山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初3900号原告：王成浩，男，1965年7月15日出生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：李兴霞，山东瀛泽律师事务所律师。被告：郭兴岳，男，1972年12月6日出生，汉族，济南市济阳区自来水公司员工，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：刘利，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付延栋，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。被告：付丽，女，1972年12月7日出生，汉族，住址同上。原告王成浩与被告郭兴岳物权确认纠纷一案，本院于2019年7月31日立案，并依法适用普通程序。在诉讼过程中，被告郭兴岳申请本案中止审理，本院于2019年9月19日依法中止审理。2019年12月6日，本案依法恢复审理。后本院于2019年12月13日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告郭兴岳之妻付丽申请参加诉讼，原告王成浩基于付丽之申请而申请追加付丽为共同被告，本院依法予以准许。原告王成浩及其委托诉讼代理人李兴霞、被告郭兴岳及其委托诉讼代理人付延栋、被告付丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成浩向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的房产转让协议合法有效（原告享有全部拆迁权益）；2.被告协助签订拆迁协议；3.诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，王成浩将第一项诉讼请求变更为：确认原被告之间的房产转让协议合法有效。事实和理由：2005年，郭兴岳购买了王成浩三发小区5号楼3单元201室的房产。因房款不够，郭兴岳于2008年主动提出将其济阳县自来水公司的单位宿舍、位于健康街48号的房改房（房产证号：济阳房改证城改字××号，以下简称涉案房屋）作价4.5万元冲抵三发小区的购房尾款。基于两人之间的朋友关系，王成浩同意接受郭兴岳转让涉案房屋，以折抵三发小区剩余的4.5万元购房款。郭兴岳将房产交付王成浩，房产证一并移交王成浩，至此双方就涉案房屋的转让协议成立并完成交付。双方没有办理产权过户。因济阳区老城三期改造，该房产在拆迁之列。因房产证登记在郭兴岳名下，王成浩与郭兴岳商议协助办理拆迁事宜，郭兴岳不仅拒绝协助签署拆迁协议，还擅自与原产权单位自来水公司签署拆迁意向。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁决。郭兴岳辩称，（一）其从未作出过将涉案房屋转让给王成浩或其他人的意思表示。其与妻子付丽共同享有涉案房屋院落的所有权，其只是在王成浩提出希望借用涉案房屋房产证时将房产证交付给了王成浩。王成浩曾表示，借用房产证是为了便于向其他人说明他与涉案房屋房主（郭兴岳）熟识，从而使他“表示能征得房主同意抵押房屋用于担保借款”更具有可信度。（二）其仅与王成浩协商过，如王成浩在双方合作的施工项目中能给予数额合适的收益，其同意与妻子协商以适当优惠的价格将涉案房屋过户给王成浩。王成浩是其所在公司某高管的亲戚。因其熟悉施工项目管理方面的知识，经该高管引荐，2005年至2008年10月期间，其先后在多个项目中给王成浩提供投标准备、合作方商洽、项目施工管理等方面的服务工作。2008年张辛河项目上，王成浩口头承诺给予其一定收益，而碍于公司高管的情面，其一直没有要求签订书面协议。因王成浩提出使用涉案房屋，其便提出如王成浩张辛河项目给予的收益合适，其同意与妻子协商以适当优惠的价格将涉案房屋过户给王成浩，即以涉案房屋优惠折价的方式激励引导王成浩支付其前期为各个项目所做工作的合理收益。不想，王成浩之后一直以各种理由推诿，不向其支付费用，由此其没有同意出卖涉案房屋，也即其在录音中所称的“有纠纷才过不成户”。（三）王成浩主张其已将涉案房屋抵账的理由明显没有依据。首先，该主张明显不符合日常经验。1、涉案房屋在2009年的价值大约在10万元左右，而非王成浩所称3万元-4万元。基于常理，对房产类大额资产的处置，不可能仅以口头方式作出。2、王成浩在取得涉案房屋房产证后接近十年的时间里，甚至在所谓要将该房屋出售给张来才时，都没有向其主张变更登记，明显有悖常理。3、王成浩多年从事施工项目承揽工作，社会经验充足，具有充分的合同风险意识，更不可能在对涉案房屋的处理上草率地以口头形式与其达成合意。具体证据如下：（1）王成浩从未就其工作成果作有效的书面允诺，有明显的规避责任和风险的意识。本案录音中就可辨识，王成浩虽然口头允诺就张辛河项目给予其分红收益，但因无任何书面约定，外加王成浩推诿“项目亏损”，实际有效地规避了其主张权利的可能。当然，由此也导致了其所称的“有纠纷才过不成户”，即其没有同意出卖涉案房屋。（2）王成浩在其入住多年、分期付清房款后才办理了案外三发房屋的过户手续，风险意识很高。案外三发房屋最初是王成浩取得的抵账房。2005年，王成浩将房屋交付其使用，但王成浩显然十分清楚，在双方没有任何书面协议性文件的情况下，即便其入住房屋，王成浩实际掌握房产证办理的权限，无需担心该房屋的权属风险，只需安心收取其支付的房款即可。因此，在其入住近三年后，待其支付了足额房款，王成浩才在2008年4月办理了过户手续。相对应的，在涉案房屋上，如存在真实的合同关系，实难想象王成浩不会要求签署有效的法律文件。因此，可认定王成浩主张明显有悖常理，也缺乏事实依据，不应得到支持。其次，其前期将涉案房屋交由王成浩使用，是出于维系与王成浩合作关系的考虑，不能以该行为推断其同意出卖涉案房屋。涉案房屋因在济阳区老城范围，前几年房屋租金极低，出于维系其与王成浩的合作关系，其将涉案房屋无偿交由王成浩使用，该行为是其为激励、引导王成浩支付其前期为各个项目所做工作之合理收益而作出的权利让渡，是其对自身权利的处分，与认定房屋权属无任何关联。综上，王成浩的主张没有任何事实和法律依据，恳请查明事实，驳回王成浩的诉讼请求。付丽辩称，没有可答辩的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方当事人无异议的济南市济阳区人民政府网站发布的《济阳区关于纬三路北、纬四路南、经四路至经一路东侧棚户区改造项目房屋征收冻结的公告》，本院经审查予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分别认定如下：1.王成浩提交涉案房屋所有权证（济阳房权证城改字第××号），拟证明诉争房产真实存在，郭兴岳在转让房产时一并将房产证向其交付，从而证实双方之间系房产转让关系。两被告对该证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为王成浩持有房产证本身不能证明任何法律事实和法律关系，不能证明其同意转让涉案房屋。本院经审查认为，两被告对该证据的真实性均无异议，该证据虽不能单独证明王成浩与郭兴岳之间存在房产转让关系，但结合王成浩所提交的其他证据，各证据之间围绕待证事实已形成证据体系，该证据亦同时具有关联性、合法性，故予以采信。2.王成浩提交院落四邻与房屋毗连情况表，拟证明涉案房屋系国有土地上的单位宿舍，变更过户需要原产权单位同意出让的盖章，郭兴岳将房产出卖的事实告知自来水公司，并请求单位同意房产转让，以及郭兴岳将涉案房屋转让的事实。申报人是准备从其手里再次购买房子的李西银，郭兴岳同意将房子直接过户到下一个买房人名下。表上“李西银”处有涂改，是李西银家将房子登记在哪一家庭成员名下出现过变更。两被告对该证据的真实性、合法性均不认可，认为该证据的申报人处存在明显涂改，不能还原该表格填写时的真实情况，即便该表格所记载房屋毗连情况的内容真实，也只能证明涉案房屋的周边情况，不能证明郭兴岳处分了涉案房屋的相关权利。该表格系郭兴岳单位职工1999年办理房产证时废弃的表格，是王成浩挖空心思找来的废弃的表格，又找人签字，谎称郭兴岳同意过户，这也是郭兴岳认为单位申报人“李西银”字样被涂改的原因。本院经审查认为，该情况表的申报人处确实存在涂改情况，是否能够还原该情况表填写时的真实情况、被涂改的原因以及该情况表与本案是否存在关联，王成浩负有举证义务，但其未向本院提交相应证据，且该证据亦确实无法证明存在郭兴岳对涉案房屋权利进行过处分的事实，故对该证据不予采信。3.王成浩提交济阳县房屋管理服务中心、济阳县住房和城乡建设管理委员会出具的证明，拟证明该证明系国有土地上的单位宿舍变更过户、房管局所需要的材料，所涉两单位对郭兴岳名下房产来源核实之后出具了证明，以及郭兴岳已经将房产出卖给王成浩，并且为房产过户提供了材料。两被告对该证据的真实性不认可，认为涉案房屋的档案内并没有与该证明相关的房屋增减变动记录，且经与济南市济阳区城市更新服务中心咨询核实，相关单位未出具该证明。本院经审查认为，该证明落款处所盖的“济阳县房屋管理服务中心”、“济阳县住房和城乡建设管理委员会”公章均不规范（未加盖在日期上），均无两单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件，欠缺真实性、合法性，不足以证实王成浩的事实主张，且两被告均提出合理异议，故不予采信。4.郭兴岳提交涉案房屋档案卷内目录和情况说明（附证明影印件），拟证明涉案房屋档案内并无房屋增减变动记录及相关单位并未出具证明材料。王成浩对该目录的真实性有异议，认为该目录仅仅证明1999年房改之前的情况，与其提交的济阳县住房和城乡建设管理委员会、济阳县房屋管理服务中心出具的证明不矛盾；对情况说明有异议，认为仅仅调查了李红霞、周明珍、赵德利、刘庆湖，上述人员称未出具过其提交的联合证明，至于这些人是否为当时的承办人无证据证明，两单位还可能存在其他工作人员。若联合证明不是真实出具，济阳区城市更新服务中心完全可以出具上述证明上的二枚公章不是原单位真实公章的否定意见，而该情况说明存在挂一漏万的问题，不能证明联合证明不是真实有效的证据。本院经审查认为，涉案房屋档案卷内目录具有真实性、关联性、合法性，王成浩虽有异议，但并未提交足以反驳的相关证据，故予以采信；济南市济阳区城市更新服务中心出具的情况说明（附证明影印件），无单位负责人及制作说明材料人员的签名或盖章，不符合单位出具证明材料的形式要件，故不予采信。5.王成浩提交国有土地上房屋及附属物状况摸底调查表，拟证明拆迁部门入户调查以及涉案房屋已经被拆迁的事实。拆迁办就在自来水公司楼下办公，如果涉案房屋没有出卖转让，郭兴岳在拆迁之初就会与拆迁部门联系，郭兴岳却没有主张权利，在摸底调查表上签字的是实际使用人张来才。两被告认可该调查表，并称在摸底调查表上签名的魏法民是其单位职工，调查前已向其通知，因魏法民是其单位职工，也比较放心，也因是普通摸底，就按公司安排办理了。本院经审查认为，该调查表具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。6.王成浩提交房屋权属状况信息及商品房买卖合同，拟证明郭兴岳购买了其三发小区的房子，其协调开发商，通过更改合同的方式将房产证办理到郭兴岳之妻付丽名下。两被告对该组证据的真实性无异议，但该组证据无关于涉案房屋的任何相关信息，无法证明郭兴岳将涉案房屋作价抵顶三发小区房屋的房款。本院经审查认为，该组证据足以证实郭兴岳、付丽购买三发小区的房屋，并登记在付丽名下的事实，具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。7.王成浩提交证人郭某1、李某、郭某2的书面证言，拟证明：涉案房屋系郭兴岳向其转让，后其将受让的房屋借给郭某1居住；郭某1购买东户后，联合三家房主整修过房顶；其将涉案房屋再次转让后，郭某2给张来才完成的装修、添盖的偏房。两被告对该三份书面证言的真实性、关联性、合法性均不认可，认为证人应当出庭作证，证明内容中涉及的相关款项、财产问题，也应当提交相关书面证据，而不能以单纯的陈述作为认定事实的证据。本院经审查认为，该组证据属于证人书面证言，作为证人应当依法出庭作证，接受当事人双方以及法庭的质询，以便查清案件事实，该证言不具有真实性、合法性，且两被告均提出合理异议，故不予采信。8.王成浩提交录音光盘及录音整理稿，拟证明郭兴岳认可涉案房屋过户。两被告对该录音的真实性均无异议，但认为王成浩整理的录音内容存在明显缺失和曲解其夫妻话语内容的情况。其从未说平房抵了楼房，只是说平房和楼房有牵扯。就是因为双方在涉案房屋是否具备过户条件上有争议，才最终导致本案的争议。因王成浩没有支付承诺的收益分红，郭兴岳便不再同意在涉案房屋的房价上给予优惠，自然也没有同意将涉案房屋转让给王成浩。同时涉案房屋是夫妻共同财产，录音中付丽也明确表示郭兴岳无权在不征得她同意的情况下与王成浩协商处理涉案房屋。为此，郭兴岳提交自行整理的该录音书面稿予以佐证。王成浩对此认为郭兴岳整理的录音书面稿属于过度解读，未还原录音的真实意思。本院经审查认为，该录音具有真实性、关联性、合法性，故予以采信；双方各自提交的录音整理稿，均不完整、不原始，带有较强的主观色彩，且对方均提出合理异议，故不予采信。9.郭兴岳提交三发小区房屋发票复印件，拟证明其三发小区的房屋价款已结清，与本案无关，王成浩并未提交涉案房屋用于抵顶的相关材料。王成浩对该发票的真实性无异议，但认为该证据系三发小区房屋办理产权证所需，在上一案件中两被告明确承认三发小区房款是向其支付，没有支付给三发置业公司。至于三发小区房款如何结清在上一案件笔录中有明确记载。本院经审查认为，该发票具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。10.郭兴岳提交山东省资产价格评估结论书，拟证明涉案房屋在2009年3月市场评估价格为10.328116万元，王成浩所称涉案房屋价格4至5万元，差价很大。王成浩对此提出异议，认为该评估结论书与本案无关联，郭兴岳向其转让涉案房屋是在2008年，当时市场价格为3至4万元，其于2010年再次出售时房价仅7.5万元，该价格评估有失公正，无法证明涉案房屋已经转让的事实。本院经审查认为，该评估结论书系郭兴岳自行委托社会评估机构而来，不具有关联性，王成浩亦提出合理异议，故不予采信。11.付丽提交结婚证，拟证明其与郭兴岳系夫妻关系。王成浩对该证据无异议，郭兴岳对该证据亦无异议。本院经审查认为，该证据具有真实性、关联性、合法性，故予以采信。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：郭兴岳与付丽系夫妻关系，两人于1995年12月12日登记结婚。1999年10月10日，郭兴岳以济阳县自来水公司职工的身份参加房改，从而取得位于济阳县平房的所有权（房产证号：济阳房权证城改字第××号），并登记在自己名下。王成浩与郭兴岳原系朋友关系。2005年，郭兴岳购买并使用了王成浩所有、由济南三发置业有限公司开发建设的位于济阳县。为办理上述楼房的所有权证，经王成浩协调，付丽出面与济南三发置业有限公司签订商品房买卖合同，购房款由郭兴岳、付丽直接支付给王成浩。后郭兴岳因故将位于济阳县的涉案房屋及房产证交由王成浩占有、使用，但未收取房租。2008年4月22日，济南三发置业有限公司为付丽开具购房发票，票载金额为223636元。当天，付丽将该楼房登记在自己一人名下，并取得了所有权证书。2010年10月始，王成浩将涉案房屋及房屋所有权证交由张来才占有、使用。2018年底，济阳县人民政府开展老城区三期棚户区改造，涉案房屋在拆迁范围内。后济阳县自来水公司工作人员通知郭兴岳欲对涉案房屋及附属物状况摸底调查，张来才予以配合，并代为签字。直至拆迁前，王成浩与郭兴岳未办理涉案房屋过户登记，与张来才亦未办理相关过户登记。2019年4月22日，张来才、王成浩与郭兴岳就涉案房屋的拆迁补偿事宜协商未果。后张来才向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋已经被拆迁。本院认为，本案系物权确认纠纷，当事人对以下事实存在极大争议：1.王成浩与郭兴岳之间是否存在转让涉案房屋的事实，如果存在转让涉案房屋的事实，郭兴岳与王成浩之间的房产转让协议是否合法有效；2.郭兴岳、付丽能否协助签订拆迁协议。关于争议焦点1。首先，王成浩提交的涉案房屋所有权证、国有土地上房屋及附属物状况摸底调查表、房屋权属状况信息、商品房买卖合同打印件、录音资料及陈述等证据，不但与待证事实相关联，而且证据之间亦有联系，已形成完整、严密的证据链，足以证实其占有、使用涉案房屋及所有权证的合法合理性，以及其转让涉案房屋、转交房屋所有权证的真实性、合理性，本院对上述证据均以采信。其次，郭兴岳提交的涉案房屋档案卷内目录、三发小区房屋发票复印件，证据单一，不足以反驳王成浩的其已将涉案房屋抵账的事实主张，不足以证实其辩称的从未作出过将涉案房屋转让给王成浩的意思表示。郭兴岳辩称将涉案房屋所有权证出借给王成浩用于抵押贷款，无证据证实。其三，涉案房屋登记在郭兴岳名下，该房屋产权登记发生在郭兴岳与付丽夫妻关系存续期间，属于夫妻共同财产。夫妻二人在明知该房产为其共同财产中的重要组成部分的情况下，十年左右对该房产的居住、使用、管理等情况不管不问，即便郭兴岳与王成浩的个人关系再好再近，也实属不符合社会生活常理，亦不符合人之常情。而郭兴岳于庭审中在否认存在转让涉案房屋事实的情况下陈述多次向王成浩要房产证，但都被王成浩切换话题，该陈述亦存在不合常理常情之处。房产证作为房屋产权登记的载体，对房屋所有权人的重要性不言而喻，若确实不存在房屋转让的事实，则郭兴岳作为所有权人向持有房产证的王成浩索要房产证理所当然，于法有据，且索要方式亦有多种途径，但郭兴岳却在十年左右的时间段内竟毫无进展，实属不正常。而郭兴岳庭审中回答法庭提出的“何时付丽知道房产证在原告处”的问题时，述称“今年我想再次购买房产时，办理贷款手续时付丽才知道的”，付丽对此无异议，这更不符合社会生活常理。其四，郭兴岳当庭述称“因原告答应欠的楼房款可以慢慢还，我没有要房租”，与王成浩所述的郭兴岳购买其三发小区的楼房相印证。综上，经对各证据与待证事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，可以认定郭兴岳将涉案房屋以抵作三发小区房屋购房款的方式转让给王成浩，两人之间存在着转让涉案房屋的事实。对付丽而言，郭兴岳与付丽将其二人自王成浩处购买的三发小区房屋登记在付丽的名下，郭兴岳将涉案房屋以抵作三发小区房屋购房款的方式转让给王成浩，作为涉案房屋共有权人的付丽对处分共有房屋的这一家庭重大事项在事发后近十年的时间内不知情，对该房产的居住、使用、管理等情况不管不问，对涉案房屋所有权证的去向全然不知，这明显有悖于社会生活常理，亦难以自圆其说，故从社会生活常理角度可以判定付丽对郭兴岳将涉案房屋以抵作三发小区房屋购房款的方式转给王成浩的事实不但知情，而且作为涉案房屋共有权人在当时并未提出明确反对。即便在王成浩提交的录音中付丽有“我也是共有权人、你没权处理我的那一份”的陈述，但该陈述已经是在郭兴岳将涉案房屋抵作三发小区房屋购房款事实发生后近十年的2019年，即涉案房屋面临拆迁的这一年。因此，本院认定付丽作为涉案房屋共有权人对郭兴岳将涉案房屋以抵作三发小区房屋购房款的方式转让给王成浩的事实知情且并未提出反对意见。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述法律规定，郭兴岳与王成浩之间自愿达成以涉案房屋抵作三发小区购房款的协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议已经生效，且郭兴岳与王成浩之间达成的涉案房屋转让协议对作为涉案房屋共有权人的付丽亦发生合同效力，故该转让协议合法有效。关于争议焦点2。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，郭兴岳与王成浩以口头形式自愿达成将涉案房屋抵作三发小区购房款的协议，并将涉案房屋及所有权证交付对方，该协议虽合法有效，但双方始终未到行政主管部门办理涉案房屋转让登记，因而两人的转让行为并不发生涉案房屋的所有权转移的法律效力，并未获得法律上的承认，涉案房屋的所有权人依然是郭兴岳及付丽。郭兴岳、付丽能否协助王成浩签订拆迁协议，应当由郭兴岳、付丽自行决定，然而，在涉案房屋尚未办理物权变更登记及其已经被拆迁，且郭兴岳、付丽否认其与王成浩之间存在涉案房屋转让事实的情况下，本院对王成浩要求两被告协助其签订拆迁协议的主张实难以采纳。综上，本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王成浩主张郭兴岳将涉案房屋转让给自己，但一直未办理物权变更登记，直到涉案房屋临近拆迁，才与作为房屋所有权人的郭兴岳协商，属于怠于行使权利，应当承担于己不利的法律后果，即涉案房屋的转让不发生物权变更的效力，且王成浩亦未提交证据证明涉案房屋的转让存在物权法中规定的特殊情况即“除法律另有规定或者合同另有约定外”，故郭兴岳仍为涉案房屋的所有权人，涉案房屋的转让协议合法，且付丽作为涉案房屋的共有权人亦知情并未提出明确反对意见，涉案房屋的转让协议有效，但不发生物权变更的效力。王成浩关于郭兴岳、付丽协助其签订拆迁协议的诉讼请求，无事实及法律依据，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王成浩与被告郭兴岳就原济阳县平房达成的转让协议合法有效；二、驳回原告王成浩的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告王成浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 刚人民陪审员  吴善林人民陪审员  徐善良二〇二〇年二月十一日书 记 员  王 娜