河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0392民初341号 原告：张幼平，男，1974年12月28日出生，汉族，现住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：徐桂华，河北百人合律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3号。 法定代表人：牛磊，董事长。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日生，汉族，现住秦皇岛北戴河新区，公司员工。 被告：刘建阁，男，1974年7月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：任敬涛，河北海立律师事务所律师。 原告张幼平与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、刘建阁确认合同效力纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告张幼平的委托诉讼代理人徐桂华、被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超、被告刘建阁的委托诉讼代理人任敬涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张幼平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告瑞龙地产之间订立的中国红色公寓815A号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告之间订立的中国红色公寓815A号房屋《商品房买卖合同》无效；3、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2010年3月19日原告与被告瑞龙地产签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙地产。原告购买的815A号房屋，建筑面积59.14平方米，单价8312元/平方米，总价款491572元。同时约定本合同自生效之日起30日内由被告瑞龙地产向抚宁县建设局登记备案，于交付房屋90日内办理产权手续。2010年3月10日原告通过朋友向被告瑞龙地产转账支付153258元，2010年6月28日原告通过中国工商银行贷款24万元，原告现一直还款至今，剩余房款98314元用五年的委托收益抵扣。2010年7月16日被告瑞龙地产为原告出具购房发票。2011年8月3日被告瑞龙地产向原告交付房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具验房签字文件及屋内全部设施物品明细表。随后原告将涉案房屋委托丽都物业经营五年，并签订委托经营协议，担保方为被告瑞龙地产。委托收益19662.8元/年（用五年的收益98314元抵扣房款，详情见委托经营协议）。2016年8月8日原告与丽都物业续签两年的委托经营协议，委托收益14717元/年（详细内容见协议）。2017年5月18日丽都物业为原告出具证明，自2016年8月2日至2017年5月18日欠815A业主张幼平委托租赁收益11676元。截止起诉之日，被告瑞龙地产没有按照约定为原告办理房产确权手续，也没有办理房屋备案手续。未能办理备案的原因是被告瑞龙地产向刘建阁借款过程中，以该房屋作为担保。将涉案该房屋与被告签订商品房买卖合同并在抚宁建设局办理备案登记。依据上述事实，原告认为：一、原告与被告瑞龙地产之间的商品房买卖合同已经履行，原告支付了房屋对价，被告瑞龙地产交付了房屋，原告已经依法享有涉案房屋的占有使用收益权。二、二被告之间订立《商品房买卖合同》是虚假的买卖合同，二被告并没有进行真正的买卖交易，该合同性质是名为买卖、实为担保，故被告刘建阁对涉案房屋不具有所有权，他们之间订立并经过备案的商品房买卖合同违反担保法及司法解释规定属于无效。三、因二被告已经将原告享有占有使用的房屋在房屋管理部门备案的行为，导致原告无法备案，侵犯了原告的合法权益。请求法院通过审理查清事实作出公正判决。 瑞龙房地产辩称，我公司与原告之间是真实的房屋买卖关系，该买卖已经完成交易，房屋也已实际交付给原告居住，使用、所有。与被告是民间借贷关系，签订的买卖合同只是为了民间借贷提供的担保合同，不是真实的房屋买卖关系的真实意思表示，我公司从未收到过第二被告的购房款，也从未给第二被告交付过房屋，认可原告诉状中的事实。 刘建阁辩称，我们认为：1、我方的《商品房买卖合同》经双方当事人签字并加盖公章、骑缝章，且按合同约定交存产权登记处、房产交易处各执一份，该合同真实、合法、有效。并且本案涉案房屋已由第二被告占有和使用，该合同的真实性不容置疑，其效力应当得到法律的保护；2、我方的《商品房买卖合同》已经原抚宁县房地产市场管理所备案并加盖备案印章及该机构工作人员签字，更佐证了该交易的真实性，同时应当认定其具有对抗第三人的物权效力；3、原告诉请中，以购房合同签订时间的先后以及购房款金额的多少作为其认定买卖关系是否真实的理由，是其主观臆断的结果。原告请求确认我方合同无效的要求更是没有事实及法律依据；4、原告签订的《商品房买卖合同》系第一被告在明知已经将房屋出售给第二被告的情况下的欺诈行为所致，原告应当且只能向被告主张承担违约或赔偿损失民事责任；5、本案第一被告瑞龙公司针对原告的行为涉嫌合同诈骗犯罪，依法应当移交公安机关侦查。原告所称的房产予以抵押没有证实，其相关证据与第一被告与第二被告之间签订的商品房买卖合同没有关系。本案原告不具有合法的主张第一被告和第二被告合同无效的主体资格，因为本案立的合同效力纠纷，本案第二被告与原告并不存在合同关系，对于突破合同相对性对第二被告立案我们是不认可的，原告如此的主张也是没有相应的法律依据，突破合同相对性要有明确司法解释规定，仅存在于建筑合同纠纷领域，就本案结合庭审过程及原告陈述原告对两被告签订合同的金额、时间均不知道，其对第一被告主张的以买卖名义借贷之实，无非是基于其直接利害关系所做出的没有事实依据的陈述，不具有客观真实性，本案长达两年多时间里，第二被告一直主张的，第二被告对于第一被告与原告签订的涉案房屋的事实及合同真实性不发表意见，未经历的不知情的事实不会发表对他人不利对自己有利的意见。民法关于合同要遵守合同相对性原则的基本要求，否则会导致滥诉行为的发生。所有主张合同无效的事实和证据提供均是第一被告主张的，实际是第一被告行使了主张合同无效的原告的相应权利，我们认为一审法院对原告的确定二被告之间合同无效的诉请应予以驳回。本案的发生始作俑者是第一被告，在已经将房子卖给原告的情况下，欺诈第二被告又与第二被告签订商品房买卖合同，主张二被告合同无效是为了逃避刑事责任和其他民事责任的托词。他既说是借款不知道，尚欠借款金额不清楚，为了推卸责任。原告说适用中院作出的生效判决作为认定本案事实的依据，新区法院已经作出的（2019）冀0392民初128、132、131、号的民事判决中认定的事实我们认为上述中院的生效判决中认定的相关事实存在重大瑕疵，其对于二被告之间借款的时间、地点、金额、支付方式及所谓借款合同相关内容均未予以明确，只是以瑞龙公司与刘建阁曾经存在过本息金额501万元的借贷关系，并进而认定本案瑞龙公司所主张的金额不详的借贷关系成立，无论从逻辑和证据要求都是经不住推敲的，借款的情况连金额时间地点还款期限都无法确定就认为还款。对于上述新区法院作出的一审判决作出的认定的以违反禁止流押，系以合法形式掩盖非法目的的情形，判合同无效，禁止流押的合同条款不存在，认为一审判决的主张是不成立的。 原告提供了以下证据：证据一、缴款清单。2010年3月10日被告瑞龙地产为原告出具缴款清单，注明房号、面积、单价、总价及支付方式。证明原告购买涉案房屋，并交付首付款。证据二、《商品房买卖合同》。2010年3月19日原、被告签订正式商品房买卖合同。证明原、被告双方签订的房屋买卖合同成立并生效。证据三、银行凭证、交首付款收据、贷款合同、放款凭条及还款银行流水。证明原告通过银行转账，向被告瑞龙房地产支付涉案房屋买卖合同价款。证明原告履行合同支付房款以及相关费税义务。证据四、发票。2010年7月16日被告瑞龙地产为原告出具发票。证据五、交房证明、验房签字文件及物品明细表。2011年8月3日被告瑞龙地产和丽都物业向原告交付合同约定房屋及房内设施。证据六、委托经营协议。2011年8月3日原告将涉案房屋委托丽都物业管理经营五年。2016年8月8日原告与丽都物业续签两年委托经营协议。证明原告享有涉案房屋的收益权。证据七、证明。丽都物业为原告出具证明，自2016年8月2日至2017年5月18日欠815A业主张幼平委托租赁收益11676元。证明原告享有涉案房屋的收益权。证8、（2019）冀03执异285号执行裁定书，证明中院已经中止对涉案房屋土地使用权的执行。 瑞龙房地产质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，全部认可。原告证据充分证明原告占有、居住、使用该房屋的全部过程。 刘建阁的质证意见：本案案由是确认合同效力纠纷，对于原告与第一被告签订合同的情形不知情不了解，我们不发表任何主张的质证意见。 瑞龙房地产提供了以下证据：1、我公司与第二被告之间签订的民间借贷合同一份、抵押备案明细表、在房管部门办理的备案明细表一份都是47套房屋，房间号一致，该涉案房产在抵押清单中，在房管部门办理的红色公寓备案明细表一份，47套房屋，2、我公司与刘艳军、刘建阁签订的协议书两份，该两笔协议书借款金额相加与2012年5月2日签订的借贷合同的总借款金额相符，有刘艳军、刘建阁签字笔迹一致，与房管部门备案的签字笔迹一致，我公司与刘建阁，刘艳军在2015年8月31日签订的还款保证协议书，该协议书与2012年的借贷合同紧密关联的，协议书的甲方写明是刘建阁、刘艳军，后边有刘建阁的签字盖章，名章应具有同等法律效力，我公司与秦皇岛福元运通投资管理有限公司在2015年8月31日签订的协议书，我公司与福元公司签订的居间合同复印件；3、从天眼查系统查询到的刘建阁是福元公司的执行董事、股东，刘艳军是该公司的监事，两人都是福元公司的实际管理者，在证据3写明了居间服务费是40.9万元每月，由证据3可以看出作为居间方的福元公司，事实上也是刘建阁、刘艳军的公司，在放贷时为了规避利息过高，而在借贷合同中约定月息2%，在居间合同中约定利息为40.9万元每月，委托服务费4个月是163.6万元；4、2014年8月18日和2014年9月1日刘建阁收到我公司归还欠款的收条两份；5、我公司归还刘建阁、刘艳军欠款的部分付款凭证10份；6、我公司从中院调取的2013年与刘建阁借款的部分诉讼材料包括借条三份，该三张借条是由于2012年5月2日签订的借款合同里的借款利息未能及时支付，而为刘建阁出具的现金借条，刘建阁、刘艳军从未向瑞龙公司支付过该三笔借款，秦皇岛市中级人民法院民事裁定书（2013）秦民立保字第33号、民事调解书（2013）秦民立初字第7号、执行裁定书（2013）秦法执字第126号；7、刘建阁、刘艳军向瑞龙公司按照2012年5月20日约定时间支付约定借款的银行转账凭证4份，该四笔借款扣除掉福元公司在签约当日直接扣除的163.6万元居间费之后，正好与合同约定的1636万元相符。以上证据充分证明我公司与刘建阁、刘艳军之间是民间借贷关系而不是房屋买卖关系，签订的备案合同只是为该笔借款提供的形式上的担保，并且在2012年签订的民间借贷合同第4条中，已明确约定了备案登记是抵押担保行为，在借贷合同的第二部分抵押条款第12条也明确约定了抵押物清单和抵押单价，在还款保证协议书第二条约定如乙方未能履行上述还款义务，甲方有权对乙方借款作为抵押的中国红色公寓房屋进行处置，该约定违反了担保法的流质条款，我公司与刘艳军签订的买卖合同应属无效合同。我公司与刘艳军签订的备案合同复印件。 补充证据1、秦皇岛市中级法院（2018）冀03民终415号、412号判决书、2中院（2018）冀03民再79号判决书。3、新区法院（2019）冀0392民初132号判决书。我公司提交的证据与中院多次终审的证据相一致。 张幼平的质证意见为：认为其签订的借款合同中关于以房屋买卖形式办理抵押备案登记的约定违反法律的强制性规定，第一被告与第二被告商品房买卖合同是根据民间借贷合同中所签订的抵押的相关的约定而签订的，是属于借款合同当中无效的，该份买卖合同的合法性也不予认可，可以证实二被告之间签订的商品房买卖合同并非真实的意思表示，虽然签订商品房买卖合同办理了备案，但是商品房买卖合同并未实际履行，签订商品房买卖合同的目的是为了民间借贷做的保证，这种以买卖形式作为担保违反我国法律规定，因此第一被告提交的证据可以证实二被告签订的商品房买卖合同违反法律的规定应当属于无效的。该组证据全面反映的该房屋买卖明为买卖实为担保。第一被告证据能够证明第二被告的房屋买卖合同是明为买卖实为担保，该商品房买卖合同并非是二被告之间的真实意思表示，且第二被告没有实际支付房款，该合同没有实际履行，能够证明第二被告的商品房买卖合同自始没有生效，违反了物权法第186条和担保法第57条的规定，第一被告的证据能够证明二被告之间的商品房买卖合同明为买卖实为借贷，应属无效。在瑞龙提交的还款保证协议书2015年8月31日签订的与2014年9月1日刘建阁向瑞龙地产出具的收条可以看出刘建阁是采取盖章的形式来确认协议，2015年8月31日的还款保证协议书中，确认了双方签订民间借贷合同，刘建阁、刘艳军向瑞龙地产借款1636万元的事实及月息的约定和委托借款的事实，在该保证协议书中第二条明确约定，如果瑞龙公司未履行还款义务，刘建阁、刘艳军有权对抵押的中国红色房屋进行处置，即该份还款保证协议书与双方之前签订的民间借贷合同，福元公司委托借款，居间合同及刘艳军、刘建阁支付借款的证据以及抵押备案的附件能够相互印证，共同证明了刘建阁、刘艳军与瑞龙地产存在借贷关系，并且用中国红色公寓进行担保的事实，因此二被告之间签订的合同为无效合同。 刘建阁的质证意见为：对证1所有的章都是瑞龙的章，加盖的瑞龙公司的复印的章也都是瑞龙的章。合同甲方是刘艳军、刘建阁。提交的证据都盖了红章。甲方处是空白的，这样的内容能否符合民事诉讼证据规则的证据使用。来源不明的材料是第一被告主张的包括流质抵押及用房屋作为借贷的担保的所有内容条款都源自所谓的借款合同。被告的提交的生效判决（2018）冀03民终413号民事判决，证明刘建阁曾经和瑞龙公司有过501万元的民间借贷纠纷的诉讼，基于501万元的诉讼进而认定第一被告所主张的，依据证据一根本不具有证明目的的合同认定这个借贷成立，对于这个借贷的金额相关条款的内容不敢予以明确。现有的证据来说达不到民事诉讼证据的标准，其提供的包括证据1和后续的一系列证据都不具有相应的证据效力。抵押备案明细表也是该红章，在一审法院调取的房产部门提供的销售表根本没有抵押二字，只是销售的，所以第一被告所说的用于抵押属于空穴来风。证3、刘艳军、刘建阁、瑞龙、张新懿的复印件、保证协议书复议件也没有刘建阁的签字，包括收条、协议书。我们认为上述证据中涉及到张新懿、牛路、牛磊等自然人的身份，如果他是瑞龙的员工我们认为第一被告应通知上述自然人出庭予以证明，不能仅凭来源不明的自制件来据此证明他的主张。电子银行回单、收条、任楠楠、刘德文等银行交易明细电子回单的内容我们认为这些人与本案是否有关联性，这些款项与本案的关联性，显然不是仅仅通过瑞龙公司代理人个人的陈述就能够予以认定的。包括这些资金往来转给谁了，是基于自然人的民间借贷还是作为瑞龙公司的工作人员发生的，我们认为举证责任应第一被告承担，不能仅仅凭着口头的陈述就予以认定。72万、158万、216万借条是市中院曾经做出执行裁定、民事调解书的发生在刘建阁与瑞龙公司调解金额501万的民间借贷，这三个借条就是上述案件所针对民间借贷的事实基础，是一个独立存在的民间借贷关系，我们认为与瑞龙所主张的发生在刘艳军、刘建阁之间的法律关系没有关联，不能因为刘建阁曾经与瑞龙发生过民间借贷纠纷就认定瑞龙主张其与刘建阁和刘艳军之间也必然曾经存在借贷关系。居间合同和收据也没有刘艳军的签字，证据真实性无法核实。对天眼查，不能作为证据使用，第一被告对于公司法人和公司的自然人出资的股东在民事诉讼中有误解；对三份刘建阁的借条，真实性无异议，这个和本案无关联性，即使第一被告提交的三个借条与民事调解书内容包括借款期间、金额与第一被告自己主张的由福源公司参与借款不能相互印证；对还款保证协议书、协议书、居间合同、居间费收条，真实性无法核实；中国红色公寓备案明细表，这上边并没有房管局的印章，第一被告备案明细是用于抵押登记，看不出来是抵押，我方做的是预售登记备案。 刘建阁提供了以下证据：2012年4月25日，刘建阁与瑞龙公司签订的商品房买卖合同、收据，同时该合同经抚宁县房地产市场管理局加盖了备案专用章，同时房产局经办人员在上边签字予以确认。 张幼平的质证意见为：对于商品房买卖合同的真实性关联性没有异议，对合法性不认可，认为违反法律的强制性规定，对于收据的真实性合法性不予认可，认为第二被告并不是按照商品房买卖合同交付了购房款，该款属于二被告之间的借款。根据910号房屋的收据，是刘建阁代刘艳军所签，并且该买卖合同的收据与备案明细表是同一天出具的，刘建阁的商品房买卖合同是在4月28日签订的，在还没有签订商品房买卖合同的时候，瑞龙公司就已经向房产局出示了备案明细表，显然证明商品房买卖合同是不真实的，通过瑞龙提交的证据已经证实了刘建阁、刘艳军之间存在大额的民间借贷关系，而且民间借贷关系中，涉及到用房屋做备案的条款，那么在被告刘艳军不能提供本案商品房买卖合同的其他履行的证据，交款或者是已经收房并进行占有房屋的相关证据，其商品房买卖合同的真实性应当被法庭不予认可。 瑞龙房地产的质证意见为：对第二被告提交的证据的真实性无异议，但证明目的不认可。该买卖合同只是借款的形式上的担保合同不是房屋买卖关系真实意思表示，该买卖合同从未履行，我公司也从未向刘艳军、刘建阁交付过房屋，该收据事实上也等同于我公司收到的借款收条而开具的，我公司从未收到过第二被告的购房款，更不认可收到过1600多万的购房现金，通过910的收据，刘建阁可以代刘艳军的签字，证明两人之间的紧密关系。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年3月19日原告与被告瑞龙地房产签订《商品房买卖合同》，原告购买瑞龙房地产开发的中国红色公寓8层15A号房屋，建筑面积59.14平方米，单价8312元/平方米，总价款491572元。2010年3月10日原告通过朋友向被告瑞龙地产转账支付153258元，2010年6月28日原告通过中国工商银行贷款24万元，其余房款98314元用五年的委托收益抵扣。2010年7月16日被告瑞龙地房产为原告出具购房发票。2011年8月3日被告瑞龙地产向原告交付房屋并出具房屋交接证明，秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）为原告出具验房签字文件及屋内全部设施物品明细表。原告将涉案房屋委托丽都物业经营五年，并签订委托经营协议，担保方为被告瑞龙地产。2016年8月8日原告与丽都物业续签两年的委托经营协议。 2012年4月25日，被告刘建阁与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的中国红色公寓8层14号房（8层15A），面积59.14平方米，单价每平方米6000元，总价354840元。2012年4月26日瑞龙房地产出具收到刘艳军中国红色公寓（8F-14）购房款354840元的收据。 本院认为，本案诉争的是两份《商品房买卖合同》的效力。一、张幼平和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》效力。2010年3月19日双方签订合同后，张幼平履行了支付购房款等义务，接收了房屋，对外委托出租，证实张幼平已经对房屋实际占有、使用和收益。双方意思表示真实，不存在无效情形，是有效合同。二、刘建阁和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》的效力。通过刘艳军和刘建阁与瑞龙房地产签订民间借贷合同、协议书、还款保证协议书、以及瑞龙房地产向刘建阁出具的借条、银行转账、调解书、裁定书以及执行裁定书等系列证据，佐证了刘建阁、刘艳军与瑞龙房地产存在借贷关系。房屋买卖合同虽经抚宁县市场管理所备案，但备案只是对合同进行备案登记，不影响合同效力的认定。根据刘建阁军和瑞龙房地产签订的商品房买卖合同的内容、民间借贷合同的内容，以及瑞龙房地产否认与刘艳军存在房屋买卖关系，承认买卖只是为借款提供的担保等情节，可以认定刘建阁与瑞龙房地产签订的合同名为买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示。这种行为实质上通过买卖合同的形式，掩盖了其规避“禁止流押”的目的。秦皇岛市中级人民法院判决的（2018）冀03民终412号、415号、（2018）冀03民再79号案件，与本案是系列案件，分别是田永、王楚琦、张静诉瑞龙房地产和刘建阁、刘艳军确认合同效力纠纷案，三份判决书均认定刘建阁、刘艳军和瑞龙房地产签订的房屋买卖合同“名为房屋买卖，实为借款担保，并非房屋买卖真实意思表示，因此，该买卖合同应为无效合同。”对秦皇岛市中级人民法院生效判决确认的事实本院予以采纳。刘建阁和瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》无效。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条（二）项、（三）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、原告张幼平与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订购买南戴河中国红色公寓8层15A号房屋的《商品房买卖合同》有效。 二、被告刘建阁与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买南戴河中国红色公寓8层14号（8层15A）房屋的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费80元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘振会 人民陪审员  刘 权 人民陪审员  刘洪生 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  赵晶晶