北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初9755号原告:李兴林，男，1967年5月13日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。被告：靳维忠，男，1969年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王守国，北京市京顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑生强，北京市京顺律师事务所实习律师。原告李兴林（以下称原告）与被告靳维忠（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人申艳、冯树晨，被告之委托诉讼代理人王守国、郑生强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失共计50351元；2、判令被告向原告支付违约金7400元。事实与理由：原、被告于2016年6月1日签订租房合同书，约定由原告承租被告处位于北京市朝阳区金盏乡金盏西村XX号院落房屋，租金为每年37000元，原告还在合同期内，被告就将房屋转租，私自将原告东西搬走。原告认为被告违反约定，存在违规收房的违约行为，与被告协商无果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同的第一年，原告按照约定的时间给付我方租金，其余均没有按照合同约定给我方交付租金。在租房过程中，原告还偷电。原告构成违约，且我方已就双方的房屋租赁纠纷向法院起诉，判决已生效，双方的租赁合同已经解除。双方签订的是不定期租赁合同，不存在原告所说在合同期内被告转租房屋的情形。我方未将原告的东西搬走，在原告违约后的大约一个月内，原告将房屋内物品腾空，只剩下垃圾，原告所述损失不存在。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原、被告签订《租房合同书》（以下简称《合同》），约定于2016年6月1日起被告将金盏西村XX号院（以下简称涉案院落）租给原告，租金37000元每年一次性交清。《合同》约定：1、房租每年按约定的价格，被告不得以任何借口涨租；2、除政府机关拆迁被告可以收回租房，被告不可以任何形式、理由收回；3、租房期间被告将水卡、电卡交由原告自己承担，被告不得以任何形式、理由过问或收费；4、如原告需要改造院内房屋，须经过被告同意；5、双方如有违约，将各自承担租金损失的20%；6、原告冬季不可以以蜂窝煤等形式采暖，否则所产生的后果，由原告自己负责；7、在涉案院落生活居住，不得从事违法乱纪的活动。合同签订后，原告向被告支付租金，被告向原告交付涉案院落。在合同履行过程中，因原告逾期支付租金，被告以租赁合同纠纷为由将原告起诉至本院。在该案审理中，双方均认可应当于每年的6月1日交纳次年的租金，经查明，本案原告未在约定日期交纳租金，即未在2019年6月1日交纳次年租金，且经本案被告催要后，仍未交纳；双方均认可，本案被告于2019年6月30日将涉案院落上锁，本案原告自该时间起未再对涉案院落实际使用。本院于2019年10月22日作出（2019）京0105民初76047号民事判决书，判决：一、解除本案原告与本案被告签订的《合同》；二、本案原告于本判决生效后十日内给付本案被告自二〇一九年六月一日至二〇一九年六月三十日的租金三千零八十三元；三、本案原告于本判决生效后十日内给付本案被告违约金一百元；四、驳回本案被告的其他诉讼请求。上述判决已生效。审理中，经原告申请，本院调取（2019）京0105民初76047号案件（以下简称76047号案件）开庭笔录。在2019年9月23日的开庭笔录中，本案原告陈述的相关内容为：“我还有床和家具沙发办公桌都没搬，是原告（本案被告）说我没有交租让工人6月29日之前都搬走清走，如果不搬走就锁门，工人害怕所以就都搬走了……我的床、柜子、办公桌都没搬走……屋内的情况我不清楚，因为不在该处居住，当时我的工人在涉案院落居住时原告（本案被告）说不让他们居住，工人害怕给我打电话，后我就告诉他们让他们搬出来，具体搬出来以后屋内的情况我不太清楚。”本案被告陈述：“我没有轰他招租的人，别人也不可能听我的，我认为被告（本案原告）没有拿走的都是垃圾，我无法分辨哪些是好的哪些是坏的……被告（本案原告）所述的未搬走的东西我都认为是垃圾，都当垃圾处理了。”原、被告均认可上述内容。原告称被告私自搬走涉案院落中原告所有的物品、拆除原告搭建的雨棚，提交收据6张、雨棚照片打印件予以证明。收据1所载内容为：两张席梦思床12000元、六张木床4800元，共计16800元，编号为0143041，开具日期为2013年4月22日，加盖金诚永信木门花乡专用章；收据2所载内容为：2个3人沙发4000元，编号为0143056，开具日期为2013年5月15日，加盖金诚永信木门花乡专用章；收据3所载内容为：五组衣柜7500元、六套餐桌9000元，共计16500元，编号为0143045，开具日期为2013年5月10日，加盖杭州森德美迪装饰材料有限公司北京直销处印章；收据4所载内容为：两张铁床360元、七张办公桌6300元共计6660元，编号为0143051，开具日期为2013年4月25日，加盖杭州森德美迪装饰材料有限公司北京直销处印章；收据5所载内容为：5×5角铁×8＝976、3×3角铁×9＝585、8×8方管×4＝520，共计2081元，编号为1010967，开具日期为2015年6月7日，加盖家俊五金建材日杂销售部财务专用章；收据6所载内容为：雨棚板×14＝2940、铝方通×8＝1160、铁板×3＝210，共计4310元，编号为1010968，开具日期为2015年6月7日，加盖家俊五金建材日杂销售部财务专用章。雨棚照片显示雨棚下堆放杂物若干。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被告指出，收据1至4系两家公司开具，但根据收据的编号可以判断出是同一本收据的编号，且开具日期在原告承租房屋之前，原告存在造假的情况。本院就上述收据所涉公司，在国家企业信用信息公示系统中进行搜索，未查找到相关信息，在无其他证据佐证的情形下，本院对收据的真实性不予采信。因雨棚照片无原件核对，本院对该项证据的真实性不予采信。被告称其收回涉案院落时，屋内全部都是垃圾，已找保洁清走，原告所述角铁、方管等材料不是用在涉案房屋中，而是用在原告的工作中，提交涉案院落照片、通话记录、短信记录、通话录音以及原告的施工证复印件予以证明。2019年7月18日拍摄的照片显示，涉案院落屋内有床、桌椅、保险柜、杂物等。通话记录显示：被告于2019年6月29日和30日、8月1日和20日拨打原告电话。被告向原告发送短信的相关内容为：“2019年6月30日短信：……你已经没有按照合同约定按时交纳房租，我希望你在收到短信三天内尽快给我回复，是继续承租还是解除租赁合同？请你尽快补齐拖欠的租金！如果不租，那就把咱们所签订的合同、电卡、水卡，以及钥匙及时归还给我……7月4日短信：李兴林你好，电卡、水卡已收到，还差咱们签订的合同，如丢失，烦请你写一个不租涉案院落的证明，还有，六月份的房租。谢谢！”2019年8月1日通话录音相关内容为：“被告：你不给我房钱已是既成事实对吗？在我不知情的前提下，你把院里所有东西、有价值的东西全部搬空。另外，你还指使你的工人把锁撬了，我已报110了，110那里有备案。原告：没事，没事，你听我说，我给你家电表、水表上都有钱，第二我给你电表上多交了500元钱。”经询，被告称于2019年7月3日收到原告邮寄的电卡、水卡，至今未收到涉案院落的钥匙。施工证所载内容为：北京房地集团有限公司一期住宅楼施工，有效期为2010年10月1日至12月1日。原告对照片的真实性不能确定，称该照片是被告清空其在涉案院落内物品后拍摄的照片；对通话记录、短信记录、通话录音的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可；对施工证的真实性和关联性不予认可。本院对通话记录、短信记录、通话录音的真实性予以采信，结合上述证据所载内容，对关联性予以采信。原告虽不认可涉案院落照片的真实性但未提出反证予以推翻，本院对该项证据的真实性予以采信，综合原告在76047号案件审理中对涉案院落屋内情况的自述，本院对该项证据的关联性予以采信。施工证无原件核对，本院对该项证据的真实性不予采信。原告未交纳租金，被告以短信方式询问原告履行合同的意愿，后原告向被告返还涉案院落的电卡、水卡，以其行为表示同意解除合同，本院确认双方签订的《合同》于2019年7月3日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于违约一节。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。原告未交纳租金构成违约，被告在通知原告后于2019年6月30日收回涉案院落，且原告亦自认从上述日期起不再实际使用涉案院落，综合涉案合同的解除过程及时间，本院认为在原告违约支付租金的情况下，被告收回涉案院落的行为不构成违约，故对原告向被告主张违约金的诉讼请求不予支持。关于损失赔偿一节，被告自认收回涉案院落时有原告的物品，并当作垃圾予以处理，本院认为被告应就未尽妥善保管义务给原告造成的损失承担赔偿责任，故对原告主张的损失予以支持，但鉴于现有证据不足以证明原告主张的损失，故本院综合原告的陈述及涉案院落照片中所示物品的实际状况，酌情确定损失数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告靳维忠于本判决生效之日起七日内赔偿原告李兴林物品损失一千元；二、驳回原告李兴林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由原告李兴林负担611元（已交纳），被告靳维忠负担11元（原告李兴林已预交，被告靳维忠于本判决生效之日起七日内给付原告李兴林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年二月二十四日书记员 白雪娇书记员 栾晨焕