上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初23633号原告：易超，男，1988年7月21日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。被告：胡红海，男，1978年11月6日出生，汉族，住陕西省咸阳市。委托诉讼代理人：郭兴兰，女，1978年7月1日出生，住陕西省咸阳市。被告：郭兴兰，女，1978年7月1日出生，汉族，住陕西省咸阳市。被告：上海宇源房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。投资人：黄建青，经理。委托诉讼代理人：董为，男。委托诉讼代理人：张诚，男。原告易超与被告胡红海、上海宇源房地产经纪事务所(以下简称宇源事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加郭兴兰作为本案被告参加诉讼。本案于2020年1月2日公开开庭进行了审理，原告易超的委托诉讼代理人张年华、被告胡红海的委托诉讼代理人兼被告郭兴兰、上海宇源房地产经纪事务所的委托诉讼代理人董为、张诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易超诉讼请求：1.判令胡红海支付定金(退一赔一)人民币20万元；2.判令宇源事务所对第一项诉讼请求内容承担连带清偿责任。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除房地产买卖居间协议；2.判令胡红海、郭兴兰支付易超定金(退一赔一)20万元；3.判令宇源事务所就第二项诉讼请求内容承担连带清偿责任；4.判令胡红海、郭兴兰支付易超律师费16,000元。事实与理由：2019年8月2日，易超经宇源事务所居间介绍，拟以2,235,000元购买胡红海、郭兴兰名下上海市青浦区重固镇福定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。当日，双方签订了房地产买卖居间协议，协议约定：易超应于2日内付定金10万元；首期房价款1,120,000元(含定金)；第2期房款1,110,000元；余款5,000元待交付后支付。易超在支付首期款时，宇源事务所告知原告，涉案房屋在2019年6月21日被司法查封。因此，原、被告就涉案房屋的买卖交易未能继续。易超要求胡红海、郭兴兰退一赔一定金，未果，故作如上诉请。被告胡红海、郭兴兰辩称：因胡红海与案外人之间案号为(2019)沪0118民初11277号的纠纷，导致涉案房屋于2019年6月21日被司法查封。但胡红海、郭兴兰直至8月5日才得知此消息，此前并不知情，不存在向易超隐瞒房屋状况的情形。涉案房屋的买卖居间协议系易超与胡红海签订，郭兴兰认可。易超支付了10万定金，其他购房款均未支付。被告不愿意解除合同，希望易超继续履行。被告宇源事务所辩称：不同意原告的诉讼请求。宇源事务所作为中介机构，已完成中介服务。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区重固镇福定路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为80.85平方米，类型为公寓，所有权人系胡红海、郭兴兰。涉案房屋上登记有两位抵押权人。其一为中国农业银行股份有限公司上海静安支行，债权数额为710,000万元，债务履行期限为2012年2月17日至2042年2月16日，信息核准日期为2014年6月4日。其二为李玮，债权数额为100万元，债务履行期限为2017年4月1日至2018年3月31日，信息核准日期为2017年4月11日。2019年8月2日，易超(买受方、乙方)、胡红海(出卖方、甲方)与宇源事务所(居间方、丙方)签订房地产买卖居间协议。协议约定：乙方委托丙方居间购买甲方所有的涉案房屋；房价款为2,235,000元；首期房价款为1,120,000元(包含定金)，乙方应于买卖合同签订后45日内直接支付给甲方，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额并办理抵押注销手续；第二期房价款为1,110,000元；尾款为5,000元，待甲方将房屋交付给乙方后1日内由乙方支付给甲方；三方在履行过程中发生争议时，由败诉方承担胜诉方应诉产生的律师费、公证费及取证产生的其他费用。易超(佣金支付人、甲方)与宇源事务所(佣金收受人)签订了佣金确认书，明确甲方经乙方的居间介绍，与交易相对方就涉案房屋进行了买卖交易，成交金额为2,235,000元，甲方作为买受方，将于过户当日向乙方支付佣金22,350元。易超分别于2019年8月2日和3日，向胡红海共计支付购房定金10万元。2019年8月2日，胡红海向易超出具10万元定金收条。2019年8月4日，易超与胡红海就涉案房屋清点了家具家电，并签订了家具家电清单。另查明，涉案房屋权利被司法限制，限制方式为正式查封，限制原因系(2019)沪0118民初11277号案件，限制起始时间为2019年6月21日，预计结束日期为2022年6月20日。再查明，易超具备上海市购房资格。2019年9月22日，易超聘请上海张年华律师事务所张年华律师担任本案的委托诉讼代理人，代理权限为特别授权，并支付了相应律师费共计16,000元。庭审中，涉案房屋共同所有权人郭兴兰对易超就涉案房屋签订的房地产买卖居间协议表示同意。以上查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、转账凭证及定金收条、佣金确认书、家具家电清点单、律师代理合同和相应发票以及上海市购房资格证明材料等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，胡红海、郭兴兰为涉案房屋的共同所有权人，故本院同意易超申请，依法追加郭兴兰作为本案被告参加诉讼。易超、胡红海与宇源事务所签订的房地产买卖居间协议为各方真实意思表示，合法有效，各方应本着诚实信用原则依约履行。涉案房屋共同所有权人郭兴兰对胡红海的处分行为予以追认同意，构成债务的加入，该合同对郭兴兰具有法律约束力。虽然涉案房屋在签约前已存在两个抵押登记，且易超明确知晓，但胡红海完全可用易超支付的房款或自筹资金及时偿还借款、涤除抵押，房屋交易仍可顺利进行。但胡红海却因无法偿还案外人欠款导致涉案房屋于2019年6月另被司法查封，且胡红海当庭表示无力偿还相关欠款，致买卖交易无法继续进行，显属根本违约。现易超要求解除房地产买卖居间协议，并要求胡红海、郭兴兰双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。关于协议解除的时间，有解除权的当事人主张解除的，应当通知对方，协议自通知到达对方时解除。本案中，易超系于法庭审理中当庭主张解除协议，故协议解除之日系法庭审理当日，即2020年1月2日。关于宇源事务所是否承担连带清偿责任，本案中，宇源事务所作为居间方，应尽忠诚、勤勉义务，严格审核房屋产权、抵押、查封等情况，但宇源事务所并非涉案房屋买卖法律关系的当事人，要求其承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。关于胡红海、郭兴兰是否支付律师费，房地产买卖居间协议第九条明确约定，三方在履行协议过程中发生争议的，由败诉方承担胜诉方因诉讼产生的律师费、公证费及取证产生的其他费用，本案中，易超确因相关争议聘请律师，并支付律师费16,000元，且金额尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条及第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告易超、被告胡红海与被告上海宇源房地产经纪事务所于2019年8月2日签订的房地产买卖居间协议于2020年1月2日解除；二、被告胡红海、郭兴兰应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告易超定金20万元；三、被告胡红海、郭兴兰应于本判决生效之日起十日内支付原告易超律师费16,000元；四、驳回原告易超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,540元，减半收取计2,270元，由被告胡红海、郭兴兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 重二〇二〇年二月二十六日书记员 黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。