福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5597号 原告：黄文煌，男，1953年11月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄丹丹，女，1980年10月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福建捷扬房地产开发公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道588号，统一社会信用代码91350121611321057L。 法定代表人：叶俊彦，职务董事长。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原告黄文煌与被告福建捷扬房地产开发公司（以下简称捷扬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年4月3日，本院作出（2019）闽0121民初323号民事判决书一份。原告黄文煌不服，在法定期限内提起上诉。2019年7月17日，福建省福州市中级人民法院经审理后作出（2019）闽01民终5164号民事裁定书一份，裁定撤销本院作出的（2019）闽0121民初323号民事判决书，发回本院重审。2019年10月9日，本院重新立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄文煌及其委托诉讼代理人黄丹丹、被告捷扬公司的委托诉讼代理人丁永峰、张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文煌向本院提出诉讼请求：1.捷扬公司履行合同交房的交房义务；2.捷扬公司按合同支付赔偿金（即逾期交房违约金，时间自2011年3月31日至实际交房之日止，利率按按日万分之二计算）；3.被告返还因登记面积少1.36平方米计11931元房款；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：一、讼争房屋的购买经过。2010年4月13日，黄文煌根据捷扬公司提供的各种资料向捷扬公司购买其预售楼盘捷扬-天玺V3-503，预售面积128.59平方米，总价1128120元，签订商品房买卖合同并依约交清房款。合同第八条约定捷扬公司应该在2011年3月31日前，将同时符合下列各项条件的商品房交给黄文煌使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防等设施达到设计要求条件。3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。（见《商品房买卖合同》第9、10页）。时至今日，捷扬公司拖延8年零8个月未能履约。合同第九条又规定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期超过90天交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金（见商品房买卖合同第11页）。二、捷扬公司违约事实。1、捷扬公司出售的房屋未经过综合验收。捷扬公司提交的讼争房屋竣工验收证据不符合管理规定。福建省政府发布的《福建省新建住宅小区竣工综合验收管理办法》第三条规定：建设用地规模10万平方米(含10万平方米)以上的住宅小区由省建设行政主管部门组织竣工综合验收。建设用地规模在10万平方米以下,5万平方米以上(含5万平方米)的住宅小区由地(市)建设行政主管部门组织竣工综合验收。建设用地规模在5万平方米以下的住宅小区由所在县(市)建设行政主管部门组织竣工综合验收。该办法第七条还规定：住宅小区的综合验收，应当在住宅小区内各单项工程验收合格的基础上进行。按本办法第三条规定的权限由建设行政主管部门负贵，组织有关城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督、城建档案部门、住宅小区所在区、街和住宅小区经营管理单位等有关单位参加的综合验收小组，负责验收工作。而捷扬公司证据之《竣工验收组织实施情况》等表的验收机构自行设立且不健全，领导层仅有主任、副主任各一人，各专业组人员全缺，无法完成讼争房屋竣工验收工作。因此该续表1-3、续表1、表3等表竣工验收记录不具有真实、有效和合法。各表中应当作出结论或表示意见而无文字表述的，应当视为讼争房屋未进行竣工验收。讼争房屋位于福州市国宾大道588号闽江花园新城二期"B区，该区共16幢，建筑面积40932平方米，用地面积72720平方米(见证据2《商品房买卖合同》第4页)，没有按该管理办法第三条、第七条规定，成立讼争房屋竣工验收小组，负责讼争房屋竣工综合验收。所以，一审认定讼争房屋竣工验收合格，没有事实和法律根据。2、捷扬公司提供的《竣工验收备案文件明细表》表1-表3中，都只是部分单项验收，也没有消防、生活给排水、用电、电信、有线电视、小区内部道路、绿化、室外照明、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成备案文件或资料，更没有综合验收。《福建省新建住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条：综合验收范围、内容和依据第2项指出：验收内容包括各单项工程的工程检验合格证明文件，建设用地的安排使用，住宅小区的建设及管理情况，重点是市政基础设施、绿化及公用建筑配套设施等项目的建设情况。3，捷扬公司不履行合同第十一条“出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件”，即使在消费者委员会多次调解时，应当提供也没有提供。消费者委员会始终是明确支持黄文煌的。4、业主委员会和碧桂园物业公司发布在全体业主群的《致业主的一封信》，明确提出质量严重问题：关于小区“各项设施设备实际情况在2018年8月我司与业主代表、业委会代表共同勘察报告中已进行了确认说明，说明内容包括不仅限于如下：小区消防系统主机瘫焕、消防无水、地下车库水泵全部损坏，小区发电机损坏小区电梯运行存在安全隐患、监控系统瘫痪”。其中第3页之24项特别提到消防无水是“共性问题，所有楼层消防管均无水。5、被告不仅无法提交验收合格资料给原告，也没有履行与前期自己聘请的西酒物业公司有工验收交接合格的资料。合同规定(证据2《商品房买卖合同》附前期物业合同第5页)，国家(城市住宅小区工综合验收管理力法》第四条“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善房屋交付使用的规定，该责任由捷扬公司承担。6、诉争房屋全部卖出已8年，至今连地铁都通到大门口了，入住只有10%，也是质量问题极其严重，业主无法入住的事实。三、捷扬公司承担支付违约金责任。黄文煌与捷扬公司之间订立的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应当照约履行。合同订立后，黄文煌依约支付购房款1128120元。按合同约定商品房应于2011年3月31日交付，捷扬公司拖延至2011年4月22日发出《入伙通知书》，黄文煌屡次提出讼争房屋尚未具备合同约定交房条件，并提出整改意见。最后，捷扬公司避而不见，不与黄文煌商谈讼争房屋整改与交接问题，并躲起来卖房，消委会也无法找到他们。现在事实证明，讼争房屋至今尚未依法通过竣工综合验收构成捷扬公司违约，应当按约支付违约金。原一审仅判逾期交房违约金2820.3元，是未按有效合同判决，涉及的拖延赔偿毎天只有0.56元。四、退还已付的合同面积大于登记面积的房款。合同第五条规定面积确认及面积差异处理产权登记面积小于合同约定面积的，由出卖人返还买受人(见合同第7页)。黄文煌与捷扬公司签订的房屋买卖合同约定的面积为12859平方米，单价8773元，总计价值为1128120元。产权登记面积12723平方米，计1161879元，按合同应该返还11931元。综上事实，讼争房屋尚未依法通过竣工验收，至今未交付使用，捷扬公司应承担合同约定责任，黄文煌实际在一审已经遵从审判员意见做了巨大让步，主动撤了8年未交房的使用价值损失26.6万元(证据7之质量保证使用年限50年)。黄文煌要求判如所请。 捷扬公司辩称，1.捷扬公司同意交房，未交房原因在于黄文煌。2.讼争房屋已经完成竣工验收，符合交房的条件。3.2011年4月22日至2012年3月2日期间，捷扬公司曾多次通知黄文煌交房，黄文煌一直拒绝，才导致未交房，且没有造成黄文煌损失，黄文煌要求支付违约金的主张不能成立。另，黄文煌主张支付违约金已经超过诉讼时效。4.捷扬公司同意按合同单价补给黄文煌实际交房面积与商品房买卖合同约定面积差价。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月13日，黄文煌作为买受人与捷扬公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定黄文煌向捷扬公司购买其开发的位于福建省闽侯县“捷扬·天玺”V3-503房屋，建筑面积128.59平方米；商品房价款按建筑面积计算；总金额为1128120元；面积确认即面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；交付条件与期限条款，出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有限电视、消防等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……；出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期不超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；出卖人逾期交房超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围之外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，黄文煌已向捷扬公司支付全部购房款1128120元。2011年4月22日，捷扬公司向黄文煌发出《入伙通知书》，通知黄文煌于2011年4月25日至5月25日办理收房手续。但黄文煌认为讼争房屋尚未具备合同约定交房条件提出整改意见，并向闽侯县上街镇消委会反映。黄文煌至今尚未办理收房手续。 上述事实有双方签订的《商品房买卖合同》以及庭审笔录证实。 本院认为，本案的主要争议焦点为本案讼争房屋是否达到《商品房买卖合同》约定的交房条件。讼争《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”条款约定：“出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出买人承担违约责任；2.……”。根据上述约定，原告提供《竣工验收报告》、《竣工验收备案明细表》、《闽侯县建设工程档案验收合格书》以及捷扬公司与上街广播电视站签订的有线电视工程安装协议、福州西酒物业管理公司的交接等证据，可以证明本案讼争房屋的主体建筑经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，水、电、及有线电视、电信等生活设施达到设计要求，西酒物业管理公司入住讼争房屋管理多年，也可以证实小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫等达到设计要求。黄文煌提供的其向上街镇消委会反映的情况，仅为其单方陈述，无具体事实相佐证，不能证明讼争房屋实际存在不符合合同约定的交房条件的情况。黄文黄提供的业主委员会及碧桂园物业公司在微信群上发布的《致业主的一封信》中所描述的事实应为2018年之后的情况，与本案交房时间的2011年时间跨度较长，不能证明讼争房屋交房时的存在水、电、消防等生活设施不符合设计要求。黄文煌收到捷扬公司《入伙通知书》后，未对讼争房屋进行验收，保存相关证据以证明不符合交房条件。在证明本案讼争房屋是否达到交房条件的事实中，捷扬公司提供的证据明显优于黄文煌提供的证据，本案认定本案讼争房屋达到交房条件。 本院认为，黄文煌与捷扬公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，黄文煌依约支付了全部购房款，捷扬公司也提供了符合交房条件的房屋。但捷扬公司未按合同约定在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付黄文煌，构成履行期限不当的违约，应按合同约定承担违约责任。捷扬公司通知收房日为2011年4月25日，迟延了25天，应支付25天的违约金。黄文煌主张违约金623839元显属过高，本院支持黄文煌诉请逾期交房违约金2820.3元（1128120元×0.01﹪×25天）。捷扬公司通知黄文煌交房时，讼争房屋已符合合同约定交房条件，黄文煌要求支付2011年4月26日之后的违约金，依据不足，本院不予支持。捷扬公司通知交房后，黄文煌因认为讼争房屋不符合交房条件，于2011年至2018年期间向捷扬公司提出整改意见，并向消费者协会主张权利，故对捷扬公司关于黄文煌起诉逾期交房违约金已超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。黄文煌至今尚未办理讼争房屋的收房手续，捷扬公司也同意向黄文煌交付讼争房屋，黄文煌要求交付讼争房屋的主张，本院予以支持。黄文煌尚未办理讼争房屋的产权登记，无法确认合同约定的面积与实际房屋产权面积存在误差，其主张捷扬公司返还面积差价款11931元，未提供有效证据证明，本院不予支持。黄文煌可待实际办理产权登记后另行主张面积差价权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建捷扬房地产开发公司应在本判决生效之日起十日内向黄文煌支付逾期交房违约金2820.3元； 二、福建捷扬房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向黄文煌交付坐落于福建省闽侯县“捷扬·天玺”V3-503房屋，黄文煌应予以配合； 三、驳回黄文煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14953元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑贤杰 人民陪审员  程真真 人民陪审员  李超典 二〇二〇年二月一日 法官助理程丽娟 书记员陈可歆 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。