安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初5673号 原告：王瑶，女，汉族，1960年12月4日生，淮南矿业集团退休职工，住淮南市田家庵区。 原告：于灵钦，男，汉族，1961年12月27日生，淮南矿业集团退休职工，住淮南市田家庵区。 被告：安徽朝阳房产经纪有限公司（曾用名：淮南市朝阳房地产中介服务有限公司），住所地淮南市田家庵区朝阳中路金地环球港商业楼115、215，统一社会信用代码：91340400771141581H。 法定代表人：孔垂军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘占忠，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告王瑶、于灵钦诉被告安徽朝阳房产经纪有限公司（以下简称：朝阳房产）合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告王瑶、于灵钦、被告朝阳房产委托诉讼代理人刘占忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王瑶、于灵钦向本院提出诉讼请求：1、撤销居间合同里的第六条中：“违约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算”的内容；2、返还原告存放在被告处的履约保证金10000元；3、赔偿原告支付给买方的赔偿款56868元；4、赔偿原告支付给淮南市仲裁委员会的仲裁费13132元；5、赔偿原告因申请仲裁聘请律师的费用5000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，购买恒大绿洲住房一套，2016年6月30日上午开发商正式交付房屋，同时被告工作人员带买主来看房，被告方在原告没有提供权属证明的情况下，当天下午安排原告与买方签订签了居间合同，买方交给被告8000元中介费和房屋定金10000元，后原告与买方发生纠纷并申请仲裁，仲裁裁决原告赔偿买方56868元，买卖合同解除。原告找被告要求取回定金遭到拒绝。给原告造成重大损失的根源在于被告作为房产中介服务机构未能勤勉尽责、诚实守信地为交易双方提供专业服务，不但不提醒警示，还诱导双方在近期不可能完成的居间合同上签字。被告利用交易双方对法律的无知在居间合同中加入与现行国家相关法律法规相悖的内容，为自身谋取服务费以外的利益。根据房地产经纪管理办法（建设部令第8号）相关规定房地产经纪机构于委托人签订房屋出售经纪服务合同，应当查看委托出售的房屋权属证书，方可对外发布相应的房源信息。但被告在原告未提供权属证明的情况下对外发布了房源信息。原告为维护自身合法权益，遂起诉，望法院判如所请。 朝阳房产书面答辩称：一、原告诉状中要求淮南市朝阳房产中介服务有限公司承担责任，不是安徽朝阳房产经纪有限公司（以下简称：朝阳房产），系主体错误，朝阳房产不是本案适格主体。二、原告要求撤销居间合同的约定没有事实与法律依据，原告与朝阳房产及案外人签订的房屋买卖合同书不违反法律强制性规定，依法成立，合法有效，且原告提供淮仲裁字【2017】51号生效裁决书已经认定，因此该合同不是可撤销合同，且亦无合同法第五十五条规定的可撤销情形。合同第五十五条规定具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告与朝阳房产签订合同时间是2016年6月30日，且原告在2017年7月3日出庭参加淮仲裁字【2017】51号案件时对合同第六条主张过，因此不论从何时开始计算，即使该合同存在可撤销情形，原告在本次诉讼中也没有权利行使撤销权，原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。三、原告要求朝阳房产支付因其不履行合同而违约导致赔偿对方的赔偿款及仲裁费、律师费更是无稽之谈，该赔偿款与仲裁费与本案无关，该费用的产生过错在原告，是原告违约导致仲裁裁决赔偿买方欠款，与朝阳房产无关。律师费是原告不懂法律，购买法律服务产生的费用，与原告无关。四、围饶涉案合同有以下事实：1、原告主动找朝阳房产要求帮其出售房屋。2、该合同签订时朝阳房产履行了作为居间人的全部义务，且朝阳房产没有收取原告任何居间费用。3、该合同已经被淮南仲裁委认定系有效合同，对于合同中原告与买方之间如何履行约定的很清楚。4、淮南仲裁委员会已经认定原告不履行合同义务违反约定，应当承担责任。5、原告不履行合同的原因是淮南恒大绿洲房屋价格暴涨，原告不愿意出售房屋，且原告没有损失，还因不讲诚信而得利。由此可见，原告自己违反诚实信用原则，意图通过法律手段让没有过错的朝阳房产承担责任，其行为不应得到法律保护，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原被告双方围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织双方到庭当事人对所举的证据进行质证，对双方均无争议的证据，本院经核实予以确认，对于有争议的证据，本院分析认证如下： 1、原告提交的淮仲决字【2017】51号仲裁书复印件，证明我的损失的事实。被告质证：三性无异议的，对证明观点有异议，仲裁书认定合同有效，原告违约要承担责任。本院认证意见：被告对证据三性无异议，本院对该证据真实性予以确认 2、原告提交的支付仲裁费转账凭证13132元，证明支付的仲裁费用是我的损失。被告质证：三性无异议，与本案无关。本院认证意见：本院经核实对真实性予以确认。 3、原告提交的履行仲裁赔偿买方转账凭证56868元，证明我的损失都是被告造成的。被告质证：真实性合法性无异议，与本案无关，仲裁裁决是原告违约造成的，应退还72000多元，原告没有履行完毕。本院认证意见：本院经核实对真实性予以确认。 4、原告提交的仲裁时聘请律师委托代理合同、支付律师费收据，证明这项损失应由被告承担。被告质证：真实性由法院核实，与本案无关。本院认证意见：该组证据与原件核对一致，且与裁决书中代理人一致，本院对真实性予以确认。 5、原告提交的被告统一社会信用代码，证明被告名称的变更。被告质证：三性有异议，达不到证明目的，请法院依法核实。本院认证意见：本院经核实安徽朝阳房产经纪有限公司的曾用名是淮南市朝阳房地产中介服务有限公司，能够证明被告名称变更的事实，本院予以确认。 6、原告提交的房产证办证时间证明复印件，证明我卖房时没有房产证。被告质证：真实性合法性均有异议，没有原件，达不到证明目的。本院认证意见；该证据复印件与庭后原告从淮南市国土资源档案馆调取的房产证核对一致，本院予以确认。 7、被告提交的买卖合同复印件，证明合同是合法有效的，原被告之间有居间合同关系。原告质证：部分约定不合理。本院认证意见：原告对该合同真实性、合法性、关联性及证明观点没有提出异议，本院予以确认。 8、被告提交的仲裁书补正的决定书复印件（来源于买方），证明原告要承担的费用，还有第三方中介费八千元。原告质证：没见过这个决定书，我只有裁决书。本院认证意见：该决定书与其他证据能够互相印证，本院予以确认。 9、被告提交的朝阳房产现金明细，证明裁决后买方把应由原告承担的中介费8000元领走了。原告质证：不了解这个事。本院认证意见：该现金明细领取有买方王绍祥的签字，且与决定书互相印证，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，甲方（产权人）于灵钦、王瑶、乙方（买受人）王绍祥与丙方（见证人）朝阳房产签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定：一、甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市山南新区恒大绿洲23栋1303的房屋（建筑面积120.74平方米）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解并愿意购买上述房屋。二、甲乙双方议定房屋价格为728000元。本合同签订，乙方即向甲方支付10000元作为购房定金；甲方将房产证及相关物品交给丙方作为合同履行保证物，若甲方未带相关保证物或由代理人代签本合同的应将此购房定金10000元交于丙方处作为合同履行保证金，待办理完相关手续后，由丙方直接转付给产权人本人。三、甲乙双方房款的支付方式及产权过户的办理：选择③其他的付款方式：甲方房产证尚未办理并有银行抵押贷款，双方协商一致：本合同签订后等甲方房产证办齐后10日内甲方负责与银行预约还款（甲方办理房产证实际时间以开发商售楼部办证时间为准），还款当时乙方提前付给甲方218000元房款用于甲方还银行贷款，甲方出具收条，甲方房产证从房产局解除抵押后必须当时协助乙方办理产权过户手续，房屋余款500000元乙方办理商业贷款，60个工作日内乙方协助甲方到市资金监管中心支取房款。……六、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同的约定履约的视为违约；违约方向守约方支付100000元作为违约金，双方另有约定除外。违约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。合同第八条3.产权人承诺：如因共有人不愿出售该房导致无法办理产权过户手续，产权人自愿承担一切违约责任。合同对税费、争议解决方式等均进行了约定。甲方于灵钦签字，乙方王绍祥签字，丙方经办人杨穆达盖个人章及朝阳房产见证专用章。同日，王绍祥依约给付于灵钦10000元定金，给付朝阳房产中介费8000元。因于灵钦房产尚未办证，定金10000元交由朝阳房产作为履约保证金。 上述合同签订后，于灵钦以其父母及房屋共有人王瑶不同意出售房屋为由，告知王绍祥解除合同，王绍祥不同意。2017年2月10日于灵钦又告知王绍祥同意继续履行《房屋买卖合同》，但王绍祥认为于灵钦严重违约，要求解除合同并追究其违约责任。为了申请仲裁，王瑶、于灵钦委托律师花费律师费5000元。2017年4月21日，王瑶、于灵钦向淮南市仲裁委员会申请仲裁要求解除《房屋买卖合同》，并预交仲裁费13132元，王绍祥提出反请求：解除双方签订的《房屋买卖合同书》、王瑶、于灵钦返还购房定金10000元、支付中介费8000元、违约金100000元。淮南市仲裁委员会经审理后于2017年11月8日作出淮仲裁字【2017】51号裁决书裁决：解除双方签订的《房屋买卖合同书》，王瑶、于灵钦返还王绍祥购房定金10000元，支付违约金50000元。仲裁费用17788元，王瑶、于灵钦承担10000元，王绍祥承担7788元。上述裁决书生效后，王瑶、于灵钦于2017年11月8日转给王绍祥56868元。2018年2月8日，淮南仲裁委员会作出淮仲裁字【2017】51号决定书，对裁决事项作出补正，裁决王瑶、于灵钦承担中介费8000元。王绍祥依据该决定书要求朝阳房产退还中介费8000元，朝阳房产予以退还，同时王绍祥在朝阳房产2016年E店6月现金明细表上签字确认。 王瑶、于灵钦认为朝阳房产在房屋交易过程中未能勤勉尽责、诚实守信地提供专业服务，故诉讼来院。 本院认为，关于被告主体是否适格，朝阳房产辩称原告诉状中要求淮南市朝阳房产中介服务有限公司承担责任，系主体错误，朝阳房产不是本案适格主体。原告提交的民事诉状，虽然被告名称有错误，但被告的统一社会信用代码、住所地均与朝阳房产提交的营业执照上标明的一致，能够证明原告起诉的是朝阳房产，且庭审中原告对被告的名称进行了调整变更，并提交了被告名称变更的证据，故朝阳房产作为本案被告主体适格。 关于原告诉请撤销居间合同即涉案的房屋买卖合同书第六条中“违约方应承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算”的内容，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”本案中，原告没有提供证据证明存在符合上述法律规定的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或乘人之危情形，且原告王瑶、于灵钦与王绍祥、朝阳房产签订的《房屋买卖合同书》已经淮南仲裁委员会生效裁决书认定合法有效，故原告诉请撤销合同第六条中关于违约方承担丙方经济损失的内容于法无据，本院不予以支持。 关于原告诉请返还原告存放在被告处的履约保证金10000元，经审理查明，原告按照房屋买卖合同书约定将买方王绍祥交付的购房定金10000元作为履约保证金交给朝阳房产保管，按照生效裁决书，原告已将购房定金10000元返还给买方王绍祥，房屋买卖合同书已解除，朝阳房产应将该10000元履约保证金返还给原告，但按照淮仲裁字【2017】51号决定书补正的裁决事项，两原告应当承担中介费8000元，朝阳房产已按决定书将王绍祥缴纳的8000元中介费退还，故朝阳房产扣除原告应承担的8000元中介费后应当返还给原告2000元。该诉讼请求部分有事实和法律依据，本院部分予以支持。 关于原告诉请赔偿原告支付给买方的赔偿款56868元、仲裁费13132元、律师费5000元，赔偿款56868元系经淮南仲裁委员会裁决认定原告违约应赔偿给买方王绍祥的款项，按照房屋买卖合同书约定，因原告没有产权证，故原告将收取的10000元购房定金交由朝阳房产作为履约保证金，另外合同第三条明确约定原告房产证尚未办理且有银行抵押贷款，并对付款方式进行了详细约定，由此能够认定签订合同时各方均知晓原告的房产证尚未办理，并对此进行相应约定以保障合同的履行，朝阳房产在见证房屋买卖合同书的签订过程中尽到了审慎审查义务，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告没有提供相应证据证明朝阳房产未能勤勉尽责、诚实守信地提供专业服务，故其要求朝阳房产赔偿此项损失没有事实和法律依据，本院不予以支持。仲裁费、律师费均是原告与买方王绍祥因房屋买卖合同产生纠纷仲裁产生的费用，与朝阳房产无关，故原告主张的该两项费用亦无事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，本院对两原告诉请合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽朝阳房产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王瑶、于灵钦履约保证金2000元； 二、驳回原告王瑶、于灵钦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元（王瑶、于灵钦已预交1222元），由原告王瑶、于灵钦负担1878元，被告安徽朝阳房产经纪有限公司负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  王桂兰 人民陪审员  张娟娟 二〇二〇年二月二十七日 法官助理吴远华 书记员刘靖怡 附1：本案证据目录 一、原告王瑶、于灵钦提交的证据和证明目的如下： 1、居间合同复印件、定金收据复印件，证明当时买卖交易过程。 2、淮仲决字【2017】51号仲裁书复印件，证明我的损失的事实。 3、支付仲裁费转账凭证13132元，证明支付的仲裁费用是我的损失。 4、履行仲裁赔偿买方转账凭证56868元，证明我的损失都是被告造成的。 5、仲裁时聘请律师委托代理合同、支付律师费收据，证明这项损失应由被告承担。 6、被告统一社会信用代码，证明被告名称的变更。 7、房产证办证时间证明复印件，证明我卖房时没有房产证。 二、安徽朝阳房产经纪有限公司提交的证据名称及证明观点如下： 1、买卖合同复印件，证明合同是合法有效的，原被告之间有居间合同关系。 2、仲裁书补正的决定书复印件（来源于买方），证明原告要承担的费用，还有第三方中介费八千元。 3、朝阳房产现金明细，证明裁决后买方把应由原告承担的中介费8000元领走了。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。