福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终356号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人：崔毅，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人：刘婧，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄英，女，1978年3月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑彦鑫，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人黄英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：一、一审法院忽略、遗漏了《商品房买卖合同》约定装修问题不影响交房的事实，错误的认定逾期交房违约金应计算至实际交房之日，系事实认定错误，应予以撤销、改判。二、一审法院认定合同附件六关于“逾期交房违约金支付总额最高不超过已付购房款的2%”的约定为无效条款，不符合事实与法律规定，应予以撤销、改判。 黄英辩称，一、案涉房屋应符合商品房买卖合同附件六第十三条约定“装修交楼标准”的交付条件，恒大公司有意将装修交楼标准视为装修维保责任，明显是错误的。二、一审法院认定合同附件六第六条系格式条款，为无效条款，判决恒大公司承担自2018年12月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，系认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。三、恒大公司至今未书面通知黄英办理商品房交付手续，应向黄英承担自2018年12月1日至实际交房之日止的逾期交房违约责任。 黄英向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒大公司立即向黄英支付逾期交房违约金20790元（按已付购房款总额的2％计算）；2.本案诉讼费用由恒大公司承担。审理中，黄英于2019年7月4日提出申请，将上述诉讼请求变更为：1.判令恒大公司立即向黄英支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1039539元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计至实际交房之日止，暂计至2019年6月18日为20790元）；2.判令恒大公司立即向黄英支付因逾期交房造成房屋租金损失，暂计至2019年6月30日为17500元。 一审法院认定事实：2017年3月9日，黄英（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定黄英向恒大公司购买位于福清市刘村恒大城单元套房，价款总额为1039539元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付黄英使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付黄英使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，黄英已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向黄英交房，黄英遂于2019年4月26日提起本案诉讼。诉讼期间，恒大公司委托金碧物业有限公司于2019年5月2日向黄英寄送了交楼通知书，通知黄英于2019年5月1日办理交楼手续，黄英于2019年5月3日收到该通知书，但因室内装修需要整改等原因，双方未办理交房手续。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。审理中，一审法院于2019年8月27日组织双方当事人对案涉房屋现场进行勘验，房屋装修部分正在施工中，恒大公司认为该施工属于维保或整改施工。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。恒大公司于2019年5月2日通知黄英交房时，案涉房屋已通过消防验收和竣工验收，毛坯房基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件；但本案合同标的为精装房，合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”作出了约定，而交房通知到达黄英时，案涉房屋装修部分尚未符合交房条件，无法正常交付使用，且恒大公司发出交房通知是在本案诉讼发生之后，其主要目的是为了减轻逾期交房违约责任，并无实际交付房屋的诚意，该通知不足以造成违约金计算的终止，恒大公司应于案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕后重新通知黄英交房。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。据此，恒大公司向黄英支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1039539元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日（即案涉房屋按合同附件六第十三条约定的“超豪华装修交楼标准”装修完毕并重新通知黄英交房之日）止。合同附件六第五条虽补充约定逾期超过180日后逾期交房违约金总额最高不超过已付房款的2%，但该条款系格式条款，且该条款免除了合同第九条约定的违约责任，依照合同法第四十条规定该条款无效，恒大公司据此无效条款提出的主张，一审法院不予采纳。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 关于恒大公司逾期交房是否应赔偿房屋租金损失问题。一审法院认为，本案中，合同已经约定了逾期交房违约金计算方式，故逾期交房的违约责任不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，黄英基于同一逾期交房违约事实既主张违约金又主张按同地段同类房屋租金标准赔偿损失缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向黄英支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1039539元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至实际交房之日止，免责19天从中扣除）;二、驳回黄英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费757元，由黄英负担346元（已预交320元），恒大公司负担411元（款限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有证据，结合当事人陈述，除双方未办理交房手续的事实外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。 本院另查明，黄英于2019年11月11日收房。 本院认为，根据本案讼争《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定，本案双方当事人买卖的标的为精装修房，而非毛坯房。根据上述约定，结合大众对商品房市场的认知，精装修房应当是交付时买受人只需购置部分家具，即可入住使用的房屋。交付即可使用是买受人购买精装修房而非毛坯房的购房目的。 一审期间，恒大公司提供了证据《工程竣工验收表》用于证明案涉房屋于2018年11月30日已经完成室内装修。但一审法院于2019年8月27日组织当事人对案涉房屋现场进行勘验，案涉房屋装修部分仍在施工中，故《工程竣工验收表》不能证明案涉房屋已完成室内装修，本院不予采纳。恒大公司作为负有交房义务的一方当事人，未提供证据证明案涉房屋已符合精装修房的交房条件，但黄英于2019年11月11日接收房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房交付是事实交付，故违约金应计算至黄英实际接收房屋之日止，恒大公司超出该部分的上诉请求，本院不予支持。 恒大公司主张《商品房买卖合同》第十三条约定“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”，故而，黄英不能拒接收房。本院认为，《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。……买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。”根据该约定，涉案商品房交付时，装修应当已经全部完成，合同约定的装修内容已经基本到位，出卖人后续整改只需要通过“修理、更换重做”即可完成。如果装修没有完成，业主无法判定装修是否符合约定的品牌和质量，无法提出异议，恒大公司更不可能仅通过“修理、更换重做”完成后续装修。故而该条约定的“买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房”应理解为装修完成后，买受人不得以装修有瑕疵需要整改为由拒绝收房，而非装修未完成，合同目的未实现的情况下，买受人亦不得拒绝收房。恒大公司根据该条约定内容进行上诉的主张，本院不予支持。 另，《商品房买卖合同》附件六补充约定“若福清恒大置业有限公司逾期交房，支付的逾期交房违约金比例最高不超过已付房款的2%”。该约定属于格式条款，减轻了恒大公司应承担的合同第九条约定的逾期交房违约责任，违背了合同第二十二条“补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”之约定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款无效。恒大公司上诉主张该条款有效，于法无据，本院不予支持。 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款的日万分之一，该标准已臻合理。恒大公司主张约定的违约金标准过高，应予调整，但其未举证证明该约定违约金明显高于损失，故逾期交房违约金应以已付购房款总额1039539元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至黄英实际接收之日，即2019年11月10日（共计344天，免责19天从中扣除），共33785元。 综上所述，恒大公司的上诉部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3617号民事判决； 二、福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄英支付违约金33785元； 三、驳回福清恒大置业有限公司的其他上诉请求； 四、驳回黄英的其他诉讼请求。 本案一审受理费757元，由黄英负担112元（已预交320元），福清恒大置业有限公司负担645元；二审案件受理费690元，由福清恒大置业有限公司负担。 审判长  张雅典 审判员  汪 霞 审判员  唐宇恒 二〇二〇年二月二十一日 书记员  方 欢