上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初41127号原告：肖远贵，男，1971年1月4日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：朱伟，上海市竞业律师事务所律师。被告：余后龙，男，1969年1月22日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沈家东，上海道朋律师事务所律师。原告肖远贵与被告余后龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告肖远贵的委托诉讼代理人朱伟，被告余后龙的委托诉讼代理人沈家东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖远贵向本院提出诉讼请求：1，确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告退还原告保证金38,000元；3、判令被告支付原告以38,000元为基数，自2015年11月1日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算的资金占用费。事实与理由：2015年9月8日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于上海市闵行区莲花路XXX号一层一间房屋租赁给原告,租赁期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止,月租金19,000元,保证金38,000元。合同签订当日,原告向被告支付保证金、2015年10月7日至2016年1月7日的租金及物业费。当时原告了解到涉案房屋产权人系上海华一实业公司(下称华一公司),华一公司将房屋出租给上海轩广企业管理有限公司(下称轩广公司)，后轩广公司将房屋转租给上海日汇投资有限公司(下称日汇公司),日汇公司又将该房屋转租给被告，后被告将该房屋转租给原告。原告支付相关款项后得知,闵行法院作出(2015)闵民五(民)初字第1440号民事判决,判令解除华一公司与轩广公司之间的《租赁合同》,故自该判决所确定的合同解除日起，被告余后龙对该房屋已丧失使用权。2017年原告曾起诉，后因双方协商故撤诉。双方协商不成后原告于2019年5月再起诉，因原告未补缴诉讼费，该案按撤诉处理。综上，自2015年10月31日起被告已无权出租房屋并收取租金，故诉至法院。审理中，2019年12月2日，原告将诉讼请求1变更为要求确认上述《房屋租赁合同》于2015年10月31日解除。被告余后龙辩称：原告基于大房东的租赁关系被解除而要求确认原被告的租赁合同于2015年10月31日解除，如华一公司与轩广公司间的合同解除，那日汇公司也无权向原告出租房屋，原告所提出2016年1月7日后将相应租金支付给日汇公司及被告的上家，毫无依据。被告与日汇公司间并没有解除合同。被告于2016年7月后在网上查询时才知道产权人与大房东解除了租赁合同。2017年原告诉至法院时才知道原告要求确认双方签订的租赁合同无效。原告主张合同于2015年10月31日解除无依据。被告认为日汇公司向原告发出通知之日的2016年3月10日为原、被告之间租赁合同解除日期。当时原告欠付租金超过一个月，被告口头通知了原告。至2016年3月10日，原告拖欠2个月租金，欠付金额正好用原告缴纳的租赁保证金抵冲，故不同意退还。双方对资金占用费利率没有约定。不同意支付资金占用费利息。本院经审理认定事实如下：华一公司系上海市闵行区莲花路XXX号房地产权利人。2003年9月11日，华一公司将上海市漕宝路XXX号(即莲花路XXX号)的五层共计24,817.07平方米建筑物，以及房屋东侧约2亩、南侧约5.4亩的场地出租给上海永居装饰市场经营管理有限公司(下称永居公司)。2014年4月2日，华一公司、永居公司与轩广公司签订《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，承租人变更为轩广公司。轩广公司又将涉案房屋出租给上海美博汇化妆品市场经营管理有限公司、日汇公司等。被告余后龙称，其向日汇公司承租了上述莲花路XXX号一层一间面积为100平方米的房屋。2015年9月8日，被告余后龙(出租方、甲方)与原告肖远贵(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于闵行区莲花路XXX号一层一间面积为100平方米的房屋，用途为便利店。租赁期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止。免租期自2015年9月8日起至2015年10月7日止，月租金19,000元，月物业管理费600元，先付后用，付三押二。本合同签订之日当日内，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的保证金38,000元。租赁期间，乙方如违反有关合同条款、规定，致使甲方蒙受损失的，甲方可以乙方部分或全部保证金抵付甲方蒙受的损失，并向乙方出示其蒙受损失的合理证据以及实际费用开支的发票。非经甲方书面同意，乙方不得转租。因各种原因本租赁合同提前终止的，乙方必须在终止后3天内清场，并向甲方返还该房屋，在此3天内仍按本合同约定支付租金，若逾期未清场返还的，则每逾期一天，乙方应按约定租金的三倍支付房屋占有使用费。乙方逾期不支付租金、保证金、水、电、通信等任何一项费用超过或累计超过1个月(含1个月)的，甲方可立即解除本合同及相应补充合同，收回租赁物，并要求赔偿损失。若乙方逾期支付本合同约定的租金、保证金等任何一项费用的，每逾期一日，则乙方按迟付的租金、水、电等相应费用的千分之三作计算方法赔偿甲方损失，每日累计，直至逾期部分租金等费用付清时止。任何一方违约，应赔偿守约方主张权利而支出的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。本合同约定的违约金或赔偿金可累加计算收取。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付了3个月的房租57,000元(2015年10月7日至2016年1月7日)、3个月物业管理费1,800元(2015年10月7日至2016年1月7日)和相当于2个月房租的保证金38,000元。被告向原告交付了房屋。原告在承租的房屋内开设了喜士多便利店。2016年3月10日，日汇公司向喜士多便利店发出《通知书》，称原告使用的房屋系被告余后龙向日汇公司承租，自2015年12月31日起被告拖欠日汇公司租金，日汇公司已经解除了与被告签订的房屋租赁合同，建议原告停付交给被告余后龙的房租并与日汇公司联系。同年3月23日，华一公司也向喜士多便利店发出《通知书》告知原告，华一公司与轩广公司已解除了租赁合同，如有关公司向原告催讨租金，建议原告停付并与华一公司联系。另查明，2019年7月，肖远贵曾诉至本院要求确认其与余后龙签订的房屋租赁合同无效，后因未按时交纳诉讼费，被本院按撤诉处理。还查明，华一公司与轩广公司、日汇公司房屋租赁合同纠纷案，经本院判决华一公司与轩广公司签订的《房屋场地租赁合同》于2015年10月31日解除、日汇公司将莲花路XXX号的房屋与场地返还华一公司。该判决经二审于2016年7月28日生效。2015年11月至2016年4月，原告另向日汇公司支付过租金和物业管理费。涉案房屋现仍由原告肖远贵使用。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、保证金收据、房租收据、物业费收据、(2015)闵民(五)民初字第1440号民事判决书、(2019)沪0112民初27227号民事裁定书、日汇公司发出的《通知书》、华一公司发出的《通知书》，被告提供的(2016)沪01民终2908号民事裁定书、收据等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同，对双方当事人产生约束力。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金和至2016年1月7日的租金、物业管理费，且实际使用该租赁房屋，故原告要求确认房屋租赁合同于2015年10月31日解除，与事实不符。原告于2019年12月2日当庭将诉讼请求变更为要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，故其要求解除合同的意思于该日到达被告，本院鉴于涉案房屋经生效判决确定由被告余后龙的上家日汇公司向产权人华一公司返还，被告余后龙已无法向原告继续履行出租义务，故本院确认《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除，合同解除后，被告应向原告返还因该合同取得的租赁押金38,000元。至于原告主张的以38,000元为基数，按照年利率6%计算的资金占用费，因无合同依据，本院不予支持。因被告对合同解除后的其余事项未提出反诉，故本院在本案中不作处理，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告肖远贵与被告余后龙签订的关于上海市闵行区莲花路XXX号一层一间房屋的《房屋租赁合同》于2019年12月2日解除；二、被告余后龙于本判决生效之日起十日内退还原告肖远贵租赁押金38,000元；三、驳回原告肖远贵其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计437.50元，由原告肖远贵负担25元，被告余后龙负担412.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇二〇年二月二十四日书记员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。