上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78908号原告(反诉被告)：节臻，男，1991年7月9日出生，汉族，住四川省自贡市。委托诉讼代理人：卫瑜婷，上海达尧律师事务所律师。被告(反诉原告)：董一磊，男，1984年1月25日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陈国凤(系被告董一磊之妻)，住福建省。原告节臻与被告董一磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告董一磊提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)节臻及其委托诉讼代理人卫瑜婷、被告(反诉原告)董一磊及其委托诉讼代理人陈国凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。节臻向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；2.判令被告向原告返还自2019年7月1日起至同年9月30日止的租金人民币6,300元及保证金2,100元，共计8,400元；3.判令被告向原告支付违约金2,100元；4.判令被告向原告赔偿各类费用损失共计9,135.60元(其中包括装修费7,450元、雨篷费用600元、广告牌费用650元、食材损失435.60元)；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月20日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止，租金为每月2,100元。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金2,100元以及自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金6,300元。2019年6月25日，原告又支付了自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元。原告在系争房屋内经营上海市浦东新区周浦镇盐帮馄饨店。然，2019年7月1日，上海市电力公司浦东电力公司对系争房屋进行违章用电检查，并停止供电。原告多次要求被告处理该事件，被告均置之不理。原告认为，被告交付的房屋无法正常供电，导致原告无法继续正常经营，无法实现租赁目的，原告有权解除该合同。原告已依法行使了合同解除权，合同现已解除，被告应向原告返还自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元及租赁保证金2,100元。根据合同第九条约定，被告还应向原告支付数额相当于一个月租金的违约金2,100元。被告的违约行为使得原告遭受了严重损失，被告应向原告赔偿因此遭受的各类费用损失共计9,135.60元，故原告诉至本院。董一磊辩称，不同意租赁合同于2019年7月3日解除，原告于2019年9月24日才将系争房屋的钥匙交还给被告，且营业执照亦未注销。其不同意返还2019年7月1日至9月30日期间的租金，同意在合同解除后退还保证金，但保证金应用于抵付原告的应付费用。被告交付系争房屋时水电一切正常，在合同附件的房屋交接书中双方已确认水表、电表情况，故被告没有违约，不同意支付违约金。原告无法经营不是被告造成的，原告为了经营而进行的装修和投入的成本，与被告无关，故其不同意支付损失费用。被告对原告提出的供电问题是积极处理的，并未置之不理。其于2018年4月通过二手房买卖购得系争房屋，2018年4月至2019年6月底，系争房屋的电表无任何违章情况，上家租客均正常使用，违章情况是原告的不当操作所致，故罚款不应该由其支付，应由原告支付。董一磊向本院提出反诉请求：1.要求法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求反诉被告支付自2019年10月1日起至电表恢复之日止的租金(按每月2,100元的标准计算)；3.要求反诉被告支付违约金2,100元；4.要求反诉被告支付罚款(以实际缴纳金额为准)；5.要求反诉被告支付交通费、误工费600元。事实和理由：2019年3月20日，反诉原、被告通过中介签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月1日止，交房日期为2019年3月20日。经中介和反诉被告确认，交房时房屋各项设施、水电均处于正常状态，合同附件三有双方确认的签字。2019年6月29日，反诉被告告知房屋内发生窃电行为，反诉原告告知反诉被告立即报警。反诉被告提出应由反诉原告支付违章用电的罚款，并称已经偷电六年。系争房屋系反诉原告于2018年4月份购买，购买后用于出租，上家租客开馄饨店期间未出现问题。租赁合同明确写明房屋电费由租客承担，房屋内设施损坏或者故障由租客维修，故反诉原告提起反诉。节臻辩称，其认为租赁合同已于2019年7月3日解除，其于2019年7月10日搬离系争房屋，于2019年10月12日办理了营业执照注销手续。自2019年7月1日起，系争房屋已无法正常使用，故不同意支付租金，反诉原告应退还租金。其不存在违约，故不同意支付违约金。其不存在窃电的动机，且在发现跳闸后主动联系了供电局，反诉原告无法证明是反诉被告实施了窃电行为，应自行承担罚款。反诉原告要求反诉被告支付交通费、误工费，没有事实及法律依据，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年3月20日，董一磊作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的节臻签订《房屋租赁合同》一份，约定董一磊将位于上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)出租给节臻，约定甲方应于2019年3月20日之前向乙方交付该房屋，租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止；免租期自2019年3月20日起至2019年4月1日止；租金为每月2,100元，以三个月为一期支付，水电费等由乙方自行承担；租赁保证金为2,100元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。该合同第6.3条约定：“甲方保证在租赁期限内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。……”第7.5条约定：“租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。……”第9.1.3条约定：“若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于壹个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：①甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的；……”合同还约定了其他事宜。上述合同附件二为房屋交接书，写明双方已确认家具家电情况，证实无误，并随房屋装修现状交付，并列明水表数、电表数。合同签订后，董一磊向节臻交付系争房屋，节臻向董一磊支付押金2,100元，以及自2019年4月1日起至2019年6月30日止的租金6,300元。2019年4月16日，节臻以系争房屋为经营场所办理了《营业执照》，名称为上海市浦东新区周浦镇盐帮馄饨店。2019年6月25日，节臻向董一磊支付自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元。2019年7月1日，上海电力公司浦东电力公司出具《违章用电(违约、窃电)现场检查单》，检查结果为系争房屋存在“故意使供电企业的用电计量装置不准或者失效”的窃电行为，窃电方法为“开启封印”及“其它”，处理方式为“立即停电”，要求接到此单后，七个工作日内携带本单及相关的身份证明(居民需携居民身份证、非居民用户需携营业执照)接受违章处理。2019年7月3日，节臻委托律师向董一磊发送《律师函》，表示由于系争房屋无法正常供电，导致无法继续正常经营，导致合同目的无法实现，故于董一磊收悉本律师函之日，节臻即与董一磊解除合同，董一磊应该在收到本律师函后积极与节臻取得联系并进行房屋交接工作。当日，董一磊在微信中收到上述《律师函》。后节臻搬离系争房屋，并于2019年9月24日将系争房屋的钥匙交还董一磊。因双方就违章用电的责任承担问题产生纠纷，原告(反诉被告)诉至本院，要求判如所请。审理中，被告(反诉原告)向本院提起反诉。审理中，节臻提供《收据》一份，证明其支出装修费7,450元，收款事由为“护墙板67平方、吊顶23.64平方、地板25平方、副料”；提供《送货单》一份，证明其支出雨棚费用600元；提供《浦皖广告收款收据》一份，证明其支出广告牌费用650元；提供食材销售单及清单各一份，证明其食材损失费为435.60元。对此，董一磊认可上述证据的真实性，但认为上述损失不应由其承担。节臻提供缴纳电费凭证，证明其在租赁期内按时缴纳电费，2019年4月至7月缴纳的电费分别为6.38元、3.19元、17.34元、76.65元；提供历月电费明细，证明其在承租前系争房屋的电表就存在问题，2018年4月至2019年3月期间的电费分别为0元、0元、0元、1元、2.08元、14.56元、29.77元、7.74元、5.47元、7.30元、63.20元、33.34元。经本院准许，节臻申请系争房屋的前承租人宋某某作为证人出庭作证，宋某某陈述其于2018年4月1日至2019年3月31日期间承租系争房屋，期间电闸经常跳闸，其未对电表做任何处理，不知道是否存在偷电。节臻申请委托上海市电能表强制检定站对系争房屋内使用的电表进行鉴定，《检定结果通知书》显示检定结论为计量性能不合格，其中强制检定封印开启，电流方向正向不符合要求。董一磊提供《上海市房屋买卖合同》《租赁合同》各一份，证明其于2018年4月9日从案外人杜照军处购得系争房屋，于2018年4月1日至2019年3月31日期间将系争房屋出租给宋某某使用，其没有窃电动机。董一磊提供原、被告间的微信聊天记录，证明其积极配合节臻处理供电事宜。其中，2019年7月1日，节臻向董一磊发送：“电力局今天早上已经把我电断了！电表也拿走了。”董一磊回复：“希望你把这事处理好，我能做啥的我配合你。”董一磊提供其与国家电网客服电话95598的通话记录，证明供电局无法查实窃电时长，节臻曾陈述偷电行为已经持续六年不是事实。董一磊提供《国网上海市电力公司发票联》及微信转账记录，其中发票联分别显示违约使用电费金额为8,000元、退补金额为3,065.76元，证明其于2019年10月14日支付罚款8,000元、补缴四个月电费3,065.76元，认为上述金额应由节臻承担。以上事实，由节臻递交的《房屋租赁合同》《营业执照》《违章用电(违约、窃电)现场检查单》《律师函》、缴费凭证、历月电费明细，董一磊递交的《房屋租赁合同》《违章用电(违约、窃电)现场检查单》、微信聊天记录、录音光盘等，证人宋某某的证言，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：本案争议焦点之一，违章用电的责任承担问题。根据本院查明的事实，本院难以认定实施窃电行为人和具体窃电行为的细节事实。虽然合同约定电费由节臻承担，董一磊称其缺乏窃电的动机，但是，根据节臻承租系争房屋的经营性质、实际经营时间，再结合前承租户经营期间的历月电费明细，本院认为在节臻承租系争房屋之前，每月总电量已多次呈现极低数字，非正常数值。虽然双方在房屋交接时曾确认过水表数、电表数，但电表的计量性能需要专业机构进行检测，作为承租方的节臻在交接系争房屋时很难凭借肉眼确定电表的计量性能，故董一磊以节臻在接收系争房屋时已确认各项设施完好为由，认为窃电的后果应由节臻自行承担，要求节臻承担违章用电产生的违约使用电费8,000元，本院不予支持。但是，自2019年3月20日至2019年6月30日期间由节臻实际使用系争房屋，该期间因电表问题导致节臻少缴电费而获利，故节臻应承担其实际使用期间的补缴电费，本院按照比例根据董一磊向电力公司补缴的电费金额，确定由节臻支付董一磊电费2,500元。本案争议焦点之二，关于《房屋租赁合同》的解除问题。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据合同约定，出租方保证在租赁期限内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。出租方交付的该房屋不符合本合同的约定，承租方可书面通知出租方解除本合同。系争房屋于2019年7月1日经供电公司检查时认定为窃电，已作立即停电处理，后双方未能妥善解决后续事宜，节臻以无法正常使用系争房屋、无法实现合同目的为由，于2019年7月3日向董一磊发送《律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。董一磊确认其于2019年7月3日通过微信收到上述《律师函》，故本院确认合同的解除日期为2019年7月3日。本案争议焦点之三，合同解除后相关费用的承担问题。因系争房屋于2019年7月1日已作立即停电处理，董一磊未能提供符合合同约定的房屋构成违约，导致合同于2019年7月3日解除，节臻据此要求董一磊承担合同约定的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。节臻要求董一磊承担装修费、雨篷费用、广告牌费用以及食材损失，本院认为上述损失中，食材损失可由节臻采取合理措施进而避免，故该部分损失不应由董一磊承担。关于装修费、雨篷费用、广告牌费用，本院结合合同已履行的期间进行酌定，确定损失与违约金的差额部分为5,000元。因合同自2019年7月1日起停电已无法正常使用，节臻要求董一磊退还自2019年7月1日起至2019年9月30日期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，租赁关系终止时，出租方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还承租方。合同已于2019年7月3日解除，故节臻要求董一磊退还租赁保证金，本院予以支持。节臻于2019年7月3日在《律师函》中通知董一磊收悉函件后联系并进行房屋交接工作，但董一磊至2019年9月才收回系争房屋，至本案庭审后才缴纳罚款恢复用电，造成该期间系争房屋无法正常使用的责任不在于节臻，故董一磊要求节臻支付至电表恢复之日止的租金，并承担违约金及交通费、误工费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、确认原告节臻、被告董一磊于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、被告董一磊于本判决生效之日起十日内退还原告节臻自2019年7月1日起至2019年9月30日止的租金6,300元；三、被告董一磊于本判决生效之日起十日内退还原告节臻租赁保证金2,100元；四、被告董一磊于本判决生效之日起十日内支付原告节臻违约金2,100元；五、被告董一磊于本判决生效之日起十日内赔偿原告节臻损失5,000元；六、反诉被告节臻于本判决生效之日起十日内支付反诉原告董一磊电费2,500元；七、驳回反诉原告董一磊的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费290元，减半收取计145元，由原告节臻负担25元，被告董一磊负担120元。反诉案件受理费25元，由反诉原告董一磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇二〇年二月二十四日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。