福建省南平市延平区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）闽0702行初130号 原告邹素容，女，1942年12月13日出生，汉族，住建阳区。 原告赖炳章（亦原告邹素容的委托代理人），男，1941年3月13日出生，汉族，住建阳区。 被告南平市建阳区土地收购储备中心，住所地建阳区潭城街道新建路1号，统一社会信用代码：12350784746381989C。 法定代表人吴向万，主任。 委托代理人徐贵平，福建熹微律师事务所律师， 原告邹素容、赖炳章诉被告建阳区土地收购储备中心（以下简称建阳收储中心）房屋征收行政登记一案，本院作出的（2018）闽0702行初83号《行政判决书》，原告不服，提出上诉，南平市中级人民法院经审理后作出（2019）闽07行终26号《行政裁定书》，以原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁定撤销（2018）闽0702行初83号《行政判决书》，发回重审。2019年8月2日，本院重新立案，2019年11月1日，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭审理了本案。原告赖炳章，被告建阳收储中心副主任陈曦及委托代理人徐贵平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹素容、赖炳章诉称，2015年10月20日，被告按照《南平市建阳区总工会宿舍等房屋征收补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》），与原告签署了《南平市建阳区总工会宿舍等房屋征收项目征收补偿安置协议书》（以下简称《征收补偿安置协议书》）。《征收补偿安置协议书》约定，由被告征收原告位于潭城街道××（总工会宿舍）的住宅（房屋产权证号00××84，土地证号20××49），被告应按《补偿安置方案》或《征收补偿安置协议书》约定，为原告办理好安置在美加德广场2号楼31107室房屋的所有权证和土地使用权证。《征收安置补偿协议书》是被告自行拟定的打印件，项目内容是被告的工作人员填写好的，事先未与原告协商，也未征求过原告的意见。原告在签字前，当时就口头提出条款中没有约定被告为原告办理两证的期限和被告违约赔偿的义务，被告对原告的合理要求没有采纳。原告在2015年11月19日以书面形式告知被告，并多次向被告发出通知书，要求被告自征收协议签署之日起三个月内将两证办齐交给原告，如超过一个月，被告应按安置房销售总价款1005000元（845000元价款＋160000元装修费）的日1‰的标准（自2016年1月21日至2019年10月20日）向原告支付违约金1356750元。被告在2016年2月23日回复函时间已超过三个多月，回复函中没有明确表态是否同意的意见，说明被告对原告的合理要求是默认同意的。被告拟定的《征收补偿安置协议书》第五条第二项违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效的条款，理由如下：（1）被告没有按照《国有土地上房屋与补偿条例》第四条、《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十二条、第十七条以及《补偿安置方案》的规定补偿安置，其行为已造成违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告应承担合同条款无效的法律责任。（2）《征收补偿安置协议书》系被告自行拟定的，事先没有征求所有拆迁户的意见，违反了公正、公平、合理、协商一致原则；《征收补偿安置协议书》中没有办理产权证的期限和违约的责任，对原告提出的异议，被告未给予答复。（3）《征收补偿安置协议书》签订至今4年整，被告未将办好的产权证交给原告。而且《征收补偿安置协议书》也违反了《福建省城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，被告没有按照《补偿安置方案》第六条第7项的规定，与原告约定办理房屋产权的时间期限和违约责任。被告未按《征收补偿安置协议书》第五条第二项的约定，为原告办理安置房屋的产权手续，应当承担违约责任。被告支付原告违约金的计算方式，应按被告与福建省中强房地产开发有限公司（以下简称中强房地产公司）签订的《南平市建阳区1－13出让地块回迁安置房建设合同》约定的违约责任赔偿，逾期一天按1500万元保证金的1‰双倍支付补偿安置费的方式向原告承担违约责任。按3117房屋总价款845000元加上装修费160000元，合计为人民币1005000元，三年九个月（自2016年1月21日至2019年10月20日）的违约金为1356750元［1050000元×45个月（1350天）×日1‰］，被告还应退还原告多收款24540元。基于上述事实，请求人民法院依法判决：1、确认2015年10月20日原告与被告签订的《征收补偿安置协议书》第五条第二项无效；2、被告应于判决生效后30日内向原告提供回迁安置的31107室房屋的产权证；3、被告应向原告支付因逾期三年九个月未提供安置房产权证的违约金1356750元；4、被告应返还多收的（土地）分摊面积款24540元。 原告邹素容、赖炳章提供以下证据支持其诉讼请求：1、《建阳区总工会宿舍等房屋征收项目征收补偿安置协议书》，证明原被告约定房屋征收补偿方式为房屋调换。2、通知书5份，证明原告多次向被告发出通知，要求其办理两证后交付。3、《关于邹素容房屋征迁安置中原房产土地使用权证面积补偿等几个问题的回复》，证明被告至今未办理两证。4、[2014]42号会议纪要，证明被告2014年事先知道中强公司无法办理房产证的事实。5、[2013]25号会议纪要，证明被告事先知道分摊面积的标准，多收的房屋面积款要退回给原告。6、关于被告催发通知的回复函，证明原告对被告通知办证不去的回复理由。 被告建阳收储中心辩称，一、原告与被告签订的《建阳区总工会宿舍等房屋征收项目征收补偿安置协议书》合法有效。被告为实施建阳区城市总体规划，经南平市建阳区发展和改革局同意五福桥建设项目的批复，根据《国有土地房屋征收与补偿条例》的规定及建阳区人民政府《南平市建阳区总工会宿舍等房屋征收补偿安置方案》的文件精神，与原告签订了征收协议。原、被告双方已按该协议实际履行了房屋的征收与补偿安置工作，双方在协议中对安置房屋的不动产权属证书的办理期限及承担违约责任未进行具体的约定，并不会因此而导致协议第五条第二项无效。 二、原告安置房31107室至今仍未办理权属登记是房地产承建商的原因，并非是被告有意不给原告办理的。被告自2015年11月将美加德广场2号楼31107室房屋交付给原告回迁安置后，便多次催促房地产开发企业中强公司备齐办证资料为各位回迁安置户办理房屋权属登记，由于中强公司因极度缺乏资金及股东间发生矛盾等系列问题，导致迟延无法办理回迁安置房屋的权属登记。 三、对原告承担办理安置房权属登记的责任主体是中强公司，被告不具备办理权属登记的主体资格。办理原告等回迁安置房权属初始登记的主体只能是中强公司，被告并不具备办理两证的主体资格。只有在房地产开发企业取得房屋初始登记后，由开发企业与购房人或回迁安置户共同申请权属变更登记，被告无法成为办理原告房屋权属登记的责任主体。 四、原告要求被告承担逾期办理不动产权属登记的违约金，缺乏事实和法律依据。原被告的协议中并未约定办理两证的具体期限，也没有约定违约金及违约金的计算方式，被告并不能通过行使行政职权为原告办理房屋权属登记，并非不按协议履行义务，因此不应承担逾期办理权属登记的违约赔偿责任。 五、2018年4月19日，被告已经向原告邹素容发出书面通知，通知原告到国土资源大楼7楼办理网迁；7月12日发出书面通知，要求原告到不动产登记中心办理不动产登记，两个原告都签收了。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告建阳土地收储中心向本院提交了作出被诉行政行为的证据、依据：1、《中华人民共和国土地管理法》第八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条和第九条规定，证明被告在本案中适用的法律依据。2、南平市建阳区城市总体规划，3、南平市建阳区“十二五”国民经济和社会发展规划，4、土地利用总体规划，5、潭发改（2013）266号文件，6、潭发改（2014）139号文件，7、地字第350784201400046建设用地规划许可证，8、潭政综（2015）349号文件，9、《建阳区总工会宿舍等房屋征收项目征收补偿安置协议书》，10、建阳市原中山路1－13号出让地块回迁安置房建设合同、变更协议，11、2015年11月19日交房通知，12、回复函，证据2－12共同证明被告的行政行为是依法依规来进行的，被告并不存在不履行或不按照协议履行义务的行为；被告不是原告回迁安置房屋办理权属登记的责任主体。13、通知，证明被告于2018年4月19日通知原告到国土大楼办理房屋买卖合同备案登记，原告没有来办理。14、催告通知，证明被告于2018年7月12日通知原告到不动产登记中心办理不动产权属登记，原告未配合来办理。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下确认： 原告邹素容、赖炳章对被告建阳土地收储中心提供的证据1-12的关联性、合法性、真实性（以下简称三性）无异议。对证据13、14的关联性有异议，认为与本案无关联性。 本院认为，证据1系被告在本案中适用的法律规定，不作证据适用，原告对被告提供的证据2-12的三性无异议，予以采信，证据13、14系被告发出书面通知要求原告配合协作办证的事实，与本案具有关联性，原告的异议理由不能成立，对这两份证据予以采信。 被告建阳土地收储中心对原告邹素容、赖炳章提供的证据1－3的三性无异议。对证据4－6的合法性、真实性无异议，但与本案没有关联性。 本院认为，对原告提供的证据1-3、6予以采信，证据4-5与本案没有关联性，不予采信。 经审理查明，2015年10月20日，原告邹素容、赖炳章与被告建阳土地收储中心签订编号006《征收补偿安置协议书》，该协议就被告征收原告位于潭城街道××房屋（总工会宿舍）的补偿金额、房屋产权调换安置方式及其它有关事项和争议处理作出了约定。2015年11月19日，被告将原告自行选定的南平市建阳区中山路51号（美加德广场）2幢3单元31107室安置房屋交付给原告实际占有使用。南平市建阳区中山路51号（美加德广场）的建筑开发企业为中强房地产公司，被告与中强房地产公司签订有《建阳市原中山路1－13号出让地块回迁安置房建设合同》（以下简称《回迁房建设合同》）及《〈回迁房建设合同〉变更协议》，上述合同对南平市建阳区中山路51号（美加德广场）回迁安置房的建设要求、交房时间以及房屋权属证的办理等相关事项作出了约定。由于中强房地产公司的内部原因，导致原告回迁的房屋权属证书至2018年7月12日前未能办理。在2017年9月5日前，被告多次与房地产开发企业做了大量的沟通协调工作，还为了办理回迁安置户的房屋权属证书起诉房地产开发企业，回迁户作为第三人参加诉讼，通过建阳区人民法院民事调解办理了一部分回迁安置户的不动产权属证书。至2018年初，南平市建阳区中山路51号（美加德广场）的大部分回迁户已办理了不动产权属证书。 2018年4月初，案涉的安置房已办理了初始登记。4月19日，被告建阳收储中心向原告邹素容发出通知，通知其于2018年4月21日下午3点在建阳区国土资源大楼××楼办理美加德广场安置房商品房购买网签事项，原告未在通知确定的时间到被告处办理。2018年7月12日，被告又向原告发出催告通知书，通知原告于2018年7月30日前务必前往建阳区不动产中心办理不动产权证手续，原告于2018年7月26日针对被告的通知作出了回复函，但未前往办理相关手续，故原告邹素容、赖炳章安置房的不动产权属证书至今尚未办理好。 《征收补偿安置协议书》第五条约定“其他有关事项2、签订本《征收协议》时，乙方应将被征收房屋有关土地、产权证件缴交给甲方（即被告），甲方应给乙方（即原告）出具书面收据，并由甲方负责移交相关部门注销。甲方应按《方案》规定为乙方办理好安置房的《房屋所有权证》、《土地使用权证》”。 2017年7月27日，原告以被告未能按照《方案》、《征收补偿安置协议书》的约定为原告办理《房屋所有权证》与《土地使用权证》为由，提起行政诉讼，请求本院：1、判令被告按照《征收补偿安置协议书》第五条第二项的约定，将原告安置房的不动产权属证办理好交付给原告；2、判令被告支付给原告逾期办理不动产权属证的违约金（以美加德31107室安置房屋的销售总额845000元，按照中国人民银行同期贷款的150%标准，每超过6个月递增0.5倍，自2016年1月20日计算至不动产权属证交付原告时止，暂计至2017年7月20日止的违约赔偿金为194914元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。2018年1月25日，本院作出（2017）闽0702行初82号《行政裁定书》，驳回原告的起诉。原告不服提起上诉，南平市中级人民法院二审作出（2018）闽07行终51号《行政裁定书》，撤销一审裁定并指令本院对案件继续审理。本院于2018年8月8日重新立案审理，原告在案件继续审理过程中，请求依法判令：1、被告立即（30日内）向原告提供回迁安置的31107室房屋的产权证；2、被告支付给原告逾期三年零二个月的违约赔偿金1697256元，返还多收的（土地）分摊面积款24540元；3、确认原告于2015年10月20日与被告签订的《征收补偿安置协议书》属无效合同。2019年2月9日，本院作出（2018）闽0702行初83号《行政判决书》，判决:1、被告继续履行《征收补偿安置协议书》约定的为原告办理不动产权属证书，原告应对办证事项给予被告积极的配合，提供相关的办证材料和履行签字手续；2、被告于本判决生效之日起60日内，给付原告逾期办理房屋权属证书违约金127983元；3、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服判决，提出上诉。2019年7月9日，南平市中级人民法院二审以本案原审判决认定事实不清，适用法律错误为由，作出（2019）闽07行终26号《行政裁定书》，裁定撤销本院作出的（2018）闽0702行初83号《行政判决书》，发回重审。 另查明，原告分别于2015年11月17日、2016年1月15日、2月25日、3月28日、5月13日、6月20日、7月14日、12月7日、2017年3月12日向被告提出要求其在3个月内将拆迁安置房的“两证”办好交给原告，超过1个月（办证），被告按房屋的总价款1%赔偿给原告；（超过）两个月（办证）加倍赔偿，以此类推。 还查明，按照《补偿安置方案》第五条第二款第2项第（3）点产权调换差价结算办法“被征收房屋面积超出安置面积的，超出部分按4755元/平方米货币补偿”的规定，原告被征收房屋面积超出安置面积5.24平方米，被告应补偿24916.2元给原告，原告对此无异议。《征收安置方案》第六条第7项产权调换房屋手续办理实行产权调换的房屋由征收人按照有关规定在约定的期限内提供所安置房的房产证、土地证。在原征收面积内的办证费用由征收人承担，超过原征收面积的，办证费用由被征收人承担。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款的规定“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”被告建阳收储中心作为南平市建阳区人民政府确定的房屋征收部门，负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。因此，被告建阳收储中心作为本案被诉行政主体的资格，本院予以确认。 本案争议的焦点：一是原、被告签订《征收补偿安置协议书》后，被告在约定的期限内已交付安置房但未办证的行为是否导致协议第五条第二项无效；二是双方未约定办证期限、逾期办证是否承担责任以及原告未能证明其实际损失的情况下，被告因客观原因未及时向原告提供拆迁安置房的产权证，能否构成行政赔偿。 关于第一个焦点问题，本院认为，根据《补偿安置方案》的规定，被告作为建阳区人民政府确定的房屋征收实施部门，与房屋被征收人的原告在平等协商的基础上签订的《征收补偿安置协议书》，经审查未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，系合法有效的协议，双方应当共同遵守。根据《征收补偿安置协议书》第五条第二项的约定，原告已将被拆迁的房屋所有权证缴交给被告，房屋已被拆迁，被告已将安置房交付给原告居住至今，被告已履行了《征收补偿安置协议书》约定的移交安置房的义务，原告对此并无异议。原告以被告违反了《补偿安置方案》的规定，请求确认《征收补偿安置协议书》第五条第二项为无效条款。经查，《补偿安置方案》并未规定被告在一定期限内未提供产权证时，被告与原告签订的《征收补偿安置协议书》无效的条款，故原告的该项请求的理由，缺乏事实根据和法律根据，不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，首先，根据《中华人民共和国国家赔偿法》的相关规定，国家机关和国家机关工作人员在行使职权过程中，侵犯公民、法人和其他组织合法权益，造成损害的，承担赔偿责任。从原告提供的证据和庭审查明的事实看，行政机关及其工作人员不存在侵犯原告合法权益的情形并造成损害的结果。其次，原、被告双方在《征收补偿安置协议书》中并未约定逾期办理房屋产权证应按安置房价款加装修费的总额的日千分之一承担违约责任的条款，且在签订《征收补偿安置协议书》后，双方未就办证期限与违约责任达成补充协议；被告未及时向原告提供安置房的产权证系客观原因造成的，且被告始终在积极协调解决拆迁户的办证问题，现大部分的拆迁户已办理了房屋产权证。再次，被告已通知原告前往不动产登记中心办理安置房转移登记的相关手续，原告拒绝前往办理，导致安置房的产权证至今未办理。故原告请求行政机关给予赔偿的诉讼请求，缺乏事实根据和法律根据。 综上，原告请求确认与被告签订的《征收补偿安置协议书》第五条第二款无效和要求被告支付逾期提供安置房产权证违约金的诉讼请求，缺乏事实根据和法律根据，本院不予支持。原告要求被告提供回迁安置房产权证的主张，有事实根据和法律根据，本院予以支持，但原告应协助被告办理该回迁安置房不动产权属登记的相关手续；原告提出被告应返还多收的（土地）分摊面积款有事实根据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十二条、第七十三条的规定，判决如下： 一、被告南平市建阳区土地收购储备中心应于本判决生效后15日内（原告应协助被告办理转移登记的相关手续）为原告邹素容、赖炳章办理好安置房的不动产权属证书； 二、被告南平市建阳区土地收购储备中心应于本判决生效后15日内支付给原告邹素容、赖炳章超面积部分的补偿款24916.2元； 三、驳回原告邹素容、赖炳章的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告南平市建阳区土地收购储备中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  范泽寿 人民陪审员  甘秋生 人民陪审员  范肇生 二〇二〇年一月三十一日 书 记 员  叶嘉丽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十二条人民法院经过审理，查明被告不履行法定职责的，判决被告在一定期限内履行。 第七十三条人民法院经过审理，查明被告依法负有给付义务的，判决被告履行给付义务。