江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5214号 原告：姚炳将，男，1986年7月7日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 被告：沈侃，男，1974年2月9日出生，汉族，住上海市青浦区。 被告：朱峻蕾，女，1974年10月5日出生，汉族，住上海市青浦区。 原告姚炳将与被告沈侃、朱峻蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚炳将及被告沈侃、朱峻蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚炳将向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿转让费30000元，退还5个月租金7500元、物业费1000元。事实与理由：原告与两被告就租房一事曾口头协商，并承诺如租房未到期或者转让他人，可收取转让费，如合同到期，原告可优先续租（在同等条件下）。原告提出退租或者两被告不再租给原告，可适当赔偿给原告转让费。以上条件谈好后再签订合同的，有多人在现场，有租房介绍人姚某、证人时某、俞某。原告要求两被告退还2018年5月1日到2018年10月1日房租共计7500元及物业费1000元，因为当时政府改造不可住人。 被告沈侃辩称：合同约定物业费由原告承担，但是实际是由被告支付。门面房是不允许群租。合同约定不允许转租、转让。而且合同到3月1日已经结束了。 被告朱峻蕾辩称：根据合同约定，房屋是不能转让的，所以不存在转让费。合同约定是由原告支付物业费，但是实际上是我们在付，原告要求我们赔偿物业费请提供证据。租房是不准群租，不得转让，应按合同办事。 本院经审理认定事实如下：太仓市城厢镇兴业北路150号5幢商铺10室登记的房屋所有权人为被告沈侃、朱峻蕾，登记时间2011年12月30日。 2018年3月1日，被告沈侃（甲方）与原告姚炳将（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：1、甲方把位于太仓新区星光码头5幢10号门面房租给乙方，租赁期为壹年，年租费为19000元，房租半年一付，半年房租9500元。2、乙方向甲方交1000元的保证金。3、乙方中途退房要赔偿保证金给甲方，在租赁期内，乙方不得将房子出租或转借他人，若转借必须经甲方同意。4、房子内部装修跟甲方无关，甲方无需赔偿任何费用。5、租赁期内所有水费、电费、装修费乙方自负（物业费划掉）。6、租赁期从2018年3月1日至2019年3月1日止。合同亦约定了其他事项。被告向原告交纳了1000元押金。被告已经付清截至2019年3月1日的租金。 原告称签合同的时候两被告同意原告到时候可以转让给别人，因为原告是从别人处转让过来的，当时有介绍人姚某在场，还有原告的两个朋友即俞某和时某在场。原告为证明其主张的事实，提交了姚某、俞某和时某三人的书面证言，其中证人俞某、时某的证人证言内容一致，即2018年3月1日在星光码头听到原告与房东谈话，承诺姚炳将房子从别人那里转让，有转让费的事情，如果搬出与再转让别人可再适当收取转让费。姚某的证人证言内容为，沈侃、朱峻蕾确实口头承诺姚炳将，如果房子未到期或者转让可适当收取费用，如果房东收回房子也可以根据情况作为相应的赔偿补助，因为当时姚炳将也是从他人手中转租回来，也有转让费，此事房东也是知晓的。2019年10月24日，本院分别对证人姚某、时某进行调查，该两名证人的陈述与上述证言内容一致，而且姚某称姚炳将是其亲侄子，原告租被告的房子是其介绍的，时某称其和姚炳将是朋友关系，如果原告搬走，房东承认把转让费给原告。两被告则称不认识这些证人，被告没有说过允许原告转让、转租的话，都是按照签订的合同办事，原告从别人手里转让过来的转让费跟房子无关，被告只管租房子。 原告另称2018年5月1日至10月1日期间房子被政府人员锁掉了。原告称其将所租的涉案房屋楼上的房间转租给了别人，是因为之前的租户就租给了别人，租客后来的房租由原告收取。被告称房子被锁是因为整治群租房问题，楼上是锁起来的，下面门面房没有锁。原告则称全部被锁掉了。 审理中，原告申请侍永虎作为证人出庭作证。侍永虎陈述，其系原告在星光码头店铺的邻居，星光码头店铺确实被整治过，具体时间记不清楚了。一楼是商铺，二楼是住房，三楼、四楼不允许群租。二楼以上是整治办公室锁掉的。一楼店铺是可以经营的但是不能住人，原告的店铺在该整治期间有无经营并不清楚。我的店铺一楼是正常经营的，二楼上面不允许群租。原、被告双方均对证人证言认可。 另外，原告陈述，原告所租的房屋一楼隔了两间，里面是一家人居住，外面是展示柜放酒的，因为住人了所以被锁掉。当时其承租的一楼到四楼的涉案房屋都是被整治办公室的人锁掉的，星光码头很多都是1-4楼全部被锁掉，因为一楼也住人。审理中，原告明确其要求两被告退还的物业费是指房子被锁期间的物业费。 另查明，本院于2019年5月8日立案受理了（2019）苏0585民初2625号原告沈侃、朱峻蕾与被告姚炳将房屋租赁合同纠纷一案。2019年8月8日，本院依法作出判决，认定《房屋租赁合同》已于2019年3月1日到期终止，在双方未续签合同的情况下，沈侃、朱峻蕾有权要求姚炳将立即腾退房屋并支付占有使用费，最终判决姚炳将于判决生效之日起十日内将太仓市城厢镇兴业北路150号5幢商铺10室腾退归还给沈侃、朱峻蕾，并于判决生效之日起十日内向沈侃、朱峻蕾支付占有使用费7329元（暂从2019年3月2日起计算至判决之日，之后按照年租金19000元的标准计算至实际腾退之日止）。该判决已经生效。 上述事实，有原告提供的证人证言、照片，被告朱峻蕾提供的民事判决书，本院调取的租赁合同及调查笔录，以及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为：原告姚炳将与被告沈侃于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月1日到期终止，双方当事人应遵循诚实信用原则履行各自的义务。 关于原告主张的转让费30000元，本院认为，证人系原告的亲属、朋友，证言内容也仅能反映原、被告双方协商过程，而且被告也明确否认曾作出过相应的口头承诺，并称不认识证人，在无其他证据佐证的情况下，仅凭证人证言不足以否定双方签订的《房屋租赁合同》中相关条款的法律效力，因此本院对证人证言均不予采信。原、被告双方最终权利义务的确定应当以双方签订的书面《房屋租赁合同》为准。双方签订的《房屋租赁合同》上明确约定在租赁期内，原告不得将房子出租或者转借他人，若转借必须经被告方同意。该合同上也并未约定合同到期后由被告赔偿原告转让费。因此，原告要求两被告赔偿转让费30000元，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告主张退还2018年5月1日至2018年10月1日期间共计7500元房租的诉请，根据原告自述，结合证人侍永虎的证言，此段期间因原告一楼门面房住人，楼上房屋又转租他人，违反了相关规定而被整治办公室锁掉，系原告自身过错所致，与被告并无关系。原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。 关于原告要求两被告退还房子被锁期间的物业费1000元的诉请，由于《房屋租赁合同》明确约定年租费为19000元，应由原告负担的费用中不包含物业费，原告亦未提供证据证明其支付过物业费，而且房子被锁系因原告自身过错所致，因此原告要求两被告返还该期间的物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告的全部诉讼请求均依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告姚炳将的全部诉讼请求。 案件受理费762元，由原告姚炳将负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  杜 青 人民陪审员  李惠明 人民陪审员  张立新 二〇二〇年二月二十一日                                                           法官助理  吴守花                                                          书记员  徐瑜洁