江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终82号上诉人（原审原告）：刘青根,男，1976年12月17日出生，汉族，住XXXX。委托诉讼代理人：黄波，江西丰凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司。住所地：吉安市青原区财富广场（铁路大厦旁）。统一社会信用代码：9136080359375320XN。负责人：邓楠昌，该分公司经理。被上诉人（原审被告）：吉水县城关房地产开发有限公司。住所地：吉安市吉水县城龙华中大道一路3号房3楼。统一社会信用代码：91360822746075308N。法定代表人：文小雪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：牧云，该公司职员。被上诉人（原审被告）：傅典群，男，1951年10月4日出生，汉族，退休干部，住XXXX。被上诉人（原审被告）：邓根昌，男，1957年2月27日出生，汉族，个体户，住XXXX。原审第三人：青原区河东街道邓家社区居民委员会。住所地：吉安市青原区正气路12号。负责人：邓瑾昌，该居委会主任。原审第三人：邓信昌，男，1957年4月8日出生，汉族，住XXXX。上诉人刘青根因与被上诉人吉水县城关房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称吉水城关吉安分公司）、吉水县城关房地产开发有限公司（以下简称吉水城关公司）、傅典群、邓根昌以及原审第三人青原区河东街道邓家社区居民委员会（以下简称邓家社区）、邓信昌商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初663号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘青根上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌支付违约金（以379.05万元为基数，从2017年11月1日起至办理完备案及产权过户之日止，按年利率24%计算）；2、上诉费由吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌承担。事实和理由：1、傅典群、邓根昌应承担支付违约金的责任。傅典群、邓根昌是吉水城关吉安分公司开发的财富广场项目的股东。2017年9月5日，傅典群、邓根昌与吉水城关吉安分公司一起向刘青根出具了承诺书，且承诺书的内容明确。因此，傅典群、邓根昌应当承担支付违约金的责任。2、一审法院对违约金的调整不当，应按年利率24%的标准确定本案违约金。根据承诺书的约定，逾期备案每日的违约金为房屋总价的千分之一。但是，备案手续至今仍未办理，造成了刘青根严重的经济损失。一审起诉时，刘青根已将违约金调整为年24%。现在，一审法院按逾期贷款利率计算违约金明显不当。被上诉人吉水城关吉安分公司未予答辩。被上诉人吉水城关公司辩称：刘青根是向邓家社区支付的款项，与吉水城关公司无关。案涉房产已经由刘青根出租给他人获利。房管部门因为没有收到购房款，无法备案。案涉承诺书是公司原法定代表人利用职权在转让公司股权后出具的，纯属个人行为，吉水城关公司不应承担本案责任。被上诉人傅典群辩称：只是作为财富广场项目的股东和工作人员的身份签字，属于职务行为。被上诉人邓根昌辩称：只是作为财富广场项目的股东和工作人员的身份签字，属于职务行为。另外，刘青根当时已将案涉房屋交给吉水城关吉安分公司的彭智贤对外销售，但卖出去后，两人因为款项分配问题产生很大的矛盾，公安机关也介入了。刘青根是炒房，所有刘青根一直不愿意去办证。原审第三人邓家社区未作陈述。原审第三人邓信昌述称：与本案无关。刘青根是向村民买房子，所以刘青根将钱打入邓信昌的账户。随即，邓信昌将全部款项转入邓家社区的账户。刘青根向一审法院起诉请求：1、确认刘青根与吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌（位于吉安市XXX）的房屋买卖关系成立并生效；2、判令上述21套房屋归刘青根所有；3、判令吉水城关吉安分公司、吉水城关公司为刘青根办理上述21套房屋的所有权变更登记手续；4、判令吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌支付违约金暂计128.8万元（从2017年11月1日起至实际支付完毕之日止，以379.05万元为基数，按年利率24%计算违约金）；5、诉讼费由吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌承担。一审法院认定事实：刘青根系邓家社区村民。吉水城关吉安分公司系吉水城关公司的下属分公司，傅典群、邓根昌及邓信昌系吉水城关吉安分公司的股东。邓信昌及邓家社区的现任村主任邓瑾昌系邓家社区具体经办村民返购房事宜的工作人员。本案所涉21套房屋（位于吉安市XXX）系村民返购房。2011年11月22日，经江西省吉安市人民政府批准，吉安市国土资源局决定以挂牌方式出让（XXXX）国有建设用地使用权并发出须知：约定如下：1、地块位置：吉安市青原区河东街道邓家社区村级经济预留发展用地；2、地块范围：青原区正气路以东，铁建路以西，火车广场北路以北；3、出让面积10479.7平方米，土地出让用途为商业用地；4、竞得人自挂牌成交之日十个月内动工建设，自动工之日起两年半内完成项目建设；5、村民返购公寓、写字楼按719元每平方米计算，返购总面积按土地成交总价款折算。返购物业必须整栋联排返购，不得分散返购等内容。此后，吉水城关公司竞得上述土地并设立吉水城关吉安分公司专门负责兴建青原财富广场项目。因为邓家社区的部分村民不想要返购房要求支付房屋补偿款，刘青根同意按每平方米3500元的房价购买村民返购房，吉水城关公司及吉水城关吉安分公司对此均未提出异议，故刘青根于2012年10月30日通其妻子郭媛秀的银行账户向具体经办村民返购房事宜的邓信昌个人银行账户转账支付379.05万元用于购买村民返购房。同年11月1日，邓信昌将刘青根支付的379.05万元又转账汇入邓家社区的银行账户用于向村民支付返购房的补偿款，邓家社区亦向刘青根出具了收款收据。2015年10月4日，刘青根与吉水城关吉安分公司签订了《青原财富广场公寓认购书》，约定：1、刘青根认购的房号为Ａ楼第6层627－647号共计21间；2、建筑面积约1080.22平方米；3、付款方式为一次性付款379.05万元，房价按每平方米3500元计算，其他按村民返购房规定办理等内容。此后，因吉水城关吉安分公司、吉水城关公司一直未按约定与刘青根签订商品房买卖合同，经刘青根多次催促，吉水城关吉安分公司、傅典群、邓根昌于2017年9月15日向刘青根出具了内容为“刘青根同志于2015年10月4日购入本公司Ａ楼第6层627－647号房共21间，面积1080.22平方米且已全部付清房款。由于本公司售楼部最近装饰导致网签房屋受阻及公司法人变更等原因而延误该房无法近期签订正式商品房备案合同。基于以上原因，本公司承诺2017年10月底前尽快完善正常销售工作，完成刘青根同志该房办理销售备案手续。逾期未能办理该房备案手续，本公司同意按每日该房总价千分之一赔偿给刘青根同志，以政府正规备案条件为准”的承诺书。承诺到期后，吉水城关吉安分公司、吉水城关公司仍未按承诺书的约定履行自己的义务。一审法院认为：刘青根与吉水城关吉安分公司签订的《青原财富广场公寓认购书》已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，故本案系商品房销售合同，并非商品房预约合同，该合同是双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。傅典群、邓根昌不是商品房销售合同的相对主体，不是本案适格被告，刘青根诉请要求傅典群、邓根昌承担本案责任于法无据，不予支持。因第三人邓家社区的部分村民不要返购房要求支付相应的房屋补偿款，而给付房屋补偿款的主体系吉水城关公司及吉水城关吉安分公司，现刘青根已经代其向第三人邓家社区支付了本案所涉村民返购房的房屋补偿款，故吉水城关公司的辩称与事实不符，不予采信。刘青根依约支付了21套村民返购房的全部购房款，吉水城关吉安分公司、吉水城关公司亦应按约定履行为刘青根办理本案所涉21套房屋的备案及过户等手续。现吉水城关吉安分公司、吉水城关公司至今未办理上述房屋的相关手续，该行为属违约行为，故刘青根诉请要求吉水城关公司、吉水城关吉安分公司为其办理本案所涉21套房屋的备案及产权过户手续并承担相应的违约金合法有据，予以支持。因刘青根的损失数额无法确定，且约定的违约金计算标准过高，刘青根在对方违约后未及时主张权利近两年，其自己怠于行使权利，故核定案涉违约金以379.05万元为基数，从2017年11月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、吉水城关公司、吉水城关吉安分公司在本判决生效后30日内为刘青根办理位于吉安市青原区商品房的备案及产权过户等手续；二、吉水城关公司、吉水城关吉安分公司支付刘青根违约金（以379.05万元为基数，从2017年11月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算至实际付清之日止）；三、驳回刘青根的其他诉讼请求。上述给付款项，限在本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16700元，财产保全费5000元，两项合计21700元，由吉水城关公司、吉水城关吉安分公司负担。二审期间，上诉人刘青根，被上诉人吉水城关吉安分公司、吉水城关公司、傅典群、邓根昌以及原审第三人邓家社区、邓信昌均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：二审期间，各方当事人争议的主要焦点问题为，1、傅典群、邓根昌应否承担支付违约金的责任；2、一审法院对于违约金的调整是否恰当。关于第一个焦点问题。虽然傅典群、邓根昌在该承诺书上签字，但综观2017年9月15日承诺书的内容，并无类似傅典群、邓根昌承诺支付违约金或者对吉水城关吉安分公司的违约责任承担连带或共同支付责任的约定，均系吉水城关吉安分公司作为开发单位就限期办理备案、逾期备案的违约责任等事宜作出的承诺。而傅典群、邓根昌只是该分公司的职员以及财富广场项目的时任投资人，故傅典群、邓根昌以此身份签字，不能成为追究其民事责任的理由。因此，刘青根上诉主张傅典群、邓根昌也应承担支付违约金的责任，无事实和法律依据，故不予支持。关于第二个焦点问题。本案中，吉水城关吉安分公司已将案涉房产交付给了刘青根。逾期办理备案，虽会对刘青根的权益造成一定的影响，但在已交房的情况下，影响较小。在当前经济处于下行以及阻击新冠××疫情时期，企业经营普遍较为困难的情况下，不能以意思自治为由，完全放任当事人约定的过高的违约金。否则，将造成实质性的不公平。综合案涉房产已交付、刘青根购买的房产系村民返购房以及刘青根可能存在的损失等实际情况，对案涉违约金的处理应确定为以补偿性为主，以惩罚性为辅。在此情况下，一审法院按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算案涉违约金，合法合理，并无不当。至于吉水城关公司提出其不应承担本案责任的辩称意见。因吉水城关公司未对一审判决提出上诉，且与事实与法律规定不符，故对该辩称意见不予支持。综上所述，上诉人刘青根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16700元，由上诉人刘青根负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇二〇年二月十三日书记员  戴丽蓉