上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78566号原告(反诉被告)：王华奎，男，1988年5月5日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：刘源涌，上海申同律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈金花，女，1979年9月11日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：江琳琳，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，上海肃澜律师事务所律师。原告(反诉被告)王华奎与被告(反诉原告)陈金花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年10月22日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王华奎的委托诉讼代理人刘源涌，被告(反诉原告)陈金花(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人江琳琳(仅参加第一次庭审)、刘扬(仅参加第二次庭审)到庭参加庭审。本案现已审理终结。王华奎向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告剩余保证金人民币(以下币种同)11,130元。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订《出租合同书》(以下简称租赁合同)，约定被告将上海市浦东新区博兴路1730、1732号商铺(以下简称涉案商铺)出租给原告使某，租赁期限为2017年4月1日至2019年3月30日，租金为22,260元/月，保证金为22,260元。根据合同第2-3条约定，合同期满后，被告在原告出示收款凭证和《出租合同书》原件的前提下，应于7个工作日内向原告返还保证金。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告未按约于合同期满返还原告全额保证金。现因被告处尚有原告保证金11,130元未予返还，故原告诉至法院，要求判如所请。陈金花辩称，不同意原告的诉讼请求。经被告核实，原告并未按照约定支付保证金，第一笔租金也未付清。除首期租金和保证金外，原告均按期支付，基于信任，被告未发现原告存在欠付的情况，也未向原告主张。被告误以为原告已付清保证金，便向原告误退了保证金11,130元。在租赁期间，原告违法转租并拖欠租金，违反了合同的约定。被告确认和案外人重某签订了租赁合同，但案外人自2019年4月16日起向被告支付租金，故2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费应当由原告承担。综上，被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告违约金22,260元；2.判令原告返还被告保证金11,130元；3.判令原告支付被告2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费11,130元。针对陈金花的反诉请求，王华奎辩称，1.不同意支付违约金。原告分两笔支付第一笔租金及保证金得到了被告的认可，被告没有证据证明原告存在违法转租的行为，原告不存在违约行为。两年期间被告从未向原告主张过违约责任，且在收取剩余款项的时候，被告父亲出示收据，也未提出原告违约，双方达成一致，原告无需承担违约责任。2.不同意返还保证金。原告已经付清了保证金，合同到期后，原告向被告主张全部保证金，但被告只返还了11,130元，不存在双方合意的被告只需返还一半的情况。3.不同意支付反诉请求期间的房屋使某费。原告于2019年3月30日前即搬离了涉案商铺。当时案外人“益丰大药房”重某和被告签订了租赁合同，故被告是和案外人交某的商铺，而原告与案外人之间有交某药品的约定，且案外人需要时间装修涉案商铺，涉案商铺系案外人使某，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：被告系涉案商铺的产权人之一。2017年4月1日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《出租合同书》，约定被告将涉案商铺出租给原告使某，租赁期限为2017年4月1日至2019年3月30日，月租金为22,260元，保证金为22,260元；合同期满，乙方需本人出示甲方所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，七个工作日内退还保证金。合同第2-1条约定“按照先付费，后使某的原则进行：乙方每叁个月付甲方壹次租金，乙方应提前10天支付租金，如逾期不付租金，否则按本合同的3-1小条处理。”合同第2-2条约定“乙方必须按2-1小条规定付款日期，将房租金打入以下账号(开户行：农行开户名：陈福老账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX),以银行回执单作为房租金收条，迟付租金按违约处理，若要求上门收取，需每次收取快递费20元，若有人上门收取任何费用，请先和办公室联系及查看相关证件，为安全起见，建议将费用打入账号中，谨防上当受骗。”租赁合同第3-1条约定“甲乙双方约定：乙方不得经任何理由迟支付租金，如逾期1日，按当天房租金的10倍计算，逾期3日未付清费用的，甲方有权停电、锁门，为此造成的一切损失由乙方承担，乙方并同时承担违约责任。……”租赁合同第4-2条约定“甲乙双方有下列情况之一的，违约方承担违约责任并赔偿本合同保证金给未违约方。(一)乙方按时支付甲方所有费用的情况下,甲方提前收回乙方使某的该商铺(该商铺所有权人除外);(二)在合同期内甲方给乙方擅自递增租金的；(三)乙方不欠甲方费用的情况下甲方干扰乙方正常经营的；甲方违背(1-3项)算甲方违约的。(四)乙方将该商铺转租、转让、分租、退租、承包、委托他人经营或第三方合作的；(五)乙方未按本合同规定日期交纳甲方房租金超过叁日的。(六)乙方做经营的项目影响居民极大，甲方出面解决不了的；乙方违背以上(4-6项)算乙方违约。”租赁合同第5-3条约定“租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期无条件返还商铺，乙方需继续承租该商铺的，应于租赁期满三个月前，向甲方书面提出续租申请，经甲方书面同意后，双方重某签订合同，否则到期甲方有权将该商铺收回，所有损失由乙方承租，同时甲方可以不续签本合同并不承担任何责任(经甲方同意续签的，乙方必须提前壹个月租签订下一次合同，并付清合同所有费用)。”租赁合同另对其他事项作了约定。现因租赁合同到期，被告未全额返还原告保证金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供中国农业银行卡交易明细清单及收款收据各1张，收款收据载明商品名称及规格为“今收到博兴路XXX-XXX号王华奎欠2017年4月1日至6月30日房租20,000。”证明2017年3月22日原告通过银行转账支付部分租金及保证金共计56,800元，后续通过现金支付12,240元。之后由原告出具欠条，载明欠付20,000元整，并于2017年6月28日向被告父亲陈福老支付20,000元整。以上款项即为保证金及首期租金。经质证，被告确认该组证据的真实性，认可2017年3月22日原告支付被告56,800元，但应付款项数额应为89,040元。被告认可收款收据系被告丈夫郑治国所写，但郑治国非本案当事人，在合同履行过程中，收款人一直系被告父亲陈福老，被告一直未收到收款收据项下的钱款。被告认为郑治国出具的收款收据项下的款项无需在本案中处理，原告应另某起诉。另，即便被告收到该款项，原告也存在逾期支付的情况，应承担违约责任，被告即便后期认可，也并未认可逾期支付租金可以免责。因被告对该组证据的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。2.原告提供营业执照、经营许可证、审批申请材料收件凭证及准予注销登记通知书一组，证明原告在涉案商铺内经营药店两年，享有优先承租权，租赁合同到期后，将优先承租权及经营药品资质转让给案外人,后续也未干涉被告与案外人之间的租赁合同，且在2019年3月申请注销原有药店。经质证，被告认可该组证据的真实性,但认为不能证明原告享有优先承租权及转租权。因被告对该组证据的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。3.原告提供视频光盘一份，内含2019年3月27日、28日、29日及30日四段视频，证明原告搬离涉案商铺，并于2019年3月30日将涉案商铺恢复原状、腾空直接交付给案外人。经质证，被告对该份证据的真实性不予认可，确认是在涉案商铺内拍摄，但认为摄像头由原告管理，具有片面性，没有完整拍出整个涉案商铺，且具体何时搬离，并未与被告交某，仍应支付房屋使某费。4.被告提供《出租合同书》1份及《承租方放弃优先租赁权声明书》(以下简称声明书)1份，《出租合同书》签订时一式两份，证明原告当时认可2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费的事实，且原告恶意隐瞒未交纳保证金的事实。声明书说明原告无优先承租权及转租权。经质证，原告对该组证据的真实性表示认可，认为合同第2-3条载明合同期满，原告先将合同原件换取房屋移交认定书，但被告一直没有足额退还保证金，不能证明双方就保证金退还一半达成合意。且根据合同约定，被告有退还保证金的义务。声明书是原告为了案外人顺某承租涉案商铺写的，为了给案外人提供方便。原告同时表示签订《出租合同书》时，原、被告各持一份，后应被告要求，原告将原告处的《出租合同书》交予了被告。对此，被告确认在被告返还一半保证金后，原告已将其留存的合同交予被告，但未归还保证金收据，事实就是原告未支付保证金，故被告未曾出具过保证金收据。因原告对该组证据的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。5.被告提供微信转账截屏打印件1份，证明被告误以为原告付清保证金，双方确认2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费由原告承担，故扣除房屋使某费后返还保证金。经质证，原告认可该份证据的真实性，认为被告仅退还原告保证金11,130元，还有一半保证金未退还，且说明被告认可保证金应返还。因原告对微信转账截屏打印件的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。6.被告提供原告与案外人上海益丰大药房医药有限公司(以下简称益丰大药房)签订的《药店转让协议》(以下简称转让协议)一份，证明原告违约转让谋取高利，应支付违约金22,260元。根据合同第5-3约定，原告承租涉案商铺到期后，应无条件返还房屋，转让权由被告享有，被告保留向原告追讨转让费的权利。经质证，原告对该份证据的真实性表示认可，认为这是原、被告及案外人三方均知道的，且案外人也是被告介绍给原告的。协议签订的时间为2019年3月5日，协议中明确药店由案外人接某，与视频中部分药品未搬离相互印证，且双方约定原告应于2019年3月31日前搬离。因原告对转让协议的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。转让协议主要内容为：转让费为330,000元，原告库存药品由益丰大药房有条件的予以接某，原告须于2019年3月31日前将涉案商铺交给益丰大药房使某。7.被告提供2017年3月28日原告出示的欠条一份，证明原告至今未付保证金及部分租金，虽欠条表明欠付20,000元，但实际对账后发现原告欠付30,000元，上面载明转账66,800元，实际仅转账56,800元，所以存在10,000元差额。因原告未付清所欠款项，故欠条仍在被告处。经质证，原告对欠条的真实性表示认可，认为该证据清楚载明保证金及第一笔租金的支付方式及数额，2年期间，被告从未提出66,800元和56,800元的差异，且被告方向原告出具了20,000元的收据，系对支付金额及支付方式的认可。因原告对欠条的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。8.被告提供陈福老中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明原告支付所有租金的情况，同时说明原告支付租金的习惯为转账支付，合同期内除第一笔租金及保证金未付清外，其余租金均付清。经质证，原告对该份证据的真实性认可，表示第一笔款项载明为三个月房租及押金，后续付清租金也说明原告信用良好，不存在拖欠的行为。因原告对交易清单的真实性不持异议，本院对真实性予以确认。9.被告申请被告父亲陈福老出庭作证，陈福老表示原告都是直接将租金打到其账户，没有现金及支付宝转账支付，实际由被告管账，记不清楚第一笔租金及保证金是否付清。原告是否收取转让费，只要对被告未造成损失，证人便不管。关于保证金，因被告未进行对账，且原告有转租的违约行为，即便有保证金也不打算返还的，但因原告多次吵闹，无奈要求原告返还合同原件及保证金收条，返还原告11,130元，但原告仅将合同原件返还，表示保证金收条丢失，无法返还。合同本来应于2019年3月30日到期，但原告一直拖延未搬清，后来证人就表示原告于2019年4月15日前搬离即可，所以导致证人于2019年4月15日将涉案商铺交付给案外人，因为一进一出，原告与案外人又某某让费，没有签订交某书的习惯，就没有签订房屋交某书。经质证，原告对证人证言无异议，认为证人已经表示原告于2019年4月15日搬离涉案商铺即可，所以无需支付房屋使某费。被告对证人证言予以确认。因双方对证人证言的真实性均无异议，本院予以确认。10.原告表示转让协议在租赁合同到期前签订，益丰大药房也是被告介绍给原告的。转让协议中的转让费系药店经营权的转让，因药店有特许经营许可范围，300米以内只能有一家药店，《上海市食品药品监督管理局关于印发(2011版)的通知》就载明了“新开办的零售药店(含迁址)应当与现有零售药店保持300米以上(含300米)的距离，与相邻零售药店协商结果不得改变这一距离规定。”且原告在租赁商铺时，也曾向前租客何兴平支付了转让费。被告对原告所述的300米以内不能有其他人经营店铺持有异议，认为原、被告之间的租赁合同已经到期，其他人想经营药店都是可以的，且药店的注册地和经营地需要保持一致，如果更换经营地不许重某注册，并表示转让协议非三方约定，原告没有证据证明系经过被告同意，且被告认为原告的转让协议并非单单指药店经营资质，主要是对房屋面积、位置进行了详尽的描述，实际为涉案商铺的转让，故原告违反了双方的约定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《出租合同书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对本案的有关问题具体分析如下：其一，原告首期租金及保证金的支付情况。原告主张其已向被告付清首期租金及保证金共计89,040元，其中56,800元为转账支付，12,240元为现金支付，出示欠条后支付20,000元。被告确认收到原告支付的56,800元，认为原告支付租金的方式为转账支付，不存在现金支付的情况，且出具的欠条金额与原告实际欠付金额少10,000元。根据庭审查明的事实，原、被告约定的保证金金额为22,260元，等于一个月的租金数额，89,040元相当于四个月的租金数额；被告向原告收取载明原告总计需要被告支付89,040元，欠房租20,000元的收条后，直至原告起诉之前，均未向原告提出欠条金额错误的异议；嗣后，被告丈夫郑治国向原告出具收款收据一张，载明收到原告欠付的2017年4月1日至6月30日房租20,000元。该收款收据与被告提交的欠条相互对应，且与双方租赁合同约定的首期租金、保证金的总额一致，原告的主张更具有说服力，本院予以采纳。被告认为案外人郑治国出具的收款收据应当另案起诉，非本案涉及的款项。但从收款收据的内容及郑治国与被告的关系看，原告有理由相信郑治国有权代为被告收取相应的租金。本院确认原告已向被告付清首期三个月租金及保证金(即押金)共计89,040元。其二，保证金的处理。租赁合同约定，合同期满，原告需本人出示被告所开的收款凭证和合同原件换取《房屋移交认定书》，被告于七个工作日内退还保证金。可见，被告收取保证金的目的在于敦促原告付清租金等相关费用，并在合同到期后返还房屋。现租赁合同已履行完毕，原告已经付清了租赁期内的租金，被告已与案外人另某签订合租赁合同，且涉案房屋已移交至案外人使某。保证金的作用已经达成，被告理应将全部保证金予以返还。故对原告要求被告返还剩余保证金11,130元的诉讼请求，本院予以支持，同时，被告要求原告返还保证金11,130元的反诉请求，本院不予支持。其三，被告主张的违约金。被告认为原告存在转租、转让及拖欠租金的情况，其已构成违约，故向原告主张违约金。原告认为并未拖欠租金，且其与案外人系经营权的转让。根据庭审查明的事实，原告除在支付首期租金和保证金稍有延迟之外，其余租金均已按约支付，且在后续租金支付之前，被告均未对此提出异议。至于被告所述的转租、转让行为。一方面，原、被告之间的租赁合同已经顺某履行完毕；另一方面，被告已与案外人“益丰大药房”重某签订了租赁合同，并由被告直接向案外人收取租金，亦无证据显示原告也向案外人收取了租金。据此，本院认为原告并未违反原、被告之间租赁合同的约定，故对于被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。其四，被告主张的2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费。根据庭审查明的事实，双方租赁合同于2019年3月30日到期，被告表示其于2019年4月15日将涉案商铺交付案外人。原告提供视频证明其已于2019年3月30日搬离涉案商铺，但被告仅予以否认，未能提供相关证据证明原告在合同期满后至2019年4月15日期间仍在继续使某涉案商铺，故对于被告要求原告支付2019年4月1日至2019年4月15日期间的房屋使某费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陈金花于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王华奎剩余保证金11,130元；二、驳回被告(反诉原告)陈金花全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78元，减半收取计39元，由被告(反诉原告)陈金花负担。反诉案件受理费356元，由被告(反诉原告)陈金花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年二月三日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付退延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。