山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初2026号原告：青岛广告文化产业园开发有限公司，住所地：青岛市城阳区城阳街道南疃社区居委会东1000米。法定代表人：刘育民，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晶，北京市君合（青岛）律师事务所律师被告：李梅，女，1983年3月13日生，朝鲜族，户籍所在地黑龙江省宁安市，现住青岛市城阳区。原告青岛广告文化产业园开发有限公司（以下简称“产业园开发公司”）与被告李梅商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告产业园开发公司委托诉讼代理人吴晶、被告李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告产业园开发公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《青岛市商品房预售合同》2、依法判令被告协助原告办理撤销上述《青岛市商品房预售合同》预售登记备案、预告登记等全部相关手续；3、依法判令被告向原告支付违约金人民币50000元；4、本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年11月8日签订《青岛市商品房预售合同》（编号：201700316609），约定被告购买原告开发的城阳区春城路171号青岛国家广告文化产业园B地块B3集中商业项目5号楼办公单元3层316户房屋，建筑面积为33.56平方米，总房价款为人民币328617元，应于2017年12月8日前全部付清；被告逾期付款超过30天的，原告有权解除合同。合同签订并支付了首付款168617元后，被告在长达一年的时间内既未按时办理银行按揭贷款也未依约履行自行支付余款160000元的付款义务，严重违反了合同约定的根本义务并给原告造成了重大经济损失。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。李梅辩称，2017年10月，被告与广告文化产业园开发有限公司签订购房合同，约定首付款为总房款的一半为168617元，贷款160000元，由被告与原告进行合作的中国工商银行签订贷款合同，并且按照被告的资质发放贷款。一周后，原告告诉被告银行的贷款没有审批，原因是该银行终止了与原告的合作关系，导致原告的业主的贷款审批都没有通过。后来原告一直给我们推荐别的银行办理贷款，被告继续到别的银行办理贷款，银行说要把首付款提高到房屋总价的百分之六十才可以继续办理贷款，由于我们没有足够的资金去补上多出来的百分之十的房款，所以我们要求退房并且在半年内（2018年5月3日）签订了房屋预售合同终止协议，后来我们要求原告退还我们所交的首付款，但原告一直以各种理由推脱，一直没给我们退款。后来原告提出想要撤销网签，需要走诉讼程序，由法院出具一份调解书。被告也同意走诉讼程序解决，后来原告起诉了被告，被告没想到原告竟然起诉被告违约。产业园开发公司补充称：据原告了解，因被告无法向贷款银行提交银行流水，银行要求其提高首付款比例，被告因自身原因没有成功办理贷款，应自行承担相应责任，另原告并未要求被告必须选择合作银行，被告可以自行办理贷款合同向原告支付剩余房款。李梅补充称：我们的贷款没有审批下来不是因为自身原因，而是因为银行终止了与原告公司合作而导致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、产业园开发公司提交《青岛市商品房预售合同》一份，证明：1、2017年11月8日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告向原告购买城阳区春城路171号青岛国家广告文化产业园B地块B3集中商业项目5号楼办公单元3层316户房屋，建筑面积为33.56平方米，总房价款为人民币328617元；2、合同第七条约定，被告未按合同约定付款的，应向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之三计算，逾期超过30天的，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在已支付的房价款中扣除。3、合同附件一约定被告付款方式为银行按揭贷款，首付款168617元（含定金50000元）应于2017年11月8日前支付，贷款160000元应于2017年12月8日前支付。被告承诺按揭贷款款项在规定时间内全额到达原告账户，否则按合同补充协议约定承担逾期付款的违约责任。4、补充协议第十条约定：“对合同附件一付款方式选择为银行按揭贷款的补充约定：1、买受人应按照合同附件一的约定按期足额支付各期购房款。若买受人迟延支付任何一期购房款之全部或部分的，就每期付款的逾期期间，每日按逾期未付款的万分之叁向出卖人支付违约金；任何一期付款的全部或部分逾期超过30天后，出卖人均有权单方面解除合同及本补充协议，（a）若出卖人行使解除权的，买受人应赔偿出卖人损失（包括但不限于市场价格调整导致出卖人的损失）并向出卖人支付总房价款10%的违约金，出卖人有关公证费、律师费、诉讼费、保险费、营销费、邮寄费等因合同签订、履行及解除而发生的全部费用由买受人承担；对于上述买受人应支付的损失赔偿及违约金等，出卖人有权从买受人已付款中优先扣除，不足扣除的由买受人支付。”第三十七条约定：“若因买受人违约导致合同或本补充协议解除的，则买受人除应按照合同及本补充协议相关约定承担违约责任外，对于出卖人因此所遭受的损失（其包括但不限于买受人在合同及本补充协议签订、履行解除及撤销合同备案过程中所发生的诉讼或仲裁费用、律师费、公证费、手续费、鉴定费、营销费、邮寄费及其他第三方收费），买受人应据实予以赔偿。”李梅质证称，合同附件一提到，银行按揭贷款应于签订合同后一个月之内存入合同指定的账户，贷款所需要的文件交到工商银行。当我们把材料交到工商银行后，该银行终止了与原告的合作，多以贷款没有审批下来。如果是我们流水有问题，银行不会接收我们的材料。产业园开发公司补充称，根据被告的陈述，其未成功办理贷款的原因是银行要求提高首付款比例，与原告终止与工商银行合作没有关系，银行是否发放贷款，有其审查标准，被告没有成功贷款是因为自身原因，与原告无关。根据补充协议第十条约定：若买受人选择贷款方式付款而不符合贷款条件的应在合同签订后七日内足额支付全部购房款。二、产业园开发公司提交购房款收款回执2份，证明被告于2017年10月30日支付定金10000元，于2017年10月31日支付首付款158617元，共计支付购房首付款168617元。李梅质证称，对真实性及证明事项无异议。三、产业园开发公司提交付款催告函及邮寄凭证各一份，证明因被告未按照《青岛市商品房预售合同》的约定支付购房款，原告于2018年11月7日向被告发送《付款催告函》，要求被告支付所欠购房款，但被告一直未予以支付。李梅质证称，对证据的真实性予以认可，但对证明事项不予认可。我们认为，我们收到《付款催告函》后，主动联系了业务员，业务员说由于贷款没有审批下来，他们例行发了催告函，并且告诉我们不用理会催告函。四、产业园开发公司提交委托代理协议及律师费发票各一份，证明因被告违约，原告为维护自身合法权益，委托北京市君合（青岛）律师事务所提起本案诉讼，律师费为人民币20000元。根据《青岛市商品房预售合同》补充协议的约定，本案诉讼费人民1050元和律师费人民币20000元应由被告承担。李梅质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。我们并没有违约，费用不应该由我们承担。五、李梅提交商品房预售合同终止协议一份，证明自本协议签订之日起双方针对商品房预售合同所产生的权利义务已经终止，原告不应再依照预售合同主张我们违约。产业园开发公司质证称，该证据没有原件，对真实性不予认可，内容上协议没有载明签订的时间，即便协议是真实的，被告也没有履行合同项下的解除网签义务。六、李梅提交证据收款回执一份，证明我们所支付的不止是首付款168167元，还有3000元的保证金。原告承诺交纳保证金后我们贷款的利率会降低。产业园开发公司质证称，对真实性无异议，但根据房屋销售的流程，保证金系被告即购房人承诺按时足额支付全部购房款，本案中被告没有按照合同约定按时付款。无权要求原告退还该保证金。七、李梅提交维修基金发票1份。产业园开发公司质证称，真实性无异议，但该款项不是原告收取，与本案无关。八、李梅提交受理告知书、信访事项处理意见书各1份，证明该房产纠纷中，被告因维权困难，于2018年9月27日至城阳区国土资源分局信访，并获回复。产业园开发公司质证称，对真实性无异议，也证明被告确实走过信访途径。但是，根据处理意见书也可得出，双方就购房事宜签订网签合同，合同中权利义务和责任均有明确规定，应按照合同约定履行权利义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：产业园开发公司与李梅于2017年11月8日签订《青岛市商品房预售合同》（编号：201700316609），约定李梅购买产业园开发公司开发的青岛市城阳区春城路171号青岛国家广告文化产业园B地块B3集中商业项目5号楼办公单元3层316户房屋，建筑面积为33.56平方米，总房价款为人民币328617元，李梅依约如期给付产业园开发公司首付款168617元，剩余160000元应于2017年12月8日前以银行贷款方式付清，但李梅因贷款未到位，故未支付。2018年11月7日，产业园开发公司向李梅发出《付款催告函》，催促李梅于2018年11月10日前付清余款160000元。李梅签收后，与产业园开发公司沟通了贷款事宜，因贷款未发放，故一直未支付余款。《青岛市商品房预售合同》约定，被告未按合同约定付款的，应向原告支付违约金，违约金按逾期未付款额的万分之三计算，逾期超过30天的，原告有权单方面解除本合同，被告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，原告有权在已支付的房价款中扣除。李梅另向产业园开发公司支付3000元作为保证金，该保证金用于贷款。为维护权益，李梅曾于2018年9月27日至青岛市城阳区国土自愿和房屋管理局城阳国土资源分局表达诉求，以期通过信访途径解决本案房屋买卖合同纠纷，国土局于2018年11月1日作出书面回复，出具《信访事项处理意见书》，建议李梅依据合同与开发企业协商解决或通过司法途径解决。产业园开发公司明确主张违约金50000的数额，依据为当事人双方约定的定金数额50000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。争议焦点有二：一是李梅的行为是否构成违约；二是违约责任如何负担。一、关于李梅的行为是否构成违约？在案证据表明，李梅并未如约给付剩余购房款160000，李梅所辩称产业园开发公司限定于某一银行合作及提高首付款比例致使合同目的不能实现等，并未提交证据予以证实，且在当事人双方所签订的《国家广告产业园项目B3地块5号楼补充协议》第十条第5项中明确约定：出卖人（产业园开发公司）为李梅（买受人）提供指定银行办理“按揭贷款”；出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请，且就贷款手续的办理不承担任何责任。因此李梅的辩解在现有证据体系下不能成立，其应当如期负担给付余款的义务，现逾期未给付，构成违约。二、关于违约责任如何负担？根据当事人双方的约定，李梅逾期支付，应承担违约责任。产业园开发公司所主张的违约责任采用定金罚则，即按照合同附件约定定金50000元计算。本院认为合同中的违约金，目的在于保障合同的成立并生效，定金性质应为立约或者成约的性质，而本案纠纷系合同生效后履行过程中所产生，且合同正文中对违约责任作出了明确的约定，故产业园开发公司主张本案违约责任采用定金罚则方式，本院不予支持。根据当事人双方签订的《青岛市商品房预售合同》所约，需要按照未付款数额的日万分之三计算违约金，计算时间自合同约定的应付款第二日起算至实际给付之日止。逾期超过30天的，产业园开发公司可要求李梅承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。本案中，《青岛市商品房预售合同》系产业园开发公司单方制作的格式合同，日万分之三的违约金计算标准基于房屋买卖合同继续履行前提下的违约处罚方式，考虑到合同履行不能的客观，本院认为违约责任宜以赔偿责任的方式体现，但囿于本案合同系格式合同，且李梅已经支付首付款168617元，故本院对赔偿责任作出合理调整，即以未付款的10%计算违约金，违约金数额为16000元（160000*10%），余款152617元（441581.38元-68308.9元）由产业园开发公司向李梅返还。产业园开发公司收取李梅保证金3000元，无事实及法律依据，应予返还。关于律师代理费用20000元，有产业园开发公司提交的发票等予以证实，未超出法律规定的代理费支付标准，且系当事人双方在合同中所约定。故本院予以全部支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告青岛广告文化产业园开发有限公司与被告李梅签订的《青岛市商品房预售合同》。二、被告李梅协助原告青岛广告文化产业园开发有限公司办理位于青岛市城阳区春城路171号青岛国家广告文化产业园B地块B3集中商业项目5号楼办公单元3层316户房屋的商品房预售备案登记解除手续。三、被告李梅向原告青岛广告文化产业园开发有限公司支付违约金16000元，该款项从被告李梅已支付的168617元首付款中扣减。四、原告青岛广告文化产业园开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告李梅已付购房款152617元。五、被告李梅于本判决生效后十日内向原告青岛广告文化产业园开发有限公司支付律师代理费20000元。六、原告青岛广告文化产业园开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告李梅保证金3000元。七、驳回原告青岛广告文化产业园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告青岛广告文化产业园开发有限公司负担525元，由被告李梅负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  崔爱香人民陪审员  焦延禄二〇二〇年二月十九日书 记 员  邵娟娟