河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初3226号原告：李铁柱，男，1970年1月25日生，回族，住河南省新蔡县。原告：薛艳华，女，1970年10月12日生，汉族，住河南省新蔡县。二原告委托诉讼代理人：樊刚杰，北京创为律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈自强，北京创为律师事务所实习律师。被告：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县金立方房地产开发有限公司，住所地:新蔡县古吕街道北关，统一社会信用代码914117293957097935。法定代表人：杜伟民，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。原告李铁柱、薛艳华诉被告杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年2月20日作出（2018）豫1729民初5655号民事裁定书，裁定驳回原告李铁柱、薛艳华起诉。原告不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）豫17民终1422号民事裁定书，撤销河南省新蔡县人民法院（2018）豫1729民初5655号民事裁定，指令河南省新蔡县人民法院审理。本院另行组成合议庭，分别于2019年7月9日、11月23日两次公开开庭进行了审理。原告薛艳华及李铁柱、薛艳华的委托诉讼代理人樊刚杰、陈自强到庭参加诉讼，被告杜伟民、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人王伟经合法传唤第二次开庭时无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铁柱、薛艳华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《联合建房协议》、《联合建房协议》；2、判令被告交付原告一间20㎡车库（约10万元）；3、判令被告另行补足原告20㎡的门面房（约20万元）；4、判令被告支付房屋装修费10万元，并支付利息；5、判令被告向原告支付2014年1月21日至2016年7月20日是的房屋租赁费，共计18283元；6、判令被告按照6万元／年的标准支付原告自2012年5月25日至2017年5月27日因延迟交付两间门面房造成的营业损失30万元；7、判令被告向原告支付违约金20万元；8、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年5月26日，原告李铁柱与李静华（已去世)签订一份《联合建房协议》，约定原告将位于古吕回民路路西、蓝天幼儿园对面的宅基地及地上房屋一处转让给二被告进行开发建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给被告，被告一年内竣工，并向原告交付两间门面房。2013年1月21日原告与李静华（已去世)、被告杜伟民签订一份《联合建房协议》，约定原告将位于古吕回民路路西、蓝天幼儿园对面的宅基地及地上房屋一处转让给被告进行开发建设，被告在一年内竣工，并向原告交付253.32平方米商品房，协议约定被告交付二楼126.60平方米及三楼126.72平方米的房屋。两份协议约定被告负责出资为原告办理房产证及水电路三通，任何一方违约需承担违约责任。因二被告违反约定，不及时交房，原告多次交涉，始终未果，并且楼房的层高以及房屋的面积、高度等均与协议书中的约定不符，也未向原告交付房屋，故依法起诉。被告杜伟民辩称：合同约定没有车库，并且置换门面房合同不是被告杜伟民与原告签订，门面房置换是原告和案外人李静华所签，原告请求门面房交付及相关损失这部分要求没有事实和法律依据。合同没有约定违约金数额，原告起诉这部分请求没有事实和法律依据。装修费10万元合同约定交房付款，因不可抗力和政府审批延迟，现房子没有竣工验收，达不到给付装修费的条件，该项请求应予驳回。涉案工程系北斗星小区是政府棚户区改造工程，审批时间在被告与拆迁户补偿签订协议之后，被告在施工的过程中，拆迁户多次多人无故闹事，阻止施工，延误交房日期不属于被告原因，属不可抗力造成的，现在工程没有完工没有验收，故原告的请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告金立方公司提交答辩意见辩称，对原告申请追加金立方公司为被告不持异议，针对原告的诉请，被告金立方公司同被告杜伟民的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）原告提交的2010年5月26日原告李铁柱与李静华签订的《联合建房协议》，被告杜伟认为没有签名，该协议与其无关，但该协议约定的门面房为北斗星公馆，本院对其真实性予以确认。（2）被告杜伟民提交的棚户区改造协议书、建设工程施工许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、新政20153号文件、新政20154号文件，虽然原告认为证据是复印件，不能证实提供证据的真实性，但该证件及文件出自政府相关部门，本院予以确认。（3）被告杜伟民提交的吕派出所情况说明两份、清真寺北斗星公馆停工证明一份、光盘一张，因该证据形式要件不完备，且原告对其证明目的有异议，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政[2011]26号）文件。被告杜伟民和李静华为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住户的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2010年5月26日原告李铁柱（甲方）与李静华（乙方)签订《联合建房协议》，约定原告将位于回民路路西的一处住宅由乙方出资进行重新建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给乙方办理相关建房手续，所建房屋底层门面房两间归原告所有，乙方保证在一年的有效工期内竣工。2013年1月21日原告李铁柱、薛艳华（甲方）与杜伟民（乙方)签订《联合建房协议》，约定原告将位于回民路路西的一处住宅,东西长10米，南北长19米，由乙方出资进行重新建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给乙方办理相关建房手续，原告可换240平方米的商品房（二楼126.60平方米及三楼126.72平方米的房屋，如不够乙方建筑面积按市场差额补足），乙方保证在一年有效工期内竣工。同时，被告杜伟民给原告出具证明一份，内容“保证金装修费交房付款拾万元，杜伟民李静华2013.1.21日”。合同签订后，被告杜伟民支付原告一年房屋租赁费3600元。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，李静华于2013年病世。本院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位金立方公司。原告李铁柱与李静华于2010年5月26日签订的《联合建房协议》及2013年1月21日原告李铁柱、薛艳华与被告杜伟民签订《联合建房协议》，系双方真实意思表示，后金立方公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告李铁柱、薛艳华房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，李静华与原告李铁柱签订的《联合建房协议》，约定的两间门面房为金立方公司改造的北斗星公馆，其权利人为被告杜伟民，建设单位为被告金立方公司，因李静华已病世，故原告要求被告杜伟继续签订的《联合建房协议》有事实和法律依据，本院予以确认。被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《联合建房协议》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为李铁柱、薛艳华及新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《联合建房协议》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《联合建房协议》属于无效合同，本院不予支持。因《联合建房协议》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，故原告要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司继续履行合同，应予支持。针对原告要求被告支付装修费10万元，因被告杜伟民认可交付房屋时支付，对该项请求，本院予以支持。针对原告要求被告另行补足原告20㎡的门面房（约20万元）的问题。首先，因《联合建房协议》仅仅约定交付原告两间门面，现原告请求被告继续履行合同，即交付两间门面房，原告再要求另行补足20㎡的门面房没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付自2014年1月21日至2016年7月20日的房屋租赁费18283元的请求，虽然双方签订的《联合建房协议》中未约定租赁费，但被告杜伟民事实上按每月300元支付租赁费，应视为双方对合同条款的变更，在房屋未交付时，应支付租赁费。从2014年1月21日至2016年7月20日为30个月，确定租赁费为9000元（300元×30个月）。针对原告要求的门面租赁费损失问题。《联合建房协议》中虽然约定门面交付时间，但门面租赁费损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也为提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，本院不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约，《联合建房协议》第五条约定“乙方应保证在一年的有效工期内所有工程竣工，不影响甲方的房屋使用。”现被告认可目前还没有交付房屋，应属迟延履行约定违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据原告租房的损失、门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《联合建房协议》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告李铁柱、薛艳华要求被告杜伟民承担连带责任，应予支持。原告主张的门面房宽度不符合约定，因案涉楼房已经建成，原告可待房屋交付后，根据双方的协议约定，对实际减少的面积另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李铁柱、薛艳华与被告杜伟民和李静华2010年5月26日及2013年1月21日签订的《联合建房协议》合法有效，由原告李铁柱、薛艳华与被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付李铁柱、薛艳华房屋装修费10万元。三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付李铁柱、薛艳华房屋装修费9000元。四、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效二十日内支付原告李铁柱、薛艳华违约金10万元。五、被告杜伟对上述二、三、四项承担连带清偿责任。六、驳回原告李铁柱、薛艳华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12982元，原告李铁柱、薛艳华负担8682元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民负担4300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张洪民审判员  张俊芝审判员  张国清二〇二〇年××月××日书记员  金 杰