昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初2879号原告：黎再华，男，汉族，1984年3月28日生，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：曲蕊、董明，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告黎再华与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎再华的委托诉讼代理人曲蕊，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎再华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年11月16日起至2018年8月31日，未办产权登记违约金24342.27元，（自原告接房后的150日开始计算，按每天总价款744412元的万分之零点五（0.00005）支付逾期违约金），及自2018年9月1日起至办下产权登记之日止违约金（按每天总价款744412元的万分之零点五计算至产权证下发之日）。2、判令被告支付原告自2016年6月16日起至2018年8月31日占用原告办理产权证的相关费用利息3695.82元，（按年利率6%计算=804天*6%/360天*27580.78元）及自2018年9月1日起至办下产权登记之日止利息（按年利率6%计算至产权证下发之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月29日，原告与被告云南浙滇置业有限公司签订《商品房购销合同》，原告购买被告建设的东盟森林III第F组团04幢1603号房，该商品房总金额为人民币744412元，于2015年9月3日办理了商品房买卖合同登记备案。2016年6月15日原、被告双方办理完毕房屋交接手续，原告按《商品房购销合同》的约定向被告支付了办理产权证的相关费用27580.78元及资料。但是迄今被告仍未办理房屋产权证并交付原告。为维护原告合法权益，特具文诉至贵院。被告浙滇公司辩称：1、因不满足办理案涉房产登记的法定前置条件，答辩人申请办证受法律规定限制而不能进行。答辩人代理原告提交办证资料的法定条件尚未满足，以及答辩人代理实施办证相关行为的法定条件尚未成就。2、根据合同的约定，提交办证材料是项目整体竣工验收后150个工作日或者是180个工作日，但直到现在项目仍未完成整体的竣工验收，答辩人对原告代为办证的义务尚未产生，不存在逾期办证违约的事实。原告主张违约金起止日期没有任何的法律依据。3、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由，故，即使双方约定明确的办证期限，依法也不应当承担责任。4、无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任。5、被告代原告履行缴费义务以及递交办证资料，这是双方约定的一个前置条件也是法定递交办证资料的一个前置条件，现在原告既主张自违约金又主张资金占用费，其法律逻辑是相互矛盾的。另外双方就相关费用的交由被告代交没有特别的约定，主张资金占用费没有任何法定或约定的依据。6、依据2016年5月27日昆明市政府出台的不动产二证合一的相关通告,昆明市已不再单独办理房屋产权证以及土地证，办理的是不动产登记。而原告委托答辩人办理的也是房屋产权证。目前从法定形式上答辩人无法为原告递交不动产登记，且办理不动产权证已超出了双方的委托范围。另原告已将土地证的办理委托了第三方即昆明市飞迅达信息科技有限公司，因此为原告递交房屋产权证超出了双方的委托范围，即使是答辩人构成违约其违约金的计算截止点应当计算至2016年6月30日。且原告主张的违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告黎再华（乙方）于2015年8月29日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区III第F组团04幢第16层1603号房屋，价款为744412元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《合同补充协议》第九条对第十二条补充约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。……原告付清了全部购房款，并于2016年6月15日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即按每天总价款744412元的万分之零点五支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙滇公司认为违约金过高要求予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2016年6月15日缴清了产权登记费、维修基金、代办契税、代办贴花费费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2016年6月15日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限,即2017年1月19日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。原告主张自2016年11月16日起计算违约金无事实及法律依据，本院不予支持。针对原告主张被告支付占用原告办理产权证的相关费用利息的诉讼请求，原告系依据合同约定向被告缴纳相关费用，被告占用上述款项亦不违反法律和合同约定，原告在本案中主张被告继续履行合同，并未要求解除合同以及被告返还上述款项，故其主张上述款项的占用利息没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黎再华支付自2017年1月19日起至被告将办理东盟森林III第F组团04幢第16层1603号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告黎再华的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计250元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘姣姣二〇二〇年二月二十一日书记员  温玲娟