北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初12334号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事。委托诉讼代理人：肖虹，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖，北京高文律师事务所实习律师。被告：顾俐，女，1971年3月29日出生，汉族，住上海市。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）诉被告顾俐委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人肖虹、杨颖到庭参加了诉讼，被告顾俐经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令顾俐支付违约金13800元；2、判令顾俐赔偿链家公司损失24509.71元，包括装修损失费8318.18元，家具家电配置折旧费16191.53元；3、判令解除双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；4、判令顾俐承担本案诉讼费用。事实与理由：链家公司与顾俐于2015年7月17日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定顾俐将位于北京市朝阳区广渠门外大街广馨居1号楼xx号房屋（以下简称涉案房屋）委托链家公司代为出租，委托代理期限自2015年7月12日至2019年7月11日。后，链家公司如约将涉案房屋对外出租。期间，因顾俐欠缴物业费，物业停止向租户售电，严重妨碍租户的正常居住生活。经多次协商，顾俐均拒绝缴纳物业费，租户不得已退租。顾俐的行为导致委托代理合同目的不能实现。故链家公司诉至法院。被告顾俐未到庭，未答辩，亦未举证。经审理查明：涉案房屋登记在顾俐名下。2015年7月11日，顾俐作为委托人（甲方）、链家公司作为租赁代理机构（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：委托代理期限为2015年7月12日至2019年7月11日，交房日为2015年7月12日，甲方应在交房日当日或之前将房屋交付乙方，并与乙方办理房屋交割事宜，委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋返还甲方。甲方将房屋独家委托乙方全权代理出租。委托代理期限内，物业管理费应由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用，甲方拒绝支付的，乙方有权直接从应当向甲方支付的房屋租金中扣除上述费用。除本合同已列明的家具家电外，甲方同意由乙方为房屋另行配置家具家电及装饰装修。乙方使用其配置的家具家电及装修方案的期间为：自本合同生效之日起至本合同履行期限届满或解除时止。乙方根据本合同在房屋内配置的家具家电及装饰装修的所有权于本合同约定的委托代理期限届满后归甲方所有。委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电及装修进行任何处置。鉴于房屋出租委托代理事宜的持续性及特殊性，乙方无法为本套房屋配置的家具家电及装饰装修提供单独票据，则双方同意并确认，家具家电及装饰装修的具体金额以乙方提供的相关数据为准，除非甲方能证明该数据与市场价格明显不符，但乙方应保证数据的真实性和准确性。因甲方原因导致本合同提前解除的，房屋配置的家具家电归甲方所有，但甲方应按照本合同相关条款赔偿乙方家具家电配置折旧费。甲方因怠于或拒绝缴纳物业费、供暖费等相关费用，导致第三方（包括但不限于物业公司、供暖公司等）拒绝提供服务、妨碍阻挠影响房屋出租或承租人居住的，乙方有权单方解除合同。甲方有上述情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。甲方应在本合同到期解除日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在合同到期日将房屋按当时状况进行封存，如封存日之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。如因甲方原因导致本合同提前解除的，除本合同约定的违约金外，甲方还应赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括但不限于：装修损失费【计算公式为：装修损失费=装修费用*（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中装修费用一切应以实际发生金额为准】；家具家电配置折旧费【计算公式为：家具家电配置折旧费=家具家电配置市场价格*（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准】；代理佣金和管理服务费【即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费=合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数*收房日租金+合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数*收房日租金】；因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等；宽带损失费。本合同涉及按日计算租金标准时，按照本合同约定的租金标准和每月三十日为基础计算。该合同附件四为《房屋配置单及增值服务项目列表》，载明物品名称、品牌、单价，并载明：本合同项下的装修配置产生的配件、安装、物流费用亦属于合同约定的装修费用、配置费用，具体金额以实际发生为准；乙方有权根据市场需求对本合同项下的装修配置进行调整，具体装修配置内容以乙方实际装修配置为准。2015年7月11日，顾俐作为委托人（甲方）、链家公司作为租赁代理机构（乙方）签订《补充协议》，对各代理年度之月租金、管理服务费及付款明细进行了约定。其中，2015年7月12日至2016年7月11日，月租金为6900元，管理服务费首月为3450元，其余月份为313.64元，本年度最后一次付款为2016年6月12日付6586.36元。2016年6月8日，北京自如生活资产管理有限公司向顾俐支付6586.36元，摘要为房租。庭审中，链家公司提交其工作人员与“广馨居603物业费业主”之间微信聊天记录，以证明其曾告知顾俐因其未交纳物业费，导致物业公司不让租户买电，要求顾俐予以解决。微信记录中，“广馨居603物业费业主”对此均不予认可，并称：“谢谢你的关心，我们合约好像因为链家赖税费、赖房租而中断了，物业一直给电的，你没必要否认。链家无权再动我的房子了”。庭审中，链家公司提交其工作人员李某某与广馨居物业处工作人员谈话视频，以证明因顾俐未交纳涉案房屋物业费、供暖费，物业公司不向其提供服务，不向其售电。2016年7月6日，链家公司向顾俐邮寄送达《通知函》，载明：由于您欠缴房屋物业费用，现物业公司以此为由停止向承租客户售电，已经严重妨碍了承租客户的正常居住生活，引起客户多次投诉，导致合同不能继续履行。现因您不缴纳物业费的行为已导致合同不能继续履行，您已构成违约。因此为维护我公司合法权益，现向您发此通知函通知您，敬请您于2016年7月10日前解决上述问题，消除上述妨碍，期间我公司会暂停给您支付房租，请知悉。若因您怠于或逾期未解决，致使上述妨碍不能消除，我公司将按照合同约定追究因您违约责任以及致使我公司损失的相应责任。2016年7月15日，链家公司作为甲方（出租人）、杨某某作为乙方（承租人）签订《解约协议》，约定：甲、乙双方于2015年9月11日签订《北京市房屋租赁合同》，现因无责退原因，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除上述租赁合同。乙方应于2016年7月15日前将房屋交付给甲方。甲方应向乙方支付费用总计24400.31元。庭审中，链家公司主张顾俐于2017年9月自行收回涉案房屋，没有交接记录。庭审中，链家公司提交下列证据以证明其为涉案房屋支付了装修费及家具家电配置费用：1、2016年12月7日、2017年3月6日，北京xx装饰工程有限公司怀柔分公司（以下简称xx公司）出具之证明两份及后附明细，载明链家公司委托xx公司于2015年7月23日至2015年7月28日对涉案房屋进行装修，费用11098.5元。2、2016年12月7日，北京泰xxx家具服务有限公司（以下简称泰x公司）出具之证明及后附明细，载明链家公司委托泰x公司于2015年7月28日至2015年7月28日对涉案房屋进行家具家电等房屋物品配置，费用1995元。3、2016年12月8日，北京富xxx科技有限公司（以下简称富x公司）出具之证明及后附明细，载明链家公司委托富x公司于2015年7月28日至2015年7月28日对涉案房屋进行家具家电等房屋物品配置，费用8510元。上述事实，有上述证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为：链家公司与顾俐签订之《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。双方合同约定，顾俐因怠于或拒绝缴纳物业费、供暖费等相关费用，导致第三方（包括但不限于物业公司、供暖公司等）拒绝提供服务、妨碍阻挠影响房屋出租或承租人居住的，链家公司有权单方解除合同。顾俐有上述情形的，应按月租金的200%向链家公司支付违约金，并赔偿链家公司因此遭受的一切损失。链家公司提交之证据足以证明涉案合同因顾俐未支付物业费，物业公司拒绝租户买电而无法继续履行。故链家公司有权主张解除涉案合同，并要求顾俐按月租金的200%支付违约金13800元。链家公司主张顾俐于2017年9月自行收回房屋，但其提交之证据不足以证明其此项主张，本院对此不予采信。本院确认涉案合同于本案起诉材料送达顾俐之日即2018年6月16日起解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。链家公司主张之违约金已足以弥补其因顾俐违约而造成的损失，故对其要求顾俐赔偿其装修损失、家具家电配置折旧费损失的诉讼请求，本院不予支持。顾俐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京链家房地产经纪有限公司与被告顾俐于二〇一五年七月十一日签订之《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》于二〇一八年六月十六日解除；二、被告顾俐于本判决生效之日起七日内向原告北京链家房地产经纪有限公司支付违约金13800元；三、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担613元（已交纳）；由被告顾俐负担145元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 凛人民陪审员 徐 强人民陪审员 李凤雨二〇二〇年二月二十五日书 记 员 黄 伊