青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0212民初7558号 原告（反诉被告）贾文萍，女，1969年7月14日出生，汉族，住平度市城关办事处常州路。 委托诉讼代理人尚素玉、信银霜，系上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）段朝霞，女2。 被告曲海华，男。 以上两被告共同委托诉讼代理人李永辉，系山东迈稳律师事务所律师。 原告（反诉被告）贾文萍与被告（反诉原告）段朝霞、曲海华商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与青岛崂山区王家村工贸中心（以下简称工贸中心）于2017年8月4日签订的《鲁德·海德堡D地块商品房认购书》；2、判令解除原告与被告段朝霞于2017年1月23日签订的《协议》；3、判令被告工贸中心返还原告预交的购房款322万元及利息237922元（自2019年2月1日起暂计算至8月15日）之后按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日；4、判令被告返还原告购房款2036000元及利息134588元（自2019年4月1日起暂计算至8月15日）之后按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日；5、诉讼费及保全费由被告承担。 庭审中，原告变更诉讼请求：一、撤销对工贸中心的起诉。撤销原起诉状中第1、3项诉讼请求。二、将第五项改为“由被告段朝霞、曲海华承担” 事实与理由：2017年1月23日，原告与被告段朝霞签订《协议书》约定原告委托其办理购买工贸中心的鲁德·海德堡户商品房的相关购房手续，房款总价为5256000元。同时约定原告支付给工贸中心的322万元，委托被告段朝霞代付，其他房款2036000元由原告支付给被告段朝霞。2017年8月4日，原告与工贸中心签订了《鲁德·海德堡D地块商品房认购书》约定原告预定位于青岛市崂山区香港东路青岛凯旋地产开发的鲁德·海德堡D户房产，面积约140平方米，每平方米23000元。签署认购书的同时，原告先预交购房款322万元，此款多退少补办理相关手续前结清。2018年2月1日，原告通过银行转账方式向被告段朝霞支付购房款322万元、4月1日又通过银行转账方式向两被告支付购房款2036000元。原告共计向被告支付购房款5256000元，被告段朝霞向原告出具了收据。工贸中心出具了收到段朝霞房款322万元的收据。但自原告与工贸中心签订认购书至今长达两年多的时间里，涉案房产一直没有建造，未能办理商品房预售许可证，至今原告也未能与开发商签订预售合同。现因开发商欠债过多，涉案房产早已停工一年多，所签的认购书和《协议》无法继续履行。现原告为维护自身合法权益，特具状至贵院，请求判如所请。 被告段朝霞辩称：我已经完全履行了义务，无任何过错，合同已经履行完毕，不存在无法实现合同目的的情况。合同无解除的事由，因此不应当向原告返还费用及支付利息，原告对被告的起诉无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。为此提出反诉请求，请求依法判令被反诉人（原告）支付反诉人利息损失165696元（以322万元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年1月-2018年2月1日）。 被告曲海华辩称：我与原告之间没有签订任何协议，根据合同相对性原则，原告起诉我无事实及法律依据，请求驳回原告的起诉。 原告对被告段朝霞的反诉辩称：请求法庭查明事实，依法驳回其反诉请求。反诉人所述2017年1月委托其向工贸中心缴纳房款322万元不成立。因为尽管我方与被告所签订的协议是2017年1月，但是这个时间是不真实的，是倒签的时间，我与反诉人在2018年1月份之前根本不认识，是通过双方共同朋友介绍认识的。我们双方签订的付款的时间是2018年2月1日付322万元，该款项付给了反诉人。 原告为支持自己的诉讼请求提交了如下证据： 证据一、协议书，证明原告委托被告段朝霞办理购买涉案房屋的相关手续。房款总价5256000元。原告支付给工贸中心的房款322万元通过被告段朝霞支付，其他房款2036000元由原告支付给被告段朝霞。5256000元均为房款。证据二、原告与工贸中心签订的涉案房屋认购书一份，证明实际时间应是2018年4月1日，上面的时间是倒签的。总面积是140平方米，认购协议上约定的23000，实际单价是36000元，总面积为146平方米，这部分差价是被告段朝霞按照中介费收取了。证据三、原告向被告段朝霞付款的凭证四份，2018年2月1日原告用其配偶账户向被告段朝霞转账308万、14万，合计322万，用途为购房款；4月1日向被告段朝霞中国银行转账14万元、向两被告转账1896000元，合计2036000元。以上四笔合计5256000元。证据四、收据两份，证明被告段朝霞收到了原告支付的涉案房屋的购房款5256000元。证据五、工贸中心给被告段朝霞出具的收据两份，证明工贸中心收到了被告段朝霞涉案房屋的房款322万元。其中2017年1月24日收到150万元、8月4日收到172万元。证据六、结婚证一份，证明王金平系原告配偶。证据七、2019年9月27日工贸中心与原告签订协议书一份，证明1、2017年工贸中心将涉案房屋出售给被告段朝霞。被告段朝霞又于2018年2月以525万元转售给原告，后由原告与工贸中心签订认购书。2、本案涉案房屋主体尚未完工，处于停工状态，不能交付。因此工贸中心同意解除与原告签订的认购书，并向原告返还322万元及从2018年2月1日至2019年9月27日的利息256191.25元。 两被告对原告的证据质证称：证据一真实性没有异议，但是证明事项有异议，从该协议中看出，协议的签订时间是2017年1月13日，原告委托被告到工贸中心处办理购房手续，房款为322万元，322万元之外的费用系中介费。被告完全履行了协议约定的义务，为原告预交购房款。原告与工贸中心签订了涉案房屋认购书，协议已经履行完毕，无解除事由，该证据还可以证明被告曲海华非合同相对方，原告起诉被告曲海华无依据，不能证明原告的证明事项。证据二真实性无异议，该证据可以证明原告与工贸中心签订了认购书，被告段朝霞履行了办理房屋买卖的手续。原告与被告段朝霞的协议不具有解除的法定事由，该认购书证明涉案房屋房款为322万元。认购书签订时间2017年8月4日。诉状中原告也自认认购书签订时间同该时间，该证据不能证明原告的证明事项。证据三真实性没有异议，证明事项有异议，可以证明原告向被告交付322万时间是2018年2月1日，而被告段朝霞在2017年1月24日即向工贸中心交付150万元、8月4日交付172万元，为原告预订了涉案房屋，由此给被告段朝霞造成利息损失。2036000元是原告支付给被告段朝霞的中介费。该事实由原告与被告段朝霞签订的协议可以证实。因此，该证据不能证明原告的证明事项。证据四、五收据两份真实性无异议，该证据可以证明被告为给原告预订涉案房屋向工贸中心支付了房款322万元。被告已经履行了协议义务。证据六没有异议。证据七、真实性无法确定，协议中陈述的内容无被告段朝霞签字，认购书的解除是原告与工贸中心之间的行为，被告段朝霞对认购书的解除无任何过错。因此该证据不能证明原告证明事项。 被告段朝霞为证明自己的反诉主张提交如下证据：一、原告与反诉人签订的协议一份，同原告提交的证据一，签订时间2017年1月23日，证明原告委托反诉人到工贸中心处购买涉案房屋，房款为322万元，购房款由反诉人代付，原告应支付反诉人中介服务费佣金180万元，实际办理购房手续过程中，双方达成协议，在180万元之外另支付236000元中介费。二、民生银行转账流水一份、农商银行转账流水一份，证明反诉人于2017年1月24日向工贸中心转款150万元、172万元。原告在2018年2月1日才将购房款322万元交付给反诉人，故应支付给反诉人利息损失165696。 原告对反诉人的上述证据质证称：证据一时间不认可，时间是倒签的，应是2018年4月份之后。我们的证据五和被告证据二真实性没有异议，但证明问题有异议，这个收据并没有注明为我们代交房款。当时是反诉人以322万元的价款向工贸中心购买了该房屋，后于2018年2月份以5256000元转卖给原告。给我们所有的5256000元的收据写的都是购房款，进一步证明原告与工贸中心和反诉人签订的合同时间，都不是合同上记载的时间，都是倒签的时间。 经审理查明，2017年1月23日，原告（甲方）与被告段朝霞（乙方）签订《协议书》约定，原告委托其办理购买青岛凯旋地产有限公司开发的鲁德•海德堡户商品房的相关购房手续。一、甲方委托乙方到工贸中心办理相关购房手续。甲方购买的是鲁德•海德堡户房屋。二、甲方支付给工贸中心的购房款322万元，委托乙方代付给工贸中心。三、甲方另支付乙方购房中介服务费180万元。庭审中，被告段朝霞自认，原告支付给她2036000元，该款是作为中介费。2017年8月4日，原告与工贸中心签订《鲁德•海德堡D地块商品房认购书》约定，原告预定由青岛凯旋地产有限公司开发的鲁德•海德堡户房产，面积约140平方米，每平方米23000元，共计322万元。签署认购书的同时，原告先预交购房款322万元，此款多退少补办理相关手续前结清。2018年2月1日，原告的丈夫王金平通过银行转账方式向被告段朝霞支付购房款322万元、4月1日又通过银行转账方式向两被告支付购房款2036000元。原告共计向被告支付购房款5256000元，被告段朝霞向原告出具了收到王金平购房款的收据两张。 另查明，2017年1月24日和8月4日，工贸中心向被告段朝霞出具收到房款172万元和150万元。 案件审理期间，原告（乙方）与工贸中心（甲方）签订《协议书》写明：甲方于2017年将涉案房屋以322万元的价格出售给段朝霞，段朝霞于2018年2月又以5256000元的价格将上述房屋转售给乙方，并由乙方与甲方签订了认购书，现鉴于乙方认购的房屋至今主体尚未完工，且处于停工状态，近期不能交付，甲方同意退还乙方购房款。经双方协商达成如下协议：一、解除双方于2017年8月日签订的《认购书》。二、甲方同意退还给乙方支付的房款322万元及利息256191.25元。三、甲方同意向乙方支付相应的诉讼费、保全费等。四、上述费用共计3607662.25元甲方于2019年9月30日支付给乙方。五、乙方支付给段朝霞的另外2036000元购房款由甲方配合乙方另行向段朝霞、曲海华主张与甲方无关。协议签订后，原告遂申请撤回了对工贸中心的起诉。 另查明，原告贾文萍、王金平系夫妻关系。被告段朝霞、曲海华系夫妻关系。涉案房屋主体尚未完工，处于停工状态。 本院认为，根据有关规定，依法成立的合同对当事人具有约束力。合法有效的民事法律行为应当是双方当事人的真实意思表示。本案中，根据当事人的陈述及相关证据显示，原被告签订的《协议书》是名为房屋中介，实为二手房买卖协议，故非当事人的真实意思表示，应认定为无效。被告按照无效协议收取原告的房屋中介费用应当退还给原告。因为，根据房款的支付时间看，被告段朝霞于2017年1月和8月付给工贸中心，原告付给被告房款的时间是2018年的2月和4月。原告与工贸中心的认购书签订的时间是2017年8月，认购书约定的付款时间是签署认购书的同时缴纳。原被告的协议书是在2017年1月签订，双方约定的是被告代付房款并另外支付中介费180万元（实际支付中介费2036000元）。根据原告陈述，原被告双方是通过朋友介绍认识，非沾亲带故，所以从常理上讲被告不可能替原告代付如此巨大的款项，且协议书中又约定了房款近95%的中介费。故原告主张其与被告的协议书和与工贸中心的认购书上的时间均是倒签的理由，本院予以采信。根据《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。标准是按成交价格总额的0.5%-2.5%收取。被告既不是房地产经纪人又高标准的收取中介费，且不能自圆其说，前后矛盾，对自己的辩论理由提供不出可信的证据予以支持。故本院对被告的辩论理由，不予采信。被告收取原告的中介费应当予以退还。如前所述，被告实际是将购买的涉案房产又加价卖给原告，其先期支付给工贸中心的房款，是被告应当支付的房款，因涉案房屋不能实际交付，导致各方协议和认购书的目的不能实现，被告应当向收取其款项的工贸中心主张房款的利息损失。故对被告要求原告赔付利息损失的反诉请求，本院不予支持。因两被告系夫妻关系，且被告曲海华也实际收到了原告丈夫支付的房款。故原告要求两被告返还房款的请求，本院予以支持。关于利息部分，因双方未约定，故原告可自起诉之日（2019年9月3日）向被告主张利息。原告与工贸中心签订的解除涉案房屋认购书的协议，本院予以认可。 综上，原告与被告段朝霞之间签订的《协议书》无效，两被告应当返还给原告房款及期间的利息。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告贾文萍与被告段朝霞于2017年1月23日签订的《协议》无效； 二、被告段朝霞、曲海华于本判决书生效之日起十日内返还给原告贾文萍购房款2036000元及利息（以2036000元为基数依据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月3日起计算至本判决生效之日止）逾期付款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回被告的全部反诉请求。 本诉案件受理费51200元，原告负担28112元，两被告负担23088及保全费5000元。反诉费1807元由被告段朝霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长 张国全 审 判 员 宋丽娜 审 判 员 王 敏 二〇二〇年二月二十日 法官助理 隋 越 书 记 员 许梦梦