四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10924号 原告：莫苏，女，1972年3月9日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：刘勇峰，四川科信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，四川科信律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄瑞琪，公司员工。 原告莫苏与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“名人酒店公司”房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。莫苏的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼，名人酒店公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 莫苏向本院提出诉讼请求：1.判令解除莫苏与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《授权委托书》；2.判令名人酒店公司支付拖欠的经营管理费112272元（暂计至2019年7月30日，实际计算至合同解除之日止）、违约金30647元（暂计至2019年7月30日，自拖欠经营管理费之日起，按每天未付款的万分之五计算至经营管理费全部清偿之日止）。事实和理由：2013年2月23日，莫苏与名人酒店公司签订了《委托经营管理合同》，约定莫苏将其所有的位于成都市高新区777号2栋9楼909号（权3322595）房屋委托给名人酒店公司经营管理，经营管理期限为2014年1月1日起至2028年12月31日止，同时约定名人酒店公司应于每月10日前支付经营管理费用。随后，双方签订了《委托经营管理合同补充协议》，约定了经营管理费用的支付标准。同时，莫苏于2013年2月23日向名人酒店公司出具了《授权委托书》，授权名人酒店公司对受委托经营管理的上述房屋行使业主权利。上述合同签订后，莫苏按约履行了相关义务，而名人酒店公司自2016年8月开始，就未按合同约定履行支付经营管理费用的义务。根据《委托经营管理合同》第六条第3款的约定莫苏有权单方面终止与名人酒店公司之间的合同，同时要求名人酒店公司支付拖欠的经营管理费，并承担违约责任，莫苏多次催收无果，故诉至法院。 名人酒店公司辩称：1.莫苏解除合同的权利应当受到限制，因案涉房屋界至不明确，其所在楼层系统一打造、经营，任一业主单独要求解除合同会影响楼层整体功能发挥，损害其他业主利益；2.案涉房屋由名人酒店公司经营使用，名人酒店公司根据业主诉权又将整体交由案外人使用，案外人与名人酒店公司就案涉房屋签订的合同在正常履行过程中，莫苏在购买案涉房屋时对该房屋的现状和经营模式是明知的，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立商品房，其权利行使必然要收到限制；3.认可有欠付经营管理费的事实，欠付的具体金额已提交法院；4.莫苏主张的违约金过高，因经济形势整体下滑，名人酒店公司经营困难，请法院依法调减违约金。 本院经审理查明事实如下： 2013年2月23日，出卖方成都上层名人投资有限公司（以下简称“名人投资公司”）委托成都速成房地产营销有限公司与买受人莫苏签订了编号为ZHK-284的《房屋买卖合同》，约定由莫苏购买名人投资公司位于成都市高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”的××房屋（以下简称“案涉房屋”），用途为办公；合同第十九条特别约定买受人在购买案涉房屋时，出卖方已明确告知买受人该房屋的相关情况（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），买受人对此无异议。 同日，莫苏作为委托方（即甲方）与受托方（即乙方）成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为名人酒店公司）签订了编号为ZHK-284的《委托经营管理合同》，合同主要约定内容包括：1.甲方将案涉房屋（精装房）委托给乙方进行经营管理，委托经营管理期限为十五年，从2014年1月1日至2028年12月31日止；2.案涉房屋经营管理费2014年1月1日至2018年12月31日为4406元/月，2019年1月1日至2023年12月31日为4721元/月，2024年1月1日至2028年12月31日为5036元/月，乙方应于每月的10日前向甲方支付当月经营管理费；3.乙方如未能按合同如期支付案涉房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。《委托经营管理合同》有两份合同附件，附件一系“中航.名人酒店”客房装修配置标准，内容载明了案涉房屋装修配置标准，并注明在装修标准上，可以根据酒店实际需要另行增加或减少配置等，酒店经营方可根据实际经营需要对房间大小、格局进行变化，商业部分房屋的装修根据酒店的总体装修和实际经营需要统一装修，附件二系莫苏（甲方）与成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司签订的《委托装修协议》。 同日，莫苏签署《授权委托书》一份，授权成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为名人酒店公司）就案涉房屋行使业主权利（包含但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续、装修装饰工程的管理等业主权利），授权有效期自授权人签字之日起至委托经营管理期满为止。 2015年8月21日，莫苏与名人酒店公司签订《委托经营管理合同补充协议》，约定案涉房屋经营管理费调整为：2014年1月1日至2015年8月31日每月4406元，2015年9月1日至2018年12月31日每月4468元，2019年1月1日至2023年12月31日每月4788元，2024年1月1日至2028年12月31日每月5107元。名人酒店公司应将经营管理费支付至莫苏的中信银行卡内。 2015年8月28日，上层名人酒店公司（甲方）与成都红万企业管理咨询有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其管理的“中航国际交流中心”2栋6-12层出租给乙方作为酒店经营使用，租赁期为2015年9月1日至2027年8月31日。 莫苏向本院提交的中信银行业务凭证/客户回单显示2016年8月至2019年7月，每月均收到的名人酒店公司支付的经营管理费均未足额，未足额金额总计112267元。 以上事实有经过庭审举证质证的原、被告身份信息、企业名称变更核准通知书、《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《委托装修协议》、《授权委托书》、中信银行业务凭证/客户回单等证据，以及原告的当庭陈述以及被告的书面答辩意见在案佐证，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》、《委托装修协议》、《授权委托书》均系合同各方真实意思表示且不违法法律规定，应属合法有效，对合同各方均有约束力。对莫苏的各项诉讼请求，分别评述如下： 关于解除《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》。1.本案案涉《房屋买卖合同》、《委托经营管理合同》、《委托装修协议》、《授权委托书》均在同一天签订，从几份合同及授权委托书的约定内容可以看出，莫苏购买案涉房屋目的系为交由名人酒店公司统一装修打造成酒店，并统一经营管理，名人酒店公司按月向莫苏支付经营管理费，莫苏在购买案涉房屋时应当知道案涉房屋实际使用性质不同于一般独立的商业用房；2.莫苏购买的案涉房屋所在的中航国际交流中心6-12层，被统一装修、打造成了酒店对外经营，案涉房屋与相邻商业房屋并无明确物理四至，莫苏以及相邻房屋的业主均无法独立行使占有、使用等物权，案涉房屋及其相邻房屋均依赖于名人酒店公司的统一装修打造、经营管理才能实现物权收益，故对案涉合同的履行、解除或案涉房屋的处分，应当进行整体评价；3.多数与莫苏相同情形的物权人的经营管理合同尚在履行过程中，案涉房屋所在酒店亦尚在实际经营中，莫苏的权利行使应当避免与酒店统一经营管理的冲突；4.莫苏依照《委托经营管理合同》约定要求行使合同约定解除权，合同解除的法律后果必然涉及到返还案涉房屋，尽管莫苏享有案涉房屋的所有权，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利，案涉房屋与其他相邻房屋在使用上具有整体性和不可分性，若单独返还案涉房屋必然会影响到其所在酒店整体功能的发挥，必然会对其他业主的权利造成不利影响。综上，莫苏提出的要求解除《委托经营管理合同》、《委托经营管理合同补充协议》的诉讼请求，本院暂不予支持。 关于解除《授权委托书》。委托代理系单方法律行为，委托代理的终止，无需法院确认，对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于经营管理费和违约经。本院已审理查明，2016年8月至2019年7月期间，名人酒店公司共计欠付莫苏经营管理费112267元，名人酒店公司应当向莫苏支付欠付的经营管理费，名人酒店公司主张2016年8月至2019年8月共计欠付100795元，却未提交支付情况等证据予以证明，对该主张，本院不予采纳。关于违约金，《委托经营管理合同》第六条第3项对违约金有明确约定，即“乙方（名人酒店公司）如未能按合同如期支付案涉房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方（莫苏）按每天未付款的万分之五支付违约金”，名人酒店公司应当依照合同约定向莫苏支付违约金，名人酒店公司主张违约金过高，请求法院调减，结合全案实际情况，依据公平原则，莫苏请求的违约金金额并无过高的情形，对名人酒店公司调减违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条第二项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告莫苏支付欠付的经营管理费112267元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告莫苏支付逾期支付经营管理费的违约金（截至2019年7月30日的违约金为30647元，2019年7月31日及以后的违约金以欠付经营管理费112267元为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告莫苏的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1579元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇二〇年二月十四日 书记员  张 梅