安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖04民终52号上诉人（原审被告）：李峰，男，1978年2月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：方兆水，安徽汇朴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李新华，女，1967年9月28日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：陈红年，北京市中银律师事务所律师。上诉人李峰因与被上诉人李新华确认合同有效纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李峰上诉请求：撤销原判，改判驳回李新华的一审诉讼请求。事实和理由：1.双方合同约定李新华将涉案房屋三楼和四楼500平米（包括阁楼工作间）转让和租赁给李峰，并约定李新华应积极配合李峰做好市场资源链接和辅助（包括人民医院及妇幼保健院的客户资源采集和拍摄，室外广告市容部门对接），之后，李峰在经营过程中，李新华拒不提供市场资源链接和辅助，出租房屋多次出现严重漏水，外墙皮脱落，室外广告多次被市容部门要求进行整改，特别是出租合同所涉及的四楼是违章建筑，存在重大安全隐患，合同所包含的阁楼是物业公司所有，鉴于以上事实，李峰于2019年1月1日向李新华邮寄送达《解除合同通知书》；2.一审认定事实和适用法律错误，房屋漏水是因四楼违章搭建导致，且李新华违法将他人所有的阁楼一起进行出租，一审对此未予认定；一审将李新华应积极配合李峰做好市场资源链接和辅助认定为次要义务，与合同约定不符；引用合同法第五十二条“合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效”是曲解法律；3.李峰解除权成立，解除程序合法。李峰享有单方解除权，符合合同法第九十四条规定，李新华仅持有302.4平米的房产，却与李峰约定出租500平米房屋，隐瞒其余部分是违章建筑和他人所有的事实，其交付房屋的行为构成根本违约，李峰从事合法经营需要500平米的房屋而不是其中的300平米，生效判决已确认其中的200平米无效，无效原因在于李新华，违章建筑存在内外安全隐患，房屋严重漏水，李峰多次催促，李新华始终未能解决，合同目的不能实现，此外，提供链接资源是合同明确约定的李新华的主要义务之一，李新华从未履行，也影响合同目的的实现。李峰邮寄送达的《解除合同通知书》已经通知到李新华，故双方合同依法在通知到达李新华时已经解除，并且在李新华拒绝接收房屋的情况下，李峰已经于2019年1月29日将房屋钥匙交至法院。李新华辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，李峰提出的所有理由均不能达到解除合同的程度和目的。1.所谓“违章建筑”问题，双方合同约定租赁面积约500平米，实际包括李新华有证面积302.04平米以及楼顶小阁楼、公共大楼梯、楼梯旁的房间这些作为建筑物设计和建造时的整体必备部分约200平米（三楼以上为李新华一户所有，所以李新华从二楼楼梯拐角处便进行了封闭），如果加上四楼搭建无合法手续部分，实际有近800平米，四楼搭建部分相当于赠送，未计算在租赁范围内，也未计算租金；另李峰上诉提出所谓违章建筑存在内外安全隐患，但在一审中对此未提出，也无证据，仅凭猜测，而且并未发生任何事故，不能仅凭主观臆想而要求解除合同，依照合同法第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，出租人可自行维修，维修费用由出租人承担，李峰作为出租人既未维修，也未出现任何问题，不能作为解除合同的理由。2.关于漏水问题，一审判决对此查明事实清楚，一审法官也进行现场查看，漏水原因实际是李峰从楼顶向下自行开凿楼梯未做好防水，加之夏季暴雨未及时清理楼顶下水道导致水流不畅，责任在李峰；即使漏水确实存在，责任假定在于李新华，也不构成解除合同的条件，如果造成损失，李峰可提起损害赔偿之诉，另李峰可依照合同法的规定，自行维修要求李新华承担维修费用，并无证据证实李峰因此不能实现合同目的。3.关于“从未履行配合好市场资源链接和辅助义务”问题，李峰所言不实，租赁之初，李新华几乎天天长在旺仔湾，把所有的资源全部理清对接给李峰，根本不存在李峰所称的事项，而且，李峰一审所举所谓要求其整改的城管执法局的通知书，也是其营业中未按要求报批所致，李新华也出具了城管执法局的证明，证实在李新华的沟通下并未对李峰进行处罚，李峰之前从未对此向李新华提出过异议，即使李新华未履行该义务，也不构成李峰单方解除合同的条件，因为双方在合同中对该事项另行约定了每月支付外联顾问经费条款，该事项是独立于租赁关系之外的一项次要义务，而非主要义务，因此，无论李新华是否做好该项义务，对租赁均不构成实质影响，均不能导致租赁合同的解除。4.合同部分无效，不影响其余部分有效，因此，另案生效判决认定合同部分无效，也不构成李峰单方解除合同的条件。5.根据合同法第107条规定，当事人不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，即即使李峰所称问题均存在，李峰应当提起的是变更或撤销之诉，而不是解除合同。二、双方签订的涉案合同从法律上和实际上并未解除。1.李峰虽向李新华发出解除合同通知书，但李新华对此有异议，依据合同法第96条第2款规定提起本案诉讼，本案诉讼还在进行中，故双方合同并未解除，另外，李峰将钥匙交于一审法院，也并不说明合同已经解除。2.双方合同的内容不仅是对涉案房屋的租赁，还有外立广告位、装修、摄影器材、旺仔湾品牌等等，李峰撤出时将房屋钥匙交于一审法院但未拆走外立广告位，其通过合同获取了旺仔湾品牌使用权并进行了营业执照的变更，至今仍在使用该品牌，也仍在使用李新华的摄影器材和摄影用车辆，因此，双方合同仍在履行中，实际并未解除。李新华向一审法院起诉请求：确认李峰向李新华邮寄送达的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。一审法院认定事实：2016年1月14日，甲方李新华与乙方李峰签订一份《转让及租赁协议书》，双方就转让淮南市旺仔湾儿童摄影影楼相关事宜，本着平等自愿，互惠互利的原则，经友好协商，达成如下协议：一、甲方自愿将位于淮南市商贸广场三楼和四楼500平方【包括阁楼工作间】旺仔湾儿童摄影转让给乙方【包括外立广告位使用权，现有装修和现有器材以及旺仔湾品牌使用权】。二、甲方拥有房产权，以年租金三十万元出租给乙方，前两年租金六个月付一次，两年后租金按年支付【需提前一个星期支付】。三、租期暂定五年，按每年5%递增，即：2016年2月15日至2017年2月15日，租金300000元……期间在乙方不主动退租情况下甲方如有违约，甲方应按市场评估价格支付乙方损失，五年后在甲方仍拥有房产权前提下应该按照市场行情继续和乙方续签。四、甲方应该积极配合乙方做好市场资源的链接和辅助【包括市人民医院及市妇幼保健院等医院的客户资源采集和拍摄，室外广告市容部门对接等】乙方每月支付甲方5000元外联顾问经费。五……六、淮南市旺仔湾儿童影楼营业执照于2016年3月15日前办理变更登记。法人：李峰。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，于本协议签订之日生效。甲方李新华签字，乙方李峰签字确认。李峰于2016年1月20日注册登记“田家庵区柠果旺仔湾儿童摄影中心”，经营者李峰，经营场所为涉案房屋。李峰使用涉案房屋进行儿童摄影经营过程中，涉案房屋发生漏水现象。2019年1月1日，李峰向李新华送达了解除合同通知书，李峰认为案涉房屋含有违章建筑、存在严重漏水问题以及李新华未履行配合做好市场资源链接和辅助义务严重影响其签约目的的实现，故决定解除《转让及租赁协议书》。2019年1月2日他人签收该解除合同通知书，李新华自认2019年1月3日收到。双方对解除合同产生纠纷，故李新华提起本案诉讼。本案审理过程中，李峰另案起诉请求确认其与李新华签订的《转让及租赁协议书》无效，该案经审理作出（2019）皖0403民初1504号民事判决书，判决《转让及租赁协议书》中关于出租淮南市商贸文化广场四楼搭建的房屋（该部分没有合法手续）部分无效，其他部分有效。该案现已生效。一审法院认为，本案的争议焦点是李峰是否具备解除《转让及租赁协议书》的法定情形，李峰辩称案涉房屋含有违章建筑，合同应为无效，双方签订的《转让及租赁协议书》经生效判决（（2019）皖0403民初1504号民事判决书）认定部分有效，涉案房屋四楼搭建的部分（该部分没有合法手续）无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”无效部分自始没有法律约束力，不存在解除的问题。关于合同有效部分，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，李峰辩称涉案房屋存在严重漏水影响房屋正常使用且无法彻底修复，庭审中，李新华对漏水事实没有否认，但认为是李峰砸开楼顶修楼梯及加装空调破坏楼顶防水层引起的，并申请两名证人出庭作证，但两名证人证言存在矛盾之处，且证人刘某与李新华系夫妻关系，证明力较弱，亦无其他证据佐证，不能证实其观点，故对李新华的上述意见不予采纳。对于李峰的答辩意见，李峰只提供了漏水视频，只能证明存在漏水现象，并不能证明漏水责任在李新华以及是否能够修复，故对该意见不予以采纳。关于李峰辩称李新华未履行配合做好市场资源链接和辅助义务，《转让及租赁协议书》约定李新华的主要义务是协议第一条约定的提供涉案房屋及旺仔湾品牌使用权等义务，且李新华已经履行主要义务，答辩意见所称的配合做好市场资源链接和辅助系次要义务，不是合同约定的主要义务，且该部分费用是另外计算的，不包含在租金内。综上，李峰给李新华邮寄的《解除合同通知书》以案涉房屋存在严重漏水问题以及李新华未履行配合做好市场资源链接和辅助义务严重影响其签约目的的实现为由要求解除合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，且合同亦未约定解除条件，故李峰邮寄送达给李新华的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决：确认李峰向李新华邮寄的《解除合同通知书》不具有解除合同的效力。案件受理费80元，由李峰负担。二审中，李峰提交一份准予注销登记通知书，证明李峰于2019年3月1日已经注销位于案涉地点的摄影中心，不在涉案地点经营，已经实际解除了合同。李新华认为不属于新证据，且能够说明李峰在向李新华送达解除合同通知书时，并没有注销该摄影中心营业执照，仍在使用涉案合同约定的知识产权，合同未被解除，该证据不具有合同实际解除的证明力。本院对该证据真实性予以确认，但因该证据对于李峰是否具有涉案合同单方解除权不具有证明效力，故对该证据的证明力不予确认。李新华二审提交照片两张，陈述照片拍摄于2019年11月24日，证明李峰在上诉之后，对其新营业场所进行装修，仍在使用李新华的知识产权。李峰对该照片真实性无异议，但认为与本案无关联。本院对该证据真实性予以确认。本院对一审查明事实予以确认。本院归纳二审争议焦点为：李峰于2019年1月1日向李新华送达的解除合同通知书能否产生解除合同的效力。本院认为：双方当事人签订合同后，一方当事人对于该有效合同主张享有法定单方解除权，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的以下情形之一：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，李峰于2019年1月1日向李新华送达的解除合同通知书，认为李新华存在三项违约导致其不能实现合同目的，一是案涉房屋含有违章建筑，二是案涉房屋存在严重漏水问题，三是李新华未履行配合做好市场自愿链接和辅助义务。李峰对于其主张的李新华上述违约事实及导致不能实现合同目的，应当承担举证证明责任。从双方签订的《转让及租赁协议书》内容看，转让及租赁所涉标的物包括案涉商贸广场三楼和四楼500平米房屋（包括阁楼工作间），以及原旺仔湾儿童摄影店面现有装饰和现有器材和旺仔湾品牌使用权，另约定李新华应该积极配合李峰做好市场资源的链接和辅助（包括市人民医院及市妇幼保健院等医院的客户资源采集和拍摄，室外广告市容部门对接等），李峰每月另支付李新华5000元外联顾问经费。本院认为，李峰在合同签订前或合同签订时，对于李新华对合同标的物是否享有所有权负有一定审慎审查义务，其自述在合同签订前，实地查看了合同标的房屋，则应当知道标的物房屋是否具有合法权属手续，李新华向李峰移交合同所涉转让及租赁标的物后，李峰在使用标的物近三年时间内未向李新华提出过“因标的物房屋含有违章建筑导致其无法正常使用、无法实现合同目的”的异议，反而是按约支付了三年租金，此外，李峰向李新华邮寄送达解除合同通知书后至今仍在使用“旺仔湾”品牌标识，因此，李峰以李新华交付房屋含有违章建筑导致不能实现合同目的为由，主张享有法定单方解除权，不能成立。根据合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。李峰未提交证据证明其在使用租赁物期间因房屋漏水问题要求李新华维修，也未举证证明漏水问题无法修复解决导致房屋根本上无法使用，因此，无论漏水原因在谁，均不能体现合同目的无法实现，李峰以此为由主张享有法定单方解除权，不能成立。至于合同约定李新华应该积极配合李峰做好市场资源的链接和辅助，该约定对于双方《转让及租赁协议书》所涉转让及租赁事项而言，不属于合同约定主要义务，该义务在租金之外、需要李峰向李新华另行支付外联顾问经费，因此，无论李新华是否在该义务上违约，均不构成根本违约，不能导致李峰签约目的不能实现，李峰以此为由主张享有法定单方解除权，也不能成立。综上，李峰于2019年1月1日向李新华送达的解除合同通知书不能产生解除合同的效力。综上所述，李峰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李峰负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇二〇年二月二十五日书记员  许小玄附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。