四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初6772号 原告（案外人）：绵阳川银房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市安州区花荄镇银河大道建设局二楼，统一社会信用代码：91510724786698606Y。 法定代表人：张光荣。 委托诉讼代理人：张华，四川浩鼎律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川心中艺文化传媒有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区涪城路26号望园商厦，统一社会信用代码：915107036841897554。 法定代表人：赵仕民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小华，女，汉族，生于1976年1月1日，住四川省绵阳市涪城区。 第三人（被执行人）：四川精锐行投资顾问有限公司，住所地：四川省绵阳市体运村路89号，统一社会信用代码：91510703560702465T。 法定代表人：李林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志凌，男，汉族，生于1971年7月7日，住四川省绵阳涪城区。 原告（案外人）绵阳川银房地产开发有限公司（以下简称川银房产公司）与被告（申请执行人）四川心中艺文化传媒有限公司（以下简称心中艺公司）、第三人（被执行人）四川精锐行投资顾问有限公司（以下简称精锐行投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川银公司的委托诉讼代理人张华、被告心中艺公司的委托诉讼代理人陈小华、第三人精锐行投资公司的委托诉讼代理人李志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川银房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋属原告所有，并停止对绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告心中艺公司与第三人精锐行投资公司合伙协议纠纷一案，法院作出（2014）涪民初字第4266号民事判决书已发生法律效力。在执行中，被告要求拍卖登记备案在第三人名下绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋，原告认为该房产并非属于第三人所有，提出执行异议，法院作出（2019）川0703执异194号执行裁定书驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告与精锐行投资公司之间有代理销售房屋合同，为保证支付其代理费，原告将由原告开发建设的位于绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋登记备案到精锐行投资公司名下，作为支付其销售代理费的保障，但由于原告与精锐行投资公司就销售代理费存在争议，原告并未将案涉房屋抵偿其销售代理费，第三人并未取得案涉房屋的所有权，因此，原告请求确认案涉房产属原告所有，请求停止位于绵阳市安县（安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋的执行。 被告心中艺公司辩称：绵阳市涪城区的（2019）川0703执异194号执行裁定书，已驳回原告异议请求；起诉时已超过法定的起诉期限；原告起诉说“被告要求拍卖”不属实；原告认为本房屋仅是保证被执行人代理费的支付，理由不充分。 第三人精锐行投资公司辩称：涪城区法院以（2019）川0703执异194号执行裁定书驳回了原告的执行异议请求，符合法律规定。原告所说水韵华庭12幢9层2号房屋登记备案到第三人名下是作为支付其销售代理费的保障，并未将涉案房屋抵偿其销售代理费的主张与相关事实和证据完全不符。原告主张的第三人至今并没取得案涉房屋的所有权，故请求停止对该案涉房屋的执行行为的要求不符合相关法律的规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审中组织当事人进行了质证。 本院查明，心中艺公司与精锐行投资公司合伙协议纠纷一案，本院于2015年10月19日作出（2014）涪民初字第4266号民事判决：“一、被告四川精锐行投资顾问有限公司于本判决生效后五日内向原告心中艺文化传媒有限公司支付剩余利润140859.26元；……。”该判决作出后，精锐行投资公司不服遂上诉至绵阳市中级人民法院。绵阳市中级人民法院作出（2016）川07民终211号民事判决：驳回上诉，维持原判。精锐行投资公司因未履行判决确定的义务，心中艺公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法对登记在精锐行投资公司名下的案涉房屋进行拍卖。川银房产公司认为是拍卖房屋的权利人，法院的拍卖行为侵犯了其合法权利，遂向本院提出异议。本院于2019年6月20日以（2019）川0703执异194号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。 另查明，2013年4月16日，川银房产公司作为委托方（甲方），与作为受托方（乙方）的精锐行投资公司签订《全程营销、招商代理合同》，约定：由乙方负责甲方开发的水韵华庭项目的营销代理、招商代理及房产销售等。合同还对销售佣金等进行了约定。同年5月10日，双方又签订了《项目全程营销招商代理合同书补充协议》。该协议第五条约定“费用结算方式：甲方与债权人签订抵款协议后，乙方以书面形式向甲方提供《选房佣金结算明细表》（附件一），甲方审核无误后签订盖章，《选房佣金结算明细表》作为乙方选房凭证。乙方根据《选房佣金结算明细表》总额在水韵华庭物业中选定房源，乙方以书面形式向甲方提供《房源选定表》（附件二）甲方审核无误后签字盖章。甲方获得预售许可证后，甲方与乙方签订《商品房买卖合同》及网签备案，乙方以佣金所抵的房源需对外销售时，在变更购房者名称和办理相关手续方面，甲方予以配合办理相关手续。”2014年2月8日，双方签订《以房抵款协议》，川银房产公司同意将包括案涉房屋在内的17套，总价值6960588元房屋签约备案到精锐行投资公司名下以抵偿服务费。双方还就案涉房屋另行签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记（合同编号：2014001633）。川银房产公司也给精锐行投资公司出具了收到案涉房屋292929.00元房款的加盖有川银房产公司财务专用章的收款收据。 本院认为，川银房产公司与精锐行投资公司经协商一致，以案涉房屋抵偿拖欠精锐行投资公司的服务费，并单独签订了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且川银房产公司依据合同确定的房屋价款开具了加盖财务专用章的收款收据，并依据合同将案涉房屋办理了备案登记，该行为合法有效。虽备案登记本身并不发生物权变更的效力，但现实中购房者不可能立即取得购买标的物并申请不动产登记。我国通过相应的法律法规要求房地产开发企业与购房人签订购房合同后到相应的部门办理备案登记，并取得唯一的商品房预售合同备案号，一房对应一号；一经备案不得随意变更、注销，备案登记具备一定的排他效力。开发商房屋修建完成后，只对合同备案购房人交付房屋，购房人对该合同项下标的物拥有占有、使用等相应的权利，对购买的房屋具有一定的支配权，是相应债权物权化的一种表现形式。故本案预售合同经备案登记，其合同项下案涉房屋的归属已经明确为精锐行投资公司。法院可以对该财产采取相应的执行措施，保障生效判决的执行。川银房产公司称案涉房屋备案到精锐行投资公司名下是作为支付其销售代理费的保障，川银房地产公司与精锐行投资公司就销售代理费存在争议，川银房产公司并未将案涉房屋抵偿其销售代理费，精锐行投资公司并未取得案涉房屋的所有权的意见与查明的事实不符，本院不予采信；原告所举证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求确认绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋属原告所有，并停止对绵阳市安县（现安州区）花荄镇文苑路水韵华庭12幢9层2号房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回案外人绵阳川银房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费5694元，由绵阳川银房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵礼华 人民陪审员  赵 清 人民陪审员  姚 平 二〇二〇年二月九日 书 记 员  王 琪