杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初3546号 原告（反诉被告）：张立春,男，1971年2月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：陈志宾,浙江追梦律师事务所律师。 被告(反诉原告)：杭州亿嘉餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区石桥路397号404室。 法定代表人：张慧，总经理。 委托诉讼代理人：张可晴，浙江剑正律师事务所律师。 原告张立春与被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司（以下简称亿嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序。案件审理期间，被告亿嘉公司提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，于2019年7月11日、8月19日公开开庭进行了审理。原告张立春及委托诉讼代理人陈志宾、被告亿嘉公司的委托诉讼代理人张可晴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张立春向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告退还进场费5万元、合同保证金3万元;2.本案全部诉讼费用由被告承担。（当庭变更：1.请求法院确认原、被告双方于2018年3月26日签订的《档口租赁合同》于2018年8月22日解除；2.请求法院判令被告向原告退还进场费5万元、合同保证金3万元；3.判令被告向原告归还杭州市下城区歙州毛豆腐小吃店营业执照原件，组织机构代码证原件、卫生许可证原件；4.本案全部诉讼费用由被告承担）。事实和理由：原、被告双方于2018年1月25日签订了《石桥大润发美食广场档口联营定金协议》一份,约定原告自愿租用被告位于大润发四楼江南晟世(石桥店)美食城肆号档口作为铁板豆腐,徽派炒菜品种商业用途使用,原告需向被告交纳定金3万元。后原告在当天向被告缴纳了定金3万元,被告出具了收款收据。后双方于2018年3月26日签订了《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》(以下简称“合同”)一份,约定被告将位于浙江省杭州市下城区石桥大润发四楼的江南晟世美食广场肆号档口出租给原告,用于经营铁板豆腐,徽派炒菜。合同签订后,原告在2018年3月27日向被告交纳了5万元进场费。被告收回了定金收款收据,向原告出具了5万元的装修进场费和3万元合同保证金收款收据。合同第七条7.1约定,甲方在将档口交付乙方时应达到相应交付标准并签订档口交付确认书(具体交付标准详见本合同附件二:档口交付标准)。附件二档口交付标准(3)排污通畅。原告经营了一段时间后,发现被告交付的肆号档口因下水道淤塞,臭不可闻,无法正常经营。经原告多次催告,被告仍然没有解决下水道淤塞的问题。由此原因导致原告无法正常经营,致使合同目的无法实现,原告于2018年8月22日通知被告要求解除合同,退还进场费5万元及保证金3万元。但经原告多次催告,被告仍不予退还。为维护原告合法权利,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告亿嘉公司答辩称：我方认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。答辩人认为不需要退还原告进场费或者保证金，原告所述答辩人交付的4号档口下水道淤塞无法正常经营，致使合同目的无法实现，这缺乏事实依据。是原告违约在先，因自身生意不好，故想要解除合同。现已停业数月，应当向答辩人承担相应的违约责任，并支付至档口实际腾退日期间的所有费用。根据双方的合同约定，答辩人是严格按照合同约定的交付标准交付档口，当时原告也是确认了符合交付标准才开始使用的。而且答辩人每周都有安排专门人员定期清理下水道，现实状况也并非原告所陈述的情形，周边的商户均正常经营，并且经营状况良好，下水道的日常清理也并非是答辩人的义务，下水道没有不臭的臭味，更不是解除合同的约定条件或者法定条件。原告因为自身生意不好，找理由解除合同违约在先。装修进场费这笔费用，一方面是用于答辩人为原告的档口进行装修，另一方面是答辩人利用其所持有的执照以及租赁场所地段等各方面的优势，为原告等商户能够开展经营活动而收取的一项费用。并且根据双方合同第10.5条的约定，若乙方单方面解除协议各项费用均是不予退还的。综上原告的诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。根据原告当庭变更的诉讼请求及事实理由部分，增加答辩意见如下：消防备案系行政程序，原、被告之间是平等主体之间的民事法律关系，虽然档口交付的时候尚未进行消防备案，但是后来在2018年10月份的时候，案涉场所已经通过了消防备案。并且该份合同2018年3月份签订时及档口交付时，原告也没有提出任何关于档口交付不符合标准的事实理由。因此，该份合同双方都已经在切实履行了，消防没有备案并不导致双方之间的合同无效，也不是解除的理由。我们说解除合同的理由一个是约定，要么是法定，要么是合同的根本目的不能实现这三种，依据我们双方之间签订的合同还有相关法律规定，还有合同目的是能实现的，不涉及根本不能实现这样的情况。所以解除合同这个理由是不成立的。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回。 被告亿嘉公司反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告之间于2018年3月26日签订的《档口租赁合同》解除；2.判令反诉被告支付自2018年7月起至档口实际腾退日的租金、各类公摊费用等（暂计至2019年6月底）94264.59元；3.判令反诉被告支付违约金3万元（以保证金抵扣）；4.本案诉讼费用依法承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年1月25日签订《石桥大润发美食广场档口联营定金协议》一份,约定由反诉被告承租位于大润发四楼江南晟世(石桥店)美食城肆号档口用于经营铁板豆腐,徽派炒菜,当日反诉被告支付了定金3万元,后双方于2018年3月26日签订正式的《档口租赁合同》,合同期限为三年,自2018年4月14日至2021年4月13日。定金转为履约保证金,且反诉被告于次日支付了进场费5万元,反诉原告出具相应收据。合同第4.1条约定:“……乙方按照固定租金（不含管理费）5400元/月与营业额的18%扣点两者取其高（不重复收取）的方式向甲方支付租金，费用月结，……”；合同第6.4条约定：“……一年内连续10日无故停止或暂停营业或累计15日无故停止或暂停营业的，视乙方违约……”合同签订后，反诉原告依约对档口进行了装修，并依据交付标准将档口交付给反诉被告使用，反诉被告接收档口后经营了一段时间，因自身生意不佳，多次以各种理由要求终止合同或者要求反诉原告将其四号档口转让出去。反诉原告认为反诉被告要求终止合同飞理由是基于生意不佳找的托辞遂拒绝，将档口转让出去也并非反诉原告义务。现该档口已无故停业数月，反诉原告多次与反诉被告沟通协商，均未达成一致。反诉原告认为，反诉原被告之间的租赁合同关系依法有效成立，双方均应当全面履行。现反诉被告无故停业数月，也未缴纳租金等各项费用，给反诉原告造成了巨大损失，理应承担相应责任，基于此，依法提起反诉，望判如所请。 针对被告亿嘉公司提出的反诉，原告张立春答辩称：1.原告无需支付租金及公摊费。因被告的违约行为导致合同目的无法实现，原告于2018年8月22日已通知被告解除合同，故双方签订的合同于2018年8月22日已经解除，原告无需支付2018年8月22日之后的租金及公摊费用。2.被告不同意原告腾退。因合同解除后，被告承诺帮原告将档口转租，故经被告同意后，原告留着收银台和冰柜准备直接转让给下一个承租人。被告反诉后，原告要腾退时被拒绝，被告的理由是双方有案件在处理中，要等案件结束后才能处理。3.原告无违约行为。本案中系被告违约，原告没有违约行为，不应支付违约金。 原告张立春为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.石桥大润发美食广场档口联营定金协议一份，欲证明原被告双方在2018年1月25日签订定金协议的事实; 2.江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)一份，欲证明原被告双方在2018年3月26日签订租赁合同的事实; 3.中国建设银行个人账户支出交易明细一份，欲证明原告向被告交纳了5万元进场费和3万元合同保证金的事实； 4.收款收据一份，欲证明被告向原告出具了进场装修费5万元的收款收据和合同保证金3万元的收款收据的事实； 5.现场照片一份，欲证明案涉肆号档口排污不畅的事实； 6.与管鑫冰微信聊天记录一份。 7.与张慧微信聊天记录一份。 8.情况说明一份。 证据6-8，欲共同证明原告通知被告解除合同的事实； 9.消防设计备案及竣工验收备案情况登记表一组，证明被告交付档口区间消防尚未竣工备案的事实。 被告亿嘉公司为支持其辩称意见,现本院提交以下本诉证据: 1.江南晟世美食广场(大润发店)其他档口现场照片一组，欲证明四号档口周边商户均正常经营且状况良好的事实； 2.下水道排污清理表一份，欲证明原告定期协助商户进行下水道清理的事实。 被告亿嘉公司为支持其反诉请求，向本院提交以下证据： 1.石桥大润发美食广场档口联营定金协议一份。 2.江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同（扣点）一份。 证据1-2，欲共同证明原被告之间租赁合同关系依法有效且双方对租赁期限、保证金、进场费、交付标准、违约责任等各项作出约定的事实； 3.江南晟世美食广场(大润发店)四号档口现场照片一份，欲证明四号档口无故停业且尚未腾退的事实； 4.四号档口欠款及公摊明细一份，欲证明被告尚欠各类款项共计94264.59元的事实。 原告张立春未提交反诉反驳证据。 上述证据，经双方当事人当庭举证、质证，本院认证如下： 针对原告张立春提交的本诉证据1-4，被告亿嘉公司对三性均无异议；对证据5，被告亿嘉公司对真实性无异议，对证明对象有异议，并不能证明档口排污不畅；对证据6-8，被告亿嘉公司对真实性无异议，对证明对象有异议；认为解除合同的理由不成立；对证据9，被告亿嘉公司对真实性予以认可，备案时间也是认可的；但认为消防备案系行政程序，并不直接导致双方的合同无效，而且双方之间的这份合同已经在实际履行的。因此，通过备案验收，说我们当时交付的档口不符合标准，不是合同解除的理由。 针对被告亿嘉公司提交的本诉证据1，原告张立春对三性均无异议，但是不能证明其待证事实，其他档口不存在下水道淤塞的问题，下水道有问题的4号档口和15号档口，现均已停止营业；对证据2，原告张立春对三性均不予认可，系被告单方制作；被告所谓的下水道排污清理就是拿扫把，把堵住的残余物往下推，并未达到清理效果，且三四天才清理一次，严重影响原告经营。 针对被告亿嘉公司提交的反诉证据1-3，原告张立春对三性均无异议；对证据4，原告张立春对三性均有异议，认为系被告单方制作，原告在2018年8月22日已通知被告解除合同，双方之间的租赁合同关系已解除；被告无需支付之后的租金及公摊费用。 本院对原告张立春提交的本诉证据1-9的真实性予以确认;对被告亿嘉公司提交的本诉证据1的真实性予以确认,对证据2的真实性不予确认,对被告亿嘉公司提交的反诉证据1-3的三性予以确认,对证据4的真实性予以确认。 根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下： 2018年1月25日，原、被告签订一份《石桥大润发美食广场档口联营定金协议》,该协议约定:原告张立春自愿租用被告亿嘉公司位于大润发四楼江南晟世(石桥店)美食城肆号档口作为铁板豆腐,徽派炒菜品种商业用途使用。原告张立春应于本协议签订之日,向被告亿嘉公司支付定金30000元,被告亿嘉公司应开具相应收据,该定金不计利息;定金在双方签订《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》时可转为保证金，同时约定在签订正式合同时，原告张立春需向被告亿嘉公司缴纳50000元进场费及30000元保证金。当日，原告张立春支付定金30000元。2018年3月26日，原、被告双方签订了《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》一份，约定被告亿嘉公司将位于浙江省杭州市下城区石桥大润发四楼的江南晟世美食广场肆号档口出租给原告张立春用于经营铁板豆腐、徽派炒菜。合同期限为三年，即自2018年4月14日至2021年4月13日止，扣点及相关费用按照固定租金（不含管理费）5400元/月与营业额的18%扣点两者取其高（不重复收取）的方式由原告张立春向被告亿嘉公司支付租金，费用月结等等。合同签订后，原告张立春于2018年3月27日向被告亿嘉公司缴纳了进场费50000元、保证金30000元（由原告张立春缴纳的定金30000元转为保证金）。原告张立春在经营过程中发现4号档口因下水道堵塞致使污水无法排除，无法进行正常经营，遂与被告亿嘉公司进行反映，要求进行处理。2018年8月22日，原告张立春通过微信及当面送达的方式向被告亿嘉公司发送一份《情况说明》，该说明载明：由于你工程没有建设到位，造成我处（4号）档口，下水道严重於阻，臭不可闻，无法再继续经营下去，综合以上等等原因，我强烈提出与你方解除合同，退回进场费（即装修款项伍万元）以及合同保证金叁万元，并保留对方造成损失的追偿，希望你尽快解决，否则我将提起诉讼并曝光。因双方无法达成一致意见，故原告张立春诉讼来院。 本院认为，原告张立春与被告亿嘉公司之间所签订的《石桥大润发美食广场档口联营定金协议》、《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故合法有效，该合同对双方均有约束力。原、被告双方在合同履行过程中，因被告亿嘉公司提供的经营场地的档口下水道堵塞，致使污水无法排除，造成了原告张立春无法进行正常经营。被告亿嘉公司在收到原告张立春向其提出解除合同以及退还进场费、保证金的申请后，未就原告张立春对其提出的请求解除合同进行答复，应认定被告亿嘉公司对该申请所涉及的内容予以认可，故原告张立春要求解除合同的诉讼请求，本院予以确认。对于原告张立春要求退还进场费及保证金的请求，虽被告亿嘉公司开具的票据中显示为进场装修费，但被告亿嘉公司未提供有关该项目装修的具体材料清单、费用清单等，故原告张立春要求退还进场费及保证金的诉讼请求，本院予以确认。对原告张立春要求被告亿嘉公司返还各类证照的诉讼请求，因庭审后经被告亿嘉公司确认，原告张立春所有的证照尚由被告亿嘉公司保留，故原告张立春要求被告亿嘉公司返还证照的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方所签订的《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》已于2018年8月22日予以解除，且原告张立春已不再实际经营，故被告亿嘉公司要求原告张立春承担该期间后的有关费用，缺乏依据，本院不予支持，因原告张立春未提交其有关费用已缴纳的证据，故该合同解除前的有关费用原告张立春应予以承担。对于被告亿嘉公司反诉要求原告张立春承担其他多余费用以及承担违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张立春与被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司签订的《江南晟世美食广场(大润发店)档口租赁合同(扣点)》自2018年8月22日予以解除； 二、被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告张立春进场费50000元、保证金30000元； 三、被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司本判决生效之日起十日内返还原告张立春杭州市下城区歙州毛豆腐小吃店营业执照、组织机构代码证、卫生许可证； 四、原告张立春于本判决生效之日起十日内支付给被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司租金及各类公摊费用17009.59元(2018年7、8月); 五、驳回原告张立春的其他诉讼请求； 六、驳回被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，由被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司负担；案件反诉费1393元，由原告张立春承担226元，被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司承担1167元。 原告张立春于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州亿嘉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  罗书生 人民陪审员  王晓玮 人民陪审员  姚秋怡 二〇二〇年二月二十日 代书 记员  马小兰