上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初6672号原告：上海市虹口区新大陆小区业主委员会，地址上海市虹口区。负责人：潘家玲，主任。委托诉讼代理人：郑伟宏，业主代表。委托诉讼代理人：李树祥，业主代表。被告：上海天屹房地产经营开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘伟民，总经理。被告：徐洲，男，1983年12月28日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：王琴韵，女，1985年11月9日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：徐洲(系王琴韵丈夫)，男，住上海市虹口区。原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会(以下简称新大陆业委会)与被告上海天屹房地产经营开发有限公司(以下简称天屹公司)排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月25日作出(2015)虹民三(民)初字第307号民事判决，天屹公司不服判决，向上海市第二中级人民法院(以下简称市二中院)提出上诉。市二中院于2016年3月25日作出(2015)沪二中民二(民)终字第1694号民事判决，驳回上诉，维持原判。天屹公司不服该判决，向上海市高级人民法院(以下简称市高院)申请再审。市高院于2018年11月27日作出(2017)沪民申1206号民事裁定，指令市二中院再审(2015)沪二中民二(民)终字第1694号一案。2019年1月23日，市二中院作出(2018)沪02民再126号民事裁定，撤销该院(2015)沪二中民二(民)终字第1694号民事判决和本院(2015)虹民三(民)初字第307号民事判决，案件发回本院重审。重审中，新大陆业委会申请追加陈建国、王琴韵、徐洲为本案被告，后申请撤回对陈建国的起诉，本院依法予以准许。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新大陆业委会委托诉讼代理人郑伟宏、李树祥，被告天屹公司法定代表人刘伟民，被告徐洲暨被告王琴韵委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新大陆业委会诉称：判令三被告封闭本市XX路XXX号801室(以下简称801室)现有进户门(坐西朝东)，按竣工图纸恢复801室进户门和公共通道。事实与理由：本市XX路XXX号按最初规划是一栋7层楼的电梯楼房，整个楼顶为平台。天屹公司违规在平台上加建了801室，并于2002年由虹口区规土局罚款补证。801室原业主为陈建国实际是刘伟民，并由天屹公司租用办公且独霸使用整个楼顶平台。新大陆业委会曾提起诉讼要求天屹公司和陈建国恢复楼顶由全体业主使用，后陈建国为逃避违法责任，将801室出售给被告徐洲和王琴韵。徐洲夫妇明知801室涉讼，仍然违反竣工图纸装修施工，违法占用公共通道并私自将通道改为卫生间，继续使用违规的进户门，侵犯了全体业主对通往楼顶平台的公用通道和楼顶的使用权。新大陆业委会经全体业主三分之二以上同意，且符合法律规定的诉讼主体资格，提起本案诉讼，要求判如所请。新大陆业委会提供以下证据：1.备案机关为虹口区欧阳路街道办事处，落款日期为2018年5月15日，编号为沪虹欧阳第029号，业主大会代码为XXXXXXXXXX的《业主大会业主委员会备案证》复印件一份以及上海市虹口区新大陆小区业主委员会授权委托书、委托书各一份；2.《关于维护楼顶平台公共利益诉讼征求意见表》，载明同意签名业主35家；3.上海市虹口区城市规划管理局沪虹建2002-0035号《建设工程规划许可核准图纸》复印件一份；4.《上海市不动产登记簿》复印件一份，载明XX路XXX号801室房屋权利人为王琴韵、徐洲，用途为居住，核准日期为2016-4-18。天屹公司答辩：1.本市XX路XXX号正式竣工是2002年。竣工图中，801室的分户门和卫生间位置与同楼2至7层一样，在同一位置从未变更。该房屋交付时，其位置就与竣工平面图中M10位置以及建筑施工图、竣工图、房管局测绘报告平面图和房屋产权证附图的位置一致。新大陆业委会要求封闭801室现有进户门的诉讼请求没有客观事实和法律依据。2.本市XX路XXX号大楼屋顶女儿墙仅0.5米高度。根据设计规定，该大楼全体业主不能上屋顶，原审判决认定7楼部分屋顶为公共平台没有依据。新大陆业委会在证据图上标注的通往屋顶的公用通道是不存在的。天屹公司提供的竣工图和801室产权证范围的平面图纸上都没有新大陆业委会标注的公共通道的分摊面积。相反，该标注处却是801室所有的房屋面积。原审判决书中有关“便捷通过”的表述侵犯了801室业主的物权。3.新大陆业委会未按物业管理条例规定的程序提起诉讼，属诉讼主体不适格。现届新大陆业委会于2018年换届成立，对2005年业委会成立以前的房屋建成和销售及交付时状态均不清楚。同时，新大陆业委会就本案诉讼没有召开业主大会，未就此进行公示公告，没有将诉状提交业主签名，未得到广大业主、业主大会的决议批准，无业主委员会决议。现提供的2014年的业主签名已过时效，且当时业委会存在以虚构屋顶平台权利为诱，骗业主签名，该签名不足三分之二等程序违规的情况。因此，新大陆业委会应重新进行公示、公告、召开业主大会等流程。天屹公司提供以下证据：1.编制单位名称为江苏省南通华达建筑安装发展总公司，编制人为俞宝兴的《竣工图》(机房平面布置图)整体及部分复印件共六份；2.出图日期为1999年1月，出图人为上海黄海建筑设计所，项目名称为XX路XXX号商住楼的《底层西立面节点梁图》，整体及部分复印件各一份。王琴韵、徐洲辩称：1.新大陆业委会主体资格不合法。根据《上海市物业管理条例》相关规定，业委会提起诉讼，必须召开业主大会进行公示，征求全体业主意见，并获得三分之二以上业主签名同意方可进行；其于2019年3月19日提起的起诉状中未见相关材料，故法院不应受理。2.答辩人自2016年购买801室房屋至今，进户门始终位于现在位置，未有变更。新大陆业委会提出的所谓竣工图进户门位置，答辩人自购房以来从未有房屋主管部门或其他政府管理机构予以告知，答辩人亦无义务主动调阅相关房屋结构图纸。故对新大陆业委会提出的所谓原有进户门位置，答辩人并不知晓亦未做变动，不存在过错行为。3.答辩人自2016年启动购房程序以来，未有相关房屋交易管理机构告知答辩人该房有涉案或任何不能交易的情况，答辩人从上一任业主陈建国处购得该房产权时手续齐全、交易过程完备，符合国家相关法律法规。新大陆业委会在起诉状中称，答辩人所谓明知801室房屋涉案仍然购买的情况不属实。4.新大陆业委会提出的所谓进户门后的公共通道部位，是位于房屋产权证明红线范围以内，属于801室产权业主的房屋面积，并不是所谓的公共区域。原告的诉求于法无据。王琴韵、徐洲为此提供以下证据佐证：1.沪房地虹字(2016)第005942《上海市房地产权证》，房地坐落XX路XXX号801室，权利人王琴韵、徐洲；2.户主为王琴韵的上海市虹口区XX路XXX号801室《居民户口簿》复印件一份。审理中，本院调查材料如下：1.虹口区规划和自然资源局提供的由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关XX路XXX号商住楼五、六、七层平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》；2.上海市虹口区规划和自然资源局提供的由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关XX路XXX号商住楼八层框架平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》；3.从上海市房屋权属调查成果档案资料(虹口区)处查阅到XX路XXX号商住楼八层框架平面、八层设备平面之竣工图，图表显示编制单位名称为江苏省南通华达建筑安装发展总公司，编制人为俞宝兴。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新大陆业委会系本市XX路XXX号小区现届业主委员会，于2018年5月15日向上海市虹口区欧阳路街道办事处备案。天屹公司系本市XX路XXX号商住楼的建设方。王琴韵、徐洲于2016年4月18日通过买卖取得801室房屋产权(房屋用途为居住)，并实际居住生活。天屹公司开发建设的本市XX路XXX号商住楼于2002年6月经原上海市虹口区城市规划管理局以沪虹建2002-0035号核准补证，该楼7、8层系扩建部分。该楼801室位于该大楼顶层，该户进户门位于其门前走道的最北边，坐西朝东由外向内开启。王琴韵、徐洲在装修房屋时，将室内原本位于朝南墙面且靠近大楼扶梯一侧，通往屋顶的一扇门(王琴韵、徐洲自认系落地玻璃门)拆除，并在此处改建出一间卫生间，卫生间的窗户与被拆除门的位置基本一致。新大陆业委会以三被告“违法改建、重建公用设施，长期占用本应由全体业主共有的屋顶平台”为由，多次要求天屹公司及王琴韵、徐洲按801室规划图纸恢复重建进户门和通往大楼屋顶的门，未果。新大陆业委会遂起诉来院。另查明：原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关XX路XXX号商住楼八层框架平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》显示，801室进户门应在该户门前走道的最南边且坐西朝东由外向内开启；801室户内位于朝南墙面且靠近通往大楼屋顶扶梯一侧有一扇门，该门系通往大楼屋顶的唯一出入口。2014年11月30日新大陆业委会出具《关于维护楼顶平台公共利益诉讼征求意见表》一份，内容为业委会将代表全体业主，向虹口法院起诉上海天屹房地产经营开发有限公司违法改建、重建公用设施，长期占用应由全体业主共有的屋顶平台，侵犯全体业主公共利益。该征求意见表经三分之二以上业主的同意。2015年2月2日新大陆业委会向本院提出诉讼，要求天屹公司排除妨害等，案号为(2015)虹民三(民)初字第307号即原审。审理中，天屹公司陈述：XX路XXX号大楼于2002年竣工，2003年上半年完成配套，2003年7月取得大产证并对外销售。天屹公司按1998年4月5日江苏省南通华达建筑安装发展总公司编制的《竣工图》建造801室，图纸上标注的M10就是801室进户门，该图纸经房管局测绘认可。新大陆业委会向法庭提供的801室规划图纸，是天屹公司于1998年向虹口规划局申请办理建筑施工的图纸，可能会出现标记错误的情况。事实上，801室目前的进户位置与该楼2至7层06室的进户位置一致，且2至7层06室的卫生间及污水管道位置位于新大陆业委会要求801室恢复的进户门处，上下贯通直至屋顶，无法恢复至原状。审理中，被告徐洲称，妻子王琴韵长期在国外工作，不便回国，委托其作为诉讼代理人，并提供了王琴韵经中华人民共和国驻奥克兰总领事馆出具《公证书》的《委托书》。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现就本案当事人的举证、质证和陈述意见并结合查明的事实，对新大陆业委会诉讼主体资格、801室进户门的位置是否应当按照补证的规划图纸予以恢复以及进入XX路XXX号大楼屋顶的门是否应恢复三个方面的问题作如下分析：一、新大陆业委会具有本案诉讼主体资格新大陆业委会作为全体业主选任的维护业主权益的组织，有权依据相关规定，对本小区业主违反业主公约、有损坏房屋承重结构、损害其他业主、使用人合法权利等违反《上海市住宅物业管理规定》规定的行为，予以劝阻、制止，直至依法维权。2015年新大陆业委会为全体业主的公共利益，在征得全体业主三分之二以上同意的情况下，向本院提起诉讼，符合法律和相关政策的规定。本案中，新大陆业委会以自己的名义参加诉讼，是本案适格的诉讼主体。二、天屹公司和801室产权人应当按照规划许可核准的图纸恢复进户门根据《上海市城乡规划条例》第五十一条的规定，建设单位和个人应当按照规划许可的要求进行建设。天屹公司作为XX路XXX号大楼的建设者应当对自己开发建设的房屋负责。原上海市虹口区城市规划管理局出具的有关XX路XXX号商住楼八层框架平面之建设工程规划许可核准图纸及其竣工图，具有法律效力。天屹公司自认801室进户门系其按照由江苏省南通华达建筑安装发展总公司编制，并且经上海黄河建筑设计所审核通过的施工图纸建设。该进户门的位置显与规划管理部门《建设工程规划许可核准图纸(补证)》所示位置不符，存在阴阳施工现象。现新大陆业委会依据上述经许可核准的图纸，要求天屹公司负责恢复801室的进户门位置，具有事实和法律依据，本院予以支持。天屹公司主张应以实际交房时状态为准以此抗辩新大陆业委会的诉讼请求，明显缺乏法律效力。王琴韵、徐洲通过买卖取得801室产权，虽未参与对801室进户门的违规建设，但作为产权人应协助天屹公司恢复进户门位置，由此造成的经济损失可以依法追偿。三、王琴韵、徐洲应当按照规划许可核准图纸恢复出入上海市虹口区XX路XXX号大楼屋顶的门在房屋装修中，王琴韵、徐洲擅自将801室室内位于朝南墙面且靠近大楼扶梯一侧通往屋顶的一扇门拆除，其行为违反了《上海市住宅物业管理规定》相关规定。由于该扇门系用于维护、保养整栋大楼屋顶等处理应急事宜的唯一通道，现新大陆业委会依照经原上海市虹口区城市规划管理局规划许可核准图纸以及相关规定，要求801室产权人即王琴韵、徐洲予以恢复，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本院认为，新大陆业委会对自己的主张提供了相应的证据予以佐证，本院予以采信。天屹公司和王琴韵、徐洲虽对其抗辩也予以了举证，但证明效力不足以阻却新大陆业委会的主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海天屹房地产经营开发有限公司、被告王琴韵、被告徐洲应于本判决生效之日起30日内，拆除上海市虹口区XX路XXX号801室现有进户门，并按由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关XX路XXX号商住楼八层框架平面《建设工程规划许可核准图纸(补证)》恢复进户门；二、被告王琴韵、被告徐洲应于本判决生效之日起30日内，按由原上海市虹口区城市规划管理局出具的沪虹建2002-0035号有关XX路XXX号商住楼八层框架平面图《建设工程规划许可核准图纸(补证)》恢复上海市虹口区XX路XXX号出入屋顶的门。案件受理费40元，由被告上海天屹房地产经营开发有限公司，被告王琴韵、被告徐洲各负担20元。如不服本判决，原告上海市虹口区新大陆小区业主委员会与被告上海天屹房地产经营开发有限公司、徐洲可在判决书送达之日起15日内，被告王琴韵可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 丁汉良审 判 员 居淑英审 判 员 郑 樱二〇二〇年二月二十五日法官助理 王 潇书 记 员 陶刘婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。