北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初13270号原告：高玉兰，女，1949年12月29日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：李桂增，男，1967年9月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：王福胜，男，1948年1月26日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：焦玉山，男，1950年10月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：王志臣，男，1966年9月16日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：张宝芹，女，1967年12月29日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：王春月，女，1990年12月31日出生，汉族，北京市通州区村民，住北京市通州区，身份号码XXX。原告：王东明，男，1988年10月14日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：李桂财，男，1954年9月18日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：吴立宝，男，1973年3月14日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：栾桂香，女，1970年8月19日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：徐树香，女，1946年4月12日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：赵淑芹，女，1953年10月4日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。原告：顾永，男，1981年4月26日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码XXX。上述原告之共同委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告：中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105069557923L。法定代表人：陆金秋，经理。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖灵利，女，1992年9月26日出生，汉族，北京恒理律师事务所实习律师。原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永（以下简称高玉兰等人）与被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司（以下简称中恒公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高玉兰、王福胜、赵淑芹、焦玉山、张宝芹及原告高玉兰等人之共同委托诉讼代理人刘玉先、被告中恒公司之委托诉讼代理人丁玲、肖灵利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉兰等人向本院提出诉讼请求：1.解除双方2017年5月23日签订的顺义区农村土地租赁经营合同书；2.判令被告支付原告租金和使用费，按照每天207元的标准，自2018年10月1日起至恢复土地原状之日止；3.判令被告腾退土地，恢复原状；4.判令被告赔偿原告损失226200元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，原、被告签订了一份顺义区农村土地租赁经营合同书，约定被告租赁原告的37.7亩土地，被告从事花卉、药材、果木及农产品种植等，期限自2017年10月1日到2029年12月31日，租金每年每亩2000元，每年共计75400元。交费日期为每年的10月1日前。合同签订后，被告交纳了第一年租金75400元，原告将37.7亩土地交给了被告。但被告并未在此从事农业活动，未经原告和村委会批准同意，而是在大肆大量倾倒垃圾渣土，造成农用地被破坏，破坏了生态环境。另，被告拖欠了第二年度的租金。故诉至法院，望判如所请。被告中恒公司答辩称，双方针对涉案土地于2017年5月23日签订了顺义区农村土地租赁经营合同书及补充协议，约定原告将涉案土地出租给被告用于花卉、青少年农耕等旅游项目使用，出租人需确保租赁地块内没有坟墓和其他地上物。合同签订后，被告依约支付了租金。但直到2017年10月15日，涉案地块仍有坟地未予迁出，不符合履行条件。同年12月9日，顺义区杨镇人民政府将同时租赁的相邻地块地上物全部拆除，导致租赁合同目的无法实现。鉴于以上事实，被告认为，双方签订的租赁经营协议及补充协议无效，该协议约定事项违反了农村土地承包法的相关规定。合同无效后应认定为自始无效，原告获得的佣金收益应当返还被告。原告所谓的垃圾渣土和杂物其实就是土，而且并非被告堆放在地上的，而是签订合同后地上一直就存在这些东西，因此被告认为原告并未将符合合同约定的土地交付给被告，合同根本就没有履行，被告按约交付了租金，但并未取得土地，也未在土地上进行任何建设。连同本案地块在内被告在田家营村总共租赁了四块土地，其中两块地进行了建设，这两块地上的建筑物被政府认定为违建被拆除了，所以合同目的根本无法实现。补充协议中对于合同的起始时间进行了推延，因此我方支付的一年的租金是支付到了2018年10月14日，而不是2018年9月30日。原告主体身份问题，其中吴立宝在合同中没有签字，我方不清楚他是什么身份，然后王志臣和王世祥是就同一块5.2亩的土地在合同上签的字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年5月23日的顺义区农村土地租赁经营合同书载明：出租方（甲方）：赵淑芹、李桂增、高玉兰、焦玉山、王福胜、顾其亲、王世祥、李桂财、吴少春，租用方（乙方）：中恒公司。一、甲方同意出租土地给乙方使用，（花卉、药材、果木及农产品种植），青少年农耕体验、青少年国防教育及其他乡村旅游项目，租用期为2017年10月1日至2029年12月31日止。二、在租用期间乙方拥有土地使用权，甲方保证地内没有坟墓和影响乙方使用本土地的地上物，并提供有井、有水、有电，并能正常使用，保障道路通畅。在租用期内甲方不得以任何理由阻止乙方种植苗木及正常施工。三、租金每年每亩2000元，面积37.7亩，合计75400元，缴费日期为每年的10月1日前，如有违约甲方有权收回土地使用权。……六、甲方的权利义务……4.本土地不能建设永久性建筑（临时建筑及基础设施、道路除外），可根据园区统一规划，增设旅游项目及相关配套设备设施。……十一、本协议签字后生效，任何一方不得违约，如乙方违约赔偿甲方土地租金的五倍，如甲方违约赔偿乙方实际投资的五倍。甲方签字处签有如下名字：高玉兰、吴少春、栾桂香、李贵（桂）增（高玉兰代签）、王福胜、焦玉山、王志臣、王世祥、李桂财、赵淑芹、顾其亲（赵淑芹代签）。本院询问合同中约定的农耕体验、国防教育、乡村旅游项目具体指的是什么。高玉兰等人称，当时没有说得那么细，中恒公司当时想在村里做一个产业园，就说想种植牡丹花。中恒公司称，除了高玉兰等人所述的，还有做国防教育的一些设备设施，青少年玩乐的设施，以及为旅游做的房屋临建。2017年5月23日的补充协议载明：出租方（甲方）：赵淑芹、李桂增、高玉兰、焦玉山、王福胜、顾其亲、王世祥、李桂财、吴少春，租用方（乙方）：中恒公司。甲乙双方所签的原合同租用期为2017年10月1日至2029年12月31日，因甲方在所述地块的土地种植农作物，未能按原定租赁期开始时向乙方交付土地。鉴于以上情况，为保证原合同的延续性和完整性，特作如下补充内容：一、原合同开始时间2017年10月1日前，推移至2017年10月15日前。二、实际面积37.7亩，租金每年每亩2000元整，2017年6月15日前乙方支付甲方土地租金的30%作为定金，合计22620元。此金额为本地块的定金，在2017年10月15日前甲方如期交地，乙方支付甲方剩余土地租金的70%。如在2017年10月15日前甲方未按时交地，应返还乙方全部定金，并支付乙方总定金的五倍作为补偿。甲方签字处签有如下名字：高玉兰、吴少春、栾桂香、李贵（桂）增（高玉兰代签）、王福胜、焦玉山、王志臣、王世祥、李桂财、赵淑芹、顾其亲（赵淑芹代签）。顺义区杨镇地区田家营村村民委员会出具证明称：顾其亲农户拥有确权地5.2亩，该农户有4口人（顾其亲、苏有兰、顾殿东、顾永），顾其亲、苏有兰、顾殿东均已去世。王世祥农户拥有确权地7.8亩，该农户有6口人（王世祥、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、顾其兰），王世祥、顾其兰已去世。吴少春农户拥有确权地7.8亩，该农户有6口人，吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香系该农户组成人员，吴少春已去世。吴立生、王海芝出具证明称，吴少春农户拥有确权地7.8亩，包括6口人：吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香、吴立生、王海芝，其中吴少春、徐树香、吴立宝、栾桂香的5.2亩土地出租给了中恒公司，与吴立生、王海芝没有关系，吴立生和王海芝也不主张任何权利。中恒公司支付了第一年的土地租金。中恒公司称2017年6月1日之前支付了30%的租金，2017年10月15日当天支付了70%的租金。高玉兰等人称是在签合同不久给了30%的租金，到2017年10月给了70%的租金，具体时间记不清了。中恒公司提交土地交接问题通报（仅盖有中恒公司公章，无人签字）称中恒公司向高玉兰等人告知过土地中有坟地存在，严重影响了中恒公司的商业开发，高玉兰等人交付的土地不符合双方约定，构成根本违约。高玉兰等人称其从未见到过这份材料，涉案土地不涉及有坟地没有迁走的情况，即使有坟地没有迁走，但其余的90%的土地是可以使用的；且中恒公司的说法与其做法自相矛盾，因为中恒公司支付了一年的租金。中恒公司称中恒公司验收土地时发现土地不符合合同约定，于是就制作了问题通报并口头通知了高玉兰等人；当时考虑到高玉兰等人人数比较多，聚集一次不容易，而且一年的租金也不是很高，就把剩余70%的租金支付给了高玉兰等人。本院询问土地上是谁堆放的土。高玉兰等人称其没有证据，但其已将土地交付给中恒公司，中恒公司支付了全年租金，应视为高玉兰等人已经依约交付了符合合同约定的土地，高玉兰等人不可能再在土地上堆放东西。中恒公司称没有证据，但不是中恒公司堆放的，土地一直就是这样的，也没有交付土地；中恒公司是先交付的租金，因为中恒公司是有很大的诚意的；当时考虑到了坟地的问题，但后来还是没有清理。高玉兰等人要求从2019年5月7日解除合同。中恒公司认为合同无效，若合同有效，则要求从2017年10月15日解除合同。高玉兰等人称涉诉土地交付给中恒公司之前系用于种植粮食，收完小麦后又种了一季棒子，之后高玉兰等人将土地平整好，把植株的杆子都收走了，将一片平整的土地交给了中恒公司。中恒公司认可高玉兰等人只是在土地上进行种植，但认为涉诉土地并未交付给中恒公司，验收土地时的样子和现在土地的样子是一致的。高玉兰等人称，涉诉土地的东边是完好无损的，其主张的腾退土地恢复原状指的是要求中恒公司将土地恢复平整，土地平面与东边的土地一样高。高玉兰等人称，依据合同第11条，中恒公司应赔偿土地租金的5倍，现中恒公司倾倒了大量的垃圾渣土和大货车长期碾压土地，导致土地很硬，要清走垃圾和渣土并进行深耕，以恢复土地肥力，高玉兰等人预计需要两三年时间来恢复，因此按照土地租金的3倍主张损失226200元。经查，2011年10月编制的土地利用总体规划图显示涉诉土地为风景旅游用地区，2017年12月编制的土地利用总体规划图显示涉诉土地绝大部分为基本农田保护区，一小部分为一般农用地。本院认为：中恒公司称土地上存在坟地，但就此仅提交了自制的问题通报，现并无证据证明中恒公司曾向高玉兰等人发送过该问题通报，高玉兰等人对存在坟地一事不予认可且不认可收到过问题通报，故本院对中恒公司的该意见不予采纳。中恒公司称高玉兰等人从未向中恒公司交付土地。根据补充协议，如在2017年10月15日前高玉兰等人如期交地，中恒公司支付剩余土地租金的70%，如在2017年10月15日前未按时交地，高玉兰等人应返全部定金，并支付总定金的五倍作为补偿。而根据中恒公司的自述，中恒公司在2017年10月15日当天支付了剩余的70%租金，根据该行为推测的合理结论为高玉兰等人已向中恒公司如期交付了符合约定的土地。故本院对中恒公司的该意见不予采纳。高玉兰等人与中恒公司签订合同时约定的土地用途与当时的土地规划用途不相抵触。但2017年12月，涉诉土地绝大部分的土地规划用途变更为基本农田，显然将极大影响中恒公司意欲进行的种植牡丹花及放置相关设备设施等行为。但中恒公司并未据此提出解除合同，故双方均应继续按照合同履行。中恒公司逾期未交纳租金，高玉兰等人有权依据合同提出解除合同，高玉兰等人提出解除合同的要求到达中恒公司之日系双方合同解除之日，故双方合同解除之日为中恒公司收到本案诉状之日，即2019年5月15日。合同解除之前，中恒公司应向高玉兰等人支付土地租金。按照每日207元的标准，自2018年10月15日计算至2019年5月15日，中恒公司应支付的租金为43884元。合同解除后，中恒公司应向高玉兰等人交还土地。现双方均未举证证明土地交付时的状况。根据双方所述，涉诉土地此前系用于农业种植，故根据常理，土地交付时不应存在垃圾、渣土。现高玉兰等人主张中恒公司将土地恢复原状，本院予以支持。高玉兰等人主张的恢复原状的方式为中恒公司将土地平整至与涉诉土地东部土地高度一致，本院不持异议。在中恒公司腾退土地之前，中恒公司应向高玉兰等人支付土地使用费。考虑到土地规划用途的改变，本院将土地使用费的标准酌定为每日100元。根据高玉兰等人所述，其所主张的损失金额包括清走垃圾、渣土的费用以及进行深耕、恢复土地肥力的损失。清走垃圾、渣土的费用现并未实际产生，且由于高玉兰等人已主张中恒公司将土地恢复原状，故高玉兰等人并不承担清走垃圾、渣土的费用，故对其主张的该部分损失本院不予支持。高玉兰等人并未提交证据证明土地肥力受损情况，故本院对该部分损失亦不予支持。现有证据情况下，高玉兰等人主张的土地租金和使用费足以弥补其存在的损失，故本院不再支持高玉兰等人主张的其他损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永与被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司于二〇一七年五月二十三日签订的顺义区农村土地租赁经营合同书于二〇一九年五月十五日解除；二、被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司支付原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永土地租金四万三千八百八十四元和土地使用费（按照每日一百元的标准，自二〇一九年五月十五日计算至被告腾退土地之日），于本判决生效之日起七日内执行；三、被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司将土地恢复原状并向原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永腾退土地，恢复原状方式为将土地平整至与现东部土地高度一致，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永的其他诉讼请求。如果被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百九十四元，由原告高玉兰、李桂增、王福胜、焦玉山、王志臣、张宝芹、王春月、王东明、李桂财、吴立宝、栾桂香、徐树香、赵淑芹、顾永负担三千零九元（已交纳），由被告中恒隆拓投资咨询（北京）有限公司负担一千六百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王琼希人民陪审员  汤红林人民陪审员  刘建峰二〇二〇年二月二十八日法官 助理  张若欣书 记 员  赵 菲