江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0582民初12573号原告：**，男，1981年10月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：姚君，江苏联合-合力律师事务所律师。被告：蔡小强，男，1986年5月29日出生，汉族，户籍地甘肃省秦安县，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：朱家豪，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓燕，江苏君桥律师事务所实习律师。第三人：曹梦灵，女，1992年9月11日生，汉族，住江苏省张家港市。第三人：何金海，男，1981年9月23日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾京阳，江苏国之泰律师事务所律师。原告**与被告蔡小强与第三人曹梦灵、何金海排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，后又转为普通程序，于2020年1月17日再次公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人姚君、被告蔡小强及其委托诉讼代理人朱家豪两次均到庭参加诉讼，第三人曹梦灵、第三人何金海及其委托诉讼代理人冯根华到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将其占用的位于张家港市车库（不动产权证号为苏(2019)张家港市不动产权第8245057号）（以下简称涉案房产）腾空后返还给原告；2、判令被告立即向原告支付房屋占有使用费(从2019年9月4日至被告实际返还该房屋之日止，按每月1500元计算)；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告放弃第二项诉讼请求。事实与理由：原告与曹梦灵签订房屋买卖合同，约定原告以40万元的价格购买曹梦灵所有的涉案房产。后双方办理了房屋过户手续，原告于2019年9月4日取得不动产权证。取得不动产权证后，原告才得知被告及其家人居住在上述房屋内，为此原告曾上门要求被告搬离上述房屋，但被告拒不搬离。基于上述事实，原告认为其作为上述不动产的所有权人，依法对上述不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告无权占有上述不动产，原告有权要求其返还。故提起上述诉请。被告蔡小强辩称：被告不同意搬离案涉房屋，理由如下：1、被告与案外人朱勤娣、何金海于2009年10月12日签订了关于涉案房屋的购房协议，约定朱勤娣、何金海将其名下的拆迁安置房即涉案房屋转让给被告，被告也依约向朱勤娣、何金海支付了购房款23万元。在朱勤娣、何金海于2009年将案涉房屋交付给被告后，被告装修居住至今，已达近十年之久。2、2013年朱勤娣、何金海领取案涉房屋房产证没有依约将该房屋过户至被告名下，被告一直交涉未果。3、何金海与案外人曹梦灵结婚又离婚，虽然何金海与曹梦灵签订了购房合同，案涉房屋又过户至曹梦灵名下，但前述行为明显是恶意串通，损害第三人即被告的利益，因此是绝对无效的。4、原告在购买案涉房屋时，存在若干反常行为，一没有实地看房，二案涉房屋价格远远低于市场价（大约低于市场价一半左右），三案涉房屋水表电表的名字均是被告而非曹梦灵的名字，原告过户更改时竟无任何疑问，由于原告的前述反常行为，可以看出曹梦灵与原告恶意串通，损害了第三人即被告的利益的房屋转让行为，也绝对是无效的。退一步讲，由于曹梦灵无权取得案涉房屋的所有权，即使曹梦灵与原告签订了房屋买卖合同，在原告明显恶意购房的情形下，将案涉房屋以明显低于市场价一半的价格出售给原告，原告也不能构成善意取得。被告将另案起诉朱勤娣、何金海、曹梦灵、本案原告**以维护被告的合法权利。第三人曹梦灵述称：曹梦灵与何金海从2013年、2014年左右开始谈恋爱，结婚又离婚，婚生女随其生活。涉案房产是在2014年二人谈恋爱期间，当时何金海有三套房子，何金海提出过户一套给曹梦灵，何金海那个时候缺钱，过户之后去要办个贷款，之后何金海就将房子过户给曹梦灵，并去银行办了抵押贷款，贷款都给了何金海。开始还贷的一年左右，是曹梦灵和何金海一起还的，之后曹梦灵又还了一点，后来不再还款后，银行就起诉了曹梦灵。过户时曹梦灵并不知道里面有人居住，因为当时并没有想居住在这个房子里。在2018年的时候，曹梦灵与何金海因女儿抚养费的事情，和何金海提出卖房子，何金海才告诉曹梦灵房子不好卖，里面还住着人，是他的亲戚，这个房子上有银行的贷款，可能也不好卖。曹梦灵和**在涉案房屋买卖之前半年左右通过朋友认识的，当时曹梦灵欠了银行的房贷、奔驰金融的车贷还有林正全的借款，其中银行和林正全的借款分别作了抵押。曹梦灵想卖了这个房子去还钱，通过朋友周华联系到**，双方讲好**替曹梦灵归还了这几笔钱，然后曹梦灵将房产过户给**，然后**还了银行贷款320000元、奔驰金融的30000多元还有林正全的50000元。其中还给奔驰金融的钱是**给了曹梦灵30000元现金，曹梦灵直接付给奔驰金融，还给林正全的钱是**银行转账给林正全30000元，其他写了欠条。此后曹梦灵与**就按照40万元的价格作了房屋买卖手续。虽然这个价格不高，但是因为这个房子被法院查封等也不好处理。当时曹梦灵也没有告知**该房屋内有人居住。曹梦灵和**现在也就是普通朋友关系。第三人何金海述称：原告**的诉讼请求依法不能成立。1、2009年蔡晓强与何金海经友好协商，约定将涉案房屋转让给了蔡小强，何金海也按约将该房屋早已交付给了蔡小强，由蔡小强一家在该房屋内居住至今。2、曹梦灵与何金海从2013年左右开始建立恋爱关系。2014年5月17日按照民间风俗在张家港市紫竹庭园大酒店举办了婚礼，双方共同生活，在双方恋爱期间，何金海就将本案所涉房屋早已转卖给了蔡小强的情况告知过曹梦灵，在涉案房屋于2013年可以办证之后，何金海曾带着曹梦灵专门去找过蔡小强，提议由于房价上涨幅度很大，加上自己经济比较困难，所以恳求蔡小强在原有房价的基础上适当给予自己一定的补偿。由于蔡小强当时未予答应所以原定的将该房屋产权过到蔡小强名下的方案就暂时搁浅。3、2014年7月何金海与曹梦灵由于经济困难，急需资金周转，所以后来就找了一位他们负责融资贷款的中介方，帮助办理融资贷款事宜，中介方提出由于何金海当时存在信用卡逾期还款的情况，信用不良为了便于帮助他们取得银行贷款，并且增加贷款额度。所以该中介方建议何金海将本案所涉房屋过户至曹梦灵名下向银行申请贷款。当时何金海和曹梦灵的想法，根本没有想过房屋买卖或者赠与的问题。过户至曹梦灵名下仅仅是为了融资贷款的需要。当时的想法是在资金宽松的时候就尽快把该贷款还掉。而且事实上曹梦灵也没有向何金海支付任何购房款，另外就连当时办理过户所需的税费也是由该中介方垫付的。如果曹梦灵否认相关事实的话，庭后可以请该中介方提供相应证据予以印证。4、何金海与曹梦灵结婚之后，一开始是住在金城小区何金海名下的另外一套房之内，后来该房被卖掉以后，何金海与曹梦灵就一直租房居住。如果本案所涉房屋真的是属于何金海或者曹梦灵的，那么就不可能存在自己在另外租房居住的情况。相关住房的情况我们也可以提供相应的租赁合同予以印证。5、对本案原告诉称的其与曹梦灵之间的所谓的房屋买卖，存有重大疑问，一方面该买卖价格明显不符合市场价。在2014年的时候该房子市场价已经达到50万元，不可能到了2019年下半年，再以40万的价格。其次房屋买卖属于重大交易。当事人在交易之前必然会去查看交易标的物的情况，包括是否有人居住。所以从原告、曹梦灵称的没去看房的情况来看，该交易明显不符合常理，其真实性存疑。综上所述何金海与蔡小强的合同合法有效请求法院依法予以认定和处理。本院经审理认定事实如下：2004年9月，张家港市人民政府（以下简称金港镇政府）与何金海签订《金港镇拆迁安置房安置合同》一份，金港镇政府将位于涉案房产作为何金海的拆迁安置房，并约定了计价方式与价款等。2009年10月12日，何金海、朱勤娣（甲方）与蔡小强（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将涉案房产以235000元转让给蔡小强；乙方一次性支付200000元，其余30000元在2010年2月10日前付清，另外5000元在房产证领取后付清；房屋转让后，在办理房屋产权的过程中，甲方应无条件积极配合提供相关证件、相关费用由乙方负责与甲方无关。2010年2月8日，何金海、朱勤娣向蔡小强出具230000元房款收条，余下5000元待领取到房产证付清。后蔡小强对涉案房产进行装修并居住至今。2013年1月22日，何金海缴纳了涉案房产相关税费并取得了发票。2014年7月9日，何金海与曹梦灵于签订《存量房买卖契约》，约定曹梦灵以500000元的价格向何金海购买案涉房屋，曹梦灵实际未向何金海支付购房款，涉案房屋于2014年7月18日登记至曹梦玲名下。江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）于2014年7月29日设定债权数额为310000元的抵押登记，又被林正全于2016年1月27日设定债权数额为100000元的抵押登记。梅赛德斯-奔驰汽车金融有限公司（以下简称奔驰金融公司）于2016年7月22日向本院起诉何金海、曹梦玲要求其归还借款本金134039.4元及利息等、对苏Ｅ×××××的轿车变卖款享有优先受偿权，本院于2016年11月28日作出（2016）苏0582民初7760号《民事判决书》，判决曹梦灵、何金海归还借款本金134039.4元及利息等、原告对苏Ｅ×××××的梅赛德斯-奔驰轿车拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。奔驰金融公司向本院申请执行，本院于2017年9月1日出具（2017）苏0582执2351号之一《执行裁定书》，裁定终结执行程序，裁定书提及“发现被执行人曹梦灵名下登记有位于张家港市自行车库的不动产，该不动产登记于2014年7月18日，……（法院注：抵押登记情况）；该不动产内实际居住人蔡小强向本院表示，其于2009年10月12日向何金海、朱勤娣（系何金海母亲）协议购买该不动产后即一直居住至今，因该不动产系拆迁安置房而未能及时办理初始登记及过户手续，就该情况，蔡小强向本院提供了拆迁安置合同、购房协议、水电费交纳记录、居住人员登记信息表等的相关凭证，蔡小强另表示，其曾于2016年5月向本院提起过解除与何金海、朱勤娣房屋买卖协议的诉讼，后因何金海下落不明等原因而撤回起诉，现其鉴于该不动产被登记至曹梦灵名下且被他人设定抵押，已聘请律师准备提起确权之诉；本案鉴于上述情况，暂未处置该不动产。”张家港农商行于2017年6月16日向本院起诉曹梦玲要求其归还借款、对涉案房屋享有抵押权，本院于2017年10月16日作出（2017）苏0582民初6801号《民事判决书》，判决曹梦玲归还借款本金298174.05元及利息等、原告对涉案房产折价或以拍卖、变卖房产所得价款在抵押登记范围内优先受偿。张家港农商行向本院申请执行，本院于2018年12月18日出具（2018）苏0582执3118号《执行裁定书》，因张家港农商行2018年12月17日向本院提出撤回执行的申请，故裁定终结执行程序2019年8月26日，**从招商银行转出30000元，备注“代曹梦灵还款林正权”。2019年9月2日，张家港农商行（申请人）、曹梦灵（被申请人）、**（第三方）签订《执行和解协议》，约定**代曹梦灵归还张家港农商行借款32万，张家港农商行收到全部款项后，协议曹梦灵办理相关抵押物解封及注销登记手续。当日，**向张家港农商行转账320000元。2019年9月4日，曹梦玲（出卖方）与**（买受方）签订《张家港市存量房买卖合同》，约定曹梦玲将涉案房产以400000元价格转让给**，当日涉案房产登记至**名下。另查明，何金海与曹梦玲于2014年5月17日在张家港市紫竹庭园大酒店举办婚礼，于2015年3月19日办理结婚登记，于2018年5月30日办理离婚登记。以上事实，有不动产登记簿查询记录、招商银行交易明细表、执行和解协议及**农商行对账单、《协议书》、《收条》、《金港镇拆迁安置房安置合同》、销售不动产统一发票（代开）、税收缴款书（契税专用）、酒店情况说明、婚姻登记信息、《民事判决书》、《民事裁定书》、曹梦灵调查笔录及庭审笔录等证据证明。原告**就涉案房产买卖经过补充如下：**是通过朋友介绍认识曹梦灵，至今有半年左右，也是那位朋友跟**说曹梦灵外面欠了钱，有套房子，问**需不需要。当时曹梦灵也和**说她没有去过这套房屋，因为到港区比较远，而且直接到国土部门调查档案也比较清楚，所以**并没有到房屋现场查看。调查信息后发现当时房产上由三家抵押，**又向法院核实，确实是这个情况，分别是张家港农商行和林正全先后设定了抵押，另外有梅赛德斯奔驰汽车金融有限公司起诉曹梦灵并申请查封该房屋，原告又分别与三家协商，替曹梦灵归还欠款合计400000元左右，然后他们各自解除抵押或查封。当时执行和解的时候**也曾向执行法官了解，涉案房屋的拍卖价格也就在400000元左右。2019年9月2日**根据和解协议付清张家港农商行320000元后听到张家港农商行的人问曹梦灵怎么房子里还有人住，曹梦灵说她也不知道，由于之前已经帮曹梦灵归还给欠款，所以房子还是要过户过来。本院认为：朱勤娣、何金海与蔡小强签订的《协议书》合法有效，双方之间关于涉案房屋的买卖合同关系依法成立并生效。何金海将涉案房屋转让给蔡小强后，蔡小强已按约支付了房款，且已实际占有使用十年时间。案涉房屋取得房产证初始登记后，何金海应按约将房产过户至蔡小强名下，但何金海未按约履行过户义务，未能办理过户过错不在于蔡小强，而在于何金海。本院在（2017）苏0582执2351号之一《执行裁定书》将相关情况也进行列明，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，蔡小强对案涉房屋可以排除法院的查封保全措施。何金海与曹梦灵原系夫妻关系，曹梦灵理应知道涉案房屋在过户给其时屋内人员的居住和使用情况，因此何金海将案涉房屋过户登记在曹梦灵名下应认定为恶意串通损害被告蔡小强的合法权益，应属无效。曹梦灵前述行为被认定无效后，其转让涉案房产系无权处分，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”现涉案房产由曹梦灵以400000元价款转让给原告**，并转移登记至**名下，房产涉及的抵押、查封由**代为清偿债务后涤除。根据审理查明事实可以认定**在代偿债务受让房产时应当知晓案涉房产被法院查封且有被告占有使用的情形，其并没有实地查看房屋现状且未与被告交涉，转让价格明显低于现市场价，故无法认定原告**系善意取得。综上，本院认定，**在明知曹梦灵未获得房屋实际控制权、无法实际交付房屋的情况下，与曹梦灵签订房屋买卖合同，系恶意串通行为，损害了蔡小强的利益，合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。因此，**不构成善意取得，其不是房屋的合法所有权人，其要求蔡小强腾退房屋，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告**的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，汇款凭证复印件寄交本院）。审 判 长  卞干国人民陪审员  卢文汉人民陪审员  封兴良二〇二〇年二月十七日书 记 员  许秋蓉