安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1124民初4293号 原告：陶政，男，1970年12月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：王智红，身份信息同原告王智红，系陶政妻子。 原告：王智红，女，1972年7月12日出生，汉族，住址同上。 被告：黄灿，男，1978年6月28日出生，汉族，住安徽省。 原告陶政、王智红与被告黄灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陶政的委托诉讼代理人王智红及王智红到庭参加诉讼，黄灿经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陶政、王智红向本院提出诉讼请求：1、解除陶政、王智红与黄灿间签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2、黄灿立即将租赁房屋返还陶政、王智红;3、判令黄灿支付陶政、王智红房屋租金或占用费(以13000元每年为标准,从2019年10月10日始至房屋实际交还陶政、王智红之日止)、代垫的物业费(以每年417元为标准，从2018年1月1日至房屋实际交还陶政、王智红之日止)、违约金6500元（按6个月租金计算房屋闲置期间的租金损失）、代垫水费1186.88元；4、本案诉讼费用由黄灿承担。事实和理由：2015年10月9日,陶政、王智红（甲方）将位于全椒县襄河镇儒林路西侧儒林新城尚苑X栋XXX号商铺委托陶文杰与黄灿（乙方）签订了《房屋租赁协议》，协议三年期满后,黄灿请求继续租赁该商铺，双方于2018年9月30日签订了《房屋租赁补充协议》,将租赁期限延长至2021年10月9日,并对租金进行了调整(第一份协议用陶政、王智红母亲王培瑜名义签订,补充协议因产权证办好,用陶政、王智红名义签订,陶政、王智红与黄灿在《房屋租赁补充协议》上对此进行了约定和认可)。《房屋租赁协议》约定：“付款方式先付款后使用,按年一次性支付。逾期支付的,乙方每日须按月租金的10%支付违约金。租赁期内的水、电、物业费由乙方自行缴纳,不得有逾期行为。租用期内,乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同,同时收回房屋使用权:…4、乙方无故拖欠房屋租金达10天的;5、连续二个月不付应付各项费用的。”按照合同约定,黄灿应于2019年10月10日前交付第二年租金13000元,现其已逾期10天以上,水费、物业费用也超过二个月未付,并且将商铺门关闭,不再经营。陶政、王智红及陶文杰多次与黄灿联系,开始黄灿还接电话,后期就不接电话,发信息也不回。陶政、王智红认为黄灿的行为已经符合合同约定的解除条件,应当予以解除,故起诉请求法院依法判决。 黄灿未到庭参加诉讼，亦没有向本院提交证据，及提供书面答辩意见。 陶政、王智红围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证明、黄灿身份证复印件、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、银行付款凭证、物业费发票、水费发票、物业证明等证据，本院经审核对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认，并在卷佐证。 经审理查明：陶政、王智红系全椒县儒林新城尚苑X栋XXX号商铺所有权人。该商铺以王培瑜名义购买，2016年6月24日，房产证办理在陶政、王智红名下。 2015年10月9日，陶政、王智红委托陶文杰对外出租该商铺，黄灿（乙方）为了租赁该商铺与陶文杰签订了一份《房屋租赁协议》，因当时房产证没有办理，出租方的姓名为王培瑜（甲方），合同约定：儒林新城尚苑X栋XXX号商铺出租给黄灿使用，租赁期间为2015年10月10日至2018年10月9日。合同2.2条付款方式约定，先付款后使用，按年一次性支付，逾期支付的，乙方每日须按月租金的10%支付违约金。合同2.4条约定，租赁期内的水、电、物业费由乙方自行缴纳,不得有逾期行为。2.5条约定，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同,同时收回房屋使用权:…4、乙方无故拖欠房屋租金达10天的;5、连续二个月不付应付各项费用的等内容。 黄灿租赁该商铺期满后，要求继续租赁商铺，2018年9月30日，双方签订了《房屋租赁补充协议》,此时，房产证已经办理到陶政、王智红名下，《房屋租赁补充协议》的出租方（甲方）姓名变更为陶政，并约定，原《房屋租赁协议》未变更部分效力持续有效，租赁时间延长三年，2018年10月10日至2021年10月9日，房屋租金，第一年12000元，第二年13000元，第三年14000元。同时约定原《房屋租赁协议》中约定的其他条款不变。《房屋租赁补充协议》签订后，黄灿缴纳了第一年的租金。按照合同约定,黄灿应于2019年10月10日前应交付第二年租金13000元,但黄灿停止经营，商铺关门并失联,引起本案诉讼。 另查明，黄灿在经营期间，自2018年1月1日起，欠物业费未缴。陶政、王智红已向物业公司缴纳至2020年12月31日的物业费1251元（缴费标准为每年417元）；2019年10月27日，陶政、王智红代为垫付了该出租房屋2018年7月8日至2019年10月27日的欠缴的水费1186.88元。 本院认为：陶政、王智红委托陶文杰与黄灿签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同签订后，黄灿应按照合同约定应于2019年10月10日前支付下一年度的租金，但黄灿未予支付并停业失联，构成违约，应承担违约责任。对于陶政、王智红主张按照合同约定解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，解除时间为诉状副本公告送达黄灿的时间即2020年1月16日，截止该日黄灿需支付租金3490元（13000元/年÷365天×98天）。 关于租赁物返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，黄灿应向陶政、王智红返还儒林新城尚苑X栋XXX号商铺。未及时腾退的应当支付占有使用费，陶政、王智红主张参照租金标准计算占有使用费，即按35.616元/天（13000元/年÷365天）的标准自2020年1月17日起计算至实际返还之日止的占有使用费，本院予以准许。 对于陶政、王智红主张给付6500元违约金的诉讼请求，该标准明显偏高，本院酌定以3490元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍进行计算，自2019年10月10日起计算至实际支付之日止。 对于陶政、王智红主张的黄灿从2018年1月1日至实际归还房屋止的物业费、垫付水费1186.88元的诉讼请求，陶政、王智红作为出租人垫付物业费、水费后，依照合同的约定，黄灿应予以给付，本院对该请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陶政、王智红与被告黄灿签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》于2020年1月16日解除； 二、被告黄灿于本判决生效之日起十日内支付原告陶政、王智红截止2020年1月16日欠付的租金3490元及违约金（以3490元为基数，自2019年10月10日起至租金清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算）； 三、被告黄灿于本判决生效之日起十日内将位于全椒县襄河镇儒林路西侧儒林新城尚苑X栋XXX号商铺返还给原告陶政、王智红并支付房屋占用费（自2020年1月17日起至实际返还之日止，按35.616元/天计算）； 四、被告黄灿于本判决生效之日起十日内支付原告陶政、王智红水费1186.88元、物业费（以每年417元为标准，自2018年1月1日起计算至房屋实际返还之日止）； 五、驳回原告陶政、王智红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、支付迟延履行金。 案件受理费50元，由被告黄灿承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  张文全 审 判 员  朱明星 人民陪审员  杨文莲 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  赵 阳 附相关的法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。