河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初3352号原告：盛素英，女，1972年4月1日出生，汉族，无业，住本市湛河区。委托诉讼代理人：杨钺，河南首位律师事务所律师。被告：河南省京华物业服务有限公司。住所地：平顶山市新华区建设路西段252号。统一社会信用代码：91410400694866924N。法定代表人：李帅军，总经理。委托诉讼代理人：张军停，男，1967年9月8日出生，汉族，该公司经理，住河南省叶县。委托诉讼代理人：袁相远，河南物华律师事务所律师。原告盛素英与被告河南省京华物业服务有限公司（简称京华物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2019年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盛素英向本院提出诉讼请求：1.判令京华物业公司解除盛素英本人对所居住的位于平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口西南角京华·金域蓝湾小区x号楼x单元x部电梯的使用限制；2.诉讼费由京华物业公司承担。事实与理由：盛素英系平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口西南角京华·金域蓝湾小区的业主。京华物业公司系开发商聘请的该小区物业服务公司。负责该小区的物业服务。该小区内电梯原来使用时均是无卡的正常使用状态，但2018年4、5月份，京华物业公司未征得业主的同意，私自给各楼栋内电梯加装设备，导致每户业主必须持卡才能使用电梯，且只能到自己所在楼层。该私自加装行为严重侵害了盛素英在内的全体业主的合法权利。电梯安全性无法保障，给盛素英等业主造成了极不方便和彼此交流的困难，为此盛素英等业主多次找到京华物业公司要求其拆除加装设备无果，故诉至法院。京华物业公司辩称，盛素英的诉请在技术上无法解决。京华物业公司在办电梯卡的过程中充分征求广大业主的意见，经过了多次反复的论证。该电梯卡已经运行一年半，得到了广大业主的认可和使用，包括盛素英在一年多的使用中也是认可的。按照法律规定，因为智能电梯卡是整体系统，如果取消智能电梯卡需要征得三分之二业主的同意。物业管理的设施属于公用部分，按照物业管理条例的规定，作为业主应当遵守各种规章制度。安装电梯卡有利于生活秩序的有序，防止乱贴小广告、小偷小摸等情况的发生。综上，请求法院驳回盛素英的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛素英提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，拟证明盛素英在该小区内购买有住房，且居住在该小区的x号楼x单元17楼。2.视频资料一份，拟证明盛素英居住的房屋的电梯使用情况受到限制。盛素英在17楼居住但是电梯只能到达17楼，其他楼层无法停靠。且京华物业公司侵犯了盛素英对电梯的合法使用权利，因为电梯属于业主共有的设施，有权合法的自由使用权利，物业公司在没有征得三分之二业主的情况下私自限制包括盛素英在内的业主使用该电梯，实际上是对业主合法权利的侵犯。3.业主联名名单一份及视频光盘一份，拟证明平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口西南角京华·金域蓝湾小区x号楼西单元有62户签名同意解除西单元电梯限制。京华物业公司发表如下质证意见：证1、证2真实性均无异议，但是对证明问题有异议，只能证明盛素英是小区的业主，但是不能证明侵犯盛素英的权利等。电梯只能上17楼没有异议，不能证明盛素英陈述的侵犯了业主的权利等。对证3无异议。京华物业公司提交以下证据：1.部分业主反映情况说明一份，拟证明电梯是全体业主的利益，拆除需要得到其他业主同意。其他业主不同意取消安装的智能电梯卡。盛素英发表如下质证意见：证1真实性有异议，从证据形式上看该证据属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭作证，来确定证据的合法性、真实性、确定性，但是我们没有见到证人，因此不能作为证据使用。即便该证据的证人出庭作证，那么只能代表其个人的意愿，不能代表所有人的意愿，该单元居住有84户，所以该证明不能作为证据使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛素英系平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口西南角京华金域蓝湾小区x号楼x单元x层x户xx号房屋的业主。该小区物业管理公司系京华物业公司。京华物业公司于2018年给小区32台电梯加装电梯控制系统。业主乘坐电梯前需刷卡,电梯只能停靠一层和业主房屋所在楼层。现盛素英认为该电梯控制系统存在安全隐患并导致其通行不便,要求解除其本人对电梯的使用限制。盛素英提供京华·金域蓝湾小区x号楼x单元业主联名名单一份及视频光盘一份以证明京华·金域蓝湾小区x号楼x单元有62户签名同意解除西单元电梯限制。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。电梯属于建筑物附属设施，属于小区业主共有部分。盛素英作为京华·金域蓝湾小区x号楼x单元x号业主，如想改变电梯卡设置,根据上述法律规定,改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意,现盛素英虽然提供该单元大多数业主要求取消电梯卡限制的联名单，但小区管理是一个统一整体。该小区所有电梯为该小区的公共设施,属于该小区业主共有,涉及该小区全体业主的公共利益。现盛素英并未能举证证明小区专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意改变电梯卡设置,故对盛素英的诉讼请求,本院不予支持。随着城镇化、城市化水平逐步提高，小区物业管理已逐渐成为城市管理的重要部分。居民小区物业管理的好坏直接影响城市居民日常生活秩序及居民的生活幸福感指数。物业服务公司作为服务企业应以提高便民利民服务为经营宗旨，建立和谐物业服务关系。针对小区居民诉求如加装电梯卡使电梯安全性无法保障，给业主造成了极不方便和彼此交流的困难等，应认真对待，予以具体解决，才是服务之道。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条第二款第八项、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回盛素英的诉讼请求。案件受理费100元，由盛素英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长 刘 威审判员 王伴伴审判员 程浩朋二〇二〇年二月二十五日书记员 徐甜甜附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第六条第二款第八项业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。