北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27406号原告：初玉侠，女，1970年1月10日出生，汉族，无业，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：王寓，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：方圆，女，1986年5月19日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：李铁军，男，1980年12月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王秋利(系李铁军之妻)，女，1981年7月28日出生，汉族，住北京市大兴区。原告初玉侠与被告方圆、被告李铁军债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。初玉侠向本院提出诉讼请求：1.撤销二被告就XX市XX区XX号楼X层XX房屋形成的买卖合同关系；2.李铁军将房屋返还方圆；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：初玉侠诉方圆、孙立平民间借贷纠纷一案，北京市大兴区人民法院于2018年12月21日作出(2018)京0115民初25455号民事判决书，判决方圆、孙立平于判决生效后十日内偿还初玉侠借款本金135万元，并给付初玉侠借款利息20.25万元，案件受理费9386元由方圆、孙立平负担。该民事判决生效后，因方圆、孙立平拒不履行，初玉侠于2019年2月27日向北京市大兴区人民法院申请强制执行，案号为(2019)京0115执3490号。执行过程中，经多方查证，方圆及孙立平均无可供执行的财产，并查明方圆于2017年12月25日出售了其名下位于XX市XX区XX号楼X层XX的房屋（建筑面积57.01平方米）给李铁军。随后执行法官调取了该房屋出售的《存量房屋买卖合同》，发现：2017年3月9日，方圆以66万元的价格购买了该房屋，却在2017年12月25日以40万元的价格将该房屋出售给李铁军。本案中，方圆与李铁军在2017年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》，以明显不合理低价转让了该房屋，其行为客观上使得方圆可供偿还债务的财产数额降低，并导致其无力清偿其所欠初玉侠的债务，该行为对初玉侠实现债权造成了损害。方圆辩称，因为方圆及孙立平当初借了李铁军爱人王秋利的钱，后没有偿还，故双方协商将房屋抵债，抵给了李铁军，故不能要求返还。李铁军辩称，初玉侠所称方圆以40万元的价格将涉案房屋出售给李铁军与事实不符，涉案房屋的实际成交价格为290万元。2017年3月至同年8月，方圆及其丈夫孙立平因业务周转累计从李铁军的妻子王秋利处借款240万元，其中2017年3月21日借款100万元，2017年5月9日借款70万元，2017年5月26日借款30万元，2017年8月15日借款40万元。直至2017年12月，方圆及其丈夫孙立平因无力归还借款及利息，经双方协商，欠款抵作部分房款，将方圆名下涉案房屋出售给王秋利，过户至王秋利爱人李铁军名下。根据双方协商，房屋实际出售价格为290万元，其余50万元分两次支付，在办理过户当日支付10万元现金，另40万元打入大兴区建委监管账户，待房屋完成过户后自动通过建委监管账户转入方圆账户。因该房屋大部分购房款已以借款形式支付给了方圆及其丈夫孙立平，网签合同价40万元只是建委的备案合同，为了与监管资金金额一致，并非实际成交价格。综上，李铁军取得房屋的成交价格为正常的市场价格，交易行为是双方真实意思的体现，交易程序合法，请求驳回初玉侠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明:孙立平与方圆系夫妻关系；李铁军与王秋利系夫妻关系。2018年11月，初玉侠以民间借贷纠纷为由将孙立平、方圆起诉至本院，要求孙立平、方圆偿还借款本金135万元，并支付2017年12月26日至2018年9月25日十个月利息20.25万元。2018年12月21日，本院作出(2018)京0115民初25455号民事判决书，判决孙立平、方圆偿还初玉侠借款本金135万元，并支付利息20.25万元。双方均未上诉。该判决书认定事实部分载明：“2017年9月15日，方圆与孙立平向初玉侠出具借据一张，该借据载明：借款人方圆、孙立平于2017年9月15日向初玉侠借款人民币壹佰壹拾万元整（￥1150000元），用于资金周转，借款期间2017年9月15日-2018年9月14日，还款日期2018年9月14日，年利率18%，共计需还款人民币壹佰叁拾伍万柒仟元（￥1357000元）整。其中利息总计贰拾万柒仟元整，分12个月，每月付壹万柒仟贰佰伍拾元整。到期归还本金壹佰壹拾伍万元整。同日，初玉侠通过银行转账方式向方圆交付借款1150000元。2017年9月26日，方圆与孙立平再次向初玉侠出具借据一张，该借据载明：借款人方圆、孙立平于2017年9月26日向初玉侠借款人民币贰拾万元整（￥200000元），用于资金周转，借款期间2017年9月26日-2018年9月25日，还款日期2018年9月25日，年利率18%，共计需还款人民币贰拾叁万陆仟元（￥236000）整。其中利息总计叁万陆仟元整，分12个月，每月付叁仟元整，到期归还本金贰拾万元整。同日，初玉侠通过银行转账方式向方圆交付借款200000元。出借借款后，方圆及孙立平共计向初玉侠偿还利息40500元，借款本金及剩余的借期内利息至今未还。”2019年2月27日，初玉侠就上述生效判决书向本院申请强制执行。本院于2019年8月16日作出（2019）京0115执3490号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。该裁定书载明：“本院扣划被执行人方圆名下的银行存款93173元并发还申请执行人初玉侠。本院查封被执行人方圆名下位于XX市XX区XX镇XX号楼6层X单元XX房产，经申请执行人初玉侠书面同意暂不处置上述房产。本院查封被执行人方圆名下的车牌号为×××，因查找不到故无法进一步处置。经查，本院未发现被执行人方圆、孙立平有其他可供执行的财产。申请执行人初玉侠亦未提供被执行人方圆、孙立平可供执行的财产或财产线索。”坐落于XX区X号X层X房屋（简称涉案房屋）原登记在方圆名下，房屋建筑面积57.01平方米。初玉侠提交涉案房屋在北京市规划和自然资源委员会登记备案的《存量房屋买卖合同》两份。第一份《存量房屋买卖合同》的签订日期为2017年3月9日，出卖人李振东，买受人方圆，成交价格66万元。第二份《存量房屋买卖合同》的签订日期为2017年12月25日，出卖人方圆，买受人李铁军，成交价格40万元。初玉侠据此主张方圆以明显不合理低价转让涉案房屋，导致初玉侠对方圆的债权无法实现，故要求撤销方圆与李铁军之间就涉案房屋所形成的房屋买卖合同关系。方圆主张上述房屋买卖合同仅是备案合同，并非实际履行的合同，方圆系以285万元的价格从李振东处购买的涉案房屋，后以290万元的价格转让给李铁军。李铁军提交共有权人同意出售证明一份及《北京市存量房屋买卖合同》一份，证明方圆及其配偶孙立平系以290万元的价格将涉案房屋转让给李铁军，其中240万元系以抵销借款的方式支付，40万元系直接存入住建委监管账户，剩余10万元系现金支付。该房屋买卖合同的签订日期显示为2017年12月22日，载明：买受人李铁军、出卖人方圆、出卖人共有权人孙立平。该房屋成交价格为240万元，其中自有交易结算资金为240万元，累计支付购房款240万元，以下付款金额以银行打款凭证为据：2017年3月21日支付100万元（收款方孙立平，开户银行广发银行大红门支行，账号×××，付款人王秋利，付款账号×××）；2017年5月9日支付70万元（收款方方圆，开户银行民生银行大兴支行，账号×××，付款人王秋利，付款账号×××）；2017年5月26日支付30万元（收款方方圆，开户银行民生银行大兴支行，账号×××，付款人王秋利，付款账号×××）；2017年8月15日支付40万元（收款方方圆，开户银行民生银行大兴支行，账号×××，付款人王秋利，付款账号×××）。自本合同签订之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如果出卖人配合能够顺利过户，买受人自愿多向出卖人支付50万元的款项，并将40万元在网签后尽快汇入资金监管账户，另过完户当天交付房屋及水电卡时以现金形式支付10万元；如果出卖人不配合，导致办理过户无法顺利进行的，双方仍按房屋成交价格240万元履行且确认签署本合同时买受人已付清全款（资金监管账户的款项为买受人所有），且出卖人还须依法承担应由出卖人缴纳的税费。方圆对该《北京市存量房屋买卖合同》的真实性认可。2017年12月22日，王秋利与方圆签署《结清证明》，载明：孙立平于2017年3月22日与王秋利签订了借款协议，借款金额100万元。方圆、孙立平于2017年5月26日与王秋利签订借条，金额30万元，王秋利将30万元转账至方圆×××民生银行账户。方圆、孙立平于2017年5月9日与王秋利签订借条，借款金额70万元，王秋利将70万元转账至方圆×××民生银行账户。方圆、孙立平于2017年8月15日与王秋利签订借条，借款金额40万元，王秋利将40万元转账至方圆×××民生银行账户。4次借款共计240万元。经双方协商，将方圆名下位于XX区X号楼X层X的房屋出售给王秋利，过户至王秋利爱人李铁军名下。此房屋出售金额290万元。王秋利支付方圆50万元购房款，方圆将上述X号楼X室过户给李铁军。方圆、孙立平与王秋利的240万元借款与利息全部结清，之间不再产生任何借款及利息。为证明王秋利与方圆、孙立平之间存在真实的借款合同关系及借款的具体支付情况，李铁军向本院提交以下证据：1.（2017）京中信内民证字X号公证书及所附《借款协议》、借款收据、王秋利×××的工商银行借记卡历史明细一份。公证书显示：2017年3月22日，孙立平作为借款人，王秋利作为出借人，在北京市中信公证处签订《借款协议》一份，并办理公证。《借款协议》显示：借款金额为100万元，借款期限2017年3月21日至2017年5月20日，月利率2%；孙立平收款账户为×××，王秋利收款账户为×××，借款款项、借款利息的支付和还款均通过以上两个账户进行，双方名下的其他银行账户的资金往来不作为借款款项、借款利息支付和还款的凭证。王秋利×××的工商银行借记卡历史明细显示：2017年3月21日，王秋利向孙立平×××的银行账户内转账100万元。2.70万元的收条和借条各一份、王秋利×××的工商银行借记卡历史明细一份。借条载明：借款人孙立平、方圆，今借王秋利70万元，期限2017年5月10日至2017年5月20日，用于资金周转，还款日期2017年5月20日。借记卡历史明细显示：2017年5月10日，王秋利向方圆×××民生银行账户转账70万元。3.30万元的收条、借条各一份，王秋利×××的工商银行借记卡历史明细一份。借条载明：借款人方圆、孙立平，今借王秋利30万元，期限2017年5月26日至2017年6月5日，用于资金周转，还款日期2017年6月5日。借记卡历史明细显示：2017年5月26日，王秋利向方圆×××民生银行账户转账30万元。4.40万元的收条、借条各一份，王秋利×××的工商银行借记卡历史明细一份。借条载明：借款人方圆、孙立平，今借王秋利40万元，期限2017年8月15日至2017年9月4日，用于资金周转，还款日期2017年9月4日。借记卡历史明细显示：2017年8月15日，王秋利向方圆×××民生银行账户转账40万元。方圆对上述4组证据的真实性均认可。李铁军提交北京银行进账单一份，证明其于2017年12月22日向大兴区住建委监管账户支付40万元。方圆对该证据的真实性认可。2017年12月25日，方圆、孙立平出具收条，载明：今收到王秋利、李铁军交来XX区XXX号楼X层X房屋购房款50万元，10万元现金，40万元通过大兴区住建委监管账户支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。债权人行使撤销权的前提是须对债务人存在合法有效的债权。本案中，根据已生效的(2018)京0115民初25455号民事判决书，初玉侠依法对方圆享有债权，故初玉侠有权提起本案诉讼。本案的争议焦点在于初玉侠行使撤销权能否成立，对此，本院分析如下：首先，从债务人方面的要件而言，方圆是否以明显不合理的低价转让房屋。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，根据查明的事实显示，虽然登记备案的房屋买卖合同显示的涉案房屋成交价格为40万元，但方圆与李铁军均认可双方实际履行的合同为2017年12月22日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，实际房屋成交价格为290万元。对于290万元房款的支付情况。初玉侠系于2017年9月15、9月26日两次向方圆及孙立平共出借135万元，借款期限至2018年9月，本院于2018年12月21日作出(2018)京0115民初25455号民事判决书对初玉侠的债权进行确认。而结合李铁军所提交的公证书、借条、收条、借记卡历史明细等证据可以认定，早在2017年3月22日，方圆的配偶孙立平即与李铁军的配偶王秋利签订100万元的《借款协议》并进行公证，王秋利亦事实上向孙立平出借了该100万元。后续的70万元、30万元、40万元三笔借款的实际出借日期亦均早于2017年9月15日。故可以认定方圆、孙立平与王秋利之间存在真实的借款合同关系，方圆、孙立平均认可上述240万元借款未偿还，亦没有证据显示方圆、孙立平已经偿还上述240万元。后双方协商一致通过抵销240万元借款的方式支付其中240万元房款，并不违反相关法律规定。而对于剩余50万元，其中40万元已支付至监管账户，剩余10万元现金方圆亦认可收到。故方圆出让涉案房屋的实际价格为290万元，且290万元房款均已实际支付。结合涉案房屋的购买价格、面积、楼层及地理位置等因素，该房屋买卖并不存在以明显不合理低价转让的情形。其次，从受益人方面的要件而言，李铁军是否明知方圆向其转让房屋的行为对初玉侠造成损害。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，在方圆与李铁军签订房屋买卖合同并办理过户时初玉侠对方圆、孙立平的借款尚未到期，初玉侠未向本院提供证据证明在签订涉案房屋买卖合同时李铁军明知方圆向其出售该房屋会对初玉侠造成损害。综上，初玉侠要求撤销方圆与李铁军就涉案房屋所形成的买卖合同关系，并要求李铁军将房屋返还方圆的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回初玉侠的全部诉讼请求。案件受理费35元，由初玉侠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨会芳二〇二〇年二月十日书记员  张 萌