广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7006号上诉人（原审被告）：刘根田，男，1968年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区*******（二期）8号楼1单元701，公民身份号码110************412。委托诉讼代理人：蒋前，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩贝贝，广东生龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：惠州市新百联房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳经济开发区***************。法定代表人：杨某1。上诉人刘根田与被上诉人惠州市新百联房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3638号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘根田的委托诉讼代理人蒋前和韩贝贝、被上诉人惠州市新百联房地产经纪有限公司的法定代表人杨某1和股东侯策松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘根田上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院民事判决书（2019）粤1303民初3638号判决。2、对被上诉人一审的请求不予支持。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决被上诉人促成了房屋交易双方的买卖合同成立与事实不符。居间合同，又称“中介服务合同”，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而约定三方权利与义务的意向性合同。其主要特征:一是合同标的不是法律行为，而是介绍缔约的劳务；二是有偿合同，居间人只有在居间产生有效结果时才可请求报酬给付。对于房屋交易，有效结果就是促成房屋交易双方买卖合同的成立。客观上讲，上诉人与原业主梁妹虽然签定了房屋买卖合同，并完成了过户手续，但这都是由上诉人与原业主粱妹独自协作完成的，并非由被上诉人新百联公司促成，未促成的原因也是由于被上诉人自动中止履行后续居间义务而导致。被上诉人在代为申请不动产权籍调查和土地价格评估时，对权籍调查测量费和土地价格评估费，明知是违规收费项目，却不履行告知义务，险些使委托人即上诉人利益受损。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十五条规定，在居间代理过程中，居间人对损害委托人利益的事项，应当事先告知委托人。被上诉人新百联公司应当告知而未告知，因此和委托人即上诉人产生分歧，并自动中止履行居间合同义务，在这种情况下，上诉人才不得不自己与原业主协调，独自与原业主完成了大部分过户手续。这充分说明，一审判决被上诉人促成了房屋交易双方的买卖合同与事实不符。二、一审判决认为被上诉人完成了大部分居间义务与事实不符。在整个房屋交易过程中，被上诉人只是简单代理申请了不动产权籍调查、土地价格评估、带委托方缴税、介绍委托方向兴业银行惠州分行申请贷款，其中不动产权籍调查也未独自代理完成，后期手续由上诉人和惠阳国土部门交涉达成。土地价格评估及收费属违规事项，也是经上诉人出面交涉而取消。银行贷款按揭，只有高杰跑了一趟，只是起到介绍作用，并未代理申办任何事项，从按揭申请到审批放贷等整个流程，都是上诉人独自完成。国土部门的主要业务流程土地使用权转让登记，转让合同签订和房管部门的过户等所有手续均为买卖双方独自协作完成。纵观整个房屋交易流程，被上诉人并未完成任何一项完整的事项，更谈不上完成大部分居间义务。未完成大部分居间义务的原因，也是由于被上诉人主观认为，只要促成居间合同成立，就可以索取全部约定报酬而懈于履行后续居间义务导致。所以从原因与结果两个方面来看，一审判决认为被上诉人完成了大部分居间义务与事实不符。综上所述，上诉人认为一审判决上诉人承担的居间费用过高，有悖于《合同法》第四百二十五条、四百十七条和《房地产经纪管理办法》第十九条等相关规定。如果仅凭居间合同的签订，且仅仅履行了一小部分居间义务，就以房屋实际过户为由，判决委托人支付居间方大部分居间费，不仅有失公平，还会大大助长居间方“只要促成了居间合同就可以得到几乎所有的居间报酬”等错误认识，从而使居间方怠于履行大部分居间义务，长此以往，实在不利于房地产经纪服务市场的健康发展。也许被上诉人新百联公司以前有过类似不当得逞的案例，才使得其在一审庭审中飞扬跋扈，敢随意打断主审法官的问话，对上诉人和上诉人的证人出言不逊。惠州紧邻深圳，地处粤港澳大湾区关键区域，具有法学博士学位的惠州市委书记李贻伟曾经说过，房地产市场的规范有序，对惠州未来发展至关重要。我相信，有惠州市中级人民法院的保驾护航，惠州的经济发展会更加迅猛，惠州的法治建设会更加规范。我也相信，我的上诉会得到一个更加公正的结果。被上诉人惠州市新百联房地产经纪有限公司辩称，我们一审已经在诉讼状上写得很清楚，事实也已经补充得很清楚，我多余的话也不想讲了，然后我们也不服一审判决，我们要追回65000元，而且还要赔偿我们的损失及利息。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付居间服务费65000元及逾期利息（利息以65000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至还清所有本息之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月13日，原告新百联公司、被告刘根田以及案外人梁妹签订一份《房屋买卖居间合同》，合同约定：梁妹将座落于惠州市惠阳经济开发区*******住宅起x台十x街33号房屋出售给刘根田，总价款325万元，其中签合同当天支付20万元定金，银行贷款120万元，剩余房款在过户当天全部付清。合同第八条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，由买方向经纪方支付房地产买卖代理费65000元。《房屋买卖居间合同》签订后，原告代理办理了不动产信息查询结果单；代理或协助办理了惠州市税务局销售不动产税费申报表，办理了报税手续；向惠阳区测绘不动产权籍调查部门申请不动产权籍调查，取得不动产权籍调查受理回执单，并带领原告办理银行按揭贷款。原告在办理不动产权籍测绘手续以及办理土地权属过户时，因测绘部门要求收取测绘费用、房地产评估部门需要收取评估费，被告认为该收费没有依据，拒绝交纳，原告故而无法完成不动产权籍调查事项以及土地过户登记，被告便提出自行与相关部门交涉缴费事宜，自行办理不动产权籍测绘手续，并且此后的房地产权属转移登记等手续亦系被告与原业主梁妹自行办理完成。另查明，惠州市惠阳经济开发区*******住宅起x台十x街33号房于2019年4月过户至刘根田名下，由刘根田居住使用。一审法院认为，原告新百联公司与被告刘根田于2018年9月13日签订的《房屋买卖居间合同》属于各方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵守。居间经纪人员是否具备居间经纪从业资质并不影响本案居间合同的效力。本案中，合同虽然未具体约定原告应承担何种义务，但是从开庭时双方的陈述来看，原告新百联公司除促成买卖双方签订房屋买卖居间合同外，还应协助买方办理查询不动产信息、办理报税、银行贷款、测绘、评估、土地转让过户、不动产登记过户等事项的义务。现新百联公司已促成刘根田与案外人梁妹签订买卖房屋合同，代理或协助办理了不动产信息查询结果、办理了惠州市税务局销售不动产税费申报表、办理了报税手续，以及向惠阳区测绘不动产权籍调查部门申请不动产权籍调查，取得不动产权籍调查受理回执单，带领原告办理银行按揭贷款，并且房产已过户至刘根田名下。虽然在办理测绘不动产权籍调查以及土地转让过户时，因测绘部门以及评估部门要求收费而被告认为收费没有合法依据，被告拒绝交费，原告从而未能完成办理测绘及土地权属转移登记手续，此后的不动产过户登记手续亦系被告自行完成。但是，因为不动产权籍调查测绘费用、土地价格评估费用系相关测绘、评估部门收取，与相关测绘部门、土地价格评估部门协商免除收费并非原告的居间代理职责范畴。现新百联公司已完成大部分居间义务，鉴于客观上部分业务系被告自行完成，虽然原告对此并无过错，但是客观上减少了原告从事居间活动的支出，因此，本院酌定被告支付原告50000元居间服务费，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付原告起诉之日起计至被告支付居间服务费时止的资金占用期间的利息损失。对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘根田于本判决生效之日起十日内向原告惠州市新百联房地产经纪有限公司支付居间服务费50000元；二、被告刘根田于判决生效之日起十日内向原告惠州市新百联房地产经纪有限公司支付逾期付款利息损失（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月29日起计至实际付款之日止）；三、驳回原告惠州市新百联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费713元，由原告负担188元，被告负担525元。受理费原告已预交，被告应于本判决生效后十日内迳付原告525元。本案二审期间，被上诉人依法提交了证据：聊天记录复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案居间合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：惠州市新百联房地产经纪有限公司主张的代理费是否应当支持。具体判析如下：各方当事人签订的《房屋买卖居间合同》属于各方真实意思表示，合法有效，在享有合同权利的时候应当遵守相应的合同义务，惠州市新百联房地产经纪有限公司应当履行提供房屋买卖信息、促成交易、协助过户等义务，而刘根田则应当在合同成立后并按照约定办理相关手续后，向中介公司支付买卖代理费用65000元。刘根田主张其与原业主房屋买卖过程中，惠州市新百联房地产经纪有限公司并未有效促成交易且未履行大部分居间义务，但是结合相关证据及各方当事人的陈述，可以确认，中介方已经将涉案房屋的买卖信息提供给双方（包括房屋使用年限、面积、位置、户型、交易双方信息等），促成双方签订了合同，协助办理报税，协助办理银行贷款等，一审法院据此认定惠州市新百联房地产经纪有限公司履行了大部分合同义务并无不妥。因惠州市新百联房地产经纪有限公司未协助办理后续国土部门使用权转让登记等手续，据此一审法院酌情扣减15000元的代理费有事实依据。据此，原审法院对本案买卖合同代理费的认定及调整处理，并无不妥，予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1426元，由上诉人刘根田负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年二月十二日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更