河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫15民终5344号上诉人（原审原告）:王同义，男，汉族，1964年5月16日出生，住河南省商城县。委托代理人：马玉强、雷廷，河南轩文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：信阳市鸿富房地产开发有限公司。住所：信阳市平桥区楚王城民乐路中段泓怡小区2号楼101-102号。信用代码：914115006780554351。法定代表人：汪萍，该公司经理。委托代理人：张伟，信阳市浉河区民权街道法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：汪志发，男，汉族，1956年2月25日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：张伟，系信阳市浉河区民权街道法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人王同义因与上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司（以下简称鸿富地产公司）、汪志发房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年15月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月25日、2020年1月10日两次公开开庭进行了审理。上诉人王同义及委托代理人雷廷，上诉人鸿富地产公司的委托代理人张伟，上诉人汪志发及委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王同义上诉请求：撤销原判，改判返还购房款并支付资金占用期间的利息损失（以80万元为基数，从2015年2月14日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。事实和理由：一审认定上诉人自身存在过错，不予认定利息损失是错误的。上诉人在买卖合同订立时不存在过错，在汪志发发不下工人工资的情况下，上诉人委托他人办理购房手续并支付购房款，不存在过错。被上诉人应当支付上诉人资金占用期间的利息损失。根据相关规定，上诉人因合同支付80万元购房款，在不能得到房子的情况下，被上诉人占用房款，应当赔偿上诉人的合理利息损失。被上诉人已将房屋出售他人，合同目的不能实现，房产市场价格也在上涨，仅退还房款显然不公正。鸿富地产公司、汪志发上诉请求：撤销原状，发回重审。事实与理由：一、原审认定被上诉人支付购房款给汪志发显然错误。80万元购房款未交给上诉人，是转账给陈某妻子崔术敏银行账户上，汪志发并没有向购房人出具任何收到条，鸿富地产公司也没有与被上诉人签订买卖合同，也没有出具收据。二、一审遗漏被告。本案工程承包人是闫开学，陈某是大清包，鸿富地产公司翰都花园项目部与闫开学有工程承包合同，双方以房屋抵付工程款，也达成有抵付协议。因此本案遗漏当事人。三、一审判决返还80万元，证据不足。翰都花园项目部与闫开学有工程承包合同是以房屋抵付工程款，也达成有抵付协议。80万元被大清包陈某占有使用，鸿富地产公司如又支付王同义80万元，就是双倍支付工程款。王同义答辩称，鸿富地产公司、汪志发未收到王同义80万元购房款不属实。当时是2015年农历年前，汪志发无力支付工人工资，让前来讨要工资的柯某、刘华、李波打听有无朋友想买房的，柯某联系上王同义，王同义全权委托柯某办理此事。四套房屋也确定下来并签订有合同。现在出卖方说没有收到购款房不能成立。并且在小区购房业主公示栏上也对王同义所购房屋进行了公示。鸿富地产公司、汪志发称遗漏被告不能成立。购房合同纠纷与建设工程合同纠纷不是同一法律关系，购房人王同义也不清楚出售方与建设施工单位存在纠纷，不存在遗漏当事人问题。鸿富地产公司、汪志发针对王同义的上诉答辩意见类同于其上诉意见，其认为没有收到80万元，也没有出具收条，不能返还本息。王同义向一审法院起诉请求：返还80万元购房款并支付违约金8万元，并承担诉讼费和保全费。一审当庭增加诉讼请求支付利息，利息从2015年2月14日按人民银行同期贷款利率计算。一审法院认定事实：，被告鸿富地产公司开发建设翰都花苑棚户区项目，于2013年4月9日出具任命书，任命被告汪志发为信阳市七里棚翰都花苑项目部经理，代表公司全权负责翰都花苑项目开发建设及日常经营管理的全部事务。2015年2月13日，被告鸿富地产公司与原告王同义签订四份《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》，合同约定原告向被告鸿富地产公司购买一单元0803号、二单元0804号、二单元1006号、三单元0607号共四套房屋，每套房屋20万元，四套房屋共计80万元，被告应当在2015年10月1日前将房屋交付给原告使用，如果被告逾期超过30天未交房的，原告有权解除合同，原告解除合同后，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1‰向原告支付违约金，合同上有被告鸿富地产公司翰都花苑项目部的公章以及被告汪志发的签名。合同签订后，原告通过朋友陈运兵、凡思国于2015年2月14日将购房款共计80万元通过银行转账给陈某妻子崔术敏的银行卡上。在原告转款后，被告未按合同约定将房屋交付给原告。另查明，本案案涉房屋均无法办理相关房屋产权。以上事实有《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》、任命书、个人存款明细查询单、庭审笔录等证据在卷予以佐证。原审认为，本案的争议焦点一，被告是否适格的问题。就案涉房屋所签订的四份《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》上仅有原告王同义、被告鸿富地产公司的翰都花苑项目部公章与被告汪志发签名，被告汪志发系合同相对人，其作为被告并无不妥。鸿富地产公司翰都花苑项目部并不具有民事主体资格，不能独立承担民事责任，鸿富地产公司翰都花苑项目部的行为系被告鸿富地产公司的授权行为，其民事责任应由被告鸿富地产公司承担。被告辩称原告起诉遗漏被告，因合同中并未涉及除本案原被告双方以外的第三人，本院不存在遗漏被告，被告答辩理由不成立。本案争议焦点二，原告是否实际支付购房款。被告汪志发辩称未收到原告支付的购房款80万元，原告虽未直接将购房款支付给被告汪志发，但根据原告提供的证据以及庭审过程均显示被告汪志发已收到原告支付的购房款，且将该笔购房款用于发放工人工资。对被告汪志发的答辩理由本院不予支持。原告请求被告返还购房款80万元并支付违约金8万元，本案案涉房屋均为浉河区棚户区改造项目房屋，均系在农村集体土地上所建房屋，无法在国家房管部门办理房屋产权证书，故原告无法取得涉案房屋的所有权，就案涉商品房所签订的四份《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》均为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，原告在明知案涉房屋不能交易的前提下仍与被告签订房屋买卖合同，原告自身存在过错，本院认为被告应返还原告所支付的全部房款，对原告主张被告支付违约金的请求不予支持。原告请求被告支付利息无法律依据，本院对此不予支持。被告汪志发系挂靠在被告鸿富地产公司，且在四份《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》上均有签名，故被告汪志发应与被告鸿富地产公司共同承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、被告信阳市鸿富房地产开发有限公司、汪志发自本判决生效之日起十日内支付原告王同义购房款800000元。二、驳回原告王同义的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由被告信阳市鸿富房地产开发有限公司、汪志发负担。本院二审期间，当事人围绕请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人鸿富地产公司和汪志发提供以下证据：鸿富地产公司和汪志发与河南惠普建设发展有限公司签订的建设工程施工合同和补充合同，以及备案确认、税收完税证明、信阳市浉河区人民政府（2014）30号文件，其中合同的签字代表为汪志发与闫开学，用以证明承包单位是河南惠普建设发展有限公司及项目合法性，以及陈某妻子账户收到款项是和闫开学的承包关系。上诉人王同义对以上证据质证认为真实性没有异议，但不能证明没有收到购房款。汪志发当庭称涉案的四套房屋之后由其出售给他人。上诉人王同义提供证人柯某、陈某、吴某到庭作证,以证明80万元款项支付给工人的当时现场情况，该80万元是从王同义的小舅子凡思国银行账号，汇入大清包人陈某的妻子账户，之后现场作为工人工资进行了支付。凡思国出具证言，对支付80万元的情况进行了说明。二审对原审查明的事实予以认定。经征询双方同意确定本案二审争议的焦点问题：一是关于本案房屋买卖合同的效力、是否应当解除等问题；二是80万元购房款是否已经支付、能否认定为出售方收到房款的问题；三是购房人王同义主张的购房款利息是否应当支持；四是鸿富地产公司和汪志发主张遗漏主体的问题是否成立。本院认为，关于本案所涉的四份房屋买卖合同的效力问题。未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同（或商品房买卖合同），应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从一审、二审房屋出卖人所提供的所涉商品房楼盘的相关资料看，出卖人没能提供商品房预售许可证明。因此，双方所签订的房屋买卖合同，原审认定为无效合同是有法律依据的。关于80万元购房款是否已经支付、能否认定为出售方收到房款的问题的问题。从现有证据看，房屋出售一方鸿富地产公司和汪志发，并没有向购房一方王同义出具收到80万元的房款收据凭证，但从本案涉案四份房屋买卖合同的签订情况、支付80万元银行流水记录和证人柯某、陈某、吴某及凡思国对付款和签订合同的情况说明，以及“翰都花苑”小区住宅标注有“王同义”房屋的统计表等内容等内容看，原审认定合同成立并且房款已支付给出售方是正确的。关于购房人王同义主张的购房款利息是否应当支持的问题。商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现，致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付的购房款及利息、赔偿损失。本案王同义其本人尽管没有亲自在合同上签名，但因其事后对代签名予以追认，这并不影响其作为买受人的身份主张权利，在支付房款后不能实现合同目的时，主张已付款的利息损失应当得到人民法院的保护。原审法院以其存在过错为由没有支持属适用法律不当，二审应当予以纠正。关于鸿富地产公司和汪志发主张遗漏主体是否成立的问题。本案为房屋买卖合同纠纷案，买卖双方主体以外的建房人或者是大清包人，从本案的四份房屋买卖合同签订主体看，房屋建设者与购房屋人之间不存在房屋买卖合同关系，他们参加诉讼只是为了查清购房款的支付情况，不属于必须参加诉讼的当事人。因此上诉人鸿富地产公司和汪志发主张遗漏主体是不能成立的。至于房屋承建方的银行账户上收到王同义交付的80万元款项，认定为出售方收到的房款后如何结算问题，应当属于发包人与承包方建设工程合同纠纷中的结算问题，不应当属于本案房屋买卖合同审理的问题。综上所述，上诉人鸿富地产公司和汪志发的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人王同义主张利息的上诉意见成立，该上诉请求，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3395号民事判决第二项内容，即：“二、驳回原告王同义的其他诉讼请求。”二、变更信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3395号民事判决第一项为：上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司、汪志发自本判决生效之日起十日内支付上诉人王同义购房款800000元及利息，利息从2015年2月14日起至该款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审确定方式承担；二审案件受理费11800元，由上诉人鸿富地产公司和汪志发负担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 虎审判员  左立新二〇二〇年二月二十七日法官助理彭亚丽书记员杨晨