江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初10098号 原告：中国农业银行股份有限公司南京江北新区分行，住所地在南京市浦口区文德东路11号。 法定代表人：韦金超，行长。 委托诉讼代理人：董志中，江苏宁瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：花成玲，江苏宁瑞律师事务所律师。 被告：冯帅，男，1991年1月26日生，汉族，无固定职业，住南京市浦口区。 被告：南京泉城房地产开发有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道山西路89号群盛北江豪庭售楼部二楼。 法定代表人：杜德森，董事长。 委托诉讼代理人：张伟彤，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佳姗，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 原告中国农业银行股份有限公司南京江北新区分行（以下简称农行江北新区分行）与被告冯帅、南京泉城房地产开发有限公司（以下简称泉城公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案受理后，依法由审判员陈飚适用简易程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告农行江北新区分行的委托诉讼代理人董志中、花成玲，被告冯帅，被告泉城公司的委托诉讼代理人张伟彤、黄佳姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行江北新区分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告一偿还原告借款本金951712.28元，并自2019年12月19日起按合同约定支付利息、罚息、复利至实际还清之日止；2、判令被告一承担本案一审律师费51000元；3、判令被告二对上述1-2项债务承担连带清偿责任；4、判令原告对被告一抵押的位于南京市浦口区雨山西路89号北江豪庭××室房屋拍卖、变卖价款在上述1-2项债权享有优先受偿权；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系中国农业银行股份有限公司南京浦口支行经主管部门批准更名而来。2016年2月2日，被告一、二与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告一向原告申请借款1020000元用于购买南京市浦口区雨山西路89号北江豪庭××室房屋，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准，等额本息，按月还款，还款日为每月借款发放日对应日；借款逾期的罚息利率为借款利率基础上上浮50%，对应付未付的利息（含逾期罚息和违约使用的罚息），原告有权按合同约定及中国人民银行的规定计收复利。被告将南京市浦口区雨山西路89号北江豪庭××室房屋作为抵押物抵押给原告，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。被告一、二与原告签订《南京市房地产抵押合同》，约定抵押事项。被告二提供阶段性保证担保至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、迟延债务利息、诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权的一切费用。2016年2月18日，原告依约将被告一的贷款1020000元汇入被告一指定账户，现被告一多次逾期，构成违约。原告认为，被告一未按合同约定按期还款，构成违约，应承担违约责任，被告二应承担连带清偿责任。为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请依法查明事实，判如所请。 被告冯帅辩称，我确实逾期未能归还房贷，2019年3、4月份因做生意及家里资金紧张，从那时开始发生逾期还款，但仅是延迟归还，未出现不归还的情况存在。 被告泉城公司辩称，1、被告一已将涉案房屋作为抵押物抵押给了原告，在保证担保与物的担保并存时，原告应行使房屋抵押权。2、被告二已于2016年4月1日向被告一交付了房屋，并且于2016年7月5日履行向被告一通知办理产权证的相关通知义务，被告一至今未办理产权证非因被告二原因造成。3、被告二的担保期限至原告领取被告一所购商品房他项权证止，办理他项权证是原告及被告一的义务，自被告二交房至今已经两年多的时间，在此期间原告与被告一不积极履行办理他项权证的义务，被告二作为开发商已经穷尽注意义务。开发商为购房业主提供阶段性担保是行为的惯常作法，因他方过错过度延长开发商阶段担保义务明显不合理，故请求驳回原告对被告二的诉讼请求。 经审理查明，2016年2月2日，原告农行江北新区分行（原名中国农业银行股份有限公司南京浦口支行）与被告冯帅、泉城公司签订一份《个人购房担保借款合同》，其中约定：被告冯帅向原告借款1020000元用于购房，借款期限360个月，该笔借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮10%；等额本息还款，按月还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；对未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。借款担保方式为：阶段性保证+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，阶段性保证人为泉城公司，抵押物为浦口区江浦街道雨山西路89号北江豪庭××室房屋；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，冯帅、泉城公司与农行江北新区分行签订《南京市房地产抵押合同》，约定被告冯帅用其名下南京市浦口区雨山西路89号北江豪庭××室房屋为上述《个人购房担保借款合同》项下债权本金1020000元及其利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用提供抵押担保。上述合同签订后，原告依约向冯帅指定账户发放借款1020000元。 合同履行过程中，被告冯帅多次逾期还款，截止2019年12月18日，被告冯帅尚欠原告借款本金951712.28元。 2019年4月30日，原告农行江北新区分行与江苏宁瑞律师事务所签订《委托代理合同》，双方约定：由江苏宁瑞律师事务所为原告农行江北新区分行代理此案，2019年12月24日，农行江北新区分行向该所支付律师代理费51000元。 以上事实有原、被告当庭陈述，《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、预告登记权属证书、借款凭证、《委托代理合同》、律师收费发票、贷款交易明细等证据在卷证实。 本院认为，农行江北新区分行与冯帅、泉城公司签订的借款合同及抵押合同，均合法有效，各方均应按合同加以全面履行。现原告农行江北新区分行已按合同约定发放了相应借款，但冯帅出现了借款合同项下违约情形，农行江北新区分行提起诉讼，要求被告冯帅提前归还借款本息，合法有据，理应予以支持。同时，冯帅名下的房产，办理了抵押登记，故农行江北新区分行对抵押物享有优先受偿权。同时，泉城公司对冯帅的借款提供连带责任保证，且在保证期间内，理应承担相应的保证责任。原告要求被告承担因本案诉讼产生的律师代理费51000元，有原告提交的律师诉讼委托代理合同及发票、支出凭证予以证实，且该项费用在借款与担保合同中有明确约定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十三条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下： 一、被告冯帅于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京江北新区分行借款本金951712.28并支付自2019年12月19日起至借款本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利（按借款合同约定计算）； 二、被告冯帅于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京江北新区分行律师代理费51000元； 三、南京泉城房地产开发有限公司对冯帅的上述给付之款承担连带责任； 四、中国农业银行股份有限公司南京江北新区分行对冯帅名下的位于浦口区江浦街道雨山西路89号北江豪庭××室的房屋享有抵押优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13940元减半收取6970元、保全费5000元，合计11970元，由被告冯帅、南京泉城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费13940元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。 审判员  陈飚 二〇二〇年二月十一日 书记员  郑银