江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初8404号原告：南京市六合城镇建设综合开发公司，统一社会信用代码9132011606264379X3，住所地南京市六合区雄州街道延安北路。法定代表人：祁开荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚娟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：陈晓明，男，1970年3月23日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：***，南京市六合区横梁法律服务所法律工作者。原告南京市六合城镇建设综合开发公司（以下简称六合城开公司）与被告陈晓明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告六合城开公司的委托诉讼代理人胡宜金、被告陈晓明及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六合城开公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2009年1月17日签订的《南京市商品房预售合同》无效；2、被告协助办理案涉商品房预售合同登记备案、预购商品房抵押预告登记注销手续。事实与理由：原、被告于2009年1月17日签订《南京市商品房预售合同》。经了解，当时在陈某安排下，被告没有真实支付首付款，提供虚假资料办理购房手续用于套取银行贷款，后陈某又将该房屋出售给杨某。该商品房预售合同并非当事人真实意思表示，而是以套取银行贷款为目的，以合法行为掩盖非法目的。现原告要求将房屋过户给杨某，但是被告口头答应却不实际配合办理相关手续。被告陈晓明辩称，被告与陈某是同学关系，2007年陈某任原告项目经理负责横梁甸商业广场项目，被告帮忙协调了方方面面关系。2008年金融危机，房屋不好卖。2009年春节前后，陈某让被告带头买房起带动作用。当时，被告确实想买房，但是没有钱。陈某说先垫付，等被告有钱再给。2009年1月17日被告签了商品房预售合同，陈某垫付首付款、开了收据，并带被告去银行办理按揭贷款抵押手续，后办理了商品房预售合同登记备案。因为当时没给钱，被告也没好意思要合同和收据等相关购房手续，后来有钱了由于贪小便宜心理也没有及时还给陈某。至于后期首付款收据作废，被告不知情也无法预见，显见原告财务管理混乱，不能卸责于被告。2016年8月，被告发现杨某入住案涉房屋，鉴于原告涉嫌一房两卖，经协商，由杨某代还剩余房贷，待还清后结算。案涉房屋银行抵押贷款已于2019年1月全部结清。综上所述，被告的购房动机及过程没有违反法律规定，原、被告签订的商品房预售合同合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年，原告开发建设六合区XX镇XX路XX号“XX甸商业广场”项目，陈某任项目经理并以原告名义对外销售该项目商品房。2009年1月17日，原、被告签订宁房预售合字XXXXX号《南京市商品房预售合同》1份，约定：甲方（原告）预售给乙方（被告）六合区XX镇XX路XX号“XX甸商业广场”1幢一单元302室房屋，建筑面积为110.84平方米，总价款为182886元；乙方于签订本契约时首付房款，余款办理银行按揭；甲方应于2009年5月31日前向乙方交付该商品房……。2009年1月18日，原告开具№7794015收据1份（一式三联：一收据存根、二交给付款单位、三代收款凭单），交款单位为陈小明（应为陈晓明），交款金额为92886元，交款事由空白。被告未向原告支付该款项，原告也未将该收据第二联交给被告。2009年1月19日，原、被告及南京市六合区农村信用合作联社（后变更为江苏紫金农村商业银行股份有限公司六合支行，以下简称紫金银行六合支行）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》各1份，并将上述收据第二联复印件交该银行存档。上述借款合同约定：乙方（被告）向甲方（紫金银行六合支行）借款9万元，借款期限自2009年1月19日起至2019年1月19日止共10年，等额本息还款法，分120期归还；丙方（原告）为保证人；乙方授权甲方将贷款金额以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房存款账户内，以购买本合同所列之房屋内容。上述抵押合同约定，被告将案涉房屋抵押给贷款人，原告为担保人，并于2009年1月21日办理了商品房预抵押登记。2009年1月23日，紫金银行六合支行将上述贷款9万元放入陈晓明尾号为1769的贷款账户，原告（陈某）实际使用该账户（资金）并归还该笔贷款。后原告在上述收据上加注“作废”、“后期杨某使用”字样。2009年8月，原告将案涉房屋出售给案外人杨某，杨某向原告支付购房首付款98428元。随后，原告向杨某交付案涉房屋，杨某于2010年9月装修入住。2016年8月陈某失去联系后，原告未继续归还上述贷款，经协商上述贷款由杨某继续归还。至2019年1月15日，杨某将上述贷款归还完毕，紫金农商银行六合支行向其出具了案涉房屋不动产抵押权消灭证明。后杨某要求办理不动产权证未果，遂向本院提起诉讼（另案处理）。随后，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，被告称2016年才知道杨某居住在案涉房屋中。上述事实，有当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、收据、《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、紫金农商银行收贷收息凭证及不动产抵押权消灭证明、不动产登记资料查询结果证明、以及本院（2019）苏0116民初6180号法庭审理笔录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人在民事活动中应当诚实信用，遵守社会经济金融秩序。本案中，原、被告于2009年1月17日签订的《南京市商品房预售合同》应属无效，理由如下：1.从首付款的支付情况看，合同约定“乙方于签订本契约时首付房款，余款办理银行按揭”，但被告并未支付首付款。被告辩称由陈某垫付首付款，与事实不符，本院不予采信。从原告提供的首付款收据看，三联单均完整在册，并加注“作废”字样，可见该款项未完成支付事实；2.从银行按揭贷款的办理情况看，原、被告提交给银行的首付款收据第二联系复印件，但该收据三联单原件均在原告处，且被标注“作废”字样，可见原告开具该收据仅为办理贷款需要；3.从银行按揭贷款的偿还情况看，被告并未实际偿还上述贷款。上述贷款，2016年7月以前由原告（陈某）偿还，2016年8月以后由杨某偿还。特别是2016年8月陈某失去联系后，被告仍未偿还上述贷款，有违常理，也违反上述合同约定的购房人（借款人）义务；4.从案涉房屋的交付和实际使用情况看，被告并未实际占有使用，而由杨某实际占有使用。案涉合同约定“甲方应于2009年5月31日前向乙方交付该商品房”，至被告自称2016年才知道杨某居住案涉房屋，期间长达7年，被告未曾催告，也未采取其他形式主张权利。即使如被告所述2016年才知道杨某占有使用案涉房屋，但此后仍未积极主张权利，明显与一般购房人行为不符。综上所述，本院认定原、被告于2009年1月17日签订的《南京市商品房预售合同》并非双方当事人的真实意思表示，而是以套取银行贷款为目的，以合法形式掩盖非法目的的合同，应属无效。故原告关于请求确认上述《南京市商品房预售合同》无效、被告协助办理商品房预售合同登记备案、预购商品房抵押预告登记注销手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告南京市六合城镇建设综合开发公司与被告陈晓明于2009年1月17日签订的宁房预售合字XXXXX号《南京市商品房预售合同》无效；二、被告陈晓明协助原告南京市六合城镇建设综合开发公司办理上述商品房预售合同登记备案、预购商品房抵押预告登记注销手续。案件受理费3957元，减半收取计1978.5元，由原告南京市六合城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二〇年二月六日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。