河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终383号上诉人（原审原告）：张政香，女，1974年10月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘国亮，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：党倩，驻马店市驿城区天中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：中州房地产开发有限公司，住所地驻马店市团结路西段218号（生命人寿六楼）。法定代表人：杨振峰，该公司经理。委托诉讼代理人：梁敏，河南北纬律师事务所律师。上诉人张政香因与被上诉人中州房地产开发有限公司（以下简称中州房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2019)豫1702民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张政香的委托诉讼代理人党倩，被上诉人中州房地产公司的委托诉讼代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张政香上诉称:1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院(2019)豫1702民初7272号民事判决第三项，维持第一项、第二项；2、判决被上诉人向其承担已付购房款一倍的赔偿责任305839元；3、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：被上诉人存在故意隐瞒没有预售许可证的事实，一审法院未判决被上诉人承担向其支付已付购房款一倍的赔偿责任错误。签订认购协议时，被上诉人明知自己不能办理银行按揭贷款，却做了虚假承诺，明确约定××同意××按照下列第_种付款方式：1、一次性付款；2、银行按揭付款。该约定给其传递了能办理银行按揭，被上诉人暗示五证齐全，其基于此才签订了认购协议书，并一次性把购房款进行了交纳，说明被上诉人存在故意隐瞒没有预售许可证的事实。被上诉人在未办理预售许可证的情况下，与其签订认购协议书，导致双方签订的合同无效，根据《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应当承担向你支付已付购房款一倍的赔偿责任。中州房地产开发有限公司辩称，上诉人无证据证明其故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，其主观上并不存在欺诈的故意。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张政香向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2013年1月19日所签订的合同无效；2.判令被告返还原告购房款305839元；3.判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任305839元。一审法院认定事实：2013年1月19日，原告（××）张政香与被告（××）中州房地产公司签订《中州龙湖国际房屋认购协议书》（以下简称“《认购协议书》”）一份，约定：第一条、基本情况：（一）××所购买的商品房为××所开发的位于洪河××××（市实验中学隔壁）处的中州龙湖国际（暂定名）第35幢25层04号房屋；（二）该商品房的用途为：住宅，房屋建筑面积119.05平方米（最终按有关部门核定为准）；第二条、价款与付款方式：（一）该商品房按照建筑面积计价，单价为2569元/m2，总房款为305839元；（二）××同意××一次性付款，××选择一次性付款，××应支付总房款的100%（含认购金），计305839元；第三条、商品房买卖合同签订：××同意在接到××电话、信函通知之日起7日内，与××签订《商品房买卖合同》；第四条、逾期违约责任：××未在第三条约定的期限内与××签订《商品房买卖合同》的，××有权解除本认购协议书。××解除本认购协议书，扣除××所认购房屋总房款的10%作为违约金，××有权将该商品房另行出售给第三方……第六条、交房时间约定：××应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本协议约定的房屋交付××使用……第八条：本认购协议书双方签字盖章后生效，双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行等条款。协议书下方××处加盖有“中州房地产开发有限公司合同专用章”印章，××处有“张政香”署名。协议签订后，原告依约支付全部购房款305839元（含2013年1月12日交纳的认购金10000元），被告未依约于2015年10月1日前将涉案房屋交付原告，且涉案房屋所在楼盘至今未取得商品房预售许可证。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。一审法院认为，原告张政香与被告中州房地产公司签订《认购协议书》，约定将被告开发的位于洪河大道西段的中州龙湖国际项目中的第35幢25层04号房屋出售给原告，并约定涉案房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总房款、交付时间、违约责任以及“××同意在接到××电话、信函通知之日起7日内，与××签订《商品房买卖合同》”等条款，从约定内容上看，双方约定有将来签订商品房买卖合同的相关内容，该认购协议书应是预约合同，但是，鉴于该认购协议书具备了双方当事人基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付全部购房款，故该认购协议书名为预约实为本约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购协议书应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：××未取得商品房预售许可证明，与××签订的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房屋所在楼盘至今未取得商品房预售许可证，《认购协议书》系无效，故原告请求确认《认购协议书》无效，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《认购协议书》既属无效，被告应返还原告交纳的购房款305839元，故原告请求被告返还其购房款305839元，于法有据，予以支持。关于被告是否故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，一审法院认为，①《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告应对双方签订《认购协议书》时被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实承担举证责任，现原告并未提交充分证据证明被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实；②双方签订的《认购协议书》名义上仅为认购协议，根据《认购协议书》第三条、第八条约定，双方均有将来签订《商品房买卖合同》的意思表示，双方均明知《认购协议书》不是正式的《商品房买卖合同》，而原告作为具备一般社会常识的自然人，对于日常生活中的大宗消费购买房屋，应尽到必要审慎的注意义务，其怠于或疏于履行此项注意义务，应由其承担相应的法律后果。综上，原告主张被告故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实，欺诈原告，请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告张政香与被告中州房地产开发有限公司于2013年1月19日签订的《中州龙湖国际房屋认购协议书》无效。二、限被告中州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张政香购房款305839元。三、驳回原告张政香的其他诉讼请求。如被告中州房地产开发有限公司未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9916元，由原告张政香负担4958元，被告中州房地产开发有限公司负担4958元。二审中，上诉人张政香提供以下证据：驻马店市驿城区人民法院作出的（2018）豫1702民初5292号民事判决书、本院作出的（2018）豫17民终4297号民事调解书和本院作出的（2018）豫17民再29号民事判决书，欲证明被上诉人未办理商品房预售许可证的情况下，与其签订房屋认购协议，应当承担向其支付一倍购房款的赔偿责任。被上诉人质证称，上述证据不能证明其故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实，上诉人提供的证据与本案情况不同，不应采信。本院认为，驻马店市驿城区人民法院作出（2018）豫1702民初5292号民事判决书后，因当事人不服，向本院提起了上诉，在本院审理的过程中，本院作出了（2018）豫17民终4297号民事调解。（2018）豫1702民初5292号民事判决并非生效文书，对（2018）豫1702民初5292号民事判决书及（2018）豫17民终4297号民事调解书不予采信。（2018）豫17民再29号民事判决书中，双方当事人签订的是《商品房买卖合同》，而本案双方签订的是《认购协议书》，该案与本案情况不同，对（2018）豫17民再29号民事判决书，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为中州房地产开发有限公司应否承担向张政香支付已付购房款一倍的赔偿责任。对此，应当审查双方签订《认购协议书》时，中州房地产开发有限公司是否存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的情形。双方当事人所签订的《认购协议书》从形式上为认购协议，而非商品房买卖合同，从《认购协议书》第三条、第八条约定的内容看，双方均有将来签订商品房买卖合同的意思表示，也即双方当事人对《认购协议书》不是双方正式的商品房买卖合同是明知的，张政香作为具有一般社会常识的自然人，对日常生活的大宗消费购买房屋应当尽到必要审慎的注意义务。在张政香不能提供证据证明的情况下，一审法院未认定中州房地产开发有限公司在双方签订《认购协议书》时存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”的情形，并驳回张政香要求中州房地产开发有限公司承担一倍购房款的赔偿责任，并无不当。张政香上诉称中州房地产开发有限公司应承担向其支付已付购房款一倍的赔偿责任的理由不足，本院不予支持。综上，张政香的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5880元，由张政香负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年二月二十八日书记员  邱营峥