文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初470号原告（反诉被告，以下统称原告）：罗淑瑜，女，1944年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市，原告（反诉被告，以下统称原告）：肖政鸣，男，1941年2月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市，上述二原告共同委托诉讼代理人：郑灶利，广东辅安律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：陈一松，广东辅安律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：欧阳明，男，1962年2月25日出生，汉族，住广东省台山市，被告：蔡新平，男，1980年7月8日出生，汉族，住广州市白云区，被告：吴新新，男，1973年12月13日出生，汉族，住广东省台山市，被告：侯登娣，女，1981年11月5日出生，汉族，住湖北省浠水县，上述四被告共同委托诉讼代理人：谭智，广东保得利律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：张海圆，广东保得利律师事务所律师。原告罗淑瑜、肖政鸣与被告欧阳明、蔡新平、吴新新、侯登娣物权保护纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗淑瑜、肖政鸣的共同委托诉讼代理人郑灶利，被告欧阳明、蔡新平、吴新新、侯登娣到庭参加了诉讼。本案现已部分审理终结。原告罗淑瑜、肖政鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告欧阳明、蔡新平、吴新新将非法占有的位于广州市白云区*村四二队自然村*一楼以及地下室出入口的建筑（现门牌地址：白云区*村*10号一楼）腾空交还给两原告；2、判令被告欧阳明归还非法占用一楼以及地下室出入口的建筑租金97万元（自2010年11月1日至2018年11月30日，暂计8年1个月，按每月租金1万元计算，直至实际交还房屋之日止）；3、判令被告欧阳明、蔡新平、侯登娣将非法占有的位于广州市白云区*村四二队自然村*二楼（现门牌地址：白云区*村*10号二楼）腾空交还给两原告；4、判令被告欧阳明归还占用二楼的租金76万元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；5、判令被告欧阳明、吴新新将非法占有的位于广州市白云区*村四二队自然村*地下室（现门牌地址：白云区*村*10号地下室）腾空交还给两原告；6、判令被告欧阳明归还费用占用地下室的租金76000元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；7、判令被告欧阳明、吴新新将非法占有的位于广州市白云区*村四二队自然村*七楼（现门牌地址：白云区*村*10号七楼）腾空交还给两原告；8、判令被告欧阳明归还费用占用七楼的租金76000元（自2012年8月9日至2018年12月8日，暂计6年4个月，按每月租金1000元计算，直至实际交还房屋之日止）；9、本案的诉讼费由四被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系。两原告于1996年8月3日自建房屋取得了位于广州市白云区*村四二队自然村*一楼、二楼、三楼的宅基地证（现门牌地址为：白云区*村*街10号，宅基地证：穗同字第NO.*、NO.*、NO.*），后在六楼楼顶加建了一层，称为七楼，又建了地下室。该房屋一直由两原告一家人居住使用。两原告与被告是朋友关系。考虑到两原告夫妇年老，要回湖南老家养老，为方便房屋的管理，为能让被告为两原告管理一楼其三楼，于2012年8月9日签订了《房屋赠予和让售协议》，原告以低价15万元将二楼转让给被告，且赠送七楼和地下室让其使用，因七楼、地下室没办证，名为赠送，实为低价与二楼一起卖给被告。被告在2010年11月起至今，就代原告收一楼、三楼的租金，但被告一直没有把一楼房租交还给原告，一直侵占房租。一楼租金暂计为97万元，自2010年11月1日至2018年11月30日，暂计8年1个月，按每月租金1万元计算，直至实际交还房屋之日止。原告多次催讨租金，但被告至今仍未支付。原告了解到国家法律法规规定农村宅基地房屋不能买卖，因此向白云区法院提起诉讼，要求确认原告与被告欧阳明于2012年8月9日签订的《房屋赠予和让售协议》无效。白云区法院作出（2017）粤0111民初7062号民事判决书，判决原告与被告欧阳明所签的《房屋赠予和让售协议》除了第五条外其余内容均无效。协议第五条是原告对自己房屋继承问题处理的约定。被告欧阳明提起上诉，广州市中级法院开庭审理，最终判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋现由欧阳明、吴新新、蔡新平、侯登娣占有、使用。综上所述，原告与被告欧阳明所签的上述协议无效。现原告向法院提起诉讼，要求众被告交还场地，并要求被告欧阳明支付上述租金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告欧阳明辩称，不同意两原告对其的诉讼请求，理由如下：1、根据2012年8月9日签订的《房屋赠予和让售协议》第五条的约定，涉案房屋于2012年8月9日已归原告儿子肖巍所有，相关的租金由肖巍决定。两原告已不是涉案房屋的权益人，其无权主张涉案房屋的权益。法院应当驳回两原告的全部诉讼请求。2、被告欧阳明从未占有或使用涉案房屋，亦未将涉案房屋出租。两原告要求被告欧阳明返还涉案房屋缺乏事实和法律依据。退一步而言，两原告于1998年11月10日向被告欧阳明借款20万元，并分别于1999年1月30日及2006年3月21日声明用涉案房屋清偿债务，故在两原告未清偿债务前亦无权要求返还。3、据知，涉案房屋由两原告自行出租或委托他人代为出租。被告欧阳明未收取过涉案房屋任何租金，更未非法占有涉案房屋租金。两原告要求被告欧阳明返还非法占有租金缺乏事实和法律依据。同时，两原告要求返还的租金绝大部分已过诉讼时效。法院对其诉讼请求依法应当驳回。被告蔡新平辩称，不同意两原告对其的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋由其妻子被告侯登娣依法承租并依约支付租金。其依法享有涉案房屋的使用权。2、涉案房屋由两原告委托被告吴新新代为对外出租，并与被告侯登娣签订了《租赁合同》，合同期限至2022年11月1日。《租赁合同》合法有效。被告蔡新平依法取得涉案房屋的使用权，并对涉案房屋进行了装修，每月按期支付租金。目前，租赁期限尚未届满。两原告要求被告蔡新平返还涉案房屋不应得到支持。请求法院驳回两原告对被告蔡新平的全部诉讼请求。被告吴新新辩称，不同意两原告对其的诉讼请求，理由如下：被告吴新新未占有或使用涉案房屋。两原告请求其返还涉案房屋缺乏事实和法律依据。请求法院驳回两原告对其的全部诉讼请求。被告侯登娣无答辩意见。被告欧阳明向本院提出反诉请求：1、判令两原告向被告欧阳明返还20万元借款及利息暂计5万元（实际利息以20万元为基数，按同期人民银行的贷款利率从1998年11月11日计至两原告返还全部借款之日止）；2、判令两原告返还购房款15万元；3、判令两原告赔偿被告欧阳明涉案房屋二、七楼、地下室、地下室入口建筑物的现值与购房款之间的差额暂计175万元，以法院委托评估的金额为准）；4、本案诉讼费、评估费由两原告承担。事实和理由：1998年11月10日，两原告因项目开发需要支付融资及工程费用向被告欧阳明借款20万元，并向被告欧阳明出具借条，确认借款为20万元，借期为半年，从即日至1999年5月9日止，利息按照银行同期利率到期一次性支付，同意以*村*街10号*楼一至三层的产权物业作借款的风险抵押。1999年1月30日，两原告向被告欧阳明表示，难以偿还借款，同意将抵押物*楼一至三层当做借款偿还。2006年3月21日，原告肖政鸣再次向被告欧阳明表示，确认将*楼一、二、三、七层4个套间用于抵债。后被告欧阳明表示同意，但抵押的房屋仍由两原告出租和收取租金。2019年3月，被告欧阳明收到本诉民事起诉状，要求返还涉案房屋及非法占有租金。被告欧阳明认为两原告歪曲事实，有侵害其合法权益之意。综上所述，被告欧阳明认为，其与两原告之间的民间借贷合法有效，其已将借款交付给两原告，两原告理应按期归还本金及利息。借款到期后，两原告多次同意以抵押房屋偿还借款，故被告欧阳明未主张其返还借款。现两原告出尔反尔，利用合同无效的法律漏洞来损害被告欧阳明的合法权益。因此，被告欧阳明提起反诉，请求法院判如所请。原告罗淑瑜、肖政鸣辩称，同意返还购房款15万元，但主张在被告欧阳明应向其支付的场地使用费中抵销。不同意其他反诉请求，理由如下：1、被告欧阳明仅支付购房款15万元给两原告，没有实际出资建设涉案房屋。白云区法院已有生效判决确认双方签订的《房屋赠予和让售协议》主要内容无效。根据公平合理的原则，两原告认为由两原告返还购房款、被告欧阳明返还涉案房屋比较公平。被告欧阳明主张按照涉案房屋现值与购房款之间的差额计算没有事实和法律依据。2、被告欧阳明主张的20万元借款并无事实依据。被告欧阳明从未向两原告交付20万元借款。当时，被告欧阳明有其他困难，请求两原告出具借款等材料。两原告出于信任、帮助被告欧阳明的心态，按照被告欧阳明事先打印好的资料照抄。《房屋赠予和让售协议》中的第4条约定“为原双方有关此住房的所有承诺，包括文字的、口头的资料一律无效，以本协议为准”，正是指向被告欧阳明提供的证据借条、借款偿还协议、借款偿还意愿、几点声明及其他相关房屋的承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据宅基地使用证、民事判决书、生效证明、房屋租赁合同、收款收据、《房屋赠与与让售协议》、评估报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗淑瑜、肖政鸣系夫妻关系。广州市白云区*村四二队*楼（以下简称涉案房屋）已于1996年8月3日（罗淑瑜、肖政鸣婚姻存续期间）核发农村（墟镇）宅基地使用证，登记层数为6层，实际层数为7层，其中一楼、二楼、三楼登记面积均为137.5平方米，使用人姓名均为罗淑瑜，宅基地证号分别为穗同字第NO.*、NO.*、NO.*。涉案房屋现地址为：广州市白云区永平街*村*街10号。2012年8月9日，罗淑瑜、肖政鸣（赠与人）和欧阳明（受赠人）签订《房屋赠予和让售协议》，约定：鉴于受赠人曾对赠予人的照料和帮助，现就房屋赠予、让售事宜立协议如下：一、赠予人位于广州市白云区*村*街十号七楼住房一套（面积137.5㎡）无偿赠予欧阳明先生，从即日起，所有权、管理权、使用权等权益归欧阳明所有。二、本幢楼二楼住房一套，面积137.5㎡，以壹拾伍万元的低于成本价让售给欧阳明先生，房款付清后，该套住房的所有权、管理权、使用权、继承权等权益归欧阳明先生所有。三、本协议是赠予人真实的意愿的反应，受法律保护，赠予人的亲属子女，均不得以任何借口，对此协议要求变更、修改或废除。四、原双方有关此住房的所有承诺，包括文字的、口头的资料一律无效，以本协议为准。五、赠予人另有本幢一楼、三楼两套住房，按继承法之规定，由儿子肖巍继承，其所有权、使用权、管理权、继承权等权益，从即日起归肖巍所有。（一楼出租合约未到期前，暂由欧阳明代为管理，租金汇到肖政鸣指定的银行账户，租约期满后，由肖巍自行决定。）六、本幢楼的地下室车库由欧阳明及肖巍共同使用共同管理。七、凡属于当地街道有关与房屋相关的集资摊派，应由欧阳明、肖巍两人按当地的相关规定分摊。八、本协议一式三份，受赠人、赠予人及肖巍各一份，具有同等法律效力。2012年8月9日，欧阳明向罗淑瑜、肖政鸣支付涉案房屋二楼的购房款15万元。罗淑瑜、肖政鸣将二楼、七楼交付欧阳明占有、使用。2017年6月7日，罗淑瑜、肖政鸣向本院以房屋买卖合同纠纷起诉欧阳明，主张确认《房屋赠予和让售协议》无效、返还涉案房屋、返还一楼租金72000元（2015年6月1日至2017年6月1日）等诉讼请求。本院以（2017）粤111民初7062号立案审理。诉讼期间，罗淑瑜、肖政鸣撤回了确认合同效力之外的其他诉讼请求。2018年2月7日，本院作出（2017）粤0111民初7062号民事判决，判决确认《房屋赠予和让售协议》除第五条外其余内容均无效。后欧阳明不服上述判决，向广东省广州市中级人民法院提出上诉。广东省广州市中级人民法院以（2018）粤01民终16627号立案审理。同年10月29日，广东省广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终16627号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同年10月31日，上述民事判决发生法律效力。2019年1月7日，罗淑瑜、肖政鸣提起本案诉讼。诉讼中，罗淑瑜、肖政鸣申请对涉案房屋地下室、一楼、一楼车入口建筑物（小档口）、二楼、七楼2012年9月9日至现场勘验当月的租金收入进行评估；欧阳明申请对涉案房屋二楼、七楼、地下室、地下室出入口建筑物（小档口）现值损失进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司为评估机构进行评估。2019年6月19日，评估机构到现场进行了勘验。同年10月16日，评估机构作出评估报告，结果如下：1、至现场勘验之日2019年6月19日，涉案房屋一层小档口地下室的现值为78697.17元；一楼商铺地下室的现值为189160.05元；二楼的现值为272423.74元；七楼的现值为325267.56元。2、2012年9月9日至现场勘验当月2019年6月期间，一楼商铺地下室租金价格为147157.79元，2019年6月租金价格为1868.67元；涉案房屋一楼商铺租金价格为271016.35元，2019年6月租金价格为3748.04元；一楼小档口租金价格为54255.78元，2019年6月租金价格为750.33元；一楼小档口地下室租金价格61222.77元，2019年6月租金价格为777.43元；二楼租金价格194909.99元，2019年6月租金价格为2274.33元；七楼租金价格234390.1元，2019年6月租金价格为2715.5元。后本院发现司法委托部门移交委托材料时未将双方确定的现值损失基准日（2019年3月25日）移交通知评估机构，导致评估报告结果略有偏差，遂协调评估机构根据上述基准日进行微调，结果如下：至2019年3月25日，涉案房屋二楼的现值为278209.63元；七楼的现值为332175.78元。另查明：1、欧阳明与吴新新于2011年12月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区*村*街10号一楼，租赁期限从2011年12月1日起至2016年12月1日止，月租金600元等等。2、欧阳明与吴新新于2016年12月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区*村*街10号房屋一楼地下车库入口，面积约30平方米，租赁期限从2016年12月2日起至2022年12月2日止，月租金600元等等。3、欧阳明于2013年3月1日与吴新新签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区*村*街10号七楼，租赁期限从2013年3月1日起至2023年3月2日止，月租金800元等等。4、欧阳明与蔡新平的配偶侯登娣于2016年10月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋为白云区*村*街10号二楼，租赁期限自2016年11月1日起至2022年11月1日止，月租金1000元等等。5、蔡新平在2017年接受法院调查时表示其已承租一楼、二楼，并分别与罗淑瑜、肖政鸣、欧阳明签订租赁合同，租期从2016年起至2022年止，实际向吴新新交租金。涉案房屋的出租、转租及实际使用人的情况如下：            房屋位置              有无宅基地      使用证              出租人-承租人                  地下室      （位于一楼商铺下）              无              欧阳明-吴新新-蔡新平                  地下室      （位于地下室出入口下）              无              欧阳明-吴新新-案外人                  一层商铺              有              欧阳明-吴新新-蔡新平                  地下室出入口建筑      （位于一层）              有              欧阳明-吴新新-案外人                  二楼              有              欧阳明-吴新新-侯登娣                  七楼              无              欧阳明-吴新新      本院认为，罗淑瑜、肖政鸣享有涉案房屋一楼商铺的所有权。欧阳明未能证明其享有合法出租上述房屋的权利。因此，其与上述房屋的转租人、实际使用人应当共同向罗淑瑜、肖政鸣返还上述房屋。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明、吴新新、蔡新平返还一楼商铺的本诉请求，本院予以支持。根据之前的生效民事判决，《房屋赠予和让售协议》除第五条外的其他约定均无效。因此，对于涉案房屋中的二楼、七楼及一楼商铺地下室，欧阳明及转租人、实际使用人无权占有、使用，应当将上述房屋返还给罗淑瑜、肖政鸣。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明及转租人、实际使用人返还上述房屋的本诉请求，本院予以支持。其中，欧阳明、吴新新、蔡新平负有返还一楼商铺地下室的义务；欧阳明、吴新新、侯登娣负有返还二楼的义务；欧阳明、吴新新负有返还七楼的义务。对于欧阳明对罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明返还20万元借款及利息的反诉请求，因与本案并非同一法律关系，故本院不予处理，欧阳明可另案主张。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还购房款15万元的反诉请求，本院予以支持。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还涉案房屋二楼、七楼现值与购房款的差额的反诉请求，本院予以支持。经核定，上述差额为460385.41元（278209.63元+332175.78元-15万元）。对于欧阳明主张罗淑瑜、肖政鸣返还涉案房屋地下室现值与购房款差额的反诉请求，因罗淑瑜、肖政鸣仅同意欧阳明使用地下室，并无将地下室处分给欧阳明的意思，故欧阳明无权根据无效合同向罗淑瑜、肖政鸣主张现值损失的权利。在本案最后一次庭审中，吴新新经询问后才披露地下室出入口建筑及对应地下室另有他人实际使用。为避免继续查明该部分事实而导致诉讼过分迟延，本院决定对罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明、吴新新返还地下室出入口建筑及对应地下室的诉讼请求继续查明事实后再行判决。对于罗淑瑜、肖政鸣主张欧阳明归还涉案房屋租金的诉讼请求，因该部分事实存在不清楚的问题，故本院对该诉讼请求继续查明事实后再行判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告欧阳明、吴新新、蔡新平共同将位于广州市白云区永平街*村*街10号一楼商铺及对应地下室返还给原告罗淑瑜、肖政鸣；二、被告欧阳明、吴新新、侯新娣共同将位于广州市白云区永平街*村*街10号二楼返还给原告罗淑瑜、肖政鸣；三、被告欧阳明、吴新新共同将广州市白云区永平街*村*街10号七楼返还给原告罗淑瑜、肖政鸣；四、原告罗淑瑜、肖政鸣于本判决生效之日起五日内向被告欧阳明返还购房款15万元；五、原告罗淑瑜、肖政鸣于本判决生效之日起五日内向被告欧阳明赔偿房屋现值损失460385.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费待后续判决一并处理。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  王苏娟人民陪审员  谢 琼二〇二〇年二月十七日书 记 员  林嘉仪冼颖斯