河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初8660号原告冯翠翠，女，汉族，1987年11月29日生，住南阳市卧龙区。委托代理人孙伟，宋伟，河南召栋律师事务所律师，特别授权。被告张连东，男，汉族，1968年10月8日生，住河南省商城县。委托代理人张国松，河南育滨律师事务所律师，特别授权。被告郭春格，女，汉族，1963年4月10日生，住南阳市卧龙区。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。住所地：南阳市人民北路法定代表人：冯居朝，任公司董事长。统一社会信用代码：914113007457764958.委托代理人赵明宇、郭建敏，卧龙区派驻淯阳工作组专班，一般代理。原告冯翠翠与被告张连东、郭春格、第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告冯翠翠及其委托代理人孙伟、宋伟，被告张连东及其委托代理人张国松，第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司及其委托代理人赵明宇、郭建敏到庭参加了诉讼，被告郭春格经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯翠翠诉称，被告张连东与被告郭春格、担保人南阳瑞发汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2018年9月10日作出（2016）豫1302民初4144号民事判决书，后被告郭春格不服提出上诉，南阳市中级人民法院于2018年12月30日作出（2018）豫13民终6754号民事判决书。文书生效后，被告张连东与2019年4月12日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执1023号，案件执行过程中，南阳市宛城区人民法院于2019年8月7日作出（2019）豫1302执1023-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封网签在被告郭春格名下的位于南阳市××区××北段××楼××单元××号（合同备案号：13795400）房产。2019年9月16日，南阳市宛城区人民法院发出腾房公告，该涉案房屋实际属于原告，2019年9月17日，原告向南阳市宛城区人民法院提出执行异议申请，南阳市宛城区人民法院于2019年10月18日作出（2019）豫1302执异282号裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该查封裁定，特向贵院提起诉讼。涉案房屋实际所有权人为本案原告，不属于被告郭春格所有。该房屋系陈飞与2009年3月9日与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订了“淯阳东华新村”认购房协议书，并于同日取得东华新村4＃楼选房卡，陈飞选择了该楼三单元20层D户。后于2011年1月11日，陈飞与原告签订房屋转让协议，约定上述房屋转让给原告所有，原告为此支付房款及转让费345300元，该款项于同日通过原告丈夫宋一博的银行卡转让给陈飞。自此，陈飞与原告完成了该房屋转让协议约定的义务，涉案房屋归原告所有。2013年，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司向郭春格借款，将包括本案房屋在内的数十套房屋网签在郭春格名下用担保。原告在接到腾房公告前，对此并不知情。2014年，原告装修入住至今，期间并未有任何第三人对该房屋主张权利，直到2019年9月16日南阳市宛城区人民法院发出腾房公告，原告才知道该房屋存在纠纷。因南阳市淯阳房地产开发有限责任公司与被告郭春格之间存在民间借贷关系，该网签备案仅仅是为郭春格债权提供担保，并非房屋买卖的真实意思表示，其网签合同依法应当认定为无效，郭春格不是争议房产的所有权人，原告才是该房屋的真正所有权人。请求事项：1、判决立即停止对原告所有的位于南阳市××区××北段××楼××单元××号（合同备案号：13795400）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、判决确认位于南阳市××区××北段××楼××单元××号。（合同备案号：13795400）房产归原告所有。3、本案诉讼费用由二被告承担。被告张连东辩称，一、原告提出异议的房产，是郭春格在宛城区法院执行笔录中，自己向法院提出。二、根据合同的备案信息资料，我们有理由相信争议的房产属于郭春格所有。三、原告所称网签属于担保性质，所以才登记他的名下是无效的。我们认为房屋产权实行的是登记制度，房屋产权登记在郭春格名下，如果原告对郭春格发生房屋所有权，原告可以说登记无效，郭春格可以说是登记有效。原告现在的主张效力不及于第三人。因此，人民法院查封措施是正确的，应继续执行。原告的第二项请求房产归原告所有，属于确认之诉与第一项诉请不应合并审理。原告的第三项诉请即便判决被告败诉，也不应由张连东承担诉讼费。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司辩称，一、冯翠翠（陈飞）2010年9月以前分四次全部交清购房款257000元（详见附件），应是该房产的所有者。二、2013年南阳市淯阳房地产开发有限责任公司分两次与郭春格签订了借款合同。借款金额为1050万元，月利率为2.5%-3.5%。三、2013年郭春格分两次借给南阳市淯阳房地产开发有限责任公司本金1050万元；2013年8月至2014年12月分7笔支付利息1444.5万元，其中1274.75万元转入借款本金。2015年1月用借款抵房款38.5万元。四、郭春格自2018年7月以来5次参加南阳市淯阳房地产开发有限责任公司债权人会议（详见附件）五、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所借郭春格资金，以公司所开发的东华新村小区29套住宅楼作为抵押网签在被告郭春格名下用于担保，原告所购房屋也包括在其中（见附件）。综上所述，冯翠翠是该房产的真实购买者，郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司是民间借贷关系，网签备案仅是为郭春格提供担保，并非真正房屋买卖。原告冯翠翠为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组证据：南阳市宛城区人民法院执行裁定书一份、南阳市宛城区人民法院协助执行通知书一份、南阳市宛城区人民法院送达回证一份。证明张连东与郭春格、南阳瑞发汽车服务有限公司民间借贷纠纷一案，张连东申请宛城法院强制执行，查封了网签在郭春格名下位于东华新村4号楼包含属于冯翠翠所有的3单元20层D户房屋。第二组证据：执行异议申请书一份、南阳市宛城区人民法院执行裁定书一份。证明涉案房屋所有人冯翠翠依照法定程序向宛城区人民法院提出执行异议。第三组证据：淯阳.东华新村认购房协议书一份、东华新村4号楼选房卡一份、收款收据四份、中国建设银行股份有限公司南阳分行交易明细三份、转让协议一份、中国建设银行股份有限公司南阳分行交易明细一份、结婚证一份、收款收据二份、中国工商银行股份有限公司南阳银电支行汇款凭证一份、南阳市淯阳房地产开发有限责任公司证明一份、张丰太证言一份。证明2009年3月9日，陈飞同南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订购房协议，认购东华新村4号楼3单元20层D户房屋一套，总价286684元，分四次缴纳了购房款257000元。后于2011年1月11日，陈飞同冯翠翠签署转让协议，约定将上述房屋转让给冯翠翠，下欠购房款29684元由冯翠翠承担，房屋转让金额为345300元，同日，由冯翠翠丈夫宋一博通过银行转账方式支付陈飞345300元。南阳市淯阳房地产开发有限责任公司对上述转让行为予以认可，并在内部办理了更名手续。第四组证据：装修房屋购货单据9张、南阳市物业维修资金缴存凭证一份、南阳市物业维修资金管理中心POS机刷卡小票一张、河南有线综合业务受理单一份、缴费发票一份、网费收据一份、水费缴费明细一份、电费缴费收据一份、物业费、垃圾处理费等费用收据一份。证明冯翠翠2014年7月份起对该房屋装修的事实，涉案房屋自2014年7月已经由冯翠翠实际占有并装修入住至今。第五组证据：借款合同一份、东华新村住宅套数清单一份、四号楼抵押合同名单一份、参加南阳市淯阳房地产开发有限责任公司债权人筹备会议人员名单4份、南阳市淯阳房地产开发有限公司债权人委员会筹备会议第二次会议决议签名单一份、南阳市淯阳房地产开发有限公司商管委和债权人会议人员签名单一份、南阳市淯阳房地产开发有限公司公告栏照片6份、南阳市淯阳房地产开发有限公司支付郭春格利息清单七份。证明郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限公司之间存在借贷关系，郭春格为南阳市淯阳房地产开发有限公司的债权人，借贷合同期内，南阳市淯阳房地产开发有限公司多次支付郭春格借款利息，涉案房屋网签在郭春格名下系对其债权所做的担保，涉案房屋网签备案合同并非真实意思表示的房屋买卖合同，郭春格并非涉案房屋的真实买受人。第六组证据：卧龙区人民法院民事判决书11份。证明上述案件原告通过确认之诉，法院判决均支持原告为房屋的所有权人，本案与上述案件性质一致，上述判决书中原告均为郭春格网签备案的29套房屋中的一部分。第七组证据：一套房产证明。被告张连东对原告冯翠翠所举证据的质证意见为：一、二、三、均无异议。四、装修的真实性不质证，对装修情况不清楚。其他无异议。五、借款合同及登记表与本案无关。六、个案不同，如果真实，可以参考，但不能照搬。对原告的举证目的：原告证明房屋归原告所有，张连东对郭春格登记在其名下的房产进行查封，是法院依照职权进行查封。如果证据都是真实的，郭春格就存在向法院提供虚假证据行为。七、无异议。第三人对原告冯翠翠所举证据的质证意见为：我们认可冯翠翠是真正的房屋所有权人。被告张连东为支持其答辩向本院提交如下证据：一、2019年6月3日郭春格在宛城区法院执行局的执行笔录。二、合同信息备案摘要。备案合同号：13795400，买受人：郭春格，出卖人：淯阳房地产。4幢3单元20层2002号。证明：法院依法查封的房子归郭春格所有。原告冯翠翠对被告张连东所举证据的质证意见为：证据真实性均无异议。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司对被告张连东所举证据的质证意见为：该房产网签在郭春格名下，属于抵押性质，不予认可。第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司为支持其答辩，向本院提交如下证据：一、陈飞房款发票四份。二、与郭春格签订借款合同、借据各两份。三、郭春格的财务账页一份，往来借款及利息发票33张。四、郭春格参加淯阳房地产债权会议四份。债权登记笔录一份。郭春格网签东华新村房子29套四份。五、回购协议一份。原告冯翠翠对第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所举证据的质证意见为：所有证据无异议。第五组证据，证据的真实性及关联性无异议，该证据可以证实郭春格与淯阳公司之间的房屋买卖合同是为其借款提供的担保，房屋买卖关系不是双方真实意思表示，依法应当认定为无效。被告张连东对第三人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司所举证据的质证意见为：一、真实性无异议。二、真实性无异议，方向有异议。四份证据不能证实我们争议的房产为抵押财产。三、真实性有异议（具体数字是淯阳房地产单方计算真实性有异议，存在债务无异议），往来账没有反映抵押物的存在，不能证实争议房产是抵押而不是买卖。四、登记表真实性无异议，方向有异议。不能证实本案争议的房产为抵押房产不是买卖。四份29套房子的真实性有异议，数字是淯阳房地产单方统计，单方制表，单方备注用途。如果是抵押，应有双方签字。应有借款、买卖、房屋回购协议。五、郭春格与南阳市淯阳房地产开发有限责任公司签订有回购协议，他应该知道房子不是他的又向执行局提供该房子是可执行的。应当认定是向法院提供的虚假资料。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：张连东与被执行人郭春格、黄中玉、南阳瑞发汽车销售服务有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月10日作出（2016）豫1302民初4414号民事判决书，判决：一、郭春格在本判决书生效后三十日内偿还张连东借款4200000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本院指定期间届满之日止）；二、南阳瑞发汽车销售服务有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告其他诉讼请求。郭春格不服判决，提出上诉。河南省南阳市中级人民法院于2018年12月30日作出（2018）豫13民终6574号民事判决书，判决：一、维持河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第二、三项；二、变更河南省南阳市宛城区人民法院（2016）豫1302民初4414号民事判决书第一项为：郭春格在本判决书生效后三十日内偿还张连东借款1040000元及利息（利息部分：自2015年9月2日起按月利率为20‰计付，至本判决指定期间届满之日止）。判决书生效后，郭春格、南阳瑞发汽车销售服务有限公司未按期履行判决书所确定的给付义务，张连东于2019年4月12日申请法院强制执行，执行案号：（2019）豫1302执1023号。案件在执行程序中，本院于2019年8月7日作出（2019）豫1302执1023号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人郭春格所有的位于南阳市卧龙区人民北段4号楼3单元13层1302号（合同备案号：13795395）、南阳市××区××北段××楼××单元××号（合同备案号：13795400）、南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元30层3002号（合同备案号：13795401）房产。另查明，2009年3月9日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方陈飞签订了“淯阳·东华新村”认购房协议书，约定乙方集资房屋为甲方开发建设的“淯阳·东华新村”4号楼20层3单元D户，乙方在签订协议当日付首付款30%即人民币86000元，由南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具收款收据一份，并由收款人张丰太在收款收据收款人盖章栏上签字确认，同时公司又向陈飞出具东华新村四号楼选房卡一张。2009年7月29日，陈飞付房款57000元、2010年元月8日陈飞付房款57000元、2010年9月10日陈飞付房款57000元。2011年1月11日，陈飞与冯翠翠签订转让书一份，约定将案涉房屋转让给冯翠翠，房款及转让费共计345300元，转让时前期房款共计286684元，陈飞已付25700元，余款29684元由冯翠翠负担；当日，冯翠翠丈夫宋一博向陈飞账户转款345300元，认购房协议书买房人更名为冯翠翠。2014年7月9日，冯翠翠向南阳市淯阳房地产开发有限责任公司补房款50032元，交纳立户费6080元，向南阳市物业维修资金管理中心交款10454.8元；次日，交纳物业、垃圾、对讲门装修垃圾清运、装修管理费用3215元。2014年12月，冯翠翠购买建材家具装修入住，12月28日在河南有线电视网络集团有限公司南阳分公司办理了东华新村4号楼东3单元20层2室数字电视安装业务。冯翠翠另向法庭提交了自2016年8月至2019年8月交纳水费明细单及部分电费、公摊费票据。2019年12月6日，南阳市不动产登记服务中心不动产登记资料查询结果证明冯翠翠名下拥有的房屋登记记录为零。又查明，2013年7月25日、8月5日南阳市淯阳房地产开发有限责任公司分别自郭春格处借款5000000元、5500000元。7月25日，淯阳公司与郭春格签订了《商品房回购协议》，共含1302等14套房产；25日当日涉案房产网签备案在郭春格名下，网签合同号为13795400；2015年6月10日“关于南阳市淯阳房地产开发有限责任公司债权人的登记笔录”显示郭春格共出借给淯阳房地产公司两笔借款共计1050万元，抵押担保的形式是网签备案、住宅；郭春格分别于2018年7月20日、8月8日、10月10日、2019年3月22日、10月25日参加了淯阳房地产公司债权人筹备会议及债权人会议。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：一、案涉房产是否属于被执行人郭春格的财产，对案涉房产是否应予继续强制执行；二、案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的权利；三、案外人请求确认房屋归其所有的诉讼请求能否得到支持。首先，本案中，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间签订《借款合同》的同时另签订了《商品房回购协议》，案涉房产虽网签备案在被执行人郭春格名下,但备案登记只是行政管理范畴，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记，且郭春格并未实际占有案涉房屋，第三人淯阳公司与被执行人郭春格之间系为担保的借贷关系，郭春格并非案涉房产的所有权人，因此，对案涉房产不应予以继续强制执行。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。本案中，原告冯翠翠与第三人淯阳公司双方重新签订的认购房协议书明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，原告冯翠翠已经按照约定向第三人淯阳公司支付了全部购房款，淯阳公司对案涉房产已出售给原告冯翠翠的事实也予以认可，案外人冯翠翠在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并实际占有了案涉房屋，没有办理过户登记的原因也不在冯翠翠，依法应认定冯翠翠对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院的强制执行。对冯翠翠请求确认南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元20层2002（合同备案号：13795400）房产归其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行南阳市卧龙区人民路北段4号楼3单元20层2002（合同备案号：13795400）房产；二、驳回原告冯翠翠的其它诉讼请求。案件受理费6480元，由被告张连东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  叶 涛人民陪审员  侯保科二〇二〇年二月二十日书 记 员  刘 洋