山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0211民初14265号 原告：青岛瑞宇泰置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：张轩宁,经理。 委托诉讼代理人：杜晓，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩攀峰，山东倡通律师事务所实习律师。 被告：杨学凤，女，1968年4月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐效国，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。 第三人：青岛市黄岛区灵山卫街道办事处窝洛子村村民委员会，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：王建荣，主任。 原告青岛瑞宇泰置业有限公司（以下简称瑞宇泰公司）与被告杨学凤、第三人青岛市黄岛区灵山卫街道办事处窝洛子村村民委员会（以下简称窝洛子村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞宇泰公司的委托诉讼代理人杜晓、韩攀峰，被告杨学凤的委托诉讼代理人徐效国、王涛到庭参加诉讼，第三人窝洛子村委会经法庭依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 瑞宇泰公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2017年3月20日至2018年6月26日期间的房屋占有使用费112510元，物业费、水费7527元，共计120037元；2、被告支付原告将租赁房屋恢复原状的费用51040.38元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年2月23日，瑞宇泰公司与杨学凤签订《窝洛子社区网点租赁合同》，合同约定瑞宇泰公司将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点出租给杨学凤使用，建筑面积266.58平方米，租赁期限从2016年3月20日起至2021年3月19日，共五年。前两年租金不变，按每建筑平方米每天0.9元计算，第三年租金以第二年为基数递增5%，第四年租金以第三年为基数递增8%，第五年租金以第四年为基数递增8%，且均为不含税价格。合同签订后，杨学凤交纳了第一年租金87571元，缴纳履约保证金5000元，瑞宇泰公司向杨学凤交付了涉案房屋。后杨学凤因噪声扰民被居民投诉而违约提出解除合同，但杨学凤一直占用案涉房屋，直至2018年6月26日才将返还房屋，占用期间使用费112510元一直未支付，且返还房屋时并未将承租房屋恢复原状，杨学凤承租房屋期间的装修严重破坏了房屋的主体结构，房屋恢复原状需要产生相应费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。 杨学凤辩称：原告要求被告支付房屋占用费没有事实和法律依据，被告从未使用过涉案房屋，也未从涉案房屋中获得任何利益，不应支付使用费及物业费、水费。原告要求被告承担全部恢复原状的损失没有依据。 第三人窝洛子村委会未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对已查明的事实，本院确认如下： 2015年11月26日，窝洛子村委会作为发包方与瑞宇泰公司作为承包方签订《灵山卫街道办事处窝洛子社区网点管理单位经营管理合同》，约定窝洛子村委会将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点在内的网点交予瑞宇泰公司经营管理，合同期限为十五年，自2015年12月1日起至2030年11月30日止。合同还对市场用途、承包费交付办法、双方的权利和义务、违约责任等相关进行了约定。 2016年2月23日，瑞宇泰公司作为出租方（甲方）与杨学凤作为承租方（乙方）签订《窝洛子社区网点租赁合同》一份，约定甲方将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点（现状）出租给乙方使用，建筑面积共计266.58平方米，用途为KTV，租赁期限从2016年3月20日起至2021年3月19日止，共五年，前两年租金不变，按每建筑平方米每天0.9元计算，第三年租金以第二年为基数递增5%，第四年租金以第三年为基数递增8%，第五年租金以第四年为基数递增8%，且均为不含税价格。签订本合同的同时交纳第一年租金87571元，以后每年1月19日交齐下一年租金。甲方保证签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效，有权签署并有能力履行本合同。上述合同签订后，杨学凤向瑞宇泰公司缴纳履约保证金5000元、房屋租金87571元，瑞宇泰公司向杨学凤交付了涉案网点，杨学凤对涉案房屋进行了装修。2018年6月26日，杨学凤将涉案网点房钥匙交还瑞宇泰公司。 杨学凤曾于2016年就涉案租赁合同起诉瑞宇泰公司，要求1.依法解除杨学凤、瑞宇泰公司签订的《窝洛子社区网点租赁合同》并判令瑞宇泰公司赔偿杨学凤自2016年3月1日起至判决生效之日止的营业损失（按500元/天计算）；2.瑞宇泰公司返还杨学凤房屋租赁费87571元及履约保证金5000元；3.瑞宇泰公司赔偿杨学凤房屋装修损失：司法鉴定报告确认的204870.77元及电费、灯箱装饰损失9494.3元，合计214365.07元。该案件审理过程中，杨学凤变更诉讼请求：要求确认杨学凤、瑞宇泰公司签订的网点租赁合同无效。该案经一审、二审、发回重审、重审二审，2019年9月23日，青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终7403号民事判决书，认定涉案房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。涉案租赁合同虽因房屋未办理建设工程规划许可证而无效，但杨学凤在2016年2月23日至2018年6月26日期间，实际占用涉案房屋，排他的阻碍了瑞宇泰公司或其他人对涉案房屋的使用，故应向瑞宇泰公司支付占用使用费，杨学凤主张要求退还占用期间房屋占用费的主张，缺乏法律依据，法院依法不予支持。关于装修损失的负担，瑞宇泰公司对责任分担比例提出异议，对此法院认为，瑞宇泰公司作为出租人，应对房屋的适租性提供保障，且合同明确约定“甲方保证签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效，有权签署并有能力履行本合同”即杨学凤基于合理信赖，可在租赁期间办理有关证照，现至今涉案房屋仍未完成建设工程规划手续致使合同无效，瑞宇泰公司的责任过错更重。在杨学凤占用、使用涉案房屋期间，瑞宇泰公司从未对装修行为提出过异议，其在诉讼过程中对装修提出异议，缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。杨学凤在签订合同时对合同的风险，应有明确认识，也应承担一定责任。故一审法院综合认定各方按照2:8责任进行分担，符合法律规定，法院依法予以维持。 经瑞宇泰公司申请，本院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋恢复原状的费用进行鉴定，鉴定意见为：经我鉴定机构鉴定，拆除青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点内装修附着物并将该网点恢复原状产生的费用为51040.38元。瑞宇泰公司支付鉴定费6000元。 本院认为，本案争议的焦点是，瑞宇泰公司主张杨学凤承担房屋占有使用费、物业费、水费以及房屋恢复原状的费用应否予以支持。 关于房屋占有使用费，根据(2019)鲁02民终7403号民事判决书的认定，杨学凤在2016年2月23日至2018年6月26日期间，实际占用涉案房屋，排他的阻碍了瑞宇泰公司或其他人对涉案房屋的使用，故应向瑞宇泰公司支付占用使用费。关于具体数额，虽然房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。经查，原告主张的数额112510元符合租赁合同约定的租金标准，本院依法予以支持。 关于物业费、水电费，原告的主要依据是其提交的物业费、水费单据，但被告对此不予认可。经查，该单据并无被告签字确认，系原告自行统计，原告该项主张依据不足，本院不予认定。 关于恢复原状费用，本院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对涉案房屋恢复原状的费用进行鉴定，鉴定意见为：恢复原状产生的费用为51040.38元。杨学凤认为鉴定报告中价格过高，有不合理鉴定项，但未提交充分证据予以佐证，本院对该鉴定报告予以采信。依据生效判决的认定，杨学凤的装修损失由杨学凤负担20%，本案中，恢复原状费用作为瑞宇泰公司的损失，也应由杨学凤负担20%，即10208.08元（51040.38×20%），瑞宇泰公司主张的超出部分，本院不予支持。 第三人窝洛子村委会未到庭，不影响本案审理，并应承担对其不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨学凤于本判决生效之日起十日内支付原告青岛瑞宇泰置业有限公司房屋占有使用费112510元； 二、被告杨学凤于本判决生效之日起十日内支付原告青岛瑞宇泰置业有限公司涉案房屋恢复原状费用10208.08元； 三、驳回原告青岛瑞宇泰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3722元，减半收取计1861元（原告青岛瑞宇泰置业有限公司已预交2701元，退还原告840元），由原告青岛瑞宇泰置业有限公司负担561元、被告杨学凤负担1300元。鉴定费6000元，由原告青岛瑞宇泰置业有限公司负担4800元、被告杨学凤负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟春 二〇二〇年二月二十日 书记员  吴柯璇