山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初17261号 原告：青岛金帆文化艺术有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘晓华，职务执行董事。 委托诉讼代理人：李家安，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓华，山东琴安律师事务所律师。 被告：青岛西海岸双珠电子城管理有限公司，住所地青岛市黄岛区（原胶南市）。 法定代表人：朱志刚，职务经理。 委托诉讼代理人：徐正刚，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳艳，山东光浩律师事务所（实习）律师。 原告青岛金帆文化艺术有限公司与被告青岛西海岸双珠电子城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月20日、2020年2月20日二次公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李晓华，被告之委托诉讼代理人徐正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《青岛西海岸电子城租赁协议书》（以下简称《租赁协议书》），解除时间为2018年10月18日；2、被告赔偿因房屋漏水给原告造成的装修损失137943元、乐器损失107000元、停课损失6996元【212元/天X33天（2018年4月25日1天、2018年4月27日1天、2018年5月份31天）】，共计251939元；3、被告承担评估费18000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告承租位于青岛市黄岛区珠山路9号的下沉式网点9-29-11、9-29-21,租赁期间为9年，自2015年6月15日起至2023年9月15日止。原告装修使用后不久，2016年夏季涉案房屋便开始漏水，原告自行对房屋进行了修缮。2017年至2019年期间涉案房屋多处漏水、渗水且愈加严重，导致原告的乐器被浸泡，天花板、地板、装修等毁损。原告通知被告维修房屋，但至今仍未修好漏水点。房屋漏水致使原告一直无法使用涉案房屋，无法正常上课经营。被告未尽到及时维修租赁房屋、保证承租人正常经营的法定义务，给原告造成了极大的损失。 被告辩称，一、原告主张的装修及乐器、停课等损失不是被告造成的，依法不应由被告承担赔偿责任。理由如下：1、本案法院委托的青岛振青资产评估有限责任公司（以下简称：振青公司）及山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司（以下简称：泰衡正秉公司）只是对涉案房屋的装修等损失进行了鉴定，但未对原告造成上述损失的原因进行鉴定。原告尚须进一步举证证明上述损失是租赁房屋漏雨所致，原告的损失与房屋漏雨之间存在因果关系，否则应承担举证不能的法律后果。2、据被告核实，2017、2018年度即便涉案房屋漏雨，也是轻微渗漏，并不影响原告正常使用，也不可能造成原告主张的装修等损失。3、原告应通过适当措施予以避免其主张的损失，尤其是乐器损失。乐器本身为可移动物品，但原告却怠于履行减损义务，导致其损失扩大，对于损失扩大部分，被告不应承担赔偿责任。4、双方签订的《租赁协议书》第六条第2款约定“本协议租赁物按现状进行租赁”；第3款约定“装修方案须书面报请甲方审核，经甲方书面批准后方可施工。”因此，原告应举证证明，装修方案经被告书面批准后进行的装修施工。否则，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”该部分装修损失应由原告自行承担。5、双方签订的《租赁协议书》第八条第3款约定“租赁期满包括合同因故终止，本合同范围内的财产仍归各自产权方所有。除可移动的设施外，其他装修与建筑物乙方不得拆除毁坏，不折价收购，无偿归甲方所有，若乙方确需要使用，拆除后须恢复租赁物原状并保证结构安全，由此产生的一切费用由乙方负担……”由此可见，对于合同因故终止的情况，对于装修物原告有选择权，一种是无偿归被告所有，另一种若原告确需要使用的，拆除后须恢复原状并保证结构安全。该条款约定的两种情况，都无须被告赔偿原告装修损失。因此，即便房屋漏雨造成原告装修损失，导致合同终止原告均无权要求被告赔偿装修损失。二、被告曾于2016年9月29日通过减收原告租赁费的方式支付原告因涉案房屋渗雨造成的乐器损失共计3万元。原告在本次诉讼中又重新列举被告已赔偿部分损失，该部分损失应予以扣除，不应再由被告承担。综上所述，原告诉求被告支付因房屋漏雨造成的装修等损失，无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：包括案涉网点房在内的房屋于2011年3月22日依法取得建设工程规划许可证，证号为建字第370223201101011，登记的建设单位为青岛山兴房地产有限公司（以下简称：山兴公司）。 2015年6月8日，被告作为甲方、原告作为乙方，经协商一致签订《租赁协议书》。第二条“合作方式”约定：甲方以房屋设施的现状对乙方租赁；市场的承租方为乙方，租赁使用电子城科技文化街网点。第三条“租赁内容及期限”约定：乙方承租下沉式网点楼区域9-29-11(64.58平方米)、9-29-21（350.66平方米），面积415.24平方米；租赁期限为9年，自2015年6月15日起至2016年9月14日止。第六条“双方的责任与义务”第3款约定：本协议存续期间，在不改变租赁物主体结构、建筑安全的前提下，乙方可根据自身需要对其进行必要的装修，其所发生的全部费用均由乙方自行承担。装修的方案必须符合国家有关规定要求，同时须书面报请甲方审核，经甲方书面批准后方可施工。第八条“其他”第3款约定：租赁期满包括合同因故终止，本合同范围内的财产仍归各自产权方所有。除可移动的设施外，其他装修与建筑物乙方不得拆除毁坏，不折价收购，无偿归甲方所有。若乙方确需要使用，拆除后须恢复租赁物原状并保证结构安全，确保正常使用功能，由此产生的一切费用由乙方负担。 《租赁协议书》签订后，被告按约向原告交付了两处网点房9-29-11与9-29-21，原告出资进行了装饰装修，并且购买乐器用于经营教学。被告已将原告缴纳的装修保证金5000元予以退还。 原告向被告出具《证明》一份，载明：“因下沉式网点楼区域9-29-11漏水，造成乐器房屋损失，赔偿款从2016年9月15日至2017年9月14日房租款中抵扣人民币30000元（大写：人民币叁万元整）。”原告负责全面工作的刘水作为经办人签名。2016年9月29日，原告向被告支付网点房9-29-11与9-29-21的租金28299元。 2017年9月14日之前的租赁管理服务费，原告已全部付清。 2017年9月22日，原告以中通快递的方式向被告邮递送达了《函》一份，被告于9月25日签收。该函的内容如下：“合同签订后，本人按约定开始使用该租赁房屋，但在租赁房屋使用过程中，租赁房屋多处部位均出现了不同程度的漏水现象，给本人造成了较大的财产损失，严重影响了本人的正常的使用经营。本人曾多次就漏水修复事宜和损失赔偿事宜与贵公司磋商，但贵公司均为给予明确答复，截止本函发出之日漏水修复和损失赔偿事宜均未予妥善解决。据此，现本人就贵公司应承担义务的漏水修复事宜和损夫赔偿事宜提出如下解决方案：贵公司在收到本函之日起七日内与本人联系确定贵公司或贵公司指派的第三方公司进场对租赁房屋漏水相关部位进行全面有效的维修，并保证在合理的时间内修复完毕且确保修复效果。同时，本人因租赁房屋漏水导致的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关损失共计人民币伍拾万元整（￥500000元）应由贵公司承担赔偿责任。希望贵公司在收到本函后，能针对本函中阐述的问题和解决方案，于收到本函后七日内及时履行房屋修复和损失赔偿义务。否则，本人将解除贵我双方签署的《青岛西海岸电子城租赁协议书》同时贵公司应承担本人因此产生的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关一切损失。请贵公司慎重考虑诉讼可能带来的不利法律后果，及时履行房屋修复和损失赔偿的义务。” 2018年9月27日，被告将原告诉至本院，请求判令：解除案涉《租赁协议书》，原告腾空租赁场地，原告向被告支付租赁管理服务费、滞纳金，案件编号为（2018）鲁0211民初14020号。2018年10月10日，本院依法向原告送达了民事起诉状等诉讼文书。 该案在审理过程中，原告向法庭提交照片二十四张、《汇龙城受损乐器明细》一份、《收款收据》七份、《购销合同》七份，其中收据载明的日期依次为2016年5月12日、7月2日、8月19日、8月30日、9月6日、10月2日、10月5日，合同载明的日期依次为2016年4月2日、5月7日、7月12日、7月19日、7月25日、8月1日、9月10日，欲证明其受损失的乐器情况。被告质证称对真实性不予认可，且收据与合同载明的日期不一致。 另外，本院依法组织原、被告进行了现场勘查，并且拍摄了照片九张，显示天花板、墙体、乐器有不同程度被水浸泡的痕迹。 2018年10月18日，原告委托李家安、刘振远律师以顺丰速运的方式向被告邮递送达了《律师函》一份，被告于当日签收。该函的内容如下：“解除与贵公司签订的《青岛西海岸双珠电子城租赁协议书》，请贵公司于收到本通知书之日起3日内接收租赁房屋。由于在租赁房屋使用过程中，租赁房屋出现了不同程度的漏水现象，给青岛金帆文化艺术有限公司造成了较大的财产损失，严重影响了青岛金帆文化艺术有限公司正常的使用经营。青岛金帆文化艺术有限公司曾多次就漏水修复事宜和损失赔偿事宜与贵公司磋商，且多次催促贵公司接受房屋，但贵公司均未给予明确答复，也未有任何修复和赔偿行为及接收房屋行为。现特通知贵公司在收到本通知书之日起三日内接收房屋并与青岛金帆文化艺术有限公司共同协商确定第三方鉴定机构对因租赁房屋漏水给青岛金帆文化艺术有限公司造成的房屋装修损失、乐器损失、地板损失、误课损失等相关一切损失进行鉴定并予以赔偿。” 2019年12月23日，原告、被告以及山兴公司签订《房屋移交协议书》，由原告将两处下沉式网点房9-29-11与9-29-21的钥匙共四把移交给山兴公司。三方共同确认：9-29-11号网点房水表记录底数为15立方米，9-29-21号网点房水表记录底数为77立方米，原告已清空完毕两处网点室内物品，若存在室内物品，亦视为放弃两处网点内物品的所有权利，其它各方有任意处置权，由此造成的损失由原告自行承担。 （2018）鲁0211民初14020号案件在审理过程中，振青公司根据本院委托，于2019年6月4日依法出具《资产评估报告》，称评估对象为原告申请的对位于青岛市黄岛区珠山路9号下沉式网点9-29-11、9-29-21房屋在承租期间因房屋漏水给原告造成的装修损失、乐器损失、误课损失、装修残值损失的市场价值。评估结论为本评估报告选用成本法评估结果作为评估结论，装修损失（装修残值损失）137943元、因漏水造成的误课损失（租赁费、物业费）按年365天平均计算的日损失额为212元。该《资产评估报告》后附《固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表》，共计54项，其中不可移动的装修损失共计50项、可搬移设备共计4项，装修评估值为135393元、设备搬迁费评估值为2550元。原告预交评估咨询费10000元。 原告质证称：对该报告的真实性认可，该证据充分体现了原告所遭受的实际损失，原告因被告提供房屋无法实现合同目的而产生的经营损失，被告应予赔偿；本案并非合同中止，而是合同解除，原告于2018年10月18日曾函告被告解除合同，被告已经收到，故双方签订的《租赁协议书》已经解除；涉案房屋由原告于2015年6月份进行装修并向被告交纳保证金5000元，该笔保证金现已全额返还；自实际装修完成至本案审理前，被告曾多次到涉案房屋进行维修及勘查，并未对装修一事提出异议。 被告质证称：对该报告的真实性无异议，但该报告所认定的损失并不是由被告造成的，被告不应承担赔偿责任；该报告并没有对租赁房屋漏雨造成上述损失的因果关系进行鉴定，只是单纯鉴定涉案房屋内的乐器损失，根据双方约定，装修方案需书面报经被告审核，经被告书面批准后方可施工，因此原告应举证证明装修方案经过了被告书面批准后进行了施工，否则该部分损失应由原告自行承担；根据双方约定，对于房屋内的装修物，原告有选择权，一种是无偿归被告所有，另一种是若原告确需使用拆除后应恢复原状，且所需费用应原告自行承担，因此即便是漏雨造成原告部分损失，该部分损失也应由原告自行承担。 泰衡正秉公司根据本院委托，于2019年10月10日依法出具《价格评估报告》，称本次评估作业所涉及的乐器存放于黄岛区珠山路9号下沉式网点9-29-11、9-29-21房屋中，主要包括长笛、单簧管、萨克斯、小号、长号等19类，72件；价格评估基准日为2019年1月11日；价格评估对象状况参考评估基准日的理论成新情况和价格评估对象的理论使用状况；价值类型为市场价值；价格评估结果为因房屋漏水造成的乐器损失价值为106655.04元。原告预交评估费8000元。 原告质证称：对该报告的真实性以及体现的鉴定依据、鉴定结论均无异议；原告租赁涉案房屋用于教学培训，合同签订后原告采购大量乐器，在涉案房屋内开展教学培训活动，漏水时间多为休息日及晚上，原告不存在采取措施避免损失扩大的前提条件，且原告主张的损失是2017年以后发生的，并不包括2016年的损失。 被告质证称：对该报告真实性无异议，但认定的乐器损失与被告无关，不应由被告承担赔偿责任；该报告只对原告乐器损失进行了鉴定，并没有对由租赁房屋漏雨造成的因果关系进行鉴定，原告需进一步举证；乐器损失为可移动物品，但原告怠于履行减损义务，导致损失扩大部分应由原告自行承担；被告曾于2016年通过减收原告租赁费的方式支付了原告因房屋漏雨造成的相关损失，该部分应从原告列举的损失中扣除，不应由被告承担。 对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交落款日期为2018年5月23日的《函》以及落款日期为2018年5月28日的《回复函》各一份。《函》载明致山兴公司，称2018年4月16日和17日，贵单位厕所漏水，将我方音乐厅及器乐教室淹没，造成部分乐器损失13640元、装修损失10550元、学生停课损失16200元，合计40390元，请贵单位在5个工作日内予以赔偿。《回复函》载明致原告，内容如下：“2018年4月17日早晨，汇龙城网点物业管理公司汇隆物业巡查人员发现东一栋网点一楼公厕地面积水，经排查发现污水管道堵塞，随后物业公司立即联系人员疏通管道，并安排工作人员将公厕内积水排出。同时第一时间电话联系贵单位音乐厅李老师到音乐厅教室检查是否有渗水问题。4月18日当天因供电公司维护线路停电一天，物业公司三名工作人员帮助贵单位音乐厅清理一天卫生，并电话与李老师确认学生上课时间，得知上课时间为20日。为不影响学生正常上课，汇隆物业联系我公司于4月19日对金帆音乐厅内的吊顶等进行维修更换，并当天完成维修，并未造成贵单位停课等损失。依据事实，贵单位是与青岛西海岸双珠电子城管理有限公司签署的此网点的租赁协议，与我公司不存在租赁合同关系，我公司无义务向贵单位承担维修、维护和赔偿责任。”被告质证称，因系原告与山兴公司之间的函件，被告对此不清楚，故无法确定真实性。 对此本院认为，虽然《函》载明致山兴公司，《回复函》载明致原告，但是山兴公司并非本案《租赁协议书》的相对方，故对本案的关联性，本院不予认定。 二、原告提交的视频两份，称其工作人员于2017年7月21日、2018年4月17日分别使用手机拍摄了网点房9-29-21内的状况，欲证明2016年至2018年期间，涉案房屋多次、多部位出现漏雨、漏水、渗水现象，程度严重，原告现场用于教学的乐器及现场的装修均遭受损失，导致原告无法正常上课，合同目的无法实现。被告质证称，无法显示拍摄的具体地点，故对真实性不认可，并且视频中显示漏雨的位置只是一个部位，与原告主张的涉案房屋整体漏雨无法使用不吻合。 对此本院认为，该视频无明显的剪辑现象，能够证明案涉网点房9-29-21曾经出现过漏水现象。 三、原告提交的刘水于2018年9月26日与被告法定代表人朱志刚的通话录音一份，欲证明因涉案房屋屡次大规模漏水，被告于2017年底承诺免除原告14个月的全部费用。被告质证称，朱志刚未对刘水提出的免除14个月房租事宜做出任何实质性答复，并且朱志刚多次表示对研究免除14个月房租的结论并不清楚，故该录音不能作为认定案件事实的依据。 对此本院认为，经当庭播放录音，被告法定代表人朱志刚并未明确认可被告同意免除原告14个月租金，故对原告的该项主张，本院不予采纳。 四、被告提交《解除租赁协议通知书》一份，欲证明于2018年9月21日以顺丰速运的方式向原告邮递送达了《解除租赁协议通知书》。该通知书的通知内容如下：“一、自即日起解除与贵公司授权代表刘水签订的《青岛西海岸双珠电子城租赁协议书》。二、协议解除后3日内，请贵公司根据租赁协议的约定，在保持租赁物现状不损坏，确保正常使用功能的情况下，将租赁物内的设施及财物搬离，与我公司办理交接手续。三、办理交接手续时，贵公司需支付欠交我公司的相关费用：租赁服务管理费62963元、滞纳金114907元，欠费总计：177870元。以上费用均计算至2018年9月14日，缴费时需根据实际使用租赁物的期限据实结算。四、若贵公司逾期不腾空房屋，我公司有权按租赁协议的约定要求贵公司支付实际占用期间的租赁服务管理费及滞纳金。” 对此本院认为，虽然原告否认收到了该通知书，但是被告提交的顺丰速运客户存根显示收件方为被告、刘水151××××6767、山东省青岛市黄岛区太行山路10-16号，托寄物为文件，收件时间为2018年9月21日，并且原告未提交相反证据予以推翻，故本院认定原告已收到该通知书。 五、被告提交《关于催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知》一份，欲证明于2018年11月19日以顺丰速运的方式向原告邮递送达了《关于催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知》。该通知的通知内容如下：“一、请贵公司根据双方签订《租赁协议书》的约定，在保持租赁物现状不损坏，确保正常使用功能的情况下，将租赁物内的设施及财物搬离，与我公司尽快办理交接手续。二、办理交接手续时，贵公司需支付欠交我公司的相关费用：租赁服务管理费74296元、滞纳金157879元，欠费总计：232175元。以上费用均计算至2018年11月14日，缴费时需根据实际使用租赁物的期限据实结算。三、若贵公司逾期不腾空房屋，我公司有权按《租赁协议书》的约定要求贵公司支付实际占用期间的租赁服务管理费及滞纳金。” 对此本院认为，虽然原告否认收到了该通知，但是被告提交的顺丰速运客户存根显示收件方为被告、刘水151××××6767、山东省青岛市黄岛区太行山路10-16号，托寄物为催促交付租赁服务管理费等相关事宜的通知，收件时间为2018年11月20日，并且原告未提交相反证据予以推翻，故本院认定原告已收到该通知。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、案涉《租赁协议书》是否于2018年10月18日解除；二、原告主张的装修损失137943元、乐器损失107000元、停课损失6996元有无法律依据。 对于第一个焦点问题。案涉房屋取得了建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁协议书》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面、诚实信用地履行自己的义务。根据本院现场勘查时拍摄的照片，考虑到案涉网点房9-29-11、9-29-21曾经出现过漏水现象，而被告作为出租人怠于履行租赁物的维修义务，并且原告作为承租人迟延支付适当租金，故双方在合同履行过程中均存在不同程度的违约行为，在一定程度上影响到合同继续履行。被告曾经于2018年9月27日以提起诉讼的方式要求解除合同，而原告于2018年10月18日以发送《律师函》的方式通知被告解除合同，被告于当日签收，故本院依法认定案涉《租赁协议书》于2018年10月18日解除。 对于第二个焦点问题。振青公司根据本院委托依法进行评估并出具了《资产评估报告》，泰衡正秉公司根据本院委托依法进行评估并出具了《价格评估报告》，被告没有足以反驳的相反证据和理由，故本院依法认定其证明力。被告交付的租赁物曾经出现过漏水现象，并且怠于履行维修义务，根据证据的高度盖然性理论，本院依法认定承租期间因房屋漏水给原告造成了装修损失、乐器损失。原告在（2018）鲁0211民初14020号案件审理过程中为证明其受损失的乐器情况，向法庭提交的《收款收据》、《购销合同》大部分系发生于2016年8月份之前，而原告又于2016年9月29日以乐器房屋损失赔偿款抵扣租金30000元，故该30000元应当从上述评估损失价值中予以扣除，即被告还应当赔偿原告各项损失共计214598.04元（137943元+106655.04元—30000元）。被告拒绝承担上述损失的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。至于原告主张的停课损失6996元，缺乏充足有效证据予以证明，本院依法不予支持。此外，原告预交的评估费18000元，根据被告给付原告款项214598.04元在其中所占的比例，应当由被告承担15353元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告与被告于2015年6月8日签订的《青岛西海岸电子城租赁协议书》于2018年10月18日解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告各项损失共计214598.04元； 三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告评估费15353元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5079元，由原告负担560元，被告负担4519元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  赵甫明 人民陪审员  鞠培华 二〇二〇年二月二十四日 法官助理张群 书记员李萍