广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27813号原告：晋福阁小区业主委员会，住所地广州市白云区。主任：翁小勇。委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成锋，广东辅安律师事务所律师。被告：陈其超，男，1966年5月15日出生，汉族，身份证地址广东省罗定市，委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。原告晋福阁小区业主委员会与被告陈其超物权保护纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑灶利；被告的委托诉讼代理人徐孟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是广州市白云区白云大道北***号***号晋福阁小区第二届的业主委员会，己于2019年1月向白云区人民政府永平街道办事处备案，永平街道办事处已向原告出具《业主委员会备案回执》。晋福阁小区建成多年，被告自2008年开始霸占小区建筑红线范围内部分区域，用于经营“诚信二手车行”至今。多位业主多次要求被告交还其霸占的公共用地，被告均拒绝。多位业主及原告多次到街道办、综治维稳和信访科等部门反映被告霸占公共用地问题，相关部门有进行调解，但目前为止被告仍未交还公共用地。被告霸占公共用地用于经营二手车行，是盈利性经营，但被告从未向全体业主及原告支付场地使用费，原告现要求被告支付场地使用费（自2016年4月1日起计至2019年3月31日，按24个车位、每车位每月400元的标准计算3年）。故向法院起诉，请求法院判令：1.被告立即将位于广州市白云区白云大道北***号***号晋福阁小区广场停车场地266平方米公共用地腾空交还给原告；2.被告立即向原告支付上述场地的场地使用费345600元（自2016年4月1日起计算至2019年3月31日）；3.被告承担本案诉讼费。被告答辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.本案诉讼请求属于小区业主共同管理权利的重大事项，根据物权法第76条规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意通过后，才能依法向人民法院提起诉讼，原告现无证据证明其能代表全体业主行使权利，依法应当驳回起诉。2.被告并没有占用晋福阁小区范围内的业主公共场地，且根据原告所提交的用地界限图及现有证据等无法证明被告占用小区共用场地，故被告无须腾退场地及支付使用费。3.原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效，原告提起诉讼的时间为2019年8月1日，在2016年8月1日前的部分已超过了诉讼时效；综上，请求法庭驳回原告的起诉。经审理查明，2019年1月24日，广州市白云区人民政府永平街道办事处出具业主委员会备案回执，记载收到晋福阁小区业主委员会备案材料，本届业主委员会任期2019年1月24日至2024年1月23日，业主委员会委员名单翁小勇（主任）；等等。2019年5月16日，广州市白云区人民政府永平街道办事处综治维稳和信访科出具《关于晋福阁业委会与诚信车行股东陈其超调处情况的函》，记载针对原告反映晋福阁小区管理范围内有两家二手车行长期“霸占”业主公共用地的问题，永平街综治信访维稳中心屡次致电这两家二手车行的负责人以期了解情况，期中一家二手车行老板陈其超自称在外地和国外，另一家二手车行股东钟声发表示愿意配合调查工作。2019年5月16日上午，我中心约原告和钟声发当面调处，钟声发承认其现在正在经营的停车场，确认没有与任何方及个人签订正式的书面协议，但曾口头上向程金提过此事，同时，钟声发明确表示程金没有在此事上收取费用；钟声发认为其正在经营的停车场有部分用地属村社道路，并不完全属“全体业主利益”，双方同意请第三方测绘机构对停车场进行测绘，如测绘结果能够明确此停车场用地确属“全体业主利益”，钟声发表示同意退出；经上述程序后，如双方仍不能达成共识，双方同意通过诉讼渠道解决。2019年5月31日，广州市房地产测绘院出具界址点放样测量技术报告书，委托单位为原告，记载界址点为J1-J4，该四点的广州市平面坐标系数值与广州市城市规划局白云区分局1998穗城规（云）建字第16号四至图坐标数值一致；其中J1-J4连线外侧为地砖，J1-J2连线位于道路中。2019年10月23日，本院工作人员与原、被告委托诉讼代理人前往涉案场地，现场测量涉案场地长度为19.1米，宽度最长为14.3米，一辆轿车的停放占地面积为2米×4.5米；原告称场内有4辆车轿车、一辆货车为被告停放，被告予以确认。本院当日在涉案场地内停放的其他车辆车身处张贴公告，告知实际使用人于公告之日起5个工作日内向本院申报，现期满无人申报权利。原告为证实其起诉取得涉案小区业主双过半同意，出示证明、业主委托书及查册表，证明由广州市白云区永平街新南庄社区居民委员会于2019年7月26日盖章确认，记载晋福阁住宅84户，建筑面积7687.82平方米；商业12户，建筑面积2496.22平方米，总建筑面积10184.04平方米。业主委托书中共有68户业主签名确认，建筑面积共6804.1013平方米。查册表中共99条房屋信息，其中一条案号为2004登记字83765号，地址为白云区白云大道北路****号（****），建筑面积9315.94平方米，产权人为广州友信房地产开发有限公司；另有4条案号为2004登记字83766号-2004登记字89282号，地址为白云区白云大道北路***号****房，产权人为广州市白云区国土资源和房屋管理局，建筑面积共为639.58平方米。原告为证实被告占用事实，出示现场拍摄的照片及视频。被告对上述委托书真实性不予确认，称其中部分委托人签名与原告出示的证据中所显示的签名不一致；对证明记载的内容不予确认；对查册表真实性无异议，但称该表显示的99户与证明所记载的96户户数不一致。审理中，原告称涉案小区自2019年4月1日起，业主停车收费为200元/月/台，第2台为250元/月，第3台及以上均为400元/月，2019年3月31日之前未进行物业管理，但停车费每月也是200元以上。被告称涉案场地的停车收费一直遭到业主反对，并未取得物价部门许可进行停车收费，确认其自2009年左右开始使用涉案场地至今，但因涉案场地连接马路，任何业主均可将车停入空位之中，并非被告完全控制。另查，原告曾于2019年7月23日向本院起诉被告。以上事实有业主委员会备案回执、关于晋福阁业委会与诚信车行股东陈其超调处情况的函、回函、维权诉求信、照片、现场视频、界址点放样测量技术报告书、四至图、现场勘验笔录、查册表、授权委托书、证明及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告起诉是否适格，根据原告提交的授权委托书，显示已授权原告提起本案诉讼的户数为68户、建筑面积共6804.1013平方米，无论依照证明所记载的户数及建筑面积还是依照查册表所登记的户数及建筑面积，原告均已取得业主户数过半及专有建筑面积过半的业主同意，被告虽抗辩授权委托书中部分签名真实性存疑，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对被告该抗辩不予采纳。故原告提起本案诉讼符合双过半规定，具有适格原告主体身份。关于返还场地问题，现被告确认其尚占用使用涉案场地，故原告要求被告将涉案场地返还合法合理，本院予以支持。关于占有使用费，原告出示四至图，证实涉案场地位于晋福阁小区规划红线范围内，现被告未能提供证据证实其在2019年5月之前可合法使用涉案场地，故原告要求被告支付占有使用费合法合理，本院予以支持；但因原告最早于2019年7月23日向本院提起诉讼，未能提供证据证实其在此之前曾要求被告支付占用费的事实，现被告抗辩诉讼时效合理，本院予以采纳，故原告仅可要求被告支付2016年7月24日至2019年3月31日的占有使用费。关于占用面积，经本院现场勘验，可计算得出面积为273.13平方米（19.1×14.3），现原告仅主张为266平方米、24个停车位合法合理，本院予以采纳。关于占用费标准，原告主张按照400元/月计算24个车位为9600元/月，考虑原、被告均确认涉案场地在2019年4月1日之前均无具体的收费标准，故本院酌情调整为4500元/月，故被告应向原告支付占有使用费145161.29元（4500元/月÷31天×8天+4500元/月×32月）。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈其超向原告晋福阁小区业主委员会腾空返还广州市白云区白云大道北***号***号晋福阁小区广场停车场地266平方米公共用地；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈其超向原告晋福阁小区业主委员会支付2016年7月24日至2019年3月31日的占有使用费145161.29元；三、驳回原告晋福阁小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3242元，由原告晋福阁小区业主委员会负担1880元，由被告陈其超负担1362元。被告负担的受理费应于本案判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年二月三日书记员  蔡佳丽