山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终980号 上诉人（原审被告）：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地：潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，该单位职工。 被上诉人（原审原告）：王梓涵，女，1993年1月14日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司因与被上诉人王梓涵商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潍坊圣达房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初2342号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.依法判决一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金系继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故逾期交房违约金的诉讼时效应从合同约定期限届满的次日（2014年7月1日）起分别计算，此属认定错误。商品房买卖合同作为典型的买卖合同，属于非继续性合同，而且商品房买卖与交付均属于一次性行为，而非持续性行为，故一审法院认定逾期交房违约金系继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效是错误的。故涉案房屋合同约定交付时间为2014年6月30日，即诉讼时效起算时间应为2014年7月1日起，按照当时现行民诉法相关规定，至2016年6月30日，两年诉讼时效已经届满，故直至王梓涵起诉2019年4月之后，已近五年，早已丧失胜诉权，中间不存在时效中止或中断事由，当事人对自身权利的放弃不应逾越界限收到救济。且在一审中，上诉人提交了《限期办理交房手续通知书》的相关证据，在庭审中对于交房通知及上诉人前期多次催促被上诉人交房的事实进行了强调告知，买受人签收后未做任何实质回应，应视为对通知内容的知悉并默许认可。由上可知，所谓逾期交房，上诉人已经充分履行了相关义务，而被上诉人对于其权利的懈怠行使，对其义务的逃避，以及对诉讼时效的恶意利用不应受到法律的支持，一审判决上诉人其逾期交房的赔付不合法亦不合理。二、一审判决适用法律错误基于错误的事实认定，适用错误的法律条款进行判决是不能成立的。且本案中依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定适用了三年诉讼时效。涉案房屋逾期交付违约金诉讼时效在该法施行之前早已届满三年，不论适用三年还是两年诉讼时效均已超出诉讼期限，故，二审法院依然认定其阶段性诉讼时效未过期是错误的。 王梓涵未提交书面答辩意见。 王梓涵向一审法院起诉请求：1.判决潍坊圣达房地产开发有限公司继续履行合同，将和扬紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋交付给王梓涵使用；2.潍坊圣达房地产开发有限公司履行《商品房预售合同》，将和扬紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋所有权过户给王梓涵；3.请求法院依法判决潍坊圣达房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，向王梓涵支付逾期交房违约金共计81924.74元（以合同约定的购房款数额为基数，从合同约定的交房之日2014年6月30日开始至2019年4月9日止）；4.潍坊圣达房地产开发有限公司承担逾期办理房屋过户事宜的违约责任，向王梓涵支付逾期办理房屋过户事宜的违约金共计469.75元；5.本案诉讼费、保全费由潍坊圣达房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月1日，潍坊圣达房地产开发有限公司（出卖人）与王梓涵（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定王梓涵购买潍坊圣达房地产开发有限公司开发的位于潍坊市奎文区桐荫街4342号和扬·紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋一套，该商品房预测建筑面积共127.65平方米。约定该商品房单价为人民币每平方米3680元，总金额469752元。约定潍坊圣达房地产开发有限公司应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、该商品房经验收合格、5、说明：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、涉及、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收并且验收合格。同时约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之贰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付赔偿损失；3.（1）出卖人将办证所需资料提供给产权登记部门后，因买受人责任或办证部门原因不能在规定期限内取得房产证的，出卖人不承担责任……。王梓涵、潍坊圣达房地产开发有限公司均在该合同上签字、盖章。王梓涵于2012年11月28日向潍坊圣达房地产开发有限公司交纳首付款149752元，后通过银行贷款的方式向潍坊圣达房地产开发有限公司付清了案涉房屋房款。潍坊圣达房地产开发有限公司于2018年4月19日向王梓涵邮寄交房通知，王梓涵于次日签收。2019年9月2日，潍坊市自然资源和规划局颁发鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第0058792号不动产权证书，载明坐落于奎文区桐荫街4342号和扬·紫金名都南区4号楼的权利人为潍坊圣达房地产开发有限公司潍坊圣达房地产开发有限公司。 一审法院认为，王梓涵、潍坊圣达房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于王梓涵要求潍坊圣达房地产开发有限公司交付涉案房屋的诉求，合法有据，本院予以支持。根据合同约定，潍坊圣达房地产开发有限公司未在合同约定的2014年6月30日前向王梓涵交付涉案房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。王梓涵主张从合同约定的交房之日2014年6月30日开始至2019年4月9日止的逾期交房违约金的诉讼请求，潍坊圣达房地产开发有限公司抗辩王梓涵于2018年4月20日签收了交房通知及逾期交房违约金的诉求已过诉讼时效，本院认为，《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金系继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故逾期交房违约金的诉讼时效应从合同约定期限届满的次日（2014年7月1日）起分别计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。从该条可知2017年10月1日前诉讼时效期间已经届满的，不能适用三年诉讼时效，故王梓涵主张的2014年7月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已过诉讼时效，王梓涵亦未能举证证明该期间存在诉讼时效中止中断的情形，故其主张该段时间的逾期交房违约金，本院不予支持。潍坊圣达房地产开发有限公司已经通知了王梓涵交房事宜，且王梓涵已经知晓，其不履行收房义务，由此产生的法律后果由王梓涵自行承担。故本院对王梓涵主张的2018年4月21日之后的违约金不予支持，逾期交房违约金应为自2015年10月1日至2018年4月20日止，每日按照已付房价款万分之壹计算，即43828元（469752元×933天÷10000）。关于王梓涵主张的涉案房屋所有权过户至王梓涵及潍坊圣达房地产开发有限公司向王梓涵支付逾期交房违约金的诉讼请求，因《商品房预售合同》有明确约定，潍坊圣达房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，本案中，在涉案房屋未交付王梓涵的情况下，过户条件暂未成就，王梓涵该诉求不符合合同约定，本院不予支持，但潍坊圣达房地产开发有限公司应在向王梓涵交付房屋后360个工作日内，协助王梓涵办理涉案房屋的产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王梓涵、潍坊圣达房地产开发有限公司继续履行2012年12月1日签订的商品房预售合同（编号：YS00193045）；二、潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向王梓涵交付和扬·紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋；三、潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王梓涵逾期交房违约金43828元；四、潍坊圣达房地产开发有限公司履行本判决第二项后360个工作日内，协助王梓涵办理和扬·紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋的产权登记手续；五、驳回王梓涵的其他诉讼请求。案件受理费8346.28元，由王梓涵负担346.28元，潍坊圣达房地产开发有限公司负担8000元。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司关于被上诉人王梓涵一审中所提出逾期交房违约金的请求已超过诉讼时效及不应支付被上诉人违约金的上诉理由，与其在一审中的答辩理由一致，一审判决对此综合当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。二审上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司并未提出新的事实理由，应当维持原审判决。 综上所述，上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费896元，由上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年二月二十一日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然