中华人民共和国重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终1588号上诉人（原审被告、案外人）：上海恺泰房地产开发有限公司，住所地中华人民共和国上海市青浦区沪青平公路1362号1幢1层D区168室，统一社会信用代码913101180781007061。法定代表人：徐荣璞，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翔，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：德辅供应链管理（香港）有限公司，住所地RMS1505-6,15/FTHECENTER99QUEEN‘SROADCENTRALHK。法定代表人：李岩，该公司董事。委托诉讼代理人：陈昌保，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：何燕，女，1991年4月29日出生，住中华人民共和国重庆市大渡口区。上诉人上海恺泰房地产开发有限公司（以下简称恺泰房地产公司）因与被上诉人德辅供应链管理（香港）有限公司（以下简称德辅管理公司）、被上诉人何燕申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人恺泰房地产公司的委托诉讼代理人王翔，被上诉人德辅管理公司的法定代表人李岩以及委托诉讼代理人陈昌保到庭参加诉讼。被上诉人何燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院对其进行缺席审理。本案现已审理终结。恺泰房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回德辅管理公司的全部诉讼请求。2.由德辅管理公司和何燕承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院关于“恺泰房地产公司与何燕通过解除买卖合同的形式将房屋进行再次流转”的认定属于认定事实错误和适用法律错误。恺泰房地产公司与何燕签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）并办理预告登记的行为并非对物权归属的宣告。何燕虽系案涉房屋预购权利人，但案涉房屋的所有权始终归属恺泰房地产公司。预查封不影响人民法院对案涉房屋产权属性的判断。2.一审法院关于“恺泰房地产公司与何燕之间解除买卖合同的行为违抗司法禁令”的认定属于认定事实错误和适用法律错误。恺泰房地产公司与何燕之间解除买卖合同的行为并非对案涉房屋所有权的处分行为，仅是针对双方之间债权债务关系的负担行为。双方之间解除《预售合同》的行为并未导致案涉房屋产权的变更，因未办理不动产转移登记，故案涉房屋产权自始至终归属于恺泰房地产公司。一审法院关于恺泰房地产公司和何燕就司法查封物私自进行流转交易、故意违抗禁令或以转移财产的方式规避执行、逃避债务的行为无效的观点混淆了处分行为与负担行为。虽然根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，但预查封措施并不影响商品房预售合同当事人基于正当理由解除合同的权利。一审法院认定违抗司法禁令的处分行为无效，又认定不宜宣告解除合同行为无效，存在逻辑上的自相矛盾。一审庭审中，恺泰房地产公司举示了大量证据证明在同一时间，即2019年9月29日恺泰房地产公司与其他案外人签署解除合同协议，且已经履行完毕。这一事实可以证明恺泰房地产公司与何燕解除合同是基于当时的政策背景，不存在规避执行的目的。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，针对查封财产的规定仅限制被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止对被查封财产上原有基础关系依法变更的行为。3.一审法院关于“恺泰房地产公司在与何燕解除合同后一个月代何燕偿还银行贷款，此期间应当知晓案涉房屋已被查封但仍继续代还贷款具有过错”的认定存在严重的事实认定错误。恺泰房地产公司作为案涉房屋所有权人，在案涉房屋被查封后从未收到任何法院的文书告知案涉房屋被查封的情况。恺泰房地产公司也不可能时时查询名下房屋的查封情况。恺泰房地产公司于2017年10月30日归还银行贷款的目的在于办理预购商品房抵押权终止事宜，以便办理解除网签登记手续和预告登记手续。恺泰房地产公司是在案涉房屋抵押权终止后，与何燕办理解除网签登记手续和预告登记手续时才知晓案涉房屋被预查封的情况，因此，恺泰房地产公司并未把剩余购房款退还给何燕。恺泰房地产公司本身不存在过错。4.一审法院认定德辅管理公司可以要求继续执行案涉房屋属于认定事实错误和适用法律错误。恺泰房地产公司与何燕的《预售合同》已经解除，何燕不享有案涉房屋的预购权。恺泰房地产公司作为案涉房屋的所有权人，依据物权优于债权的原则，恺泰房地产公司对案涉房屋的物权优先于德辅管理公司对何燕享有的金钱债权。预告登记以债权请求权为前提，《预售合同》一旦解除，债权消灭，预告登记也就失去存在的基础。恺泰房地产公司已将何燕购买房屋的贷款全额清偿，若对案涉房屋继续执行，则会导致恺泰房地产公司既损失购房款又损失案涉房屋所有权，造成严重利益失衡，有违公平原则。德辅管理公司答辩称，1.恺泰房地产公司向何燕出售案涉房屋，何燕支付了全部价款，并进行了预告登记，根据一审法院在执行时的实地查验情况可知，恺泰房地产公司已按约向何燕交付了房屋，且该房屋已经装修。故何燕系该房屋的合法所有人。2.因何燕未向德辅管理公司清偿到期债务，德辅管理公司依法申请法院对案涉房屋进行了预查封。预查封的效力等同于正式查封的效力。查封的目的在于禁止何燕处分被查封财产，从而预防德辅管理公司的合法权益受到损害。恺泰房地产公司与何燕违抗司法禁令，处分案涉房屋，严重侵害了德辅管理公司的合法权益。恺泰房地产公司作为专业的房地产公司理应在签署《解除买卖协议》前查询案涉房屋权利状况。其在未查明事实的情况下，擅自与何燕签署《解除买卖协议》，与常理相悖。更荒谬的是在时隔一个月之后，恺泰房地产公司代何燕向银行清偿了剩余贷款。恺泰房地产公司的一系列过错导致的全部经济损失应当由其自行承担。3.恺泰房地产公司与何燕之间的购房合同关系属于一般债权债务关系，上海市青浦区人民法院在生效判决中已明确表明恺泰房地产公司与何燕的《解除买卖协议》不能对抗司法查封。何燕未做答辩。德辅管理公司提起本案诉讼，请求：判令许可对位于上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号XXX室房屋（以下简称案涉房屋）的执行。一审法院认定事实：德辅管理公司与三水株式会社、杭州侪昌贸易有限公司、王晓洋、何燕、王先泽采购合同纠纷一案，上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）于2018年4月2日作出（2018）沪贸仲裁字第160号裁决书，裁决主要内容为：（一）解除本案系争《采购合同》项下尚未履行的部分合同内容，三水株式会社应向德辅管理公司返还货款45370925日元；（二）三水株式会社应向德辅管理公司支付逾期交货违约金9074185日元；（三）侪昌公司应向德辅管理公司支付货款3572380日元，并以此为基数按每日万分之五向德辅管理公司支付自2016年12月15日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；（四）王晓洋应就前述三水株式会社应返还货款4548900日元及逾期违约金909780日元向德辅管理公司承担连带赔偿责任；（五）侪昌公司、王晓洋、何燕、王先泽应就前述三水株式会社在第（一）、（二）裁决项下（除4548900日元货款及909780日元违约金）中的履行义务向德辅管理公司承担连带赔偿责任；（六）三水株式会社、王晓洋、何燕及王先泽对上述侪昌公司在第（三）项裁决项下的履行义务向德辅管理公司承担连带赔偿责任。在仲裁过程中，上海市第二中级人民法院根据德辅管理公司的申请，于2017年9月26日以（2017）沪02财保8号民事裁定书，保全查封了何燕位于上海市青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号的案涉房屋。上述仲裁裁决发生法律效力后，德辅管理公司向重庆市第五中级人民法院（以下简称五中法院）申请强制执行，该院于2018年5月3日立案执行，执行案号（2018）渝05执692号。案涉房屋是恺泰房地产公司开发，所有权登记在恺泰房地产公司名下。2016年10月24日，恺泰房地产公司（甲方）与何燕（乙方）签订《预售合同》，约定：乙方向甲方购买青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号XXX室房屋；用途为办公；建筑面积72.28平方米；单价每平方米31019.08元，总房价款2242059元；甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付乙方。本案诉讼中，恺泰房地产公司认可何燕的房款已经交齐，112万为按揭贷款，于2017年1月6日办理了网签手续和预告登记。《上海市不动产登记簿预告登记状况信息》载明：房地产坐落青浦区徐泾镇诸光路1588弄698号XXX室，预购房屋权利人何燕，受理日期2017年1月6日，核准日期2017年1月10日，抵押权人中国银行上海市奉贤支行，债权金额1120000元。2017年9月29日，恺泰房地产公司（甲方）与何燕（乙方）签订《上海市商品房预售合同解除合同协议》（以下简称《解除合同协议》），主要内容为：鉴于甲、乙双方于2016年10月24日就乙方向甲方购买位于青浦区徐泾镇诸光路698号XXX室房屋签订了《上海市商品房预售合同》，该房屋的总价为2242059元，截止至本协议签订之日，乙方已支付房款2242059元，经甲、乙双方协商，达成如下协议：甲、乙双方同意解除双方于2016年10月24日签订的《预售合同》，解除时间为2017年9月29日；双方同意在2017年11月29日前前往该房屋所在地主管房地产交易的部门办理解除《预售合同》的各项手续，乙方承诺在2017年11月29日前注销其设定在该房屋上的抵押登记并注销/解除因乙方原因而设置在该房屋上的权利限制措施（如司法查封措施等），双方配合在2017年11月29日前恢复该房屋至未出售的状态；如因乙方的原因导致该房屋在2017年11月29日后仍然未能恢复至未出售状态或者该公司注册地址仍然在该房屋内的，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金1121元；甲方同意向乙方返还乙方已支付的房款（含贷款）人民币2242059元（其中乙方尚欠银行的贷款部分由甲方代乙方直接支付给银行，剩余部分由甲方支付给乙方），并向乙方支付补偿金人民币182364元，以上两笔款项共计2424423元；双方同意签订本协议后的75日内一次性向乙方支付该退款；乙方收到甲方根据本协议约定的退款后，甲方应支付给乙方的所有款项即全部结清，本协议的签署即表示双方对《预售合同》的解除。2017年10月30日，恺泰房地产公司向中国银行上海市分行转款1048463.55元，用途为代何燕还款。恺泰房地产公司在庭审中陈述剩余房款没有退还何艳，原因是违约金尚不确定。2017年11月13日，抵押登记注销。2018年6月6日，五中法院以（2018）渝05执保98号裁定继续查封该房屋。目前，该房屋的预告登记权利人何燕、买卖合同网签手续仍保留存在。五中法院在执行过程中，案外人恺泰房地产公司提起案外人执行异议，异议理由：案外人与何燕就异议房屋所签署的《预售合同》已经于2017年9月29日签署《解除合同协议》，即双方已经解除了商品房预售合同关系，并且案外人已经代何燕将其尚欠银行的贷款1048463.55元直接支付给银行，并办理了预购商品房期权抵押权终止手续。案外人认为，案外人系该房屋的所有权人，何燕并非异议房屋的权利人且对异议房屋已不享有任何权利，法院无权对异议房屋采取强制执行措施。2019年2月27日，五中法院作出（2019）渝05执异57号执行裁定书，支持案外人恺泰房地产公司的异议请求。裁定中止对案涉房屋的执行。德辅管理公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，违抗司法查封禁令的处分行为无效。当事人就司法查封物私自进行流转交易，故意违抗禁令或转移财产规避执行、逃避债务的行为无效，当事人应当受到民事制裁直至刑事处罚。当事人不具有主观故意或恶意的，不予苛以处罚，但其买卖、处分司法查封物的行为不能对抗查封执行。对人民法院查封有异议的，只能向人民法院提出，不得私自处分。否则，人民法院的司法查封权威性和有效性将被轻易破坏，为法律所不允许。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法查封的房地产不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定必须予以执行。财产被司法查封后不得擅自处分，是任何当事人应当遵守的基本规则。本案中，被执行人何燕买受的房屋已经付清房款，其已经对该房屋享有财产权利，人民法院可以查封、执行。在人民法院查封该房屋后三天，本案恺泰房地产公司与何燕以签订《解除买卖协议》的形式将房屋进行再次流转，违反了司法查封禁令。目前没有直接证据证明恺泰房地产公司与何燕有故意转移财产逃避债务的主观故意，因此尚不能进行处罚，不宜宣告解除合同行为无效。但该行为违反了法律规定，不得对抗查封执行。人民法院已经将查封手续送达不动产登记机关执行，登记机关已经登记，因此查封登记具有公示效力，视为交易当事人知晓。抵押登记和查封登记，均具有公示力，视为对社会和交易当事人进行了告知。对已经抵押或查封的房屋进行买卖，买卖当事人不得以其不知道为由而对抗抵押和查封。本案恺泰房地产公司与何燕签署《解除买卖协议》时，该房屋已经查封登记，应当视为其知晓房屋已经被司法查封。恺泰房地产公司与何燕的合同解除行为不得对抗查封、执行。恺泰房地产公司与何燕在签订《解除买卖协议》后，办理解除网签登记手续和解除预告登记时，应当知晓该房屋已经被查封。恺泰房地产公司在一个月后代为清偿何燕的银行贷款，此期间应当知晓房屋已经被查封。恺泰房地产公司应当立即中止解除协议的履行，向查封法院提出异议进行处理。但其却继续代还贷款，因此应当认定恺泰房地产公司具有过错。何艳应当知晓该房屋已经被查封，其处分查封物，具有过错。恺泰房地产公司与何燕的行为不能对抗执行。综上，德辅管理公司要求继续执行该房屋的诉讼请求一审法院予以支持。至于执行中的具体方法，由执行部门依法处理。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，一审法院遂判决：许可对案涉房屋的执行。一审案件受理费24736.5元，由恺泰房地产公司负担。本院二审期间，恺泰房地产公司提交新证据如下：1.上海市青浦区人民法院（2019）沪0118民初11353号民事判决书、（2019）沪0118民初11353号民事判决书生效证明，拟证明经法院判决确认，恺泰房地产公司与何燕签订的《预售合同》已于2017年9月29日解除；2.《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》《关于进一步做好“类住宅”项目退房工作的通知》，拟证明上海市发布政策，对本区域内商业办公项目进行清理整顿工作。政府要求各房地产开发企业于2017年9月30日前完成退房手续。恺泰房地产公司与何燕签订的《解除买卖协议》系配合落实上海市政府类住宅清理整顿工作要求。恺泰房地产公司于2017年9月29日与众多购房者签订了解除协议。可见《解除买卖协议》是双方真实意思表示，并非为规避法院的执行而签订。3.与何燕的聊天记录截图，拟证明恺泰房地产公司与何燕相约于2017年11月25日办理撤销网签手续，直到当日恺泰房地产公司才知道案涉房屋被法院预查封；恺泰房地产公司为何燕代为清偿银行贷款的时间为2017年10月30日，此时，恺泰房地产公司并不知道案涉房屋被法院预查封，恺泰房地产公司不具有过错。德辅实业公司质证认为，对证据1、2的真实性无异议，对证据3的真实性不予认可。本院认为，证据1人民法院生效裁判文书及证明和证据2政府公文具有公信力，且德辅实业公司对前述证据真实性无异议，本院予以采信。证据3系聊天记录截图，不能核实聊天人员身份，德辅实业公司也不认可其真实性，故本院对该份证据不予采信。本院另查明：恺泰房地产公司于2017年9月29日与薛赛男、刘新华、廖海燕、顾佳仁、陈健明、吴雯怡、濮坚平、张善词等案外人签订《上海市商品房预售合同解除合同协议》，并于其后撤销了网签。二审庭审中，德辅实业公司陈述2018年6月6日五中法院以（2018）渝05执保98号裁定查封案涉房屋的行为，系因德辅实业公司与何燕的其他纠纷而根据德辅实业公司的申请作出，与本案争议无关。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是恺泰房地产公司对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行。恺泰房地产公司对案涉房屋享有的权利足以排除执行，事实和理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查三个方面的内容，一是案外人是否系权利人、二是该权利的合法性与真实性、三是该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋由恺泰房地产公司开发建设，恺泰房地产公司对案涉房屋的权利系原始取得，合法且真实。何燕通过与恺泰房地产公司签订《预售合同》取得了案涉房屋的物权期待权，但未办理过户登记、尚未取得物权，并非案涉房屋的实际权利人。案涉房屋产权自始至终登记在恺泰房地产公司名下，恺泰房地产公司是案涉房屋的权利人。故恺泰房地产公司提起本案执行异议符合前述第二十四条规定。2.根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年3月1日起实行）第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：㈠作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；㈡被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；㈢被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”因何燕在与恺泰房地产公司签订《预售合同》后双方就案涉房屋买卖办理了网签和预告登记，故上海市第二中级人民法院对案涉房屋进行预查封的行为并无不当。但预查封针对的仅是被执行人将要取得的财产，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等法律后果。3.根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。”预查封保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。其效力实为冻结不动产物权登记薄的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，则房屋出卖人有权排除执行。4.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。本案中，恺泰房地产公司表示从未收到人民法院送达的对案涉房屋进行查封或预查封的裁定书，德辅实业公司亦未举证证明上海市第二中级人民法院在对案涉房屋进行预查封后主动告知了房屋的所有权人恺泰房地产公司，故恺泰房地产公司在不知案涉房屋被预查封的情况下，根据上海市关于商业办公项目清理整顿的政策，与何燕签订《解除房屋协议》并按约代何燕归还了银行按揭贷款，其行为并不存在过错，也无恶意阻扰德辅实业公司实现债权的故意。综上，恺泰房地产公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民初720号民事判决；二、驳回德辅供应链管理（香港）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费24736.5元，二审案件受理费24736.47元，由德辅供应链管理（香港）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇二〇年二月三日书记员  李思琪