广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初6053号原告:田祥永，女，汉族，1972年12月15日，户籍地址四川省资阳市安岳县，被告：深圳市联顺房地产开发有限公司,住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉广场B座21楼A，统一社会信用代码914403001924133947。法定代表人：凌国庆。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所实习律师。原告田祥永诉被告深圳市联顺房地产开发有限公司（以下简称“联顺公司”）委托合同纠纷，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田祥永、被告联顺公司的委托诉讼代理人郭清、李聪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告联顺公司尽快将商铺按《深圳市房地产买卖合同》的装修标准装修好，归还原告；2、判令被告按《买卖合同》与《委托出租协议书》之条约（即每月5192元=2596元×2）赔偿（2017年12月26日至归还商铺期间）违约金，暂计至2018年12月26日为62304元；3、判令被告承担全部诉讼费。被告联顺公司答辩意见如下：1、依据法院已生效的判决，原告田祥永属于未与新一佳超市签订租赁合同的小业主，即339户中的另外33户中的一部分。2、被告联顺公司持有涉案商铺中的7137.01平方米物业，余下8098.99平方米物业由339户业主持有。且涉案商铺属于产权式商铺，实际并未进行任何分割，新一佳超市以及2017年1月15日之后进驻的大晟公司在承租期开设了大型购物商场，后大晟公司于2018年4月退出经营，目前处于空置状态。3、对于田祥永要求复铺的请求，被告方认为返还商铺极有可能影响商场整体使用功能和收益，进而损害其他业主的合法权益，故对此不予认同。其次，根据合同约定，如若需被告方将商铺装修后返还，原告田祥永应当配合被告方以划线方式确定其商铺的具体位置，并自行提供间隔。4、被告方对原告要求支付违约金的诉讼请求不持异议，但是请求法院核实确认原告田祥永从被告联顺公司或新一佳超市或大晟公司所实际获取的相关费用的数额及截止时间。本案相关情况涉案物业位于深圳市龙岗区布吉镇布吉广场商铺B336，建筑面积为30.18平方米，房产证号深房地字第××号。2002年10月15日，深圳市联顺房地产开发有限公司与原告田祥永签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定将位于上述房产出售给原告田祥永。2002年10月15日，原告田祥永与被告联顺公司签订了《委托出租协议书》，该协议书主要内容是：原告田祥永在购买被告联顺公司所出售的布吉中心广场商铺时已经清楚知道，被告联顺公司已经将二、三、四楼商铺整体租赁给深圳市法兰西施投资发展有限公司（新一佳超市），租期为十二年，因此原告田祥永同意并确认上述事实，同意将购买的商铺在租赁期限内出租给第三方；为了方便经营，被告联顺公司无需按设计图纸进行具体商铺间隔后再租给第三方，并同意国土部门根据施工图纸进行竣工查丈；为确保原告田祥永收益，采取全权委托被告联顺公司出租，原告田祥永收取固定租金的方式获得回报，委托期间租赁风险和直接收益，均由被告联顺公司承担，原告田祥永不介入具体的租赁行为；委托出租期限至2013年8月14日；原告田祥永同意被告联顺公司在委托期内对商铺进行全面装修，但被告联顺公司必须在委托出租合约期满后三个月内（此三个月被告联顺公司不再承担租金），将商铺按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状，并交付给原告使用；如被告联顺公司延期交付，以延期时间计，按合同约定的双倍租金标准支付给原告。《委托出租协议书》签订后，原告田祥永取得了涉案商铺的产权证书，双方均依约履行到2013年8月14日。经查，上述《深圳市房地产买卖合同》为被告联顺公司与原告田祥永签订的《深圳市房地产买卖合同》，该合同附加的装修标准分为公共部分【外墙：高级大理石，高级外墙面砖；广场：地面铺砌彩色地面砖；地面：各层地面均为高级地面砖；内墙：高级白色乳胶漆；天花：石膏板吊顶；公共洗手间：磁面到顶，防滑地砖及名牌洁具；电梯：各厂自动扶梯、货梯；空调系统：名牌中央空调系统；消防系统：设置进口消防控制系统】、【请选择其中一种：□A独立式铺位：可间隔（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶。?B开放式铺位：间隔不超过1.5米（由业主自行提供间隔），配独立电源插座，地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶。□C柜台：配备1米高、0.7米宽的下班柜台，每个柜台配电源插座、地面高级抛光砖，天花为石膏板吊顶，日光灯照明】。涉案商铺的具体装修标准是按照具体铺位名称第一个英文字母所对应的装修标准ABC中的一种。2012年11月15日，联顺公司与新一佳超市（为深圳市法兰西施投资发展有限公司的股东，后更名为深圳市新一佳超市商业发展有限公司）签订了《租赁合同》，约定联顺公司将其在布吉广场二至四层内合计面积7137.01平方米（二层935.15平方米、三层1143.31平方米、四层5054.55平方米）出租给新一佳超市有限公司，租赁期限十年，自2013年8月15日到2023年8月14日止；其后，新一佳超市陆续与339户小业主中294户签订了《房屋租赁合同》，租赁期限同样为十年【2013年8月15日到2023年8月14日】，首年租金标准为原租赁实收金额上涨20%，第二年起每年在上一年基础上递增1%。2014年，原告田祥永以委托合同纠纷为由向本院起诉联顺公司，诉请判令被告联顺公司按合同约定的装修标准，向原告返还深圳市龙岗区布吉镇布吉广场的涉案商铺，并向原告支付2013年11月15日至实际返还涉诉房产之日期间的双倍租金。一审法院驳回起诉业主的全部诉讼请求，二审法院改判联顺公司按双倍租金标准支付违约金（扣除新一佳超市支付的商铺占用费），驳回了原告返还商铺的请求。2016年7月开始，因新一佳超市经营不善，关门停业，深圳市大晟云购商业管理有限公司（简称大晟公司）与其他部分业主（包括最大面积商铺的业主即本案被告联顺公司）达成协议，由大晟公司垫付新一佳超市欠付的租金，并从2017年1月15日承租业主商铺，按照原告与新一佳超市签订的原《房屋租赁合同》继续履行。截止2017年9月29日，大晟公司已与联顺公司以外的206户商铺业主签订了租赁协议。原告也不同意由大晟公司承接新一佳超市的租约继续租赁涉案商铺，分别于2016年以房屋租赁合同纠纷为由，向本院起诉新一佳超市支付拖欠的租金及违约金；以委托合同纠纷为由起诉本案被告联顺公司要求返还商铺并按已有的生效判决继续支付违约金。一、二审判决均支持了被告联顺公司按已有生效判决继续支付逾期复铺的违约金，但驳回了复铺的请求。2018年，因大晟公司也停止经营，商铺实际已空置，原告再次以委托合同纠纷为由向本院起诉被告联顺公司，诉讼请求大致相同，包括：1、联顺公司按《深圳市房地产买卖合同》约定的装修标准返还商铺；2、联顺公司按生效判决确定的违约金标准继续支付逾期复铺的违约金（双倍租金标准）。大晟公司关门停业后，因无新的承租方进场经营，被告联顺公司同意复铺交还小业主，但因双方对商铺具体位置无法一致确认，遂成本案诉讼。另查，就原告所有涉案商铺所在位置，原告提交的房地产证上并未就涉案商铺标明地界点座标，地界点坐标为整个布吉广场G06213—8宗地座标。在原被告签订的《深圳市房地产买卖合同》附表中，整层平面的1:150图纸上标明了房产证上商铺所在位置。本院依职权调取涉案商场《竣工图》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》等资料。经核对，原告已持有的房地产权证记载的铺号、面积等与上述图纸、涉案现场均能一一对应（详见附表）。被告联顺公司称，办理房产证时就是依据上述图纸，联顺公司现已标线画铺的涉案商场亦是依据上述图纸，原告的铺位能对应，公共部分、公共设施等均齐全，被告联顺公司表示同意复铺，客观上也具备返还商铺的条件。本院认为，原被告签订的《委托出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。关于原告田祥永诉请被告联顺公司以每月双倍租金标准支付上次诉讼判决生效之日后至实际返还涉诉商铺之日的违约金。根据原告与被告联顺公司签订的《委托出租协议书》，被告联顺公司须在委托出租合约期满后三个月内交付给原告使用，延期交付，以延期时间计，被告联顺公司按双倍租金标准支付给原告。被告联顺公司在与原告的合同到期后三个月内没有返还商铺，应承担违约责任，在已有生效判决认定的情况下，本院亦继续支持各原告自2016年、2017年诉讼判决生效之次日起至本判决生效之日止的违约金。关于原告田祥永诉请被告联顺公司按买卖合同的约定装修标准返还涉案商铺的问题。本院认为，新一佳超市停止经营后由大晟公司继续租赁，现在大晟公司也实际停止经营，涉案商铺处于空置状态，客观上具备返还商铺的条件，且被告联顺公司明确同意复铺，故原告现请求被告联顺公司按买卖合同的约定装修标准返还涉案商铺，本院予以支持。被告联顺公司应在本判决生效之日起三十日内向各原告返还商铺。根据原、被告双方签订的《委托出租协议书》约定，被告联顺公司应按《深圳市房地产买卖合同》附加装修标准对各原告商铺进行物理分隔并进行独立电源插座、地面高级抛光砖、石膏板吊顶天花等装修后返还业主。同时，鉴于原告所购商铺仅占布吉广场的小部分，返还商铺后，在原告使用商铺时，被告联顺公司应向原告提供车库、空调、广场等公共设施使用的必要便利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市联顺房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内向原告田祥永支付2017年12月26日起至本判决生效之日止的违约金，每月5192元的标准；二、被告深圳市联顺房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内向原告田祥永按照《深圳市房地产买卖合同》附加的装修标准恢复原状并返还商铺（具体铺号及面积详见附表）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1358元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田阿婷人民陪审员  黄剑锋人民陪审员  刘建春二〇二〇年二月十一日书 记 员  尤玉婷