贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0113民初411号原告：李宇，男，1979年4月16日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：刘家义，男，1957年6月3日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，白云区米兰春天居民委员会推荐的委托代理人，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心。统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，代理权限：特别代理。原告李宇诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宇的委托诉讼代理人刘家义，被告合纵置业公司的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宇向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交付商品房转移登记文书；2、判令被告立即向原告支付逾期办理房屋产权证违约金39927.75元，违约金以538836元为基数，按每日0.01%计算，从2018年12月1日起算计算至被告向原告交付商品房转移登记文书之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区米兰春天三期商品房。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的文书交付给原告，直至今日，原告未取得办理完商品房转移登记的文书，无法办理转移登记，被告已经构成违约，应承担违约责任。被告合纵置业公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金，协议公平且被告已经尽到告知义务，原、被告双方应遵守合同及协议的约定。二、原告主张的逾期办证违约金的时间点有误，部分违约金以超过诉讼时效，应从立案之日倒推3年为违约金的有效范围，超出部分我方提出时效抗辩。本院经审理认定的事实如下：2013年12月25日，原告李宇与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区商品房。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移记手续，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、收款收据、付款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对补充协议内容作出了限制性约定，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款系格式条款，应为无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，对被告的该项辩解意见本院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，原告起诉要求被告支付2018年12月1日起的违约金并未超过3年的诉讼时效，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。综上，原告主张自2018年12月1日起计算直至被告实际交付商品房转移登记文书止以538836元为基数按每日万分之一计算至被告实际交付商品房转移登记文书止的违约金符合合同约定，本院予以支持。截止2020年1月10日，被告已逾期406天，应支付的违约金为：538836元×0.01%/天×406天＝21876.74元。至于原告主张被告立即向原告交付商品房转移登记文书，由于被告现尚未取得商品房所有权初始登记，不具备交付商品房转移登记有关文书的条件，原告对此亦是明知的，结合前述《商品房买卖合同》第二十二条第三款（二）2项中关于60日的约定，本院支持由被告在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记之日起六十日内向原告李宇交付办理商品房转移登记的有关文书；二、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李宇支付逾期办理办理产权登记的违约金（截止2020年1月10日为21876.74元，2020年1月11日起继续以53.8836元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司实际向原告李宇交付办理商品房转移登记文书之日止）；三、驳回原告李宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，减半收取399元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡晓芳二〇二〇年二月十七日书记员  王 黎