浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0421民初3057号原告（反诉被告）：上海顶恒资产管理有限公司。住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢E3578室，统一社会信用代码913101120862278624。法定代表人：王井海，总经理。委托诉讼代理人：吴坤钊，浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佃彬，该公司员工。被告（反诉原告）：戈辉，男，1984年8月30日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：戈慧、宋颖童，上海中桥律师事务所律师。原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司（以下简称顶恒公司）与被告（反诉原告）戈辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顶恒公司的委托诉讼代理人吴坤钊、范佃彬，被告戈辉及其委托诉讼代理人戈慧、宋颖童均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解两个月，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告（反诉被告）顶恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除顶恒公司与戈辉签订的《房屋租赁合同》，戈辉向顶恒公司返还承租的房屋（凯嘉商业街1号楼21室）并恢复原状，支付顶恒公司违约金34000元；2.本案诉讼费由戈辉承担。事实与理由：2018年12月1日，顶恒公司与戈辉签订《房屋租赁合同》一份，约定由戈辉承租凯嘉商业街1号楼21室；租赁期限为2019年1月15日至2024年1月14日止，年租金为170000元，对承租房屋的用途约定为“商业区租赁期间的运营由乙方（戈辉）负责，要求经营的行业只包括：散称类食品，预包装食品，不得经营酒吧、餐饮、诊所、早点、奶茶店、汉堡店、便利店，不得经营管制刀具、有毒有害、易燃易爆、环保不宜、水电锅炉配套限制的行业等。不得经营烟、水。”合同签订后，顶恒公司将案涉房屋交付给戈辉进行经营，顶恒公司在戈辉的经营过程中发现戈辉擅自增加了经营的品种，开始经营烟、水，违反了双方关于该出租房屋用途的规定。顶恒公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》已明确了双方的权利与义务，双方均应该按照合同约定享受权利，履行义务。现戈辉违反了合同的相关约定，丧失了契约精神。故顶恒公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院支持顶恒公司的诉讼请求。被告（反诉原告）戈辉答辩称：不同意顶恒公司行使合同解除权。针对原告提出的问题，戈辉已经进行了整改，且戈辉并未违约，不应承担违约金。具体理由：1.双方对合同中贩卖烟、水的约定在实际租赁过程中进行了变更，顶恒公司同意且配合戈辉办理了烟草许可证；2.对烟、水的售卖是对售卖商品种类的变更，不是对租赁房屋使用性质的变更，并未达到根本违约，故顶恒公司没有合同解除权；3.双方在合同中约定顶恒公司向戈辉交付的租赁房屋面积应为120平方米，但顶恒公司实际仅交付了50平方米左右。被告（反诉原告）戈辉向本院提出反诉请求：1.判令解除顶恒公司与戈辉签订的《房屋租赁合同》；2.判令顶恒公司返还戈辉押金20000元；3.判令顶恒公司返还戈辉多支付的租金103949.98元（暂计算至2019年12月27日；以170000元为基数，扣除实际使用的面积及期间产生的租金,要求计算至判决生效之日止）；4.判令顶恒公司返还戈辉多支付的物业费1031.88元（暂计算至2019年12月27日；以2.8元/平方米/月，按实际租赁面积，自2019年1月15日计算至实际迁出之日止）；5.判令顶恒公司向戈辉支付违约金34000元；6.判令顶恒公司向戈辉支付加盟费损失58000元；7.本案诉讼费用由顶恒公司承担。事实与理由：2018年12月1日，顶恒公司与戈辉签订《房屋租赁合同》，约定由戈辉向顶恒公司租赁凯嘉商业街1号楼21室，总面积为120平方米的房屋，租赁期自2019年1月15日至2024年1月14日。但实际交付时，戈辉发现交付的房屋面积严重不足，仅约50平方米，但因戈辉已为经营该处商铺作了各项准备，其中包括加盟“妙口”品牌，但50平方米的面积使得戈辉根本无法开展经营，合同目的无法实现。为减少损失，戈辉就合同问题与顶恒公司进行了沟通，顶恒公司同意戈辉暂与22号租客陈春海共同经营商铺，并不再限制烟、水的售卖，直至顶恒公司妥善处理剩余面积的交付问题后，双方再重新签订租赁协议。后，顶恒公司又配合戈辉在21、22号的位置共同办理了个体工商户的营业执照及烟草许可证。2019年5月底，戈辉收到顶恒公司寄送的律师函，但函内所述内容与实际严重不符，戈辉主动联系律师并说明情况，要求核实面积不足及其同意出售烟、水的事实，但顶恒公司拒绝出面沟通，并向贵院提起诉讼。戈辉认为，顶恒公司交付的房屋面积严重不足，已构成根本违约，导致合同目的不能实现，故戈辉有权单方解除合同，要求顶恒公司进行赔偿。针对被告（反诉原告）戈辉的反诉请求，原告（反诉被告）顶恒公司答辩称：1.顶恒公司同意解除与戈辉之间签订的租赁合同，但不同意退还押金。且顶恒公司并未多收租金及其他费用，故不同意戈辉要求返还各项费用的主张。2.顶恒公司已按合同约定向戈辉交付了商铺，戈辉也对商铺进行了装修，在此过程中，戈辉对租赁商铺的实际面积小于合同约定面积一事是明知的，且租金也不是一次性支付的。其在明知商铺面积不足的情况下仍支付了租金，现又要求顶恒公司支付违约金没有依据。3.加盟费是戈辉自己的商业行为，且其提交的证据无法显示其存在损失。故请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，本院认证如下：戈辉提供了加盟合同及加盟费支付凭证复印件，证明其为经营商铺产生的加盟费损失。因顶恒公司对该组证据不予认可，戈辉又未能向本院提交证据原件，本院无法确认该证据的真实性亦无法查实其证明目的，故本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于嘉善县惠民街道台升大道128号的凯嘉商业街所有权人为嘉善经开资产经营管理有限公司。顶恒公司于2018年8月1日在嘉兴市嘉诚拍卖有限公司举办的第32期拍卖会中竞得嘉善经济技术开发区服务功能配套商业区5年租赁权。同月25日，顶恒公司与嘉善经开资产经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》成为涉案房屋的承租人,并取得涉案房屋的合法使用权及转租权。2018年8月10日，顶恒公司于与案外人肖云洛、吴庆松签订《房屋租赁合同》一份，约定将凯嘉商业街1号楼24室出租给肖云洛、吴庆松经营便利店，且特别约定1号楼中只允许其一家经营便利店。2018年12月1日，顶恒公司与戈辉签订《房屋租赁合同》一份，约定顶恒公司将位于嘉善县商铺租赁给戈辉使用。其中约定房屋面积约120平方米；租赁期限为5年，即自2019年1月15日至2024年1月14日止；第一年租金170000元，第二年递增5%；租赁时戈辉付押金20000元，退房时在没有拆除、损坏房屋结构装潢并付清房租、水电及各项费用后押金方可退回；双方还约定该商业街水电及各项费用为统一收费：电费为1.5元/度，水费7元/吨，网费2388元/年，物业费2.8平方米/月，2685元/年。考虑到同号楼中已有一家便利店在经营，顶恒公司与戈辉在合同的“双方的权利义务”项下通过手写、捺印的方式对戈辉的经营行业进行了特别约定：商业区租赁期间的运营由乙方（即戈辉）负责，要求经营的行业只包括散称类食品、预包装食品，不得经营酒吧，快递，餐饮，诊所，早点，奶茶店，汉堡店，便利店，不得经营管制刀具、有毒有害、易燃易爆、环保不宜、水电锅炉配套限制的行业等。不得经营烟、水。另双方就违约及提前解除合同进行了约定，其中1.出租方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租方本合同一年租金的20%的违约金。出租方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。出租方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同一年租金的20%向承租方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补承租方损失的，出租方还应承担赔偿责任。2.房屋租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回出租房屋，承租人应按照合同一年租金的20%向出租人支付违约金：（1）出租人私自转租、转借承租房屋；（2）未经出租人同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在出租人提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经出租人同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期一个月以上未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用；（7）拖欠房租累积1个月以上。协议签订后，戈辉陆续向顶恒公司缴纳了第一年的租金170000元、押金20000元及一年的物业费2685元，2018年12月28日，顶恒公司向戈辉开具收款收据，确认收到上述款项。顶恒公司向戈辉交付商铺一间，面积为49.15平方米。戈辉接收商铺后对商铺进行了装修并由其母亲陈白妹负责经营了嘉善县惠民街道妙惠副食品店。租赁过程中，顶恒公司发现戈辉经营的副食品店违反合同约定，对外销售烟、水，故于2019年5月20日通过浙江嘉诚中天（嘉善）律师事务所向戈辉发送了律师函，内容为顶恒公司发现戈辉方有存在违反租赁合同中关于租赁房屋用途，超合同范围使用房屋的行为，其行为已构成违约，故按照租赁合同约定要求其进行整改，整改完成后通知顶恒公司进行整改验收。望戈辉收到函件后五天内及时与顶恒公司或律师联系，否则，律所将接受顶恒公司的委托以法律途径追究其违约责任。后顶恒公司认为戈辉方未能整改到位，仍存在违约行为，故诉至法院。戈辉认为顶恒公司未交付足额面积的商铺致使其合同目的不能实现，故依照协议的约定提出反诉，请求公正判决。另查明，2019年5月6日，陈白妹向嘉善县市场监督管理局提交了由嘉善经济技术开发区管理委会根据顶恒公司授意开具的房屋产权证明一份（内载明：兹证明位于嘉善县的160平方米房屋。其产权属嘉善经开资产经营管理有限公司所有，用于副食品店，是合法建造，可安全投入使用），就嘉善县惠民街道妙惠副食品店的经营范围及经营场所申请变更登记，其中经营场所由原来的凯嘉商业街1号楼21室变更为凯嘉商业街1号楼21室、22室，面积由原来的50平方米变更为160平方米。本院认为，顶恒公司与戈辉在2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。顶恒公司应按合同约定向戈辉交付约120平方米的商铺，但顶恒公司实际仅交付了49.15平方米，违反了合同的约定。顶恒公司抗辩未交付的70多平方米系公摊面积，且戈辉在明知商铺面积不足的情况下仍支付了租金、接收了商铺，现戈辉提出顶恒公司违约没有依据。本院认为：首先，双方在合同中未约定有公摊面积；其次顶恒公司未举证证明出租的商铺需扣除公摊面积，另公摊面积高达70多平方米不符合常理；再者，戈辉足额缴纳租金是其对合同义务的履行，就算其在接收商铺时明知商铺面积不足仍足额缴纳了租金也不能以此免除顶恒公司应交付合同约定面积商铺的义务；故综上，本院对顶恒公司的上述抗辩不予采纳。戈辉在经营过程中销售了烟、水，违反合同特别约定。戈辉提出因顶恒公司未交付足额面积商铺，经协商，顶恒公司同意其销售烟、水并协助其办理了个体工商户的营业执照及烟草许可证，应认定双方对合同进行了变更的抗辩，本院认为：首先，顶恒公司对该抗辩不予认可；其次从证据上看，房屋产权证明仅能证明顶恒公司允许戈辉与案外人陈春海的商铺共同经营，并不当然的等同于顶恒公司同意其售卖烟、水；再者戈辉在第一次庭审中自认收到顶恒公司发出的律师函后进行了整改，若顶恒公司在当下已允许其售卖烟、水，其便不存在整改的问题。故综上，本院对戈辉的上述抗辩亦不予采纳。综合本案查明的事实，本院认定顶恒公司与戈辉在合同的履行过程中均存在违约的情形，应认定双方均构成违约，且违约的过错程度基本相当。根据法律规定违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，顶恒公司与戈辉均存在违约的情形，故双方均不享有单方解除合同的权利，但双方均向本院提出解除合同的请求，且在第二次庭审中对合同解除达成一致意见，故本院认定，顶恒公司与戈辉在2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除。合同解除后，根据实际履行情况和合同性质，戈辉应将租赁房屋恢复原状后返还给顶恒公司,并以租赁合同约定的标准，按照实际交付使用的房屋面积向顶恒公司支付至实际交还租赁房屋期间的租金及房屋占有使用费；顶恒公司在收到戈辉交还涉案房屋的同时应将戈辉多支付的租金、物业费及押金一并返还给戈辉。关于租金、房屋占有使用费及物业费的计算：1.合同约定120平方米的房屋年租金为170000元，即可计算出49.15平方米房屋的日租金为190.76元（170000元/年÷365天÷120平方米×49.15平方米）。戈辉应按照日租金190.76元的标准，向顶恒公司支付自2019年1月15日起至涉案房屋返还日止的租金及房屋占有使用费；2.合同约定物业费为“2.8平方米/月，2685元/年”，因2.8平方米/月中没有货币单位的使用，并非正确的表述，且戈辉已按2685元/年的标准缴纳了物业费，故本院认为合同约定的120平方米房屋的一年物业费为2685元，即可算出49.15平方米房屋每日的物业费应为3.01元（2685元/年÷365天÷120平方米×49.15平方米）。戈辉应按照每日3.01元物业费的标准向顶恒公司支付自2019年1月15日至涉案房屋返还日止的物业费。关于违约金的问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定,当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现顶恒公司与戈辉均构成违约，且违约程度基本相当，故双方不再互负违约金。另，戈辉主张顶恒公司支付加盟费58000元缺乏依据，本院不予不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司与被告（反诉原告）戈辉2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、被告（反诉原告）戈辉应于本判决生效之日起三十日内将位于嘉善县房屋恢复原状后返还给原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司；三、原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司在收回上述房屋的同时退还被告（反诉原告）戈辉押金(在20000元的基础上扣除房屋返还之日止未缴纳的水电等费用)、租金（在已支付的170000元的基础上扣除自2019年1月15日起至房屋返还日止的租金及房屋使用费，按190.76元/天的标准计算）、物业费（在已支付的2685元基础上扣除自2019年1月15日起至房屋返还止日的物业费，按3.01元/天的标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）上海顶恒资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）戈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元，由戈辉承担；反诉案件受理费4495元，由上海顶恒资产管理有限公司负担3495元，被告戈辉负担1000元。戈辉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；上海顶恒资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  陆平华审 判 员  范璐璐人民陪审员  张雪娟二〇二〇年二月二十六日书 记 员  徐春燕