重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0156民初4031号原告：余华，男，1963年2月出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：陈浪，国浩律师（重庆）事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈秋羽，国浩律师（重庆）事务所实习律师，一般授权代理。被告：传淑涛，女，1975年8月出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：王明生，重庆星空律师事务所律师，特别授权代理。原告余华诉被告传淑涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员王玉适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告余华的委托诉讼代理人陈浪、陈秋羽，被告传淑涛及其委托诉讼代理人王明生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2019年11月10日解除；2.判令被告向原告返还购房定金20万元及资金占用损失（以20万元为基数，自起诉之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清时止）；3.判令被告向原告支付5000元购房中介费及资金占用损失（以5000元为基数，自起诉之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清时止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月30日，原告与被告、武隆区亲城里房屋中介服务部签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告自愿将位于重庆市武隆区XX路XX号X幢X-7的房屋出售给原告。被告承诺对该房屋的产权真实性、有效性负全责，同时，需承担在收取原告的首付款时，必须向原告提供相应的有效证件（即：房地产权证、身份证、户口薄、婚姻证明等）并配合完善各部门的过户签字手续等义务。同日，原告按照合同的约定向被告按时足额的支付了定金10万元，向武隆区亲城里房屋中介服务部支付了中介费5000元。合同履行过程中，原告分别于2019年10月13日、2019年10月25日，两次主动与被告当面进行过沟通，要求被告严格按照合同的约定提供该房屋的相应有效证件，以及配合完善各部门的过户签字手续，并表示在被告完成前述合同约定义务的前提下，原告也愿意按照合同的约定同时向被告支付首付款，但被告均无法提供该房屋的相应有效证件，以及也不配合原告完善各部门的过户签字手续。2019年10月28日，原告委托国浩律师（重庆）事务所向被告发送律师函，再次要求被告在原告付款的同时严格按照合同的约定提供该房屋的相应有效证件，以及配合完善各部门的过户签字手续，但被告拒收了该份律师函。其后，因被告仍然未履行前述合同义务，原告于2019年11月6日再次委托国浩律师（重庆）事务所向被告发送律师函，解除了原告与被告签订的合同，并要求被告双倍返还原告向其支付的定金共计20万元。截止起诉之日，被告仍未向原告支付过任何款项。原告多次催促被告履行合同义务，被告一直拒绝履行，其行为已经构成严重违约且给原告造成了巨大的损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。被告传淑涛辩称，原告的诉讼请求不成立，希依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》未解除，被告收到律师函至开庭当日未超过三个月的期限，且在庭审中明确表示对原告要求解除《房屋买卖合同》提出书面异议，被告没有违约行为，原告单方面解除合同无约定；2.原告要求返还定金20万元和利息及支付中介费5000元和利息不符合《房屋买卖合同》的约定。双方签订的《房屋买卖合同》约定，被告在收到定金后以各种理由不承认完成交易时，应双倍返还原告定金以及原告已支付的中介费，而被告没有违约行为，既不构成解除合同的根本违约，也不符合返还定金和支付中介费的约定；3.被告与重庆市黔源物流有限公司（以下简称“黔源公司”）签订了购房合同，购买了位于武隆区XX路XX号X幢X-7的房屋，且房屋已备案登记，被告在出售房屋时承诺的产权真实性、有效性负全责。虽案涉房屋未办理产权登记，但不能归责于被告，而是黔源公司至今未办理产权登记。原告在签订《房屋买卖合同》时已明知被告出售的房屋是按揭房以及该房屋未取得房屋产权证的事实；4.原、被告签订的《房屋买卖合同》第二条约定，尾款三万元于过户时结清（过户时间约定为：该房屋契税发票满2年且房产证已办理出来后7个工作日以内），该条约定了房屋过户的条件，而现在案涉房屋未达到过户的条件，故被告对房屋过户没有违约行为；5.《房屋买卖合同》约定在收取原告首付款时，被告向原告提供有效证件，这一约定是在房屋过户和交易税费责任条款中，且原告要在交付首付款时，被告给付过户证件，而原告只交付了10万元的定金未交付首付款48万元。综上，被告在案涉房屋过户等相关问题上无违约行为，原告继续履行合同，能实现合同目的，请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2019年9月30日，原告与被告在武隆区亲城里房屋中介服务部的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，其载明：“房屋出售方（甲方）传淑涛……。房屋购买方（乙方）余华……。房屋中介方（丙方）亲城里房产，居间人周成银……。经甲乙丙三方对房屋基本情况进行实地查看充分了解后，本着公平、公正、自愿的原则，进行当面议价，依据国家政策的法律法规要求，本着实事求是，诚实守信的宗旨，达成协议如下：一、位置和面积：甲方自愿将重庆市武隆区XX路XX号X幢X-7的房产，面积约为116.85平方米出售给乙方（以房产证面积为准），在交易过程中，甲方对出售给乙方的房屋产权真实性、有效性负全责（该房屋转让价格包含家具家电一并转让，以家具家电清单为准）。二、成交总价和付款方式以及过户时间：房屋成交总价为（人民币大写）玖拾叁万元整，……。1.定金壹拾万元整，在签订合同时付；2.首付款肆拾捌万元整于2019年10月16日内支付（如果甲方在银行还有贷款未结清，则该笔款项用于甲方解押结付贷款专用，支付时间为甲方办理解押当天）；3.余款叁拾贰万元整在2019年10月31日前支付。4.尾款叁万元于过户时结清（过户时间约定为该房屋契税发票满两年且房产证已办理出来后7个工作日以内）。三、过户和交易税费责任：甲乙双方在付首付款的同时，必须提供相应的有效证件（即：房地产权证、身份证、户口簿、婚姻证明等）并配合完善各部门的过户签字，过户涉及各种税费（大厅缴纳）和银行贷款所需费用（居间方收）全由乙方承担，双方中介费共计5000元（……）在签署合同支付购房定金同时由乙方承担并支付，交易流程中的一切手续由丙方代收办（解押手续除外）。……。五、违约责任：若甲方在收定金后以各种理由不承认完成交易时，应双倍返还乙方定金及乙方已支付的中介费。相反，乙方在交定金后，不按合同约定迟迟不交首付款，延期30日视为自动放弃，所交定金概不退还，并赔付甲方已支付的中介费。……。若在收付首付款后因种种原因无法完成交易时，违约方应按成交价的20%付对方违约金，因违约而产生的一切费用由违约方承担，丙方无需退还双方已收中介费用。……。”当日，原告向被告支付了10万元购房定金，被告向原告出具《收条》一份。同日，原告向武隆区亲城里房屋中介服务部支付中介费5000元。2019年10月28日，原告委托国浩律师（重庆）事务所通过EMS向被告发送律师函要求被告履行合同，被告拒收后，该邮件被退回。2019年11月6日，原告再次委托国浩律师（重庆）事务所通过EMS向被告发送律师函要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，该邮件于2019年11月10日签收。另查明，2018年6月16日，被告传淑涛向重庆市黔源物流有限公司（以下简称“黔源公司”）购买案涉房屋，双方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-3XX-0XXXXXX8），被告与中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并于2018年8月9日与黔源公司、中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行签订《个人购房担保借款合同》，被告缴纳了9086.25元的契税。2018年6月16日案涉房屋在原重庆市武隆区国土资源和房屋管理局办理了重庆市预购商品房买卖合同登记备案（3XX字第2XXXXXXXXXXXXX6号），并于2018年8月20日办理了预购房抵押登记。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《房屋买卖合同》、收条、EMS快递单及回执、《重庆市商品房买卖合同》《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、契税完税证明等证据在案佐证，上述证据经庭审举证、质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告与被告于2019年9月30日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，是合法有效的合同。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》系双务合同，当事人互负对待给付义务，原告主张被告未在收取首付款时向原告提供有效证件，拒绝履行合同义务造成严重违约，要求解除《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》中约定在收付首付款的同时必须提供相应的有效证件，并对有效证件作出了说明，但根据说明的内容来看“即：房地产权证、身份证、户口薄、婚姻证明等”，对“等”字可以理解为与案涉房屋相关的有效证件，包括但不限于前述内容。同时，结合该合同的第二项“2.首付款……（如果甲方在银行还有贷款未结清，则该笔款项用于甲方解押结付贷款专用，支付时间为甲方办理解押当天）……4.尾款……（过户时间约定为该房屋契税发票满两年且房产证已办理出来后7个工作日以内）”理解来看，首付款的支付时间在有房屋按揭贷款时，应为被告办理解押当天，并用于偿还房屋按揭贷款，还能看出在签订合同时案涉房屋的契税发票未满两年，且未办理产权证。故原告在签订合同时应是知晓案涉房屋未取得产权登记，现案涉房屋已经办理银行抵押贷款，且有案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》和《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，那么应在约定的时间内在收取首付款时提供前述的资料，但双方提交的证据均不足以证明原告在约定期限内有支付首付款的意思表示，被告也未有提供前述资料的行为表示，双方均有违约行为，但该违约行为并不能致使不能实现合同目的。同时，《房屋买卖合同》还对违约责任进行了约定，但原告未举示证据证明被告有“不承认完成交易”的意思表示，而被告当庭表示愿意继续履行合同，且对双方的前述违约行为，合同并未明确约定应由被告承担双倍返还定金及中介费的责任。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人协议一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。现原、被告不能就是否解除合同达成一致，而原告要求解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同有效继续履行，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告余华的诉讼请求。本案案件受理费减半收取2187.50元（原告已预交），由原告余华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 王玉二〇二〇年二月二十四日法官助理 陈芮书 记 员 颜益