山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0124民初2465号 原告：王某某，男，出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。 委托诉讼代理人：凌永辉，山东光敏律师事务所律师。 被告：王某某，男，出生，汉族，住平阴县，公民身份号码。 委托诉讼代理人：赵家博，山东碧晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雁旭，山东碧晨律师事务所申请律师执业实习人员。 原告王某某与被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人凌永辉、被告王某某委托诉讼代理人赵家博、李雁旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.责令被告退还房屋租赁费25000元；3.责令被告赔偿原告装修损失106989元；4.案件受理费由被告承担。本案审理期间，王某某变更诉讼请求为：1.请求法院确认原被告双方2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》无效；2.责令被告退还房屋租赁费50000元；3.责令被告赔偿原告装修损失等费用106989元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，被告与我签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其所有的房屋有偿租赁给我使用，经营用途为餐饮，年租金25000元，租赁期限10年，并约定了租赁房屋及场所的四至范围。2017年12月7日我开始对租赁房屋进行装饰装修，先后垒了灶台，购置了经营饭店所需的餐饮设备，对被告的房屋进行了粉刷，镶贴了地面砖，对被告的房屋台阶进行了拓宽，用竹子修建了院墙及走廊护栏等。2018年5月8日，我以我对象王秀云的名义办理了营业执照，名称为平阴县孔村镇一山一水私房菜馆。为经营所需，我购买了树苗并雇佣挖掘机挖树坑，并支付人工费。饭店经营至2019年元月，我交纳了第二年的房屋租金25000元。2019年1月初，平阴县孔村镇政府工作人员来到我经营的饭店，告知我被告出租的房屋为违章建筑，该房屋没有建房手续，需限期拆除。2019年3月25日，涉案房屋被强行拆除。被告将违法建造的房屋租赁给我，违反相关法律法规，签订的《房屋租赁合同》为无效协议，被告的行为给我造成重大的经济损失，故诉至法院，诉求同前。 王某某辩称，一、涉案合同合法有效。涉案合同虽然名为房屋租赁合同，但其内容系将答辩人承包王庄山林中的部分土地及地上附属物承包给原告经营使用。原告承包答辩人的土地约10亩，附属物包括11间答辩人自建房屋、2间看护房。双方在合同中约定了承包期、承包费及承包期内双方的权利义务。原告除利用答辩人附属物房屋经营饭店外，还在承包土地上种植了100余棵果树，答辩人自建房屋于2019年3月29日拆除后，原告仍在看护房内居住，原告与答辩人之间实际上签订和履行的是农村土地承包合同，该合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然答辩人房屋因没有建房手续被拆除，但答辩人承包给原告的土地系答辩人向王庄村合法承包得来，且原告仍在使用答辩人的土地种植经营果树，附属物房屋没有建设手续不是土地承包合同无效的法定理由。答辩人建设的房屋位于王庄村东山脚下，并不位于王庄村房屋建设规划区内，也不位于城市、镇规划区内，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第一条规定，该房屋不属于司法解释调整范围，不能依据该司法解释确认涉案合同无效。二、答辩人不应返还原告全部房屋租赁费。原告2019年1月5日向答辩人交纳的2.5万元房租为双方合同约定的2019年承包费。原告在答辩人土地上经营饭店至2019年3月底，目前仍居住在答辩人房场内看护房内种植经营果树，双方合同仍在履行。即使双方解除合同，答辩人也仅应向原告返还解除合同之日至2019年底对应时间段的承包费。另原告经营饭店时使用答辩人物品应予返还。三、答辩人不应赔偿原告的装饰装修损失。答辩人的房屋承包给原告之前就用于经营饭店，原告与答辩人签订合同时也明知答辩人的房屋没有建设手续。原告出于侥幸心理使用该房屋经营饭店，应自行承担相应的经营风险。答辩人房屋内原先建有厨房、柜台，可以继续经营饭店无需另行装修，且原告装饰装修房屋时未经答辩人同意，应自行承担装饰装修损失。综上，原告诉求无事实及法律依据，请依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定，2017年12月5日，王某某（甲方）与王某某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：王某某将原饭店的场所（原房场）承包给王某某经营饭店使用，每年承包费25000元，先交款后经营，每年1月1日前交款，承包期限10年，自2018年1月1日至2027年12月30日，房场东至鱼池东边，西至房子西边，南至炮场后边路（机井水管北），北至刘军承包地下。如因国家政策占地时，由甲方协助办理，原地上附属物、承包经营费归甲方所有，合同期内的饭店经营损失、新增地上附属物归乙方所有，经营期间内的一切费用由乙方负担。上述合同签订当日，被告王某某将原房场及看护房一处、物品一宗交付原告王某某使用。王某某分别于2017年12月5日、2017年12月6日、2019年1月5日交付租赁费5000元、20000元、25000元，共计50000元，王某某出具的收条中记载为收“租房费”。 另查明，2010年9月6日，平阴县孔村镇王家庄村民委员会（甲方）与王家庄村民王某某（乙方）签订《承包合同》一份，约定：平阴县孔村镇王家庄村民委员会将位于东山峪的土地一宗发包给王某某，东至刘军地堰下，南至水池南原承包地（水渠南），西至水厂屋北四米，北至刘军地堰下。承包期限五十年，2010年9月6日至2060年9月6日，承包费每年2000元。承包期间，五号机井配套的变电室、水池归乙方无偿使用，产权归甲方所有。该配套变电室即王某某交王某某使用的看护房 再查明，因王某某未经依法批准于2011年4月占用平阴县孔村镇王家庄村集体土地805.00平方米（合1.21亩）建饭店，该宗地不符合平阴县土地利用的总体规划，占用前地类为集体农用地（耕地），平阴县国土资源局于2011年11月1日作出平国土资行处字[2011]053号行政处罚决定书：责令王某某退还非法占用的土地；限期15日内自行拆除在非法占用的805.00平方米土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状；并处罚款；对非法占用的805.00平方米集体农用地（耕地）处以每平方米25元的罚款，计人民币：20125.00元。该案经我院强制执行后，因申请人未在我院通知限期内对被执行人建筑物内的人员、物品进行腾空，于2012年9月5日中止执行，后于2015年6月8日作出（2012）平行非执字第38号行政裁定书终结本次执行程序。2019年3月底，王某某在涉案土地上建设的11间房屋被拆除。 原告王某某为证实其装修损失等费用106989元，提交了装修工程施工人李长河于2019年3月29日进行现场测量后出具的工程量价目表、11间房屋拆除当天拍照及挖树坑、购买、种植果树的费用收条等证据，被告王某某均不予认可。2019年12月9日，我院对涉案《房屋租赁合同》所涉场地进行现场勘验，勘验情况为：2017年12月5日《房屋租赁合同》中自水厂以南至炮场后边路（机井水管北）、自水厂往东至南北路部分不包含在2010年9月6日平阴县孔村镇王家庄村民委员会与王某某签订的《承包合同》四至范围内。看护房（变电室）现由王某某使用，房内有王某某所有的格力挂式空调一台、联邦椅一套（两个单人椅，一个三人椅）、煤气灶一个、煤气罐一个，有王某某所有的床一张、茶几一个。鱼池北范围内有王某某所建鸡舍一处，鸡舍内物品系王某某所有，鱼池冰封状态。原房屋所在范围内地面散落有：王某某所有的护栏板十七块、抽油烟机零件一宗、铝合金门橱柜一宗、铝合金烟筒一个、铝合金房顶二块、狗舍笼子、鸡笼子一宗、瓮三个；有王某某所有的展示橱、脱毛机、澳柯玛冰柜、路灯杆各一个（台）。 经原告王某某申请，我院依法委托山东金信达资产评估有限公司对案涉房屋的装修、装饰价值进行评估，因现有资料中未有评估所需的装修合同、设计图纸、（预）决算书等与装修工程相关的基础资料，现场已经灭失，评估人员无法进行现场勘验，根据评估执业准则的相关要求，评估程序严重存失且无法履行的，评估人员不得出具评估报告，山东金信达资产评估有限公司于2020年1月8日向我院作出《评估退函》。 王某某提交经营者为其妻王秀云、名称为平阴县孔村镇一山一水私房菜馆的营业执照及加盖平阴县孔村镇王家庄村民委员会公章的《房产证明》复印件一份，主张《房产证明》系办理营业执照期间由王某某向其出具，欲证实王某某隐瞒涉案《房屋租赁合同》中的11间房屋系违法建筑的事实。对该份《房产证明》王某某表示不知情，经我院向平阴县孔村镇王家庄村民委员会现村委委员、原村主任王建国做调查，王建国陈述王某某曾找到他盖章开证明办营业执照用，因村委在选举期间公章由办事处保管，由王某某开车拉着他找到办事处工作人员盖过章。 本案审理期间，经本院释明，被告王某某主张如涉案合同无效的话，要求原告王某某支付11间自建房屋、看护房及荒地使用、占用费。 本院认为，依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。本案原、被告签订《房屋租赁合同》的目的，系原告王某某租用被告王某某使用的原房场经营饭店，原告王某某需要依托被告王某某建造的11间房屋为基础开展相关经营活动，该11间房屋实际为《房屋租赁合同》的主要标的物，王某某在明知其自建的11间房屋系违法建筑的情况下仍与王某某签订租赁合同，违反法律规定，该《房屋租赁合同》为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王某某应返还王某某5万元租赁费并赔偿王某某所受到的损失。王某某作为完全民事行为能力人，明知在涉案合同项下房场内从事饭店经营需要依法办理营业执照等手续，对用于经营饭店的房屋是否合法建造应尽谨慎审查义务，王某某提交的房产证明无法证实由被告王某某提供，王某某对所受损失应承担相应的责任。王某某对涉案房屋装修、装饰时未与王某某协商一致，其所遭受的房屋装修、装饰损失应通过依法评估确认数额，经我院依法委托后因评估程序严重存失，评估机构作出《评估退函》，王某某就该部分损失应承担举证不能的不利后果。对王某某主张的挖树坑、购买、种植果树等费用，在勘验时并未见果树种植于涉案《房屋租赁合同》场地范围内，依法不予支持。 本院认为，关于被告王某某主张的11间自建房屋、看护房及荒地使用费、占用费，根据涉案《房屋租赁合同》约定，王某某将原饭店的场所（原房场）承包给王某某经营饭店使用，每年承包费25000元，该25000元承包费涵盖的承包经营范围系合同约定的“房场东至鱼池东边，西至房子西边，南至炮场后边路（机井水管北），北至刘军承包地下”，11间自建房、荒地在此范围内，对看护房的使用双方虽无约定，但经王某某交付王某某使用至今，亦应包含在涉案合同项下，不应额外产生费用，综合考虑原、被告双方可能遭受的损失，对被告王某某的该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 原告王某某与被告王某某于2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》无效； 被告王某某于本判决书生效后十日内返还原告王某某租赁费5万元； 原告王某某于本判决生效后十日内返还被告王某某看护房一处、床一张、茶几一个、展示橱一个、脱毛机一台、澳柯玛冰柜一台、路灯杆一个； 原告王某某于本判决书生效后十日自行清理2017年12月5日《房屋租赁合同》场所范围内的自有物品，恢复原状； 五、驳回原告王某某的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费2940元，减半收取1470元，由原告王某某负担870元，由被告王某某负担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  夏 民 二〇二〇年二月六日 法官助理  付国庆 书 记 员  朱文文