河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13932号原告：胡彩云，女，汉族，1965年12月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵国庆、王圣哲（实习），河南针石律师事务所律师。被告：李书辉，男，汉族，1963年6月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：金鹏飞、孙军辉，河南仟问律师事务所律师。第三人：任传宣，男，汉族，1965年6月10日出生，住郑州市。原告胡彩云诉被告李书辉、第三人任传宣案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡彩云的委托诉讼代理人赵国庆、王圣哲，被告李书辉的委托诉讼代理人金鹏飞、孙军辉，第三人任传宣经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡彩云向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即停止对位于郑州市××北××楼××单元××号房屋（产权证号：98××52）的执行并解除查封。2、请求判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年原告欲购买第三人任传宣位于郑州市××北××楼××单元××号的房屋（产权证号：98××52），双方约定购房价款共计78万元。原告自2014年5月23日通过银行转账及支付现金的方式分三笔向任传宣支付了全部购房款78万元。2014年年底任传宣将房屋交付给原告。因第三人任传宣一直未协助原告办理房屋过户手续，2015年11月1日，原告与任传宣签订了一份《二手房买卖合同》，要求任传宣办理房屋过户手续。原告向任传宣付清了全部购房款后，第三人任传宣一直未协助原告办理房屋过户手续。2016年2月2日，贵院向郑州市住房保障和房地产管理局送达（2016）豫0103民初647号民事裁定书及协助执行通知书，对第三人任传宣名下位于郑州市××北××楼××单元××号的房屋（产权证号：98××52）予以查封。2016年3月下旬，原告得知贵院对涉案房屋予以查封，分别于2016年4月13日、2017年2月5日提出查封异议。2019年7月25日，贵院作出（2019）豫0103执异106号执行裁定书，以无法认定原告与第三人任传宣之间存在真实合法的房屋买卖关系为由，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告与第三人任传宣之间订立的《二手房买卖合同》依法成立，是双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。原告已经付清了购房款，并取得房屋占用至今。未办理过户系第三人任传宣原因，原告对此没有过错。因此，双方存在真实合法的房屋买卖关系，原告系涉案房屋的权利人。且贵院对涉案房屋的查封发生在双方合同形成之后，原告具有排除被告李书辉基于享有的债权而强制执行的权利。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院不得查封涉案房屋。综上所述，贵院作出驳回原告执行异议申请不符合事实，适用法律不当，依据《中华人民共和国民事诉讼去》第二百二十七条规定，原告特向贵院提起执行异议之诉，以维护原告合法权益。被告李书辉辩称：一、任传宣与胡彩云之间没有真实房屋买卖的意思表示。按照胡彩云的陈述，涉案房屋是胡彩云先向任传宣支付了78万元房款后，双方才签订的《二手房买卖合同》，而且按照胡彩云的陈述，胡彩云与任传宣双方没有任何关系，胡彩云向任传宣支付78万元房款历时18个月，明显双方的房屋买卖交易违背房屋买卖交易习惯。并且本案争议的《二手房买卖合同》未约定房屋过户时间，同时合同中手写的补充条款约定：“鉴于该房已拆迁登记，以后拆迁补偿款归任传宣所有，如果补偿面积，则把补偿面积按当时市场价折为现金返还任传宣。”按照该补充条款的约定，任传宣作为卖房人，房屋拆迁后，房屋的所有权益还归卖房人任传宣所有，胡彩云作为买房人，花费78万元购买的房屋在房屋拆迁后什么都得不到，不享有房屋的任何权益，所以该补充条款充分证明了双方没有真实的房屋买卖意思表示，目的是为了恶意转移财产，规避郑州市二七区人民法院的执行。任传宣伙同胡彩云签订《二手房买卖合同》目的在于恶意转移财产，但任传宣害怕弄假成真，遂在《二手房买卖合同》中又手写补充条款，又弄巧成拙！本案被告李书辉向郑州高新技术产业开发区法院提起第三人撤销之诉，诉状中明确写明补充条款违背常理，是虚假诉讼的典型证据，郑州高新法院向胡彩云、任传宣送达应诉手续后，胡彩云、任传宣感觉《二手房买卖合同》的补充条款约定明显不具有真实的房屋买卖意思表示，遂双方又恶意串通采用倒签合同日期的形式签订《房屋买卖合同补充协议》将《二手房买卖合同》中补充条款约定的补偿款归任传宣所有变更为超过78万元部分归任传宣所有，该《房屋买卖合同补充协议》的签订也明显不符合常理，郑州市房屋在2016年8月份之后大幅度上涨，而且房屋价值每年都在上涨，涉案房屋早已经登记拆迁，房屋拆迁也是迟早的事情，也就是说按照双方的说法，胡彩云花费78万元购买了房屋，在若干年以后，房屋拆迁了，政府赔偿现金赔偿后，任传宣仅仅将胡彩云的78万元购房款返还给胡彩云，胡彩云什么都没有得到，房屋的增值部分也没有享有，明显不符合常理；二、任传宣与胡彩云之间没有真实的房屋价款支付情况。根据胡彩云提供的说明，涉案房屋价款为78万元，其中40万元是胡彩云通过银行转账的形式支付给任传宣，剩余38万元是胡彩云陆陆续续通过现金的形式支付给任传宣的。事实上，任传宣与胡彩云之间存在大量的民间借贷行为，双方的账户之间有多笔的交易流水，其中2013年10月22日，胡彩云向任传宣还款69.9万元，2013年11月25日，任传宣向胡彩云提供25.9万元借款，任传宣通过其妻子王皓宇的账户支付给胡彩云，2014年5月23日，胡彩云向任传宣还款40万元。胡彩云与任传宣将其中2014年5月23日的40万元转款凭证挑出来作为本案诉争房屋的支付价款，又因为之后双方再无银行交易流水，剩余的38万元说成现金支付，并且任传宣在房屋买卖合同案件中当庭承认38万元现金已收到。通过以上分析可以看出，任传宣与胡彩云未发生真实的房屋价款支付情况，胡彩云提供的情况说明及任传宣在房屋买卖合同纠纷案件中的承认已收到全部房款显然是双方恶意串通的结果；三、任传宣未将涉案房屋交付给胡彩云，胡彩云也未真实的占有涉案房屋。1、胡彩云与任传宣房屋买卖合同纠纷一案，胡彩云的诉状及庭审中均称，双方签订合同后，任传宣将房屋交付给胡彩云使用，按照胡彩云的陈述房屋交付时间为2015年11月1日之后，但是胡彩云在本案庭审中提供的证据水、电费交费单用户名为任传宣，且部分缴费单日期是在2015年11月之前产生的，充分证明了胡彩云所提供的水、电费缴费单是任传宣向其提供的，双方之间存在恶意串通行为。2、本案诉争房屋是农业银行家属院，任传宣是农业银行某支行的副行长，胡彩云所提供的的张砦街社区证明，是任传宣向其提供的虚假证明。首先，该证明显示胡彩云是2014年底居住在涉案房屋内，但胡彩云起诉任传宣房屋买卖合同纠纷一案诉状中及庭审中均称，涉案房屋是双方签订《二手房买卖合同》后任传宣交付给胡彩云的即2015年11月1日，与证明显示的时间2014年年底明显不符，不能说明胡彩云已占用涉案房屋，该证据没有证明效力。3、胡彩云提供的保洁费用收据，该收据是郑州福斯特保洁服务有限公司出具的，公司的注册地址为郑州市郑东新区黄河东路89号15号楼1-2层15-2号，胡彩云的户籍地即实际××地址为××郑东新区农业东路××号院20号楼83号，二者距离较近，该保洁是胡彩云郑东新区房屋的保洁费用，也不能说明胡彩云已占有涉案房屋。所以，胡彩云所提供其已实际居住在涉案房屋明显与事实不符，故任传宣并未将涉案房屋交付胡彩云使用。综上所述，任传宣与胡彩云在双方不存在真实的房屋买卖，其签署《二手房买卖合同》的目的，在于恶意转移财产，帮助任传宣逃避法院的强制执行，恶意串通侵害答辩人的合法权益。故请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人任传宣未提交陈述意见。原被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1．李书辉（原告）诉任传宣（被告）民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月2日对任传宣名下位于郑州市××北××楼××单元××号房屋（产权证号：98××52）予以查封，并于2016年6月30日作出（2016）豫0103民初647号民事判决书，判决任传宣偿还李书辉借款本金2,961,971.01元及利息。执行中，案外人胡彩云提出执行异议，本院于2019年7月25日作出（2019）豫0103执异106号执行裁定书，以无法认定原告与第三人任传宣之间存在真实合法的房屋买卖关系为由，裁定驳回原告的执行异议申请，原告提出本案诉讼。2、原告提交《二手房买卖合同》显示，原告与第三人任传宣于2015年11月1日，签订买卖合同一份，约定第三人任传宣将位于郑州市金水区北二七路农行1号楼1单元10号房屋以78万元的价格出售与原告，并约定以一次性付款方式支付房款，甲方（任传宣）应予收到乙方全额房款之日起七天内交付房屋。其补充条款显示，“鉴于该房已拆迁登记，以后拆迁补偿款归任传宣所有，如果补偿面积，则把补偿面积按当时市场价折为现金返还任传宣。”3．原告提交2016年6月18日原告与任传宣签订的《房屋买卖补充协议》显示：2015年11月1日任传宣与胡彩云签订的《二手房买卖合同》补充条款中“补偿款归甲方所有”更改为“补偿款多出柒拾捌万元部分归甲方所有”。4．原告提交“银行转款记录”一份、“现金取款单”一份，王胜利、王璇珂分别出具的“情况说明”各一份，任传宣2015年11月1日出具的“收据”一份，以证明原告于2014年5月向任传宣转款交付40万元，2015年1月25日取现交付18万元，2015年11月1日以原告女儿、原告配偶带回家的现金交付20万元，原告共向任传宣支付78万元，并由任传宣出具收据。5．原告提交郑州市金水区杜岭街道办事处张砦街社区2017年8月28日出具的编号025的《证明》一份、保洁费收据一份、水电费收款回单一组、《房屋租赁合同》一份、《租房协议》两份，以证明原告自2014年年底占有使用涉案房屋至今，为此支出必要的维护费用以及水电费用。6．原告提交2016年10月26日郑州市高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）豫0191民初11466号民事判决书，该判决书判决：一、胡彩云与任传宣于2015年11月1日签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方应继续履行；二、被告任传宣于本判决生效之日起三十日内协助原告胡彩云办理位于郑州市××北××路××楼××单元××房屋××套的过户手续。7．原告提交（2017）豫0191民初9266号民事判决书一份、（2018）豫01民终5577号民事判决书一份，该两份判决显示，李书辉以任传宣、胡彩云恶意转移财产为由提起第三人撤销之诉，请求判令撤销（2016）豫0191民初11466号民事判决书并依法确认任传宣与胡彩云于2015年11月1日签订的《二手房买卖合同》无效。该判决书认定，（2016）豫0191民初11466号民事判决书系在涉案房屋查封后作出，应当撤销；但认为原告并无证据证明胡彩云与任传宣之间的房屋买卖合同符合法定无效情形，故对李书辉主张确认任传宣与胡彩云所签订的房屋买卖合同无效的请求不予支持。（2017）豫0191民初9266号民事判决撤销了（2016）豫0191民初11466号民事判决书，驳回了李书辉其他诉讼请求，（2018）豫01民终5577号民事判决维持了该判决。8．被告对原告提交的证据均持有异议，认为原告与第三人之间的《二手房买卖合同》补充条款显示原告与任传宣的合同是双方恶意串通的虚假合同，没有真实的房屋买卖意思表示；在胡彩云诉任传宣房屋买卖合同纠纷案件中，胡彩云仅仅向法院提供了一份房屋买卖合同，因被告李书辉提起第三人撤销之诉，任传宣和胡彩云收到法院的起诉状之后，又伪造的《房屋买卖补充协议》，且补充协议仍然违背常理，而且《二手房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》时间全部是倒签的，其形成时间不是上面写的落款时间；郑州中院的判决书中仅认为上诉人提供的证据未能有效证明任传宣和胡彩云之间存在恶意串通，损害第三人利益的情形，但并没有确认其协议有效；对胡彩云向任传宣支付款项的证据，均系利害关系人配合出具，是任传宣、胡彩云伪造房屋买卖合同的组成部分；张砦街社区的证明是虚假证明，该证明显示胡彩云自2014年底居住至今，胡彩云在另案起诉状中明确写的是2015年11月份任传宣才将房屋交付，存在矛盾；胡彩云在此前诉讼中提交了2015年11月前支付费用的收据，因被告方持有异议，此次原告才未提供，且缴费主体全部都是任传宣；租房合同系2016年之后签订的，与原告当庭陈述相矛盾，不足采信。9．被告提交（2016）豫01民终10226号案件卷宗中任传宣提供的银行流水显示：2013年10月22日，胡彩云向任传宣银行账户转账69.9万元，注明：还款；2013年11月25日，任传宣通过其妻子王皓宇的账户支付给胡彩云25.98万元。10．被告提交（2016）豫0191民初11466号案件（任传宣与胡彩云房屋买卖合同纠纷案）卷宗中胡彩云的起诉状，该诉状写明房屋交付时间为合同签订后即2015年11月1日。11．被告提交（2017）豫0191民初9266号案件卷宗中胡彩云作为证据提供的2015年3月25日、2015年5月20日、2015年10月14日电费单以及2015年5月20日、2015年10月14日的物业收款回单，户名均是任传宣，以证明胡彩云称涉案房屋是2015年11月份交付于胡彩云的，上述水电费票据由胡彩云持有，双方存在恶意串通的事实。12．原告胡彩云特别授权代理人当庭陈述，原告与第三人在购房之前相识，原告得知第三人有房要对外出售，原告遂与任传宣进行联系，购买该套房产。2014年4、5月份确定的房屋价格，确定价格的前后2天交付了40万，2014年5月份交40万之后任传宣就把钥匙给胡彩云了，之后胡彩云陆陆续续在涉案房屋居住，其儿子住过一段，本人也住过一段。后来其妹妹和母亲也住过。2016年11月6日原告找家政公司进行修补后开始对外出租。当时购买房产时没有签订购房合同，直到2015年11月1日购房款78万元全部支付完毕后，才从网上直接下载了本案提交的合同。后因该房产进行了拆迁登记，任传宣觉得出售价格较低，故手写增加了补充条款。因对增加内容的理解有出入，其增加补充条款的真实意思为该房产拆迁补偿赔偿超出78万元的部分，原告应当退还给第三人任传宣。后原告多次要求任传宣进行变更登记遭拒，才提起诉讼。原告与任传宣之间曾存在借贷关系，互有借款，涉案房屋买卖之后没有借贷。13．庭后胡彩云经本院传唤到庭，其陈述称初次买房时间是在2014年春节前后，第一笔钱是向任传宣转账40万元，后来于2015年1月底和2015年11月1日分别支付18万元及20万元现金，同时签的购房合同。交房时间时2014年底，平时有原告妹妹住，年节时原告及家人才去住。2016年10月下旬装修并换了家用电器。2016年2月份要求任传宣过户时签的补充条款，打官司的时候又签了补充协议。其此前起诉状时间不一致是因为第一次是2014年底任传宣给了一把钥匙，签合同当天任传宣给的房本，所以两个交付时间都对。房屋自2016年11月开始对外出租。本院认为，本案中，原告胡彩云与第三任传宣就涉案房屋签订买卖合同，原告与第三人任传宣存在经济往来，涉案房屋现由原告胡彩云占有使用，本院在审理李书辉诉被告任传宣民间借贷纠纷一案期间于2016年2月2日查封了涉案房屋，事实清楚。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未能办理过户登记。本案中，原告称其与第三人在本院查封房屋前已签订房屋买卖合同，并全额支付房款，实际占有房屋，但其所签合同中对房屋过户等必要条款并无约定，其补充条款及补充协议约定内容均违背常理及交易习惯，原告与任传宣之间存在其他经济往来，其提交证据并不能证明其已足额支付房款，且其多次陈述房屋交付及占有使用时间相互矛盾，本院不能认定其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，其所享有权利尚不足以排除执行。故原告请求停止对涉案房屋的执行，没有事实及法律依据，本院不予支持依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告胡彩云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡彩云负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈书冉人民陪审员  张丽娟人民陪审员  牛亚娜二〇二〇年二月五日书 记 员  赵 琪