苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11450号原告陈友胜，男，1985年12月13日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托代理人梅秋娟，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人龙辉，江苏天辩律师事务所律师。被告杨新宇，男，1994年7月21日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人张凤林，苏州市姑苏区开诚法律服务所法律工作者。委托代理人郁金芹，苏州市姑苏区开诚法律服务所法律工作者。原告陈友胜与被告杨新宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行审理。原告陈友胜的委托代理人梅秋娟，被告杨新宇的委托代理人张凤林到庭参加诉讼。后因双方当事人争议较大，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2020年2月4日公开开庭进行审理。原告陈友胜的委托代理人梅秋娟，被告杨新宇的委托代理人张凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈友胜诉称：原被告于2019年6月14日签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告以总价110万元购买被告所有的位于吴江区房屋，原告按照合同约定支付了定金20000元，双方约定于2019年7月10日前向中介提供合法证件，并办理网签备案及资金托管等手续，但是被告一直未配合。原告多次与被告方协商未果，委托律师于2019年7月12日发函至被告，但被告仍然表示拒绝继续履行合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告房屋定金2万元，并支付原告违约金22万元；3、被告承担原告的房屋居间服务费损失15000元；4、被告承担原告为主张权利的律师费1万元；5、本案诉讼费由被告承担。被告杨新宇辩称：不同意解除合同，双方的房屋买卖合同有效，应继续履行；被告一直愿意继续履行合同，没有根本性违约，房屋买卖合同中明确在本合同签署前丙方在甲方或其代理人同意的前提下，协同乙方或其代理人实地查看该房屋，也就是说原告应该了解该房屋的性质跟状况；对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证以及房屋的所有权人没有全部到场签字，均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已经履行告知义务；因原告仅支付2万定金，没有支付首付款，致使被告无力办理房屋产证，从该合同第三条的银行贷款一栏的约定也能看出，首付款金额跟贷款部分金额都是空白的，未付首付款导致被告无力办理权证。经审理查明：2019年6月14日，杨新宇作为出售方（甲方）与陈友胜作为买受方（乙方）、苏州三和居道策划咨询有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其位于苏州市吴江区的房屋转让给乙方，建筑面积约60平方米，转让价款为110万元；乙方于2019年6月14日交付购房定金2万元；甲乙双方同意丙方或丙方指定的其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等过户手续，甲乙双方须在2019年7月10日前向丙方提供合法证件和资料，甲方承诺款清交房；对于签订本合同时该房屋尚未取得不动产权证、房屋的所有权人没有全部到场签字均可能导致本合同履行不能的风险，丙方已尽充分告知义务，甲乙双方愿意承担后果；甲乙双方应按本合同约定积极配合办理资金托管、网签、贷款(若有)、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项税费，未按本合同约定办理的视为违约，逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担；中介费3.3万元由乙方承担。2019年6月14日，陈友胜向杨新宇支付购房定金2万元，并向居间方支付中介费1.5万元。2019年7月5日，陈友胜与杨新宇母亲协商涉案房屋交易事宜，杨新宇母亲告知陈友胜“在动迁办那边，钱没交，我房屋都没拿到，现在交都交不进”。2019年7月12日，陈友胜委托江苏天辩律师事务所律师龙辉向杨新宇发送律师函，主要内容如下：贵方（杨新宇）一直未能依合同约定于2019年7月10日前向居间方苏州三和居道策划咨询有限公司提供合法证件和资料并与我方委托人共同办理网签、资金托管等手续；为使双方按期履行合同，我方委托人及居间方与贵方协商，贵方明确表示无法按期履行合同义务；故我方委托人认为，贵方的行为违反了法律法规的规定和合同约定，侵犯了我方委托人的合法权利，已构成违约；限贵方于2019年7月17日之前向居间方提供合法证件和资料。该律师函以邮寄方式送达，杨新宇父亲收取该邮件，但在拆开邮件后拒收。2019年7月16日，陈友胜与江苏天辩律师事务所签署民事委托合同一份，委托该所代为参加本案诉讼并同意向该所支付律师费1万元。2019年9月13日，该所向陈友胜开具江苏增值税普通发票一份，载明价税合计金额为1万元。以上事实，由原告提交的房屋买卖（居间）合同、定金收款收据、手机银行账单、中介费收款收据、民事委托合同、江苏增值税普通发票、手机视频及文字稿、EMS邮件退件，律师函各一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实。被告提交的手机通话录音系案外人之间谈话内容，本院对其关联性不予认可。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。双方均确认涉案房屋的成交价格等交易内容均由被告母亲与原告商定，并由被告签署房屋买卖合同，故原告有理由相信被告母亲在涉案房屋交易期间享有代理权。依照合同约定，被告应于2019年7月10日前提供合法证件和资料，但被告及被告母亲未向动迁部门缴纳购房款，未取得涉案房屋及房屋权证，在原告发送律师函催告后被告仍未取得房屋并提交合法证件，致使双方后续交易无法开展和合同目的无法实现，故原告有权解除房屋买卖合同。原告要求解除合同的诉状副本于2019年9月7日送达被告，故双方的买卖合同已于该日解除。合同解除后，被告从原告处取得的购房定金2万元应予以退还。原告实际向居间方支付中介费1.5万元，因被告违约致使涉案合同解除，原告因涉案交易支付的该项中介费系被告违约所造成的损失，应由被告予以赔偿。关于原告主张的律师费，双方在合同中作出明确约定，原告代理人已实际出庭参加诉讼并履行代理义务，且计收的律师费数额符合律师服务收费标准，本院予以支持。在原告主张律师费损失和居间服务费损失的情形下，原告另行主张的违约金22万元，已过分高于其实际损失，本院依照被告方的抗辩和合同履行情况，将违约金调整为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告陈友胜与被告杨新宇签订的《房屋买卖合同》于2019年9月7日解除。二、被告杨新宇应于本判决生效之日起十日内向原告陈友胜赔偿律师费损失1万元。三、被告杨新宇应于本判决生效之日起十日内向原告陈友胜返还定金2万元、赔偿居间服务费损失1.5万元并支付违约金2万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××62，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由被告杨新宇负担，并于本判决生效之日起十五日内付至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××65，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。原告已预交的案件受理费，本院于本判决生效之日起十五日内退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  胡云政人民陪审员  邱知行二〇二〇年二月十一日书 记 员  黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。