广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初15162号 原告：广西万家诚投资有限责任公司。住所：南宁市西乡塘区北大北路29号-5。 法定代表人：赵铁男，董事长。 委托诉讼代理人：秦翔华，公司员工。 被告：陈文韬，男，1982年1月22日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：**丽，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案时间：2019年11月6日 开庭时间：2019年12月19日 当事人到庭情况：原告广西万家诚投资有限责任公司（以下简称“万家诚公司”）的委托诉讼代理人秦翔华到庭，被告陈文韬的委托诉讼代理人**丽到庭。 原告万家诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金52734元、市场管理服务费1438.3元、代收生活垃圾处理费500元、代收电费880.5元、代收水费4.3元（可抵扣水电周转金1500元）；2、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（计算方法：以欠付金额为基数，按年利率24%从欠付之日计至被告实际清偿之日止，暂计至2019年10月20日为11514.71元）；3、判令被告按照当期租金的1.5倍赔偿合同解除后强占房屋期间给原告造成的损失（暂计3个月的赔偿金21573元）；（以上暂计金额合计为87144.81元）4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：事实与理由：原、被告双方于2017年8月15日签订《租赁合同》，约定：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市北大北路29号龙腾里项目3#楼146号房屋，建筑面积为30.97㎡，租期为5年，自2017年8月15日至2022年8月14日；免租期为一个月，自2017年8月15日至2017年9月14日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为110元/㎡,月租金为4794元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金14382元，于2017年12月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金14382元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同解除后5日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。合同签订后，原告依约将房屋交付给乙方，乙方依约支付了押金和首期租金，以“乐馋坊”为店名完成装修并营业。2018年3月以后，被告以各种理由拖欠租金及其他租赁费用。原告多次催讨无果后，于2018年3月22日、2018年9月18日两次向被告发函催告，但被告仍然置之不理。迫于无奈，原告于2019年1月15日通知被告解除了双方之间的《租赁合同》。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告长期欠付租金等租赁费用，已经构成根本违约，原告依约可以解除合同。被告于合同解除之前欠付的租金、市场管理服务费、代收生活垃圾处理费等租赁费用应予结清，还应依约向原告支付逾期支付租金、市场管理服务费的违约金，原告自愿将违约金计算标准降至按年利率24%计算。因被告违约导致合同提前解除，被告依约应当补交免租期的租金，其已支付的押金亦不予退还。合同解除后，乙方应将房屋清空并完好返还甲方，还应当按照租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失，原告自愿将损失赔偿标准降至当期租金的1.5倍。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告陈文韬辩称：1、由于原告出租给被告的租赁物的土地属于未划拨的仓储用地，根据法律规定，划拨仓储用地只能用于仓库。原告违反法律规定，在该土地上建设房屋作为商铺出租给被告，违反法律规定，故原、被告之间签订的租赁合同无效。2、2018年3月30日被告已经与原告的员工签订了关于终止租赁合同的书面协议，但当时协议只有一份，原告公司员工称只要提交给他，且把钥匙交回给原告公司，就算是退租成功，所以原告主张2018年3月30日之后的租金没有事实及法律依据。因为原告已根据合同的约定向被告收取物业管理费用，市场管理费及垃圾管理费应包含其中，在没有另外约定的情况下，原告不能向被告主张市场管理费及垃圾管理费。3、被告仅逾期支付2018年3月16日-2018年3月30日的租金，因该合同无效，原告不应向被告主张相应的违约金。4、2018年3月31日当天，被告已经根据原告的要求将租赁铺面的钥匙交还给原告，所以被告没有强占和使用租赁铺面。原告主张强占铺面的损失没有事实及法律依据。5、被告没有拆除原告的隔墙，且原告没有提交相应的证据证实隔墙被拆除，原告要求被告恢复隔墙的诉请没有事实及法律依据。 经审理查明：被告（乙方）租用原告（甲方）坐落于南宁市北大北路29号龙腾里项目3#楼146号房屋，建筑面积为30.97㎡，租期为5年，自2017年8月15日至2022年8月14日；免租期为一个月，自2017年8月15日至2017年9月14日，免租期内免收租金，但乙方应当承担该房屋的市场管理服务费、水电费、垃圾处理费，如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金；前三年租金单价为110元/㎡,月租金为4794元，租金以三个月为一期进行支付，先交租金后使用，乙方应于签署本合同时支付第一期租金14382元，于2017年12月15日前支付第二期租金，其余类推，逾期支付租金的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方按建筑面积3元/㎡•月的标准向甲方支付市场管理服务费，乙方还应向甲方支付代收垃圾处理费、水电费等其他费用，逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方向甲方支付押金14382元，用于确保乙方严格按合同约定使用房屋；乙方欠付各项费用30天以上的，甲方有权单方面解除合同、押金不予退还并要求乙方付清各项费用和赔偿损失；合同解除后5日内，乙方应将房屋清空并完好退还甲方，逾期则按租金的三倍赔偿强占期间给甲方造成的各项损失。 合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，被告于2017年8月15日向原告支付了押金14382元，被告于2017年8月15日向原告交付了租金14382元，于2017年12月15日向原告交付了租金14382元。 原告提交《催款通知书》主张已经于2018年3月22日、2018年9月18日要求被告及时支付租金等费用。原告提交相关照片予以佐证。 原告提交《解除合同通知》及相应照片主张于2019年1月14日在被告经营的铺面玻璃处张贴，要求与被告解除租赁合同。 原告提交的水电月抄表显示本案涉案铺面2018年8月起未抄录用电情况，于2018年3月起未抄录用水情况。 另查明：本案所涉房屋已经取得了建设工程规划许可证。 本院认为：原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于合同解除的时间。原告提交《解除合同通知书》及相应照片主张原告于2019年1月14日通知被告解除租赁合同。被告辩称双方实际于2018年3月30日解除租赁合同，但未能提交相关证据予以证实，且结合原告提交的水电月抄表显示本案涉案铺面至2018年7月还存在用电情况，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。原告解除租赁合同的上述行为符合原、被告签订的《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院依法确认原、被告于2019年1月14日解除了上述租赁合同。 关于租金及违约金的问题。根据《龙腾里房屋租赁合同》关于“如乙方实际承租期限不能达到约定期限的，甲方有权要求乙方支付免租期的租金”的约定，原告现要求被告支付1个月的免租期租金4794元于法有据，本院予以支持。《龙腾里房屋租赁合同》约定如被告违约，则违约金为每逾期一日按应付未付金额的千分之一计算，但本院认为原告并未提交相关证据证明其存在违约损失，故本院酌情调整违约金按年利率6%计算，免租期期间的租金违约金应自合同解除之日即2019年1月14日起按年利率6%计算至支付完毕之日止。原、被告的合同于2019年1月14日解除，被告仅支付租金至2018年3月14日止。从原告提交的水电月抄表（费用）一览表显示本案所涉房屋自2018年8月起就没有进行抄录，再结合被告未能按租赁合同约定的2018年3月15日前缴纳租金的情况，原告应及时向被告发出《解除合同通知书》才能减少双方的损失，现原告未能举证其存在谅解被告未能按时交纳租金的证据，故本院认为原告对其未能及时行使解除权即向被告发出《解除合同通知书》而导致的扩大损失存在过错，但被告未能举证其及时将租赁房屋交付还给原告，故本院依法推定被告实际占用房屋直至合同解除之日，本院酌情判决被告按房屋月租金标准4794元向原告支付6个月即至2018年9月14日止的房屋占用费共计28764元并按年利率6%支付逾期缴纳租金违约金，对于原告主张的超出此期间的租金及违约金，本院不再支持。 关于市场管理服务费、代收生活垃圾处理费的问题。如上所述，被告应向原告支付至2018年9月14日止的市场管理服务费863元、代收生活垃圾处理费300元、代收电费880.5元、代收水费4.3元。原告自认可抵扣水电周转金1500元，本院予以确认，该1500元直接抵扣市场管理服务费、代收生活垃圾处理费、代收电费、代收水费。 关于押金的问题。被告未能缴纳租金，原告要求没收押金符合《龙腾里房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。 关于空置赔偿金的问题。《龙腾里房屋租赁合同》未明确约定空置赔偿金，且被告缴纳的押金已经具备了原告主张的空置赔偿金的性质，故对原告的该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，判决如下： 被告陈文韬向原告广西万家诚投资有限责任公司支付租金33558元及违约金（违约金计算方式：以14382元为基数，自2018年3月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以14382元为基数，自2018年6月15日起按年利率6%计算至支付完毕之日止；以4794元为基数，自2019年1月14日起按年利率6%计算至支付完毕之日止）； 被告陈文韬向原告广西万家诚投资有限责任公司支付市场管理服务费、代收生活垃圾处理费、代收电费、代收水费共计547.8元； 三、驳回原告广西万家诚投资有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费989元（原告已预交），全部由被告陈文韬负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐运明 二〇二〇年二月三日 书记员  姚 远