河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民初216号原告（执行案外人）：付海霞，女，1972年1月3日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：吕梦维，河南瀛宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋子，河南瀛宋律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：亚翔建设集团有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区归德路与长江路交叉口东北角，统一社会信用代码：914114007662228899。法定代表人：杨亚伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李攀飞，河南诚念律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高霞，河南诚念律师事务所实习律师。被告（被执行人）：商丘市金桥置业有限公司，住所地：河南省商丘市睢阳区南京路南侧华夏路298号，统一社会信用代码：91411400776534704U。法定代表人：黄辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李素敏，河南栗城律师事务所律师。原告付海霞与被告亚翔建设集团有限公司（以下简称亚翔公司）、商丘市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告付海霞之委托诉讼代理人吕梦维、王秋子，被告亚翔公司之委托诉讼代理人李攀飞，被告金桥公司之委托诉讼代理人李素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付海霞向本院提出诉讼请求：一、立即停止对原告购买的位于商丘市珠江路南侧华夏路西侧“百合花园”11#楼1-2层东至西1-6间商业房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告对所购买的案涉房屋享有对抗强制执行的权利。1、原告在法院查封之前即于2014年12月6日与金桥公司签订了书面的商品房买卖合同，结合金桥公司出具的收据和情况说明，足以证明该商品房买卖合同及支付购房款的真实性，该合同依法生效并履行。原告与金桥公司之间没有借款关系，不属于以房抵债合同关系；2、2015年9月1日，金桥公司将案涉尚未完工的房屋交付给原告占有使用，原告又进行了后续施工，施工完成后将房屋出租。房屋交付后原告要求金桥公司办理房产证，但因金桥公司原因至今未办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告依法享有对所购房屋排除强制执行的权利。二、由于金桥公司资金不足没有能力继续施工，2015年9月1日向原告交付的是未施工完成的房屋，原告不得已自己进行了门窗安装、地坪铺设、内外粉、楼梯建设等后续工程，费用全部由原告承担，原告对房屋增值部分当然享有财产权利，能够对抗执行，亚翔公司对该增值部分也不享有优先受偿权。三、原告购买房屋是为了满足家庭生活需要，属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者，亚翔公司的工程价款优先受偿权不得对抗原告。四、河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14执异127号民事裁定根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定驳回原告的执行异议属适用法律错误，该条规定有“法律、司法解释另有规定的除外”的但书情形，而对本案而言，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封案涉房屋，本案符合上述第二十七条规定的但书除外情形。被告亚翔公司答辩称：1、生效判决已经确认亚翔公司对案涉执行标的享有对抗案外人的优先受偿权，原告作为案外人提出的执行异议依法不应支持；2、原告与金桥公司原是民间借贷关系，在法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，显示日期为2014年12月6日的商品房买卖合同是原告与金桥公司恶意串通在法院查封后补签，真正的签署时间在2017年之后；3、案涉房屋是亚翔公司承包建设，截至2017年亚翔公司提起工程款诉讼时，该工程尚未最终竣工，至今也未取得商品房预售许可证，因此原告提交的商品房买卖合同即便是在查封前签订，依法也属于无效合同，不具备排除法院查封、执行的条件；4、即便原告的商品房买卖合同真实、有效，原告也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不属于消费者物权期待权，不能排除执行。原告的诉讼请求缺乏基本的事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告金桥公司未提交书面答辩意见，二审庭审中答辩称：金桥公司与原告是借款关系，并非商品房买卖合同关系，案涉商品房买卖合同实际是为2013年11月4日的一笔11500000元的借款提供担保，且该11500000元借款已经偿还原告11210000元，尚欠200000余元，只是案涉房屋还没有解除担保形式而已。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告付海霞提交的证据，本院认定如下：提交的本院（2019）豫14执异127号民事裁定书，亚翔公司和金桥公司对其真实性均无异议，本院予以采信；提交的商品房买卖合同、金桥公司出具的收据、债权债务转移协议书、中国工商银行汇款单、高代峰出具的证明、黄辉出具的借条、金桥公司出具的情况说明、照片，均达不到付海霞与金桥公司签订的是合法有效的商品房买卖合同以及付海霞是在人民法院查封之前合法占有案涉商铺的证明目的，且亚翔公司、金桥公司对此不予认可，本院对该证明目的不予采信。对于被告亚翔公司提交的证据，本院认定如下：提交的本院（2017）豫14民初42号民事判决书为生效法律文书，且付海霞、金桥公司对其真实性均无异议，本院予以采信；提交的河南省商丘市睢阳区人民法院（2018）豫1403民初5313号民事判决书，与本案不具有关联性，本院不予采纳。对于被告金桥公司提交的证据，本院认定如下：金桥公司提交的六份汇款凭证，与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2013年11月4日，付海霞向高代峰分汇款11500000元，后黄辉为付海霞补打12664000元的借条一份，该借条出具日期显示为2014年5月15日。付海霞与黄辉、金桥公司签订显示日期为2014年12月6日的债权债务转移协议书一份，约定：2014年5月15日黄辉借付海霞12664000元，金桥公司欠黄辉12664000元，付海霞购买金桥公司商品房应付购房款12664000元，黄辉应偿还给付海霞的借款12664000元由金桥公司代为偿还，付海霞应支付给金桥公司的购房款不需要再用现金支付，以金桥公司代黄辉应偿还付海霞的借款折抵，金桥公司为付海霞出具购房款收据后，将黄辉为付海霞出具的借条收回以折抵金桥公司欠黄辉的款项。付海霞与金桥公司签订显示日期为2014年12月6日的商品房买卖合同一份，约定付海霞购买金桥公司“百合花园”11#楼1-2层东至西1-6间房、合同单价8500元/㎡、付海霞于合同签订后一次性付清购房款以及金桥公司应于2015年9月1日将经验收合格的商品房交付付海霞使用，金桥公司为付海霞出具了12664000元的购房款收据。现案涉商铺已租赁给他人用于商业经营。2012年9月22日，亚翔公司与金桥公司签订建设工程施工合同，约定由亚翔公司承建金桥公司开发的商丘市百合花园11#、12#楼工程（一期）。合同签订后，亚翔公司进行了施工。因金桥公司未按约定支付亚翔公司工程款，亚翔公司起诉至本院。依据亚翔公司的财产保全申请，本院于2017年4月1日作出（2017）豫14民初42号民事裁定，冻结金桥公司银行存款3800万元或查封其同等价值的财产，并于同日张贴公告，查封金桥公司位于商丘市珠江路与华夏路交叉口珠江路向西200米路南在建“百合花园”11#、12#楼盘的全部上下两层门面房。本院审理后于2017年6月22日作出（2017）豫14民初42号民事判决，判决第二项为：亚翔公司在30132555.11元工程款范围内，就其已经完成的商丘市百合花园11#、12#楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。判决生效后，因金桥公司未履行判决确定的义务，亚翔公司向本院申请强制执行，本院于2017年8月3日以（2017）豫14执112号执行案件立案执行。2017年8月17日，本院作出（2017）豫14执112号执行裁定，将该案指定河南省商丘市睢阳区人民法院执行。在执行过程中，付海霞向本院提出执行异议，请求中止对位于商丘市珠江路南侧华夏路西侧“百合花园”11#楼东至西1-6间商业门面房的执行，并解除对该门面房的查封。本院审查后于2019年10月9日作出（2019）豫14执异127号民事裁定，驳回付海霞的异议请求。付海霞不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，金桥公司开发的位于商丘市珠江路与华夏路交叉口珠江路向西200米路南的“百合花园”11#楼至今未取得商品房预售许可证。本院认为，对于付海霞提出的执行异议之诉，金桥公司既是被执行人，又是房地产开发企业，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的前提条件，该两条在适用情形上存在交叉，付海霞只要符合其中任何一条规定的可以排除强制执行的全部情形，均应依法予以支持；反之，则不应支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，付海霞与金桥公司虽然签订了商品房买卖合同，但金桥公司至今未取得案涉11#楼的商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，付海霞与金桥公司之间的商品房买卖合同依法应属无效；其次，付海霞虽然提交了房屋现场照片、金桥公司出具的情况说明，可以证明案涉商铺现已租赁给他人使用，但并未提交房屋租赁合同以及支付租金的相关凭证，也未提交交房手续、交纳物业费和水电费等的相关证据，且金桥公司在本案中不认可其与付海霞存在真实的商品房买卖合同关系，因此不能证明付海霞是于本院2017年4月1日查封案涉商铺之前即已合法占有了案涉商铺。因此，付海霞不符合上述第二十八条规定的全部情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，如上所述，付海霞与金桥公司签订的商品房买卖合同依法应为无效；其次，付海霞购买的案涉房屋为商铺，并不是用于居住，且未提交其名下无其他用于居住的房屋的证据。因此，付海霞亦不符合该第二十九条规定的全部情形。关于付海霞主张的其对案涉商铺增建行为的问题，其未提交相关证据加以证明，且即使存在增建行为，因增建部分与案涉房屋已构成不可分割的整体，亦不能以此排除对案涉房屋的强制执行，不属于本案执行异议之诉的审理范围，可在执行程序中予以处理，因此其该项理由依法不能成立。综上所述，原告付海霞对案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告付海霞的诉讼请求。案件受理费97784元，由原告付海霞负担。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年二月二十六日书记员 时 淼