北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32354号原告：赵兰霞，女，1962年11月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：关巧红，北京市易行律师事务所律师。被告：北京山水百汇文化投资有限公司，住所地北京市朝阳区周庄山水文园219号楼1层101号。法定代表人：潘呈杰。委托诉讼代理人：邓丽萍，北京京知律师事务所律师。第三人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：童丹，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩松，北京市金台律师事务所律师。原告赵兰霞（以下简称姓名）与被告北京山水百汇文化投资有限公司（以下简称百汇公司）、第三人山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。赵兰霞之委托诉讼代理人杨明利、关巧红、百汇公司之委托诉讼代理人邓丽萍、凯亚公司之委托诉讼代理人童丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵兰霞向本院提出诉讼请求：1．撤销赵兰霞与百汇公司于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》；2．判令百汇公司返还赵兰霞租金及押金518000元；3．判令百汇公司与凯亚公司赔偿赵兰霞装修费321992元；4．判令百汇公司与凯亚公司赔偿赵兰霞转让金、租房周转损失272000元；5．判令百汇公司与凯亚公司返还赵兰霞房屋内物品。事实和理由：2018年1月30日，赵兰霞（乙方）与百汇公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方出租的位于北京市朝阳区十八里店乡弘燕南一路周庄山水文园XXX号楼一层底商XX、XX号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止，共计60个月，月租金37000元，支付方式为押二付六；甲方保证乙方正常办公，如承租期间，由甲方原因造成乙方损失的，由甲方承担。上述合同签订后，赵兰霞支付租金444000元、押金74000元，同时给付上期租户转让金5万元，后百汇公司将涉案房屋交付给赵兰霞，赵兰霞即着手进行装修，支付装修款349251元。装修后，赵兰霞一直要求百汇公司出示产权证明、消防验收证明等用于办理营业执照，但百汇公司一直以各种借口推诿拖延，导致原告一直未能实际营业。2019年1月4日，凯亚公司将涉案房屋上锁，不允许赵兰霞的人员进出，后经多方打听，赵兰霞得知百汇公司与凯亚公司的租赁合同早已被法院判决解除。百汇公司向赵兰霞隐瞒了以下重要事实：因百汇公司拖欠租金被凯亚公司起诉，并被法院于2013年12月判决解除租赁合同；百汇公司恶意拖欠凯亚公司物业费、电费、供暖费等费用，导致凯亚公司2013年4月16日即对涉案房屋断电，由百汇公司自行购买发电机发电，无法满足赵兰霞的营业需要；涉案房屋未通过消防验收，导致赵兰霞一直办不了营业执照，无法正常营业；凯亚公司禁止百汇公司将涉案房屋出租用于经营医疗、美容等业态，否则凯亚公司有权解除租赁合同；涉案房屋所在商场一直没有实际开业，导致人流量和商业状态无法实现合同目的。百汇公司存在欺诈行为，故赵兰霞诉至法院，望判如所请。百汇公司辩称，不同意撤销合同，百汇公司不存在欺诈行为。《商铺租赁合同》签订后已经实际履行，后在2019年1月4日因法院强制执行行为导致无法继续履行而解除，法院强制将涉案房屋腾退给凯亚公司。凯亚公司是涉案房屋的所有权人，百汇公司的法定代表人潘呈杰从凯亚公司处承租涉案房屋后，又以百汇公司的名义转租给赵兰霞。2014年5月法院出具调解书，确认潘呈杰与凯亚公司解除租赁合同后，潘呈杰与凯亚公司又于2014年5月28日签订了新的租赁合同，租赁期限自2014年5月21日至2019年5月20日。直至2018年年底，凯亚公司未对赵兰霞与百汇公司之间的租赁合同提出异议。赵兰霞所述交纳租金、押金的事实属实，因赵兰霞实际占有使用涉案房屋，租金不予退还。押金同意返还。装修费根据《商铺租赁合同》第八条的约定，无论合同终止或解除，装修损失由赵兰霞自行承担，赵兰霞不得向被百汇公司要求此项补偿。赵兰霞称不能实际经营不属实，涉案房屋有产权证，是底商的门脸房，赵兰霞未曾要求百汇公司提供产权证明、消防验收证明等材料，百汇公司不负有协助办理营业执照的义务。涉案房屋原由他人承租，上一手承租人已经实际经营，赵兰霞经过了长期的考察，并向上一手承租人支付了转让费，说明其对涉案房屋的性质、经营情况进行了考察之后才承租的房屋，至于在赵兰霞之前承租房屋的主体经营何种行业，百汇公司不清楚。涉案房屋现在由谁实际控制百汇公司亦不清楚。凯亚公司述称，凯亚公司不应当作为本案当事人，案件处理结果与凯亚公司没有任何法律上的利害关系，赵兰霞无权对凯亚公司提出诉讼请求。凯亚公司不是涉案租赁合同的签约主体，与赵兰霞之间没有合同关系，赵兰霞系与百汇公司签订的《商铺租赁合同》，该合同约定出租方为百汇公司，承租方为赵兰霞，根据合同相对性原则，该合同只能约束赵兰霞和百汇公司。凯亚公司是涉案房屋的所有权人，凯亚公司于2012年5月28日与潘呈杰签订租赁合同和补充转租协议，将涉案房屋出租给潘呈杰，后潘呈杰未支付租金，2013年凯亚公司将潘呈杰诉至我院，我院于2013年12月12日作出（2013）朝民初字第XXX号民事判决书，解除了潘呈杰与凯亚公司之间的租赁合同，后二审维持原判。因为判决书没有处理房屋腾退问题，所以凯亚公司又于2014年起诉到法院，要求腾退房屋，后法院于2015年5月26日出具调解书，确认潘呈杰应于2019年5月20日以前将涉案房屋腾空交还凯亚公司，并应向凯亚公司支付腾房前的房屋占有使用费，若潘呈杰未按期付款，凯亚公司可以随时要求潘呈杰腾退房屋。后来潘呈杰没有按照约定支付占有使用费，凯亚公司申请了强制执行，涉案房屋目前由凯亚公司实际控制。凯亚公司出租给潘呈杰的系山水文园二期XXX号楼XXX、XXX号房屋，潘呈杰又隔成了多个小间再行出租，赵兰霞承租的房屋确实属于山水文园二期XXX号楼XXX、XXX号房屋的一部分。赵兰霞称凯亚公司将涉案房屋强行上锁，侵犯了其合法权益，应当提交证据证明其主张，但赵兰霞未完成该项证明责任。即便赵兰霞能够证明上述事实，凯亚公司作为涉案房屋的所有权人，依据生效法律文书收回涉案房屋系维护自身合法权益的行为，赵兰霞的损失应当向百汇公司主张。凯亚公司与百汇公司就涉案房屋的租赁合同纠纷历时多年，在赵兰霞与百汇公司签订租赁合同以前，已有多份法院裁判文书显示百汇公司无权继续占有和出租涉案房屋，赵兰霞在与百汇公司签订《商铺租赁合同》时显然没有查看房屋所有权证，未尽到合理谨慎的注意义务，故其对自身所受损失亦应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月30日，赵兰霞（乙方）与百汇公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方出租的涉案房屋，建筑面积122．5平方米，租赁期限自2018年2月1日至2023年1月31日，共计60个月；租金按10元/平方米/天计算，月租金为37000元，支付方式为押二付六（每月按365天/12计算），押金为两个月租金，即74000元；甲方保证乙方正常办公，如承租期间，由甲方原因造成乙方损失的，由甲方承担；乙方保证该商铺不用于经营餐饮、KTV、酒吧、洗浴等服务行业；乙方有权利对商铺进行装修装饰，因装修装饰所产生的费用由乙方自行承担，租赁期满或终止合同时，乙方不得向甲方要求此项补偿。赵兰霞称，签订《商铺租赁合同》当天，百汇公司将涉案房屋交付赵兰霞。赵兰霞提交其名下中国建设银行账户交易明细、其合伙人李某名下招商银行转账凭证，拟证明其于2018年1月31日向丁某转账支付首期租金及押金合计296000元，于2018年7月1日、2018年7月10日分别向丁某转账支付第二期租金111000元，合计222000元。百汇公司对上述款项支付情况均表示认可。赵兰霞称，其承租涉案房屋后一直未能进行经营，原因是百汇公司没有提供涉案房屋的产权证明、消防验收报告，导致其无法办理营业执照，其承租涉案房屋用于经营美体行业，没有营业执照无法开展经营。百汇公司对此不予认可，并称赵兰霞从未要求百汇公司提供产权证明、消防验收证明等材料，百汇公司亦不负有配合赵兰霞办理营业执照的义务。赵兰霞提交（2016）京0105民初XXX号、（2016）京0105民初XXX号民事判决书，拟证明百汇公司设立的山水古玩城（涉案房屋为山水古玩城所在房屋的底商）一直未开业，未形成市场，导致人流量和商业状态无法实现赵兰霞的合同目的。百汇公司认为上述证据与本案无关，并称山水古玩城已经举行过开业仪式，且赵兰霞承租的房屋是门面房，古玩城是否开业不影响其承租房屋的使用。赵兰霞称凯亚公司在2018年12月底开始清退租户，并于2019年1月4日将赵兰霞承租的涉案房屋上锁，禁止人员、物品的进出。百汇公司称2019年1月4日系法院将涉案房屋执行腾退给凯亚公司，赵兰霞对此不予认可，称系凯亚公司自行将房屋上锁，并未通过法院。经询，凯亚公司表示涉案房屋目前由其实际控制。赵兰霞提交（2013）朝民初字第XXX号民事判决书及相应的二审判决书【案号为（2014）三中民终字第XXX号，作出日期为2014年4月19日】，该案系凯亚公司起诉百汇公司法定代表人潘呈杰的租赁合同纠纷案件，该案所涉租赁标的物即为包含涉案房屋在内的房屋（所有权人为凯亚公司）。法院在该案中查明：涉案房屋由凯亚公司出租给潘呈杰使用，潘呈杰在承租房屋后注册了百汇公司，并将房屋分租给多位商户；潘呈杰在承租期间欠付凯亚公司大额租金未付。法院最终判决解除潘呈杰与凯亚公司之间的租赁合同关系，但未处理房屋腾退问题。另经本院核实，凯亚公司于2014年又以房屋租赁合同纠纷为由将潘呈杰诉至我院，要求潘呈杰腾退所租房屋并支付房屋占有使用费。后潘呈杰与凯亚公司达成调解协议，约定潘呈杰于2019年5月20日以前将所租房屋腾空交还凯亚公司，并限期潘呈杰向凯亚公司支付使用费若干，若潘呈杰未按照约定支付使用费，则凯亚公司有权随时要求潘呈杰腾退房屋。我院依据上述调解协议于2014年5月26日出具了（2014）朝民初字第XXX号民事调解书。后因潘呈杰未按期支付房屋使用费，凯亚公司将房屋收回，其中包括赵兰霞承租的涉案房屋。赵兰霞提交凯亚公司与潘呈杰于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》复印件，其中约定租赁标的物禁止经营业态包括餐饮、娱乐、医疗、美容、SPA等，而赵兰霞承租涉案房屋即用于经营美容美体行业，且上述合同约定的租期截止日期明显早于百汇公司与赵兰霞签订的《商铺租赁合同》约定的租期截止日期，赵兰霞据此主张百汇公司在出租房屋过程中存在欺诈。百汇公司认可该份证据的真实性。赵兰霞提交其名下中国建设银行账户交易明细、中国工商银行凭证、微信转账记录、收据、装修清单、装修图纸、美胸汇授权证书、特许加盟合同、结算字据、商品销售凭证、北京市家具买卖合同、户外广告牌制作安装合同书、窗饰订货合同单等，拟证明其为开展经营支出的装修费、加盟订购费等费用，以及购置家具等物品支出的费用情况，并主张百汇公司与凯亚公司赔偿。赵兰霞另提交涉案房屋内部照片，拟证明其所作装修及屋内物品情况。赵兰霞称其曾到现场查看，发现已经有新的租户对房屋进行了重新装修。赵兰霞要求返还的物品包括热水器、空调、洗衣机、家具、按摩椅、按摩床，赵兰霞表示，若百汇公司、凯亚公司不能返还上述物品，其一并主张相关物品的经济赔偿。百汇公司不认可上述证据的真实性及与涉案房屋的关联性。赵兰霞提交其名下建设银行账户交易明细、手机银行转账记录，拟证明其向上一手承租人支付转让费5万元的事实，并要求百汇公司与凯亚公司赔偿。赵兰霞称其未与上一手承租人签订转让合同。百汇公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。凯亚公司认可赵兰霞提交的民事判决书及凯亚公司与潘呈杰于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》的真实性，另认为赵兰霞提交的其他全部证据均与其无关。百汇公司、凯亚公司均未举证。本院认为，赵兰霞以百汇公司存在欺诈为由要求撤销《商铺租赁合同》，但其并未提交足以证明百汇公司实施了欺诈行为并导致赵兰霞违背自身真实意思签订合同的证据，故本院对其该项请求无法予以支持。考虑到涉案房屋已经被产权人收回，《商铺租赁合同》无法继续履行，故《商铺租赁合同》应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现赵兰霞要求百汇公司返还押金，百汇公司表示同意，本院不持异议。关于赵兰霞主张百汇公司返还的租金，赵兰霞虽称其承租房屋后因百汇公司未配合其办理营业执照故其未能实际开展经营，但因《商铺租赁合同》未约定百汇公司有义务协助赵兰霞办理营业执照，且赵兰霞未提交证据证明其要求百汇公司提供产权证明等材料并遭到百汇公司拒绝，此外，赵兰霞在交纳押金和首期租金约半年后，又交纳了第二期的六个月租金，本院认为赵兰霞这一行为与其主张的事实相矛盾，故对于其所称未实际开展经营一节本院不予采信，百汇公司仅应返还涉案房屋被凯亚公司收回后的租金。经计算，百汇公司应返还租金的具体数额为34300元。关于赵兰霞要求百汇公司、凯亚公司赔偿的装修费、转让金、租房周转等损失，本案为租赁合同纠纷，而赵兰霞与凯亚公司之间不存在租赁合同关系，故其无权要求凯亚公司承担违约责任并赔偿其上述各项损失，故本院对其针对凯亚公司提出的上述主张均不予以支持。现《商铺租赁合同》因百汇公司未能保证赵兰霞在约定租赁期限内对涉案房屋的正常使用而解除，百汇公司应当赔偿因此给赵兰霞造成的损失（《商铺租赁合同》虽约定租赁期满或终止合同时，赵兰霞不得向百汇公司要求装修补偿，但上述约定不应包含《商铺租赁合同》因百汇公司的过错导致解除时的处理方式）。关于赵兰霞主张的装修费，因涉案房屋现已由新的承租人使用并重新装修，不具备评估鉴定条件，故本院将根据《商铺租赁合同》约定的租赁期限、赵兰霞实际使用涉案房屋的期间，结合赵兰霞提交的证据，并综合考虑装修折旧等情况，酌情确定该项损失的具体数额。关于赵兰霞主张的转让金，因其仅提供了转账记录，未提交合同等转账依据，本院难以确定相关证据与本案的关联性，故对赵兰霞该项主张不予支持。关于租房周转损失，本院亦将根据《商铺租赁合同》约定的租赁期限、赵兰霞实际使用涉案房屋的期间并结合赵兰霞提交的相关证据酌情确定。关于赵兰霞要求返还的屋内物品，在本案案由之下亦仅能向百汇公司主张，但因涉案房屋已经由其他主体使用，相关物品不具备实际返还条件，本院将结合赵兰霞提交的证据，酌情确定百汇公司应赔偿赵兰霞相应物品损失的具体金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告赵兰霞与被告北京山水百汇文化投资有限公司于二○一八年一月三十日签订的《商铺租赁合同》；二、被告北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告赵兰霞押金74000元、租金34300元，合计108300元；三、被告北京山水百汇文化投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告赵兰霞装修费200000元、租房周转损失160000元、物品损失20000元，合计380000元；四、驳回原告赵兰霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24560元，由原告赵兰霞负担4800元（已交纳）、被告北京山水百汇文化投资有限公司负担19760元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 靓审 判 员 云 凝审 判 员 **晶二〇二〇年二月二十五日法官助理 于 洋