河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1102民初3444号原告：漯河新泰置业有限公司住所地：漯河市源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：叶国平，董事长。委托诉讼代理人：李莉，河南信鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金中涛，漯河新泰置业有限公司员工。被告：王瑶环，女，汉族，1983年1月23日出生，住舞阳县。委托诉讼代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。原告漯河新泰置业有限公司与被告王瑶环商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告漯河新泰置业有限公司的委托代理人李莉和被告王瑶环的诉讼代理人岗俊华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，漯河新泰置业有限公司(以下简称新泰公司)与被告王瑶环于2016年6月17日签订《商品房买卖合同》，由被告购买新泰公司开发的位于漯河市长江路源汇区政府对面新泰·丰泽园第18幢1单元2层201号商品房，建筑面积为124.05㎡,单价为4900元/㎡，总金额为人民币607845元。其中，被告应于合同签订之日向原告支付首期房款人民币127845元，剩余房款48万元以银行按揭贷款方式支付。双方在《商品房买卖合同》中约定，因××原因未能按期取得贷款，视同××逾期付款，逾期60日(及以上)的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××应承担按日向出卖人支付总房款的万分之零点五违约金。合同签订后直至今日，被告仅向原告支付首期房款人民币127845元，由于个人原因不去银行办理贷款，经原告多次催告，仍未能向原告补足剩余的48万元购房款。原告诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告于2016年6月17日签订的《商品房买卖合同》，被告将新泰·丰泽园第18幢1单元2层201号房屋返还给原告；2、请求被告向原告支付违约金33127.55元，后该项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付违约金33127.55元（违约金以607845元为基数按日万分之零点五，自2016年6月29日起计算至被告返还房屋之日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，1、涉案房产不能办理按揭手续的原因不在于被告，经被告核实，涉案房产在被告购买之前已经出售给第三方丁兰花，而且办理了按揭贷款手续，后丁兰花退房之后，原告又将涉案房产出售给被告，被告按揭贷款迟迟不能办理的原因在于原告未能解除原购买人丁兰花的贷款手续。2、2016年6月17日原被告签订《商品房买卖协议》之后，涉案房产一直没有办理网签备案手续，因此也不能正常办理银行按揭贷款手续，责任不在被告。根据原告承诺，应当于2016年8月14日之前为涉案房产办理网签备案，被告一直没有接到通知办理备案登记。3、被告购买的房产日期为2016年6月17日，根据漯政(2015)第34号文件规定，被告可以申请政府购房补贴，每平方米享受100元的优惠，但由于原告未能在承诺期限2016年8月14日之前为被告办理网签备案手续，造成被告不能享受政府补贴，对于被告享受的政府补贴损失应由原告赔偿。4、综上，原告要求解除《商品房买卖合同》并支付违约金没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年6月17日，原告漯河新泰置业有限公司（出卖人）和被告王瑶环（××）签订商品房买卖合同一份，合同约定××购买位于长江路××·××单元××房，建筑面积124.05平方米，单价为4900元每平方米，总金额607845元。付款方式为银行贷款：1、××在本合同签订之日支付首期房款，约占总房款的21%，共计127845元。2、剩余房款480000元由××向银行申请贷款支付，并与本合同签订之日起7个工作日内向出卖人递交齐全贷款材料，并配合银行办理贷款手续。3、如因××原因未能按期取得贷款的，视同××逾期付款，按本合同第七条的约定办理。4、××办理按揭贷款完毕，在规定的偿还贷款期限内，如因逾期还贷导致贷款银行扣划出卖人账户保证金用于代××偿还贷款的，则××对出卖人承担双倍偿还的法律责任。5、银行政策变化的风险由××承担。合同第七条约定：××如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在60日以内的，××应承担按日向出卖人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期60日（及以上）的，出卖人有权解除合同。解除合同的，××应承担按日向出卖人支付总房款的万分之零点五违约金，并承担公司相应损失。出卖人不解除合同的，××继续履行合同并承担按日向出卖人支付总房款万分之零点五的违约金，直至支付应付款之日止。第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下处理：××同意给予60日顺延期间。在宽限期间结束时出卖人仍然不履行产权登记备案责任，××退房，出卖人承担全部房款的0.1%的违约金。合同补充协议第一条约定，××选择第六条第3种方式付款的，若因××原因在合同约定时间内未提供相关资料办理按揭/公积金手续的，××自银行/公积金中心拒绝贷款7日内将不足房款部分支付给出卖人，否则，出卖人有权在不需通知××的情况下将此商品房另行销售。另出卖人有权扣除××已付房款的10%作为违约金，剩余房款不计利息退还给××。2016年6月17日，漯河新泰置业有限公司收到王瑶环房款127845元，王瑶环同时交纳了维修基金2443元和配套设施费6078元，房屋于2016年10月1日交付使用。再查明，漯河丰泽园物业管理有限公司于2017年4月10日出具的证明显示，丰泽园小区18号楼西单元201楼西户业主原燃气户户主为丁兰花。以上事实有商品房买卖合同、收据、证明、当事人的陈述、庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与王瑶环签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，各方当事人应按合同全面履行各自义务。原告与王瑶环在《商品房买卖合同》中约定，案涉房屋的后续款项通过银行按揭贷款的方式支付，但王瑶环未能办理案涉房屋后续款项的银行按揭贷款，也未按约定支付剩余购房款。原、被告双方对不能办理按揭贷款的原因各执一词，但均未提供证据证明是对方原因导致不能办理，被告也不能提供证据证明其在合同约定的时间内提交了办理按揭贷款需要的材料。合同约定，如因××原因未能按期取得贷款的，视同××逾期付款，逾期60日及以上的，出卖人有权解除合同。但合同中对贷款取得时间以及逾期付款的时间节点约定不明，根据《合同法》第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案合同签订时间和房屋交付的时间，被告履行付款义务的合理期限应当在2016年10月1日房屋交付后60内，根据合同约定，原告自2016年12月1日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，原告没有举证证明其履行过催告义务，且原告于2019年8月6日起诉要求解除合同已经超出法律规定的期限，同时考虑到本案被告已装修入住，解除合同势必会对被告的权益产生不利影响，并且被告也同意继续履行合同，本案的商品房买卖合同在被告补齐剩余房款的情况下仍可以继续履行，不存在无法实现合同目的的情形，因此对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，但被告仍应当支付剩余购房款480000元。违约金的计算。原、被告在订立《商品房买卖合同》时，已经明确房屋尾款采用银行按揭方式支付，被告作为成年人，对自己能否成功办理银行按揭贷款应有一定的认知，而原告作为房地产开发企业，尽管合同中明确约定要求××自合同签订之日起7日内递交齐全贷款材料，但其对原告是否能成功办理银行按揭贷款仍有初步的审查义务和协助义务，而原、被告对此均采取放任的态度，因此原、被告双方对被告未成功办理银行按揭贷款均有一定责任。综合本案履行情况及原、被告的过错程度，原告按照合同约定主张按日支付总房款万分之零点五的违约金，本院调整为按照未付房款数额480000元每日万分之零点五支付违约金，自交房之日2016年10月1日起计算至剩余款项支付完毕。本案中被告虽提起反诉，但不符合反诉的法定条件，被告可另行提起诉讼主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告王瑶环于本判决生效之日起十日内向原告漯河新泰置业有限公司支付购房款480000元，并从2016年10月1日起以480000元为基数按日万分之零点五支付违约金至清偿完毕之日止；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10210元，由被告王瑶环承担。如不服本判决，可在判决书送到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  蒲红伦审 判 员  郜静敬人民陪审员  张鸿鸽二〇二〇年二月二十八日书 记 员  张鹏飞