福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初6353号 原告：林焰，男，汉族，1982年12月5日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：林金凤，福建合隆律师事务所执业律师。 被告：邓宗望，男，汉族，1990年4月28日出生，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：陈启，福建佐佑律师事务所执业律师。 被告：詹荣辉，男，汉族，1988年10月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告林焰与被告邓宗望、詹荣辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林焰的委托诉讼代理人林金凤、被告邓宗望的委托诉讼代理人陈启到庭参加诉讼，被告詹荣辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林焰向本院提出诉讼请求：1.请求停止对詹荣辉名下位于福建省闽侯县房产的执行，并解除查封；2.判令詹荣辉协助林焰办理上述房产的过户手续。事实和理由：2017年12月3日，林焰与詹荣辉签订《房屋买卖合同》，詹荣辉将位于福建省国侯县以60万元的价格卖给林焰。合同签订后，林焰按照合同约定支付了60万元的购房款，詹荣辉也将该房产交付给林焰使用。但由于该房产系预售，尚不能办理产权过户手续，林焰为了保障自己的合法权益，确保将来过户手续的顺利办理，要求詹荣辉及其配偶杨素爱于2017年12月27日签署《授权委托书》，将上述房产办理手续的事项全权委托给林焰，并在福州市公证处进行公证。2017年12月27日，福州市公证处出具《公证书》，证明詹荣辉及其配偶杨素爱于2017年12月27日所签署的《授权委托书》真实有效。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。林焰已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，詹荣辉本应当配合林焰办理房屋产权变更登记手续。邓宗望和詹荣辉因民间借贷纠纷在闽侯县人民法院达成调解，闽侯县人民法院做出了（2019）闽0121民初987号《民事调解书》和（2019）闽0121民初988号《民事调解书》，但由于詹荣辉未按期履行调解书的还款义务，邓宗望向闽侯县人民法院申请强制执行。在执行程序中，闽侯县人民法院查封了詹荣辉名下但实际上已经卖给林焰的上述房产（地址：福建省国侯县），致使林焰无法对上述房产办理过户手续，合法权益受到了侵害。故林焰根据《民事诉讼法》相关规定向闽侯县人民法院提出书面异议申请，贵院于2019年9月25日作出（2019）闽0121执异25号《执行裁定书》，裁定驳回林焰的异议申请，但林焰不服该裁定，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，特向提起诉讼，请依法支持林焰的诉讼请求。 邓宗望辩称，一、闽侯县人民法院裁定查封詹荣辉名下坐落于，符合相关法律规定，林焰的异议无法成立，本案案涉房产依法应当继续查封拍卖和执行。邓宗望因与詹荣辉民间借贷纠纷案及追偿权纠纷案，诉至闽侯县人民法院并依法申请了财产保全，闽侯县人民法院依法查封了案涉房产，后双方达成调解并由法院作出了（2019）闽0121民初987号、988号民事调解书，后因詹荣辉未按裁判文书履行义务，邓宗望故申请强制执行，本案讼争房屋由审理阶段的财产保全转为执行阶段的查封，其查封行为完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”等相关规定，对案涉房产应当继续查封拍卖和执行。 二、闽侯县人民法院作出（2019）闽0121执异25号执行裁定书，驳回林焰的异议申请符合法律规定，林焰的诉请无任何的事实理由和法律依据，应当依法予以全部驳回。 1.林焰不是本案案涉房产的权利人，无权对案涉房产的查封执行提出执行异议，其作为原告主体不适格，应依法驳回。本案中，案涉房产为商品预售房，詹荣辉至今仅办理了案涉房产的预告登记，未依法登记领取权属证书，在办理正式的不动产产权证前，案涉房产的权属初始登记为开发商福建新南房地产开发有限公司。而案涉房产由詹荣辉购买，后与林焰签订房屋买卖合同，故即使合同真实，林焰也仅享有对詹荣辉的债权，而林焰既不属于一手房购买者、消费者，也非预购登记权利人，更不是案涉房产的权利人，根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，林焰不具有对案涉房产提出执行异议的主体资格，其无权对案涉房产提出执行异议，应当依法全部驳回。 2.本案中，林焰与詹荣辉所签订的《房屋买卖合同》应当为无效合同，具体理由如下： （1）本案中由林焰提供的《房屋买卖合同》等合同相关条款经过明显的修改和变造，该合同是林焰与詹荣辉经恶意串通，为逃避执行而虚构倒签制作的合同，严重损害了邓宗望的合法权益，应当认定为无效合同。首先，该合同下方页码总共为5页，但林焰提供的合同实际共7页，未标明页码的2页恰恰是关于购房款的支付方式的重要条款。其次，该合同中存在着涂改、变造的痕迹，如合同第四页第十三条关于购房保证金的约定。再结合本案中林焰所提交的转账记录来看，明显可见林焰与詹荣辉之间存在着大量的资金往来，转账金额基本均为5万，林焰所提交的2018年2月9日的收条也载明借款30万元，可以证实林焰与詹荣辉之间事实上存在民间借贷等其他债权债务关系，且林焰据以主张支付购房款的相关转账记录还发生于上述买卖合同签订之前。故该购房合同实际上系林焰与詹荣辉经恶意串通，为逃避执行，以以往的借贷或其他债权债务关系和转账行为，恶意虚构、变造、倒签的合同，其行为严重损害邓宗望的利益，依法应当认定合同无效。 （2）林焰在明知案涉房产上设有抵押权的情况下仍与詹荣辉签订买卖合同，且未依法通知抵押权人。本案中根据林焰所提交的《房屋买卖合同》等相关证据可以证实，林焰所购买的案涉房产上设有抵押权，林焰在签订房屋买卖合同时即对此明知，且案涉房产至今仍未办理解押，而上述房屋买卖合同上没有抵押权人的签章确认或同意，即抵押权人对林焰与詹荣辉之间的房屋交易行为完全不知晓。根据《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”林焰与詹荣辉所签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。 （3）案涉房产至今未办理登记领取权属证书，属于不得转让的房产。案涉房产为商品预售房，詹荣辉至今仅办理了案涉房产的预告登记，未依法登记领取权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，案涉房产应为不得转让的房产，故林焰与詹荣辉所签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。 （4）詹荣辉至今对案涉房产不享有所有权，无权进行处分。案涉房产属于预售商品房，詹荣辉虽作为案涉房产的预告登记权利人，但在未办理正式的不动产产权证时，案涉房产仍为登记在房地产开发企业名下的商品房，詹荣辉对案涉房产仅享有期待物权，而没有所有权和处分权，依法詹荣辉在未取得正式的不动产产权证的情况下与林焰所签订的《房屋买卖合同》应为无权处分。且根据福州市房地产交易相关政策，预售商品房是禁止交易和买卖的，也只有在征得案涉房产开发商福建新南房地产开发有限公司及贷款银行同意的情况下，才能够作合同的变更备案，否则事实上该房产交易行为根本无法履行，在实践当中也存在因购房者未按时还贷造成房屋被开发商收回的情形，故案涉《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。 3.林焰未占有案涉房产。本案在执行查封案涉房产过程中，经邓宗望和工作人员到案涉房产现场查看，案涉房产至今仍为毛坯房，故根据常理不可能有人在案涉房产里占有使用和居住。林焰亦无任何证据可以证实其在查封之前已合法占有案涉房产。关于林焰所提交的证据5收款收据，无注明交款人，无法证明是谁交的相关费用，且从收款收据上来看，所缴纳的是公摊水电费，装修垃圾清运费等，该费用无论是否居住都应缴纳，缴纳该费用与占有无关。是否占有应理解为对不动产的支配和管理，且该证据中福州大洋物业管理有限公司是否是该小区物业，林焰没有提供任何证据予以证明。故林焰所提交的证据无法证明其已经实际占有案涉房产，对案涉房产有事实上的管理和支配权。 4.林焰与詹荣辉之间不存在真实的房屋买卖关系，林焰未支付购房款。本案中，如上所述，由林焰提交的房屋买卖合同中第十三条第一款中关于购房保证金60万元的约定有明显的修改变造痕迹，且房屋总价款仅为110万元，保证金就高达60万元，也不符合常理，其变造目的显然是为了与之前因为借贷或其他债务关系而产生的转账行为相匹配而进行修改变造的，变造出已经支付了部分保证金的假象。且根据第十三条第二款的约定，购房保证金也应当是支付至交易服务方指定账户，在房屋所有权过户登记至林焰名下后也仍然由交易服务方进行代管，而由林焰提供的无页码的两张合同内容，恰恰将保证金的支付对向修改变更为林焰账户，这也可以证实该合同是经过变造的，林焰与詹荣辉之间不存在真实的房屋买卖关系，也就不存在购房款的支付。其次，即使房屋买卖合同真实，其与詹荣辉约定房屋实收价款为110万元，但合同中仅约定了其中60万元购房保证金的支付方式，对于剩下的购房款如何支付根本没有进行约定。如补充协议第5条约定签订合同当日支付50000元，签订合同后7日内支付25万元，领取到公证书当日再支付30万元。而根据林焰所提交的收条及交易明细来看，根本无法证明其已支付了购房款60万元。根据林焰提交的2018年2月9日的收条，明确载明款项性质为借款，且与2017年12月3日及12月3日的收条的形式明显不同，该笔款项很显然不能认定为购房款。结合林焰所提交的交易明细来看，林焰与詹荣辉之间存在着多笔的经济往来，款项为5万不等，与合同中所约定的购房款支付方式、金额及时间完全不同，相关款项甚至发生于购房合同签订之前，应当认定林焰与詹荣辉之间存在其他债权债务关系，相关款项的性质应为借款等，而不应为购房款。 5.本案系因林焰自身原因未办理过户登记。詹荣辉从签订合同开始至今仅仅只办理了预告登记证而未办理产权证，林焰对该房产上存在抵押权均是充分知晓的，对案涉房产日后无法办理产权证，无法办理产权过户的风险也是明知的，在此情况下，仍然与詹荣辉订立买卖合同，系对房屋权利障碍的严重忽略，其对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。且案涉房产的买卖合同从2017年12月3日签订至今已经过2年多的时间，林焰未提交证据证明这期间仍无法办理过户登记的证据，且如果不能办证，林焰在此期间也从未发函催促过詹荣辉，亦没有针对詹荣辉提起过相关要求办理过户的诉讼，其对此具有明显的过错。 三、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中林焰应当承担举证责任，证明其享有足以排除强制执行的民事权益。而其无任何证据可以证明其已经合法占有案涉房产且支付全部价款，无法证明案涉房产无法办理产权过户手续，无法证明购买案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，亦没有任何证据可以证明案涉房产未办理过户登记系非因其自身原因导致，由此，林焰应承担举证不能的不利后果。 综上所述，闽侯县人民法院查封本案讼争房产的行为完全符合相关法律规定，林焰主张解除查封无任何理由，不能成立，依法应当予以全部驳回。 詹荣辉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：詹荣辉购买了坐落于闽侯县的房产，并于2016年9月29日办理了预告登记手续。2017年12月3日，詹荣辉与林焰签订了《房屋买卖合同》，约定：詹荣辉将上述房产出卖给林焰，成交价格为110万元，同时约定林焰应在合同签订后支付购房保证金60万元，该保证金分别于合同签订当日支付5万元给詹荣辉，合同签订后七日内支付25万元给詹荣辉，林焰领取到《公证书》当日再支付30万元给詹荣辉。同日，双方还与福建福房网房产代理有限公司签订了《居间服务合同》及《交易服务合同》。在签订《房屋买卖合同》前，林焰于2017年11月17日及11月21日向詹荣辉分别转账3万元，在签订《房屋买卖合同》当日，林焰向詹荣辉转账5万元，在签订《房屋买卖合同》后，林焰又共计向詹荣辉转账49万元。詹荣辉于2017年12月3日向林焰出具《收条》，确认收到购房保证金5万元，于2017年12月13日向林焰出具《收条》，确认收到购房保证金25万元。2018年2月9日，詹荣辉向林焰再次出具《收条》，载明：“兹有詹荣辉，身份证号码：3507211988××××××××收到林焰，身份证号码：3501211982××××××××借款人民币￥300000.-元（大写金额：叁拾万元整），其中转账￥300000.-元”。后因邓宗望与詹荣辉的借款合同纠纷一案，讼争房产被保全。2019年3月7日，讼争房产的保全转为执行阶段的查封。2019年9月2日，林焰以讼争房屋已签订买卖合同并支付对价、已实际交付为由向本院提出执行异议，请求停止对讼争房屋的执行。本院于2019年9月25日作出（2019）闽0121执异25号执行裁定书，裁定驳回林焰的异议。林焰遂提起本案诉讼。 本院认为，不动产的权属自记载于不动产登记簿时即产生了公示、公信的效力。本案讼争房产登记在詹荣辉名下，林焰虽在讼争房产被采取保全措施前即与詹荣辉签订了《房屋买卖合同》，但从合同的内容来看，仅约定了讼争房产的成交价格为110万元及购房保证金60万元，未约定支付了60万元保证金后，剩余购房款的支付时间及方式。从林焰提供的银行流水来看，购房款尚未全部支付完毕，除了林焰自认的用于支付购房款的款项外，其与詹荣辉还有其他款项往来，而詹荣辉出具给林焰的三张《收条》中，只有一张5万元及一张25万元的收条确认是收到购房款，而另一张30万元的收条明确载明系收到借款而非购房款，林焰主张该款项亦是支付购房款没有依据。林焰提供的三张用以证明其已缴纳讼争房产的物业费，已实际占有该房产的《收款收据》记载的收款项目为公摊水电费、有线电视初装费及装修垃圾清运费，而非物业费，且未载明交款人，无法证明上述费用系林焰所交。收款收据上盖的印章为“福州大洋物业管理有限公司大洋鹭洲·龙园物业服务中心”，而讼争房产的名称为“望江园”，故《收款收据》无法证明林焰已合法占有该房产。综上，在林焰只支付部分购房款而非全部购房款，且未实际占有讼争房屋的情况下，其对讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，故对林焰的诉讼请求不予支持。詹荣辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回林焰的诉讼请求。 案件受理费9800元，由林焰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  季 琳 人民陪审员  李超典 人民陪审员  余延铭 二〇二〇年二月六日 法官助理林颖 书记员赵小婷 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。