河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初9714号原告:李晓，男，汉族，出生于1972年9月4日，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李晶晶、张攀，河南崇迪律师事务所律师。被告：侯战军，男，汉族，出生于1976年9月28日，住新密市。委托诉讼代理人：杜洪旭，河南长胜源律师事务所律师。第三人：刘金涛，男，汉族，出生于1986年12月12日，住新密市。原告李晓与被告侯战军、陈嘉睿、第三人刘金涛租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告向本院申请撤回对被告陈嘉睿的起诉。原告李晓的委托诉讼代理人张攀、被告侯战军的委托诉讼代理人杜洪旭到庭参加诉讼，第三人刘金涛经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李晓向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房屋租金50500元及押金6000元；2、判令被告向原告支付物业管理费2050元。事实和理由：2017年原告李晓通过河南省新密市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价1189000元竞拍到位于郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处，后地址变更为郑州市中原区工人路186号1号楼1单元20层2002号，2017年10月11日作出了拍卖成交确认书，2017年10月16日新密市人民法院作出了执行裁定书，裁定该房产所有权及其他相应权利归原告李晓所有，该财产权自裁定送达李晓时起转移。2017年10月17日李晓签收执行裁定书，即该房产的所有权及其他相应的权利在2017年10月17日转移给李晓。2015年3月7日，被告侯战军与第三人刘金涛签订了租赁合同，合同期限为2015年3月7日至2019年3月7日，从2017年10月17日之后的租金应归属于原告李晓，但被告拒不将2017年10月18日至2019年3月7日的房租支付给李晓，也不履行缴纳物业管理费的义务。侯战军辩称：原告的诉请没有任何的法律依据，依法应当予以驳回。被告作为房屋出租时的所有权人，正当行使出租权并收取租金的行为有相应的法律依据；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；拍卖公告第7条明确载明标的物所涉及可能存在的物业费、水电费等欠费均由买受人承担，原告既非物业费交费相对方，也从未替被告垫付过物业费，因此原告要求被告支付物业费没有依据；租赁合同约定租赁4年到期后乙方有续租权利，后因原告未与第三人及时协商续租事宜，双方形成纠纷尚未解决，被告可以为原告与第三人进行协商，及时化解双方矛盾。刘金涛在法定期限内没有答辩也未向本院提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及根据当事人申请本院调取的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月7日，被告侯战军与第三人刘金涛签订了房屋租赁合同一份，主要内容为：出租人（甲方）：侯战军，租房人（乙方）：刘金涛；甲方将位于郑州汝河路工人路口观澜小区7号楼1单元2002房屋租给乙方，经双方协商，达成如下协议：租期为六年，暂时签到租期从2015年3月7日起到2019年3月7日，租金每年为36000元，押金为6000元。注明：因甲方为新房少了六年不租，但乙方一时确定不了六年租赁，所以暂时签订为四年，乙方有保留两年租期的权利，如合同到期乙方不再续签赔偿甲方损失，但乙方必须有后两年去与留的权利，甲方不得违约；租赁期间房屋水电煤气费用由乙方负责，物业费由甲方负责，租期未满，甲方中途违约，则加倍全额赔偿乙方全部损失；租赁期间，乙方所要添置屋内所有的生活用品为：冰箱一台、电视一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台，所有物品如乙再续住两年，此物品作为后续租金，如不再续住，此物品归甲方所有，再次声明，续签权利在乙方；租赁期间乙方与外界发生的一切纠纷，甲方概不负责，如甲方中间有卖房或其他纠纷，但必须保留乙方所租房的一切权利；租赁期间，乙方不得随意转租或合租，必须与甲方协商达成一致，如乙方此条违约，甲方有权解除合同；租赁协议期满后，如乙方要求更换租赁协议，则需提前2个月向甲方提出，如到时未提出，算作乙方放弃后两年续住的权利；签订协议之日时四年租金先付给甲方租金陆万元整（60000.00）余款租金在三个月后付清。被告侯战军在该合同甲方处签名，第三人刘金涛在乙方处签名。被告与第三人签订房屋租赁合同后，收取了第三人支付的2015年3月7日至2019年3月7日的租金144000元。被告于2010年7月14日购买了位于郑州市中原区汝河路北、工人路西7号楼1单元20层2002号（合同备案号：10634317）房屋一套。刘来成诉侯战军、陈嘉睿民间借贷纠纷一案中，本院在本案审理期间于2016年2月26日查封了侯战军所有的位于郑州市中原区汝河路北、工人路西7号楼1单元20层2002号（合同备案号：10634317）房屋一处。在本院执行刘来成诉侯战军、陈嘉睿民间借贷纠纷一案中，2017年9月5日，本院依法对上述房产予以公开拍卖，原告李晓以1189000元的价格竞得。2017年10月16日，本院作出（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书，裁定解除对侯战军所有的位于郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处（合同号10634317）的查封；郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处（合同号10634317）的所有权及相应的其他权利归买受人李晓所有，该财产权自本裁定送达买受人李晓时起转移；在上述房产上的原所有查封效力消灭；买受人李晓可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年10月17日，本院将（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书送达给原告李晓。2018年5月17日，原告取得了郑州市中原区工人路186号1号楼1单元20层2002号房屋的不动产登记证书，证号为豫（2018）郑州市不动产权第0143801号。现原告以被告应将2017年10月18日至2019年3月7日房租、物业费返还给原告为由诉至本院形成纠纷。本院认为，被告与第三人双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。被告代理人在庭审中认可被告与第三人签订房屋租赁合同后，收取了第三人支付的2015年3月7日至2019年3月7日的租金144000元，对该事实本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告通过竞拍方式取得涉案房屋所有权时，第三人与被告签订的房屋租赁合同租赁期限尚未届满，该房屋租赁合同权利义务概括的转移给原告，因此该房屋租赁合同对原告具有约束力。原告在2017年10月17日收到本院的（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书后，已经取得涉案房屋的所有权及相应的其他权利，应当享有收取第三人2017年10月18日至2019年3月7日房租49808元的权利（36000元÷365天×505天=49808元），因该部分房租第三人已经交给被告，对原告要求被告返还2017年10月18日至2019年3月7日房租的诉讼请求，本院予以支持，但对原告要求被告返还房租超过49808元的部分，本院不予支持。原告要求被告返还押金6000元，但并未提供证据证明被告收取第三人押金6000元，且被告陈述四年房租144000元包含押金6000元，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同约定物业费由被告承担，原告取得涉案房屋所有权后，该义务已经转移给原告，且原告并未交纳2017年10月18日至2019年3月7日物业费用，现原告要求被告支付物业管理费2050元没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侯战军于本判决生效后十日内退还原告李晓2017年10月18日至2019年3月7日房屋租金49808元；二、驳回原告李晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1264元减半收取为632元，由原告李晓负担109元，被告侯战军负担523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  吕改丽二〇二〇年二月二十日书记员  于 宸