上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22765号原告：上海沪西木制品厂，住所地上海市嘉定区。法定代表人：胡国光。委托诉讼代理人：黄翔杰，上海兰迪律师事务所律师。被告：司卡龙(上海)服装设计有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：汪传刚，总经理。委托诉讼代理人：陈琳，上海市龙光律师事务所律师。原告上海沪西木制品厂(以下简称“沪西木制品厂”)与被告司卡龙(上海)服装设计有限公司(以下简称“司卡龙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沪西木制品厂的委托诉讼代理人黄翔杰、被告司卡龙公司法定代表人汪传刚及其委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年3月13日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于嘉定区嘉前路XXX弄XXX号楼三楼整层面积为1200平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告用于生产、经营、产品展示、仓储使用，房屋租金每年262,800元，按季度支付。合同签订之后，被告即开始正常使用系争房屋至今。然而截止2019年7月21日被告最后一次支付房租，累计支付的房屋租金合计175,900元，累计拖欠租金218,300元。原告多次向被告催讨，被告仍然拒不支付。原告认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，原告已履行将房屋给被告使用的合同义务，被告长期拖欠房屋租金的行为已违反双方合同约定，故依据合同法的规定，原告请求法院判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告将嘉前路XXX弄XXX号楼三楼整层房屋交还原告；三、被告支付所拖欠的房屋租金218,300元(暂计至2019年9月)，并要求被告按合同约定的租金标准支付至实际搬离之日止。诉讼中，原告将第三项诉请调整为要求被告支付至2019年9月13日共计17个月的租金。被告辩称，本案双方签订的系争租赁合同，被告认为是无效合同。如果法院认为这份合同有效的话，则被告同意解除合同。首先原告和房屋产权人之间其实是没有租赁合同关系的，而且原告和房屋产权人之间的租赁期限跟本案系争租赁合同的租期也是不吻合的。被告要求原告提供相应的材料和证据来证明原告对本案系争房屋享有租赁权。其次被告确实已经在2019年中秋节前搬离系争房屋，当时是原告提出来要求被告搬离的，被告请搬场公司实施了搬迁，故系争房屋已经交还原告。第三，被告确实有部分租金没有支付给原告。但被告认为被告给付的对象并不是本案原告，应该是系争房屋真正的权利人，但相关租金金额被告仍需核对。被告认为即便有拖欠租金，也应支付给房屋权利人，而不是由原告按照无效合同来向被告主张。经审理查明，2018年3月13日，沪西木制品厂(甲方)与司卡龙公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方用于生产、办公、产品展示、仓储使用。租期为6年，从2018年4月13日至2024年4月13日止。租金每年262,800元，按季度支付，押金为首月租金金额21,900元。合同第11.1条约定：在租赁期限内若遇乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金或物业管理费超过两个月，甲方有权提前解除本合同，甲方有权留置乙方租赁物内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。签约后，司卡龙公司向沪西木制品厂支付押金1万元，并陆续支付租金175,900元。嗣后，因司卡龙公司拖欠租金不付，沪西木制品厂遂要求司卡龙公司搬离系争房屋，司卡龙公司于2019年9月13日已搬离系争房屋。2019年11月，沪西木制品厂起诉来院。诉讼中，司卡龙公司称其在搬离系争房屋的过程中，有一台体积较大的机器需要破墙才能搬出系争房屋，但因沪西木制品厂不同意拆窗或拆墙，导致该机器未能搬出。沪西木制品厂则表示这台机器在搬进系争房屋时确实是经过房屋产权人同意后才破墙进入的，故在搬出时如果要破墙仍需取得房屋产权人的同意，沪西木制品厂无权决定(是否)破墙之事，另根据合同，沪西木制品厂也没有协助司卡龙公司破墙搬出的义务。沪西木制品厂认为因系争房屋内尚有这台机器未搬走，故不能认为双方已经就系争房屋进行交接，司卡龙公司仍需支付后续租金。本院在审理过程中向双方作出释明，要求双方尽快处理该台机器搬迁事宜，以避免损失扩大，但除沪西木制品厂于2019年12月31日向本院抄送一份通知函外，本院尚未收到双方关于机器搬迁事宜的反馈意见。庭审结束后，原告提供了案外人上海外联投资管理有限公司出具的书面证明一份，该证明内容为：兹证明位于上海市嘉定区南翔镇嘉前路XXX弄XXX号楼厂房为我单位上海外联投资管理有限公司所有，我司于2008年9月1日将上述物业出租给上海沪西木制品厂使用及经营，直至2019年9月收回，截止本证明出具之日三楼部分区域被一机器占据，尚未收回。原告还提供了关于嘉定区嘉前路XXX弄XXX号楼的《上海市房地产权证》，以证明系争房屋系案外人上海外联投资管理有限公司所有。本院认为，沪西木制品厂和司卡龙公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效。司卡龙公司以沪西木制品厂无租赁权为由要求确认合同无效，无事实和法律依据，本院难以支持。司卡龙公司未按合同约定支付租金系违约行为，沪西木制品厂要求解除合同并要求司卡龙公司搬离系争房屋符合合同约定，本院予以支持。鉴于司卡龙公司亦同意解除合同并已于2019年9月13日搬离系争房屋，本院确认双方所签《房屋租赁合同》于2019年9月13日解除。沪西木制品厂要求司卡龙公司支付至2019年9月13日共计17个月的租金合法有据，本院予以支持，扣除司卡龙公司已付租金175,900元及沪西木制品厂同意抵作租金的1万元押金，司卡龙公司还须支付尚欠租金186,400元。沪西木制品厂为履行租赁合同协助司卡龙公司破墙将机器设备搬入系争房屋，其在合同解除后自负有协助司卡龙公司破墙将机器设备搬出系争房屋的义务，其所谓沪西木制品厂无权决定(是否)破墙之事及没有协助司卡龙公司破墙搬迁义务的主张有违诚实信用原则，本院难以认同。沪西木制品厂仅因系争房屋内尚有这台机器未搬走即要求司卡龙公司仍需支付后续租金的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海沪西木制品厂与被告司卡龙(上海)服装设计有限公司签订的《房屋租赁合同》自2019年9月13日起解除；二、被告司卡龙(上海)服装设计有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海沪西木制品厂支付租金186,400元；三、原告上海沪西木制品厂应于本判决生效之日起十日内协助被告司卡龙(上海)服装设计有限公司将尚在系争房屋内的机器一台搬迁；四、原告上海沪西木制品厂的其余诉讼请求，不予支持；当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,574.6元,减半收取2,287.3元，由原告上海沪西木制品厂负担87.3元，由被告司卡龙(上海)服装设计有限公司负担2,200元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年二月三日法官助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。