江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8459号上诉人（原审被告）：丰县鸿宇房地产开发有限公司，住所地丰县旗杆巷30号。法定代表人：梁祖训，该公司董事长。委托诉讼代理人：王由仓，该公司职员。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏文明。被上诉人（原审原告）：肖红娟。委托诉讼代理人：汪志凌，江苏歌风律师事务所律师。上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司（以下简称鸿宇公司）因与被上诉人魏文明、肖红娟商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鸿宇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或查清事实后发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订合同系双方真实意思，双方按照合同约定履行，双方约定计算违约金的方式方法均作出了明确约定。被上诉人逾期付款357天，构成了先期违约，应当予以扣除或自动顺延。二、上房证系双方的真实意思表示，系双方对自己权利处分，合法有效。1、上房证系上诉人与被上诉人真实意思表示，根据文意可以得知，“自愿上房”系双方对房屋交付的达成一致，双方不存在误解，“放弃其他诉求”根据文意来讲，其他诉求明显是包含违约金的问题。2、买卖合同中对违约金有明确计算方式，双方均是明知的。上房证中“其他诉求”是包含违约金的，系双方对自己权利的处分，不存在两种不同的解释。一审法院明显超越了法律的解释，与事实相违背，法律明显适用错误。3、该上房证系被上诉人的单方承诺，是基于诚实信用原则而成立的单方行为，一旦作出，应当履行，且该承诺不违反合同法禁止性规定，在该承诺作出后上诉人也进行接受。魏文明、肖红娟辩称，1、被上诉人不存在逾期付款的违约行为。2、上房证所反映的双方真实意思表示应当是，也只能是对上房以前的违约金按合同约定正常计算，上房之后的违约金被上诉人予以放弃不再主张。不论是从文意上理解，还是从相关法律规定来进行评价，只能得出这样的结论。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判决。魏文明、肖红娟向一审法院提出诉讼请求：判令鸿宇公司支付自2017年1月1日起至2017年7月21日期间的逾期交房违约金8713元。一审法院认定事实：2015年9月30日，双方当事人签订商品房买卖合同一份，约定魏文明、肖红娟购买鸿宇公司开发预售的位于丰县锦绣龙城一期13#幢1单元801号房屋一套，建筑面积共132.72平方米，总房款为431340元。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……。”合同第九条约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”涉案商品房买卖合同签订后，魏文明、肖红娟依约向鸿宇公司交纳了全部购房款，约定的上房时间届满后，鸿宇公司未按约交付房屋。另查明，2017年7月22日，魏文明、肖红娟与鸿宇公司达成就涉案房屋上房达成一致意见，魏文明在鸿宇公司提供的上房证上签署了名字。上房证的内容如下：“上房服务部：魏文明购房户的上房手续全部办理完毕，该房屋质量合格。请发给锦绣龙城小区13号楼1单元8层801房钥匙一套，并做好有关交接工作。本业主自愿上房，放弃其他诉求。”一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定，鸿宇公司应当在2016年12月31日前向魏文明、肖红娟交付涉案房屋，鸿宇公司未能在上述时间向魏文明、肖红娟交付符合合同约定的房屋，并办理权属登记手续，已构成违约。根据涉案商品房买卖合同的约定，在鸿宇公司逾期交房达90日后，魏文明、肖红娟对是否继续履行合同或者解除合同享有权选择，现魏文明、肖红娟选择继续履行合同，符合合同约定。鸿宇公司辩称，魏文明、肖红娟已签署上房证，根据上房证记载的内容，其不应再向魏文明、肖红娟支付逾期交房违约金。魏文明、肖红娟对其辩解不予认可，并主张放弃的其他诉求为实际上房之后的违约金，并未放弃自鸿宇公司逾期交房之日起至实际上房之日止期间的逾期交房违约金。对此，法院认为，因双方对上房证记载的“放弃其他诉求”存在两种不同解释，该上房证系鸿宇公司提供的事先打印好内容的格式条款，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故法院采信魏文明、肖红娟对“放弃其他诉求”的解释，由鸿宇公司承担支付违约金的责任。鉴于魏文明、肖红娟于2017年7月22日上房，故鸿宇公司应支付魏文明、肖红娟自2017年1月1日起至2017年7月21日期间的逾期交房违约金8713元（431340×0.01%×202）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决：鸿宇公司应于判决发生法律效力之日起十日内，支付给魏文明、肖红娟逾期交房违约金8713元。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于计算逾期交房违约金的期间。鸿宇公司上诉主张，魏文明、肖红娟存在先期违约的行为，应当扣除相应的期间或顺延对应的期间交房。鸿宇公司有关顺延交房期间的主张能否成立，要看该主张是否有法律依据或合同依据。案涉商品房买卖合同第八条约定，鸿宇公司可据实予以延期交房的原因为遭遇不可抗力以及法律规定可以延期的原因。从鸿宇公司的上诉主张来看，鸿宇公司主张顺延交房的事由是魏文明、肖红娟的违约行为。就本案而言，魏文明、肖红娟的合同义务是按约支付购房款。案涉商品房买卖合同第六条约定，魏文明、肖红娟首期付款151340元，余款280000元上房前一次性付清。据此约定，可以认定鸿宇公司是后履行的合同当事人。鸿宇公司在上诉状写明，魏文明、肖红娟“2015年8月10日签订支付首付款，余款24万元应当在15日内支付，被上诉人在2016年8月1日付清24万元”。魏文明、肖红娟抗辩，其于2015年9月30日签订合同当时支付首付款151340元，余款280000元于2015年12月8日进入鸿宇公司账户。由于鸿宇公司未提交魏文明、肖红娟在合同约定的交房日期之后付款的证据，鸿宇公司在其主合同义务履行前亦不享有法定的抗辩权。鸿宇公司要求顺延交房的主张，无事实依据，本院不予支持。二、关于魏文明、肖红娟是否放弃逾期上房违约金的争议。鸿宇公司上诉主张，魏文明、肖红娟签署上房证，已明示放弃了逾期交房违约金，并以上房证证明自己的主张。魏文明、肖红娟抗辩，其虽签署上房证，但其从未放弃逾期交房违约金。本院认为，从上房证的制作、内容和用途来看，案涉上房证是鸿宇公司未与购房人协商的情况下单方制作，由鸿宇公司销售部门填写后交给购房人签字、持有，再由购房人出具给鸿宇公司上房服务部，以便鸿宇公司上房服务部与购房人交接房屋的书面凭证。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案涉上房证中“放弃其它诉求”的文字表述，是对鸿宇公司责任的免除，鸿宇公司作为格式条款的提供方，应当对“放弃其他诉求”负有说明的义务，并应对其已尽说明义务承担举证责任。二审中，本院要求鸿宇公司提交对“其它诉求”所包含的合同责任范围向购房人进行说明的证据，但鸿宇公司未能提交。民法总则第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。由于上房证系鸿宇公司与购房人交接房屋时使用的凭证，结合双方关于上房过程的陈述，本院认为，上房证中“其它诉求”应理解为与房屋交接事项相关的合同权利，即购房人在接收房屋时所享有房屋应满足合同约定的交付条件的权利。综上，鸿宇公司有关魏文明、肖红娟已放弃逾期上房违约金的主张，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，鸿宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丰县鸿宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇二〇年二月十四日书记员  苗 鑫