贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终80号上诉人（原审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。经营场所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人彭章龙，男，该公司总经理。被告委托代理人：杜严威，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：黄倩，女，1979年8月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司因与被上诉人黄倩商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷，因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司上诉请求：撤销（2019）黔2631民初1577号判决书，驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、原告诉讼请求不当，导致一审判决不当。被上诉人与上诉人《商品房买卖合同》的合同目的是取得房屋所有权和取得不动产权证书，也是合同的最终目的。合同约定上诉人于2013年6月30日之前将房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人。在黎平县商品房买卖合同中，交易习惯是由开发商将房屋转移登记的材料交办证部门备案，购买人只要交纳契税和房屋维修基金后，由开发商协助，就可办理不动产权证书。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》并没有约定由上诉人办理不动产权证书。现一审法院没有了解双方签订合同的目的，也没有尊重交易习惯，就枉下裁判，判决上诉人将房屋转移登记的有关文书交付被上诉人。一审法官不尊重事实，枉下裁判，导致判决不公。原告请求上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书，而没有请求上诉人协助办证，这是为了获取违约金，而不是原告实现合同的最终目的。合同没有约定上诉人不协助办理不动产权证书的违约金，因此原告就故意没有起诉上诉人协助办证。付办理房屋转移登记的有关文书和协助办证实际是同一诉讼，一审法官应当向原告释明，尊重本地的交易习惯，变更诉讼请求，要求上诉人协助办证，如果上诉人不能协助，承担违约责任是应当的。一审法官没能正确理解双方签订合同的真实意思，机械办案，适用司法解释错误，司法解释第十八条指的是不能取得房屋权属证书的违约责任，原告并没有请求协交助办证，只请求交付有关文书，故意回避办证请求，目的不是为了办证，而是获取不当违约金，一审适用法律错误，导致判决结果错误，应当依法予以撤销。2、被上诉人不履行自己的义务，责任应当由被上诉人承担。从交付房屋后，被上诉人从没有到上诉人公司反映。上诉人于2019年4月9日公告通知在港澳新区居住的各位业主于2019年6月10前，将相关材料交我公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理。公告后，被上诉人至今没有向上诉人提交材料，也没有到我公司询问。被上诉人的不作为，责任应由被上诉人自己承担。一审法院没有查明事实，并还要承担违约责任，判决不公平。黄倩辩称，被答辩人上诉之事实和理由没有事实和法律依据，应依法给予驳回，其理由如下：答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，因答辩人己依照合同的约定全部支付了房款，则被答辩人亦应当按照合同的约定按时将答辩人购置的商品房转移登记的有关文书交付给答辩人。现因被答辩人至今未有将答辩人购置的商品房转移登记的有关文书交付给答辩人，故被答辩人行为构成违约，因此依据合同的约定和相关的法律之规定，则被答辩人依法应当承担相应的违约责任。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，恳请上级人民法院依法驳回被答辩人之全部诉讼请求和依法维持原判。黄倩向一审法院起诉请求：1、判决被告全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判令被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金55781.298元（房屋总价款300870元，暂从2016年9月4日起计算到2019年9月4期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为300870元乘以6.18%乘以3=55781.30元）；3、判决被告继续承担后期逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2019年9月5日计算到被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止，计算标准参照诉讼请求第二项）。一审法院认定事实：2012年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区,商品房的用途为住宅。合同约定商品房建筑面积112.77㎡，套内面积99.47㎡，单价3025元／㎡，房屋总价款300870元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款300870元，并已向被告交纳维修基金、契税等费用，并装修入住。同时查明，原告购买的Ａ9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2012年9月28日签订《商品房买卖合同》中，被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，本院予以支持。关于违约金的问题，按合同第二十二条第三款（二）中第2点第（2）项约定，买受人选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，本院予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间为2013年6月30日的次日即2013年7月1日至今，因此，逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：300870元×6.18%×3年=55781.30元，即从起诉之日2019年9月4日倒推三年，即2016年9月4日之前的违约金本院不予支持，原告请求55781.30元，本院予以支持。至于2019年9月5日以后产生的违约金，按购房价款300870元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。被告关于A9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，本院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，因此被告应予免责的辩解意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告黄倩签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告黄倩逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金55781.30元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告黄倩从2019年9月5日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交购房款300870元的年利率6.18%计算，从2019年9月5日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。案件受理费1194元，减半收取597元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：楚国城房产公司是否应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。经审理认为，2012年9月28日黄倩与楚国城房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，合同应受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订合同后，黄倩已按合同约定付清购房款，并交纳了房屋维修基金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项“（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2.约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金”的约定。出卖人楚国城房产公司应当于2013年6月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人黄倩，但其既未按合同约定交付给买受人，也未交到办证部门备案。因出卖人交付的如初始登记证及其他相关文书，是房屋买受人办理取得房屋产权证的重要文书资料，由于楚国城房产公司迄今未能按照合同约定向黄倩交付办理商品房转移登记的有关文书，导致作为买受人的黄倩不能办理房屋产权证。楚国城房产公司的行为显然违反双方在合同中的上述约定，构成违约，应依法承担违约责任。现黄倩以低于合同“按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”的约定计算比例，主张按年利率6.18%的违约金赔偿，是买受人对自己权利的处分，没有违反法律规定，更没有加重出卖人的义务。对于楚国城房产公司在上诉中提出房屋转移登记的材料文书已交办证部门备案，2019年4月9日已公告通知港澳新区居住的各位业主，于2019年6月10日前将相关材料交上诉人公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理等辩解理由，楚国城房产公司并未提供相关证据证明，也没有提交涉案房屋已经符合办证条件，以及履行了相应的通知义务，或者导致不能办证原因在买受人黄倩自己等相关证据。同时，楚国城房产公司既未有证据证明已经按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书已经交付给买受人黄倩，也没有证据证明已经将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门备案。因此，楚国城房产公司的辩解理由既没有事实依据，也不符合合同约定。其提出一审判决没有查明事实，不尊重当地交易习惯，存在判决不公，要求改判驳回黄倩的诉讼请求，亦缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1194.00元，由楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长  王山地审判员  刘志红审判员  杨再幸二〇二〇年二月二十七日书记员  杨 兰书记员  邹井程