北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26298号原告：周燕，女，1970年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祝婕，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：高艳清，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙），住所地北京市丰台区新村巴庄子124号4幢812室。执行事务合伙人：北京沃登基金管理中心（有限合伙）（委派王春光为代表），北京恒兴达旺广告设计有限公司（委派蒋兆雄为代表）。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。原告周燕与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑房地产开发中心）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周燕的委托诉讼代理人祝婕、高艳清，被告中犀华筑房地产开发中心的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除周燕与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订的编号为0000015号《恒大国际广场商品房认购书》（以下简称认购书）及《咨询服务协议书》。2.判令中犀华筑房地产开发中心立即退还周燕购房款736512元，并双倍返还定金200000元，共计936512元；中犀华筑房地产开发中心支付以936512元为基数的利息，从起诉时起至全部款项支付完毕时止，利率按照同期银行贷款利率计算。3.诉讼费用由中犀华筑房地产开发中心承担。事实和理由：周燕与中犀华筑房地产开发中心于2018年3月27日签订编号为0000015号《恒大国际广场商品房认购书》，约定周燕向中犀华筑房地产开发中心认购商业×楼盘×（负二层）幢，该商品房的规划用途为商业，建筑面积共46.21平方米，其中，套内建筑面积22.2平方米。按建筑面积计算，单价为26124.14元/平方米；按套内建筑面积计算，单价54379.26元/平方米，总金额为1207220元。认购书还约定，周燕于2018年3月27日前支付首期房款87220元（不含定金）；于2019年3月18日前付清250000元。自认购书签订至今，周燕共计支付中犀华筑房地产开发中心定金100000元、购房款736512元。但根据国家对于商业用房政策的规定，周燕不具备购房资格，根本无法办理过户手续，周燕得知情况后，与中犀华筑房地产开发中心沟通数次，要求中犀华筑房地产开发中心返还周燕已支付的费用，但中犀华筑房地产开发中心一再拖延，故诉至法院。中犀华筑房地产开发中心辩称，首先，不同意解除双方之间签订的认购书，签订认购书时，北京对商业用房的购买政策已经颁布，周燕对此已经明知，并且中犀华筑房地产开发中心作了提示，周燕也承诺具备网签条件也就是说以公司名义正式签订购房合同，故该认购书是附条件的购房合同，目前不具有法定解除的条件。第二，周燕要求退还购房款70多万元不正确，购房款只有30多万元，还有30多万元是咨询服务费，中犀华筑房地产开发中心已经为周燕购房提供了咨询服务，该费用不应退还。第三，认购书与咨询服务协议书是独立的合同，咨询服务协议书已经履行完毕，不具备解除条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月27日，中犀华筑房地产开发中心（甲方、出卖人）与周燕（乙方、买受人）签订编号为0000015的认购书，约定乙方向甲方认购商业×楼盘×（负二层）（以下简称×号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共46.21平方米，其中，套内建筑面积22.2平方米。按建筑面积计算，单价为26124.64元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为54379.26元/平方米，总金额为1207220元。乙方同意签署本认购书时，支付10万元作为定金，定金在签定《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》时转入房款。乙方选择分期付款：乙方须于2018年3月28日前支付首期房款87220元（不含定金）；于2019年3月18日前付清250000元；于2020年3月18日前付清250000元；于2021年3月18日前付清250000元；于2022年3月18日前付清剩余款项270000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由北京恒隆兴置业有限公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，中犀华筑房地产开发中心（甲方）与周燕（乙方）签订编号为0000021的《咨询服务协议书》，约定乙方自愿参加甲方组织的恒大国际广场咨询服务活动，自愿缴纳399292元以作为认购恒大国际广场项目商业×楼盘×（负二层）的咨询服务费。乙方自愿参与本项目甲方指定房源的咨询服务活动，根据乙方购房用途，甲方为乙方提供如下服务，并据此收取本协议第一条所述咨询服务费：（1）甲方就自有的信息渠道、市场操作、专业人员的知识和经验为乙方提供专业的选址、评估等咨询服务；（2）乙方在签订认购书后，按照选取房源，甲方为乙方争取优惠价格购买所选定房源；（3）甲方为乙方争取灵活的付款方式购买本项目所选房源。签订本协议书当日，甲方应对乙方缴纳的咨询服务费开具收款凭证。乙方缴纳的咨询服务费不计入购房款。由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。2018年3月18日，周燕向中犀华筑房地产开发中心支付南区×负二层×、南区×负二层×定金共计20万元。2018年3月18日，周燕向中犀华筑房地产开发中心交纳×号房房款25万元。2018年3月29日，周燕向中犀华筑房地产开发中心交纳486512元，中犀华筑房地产开发中心向周燕出具收据两张，分别载明收到周燕×号房房款187220元、收到周燕×号房咨询服务费299292元。庭审过程中，中犀华筑房地产开发中心称虽然金额为187220元的收据标注为房款，但其中包含10万元的咨询服务费。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，周燕不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2019年9月25日，周燕向本院提起本案诉讼。中犀华筑房地产开发中心于2019年10月10日收到本院送达的起诉状副本。诉讼过程中，周燕主张中犀华筑房地产开发中心收取的咨询服务费实际上属于购房款，其理由有：收据中显示的咨询服务费数额与咨询服务协议书上载明的咨询服务费数额不一致；从中犀华筑房地产开发中心销售人员于2018年3月17日在销售现场给周燕计算房价及分期付款的手写字条所列数据上看，×号房的房款数额1606512元恰为认购书与咨询服务协议书所列价款之和，而双方洽谈时未提到咨询服务费，中犀华筑房地产开发中心其后让周燕签订咨询服务协议书属于捆绑销售，其目的是拆分、作低房价，从而规避税费；中犀华筑房地产开发中心并未提供咨询服务，未告知周燕不具备购房资格。中犀华筑房地产开发中心则认为咨询服务费不属于购房款，涉案房屋为北京恒隆兴置业有限公司开发（以下简称恒隆兴公司），中犀华筑房地产开发中心根据其与恒隆兴公司签订的《北京恒大国际广场项目团购协议》，为周燕争取到了优惠购房价格，即团购协议附件中列明的房源价格，因其从恒隆兴公司处拿房子后不加价向客户销售，其收益就是咨询服务费。为证明其提供了咨询服务，中犀华筑房地产开发中心提交了《商铺咨询顾问服务报告》一份，其中所载服务内容包括：提供商铺周边市场行情的咨询服务；提供多对一商业选铺的咨询服务；带领实地看铺并提供专业的咨询意见；辅助办理各类购买手续；促进交易并签署合法有效的买卖合同；实地勘察物业保证物业的完整交割。周燕对该证据不予认可，认为其对此不知情。本院认为，周燕与中犀华筑房地产开发中心在自愿基础上签订的认购书是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该认购书尚不具备商品房买卖合同的全部内容，其主要目的在于付清房款后订立《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），故该认购书属于预约合同。因限购政策影响，周燕不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，故周燕要求解除双方所签认购书，理由正当，本院予以支持。在签订认购书时，限购政策已出台一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，因此，对于认购书的客观履行障碍，双方均存在一定过错。认购书中虽约定签订正式购房合同前“可以进行一次更名”“具备网签资格”，但并未明确商品房买卖合同的购买人非个人，故不能当然理解为周燕曾承诺以公司名义购买或周燕必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑房地产开发中心所持周燕曾承诺具备网签条件即以公司名义签订商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于定金，周燕主张涉案房屋的定金为10万元，中犀华筑房地产开发中心予以认可。认购书约定定金在签订商品房买卖合同时转入房款，鉴于认购书解除，中犀华筑房地产开发中心应将定金返还。因周燕对于认购书的解除亦存在过错，故对于周燕要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于周燕交纳的不含定金的购房款，中犀华筑房地产开发中心亦应予以退还。关于购房款中是否包含咨询服务费以及该部分费用是否应予退还，双方存在分歧。对此，本院认为，首先，咨询服务费的收款人为中犀华筑房地产开发中心，其收取依据为双方签订的咨询服务协议书。根据咨询服务协议书的约定，中犀华筑房地产开发中心负有提供选址评估咨询、签订认购书后为周燕争取优惠价格、争取灵活付款的义务；根据中犀华筑房地产开发中心出具的服务报告，中犀华筑房地产开发中心负有提供咨询、辅助办理各类手续、促进交易并签署合法有效的买卖合同、实地勘察保证物业的完整交割等义务。而涉案房屋价格在认购书中已确定，无证据显示商品房买卖合同中的价款会低于该价格，在认购书解除的情形下，中犀华筑房地产开发中心亦无需履行后续的促进交易、物业交割等义务，故不能认定咨询服务协议书已履行完毕。需要说明的是，中犀华筑房地产开发中心作为出卖人，即使其提供了咨询服务，也并非居间服务，其所负的咨询义务应当保证购房的完整交易且使购房人享受优惠，现认购书已解除，咨询服务协议书的合同目的已无法实现，故对于周燕要求解除咨询服务协议书的诉讼请求，本院予以支持。其次，咨询服务协议书与认购书同时签订，相关费用亦与认购书约定的购房款一并缴纳，对于收据所载咨询服务费金额与咨询服务协议书约定不一致的问题，中犀华筑房地产开发中心自认购房款收据中有一部分款项为咨询服务费，故两种费用存在一定程度上的混同。再次，咨询服务协议书中约定“由于认购客户自身原因，认购本项目后放弃购买的，甲方将不退还本咨询服务费。”但在本案中，周燕系因购房资格的限制与中犀华筑房地产开发中心解除认购，不能理解为“认购客户自身原因”，故不属于咨询服务协议书中约定的不退还咨询服务费的情形。综上所述，咨询服务协议书解除后，不存在不予退还咨询服务费的情形，故中犀华筑房地产开发中心收取的咨询服务费应予退还。虽然双方对于咨询服务费的性质存在分歧，但在本案中周燕交纳的购房款与咨询服务费总额为确定数额，经本院询问，周燕表示无论咨询服务费是否认定为购房款均主张退还，考虑到咨询服务费与购房款存在一定混同及纠纷一次性解决等因素，本院认为中犀华筑房地产开发中心应一并退还周燕购房款、咨询服务费736512元。对于周燕主张的利息，本院综合考虑合同履行情况、双方过错等因素，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本院向中犀华筑房地产开发中心送达起诉状副本次日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除周燕与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年3月27日签订的编号为0000015号的《恒大国际广场商品房认购书》及编号为0000021的《咨询服务协议书》；二、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向周燕返还定金100000元；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向周燕退还购房款、咨询服务费736512元；四、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向周燕支付利息（以836512元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月11日起计算至实际退还之日止）；五、驳回周燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6583元，由周燕负担703元（已交纳）；由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担5880元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇二〇年二月二十五日书记员  李长凤