河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终5729号上诉人（原审原告）：牛振，男，1983年12月1日出生，汉族，住广州省深圳市福田区。委托诉讼代理人：席顺国，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银，河南宇华大众律师事务所律师。上诉人（原审原告）：牛晓，女，1982年11月2日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：席顺国，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银，河南宇华大众律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王秀花，女，1957年7月16日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：席顺国，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：王银，河南宇华大众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牛明庆，男，1958年4月29日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：牛东方，女，1976年12月10日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：王丹，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：万莉莉，河南联盟律师事务所律师。上诉人牛振、牛晓、王秀花因与被上诉人牛明庆、牛东方确认合同无效纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牛晓、王秀花及三上诉人委托诉讼代理人席顺国、王银，同时也是上诉人牛振的委托诉讼代理人。被上诉人牛明庆，被上诉人牛东方其委托诉讼代理人王丹、万莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛振、牛晓、王秀花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判“确认牛明庆与牛东方签订的《房屋过户转让契约》无效。”2、一、二审诉讼费用由牛东方、牛明庆承担。事实和理由：1、一审判决认定“王秀花称其不知情的理由不能成立”是错误。牛明庆在故意隐瞒王秀花、牛晓、牛振的情况下，和牛东方签订《房屋过户转让契约》。王秀花因长期不回西对此转让事宜确实不知情。2、牛明庆签订《房屋过户转让契约》属于无权处分。根据《农村宅基地管理办法》第九条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。结合被上诉人牛明庆在一审诉讼中提供的村委会出具的证明，被上诉人牛明庆所转让的房屋及宅基地属于牛明庆、王秀花、牛晓、牛振家庭共同共有，而不是牛明庆一人所有。牛明庆签订《房屋过户转让契约》时刻意隐瞒王秀花，更没有得到王秀花的同意，签订协议后，也没有得到王秀花的追认。牛明庆一人处分家庭共同共有的宅基地和房屋，属于无权代理、无权处分，根据《合同法》第四十八条和第五十一条的规定，涉案协议对王秀花、牛晓、牛振均不发生法律效力。3、一审判决认定《房屋过户转让契约》不违反法律规定是错误的。根据《农村宅基地管理办法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的用地面积限额为：四人的农户100㎡以内。在牛明庆和牛东方签订《房屋过户转让契约》前，牛东方和其父母、弟弟在新乡市××××杨村已经有宅基地，面积约为210㎡。所以，牛东方在本村不仅有宅基地，而且其宅基地面积也远远超出法律规定的标准。另外，根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得转让。宅基地属于农民集体所有的土地使用权，依法不得转让。牛东方在已有宅基地的情况下，又通过签订协议的方式，受让宅基地是违反上述法律强制性规定的。根据《合同法》第五十二条的规定，该协议因违反法律强制性规定，依法应当认定为无效合同。牛明庆辩称，我认为案涉合同部分有效，当时卖给牛东方是事实，但是协议是牛东方等人起草的，当时村里有好几个在场。宅基地我无权卖给牛东方，房子我可以卖给牛东方，卖房是事实。牛东方辩称，1、原审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持，王秀花、牛晓、牛振的上诉请求没有事实根据和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。2、原审判决中认定的“王秀花称其不知情的理由不能成立”，这一认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持，王秀花、牛晓、牛振的上诉理由依法不能成立。3、2000年签订《房屋过户转让契约》时，牛明庆就交付了涉案房屋和该房屋的《集体土地建设用地使用证》。契约签订至今已近20年，其间，牛东方于2007年将契约所涉房屋拆除重建并居住至2013年，后又因该再建房屋城中村改造不复存在而搬离。故《房屋过户转让契约》早已履行完毕，标的物也已灭失，基于此形成的买卖关系也随之消失，王秀花、牛晓、牛振主张确认《房屋过户转让契约》无效已无法实现，从尊重历史、照顾现实出发，该契约有效且买卖行为有效。另案涉契约签订近20年间，王秀花、牛晓、牛振与牛东方从未因涉案房屋有过任何纠纷，当西开始房屋拆迁，王秀花、牛晓、牛振才对房屋主张权利，不免令人生疑。王秀花、牛晓、牛振与牛明庆是为了拆迁利益，恶意串通、虚假诉讼以此损害牛东方的合法权益。王秀花、牛晓、牛振向一审法院起诉请求：1、牛明庆与牛东方2000年2月13日签订的《房屋过户转让契约》无效；2、牛明庆、牛东方承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王秀花与牛明庆原系夫妻关系，牛晓、牛振是其子女。王秀花与牛明庆于2001年4月份离婚，双方约定：1、儿子牛振、女儿牛晓均由牛明庆抚养；2、位于新乡市××楼××单元××号的房子归王秀花与儿子、女儿所有。2000年2月13日，牛明庆与本村村民牛东方签订《房屋过户转让契约》，并有同村4名村民作为中间人签字见证。该协议约定牛明庆将其所有的开发区××杨村住宅(该房有平房8间，182平方米，东至路，西至李社武，南至路，北至王炳领）一套卖给牛东方，价款43000元。签约当日，牛东方将款支付给牛明庆，后牛明庆将房屋交付给牛东方。2007年，牛东方将案涉房屋拆除后重建。2013年11月16日，因城中村改造，牛东方与新乡市万新置业有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》，将再建房屋拆除。现王秀花、牛晓、牛振以牛明庆未告知即出卖家庭共同财产为由诉至法院，要求确认牛明庆与牛东方2000年2月13日签订的《房屋过户转让契约》无效。另查明，《集体土地建设用地使用证》登记土地使用者为牛明庆。认定上述事实的证据材料有原告所提交的《房屋过户转让契约》、宅基地证、离婚协议、牛明庆所书写证明、王秀花户籍证明及被告提交的《房屋过户转让契约》、新乡县集建（92)字第10180197号《集体土地建设用地使用证》、新乡市高新技术产业开发区关堤乡西村委会出具的证明、《拆迁安置补偿协议书》。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三）以合法形式掩盖非法目的；(四）损害社会公共利益；(五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，牛东方与牛明庆签订《房屋过户转让契约》的时间为2000年2月13日，牛明庆与王秀花离婚的时间在2001年，同时在离婚时就夫妻共同财产中位于新乡市××楼××单元××号房子的归属也进行了分割，未对牛明庆所有的开发区××杨村住宅进行处理，且签订《房屋过户转让契约》时有同村4名村民作为中间人见证，故王秀花称其不知情的理由不能成立。另一方面，新乡县集建（92)字第10180197号《集体土地建设用地使用证》登记土地使用者为牛明庆，牛东方作为同村村民有权与牛明庆签订《房屋过户转让契约》，该协议内容也履行完毕。再一方面，牛东方购买牛明庆的8间平房已于2007年拆除重建，因城中村改造，2013年11月16日，牛东方与新乡市万新置业有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》后将再建房屋拆除，合同所涉原标的物已不存在。综上，牛明庆与牛东方2000年2月13日签订的《房屋过户转让契约》不违反上述法律规定，对王秀花、牛晓、牛振的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回王秀花、牛晓、牛振的诉讼请求。案件受理费100元，由王秀花、牛晓、牛振承担。本院二审期间，王秀花、牛晓、牛振提交二组证据，牛明庆、牛东方均没有证据提交。王秀花、牛晓、牛振对第一组证据证明：案涉宅基地为牛明庆、王秀花、牛晓、牛振一户家庭共有使用权；对第二组证据证明：新乡市万新置业有限公司、新乡高新技术产业开发区关堤乡西村民委员会，特作出声明，目前牛东方签订的《拆迁安置补偿协议书》已经作废。结合一审的证据《集体土地建设用地使用证》，案涉宅基地登记的土地使用者为牛明庆。宅基地买卖存在纠纷的，拆迁安置对象应为宅基证户主即牛明庆家庭。牛明庆对王秀花、牛晓、牛振提交的二组证据进行质证：对二组证据的真实性没有异议。牛东方对王秀花、牛晓、牛振提交的二组证据进行质证：对第一组证据的西分地名单没有异议，对其它证据真实性均有异议。本院认为，王秀花、牛晓、牛振提交的二组证据的真实性无异议，但因《房屋过户转让契约》标的已于2007年拆除重建，重建房屋也于2013年拆除，标的已不存在，不能证明牛明庆与牛东方签订的《房屋过户转让契约》无效。本院查明事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据本案争议的焦点：1、牛明庆、牛东方所签订的房屋过户契约是否有效；2、王秀花对于牛明庆、牛东方所签订的《房屋过户转让契约》是否知情，如不知情是否导致牛明庆无权处分，从而导致契约无效。关于第一个焦点，牛明庆与牛东方签订的《房屋过户转让契约》当时就履行完毕，且有4名村民为证，另牛明庆向牛东方交付的《新乡县集建（92）字第10180197号集体土地建设用地使用证》显示该住宅建设用地使用权人是牛明庆，从而在形式上能够确认案涉房屋所占宅基地的使用权人是牛明庆。该契约不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条件，且协议已签订至今将近20年，标的已不存在。所以案涉《房屋过户转让契约》有效。关于第二个焦点，牛东方与牛明庆签订的《房屋过户转让契约》时间为2000年2月13日，而牛明庆与王秀花离婚的时间为2001年，在离婚时就对夫妻共同财产中位于新乡市××楼××单元××房屋的归属进行了分割，而未对牛明庆所有的开发区××杨村住宅进行处理，可见王秀花对此西住宅房产是明知的。牛明庆与牛东方签订的《房屋过户转让契约》时有同村4名村民作为中间人见证，且王秀花尚有亲戚住在西，而对自家房屋拆除重建称不知道也不足以令人信服，故王秀花称其不知情的理由不能成立。综上所述，牛振、牛晓、王秀花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由牛振、牛晓、王秀花负担。本判决为终审判决。审判长  涂砚斌审判员  李 立审判员  康建轶二〇二〇年二月二十五日书记员  刘星月