广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9578号原告：郭小强，男，汉族，1964年12月24日出生，住清远市清城区*******。被告：清远市******。住所地：清远市新城2号区北江二路建设大厦后四楼401-406。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：曾凡，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓昱，广东明典律师事务所律师。原告郭小强与被告清远市******房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭小强，被告清远市******的委托诉讼代理人邓昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭小强向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿装修费80000元（其中包括两个人约三个月的装修人工，刚进场时房屋大量垃圾的清理费，人工智能设备，钢琴等乐器及音响设备，餐厨用品，台椅等折旧及损失）；2、被告退还原告所交的租房保证金14400元;3、被告退还原告所交的三个月租金共计14400元;4、被告赔偿合同违约金50000元。事实和理由：原告响应国务院《新一代人工智能发展规划》，便倾尽全力，立志要在清远开办一个“人工智能推广应用示范点”，以更好地对人工智能进行推广应用及提供技术咨询和科普。于是便有意租用被告位于清城区下廓沿江路九座二楼东南的房屋，以此作为据点，原告首先与被告的潘所长（携带该房屋产权证）一同到南门工商所找到张强所长咨询，得知那个地点对于餐饮行业是不再发证的，于是原告便详细说明这是响应国务院《新一代人工智能发展规划》而开办的一个“人工智能推广应用示范点”，工商所长得知这情况后随即便请示上级，表示大力支持，同意发证还很负责任地用手机拍下了被告的房屋产权证。工商部门已同意发证，于是原告便通过网上竞价的方式竞得了被告该房屋的租赁权。但之后发现该房屋漏水严重。在竞拍前，被告就规定“只以房屋目前现状出租”，原告已对被告所出租的房屋作了充分了解，自愿承租该房屋，所以在竞价前被告确实是陪同原告到现场查看过该房屋，确实是“一切正常”，原告之后又细看了被告在清远市********网站上公布的该房屋资料，并无注明有什么重大缺憾，因此原告参加了竞拍。那房屋为什么漏水呢？原来是因为漏水是间断性并有分时段的（这是原告后来才知的），只有楼上用水时才会漏，特别是晚上用水高峰期，而被告陪原告查勘面积五百平方米的房屋，时间最多只有十五分钟，被告便找借口要走了，锁门了，而且是在白天上班时间，那时楼上很少用水，所以看不到漏水也不足为奇，被告巧妙地安排时间，房屋货不对板，欺骗原告承租，完全违背原告真实意思。原告随后便向被告反映了漏水情况并要求维修，当时被告约有四个人来看过，就说回去研究再答复，原告以为此事会得到解决，于是装修继续进行，但约一个月后，被告答复拒绝维修，无说明，就连商讨方案及讨价还价都没有，根本没有诚意，为什么不修但又要看呢？唯一的解释是被告早就料想到原告会因漏水要搬走，而装模作样地“查看漏水”和“回去研究”只是为了拖延时间多收租金，这说明该房屋漏水在被告心目中早已是老顽疾。因发现的漏点不断增多，而原告的营业时间又正是漏水高峰期。无奈之下原告便于2019年4月4日搬离了该房屋（那时装修还未完工），很多设备都以低价变卖，台椅及很多音响设备当废品处理（因原告没有地方存放）。原告在搬走时已过了交租日约半个月，便向被告求情，要求这半个月的租金就按实算，但被告坚决拒绝（还特别强调说上头专门二次打来电话，说不足一个月都要按一个月算，一分不少）。因原告不想违约，结果又硬着头皮多租了半个月。法院诉讼对经济困难者都有减免收费的情节，而被告却落井下石，雪上加霜，行为令人发指。被告下列行为涉嫌：第一，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实（无说明房屋漏水这重要情况），提供虚假情况（在房屋几乎不漏水时段才让原告到现场查看），违反合同法第四十二条之有关规定。第二，被告没有履行合同义务（提供给原告不能使用的漏水房屋）。违反合同法第一百一十三条之有关规定。被告作为一个政府部门，理应树立诚信榜样，但却背道而驰，而更为严重的是明知原告开办的是国务院要大力发展，重点支持的人工智能项目，此事从一开始起被告就对原告进行千方百计蒙骗，弄虚作假，明知房屋存有严重瑕疵，不能使用，却故意隐瞒，之后又处处为难，令原告的人工智能推广计划落空，损失惨重又错失了一个良好的生意机会，浪费了大量时间和精力。被告清远市******书面辩称，一、原告提前退租，被告依合同约定没收保证金无需退还。原、被告双方原约定的租赁期限是自2019年1月7日至2024年1月6日止。双方签订的《房地产租赁合同》第四条第二款明确约定提前退租租赁保证金不予退还。原告于2019年4月8日主动申请退租，并办理了退租手续，原告所交纳的保证金，被告已经依据合同约定予以没收。原告请求返还保证金缺乏事实和法律依据。二、根据合同约定租赁物的维修义务在原告，原告无权主张赔偿。根据双方签订的《房地产租赁合同》第七条第二款约定“租赁期间，乙方必须保护好甲方财产，商铺门(卷闸)、排污下水管道堵塞及水电如有损坏，乙方应自行及时负责清理疏通和维修，费用由乙方承担。”和第八条第一款约定“乙方负责除主体结构性之外的维修责任;公共部位的维修(例如:下水道、排污管、外墙等)，甲方可进行协调处理，费用由乙方承担。”可见，合同约定租赁物的维修义务是由原告承担，故被告本就无义务为原告修缮房屋，原告无权以被告未修缮主张赔偿。三、原告参与竞价前曾实地考察，充分了解涉案房屋现状，被告不存在缔约过失故无需赔偿原告损失。原告在起诉状中称“在竞拍前，被告就规定只以房屋目前现状出租，原告已对被告所出租的房屋做了充分了解，自愿承租该房屋，所以在竞价前被告确实是陪同原告到现场查看过该房屋，确定是一切正确”，由此可见，原告参与竞价前曾实地考察充分了解涉案房屋现状，被告不存在缔约过失，故无需赔偿原告损失。四、原告无证据证明其存在损失。原告在其起诉状中称“2019年4月4日搬离了该房屋(那时装修还未完工)，很多设备都以低价变卖，台椅及很多音响设备当废品处理(因原告无很多地方存放)”，被告认为，首先原告无证据证明其存在损失；其次，原告以何价格处理其“财产”是其处分自己的权利，与答辩人无关。综上所述，原告提前退租，双方已于2019年4月8日依据原告的申请按照合同约定解除租赁合同，答辩人依据合同约定没收保证金，原告无权要求返还，原告要求赔偿损失的情况缺乏事实和法律依据，请法院予以全部驳回。本院经审理认定事实如下:2019年1月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房地产租赁合同》，约定：一、房屋坐落于清城区下廓沿江路九座二楼东南，建筑面积约500平方米，甲方只以房屋目前现状出租，不承担乙方装修的任何经济补偿，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，自愿承租该房屋。二、租赁期限为五年（自2019年1月7日起至2014年1月6日止）。四、（一）甲方向乙方收取3个月租金额的保证金14400元。合同期满后，在乙方缴清租金、水电费、物业管理费及拖欠职工工资等有关费用，否则，如乙方在租赁期间违约则乙方所缴纳的保证金全部作为违约金支付给甲方，并有权依据合同的约定追究乙方的其他违约责任。……（三）如乙方未满合同期提前退租，需提前2个月向所管辖房管所提交书面申请，需甲方同意后方可办理退房手续，因乙方单方面违约，所交租赁保证金不予退还并收回物业。五、自2019年1月7日起至2020年1月6日止每月应缴租金4800元。自2022年1月7日起（从第四年开始）月租金按逐年递增5%计收，乙方先交纳租金，后使用房屋。以后在每月10号前交付租金，如乙方迟交租金，则以逾期租金总金额为基础按照每天8‰计算滞纳金。七、……（二）租用期间，乙方必须保护好甲方财产，商铺门（卷闸）、排污下手管道堵塞及水电如有损坏，乙方应自行及时负责清理疏通和维修，费用由乙方承担。……（九）乙方应保持有足额的保证金。乙方依约向甲方缴纳相关保证金，以保证遵守合同的各项规定；如乙方违反本合同的有关规定，甲方除有权解除本合同，还可以没收所有保证金作为违约，甲方在行使没收保证金作为违约权利的同时，也可行使其他的一切合法权利，追究乙方的违约责任。八、（一）乙方责任除主体结构性之外的维修责任；公共部位的维修（例如：下水道、排污管、外墙等），甲方可进行协调处理，费用由乙方承担。签订《房地产租赁合同》后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了2019年1月7日至4月7日的租金共14400元及保证金14400元。2019年7月8日，原告向涉案房屋所在辖区房管所即清远市******上廓住房管理所提交《退租申请》，载明：本人现租赁清远市清城区*************，自愿将上述商铺退还给你所。水电费已交清，并交还钥匙。当日，原告搬离了涉案房屋。原告主张，被告隐瞒涉案房屋漏水的事实，交付的房屋存在漏水的情形，故构成违约，要求被告赔偿损失80000元、退还保证金14400元、三个月的租金14400元及原告根据其损失自行计算的违约金50000元。原告为证明涉案房屋漏水，向本院提交了27张水管、下水道等内容的照片，但未显示拍摄的时间、地点，被告对前述照片均不予认可。对于前述损失80000元的构成，原告提出其中包括两个人三个月的装修人工费27000元、装饰涉案房屋所使用的书法作品价值36000元、购买的餐台、椅子价值15000元及其他花费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房地产租赁合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当恪守合同，行使合同权利、履行合同义务。本案的争议焦点是：1、被告是否存在违约行为，应否向原告赔偿损失80000元及支付违约金50000元。2、被告应否向原告退还保证金14400元及三个月租金14400元。关于第一个争议焦点。原告主张被告存在违约行为的依据是被告隐瞒涉案房屋漏水的事实，交付的房屋存在漏水的情形。对此，本院认为，首先，原告提交的27张照片未显示拍摄的时间、地点，被告对此亦不予认可，故该照片无法证实被告交付的涉案房屋存在漏水的情形。其次，即使原告在接收房屋后出现下水道漏水等情形，根据《房地产租赁合同》第七条“租用期间，乙方必须保护好甲方财产，商铺门（卷闸）、排污下手管道堵塞及水电如有损坏，乙方应自行及时负责清理疏通和维修，费用由乙方承担”及第八条“乙方责任除主体结构性之外的维修责任；公共部位的维修（例如：下水道、排污管、外墙等），甲方可进行协调处理，费用由乙方承担”中的约定，原告应承担进行维修的合同义务。综上，原告以涉案房屋漏水为由，主张被告存在违约行为，并据此要求被告赔偿损失80000元及支付违约金50000元，没有事实及法律的依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。根据查明的事实，原告于2019年7月8日向被告申请提前退租，并实际搬离了涉案房屋，以自己的行为在租赁期间届满前解除了涉案《房地产租赁合同》。根据《房地产租赁合同》第四条的约定，原告在租赁期间届满前退租的，对原告所交的租赁保证金，被告不予退还。因此，对原告要求被告退还保证金14400元的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于被告应否退还三个月租金14400元的问题。原告于2019年1月7日签订《房地产租赁合同》后开始使用涉案房屋，并于2019年4月8日搬离，故原告已实际承租了涉案房屋三个月，对原告要求被告退还三个月租金14400元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭小强的诉讼请求。案件受理费3476元，由原告郭小强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄洁怡人民陪审员  薛清华人民陪审员  麦小红二〇二〇年二月十二日书 记 员  卢晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。