广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14131号上诉人（原审被告）：欧阳楚辉，女，1977年9月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区********，公民身份号码310************627。委托诉讼代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊海燕，女，1985年12月7日出生，汉族，住江西省瑞金市*******，公民身份号码360************06X。委托诉讼代理人：李江，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州程予教育科技有限公司，住所地广东省广州市白云区********，统一社会信用代码91440101MA5APXXXA。法定代表人：邱培辉。上诉人欧阳楚辉因与被上诉人熊海燕、广州程予教育科技有限公司（以下简称程予公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳楚辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由熊海燕、程予公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）欧阳楚辉没有将涉案写字楼转租给程予公司。欧阳楚辉承租佛山市南海广百地产开发有限公司（以下简称广百地产公司）涉案毛坯写字楼主要是在该场地从事儿童阅读推广和儿童素质教育。2019年2月17日，程予公司要求与欧阳楚辉合作，双方共同在涉案场地进行少儿编程培训，并签订了涉案《金沙国际广场合作协议书》。但程予公司未配备合作项目所需的师资，合作事宜未能顺利开展，程予公司未有履行其在涉案《金沙国际广场合作协议书》约定的义务，故2019年3月30日欧阳楚辉通知程予公司的法定代表人邱培辉，解除了涉案《金沙国际广场合作协议书》。以上事实，欧阳楚辉提供了欧阳楚辉与程予公司法定代表人的交流记录予以证实。虽然欧阳楚辉与程予公司合作，但涉案场地一直由欧阳楚辉控制、使用和管理，租金也由欧阳楚辉向广百地产公司缴纳，不存在欧阳楚辉转租涉案场地的行为。（二）熊海燕不是涉案《写字楼租赁合同》的相对方，其无权提出解除合同。1.2019年2月17日至2019年3月30日期间，与欧阳楚辉存在租赁关系的是广百地产公司。2.广百地产公司于2019年4月2日通知欧阳楚辉，称于2019年3月31日将涉案写字楼给了熊海燕，并办理了收楼手续，要求欧阳楚辉向熊海燕履行合同。即2019年3月30日欧阳楚辉已终止与程予公司的合作关系，自2019年3月31日开始，欧阳楚辉对涉案场地无任何合作、转租行为，之前的合作行为仅对广百地产公司发生效力，与熊海燕无关，熊海燕无权提出解除租赁合同。3.因欧阳楚辉与程予公司的合作已终止，而租赁合同约定的租期还有两年多，欧阳楚辉曾询问熊海燕继续履行合同的问题，熊海燕答复欧阳楚辉“该交的租金你交给我”。因此，熊海燕要求欧阳楚辉支付租金并实际收取，其行为表明其愿意继续和欧阳楚辉履行租赁合同，而且租赁合同也实际履行至今。熊海燕辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回欧阳楚辉的全部上诉请求，维持原判。欧阳楚辉与程予公司签订涉案《金沙国际广场合作协议书》约定程予公司向欧阳楚辉交租金的行为明显是转租行为。而欧阳楚辉与熊海燕签订的涉案《写字楼租赁合同》明确约定未经熊海燕书面同意，擅自转租，熊海燕有权单方面终止合同，收回物业，没收租赁保证金和管理保证金。据此，请求认定涉案《写字楼租赁合同》已解除。程予公司未作答辩。熊海燕向一审法院起诉请求：1.解除熊海燕与欧阳楚辉签订的编号为广百-其-2016-102号写字楼租赁合同；2.熊海燕没收欧阳楚辉缴纳的租赁保证金18201元；3.欧阳楚辉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：广百地产公司（甲方）与欧阳楚辉（乙方）签订《写字楼租赁合同》（编号：广百-其-2016-102），约定甲方将位于山海汇花园10号楼办公第10层1017、1018、1019、1020房出租给乙方使用，建筑面积202.24平方米，租赁期从2016年11月1日起至2021年10月31日止；2016年11月1日至2017年6月30日每月租金3034元，2017年7月1日至2018年10月31日每月租金6067元，2018年11月1日至2019年10月31日每月租金6371元，2019年11月1日至2020年10月31日每月租金6689元，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金7024元；租金按月结算，乙方在每月10日前缴付当月租金给甲方；本合同签订之日，乙方向甲方支付18201元作为租赁保证金；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，没收乙方缴纳的租赁保证金和管理保证金，乙方需赔偿甲方直接经济损失：（1）未经甲方书面同意，擅自将该物业分租、转租、转让、转借他人或调换使用，或以其他形式由他人实际使用该物业，（2）未经甲方书面同意……（5）如逾期缴付租金、管理费及其他应缴费用（含未足额缴交）超过30日的；等等。2018年8月23日，熊海燕与广百地产公司签订了四份《商品房买卖合同（现售）》，购买位于佛山市南海区*****************办公1017、1018、1019、1020室，并办理了合同备案登记。2019年2月17日，欧阳楚辉（乙方）与程予公司（甲方）签订涉案《金沙国际广场合作协议书》，约定乙方提供金沙国际广场10楼1017-1020室的装修和现有的家具和家电用于开展本项目开拓少儿编程的市场，乙方占本项目15%股份；店面面积202.24平方米，2019年3月1日到2021年10月31日，甲方以租金58元、管理费17元总共15168元每月支付给乙方办公室租金，每月20日前将下个月的租金和管理费转给乙方，每年租金按5%递增；甲方自签订之日支付三个月租金和管理费共45504元、水电押金1000元，共46504元押金给乙方；等等。程予公司于2019年2月15日向欧阳楚辉支付了5000元，于2019年2月17日支付押金40000元，于2019年2月25日支付了2019年3月份租金5168元，于2019年3月19日支付了10000元。2019年4月3日，广百地产公司向欧阳楚辉发出《商品房已收楼通知书》，通知欧阳楚辉在欧阳楚辉放弃优先购买权后其将涉案租赁物出售给熊海燕，并于2019年3月31日办理了收楼手续，告知欧阳楚辉向熊海燕履行合同。欧阳楚辉分别于2019年4月11日、5月19日向熊海燕交纳了2019年4月、5月租金。2019年4月25日，熊海燕提起本案诉讼。本案起诉状及应诉材料于2019年5月23日送达至欧阳楚辉。一审法院认为，欧阳楚辉与广百地产公司签订的涉案《写字楼租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。广百地产公司将上述合同项下的租赁物转让给了熊海燕，欧阳楚辉亦向熊海燕支付了2019年4月、5月的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，广百地产公司在上述合同中的权利义务由熊海燕享有和承担。关于欧阳楚辉是否存在转租行为的问题，欧阳楚辉与程予公司签订涉案《金沙国际广场合作协议书》约定2019年3月1日至2021年10月31日期间程予公司需向欧阳楚辉支付租金、管理费共15168元/月，即程予公司需向欧阳楚辉交纳租金以取得涉案租赁物的使用权，因此，欧阳楚辉与程予公司之间存在租赁合同关系，欧阳楚辉存在转租行为。涉案《写字楼租赁合同》约定未经出租人书面同意，擅自将物业转租，出租人有权单方面终止合同，收回物业，没收租赁保证金和管理保证金。欧阳楚辉未能举证证明其将涉案租赁物转租给程予公司已取得广百地产公司或熊海燕的书面同意，故熊海燕主张解除涉案《写字楼租赁合同》、没收保证金18201元的请求，符合双方的约定，一审法院予以支持。熊海燕主张解除合同的起诉状于2019年5月23日送达欧阳楚辉，一审法院据此认定上述合同于2019年5月23日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、熊海燕（原出租人广百地产公司）与欧阳楚辉签订的《写字楼租赁合同》（编号：广百-其-2016-102）于2019年5月23日解除；二、欧阳楚辉已支付的保证金18201元归熊海燕所有。案件受理费减半收取计2170.87元，由欧阳楚辉负担2170.87元并于判决发生法律效力之日起十日内支付予熊海燕，一审法院不另收退。对熊海燕多预交的受理费1333.28元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院退还予熊海燕。二审中，欧阳楚辉提交如下证据：证据1.照片一张，拟证明欧阳楚辉与熊海燕履行合同后，并没有向程予公司转租的违约行为；证据2.照片一张，拟证明欧阳楚辉已与程予公司解除合同，程予公司偷偷在涉案物业处加锁；证据3.微信记录，拟证明程予公司在涉案物业处加锁损害欧阳楚辉的合法权益，欧阳楚辉向物业公司反映。熊海燕没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，欧阳楚辉提交的证据不足以证明其主张的内容，本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：欧阳楚辉与程予公司签订的涉案《金沙国际广场合作协议书》约定：“双方在合作期间中，如果程予公司有违约，没有按约定缴纳租金、管理费以及欧阳楚辉分红，欧阳楚辉有权没收程予公司押金，单方面解除合约，该项目经营期间的一切事宜由程予公司承担后续责任，与欧阳楚辉无关。如欧阳楚辉违约，欧阳楚辉则必须退还押金予程予公司。任何一方违约需向守约方支付违约金50000元。”再查明：欧阳楚辉于2019年4月10日通过微信熊海燕：“熊小姐，您好！这是物业发给我的资料。这个月开始我直接把租金转给您。请问您有没什么问题？”熊海燕回答：“该交的租金你转给我”。本院认为，本案系合同纠纷。根据欧阳楚辉的上诉意见及熊海燕的答辩意见，本案二审的争议焦点是：（一）涉案《写字楼租赁合同》是否可解除；（二）欧阳楚辉支付的保证金18201元应否归熊海燕所有。关于争议焦点一。欧阳楚辉上诉主张其没有将涉案租赁物转租给程予公司，且其与程予公司合作时熊海燕并非涉案《写字楼租赁合同》的相对方，即便欧阳楚辉存在违约行为，熊海燕也无权追究欧阳楚辉的违约责任，而熊海燕后续的行为亦证明其同意且实际上也与欧阳楚辉继续履行该租赁合同，因此涉案《写字楼租赁合同》应继续履行。本案中，要判定涉案《写字楼租赁合同》是否可解除，首先，要审查欧阳楚辉是否存在转租的违约行为。经核查，欧阳楚辉与程予公司签订的涉案《金沙国际广场合作协议书》中不仅约定程予公司向欧阳楚辉支付涉案租赁物的租金，且该租金标准超过欧阳楚辉应向出租方支付的租金标准的两倍，而程予公司未按约定支付租金，欧阳楚辉则可没收程予公司支付的押金共46504元。上述约定均为租赁合同的主要内容，并不属于欧阳楚辉所称的其与程予公司之间的合作经营的内容。由此可见，欧阳楚辉与程予公司之间存在租赁合同关系，即欧阳楚辉存在转租涉案租赁物的行为。其次，对于涉案《金沙国际广场合作协议书》是否已于2019年3月30日前解除，熊海燕有无权追究欧阳楚辉违约责任的问题。经核查，欧阳楚辉仅提交其与程予公司的沟通记录以证明程予公司单方违约，其已于2019年3月30日通知程予公司，解除双方签订的涉案《金沙国际广场合作协议书》，却未能进一步提交相应的证据以证明欧阳楚辉享有合同单方解除权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”之规定，欧阳楚辉应承担举证不能的法律后果。因此，欧阳楚辉主张涉案《金沙国际广场合作协议书》已于2019年3月30日解除，理据不足。既然涉案《金沙国际广场合作协议书》于2019年3月31日即熊海燕接收涉案租赁物时尚未解除，则熊海燕作为涉案《写字楼租赁合同》的出租方，对于承租方欧阳楚辉存在的违约行为，熊海燕有权追究欧阳楚辉的违约行为。最后，对于熊海燕是否同意继续履行涉案《写字楼租赁合同》的问题。经核查，欧阳楚辉与熊海燕自2019年3月31日开始沟通欧阳楚辉转租涉案租赁物构成违约的事宜，熊海燕于2019年4月10日通过微信答复欧阳楚辉“该交的租金你转给我”，只是熊海燕对欧阳楚辉在占有使用涉案租赁物期间租金的收取主体为熊海燕的确认，并没有熊海燕不追究欧阳楚辉的违约责任、同意继续履行合同的意思表示。由于涉案《写字楼租赁合同》尚未解除，欧阳楚辉仍占有使用涉案租赁物，熊海燕未拒绝接收欧阳楚辉于2019年4月11日支付的当月租金，合情合理；且熊海燕于2019年4月25日向法院提起诉讼，请求解除涉案《写字楼租赁合同》，其于2019年5月19日收取欧阳楚辉支付的租金后亦未向法院申请撤回本案诉讼。由此可见，熊海燕并没有继续履行上述合同的意思表示。据此，一审判决支持熊海燕关于解除涉案《写字楼租赁合同》的诉请，处理正确，本院予以维持。欧阳楚辉的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。欧阳楚辉上诉主张一审判决欧阳楚辉支付的保证金18201元归熊海燕所有错误。如前所述，欧阳楚辉转租涉案租赁物的行为构成违约，根据涉案《写字楼租赁合同》关于“在租赁期内，欧阳楚辉有下列行为之一的，熊海燕有权单方面终止本合同，收回该物业，没收欧阳楚辉缴纳的租赁保证金和管理保证金，欧阳楚辉需赔偿熊海燕直接经济损失：（1）未经熊海燕书面同意，擅自将该物业分租、转租、转让、转借他人或调换使用，或以其他形式由他人实际使用该物业”的约定，一审判决支持熊海燕关于没收欧阳楚辉支付的保证金18201元的主张，处理正确，本院予以维持。综上所述，欧阳楚辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4341.74元，由上诉人欧阳楚辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月十九日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊