北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32351号原告：凌小军，男，1978年9月26日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：关巧红，北京市易行律师事务所律师。被告：北京山水百汇文化投资有限公司，住所地北京市朝阳区周庄山水文园219号楼1层101号。法定代表人：潘呈杰。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。第三人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：童丹，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩松，北京市金台律师事务所律师。原告凌小军（以下简称姓名）与被告北京山水百汇文化投资有限公司（以下简称百汇公司）、第三人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。凌小军之委托诉讼代理人杨明利、关巧红、百汇公司之委托诉讼代理人邓丽萍、凯亚公司之委托诉讼代理人童丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌小军向本院提出诉讼请求：1．撤销凌小军与百汇公司于2018年10月5日签订的《商铺租赁合同》；2．判令百汇公司返还凌小军租金及押金432000元；3．判令百汇公司与凯亚公司赔偿凌小军装修费120000元；4．判令百汇公司与凯亚公司赔偿凌小军租房周转损失324000元；5．判令百汇公司与凯亚公司返还凌小军房屋内物品。事实和理由：2018年10月5日，凌小军（乙方）与百汇公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方出租的位于北京市朝阳区十八里店乡弘燕南一路周庄山水文园XXX号楼一层底商XX、XX、XX号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年10月5日起至2023年10月19日止，共计60个月零15天，月租金54000元，支付方式为押二付六；甲方保证乙方正常办公，如承租期间，由甲方原因造成乙方损失的，由甲方承担。上述合同签订后，凌小军支付租金324000元、押金108000元，后百汇公司将涉案房屋交付给凌小军，凌小军即着手进行装修，装修款总计120000元。装修后，凌小军一直要求百汇公司出示产权证明、消防验收证明等用于办理营业执照，但百汇公司一直以各种借口推诿拖延，导致原告一直未能实际营业。2019年1月4日，凯亚公司将涉案房屋上锁，不允许凌小军的人员进出，后经多方打听，凌小军得知百汇公司与凯亚公司的租赁合同早已被法院判决解除。百汇公司向凌小军隐瞒了以下重要事实：因百汇公司拖欠租金被凯亚公司起诉，并被法院于2013年12月判决解除租赁合同；百汇公司恶意拖欠凯亚公司物业费、电费、供暖费等费用，导致凯亚公司2013年4月16日即对涉案房屋断电，由百汇公司自行购买发电机发电，无法满足凌小军的营业需要；涉案房屋未通过消防验收，导致凌小军一直办不了营业执照，无法正常营业；凯亚公司禁止百汇公司将涉案房屋出租用于经营医疗、美容等业态，否则凯亚公司有权解除租赁合同；涉案房屋所在商场一直没有实际开业，导致人流量和商业状态无法实现合同目的。百汇公司存在欺诈行为，故凌小军诉至法院，望判如所请。百汇公司辩称，不同意撤销合同，百汇公司不存在欺诈行为。《商铺租赁合同》签订后已经实际履行，后在2019年1月4日因法院强制执行行为导致无法继续履行而解除，法院强制将涉案房屋腾退给凯亚公司。凯亚公司是涉案房屋的所有权人，百汇公司的法定代表人潘呈杰从凯亚公司处承租涉案房屋后，又以百汇公司的名义转租给凌小军。2014年5月法院出具调解书，确认潘呈杰与凯亚公司解除租赁合同后，潘呈杰与凯亚公司又于2014年5月28日签订了新的租赁合同，租赁期限自2014年5月21日至2019年5月20日。直至2018年年底，凯亚公司未对凌小军与百汇公司之间的租赁合同提出异议。凌小军所述交纳租金、押金的情况需要看证据，交付房屋的日期认可，凌小军没有对涉案房屋进行过装修，因为上一手承租人就是做美发的，装修和相关物品都是上一家留下的，腾退的时候凌小军明确表示过屋内物品不值钱，用的都是上一家留下的，凌小军也从未要求进入屋内取出物品。装修费根据《商铺租赁合同》第八条的约定，无论合同终止或解除，装修损失由凌小军自行承担，凌小军不得向被百汇公司要求此项补偿。凌小军称不能实际经营不属实，涉案房屋有产权证，是底商的门脸房，凌小军未曾要求百汇公司提供产权证明、消防验收证明等材料，百汇公司不负有协助办理营业执照的义务。涉案房屋原由他人承租，上一手承租人已经实际经营，凌小军经过了长期的考察，并向上一手承租人支付了转让费，说明其对涉案房屋的性质、经营情况进行了考察之后才承租的房屋，至于在凌小军之前承租房屋的主体经营何种行业，百汇公司不清楚。涉案房屋现在由谁实际控制百汇公司亦不清楚。凯亚公司述称，凯亚公司不应当作为本案当事人，案件处理结果与凯亚公司没有任何法律上的利害关系，凌小军无权对凯亚公司提出诉讼请求。凯亚公司不是涉案租赁合同的签约主体，与凌小军之间没有合同关系，凌小军系与百汇公司签订的《商铺租赁合同》，该合同约定出租方为百汇公司，承租方为凌小军，根据合同相对性原则，该合同只能约束凌小军和百汇公司。凯亚公司是涉案房屋的所有权人，凯亚公司于2012年5月28日与潘呈杰签订租赁合同和补充转租协议，将涉案房屋出租给潘呈杰，后潘呈杰未支付租金，2013年凯亚公司将潘呈杰诉至我院，我院于2013年12月12日作出（2013）朝民初字第XXX号民事判决书，解除了潘呈杰与凯亚公司之间的租赁合同，后二审维持原判。因为判决书没有处理房屋腾退问题，所以凯亚公司又于2014年起诉到法院，要求腾退房屋，后法院于2015年5月26日出具调解书，确认潘呈杰应于2019年5月20日以前将涉案房屋腾空交还凯亚公司，并应向凯亚公司支付腾房前的房屋占有使用费，若潘呈杰未按期付款，凯亚公司可以随时要求潘呈杰腾退房屋。后来潘呈杰没有按照约定支付占有使用费，凯亚公司申请了强制执行，涉案房屋目前由凯亚公司实际控制。凯亚公司出租给潘呈杰的系山水文园二期XXX号楼XXX、XXX号房屋，潘呈杰又隔成了多个小间再行出租，凌小军承租的房屋确实属于山水文园二期XXX号楼XXX、XXX号房屋的一部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月5日，凌小军（乙方）与百汇公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方出租的涉案房屋，建筑面积158．3平方米，用于经营美容美发，租赁期限自2018年10月5日至2023年10月19日，共计60个月零15天，其中2018年10月5日至10月19日为免租期；月租金为54000元，支付方式为押二付六，押金为两个月租金；甲方保证乙方正常办公，如承租期间，由甲方原因造成乙方损失的，由甲方承担；乙方保证该商铺不用于经营餐饮、KTV、酒吧、洗浴、医疗及医疗美容等服务行业；乙方有权利对商铺进行装修装饰，因装修装饰所产生的费用由乙方自行承担，租赁期满或终止合同时，乙方不得向甲方要求此项补偿。凌小军称，签订《商铺租赁合同》当天，百汇公司将涉案房屋交付凌小军。凌小军提交微信聊天及转账记录、手机银行转账记录，拟证明其支付首期租金及押金合计432000元（上述转账金额合计412000元，凌小军称另有2万元为现金支付，但对此未提交证据佐证）。百汇公司认可凌小军实际支付租金、押金合计412000元。凌小军称，其承租涉案房屋后一直未能进行经营，原因是百汇公司没有提供涉案房屋的产权证明、消防验收报告，导致其无法办理营业执照，凌小军承租房屋用于经营美容美发行业，没有营业执照无法开展经营。百汇公司对此不予认可，并称凌小军从未要求百汇公司提供产权证明、消防验收证明等材料，百汇公司亦不负有配合凌小军办理营业执照的义务。凌小军提交（2016）京0105民初XXX号、（2016）京0105民初XXX号民事判决书，拟证明百汇公司设立的山水古玩城（涉案房屋为山水古玩城所在房屋的底商）一直未开业，未形成市场，导致人流量和商业状态无法实现凌小军的合同目的。百汇公司认为上述证据与本案无关。凌小军称凯亚公司在2018年12月底开始清退租户，并于2019年1月4日将凌小军承租的涉案房屋上锁，禁止人员、物品的进出。百汇公司称2019年1月4日系法院将涉案房屋执行腾退给凯亚公司，凌小军对此不予认可，称系凯亚公司自行将房屋上锁，并未通过法院。经询，凯亚公司表示涉案房屋目前由其实际控制。经询，百汇公司表示同意返还凌小军押金及2019年1月3日以前的租金。凌小军提交（2014）三中民终字第XXX号民事判决书，（作出日期为2014年4月19日），该案系凯亚公司起诉百汇公司法定代表人潘呈杰的租赁合同纠纷案件，该案所涉租赁标的物即为包含涉案房屋在内的房屋（所有权人为凯亚公司）。法院在该案中查明：涉案房屋由凯亚公司出租给潘呈杰使用，潘呈杰在承租房屋后注册了百汇公司，并将房屋分租给多位商户；潘呈杰在承租期间欠付凯亚公司大额租金未付。法院最终判决解除潘呈杰与凯亚公司之间的租赁合同关系，但未处理房屋腾退问题。另经本院核实，凯亚公司于2014年又以房屋租赁合同纠纷为由将潘呈杰诉至我院，要求潘呈杰腾退所租房屋并支付房屋占有使用费。后潘呈杰与凯亚公司达成调解协议，约定潘呈杰于2019年5月20日以前将所租房屋腾空交还凯亚公司，并限期潘呈杰向凯亚公司支付使用费若干，若潘呈杰未按照约定支付使用费，则凯亚公司有权随时要求潘呈杰腾退房屋。我院依据上述调解协议于2014年5月26日出具了（2014）朝民初字第XXX号民事调解书。后因潘呈杰未按期支付房屋使用费，凯亚公司将房屋收回，其中包括凌小军承租的涉案房屋。凌小军提交凯亚公司与潘呈杰于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》复印件，其中约定租赁标的物禁止经营业态包括餐饮、娱乐、医疗、美容、SPA等，而凌小军承租涉案房屋即用于经营美容美体行业，且上述合同约定的租期截止日期明显早于百汇公司与凌小军签订的《商铺租赁合同》约定的租期截止日期，凌小军据此主张百汇公司在出租房屋过程中存在欺诈。百汇公司认可该份证据的真实性，但指出凌小军与百汇公司签订的《商铺租赁合同》同样有关于禁止经营业态的约定，故百汇公司不存在欺诈行为。凌小军提交北京汇融汇美装饰设计有限公司出具的收据两张，金额均为6万元，合计12万元，收款事由均记载为“东方唯尔装修款”，收款方式均为现金。凌小军据此主张其实际支出装修款的情况。凌小军称，涉案房屋系从上一手承租人手中转承租的，但其进行了重新装修，镜台是上一家免费留下的，其他物品系凌小军重新购置的。凌小军提交照片，拟证明其所作装修及屋内物品情况，其中一张照片显示店铺名称为“东方唯尔”。凌小军要求返还的物品包括吧台、餐台、大工椅、镜台、电视两台、洗头床、沙发两组、茶几两个、存物柜、美容床、热水器、小空调五个、中央空调、水吧台。凌小军表示，若百汇公司、凯亚公司不能返还上述物品，其一并主张相关物品的经济赔偿。百汇公司不认可上述证据的真实性及与涉案房屋的关联性。凯亚公司认可凌小军提交的民事判决书及凯亚公司与潘呈杰于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》的真实性，另认为凌小军提交的其他全部证据均与其无关。百汇公司、凯亚公司均未举证。本院认为，凌小军以百汇公司存在欺诈为由要求撤销《商铺租赁合同》，但其并未提交足以证明百汇公司实施了欺诈行为并导致凌小军违背自身真实意思签订合同的证据，故本院对其该项请求无法予以支持。考虑到涉案房屋已经被产权人收回，《商铺租赁合同》无法继续履行，故《商铺租赁合同》应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现凌小军要求百汇公司返还押金，百汇公司表示同意，本院不持异议。关于凌小军主张百汇公司返还的租金，凌小军虽称其承租房屋后因百汇公司未配合其办理营业执照故其未能实际开展经营，但因《商铺租赁合同》未约定百汇公司有义务协助凌小军办理营业执照，且凌小军未提交证据证明其要求百汇公司提供产权证明等材料并遭到百汇公司拒绝，故本院对凌小军的陈述不予采信，百汇公司仅应返还涉案房屋被凯亚公司收回后的租金。经计算，百汇公司应返还租金的具体数额为133200元。关于凌小军要求百汇公司、凯亚公司赔偿的装修费、租房周转等损失，本案为租赁合同纠纷，而凌小军与凯亚公司之间不存在租赁合同关系，故其无权要求凯亚公司承担违约责任并赔偿其上述各项损失，故本院对其针对凯亚公司提出的上述主张均不予以支持。现《商铺租赁合同》因百汇公司未能保证凌小军在约定租赁期限内对涉案房屋的正常使用而解除，百汇公司应当赔偿因此给凌小军造成的损失（《商铺租赁合同》虽约定租赁期满或终止合同时，凌小军不得向百汇公司要求装修补偿，但上述约定不应包含《商铺租赁合同》因百汇公司的过错导致解除时的处理方式）。关于凌小军主张的装修费、租房周转损失，本院将根据《商铺租赁合同》约定的租赁期限、凌小军实际使用涉案房屋的期间，结合凌小军提交的证据，酌情确定具体数额。关于凌小军要求返还的屋内物品，在本案案由之下亦仅能向百汇公司主张，因涉案房屋目前并未由百汇公司控制，本院将结合凌小军提交的证据，酌情确定百汇公司应赔偿凌小军相应物品损失的具体金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告凌小军与被告北京山水百汇文化投资有限公司于二○一八年十月五日签订的《商铺租赁合同》；二、被告北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告凌小军押金108000元、租金133200元，合计241200元；三、被告北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告凌小军装修费100000元、租房周转损失220000元、物品损失20000元，合计340000元；四、驳回原告凌小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32720元，由原告凌小军负担1600元（已交纳）、被告北京山水百汇文化投资有限公司负担31120元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 靓审 判 员 云 凝审 判 员 **晶二〇二〇年二月二十五日法官助理 于 洋