广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19635号原告：陈帝明，男，1985年9月15日出生，汉族，住广东省吴川市*************，现住广东省增城市********，公民身份号码：440************93X。委托诉讼代理人：许李舜，江西融冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝佳伟，江西融冰律师事务所律师。被告：佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*******月饼加工场二层，统一社会信用代码：914************791。法定代表人：谢某1。被告：颜彦驳，男，1972年1月11日出生，汉族，住广东省台山市************之2，公民身份号码：440************270。原告陈帝明与被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司（以下简称茂福公司）、颜彦驳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序于同年12月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许李舜、祝佳伟到庭参加诉讼，被告茂福公司经本院公告传唤、被告颜彦驳经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款2000000元并支付以此为本金从2015年7月9日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.被告赔偿原告损失79374元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2015年6月29日，原、被告签订《房屋转让协议书》，约定：被告将自有的位于佛山市***********的物业[产权证号码为：南府国用（2002）字第**、粤房字**号、粤房字第**号]转让给原告，物业转让款4750000元，签订合同当天原告支付诚意金100000元，首期款1900000元于签订本协议10日内支付，尾期转让款原告于双方递件办理产权转移登记手续当日付清；双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续，原告支付首期转让款后，应根据被告的要求，配合被告将物业转移登记至原告名下；被告收齐转让款后三天内将物业交给原告使用，本次交易产生的税费由被告承担。合同签订后原告按约定支付了首期款项，被告于同年7月9日出具“收到陈帝明房屋转让款200万元”的收据。在办理产权转移手续过程中，由于被告成无力承担办理变更转移登记所需的税费、规费，无法在协议约定的时间内履行产权转移登记义务，在被告的一再要求下，原告不得不作出让步，于同年9月28日无奈与被告签订《补充协议》，约定《房屋转让协议书》约定的“双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续”变更为“双方同意在2016年2月28日前办理产权转移登记手续”；同时将物业交付时间变更提前至2015年10月1日。时间拖至12月中旬，《补充协议》约定的办理产权登记手续期限逼近，被告仍称无力承担所需税费，办理产权转移遥遥无期，原告提出解约退款，被告称公司已无款可退，致原告进退两难，后在被告颜彦驳提出对茂福公司办理产权转移手续提供连带责任担保后，原告才无奈接受被告再次变更合同的请求，双方于同年12月18日第二次签订《补充协议》，约定，物业转让款4750000元变更为物业转让款为2000000元，原告于2015年7月9日已经履行完毕约定的支付房屋转让款的义务，协议约定的本次交易产生的一切税费由茂福公司承担变更为由原告承担。可当原告正在办理相关手续时，合同所涉房地产于2016年1月6日被法院查封，后经历一系列的诉讼，案件几经反复，最后广东省高级人民法院于2019年3月29日再审判决查封有效，导致原、被告所签订的协议实际无法履行。原告几年来耗时费力，花去中介费、诉讼费、律师费等费用79374元，两被告应当按约定连带赔偿。两被告均未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为其放弃答辩及当庭质证与举证的权利。诉讼中，原告围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，本院经审查后确认其证据的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉案不动产为位于佛山市南海区***********的土地[土地证号国用（2002）**号，登记权利人为南海市大沥供销企业集团，面积753.57平方米]，以及地上建筑，分别为位于佛山市南海区**镇雅***桥脚东面开荒地（肥料仓门卫），权利证号**，登记权利人为大沥供销社，面积23.74平方米；位于佛山市南海区**镇雅***桥脚东面开荒地（肥料仓），权利证号**，登记权利人为大沥供销社，面积648.48平方米。1993年1月15日，南海县大沥供销社变更企业名称为南海市大沥供销企业集团。2005年9月19日，南海市大沥供销企业集团变更企业名称为佛山市南海区大沥供销企业集团有限公司。2012年8月2日，佛山市南海区大沥供销企业集团有限公司变更企业名称为茂福公司。2015年6月29日，原告陈帝明与被告茂福公司签订一份《房屋转让协议书》，约定：被告茂福公司将自有的位于佛山市***********的物业[产权证号码为：南府国用（2002）字第**号、粤房字第**号、粤房字第**号]转让给原告，物业转让款4750000元，签订合同当天原告支付诚意金100000元，首期款1900000元于签订本协议10日内支付，尾期转让款原告于双方递件办理产权转移登记手续当日付清；双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续，原告支付首期转让款后，应根据被告茂福公司的要求，配合被告茂福公司将物业转移登记至原告名下；被告茂福公司收齐转让款后三天内将物业交给原告使用，双方应在交接物业当天一起查验房屋并签署《房屋交接确认书》；本次交易产生的税费由被告茂福公司承担，该物业的租赁合同在被告茂福公司收齐全部转让款办理完手续后转让至原告名下等条款。2015年7月9日，被告茂福公司出具收据，内容为：收到陈帝明房屋转让款（首期）2000000元。2015年9月28日，原告与被告茂福公司签订一份《补充协议》，约定：《房屋转让协议书》约定的“双方同意在签订本协议书三个月内办理产权转移登记手续”变更为“双方同意在2016年2月28日前办理产权转移登记手续”；《房屋转让协议书》约定的“该物业的租赁合同在茂福公司收齐全部转让款办理完手续后转让至原告名下”变更为“茂福公司将2015年10月1日起至2016年2月28日期间收取该物业的租金全部转交给陈帝明，待茂福公司收齐全部转让款并办理完成产权转移登记手续后，茂福公司将该物业的租赁合同转至陈帝明名下”；除本协议明确所修改的条款外，原《房屋转让协议书》的其余部分仍继续有效执行等条款。协议还对茂福公司未能在2016年2月28日前完成产权转移登记手续的违约责任进行了约定。2015年12月18日，原告陈帝明与被告茂福公司又签订一份《补充协议》，约定：《房屋转让协议书》约定的“物业转让款4750000元”变更为“物业转让款为2000000元”，陈帝明于2015年7月9日已经履行完毕约定的支付房屋转让款2000000元的义务；《房屋转让协议书》约定的“本次交易产生的一切税费由茂福公司承担”变更为“本次交易产生的一切税费由陈帝明承担”；除变更条款外，主合同《房屋转让协议书》的其余部分仍继续有效执行等条款。2015年12月20日，被告茂福公司（甲方）、原告（乙方）及被告颜彦驳（丙方，保证人）签订一份《保证合同》，约定：甲方与乙方于2015年6月29日签订《房屋转让协议书》，甲方将涉案不动产转让给乙方，乙方已履行完毕付款义务，现丙方愿意作为保证人为甲乙所签订的《房屋转让协议书》提供连带责任保证，保证甲方如期交付转让标的物，如甲方不能如期交付转让标的物及将物业转入乙方名下，则对房屋转让款200万元承担责任连带保证责任，保证期间为至上述物权转让至乙方名下止，期限为两年，保证担保范围为主债权、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用和所有其他应付合理费用。佛山市南海区国土城建和水务局向茂福公司出具《佛山市南海非税收入缴款通知书》，内容为通知茂福公司在2015年12月15日至2016年2月1日的期限内，补缴土地价款。陈帝明确认茂福公司于2015年12月15日将上述缴费通知书原件交给陈帝明，要求陈帝明缴纳出让金。2015年12月23日，案外人佛山市南海区黄岐进璟建筑工程有限公司（以下简称进璟公司）向本院起诉茂福公司，要求茂福公司支付工程款5674080元及违约金等诉讼请求，本院于2016年5月11日立案，案号为（2015）佛南法民三初字第1836号。同日，进璟公司向本院提出财产保全申请，要求冻结茂福公司的银行存款5721303.85元或查封、扣押其相应价值的财产，并由广东华融融资担保有限公司提供信用担保。本院审查后于当月29日作出（2015）佛南法民三初字第1836-1号民事裁定书，裁定冻结茂福公司（南海县大沥供销社、南海市南海区大沥供销企业集团、佛山市大沥供销企业集团有限公司）的银行存款人民币5721303.85元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年1月6日，本院查封了登记在南海市大沥供销企业集团名下的涉案土地及地上建筑物。陈帝明遂向本院提出异议，本院于2016年4月27日作出（2016）粤0605执异78号执行裁定，驳回陈帝明的异议请求。陈帝明不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉，本院立案案号为（2016）粤0605民初7911号。本院经审理后认为，涉案土地为划拨土地，土地出让金尚未缴纳，因此原告与被告签订的《房屋转让协议书》及两份《补充协议》效力待定，驳回陈帝明的诉讼请求。案件受理费22800元由陈帝明负担。陈帝明对（2016）粤0605民初7911号民事判决不服提起上诉，佛山市中级人民法院立案案号为（2017）粤06民终1541号，并判决：一、撤销本院（2016）粤0605民初7911号民事判决；二、陈帝明在判决发生法律效力之日起三十日内向佛山市南海区国土城建和水务局缴纳土地出让金1084800元及滞纳金的，本院在（2016）粤0605执4963号一案中不得执行登记在茂福公司名下涉案不动产，若陈帝明逾期未能实施前述行为，本院继续执行上述涉案不动产；三、驳回陈帝明的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，由陈帝明、茂福公司各负担22800元。2017年8月30日、8月31日，陈帝明以茂福公司名义分别向佛山市南海区国土城建和水务局补缴土地价款1084800元和624845元，此外，陈帝明还主张其代茂福公司支付了测绘费1400元、契税及印花税33086元、不动产登记费500元。2018年6月14日，佛山市南海区国土城建和水务局为茂福公司办理了涉案土地、房屋新的不动产登记，权利性质为出让、自建。2018年5月7日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申1147号民事裁定，裁定提审该案。后作出（2018）粤民再270号民事判决，认为：2015年6月29日，陈帝明与茂福公司签订《房屋转让协议书》，茂福公司以转让款4750000元转让涉案物业给陈帝明，物业转让款汇至案外人王某凤账户，本次交易产生的一切税费由茂福公司承担。2015年12月18日双方签订《补充协议》，将“物业转让款4750000元”变更为“物业转让款为2000000元”，将交易税费负担变更为“本次交易产生的一切税费由陈帝明承担”。在茂福公司作为债务人有多个民事纠纷进入诉讼和执行后，茂福公司与陈帝明约定转让公司财产并将转让收益汇至案外人账户，可见茂福公司有转移财产逃避执行的嫌疑。涉案土地700余平方米、房屋600余平方米，茂福公司与陈帝明通过《补充协议》将转让对价从475万元调整为200万元，同时仅调整税费负担，陈帝明需向茂福公司支付的转让款不到原协议约定的二分之一，属于以明显不合理低价转让财产，足以认定茂福公司与陈帝明恶意串通转移财产，逃避执行。陈帝明主张其已经为土地转让向相关部门支付了1744631元，其中包括土地出让价款1709645元，但双方在《房屋转让协议书》或《补偿协议》中仅约定了交易税费的负担，且双方在签订《房屋转让协议书》时涉案土地为划拨用地，双方在协议中并未约定将涉案土地转为出让用地，也未对土地出让价款的承担进行约定，陈帝明主张其承担土地出让价款就是支出了物业转让价款，没有合同依据及法律依据。茂福公司作为债务人，在有多个民事纠纷进入诉讼和执行程序后，与陈帝明相互串通、低价转让涉案土地和房屋，逃避执行，损害其他债权人的利益，双方所签第二份《补充协议》依法应认定为无效。因《补充协议》是对《房屋转让协议书》的变更，不能认定在人民法院查封之前陈帝明与茂福公司签订了合法有效的买卖合同。遂判决：一、撤销广东佛山市中级人民法院（2017）粤06民终1541号民事判决；二、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7911号民事判决。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，均由陈帝明负担。另查明，2016年7月13日，陈帝明与广东至高律师事务所签订一份《民事委托代理合同》，陈帝明委托广东至高律师事务所代理其与进璟公司关于房屋及土地查封一案，律师费为30000元。2016年9月18日，广东至高律师事务所开具收取原告支付律师费30000元的发票。2019年8月13日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告茂福公司签订的二份《补充协议》已经生效判决认定为无效，因《补充协议》是对《房屋转让协议书》的变更，故原告与被告茂福公司之间并不存在合法有效的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告茂福公司返还购房款2000000元符合法律规定，本院依法予以支持。生效判决认定原告与被告茂福公司之间的房屋买卖合同属于双方恶意串通损害第三人利益而无效的情形，故原告与被告茂福公司对合同无效均有过错，原告所主张的利息及诉讼费、律师费的损失属于履行无效合同而产生的损失，再考虑到涉案不动产已交付给原告也产生一定的收益，本院对原告主张被告茂福公司支付利息及赔偿损失79374元的诉讼请求均不予支持。被告颜彦驳所签订的《保证合同》是对《补充协议》的担保，现《补充协议》无效，故《保证合同》也属无效担保，被告颜彦驳在应该知道该《补充协议》损害其他债权人利益的情况下仍提供提担保，其对保证合同无效具有过错，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”规定，被告颜彦驳应对上述债务在666666.67元范围内承担补充清偿责任，原告请求其对全部债务承担连带责任没有法律依据，超出部分本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款2000000元予原告陈帝明；二、被告颜彦驳对上述第一项判决确定的债务在666666.67元范围内承担责任补充清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费26538.34元（原告已预交），由原告负担3738.34元，被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司负担22800元。被告佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司应于本判决生效后十日内向本院交纳案件受理费22800元，逾期，本院将依法强制执行。原告陈帝明多预交的受理费22800元在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱道春人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇二〇年一月十七日书 记 员  黄晓璇