河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2020）冀02民终364号上诉人（原审原告）：车瑞芬，女，1945年5月19日生，汉族，农民，户籍地玉田县，现住唐山市。委托代理人：周玉红（系车瑞芬女儿），女，1978年4月21日生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：刘永刚，河北刘凤悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周泽华，男，1950年3月1日生，汉族，农民，现住玉田县。委托代理人：周美（系周泽华侄女），女，1987年4月4日生，汉族，农民，现住玉田县。委托代理人：张志有，河北唯实律师事务所律师。上诉人车瑞芬因与被上诉人周泽华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院(2019)冀0229民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。车瑞芬上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实部分错误。一审法院认定“19－2528号宅基地清理登记表（序号14395），在西定府村没有该宅基地及宅基地使用证”和“经查，截至开庭前，被告名下没有登记的宅基地使用权”是错误的。2、一审法院认为“原告称涉案房产未经共有权人同意，经查，签订合同时，有两个原告成年子女在场”也是错误的。3、一审判决适用法律错误。房屋买卖合同为无效合同，其一，被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同时已经在该村村集体拥有三处宅基地，被上诉人已经不符合再行购买宅基地的条件，违反国家强制性规定的合同应属无效合同。其二，涉案房屋至今没有转移登记到被上诉人名下，该房屋物权仍应属于上诉人家庭所有。被上诉人明知该房屋应属于上诉人家庭共有而购买，被上诉人的购买行为非善意。其三，被上诉人在拥有多处宅基地房产的前提下再行购买上诉人家庭宅基地的行为应当认定为无效行为。其四，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的价款实际为20000元，在卖房契上约定房价为6000元，双方如此约定的目的是为了少缴纳契税，根据合同法第五十二条规定，属于恶意串通损害国家利益的协议，该合同系无效合同。综上，请二审法院依法改判或发回重审。周泽华答辩称：一、一审法院认定被上诉人名下没有登记的宅基地使用权事实清楚，证据充分。1、玉田县窝洛沽镇土地管理所档案编号19－2431号宅基地清理登记表中记载的宅基地已经变更到周泽海名下；档案编号19－2579号宅基地清理登记表中记载的宅基地已经变更到张艳华名下。这些事实有一审法院在玉田县自然资源和规划局调取的证据可以证实。2、关于编号19－2528号宅基地清理登记表记载的事项，经核实该宅基地在西定府村根本不存在。二、一审法院认定签订合同时有两个上诉人成年子女在场事实清楚，证据充分。1、一审中的证人是卖房契中的执笔人和中证人，一审中这些证人证实了卖房时上诉人的两个成年子女均知情。按照农村买卖房产的风俗及交易习惯，都是买卖双方的家庭主户签订协议，而不是全体成员均签字，再找几个中证人签字按手印，本案中的卖房契完全符合农村卖房的风俗和交易习惯。上诉人起诉是在玉田县启动高铁新城项目政府给与拆迁补偿时，受巨大的拆迁利益驱动的情形下试图毁约，违背了民法诚实信用基本原则。三、一审法院适用法律正确。上诉人主张合同无效没有事实及法律依据。四、被上诉人在涉案房产居住至今并进行大规模的修缮，对涉案房产享有所有权。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。车瑞芬向一审法院提起诉讼请求：1、请求判令确认原被告签订的玉田县窝洛镇西定府庄村新兴里9号房屋的买卖协议无效；2、请求判令被告将原告所有的玉田县窝洛沽镇西定府庄村新兴里9号房屋宅基地本交还原告；3、由被告承担诉讼费用。一审法院经审理查明：原、被告均系玉田县窝洛沽镇西定府庄村村民。涉案房屋登记的土地使用权人为原告丈夫周盛广，玉田县宅基地清理登记表(刘学庄乡西定府庄村)，编号：14261，载明:“户主姓名:周盛广,批准亩数：0.4亩”。1988年11月10日，玉田县人民政府下发了宅基地使用证，编号：19-2620，载明:“户主姓名:周盛广,建房时间1951年”。2005年3月24日，原告与被告签订了卖房契，内容为：立卖契人车瑞芬愿将自己的瓦正房四间后厢二间连同一切院内建筑卖与周泽华名下，永远为业。经中说合当众言名卖价，人民币陆仟元，笔下交清不欠。自立契之日起，由周泽华一人管业，他人不得干涉，如有纠葛，由卖主一人承担。恐口无凭,立此契为证，立卖契人:车瑞芬。中证人果振东、果硕如、田昭、张永仁、张式成，王维汉执笔。契约房价6000元，原被告双方均认可实际房价2万元，契约签订后，被告支付了2万元购房款，购买涉案房屋后，被告与母亲、哥哥一起搬入涉案房屋居住。被告母亲去世后，其一直居住至搬迁。2007年5月，被告将涉案房屋的瓦全部更换为大红瓦，并对房屋及后院厢房进行了装修。2019年4月22日，周泽华与玉田县窝洛沽镇人民政府签订《玉田县高铁新城起步区搬迁项目货币补偿协议书》(编号：488),载明:“乙方(周泽华)应得货币补偿金额共计755940元。同日，周泽华与玉田县窝洛沽镇人民政府签订《玉田县高铁新城起步区搬迁项目安置房购买协议书》(编号：488),载明:“乙方(周泽华)可购房屋总面积267平方米，价格2600元/平方米，购房款共计694200元。乙方同意待国家相关部门付款条件成就时，直接将补偿款61740元转入乙方储蓄专用账户。经本院到玉田县自然资源和规划局调取的资料显示，周泽华名下宅基地号19-2431，于2017年7月18日出售给案外人周泽海，宅基地号19-2597，于2016年8月9日出售给案外人张艳华。19-2528号宅基地清理登记表（续号14395），在西定府庄村，没有该宅基地及宅基地使用证。一审法院认为：车瑞芬、周泽华经人见证，约定车瑞芬将案涉房屋以20000元的价格卖给周泽华，约定内容明确具体，应认定为系买卖双方当事人的真实意思表示，且多年来，涉案集体土地使用权证书一直由周泽华保管，周泽华一直在涉案房屋居住，已十余年，并对房屋进行了装修，原告及其三个女儿均未提出过异议，且该房屋已经因国家修建高铁而被征收拆迁，由被告周泽华签订了拆迁协议，应认定被告周泽华对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。原告称周泽华名下有三处宅基地，不符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，经查，截至开庭前，被告名下没有登记的宅基地使用权，对该项意见，本院不予采纳。原告称涉案房屋未经共有权人同意，经查，签订合同时，有两个原告成年子女在场，对于原告该项意见，本院不予采纳。综上，原告要求解除买卖协议、返还宅基地本的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。遂判决：驳回原告车瑞芬的诉讼请求。案件受理费80元，由原告车瑞芬负担。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为：上诉人车瑞芬与被上诉人周泽华于2005年3月24日签订的卖房契，内容具体明确，中证人有果振东、果硕如、田昭、张永仁、张式成，王维汉执笔，该协议应为双方真实意思表示，协议签订后被上诉人周泽华付清房款并实际占有、居住涉案房屋至政府拆迁，并在居住该房屋的十多年间对房屋进行了装修，不论签订协议时上诉人的女儿是否在场，多年来上诉人及其三个女儿均未提出过异议，上诉人主张其女儿签订协议时不在场不知情理据不足，上诉人以此为由主张协议无效违反诚实信用原则。上诉人主张被上诉人在拥有多处宅基地房产的前提下再行购买上诉人家庭宅基地的行为应当认定为无效行为，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，该规定为管理性规范，而非效力性规定，不应仅依据该规定否定买卖房屋协议的效力，综合本案的实际情况，本着有利于稳定现有的房屋占有关系及诚实信用原则，周泽华在涉案房屋实际居住多年已对该房屋形成了稳定的占有关系，且周泽华为本村村民，故应认定本案所涉房屋买卖协议有效。综上，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人车瑞芬负担。本判决为终审判决。审判长 高贺莉审判员 许永委审判员 姚春涛 二○二○年二月十二日书记员 王 玫