太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初299号原告：牛倩，女，汉族，1987年9月27日出生，住太原市。委托诉讼代理人：张蓉蓉，山西晋泽律师事务所律师。被告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号，统一社会信用代码×××。法定代表人：沙昭玉，董事兼总经理。委托诉讼代理人：白琨，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。原告牛倩与被告山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛倩及其委托诉讼代理人张蓉蓉，被告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛倩向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告依法履行GF-2000-0171A11198315的《商品房买卖合同》向原告交付合同约定的房屋；2.请求依法判决被告向原告支付因迟延交房的违约金57651.75元（自2017年1月1日-2019年12月31日），如被告在2019年12月31日前向原告交付不了房屋，继续向原告支付每日52.65元的违约金直至被告交付房屋止；3.请求依法判决被告赔偿原告因被告迟延交房的损失45000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月24日，原告同被告签订了购买被告开发的“得一·剑桥城项目中的2幢1单元1层0101号”《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了全部房款526500元。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付竣工验收合格的商品房。交房期限过后，原告多次找被告要求其交付验收合格的房屋，但是被告却要求原告，如要交房须花费270000元购买车位，不买车位不交房。原告多次找被告协商交房事宜，被告无视法律规定及合同约定，违背诚实信用原则，不向原告交付房屋。被告应该按照合同约定向原告承担违约责任并赔偿原告损失。综上，由于被告的违约行为，导致原告有房不能居住，在外租房至今。原告迫于无奈，故诉至法院，请法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。山西复地得一房地产开发有限公司辩称，一、案涉合同是被告被迫签署的，不是被告的真实意思表示，案涉合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，违反税法相关法律规定，损害国家利益，属于无效合同；二、案涉项目逾期交房时由迎泽政府违约造成的，被告不承担违约责任。首先，案涉项目是迎泽区政府的团购项目，明确约定案涉项目绿化等公共配套设施由迎泽区政府出资，这才形成2012-2013年的低房价，但迎泽区政府至今未兑现，从而导致项目资金不足。其次，2014年，原开发商高管协助调查，致使项目停滞，业主上访，该项目成为迎泽区政府监管项目，区政府不但监管案涉项目资金账户和用途，还在被告公司设监管办公室，变监管为接管，被告丧失经营自主权，区政府同时成为项目的购房单位、监管单位和投资方。再次，2015年4月，迎泽区政府委托会计事务所对整个项目进行审计，知晓该项目的开发建设成本、周边市场销售价已远高于案涉合同网签价，但区政府强行要求被告按照2013年的原价进行网签，最终导致项目资金不足，无法如期交房。三、案涉房屋至今未达到法定交付条件，根据相关法律规定不得交付使用。案涉项目至今未办理完毕竣工验收手续，规划和消防尚未通过验收，未达到法定的房屋交付条件。具体为《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定和《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定。四、案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。五、违约金应当以原告已经支付的首付款为基数进行计算。综上，案涉项目延期交房是由历史综合原因导致的，答辩人也属于受害方，恳请法院考虑答辩人的特殊原因，依法公正判决。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原告牛倩（买受人）与被告山西复地得一房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：买受人购买位于太原市迎泽区马庄南街32号2幢1单元1层0101号房；该商品房建筑面积共112.38平方米，其中套内建筑面积93.17平方米，按建筑面积计算，该商品房总金额526500元整；房款一次性付清，买受人于2016年11月30日前付清全部房价款的100%；第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的；第九条约定出卖人逾期交房，逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他内容。原告至2016年11月30日，向被告支付合同约定的全部购房款526500元。被告主张案涉剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延且涉案合同系被迫签署，并非被告真实意思表示，应属无效合同。为了证明其主张，被告提供证据有2017年5月25日被告（用水人）与太原供水集团有限公司签订的《城市供用水合同》，约定由太原供水集团向马庄南街32号供水。2016年4月10日被告山西复地得一房地产开发有限公司与山西明业电力工程有限公司签订的《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程。2018年8月14日山西明业电力工程有限公司向被告出具情况说明，关于剑桥城项目1#、2#、3#、4#、5#、7#居民供电时间的说明：1#居民配电室正式送电时间为2018年4月27日；住户室内正式送电时间为2018年6月29日。被告还提供了《建设工程委托监理合同》、《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》等停工文件，主张被告山西复地得一房地产开发有限公司在施工期间因政府原因存在多次停工的事实。被告还提供《房屋团购协议书》（复印件）、《关于得一剑桥城信访事项的情况报告》、《太原市迎泽区人民政府关于得一剑桥城项目缓缴费用还款计划的请示》（复印件）、《关于得一剑桥城小区业主康建鑫等人信访事项的情况报告》（复印件）、《关于得一剑桥城项目存在未招标及未批先建行为的情况说明》（复印件）、《合作协议》、《关于孙晋红、王俊龙、刘杨、任永明、杨浩波等二十人涉嫌黑恶势力犯罪的报案材料》、《山西华诚泰和会计师事务所关于对得一剑桥城项目收支情况的专项审计报告》、《得一剑桥项目城财务收益测算表》、《商品房预售许可证》、《太原市地方税务局关于明确2016年度城六区范围内商品房交易平均价格的通知》、太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2216号民事判决书等证明涉案合同网签价格低于市场周边价，被告在暴力施压下被迫签署，合同应属无效，且被告不能顺利交房系政府等各方原因所致。以上事实，有原告提供的《商品房屋买卖合同》、《收据》、打款凭证，及上述所列被告提交的证据及当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，可以采信。本院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格后交付买受人使用。现涉案商品房尚未办理完成竣工验收手续，并不具备法定交付条件。因存在不能确定房屋交付期限、交付的房屋是否符合约定等争议，这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本判决中预先解决。因此，原告主张支付违约金的诉求，本院不予支持，可在具体交付日期确定后予以处理。对于被告抗辩是因其受到胁迫为由主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为被告提交的证据并不足以证明其受到胁迫；被告称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告牛倩的诉讼请求。案件受理费减半收取1227元（原告已预交），由原告牛倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘扬鹏 二〇二〇年二月十八日书记员 胡瑞殊