅买受人之日起计算。2、共用部位的质量保修期限自交付首套住宅之日起计算。3、开发单位按照商品房买卖合同的约定交付房屋时，房屋买受人应当签署房屋验收清单，对符合约定的房屋部位签字认可，对验收时发现的问题亦予以签字确认，由开发单位负责按照约定标准进行修复。4、建筑工程在规定的保修期限内，对发生的工程质量问题，由责任方承担相应的质量责任，并负责保修费用。由开发单位或其委托单位统一向相关单位发出通知进行保修。因用户装修或使用不当造成的一切后果不属于保修范围，由用户自行负责。第六章建筑工程质量保修范围与保修期限：一、在无损坏正常使用的条件下，对建筑工程质量的保修范围和保修期限规定如下：1.地基与基础工程质量保修期限50年。2.主体结构工程质量保修期限50年。3.保温工程质量保修期限5年。4.装饰装修工程中，室内装修工程质量保修期限2年；室外涂料装修质量保修期限2年；室外其他材料装修质量保修期限5年；五金件质量保修期限2年，外窗质量保修期限2年，入户门质量保修期限5年。6.采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限10年，建筑给水及排水工程质量保修期限2年；管线设置在主体结构内，其质量保修期限50年。二、下列情况，不在保修范围之内：1.用户或用户许可的第三人保养、装修、装饰、添置、使用不当、改动结构及设备设施而造成的设备及/或设施及/或零件的质量问题。2.用户使用不当或自行装修、装饰，自行添置、改动房屋结构、设施而造成结构安全隐患，影响了用户本人或其他用户的安全和使用功能，由责任人和用户本人承担连带责任。3.保修期限届满。另查，案涉房屋所在楼栋的《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：工程名称：19#住宅楼等13项（19#住宅楼等13项备案）；工程规划许可证号：2010规（大）建字0095号；施工许可证号：【2010】施建字1677号；开工时间：2010-11-04；竣工验收时间：2012-07-13；建设单位：奕环天和公司。本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收，并且验收合格。依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，所需文件已齐备，现报送备案。……该工程的竣工验收备案文件已于2012年7月30日收讫。案件审理过程中，双方当事人对奕环天和公司是否对靳永山所述的案涉房屋质量问题负有维修义务发生争议。靳永山称：装修案涉房屋时并未对案涉房屋的室内墙体和屋顶进行改动，至今装修状态亦未发生改变。在办理入住手续时，就发现了窗户裂缝，2012年9月份曾修过一次，过了两三个月又裂了，但物业公司以属于抹灰裂缝为由拒绝进行维修。2014年发现主卧次卧之间过道屋顶的水迹，之后每年都会向物业公司反映该问题，物业公司查看后回复称是暖气的事，维修暖气的人员查看之后让观察一段时间，虽水迹的范围没有再扩大，但奕环天和公司一直未进行处理。2018年1月，发现卫生间三面墙的裂缝，2018年10月，楼上703业主李梦重新装修将所有地砖都重新更换，在703业主李梦砸原有地砖后，我家卫生间、厨房墙砖脱落、出现裂缝、卫生间屋顶和墙的结合处出现裂缝、703业主李梦承认装修造成了我家墙体出现问题，但是703业主李梦称系房屋本身的问题，因为其仅砸了自己家范围内的墙体。我认为房屋存在质量问题，奕环天和公司应对整个案涉房屋屋顶楼板的安全性能进行检测。关于施工洞维修费，物业公司曾于2012年、2013年、2014年维修过三次，他们分析是因为施工洞问题才修不好的。奕环天和公司称：靳永山于2012年8月31日办理入住手续时并未对房屋质量问题提出任何异议。从靳永山目前提交的证据来看，靳永山所述的房屋质量问题皆是产生于其楼上业主703李梦装修之后，我公司不应承担任何责任。关于靳永山所述的多次向物业反映质量问题，我公司对此并不知情。庭审中，经本院释明，靳永山及奕环天和公司均不就靳永山主张的案涉房屋裂缝、水迹成因申请鉴定。靳永山曾于2019年11月20日以财产损害赔偿纠纷为由将李梦诉至本院，后靳永山撤诉。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，靳永山与奕环天和公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行合同义务。奕环天和公司作为出卖人所交付的房屋应当符合合同的约定及法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。关于靳永山主张因房屋存在质量问题要求进行维修并承担相关费用的问题。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷予以修复，该质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。本案中，靳永山于2012年8月31日入住涉案房屋后进行了装修，现案涉房屋已过《住宅质量保证书》除地基基础和主体结构工程外的保修期，经本院释明，靳永山未就涉案房屋的裂缝及屋顶水迹成因进行鉴定，靳永山未提供证据证明其主张的房屋质量问题系地基基础和主体结构工程质量问题，故靳永山以房屋存在质量问题要求奕环天和公司承担维修责任并对进行楼板安全检测及维修的诉讼请求，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回靳永山的全部诉讼请求。案件受理费70元，由靳永山负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静审 判 员  彭珍珍人民陪审员  耿 剑二〇二〇年二月二十七日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞