上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44594号原告：中建信控股集团上海置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴玮，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁皓，上海合勤律师事务所律师。被告：上海帝标房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周高灿，董事长。委托诉讼代理人：徐小莉。委托诉讼代理人：王金玉。原告中建信控股集团上海置业有限公司与被告上海帝标房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人瞿蓓、梁皓，被告委托诉讼代理人徐小莉、王金玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告之间就上海市闵行区黎安路XXX号、XXX号中建信国际广场15层04室房屋签订的《上海市房屋预租合同》于2019年8月26日解除；2、判令被告向原告支付自2019年7月15日至2019年8月26日的租金人民币(以下币种同)46,222.45元(计算方式：33146元+4.4元/天/平方米×247.66平方米×12天=46,222.45元)及滞纳金5,301.26元(计算方式：第一段的计算基数为2019年7月15日至2019年8月14日的租金33,146元，计算标准为日千分之三，计算期间自2019年7月11日起至2019年8月26日止共计47天；第二段的计算基数为2019年8月15日起至2019年8月26日止的租金13,076.45元，计算标准为日千分之三，计算期间自2019年8月11日起至2019年8月26日止共计16天)；3、判令被告向原告支付自2019年8月27日起至2019年9月23日止共计28天的占有使用费61,023.42元(计算方式：4.4元/天/平方米×2倍×247.66平方米×28天=61,023.42元)；4、判令被告向原告支付一个月免租期租金33,146元；5、判令被告支付的履约保证金99,438元原告不予退还。事实与理由：2017年12月31日，原告作为出租方与被告就系争租赁房屋签订《上海市房屋预租合同》一份，合同约定：被告承租系争租赁房屋，用途为办公，建筑面积为247.66平方米，租金为4.4元/天/平方米，33,146元/月；履约保证金为月租金的3倍，即99,438元；租期为3年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止。签约后，原告按约向被告交付了系争租赁房屋。但被告自2019年7月起即未按约向原告支付租金。原告遂于2019年8月向被告发送《解除合同通知书》，要求解除双方的租赁合同。并要求被告支付拖欠的费用、承担违约责任。后原告于2019年9月23日收回系争租赁房屋。被告辩称，对双方的房屋租赁合同关系无异议；被告同意原告的第一项诉讼请求，解除双方的房屋租赁合同关系；租赁过程中，被告多次跟原告协商要求提前退租均未果，被告遂于2019年7月26日搬离了系争租赁房屋，故被告对原告第二项诉请中主张的租金，同意支付自2019年7月15日至2019年7月26日期间的租金，滞纳金不同意支付；被告已提前搬离，故不同意原告主张的房屋占有使用费；原告主张的一个月免租期租金，被告同意支付；被告已向原告支付的履约保证金99,438元，应用于抵扣被告需支付的相关费用，多余部分原告应返还被告。本院经审理认定如下事实：2017年12月31日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订《上海市房屋预租合同》一份，合同约定：甲方将系争租赁房屋出租给乙方办公，房屋建筑面积为247.66平方米；租赁期限为36个月，自2018年1月15日起至2021年1月14日止；甲方于2018年1月15日前向乙方交付系争租赁房屋；每日每平方米建筑面积租金为4.4元，月租金33,146元；租金先付后用，一个月支付一次，乙方应于应缴纳租金前每月10日前向甲方支付下一期之租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按应付未付租金的日千分之三向甲方支付违约金；装修期一个月，即2018年1月15日至2018年2月14日；签订本合同时，乙方应向甲方支付履约保证金99,438元，以确保乙方遵守本合同项下其必须遵守的以前条文规定，如乙方违反本合同项下的任何一项付款义务，甲方有权从该保证金中相应扣减；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，租赁期届满或本合同提前终止时，若乙方未发生本合同项下的违约事件、且乙方已经按合同约定标准及时交还了房屋、付清了本合同项下所有款项、办妥以该房屋为注册或使用地址的相关注销登记手续的，甲方应在其后的一个月内将保证金无息返还乙方；乙方逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达30日以上的，甲方可书面通知乙方解除本合同；若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前终止本合同的，则乙方须向甲方支付其实际使用该房屋期间的应付未付款项，且全部履约保证金予以没收作为乙方应支付的违约金，且乙方将丧失装修期及免租期待遇，并应补交之前甲方给予乙方的装修期及免租期租金；甲方有权在租赁期届满或本合同提前终止后的任何时间内进入并收回该房屋；从租赁期满当日或提前解除合同当日起直至办妥交接手续或甲方收回该房屋之日止，乙方须以合同终止或解除日前一天的租金标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的租金。签约后，原告按约向被告交付了系争租赁房屋；被告向原告支付了履约保证金99,438元，并支付租金至2019年7月14日，自2019年7月15日起，被告未再向原告支付租金。2019年8月15日，原告通过EMS向被告发送《解除合同通知书》，该通知书载明：双方的房屋租赁合同自本函发出之日起解除，并要求被告支付拖欠的租金、免租期租金、滞纳金。该EMS未被签收。2019年9月23日，原告收回系争租赁房屋。以上事实，由原告提交的《上海市房屋预租合同》、《解除合同通知书》以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告之间就系争租赁房屋签订的《上海市房屋预租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告交付了系争租赁房屋，被告应按约向原告支付租金。被告向原告支付租金至2019年7月14日，自2019年7月15日起未向原告支付租金，显属违约，原告有权依约解除合同。现原告请求确认双方的合同于2019年8月26日解除，被告亦同意原告的该项请求，本院予以照准。原告主张的2019年7月15日起至2019年8月26日止的租金46,222.45元，其计算方式符合双方的合同约定，本院予以支持。原告主张的滞纳金，其计算基数及计算期间均符合双方的合同约定，但其计算标准，本院结合本案的实际情况，将计算标准酌情调整为日万分之五，即被告应向原告支付滞纳金883.54元(计算方式：33,146元×万分之五×47天+130,76.45元×万分之五×16天=883.54元)。对原告主张的占有使用费，本院结合原告的实际损失情况，认为以合同约定的租金标准计算房屋占有使用费更为妥当，故本院确认，被告应向原告支付房屋占有使用费30,511.71元(计算方式：4.4元/天/平方米×247.66平方米×28天=30,511.71天)。原告主张的一个月免租期租金，被告同意支付，本院予以照准。原告主张被告支付的履约保证金不予退还，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告辩称，其多次与原告协商提前退租并于2019年7月26日搬离系争租赁房屋，并未提交相应的证据予以佐证，故对被告的辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告中建信控股集团上海置业有限公司与被告上海帝标房地产经纪有限公司之间签订的《上海市房屋预租合同》于2019年8月26日解除；二、被告上海帝标房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建信控股集团上海置业有限公司租金人民币46,222.45元及滞纳金人民币883.54元；三、被告上海帝标房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建信控股集团上海置业有限公司房屋占有使用费人民币30,511.71元；四、被告上海帝标房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中建信控股集团上海置业有限公司免租期租金人民币33,146元；五、被告上海帝标房地产经纪有限公司支付的履约保证金人民币99,438元原告中建信控股集团上海置业有限公司不予退还；六、驳回原告中建信控股集团上海置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,625.04元，由被告上海帝标房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年二月三日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。