河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初4353号原告（反诉被告）：魏备战，男，1968年2月14日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：王政豪，河南定鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭超峰，男，1975年5月19日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人：秦治安，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）魏备战与被告（反诉原告）郭超峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏备战及其委托诉讼代理人王政豪，被告郭超峰的委托诉讼代理人秦治安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）魏备战向本院提起诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2018年4月26日签订的厂房租赁合同无效；2.依法判令被告立即向原告返还租金人民币200000元；3.依法判令被告立即向原告返还以下财产：(1)砖20万块，价值74000元；(2)鲁工牌930型装载机(附件：夹草夹子2个，铲斗ー个)一台，价值27000元；(3)五征牌小三轮车一辆，价值1000元；(4)科奇隆牌280型减速机一台，价值3000元；(5)科奇隆牌225型减速机一台，价值2000元；(6)解州深井水泵一台，价值500元；(7)新飞冰箱一台，价值300元；(8)格力挂机空调一台，价值1000元；(9)焊机两台，价值600元；(10)切割机一台，价值300元；(11)台钻一台，价值500元；(12)10平方三芯铜芯电缆90米，价值1000元；(13)恒辉牌电磁加热器两台，价值3000元；(14)240型高架线450米，价值1000元；(15)自动洗衣机一台，价值200元；(16)电机五台，价值1000元；(17)中型水泵六台，价值1000元；(18)洗车机一台，价值300元；(19)白灰26230干克，价值10750元；(20)其它杂东西，价值2000元；以上财产价值共计130450元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，被告作为出租方、甲方与原告(承租方、乙方)就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜签订了一份厂房租赁合同，合同约定：一、出租厂房情況：甲方租给乙方的厂房坐落于首阳山街道石桥村××西砖厂院内)，租赁建筑厂房面积2500平方米，厂房类型以钢结构厂房，乙方承租厂区内厂地约4500平方米，共计面积约7000平方米。二、厂房起止日期和租赁期限：1.自2018年4月26日起至2038年4月26日止，租赁期限为20年，前4年租金不动，每4年租金若有浮动，浮动范围为前8年每年租金的基础上浮动10％，8年后浮动范围为每年租金的基础上浮动10-15％，租赁期限保证金为肆万元，如果乙方提前终止租赁，该保证金不再归还乙方，保证金在最后一期抵为房租。……三、租金支付方式：甲乙双方约定，该厂房租赁租金为年租金合计280000元，大写人民币：贰拾捌万元整，起租日以甲方租赁物实际交于乙方之日计算。四、其他费用：1.在厂房交付前，甲方应负责办理好水电落户，保证道路硬化畅通，保证租赁物符合消防安全规定。……八、甲方保证其出租目标财产合法，由此造成合同履行不能，甲方应退还已缴租金及进出搬迁费用，并按乙方搬迁的时间每天2000元支付乙方搬迁费。九、若因甲方提供资料不齐或不真实，导致环评未能审批的A、1、合同终止，2、退还所有租金，3、赔偿损失。……C、乙方因经营不善或者因国家政策的因素，而导致不能正常经营生产，乙方有权终止本合同，同时不赔偿甲方任何损失和恢复其地形地貌。2018年5月2日，原告以银行转账方式向被告预付租金人民币10万元。2018年12月13日原告再次以银行转账方式向被告预付租金人民币10万元。双方签订上述厂房租赁合同时，租赁厂房尚未开工建设，因原告需要在预租赁厂房院内建设一个污水处理池，被告需要建设厂房，故双方口头约定可以同时施工，待厂房建设竣工符合合同约定时再开始计收租金。原告为建设污水处理池，于2018年11月22日预付给王育红砖款74000元，购买20万块砖，王育红于2019年6月8日将20万块砖送到预租赁厂房院内，原告于同日向被告微信转账12000元运砖费，20万块砖原告一块未用。另外，原告为建设污水处理池，于2018年11月27日向被告银行转账21500元白灰款让被告替原告购买白灰52460千克，原告仅使用了一半，剩余的一半仍在预租赁厂房院内。2019年4月上旬，因原告搬迁、被告厂房尚未竣工交付原告，原被告双方约定：先将以下财产免费存放到被告位于偃师市首阳山镇石桥村310国道南一个闲置院子内，待租赁厂房交付原告后，再将以下财产搬到租赁厂房院内：(1)鲁工牌930型装载机(附件：夹草夹子2个，铲斗一个)一台，价值27000元；(2)五征牌小三轮车一辆，价值1000元；(3)科奇隆牌280型減速机一台，价值3000元；(4)科奇隆牌225型减速机一台，价值2000元；(5)解州深井水泵一台，价值500元；(6)新飞冰箱一台，价值300元；(7)格力挂机空调一台，价值1000元；(8)焊机两台，价值600元；(9)切割机一台，价值300元；(10)台钻一台，价值500元；(11)10平方三芯电缆90米，价值1000元；(12)恒辉牌电磁加热器两台，价值3000元；(13)240型高架线450米，价值1000元；(14)自动洗衣机一台，价值200元；(15)电机五台，价值1000元；(16)中型水泵六台，价值1000元；(17)洗车机一台，价值300元；(18)其它杂东西，价值2000元。2018年9月，被告开始处理地基建设厂房。2019年5月20日，被告开始硬化厂区道路，2019年7月初，道路硬化完毕。截止目前，厂房内地坪仍未硬化，被告也没有将符合合同约定的租赁厂房(如保证厂房交付前保证租赁物符合消防安全规定等)交付原告，相反将租赁厂房交付给第三人长期存放大量电厂用煤。由于租赁厂房位于邙山陵墓群(东段)大遗址保护区内、不符合新建涉VOCs项目进园区的环保要求、不符合新建涉VOCs项目不得在城市规划区内的环保要求、租赁厂房周围没有排水管网、甲方提供材料不齐等因素导致环评不达标。另外，预租赁厂房至今没有取得建设工程规划许可证。原告多次要求被告退还租金，并将原告所有的由被告占有的财产返还原告，可被告既不退还租金，也不返还原告的上述财物，还无故要求原告销毁上述厂房租赁合同。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上判如所求。被告郭超峰辩称，一、被告郭超峰有一旧厂约7000平方米，有土地使用证、土地规划手续、文物手续。2018年4月份，原告到偃师来厂找到郭超峰，并准备办厂急需厂房，问有没有厂房，郭超峰说有一旧厂，俩人到现场査看，原告看后说，你把旧厂区改造我租，并拿租金，租期为20年，每年28000元。于是在2018年4月26日，双方签订了厂房租赁合同，郭超峰将旧厂房拆除，盖了新房及门卫室、配电室，并打了机井，魏备战分两次打款20万元作为租金。二、郭超峰按照魏备战厂内布局要求已完工，2018年10月份，魏备战已进厂，并挖污水处理池长50米，宽12.5米，深4米，并将池子底已打好，机器设备已进厂，因该厂放不下，也影响施工，魏备战叫我另给他租地存放，按合同规定，挖池子、打池子底等一切费用由魏备战承担，打池子底所有料叫我联系，但池子底打好后，魏备战没有付料款，料款总计2776.80元，另外污水处理热水循环管道1860元未付。三、原告在起诉中第二页从上往下数第9行说，乙方有权终止合同，同时不赔偿甲方任何损失和恢复其它地形地貌是错误的，理由是原告租厂房期限为20年，20年后不用恢复其地形地貌，但一年的租金还欠8万元，为此，原告在厂里挖池子，应该恢复地貌或赔偿被告损失。四、原告在起诉中说建污水处理池所用白灰，按合同规定，此事应有原告负担，原告还说还有一部分白灰放在厂内，但原告所说纯属谎言，现在厂里没有白灰，白灰原告建池已使用完。五、原告在诉状中说，因原告搬迁，被告厂房尚未竣工交付给原告，这种说法不是事实。2018年10月份，原告已进厂，并挖水池、拉砖，并将机器设备拉入厂内，设备有930型装载机、五征牌小三轮减速机2台，深井水泵一台，台钻一台，水泵6台，洗车机一台及生活用品，真实情况是原告已带机器设备进厂，原告已按租赁合同履行。六、原告在起诉状中说，2019年5月20日，被告开始硬化厂区道路，这一点说的是瞎话，真实情况是2018年11月份将厂区道路硬化作完，厂房内的硬化是原告挖的污水池挖好砌好，车间内管道铺好，才能打厂房地坪，按合同规定，此项费用由原告承担并施工，但原告到现在污水池还没有砌成，通往厂房内的管道也没有铺，其责任由原告承担。七、原告在起诉状中说不符合项目园区的环保要求，实际情况是原告报的项目，有关部门对原告的项目污染太大，原材料安全采购不固定，怕造二次污染，原告所报的项目产量虚假，此类项目不予审批，这一点说明原告的项目有问题，与被告无关，所造成的损失由原告承担。八、按租赁合同第10条规定，本条上述条款一方违约，均应赔偿损失，损失以甲乙双方实际损失计算或折算成租期相应增减，原告没有按合同执行，合同上说乙方不租厂房，应当提前半年书面告知被告，但从签合同到进厂才一年多时间，又没有书面告知被告，已违犯了合同条款，实为违约，应赔偿被告以此造成的实际损失。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，赔偿被告损失。被告郭超峰向本院提起反诉请求：1.依法判令被反诉人支付欠反诉人租厂房款80000元；2.依法判令被反诉人赔偿反诉人池子土方回填等项损失116596.8元，两项总合计196596.8元。3.反诉费由被反诉人承担。原告魏备战反诉辩称，一、被告的反诉请求均不能成立。被告出租给原告的厂房，没有规划许可手续，土地手续和文物手续。其与原告签订的租赁合同是无效合同，被告应当返还原告租金并赔偿原告损失。二、在被告与原告签订合同之前，被告并没有7000平方的旧厂房。三、污水处理池是被告让原告挖的。四、被告所出租的厂房从提交的证据来看没有完工，没有达到交付的条件。五、原告并没有进厂，原告的物品放在被告处。是因为双方签订合同之后，我的小铲车是被告为了自己使用方便，我放在了被告处，8月28日我找人将小铲车修好后开走了。现在还有一个小铲车，在被告另外一个院子里放着。经审理查明，郭超峰系洛阳百铸实业有限公司法定代表人。2018年7月12日偃师市首阳山镇国土资源局出具证明一份，内容如下：“洛阳百铸实业有限公司拟在首阳山××石桥村建厂，东至大森木业，西至村界，南至小路，北至崖头，面积约7000平方米，该宗地符合首阳山镇土地利用总体规划”。2018年7月13日偃师市国土资源局出具证明一份，内容如下：“洛阳百铸实业有限公司拟占用首阳山××石桥村集体土地，该宗地原为石桥机砖厂使用土地，土地证号为1989年偃证土字第359号”。偃师市文物旅游局于2018年7月23日出具证明一份，内容如下：“洛阳百铸实业有限公司位于偃师市××街道办事处石桥村××组（原石桥机砖厂用地）。四至：东至大森木业，西至村界，南至小路，北至崖头。经我局组织文物勘探，勘探面积7亩，未发现古文化遗存”。被告郭超峰作为出租方甲方与原告魏备战作为承租方乙方，双方于2018年4月26日签订厂房租赁合同一份，载明：“一、出租厂房情况。甲方租给乙方的厂房坐落于首阳山街道石桥村××西砖厂院内），租赁建筑厂房面积2500平方米，厂房类型为钢结构厂房，乙方承租厂区内厂地约4500平方米，共计面积约7000平方米。二、厂房起止日期和租赁期限。1、自2018年4月26日起至2038年4月26日止，租赁期限为20年，前4年租金不动，每4年租金若有浮动，浮动范围为前8年每年租金的基础上浮动10％，8年后浮动范围为每年租金的基础上浮动10-15％，租赁期限保证金为肆万元，如果乙方提前终止租赁，该保证金不再归还乙方，保证金在最后一期抵为房租。2、租赁期满后，甲方有权收回出租的房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方租赁期满前如果提前终止租赁，应当提前半年书面告知甲方。三、租金支付方式：甲乙双方约定，该厂房租赁租金为年租金合计280000元，大写人民币：贰拾捌万元整，起租日以甲方租赁物实际交于乙方之日计算。四、其他费用：1.在厂房交付前，甲方应负责办理好水电落户，保证道路硬化畅通，保证租赁物符合消防安全规定。4、合同涉及的所有税费均由甲方承担。……八、甲方保证其出租目标财产合法，由此造成合同履行不能，甲方应退还已缴租金及进出搬迁费用，并按乙方搬迁的时间每天2000元支付乙方搬迁费。九、若因甲方提供资料不齐或不真实，导致环评未能审批的A、1、合同终止，2、退还所有租金，3、赔偿损失，4、如果一方环评手续办理没有成功导致一方无法经营，甲方应扣除乙方实际天数应缴的房租剩余部分，一月内全部退回给乙方提前缴纳剩余的租赁金额。……C、乙方因经营不善或者因国家政策的因素，而导致不能正常经营生产，乙方有权终止本合同，同时不赔偿甲方任何损失和恢复其地形地貌……”。该合同中有原被告双方的签名及指印。2018年5月2日，原告以银行转账方式向被告预付租金人民币10万元。2018年12月13日原告以银行转账方式向被告预付租金人民币10万元。双方签订上述厂房租赁合同时，租赁厂房尚未开工建设。因原告需要在预租赁厂房院内建设一个污水处理池。原告于2018年11月22日预付给王育红砖款74000元，购买20万块砖，王育红于2019年6月8日将20万块砖送到预租赁厂房院内，原告于同日向被告微信转账12000元运砖费。原告为建设污水处理池，于2018年11月27日向被告银行转账21500元白灰款让被告替原告购买白灰52460千克，原告使用了一半，剩余的一半仍在预租赁厂房院内。2019年4月上旬，原告将以下财产存放到位于偃师市首阳山镇石桥村310国道南一个闲置院子内：(1)鲁工牌930型装载机(附件：夹草夹子2个，铲斗一个)一台；(2)五征牌小三轮车一辆；(3)科奇隆牌280型減速机一台；(4)科奇隆牌225型减速机一台；(5)解州深井水泵一台；(6)新飞冰箱一台；(7)格力挂机空调一台；(8)焊机两台；(9)切割机一台；(10)台钻一台；(11)10平方三芯电缆90米；(12)恒辉牌电磁加热器两台；(13)240型高架线450米；(14)自动洗衣机一台；(15)电机五台；(16)中型水泵六台；(17)洗车机一台；(18)其它杂东西。止庭审结束前，被告未将合同中约定的厂房交付原告使用。另查明，原告向我院申请对原告存放在被告处及南区厂房的物品价值进行鉴定。我院委托洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司对以上物品进行了鉴定，鉴定结果为以上物品价值183495元。上述事实由原告提交的租赁合同、银行转账、微信记录，被告提交的租赁合同、证明等及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，应视为原告与被告双方形成租赁合同关系。被告预出租的厂房尽管在城镇规划区内，但被告提交的相关部门的证明，证明其办理有土地使用证，并且符合规划要求。原告认为被告没有办理规划等相关手续，违反法律规定，应认定为无效合同的主张，没有事实依据，该主张本院不予支持。原被告双方签订的厂房租赁合同应为有效合同，双方均应按该合同履行义务，享有权利。原告将部分物资存放在该厂区内，同时原告也在该厂区内采挖了污水池。另外被告也建起了新厂房、硬化了道路。应视为双方为履行合同在做准备。在合同未被确认无效、未被撤销、未解除的情况下，原告请求被告返还租金、物品的诉求，没有法律依据，该请求本院不予支持。合同中约定“起租日以甲方租赁物实际交于乙方之日计算”。被告并未提交相关证据证明，其已向原告交付了租赁物，被告请求原告承担租金的诉求，没有事实依据，本院不予支持。在合同未被确认无效、未被撤销、未解除的情况下，被告其他反诉请求均无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告魏备战的诉讼请求。二、驳回被告郭超峰的反诉请求。案件受理费6256元，反诉费2116元，合计8372元，由原告魏备战承担6256元，被告郭超峰承担2116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张东旭人民陪审员  褚静静人民陪审员  寇璐瑶二〇二〇年二月二十七日书 记 员  张雅丹