重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终6628号上诉人（原审被告）：廖纯彬，男，汉族，1984年5月2日生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：何德君，重庆山立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏泽锋，男，汉族，1985年5月2日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：王晓伟，重庆智策律师事务所律师。原审第三人：重庆立顿房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区蟠龙大道68号31栋1-1，统一社会信用代码91500107563482269B。法定代表人：何仕发，该公司总经理。委托诉讼代理人：何首平，该公司员工。原审第三人：东亚银行（中国）有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心第43楼，统一社会信用代码91500103X21922653Y。法定代表人：左欢，该行行长。委托诉讼代理人：华成权，该公司员工。上诉人廖纯彬因与被上诉人夏泽锋、原审第三人重庆立顿房地产经纪有限公司（以下简称立顿公司）、原审第三人东亚银行（中国）有限公司重庆分行（以下简称东亚重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初17678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖纯彬上诉请求：撤销一审判决，改判买卖合同解除或发回重审。案件全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审判决认定合同约定夏泽锋将28万元交给原审第三人立顿公司，只是证明其具有付款能力错误。该条约定明显是为了保证资金安全和房屋买卖顺利进行，避免出现了付了钱而不能得到房子或者卖了房子却收不到钱的这两种可能。原审第三人立顿公司同意夏泽锋暂时保管28万元，用于办理贷款审批，违反了签订买卖合同的本意和初衷，也未取得廖纯彬的同意。（二）一审判决适用法律错误。夏泽锋未按照合同约定支付款项已经构成根本违约，夏泽锋与立顿公司改变合同内容未经廖纯彬同意，已经构成根本违约，廖纯彬可以解除合同。夏泽锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。立顿公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东亚重庆分行述称，按照法院生效判决履行相关义务。夏泽锋向一审法院起诉请求：1.判令廖纯彬继续履行《房地产买卖及居间协议》，即：夏泽锋代廖纯彬向第三人东亚重庆分行还清重庆市九龙坡区龙门阵大道19号2幢x-x号房屋的银行抵押贷款，第三人东亚重庆分行协助解除诉争房屋的抵押登记手续；廖纯彬于讼争房屋解除抵押登记后协助将讼争房屋产权过户给夏泽锋并向夏泽锋交付讼争房屋；2.案件受理费由廖纯彬承担。一审法院认定事实：2017年10月28日，夏泽锋（买方）、廖纯彬（卖方）经第三人立顿公司（丙方）居间签订《房地产买卖居间协议》，约定：夏泽锋购买廖纯彬位于重庆市九龙坡区龙门阵大道19号2幢x-x号房屋，房屋建筑面积125.27平方米，房屋成交价为98万元；买方须于签署本协议时交纳定金2万元；该房屋处于抵押状态，产权证在银行，由买方拿首付款予银行还款解押；买方于签定本协议书后30日内交付（成交价-定金-银行贷款）28万元予经纪方，作为该房的首付款和尾款；经纪方于买卖双方申请该房屋转移登记时见房交所过户回执单后七个工作日内，待买方支付255000元予卖方，作为该房屋的首付款（成交价-定金-银行贷款金额-预留尾款）；买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业贷款预计70万元支付卖方第二部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2017年11月10日前备齐按揭贷款资料交予经纪方，贷款金额以银行审批为准，不足部分由买方于房屋产权转移登记之日以现金的方式支付给卖方；经纪方代为托管的房屋尾款5000元待该房屋全部手续办理完毕由经纪方代买方向卖方支付；买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通知银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在5日内办理房屋产权转移登记手续；卖方同意在收齐房款前交付该房屋予买方使用；买方拿出首付款为卖方解押还清银行贷款，余下金额由银行借款还清，买卖双方必须配合经纪方办理所有过户流程。同日，夏泽锋向廖纯彬支付定金2万元。讼争房屋登记在廖纯彬与卢春燕名下，廖纯彬与卢春燕原系夫妻关系。2017年10月30日,廖纯彬与卢春燕经重庆市璧山区人民法院调解离婚。（2018）渝0120民初7457号民事调解书载明：廖纯彬与卢春燕达成离婚调解协议为重庆市九龙坡区龙门阵大道19号2幢x-x号房屋归廖纯彬所有，且由廖纯彬偿还该房屋的银行按揭贷款。该调解书生效后，廖纯彬申请强制执行，重庆市璧山区人民法院于2018年6月19日作出（2018）渝0120执1835号执行裁定书，裁定将卢春燕名下位于重庆市九龙坡区龙门阵大道19号2幢x-x号房屋过户到廖纯彬名下。该裁定书已送达重庆市九龙坡不动产登记中心。一审审理中，夏泽锋与第三人立顿公司共同确认：夏泽锋向第三人立顿公司出示了付款账户，夏泽锋凑齐了首付款28万元，立顿公司同意该款由夏泽锋暂时保管用于贷款审批（因按揭贷款审批须提交首付款流水账户，该款直接打入按揭贷款银行账户），待解除房屋抵押登记与过户时再支付立顿公司。第三人立顿公司陈述：经纪方并非首付款的收款方，合同约定30日内交付28万元予经纪方的约定系保障且用于按揭贷款的审批，亦用于支付解除抵押款及过户时付款。2017年11月4日，第三人立顿公司出具收到夏泽锋支付10万元首付款托管的《收据》。第三人立顿公司称该款系第三人立顿公司借给夏泽锋。2017年11月30日，夏泽锋的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示账户余额为130119.79元；《重庆农商行对私客户账户明细》显示账户余额为123899.62元。2018年6月22日，廖纯彬电话询问夏泽锋：首付款28万是否支付给中介公司，夏泽锋未按约定30日内支付中介构成违约，并且中介方承诺2017年12月31日前完成交易也没有实际履行。夏泽锋称：首付款的支付要等待银行按揭通过审批后根据中介的通知才支付。2018年7月16日，夏泽锋的银行按揭贷款通过审批。同日，第三人立顿公司向廖纯彬微信通知已通过银行按揭贷款审批，要求配合办理解押及过户手续。廖纯彬认为：夏泽锋已构成违约，廖纯彬不同意继续履行合同。一审审理中夏泽锋陈述：1、廖纯彬在履行过程中向夏泽锋提出增加房价，构成违约；2、第一次光大银行按揭贷款未能审批，第二次于2018年5月在建设银行办理按揭贷款手续，并于7月通过审批，夏泽锋要求廖纯彬配合解押及过户，廖纯彬拒绝履行合同并要求加价；3、虽夏泽锋、廖纯彬签订合同时，房屋产权属于廖纯彬与卢春燕，但根据民事调解书，讼争房屋的物权已转移为廖纯彬所有，廖纯彬可直接配合夏泽锋办理房屋产权过户手续以完成交易；4、银行同意继续履行与夏泽锋的按揭贷款。廖纯彬陈述：1、虽廖纯彬提出加价，但夏泽锋未同意也未实际履行，廖纯彬出于夏泽锋违约在先赔偿廖纯彬的损失；2、第二次夏泽锋、廖纯彬于2018年4、5月由第三人立顿公司通知去建设银行办理按揭贷款手续，2018年5、6月由第三人立顿公司通知廖纯彬预约还款解押，廖纯彬告知了夏泽锋及第三人立顿公司，但夏泽锋及第三人立顿公司未支付解押款；3、因廖纯彬讼争房屋贷款未还清，故未能执行房屋产权过户手续，廖纯彬还清贷款后可直接过户至廖纯彬名下。第三人立顿公司陈述：第一次光大银行按揭贷款未能审批，廖纯彬不同意再次配合办理按揭贷款手续并提出加价，直至夏泽锋口头同意多支付1万元房款，廖纯彬才同意继续办理银行按揭贷款手续，第二次于2018年5月在建设银行办理按揭贷款手续，并于7月通过审批，夏泽锋要求廖纯彬配合解押及过户，廖纯彬拒绝履行合同并要求加价。第三人东亚重庆分行陈述：1、廖纯彬于2017年11月1日申请了提前还贷申请；2、截至2018年10月30日，廖纯彬尚欠讼争房屋抵押贷款本金328071.33元。一审另查明，讼争房屋因廖纯彬申请强制执行讼争房屋产权过户被重庆市璧山区人民法院司法查封。一审法院认为，夏泽锋、廖纯彬及第三人立顿公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同的履行问题。首先，合同签订时，廖纯彬与卢春燕尚未离婚，讼争房屋登记在该两人名下，但其后廖纯彬与卢春燕调解离婚并约定讼争房屋归廖纯彬所有，根据《中华人民共和国物权法》及司法解释之规定，此时讼争房屋物权发生变更为廖纯彬完全所有的效力，廖纯彬作为讼争房屋的所有权人应当按照合同履行相关义务；其次，在第一次银行按揭贷款未能审批情况下，廖纯彬于2018年5月配合第二次办理按揭贷款手续，表明廖纯彬同意继续履行合同，且该按揭贷款申请于2018年7月通过审批，廖纯彬应当积极配合完成合同约定的后续交易行为；再次，廖纯彬虽于2017年11月1日申请了提前还贷以解除抵押登记，但此时不具备履行条件，在夏泽锋、廖纯彬双方第二次办理成功银行按揭贷款手续时，廖纯彬经催告后应当重新申请提前还贷，但此时廖纯彬回复不同意继续履行合同，构成违约；最后，虽合同约定夏泽锋于签定本协议书后30日内交付28万元予第三人立顿公司作为该房的首付款和尾款，但夏泽锋已举示证据证明其具备付款能力，且第三人立顿公司陈述其并非首付款的收款方，该约定系保障且用于按揭贷款的审批，亦用于支付解除抵押款及过户时付款，第三人立顿公司同意该款由夏泽锋暂时保管用于贷款审批（因按揭贷款审批须提交首付款流水账户，该款直接打入按揭贷款银行账户），待解除房屋抵押登记与过户时再支付第三人立顿公司，故夏泽锋是否实际将该款支付给第三人立顿公司，不构成根本违约，不影响合同的继续履行且按揭贷款已顺利通过审批，而廖纯彬于此时以夏泽锋未支付首付款构成违约为由明确表示不继续履行合同且要求加价，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约。综上，夏泽锋未违约且合同未解除，合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，故对于夏泽锋诉请继续履行合同，一审法院予以支持。关于还款解押和过户问题。合同约定夏泽锋申请按揭贷款用以支付房款，必然需要在房屋解除原抵押登记后将产权过户至夏泽锋名下，再由夏泽锋的贷款银行放款给廖纯彬。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，夏泽锋诉请代廖纯彬向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，第三人东亚重庆分行应予以协助，并在夏泽锋代为清偿贷款后协助办理抵押登记的注销手续。讼争房屋产权现属于廖纯彬所有，根据执行裁定书，讼争房屋产权可在抵押登记注销后直接登记在廖纯彬名下，廖纯彬应及时协助将案涉房屋过户至夏泽锋名下。因合同约定在廖纯彬收齐房款前交付该房屋予夏泽锋使用，现因夏泽锋购房款未付清，尚未达到房屋的交付条件，故对于夏泽锋诉请廖纯彬交付讼争房屋的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、夏泽锋于判决生效后五日内代廖纯彬向第三人东亚银行（中国）有限公司重庆分行偿清重庆市九龙坡区龙门阵大道19号2幢x-x号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）;二、第三人东亚银行（中国）有限公司重庆分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内办理上述房屋解除抵押登记手续；三、廖纯彬在上述房屋抵押登记解除后五日内协助将上述房屋的产权转移登记至夏泽锋名下；四、驳回夏泽锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14160元、诉讼保全费5000元，由廖纯彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，夏泽锋当庭陈述愿意向廖纯彬全额支付余下购房款，并且夏泽锋已向一审法院提存了全部剩余购房款96万元。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，夏泽锋、廖纯彬及原审第三人立顿公司签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行义务。虽然合同签订时，廖纯彬与卢春燕尚未离婚，讼争房屋登记在该两人名下，但之后廖纯彬与卢春燕经法院调解离婚并约定讼争房屋归廖纯彬所有，廖纯彬向法院申请执行，由于讼争房屋上设立有抵押权，执行未能完成。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故讼争房屋的物权已经在法院调解书生效之时就发生变更为廖纯彬完全所有的效力，廖纯彬作为讼争房屋的所有权人应当按照合同履行相关义务。关于合同是否继续履行的问题。廖纯彬上诉称，夏泽锋未按照合同约定向中介公司支付28万元已经构成根本违约，廖纯彬可以解除合同。经审理查明，合同约定付款方式为按揭付款，还约定夏泽锋于合同签订后30日内即2017年11月27日前交付28万元给立顿公司，作为房屋的首付款和尾款。但按照二手房买卖按揭贷款流程，买方申请银行贷款时，买方需在贷款银行指定账户存入首付款以供银行审批贷款时审核。本案中，夏泽锋举示证据证明具备付款能力，经立顿公司认可并同意该款由夏泽锋暂时保管并用于贷款审批，同时廖纯彬也配合办理了两次银行按揭贷款手续，第二次银行按揭贷款手续申请时间为2018年5月，远远超过合同约定的28万元支付时间，表明廖纯彬对继续履行不持异议。综上，从交易惯例和双方实际履行行为来看，夏泽锋是否实际将28万元支付给立顿公司，不构成根本违约，也不影响合同的继续履行且按揭贷款已顺利通过审批，故廖纯彬的上诉理由本院不予采纳。在交易过程中，廖纯彬以夏泽锋未按约支付28万元构成违约为由明确表示不继续履行合同且要求加价，导致合同无法继续履行，其行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故一审法院对夏泽锋要求继续履行合同的诉讼请求予以支持并无不当。廖纯彬关于解除涉案房屋买卖合同的上诉请求，其在一审中未提出反诉，本院二审不作审理。关于合同如何继续履行的问题。夏泽锋已经履行完毕合同义务即支付全部购房款，包括已经支付的定金2万元和二审中向一审法院提存的剩余购房款96万元（具体支付以判决内容为准，从提存款项中支付）。相应地，廖纯彬也应继续履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，廖纯彬明确表示不愿意继续履行合同，本院认为，在充分保护抵押权人东亚重庆分行利益的情况下，夏泽锋关于讼争房屋的诉请应予支持即夏泽锋代廖纯彬向东亚重庆分行偿清按揭贷款，东亚重庆分行在全部按揭贷款本息清偿后协助办理抵押登记的注销手续，廖纯彬在抵押登记解除后协助将讼争房屋的产权转移登记至夏泽锋名下。讼争房屋产权现属于廖纯彬所有，根据执行裁定书，讼争房屋产权可在抵押登记注销后直接登记在廖纯彬名下，廖纯彬应及时协助将案涉房屋过户至夏泽锋名下。按照合同约定，廖纯彬同意在收齐房款前交付该房屋给夏泽锋使用。本院考虑更好地保护买卖双方的合法权益，认定廖纯彬在收齐房款之后向夏泽锋交付房屋更为妥当。综上，廖纯彬的上诉请求不能成立，应予驳回；二审根据出现的新事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初17678号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初17678号民事判决第四项；三、夏泽锋在廖纯彬协助将房屋产权转移登记至夏泽锋名下之日起五日内向廖纯彬支付房屋剩余款项（具体金额为已提存的剩余购房款96万元减去根据本判决第一项夏泽锋已经代廖纯彬偿还的银行按揭贷款本息）；四、在前述义务全部履行完毕之日起五日内廖纯彬向夏泽锋交付房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14160元、诉讼保全费5000元，由廖纯彬负担；二审案件受理费7450元，由廖纯彬负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇二〇年二月十日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋