广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26081号原告（反诉被告）：梁保全，男，1967年7月7日出生，汉族，住广东省中山市*********，公民身份号码440************959。委托诉讼代理人：梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈俊旭，男，1981年8月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区**********，公民身份号码440************077。被告（反诉原告）：颜秋霞，女，1985年9月25日出生，汉族，住广东省普宁市******，公民身份号码445************481。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市永联房地产投资策划有限公司中环分公司，住所地广东省中山市*******************25卡之一，统一社会信用代码914***********586Q。主要负责人：吴远清，董事长。委托诉讼代理人：赵琰，广东群济律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧碧君，广东群济律师事务所实习律师。原告梁保全与被告陈俊旭、颜秋霞、珠海市永联房地产投资策划有限公司中环分公司（以下简称永联公司中环分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁保全委托诉讼代理人梁嘉俊，被告陈俊旭、颜秋霞及共同委托诉讼代理人黄仕浩，被告永联公司中环分公司委托诉讼代理人赵琰及主要负责人吴远清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁保全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年8月5日签订的二手房买卖合同；2.被告陈俊旭、颜秋霞向原告退还定金50000元；3.被告陈俊旭、颜秋霞向原告支付违约金50000元；4.被告陈俊旭、颜秋霞向原告支付其他费用8000元（包括但不限于律师代理费、诉讼费、担保费等）；5.三被告向原告退还代理佣金10000元。诉讼中，原告变更第4、5项诉讼请求为：4.被告陈俊旭、颜秋霞向原告支付律师代理费8000元；5.被告陈俊旭、颜秋霞赔偿原告代理佣金损失20000元。事实和理由：经被告永联公司中环分公司介绍，原告于2019年8月5日与三被告签订二手房买卖合同，约定被告陈俊旭、颜秋霞将登记其夫妻名下位于中山市**********************[房产证号：粤房地权证（中府）字第0214050095号、粤房地权证（中府）字第0214050096号；国有土地使用权证号：中府国用（2014）第易3307751号]以总价款1820000元转让给原告。原告向被告陈俊旭、颜秋霞支付定金50000元，亦于8月15日前递交了贷款申请等相关资料。被告陈俊旭、颜秋霞须于签订合同之日起50日内还清贷款并办妥注销抵押登记手续，而涉案房地产处于抵押状态。被告陈俊旭、颜秋霞未履行上述义务，导致原告无法继续与被告陈俊旭、颜秋霞进行交易。基于被告陈俊旭、颜秋霞的上述违约行为，被告陈俊旭、颜秋霞应承担被告永联公司中环分公司的代理佣金及原告在追索期间的损失。被告陈俊旭、颜秋霞共同辩称，1.涉案二手房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方对合同条款均了解；2.根据双方签订的二手房买卖合同约定，涉案房屋存在抵押，需原告支付首期款给被告陈俊旭、颜秋霞用于向银行申请提前还款，而由于原告负有按揭贷款，无法再向银行申请贷款，所以原告以其女儿的名义向银行贷款，由于原告女儿的收入水平无法通过银行审批，被告陈俊旭、颜秋霞就贷款事宜与原告协商，但原告怠于继续履行合同，更甚于9月4日、5日向中介方表示解除合同，被告陈俊旭、颜秋霞认为是原告违约在先，导致认购书无法继续履行，被告陈俊旭、颜秋霞有权按合同约定要求原告支付违约金；3.原告提出递交贷款申请资料即完成了合同义务的意见是对案件事实及合同约定的交易流程的故意歪曲。被告永联公司中环分公司辩称，涉案二手房买卖合同是由被告永联公司中环分公司提供信息促成买卖双方签订，是买卖双方的真实意思表示，被告永联公司中环分公司没有违约、过程，劳务理应得到尊重，佣金不应返回。反诉原告陈俊旭、颜秋霞向本院提出反诉请求：1.反诉被告梁保全向反诉原告陈俊旭、颜秋霞支付违约金364000元；2.反诉被告梁保全向反诉原告陈俊旭、颜秋霞支付律师代理费8000元。诉讼中，反诉原告明确第一项诉讼请求为：反诉被告梁保全向反诉原告陈俊旭、颜秋霞支付违约金50000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年8月5日就中山市**********************的转让事宜签订二手房买卖合同。根据合同约定，反诉被告应在买卖合同签订后，办理按揭银行贷款审批手续及向反诉原告支付首期款。反诉被告未依约向反诉原告出具同贷书及支付首期款。反诉被告在申请银行贷款被拒后，便消极履行合同，并数次向中介方表示解除合同。反诉被告消极履行合同义务的行为致使合同不能继续履行，该行为已属违约，反诉被告应根据合同约定向反诉原告支付违约金364000元及律师费8000元。反诉被告梁保全辩称，1.不同意反诉原告没收定金及向反诉原告支付律师代理费，因反诉被告已依约多次申请银行贷款，但银行审批贷款结果是第三方行为，反诉被告无法控制，且合同并未约定银行审批不通过贷款的情形，所以反诉被告不存在违约行为；2.反诉原告没有依约还清贷款及办妥注销抵押登记手续，是反诉原告不履行合同义务致使合同目的无法实现，违约方是反诉原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下：2019年8月5日，陈俊旭、颜秋霞（卖方）与梁保全（买方）、永联公司中环分公司（代理方）签订一份二手房买卖合同，约定：卖方转让位于中山市**********************[房地产产权证号：粤房地权证（中府）字第0214050095号、粤房地权证（中府）字第0214050096号；国有土地使用证：中府国用（2014）第易3307751号]给买方，总价款为1820000元；签订合同时，买方向卖方支付定金50000元，卖方收定金时需将房地产权、国有土地使用证原件等相关资料托管于代理方作为办理过户相关手续之用；买方须于买方收到按揭银行贷款审批通过通知日及卖方收到按揭银行还款通知日起10日内支付卖方350000元；买方须于中山市国土资源局坦洲分局出具不动产权过户回执当日支付卖方（买方银行按揭贷款审批金额及已付定金外的余下房款；买卖双方须于2019年8月15日前向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应在支付首期房款时一并补足差额；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之十支付违约金，合同继续履行，或买方逾期付款超过十五日的，卖方有权解除合同并要求买方支付房地产总价款百分之二十的违约金；卖方应于办理房地产产权过户及收到首期房款10日内将该房地产交付买方使用；上述房屋处于抵押状态，卖方承诺于签订合同之日起50日内还清贷款，并办妥注销抵押登记手续；卖方同意房地产不动产过户至买方指定新产权人名字，如因国家政策原因导致买方或买方指定人员无购房资格，卖方同意解除合同当日卖方退还买方所支付的全部定金及购房款；买卖双方任何一方不履行合同义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分二十的违约金；代理方在签订合同当日收取买方代理佣金20000元；因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理过户手续的，代理方可要求卖方支付合同约定的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之四的违约金，卖方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；因卖方过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款百分之二十的违约金，并应承担买方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；因买方过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理费可要求买方支付合同约定的全部佣金，并可要求买方支付该房地产总价款百分之四的违约金，买方并应承担代理方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；因买方过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之二十的违约金，买方并应承担卖方追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；因代理方过错或违约致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方应向买卖双方退还已收取的费用及佣金，并向买卖双方分别支付该房地产总价款百分之二的违约金；双方还约定了其他事项。同日，梁保全向陈俊旭、颜秋霞支付购房定金50000元。陈俊旭、颜秋霞收取上述款项后出具收据予以确认。梁保全与永联公司中环分公司员工万大威的部分微信聊天记录显示，业主曾催促买家抓紧时间履行合同。买家曾表示不履行合同，卖家回复称可以，按照合同的做。中介找了四五家银行后，买家要求中介再找找。2019年9月25日，梁保全就本案纠纷与广东裕中律师事务所签订民事案件委托代理合同，并支付律师费8000元。2019年10月25日，陈俊旭与北京大成（珠海）律师事务所签订委托代理协议，并支付律师费8000元。2019年11月11日中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于中山市**********************[土地证号：国（2014）易3307751；房产证号：粤房地权证中府字第0214050095号；粤房地权证中府字第0214050096号]所有权人为陈俊旭、颜秋霞，抵押权人为中信银行中山分行。庭审中，梁保全与陈俊旭、颜秋霞、永联公司中环分公司对涉案房屋的位置、产权情况、抵押情况均无异议；对2019年8月5日签订的二手房买卖合同、收据的签订情况予以确认；确认梁保全于签订合同当日支付了定金50000元、代理佣金10000元；确认陈俊旭、颜秋霞于2019年8月7日申请提前还款手续；确认梁保全于2019年8月15日向中国建设银行递交抵押贷款申请；确认梁保全曾申请一次按揭贷款，但没有成功，而陈俊旭、颜秋霞也有积极配合梁保全办理按揭贷款手续。梁保全认为因其没有得到按揭银行的审批通过，无法按依约履行支付义务，且陈俊旭、颜秋霞至今无法还清贷款，注销银行抵押，因此涉案合同无法履行，应解除合同。陈俊旭、颜秋霞则认为涉案合同不存在履行障碍及法定解除事宜，梁保全具备履行能力而拒绝履行的行为已构成违约。本院依据被告陈俊旭、颜秋霞的申请，依法通知证人万大威甘加清到庭作证。万大威证实：万大威为永联公司中环分公司的工作人员，其一直跟进涉案房屋的交易；买卖双方在签订合同时，梁保全已明确涉案房屋以按揭方式购买并以梁保全之女儿名义申请按揭贷款，因梁保全名下有贷款，无法再次申请按揭贷款，但由于梁保全女儿的收入流水不够，所以无法申请按揭贷款；梁保全曾于2019年9月3日说过不要房子，但中介公司要求梁保全向珠海工商银行再次申请贷款时，梁保全要求陈俊旭写下承诺书，承诺如珠海工商银行不审批通过贷款，注销涉案买卖合同并退回定金50000元；梁保全一直要求贷款审批下来后再支付剩余款项。甘加清证实：涉案买卖合同是由其起草的，涉案合同条款是根据买卖双方的意见写上去的，买卖双方清楚合同条款，且梁保全知道涉案房屋尚欠40多万元贷款；签订合同时，买卖双方达成口头协议，梁保全愿意先赎楼，提前拿350000元加上定金50000元作为提前还贷，所以首期款约定350000元，其就没有将具体用途写入合同。上述证人均未就其证言提供证据予以支持。经质证，梁保全与陈俊旭、颜秋霞对上述证人证言没有意见，永联公司中环分公司认为证人手上没有合同，上述证人证言是按证人的理解及记忆来陈述，350000元与50000元合起来刚好是卖方的按揭数额。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。梁保全与陈俊旭、颜秋霞、永联公司中环分公司于2019年8月5日签订的二手房买卖合同包含了两个法律关系，其一系梁保全与陈俊旭、颜秋霞作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系梁保全、陈俊旭与颜秋霞各自与永联公司中环分公司发生的居间合同关系。关于梁保全与陈俊旭、颜秋霞作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系。本案所涉二手房买卖合同是梁保全与陈俊旭、颜秋霞在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，双方对已支付定金50000元、陈俊旭与颜秋霞于2019年8月7日申请提前还款手续、梁保全尚未获取银行按揭贷款同意的情况不持异议，本院予以确认。根据涉案合同约定，买卖双方应于2019年8月15日前向银行提交抵押贷款申请相关资料，陈俊旭、颜秋霞应于9月24日前还款涉案房屋贷款及办妥注销抵押登记手续，梁保全应在收到按揭银行贷款审批通过通知日及卖方收到按揭银行还款通知日起10日内支付350000元，但上述各项事宜并未约定先后履行顺序，买卖双方的各自合同义务应在各自的期限内同时进行。梁保全认为涉案房屋至今仍处于抵押状态，陈俊旭、颜秋霞未依约还清贷款并办理注销抵押登记手续，致使合同目的不能实现，主张解除合同，提供了二手房买卖合同、房产证、土地证等予以证明。陈俊旭、颜秋霞则认为其已依约向银行提交提前还贷申请，但由于梁保全未依约向其支付首付款，导致其无法还清贷款，未能办理注销抵押登记手续，而梁保全曾要求注销合同且至今尚未办理按揭贷款申请，故违约方为梁保全。陈俊旭、颜秋霞为其抗辩意见，提供了微信聊天记录、证人证言为证。综合双方陈述及证据分析，梁保全与陈俊旭、颜秋霞就首付款的支付条件存有异议，并各自为自己的主张提供证据予以证明。虽然陈俊旭、颜秋霞有证人证言支持其主张，但证人证言之间意思相互矛盾，故该证人证言的证明力不足以证明陈俊旭、颜秋霞所证明的内容，故陈俊旭、颜秋霞的抗辩意见，理据不充分，本院不予采信，买卖双方应严格按二手房买卖合同履行各自义务。现涉案房屋存有抵押登记，无效实现合同目的，陈俊旭、颜秋霞的行为已属违约。梁保全亦未依约获取银行按揭贷款，该行为已属违约。由于买卖双方均属违约，现梁保全主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，梁保全与陈俊旭、颜秋霞均构成违约，各人应当各自承担相应的责任。梁保全主张陈俊旭、颜秋霞返还购房定金50000元，有陈俊旭、颜秋霞出具的定金收据为证，梁保全上述诉求于法有据，本院予以支持。相反，陈俊旭、颜秋霞主张梁保全支付违约金364000的诉求，于法无据，本院不予支持。同理，梁保全主张陈俊旭、颜秋霞承担50000元的赔偿责任及梁保全与陈俊旭、颜秋霞各主张对方承担律师费8000元，缺乏理据，本院不予支持。关于梁保全、陈俊旭与颜秋霞各自与永联公司中环分公司发生的居间合同关系。涉案二手房买卖合同为有效合同，永联公司中环分公司已促成梁保全与陈俊旭、颜秋霞签订二手房买卖合同，支付居间服务费的条件已成就，承担支付该费用的当事人应履行支付款项的义务。本案中，双方对梁保全已向永联公司中环分公司支付佣金10000元的情况不持异议，本院予以确认。因买卖双方均违约，现梁保全主张陈俊旭、颜秋霞、永联公司中环分公司返还佣金10000元，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁保全与被告陈俊旭、颜秋霞于2019年8月5日签订的二手房买卖合同；二、被告陈俊旭、颜秋霞于本判决生效之日起七日内向原告梁保全返还定金50000元；三、驳回原告梁保全的其他请求；四、驳回反诉原告陈俊旭、颜秋霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2620元，减半收取计1310元（原告已预交），由原告梁保全负担745元，被告陈俊旭、颜秋霞负担565元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费625元（反诉原告已预交），由反诉原告陈俊旭、颜秋霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年一月十四日书记员  李德莲李晓童