上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22791号原告：罗成，男，1966年4月27日生，汉族，户籍地黑龙江省大庆市。被告：王建平，男，1970年4月14日生，汉族，户籍地山西省。被告：古丽素，女，1972年12月1日生，回族，住上海市嘉定区。原告罗成与被告王建平、古丽素间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗成、被告王建平到庭参加诉讼。被告古丽素经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告王建平支付2018年11月15日至2019年12月24日的房屋租金323,333元；2、被告王建平支付合同保证金50,000元；3、被告王建平支付违约金10,000元；4、被告王建平支付2019年4月1日至2019年12月31日的物业费9,739.8元；5、被告王建平支付电费140元；6、被告古丽素对被告王建平的上述付款义务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告王建平签订了房屋租赁合同。原告于合同签定当天交房给被告,被告王建平于2018年11月27日支付了10,000元房租,因被告王建平未按合同约定的时间支付房租,原告于2018年12月5日向被告王建平发出了书面的《告诫通知书》。之后,原告多次找到被告王建平催要房租,被告王建平讲暂时资金周转有困难,于2019年3月2日向原告出具书面的《房租支付承诺书》。被告古丽素于2018年11月15日向原告提供了该房屋租赁合同的个人担保书。虽经原告多次催要,但两被告以各种理由始终未付房租。原告分别于2019年5月10日、2019年7月3日通过快递分别给两被告发出书面的催款通知书。根据我国法律规定,双方签订的合同受法律保护,被告王建平应当履行合同约定的付款义务,被告古丽素应当承担其担保责任。被告王建平辩称，不同意原告诉请。1、被告仅认可2018年11月15日至2019年4月15日5个月的房租。被告在经营期间，由于涉及麻将、棋牌经营，派出所治安管理人员履次告知被告不允许经营。被告于2019年3月24日通过微信方式向原告提出降低房租，以便用作其他用途，并直接告知原告被告不堪压力，若房租不降则无法继续承租，但原告不予降低租金。被告为避免继续亏损而采用止损措施，于2019年4月15日单方面停止租赁，并于4月17日用微信告知原告，原告回复他在出差。被告认为，辖区治安不允许棋牌麻将经营是国家政策原因，也是不可抗力的一种，所以被告提前退租并非故意违约，只是没有了营业收入来源，无法按时交纳房租。根据租赁合同第13条约定，因不可抗力导致合同提前终止被告不需要承担违约责任。被告认为仍应享受一个月的免租期。被告实际应缴房租应该是从被告已认可的五个月中再减去一个月免租期后的四个月租金。2、不同意支付保证金。既然一开始原告就认可被告缓交，且被告已经因不可抗力提前退租，就没必要再交该笔保证金。3、被告不同意支付1万元违约金。4、对于原告主张的物业费，被告只认可5个月的物业费。总之，被告因不可抗力退租的事实明确，被告经营难以维持，且被告将退租的事实提前告知了原告，故原告默认争议扩大而不主动止损和交接房屋的责任应当由其自行承担。被告古丽素未到庭，提交书面答辩意见称，被告王建平并非故意不履行租赁合同，只是原告出差不能面商洽谈。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月15日，罗成(甲方、出租方)与王建平(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》一份，甲方将其名下位于嘉定区安谐路XXX弄XXX号XXX层商铺出租给乙方使用，经营业态为棋牌娱乐和办公使用，租赁期限自2018年11月15日至2023年11月14日。第一至三年租金每月2.5万元，第四年至第五年月租金2.75万元，第六年月租金3万元。支付方式为：合同签订5日内，乙方付房租1万元，2019年1月30日前乙方付房租3万元，乙方于2019年2月28日前支付房租2万元，乙方在2019年3月30日前付清应交房租及押金。合同保证金(押金)5万元，按以上约定付清。乙方承担租赁期内的水、电费、房屋租赁税、物业费及营业性产生的一切费用。租赁期间，如甲、乙双方任何一方若提前终止本合同，均需提前三个月书面通知对方，双方就损失按合同约定赔偿对方。租赁期间，乙方不得以经营亏损、重新装修或停业整顿等任何理由为借口，拖欠房租或租金支付不足，即视为乙方违约。因乙方违约导致甲方解除合同，给乙方造成的一切损失，包括装修、装饰及附属设施等，全部经济损失由乙方承担，甲方不做任何赔偿。乙方若中途退租，甲方不退乙方已交的房租和保证金，乙方给甲方造成的损失按6个月的月租金计算赔偿，甲方若中途提出退租，同样按此条款赔偿乙方。在整个租期内，甲方给予乙方60天的免租期，具体为：合同生效的第一个月免收租金，合同到期后顺延一个月免收租金。乙方出现以下情况之一的不享受免租金：(1)中途退租；(2)逾期付房租超过15天；(3)乙方因违约导致甲方提前解除合同；(4)合同到期续租，免租金在下期租赁中使用。关于合同终止，双方约定，1、乙方逾期支付房租，甲方有权单方终止合同；2、乙方擅自转租或分租，甲方有权单方面终止合同；3、乙方擅自改变房屋内部结构或用途，甲方有权单方终止合同；4、乙方经营过程中若存在违规或安全隐患，被相关部门查封，甲方有权单方终止合同；5、双方协商一致终止合同；6、合同到期，自动终止。本合同的违约金为5万元。乙方逾期支付房租，每天的滞纳金300元，逾期30日，甲方有权单方解除合同。合同签订后，罗成将涉案商铺交付王建平使用，王建平于2018年11月27日向罗成支付了租金1万元，之后未再支付过租金。2018年11月15日，古丽素向罗成出具担保书，自愿为王建平履行与罗成订立的商铺租赁合同项下的全部义务提供连带责任担保。2019年3月2日，王建平出具付款承诺，承诺于2019年3月6日支付3,000元、3月15日支付30,000元、3月底支付20,000元、4月底付清房租、5月中旬付押金20,000元、5月底付清押金，若延期支付，按合同违约金执行，同时合同内相关违约条款生效。2019年3月24日，王建平通过微信与罗成协商降低房租事宜，但未协商一致，王建平向罗成表示即将退租，为了避免双方损失继续扩大，特通知罗成及时收房止损。2019年4月17日，王建平发微信给罗成，称“安谐路XXX弄XXX号店铺租约变化先于2019年3月24日告知，现承租人王建平于4月15日已经腾空清理完毕并停止租赁。若有什么事后商议，合同责任请面谈。”罗成于2019年4月18日回复：“我现在人在外地，每天不盯着看微信，你现在停止租赁，首先你要结清拖欠的房租，第二，你提前中途退租，合同有约定损失赔偿款，把该款付清。结清以上款项三日内，我安排人收房，尽快解决问题。”2019年5月-7月，罗成多次向王建平及古丽素寄送催款通知催要租金。因罗成在王建平付清房租前拒绝接收房屋，故王建平搬离后，双方一直未办理交接手续。审理中，经法官释明后，双方于2019年12月25日办理了房屋交接手续，双方确认王建平欠电费140元。另查明，涉案房屋的物业费支付标准为1,082.2元/月。本院认为，原告罗成与被告王建平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当按约履行。合同履行过程中，被告王建平于2019年3月24日通知原告欲提前退租，并于2019年4月15日搬离涉案房屋，故《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除。被告王建平应当向原告罗成支付自2018年11月15日至2019年4月15日的租金，扣除王建平已经支付的1万元，王建平还需向罗成支付租金115,000元。至于原告以被告王建平未付清租金为由，拒绝收回房屋，系原告放任租金损失的扩大，自2019年4月15日之后的租金损失由原告罗成自行承担。被告王建平提前退租，按照合同约定，不应享受一个月的免租期。关于合同保证金5万元，根据合同约定，乙方若中途退租，甲方不退，该保证金的性质是违约金。对于原告主张被告王建平支付保证金5万元和违约金1万元，因被告王建平未按约支付租金，且王建平中途无故提前退租，确实给原告造成经济损失，故本院酌情调整违约金为5万元。关于原告主张的物业费，被告王建平已缴纳至2019年3月31日，2019年4月1日至2019年4月15日的物业费541.10元，王建平应当支付罗成。关于原告主张的电费140元，双方在办理交接手续时进行了确认，本院予以支持。对于原告主张被告古丽素承担连带清偿责任，因古丽素对王建平的付款义务出具了连带责任保证书，故本院予以支持。被告古丽素经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，应承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告罗成与被告王建平于2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；二、被告王建平应于本判决生效之日起十日内支付原告罗成租金人民币115,000元；三、被告王建平应于本判决生效之日起十日内支付原告罗成违约金人民币50,000元；四、被告王建平应于本判决生效之日起十日内支付原告罗成物业费人民币541.10元；五、被告王建平应于本判决生效之日起十日内支付原告罗成电费人民币140元；六、被告古丽素对被告王建平上述第一至五项付款义务承担连带清偿责任；七、驳回原告罗成的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,198.19元，减半收取3,599.10元，由原告罗成负担2,051.48元，由被告王建平负担1,547.62元。被告王建平负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。被告古丽素对被告王建平上述付款义务承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年二月五日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。