北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初10891号原告：北京市多彩压型板有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼垡二村村委会南500米。法定代表人：多运联，总经理。委托诉讼代理人：郝琳娜，北京德禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬各，女，1982年1月5日出生，北京市多彩压型板有限公司会计。被告：北京创诚盛商贸有限公司，住所地北京市大兴区文新南街265号院11号楼1层102。法定代表人：刘杰，董事长。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。第三人：赵喜军，男，1958年2月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。原告北京市多彩压型板有限公司（以下简称：多彩公司）与被告北京创诚盛商贸有限公司（以下简称：创诚盛公司）、第三人赵喜军租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告多彩公司的委托诉讼代理人郝琳娜、李冬各，被告创诚盛公司与第三人赵喜军的共同委托诉讼代理人周庆领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多彩公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被申请人将位于大兴区罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）场地共计22.76亩创诚盛公司院内由申请人所建设的标的物的各项拆迁利益共计24201038元归多彩公司所有；2.请求法院判令创诚盛公司退还已缴纳的土地租赁费252256.67元（自2017年9月1日起至2020年10月31日止）；3.判令创诚盛公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年11月1日，多彩公司与创诚盛公司签订《土地租赁合同》，创诚盛公司将位于大兴区罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）场地22.76亩租赁给多彩公司经营使用，多彩公司按约定支付租赁费，并经多彩公司同意下在该场地建设了房屋，同时对租赁的房屋进行了装修改造。现在租赁期间租赁标的物因政府需要被拆迁征用。根据《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意可对租赁物进行改善或增设他物，因此自建设房屋属于多彩公司的合法财产，拆迁中因该房屋所获得的拆迁利益亦应属于多彩公司所有。该房屋在多彩公司承租期间被拆迁，但创诚盛公司未将此款项给多彩公司。后因多彩公司找寻创诚盛公司协商此事未果。创诚盛公司其行为不但给多彩公司造成了一定的经济损失，而且严重侵犯了多彩公司的合法权益。鉴于上述事实，多彩公司认为根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特诉至贵院判允多彩公司以上诉讼请求。创诚盛公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、2017年拆除中基本没有多彩公司的原有建设的房屋，剩下的房屋也是第三人赵喜军翻建改造后得的。对比法院调取的拆迁档案中的平面图，经过翻建改造的仅有24号、8号、12号、4号、28号房屋，上述房屋均经过了赵喜军更换承重、屋顶、打隔断等建设成钢结构标准结构厂房（见拆迁最终的平面图与签订赵喜军租赁合同时附图）。上述房屋的房屋重置价格应由赵喜军与多彩共同分割。上述房屋的全部重置补偿价格合计为480.5014万元。二、装修、设备及附属物的补偿跟多彩公司没有关系。三、房屋一次性停产停业综合补助费、拆迁腾退补助费、搬迁补助费、拆除进度奖均跟多彩公司没关系。四、涉案的400kva变压器的产权自始至终是创诚盛公司的，跟多彩公司没关系，500kva变压器是多彩公司与案外人董天杰共同改造的，双方各占50%产权。五、15号房屋的冷库也不是多彩公司建设，而是赵喜军建设，冷库设备由案外人李连国建设的，冷库的赔偿款与原告无关。六、房屋补偿款双方约定的分成有约束力，双方应该遵守。多彩公司与创诚盛公司在出租该地块时就对遇政府拆迁的拆迁补偿进行了约定，该约定是双方真实的意思表达，不存在欺诈胁迫、损害国家利益等无效的法律规定，所以该约定多彩公司享有拆迁补偿的70%，被告享有多彩公司建设房屋所得补偿的30%。所以多彩公司房屋评估补偿的30%属于创诚盛公司所有。综上代理意见请人民法院依法采纳。赵喜军发表意见称：从多彩公司承租过来场地之后，因要改作物流园之用，原有的厂房不能满足物流专用大型设备的使用条件，大门也完全不能使用，故我方对原有厂房进行了大规模的改造，又新建了一些房屋、改变原有大门位置后重做大门，同时投入大量资金进行相应的装修，整体改造投资巨大，原来多彩公司建设的厂房基本不剩什么了。拆除腾退之时被清登评估的基本都是我建的，从图纸对比也可以看出我改造以后整个地上物变化巨大，相应补偿应当属于我。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月1日，多彩公司与创诚盛公司签订《土地转租合同》，创诚盛公司将位于大兴区罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）场地22.76亩租赁给多彩公司经营使用，租期26年，年租金7.966万元，合同签订后支付4年租金31.86万元，2010年11月1日支付5年租金39.83万元，以后每5年支付一次租金，最后一次支付7年租金。合同还约定了如遇拆迁情况下的补偿款分配事宜。多彩公司在接手租赁物后在其上建设并装修了厂房，用作生产彩钢、钢结构。2009年10月，多彩公司与北京云天建筑工程有限公司共同出资购买500kva变压器一台，双方约定了出资比例，多彩公司占40%，北京云天建筑工程有限公司占60%，如遇拆迁，补偿按出资比例分配。2014年11月5日，多彩公司与赵喜军签订《场地房屋租赁合同》，将多彩公司从创诚盛公司承租的场地中的24亩（含相应地上建筑厂房）转租给赵喜军，租期16年，自2015年3月1日至2032年2月31日，用途为仓储物流、库房、停车，租金每年70万元，合同第六条第三款、第四款中约定：多彩公司同意在西侧现有平房位置开一大门，并拆除部分房屋使用，但要在相应位置补足所拆部分建筑面积，院外西侧部分由赵喜军建筑并使用，多彩公司现有南侧及北侧一层钢构厂房及砖混库房，二层办公室及西侧平房改造装修由赵喜军负责，费用自理，三层楼和一层约1.2万平方米改造屋顶及三层隔间部分，南北边厂房及今后维修材料部分多彩公司无偿提供彩钢岩棉板75毫米，由赵喜军建造房屋、各种管道设施等（厂房内外）如遇拆迁赔偿归赵喜军，多彩公司原有房屋面积不减少。合同还约定了如遇拆迁情况下的补偿款分配事宜。关于租金，创诚盛公司认可多彩公司租金交至2020年10月31日，同意退还从2017年9月1日起至2020年10月31日的租金。2017年，涉案场地被纳入拆除腾退范围，创诚盛公司的合作人刘家天作为被拆除腾退人，与北京富民恒盛置业有限公司签订了拆除腾退补偿合同并取得补偿款，创诚盛公司同意向多彩公司支付应当由多彩公司取得的相应补偿款。本案审理过程中，向拆除腾退公司调取了涉案场地的拆除腾退档案（编号：LQY-001-2），多彩公司、赵喜军分别提交了账本、票据等证明各自自建、装修的相关证据。创诚盛公司发表质证意见称：多彩公司提交的所谓与案外人签订的3份施工合同，第四条都约定了“根据甲方（多彩公司）设计图纸和甲方要求施工”，但多彩公司不能提交任何与合同对应的图纸，也不能提供对应的款项票据予以佐证，故我方不认可合同的真实性，对多彩公司的现金账本真实性、合法性均不认可，公司之间超过1000元的款项往来明确规定禁止使用现金，多彩公司的单方记载的所谓账本的真实性我方不予认可。关于厂房建设情况，拆除腾退档案中的用地平面图及房屋补偿价格通知单显示：2006年前房屋面积为28.39平方米，2006-2009年房屋面积共6269.08平方米，2009年之后建设的部分为9630.79平方米。多彩公司主张：《房屋补偿价格通知单》上列明的2006年至2009年建设的房屋6269.08平方米、2009年之后建设的9630.79平方米房屋均系多彩公司建设，《终审表》所列房屋经营面积中的3789.84平方米对应的停产停业补偿应由多彩公司取得，认可赵喜军对编号26、33两处进行了改动，但编号33的房屋系我方建设，编号9（房上房）系我公司建设，认可编号17不是我方建设。赵喜军的委托诉讼代理人称：编号1、3、5、6、7、11、16、17、18、19、21、22、23、26、27、29、30系赵喜军建设；2是一个棚子；编号9、10、13、14、25的房中房系赵喜军建设；编号4、8、12、24、28，均由赵喜军更换承重和屋顶、打隔断等，翻建成了钢结构标准厂房，该部分厂房的补偿应当由赵喜军和多彩公司分割；编号15号房屋由赵喜军建设、冷库设备所有权为案外人，并非本案原告；编号24的房屋，因无法满足物流需求，赵喜军承租后全部拆除并重建；编号28中多彩公司建设的部分为319.68平方米，后赵喜军增建至580.34平方米；编号31、32、33、34不在多彩公司承租范围内，并非多彩公司所建，与多彩公司无关；多彩公司承租后用作加工彩钢的厂房，转租给赵喜军后，赵喜军改作物流园之用，因为需要进场大型物流设备，原有厂房不能满足这一需求故对原有厂房进行了大规模翻建和新建，并重新装修。创诚盛公司称：出租给多彩公司时的地上物有围墙、道路、门卫室、电动大门和变压器一台。关于装修及附属物，创诚盛公司认可500kva变压器（补偿价格60万元）系多彩公司与案外人共同购买。审理过程中，多彩公司认可将从创诚盛公司承租的场地在加盖部分地上物后全部转租给了赵喜军，拆除腾退之时，场地及地上物的实际使用人为赵喜军、场地上也没有属于多彩公司的设备。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。多彩公司与创诚盛公司签订的土地租赁合同虽然没有明确约定租赁后的土地用途，但根据合同相关条款的约定，多彩公司在场地上建设厂房用作生产钢结构及彩钢等，创诚盛公司对此是明知且默认的，多彩公司的行为事实上改变了土地的农业用途，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，故其与创诚盛公司签订的土地租赁合同应为无效。多彩公司将未取得建设工程规划许可证及相关行政机关的审批而自行建设的厂房转租给赵喜军，该转租合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。各方在合同中对如遇拆迁等情形下的补偿款分配约定亦属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。创诚盛公司认可多彩公司租金交至2020年10月31日，同意退还从2017年9月1日起至2020年10月31日的租金，经计算，应当退还的金额为252256.67元。关于多彩公司自建部分的房屋补偿款，需要明确的是，多彩公司在本案中要求取得的房屋补偿金额计算依据来源于创诚盛公司合作人刘家天与拆除腾退公司签订的拆除腾退补偿协议，而该补偿协议涉及的房屋仅为截止拆除腾退清登时涉案场地上存在的房屋；多彩公司在将场地及自建厂房转租给赵喜军后，因用途需要变化，赵喜军对原有厂房进行了较大规模的拆改，在拆改过程中已经被赵喜军拆除后重建的房屋，并非多彩公司所建，多彩公司亦无权取得该部分补偿，简言之，由多彩公司建设的在拆除腾退清登之前已经灭失的房屋，不在补偿之列，创诚盛公司及刘家天亦未取得该部分利益，如确有必要，多彩公司可以就该部分财产损失向赵喜军另行主张。依据多彩公司与赵喜军转租合同的合同附图、各方当事人陈述及提交的证据，编号1、6中建于2006-2009年的部分，因此时赵喜军尚未与多彩公司签订合同，虽然在后期的转租合同附图中没有体现，但该部分面积较小，在制作附图时没有标注也在情理之中，故可以认定编号1、6中建于2006年-2009年的部分系多彩公司所建；编号2为棚房，根据图纸可以看出，该部分显然是编号3建成完毕后依托编号1、编号3房屋所建的，而编号3、5、7、1（2009年后建设部分）、6（2009年后建设部分），从位置上看位于赵喜军承租后新开的大门附近，远离多彩公司使用时的场地大门，且多彩公司提交的证据不足以证明该部分系其所建，故无法认定编号1（2009年后建设部分）、2、3、5、6（2009年后建设部分）、7系多彩公司所建；赵喜军认可编号4系多彩公司初建，但主张自己在承租后进行了较大规模的翻建，考虑到该部分确实位于赵喜军承租后新设立的大门附近，故对赵喜军的这一主张本院予以认可，编号4的补偿费用应当在多彩公司与赵喜军之间分割；编号8-14初建于2006-2009年间，编号8-11面积共1902.51平方米，在多彩公司与赵喜军的合同附图中显示的编号8-11位置的面积为1344平方米，两者相差558.51平方米，考虑到赵喜军承租后的实际用途及平面图上显示的该部分存在房中房、房上房的情况，本院认定编号10、11（面积共663.05平方米）系赵喜军在原有房屋基础上进行的增建，因系在原有房屋基础上的增建，故其增建年代（2014年后）与初建年代（2006-2009年）并不矛盾，多彩公司认可赵喜军在承租后为便于使用而在原有基础上进行了改动，对于该部分（1344平方米）的补偿款分配，本院予以酌定；同理，对于编号12-14，能够确定编号13系赵喜军所建，编号12与14共1521.62平方米，减去合同附图对应的多彩公司建设的该部分1200平方米，计算得赵喜军建设房中房、房上房321.62平方米，原有被改动的1200平方米的补偿款分配予以酌定；编号15-23，在合同附图上并无该部分建筑或与附图上的原有建筑明显不同，能够确定该部分不是多彩公司建设；编号24，2006-2009年建设面积为1162.86平方米，2009年后建设部分为6152.43平方米，根据平面图对比，编号24、25、26、27（四部分总面积8940.87平方米）对应合同附图上面积为2945.24平方米的部分，即赵喜军建设部分为5995.63平方米，原有多彩公司建设的2945.24平方米赵喜军进行了改动，改动部分的补偿款分配予以酌定；编号28，赵喜军认可多彩公司建设的部分为319.68平方米，由赵喜军增建至580.34平方米；编号29、30，位于赵喜军承租后重置的新大门通道附近，远离多彩公司使用时的场地出入口，在多彩公司与赵喜军的合同附图上并无体现，且建成时间为2009年之后，无法认定为多彩公司所建；编号31，建设于2006年前，根据创诚盛公司与多彩公司的描述，结合其所处位置，应当是创诚盛公司原有的门卫室，并非多彩公司所建；编号32，多彩公司与赵喜军合同附图上并未体现，无法认定为多彩公司所建；编号33为棚房，多彩公司主张系其所建，但未能提交证据加以证明，本院不予认可；编号34不在多彩公司与赵喜军合同附图范围内且远离主要租赁区域，实难认定系多彩公司所建，综合以上，对比多彩公司与赵喜军租赁合同附图和拆除腾退平面图，区域内房屋坐落、形态、场地大门位置等，确实都发生了较大的变化，结合赵喜军提交的各项证据及各方当事人陈述，对多彩公司始建、赵喜军翻建的房屋的相应补偿，综合予以酌定，相应的，关于租赁场地范围内地上除编号31外其他全部房屋（总面积15899.87平方米）的拆除腾退补助费（每平米300元），在多彩公司和赵喜军之间进行分配，予以酌定。关于装修、设备与附属物，根据多彩公司提交的证据及各方当事人的陈述，500kva变压器补偿价格60万中的40%应当由多彩公司取得；对于其他装修及设备附属物等，原告仅能提交部分装修合同，但未能提交与装修合同相对应的装修图纸、付款凭证等相关能够证明实际装修情况的证据，本院结合多彩公司的使用、自建情况及转租后赵喜军的翻建情况，酌定其取得装修、附属物补偿款20万元。关于设备评估价值和设备迁移费，设备评估价值系对无法搬离或搬离移动后严重减损设备价值的设备进行的评估补偿，设备迁移费系对可以搬离的设备进行搬离所支出的费用补偿，多彩公司自认拆除腾退之时的场地实际使用人为赵喜军，场地中并无任何属于多彩公司的该类设备，故对其该部分诉讼请求本院不予支持。关于房屋停产停业补偿，房屋的停产停业补偿应当由房屋建设人取得，按照拆除腾退补偿办法，2009年之后建设的房屋没有停产停业补偿，租赁场地上2009年之前由原告、被告和第三人所建房屋的停产停业补偿应当在原告、被告、第三人之间分配，结合其租赁合同签订的时间及履行情况，本院酌定多彩公司取得房屋停产停业补偿57万元。关于搬迁补助费，该场地拆除腾退之时的实际使用人并非多彩公司，故对其要求取得该部分补偿的请求本院不予支持。关于拆迁进度奖，不属于多彩公司履行租赁合同能够取得的收益，该奖励仅能由被拆除腾退人取得，故对其该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、北京创诚盛商贸有限公司于本判决生效后十日内返还北京市多彩压型板有限公司未使用部分的租金252256.67元；二、北京创诚盛商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京市多彩压型板有限公司自建房屋补偿费1300000元；三、北京创诚盛商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京市多彩压型板有限公司装修、设备及附属物补偿440000元；四、北京创诚盛商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京市多彩压型板有限公司拆除腾退补助费1400000元；五、北京创诚盛商贸有限公司于本判决生效后十日内支付北京市多彩压型板有限公司房屋停产停业补偿570000元；六、驳回北京市多彩压型板有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164066元，由北京市多彩压型板有限公司负担134066元（已交纳），由北京创诚盛商贸有限公司负担30000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇二〇年二月二十五日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜