山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8770号 上诉人（原审被告）：尤高杰，男，1983年12月16日出生，汉族，河东区水务局职工，住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：庞立飞，山东沂州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐娜，女，1986年4月10日出生，汉族，自由职业者，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：董越，北京市德鸿律师事务所律师。 原审被告：尤作瑞，男，1959年11月11日出生，汉族，退休职工，住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：庞立飞，山东沂州律师事务所律师。 原审被告：鲁盟地产集团有限公司(原临沂鲁盟房地产营销策划有限公司)，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034室。 法定代表人：刘后英，总经理。 委托诉讼代理人：王从杰，男，1976年7月13日生，公司法务人员，住山东省临沂市。 上诉人尤高杰因与被上诉人唐娜、原审被告尤作瑞、鲁盟地产集团有限公司(下简称鲁盟公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2018)鲁1302民初18909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人庞立飞；被上诉人唐娜及其委托诉讼代理人董越；原审被告尤作瑞及其委托诉讼代理人庞立飞；原审被告鲁盟地产集团有限公司委托诉讼代理人王从杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尤高杰上诉请求：1.依法撤销(2018）鲁1302民初18909号民事判决书，发回重审或予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人在本次房屋买卖合同关系中，上诉人不存在过错，更没有违约行为存在，因被上诉人先行违约，其应由被上诉人承担违约责任。1、上诉人与被上诉于2018年6月3日签订的房屋买卖合同书，在签订合同时，被上诉人对房屋性质及更名等事项都已充分了解，因此在该合同书中补充条款第4条其他约定事项中第2项明确约定：丙方负责协调对此套房产进行更名，费用10万元，费用由乙方支付。从合同约定上看，涉案房产的更名事项是由丙方负责，在丙方未完成更名义务时，被上诉人把10万元取回，且此事没有任何一方通知过上诉人是何原因，说明被上诉人有意怠于更名，故意致使合同目的无法实现，达到解除买卖合同的目的，其意思明确正与上诉人提交的证明证据相吻合。在此种情形下上诉人完全有理由相信，涉案房屋买卖合同已解除。在本案中实属被上诉人违约，因被上诉人是自己不想买涉案房屋，后上诉人多次催促，询问是否购买该房及更名办理事项，被上诉人都不做任何回应。所以本案事实是被上诉人没有按照合同的约定违约在先，应由被上诉人承担违约责任，其定金无需返还，更谈不上溢价损失。2、从合同的约定上看，上诉人也不应承担溢价损失的责任。在本案中上诉人与被上诉人在合同第六条第4条中明确约定：签订合同后甲方如因房价上涨而不卖了，或因房价上涨故意找借口不卖的，乙方有权要求赔偿此房屋增值部分，而本案并没此原因存在，也不是因为该原因，而导致合同目的无法实现。是因被上诉人出尔反尔，不想购买涉案房屋。根据法律规定：当事人诉讼请求的提出是依据事实与理由，事实与理由是诉讼请求的前提与基础。而被上诉人在诉状中陈述的事实与理由没有任何事实依据，诉讼请求也就无从提出，因此被上诉人的诉讼请求不应得到支持。3、从案件审理过程可知，被上诉人就涉案房屋未交付过一分房款，上诉人自始也未收取到被上诉人任何房款，被上诉人也就不会因此产生任何实际损失，那么被上诉人所主张的溢价就无事实与法律依据。根据《合同法》的规定可得利益损失须在缔约时就能预见的损失，未能预见的不承担赔偿责任。退一步来讲，房屋在交易过程中价格可能出现上下波动，且受市场、供应等多种因素的影响，具有不稳定性不确定性是无法预见的，因而也不能使用倒推的方式确定，且房屋涨跌并非违约行为造成的后果。如果存在房屋下跌，该如何处理？再者，按照最高院关于审理商事纠纷案件的指导意见及审理二手房买卖案件若干问题的解答规定，只有已付部分或全部房款的买受人才得主张可得利益损失。而在本案中在被上诉人未交付房款的情况，无权主张溢价损失。二、一审法院审理程序不合法，证据适用错误。1、根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条规定：当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。从一审的庭审情况看，被上诉人并没有在法律规定的时间内提出鉴定，鉴定报告也就不能作为定案依据，一审法院程序不合法。2、从一审法院庭审中证据提交上看出，被上诉人提交的证明上诉人违约的证据来源于案外第三人，第三人也未出庭作证，而上诉人提交的证据也来源案外第三人，并且是相同的案外第三人，在第三人对同一案件事实作出不同陈述，且被上诉人获得该证据的时间与签订合同的时间间隔长，此时合同已经解除，事后被上诉人又以到上诉人的单位闹事等种种行为，说明被上诉人是恶意制造上诉人违约的证据，以达到侵占他人财产的权益。因此被上诉人在一审中所提交的证明上诉人违约的证据其真实性合法性等都存在异议的情况，其证据是不符合证据适用规则，不能作为定案证据适用。而一审法院却采信被上诉人提交的证据，认定上诉人违约，实属认定事实错误。（庭审中补充上诉理由）被上诉人没有提交证据证明上诉人存在违约行为，合同签订后因更名条件不成就，导致合同一拖再拖，被上诉人应提交证明更名条件已成就的证据；因更名时间并没有约定，属于合同中关于期限约定不明确的情况，鲁盟公司将款项退还给上诉人，说明履行合同的条件不能实现。同时应参考合同中制约上诉人的时间来制约上诉人及鲁盟公司，最迟应于2018年7月3日完成。 唐娜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在房屋更名条件成就时拒不配合办理，且将案涉房屋另行售予他人，已违反合同的根本约定，请求维持原判。 尤作瑞答辩称，同尤高杰上诉意见。 鲁盟公司答辩服判。 唐娜向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房定金5万元及利息；被告支付原告违约金364000元；被告支付原告房屋增值部分的损失271858元；3.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月3日，原告（乙方、买方）唐娜与被告（甲方、卖方）尤高杰、被告（丙方、居间方）鲁盟公司签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，约定：第一条、甲方同意将其坐落在临沂市兰山区济南路三合里润园小区5号楼3单元201室的房产出售，建筑面积约139平方米，其中主房139平方，配房约5平方。第二条、交易价格与定金。1、甲、乙双方同意上述房产的交易价格为1,820,000元。该款项包括车位和配房。本合同签定之日，乙方须支付50,000元，作为购房定金交由丙方保管.第三条、付款时间与办法。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，在更名的当天由乙方支付房款1,818,000元给甲方。剩余房款2000元作为水、电、物业费押金，待物业交割完毕后交付甲方。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起7日内将交易的房产腾房并交付给乙方，并在交房当日将水电、暖气、供暖、维修、物业等费用结清。第五条、办证与过户。若能一次性办理乙方名下产权时，甲方应于30个工作日内积极配合乙方办理完毕，办证及相关费用均由乙方承担。以上约定，甲方每拖延一日承担200元费用，凡超过60日以上未办理，按甲方违约处理，违约责任按本协议第六条第1款规定执行。因乙方原因未能及时过户的，由乙方自行负责。第六条、违约责任。1、本合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金，守约方可解除合同。2、乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之三的违约金向守约方支付。任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，应按本条第1项约定承担责任，守约方有权解除合同。3、合同签订后前、后，甲方恶意将该房屋卖于第三人或将房屋抵押给第三人，乙方可解除合同，并有权请求返还已付购房款及利息、并按违约对乙方和丙方进行赔偿。4、签订合同后，甲方如因房价上涨而不卖了，或因房价上涨故意找借口不卖的，除按违约责任赔偿外，乙方有权要求赔偿此房屋的增值部分作为乙方再次购房的赔偿金。乙方如因个人征信原因导致交易无法进行，乙方负全责。补充条款。3、代理人代为签署的，代理人声明视为产权人同等法律效力，并自愿承担违约责任。4、①该套房产带有一个车位和一个储藏室，交易成功后后期因建筑造价成本问题产生的结算问题由甲方负责，无论是需补交还是退款都由甲方和单位、开发商之间协调，与乙方无关；②丙方负责协调对此套房产进行更名，费用10万元，费用由乙方支付。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约缴纳购房定金50,000元，并缴纳更名费100,000元。被告鲁盟公司于2018年7月7日将原告缴纳的100,000元更名费退还给原告。后尤高杰又将涉案房产出售给案外人，原告遂诉至一审法院。庭审中，尤高杰、尤作瑞向一审法院提交鲁盟公司工作人员姚强的书面证言及微信聊天记录，主张唐娜在2018年6月底就表示不购买房屋了，后又将10万元更名费退回。原、被告签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》已于2018年7月7日解除。唐娜主张该10万元更名费因鲁盟公司对于更名事宜一直未协调好，经与原告勾通将更名费10万元退还给原告，由原告找人协调更名事宜。本案在审理过程中，唐娜向一审法院申请要求对涉案房屋的溢价价值进行评估，一审法院依法委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2019年5月10日作出山东坤源估字（2019）第1995号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：增值部分的价值为271,858元。原告花费鉴定费10,500元。另查明，唐娜为本次诉讼花费诉讼保全费3020元。上述事实，主要有书证、庭审调查、当事人陈述，经质证所证实，有关证据均已收集并记录在卷。 一审法院认为，唐娜与尤高杰、被告鲁盟公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。庭审中，尤高杰、尤作瑞主张原告违约，不想购买涉案房屋，双方之间的房屋买卖合同已经解除。原告对此不予认可，尤高杰、尤作瑞对其反驳主张未提供有效证据证明，对尤高杰、尤作瑞的反驳主张，一审法院不予采信。现被告口 尤高杰已将涉案房屋另售他人，致使原告的合同目的已无法实现，故对原告要求解除双方签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，原告交付的购房定金在被告鲁盟公司，被告鲁盟公司应当将该购房定金返还给原告。尤高杰将涉案房屋另售他人，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定：“1、本合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金，守约方可解除合同。”双方合同中约定的违约金数额过高，原告主张要求尤高杰支付房屋增值部分的损失，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案房屋经依法评估，增值部分的价值为271,858元，尤高杰应当支付给原告的违约损失应为271,858元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除原告唐娜与被告尤高杰、鲁盟地产经济连锁有限公司于2018年6月3日签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》；二、被告尤高杰于本判决生效后十日内支付给原告唐娜违约损失271,858元；三、被告尤高杰于判决生效后十日内支付给原告唐娜鉴定费10,500元；四、被告鲁盟地产经济连锁有限公司于本判决生效后十日内返还给原告唐娜购房定金50,000元；五、被元；六、驳回原告唐娜的其他诉讼请求。如果未接本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,659元，由原告唐娜负担5494元；被告尤离杰负担5165元。 二审审理期间，上诉人提交原审被告尤作瑞与鲁盟公司工作人员姚强于2018年6月30日、同年8月17日的电话通话录音书面材料，并当庭用手机进行播放。被上诉人质证对其真实性、合法性、关联性均有异议；鲁盟公司质证对真实性及关联性有异议。因姚强未到庭，对该证据本院不予认定。 另查明，临沂鲁盟房地产营销策划有限公司成立于2014年，2017年4月18日变更名称为鲁盟地产经纪连锁有限公司，该公司于2019年5月8日又变更名称为鲁盟地产集团有限公司。 其余查明事实同一审查明事实相一致。 本院认为，上诉人尤高杰、被上诉人唐娜与鲁盟公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，合同各方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同为有效合同。 签订合同时，对于案涉房屋尚未在产权登记机关办理确权登记的情况，各方均明确知晓。故在在合同第三条明确约定：支付房款的成就条件是在更名的当天。对合同中约定的更名的含义当事人均无异议：即由上诉人提供身份证件和购房税票尽协助义务，与被上诉人和鲁盟公司共同到房产开发公司协商办理更名手续。鲁盟公司负责协调更名，费用10万元由被上诉人支付。合同签订二、三天后，各方前去房产开发公司办理更名手续，未果。后因各种原因未能办理更名，鲁盟公司遂将10万元由其工作人员张宁于2018年7月7日退还给被上诉人，至于退款原因，鲁盟公司陈述系被上诉人认为其更名手续太慢，要求退还；被上诉人则陈述系鲁盟公司主动退款。至此，因合同约定的支付价款的条件一直未能成就，被上诉人亦未支付合同约定的价款1818000元。 通过上述事实分析，本案争议焦点：约定办理的更名手续未完成，导致付款条件未成就，鲁盟公司将更名费10万元退还给被上诉人的行为能否视为上诉人与被上诉人之间买卖合同的解除；在未明确约定履行期限的情况下，上诉人是否可依据鲁盟公司的陈述有权终止合同的履行。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同第五条（办证与过户）、第六条（违约责任）对解除合同的条件作了约定：1、被上诉人（乙方）违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金不退还，并赔偿上诉人（甲方）和鲁盟公司（丙方）损失；上诉人（甲方）违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向被上诉人（乙方）支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同。2、被上诉人（乙方）未按期付款或上诉人（甲方）未按期交付房屋，逾期30日以上未履约的，守约方可解除合同；3、上诉人（甲方）因房价上涨、找借口不卖，按违约责任赔偿，守约方可解除合同。依据本案查明的事实，上诉人未能提交有效证据证明被上诉人的行为有符合合同约定的解除条件已成就的情形。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定五种法定解除情形，因本案不存在不可抗力的情形致使不能实现合同目的；合同没有约定履行期限，上诉人未能提交有效证据证明被上诉人向其明确表示或以自已的行为表示不履行主要债务；上诉人亦未提交有效证据证明约定的付款条件成就，以及向被上诉人进行催告，合理期限内被上诉人仍未履行付款义务。作为该房屋买卖合同的相对人，是上诉人与被上诉人，双方各自享有合同约定的权利，亦应承担相应的义务。但上诉人仅仅根据提供居间服务的鲁盟公司的陈述，即将案涉房产另行出卖的行为，不符合作为买卖合同关系的法律特征。上诉人于2018年7月7日将案涉房屋另行出卖的行为，构成对了被上诉人的违约。综上所述，上诉人尤高杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,659元，由上诉人尤高杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇二〇年二月十三日 书记员 杨 悦