北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初35643号原告：张爱平，女，1989年4月5日出生，汉族，住山东省阳信县。被告：北京南柯辛餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区黄杉木店路188号院7号楼1至2层商业7-2。法定代表人：南文科，总经理。委托诉讼代理人：杜仁泽，男，1973年6月27日出生，汉族，北京南柯辛餐饮管理有限公司职工。原告张爱平诉被告北京南柯辛餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。本案原告张爱平，被告餐饮公司之委托诉讼代理人杜仁泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爱平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告张爱平与被告餐饮公司签订的《租赁合同书》已于2019年8月24日解除；2.判令被告餐饮公司返还原告张爱平租房押金（履约保证金）5000元，并支付违约金5000元；3.判令被告餐饮公司支付原告张爱平搬家费2000元；4.本案诉讼费由被告餐饮公司负担。原告张爱平向本院陈述的事实和理由如下：2018年12月6日，原告张爱平与被告餐饮公司签订租赁合同书，约定原告张爱平租用被告餐饮公司位于北京市通州区富豪村1060号的南鲜生生鲜超市卖场内摊位，合同期限自2018年12月31日至2019年12月30日止，租金每月按照扣点的方式支付给被告餐饮公司，原告张爱平向被告餐饮公司支付押金5000元。租赁合同还约定，若一方违约，违约方需向另一方支付违约金5000元。2019年8月19日，因被告餐饮公司占用原告张爱平的用地面积，原告张爱平找被告餐饮公司相关负责人协商，在协商中双方发生争议，被告餐饮公司据此要求解除原、被告双方签订的租赁合同，原告张爱平并未同意。2019年8月24日，被告餐饮公司将原告张爱平所有物品强行搬出，原告张爱平报警。经徐辛庄派出所调解，双方未能达成一致意见。就此，原告张爱平曾与被告餐饮公司理论，但被告餐饮公司态度恶劣。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告餐饮公司辩称：1、同意原告张爱平提出的要求确认原、被告双方签订的租赁合同已于2019年8月24日解除的诉讼请求。2、2019年8月20日左右，原、被告双方因原告张爱平的合理承租使用区域、四至等产生争议，被告餐饮公司明确向原告张爱平表示争议区域不属于原告张爱平承租范围以内；后，原告张爱平以被告餐饮公司副总南刚殴打原告张爱平为由报警，事实上被告餐饮公司副总并未动手打人，派出所的相关笔录可以予以印证。3、原告张爱平不服从被告餐饮公司的管理且辱骂被告餐饮公司副总，违反了被告餐饮公司的管理规定，原告张爱平的行为构成根本违约，因此被告餐饮公司不同意支付违约金亦不同意返还租房押金。4、根据原、被告双方矛盾发生的原因，过错在于原告张爱平不服从公司管理，故被告餐饮公司不同意支付原告张爱平主张的搬家费；被告餐饮公司曾提前通知原告张爱平，要求其将其所有物品自行搬离，原告张爱平也表示同意腾房，因此被告餐饮公司派人将原告张爱平财物予以搬离，后原告张爱平指定相关人员将其所有的物品搬到了原告张爱平指定的地点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日，原告张爱平（乙方、承租人）与被告餐饮公司（甲方、出租人）签订《租赁合同书》（以下简称租赁合同）一份。租赁合同约定：1、乙方承租甲方位于北京市通州区宋庄镇富豪村内南鲜生生鲜卖场内的摊位一处，面积约50平方米，用于经营蛋糕、面包、糕点、甜点、西点等，租赁期限为1年，自2018年12月31日起至2019年12月30日止。2、乙方在租赁合同签订时，须向甲方支付5000元履约保证金；甲方在合同期满三个月后或乙方撤离店铺三个月后，如无客户投诉索赔及在营业期间内拖欠租金、水电费、工商、税费等行为，无违反商场规章制度，保证金无息全额退还给乙方；合同期内由于乙方原因而终止合同，甲乙双方未取得一致意见时，乙方保证金及剩余部分租金不予退还，另外乙方还须向甲方支付违约金5000元；如因甲方违约终止合同，甲方除退还乙方剩余租金和保证金外，还应向乙方支付违约金5000元。3、乙方售卖商品由甲方统一收款，结账方式为半月结，每月16号、1号结上月账款。4、租金收支方式为，由被告餐饮公司直接从其代收的原告张爱平营业额中直接按照比例予以扣除；租金的数额取决于原告张爱平的营业额，双方未约定保底营业额，只要原告张爱平正常营业经营，若原告张爱平在相应时间段没有实际收入，则被告餐饮公司计收的改时间段租金金额为零。5、合同约定，乙方违反任何合同条款或以下条款均构成违约，甲方可以随时单方解除合同：乙方应支付的租金或其他应付甲方费用，延期15天仍未能支付的；未能于甲方指定日期完成开店营业；未经甲方同意自行闭店停业；乙方因自身债务遭到财产被扣押被处分或被银行拒绝往来；遭到政府勒令停业；乙方有任何破坏全体商场秩序行为。6、合同附件中的“商户经营行为规范”还明确约定文明公约十不准及商户营业人员守则，明确规定不得辱骂打架、欺诈顾客、以次充好、参假使假、欺行霸市、招用童工及其他违法或，从业人员应当统一着装、佩戴胸卡、保持仪容整洁，遵章守法、服从管理，严禁骂人、打架、斗殴等。7、租赁合同还约定了其他条款。经核实，租赁合同签订后，原告张爱平向被告餐饮公司支付押金5000元。在合同履行过程中，双方因原告张爱平租赁使用区域的面积、四至等发生争议，2019年8月24日晚，原告张爱平的物品被被告餐饮公司指派人员全部自原告张爱平所承租使用摊位全部搬离，自此，原告张爱平失去对其承租摊位的实际控制权、使用权。在审理过程中，原、被告双方均认可，2019年8月10日左右，原、被告双方当事人曾就原告张爱平承租使用的摊位面积、具体四至等产生争议。被告餐饮公司表示，1.因原告张爱平要求将本不属于其承租范围的区域交由其使用，而找到被告餐饮公司要求处理，遭到被告餐饮公司拒绝；2.当天在被告餐饮员工宿舍区，原告张爱平不但辱骂被告公司员工（公司副总）且报警谎称遭到被告餐饮公司人员殴打，后在公安机关调查时又撤回了相关指控；3.因事发地点在被告餐饮公司员工宿舍区，故在遭到原告张爱平辱骂后，被告餐饮公司人员也使用言语进行了回击，但使用的词汇中用词最为激烈的词汇亦仅限于“滚”，并要求原告张爱平离员工宿舍区，除此以外，被告餐饮公司无其他任何过激行为或不当行为；4.事发后，原告张爱平并未在第一时间向相关当事人进行道歉，而是在得知被告餐饮公司将进行处罚时，原告张爱平才进行了道歉；5.据此，被告餐饮公司认为原告张爱平不服从被告餐饮公司的管理，要求并不属于其承租范围的使用面积，沟通未果后不但辱骂被告餐饮公司人员，还报警谎称遭到被告餐饮公司人员殴打，严重违反租赁合同约定，原告张爱平的行为构成违约，故被告餐饮公司同意解除双方签订的合同，但不同意退还押金并赔偿其损失。原告张爱平表示，1.原告张爱平认为应归属于其使用的面积被被告餐饮公司交由其他主体使用，据此原告张爱平找到被告餐饮公司协调，要求解决；2.在沟通过程中，被告方工作人员辱骂原告张爱平在先，且用词极为恶劣，后原告张爱平也辱骂了被告餐饮公司的员工；3.因双方发生的争议，原告张爱平确实拨打了报警电话，但是在派出所调查处理过程中，原告张爱平主动撤销了此前报警中提到的相关指控，在事后原告张爱平亦表达了愿继续经营的意愿，且向相关当事人逐一进行了道歉；4.原告张爱平仅限于就使用区域向被告餐饮公司协商，并未违反管理规定，更不构成违约行为，不认可被告餐饮公司单方解除合同并没收保证金的行为。在审理过程中，被告餐饮公司本院提交微信聊天记录一份，并据此主张，1.2019年8月16日，被告餐饮公司出纳通过微信方式通知原告张爱平于2019年8月24日从店内撤离；2.2019年8月24日被告餐饮公司为了原告张爱平承租摊位的腾退事宜等到了当日晚22时，但原告张爱平于当日晚22时前先行离开，被告餐饮公司通过电话方式多次联系原告张爱平及其丈夫，要求其处理个人物品，但原告方均无人前来处理；3.被告餐饮公司于2019年8月24日晚22时30分左右将原告张爱平物品搬出，后原告张爱平到场阻挠。原告张爱平表示，2019年8月24日晚原告张爱平的物品遭到被告餐饮公司的强制搬离，相关的工具、食物、材料均被扔出，部分食物被狗叼走，事发突然，当晚进行搬家，产生搬家费用，被告餐饮公司应当对此予以支付。在审理过程中，被告餐饮公司的法定代表人曾到庭就本案诉争事宜反映相关问题。被告餐饮公司法定代表人表示，1.本案诉争租赁合同上加盖的印章并非被告餐饮公司的印章，诉争合同亦非其本人签订，相关款项亦未支付至被告餐饮公司账户，本案与被告餐饮公司无关，被告餐饮公司不同意承担任何责任；2.涉案租赁标的物位于通州区宋庄镇富豪村，涉案标的物所在建筑是否有产权证明手续并不清楚，不能向法院提供相关产权、规划证明；3.被告餐饮公司承租该建筑物的一层，面积为约为七八百平方米。就被告餐饮公司法定代表人前述意见与被告餐饮公司在之前诉讼中发表的答辩意见存在冲突之事由，本院亦进行了询问。被告餐饮公司辩称不清楚。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原、被告双方经协商签订涉案租赁合同，后被告餐饮公司将标的物交付原告张爱平实际控制、使用，原告张爱平亦按照合同约定向被告餐饮支付了保证金。根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。原、被告双方就涉案标的物的出租、承租事宜达成一致并签订涉案租赁合同，但至今出租人被告餐饮公司并未就涉案租赁标的所在建筑物向法院提交相关规划审批手续，且明示不能提供相关证据；结合涉案租赁标的物的面积、约定用途、实际使用状态等实际情况而言，涉案租赁合同约定的标的物不宜被认定为传统的普通农村房屋，涉案租赁合同亦不应被作为传统农村房屋租赁合同处理；在城乡一元化规划发展的背景下，涉案租赁合同约定之标的物至今没有取得相关规划建设审批手续，故，租赁协议约定的标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方所订立的涉案租赁合同应属无效。综上，关于原告张爱平要求判决解除原、被告双方所签订之租赁合同的诉讼请求，因诉争租赁合同约定之标的物不符合法律法规的规定，应属无效，无效合同自始无效，故不存在合同解除问题。在诉争合同被认定无效的情况下，被告餐饮公司亦失去了占有原告张爱平已付履约保证金款项的合理基础，该笔款项应予以返还。同理，在合同无效的情况下，原告张爱平要求被告餐饮公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告张爱平请求被告餐饮公司支付搬家费的诉讼请求，根据查明之情况，可以确认原、被告双方就原告张爱平在事发当天腾退物品事宜进行了协商，未能达成一致；庭审中，双方均否认对方的意见，但是原、被告双方均未能提交充足证据就此予以证明，本院结合诉争事宜发生的起因、经过等原因，对于原告张爱平的该项诉讼请求不予支持。虽然诉争租赁合同被认定无效，但是本案仍有需要向双方当事人予以明示之处。原、被告双方作为租赁合同的相对人，在合同履行过程中，应当本着诚实守信的原则，各自履行合同义务，发生纠纷应当进行友好协商，协商不成的可以通过诉讼方式解决争端，但不得采用过激手段；本案中，原告张爱平就承租使用区域等事宜与被告餐饮公司产生争议，作为承租人当然有权寻求与出租人进行处理，经审查，本案原、被告双方发生言语冲突的地点位于被告餐饮公司员工宿舍区域，并未在超市卖场的营业场所，被告餐饮公司亦未举证证明所涉及事宜对超市卖场的正常经营早场了不利影响；结合实务中出租人、承租人的市场地位，二者之间存在的管理关系等因素，为平衡双方权益，保护双方当事人正当、合法权利，不得仅因承租人就相关问题与出租发生分歧即认定承租人违反管理规范，并据此扣除相关保证金；故仅依据本案现有证据，不宜认定原告张爱平之行为，违反了超市的管理规范，破坏商场秩序。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京南柯辛餐饮管理有限公司返还原告张爱平履约保证金5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告张爱平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告张爱平负担25元（已交纳），由被告北京南柯辛餐饮管理有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年二月二十六日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍