上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初55409号原告：何薇，女，1973年4月23日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘俊。被告：上海对邻公寓管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈国明。原告何薇诉被告上海对邻公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何薇及其委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。被告上海对邻公寓管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何薇向本院提出诉讼请求：1.解除《房地产租赁合同》；2.被告支付自2019年4月17日起至房屋返还之日止的租金(按每月人民币9,200元的标准计算)；3.被告支付解约违约金184,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月28日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租期5年，自2017年1月17日起至2022年1月16日止，月租金9,200元，租金每三个月一付。2018年起，被告开始拖欠租金，经原告多次催讨，被告以各种理由搪塞。截止目前，被告仍拖欠2019年4月17日之后的租金。为维护原告合法权益，故诉如所请。审理中，被告法定代表人陈国明于2019年10月与原告联系，要求退还房屋。被告承租系争房屋后，即安装密码锁，其于2019年10月9日才将密码告知原告，因此明确第2项诉讼请求为：被告支付2019年4月17日至同年10月9日期间的租金(按月租金9,200元的标准计算)。另外，原告认为违约金184,000元过高，自愿调整为55,200元。被告上海对邻公寓管理有限公司未进行答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为何薇、刘正谋，用途住宅，建筑面积135.60平米。刘正谋系原告何薇之子。2016年11月28日，甲方何薇与乙方陈懿良、陈国明(代)签订《房地产租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期5年，自2017年1月17日起至2022年1月16日止。甲方于2016年12月6日前将该房屋交付给乙方使用。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。第三条租金及支付方式约定，该房屋的月租金9,200元，租金每三个月支付一次，即27,600元，每次租金于每次房租到期日前7天支付。该房屋的租金3年内不变，自第4年开始，租金每2年的月租金递增5%。第四条保证金与违约金约定，1.乙方在签订合同时交付给甲方9,200元作为承租该房屋的保证金。2.该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还交房房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。3.双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，违约金184,000元。第六条乙方的义务及违约责任约定，3.乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按月租金金额的5%收取违约金，逾期超过10天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同，且无需征得乙方同意而收回该房屋。4.租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该房屋及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意出租该遗留物品。5.乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方为违约。乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的乙方还应负相应赔偿责任。第七条合同履行期间产生的费用约定，该房屋的物业管理费由甲方承担。该房屋内乙方正常使用的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等而产生的费用均由乙方承担。第十二条其他约定事项约定，1.从2018年1月17日主合同结束，甲方给乙方每年首季度12天的免租期作为该房屋的保养期。2.乙方以9,200元的租金向甲方购买一个月的装修期(2016年12月17日-2017年1月16日)以签订合同当日支付。3.甲方允许乙方将客厅隔成一个房间，其他结构不动。合同出租方落款处有“何薇”的签名，承租方落款处有“上海对邻公寓管理有限公司合同专用章”的盖章及代理人“陈国明”的签名。故原告起诉要求被告及陈国明承担合同责任。审理中，原告明确系争房屋的实际使用人为上海对邻公寓管理有限公司，据此，原告撤回对被告陈国明的起诉。审理中，原告确认被告付清了截止2019年4月16日之前的租金及押金9,200元。2019年9月30日，原告的配偶刘俊发送微信给陈国明：房租付了吗？次月3日，陈国明回复：租客都退了，我们约个时间谈一下解约吧。刘俊回复：你先把欠款明细和还款计划再整理清楚发给我，还款计划押金不要放在里面，水电煤欠款很大，需要先冲抵，事情了解后我会还给你。陈国明回复：好。刘俊回复：煤气公司今天又催我付款。如果你要提前退租房子，你要尽快把提议方案发出来，以合同依据，考虑房东的损失，我在5号那天可以安排出时间。否则就只能让法庭裁决。2019年10月6日，陈国明发送微信给刘俊：902301大门，160524一号，254619二号，736491房间3,964251房间4。刘俊回复：怎么改密码？陈国明回复：#+原密码，滴滴两声后，输入6为数字新密码2次，成功。2019年10月9日，刘俊发送微信给陈国明：你欠的电费今天已经由我付了，并将其支付水电煤费用缴费账单截图发送给陈国明。陈国明回复：谢谢，后面算给你。刘俊回复：代付水电煤共1,937.62元。2019年10月28日，刘俊发送微信给陈国明：还有钥匙(信箱、水表、强电和弱电共4把)没还给房东。陈国明回复：我让员工找一下。另查，2019年10月9日，原告支付2019年7月燃气费279.30元、2019年9月燃气费532.30元，2019年7月水费216元、2019年9月水费156.60元，2019年8月电费305.92元、2019年9月电费343.30元、2019年10月电费104.20元，以上费用合计1,937.62元。以上事实由上海市房地产权证、房地产租赁合同、微信聊天记录等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告上海对邻公寓管理有限公司作为承租人，负有及时支付租金、公用事业费之义务。合同约定，被告逾期支付租金超过10天，原告有权单方面解除合同。自2019年4月17日起被告拖欠租金，原告要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告上海对邻公寓管理有限公司理应结清欠付费用。1、租金：根据微信聊天记录，被告于2019年10月6日将系争房屋大门密码告知原告，原告即收回房屋，被告应支付截止该日的租金；2、解约违约金：原告主张解约违约金，符合合同约定，现原告自愿调整违约金金额为六个月租金，故被告应支付解约违约金55,200元；3、公用事业费：合同约定，水、电、煤气等费用由乙方承担，现原告代付水电煤等费用合计1,937.62元，该费用理由应被告承担。4、原告提出以被告已付租赁保证金冲抵相应欠付费用，自可准许。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何薇与被告上海对邻公寓管理有限公司签订的关于上海市浦东新区东建路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产租赁合同》解除；二、被告上海对邻公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何薇自2019年4月17日至2019年10月6日期间的租金52,133.33元；三、被告上海对邻公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何薇水电煤等费用合计1,937.62元;四、被告上海对邻公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告何薇解约违约金55,200元；五、原告何薇应于本判决生效之日起十日内返还被告上海对邻公寓管理有限公司保证金9,200元，该笔款项可在上述第二、三、四项判决内容中予以扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,446元，由被告上海对邻公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  严伟国审 判 员  杨晓云人民陪审员  田有娣二〇二〇年二月十二日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。