文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0481民初1554号原告暨反诉被告：丁剑，男原告暨反诉被告：伍绍飞，男。两原告的委托诉讼代理人：罗志峰，湖南业达律师事务所律师。被告暨反诉原告：蔡文胜。被告暨反诉原告：李小玲，女。两被告的委托诉讼代理人：吴珍妹，湖南惠湘律师事务所律师。原告丁剑、伍绍飞为与被告蔡文胜、李小玲房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月10日向本院提起诉讼。2019年7月4日，反诉原告蔡文胜、李小玲为与反诉被告丁剑、伍绍飞房屋租赁合同纠纷一案向本院提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长、人民陪审员王小红、王霞参加的合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。代理书记员刘李琼担任记录。原告暨反诉被告丁剑、伍绍飞及其委托诉讼代理人罗志峰、被告暨反诉原告蔡文胜、李小玲及其委托诉讼代理人吴珍妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除两原告与两被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告蔡文胜向两原告退还租金14805元、押金44415元，共计59220元；3、被告李小玲向两原告退还租金10120元、押金30360元，共计40780元；4、两被告连带赔偿两原告各项损失79185元；5、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告所有的涉案门面原作为一个整体共同被租用于“邦特咖啡”店经营，后该店停业，门面整体空置招租，两原告与两被告商议整体租用两被告涉案门面，用于开办经营“鼎旺足道”分店，分别签订合同缴纳了房租。并于2018年3月29日与被告李小玲签订合同，租用被告李小玲位于耒阳市蔡子池街道办事处群英南路东区地面上第二层门面562平方米，月租金10120元、缴纳合同押金30360元；2018年3月30日与被告蔡文胜签订合同，租用其位于耒阳市蔡子池街道办事处群项路培兰斋一号楼门面705.43平方米，合同约定，月租金14805元、缴纳合同押金44415元。合同并约定，乙方在租赁租赁期间必须合法使用，符合消防安全要求，办理相关消防证件手续。两原告租赁被告门面后，即向被告缴纳房租并进行装修改造，在装修改造过程中一并申请办理二次消防等其他相关证照，但消防许可被消防部门告知无法办理。后经了解，该房屋所在建筑未通过综合验收，未经消防验收交付使用，无法办理相关手续投入使用。届时，两原告已向两被告分别缴纳房租押金，并为履行合同进行设计施工装修房屋、招聘人员、投入广告等进行大量投资。两原告多次与两被告协商未果，酿成本诉。两被告隐瞒重要事实，欺诈两原告签订合同，导致两原告无法实现合同目的，给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。两原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.《房屋租赁合同》及相关资料,用以证实：原、被告间签订门面租赁合同约定租赁条件及双方权利义务，租赁合同法律关系成立；两原告依合同分别向两被告缴纳房租及押金（被告蔡文胜收取租金14805元及押金44415元，共计59220元；被告李小玲收取租金10120元及押金30360元，共计40480元）。2.耒阳市城市建设档案馆证明，用以证实两被告出租门面所在建筑未办理档案移交手续，未完成建设工程竣工验收，不具备国家强制交付使用条件，导致原、被告的合同目的不能实现。3.录音光盘，用以证实两原告多次找两被告要求提供国家强制消防合格验收手续以履行合同未果。4.室内设计委托合同书、室内设计委托合同书解除协议书、门面施工合同协议、收据两张，用以证实两原告为实现合同目的所支付的费用，因两被告的违约和欺诈给两原告造成了损失。被告蔡文胜、李小玲对上述证据经质证，对证据1无异议。证据2，两原告在在本诉中已向法庭提交了证明，证实被告已经办理了房产证，既然已经可以办理房产证，就不可能存在工程未验收的问题。证据3中的录音未经当事人李小玲同意，私自录音，其形式不合法，当事人李小玲未到庭，录音的内容无法证实，不能达到两原告的证明目的；与（15386077797黄）的对话录音与本案无关，不予质证。对证据4的证明目的有异议，2018年6月20日与2018年8月6日两张发票不是正规的税务发票；两原告所遭受的损失是由于自身未去办理二次消防所造成的，与两被告没有任何关系，两被告不存在欺诈违约行为，该费用应由两原告自行承担。被告蔡文胜、李小玲辩称：两被告所有涉案门面房屋可以办理二次消防等其他相关证照，没有办理相关手续是两原告自身的原因而造成，与两被告无关。请求驳回两原告的诉讼请求。反诉原告蔡文胜、李小玲提起反诉，请求判令：1、解除反诉原、被告签订的《门面租赁合同》，并判令反诉被告恢复“邦特咖啡店”原状，返还门面；2、反诉被告丁剑、伍绍飞向反诉原告蔡文胜支付拖欠的租金148050元（自2018年4月1日至2019年6月1日）及违约金5万元，并支付2019年6月1日起至门面实际返还之日止的租金；并承担反诉原告已支付的律师费5000元；反诉被告丁剑、伍绍飞向反诉原告李小玲支付拖欠的租金101200元（自2018年4月1日至2019年6月1日）违约金5万元，并支付2019年6月1日起至门面实际返还之日止的租金；并承担反诉原告已支付的律师费5000元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告蔡文胜与反诉被告丁剑于2018年3月30日、反诉原告李小玲与反诉被告丁剑、伍绍飞于2018年3月29日分别签订《门面租赁合同》，将位于群英路培兰斋一号楼及群英南路东区地面上第二层出租给两反诉被告，并分别对租期及租金、租金涨幅做了约定，同时明确约定了由反诉被告办理相关消防证照手续，并承担办证费用；如反诉被告拖欠房租达2个月，反诉原告有权解除合同收回门面，反诉被告支付违约金5万元及按所欠租金支付每日5%滞纳金；还约定了合同终止或期满解除时，反诉被告逾期交还门面还须支付双倍门面占用费（按最后一年租金计算）及反诉原告为了实现收还门面所花费的诉讼费、公证费、律师费等相关费用由反诉被告承担。合同签订后，反诉原告依约交付了租赁门面，反诉被告却以各种理由拒付租金，甚至将租赁房屋上锁，致使反诉原告无法收回。2019年4月11日，反诉原告蔡文胜向反诉被告丁剑发出催收租金及解除租赁合同通知，但其收到通知后仍拒绝履行义务。为了维护公民合法权益，提起以上反诉。被告暨反诉原告蔡文胜、李小玲提交了以下证据以支持其反驳主张：1.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申请表及消防安全检查合格证（公消安检许字2012第0005号）、房产权证，用以证实：涉案门面在上一届租房中，于2013年5月21日便取得了消防安全检查合格证，即二次消防许可，从而证实了两原告的诉讼请求无事实依据和两被告对涉案门面具有所有权。2.蔡文胜门面租赁合同、李小玲门面租赁合同、增值税发票，用以证实反诉原告蔡文胜、李小玲分别与反诉被告丁剑、伍绍飞签订的《门面租赁合同》中，明确约定了违约责任，两反诉原告主张的违约金、律师费、诉讼费等费用有事实和法律依据。3.照片四张，用以证实两反诉原告将门面租赁给两反诉被告之前的原状。4.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，用以证实涉案租赁房屋可以办理消防安全检查合格证。两原告对上述证据经质证，证据1不能达到被告的证明目的，不能表示涉案门面已办理一次消防许可，消防证应有消防证编号，有经过评定消防验收合格以及监管的部门促使的维修保养；对其中的消防安全检查合格证的真实性、合法性有待商榷。证据2的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。造成本诉是因为被告违约的欺诈行为，原告应追究被告的违约责任。证据3中的照片不清楚，无法看清内容，第1、2、4张应该是涉案房屋，但是时间不确定；第2张照片，原、被告签订的合同明确约定了送达地址，通知应该依约定地址进行送达，同时该组证据也证明了涉案房屋在本诉被告的实际控制中。对证据4，所在建筑为“耒阳市群英路耒阳市培兰斋”，而非本案诉争的“耒阳市群英路耒阳市培兰斋一号楼”，“培兰斋”与“培兰斋一号楼”为相邻的两栋独立不同建筑，与本案不具备关联性；该证据为“消防安全检查合格证”（二次消防），而非本案诉争原告要求的被告提供涉案建筑具备合法投入使用必备的“建设工程消防验收意见书”（一次消防）；被告提供其他相邻建筑中部分场所使用的“二次消防”合格证不能证明本案涉案建筑具备“一次消防”合格而能合法投入使用；“建设工程消防验收意见书”为建设工程合法投入使用的国家强制行政许可验收程序所出具的是否合格法律文书，未经消防验收合格不得投入使用（附“建设工程消防验收意见书”样式文本）；原告至今仍同意被告在提供合格的本案涉案建筑合法投入使用证明文件（特别是建设工程消防验收合格）前提下，继续履行合同，撤诉息讼。反诉被告丁剑、伍绍飞反诉辩称，涉案该门面早已在反诉原告的实际控制之下，反诉原告的其它相关诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。经过双方对上述证据的质证，本院认为，两原告提供的证据中，证据1、4，具有真实性、合法性，予以认定。证据2的证据形式不合法；证据3的证据来源不合法，均不予认定。两被告提供的证据1和证据2中的门面租赁合同，具有真实性、合法性，予以认定。证据3的证据来源不合法；证据4与本案不具有关联性，均不予认定。经审理查明：原告丁剑与原告伍绍飞属合伙关系。被告李小玲（甲方）与原告丁剑、伍绍飞（乙方）于2018年3月29日、被告蔡文胜（甲方）与原告丁剑（乙方）于2018年3月30日分别签订了《门面租赁合同》，该二份合同约定：1、甲方(即被告蔡文胜)将其所有的位于耒阳市蔡子池街道办事处群英路培兰斋一号楼房屋（房屋所有权证证号：耒房权证蔡子池字第00057812号，面积为705.43平方米）和甲方(即被告李小玲)其所有的位于耒阳市蔡子池街道办事处群英南路东区地面上第二层门面房屋（面积为562平方米）租赁给乙方即原告丁剑、伍绍飞经营使用；2、合同租赁期为15年，即自2018年4月1日起至2033年4月1日止，甲方同意3个月的免租期；乙方在租赁期满后，若继续租赁甲方门面时，应当在租赁期满前三个月内书须向甲方提出续租申请。如甲方在租期届满后仍对外出租且乙方无违约行为时，在同等条件下，乙方对该门面享有优先租赁权，双方应当重新订立租赁合同。未签订租赁合同前，乙方不得以任何理由或方式占用甲方门面，否则由此产生的一切法律后果由乙方负责承担；门面租赁期满后乙方不再续租或本合同终止、解除时，甲方即收回门面，乙方应于合同期满或合同终止、解除之日起15日内必须腾出门面；乙方交还承租方门面应当保持门面及设备设施的完好状态，不得影响门面的正常使用，保持门面清洁。对未经甲方同意留存在门面里的属于乙方可搬走的物品，乙方不及时搬走时，视为乙方已经放弃该物品，甲方有权任意处置，且不向乙方支付任何费用，由此造成的损失由乙方自己承担，甲方不承担责任；3、门面租赁用途：乙方承租甲方门面用于商业经营;乙方承租甲方门面不得从事本合同约定租赁用途之外的经营活动，不得改变门面租赁用途;4、租金及押金：本合同门面租金的计算方法为第一年每月租金为10120元和14805元（分别为李小玲、蔡文胜。以后乙方按每2年递增一次，递增按第一年租金基础递增5%向甲方交纳租金）；租金支付时间为每月的1-5日（以银行到账为准）；租金支付方式为银行转账，乙方可以通过现金或银行转账方式向甲方支付租金，乙方应按期将租金汇入甲方的银行账户；乙方在签订本合同时应向甲方交纳合同押金30360（李小玲）元和44415元（蔡文胜）及预付第一个月租金10120元和14805元，共计40480元和55920元，该押金不冲抵租金，在合同期满且乙方无违约行为时，甲方不计息还给乙方，若乙方有违约行为，根据违约造成的实际损失予以相应扣除；5、门面装修装饰、水电、物业、电话、宽带网络、消防安全的承担与处理：乙方必须在不改变门面结构，不影响或危害门面安全的情况下对该门面进行装饰装修、安装设备等，但所有费用由乙方承担，有关手续由乙方办理。本合同期满后或合同终止、解除时，乙方不得以任何理由或方式损坏、侵占门面的装修装饰和设备设施、各种用品等；租赁期间的包括水费、电费、电话费、有线电视费、宽带网络费、煤气费、消防费等费用均由乙方承担并自行向有关部门交纳；合同履行期间，乙方无论何因而中途终止或解除合同时，甲方均不向乙方承担任何责任和费用；6、租赁期间，如乙方经营不善，有权转让或转租给第三方做合法经营，但必须通知甲方，不得影响甲方收取租金；7、甲方责任：甲方应确保其对乙方承租本合同项下的门面有权进行出租；甲方有权向乙方按时收取租金，如乙方延期两个月未交租金或其他违约行为时，甲方有权采取停水，停电及关门等措施，有权无条件解除本合同，收回门面、由此产生的责任和造成的损失由乙方承担；在租赁期内，如甲方将其土地使用权、建筑物所有权抵押或是出售给其他单位或个人时，甲方应保证本合同不因甲方的抵押或是出售行为而终止；本合同签订之前的水、电、网络费用、国地税等，及其涉及到的其他供应商欠款或纠纷等均由甲方负责处理。由于本合同签订之前的纠纷而导致影响到乙方的后期经营，甲方应承担乙方相应的经济损失责任；甲方在交房前应保证本租赁房屋自来水，国家合法三厢电表入户，保证乙方有单独的三厢电变压器供电，保证乙方设备有地方置放。乙方责任：乙方必须依本合同约定按时交纳租金及其它税、费，不得以经济效益不好、经营困难等理由拖欠租金。乙方拖欠租金所造成的后果包括甲方对乙方承租的门面停水、停电、关门、解除合同、收回门面及由此产生的责任、造成的损失均由乙方自己承担；乙方对租赁门面及相关的设备设施负有保护和维修的责任，维修费由乙方负责；乙方在租赁期间应确保承租门面的使用安全，必须做到防火、防盗、防抢，使用门面必须符合消防安全要求，办理相关消防证件手续，费用由乙方承担，不得有安全隐患，否则由此产生的安全事故或罚款等法律责任和后果均由乙方承担，造成的一切损失由乙方负责赔偿；租赁期满或合同终止、解除时，乙方必须按时将甲方门面、设备设施完整地（自然折旧除外）交给甲方，属于甲方原有的财产按双方签订确认的《财产清单》数完好移交给甲方；乙方保证按租赁用途使用门面，必须合法经营，自负盈亏，债权债务及税费均由乙方负责享有和承担。因乙方违法经营、未清偿债务或未交清租金、税费而产生的法律责任及造成的经济损失由乙方负责承担；乙方装修门面时应安全文明施工，因乙方施工和经营而造成的一切人员安全、财产损失均由乙方负责承担；乙方有权根据本合同约定的用途使用租赁门面，但无权处置门面包括但不限于将门面抵押担保、转让、出售等行为；乙方应向甲方提供身份证复印件、经常住居地房屋产权证复印件以及在工商行政管理和税务部门办理工商营业执照、税务登记证及其它经营许可证件的复印件交给甲方备案，以便甲方进行有效监督；8、合同的变更、解除与终止双方可以协商变更或终止本合同。门面租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并及时收回门面：乙方未经甲方及相关部门同意改变门面结构、乙方损坏承租门面，在甲方提出的合理期限内仍未修复的、乙方未经甲方同意私自改变门面租赁用途、乙方利用承租门面存放危险物品或进行违法活动、乙方拖欠房租2个月、乙方逾期未交纳有关税、费，给甲方造成损失的；租赁期满合同自然终止；因不可抗力自然因素导致合同无法履行的，合同终止；在租赁期限届满之前，乙方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；乙方有其它违约或违法行为致使合同不能履行；9、甲、乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出。通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准。如果以特快专递或者挂号信形式寄出的，自发出之日起第5日视为送达之日，无论何人签收，均视为已经签收该通知。在合同有效期内，任何一方的联系方式发生变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担；双方约定了联系地址、联系人及电话；10、违约责任本合同签订后，甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方违反本合同规定的，应向对方承担违约责任并支付违约金人民币5万元;乙方逾期支付租金承担违约金外，每逾期一日按所欠租金的每日5%支付滞纳金;因市政建设需要拆除或改造本合同租赁门面，甲方有意隐瞒的情况下，使乙方造成损失。甲方应承担乙方的经济损失;租赁期满或本合同终止、解除时，乙方逾期交还门面须承担违约金外，每逾期一日应向甲方支付本合同约定的最后一年租金标准的双倍向甲方支付门面占用费，且乙方还应承担甲方为实现收回门面、租金等债权所花费的一切费用包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、交通费等;免责条件租赁期间因不可抗力的自然灾害导致门面损毁或造成乙方损失的，互不承担责任;因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。合同签订后，两被告按约定将其各自的房屋交由两原告丁剑、伍绍飞开办经营鼎旺足道分店。两原告于2018年3月29日向被告李小玲银行账户内汇入现金40480元（其中房屋租金10120元、合同押金30360元），2018年3月29日向被告蔡文胜银行账户内汇入现金59220元（其中房屋租金14805元、合同押金44415元）。随后两原告组织对涉案租赁房屋进行装修，2018年4月2日，原告丁剑与邓作外签订了《门面施工合同》，并与深圳市一峰装饰设计有限公司签订《室内设计委托合同书》，于2019年3月8日双方协议解除该合同，原告丁剑前期向深圳市一峰装饰设计有限公司支付的设计费26800元不予退还。2018年6月20日，原告丁剑又向耒阳市正一装饰设计工程有限公司交纳设计费5000元，2018年8月6日向耒阳市湘万和图文广告装饰有限公司支付广告费4480元，零星支付其他广告费4585元（无票据），共计40865元。但两原告未能办理消防安全合格手续，致使欲开办的鼎旺足道分店未能如期经营使用。之后，两原告既未向两被告继续支付租金，也未与两被告协商解除涉案租赁合同，更未将涉案租赁房屋退还给两被告，从而引起纠纷。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告蔡文胜、李小玲与原告丁剑、伍绍飞签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，应当恪守履行。涉案租赁合同签订后，两被告已按合同约定向两原告交付了涉案租赁房屋，两原告应按照合同约定及时给付两被告租金；根据合同约定：“由乙方办理相关消防证件及承担相关费用”，因此，两原告不能如期办理经营所需的消防许可手续，以致涉案租赁房屋不能正常经营使用，致使涉案合同不能实现合同目的，两原告应承担全部责任，由此所造成的损失，两原告应自行承担。原、被告双方对合同的解除均不持异议，予以照准，应予解除。根据双方自从原告起诉时，双方均表示有解除合同的意向，本院酌情确定以起诉之日作为合同解除之日，即2019年6月10日。在此之前，双方虽有解除合同之意，但两原告与两被告既未解除租赁合同，也未办理租赁房屋移交手续，对租赁房屋实际仍在控制中，故合同解除时，两原告应向被告蔡文胜支付租金138180元[（14个月-3个月免租期+10天）×14805元]，但两原告已向被告蔡文胜支付了租金14805元，并交纳了合同押金44415元，该押金应抵扣房屋租金，两原告还应向被告蔡文胜支付了租金78960元；两原告应向被告李小玲支付租金94453元[（14个月-3个月免租期+10天）×10120元]，但两原告已向被告李小玲支付了租金10120元，并交纳了合同押金30360元，该押金应抵扣房屋租金，两原告还应向被告李小玲支付了租金53973元。两原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。两原告要求两被告退还所付租金及合同押金并赔偿损失79185元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。反诉原告蔡文胜要求两反诉被告支付租金148050元中的78960元及反诉原告李小玲要求两反诉被告支付租金101200元中的53973元的反诉请求,符合法律规定，予以支持。两反诉原告要求两反诉被告将涉案房屋恢复至“邦特咖啡”店原状的诉讼请求，因两反诉被告对承租后的房屋进行装修，是基于租赁合同的约定，装修过程中对房屋原有设施的改变，并不违反合同约定，且两反诉原告不能提供证据证实该项装修已变动了房屋的建筑主体或承重结构，故对两反诉原告的该项反诉请求不予支持。两反诉原告要求两反诉被告赔偿违约金、支付律师费的反诉请求,不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院》第十条之规定，判决如下：一、解除被告李小玲与原告丁剑、伍绍飞于2018年3月29日签订的《门面租赁合同》;二、解除被告蔡文胜与原告丁剑于2018年3月30日签订的《门面租赁合同》；三、反诉被告丁剑、伍绍飞于本判决发生法律效力之日起三天内给付反诉原告蔡文胜租金78960元；给付反诉原告李小玲租金53973元（先行交纳的租金和合同押金均已扣减）；四、驳回原告丁剑、伍绍飞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告蔡文胜、李小玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费3878元，反诉案件受理费3270元，共计7148元，由两原告负担3878元，两被告负担3270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  朱田生人民陪审员  王小红人民陪审员  王 霞二〇二〇年二月十日代理书记员  刘李琼                校对责任人：朱田生           打印责任人：刘李琼