贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初9889号原告：丁云，女，汉族，1963年7月6日生，住所地广州省深圳市罗湖区。原告：段云汉，男，1989年10月15日生，住所地广东省深圳市福田区。二原告共同委托代理人：耿斌，男，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。二原告共同委托代理人：郭庆，男，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码915201006754092425。法定代表人：何立华。职务：董事长。委托代理人：范进丹，男，贵州黔灵律师事务所律师。原告丁云、段云汉与被告贵阳中铁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月09日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年12月3日公开开庭进行了审理，原告丁云、段云汉委托代理人耿斌、郭庆，被告贵阳中铁置业有限公司委托代理人范进丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁云、段云汉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付迟延办理房产证的违约金396914.84；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告位于贵阳市观山湖区中铁·逸都国际XX号房，建筑面积283.92平方米，总价为2308390元。合同第二十二条约定被告承诺于2015年4月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；如被告在约定日期180日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的千分之一承担违约责任；超过180日以后被告仍不能办理商品房转移登记有关文书的，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告按约交付购房款，但被告在约定办理房产证的时间到期后，一直拖延至2019年5月22日才为原告办理不动产转移登记手续。二原告系在贵州经商的商人，需要资金周转，原本可将该商品房抵押给银行贷款用于业务经营，但因被告未按时向原告办理并交付不动产转移登记手续，导致被告一直未能获得银行的低息抵押贷款，给原告造成巨大的经济损失。原告认为，原、被告之间是商品房买卖合同的法律关系，双方应按合同约定享有相关权利，也应按合同约定忠实履行各自的义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。《合同》中约定的违约责任明显过低，且该损失一直持续，按该约定显然无法弥补原告所受损失。请求法院依法支持原告的诉请。被告贵阳中铁置业有限公司辩称：1.逾期办证违约金根据合同约定为万分之零点一，该约定是双方的真实意思表示，合法有效，应当予以遵循；2.房屋的功能在于居住不是投资的工具，原告是商人导致不能融资的理由显然不能成立；3.房屋的办证时间应当从2016年3月26日开始计算，因双方达成了协议，协议中，对房屋办证的时间是相应顺延的；4.部分逾期办证违约金超过时效。综上，原告的诉请缺乏法律依据，请依法判决。为证明自己的主张原告向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：XX）、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号：XX），证明：（1）2014年5月28日原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵阳市观山湖区中铁逸都国际XX号房及房屋总价款2308390元；（2）出卖人（被告）承诺于2015年4月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（3）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记都有关文书，180日后若买受人不退的，出卖人（被告）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金：（4）约定买受人（原告）逾期付款超过30日，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（被告）支付逾期应付款万分之十的违约金。2.《违约金抵扣物管费协议》，证明：（1）被告将逾期交房违约金抵扣物业服务费，《商品房买卖合同》中约定的车位、权属证书等其他设施、设备、证书相关文书移交时间比照房屋延期交付的时间相应顺延；（2）逾期办理房产证的违约金应从签订前述协议的次日2015年12月31日起算。3.《不动产权证书》﹝黔（2019）观山湖区不动产权第××号﹞，证明原告于2019年5月23日取得房屋权属证书，违约金应计算至2019年5月23日。4.《贵州乌当农村商业银行股份有限公司个人借款合同》（借款人：丁云）、《网通循环借款合同》（借款人：段云汉）、《最高额抵押合同》（抵押人：段云汉、丁云），证明：1.逾期办理不动产权证期间，原告丁云因经商需要资金周转，因不能提供房屋不动产证办理抵押贷款，向贵州乌当农村商业银行股份有限公司信用贷款，月利率11.2382‰；2019年6月取得《不动产权证书》后，原告以该房屋为抵押物在工商银行清镇支行抵押贷款，约定每笔借款利率以基准利率加浮动幅度确定，在2019年9月5日至2020年9月5日的12个月借据期内执行利率为年利率4.785%；该组证据从侧面证明原告方确有遭受一定的经济损失。为证明自己的主张被告向本院提交了如下证据：1．贵阳市不动产中心出具的不动产初始登记证复印件，证明涉案房屋在2018年4月27日已经取得初始登记证。原告认为真实性无异议，但认为按照合同第二十二条第三项第一款被告在取得初始登记证后应当将该证书交给原告，按照第三项第四款约定被告应当将原告购买的产权证办理后交给原告，本案所涉及房屋办理时间为2019年5月23日。2.商品房买卖合同（合同编号：XX），证明按照主合同第九页的第八条第二款，原告相关款项应在2014年11月28日前支付完毕，实际付款时间为12月23日，根据提供时间来看，付款时间延迟了20多天。对于原告提交的证据，被告对第一组证据的三性无异议，但认为原告逾期付款违约金的约定与本案无关联；对于第二组证据，被告对证据的三性无异议，但认为应从双方达成《违约金抵扣物管费协议》来看，权属证书等其他文书移交时间应比照房屋交付时间相应顺延；对第三组证据，被告认为其是复印件，对其三性持有异议。对被告提交的证据，原告对证据的真实性并无异议。但认为第一组证据仅能证明其取得了初始登记，但并不能据此认定被告履行了相关文书的交付义务和办理产权证义务；对第二组证据，原告认为《违约金抵扣物管费协议》达成的协议已将逾期付款违约金扣除，不认可其证明目的。针对上述证据材料，本院结合案情进行了如下认证：原告提交的证据，对于第一组证据中的逾期付款违约金条款，与原告的诉请并不具有直接关联关系，因此对于该项证明目的不予采纳；对于第三组证据因其提供的是复印件，不予采纳。对被告提交的不动产权证复印件，因其仅是交付办理商品房转移登记有关文书的前提之一，但与交付行为并不具有同一性，不具有直接关联性，不予采纳；对被告第二组证据的证明目的，原告逾期付款与本案逾期办证不具有直接关联性，不予采纳。对原、被告提交的其余无争议证据予以采信。综合原、被告的诉辩意见、举证、质证意见及本院认证意见，本院确认如下法律事实：原告方与被告于2014年5月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XX），购买被告开发建设的贵阳市观山湖区中铁逸都国际XX号房，房屋总价款2308390元。被告在《商品房买卖合同》第八章房屋登记部分中承诺2015年1月30日前向原告交付该房屋，商品房交付使用之日起90内申请该商品房所有权初始登记；2015年4月26日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（合同中约定“商品房交付后／日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人”）；原告同意委托房地产中介服务机构申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》中还约定：若被告在约定的交付商品房转移登记有关文书的日期起180日以后，被告仍不能交付前述文书的，原告不退房的，按日向原告支付已交付房价款万分之零点一的违约金至实际交付时止。另查明：原告方与被告于2015年12月30日达成《违约金抵扣物管费协议》。协议对延期交付房屋、逾期付款违约金给付、交房时间等达成新的一致意见，约定：被告于2015年12月30日将房屋交付原告方，房屋经原告方验收符合合同约定的交房标准后予以接收；《商品房买卖合同》中约定的车位、权属证书等其他设施、设备、证书相关文书移交时间比照房屋延期交付的时间顺延。本院认为，本案的争议焦点为：1.交付商品房转移登记有关文书的期日及履行交付时间的确定问题；2.约定的违约金是否过低的问题；3.逾期办证违约金请求权是否存在部分超过诉讼时效的问题。对于交付商品房转移登记有关文书的期日及履行交付时间的确定问题。从原告诉请的事实和理由来看，其主张要求被告承担逾期办证违约责任的问题，原、被告双方均认可双方在《违约金抵扣物管费协议》中对交付房屋及商品房转移登记有关文书的时间达成了展期约定。其中房屋交付乙方的时间明确为2015年12月30日，而文书移交时间约定比照房屋延期交付时间相应顺延。从文义上理解，其含义并非指文书交付时间确定为2015年12月30日，且主合同中还约定“被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。因此，顺延应是相对于主合同而言晚于前述时间的相应推延。具体而言，《商品房买卖合同》中约定2015年1月30日交付房屋，2015年4月26日前将办理房屋转移登记的有关文书交付原告。由此可以得知，逾期办证的违约金起算时间应为2016年3月26日。对于逾期办证违约责任的计算期日，从《商品房买卖合同》的约定来看，原、被告在合同中约定，原告同意委托房地产中介服务机构向房屋登记机关办理房屋权属转移登记，且合同中还约定“商品房交付后/日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人”，因此可以确定被告负有积极的告知义务，对于该行为应由被告进行举证证明，被告未就该积极行为是否履行进行举证，应承担相应的举证不能责任。对于逾期办证期间计算终期的确定问题，既然双方达成了委托房地产中介服务代为办理商品房转移登记的约定，原告主张按其取得不动产权证书的前一日计算具有正当性。故，逾期办证的计算期间应为2016年3月26日至2019年5月22日。对于约定违约金是否过低的问题。原告应就合同约定的违约金低于造成的损失进行举证，原告并未提交足以证明约定的违约金低于被告逾期交付办证资料等造成的损失。从房屋的居住属性来看，在原告无其他证据证明其存在损害的情况下，双方之间的违约金约定应当受到尊重，故对于原告的该项主张不予支持。对于逾期办证违约金请求权是否存在部分超过诉讼时效的问题。本案中买受人请求支付逾期办证违约金应从合同约定期了届满之次日起计算诉讼时效，本案中当事人之间约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以分别适用诉讼时效。故按请求权行使时（本案受理时间2019年10月8日）计算，应予以支持被告主张的时效抗辩，即逾期办证违约金的计算期间应为2016年10月8日至2019年5月22日（共计954天）。综合前述内容，以房屋总价款2,308,390元为基数，按日万分之零点一计算954天的违约金应为22,022.04元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：被告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效后五日内向原告丁云、段云汉支付逾期办证违约金22,022.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3626元（已减半收取），由原告丁云、段云汉承担3425元，被告贵阳中铁置业有限公司承担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 勇二〇二〇年二月十七日书记员 安芋螓