云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2019）云0581民初5150号原告：马美军，男，1970年6月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县，未到庭）。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。被告：腾冲环新再生资源回收有限责任公司，住所云南省腾冲市腾越镇下绮罗社区水映小区168号，统一社会信用代码91530522MA6MXEJ745。法定代表人：邵维岳，系该公司经理。委托诉讼代理人：高月强，云南正旭律师事务所律师。原告马美军与被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司（以下简称“腾冲再生资源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马美军的委托诉讼代理人何建雄，被告腾冲再生资源公司的法定代表人邵维岳、委托诉讼代理人高月强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马美军向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告房屋租金（6栋36号、37号）74389元、押金14120.4元；2.判令被告立即退还原告空地租金50000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月20日，腾冲市人民政府发布了“腾冲市人民政府关于对腾越镇行政区域内废旧物资回收业实施划归市的通告”。原告按照政府要求搬入腾冲环新再生资源回收处理站，租赁了被告的6栋36号、37号仓库，租赁期限从2019年5月10日开始，年租金36号仓库为68076元，37号仓库为73128元，押金为14120.4元，原告按照约定将租金及押金全部支付清楚后开始使用房屋。另外，原告还预交了50000元的空地租金，双方达成一致意见，该空地租金从2019年11月1日起开始计算。2019年10月29日，原告在与被告协商同意的基础上搬离了腾冲环新再生资源回收处理站，被告也愿意退还原告未实际使用租期的租金及押金，但双方在退还金额上达不成一致意见。原告认为，按照原告实际使用时间，被告应当退还原告租金74389元、押金14120.4元，空地租金50000元，合计138509.4元。经原告多次与被告协商未果，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告腾冲再生资源公司答辩称，一、答辩人与被答辩人达成的租赁合同合法有效，尚在合同履行期限内，答辩人不同意解除租赁合同。2019年4月3日，答辩人与被答辩人达成房屋租赁意向，被答辩人租赁答辩人位于腾冲市腾越镇下下绮罗社区36号、37号的房屋用于经营废旧物品回收，租金为36号房屋年租金68076元，37号房屋年租金为73128元，房屋押金为租金的10%，租金和押金被答辩人于2019年4月3日支付。被答辩人支付租金后，答辩人将租赁房屋交由被答辩人使用，房屋租赁期间为2019年5月10日至2020年5月9日。答辩人交付租赁房屋后，答辩人要求被答辩人签订合同，但被答辩人拒签。原被告虽未签订书面合同，但双方对租赁标的物、价款、期限等主要内容达成一致意见，并已履行,这是一种合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现被答辩人要求解除合同和返还已付租金无法律依据；二、被答辩人诉状中所述不是事实，被答辩人支付的50000元不是空地租金，而是空地建房的房屋的押金。被答辩人以租赁的房屋不够使用为理由，要求答辩人在空地上建盖房屋供其使用。答辩人与被答辩人口头约定，被答辩人已经支付的50000元作为建盖房屋的费用。待房屋建成后，被答辩人支付的50000元转为租金。现房屋按被答辩人要求建成，被答辩人违反约定不再租赁房屋，50000元房屋建设押金不应退还给被答辩人；三、被答辩人在诉状中称“2015年10月29日，原告与被告协商同意的基础上搬离了腾冲环新再生资源回收处理站，被告也同意退还原告未实际使用的租期的租金及押金”不是事实。实际上被答辩按约定支付了租金等，答辩人交付了房屋和空地，作为答辩人已经全面履行合同义务，至于被答辩如何使用租赁物，用还是不用与被答辩人无关，答辩人并未与被答辩人协商一致提前解除合同。合同既然未解除，答辩人当然不应退还租金及押金等款项。综上，答辩人与被答辩人达成的口头租赁合同合法、有效，答辩人按合同约定将租赁房屋交付给被答辩人使用，且被答辩已经交付一年租赁房屋的租金，现租赁期限尚未届满，被答辩人要求返还已付租金无事实依据及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的“通话录音”，被告对其真实性认可，但不认可原告的证明观点，认为与原告通话者并非被告公司法定代表人，公司管理人员无权代表公司同意解除合同及退还租金、押金，本院对该证据的真实性予以采信，对其欲证观点本院将结合全案进行评析；对原告提交的“微信聊天记录”本院对其真实性予以采信，对原告的欲证观点本院不予采纳，该“微信聊天记录”只能证明被告同意协商，并不能证明被告明确同意解除合同及退还租金、押金；对原告提交的“马美军房屋费用清单”被告方不认可，因该清单系原告单方制作，无被告签字确认，本院对该证据不予采信。对被告提交的“腾冲环新再生资源回收处理站入住经营户马美军电（水）费清单”，原告不予认可，认为系被告单方制作，本院认为因原告离开时未与被告对水电费进行核对即离开，责任在原告，庭审中亦未提交证据证明其使用的水、电具体数据，经本院现场查验原告确实使用被告水、电，该水、电费系被告统一缴纳，原告理应支付水、电费，故该清单虽为被告单方制作，但客观、真实，本院对该证据予以采信；对被告提交的“腾冲环新再生资源回收有限责任公司建盖五栋、六栋中间空地工程结算单”，系被告当方制作，本院不予采信；对被告提交的“租赁房屋照片”一组，证明原告对36号仓库、37号仓库的隔墙拆除，监控被损坏的现状，原告应承担恢复赔偿的责任，租赁房屋内尚存垃圾，原告应承担清理的责任，原告对该证据不予认可，经本院现场查验，被告所述情况属实，本院对该证据予以采信。对本院勘查现场照片十张本院予以采信。本院经审理，认定本案事实如下：2019年2月20日，腾冲市人民政府发布了《腾冲市人民政府关于对腾越镇行政区域内废旧物资回收业实施划归市的通告》，要求在腾越镇行政区域内城市废旧物资回收经营活动的经营户搬入被告腾冲再生资源公司内开展经营活动或自行关闭。经原告与被告协商，原告租用被告位于腾冲市腾越镇下绮罗社区公司内的6栋36号、37号仓库，双方口头约定36号仓库的年租金为每年68076元、37号仓库的租金为每年73128元、押金14120.4元，租赁期限为自2019年5月10日起，租期为一年。2019年4月3日，原告向被告支付租金及押金共计155324.4元。后因原告租用仓库不够使用，经与被告协商租用被告空地并要求被告建盖简易房屋供其作为储存物资使用，2019年4月18日，原告再次支付被告款50000元，2019年6月中旬，被告在原告租用的空地上建好了房屋。2019年10月29日，原告搬出所租用的仓库，不再租用原告的房屋及仓库。后原、被告因解除合同、退还租金等诸多问题产生争议，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，原告在租用被告仓库房屋期间用水149立方，参照同行业收费标准，应支付水费596元；用电8490度，参照同行业收费标准，应支付电费6029元，减除施工队用电200元，原告应支付电费5829元。同时，在原告租用被告36号仓库、37号仓库期间未经被告同意，将仓库之间隔墙拆除，在使用过程中，将被告仓库顶上监控损坏，原告搬离时未对仓库进行清理、修复。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式及其他形式”。“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更及解除合同”。本案中，原被告虽未签订书面合同，但口头达成协议，原告已经按协议交付租金、押金，并对租赁物实际使用，双方的租赁合同关系成立。原告租赁被告仓库、房屋，约定租期为一年，并支付一年租金，原告理应按约定履行承租义务，其提供的“电话录音”仅能证明公司管理人员同意解除合同，但该管理人员的承诺未经被告公司法定代表人的授权及事后追认，该承诺不产生法律效力。原告在未经被告公司法定代理人或其授权人的同意下，对自己使用的水、电费未结清，损坏的隔断、监控等物资未修复即搬离承租的房屋，其行为构成违约的同时亦不符合情理及交易习惯，原告理应承担相应责任；同时，原告未经被告同意，拆除36号、37号仓库隔断、损坏被告36号、37号仓库部分监控，原告理应赔偿。对于原告租用被告36号仓库，交付年租金68076元、37号仓库，交付年租金73128元，原告实际使用时间为2019年5月10日至2019年10月29日，约六个月时间，该租金被告理应支付，其中36号仓库应支付租金34038元（68076÷12×6）、37号仓库应支付租金36564元（73128÷12×6），共计70602元，剩余租金70602元及押14120.4，共计84722.4元，由被告酌情退还原告50000元；关于原告支付被告款项50000元如何认定及是否应当退还的问题，本院认为，因为原被告双方未签到书面合同，在庭审中双方对该50000元的性质存在争议，本院认为如果认定为租金，那原告租用被告空地，不论是否使用，均应支付六个月的租金约25000元（50000÷12×6），如果认定是建房押金，那房子建好后原告理应按约定使用，被告将房子建好后原告不按约定使用，必然造成被告损失，该损失系原告违约造成，故原告亦理应承担部分损失。故此，针对原告交付被告的50000元款项，本院酌定由被告退还原告25000元；同时，原告在使用被告仓库、房屋期间，使用的水、电费共计6425元（水费596元、电费5829元），在被告返还原告款项中予以扣减。综上所述，被告腾冲再生资源公司退应还原告马美军租金、押金共计75000元（50000+25000），扣减原告应支付被告水、电费6425元，被告应退还原告68575元（75000-6425）。对原告诉请要求被告退还租金、押金的诉讼请求本院予以部分支持，据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告马美军租金及押金68575元；二、驳回原告马美军的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3070元，减半收取1535元，原告马美军负担778元，被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司负担757元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  马绍益二〇二〇年二月十六日书记员  谷方蕊