杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初6942号 原告：姚文娟，女，1936年7月28日出生，汉族，原住杭州市上城区秋涛路一弄40号3室，现住杭州。 法定代理人：袁利平，女，汉族，1968年11月5日生，住杭州市上城区，系原告女儿。 委托诉讼代理人：刘延风，男，汉族，1962年5月28日出生，现住杭州市上城区，系原告女婿。 被告：吴尚庭，男，1930年11月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：吴苏娟，女，1958年1月26日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：沃建群，浙江泽大律师事务所律师。 原告姚文娟与被告吴尚庭、吴苏娟合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理案件后，依法适用简易程序审理，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告姚文娟的法定代理人袁利平、委托诉讼代理人刘延风，被告吴尚庭、被告吴苏娟及其委托诉讼代理人沃建群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚文娟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除杭州市房屋转让合同（合同编号2017转让0479804）；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告姚文娟与被告吴尚庭于2017年1月9日判决离婚，并分割杭州市天水街道小北门2幢3号503室房屋各享1/2产权。两人均为再婚无共同生育子女。因被告吴尚庭拒绝履行生效判决，原告姚文娟于2017年3月6日前往法院申请强制执行，但基于吴尚庭年事已高，人道考虑没能实现。2017年春始，原告姚文娟常有走失现象。约2017年5、6月传天水街道小北门要拆迁，被告吴尚庭也在之前数月里多次至原告住所“力邀”姚文娟回天水街道小北门，基于照看自己1/2房产，原告姚文娟回小北门独居在该房屋客厅，其亲子女定时送菜饭。2018年5月，姚文娟因脑梗失语失意识送杭州市中医院治疗，自此智力状况更恶化，数月多次复诊。2018年11月初，原告姚文娟对子女说，被告吴尚庭女儿要她在一张纸上签字，她不肯签就骂她，要赶她走。姚文娟回其亲生子女处居住。2018年11月，原告姚文娟就诊于市第七人民医院老年痴呆科主任王征专家门诊，确诊为重度认知功能受损，脑萎缩。后残联认定为残疾人。被告吴苏娟趁原告姚文娟无亲人陪伴之机，将姚文娟的退休工资卡存折挂失，办新卡后全部取空。姚文娟亲子女110报警后，在警察的责令和见证下才将余额为0的空卡交还给原告子女。2019年10月25日，原告姚文娟判决为无民事行为能力人，指定袁利平为其监护人。经查询，杭州市天水街道小北门2幢3号503室房屋已于2017年9月21日转移至被告吴苏娟名下。被告吴尚庭与被告吴苏娟为亲生父女关系。原告姚文娟退休金仅每月3000多元，而现在3个月医疗费要8万多元，自费药费7000多元，再加上餐费护工费至少2500多，卫生洁用等，每月自费达5000、6000元，但是姚文娟的存款已被他人取光。 原告认为杭州市房屋转让合同（合同编号2017转让0479804）存在诸多严重问题，两被告根本没履行合同债务。1、当事人错误。杭州市天水街道小北门2幢3号503室（即天水桥小北门24号503室）房屋的整体合法买卖应当是按份共有的房屋转让合同，但该合同仍以单独所有的方式仅列被告吴尚庭为单独所有卖方，将原告姚文娟列为其附属的婚姻配偶，故意填写错误的房屋转让合同范本，有明显隐瞒事实，刻意欺骗、错误引导登记窗口的故意。被告吴苏娟是被告吴尚庭的亲生女儿却谎称自己是原告姚文娟的女儿，不当获取房屋权属转让登记。2、原告签字存疑。原告姚文娟患老年痴呆，不能正常书写无法比对是否是其当时的真实签字，监护人看不像是她的笔迹。而且浙江的二手房产交易的“交易习惯”是签字加手印，尤其是老年人真实意愿的表达常常是按手印的。原告是残疾人领有二级残疾证，是弱势群体，该合同签字存疑。3、标的严重错误。合同中用的是2000年颁发的权属证。法院因离婚案已对该房屋的权属于2017年1月9日判决为原告姚文娟与被告吴尚庭各一半产权，该房屋权属已从共同共有改为按份共有，第0047070号共同共有权属已撤销、灭失，该权属证书是废证，不是真实权证。该合同房屋买卖所记载的那个标的——权属不存在，是虚假合同。该房屋要转让，应该是按份共有的物权转让。原告姚文娟曾想立遗嘱公证，公证机关也要求必须按判决书进行按份共有的领新证后才能合法公证，因被告吴尚庭拒绝一起去领分权证而未成行。该合同的主条文中未说明另有其它附件。按《合同法》第六十一条，合同生效后只可对质量、价款或者报酬、履行地点等内容进行补充协定。即，即使有补充协议也不能涉及主合同约定的主要标的，标的物，不能对主合同进行实质性修改，合同生效的时间点及之前不能有补充协议，否则只能重签合同。即，首先必须主合同有法律效力。4、明显以不合理的低价转让该房产。合同记载的房屋转让价格仅为80万元，折合18400元/平方米，与同期2017年9月市中心武林广场边小北门房价36270元之比仅为50%，远低于合理的70%。5、原告姚文娟与被告吴尚庭均系再婚，离婚前分居多年，现居住在亲生子女处，当年离婚之诉就是为了讨回再婚期几十年的共同财产，以资自己养老。该合同为他人预先填好的格式合同，重要的款项均填“无”，是刻意隐瞒已知的事实真相的行为。合同内容不是原告姚文娟的真实意思的表达。6、合同记载的价款，载明应于2017年9月21日前一次性给付，未约定方式。但两被告至今无论转账或现金均未给付分文，其法定监护人多次催告均被当场拒绝或不加理睬，两被告有主观恶意以虚假转让方式侵吞离婚判决后原告合法财产，原告有权行使其解除合同权，并已发解除合同通知书。合同没约定解除权行使期限。综上，杭州市房屋转让合同（合同编号2017转让0479804）不仅存在严重问题，而且，被告在经多次催告后仍拒绝履行全部债务，请求法院判决支持解除该合同。请求支持诉讼费用由两被告承担。 被告吴尚庭、吴苏娟答辩称，原告姚文娟与被告吴苏娟签订的房屋转让合同名为买卖合同，实为赠与合同，应根据其隐藏法律行为的性质进行处理。1、房屋转让合同形式上是房屋买卖合同，实际上是赠与合同。从合同的内容和实施的情况上看，该合同仅约定了房屋出售的价格，对于付款方式、期限、违约责任等其他合同的主要内容均未约定，也没有达成过相关的协议。不符合一般二手房交易的习惯。此外，房屋的转让价格约定为80万，与市场价格不相符。在过户之前，原告也从未催告过被告支付对价，且在未支付对价的情况下，原告将房屋过户至被告名下，可以推定原告姚文娟签订买卖合同的目的并不是获得房屋价款，而是借买卖合同之名实现赠与的目的。从2014年9月10日，原告亲笔书写的遗嘱来看，赠与是当时的真实意思表示。原告姚文娟居住在杭州市下城区小北门2幢3号503室期间，主要由吴苏娟照顾。原告与被告吴苏娟虽然没有血缘关系，但因原告姚文娟与被告吴尚庭在婚后一直由吴苏娟照顾，双方关系较为亲近。房屋转让合同的主体，具有不可分割的亲密性。虽然2017年1月9日，杭州市下城区法院判决原告姚文娟与被告吴尚庭离婚。但双方仍然共同居住，由吴苏娟照顾日常起居，在原告姚文娟年老孤独之时，对于被告多年的照顾和陪伴，原告基于感激之情，将房屋产权赠与被告吴苏娟，这也符合人之常情。这足以表示原告的真实意图就是将房屋赠与被告吴苏娟。在写下遗嘱之后，双方便通过签订房屋转让合同的形式，将房屋过户给了被告吴苏娟，原告姚文娟并不希望发生真实的房屋买卖合同，仅是基于少缴纳税费，采用以房屋买卖的形式，完成了房屋权属变更的目的。根据民法总则第一百六十四条，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。房屋转让合同实质上是赠与合同，签订买卖合同只是房屋过户的一种方式。因此，本案中的房屋买卖合同应当按照赠与合同的相关法律处理。2、赠与行为合法有效。原告姚文娟在写下遗嘱，以及签订房屋转让合同期间具有完全民事行为能力。原告于2018年11月21日因脑梗导致脑萎缩、智力受损，脑梗是因脑部血液受阻而导致脑部局部组织坏死，这是一种突发性的疾病。故原告姚文娟在2019年11月11日被鉴定为智力残疾二级。而原告在2016年、2017年，身体状况较好。2016年12月9日，原告在下城区人民法院参加法庭庭审过程中，思维清晰、反应清楚。在2017年1月还领取了该案的判决书。故原告姚文娟在遗嘱及房屋买卖合同中的意思表示是真实有效的，是其个人的真实意愿。综上所述，原告与被告签订的房屋转让行合同，形式上是买卖合同，实质上是赠与合同。原告是房屋一半产权的产权人，现原告将房屋无偿赠与给被告吴苏娟且已办理产权过户登记，双方之间已经形成了合法有效的赠与关系，故请求人民法院尊重双方的真实意思，查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 原告姚文娟围绕诉讼请求依法提交了证据。被告吴尚庭、吴苏娟对原告提交的申请执行书、其它房产交易的签章页、房产成交价、解除合同通知书的真实性、合法性、关联性均有异议，认为法院未就执行立案，房产成交价系网上查询无法确认真实性，解除合同通知书因合同已履行完毕，不存在解除一说，其它房产交易的签章页与本案无关，对其余证据无异议，但对养老金银行卡和老年补贴银行卡流水、录音、催告书、还卡收条的关联性有异议，认为与本案无关。本院对被告无异议的部分证据的证明力予以确认，对申请执行书、解除合同通知书、养老金银行卡流水和老年补贴银行卡流水、还卡收条的真实性予以确认。 被告吴苏娟围绕其答辩事实提交证据。原告除了对遗嘱的真实性有异议之外，对其余证据的真实性、合法性无异议。被告吴尚庭对所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，被告吴苏娟提交的遗嘱系原件，原告认为不是姚文娟书写但不提出笔迹鉴定申请，也没有证据反驳该遗嘱的真实性，本院对遗嘱的真实性予以确认，对被告吴苏娟提交的证据的对证明力均予以确认。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：姚文娟与吴尚庭于2017年1月9日被判决离婚，案涉房屋坐落于天水桥小北门24号503室由二人各享有二分之一产权。2017年9月21日，姚文娟、吴尚庭（甲方）与吴苏娟（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017转让0479804），约定甲方将天水桥小北门24号503室以80万元总价转让给乙方；款项一次性付清，于2017年9月21日前结清给甲方；双方同意2017年9月21日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；等等。之后，双方办理了房屋权属登记手续，被告吴苏娟于2017年9月21日缴纳契税，并取得案涉房屋的不动产权证［浙（2017）杭州市不动产权第××号］。2019年11月20日，原告姚文娟的监护人袁利平书写《解除杭州市房屋转让合同通知书》并邮寄送达被告吴尚庭、吴苏娟，称案涉房屋的转让合同中被告应付的债务至今未给付分文，因此解除杭州市房屋转让合同（合同编号：2017转让0479804）。 袁利平系姚文娟的女儿，其因认为姚文娟为重度认知功能受损，脑萎缩，脑梗，患老年痴呆症，由袁利平长期照顾，故向杭州市上城区人民法院起诉，请求宣告姚文娟为无民事行为能力人，并指定袁利平为监护人。法院审理查明，2019年4月28日，杭州出具诊疗证明书，诊断意见为：脑梗死、阿尔兹海默症等，2019年10月8日，浙江省立同德医院司法鉴定所出具司法鉴定意见书，评定姚文娟为无民事行为能力。故杭州市上城区人民法院于2019年10月25日判决宣告姚文娟为无民事行为能力人；指定袁利平为姚文娟的监护人。2019年11月11日，中国残疾人联合会向姚文娟发放智力残疾二级残疾人证。 另查明，庭审时，双方确认均吴苏娟未支付案涉合同的房款80万元。因案涉房屋已办理房屋权属转移登记手续，经法庭向原告释明，原告坚持其原诉讼请求，要求解除案涉合同。 本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2017转让0479804），系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。根据合同约定，付款方式为2017年9月21日一次性结清。吴苏娟未支付合同约定的购房款，双方于当日办理房屋权属转移登记手续。而原告直至2019年11月20日才以吴苏娟未支付房款要求解除案涉合同。且案涉房屋已办理房屋权属转移登记手续，原告要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告姚文娟的全部诉讼请求。 案件受理费80元（原告已预交），因适用简易程序减半收取40元，由原告姚文娟负担。 原告姚文娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈毓华 二〇二〇年二月二十日 书记员  斯 逸