浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初6232号 原告：温州市天丰塑料助剂有限公司，住所地永嘉县桥头镇前庄西坡岭工业区。 法定代表人：叶嘉毅，该公司董事长兼总经理。 被告：叶加晶，男，1971年10月31日出生，汉族，住永嘉县。 原告温州市天丰塑料助剂有限公司与被告叶加晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年1月17日公开开庭审理本案。原告温州市天丰塑料助剂有限公司的法定代表人叶嘉毅、被告叶加晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温州市天丰塑料助剂有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶加晶支付原告厂房租金34000元，清理厂房里的垃圾费用10000元，以及租期到期后的违约金51000元；2.本案诉讼费、公告费、律师费及实现债权的其他费用由被告负担。在第二次庭审过程中，原告在法庭调查阶段自愿放弃垃圾清理费10000元，并且表示剩余垃圾由原告自行清理。在法庭辩论终结后，原告要求增加诉讼请求，即要求被告继续清理厂区内剩余的污泥。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订厂房租赁协议，约定原告将位于桥头镇前庄工业区的厂房出租给被告，年租金102000元分三期支付。被告支付了前两期租金，但未支付第三期租金。而且，在合同到期后，被告没有清理厂房里的垃圾及设备，直至2019年7月份才将设备拉走。原告多次要求被告付清租金，并清理厂房内的垃圾，拉走设备，被告却不理睬。 被告叶加晶辩称：1.被告无须支付原告租金34000元。原告的法定代表人叶嘉毅于2018年10月、11月、12月多次到永嘉县桥头钮扣商会吵闹，要求被告搬离厂房。叶嘉毅还去环保所找所长让被告一星期内搬出去。故原告违约在先。2018年12月22日，钮扣商会邀请被告方商量什么时候搬离厂房，商会限定被告10天内搬离。被告在2019年1月23日、24日、25日三天时间将堆放在厂房里的钮扣污泥全部清理出厂。2.关于堆放在厂房里的剩余钮扣污泥的清理费10000元。原告在庭审开始阶段已明确放弃该部分诉讼请求，原告在庭审结束时增加诉讼请求不符合法律规定。而且，原告所谓的剩余垃圾根本不存在。此外，原告将厂房出租给被告时，厂房内堆积了大量垃圾由被告清理干净。3.关于违约金6个月租金51000元。因原告违约在先，原告应当赔偿被告6个月租金。而且，被告堆放的钮扣污泥在2019年1月25日基本清理完毕。被告的打砖机器在2019年4月初搬离厂房，原因是原告将厂房钥匙拿走，机器设备无法搬出去。此外，被告租赁厂房时已向叶嘉毅声明租赁厂房的用途为堆放钮扣污泥，场地租金比其他地方高很多。 原告的证据身份证明材料、厂房租赁协议，以及被告的证据承诺书，双方均无异议，本院对此予以认定。原告的证据前东村委会证明，被告有异议，本院对该证据的真实性予以认定。其中载明的“叶加晶于2019年的3月初将污泥拉走90%左右，剩余现在还有100吨左右”，该证词系猜测性内容，又无其他证据印证，故不予认定。被告的证据前庄村委会证明无出具人签名，不符合证据的形式要求，故不予认定。 综合上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定以下事实：2018年初，被告叶加晶等人与桥头镇钮扣商会的部分企业签订了清运钮扣污泥合同。同年4月1日，原告温州市天丰塑料助剂有限公司（甲方）与叶加郎（被告叶加晶的别名，乙方）签订一份厂房租赁协议，约定甲方将坐落于桥头前庄的一处厂房出租给乙方使用，租赁期限从2018年4月1日至2019年4月1日，年租金为102000元，分三期付款，每期34000元，每四个月付一次。协议还约定任何一方违约，须支付对方六个月租金的违约金。该协议签订时，被告已告知原告其租用厂房的用途为堆放钮扣污泥。协议签订后，被告陆续将钮扣污泥运入该厂房，并且用制砖机器设备加工消化堆放的钮扣污泥。被告按协议约定支付了前两期租金，未支付第三期租金。被告在运输钮扣污泥过程中有部分污泥遗撒在前东村的道路上，先后导致一辆摩托车打滑，一个小学生滑倒。并且随着污泥越堆越高，附近村民对于道路安全以及环境污染隐患反映强烈。叶嘉毅也颇感压力，并且在2018年10月份左右先后到当地环保所、钮扣商会反映情况，并要求商会协调将大部分污泥运走。前东村委会也要求被告将污泥运走。钮扣商会召集被告等人协商处理投诉情况。2018年12月22日被告等人向钮扣商会书面承诺在10日内将堆放在厂房的污泥按照法律规定和合同的约定处理干净。被告还向前东村委会交纳了押金，承诺在一定期限内将污泥运走。之后，被告将污泥陆续运出厂房，大概在2019年2月前后一段时间将绝大部分污泥运走，但仍遗留少量污泥在租赁的厂区。在2019年4月初，被告将制砖机器设备运出厂房。双方对于剩余租金34000元以及遗留污泥的清理问题产生争议，原告因此起诉至本院。 另查明，涉案厂房在20年前曾有临时审批手续，临时使用期限到期后没有再行审批。本院在2019年9月4日受理本案后，根据原告的要求，几次前往厂区查看遗留的污泥情况，并且多次督促被告清理剩余的污泥。被告在清理剩余大部分污泥后，仍遗留少量污泥在厂区。 本院认为，涉案厂房依据临时审批手续建设，现已超过审批使用期限，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案厂房租赁协议属无效合同。根据上述司法解释第五条的规定，涉案房屋租赁合同被认定为无效后，原告有权要求被告按照合同约定的租金标准支付实际占有使用厂房的费用。从合同约定的第三期租金起算日2018年12月1日起至本案法庭辩论终结之日2020年1月17日，根据被告实际占有使用厂房情况，本院对被告应支付原告的占有使用费酌情确定如下。租金协议约定的第三期租金34000元，从2018年12月1日至2019年4月1日共有122天，即每日租金标准为278.7元。（1）2018年12月1日至2018年12月22日共22日，参照日租金标准278.7元，被告应付原告占有使用费6131.4元（278.7元/天×22天）。（2）2018年12月22日，被告向永嘉县钮扣商会承诺在10日内将厂房内污泥清理完毕。故12月23日至2019年1月1日的10日应当作为被告清理污泥的合理期间，该期间无须支付占有使用费。（3）被告辩称其在2019年1月25日已将绝大部分污泥清理完毕，并且电话通知了原告。被告的证据不足以证明其辩解，故不予支持。原告称其在2019年3月初到厂房现场查看发现被告已清理90%左右的污泥。故本院酌定截至2019年2月28日被告已清理大部分污泥。因此，从2019年1月2日至2月28日共58天，被告应按日租金标准278.7元支付实际占有使用费，即16164.6元（278.7元/天×58天）。（4）原告于2019年9月4日起诉至本院，之后本院多次督促被告清理剩余污泥，被告陆续清理剩余大部分污泥，但截至本案法庭辩论终结2020年1月17日，仍有少量污泥遗留在厂区。根据原告陈述被告在2019年3月初有10%左右的污泥遗留在厂区，在清理前堆放量约有1500吨。故本院参照日租金标准278.7元酌情将被告从2019年3月1日起按每天30元的标准支付占有使用费。原告在法庭调查阶段明确表示剩余污泥由其自行清理。故上述占有使用费计算至法庭辩论终结之日，即2020年1月17日。被告应支付原告上述期间占有使用费9690元（30元/天×323天）。（5）另，根据被告的陈述，制砖机器设备在2019年4月初搬走，故本院酌定被告支付原告相应的占有使用费300元。综上，被告应支付原告厂房占有使用费共计32586元。 原告在法庭辩论终结后增加诉讼请求，要求被告继续清理剩余的污泥。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，原告增加的该项诉讼请求不应在本案中一并审理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、限被告叶加晶于本判决生效之日起十日内支付原告温州市天丰塑料助剂有限公司其占有使用厂房费用32586元； 二、驳回原告温州市天丰塑料助剂有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1925元，由原告温州市天丰塑料助剂有限公司承担1310元，被告叶加晶承担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  李熏良 人民陪审员  项聪杰 人民陪审员  马慧秋 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  胡华烨 永嘉县人民法院门户网站网址:××