上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84280号原告：上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心，住所地上海市浦东新区。法定代表人：方娴，主任。委托诉讼代理人：曹阳，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：任兹幻，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海旭茉百货有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：严家明，总经理。原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心(以下至判决主文前简称原告)与被告上海旭茉百货有限公司(以下至判决主文前简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人方娴及委托诉讼代理人曹阳、被告委托诉讼代理人严家明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)172,200元；3、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费(按照88,200元每年的标准计算，暂计算至起诉日约为49,778元)；4、判令被告向原告支付未按时返还租赁房屋的违约金22,050元；5、判令被告向原告支付迟延交付2017年度租金的违约金(以84,000元为本金，按照年利率14.25%的标准，自2017年1月16日起计算至实际支付之日，至起诉日约为30,623元)；6、判令被告向原告支付迟延交付2018年度租金的违约金(以88,200元为本金，按照年利率14.25%的标准，自2018年1月16日起计算至实际支付之日，至起诉日约为19,411元)；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告签订的《租赁合同》约定，原告作为出租人将系争房屋出租给被告，租赁期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日。2016年，原告名称由上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心更名为上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心。租赁期限内，被告未按合同约定支付2017年租金84,000元及2018年租金88,200元。租赁期限届满前，原告于2018年12月27日书面通知被告到期后不再续租，但被告至今未返还房屋，也未付清相应租金，故原告诉至法院。被告辩称，合同到期后其通知了实际使用人邱杰搬出，但找不到实际使用人，导致系争房屋一直被占用。系争房屋其承租后进行了装修，前后装修过三次，至2014年商场撤了之后其变更了二房东。合同约定租金是一年一付，先用后付，2015年及2016年的房租是2017年付的，之后两年的租金没有人通知其支付。2018年底邱杰表示还想继续经营，他重新办理了执照，也是原告协助办理的。另，被告提出原告主张的违约金过高，不切合具体实际，应依法调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为上海市工商行政管理局南汇分局。原上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心(2016年11月更名为原告)作为出租人，被告作为承租人，双方签订《租赁合同》一份，合同约定前者将系争房屋出租给被告，租赁期限为五年，自2014年1月1日至2018年12月31日。并约定，2017年租金为84,000元租，2018年租金为88,200元。租金交付方式及期限为：先付租金后使用，租金每年结算一次，承租人应在每年的1月15日前支付当年的租金。合同第四条约定，租赁届满而不再续订时，承租人应及时将租赁物完好无损地返还出租人，在租赁期间，因任何原因造成租赁物的毁损或灭失，由承租人恢复原状并赔偿损失。合同第十二条约定，承租人有下列情况之一的，出租人有权解除合同，收回租赁物，并可追究承租人的违约责任和赔偿责任：……3、承租人拖欠租金、电话、天然气、水电费等承租人应付给出租人或有关部门的费用，逾期满10天的。合同第十三条违约责任约定：承租人在租赁期满或因违约，出租人应依法或按本合同规定收回租赁物而承租人不能及时归还，承租人应向出租人补交有关费用和租金外，还须向出租人偿付三个月租金等额的违约金。出租人迟延交付租赁物或承租人迟延交付违约金，除仍应如数补交外，违约方比照中国人民银行同期迟延还贷的有关规定，向对方双倍偿付迟延履行的违约金。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告租金支付至2016年12月31日，之后租金未付。2018年12月31日合同租期届满，双方未续签租赁合同，被告亦未将系争房屋返还给原告。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》约定了双方就系争房屋租赁事宜的权利义务关系，合法有效，双方均应按约履行。现《租赁合同》约定的租赁期限已届满，被告应按约将系争房屋返还给原告，至于被告辩称系争房屋由案外人实际占有的辩解意见，系其与案外人之间的合同权利义务，其应及时向案外人主张相应权利，并不构成其拒绝返还房屋的合理抗辩。故原告诉请主张返还房屋并支付2017年及2018年未付租金，本院予以支持。至于原告主张的房屋占有使用费，因系争房屋被告至今未予返还，原告主张按2018年的租金标准支付使用费，本院予以支持。至于被告提出原告违约金过高的辩解意见，本院认为，原告诉请的逾期返还系争房屋违约金相当于三个月租金，被告对此后果应有预期，并未显著过高，本院予以支持。至于原告主张的逾期支付租金违约金，按合同约定，租金是先付后用，承租人应在每年1月15日前支付，现被告迟迟未予支付的情况下，原告亦未提供催讨租金的证据，而放任被告继续占有房屋，系其怠于行使其相应权利，故本院考虑到本案实际情况及原告的相应责任，对迟延支付租金的违约金酌情调整为日万分之三标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX弄XXX号房屋返还给原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心；二、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心2017年及2018年房屋租金共计172,200元；三、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心自2019年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年88,200元标准计算)；四、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期返还房屋的违约金22,050元；五、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期支付2017年度租金的违约金(以84,000元为本金，按日万分之三标准，自2017年1月16日起计算至实际支付之日止)；六、被告上海旭茉百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期支付2018年度租金的违约金(以88,200元为本金，按日万分之三标准，自2018年1月16日起计算至实际支付之日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,710.93元(原告已预缴)，减半收取计2,855.46元，由被告上海旭茉百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年二月二十四日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。