上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24565号原告(反诉被告)：黄书允，女，1990年1月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：章永航，男，1957年8月29日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：范碧华，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范书华，上海申骏律师事务所律师。原告黄书允与被告章永航房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。除被告章永航未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄书允向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告一个月租金11,000元，返还押金11,000元；2.被告赔偿原告装修费50,000元，中介费11,000元，维护管理费20,000元，第三方合同违约赔偿费32,000元。事实与理由：2018年11月7日，原告通过中介，与被告签订房屋租赁合同，被告将上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的出租给原告，被告并出具委托书，委托原告对房屋进行装修、出租、收取租金等。合同订立后，原告即按约履行了合同，出资出力，并按照合同约定按时支付租金。2019年9月初，被告与其儿子联合，要在短时间内收回房屋，要求原告立刻退房，原告表示不同意，被告即于2019年9月7日对房屋进行断电断水，并擅自更换门锁，虽经物业、居委会等调解，但双方的矛盾仍未解决。被告拒绝赔偿原告一切费用。由于被告的违约，导致原告的租客不停找原告退钱等，造成了原告巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。章永航辩称，原告所诉并非事实，被告与原告之间系租赁关系，但原告在租赁过程中，擅自将房屋用于群租，2019年8月上旬被告多次接到小区物业和居委会的投诉，被告联系原告要求说明情况并进屋查看，但原告未予理睬。原告的行为违反了合同约定，被告要求原告整改，但原告不予理睬，被告无奈只能通知原告解除合同，故原告无权要求被告返还押金等。双方之间系租赁关系，并非委托关系，原告也无权要求被告承担赔偿责任。原告的诉讼请求缺乏依据，被告不同意支付原告费用。章永航向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告违约金50,000元；2.反诉被告赔偿反诉原告房屋经济损失84,800元(其中第一次大门损坏赔偿6,000元，第二次大门损坏赔偿3,800元，橱房门赔偿5,000元，卧室门赔偿5,000元，重购家具费35,000元，恢复原状费用30,000元)；3.反诉被告赔偿反诉原告中介费损失11,000元；4.反诉被告支付拖欠的电费629.30元，燃气费388.90元，水费1,496.80元。事实与理由：2018年11月7日，反诉原、被告签订房屋租赁合同，反诉原告将上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给反诉被告，反诉被告在租赁过程中，擅自将房屋用于群租，反诉原告要求反诉被告予以整改，但反诉被告不予理睬，2019年9月4日，反诉原告无奈只能通知反诉被告解除合同，并要求房屋内的租客于2019年9月6日搬离。反诉被告于9月6日晚强行破门而入，造成大门损坏，9月23日，反诉被告再次破坏大门进入房屋。反诉被告的行为违反了合同约定，反诉原告有权解除合同，反诉被告应承担合同约定的违约金，现反诉原告自愿调整违约金标准，要求反诉原告支付50,000元。反诉被告的行为造成反诉原告的物品损失，应予赔偿。反诉被告在租赁期间拖欠的水电煤等费用，应予支持。故向法院提出如上反诉请求。黄书允辩称，反诉被告没有进行群租，反诉原告也从未向反诉被告提出群租一事，接到通知后，反诉被告就进行了整改，但反诉原告更换门锁，导致房屋内的租客无法进入房屋，才破坏了门锁。反诉原告所主张的损失没有依据，反诉原告出具了委托书，同意反诉被告进行装修，进行出租，现由于反诉原告的违约，导致合同不能继续履行，不同意反诉原告的诉讼请求。对于反诉原告主张的水电费数额认可。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于上海市徐汇区天钥桥路XXX弄XXX号XXX室之物业出租给乙方作为居住使用，租赁期限为6年，自2018年11月9日起至2025年1月8日止，从2018年11月9日至2021年11月8日每月租金11,000元。第一期付款方式押壹付叁，后期租金每两个月支付。乙方同意支付给甲方租赁保证金11,000元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清乙方应付费用当日将租赁保证金无息退还给乙方。租赁期限内，水费、电费、煤气费等所有房屋使用费由乙方承担。租赁期间，乙方有下列情形之一的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方并有权解除本合同并要求乙方将房屋按现状返还承担拾伍万元的违约金，甲方无需支付任何装修费用，且已付的租赁保证金不予退还：……(5)利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同另就其他条款作了约定。合同订立当日，被告另向原告出具委托书一份，主要内容为委托原告代为签订租赁合同、代为办理租客入住手续、代为装修维护处理一切售后服务等。合同订立后，原告向被告支付了押金及租金。原告实际支付租金至2019年9月25日止。还查明，原告在租赁房屋过程中，将房屋分别出租给多人使用。2019年8月28日，上海市徐汇区枫林路街道徐汇苑居民委员会、上海市航新物业管理有限公司联合发出“群租房”整改通知书，认为房屋在群租整治范围内，要求业主尽快整改，于2019年9月6日前整改到位。由于原告将房屋分隔出租给多人，2019年9月4日，原、被告就此事进行联系，被告表示“我再次正式通知你，因你群租原因，你我即日起解除租约，限你两日内搬离租赁房屋，否则我将会报警停水停电”。原告则回复称“我没收到整改书，收到了我自己会整改”，还表示“这是章永航自己签给我的委托书，我有权出租这个房子”。被告又再次称“因你群租原因，你我于昨日起解除租约，限你在明天(9月6日9时前)搬离租赁房屋”。原告回复“你私自解除合同我不认可，非法停水停电我要你承担法律后果”等。2019年9月6日，被告更换了系争房屋的门锁，并于同年9月7日向原告发律师函，表示双方租赁合同于2019年9月6日解除，并要原告支付违约金等。被告于2019年9月7日更换门锁收回房屋，期间，原告曾与其他租客破锁进入房屋。双方协商未果，遂起诉来院。原告表示因目前情形，双方租赁合同实际已无法履行，故同意解除双方的合同。另查明，原告在租赁房屋期间，另有电费629.30元，燃气费388.90元，水费1,496.80元尚未支付。庭审中，原告提供一组购物记录，证明其对系争房屋的装修支出，被告对此不予认可，认为与本案无关，也无法证明是用于系争房屋。该组证据与本案待证事实缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。被告提供一份收据，证明其更换门锁的费用，原告对此不予认可，认为与原告无关。该收据显示“买防盗门窗款”，与被告陈述不一致，与本案待证事实缺乏关联性，对其证明力本院不予确认。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、委托书、微信聊天记录、银行转账凭证、整改通知书、缴费通知等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现被告因群租整改之故，要求与原告解除合同，现原告亦表示合同目的已经无法实现，同意解除租赁合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告已经收回房屋，原告要求返还房屋租金的诉讼请求本院予以支持，但原告计算金额有误，本院予以调整。合同解除后，被告收取的押金应予返还，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告虽不认可系争房屋存在群租，但相关单位已经就此出具了整改通知书，原告将房屋用于群租，违反了相关的规定，也违反了合同的约定，被告据此要求原告承担违约责任，于法有据，本院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，对此本院结合合同履行情况、原告过错程度等，酌情予以调整，原告违约在先，其无权要求被告赔偿其各项损失，且原告提供的证据尚不足以证明具体损失，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告主张的损失，对此被告未提供充分的证据予以证实，故由被告自行承担举证不能的责任。考虑到原告破门而入是事实，本院酌情判令原告承担相应的门锁修复损失。根据合同约定，使用房屋期间产生的水电煤等费用由原告承担，被告的该项反诉请求本院不予支持。被告要求原告赔偿中介费，缺乏合同依据，对被告该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、章永航于本判决生效之日起十日内返还黄书允租金6,600元；二、章永航于本判决生效之日起十日内返还黄书允押金11,000元；三、黄书允于本判决生效之日起十日内支付章永航违约金11,000元；四、黄书允于本判决生效之日起十日内支付章永航房屋损失2,000元；五、黄书允于本判决生效之日起十日内支付章永航电费629.30元，水费1,496.80元，燃气费388.90元；六、驳回黄书允的其余诉讼请求；七、驳回章永航的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,500元，由黄书允负担1,305元，章永航负担195元；反诉案件受理费减半收取计1,633元，由章永航负担1,468元，黄书允负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年二月一日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。