广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初13378号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁秀莹，女，该公司员工。被告（反诉原告）：王晶晶，女，1982年12月1日出生，汉族，住广东省南雄市。被告（反诉原告）：欧阳效明，男，1980年10月3日出生，汉族，住广东省南雄市。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）欧阳效明、王晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。利合物业公司的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹及王晶晶、欧阳效明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利合物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费14031.78元及违约金（物业服务费从2016年11月01日起计至2019年07月31日止，按每月317.58元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费1.76元及经济损失（公摊水费从2016年8月1日起计至2019年5月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1778.16元及经济损失（公摊电费从2016年8月1日起计至2019年05月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4、判令本案诉讼费用由两被告承担。上述1-3项物业服务费及公摊水电费用合计金额为12211.70元。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。两被告为天誉8座34层3404单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。两被告与原告于2016年6月30日签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计收（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年8月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但两被告无正当理由拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，两被告仍未清偿欠费。两被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。王晶晶、欧阳效明答辩称，我方不同意原告的诉讼请求。一、我方认为双方签订的《前期物业服务协议》应为无效合同。因为原告与开发商签订《广州亚运城（三期）前期物业服务协议》时仅具有二级物管资质，根据《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，仅可以承接30万平方米以下的住宅项目，而亚运城天誉小区总建筑面积将近300万平方米，但由于原告为开发商的全资子公司，将天誉小区拆分为四份前期物业服务协议以规避法律强制性规定，但实质上整个天誉小区均由原告提供物业管理服务。因此，原告与开发商签订的前期物业服务协议因违反法律法规强制性规定应认定为无效合同。由于原告与开发商签订的《广州亚运城（三期）前期物业服务协议》无效，则无权与我方签订《前期物业服务协议》。因此，不具有相关资质签订《前期物业服务协议》应为无效合同。二、虽然原告签订上述协议时不具有一级物管资质，但也有向被告及小区业主提供物业管理服务，我方愿意按照广州市住宅物业服务收费参考标准的五星服务标准（即1.08元/平方米/月）计付物业服务费。三、《前期物业服务协议》约定的违约金以千分之五每日计算，我方认为约定的违约金过分高于造成的损失，并且原告未能提供质价相符的服务是逾期交纳物业管理费的过错方，所以不存在违约金之说。四、原告提交的公摊水电费为其自行制作的表单，没法显示真实的公摊水电使用情况。并且该费用均为《物业服务收费管理办法》第十一条中明确规定的实行物业服务费用包干制的物业服务成本中的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用。并以含公摊面积的房屋建筑面积按《物业服务收费管理办法》第九条规定包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用计付，原告不应转移成本，向我方重复收费。王晶晶、欧阳效明向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》无效；2、判令被告返还已交的物业费中多交的金额581.82元（物业服务费应按照五级标准1.08元/平方米/月计算）；3、判令本案全部费用由被反诉人承担。事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2016年6月30日在被要求必须签署才能完成收楼手续的情况下，与利合物业公司签署《前期物业服务协议》（以下称《协议》），并于被要求同一日需预缴齐3个月物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元／平方米／月。根据当时有效的穗价(2013)233号《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（以下称《参考标准》），一级服务的收费最高标准为2.8元／平方米／月，本人参照参考标准的一级服务标准对比证实利合物业公司所提供的服务未能达到2.8元/平方米/月（一级标准）的标准，构成违约；经多次多方向利合物业公司的管家、物业经理反应要求利合物业公司根据参考标准要求改善服务质素无果，因此本人于2016年11月开始暂停支付物业服务费。之后发现利合物业公司与利合房地产开发有限公司签订《广州亚运城前期物业服务合同》时，仅具有二级物管资质，根据当时执行的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，仅可以承接30万平方米以下的住宅项目，而亚运城天誉小区总建筑面积为273万平方米，即利合物业公司当时根本无合格资质承接该项目，与开发商签订的合同亦应该因违反法律法规强制性规定而视为无效。在收楼时强制要求签署《协议》，否则不予以发放钥匙。利合物业公司不仅故意隐瞒小区业主（包括反诉原告）其不具备服务资质的事实，并利用信息和权责不对称实施合同欺诈强迫反诉原告在内的小区业主（包括反诉原告）签署协议，违背了《中华人民共和国合同法》第三条平等原则，第四条合同自由原则，第五条公平原则，第六条诚实信用原则，根据《合同法》第五十二条判令《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》是无效合同。二、国家建设部于2015年5月4日将原《物业管理企业资质管理办法》修改为《物业服务企业资质管理办法》，强调的物业服务的服务本质。利合物业公司不仅未能提供质价相符的服务，甚至到达罔顾小区居民（包括反诉原告）的生命以及财产安全的程度。利合物业公司服务未达到《参考标准》及《住宅物业管理服务规范DBJ440100/T259-2016》所规定的一级物业服务的事实列举如下：1、小区门禁形同虚设。虽然小区出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障，多次发生业主锁被破坏、车辆轮胎被扎等危害业主生命财产安全的事件，甚至小区恒温泳池被不明来历人员连续一星期拆毁都没有阻止。连最基本的看门的服务都未做到。违反《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点，这些不作为的行为不仅不能满足《参考标准》的最基本服务要求，更是违反了前期协议第二章第二条第8条的双方约定，由于利合物业公司违反了前期协议第五章规定的义务，对业主造成了经济损失，按前期协议第六章第十八条的规定，利合物业公司应给予赔偿。2、公共设施维护失职。2.1根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；而事实上，每次下雨之后，小区路面都会到处积水，并且不是局部，而是多处积水。小区公共部位到处残破不堪，面目全非。违反前期协议第二章第二条第1.2条。2.2根据《参考标准》（四）保洁服务一级标准：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。而实际楼道清洁频率为若干天一次，服务标准甚至不满足五级标准的一天不少于一次的要求！楼道长期积灰，地面清洁马虎应付，清洁人员还将垃圾往楼下扔，且清洁质量差并非本人个案，而是具有普遍性，并且物业清洁人员配备严重不达标，每座常驻清洁人员只有一人。故利合物业公司服务严重不符合一级收费标准。本人住宅门口日常清洁抽检结果见证据链视频，远远不达《参考标准》。2.3根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，小区多次发生电梯空降，骤停，甚至维护不当的泡水事件，并且每当发生险情物业都无按相关规格排除处理。经向住建、安监、工商、12345热线多方面反应投诉，情况仍未得到解决，利合物业公司视小区业主（包括反诉原告）生命安全为儿戏。人民生命财产安全岌岌可危，提心吊胆过日子。2.4八栋大堂雨棚玻璃长期没有更换，业主人身安全的风险极大。3、消防安全是性命攸关的重要事顶，利合物业公司不单没按规定对消防设备定期检查，甚至为应付检查造假，消防设备破损情况非常严重并且普遍存在，即便收到消防及相关部门发出的整改通知也没有任何改善，简直视人民生命财产安全为草芥。3.1根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，利合物业公司只是更新了消防设施检查时间，并不对实物进行检查。3.2根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区里有的消防设施的检查日期为2019年1月3日，已经连续3个月未进行过检查。3.3根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区负一层车库消防设施检查日期造假，检查日期几乎全都写着2019年5月4日。3.4根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，邻居2019年5月25日投诉后，在利合物业公司整改之后，消防设施检查日期变成了2019年4月2日，早于整改日期，说明检查日期再次造假。3.5根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，防火门多数破损，缺乏定期维护，2018年11月在业主投诉且收到消防部门责令后，物业才进行整改。3.6根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，整改经过一段时间后，2019年4月-5月期间，再次发现消防门多处破损的情况。3.7消防设备至少未拆除红色罩，发生火灾时无法工作，无法在火灾初期发出火灾警报，延缓灭火时间，加重损失，甚至造成严重的人员和财产损失。4、停车场负二楼垃圾长期堆放所产生的卫生安全、消防安全问题，以及逢雨天漏水问题长期没有得到解决。根据《参考标准》（四）保洁基本服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。而利合物业公司长期将负二层车库作为垃圾存放处。业主们多次反映，物业无动于衷。知道2018年7月9日发生火情，业主们及本人向12345平台投诉，平台责令利合物业公司及时清理，但到2018年8月31日仍未清理，再向物业经理反映无果，直至2018年10月9日事隔三个月仍未开始处理，再次向12345反映才开始清理，直到2018年10月22日才清理完毕。2018年8月31日在向物业经理反映垃圾问题的同时投诉了停车场漏水的情况，2018年10月22日起物业无故将停车场封闭只供一台高档汽车停放，本人向12345反映情况，根据平台2018年11月12日以及2018年12月4日两度回应，物业回复是进行漏水维修，但直至2019年8月25日仍发生漏水险情，至今仍未解决。根据以上事实，参照《参考标准》，其中“（一）综合管理服务规定，此项只能按第四级作为评定标准。参照《参考标准》，其中“（二）物业共用部位和共用设施设备维护“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准，”根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进，岗亭形同虚设，所以只能按第5级作为评定标准。（四）保洁服务“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准。根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第4级作为评定标准。因此，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、《协议》所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，并且被反诉人未能提供质价相符的服务是逾期缴纳物业管理费的过错方，所以不存在违约金之说。四、《协议》第三章第四条记载本园区的物业服务费采取包干制方式。本人物业的套内建筑面积为90.33平方米，公用公摊建筑面积为23.1平方米，合计房屋建筑面积为113.43平方米，反诉原告住宅应按2.8元/平方米/月向反诉被告交纳物业管理费。根据国家发改委和建设部颁发的发改价格【2003】1864号《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公经费；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业收取的服务费是根据房屋建筑面积计算其中已包含公用公摊面积、亦以固定物业服务费用支付，而所谓公摊水费公摊电费属于物业服务成本中物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；不应转移成本，重复收费。《协议》所记载的《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务中公共水电费公摊问题的通知》粤价【1997】173号中并未提及包干制及进行解释，所以并无关联性，不适用包干制及本案审理判定。综上所述，直至提起反诉之日，利合物业公司无视国家法律法规，不但没有提供质价相符的服务，并且完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致小区的物业服务问题始终无法得到解决，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，恳请依法判决支持反诉原告之诉求。利合物业公司对反诉答辩称：我方不同意被告的反诉请求，首先，《前期物业服务协议》是双方自愿签订的，是物业公司与所有业主签订的，是同样的版本。被告在购买物业的时候也知道是我司向天誉提供物业服务的，我方根据政府的中标入住涉案小区，《前期物业服务协议》的版本是根据政府发布的版本拟定的，不存在无效的理由。关于被告提及的返还物业费的事宜，是没有法律以及事实依据的，我方证据已经证实了我司按照《前期物业服务协议》第二章的内容去履行物业服务，因此业主应该按照《前期物业服务协议》约定的内容支付物业服务费，而且天誉大部分业主也是按时按标准向我方支付物业费的，根据1.08元的标准来认定是没有任何约定和事实依据的，而且会损害绝大部分业主的权利，我司对于天誉的服务在2017年获得了广州市物业管理小区的称号，物业服务是一个长期动态的过程，希望业主不要被微信群里面或者部分业主鼓动，去恶意欠费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2015年4月4日，王晶晶、欧阳效明与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：王晶晶、欧阳效明购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号8座（D区A-6栋）房3404房（以下简称“涉讼房屋”），房屋建筑面积为112.7587平方米（实测面积为113.42平方米），其中套内建筑面积90.2571平方米，共有分摊面积约22.5016平方米。2016年6月30日，王晶晶、欧阳效明办理收楼手续，并在《广州亚运城天誉（三期）收楼签收一览表》中签字确认。同日，王晶晶、欧阳效明作为甲方，利合物业公司作为乙方，签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》（以下简称《前期服务协议》），协议约定由乙方提供物业管理服务，包括根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查或日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；对消防设施设备进行维护，保持消防设施设备处于正常使用状态；协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括对本园区公共区域及进出本园区的各进出口进行巡查、管理；本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方交纳物业服务费的方式、住宅标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.8元计收[不包含公摊费用，具体分摊项目、办法和方式按《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电分摊问题的通知》（粤价【1997】173号）等相关规定执行]，房屋建筑面积与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；甲方或物业使用人应当按时交纳包括但不限于水、电、燃气、通讯、智能家居系统、有线电视、污水处理、防雷设施检测等费用，并承担不按时交费的责任；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日之次日起交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，否则自逾期之日起每日按应付未付物业服务费5‰交纳违约金。同日，欧阳效明在《业主承诺书》中签名确认已阅知《广州亚运城天誉（三期）临时管理规约》，愿意遵守规约的规定。现利合物业公司以王晶晶、欧阳效明逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。王晶晶、欧阳效明在答辩期间对利合物业公司提出反诉。庭审时，双方当事人确认，王晶晶、欧阳效明于2016年9月入住涉讼房屋，其仅在收楼时预交了3个月的物业服务费，此后未再交纳物业服务费。双方当事人对物业服务质量及物业服务费收费标准存在争议。王晶晶、欧阳效明主张，2016年利合物业公司仅具备二级物管资质，仅可承接建筑面积30万平方米以下的住宅项目，亚运城天誉小区总面积接近300万平方米，利合物业公司承接亚运城天誉小区物业管理服务违反法律法规强制性规定，且王晶晶、欧阳效明不签订该份协议，不能拿到涉讼房屋的钥匙，其签订该份协议是受到胁迫，故《前期物业服务协议》无效。《前期服务协议》约定的物业服务费为2.8元/平方米/月，利合物业公司亦未能提供质价相符的物业管理服务：1、虽然小区出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，经常有商家进入小区派发广告传单，多次发生业主门锁被破坏、车辆轮胎被扎等事件，小区恒温泳池连续一周被拆毁；2、小区公共部位残破不堪，小区路面在下雨天多处积水；3、公共部位清洁不达标；4、小区电梯维护不当，多次发生空降、骤停、泡水事故；5、大部分消防设备未拆除红色外罩，不能正常使用，而且利合物业公司未按规定检查灭火器且伪造检查记录；6、负二层停车场漏水一直得不到维修，而且被用作垃圾存放，还曾发生火情；8、发生问题时，利合物业公司的工作人员不主动处理，且电话、微信多次均不予理会，例如八栋大堂雨棚玻璃损坏了2个多月没有更换，关于上述的安全、卫生、消防问题业主投诉至12345，利合物业公司依然不处理或多次投诉才稍作整改。王晶晶、欧阳效明曾多次向利合物业公司反映，要求改善服务未果，故自2016年11月起拒绝缴纳物业服务费。但考虑到利合物业公司确有提供物业服务，王晶晶、欧阳效明只愿意按1.08元/平方米/月支付物业服务费，利合物业公司还应向其退还已交物业费中多交的581.82元。利合物业公司要求的物业服务费违约金过高且没有依据，王晶晶、欧阳效明不同意支付违约金。此外，《前期物业服务协议》约定采取包干制的方式收取物业服务费用，不应该另行收取公摊水电费。为证明上述主张，王晶晶、欧阳效明提供了以下证据：证据①反映亚运城天誉小区大门、停车场、消防设施、电梯、楼道、绿化等情况等45张照片以及视频；证据②亚运城天誉小区业主向12345投诉利合物业公司的情况及业主在微信群讨论物业服务不达标的聊天记录；证据③穗价[2013]233号《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》及其附件《广州市住宅物业服务收费参考标准》，《住宅物业管理服务规范》，《物业服务收费管理办法》，《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（粤价[1997]173号）。利合物业公司确认证据①中的照片为天誉小区内照片，视频中部分地点为天誉小区，部分不是在天誉小区内，这些照片和地点为天誉小区内的视频只是一个时间点的拍摄，但是物业服务是一个长期动态的过程，出现问题是难免的，处理需要一定时间，但不代表利合物业公司的所有工作不到位，利合物业公司在小区安排有24小时门岗值班，有对外来车辆、人员进行登记管理，小区内泳池属于政府的规划，责任不在利合物业公司，小区内部的清洁外包给其他公司，由物业管理部管理现场的清洁品质，若电梯发生故障会及时得到处理，八栋大堂雨棚玻璃已更换，消防设施设备是开发商的问题，与本案无关，利合物业公司有对消防设施设备进行维护，负二层地下车库的产权是开发商的，渗漏维修应由开发商负责，且负二层的车库尚未开放，利合物业公司已经督促开发商维护渗漏问题。对证据②，针对业主提出其他问题，利合物业公司均有及时处理。对证据③公摊水电费是按照广州市政府粤价1997年173号文件等规定执行，《前期物业服务协议》对物业收费及公摊水电费作出了约定，利合物业公司收取的费用符合法律法规和合同约定。利合物业公司主张，其于2014年已经具备一级物管资质，其是通过政府招投标合法中标，承接天誉小区的物业工作，《前期物业服务协议》是合法有效的合同。其根据合同的约定，为小区提供包括房屋建筑公共部位的维护、公共设施维护、管理、绿化、清洁、安全秩序、社区文化等服务，收取物业管理费，物业管理费是按照广州市政府粤价1997年173号文件等规定执行的，没有违反法律法规的规定。王晶晶、欧阳效明未按期缴纳物业管理费、公摊水电费构成违约，除了缴清前述费用外，还应按合同约定支付违约金。为证明其主张，利合物业公司提供了以下证据：证据①广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《前期物业管理中标备案回执》，发证日期为2016年12月10日的《资质证书》，其上记载利合物业公司具备1级资质；证据②利合物业公司在天誉小区提供服务的照片，包括清洁、绿化、工程维修、拆除烟感保护罩、八栋大堂雨棚玻璃已更换的图片，《访客人员登记表》、《来访车辆登记表》、天誉小区物业服务获奖照片以及物业感谢信；证据③水费发票6张、电费发票6张、电费通知单5张、水电费公示照片6张、水电费在小区大堂公示图片6张，2016年7月至2019年5月天誉8座公共用水分摊公示、2016年7月至2019年4月天誉8座公共用电分摊公示，天誉8座3404欠费明细表、缴费通知单、催费通知单，收件人为王晶晶、欧阳效明，收件人地址为天誉8座3404的邮件单，邮寄日期为2019年6月19日，邮单记录状态为已签收，箱收。王晶晶、欧阳效明仅对八栋大堂雨棚玻璃更换图片、《来访车辆登记表》予以确认，对其他证据均不予确认，但是认为八栋大堂雨棚时隔4个月才修复，《来访车辆登记表》仅为一天的记录，不清楚其他有否登记，王晶晶、欧阳效明从未收到催缴物业费的单据，也不曾留意公共用水用电的公示，不同意支付公摊水电费。本院认为，利合物业公司与王晶晶、欧阳效明之间的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。利合物业公司提交证据证明其承接亚运城天誉小区是通过中标，也提交了物业资质证明，王晶晶、欧阳效明主张《前期物业服务协议》无效并无法律依据，其主张签订协议时受胁迫亦无提供证据证明，对其主张本院不予支持。关于利合物业公司的物业服务质量。王晶晶、欧阳效明在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也可能滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，王晶晶、欧阳效明在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，其已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费。王晶晶、欧阳效明在本案中不享有同时履行抗辩权，王晶晶、欧阳效明以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是王晶晶、欧阳效明未及时支付物业服务费的原因之一，同时王晶晶、欧阳效明作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。王晶晶、欧阳效明提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉讼房屋物业服务费应按住宅物业收费标准五级计收及退还多收物业服务费的诉请，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于王晶晶、欧阳效明拖欠的费用具体情况。利合物业公司、王晶晶、欧阳效明均确认王晶晶、欧阳效明未支付2016年11月1日至2019年7月31日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋合同约定的建筑面积为112.7587平方米，实测面积为113.42平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，王晶晶、欧阳效明拖欠的物业服务费应为10480元（113.42平方米×2.8元/平方米/月×33个月），利合物业公司主张王晶晶、欧阳效明应付物业管理费10431.78元是对其自身权利的合法处分，本院予以准许。利合物业公司在本案另主张王晶晶、欧阳效明应支付的公摊水1.76元、公摊电费1778.16元在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。王晶晶、欧阳效明提出公摊水费和电费不应另行收取的抗辩意见，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。关于违约金计付问题。王晶晶、欧阳效明的拖欠物业服务费及公摊水电费、电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以317.58元（113.42平方米×2.8元/平方米/月）为本金，以中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王晶晶、欧阳效明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年7月31日的物业服务费共计10431.78元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以317.58元为本金，分别从拖欠当月的6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告王晶晶、欧阳效明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年8月1日至2019年5月31日止的公摊水费1.76元及经济损失（经济损失的计算方式为以1.76元为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；三、被告王晶晶、欧阳效明应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年8月1日至2019年5月31日止的公摊电费1778.16元及经济损失（经济损失的计算方式为以1778.16元为本金，从2019年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，公摊电费的经济损失总额以公摊电费本金为限）；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告王晶晶、欧阳效明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费53元，反诉受理费70元，合计123元，由被告王晶晶、欧阳效明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 祎二〇二〇年二月十七日书记员 王韵曌