北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4946号原告：北京龙脊中医骨伤医院有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街17号4层B03/某某号。法定代表人：孙国庆，执行董事。委托诉讼代理人：刘金滨，山东金福律师事务所律师。委托诉讼代理人：于泉，山东金福律师事务所律师。被告：天津丽智置业有限公司，住所地天津空港经济区保航路1号航空产业支持中心645M44房间。法定代表人：易中淑，总经理。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晗，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：中弘控股股份有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路271号。法定代表人：王继红，董事长。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晗，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京中弘时代商业运营管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡黄松峪东街402号。法定代表人：马向，董事长。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晗，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：北京中弘文昌物业管理有限公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡东街402号。法定代表人：黄亚辉，行政主管。委托诉讼代理人：马平，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晗，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司（以下简称原告）与被告天津丽智置业有限公司（以下简称天津丽智公司）、被告中弘控股股份有限公司（以下简称中弘控股公司）、被告北京中弘时代商业运营管理有限公司（以下简称时代运营公司）、被告北京中弘文昌物业管理有限公司（以下简称文昌物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘金滨、于泉，天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司之委托诉讼代理人马平、郭晗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与天津丽智公司签订的租赁合同于2016年9月21日解除；2、判令天津丽智公司、中弘控股公司赔偿原告装修损失116.1万元、停业损失费218万元、房屋临时库房建设费20544元、退还租赁保证金43802元；3、判令天津丽智公司继续履行北京市朝阳区广顺北大街17号四层某某号房屋的《房屋租赁合同》，天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司免除原告应搬迁停滞并与天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司洽谈合作期间由其指定使用的过渡办公房（北京市朝阳区广顺北大街17号四层某某号房屋）房屋租金、物业费，免除期间自2016年9月21日起至本案判决生效之日止。文昌物业公司对上述物业费的诉讼请求承担连带责任；4、判令中弘控股公司赔偿原告因未加入医保定点医院的机会损失及商业保险定点医院机会损失500000元。事实和理由，原告经中弘控股公司介绍，于2011年3月29日与天津丽智公司签订房屋租赁合同，租赁天津丽智公司位于北京市朝阳区广顺北大街17号四层B03/某某号房屋。租期为2011年5月1日起至2020年11月14日止。原告向天津丽智公司支付了房屋租赁保证金43802.5元。2016年6月，天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司通知原告，天津丽智公司、中弘控股公司计划投注巨额资金于2016年7月1日对包括原告租赁房屋在内的望京商业街进行整体升级改造。因为设计中有电影院，只有原告租赁房屋打通才能建设，所以要求原告搬迁，配合天津丽智公司、中弘控股公司改造工程。因为其行为将给原告造成巨大损失和麻烦，所以原告表示反对和不同意。医院前置审批程序非常复杂，原告2011年承租房屋后完成相关手续，2016年终于达到加入医保定点医院的许可条件，天津丽智公司、中弘控股公司突然要求原告搬离，意味着原告之前五年的努力白费。2016年6月至7月，原告多次向天津丽智公司、时代运营公司、文昌物业公司反映，上述公司均无回复，只是要求原告快速腾退，并采取停运电梯等行为，严重影响原告的正常工作。原告向中弘控股公司反映，该公司表示因大厦经营亏损，所以想改造升级，希望原告配合，并提出可以将原告迁至中弘国际商务花园30或31号楼，由中弘控股公司与原告合作办院，并负责装修，承担停业营业损失、人员工资补偿等359万元，让原告以有形资产和无形资产作为投资，并指示原告迁址前用大厦北区四层某某房屋过渡，过渡期间房屋租金、物业费免除。原告不得已答应其要求暂时腾空房屋让其改造，后原告自行垫资建设了临时仓库存放医院物资，于2016年9月21日将租赁房屋腾退交付给天津丽智公司、中弘控股公司。之后中弘控股公司持续与原告洽谈，让原告继续等待。2017年8月18日之后，双方再无对接工作。为维护合法权益，故诉至人民法院。天津丽智公司辩称，第一、2011年3月29日，吴某某与天津丽智公司签订某某号房屋的租赁合同用于成立中医门诊部，租期自2011年5月1日起至2019年4月31日止，2012年2月14日原告成立，2012年2月17日各方协商一致，将原承租人变更为原告，门诊部于2014年2月8日变更名称为现原告，原告与天津丽智公司签订的某某号房屋的租赁合同已于2016年9月实际解除，原告于2016年9月搬出并将上述房屋交还给天津丽智公司。同时，原告以不要求任何费用损失，天津丽智公司以暂不收取某某号房屋的租金至原告与中弘控股公司达成书面协议或终止协商之日止和同意原告搭建临时库房存放物品为基础达成一致意见，之后天津丽智公司针对两处租赁房屋没有再收取原告任何费用；第二、原告与天津丽智公司是协商解除租赁关系，天津丽智公司没有任何违约行为，不同意赔偿任何费用；第三、天津丽智公司不同意免除某某号房屋2018年9月15日之后的租金及其他费用，原告陈述不属实，某某号房屋不是天津丽智公司指定的过渡办公用房。原告为了申请办理医保定点医院，为了扩大现有门诊部规模，于2014年11月与天津丽智公司另行签订某某号商铺租赁合同及协议，租赁协议租赁期限2014年11月15日-2020年11月14日，自2016年9月15日之后原告未支付上述房屋租金，我公司会另案起诉原告；第四、该项诉讼请求与本案非同一法律关系，也与天津丽智公司无关。另，2016年6月，六佰本商业街进行整体升级改造，原告借此与天津丽智公司协商合作开办医院，继续扩大规模，双方对于该项目进行了合作探讨，项目暂定选址为常营乡非中心31号楼，之后双方由于合作方式及合作内容没有达成一致意见，双方终止了合作意向，此期限，原告已经将某某号商铺腾退完毕，仍在某某号商铺内正常经营，因为某某号房屋内有部分设备需要存放，所以向天津丽智公司、物业公司申请搭建临时仓库存放物品，天津丽智公司、物业公司同意，但是没有支付任何费用，该仓库为违建，所以要尽快拆除。原告至今仍在某某号商铺内经营，天津丽智公司、物业公司多次催促原告交纳租金和费用，原告以其与天津丽智公司、物业公司董事长口头协商同意免除租金为由，拒绝交纳相关费用。中弘控股公司辩称，由于天津丽智公司升级改造六佰本商业街，原告找到我公司提出合作成立新医院，由我公司提供场地。我公司有意进入该行业，双方进行沟通，但是双方最终没有达成一致意见，现我公司不同意原告的全部诉讼请求。另外，我公司与原告协商过程中，我公司所有的非中心30号楼一直空置，如果原告另案起诉我公司缔约过失责任，我公司也会要求原告承担相应责任。时代运营公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，涉案租赁合同及物业合同相对方为天津丽智公司、文昌物业公司，与我方无关，认可之前天津丽智公司、文昌物业公司关于事实的陈述意见。我公司是受天津丽智公司委托运营六佰本商业街，我公司参与协商解除租赁合同、腾退房屋的过程。因为原告提出有设备需要暂时存放，所以本着协商解决的原则，天津丽智公司授权我公司同意原告建造临时库房，费用由我公司承担，但是实际费用是天津丽智公司承担。当时，双方协商，该笔费用可以从某某号房屋租金中扣减。文昌物业公司辩称，我公司不同意原告全部诉讼请求，本案与我公司无关。我公司不同意免除某某号房屋的物业费。鉴于我公司公章由第三方监管，协调后我公司会另案起诉原告。本案经审理查明事实如下：2011年3月29日，天津丽智公司与吴某某签订《房屋租赁合同》，约定吴某某承租天津丽智公司位于北京市朝阳区广顺北大街17号四层某某号/某某号房屋（以下简称某某/某某号房屋），租赁期为2011年5月1日起至2019年4月31日止。吴某某应于签约后5日一次性向天津丽智公司支付1个月租金43802.5元作为租赁保证金。2012年2月17日，天津丽智公司、吴某某、原告签订《承租方变更协议书》，约定上述合同的承租方变更为原告，并由原告承担原合同中吴某某的权利及义务。后天津丽智公司、原告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租某某/某某号房屋，租赁期为2019年5月1日起至2020年11月14日止。后原告支付天津丽智公司租赁保证金43802.5元，租金缴纳至2016年7月31日。2016年8月5日，时代运营公司出具联系函，其内容为致原告，因六佰本项目即将进入整体改造阶段，经双方协商，最终确定腾退及建造临时库房事宜如下临时库房改建由时代运营公司指定位置，原告先行垫付资金施工，双方确认工程金额为20544元，该费用支付方式双方确认，今后由时代运营公司支付到位。库房建好后三日内将现有F4-B03房间腾出交于时代运营公司。2016年9月，原告从某某号/某某号房屋搬离。另查一，2014年12月8日，北京龙脊中医门诊部有限公司名称变更为原告。另查二，原告与天津丽智公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租天津丽智公司位于北京市朝阳区广顺北大街17号四层某某号商铺（以下简称某某号商铺），租赁期限自2014年11月15日起至2020年11月14日止。2015年5月20日，文昌物业公司与原告签订《六佰本商业街物业管理服务协议》，约定对上述房屋之物业管理服务达成一致意见，期限为自2014年11月15日起至2020年11月14日止。庭审中，双方主要的争议：1、装修损失、停业损失费问题。原告提供装修费发票、图纸、家具发票等，以此证明装修损失。天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司对上述证据真实性、证明目的均不予认可。原告又提供《北京市朝阳区卫生和计划生育委员会关于北京龙脊中医骨伤医院申请停业的批复》两份（准许原告停业，停业时间自2016年12月27日起至2017年12月26日和2017年12月27日至2018年12月26日，停业期间不得开展诊疗活动）、明细表、银行转账凭条等，以此证明停业损失。天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司对文件真实性没有异议，但是认为原告在某某室一直经营，对于其他证据真实性无法确认。原告又提供2016年8月《龙脊中医院骨伤医院项目初步合作探讨》{其内容为合作方案以中弘股份与北京龙脊中医骨伤医院设立新的项目公司进行合作，其中中弘股权占比60%，龙脊医院股权占比40%，项目选址为新项目公司暂定选址为非中心31号楼。下一步工作安排一、搬迁损失龙脊中医院停产停业损失合计308万元（营业损失不考虑、人员工资补偿121万元、装修成新价176万元、办公家具家电成新价11万元，小计308万元，医疗设备成新价51万元）事项说明确定搬迁方案及搬迁时间计划表签订合作框架协议，启动搬迁工作}、《龙脊中医院骨伤医院项目初步合作探讨》{其内容为二、合作方案—中弘方案中弘提供的方案中，龙脊医院需承担以下责任及义务以龙脊医院全部有形及无形资产参股新公司。负责新设公司有关医院相关手续的办理。龙脊医院院章负责新医院的运营管理工作。龙脊医院方案方案一当前时点对医院进行估值，中弘股份支付估值的60%以此获取龙脊医院60%的股权，龙脊医院股权占比40%，自此实现同股同权，方案二基于方案二内容，可按解除租赁合同的方式进行补偿，依租赁合同20.6条款，乙方按约定解除本合同的，甲方除承担不计息返还履约保证金责任外，还应赔偿乙方相当于6个月租金的违约金及相应的经济损失（包括装修损失等因搬迁产生的损失）、腾退铺位月租金总额45866元，腾退铺位6个月赔偿租金总额275201元。建议采用中弘公司方案。下一步工作安排一、搬迁损失营业损失不考虑人员工资补偿根据龙脊医院最终确定补偿方案据实补偿改造及装修补偿最高限额为116.1万元2016年8月25日签订合作框架协议2016年8月30日启动搬迁工作2016年9月10日签订正式合作协议2017年9月10日医院迁址相关审批工作，30号楼装修、改造工作}、《方案详情陈述—补偿及减免内容表》（其内容为直接补偿一年停业损失218万元改造及装修费116.1万元报批报建相关费20万元搬运及临时仓储费5万元新医院启动资金按预算据实结算小计359.1万元……租金减免住院部租金减免1年75万元新医院免租2年808万元新医院房租由中弘方案4.2元每平米每天降为龙脊方案2元每平米每天）、聊天记录等，以此证明中弘控股公司与原告协商合作项目，以合作方式来赔偿弥补天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司的违约行为给原告造成的损失。天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司表示上述真实性无法确认，如原告认为由缔约过失，可以另诉解决。原告又提供聊天记录、照片等，以此证明杨锁、朱超在非中心见面说30号楼装修事宜。原告又提供网页查询件，以此证明杨锁是中弘集团公司投资发展部的总经理，朱超、宋全红等人在杨锁的领导下工作，是投资发展部的职员，都是为中弘控股公司工作。天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司表示杨锁是中控控股投资发展中心的经理。宋全红、朱超、朱欣燕、李登科、曾孟华都不是天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司的职员，他们也负责中弘的事务，但是具体属于哪个公司不清楚。2、机会损失500000元。原告提供《第21批医疗保险定点医疗机构申报材料接收确认书》等，以此证明其机会损失。天津丽智公司、中弘控股公司、时代运营公司、文昌物业公司对上述证据真实性不予认可。本院认为，2011年3月29日天津丽智公司与吴某某签订的《房屋租赁合同》、2012年2月17日天津丽智公司、吴某某、原告签订的《承租方变更协议书》和天津丽智公司、原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。本案主要争议在于上述租赁合同解除原因。2016年6月，天津丽智公司因对六佰本整体升级改造所以需要解除就B03/某某号房屋签订的上述租赁合同，依据原告之证据、中弘控股公司陈述等证据显示中弘控股公司等以合作补偿等方式与原告进行洽商，所以原告才于2016年9月搬离B03/某某号房屋，结合合作情况、原告已经营时间、租赁期限等因素，本院认定是天津丽智公司提前解除合同的违约行为导致双方之间租赁合同解除，天津丽智公司应承担相应违约责任。关于缔约过失一节，此与本案租赁合同的主体不一致，且不是同一法律关系，本院对此不予处理，原告可另诉解决。关于解除合同一节，鉴于天津丽智公司违约、原告已经搬离涉案房屋、原告和天津丽智公司的意见等因素，本院对天津丽智公司该项诉讼请求予以支持；关于装修损失一节，考虑到天津丽智公司的违约行为、原告关于装修的证据、折旧、涉案现场已经不存在等因素，本院酌情确定装修损失为80万元；关于停业损失费218万元一节，考虑到协商合作关于营业损失的意见、协商合作确定的时间、原告提供的证据等因素，本院酌情确定为20万元；关于房屋临时库房建设费20544元一节，此部分费用与原告腾退B03/某某号房屋相关，考虑到天津丽智公司的违约行为、时代运营公司的承诺等，本院依据原告的诉讼请求确定该笔费用由天津丽智公司承担；关于退还租赁保证金43802元一节，鉴于天津丽智公司之违约行为导致合同解除，故本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于继续履行某某号房屋的《房屋租赁合同》等一节，鉴于此租赁合同与本案租赁合同非同一法律关系，结合原告与中弘控股公司合作项目进展等因素，故本院对原告涉及某某号房屋的诉讼请求均不予处理；关于机会损失一节，原告之证据不足以证明其损失，本院对其该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、二〇一一年三月二十九日被告天津丽智置业有限公司与案外人吴某某签订的《房屋租赁合同》、二〇一二年二月十七日原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司、被告天津丽智置业有限公司、吴某某签订的《承租方变更协议书》、原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司和被告天津丽智置业有限公司签订的《房屋租赁合同》均于二〇一六年九月二十一日解除；二、被告天津丽智置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司租赁保证金43802元；三、被告天津丽智置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司房屋临时库房建设费20544元；四、被告天津丽智置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司装修费800000元；五、被告天津丽智置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司停业损失200000元；六、驳回原告北京龙脊中医骨伤医院有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38042元，由被告天津丽智置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  欧阳华审 判 员  魏慧彪人民陪审员  刘立英二〇二〇年二月四日书 记 员  彭林海