江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终2083号上诉人（原审被告）：缪蓉蓉，女，1982年12月24日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：严林，男，1983年2月15日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张燕，江苏拙正律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：朱红英，女，1974年1月1日生，汉族，住安徽省铜陵县。委托诉讼代理人：王萍萍，江苏鼎昆律师事务所律师。原审第三人：昆山爱巢房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇萧林东路103号。法定代表人：施行，经理。原审第三人：昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路。法定代表人：冯凤根，执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚，江苏丰田律师事务所律师。原审第三人：昆山蔚洲房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇迎宾路建管大楼。法定代表人：陈国良，执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚，江苏丰田律师事务所律师。上诉人缪蓉蓉、严林因与被上诉人朱红英及原审第三人昆山爱巢房地产咨询有限公司、昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司、昆山蔚洲房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初20630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪蓉蓉、严林的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人朱红英的一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决书中表述2018年12月10日公开开庭进行审理与事实不符，实际开庭时间是2018年12月18日。另原审判决载明居间人是昆山理想家园房地产咨询有限公司与事实不符,名称有误。2、涉案的房屋属于严林的母亲徐金凤所有，房屋买卖合同是在徐金凤不知情，且不同意出售的情况下签订的。徐金凤因动迁共获得四套房屋，因其文化程度低、不识字等原因才委托严林对外出租，严林擅自出售涉案房屋属于无权处分行为，原审判决认定严林对于涉案房屋具有处分权，或者已经征得了共有权人的同意，明显是错误的。严林出售房屋未得到徐金凤授权，属于无权处分行为，且根据双方手机信息记载的内容，朱红英是××患者，无民事行为能力，均说明房屋买卖合同是无效的。3、根据房屋买卖合同的约定，被上诉人朱红英支付400000元购房款之后，剩余360000元购房款以合同签订日为基准，按照4.9%的利率计算利息，直至办理过户手续为止，并在过户时支付给我方。原审法院对于前述约定未作处理，存在明显的疏漏。朱红英辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订合同和交付房屋时，对方从未提到无权处分的说法，这是其为了违约找的理由，且无权处分行为也不影响合同的效力。开庭时间和中介公司名称属于笔误。缪蓉蓉、严林一审中未提起反诉，原审判决并不存在遗漏利息的情形。请求驳回上诉，维持原判。昆山爱巢房地产咨询有限公司二审中未作陈述。昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司、昆山蔚洲房产开发有限公司述称:服从一审判决。朱红英向一审法院起诉请求：判令严林、缪蓉蓉继续履行合同，且按照合同约定协助其办理昆山市房屋产权过户。本案诉讼费、保全费、保函保费及律师费由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年8月31日，朱红英与两原审被告签订一份房屋买卖合同，两原审被告将其所有的位于昆山市房屋出卖给朱红英，房屋总价款76万元。关于付款方式，双方约定如下：1、乙方于2016年8月31日交付定金人民币50000元整。2、在签订本合同时为准，在一个星期内将叁拾伍万元的首付给予甲方，若未在时间给予甲方，则视为乙方违约，剩余叁拾陆万元整的以基准4.9%的利息，在过户当时支付给乙方；3、剩余叁拾陆万元整的银行贷款，在办理银行贷款时，由银行直接打到甲方账户或若乙方不贷款，则在过户当时，支付给甲方叁拾陆万元整。2016年8月31日，朱红英支付两原审被告5万元；2016年9月1日，朱红英支付两原审被告35万元。朱红英还余36万元款项未予支付。另查明，两原审被告系夫妻关系。再查明，2018年1月18日，房屋登记在第三人昆山蔚洲房产开发有限公司名下，现已满足办理产证条件，两原审被告可以办理涉案房屋的产权登记手续。上述事实由房屋买卖合同、收据、动迁户安置订购合同、婚姻关系证明、房屋登记信息、提供的拆迁安置补偿协议、结算凭证及当事人庭审笔录予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，朱红英与两原审被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。现朱红英按照合同约定将相应款项支付给两原审被告，且房屋已满足办证条件，故两原审被告有义务办理产证且协助朱红英完成过户。庭审中，两原审被告提出，房屋是严林母亲的，严林母亲不同意出售。原审法院认为，首先，从第三人提供的拆迁信息可见，在房屋拆迁过程中，办理拆迁事宜的均为严林，房屋已经拆迁两年多时间，严林母亲并未提出任何异议。另，两原审被告拿到房屋之后，一直在出租，且收益均归两原审被告，严林母亲也从未提出过任何异议。故原审法院认为，严林母亲在明知拆迁事宜且由严林拿房的情况下而未提出任何异议，视为其同意由其儿子严林办理拆迁事宜。其次，对于购房人和中介机构来说，其只能做到基本的审查义务，从整个拆迁资料来看，签名人均为严林，故买受人想当然认为严林有处分权，或者已经征得共有权人的同意，这点在房屋买卖合同中亦有约定。况且，2016年9月1日，朱红英已经拿到房屋，在之后的两年内，严林的母亲亦未提出过任何异议。综上，原审法院认为，两原审被告对涉案房屋有处分权，故对两原审被告的辩论意见不予采纳。两原审被告需配合朱红英完成房屋涉案房屋的过户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、严林、缪蓉蓉需在本判决生效之日起十日内办理昆山市产权登记手续，昆山蔚洲房产开发有限公司应予以协助。二、严林、缪蓉蓉需在产证办理至其名下之日起十日内协助朱红英办理昆山市产权过户手续。朱红英在过户的同时将剩余购房款360000元支付给严林、缪蓉蓉。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取3350元，保全费4320元，两款合计7670元，由严林、缪蓉蓉负担。上诉人缪蓉蓉、严林在二审中提交如下证据材料:1、昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司的情况说明一份，内容为：“兹有周市镇东方村18组动迁户徐金凤，该户于2010年10月因（光电产业园）工程动迁并安置，经办人将房屋拆迁补偿安置协议书上的被拆迁人、房屋所有权人（徐金凤）写成其儿子（严林），原房屋产权所有人为（徐金凤），特此更正为（徐金凤）2019年3月22日”；2、2019年3月22日昆山市周市镇动迁安置房结算单一份，除房屋所有人变更为徐金凤、动迁户签名确认一栏为空白之外，其他内容与严林签署的动迁户（增宅户）安置房订购合同相同；3、昆山市周市镇东方村村民委员会和昆山市国土资源局周市分局出具的拆迁房屋土地权属证明一份，证明原拆迁房屋的宅基地属于徐金凤所有；4、昆山市周市镇东方村村民委员会和昆山市周市镇建设管理所出具的证明一份，内容为：“兹有本镇动迁户徐金凤，身份证，房屋坐落于，房屋面积256.76平方米，该房未办理村镇房屋所有权证。”被上诉人朱红英的质证意见为：真实性无异议，但是不认可其证明目的，均属于无效证据。房屋拆迁过程中的所有签字人均是严林，严林向昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司缴纳房款的行为，可以合理推断徐金凤已经把拆迁房屋的全部利益送给其儿子严林，房屋拆迁后两年多的时间内，徐金凤未提出任何异议，涉案房屋交付给我方两年多，徐金凤也没有提出任何异议，足以认定其默认的事实。上诉人缪蓉蓉、严林为了拒绝履行过户义务，将动迁协议的内容进行变更属于明显的恶意串通行为，且超过了行使撤销权的除斥期间，属于无效的民事行为。昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司的质证意见：我公司在情况说明上加盖公章的原因是被拆迁房屋属于徐金凤，现经过核查，被拆迁房屋并未办理过房产证。2010年10月28日签订《昆山市周市镇房屋拆迁补偿安置协议书》，及2016年8月4日结账交付安置房时，仍然是上诉人作为拆迁户主体办理的手续。房屋在2010年12月前已经拆除，严林和其母亲徐金凤及其他家人都知道拆迁事宜。情况说明等证据不影响动迁协议的效力，如没有情况说明等证据也可以办理所涉动迁安置房的不动产权证，上诉人实质上是想通过情况说明等证据来改变动迁安置房不动产权证的主体而已。本院认为，昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司本身是本案当事人之一，其出具的的情况说明本质上为当事人陈述而非书证，且二审质证时其重新阐述了其观点意见，故本院对于该份情况说明不予采信。上诉人缪蓉蓉、严林提供的其他三份证据，与其在一审中提供的证据相矛盾，或与本案讼争事实无直接的关联性，且是上诉人缪蓉蓉、严林基于不正当的诉讼目的所获取，也不属于二审的新证据，同样不足采信。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审判决书对于一审开庭时间的记载，以及判决书第3页对于中介公司名称的表述错误，二审依法予以更正，即一审开庭时间为2018年12月18日，中介公司的名称为昆山爱巢房地产咨询有限公司，但是前述错误表述并不影响案件的实体处理。涉案房屋属于拆迁安置房，村镇房屋的拆迁一般以家庭为单位进行补偿安置，案涉房屋的拆迁补偿安置协议书均是由严林作为家庭代表签字，购房款也是由其向昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司交纳，故上诉人缪蓉蓉、严林主张涉案房屋属于徐金凤单独所有并无事实依据。上诉人严林与徐金凤本身是直系亲属关系，至一审诉讼期间，房屋拆迁已经两年多时间，徐金凤对于严林办理补偿安置手续，拿到房屋后由严林夫妇对外出租并获取收益的事实从未提出过异议，可见其对此是认可和默许的。双方当事人签订房屋买卖合同后，上诉人缪蓉蓉、严林已经在2016年9月1日将涉案房屋交付给被上诉人朱红英，并由被上诉人朱红英占有使用至今，徐金凤也未在合理期限内提出过异议，故原审法院综合考虑本案案情，认定上诉人缪蓉蓉、严林对于涉案房屋享有处分权，或者其售房行为征得了共有权人的同意，具有正当性，亦符合情理。上诉人缪蓉蓉、严林主张其属于无权处分的行为，依据并不充分，本院依法不予采信。涉案的房屋目前登记在原审第三人昆山蔚洲房产开发有限公司名下，且具备办理产权过户的条件，不存在客观性障碍，故原审法院判决双方继续履行合同应属正确。上诉人缪蓉蓉、严林在履行房屋买卖合同过程中违反合同约定，而被上诉人朱红英并不存在违约情形，且缪蓉蓉、严林一审中也未提起反诉，故原审法院并不存在遗漏诉讼请求的情况。缪蓉蓉、严林的上诉请求均缺乏事实和法律依据，二审依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人缪蓉蓉、严林负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 黄文杰审判员 周 红二〇二〇年二月二十日书记员 孙 贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。