中华人民共和国广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30943号原告：刘善乐（英文名：LIUSHANLE），男，1952年9月9日出生，国籍新西兰，委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。被告：刘善团，男，1950年8月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托诉讼代理人：黄海勇，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘珊，广东法制盛邦律师事务所实习人员。原告刘善乐与被告刘善团共有物分割纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2017）粤0111民初4901号民事判决书和（2017）粤0111民初4901号之一民事裁定书，原告刘善乐和被告刘善团均不服该判决和裁定，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年8月27日作出（2018）粤01民终16980号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0111民初4901号民事判决和（2017）粤0111民初4901号之一民事裁定，将本案发回本院重审。本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘善乐的委托诉讼代理人王朔、严瑞丝，被告刘善团的委托诉讼代理人黄海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘善乐向本院提出诉讼请求：1.请求法院对广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋进行分割，或者对折价或拍卖、变卖价款进行分割；2.请求法院判令被告按照双方的约定，将涉案房产的租金收益按照评估租金价格的50%返还我，自2008年5月1日起至房屋实际分割交付之日止；3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：我与被告系兄弟，原均为联边彭上村村民，我现在仍是鹤龙街联边村第十一经济合作社配股人员。1996年12月18日，通过父亲刘桂财转儿子的形式，将坐落于新市区公所联边乡拾玖生产队联边彭上村鱼井头宅基地使用权证（农村宅基地使用证号：穗郊新宅字第XXXXXX号）登记在儿子名下，规定一个宅基地证只能登记一个名字，加上我当时已移居国外，我便同意宅基地证登记在被告名下。虽然本宅基地从生产队分配到建成楼房的所有费用全部由我出资，但经我同意，双方确认宅基地上的物业，即广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋及相关权益，为双方共同拥有。宅基地房屋的建设改造和维护资金，多年来一直由我支付。广州市白云区鹤龙街联边经济联合社也登记确认，上述房屋为我及被告共同拥有的物业。在2007年，经我与被告共同协商，共同出资对上述房产进行改造后，上述房产可用于出租、出售或经征用获取补偿等，房产产生的收入应在按双方各自投资的比例下同时收回各自投入的资金的本息后，再按各拥有的50%权益分配。现房产一直由被告出租，租金也由被告收取。但被告近年来并没有按照双方协商的内容将房产的收入按比例支付给我，而是将房产的收益据为已有。我对宅基地房屋的权益无法得到保障。鉴于此，我多次向被告提出按照双方约定，将上述宅基地房屋的收益返还我，并提议共同对房产进行分割析产，协商分割的具体事宜，但被告一直置之不理，并没有将收益返还我也没有给出明确的处理方案，迄今也不再与我协商。《物权法》第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权；第九十九条规定，按份共有人可以随时请求分割；第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。我认为，根据《物权法》的规定，我作为广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋共有权人，可以随时请求对上述房产进行分割。由于被告一直不予配合处理上述房产的分割事宜，使我不能对其享有权益的房产进行处分和收益，导致我无法行使其合法权益。现我依据《物权法》及《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告刘善团辩称，涉案房屋由我于1989年为父亲出资建成，实际产权人是父亲刘桂财，当时该房屋由刘桂财合法所有。后来在1996年刘桂财以转让的方式把涉案房屋转让给我。根据1998年所颁发的所修正的土地管理法，在之前适用的是1988年的土地管理法，我有权利受让涉案房屋以及土地的使用权，该转让行为一切均与原告无关。原告所提供的见证书中合约里面的内容全部属于虚假的内容。因为原告仅仅在2007到2009年曾借款14万给我用于改造房屋，该借款我也全部还清给原告，原告不因其借款而享有涉案房屋的产权。无论是根据1988年修订的土地管理法，还是1998年修订的土地管理法，我在1996年或者2007年这些时间点均是没有权利获得农村宅基地的土地使用权，更加没有获得相应的土地使用权以及相应房屋的法律权利基础。所以，对于我所享有的土地使用权跟涉案房屋，原告也不能通过用合作建房的方式来获取收益，所以无论相应的协议是真实的还是虚假的，该合约都应该是无效的。综上所述，涉案房屋的产权只属于我，而对于原告借款给我的借款也已经全部还清。所以原告对涉案房屋不再享有任何权利，我也不对原告负有任何债务，故应驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月8日，原告与被告签订《合约》，约定：一、现在刘善团名下的位于广州市白云区加禾街彭上村的物业彭上村横巷10号（原住祖屋）和彭上新村南四巷15号（新建楼房，以下简称涉案房屋）的所有权为刘善乐占一半。（即兄与弟各拥有50%的权益）。二、如上述物业需要维修、加建、装修等而要再投资时，两人可商量各自出资的份额及方法等，达到一致的意见后才可实施再投资。三、上述物业如经两人同意下，可用于出租、出售、或经征用获补偿等。所有由上述物业产生的收入，应先偿还完再投资的资金等成本后，再按各拥有50%的权益分配。两人一致同意，如以前两人有关上述物业的处理意见的文件文字与本合约有不同之处的，一律以本合约为准。2012年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）在广东华安联合律师事务所王朔律师的见证下，再次订立《合约》，约定：一、现在位于广州市白云区加禾街彭上村的两处物业及相关权益：彭上村横巷10号和彭上新村南四巷15号为甲乙双方共同拥有。二、上述物业的其中彭上村横巷10号（壹拾号）为甲乙双方原住祖屋，彭上新村南四巷15号（壹拾伍号）是新建楼房，宅基地证登记为甲方。甲乙双方在新建的楼房中的出资如下：乙方在2006年前投资了28万元，在2007年至2009年再出资9万元，而在2011年12月底止共收回本金6.5万元；甲方于2007年至2009年出资共233200元，而到2011年12月底止共收回本息105776元。三、甲乙双方同意：如上述物业需要维修、加建、装修等而要再投资时，两人可协商各自出资的份额及方法等，达成一致的书面意见后才可实施。四、上述物业如经双方同意下，可用于出租、出售、或经征用获补偿等。五、所有由上述物业产生的收入应在按双方各自投资的比例下同时收回各自投入的资金的本息后，再按各拥有50%的权益分配。如上述物业在产生收入后，在双方同意下，可由其中一方先收回部分投资本息，但应付给另一方暂不收回投资比例款项的利息，年息率按中国国家银行房屋贷款的两倍计算，但不能低于10%。六、订立本合约时，乙方同意甲方继续管理上述物业事宜。甲方也同意在有必要时乙方可全权处理上述物业事宜。双方一致同意：如在本合约前有关上述物业的合约和文件的条文、文字等与本合约有不同之处，一律以本合约为准。被告提交出资原始记录凭证，拟证实原告向被告出具收执，双方的出资已经进行原始结算，原告的出资已全部取回。记录表中记载原告从2007年7月24日至2011年12月17日共注资7次（合计14万元），取回114900元；2012年3月2日，225000元其中25000元还新屋加层尾数，200000元还以往资助被告。被告确认其中2012年3月2日汇款备注是其所写。原告认为无双方签字认可，且并非原告手写，对整份出资记录凭证不予确认。2012年4月21日，原、被告签订《备忘录》，载明原告于2011年12月17日取回在家乡建房的再投资部分本金5000元，被告又于2012年3月2日在银行转账支付给原告的225000元的用途为：其中25000元用作原告取回在家乡建房的再投资本金，其余20万元用作被告自愿归还原告在1997年赠送的小型面包车购买款项和在1999年原告自愿代被告支付的买房首期款项。涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》于XXX年XXX月XXXX日发证，登记使用人为刘善团，宅基地为框架结构三层半建筑结构，建筑面积195平方米。说明备注：“1996年12月18日，由父转儿子）”。被告出具原、被告父亲刘桂财出具的声明书，证实涉案房屋是由刘善团出资兴建，并同意涉案房屋的文件（如屋契等）写上被告的名字并无异议。原告对声明书不予确认，被告未能提交原件。2017年1月18日，广州市白云区鹤龙街联边经济联合社出具证明，载明位于广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋，框架结构，该房屋是刘善乐和刘善团共同拥有的物业（原属白云区嘉禾街管辖，现变更为白云区鹤龙街管辖）。2017年6月12日，广州市白云区鹤龙街联边经济联合社在该证明上注明“此证明作废”，并加盖公章。原审审理过程中，被告向本院申请就原告提供的2007年12月8日的《合约》中被告的签名进行笔迹鉴定，本院经摇珠依法选定广东恒鑫司法鉴定所作为本案鉴定单位。2018年7月18日，广东恒鑫司法鉴定所作出穗司鉴18010170600053号《鉴定意见书》，鉴定意见为送检的落款日期为2007年12月8日的《合约》上“兄长：刘善团（签字盖章）”栏内“刘善团”签名笔迹与提供的样本上“刘善团”签名笔迹倾向认为是同一人书写。被告为此预付鉴定费11520元。另原告向本院申请就涉案房屋自2018年5月12日起至房屋实际分割之日止的租金标准进行价格评估，本院经摇珠依法选定广东高迪评估咨询有限公司作为本案评估单位。广东高迪评估咨询有限公司于2018年7月26日作出高迪评估【2018】066号《价格评估结论书》，标的房屋2008年5月1日至2008年12月31日的租金为30240元，2009年的年租金为40320元，2010年至2017年的年租金均为60480元，2018年1月1日至2018年6月14日的租金为27552元。原告为此预付评估费5718元。双方均确认涉案房屋现有6层，属于加建，但也有改建过。本院于2017年11月17日向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案房屋的改建、加建部分有无依法办理报建手续。2017年11月28日，广州市白云区国土资源和规划局复函：一、1984年1月16日，广州市郊区人民政府发出《批转区城建局》（穗郊府[1984]3号），自此白云区开始发放宅基地证。1999年4月28日，白云区人民政府发出《关于贯彻新坚决制止违法用地的通知》（云府[1999]17号]，明确自该通知发出之日起，各街镇不得审批、核发宅基地证。自2001年起，我局对街镇移交的宅基地证档案资料进行保管及对外利用。故宅基地的建设、审批由当年街镇办理，后转由原国土部门集中收集保管。二、根据来文提供的资料，未查到该宅基地实体档案信息。三、根据来文提供资料，未查到改建报建记录。我局一般情况下没有收到宅基地改建、加建类申请及办理相关业务。另原告在原审诉讼中明确第二项诉讼请求所主张的房屋租金收益期间为2008年5月1日至2017年4月11日。本诉审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估。本院依法委托广州德高价格评估有限公司对上述标的进行评估。广州德高价格评估有限公司于2019年12月2日出具《评估报告书》显示，涉案房屋在2019年11月15日的市场价值为1704150元。原被告双方对上述报告书均无异议。原告为此预付评估费13168元。另原告表示对于涉案房屋的分割方式，其可接受按照评估价格由其向被告购买相应份额后，房屋归其所有或被告向其购买相应份额后房屋归被告所有的方式均能接受。被告表示其无法接受将房屋全部份额给原告，但其亦无能力向原告购买相应的份额，故如果房屋一定要分割，其只愿意接受实物分割。原告表示因涉案房屋只有一个楼梯，且非常窄小，而且每层楼的房屋面积也不一样，故实物分割不具有操作性，且将明显对房屋价值造成明显的减损，故不同意实物分割。本院认为，根据现有证据显示原被告双方均非涉案宅基地房屋所在村集体组织村民，双方就涉案房屋签订《合约》，就涉案房屋的合作建设进行约定，该合约违反了法律法规的强制性规定，应为无效。虽双方分别于2007年12月8日，2012年1月9日签订《合约》无效，但合约中关于双方实际出资数额、收回投资款数额的明确及对房屋所占份额比例、收益分配的约定是双方的真实意思表示，本院对于涉案房屋的份额比例，参照双方各占50%的约定处理，现原告要求对涉案房屋分割涉案房屋有据，本院予以支持。双方对于分割的方案无法达成一致意见，考虑到双方有一定的矛盾，涉案房屋只有一个楼梯，且各楼层房屋分布并不平均的实际情况，对涉案房屋进行实物分割既不利于房屋价值的保持，亦不利于双方矛盾的调和，本院对实物分割的意见不予采纳。又鉴于被告明确表示不愿意放弃其对涉案房屋享有的份额，本院对变价或者折价对涉案房屋进行拍卖的意见亦不予采纳。原告表示愿意将其份额转让给被告，此符合被告希望继续持有涉案房屋份额的意愿，且有利于双方矛盾的处理，本院对该分割方案予以采纳。据此，本院判令被告按照评估公司对涉案房屋在评估基准日评估出的涉案房屋市场价值原告支付1704150×50%=852075元。被告向原告支付该款项后，原告无权再享有对涉案房屋相应份额的权益。涉案房屋一直由被告进行使用管理，现原告就涉案房屋的收益予以返还的主张，本院予以支持。虽双方签订合约无效，双方关于租金收益的分配按双方收回各自投资的情况下再按各拥有50%的权益分配属于双方的合意，本院同意参照按此约定分配。经评估，从2008年5月1日至2017年4月11日，涉案房屋租金收益合计510888元。另原、被告于2012年1月9日签订的《合约》约定原告就房屋建设共出资370000元，被告出资233200元，双方合计出资603200元。据2012年1月9日《合约》及2012年4月21日《备忘录》，原告收回的本金共95000元（6.5万元+5000元+25000元），被告收回本息105776元。据此核算，原告未收回的出资总额为275000元，被告未收回的出资总额为127424元。在上述期间的租金收益510888元扣减原被告双方未收回的出租总额402424元，剩余按50%分配的租金数额为108464元，原告可分得租金收益为54232元。综上，被告应向原告支付的2008年5月1日至2017年4月11日的租金收益为原告尚应取得的剩余投资款数额275000元及上述期间剩余可分配的租金收益54232元，经核算共计为329232元。上述合约无效，双方关于利息计付的约定亦无效，原告要求在上述租金收益分配中计付利息的意见缺乏依据，本院不予支持。对于被告提交的出资记录凭证，因无原告签名且原告不予确认，对该记录凭证，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告刘善团向原告刘善乐补偿广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋份额的款项852075元；二、自本判决生效之日起十日内，被告刘善团向原告刘善乐返还广州市白云区鹤龙街联边经济联合社彭上新村南四巷15号房屋2008年5月1日年至2017年4月11日的收益329232元；三、驳回原告刘善乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18216元，由原告刘善乐负担2784元，被告刘善团负担15432元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。鉴定费11520元，由被告刘善团负担。评估费共计18886元，由原告刘善乐负担8795元，被告刘善团负担10091元并于本判决生效之日起五日内迳付原告刘善乐。如不服本判决，原告刘善乐可以在判决书送达之日起三十日内，被告刘善团可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  吴妍妍人民陪审员  招敬南二〇二〇年二月十四日书 记 员  陈玉梅