广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初986号 原告（反诉被告）：凭祥市万博投资有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市北大路301号万和福龙苑10幢1单元502号,统一社会信用代码91451481052703904C。 法定代表人：**贤，总经理。 委托诉讼代理人：麻春，广西诚耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘国东，男，1977年12月2日出生，汉族，住址广西壮族自治区南宁市江南区。 被告（反诉原告）：何志，男，1979年10月7日出生，汉族，住址广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告（反诉原告）：梁巍，男，1980年10月18日出生，汉族，住址广西壮族自治区南宁市青秀区。 三被告的共同委托诉讼代理人：浦长毅，南宁市诚宇法律事务所律师。 原告（反诉被告）凭祥市万博投资有限公司（以下简称“万博公司”）与被告（反诉原告）刘国东、何志、梁巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万博公司委托诉讼代理人麻春，被告（反诉原告）刘国东、何志、梁巍委托诉讼代理人浦长毅到庭参加诉讼；原告（反诉被告）万博公司法定代表人**贤，被告（反诉原告）刘国东、何志、梁巍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万博公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付租金390240元；2、判令三被告支付滞纳金129754.80元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年4月20日原告与三被告签订《夏石工业园厂房租赁合同》，合同约定，原告将自有的位于凭祥市工业园区的厂房租给三被告使用，租期5年，每月租金16260元，三被告按年交付租金；合同还对违约金进行了约定。合同签订后，三被告交付了第一年（自2017年5月1日至2018年4月30日）的租金，之后的租金经原告多次催促，被告以种种理由拒不支付，为维护原告的合法权益，提出前述诉讼请求。 被告刘国东、何志、梁巍辩称，2017年4月20日，三被告与原告签订一份《夏石工业园厂房租赁合同》，合同约定：原告将位于凭祥市工业园区的厂房租给乙方使用。租赁面积经甲乙双方认可确认为3252㎡。租赁物功能为仓储、工厂，出租给三被告使用，租期为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金按确定的面积3252㎡，每月5元／㎡，即每月租金16260元，计每年租金为195120元；同时约定，签订合同之日起三被告10日内向原告一次性支付第一年租金195120元和租金保证金50000元等其他事项。合同签订后，三被告于2017年4月28日履行了付款和交付保证金的义务。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，双方签订之日合同成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，因涉案合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案合同合法有效，双方应按诚实信用的原则履行各自的义务。合同签订后，三被告已按照合同约定履行完自己的全部义务。而原告承诺“第二条，租赁期限：2.1自签订合同之日起甲方应在90日内并按照标准厂房验收合格交付给乙方使用，如逾期交付，甲方按所收的租金乘以1‰每天赔偿给乙方”。逾期之日即2017年7月20日，此后，经三被告多次与原告沟通、协调，要求原告及时交付合格的租赁物给三被告，但原告以各种理由拖延至今未能交付租赁物给三被告，依据《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第216条：（出租人基本义务）出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告不仅不遵守诚实信用原则，同时也违反了《合同法》的上述规定，只收取三被告租金，而不将租赁物交付三被告使用、收益，致使三被告不能实现合同希望的目的，构成根本违约。《合同法》第66条：（同时履行抗辩权）当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。租赁合同中，出租人能否按时交付租赁物直接影响到承租人能否按时交付租金。本案中，承租人已按约定支付全额租金，出租人能否按时支付租赁物给承租人使用、收益的情况下，继续要求承租人支付租金，据此，承租人依法享有法定抗辩权，有权拒绝履行相应的义务（支付租金），否则将导致合同履行的不公平。故三被告有在原告不交付租赁物时，拒绝支付租金，不够成违约，不应当承担支付租金。本案中，关于滞纳金的约定，合同第四条租赁费用的支付：4.3第2年及之后的租金要提前一个月支付，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数以欠缴租金总额的1‰，同时，逾期超过30天，甲方则可以单方面解除本协议。结合本案，原告认为三被告违约，逾期不支付租金，理应按合同约定：逾期超过30天，甲方则可以单方面解除本协议。即2018年6月1日起，原告即可以单方面解除本协议，而被答辩人故意不解除本协议，随意扩大损失，存在过错，应当承担过错责任及相应的损失；原告未采取适当措施而造成损失扩大，对该扩大部分损失，根据《合同法》第119条规定：（减损规则）当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故自2018年6月1日起，原告自己的过错造成的损失，应由其自己承担。三被告不存在违约，不应支付原告滞纳金。综上所述，请求法院依法驳回原告的各项损失请求。 反诉原告刘国东、何志、梁巍向本院提出诉讼请求：1、判决三反诉人与被反诉人解除《夏石工业园厂房租赁合同》；2、判决被反诉人返还反诉人租金195120元和租金保证金50000元，并赔偿损失165852元（详见诉状中的赔偿明细），合计410972元；3、判决被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月20日，三反诉原告与反诉被告签订《夏石工业园厂房租赁合同》，合同约定：反诉被告将位于凭祥市工业园区的厂房租给乙方使用。租赁面积经甲乙双方认可确认为3252㎡。租赁物功能为仓储、工厂，出租给三反诉原告使用，租期为五年，年租金195120元。合同签订后，反诉原告交付了第一年租金195120元和租金保证金50000元，反诉被告承诺第二条，租赁期限：2.1自签订合同之日起甲方应在90日内并按照标准厂房验收合格交付给乙方使用，如逾期交付，甲方按所收的租金乘以1‰每天赔偿给乙方”。逾期之日即2017年7月20日，此后经三反诉原告多次与反诉被告沟通协调，要求反诉被告及时交付合格的租赁物给三反诉原告，但反诉被告以种种理由拖延至今未能交付租赁物给三反诉原告，构成根本违约。反诉被告违约导致合同目的不能实现，三反诉原告依法行使法定解除合同权利，要求反诉被告返还租金并赔偿损失，有法可依。反诉原告与反诉被告签订合同后，反诉被告至今不交付租赁物给三反诉原告，并将涉案租赁物给第三方。反诉被告不按合同约定，履行合同义务，或者说履行合同义务不符合约定的，即是反诉被告违约并且因其违约行为致使合同目的不能实现，反诉原告依法享有法定解除权。为此，三反诉原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序履行合同的承租人……，（三）合同成立在先的，不能取得房屋租赁的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。《合同法》第97条:合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。第114条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案，约定了反诉被告违约时对反诉原告的赔偿方式，按照合同约定，自2017年4月20日至7月19日为约定交付租赁物期限90天，自2017年7月20日为逾期之日，三反诉原告要求反诉被告自逾期之日按合同约定，交付租金即195120元乘以1‰每天赔偿给三反诉原告【赔偿损失金额：195120×1‰×850天＝165852元（自2017年7月20日至2019年11月20日计850天）】，自2019年11月21日起，以195120元为基数，按每日1‰标准计算至反诉被告还完租金之日止。综上所述，反诉原告反诉请求有事实和法律依据，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告万博公司辩称，同意与反诉原告解除租赁合同；反诉原告要求反诉被告返还第一年租金及保证金50000元并赔偿损失没有法律依据，反诉被告已按原来租赁合同的约定履行了义务，并没有违约，所以不用赔偿上述损失，请求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 万博公司所举证据中，刘国东、何志、梁巍有异议的有： 1.证据1、拟证明三被告向原告租赁房屋的事实。三被告对该证据真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为原告没有在规定时间内完成房屋交付的义务。本院对万博公司的质证意见予以认同，双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。 2.证据3，拟证明原告按合同约定向三被告交付了房屋，三被告已实际占用房屋并进行了装修，后由于经济问题没有继续使用房屋，同时租赁房屋没有漏水现象。三被告认为，房屋并没有达到合格、真实的条件，房屋并没有竣工验收资料及消防验收合格材料，同时未提交交付租赁房屋的证据。因此，该份证据三性均有异议。本院认同原告的质证意见，合同签订后，三被告已实际接收了该租赁房屋，并根据自己的使用需要进行了部分投资装修，该行为实为双方对租赁标的物的交付和接收的完成，本院予以采信。 3.证据4，拟证明原告在取得涉案租赁房屋不动产权证之前，已完善了相关报备（批）手续，并通过了消防验收的事实。三被告质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性由异议，证据第二页中的备案时间证明，原告在双方签订合同前并没有达到验收合格，与本案没有关联性。本院认可原告的质证意见，涉案租赁房屋在合同签订前是否验收，并不违背“合同签订后90天内交付涉案租赁房屋”的约定，不影响租赁合同的成立，且被告未提供不符合消防要求或消防要求不合格的证据证明涉案租赁房屋无法验收使用，对被告的主张本院不予采信。 被告刘国东、何志、梁巍所举证据中，万博公司有异议的有： 1.证据1，拟证明凭祥市政府招商引资广西凭祥帝壹食品公司入驻凭祥制作芒果干系列食品，并推荐租赁凭祥市万博投资有限公司的厂房的事实。原告万博公司质证认为，该证据只能反映被告与政府之间的关系，与本案无关。本院认同被告的质证意见，证明被告计划到凭祥投资建厂和之后与原告签订房屋租赁合同的事实。 2.证据3，拟证明2017年4月20日双方签订合同后，原告不能交付租赁物给被告，梁巍多次与原告法定代表人**贤多次沟通交付租赁房屋，同时自2017年6月23日起，梁巍多次通过微信向原告法人**贤提出租赁房屋存在漏水、消防不达标存在隐患等问题，直至2017年8月7日未能解决，为此，梁巍特编详细短信内容告知原告法定代表人**贤，表明**贤明知自己存在违约行为，至今拒不履行合同约定，构成根本违约的事实。原告认为，微信记录没有原件，对该证据三性由异议。本院认同被告举证的微信记录，客观反映了当时租赁双方对涉案租赁房屋的实际状况，涉案租赁房屋存在漏水、其他工人暂住、水表分表未安装的现状，原告未按时交付涉案租赁房屋存在违约过错行为，但迟延交付并不构成根本违约的事实。 3.证据4，拟证明2018年7月24日，原告（本案三被告）与被告（本案原告）因租赁合同纠纷案，三被告曾向法院起诉原告法定代表人**贤，但法院认为**贤不是诉讼主体，建议被告撤诉后另行诉讼，该事实证明了万博公司不能交付租赁房屋给被告，该公司一直处于持续违约状态的事实。万博公司质证认为，该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关，合同签订后，被告一直占用涉案租赁房屋，应当支付该占用涉案租赁房屋的租金。本院认同万博公司的质证意见，被告应当支付租赁期间的租金；对该证据被告质证意见认为万博公司未交付涉案租赁房屋，且一直处于违约状态不予确认和采信。 4.证据5，拟证明万博公司未按约定交付租赁物，导致被告合同目的不能实现，三被告享有法定解除合同的权利，有权要求原告返还租金及租金保证金，并要求原告承担赔偿责任，同时万博公司可以单方面解除合同，减少损失扩大，但万博公司没有解除合同，对该扩大损失万博公司存在主要过错，应当由其自行承担。万博公司质证认为，双方签订的合同三性没有异议，但对证明内容有异议，相应的条款应当按照合同约定来履行，原告并没有过错，应当由被告承担责任。本院认为双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》属双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的规定，该合同属合法、有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。三被告主张万博公司未按合同交付涉案租赁房屋，导致其合同目的不能实现和履行合同中扩大损失，证据不足，理由不充分，本院不予采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年4月20日原告万博公司法定代表人**贤与被告刘国东、何志、梁巍签订《夏石工业园厂房租赁合同》，合同约定，万博公司将自有的位于凭祥市工业园区的具有仓储、工厂功能的厂房3252平方米出租给刘国东、何志、梁巍；租金按每平方5元计算，每月租金16260元，年租金为195120元，租金按年交付，租期为五年，即从2017年5月1日起至2022年4月30日止；合同还约定，万博公司应在合同签订之日起90日内按标准厂房验收合格交付被告使用，租赁物专用设施、场地的维修、保养，防火安全，物业管理，装修以及违约责任的法律后果等主要内容条款。合同签订后，三被告于2017年4月27日、28日先后四次向万博公司支付了第一年租金195119.97元及合同履行保证金50000元，共款245119.97元（其中以转账方式转入万博公司指定的银行户名凭祥市墙体材料改革办公室65043.20元，转入万博公司指定的银行户名凭祥市建筑安装工程劳动保险费管理站174570.77元，以转账方式支付给万博公司法定代表人**贤5506元），万博公司对以上收付款予以确认，并认可收到被告第一年租金195120元。合同约定90天（至2017年7月19日）交付租赁房屋期限届满，万博公司应当交付的涉案租赁房屋存在漏水和居住人员没有搬离，三被告未能如约接收涉案租赁房屋，万博公司迟延交付涉案租赁房屋，存在过错，构成违约。根据万博公司法定代表人**贤与被告梁巍的微信沟通协调涉案租赁房屋交付事宜可以确定，三被告的装修材料于2017年8月10日运输到涉案租赁房屋，并约定由两人于2017年8月13日（星期天）到现场处理涉案租赁房屋交付事宜，至此涉案租赁房屋交接完成。此后，被告对涉案租赁房屋进行了装修。根据双方签订的合同，被告应于2018年4月1日起支付第二年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金191250元，2019年4月1日起交付第三年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金191250元，至2019年11月14日本院受理万博公司提起本案诉讼止，被告未履行支付租金的义务。 另查明，2018年7月16日，刘国东、何志、梁巍以**贤交付的厂房未能达到消防验收，构成根本违约为由，曾向本院提起诉讼，请求：1、解除与**贤签订的《夏石工业园厂房租赁合同》；2、**贤返还已付租金195119.97元；3、**贤支付违约金70438.31元（违约金以195119.97元为基数，按日利率1‰从2017年7月20日暂计至2018年7月15日，之后的违约金按日利率1‰计至**贤履行完毕之日止）；4.**贤双倍返还合同保证金共100000元；5、**贤赔偿因装修厂房损失200000元。之后于2018年11月13日以原被告双方主体不适格为由向本院申请撤诉，本院于2018年11月14日作出（2018）桂1481民初846号民事裁定书，裁定：准许原告刘国东、何志、梁巍撤回对被告**贤的起诉。 本院认为，万博公司与刘国东、何志、梁巍于2017年4月20日签订的《夏石工业园厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规强制性规定，合同中约定的违约金责任条款“每天1‰的赔偿额”，超出了法律规定的范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院调整违约金的赔偿额为：按中国人民银行公布的同期贷款基准年利率4.35%计付。因合同中违约金条款不影响该合同的合法性和效力，双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》属合法、有效合同，依法应当受到法律保护，双方当事人应按照合同约定，全面履行合同约定的权利义务。本案中，万博公司应当根据合同的约定自签订合同之日起90日内即应于2017年7月19日前按照标准厂房验收合格交付涉案租赁房屋给被告使用，但万博公司未能按时交付，存在过错，构成违约，被告反诉，要求万博公司支付延迟交付涉案租赁房屋违约金，本院予以支持。根据万博公司法定代表人**贤与被告梁巍之间的微信通话记录和结合本院受理的（2018）桂1481民初846号租赁合同纠纷一案综合分析，本院对双方交付、接受涉案租赁房屋的时间确认为2017年8月13日，万博公司迟延交付涉案租赁房屋共25天，故万博公司应承担迟延交付涉案租赁房屋的违约金为：195120元×4.35%×（25天÷365天／年）=581.35元。被告反诉要求万博公司退还已付租金和合同履行保证金与被告实际租赁万博公司房屋以及尚欠租金未付的客观事实不符，本院不予支持。被告未按合同约定交付租金，存在过错，万博公司要求被告承担迟延交付租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告自2018年4月1日应当交付的第二年租金起算至2020年2月3日确认合同解除之日止，共计637天，计付违约金为：195120元×2（两年）×4.35%×（637天÷365天／年）=29625.63元。被告反诉提出解除双方签订的《夏石工业园厂房租赁合同》，万博公司表示同意，本院予以支持。万博公司提出被告应支付尚欠两年租金390240元的诉讼请求，因双方同意解除合同。该租金的计算应以解除合同前被告实际使用的时间按月计付，即自2018年5月起至2020年2月止共20个月，故被告应付万博公司租金为16260元／月×20个月=325200元，被告已交付的合同履行保证金50000元抵折租金，不予退回，故被告尚应支付万博公司租金275200元。原、被告违约金相抵后，被告尚应支付给万博公司违约金为29044.28元。 综上所述，原告万博公司的诉讼请求和理由以及被告刘国东、何志、梁巍的反诉请求和理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告凭祥市万博投资有限公司与被告刘国东、何志、梁巍签订的《夏石工业园厂房租赁合同》； 二、被告刘国东、何志、梁巍支付原告凭祥市万博投资有限公司租金275200元； 三、被告刘国东、何志、梁巍支付原告凭祥市万博投资有限公司违约金29044.28元； 四、驳回原告凭祥市万博投资有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告刘国东、何志、梁巍其他诉讼请求。 案件受理费4500元，诉讼保全费3067元，案件反诉费3732元，合计11299元。原告凭祥市万博投资有限公司负担2883.22元；被告刘国东、何志、梁巍负担8415.78元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员 李 毅 二〇二〇年二月三日 书记员 韦正乐