重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终244号上诉人（原审原告）：邓鹏，男，19xx年x月xx日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：耿麒维，重庆纵达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆沛东房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。法定代表人：李志盛，总经理。被上诉人（原审被告）：重庆圣堡房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区。法定代表人：周爱杰，职务不详。上诉人邓鹏因与被上诉人重庆沛东房地产开发有限公司（以下简称沛东公司），被上诉人重庆圣堡房地产经纪有限公司（以下简称圣堡公司）预约合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邓鹏及其委托诉讼代理人耿麒维，被上诉人沛东公司的法定代表人李志盛到庭参加了诉讼。圣堡公司未到庭。本案现已审理终结。邓鹏上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初655号民事判决第三项，依法径行判决二被上诉人立即退还40000元购房款及利息暂计2000元（利息从2008年8月27日至一审判决时止，按中国人民银行同期同类贷款利率三倍计算），并立即退还21000元佣金及利息暂计2000元（利息从2008年8月27日至一审判决时止，按中国人民银行同期同类贷款利率三倍计算）；2、本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决适用法律错误，仅判决沛东公司退还40000元购房款，驳回了上诉人的其余诉请，类似案例判决被上诉人支付利息及违约责任，存在同案不同判，请求二审法院予以纠正。沛东公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣堡公司未提交书面辩论意见。邓鹏向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告沛东公司之间签订的意向购房协议无效；2.判决二被告退还购房款4万元及利息（从2009年1月18日至一审判决时止，按中国人民银行同期贷款利率3倍计算）；3.判决二被告立即退还22000元佣金及利息（从2009年1月18日至一审判决时止，按中国人民银行同期贷款利率3倍计算）。一审法院认定事实：位于重庆市江北区“北路新居”项目，系被告开发建设的经济适用房项目。2008年3月6日，二被告签订《房屋包销合同》，合同约定被告沛东公司将北路新居经济适用房委托被告圣堡公司包销，被告圣堡公司有权以自身名义向购房客户收取预订金、定金、房款、违约金等款项。同年8月27日，原告与被告圣堡公司签订《房屋委托代购协议》，原告委托被告圣堡公司提供房屋求购代理服务。次日，原告与被告沛东公司签订《意向购房协议》，约定原告自愿申请购买被告沛东公司开发“北陆新居”经济适用房项目房屋一套，项目坐落于重庆市江北区。同日，原告向被告圣堡公司交纳佣金21000元；被告圣堡公司代收房款4万元。其后，原告与被告沛东公司未签订正式房屋买卖合同，亦未交付房屋。2010年6月24日，重庆市江北区人民政府召开专题会议，研究“北陆新居”经济适用房违规销售问题，会议纪要载明：一、被告沛东公司将开发的“北陆新居”经济适用房项目在未取得预售许可证的情况下委托被告圣堡公司包销部分房屋，对外违规签订《房屋委托代购协议》及《意向购房协议》，并收取了预付房款及佣金，同时被告沛东公司对内部职工及亲友出售了部分房屋。两家公司销售过程中还出现了一房多卖、恶意炒房等现象，为确保大多数购房者的合法权益，会议决定继续对申购者进行登记、核实数据、摸清底数，并在适当时机组织清退购房款；二、由于该项目存在违规销售、一房多卖和恶意炒房等现象，按照相关规定，并征得被告沛东公司同意，会议决定将“北陆新居”经济适用房项目定向用于大石坝地区的危旧房改造拆迁安置。审理中，被告沛东公司认可委托过被告圣堡公司销售涉案房屋，但认为双方协议约定要求被告圣堡公司在被告沛东公司取得预售许可证之后再行销售，要合法销售。另一审庭审中，原告明确其适用的法律关系为经济适用房转让合同关系。一审法院认为，本案中，被告沛东公司委托被告圣堡公司对外销售房屋，且授权了被告圣堡公司以自己名义代收房款，其后原告与被告沛东公司签订了《意向购房协议》，被告圣堡公司代收房款4万元。原告与被告沛东公司之间存在经济适用房转让合同关系。被告圣堡公司不是该合同的相对方，对原告要求被告圣堡公司退还房款及利息的诉讼请求一审法院不予支持。另由于原告与被告圣堡公司之间存在的是委托代理关系，其应另案处理，故对原告要求二被告退还佣金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。经济适用住房，是指由政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。原告与被告沛东公司均应按前述的方式和流程进行买卖经济适用住房。原告与被告沛东公司未经前述方式，签订《意向购房协议》拟买卖或处分经济适用房房屋，扰乱了经济适用住房管理秩序，违背了经济适用住房的社会保障功能，侵犯了社会公共利益，该《意向购房协议》无效。被告沛东公司作为经济适用房项目的开发建设者，应对经济适用房的开发目的、销售方式及相关法律规定等有充分的认识，仍然与原告签订协议，对造成协议无效存在过错。原告签订协议时，明确载明其购买的为经济适用房，未按经济适用房购买的流程向相关部门申请，仍径直与被告沛东公司签订协议，对造成协议无效亦存在过错。原告要求返还相关款项的诉求，应从双方签订协议确认无效后计算诉讼时效，原告的诉求未超过诉讼时效。原告要求被告沛东公司退还购房款4万元的诉讼请求，有事实依据，符合合同无效法律后果的相关法律规定，一审法院予以支持。因原告与被告对合同无效均存在过错，对原告主张的利息等其他诉求，一审法院不予支持。原告主张的补偿款及利息无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告邓鹏与被告重庆沛东房地产开发有限公司于2008年8月27日签订的《意向购房协议》无效；二、被告重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告邓鹏房屋购房款4万元；三、驳回原告邓鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2170元，由原告邓鹏负担1085元，被告重庆沛东房地产开发有限公司负担1085元。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。本院认为，关于上诉人向沛东公司支付的40000元购房款的利息。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，沛东公司作为经济适用房项目的开发建设者，理应对经济适用房的开发目的、销售方式及相关的法律法规有充分的认识，在此情况下仍然与上诉人签订无效的《意向购房协议》，并委托圣堡公司代为收取上诉人购房款40000元，其对合同无效负有主要责任，除对40000元购房款负有返还责任外，还应当根据其过错对40000元购房款的资金占用损失予以赔偿。但上诉人要求按照人民银行同期同类贷款利率的3倍主张损失金额无事实及法律依据，本院对上诉人利息损失的上诉请求中，根据上诉人的过错程度及本案的实际情况，按照其自交款之日起至一审判决之日止以人民银行同期同类贷款基准利率计算的部分予以支持，对超出部分不予支持。关于佣金及其利息部分，一审判决理由已经详细阐明，本院予以赞同，不再赘述。综上所述，邓鹏的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初649号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初649号民事判决第二项、第三项；三、重庆沛东房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还邓鹏购房款40000元并以此为基数从2008年8月27日起至2019年6月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付资金占用损失；四、驳回邓鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2170元，由邓鹏负担970元，重庆沛东房地产开发有限公司负担1200元。二审案件受理费650元，由邓鹏负担580元，重庆沛东房地产开发有限公司负担70元。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赖生友审 判 员 刘润荔二〇二〇年二月二十七日法官助理 王睿杰书 记 员 程译莹