福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终5456号 上诉人（原审被告）：汪秀勤，女，1969年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人（原审被告)：吕佩业，男，1972年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈宇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：洪淑芬，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡燕，女，1984年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：杨君聪，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人汪秀勤、吕佩业因与被上诉人胡燕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪秀勤、吕佩业上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.由胡燕承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为讼争房屋发生过非正常死亡事件属于与订立合同有关的重要事实，且上诉人对相关情况知情，与事实严重不符。二、上诉人在订立合同的过程中没有过错，一审法院判决上诉人承担购房款利息及各项税费没有事实和法律依据。 胡燕答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法，请求驳回汪秀勤、吕佩业的上诉，维持原判。 胡燕向一审法院起诉请求：1.依法撤销胡燕与汪秀勤、吕佩业于2019年2月22日签订的编号DL0003595号的《房产买卖协议书》。2.判令汪秀勤、吕佩业配合胡燕办理将位于厦门市集美区房屋产权恢复登记至汪秀勤名下，并由汪秀勤、吕佩业承担因此产生的所有税、费。3.判令汪秀勤、吕佩业返还胡燕购房款2070000元并支付利息8832元（利息应以购房款2070000元为基数，并分段按银行同期贷款利率计付。其中150000元自2019年2月23日起算，540000元自2019年3月5日起算，1380000元自2019年3月19日起算，并计付至实际足额返还购房款2070000元之日止。利息8832元系暂计至2019年4月15日的数额）。4.判令汪秀勤、吕佩业支付胡燕契税46000元、个人所得税34500元、中介费10000元、评估费1960元，四项合计92460元。5.本案所有诉讼费、保全费5000元均由汪秀勤、吕佩业承担。 一审法院认定事实:吕佩业与汪秀勤系夫妻关系李某田与胡燕系夫妻关系。2019年2月22日，汪秀勤（甲方）与胡燕（乙方）签订一份编号为DL0003595号的《房产买卖协议》，约定汪秀勤同意将位福建省厦门市集美区室的房产（以下简称“讼争房产”）以2300000元的成交价出售给胡燕；胡燕应支付购房定金150000元，并于2019年3月20日前支付购房款690000元（含购房定金150000元），剩余购房款1610000元由胡燕以申请银行贷款方式支付；双方应于2019年3月20日办理交易登记手续；交易税费由胡燕承担等。2019年2月20日，厦门东篱房产营销策划有限公司向胡燕出具一份《佣金确认书》。 协议签订后李某田于2019年2月22日向吕佩业转账支付70000元、2月24日转账49000元，胡燕于2019年2月22日向吕佩业转账支付31000元、3月4日转账支付540000元。2019年3月4日，吕佩业、汪秀勤向胡燕出具一份收条，载明兹收到胡燕购房款690000元。2019年3月15日，胡燕与中国建设银行股份有限公司厦门市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》申请贷款1380000元，作为购房款于3月18日支付给汪秀勤、吕佩业。当日，胡燕取得闽（2019）厦门市不动产权第0015494号不动产权证书。 一审另查明，2013年4月15日厦门市公安局集美分局在调查张海根、曾菊花涉嫌经营未经公安机关许可的无证旅社时，查明当厦门市集美区室内有木炭在燃烧，且门窗贴满胶布，床上躺有二女一男，其中二女已无生命迹象，男子仅剩微弱呼吸。2013年4月16日，厦门日报、厦门晚报均报道了关于集美石鼓路师范学院附近集友公寓一出租房内两女一男疑烧炭自杀的新闻，伤者被发现时两女子已无生命迹象，男子仅剩微弱呼吸。 一审庭审中，证人李某、黄某均陈述在胡燕与汪秀勤、吕佩业签订购房合同前曾向汪秀勤、吕佩业询问讼争房产是否发生过自杀、跳楼等事件，汪秀勤、吕佩业回复没有。黄某系本案讼争房产交易的中介公司员工。 胡燕为购买房屋而支付契税46000元、个人所得税34500元、中介费10000元、评估费1960元，共计92460元，为申请诉讼保全而支付保全费5000元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案讼争房屋内曾发生非正常死亡事件，虽不影响房屋的正常使用，但该事实将对买受人在讼争房屋生活居住时的心理产生重大影响。因此讼争房屋发生过非正常死亡事件属于与订立合同有关的重要事实，出卖人有告知买受人的义务。关于汪秀勤、吕佩业在出售讼争房产前是否知晓该房屋内曾发生非正常死亡事件，胡燕认为汪秀勤、吕佩业户籍与讼争房屋均在集美，事发后厦门本地媒体对该事件进行详细报道，汪秀勤、吕佩业作为讼争房屋的原产权人，必然对该房屋内的事件有天然的敏感和关注，汪秀勤、吕佩业不可能不知道在2013年有发生过非正常死亡事件。汪秀勤、吕佩业辩称，其系在房屋过户给胡燕后，经胡燕告知才知道的。一审法院认为，2013年4月15日讼争房屋内发生非正常死亡事件时，正处于汪秀勤、吕佩业出租讼争房屋期间，该事件发生后已经公安机关调查、新闻报道，汪秀勤、吕佩业作为房屋出租人理应对此知情；该事件发生后至房屋出售时已有四年，胡燕作为买受人刚取得讼争房屋时即汪秀勤、吕佩业知该事件，而汪秀勤、吕佩业作为房屋所有权人对此毫不知情，与常理不符。退一步而言，即使汪秀勤、吕佩业在出售讼争房产前对该事件确不知情，虽非故意隐瞒该重要事实，但该重要事实对买受人购买房屋产生重大影响，胡燕基于对房屋的错误认识而作出的意思表示，与其真实意思相悖，可以认定为重大误解。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，胡燕可因重大误解而请求撤销双方签订的房屋买卖合同。故对于胡燕请求撤销2019年2月22日签订的编号DL0003595号《房产买卖协议书》的诉讼请求，予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的房屋买卖合同因重大误解被撤销后，汪秀勤、吕佩业应当返还胡燕因该合同取得的财产，故对于胡燕请求汪秀勤、吕佩业返还胡燕购房款2070000元，并将讼争房产恢复登记至汪秀勤名下的诉讼请求，予以支持。讼争房产恢复登记至原始状态，与新购置房产不同，不应受限购政策的限制。此外，双方在订立房屋买卖合同时，胡燕已尽到一般买受人的注意义务，而被告未履行房屋出卖人的注意义务，应当认定被告具有过错，应当赔偿胡燕因此所受的损失。胡燕主张的按银行同期贷款利率计算的利息损失、契税、个人所得税、中介费、评估费系合理损失，予以支持。对于将讼争房产恢复登记至被告名下所产生的的税费因尚未产生，胡燕可待实际产生后再行主张。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销胡燕与汪秀勤、吕佩业于2019年2月22日签订的编号DL0003595《房产买卖协议书》。二、汪秀勤、吕佩业应于判决生效之日起十日内共同返还胡燕购房款2070000元及利息（以150000元为基数，自2019年2月23日起至实际足额返还购房款之日止，按银行同期贷款利率计算利息；以540000元为基数，自2019年3月5日起至实际足额返还购房款之日止，按银行同期贷款利率计算利息；以1380000万为基数，自2019年3月19日起至实际足额返还购房款之日止，按银行同期贷款利率计算利息）。三、汪秀勤、吕佩业应于判决生效之日起十日内协助胡燕将位于厦门市集美区房屋产权恢复登记至汪秀勤名下。四、汪秀勤、吕佩业应于判决生效之日起十日内共同向胡燕赔偿损失共计92460元（为购买房屋而支付的契税46000元、个人所得税34500元、中介费10000元、评估费1960元）。五、驳回胡燕的其他诉讼请求。案件受理费24170元，减半收取12085元，由汪秀勤、吕佩业负担。保全费5000元，由汪秀勤、吕佩业负担。 经审理查明，双方当事人对于一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，汪秀勤、吕佩业向本院提交：1、询问笔录及行政处罚决定书，拟证明讼争房屋发生非正常死亡情况时，厦门市公安局集美派出所仅传唤当时讼争房屋的实际承租人张海根、曾菊花前去询问做笔录，并未告知上诉人，上诉人对于讼争房屋内发生非正常死亡事件并不知情；2、房屋租赁合同4份及收款收据1份，拟证明上诉人自2013年3月12日起至2016年3月14日之间均将讼争房屋对外出租，对讼争房屋发生非正常死亡事件不知情；3、阿里司法拍卖网截图，拟证明是否为凶宅并不会对房屋交易价格产生直接影响。胡燕质证认为，证据1不能证明公安机关未将该事件告知上诉人，也不能证明上诉人对该事件不知情；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，即便该房屋处于出租状态，也无法证明上诉人对该事件不知情；对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，所谓的凶宅并不是不能交易，而是应当在交易时进行告知。 胡燕向本院提交：1、海峡导报、海西晨报、东南早报相关报道，拟证明上诉人对该事件应当是知情的；2、资金交易查明，拟证明因案涉房屋交易，被上诉人实际遭受损失。汪秀勤、吕佩业质证认为，对证据1关联性、合法性不予认可，即使报纸有相关报道，也无法证明上诉人对此事是明知的；对证据2真实性予以认可，关联性不予认可，无法证明是因为本案购房发生的按揭还款利息。 本院认为，从常理看，讼争房屋内曾发生非正常死亡事件，对购房人的购房意愿有重大影响，属于与订立合同有关的重要事实，出售人负有告知义务。在未获特别告知的情况下，胡燕在购房时有理由相信该房屋未曾发生非正常死亡事件。故而，一审法院以胡燕基于对房屋的错误认识作出的意思表示与其真实意思相悖为由，支持其因重大误解而请求撤销合同的诉讼请求并无不当。汪秀勤、吕佩业作为房屋出卖人，除对房屋状况具有如实告知义务外，对所售标的物亦负有承担瑕疵担保责任，其在售房时是否知悉该非正常死亡事件不影响其责任承担。一审法院根据本案实际情况，判决汪秀勤、吕佩业赔偿胡燕所支付购房款产生的利息损失及已经实际支出的相关税费亦无不当。 综上，汪秀勤、吕佩业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费24170元，由汪秀勤、吕佩业负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇二〇年二月二十七日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。