浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4933号 原告：刘天华，女，1955年2月6日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：冯英杰,上海明伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。 被告：刘磊，男，1984年5月28日出生，汉族，住上海市静安区。 原告刘天华与被告刘磊所有权确认纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法由审判员朱珺适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告刘天华及其委托诉讼代理人冯英杰、戎兴旺，被告刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘天华向本院提出诉讼请求：1.确认嘉兴市乍浦镇建港路496号华浦港湾3幢19号商铺的实际产权人为原告，被告协助原告办理该房屋的过户手续；2．本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认嘉兴市乍浦镇建港路496号华浦港湾3幢19号商铺的实际产权人为原告。事实和理由：原、被告系母子关系。2011年，原告就嘉兴市乍浦镇建港路496号华浦港湾3幢19号商铺与嘉兴市华浦港湾置业有限公司签署《华浦港湾认购协议》。后因原告年龄问题无法贷款，又无法退定金，经协商决定借用被告名义，由被告签署《浙江省商品房买卖合同》。讼争房屋的首付款653717元均由原告支付，之后的贷款也由原告实际还款。 被告刘磊辩称，讼争房屋系原告赠与被告，要求驳回原告的诉讼请求。原告是被告的母亲，讼争房屋本来就是原告买给被告的。签订认购协议书之前看房子是双方一起去看的，签订认购协议书被告未参与，但签订商品房买卖合同、办贷款被告是去的。原告在签订商品房买卖合同前说讼争房屋写被告的名字，贷款也说过以被告的名义，其他都未提及，并没有称是因原告无法贷款的原因。即使是贷款原因，写原、被告两个人的名字也能解决。讼争房屋的购房、出租事宜都由原告操办,被告也没有直接支付过办证费用、物业费等，但家里的钱都由原告掌握,被告有租金收益在原告处。原告与其前夫离婚时分得了坐落于上海市青杉路8-12号的房屋（以下简称青杉路商铺）和坐落于龙柏三村166号202室的房屋，他们离婚后登记在原、被告二人名下。青杉路商铺由原告负责出租，租金一直是原告在收取，属于原、被告的共同收益，原告离婚后并没有其他收入。原告确实一直有支付被告款项，被告用于归还名下的贷款，包括讼争房屋的按揭贷款。但该部分款项属于被告的租金收益，故贷款实际系被告以自己的财产归还。而原告自有资金出资部分，既然商品房买卖合同写了被告的名字，应当属于赠与被告。此前，因原、被告产生矛盾，原告停止了汇款，以被告的工资收入无法偿还名下的贷款，故被告曾起诉要求分割青杉路商铺自2017年5月10日起的租金收益。之前的租金收益，因为举证困难，所以没有主张。 为证明自己的主张，原告提供了下列证据： 证据一、国有土地使用权1份，证明讼争房屋的产权情况。 证据二、宣传单1份，证明原告看到这份宣传手册才决定看房，其上载有“投资养老好地方”，原告的购房目的是养老，不是赠与。 证据三、华浦港湾认购协议书1份，证明讼争房屋的认购人是原告，付款方式是贷款，房产公司的经办人是曹某。 证据四、交费证明15份，证明原告的付款情况，金额共计653717元。 证据五、浙江商品房买卖合同、房地产出租合同各1份，证明讼争房屋一直出租，出租人是原告刘天华。 证据六、和解协议1份，证明2018年原、被告之间关于房贷有过约定，原告每月向被告支付款项用于还贷，直至房款还清为止，故房贷的实际还款人是原告。 证据七、闵行法院传票和庭审笔录各1份，证明被告在上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初17288号案件的庭审中称上述证据六和解协议所写的归还贷款情况就是指被告名下贷款，主要是住房和平湖房屋两处，印证了房屋贷款由原告归还的事实。 证据八、短信记录、微信交易明细、工商银行交易明细各1份，证明讼争房屋每月的房贷都是原告通过被告账户归还的。一开始是现金支付被告，没有记录，之后通过微信转账方式支付被告167548.58元，工商银行转账方式支付30000元。 证据九、闵行法院卷宗5份，证明原、被告在2018年发生纠纷。因原告停止向被告提供资金还贷，造成被告起诉原告，后双方达成和解协议，原告继续向被告支付贷款。 证据十、贷款还款记录、银行流水记录各1份，证明被告的还款金额低于原告支付被告的金额，原告支付的款项足以归还房贷。 被告质证意见：证据一、三、五、七、九、十，均无异议。证据二，对证明目的有异议。基本上买房都是为了投资养老。证据四，房款都是原告支付的，被告无法确认真伪。证据六，该和解协议不是最终的协议，之后还有法院的调解书。证据八，真实性无异议，对证明目的有异议。原告通过工商银行账户转账的部分都是双方签订和解协议之后的付款。 为证明自己的抗辩理由，被告提供了下列证据： 证据一、上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初25126号民事调解书1份，证明原告每月转账给被告的款项是原、被告共同所有的商铺的租金收入。 证据二、招商银行还款记录（2019年2月18日至2019年12月19日）1份，证明被告每个月有还款支出。 证据三、房地产权证信息1份，证明青杉路商铺是原、被告共有的。 证据四、商铺租赁合同3份、照片2份、情况说明1份，证明青杉路8号商铺自2017年8月28日起出租给上海我爱我家房地产经纪有限公司，现租金为每月2万多元。青杉路10号商铺自2017年5月10日起出租给伊振俊，现租金为每月30000元，租客伊振俊认可租金全部支付至原告刘天华账户。青杉路12号商铺自2017年5月10日出租给孟艳玲，现租金为每月20000元。 证据五、房地产抵押信息和土地状况信息各1份，证明坐落于龙柏三村166号202室的房屋是原、被告共有的。 原告质证意见：对上述证据的真实性均无异议。原、被告之前纠纷引发的原因是2018年3月份原告刘天华单方面停止向被告刘磊提供还贷资金，导致被告起诉原告要求分割青杉路商铺的租金收益。被告在该案中诉称原告独自收取租金，被告没有收到租金。原告提出反诉，要求确认青杉路商铺不是双方等份共有，原告份额多。后双方签订了和解协议，原告继续替被告归还贷款。故原告支付给被告的16万多元的性质是归还贷款的钱。双方达成和解协议后，被告没有将原告支付被告的30000元用于归还贷款，导致原告再次停止提供还贷资金。故被告再次起诉，上海市闵行区人民法院作出了（2018）沪0112民初28579号判决。由于该案仅处理了2019年1月之前的款项，故被告又再次起诉，双方达成了和解，上海市闵行区人民法院作出了（2019）沪0112民初25126号民事调解书。 诉讼中，原告申请证人曹某、伊某出庭作证。 证人曹某陈述证言称，原、被告是证人曹某的客户，当时是业务员接待的，证人曹某是销售经理。购房协议签订、交房手续以及物业事宜都是由证人曹某经办。认购协议书是证人曹某签字的。当时原告定了商铺和车位，但因为其他事情推迟签订合同。购房事宜都是跟原告接洽的，跟被告只吃过一次饭。付款方式是按揭贷款，因为原告的年龄问题，贷款办不下来，因此商品房买卖合同写了被告刘磊的名字，购房款、物业管理费都是原告支付的，交房手续也是原告办理的。因为是母子关系，所以不需要更名，直接签订商品房买卖合同。 证人伊某陈述证言称，证人伊某与原告系房屋出租关系，与被告不认识。讼争房屋系证人伊某从物业处了解的租房信息转租过来。证人伊某从上一个租客处得知了原告刘天华的信息，和原告签订了租赁合同，租金也支付给原告。租金一年一付，2016年至2018年都是现金支付，之后就是微信转账的，都有转账记录。店铺一直是证人伊某的儿子在打理，直到去年被告告知证人伊某儿子以后房租支付给被告，才知道房产证上写的是被告刘磊的名字。证人伊某告知被告，租赁合同是与原告签订，故不同意支付给被告。 原告质证意见：证人曹某的证人证言足以证明原告买房是养老所需，后因为贷款政策原因不能贷款，经过协商变更购买人为被告。但是房屋的房款、交接等都是原告负责的。证人伊某的证人证言，真实性认可，房屋的后续使用都是原告在操办。 被告质证意见：证人曹某的证人证言，真实性不认可。并不是只有变更购房人才能贷款，增加被告为共同购房人也可以办理贷款。对证人伊某的证人证言无异议。 庭审中，本院出示了讼争房屋的不动产登记信息查询结果单2份。 原、被告对本院出示的上述证据均无异议。 本院认证意见：原告提供的证据一、二、三、五、七、八、九、十，被告对真实性均无异议，本院予以确认。原告主张的待证事实，本院结合其他证据进行综合认定。证据四，真实合法，本院予以确认。 被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。被告主张的待证事实，本院结合其他证据进行综合认定。 证人曹某的证人证言，被告有异议，本院结合其他证据进行综合认定。证人伊某的证人证言，双方均无异议，本院予以确认。 本院出示的证据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告系母子关系。2011年11月5日，原告刘天华为购买讼争房屋与嘉兴市华浦港湾置业有限公司签订《华浦港湾认购协议》一份，并支付了认购定金20000元。协议约定付款方式为贷款，于2011年11月12日付300000元，余款于春节前夕全部付清，并办妥银行按揭手续。协议下方有曹某作为华浦置业公司经办人签名，以及原告刘天华签名。 2014年7月23日，被告刘磊出面与嘉兴市华浦港湾置业有限公司就购买讼争房屋签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定商品房价款总金额为107317元，付款方式为现付653717元，其余按揭贷420000元。合同还对其他事项作了约定。原告刘天华支付了首付款653717元，被告出面在浙江平湖农村合作银行乍浦支行办理了讼争房屋的按揭贷款。此外，原告办理了讼争房屋的交付验收、不动产登记等手续，交纳了物业费，并进行出租收益。 讼争房屋在不动产登记部门登记的权利人为被告刘磊，坐落地址为，不动产权证书号为00232111、平湖国用2014第02103160号。讼争房屋现已被抵押，抵押权人为浙江平湖农村合作银行乍浦支行，抵押金额为420000元，抵押期限自2014年8月15日起至2024年8月14日止。 另查，截至2018年2月止，讼争房屋的按揭贷款均由原告支付被告后通过被告账户归还。2018年3月原告停止支付被告款项，被告因此无力归还贷款，故起诉原告要求分割青杉路商铺自2017年5月10日起的租金收益。青杉路商铺的登记权利人为原、被告二人，均出租他人使用，商铺租金由原告刘天华收取。原、被告于2018年7月24日签订《和解协议》一份，约定刘天华自2018年7月起每月30日前向刘磊支付30000元用于归还贷款，直至2018年12月30日止；刘天华自2019年1月起每月30日前向刘磊支付20000元用于归还贷款，直至刘磊名下贷款全部付清为止；双方各自向法院撤回诉讼。后原告刘天华于2018年7月30日支付被告刘磊30000元，之后未按上述和解协议付款。故被告以相同请求再次起诉，上海市闵行区人民法院于2018年11月30日作出（2018）沪0112民初28579号民事判决书，判决刘天华支付刘磊截至2018年11月止的租金收益120000元。后被告第三次起诉，要求分割青杉路商铺自2018年12月1日起的租金收益。上海市闵行区人民法院于2019年7月26日作出（2019）沪0112民初25126号民事调解书，确认双方达成的如下协议：刘天华于2019年8月30日前支付刘磊2018年12月至2019年6月的租金共计150000元；刘天华自2019年7月起每月月底前支付刘磊租金20000元至2026年8月止。上述民事调解书尚在履行过程中。 本院认为，不动产登记簿只具有“推定的证据效力”。一般情况下，登记权利人即推定为实际权利人。但不动产登记簿上记载的权利状况可能与真实的权利状况不一致，有证据证明登记权利人与实际权利人不一致时，应根据查明的事实将有关权利判定真正的权利人。 本案中，从讼争房屋的出资情况看，原告刘天华支付了讼争房屋的首付款653717元，且截至2018年2月止的按揭贷款均由原告支付被告后通过被告账户归还。被告抗辩认为，讼争房屋的购房款（包括归还贷款）资金来源于青杉路商铺的租金收益。本院认为，原告系在2018年3月停止支付被告款项，被告因无力偿还贷款遂起诉主张分割青杉路商铺自2017年5月10日起的租金收益。本案中其也表示因举证困难而未主张分割2017年5月10日之前的租金收益。而双方于2018年7月24日达成的和解协议以及上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初28579号民事判决书、（2019）沪0112民初25126号民事调解书，也仅是明确了2018年7月起至2026年8月止的租金收益分配。故在没有充分证据证明双方将青杉路商铺此前的租金收益分配或部分分配给被告并确认为讼争房屋购房款（包括归还贷款）的情况下，可以认定讼争房屋的首付款以及截至2018年2月止的贷款归还均由原告刘天华出资。被告的相应抗辩，本院不予采纳。原告虽自2018年3月起停止向被告提供还贷资金，但由于按揭贷款系以被告刘磊名义办理，其不能对抗浙江平湖农村合作银行乍浦支行的还款请求。被告在2018年3月之后仍向银行归还贷款，亦属于向贷款合同相对方履行合同义务，不足以直接确认为被告出资，仍应结合本案实际进行认定。 至于本案原告出资购房属于赠与还是“借名买房”的问题，本院认为应属于“借名买房”，具体分析如下：我国《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。可见，赠与人与受赠人双方应有明确的赠与和接受赠与的意思表示。现实生活中，父母出资购买房屋，出于各种因素的考虑，将房屋登记在子女名下，或为赠与，或为“借名买房”，或为规避未来不可预知的风险等，但并不意味着房屋的真实产权人是子女，仍应考量在购房时的真实意思表示。本案中，原告称因其个人无法贷款，故以被告名义购房，属于“借名买房”。证人曹某也提到因原告无法贷款故以被告名义签约的事实。证人曹某与原、被告均无利害关系，其证言的证明力相对较高。被告虽抗辩为赠与，但并未提供其他证据证明原告曾作出明确的赠与的意思表示。而讼争房屋自选房、签约、付款、交付验收乃至物业费交纳、管理、出租收益等一系列事宜均由原告刘天华负责操办。根据证人伊某的证言，被告刘磊也系在双方产生诉讼纠纷的时间才开始向承租方，即证人伊某主张房租。故原告从嘉兴市华浦港湾置业有限公司处取得讼争房屋后实际并未交付给被告。在无相反证据的情况下，可以推定讼争房屋一直处于原告的管理控制之中，并长期以原告名义进行占有、使用和收益。 综上，原告主张“借名买房”，其所提供的证据能够形成证据链予以证实。被告虽抗辩为赠与，但其提供的证据并不足以证实赠与成立。故对原告的主张，本院予以确认。被告的抗辩，本院不予采纳。原告要求确认讼争房屋的实际产权人为原告的诉讼请求，本院予以支持。由于讼争房屋在不动产登记部门登记的坐落地址为（不动产权证书号为00232111、平湖国用2014第02103160号），而非原告主张的嘉兴市乍浦镇建港路496号华浦港湾3幢19号，本院按不动产登记的信息予以确认。因本案实质上属于“借名买房”的情形，故被告自2018年3月起归还讼争房屋按揭贷款支出的款项可另行向原告主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 确认坐落于的房屋（不动产权证书号为00232111、平湖国用2014第02103160号）为原告刘天华所有。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告刘磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 （此页无正文） 审判员 朱 珺 二〇二〇年二月十日 书记员 胡望春