北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35815号原告：北京海港房地产开发有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄镇葛渠村。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所实习律师。被告：北京乐居观承投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼23层2单元122702。法定代表人：杨晓璐，经理。委托诉讼代理人：孙焱焱，北京邦远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奎，北京邦远律师事务所律师。原告北京海港房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京乐居观承投资管理有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人颜丙杰、孙翔，被告的法定代表人杨晓璐及其委托诉讼代理人孙焱焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、请求法院判令被告协助原告办理《北京市商品房现房买卖合同》登记备案注销手续；3、请求法院判令被告支付原告违约金303．59万元;4、请求法院判令被告向原告支付律师费7万元；5、本案诉讼费由被告承担；6、原告退还被告购房款1821万元。事实和理由：2018年12月20日，原被告签订编号为XF757332《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称涉案合同），被告购买原告位于通州区xxx楼格拉斯小镇商品房（以下简称涉案房屋），涉案房屋总房款为30359277万元。涉案合同约定：买受人（被告）采用分期方式支付购房款，买受人应于2018年4月28日前向出卖人交纳房款1821万元，于2019年4月15日之前向原告交纳剩余房款12149277元。涉案合同签署后，被告已向原告支付购房款1821万元，剩余购房款12149277元未支付，截至2019年12月26日已逾期付款254天（起始日期：2019年4月16日）。原告曾于2019年4月22日向被告发送《催款函》，但被告对此置之不理，截至此案起诉时止，被告也未支付剩余购房款。根据涉案合同附件十三的相关条款约定买受人逾期支付房价款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。自9月份原告立案至今已经过去3个月，在此期间北京市商品房交易行情瞬息万变。若原被告的商品房销售合同能够通过诉讼途径顺利解除，原告向市场重新销售涉案房屋又得耗费半年时间，在此期间房价受市场波动及国家政策影响巨大，总体来看目前北京市房地产交易量及房屋均价一直呈下降趋势。在当今如此严格的房地产调控政策下，待涉案房屋重新上市销售时北京楼市将会更加低迷。原告需要面临房屋降价销售、甚至无人问津的风险。综上所述，原告按照总房款的10%主张违约金，如按原诉讼请求的房款总价款3%主张不足以弥补此案诉讼期间房地产市场低迷、房价大幅下跌、人力消耗及二次销售给原告带来的各项经济损失。被告未按约定履行合同义务侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，对原告要求解除《北京市商品房现房买卖合同》及协助办理房屋的登记备案注销手续，被告表示同意，被告可以随时配合办理注销备案手续，但是被告不认可原告解除合同的理由。被告与原告曾签订过《北京市商品房预售合同》，而且双方是根据预售合同来履行的。根据预售合同的约定，原告存在明显违约行为，原告没有按照预售合同约定在指定期限内给被告办理备案手续，且未按照预售合同约定按期交付房屋，直到签订现房买卖合同两天后才办理网签备案手续。由此造成被告支付的1821万元的购房款被原告长期占用，产生了资金占用的损失。且原告不能按期交房，导致被告不能按期进行装修、居住使用，原告在履行合同过程中存在严重违约行为，该违约行为直接导致了被告的巨大经济损失，原告并没有任何的实际经济损失。后期被告之所以不支付尾款是因为预售合同的违约情况，双方并没有处理完毕。另，涉案房屋具有一定缺陷，在双方正在协商和解房屋存在的缺陷问题过程中，被告突然收到原告起诉解除合同的诉讼通知。基于此，被告同意解除现房买卖合同并随时配合办理备案注销手续，但不同意原告主张违约金及律师费的诉讼请求。同时，针对原告存在的违约行为，根据庭审情况，被告保留追诉的权利。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF757332，以下简称现房买卖合同），现房买卖合同约定：第三条商品房基本情况，该商品房地址为通州区榆滨芳苑二区xxx，规划性质为住宅、储藏室及设备用房，建筑层数为3层，其中地上2层，地下1层，该商品房实测面积共456．28平方米。第四条抵押情况，该房屋未设定抵押。第七条计价方式和价款，按照套计算，该商品房总价款为30359277元。第八条付款方式和期限，买受人采取其他付款方式付款：该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。第九条逾期付款责任，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照合同总价款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金。第十二条交付时间和手续，出卖人应当于2019年6月5日前向买受人交付该商品房。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验房屋的前提条件。该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。第十四条商品房质量，出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。其他质量问题，该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响房屋正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，（二）分期付款方式：1、买受人应于2018年4月28日前，向出卖人交纳房款人民币1821万元。2、买受人应于2019年4月15日之前，向出卖人交纳房款12149277元。买受人逾期支付任一期房款均应按照合同第八条之约定承担逾期付款违约责任。合同附件十三补充协议，第十一条其他：9、买受人逾期支付房价款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。本条违约金标准约定与现房买卖合同第九条第一款第二项约定不一致的，以本条约定为准。此外，现房买卖合同及其附件还约定了其他内容。在上述现房买卖合同签订之前，被告已累计向原告支付购房款1821万元。现房买卖合同签订后，原告给被告办理了合同的联机备案手续，被告未按照现房买卖合同的约定在2019年4月15日前向原告交纳剩余房款12149277元。原告于2019年4月22日向被告发出催款函，后被告仍未支付剩余房款，原告亦未向被告交付涉案房屋，双方未办理房屋的交接手续，被告未收房。关于未达成房屋交付的原因，被告主张在双方签订现房买卖合同后，原告带被告去看房并协商房屋交付事宜。经现场看房，被告发现房屋院落严重不规整，影响美观和居住，与预售时介绍的情况大相径庭。为此，被告向原告提出了房屋存在的问题并与相关负责人（销售部及物业）多次交涉，原告也承认存在问题，并同意和配合被告对房屋进行改造，以达到美观且适宜居住的要求。被告为此还根据原告的要求出具了改造设计方案提交给了原告，原告对改造方案也基本满意，并与被告共同争取办理相关手续及旁边邻居签字后即可尽快进行改造，之后被告再将剩余购房款缴纳完毕。对于双方进行的涉案房屋改造协商过程，被告提交了其与原告营销部工作人员的微信聊天记录（时间为2019年6月至7月期间），在该聊天记录中原告的工作人员回复被告“我和物业说了，改造图纸再做一点小调整，应该没问题，开工施工要等等”。在双方正在协商过程中的2019年9月，原告向本院提交起诉状，以被告逾期支付购房款超过30日为由要求解除现房买卖合同并向被告主张违约金及律师费。本院受理该案后于2019年12月10日向被告送达了起诉状、出庭传票等材料。随后在本院组织的庭审中，原告表示就被告已支付的购房款共计1821万元，原告同意退还给被告且作为其一项诉讼请求当庭予以明确，在本案中一并解决。被告对双方签订现房买卖合同的事实予以认可，并表示同意解除现房买卖合同，且明确表示不再购买涉案房屋，并愿意随时配合原告办理撤销登记备案手续。在审理过程中，被告提出双方早在2017年4月11日针对涉案房屋就已签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同，封面上未载明合同编号，被告签订预售合同时也未看房，当时房屋并未建设好），该预售合同上约定的买受人为杨晓璐，杨晓璐为被告的法定代表人，杨晓璐认可系代表被告与原告签订预售合同，原告与被告均对此无异议。该预售合同约定：第一条项目建设依据，出卖人经批准，建设的商品房项目核准名称为榆滨芳苑二区。第二条预售依据，该商品房已由北京市住房和城乡建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2017）23号。第三条商品房基本情况，该商品房的规划性质为住宅，建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层，该商品房为第一条规定项目中的榆滨芳苑xxx。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。第六条计价方式和价款，按照套计算，该商品房总价款为30359277元。第七条付款方式和期限，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四及附件十二补充协议第一条。第八条逾期付款责任，逾期在15日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过15日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2018年4月30日前向买受人交付该商品房。第十九条预售合同登记备案，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同联机备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，买受人选择第（三）种付款方式。（三）按揭贷款方式：1、买受人应于2017年4月11日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币3049277元，于2017年5月25日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币9100000元，于2017年11月30日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币12140000元。2、该商品房剩余的房价款人民币6070000元由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。买受人应当按照本条第1款约定期限支付首付之日起十日内按照贷款银行要求，将申请银行贷款所须买受人提供的全部资料和费用提交给贷款银行，并正式向贷款银行提出贷款申请。此外，预售合同及其附件还约定了其他内容。在上述预售合同签订后，被告分别于2017年4月11日即签订预售合同当日向原告支付购房款3049277元，于2017年6月7日支付购房款910万元，于2018年3月22日支付购房款6060723元。原告在收取款项后分别于2018年3月15日和3月22日向被告出具了收据，原告在该两张收据上确认共收到楼款1821万元。原告认可与被告在先签订了预售合同的事实，且未对预售合同与现房买卖合同系针对同一涉案房屋的事实提出异议（预售合同上约定的房号与现房买卖合同约定的房号不一致，系房屋竣工后房号发生了改变，不影响两份合同指向同一涉案房屋的事实，预售合同对此也有说明），原告亦认可收取了被告交付的房款共计1821万元。庭审中，被告主张在上述预售合同签订后，原告并未按照预售合同约定的自合同签订之日起30日内（不超过30日）办理预售合同联机备案手续，亦未在合同约定的交付时间即2018年4月30日前向被告交付涉案房屋。在被告已支付大部分购房款后（达到房屋总价款的约60%），原告仍然一直未给被告办理合同登记备案手续，也一直未交付涉案房屋。被告在2018年10月曾向原告发出了律师函，在该律师函上被告指出原告无故长期不办理联机备案登记的行为违反了相关规定，且未对不办理联机备案登记的原因进行书面解释及采取相应补救措施。原告无故长期不办理联机登记的行为严重违反了预售合同的约定，已构成合同违约并使被告有充分理由怀疑其向原告购买的房产存在权利瑕疵，故在原告履行先行合同义务之前，被告暂时无法配合继续履行该合同。因原告至今仍未履行“合同签订之日起30日内办理预售合同联机备案手续”之合同义务，造成被告巨额资金长期被占用的同时亦无法对买受房屋安心的占有使用及进行装修等进一步投入，给被告造成巨大经济损失及极大的心理负担。庭审中，原告对于其为何未按预售合同约定给被告办理联机备案手续表示不清楚原因，对于其未按照预售合同约定向被告履行交付房屋的义务也未陈述正当理由，庭审后亦未向本院作出解释。关于原告与被告在签订预售合同后为何又签订现房买卖合同，原告对此陈述是涉案房屋在签订预售合同后符合现房交付程序和条件，因此又重新签订了现房买卖合同，双方的权利义务应以现房买卖合同为准，且现房买卖合同进行了联机备案，预售合同事实上已经被取消，房屋的交付时间和款项的支付应以现房买卖合同约定的为准。被告对此陈述是双方一直是按照预售合同履行的，包括款项的支付和联机备案手续的办理等，因原告在签订预售合同后迟迟不予办理合同的联机备案手续，也未履行交付房屋的义务，在被告给原告发出律师函以后，原告才联系被告并要求被告重新签订一份现房买卖合同，现房买卖合同是根据原告的要求用于办理网签备案手续才签订的，并非以现房买卖合同取代预售合同，现房买卖合同中也没有提到预售合同的事，但是现房买卖合同存在的基础是预售合同，预售合同签订在前。原告向被告出售的房屋系原告自身的原因导致迟迟不能办理网签备案手续，故只能转为现房再进行销售，根据预售合同的约定被告在2018年4月30日前就可以收房，但实际上到4月30日原告还尚未给被告办理网签备案手续，系原告违约在先，现房买卖合同不能取代预售合同。庭审中，双方均认可在签订现房买卖合同之前并未对预售合同进行处理，也未在签订现房买卖合同时对预售合同的状态（是否解除，是否被取代等）作出相应说明。本案中，原告明确其诉讼请求为解除现房买卖合同，被告同意解除现房买卖合同。关于预售合同，被告表示该合同在法律上仍存在，对双方仍然有效，但被告也同意解除，并在法庭上明确作出了不再购买涉案房屋的意思表示。在本院审理过程中，曾组织原被告双方到涉案房屋进行现场勘察。在涉案房屋现场，本院经实地查看后，发现涉案房屋系带小院的独栋别墅，该房屋的一侧紧挨着小区内的主干通行道路，靠近道路一侧的高的围墙呈弯曲弧形状，导致该侧更加临近道路（几乎紧贴着），房屋室内环境更加嘈杂，且大大缩小了房屋配套院落的使用面积，造成房屋院落整体上呈现不规则、不规整状态，与该房屋临近的其他带院楼规整的房屋形成反差。现场查看后，经本院工作，原被告双方同意进行庭外协商和解并申请了调解期，被告提出可以先就双方已经达成一致、不存在争议的合同解除、办理撤销备案手续及退还已付购房款（可以保留原告起诉主张的部分款项）等事项先行调解解决并拿出了具体的调解方案，同时表示有争议部分可以先搁置另行等待法院判决，原告表示需要回去考虑进行内部协商。后本院多次与双方沟通，原告最终表示经内部商议，既不接受被告的调解方案，也不同意先行调解，直接由法院裁判。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，无论原被告双方在先签订的预售合同，还是在后签订的现房买卖合同，均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据本院查明的事实，在原被告双方签订预售合同后，原告就存在先违约行为，未按照预售合同约定的期限给被告办理合同联机备案手续，且在收取被告支付的大部分购房款共计1821万元（达到总房款的60%）后，仍未给被告办理，拖延办理时间长达一年半以上（按照预售合同的约定应在2017年5月11日前办理完毕，实际办理的时间在2018年12月20日之后）。同时，原告也未按照预售合同约定的日期即2018年4月30日前向被告交付涉案房屋。在被告于2018年10月向原告发出律师函后，原告在未解决预售合同违约问题和履行问题后，又以给被告办理网签备案手续为由要求被告重新签订了现房买卖合同（均为原告提供的格式合同）。在双方于2018年12月20日签订现房买卖合同后，原告才给被告办理联机备案手续，才开始协商房屋交付事宜。因被告在实地看房后对于涉案房屋存在争议，且一直在与原告协商对房屋进行改造，并向原告出具了改造设计图，原告也承诺在取得相关手续后同意施工改造以满足被告的要求。其后双方一直在协商房屋改造事宜，被告未按照现房买卖合同约定在2019年4月15日前向原告交纳剩余房款12149277元，直至原告起诉时止仍未交纳。故根据现房买卖合同关于房屋价款支付的约定，被告存在逾期支付房款的违约行为。关于原告主张的解除现房买卖合同的诉讼请求，原告提出其系依据现房买卖合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的相关约定，被告选择分期付款方式支付购房款：一是被告应于2018年4月28日前向原告交纳房款1821万元，该付款义务实际在签订现房买卖合同前已履行完毕，约定的付款时间也在签订合同之前。二是被告应于2019年4月15日之前向原告交纳房款12149277元，该付款义务被告未按期履行。那么根据现房买卖合同第九条关于逾期付款责任的约定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。因被告认可双方签订了现房买卖合同，故被告理应按照现房买卖合同的约定履行付款义务，但被告未按约定在2019年4月15日向原告支付剩余购房款12149277元，且逾期支付已超过30日，合同解除条件已成就，原告取得合同解除权，故原告有权主张解除现房买卖合同。根据合同法的相关规定，依据合同约定的解除条件取得解除权从而主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案原告系采取诉讼的方式通知被告解除现房买卖合同，故应以被告收到原告主张解除合同的起诉状等形式的通知时解除。本院向被告送达解除合同的起诉书的时间为2019年12月10日，故本院认为原被告双方签订的现房买卖合同于2019年12月10日予以解除。合同解除后，被告应配合办理合同的联机备案注销手续，被告表示可以随时配合办理，本院对此不持异议，支持原告的该项诉讼请求。合同解除后，原告应将已收取的购房款1821万元退还给被告，原告表示同意退还，故本院予以支持。另，关于预售合同，虽双方在本案中均未提出解除预售合同的明确主张，但预售合同双方实际都无意再继续履行，被告明确表示不再购买涉案房屋，事实上双方也不再履行预售合同。关于原告要求被告支付违约金303．59万元的诉讼请求，原告系依据现房买卖合同附件十三补充协议第十一条的约定，即买受人逾期支付房价款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。本条违约金标准约定与现房买卖合同第九条第一款第二项约定不一致的，以本条约定为准。而现房买卖合同第九条第一款第二项约定的违约金的数额为合同总价款的3%。根据现房买卖合同约定的商品房总价款为30359277元，故原告主张的违约金数额为303．59万元（按照总价款10%主张）。被告不同意原告主张违约金的诉求，认为原告索要高额违约金没有事实和法律依据，且违约金过高，与原告实际损失不相符。对此，本院认为，原告在本案中主张的违约金不宜支持，理由如下：首先，原告存在先违约情形，原告先违反预售合同的约定，未按期给被告办理合同联机备案手续，未按期交付房屋，违反诚实信用原则。众所周知，在房屋这类大宗买卖交易过程中，尤其涉及到新购商品房交易，到政府的房管部门办理合同的联机备案手续是十分重要的，是对被告权利的一种预先保护，对外产生公示公信效力，同时也是国家关于房地产交易的强制性规定。正因为原告的先违约行为才产生后续重新签订现房买卖合同的情况，这也是原告利用其作为当前房地产市场仍处于卖方市场的开发商所具有的更强势、优势地位，以办理网签手续为条件要求被告签订。两份合同虽形式不同、签订时间不一致，但二者均指向同一标的物，指向同一处房屋，同一买卖合同关系，约定的房屋总价款也完全一致，同时通过现房买卖合同关于房屋价款支付的约定也可以看出，现房买卖合同约定的首期房款1821万元支付的时间早于合同本身签订的时间，由此可见两份合同密切相关，预售合同是现房买卖合同的基础，而双方在重新签订现房买卖合同时并未对预售合同是否解除作出说明，也未处理预售合同的履行及违约等事宜。本院认为，如原告按照预售合同来切实履行相关合同义务，双方就没必要再重新签订现房买卖合同，那么也就不会产生后续的争议。故原告违约在先系发生本案争议的导火索，原告对此应承担违约责任。其次，在双方重新签订现房买卖合同，办理完毕网签备案手续，正准备办理房屋交付过程中，因被告在实际看房后，对房屋整体提出了异议，并一直与原告联系沟通解决问题，被告还拿出了解决的方案，向原告出示了具体的改造设计图纸，原告对于被告提出的问题也十分清楚，并收取了被告的改造设计方案且要求被告进行修改，还表示在取得相关许可手续后就可以动工改造，这表明原告对于房屋存在的问题是认可和知情的，并同意加以改造达到被告的要求。根据本院到涉案房屋现场实际查看的情况，本院认为经查看该房屋所在的小区（格拉斯小镇）为位于通州区北边的一个高档别墅区，与通州城区的直线距离不超过8公里，地理位置优越，小区整体的品质和价格相对较高（被告购买时的单价超过了每平米6．6万元，总价款超过了3千万元），被告作为买主对这种房屋的要求较于一般的商品住房肯定要高，更为挑剔，否则不会付出这么高昂的代价。于满足基本住房需求的普通大众而言，只要房屋并非严重质量问题，不影响实际居住使用即可，但被告方必须要从房屋整体包括外墙、造型、配套院落等细节方面来考虑，更讲究房屋居住的品质和舒适度，这也是俗话说的“一分价钱一分货”。根据现场查看的情况，因该房屋的一侧紧挨着小区内的主干通行道路（最靠近处几乎紧贴着），且因靠近道路的一侧的围墙呈弯曲弧形状，导致环境更嘈杂，并大大缩小了房屋配套院落的使用面积，造成房屋院落整体上呈现不规则、不规整状态，与该房屋临近的其他带院落更加规整的房屋相比形成强烈反差，确实对房屋居住的舒适度和品质造成一定影响。被告针对此情况积极与原告的工作人员进行协商，原告也作出了回应，且双方尚在协商解决过程中，由此可见被告并不存在拖欠剩余约40%的购房款（前期被告已支付了达到60%的购房款）的主观故意，不存在恶意延期支付剩余购房款的严重违约行为，也就不应当承担超过300万元的巨额违约金，这也不符合公平原则。再次，根据被告已支付购房款的数额共计1821万元，该笔款项自被告交纳后一直由原告在占有使用，该笔资金可以给原告带来不小的收益（即使存放银行也有利息收入），而原告一直未向被告交付涉案房屋，被告从未占有使用过涉案房屋，被告未享受到任何收益。经被告自行计算，截止到2020年2月7日其交纳的购房款被原告占用的实际损失已超过205万元（根据付款时间，并按照银行贷款基准利率和银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），且原告的占用行为仍在持续之中，被告由此损失的数额仍在持续扩大。在本案处理过程中，被告明确表示同意先行解除合同，随时配合原告办理网签备案撤销手续并退款（可以保留原告主张的违约金等款项暂不退还，待法院裁判），但原告坚持不同意调解，也一直未向被告退还已付购房款1821万元。由此造成被告既不能收房，也无法及时获得退款的困难局面，导致利益失衡。最后，本院认为双方在履行本案所涉的房屋买卖合同过程中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任。为平衡双方利益，考虑原告在先违约行为导致产生本案争议并结合上述理由，原告无权向被告主张逾期支付房屋价款产生的违约金303．59万元；考虑被告确实未按合同约定履行剩余价款支付义务，故被告亦无权向原告主张已付购房款产生的资金占用损失（实际损失超过200万元）。故综合上述理由，本院对原告主张违约金303．59万元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的律师费7万元的诉讼请求，根据前文所述，在双方正在针对房屋的改造设计进行协商解决时，原告自行发起诉讼，该律师费损失与被告无关，且考虑到本案产生争议的根源还是在于原告方违约在先，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京海港房地产开发有限公司与北京乐居观承投资管理有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号：XF757332）于2019年12月10日解除，北京乐居观承投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内配合北京海港房地产开发有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京海港房地产开发有限公司退还北京乐居观承投资管理有限公司已付购房款1821万元，于本判决生效之日起十日内执行清；三、驳回北京海港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96798元，由北京海港房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 何杨彪二〇二〇年二月二十日法官助理 吕 永书 记 员 杨小萌-18--1-