海南省海口市美兰区人民法院     民事判决书      (2019)琼0108民初12043号     原告：梁汉华，男，1980年4月19日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：梁焜，海南鹏达律师事务所律师。   被告：徐淑卿，女，1962年3月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   被告：何壮，男，1992年3月5日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   二被告的共同委托诉讼代理人：江辉宇，海南海大平正律师事务所律师。   二被告的共同委托诉讼代理人：钟兴，海南海大平正律师事务所律师。   第三人：梁峰，男，1958年11月13日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   原告梁汉华与被告徐淑卿、何壮及第三人梁峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁汉华的委托诉讼代理人梁焜、被告徐淑卿、何壮的共同委托诉讼代理人江辉宇及第三人梁峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告梁汉华向本院提出诉讼请求：1. 依法判令被告徐淑卿、何壮共同支付原告购房违约金人民币370000元；2.本案诉讼费由被告徐淑卿、何壮共同承担。（庭审中，原告当庭撤回原起诉状所列写的第一项诉讼请求即判决被告徐淑卿、何壮共同支付原告买房余款310000元。）事实和理由：2018年11月26日，被告何壮与原告签订了房屋买卖合同。原告同意将其名下海口市大英山东××路房(面积167.29平方米)出售给被告何壮，该房出售总价为3700000元人民币。合同第二条三款规定，合同签订同时，被告何壮先支付100000元定金，首付款为1300000元人民币，余款2300000元在被告何壮取得过户受理单当天一次性支付给原告。合同第三条第四款约定被告何壮不能按合同买入该房产或者因违约不能买入该物业的应向卖方(原告)支付该物业(房产)成交价百分之十作违约金，买方(被告何壮)未能按合同履行合同约定的义务，每逾期一天，按该房产成交价的千分之一向卖方(原告)支付违约金，逾期30天，卖方(原告)有权不在出售该房产，买方(被告何壮)应向卖方(原告)支付该房产成交价百分之十作为违约金。上述合同签订后，原告已按合同约定到房产局办理过户手续。原告按被告何壮的要求，将该涉案房产过户到被告徐淑卿的名下。但至诉前为止被告徐淑卿、何壮仅支付原告涉案房产出售款人民币3390000元，尚欠原告310000元售房款未支付给原告。原告多次要求被告徐淑卿、何壮支付拖欠的售房款未果，至原告起诉时已有8个月未支付，严重违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，违反了诚实守信的原则。原告认为，原告于被告何壮所签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反法律行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。原告与被告何壮签订合同后，已将原告的房产过户到被告何壮指定的其母亲被告徐淑卿的名下，履行了合同义务。被告徐淑卿、何壮作为合同的受益者，但未履行合同的给付义务，违约责任在于被告徐淑卿、何壮。因此，被告徐淑卿、何壮应按合同约定支付拖欠原告的购房本金310000元及违约金370000元。特此，恳请法院根据事实与法律依据，支持原告的诉求。在原告起诉后，二被告在2019年9月27日支付了310000元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。   被告徐淑卿、何壮共同辩称，一、关于梁汉华起诉真实性的异议。涉案房产特殊性说明：答辩人在购房过程中了解到，涉案房产原实际产权人是梁峰，登记产权人是梁汉华。本案的《民事起诉状》中梁汉华的住址和电话号码均与答辩人了解到的情况不一致，答辩人对起诉状上梁汉华的签名及手印的真实性、不予认可，请法院依法查明梁汉华起诉的真实性。二、答辩人不存在违约付款。2018年11月26日，经海口市世华中鑫房地产代理有限公司中介，答辩人与梁汉华（实为梁峰）签订《房屋买卖合同》，约定答辩人购买涉案房产，价格为3700000元。约定的付款方式为：签约时支付100000元、该房产的银行抵押解除时支付1300000元、剩余房款在买房取得过户受理单当天一次性付清。合同签订后，答辩人按月支付了前述100000元和1300000元。因答辩人出现生意上的困难及家人生病住院，答辩人向梁峰提出不再购买该房产，并同意其可以少退一点已付的钱。梁峰表示其希望答辩人继续购买，并同意答辩人余款可以在过户后分多次慢慢支付。鉴于此，答辩人继续购买该房产。2018年12月28日，在不动产登记中心办理房产过户申请手续。梁汉华从河南赶过来，在不动产登记中心签名后即返还。2019年1月2日，该房过户登记至徐淑卿名下。因资金紧张，以该房作为抵押向银行申请贷款，贷款流程缓慢，直至2019年9月底银行才放款给徐淑卿。2019年1月至9月，徐淑卿按照与梁峰的前述约定，陆续付清了剩余的2300000元购房款，具体为：2019年1月15日支付350000元、2019年1月17日支付650000元、2019年2月27日支付400000元、2019年3月18日支付200000元、2019年4月17日支付200000元、2019年5月17日支付90000元、2019年5月24日支付100000元、2019年9月27日支付310000元，合计2300000元。三、《民事起诉状》引用的违约条款不适用本案。《民事起诉状》引用的违约条款为合同第四条第四款中：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金”。是指买方违约解除合同，即不购买该房产应承担的违约责任，显然不适用本案。退一万步讲，即使答辩人存在逾期付款情形，也是适用合同第四条第四款“买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金”。而日千分之一的违约金折算成年利率为36%，显然过高，根据最高院关于合同法司法解释（二）第二十九条规定，违约赔偿不得超过违约造成损失的1.3倍，如果约定的违约金过高，答辩人可依法申请法院调低。因此，即使答辩人有逾期付款情形，给原告造成的损失是利息损失，一般认定为银行同期贷款利息（按年利率4.35%计算），答辩人承担的违约金应该是其利息损失的1.3倍，即按年利率4.35%×（1+30%）=5.66%承担违约责任。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。   第三人梁峰述称，实际上涉案房屋是第三人的。第三人在把房子挂出去后有很多人询问。二被告当时有购房意向，第三人当时也着急用钱，就提出说在房子过户后一次性付款。当时约定房屋总价3700000元，二被告先付了100000元定金给第三人，然后再付1300000元给银行。把房子解押后马上过户，过户后应一次性将剩余房款支付给第三人。但是二被告在房屋过户后，却说手上没钱要以涉案房屋作抵押借钱支付给我，或者是将房子再找另外的买家。但是因为当时房子已经过户，我只能找二被告要钱。二被告在我催促的情况下才断断续续的付款，直到原告起诉后才付清剩余的款项，不存在双方变更付款时间的约定。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋买卖合同》、公证书，二被告及第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力予以确认。被告徐淑卿、何壮提交的梁峰于2018年11月27日出具的1300000元的收据、梁峰于2018年11月28日出具的100000元的收据、2019年1月15日支付350000元购房款的银行凭证和收据、2019年1月17日支付650000元购房款的银行凭证和收据、2019年2月17日支付400000元购房款的银行凭证和收据、2019年3月18日支付200000元购房款的银行凭证和收据、2019年 4月17日支付200000元购房款的银行凭证和收据、2019年5月17日支付90000元购房款的银行凭证、2019年5月24日支付100000元购房款的银行凭证、2019年9月27日支付310000元购房款的银行凭证，原告对上述证据的真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议。因原告已确认被告已完全支付了购房款，且第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及所记载的内容予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   坐落于海口市××区房登记在原告梁汉华名下（房屋所有权证号：海口）。2018年11月26日，原告向第三人梁峰出具一份《委托书》，其中记载：“委托梁峰作为我的代理人，全权代表我办理上述房产（海口市美兰区大英山一路国瑞城名仕苑1号楼2单元16层1601房）的相关事宜，具体权限包括：办理提前偿还中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部贷款手续，解除该房抵押登记，领取房屋所有权证等相关事宜。受托人在办理上述委托事项过程中所签署的有关文件和实施的行为我均予以承认。受托人无转委托权。委托期限：自委托之日起一年内有效。”同日，原告（卖方）与被告何壮（买方）签订《房屋买卖合同》，第三人作为原告的委托代理人亦签署了合同。该合同约定：“买卖房屋为海口市美兰区大英山一路国瑞城名仕苑1号楼2单元16层1601房。买卖双方同意成交价为3700000元……签订本合同时支付100000元作为定金，定金自动转为房款。首付款为1300000元，由买方在银行解压当天直接支付给卖方。房价余款2300000元，买方应在取得过户受理单当天一次性支付给卖方……在办理银行解押及领取房产证三天到房产交易中心办理过户相关手续……买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金……”2018年11月27日，被告何壮支付了购房款1300000元。第三人于同日出具了收到该笔款项的收据。2018年11月28日，被告何壮支付了购房款100000元。第三人于同日出具了收到该笔款项的收据。被告徐淑卿通过银行转账的方式分八次向第三人账户付款，具体如下：于2019年1月15日支付350000元，于2019年1月17日支付650000元，于2019年2月17日支付400000元，于2019年3月18日支付200000元，于2019年4月17日支付200000元，于2019年5月17日支付90000元，于2019年5月24日支付100000元，于2019年9月27日支付310000元，共计2300000元。原告确认第三人收到的款项即为涉案房屋的购房款。原告认为被告徐淑卿、何壮未依约支付购房款，应承担违约责任，于2019年8月28日向本院起诉，遂成讼。   在庭审中，二被告称双方口头协商变更了支付购房款的时间和方式，但原告及第三人均不予认可。二被告亦未提交证据证明上述待证事实。二被告称涉案房屋的过户申请手续于2018年12月28日办理。二被告认为合同约定的逾期付款日千分之一的违约金标准过高，主张将违约金标准调整为年利率5.66%。   本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，主体合格，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效的合同。当事人应依约全面履行合同。《房屋买卖合同》约定：“房价余款2300000元，买方应在取得过户受理单当天一次性支付给卖方。”二被告在履行过程中分八次支付剩余房款2300000元。虽然二被告称双方口头协商变更了剩余房款的支付方式及时间，但是未能予以证明。故本院对二被告的主张不予采信。据此，二被告在剩余房款2300000元的支付上存在迟延履行的违约行为。《房屋买卖合同》约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。”二被告迟延付款，应承担逾期付款的违约责任。二被告认为合同约定的逾期付款日千分之一的违约金标准过高，主张将违约金标准调整为年利率5.66%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原告未提交证据证明其因二被告逾期付款造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。因此，二被告应按年利率24%自涉案房屋过户申请手续办理之次日即2018年12月29日起至购房款付清之日止以未付的购房款分段向原告支付违约金，即自2018年12月29日起至2019年1月15日止以2300000元为基数（2300000元×24%÷365天×18天）、自2019年1月16日起至2019年1月17日止以1950000元为基数（1950000元×24%÷365天×2天）、自2019年1月18日起至2019年2月17日止以1300000元为基数（1300000元×24%÷365天×31天）、自2019年2月18日起至2019年3月18日止以900000元为基数（900000元×24%÷365天×29天）、自2019年3月19日起至2019年4月17日止以700000元为基数（700000元×24%÷365天×30天）、自2019年4月18日起至2019年5月17日止以500000元为基数（500000元×24%÷365天×30天）、自2019年5月18日起至2019年5月24日止以410000元为基数（410000元×24%÷365天×7天）、自2019年5月25日起至2019年9月27日止以310000元为基数（310000元×24%÷365天×126天）分别计算，违约金合计124688元。原告请求二被告共同支付违约金370000元，超出本院认定124688元的部分于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告徐淑卿、何壮须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁汉华支付违约金124688元；   二、驳回原告梁汉华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6850元（原告梁汉华已预交10600元，其中3750元由本院退还给原告梁汉华），由原告梁汉华负担4542元，被告徐淑卿、何壮负担2308元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                      nezc9yngdxjp2mvegy      案件唯一码                                                                     审 判 长 郑 薇           人民陪审员 黄亚六           人民陪审员 梁 健                                                   二〇二〇年二月二十七日                     书 记 员 陈方明               附：相关法律及司法解释条文     《中华人民共和国合同法》     第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施   或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。     《中华人民共和国民事诉讼法》     第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》     第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。     《最高人民法院关于适用的解释》     第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。