江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11693号上诉人（原审被告）：郑林华，女，1981年01月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:朱向华，江苏令同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽平，女，1974年07月14日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人:陈建良，上海正策律师事务所律师。原审被告：昆山市巴城镇永泰商务宾馆，住所地江苏省昆山市巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼2室。经营者：郑绍珠。上诉人郑林华因与被上诉人张丽平、原审被告昆山市巴城镇永泰商务宾馆租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑林华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1.一审判决遗漏对四楼装修部分所有权的认定和处置。郑绍珠与张丽萍的《房屋买卖合同》第六条明确交易标的中只包含二楼、三楼装修，不包含四楼装修，四楼装修部分所有权归郑林华所有。2.郑林华与张丽萍没有形成直接的租赁关系，郑林华是基于郑绍珠的指示向张丽萍支付款项。3.郑林华与永泰宾馆之间形成承包、租赁关系，支付的款项包含郑林华买断装修部分分期付款的款项，不全是租金。被上诉人张丽平答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张丽平向一审法院起诉请求：1.判令解除张丽平、郑林华之间的房屋租赁合同关系、郑林华立即交还房屋；2.判令郑林华支付拖欠的租金1215000元从2017年9月1日暂计至2019年3月31日、利息59850元暂计至2019年3月31日；3.郑林华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年9月，昆山市巴城镇永泰商务宾馆（以下简称永泰宾馆）经昆山市市场监督管理局同意核准登记，经营者是郑绍珠，经营场所是巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼2室。2016年5月，永泰宾馆所涉房屋由张丽平购买所得。2016月5月14日，郑林华支付张丽平55000元，6月10日支付55000元，6月20日支付20000元，2016年7月开始直至2017年8月，郑林华每月均支付张丽平65000元，2017年9月，郑林华支付张丽平20000元，后未再付款。另查明，郑林华是永泰宾馆的实际经营者。昆山市巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼1室、昆山市巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼2室房屋所有权人是张丽平。根据张丽平方提供的微信聊天记录，谈话人是张丽平方的陈学柱与郑林华，时间是2016年5月、6月、10月、11月，主要内容是张丽平向郑林华催收房租。根据郑林华提供的微信聊天记录，谈话人是张丽平方的陈学柱与郑林华。2017年3月主要内容是郑林华要把涉案宾馆转租，陈学柱提出的租金方案无法接受导致未果，同时郑林华提到该宾馆是郑绍珠装修的，郑林华每月支付给张丽平的租金中含有装修金25000元，装修金共需支付4年，陈学柱对此不予认可。2017年9月聊天记录内容主要是张丽平方催收房租与郑林华交涉的情况。目前永泰宾馆实际控制人为郑林华。2019年10月29日，郑林华向一审法院提起反诉，要求确认昆山市巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼2室的昆山市巴城镇永泰商务宾馆四楼装修为反诉人所有。一审法院认为，租赁期限为六个月以上的，合同应该采用书面形式，当事人没有采用书面形式合同，视为不定期租赁，不定期租赁合同当事人随时可以解除合同，在解除合同之前需要给予对方合理期限。本案中，郑林华是永泰宾馆的实际经营者，其与张丽平方并未签订任何书面合同，双方之间应该认定为不定期租赁合同，2017年10月后，郑林华未再支付租金给张丽平，双方关于转租事宜多次沟通未果，张丽平诉至法院要求解除合同于法有据，一审法院予以支持。关于解除合同的时间，本案按照张丽平立案时间即2019年5月8日为解除合同的时间。关于张丽平主张的租金损失，双方对此没有进行约定，郑林华虽然多次抗辩其在2016年5月至2017年8月期间每月支付的65000元中有25000元是分摊的装修金，但是张丽平对此不认可且无任何证据佐证，故一审法院不予采信，按照2016年5月至2017年8月的交易惯例认定为每月租金为65000元，2017年9月郑林华支付租金20000元，后未再支付，故截至2019年3月31日，郑林华共计结欠租金1215000元，一审法院对此予以认定，关于张丽平主张的逾期利息损失，张丽平认可按照银行同期贷款利率计算，一审法院予以支持，因为双方并无合同，故利息损失从次月1日开始计算至郑林华实际履行之日止。同时，因为个体工商户登记业主和实际经营人不一致的，双方应对外承担连带责任，故郑绍珠应对郑林华的还款承担连带责任。关于郑林华多次在微信记录中陈述与郑绍珠存在合同，因为郑林华与郑绍珠均未向法院提供，故一审法院不予采信。关于郑林华在2019年10月29日提出的反诉请求，因为郑林华提出反诉的时间是在本案法庭辩论结束之后，故本案不予合并审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第二百三十二条之规定，一审法院判决：一、张丽平与郑林华的房屋租赁合同于2019年5月8日解除，郑林华于判决生效之日起一个月内腾退巴城镇永泰商务宾馆的房屋。二、郑林华于判决生效之日起十日内支付张丽平租金1215000元并支付逾期付款利息损失。（利息损失2017年10月1日起按照本金45000元以银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止；2017年10月至2019年3月的每月租金分别按照本金65000元从2017年11月1日开始逐月计算，以银行同期同类贷款利率算至实际履行之日止）三、昆山市巴城镇永泰商务宾馆的登记经营者郑绍珠对郑林华上述第一、第二项判决义务承担连带责任。案件受理费16274元，由郑林华负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，2016年5月，张丽萍自郑绍珠处购得昆山市巴城镇正仪君子亭花园10-1号楼1室、2室房屋，对该房屋享有所有权。郑林华占有、使用君子亭花园10-1号楼2室及1室的部分房屋实际经营永泰宾馆并定期向张丽萍支付租金，可认定双方成立不定期租赁合同关系。因郑林华自2017年9月之后未再支付租金，经催讨后仍未支付，构成根本违约，张丽萍要求判令解除租赁合同，应予支持。郑林华上诉认为其按郑绍珠指示向张丽萍付款，对此未提供证据证明，本院不予采纳。郑林华上诉还认为其支付的款项中包含其买断涉案房屋四楼装修部分分期付款的款项，但郑林华提供的证据不足以证明双方对此达成合意，该故项上诉理由依据不足，本院亦不予采纳。经本院审查，一审法院于2019年7月10日第一次开庭后追加郑林华为被告，起诉状副本送达郑林华之日为2019年8月2日，故该日期应认定为双方不定期租赁合同关系解除之日，一审法院认定本案立案日期2019年5月8日为合同解除之日不当，本院予以纠正。另外，中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准,故本案逾期付款利息的计算标准应调整为至2019年8月19日按中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。综上，上诉人郑林华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，实体处理基本正确，但对于涉案租赁合同解除日认定不当，本院依法纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9832号民事判决第二项、第三项；二、变更江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9832号民事判决第一项为：张丽萍与郑林华不定期租赁合同关系于2019年8月2日解除，郑林华于本判决生效之日起一个月内腾退巴城镇永泰商务宾馆的房屋。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16274元，二审案件受理费16274元，均由上诉人郑林华负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年二月二十一日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。