北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52054号原告：任宪湖，男，1965年8月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被告：高东生，男，1966年9月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。原告任宪湖（以下简称原告）与被告高东生（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张晓冲，被告之委托诉讼代理人王维民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告房屋拆迁补偿1873997元；2．被告向原告退还租金6700元。事实和理由：2016年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区X村北一处2．11亩院落出租给原告使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年4月1日，租金为前五年每年27万，五年后租金递增10%。双方合同中明确约定由原告将院落原有建筑拆除进行改建，改建后一层建筑1291．08平米归被告所有，原告有租赁权，二层建筑归原告所有，如遇拆迁二层建筑的拆迁赔偿款归原告所有。合同签订后，原告按照合同约定将院落内原有房屋拆除，同时新建两层房屋，为对外出租公寓使用，原告新建了锅炉房和卫生间，并对房屋安装了空调和暖气等，在使用过程中，房屋于2017年7月左右被拆除，同时北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社对拆迁进行了补偿，房屋补偿单价大约为1400元/平米。房屋拆迁补偿后，被告一直承诺将应属于原告的补偿款项支付给原告，但是被告对于补偿金额反复变化，双方已无法达成协商。因此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求，1、翻建的房屋并非原告自己出资，系被告和原告共同委托第三人翻建。2、租赁合同中约定二层建筑归原告所有的条款是无效的，因为建造者并非原告，此外，该房屋的翻建并没有取得相关部门的审批许可，也没有进行相应的登记（不动产登记）。而且，拆迁补偿款的发放也并非是按照补偿款总金额除以总平米数，也就是说每平米的拆迁补偿款是不等的。即使该租赁合同关于二层建筑的归属条款有效，那么相应的补偿金也应该扣除其实际租赁使用的年限后，等到被告从拆迁办实际拿到补偿款后再扣除搬家费、奖励金、被告补交的租赁款后，再支付给原告。关于原告的第二项诉讼请求，双方在解除租赁合同的时候被告已经将房屋租金、押金等所有的钱款交接完毕，双方不存在被告应向原告退还租金的情况。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》约定被告将位于北京市朝阳区X村北一处2．11亩院落出租给原告使用，租赁期限自2016年3月1日至2021年4月1日，前五年每年租金270000元，五年后递增10%。双方合同中约定由原告将院落原有建筑拆除进行改建，改建后一层建筑1291．08平方米归被告所有，原告只有租赁权，二层建筑归原告所有；合同到期后，二层建筑1291．08平方米的30%归甲方所有；在合同租赁期内如遇国家征地拆迁，二层建筑1291．08平方米拆迁赔偿款归原告所有，如不够总建筑款被告补齐；9年后，二层建筑1291．08平方米全部归被告所有。被告作为乙方与北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社作为甲方于2017年6月22日签订《拆除腾退补偿协议》（后附西A-75房屋平面示意图），约定甲、乙双方于2016年3月21日签订了《朝阳区农村集体资产租赁合同》，约定由甲方将十八里店乡西直河村约5．1亩土地出租给乙方；双方就乙方在原租赁场地内进行的房屋建筑物翻建和改扩建补偿收益达成一致，拆除房屋建筑6042．59平方米支付拆除补偿款6415751元，拆除棚房面积124．21平方米支付补偿款37618元；甲方支付乙方提前搬家奖励费906389元、工程配合奖励费1205250元；乙方应在2017年7月2日前将土地及房屋、附属物腾空，甲方给予乙方腾退补偿款款共计8565008元。经询，原告主张西A-75房屋平面示意图中标示为10（2）、12（2）、13（2）和4、8、9、11合计1322．1平方米房屋由其建造，被告应按照8565008元除以6042．59平方米计算得出的单价乘以1322．1平方米支付补偿款。被告不认可西A-75房屋平面示意图中10（2）、12（2）、13（2）和4、8、9、11的区域全部属于原告翻建，并主张拆迁补偿款中提前搬家奖励费和工程配合奖励费应归被告所有，不应由原、被告分享；被告尚未收到全部补偿款。庭审中，原告提交乔某出具的《证明》及乔某签字的收据九张，欲证明其出资雇佣乔某在涉案场地重新建造房屋。经询，原告称涉案场地的建房款总计预估为1690000元，尚未进行最终结算，原告手中持有乔某出具的涉案房屋及案外房屋的建设费用收据1500000元。被告对于《证明》及收据的真实性、关联性、合法性均不认可，主张证人应到庭作证。庭审中，原告提交臧某出具的《证明》及收据，欲证明其建造锅炉房、安装暖气管道的事实。被告对于前述证据的真实性、关联性、合法性均不认可，主张从《证明》的内容看也表述为安装暖气和锅炉，未体现建造锅炉房，且安装暖气及锅炉的费用与拆迁补偿款没有直接关系。庭审中，原告提交2017年5月31日被告出具的金额为100000元的租金收据。被告对于租金收据的真实性认可，并主张双方对于解除租赁合同达成一致将租金计算至2017年6月底，之后被告于某一天早晨退还了剩余租金6500元，但未要求原告出具收条。原告认可租金计算到2017年6月底，但主张2017年7月1日至2017年7月9日的剩余租金被告尚未退还。庭审中，原告提交拆迁腾退现场照片若干，欲证明租赁房屋被拆迁时状况，以佐证原告建造房屋的事实。被告对于照片的真实性认可，对于证明目的不予认可。庭审中，被告提交其与乔某于2015年10月21日签订的《协议》复印件，欲证明被告与乔某签订建房协议，事实是由被告出资建房。原告主张《协议》只有复印件，故对于其真实性不认可；事实上被告确实与乔某曾签订过建房合同，因为当时原告还未与被告签订租赁合同，在原告进驻后，被告要求原告支付拆除及建房费用，原告同意了，而且事实上也是由原告支付的建房款。另询，原告表示其改、扩建房屋无规划建设审批手续，其在承租房屋时未要求被告出具房屋产权及规划审批资料，因为考虑被告从村里承租涉案房屋后转租，可信度很大。被告主张改建房屋没有得到规划审批许可，但是其交付原告的租赁标的取得了规划审批许可，但未对此提交证据。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此原告与被告签订的《租赁合同》应属无效。被告虽辩称其交付原告的房屋具有规划审批许可证书，但未提供证据予以佐证，故对于其抗辩意见，本院不予采信。原告承租涉案房屋时未要求被告出具涉案房屋的规划许可和建设许可，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。被告应在其责任范围内对原告的损失承担相应的赔偿责任。被告虽然主张其出资对于涉案房屋进行改、扩建，但其未提供施工合同原件亦未提供支付凭证，相反原告持有支付凭证并提供书面证人证言、结合《租赁合同》的文本表示，本院认定改、扩建房屋系由原告出资，被告应对原告的装饰装修现值和改、扩建费用进行赔偿，但鉴于房屋已经拆除，不具备鉴定条件，故对于赔偿款金额本院根据原告出资进行改、扩建的面积并参考评估及补偿标准、双方责任比例予以酌定。关于原告要求被告返还租金的诉讼请求，被告虽然主张已经退还原告，但是原告不予认可，被告亦未提供证据佐证，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信，被告应退还原告剩余租金，原告主张金额有误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高东生于本判决书生效之日起七日内给付原告任宪湖赔偿款一百五十万元；二、被告高东生于本判决书生效之日起七日内退还原告任宪湖租金六千六百五十七元；三、驳回原告任宪湖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21726元，由原告任宪湖负担6726元（已交纳），由被告高东生负担15000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩审判员  云 凝审判员  王 楠二〇二〇年二月二十七日书记员  张 莹