山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初12754号 原告：胶南市美怡家家具厂，住所地青岛市黄岛区。 经营者：李静，女，1980年11月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张强，青岛西海岸汇师法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈营鋆，青岛西海岸汇师法律服务所法律工作者。 被告：吕伟，女，1982年12月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原告（反诉被告）胶南市美怡家家具厂（以下简称：家具厂）与被告（反诉原告）吕伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家具厂之委托诉讼代理人张强，被告（反诉原告）吕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家具厂向本院提出诉讼请求：1、解除家具厂与吕伟之间的租赁合同；2、吕伟支付家具厂自2018年12月至2019年7月的租金10000元；3、吕伟腾出坐落于青岛市黄岛区世纪大道987号商场二期一层41号、42号展位（以下简称案涉展位）；4、吕伟承担本案的诉讼费用。事实和理由：家具厂将合法租赁的房屋租赁给吕伟使用，使用期限至2018年11月30日止。承租期限到期后，吕伟拒绝支付家具厂租金，而且违法侵占家具厂的租赁物，拒绝腾出。双方多次协商未果。据此，家具厂提起诉讼，请求法院判如所请。 吕伟辩称，一、家具厂诉请与事实不符，事实为吕伟于2017年11月3日与家具厂签订《租赁合同书》，合同期限为三年，至2020年11月2日结束，租金每年一交，并由管理方青岛盛世金亚建材有限公司（以下简称：盛世公司）见证。二、《租赁合同书》签订后，吕伟依约支付第一年租金，并对案涉经营场所进行了装修。在合同履行期间内，家具厂擅自提高租金，与吕伟未达成一致意见，擅自给吕伟断电，造成吕伟的店铺无法正常经营，损失若干。三、吕伟同意解除案涉租赁合同，但请求家具厂支付装修损失、停产停业损失。 吕伟向本院提出反诉请求：1、家具厂赔偿吕伟装修损失50586元；2、家具厂承担评估费4000元；3、家具厂承担本案的反诉费用。事实和理由：同答辩意见的第一、二项。 家具厂针对吕伟提起的反诉辩称，一、家具厂与吕伟签订的合同期限到期日为2018年11月30日，并不存在吕伟诉称的合同期限为三年，且盛世公司的管理期限已于2018年12月1日到期，后续的租赁问题与盛世公司无关。二、根据双方于2017年11月3日签订的《租赁合同书》第七条第四款之约定，合同期满乙方的装修归丙方所有，甲丙双方不做任何补偿，乙方为吕伟，丙方为家具厂。三、合同存续期间，家具厂不存在断电及提高租金的行为，并未给吕伟造成任何损失。综上，家具厂请求法院依法驳回吕伟的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：家具厂系个体工商户，于2010年3月17日经工商登记依法注册成立，经营者为李静。 2014年11月1日，青岛市黄岛区隐珠街道小哨头村民委员会（以下简称：小哨头村委会）将厂房14261平方米出租给家具厂使用，租赁期限为20年；未经小哨头村委会书面同意，家具厂不得私自转租租赁物及附属物（含事实上第三方无偿使用及隐形转租）。该厂房已于2005年1月31日取得了建设用地规划许可证（编号2005—003）。案涉展位即坐落于该厂房内。 2015年5月1日，李静代表家具厂（甲方）、张某代表盛世公司（乙方），经协商一致签订《委托招商管理协议》，约定：招商项目为建材家具类；招商入住后，乙方负责招商管理商场，具体为广告宣传、活动组织、开关门、维护公共区域卫生、收取水电费、网费、物业费等；甲方负责为业户提供场地并收取租金；委托协议生效期限根据业主与甲方的租赁协议日期一致，若三年到期总业户营业面积不足总面积的90%，协议终止；乙方直接收取业户的物业管理费、水电费及网费收取后归乙方使用；协议三年到期后，物业管理费不经双方同意不得任意更改；委托招商管理期限为三年，自2015年11月1日至2018年12月1日；当事人还对其他事项进行了约定。 案涉展位原由案外人王超承租，用于经营出售竹木纤维板。2016年7月，盛世公司作为管理方（甲方）、王超作为承租方（乙方）、家具厂作为出租方（丙方），签订《租赁合同书》。第一条约定：租赁面积为94.6平方米。第三条约定：租赁期限为叁年期，到期后同等标准市场价格乙方优先使用，市场运营好，乙方需继续续租那么丙方必须无条件续租给乙方此协议继续生效，不得租赁给他方，合同期内，如乙方无理由退场装饰设施归出租方丙方所有。自2016年7月10日至2018年11月30日止。第四条约定：租金的标准为180元/平方米/年；租金的交付方式为采取（年度）交款方式，乙方必须于每租赁年度开始至少3个月前将下一年度租金全额交付丙方；首次合同期内租金总额为6600元，自2016年7月10日至2016年11月30日止；物业费收取标准为10元/平方米/年；合同期内物业费总额为394元。第七条第四款约定：合同期满或非因乙方原因致使本合同解除的，乙方的装修归丙方所有，甲丙双方不做任何补偿。合同还对其他事项进行了约定。 2017年，王超与家具厂协议解除了《租赁合同书》。11月3日，吕伟将上述《租赁合同书》首部的“王超”划掉，更改为吕伟，并且捺印，又将王超的地址、联系电话划掉，更改为自己的地址、联系电话，在尾部的乙方后签名、捺印，将“王超”划掉，又将王超的联系电话划掉，更改为自己的联系电话，并且在合同签订时间后注明“2017年11月3日”，但是吕伟并未更改正文内容，仅仅在第二条中添加了“路易至尊马桶卡迪尔瓷砖”与“宏刚地板好迪木门”。王超将装修残值折价60360元、货物折价9000元转让给吕伟。王超向吕伟出具收到条，确认收到了上述款项69360元。 吕伟向家具厂支付了自2017年11月3日起至2018年11月30日止期间的租金1.7万元。之后的租金，吕伟再未支付。 2019年7月9日，家具厂提起本案民事诉讼。诉讼过程中，吕伟于2019年7月30日签收了本案的民事起诉状等应诉材料。 2019年11月13日，小哨头村委会出具《证明》一份，称同意家具厂对外租赁位于世纪大道以北、民安街以东的建材市场摊位。该村党支部组织委员孙增富作为经办人签名。 本案在审理过程中，在本院充分释明的情况下，吕伟仍旧坚持申请对案涉展位的装修现值进行评估。本院依据吕伟的申请，依法委托青岛海德资产评估事务所（普通合伙）对上述事项进行了评估。2019年12月3日，该所出具《资产评估报告书》，称选择并使用的评估方法为资产基础法，价值类型为市场价值，评估基准日为2019年11月21日，评估结论为吕伟自己装修部分为37108元、原先已装修部分为13478元。吕伟预交评估费4000元。对于案涉展位自2018年12月2日起至2019年11月20日止期间的停产停业损失，吕伟不要求本院在本案中处理，但是保留另案委托该项鉴定以及另案诉讼的权利。 法庭审理中，家具厂主张，案涉展位一直由吕伟占有、使用；吕伟称，家具厂的行为导致吕伟经营至2018年12月1日，之后就空着，因为没有门，吕伟需要在场看管物品。 吕伟申请证人张某出庭作证。张某称：张某系盛世公司之前的法定代表人，现在仍负责管理；王超与吕伟均系盛世公司招商的业户，两人均对案涉展位进行了装修，吕伟向盛世公司支付管理费；2017年11月3日，家具厂与吕伟约定租赁期限为三年一签，一年一付，租赁合同为统一未打印，更改王超的合同使用；所有的业户均系三年一签；2018年12月1日之后，盛世公司未继续为家具厂进行招商管理。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：一、家具厂与吕伟约定的租赁期限应当如何认定；二、家具厂提出的本诉请求应否得到支持；三、吕伟提出的反诉请求应否得到支持。 对于第一个焦点问题。虽然吕伟作为承租人并未在原《租赁合同书》上更改租赁期限，但是盛世公司曾经负责招商管理商场，熟知合同签订具体情况，吕伟又系该公司招商的业户，原法定代表人张某出庭证实家具厂与吕伟约定租赁期限为三年一签以及一年一付租金，结合吕伟自前承租人王超处以60360元受让装修残值以及自己出资进行装修的事实，本院依法认定双方约定的租赁期限为自2017年11月3日起至2020年11月2日止。 对于第二个焦点问题。案涉《租赁合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，吕伟作为承租人应当按照约定的期限、数额向出租人家具厂支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，相对方可以解除合同。吕伟提交的证据不足以证明家具厂擅自对其断电，应当承担举证证明不能的法律后果，其无正当理由未支付2018年12月1日之后的租金，致使家具厂不能实现收取租金的合同目的，已构成根本违约，故家具厂有权行使合同的法定解除权。家具厂于2019年7月9日以起诉的方式诉求解除合同，于法有据，而吕伟签收应诉材料之日为2019年7月30日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因此，本院依法认定双方租赁合同书解除之日为2019年7月30日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，吕伟负有义务将案涉展位返还家具厂。此外，按照租赁双方约定的租金标准180元/平方米/年，家具厂要求吕伟支付自2018年12月至2019年7月的租金10000元，不违反法律规定，本院予以支持。 对于第三个焦点问题。根据《租赁合同书》第七条第四款之约定，合同期满或非因吕伟原因致使本合同解除的，吕伟的装修归家具厂所有，盛世公司与家具厂不做任何补偿。此处的“非因吕伟原因”，根据合同上下文条款以及通常理解，应当解读为“因吕伟原因”。本案合同解除系因吕伟构成根本违约所致，故吕伟无权要求家具厂支付装修现值50586元以及评估费4000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、胶南市美怡家家具厂与吕伟于2017年11月3日签订的《租赁合同书》已于2019年7月30日解除； 二、吕伟于本判决生效之日起十日内将坐落于青岛市黄岛区世纪大道987号商场二期一层41号、42号展位全部腾空，并交付胶南市美怡家家具厂； 三、吕伟于本判决生效之日起十日内支付胶南市美怡家家具厂自2018年12月至2019年7月的租金10000元； 四、驳回吕伟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由吕伟负担；反诉费582元，由吕伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  李桂海 人民陪审员  王 伟 二〇二〇年二月六日 法官助理张群 书记员李萍