内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终53号上诉人（原审被告）：刘丹，女，1976年8月6日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李增秋，内蒙古金利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李桂香，女，1971年10月1日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告）：丁日升，男，1971年2月1日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区通辽市。（与李桂香系夫妻关系）二上诉人共同委托诉讼代理人：宋志青，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。被上诉人（原审原告）：李福利，男，1955年12月28日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：赵岩，北京市道成（通辽）律师事务所律师。上诉人刘丹、李桂香、丁日升因与被上诉人李福利申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘丹上诉请求：一、撤销通辽市科尔沁区人民法院内0502民初5414号民事判决；二、维持通辽市科尔沁区人民法院内0502执异57号执行裁定书，撤销对涉案房屋的强制执行；三、三被告承担全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认定的事实错误。事实是上诉人李桂香的小叔子丁某峰欠上诉人钱，后失联，上诉人以丁某峰涉嫌诈骗向公安局报了案，2016年8月丁某峰回来自首，2016年8月22日被拘留。为了不被追究刑事责任，在拘留期间其让哥哥、嫂子替他还债。因此上诉人李桂香、丁日升主动找上诉人商量，先用一套房顶一百万元债务。上诉人同意后于2016年8月25日双方签订了《购房合同》《交款收据》《租赁协议》等房屋所有权变更的相关手续，并从债务中扣除一百万元。这是符合常理、逻辑和事实的，充分说明上诉人李桂香、丁日升以抵债将某房屋给了上诉人并办理了相关法律手续发生在2016年8月，绝不是被上诉人李福利所说的2018年7月份李桂香从看守所回来后。但上诉人李桂香出于私心，“两边说谎”，“两边应对”、“得过且过”而掩盖了、隐瞒了真实的情况。然而，在今年法院执行局审查异议时她作了正本清源，实事求是的说明，被执行裁定采纳，而原审却不加理睬，偏听偏信李福利的说法。二、原审将上诉人与上诉人李桂香以房抵债所签的《购房合同》、《交款收据》、《租赁协议》视为“意向性”证据不符合事实。不是意向性的，而是实实在在的协议。李桂香、丁日升上诉请求：一、撤销通辽市科尔沁区人民法院内0502民初5414号判决；二、维持通辽市科尔沁区人民法院内0502执导57号执行裁定书；三、被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、原判的认定和判决与事实不符。上诉人与刘丹以争议房屋抵债，双方签订相关法律手续属实发生在2016年8月25日而不是2018年7月。二、上诉人与刘丹以房抵还部分债务的手续不是意向性的，而是实实在在的协议。原判认定是“意向性”的不符合事实。庭审中补充上诉意见为：一、刘丹把李桂香顶账的房子（153平方米，无房证）租赁给了李桂香开超市，因效益不好，李桂香欲把房子租赁给马某，刘丹不同意。刘丹和马某单独签的合同，马某开饭店到2019年8月到期。房子现在李桂香租用，房租一直欠着，刘丹本人同意记账。二、此房与另外一套60多平方米房子通开一起在用，60平方米的房子有房证。李福利起诉时对房屋进行的保全，李桂香认为没有房证的房子保全不了，只能保全有房证的房子，没有细看。后来法院来评估的时候，发现没有房证的房子也在内。李桂香已向法院和李福利说明该房子是刘丹的，但没人听，李桂香给刘丹打电话说明了此情况。李桂香、丁日升辩称同意上诉人刘丹的上诉意见。刘丹辩称同意上诉人李桂香、丁日升的上诉意见。李福利综合答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应依法予以维持，理由如下：一审法院做出的撤销科尔沁区人民法院内0502执异57号执行裁定书是符合法律规定的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能够支持：第一种情况即在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同的。而本案三上诉人签订的关于该涉案房屋买卖合同是违法的，不具有法律效力。本案争议的核心就是三上诉人签订的关于涉案房屋买卖合同的合法性问题，一审法院在理清事实的基础上，明确排除了该份涉案房屋买卖合同的合法性。通过一审庭审查明的本案事实是：涉案房屋买卖合同是上诉人李桂香、丁日升为恶意逃避债务于2018年7月份之后与上诉人刘丹签订的，三上诉人为了使自己利益最大化，视其他债权人利益于不顾，不顾该房产早在2017年就已被法院查封的事实，利用该房产暂时不能过户的政策，私下签订房屋买卖合同，并恶意书写合同签订日期，企图钻法律的空子，达到自己的违法目的。上诉人刘丹在上诉状中所表述“上诉人李桂香出于私心，两边说谎、两边应对、得过且过而掩盖了、隐瞒了真实情况”的行为与我方陈述的事实一致，以上事实在一审中从我方举证可知，李桂香在2017年10月份科区法院法官所做的询问笔录里亲口表述涉案房屋是李桂香、丁日升夫妻所有，明确表明没有出售给其他任何人；2018年5月李桂香、丁日升夫妻与被上诉人李福利等其他债权人签订的抵顶协议里及2018年12月某资产评估报告里李桂香、丁日升夫妇更是以房屋所有人身份对涉案房屋进行处置；在2019年8月份与被上诉人李福利的电话通讯录音里更是明确的表述了其与刘丹签订的关于涉案房屋的买卖合同是其在2018年7月份从看守所出来后签订的，以上事实均证明该份房产是被法院查封在先，三上诉人签订所谓购房合同在后，属于非常典型的《合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形之（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三上诉人的行为属于典型的以合法形式掩盖非法目的，所以一审法院认定的关于三被告签订的关于涉案房屋的买卖合同不具有合法性是符合法律与事实的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能够支持：第二种情况即在人民法院查封之前已合法占有该不动产的。本案中上诉人刘丹虽主张李桂香、丁日升将涉案房屋卖给刘丹，而刘丹又将涉案房屋租赁给李桂香、丁日升，但根据一审庭审记录可知，上诉人刘丹仅在一审中出示了房屋出售及租赁的意向证据即合同，无其他证据佐证其已合法占有该房产，仅靠三上诉人口头表述，该份证据证明效力明显不够，有恶意串通的嫌疑；另关于涉案房屋租金给付问题，二上诉人在一审同样是只有各自口头陈述，并且双方是各执一词，陈述相互矛盾，最终也并没能出示其他有力证据证明上诉人刘丹己实际占有该房屋。从以上一审查明的事实和证据可以清楚的显示，三上诉人签订的关于该涉案房屋购买合同系无效的，同时上诉人刘丹也没有合法有效的占有该房屋，所以，一审法院判决撤销科尔沁区人民法院内0502执异57号执行裁定书是符合法律规定的，是符合实际情况的。综上，三上诉人请求法院支持其诉请的理由及事实均不成立。上诉人的诉求于法无据、与理不合，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，审判程序合法。请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。李福利向一审法院提出诉讼请求：判令撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于通辽市某小区8幢西1号｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行。一审法院认定事实：原告李福利与被告李桂香、丁日升民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年10月20日作出（2017）内0502民初7310号民事裁定书，查封了涉案的位于通辽市科尔沁区某小区8幢西1号房｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋。2017年10月23日9时40分，被告李桂香在一审法院为其作的询问笔录中表示：“位于通辽市某小区8幢西1号房｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房产系李桂香的，这些年一直用于开超市，没办房证，所以也没有卖，自己使用并清楚原告李福利申请将涉案财产保全，未经我院允许不得擅自转让或设定担保物权，否则将被追究相应的责任。”2018年5月16日李桂香与李福利等其他债权人签订抵顶协议，协议约定，李桂香、丁日升拥有某小区8幢西1号房屋所有权，建筑面：136.46平方米，因欠李福利941550元、郭某某1513469元、魏某327018元、王某某231166元，李桂香、丁日升同意将某小区8幢西1号房屋产权抵顶给李福利等人。李福利等人抵顶后按照对李桂香、丁日升享有的债权依据债权比例按份共有房屋的产权，李福利等人申请强制执行费和房屋产权过户费等费用由李桂香和丁日升承担。某资产评估事务所于2018年12月25日作出某评报字（XXXX）第XX号即通辽市科尔沁区人民法院拟拍卖李桂香、丁日升房产资产评估报告书，该报告书载明：本次评估范围李桂香名下位于通辽市某小区8#楼1层西1室营业用房，建筑面积136.46㎡，某小区8#楼1层西2室营业用房，建筑面积62.02㎡，共有权人丁日升。被告李桂香自认其与被告刘丹签订的关于某小区8幢西1号房的买卖合同是在李桂香自2018年7月份从看守所出来之后签订的。另查明，被告李桂香与某房产段签订的房屋买卖合同一份，合同编号XXXX-XXXXXXX，此案房屋是李桂香从某房产段购买的，现在都没有房产证。被告刘丹、李桂香、丁日升对涉案房产达成过买卖的合意，李桂香、刘丹对涉案房屋有达成租赁的合意。被告李桂香自认其租赁涉案房屋后没有交过房租，从账上扣6万元。被告刘丹自认其收了三年的房费，第一年交的30000元的现金，第二年、第三年因李桂香欠其钱，就从李桂香还其钱里先扣的租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产符合如下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案中原告李福利出示的2017年10月23日询问笔录一份、协议书两份、2018年12月25日由某资产评估事务所出具的资产评估报告一份、电话录音光盘一份能够排除被告刘丹、李桂香、丁日升签订的购房合同合法有效。（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；本案中刘丹虽主张李桂香、丁日升将涉案房屋出卖给刘丹，刘丹又将涉案房屋租赁给李桂香，但被告刘丹、李桂香仅出具各方对涉案房屋有出售及租赁的意向证据，未出具有效证据证明涉案房屋已由被告刘丹实际占有且关于被告是否使用涉案房屋的关键性问题即租金的给付，被告刘丹与李桂香陈述也是相互矛盾，甚至出现债务与租金相混同的情形。（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，由于被告刘丹、李桂香、丁日升未提交有效证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并实际占有使用涉案房屋，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行，因此，原告李福利提出的撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于某小区8幢西1号｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：撤销科尔沁区人民法院（2019）内0502执异57号执行裁定书，许可原告李福利对李桂香、丁日升名下的位于某小区8幢西1号｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋予以强制执行。案件受理费减半收取100.00元，由被告刘丹、李桂香、丁日升负担。二审中，刘丹出示证据：1，2017年11月15日刘丹与马某签订的租赁合同一份，证明该涉案房屋已被刘丹实际占有并被刘丹实际控制，李桂香承租后第二年想将承租房屋的部分租给马某，被刘丹夫妇制止，刘丹向马某说明了情况，该房属于刘丹夫妇所有，之后马某与刘丹签订了租赁一半房屋的合同。2，李桂香交给刘丹的继续办理房产证的一套手续，证明该涉案房屋已被刘丹实际占有并实际控制，刘丹具有实际控制权和支配权。本院审查认为，上述证据不能证明涉案房屋已被刘丹实际占有、控制即刘丹对该案涉房屋享有所有权的事实，故不予采信。二审采信的证据与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案为申请执行人李福利提起的执行异议诉讼，故本案案由应定性为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，刘丹虽提供了其与李桂香、丁日升签订的购房合同、购房款收据、房屋租赁协议等证据，但在2017年10月23日通辽市科尔沁区人民法院对李桂香的询问笔录中，李桂香确认位于某小区8幢西1号｛合同编号：（XXXX）年第〔XXXXXXX〕号，建筑面积136.46平方米，所在层1层｝的房屋产权归属其所有并使用，并未出卖。在李福利与李桂香电话通话录音中，李桂香确认其与刘丹的购房协议是在拘留所出来后签订。二审庭审中，李桂香认可其从拘留所出来的时间为2018年9月，而通辽市科尔沁区人民法院对案涉房屋的查封时间为2017年10月。综合上述事实，不能认定刘丹与李桂香、丁日升在人民法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的购房合同并支付购房价款及合法占有该案涉房屋。刘丹对登记在被执行人李桂香、丁日升名下的案涉房屋提出异议，不符合上述法律规定的情形且其权利能够排除执行，故本院不予支持，一审判决并无不当。上诉人刘丹及李桂香、丁日升的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘丹、李桂香、丁日升的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘丹预交的二审案件受理费100元，由上诉人刘丹负担。上诉人李桂香、丁日升预交的二审案件受理费100元，由上诉人李桂香、丁日升负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 刘景国审判员 朱秀峰 二〇二〇年二月二十六日书记员 张 琦