上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异20号异议人(被执行人)：苏富特智能科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区7号3幢1层E区125室。法定代表人：刘建，董事长。委托诉讼代理人：戴勇，男。申请执行人：谢顺林，男，1952年7月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。本院在执行(2016)沪0118执8122号谢顺林申请执行苏富特智能科技(上海)有限公司(简称“苏富特公司”)民间借贷纠纷一案中，被执行人苏富特公司对本院拍卖其名下坐落于上海市青浦区盈中村(5/1丘)的地块提出异议，要求中止对该地块的拍卖。本院于2020年2月21日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人苏富特公司称：法院在拍卖涉案地块时，在拍卖公告中设置了竞买人资格。该地块权属性质为国有建设用地使用权，土地性质明确规划为工业用地，异议人通过出让方式合法取得土地使用权。现行法律法规对于买受人的资格并无限制，故法院对于竞买人资格进行限制没有法律依据；该地块的市场价在人民币3亿元左右，但拍卖的评估价仅为1.3亿元，存在巨大差异。根据《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定，“被执行人可以向法院申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封资产清偿债务，或向法院申请用查封资产融资清偿债务”，现异议人正在与有资金实力的意向购买人洽谈合作事项，有能力以不低于评估价的价格自行变卖处置该资产或用该资产融资清偿债务，故请求中止对该地块的拍卖。本院经审查查明：本院于2016年10月21日作出(2016)沪0118民初5269号民事判决，判令苏富特公司归还谢顺林借款2,000万元并偿付利息等。因苏富特公司未能履行上述义务，本院根据谢顺林的申请，于2016年11月21日以(2016)沪0118执8122号立案执行。2018年12月24日，本院出具执行裁定书，决定拍卖苏富特公司名下的涉案地块。2019年5月30日，上海信衡房地产评估有限公司根据本院委托出具了《估价结果报告书》，涉案地块的估价结果为13,721万元。苏富特公司于2019年8月7日向本院递交了《财产评估异议申请书》，认为估价结果过低，要求重新评估。上海信衡房地产评估有限公司于2019年8月23日作出书面回复，称其按照《房地产估价规范》中规定的估价原则、估价程序、估价方法等对原估价过程进行了再次复核，未发现错误之处。对于苏富特公司提出的价格问题，认为评估价值是估价人员采用成本法、假设开发法并根据估价规范考虑被迫转让开发前提后综合计算分析出的结果。其中假设开发法通过计算出开发完成后价值，再减去后续开发的必要支出及应得利润得出价值。成本法是通过测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得出价值。综上所述，确认原估价结果合理、准确，原估价结果维持不变。本院将该书面回复于2019年9月24日通过EMS快递至苏富特公司提交的《财产评估异议申请书》中载明的联系地址(上海市杨浦区国权路XXX号财富国际广场银座509)，该邮件于2019年9月27日签收。之后苏富特公司未再回复。另查明：在本院裁定拍卖涉案地块前，本院向上海市青浦区规划和自然资源局征询拍卖意见，该局于2019年3月19日复函称该地块为国有建设用地，可按正常拍卖流程办理。2019年6月17日，该地块所在地的上海青浦工业园区发展(集团)有限公司向本院出具公函，称由于该地块原来在出让时是带方案定向出让，为此在拍卖公告中根据原来的招商要求请明示以下条件：1、竞买人必须符合青浦工业园区产业规划且必须经青浦区经委及青浦工业园区资格认定后方可参与竞买。2、自然人不能参与该土地使用权的竞买。3、竞买人必须提供近三年企业经营业绩且无不良经营行为。4、竞买人必须提供该地块的实施方案和项目预计产出(产值和税收)。5、该区域为国家授牌的淀山湖总部基地，入驻企业必须为总部类研发企业。2019年12月27日，本院对该地块进行网络拍卖并将相关材料在网络拍卖平台予以公开，拍卖时间为2020年2月24日至27日。其中竞买须知中的特别说明部分，写明了竞买人资格有上海青浦工业园区发展(集团)有限公司的书面函件明示以及上述具体的限制条件。因苏富特公司提出本案异议，该拍卖予以暂缓。上述查明的事实，由(2016)沪0118民初5269号民事判决书、(2016)沪0118执8122号执行裁定书、《估价结果报告书》、《财产评估异议申请书》、[关于《沪信衡估价字(2019)第F00725号》房地产估价报告异议的回复]、EMS快递回单、上海市青浦区规划和自然资源局回复函、上海青浦工业园区发展(集团)有限公司回复函、网络拍卖材料予以佐证，经本院审查予以确认。本院认为：一、关于竞买资格限制的问题。首先，上海市高级人民法院与上海市规划和国土资源管理局在2014年11月20日共同出具的《关于强制执行出让土地使用权座谈会纪要》中规定：人民法院认为土地使用权适用拍卖的，应当参考规划土地管理部门的意见以及地块的具体情况设定竞买人资格、产业类型要求等拍卖条件。因此，法院在拍卖土地使用权时，可以限制竞买人的资格。其次，涉案地块采用网络拍卖的方式进行，关于竞买人资格的要求在拍卖须知中予以注明，且明确写明是上海青浦工业园区发展(集团)有限公司的要求而非本院。该告知系对竞买风险的披露，并非本院对竞买人资格的限制，故对苏富特公司提出的此项异议，本院不予采信。二、关于评估价格问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条规定，当事人收到评估报告后对评估结果提出异议的，先由法院交评估机构予以书面说明。如评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出说明仍有异议的，法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。因此，当事人对评估结果的异议不属于本案执行异议处理范围。况且苏富特公司在收到评估机构的书面说明后未再提出异议，现涉案地块已进行网络拍卖，苏富特公司已无权再次就评估结果提出异议，故对苏富特公司提出的此项异议，本院不予采信。三、关于善意文明执行的问题。苏富特公司提出此项异议的依据是《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条的规定，该条款的第3项规定“被执行人认为网络询价或评估价过低，申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封财产清偿债务的，人民法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产情形的，可以监督其在一定期限内进行变卖”；但该条款中另规定，被执行人就网络询价或评估价提出异议后，又依照上述规定申请自行变卖的，不应准许。苏富特公司已就评估价提出了异议，现申请自行变卖，不符合该条规定，不应予以准许，故苏富特公司以此为由要求中止拍卖的异议，本院不予采信。苏富特公司另认为其可向法院申请用查封资产融资清偿债务，但上述第9条第5项规定，被执行人融资的前提条件是网络司法拍卖第二次流拍后，被执行人以流拍价融资的，人民法院可根据具体情况酌情予以考虑。现涉案地块尚未拍卖，苏富特公司无权提出此项要求，故苏富特公司以此为由要求中止拍卖的异议，本院同样不予采信。综上，苏富特公司提出的异议没有法律依据，本院对涉案地块采取的评估、拍卖等执行行为合法，对于苏富特公司的异议请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人(被执行人)苏富特智能科技(上海)有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，复议于上海市第二中级人民法院。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年二月二十六日书记员 方成凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项……第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……