湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初390号原告娄底市供销合作联社。住所地：娄星区长青中街417号。法定代表人龚卫民。委托诉讼代理人：邬美玉，湖南娄星律师事务所律师。委托诉讼代理人：向育元，湖南娄星律师事务所律师。被告娄底市龙泰房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区长青中街王家小区7栋3楼。法定代表人黄永年。委托诉讼代理人：曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾名洋，湖南晨晖律师事务所律师。原告娄底市供销合作联社（以下简称娄底供销社）与被告娄底市龙泰房地产开发有限公司（以下简称娄底龙泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告娄底供销社的委托诉讼代理人邬美玉、向育元，被告娄底龙泰公司的委托诉讼代理人曾星球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄底供销社诉称：2006年9月27日，原告与景致（香港）有限公司签订《银河·时代广场项目合作开发合同书》，约定共同开发银河·时代广场项目,并约定按每层楼房33%的比例分给原告。2007年5月18日供销社与景致（香港）有限公司签订《银河.时代广场项目合作开发补充协议（一）》，双方约定将景致（香港）有限公司的权利义务整体转让给新成立的娄底市龙泰房地产开发有限公司。2010年5月11日签订的《银河.时代广场项目合作开发补充协议（二）》对具体的楼层进行了分配，并约定被告租赁原告所分得的B座裙楼2-5层共9562.58㎡，租期15年，租金10元/㎡/月，且对资金的支付方式、责任的承担做了约定，且原告不承担任何税费。被告在承租了房屋后，拒不履行支付租金的义务，现共计欠租金334.8万元及延迟支付利息100.44万元，经多次催讨未果，遂诉至法院，请求依法判令：一、由被告支付原告租金334.8万元（且不承担任何税费）及违约金100.44万元（按年利率6%标准计算），合计435.24万元；二、由被告承担本案全部诉讼费用。被告娄底龙泰公司辩称：一、根据原、被告双方签订的《银河.时代广场项目合作开发补充协议（二）》第七条（二）项约定，乙方对甲方分得的B座裙楼2-5层共9562.58㎡的资产进行租赁，但原告仅实际提供了9133.72㎡的租赁面积；二、根据国家税法规定，商业租赁税率为17.6%，原告向被告收取租金时应当提供税务发票，但原告从未向被告提供相应税务发票，因此我方有权拒绝支付租赁费；三、自2013年娄底民间借贷危机爆发以来，加上全国经济下行压力，租赁市场面临严重危机，故请求原告降低租金标准；四、原、被告双方未签订正式租赁合同，对逾期支付租金未约定违约事项，故不应承担违约责任。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法判决。审理的事实根据当事人的陈述及举证、质证情况，结合对证据的审核认定，本院确认如下案件事实：2010年5月11日，原告娄底供销社（甲方）与被告娄底龙泰公司（乙方）签订《龙泰·商品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》，该协议其中主要约定：一、原“银河·时代广场项目”正式定名为“龙泰·上品商住综合楼项目”。原由娄底市供销合作联社与景致（香港）有限公司及娄底市供销合作联社与娄底市龙泰房地产开发有限公司原法人代表刘和平签订的合同（协议）（合同协议附后）中乙方的权利义务全部由现乙方（现法人代表何剑）履行。本楼分为A、B两座双子楼，靠市建设银行处A座，靠步步高处为B座。二、甲、乙双方一致同意，项目计容面积69733.36平方米，其中6万平方米甲方分得33%即19800平方米，其余面积9733.36平方米，甲方分得5%即486.67平方米，两项总价甲方分得20286.67平方米的计容产权。三、……；四、……；五、……；六……；七、为了便于盘活资产，统一经营，统一管理，以便对外招商，甲、乙双方在办理好相关手续后，乙方对甲方分得B座裙楼2-5层共9562.58平方米的资产进行租赁：（一）商场装修、设施（含中央空调、消防自动报警、自动喷淋系统、自动扶梯等）、设备投入由乙方负责，甲方不负担任何费用；（二）租赁期满，乙方所投的设备、设施及装修无偿按当时现状移交给甲方，但在同等条件下，乙方有优先续租权；（三）租期15年，租金10元/㎡/月（由于租赁关系引发的所有费用由乙方承担），租金每年一季度前一次性交清，从承租时开始租金每3年递增3%。房产交付之日起计算装修期，装修期6个月免交租金，如在6个月内开业，则从开业之日起收取租金。租赁期间的安全生产经营由乙方负责。（四）具体租赁合同另行签订。八、九、十等……。合同签订后，原、被告双方于2012年7月10日签订了《资产交验商谈备忘录》，双方达成了一致意见：一、……二、……；三、资产返租按甲、乙双方于2010年5月11日签订的《龙泰·上品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》执行，并按要求在2012年7月30日之前签订好租赁合同，甲方从2013年2月1日起向乙方开始收取租金；四、全面核实资产，按实核算面积，多退少补；五、……六、……七、……八、……。2018年5月9日，原、被告双方就《租赁合同》条款进行了协商，同年5月10日，原告就存在异议的条款书面回复了被告，内容为：一、《租赁合同》的基本款项必须尊重历史，尊重事实，建立在双方已签订且认可执行的相关契约的基础上，而不能凭各自没有依据的理解，扩大异议；二、计租金起始时间，按双方2012年7月10日签订的《资产交验商谈备忘录》第三款执行，即“甲方从2013年2月1日起向乙方开始收取租金”；三、贵方“空置物业减半计租”的动议有悖常理，且扩大了异议，设置新的障碍，我社不予认同、采纳；四、租金税缴额按双方达成的共识处理，即本合同租赁关系产生租金的税金，乙方按税金率承担5个点，例如租金税率为A%,则我方承担（A-5）%；五、对贵方在我社拟定的《租赁合同》中所增加的（4页第一行）“但必须提前30天，告知乙方款项我方”的内容，我方没有异议。贵方删减的所有内容，我社表示反对，并主张必须将其按原合同原意列入日后双方能达成的《租赁合同》之中。同年5月31日，原告再次书面回函被告，内容为：一、市政府领导，特别是市纪委派驻我社纪检组三番五次责成我社与贵司协商达成《租赁合同》并尽快妥善处理原办公大楼开发的遗留问题，给上级领导以交代，给历史以交代，给我社干部职工及全体离退休老同志以交代；二、贵司的几次来函，我社认为你们对《租赁合同》的理解存在重大偏差，不符合契约精神，不利于双方友好协商；三、贵司拖欠我社2013年至2015年租金300多万元（按契约条款违约滞纳金暂且搁置），其中2013年，11个月×9133.72平方×10元（1-7%）＝934379.56元，2014年、2015年都为12个月×9133.72平方×10元×（1-7%）＝1019323.15元，请做好计划，应在近期交付我社；四、若贵司就《租赁合同》条款没有新的建设性意见，不必再函复；同年6月8日，原告再次回函被告，内容为：一、贵司拖欠我社资产有两笔，我社已书面告之你方，今再述之：一是原办公楼开发资产折算拖欠20795644.04元（其中应得资产欠6155958.12元，少分面积428.86平方米折合资金2281600元，违约滞纳金6155958.12元×365天×5.5年×1‰＝12358085.9元（按契约违约滞纳金未计入）。两笔共计23768669.94；二、贵司所欠我社资产，务必在2018年6月底前筹措好足额交付清，并签订好相关协议；三、时至今日，我社与贵司多次协商，对一些关键问题一直未能达成一致意见，严重影响了我社各方面工作，我社将运用法律手段，依法维护合法权益。之后，原、被告双方未签订正式《租赁合同》，但被告实际返租了原告所有的龙泰·上品B座裙楼2-5层房产，并于2016年4月16日至2018年7月25日，合计向原告转账支付了3097219.55元租金。（其中2016年4月16日-18日合计转账30万元、2016年10月8日转账20万元、2016年11月7日转账20万元、2016年11月17日转账20万元、2016年12月28日转账97219.55元、2017年1月19日转账10万元、2017年3月9日转账20万元、2017年4月1日转账20万元、2017年7月13日转账10万元、2017年8月16日转账20万元、2017年10月25日转账20万元、2017年12月22日转账20万元、2018年3月19日转账30万元、2018年7月5日转账30万元、2018年9月28日转账30万元）。之后，被告未再支付租金，双方多次协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判令。另查明，原告所有的龙泰·上品B座裙楼2-5层的房产实际登记面积合计9133.72㎡（2层201面积746.23㎡、202面积1485.39㎡，合计2231.62㎡；3层301面积746.23㎡、302面积1485.39㎡，合计2231.62㎡；4层401面积953.47㎡、402面积1485.39㎡，合计2438.86㎡；5层501面积168.42㎡、502面积267.2㎡、503面积1712.18㎡、505面积83.82㎡，合计2231.62㎡）。判决的理由与结果本院认为：本案中，虽然原、被告双方未正式签订租赁合同，但在双方签订的《龙泰·上品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》中已对租赁场所、租赁时间、租金标准等进行了详细约定，该协议对承租事项的约定未违反国家强制性法律规定，双方均应按约各自履行义务，现原告已按约向被告交付了租赁场所，故被告理应按约向原告支付相应租金。从双方签订的《资产交验商谈备忘录》显示，双方共同确认承租日期从2013年2月1日起，但被告仅于2016年4月16日至2018年7月25日期间陆续合计向原告支付了租金3097219.55元，故被告仍尚欠原告2013年2月1日至2016年4月15日期间的租金未付。虽然上述协议写明的租赁面积为9562.58㎡，但根据不动产登记数据显示，实际房产面积仅为9133.72㎡，故租赁面积应以不动产登记数据为准。现协议约定租金标准为10元/㎡/月，经核算2013年2月1日至2016年2月3日期间的未付租金为3288139元（10元/㎡/月×9133.72㎡×36个月），因协议约定从承租时开始租金每3年递增3%，故从2016年2月3日起，租金标准应提升至10.3元/㎡/月（即0.34元/㎡/日），经核算2016年2月3日至2016年4月15日的未付租金为223593元（0.34元/㎡/日×9133.72㎡×72天）。综上，被告尚欠原告2013年2月1日至2016年4月15日期间的租金为3511732元，现原告在本案中仅主张被告尚欠租金3348000元，故该项诉求，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题，被告抗辩因双方未签订正式租赁合同，对逾期支付租金未约定违约事项，故不应承担违约责任。本院认为，虽然双方未签订租赁合同，但被告未按约支付原告租金，导致原告资金利息受损，故原告主张由被告按年利率6%支付违约金1004400的诉求，未违反国家强制性法律规定，本院亦予以支持。关于双方承担租金税金的问题，被告抗辩原告从未向被告提供相应税务发票，因此我方有权拒绝支付租赁费。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律规定，发票是经营活动中开具收取的收付款凭证，收款方应当向付款方开具发票,原告收取被告交付的租金，开具发票是其法定义务，被告索取发票也是法定权利，因此原告在收取被告租金时需向原告开具发票。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告娄底市龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告娄底市供销合作联社支付房屋租金3348000元及违约金1004400元，合计4352400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，由被告娄底龙泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  彭耀清二〇二〇年二月二十四日书 记 员  李 鸣附：本判决所适用的法律条文----《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。