辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民初15号原告：朝阳银行股份有限公司长江支行，住所地朝阳市双塔区营州路二段126号。负责人：杨贺田，行长。委托诉讼代理人：赵天玮，该行业务部总经理。被告：辽宁辽西红豆杉科技有限公司，住所地朝阳市龙城区七道泉子镇水泉村。法定代表人：乔艳薇，经理。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。被告：朝阳凌河房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段100号。法定代表人：赵连朋，经理。委托诉讼代理人：王琦，该公司职员。委托诉讼代理人：张丽华，该公司财务人员。被告：朝阳泓典实业发展有限公司，住所地朝阳市双塔区凌河街四段122-2、3号。法定代表人：赵连朋，经理。委托诉讼代理人：王琦，该公司职员。委托诉讼代理人：张丽华，该公司财务人员。被告：程子良，男，1960年12月5日出生，汉族，无业，住辽宁省大连市西岗区。被告：乔艳薇，女，1976年6月28日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。被告：蔡桂亭，男，1975年5月23日出生，汉族，无业，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。原告朝阳银行股份有限公司长江支行（以下简称朝阳银行长江支行）诉被告辽宁辽西红豆杉科技有限公司（以下简称红豆杉公司）、朝阳凌河房地产开发有限公司（以下简称凌河公司）、朝阳泓典实业发展有限公司（以下简称泓典公司）、程子良、乔艳薇、蔡桂亭金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告朝阳银行长江支行的委托诉讼代理人赵天玮，被告红豆杉公司法定代表人乔艳薇的委托诉讼代理人董德庭，被告凌河公司、泓典公司的法定代表人赵连朋的委托诉讼代理人王琦、张丽华，被告乔艳薇、蔡桂亭共同委托诉讼代理人董德庭到庭参加诉讼，被告程子良经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朝阳银行长江支行诉讼请求：一、判令被告红豆杉公司立即偿还原告借款本金4,590万元及利息（截止2019年5月8日利息9,148,433.93元），并按《流动资金借款合同》约定的利率对逾期借款按照合同利率加收30%罚息、并对未支付利息按合同利率加收30%复利至利随本清；二、判决原告对被告乔艳薇、蔡桂亭已抵押给原告的位于“凌河湾”小区的56户洋房及位于“凌河湾御景苑”小区64户在建工程享有优先受偿权，对该56户洋房及64户在建工程拍卖、变卖的价款优先受偿；三、判令被告凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭对上述借款本息承担连带保证责任；四、由六被告承担本案的案件受理费及诉讼保全费用。事实及理由：2015年12月8日，原告与被告红豆杉公司签订了合同编号为2015年长江公司借字第0004号《流动资金借款合同》，借款金额4,790万元，借款用途为用于承接朝阳通宇重型矿山机械有限公司（2014）年营销中心借字第0030号合同项下借款所欠贷款人贷款本金，借款期限为自本合同生效之日起至2018年12月7日止（借款期限自实际提款日起至约定还款日止，以借据记载为准），合同约定年利率7.125%（月利率为5.9375‰），按月结息，结息日为每月20日，借款到期，利随本清。同日，原告与被告乔艳薇、蔡桂亭签订《抵押合同》，乔艳薇、蔡桂亭自愿用其夫妻名下房产（位于“凌河湾”小区的56户洋房及位于“凌河湾御景苑”小区64户在建工程）提供抵押作为借款抵押物，在相关部门办理了抵押登记。原告与被告凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭签订《保证合同》，为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，原告按合同约定向被告红豆杉公司发放了全部借款，共分六笔借据发放，放款日均为2016年4月29日，分六次到期，2016年6月7日到期金额100万元，2016年12月7日到期100万元，2017年6月7日到期金额100万元，2017年12月7日到期金额100万元，2018年6月7日到期金额100万元，2018年12月7日到期4,290万元。2016年6月7日到期的100万元与2016年12月7日到期的100万元原告已起诉。剩余到期的4笔借据，本金合计4,590万元及利息，经原告多次催要，被告红豆杉公司一直没有偿还，被告凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭也没有履行保证责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告红豆杉公司答辩称，我公司承接朝阳通宇重型矿山机械有限公司欠付原告的旧贷款，属于借新还旧的贷款，我公司并未获得该笔贷款，不应该承担还款责任。被告凌河公司、泓典公司答辩称，红豆杉公司承接通宇公司的贷款，我公司和红豆杉公司有还款协议，这笔借款由红豆杉公司偿还。抵押物有一部分是我公司给蔡桂亭的，有一部分是我公司的，蔡桂亭应退还一部分。乔艳薇、蔡桂亭答辩称，1、本案中乔艳薇、蔡桂亭提供抵押及保证的主债务属于借新还旧的贷款，依据担保法解释的规定，作为抵押及保证人的答辩人不应该承担担保责任。2、凌河湾御景苑的64户房屋未办理不动产抵押登记，抵押权没有设立，原告对该部分房产不享有优先受偿权。3、办理抵押登记的凌河湾56户洋房中，在出售给乔艳薇和蔡桂亭并办理抵押登记之前，已出售给其他人，对已出售部分的房产的抵押是无效的。被告程子良未作答辩。原告朝阳银行长江支行为证明其诉讼主张，提交以下证据：1、《流动资金借款合同》及借款借据，证明原告与被告红豆杉公司签订借款合同，原告发放贷款的事实；2、保证合同，证明原告与被告凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭签订保证合同，凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭为红豆杉公司借款提供连带责任保证的事实；3、承诺书、委托书、抵押合同、他项权证、房地产抵押登记申请审批书，证明乔艳薇、蔡桂亭同意以其所有的位于“凌河湾”小区的56户洋房及位于“凌河湾御景苑”小区64户在建工程为红豆杉公司借款提供抵押担保并办理了抵押登记，并委托原告处置抵押物的事实。被告红豆杉公司对上述证据真实性均无异议，但此笔借款为借新还旧，红豆杉公司没有真正获得该笔贷款。承诺书和委托书违反了禁止流置抵押的规定，抵押物即使设立了抵押当事人也不能协议处分抵押物。被告凌河公司、泓典公司对上述证据真实性均无异议，但“凌河湾御景苑”64户房屋的抵押登记审批书只能证明办理了抵押登记申请，不能证明已经完成了抵押登记，且该64户房屋也不是在建工程，在建工程抵押应是房地产公司进行登记，不是个人进行登记。凌河湾54户抵押房屋在抵押前已有部分房屋已出售。被告乔艳薇、蔡桂亭对上述证据真实性均无异议，但其对此笔贷款为借新还旧不知情，“凌河湾御景苑”64户房屋的抵押登记审批书只能证明办理了抵押登记申请，不能证明已经完成了抵押登记，且该64户房屋也不是在建工程，在建工程抵押应是房地产公司进行登记，不是个人进行登记。凌河湾54户抵押房屋在抵押前已有部分房屋已出售。被告红豆杉公司、乔艳薇、蔡桂亭未提供证据。被告凌河公司、泓典公司提供承接贷款协议书、收款收据，证明凌河湾小区56户抵押房屋房证办到乔艳薇、蔡桂亭名下，其中有14户洋房在抵押前已出售，原告不能享有优先受偿权。原告朝阳银行长江支行认为该14户房屋已经办理了抵押登记，银行享有优先受偿权。红豆杉公司认为该14户房屋在抵押前已出售，抵押行为无效。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院确认如下事实：2015年10月30日，凌河公司与红豆杉公司签订《承接贷款协议书》，约定凌河公司将位于朝阳市双塔区凌河街四段的凌河湾小区6741.23平方米住宅、单价5,100元及凌河湾御景苑6862.33平方米住宅、单价4,000元，总价款61,829,593元出售给红豆杉公司，用于承接朝阳通宇矿山机构有限公司在朝阳银行贷款4,798万元本金利息426万元；原凌河湾已售房子5户，面积918.96平方米，再次定价单价为6,426元（含税、不含维修基金），出现差价由凌河公司承担；红豆杉公司承诺于2016年6月30日前解除凌河公司在红豆杉公司抵押房产中的已售房源。2015年12月8日，原告朝阳银行长江支行与被告红豆杉公司签订了合同编号为2015年长江公司借字第0004号《流动资金借款合同》，合同约定：借款种类为中期流动资金借款；借款用途为用于承接朝阳通宇重型矿山机械有限公司（2014年营销中心借字第0030号）合同项下借款人所欠贷款本金；借款金额4,790万元，借款期限自本合同生效之日起至2018年12月7日止；合同利率确定为在中国人民银行相应档次贷款基准利率基础上上浮50%，一期一调整，以12个月为一期，第一期的利率确定时间为借款合同生效日，年利率7.125%，第二期及以后各期的利率确定时间为借款合同生效日的对应日，按借款合同生效日的对应日的中国人民银行相应档次贷款基准利率和双方约定的浮动幅度确定利率，自实际提款日起依据实际借款天数按日计息，按月结息；还款资金来源但不限于销售收入及利润、处置抵押物代偿，分次还本，2016年6月7日还款100万元、2016年12月7日还款100万元、2017年6月7日还款100万元、2017年12月7日还款100万元、2018年6月7日还款100万元、2018年12月7日还款4,290万元；担保方式为抵押、保证；到期不偿还本金及利息的，对逾期借款按合同利率加收30%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收30%的利率计收复利。同日，原告朝阳银行长江支行分别与被告凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭签订编号为2015年长江公司保字第0004-1、2、3、4号《保证合同》，约定由凌河公司、泓典公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭为上述红豆杉公司借款提供连带责任保证，担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付的费用，保证期间为自主合同确定的借款到期之次日起两年，保证人知悉红豆杉公司借款用途。同日，原告朝阳银行长江支行与被告乔艳薇、蔡桂亭签订2015年长江公司抵字第0004号《抵押合同》，乔艳薇、蔡桂亭以产权登记在其名下的“凌河湾”小区54户洋房以及网签备案在乔艳薇、蔡桂亭名下的“凌河湾御景苑”小区64户房屋为上述红豆杉公司借款4,790万元提供抵押担保，抵押担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用，担保人知悉红豆杉公司此笔借款的用途。乔艳薇、蔡桂亭于当日向朝阳银行长江支行出具委托书、承诺，声明如不能按双方约定偿还贷款本息，同意朝阳银行长江支行对抵押物按4,100元/平方米起的价格变卖或拍卖，用来偿还贷款本息。同日，朝阳银行长江支行、红豆杉公司、乔艳薇、蔡桂亭在朝阳市户房屋办理了期房抵押登记，朝阳银行长江支行取得《房地产抵押登记申请审批书》，载明抵押房地产面积5930.68平方米，评估价37,335,207元，贷款金额1,850万元。2016年4月12日、15日，朝阳银行长江支行与乔艳薇、蔡桂亭在朝阳市户洋房办理了抵押登记，朝阳银行长江支行取得了朝阳市房他证抵押字第TR1602188、TR1602367号他项权证，抵押面积分别为4588.92平方米、4180.51平方米，债权数额均为1，470万元。2016年4月29日，红豆杉公司向朝阳银行长江支行提出提款申请，朝阳银行长江支行于当日分六次向红豆杉公司发放贷款共计4,790万元，借款借据载明的金额和约定还款日与借款合同约定的金额和还款日一致。红豆杉公司在收到借款后，偿还了部分利息，本金在按借款合同约定日期分别到期后，均未偿还，保证人也未履行保证责任。2016年6月7日、12月7日到期的两笔借款，朝阳银行长江支行已另案起诉。根据朝阳银行长江支行提供的利息清单，截止2019年12月16日，红豆杉公司欠款金额分别为：2017年6月7日到期本金100万元、利息290，318.72元；2017年12月7日到期本金100万元、利息277,236.21元；2018年6月7日到期本金100万元、利息264,771.62元；2018年12月7日到期本金4,290万元、利息11,112,592.64元。合计拖欠本金4,590万元、利息11,944,919.19元。凌河公司提供了14份收款收据，以证明在抵押的凌河湾小区房屋中，有14户在抵押登记之前就已出售。但其中有两份收款收据开具时间为2016年1月21日、2016年7月4日。除有一张收据上加盖了凌河公司公章外，其他收款收据上均无公章。本院认为，原告朝阳银行长江支行与被告红豆杉公司签订的借款合同，与被告乔艳薇、蔡桂亭签订的抵押合同，与被告凌河公司、泓典公司、乔艳薇、蔡桂亭、程子良签订的保证合同，均是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。原告朝阳银行长江支行依合同约定向红豆杉公司发放了贷款，被告红豆杉公司未能按合同约定偿还借款，构成违约，应承担偿还拖欠借款本息的违约责任。红豆杉公司先与凌河公司签订承接贷款协议书，后与朝阳银行长江支行签订借款合同，且在借款合同中明确约定此笔贷款的用途为偿还朝阳通宇重型矿山机械有限公司拖欠朝阳银行的贷款，朝阳银行长江支行也将借款按合同约定金额发放到红豆杉公司账户内，故红豆杉公司提出的其未获得该笔借款，不应承担偿还责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。被告凌河公司、泓典公司、乔艳薇、蔡桂亭、程子良未按保证合同约定履行保证责任，应对红豆杉公司上述债务承担连带偿还责任。因保证合同中明确约定保证人知悉此笔贷款的用途，故对被告乔艳薇、蔡桂亭提出的保证的主债权属以新还旧的贷款，保证人不应承担保证责任的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告朝阳银行长江支行对被告乔艳薇、蔡桂亭提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题。首先，关于凌河公司提出的“凌河湾”小区抵押房产中有14户在抵押前已出售问题，凌河公司认为出售在前，原告不能享有优先受偿权，乔艳薇、蔡桂亭认为出售在前，抵押在后，抵押行为无效。上述房产均登记在乔艳薇、蔡桂亭名下，其与朝阳银行长江支行签订了抵押合同，并办理了抵押登记，符合法律规定，抵押权成立并有效，朝阳银行长江支行享有优先受偿权。凌河公司与乔艳薇、蔡桂亭的主张缺乏事实和法律根据，本院不予采纳。其次，关于以网签备案在乔艳薇、蔡桂亭名下的“凌河湾御景苑”64户房产为红豆杉公司借款提供抵押担保的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照上述规定，本案乔艳薇、蔡桂亭与凌河公司签订房屋买卖合同后，在登记机关办理了备案登记，但因房屋不具备办理不动产物权登记条件，故乔艳薇、蔡桂亭并未实际取得该房屋的物权。其与朝阳银行长江支行签订的抵押合同合法有效，但抵押权是在物权基础上设立的担保物权，在抵押人未取得物权的情况下，双方在登记机关办理的期房抵押登记，并非设立现实的抵押权，而是产生对将来设立抵押权的排他性请求权。在抵押房屋办理正式不动产物权登记后，可以要求抵押人办理正式的抵押登记，取得抵押权，并享有优先受偿的权利，但在此之前，不具有正式抵押权才具备的优先受偿的权能。故对原告朝阳银行长江支行请求对该部分抵押财产享有优先受偿权的请求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告辽宁辽西红豆杉科技有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告朝阳银行股份有限公司长江支行借款本金4,590万元及截止2019年12月16日的利息11,944,919.19元，之后的利息按合同约定利率计付，利随本清；二、被告朝阳凌河房地产开发有限公司、朝阳泓典实业发展有限公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭对被告辽宁辽西红豆杉科技有限公司上述给付义务承担连带偿还责任；三、原告朝阳银行股份有限公司长支行对被告乔艳薇、蔡桂亭提供的抵押财产中已办理了抵押登记的“凌河湾”小区56户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告朝阳银行股份有限公司长江支行对被告乔艳薇、蔡桂亭提供的抵押财产中“凌河湾御景苑”小区64户房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317,043元，由被告辽宁辽西红豆杉科技有限公司、朝阳凌河房地产开发有限公司、朝阳泓典实业发展有限公司、程子良、乔艳薇、蔡桂亭共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状8份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张海龙审判员  郭敬明审判员  袁 源二〇二〇年二月二十六日书记员  郭立明