营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020)辽0802民初458号原告：中国建设银行股份有限公司营口分行，住所地：营口市站前区渤海大街东38号，统一社会信用代码：91210800242726824J。负责人：邹海顺，系行长。委托诉讼代理人：屈政权，该公司员工。委托诉讼代理人方利勇，辽宁元久律师事务所律师。被告：李润辉，男，1988年10月19日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被告：营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁(营口)沿海产业基地新联大街东1号，注册号210800004131030。法定代表人：郑朝辉。委托诉讼代理人：张雪丽，辽宁绿洲律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司营口分行与被告李润辉、营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的代理人、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭，被告经本院合法传唤，被告李润辉无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司营口分行向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告立即偿还全部贷款本金125352.98元及至贷款偿清之日止按贷款合同约定计算的全部利息、罚息。(利息、罚息计算至2018年12月27日为2617.87元，本息共计：127970.85元)；2.请求确认原告对第一被告提供的抵押物享有优先受偿权；原告以依法处置抵押物所得的价款优先受偿；3.请求判令第二被告对全部贷款本息的偿还承担连带责任；4.请求判令被告承担律师费、诉讼费等一切涉案费。事实和理由：根据第一被告申请，原告与第一被告于2017年3月15日签订《个人住房借款合同》(以下称合同)一份，依合同约定第一被告向原告借款人民币140000.00元，期限壹佰贰拾个月(即2017年3月28日至2027年3月28日)，以原告将贷款划入到第一被告指定账户起算。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%。借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。根据合同抵押条款约定，第一被告以其贷款所购房屋为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。根据合同保证条款约定，第二被告为该笔贷款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，但第一被告却未依约按期还款。截至2018年12月27日，第一被告已拖欠到期贷款本息6304.35元。现第一被告下落不明，无法联系。第二被告也未依约承担还款责任。第一、二被告的行为已构成违约，原告为维护合法财产权益，诉诸于法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司辩称，一、抵押预告登记与正式登记起到同等物权效力，阶段性保证责任免除条件已经成就。被告与原告虽然在借款合同中约定保证期间至抵押财产的他项权证、抵押登记证明文件交付原告核对无误。但事实上，原告与借款人李润辉在签署借款合同之后，已经对李润辉从被告处购买的商品房，办理了抵押预告登记。即本案存在“物保”与“人保”并存的情形。关于抵押预告登记是否具有物权效力，贵院所判农行与被告其他相同类型借款合同纠纷的生效判决，和辽宁省高院的案例结果显示，在办理抵押预告登记的情况下，判定原告享有抵押物的优先受偿权，说明抵押物虽然没有办理正式抵押手续，但抵押预告登记已经取得了正式登记抵押登记同等的可以对抗第三人的物权效力。被告与原告订立阶段性连带保证合同的目的，就是为了防止抵押物未办理正式登记时，抵押权出现真空期，为了防止原告的抵押权利落空，被告同意签订阶段性保证，即先“人保”，后“物保”，当“物保”成就后，“人保”解除。既然法院生效判决已赋予抵押权预告登记与正式登记具有同等“物保”效力，说明“物保”已经实现，“人保”的保证义务已经解除。二、抵押权未成立，但抵押合同已成立且有效。抵押合同有效的情况下，也应当优先行使抵押合同请求权。本案即便没有办理正式抵押登记，抵押权没有成立，但原告与借款人之间抵押权的合同请求权是存在的，原告可以要求抵押权登记，即该请求权也具有排他效力。所以即使抵押权未成立，被告阶段性担保的义务未解除，但也存在“人保”和“物保”并存的情况，根据《物权法》第一百七十六条规定，在“物保”和“人保”未约定债权顺序的情况下，应当就“物保”实现债权。三、借款人李润辉断供后，原告曾将被告的保证金扣划冲抵欠款，从2018年3月份开始，共扣划（3000+1500+1400+1500元=7400元），原告没有阐述第一被告什么时候开始拖欠贷款，请求法庭直接判令被告直接向借款人李润辉追偿。综上所述，答辩人的阶段性保证义务应当免除，望法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。被告李润辉未到庭，亦未作出答辩及举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年3月15日，原告与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字，该合同约定被告李润辉向原告借款140000.00元用于购买房屋，采用等额本息还款方法，借款期限为120个月，自2017年3月10日至2027年3月10日，贷款利率为浮动利率，在人民银行基准利率水平上上浮0%，于每年的1月1日调整利率，罚息利率为贷款利率水平上上浮50%，借款人未按时足额偿还借款本息，原告有权利宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告李润辉将其名下坐落于营口市西市区民和路18-50号房屋作为抵押物向原告提供抵押担保，担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，抵押房屋于2017年3月23日在营口市房地产交易管理中心办理了不动产登记证明，证明权利或事项为预告登记，抵押方式为一般抵押，被担保债权为140000.00元，债务履行期限：2017年03月10日至2027年03月10日，抵押房屋面积50.95平方米。第二被告为上述借款提供连带责任保证及保证金保证，保证期间为上述合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件证明及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2017年3月28日原告依约向第一被告账户转入140000.00元。2、第一被告自2018年3月起未按约定还款。2018年3月30日原告扣除第二被告的保证金3000元、2018年5月10日原告扣除第二被告的保证金1500元、2018年5月29日原告扣除第二被告的保证金1800元、2018年6月28日原告扣除第二被告的保证金1500元，原告四次共扣除第二被告的保证金7400.00元，用以冲抵第一被告李润辉的欠款。截至2018年12月27日，被告李润辉尚欠原告借款本金125352.98元，利息、罚息2617.87元未偿还。本院认为，原告二被告的借款合同、保证合同有效，被告李润辉未按约定履行义务，已构成违约，二被告均应承担相应的民事责任。被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司被原告扣除的保证金7400元可以向被告李润辉追偿。被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司与原告约定的保证期间为“抵押登记已经办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，因上述保证期间届满的条件尚未完全成就，故被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司仍应承担保证责任。关于原告主张的优先受偿权，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，故预告登记产生的是限制处分物权的效力，没有对处置抵押财产所得价款优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告李润辉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司营口分行借款本金125352.98元、利息、罚息2617.87元，并从2018年12月28日起继续按合同约定支付利息、罚息至借款付清之日止（计算利息、罚息所依据的基准利率从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定，之前按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率确定）；二、被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司对上述第一款债务承担连带给付责任，承担责任后可向被告李润辉追偿，并有权向被告李润辉追偿已经代偿的7400元；三、原告中国建设银行股份有限公司营口分行为本案支付的律师费7039.81元由被告李润辉承担，被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担连带责任，承担责任后有权向被告李润辉追偿。四、原告中国建设银行股份有限公司营口分行基于抵押权，对依法处置抵押房屋所得价款有优先受偿的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2859.00元由被告李润辉承担，被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司对案件受理费承担连带给付责任，承担责任后有权向被告李润辉追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  李孝岩人民陪审员  李兆莲人民陪审员  李洪军二〇二〇年二月十三日书 记 员  马明慧