湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0304民初217号 原告：湖南湘银物业服务有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路368号湘银大厦六楼。 法定代表人：王怡骅，执行董事。 委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。 被告：陶亚军，女，1972年10月2日出生，汉族，湘潭市人。 原告湖南湘银物业服务有限公司与被告陶亚军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告湖南湘银物业服务有限公司委托诉讼代理人谭思敏,被告陶亚军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南湘银物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业管理费4773.12元，违约金1145.54元，合计5918.66元；二、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是具有合法资质的物业服务合同企业。2014年3月29日，原告与被告签订《湘银万和金色华庭物业管理服务合同》，原告为万和金色华庭小区提供物业服务至今。被告为该小区业主，房屋面积为90.4平方米。原告一直积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务。但是，自2016年4月1日至2018年12月31日，被告一直未缴纳物业服务费，共计4773.12元。经原告多次催缴，但其拒绝缴纳。依照合同约定，被告还应承担违约金1145.54元。现根据合同约定及法律规定诉至法院，请求判如所请。 原告湖南湘银物业服务有限公司为证实其诉讼请求，向法院提交以下证据： 证据1、原告工商信息复印件，拟证明：株洲湘银物业管理有限公司更改为湖南湘银物业服务有限公司。 证据2、前期物业管理服务合同复印件，拟证明：原告受湘潭万和置业有限公司（开发商）的聘请为万和金色华庭小区提供前期物业管理服务。 证据3、物业管理服务合同复印件，拟证明：原告与被告之间存在物业服务合同关系，物业费缴纳标准、违约金计算方式等，被告接受原告的物业管理服务。 证据4、入伙手续书复印件，拟证明：被告已收房。 证据5、住户登记表复印件，拟证明：被告为万和金色华庭小区住户。 证据6、催缴通知单照片、律师函、律师函照片，拟证明：原告已向被告催缴过物业费。 证据7、客户服务需求同意表、客户服务需求服务单、外来人员出入登记表、工作联系函、电梯定期检验报告、物业服务工作单、株洲湘银物业管理有限责任公司业主满意度调查表（住宅）、湘银物业万和金色华庭管理处客户服务简报、保洁卡、金色华庭小区违章搭建情况说明复印件，拟证明：原告为被告提供了包括房屋建筑共有部位，共用设施设备的日常维护和管理，公共环境卫生及垃圾清运、公共绿地和绿化养护和管理，小区安全、小区车辆秩序管理，电梯运行和日常维护管理，小区照明灯管理，房屋装饰装修管理服务等在内的非常完善的物业服务。 证据8、房产信息，拟证明：被告为万和金色华庭小区的业主。 被告陶亚军辩称，1、原、被告于2014年3月29日签订的物业服务合同，答辩人于2015年11月发现房屋客厅及卧室墙面空鼓开裂，前后几年多次找物业要求维修但总是推诿；2、原、被告之间的物业管理合同已过期，不具备法律效力；3、原告在服务期间管理混乱，业主曾联名提意见；成立业主委员会后也对原告下达了整改通知；4、原告未经业主同意许可小区内张贴广告；5、原告履职期间，小区乱搭建现象严重但原告也不予制止。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告为证实其答辩理由，向本院提交以下证据： 证据9、2017年业主就物业管理问题致函原告并附有签名，拟证明：原告履职不到位。 证据10、被告家墙面及玻璃开裂照片，拟证明：房屋存在质量问题。 证据11、业主委员会责令原告整改及原告工作不到位的相关照片，拟证明：原告履职不到位。 证据12、质量保证书，拟证明：被告房屋墙壁质量问题开发商已委托原告负责维修处理，但原告没有处理到位。 以上证据经过庭审质证，被告对原告提交的证据1指出合同中签字的法定代表人与登记的法定代表人不是同一个人；证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但是是开发商和物业签订的；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但该合同已履行到期；对证据4、5、6真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7中有些证据的真实性有异议，是后期补的，被告并不知情，小区很多摄像头是坏的，物业并没有维修；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对被告提交的证据9真实性、合法性、关联性有异议，公开信没有任何签字，签字是附在表中，两份中间是否存在关联性有异议，无法核实业主是否是本人签字；对证据10真实性、合法性、关联性有异议，无法确认照片拍摄时间及是否是被告房屋内拍摄的；对证据11与本案无关，原告这次起诉时间段是到2018年12月31日，而其照片是在2019年下半年拍摄；证据12与原告无关，原告并没有签字盖章。 因证据2、3、4、5、6、8原、被告对其真实性均无异议，本院对上述证据均予以认定。证据1被告虽提出质疑，但法定代表人的变更并不影响公司对外签订合同效力，对该份证据真实性本院予以认定。证据7、9、10、11均系复印件，原、被告均未提供证据来源，且对方不予认可，本院对上述证据真实性、关联性均不予认定。证据12系开发商与被告之间的协议，与本案无关。 本院根据以上采信的证据和庭审过程中当事人的当庭陈述，查明如下事实： 2014年3月21日，湘潭万和置业有限公司与原告湖南湘银物业服务有限公司签订《万和.金色华庭前期物业管理服务合同》，合同约定选定原告对万和.金色华庭小区提供物业管理服务事宜。2014年3月29日，被告陶亚军作为业主办理了住宅的入伙手续，并填写了《住户登记表》，该住宅面积90.4平方米。同日，原、被告签订《湘潭市万和.金色华庭小区物业管理服务合同》，合同约定自2014年4月1日起开始支付物业管理费，按1.6元/平方米/月支付，支付方式为按年支付：业主在每年第四个季度最后一个月25日之前将下年度的物业费以现金或转账方式足额支付，逾期不缴纳按应缴纳额3‰/天标准收取滞纳金。本合同有效期自合同签订之日起至2016年12月31日止，合同有效期后请到物业公司办理续签手续，如不及时到物业办理续签手续，则本合同规定条款对双方继续有效。合同签订后，被告支付了2016年4月1日之前的物业管理费。合同到期后，该小区因未成立业主委员会，又无其他物业公司接手管理，原告在该小区进行物业服务至2019年12月31日离场。被告自2016年4月1日开始便未向原告缴纳物业管理费，原告在上门张贴收费通知及律师函未果的情况下向本院起诉主张要求被告支付至2018年12月31日的物业管理费及滞纳金。 另查明，原告公司于2000年1月19日成立，其公司曾用名为株洲湘银物业管理有限公司。被告陶亚军系房屋产权人。 本院认为，2014年3月29日原告湖南湘银物业服务有限公司与被告陶亚军签订《湘潭市万和.金色华庭小区物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，具有合法性、有效性，原、被告均应按合同约定履行合同义务。书面合同约定的到期日2016年12月31日后，虽原、被告未继续签订书面协议，但原告一直在万和.金色华庭小区向被告提供物业服务至2019年12月31日，被告陶亚军在答辩中未对该事实予以否认。此期间原、被告之间形成事实物业服务合同关系。考虑到原、被告后来未就物业管理服务合同重新签订书面协议，自2017年1月1日至2018年12月31日，原书面合同中有关物业费收取的标准继续约束原、被告双方，但原告就该段时间主张的滞纳金本院不予支持。被告陶亚军的房屋面积为90.4平方米，根据约定其每月应交纳物业管理费144.64元。被告陶亚军自2016年4月1日至2016年12月31日按约定应向原告交纳物业管理费1301.76元。因原告对物业费的收取的时间也未完全按照合同的约定，因此2016年12月31日之前也无法依据合同计算滞纳金，故本院对原告该部分诉讼请求亦不予支持。自2016年4月1日至2018年12月31日，原告共欠付被告物业管理费4773.12元。被告陶亚军辩称提出被告未按约定履行义务造成小区乱搭乱建、广告无序张贴、卫生脏乱，虽被告在举证过程中提供了一组照片及函件的复印件，但不能证实造成上述状况是原告履职不当或不履职而形成，故本院对被告因上述原因造成其不支付物业管理费的理由不予支持。被告还提出其房屋客厅及卧室墙面空鼓开裂，被告未履行维修义务。根据合同约定，原告对房屋建筑本体公用部位有维修、养护、管理义务，对被告所有房屋室内墙体并无上述义务，被告以此抗辩不支付物业管理费用的理由本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陶亚军于本判决生效之日起五日内日一次性支付原告湖南湘银物业服务有限公司物业管理费4773.12元； 二、驳回原告湖南湘银物业服务有限公司其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元减半收取25元，由被告陶亚军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  王  振  芳 二〇二〇年二月二十七日 法官助理  兼书记员郭林媛 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以拟证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以拟证明其事实主张的，由负有举证拟证明责任的当事人承担不利的后果。