上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初37423号原告：上海澄鑫房地产经纪事务所，住所地上海市崇明区。投资人：葛京会。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。被告：梦美科技(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王丽。委托诉讼代理人：季闻理，上海四维乐马律师事务所律师。原告上海澄鑫房地产经纪事务所(以下简称澄鑫经纪事务所)诉被告梦美科技(上海)有限公司(以下简称梦美公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告澄鑫经纪事务所的委托诉讼代理人高雨、被告梦美公司的委托诉讼代理人季闻理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告澄鑫经纪事务所向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金27253元。依据为《看房确认书》第2条，160㎡×5.6元/㎡/日×365日/12。事实与理由：2019年5月，被告委托原告为其寻找合适的办公用房。为了满足被告要求,原告经过努力,于2019年06月05日向被告推荐了坐落于上海市静安区万荣路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),被告租房负责人对带看的房屋表示满意,但称需公司内部进一步研究决定。被告看房后当场签署了《看房确认书》。可是,2019年6月6日被告给原告发送微信,称其无意租赁上述房屋,向是准备租赁他处房屋。原告便信以为真,被告自此便不再与原告联系。2019年6月29日,原告发现被告已经实际入住系争房屋,经了解得知,被告居然跳开原告与出租人签订《租赁合同》。被告的行为违反了《看房确认书》第2条明确约定,应当依法向原告承担相当于一个月租金的违约责任。鉴于上述事实与理由,原告特依法向法院提起诉讼,请求依法判如诉情。被告梦美公司辩称，不同意原告的诉请。本案涉及的合同及约定均属无效。《看房确认书》仅能说明被告当时仅仅是看过房屋，且该份文件为原告的格式文件，其中排除了被告就该房屋与他人缔约的权利且该条未做划线注释及写明，被告在签署该文件时未注意上面有该隐藏约定。《看房确认书》没有约定期限，未约定期限视为只要被告存续，永远有效，此约定显失公平。《看房确认书》对被告课以较重的法律义务，排除了被告权利，但对原告未加限制，故根据合同法中关于格式条款的规定，应为无效。居间方应提供与他人磋商签订合同的服务，但原告并未提供前述服务，现原告仅仅是带被告看了房屋。被告最后承租系争房屋房屋比原告一开始的报价有多项优惠租金标准降低为5.4元/㎡/天，业主方在被告入住1个月期间给予免交房租的优惠。此优惠均为新的中介提供更好的服务促成租赁合同的签订，被告选择提供更好服务的中介，是更好的市场竞争，非跳单行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，原告方的工作人员王文锦带领被告方的工作人员查看了系争房屋及本市万荣路XXX号XXX室，被告签署的《看房确认书》载明，系争房屋的面积为160㎡，租金为5.6元/㎡/日(含票)；经验看，本人已经获得相关交易关键信息，因此承诺：……2、本人或本人的代理人或其他与本人有关联的人不会自行或通过其他第三方与系争房屋的出售方/出租方进行买卖/租赁交易。如有违背，本人自愿按该房地产成交价的1%或月租金的100%向澄鑫经纪事务所支付违约金。2019年6月6日，原告方的王文锦与被告方的王伯乾微信联系，询问对于被告是否已让风水师看过系争房屋。被告方答复称“看过了，暂时不考虑。被告可能选择他处房屋。”之后原告方还向其推荐其他房屋，被告方于2019年6月9日回复不需原告再行推荐房屋，并表示“其实不止，每次看房，其他中介又是打车又是带路，买咖啡买饮料。你们好像没有这些服务”。另查明，2019年6月11日，被告与案外人上海力全房地产经纪事务所(以下简称力全事务所)签署《专项委托书》，确认力全事务所为被告在上海办公场所需求业务的独家代理。授权力全事务所代表被告与上海位格企业管理有限公司就系争房屋进行商讨及谈判。被告向力全事务所确认如下租赁条件：租期自2019年6月24日起至2021年6月23日止，租金由5.6元/㎡/天优惠至5.4元/㎡/天(物业费由35元/㎡/月优惠至28元/㎡/月)，付款方式为押二付三；交房标准为室内装修增加3个工位，原定为财务室的房间改为会客室，添加3张小沙发与一张茶几；免租期自2019年6月24日至2019年7月3日。2019年6月15日，被告与案外人上海位格企业管理有限公司就系争房屋签订了《超级办公室办公服务合同》，约定租期2019年6月24日起至2021年6月23日止，其中2019年6月24日至2019年7月3日为免租搬迁期，月租金为26,394.98元。审理中，原告表示，被告至原告处表达了租赁房屋的需求，后原告推荐了多套房屋。就系争房屋，原告于2019年6月5日带被告看房，被告于2019年6月11日才与其他中介签订委托书，原告带被告看房后，还未来得及做后面的磋商及争取优惠，被告仅以此为理由排除原告的服务，为跳单行为，且非市场竞争行为，原告将系争房屋的信息提供给被告后，已经完成了居间义务，对于后续的义务为附属义务，非必须完成的义务。就《看房确认书》中约定的格式文本，原告当时已经提醒被告注意此条款并说明相应的风险及后果。被告表示，从一开始被告就委托多家中介寻找符合被告需求的房屋。就系争房屋，原告和最终促成合同签订的力全事务所均向被告推介过，之后力全事务所报给了被告更为优惠的价格，被告才决定委托力全事务所进行签约。就《看房确认书》中的格式文本，原告没有就相关条款向被告进行释明。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告确向被告提供了带看系争房屋的服务，现原告根据被告签署的《看房确认书》中第2条向被告主张违约金，即被告如通过其他第三方与系争房屋的出租方进行租赁交易，自愿按月租金的100%向原告支付违约金。本院认为，首先，系争房屋并非出租方独家委托原告的房屋，而被告有权根据居间方提供的服务进行判断，并有权选择可给予己方更为有利商务条件的居间方。其次，《看房确认书》系原告预先拟定的格式条款，并未事前与被告进行协商；而就具体条款而言，明显加重了被告方的责任，并排除了被告再行选择其他居间方的权利。该《看房确认书》中也并未采取合理的方式提请被告注意相关限制其权利的条款，原告虽认为曾向被告口头说明，但被告对此予以否认，原告也并非提供相应的证据，故原告的主张本院难以采信。综上，被告认为《看房确认书》中第2条的条款无效的抗辩意见具有事实和法律依据，本院予以认同，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条、第十条规定，判决如下：驳回原告上海澄鑫房地产经纪事务所的全部诉讼请求。案件受理费459.9元，减半收取计229.95元，由原告上海澄鑫房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年二月五日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。