昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初3979号原告：云南浙商投资开发有限公司，统一社会信用代码：915301217535843978。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李永忠，男，汉族，1968年9月9日出生，住江西省南昌市青云谱区。被告：孙华珍，女，汉族，1969年7月13日出生，住江西省南昌市青云谱区。原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商投资公司）与被告李永忠、孙华珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙商投资公司的委托诉讼代理人马配娟到庭参加诉讼，被告李永忠、孙华珍经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告浙商投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付违约金28212.3元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，律师费5000元；4、由被告承担本案诉讼费、公告费。事实及理由：被告作为购房人向原告购买昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二期xx幢商业xxxx号，应按约向原告支付购房总价款282123元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清或被告未按时支付银行规定的月付按揭款导致原告履行担保责任的，均视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的已无法实现。为此，原告特依法向法院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告李永忠、孙华珍未做答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商投资公司（甲方）、李永忠、孙华珍（乙方）于2013年5月6日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：被告李永忠向原告浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二期xx幢xxxx号房，房屋总价款282123元。被告李永忠向原告公司支付81061.5元，之后向银行贷款140000元支付浙商投资公司。合同补充协议第一条第5项及《商品房购销合同》第十三条第三款约定：若李永忠不按时支付银行规定的月付按揭款，导致浙商投资公司代李永忠履行担保责任的，视为李永忠单方解除合同，若浙商投资公司无过错情况下，李永忠应按合同总金额10%向浙商投资公司支付违约金，应在30日内与浙商投资公司办理解除合同的相关手续，同时浙商投资公司应在扣除违约金后以不计息方式退还李永忠所剩房款，合同解除后浙商投资公司有权自行处置该房屋。合同补充协议第一条第6项约定:因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。之后，李永忠与中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行签订了《个人住房（商业用房）贷款合同》，就其购买的住房向该银行共计贷款420000元（本案的贷款为140000元，剩余的贷款为另案房屋的贷款），贷款期限10年，浙商投资公司是该按揭贷款合同的保证人，浙商投资公司是为贷款合同提供阶段性连带责任保证。李永忠、孙华珍将该房屋抵押给银行贷款，抵押担保借款合同经昆明市明信公证处公证。后李永忠连续逾期未偿还银行贷款，根据《按揭贷款合同》，浙商投资公司作为保证人承担了连带保证责任，于2019年5月8日向银行偿还了贷款本金、罚息及利息。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年5月12日办理了登记备案手续。本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商投资公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2019年5月8日。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，被告应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计28212.3元向原告支付违约金。本案中两被告系夫妻，被告孙华珍自愿就共有房产的产权为本案房屋贷款提供抵押方式的担保。根据此约定，违约责任应由被告承担。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房合同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。至于返还房屋的问题，虽然原告公司发出了交房公告，但被告并未接房，该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条，判决如下：一、原告云南浙商投资开发有限公司与被告李永忠于2013年5月6日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2019年5月8日解除；二、由被告李永忠、孙华珍于本判决生效之日起十日内向原告云南浙商投资开发有限公司赔偿违约金28212.3元、律师费5000元，上述费用合计33212.3元；三、被告李永忠、孙华珍于本判决生效之日起十日内配合原告云南浙商投资开发有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》（合同登记号：CG2013051201260）备案的注销手续。四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取630元，公告费130元，由被告李永忠、孙华珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  李红梅人民陪审员  毕会珍二〇二〇年二月二十七日书 记 员  黄馨漫