广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22757号原告：中山市世光创建置业有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼107室，统一社会信用代码914420007894461059。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：徐晓清，女，1968年6月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，原告中山市世光创建置业有限公司（以下简称世光创建公司）与被告徐晓清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世光创建公司的委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼，被告徐晓清经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日起至2019年6月1日止的租金20080元及违约金（违约金自2019年1月6日起至2019年4月30日止，以3925元/月为基数，按0.3%/日计算；自2019年5月1日起至实际支付之日止，以4239元/月为基数，按0.3%/日计算）；2.判令被告向原告支付水费120元及物业管理费3171元。事实和理由：被告向原告租用位于中山市××乡镇××48卡商铺，建筑面积为78.49平方米，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定，租期为33个月，从2018年9月1日起至2021年5月31日止；合同还约定，2018年9月1日至2019年4月30日租金每月3925元；2019年5月1日至2020年4月30日租金每月4239元；物业服务费按首层3.5元/平方米/月计算，租金、物业服务费等其他费用应当于每月5日前全额交付给原告，如有拖欠，每天按欠费总额的0.3%承担违约金；逾期10天的，则原告有权解除租赁合同，没收履约保证金。原告按期向被告交付了承租商铺，但自2019年1月l日起被告开始拖欠租金，截至2019年6月1日，被告拖欠租金、水费、物业服务费、违约金合计27259元。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法判决。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.被告身份证；2.商铺租赁合同；3.不动产权证、建设工程规划许可证；4.律师函及邮寄回执。被告徐晓清经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明，原告世光创建公司（甲方、出租方）与被告徐晓清（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于中山市××乡镇××布村桂新路1号畔山悦景花园13幢首层48卡商铺（建筑面积78.49m2）出租给乙方作商业使用；乙方经营的范围为餐饮；合同期限为2018年9月1日起至2021年5月31日止，合计33个月；乙方商铺租金支付如下（含租赁税）：2018年9月1日起至2019年4月30日止租金为3925元/月，2019年5月1日起至2020年4月30日止租金为4239元/月，2020年5月1日起至2021年5月31日止租金为4578元/月；物业管理费按首层3.5元/平方米/月；以上租金及其他应缴费用须于每月5日前全额交付给甲方，如有拖欠，每天按欠费总额的3‰由乙方承担违约金；乙方须在签订合同的当日向甲方交纳相当于两个月的租金的金额作为合同履约保证金及预交第一个月租金7850元，合同履约保证金在合同约定的租赁期限届满之日起15个工作日内，且乙方无任何违约情况下由甲方无息退还给乙方；乙方须于签订合同的同时向甲方交纳水、电费保证金共计3000元，如乙方无拖欠水、电费用（含滞纳金）的，则甲方应于15个工作日内无息退还该保证金给乙方，如有拖欠的，甲方有权直接在保证金中扣除，若有余款则不计息退回乙方，不足的，甲方有权继续向乙方追偿。合同还约定其他事项。合同甲方落款处盖原告世光创建公司章，乙方落款处签被告徐晓清名并捺印。2019年5月20日，原告世光创建公司委托广东正日律师事务所向被告徐晓清发出《律师函》（解除租赁合同关系通知），告知徐晓清于2019年5月31日前向世光创建公司清偿欠缴费用22197元（2019年1月至5月租金19939元、水电费333元、物业管理费1925元）及逾期违约金（每天按欠缴金额的3‰计至实际缴清全部费用之日）。另查明，坐落于中山市××乡镇××布村“高园”的不动产权利人为世光创建公司，不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0118648号，权利类型为国有建用地使用权，用途为商业住宅。世光创建公司建设的畔山悦景花园13幢、14幢、1号地下室工程项目已经取得中山市建设工程规划许可证（项目号：2016008091）。庭审中，原告确认被告支付租金至2018年12月31日止，原告称被告尚欠11.5个月的物业管理费未支付，因上一手承租人仍拖欠物业管理费，被告当时与上一手承租人口头约定由被告承担部分物业管理费，原告已于2019年6月1日收回案涉商铺，原告要求不在本案中处理保证金问题。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告世光创建公司与被告徐晓清签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。关于租金，原告提供了商铺租赁合同、不动产权证、律师函等予以证明，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告亦未提出异议，本院依法予以认定。双方签订的《商铺租赁合同》约定涉案商铺2018年9月1日起至2019年4月30日止租金为3925元/月，2019年5月1日起至2020年4月30日止租金为4239元/月，被告未按时支付租金，已构成违约，庭审中原告确认被告已支付租金至2018年12月31日止，且原告已于2019年6月1日收回涉案商铺。被告未举证证明其已经支付2019年1月1日之后的租金，亦未证明其已经办理了返还租赁物的交接手续，故被告应向原告支付尚欠的2019年1月1日起至2019年6月1日期间的租金20080元（3925元/月×4个月+4239元/月×1个月+4239元/月÷30天×1天）。关于租金的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告拖欠原告租金，应向原告支付违约金，双方签订的《商铺租赁合同》约定被告应当于每月5日前全额交付租金给原告，如有拖欠，每天按欠费总额的3‰由被告承担违约金。原告诉求拖欠租金从2019年1月6日起，按日息3‰给付违约金，本院认为，双方约定的违约金过高，故本院核定租金违约金计算方法为：按2019年1-4月份租金3925元/月、2019年5月份租金4239元/月、2019年6月1日租金141元的标准，以每月应付租金为基数，分别从当月6日起至清偿之日止，按月息2%计算。关于水费，双方签订的《商铺租赁合同》约定了水费的承担，原告主张被告尚欠水费120元未支付，被告对此亦未提出异议，故被告应向原告支付尚欠的水费120元。关于物业管理费，双方签订的《商铺租赁合同》约定了物业管理费为3.5元/平方米/月，且约定了物业管理费由被告承担，原告主张被告尚欠11.5个月的物业管理费未支付，被告对此亦未提出异议，故被告应向原告支付尚欠的物业管理费3159元（78.49平方米×3.5元/平方米/月×11.5个月）。另外，因原告未在本案的诉求中要求处理保证金的问题，被告亦未就此提出反诉，本院在本案中对保证金不作处理。被告徐晓清经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告徐晓清应于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建置业有限公司支付2019年1月1日起至2019年6月1日的租金20080元及违约金（计算方法：按2019年1-4月份租金3925元/月、2019年5月份租金4239元/月、2019年6月1日租金141元的标准，以每月应付租金为基数，分别从当月6日起至清偿之日止，按月息2%计算）；二、被告徐晓清应于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建置业有限公司支付水费120元、物业管理费3159元，合计3279元；三、驳回原告中山市世光创建置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元（原告已预交），由被告徐晓清负担（该款被告应于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  梁志权二〇二〇年二月二十四日书 记 员  洪艺华冯莹