广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初4075号 原告：王文静，女，1987年8月29日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：钟慧，广西衡生律师事务所律师。 被告：严有芬，女，1989年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：柳州市佳居房地产投资有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市潭中西路北一巷西壶园2栋104号门面，统一社会信用代码：91450200MA5NC6RC9N。 法定代表人：覃俊业，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王永彪，柳州市正明法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：黄海钢，男，该公司副总经理。 原告王文静与被告严有芬、柳州市佳居房地产投资有限公司（以下简称佳居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告王文静的委托诉讼代理人钟慧，被告佳居公司的委托诉讼代理人王永彪到庭参加诉讼。被告严有芬经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王文静向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告严有芬、佳居公司签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判决被告严有芬双倍返还定金120000元(其中由被告佳居公司托管的30000元定金直接返还给原告）；3、判决被告严有芬支付律师代理费3000元；4、本案诉讼费由被告严有芬承担。 事实与理由：2019年4月24日，原告作为买方与被告严有芬作为卖方、佳居公司作为居间方签订《房屋买卖合同》。合同约定被告严有芬将位于柳州市鱼峰区翡翠龙庭7栋2单元11-3号房屋卖给原告，房屋总价为960000元。合同另约定了三方的权利、义务及违约责任。合同签订当日，原告依据《房屋买卖合同》第三条和《房屋买卖合同补充协议》约定，支付被告严有芬共计60000元定金，其中30000元由原告转至被告严有芬银行账户，另30000元转至被告佳居公司处托管。被告严有芬向原告出具60000元收款收据。合同签订后，原告、被告严有芬、佳居公司三方共同到房产局办理网签手续和贷款手续，原告并支付了295000首付款交由银行监管。2019年5月21日，原告各项手续均已办妥，便催促被告严有芬办理房屋产权过户手续。经多次催告，被告严有芬明确表示无法继续履行《房屋买卖合同》。被告严有芬的严重违约行为致使原告签订合同的目的无法实现，为了尽快解冻首付款，原告多次找被告严有芬协商解除合同并返还定金事宜，但被告严有芬置之不理，因此酿成本诉，请法院公正审判。 被告严有芬未作答辩，亦未向法庭提交证据。 被告佳居公司辩称，同意原告第1项诉请即解除三方签订的《房屋买卖合同》，由于该买卖合同是三方当事人的真实意思表示，且买卖双方已办理网签合同，并将首付款存入了资金监管专户，现在合同无法继续履行完毕并非被告佳居公司的过错，根据前述合同第9.3款的约定，原告应当支付被告佳居公司14000元的居间服务费；被告佳居公司不存在托管定金的事实，根据合同相对性原则，请求法院驳回原告对被告佳居公司的诉请。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告严有芬经本院依法公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为已放弃质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、关于原告举证的《房屋买卖合同补充协议》，由于被告佳居公司对该协议不予认可，且被告佳居公司未在协议上盖章确认或进行事后追认，本院对该补充协议对被告佳居公司没有约束力予以确认； 2、对于当事人所举证的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月24日，原告（乙方）、被告严有芬（甲方）及被告佳居公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同》，其中约定：第一、二条，甲方将位于柳州市鱼峰区翡翠龙庭7栋2单元11-3号房屋出售给乙方，房屋的成交价为960000元，该交易总价款包括房屋价格875000元、房屋装修补偿费及其他费用65000元；第三条，合同签订当日，乙方应向甲方支付购房定金60000元（根据定金法则，乙方违约，定金归甲方所有，甲方违约，双倍返还定金），该购房定金甲方委托丙方托管，经甲乙双方商定在上述房产过户至乙方名下、乙方新房产证出具当日，丙方即将托管的定金转付给甲方，甲方在签订本合同当日将房产证、土地证原件交给丙方代为保管，丙方出具收件凭据给甲方，此定金在房产局出具乙方房产证之日起自动转为装修补偿款；第五条方式三第1项，甲方配合乙方前往公积金管理中心申请按揭贷款的当日，乙方将不低于295000元的首付金额存入公积金管理中心指定账户中进行资金监管，并向公积金管理中心申请按揭贷款房款600000元；第六条第6.1款，甲方向个人借款并设定抵押的，甲方承诺在该房屋过户前向个人还清欠款并办理完成该房屋他项权证的注销手续，甲方向银行借款并设定抵押的，甲方承诺在签订本合同5个工作日内向借款银行提出还款申请，待银行通知还款及买方按揭贷款通过后5个工作日内还清银行欠款，并配合银行办理完成该房屋他项权证的注销手续；第六条第6.3款，乙方需以贷款的形式支付甲方房款的，甲乙双方应在2019年5月5日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行办理贷款申请；第十条第10.4款，甲、乙双方任何一方如不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过20日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的5%作为违约金并赔偿守约方包括但不限于已支付的房地产交易咨询、居间服务费损失、其他因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用在内的损失；第十条第10.5款，甲方或乙方违约，守约方按照本合同约定主张解除合同的，须向对方送达解除合同通知书（包括邮件、公告形式），对方应在收到解除合同通知书后十五日内提出异议或按本合同第十一条约定向人民法院或仲裁机构申请裁决，否则合同解除。该合同亦约定了其他权利义务及违约责任。落款处，“甲方”栏有被告严有芬的签名及捺印，“乙方”栏有原告的签名及捺印，“丙方”栏下方的“经纪人”栏有签名字样“申宗丽”，并加盖有被告佳居公司印章。 2019年4月24日，原告（乙方）与被告严有芬（甲方）签订一份《房屋买卖合同补充协议》，该协议抬头处“丙方”栏打印的文字内容系“柳州市佳居房地产投资有限公司恒大分行”，协议约定：1.于2019年4月24日签订三方房屋买卖合同房屋地址为柳州市鱼峰区翡翠龙庭7栋2单元11-3号，原成交总房价960000不变，现修改定金支付方式：合同签订当日乙方应向甲方支付第一笔定金30000元，不需丙方托管，合同签订当日乙方应向甲方支付第二笔定金30000元，该购房定金甲方委托丙方托管，在甲方得到银行通知还款当日丙方将托管定金转付给甲方；2.该房屋设定有抵押总计810000元，在甲方个人征信良好的情况下丙方负责找第三方垫支解押750000利息每月不能超过2.5%，上述条件丙方在三个工作日找不到第三方垫支解押甲、乙、丙三方无违约责任解除合同；3.本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，各份具有同等法律效应。落款处，“甲方”栏有被告严有芬的签名及捺印，“乙方”栏有原告的签名及捺印，“丙方”栏的打印文字内容系“柳州市佳居房地产投资有限公司”，下方“经纪人”栏有签名字样“申宗丽”及捺印。同日，原告通过手机银行转账的方式分三次向被告严有芬名下银行账户支付合计30000元，向被告佳居公司的经纪人覃仁杰名下银行账户支付10000元，原告并以微信转账的方式向覃仁杰支付20000元，被告严有芬于该日向原告出具《收款收据》一份，载明其收到原告交来购买柳州市鱼峰区翡翠龙庭7栋2单元11-3号房屋的定金60000元。 2019年5月8日，原告（乙方）与案外人李晶路（乙方）、被告严有芬（甲方）到柳州市房产交易所办理关于前述房屋的《柳州市存量房买卖合同》网签备案登记手续，次日，原告将2019年4月24日的《房屋买卖合同》中所约定的295000元存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管账户，并取得《交易监管资金结算账户开户/变更回单》。 原告认为被告严有芬未按2019年4月24日的《房屋买卖合同》的约定履行义务，且符合解除合同的情形，遂向本院起诉，提出前述请求。原告因诉讼委托律师支出律师代理费3000元。 原告举证的2019年7月22日的《查档结果证明书》中载明，被告严有芬位于东环大道168号翡翠龙庭7栋2单元11-3、不动产权证书号为桂（2018）柳州市不动产权第0084170号的不动产，有2笔抵押登记、3笔查封登记。 本案庭审中，原告陈述因涉案房屋被查封，其向柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管账户存入的295000元已取回。 另查明，被告严有芬与被告佳居公司签订有一份《速销房服务委托书》，约定被告严有芬委托被告佳居公司出售涉案房屋，该合同有效期自2018年11月30日起至2019年5月29日止，并约定被告佳居公司支付20000元给被告严有芬作为销售定金，若找到买家，该款在被告严有芬与买家签订《房屋买卖合同》当日自动转为房款。该委托书落款处被告佳居公司盖章部位的“负责人”栏有签名字样“覃仁杰”。2018年11月30日，被告佳居公司通过案外人韦彦名下银行账户向被告严有芬转账20000元，被告严有芬于同日出具《收条》一份，其确认收到被告佳居公司独家代理销售涉案房屋的销售保证金20000元。2019年4月24日，被告佳居公司通过覃杰仁的微信以微信转账的方式向被告严有芬支付10000元。 本院认为，原告与被告严有芬、佳居公司于2019年4月24日签订的《房屋买卖合同》，系合同当事人在平等、自愿、公平基础上订立的合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人均应全面履行合同义务。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、前述《房屋买卖合同》是否应予解除？2、被告佳居公司是否应向原告返还定金？ 针对争议焦点1,本院认为，原告所举证的2019年4月24日的《房屋买卖合同》、《交易监管资金结算账户开户/变更回单》、2019年7月22日的《查档结果证明书》，已形成完整证据链证实，被告严有芬未按《房屋买卖合同》第六条第6.1款约定期限履行清偿贷款的义务，且其持续违约的期间已符合该合同第十条第10.4款原告可据以解除合同的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于原告主张解除三方于2019年4月24日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。由于2019年4月24日的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《收款收据》及银行交易明细、微信转账记录相互佐证证实，原告已通过被告严有芬同意的方式支付了定金60000元（直接向被告严有芬支付30000元，向被告佳居公司的经纪人覃仁杰支付30000元），由于《房屋买卖合同》第三条已明确约定定金罚则，且系因被告严有芬违约导致合同解除，故被告严有芬应向原告双倍返还定金120000元。关于原告因诉讼委托律师支出的律师代理费3000元，亦根据《房屋买卖合同》第十条第10.4款的约定，该费用应由被告严有芬负担。对于原告该项请求，本院予以支持。 针对争议焦点2,本院认为，基于争议焦点1所阐述的理由，即使被告严有芬在《收款收据》及《房屋买卖合同补充协议》确认的定金60000元中，有30000元系由原告支付给被告佳居公司的经纪人覃仁杰，该付款行为系被告严有芬所同意的原告支付定金的方式之一，由于原告与被告严有芬分别系买卖合同双方，应由被告严有芬承担收取定金的相关法律后果，至于被告严有芬与被告佳居公司之间基于《速销房服务委托书》所发生的经济往来，系二被告之间的法律关系，原告据此主张被告佳居公司承担定金30000元的返还义务，缺乏依据，本院对该项请求不予支持。关于被告佳居公司认为原告应向其支付居间服务费的意见，并非本案审理范围，本院对此不作认定和处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、被告严有芬应于本判决生效之日起十日内向原告王文静双倍返还定金120000元； 二、被告严有芬应于本判决生效之日起十日内向原告王文静支付律师代理费3000元； 三、驳回原告王文静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费13430元，公告费560元，合计13990元（原告王文静已预交），由被告严有芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  蔡铭奇 人民陪审员  黄柳敏 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  李昀容 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。