湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0822民初2037号 原告（反诉被告）：张家界市大宏物业管理有限责任公司，住所地湖南省桑植县澧源镇何家坪居委会刘家组（职中对面）。 法定代表人：朱莉芹，执行董事。 委托诉讼代理人：王珊，女，1983年9月21日出生，白族，住湖南省桑植县，系该公司工作人员。 被告（反诉原告）：陈俊书，男，1964年5月11日出生，土家族，户籍所在地湖南省张家界市永定区，现住湖南省桑植县2单元1102室。 原告张家界市大宏物业管理有限责任公司（以下简称“大宏物业”）诉被告陈俊书物业服务合同纠纷一案，原告大宏物业于2019年11月25日向本院提起诉讼，反诉原告陈俊书于2019年12月3日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大宏物业的委托诉讼代理人王珊，被告（反诉原告）陈俊书到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告大宏物业诉称，2018年9月16日，原告与泰和苑小区业主委员会签订了《物业服务协议》，由原告为泰和苑住宅小区，协议约定:被告购买房屋位置为泰和苑小区1栋2单元1303室，建筑面积为145.32平方米，物业管理费以产权证记载的建筑面积为准交纳，小区住宅用房按照每月1.2元/平方米收取，物业服务费由原告按年度向被告收取。2018年9月至2019年12月31日，物业管理费为2789元。原告提供物业服务后，被告未按约给付物业服务费，现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2789元；2.本案诉讼费由被告承担。 被告陈俊书辩称，1.原告不具有收费主体资格。其与小区业主委员会签订的物业管理合同未经业主大会选聘，未让三家以上物业服务企业备选，合同未公示，应予撤销；2.1.2元每平方米的收费标准未通过业主大会表决，亦未公示，物业服务不到位；3.因原告不服务造成被告3.1703万直接经济损失。 被告陈俊书反诉称，1.被反诉人与小区业主委员会签订的物业管理合同程序违法，应予撤销；2.合同签订后，在反诉人屋顶严重漏水、外墙严重脱落危及反诉人及其他业主人身、财产安全的情况下，经反诉人多次催促后，被反诉人消极怠工造成反诉人直接经济损失3.1703万元。因屋顶漏水与房屋质量有关，该损失应由被反诉人承担一半，即1.5万元，故请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失15000元；2.被反诉人承担诉讼费用。 原告大宏物业就被告陈俊书反诉辩称：1.被反诉人与业主委员会签订的物业服务合同合法有效。泰和苑小区第一届业主委员会经全体业主大会依法选举后产生，业主委员会有权选聘物业管理企业。合同公示期间，反诉人未提出任何异议，且物业公司进驻后落实了沥青路面等，履职尽职，小区96%以上的业主依约支付了物业管理服务费。2.根据合同的相对性原则，反诉人无权行使撤销权。3.被反诉人以房屋质量问题不能对抗物业费交纳的诉请。如房屋在保修期和保修范围内，且是因房屋质量问题造成漏水，应由开发商承担赔偿责任，如己过保修期，则应报请业主委员会决定动用专项维修基金维修。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据认定的证据，结合各方当事人的陈述，确认以下案件事实：2012年7月4日，陈俊书（买受人）与桑植县鼎晟置业有限公司（出卖人）签订《桑植县商品房买卖合同》,合同约定：陈俊书购买桑植县鼎晟置业有限公司开发的泰和苑住宅小区，共11层）；出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备主体工程验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。桑植县鼎晟置业有限公司承诺泰和苑住宅小区、有防水要求的卫生间、房屋的外墙面承担保修责任的期限为5年。2013年9月28日，陈俊书首次交存1102室的电费200元。 2018年8月26日，泰和苑住宅小区，9月4日,首届业主委员会在桑植县澧源镇人民政府登记备案。9月16日，小区业主委员会（业主委员会未建立印章，五名业主委员会委员及两名监事会成员签字）与大宏物业签订《泰和苑住宅小区，合同约定：由大宏物业为泰和苑住宅小区，服务期限自2018年9月1日至2021年12月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积以产权证记载的建筑面积为准交纳，住宅用房按每月1.2元/平方米收取，并按年度收取。同日，大宏物业正式进驻泰和苑小区。大宏物业支付了9月1日至9月15日期间小区物业服务人员的工资。 2018年8月，陈俊书居住的1102室屋顶开始漏水。大宏物业进驻后，陈俊书多次向其反映屋顶漏水问题。2019年1月26日，经小区业主委员会与桑植县鼎晟置业有限公司协商，该公司承诺对小区屋顶防水等工程进行完善，后于2019年4月16日移交业主委员会和大宏物业管理。 2019年1月28日、4月4日，大宏物业在小区内陆续发布物业费催缴公告、欠缴2018年物业费业主名单。2019年8月8日，在陈俊书居住的1102室房门张贴欠费催缴通知书。被告陈俊书以房屋漏水造成的经济损失未得到赔偿为由拒绝交纳物业服务费，故原告大宏物业诉至法院。诉讼中，陈俊书提起反诉。 另查明，陈俊书购买的1102室房屋产权面积为145.6平方米。 本院认为，原告大宏物业与经合法程序选举产生的泰和苑住宅小区，不违反法律法规的规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，原告已支付物业服务人员2018年9月1日至9月15日期间的工资，可视为原告自2018年9月1日起便开始履行了物业服务合同的主要义务，被告陈俊书作为该小区的业主亦接受了原告提供的物业服务，故原告大宏物业要求被告陈俊书支付物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据物业服务合同中约定的收费标准，原告主张的物业服务费在法定范围内，故被告陈俊书应向原告大宏物业支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2789元。被告陈俊书仅提交了首次交存1102室电费的证据，在其未提交其他证据证实具体交房时间的情况下，本院判定该房屋被交付使用的时间为2013年9月28日，由此该房屋的保修期限至2018年9月28日，被告陈俊书自述漏水时间为2018年8月，房屋尚在保修期内，故因房屋漏水造成的经济损失不应由原告大宏物业承担，被告反诉理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条,《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告陈俊书于本判决生效后十日内向原告张家界市大宏物业管理有限责任公司支付物业服务费2789元； 二、驳回被告陈俊书的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（已减半收取），由被告陈俊书负担；反诉案件受理费87.5元（已减半收取），由被告陈俊书负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员 叶光双 二〇二〇年二月十九日 法官助理 陈娅心 书 记 员 聂天飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。