广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初16311号原告：珠海市祥鑫商贸有限公司，住所地：珠海市香洲区*******************。统一社会信用代码：914***********555E。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：吴思佳，女，汉族，1993年3月19日出生，住湖南省华容县********。公民身份号码：430************284。系该公司员工。被告：纪锋，女，汉族，1977年3月29日出生，住河南省平顶山市湛河区********2*****。公民身份号码：410************024。原告珠海市祥鑫商贸有限公司诉被告纪锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市祥鑫商贸有限公司的委托诉讼代理人吴思佳，被告纪锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市祥鑫商贸有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的（9、10、11月）房租、管理费、推广费和（8、9、10月）水电费共计16979元；2、判令被告向原告支付按合同规定的违约金，每天按逾期缴纳金额的3%支付，共计12071元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月8日，原告与被告纪锋签订商铺租赁合同，合同编号为B11，合同期限2年，合同约定：每月租金（含管理费）5000元，每月管理费450元，每月推广费用36元，水电费以（水费4.15元／吨，电费1.15元／度）计算。每月需在8号-10号向原告缴纳当月租金、管理费、推广费和上月水电费。被告店铺从2019年7月8日合同签订至今只支付两笔款项：首月租金和首月管理推广费用共计5486元、装修保证金5000元。因合同约定给予被告25天装修期，故从8月1日起正式计租。现已11月，而被告却一直以各种理由拒交房租、管理推广费和水电费等费用。原告也曾多次当面通知和发催缴函（附件）告知，被告却置之不理，在多次沟通无果后决定对被告提起诉讼。原告珠海市祥鑫商贸有限公司向本院提交了以下证据：1.二城广场交费通知单；2.通知函（9月6日、9月20日）、张贴通知函的照片；3.商铺租赁合同。被告纪锋答辩称，对于合同约定每月租金5000元没有意见，但是对方在签订合同时承诺会有推广活动，但是在签订合同后却没有进行推广活动，原告存在欺诈的行为，因此要求纪锋支付相应的费用明显不公平也不合理。另外，在租赁合同中的第16.4条，约定如纪锋撤场，押金将作为赔偿金给原告，因此现在继续要求纪锋支付租金明显不合理。被告纪锋向本院提交如下证据：二城广场商户撤场审批表及申请。经审理查明，2019年7月8日，原告珠海市祥鑫商贸有限公司作为甲方与乙方被告纪锋签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于珠海市香洲区***********之1至之4层二城商业广场1层B11号铺位出租给乙方使用；双方确认商铺的承租面积18平方米（其中包括分摊公共面积）；租赁期限自2019年7月6日至2021年7月*日；商铺只供乙方在租赁期内作休闲餐饮用途使用；商铺每月租金为：第一年（2019.7.8-2020.7.7）5000元/月，第二年递增8%（2020.7.8-2021.7.7）5400元/月，若续签协议第三年递增幅度不超过10%；除首月租金于合同签订日支付外，每月须于8至10号支付当月租金；乙方向甲方交纳相当于第一年2个月租金加管理费的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费等费用，仅是乙方履行合同约定义务的保证；租赁保证金为人民币10000元，乙方在向甲方交纳保证金后签署租赁合同；租赁期间，如果乙方有违反或不履行合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（不影响甲方对乙方行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或损害，但甲方应在抵扣行为发生后*日内书面告知乙方，乙方应在收到前述书面抵扣通知的10个工作日内将被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；甲方在合同结束（终止或解除或提前终止）及乙方将商铺交还给甲方，经甲方验收合格，且双方就租赁商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后*个月内，向乙方退还租赁保证金（不计利息）；乙方应交纳的管理费按商铺承租面积计算每月每平方米人民币25元，即每月管理费人民币450元；除首月管理费于合同签订之日支付外，每月须于8号和10号支付当月管理费；乙方因经营需要，同意由甲方代为安装独立水、电计量表（对于未安装独立计量表的租户，应按双方约定的用途及额定功率使用）。相关费用由乙方承担；电费、水费、污水处理费单价按合同签订时政府价格主管部门规定的价格标准加损耗作为计费价格标准由甲方统一代收代缴，合同期内如价格主管部门对上述价格作出调整，按按调价金额对计费价格标准作等额调整；乙方应按计量表实测使用量于每月8号和10号向甲方支付上月的水费、污水处理费和电费；乙方须承担商铺使用有关的通讯线路维护费、排油烟管清洁费（特指餐饮行业）及其他费用；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其向甲方交纳的租赁保证金或合同约定的其他保证金、押金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项；合同结束（不论基于何种原因），甲乙双方均应提前*日通知对方交还/收回商铺的具体日期，甲方应当按照通知查验及接收商铺，如甲方逾期查验和接收商铺视为甲方已查验及接收商铺；甲乙任何一方非违约或出现合同约定的变更或解除情形，因自身经营原因均有权提前终止合同，只需要提前*个月通知对方即可，互不承担违约责任，不需付给对方违约金，亦不承担其他违约或赔偿或补偿责任，乙方须在甲方发出的提前终止日起*日内将商铺及装修所有附属设施/设备完好无偿交还甲方，并付清租金及水电等费用；在租赁期内，乙方逾期交付水费、电费、租金、管理费、公共水电分摊费、污水处理费等或其他代收代支费用，每逾期一天，须按逾期交纳金额的3%支付违约金给甲方（逾期交纳水、电费的滞纳金另按政府部门的规定处理），逾期2天仍未交清的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；租赁期限内，乙方非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自弃租的，租赁保证金作为违约金支付给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；装修免租期：2019年7月6日至2019年7月31日共25天，装修期间免交租金及物业管理费用，2019年8月1日开始计租及管理费；进场装修期间需交装修押金5000元，装修完正常营业*个月后商场物业部验收合格后可无息退还装修押金；每月收取2元/平方米商场推广费，合计36元与管理费及租金一同缴纳；等等。2019年9月6日，原告在被告承租的商铺张贴通知，内容为：贵商户于2019年7月8日签订合同至今未按公司要求正常开业，商场根据双方签订合同，有权终止双方合作，望收到通知后在2019年9月10日前正常营业，否则公司将按照合同约定单方解除合同并收回店铺及收缴此期间产生的费用。2019年9月20日，原告再次在被告承租的商铺张贴通知，内容为：贵商户于2019年7月8日签订合同至今未按公司要求正常开业，也未有任何负责人员前来缴纳商铺租金和管理费用，根据合同约定，公司有权解除合同、租赁保证金不予退还，并收回商铺，由此造成损失还应予以赔偿。现通知在2019年9月21日17:00*交清所拖欠的9月份房租及水电费并按合同要求正常开展营业，若仍不缴清费用和正常营业，公司将依照合同约定收回商铺。2019年11月24日，被告向原告提交一份《申请》，内容为：因本店营业业绩较差，实在难以维持下去，特提出于2019年11月24日解除签订一楼B11（余生有茶）铺位租赁合同。经双方友好协商后，商场不予退还本店两个月合同保证金，同时本人于2019年11月24日前交清前期所拖欠的租金、管理费、宣传费和水电费用，商场也不再追究本店无故未营业和拖欠租金等相关违约事宜。本店申请将于2019年11月24日前将所有可移动设施设备、餐桌椅、吧台等撤离商场（天花、地面、水/电源设施设备、门头招牌、消防设施设备等不可破坏），并交清租金、水电费用、管理费用和宣传费用，同时将铺位交回给商场，双方租赁合同于2019年11月24日正式终止。双方不在履行且合同产生的一切责任及后果均互不追究。另本人会在2019年11月24日前将租赁合同和保证金收据均“签名”并备注“作废处理”并移交到商场统一处理。同日，被告还向原告递交一份《二城广场商户撤场审批表》，商户撤场原因为：经营业绩较差，申请撤场；招商营运部总监审批为：同意撤场，并加盖二城商业广场招商运营部专用章。在庭审中，原告对审批表的真实性没有异议，但是认为根据公司的相关规定，撤场审批单的流程必须是所有的部门负责人签字确认之后方可退场。案涉的审批单现仍处于待审核状态，公司物业部及财务部对此尚未确认，因被告还涉及欠租欠费以及撤场查验等手续。在庭审中，被告纪锋陈述其承租的商铺在2019年10月开始营业，在2019年11月24日撤场，期间共计向原告支付了人民币10000元的租赁保证金、首月的租金、管理费及推广费、装修押金人民币5000元。原告认可收到被告支付上述款项。另查明，根据原告向本院提交的三份《二城广场商户交费通知单》，被告尚欠2019年9月租金人民币5000元、管理费人民币450元、宣传费人民币36元、电费人民币114元；2019年10月租金人民币5000元、管理费人民币450元、宣传费人民币36元、电费人民币74元；2019年11月租金人民币5000元、管理费人民币450元、宣传费人民币36元、电费人民币315元、水费人民币21元。以上各项费用合计人民币16962元。本院认为，原告珠海市祥鑫商贸有限公司与被告纪锋签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。原告将案涉的商铺交付给被告使用，被告应当按照合同约定支付租金及相应费用，被告逾期支付构成违约。原告请求被告支付拖欠的商铺租金、管理费、推广费及水电费，理据充分，本院予以支持，但是根据本院核算，被告共计拖欠以上各项费用合计人民币16961元。在本案中，被告因自身经营原因单方向原告提出解除合同的申请，被告公司的招商运营部亦签署“同意撤场”，即双方对于提前解除合同达成合意，虽然被告提出提前撤场的审批尚未完结，但是被告的抗辩理由仅为其公司内部规定，并不影响招商运营部代表公司作出“同意撤场”的意思表示。同时，被告以不予退还其已经向原告交纳的人民币10000元的租赁保证金承担提前解除合同的违约责任，是其自行处分权利的行为。关于原告请求被告按照欠款金额每日3%支付违约金的问题，不予退还保证金、支付违约金在性质上均属于违约金，原告要求被告在本案中承担的违约金明显已经超过了其实际损失，兼顾本案中合同的履行情况、被告的违约程度以及原告的合同预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告收取被告的租赁保证金人民币10000元不予退还，被告按照欠款总额的30%向原告支付违约金，即人民币5088.30元（16961×30%）。另，被告还向原告交纳装修押金人民币5000元，因双方签订的租赁合同已解除，原告应将该款退还被告，故该款项应从被告以上应向原告履行的义务中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告纪锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市祥鑫商贸有限公司支付拖欠的租金、管理费、推广费及水电费等共计人民币16961元（原告珠海市祥鑫商贸有限公司应退还给被告纪锋的装修押金人民币5000元从上述款项中抵扣）；二、被告纪锋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市祥鑫商贸有限公司支付违约金人民币5088.30元；三、驳回原告珠海市祥鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币263元，由被告纪锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 张念波二〇二〇年一月三日法官助理 闫 岩书 记 员 朱 迪