吉林省扶余市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0781民初569号 原告（反诉被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司，住所地：扶余市。 法定代表人：姜明阳，系经理。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于威，女，1982年4月29日生，汉族，现住扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡公司）与被告（反诉原告）于威租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的委托诉讼代理人王若威、被告于威的委托诉讼代理人孙景华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司向本院提出诉讼请求：解除原告与被告签订的自2018年12月31日-2027年12月31日止的《德卡城市广场代租合同》。事实和理由：2014年7月4日原告与被告签订《德卡城市广场代租合同》，双方约定原告代被告代租被告所购买的商铺，代租赁价格为每年31660元，原告2019年实际出租该商铺价格为9000元。由于国际国内经济萎缩，受网络电商的冲击导致实体经济难以经营，商场招商效果不理想，原告现已无法承担代租租金差价的负担。商场面临无以为继和停业的局面，按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款之规定，该风险应由甲、乙双方共同承担。现原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）为主张自己的权利向本院提供了以下证据： 1.德卡城市广场认购协议书； 2.德卡城市广场代租合同； 3.经营管理协议书。 于威辩称，答辩人不同意德卡公司单方要求解除《德卡城市广场代租合同》，因该代租合同是商铺认购协议的成立附加条件，附加条件没有解除不能单方解除附加条件代租合同，解除该合同对被告显失公平，因此不应当得到法律支持。被答辩人诉称由于国际国内经济萎缩受到网络电商冲击，导致难以经营无法承担代租租金差价的负担，是依据代租合同第八条第二款共同承担经营风险的条款约定，双方签订认购协议书时是德卡房地产的商业投资行为，承诺由德卡房地产代租，代租合同的成就来源于《德卡城市广场认购协议书》。在德卡房地产建造德卡城市广场时便制作了大幅的宣传画册，在广告中承诺对投资城市广场的商铺五年回本，成就财富的条件是德卡代租。购铺即返三年租金（24%），保障财富恒久，并具有首家现代化地下停车场10000余平，在原告承诺了诸多优惠条件下，各商户看到了恒久的发财商机是每年无需自己管理就有租金进账，才会花高价购买商铺，目的是让自己有一个稳定的收入。德卡公司就是用该购买商铺款解决了当初建筑成本及经营成本。因此才会出现双方签订认购协议书的同时签订了代租合同。如果没有德卡承诺代租这个附加条件，各商户是不会购买商铺签订认购协议书的。所以代租合同的成立是认购协议书附条件成立的。在经营中未开放地下车库，减少了购买力是自行经营问题。《德卡诚实广场代租合同》是原告的商业行为，事实上是投资交易，应由德卡公司承担在经营中出现的风险，正常的价格变动属于商业风险应当在合同成立时可预见，应当承担继续履行的责任。如果原告要求解除代租合同那就必须同时解除认购协议书，返款购买商铺款。因本案是本诉原告要求解除代租合同，答辩人就本诉进行反诉，要求由德卡房地产公司扶余分公司继续履行代租合同至2027年，支付2020年租金。请求人民法院驳回原告要求解除代租合同的诉讼请求。 被告（反诉原告）为支持自己的辩解向本院提供了以下证据： 1.《德卡城市广场认购协议书》； 2.《德卡城市广场代租合同》； 3.城市广场宣传画册； 4.（2019）吉0781民初964号判决书。 反诉原告于威向本院提出诉讼请求：1.请求判令吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司继续履行《德卡诚实广场代租合同》；2.请求判令吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司支付2020年度商铺租金31660元；3.被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月4日，原告与被告签订了《德卡城市广场认购协议书》，约定反诉原告认购被告出售的德卡城市广场2层2096号产权商铺，建筑面积为16.23平方米，总价款为300000元，协议书签订后，反诉原告依约支付了购房款，同日反诉原告与反诉被告签订了《德卡城市广场代租合同》一份，该合同约定了原告认购的德卡城市广场2层2096号商铺由反诉被告负责承租，租期自2018年12月31日至2027年12月31日止，租金为每年31660元，被告于年初支付认购商铺当年的租金，代租合同中载明了反诉原告认购的商铺由被告代为出租，同时对代租合同期满后也进行了约定。反诉被告承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费。反诉被告未履行合同约定支付租金，反诉原告多次与反诉被告协商，但反诉被告仍未支付租金，同时反诉被告向扶余市人民法院起诉要求解除双方之间的代租合同，其行为已经严重侵犯到反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告辩称：双方所签《德卡城市广场代租合同》应依法解除，法院应驳回反诉原告的诉讼请求。1.双方签订的合同很明确为“代租”合同而非“租赁”合同或“转租”合同。“代租”顾名思义即本诉原告代本诉被告出租摊位，本诉原告在合同履行过程中不仅没有获利反而要以远远低于代租金额的价格才能实现出租目的，当前基于电商的冲击及冠状病毒的疫情，很多商铺已经无法实现出租目的了。原、被告双方在《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲乙双方共同承担经营风险”。现今发生的疫情在法律上属于不可抗力，本诉原告已无法继续履行合同。2.双方签订合同时，本诉被告利用本诉原告处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方所签订的合同成立时就显失公平。德卡城市广场共四层，仅被告（反诉原告）购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均有特殊身份，正是他们的特殊身份致使原告（反诉被告）签订了这份显失公平的合同。3.代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对反诉被告显失公平。反诉被告向反诉原告支付的代租金在每年每平1200元至2000元左右，反诉被告在此基础上还要为被告承担管理费用等，而反诉被告将这些商铺出租的租金则为每年每平100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《最高人民法院第九次国权法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同二减少或者免除。”3.现因受新冠状病毒疫情影响商场已停业，开业时间及正常营业时间并不确定，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定反诉被告现在无法履行合同属于不可抗力。综上请求人民法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条的规定支持反诉被告的诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：被告于威（反诉原告）于2014年7月10日与原告（反诉被告）签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，原告（反诉被告）将位于德卡城市广场2层2096号、预测建筑面积为16.23平方米的产权商铺出售给于威，总房款300000元，被告（反诉原告）于当日向原告（反诉被告）支付房款150000元，房款余额150000元申请办理按揭贷款支付。被告（反诉原告）于2014年7月10日与原告（反诉被告）德卡公司签订了《德卡城市广场代租合同》，合同写明商铺预测建筑面积为16.23平方米，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，甲方（德卡公司）向乙方（于威）支付年租金31660元。该商铺一直由原告（反诉被告）代租至今。庭审过程中原告（反诉被告）德卡公司表明商场管理费应由被告（反诉原告）缴纳，被告（反诉原告）同意给付物业费。 以上事实有原、被告当庭陈述及双方签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》、《德卡城市广场代租合同》予以证实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》、《德卡城市广场代租合同》合法有效。原告（反诉被告）在出售商铺时宣传以代租的形式保障业主9年的固定收益，综合来看，《德卡城市广场代租合同》应视为签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》的前提和条件。现原告（反诉被告）以《德卡城市广场代租合同》中第八条第二款甲乙双方共同承担经营风险为由要求解除合同，但该条款所指的经营风险太过广泛，无任何成就细则，未说明具体风险，且案涉《德卡城市广场代租合同》不具备法律规定的解除条件，故对原告（反诉被告）的诉讼请求本院不予支持。根据《德卡城市广场代租合同》第三条：“甲方向乙方支付年租金31660元（在代租期间内年租金不变）；甲方在2019年年初，一次性支付乙方当年的租金，以后逐年按此方式及金额支付租金（甲方承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费）”。故反诉成立，反诉原告于威的诉讼请求本院予以支持，另反诉被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司虽辩称各项商场管理费应由反诉原告缴纳，反诉原告在庭审时也同意给付物业费，但未对管理费具体数额达成一致意见，故该商场管理费部分应由其双方自行解决或另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）于威2020年租金31660元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担，反诉费295元，由原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  刘士权 二〇二〇年二月二十日 书记员  刘均一