浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0824民初4034号 原告（反诉被告）：汪永成，男，1965年4月22日出生，住开化县。 原告：许剑缨（反诉被告），女，1966年6月12日出生，住开化县。 被告：夏志君（反诉原告），男，1977年2月19日出生，住开化县。 被告：马万燕（反诉原告），女，1979年4月16日出生，住开化县。 原告（反诉被告）许剑缨、汪永成与被告（反诉原告）马万燕、夏志君房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月2日向本院起诉，本院同日立案受理，依法由审判员适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告许剑缨、汪永成、被告马万燕、夏志君均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）许剑缨、汪永成起诉称：2016年11月、被告（反诉原告）夏志君、马万燕夫妻俩在承租原告位于开化县间店面期间、被告夏志君就多次与原告协商，要求继续租赁该店面，并约定年租金为14万元，每年一次性付清，先付后用。2017年7月19日原租赁期届满时，被告马万燕就与原告许剑缪签订《房屋租赁合同》，合同经双方签字后生效。该《房屋租赁合同》第二条明确规定：“租赁期限五年，年租金14万元，每年一次性支付，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，加收年租金总额0.2%滞纳金”。2019年6月，原告即提示两被告要准备支付2019年度租金。在租金支付时间到时，原告分别在7月至10月间多次向两被告催要租金，两被告均以没钱或租金高等理由拒付租金。直至10月8日原告要起诉追要时，被告夏志君才支付租金7万元，之后又拒之不理。然而，两被告却在今年7月初用80余万元购买开化芹南路车站对面店面二间，这明显与没钱事实不符。现两被告公然背弃诚实信用原则，故意违约损害原告的合法权益，损害原告的租金及孳息，理应承担违约责任。现年租期近过一半，被告还是拒之不付。故起诉，提出如下诉讼请求：判令两被告立即支付原告2019年7月19日至2020年7月18日店面租金七万元和自2019年7月19日至租金付清为止违约期间七万元每日0.2%滞纳金或违约金。二、本案诉讼费由两被告承担。 原告（反诉被告）许剑缨、汪永成为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供了以下证据：1、原、被告于2017年7月19日签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的租赁关系及租赁合同的相关约定；2、原、被告之间的微信交流信息一组、2019年9月3日原告向被告发出的催告函一份，用以证明被告拖欠房屋租金，原告多次催讨的事实。 被告（反诉原告）马万燕、夏志君答辩称：2012年，被告即从原告处租赁了芹南路4-1号二间店面，租期5年，用于经营房产中介。当时的年租金为5万元，次年，原告即违背合同，要求每年提高租金5%，考虑到提高幅度不大，被告也就忍了。5年租期届满前，原告打电话给被告，说有人要租芹南路4-1号二间店面，出价年租金14万元。被告考虑到在此经营多年，搬迁经营地点对生意不利，要求继续承租该店面，并要求原告降低租金，但原告坚持年租金14万元不变。被告不得以在7月19日与原告再次签订一份房屋租赁合同，租期仍然是5年，年租金提高到14万元。现在想来就是原告想提高租金，故意杜撰出有人出14万租金的事情。这两年房屋买卖生意明显不如前些年，被告也因此推迟支付租金。另外，该店面房二楼卫生间多年存在漏水现象，被告多次反映给原告，原告直到2019年才处理完毕，给被告的经营产生不利的影响。2019年还出现自来水管水漏水，造成被告一个月的水费达到上千元。门口的下水管也漏水，导致大门口的液晶显示器烧坏，修好后也不敢再用。原告完全没有尽到一个房东应尽的职责，就知道催收房租，实在让人无法接受。对原告未尽职责，导致被告的经济损失，现被告提起反诉：1、要求按市场价对店面进行评估，终止原租赁合同，双方另行签订租赁合同；2、判令反诉被告退还2017年-2019年高于市场价收取的租金；3、判令反诉被告赔偿反诉原告90寸液晶电视机一台，价值17000元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告因漏水造成的经营损失100000元；5、判令反诉被告在重新出租本店面前处理好店面漏水问题；6、判令反诉原告对办案店面享有优先租赁权。 被告（反诉原告）马万燕、夏志君为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供了以下证据：1、涉案店面的相邻店面的房屋租赁合同两份，用以证明涉案店面的周边店面租金远没有该间店面的租金高；2、被告在2019年交纳水费的情况，用以证明被告在2019年第一、二、三季度，因水管漏水造成水费暴涨的情况；3、店面门口及店面内墙壁漏水的现场照片一组，用以证明房屋漏水影响了被告的经营。 原告（反诉被告）许剑缨、汪永成对被告（反诉原告）马万燕、夏志君的反诉答辩称，被告认为租金过高，是被告的个人想象，没有相应的证据。对店面大门的漏水问题，被告房产中介的店长也向原告反映过，原告随后带着水电工准备维修，水电工看了现场后，要求先拆除液晶显示器才可维修，但被告并未给原告明确的答复，致原告方无法进行维修，何况被告是私自安装的液晶显示器，未经原告同意，被告随意装修房屋，扩增设施，责任应自负。对楼上卫生间的漏水，确实在店面墙角边上有漏水情况，给被告的房屋装修造成一定的损坏。被告马万燕也向原告反映了这个情况，原告就多次找到二楼住户，协商维修事宜。因二楼住户不配合，原告还发函给当地社区，社区也一起做二楼住户的工作。在原告的努力下，漏水问题最终在2018年10月圆满解决，当时被告马万燕也表示，因漏水造成的石膏板等损坏部分她自己会解决。对于自来水水管破裂问题，2019年7月，被告在发现水费暴涨后（从一季度的365元涨到二季度的820元），及时发短信通知了原告，原告也向自来水厂了解了情况，并和自来水厂抄表工一同看过现场，分析可能是水管破裂，原告即要求水厂进行维修。10月，第三季度的水费涨到1647元。原告又找水厂进行交涉，要求及时维修并降低水费，后水厂同意承担三分之二的水费，使问题得以解决。原告对租赁房出现的问题都及时加以解决，因此，对被告的反诉不能接受，要求驳回被告的反诉请求。 双方对对方提供的证据的真实性均无实质性异议，本院经审查，这些证据符合证据的三性原则，本院予以认定。 本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2012年7月19日，被告（反诉原告）即从原告（反诉被告）处租赁了芹南路4-1号二间店面，租期5年，用于经营房产中介。当时的年租金为4万6千元，租金可视市场行情或左右店面租金情况增浮5%收取。在实际操作中，双方对店面租金也作出了适当调整，至2017年，年租金已升至7万元左右。2017年7月19日，双方再次签订的《房屋租赁合同》一份，对芹南路4-1号二间店面续签合同，租期为2017年7月19日至2022年7月18日，年租金为14万元，租金每年一次性支付，先付后用。逾期支付的，每逾期一日，加收年租金总额0.2%滞纳金。该合同第七条约定：甲方（指原告）对房屋正常检查和维修，乙方（指被告）应予配合和协助。甲方在乙方承租期间，不得干扰乙方的正常经营等活动，但违反和违约的除外。如漏水引起安全隐患由甲方负责（最后一句为手写特意约定）。合同签订后，双方依约履行。因在第一次租赁房屋时，被告发现该店面房的楼上住户卫生间存在漏水，时常会渗漏到被告的店面内，被告也多次要求原告维修（也曾进行过简单的维修，但治标不治本，检修后经过一段时间，又开始漏水。原告曾多次找楼上住户交涉，无果。后原告寻求社区居委会的帮助，在十数次的协调下，楼上住户同意对卫生间进行彻底整修。终于在2018年10月解决了楼上漏水问题，为此，原告还帮楼上住户承担了一半的整修费用。2019年7月，被告本应交纳2019年7月—2020年度7月的租金14万元，但被告未能按时交纳。经双方多次沟通，被告只交纳半年的租金7万元。 2019年7月，被告发现水费暴涨，从一季度的365元涨到二季度的820元。被告及时与自来水厂取得联系，但自来水厂未曾进行维修。10月，第三季度的水费涨到1647元。原告又找水厂进行交涉，要求及时维修并降低水费，后水厂同意承担大部分水费，被告只需交纳434元，使问题得以解决。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，其主要内容不违反法律规定，系有效的民事合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按双方约定，及时付清房屋租金，存在违约，应承担违约责任。但其中双方约定的滞纳金计算办法过分高于法律的相关规定，对该部分约定本院不予支持。结合本案实际，本院确定以年利率6%为宜。对于反诉原告的请求，民事活动首先应当遵循自愿原则，当事人按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。双方的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，内容也合法，合同有效。反诉原告的第1、5、6三项请求违背这一基本原则，本院不予支持。由此，反诉原告的第2项请求也就失去法律依据，本院也不予支持，对于反诉原告的第3、第4二项请求，反诉原告也未能提供充足的证据证明其所遭受的经济损失。庭审中，双方对房屋曾存在楼上住户有漏水的问题以及在2018年10月彻底解决没有争议，也就是说，本合同期内，楼上常有漏水问题存在了一年多的时间才彻底解决，双方签合同时也是考虑到漏水问题，才会在合同上特意加注“如漏水引起安全隐患由甲方负责”，虽然楼上的漏水并未造成安全事故就解决了，也无法确定给被告造成了多少经营损失，但终究这一年多的漏水，也是租赁物的一个瑕疵，对被告的经营存在一定的负面作用。现被告提出反诉，要求反诉被告赔偿生意损失也无充足的证据提供，本院酌定反诉被告补偿反诉原告经济损失7000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马万燕、夏志君于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许剑缨、汪永成房屋租金70000元，并承担违约金（从2019年7月19日起，按年利率6%计付至租金实际付清之日止）。 二、原告（反诉被告）许剑缨、汪永成补偿被告（反诉原告）马万燕、夏志君因承租房楼上漏水造成的经济损失7000元； 三、驳回被告（反诉原告）马万燕、夏志君的其他诉讼请求。 上述一、二两项，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1754元，减半收取877元，由被告（反诉原告）马万燕、夏志君负担800元，原告（反诉被告）许剑缨、汪永成负担77元。本案反诉受理费1422.50元，由原告（反诉被告）许剑缨、汪永成负担85元，被告（反诉原告）马万燕、夏志君负担1337.50元。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  丁益群 二〇二〇年二月二十七日 法官助理方潇 书记员赖依欢