河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀01民终276号 上诉人（原审被告、反诉原告）：石家庄丽景房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市新华区新华路677号丽景国际615室,统一社会信用代码:9113010073874572XU。 法定代表人鲁建平,该公司经理。 委托代理人杜丽娜,河北硕琨律师事务所律师。 委托代理人王伟东,河北硕琨律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：房永杰,男,1966年10月4日生,汉族,住河北省石家庄市正定县。 委托代理人韩胜杰,男,汉族,1974年12月31日生,住石家庄市新华区。 委托代理人聂化卫,河北天宏律师事务所律师。 原审被告：石家庄市华东实业总公司,住所地石家庄市新华区东三庄村村东大街8号,统一社会信用代码91130105104575909E。 法定代表人王立杰,系该公司经理。 原审第三人：韩三栋,男,汉族,1949年5月10日出生，住河北省石家庄市正定县。 原审第三人：河北大业城市建筑工程有限公司,住所地正定县恒山西路,统一社会信用代码:91130123601237687F。 法定代表人韩三栋,该公司董事长。 上诉人石家庄丽景房地产开发集团有限公司因与被上诉人房永杰、原审被告石家庄市华东实业总公司、原审第三人韩三栋、河北大业城市建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初7292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 石家庄丽景房地产开发集团有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：被上诉人应向上诉人支付A幢1单元2303室房款，上诉人不应向被上诉人支付违约金，原审认定案涉房产系河北大业城市建筑工程有限公司合作分成所得属认定事实错误，应改判驳回被上诉人原审诉讼请求而支持上诉人诉讼请求。 被上诉人辩称：驳回上诉，维持原判。 房永杰向一审法院起诉请求：一、判令被告立即为原告办理位于新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2303室不动产权属证书（房地产过户手续）。二、判令被告赔偿因延期交付不动产给原告造成的损失直至赔付完成之日止（计算至2018年6月27日为137550元）。三、本案诉讼费等相关费用由被告承担。 石家庄丽景房地产开发集团有限公司向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告支付房屋价款827370元及违约金(违约金按日万分之二计算,自2013年11月11日计算到房款全部交清之日止)暂计为330948元;二、本案诉讼费用由反诉被告承担。 原审查明：原告房永杰与被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司签订了编号分别为Ｎｏ：307《房产认购协议书》，原告购买被告所开发的对位于新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2303室房产，该协议的第四页均标注的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样并由被告在该字样上加盖了公章。该房产已经交付原告房永杰并使用至今。 另查明：何步宇曾系被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司法定代表人及股东，2016年6月该公司法定代表人变更鲁建平。韩晓峰代表第三人河北大业城市建筑工程有限公司与被告法人何步宇签订房屋分配方案，分得一单元1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。何步宇分的一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。2013年5月2日，被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司与韩晓峰对第三人河北大业城市建筑工程有限公司分的8套房产和三个车位办理了交接手续，并加盖了该公司印章。该过程发生在何步宇担任被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司法定代表人及股东期间。 又查明：韩晓峰系河北大业城市建筑工程有限公司经理，与被告办理的八套房产分配方案、交接手续系代表河北大业城市建筑工程有限公司，该公司已经将分的得一单元2303即本案争议的新华区（文书苑小区）Ａ幢1单元2303室处置给本案原告房永杰。 再查明：本院作出的（2016）冀0105民初6567号民事判决书判决被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司给付第三人河北大业城市建筑工程有限公司工程款2797980元及利息。位于新华区（文书苑小区）建设单位为被告石家庄市华东实业总公司。 原审认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告房永杰与被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司签订的合同编号为307《房产认购协议书》,是原、被告双方的真实意思表示,且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定,系属合法有效的协议。根据协议约定，原告主要义务是支付相应对价，被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书。本案中原告的主要义务是否完成？从被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司在原告提交的《房产认购协议书》第四页标注的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实，结合何步宇代表石家庄丽景房地产开发集团有限公司，韩晓峰代表河北大业城市建筑工程有限公司共同签订了分配方案事实（即大业公司分得1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。被告丽景公司分的一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。）以及双方于2013年5月2日办理交接手续并加盖了被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司公章的事实，足以说明原告所取得的涉案房产系第三人河北大业城市建筑工程有限公司分成所得，无需再向石家庄丽景房地产开发集团有限公司支付购房款。被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书，该义务是否已经完成？综合上述事实并结合原告对涉案房产已经实际占有并合法使用至今的事实，被告已经按照协议约定履行了交房义务。故，根据约定被告应当继续履行未完成的义务即为原告办理涉案房产的不动产登记手续并承担相应的违约责任。依据双方签订的《房产认购协议书》第十条第二款约定按已付房价款的1%支付违约金，故被告按照房产的合同总价款827370的1%向原告支付违约金8273.7元。 关于被告主张所争议的房产系委托韩晓峰代卖关系，并据此提出反诉，其反诉请求是否应当支持？首先，被告未能相关的代卖的协议等书面证据，其主张系口头约定，但韩晓峰予以否认，故其应当承担举证不能的法律后果。其次，被告不能对原告提供的《房产认购协议书》中“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实做出合理解释，不能对原告提供的《分配方案》中何步宇本人签字及内容作出合理解释，不能对《收条》中加盖被告公章及内容中作出合理解释，不能对韩房永杰有、使用涉案房屋、交付相关水电费、物业费等事实作出合理解释，其仅仅依靠本院作出的(2016)冀0105民初6567号民事判决书等证据来证明与韩晓峰之间系代卖关系依据不足。从《房产认购协议书》记载的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”、分配方案、收条均加盖了石家庄丽景房地产开发集团有限公司公章或有法定代表人的签字，并且结合原告使用本案争议房产至今的事实，原告的主张已经形成完整的证据链。故，石家庄丽景房地产开发集团有限公司反诉请求不成立。 综上，被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司应当按照约定为原告办理不动产登记手续，因涉案房产系与石家庄市华东实业总公司合作开发，石家庄市华东实业总公司应当承担协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,缺席判决如下: 一、限被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内给原告房永杰办理新华区泰华(路)553号A幢1单元2303室的不动产权属证书。被告石家庄市华东实业总公司应当予以协助。 二、限被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房永杰违约金8273.7元。 三、驳回反诉原告石家庄丽景房地产开发集团有限公司 的诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的诉讼费3052元、保全费4657元，反诉费7612元，由被告石家庄丽景房地产开发集团有限公司承担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人在被上诉人提交的《房产认购协议书》第四页已标注“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样及并加盖公章，且上诉人原法定代表人何步宇代表上诉人与河北大业城市建筑工程有限公司的代表韩晓峰共同签订了包括案涉房产在内的房产分配方案（即大业公司分得1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。被告丽景公司分的一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。），原审并结合双方已于2013年5月2日办理交接手续并加盖上诉人公章的事实，综合认定被上诉人取得案涉房产系原审第三人河北大业城市建筑工程有限公司分成所得而无需再向上诉人支付购房款，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,并无不当。而上诉人交付案涉房产后未履行为被上诉人办理案涉房产不动产登记手续的义务已构成违约，原审依据上述《房产认购协议书》第十条第二款的约定判令上诉人支付相应的违约金，符合《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条之规定,亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3052元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 刘立虹 审判员 李 莉 二〇二〇年二月四日 法官助理李广杰 书记员郄张雨 ——