广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5692号原告：叶联，女。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。被告：前海热烽物业管理(深圳)有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：余基豪，总经理。委托诉讼代理人：佟一哲，广东普罗米修律师事务所律师。原告叶联与被告前海热烽物业管理（深圳）有限公司（以下简称前海热烽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告叶联及其委托诉讼代理人郭晓雄，被告前海热烽公司的委托诉讼代理人佟一哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶联向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《美海湾房屋使用权合同》无效；2、判令被告返还原告给予的合作建房款296024元及利息(利息按同期银行货款利率标准，自立案之日起计算至判决书规定的还款之日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年2月28日，原告与被告签署了合同编号为A14A6的《美海湾房屋使用权合同》(下称“使用权合同”)，合同约定被告在位于惠州市××县××盐灶××村委××村(下称“石坡坑村”)的一块农村居民宅基地兴建房屋，原告选定该兴建的房屋的A栋第14层A6户，并向被告缴纳了合作建房款人民币296024元。后经原告查实，该合作建房所用地块属于农村宅基地，被告既无房地产开发资质，又无法提供建房的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法证明，更无销售预售许可证，故根据法律的相关规定，原被告双方签订的该“使用权合同”无效。被告应当返还原告分别于2017年2月28日、2017年3月4日、2017年4月5日、2017年8月14日向其支付的共计296024元合作建房款。经原告多次催促，被告拒绝返还，诉至法院，判如所请。被告前海热烽公司辩称，一、本案的法律关系是“合作开发房地产合同纠纷”。1、本案基本事实：被告于2016年12月与盐灶背村民合作，利用村民宅基地建设楼宇，以缓解居民对住房的紧张需求。依据规划，项目名称为“美海湾”，楼宇占地面积约2000平方米，二层以上分为A、B两栋楼宇，计划兴建楼高20层，总建筑面积26942.2平方米，已经花费约20206650元。项目在2016年12月开始动工建设，2017年10月底因故停工。2017年3月份开始，前海公司与众多投资者陆续签订《美海湾合作建房合同书》。2、原告与被告是合作开发房地产的关系。本案系列案件原告就是与被告签订合同书的投资者。从合同约定条款可知，原告对涉案房产并非手续齐全的商品房是十分清楚的，原告之所以愿意出资，是因为价格便宜。原告所支付的合作建房款，折成每平方米在2500元左右，而临近的碧桂园十里银滩的每平方米的售价在12000元左右。如果说原告在投资时不知情涉案房产手续不全的问题则是完全不合理，不合逻辑。因此，原告的身份是合作建房的投资者，不是单纯的购房者。待房产建好后，原告可以享有房产的使用权，如果有一天政策允许，涉案房产可以办理不动产登记，原告在支付相应的税费后可以享有涉案房产的所有权。所以，涉案合同封面上写的是《美海湾房屋使用权合同》，这个使用权可以说明原告出资建房的心理期待。因此，原告与被告公司的关系式合作开发房产，而不是法律意义上的商品房销售合同关系。原告与被告签订的涉案合同合法有效，应当受法律保护。原告无权要求退还合作建房款和利息，原告应当尊重契约精神，继续履行合同义务。二、涉案房产仍具有可期待利益，原告应当考虑撤诉。根据合同约定，原告对涉案房产可能因各种因素而停工已有心理预判。目前，涉案的两栋楼宇已经建到16层和18层，距离竣工很近。由于现阶段的政策原因，导致项目暂时停工，在解决了相关问题后，项目很可能会继续启动，继续施工，直到完工并有居民入住。因此，原告应当撤回不合理的起诉，与被告一起共度难关，期待丰收果实。综上，原告与被告签订的合同是合法有效的，应当受到法律保护，原告诉请无事实及法律依据，应驳回原告全部诉请。庭审中，被告强调答辩意见：本案属于合作开发房地产合同纠纷，原告作为投资方也应该承担一定的责任。原告诉请不仅要求退回投资款还要求支付利息，是完全没有事实及法律依据。原告叶联围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.见证书（授权委托书、委托书、美海湾房屋使用权合同、见证书），证明原被告签订合同的经过及合同约定合作建房、原告向被告缴纳合作建房款的情况；2、收据及银行回单，证明原告向被告支付296024元的合作建房款。被告前海热烽公司围绕其辩解向本院提交：1、2018.6.27日美海湾项目合作签到表，证明在2018.6.27原告作为投资者到稔山镇与被告前海热烽公司进行商业谈判，谈判的目的是商讨如何应对楼盘的停工问题。当时被告前海热烽公司跟原告商讨的一个最终的结果是让大家继续等待楼盘，迟早会复工，等到楼盘建成了，所有的投资者还是可以分到房产。2、美海湾的项目平面图。3、美海湾项目的现场图片，这两份证据共同证明美海湾项目的现状。美海湾项目总建筑面积是26000多平方米，计划建设20层，占地面积是2000平方米左右。目前美海湾项目的A、B两栋楼已经施工到了16层和18层，如果不是因为被意外的情况导致停工，项目是很快可以施工完毕的。到目前为止，被告前海热烽公司已经为项目投资了两千多万元，这就是目前美海湾项目的大致现状。为查清本案事实，本院依职权调取了如下证据：惠东县自然资源局对涉案房产的复函。本院组织当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并予以佐证。根据当事人的质证意见、庭审陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告前海热烽公司系于2015年7月30日成立的有限责任公司（自然人独资），经营范围：自有物业租赁，家政服务，保洁服务，物业管理，建筑装饰工程施工。2017年2月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订合同编号A14A6《美海湾房屋使用权合同》，合同约定“第一条：甲方全权负责位于惠州市××县××盐灶××村委××一块空地，地块占地面积约1770平方米。甲、乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。第二条：由甲方开发建设的美海湾用地，属原居民宅基地，位于惠州市××县××盐灶××村委××村。甲方在上述地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构。第三条：乙方选定美海湾A栋第十四层A六户型框架结构毛坯房屋，建筑面积为109.72平方米，具体位置见附件之楼层平面图。其中使用年限为70年（由建成之日起计算）。第四条:乙方应交纳合作建房款296024元。第五条：甲方指定银行账户：所属银行：平安银行（深圳市-坂田支行）账号姓名杜达文……。乙方选择分期付款方式向甲方指定银行账户支付上述合作建房款：（一）在签订本合同当天，乙方向甲方指定银行账户支付合作建房款（定金）10000元，（二）在签订本合同三天内，乙方向甲方指定银行账户支付合作建房款（首期）148017元，（三）楼房建至五层后，乙方向甲方指定银行账户支付合作建房款（楼款）88808元，（四）楼房封顶后，乙方当天向甲方指定银行账户付清余下合作建房款（尾款）59204元。第六条：乙方必须按本合同第五条规定的付款方式按时支付合作建房款，甲方在约定时7天内仍未收到乙方的进度房款，乙方的行为被视为违约，甲方有权将上述房屋物业直接对外转让。……第八条：除不可抗力因素外，本项目工程应于18个月内完工并交付乙方使用。如遇政府政策因素阻碍而未能兴建，工期则自动顺延。（注：甲方不得因资金和其他问题而停工、耽误工程进度延迟交楼，否则甲方应负上述违约责任。）第九条：甲方未按合同第八条的时间交付房产的，应当承担迟延交付的违约责任：……”该合同还附一、甲方身份证复印件，二：乙方身份证复印件，三：房屋户型图，四:房屋效果图。原告叶联在乙方处签名并捺印，被告前海热烽公司在甲方处盖章。2017年2月28日、3月4日、4月5日、8月14日，原告分别向被告支付涉案房产定金10000元、首期款138012元、楼款88808元、尾款59204元，被告分别出具收据给原告收执。上述款项合计296024元。原告提交中国银行支付凭证，证实已经按合同要求支付款项。2017年8月11日，被告前海热烽公司签署《委托书》给案外人钟晋源，委托钟晋源为被告公司代理人，以公司名义办理惠州市××县××盐灶××村委××村合作建房事宜。具体委托内容：代为签订合同建房的协议、代为收取合作建房款、办理律师事务所的见证业务，委托期限：自2017年8月11日至2018年2月11日。委托单位指定收款银行账户：平安银行（深圳市-坂田支行），账户名称：杜达文等。2017年8月14日，案外人钟晋源与原告叶联共同作为委托人签署《授权委托书》，委托广东港仁律师事务所王乘毅律师对委托人签订编号NO.A14A6《美海湾合作建房合同书》的真实性、合法性进行见证。2017年8月14日，广东港仁律师事务所出具《见证书》【（2017）广律港仁见字第0820号】，见证内容：“兹证明甲、乙双方于二〇一七年八月十四日到广东港仁律师事务所签订前面的合同书，其内容真实，签名、指模真实，有关手续保政府部门完善，特此见证。”见证书编号处加盖圆形“广东港仁律师事务所律师见证章”，见证律师处加盖长方形“中华人民共和国注册律师签名：王乘毅执业证号：14403200610671308执业机构：广东港仁律师事务所”印章，其中“王乘毅”签名为手写体。该见证书内包含授权委托书、原告通行证复印件、案外人钟晋源身份证复印件、委托书、美海湾房屋使用权合同。同日，原告支付1000元见证费。诉讼期间，本院就涉案楼盘土地权籍情况及建设、规划、施工情况去函惠东县自然资源局。2019年9月24日，惠东县自然资源局复函“经调查：1、前海热烽物业管理（深圳）有限公司在稔山镇辖区无等级国有土地地籍资料。2、前海热烽物业管理（深圳）有限公司在稔山镇辖区无登记办理过用地规划许可证、建设工程许可证、施工许可证。3、前海热烽物业管理（深圳）有限公司在稔山镇辖区无登记有违法资料，由于惠东县人民法院没有提供坐标，无法确定地块。建议惠东县人民法院工作人员到现场确认地块，以便我局核实是否同一地块有其他违法者。”庭审中，原告主张本案是房屋买卖合同关系；原告原籍广东东莞，五中文化，现生活在香港，是家庭主妇；购房资金是子女给的，因在碧桂园有房，经中亿地产的中介推销知道涉案房产信息；涉案合同在十里银滩中亿地产的二楼办公司签订，签订人员是涉案房产的老板钟晋源，签合同时听中介人员说可以办理房产证，办理见证后可以办证；签订合同时，没有建楼，打了地基。被告确认收到涉案款项，楼盘项目土地未办理权籍登记，是村民宅基地，项目未办理规划许可证、工程许可证、施工许可证，未取得预售许可证；钟晋源是公司的临时代理人，在工地负责见证事务，见证完成后不再处理任何事务；涉案合同是被告加盖公章；计划建设总建筑面积26942.2平方米，占地面积大约2000平方米，一层是连在一起，二层以上分为A、B2栋，计划建设的层高20层，在2016年的12月份开始动工建设，2017年的10月底因故停工，目前被告方已经花费的全部费用大约是20206650元；从2017年的3月份开始，前海公司和众多的原告也就是众多的投资者陆陆续续签订美海湾合作建房合同书；被告从来没有描述可以办理房产证，在合同上也没有注明，在合同上对房屋的土地性质有明确约定。本院认为，本案原告与被告签订的《美海湾房屋使用权合同》，原告主张系房屋买卖合同关系，被告主张系合作建房关系，但从合同的内容可知，被告是将涉案“美海湾”“A栋第14层A2房屋”这一特定房屋的使用权出让给原告，原告仅以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，双方签订合同的真实意思是房屋买卖，故原告与被告之间为房屋买卖合同关系。本案属涉港案件，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，在准据法问题上应参照涉外案件处理。案涉合同的履行地发生在内地，且当事人选择准据法适用内地法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即我国内地法律作为准据法。一、关于涉案《美海湾房屋使用权合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”、第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”。《美海湾房屋使用权合同》项下的土地未取得权属证书，合同项下的房屋建设未取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，违反上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，上述《美海湾房屋使用权合同》应为无效合同。二、关于被告应否向原告返还购房款并支付利息的问题。被告前海热烽公司作为无效合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告返还已收取的购房款296024元，本院予以支持。在涉案《美海湾房屋使用权合同》中，已经明确涉案项目用地是居民宅基地，原告作为完全民事行为能力人，未能谨慎注意涉案项目规划、施工等情况，存在过错，故对原告利息的主张，本院不予支持。综上，当事人诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、确认原告叶联与被告前海热烽物业管理（深圳）有限公司2017年2月28日签订的《美海湾房屋使用权合同》无效。二、被告前海热烽物业管理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告叶联返还购房款296024元。三、驳回原告叶联的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5740.36元（原告叶联已预交），由被告前海热烽物业管理（深圳）有限公司负担。如不服本判决，原告叶联可在判决书送达之日起三十日内，被告前海热烽物业管理（深圳）有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  黄文青人民陪审员  王露春二〇二〇年二月二十六日法官助理叶璐书记员陈建丽