江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏12民终3616号上诉人（原审被告）：尤方才（又名尤芳才）。委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会，统一社会信用代码:54321202ME2423358L，住所地泰州医药高新技术产业开发区口泰路建行对面。法定代表人：尤爱民，主任。委托诉讼代理人：窦训飞，江苏浦辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛伟强，江苏浦辰律师事务所律师。原审第三人：泰州市环球棉麻化纤有限公司，统一社会信用代码91321291141319525Q，住所地泰州医药高新技术产业开发区寺巷街道寺巷社区。法定代表人：尤方才，总经理。上诉人尤方才因与被上诉人泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区居民委员会（以下简称寺巷居委会）、原审第三人泰州市环球棉麻化纤有限公司（以下简称环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2019）苏1291民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。尤方才上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、泰州兴瑞会计师事务所所作的《资产评估报告》不具有真实性，与本案亦不具有关联性，依法不能作为本案证据使用。厂区内的房屋均属于违章建筑，不属于人民法院确认合法权属的范围。2、环球公司系改制后成立的私营企业，其生产经营用房均为该企业的自有固定资产，环球公司仅是在该企业厂房内生产经营，并不存在占用被上诉人诉讼所反映房屋。3、集体资产界定确认书不具有真实性，厂区内面积远高于此确认书面积，且所涉及到房屋均属于违章建筑，一审确认违章建筑合法，没有事实依据，适用法律错误。被上诉人寺巷居委会辩称，1、原审认定事实清楚，证据充分。被上诉人一审提交的证据真实合法有效，证据之间相互印证，足以证实案涉房屋产权状况，以及与上诉人之间的租赁合同关系，泰州兴瑞会计师事务所出具的评估报告真实合法，上诉人2018年5月12日签字确认的产权状况与会计事务所出具的评估报告一致。2、原审适用法律正确，原审法院判决并未确认案涉房屋为合法建筑，而是判决上诉人返还被上诉人房屋，并且按照相关司法解释确认合同无效，判决上诉人支付被上诉人占有房屋使用费，判决适用法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人化纤公司辩称，同意上诉人的上诉请求、事实和理由。寺巷居委会向一审法院起诉请求：1、判令尤方才立即返还租赁房屋约700平米（租赁房屋为位于寺巷社区十九组口泰路西侧邮局南侧原棉麻化纤厂的全部房屋）；2、判令尤方才给付房屋使用费40000元，承担违约金20000元、滞纳金4000元，并按年租金30万元的标准自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋时止赔偿寺巷居委会的损失，该损失也就是指房屋使用费；3、判令尤方才承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2001年2月24日，泰州市寺巷镇健康村经济合作社与泰州市环球棉麻化纤厂（以下简称化纤厂）签订《寺巷镇健康村办企业2001年租赁承包经营合同书》，将厂房、设备等村集体资产交由化纤厂经营。2002年3月22日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房，机械设备、配电设施等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2002年1月1日起至2004年12月31日止，租金为每年2万元。2005年5月21日，泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社与化纤厂签订《资产租赁协议书》，约定由化纤厂租用其在口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，以及其他车间厂房等固定资产）用于生产经营，租赁期间自2005年1月1日起至2007年12月31日止，租金为每年2万元。2008年1月15日，泰州市寺巷镇寺巷村村民委员会（以下简称寺巷村委会）与尤方才签订《资产租赁协议》，约定由尤方才租用其位于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的原村办厂（其中：门面楼房一幢，楼下两间、楼上三间，以及其他车间厂房约十间约340平方米）用于生产经营，租赁期间自2008年1月1日起至2012年12月31日止，租金为2008年16000元，2009年20000元，2010年25000元，2011年31250元，2012年39062元。因化纤厂改制需要，泰州兴瑞会计师事务所于2008年5月6日对化纤厂2008年1月31日的全部资产负债、净资产进行评估，评估资产合计1287068.33元（其中，87.5平方米的织机车间房屋建筑物评估价值为59600元），流动负债为180974.5元，净资产为1106093.83元。2008年5月12日，尤方才在一份《产权说明》上签名，《产权说明》的主要内容为：“因化纤厂改制，对现有资产权属作如下说明。厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。尤方才租赁期满后，机械设备自行处理、自行搬走。临时车间、动力设施由村集体按帐面残值收归集体。”2008年5月16日，寺巷村委会与尤方才签订《资产出售合同》，其中约定，寺巷村委会将原所属村办性质“泰州市环球棉麻化纤厂”出售给尤方才改制为私营，经泰州兴瑞会计师事务所评估核定，总资产为1287068.33元，总负债为180974.5元，净资产为1106093.83元，由于资本为尤方才主出资，故出售金额为零。2008年5月28日，江苏省泰州经济开发区社会事业局向寺巷镇人民政府作出《关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复》，同意以零资产改制出售给尤芳才同志转为私营，企业改制后，原企业一切债权债务及其经济责任由购买者承担。2011年4月28日，甲方泰州市寺巷街道寺巷村集体经济股份合作社与乙方尤方才签订《集体资产界定确认书》，主要内容有：“甲、乙双方曾于2008年元月15日签订了资产租赁协议，因乙方在租用期内生产扩大的需要，经与甲方协商一致，在厂区内空闲地增砌部分厂房，由甲方出资，乙方负贡彻造，甲方为永久性所有权，租期内乙方享有使用权，为确保集体资产的管理，现就有关事项订立如下协议：一、甲方将乙方在厂区内砌建的一幢长16m*5.4m平房和11.2m*4.8m染色有间及办公楼西侧9.3m*7m平房，合计平方为210㎡，以及厂区内所有基础配套设施在内，一次性折价按照双方商定为人民币壹拾肆万元整。付款方法为：乙方在租期内逐年扣除上缴款部分，如乙方不再续租时甲方一次性结清所欠余款，乙方无条件将办公设施、机械及产成品搬出，将集体资产完好交给甲方。二、甲、乙双方约定，资产界定后，乙方应确保集体所有资产的维护，不得改变房屋结构和转租他人使用，严格执行2008年1月15日所签租赁协议内容。三、甲、乙双方在附件平面图上签字确认。”《集体资产界定确认书》下方附房屋平面示意图。2012年12月17日，出租方寺巷居委会与承租方尤方才签订《房屋租赁合同》，约定将居委会建筑或所有的坐落于口泰路西侧、寺巷邮局南侧的房屋（房屋资产以双方确认书为准）出租给尤方才使用，租赁期间自2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金总计36000元。2015年12月28日，出租方寺巷居委会（甲方）与承租方尤方才（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：“甲方将其建筑或所有的坐落于寺巷街道寺巷社区19组口泰路西侧的房屋（建筑面积按原资产界定图，约定700平方米）继续出租给乙方使用。租赁期间自2016年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为4万元。付款方式为缴款后使用。甲方于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋无条件退还甲方。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，且固定的装潢所有权属于甲方。乙方不得乱搭乱建，确实需要建设的，必须书面申请，附上图纸，经甲方同意后，报寺巷街道农经站批准，由甲方出资并负责施工，新建的建筑物归甲方所有，乙方租用新建房屋的期间不得超过原租赁合同约定的截止时间，新房的租金及支付方式另行约定。如乙方要求继续租赁，则须提前一个月书面向甲方提出，甲方最迟在合同期满前10日内向乙方正式答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，寺巷居委会向尤方才交付了租赁房屋。根据2011年4月28日集体资产界定确认书中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，尤方才尚欠寺巷居委会房屋使用费25000元。一审另查明，泰州市寺巷镇健康村经济合作社、泰州市寺巷镇寺巷村经济合作社、寺巷村委会均是寺巷居委会前身的名称。泰州市环球棉麻化纤厂是泰州市环球棉麻化纤有限公司的曾用名。寺巷居委会述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证。上述事实有租赁承包经营合同书、资产租赁协议书、资产租赁协议、评估报告、产权说明、资产出售合同、关于“泰州市环球棉麻化纤厂”企业改制的批复、集体资产界定确认书、房屋租赁合同及双方当事人陈述等证据在卷证实，一审法院予以确认。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。寺巷居委会述称案涉租赁房屋未取得产权证或建设工程规划许可证，寺巷居委会、尤方才均未提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，故一审法院确认双方于2015年12月28日签订的房屋租赁合同无效。承租人应将租赁房屋返还给出租人，承租人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于寺巷居委会主张的返还租赁房屋问题。寺巷居委会主张按租赁合同中约定的资产界定图确定，约700平方米，尤方才辩称租赁房屋的面积只有210平方米，其余房屋均为尤方才的自有固定资产。化纤厂改制时，泰州兴瑞会计师事务所评估的化纤厂2008年1月31日房屋建筑物仅涉及87.5平方米的织机车间，尤方才于2008年5月12日在《产权说明》中确认，厂区土地属寺巷村集体所有，其上十间厂房、门面房一幢，合计约400平方米，均属村集体所有，机械设备、动力设施及路南四间临时车间约80平方米为尤方才个人投资。产权说明与评估报告相互印证，足以证明化纤厂改制涉及的房屋仅包括87.5平方米的织机车间，厂区原有房屋属于当时的寺巷村集体所有，不在改制范围内。寺巷居委会、尤方才双方对2011年4月28日集体资产界定确认书中约定尤方才所建210平方米的房屋折价14万元归寺巷村集体所有并无异议，而210平方米的房屋亦包括原织机车间（即四间车间），因此，对尤方才该抗辩意见，一审法院不予采纳。尤方才辩称本案属于政府主导的企业改制问题，不属于人民法院受案范围。因除87.5平方米的织机车间之外的其他房屋并未列入改制范围，2011年4月28日集体资产界定确认书中双方对包括87.5平方米房屋在内的房屋权属进行了约定，是双方对改制后的厂房进行的权属约定，不涉及改制问题，因此本案的处理不属于因企业改制产生的争议，对尤方才该抗辩意见，一审法院不予采纳。寺巷居委会要求尤方才返还《集体资产界定确认书》中涉及的全部房屋，一审法院予以支持。关于寺巷居委会主张的判令尤方才给付房屋使用费40000元，承担违约金20000元、滞纳金4000元，并按年租金30万元的标准自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋时止赔偿寺巷居委会的损失（或给付房屋使用费）。根据2011年4月28日集体资产界定确认书中约定的14万元折价款折抵房屋使用费（按租赁合同约定的租金金额计算）后，截至2018年12月31日，尤方才尚欠寺巷居委会房屋使用费25000元，应当给付寺巷居委会。双方于2015年12月28日签订的房屋租赁合同无效，合同中约定的违约条款当然无效，故对寺巷居委会要求尤方才给付违约金、滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。寺巷居委会要求尤方才自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋止按年租金30万元的标准赔偿损失（或给付房屋使用费），其主张按年租金30万元的标准计算损失，并未提供充分证据加以证明，一审法院不予支持。鉴于尤方才至今尚未交还租赁房屋，应当自2019年1月1日起至实际交还租赁房屋时止按原租赁合同约定的每年4万元租金标准向寺巷居委会支付房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条之规定，一审法院判决如下：一、尤方才于判决生效后三十日内将位于泰州医药高新技术产业开发区寺巷社区十九组口泰路西侧、寺巷邮政局南侧的租赁房屋（即2011年4月28日《集体资产界定确认书》附件平面示意图中所列全部房屋）交还给寺巷居委会。二、尤方才于判决生效后三十日内向寺巷居委会支付2018年12月31日前的房屋使用费25000元。三、尤方才于判决生效后三十日内向寺巷居委会支付自2019年1月1日起至实际交还租赁房屋时止的房屋使用费（以每年4万元为计算标准）。四、驳回寺巷居委会的其他诉讼请求。如果尤方才未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由寺巷居委会负担890元，尤方才负担1260元（此款已由寺巷居委会垫付，尤方才负担部分于本判决生效后三十日内一并给付寺巷居委会）。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实一审法院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，应据此来界定本案所涉法律关系及案涉各方之间的权利义务关系。本案中，出租人寺巷居委会与承租人尤方才于2015年12月28日续签《房屋租赁合同》，合同载明案涉租赁房屋为出租方寺巷居委会建筑或所有，出租方寺巷居委会将案涉租赁房屋出租给承租方尤方才用于生产经营，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。然，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未取得相关权属证书。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故，寺巷居委会与尤方才于2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，一审法院据此判决承租人尤方才将案涉租赁房屋返还给出租人寺巷居委会，于法有据，并无不当，应予维持。另，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故，一审法院据此判决尤方才支付相应的房屋占有使用费，亦符合法律规定，应予维持。再有，关于上诉人尤方才陈述一审判决确认违章建筑为合法建筑问题。经查，本案一审判决并未确认案涉租赁房屋为合法建筑，而是依据相关法律规定确认案涉《房屋租赁合同》无效。故，上诉人尤方才关于一审判决确认违章建筑为合法建筑的陈述，与事实亦不相符。综上所述，上诉人尤方才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由尤方才负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年二月二十六日书记员 侯永羚