上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37454号原告(反诉被告)：郭颖，女，1980年4月6日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：郭礼成(父女关系)，男，1946年10月23日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：段红庆(母女关系)，女，1951年7月1日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：刘雷，男，1983年12月15日出生，汉族，户籍地云南宣威市。委托诉讼代理人：崔中宝，上海铭寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：向伟佳，上海铭寰律师事务所律师。原告郭颖与被告刘雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序。审理中，被告刘雷向本院提起了反诉，本院依法进行了合并审理，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭颖及委托诉讼代理人郭礼成、段红庆，被告(反诉原告)刘雷及委托诉讼代理人向伟佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭颖向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同;2、要求被告立即支付2019年7月17日至2019年10月6日的租金22,800元;3、要求被告偿付逾期付款违约金17,000元;依据：合同第4条第1款(逾期付租超过10天视为违约)、第8条第1款(违约金数额为月租金的2倍)。合同第8-1约定的自动退租指的是被告单方的退租，但需要经过原告同意。4、要求被告支付2019年7月17日至实际支付之日止的滞纳金，以7,600元为为本金，按照每日1%的标准计算。5、本案受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月11日,原告将坐落于上海市静安区陕西北路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的住房出租给被告使用，租期3年，租期自2017年7月17日至2020年7月16日，每月租金8,500元，租赁期内的电费、水费、电话费、上网费、物业费、空调费、热水费等,凡因房屋使用所产生的其他费用全部由被告承担;首期付款为押2付3(即押金为2个月的房屋租金17,000元);同时合同对支付日期、支付方式、保障维护、解约条件、违约责任等均做了约定;合同签订后,原告按约将上述房屋交付了被告,截止诉前,被告基本能按月支付房屋租金;2019年1月15日,被告提出房屋的空调(大楼的中央空调)、电梯等频出故障影响租住。经双方商定,在原合同其余条约不变的前提下,原告同意在剩余的租赁期内,每月租金调整为7,600元;2019年6月28日晚,被告又以空调等问题,提出解除合同,次日被告以微信方式擅自发出解除合同通知书,并称已搬离所承租的住房,要求原告退回其支付的押金和预付的房租。由于原告表示,按照合同条款,在双方未取得协商一致,在未与被告达成解约的善后事宜前不同意解除原合同,所以原告在2019年7月12日、15日、19日再次要求被告在双方未达成解约协议前,其仍应继续支付租金遭拒,经原告催讨无果,无奈原告只得具状诉诸法院,请求法院依法判令被告继续履行合同、支付房屋租金以及偿付逾期付款违约金。综上所述,原告认为经济合同签订后,对双方均具有约束力,双方均应当按约履行;被告在未与原告达成解约合约前拒付租金显属违约,应承担相应的民事和违约责任。据此,依照有关法律规定,原告请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘雷辩称，不同意原告所有的诉请。2019年6月13日，被告搬离了系争房屋，2019年6月29日，被告发函给原告解除了合同。被告不存在违约的行为，滞纳金、违约金不应由被告承担。被告刘雷并提起反诉请求：1、请求判令自2019年6月29日解除双方的房屋租赁合同；2、请求判令原告退还被告2018年12月至2019年6月的房租总额的二分之一计27,050元【计算方式：(8500+7600×6)/2】及2019年7月1日至16日的租金；依据：2018年12月开始，被告与原告就系争房屋的居住问题进行沟通(因系争房屋大厦无法提供空调、热水、电梯服务)，原告曾同意退还上述一半租金。鉴于居住条件恶劣，影响被告正常使用系争房屋，故要求原告退还一半租金。3、请求判令原告返还被告押金17,000元；依据：合同第8条。4、请求原告承担违约金17,000元；5、案件受理费由原告承担。事实与理由：2017年7月11日，被告与原告就系争房屋签订了租赁合同。因原告提供的房屋，自2018年11月30日开始就因为物业设施问题，经常出现停热水、停电、停空调及电梯故障等问题，影响被告正常的居住和生活。被告多次向原告反应问题都没有得到解决，加之物业公司撤离，被告的日常生活受到了严重影响，无法在该房屋内正常生活。被告多次找到原告要求协商解除租赁合同，但均被原告拒绝。被告无奈于2019年6月29日向原告发出了解除租赁合同通知书。故请求法院支持被告的反诉请求。反诉被告郭颖辩称，不同意被告所有反诉诉请。诉请1，2019年6月28日，被告微信提出双方协商解除合同，原告已回复表示不同意；2018年6月29日，被告发函给原告，但原告并不同意被告的请求，原告也已回函，被告将系争房屋的钥匙通过快递的方式寄送给原告，被告即认为已交房，但原告不认可。合同约定交房时应当验收查验、结清费用，被告的前述行为不构成交接。因此系争房屋还是由被告控制。诉请2，原告从未答应返还一半的租金；诉请3，原告没有违约，不同意支付违约金。诉请4，等合同终止时，原告愿意返还押金，但原告主张合同继续履行，因此不同意退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭颖为系争房屋的权利人。2017年7月11日，原告郭颖(出租方、甲方)与被告刘雷(承租方、乙方)就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，房屋租赁期限自2017年7月17日至2020年7月16日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在当日按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清应当承担的费用。租金标准为8,500元/月，每3个月结算一次，提前7天支付下次房租；如乙方逾期支付租金超过7天的，则每天以月租金的1%支付滞纳金；如乙方逾期支付租金超过10天的，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。双方议定首期押2付3，押金17,000元；租赁关系终止且乙方迁空后，甲方收取的房屋租赁押金除用于抵充应由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。因乙方违反合同规定而产生的违约金、损坏赔偿金及其他相关费用，甲方可在押金中扣除，不足部分乙方必须在收到甲方付款通知后10日内补足。因甲方原因导致乙方无法在租赁期内使用房屋，甲方应立即全额无息退还押金予乙方。房屋返还后，乙方留置在房中的设施物品，视为放弃，甲方有权处置。甲、乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，违约金为月租金2倍，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。双方另约定系争房屋仅用作居住，被告可将系争房屋用作自住或转租。被告刘雷自2018年12月3日开始多次向原告方发送微信，表示系争房屋存在停水、停电、停电梯、无空调的情况。原告方则回复要求与物业联系。2019年1月15日，原告父亲郭礼成与被告刘雷签订的《补充协议》载明，经甲乙双方协商，决定从2019年1月1日起至2020年7月16日止，系争房屋房租改为每月7,600元，支付方式均按原合同。甲方重申，包租期间所有房屋维护管理均由乙方负责，双方都要严格履行原合同精神。自2019年6月6日开始，被告向原告方多次向发送微信，表示系争房屋没有空调，无法居住。2019年6月28日，被告向原告方发送微信称“鉴于当前夏天天气炎热，5、6月份空调设施无法正常提供，影响到房屋设施的正常使用和居住，导致房间一直空着无法居住。虽然6月18日后，每天开几个小时，但还是影响到居住和使用；经被告到物业了解，物业回复因锅炉常年失修，不能全天开放，怕锅炉坏了，没法修，换新锅炉得一年左右。经被告综合考虑，从去年11月30日开始到现在就出现停电梯、空调、热水等情况，一直对被告的使用和居住产生影响。因设施这些问题暂时都是无法解决的，被告现提出解除合同，请约定时间双方见面谈一下解除合同的相关事宜”。2019年6月29日，被告通过微信向原告方发送了《解除合同通知书》，并表示被告已在2019年6月13日已经搬离了系争房屋，合同解除系因原告未能提供正常设施导致，故要求原告按照合同约定承担违约责任。同日，被告将上述函件和系争房屋的钥匙通过快递寄送给了原告，但原告因为被告解除合同不符合约定，拒收快递。2019年6月29日，原告回复被告称“现因刘雷单方面提出解除合同，租金及押金不予退还。如刘雷未能按要求归还房屋，则按合同收取租金和滞纳金，并追究所有经济损失及法律责任。被告函件中提及房屋从2018年11月30日起，大楼空调等使用不便情况，此事2019年1月15日协商时，原告已表示理解，并将每月租金降低900元，直至合同期满。这些情况，早已与刘雷达成共识，此次不予考虑”。2019年7月2日，被告向原告提出因系争房屋空调、电梯原因，不再租赁系争房屋，并已将房屋钥匙快递给原告，但原告拒收，使用费被告已将付清，要求原告及时收回房屋，把租金和押金退还给被告。后原告回复被告，双方已达成共识并有书面记载，此次重复提及不予考虑。因被告单方提出终止合同，按照合同约定，押金应不予退还还需承担由此产生的法律责任。如被告同意，双方可以再协商交接房屋的具体时间，如被告不同意，请及时支付7月至9月房租，如逾期不付，将按照合同规定收取滞纳金。2019年7月23日，系争房屋所在小区的物业管理单位上海联讯物业管理有限公司金富得广场管理处(以下简称联讯物业)出具的《情况说明》载明，上海联讯物业于2019年5月中旬进行空调维修调试事宜，前期保养不周、推迟了2天完工，于6月18日开始运行。由于送电仍正常，大楼不存在住不了、受不了的问题。正式运行后，和刘雷等10人沟通是否需要24小时供冷，他们一致认为不需要，因为能耗费太贵付不起。现每天中午12点-凌晨5点，总计17小时供冷，不影响休息和生活。而电梯也是2台在正常运行。另查明，2018年12月23日，联讯物业发布《通知》称，由于金富得商业广场主要公共设施设备常年缺乏维保，绝大部分达不到使用功能，尤其主用锅炉处于瘫痪状态……工程部人员加班加点对供暖、供热水设施设备二台锅炉进行排摸检查，……都属于瘫痪状态。工程部人员通过七天时间对一台备用锅炉进行检修，基本能达到带病使用状态，……在无法修复主用锅炉的前提下，也为了备用锅炉能够顺利的每天运行……暂定每天提供相应暖气开放时间：17：00至次日9：00，如遇特殊天气另行通知。2019年5月12日，联讯物业发出《通知》称，上午1号梯(货梯)、3号梯都发生故障，正在紧急维修中，只有4号梯在正常运转。2019年5月29日，联讯物业发出《通知》称，锅炉长年失修，今晚20点30分自动熄火，不能提供热水，紧急抢修中。2019年6月25日，联讯物业发出《关于夏天开启空调的时间表》称，现在只有一台空调在维修后强制开启，为了能够保证高温时节正常运转，决定在中午12点至15点及晚上19点至次日5点开启空调。审理中，原告表示，被告提供的证据中仅少数为锅炉和电梯临时抢修的通知，均属于设备运行的正常现象。之前的确短暂出现过电梯、空调等问题，但之后均得以解决。不存在被告所述不能居住的问题，且这些问题在2019年1月双方在签订补充协议时就前述问题进行了处理。对于被告所述的24小时供热的问题，但很多小房东都表示不需要24小时供热。系争房屋所在大楼冬天每天16小时供暖，夏季每天17小时供冷，这种错时安排，保证了大楼的正常运行，且节省了能源。2019年1月15日，原告考虑到被告提出的空调、电梯有不尽如人意的地方，故每月让利900元房租，并签订了补充协议，但被告于2019年6月再次提出空调的问题，原告认为是旧事重提，不予考虑。对于被告发送的解除函件，原告已明确书面答复，原告认为被告是无权解除合同的，故函件于7月1日送达原告时，原告拒收。对于被告解约函中提出的解约方案，原告也是不同意的，因此原告也不会收回房屋。被告表示，2019年6月份天气炎热，系争房屋所在的大楼只在一天内短暂的时间提供空调，电梯也是经常故障(系争房屋在26楼)，影响被告正常使用房屋。被告根据法定的理由(出租方无法提供正常可供居住的环境，租赁目的无法实现)提出解除合同，且2019年6月13日被告已经实际搬离系争房屋。2019年6月28日之前，被告一直通过微信与原告沟通解除合同的事宜，但原告始终不予明确回复。故被告只能向原告发函解除合同，基于居住环境问题被告已无法正常使用系争房屋，被告曾多次要求碰面交接房屋，但原告不同意。2019年6月29日，被告将书面函件和钥匙寄送给原告，但原告于7月1日拒收，在之前被告已经将水电煤等费用结清。审理中，因被告已实际搬离系争房屋并明确表态不愿意履行租赁合同，本院向原告释明，如原告认为被告违约，可主张解除合同并要求被告承担违约责任。但原告坚持要求合同继续履行，并拒绝收取房屋钥匙。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。首先，原告作为出租人，应当保证系争房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。自2018年12月起，系争房屋所在大楼因设施、设备陈旧，暖气、热水、空调多次出现需要维修的情况，部分时间处于无法正常供应的状态，确对被告使用系争房屋产生了一定影响，但原、被告已于2019年1月15日签订过《补充协议》，将房屋租金自8,500元/月调整为7,600元/月。现被告于2019年6月以空调无法使用为由，提出解除合同。根据双方提供的证据及在审理中的陈述，虽然系争房屋所在大楼相关设施确实较为陈旧，对被告使用系争房屋也有一定的影响，但物业部门均进行过相应的维修，且确认可在夏天提供大部分时间的空调制冷服务，故被告认为系争房屋无法正常使用，单方要求解除合同的理由并不能成立。现原告要求与被告继续履行租赁合同，但被告已经实际搬离系争房屋，并于2019年6月29日向原告发函及返还房屋钥匙，虽然被告不享有合同解除权，但被告已以自己的实际行动表明了其不再履行租赁合同的意愿；而原告在回函中亦确认，因被告单方面提出解除合同，需承担相应的责任，如被告未能按要求归还房屋，则还需按合同收取租金和滞纳金。本院认为，结合本案实际情况，双方的租赁合同确已无继续履行的必要，因被告擅自解除合同，应承担相应的违约责任。但原告以不同意被告的解约方案为由，拒绝收取房屋钥匙及收回房屋，虽然被告系擅自解除合同，但原告也应当采取适当措施防止损失的扩大。即使双方就违约责任无法达成一致，原告也可依法维护自己的权利，而不应放任损失的扩大。审理中，经本院释明后，原告仍拒绝收回房屋，对于损失的扩大负有责任。对于原告的本诉及被告的反诉诉讼请求，1、原告要求继续履行租赁合同，本院不予支持。被告要求确认于2019年6月29日解除租赁合同，虽然被告无合同解除权，但自该日起被告寄还房屋钥匙，以实际行动表达了不再履行租赁合同的意愿，且原告亦表示如合同解除，被告需承担违约责任，现函件及钥匙原告于2019年7月1日拒收，故本院确认租赁合同于2019年7月1日解除。2、因租赁合同于2019年7月1日解除，原告拒收房屋钥匙，对损失的扩大负有责任，故原告要求被告支付2019年7月17日至2019年10月6日租金及该期租金的逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。3、原告要求被告承担逾期付款违约金17,000元，本院认为合同该条款约定的系因一方违约导致合同解除时，违约方需承担的违约责任，原告将该条款理解为逾期支付租金时需承担的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。4、被告要求原告退还2018年12月至2019年6月租金的一半及2019年7月1日至16日的租金。本院认为，2018年12月起相关设备、设施出现问题，原、被告已另行签订了《补充协议》，应视为被告已同意以下调租金的形式谅解了系争房屋使用过程中出现的相关问题，故对于要求退回2018年12月至2019年6月租金一半的诉讼请求，本院不予支持。因双方租赁合同于2019年7月1日解除，故原告应退还2019年7月2日至7月16日的租金3,677元。5、根据合同约定，房屋押金17,000元应首先用于抵充被告应承担的费用后，剩余部分无息返还。现本院虽未支持原告要求继续履行租赁合同的诉讼请求，但并不因此免除了被告应承担的违约责任，原告还可另行主张权利，因双方之间并未结算完毕，故被告主张押金的返还的条件尚未成就，本院不予支持。因被告违约，其要求原告承担违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)郭颖与被告(反诉原告)刘雷就上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除；二、原告(反诉被告)郭颖应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)刘雷退还租金3,677元；三、驳回原告(反诉被告)郭颖的全部诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)刘雷的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,680元，减半收取为1,340元，由原告郭颖负担。反诉案件受理费712.16元，由反诉原告刘雷负担662.16元，反诉被告郭颖负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年二月六日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。