上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初5958号原告：蔡政伟,男,1981年10月3日生,汉族,户籍地上海市崇明区新村乡新乐村新城330号。委托诉讼代理人：李兵，国浩律师(贵阳)事务所律师。委托诉讼代理人：潘子义，国浩律师(贵阳)事务所律师。被告：张锋,男,1978年10月6日生,户籍地上海市浦东新区金桥镇嘴角村咀角62号。委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长红，上海扬远律师事务所律师。被告：蔡汉忠,男,1952年12月17日生,汉族,户籍地上海市崇明区新村乡新乐村新城330号。原告蔡政伟诉被告张锋、蔡汉忠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告蔡政伟的委托诉讼代理人李兵，被告张锋及其委托诉讼代理人王扬、王长红，被告蔡汉忠到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年9月26日依法转为适用普通程序，并分别于2019年10月24日、2020年1月7日进行了两次公开开庭审理。原告蔡政伟的委托诉讼代理人李兵，被告张锋及委托诉讼代理人王扬、王长红到庭参加诉讼，被告蔡汉忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡政伟向本院提出诉讼请求：1、确认被告蔡汉忠与被告张锋于2015年1月16日签订的《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》无效；2、判令被告张锋立即搬离、返还位于上海市崇明区新村乡新乐村新城330号的房屋(东至沈赛凤、西至宅头路中心、南至陆才标、北至中心横河)及180平方米的土地；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告蔡汉忠与田美玉系夫妻关系，婚后二人育有一子，即原告蔡政伟。1999年，被告蔡汉忠以家庭为单位,申请将上海市崇明区新村乡新城村的老房子进行改建，申请人为蔡汉忠、蔡政伟及田美玉。2012年6月24日,原告的母亲田美玉过世。因原告与被告蔡汉忠的感情一直不和,且原告在贵州工作,几乎未回上海，2015年1月16日,两被告在明知原告属于案涉房屋及土地共有人之一的情况下,未经原告同意,擅自签订《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》,约定被告蔡汉忠将坐落于上海市崇明县新村乡新乐村新城330号的房屋(东至沈赛凤、西至宅头路中心、南至陆才标、北至中心横河)及180平方米的土地使用权转让给被告张锋,转让价格为255,000元。2018年12月,因原告女儿即将出生,在着手准备女儿户口登记事宜时,被告蔡汉忠才告知原告此事，故涉诉。原告对其主张的事实，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、蔡汉忠户口登记簿，证明原告与被告蔡汉忠主体适格；2、建房登记审批表、居民户口簿、上海独生子女证、上海公安局户籍证明、上海市崇明区三星镇海中村村民委员会证明、居民死亡殡葬证存根，证明案涉房屋及宅基地的共有权人为原告及被告蔡汉忠，田美玉于2012年6月24日逝世，其丈夫蔡汉忠及其儿子蔡政伟为其合法继承人；3、上海市统计局公布2014年全年本市房地产数据、中商情报网2015年最新上海各区房价对比统计、银行信息港2015年10月上海市各区房价价格明细表、搜房网2015年上海17区县房价走势趋势、《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》，证明2014、2015年崇明区的房屋单价均不低于13,000元每平方，被告张锋在明知原告属于案涉房屋及宅基地共有权人之一的情况下，与蔡汉忠恶意串通，以明显低于市场价的价格购买了案涉房屋及土地；4、筑房权证观山湖字第XXXXXXXXX号房屋所有权证、出生医学证明、工作证明，证明原告自2012年起即在贵州省贵阳市工作、定居，几乎未回崇明区，因此不能及时知晓房屋被出售一事；5、中国银行交易流水明细清单、账户交易明细，证明尾号为8210及7702的银行卡均系被告蔡汉忠在实际管理和使用，原告对于蔡汉忠收取涉案房款一事并不知情，也未获得使用；6、离婚协议书、离婚登记审查处理表，证明蔡政伟于2010年6月2日即在云南省昆明市西山区民政局办理协议离婚，2017年8月10日，是被告蔡汉忠代替原告持离婚协议及离婚登记审查处理表到派出所对户口本进行了信息更新，因此该变动登记并非原告亲自到场办理，也并非原告2017年8月10日在崇明离婚。7、上海市不动产登记信息，证明被告张锋系城镇居民，其在浦东新区有房产，所购涉案房屋并非用于居住。被告张锋辩称，不同意原告的诉请。1、认为原告蔡政伟对于涉案房屋买卖是知晓的，是其本人的真实意思表示；2、被告张锋购买涉案房屋并没有违反法律、行政法规的强制性规定，且购买行为经村民见证及村委会同意，房屋买卖合同应属合法有效；3、即便房屋买卖合同无效，被告张锋也无需搬离和返还涉案房屋，被告张锋在上海市区虽有居所，但系其父母和丈人实际居住，其一家三口并无独立居所，对涉案房屋也已经进行装修并实际使用至今。被告张锋对其辩称的事实，向本院提交如下证据：1、2014年承诺书，证明被告蔡汉忠给予被告张锋承诺书，承诺由蔡汉忠代表原告处理涉案房屋的事宜；2、2015年1月7日收条、2015年4月6日收条、2015年1月16日汇款收据、2015年4月11日收条，中国农业银行业务凭证，证明被告张锋已支付房款230,000元；3、2015年1月3日“58同城”网站公开出售信息网页，证明案涉房屋是公开出售的，两被告不存在恶意串通，且出售价格和双方签订价格一致；4、情况说明书，证明上海市崇明区新村乡新乐村村委会认可涉案房屋的出售，并批准被告张锋对其进行翻建，被告张锋已实际居住使用涉案房屋；5、送货单、收据、收条销货凭证、房屋现状照片，证明被告张锋对涉案房屋进行装修，并进行居住；6、水、电费发票、中国电信发票及付费通知单、东方有线业务申请表及账单，证明被告张锋实际居住使用涉案房屋，缴纳水电、电话及宽带等费用，且原告邮寄身份证原件配合被告张锋改户名；7、人民调解协议书，证明上海市崇明区新村乡新乐村村民委员会再次确认原告与被告存在涉案房屋的买卖；8、农村宅基地使用权房屋买卖合同、上海高院关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知(2004)、最高人民法院民一庭负责人就《第八次民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》答记者问(2016)，证明涉案合同合法有效，未损害出卖方的权益；9、被告蔡汉忠户口本，证明被告蔡汉忠在签订合同之前提供给被告张锋，并表示原告同意出售房屋。10、2019年12月31日中国工商银行汇款凭证，证明被告张锋向原告蔡政伟汇款房屋余款25,000元;11、装修清单、涉案房屋翻建情况的图示、情况说明2份，证明被告张锋对于涉案房屋的装修及其他支出。被告蔡汉忠辩称，同意原告的诉请，陈述其不想卖房，要求收回房屋。被告蔡汉忠未向本院提供证据。本院依职权对蒋秀兰进行了调查，蒋秀兰陈述其受蔡汉忠之托为蔡汉忠与张锋之间的买卖作个见证，认为买卖系蔡汉忠与张锋真实意思表示，蔡政伟是否知情其不清楚。本院依职权对上海市崇明区新村乡新乐村书记李庆忠进行了调查，李庆忠陈述该买卖是当事人自己谈妥，村委会出具的情况说明是被告张锋要求的，所证明的内容是客观真实的。蔡汉忠的住房也已经解决。经庭审质证，被告张锋对原告提供的证据发表以下质证意见：对于证据1、2没有异议；对证据3中《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》真实性予以认可，其余证据不予认可；对于证据4中出生医学证明真实性予以认可，其余证据不予认可；对证据5、6真实性予以认可，但不认可其证明目的；对证据7真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为与本案无关联性。被告蔡汉忠对原告提供的证据发表以下质证意见：对证据1、2、3、4均没有异议，认为原告并不知晓其将房屋出售，出售房屋未征得原告同意。原告蔡政伟对被告张锋提供的证据发表质证意见：对证据1、2不认可，认为承诺书及收条均不是原告出具的，对此并不知情；对证据3真实性不认可，认为不能证明蔡政伟知情；对证据4真实性不予认可，认为村委会不应该出具此证明，也不是房屋买卖的参与者；对证据5真实性不予认可，认为系被告张锋自行出具，相关人员身份无法核实；对证据6真实性无法确认，认为发票户主及户名均是原告及被告蔡汉忠；对证据7真实性认可，但是认为和合同的效力无关；对证据8不予认可，认为原告不知晓买卖房屋的事宜；对证据9真实性予以认可，但不认可其证明目的；对证据10真实性予以认可，但认为该账户并非原告管理和使用，原告并未收到该款项；对证据11真实性不予认可，认为系被告张锋自行制作，相关人员身份无法核实。被告蔡汉忠对被告张锋提供的证据发表质证意见：对证据1真实性予以认可，但认为出售行为系其一人所为，蔡政伟的签名是其代签的，蔡政伟不知情；对证据2予以认可；对证据3真实性予以认可，承认系其操作，与原告无关；对证据4不予认可，认为蔡政伟并不知晓房屋买卖的事宜；对证据5、6、7、8真实性予以认可，认为合同的确是其签署的，此外承认变更电信户名的确需要蔡政伟的身份证。原告对蒋秀兰的谈话笔录真实性予以认可，但认为该份证据不能证明原告对于涉案房屋的买卖是知情并且同意的。被告张锋对该调查没有异议，认为原告知晓并同意涉案房屋买卖。原告对李庆忠的谈话笔录真实性没有异议，但是认为村委会陈述被告蔡汉忠去原告处居住了一段时间，没有依据。村委会无权出具相关证明。被告张锋对于该份调查没有异议，认为涉案房屋买卖原告及被告蔡汉忠均是知情的，被告张锋在购买涉案房屋后进行了装修及居住。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经开庭审理，本院确认事实如下：被告蔡汉忠与田美玉系夫妻关系，婚后育有一子即本案原告蔡政伟。田美玉于2012年过世，其父母均先于其过世。1999年上海市崇明区农村宅基地使用权申请登记表载明上海市崇明区新村乡新城村3队宅基地房屋的使用权申请人是蔡汉忠、田美玉、蔡政伟。2014年8月26日，被告蔡汉忠向被告张锋出具承诺书：“持有崇明县新村乡新乐村新城3队蔡政伟自建一套90平米，承诺买卖委托父亲蔡汉忠全权委托，承诺人：蔡政伟，2014年8月26日”。2015年1月16日，由原告蔡政伟及被告蔡汉忠作为卖方(协议甲方)、被告张锋作为买方(协议乙方)签订《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在上海市崇明区新村乡新乐村新城330号，东至沈赛凤，西至宅头路中心，南至陆才标，北至中心横河，土地面积180平方米的土地使用权及地面上盖有的占地面积90平方米的土地使用权及房产所有权转让给乙方所用；二、双方约定宅基地及房屋转让价格255,000元；三、付款方式：乙方于2015年1月16日支付甲方第一笔购房款50,000元；于2015年3月31日支付第二笔购房款180,000元，第三笔购房款25,000在2016年甲方将宅基地使用权人及房屋产权人变更成乙方时支付；合同还约定了交付、违约责任等相关内容。该合同由被告张锋，蔡汉忠签名确认，并由被告蔡汉忠代原告蔡政伟在该合同上签名。庭审中，被告蔡汉忠认可已收到被告张锋支付的购房款230,000元。嗣后，被告蔡汉忠将涉案房屋交付被告张锋使用。2019年12月31日，被告张锋向原告蔡政伟银行卡汇款25,000元用于支付购房款。另查明，被告张锋系非农业户口，其名下登记有两套商品房。被告张锋取得涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修并实际居住至今。2018年3月5日，两被告经崇明区新村乡新乐村人民调解委员会主持调解，达成人民调解协议书，约定甲方(被告张锋)同意乙方(被告蔡汉忠)在距离现有房屋0.5米外开始建造辅房。被告蔡汉忠目前居住在该辅房内。现原告蔡政伟长期在贵州生活，其在贵州亦有居所。本院认为，本案系争房屋系农村宅基地房屋，根据相关法律、法规的规定，非农村集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权，被告张锋系非农业户口，不具备农村集体经济组织成员资格，故本案签订的对坐落于上海市崇明区新村乡新乐村新城330号宅基地房屋《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》违反了国家有关规定，属无效合同。本案中，原告诉称其不知晓房屋买卖的情况，但被告张锋支付的购房款均是汇至原告银行账户，且网站公开出售涉案房屋信息所留联系电话为原告所使用，现涉案房屋已由被告张锋居住使用近4年，且该期间亦使用原告身份证件办理电信户名变更手续，故原告的该项诉称不符合常理，本院难以采信。被告张锋已按约定交易价格支付了房款，被告蔡汉忠也交付了涉案房屋，房屋买卖合同事实上已履行完毕，且被告张锋对涉案房屋进行了装修后长期居住，原告蔡政伟、被告蔡汉忠也均有住所，从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，涉案房屋不宜再返还，故对原告要求被告张锋返还系争房屋的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蔡政伟与被告张锋、蔡汉忠就上海市崇明区新村乡新乐村新城330号宅基地房屋签订的《农村宅基地使用权、房屋买卖合同》无效；二、原告蔡政伟的其余诉讼请求不予支持。案件受理费5,125元，由被告蔡汉忠负担2,562.50元，被告张锋负担2,562.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  咸利芳人民陪审员  黄 飞二〇二〇年二月二十七日书 记 员  卞佳纯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五十二条……有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……