杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初13978号 原告：杭州新鲜屋酒店管理有限公司,住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路328号一楼、三楼至五楼。 法定代表人：滕全凤。 委托代理人（特别授权代理）：倪智敏，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权代理）：马超，杭州市拱墅区广和法律服务所法律工作者。 被告：圣奥集团有限公司,住所地杭州市拱墅区建工路88号实验办公综合楼四层434室。 法定代表人：倪良正。 委托代理人（特别授权代理）金鹰、李齐，浙江东鹰律师事务所律师。 原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司（以下简称原告）为与被告圣奥集团有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，原告于2018年11月28日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告委托代理人倪智敏、马超及被告委托代理人金鹰、原委托代理人姜海彦到庭参加诉讼。后又于2019年12月11日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人倪智敏、马超及被告委托代理人金鹰、李齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方于2014年9月5签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于杭州市拱墅区出租给原告作为酒店、棋牌及综合办公所用，租赁期自2014年10月1日至2026年2月28日，租金为第一年115万，每四年递增一次，递增比例为15%。并约定，如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，原告添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归原告所有。原告承租后一直从事正常的经营活动，并按期交纳房租。2018年2月，原告接到被告口头通知，称由于地铁建设的需要，原告所承租的房屋要被拆迁，后又获悉被告与拆迁单位已达成相关补偿协议。因为属国家重大建设项目需要，原告对此表示服从，但要求被告按约给予补偿。然而，原告找被告多次商谈，并要求被告明示拆迁单位的补偿标准。但被告却拒不出示拆迁单位的相关补偿标准。原告多次就合同何时解除、何时搬迁、补偿是何种标准等相关问题向被告发函，要求其书面予以回复，但被告一直未理睬。被告的行为，使原告有理由相信被告不打算按合同的约定向原告进行补偿。为维护原告合法权益，原告特向法院起诉，并变更诉讼请求：1、被告向原告支付原告添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等人民币13246952.1元；2、被告向原告退还自被告与拆迁单位签约之日起已收原先的房租计904657.5元（租金已付至2019年2月28日，按130万元每年租金退还254天租金），两项合计14151609.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2、协议书，证明现租赁物内的装饰设备设施临时建筑物等均属原告所有。3、征迁事宜的函，证明原告所承租的房屋因地铁建设被列入征迁范围。4、清空腾退通知，证明在2018年6月10日前被告已与征迁单位达成征迁补偿协议。5、三份函，证明原告多次就补偿事宜函告被告，但被告一直未答复。6、原告与次承租人所签订的房屋租赁合同，证明租赁物所在地的其他经营主体均系与原告签订房屋租赁合同的次承租人，若遇拆迁补偿应由原告向被告收取相应的补偿费用，再依据与次承租人的合同进行结算。7、网上电子回单，证明原告已向被告支付房屋租金至2019年2月28日。8、杭州地铁集团与被告所签订的征迁补偿协议、补充协议及附属评估报告，证明租赁房拆除系因城市建设征迁所致，被告房屋征迁的补偿项目及补偿标准，进一步证明按原被告所签订的合同的相关约定，补偿费用中相应的补偿项目应归属原告所有。9、收据、工商银行委托书、农行进账单及转账支票存根，证明被告收到补偿款16355854元。10、支付凭证，证明原告已向明城酒店支付转让款450万元。11、评估报告一份，证明原告委托评估公司对涉案房屋的装修及不可搬迁物进行评估，最后一次装修时间为2015年至2017年之间，装修是原告投入的。12、装修清单、装修合同、付款凭证、承包经营合同、补充协议、工程施工合同、泰隆银行的装修合同，共同证明原告、实际承包人及次承租人对涉案房屋进行装修及设备的投入约700多万元。13、公证书，证明涉案房屋拆迁前的状态。 被告辩称，1、本案不存在政府拆迁行为。地铁集团不具备拆迁或征收主体资格。被告与地铁集团签订的《征迁补偿协议》实质是房屋收购协议。被告与地铁公司沟通，让其考虑对承租人是否有所补偿，地铁集团认定其仅与产权人产生收购法律关系。因此，原告要求被告支付装修赔偿费用、停产停业损失、过渡费等所依据的房屋租赁合同第十五条第一款的基础事实不存在，不能作为本案的合同依据。2、案涉合同在2018年11月底已解除，被告需退还三个月租金。3、案涉房屋中的装饰设备设施临时建筑等所有权应当归属于被告。杭州明城假日酒店管理有限公司（以下简称明城酒店）与被告解除合同后，明城酒店添置的设备设施搭建临时建筑根据合同约定属于被告所有，明城酒店与原告的协议书处置属于被告的财产，该行为系无权处分，同时原告也未举证证明该协议书已经履行。由原告自身添置的装饰设备设施临时建筑原告没有举证证明其投入。4、被告应依据原告实际投入对其进行补偿。根据《房屋租赁合同》第十五条，这一条暗含的意思系补偿投入的损失，即5年内承租人投入的成本难以从经营中全部收回，因此该条款对承租人进行了补偿，该条款还明确了需要补偿承租人的是在承租期内承租人添置的设备等，原告已处理了设备物品，关于建造的钢结构房是不存在的，原告亦未有证据予以证明。案涉房屋的设备及装修不完全是被告添置的，曾被被告、明城酒店装修过，该部分装修款应根据原告实际装修部分进行给付，需要原告进行举证。关于停产停业损失、过渡费等，是地铁集团补偿给产权人即原告所有，与承租人无关。综上，原告的诉请不能全部成立，请求酌情判定。 被告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明原被告间存在房屋租赁关系，根据合同第九条和十五条，原告在被告空地上搭建的钢棚及添置的装饰装修部分归被告所有，原告不能拆除。原告所有的设备、钢结构房、装修等必须是在承租期内由原告添置。2、政府信息公开申请答复书，证明杭州市拱墅区政府没有就案涉房屋做出过房屋征收决定，故案涉房屋没有被列入拆迁范围，合同第十五条第一款不适用。3、情况说明，证明直至2018年11月26日，原告一直占用房屋，并未归还被告。4、房屋租赁合同（明城与被告），证明明城酒店所添置的装饰装修设备钢棚归被告所有，原告主张该费用没有事实依据。5、房屋所有权证，证明房屋及房屋附属物所有权归被告所有。6、房地产估价报告，7、房地产评估情况说明，8、设备设施补偿评估报告，9、情况说明，共同证明地铁集团和被告是收购关系，房屋所有权人和土地使用权人为被告，对设备设施现状的描述仅是评估人员对设备设施分布现状的客观描述。10、情况说明，证明地铁集团与被告所签订的协议本质是收购协议，组价仅作为被告与地铁集团双方处理收购价款的形式和依据。11、房地产估价报告之工作底稿，证明装修及附属物价值5670552元是装修单价1300元每平方米按85折成新即1105元平方米*4946.07平方米及室外水泥场地、砖砌围栏、楼梯等补偿款205145元而来，归被告所有。12、酒店之前的现场照片，证明被告于2009年出租给明城酒店时的状态为办公，不是毛坯，有配电箱、配电柜、给水设施、排水设施、消防设施等基础设施。13、房屋地交接单，证明2018年11月30日，原告才腾退。14、2018年11月30日沈半路328号现场照片，证明原告工作人员以5万元折价处理了房屋内的空调。15、录音资料，证明原告已处置了房屋内的可移动设备。 对于上述证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、3至9，被告对真实性无异议，但对关联性有异议。对证据2、10至12，被告对三性均有异议。对证据13，被告无异议。本院对上述证据的真实性均予以确认。对被告提交的证据1至10、12、13，原告对真实性无异议，但对关联性有异议。对证据11、14、15，三性有异议。本院除对证据14、15不予确认外，对其余证据的真实性予以确认。 根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 涉案房屋座落于杭州市拱墅区沈半路328号，房屋性质为非住宅，总层数5层，房屋所有权记载的建筑面积为3604.95平方米，该房屋的所有权人为被告。拆迁时共有3幢房屋，其中一幢为上述建筑面积3604.95平方米的5层楼房屋，另二幢房屋其中一幢为二层楼房，建筑面积为860平方米，另一幢为钢结构二层楼建筑，建筑面积为100平方米，合计面积为4564.95平方米。上述三幢房屋除一幢钢结构二层楼（100平方米）为明城酒店（原告前一承租人）投入建造，其余二幢均是被告投入建造。 2009年12月24日，被告（出租方、甲方）与明城酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，被告将上述座落于杭州市拱墅区沈半路328号的三幢案涉房屋出租给明城酒店。主要设备：变压器配电箱设备一套，电梯设施一套。房屋租赁期自2010年3月1日至2026年2月30日，共计16年。租金100万元每年，该房屋租金四年递增一次，递增比例15%，以年租金100万元作为递增基数。合同生效后7日内先支付年租金总额的50%，以后每半年支付一次，先付后用。租赁期满或合同解除后，明城酒店应返还该房屋及其附属设施。明城酒店如在被告空地上搭建的钢棚及添置的装饰、装修的部分，归被告所有，明城酒店不能拆除。其他约定事项：如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，租赁期不满十年的，明城酒店添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归明城酒店所有。超过十年，补偿费被告得30%，明城酒店得70%，停业损失、过渡费归明城酒店所有。另，被告交付给明城酒店时房屋的状态系办公用房，按办公标准简易装修，并配有变压器配电箱设备和电梯设备各一套及给水、消防等基础设施。明城酒店承租后，按酒店的标准对上述房屋重新进行装修并投入相应的设施设备。 明城酒店承租上述房屋后，并于2010年9月12日，原告与明城酒店签订一份《租赁合同》（实为承包合同），约定：原告租赁上述房屋用于旅店、餐饮经营，合同有效期为10年，至2020年9月30日止，并约定租金和支付方式。在履行过程中，双方于2012年10月26日签订《补充协议》一份，对租金作了有条件的变更，并约定了其他事项。2014年9月5日，原告与明城酒店签订一份《协议书》，约定：双方签订的《租赁合同》、《补充协议》于2014年9月30日后解除。因原告迟延支付租金及单方提出解除合同而应承担的违约金240万元及《补充协议》减免的租金，明城酒店作有条件的放弃。租赁物内所有装饰装修、设备、设施、临时建筑等属明城酒店所有，现双方协商同意作价450万元转让给原告，因前述财产一直由原告使用，故数量质量等原告均作认可。至2014年9月30日，原告尚欠明城租金141667元，上述二项共计4641667万元，由原告支付给明城酒店。支付期限……。”明城酒店已向被告付清其自2010年3月1日至2014年9月30日期间的租金。原告向明城酒店支付的装饰装修作价4500000元及租金141667元，扣除押金500000元及三个单位多收租金246888元，实际需支付3894779元，原告于2014年9月11日至2015年7月20日期间分十三次向明城酒店付清。 2014年9月5日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“该房屋坐落于杭州市拱墅区沈半路328号，有房屋三幢，一幢为五层楼房，建筑面积3604.95平方米，另一幢为二层楼房，面积860平方米，钢结构二层楼房，面积100平方米。主要设备：电梯设施一套（已拆除，由乙方保管）。房屋租赁期限自2014年10月1日至2026年2月28日。2014年10月1日开始的年租金为115万元，该房屋租金四年递增一次，递增比例15%，以年租金115万元作为递增基数（因乙方系原租赁合同的转租方，故租赁递增时间从即2014年3月1日开始，年租金为115万元，2018年3月1日年租金为130万元，2022年3月1日年租金为145万元。合同生效后7日内一次性支付半年租金，以后每年到期日前30天支付半年租金，先付后用。租赁期满或合同解除后，原告应返还该房屋及其附属设施。原告如在被告空地上搭建的钢棚及添置的装饰装修的部分，归被告所有，原告不能拆除。其他约定事项：如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，原告添置的设备、建造的钢结构、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归原告所有。超过5年，除停业损失、过渡费外上述其他补偿费用被告得30%，原告得70%。房屋本身的赔偿由被告享有。合同签订后，原告依约向被告支付租金至2019年2月28日，最后一次租金计付方式为2018年9月1至2019年2月28日半年租金65万元。 2018年2月5日，杭州地铁集团有限责任公司（以下简称（地铁集团）向被告发一份《关于地铁4号线二期工程长滨廊路站涉及征迁事宜的函》，内容是“……拱墅区沈半路328号房屋，现状为杭州新鲜屋商旅酒店，涉及土地面积约1985平方米，为确保地铁4号线二期工程的顺利推进，特商请贵司尽快启动和完成上述用地范围内房屋的征迁工作。”2018年6月10日，地铁集团向被告发一份通知，内容是“贵司已经与我方达成征迁补偿协议，请贵公司按协议精神于2018年6月10前抓紧落实租户清退工作，将协议所规定之房屋腾退完毕交付予杭州拱墅区人民政府上塘街道办事处，以保障……”2018年11月30日，上塘街道动迁部与被告签订房屋地交接单，记载：被告于2018年11月30日起将协议规定之沈半路328号房屋以及土地交给上塘街道动迁部。2018年12月21日，上塘街道动迁部出具一份情况说明，说明2018年11月26日，沈半路328号房屋仍有部分租户未腾退，后于1周内完成搬迁。 2018年5月25日，浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具一份浙众诚地铁四号线评（2018）0001号《房地产估价报告》，显示：评估范围涉及建筑面积4946.07平方米（其中取得权证房屋建筑面积3604.95平方米，未取得权证房屋建筑面积1341.12平方米，土地使用权面积1986平方米，地类（用途）为工业用地，土地使用权类型为租赁，确定估价对象在价值时点2018年3月7日的房地产及其装修、附属物的价值为人民币15295278元，其中：房地产价值为9624726元，装修及附属物价值为5670552元。在众诚评估报告的工作底稿中，有附件一：1、国有土地使用权价值2412978元，房屋建筑物价值测算明细表，建筑面积4946.07平方米，建筑物价值7211748元（房地产价值9624726元组成）；附件二：房屋装修价值测算表，建筑面积4946.07平方米，装修单价每平方米1300元，成新85%，装修补偿价值5465407元。附件三：室外附属物价值测算明细表，项目有室外水泥场地、砖砌围墙、塑钢围栏、室外铁楼梯、钢架钢化玻璃走廊，合计补偿价值205145元（装修及附属物价值5670552元组成）。 2018年5月20日，浙江正大资产评估有限公司出具一份浙正大评字（2018）第843号《圣奥集团有限公司因杭州地铁长滨廊路站站点建设项目收购所涉及的设备设施补偿评估报告》和一份浙正大评字（2018）第844号《杭州市地铁集团有限责任公司拟处置的原圣奥集团有限公司的残值资产评估报告》，前一份报告显示：在2018年3月7日的评估结果为，不可搬迁数量327个，不可搬迁设备评估值3545910元（新鲜屋酒店212个，评估值1916823元；浙江泰隆银行100个，评估值343948元；王记餐厅4个，评估值17008元；嵊州小吃7个，评估值28153元；创饰激光切割3个，评估值6878元；塘渣1个，评估值1233100元）；可搬迁数量270个，可搬迁设备评估值184046元（新鲜屋酒店229个，评估值54170元；浙江泰隆银行7个，评估值18292元；王记餐厅9个，评估值1700元；嵊州小吃25个，评估值5120元；创饰激光切割34个，评估值104764元），评估值合计3729956元。第二份报告显示：拟处置的原圣奥集团有限公司资产在2018年3月7日的评估结果为：资产账面价值（原补偿价值）3545910元，评估值71474元，评估减值3474436元，减值率97.98%。 2018年6月26日，地铁集团（甲方）与被告（乙方）签订一份《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣集团有限公司征迁补偿协议》，约定：杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站站点建设，需收购乙方位于沈半路328号房屋4946.07平方米（其中有权证的建筑面积为3604.95平方米，自建房屋面积为1341.12平方米），土地使用权1986平方米，房屋用途为非住宅，地性质为工业用地。补偿费用：1、收购房屋及土地补偿费用9624726元；2、地上附属物及装修评估补偿费用5670552元；3、设施设备补偿费用3658482元；4、搬迁费补偿：按照80元/平方米计算，合计搬迁费395685.6元；5、临时安置补助费补偿：按照25元/月/平方米计算，合计临时安置补偿费494607元（25*4*4946.07）；6、停产停业损失费补偿（租金收益损失）：按照25元/月/平方米计算，合计3214945.5元（25*26*4946.07）；以上1一6项费用小计23058998元。7、奖励费3458850元（补偿总费用的15%）；以上各项补偿费用总计为人民币26517848元。乙方在2018年6月20日前将房屋及土地移交给实施方拆除，并由实施方将上述土地平整后移交给甲方用于地铁建设。费用支付方式…待乙方将房屋腾空后十五个工作日甲方再支付乙方20%补偿费用计5303570……”2018年11月10日，双方签订一份《杭州地铁三期工程4号线长滨廊路站涉及圣集团有限公司征迁补充协议》，约定：……甲乙双方已签订《补偿协议》，根据……，对于停产停业损失费和临时安置补偿费需按最新标准予以执行，需对乙方补发相关费用。1、临时安置补助费补偿补差59353元（3元*4月*4946.07平方米，市区六级地，工业）；2、停产停业损失费补偿补差385793元（3元*26月*4946.07平方米，市区六级地，工业），以上费用总计为人民币445146元。2018年11月10日、2018年12月12日和2019年1月31日，地铁集团支付给被告补偿款15910708元、445146元和5303570元，余款5303570元因被告未办理权证注销手续而未支付。 2018年9月20日、2018年11月1日原告二次就房屋拆迁赔偿事宜发函给被告，但一直未予以解决。原告遂向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按约定行使权利和履行义务。《房屋租赁合同》第十五条约定：“如遇城市建设需要，该房屋列入拆迁范围的，承租期不满5年的，乙方（原告）添置的设备、建造的钢结构房、装修拆迁补偿费用、停业损失、过渡费等归乙方所有。超过5年….”，该约定对双方均有约束力。被告辩称，本案并未发生拆迁事实，未发生政府征收行为，不论是从征收主体还是从征收程序（征收主体必须是市县级人民政府、征收程序要经过听证、作出征收决定等法定程序），本案实质是收购关系，故第十五条不能适用。本院对此认为，涉案房屋因地铁建设需要而被拆迁（征收），地铁集团与被告已签订《征迁补偿协议》及《补充协议》，地铁集团也对房屋及土地补偿、地上附属物及装修评估补偿等费用对被告进行了补偿，应适用上述租赁合同第十五条的约定，该条款对于房屋遇拆迁情况下双方的权责及补偿款归属作出明确约定，即根据该条约定，涉案房屋租赁期未满五年的拆迁补偿费用，包括原告添置的设备、原告建造的钢结构房、原告的装修拆迁补偿费用、原告的停业损失等均系约定对原告权益受损的补偿，相应的补偿款应归原告享有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人并非征收补偿对象，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人因出租房屋被征收而向出租人主张补偿款不能根据《征收补偿协议》以征收补偿项目名称来确定具体补偿金额，但承租人可根据双方签订的合同约定及相关规定并结合相关证据确定补偿金额。本院认为，原告作为承租方其所应获得的补偿款应按如下处理：1、原告主张其建造的钢结构房为529160.2元，其计算的依据为评估报告中关于房屋及土地补偿款9624726元除以房屋和土地的面积（4946.07+1986）再乘以钢结构面积381.12平方米，对该主张被告不认可。本院认为，租赁合同中约定的面积为4564.95平方米，现评估报告中涉及的面积为4946.07平方米，超出部分381.12平方米应为原告建造的钢结构面积。该补偿项目在合同中有明确约定，考虑到钢结构未取得产权证，本院酌情确定原告建造的钢结构房的补偿款为400000元；2、原告依据评估报告主张的装修及附属物价值5670552元，被告认为上述费用在被告与明城酒店签订的合同中已明确约定解除合同后归被告所有且原告亦未举证证明其投入的装修，故应依据原告实际投入确定补偿金额。对此本院认为，涉案房屋交付明城酒店时仅为简易装修的办公用房，且在二份租赁合同中仅明确主要设备为电梯设施一套及变压器配电箱设备一套，未对简易装修的项目及价值作出明确约定。明城酒店承租后对其进行重新装修用于酒店经营，因此，拆迁时的装修及附属物的估值即主要就是对明城酒店装饰装修部分的评估。按《物权法》规定，该部分财产属于不动产的添附，系经出租人（被告）同意且符合合同约定用途，属于善意添附。经查明，在原告承租时明城酒店已将这部分装饰装修及设施设备（以下简称上述财产）折价转让给原告，原告也已向明城酒店支付上述费用且已多年有偿使用至今，虽上述财产的转让未经出租人（被告）同意，但本院认为，在各方确认上述财产系明城酒店投资添置的情况下，本案原告作为继受承租人，其无从查知出租方与前一承租人就上述财产的所有权归属的约定，原告完全有理由相信上述财产属于明城酒店所有并与之签订转让协议并已支付对价并交付使用多年至拆迁。因此，本院认为，出租人认为上述财产应归其所有，其应尽到充分告知义务，包括在合同中做出明确约定或向后续承租人即原告作出关于上述财产所有权归属的约定。但在本案中，出租人（被告）并未举证证明其对上述财产尽到充分告知义务，因被告过失致使原告将上述财产的对价支付给明城酒店并转移使用至今，被告在应当知道的情况下并未表示反对及提出任何异议。同时，原告也有证据证明其对装修部分有实质性贡献，其为酒店经营需要所投入的装修及设备，在房屋被拆迁评估时有一定升值，现在租赁合同非因双方过错在未届满的情况下不能继续履行，因承租人对租赁期限有合理期待，其通过承租房屋获得的收益及摊销成本的目的不能实现。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款，在合同有明确约定且原告在善意取得的情况下，本院酌情确定原告的装饰装修损失为4372325元，原告有权获得。3、原告主张的设备款项2496856元的依据是根据评估报告中该部分评估价3729956元扣除被告所有的塘渣款1233100元，被告认为其与明城酒店签订的租赁合同约定设备归属被告，现原告对其设备已处理完毕，该费用不应补偿。本院认为，根据评估报告所罗列不可搬迁数量和可搬迁数量，均为原告及其次承租人的设备，考虑到被告在2009年出租时的房屋为简易办公状态，有电梯、变压器、排水和消防等设施，扣除该费用后，酌情确定原告的设施设备款为1925382元，原告有权获得。4、原告主张的停产停业损失3600738.5元、过渡费（临时安置补助费）553960元，被告认为该费用是地铁集团按房屋面积计算且是补偿给房屋所有权人的租金损失，与承租人无关。本院认为，停产停业损失是指企业因拆迁而不能正常经营造成损失的补偿，出租人和承租人均是搬迁行为的实施主体。基于租赁关系，租赁期间租赁房屋由承租人实际经营使用，承租人因拆迁导致其停产停业利益受损，应作为补偿对象，另一方面，出租人将房屋出租给承租人从事经营，亦是一种经营活动，拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失，亦对房屋所有权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失，故停产停业损失损失补偿应是对承租人和出租人损失的共同补偿，应归属于双方，考虑到租赁合同的剩余期限原告可能获得的利润及根据公平原则，酌定原告的停产停业损失为2520516元。原告的过渡费，针对原告的设备等可移动物品，一般会涉及到搬迁安置问题，因此承租人应获得相应的过渡费，本院酌定为276980元。5、原告主张的搬迁费395685.6元，被告认为是对所有权人的补偿应归所有权人所有。本院认为，上述费用在合同中未作明确例示性约定，但也未明确排除此项费用不属于补偿范围。在约定不明的情况下，考虑到该项搬迁补偿费用与原告作为承租人在租赁房屋时会涉及到搬迁和安置问题，因此承租人可获得相应的搬迁补偿费，本院酌情确定为197842元。另，本案的租赁合同期限至2018年11月30日结束，故被告应向原告退还多交的租金324999元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告圣奥集团有限公司向原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司支付钢结构房补偿费400000元、装饰装修补偿费用4372325元、设备费用1925382元、停产停业损失2520516元、过渡费276980元、搬迁费197842元，合计9693045元，于本判决生效之日起十日支付完毕。 二、被告圣奥集团有限公司向原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司退还租金324999元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。 三、驳回原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100756元，由原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司负担29430元，由被告圣奥集团有限公司负担71326元。 原告杭州新鲜屋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告圣奥集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  楼妙娥 人民陪审员  谢祖德 人民陪审员  张更泗 二〇二〇年二月二十二日 法官助理吴昊 代书 记员  朱凯悦