上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19397号原告(反诉被告)：曾强志，男，1972年3月13日出生，汉族，住黑龙江省。委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文华，上海申伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：盛黍(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陆斌，董事长。委托诉讼代理人：胡海容，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，上海澜亭律师事务所律师。原告曾强志诉被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司(以下简称盛黍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告盛黍公司对原告曾强志房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告曾强志及其委托诉讼代理人马文斌，被告盛黍公司的委托诉讼代理人胡海容、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾强志向本院提出诉讼请求：1、确认曾强志与盛黍公司于2018年11月11日签订的《商铺经营租赁合同》于2019年5月26日解除；2、判令盛黍公司退还进场专项费用50,000元；3、判令盛黍公司退还商铺经营租赁押金20,000元；4、判令盛黍公司赔偿2018年11月15日至2019年2月12日期间的员工工资损失39,000元；5、判令盛黍公司赔偿广告安装损失1,500元；6、判令盛黍公司返还2019年4月15日至2019年5月22日期间的租金及物业管理费12,413.46元；7、判令盛黍公司支付律师费8,000元。事实和理由：曾强志与盛黍公司于2018年11月11日签订《商铺经营租赁合同》，约定曾强志承租上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B4铺位(以下简称系争商铺),租期自2018年11月28日至2020年11月27日止。合同签订后，曾强志如约支付进场专项费50,000元、押金20,000元。但盛黍公司未能按约交付可供经营的商铺，其直至2019年2月12日才将系争商铺交与曾强志经营使用，根据合同约定，盛黍公司逾期30日交付系争商铺，曾强志有权解除合同并要求退还进场专项费、押金并赔偿损失，解除合同的时间为曾强志发出解除函之日即2019年5月26日。另合同补充约定曾强志为美食广场独家小龙虾经营商，但盛黍公司后又允许502-A15商铺经营小龙虾，导致曾强志客流量流失，无法实现经营目的，经沟通无果，故起诉。盛黍(上海)餐饮管理有限公司辩称，认可解除合同，但对于曾强志主张的解除合同时间不予认可，盛黍公司于2019年5月28日收到曾强志发出的落款时间为2019年5月26日的《解除租赁合同告知函》，但曾强志不具备解除权，盛黍公司于2019年6月10日通过短信及微信向曾强志发出解除函，故解除合同日期为2019年6月10日。盛黍公司于2018年12月7日将系争商铺交与曾强志让其入场筹备，所有证照已于2019年2月2日办理完毕，当日曾强志即可在系争商铺内正常经营。虽然盛黍公司逾期交房超过三十日，但在解除条件成就后，曾强志未行使解除权，而是在系争商铺内经营，其以实际履行行为放弃解除权。认可合同补充约定由曾强志独家经营小龙虾，但盛黍公司从未同意其他商铺经营小龙虾，是曾强志在与其他商铺商谈授权经营小龙虾的过程中因特许经营权发生了纠纷，确实有其他商铺实际经营了小龙虾，盛黍公司进行协调并采取一定措施，但未成功。曾强志自2019年5月23日起拖欠租金及物业管理费并直至2019年6月30日才将系争商铺交还盛黍公司，曾强志构成违约。根据合同第3.2条约定，进场费不予退还。曾强志逾期交付租金，根据合同第6.2条约定，押金不予退还。盛黍公司不存在违约行为，不同意赔偿员工工资损失、广告安装费用、律师费，曾强志在交还系争商铺前一直在正常经营，不同意返还2019年4月15日至2019年5月22日期间的租金及物业管理费。另反诉要求：1、确认曾强志与盛黍公司于2018年11月11日签订的《商铺经营租赁合同》于2019年6月10日解除；2、判令曾强志支付2019年5月23日至2019年6月10日期间的租金4,247.65元、物业管理费1,873.96元，合计6,121.61元，并支付逾期利息，以6,121.61元为本金，按照每日万分之四的标准自2019年5月23日起计算至实际支付之日止；3、判令曾强志支付2019年6月11日至2019年6月30日期间的占有使用费4,471.21元、物业管理费1,972.59元，合计6,443.80元，并支付逾期利息，以6,443.80元为本金，按照每日万分之四的标准自2019年6月11日起计算至实际支付之日止；4、判令曾强志支付律师费15,000元。曾强志对反诉辩称，认可解除合同，解除时间以曾强志的主张为准。曾强志实际支付租金及物业管理费至2019年5月22日，后未支付系因小龙虾独家经营问题得不到解决，导致其无法实现经营目的，不同意支付2019年5月23日之后的费用，也不同意支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月11日，盛黍公司(甲方)与曾强志(乙方)签订《商铺经营租赁合同》，约定曾强志租赁系争商铺做经营使用，经营业态/品牌为“申香缘”，租赁期限自2018年11月28日至2020年11月27日止；乙方应按时向甲方缴纳每月租金6,800元，每月物业管理费为3,000元，租金及物业管理费缴纳为每三个月一次，一次性缴足三个月的租金及管理费，且须在支付当月首日的前五日内缴纳；签订合同当日，乙方应向甲方缴纳以下费用，此费用也作为定金：(1)进场专项费用50,000元(合同签订后，无论乙方是否违约此笔款项不退，甲方违约除外)。甲方提供公共部位全装修、配套餐桌椅、中央空调，商铺内部提供吊灯、墙地砖、排烟及油烟隔离系统、集烟罩、排污系统、通水、通电、通煤气(指定铺位)；(2)商铺经营租赁押金/保证金20,000元，该押金同时作为乙方经营过程中按时付费的履约保证金及食品安全保证金。合同第二条第2项约定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到本合同起租日还未对外营业的，则实际租赁期限以甲方给予乙方的起租确认书为准。合同第五条第(一)款第2项约定，甲方负责提供档口内的油烟设施、油烟净化设备、排烟管道、集烟罩，并确保达到餐饮要求；第5项约定，甲方负责统一办理商铺经营所需的申请报批手续,包括消防审查、营业执照、食品经营许可证，甲方承诺于2018年11月28日前办理完结所有证照手续；第6项约定，甲方承诺于2018年11月18日前将场地装修完成交由乙方入场筹备，甲方确保出租与乙方的所有设施设备使用状态良好，经双方验收交接后交付与乙方使用。合同第6.2条约定，乙方未能按本合同约定逾期支付租金、管理费等任何一项应由乙方支付的费用超过7日的，按照乙方违约处理，甲方有权在情况发生后的任何时间采取停电、停水、限制乙方继续经营的行为，并可提前终止本合同并没收乙方押金，乙方同时仍需按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。合同第6.3条约定，如因甲方原因未能按时交付该租赁商铺与乙方经营使用，逾期超过三十天，乙方有权解除合同，甲方同意全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金。合同第6.5条约定，甲、乙双方依据6.2、6.3、6.4条款所述的情形前提下终止合同的都应及时通知对方，守约方也可以选择不予终止合同，但仍有权要求违约方赔偿由此造成的实际经营损失。合同第6.6条约定，在租赁场地未交付前，乙方亦不得单方面解除合同(甲方同意收取乙方违约金解除合同的除外)。合同第6.7条约定，甲方向乙方通知租赁场地交付日期后，超过5日乙方未进行现场签字确认的，则视为乙方同意接收交付场地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持异议。合同第8.1条约定，因诉讼产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担。其他补充内容约定，甲方同意乙方为独家小龙虾经营商。合同签订后，曾强志支付了进场专项费50,000元及押金20,000元。2018年12月7日，盛黍公司向曾强志交付系争商铺钥匙。2019年1月15日，盛黍公司发出《关于办证及正式开业通知》，载明本项目正式开业时间安排在2019年2月12日，2018年11月签约客户正式租期起算时间自2019年2月23日起计算，上述1-2月免租金额在2019年第2季租金中直接抵扣，双方将签补充协议进行约定。盛黍公司于2019年2月2日办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年5月中上旬，曾强志向盛黍公司工作人员发送微信要求解决A15陆鼎记商铺经营小龙虾的问题。盛黍公司工作人员表示在与A15商铺沟通，要求其拆除招牌，待库存消耗完不再经营。2019年5月23日，盛黍公司向曾强志发出《律师函》，要求曾强志于收到本函后三日内向盛黍公司缴纳第二期2019年5月23日至2019年8月22日的租金及物业管理费，合计29,400元。2019年5月26日，曾强志向盛黍公司发出《解除租赁合同告知函》，称根据《商铺经营租赁合同》盛黍公司承诺于2018年11月18日前将场地装修完成，实际盛黍公司于2019年2月12日才完成装修、正常供水、电及煤气，盛黍公司逾期交付场地已达86天的行为系严重违反合同约定的行为；之后，盛黍公司于2019年4月15日允许“陆鼎记”在商场经营熟食小龙虾，违反了合同中同意曾强志为独家小龙虾经营商的约定，故现通知解除《商铺经营租赁合同》，将返还相应款项并赔偿损失。盛黍公司于2019年5月28日收到上述告知函。2019年6月10日，盛黍公司向曾强志发送短信，通知解除《商铺经营租赁合同》，并要求曾强志于2019年6月13日前搬离商铺/外卖档口内的所有设备、财产。另查明，为本案诉讼，曾强志支付律师费8,000元，盛黍公司支付律师费15,000元。审理中，曾强志于2019年6月30日将系争商铺交还盛黍公司，并结清了水、电、煤费用。审理中，曾强志申请证人肖某某到庭作证。肖某某称其与曾强志系雇佣关系，于2018年11月15日起在系争商铺内处理杂事，月工资18,000元，该价格系承包价，其还带了其他人来工作，工作至2019年1月15日因商圈人气不旺，发不出工资就不做了，曾强志通过支付宝支付至其配偶账户39,000元，2019年1月15日前系试营业，有朋友来捧场，顾客不多。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，曾强志与盛黍公司均应按约履行双方签订的《商铺经营租赁合同》。盛黍公司逾期交房超过三十日构成违约，曾强志按约获得合同解除权。但解除事由发生后，曾强志仍实际入场经营，继续履行合同，可认定其以主动的行为放弃行使合同解除权。双方的微信记录也可表明，曾强志要求解除合同的原因实为经营问题而非盛黍公司逾期交房。因此，曾强志已丧失因盛黍公司逾期交房所产生的合同解除权。然系争商铺已由盛黍公司收回，双方之间的租赁合同客观上已无法继续履行，应认定解除，解除时间应为系争商铺交还之日。合同解除后，曾强志支付的押金应由盛黍公司返还。盛黍公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的租赁房屋及经营条件；曾强志作为承租人，有义务按约支付房屋租金等合同约定的费用。现在合同约定由曾强志为独家小龙虾经营商的情况下，商场内仍有其他商铺经营小龙虾，对曾强志的经营及使用房屋造成一定的障碍，存在瑕疵；曾强志则未按约支付租金及物业管理费，可见双方均存在一定违约行为，就合同的解除和迟延履行互不享有违约责任的追索权。故本院对曾强志主张的员工工资及广告费损失、盛黍公司主张的逾期付款利息，双方主张的律师费均不予支持。曾强志要求盛黍公司返还2019年4月15日至2019年5月22日的租金及物业管理费，然系争商铺已于2018年12月7日交付曾强志，最晚于2019年2月12日具备对外经营的条件，现其已实际入场经营并于2019年6月30日搬离商铺、交付钥匙，应按约支付至2019年6月30日止的租金及物业管理费，故对该项诉请本院依法不予支持。关于曾强志已付的进场专项费，合同约定的进场专项费条款中载明由盛黍公司提供公共部位装修及相关的设施设备等，可认定该笔进场费实为装修费。盛黍公司辩称根据合同约定曾强志未按约支付费用构成违约，进场费不退，但合同也约定盛黍公司违约除外，现盛黍公司存在违约行为，故对其主张依法不予认可。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应根据各自过错承担相应的责任，且系争商铺的装饰装修是盛黍公司根据自己的经营需求统一进行的，在曾强志搬离系争商铺后，盛黍公司仍可继续利用该装饰装修，故本院酌情确定盛黍公司应退还曾强志的进场费为25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定，判决如下：一、曾强志与盛黍(上海)餐饮管理有限公司就上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B4铺位签订的《商铺经营租赁合同》于2019年6月30日解除；二、盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还曾强志押金20,000元；三、盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还曾强志进场专项费25,000元；四、曾强志应于本判决生效之日起十五日内支付盛黍(上海)餐饮管理有限公司2019年5月23日至2019年6月30日期间的租金及物业管理费12,565.41元；五、驳回曾强志的其他诉讼请求；六、驳回盛黍(上海)餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,756.27元，减半收取1,378.14元，由曾强志负担700元，盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担678.14元。反诉受理费255.81元(已减半收取)，由盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担180元，曾强志负担75.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年二月一日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……