山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0811民初13160号原告：张福勤，男，1954年9月24日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：刘小兵（特别授权），山东方隆律师事务所律师。被告：济宁市美景餐饮有限责任公司，住所地：济宁市科苑小区科苑大厦A座。法定代表人：房步银，总经理。委托诉讼代理人：鞠朝娟（特别授权），山东舜鸿律师事务所律师。第三人：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地：济宁市任城区李营街道办事处骆楼村南紫金城综合楼。法定代表人：刘康起，经理。委托诉讼代理人：崔继稳（特别授权），济宁任城南苑法律服务所法律工作者。原告张福勤与被告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景公司）、第三人济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告张福勤及其委托诉讼代理人刘小兵，被告美景公司的委托诉讼代理人鞠朝娟，第三人爱真房地产公司的委托诉讼代理人崔继稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张福勤向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行济宁紫金城小区5号楼东1单元102室房产，并解除查封。2、依法确认济宁紫金城小区5号楼东1单元102号房产归原告所有。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月30日，原告张福勤与第三人济宁爱真房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定第三人将济宁紫金城小区5号楼1单元102号房产以278200元出售给原告，并为原告办理了上房手续。原告于2011年9月入住至今。经被告申请，任城区人民法院于2015年12月14日查封了上述房产，并于2018年12月13日进行了续查封。原告向任城区人民法院提出执行异议，任城区人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁0811执异964号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告美景公司辩称：原告提供的证据能够显示双方是在2016年6月15日之后签订的房屋买卖合同，是在被告2015年申请法院查封之后,原告与第三人签订的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，因此不享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。原告诉称购买了第三人爱真公司的涉案房屋，爱真公司是房地产开发企业，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：即买受人与房地产开发企业应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。商品房买卖合同第二条付款方式约定：买受人按第1种方式付款，买受人于2013年6月25日付房款20万元，剩余房款以买受人于2013年7月25日和2016年6月15日借给公司的借款进行抵扣据实结算。原告在执行听证笔录中陈述合同是在2010年签订，但是抵扣房款只可能用已经发生的债权抵扣房款，不可能用将来发生的债权抵扣房款，如果合同是在2010年签订，那么2016年的借款关系还没有发生，双方不可能在2010年就构想在六年后借一笔款来抵当前的房款，这严重违背常理。该合同显然原告与第三人为了营造在查封之前已经签订书面合同的假象而后补的。故现有证据不能证明原告在查封之前已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。综上，被告不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许继续执行爱真公司的涉案房屋。第三人陈述：1、原告与第三人的房屋买卖关系成立并有效，第三人将涉案房屋交付给原告占有使用，涉案房屋所有权归原告所有。2、认可原告的诉讼请求。第三人与原告是2010年3月份商定房屋买卖事宜，并且签订合同，后来出现一些问题，双方于2016年6月份进行补签的案涉合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：任城区人民法院（2015）任商初字第2667号民事判决书确定：一、济宁市鼎盛经贸有限公司于本判决生效之日起七日内一次性偿付原告济宁市美景餐饮有限责任公司垫付款2632660.66元及利息（自2015年8月1日起至本判决确定履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、李光启、济宁爱真房地产开发有限公司、张福真、胡爱真、卞东文对上述款项分别在垫付款的八分之一即329082.58元本息范围内承担连带清偿责任。上述判决已经发生法律效力。由于第三人爱真房地产公司未自动履行上述判决所确定的法律义务，美景公司申请任城法院对第三人爱真房地产公司进行强制执行。2015年12月14日，美景公司申请法院查封了登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区5号楼东1单元102室即本案案涉房屋，在2018年12月13日进行了续封。原告张福勤于2019年7月19日向本院执行机构提出异议，认为该案涉房屋系原告于2010年3月30日向第三人购买，其已经交纳房款20万元，第三人爱真房地产公司借原告9万元借款亦抵扣了部分房款，请求法院解除对登记在第三人名下的位于济宁紫金城小区5号楼东1单元102室房屋的查封。2019年10月18日，任城区人民法院经审查认为：原告张福勤提供的其与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同没有注明签订时间，张福勤虽陈述该合同系2010年3月30日签订，但根据该合同第二条“房产价值及付款方式的内容：买受人于2013年6月25日付房款20万元，剩余房款以买受人于2013年7月25日和2016年6月15日借给公司的借款进行抵扣据实结算”可以推断出该商品房买卖合同签订之日为2016年6月15日之后，合同签订时间在我院查封该房屋之后，张福勤所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定。故以（2019）鲁0811执异964号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，原告张福勤不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本案。原告张福勤提供其与第三人爱真房地产公司所签订的商品房买卖合同，合同没有注明签订时间。合同第一条约定的购房人所购房屋位于任城区户；第二条约定房屋建筑面积107平方米，单价2600元，总房款为278200元。约定付款方式为：2013年6月25日付房款20万元，剩余房款以买受人于2013年7月25日和2016年6月15日借给公司的借款进行抵扣据实结算。合同第四条约定：出卖人应该在买受人办理完上房手续后即将房产交付买受人使用。在原告提交的于2013年6月25日第三人出具的收据上载明交款人为：马灿，交款数额为20万元，收款事由：房款。在第三人于2013年7月25日出具的收据上载明交款人：张福勤，收款事由为：借款，金额为6万元。同时，原告提交了2016年6月15日第三人及其案外人张福真签名的借条一张，载明借款金额为：3万元。2019年7月5日，第三人爱真房地产公司出具证明，证明：原告与第三人于2010年3月20日达成协议，将本案案涉房屋卖予原告张福勤，价格为278200元，张福勤在2013年6月25日交给第三人房款20万元，2013年7月25日第三人借原告张福勤6万元抵扣房款，2016年6月15日第三人借张福勤3万元抵扣房款。2019年12月9日，本案审理期间，第三人向本案提供情况说明：第三人与原告于2010年达成对本案案涉房屋的购买意向，并将该房屋直接交付给张福勤居住，2013年6月25日，张福勤以其儿媳妇马灿的名义交付现金20万元，2013年7月25日又交现金6万元，2016年6月15日，第三人爱真房地产公司原法定代表人张福真代表公司向原告借款3万元，该借款冲抵全部购房款，并于2016年6月补签涉案商品房买卖合同。在原告张福勤所提供的常住人口登记卡索引表，证明原告张福勤与张贵亮系父子关系；张贵亮与马灿灿的结婚证证明其二人系夫妻关系。本案争议焦点为：原告张福勤对本案案涉房屋所享有的权利能否阻却执行？对此，本院分析评判如下：1、关于原告对案涉房屋享有权利的问题，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定当事人之间签订房屋买卖合同，但没有办理产权变更登记的，房屋买卖合同有效，买受人没有取得房屋的产权，买受人享有的系请求出卖人协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究出卖人违约责任的权利，该请求权属于债权。本案中，张福勤与第三人爱真房地产公司之间存在房屋买卖的合同关系，双方尚未到当地房地产部门办理案涉房屋的网签备案登记，亦没有办理房产变更手续，现案涉房屋被法院进行了司法查封。所以，原告张福勤所享有的只是请求爱真房地产公司协助办理产权变更登记的权利以及在不能取得物权的情况下追究爱真房地产公司违约责任的权利，而非物权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，具体到本案中，首先审查原告张福勤与第三人爱真房地产公司是否在任城区法院查封该套房屋前签订了合法有效的商品房买卖合同，根据本院查明的事实，原告张福勤与第三人爱真该房产公司签订案涉商品房买卖合同的时间为2016年6月，本院对该房屋的查封时间为2015年12月14日，故原告与第三人签订案涉商品房合同的时间在任城法院查封之后；其次，关于原告所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，通过庭审查明，案涉房屋现有张福勤居住，其及其家庭成员名下尚无其他用于居住的房屋；第三，关于原告对案涉房屋所支付房屋款的情况，原告本人并没有交纳购房款的凭证，提供2013年6月25日，以马灿名义交纳购房款20万元的收据，在该收款收据中未载明房屋位置及号码，原告亦未提供交纳20万元房款相对应的银行转款凭证，同时，在原告提供的其儿子张贵亮与其儿媳妇的结婚证中载明的女方姓名为“马灿灿”而非20万元交款凭证中载明的交款人“马灿”，原告亦未提供证据证实“马灿灿“与“马灿”系同一人，故原告所提供交纳20万元购房款的证据存在重大瑕疵。至于原告所陈述的其用第三人于2013年7月25日向其借款6万元、2016年6月15日第三人向其借3万元共计9万元抵偿了其剩余未交纳的房款，首先，数额不吻合；其次，第三人爱真房地产公司虽予以确认该事实，未提供第三人将9万元借款冲抵房款的会计记账凭证。故原告所提供其交纳房款的证据链条存在断裂和重大瑕疵，不能充分证明其已经将所购案涉房屋的购房款278200元全部付清的事实。根据上述法律规定，原告就本案案涉房屋所享有的权利不能阻却执行。综上，在法院对案涉房屋采取保全的执行措施前，原告与第三人尚未签订合法有效的书面合同，未取得案涉房屋的物权。原告对第三人所享有的权利在法律上属于普通债权，不足于阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费7720元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孔翠峰人民陪审员  边 岳人民陪审员  杨 倩二〇二〇年二月十八日书 记 员  逯新颖