浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0402民初3246号 原告：孙新龙，男，1968年12月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张丽军，浙江群策律师事务所律师。 被告：浙江万联商业经营管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市万家汇商业广场1幢511室，统一社会信用代码：91330401064163095U。 法定代表人：曾一智，该公司董事长。 被告：锦润置业（嘉兴）有限公司，住所地：浙江省嘉兴市万家汇商业广场1幢501室，统一社会信用代码：91330400586287570G。 法定代表人：曾一智，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：居新铭，浙江圣文律师事务所律师；胡小华，浙江隆智律师事务所律师（2019年7月接受委托）。 两被告共同委托诉讼代理人：俞佳伟，浙江圣文律师事务所律师（2019年7月撤销委托）。 原审原告孙新龙因与被告浙江万联商业经营管理有限公司（以下简称万联公司）、锦润置业（嘉兴）有限公司（以下简称锦润公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年6月14日立案受理后，于2018年9月1日作出判决。后被告锦润公司提起上诉，嘉兴市中级人民法院裁定发回重审。本院于2019年5月8日立案受理，依法另行组成合议庭，并于2019年6月25日、2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告孙新龙及其委托诉讼代理人张丽军两次庭审均到庭参加诉讼，两被告委托诉讼代理人居新铭第一次庭审时到庭参加诉讼，胡小华第二次庭审时到庭参加诉讼。因案情复杂，本案延长审限六个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告孙新龙向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，返还原告万家汇·嘉兴义乌商贸城1幢3248室商铺，并恢复原状；2.被告万联公司、锦润公司支付原告2017年5月1日至2019年4月30日的租金88870元；3.被告万联公司、锦润公司支付原告违约金10000元；4.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：被告锦润公司对其投资建设及运营的嘉兴义乌商贸城进行广告宣传，宣传资料中包含有“包租10年购铺先赚3年租”、“8大运营优势永葆市场繁荣”、“对接义乌源头价商品”、“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息。原告在看到该宣传后，就购买商铺的具体事宜与被告锦润公司进行协商，双方签署《内部认购协议书》一份，约定原告购买被告锦润公司开发的万家汇·嘉兴义乌商贸城1幢3248室商铺，同时约定了原告购买的单价、总价、定金等，其中第五条约定市场建成后，由被告锦润公司实行十年统一托管，因前三年为市场培育期，原告同意在被告锦润公司托管的前三年放弃所预定物业的收益权，第四、五年回报额度统一为成交价的8%，每年分两次返还。在双方正式签订《商品房买卖合同》时，一并签订有关《委托经营管理合同》。被告锦润公司同意在签订《商品房买卖合同》时一次性优惠成交总价的21%。2013年6月9日，原告与被告锦润公司签订《商品房买卖合同》，同时按照被告锦润公司的要求与被告万联公司一并签订了《商铺委托经营合同书》。根据约定，被告每年应支付原告租金44435元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月等。委托经营期间，双方必须遵守诚实信用原则，给对方造成损失的，须向对方支付人民币10000元的违约金。之后，被告锦润公司向原告交付具备独立使用空间、四周均有隔断的商铺。被告万联公司在接受委托经营后，擅自将隔断拆除。现被告万联公司已经连续拖欠2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月应支付的四期租金，已严重违反合同约定。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告万联公司答辩称，被告欠付原告租金属实，同时被告不同意解除该商铺委托经营合同书，商铺已经统一对外出租，暂时无法返还。鉴于目前万联公司资金困难，请求参照已有的3355协议方案分期支付租金。 被告锦润公司答辩称，锦润公司是开发商，现在原告的诉请是基于其与万联公司的委托经营管理合同，故与锦润公司无关。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.招商宣传页、（2016）浙0402民初1292民事判决书各一份，证明被告锦润公司在对嘉兴义乌商贸城进行宣传时写有“包租十年购铺先赚3年租”等内容，并已被法院判决确认。 2.内部认购协议书一份，证明被告锦润公司与原告签订的认购协议及双方之间的权利义务约定。 3.商品房买卖合同、房产分户平面图各一份，证明原告与被告锦润公司签订商品房买卖合同并取得相应产证的事实。 4.商铺委托经营合同书一份，证明原告将其名下的商铺委托被告万联公司经营、被告万联公司应向原告支付租金等事实。 5.告知函、委托书一份，证明被告明确向原告表明无法支付租金及双方协商的事实。 6.（2016）浙0402民初3274民事判决书一份，供法院参考。 7.照片一份，证明商铺交付时是独立隔断的，可以独立经营。 8.律师函、EMS邮寄凭证各一份，证明原告向被告主张租金的事实。 9.照片三张，证明商铺交付时是独立隔断的，可以独立经营。 10.照片一张，证明被告万联公司与锦润公司存在混同，对外宣传时也没有进行区分。 11.彭化强与两被告签订的补充合同，证明即使签订了3355协议的业主，两被告也未能支付租金。 12.商铺业主的请求书一组，证明有300多户小业主请求，如果被告既无法支付租金收益，又不解除委托经营合同、返还商铺的，则要求解除商品房买卖合同、退还商铺、返还购房款。 两被告质证意见：对证据3、4、7、9没有异议；对证据1真实性没有异议，但相应的宣传在双方签订买卖合同时都有约定，该宣传仅供买受人参考；证据2系复印件，认购协议是签订正式协议之前的协议，双方已签订商品房买卖合同及商铺委托经营合同书，故该内部协议的约定已经失效，应该以正式的合同为准；对证据5，被告确实存在经营状况不好、租金无法交付的事实；证据6与本案无关；对证据8真实性没有异议，但租金应该由被告万联公司承担，与被告锦润公司无关；对证据10真实性没有异议，但无法证明原告的待证事实，两公司是各自独立的法人，不存在混同；证据11确实签订过，后来合同双方均同意作废处理；证据12，真实性请求法庭核实，也与本案无关。 针对自己的抗辩，两被告提供证据如下： 1.签订3355协议业主的清单，证明通过各方努力，有部分业主与被告签订了3355协议，万联公司支付了部分租金。 2.商铺返租表及相应补充合同，证明已签3355协议（补充合同）的业主为297户，占需返租业主469户的63.3%。 原告质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性均不认可，是被告单方制作的，没有其他证据佐证，是否系该些返租业主的真实意思表示不能确定，与本案原告的请求也不具有关联性，原告拒绝签订3355协议；证据2与本案无关联性，原告不同意两被告的3355协议，也没有签订过3355协议，仍要求按原协议履行，已经签订过3355协议的业主，也没有按时拿到被告支付的租金，两被告在3355协议中约定的最后支付时间就在2020年，被告已经拖延支付其他业主（不管是否签订过3355协议）的租金，故3355协议在本案中没有任何适用的事实和法律依据。 本院认证意见：原告提供的证据6、11、12与本案不具有关联性，本院不予认定；证据2虽系复印件，但被告对真实性未明确提出异议，结合当事人陈述的相关合同订立过程，本院对双方曾订立内部认购协议的事实予以认定；其他证据，两被告对真实性没有异议，且与本案相关，本院予以认定。两被告提供的证据1，原告不认可，且被告庭后提供了新的表格及相应的补充合同，应以后提供的证据为准；证据2，原告对真实性未明确提出异议，且与本案争议相关，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 被告锦润公司系嘉兴万家汇商业广场项目（亦称义乌商贸城）的开发商。原告与被告锦润公司曾签订《内部认购协议书》，约定：原告自愿认购被告所开发的万家汇商业广场的商铺；市场建成后，由锦润公司实行十年统一托管，因前三年为市场培育期，为共同培育市场，原告同意在锦润公司托管的前三年放弃所预定物业的收益权，第四、第五年回报额度统一为成交总价的8%，每年分两次返还，自第六年起按铺位实际租金收入分成，锦润公司收取20%，原告收取80%，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，原告与锦润公司一并签订有关《委托经营管理合同》，锦润公司同意在原告正式签订《商品房买卖合同》时一次性优惠成交总价的21%。 2013年6月9日，原告与被告锦润公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买万家汇商业广场1幢3248室商铺，建筑面积24.68平方米，购房总价款为438800元。同日，原告与被告万联公司签订《商铺委托经营合同书》一份，约定：原告同意在本合同有效期内将涉及万家汇商业广场1幢3248室商铺经营管理的一切事项全部委托给万联公司处理，并同意万联公司以万联公司名义从事该商铺经营管理的一切活动；具体委托经营事项：1.被告万联公司自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；2.在保证原告既定收益的前提下，被告万联公司独立处理一切与该商铺经营有关内外事务；3.被告万联公司有权代原告收房、统一招商，有权对业态进行规划与控制、统一经营管理、以原告名义签订各种租赁协议及相关文书等。委托经营期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止，原告应在2014年9月30日后一个月内签字确认办妥交房手续。若原告未在上述期限内办妥交房手续，则原告同意由被告万联公司代原告收取该商铺，原告认可被告万联公司的验房含产权明确、商铺方位、四至范围的界定等及收房。双方约定，自委托经营起始算起第1-3年，该商铺处于筹备及培育市场阶段，原告不向万联公司收取任何费用，自第4年开始收取租金；2017年5月1日至2019年4月30日之间每年商铺租金为44435元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月；2019年5月1日至2024年4月30日，原、被告双方按实际租金收益8:2分成，商铺实际租赁收入80%归原告所有，其余20%归万联公司所有。双方还约定在委托经营期间，被告万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，原告不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。该合同对违约责任约定如下：1.如原告违反本合同，在锦润公司将商铺交付原告后，原告逾期将该商铺委托给万联公司经营，应承担违约金50000元；2.万联公司逾期向原告支付该商铺经营回报收益，原告有权要求被告履行，被告在收到原告催函5个工作日内未支付的，逾期每日原告可按该商铺经营回报收益的0.1‰向被告加收滞纳金；3.委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反本合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付人民币10000元的违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。原告办理了上述商铺的产权登记手续，并按约将商铺交由被告万联公司统一经营管理。被告万联公司接受委托后，根据经营管理的需要，已将商铺间隔拆除后整体出租，但2017年5月起被告万联公司未能按约向原告支付经营收益。 被告锦润公司在对包括涉案商铺在内的万家汇商业广场项目进行宣传时，宣传资料中包含有“包租10年购铺先赚3年租”、“8大运营优势永葆市场繁荣”、“对接义乌源头价商品”、“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息。两被告法定代表人同一，曾对外宣传“锦润集团下属分公司万联公司正式组建”。 2017年5月15日，万联公司向包括原告在内的业主发函称，万联公司作为运营公司受托经营管理万家汇商业广场项目，因小商品实体市场在互联网商业的冲击下已无可持续发展的空间，公司收支一直入不敷出，为确定租金支付方案，经过万联公司多次开会研讨，同时和锦润公司进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是“若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持”，故万联公司最终确定两个方案，方案一：原委托经营合同约定的租金由万联公司分期支付，2017年先支付其中的2%，余下14%在后六年均摊，每年分两期支付；方案二：由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金，但因目前锦润公司资金紧缺，故将锦润公司保留的一、二楼商铺按现行销售价格转让给委托人以抵付租金，即委托人以原委托经营合同约定的租金额冲抵同等数额的商铺转让款，因涉及到商铺面积较大、委托人租金较小的情况，则需要委托人各自组合，进行共同购买冲抵租金。 2017年6月7日，锦润公司、万联公司共同出具委托书，载明：经公司董事会研究决定，委派杨学雷、黄建良同志为公司股东代表，与业主代表就返租事宜进行沟通。2018年6月4日，原告委托代理人向两被告发出律师函，要求两被告及时支付租金和违约金，如仍不支付的将依据合同法的规定解除《商铺委托经营合同书》，收回商铺。但两被告仍未支付，故原告诉至本院。 另查明，万家汇商业广场项目总建筑面积为58197平方米，其中地上三层商业面积为33038平方米，地上四至九层商业（旅馆业）面积为11593平方米，锦润公司已完成销售面积14494平方米，还有近44000平方米物业未出售。商场2014年年底开业，定位为小商品市场，受互联网商业模式冲击，无法持续经营，后于2018年6月调整业态，定位为商贸综合体并开始试营业。目前商场三层均有招租，完成总招商面积约19000平方米，占可招商面积的63%，但主要承租户还在免租期，租金收入较低。截至目前已出售商铺共涉及已付清全部购房款需返租金收益业主469户。鉴于商业大环境不景气、市场经营困难，部分小业主与万联公司达成《商铺委托经营合同书》补充合同（即3355协议），将原两年支付的2017年5月1日至2019年4月30日的固定收益回报延长至4年支付完毕，其中前2年按每年3%的比例支付，后2年按每年5%的比例支付。截至2019年12月12日，签订补充合同的业主共297户，占万家汇商业广场项目有返租金需求业主的63.3%。大部分补充合同约定万联公司于2019年12月前支付前六期共11/16租金，于2020年5月、2020年12月分别再支付2.5/16租金。补充合同同时约定锦润公司为万联公司的上述付款义务承担连带保证责任。补充合同签订后，被告万联公司履行了部分付款义务，对到期款项未能全部支付。 本院认为，本案系一起因委托经营而引起的合同纠纷。原、被告双方对被告万联公司欠付原告租金的事实及具体数额没有争议，主要争议焦点在于：一、是否应解除《商铺委托经营合同书》，返还商铺并恢复原状；二、租金应如何支付；三、违约金是否应支持；四、锦润公司是否应承担共同付款责任。 关于争议焦点一，案涉商铺为产权式商铺，原告享有商铺的所有权，但原告在购买之时即知晓并认可商铺的经营模式为统一委托经营模式，而非单独自主经营模式。统一委托经营模式有其自身特点及规律，基于此，原告作为所有权人，与其他众多业主一样均事先让渡了部分权利。根据原告与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》，万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，原告不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。因此，原告现要求解除委托经营合同，不符合合同约定。同时，商铺交付时虽有隔断，但被告万联公司现已将涉案的商铺拆除了隔断，与其他商铺一起整体出租，导致事实上已无法返还原告商铺，如强行返还，势必引起一系列负面连锁反应，也不利于市场的培育，最终将损害包括原告在内的小业主的整体利益。故原告要求解除商铺委托经营合同书、返还商铺并恢复原状，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，根据本院向相关部门了解到的万家汇商业广场项目整体运营情况，为应对市场行情变化，商场业态于2018年调整为商贸综合体，现仍处于市场培育期，万联公司给予承租商户较多免租优惠，租金收益少，处于经营困难状态，现要求万联公司按合同支付到期租金收益显然已不现实；其次，案涉万家汇商业广场系商贸综合体，由万联公司统一经营管理，单个商铺虽为业主单独所有，但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截至目前已付清全部购房款的业主中有将近三分之二的业主接受万联公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且万联公司也设法进行了部分履行。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照合同约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负，甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现。故从利益权衡角度，在被告应付租金总额不变的情况下，对于万联公司要求参照大多数业主已签订的补充合同约定的方案履行本案付款义务，本院予以准许。鉴于大部分补充合同约定的付款方式为2019年12月前支付前6期共11/16租金收益，2020年5月、2020年12月各支付2.5/16租金收益，本院参照该方案确定被告万联公司向原告支付租金收益的期限及金额。 关于争议焦点三，《商铺委托经营合同书》对违约责任作了三条约定，从内容来看，10000元违约金条款是在一方发生第一、二种情形（即原告逾期交付商铺、万联公司逾期支付租金）以外的违约并给对方造成损失时才适用，现没有证据证明万联公司存在除逾期支付租金以外的违约情形，故本案中10000元违约金条款不应适用。即使作为逾期付款的违约损失来讲，鉴于本案实际情况，为了业主整体利益，也为了与已签订补充合同的业主利益保持平衡，本院支持租金分期付款，改变了租金的付款期限，已不存在逾期付款之说，因此，本院对原告主张的违约金10000元不予支持。 关于争议焦点四，锦润公司在销售商铺时，其招商宣传中含有“包租十年购铺先赚三年租”等内容，该宣传内容客观上促使原告等业主与锦润公司签订了《内部认购协议书》并进而签订了《商品房买卖合同》。从锦润公司与原告签订的《内部认购协议书》来看，其中约定了“市场建成后由锦润公司实行十年统一托管”等内容，并约定双方在正式签订《商品房买卖合同》时双方一并签订《委托经营管理合同》，且该协议书中约定的租金计算及支付方式与之后原告等与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》约定的内容基本一致。两被告法定代表人同一，在两被告关系上曾对外宣传为“锦润集团下属分公司万联公司”。在合同约定的租金支付时间到期后，万联公司向业主发出的《告知函》中提到“万联公司和锦润公司（亦是委托人）进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是‘若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持’”，且该告知函中就租金支付确定的最终方案二为“由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金……”。之后万联公司与锦润公司又出具《委托书》，共同委派公司股东代表与业主代表就返租事宜进行沟通。以上均可使原告等业主以为两被告之间具有关联关系。锦润公司作为开发商对其与经营管理公司万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，反而在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业或存在合作关系产生合理信赖，锦润公司对于万联公司的行为应当承担连带责任。因此，被告锦润公司对万联公司的上述付款义务应承担连带责任。 据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江万联商业经营管理有限公司欠原告孙新龙2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金收益88870元，于本判决生效之日起七日内支付61098元，于2020年5月31日前支付13886元，于2020年12月31日前支付13886元； 二、被告锦润置业（嘉兴）有限公司对上述债务承担连带责任； 三、驳回原告孙新龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2299元，由两被告共同负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  郜玉根 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  李丹妮