南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5880号原告：杨代琴,女,汉族,1962年10月20日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李丽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被告:蒋金祥,男,汉族,1965年10月10日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周丽，江苏苏强律师事务所律师。第三人：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码113201133024350186,住所地南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。负责人：刘文刚，系该办公室主任。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。原告杨代琴与被告蒋金祥及第三人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告杨代琴的委托诉讼代理人李丽、杨柳，被告蒋金祥及其委托诉讼代理人周丽，第三人栖霞区征收办的委托诉讼代理人罗逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨代琴诉称，2016年3月1日，原告与被告签订了租房协议，约定原告将位于南京市栖霞区和燕路404号-10号的两间房屋租赁给被告使用；房屋面积约为20平方米，租期为2016年3月1日至2021年3月1日止，租金每年为40000元，第二年开始每年递增5%，房租应为42000元，第三年房租为44100元，第四年房租为46305元；支付方式为先交后租，一年一交。被告支付房屋租金至2018年8月31日。由于该房屋在南京市栖霞区人民政府公布的红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围内，原告已与栖霞区征收办签订了《房屋征收与补偿协议》。栖霞区征收办告知原告没有被告的补偿款。根据原被告签订的《房屋租赁协议》，因拆迁事项，原告无需补偿被告。被告拖欠房租，拒不搬出案涉房屋导致原告无法将房屋交付给栖霞区征收办，也无法获得房屋拆迁补偿款，且将有可能承担每日万分之五的违约金。原告多次向被告催要房租并要求被告迁出房屋，但被告均置之不理，被告的行为已构成根本违约并给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判决解除与被告的房屋租赁合同；判令被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-10号的房屋；判令被告立即支付拖欠的房屋租金45202.5元（自2018年9月1日起至实际搬出之日止，暂算至2019年8月31日）；本案诉讼费由被告承担。后在庭审中变更诉讼请求为：要求被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-10号门面房的房屋，将房屋交给第三人；请求被告立即支付拖欠的占有使用费41527.5元（自2018年9月1日起至实际搬出之日止，暂算至2019年7月17日）；本案诉讼费由被告承担。被告蒋金祥辩称，被告同意原告变更第一项请求。但不同意第二项诉请，被告认为案涉房屋现在属于拆迁办，原告无权要求被告从案涉房屋搬出并交付给第三人，该权利由第三人所有。对于占有使用费，原告在诉状事实部分载明第三年房租即2018年到2019年为44100元，9个月房租为33075元，加16天房租1933元，共计为35008元。第三人栖霞区征收办陈述，第三人作为案涉房屋的征收部门，对涉案房屋的征收已经给予了足额补偿。原被告之间的租赁关系，与第三人无关。经审理查明，2016年3月1日，杨代琴与蒋金祥签订了租赁房屋的《协议》，该协议主内容为：乙方（蒋金祥）承租甲方（杨代琴）位于和燕路404-10号门面房二间，二间房屋相连，面积约20平方米（以下简称案涉房屋）；租金为每年40000元，第二年开始递增5%，房租为每年先交后租，一年交一次；租房日期从2016年3月1日起到2021年3月1日止；如遇房屋拆迁国家补贴属于乙方的，甲方应返还给乙方；甲乙双方在承租期内或到期如不续租必须提前3个月通知对方，否则违约一方按照房租的一半补偿给另一方。协议签订后，杨代琴将案涉房屋交付给蒋金祥使用，蒋金祥向杨代琴交纳了至2018年2月28日的租金。2018年4月16日，蒋金祥手写了房租计算的书面材料，内容为“房租计算；1、房租：44000元/年÷2=22000元/半年；2、电线款：3282元；3、2017年房租多算：44000-42000=2000元；4、实付：22000-3282-2000=16718元。如中途拆迁停租，房租应退还”。杨代琴的女儿陈某甲在该书面材料上签名并留下建设银行太平村支行的账号。因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，栖霞区征收办于2017年10月11日公布了《调查通知》，明确自2017年10月12日起对征收范围内（燕子矶片区）的房屋情况进行初步调查。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；同日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年6月17日，栖霞区征收办与杨代琴签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议约定由栖霞区征收办对杨代琴所有的和燕路404号-10号进行征收并支付各项补偿费用，杨代琴同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办。此后，蒋金祥未将案涉房屋交付给杨代琴。因为案涉房屋征收补偿费用事宜，杨代琴与蒋金祥产生纠纷，杨代琴遂诉至法院，要求处理。庭审中，杨代琴与蒋金祥均认可蒋金祥支付案涉房屋的租金及占有使用费至2018年8月31日。杨代琴认为蒋金祥在明知房屋要拆迁的情况下仍然继续与其签订租赁合同，应该自愿承担风险；但拆迁公告公布后，蒋金祥仍然占有房屋，且未缴纳房屋占有使用费，也未交付房屋钥匙，应当承担相应责任，故请求依法支持其诉请。蒋金祥主张原被告双方在2017年10月11日租赁合同终止，应该按照2017年房屋租金标准计算占有费用，且应该考虑杨代琴的违约行为及房屋使用效率下降的因素，协议中定违约方按照房租的一半补偿给另一方；杨代琴在2019年1月7日到2019年6月17日期间因自身原因没有与征收办签订协议，产生的占用费用应该由杨代琴承担；案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，其在此条件下继续支付房租有违公平原则，故请求驳回杨代琴的诉请。栖霞区征收办表示，涉案房屋在征收以后，其与杨代琴签订的征收补偿协议，蒋金祥应当配合杨代琴将案涉房屋进行交付；原被告之间的租赁关系与其无关，请求依法判决。因双方各持己见，致调解无效。另查明，栖霞区征收办于2019年7月19日向杨代琴发放了房屋补偿款、装修补助费、奖励等3000000元。上述事实，有双方当事人的陈述，《协议》，《房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》、案涉房屋的产权证、征收公告张贴及案涉房屋现场照片打印件、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、房租计算书面材料，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨代琴与蒋金祥签订的租赁房屋的《协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，故该协议合法有效。在房屋租赁合同期限内，租赁房屋被征收的，根据法律规定，房屋租赁合同应当终止履行。此后，承租人继续使用租赁房屋的应向出租人交纳房屋占有使用费，直至出租人与房屋征收部门签订征收补偿协议，交付租赁房屋止。栖霞区人民政府于2018年8月24日公布了《房屋征收决定》和《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，因此，杨代琴与蒋金祥之间的租赁关系应于2018年8月24日终止。杨代琴于2019年6月17日与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办，故案涉房屋的交付应由栖霞区征收办主张权利。蒋金祥在征收公告发布后并未将案涉房屋交付给杨代琴，根据双方签订的《协议》中约定的租金支付标准，结合双方均认可蒋金祥向杨代琴支付案涉房屋租金及占有使用费至2018年8月31日、杨代琴与栖霞区征收办签订的征收补偿协议的事实，考虑到征收工作的实施确实给周边的经营环境带来一定影响，故本院酌情认定蒋金祥按照《协议》中约定租金标准的70%，向杨代琴支付自2018年9月1日至2019年7月17日期间的案涉房屋占有使用费，即26810元[(42000＋42000×5%)÷365×317×70%]。蒋金祥主张双方合同应该于2017年10月11日终止；案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，其在此条件下继续支付房租有违公平原则；杨代琴在2019年1月7日到2019年6月17日期间因自身原因没有与征收办签订协议，产生的占用费用应该由杨代琴承担。蒋金祥的上述抗辩意见无法律依据和事实依据，本院不予采纳。栖霞区征收办履行征收职责，在本案中无需承担义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告蒋金祥于本判决生效后十日内向原告杨代琴支付房屋占有使用26810元；二、驳回原告杨代琴的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，减半收取465元，由原告杨代琴承担186元，被告蒋金祥承担279元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年二月七日书记员  朱文清