北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43173号原告：北京豪雨新锐商贸有限公司，住所地北京市西城区西单横二条59号西单明珠商品市场五层北区1号。法定代表人：徐龙，总经理。被告：李卉子，女，1989年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：柴华娟，北京伟基律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明志，北京伟基律师事务所实习律师。原告北京豪雨新锐商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告李卉子租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商贸公司的法定代表人徐龙、被告李卉子的委托诉讼代理人柴华娟、刘明志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告和被告之间的合同关系，请求被告支付拖欠房租48000元，按合同10.2的约定被告支付合同总款105350元的10%违约金10535元，保证金8000元不予退还。事实和理由：原告和被告签订的铺位租赁合同期为2018年9月1日至2019年9月30日止，用于经营服装、服饰。在合同规定的期限内，被告拖欠房租达半年之久，并明确表示拒绝支付。李卉子辩称，被告同意解除与原告之间的合同关系。关于支付房屋租金48000元，被告认为原告的请求没有事实依据。首先，被告2019年4月份到6月份的房租未支付，但是2019年7月份到7月24日，因为原告的原因致使被告无法继续履行与原告的合同，在原告知情的情况下，被告搬离了租赁的地方。所以不同意支付从2019年7月25日到2019年9月30日之间的房租。关于违约金，因为是原告的原因导致被告无法继续经营，无法达到和原告签订房屋租赁合同的目的，被告认为是原告先违约而不是被告违约，不同意支付违约金，并申请法院减少。保证金问题同上，也是因为原告的原因，被告无法经营，该8000元应由原告退还给被告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，出租方商贸公司（甲方）与承租方李卉子（乙方）签订《西单明珠五层北区商街联营合同（服装类）》，内容有：“甲、乙双方就联合经营甲方场地（地址北京市西城区西单横二条XX号X层）事宜，本着平等、互利、自愿的原则，经友好协商，签订本合同，双方共同遵照执行。第一章房屋租赁及租期，1.1甲、乙双方联营场地在甲方之第A2号铺位，面积：30平方米。经营范围包括服饰，品牌鞋。1.2本合同所约定的租赁期限为13个月，自2018年9月1日至2019年9月30日止。免租期为：壹个月，自2018年9月1日至2018年9月30日之前均为装修免租期，在此免租期内甲方不收取租金，但需承租方支付免租期间物业费，其他费用不减免，租金起算日为2018年10月1日。1.3甲方应于2018年9月30日前将租赁房屋交付乙方使用。如甲方逾期交付租赁房屋，按其逾期交付房屋的累积日进行顺延，且甲方就顺延期内逾期交付租赁房屋的面积不向乙方主张租金。第二章租金、租赁抵押金及支付方式，2.1租赁房屋租金为每月8000元。租金支付方式为季付。同时，须向甲方一次性支付8000元作为场地使用保证金。租金支付方式及时间，签订合同当日支付保证金8000元，2018年8月31日、2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日各支付租金24000元，合计105350元。2.2本合同签订之日，乙方应向甲方支付首期租金（即2018年10月1日至12月31日期间的租金）24000元。2.3本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付房屋押金8000元，相当于壹个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日后，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。第三条税收及费用。第四条房屋装修及装饰。第五条承租方与出租方的变更。第六条甲方责任。第七条乙方责任。第八条合同解除，8.1乙方有下列情形时，甲方有权单方面终止合同、立即收回房屋场地，对乙方已支付的合同款项和押金不予退还，并保留向乙方追究其违约和赔偿的权利，c、拖欠租金累计超过15日的。8.2若乙方需提前解除合同，应于预计合同终止日前叁个月书面通知甲方，经甲方同意后，合同方可解除。对于乙方已支付的押金和租金，甲方不予退还。第九条甲方违约责任。第十条乙方违约责任，10.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。d、拖欠房租累计十五天。10.2在租赁期内，未经双方协商，乙方中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10％的额度向甲方支付违约金。保证金不予退还。10.4乙方未按本合同约定规定向甲方按期支付租金的，若在15日内（含），乙方除依合同约定按日缴纳租金的基础上，还应按本合同约定向甲方额外支付相当于年租金10％的违约金；若乙方逾期超过15日仍未按第一条第4款之规定支付租金，则甲方有权采取措施（包括但不限于停止能源供应等），并有权单方面随时解除合同，且不退还乙方已支付的租金和押金，由此而造成的后果由乙方独立承担。若乙方已支付的租金和押金不足以抵偿甲方的损失，则甲方保留向乙方追偿的权利。10.5如因乙方原因导致合同提前解除，乙方还应向甲方补交免租期的房租。第十一条不可抗力。第十二条其他事项。”2018年9月1日，商贸公司将位于北京市西城区西单横2条XX号X层北区X号A2铺位即上述《西单明珠五层北区商街联营合同（服装类）》约定的“甲方之第A2号铺位”（以下简称涉案铺位）交付李卉子。李卉子收到涉案商铺并使用。商贸公司收到李卉子支付的押金8000元及截至2019年3月31日以前的租金，自2019年4月1日以后的租金，李卉子没有给付商贸公司。自2019年1月起，商贸公司通过微信向李卉子催要2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，李卉子于2019年5月24日以账号6214********8732付款账户向商贸公司以电子银行转账方式支付了上述期间的租金。2019年7月24日，李卉子搬离涉案商铺。2019年7月28日，商贸公司向李卉子以微信发清单照片一张，内容有：“李卉子，需交新锐公司租金30194元，2019年4月1日至7月31日，2019年7月1日至2019年7月24日租金……。”本院认为，商贸公司与李卉子签订的《西单明珠五层北区商街联营合同（服装类）》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。李卉子就其“因为原告的原因致使被告无法继续履行与原告的合同”的陈述，未出示证据佐证，本院不予采信。合同履行期间，李卉子应于2018年12月15日支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，其于2019年5月24日支付了该租赁期间的租金，构成违约；李卉子应于2019年3月15日支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金，其未支付该租赁期间的租金，亦构成违约，且李卉子的违约行为致使商贸公司依据合同约定单方解除合同的条件成就，李卉子在诉讼中已明确表示同意解除合同，本院准许，对商贸公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。通过李卉子于诉讼中出示的微信记录能够认定，商贸公司事后知道了李卉子已搬离涉案商铺，但李卉子在租赁合同履行期限内单方搬离涉案商铺且未征得商贸公司同意，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离涉案商铺的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，对商贸公司要求李卉子支付租金的主张，本院予以支持，商贸公司通过微信传发照片的方式向李卉子送达的清单上记载的2019年4月1日至2019年7月24日期间的租金为30194元，租金计算符合合同约定，本院予以确认，李卉子应予支付。自2019年7月25日起，李卉子未再使用涉案商铺，且商贸公司已经提出了违约金的诉讼请求，故对商贸公司要求李卉子支付租金的诉讼请求中的2019年7月25日至2019年9月30日期间的租金，本院不予支持。商贸公司要求李卉子偿付违约金的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。李卉子就违约金约定过高的主张，未出示证据佐证，对其减少违约金的申请本院不予准许。合同中对合同终止后，押金的处理有明确约定，当事人应予遵守，因李卉子违约欠付的租金已经超出押金数额，故按照合同约定，押金可与李卉子需向商贸公司支付的费用中部分抵销，故商贸公司无需向李卉子返还押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京豪雨新锐商贸有限公司与李卉子签订的《西单明珠五层北区商街联营合同（服装类）》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起五日内，李卉子给付北京豪雨新锐商贸有限公司租金三万零一百九十四元，与北京豪雨新锐商贸有限公司收取李卉子的押金八千元抵销后，李卉子实际给付北京豪雨新锐商贸有限公司二万二千一百九十四元；三、本判决生效之日起五日内，李卉子偿付北京豪雨新锐商贸有限公司违约金一万零五百三十五元；四、驳回北京豪雨新锐商贸有限公司的其他诉讼请求。如果李卉子未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百三十二元，北京豪雨新锐商贸有限公司负担一百二十三元（已交纳）；由李卉子负担六百零九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年二月十二日法官助理  刘伟光书 记 员  戴 琪