上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初26428号原告：杨昆，男，1988年10月1日出生，汉族，住新疆昭苏县。原告：张腾，男，1990年5月5日出生，汉族，住河北省霸州市。上列两原告共同委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。被告：上海恋尚超市有限公司，住中国(上海)自由贸易试验区金沪路XXX号地下一层。法定代表人：王健，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。第三人：刘训猷，男，1957年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区合庆镇红星村包家宅XXX号。原告杨昆、张腾与被告上海恋尚超市有限公司(以下简称恋尚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告杨昆及两原告的共同委托诉讼代理人史云彪、被告恋尚超市的委托诉讼代理人叶阳挺到庭参加了诉讼。后本院依法追加刘训猷作为第三人参加诉讼，并于2019年12月18日公开开庭进行了审理，原告杨昆、张腾的共同委托诉讼代理人史云彪、被告恋尚超市的委托诉讼代理人叶阳挺到庭参加了诉讼。第三人刘训猷经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨昆、张腾向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告退还原告进场费30,000元，进场押金20,000元，租房押金15,000元；3.被告赔偿原告各项损失共计65,990元(含2个月租金10,000元、装修费13,000元、冰柜等设施设备12,700元、餐具等费用1,750元、人工工资28,500元)。事实和理由：2018年5月23日，原、被告签订《“美食尚”美食城房屋(商铺)租赁合同》，合同约定被告将上海市浦东新区浦东大道2123号二楼11室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，用于经营餐饮，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，合同另约定了租金、进场费、押金等事项。合同签订后，原告按约支付了二个月租金10,000元、押金15,000元、进场费押金20,000元及进场费30,000元。并且进场进行装修，花费13,000元，为购买经营设施、设备花费12,700元及餐具1,750元，试运营期间花费人工工资28,500元。被告在招商时曾承诺，为租户办理独立餐饮全套证件，但被告并未履行。且经原告了解，工商部门已向被告出具该营业场所不能办理餐饮的意见书。原告承租系争房屋的目的系从事餐饮活动，现由于被告原因致使合同目的无法实现，故原告诉至法院。恋尚超市辩称，不同意原告的诉请。被告将系争房屋出租给了第三人刘训猷，原、被告之间并无租赁关系，故原告并非本案适格的主体。第三人刘训猷未作答辩。本院经审理认定事实如下：两原告于起诉时向本院提交了《“美食尚”美食城房屋(商铺)租赁合同》一份，该合同落款出租方为恋尚公司，并盖有“上海恋尚超市有限公司”印章；承租方处为杨昆、张腾签名。经质证，被告对前述合同真实性不予认可。根据原告的申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对前述租赁合同中出租方落款处被告的印章进行鉴定。原告为此支付司法鉴定费3,000元。2019年6月27日，华东政法大学司法鉴定中心出具如下鉴定意见：限于检材条件及本中心的基数支持，难以对检材落款出租方处的印章印文与样本材料上的印章印文是否同一枚印章盖印提供鉴定意见。原告对该鉴定意见书有异议，申请重新鉴定，支付司法鉴定费1,500元。本院委托司法鉴定科学研究院再次对被告印章真实性进行司法鉴定。2019年10月15日，司法鉴定科学研究院作出司鉴院[2019]技鉴字第1176号司法鉴定意见书。该鉴定书的鉴定结论是检材《“美食尚”美食城房屋(商铺)租赁合同》上需检的“上海恋尚超市有限公司”印章与样本1(被告印章印文的营业执照、被告印章印文的授权委托书)、样本2(2019年9月29日被告盖印的印文实验样本)上的“上海恋尚超市有限公司”印文是同一枚印章盖印形成。经庭审质证，原告对该鉴定意见书予以认可，被告对鉴定意见书有异议,认为两次鉴定结果不一致且送检租赁合同的骑缝章并非被告公章。本院认为，两次鉴定的结论并无矛盾，[2019]技鉴字第1176号司法鉴定意见书客观、真实，具有科学依据。被告虽然表示对鉴定意见有异议，并未提供充分证据加以反驳，故本院对司法鉴定科学研究院出具的鉴定意见予以采信。前述合同记载，2018年5月23日，杨昆、张腾(承租方、乙方)与恋尚超市(出租方、甲方)签订《“美食尚”美食城房屋(商铺)租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋、建筑面积40平方米，出租给乙方，用作经营凉皮、牛面筋。租赁期限二年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止。2018年6月1日至2018年8月31日止，月租金5,000元；2018年9月1日至2018年11月30日止，月租金6,000元；2018年12月1日至2019年5月31日止，月租金7,000元；2019年6月1日至2020年5月31日止，月租金7,500元。2018年6月1日开始计算租金，先付后用，第一次支付2个月，共计10,000元。另付押金15,000元。合同3-4条约定，签订合同乙方支付给甲方进场费30,000元，押金20,000元，计50,000元，进场费不退还，若甲方三个月内证照等手续未能办妥，无条件退还进场费、押金等。合同9-3条约定，经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。如经甲方同意将租赁场地作为乙方登记注册地址的，乙方应在本合同终止或解除后30天内，将其注册地迁离，并向甲方提供注册地迁离证明文件。合同10-1条约定，乙方签订本合同后，甲方统一上下水、排烟管道、电源接入改造到甲方指定位置。甲方应积极配合乙方办理营业执照及相关证照，乙方在装修时必须按照工商行政部门及甲方的要求进行店内装潢，如因乙方个人及装修原因导致无法办理相关执照，造成的一切法律责任及经济损失由乙方自行承担甲方概不负责。合同另对其他事项作了约定。2018年12月12日，刘训猷出具证明一份，写明：兹刘训猷证明杨琨(即原告杨昆)于2018年6月1日合同签订前已将合同所规定的金额如约交由本人，本人也于次日如数上缴给公司招商部总经理冯鹏宇先生，公司同时也开具了发票(收据)。本人特此证明。原告向本院提交了前述收据，收据载明交款单位：浦东大道2123号二楼11室杨昆，收款方式现金，人民币柒万伍仟元正，收款事由房租+进场费+押金，落款时间2018年5月27日，经办人处签名“李”。原告称收据是由刘训猷转交给原告，应该是由被告出具，刘训猷是代表被告对外招租的。另查明，2018年1月10日，被告(甲方)与第三人刘训猷(乙方)曾签订《补充条款》，约定刘训猷代理被告进行招商，按照原合作协议获得应得佣金；刘训猷自愿出资3.4万元，此款为对美食城的投资装修款；被告项目现剩余13个美食档口，在本协议期限内刘训猷招商10个美食档口(招商定额)以上，被告奖励刘训猷6.8万元；协议有效期截止至2018年3月1日，若在期限内刘训猷不能完成招商定额，刘训猷的投资不予退还且不予奖励；本协议生效以后，被告随即提供刘训猷招商办公场所，刘训猷拥有独立自主的招商洽谈权限，但无签订合同之权限；原合作协议期限以本补充条款约定的期限为最终期限，被告授权刘训猷为被告招商部经理挂名对外招商。关于系争房屋的租赁，原告称2018年5月8日刘训猷将系争房屋交付给原告，交付时房屋为毛坯，原告进行装修、添置设备为开店做经营准备；签订涉案租赁合同前原告向刘训猷共计支付75,000元(含进场费30,000元、进场费押金20,000元，租金10,000元，租房押金15,000元)，签订合同时被告方的代表为刘训猷；同年6月1日原告开始试营业，刘训猷承诺在1个月内办好营业执照。原告经营至2018年9月17日左右，回老家10天，再次返回时发现系争房屋处停水停电，原告通过刘训猷找到被告招商部员工，该员工称等系争房屋办出执照后可继续经营。因系争房屋所属二楼在居民大楼内，环评无法通过，无法办理重餐饮营业执照，致使原告无法继续经营。原告将系争房屋上锁后于2019年1月9日向本院提交起诉状。2019年2月去系争房屋处查看时发现房屋已被被告打开，屋内原告的物品有缺失，4月底从其他承租人处得知系争房屋已被被告用作员工宿舍，原告的原有物品已不知去向。被告称系争房屋其出租给了刘训猷，据被告了解出租后因使用人经营不善、故持续空置。2019年4月11日，本院向被告送达了起诉状副本等应诉材料。2019年7月30日，原、被告共同至本院，表示未免扩大损失，原告同意将系争房屋(未上锁)交还被告，被告表示同意收回房屋，具体事宜需要与第三人沟通。审理中，原告另提交微信转账凭证，证明原告经刘训猷介绍委托被告公司负责装修的张姓员工，对系争房屋进行装修，向其转账装修费用13,000元；提交送货单及销售清单，证明原告为在系争房屋内经营，购入设施设备12,740元、餐具等费用1,750元；提交劳动合同及收据存根，证明原告为经营聘请员工，支付员工工资28,500元；提交招商广告一则，广告上写有项目地址：上海市浦东新区浦东大道2123号龙珠广场二楼，公司免费办理独立餐饮全套证件，项目负责人“刘先生”。原告表示办理餐饮执照是被告招商的先决条件，广告中的刘先生即是刘训猷。经质证，被告对微信转账凭证的证据三性均不予认可，无法佐证该款项系用于装修。被告认为系争房屋内确有简单装修，但对于原告陈述的金额不予认可；对送货单、销售清单、劳动合同、收据存根的证据三性均不予认可；对招商广告是否为被告发布表示不清楚，且广告上的刘先生并非即是第三人刘训猷。被告另否认原告持有的租金、押金收据是由被告出具，因该收据上没有被告的盖章。被告向本院提交了落款时间为2018年5月25日，被告与刘训猷签订的《房屋租赁合同》一份，合同上载明的租赁标的物即系争房屋，租赁期限2018年6月1日起至2020年5月31日止，合同另约定了其他事项。被告称前述合同签订后，被告将系争房屋交付给刘训猷，合同中承租人应支付的费用是刘训猷支付给被告，房屋实际使用人是谁，被告并不过问。经质证，原告对该份租赁合同的真实性表示无法确认。原告称其在系争房屋内装修、经营的实际使用行为，被告从未提出过异议。本院认为，原告依据原、被告之间的租赁合同向被告主张合同权利，被告虽否认涉案租赁合同上被告印章的真实性，认为与原告之间不存在租赁合同关系。但经鉴定，前述租赁合同上的印章确系被告公司的印章。且根据原告对签订涉案合同的过程描述，即刘训猷以被告名义对外招商、签订和履行合同，其有充分理由相信刘训猷有权代表被告行使前述权利。故本院认为前述合同内容并无违反法律规定的情形，对被告具有约束力，被告理应承担合同义务。即使被告提供了其与刘训猷之间于2018年5月25日就系争房屋签订的租赁合同，该合同不论客观上是否真实，对原告不具有约束力，应由被告与刘训猷之间另行处理。原、被告之间的租赁合同约定了合同的承租用途，另在关于进场费和押金条款中特别约定甲方(被告)三个月内证照等手续未能办妥的，无条件退还进场费、押金等。结合原告提供的系争房屋所在美食城的招商广告中承诺为商户办理独立餐饮证照以及双方在合同10-1条款中的约定，系争房屋地处被告经营的美食城内，被告有承诺为原告办理经营所需的证照。现系争房屋处不存在因乙方(原告)个人及装修原因导致无法办理证照的状况。被告亦不能证明其已经履行了合同约定的三个月内证照手续办妥的义务。原告据此解除合同，本院予以准许。涉案合同于原告的解除通知即本案诉状副本送达被告之日即解除。原告在审理中已明确表示同意交还房屋，且房屋处没有门锁，被告可随时自行接收房屋。原告提交了其支付部分合同款项的证据，由第三人出具的证据予以印证。被告不否认其就系争房屋自第三人处收到了相关款项。鉴于原、被告合同的相对性原则，原告诉请被告退还相关款项，本院予以采纳。被告应当根据合同约定退还原告进场费30,000元、进场押金20,000元、租房押金15,000元。原告称曾支付被告租金10,000元，有收据为证。但原告已在系争房屋处试营业至2018年9月中旬，其所缴纳的租金并未超过实际营业的期间，其要求被告退还，本院不予支持。被告确认系争房屋处有简易装修，但对原告主张的金额不予认可。原告对于装修损失的主张，仅提供了其转账给案外人的微信记录，尚不能完整证明其实际存在的装修损失。鉴于装修内容数额不大，综合被告实际使用的情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失6,000元。就原告主张的设备费用12,700元、餐具费用1,750元，原告在得知系争房屋处无法办理营业执照后，应及时对设备、餐具进行处理，且该些设备具有再利用价值，其不能证明前述设备已被被告占有，其请求被告赔偿，本院不予支持；关于员工工资损失，原告系在未取得经营许可的情况下自行开业经营，经营行为不具有合法性，对于由此扩大的损失无权要求被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告杨昆、张腾与被告上海恋尚超市有限公司签订的《“美食尚”美食城房屋(店铺)租赁合同》解除；二、被告上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨昆、张腾进场费30,000元，进场押金20,000元，租房押金15,000元；三、被告上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨昆、张腾装修损失6,000元；四、驳回原告杨昆、张腾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,620元，减半收取计1,310元，鉴定费4,500元，共计5,810元，由原告杨昆、张腾负担810元，被告上海恋尚超市有限公司负担5,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年二月五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。