宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初16956号 原告（反诉被告）：宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司。统一社会信用代码9133020031057638X4。住所地：宁波市海曙区儿桥路777号中国人寿大厦1502。 法定代表人：黄四荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林江忠，该公司员工。 委托诉讼代理人：李毅，广东普罗米修律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波灏荣禾记国际贸易有限公司。统一社会信用代码91330203MA282T7R34。住所地：宁波市海曙区碶闸街58号(17-34)室。 法定代表人:史荣。 委托诉讼代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司（以下简称一三七一公司）与被告宁波灏荣禾记国际贸易有限公司（以下简称灏荣禾记公司）合同纠纷一案，于2018年12月18日诉至本院，本院于同日立案受理。被告灏荣禾记公司在举证期限内提起反诉，本院经审查，予以受理并合并审理。本案先适用简易程序进行审理，因当时被告灏荣禾记公司下落不明，遂转为普通程序，依法组成合议庭，先后于2019年4月12日、2019年7月22日两次进行证据交换，于2019年6月26日、2019年12月20日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）一三七一公司及其委托诉讼代理人，被告（反诉原告）灏荣禾记公司的委托诉讼代理人蔡泉明参加全部证据交换和庭审。期间，双方申请进行庭外和解，但未能达成调解协议。经原告（反诉被告）一三七一公司申请，本院对案涉房屋租金进行司法鉴定。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）一三七一公司起诉称：原、被告于2016年11月16日签订《城隍商城品牌合作发展合同》，原告一三七一公司提供位于宁波市海曙区约2000平方米商铺供被告灏荣禾记公司使用，合同约定的合作期限、合作费用计算、定金等。在收到被告灏荣禾记公司押金100万元后，原告一三七一公司在被告灏荣禾记公司的要求和承诺下，于2017年2月6日将案涉场地交付被告灏荣禾记公司使用至今，2018年5月1日，案涉商城整体营业，被告灏荣禾记公司依约应当支付剩余押金、保证金等费用，但被告灏荣禾记公司至今未缴纳相关费用，也未开展经营活动。经协商未果，原告诉至法院，诉请判令：1.解除原、被告签订的《城隍商城品牌合作发展合同》；2.被告灏荣禾记公司立即返还宁波市海曙区2000平方米房屋；3.被告灏荣禾记公司支付自2017年2月6日起至实际返还房屋之日的房屋占有费（其中，2017年2月6日至2017年11月30日按65元／平方计算，2017年12月1日起至2018年11月30日按69元／平方计算，2018年12月1日起至实际返还之日按72元／平方计算）；4.被告灏荣禾记公司支付自2017年2月6日起至实际返还之日止按2万元／月计算的物业管理费，电费34255元。 被告（反诉原告）灏荣禾记公司针对本诉答辩称：1.因原告一三七一公司与产权人间存在诉讼，原告一三七一公司不能再继续履行合同，故同意解除案涉合作合同，但原告一三七一公司无权要求返还案涉房屋，如法院认定原告有权提出此要求，则原告需要对案涉房屋固定装修折价付款并予以合理补偿；2.案涉合作合同并没有约定租金和占有使用费，约定的是销售提成，且原告与产权人约定“不得转租”，故原告无权向其收取租金和占有使用费；3.原告并未提供物业服务，被告自行聘请保安保洁，直到2018年1月底锁门后，被告才不再聘请相关人员，故原告无权要求物业费。 被告（反诉原告）灏荣禾记公司提起反诉称：双方于2016年11月16日签订《城隍商城品牌合作发展合同》，反诉原告灏荣禾记公司投入巨大成本，进行了房屋装修、设备添置、人员培训、货品准备等工作，但因反诉被告一三七一公司未按约定完成主要义务（包括满铺率、消防验收等），商场迟迟未能正式开业。2018年1月，因反诉被告一三七一公司管理不善发生漏水事故，双方共同委托宁波东华会计师事务所作出评估报告，但双方至今未就赔偿事宜达成一致，故提起反诉，请求判令：1.反诉被告一三七一公司返还押金100万元；2.反诉被告一三七一公司赔偿损失761.07万元（评估报告中资产组合3355632.67元、经营管理费用2603100元、2018年2月至2019年2月办公室租金7.2万元、2018年2月后工资支出48万元、2018年2月后货物损失70万元、可得利益损失40万元）。 原告（反诉被告）一三七一公司针对反诉答辩称：1.根据案涉合作合同，诚意金转化为定金，因反诉原告灏荣禾记公司违约在先，故该定金100万元应予以没收；2.对反诉原告所称的损失并不认可，经营成本应由灏荣禾记公司自行承担，也灏荣禾记公司也未对可得利益予以充分举证。 经审理，本院认定如下事实： 2014年11月28日，原告与产权人香溢融通控股集团股份有限公司（以下简称香溢融通公司）签订《租赁合同》一份，由原告向香溢融通公司租赁位于宁波市海曙区的房产，租赁期8年，用于开设综合性商场，不得将房产整体转租及将整体房产承包给第三方进行招商和转租活动。 2016年11月16日，原、被告签订《城隍商城品牌合作发展合同（负一层百货区版本）》（以下简称《合作发展合同》）一份，载明：1、原告一三七一公司同意被告灏荣禾记公司经营场所及位置为负一层，建筑面积约为2000平方米（具体以使用为准），以附件平面图所示面积及位置为准。2、经营期暂定2016年12月24日起至2021年12月23日，具体日期根据城隍商城正式开业计算，装修期内被告灏荣禾记公司无须支付品牌经营合作费及提成、但必须支付空调费、水电费等装修期期内产生之相关费用。3、被告灏荣禾记公司承诺该经营场所仅作为百货及食品零售经营用途。4、在双方签订本合同当日，被告灏荣禾记公司原支付之诚意金100万转为定金，定金日后成为部分经营场地及公共设备押金，在商城正式开业后3个月，被告灏荣禾记公司须缴纳剩余保证金29万及诚信保证金20万。5、被告灏荣禾记公司同意正式开业后9个月内预支付原告三个月合作费129万元，正式开业前两年合作模式：被告灏荣禾记公司不支付品牌合作费，只支付税前销售提成，首年12%，第二年15%。6、被告灏荣禾记公司支付10元/平方米/月的物业管理费，即每月2万元，费用包括公共区之空调、照明、排水及公共设施之清洁维修等，原告一三七一公司可委托独立之物业管理公司对本商城之经营场所及经营条件提供物业管理服务和收取物业管理费。7、无论何种原因解除或者终止本合同，被告灏荣禾记公司必须于合同终止当日下午8时前清理及交还场地，品牌诚信经营保证金于乙方退场三个月后，经结算后一个月无息返还。8、原告一三七一公司保证正式营业后满铺率必须达到80%，否则不算正式开业。被告灏荣禾记公司缴纳保证金100万元。 2016年12月1日，被告灏荣禾记公司出具《保证书》一份，载明：本人系贵司经营管理之位于宁波市海曙区的经营户史荣，由于时令问题，本人急需尽快装修开业，并于近日安排施工队进场装修，本人承诺，凡是接受本人指派或与本人有施工队承揽或承包雇佣关系的人员在地下一层施工过程中，发生损害事件等由本人及本人经营的公司承担相应责任与后果；另本人将店铺内有关防火墙及电梯两侧墙体拆除，如影响消防审批或不符合相关规定的，本人所经营场所区域消防经由本公司负责对接，直至消防验收通过为止，1371工程部和设计单位必须全力配合本人，如因施工导致拆除原因引至审批消防及验收增加的成本一律由本人承担。 后被告灏荣禾记公司开始进行装修，并采购设备和物资、聘用人员等用于对外调试和试营业，于2018年2月5日关门后再未试营业。 在使用期间，因原告一三七一公司管理的水管持续漏水造成案涉负一层场地进水，原告一三七一公司委托宁波东华会计师事务所对被告灏荣禾记公司资产组合价值情况进行咨询，该事务所出具《资产价值的评估咨询专项报告》，载明：1、本项目咨询基准日是2018年1月31日。2、所提供的资产组合及账面价值如下：库存商品（未泡水）账面价值1869179.77元，库存商品（泡水）账面价值75718.46元，低值易耗品账面价值20520元；电子设备及办公设备账面价值1013112元；店软件系统（泡水）账面价值168080元，系店汉尼系统（含软件及设备），服务器由于泡水影响导致系统不能使用，其他服务器尚可使用；超市装修费账面价值1180976元，系店内监控及背景音乐工程、店面装修工程，以上泡水原因系宁波明州一三七一公司原因造成。3、考虑超市在2018年1月底至5月底属于歇业状态，对存货的咨询价值采用数量×单价（含税），商品数量来自双方以2018年4月至5月确认盘点数量，对过期商品按0处理，固定资产、无形资产按设备原价×综合成新率，装修工程按咨询原价×综合成新率。4、截止2018年1月31日，灏荣禾记公司所提供资产组合的咨询价值为3355632.67元，其中，泡水商品价值75718.46元，店汉尼系统（含软件及设备）净值72000元（成新率80%，泡水导致服务器损害和配套软件不能使用）、超市装修净值632000元（综合成新率80%）；支出经营管理费用260.31万元。 在审理中：1、双方一致同意，案涉《合作发展合同》于2019年4月12日解除。2、被告灏荣禾记公司认可尚欠电费34255元。3、原告一三七一公司认可店汉尼系统净值72000元、超市装修净值632000元。4、经原告一三七一公司申请，本院委托宁波忠正房地产土地资产评估有限公司对案涉负一层场地在2019年4月12日设定条件下租金价格进行评估，该公司出具《估价报告书》一份，载明：房屋坐落于宁波市海曙区，建筑面积2028平方米，年租金1798800元，原告为此支出鉴定费18000元。 另查明，原告租赁的宁波市海曙区的房产地上三层于2018年5月整体验收合格，但案涉负一层场地至今未通过消防验收。原告与产权人香溢融通公司的租赁合同纠纷尚在审理中。 以上事实，由原告一三七一公司提交的《合作发展合同》、《保证书》、《租赁合同》、《估价报告书》、微信聊天记录，被告灏荣禾记公司提交的《资产价值的评估咨询专项报告》、收据、租赁合同等证据予以证实。 本院认为，案涉《合作发展合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方间合作经营关系依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原、被告于2019年4月12日协商一致，解除案涉《合作发展合同》，合法有据，本院予以确认。 本案的争议焦点为：一、原告一三七一公司是否有权要求被告灏荣禾记公司向其返还案涉负一层场地并支付自2017年2月6日起至返还之日止的占有使用费；二、被告灏荣禾记公司是否有权要求原告一三七一公司向其赔偿其为履行《合作发展合同》而投入的各项成本、遭受的损失，原告一三七一公司是否有权要求被告灏荣禾记公司支付基于实际使用场地而产生的各项费用。 关于争议焦点一：是否应当返还场地。本院认为，首先，原、被告系案涉《合作发展合同》的相对方，原告一三七一公司将案涉负一层场地交付被告灏荣禾记公司使用，现案涉《合作发展合同》已协议解除，基于合同相对性，原告一三七一公司有权要求被告灏荣禾记公司向其返还租赁物；其次，原告一三七一公司并未将其从产权人处取得的房产整体转租给被告灏荣禾记公司，原、被告系合作经营关系，案涉《合作发展合同》与原告一三七一公司和产权人的租赁合同“经营商场”之约定并不冲突。综上，被告灏荣禾记公司应向原告一三七一公司返还案涉负一层场地，对其抗辩原告一三七一公司无权转租、与产权人香溢融通公司存在租赁纠纷等抗辩，不予采纳。 返还场地的具体时间。根据案涉《合作发展合同》约定，无论何种原因解除合同，被告灏荣禾记公司均应在解除合同当日返还案涉负一层场地。双方在本院组织的第一次证据交换即2019年4月12日表示同意解除合同，考虑原告提起本案诉讼的时间、被告灏荣禾记公司应诉准备和腾退准备，本院酌情给予被告灏荣禾记公司5日的腾退时间，故被告灏荣禾记公司应在2019年4月17日前将案涉负一层场地腾退并归还原告一三七一公司。 案涉《合作发展合同》解除前，是否应当收取负一层场地的占有使用费。原告一三七一公司认为，案涉《合作发展合同》并未实际履行，但被告灏荣禾记公司自装修起即实际占有案涉负一层场地且实际对外经营，故应当向其支付占有使用费。本院认为，首先，被告灏荣禾记公司在签订案涉《合作发展合同》后，征得原告一三七一公司同意，对案涉场地进行装修，系为履行案涉《合作发展合同》所作合理准备，自装修起，被告灏荣禾记公司实际占有案涉负一层场地，但如前所述，原、被告系合作经营关系，双方权利义务受到案涉《合作发展合同》约束，原告一三七一公司难以依据被告灏荣禾记公司实际占有案涉负一层场地即要求其支付占有使用费；其次，案涉《合作发展合同》约定，双方合作期限从城隍商城正式开业起计算，且正式营业后满铺率必须达到80%，否则不算正式开业，在合作前两年，双方以销售提成的模式进行合作，可以认为，如原告一三七一公司基于案涉《合作发展合同》向被告灏荣禾记公司收取费用，则其应努力使城隍商城满铺率达到80%，否则，其无权要求被告灏荣禾记公司向其支付款项，然现有证据显示，原告一三七一公司因其自身改造、招商运营等因素致城隍商城满铺率未达80%，故在案涉《合作发展合同》解除前，原告一三七一公司无权要求被告灏荣禾记公司向其支付以占有使用费为名义的场地使用费用。 案涉《合作发展合同》解除后，是否应当收取负一层场地的占有使用费。为此，经原告一三七一公司申请后，本院委托鉴定结构对案涉负一层场地在2019年4月12日的租金进行鉴定，被告灏荣禾记公司认为案涉负一层场地建筑面积为2028平方米，但应按照扣除公摊面积后、其实际使用面积1419平方米计算，因案涉负一层场地并未通过消防验收，故不应按租金价格计算。对此，本院认为，首先，在案涉《合作发展合同》解除后，被告灏荣禾记公司应在2019年4月17日前将案涉负一层场地腾退并归还原告一三七一公司，然被告灏荣禾记公司并未依约腾退，因双方合作经营关系已经结束，原告一三七一公司基于被告灏荣禾记公司实际占有案涉负一层场地而要求被告灏荣禾记公司支付占有使用费，合法有据，原告一三七一公司有权被告灏荣禾记公司支付自2019年4月18日起至实际腾退之日止的占有使用费；其次，根据被告灏荣禾记公司出具的《保证书》，案涉负一层场地的消防工程由其负责对接，然至合同解除，该场地仍未通过消防验收，经本院要求，被告灏荣禾记公司也未能提供相应证据对其就案涉负一层场地的消防验收所进行的工作予以证明，故被告灏荣禾记公司应对案涉负一层场地未能通过消防验收承担相应责任，同时，被告灏荣禾记公司未依约腾退，也造成原告一三七一公司无法对案涉负一层场地进行消防改造，故本院认为，在案涉《合作发展合同》解除后，应对案涉负一层场地按照租金标准计算占有使用费；第三，案涉《合作发展合同》约定，由原告一三七一公司提供建筑面积约2000平方米的场地（具体以使用为准），结合商业合作的惯例，该合同条款应理解为“具体以使用的建筑面积为准”，故应以被告使用建筑面积2028平方米计算占有使用费。综上，原告一三七一公司有权要求被告灏荣禾记公司支付自2019年4月18日起按4928元/天计算至实际腾退之日止的占有使用费。 关于争议焦点二，就原告一三七一公司诉请的电费、物业管理费部分，被告灏荣禾记公司对电费34255元予以认可，对物业管理费提出异议。本院认为，案涉《合作发展合同》约定的物业管理费用包括公共区之空调、照明、排水及公共设施之清洁维修等，结合被告灏荣禾记公司装修结束后对外试营业、城隍商城整体对外营业，故上述物业管理应当实际发生，但原告一三七一公司并未提交其物业管理费用支出情况并认可负一层场地空调系统未开通，本院酌情调整物业管理费为1万元/月，原告一三七一公司有权要求被告灏荣禾记公司支付自2017年2月6日起按1万/月计至实际腾退之日止的物业管理费。 就被告灏荣禾记公司诉请赔偿部分，本院认为，首先，因原告一三七一公司未能使得城隍商城满铺率达到80%，其并不具备要求被告灏荣禾记公司交付剩余保证金的条件，被告灏荣禾记公司未缴纳剩余保证金并不构成违约，原告一三七一公司无权没收保证金100万元，在案涉《合作发展合同》解除后，原告一三七一公司应当在被告灏荣禾记公司腾退场地、结清费用后返还保证金100万元；其次，如前所述，被告灏荣禾记公司对案涉负一层场地进行装修系为履行合同进行合理准备，但装修结束后，应待满铺率达到80%、符合双方合同约定后，再行开始营业，故被告灏荣禾记公司应对其提前营业自行承担损失，其无权要求原告一三七一公司承担经营费用、电子设备及办公设备、库存商品费用；鉴于因原告一三七一公司原因造成场地进水，原告一三七一公司应当承担由此而造成被告灏荣禾记公司泡水商品损失75718.46元，店汉尼系统（含软件及设备）损失72000元。第三，案涉《合作发展合同》虽是双方协议解除，但现有证据显示，原告一三七一公司从未使得满铺率达到80%，使得双方合作经营关系不具备开展条件，故在合同解除后，原告一三七一公司应当赔偿被告灏荣禾记公司为履行合同而支出的店铺装修费用，根据《资产价值的评估咨询专项报告》，至2018年1月30日，案涉场地装修余值为632000元，鉴于此前被告灏荣禾记公司对场地进行了实际使用，本院依法认定，被告灏荣禾记公司有权要求原告一三七一公司赔偿装修费用632000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司于2016年11月16日签订的《城隍商城品牌合作发展合同（负一层百货区版本）》于2019年4月12日解除； 二、被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司于本判决生效之日起三日内将位于宁波市海曙区的房屋腾退并返还给原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司； 三、被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司支付自2019年4月18日起按4928元/天计算至实际腾退之日止的占有使用费、自2017年2月6日起按1万/月计至实际腾退之日止的物业管理费、电费34255元、鉴定费18000元； 四、原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司装修损失632000元、商品损失75718.46元、店汉尼系统损失72000元，合计779718.46元，返还保证金10000000元，该款可在被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司欠付原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司的上述款项中抵扣； 五、驳回原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 本诉案件受理费33356元，由原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司负担9828元，被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司负担23528元；反诉受理费36037元，由原告（反诉被告）宁波市明州一三七一城隍商业经营管理有限公司负担10409元，被告（反诉原告）宁波灏荣禾记国际贸易有限公司负担25628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  叶 丹 人民陪审员  蒋伟成 人民陪审员  俞美仕 二〇二〇年二月二十五日 代书 记员  马佳玲 附本判决所适用的相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。