北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21798号原告（反诉被告）：北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司，住所地北京市朝阳区呼家楼京广中心。法定代表人：韩园林。委托诉讼代理人：刘姣燕，女，1977年7月8日出生，汉族，北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司职员。委托诉讼代理人：张若为，北京市纵横律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京资智信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼13层（来广营宏源广兴孵化器D019）。法定代表人：高宇，执行董事。委托诉讼代理人：宋博，北京清律律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司（以下简称京广中心）与被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司（以下简称资智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京广中心委托诉讼代理人刘姣燕、张若为，资智公司委托诉讼代理人宋博均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京广中心向本院提出以下诉讼请求：1．确认京广中心与资智公司就位于北京市朝阳区呼家楼京广中心***室签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》于2018年12月22日解除；2．资智公司支付2018年11月1日至2018年12月22日期间的租金95980．61元、管理费9016．36元；3．资智公司支付租金及管理费利息，利息分为两部分，2018年11月的利息以61413．32元为基数，按照年利率5%的标准计算，自2018年11月1日起计算至实际支付之日止；2018年12月1日至2018年12月22日的利息以43583．65元为基数，按照年利率5%的标准，自2018年12月1日计算至实际支付之日止；4．资智公司支付2018年9月1日至2018年12月22日期间的电费1092．53元；5．资智公司支付2018年12月23日至2019年1月20日期间的房屋占用使用费57451．17元。事实与理由：2017年12月10日，案外人昆明厚石经纪信息咨询有限公司（以下简称厚石公司）就承租京广中心第26层10室事宜与京广中心签订了《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》，约定租赁期限为三年，自2017年12月10日起至2020年12月9日止，租金为每月56139．6元，管理费为每月5273．72元；自2019年12月10日至2020年12月9日止，租金为每月58864．52元，管理费为每月5273．72元。2018年7月10日，厚石公司向京广中心提出申请，将其全部权利义务转让给资智公司，故京广中心与资智公司、厚石公司签订《合同转让协议》，约定自2018年8月1日起，厚石公司在上述租赁合同项下的全部权利义务一并转让给资智公司。但资智公司未按约定履行按期付款义务，鉴于资智公司拖欠京广中心2018年11月的租金已经超过三十日的违约行为，京广中心已有权单方解除租赁协议。因此，京广中心于2018年12月19日分别向资智公司的注册地址及承租地址发出了《解除通知》，自2018年12月22日起解除了原告与被告之间的租赁协议。2019年1月20日，京广中心自行将承租房屋清空，收回房屋。经京广中心多次催要，资智公司仍未履行支付义务，故诉至法院。资智公司针对京广中心的诉讼请求辩称：不同意京广中心的全部诉讼请求。第一，资智公司认可与京广中心之间的租赁关系已经解除，但不认可京广中心主张的解除日期。资智公司于2018年11月之前已经从承租房屋搬离，并将房屋恢复原状，与京广中心办理了搬离手续，京广中心向资智公司开具了出门条，双方已达成一致协商解除了租赁协议。且京广中心发送的《解除通知》中写明，与资智公司之间的租赁协议于2018年12月17日予以解除，即使按照京广中心主张，本案的租赁协议解除日期也不应该是2018年12月22日。第二，资智公司不认可京广中心主张的租金、管理费、电费数额及利息标准。自2018年11月起，资智公司并未实际占有使用承租房屋，京广中心应于资智公司搬离后的合理期限内（5日内）及时接收房屋，防止损失扩大。京广中心怠于处置涉案房屋导致的租金损失应由其自行承担。京广中心主张的利息标准过高，申请予以酌减。第三，京广中心应返还资智公司交纳的保证金或以保证金抵扣欠付费用后返还剩余保证金。资智公司已向京广中心缴纳保证金184239．96元，已严重超出京广中心所主张的欠付租金等费用金额以及原告的实际损失。2018年9月资智公司即与案外人沟通转租房屋事宜，但由于案外人未办下来营业执照等客观原因导致未能如期承租，京广中心对此事亦知晓并承诺予以协助办理转租事宜。资智公司在未缴纳房租期间已实际搬离承租的房屋，并积极与京广中心商讨及沟通，争取尽量将损失降至最低。资智公司提出以下反诉请求：京广中心向资智公司返还保证金74805．11元。反诉的事实与理由：资智公司向京广中心交纳了三个月保证金184239．96元，按京广中心的主张2018年12月22日解除租赁合同，在扣除京广中心主张的2018年11月1日至2018年12月22日的房租、管理费及利息109434．85元后，应将剩余74805．11元返还资智公司。京广中心针对资智公司的反诉答辩称：不同意资智公司的反诉请求，认可收取保证金74805．11元，但根据双方合同约定，资智公司存在违约行为，其支付的保证金作为违约金扣除，不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》、《合同转让协议》、《解除通知》、《腾退通知》、EMS邮件、微信聊天记录等证件材料，本院组织双方进行了举证质证，经审理本院认定事实如下。2017年12月10日，京广中心（出租人）与厚石公司（承租人）签订《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》，约定厚石公司向京广中心租赁位于北京市朝阳区呼家楼京广中心***室（以下简称涉案房屋），租赁期限为3年，自2017年12月10日至2020年12月9日。自2017年12月10日至2019年12月9日，租金（含增值税）为每月56139．6元，管理费为每月5273．72元，合计61413．32元；自2019年12月10日至2020年12月9日，租金（含增值税）为每月58861．52元，管理费为每月5273．72元，合计64135．24元。租金和管理费须按月预先支付，即必须在每月最后一天前支付下月租金和管理费，如果超过7天没有交纳租金或管理费的任何一部分，一旦出租人提出要求，承租人将按照年利率5%向出租人支付未付款利息，利息自合同约定应付租金之日计算，直至款项全额支付为止。初始保证金为第一年三个月的租金和管理费，共计184239．96元，承租人应于2017年12月10日前交纳。承租人在租赁期限届满或协议提前终止时，承租人将立即向出租人交还由承租人持有的进入房屋各个部位的所有钥匙，清理所有的个人物品、固定附着物、设施、附加物、分隔物、地板覆盖物、建造或改建物，还应完成将墙面粉刷干净、将天花吊顶恢复为京广中心原始状态，并自行负担相应费用。如果租金或其中任一部分自应交之日起三十日内仍未交纳（不论是否提出来正式要求），出租人有权随时终止本协议以及对涉案房屋停止供电。一旦承租人出现逾期三十日未交纳租金的情况，出租人有权终止协议，还有权扣除保证金作为违约金。协议中还就通知的送达进行了如下约定：“需要送交出租人和承租人的任何通知必须当面递交，或者以挂号信、特快专递的方式送达至（当送交给承租人时）承租人在大厦内的承租房屋或注册地址，或送达至（当送交给出租人时）出租人在大厦内的办公室或在北京的其它注明的地址。”后，京广中心（出租人）、厚石公司（原承租人）、资智公司（新承租人）签订《合同转让协议》，约定自2018年8月1日起，厚石公司将上述租赁协议项下的权利义务全部转让给资智公司，资智公司向京广中心重新缴纳保证金。资智公司与厚石应自行办理房屋交接手续，因资智公司与厚石公司迟延办理交房手续或因其他原因致使该房屋未能及时交接的，由资智公司、厚石公司自行解决并承担后果。双方均认可资智公司支付了2018年10月31日之前的全部租金和管理费，京广中心实际收到了资智公司支付的保证金184239．96元。2018年12月19日，京广中心向资智公司注册地址及涉案房屋通过EMS邮寄送达《解除通知》，内容主要为因资智公司拖欠涉案房屋租金已经超过30日，京广中心行使合同约定解除权。邮件均被退回。2019年1月18日，京广中心向资智公司注册地址及涉案房屋通过EMS邮寄送达《腾退通知》，要求资智公司腾退涉案房屋，邮件亦均被退回。京广中心主张，根据双方约定的通知送达的条款，只要向涉案房屋及资智公司注册地址进行邮寄，即使邮件被退回，也视为送达。资智公司称从未收到过上述邮件，且根据双方的约定，只是约定了应送达的地址，并没有约定如果退回亦视为送达。京广中心提交的《京广中心办公楼客户入住收房确认书》显示，2017年12月8日京广中心与厚石公司交接涉案房屋时，共向厚石公司提供了8把钥匙。据此，京广中心认为根据合同约定，只有当资智公司将全部8把钥匙交还京广中心并且完成合同约定的恢复房屋原状的手续，才完成了房屋交接手续。资智公司对该确认书的形式真实性予以认可，不认可证明目的。京广中心提交的其工作人员赵津与资智公司法定代表人高宇的微信聊天记录显示，2018年11月15日赵津明确告知高宇如果资智公司没有找到下家继续租赁涉案房屋，京广中心不同意提前终止合同。2018年11月22日，高宇向赵津发送了涉案房屋的照片，显示涉案房屋内办公家具、用品、装修完备。资智公司对聊天记录真实性予以认可，称其从厚石公司处接手涉案房屋时房屋内就是这样，2018年11月已经清理了个人物品，将房屋恢复为承租时原状，即照片显示的状态，并认为只要恢复为从厚石公司处接手房屋时的状况即履行完毕恢复房屋原状的义务。2019年6月，京广中心与案外人就涉案房屋另行签订租赁合同。资智公司主张在2018年11月前已经将全部物品从涉案房屋搬空并把所有钥匙交还京广中心，但就此未提交证据予以证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第二款约定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，京广中心与资智公司就涉案房屋签订的租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，租金、管理费逾期支付超过三十日则出租人享有合同解除权，故双方约定的解除合同条件已成就，京广中心有权解除合同。京广中心按照双方约定的送达方式向资智中心发送了解除合同的通知，应视为解除通知已送达资智公司。资智公司的抗辩主要基于2018年11月前已经搬离涉案房屋并办理交接手续，故双方在2018年11月已经达成一致解除合同。就此，本院认为，首先，当事人对自己提出的主张，有责任提出证据予以证明，庭审中，经多次询问，资智公司就此均未提出证据予以证明。其次，根据双方合同约定，办理房屋交接手续时，承租人应将所有钥匙交还出租人，并清理所有的个人物品，还应完成将墙面粉刷干净、将天花吊顶恢复为原始状态。现资智公司自述2018年11月22日时，涉案房屋内仍为其从厚石公司处接手涉案房屋时的状况，显然与合同约定不符。因此，对于资智公司的抗辩，本院不予采信。故京广中心要求确认双方合同于2018年12月22日解除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。京广中心要求资智公司支付2018年11月1日至2018年12月22日期间的租金、管理费及按照合同约定的标准支付2018年12月23日至2019年1月20日期间的房屋占用使用费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于京广中心要求资智公司支付利息的诉讼请求，因双方合同约定如资智公司发生违约，已经支付的保证金作为违约金予以扣除，同时又约定了逾期支付利息，二者均是对如果资智发生违约的情况下应承担的违约责任进行的约定。本案中，京广中心认可已经于2019年1月20日自行收回涉案房屋，此时涉案房屋已经在其控制之下，资智公司亦请求对违约金进行酌减。本院综合考虑本案合同的履行情况，扣除违约金已经足以弥补京广中心因资智公司的违约而造成的损失，故对于京广中心要求资智公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于京广中心要求资智中心支付电费的诉讼请求，京广中心未就涉案房屋的电费使用情况予以充分举证，故本院不予支持。关于资智公司的反诉请求，因本案合同系因资智公司违约予以解除，故关于其反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司与被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司就位于北京市朝阳区呼家楼京广中心***室签订的《关于租用京广中心办公用房的租赁协议》于二〇一八年十二月二十二日解除；二、被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司二〇一八年十一月一日至二〇一八年十二月二十二日期间的租金九万五千九百八十元六角一分、管理费九千零一十六元三角六分；三、被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司二〇一八年十二月二十三日至二〇一九年一月二十日期间的房屋占用使用费五万七千四百五十一元一角七分；四、驳回原告（反诉被告）北京京广中心有限公司京广大厦物业管理分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9456元，由被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交至本院）；反诉案件受理费835元，由被告（反诉原告）北京资智信息咨询有限公司负担（已交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 韩晓薇审 判 员 窦京京审 判 员 宋晓佩二〇二〇年二月二十七日法官助理 彭佳妤书 记 员 高 华