北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初63346号原告：刘语眉，女，1966年2月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：肖彦希，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：招霞，女，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：北京普瑞物业管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路1号院。法定代表人：沈爱平，董事长。委托诉讼代理人：庄艳，女，该公司办公室主任。被告：贝頔，女，1987年6月28日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴景馨（贝頔之母），住北京市海淀区。原告刘语眉与被告北京普瑞物业管理有限公司（以下简称普瑞物业公司）、贝頔财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘语眉及其委托诉讼代理人肖彦希、招霞、被告普瑞物业公司委托诉讼代理人庄艳、被告贝頔及其委托诉讼代理人吴景馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘语眉向本院提出诉讼请求：1.判令普瑞物业公司、贝頔向我连带赔偿装修损失187246.7元、家具损失75117.3元，合计262364元；2.判令普瑞物业公司、贝頔按每月26000元标准向我连带赔偿自2018年9月6日起至房屋重新维修完毕能够实际居住时止的房屋租金损失，并承担本案诉讼费。事实和理由：北京市海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）系我所有。2018年3月17日我将涉案房屋出租，约定租金为每月26000元，且承租人已依约向我支付自2018年3月25日起至2019年3月24日止的房屋租金及押金共计338000元。2018年8月下旬，承租人发现屋内木地板下渗透出大量积水，且衣帽间墙体潮湿，遂立即与我及普瑞物业公司联系，同时也积极采取了排水、清扫等自救措施，但终因水势过大，积水过深导致房屋的墙面和顶面不同程度出现涂料、墙纸龟裂、受潮发霉等状况，房屋所有木质地板、踢脚线等因浸水、受潮，也出现了不同程度的突起和变形，其他一些橱柜及家具等也均严重浸水，使用性能受损之外，也必然存在重大的安全隐患。因房屋积水严重，普瑞物业公司不得不将房屋客厅的木质地板掀起并每天进行抽水。经过普瑞物业公司的排查，初步确认漏水点位于我楼上贝頔所有的北京市海淀区×房屋（以下简称504号房屋）。我与普瑞物业公司多次与贝頔沟通房屋漏水事宜，但其一直置之不理，不予配合，甚至不同意普瑞物业公司及供暖公司的维修人员入户检测，故漏水事宜至今仍未解决。因普瑞物业公司未能及时修理漏水管道，且一直无法采取有效措施防止损害进一步扩大，没有履行物业管理公司相关义务，再加上贝頔对漏水事件消极对待，对检测、维修事宜不予配合，最终导致涉案房屋受损严重已无法正常居住，故承租人与我共同协商决定于2018年9月5日解除房屋租赁合同，我退还承租人租金共计18.2万元。此外，涉案房屋属豪华装修，所使用的装修材料大部分源于国外，装修及购买建材费用共计20万元。普瑞物业公司与贝頔应赔偿我房屋租金损失及房屋装修、家具等损失。为了维护我合法权益不受侵害，故依法起诉，望法院合理判决。普瑞物业公司辩称，请求法院依法驳回刘语眉提出的全部诉讼请求。一、因刘语眉改变涉案房屋原设计用途，将原设计主卧卫生间处改为衣帽间，将主管道包裹并将马通下水口，浴缸下水口，脸盆下水口及地漏封堵，地面铺设木地板，使工作人员无法直接看到地面情况，更无法确认漏水情况，但我公司一直积极排查漏水点，并对浸水情况进行相应处理。2018年8月28日18时，涉案房屋楼下304号房屋报屋顶漏水，我公司相关人员到现场查看情况，发现304号房屋客厅屋顶在滴水，就去楼上涉案房屋排查，因刘语眉违反装修管理协议，改变房屋原有用途，将原设计图纸上主卧卫生间位置改为衣帽间，所有管道包裹在壁柜后，地面铺设木地板，当时未见到大面积漏水情况。因刘语眉将卫生间改为他用，家中没有用水情况，我公司判断可能是暖气漏水，于8月29日协调热力集团人员一同到涉案房屋和楼上同户型504号房屋、604号房屋排查情况，再次到涉案房屋排查时，除衣柜顶部有水浸的痕迹外，地面及墙面看不到浸水。进入504号房屋排查，业主也改变了房屋的原有用途，将原设计图纸上主卧卫生间位置改为录音室，墙壁整体做隔音软包，地面增高20厘米后，上面铺设木地板。维修人员进入时发现去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，并发现被隔音墙包裹的暖气管道处，一侧墙壁下有部分水浸痕迹，热力维修人员初步判断为504号房屋暖气漏水，但无法确定漏水点及漏水情况。进入604号房屋排查，业主同样将房屋原有用途改为储藏室，管道全部被包裹，地面铺设木地板，检查墙面、地面未发现水浸情况。9月1日涉案房屋楼下304号房屋在两个次卧房间发现新的漏点，我公司人员再次前往涉案房屋查看，因涉案房屋地面被木地板覆盖，看不见明水，无法排查漏水点，只得先协调热力维修人员将504号房屋暖气检查口阀门关闭，以排查漏水情况。此后期间涉案房屋楼下屋顶仍有水滴下，直到9月11日涉案房屋租户报客厅地板上有水，地板起鼓，后来租户把起鼓的地板撬开，发现地板下有水，我公司派相关人员做吸水处理；因楼上504号房屋业主不配合热力维修人员将浸水装饰物拆开检查，我公司再次去604号房屋排查，仍未发现漏水情况。9月12日，我公司协调紫竹社区居委会人员一起去504号房屋做协调工作，但业主仍不配合，不愿将装饰物拆除以彻底排查漏水原因。经过多天对涉案房屋木地板下面吸水，304号房屋屋顶漏水逐渐减小，热力集团人员判断可能为504号房屋暖气漏水造成。9月17日，因涉案房屋地面仍旧返水，我公司领导相当重视，协同热力集团相关领导一起去涉案房屋查看情况，但因涉案房屋及楼上504号房屋业主均改变房屋原设计用途，如不拆除包裹管道位置的装饰材料，仍无法确定漏水原因，我公司只得每天派专人对涉案房屋进行吸水处理。同时经我公司工作人员根据房屋设计图纸多次研究，并经讨论分析，决定在此二户业主不配合拆除装饰遮挡物的情况下，与同楼二层商户协调，将该商户屋顶破拆，并对其屋顶下的下水主管道处进行切割并尝试疏通。至此，涉案房屋室内返水情况得到解决。以上为整个事件经过，我公司认为，刘语眉未认真履行《房屋维修公约》约定，擅自改变房屋用途，将原设计图上主卧卫生间位置改变为衣帽间，将原卫生间主管道包裹并将马桶下水口、浴缸下水口、脸盆下水口及地漏封堵，导致我公司无法排查漏水点及漏水原因。若刘语眉未改变设计用途，仍作为卫生间使用，一旦管道堵塞就能及时发现并疏通，势必不会造成家中返水更不会将损失扩大到楼下住户。刘语眉未按设计用途使用房屋，应当自行承担修复责任并应承担对楼下受损业主的赔偿责任。我公司作为管理小区的物业服务企业，已经按约定尽到对公共区域设施设备维修保养义务。我公司每年聘请专业公司对人济山庄南区室外污水井、污水管道设施进行清抽、疏通、维护保养；每月，我公司工程部设专人对小区内4栋楼，包括刘语眉所住6号楼的B1层管道进行巡查、疏通并签字确认，确保了小区公共设施设备正常运行。但同时刘语眉理应遵守公约第七章第三项规定“装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用的维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任”，以及第四条“房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并取得政府有关主管部门批准”。刘语眉未按原设计用途对房屋进行装饰装修，一旦室内管道返水无法及时处理，理应自行承担修复责任。我公司每年为人济山庄南区投保物业管理责任保险，作为服务小区的物业公司，我公司愿意承担相应的法律责任。我公司在中国人寿财产保险股份有限公司，为人济山庄南区投保物业管理责任保险80万元整，保险期限自2018年6月20日零时起，至2019年6月19日二十四时止。事件发生后，我公司第一时间通知保险公司来现场查验事故情况。我公司于9月19日与保险公司取得联系进行了报案。9月20日下午，保险人员现场查勘人员到现场查勘。当天，涉案房屋家中无人，保险公司只进入了504号房屋、304号房屋及二楼商户查勘。9月30日，我公司代保险公司联系到刘语眉，去涉案房屋现场查勘，已经对受损物品进行了测量和记录。综上所述，我公司在小区服务的十几年间，没有发生任何重大安全责任事故，并保证小区公共区域设施设备安全运行，尽到了物业公司应尽的义务，恳请法院驳回刘语眉的全部请求。贝頔辩称，一、刘语眉陈述我对刘语眉及普瑞物业公司沟通漏水等事宜置之不理、不予配合，甚至不同意普瑞物业公司及供暖公司的维修人员入户检查事实不属实。2018年9月13日起普瑞物业公司、紫竹院街道领导及热力公司多人先后数十次以上与我母亲沟通房屋漏水问题，我母亲表示将全力配合排查漏水事宜，并积极对待热力公司及普瑞物业公司所安排的每次详细排查，与刘语眉所述事实不符。二、504号房屋由于漏水渗水导致墙面墙皮严重剥落，实木地板剧烈变形，漏水渗水伴随着剧烈异臭，并有大量蝇虫滋生，屋中至今蝇虫满天飞，严重影响环境及人身健康，给我造成了身体、精神与经济上的多重损害。三、在504号房屋出现严重漏水渗水后，普瑞物业公司联系保险公司人员上门进行勘查。普瑞物业公司承认漏水点并非504号房屋并对504号房屋内的经济财产损失进行估价，声称给予赔付，但至今此事毫无音讯尚未解决。四、热力公司在多次排查后曾对我透露，自2017年起人济山庄6号楼热力闸门出现严重问题，闸门始终无法闭合，由此可知热力公司以及普瑞物业公司完全知晓造成漏水渗水的真实原因，但却从未公开告知住户。五、事发至今漏水渗水问题已经完全消失，但普瑞物业公司却从未给予受损住户合理解释及对损失的处理意见。六、504号房屋在普瑞物业公司排查期间已存在严重的漏水问题，并由于无法确认漏水点，导致504号房屋墙面及木地板大面积积水、变形导致巨大经济损失至今无法解决，504号房屋内耗资约200万装修、设计、采购配件的录音棚内部漏水渗入隔音材料及录音设备中，导致采风收集的大量珍贵录音、视频、后期编辑素材等严重损坏，损失无法估量。七、504号房屋存放大量珍贵的收藏级别古老乐器，此次普瑞物业公司未查明漏水点，由于漏水渗水时间过长、面积过大，以致藏品乐器干湿度无法保持平衡状态，致使大部分古乐器出现严重变形等不可修复的问题。我家族的宏音斋笙管制作技艺属于国家级非物质文化遗产及北京老字号，此次渗水所导致的不仅是我家族个体财产损失，同时也是国家文化资源、文化遗产的巨大破坏性损失。综上所述，我配合排查积极，但由于普瑞物业公司不尽不实导致刘语眉误认为我不配合排查漏水，由此产生的损失不应由我承担；对于504号房屋及涉案房屋内由于普瑞物业公司的工作纰漏所导致的漏水渗水造成的巨大损失，应由普瑞物业公司全部承担，并公开说明漏水原因。请求法院在查清事实的基础上裁定驳回刘语眉对我的起诉请求，并追究普瑞物业公司的民事赔偿责任，以维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘语眉系涉案房屋所有权人，该房屋建筑面积206.96平方米，套内建筑面积169.9平方米，阳台建筑面积12.31平方米，建成年份2003年。贝頔系涉案房屋楼上504号房屋所有权人，普瑞物业公司为涉案房屋所在人济山庄小区物业服务企业。2003年5月21日，刘语眉签署《承诺书》，承诺遵守人济山庄小区《房屋使用、管理、维修公约》，公约有关内容如下：第三章产权人的权利和义务：一、产权人权利：7、……有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；第六章物业管理企业的权利和义务：二、物业管理服务的基本内容：1.房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；7、物业装饰装修施工监督管理；第七章房屋使用、管理、维修的具体规定：三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人和使用人。装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任；四、房屋应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。2018年3月17日，刘语眉与王梦莹就涉案房屋出租问题签订《北京市房屋租赁合同》，约定以每月26000元的价格将涉案房屋出租给王梦莹，押金26000元，租期为2018年3月25日至2020年3月24日。王梦莹向刘语眉支付自2018年3月25日起至2019年3月24日止的房屋租金和押金共计338000元。2018年8月28日晚，涉案房屋楼下304号房屋向普瑞物业公司报称屋顶漏水。普瑞物业公司接报后协调热力公司维修人员对304号房屋及其楼上的房屋漏水情况进行多次排查，发现涉案房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为衣帽间，将卫生间主管道包裹并将马桶下水口、浴缸下水口、脸盆下水口及地漏封堵；该房屋部分吊顶、门、墙面、地板，衣柜等部分家具因漏水受损，衣帽间亦漏水受损。504号房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为录音室，墙壁整体做隔音软包，地面增高20厘米，并铺设木地板；该房屋部分墙面、地板因漏水受损，去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，被录音室隔音墙包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，热力公司维修人员初步判断504号房屋暖气漏水，但无法确定漏水点及漏水情况。604号房屋原设计图纸上的主卧卫生间被改造为储藏室，管道被包裹，未发现有水浸痕迹。9月，304号房屋屋顶发现新的漏水点，普瑞物业公司再次前往涉案房屋查看，因涉案房屋地面被木地板覆盖，无法排查漏水点，因而先协调热力公司维修人员将504号房屋暖气检查口阀门关闭，以排查漏水情况。此后304号房屋屋顶仍有漏水，直至涉案房屋租户报称客厅地板有水，地板起鼓，普瑞物业公司派人做吸水处理。因504号房屋不配合将浸水装饰物拆开排查漏水原因，普瑞物业公司协调紫竹社区居委会人员共同协调未果，于是持续对涉案房屋做吸水处理，304号房屋屋顶漏水后逐渐减少，热力公司人员判断可能为504号房屋暖气管道漏水造成。9月17日，普瑞物业公司再次协调排查漏水原因，因刘语眉、贝頔拒绝拆除各自房屋内包裹管道位置的装饰物，普瑞物业公司无法确定漏水原因，于是持续对涉案房屋地板进行吸水处理，并与同楼二层商户协调，将该商户屋顶破拆，对其屋顶下的下水主管道处进行切割并尝试疏通，后涉案房屋室内返水情况得到解决。2018年9月21日，刘语眉代理律师与涉案房屋所在6号楼物业施磊谈话并录音，录音文字稿显示施磊称304号房屋、涉案房屋、504号房屋原有格局和用途全改，无法判断漏水点，初步判断是504号房屋暖气管道可能有问题，但504号房屋业主不让打开暖气管道。2018年10月10日，刘语眉（出租方，甲方）与王梦莹（承租方，乙方）签订《房屋租赁提前终止协议》，称在租赁期内，因涉案房屋楼上的房屋严重漏水，渗漏至涉案房屋，导致房屋墙体严重受潮，木质地板因被水浸泡而大量变形，木质门框及相应家具受损严重，以致乙方无法正常居住，约定于2018年9月5日终止原租赁合同，甲方向乙方退还2018年9月5日至2019年3月24日的租金182000元和押金26000元。2018年12月24日庭审时，刘语眉提交照片、视频，证明其因漏水导致涉案房屋内地板、门、墙面等受损严重，并提交装修单据及凭证，并提交装修单据及凭证，证明其装修房屋时所支出费用。上述证据均出示原件，本院对其真实性和证明目的予以采信。庭后，刘语眉提交《鉴定说明》，对涉案房屋漏水部位进行详细描述。2019年1月14日法庭谈话时，刘语眉申请对涉案房屋主卧衣帽间的东墙、北墙、地板；主卧北墙的吊顶、地板、卧室门、厕所门；两个东卧与南卧之间的走廊地板；东卧（小）的门、北墙墙面、西墙墙面、地板；东卧（大）的门、地板、大衣柜南侧、西墙；客厅（连餐厅一体）的地板、电视背景墙北侧、西面墙踢脚线；餐厅的南墙漏水受损部位与504号房屋漏水是否存在因果关系及修复方案进行鉴定，并申请对涉案房屋地板及室内所有门及门框、大东卧的大衣柜、主卧衣帽间的柜子现价值进行评估，后撤回价值评估鉴定。2019年2月14日，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。2019年2月27日，刘语眉增加鉴定申请，于3月4日明确最终鉴定事项为申请对涉案房屋上述漏水受损部位的漏水原因，与504号房屋漏水是否存在因果关系以及修复方案进行鉴定。2019年6月20日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》，载明：我中心接受委托后于2019年6月10日到现场进行了初步勘验。结合现场实际渗漏水迹象以及涉案房屋已不再渗漏，我中心无法对漏水的因果关系进行鉴定。现根据《司法鉴定程序通则》的相关规定终止鉴定。2019年8月16日，刘语眉申请对涉案房屋全部地板、主卧西墙踢脚线、衣帽间的东墙、北墙；主卧北墙的吊顶、卧室门、厕所门、全部壁纸；东卧（小）的门、北墙墙面、西墙墙面、北面踢脚线、全部壁纸；东卧（大）的门、大衣柜的南侧、大衣柜底部变黑、大衣柜外部油漆脱落、西墙、储藏室柜体北面发黑、全部壁纸；客厅（连餐厅一体）的电视背景墙北侧、西面墙踢脚线；餐厅的南墙的漏水原因，及与504号房屋漏水是否存在因果关系进行鉴定；并对因漏水导致404号房屋内除大衣柜外上述损害部位的修复方案进行鉴定。若鉴定机构无法对漏水原因及因果关系进行鉴定，也要求出具除大衣柜外上述损害部位修复方案的鉴定报告。经询问，刘语眉不申请对大衣柜现价值进行评估。2019年10月12日，本院依法委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所进行鉴定。2019年10月28日，中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所向本院出具《不予受理通知书》，载明：经审查，房屋损害的产生与诸多因素相关，因果关系复杂，鉴定情况难以查明，无法明确504号房屋漏水与涉案房屋损害是否存在因果关系。由于无法确定漏水具体部位及原因，故无法出具修复方案。依据《司法鉴定程序通则》第十五条，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。2019年11月21日庭审中，刘语眉提交北京东易日盛装饰股份有限公司为涉案房屋出具的《完整家居配饰方案报价单》，证明修复涉案房屋损失所需款项。该报价单内容如下：全屋壁纸报价共计64006.8元、大面积地板（130平方米）报价共计90240元、开关面板报价共计2500元、辅灯报价共计4500元、设计费报价26000元，共计187246.8元；定制内门报价共计19392.2元、衣帽柜报价12841元、衣帽柜报价14865元、储物柜报价19676.8元、踢脚线报价8342.4元，共计75117.3元。刘语眉称该报价单系因时间紧迫对方所发电子版。普瑞物业公司、贝頔对该报价单真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，认为无法证明损失是其造成。经询问，刘语眉主张涉案房屋漏水原因系贝頔擅自更改房屋结构所致，第二次鉴定刚退回，已经在着手对涉案房屋进行维修；普瑞物业公司称涉案房屋漏水原因经初步排查系504号房屋暖气漏水所致；贝頔称不认可刘语眉主张，其也是受害者，其应该是2010年左右将主卧卫生间改为录音房，不知道房屋漏水原因。2020年1月13日，经本院电话核实，刘语眉称因其在外地，涉案房屋尚未维修，仍在空置中。另查，普瑞物业公司为涉案房屋所在小区投保了物业管理责任保险，保险期限自2018年6月20日至2019年6月19日，每次事故赔偿限额30万元。保险责任为因普瑞物业公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成的第三者人身伤亡或财产损失等。本院认为，不动产的相邻各方，应该按照方便生活、公平合理的精神，正确处理相邻关系；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据本案查明事实，刘语眉确因涉案房屋漏水而遭受损失。根据双方当事人陈述，本案争议焦点为贝頔与普瑞物业公司是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任，如应承担责任，如何承担责任。为查明涉案房屋漏水原因并明确受损部位修复方案，刘语眉在本案中两次申请鉴定，鉴定机构均无法出具鉴定意见。本院结合本案查明的其他事实进行分析判断：关于贝頔是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任问题。本案中，304号房屋及其楼上的涉案房屋、504号房屋均因漏水受损，604号房屋没有水浸现象，按照水往低处流的常识及生活经验，漏水点很可能发生在504号房屋，随后水流向下渗漏至涉案房屋和304号房屋。普瑞物业公司及热力公司人员在304号房屋报称漏水后经过排查，发现504号房屋主卧卫生间被改造为录音室，去往卧室的过道墙上有湿印、木地板有变形，被录音室隔音墙包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，从而初步判断504号房屋暖气管道漏水，但因暖气管道被包裹且贝頔不同意拆除管道包裹物，无法确定漏水点及漏水情况。普瑞物业公司后协调热力公司将504号房屋暖气检查口阀门关闭，并持续对涉案房屋地板采取吸水处理，304号房屋漏水情况逐渐减少，热力公司据此判断504号房屋暖气管道漏水。本院认为，普瑞物业公司及热力公司作为专业机构，对于查找漏水点、判断漏水原因具有高于常人的专业知识和经验，其在漏水原因排查时根据漏水现场情况和漏水修复情况判断504号房屋暖气管道漏水具有客观合理性。此外，贝頔将504号房屋原设计图纸的主卧卫生间擅自改为录音室，堵住下水口，未进行防水处理，且将部分暖气管道包裹于录音室隔音墙，而被包裹的暖气管道处墙壁下有部分水浸痕迹，504号房屋漏水集中于录音室墙壁及周围地面，在录音室地面未做防水的情况下，漏水很可能下渗至涉案房屋，而与该录音室位置对应的涉案房屋衣帽间发生渗水也印证了该情况。综合上述事实，可以推定涉案房屋漏水系因504号房屋暖气管道漏水所致，属于贝頔作为房屋业主的管理维护范围之内，故贝頔应当对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任。关于普瑞物业公司是否应对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失承担责任问题。根据《物业管理条例》第五十三条第二款规定，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；《北京市物业管理办法》第三十一条第二款规定，物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。涉案房屋所在小区《房屋使用、管理、维修公约》约定：物业管理服务的基本内容包括物业装饰装修施工监督管理；产权人或使用人装饰装修房屋，应事先将装饰装修方案报物业管理企业认可，并与其签订装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人和使用人。房屋应当按照设计用途使用。本案中，虽然涉案房屋漏水受损系因504号房屋暖气管道漏水所致，但涉案房屋、504号房屋、604号房屋均对原设计图纸中的主卧卫生间进行了改造，上述改造属于建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定的住宅室内装饰装修活动中的禁止行为，而普瑞物业公司作为物业服务企业对上述违规改造行为未能及时监督纠正，导致在排查漏水原因时因上述违规改造而未能确定漏水点及漏水原因，致使涉案房屋漏水问题未能及时解决，对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担相应责任。关于贝頔与普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失如何承担责任问题。涉案房屋漏水系因504号房屋暖气管道漏水所致，贝頔作为504号房屋的所有权人，对屋内设施未尽到管理维护义务，导致漏水发生，且在漏水发生后未配合拆除包裹暖气管道的装饰物，导致漏水原因未能及时查明并解决，致使涉案房屋漏水损失扩大，刘语眉亦被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，故贝頔对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担主要责任。普瑞物业公司未在事发前监督纠正504号房屋、涉案房屋的违规改造行为，导致在排查漏水原因时因上述违规改造无法确定漏水点及漏水原因，致使涉案房屋漏水损失扩大，刘语眉亦被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，但其在漏水发生后协调热力公司积极开展了排查检修工作，在未查明漏水原因情况下，采取其他措施尽力解决了涉案房屋漏水问题，故本院认定普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担次要责任。刘语眉虽因涉案房屋漏水遭受损失，但其违规改造涉案房屋，对普瑞物业公司未能排查出漏水原因造成一定影响，且在鉴定机构无法鉴定漏水原因后未能及时维修涉案房屋，对房屋空置至今的损失亦有一定过错，故刘语眉对其因涉案房屋漏水遭受损失亦应承担一定责任。综上，本院认为贝頔与普瑞物业公司对刘语眉因涉案房屋漏水所受损失应承担按份责任，结合本案案情和三方过错程度，本院酌定贝頔的责任比例为60%，普瑞物业公司的责任比例为30%，刘语眉的责任比例为10%。关于刘语眉因涉案房屋漏水所受损失，其主张包括装修损失、家具损失、租金损失，本院认为上述损失系因涉案房屋漏水导致的合理损失，故贝頔与普瑞物业公司对上述损失应承担按份责任。关于损失具体金额，刘语眉主张装修损失187246.7元、家具损失75117.3元，但其为证明上述金额提交的《完整家居配饰方案报价单》仅系装修公司单方报价，其上载明的装修项目和金额是否均系漏水受损的必要修复项目和金额缺乏相应依据，故本院难以采纳。因刘语眉主张的装修损失、家具损失确实存在，但其合理金额无法通过司法鉴定确定，故本院综合刘语眉提交的房屋装修单据及凭证、《完整家居配饰方案报价单》及涉案房屋受损的照片、视频等证据，考虑涉案房屋装修年限、折旧程度等因素，酌定装修、家具损失合计10万元。关于刘语眉主张的租金损失，其依据原租赁合同约定的每月26000元标准主张租金损失合理，本院予以支持；其主张自2018年9月6日起至房屋重新维修完毕能够实际居住时止的租金损失，涉案房屋租户于2018年9月5日退租，故其主张自2018年9月6日起的租金损失合理，但其在鉴定机构无法鉴定漏水原因后未及时维修涉案房屋，故其主张租金损失计算至房屋重新维修完毕能够实际居住时止缺乏依据，本院不予支持。关于租金损失的合理期间，刘语眉因涉案房屋漏水问题被迫与租户解约退款并长期空置涉案房屋以待司法鉴定查明漏水原因，故自2018年9月6日起至鉴定机构不予受理鉴定的期间属于租金损失的合理期间。此外，因涉案房屋须经装修改造才能恢复正常使用，本院综合考虑涉案房屋受损情况、装修工期、通风散味时间等因素，酌定租金损失的合理期间为17个月，故刘语眉的租金损失应为442000元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京普瑞物业管理有限公司于本判决生效后七日内向刘语眉赔偿装修、家具损失30000元，租金损失132600元；二、贝頔于本判决生效后七日内向刘语眉赔偿装修、家具损失60000元，租金损失265200元；三、驳回刘语眉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10324元，由刘语眉负担2605元，由北京普瑞物业管理有限公司负担2573元、贝頔负担5146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  马仲兰二〇二〇年二月二十五日书 记 员  崔 丽