广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13905号上诉人（原审原告）：广州五行电子商务产业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区*****，统一社会信用代码914********1183872。法定代表人：杨跃群，该公司总经理。上诉人（原审原告）：佛山市五行电子商务产业发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914************390。法定代表人：张民旭，该公司总经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：余诺，广东阐博律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*********，统一社会信用代码914************259。法定代表人：麦浩澎，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓峰，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司（以下简称广州五行公司）、佛山市五行电子商务产业发展有限公司（以下简称佛山五行公司）因与上诉人佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司（以下简称绿岛湖公司）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初21106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广州五行公司、佛山五行公司上诉请求：l.改判一审判决第二项为：绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2018年4月期间租金收益分成3677402.16元及相应违约金（暂计至2019年1月11日，违约金为2824244.85元；自2019年1月12日起以3677402.16元为本金，按日3‰的标准计算违约金至款项实际付清日止）予广州五行公司、佛山五行公司；2.改判一审判决第三项为：绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月至2019年1月11日期间租金收益分成1869471.06元及相应违约金（自2019年1月12日起以1869471.06元为本金，按日3‰的标准计算违约金至款项实际付清日止）予广州五行公司、佛山五行公司；3.改判一审判决第四项为：绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付已招商物业剩余租赁合同期限内的待收租金收益分成3759267.64元以及《佛山电子商务生态城项目合作协议》（以下简称涉案《合作协议》）剩余期限可期待收益7273112.36元予广州五行公司、佛山五行公司；4.本案一审、二审诉讼费用由绿岛湖公司承担。事实和理由：（一）一审判决调低违约金计算标准，适用法律错误。绿岛湖公司一审时仅抗辩称3‰的逾期违约金约定适用的是10%的租金收益分成，不适用所有逾期支付租金收益分成，并未对3‰的违约金计算标准提出抗辩。一审判决主动调整违约金计算标准属适用法律错误，请求二审法院改判违约金的计算标准为按日3‰计算。（二）一审判决不支持涉案《合作协议》剩余期限的可期待收益缺乏合理性。一审判决仅考虑到合同解除后广州五行公司、佛山五行公司不需要支付经营成本并承担经营风险，但针对已招商物业剩余租赁合同期限和涉案《合作协议》剩余期限应分别看待：1.关于已招商物业剩余租赁合同期限部分，按涉案《合作协议》的约定以及过往的情况，广州五行公司、佛山五行公司已履行了招商的义务。事实上针对已招商物业，广州五行公司、佛山五行公司本就没有其他义务或其他运营成本需要承担，该部分租金收益风险也极小，绿岛湖公司同样不需要支出其他运营成本。故合同解除后是广州五行公司、佛山五行公司造成了损失，绿岛湖公司却可以从案外人处收取本应属于广州五行公司、佛山五行公司的利益。因此，绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付该部分收益分成，实际并不是绿岛湖公司自身支出的赔偿，不存在赔偿和惩罚性质。2.关于涉案《合作协议》剩余期限部分，这段期间广州五行公司、佛山五行公司的损失体现为招商经营权和租金收益分成权损失，这是合同双方自愿约定，确实可预期的，应理解为广州五行公司、佛山五行公司的可期待利益，这部分才是真正体现双方约定对守约方的赔偿和对违约方的惩罚。一审判决对该部分不予支持，相当于直接免去绿岛湖公司的违约责任，明显违反公平原则，不符合法律对于合同主体诚实信用原则的要求。另，针对涉案《合作协议》的剩余期限部分，一审判决认为广州五行公司、佛山五行公司不需要支付经营成本并承担经营风险的考虑有理，结合《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，为节约诉讼资源，广州五行公司、佛山五行公司自愿将涉案《合作协议》剩余期限的可期待利益损失调整为损失的30%，并结合一审判决将应承担地租和税费予以减去，即剩余期限可期待收益为7273112.36元[37827173.52元×（1-22.22%）×（1-17.6%）×30%]。针对广州五行公司、佛山五行公司的上诉，绿岛湖公司辩称，广州五行公司、佛山五行公司的上诉主张无事实和法律依据，请求法院予以驳回。具体答辩意见与上诉意见一致。绿岛湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认绿岛湖公司与广州五行公司签订的涉案《合作协议》及补充协议已于2018年4月28日解除；2.撤销一审判决第二项，改判绿岛湖公司需向广州五行公司、佛山五行公司支付的2015年1月至2018年4月期间的租金收益分成为2073221.5元，且绿岛湖公司无需向广州五行公司、佛山五行公司支付违约金；3.撤销一审判决第三项，改判绿岛湖公司无需向广州五行公司、佛山五行公司支付2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成及相应违约金；4.撤销一审判决第四项，改判绿岛湖公司无需向广州五行公司、佛山五行公司支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失；5.撤销一审判决第五项、第七项，改判支持绿岛湖公司的一审反诉请求：（1）广州五行公司、佛山五行公司向绿岛湖公司支付违约金3200000元；（2）广州五行公司、佛山五行公司立即向绿岛湖公司交还占用场地、移交园区相关资料，并向绿岛湖公司支付场地占用费213360元（广州五行公司、佛山五行公司占用场地的面积508平方米，按市场租金价格35元/平方米的两倍计算，自2018年5月29日起计至广州五行公司、佛山五行公司实际交还场地之日，暂计至2018年11月28日）；（3）广州五行公司、佛山五行公司向绿岛湖公司支付因其考核不达标而导致的绿岛湖公司预期租金损失6360788.63元；6.广州五行公司、佛山五行公司承担本案一审本诉、反诉及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于合同解除时点的认定有误。因广州五行公司、佛山五行公司的招商经考核不达标，涉案《合作协议》约定的合同解除条件已成就，故涉案《合作协议》及补充协议应于广州五行公司、佛山五行公司收到绿岛湖公司发出的解除合同通知之日起（即2018年4月28日）解除。（一）一审判决将迟延交付物业、置换合作物业、变更租金收取方式、调整租赁合同签订主体等合同变更事项均认定为绿岛湖公司单方违约，且为根本性违约，进而推翻涉案《合作协议》约定的考核标准的适用，属认定事实错误。1.一审判决将迟延交付物业认定为绿岛湖公司的单方违约行为，属认定事实错误。（1）根据绿岛湖公司提供的证据及广州五行公司、佛山五行公司接收物业后实际履行合同的情况，广州五行公司、佛山五行公司对于合作物业的迟延交付情形是明知且认可，一审判决不应将迟延交付物业认定为绿岛湖公司的单方违约。（2）一审判决以证据不足为由，驳回广州五行公司、佛山五行公司关于因延迟交付物业造成运营成本损失的诉讼请求，但又在没有证据支撑的情况下，认定绿岛湖公司迟延交付物业会增加广州五行公司、佛山五行公司的运营成本，前后矛盾。广州五行公司、佛山五行公司作为专业的招商运营公司，理应会根据物业交付时间合理制定招商计划并安排相应的招商活动，物业交付时间延迟并未实际导致广州五行公司、佛山五行公司运营成本的损失。（3）虽然合作物业交付时间迟延，但绿岛湖公司对广州五行公司、佛山五行公司进行考核时，已根据实际情况对合作物业的考核时点做了相应顺延，合作物业迟延交付并未对广州五行公司、佛山五行公司的考核造成任何实际的不利影响。一审判决未综合考虑上述事实的情况下即认为延迟交付物业属绿岛湖公司单方违约，有失公允。2.一审判决将置换合作物业认定为绿岛湖公司的单方违约行为，属认定事实错误。（1）绿岛湖公司是基于与广州五行公司、佛山五行公司的合作关系，为推动园区的招商与运营工作，同意广州五行公司、佛山五行公司的置换请求，并由绿岛湖公司出资将C地块1#楼东翼物业装修后交付给广州五行公司、佛山五行公司，还主动将C地块物业的纳税密度的考核指标降到1000元/平方米，而非绿岛湖公司单方变更合作物业。（2）绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司均已按变更后的合作物业实际履行合作事项，且广州五行公司、佛山五行公司从未对合作物业范围的变更提出异议，上述事实可证明广州五行公司、佛山五行公司对于变更合作物业是认可的。3.一审判决将变更租金收取方式及调整租赁合同签订主体均认定属绿岛湖公司的单方违约行为，属认定事实错误。（1）变更租金收取方式及调整租赁合同签订主体的原因是绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司在签订涉案《合作协议》时对合同条款考虑不够周全，双方对此均有责任，一审判决不应将前述事项的变更认定为绿岛湖公司的单方违约行为。由于涉案《合作协议》约定的租金收取方式与税法的强制性规定相违背，在实际履行合同的过程中无法操作。因意向租户均要求出租方开具租赁发票，而广州五行公司、佛山五行公司并非物业的出租方，其无权开具租赁发票，签订三方协议存在纳税主体责任不清逃避纳税的违法情形。故合同双方经协商变更了租金收取方式并调整了租赁合同签订主体。（2）一审判决认为广州五行公司、佛山五行公司未收取租金收益分成是因各方变更租金收取方式导致，该认定与事实不符。根据涉案《合作协议》第五条的约定，广州五行公司、佛山五行公司需在缴足1600000元的保证金后才能收取租金收益分成，故广州五行公司、佛山五行公司未收取租金收益分成并非变更租金收取方式导致。事实上截至2017年12月，广州五行公司、佛山五行公司应分得的租金收益才够抵扣1600000元的保证金，故从2018年1月开始广州五行公司、佛山五行公司才能收取租金收益。一审判决忽略双方对1600000元保证金的合同约定及相关事实情况，认定广州五行公司、佛山五行公司未收取租金收益分成的原因是因双方变更租金收取方式所导致，与事实严重不符。（3）一审判决认为调整租赁合同签订主体会导致广州五行公司、佛山五行公司失去对入驻企业相关信息的掌控，也失去了约束、推动入驻企业在生态城内进行工商登记的机会，属认定事实错误。第一，入驻企业是由广州五行公司、佛山五行公司引进园区，双方在合作过程中每月均对企业进驻的情况进行核对。绿岛湖公司在一审中提交的经各方对数的《五行租金明细表》已列明入驻企业的名称、租金标准、租赁期限、租赁面积等数据，广州五行公司、佛山五行公司对入驻企业的情况完全可以掌握，调整租赁合同签订主体并不必然导致广州五行公司、佛山五行公司失去对入驻企业相关信息的掌握。第二，虽然广州五行公司、佛山五行公司不是租赁合同的相对方，但其作为专业的招商运营公司，应主动履行涉案《合作协议》中约定的合同义务，主动跟进入驻企业在生态城内工商登记的情况，或向绿岛湖公司提出建议，要求绿岛湖公司协助广州五行公司、佛山五行公司督促入驻企业在生态城内进行工商登记。但广州五行公司、佛山五行公司从未向绿岛湖公司提出任何建议，亦未发出过任何函件，该客观情况可证明广州五行公司、佛山五行公司未为绿岛湖公司提供专业的招商服务。第三，企业注册登记信息是公开信息，广州五行公司、佛山五行公司可以通过国家企业信用信息公示系统或“企查查”等多种渠道，了解入驻企业的注册情况，其完全有条件开展推动入驻企业在园区内进行工商登记的相关工作。广州五行公司、佛山五行公司在有条件推动入驻企业在园区内工商登记的情况下却未履行相应的合同义务，未为绿岛湖公司提供专业的招商服务，存在违约情形。一审判决未对广州五行公司、佛山五行公司的违约行为作出分析及认定，有失公允。（二）一审判决没有对广州五行公司、佛山五行公司纳税密度、出租率严重不达标的违约情形作分析及认定，亦不考虑合同条款的变更与广州五行公司、佛山五行公司未达标的结果之间是否存在直接的必然的因果关系，仅以绿岛湖公司先违约为由推翻原考核标准的适用，缺乏合理性。1.根据广州五行公司、佛山五行公司的考核情况，B1地块入驻企业的纳税密度完成指标仅为129.67元/平方米、C地块入驻企业纳税密度完成指标仅为40.99元/平方米，远远低于合同约定的2000元/平方米的纳税密度考核指标。两者相差如此悬殊，一审判决却无视这一实际情况。2.虽然合作物业范围及部分招商对象发生变更，但广州五行公司、佛山五行公司并未举证证明该变更对于纳税密度考核及出租率考核产生的实质影响，一审判决在没有证据支撑的情况下直接认定原考核标准一概不予适用，缺乏事实和法律依据。3.退一步而言，即便招商对象发生变更会影响广州五行公司、佛山五行公司纳税密度指标的达成，但涉案《合作协议》中还约定了出租率这一重要考核指标。一审判决未对因合同变更对出租率指标产生何种影响作任何具体分析，而直接认定出租率的考核标准不再适用同样缺乏事实和法律依据。4.一审判决中关于先履行抗辩权的法律适用缺乏合理性。首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权应在合理的期限内提出。本案中，虽然绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司存在变更合同约定事项的情况，但广州五行公司、佛山五行公司并未在合理期限内以明示的方式主张先履行抗辩权，双方按变更后的内容实际履行合同义务长达四年之久，广州五行公司、佛山五行公司未提出过任何异议。一审判决在广州五行公司、佛山五行公司考核不达标且绿岛湖公司提出解除合同后，直接适用先履行抗辩权超出合理的期限，不具有合理性、公平性。其次，先履行抗辩权应具有对价关系，即先履行方的违约情形与后履行方拒绝履行的内容存在关联性。一审判决在未分析绿岛湖公司的违约行为是否会对广州五行公司、佛山五行公司的考核造成实质性影响的情形下，直接将绿岛湖公司的违约行为与广州五行公司、佛山五行公司不履行约定的纳税密度和出租率考核指标划上对价关系，不具有合理性。（三）一审判决关于合同解除时点的认定有误，应予纠正。涉案《合作协议》是双方协商一致签订的书面协议，在双方未协议变更考核标准的情况下，仍应以涉案《合作协议》约定为准，故涉案《合作协议》约定的考核标准仍应适用。因广州五行公司、佛山五行公司的考核指标未达标，绿岛湖公司有权根据涉案《合作协议》的约定主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案《合作协议》及补充协议已于作为有合同解除权一方即绿岛湖公司发出的解除合同通知到达对方时即2018年4月28日解除。二、一审判决在没有合同和法律依据的情况下，将绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司的分成比例从合同约定的8：2直接酌定为7：3，属滥用自由裁量权，认定事实明显错误。（一）一审判决计算租金收益分成的比例有误。1.根据涉案《合作协议》第四条第1款的约定，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司的分成基础比例为7：3，如考核期间，广州五行公司、佛山五行公司的年纳税密度考核低于3000元/平方米的，则当年度的租金分成比例调整为8：2。上述合同条款中提及的纳税密度指标并非广州五行公司、佛山五行公司年度考核是否达标的纳税密度指标，两者之间并非采用同一标准，前者是3000元/平方米，后者是2000元/平方米。因此，该3000元/平方米的纳税密度指标仅仅是租金分成的指标，与广州五行公司、佛山五行公司年度考核是否达标的考核结果并不存在关联。但一审判决以绿岛湖公司存在迟延交付合作物业、单方变更合同条款的违约行为为由，认定如再按合同约定的考核条件并以考核结果作为收益分成的标准对广州五行公司、佛山五行公司显失公平，酌定广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司对合作项目在合同解除前的租金在扣除土地租金及相关税费后，按3：7的比例计算收益分成。前述认定将租金分成的纳税密度指标与广州五行公司、佛山五行公司年度考核是否达标的纳税密度指标混为一谈，属认定事实错误。2.根据考核，广州五行公司、佛山五行公司B1地块、C地块入驻企业达成的纳税密度指标仅分别为129.67元/平方米、40.99元/平方米，远远低于租金分成比例7:3所需达成的3000元/平方米的指标，两者之间存在天差地别。一审判决未考虑广州五行公司、佛山五行公司的实际招商情况，在没有合同和法律依据的情况下，以酌定的方式将分成比例认定为7:3，滥用自由裁量权，有失公允。3.绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司未对涉案《合作协议》约定的租金收益分成的比例作出变更，故分成比例应以涉案《合作协议》的约定为准。一审判决无视涉案《合作协议》的约定内容，以主观酌定的方式认定双方的分成比例，缺乏事实和法律依据。（二）一审判决认定的合作物业面积有误，从而导致计算的2015年1月至2018年4月期间合作物业应付的土地租金亦有误。1.关于B1地块物业4号楼4层的办公面积。根据涉案《合作协议》第一条第1款的约定，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司合作物业范围为B1地块2号楼5-15层、3号楼、4号楼的办公面积。由此可见，涉案《合作协议》中约定的3号楼、4号楼的合作面积是包含该两栋楼所在的裙楼（即1层-4层）及塔楼两个部分的办公面积。后因广州五行公司、佛山五行公司想要带装修的物业用于打造创客公社，故双方协商后同意用3号楼的物业（无装修）与C地块1#东翼物业（绿岛湖公司投资装修）进行置换。从上述事实情况来看，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司置换的仅为3号楼物业，即3号楼塔楼部分以及该塔楼垂直对应的裙楼部分。根据测绘报告显示，3号楼、4号楼所在裙楼的4层办公面积共7471.46平方米，其中3号楼塔楼在4层中垂直对应的办公面积为1805.43平方米。因此，4号楼4层的合作物业办公面积为5666.03平方米（即7471.46平方米-1805.43平方米）。一审判决酌定4号楼4层的办公面积为3735.73平方米，缺乏事实依据。2.关于C地块1#东翼物业的办公面积。绿岛湖公司一审时提交的《佛山市禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧绿岛湖都市产业区C地块1#楼房屋面积测量资料薄》为C地块1#东翼物业办公面积的测绘报告，且一审判决已认可该证据的真实性，但又错误认定“现绿岛湖公司提供的审计报告显示广州五行公司、佛山五行公司招商面积却为22821.78平方米，由于审计部门是在绿岛湖公司提供的审计资料的基础上发表的审计意见，并不会对涉案物业重新测量，故此，一审判决认定C区合作项目的办公面积为22000平方米”。但事实上，绿岛湖公司已提交相关测绘报告，一审判决可依据测绘报告核实该部分办公面积，但却怠于核实，导致一审判决关于C地块1#东翼物业的办公面积认定有误，从而导致计算的2015年1月至2018年4月期间合作物业应付的土地租金亦有误。根据测绘报告，C地块的合作物业办公面积实际应为22821.78平方米。（三）一审判决计算租金收益分成的基数有误，广州五行公司、佛山五行公司可予分成的租金收益基数应是合作物业范围内的实收租金扣减未注册企业和后期注册企业交纳的租金后的金额。1.涉案《合作协议》第七条第2款约定，广州五行公司、佛山五行公司收取租金分成的前提是入驻企业必须在“佛山电子商务生态城”（以下简称生态城）内注册企业法人并以该法人的名义在禅城区南庄镇税务部门纳税，且销售货物或提供服务等行为必须在本地开具有效发票，产生的增值税、营业税等税收收入在本地缴纳，否则广州五行公司、佛山五行公司无权获得该法人所支付的租金分成。根据上述合同约定，广州五行公司、佛山五行公司有权主张租金收益基数需扣减未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额后再进行分成。2.如前所述，变更租金收取方式及调整租赁合同的签订主体并不会导致广州五行公司、佛山五行公司无法约束、推动入驻企业在生态城内进行工商登记，反而是由于广州五行公司、佛山五行公司自身怠于履行合同约定义务，从而导致其无法就未注册企业和后期注册企业交纳的租金取得分成。但一审判决忽视了广州五行公司、佛山五行公司的违约行为，从而错误认定租金收益基数不应扣减未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额，应予纠正。三、一审判决计算租金收益分成的期间有误，绿岛湖公司无需向广州五行公司、佛山五行公司支付2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成。根据涉案《合作协议》第八条第1款的约定，涉案《合作协议》解除后广州五行公司、佛山五行公司无权收取剩余期限的租金分成。因此，绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付租金收益分成的计算期间应以涉案《合作协议》解除之日为截止时间，即2018年4月28日。四、一审判决滥用自由裁量权，酌定绿岛湖公司按日1‰的标准向广州五行公司、佛山五行公司支付逾期分成的违约金，违反了合同约定和法律规定。1.绿岛湖公司已在一审答辩状中就涉案《合作协议》约定的日3‰违约金计付标准的理解、适用以及绿岛湖公司未向广州五行公司、佛山五行公司支付租金收益分成的合理理由进行详细阐述，该处不再赘述。2.一审判决已认可绿岛湖公司关于“涉案《合作协议》中约定的3‰的违约金计付标准是针对双方存在逾期支付10%租金差额的情形下适用”的观点，但又在缺乏合同和法律依据的情况下，将“逾期支付10%租金差额”按3‰支付违约金的特殊约定扩大适用到全部租金收益的范围，上述认定前后矛盾，滥用自由裁量权。同时，一审判决酌定的1‰（即年利率36%）的违约金标准明显过高，甚至远远高于民间借贷相关司法解释规定的年利率24%的法定标准，有悖法律常识。五、绿岛湖公司是因广州五行公司、佛山五行公司的招商工作考核不达标才主张解除合同，根据合同约定，广州五行公司、佛山五行公司无权收取已招商物业剩余租赁合同期限内的租金收益分成，一审判决酌定支持广州五行公司、佛山五行公司的相关诉请缺乏合同及法律依据。1.根据涉案《合作协议》第八条第1款的约定，合作期间，绿岛湖公司对广州五行公司、佛山五行公司的招商工作进行考核，若广州五行公司、佛山五行公司在合作期间存在下列行为的，绿岛湖公司有权解除涉案《合作协议》，并有权按照涉案《合作协议》第五条约定的保证金金额双倍（即3200000元）收取广州五行公司、佛山五行公司违约金，广州五行公司、佛山五行公司无权收取剩余期限生态城的租金分成：（1）合作期间，非绿岛湖公司过错，（第一、二年除外）生态城年平均纳税密度低于2000元/平方米的；（2）合作二年内出租率低于70%的。具体到本案中，绿岛湖公司是因广州五行公司、佛山五行公司的招商工作考核不达标才解除涉案《合作协议》及补充协议，故广州五行公司、佛山五行公司无权收取已招商物业剩余租赁合同期限内的租金收益分成，一审判决酌定支持广州五行公司、佛山五行公司的相关诉请缺乏合同及法律依据。2.退一步而言，即便一审判决认为广州五行公司、佛山五行公司可以收取已招商物业剩余租赁合同期限内的租金收益分成，一审判决酌定的分成比例亦存在错误。由于广州五行公司、佛山五行公司的纳税密度完成指标远远低于3000元/平方米，根据涉案《合作协议》第四条第1款的约定，在合作的第一年至第五年，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司的租金分成比例应按照8：2计算；自合作第六年起至合作终止，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司的租金分成比例应按照9：1计算。但一审判决却将合作第一年至第五年的分成比例酌定为7：3，自第六年起的分成比例酌定为8：2，既违反合同约定，亦缺乏法律依据。六、关于绿岛湖公司要求广州五行公司、佛山五行公司交还场地及园区相关资料、支付场地占用费的反诉请求。广州五行公司、佛山五行公司已于2018年4月28日收到绿岛湖公司发出的解除合同的通知，且自收到解除函后就未实际开展招商工作，但却一直占用场地，至今未向绿岛湖公司交还场地且未移交相关资料，故绿岛湖公司有权要求广州五行公司、佛山五行公司履行合同义务，并有权根据涉案《合作协议》第八条第4款的约定按照市场价格的两倍向广州五行公司、佛山五行公司收取场地占用费。七、关于绿岛湖公司要求广州五行公司、佛山五行公司支付3200000元的违约金及可预期的租金损失的反诉请求。1.因广州五行公司、佛山五行公司的招商工作经考核不达标，广州五行公司、佛山五行公司需根据涉案《合作协议》第八条第1款的约定向绿岛湖公司支付违约金3200000元。2.根据涉案《合作协议》的约定，广州五行公司、佛山五行公司在合作二年内应完成出租率达70%以上的考核指标。因广州五行公司、佛山五行公司存在出租率未达标的违约行为，客观上造成绿岛湖公司的实际租金收入远低于签订合作协议时绿岛湖公司可预期的租金收入。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，绿岛湖公司请求广州五行公司、佛山五行公司赔偿绿岛湖公司的租金损失于法有据。针对绿岛湖公司的上诉，广州五行公司、佛山五行公司辩称，一、绿岛湖公司存在的多项过错、违约行为已严重影响广州五行公司、佛山五行公司的招商进展，纳税密度和出租率的完成已经失去了可能性，考核失去了基础。绿岛湖公司无权对广州五行公司、佛山五行公司进行考核，考核条件尚未成就。（一）绿岛湖公司存在的过错、违约行为。1.迟延且不足额交付B1地块的2号楼、4号楼的办公物业。涉案《合作协议》约定生态城合作招商的范围为B1区2、3、4号楼（其中2号楼5-15层办公面积共19536平方米，3号楼和4号楼办公面积共47830平方米，合计约67366平方米）。但绿岛湖公司未按照约定的时间以及约定的面积足额交付物业。关于交付时间，其中2号楼迟延6个月交付，4号楼迟延4个月交付，且由于移交时间临近春节，加之装修等因素又空租3个月，导致广州五行公司、佛山五行公司近9个月时间无法有效招租。关于交付面积，2015年1月5日至2016年8月31日，绿岛湖公司单方仅提供2号楼5-15层和4号楼5至15层（2号楼和4号楼均只含塔楼部分，不含裙楼公共部分）；2016年9月1日至2017年11月1日，绿岛湖公司单方将广州五行公司、佛山五行公司招商范围调整为2号楼5-15层和4号楼5-6层、12-15层；2017年11月1日至2018年4月，绿岛湖公司又单方将广州五行公司、佛山五行公司招商范围调整为2号楼5-15层和4号楼12-13层。B1地块4号楼4层自始不属于双方合作范围，其土地租金不应列入租金成本。因此，绿岛湖公司多次擅自调整变更交付物业且交付的招商面积远远未达协议约定。2.广州五行公司、佛山五行公司在开展招商运营工作期间，负责的配置办公人员、制定招商计划、参与招商选企、举办大型宣传活动等工作，是实实在在存在的运营成本，广州五行公司、佛山五行公司迫不得已根据物业迟延交付的时间多次改变招商计划以及招商活动，导致大量意向优质客户流失，也造成了时间成本的损失。不可忽视的是，合作期间，绿岛湖三次单方调整合作范围和面积。合作范围和面积作为涉案《合作协议》的主要内容，绿岛湖公司理应在明确取得广州五行公司、佛山五行公司的同意，双方签署书面的变更协议后再作实际变更。绿岛湖公司在没有确认广州五行公司、佛山五行公司是否同意变更的情形下，直接单方调整合作招商物业的范围和面积，给广州五行公司、佛山五行公司的招商运营工作带来极大的困扰，造成了广州五行公司、佛山五行公司运营成本的损失。3.涉案《合作协议》约定的B1地块3号楼整栋用作佛山人力资源服务产业园，整栋未交付广州五行公司、佛山五行公司使用。绿岛湖公司提供的内部文件仅能证明其擅自将B1地块3号楼物业与C地块的1#楼东翼物业进行置换，事实上未与广州五行公司、佛山五行公司协商并取得广州五行公司、佛山五行公司的书面同意。关于C地块的1#楼东翼物业，该项目双方一直处于磋商阶段，并没有实际签署合作协议。B1地块招商对象为高产值、高纳税电商企业，C1地块拟作为打造佛山青年电商创业中心（众创空间），招商对象为初创型企业，故其纳税能力自然与B1地块有很大差距，当时绿岛湖公司本欲参照B1地块设置纳税条件，但明显不符合实际也不公平，广州五行公司、佛山五行公司自然没有答应，因此协议一直处于磋商阶段并未签订。4.绿岛湖公司单方变更合同签订主体以及租金收取方式为其单方收取，且至今未向广州五行公司、佛山五行公司支付任何收益分成，给广州五行公司、佛山五行公司造成极大的资金压力，严重影响广州五行公司、佛山五行公司的正常经营运转，属于严重违约。（1）绿岛湖公司擅自单方变更合同签订主体，导致广州五行公司、佛山五行公司无法收取应得租金。按照涉案《合作协议》第三条第2项“生态城租金由甲乙双方按照上述比例（即第1-5年按照7:3、第6年起至合作终止按照8:2）直接向入驻企业收取，并各自向入驻企业开具合法票据……”的约定，广州五行公司、佛山五行公司本有权径直向入驻商户收取费用，径直开具发票。入驻租户租赁合同签订，租金收取方式等属于涉案《合作协议》的重要条款，租金的收取及分成也是广州五行公司、佛山五行公司唯一的经营收入，如有变更，理应双方协商一致，签署补充协议予以明确，但绿岛湖公司仅以自身内部文件予以变更，从未取得广州五行公司、佛山五行公司的同意，不遵守合同约定和契约精神，属于严重违约。（2）绿岛湖公司单方变更租金收取方式，却以广州五行公司、佛山五行公司未缴足1600000元保证金为由不支付资金分成缺乏法律依据，其属于不遵守契约精神，采取损人利己的双重标准。涉案《合作协议》第五条约定：“乙方在第一、二年分得的租金金额中向甲方缴纳1600000元作为保证金，乙方须在第二年的2月1日前缴足该保证金”，该条款适用的前提是广州五行公司、佛山五行公司与绿岛湖公司共同与入驻租户签订租赁协议，广州五行公司、佛山五行公司在取得租金的基础上缴纳保证金，从这一点可以看出广州五行公司、佛山五行公司缴纳保证金的条件及保证金的来源。但绿岛湖公司却直至目前为止尚未分给广州五行公司、佛山五行公司租金分成，广州五行公司、佛山五行公司存放在绿岛湖公司的金额远远大于约定的保证金金额，故保证金条款已经被绿岛湖单方变更。根据广州五行公司、佛山五行公司提交的证据，广州五行公司、佛山五行公司在签订涉案《合作协议》后，即入驻生态城开展合作项目的策划推广、招商运营等工作，举办了一系列的招商活动，搭建了电子商务产业网络共同服务平台。绿岛湖公司单方变更合同签订主体以及租金收取方式，也未向广州五行公司、佛山五行公司支付一分钱的租金分成，但广州五行公司、佛山五行公司认为其是国有企业，具有政府信用为担保，故在绿岛湖公司多次违约的情况下还一如既往的严格履行合同义务，使园区取得上述的荣誉。现绿岛湖公司却反咬一口，以广州五行公司、佛山五行公司未支付保证金为由拒绝支付租金分成，这是不遵守契约精神、缺乏诚信，采取双重标准的损人利己的行为。（3）调整合同签订主体必然导致广州五行公司、佛山五行公司无法约束、推动入驻企业进行工商登记，一审判决认定事实正确。广州五行公司、佛山五行公司的主要工作只是引进企业入驻该园区，对入驻企业信息的了解仅限于租赁名称、租赁情况等数据，但对于入驻企业是否进行工商登记，广州五行公司、佛山五行公司无法了解该情况。根据涉案《合作协议》的约定，广州五行公司、佛山五行公司取得的租金分成的前提是入驻企业必须在生态城内注册法人并以该法人名义交税，因此，广州五行公司、佛山五行公司对跟进入驻企业以生态城地址进行工商注册的工作从未怠慢。但即便入驻企业是由广州五行公司、佛山五行公司引进，广州五行公司、佛山五行公司不是租赁合同签订的主体，进而也导致广州五行公司、佛山五行公司在入驻企业与绿岛湖公司租赁合同关系中扮演第三方服务的角色。实际操作中，广州五行公司、佛山五行公司也多次口头、电话向绿岛湖公司沟通，但绿岛湖公司对入驻企业工商注册事宜一直未履行跟进。因此，绿岛湖公司没有理由继续要求广州五行公司、佛山五行公司承担推动承租方在生态城内进行工商登记的义务，更没有理由要求剔除该部分企业的收益分成。5.绿岛湖公司除以上陈述的几种违约行为外，还存在以下严重过错。（1）涉案《合作协议》签订后,绿岛湖公司未能按照约定的时间足额交付涉案物业。并且，直至庭审之日，所交付的物业也没有办理不动产权证。根据《商品房屋租赁管理办法》第十五条和《佛山市商品房屋租赁管理实施办法》第七条的规定，商品房屋租赁当事人应当办理登记备案手续，而备案则需要房地产权证等合法权属证明。根据一审法院调查的情况，办理租赁合同备案，会要求当事人提供不动产权证或其他产权证明。事实上，广州五行公司、佛山五行公司在招商过程中，多次遇到拟承租客户或已承租客户因涉案物业无法进行租赁备案导致的不租、退租情况。而大部分高产值、高税收的电商企业，对瑕疵物业无法办理租赁合同备案极为敏感。故涉案物业没有办理产权登记，对招租工作确实存在实质上的影响，绿岛湖公司没有及时办理产权登记存在根本过错。（2）根据一审法院调取的《关于调查网络设施情况的复函》（中电信佛山函[2019]号）显示，涉案B地块的2号楼和4号楼,直至2016年8月15日才完成网络通信基础设施的铺设，2016年8月17日才正式启用。因涉案《合作协议》所涉合作项目为电子商务生态城,按计划招商的对象均为电子商务企业，网络通信应为最基础的硬件。没有及时完成网络通信基础设施（宽带、光纤）的铺设，必然影响电商企业的上述正常运营，影响广州五行公司、佛山五行公司的招商工作进展。绿岛湖公司的多项过错、违约行为已经严重影响广州五行公司、佛山五行公司的招商进展及履约程度，对广州五行公司、佛山五行公司履行合同造成的障碍，严重破坏原合同约定的条款及精神，因此无权对广州五行公司、佛山五行公司进行考核，考核条件尚未成就。退一步讲，即使忽略其他违约行为对广州五行公司、佛山五行公司招商的影响，单就网络通信网络基础设施的铺设而言，2016年8月17日之前，涉案B1区2号楼和4号楼也未能完全满足电商生态城的招商要求，绿岛湖公司对此存在严重过错。绿岛湖公司无权根据涉案《合作协议》约定对广州五行公司、佛山五行公司进行考核，就算要考核，生态城年平均纳税密度（第一二年除外）本应于合作第三年开始考核，但结合绿岛湖公司的履行过错，涉案物业于2016年8月17日才满足招商条件，故应推迟至2018年8月17日（满足招商条件后第三年）开始考核；同理，出租率考核期应推迟为2016年8月17日至2018年8月16日（满足招商条件后两年内）。而绿岛湖公司于2018年4月28日就以广州五行公司、佛山五行公司没有达到考核标准为由提出解约,彼时合理的考核期限未至，故该解约理由亦不能成立。绿岛湖公司违反协议约定单方解约，剥夺了广州五行公司、佛山五行公司继续招商的权利，导致广州五行公司、佛山五行公司的招商工作无法继续开展。因此，纳税密度和出租率的完成已经失去了可能性，考核失去了基础，故绿岛湖公司更没有理由再对广州五行公司、佛山五行公司进行考核。综上，绿岛湖公司对广州五行公司、佛山五行公司的考核无理，绿岛湖公司于2018年4月28日的解除合同的主张不成立。（二）绿岛湖公司提供用以证明纳税密度、出租率的证据均是其自行制作，不具有客观真实性。1.如上文所述，因绿岛湖公司违约在先，彼时合理的考核期限未至，绿岛湖公司无权对广州五行公司、佛山五行公司的招商进行考核。另，根据工商登记资料显示，绿岛湖公司是由佛山禅高投资开发公司（以下简称禅高公司）和佛山市禅城区公有资产管理办公室全资控股的佛山高新技术产业投资发展有限公司各占50%股权所成立的，绿岛湖公司主张由佛山市禅城区南庄镇经济和科技促进局、佛山禅城经济开发区管理委员会对广州五行公司、佛山五行公司进行考核，明显有失公平。且因为其用以考核的数据如出租率等重要指标也是由绿岛湖公司单方提供，未经广州五行公司、佛山五行公司核对确认，而涉案合同的条款已经多次变更，基础数据已经不是原来合同约定的数据，相关数据要经过双方的核对后才能确定，但绿岛湖公司却单方考核，在错误的基础数据上得到的考核结果肯定是错误的。2.法律中未明确规定先履行抗辩权具有时效性。绿岛湖公司认为双方按照变更内容实际履行合同长达4年之久，该说法并不准确。如上文所述，在4年多期间，绿岛湖公司不止一次变更合作内容，均未得到广州五行公司、佛山五行公司的同意，最后却严格按照协议约定的时间及标准对广州五行公司、佛山五行公司进行考核，得出的考核数据还是其单方制作，明显是不遵守契约精神，采取损人利己的双重标准。（三）一审判决认定合同解除时间点正确。绿岛湖公司于2018年4月28日就以广州五行公司、佛山五行公司没有达到考核标准为由单方提出解约,缺乏依据，其解除合同的理由不能成立，合同不应解除。绿岛湖公司的违约行为，已剥夺了广州五行公司、佛山五行公司的合作招租和收益分成的权利，双方合作难以继续，广州五行公司、佛山五行公司于2019年1月11日向一审法院变更诉讼请求，同意解除涉案《合作协议》，故涉案《合作协议》的解除时间应以一审判决认定的2019年1月11日为准。二、一审判决广州五行公司、佛山五行公司的分成比例为7：3具有充分的合同依据。1.涉案《合作协议》第四条第1款第（1）小款约定，绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司合作在第一年至第五年分成比例为7：3，如考核期间，广州五行公司、佛山五行公司的年纳税密度考核低于3000元/平方米的，则当年度的租金分成比例调整为8：2。根据该条款约定，在没有纳税密度出现的情况下应该按照7：3的比例分成。如出现了纳税密度才按照纳税密度的多少进行调整分成比例。本案中因绿岛湖公司违约在先，存在多项过错，因此考核条件尚未成就，绿岛湖公司无权考核广州五行公司、佛山五行公司，双方未进入考核期，在此情况下的租金分成只能按照合同约定的7：3，一审判决按照该比例判决具有充分的合同依据。2.一审判决计算租金收益分成的基数正确，广州五行公司、佛山五行公司可予以分成的租金理应包含合作物业范围内的实收租金扣减未注册企业和后期注册企业缴纳的租金。如前所述，绿岛湖公司单方变更租赁合同签订主体，导致广州五行公司、佛山五行公司无法约束、推动入驻企业在生态城内注册企业法人，故由此造成的不利后果不应由广州五行公司、佛山五行公司承担。三、一审判决计算租金分成的期间正确。涉案《合作协议》的解除时间应以一审判决为准，因此，绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付租金收益分成的截止时间应为2019年1月11日。四、一审判决判定绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付逾期分成的违约金具有充分的合同依据。涉案《合作协议》第四条第3点关于“如任何一方无合理原因延迟向对方支付该部分差额租金分成的，每逾期一日，违约方应按照欠款总额的3%向守约方支付逾期违约金”的约定是针对双方存在逾期支付10%租金差额的情形下适用。因本身协议约定双方各自收取租金收益的方式，且整个协议无任何条款约定逾期支付收益分成，但后来，绿岛湖公司自行变更租金收取方式，广州五行公司、佛山五行公司亦未按涉案《合作协议》约定收取过租金，至今也未收到任何一笔租金分成，该条款的适用前提理应包括违约方绿岛湖公司逾期支付分成租金的情形。五、绿岛湖公司无权要求广州五行公司、佛山五行公司支付场地占用费。如前所述，涉案《合作协议》解除的时间点应为2019年1月11日。在涉案《合作协议》解除前，广州五行公司、佛山五行公司继续使用场地具有合同依据，且广州五行公司、佛山五行公司收到解除函后招商工作受阻是绿岛湖公司造成，该后果不应由广州五行公司、佛山五行公司承担。另外，即使广州五行公司、佛山五行公司存在逾期交还场地及园区相关资料，绿岛湖公司主张的按市场价格的双倍收取场地占用费也超出法律允许的违约责任范围，应予以调低。六、绿岛湖公司无权要求广州五行公司、佛山五行公司支付3200000元的违约金及可预期的租金损失。如前所述，因绿岛湖公司存在过错及违约在先，广州五行公司、佛山五行公司的招商工作未达考核条件。退一步讲，绿岛湖公司自行制作的考核数据不具有客观真实性。广州五行公司、佛山五行公司在签订涉案《合作协议》后，即入驻生态城开展合作项目的策划推广、招商运营等工作，取得的成绩有目共睹。另外，在广州五行公司、佛山五行公司负责的商务物业范围，出租率达到90%。广州五行公司、佛山五行公司至今未收到一分钱的租金分成，却顶着巨大的资金压力，在短短几年尚能取得如此辉煌成绩，是绝对合格出色的专业招商运营公司。现绿岛湖公司却要求广州五行公司、佛山五行公司支付高达3200000元的违约金，是不合理、不讲道德的行为。且绿岛湖公司提供的考核数据均为单方制作，不具有参考性。事实上，也是因为绿岛湖公司具有多种过错行为在先，即使存在可预期的租金损失，也应由绿岛湖公司自行承担。综上，绿岛湖公司的上诉请求依据的事实理由无理，请求驳回绿岛湖公司的全部上诉请求。广州五行公司、佛山五行公司向一审法院起诉请求：1.继续履行广州五行公司、佛山五行公司与绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》；2.绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付收益分成5425238.03元（以实际支付之日为准，暂计至2018年9月20日）及逾期支付违约金4306953.38元（以每年度的欠款总额为基数，按日3‰，分年段计算，自2015年7月1日起，计至实际支付之日止；暂计至2018年9月20日，详细计算方式后附表）；3.绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付因迟延交楼导致的运营成本损失594144.42元；4.由绿岛湖公司承担本案诉讼费用。广州五行公司、佛山五行公司在诉讼中变更诉讼请求如下：1.判决解除广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》；2.绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付生态城收益分成4488623.96元（扣除土地租金，按可分配租金的30%计算，以实际支付之日为准，暂计至2018年9月20日）及逾期支付违约金3505902.87元（以每年度的欠款总额为基数，按日3‰，分年计算，自2016年1月1日起，计至实际支付之日止；暂计至2018年9月20日）；支付众创空间项目收益分成549834.1元（扣除土地租金，按可分配租金的30%计算，以实际支付之日为准，暂计至2018年9月20日）及逾期支付违约金453600.97元（以每年度的欠款总额为基数，按日3‰，分年计算，自2016年1月1日起，计至实际支付之日止；暂计至2018年9月20日）；3.绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司支付因迟延交楼导致的2014年运营成本损失584744.42元；4.绿岛湖公司赔偿广州五行公司、佛山五行公司已招租物业剩余合同年限的租金收益分成损失7801194.32元、赔偿广州五行公司、佛山五行公司涉案《合作协议》剩余年限可期待收益损失37827173.52元。绿岛湖公司向一审法院反诉请求：1.确认广州五行公司与绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》及补充协议已于2018年4月28日解除；2.广州五行公司、佛山五行公司向绿岛湖公司支付违约金3200000元；3.广州五行公司、佛山五行公司立即向绿岛湖公司交还占用场地、移交园区相关资料，并向绿岛湖公司支付场地占用费213360元（绿岛湖公司占用场地的面积为508平方米，场地占用费按市场租金价格35元/平方米的两倍计算，自2018年5月29日起计至绿岛湖公司实际交还场地之日，暂计至2018年11月28日）；4.广州五行公司、佛山五行公司向绿岛湖公司支付因出租率考核不达标导致的广州五行公司、佛山五行公司租金损失3802608.88元；5.广州五行公司、佛山五行公司承担本案本诉及反诉的诉讼费。诉讼中，绿岛湖公司变更上述第4项反诉请求为：广州五行公司、佛山五行公司向绿岛湖公司支付因其考核不达标而导致的绿岛湖公司预期租金损失6360788.63元。一审法院认定事实：2014年5月4日，广州五行公司（乙方）与绿岛湖公司（甲方）为合作打造具有电子商务和传统产业相融合、产值和纳税双发展的生态城，双方签订了涉案《合作协议》。涉案《合作协议》第一条“合作模式”约定，由甲方提供其拥有使用权的位于广东省佛山市禅城区南庄镇季华一路北片绿岛湖都市产业区B1区2号、3号、4号办公楼（其中2号楼5-15层办公面积共19536平方米，3号楼和4号楼办公面积共47830平方米，合计约为67366平方米，具体以物业竣工后实际测量面积为准，本协议项下考核项目以该办公面积为计算基数）作为生态城的物业供进驻企业承租，由乙方负责生态城招商和整体运营工作，负责园区概念性设计方案、宣传策划、品牌推广、招商、企业服务、招商后建筑内部装修的统筹及跟进等工作。进驻生态城的企业经甲乙双方共同考核、确认，并由甲、乙、进驻企业三方共同签订《企业入驻园区协议》。第二条“合作期限”约定，合作期限为26年，自本协议签订之日起算。第四条“收益分成及收取方式”约定，甲、乙双方按照以下方式分成租金收益（双方租金收益各付各税费），租金需扣减甲方支付的生态城所在地块的土地租金后再作分成：1.在合作的第一年至第五年，双方按7：3的比例(甲方占70%，乙方占30%）分成生态城企业租赁办公场所的租金（不包括管理费、水、电费、停车费等其他费用，下同），该期间内如年度纳税密度超过5000元/平方米的，双方的分成比例调整为6:4，如该期间年度纳税密度低于3000元/平方米的，双方的分成比例调整为8:2；2.自合作第六年起至合作终止，双方按8：2的比例（分成生态城企业租赁办公场所的租金，该期间内如年度纳税密度超过5000元/平方米的，双方的分成比例调整为7:3；如该期间年度纳税密度低于3000元/平方米的，双方的分成比例调整为9:1。生态城租金由甲、乙双方按照上述基础分成比例（即第1-5年按照7:3、自第6年起至合作终止按8：2）直接向入驻企业收取，双方于每年6月30日前核对确认生态城上一年度的纳税密度值，如超过5000元/平方米的，甲方在确认后一个月内将上年度剩余的10%租金分成金额在扣除已支付的相应税费后支付给乙方；如低于3000元/平方米的，乙方在确认后一个月内将上年度多收取的10%租金分成金额在扣除已支付的相应税费后支付给甲方。如任一方无合理原因迟延向对方支付该部分差额租金分成的，每逾期一日，违约方应按照欠款总额的3‰向守约方支付逾期违约金。第五条“履约保证金”约定，乙方在第一、二年应分得的租金金额中向甲方缴纳1600000元作为保证金，乙方须在第二年的2月1日缴足该保证金，否则乙方无权收取生态城的租金收入分成。在乙方无违约的情况下，甲方在第三年5月30日前将该笔保证金无息返还给乙方。第六条“甲方权利义务”约定，甲方负责投入生态城外环境、现有建筑物外立面的整饰、建筑物的改造修建等硬件建设，以现有规划建设标准交付使用；甲方将于2014年7月1日前提供建筑面积为19536平方米的物业、于2014年9月1日前完成建筑面积为47830平方米的物业供入驻企业装修；甲方负责生态城的物业管理，为生态城有偿提供包括但不限于保安、清洁、绿化、设备设施的维护保养和停车秩序管理等服务；协议签订后，甲方于2014年7月1日前免费提供生态城内的1000平方米场地给乙方办公及建设生态城的公共服务平台。第七条“乙方权利义务”约定，乙方负责生态城招商工作，入驻企业必须在生态城内注册法人并以该法人的名义在禅城区南庄镇税务部门纳税，且销售货物或提供服务等行为必须在本地开具有效发票，产生的增值税、营业税等税收收入在本地缴纳，否则乙方无权获得该法人所支付的租金分成。本协议签订之日，乙方即入驻生态城参与园区前期工作，与甲方共同就推进园区建设及招商工作制订时间进度表。第八条“合同解除”约定，1.合作期间，乙方存在下列行为的，甲方有权解除本协议，按照本协议第五条约定的保证金金额双倍（3200000元）收取乙方违约金，乙方无权收取剩余期限生态城的租金分成：（1）合作期间，非因甲方过错，（第一、二年除外）生态城平均纳税密度低于2000元/平方米的；（2）合作二年内出租率低于70%的；……。2.合作期间，乙方无违约情况下，未经甲、乙双方同意甲方不能单方解除本协议，如甲方擅自解除本协议的，甲方需按本协议解除时，生态城内已生效的《企业入驻园区协议》约定的租金标准，计算至本合同剩下年限履行完毕后可期待租金收益按照本协议第四条第1款的分成方式赔偿给乙方（即甲方需赔偿乙方的金额=本合同剩下年限履行完毕后总租金收益×乙方具体分成比例）。2014年9月29日，广州五行公司与绿岛湖公司依据涉案《合作协议》的约定，签订了该协议的补充协议，补充协议约定由广州五行公司在生态城内新注册一家法人单位——佛山五行公司（成立时间为2014年8月19日），具体负责生态城的整体运营工作。合同生效后，绿岛湖公司未按约定延迟交付B1地块2、4号楼的办公物业，并将涉案《合作协议》约定的B1地块3号楼办公物业置换为C地块的1#楼东翼的办公物业（绿岛湖公司在2015年5月的内部请示文件称该物业的办公面积为22100平方米，在2016年2月的内部请示文件称该物业的办公面积为22000平方米），广州五行公司、佛山五行公司在接受了置换后的C区物业后用于打造佛山青年电商创业中心（众创空间）。在变更了合作物业范围后，绿岛湖公司拟定了《合作协议》补充协议（二）的合同文本，但因与广州五行公司、佛山五行公司未能就相关条款达成一致意见，双方至今未签署该补充协议。绿岛湖公司的上级管理部门于2017年10月31日向绿岛湖公司发出通知，要求绿岛湖公司在绿岛湖片区提供2200平方米的物业予中国（佛山）知识产权保护中心使用，因此，绿岛湖公司又向广州五行公司、佛山五行公司收回B1区4号楼4至6层办公物业供中国（佛山）知识产权保护中心办公使用，双方在庭审中确认前述物业收回时间为2017年11月1日。2018年4月28日，绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司发出《关于解除的函》，函告：绿岛湖公司根据佛山五行公司提供的进驻企业名单以及对应企业在属地缴纳国税和地税的情况，对合作物业的出租率和年纳税密度分别进行考核，最终考核结果：2015年（合作第一年）未考核；2016年底（合作第二年）出租率低于70%；2017年（合作第三年）平均纳税密度低于2000元/平方米，且年出租率低于70%。根据上述考核结果，涉案《合作协议》第八条约定的解除合同的条件（年纳税密度及出租率考核均不达标）已成就。广州五行公司、佛山五行公司在2018年4月28日收到该函件后函复绿岛湖公司，向绿岛湖公司提出：1.绿岛湖公司单方面提出解除涉案《合作协议》的依据不充分，广州五行公司、佛山五行公司不认可，不接受；2.请绿岛湖公司继续履行涉案《合作协议》，尽快对其进行补充完善，并按涉案《合作协议》约定的租金分成比例尽快将广州五行公司、佛山五行公司应得的租金分成结算予广州五行公司、佛山五行公司；3.鉴于项目物业短期内无法解决产权问题，希望双方根据实际情况，通过重新协商的方式对涉案《合作协议》的部分条款进行修改，把生态城项目做得更大更好。因双方未能就合作问题达成继续履行或解除的合意，广州五行公司、佛山五行公司于2018年9月28日向广东省佛山市禅城区人民法院提起诉讼，主张继续履行涉案《合作协议》，并诉请绿岛湖公司支付收益分成及延迟交楼导致的运营损失。后该案经广东省佛山市中级人民法院指定由一审法院管辖，并于2018年10月19日移送至一审法院审理。2019年1月11日，在一审法院组织双方进行庭前证据交换时，广州五行公司、佛山五行公司当庭提出变更第一项诉讼请求，请求法院判决解除广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》。另查明：1.广州五行公司在签订涉案《合作协议》后，即入驻生态城开展合作项目的策划推广、招商运营等工作，举办了一系列的招商活动，搭建了电子商务产业网络共同服务平台。2015年底，园区获得了国家级科技企业孵化器培育单位、广东省电子商务示范基地、佛山市电子商务示范园区、禅城区电子商务载体等一系列称号。2017年9月，佛山五行公司被广东省经济和信息化委确定为“广东省工业和信息化领域电子商务试点单位”，试点内容包括互联网+产业转型升级区域试点。2.涉案B和C地块的土地权属人均是佛山市禅城区南庄镇堤田集团公司（以下简称堤田集团），堤田集团将该土地租赁给禅高公司使用，禅高公司经堤田公司同意分别将B、C土地转租给投资商孔庆泉、廖业彬开发建设，B地块建成建筑物2座（1#、2#楼），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区*****131号（本案中的B1地块2号楼、4号楼物业对应的门牌号分别为1#楼自编B座、2#楼自编D座）,C地块建成建筑物7座（1#-7#楼），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区*****135号（本案中的C地块1#楼东翼物业对应的门牌号为1#楼A区）。2015年5月27日，上述土地使用人、承租人、投资商共同出具了证明，一致确认绿岛湖公司在租赁期限内有对上述建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意绿岛湖公司对该物业再转租或分租。上述建设项目在2014年2月前均已取得了建筑工程施工许可证，B地块上的建筑工程于2014年12月30日验收完毕，C地块上的建筑工程于2015年2月15日验收完毕。佛山市禅城区南庄镇国土城建和水务局出具了《临时住所（经营场所）使用证明》，同意佛山市禅城区***131号1#楼、2#楼及135号1#楼的房屋作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用。3.绿岛湖公司在诉讼中提交了其向广州五行公司、佛山五行公司发送的如下函件（广州五行公司、佛山五行公司称函件①、③的实际签收时间是2017年，从未收到过函件②）：①落款日期为2014年12月31日的《关于明确佛山电子生态城合作项目的函》，内容：鉴于B1地块竣工验收时间为2014年12月30日，现确认物业实际交付时间为2015年1月5日，根据上级文件精神，B1区3号楼物业将规划打造佛山人力资源服务产业园，故生态城项目招商范围调整为B1区2号楼（建筑面积19553平方米）和4号楼（建筑面积19553平方米）；②落款日期为2015年1月27日的《关于变更佛山电子生态城合作项目租户协议签订方式的函》，内容：涉案《合作协议》约定进驻企业与广州五行公司、佛山五行公司、业主绿岛湖公司三方共同签订《企业入驻园区的协议》，在实际招商过程中，多次收到意向客户反映，认为三方签订协议存在增加其税费及主体责任不清的风险，要求只与业主绿岛湖公司签订租赁合同，经协商，现确认原三方共同签订《企业入驻园区的协议》变更为由绿岛湖公司与进驻企业共同签订《租赁合同》，各自按合同约定履行相关义务及享有权利；③落款日期为2016年9月1日的《关于调整佛山电子生态城合作项目的函》，内容：根据上级文件精神，B1区4号楼7-11层面积共8844平方米（实为8844.12平方米）物业将规划打造中国建筑装饰创新基地，因此双方合作项目范围调整为B1区2号楼5-15层及4号楼4-6层、12-15层。4.虽然涉案《合作协议》约定租金由广州五行公司、绿岛湖公司双方按照基础分成比例直接向入驻企业收取，但在协议履行过程中，因租金发票只能由绿岛湖公司作为纳税主体交纳，故合作物业的租金均由绿岛湖公司收取，并由绿岛湖公司向税务部门交纳了全部已收租金的全部税款。5.绿岛湖公司在本案中提交了佛山市达正会计师事务所有限公司于2018年11月28日出具的《佛山电子商务生态城项目专项审计报告》，该报告附件1《“生态城项目”2015年1月至2018年4月期间租金收益及五行佣金汇总表》中的“期间应收租金”扣减了生态城中未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额。6.绿岛湖公司根据涉案《合作协议》第六条的约定，免费提供门牌号为佛山市禅城区*****131号2#楼首层之一的508平方米物业予广州五行公司、佛山五行公司办公，双方就此签订了《租赁合同》，约定的租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日止。诉讼中，双方有如下陈述：1.广州五行公司、佛山五行公司确认绿岛湖公司提交的《佛山电子商务生态城项目专项审计报告》中的附件1《“生态城项目”2015年1月至2018年4月期间租金收益及五行佣金汇总表》中的关于土地总面积、地租单价、期间地租总价、总建筑面积的数据，但认为“期间应收租金”应包含生态城中未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额；2.绿岛湖公司陈述，根据现行税法相关规定，开具租赁发票的应为物业出租方，在项目实施过程中，已由绿岛湖公司向入驻企业开具租赁发票并申报纳税，各项税费的税率合计为17.6%；3.绿岛湖公司陈述C区物业的交付时间为2015年6月5日，广州五行公司、佛山五行公司对该交付日期未持异议；4.绿岛湖公司确认佛山市方云信息科技有限公司在2015年6月至2016年5月期间承租B区4号楼4层部分物业支付的租金合计129229.8元未计入应分成的租金总额中，同意按合作协议的约定按比例分成。诉讼中，一审法院依广州五行公司、佛山五行公司申请向广东省佛山市禅城住房城乡建设和水利局发函调查：在2015年1月1日至2018年3月31日期间，绿岛湖都市产业区B地块一期2、4号楼的物业租赁合同备案情况，以及在受理租赁合同备案申请时是否需要当事人提交物业的产权证复印件。该局函复：在上述期间，共有2份租赁合同备案，备案时间均为2018年3月30日；在办理备案业务时，会要求当事人提供不动产权证或其他产权证明。一审法院还依广州五行公司、佛山五行公司申请向中国电信股份有限公司佛山分公司发函调查：绿岛湖都市产业区B地块一期2、4号楼办公楼的光纤（宽带）网络设施铺设完成时间和正式启用时间。该司函复：该办公楼于2016年8月15日网络设施铺设竣工，2016年8月17日正式启用。一审法院认为，广州五行公司与绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。佛山五行公司是广州五行公司为履行上述涉案《合作协议》而按约定注册成立的公司，因此广州五行公司、佛山五行公司在本案中享有同等的合同权利，也负有同等的合同义务。综合双方的诉辩意见，一审法院归纳本案争议的焦点为：一、绿岛湖公司主张解除涉案《合作协议》的理由是否成立；二、合同解除前广州五行公司、佛山五行公司应获得的租金收益分成金额；三、广州五行公司、佛山五行公司关于预期利益的请求是否应予支持；四、双方在本案中主张的损失赔偿的理据是否充分。关于焦点一。绿岛湖公司在2018年4月28日主张解除涉案《合作协议》理由是合作物业的出租率和纳税密度未能达到协议约定的考核标准，但合同生效后，双方在实际履行中对合同内容作了如下变更：一是延迟交付B1地块的2号楼、4号楼的办公物业，2号楼延迟6个月交付，4号楼延迟4个月交付，延迟交付不仅会增加广州五行公司、佛山五行公司的运营成本，也会给招商运营工作的开展带来障碍；二是置换合作物业，减少合作物业面积，绿岛湖公司将B1地块的3号楼整栋变更为C地块1#楼东翼物业，两类物业所针对的招商对象不同、租金标准也不同，直接影响合作物业的纳税密度、出租率等指标；三是变更了租金收取方式，即由绿岛湖公司单方向入驻企业收取租金，而合同约定是双方按照分成比例直接向入驻企业收取，广州五行公司、佛山五行公司在合作中的收益全部来自于租金分成，事实上自合作至今，广州五行公司、佛山五行公司未收取任何收益分成，必定影响其正常经营活动；四是调整租赁合同的签订主体为绿岛湖公司与入驻企业两方，而涉案《合作协议》约定进驻企业均须经双方共同考核、确认，并由三方签订《企业入驻园区协议》，广州五行公司、佛山五行公司因此失去了对入驻企业相关信息的掌控，也失去了约束、推动入驻企业在生态城内进行工商登记的机会。绿岛湖公司没有提供证据证实上述变更履行是与广州五行公司、佛山五行公司协商一致的结果，而且根据绿岛湖公司的内部文件可知上述延迟交楼与变更履行内容均是绿岛湖公司的单方决定，在决定后再通知广州五行公司、佛山五行公司。由于上述变更履行大多来自绿岛湖公司管理部门的意见或决定，事实上，绿岛湖公司在2015年就拟定了《合作协议》（二）（即对原涉案《合作协议》内容的补充和变更）的合同版本，因广州五行公司、佛山五行公司不同意相关条款而至今未能成功签署，因此，绿岛湖公司现以广州五行公司、佛山五行公司未就此提出书面异议而推定广州五行公司、佛山五行公司对上述变更履行内容是明知并认可的意见，一审法院不予采纳。由于合同实际履行中对合同条款进行了变更，该变更会直接影响合作项目的纳税密度和出租率，但绿岛湖公司在对广州五行公司、佛山五行公司进行考核时，仅仅对延期交付部分合作物业的时点进行了相应顺延，其他重要考核标准仍按原合同约定的考核标准进行考核，这对广州五行公司、佛山五行公司来说，显失公平。由于绿岛湖公司在履行合同过程中存在以上违约行为，广州五行公司、佛山五行公司可依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，即广州五行公司、佛山五行公司有权拒绝按合作协议约定的期限和标准达到约定的纳税密度和出租率，绿岛湖公司单方行使解约权的条件尚未成就。广州五行公司、佛山五行公司于2018年4月28日收到绿岛湖公司向其发出的《关于解除的函》后，于同年5月18日就合同解除问题向绿岛湖公司提出了异议，经协商不能达成一致意见后广州五行公司、佛山五行公司诉至法院请求判决继续履行合同。在绿岛湖公司反诉请求解除合同即绿岛湖公司“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情况下，广州五行公司、佛山五行公司于2019年1月11日当庭提出变更诉讼请求，同意解除合同。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款的规定，认定本案涉案《合作协议》于绿岛湖公司收到广州五行公司、佛山五行公司主张解除合同的意思表示之日即2019年1月11日解除。关于焦点二。如前述所述，由于绿岛湖公司存在延迟交付合作物业、单方变更合同条款等违约行为，如再按合同约定的考核条件并以考核结果作为收益分成的标准，对广州五行公司、佛山五行公司来说显失公平。在双方未能就合同的变更签订补充或变更协议的情况下，一审法院结合双方的举证，酌定广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司对合作项目在合同解除前的租金在扣除土地租金及相关税费后，按3:7的比例计算收益分成。（一）广州五行公司、佛山五行公司在2015年1月至2018年4月期间应获收益1.B区合作项目在不同期间的办公面积：①2015年1月至2016年8月期间：测绘后，双方确认2号楼5至15层的办公面积为19554.87平方米（5层1804.46平方米+6至15层17750.41平方米）；双方确认4号楼5层办公面积1803.29平方米、6至15层办公面积17750.04平方米，由于测绘报告里仅列明了4层3号、4号楼的合计办公面积为7471.46平方米，未明确3号、4号楼在该层各占面积数，故双方对4号楼4层的办公面积有争议，由于双方均未就己方主张的办公面积进行有效举证，一审法院结合测绘报告里列明的5层3号、4号楼的合计办公面积为3600.86平方米，而4号楼5层的办公面积1803.29平方米约为合计面积3600.86平方米的二分之一的情况，认定4号楼的4层办公面积为3735.73平方米（即7471.46平方米的二分之一），依此，4号楼4至15层的办公面积合计23289.06平方米（4层3735.73平方米+5层1803.29平方米+6至15层17750.04平方米），也即在此期间，B区合作项目的办公面积合计42843.93平方米；在绿岛湖公司向广州五行公司、佛山五行公司发出的落款日期为2016年9月1日的《关于调整佛山电子生态城合作项目的函》中，称“双方合作项目范围调整为B1区2号楼5-15层及4号楼4-6层、12-15层”，并未提及4号楼1至3层也为合作面积，故一审法院对绿岛湖公司主张该部分合作面积的意见不予采纳；②2016年9月至2017年10月期间：2016年9月1日，绿岛湖公司收回了4号楼7至11层物业，面积合计8844.12平方米，合作办公面积减为33999.81平方米（42843.93平方米-8844.12平方米）；③2017年11月至2018年4月期间：绿岛湖公司又收回了4号楼4至6层物业，4号楼合作物业仅剩12至15层（面积共7117.71平方米），至此，B区合作办公面积减为26672.58平方米（19554.87平方米+7117.71平方米）。广州五行公司、佛山五行公司称绿岛湖公司在2017年11月1日口头收回了4号楼14、15层物业，但未提供证据证实，对其意见，一审法院不予采纳。2.C区合作项目的办公面积。在绿岛湖公司提交的拟与广州五行公司、佛山五行公司签订的《合作协议》（二）中约定的C区合作物业面积为22001.54平方米，在2018年4月18日填写的《佛山电子商务生态城指标考核表》中表述的C区创客合作面积为22000平方米，现绿岛湖公司提供的审计报告显示广州五行公司、佛山五行公司招商面积却为22821.78平方米，由于审计部门是在绿岛湖公司提供的审计资料的基础上发表的审计意见，并不会对涉案物业进行重新测量，故此，一审法院认定C区合作项目的办公面积为22000平方米。广州五行公司、佛山五行公司辩称C区合作项目的办公面积为21641.54平方米，理据不足，一审法院不予采纳。3.2015年1月至2018年4月期间合作项目应付的土地租金。依据一审法院确认合作项目的招商面积，及双方确认的土地总面积、地租单价、期间地租总价、总建筑面积的数据，一审法院核定上述期间合作项目应付的土地租金合计4248994.2元（计算方式详见附表1）。4.2015年1月至2018年4月期间合作项目的实收租金情况。对此，双方的争议在于可予分成的实收租金中是否应扣除生态城中未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额，虽然合同约定入驻生态城的企业必须在生态城内注册法人并以该法人的名义在当地税务部门纳税，广州五行公司、佛山五行公司才有权获得该法人支付的租金分成，但如前所述，在实际履行合同时将与入驻企业签订租赁合同的相对方由广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司两方变为绿岛湖公司一方，租金也由绿岛湖公司单方收取，使广州五行公司、佛山五行公司约束、推动入驻企业在生态城内进行工商登记的力度减弱，因此，一审法院认定可予分成的实收租金不应扣减生态城中未注册企业和后期注册企业交纳的租金金额较为公平合理。依此核算，上述期间合作项目的实收租金为19125216.52元（审计报表确定部分16625214.46元+未注册被剔除部分1559449.92元+后期注册被剔除部分811322.34元+绿岛湖公司确认漏计部分129229.8元）。综上，上述期间绿岛湖公司应支付给广州五行公司、佛山五行公司合作项目收益分成金额为3677402.16元[（实收租金19125216.52元-地租4248994.2元）×30%×（1-税率17.6%）]。绿岛湖公司已依法代缴了合作项目实收租金按税率17.6%计算的税款，故广州五行公司、佛山五行公司收取的收益分成中也应扣减相应比例的税款。（二）广州五行公司、佛山五行公司在2018年5月至2019年1月11日期间应获收益如上所述，绿岛湖公司主张解除涉案《合作协议》的理由不成立，本案《合作协议》的解除时间为2019年1月11日，在合同解除前，绿岛湖公司还应向广州五行公司、佛山五行公司支付合作项目的租金收益分成。绿岛湖公司作为实际收租人，对在此期间的实收租金金额负有举证责任，因绿岛湖公司不同意支付该期间的租金收益分成也未就此举证，故一审法院酌定该期间的租金收入参照2017年11月至2018年4月（该6个月的招商面积未变，土地租金标准也未变）的租金收入计算。2017年11月至2018年4月期间（共181天）合作项目应收租金总额为5886939.17元（B区2017年11、12月租金1256456.27元+B区2018年1月至4月租金2453830.71元+C区2017年11月租金77599.4元+C区12月租金70430.96元+C区2018年1月至4月租金287147.6元+B、C区2017年11月至2018年4月未注册被剔除部分1706741.77元+B、C区2017年11月至2018年4月后期注册被剔除部分34732.46元），应付土地租金总额为539955.11元（B区2017年11、12月地租112034.24元+B区2018年1月至4月地租224068.47元+C区2017年11月至2018年4月地租407704.79元/12个月×6个月），参照上述租金总额、地租总额、前述收益分成比例及税率，计算广州五行公司、佛山五行公司在2018年5月至2019年1月11日期间（共256天）应获收益金额为1869471.06元｛[（租金5886939.17元-地租539955.11元）×30%×（1-税率17.6%）]÷181天×256天｝。关于焦点三。涉案《合作协议》第八条第2款约定，合作期间，在广州五行公司、佛山五行公司无违约的情况下，绿岛湖公司擅自解除本协议的，绿岛湖公司按照本协议解除时生态城内已生效的《企业入驻园区协议》约定的租金标准计算之本合同剩下年限履行完毕后可期待租金收益按照本协议第四条第1款的分成方式赔偿给广州五行公司、佛山五行公司（即需赔偿金额=本合同剩下年限履行完毕后总租金收益×广州五行公司、佛山五行公司具体分成比例），在绿岛湖公司不能证实广州五行公司、佛山五行公司违约的情况下，单方要求解除合同，广州五行公司、佛山五行公司因此有权请求绿岛湖公司赔偿广州五行公司、佛山五行公司可期待租金收益。考虑合同解除后，广州五行公司、佛山五行公司不需支付经营成本并承担经营风险，故一审法院酌情支持广州五行公司、佛山五行公司关于已招商物业剩余租赁合同期限内的租金收益分成的主张，但对涉案《合作协议》剩余期限的可期待租金收益的主张不予支持。经核实，2019年1月12日至2019年12月31日期间，生态城已签订的所有租赁合同预计可收取租金合计8610989.97元，2020年1月1日至所有已签合同期满期间，预计可收租金合计16411221.45元（25022211.41元-8610989.97元）（详细计算方式见附表2）。因租赁合同剩余期限内合作物业的面积随着租赁合同的逐份到期而减少，广州五行公司、佛山五行公司招商物业的面积与总建筑面积的占比为一动态数据，无法据实核算，故此，一审法院酌情参照2015年至2018年4月期间的土地租金总额4248994.2元与实收租金总额19125216.52元的占比（即22.22%）来计算剩余租赁合同期限内广州五行公司、佛山五行公司应承担的土地租金，并按涉案《合作协议》约定的比例来计算广州五行公司、佛山五行公司可收取的生态城已签租赁合同预计可收取租金分成：2019年1月12日至2019年12月31日期间，广州五行公司、佛山五行公司预计可收租金分成金额1655653.64元[8610989.97元×（1-22.22%）×30%×（1-17.6%）]（合作前五年广州五行公司、佛山五行公司占30%）；2020年1月1日至所有已签合同期满期间，广州五行公司、佛山五行公司预计可收租金分成金额2103614元[16411221.45元×（1-22.22%）×20%×（1-17.6%）]（第六年起广州五行公司、佛山五行公司占20%），即广州五行公司、佛山五行公司就已招商物业剩余合同年限的租金收益分成损失总额合计3759267.64元（1655653.64元+2103614元）。关于焦点四。（一）广州五行公司、佛山五行公司主张的逾期支付收益分成的违约金。本案《合作协议》第四条第3点“如任一方无合理原因迟延向对方支付该部分差额租金分成的，每逾期一日，违约方应按照欠款总额的3‰向守约方支付逾期违约金”之约定，确实是针对双方存在逾期支付10%租金差额的情形下适用的，因为双方在协议里约定了各自收取租金收益分成，故整个涉案《合作协议》无任何条款约定逾期支付收益分成的违约责任。但在实际履行中，双方改变了租金收取方式，故依公平原则，既然逾期支付租金差额都需按每日3‰支付违约金，逾期支付租金收益分成也应参照该比例支付逾期违约金。考虑双方对违约责任、分成比例等存在分歧，一直未实际结算收益分成，故2015年1月至2018年4月期间的收益分成总额3677402.16元的逾期违约金的起算点认定为2018年5月1日较为合理，每日3‰标准过高，一审法院酌情调整为按日1‰计算，暂计至2019年1月11日，违约金为941414.95元（3677402.16元×1‰×256天）；2018年5月至2019年1月11日期间的收益分成总额1869471.06元，则自2019年1月12日起按日1‰计算。（二）广州五行公司、佛山五行公司主张因绿岛湖公司延迟交楼的损失。绿岛湖公司在涉案《合作协议》生效后，确实存在延迟交楼的情形，但广州五行公司、佛山五行公司提交的依据为审计报告，该报告显示的结论是2014年9月至12月期间的“所有者权益”金额为524584.01元，广州五行公司、佛山五行公司以此金额主张该期间的经营损失，依据不足，且双方的合作模式是广州五行公司、佛山五行公司负责招商运作并从入驻企业交纳的租金中收取收益分成，故前期运营成本较高，以该期间的运营成本作为赔偿损失的依据不具有合理性，且一审法院已支持了广州五行公司、佛山五行公司关于预期利益损失的部分请求，故一审法院对广州五行公司、佛山五行公司该项诉请不予支持。（三）绿岛湖公司请求广州五行公司、佛山五行公司支付3200000元违约金及考核不达标导致的租金损失的请求。因绿岛湖公司违约在先，涉案《合作协议》约定的考核条件失去了合理性，故一审法院对合作期间的纳税密度和出租率不予审查，绿岛湖公司不能证实广州五行公司、佛山五行公司存在违约行为，请求广州五行公司、佛山五行公司支付违约金和租金损失也无依据，一审法院依法予以驳回。（四）绿岛湖公司关于交还场地及园区相关资料的请求。涉案《合作协议》约定，在合作期间，绿岛湖公司免费提供1000平方米的场地予广州五行公司、佛山五行公司使用，在涉案《合作协议》未依法解除前，广州五行公司、佛山五行公司有权继续使用现有场地及园区相关资料至判决确定交还之日，逾期交还场地，则按35元/平方米/月的标准向绿岛湖公司支付场地租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、广州五行公司与绿岛湖公司于2014年5月4日签订的涉案《合作协议》及于2014年9月29日签订的补充协议于2019年1月11日解除；二、绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年1月至2018年4月期间租金收益分成3677402.16元及相应违约金（暂计至2019年1月11日，违约金为941414.95元；自2019年1月12日起以3677402.16元为本金按日1‰的标准计算违约金至款项实际付清日止）予广州五行公司、佛山五行公司；三、绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月至2019年1月11日期间租金收益分成1869471.06元及相应违约金（自2019年1月12日起以1869471.06元为本金按日1‰的标准计算至款项实际付清日止）予广州五行公司、佛山五行公司；四、绿岛湖公司于判决发生法律效力之日起十日内支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失3759267.64元予广州五行公司、佛山五行公司；五、广州五行公司、佛山五行公司于判决发生法律效力之日起三十日内将位于佛山市禅城区*********#楼首层之一的508平方米物业及园区相关资料返还予绿岛湖公司；逾期返还前述物业，则自逾期之日起至实际返还之日止按照35元/平方米/月的标准向绿岛湖公司支付场地租金；六、驳回广州五行公司、佛山五行公司的其他本诉请求；七、驳回绿岛湖公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317855.37元（广州五行公司、佛山五行公司已广东省向佛山市禅城区人民法院预交41879元，已向一审法院预交275976.37元），由广州五行公司、佛山五行公司负担258859.22元，绿岛湖公司负担58996.15元。反诉受理费80219.04元，由绿岛湖公司负担。绿岛湖公司应负担的诉讼费58996.15元，于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。对广州五行公司、佛山五行公司已预交的诉讼费用58996.15元，在判决发生法律效力后经广州五行公司、佛山五行公司申请，一审法院予以退还。二审中，绿岛湖公司提交如下证据：证据1.《退场申请确认表》，拟证明广州五行公司、佛山五行公司于2019年10月11日向绿岛湖公司归还办公场地，其逾期归还场地的场地占用费应计算至2019年10月11日止；证据2.《2018年5月至2019年1月11日五行招商范围租金汇总表》1份、2018年5月至2019年1月的每月《五行招商范围租金明细表》各1份，拟证明2018年5月至2019年1月11日期间，广州五行公司、佛山五行公司招商范围内物业实收租金共计5685056.96元，在扣减完未注册企业交纳的租金后的实收租金为5349252.31元；证据3.《未注册企业租金分成剔除明细》（2018年5月至2019年1月11日五行招商范围）1份、未注册企业的《国家企业信用信息公示报告》（佛山市秦某瓦建材有限公司、佛山市某为自动化设备有限公司、佛山市禅城区中某燃料有限公司、佛山市南海某珀人造石有限公司）共4份，拟证明根据涉案《合作协议》第七条第2款的约定，广州五行公司、佛山五行公司收取租金分成的前提是入驻企业必须在合作物业内注册企业法人并以该法人的名义在禅城区南庄镇税务部门纳税。因此，不符合上述条件的租户所支付的租金不应纳入广州五行公司、佛山五行公司收取租金分成的范围内，需进行相应扣减；证据4.《解除租赁关系协议书》25份、《解除合同告知函》9份、快递单2份、退租流程表4份、（2019）粤0604民初22154号《民事判决书》1份、《补充协议》2份（佛山市塞某印象网络科技有限公司、佛山市某创天成建材有限公司），拟证明：1.广州五行公司、佛山五行公司招商范围内的租户存在退租、减租的情形，大量租赁合同都已解除或期满；2.一审法院未考虑广州五行公司、佛山五行公司招商范围内的租赁合同实际履行情况，在一审判决第四项中预估的已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失缺乏事实依据，且与广州五行公司、佛山五行公司招商范围内物业的租赁合同履行情况不符；证据5.《广东佛山禅城经济开发区管理委员会办公会议决定事项》﹝2015﹞第4期，拟证明：1.该证据可与绿岛湖公司在一审中提交的证据相互印证，证明绿岛湖公司是基于广州五行公司、佛山五行公司的申请才同意将B1区3号楼物业与C区物业进行置换，而非绿岛湖公司单方变更合作物业；2.绿岛湖公司与广州五行公司、佛山五行公司经协商，双方除了对C区物业引进孵化企业的数量、税收标准拟进行相应调整外，其他条款均同意与原协议保持不变，其中税收标准拟调整为年纳税密度不低于1000元/平方米。虽然双方最终未签订变更后的涉案《合作协议》，但以上事实可证明广州五行公司、佛山五行公司对于置换物业是明知且认可的，且绿岛湖公司在对广州五行公司、佛山五行公司进行考核时，也主动将C地块物业的纳税密度的考核指标降到1000元/平方米，但广州五行公司、佛山五行公司的考核仍未达标。广州五行公司、佛山五行公司没有提交新证据。本院组织当事人进行证据交换及质证。经审查，本院对绿岛湖公司提交的证据1、证据4、证据5的真实性予以确认。因绿岛湖公司提交的证据2、证据3系单方制作，广州五行公司、佛山五行公司对上述证据不予确认，本院对上述证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：广州五行公司、佛山五行公司已于2019年10月11日搬离涉案租赁场地返还予绿岛湖公司。本院认为，本案系合同纠纷。根据广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是：1.广州五行公司与绿岛湖公司签订的涉案《合作协议》及补充协议的解除时间；2.绿岛湖公司应向广州五行公司、佛山五行公司支付2015年1月至2018年4月期间租金收益分成金额；3.绿岛湖公司应否向广州五行公司、佛山五行公司支付2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成；4.绿岛湖公司应否向广州五行公司、佛山五行公司支付2015年1月至2019年1月11日期间逾期付款违约金；如果应该支付，该逾期违约金的标准问题；5.绿岛湖公司应否向广州五行公司、佛山五行公司支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失；6.绿岛湖公司应否向广州五行公司、佛山五行公司支付涉案《合作协议》剩余期限可期待收益；7.广州五行公司、佛山五行公司应否向绿岛湖公司支付自2018年5月29日起的场地占用费；8.广州五行公司、佛山五行公司应否向绿岛湖公司支付违约金3200000元及预期租金损失。关于争议焦点一。绿岛湖公司上诉主张因广州五行公司、佛山五行公司的招商经考核不达标，因此其与广州五行公司签订的涉案《合作协议》及补充协议的解除条件已成就，上述合同已于对方收到其发出的解除合同通知之日即2018年4月28日解除，一审判决认定上述合同的解除时间为对方收到绿岛湖公司主张解除合同的意思表示之日即2019年1月11日解除错误。本院认为，要判定涉案《合作协议》及补充协议的解除时间，首先，要审查绿岛湖公司主张其享有合同单方解除权的理由是否成立。经核查，双方在履行涉案《合作协议》及补充协议的过程中，绿岛湖公司存在迟延交付办公物业的违约行为，且就合作物业、租金收取方式等亦作出重大变更，绿岛湖公司主张依据合同约定解除涉案合同明显有违公平原则和诚实信用原则，不宜支持。另鉴于广州五行公司、佛山五行公司在履约过程中并不存在根本违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权之规定，故绿岛湖公司作为违约方亦不享有法定解除权。一审判决对此论述正确，本院予以确认。据此，绿岛湖公司主张其享有单方解除权的理由与事实和法律不符，本院不予支持。其次，绿岛湖公司在本案中反诉主张解除涉案《合作协议》及补充协议，广州五行公司、佛山五行公司在诉讼中变更诉讼请求为判决解除涉案《合作协议》及补充协议，即双方协商一致解除涉案《合作协议》及补充协议。一审判决认定涉案《合同协议》及补充协议于广州五行公司、佛山五行公司收到绿岛湖公司主张解除合同的意思表示之日即2019年1月11日解除，处理正确，本院予以维持。绿岛湖公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。绿岛湖公司上诉主张一审判决对合作物业的面积计算有误，且租金收益分成的基数未扣减未注册企业和后期注册企业交纳部分，并将合同约定的租金收益分成比例8：2（绿岛湖公司占8，广州五行公司、佛山五行公司占2）酌定为7：3（绿岛湖公司占7，广州五行公司、佛山五行公司占3），处理不当，因此绿岛湖公司仅应向广州五行公司、佛山五行公司支付2015年1月至2018年4月期间租金收益分成为2073221.5元而非一审判决认定的3677402.16元。经核查，第一，对于双方合作物业的面积问题。1.4号楼4层的面积。由于双方均未能提供4号楼4层具体面积的证据，该楼层面积仅能根据现有证据予以综合认定。绿岛湖公司上诉主张，根据测绘报告显示，3号楼、4号楼所在裙楼的4层办公面积共7471.46平方米，其中3号楼塔楼在4层中垂直对应的办公面积为1805.43平方米。因此，4号楼4层的合作物业办公面积为5666.03平方米（即7471.46平方米-1805.43平方米）。由于绿岛湖公司所述3号楼塔楼在4层中垂直对应的办公面积为1805.43平方米仅为其单方陈述，其未提供相应测绘报告等证据予以佐证，因此其主张以上述方法计算4号楼4层的办公面积依据不足，本院对绿岛湖公司的该上诉主张不予支持。一审判决结合关于3号楼、4号楼的5层面积的测绘报告、4号楼5层面积占3号楼、4号楼的5层面积约一半的事实，酌定4号楼4层面积占3号楼、4号楼的4层面积的一半即3735.73平方米，公平合理，本院予以维持。2.C区合作项目的办公面积。双方在置换办公物业时并未明确C区合作项目的办公面积是否包括1层至3层的全部或部分，而现有证据仅能证明3层有个别住宅房间已出租，不足以证明双方约定的合作办公面积包括3层全部住宅房间，据此绿岛湖公司上诉主张直接以C区物业测绘报告的全部面积作为双方在C区的合作项目办公面积，理据不足，本院不予支持。一审判决综合《合作协议》（二）以及《佛山电子商务生态城指标考核表》中关于C区合作项目的办公面积的表述，认定该部分面积为22000平方米，并无不当，本院予以维持。第二，对于应否将双方租金收益分成的基数扣减未注册企业和后期注册企业交纳部分的问题。如前所述，由于双方在合同履行过程中已变更租金收取方式，广州五行公司、佛山五行公司未能全面掌握和跟进入驻企业办理工商登记事项，因此合同中关于将双方租金收益分成的基数扣减未注册企业和后期注册企业交纳部分的约定对广州五行公司、佛山五行公司而言显失公平，一审判决未将双方租金收益分成的基数扣减未注册企业和后期注册企业交纳部分予以扣减，公允合理，本院予以维持。第三，对于租金收益分成的比例问题。如前所述，双方在履行合同的过程中变更了重要条款，其中迟延交付合作物业直接影响广州五行公司、佛山五行公司的招商投入成本，而置换合作物业也同样对招商工作有较大影响，且双方并未就置换合同物业的相关事宜协商一致，广州五行公司、佛山五行公司至今仍未同意签订绿岛湖公司拟定的《合作协议》（二），且变更租金收取方式后不利于广州五行公司、佛山五行公司开展工作，在此情况下，再以合同约定的租金收益分成比例来分配租金收益，对广州五行公司、佛山五行公司显然不公，为均衡双方利益，一审判决酌定按照双方约定的租金收益分成基础比例即7：3（绿岛湖公司占7，广州五行公司、佛山五行公司占3）来确定2015年1月至2018年4月期间租金收益分成为3677402.16元并无不当，本院予以维持。至于绿岛湖公司申请本院向国家税务总局佛山市禅城区税务局调查绿岛湖公司提交的涉案园区企业纳税情况的证据。经核查，由于本院并未采信绿岛湖公司关于以合同约定的纳税密度作为广州五行公司、佛山五行公司的考核标准的主张，绿岛湖公司申请调取的证据与本案处理结果无关，本院对绿岛湖公司的该申请不予准许。关于争议焦点三。绿岛湖公司上诉主张因涉案《合作协议》及补充协议已于2018年4月28日解除，因此其无需向广州五行公司、佛山五行公司支付2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成。经核查，如前所述，涉案《合作协议》及补充协议系于2019年1月11日解除，因此绿岛湖公司仍应向广州五行公司、佛山五行公司支付2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成。对于该期间的租金收益分成金额问题。虽然绿岛湖公司在二审中提交了一审中已存在但却未提交的部分租户退租的证据，但绿岛湖公司并未提交证据证实租户退租系租户单方面违约导致，不排除绿岛湖公司自身存在违约的可能，加之合同亦未约定租户退租后租金收益分成的处理，在广州五行公司、佛山五行公司未参与绿岛湖公司与租户解除租赁合同事宜的情况下，由广州五行公司、佛山五行公司自行承担因租户退租而造成租金收益减少的损失，明显缺乏事实依据，且有失公允。据此，本院对绿岛湖公司在二审中主张扣减租金分成的意见不予采纳。一审判决参照2017年11月至2018年4月的租金收入计算2018年5月至2019年1月11日期间的租金收益分成为1869471.06元，并无不当，本院予以维持。绿岛湖公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。至于绿岛湖公司向本院申请对2018年5月至2019年1月11日期间的租金收入进行司法审计。经核查，如前所述，绿岛湖公司在二审中提交的证据并未被采信，因此本院对绿岛湖公司的该申请不予准许。关于争议焦点四。绿岛湖公司上诉主张其不存在违约行为，因此其无需向广州五行公司、佛山五行公司支付2015年1月至2019年1月11日期间逾期付款违约金。经核查，如前所述，绿岛湖公司在履行合同过程中对重要的合同条款作出变更后，虽然广州五行公司、佛山五行公司继续履行该合同，但由于该两公司并未明确放弃追究绿岛湖公司的违约责任，因此绿岛湖公司仍应向该两公司承担违约责任。对于违约金的计付标准问题。广州五行公司、佛山五行公司上诉主张一审判决在绿岛湖公司未抗辩欠付租金收益期间的违约金过高的情况下，主动将违约金的计付标准由日3‰调整为1‰错误。绿岛湖公司则上诉主张双方仅在合同中约定绿岛湖公司逾期支付租金差额部分的收益分成的违约责任，并未在合同中约定逾期支付全部租金收益分成的违约责任，一审判决酌定以欠付租金收益分成金额为本金，按日1‰的标准计付违约金缺乏合同依据。经核查，虽然合同仅对逾期支付租金收益差额部分的违约责任进行约定，并未明确约定逾期支付租金收益分成的违约责任，但租金收益差额部分实为全部租金收益分成的组成部分，为均衡双方利益，一审判决参照逾期支付租金差额的违约金计付标准，酌定绿岛湖公司逾期支付租金收益分成的违约金计付标准为日1‰，公允合理，本院予以维持。关于争议焦点五。绿岛湖公司上诉主张本案系因广州五行公司、佛山五行公司考核不达标而解除合同，因此其无需向广州五行公司、佛山五行公司支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失。经核查，如前所述，广州五行公司、佛山五行公司并未构成违约，本案系因绿岛湖公司先行违约、履约不适当、且主动要求解约而导致涉案合同的最终解除，因此绿岛湖公司应向广州五行公司、佛山五行公司支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失。绿岛湖公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点六。广州五行公司、佛山五行公司上诉主张绿岛湖公司应支付涉案《合作协议》剩余期限可期待收益7273112.36。经核查，由于涉案《合作协议》并未明确约定因绿岛湖公司违约而解除合同时，绿岛湖公司需向广州五行公司、佛山五行公司支付涉案《合作协议》剩余期限可期待收益，在一审判决已支持广州五行公司、佛山五行公司关于绿岛湖公司支付已招商物业剩余租赁合同期限内的预期收益损失的情况下，为均衡双方利益，一审判决驳回广州五行公司、佛山五行公司关于绿岛湖公司应支付涉案《合作协议》剩余期限可期待收益的诉讼请求合理，处理正确，本院予以维持。广州五行公司、佛山五行公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点七。绿岛湖公司上诉主张涉案《合作协议》及补充协议已于2018年4月28日解除，因此根据合同约定，广州五行公司、佛山五行公司应支付自2018年5月29日起的场地占用费，场地占用费的计付标准为市场价格35元/平方米的两倍。经核查，如前所述，绿岛湖公司对于涉案《合作协议》及补充协议并不享有单方解除权，在一审判决认定上述合同于2019年1月11日解除后，绿岛湖公司对此判决内容不服并提出上诉，至此，上述合同的解除时间需通过法院判决确认的方式予以明确。根据涉案《合作协议》关于“本协议解除或终止后，广州五行公司应于协议终止或解除之日起30日内做好场地交接工作并撤出园区”的约定，一审判决广州五行公司、佛山五行公司自本案判决生效后三十日之后计算场地使用费，处理正确，本院予以维持。对于场地使用费的计付标准问题。绿岛湖公司所举之证据不足以证明涉案《合作协议》所约定的场地使用费计付标准所指向的市场价格的具体数据，一审判决认定的场地使用费计付标准35元/平方米，并无不当，本院予以维持。绿岛湖公司的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点八。绿岛湖公司上诉主张广州五行公司、佛山五行公司考核不达标，构成违约，其应向绿岛湖公司支付违约金3200000元及预期租金损失。经核查，如前所述，广州五行公司、佛山五行公司在本案中不存在违约行为，绿岛湖公司的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，广州五行公司、佛山五行公司、绿岛湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129795.76元，由上诉人广州五行电子商务产业发展有限公司、佛山市五行电子商务产业发展有限公司负担49576.72元，上诉人佛山市禅城区绿岛湖产业投资有限公司负担80219.04元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 翁丰好审 判 员 潘伟丹二〇二〇年二月十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 许佩珊附表1：2015年1月至2018年4月期间合作办公面积及应交地租汇总表期间地块期间地租总价（元）总建筑面积（㎡）五行招商面积（㎡）招商面积占比期间项目应交地租（元）（1）（2）（3）（4）（5）（6）=（5）/（4）（7）=（3）*（6）2015年1月至2015年8月（8个月）B1地块2259552147970.8942843.9328.95%654140.302015年9月至2015年12月（4个月）B1地块1242753.6147970.8942843.9328.95%359777.172016年1月至2016年8月（8个月）B1地块2485507.2147970.8942843.9328.95%719554.332016年9月至2016年12月（4个月）B1地块1242753.6147970.8933999.8122.98%285584.782017年1月至2017年10月（10个月）B1地块3106884147970.8933999.8122.98%713961.942017年11月至2017年12月（2个月）B1地块621376.8147970.8926672.5818.03%112034.242018年1月至2018年4月（4个月）B1地块1242753.6147970.8926672.5818.03%224068.47B1地块合计3069121.242015年6月至2015年8月（3个月）C地块19824647064.152200046.74%92660.182015年9月至2015年12月（4个月）C地块290760.847064.152200046.74%135901.602016年1月至2016年12月（12个月）C地块872282.447064.152200046.74%407704.792017年1月至2017年12月（12个月）C地块872282.447064.152200046.74%407704.792018年1月至2018年4月（4个月）C地块290760.847064.152200046.74%135901.60C地块合计1179872.96B、C地块合计4248994.20