广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27303号原告（反诉被告）：温秀群，女，汉族，1960年6月22日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：梁志铭，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东东，广东骏道律师事务所律师。被告（反诉原告）：王正金，男，汉族，1974年4月17日出生，身份证住址广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）温秀群与被告（反诉原告，以下统称被告）王正金租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温秀群的委托诉讼代理人刘东东，被告王正金的委托诉讼代理人郑灶利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温秀群向本院提出本诉诉讼请求：一、确认解除原、被告就广州市白云区京溪麦地中街16号房屋签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告交还上述场地经营权给原告；三、判令被告立即向原告支付2019年3月至2019年7月的租金36650元（按照7330元/月标准计算5个月）及滞纳金（滞纳金以每月拖欠的租金为本金，按照每日1%，分别自当月5日起计至付清之日止）；四、判令被告立即向原告支付上述场地的占有使用费（按照约定的租金标准计算至被告向原告实际交还场地之日止，即从2019年8月起按照7330元/月的标准计至2021年3月止，从2021年3月起按照8060元/月的标准计至被告向原告实际交还场地之日止）；五、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于广州市白云区京溪村麦地中街16号三至五楼出租给被告，租赁期限自2014年12月1日起至2024年3月1日止，每月租金由被告于当月5号前支付，如超出交纳期限，原告按实际欠款每天收取1%的滞纳金，若被告超过十五天不缴交租赁款时，则原告有权终止本租赁合同，作被告违约处理，并追缴被告所欠款项等。上述《房屋租赁合同》签订后，原告即依约将租赁场地交付给被告使用，并一次性收取被告支付的自2015年3月1日至2019年3月1日的四年租金共328000元。但被告自2019年3月1日起，至今没有向原告支付过任何租金，虽原告多次通过电话等方式催促，仍无果。综上所述，原告为维护自身权益，故诉讼法院。被告王正金针对本诉答辩称：一、我没有拖欠房租。我与温秀群双方于2014年12月1日签订了《房屋租赁合同》，她将位于广州市白云区京溪麦地中街15号三至五楼租给我，之后我对三层房屋进行了装修。温秀群于2015年5月1日借我30万元，当时我与温秀群口头说好按月息2分即年利率24%计算利息，在我多次催促下，她口头答应以租金抵偿本金和利息，但又迟迟不肯与我书面确认，因此我于2019年3月后就没有另外交租金。我认为是以我的债权来抵偿租金，并没有拖欠租金。二、我希望继续履行租赁合同。我租房后，投入大量资金装修涉案房屋，目前，除去管理房屋等成本，我还没有收回投入的装修资金。希望温秀群能本着实事求是的精神及互惠互利的，继续履行租赁合同。被告王正金提出反诉请求：一、被反诉人赔偿位于广州市白云区京溪麦地中街16号五楼的装修损失5万元（具体以评估价为准）；二、本案的评估费、诉讼费由被反诉人负担。事实和理由：双方于2014年12月1日签订了《房屋租赁合同》，将位于广州市白云区京溪麦地中街16号三至五楼租给我，租赁后，我对三层房屋进行了装修，由于被反诉人于2015年5月1日借了我30万元，至今不还，在我多次催促下，被反诉人口头答应以租金抵偿，但又迟迟不肯与我书面确认，因此我于2019年3月后就没有另外交租金。被反诉人一直向我隐瞒第五层没有产权证的事实，我一直不知道被反诉人的宅基地证上只确认第三、四层，直到被反诉人于2019年7月24日起诉我，我才知道第五层没有产权证，而被反诉人起诉要求我交还房屋，那么我要求被反诉人赔偿我在五楼的装修损失五万元（具体以评估价为准），恳请法院支持我的反诉请求。原告针对反诉答辩称：关于5楼，被告是没有经过我方的同意自行加建和装修的；2、当时我方将3-5楼出租给被告时并不是毛坯房，那么现在如果说要认定所谓的装修损失，当时双方并没有就交房状况进行交接，故是无法通过评估得出所谓装修损失的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的宅基地使用权证、证明、房屋租赁合同、借款借据、等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于京溪村麦地自然村××、××楼宅基地使用人为温秀群，建筑层数为4层，建筑面积336平方米，宅基地使用权证编号为穗同字第0017533号，现使用地址为广州市白云区京溪麦地中街16号三、四楼。2014年12月1日，原告温秀群（甲方、出租方）与被告王正金（乙方、租赁方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、租赁项目：甲方所属房屋麦地中街16号3楼、4楼、5楼，房屋所处地址广州市白云区京溪村麦地中街16号；二、租赁年限：由2015年3月1日至2024年3月1日止；三、租金金额：第一年至第三年即2015年3月1日至2018年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款6670元；第四年至第六年即2018年3月1日至2021年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款7330元；第六年至第九年即2021年3月1日至2024年3月1日乙方每月向甲方缴纳房屋租赁款8060元；四、交款期限：乙方每月5日之前向甲方缴纳月租，如超出交纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项。乙方不能付款时，无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款。五、押金和违约责任：1、合同签订时，乙方付给甲方壹万元作为押金。合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持租赁前的结构完好交回给甲方，房屋所有部分凡属正常使用、自然陈旧和破损，乙方概不负责，甲方应将押金退回给乙方，但不付利息。3、在合同有效期内，双方不能借故中断合同，无论哪一方中途中断合同，一律作违约处理，处置如下：如乙方违约，a、甲方没收乙方押金；b、甲方没收乙方的在甲方物业上的所有动产和不动产投资；六、甲方责任：甲方给乙方3个月装修期，装修期从2014年12月1日至2015年3月1日装修期免收租金，即从2015年3月1日开始计租。原、被告双方在合同下方签字按捺。原、被告确认原告于2014年12月将涉案场地交付给被告使用，被告缴纳租金至2019年2月份，涉案场地五楼无规划报建手续。被告称涉案场地5楼原有2间房屋，后经过原告同意加建两间，原告向被告借款30万元，双方约定可抵扣租金。原告对被告上述辩称不予确认，称从未同意用借款抵扣租金，涉案场地出租给被告前五楼是天台花园，已经有2间，被告未经同意重新拆除再建为4个房间。原告明确在本案中只要求收回涉案场地的经营权，不需要实际租户交还涉案场地。根据被告的申请，本院于2019年9月24日委托广州德高价格评估有限公司对广州市白云区京溪麦地中街16号五楼房屋装饰装修价格进行评估，广州德高价格评估有限公司于2019年12月10日作出关于广州市白云区京溪麦地中街16号五楼房屋装饰装修价格评估报告书【穗德价估[2019]0811号】，评估结论为在评估基准日2019年10月18日，广州市白云区京溪麦地中街16号五楼房屋装饰装修价格（无争议部分）为16358.65元，装饰装修（有争议部分）价格为4183.23元。为此，被告预交评估费3500元。本院认为：位于广州市白云区京溪麦地中街16号房屋三、四楼为原告自有的宅基地，五楼无规划报建手续，《房屋租赁合同》中基于该场地三、四楼所约定内容合法有效，双方应恪守合同该部分的约定，基于该场地五楼所约定的内容违反国家法律、法规的强制性规定，为无效约定。被告缴纳租金至2019年2月，后未再缴纳租金，依照合同约定：乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同。故原告主张确认房屋租赁合同就三、四楼所约定的条款解除并要求被告返还三、四楼的经营权，本院予以支持。对于确认解除房屋租赁合同中基于涉案场地五楼所作的约定，于法无据，本院不予支持。因基于涉案场地五楼所作的约定无效，故原告主张被告返还涉案场地五楼的经营权，本院予以支持。关于租金，《房屋租赁合同》基于该涉案场地三、四楼所约定内容合法有效，故被告应按合同约定支付上述涉案场地三、四楼租金至被告实际返还涉案场地经营权之日止。《房屋租赁合同》基于该场地五楼所约定内容无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故被告应参照合同约定租金标准向原告支付涉案场地五楼的占用使用费到实际返还涉案场地经营权之日止。至于滞纳金，该合同为部分有效合同，故原告就涉案房屋五楼主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持，原告就涉案房屋三、四楼主张2019年3月1日至2019年7月31日逾期支付租金滞纳金，本院予以支持。因三、四、五楼面积一致，涉案场地三、四楼自2019年3月1日至2019年7月31日每月租金经计算为4887元（7330元÷3×2），但合同约定的滞纳金标准过高，滞纳金标准自2019年3月5日起至2019年8月21日可按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月22日起可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，故被告应以4887元为本金，自2019年3月1日至7月31日每月5日起分别按上述滞纳金标准向原告支付至实际付清之日止。被告抗辩称原告拖欠其借款30万元，原告曾同意予以抵扣租金，但其提交的证据不足以证实原告曾有上述意思表示，且在本案中原告未同意予以抵扣，被告可依照民间借贷关系另案主张。关于装修损失。被告称广州市白云区京溪麦地中街16号五楼四间房屋为其装修，原告称上述四间房屋为被告拆除原有两间房屋后重建装修，未经过其同意，但被告对五楼进行改建用于出租，原告在改建装修至今长达数年内并未提出异议，应视为原告同意被告的改建装修行为。现租赁合同关于广州市白云区京溪麦地中街16号五楼约定无效，原、被告双方均有过错，故被告对五楼进行装修的损失应由双方各自承担50%。经鉴定五楼房屋装饰装修价格（无争议部分）为16358.65元，装饰装修（有争议部分）价格为4183.23元，对于有争议的部分，原告已确认被告拆除原有两间房屋后重建装修，故该争议部分应为被告重建，计入被告的装修损失，故五楼房屋装饰装修价格共计为20541.88元，被告反诉主张原告赔偿其五楼装修损失10270.94元（20541.88元×50%），本院予以支持，超出的部分，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条之规定，判决如下：确认《房屋租赁合同》就广州市白云区京溪麦地中街16号房屋三、四楼的所作约定条款解除；于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群交还广州市白云区京溪麦地中街16号房屋三、四、五楼的经营管理权；于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群支付自2019年3月1日至实际交还涉案场地经营管理权之日止的租金和占用使用费（租金和占用使用费月标准自2019年3月1日至2021年3月1日按每月7330元，自2021年3月1日至2024年3月1日按每月8060元）；于本判决生效之日起十日内，王正金向温秀群支付自2019年3月1日至2019年7月31日逾期支付租金滞纳金（滞纳金以4887元为本金，自2019年3月5日至2019年8月21日按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别自当月5日计算至实际付清之日止）；于本判决生效之日起十日内，温秀群向王正金赔偿广州市白云区京溪麦地中街16号房屋五楼装修损失10270.94元；驳回温秀群的其他诉讼请求；驳回王正金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991.2元，由王正金承担并于本判决生效之日起十日内直接向温秀群迳付。反诉受理费525元，由王正金承担417元，温秀群承担108元并于本判决生效之日起十日内直接向王正金迳付。鉴定费3500元，由王正金负担1750元，温秀群负担1750元并于本判决生效之日起十日内直接向王正金迳付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  李辉胜人民陪审员  吕 川二〇二〇年二月二十四日书 记 员  郑萍军