广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终85号上诉人（原审原告）：湛江市安信房地产有限公司，住所地广东省湛江市麻章区金康路30号安信小区******。法定代表人：谢车连，经理。委托诉讼代理人：冯世宏，男，汉族，系湛江市安信房地产有限公司综合办公室主任,住广东省湛江市赤坎区************。被上诉人（原审被告）：林金土，女，1979年2月15日出生，汉族，现住广东省吴川市塘缀镇张炎纪念中学，公民身份号码：440************524。被上诉人（原审被告）：张田富，男，1971年8月31日出生，汉族，现住广东省吴川市塘缀镇张炎纪念中学，公民身份号码：440************911。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐晓明，广东敏翔律师事务所律师。上诉人湛江市安信房地产有限公司（以下简称安信公司）因与被上诉人林金土、张田富确认合同无效纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安信公司的委托诉讼代理人冯世宏，被上诉人林金土、张田富的共同委托诉讼代理人徐晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安信公司上诉请求：一、撤销湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初660号民事判决；二、确认安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。事实与理由：涉案房屋是被查封在前，买卖在后，根据《中华人民共和国合同法》第52条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，这样的房屋是依法不得转让的，因此涉案买卖合同无效。原审判决理解、适用法律错误。原审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，据查询，最高人民法院没有作出过这一司法解释。另外，原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定没有法律依据，因为“指引”不是司法解释或者行政法规。被上诉人林金土、张田富答辩称，本案不是审理查封的房屋转让或者不转让的案由，本案是审理涉案的房屋是否有效，因此合同的效力与房屋被查封能否转让这是不同的案由，安信公司的上诉理由是没有针对性的。安信公司提及一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，我方认为是一审法院的笔误，应是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，没有商品房这三个字。安信公司提及原审判决参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，一审法院也没说那是司法解释，只是引用、参考而已。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条是针对房地产能否转让的问题，不是效力性的法律规定，一审法院认为涉案合同有效是正确的。同意一审法院判决，请二审法院驳回安信公司的上诉。安信公司向一审法院起诉请求：确认安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：安信公司是位于湛江市麻章区金康中路安信小区***的房地产开发企业。2009年8月31日，安信公司（出卖人）与林金土、张田富（买受人）签订《商品买卖房合同》，约定买受人向出卖人购买安信住宅小区第3幢8层803房，建筑面积共128平方米，总金额195000元。首期支付现金12万元整，后期余款在3年内（2012年8月31日前）分期支付，并附带同期银行利息。合同签订当天安信公司将房屋交付给林金土、张田富。林金土、张田富也将涉案房屋装修入住。另查，根据广东省湛江市中级人民法院（2005）湛中法执字第113号恢1号（2014）函，涉案房产自申请执行人周南宝与被执行人湛江市安信房地产有限公司建筑工程纠纷一案，自2005年12月5日立案执行以来一直被查封。一审法院认为，本案案由系确认合同无效纠纷。本案的焦点为：安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》是否有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持；（四）房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的；……”的规定，虽然涉案房产于2005年12月始被法院查封。但该查封行为并不影响《商品房买卖合同》的效力。安信公司主张双方的买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，合同法定无效的情形之一是违反法律、法规的效力性强制性规定，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定为管理性规定并非效力性强制性规定，故安信公司依据该规定主张涉案合同无效于法无据，一审法院不予采纳。因此，一审法院依法认定安信公司与林金土、张田富于2009年8月31日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。综上所述，对安信公司的不合理请求，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回湛江市安信房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由湛江市安信房地产有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对安信公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据安信公司的上诉理由以及林金土、张田富的答辩意见，本案二审争议焦点问题是：涉案《商品房买卖合同》是否有效。安信公司上诉主张双方的买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案《商品房买卖合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，但是该规定只是管理性规定，并非效力性强制性规定。而且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定,虽然涉案房产于2005年12月被法院查封，但该查封行为并不影响涉案《商品房买卖合同》的效力。故安信公司主张涉案合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。虽然一审法院将适用的“《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条”写成了“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条”，属笔误，但适用的法条的具体内容是正确的，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》为有效合同并判决驳回安信公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。安信公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湛江市安信房地产有限公司负担（湛江市安信房地产有限公司已缴交二审案件受理费50元）。本判决为终审判决。审 判 长 吴春鸿审 判 员 刘 芳审 判 员 梁子轩二〇二〇年二月十八日法官助理 崔笑颜书 记 员 陈思斯附:相关法律条文及司法解释第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。