天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终3105号上诉人（原审被告）：天津嘉业物业服务有限公司，住所地天津市南开区凌宾路奥中大厦1311房间。法定代表人：陈永进，总经理。被上诉人（原审原告）：权荣，男，1972年9月23日出生，朝鲜族，海洋石油工程股份有限公司职员，住天津市滨海新区。原审被告：天津嘉业置地有限公司，住所地天津市西青区精武镇学府商务大厦426室。法定代表人：张三锋，经理。上诉人天津嘉业物业服务有限公司（以下简称嘉业物业公司）因与被上诉人权荣、原审被告天津嘉业置地有限公司（以下简称嘉业置地公司）车位纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初22085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉业物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回权荣一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费及司法鉴定费用4000元，由权荣承担。事实和理由：1.权荣主体不适格。权荣未提交案涉车库的购买协议。2.交款人与权荣法律关系无法确定，一审中未举证证明夫妻关系、转账记录等关键证据。3.权荣自认是向案外人苑维伦支付了车位款，不是向嘉业物业公司交付款项，而且，购车库付款是交到天津卡尔顿酒店管理服务有限公司，收到的是天津卡尔顿酒店管理服务有限公司的收据，交易主体不是嘉业物业公司。4.权荣已经实际占有涉案车库，不应再行主张交付和违约金。5.本案假的补充协议不构成表见代理。权荣辩称，认可一审判决，诉讼费和鉴定费不应由其承担。嘉业物业公司申请的鉴定，与其无关。嘉业置地公司述称，对嘉业物业公司上诉请求没有意见。权荣向一审法院起诉请求：1.判令嘉业物业公司、嘉业置地公司立即交付海尚都华亭公寓地下停车场9号车库；2.判令嘉业物业公司、嘉业置地公司支付按补充协议约定赔偿车库逾期交付的违约金（自2017年10月1日至2018年5月1日）共计人民币11900元；3.案件受理费由嘉业物业公司、嘉业置地公司承担。权荣一审当庭变更诉请为交付海尚都华亭公寓地下停车场9号车库，如车库不具备交付条件则要求退还85000元，并明确向嘉业物业公司主张权利，不向嘉业置地公司主张。一审法院认定事实：嘉业置地公司为华亭公寓的开发商，嘉业物业公司为华亭公寓的物业服务公司。2014年4月1日，嘉业置地公司向嘉业物业公司出具委托书，内容为：“天津嘉业置地有限公司名下开发的位于天津市滨海新区’项目，关于地下停车场长期使用权转让事宜，全权委托天津嘉业物业服务有限公司办理。”根据权荣提供的证据显示，2017年9月25日，权荣与嘉业物业公司签订了《地下停车场车位管理协议》，约定乙方（权荣）所长期使用的停车场9号车位的车位维护管理费为80元/月/位，该协议加盖了嘉业物业公司的公章。庭审中，权荣称其根据嘉业物业公司邱伯春的要求向案外人苑维伦转账支付了车位款85000元，交款事宜由其妻子办理，不清楚收款人的具体身份，但嘉业物业公司开具了85000元的收据。嘉业物业公司陈述邱伯春曾任该公司华亭公寓项目经理，现已离职，公司未收到任何款项。2018年3月4日，权荣作为甲方，嘉业物业公司作为乙方，签订《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》一份，协议写明：甲方权荣与天津嘉业置地有限公司于2017年9月24日签订华庭公寓车库长期使用协议，约定甲方对华庭公寓地下停车场9号车库享有长期使用权。天津嘉业置地有限公司出具委托书，全权委托乙方办理上述停车场长期使用权转让协议。甲方已按原协议约定交付了全部款项85000元，乙方收到甲方交付的款项后，承诺于2017年9月30日前将上述车库交付给甲方正常使用。现因乙方原因上述车库至今未交付，故乙方嘉业物业公司支付逾期交付违约金11900元，并承诺2018年5月1日交付车库，并对再逾期交付约定了违约金计算方式。该协议加盖了嘉业物业公司的公章，并有案外人邱伯春的签字，其签字处写明“有权签字人”。2017年10月19日，嘉业物业公司开具收取9号车库长期使用权费用85000元的收据，该收据有嘉业物业财务专用章。权荣还提交了案外人天津卡尔顿酒店管理服务有限公司开具的收取权荣地下车库长期使用权85000元的收据，收款日期填写为2018年10月19日。另查，嘉业物业公司否认《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》上的公章及收据上的财务专用章为其公司的真实印鉴，经其申请，一审法院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对上述印章与嘉业物业公司在相关管理部门和其对外正常使用的印鉴进行鉴定，结果为上述检材和样本均不一致。嘉业物业公司与嘉业置地公司均陈述双方已解除了委托协议。邱伯春亦为天津卡尔顿酒店管理服务有限公司股东、法定代表人，袁昌兵原为该公司的员工，其曾向开具天津卡尔顿酒店管理服务有限公司车库款的收据，后又更换为嘉业物业公司的收据。现袁昌兵为嘉业物业公司派驻在华亭公寓的项目负责人。庭审中，权荣陈述已收到涉诉车库的遥控门钥匙，只是因其内有物品，未能正常使用，故起诉。一审法院认为，根据民法总则第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。嘉业置地公司曾委托嘉业物业公司对外出售车位，后虽解除委托，但并未对外公示，嘉业物业公司的工作人员在涉诉小区工作后，办理了多个车位的出售手续，可见嘉业物业公司代理嘉业置地公司出售车位未受影响。权荣作为诉争小区的业主，在其他业主通过物业公司已经购买车位的情况下，也同样去物业办公室购买车位，且嘉业物业公司与嘉业置地公司名称相似，足以让权荣有理由相信嘉业物业公司有权利出卖车位，符合表见代理的情形。对于嘉业物业公司、嘉业置地公司不认可补充协议的盖章，审理中一审法院询问，嘉业物业公司法定代表人陈述印章一直由其本人掌管，如邱伯春需要用印，则必须到总公司处申请，故一审法院认为该管理协议应已经过嘉业物业公司法定代表人的确认，且该管理协议与车位长期使用协议、补充协议能够相互对应，按照常理车位的管理协议应当是以车位的出让或出租为前提条件的，故该管理协议能够证实权荣确实向嘉业物业公司购买涉诉车位。即便如嘉业物业公司、嘉业置地公司陈述，在既存在真实印章，又存在伪造印章的情况下，权荣作为小区普通业主，在物业办公室签订了多份协议，且一直向嘉业物业公司交纳物业费，接收其提供的物业管理服务，如果要求权荣分辨真假，对于权荣要求过于严苛。且在同小区，嘉业物业公司已经向业主出售多个车位，权荣相信可以从嘉业物业公司购买车位也符合常理及交易惯例，故嘉业置地公司、嘉业物业公司内部委托及管理问题不应当影响权荣合法权利的实现。因嘉业物业公司系接受嘉业置地公司委托出售车位，故应当由嘉业置地公司向权荣交付车位。鉴于权荣要求嘉业物业公司交付车位或退还85000元，根据权荣当庭陈述，权荣已收到涉诉车库的钥匙，应视为车库已经交付，其再行请求交付或退还费用，无事实依据，不予支持。权荣主张嘉业物业公司支付逾期交付车位的违约金11900元，系补充协议约定的违约金数额，有合同依据，予以支持。对于嘉业物业公司、嘉业置地公司抗辩称出售车位及收取车位款是邱伯春个人行为的问题，根据双方当庭陈述，华亭公寓自向业主交付房屋起即由嘉业物业公司进行物业服务，并派驻其股东邱伯春作为负责人，一直负责小区的物业服务工作，出售车位也是由邱伯春现场办理签约及收款手续，后将钱款交到嘉业物业公司、嘉业置地公司财务部门。审理中嘉业物业公司亦陈述邱伯春是其任命的该小区物业经理，邱伯春不再担任经理后物业公司并未在小区公示。在工作人员并未变更，还继续收取业主的物业费的情况下，嘉业物业公司也未提出过质疑或进行有效管理，小区物业服务亦未受到影响。作为小区业主，无法区分物业公司人员变化以及是否具备物业服务资格。权荣签订协议时交付车位款，邱伯春为权荣出具嘉业物业公司的收据，结合嘉业物业公司与权荣签订的协议及管理协议以及嘉业物业公司管理状况，足以使权荣相信邱伯春出售车位及收款行为是嘉业物业公司的行为。上述抗辩不能对抗协议效力，不予采纳。至于嘉业置地公司、嘉业物业公司及邱伯春之间关于车位款等问题，可另行主张权利，本案不予处置。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：一、被告天津嘉业物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告权荣逾期交付车位违约金11900元；二、驳回原告权荣的其他诉讼请求。案件受理费49元，由被告天津嘉业物业服务有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：权荣二审期间提交地下车库违约金赔偿抵扣确认单、嘉业物业公司的营业执照副本，《华亭公寓车位长期使用协议》、嘉业置地公司委托嘉业物业公司对车库进行出售的《委托书》，与一审提供的证据、认定的事实能够佐证，本院予以确认。权荣提供的其和高秀兰的结婚证原件，可以证明案涉款项转账主体高秀兰与权荣系夫妻关系，本院予以采信。嘉业置地公司否认权荣提交的《华亭公寓车位长期使用协议》上公章的真实性，但未向本院提交明确的鉴定申请。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系车位纠纷，二审争议焦点为：一、权荣的诉讼主体是否适格；二、就车位（车库）签订的协议产生的法律关系应如何认定及协议履行情况认定；三、嘉业物业公司是否应当支付违约金；四、鉴定费负担问题。本院分析如下：争议焦点一：《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》显示权荣系该补充协议签订的合同主体，其作为原告起诉主体适格，嘉业物业公司主张权荣原告主体不适格的理由不能成立，应予驳回。争议焦点二：嘉业置地公司曾委托嘉业物业公司对外出售车位，后双方虽解除委托关系，但并未对外公示。权荣作为小区业主，在其他业主通过物业公司已经购买车位的情况下，也同样去物业办公室购买车位，足以让权荣有理由相信嘉业物业公司有权利出卖车位，故一审认定嘉业物业公司销售车位行为符合表见代理的情形并无不当之处。嘉业物业公司的原股东邱伯春曾负责过华亭公寓小区相关事项，对此嘉业物业公司亦表示认可。根据合同法第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。邱伯春作为嘉业物业公司的工作人员，与权荣签订协议并指示交付车位款、为权荣出具嘉业物业公司的收据等行为的后果，理应由嘉业物业公司承担。现权荣提供的证据，足以证明交付了车位长期使用权转让款项，故嘉业物业公司应按照合同约定履行权利义务。因嘉业物业公司代理嘉业置地公司与权荣建立的系车位使用权转让协议，合同约定标的物系车位而非车库。《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》中将前期约定的车位变更为车库，该车库系在原车位基础上另行搭建，未有合法的审批手续，故权荣在一审中提出的交付地下停车场车库的诉讼请求，不应予以支持。一审认为权荣实际已经收到涉诉车库的钥匙故车库交付已经完成，进而驳回权荣交付车库的诉讼请求，该理由欠妥，本院予以纠正。至于车位交付问题，权荣未在本案中提出诉讼请求，本案不予涉及。由于嘉业置地公司曾委托嘉业物业公司对外出售车位，基于嘉业物业公司销售车位行为符合表见代理的情形，交付车位的义务及交付不能后果应由嘉业置地公司承担，但一审中，权荣明确仅向嘉业物业公司主张权利，不向嘉业置地公司主张权利。且在本案并未涉及车位交付的情况下，尚难以认定双方协议的目的不能实现，故权荣主张嘉业物业公司如不具备交付条件则要求退还款项的诉请，亦不能成立。综上，就交付问题一审判决结果并无不当，本院予以维持。争议焦点三：《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》内容系对前期权荣与嘉业置地公司之间长期使用协议的补充约定。该补充协议中，除了就原车位变更为车库的部分，其他部分对当事人之间应由拘束力。权荣主张嘉业物业公司支付逾期交付车位的违约金11900元，系补充协议约定的违约金数额，有合同依据，一审予以支持，本院予以维持。争议焦点四：本案发生的鉴定费用，系嘉业物业公司否认《华亭公寓地下车库长期使用补充协议》上的公章及收据上的财务专用章为其公司的真实印鉴，经其申请，一审法院委托鉴定机构进行的鉴定。虽然鉴定结果为检材和样本不一致，但由于本案已经认定签订补充协议及收取费用的行为，系嘉业物业公司负责人邱伯春代表行为，嘉业物业公司就本案发生的鉴定费用应自行承担。综上所述，天津嘉业物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人天津嘉业物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇二〇年二月二十八日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。