云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9016号上诉人（原审原告）：董冬梅，女，汉族，1975年3月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：查朝立、陈泽，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：彭中永，男，汉族，1979年2月20日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陶青、罗金鹏，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：王振海，男，汉族，1979年4月10日出生，住云南省昆明市。上诉人董冬梅因与被上诉人彭中永、原审第三人王振海房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经依法报请延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人董冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对被上诉人是否违约认定错误。本案是房屋租赁合同纠纷，合同的出租人为上诉人，承租人为被上诉人，合同条款约定的权利义务承受主体为上诉人与被上诉人，与原审第三人无关。作为房屋承租人的被上诉人最主要的义务就是向上诉人支付房屋租金，其履行的主体只能是作为房屋出租人的上诉人，被上诉人向原审第三人支付租金的行为不能产生清偿债务的后果。2.违约责任的归责原则为“严格责任原则”，只要被上诉人不向上诉人支付租金即构成违约，而不问被上诉人是否存在过错。被上诉人明知涉案房屋即将过户，上诉人在房屋过户后带着不动产权证多次上门向被上诉人讨要租金并告知其上诉人为房屋的合法所有权人，但被上诉人仍将租金交付给原审第三人，存在巨大过错。上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷已经向盘龙区人民法院提起诉讼，在诉讼期间，被上诉人仍向原审第三人支付房屋租金，其违约行为不言自明。被上诉人向一审提交了上诉人与原审第三人不当得利纠纷的裁判文书，在该裁判文书中已确认房屋的租金应向上诉人支付，故在法院的生效文书已经确认房屋租金归属的情况下，被上诉人仍将租金交付给原审第三人，有何“正当性、合理性”可言。3.原审第三人并非租赁合同当事人，被上诉人向其支付租金并不是履行合同义务，如果被上诉人认为自己遭受到损失，可在向上诉人支付租金后以不当得利为由向原审第三人主张。4.一审适用法律错误。被上诉人构成根本违约，一审适用合同法相关规定，认定被上诉人未构成违约从而判决驳回上诉人的全部诉讼请求属适用法律错误。被上诉人彭中永辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王振海述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董冬梅向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同，被告将其承租的穿金路云波小区8幢1层10号房屋返还原告（年租金55000元）；2.判令被告向原告支付拖欠的自2018年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（暂计至2018年10月31日为36666元）。以上两项合计91666元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告彭中永与第三人王振海于2016年6月14日签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给被告做宠物医院经营使用，租期五年即自2016年3月1日至2021年2月28日止，租金为55000元/年，一年一付，先付后用，押金4500元（被告已经向第三人支付），承租期间的水电、物管费、卫生费均由承租人承担。2017年3月9日第三人王振海及其配偶贾迎真委托案外人即王振海的哥哥王建立出售涉案房屋，2017年3月27日案外人王建立以王振海及其配偶贾迎真委托代理人的身份与原告即王建立的前妻董冬梅签订《二手房买卖合同》，将涉案房屋作价67万元出售给原告，2017年4月1日涉案房屋从第三人名下过户到原告名下。在取得涉案房屋的所有权后，原告董冬梅曾向被告多次主张租金，但第三人王振海以原告尚未付清房款为由阻止原告向被告支付房租，故被告于2018年2月27日向第三人王振海支付2018年3月1日至2019年2月28日的租金，于2019年3月26日向第三人支付2019年3月1日至2020年2月28日的租金。现原告认为被告拒不向其支付租金的行为构成违约，故诉至法院主张其诉请中的权利。另查明，为了追回第三人王振海收取的2017年4月1日至2018年2月28日期间的租金，原告董冬梅于2018年9月25日起诉第三人王振海及其配偶贾迎真不当得利纠纷，昆明市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）云01民终1226号民事判决书，维持一审判决，确认第三人王振海及其配偶贾迎真构成不当得利，其应该将2017年4月1日至2018年2月28日的租金人民币50416元返还给原告董冬梅。2019年1月8日第三人王振海及其配偶贾迎真以原告董冬梅未支付涉案房屋的房款为由，起诉原告董冬梅要求法院确认涉案房屋的买卖合同无效，2019年7月5日昆明市盘龙区人民法院以（2019）云0103民初455号民事判决书判决驳回第三人王振海及其配偶贾迎真的诉讼请求，同时该判决事实认定部分确认涉案房屋是以物抵债的形式过户至原告名下的，原告并未实际支付房款。该判决已经生效。一审法院认为，本案争议的焦点为原告是否有权解除涉案租赁合同？《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告彭中永和第三人王振海于2016年6月14日签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行义务。在租赁期内，第三人王振海将涉案房屋出售给原告董冬梅，并于2017年4月1日办理过户手续。根据买卖不破租赁的原则，上述租赁合同在涉案房屋过户后继续有效，出租人权利、义务转移由原告董冬梅享有和承担，原告董冬梅有权收取2017年4月1日之后的租金。但因原告和第三人在买卖涉案房屋时未对接好租金的收取事项，第三人王振海以房款未付清为由阻止被告向原告支付租金，且此期间，原告和第三人因租金收取主体及涉案房屋的买卖是否有效均涉及诉讼，直至2019年7月份，原告和第三人的诉讼才了结，关于涉案房屋的产权和租金的收取主体才得以明确。根据涉案租赁合同的约定，涉案房屋的租金为一年一付，先付后用，故被告于2019年7月以前即涉案房屋产权、租金收取主体存在争议期间，即将涉案房屋截止2020年2月28日的租金支付给第三人王振海并未超出涉案租赁合同约定的支付租金期限，具备正当性、合理性，未构成违约。根据上述合同法第二百二十七条规定，出租人在承租人无正当理由拒付或者迟延支付租金的情况下才可以解除合同。显然，被告不存在无正当理由拒付租金或者迟延支付租金的情形，原告无权要求解除涉案租赁合同，原告诉请解除合同的主张不予支持。关于原告主张的租金问题，第三人和被告均确认被告已经按照合同约定向第三人支付了截止2020年2月28日的租金，如判决由被告再向原告支付该笔租金将存在重复支付的不公平现象，且第三人当庭表示愿意将其已收取的2018年3月1日至2020年2月28日的租金支付给原告。故原告可向第三人主张要回2018年3月1日至2020年2月28日的租金。2020年2月28日之后的租金尚未到期，原、被告继续履行租赁合同后，由原告按照租赁合同的约定向被告收取即可。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告董冬梅的全部诉讼请求。案件受理费2092元由原告董冬梅承担。二审中，各方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议。本院经审查，一审确认“但第三人王振海以原告尚未付清房款为由阻止原告向被告支付房租”应为“但原审第三人王振海以上诉人董冬梅未付清房款为由阻止被上诉人彭中永向上诉人董冬梅支付房租”，应属笔误，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。综上，本院除确认“但原审第三人王振海以上诉人董冬梅未付清房款为由阻止被上诉人彭中永向上诉人董冬梅支付房租”外，其余查明的案件事实与一审一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》应否解除？2.被上诉人彭中永应否支付上诉人董冬梅房屋租金？本院认为，针对争议焦点1。原审第三人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在租赁合同履行期间，作为出租方的原审第三人将涉案房屋出卖给上诉人并签订了《二手房买卖合同》，2017年4月1日上诉人办理了房屋所有权变更登记手续。根据买卖不破租赁的原则，上诉人在购买涉案房屋后即承继了出租方的相应权利和义务。鉴于上诉人与原审第三人之间就房屋租金的收取主体及双方签订的《二手房买卖合同》是否有效等问题产生分歧并引发诉讼，而直至2019年7月双方之间的所有诉讼才因人民法院生效判决的作出而了结，同时对涉案房屋的产权归属及租金收取主体予以了明确，故被上诉人在2019年7月以前即涉案房屋产权归属及租金收取主体存在争议期间，将涉案房屋截至2020年2月28日的租金支付给原审第三人具备合理性，未构成违约。一审据此认定被上诉人不存在无正当理由拒付租金或迟延支付租金的情形，对上诉人要求解除《房屋租赁合同》的诉请不予支持，于法有据，并无不当。针对争议焦点2。被上诉人已向原审第三人支付了截至2020年2月28日的租金，庭审中原审第三人也明确表示愿意将其收取的2018年3月1日至2020年2月28日的租金支付给上诉人，并主张该段期间的租金其已通过银行转账方式向上诉人进行了支付，但上诉人在收到租金后又以银行转账方式向原审第三人予以了退还。上诉人对原审第三人的该主张予以认可，并表示其在收到租金后向原审第三人予以退还，是因为租金应由承租方即被上诉人向其支付，而非原审第三人。本院认为，在被上诉人已向原审第三人支付了截至2020年2月28日的租金，且原审第三人亦明确表示愿意向上诉人予以支付的情况下，如再行要求被上诉人向上诉人重复支付租金显失公平，故一审据此确认上诉人可向原审第三人主张要回2018年3月1日至2020年2月28日的租金，2020年2月28日之后的租金，上诉人与被上诉人继续履行租赁合同后，由上诉人按照租赁合同的约定向被上诉人收取，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2092元，由上诉人董冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年二月十二日法官助理李俊波书记员武雨