浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8140号 原告：嘉兴市南湖名胜发展有限公司，住所地:浙江省嘉兴市烟雨一期北公建办公房3层14-15号，统一社会信用代码：913304027368711674。 法定代表人：朱建华，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：冯飞博，浙江嘉洲律师事务所律师。 被告：浙江瀚林拍卖有限公司，住所地:浙江省嘉兴市南湖区创业路南10幢第五层5015室，统一社会信用代码：91330402MA28A0AL8D。 法定代表人：霍申申。 委托诉讼代理人：俞晓云，浙江红船律师事务所律师。 原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下简称南湖发展公司）与被告浙江瀚林拍卖有限公司（以下简称瀚林拍卖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，审理过程中发现被告法定代表人霍申申因涉嫌违法犯罪被拘留，无法到庭应诉，故于2019年11月8日裁定中止诉讼，后于2020年1月9日恢复诉讼，并于2020年2月6日通过互联网法庭在线开庭进行了审理，原、被告分别委托诉讼代理人冯飞博、俞晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南湖发展公司提出诉讼请求：1.原、被告签订的编号为（2017)租字第zcOOl号的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除，被告应于2019年10月15日前腾退；2.被告支付房屋租金238329元、逾期付款违约金88181.73元、利用租房从事违法活动违约金52962元、承担保证金80000元，合计：459472.73元；3.被告自2019年10月16日起按照5223.65元/日承担房屋占有使用费至实际腾退之日；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月13日，原、被告经协商一致，共同订立《房屋租赁合同》，合同编号为（2017)租字第zcOOl号，根据租赁合同约定，原告将坐落于嘉兴市南湖区揽秀园北园(燕来堂的房屋出租给被告,被告应合法使用，建筑面积约为882.7平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，总租金为1547549.6元。根据租赁合同第三条约定，2019年1月1日至2019年12月31日的标准租金为317772元，应付租金为291291元（免租1个月），应于2018年12月20日前支付，但截至原告起诉之日被告尚未支付,共结欠原告租金238329元（暂计至2019年9月30日，未至免租月）。现被告因从事非法活动，已被嘉兴市公安局南湖区分局立案侦查，案涉房屋已被查封。根据租赁合同第十一条第1款、第2款约定，被告应如期支付租金，每逾期一日，需偿付未付租金千分之一每日的违约金，如逾期超过30日，视为被告擅自中途退租，原告有权解除合同，被告应按月租金的3倍支付违约金，即被告应承担逾期付款违约金88181.73元。根据租赁合同第四条、第十一条第5款约定，被告利用租房进行非法活动的，原告有权解除合同，并没收保证金80000元，被告还应按月租金的2倍承担违约金52962元。根据租赁合同第九条、第十一条第3款约定，租赁合同终止后，被告应于15日内腾退完毕，逾期应按日租金的5倍承担违约金，并放弃所有装饰装修物，即自2019年10月16日起，被告应按日承担逾期腾退违约金4353.04元。 被告瀚林拍卖公司答辩称，被告认为，原、被告间的房屋租赁合同已于2019年6月解除。涉案房屋于2018年1月5日被嘉兴市公安局南湖区分局东栅刑侦队在门上所贴公告明确“因侦办案件需要，本场所禁止任何人员进出，详情请电话咨询。”，涉案房屋自2018年1月5日起就无法使用，本案合同目的早已无法实现。其次，被告公司的监事，即本案法人母亲刘秀萍在2019年7月接到原告公司吕主任电话时，就明确在公安局解封后，房屋里面的物品已腾退完毕，剩余柜子由原告自行处理，钥匙因找不到，让原告方撬门处理。因此被告不愿继续承租的通知已经到达原告方，并且被告也已实际腾退，故原、被告的房屋租赁合同理应在2019年6月就已事实上解除。而原告本可以在2019年6月进入涉案房屋，并将房屋对外出租，但原告拒不接受被告解除合同的通知，并且要求被告继续支付租金，被告认为这既不符合公平原则也不符合经济原则，而且被告的通知早已到达，系原告不愿意处理，导致损失的扩大。被告认为，原告2019年6月后的损失系其自己导致，理应自行承担相应的损失。故被告仅拖欠2019年1月至6月的房租，并且加上一个月免租期，尚欠租金为132405元。关于双方约定的逾期付款违约金标准过高，理应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于保证金，被告认为原告直接罚没保证金，显然过分加重了被告的责任，并且本案保证金系履约保证金，双方约定在租赁关系解除后，原、被告双方可以按实结算保证金，做到多退少补，故被告认为履约保证金完全可以折抵三个月租金。关于原告要求被告支付从事违法活动的违约金，原告并没有举证证明其经济损失，故应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括原告提交的房屋租赁合同和被告提交的查封公告、工商登记信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交录音材料，原告对真实性无异议，但对合法性有异议，认为系未经原告工作人员同意擅自录制，经审查，该录音材料并非侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定所取得，原告虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，原告南湖发展公司（甲方）作为出租方、被告瀚林拍卖公司（乙方）作为承租方签订编号为（2017）租字第zc001号的房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于揽秀园北园（燕来堂）的房屋出租给乙方，用作办公楼，租赁房屋建筑面积882.7平方米；根据项目的整体业态布局，乙方向甲方承诺其在房屋内的经营范围仅限于艺术品鉴定、拍卖并且乙方保证合法经营；租赁期限共5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；房屋标准租金317772元／年，免3个月租期，分别为2017年免1个月、2018年免1个月、2019年免1个月，第4、5年租金在房屋标准租金上递增6%，总合同价1547549.6元；租金支付方式为先付租金后使用，租金为一年一付，首次租金支付日为2017年1月1日，全额支付，以后每年的12月20日前支付下一周期的租金；合同签订时，乙方须向甲方交纳履约保证金80000元，如乙方发生拖欠房租、水电费用等情况时，甲方可以直接从履约保证金中予以扣除；房屋的使用范围仅限于本合同的约定内容，不得变更经营内容，不得另作他用，若有违反，甲方有权立即解除合同并收回房屋，不补偿乙方任何损失，已预交的房租不予退还；乙方应按照合同约定按时支付房租、水电费等费用；甲乙方以移交钥匙为房屋交付的标志；如乙方提前解除合同或因乙方违约甲方要求解除合同的，或本合同自然到期的，对乙方装修部分的残值（不论是否已经形成附合）甲方不作补偿，无偿归甲方所有；合同期满或终止，甲方有权收回房屋并对房屋实行重新招租；租赁关系终止时，乙方应及时在合同终止前腾退房屋、附属场地内的人员和财物，双方办理完毕书面回收手续，并以移交钥匙为房屋回收标志；租赁关系终止时，在乙方逾期腾退或拒绝腾退超过十五天的非正常情况下，甲方有权采取强制措施（如断水、断电）强行腾退，乙方留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且不承担法律责任；交付和收回房屋时正常情况下应由双方派代表共同参与，并办理书面交付、回收的交接手续，如对房屋、附属场地、附属设施设备存有异议的应当场提出，当场难以检测判断的，应于交付、收回后的六个月内向对方主张，否则应视为对交付、收回时的状况无异议；租赁期间，乙方擅自中途退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的经济损失；乙方应按本合同（或其他相应）约定，如期支付租金（含其他费用，下同），逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金，如逾期支付租金达15日的，甲方有权采取停水停电措施，如逾期支付租金达30日以上的，视为乙方单方终止合同（即擅自中途退租），甲方有权强制停水、停电、解除合同并收回租赁房屋，乙方除应支付拖欠的租金、水电费和逾期付款违约金等外，还应依法依约承担相应违约责任，乙方留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可以任意处置且不承担法律责任；租赁合同终止，乙方应如期归还房屋，乙方如逾期不归还的，则没逾期一天应向甲方支付日租金5倍的违约金；租赁期间，乙方须服从甲方的管理，乙方有利用租房进行非法活动或不服从甲方管理等违法、违约行为的，甲方可单方终止本合同且不承担违约责任，并有权强制停水、停电、收回租赁房屋，已收租金、保证金不予退还，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的经济损失；等待。合同签订后，被告按约向原告支付履约保证金80000元。原告将涉案租赁房屋交付给被告使用，被告法定代表人霍申申注册成立嘉兴市瀚林博物馆，并将涉案租赁房屋用于博物馆经营。被告支付租金至2018年底，2019年1月1日起未再支付租金。 另查明，被告法定代表人霍申申因涉嫌诈骗罪于2018年1月4日被嘉兴市公安局南湖区分局刑事拘留，同年2月10日被告依法逮捕。2018年1月5日，公安机关对涉案租赁房屋张贴公告告知“因侦办案件需要，本场所禁止任何人员进出”，庭审中被告陈述直至2019年6月6日涉案房屋被解除查封措施。2018年11月21日，嘉兴市南湖区人民检察院指控霍申申等人犯诈骗罪，向本院提起公诉。本院受理后，经公开开庭审理，于2019年12月31日作出（2018）浙0402刑初604号刑事判决，判决认定“被告人霍申申等人在明知市场上的藏品80-90%是仿品的情况下，以征购藏品为名，引诱被害人到嘉兴市瀚林博物馆，采用称赞藏品的品相、宣称同类真品价值巨大、鉴定后嘉兴市瀚林博物馆可收购等手段诱惑被害人，并称需经第三方鉴定，以证实其公正性，同时编造第三方系司法鉴定，不接受个人委托，需要通过嘉兴市瀚林博物馆委托并代为向被害人收取每件藏品鉴定费6000元或8000元，谎称鉴定费均是第三方收取以取得被害人信任，而事实上嘉兴市瀚林博物馆仅将每件藏品鉴定费中850元或1000元交付第三方……被告人霍申申等人的行为均已构成诈骗罪”。 再查明，2010年1月9日，被告公司监事刘秀萍（暨霍申申母亲）电话联系原告工作人员，告知租赁房屋内仅剩展柜，其余物品在2019年6月后已陆续搬走，目前已腾空，展柜不要了，由原告自行处理。被告工作人员电话中回复要求原告办理退房手续、结清费用并交还房屋钥匙。当日，被告派员向原告交还房屋钥匙。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方的诉、辩意见，本案主要争议焦点在于双方租赁合同的解除时间及房屋腾退、费用结算问题。 关于合同解除。被告认为双方租赁合同于2019年6月已经解除，理由是被告公司监事刘秀萍曾于2019年7月在电话中告知原告工作人员屋内除展柜外，其余物品已腾退完毕，展柜由原告自行处理，钥匙因找不到，要求原告撬门处理。经审查，被告未能就上述通话内容及通话时间举证证明，且导致合同解除的原因在于被告未按约支付租金以及利用租赁场所从事非法活动，被告系双方合同履行过程中的违约方一方。根据我国合同法的相关规定，违约方并不享有单方解除合同的权利，换言之，即使确有上述通话过程，被告作为不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。现原告提起诉讼要求解除租赁合同，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。但根据法律规定，当事人主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故本院确认被告收到本案应诉材料日即2020年1月9日为双方合同解除之日。 关于房屋腾退及各项费用结算。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告的租赁合同解除后，被告应将涉案房屋腾退并返还给原告。庭审中双方确认被告已于2020年1月9日交还房屋钥匙，同时被告明确房屋内除展柜外，物品均已腾退，剩余展柜由原告自行处理，鉴于被告在诉讼过程中已主动履行腾退和交还房屋的义务，故对原告的腾房诉请，本院认为无须再进行司法裁判。对于各项费用：1.关于租金及原告主张的占有使用费，被告自2019年1月1日起未再支付租金，根据合同约定的租金标准计算至双方合同解除之日，被告共结欠租金291291+8306=299597元。另外，鉴于合同解除当日被告已交还钥匙和房屋，故原告主张合同解除之后的房屋占有使用费，缺乏依据，不予支持；2.关于保证金80000元，被告利用租赁场所从事非法活动，原告要求不予退还，符合合同约定，本院予以支持；3.关于违约金（暨原告所主张的因被告逾期付款、中途退租以及利用租房从事违法活动产生的各项违约金），被告抗辩认为约定过高，且原告在收到被告通知后未及时处理导致损失扩大。经审查，被告对其利用租赁场所从事违法活动的事实不持异议，原告主张被告根据合同约定承担二倍租金标准的违约金，即52962元，有事实和法律依据，本院予以支持。另外对于被告因逾期付款及中途退租产生的违约金，根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑本案情形，从双方电话通话内容看，被告在公安机关解除查封措施后确实曾电话告知过原告不打算继续承租的意向，即使该通知并不产生解除合同的法律效力，但原告作为产权管理方也应及时采取合理的、必要的措施处理双方租赁关系，避免损失的扩大，但原告直至2019年10月14日才向本院提起诉前登记主张权利。考虑以上情形，结合双方合同履行情况、当事人过错程度、被告已承担的保证金等费用以及涉案租赁房屋的业态情况、原告实际损失等因素，根据公平诚信原则，依照我国合同法第114条的规定，本院依法调整为按中国人民银行同期贷款利率的二倍（2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍）计付，违约金分两笔计算：第一笔以291291元为基数，自2018年12月21日起算；第二笔以8306为基数，自2019年12月21日起算，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司与被告浙江瀚林拍卖有限公司之间合同编号为（2017）租字第zc001号关于嘉兴市揽秀园北园（燕来堂）的房屋租赁合同于2020年1月9日解除； 二、被告浙江瀚林拍卖有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司房屋租金299597元及相应逾期付款违约金（违约金分两笔计算，第一笔以291291元为基数，自2018年12月21日起算；第二笔以8306为基数，自2019年12月21日起算；2019年8月20日之前的利率按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率二倍计算至生效判决确定的履行之日止）； 三、被告浙江瀚林拍卖有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司利用租赁场所从事违法活动违约金52962元； 四、被告浙江瀚林拍卖有限公司向原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司承担保证金80000元（已支付）； 五、驳回原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4096元，由原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司负担240元，被告浙江瀚林拍卖有限公司负担3856元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  陈叶君 二〇二〇年二月十二日 书记员  李丹妮