河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初4970号原告（反诉被告）：荆银科，男，汉族，1959年7月21日生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：张宗喜，男，汉族，1959年11月1日生，住河南省洛阳市西工区。被告（反诉原告）：张克明，男，汉族，1953年5月20日生，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：牛正龙，河南一得律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏园园，河南一得律师事务所实习律师。原告（反诉被告）荆银科诉被告（反诉原告）张克明宅基地使用权纠纷一案，本案在审理过程中，被告张克明提出反诉，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。荆银科委托诉讼代理人张宗喜，张克明委托诉讼代理人牛正龙、魏园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告荆银科向本院提出诉讼请求：1.判令2009年10月5日原、被告双方签订的《宅基地转让协议书》无效；2.被告按评估机构评估价对原告在洛郊土字（1996）第1—377号批复宅基地上所建400平方米房屋给予赔偿（暂定50万元，待评估结果出来后最终确定）；3.判令被告承担本案诉讼费及评估费。事实和理由：2009年9月30日，业经洛阳市洛龙区安乐镇董庄村村民委员会同意，原告将被告闲置多年宅基地使用权一次性买断（该宅基地证号为：洛郊土字（1996）第1—377号，面积1分5厘，批复日期为1996年12月3日）。2009年10月5日，原告与被告双方签订《宅基地转让协议书》，尔后原告向被告支付宅基地使用权转让费壹万伍仟元整，原告并向董庄村村民委员会补交该宅基地地款陆仟元。2009年9月30日至2010年1月15日原告出资20.7万元委托被告在该宅基地上建四层楼房1栋（含地下1层）计400平方米。2013年5月份，被告突然找到原告，被告隐瞒其子张瑞峰2012年底因赌博赌债高筑无力偿还的真相，借故原告购买宅基上新建房屋用电需要在电业局办理立户为由从原告手中将洛郊土字（1996）第1—377号用地批复原件骗出，尔后，被告又找到本村村民潘相武，由潘相武牵线又将该宅基地及房产共计41万元的价格卖给朱小果，2013年5月11日由被告之子张瑞峰与朱小果签订《转让协议》并履行，被告将377号用地批复交付给朱小果。被告隐瞒真相与朱小果完成房产交易后，原告发现他人入住原告房屋，便找到被告，被告才说出其子张瑞峰因赌博赌债高筑无力偿还偷卖原告房产的真相。在原告的紧逼下，被告与其子张瑞峰无奈又于2013年5月22日与朱小果签订《抵押协议》。2016年5月22日，被告又与原告签订《宅基地转让补充协议》，被告承诺尽快将抵押给朱小果的房产收回交给原告。此后，被告迟迟不履行承诺，原告多次找被告催要，未果。被告张克明辩称，一、原告诉求事实与理由不能成立，讹诈索赔于法无据。原告的第一项诉讼请求不能成立，因为双方2009年10月28日签订的无偿《宅基地转让协议》，已取代了此份协议，依法均自始无效。原告的第二项诉讼请求不能成立。一是索赔于法无据；二是原、被告间签订的无偿转让协议已取代上述协议，是属法律意义上的赠与；三是，被告至今没有见到原告提供一份证据能证明被告收到其转让费15000元，是有偿转让。鉴此，被告认为，原告现在反悔，可将地面附着物搬走，恢复原状，不能拿无偿赠与所得的宅基地，在上面建房屋，当赚钱工具，反过来吸榨被告钱财。退一步说，假使转让成立，如国家没有对此赔偿标准，也应按区位法规“赔偿"。原告诉状中也明确表述，其投资20.7万元(含宅计杂费)建房400平方米，现在却反过来拟讹诈赠与者伍拾万元。洛龙政办(2018)49号文件规定赔偿标准(负一层380元/平方米，一层610元/平方米，二层590/平方米，三层280元/平方米)核算每平方米均不过465元，400平方米即使赔偿也不超过18.60万元。既然原告拿洛龙法院（2019)豫0311民初1398号《民事调解书》搅黄了既定庭审，就知悉被告为此房额外承担了10.7万元，应视为被告对此房的加持投资，如不搬走，刻意将房留给被告，以洛阳市洛龙区人民法院（2017）豫0311民初5516号《民事判决书》所载执行款金额中部分相抵，只能返还原告20.7万元。原告仅靠一纸2009.09.30.村级《证明》对抗、超越法律规定的须县级确权程序，不足以证明使用权转移，况且被告所在地新届村委会新《证明》已依法推翻原《证明》，故其无资格拿一座在无偿受让的宅基地所建，仅室内墙面罩白、无门、不通水电的农家砖混毛坯房，向被告索要高于其投资数倍的赔偿，其诉求太荒谬，故无须评估及承担评估费。二、因故发生的抵押风波是被告不愿看到的。本案“无偿”二字曾屡次出现在共识上。从双方所签第2009.10.28.号《宅基地转让协议》、第2016.05.22.号《宅基地（无偿）转让补充协议》及其他共识来看，均对无偿转让、收益分配，都多有简述(尤关、攸关、收益各半)。均可证明此房与被告权益相关。原告口头授权被告托管涉案住宅，所有权没有转移之前，被告具有抵押权。原告所谓向被告所在村补缴“宅基地款”事宜，系无稽之谈，系被告2009年9月22日补缴，原告不会在末协商转让前缴纳。三、原、被告双方所签的2016.05.22.号《宅基地（无偿）转让补充协议》中第二段才是抵押风的事实与原委，而原告所述“事实”均是与事实相悖的胡诌。为保障尽快且圆满处理“抵押”风波，原、被告双方当时本着相互包容、谅解的心态，于2016年5月22日又签订了《宅基地转让补充协议》，双方约定，被告须倾尽全力返还朱某抵押款。原告须倾尽全力，积极配合被告收回抵押权。该协议签订后，被告花费大量时间、精力、财力，竭尽全力协助为其确权。为此，被告特意采取司法程序予以救济权利。而原告却与协约相悖，不但不积极配合被告为其收权，反而与被告对手朱某等人恶意串通，互供书证，导致被告由主动变为被动，故而引起愤懑，提请对确权冻结、中断，双方分道扬镳。综上所述，原告的诉求以及事实与理由，缺乏法律事实依据支撑；故不能成立。反诉原告张克明向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告于2009年10月28日双方签订的《宅基地转让协议书》、2016年5月22日双方签订的《宅基地转让补充协议》均无效；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2009年10月28日双方签订的《宅基地转让协议书》、2016年5月22日双方签订的《宅基地转让补充协议》均约定：将反诉原告拥有的新宅基地（洛郊土字（1996）第1-377号批复）无偿转让给反诉被告（非本集体经济组织成员）。宅基地属于农村集体所有，不能转让给本集体经济组织成员之外的人，反诉被告非本集体经济组织成员，不能取得该宅基地使用权。另空宅基地不允许转让、赠与，反诉被告不能受赠取得该空宅基地使用权。因此，该宅基地赠与行为应当认定无效。反诉被告荆银科辩称，一、本案张克明的反诉是虚假诉讼，应当依法追究张克明伪造、变造国家机关公文证书罪及诈骗罪的刑事责任；二、荆银科依法申请对张克明现在持有的洛郊土字（1996）第-377号《关于村民建宅用地的批复》进行真伪司法鉴定；三、本案所涉及的买卖宅基地，是经过董庄村村委会同意的，是荆银科替其儿子荆亚旭所购买，荆银科并且向董庄村村委会缴纳了土地补偿款，本案所涉及的宅基地及房产荆银科已经明确表示赠与其子荆亚旭。2012年荆亚旭、郭怡莹的户口已经迁入洛阳市洛龙区安乐镇董庄村2组8号，由于张克明的失信，导致荆亚旭、郭怡莹被吊多年，无法入住，村民最基本的生存权无法得到保障。请求法院依法判令本案所涉宅基地及房产由荆亚旭所有。事实及理由:《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第（五）项规定“严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。”对农村居民宅基地的审批有严格的审批程序：符合分户条件先向所在的村委会提出申请，由村委会研究决定并张榜公示，经乡镇人民政府审核，县级以上人民政府批准才可取得宅基地使用权。张克明原宅基地近300平方米，其女儿已经出嫁，只有一个儿子张瑞峰，根本不符合新划分宅基地的条件，更没有任何机关批准给其划分两处宅基地。从董庄村村委会，到安乐镇镇政府，再到原郊区人民政府，根本就没有张克明建宅用地批复档案。张克明现在持有的建宅用地批复，完全是张克明伪造、变造，张克明并将伪造、变造建宅用地批复倒卖过两次，取得了巨额非法所得，司法机关应当依法追究张克明伪造、变造国家机关公文证书罪及诈骗罪的刑事责任。张克明的姐夫生前系洛阳市郊区土地局的工作人员，张克明在其姐夫生前非法取得了空白村民建宅用地批复3份，1996年由其伪造变造建宅用地批复3份，分别是张克明2份（含其女儿张瑞清1份），徐留圈1份。2009年10月5日张克明隐瞒真相将其伪造变造的建宅用地批复以15000元的价格卖给荆银科，由荆银科补交土地补偿款6000元，双方签订《宅基地转让协议书》1份。张克明为遮人耳目，使用其惯用的伎俩，又于2009年10月28日忽悠荆银科签订第二份《宅基地转让协议书》，将荆银科交给张克明的15000元写成宅基地由荆银科无偿使用。此后荆银科投资20.7万元委托张克明在该宅基地上建四层楼房1栋（含地下1层）计400平方米。2013年5月份，张克明突然找到荆银科，隐瞒其子张瑞峰因赌博欠下巨额赌债的真相，借故荆银科购买宅基上新建房屋用电需要在电业局办理立户为由从荆银科手中将用地批复原件骗出，然后张克明又欺骗潘相武，通过潘相武牵线又将荆银科盖好的房子及宅基地41万元的价格卖给朱小果，2013年5月11日由张瑞峰与朱小果签订《转让协议》，该款项由张克明与张瑞峰共同签收。荆银科发现张克明将其购买的宅基地和房屋卖给朱小果后，在荆银科的紧逼下，张克明其子张瑞峰无奈又于2013年5月22日与朱小果签订《抵押协议》，同日张克明又与荆银科签订《宅基地转让补充协议》。2016年11月30日张克明又给朱小果立下《承诺》：2017年5月底悉数清偿朱小果40.3万元借款及装修费用等等。直至2019年11月份张克明才将收朱小果的房款退还完毕，将荆银科的房产收回。该房收回后，张克明不愿交回荆银科手中，企图无休止霸占荆银科的财产。鉴于本案所涉及的买卖宅基地，是经过董庄村村委会同意的，是荆银科替其儿子荆亚旭、儿媳郭怡莹所购买，荆银科并且向董庄村村委会缴纳了土地补偿款，该房产荆银科已明确表示赠与其儿子荆亚旭。本案所涉及的宅基地2018年10月份董庄村宅基地确权时张克明明确表示其“年事已高，经商议现申请变更为荆亚旭使用”，董庄村村委会2018年10月29日也已同意认可本案宅基地使用权人变更。2012年荆亚旭、郭怡莹的户口已经迁入洛阳市洛龙区安乐镇董庄村2组8号无处安身，村民最基本的生存权没有得到保障，请求法院依法判令本案所涉宅基地及房产由荆亚旭所有。本院经审理查明：2009年10月5日，张克明作为甲方与荆银科作为乙方签订《宅基地转让协议书》，约定甲方将《洛郊土字（1996）第1-377号批复》中载明的100平方米宅基地使用权转让给乙方，乙方补偿给甲方壹万伍仟元整，涉及缴纳土地使用相关费用由乙方承担等。2009年10月28日，张克明作为甲方与荆银科作为乙方签订《宅基地转让协议书》，约定甲方将《洛郊土字（1996）第1-377号批复》中载明的100平方米宅基地使用权无偿转让给乙方，涉及缴纳土地使用相关费用由乙方承担等。此后，荆银科委托张克明在案涉宅基地建房，房屋于2010年1月15日建成，为此荆银科花费20.7万元。2013年5月11日，张克明之子张瑞峰与朱小果签订《转让协议》，约定案涉宅基地房屋以41万元的价格转让给朱小果。2013年5月20日，张瑞峰与朱小果签订《抵押协议》，约定张瑞峰将涉宅基地房屋抵押给朱小果等。2016年5月22日，张克明作为甲方与荆银科作为乙方签订《宅基地转让补充协议》，协议主要载明：“甲方将《洛郊土字（1996）第1-377号批复》中载明的100平方米宅基地使用权无偿转让给乙方，乙方投资20.7万元建起四层小楼，地面附着物按约归乙方所有，由甲方托管；2012年底，甲方之子张瑞峰因网赌欠债，为摆脱困境，于2013年5月11日将乙方房屋以31万元转让第三方朱小果（甲方后得知书面约定31万元，第三方入驻后再付10万元）；当数日后甲方得知详情后所收第三方款，其中20万元已挥霍还债，甲方无奈默认事实，经过交涉，迫使第三方将非法所有权改为抵押权，乙方对此包容理解，愿协助甲方在法定时效内收回地面附着物所有权和宅基地使用权；甲方重申双方所签无偿转让协议系双方真实意思表示，甲方之子以其个人名义转让第三方的协议无效，所有者权益归乙方所有等。”2019年10月9日，经本院主持调解，朱小果诉张克明、张瑞峰确认合同效力一案，达成调解协议：张克明、张瑞峰同意和朱小果解除双方之间签订的《转让协议》、《抵押协议》；张克明、张瑞峰向朱小果返还房款、装修费用、利息共计50万元；朱小果搬出案涉房屋，并将空置房屋返还张克明、张瑞峰等。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。”宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的社会福利保障,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,其流转亦限制在本集体经济组织内,不得向非本集体经济组织以外的人流转。荆银科与张克明于2009年10月5日、2009年10月28日签订的《宅基地转让协议书》以及2016年5月22日签订的《宅基地转让补充协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。荆银科在案涉宅基地建房，花费207000元，张克明应予返还。荆银科与张克明对案涉协议的无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。综合本案案情，本院酌定张克明赔偿荆银科相应的资金占用期间的利息损失（自2010年1月15起至履行生效判决之日止，按年利率6%，以207000元为基数进行计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认荆银科与张克明于2009年10月5日、2009年10月28日签订的两份《宅基地转让协议书》以及2016年5月22日签订的《宅基地转让补充协议》无效。二、张克明于本判决生效之日起十日内返还荆银科207000元。三、张克明于本判决生效之日起十日内赔偿荆银科资金占用期间的利息损失（自2010年1月15起至履行生效判决之日止，按年利率6%，以207000元为基数进行计算）。四、驳回原告荆银科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8900元，减半收取4450元，由原告荆银科负担1502元，被告张克明负担2948元；本案反诉案件受理费100元，由反诉原告张克明、反诉被告荆银科均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭士骞二〇二〇年二月二十七日书记员  孙亚丹