四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初9355号 原告：文开容，男，1971年1月8日出生，汉族,住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：蒋秦，四川风行律师事务所律师。 被告：刘蓉，女，1977年8月7日出生，汉族,住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：刘地兵，四川金锐律师事务所律师。 被告：赵罗，男，1984年11月5日出生，汉族,住四川省绵阳市涪城区。 被告：刘述华，女，1942年3月12日出生，汉族,住绵阳市涪城区。 原告文开容与被告刘蓉、赵罗、刘述华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文开容及委托诉讼代理人蒋秦，被告刘蓉及委托诉讼代理人刘地兵到庭参加诉讼，被告刘述华经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 文开容向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告文开容与被告赵罗、刘述华签订的《房屋转让协议》合法有效；2.判决确认原告文开容系位于绵阳市游仙区房屋（合同备案号：61028）的所有权人；3.判决停止对前述房屋的强制执行并解除查封；4.本案诉讼费、保全费、公告费均由被告承担。事实和理由：案涉位于绵阳市游仙区的房屋系备案登记在被告赵罗、刘述华名下的合法财产，且二人约定为共同共有。原告早于2010年11月25日即与被告赵罗签订了书面协议，多年来一直应被告赵罗的要求支付购房款，同时也不断催促被告赵罗配合办理案涉房屋过户登记事宜，但被告赵罗一直以该小区整体尚不具备办证条件为由搪塞原告，直至2018年1月30日前，原告已向被告赵罗支付购房款192500元，因被告赵罗与案外人王翎沣存在债权债务关系，且当时案外人王翎沣实际占有案涉房屋，故经各方协商一致，原告将剩余购房款21万元一次性交付于案外人王翎沣，同日王翎沣退出案涉房屋，自此案涉房屋即由原告合法占有，且所有购房款402500元已全额付清。被告刘蓉因与被告赵罗、案外人武明玥民间借贷纠纷一案，于2019年3月26日向贵院申请强制执行，贵院于2019年4月9日查封了案涉房屋，原告于2019年8月30日向贵院提出执行异议，请求贵院解除对案涉房屋的查封，贵院于2019年10月9日以（2019）川0703执异289号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求，原告为维护合法权益诉至贵院。 刘蓉辩称：原告与赵罗、刘述华签订的房屋买卖协议真实性存疑，今天赵罗、刘述华均未到庭，无法确认是否为本人签字，房屋买卖协议于2010年签订，要求赵罗、刘述华交付房屋是2018年，时隔8年才要求交付房屋不符合买卖房屋常识，支付房价款以借条、欠条和转移债务的方式支付的，这不符合买卖房屋常识；实际占有和使用的票据是法院查封之后产生的，不能证明实际占有和使用，且在法院执行中，执行法官查封房屋到现场时，房屋也是长期无人居住的情况，原告所说实际占用是以租赁合同形式由其亲属占有使用，且签订的租赁合同为20年，每年租金不变，这也不符合房屋租赁常识，所以原告的诉讼请求不符合最高院关于执行异议若干规定28条，其请求已由法院驳回，其提出的案外人执行异议之诉不成立。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告赵罗庭后提交书面答辩意见，对原告诉状陈述的事实无异议。 被告刘述华未做答辩。 经审理查明，2010年11月25日，原告文开容作为买方（乙方）与被告赵罗（出售方，甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将绵阳市金城房地产开发有限公司开发的位于游仙东路芙蓉世纪阳光8栋1单元20楼2号商品房一套转卖给乙方，房屋建筑面积112.60㎡，房屋总价为人民币30万元整（大写：叁拾万元整），付款方式：乙方在合同签订后一次性支付甲方现金人民币壹拾万元，其余房款等到开发商2011年4月交房后，甲方取得该套房的房产证、土地使用权证后，与乙方一起办理相关手续后付清余款。同日，赵罗出具收条，载明：“今收到文开容付给赵罗购房款5万元大写伍万元整”；2010年12月1日，赵罗出具收条，载明“今收到文开容付给赵罗购房款肆万元整（4万元整）”；2010年12月6日，赵罗出具收条，载明“今收到文开容付给赵罗房屋维修基金7500元大写柒仟伍佰元整（注正规发票出来过后，按照实际金额多退少补）”；2011年11月26日，赵罗出具借条，载明“今借文开容20000.00元人民币大写贰万元整于2011年12月15日归还”；2012年4月25日，赵罗出具借条，载明“今借文开容人民币叁万元整，小写30000元整”；2012年6月1日，赵罗出具借条，载明“今借文开容人民币贰万元整，小写20000.00整”；2012年8月21日，赵罗出具借条，载明“今借文开容人民币壹万伍仟元正，小写15000元正，于2012年8月28日归还”；2018年1月30日，赵罗出具收条，载明“今收到文开容购买游仙东路芙蓉世纪阳光8栋一单元20楼2号商品房一套房屋面积112.6㎡总购房款402500元大写肆拾万零贰仟伍佰元整”；同日案外人王翎沣出具收条，载明“今收到赵罗归还欠款贰拾壹万元整（210000.00），将位于游仙东路世纪阳光八栋20楼2号居住使用处置权归还于赵罗，本人将于三日内搬清房屋自有物品”。原告文开容于2019年9月5日向绵阳兴绵燃气有限责任公司缴纳燃气费200元、向绵阳市游仙武引水务有限公司缴纳水费200元，向国网四川省电力公司绵阳游仙供电分公司缴纳电费100元。2019年11月15日，绵阳市忠立物业服务有限公司出具《情况说明》，载明“绵阳市游仙区游仙东路芙蓉世纪阳光小区，因开发商未能完全交房，尚未达到房屋产权证办理条件。我公司自该小区业主入住以来，到现在未向业主收取物业管理费及垃圾清运费”；2019年9月5日，绵阳市兴金城房地产开发有限公司出具《情况说明》，载明“‘芙蓉·世纪阳光’项目2010年建成，因消防验收及欠缴城市配套费、贷款抵押等原因，至今无法办理不动产权证。购房业主多次集体上访，是绵阳市重点涉房维稳项目。目前，正在办理相关手续，可望年内开始办理不动产权证。”。 另查明，案涉房屋游仙区游仙东路63.65.67号芙蓉世纪阳光8栋1单元20楼2号房屋2010年7月29日备案登记，建筑面积112.60㎡，总价397223.00元，出卖人：绵阳市兴金城房地产开发有限公司，买受人赵罗，共同买受人刘述华。现有在建工程抵押，抵押权人中国农业银行股份有限公司绵阳分行，抵押人绵阳市兴金城房地产开发有限公司。2018年1月24日，文开容向绵阳市游仙区人民法院起诉赵罗房屋买卖合同纠纷，诉请判令被告继续履行合同，诉讼费用由被告承担，后因文开容未缴纳案件受理费游仙区人民法院法院裁定按撤回起诉处理。2019年1月24日，刘蓉与赵罗、武明玥民间借贷纠纷一案，绵阳市涪城区人民法院作出（2018）川0703民初5062号民事判决书，判决：一、被告赵罗在本判决生效之日起五日内，偿还原告刘蓉借款本金30万元，并支付该款自2018年7月9日至本判决确定的给付日期间，按年利率6%计算的资金利息…”。判决生效后，刘蓉申请强制执行，本院于2019年3月26日作出（2019）川0703执1178号执行裁定书，于2019年4月9日查封游仙区游仙东路63.65.67号芙蓉世纪阳光8栋1单元20楼2号房屋。文开容于2019年8月30日向本院提出书面异议，本院于2019年10月9日以（2019）川0703执异289号执行裁定书裁定驳回异议，文开容遂起诉来院。 再查明，赵罗作为甲方（出售方），文开容作为乙方（买方），签订《房屋转让协议》一份，约定甲方自愿将绵阳市兴金城房地产开发有限公司开发的位于游仙东路芙蓉世纪阳光8栋1单元20楼2号商品房（房管局合同签约备案号：61028）一套转卖给乙方，房屋建筑面积112.60㎡，房屋总价为人民币40.25万元整（大写：肆拾万零贰仟伍佰元整），付款方式：签订合同的当日付款192500元（大写：壹拾玖万贰仟伍佰元整），在收到甲方与开发商房屋交易的全套原件且甲方腾空房屋，由乙方居住使用处置权的当日结清尾款210000元整，大写（贰拾壹万元整），签订时间落为2010年11月25日，甲方处赵罗、刘述华签名，乙方处文开容签名，见证人处文开爵、张某、杨某签名。庭审时原告陈述：《房屋转让协议》系2018年1月30日签订，是因为2010年11月25日与赵罗签订《房屋买卖协议》后按照协议先给10万元，到2011年4月30日交房，办了产权证，结尾款；2010年12月6日给的10万元的最后一笔款2011年4月30日开发商没有交房，赵罗需要用钱要求我付尾款，我不给，他说就算是向我借钱，所以就出现多笔借款发生事实，2012年7月19日赵罗说变更名字借走合同后，2012年8月赵罗又向我要钱，我给了，2013年赵罗父亲赵生武（音）被公安机关以非法集资立案侦查，赵罗再次借钱，我说要把合同给我，将名字变更成我的，后面就联系不上赵罗，2013年4月25日我朋友蒋卓也买的世纪阳光7栋的，2013年4月25日7点蒋卓给我说我买赵罗的房子出现问题，很多人来闹，说赵罗欠高利贷，案涉房屋都有人住进去了，世纪阳光是我工作单位的辖区，赵罗是我单位辅警，赵罗曾在单位说过卖房子的事情，我单位值班民警安排人和我一起去案涉房屋地点，敲门只有狗叫声和有女人声，问是谁，不开门，当时我们就返回了，但是和我出警的同事王少强通知我再去一次，那户人报警说有人骚扰，当时还有游仙派出所的人在出警，住房的女人给我们陈述赵罗欠15万元高利贷，我给大队长和中队长反映了赵罗卖给我的房屋被人入住的事情，大队领导说找赵罗，我到游仙刑警三中队问材料，回应不够立案，后面2013年6月到经侦大队，认为别人入住是因为欠高利贷并非一房二卖，就没有立案，也没有给我不予立案的手续，通知到赵罗父亲，赵罗父亲说他要处理这件事，2013年7、8月份赵罗父亲到经侦大队办公室说明卖房子的情况，赵罗父亲说如果要房子补21万元，如果要钱，我现在也没有钱，只有订还款计划。我当时在其他地方定了房子给了1万元，听说可以拿房子我就把其他地方的定的房子就取消了；我后面一直催促处理，当时案涉房屋一直交不到房，因为赵罗联系不上一直是和赵罗父亲联系的，赵罗父亲说到时候办证直接把房子名字变更成我的，叫我拿21万元，2017年底，我儿子回来，我决定把这个事解决了，儿子要用婚房，2018年1月我和赵罗父亲商讨，还2018年1月20多日到游仙法院起诉，赵罗也出面了，赵罗父亲说只有拿房子，没有钱给，他和现在住案涉房屋的人认识，必须拿21万元的原因是赵罗欠他人15万高利贷，打了21万条子，我怕给了钱拿不到房，改不了名字。赵罗说要不将房屋卖了，但是因为没有产权，买不了，我如果给了21万后就和房屋实际价值相差不大。商量好我给21万元，我怕出现问题就建议向人民法院诉讼解决，在游仙法院诉前调解阶段，2018年1月29左右，我和赵罗到游仙法院调解，之前我在住建局了解过情况，案涉房屋只有赵罗一人的名字，没有刘述华的名字，有一个在建抵押，2014年涪城法院的查封，后面又解封了，我和赵罗申请公证，但是没有房产证没法公证，最后没有办法就，2018年1月30日赵罗父亲公司派人张卫芸（音）监督，我找了两个朋友（文开爵、杨某）见证在赵罗父亲公司协商处理，我给了赵罗21万元，房款就算全部付清，赵罗说维修基金可以退给我，2018年1月30日签了房屋转让协议，见证人都签字了的，购房金额从30万元到了40.25万元，因为2010年11月25日即已向赵罗买房，后面这个时间应该落在2010年11月25日，但赵罗收款收条是落在2018年1月30日的，合同上刘述华签名是后面补签的，到游仙区堂宏国际工商银行网点城东支行，我在我卡上取款18万元，在我儿子卡上取了2万元，在我爱人建行卡上取款1万元，凑齐21万，到赵罗卖给房的房屋，赵罗给我王翎沣电话156××××5555，我把钱给赵罗，赵罗转手给王翎沣，当时王翎沣就把条子给了赵罗，当天约定3日内将房屋搬空给我，给钱当日就将钥匙给我了，第二天或第三天王翎沣就搬空了。我之前每次给现金都是应赵罗要求。房屋搬空后没有直接入住，我家离案涉房屋有点远，我让我弟弟文开茂帮我看管，就当租给他，签的合同只是个形式，他只是管理房屋。2018年3、4月时，我同事说他父亲在游仙住建局查询得知案涉房屋的名字多了一个刘述华，我就找赵罗父亲，问是什么原因，他说是2012年都已经添加了，刘述华是赵罗奶奶，赵罗父亲说没有问题，房子是卖给我的，2018年端午他找到刘述华，在世纪阳光信用社大厅在合同上补签了名字，刘述华说房子是赵罗的，赵罗说卖给你就卖给你。 原告庭后提交《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、2018年2月20日文开容与文开茂签订的《房屋租赁合同》、2019年11月4日文开容与文开茂签订的《解除房屋租赁协议》及次日中国工商银行转款凭证、绵阳市智慧房产服务平台截屏图片、（2018）川0704民初301号民事诉状复印件、文星冸2020年1月18日出具的《证明》，被告刘蓉质证均持异议。 本院认为，案涉房屋现仍登记在赵罗名下，原告作为案外人对执行标的物主张权利，须得证明自己对执行标的物享有排除执行的权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应符合以下情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告赵罗对事实叙述一致，但原告证实自己支付全部购房款的证据均为赵罗所出具的收条或借条，虽然原告提供了大量亲友如陈茂华、文星泮、陈仕林等人银行取款凭证和文星冸的书面证言、王富德的证人证言，但证据之间欠缺关联性，原告已按协议约定支付全部购房价款未得到证实；被告赵罗邮寄本院的书面陈述与原告陈述大致吻合，但其本人无论是庭审还是补充质证经本院通知均未参与，被告刘蓉质疑原告文开容与被告赵罗恶意串通并无证据证实，但被告赵罗回避与其他诉讼参与人正面交锋的态度令其陈述的真实性存疑；原告文开容证明自己在查封之前已占有案涉房屋的证据仅有其与亲友文开茂签订的《房屋租赁合同》在查封之前形成，其余《解除房屋租赁协议》、退还文开茂房屋租金的工商银行转款凭证及原告缴纳水电气费的证据均系在原告所提执行异议被本院驳回之后形成，亦不能达到原告证明目的。原告未能提供证据证明上列事实，应自行承担举证不利的责任，其诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告文开容的全部诉讼请求。 案件受理费7338.00元，由原告文开容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李红英 人民陪审员  张自来 人民陪审员  田孝甫 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  黄园智