北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60574号原告（反诉被告）：胡金萍，女，1972年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳东升，北京市诚辉律师事务所律师。原告（反诉被告）：张荣科，男，1972年2月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳东升，北京市诚辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘铭铭，男，1984年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张晶，女，1984年12月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘铭铭，男，1984年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：黄杨霞，女，1991年11月18日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司员工。原告胡金萍、张荣科（反诉被告，以下简称姓名）与被告刘铭铭（反诉原告，以下简称姓名）、被告张晶（以下简称姓名）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡金萍、张荣科的委托诉讼代理人岳东升，刘铭铭，麦田公司委托诉讼代理人黄杨霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡金萍、张荣科向本院提出诉讼请求：1.确认胡金萍、张荣科和刘铭铭、张晶就位于北京市朝阳区南湖南路10号院525号楼9层X室（产权证号：X京房权证朝字第XXXX号，以下简称涉案房屋）签订的房屋买卖合同于2019年5月26日解除；2.判令刘铭铭、张晶支付违约金350万元（按照总房款的20%计算）；3.判令刘铭铭、张晶协助办理撤销涉案房屋的网签合同。事实与理由，2017年12月12日，胡金萍、张荣科与刘铭铭签订《交易合同》（合同编号：2016JJ00440XX）、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，居间方为麦田公司。约定将涉案房屋出售给刘铭铭，房屋总价1750万元，定金200万元，物业费用保证金2万元，剩余房款应当于2018年10月12日前支付。2018年9月19日，双方签订《补充协议》，将买受人登记的名字指定为刘铭铭的妻子张晶，并再次明确剩余房款于2018年10月12日前支付，同日，双方办理了网签。后因刘铭铭、张晶未依约支付房款，构成根本违约，导致合同目的无法实现，胡金萍、张荣科因刘铭铭未支付购房款导致购房计划失败，并对其对应的出卖人构成违约，给胡金萍、张荣科造成了损失。因此胡金萍、张荣科诉至法院如上所请。刘铭铭、张晶辩称，刘铭铭前期确实没有按照合同约定支付房款，但是关于应支付的违约金双方以及第三人都参与了协商，同意按照刘铭铭支付30万元的违约金后涉案房屋由麦田继续出售，对此只有微信聊天记录证明，但是未签订任何书面文件。同意确认本案房屋买卖合同于2019年5月26日解除。胡金萍、张荣科主张的违约金过高，申请酌减。补充协议落款处张晶的名字是刘铭铭代签的字，买房子的时候三方都清楚刘铭铭是不具备购房资格的，2018年9月刘铭铭和张晶办理了离婚，使张晶获得了购房资格，原是想用案外人的购房资格，后来使用了张晶的，所以才有了张晶的签字，但是补充协议落款处张晶的名字是刘铭铭代签。刘铭铭提起反诉。向本院提出反诉请求：判令胡金萍、张荣科返还定金170万元。事实和理由，双方签订购房合同后，刘铭铭向胡金萍、张荣科支付了定金200万元，根据合同约定，应于2018年10月12日支付房款1548万元，但因为刘铭铭应收款未到账，导致无法完成支付。2018年11月4日，刘铭铭收到催款通知，次日和当月27号，双方两次进行当面交涉。为筹措资金刘铭铭低价出售了其他房产。但2019年2月20日，麦田公司告知刘铭铭，出卖方要30万元违约金，并询问资金到位情况，刘铭铭告知尚未到位。于是双方协商在刘铭铭资金未到位情况下，由麦田公司继续出售房屋。后麦田公司先后找了两位意向客户。刘铭铭认为双方已经达成一致，因此反诉请求胡金萍、张荣科扣除30万元违约金后将剩余定金返还刘铭铭。胡金萍、张荣科对刘铭铭的反诉辩称：不同意刘铭铭的反诉请求，刘铭铭和张晶已构成实质违约，胡金萍、张荣科有权要求按照合同约定承担违约责任。张晶对反诉发表意见称：同意刘铭铭的反诉请求。麦田公司对本诉和反诉发表意见称：对于本诉的请求法院依法判决。对刘铭铭的反诉中陈述的事实，其所称的30万元的违约金三方并未达成一致的书面意见，只是协商方案。购房事实和经过和胡金萍、张荣科起诉书内陈述一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋登记在胡金萍、张荣科名下。2017年12月12日，胡金萍、张荣科作为出卖人与刘铭铭作为买受人签订《交易合同》，约定出卖人将建筑面积223.79平方米的涉案房屋出售给买受人，涉案房屋用途为住宅，性质为商品房，未设定抵押，未将房屋出租。房屋成交总价为1750万元。定金200万元，定金条款中列明了定金罚则的法律规定。双方约定买受人于2017年12月12日以自行交接方式支付定金50万元，于2018年3月5日以自行交接方式支付定金150万元。关于剩余购房款的支付，双方约定，买受人于2018年10月12日以存量房自有交易资金监管账户资金监管方式支付出卖人购房款600万元，于2018年10月12日以银行资金监管方式支付出卖人购房款948万元。双方约定于2018年10月8日办理缴税手续；买卖双方于取得契税完税凭证后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。出卖人应于过户当日将房屋交付买受人。同日，双方签订《购房资格协议》，买受人确认在签订本协议时已具备购房资格。如乙方隐瞒真实情况或提供虚假资料，以不正当手段取得购房资格，乙方自愿接受有关部门处罚。乙方如未遵守本承诺，导致《买卖合同》无效或解除及与此相关手续被撤销或注销的，由乙方承担责任。对他人造成损害的，乙方应予以赔偿。双方签订《补充协议》，出卖人确认房屋至2017年9月21日自用已满五年。2018年4月26日，刘铭铭作为买方与张荣科作为卖方签订《补充协议》，约定原合同中约定过户当日交房，现约定过户之后延期一个月交房。2018年9月19日，刘铭铭作为买方与张荣科、胡金萍作为卖方再次签订《补充协议》，约定因买方变更产权人，撤销网签，给卖方买方所产生的问题，双方友好协商达成协议：由于买方变更产权人，撤销网签，造成卖方买房违约责任，需由买方承担。同日，张晶作为买受人与张荣科、胡金萍作为出卖人签订《补充协议》，并于当日办理了网签登记。庭审中，各方认可该补充协议系为以张晶为产权人办理网签而签订，张晶亦作为买受人办理了相关缴税手续。各方亦认可变更网签合同对于各方签订的房屋买卖合同不产生其他影响。2018年11月4日，张荣科向刘铭铭发出催款告知函，上载：“如2018年10月12日发予您的催款告知函件中所述，根据双方签署的关于朝阳区南湖南路10号院525号楼10层X处房屋的《北京市存量房屋买卖合》所约定，您自2018年10月12日起应向张荣科先生支付8750元每日的违约金，请于今日中午12：00前支付24日违约金，即210000元。请注意，张荣科有权在您逾期履约超过十五个工作日后单方解除本合同，并将采取法律行动，追究因您违约而招致的一切损失，法庭一经判决，甲方相关法律成本也将由您来承担！”2019年5月24日，张荣科、胡金萍向刘铭铭、张晶发出《解除合同通知书》，对涉案房屋交易过程进行梳理并指出：“2018年10月12日刘铭铭、张晶并未依照约定支付全部购房款。时至今日，逾期付款已经远远超过十五个工作日。依据买卖合同约定出卖人有权单方面解除以上房屋买卖合同。现正式通知贵方，解除胡金萍、张荣科与刘铭铭、张晶之间房屋买卖合同《交易合同》（合同编号：2016JJ00440XX）《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及全部补充协议。并要求刘铭铭、张晶支付违约金350万元；支付买房违约损失；协助撤销买受人登记于张晶名下的网签。”庭审中，各方均认可刘铭铭已向胡金萍、张荣科支付定金200万元。庭审中，张荣科、胡金萍提交民事起诉状一份，证明因刘铭铭、张晶的违约行为导致胡金萍购买案外人房屋违约，将承担相应的违约责任。刘铭铭、张晶对此真实性不予认可。庭审中，刘铭铭提交其向案外人出售自有房屋的买卖合同一份，证明其尽力筹集集资。张荣科、胡金萍对此真实性认可，但认为与本案无关，且该合同签署日期远超刘铭铭应当支付房款的期限。刘铭铭提交与麦田公司工作人员微信记录截屏一组，证明曾与张荣科、胡金萍就违约责任的承担达成一致。张荣科、胡金萍对此真实性不予认可，因其未参与该对话。麦田公司对该微信记录真实性认可，证明目的不认可，称虽协商过违约责任承担，但未能达成一致。本院认为，胡金萍、张荣科与刘铭铭、张晶签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应当依约履行。本案争议焦点在于刘铭铭和张晶是否均为买受人，二人未按照买卖合同约定的付款时间支付房款的情形是否构成根本违约，胡金萍、张荣科可否适用定金罚则并主张损失。首先，张晶于刘铭铭原系夫妻关系，刘铭铭签署相关买卖合同后，张晶作为买受人签订了补充协议，进行网签登记并办理了缴税手续，因此可以认定二人均为涉案房屋的买受人。第二，根据合同约定，第三笔购房款应当于2018年10月12日支付，刘铭铭、张晶未能支付，且经胡金萍、张荣科催款通知后亦未能支付，逾期时间亦超过合同约定的十五个工作日，已经构成根本违约。张荣科、胡金萍作为出卖人有权单方解除合同，因刘铭铭、张晶对合同解除及解除时间予以认可，故本院对胡金萍、张荣科主张解除交易合同、撤销网签的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。当事人约定定金作为担保的，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，双方约定定金为200万元，该定金符合法律规定的标准，在条款下方明确载明了关于定金罚则的相应规定，刘铭铭、张晶作为违约方无权要求返还定金，故本院对胡金萍、张荣科主张适用定金罚则的诉讼请求予以支持。刘铭铭、张晶虽在违约后与麦田公司工作人员沟通过违约责任承担方式，但未能与出卖方达成一致，故本院对于刘铭铭、张晶关于只承担30万元违约金的答辩意见及反诉请求不予采纳。关于胡金萍、张荣科主张的其他违约金，因胡金萍、张荣科未对存在其他经济损失进行举证，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）胡金萍、张荣科与被告（反诉原告）刘铭铭、张晶于2017年12月12日就位于北京市朝阳区南湖南路10号院525号楼9层X室房屋签订的房屋买卖合同于2019年5月26日解除；二、原告（反诉被告）胡金萍、张荣科对被告（反诉原告）刘铭铭已经支付的2000000元定金可不予返还；三、被告（反诉原告）刘铭铭、张晶于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）胡金萍、张荣科办理撤销网签备案手续；四、驳回原告（反诉被告）胡金萍、张荣科其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘铭铭、张晶全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73400元，由原告（反诉被告）胡金萍、张荣科负担31457元（已交纳），由被告（反诉原告）刘铭铭、张晶负担41943元（被告（反诉原告）刘铭铭、张晶于本判决生效之日后七日内交纳）。反诉案件受理费10050元，由被告（反诉原告）刘铭铭负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李清华二〇二〇年二月三日书记员  柳 叶