江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初3897号原告：萍乡市浙江商会，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区登岸东路25号，统一社会信用代码513603005865830897。法定代表人：竺君灿，会长。委托诉讼代理人：李辉萍、叶鹏（实习），江西一纯律师事务所律师。被告：江西通和置业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区经贸大厦12楼，统一社会信用代码91360301MA35HUCN65。法定代表人：余建民，董事长。委托诉讼代理人：徐晓仙，公司财务人员。委托诉讼代理人：杨宇明，江西金鳌律师事务所律师。原告萍乡市浙江商会（以下简称浙江商会）与被告江西通和置业有限公司（以下简称通和公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人竺君灿及其委托诉讼代理人李辉萍、叶鹏，被告的委托诉讼代理人徐晓仙、杨宇明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付具有独立产权的位于环球商务中心的450平方米的房屋或者以位于环球商务中心的450平方米的房屋所在地段的市场均价5500元/平方米折抵为2475000元（具体价格以司法评估为准）；2.本案诉讼费、诉讼保全费由被告承担。审理过程中原告变更第1项诉讼请求为：判令被告补偿原告损失2475000元（以位于环球商务中心的450平方米的房屋所在地段的市场均价5500元/平方米计算）。事实与理由：2015年初商务中心地产项目启动，原告当时的法定代表人余建民、商会成某张泽连、姚某等人合意由原告与政府牵头、立项摘牌商务中心土地。原告之后多次出席萍乡市人民政府、萍乡市经济技术开发区管理委员会关于浙商大厦立项、摘牌、政策优惠会议，并最终促成该项目的落实。商会内部多次开会形成了关于建设浙江商会大厦各事项决议。2015年3月26日，浙江商会第十五次常务会议正式讨论了浙江商会建设项目初步方案。2015年8月26日原告召开会议，形成了关于建设商会大厦各事项的决议，其中一项决议内容为：该项目以原告名义立项，建成后投资人须无偿提供给商会450平方米的办公用房长期使用等对浙江商会及会员的优惠方案。之后余建民、张泽连、姚某等代表浙江商会协商筹备资金成立公司摘牌土地，成立公司前股东决定不管谁投入建设都应该给原告400-450平方米永久性独立产权的办公楼。为此成立被告通和公司。后因余建民与彭某相关事宜不能达成一致意见，彭某退股。2016年7月15日被告竞买的地块由政府实际交付给被告。现被告正在所购地块上建造环球商务中心。2017年11月17日，原、被告分别作为甲、乙方签订《关于赠送浙江商会办公用房的协议》，由被告将正在建设的具有独立产权的房屋无偿给原告作为办公用房等。被告通过原告的运作，获得便利和利益，双方的双务合同成立。综上，被告因原告与政府衔接给予获得多项优惠政策，但被告不履行合同约定的义务，有违诚实信用原则，故原告诉至法院。被告辩称，请贵院依法驳回原告起诉。一、2015年8月26日，浙江商会召开理事会,与参会人员商议《关于建设商会大厦的各事项决议》，决议主要内容为:1.商定由商会内部实力较强的2-3人组成开发公司；2.由商会出面做好相应的服务工作,并向政府争取优惠政策；3.由商会内部认购在大厦建到正负零时,由各理事会成某按比例预交部分集资款；4.在此前提下,由投资人无偿提供400-450平方办公用房交商会使用,该部分房产以物业用房及其它配套用房的名义留存,不得转让。但当项目启动时,除了答辩人外,商会无人参与和支持，商会也未争取优惠政策。萍乡市人民政府公开对外挂牌出让土地，符合条件的企业和组织都可竞买。2016年5月24日,答辩人向萍乡市国土资源交易中心支付660万元保证金,经法定程序审核后通过网上竞拍后摘牌,并于2016年7月15号签发了《国有建设用地成交确认书》，全程“公平、公正、公开”,除正常社会商业开发用地的条件外,并无任何特殊的条件或优惠政策。二、2017年11月17日,浙江商会换届前,答辩人签署《赠送浙江商会办公用房协议》,一是希望商会会员懂得对答辩人的感恩和尊重；二是表明答辩人需连任商会会长；三是项目已建到正负零希望大家尽早预交集资款；四是赠送给商会的办公用房先按正常价格付款后，款项分若干年退回商会。见答辩人已签署了赠送协议后,少数别有用心之人操纵选举,拉帮结派破坏商会团结,称商会若不在了再把此房卖掉分钱。现在看到答辩人的房产即将建成了,认为是索取利益的时机成熟,于是作出向答辩人发《律师函》、向政府部门告状等行为。鉴于种种原因,赠与行为已严重违背了答辩人的原始初衷,也损害了通和公司其他股东的权益。答辩人曾向安源区人民法院起诉,请求依法撤销原、被告2017年11月17日签订的《关于赠送浙江商会办公用房的协议》,该院于2018年12月13日作出(2018)赣0302民初3617号民事判决，认定该协议中赠与的房产不明确,合同主要条款没有达成合意,标的不明,客体不明，原、被告签订的《关于赠送浙江商会办公用房的协议》不成立，驳回答辩人的起诉。双方均没有提起上诉,该判决现已生效。三、原告起诉状中提到的“彭某”,是做建筑施工的萍乡本地人。当时被答辩人资金困难，商会无人出资，拟吸收其为合伙人,彭某认缴出资为900万元,但没有实缴。因其要求作为承包方承揽案涉地块项目，余建民不同意，其主动退股。四、地方留存部分的所得税返还是普惠性政策,商业用地开发企业只要签订入园协议都可以享受,不是特定给答辩人一家公司，且入园协议至今没有签订。综上，商会并没有为答辩人争取到任何优惠政策,所建项目也未借商会名义立项、宣传、运作。另外从原告起诉的诉求看,回避了生效法律文书认定的合同不成立的事实,而此次原告起诉仍以合同成立主张权利,甚至还申请财产保全,实属不当。假如财产保全给答辩人造成了实际损失,答辩人保留进行追诉的权利。综上,请法院在查清事实基础上,依法作出公正的裁决。原告针对其诉讼请求向法庭提供了如下证据，被告当庭进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1．社会团体法人登记证书、被告企业登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格。被告质证后无异议。本院予以采信。2.(萍乡)市金融商务区项目进度报告单（第1期），证明2015年4月30日萍乡市经济技术开发管理委员会向上级汇报浙江商会大厦建设要求、布置下一步工作计划都是针对原告。被告质证后对关联性及原告的证明目的有异议。该文件仅仅是萍乡市经济开发区管委会对金融商务区项目工作的安排和工作总结。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。3.关于恳请解决金融商务区土地优惠及公共绿地建设的请示[萍开管字（2015）91号]，证明萍乡市经济技术开发管理委员会向萍乡市人民政府请示土地优惠的事项。被告质证后对证明目的、关联性有异议。该文件是开发区管理委员会对金融商务区前期的想法，后来没有落实。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。4.萍乡经济技术开发区管理委员会办公室会议纪要[萍开管办经要(2015)15号]，证明萍乡经济技术开发管理委员会下达由区招商局负责落实原告土地优惠政策。被告质证后对证明目的、关联性有异议。该纪要是开发区布置金融小区工作，与本案无关联性。会议纪要中关于对浙江商会做好招商引资政策优惠的解释、优惠政策落实、做好设计工作等内容是针对所有金融小区的业主，当时优惠政策不明甚至到此时根本就没有制定。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。5.金融商务区建设有关问题协调会议纪要[萍府办纪要（2016）29号]，证明2016年5月12日召开的金融商务区建设的协调会明确关于土地摘牌等问题，会议系以原告名义参加。被告质证后对证明目的、关联性有异议。该纪要仍然是金融商务区建设有关问题协调会，针对的是金融商务区的所有业主。代表浙江商会参会的杨建华是萍乡人非浙江人。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。6.萍乡市金融商务区建设调度会议纪要[萍府办纪要(2016)46号）]，证明2016年6月17日召开金融商务区建设的调度会时虽然被告通和公司已经成立，但因其不是项目的主体单位，无权参与会议，仍是以原告名义参加。被告质证后对证明目的、关联性有异议。该纪要仍然是金融商务区建设有关问题协调会，针对的是金融商务区的所有业主。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。但从证据显示的内容不能实现原告的证明目的。7.金融商务区建设规费问题协调会议纪要[萍府办经要（2017）41号]，证明被告开发建设的项目获得政府优惠政策。被告质证后对证明目的、关联性有异议。该纪要是针对金融商务区所有业主，并非只是被告。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。8.萍乡经济技术开发区管理委员会会议纪要[萍开管办纪要（2018）61号]，证明被告开发建设的项目税收享受地方所得部分奖励返还政策，返还总额为1000万元。被告质证后对原告的证明目的、关联性有异议。税收返还是普惠性政策，商业用地开发企业只要签订入园协议都可以享受。该文件显示时间为2018年10月，被告已经于2016年就已经摘牌了土地，与原告没有关联性。且地方留存部分的所得税返还政策至今没有落实，“入园协议”也没有签订。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。9.会议记录七张、浙江商会周刊五份，证明原告集中商会成某力量策划了土地摘牌前期工作，并向会员通报各阶段的进展情况。被告质证后对证据的三性及证明目的均有异议。浙江商会曾讨论过拟建浙江商会大厦，但实际无人投资。2014年10月22日会议记录被告没有参加，不知情；其中参会人员郑朝勇2014年因借钱不还早已失联，不可能参加会议，故该会议记录不具有真实性。2015年3月26日会议记录只是设想。2015年5月26日会议记录与实际不符，政府挂牌土地出让时间为2016年5月份，被告竞买获得时间为2016年5月31日，但会议记录中要求2016年年底交付使用完全不可能。2015年7月9日会议记录中没有关于项目建设的具体内容。2015年10月20日会议记录只是设想，但没有落实。2016年6月18日会议记录被告不知情。《萍乡浙商》刊物中内容是浙江商会的希望和设想，是商会会刊，主要是为企业做宣传和报道的。余建明在做会长期间是想设个办公室，土地摘牌后由商会会员自己做，商会没有人愿意出资。商会当时有聘请浙江大学设计院设计的想法，但最终聘请的是北京的设计公司。所有的会议记录均未有当事人签字。本院认为商会周刊客观、真实，应予确认。会议记录与被告的陈述能够大体印证，且与原告起诉状中陈述的前期过程相符，故予以认定。10.关于建设商会大厦各事项决定，证明原告要求投资者无偿提供400-450平方米办公用房给原告办公使用。被告质证后对证明目的有异议。浙江商会商定由投资人无偿提供办公用房的前提是由商会内部实力较强的2-3人组成开发公司。在开发过程中遇到矛盾和困难，由商会出面做好服务工作，并向政府争取给予商会优惠政策。在大厦建到正负零时，由各理事会成某认购并按比例预交部分集资款。但当项目启动后，商会无人出资出力，没有争取任何优惠政策，不满足提供办公用房条件。且被告开发的地块，是萍乡市人民政府公开对外挂牌的，符合条件的公民和企业均可参与竞买。被告也是通过中国国土资源交易网竞买取得，无须借用浙江商会名义，政府立项、项目名称也未使用浙江商会之名称。本院认为，被告对证据真实性无异议，予以确认。11.《关于赠送浙江商会办公用房的协议》一份，证明被告在土地摘牌后，按照2015年8月26日关于建设商会大厦各事项决定精神签订书面协议无偿给予原告办公用房。被告质证后认为该赠予协议经（2018）赣0302民初3617号判决书认定不成立。本院认为，该证据具有真实性，予以确认。12.票据一组，证明原告为该项目招待相关部门、设计单位人员、余建明在原告处报销的费用共计花费16633.52元；还有一些费用原告没有作为证据使用。被告质证后对证据的三性及证明目的均有异议。浙江商会是驻开发区范围内的单位，开发区单位或领导来浙江商会调研、走访、督导等属正常工作关系，浙江人来商会或有领导到浙江等，作为浙江人接待也是应该的。本院认为，接待浙江大学设计院的用餐报销单客观、真实，与本案具有关联性，应予确认。其他票据被告的质证意见成立，不能达到其证明目的，不予采信。13.保险单和发票各一份，证明原告向保险公司购买了诉讼保全保险花费7650元。被告质证后对证据真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，根据谁投保谁受益原则，应该由保险人自行承担，与被告无关。本院认为，被告的质证意见可以成立，不予采信。14.证人葛某、彭某、姚某出庭证言，证明本案所涉地块是原告所有的会员、理事共同与政府协商后才顺利拿下。商会向地块开发商发出要约，无论谁开发须无偿给予原告400-450平方米独立产权办公用房。余建民作为前商会的会长，在拿下地块后由其投资开发建设，并按要约作出承诺，双方存在合同关系。被告质证后认为两个证人是浙江商会的副会长与成某，与原告有利害关系。三证人所做的陈述带有猜测性、推断性的观点，属于个人意见，不符合证人出庭的构成要件。被告通和公司是竞买取得土地，没有证据显示是浙江商会向政府争取过来的。土地拿下来商会也都知情。本院认为，该组证据结合原告提供的会议纪要、赠予协议等证据可以证明商会曾协商过由其与政府沟通拿地，不论谁开发由开发商给予400-450平方办公用房的事实。彭某系商会成某姚某介绍入股被告通和公司，但因与余建民相关事宜不能达成一致意见没有实际出资并转让股份的事实。15.微信聊天记录一份，证明三位证人所说的证言属实，成立公司是商会成某一起策划和成立的公司。被告质证后对证据真实性无异议。微信出自于余建民的老婆，其他人说风险大投资慢就不参与，邀请其他人也没有参加。彭某退出的原因是张泽连说的，不是余建民所说。本院认为，原告未在法定期限提供电子证据载体，且被告对原告证明目的不予认可，应视为原告放弃举证。被告为支持其答辩意见向法庭提供了如下证据，原告当庭进行了质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定：1.被告营业执照，证明被告主体适格。原告质证后无异议。本院予以采信。2.国有建设用地使用权竞买保证金到账确认书、国有建设用地使用权竞得入选人确认书、关于同意环球商务中心建设项目开展前期工作的批复、国有建设用地使用权竞买申请书、国有建设用地确认书，证明被告开发的地块是被告以“竞买”的方式取得。原告质证后对证据真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。原告将前期工作处理好后必须以公司形式摘牌，被告成立公司是为了帮助原告摘牌土地。摘牌是以政府的指导意见为主，不属于政府框架内的单位是不能竞买的。关于同意环球商务中心建设项目开展前期工作的批复，是对所有小区整个项目的批复。本院认为，该组证据符合证据三性要求，予以采信。3.《关于赠送浙江商会办公用房的协议》、本院（2018）赣0302民初3617号民事判决书，证明原、被告签订的《关于赠送浙江商会办公用房的协议》不成立。原告质证后对证据三性无异议，对判决书的证明目的有异议，赠予协议是按照承诺给予房产，判决书交代了原告可依据合同关系向被告主张权利。双方曾有合同约定不管谁出资都要给商会400-450平方米的办公用房。虽然没有约定具体楼层，但原告按合同约定履行了相关义务。摘牌后被告对无偿赠送办公用房进行了确认。本院认为，原告对证据三性无异议，予以确认。是否实现被告证明目的待说理部分予以阐述。4.总平面图一张、建设用地规划许可证复印件两份、建设工程质量监督注册登记表复印件一份，证明被告所开发的项目全部是由市级部门规划、监督审批，由北京中外建设计，与原告陈述的事实不相符。原告质证后对证据三性无异议，但因原告系团体法人不能开发房地产才组建的被告通和公司。之后被告系窃取原告成果，项目具体操作原告不清楚。本院认为，原告对证据三性无异议，予以确认。5.住所（经营场所）登记表、股权转让协议、股东会变更决议、网上拍卖公告复印件各一份，证明地块是通过网上公开竞买。原告质证后对住所（经营场所）登记表三性无异议。网上拍卖公告真实性、合法性无异议，关联性有异议，该项目摘牌前期工作都是原告在协商处理；拍卖公告第七项证明出让人有审查权利，不是每个人都可以直接竞拍。且该份土地起始价和竞拍价一样，如果没有前期政府的决议、纪要，不存在网上竞拍。股权转让协议、股东会变更决议三性均有异议，股东变更协议的900万元没有实际出资。本院认为，该组证据与被告其他证据相互印证，具有真实性，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告通和公司法定代表人余建民原系原告浙江商会会长，在任期间，拟筹建浙商大厦，并以商会名义与政府多次沟通、洽谈项目的优惠政策或推进情况，在商会内部进行了多次讨论，决定在萍乡经济技术开发区金融商务区内投资建设，原告为土地摘牌或筹建浙商大厦支付了部分招待费用。2015年8月26日，商会召开会议，形成了关于建设商会大厦各事项的决议，该决议内容为1.明确出资人和商会理事会成某、会员的权利义务，由商会内部二至三人组成开发公司，公司由余建民牵头组建；2.该项目以商会名义立项，建成后，投资人须无偿提供给商会400-450平方米的办公用房长期使用；3.项目前期所需费用及土地款由投资人自行筹措，在大厦正式开工或建设到正负零时，再按一定比例由各认购会员预交部分集资款；4.在开发过程中，如遇矛盾和困难，应由商会出面做好相应的服务工作，并由商会向政府争取部分优惠政策；5.各会员企业按照在商会担任的职务级别，可以分别以建设成本、各项开发成本及税费等加部分管理费的价格购买大厦的办公楼或公寓房。之后商会成某余建民与姚某介绍的彭某商议成立被告通和公司，在成立通和公司之前股东即被告知须无偿提供400-450平方的办公用房给原告，股东也同意。2016年5月5日，萍乡市国土资源局将案涉地块（地块编号DJ2016013）在萍乡市国有建设用地使用权出让网上发出拍卖公告，竞买申请条件和要求为：中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，符合网上出让公告和出让须知中明确的资格条件，均可参加本次国有建设用地使用权网上拍卖活动。被告通和公司于2016年5月19日注册登记。股东彭某于2016年5月20日退出通和公司，并将其认缴的出资转让给他人。2016年5月30日，被告缴纳了660万元竞买保证金。2016年5月31日，被告确认为竞得入选人。2016年7月15日，萍乡市国土资源局将被告竞买的土地交付给被告。之后被告在摘牌的土地上建造环球商务中心项目，目前尚在建设中。被告通和公司成立之后，土地摘牌、商务中心筹建、开发与政府协商等事务均是由其自行负责。2017年11月17日，原、被告分别作为甲、乙方签订《关于赠送浙江商会办公用房的协议》，被告将正在建设的具有独立产权的环球商务中心中的400-450平方米的房屋无偿赠与原告作为办公房，协议约定1.该办公房为被告无偿赠与原告，原告拥有永久性产权；2.如房子面积超出协议面积的部分，超出面积由原告按市场价格给付被告；3.原告受赠的办公房可按规定办理产权手续时，被告无条件协助办理，所有过户费用及税费由原告承担。协议签订后，在建设过程中，通和公司认为该项目系其独资运作，浙江商会并未协助并向政府争取相应优惠政策，浙江商会会员未履行缴纳集资款义务为由，于2018年11月5日起诉至本院，要求撤销该赠与协议。该案经审查，法院于2018年12月13日作出（2018）赣0302民初3617号民事判决书，认定双方于2017年11月17日签订的赠与协议及其书面文件或会议纪要中未对赠送环球商务中心具体房产的特征进行充分说明，通和公司与浙江商会签订的赠与合同尚未成立，对通和公司要求撤销赠与协议的诉讼请求不予支持。如浙江商会认为通和公司需交付房产或赔偿损失，可另行依照合同关系主张权利，判令驳回通和公司的诉讼请求。该判决现已生效。现原告以双方存在合同关系，原告按照合同约定履行了合同义务为由，诉至本院，请求判如所请。本院认为，关于原、被告是否存在合同关系的问题，本院作出的（2018）赣0302民初3617号生效判决书中已经明确认定原、被告签订的所有书面文件或会议纪要中均没有对赠送环球商务中心具体房产的特征进行充分说明，双方2017年11月17日签订的《关于赠送浙江商会办公用房的协议》中，所谓赠与的房产并不明确，通和公司主张的赠与合同尚未成立。故至本案中，原告再次凭书面文件和被生效判决认定不成立的赠与协议主张双方存在合同关系的主张不能成立。虽然原、被告合同关系尚未成立，但赠与协议不成立的原因系双方约定不明等因素造成。从原告提供的证据内容显示，在土地摘牌前，原告曾多次参加政府协调会议，政府会议纪要中涉及工作部署内容系针对原告，可以认定原告曾花费相关招待等费用，原告在土地摘牌的前期工作中有所付出。且被告在成立通和公司之前亦表示同意给予400-450平方的办公用房给原告，在工程开工之后，又签订书面的赠与协议，应视为一定程度上对原告工作的认可。故本院综合原、被告签订赠予合同的背景、过程，原告虽参与了摘牌前的准备工作，但后期没有再参与开发建设协调的事实，根据公平原则，酌情确定由被告补偿原告500000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西通和置业有限公司补偿原告萍乡市浙江商会500000元，该款于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告萍乡市浙江商会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26600元、财产保全费5000元，由原告萍乡市浙江商会负担19780元，被告江西通和置业有限公司负担11820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  尹天兰审 判 员  王 珊人民陪审员  文松萍二〇二〇年二月二十四日代理书记员  程 娜