北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初38035号原告（反诉被告）：王秀芬，女，1950年1月2日出生，汉族，北京化工四厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：庞哲学，北京市兰台律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈思源，女，1963年4月25日出生，汉族，北辰购物中心退休职员，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：刘昆（陈思源之子），1986年11月9日出生，北京市东旭佳业物业管理有限责任公司职员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）王秀芬与被告（反诉原告）陈思源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀芬及其委托诉讼代理人庞哲学，被告陈思源及其委托诉讼代理人刘昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除双方于2017年6月23日签订的《房屋租借协议》；2、判令被告立即腾退位于北京市西城区xxx号的平房交予原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月23日签订了《房屋租借协议》，约定被告承租位于北京市西城区xxx号平房一间，居住补偿金自2017年7月至12月每月1000元，2018年以后每月1200元；同时约定，如因拆迁或由房管部门统一要求腾退等，借助人（被告）要主动配合及时无条件搬出。该租赁房间系公有住宅，承租人为原告，房屋面积为10．8平方米，承租起期为2000年4月1日。在房屋承租过程中，因《关于进一步加强公共租赁住房转租转借行为监督管理工作的通知》的出台，加强了对公租房的监督管理，明令了禁止公租房转租、转借。街道办事处在2018年11月底有一个雷霆行动，要清理公租房转租转借，我们和平门社区党员会议上也说了这个事，现该租赁房屋已无法达到出租目的。同时，被告自2019年1月始至2019年7月未支付房租7200元。后经原、被告多次沟通，未能就腾房事项达成协议，故诉至法院。陈思源辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，我交纳房租至2018年底。2018年10月份后，原告多次无正当理由要求被告搬离房屋。2019年12月24日、26日我两次将2019年1至6月份房租打款给原告，但原告都拒收。后原告主动放弃2019年的租金要求被告搬离房屋。直至2019年5月份，被告不堪其扰同意搬离房屋，双方协商原告赔偿被告装修损失及其他损失共计35000元，同时从2019年1月到5月搬离期间的房租不再支付，被告于2019年5月26日搬离房屋，但原告却始终未对被告予以赔偿，被告也未将钥匙归还原告。双方的合同已经于2019年5月26日我搬出房屋之日解除。第二，原告出租的时候没告诉被告出租房屋是直管公房，属于主观恶意，被告不应该支付房租，并且原告应该把被告已经支付的房租予以退还。第三，在双方达成出租协议前，因出租房屋较为破旧，被告曾询问原告是否能长期将房屋出租给被告，如能长期出租被告将对房屋进行装修，在原告认可长期出租的前提下双方才达成协议。因装修该房屋，被告花费了装修费原告应予赔偿。陈思源基于上述事实和理由提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人的装修损失43025．20元；2、判令被反诉人赔偿反诉人的其他损失6979元（其中，2018年的煤改电补助费481．2元、2019年的煤改电补助费397．8元；空调加长管、加氟、维修共计1300元；更换锁芯损失170元；换锁损失300元；预交的2019年5月至10月宽带费840元；生物灭杀蚂蚁损失380元；定做竹帘推拉门损失680元；电表剩余电费200元；搬家费用1000元；换电暖气费用680元；日常更换灯泡、水管的五金电料550元）；3、判令被反诉人退还反诉人2017年7月至12月及2018年的租金共20400元；4、判令被反诉人赔偿反诉人赔偿款30000元；5、判令被反诉人支付反诉人因此次诉讼产生的律师代书费500元、打印费521元、交通费300元；6、诉讼费由被反诉人承担。王秀芬针对陈思源的反诉辩称，在2013年时进行了煤改电改造，我领取了2018年的煤改电补助费481．2元、2019年的煤改电补助费397．8元，2018年的已经支付给被告了，2019年的还没支付，我同意支付被告煤改电补助，同意支付剩余电费137．58元，其他反诉请求均于法无据，不同意。理由如下：第一，双方约定由被告自行装修，装修费用应由被告自行负担。第二，除我方同意负担的煤改电补助和电费外，原告所称的其他损失均为其使用房屋的花费，不应由我方承担。第三，租金应该是视为法律规定的占用费，不同意退还租金。第四，双方并未达成由原告支付被告赔偿款的合意，被告的主张没有任何事实依据和合同依据。本院经审理认定事实如下：北京市西城区xxx号房屋1间（以下简称涉案公房），是王秀芬承租的直管公房。2017年6月23日，王秀芬作为出借人，陈思源作为借住人，双方签订《房屋租借协议》，约定王秀芬将涉案公房租借给陈思源，陈思源于2月中旬拿到钥匙，为了生活便利陈思源于2月中旬至6月底对房间进行整修，此期间不给出借人任何补偿，补偿自2017年7月至12月每月1000元，2018年以后每月1200元。如因拆迁或由房管部门统一要求腾房等，借住人要主动配合及时无条件搬出。陈思源于2017年2月对涉案公房进行整修，未支付2月至6月的租金。陈思源自2017年7月支付租金至2018年年底。王秀芬和陈思源的微信聊天记录显示：2018年11月30日，王秀芬告知陈思源西长安街下发通知严查公房转借马上要进行入户检查，要求陈思源尽快找房搬出。12月1日，陈思源回复知道了并表示其认识房管所的人打算去私下问问怎么落实。12月9日，王秀芬回复称不能等到贴门口了才行动，并表示到18年底租住22．5个月收了两万余元房租，四月底把房腾了就行。陈思源回复称其在院内住了快20年没见房管所贴过告示或找房东约谈，别人家出租20年了也没见有事，她为了租住房屋换暖气、修空调、除蚂蚁、改下水等不能说走就走，之前租住同院邻居的房屋搬走时邻居把全年的租金都退还了，并要求交2019年上半年房租。12月12日，王秀芬回复称不是钱的问题，要求陈思源按承诺的5月15日腾房时间搬走，并表示陈思源为舒适改造住房且几个月没交房钱，不会对陈思源补偿，也不会退还陈思源房租。12月24日和26日，陈思源两次通过微信向王秀芬转账7200元，王秀芬未接收。2019年1月30日，王秀芬告知陈思源过完春节腾房。陈思源回复99号院也贴告示才搬离。3月1日，王秀芬再次问陈思源何时腾房。3月2日，王秀芬表示退陈思源18年一年的钱，如果陈思源同意就一手交钱一手交钥匙。陈思源回复退2万就出去找房，找到房再通知王秀芬搬离时间。王秀芬表示得承诺搬离时间。陈思源回复收到钱3个月搬离。3月7日，王秀芬表示对陈思源提的条件不能接受并在3月13日表示房屋交接后给陈思源2万元，陈思源打收条后交钥匙。陈思源表示钱给齐了才搬，并且要额外补偿低谷电补贴、宽带费和电费。王秀芬表示不同意。3月16日，王秀芬再次提出赔多少钱能一手交钱一手交钥匙。陈思源表示3万元先交钱后交钥匙。王秀芬表示3万可以，但是要一手交钱一手交钥匙。陈思源表示不同意。王秀芬又称可以先给钱，但是要写个收条写明拿到钱多长时间搬离，具体内容等陈思源回来后确定。陈思源表示可以。3月26日，王秀芬询问陈思源是否回来了。陈思源让王秀芬等消息。5月17日，陈思源表示可以给钱了，35000元，接到钱10日内搬离。王秀芬未再就此问题回复。庭审中，陈思源称其于2019年5月26日搬离涉案公房，但房屋中还有床和冰箱未搬走，电卡和钥匙也在其手中。双方均认可涉案公房于2017年实施了煤改电工程，王秀芬领取了2018年煤改电补助费481．2元、2019年煤改电补助费397．8元，王秀芬同意给付陈思源上述补贴。另询，对于涉案公房中的电暖气，王秀芬表示不同意利用，陈思源表示其自行拆走。另查，陈思源向本院提交了装修合同、收据若干及微信聊天记录截屏，证明其损失的发生。本院认为，王秀芬与陈思源就涉案公房签订的房屋租赁合同未征得公房管理部门的同意，故上述《房屋租借协议》应属无效。因此对于王秀芬要求解除上述协议的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。王秀芬要求陈思源腾退涉案公房，于法有据，应予支持。陈思源反诉要求王秀芬返还其交纳的租金，但其占有使用了涉案公房，其交纳的租金应当用于折抵其所应当负担的占有使用费，陈思源要求返还有违公平原则，本院不予支持。关于装修费用，因双方已明确约定陈思源为了生活便利于2017年2月中旬至6月底对涉案公房进行修缮，该期间不需支付租金，上述约定应视为双方已就涉案公房修缮费用达成一致，且事实上陈思源亦未支持修缮期间的租金，故本院对陈思源要求王秀芬赔偿装修费用的反诉请求不予支持。关于赔偿款，根据双方的往来微信聊天记录可知，王秀芬与陈思源虽就腾房与补偿事宜进行过磋商，但并未最终达成一致，故本院对陈思源的该项反诉请求不予支持。陈思源要求王秀芬给付煤改电补贴，王秀芬同意支付，本院不持异议。陈思源要求王秀芬给付剩余电费，但其未就剩余电费余额进行举证，王秀芬同意给付陈思源电费137．58元，本院不持异议。对于电暖气费用，因王秀芬不同意利用，且陈思源同意拆走，故本院对陈思源要求王秀芬支付电暖气费用的反诉请求不予支持。陈思源主张的其他损失，均系其使用涉案公房期间发生，其要求王秀芬承担缺乏依据，本院不予支持。陈思源主张的代书费、打印费、交通费，均是其基于本次诉讼的必要花费，其要求王秀芬承担缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，陈思源将位于北京市西城区xxx号房屋腾空后交还给王秀芬；二、于本判决生效之日起七日内，王秀芬支付陈思源煤改电补贴879元；三、于本判决生效之日起七日内，王秀芬支付陈思源电费137．58元；四、驳回王秀芬的其他诉讼请求；五、驳回陈思源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元（其中本诉案件受理费25元，反诉案件受理费1167元），由王秀芬负担12元（已交纳），由陈思源负担1180元，已交纳1167元，剩余13元于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年二月五日法官助理 王志伟书 记 员 郭莹莹书 记 员 戴 琪