浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终3258号上诉人（原审被告，反诉原告）：顾云飞，男，1977年3月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：应建中，浙江群策律师事务所律师。委托诉讼代理人：任羽辰，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：嘉兴市先超塑胶制品有限公司。住所地：海盐县百步镇五丰工业园区。统一社会信用代码9133042472588996XT。法定代表人：郑良超，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛云，浙江海耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹妮，浙江海耘律师事务所律师。上诉人顾云飞因与被上诉人嘉兴市先超塑胶制品有限公司（以下简称先超公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人顾云飞的委托诉讼代理人应建中、任羽辰，被上诉人先超公司的委托诉讼代理人张丹妮，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾云飞上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持顾云飞一审反诉请求。事实与理由：一、一审认定“案涉房屋租赁的租期应为2017年3月31日至2019年2月28日”，与法律规定不符，也与事实不符，具体理由如下：1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据海盐县城建档案管理处存档的《单位工程竣工验收记录》，案涉厂房的竣工日期为2017年5月27日，一审认定2017年3月31日为租期起始时间，与法律规定不符。2.顾云飞基于使用案涉房屋的意思表示，与先超公司签订《租房协议》并支付租金，但先超公司未能按约于2016年12月31日向顾云飞交付符合使用条件的租赁物。事实上，根据顾云飞提交的上述证据显示，先超公司不可能于2017年5月27日前向顾云飞交付具备使用价值的租赁物。3.顾云飞与先超公司约定的租赁期限为两年，即便以一审认定的2017年3月31日为起始时间，租期也应计算至2019年3月30日，而非一审所认定的2019年2月28日。4.《租房协议》约定的租赁期限为两年，根据协议的整体文意理解，先超公司逾期交付租赁物的，租赁期限应当顺延。然，先超公司在租赁期限未届满时即要求顾云飞腾退，并于2019年4月起擅自停止了第三层的供电。事实上，自2019年4月起顾云飞已无法在第三层厂房进行正常生产，该层厂房已不具备应有的使用价值。据此，应当按顾云飞实际使用时间计算租赁期限。综上，案涉租赁物租期起始时间应为2017年6月4日，租赁物第三层的租赁时间应为2017年6月4日至2019年3月31日，第四层的租赁时间应为2017年6月4日至2019年1月28日。二、一审驳回顾云飞主张的经济损失，错误。根据先超公司实际交付厂房的时间，两年的租赁期限应当计算至2019年6月3日。现因先超公司提前解除租赁协议，要求顾云飞腾退，并擅自对案涉租赁物停电，导致顾云飞与案外人已签订的买卖合同无法正常履行，顾云飞因此遭受生产收益损失158600元。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，先超公司应当赔偿顾云飞该部分经济损失。综上，一审认定基本事实不清，适用法律错误。先超公司辩称，一、先超公司已依约于2016年年底将租赁房屋交付给顾云飞。1.案涉厂房于2016年年底完成了电梯安装，可实际交付使用。双方于2016年8月签订《租房协议》，顾云飞在签订合同前确认了租赁厂房的现状。2016年年底厂房虽未竣工验收，但主体已实际完成并交付使用。2.《租房协议》第2条约定，先超公司交付给顾云飞厂房时，顾云飞再交付给先超公司250000元租金，顾云飞已在一审庭审中明确其第二笔租金250000元于2017年1月21日支付。因此，在2017年1月21日前，先超公司己将租赁厂房交付给顾云飞使用。3.竣工验收前，顾云飞已实际使用了案涉厂房，理应支付使用费。2019年6月26日，先超公司锁门，并不影响顾云飞腾退房屋，顾云飞实际于2019年9月24日腾退租赁房屋，占用费理应计算至2019年9月24日而非2019年6月26日。二、对于多收取的租金，双方已达成债务抵销的合意。由于顾云飞委托先超公司加工，产生加工费146000元，扣除来料费，尚余46000元未支付，加上顾云飞向先超公司借款75000元，顾云飞共欠先超公司款项121000元。租赁房屋三层的实际面积为2291.33平米，四层面积为2324.11平米，总面积为4615.44平米，合同约定五千平米，多计算了384.56平米，按约定的每平米每月6.25元计算，先超公司多收取了顾云飞租金57684元，但仍不足以抵消顾云飞拖欠先超公司的加工费和借款。2018年7月3日，双方达成债务相抵的合意，当天顾云飞向先超公司转账20000元用于清偿债务。三、先超公司并未给顾云飞造成任何损失，相反，由于顾云飞迟延腾退房屋，使得先超公司无法使用房屋，先超公司因此遭受严重损失。顾云飞配偶控股的公司嘉兴市爱飞子电器有限公司（以下简称爱飞子公司）与案外人签订的买卖合同，与先超公司无关。仅凭该合同并不能证明爱飞子公司遭受损失。即使该买卖合同未能履行而导致其损失货款，也系其自身原因所致，与先超公司无涉。先超公司向一审法院起诉请求判令：1.顾云飞腾退租赁房屋；2.顾云飞支付逾期腾房占用租赁房屋而产生的租金共计42962元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）；3.顾云飞支付拖欠的物业费19299.80元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）；4.顾云飞赔偿先超公司损失15466元（暂计算至2019年3月31日，最终计算至实际腾房日）。顾云飞向一审法院反诉请求判令：1.先超公司返还租金148341元；2.先超公司赔偿顾云飞经济损失158600元。一审法院认定事实：2016年8月31日，先超公司的法定代表人郑良超（作为甲方）与顾云飞（作为乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方向甲方租用厂房三、四层，共5000平方米，两年租金合计人民币750000元整；租金付款方式：第一次先付两年租金（签订租房协议预付500000元租金，甲方交付给乙方厂房时，乙方再交付给甲方250000元租金，此时两年750000元已经先付清），以后每年付租金一次（租金按市场行情便宜每平方0.50元，先付租金后使用，续租时，在到期日前一个月支付租金）；物业费每月800元（含传达室、厕所卫生费）；如任何一方需终止租房，必须提前一个月通知对方；租用期限自2016年12月31日至2018年12月31日止，如需续签另行签订协议。甲方于2016年12月31日交付给乙方厂房，逾期乙方有权索回预付的500000元租金。协议另对双方的其他权利义务作了约定。先超公司的法定代表人郑良超在协议甲方处签字确认，顾云飞在乙方处签字确认。案涉租赁厂房第三层的建筑面积为2262.87平方米，第四层的建筑面积为2324.11平方米，总计为4586.98平方米。顾云飞分别于2016年8月22日、2017年1月21日各支付先超公司租金500000元、250000元。另先超公司确认顾云飞支付物业费1000元。2019年1月28日，顾云飞将案涉租赁厂房的第四层腾退。本案一审审理过程中，顾云飞曾去案涉租赁厂房搬货，2019年6月25日，顾云飞称先超公司在电梯处装有卷帘门导致其无法搬运，后顾云飞于2019年6月26日将案涉租赁厂房的三个电梯门禁卡交至一审法院。一审另查明，郑良超系先超公司的法定代表人。双方在一审庭审中均确认，签订本案《租房协议》时，案涉租赁房屋尚未完工。先超公司提供的工程标设牌载明：“工程名称：嘉兴市先超塑胶制品有限公司车间五；开工时间：2016年5月10日；竣工时间2017年3月30日；建设单位：嘉兴市先超塑胶制品有限公司，法人代表：郑良超，项目负责人：郑良超；勘察单位：浙江省化工工程地质勘察院，法人代表：石明华，项目负责人：郑德清；设计单位：浙江鸿翔建筑设计有限公司，法人代表：余国富，项目负责人：郑月锋；施工单位：浙江鸿翔建设集团有限公司，法人代表：姚岳良，项目负责人：梅卫锋；监理单位：浙江滨城工程监理有限公司，法人代表：宣永勤，项目负责人：宣永勤”。落款时间为2017年5月27日的单位工程质量竣工验收记录上载明：“开工时间为2016年5月10日，竣工时间为2017年5月27日”。一审另查明，案涉租房第三层已于2019年9月24日腾退完毕。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案的争议焦点一：案涉《租房协议》的租赁期限如何认定。首先，先超公司主张租期为合同载明的2016年12月31日至2018年12月31日。顾云飞则辩称，因案涉厂房工程质量竣工验收记录载明的竣工时间为2017年5月27日，故其租赁的起始时间应在竣工时间之后。本案中，双方确认在签订案涉《租房协议》时，案涉厂房实际尚未完工。虽先超公司主张租赁起始时间为2016年12月31日，但其并未提供证据证明其确实于该日期将案涉租赁房屋交付给顾云飞使用，且顾云飞亦予以否认在该日期开始使用租赁房屋，故对先超公司以2016年12月31日作为租赁起始时间不予确认。其次，对于顾云飞辩称的以工程质量竣工验收记录上载明的竣工时间（2017年5月27日）为起始时间的问题。先超公司认为竣工时间是工程质量验收合格之日，在竣工验收前厂房实际已完工，并提供了案涉工程标设牌，该标设牌上载明的竣工时间为2017年3月30日。对此，一审认为，竣工验收是对已完工项目的质量验收，在验收前，项目势必已完工。根据双方在《租房协议》中的约定，“甲方交付给乙方厂房时，乙方再交付甲方250000元租金”，顾云飞在2017年1月21日向先超公司交付了租金250000元。再则，工程标设牌载明的竣工时间为2017年3月30日。故以2017年3月31日作为租赁起始时间，较为适当。最后，根据《租房协议》的整体文意理解，案涉房屋租赁合同的期限为两年，而非先超公司认为的到期日2018年12月31日。综上，案涉房屋租赁的租期应为2017年3月31日至2019年2月28日。争议焦点二：租金、物业费等的计算即收取（退还）。根据建（施）竣工图显示案涉租赁厂房第三层的建筑面积为2262.87平方米，第四层建筑面积为2324.11平方米。双方约定的每平方米月度租金为6.25元，物业费为每月800元（即每平方米月度0.16元）。顾云飞于2019年1月28日将案涉租房第四层腾退完毕，对此先超公司予以确认。故案涉租房在2017年3月31日至2019年2月28日期间，顾云飞应付的租金（已扣除第四层一个月的租金）为673521.31元，应付物业费（已扣除第四层一个月的物业费）17242.14元。顾云飞实际已付租金750000元，物业费1000元，顾云飞未提供其他付款证据，故以先超公司确认金额认定。本案诉讼过程中，顾云飞于2019年6月25日前往案涉租房进行腾退，但因先超公司在电梯处安装卷帘门，导致无法搬运，顾云飞于2019年6月26日将电梯门禁卡交至法院。故顾云飞的占有使用费算至2019年6月26日为宜，之后部分不予确认。即顾云飞尚应支付第三层的占用使用费为56571.75元及物业费1448.24元。综上，先超公司应退还顾云飞租金及物业费2216.56元。争议焦点三：关于双方各自主张的损失。先超公司依据其与第三人的租房合同无法履行主张其经济损失，缺乏依据，不予支持。顾云飞依据其与第三人的买卖合同主张其经济损失，缺乏依据，不予支持。审理过程中双方确认，案涉租房第三层已于2019年9月24日腾退完毕，即先超公司诉请要求顾云飞腾退租赁房屋的请求已实际履行完毕，故对该诉请已无处理之必要。至于先超公司在庭审中提到的先超公司法定代表人与顾云飞发生买卖关系，双方有债务相抵的问题，因与本案房屋租赁合同为不同法律关系，本案不作处理。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回先超公司的全部诉讼请求；二、先超公司于判决生效之日起十日内返还顾云飞租金及物业费2216.56元；三、驳回顾云飞的其他诉讼请求。如果先超公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费872元，由先超公司负担；一审反诉案件受理费2952元，由顾云飞负担2931元，先超公司负担21元。二审中，顾云飞提供了《房屋建筑工程竣工验收报告》一份，证明案涉工程于2017年6月3日竣工验收合格。先超公司经质证认为，对于真实性、合法性无异议，对关联性有异议，先超公司对于竣工验收的时间是认可的，但租赁房屋的实际交付时间早于竣工验收时间。本院认证意见：顾云飞提交的证据，先超公司对真实性并无异议，本院对证据的真实性予以确认，顾云飞提供该证据用以证明案涉工程的竣工验收时间为2017年6月3日，对此事实，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、租期如何认定；二、顾云飞诉请的经济损失158600元应否支持。关于争议焦点一。顾云飞上诉认为，案涉厂房于2017年6月3日竣工验收，在此之前按法律规定不应交付，实际也未交付，故租期应从2017年6月4日起算。本院认为，竣工验收乃法律规定的对已完工项目是否符合设计要求和工程质量的验收，按照法律规定竣工验收前工程不应交付。但若在竣工验收前，租赁房屋实际已经交付，且承租人已实际占有使用的，承租人应当支付使用期间的租金。关于先超公司交付案涉房屋给顾云飞使用的时间，顾云飞认为系在2017年6月4日工程竣工验收之后，先超公司认为系在2016年年底前，双方对于交付的时间有争议。据双方合同约定，先超公司交付给顾云飞厂房时，顾云飞再交付给先超公司250000元租金。顾云飞实际也已于2017年1月21日支付250000元租金，顾云飞称2017年6月4日工程竣工后才交付租赁房屋，与常理不合，应当采信先超公司有关竣工验收前厂房已交付给顾云飞使用的主张。至于具体的交付时间，根据工程标设牌记载，案涉工程已于2017年3月30日竣工。一审据此认定租期从2017年3月31日起算，亦无不当。顾云飞于2019年1月28日从第四层房屋腾退，顾云飞对第四层房屋的实际使用时间为2017年3月31日至2018年1月28日。顾云飞占有使用第三层房屋至2019年6月26日，故对于第三层房屋的实际使用时间为2017年3月31日至2019年6月26日。据此，顾云飞应付的第四层房屋的费用为：租金：2324.11平方米×6.25元/平方米/月×22个月=319565.13元；物业费：2324.11平方米×0.16元/平方米/月×22个月=8180.87元。顾云飞应付第三层房屋的费用为：2262.87平方米×6.25元/平方米/月×27个月=381859.31元；物业费：2262.87平方米×0.16元/平方米/月×27个月=9775.6元。顾云飞应付款项为719380.91元，顾云飞实际已付751000元，故先超公司应退还31619.09元。一审计算错误，二审予以纠正。关于争议焦点二。顾云飞认为，因先超公司要求其提前腾退及擅自停电，导致爱飞子公司（系顾云飞妻子开办）与孙其林的买卖合同不能履行，而致顾云飞损失158600元。顾云飞提出该主张所依据的是爱飞子公司与孙其林的买卖合同。首先，该合同涉及案外人，合同的真实性及是否已实际履行，本案中难以确认，即便合同属实且实际因此未履行，据该合同记载，158600元系爱飞子公司将货物出售给孙其林可得的货款总金额，尚未扣除任何成本，不属于合同履行后的可得利润，顾云飞要求先超公司承担全部货款损失，并无事实和法律依据，一审不予支持，并无不当。综上所述，顾云飞的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1785号民事判决第一项内容，即：驳回嘉兴市先超塑胶制品有限公司的全部诉讼请求；二、撤销浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1785号民事判决第二、三项；三、嘉兴市先超塑胶制品有限公司于本判决生效之日起十日内返还顾云飞租金及物业费31619.09元；四、驳回顾云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费872元，由嘉兴市先超塑胶制品有限公司负担；一审反诉案件受理费2952元，由顾云飞负担2648元，嘉兴市先超塑胶制品有限公司负担304元。二审案件受理费5904元，由顾云飞负担5296元，由嘉兴市先超塑胶制品有限公司负担608元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年二月三日书记员 陈 诚