杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7126号 原告：上海文化银湾物业管理有限公司。住所地：上海市仁德路100弄13号。 法定代表人：胡祝帮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐天舒，浙江汉鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金立钢，浙江汉鼎律师事务所律师。 被告：陈琳，女，1977年9月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告上海文化银湾物业管理有限公司（以下简称文化银湾公司）与被告陈琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告文化银湾公司的委托诉讼代理人金立钢、被告陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文化银湾公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费4226元；2.被告支付逾期缴纳物业管理费所产生的违约金500元（违约金按应缴费用每日千分之二，从被告逾期之日暂计至2015年9月20日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告明确被告第1项诉讼请求中的4226元构成为2012年4月1日-2014年3月31日期间的物业费3026元、车位费1200元。事实和理由：被告系杭州都市枫林小区业主，原告于2012年3月26日与都市枫林业主委员会签订《都市枫林物业服务合同》，合同期限为2012年4月1日起至2014年3月31日，合同约定由原告为都市枫林小区提供物业管理服务，并约定物业费按照建筑面积缴纳，地下停车位按个数缴纳，其中多层住宅为0.84元/月/平方米，小高层、高层住宅为1.08元/月/平方米，商业用房、会所为1.1元/月/平方米，地下车位按50元/月/个的标准收取。物业费缴纳时间约定为每12个月的第1个月上旬进行预缴，如被告逾期交纳物业管理费，应自逾期之日起按应付金额每日千分之二支付违约金。在物业服务合同履行期间，原告依照合同约定为都市枫林小区提供了物业管理服务，但被告在享受了原告提供的服务后却未能按时缴纳物业费。为此原告曾张贴《催缴物业费通知》并多次派员工上门催讨，但被告均拒不交纳。现原告无奈之下，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告陈琳辩称，根据原告与业委会签订的合同，原告违反了合同约定，未达到管理服务质量的标准，在服务期间小区有电梯停运、停水等问题，其中2012年5月电梯整整停运一个月，业主已经提出让原告整改，在此期间的损失应由原告承担相应的法律责任，故应在本案物业费里扣除相关费用。因为原告不作为造成连续发生不能正常供水供电，应该就是原告的责任。对于停车费问题，案涉车位确实是被告名下，但是该车位所停的车辆不属于被告本人及家庭，因为车位被其他车辆占用，导致被告车辆停在其他地方被人喷油漆，被告为此花费一千多元，所以要求扣除一年的停车费和管理费。原告对于拖欠物业费及能耗费的业主，应当一一公布名单，但被告未看到原告公布过被告有欠费情况，被告也未看到本人欠费或已交费用的明细清单。在2014年到2020年期间，被告未收到原告的催款函或已交和未交费明细单，原告举证张贴的催款单也非常简单，没有列明具体房号和金额，被告无法明确知道自己的欠费情况。被告作为普通公民，票据保存也有期限,原告作为物业公司出具一份催款清单是合情合理的。原告提供物业服务欠佳，应当从本案物业费中扣除相应费用。 本院经审理认定事实如下：2012年3月26日，上海文化物业管理有限公司与杭州都市枫林业主大会、业主委员会签订了《都市枫林物业服务合同》，合同约定：都市枫林业主大会选聘上海文化物业管理有限公司对都市枫林提供物业管理服务，服务期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止，期间含半年试用期。合同期满，双方无异议，自动续约三年；其中小高层、高层的物业服务费为1.08元/月/平方米，地下车位费按50元/月/个的标准收取，物业服务费应每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主逾期支付物业服务费的，按应付金额每日千分之二支付违约金；电梯维保、检测等费用从属于全体业主共有的经营性收入中支付；因非原告责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，原告不负赔偿责任，如若因原告不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列；等等。《都市枫林物业服务合同》附件《车位情况表》（2012.3.26）经杭州都市枫林业主委员会和上海文化物业管理有限公司盖章确认，其中编号564号、房号23-2-502对应的车位号为4-D-82。2012年3月31日，上海文化物业管理有限公司与杭州都市枫林业主大会、业主委员会签订了补充协议，补充约定了物业收费标准。上述合同签订后原告依约为该小区提供物业服务。被告陈琳系杭州市下城区都市枫林23幢2单元502室业主，其房屋建筑面积为116.78平方米，23幢系高层住宅。自2012年4月1日-2014年3月31日期间，被告未向原告交纳物业管理费及车位费，结欠物业服务费3026元（116.78平方米×1.08元/月/平方米×24个月）、车位费1200元（50元/月/个×1个×24个月）。原告曾于2015年8月25日在小区公告栏内张贴《催缴物业费通知》，但被告仍未缴纳。原告为此诉至本院。 庭审过程中，被告陈述其2012年的物业费已经交清，但经查看自己仅保留了能耗费、水电费发票，没有物业费和停车费发票，并自认2013年年度物业费确实未交。原告对被告陈述的2013年5月小区电梯连续停运一个月、2013年7月小区停水一个星期的事实予以认可，但认为并非原告原因造成。 原告曾被法院判决向都市枫林小区电梯维修公司支付维保费，随后原告起诉要求都市枫林第二届业委会承担电梯维保费，因其未能有效举证该小区2013年3月之后的经营收入由业委会自行收取，且在物业服务合同期满后未进行财物移交、清算等，故对其要求都市枫林第二届业委会全额支付电梯维保费不予支持。 另查明，2013年5月15日，原上海文化物业管理有限公司更名为上海文化银湾物业管理有限公司。 本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织，其依法履行职责作出与物业管理有关的决定，代表业主与物业管理企业签订的《都市枫林物业服务合同》对全体业主具有约束力。原告作为物业服务企业，按照合同约定的委托事项，履行管理服务职责，业主应按照合同约定缴纳物业服务费。被告在原告提供物业服务期间，未及时缴纳物业服务费，经原告催缴后仍未缴纳，现原告主张被告支付2012年4月1日至2014年3月31日期间的物业服务费3026元、车位费1200元，合计4226元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告辩称的原告提供的物业服务不好、其本人车位被占用、车子被喷漆问题，因被告未能举证，故不予采信。关于被告辩称原告提供服务期间小区存在电梯停运、停水等问题，因原告与都市枫林第二届业委会就电梯维保费存在争议导致电梯被第三方停运，不能归责于原告服务过错；从另案判决书中可知因小区部分业主欠交水费导致小区被停水，亦非原告服务过错造成。被告以上述原因为由要求减免物业费及车位费依据不足，本院不予支持。关于违约金，因原告在物业管理中未及时与业主沟通，在被告欠付费后未及时主张权利，致使损失扩大，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈琳于本判决生效之日起十日内向原告上海文化银湾物业管理有限公司支付自2012年4月1日至2014年3月31日期间的物业服务费3026元、车位费1200元，合计4226元； 二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海文化银湾物业管理有限公司负担3元，被告陈琳负担22元。 原告上海文化银湾物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈琳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  施丹薇 二〇二〇年二月二十日 书记员  刘 迎