文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终1903号上诉人（原审被告、案外人）：重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司，住所地重庆市江北区港城工业园A片区，统一社会信用代码91500105771785109C。法定代表人：周建勇，董事长。委托诉讼代理人：张超，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建筑第二工程局有限公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼251号，统一社会信用代码91110000100024296D。法定代表人：陈建光，董事长。委托诉讼代理人：蒋文斌，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆美每家宇泓置业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区华美路20号（D6），统一社会信用代码9150010707882144XF。法定代表人：冯国柱。委托诉讼代理人：林剑雄，男，该公司员工。上诉人重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司（以下简称嘉寓公司）因与被上诉人中国建筑第二工程局有限公司（以下简称中建二局）、原审第三人重庆美每家宇泓置业发展有限公司（以下简称美每家公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实、证据及理由，不开庭进行了审理。上诉人嘉寓公司的委托诉讼代理人张超，被上诉人中建二局的委托诉讼代理人张弘婷、原审第三人美每家公司的委托诉讼代理人林剑雄到场参加询问。本案现已审理终结。嘉寓公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判令停止对位于重庆市九龙坡区福园路88号美华星都11幢3-15、3-16房屋的执行；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人中建二局承担。事实和理由：1.上诉人实际上已经支付了案涉房屋的全部价款。美每家公司已经将案涉房屋的房款从上诉人的工程款中全部扣除，应当视为上诉人已经支付了案涉房屋的全部价款。2.上诉人在人民法院查封前就案涉房屋与美每家公司签订了《抵房协议书》。双方签订协议，就视为美每家公司将案涉房屋卖给了上诉人，只是需要给予一定的时间再办理最终的网签手续，故应当视该协议为合法有效的买卖合同。3.非因上诉人的原因未办理过户登记。上诉人已积极与供应商洽谈转抵事宜，与其中一家供应商基本谈妥了转抵事宜，但由于2017年4月份被查封，美每家公司无法办理过户登记手续，才没有办理最终的网签手续。4.上诉人已经合法占有案涉房屋。美每家公司于2016年11月20日向上诉人出具了《接房通知书》，将案涉房屋转交给了上诉人，上诉人也重新购买了锁具将案涉房屋上锁，应视为已合法占有了该房屋。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院在依法查明事实的基础上，撤销一审判决，依法改判。中建二局辩称，1.讼争房屋登记在美每家公司名下，美每家公司系房屋的所有权人，中建二局有权对该房屋申请执行；2.上诉人所称的《抵房协议书》约定的条件并未成就，抵房协议并未履行；3.嘉寓公司和美每家公司既未签订书面买卖合同，上诉人也未向美每家公司支付全部房款；4.美每家公司交付钥匙亦不等于占有的转移，双方均认可该房屋处于空置状态；上诉人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。美每家公司辩称，同意嘉寓公司的上诉意见。抵房是事实，美每家公司给上诉人开了接房通知书。双方还没有签订商品房买卖合同，美每家公司就案涉房屋也没有与其他人签订买卖合同。一审法院认定事实：中建二局与美每家公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院根据中建二局的保全申请，于2017年4月1日作出（2017）渝0107财保118号民事裁定书，保全查封了美每家公司名下包括重庆市九龙坡区福园路88号美华星都的房产。2017年9月30日，重庆仲裁委员会作出（2017）渝仲字第763号裁决书，裁决主要内容为：（一）美每家公司自本裁决书送达之日起10日内，向中建二局公司支付工程款166831560.49元；（二）美每家公司自本裁决书送达之日起10日内，向中建二局公司支付律师费1820000元、保全担保费140000元、保全费3500元；（三）中建二局对美每家˙美华星都项目商住楼建安总承包工程折价或者拍卖、变卖的价款在上述第（一）项裁决款项范围内享有优先受偿权；（四）中建二局对位于重庆市九龙坡区福园路88号11幢等的不动产折价或者拍卖、变卖的价款在上述第（一）项裁决款项范围内享有抵押权的优先受偿权。该裁决书生效后，因美每家公司未如期履行义务，中建二局向一中法院申请强制执行。另查明，2016年11月14日，美每家公司（甲方）与嘉寓公司（乙方）签订《抵房协议书》，约定：甲方将11-3-15号（建筑面积60.47平方米，房价576667元）、11-3-16号（建筑面积61.18平方米，房价583438元）房屋共计121.65平方米（一审笔误为131.65平方米，予以纠正），合计1160105元，抵偿给乙方，作为甲方应付乙方的工程款；乙方必须向甲方开具相应金额的工程款发票，甲方向受让人开具相应金额的购房发票；在甲方与受让人签订《商品房买卖合同》之时起，则视为甲方向乙方支付完成上述美华星都项目所签合同应付工程款，甲、乙双方抵付行为完成。2016年11月20日，美每家公司出具《接房通知书》，载明：重庆美每家物业管理有限公司，我司与嘉寓公司已于2016年11月14日签订了抵房协议，户型号门11-3-15、11-3-16，现同意嘉寓公司接房，请贵公司予以配合钥匙交接、水电开通等物业事宜。再查明，嘉寓公司起诉美每家公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院作出（2017）渝0107民初16542号民事判决书，该判决书认定事实：嘉寓公司与美每家公司签订的《抵房协议书》合法有效，《抵房协议书》尚未实际履行，现并未解除，双方应当遵守该协议约定，嘉寓公司不能再请求美每家公司全部以货币方式支付工程款，故嘉寓公司请求美每家公司支付的工程款应当为约定的价值1160105元的房屋以及145913.25元工程款。判决美每家公司向嘉寓公司支付工程款145913.25元及相应利息和质保金。一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋的登记权利人在人民法院依据中建二局的申请进行保全查封时系美每家公司。嘉寓公司虽然在人民法院查封前已就案涉房屋与美每家公司签订了《抵房协议书》并约定美每家公司以案涉房屋抵偿其应付嘉寓公司的工程款1160105元，但该协议同时约定“在美每家公司与受让人签订《商品房买卖合同》之时起，则视为美每家公司向嘉寓公司支付完成上述美华星都项目所签合同应付工程款，双方抵付行为完成。”故该《抵房协议书》系附条件的以房抵债协议，所附条件为美每家公司与实际购房人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》才能完成嘉寓公司与美每家公司之间金钱债务的消灭。根据查明的事实，截止人民法院查封案涉房屋时止，美每家公司并未与任何案外人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，故《抵房协议书》约定的条件并未成就，双方约定的以房抵债并未实际履行，该《抵房协议书》的法律效力并不等同于以物权期待为目的的房屋买卖协议，不能认定嘉寓公司与美每家公司在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。同时，因前述《抵房协议书》并未实际履行，嘉寓公司与美每家公司根据该协议约定的金钱之债并未消灭，故不能认定嘉寓公司已向美每家公司支付完毕案涉房屋的全部价款。美每家公司于2016年11月20日向嘉寓公司出具《接房通知书》，但该证据只能证实美每家公司就案涉房屋向嘉寓公司完成了钥匙交接，并不代表对物的占有的转移。并且结合嘉寓公司于庭审中的陈述，嘉寓公司在接受房屋钥匙后一直在找案外人看房并与美每家公司洽谈购房事宜，案涉房屋一直处于空置状态，故不能认定嘉寓公司在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该不动产。综上，一审法院认为，在人民法院查封案涉房屋之前，嘉寓公司与美每家公司并未签订合法有效的书面买卖合同，嘉寓公司并未合法占有案涉房屋，嘉寓公司也未支付案涉房屋的全部价款。故嘉寓公司对案涉房屋并不享有能够排除执行的实体权益，中建二局的诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准予对位于重庆市九龙坡区福园路88号美华星都11幢3-15、3-16号房屋的执行。案件受理费15240.94元，由嘉寓公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：嘉寓公司是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护。不动产买卖人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益，其前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，嘉寓公司与美每家公司在中建二局2017年4月申请人民法院查封前，于2016年11月签订了《抵房协议书》，约定美每家公司将两个商铺的房屋共计121.65平方米，合计1160105元抵偿给嘉寓公司，作为美每家公司应付嘉寓公司的工程款。可以说，双方签订的《抵房协议书》达成的是以房屋价款来消灭金钱之债的合意。双方没有签订《商品房买卖合同》，尚未将该抵债合意转化为房屋买卖合意，更未形成真实的房屋买卖法律关系。故该协议书不是以物权变动为内容的买卖合同，不能认定双方在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。关于是否支付全部价款的问题。嘉寓公司与美每家公司签订的《抵房协议书》约定，“在美每家公司与受让人签订《商品房买卖合同》之时起，则视为美每家公司向嘉寓公司完成上述项目所签合同应付工程款，双方抵付行为完成。”根据该约定，需要美每家公司与实际购房人签订《商品房买卖合同》才能完成双方金钱债务的消灭。实际上，截止人民法院查封案涉房屋时止，美每家公司并未与任何案外人就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，抵债条件没有成就，以房抵债效果并未产生。故不能认定嘉寓公司已向美每家公司支付完案涉房屋的全部价款。关于嘉寓公司对未办理过户登记是否存在过错的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。按照该规定，办理房屋过户登记需要签订书面买卖合同。本案中，嘉寓公司在查封前未与美每家公司签订《商品房买卖合同》，嘉寓公司对无法办理过户登记亦存在过错。综上所述，嘉寓公司的上诉请求及理由不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）项、第（三）项和第（四）项的规定，其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15241元，由重庆嘉寓门窗幕墙工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 米 阳二〇二〇年二月二十八日书记员 文婷婷