山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初8240号 原告：魏加，女，1988年9月16日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙博，山东天矩律师事务所律师。 被告：赵玉红，女，1970年9月7日生，汉族，住淄博市淄博市张店区。 委托诉讼代理人：刘金芳，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 第三人：吴春元，男，1992年2月21日出生，汉族，户籍地淄博市张店区，现住址不详。 原告魏加与被告赵玉红、第三人吴春元案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏加及其委托诉讼代理人孙博、被告赵玉红的委托诉讼代理人刘金芳到庭参加诉讼，第三人吴春元经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 魏加向本院提出诉讼请求：1.依法确认淄博市张店区柳泉路科技苑小区紫荆园×号楼×单元×层东户商品房归魏加所有；2.判决解除淄博市张店区人民法院对上述房产的查封；3.本案诉讼费由赵玉红承担。事实和理由：2018年7月19日，魏加与吴春元签订《房地产买卖合约》从吴春元处购买案涉房产，并已于次日在淄博市不动产登记中心办理了网签及登记过户手续，支付了全部购房款，合法占有了房屋，该登记中心称五个工作日内可领取不动产登记证书，但淄博市张店区人民法院于2018年7月24日根据赵玉红的保全申请裁定查封了该房产。后魏加提出异议，张店区人民法院于2019年10月24日作出（2019）鲁0303执异223号民事裁定，驳回了魏加的异议请求。魏加不服，认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，魏加在案涉房产被法院查封之前已与吴春元签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，合法占有了房屋，并已经办理了房产过户手续，案涉房产已是魏加的合法财产，遂提起本诉。 赵玉红的委托诉讼代理人辩称：1.魏加请求法院确认案涉不动产的所有权违反《中华人民共和国物权法》第十四条的规定；2.魏加对其提交的付款证据无法证明真实性和与本案的关联性；3.魏加没有提供证据证明已经合法占有案涉房屋；4.本案的实际情况是案涉房产以前有抵押，2018年7月18日，吴春元欲将房屋出售给赵玉红的朋友，为了消除抵押，吴春元向赵玉红借款并承诺在一两天最多三天解押后就办理房产过户事宜，但吴春元在借到赵玉红资金后第二天就将该房屋向社会发布，赵玉红在联系不到吴春元后立即申请法院查封了该房产并提起诉讼，该房产被查封时尚在吴春元名下。综上所述，虽然魏加陈述已经到房产管理部门办理了相关手续，但在物权未发生转移前，其仅享有合同债权，其排除执行的主张不符合相关法律规定，请求法院依法予以驳回。 第三人吴春元未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。 魏加及其委托诉讼代理人围绕诉讼请求依法提交了吴春元名下案涉房产《不动产权证》、产籍证明、魏加与淄博昭宇房产服务有限公司业务员荆某微信交流内容光盘、《房地产买卖合约》（含定金收据）、《山东省二手房买卖合同》、《不动产登记申请表》、契税完税证明、增值税及个人所得税发票、不动产登记费通用票据、淄博昭宇房产服务有限公司中介服务费收款收据、中国联通公司查询单各一份，案涉房屋外景照片两张，银行转账回单三张，微信账单五张，房屋钥匙一宗为证，并申请了证人荆某出庭作证。荆某证明在吴春元发布售房信息后，其所在淄博昭宇房产服务有限公司提供中介服务，促成吴春元与魏加签订房地产买卖合同，魏加已经履行了全部合同义务，与吴春元在张店区不动产登记中心办理了房产过户手续，交纳了一切税费，只待五个工作日内领证，吴春元在收到全款后已经与魏加办理了房产交接手续，向魏加交付了钥匙，向中介公司交纳了交房押金，后该房突然被法院查封。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，赵玉红的委托诉讼代理人对上述定金收据、房款支付凭证、房屋钥匙、证人证言的真实性有异议，辩称定金收据只是被列于房地产买卖合同中，无法证明已经交付；银行转账单据没有表明是案涉房款，无法排除吴春元与魏加之间存在其他资金往来及合同交易的可能性；房屋钥匙无法证明魏加在案涉房产被法院查封前已经合法占有该房屋，且双方交接房屋应当签署交接文书并到物业公司进行备案；证人荆某与魏加存在合同交易关系且收取中介费，与本案存在直接利害关系，其无法证明魏加支付的款项与本案存在直接关联性，也不能证明房屋已经交付。吴春元经本院传唤未到庭质证，视为自行放弃质证权利。 对赵玉红及其委托诉讼代理人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：魏加提供的银行交易凭证、微信付款凭证、房屋钥匙、荆某证言与上述房地产买卖合同、不动产变更登记资料可以相互印证，本院予以确认，赵玉红的委托诉讼代理人关于魏加不能证明已经支付房款并占有房屋的质证意见不成立，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，吴春元向淄博市张店区不动产登记中心提交不动产登记审批表，申请补办了淄博市张店区柳泉路科技苑小区紫荆园×号楼×单元×层东户房屋的《不动产权证书》，原证书编号为鲁（2018）淄博市不动产权第××号，新证书编号为鲁（2018）淄博市不动产权第××号，新证书上没有记载他项权利事项。2018年7月19日，魏加通过淄博昭宇房产服务有限公司得知吴春元出卖案涉房产，在看房后与吴春元签订《房地产买卖合约》，以总价540000元购买该房屋，并于次日在中介公司参与下会同吴春元在淄博市不动产登记中心签订《山东省二手房买卖合同》、提交《不动登记申请表》，魏加支付了全部购房款及中介服务费，并向登记中心缴纳了契税、房屋增值税、城市维护建设税、不动产登记费等各项费用，该登记中心告知魏加可于五个工作日内领取不动产登记证书。后吴春元向魏加交付了住房钥匙。吴春元在中介公司预留了住房交接押金10000元，约定在其与物业公司结算完房屋水电、物业等费用后凭结算单据向中介公司领取。 2018年7月23日，赵玉红以其与吴春元存在民间借贷纠纷为由向本院申请对案涉房屋进行财产保全，本院于次日作出(2018)鲁0303财保97号民事裁定依法查封了案涉房屋。2018年8月15日，赵玉红向本院提起诉讼，吴春元经合法传唤未到庭参加诉讼，本院于2019年1月28日作出（2018）鲁0303民初6343号民事判决，判令吴春元向赵玉红返还借款本金520000元并支付利息等费用，赵玉红在该判决发生法律效力后申请执行案涉房产，魏加提出异议，本院于2019年10月24日作出（2019）鲁0303执异223号民事裁定，以案涉房产登记在吴春元名下，魏加若主张已经购买，应通过诉讼处理为由，驳回了魏加的异议请求。 本院认为，本案争议的焦点是原告魏加要求排除执行案涉房产并请求法院对案涉房产确权有无事实及法律依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性和真实性;(三)该权利能否排除执行”；第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人以登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同规定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”以上规定表明：在金钱债权执行中,提出执行异议之诉的买受人若想阻却普通债权的执行，必须同时具备“买卖合同真实有效、支付全部购房价款、实际占有房屋、对未办理产权过户登记手续无过错”四个要件。 本案中原告魏加与第三人吴春元此前素不相识，系经中介公司介绍签订案涉房地产买卖合同，此可以排除双方恶意串通侵犯被告赵玉红权益的可能，该合同合法有效，对双方均有约束力。现赵玉红对吴春元只享有普通债权，魏加已经履行了全部合同义务，与吴春元共同向房地产登记部门提交了所有权变更登记申请，缴纳了全部房屋过户费用，并已取得了房屋钥匙，于事实上合法占有了案涉房屋，虽因登记机关工作时间安排未在房屋被查封之前取得相关权属证书，但魏加对此并无过错，其请求本院在赵玉红与吴春元民间借贷纠纷一案生效判决的执行中排除对案涉房屋的执行符合上述法律规定，本院予以支持。赵玉红及其委托诉讼代理人关于魏加不能证明支付了全部购房款并合法占有房屋、不能排除对案涉房屋执行的答辩理由不成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国物权法》第十条规定，不动产确权，是不动产所在地登记行政部门的专有职权；第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。现魏加、吴春元已经向不动产登记机关提交了变更登记申请且该机关已经收取了登记费用，魏加完全可以通过不动产登记依法确认相关物权，其请求本院对案涉房屋确权没有事实及法律依据，本院不予支持。吴春元经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。 综上所述，魏加的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除本院(2018)鲁0303财保97号民事裁定及（2018）鲁0303民初6343号民事判决执行中对淄博市张店区科技苑小区紫荆园×号楼×单元×层东户房产[产权证号鲁（2018）淄博市不动产权第××号]的查封； 二、驳回原告魏加的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告魏加负担50元，由被告赵玉红负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  刘 翔 人民陪审员  赵静静 人民陪审员  冯翠娥 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  何晓艺