河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0823民初2977号原告：武陟县就业服务中心，住所地：河南省武陟县兴华路45号，统一社会信用代码：124108233173114560。法定代表人：张小保，主任。委托诉讼代理：任磊，男，系武陟县就业服务中心工作人员。委托诉讼代理人：朱守祥，河南龙源律师事务所律师。被告：王卫武，男，汉族，1973年7月12日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：古中利，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告：任红霞，女，汉族，1962年2月13日出生，住河南省武陟县。武陟县就业服务中心（以下简称就业中心）与王卫武、任红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，王卫武向本院提出反诉，本院适用普通程序，公开开庭对于本诉及反诉合并进行了审理。就业中心的委托诉讼代理人任磊、朱守祥、任红霞、王卫武的委托诉讼代理人古中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。就业中心向本院提出诉讼请求：被告、经营者及实际经营者立即将超期占用原告的房屋交还给原告,从2018年7月1日起按照日租金93.15元/日向原告支付逾期占用房屋使用费(截止起诉之日为144382.50元),并按同期银行贷款利率的1.5倍支付滞纳金,直至将房屋交还给原告之日止;2、判令被告依照租赁合同第8条规定支付原告赔偿金2万元;3、诉讼费由被告承担。诉讼中明确第一项诉请中要求的逾期占用房屋使用费是要求计算至交房之日止。事实和理由：2017年6月30日,原、被告签订房屋租赁合同一份,原告将自己的门面房东头五间出租给被告使用,合同约定租赁期限为一年,自2017年7月1日-2018年6月30日,年租金每间3.4万元合计17万元整。2017年6月30日前一次性缴清全年租金的,年租金按每间3.25万元计算。合同签订后,被告如期在6月30日之前缴纳了一年的租金并享受了优惠租金待遇。合同第7条规定:“合同到期,乙方继续使用的,需提前三个月告知甲方,未告知甲方的,视为不再租赁。租赁价格参照市场行情,租赁价格由甲乙双方协商,协商不成的,甲方有权收回房屋的使用权,合同自行终止,乙方应在合同到期之日(含)前无条件搬离。”截止2018年6月30日,被告租赁原告房屋使用已满合同约定的一年期限,被告并未依约在期限届满前三个月告知原告表达继续租赁的愿望。为此原告曾于2018年6月6日书面通知被告,告知其如需继续租赁房屋,可于6月15日前,按当年的实际情况前来协商签订下一年租赁合同。被告既没有在合同期满前三个月告知原告继续使用房屋,也没有在6月15日前就继续租赁房屋与原告达成一致意见。无奈,原告不得不于2018年11月26日向被告发出终止房屋租赁合同通知,并告知其:自2018年7月1日起,原《房屋租赁合同》已终止,限于2018年11月30日前搬离。其超占房屋期间按日租金93.15元/间缴纳,并从2018年7月1日起按同期银行贷款利率的1.5倍收取滞纳金。截止2018年11月30日,被告既未搬离、也未按通知要求向原告交纳逾期占用房屋的租金及滞纳金,严重侵害了原告的合法权益。被告租赁原告房屋期间的实际经营者为任红霞。根据租赁合同第8条规定:承租人不在年初交纳租金导致租赁合同被解除的,租赁每一间房屋应支付原告不低于4000元的赔偿金。王卫武辩称，一、原告与武陟县卡娜磊诗服装店所签定的房屋租赁合同应当依法无效，因为2017年6月30日双方签定合同时，原告并不具备法定主体资格，无权同他人签订房屋租赁合同。二、原告并非涉诉房屋的合法所有人，无权对涉诉的房屋提起诉讼主张权利，在被告使用该租赁房屋期间，建设街派人到所租赁的店铺要求收取租金，被告将租赁合同交于人家看，人家不看并将店铺锁住，后经多日协调才重新开门，所以原告应当举证证明涉案房产系其合法拥有。三、事实上被告王卫武在租赁该处房产后，只是经营到了2018年2月15日，之后就没有再开过门，因为武陟县政府于2018年2月份决定对兴华路进行改造施工、道路封闭，2018年农历春节之后道路封闭，所有店铺无法营业，被告从此也就没有再经营，被告王卫武要求原告返还4个月零15天的房租款。四、任红霞是服装店经营期间所雇佣的店长，由服装店每月向其支付底薪5000元，涉诉租赁合同和任红霞无关。任红霞辩称，原告将我列为本案房屋租赁合同的被告，没有事实和法律依据，因为我不是涉诉房屋租赁合同的当事人，也不是武陟县卡娜磊诗服装店的实际经营人，请求法庭驳回原告对我的起诉。王卫武向本院提出诉讼请求：一、要求就业中心立即返还王卫武房屋租赁费60937元；二、诉讼费由就业中心承担。事实和理由：原被告双方于2017年6月30日签订房屋租赁合同一份，王卫武支付16.25万元租金后，租赁使用武陟县兴华路劳动局楼下临街房五间经营服装业，租赁期限一年。合同约定：“甲乙双方须严格履行合同，如遇单位搬迁、房屋拆迁、土地性质变更、房屋所有权变更以及政策变化等不可抗拒的因素，造成乙方不能正常使用租赁房的，甲方可按时间比例退换乙方租赁费，其他费用由乙方全额负担，本合同终止，乙方无条件搬离”。2018年2月10日，武陟县政府发出通告，决定对兴华路（红旗路-黄河大道）进行全面提至改造，2018年2月22日开始实施地表清理工作，2018年3月4日施工建设，工期6个月。由于王卫武当时经营并不景气，连续亏损，就在经营数日到2018年2月15日下午关门，春节后2018年2月22日兴华路封闭开始施工，租赁房屋不再具有商业使用价值，王卫武也一直没再营业，剩下部分服装抵作店长任红霞的工资。2018年6月份，就业中心曾通知协商是否续签租赁合同，王卫武明确告知对方因修路系政府工程，租赁房屋已无法使用，就业中心应退还春节以后的租赁费，终止合同，不再续签。终止合同后的退还部分租赁费事宜就业中心一直未予答复。事实上王卫武也没有再使用租赁房屋，并于2018年4月1日将自己的营业执照申请注销。综上，王卫武自2018年2月15日至今并未占用就业中心房屋，不应当支付费用，就业中心应退还王卫武未正常使用租赁房的租赁费60937元。就业中心辩称，一、王卫武所说的因兴华路道路修建的情形不属于租赁合同第六条约定的减免租金事项。二、根据我国合同法第二百三十一条规定，承租人可以要求减免租金的情形，兴华路道路修建没有造成租赁房屋的损毁和灭失。因此其减免请求不能成立。三、从王卫武的反诉状第4段最后一句话，这个事实反应了被告在原告就本案提起第一次诉讼期间进行了恶意答辩，因为第一次诉讼时王卫武的代理人在明知卡娜磊诗服装店在已自己申请注销的情况下，还要求就业中心应当起诉卡娜磊诗服装店作为被告。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：一、本案原告与被告王卫武所签订的房屋租赁合同效力如何。涉案原告武陟县就业服务中心的诉讼主体是否适格。二、如原告主体适格，本案被告王卫武在履行房屋租赁合同的过程中是否存在违约行为，应否承担自2018年7月1日至今的相关房屋使用费并承担相关违约责任，并应立即返还房屋。三、被告在2018年2月15日之后是否使用涉案租赁房屋，原告应否返还被告所主张的2018年2月15日至6月30日之间的租赁费用。如2018年2月15日之后被告仍使用涉案租赁房屋，兴华路修路原因是否导致对涉案房屋租金进行减免。四、本案被告任红霞是否是该涉案房屋的实际经营者，应否承担涉案的相关责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据【《房屋租赁合同》、武陟县计划委员会文件两份、武陟县机构编制委员会文件、（2019）豫0823民初1657号案件卷宗材料、2020年1月2日视频，被告提供的武陟县兴华路改造工程指挥部通告照片、照片一张】，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的2018年6月6日的通知、2018年11月26日《终止合同通知书》，被告提出异议，但根据本院（2019）豫0823民初1657号案件中王卫武对证据质证表示无异议，均已收到，本院对上述证据予以采信。原告提供的两份《接处警登记表》系复印件，无原件印证，本院对于登记表不予采信。原告提供的其他证据，缺乏证据的客观真实性及关联性，本院不予采信。被告提供的网上下载的武陟县公安局交警大队的通知，该证据原告有异议，上面没有单位印章，且被告王卫武并未举证证明截图来源，本院对于该份证据不予采信。被告提供的屈永琴的营业执照，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。另在案件审理时，被告王卫武向本院提出的调取证据申请，本院认为，其在庭审中提供的武陟县兴华路改造工程指挥部通告，原告并无异议，其已经可以证明其主张，本院无需调取。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告就业中心（原武陟县劳动服务公司）属于事业单位法人，开办单位为武陟县人力资源和社会保障局（原武陟县劳动和社会保障局）。2017年6月30日，王卫武以武陟县卡娜磊诗服装店（乙方）与就业中心（甲方）签订《房屋租赁合同》，就业中心将其位于武陟县兴华路五间临街房出租于王卫武用于其经营的武陟县卡娜磊诗服装店使用。合同约定的年租金每间3.4万元，合计170000元。合同第六条约定，甲乙双方必须严格履行合同，如遇单位搬迁、房屋拆迁、土地性质变更、房屋所有权变更以及政策变化等不可抗拒的因素，造成乙方不能正常使用租赁房屋的，甲方按时间比例退换乙方租赁费，其他费用由乙方全额负担，本合同终止，乙方无条件搬离。第七条约定合同到期，乙方继续使用的，需提前三个月书面告知甲方，未告知甲方的，视为不再租赁。租赁价格参照市场行情，由甲乙双方商定，协商不成的，甲方有权收回房屋的使用权，合同自行终止，乙方应在合同到期之日前无条件搬离。合同第八条约定乙方如不履行第一条款，甲方有权中止合同，收回房屋使用权，且乙方须按每间房向甲方缴纳不低于4000元的赔偿金。合同签订后，王卫武向就业中心缴纳162500元租金。2018年6月12日，原告向被告王卫武发出通知，告知房屋的使用期限于2018年6月30日到期，如需继续使用房屋，于6月15日前到原告处签订《房屋租赁合同》，并确定下年租金拟定为4万元/间，如在合同签订之日起10日内一次性缴清全年租金，年租金按照每间3.8万元计算。2018年11月26日，原告向王卫武发出终止合同通知书，要求于2018年11月30日前搬离，并向原告缴纳2018年7月1日至11月30日逾期租金（按照年租金3.4万元/间的标准折算日租金93.15元/间）及滞纳金（从2018年7月1日起按照银行同期贷款利率的1.5倍计算）。另查明，1、王卫武与就业中心签订涉案《房屋租赁合同》前，就已与原告存在多年房屋租赁关系。2、2018年3月份，武陟县政府对涉案房屋门前的兴华路进行道路施工改造，工期6个月。涉案房屋门前的机动车道被封闭施工，人行道可以通行，但道路较窄。3、2019年4月3日，原告以王卫武作为被告向本院提起诉讼，诉讼中，任红霞作为王卫武的特别授权代理人出庭参加了诉讼。庭审后，就业中心向本院申请撤诉，本院予以准许，并于2019年4月26日作出（2019）豫0823民初1657号民事裁定书。4、武陟县卡娜磊诗服装店于2012年12月成立，经营者为王卫武，系个体工商户，2019年4月已在工商部门进行注销。5、原告就业中心于2020年1月2日对涉案房屋进行锁门，并认可房屋在2020年1月4日已经腾空。本院认为，一、原告就业中心诉讼主体资格认定。本案原告就业中心系事业单位法人，且涉案与被告王卫武签订《房屋租赁合同》的相对方系就业中心，故原告就业中心具备诉讼主体资格，可以提起本案之诉。二、涉案《房屋租赁合同》的效力认定。根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。本案就业中心与王卫武签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。关于被告王卫武辩称的原告不具备涉案房屋合法权利，无权签订租赁合同。本院认为，从原告提供的各种文件，可以证明原告对于涉案房屋具有合法权利，有权与被告签订《房屋租赁合同》，被告抗辩的理由不能成立。三、被告王卫武是否存在违约行为认定。涉案《房屋租赁合同》到期前或后，原被告双方未就涉案房屋续签租赁合同，被告王卫武也未向原告缴纳2018年7月1日后的租金，且原告在到期后向被告王卫武发出终止合同通知。按照合同约定，王卫武应于到期后搬离涉案房屋。被告王卫武辩称，其于2018年2月15日后不再使用涉案房屋，其经营的武陟县卡娜磊诗服装店字号于2018年4月已经注销。另庭审询问王卫武此后是否向原告交接房屋，被告王卫武代理人表示并未办理交接手续。根据庭审查明，本案中王卫武认可其不使用房屋后，同意任红霞用其服装店的服装折抵工资，任红霞庭审表示其于2019年1月1日之后还使用门店经营一个月。而本案审理的（2019）豫0823民初1667号案件时，王卫武时任代理人任红霞表示涉案门店在2018年3、4月份开始关门至8月份，并称2018年3月至10月间，曾多次找原告协商减免租金事宜。被告王卫武另抗辩涉案房屋由案外第三人实际使用，并提供了第三人的营业执照，经核实，该营业执照的注册地点虽为武陟县兴华路劳动局楼下，但注册日期为2014年9月2日，该证据不足以支持其主张。综上，本院认为，被告王卫武的陈述前后矛盾，本院可以认定，被告王卫武在2018年2月15日后仍然占用涉案房屋，《房屋租赁合同》到期后未将涉案房屋腾空退还原告，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。四、就业中心应否退还王卫武2018年2月15日至2018年6月30日的租赁费认定。本案双方对于王卫武已缴纳合同期间即2017年7月1日至2018年6月30日的租金162500元的事实不持异议。从本院庭审查明可以认定，涉案房屋门前兴华路于2018年3月份开始进行道路改造施工，工期6个月。施工期间，机动车道路被封闭，房屋门前人行道可以通行，但道路较窄。本院认为，根据涉案《房屋租赁合同》的标的物为商铺的特点，道路通畅应为合同履行的基础，在合同履行过程中，因政府修路导致承租门面交通不便，对于承租人的正常经营会有一定影响。考虑到涉案道路并非完全封闭，行人仍可通行，且原告主张的租赁费用时也已将修路造成的影响予以考虑，并未按照2018年6月6日通知上的费用要求，本院酌情减免一个月的租赁费。根据双方《房屋租赁合同》约定，被告王卫武实际缴纳的2017年7月1日至2018年6月30日的租金为162500元，减免一个月的租赁费为13542元。被告主张从2018年2月15日其自己不再经营涉案门店，无证据支持，且其主张减免租金数额过高，本院对于超出部分不予支持。五、被告王卫武应否承担2018年7月1日后的房屋占用费及滞纳金、赔偿金认定。涉案房屋门前道路如前所述，由于施工的原因，截止房屋租赁合同到期时仍未改造完毕，但王卫武明知该种情形下仍然未搬离腾退房屋，与原告办理交接手续，其行为视为接受该种情形下的房屋租赁费用。原告主张被告王卫武承担自2018年7月1日后按照日93.15元/间的逾期腾房占用使用费，依据充分，但计算的截止日应为2020年1月2日为宜。另原告主张的滞纳金过高，且依据不充分，本院酌定自2018年7月1日起按照年利率6%计算租金利息损失为宜。原告主张的赔偿金2万元，依据不足，本院不予支持。另根据庭审查明，原告认可涉案房屋的物品在第一次庭审后已经腾空，且其已经对房屋进行锁门处理，故原告主张要求被告返还房屋的请求，不予支持。六、被告任红霞应否承担责任认定。本案系房屋租赁合同纠纷，与就业中心签订《房屋租赁合同》的相对方系王卫武，被告任红霞、王卫武均表示任红霞系王卫武雇佣的店长，原告主张被告任红霞承担涉案责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、王卫武应于本判决生效后十日内支付武陟县就业服务中心从2018年7月1日起至2020年1月2日止，按照日93.15元/间计算五间房屋的逾期占用房屋使用费（扣减一个月租金13542元），并支付按照年利率6%自2018年7月1日起至实际履行义务完毕之日止以上述费用为基数计算的利息损失；二、驳回武陟县就业服务中心的其他诉讼请求；三、驳回王卫武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3588元、公告费260元、财产保全费1520元，以上共计5368元，由武陟县就业服务中心负担400元，王卫武负担4968元。反诉费662元，由武陟县就业服务中心负担239元，王卫武负担423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  田 敏人民陪审员  慕惠芝人民陪审员  苗 媛二〇二〇年二月五日书 记 员  程文雨河南省武陟县人民法院民事判决书（附页）（2019）豫0823民初2977号（2019）豫0823民初2977号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。