广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终1755、1756号上诉人（原审11878号案原告、原审11879号案原审被告）：惠州市碧云房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区江北街道望江村旺岗路45号四楼。法定代表人：源丽华委托诉讼代理人：姚小刚，系广东广法律师事务所律师委托诉讼代理人：唐江涛，系广东竹石律师事务所律师被上诉人（原审11878号案被告、原审11879号案原审原告）：惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组，住所地：广东省惠州市惠城区河南岸街道冷水坑禾联村。负责人：刘振科委托诉讼代理人：钟惠娜，系北京盈科（惠州）律师事务所律师委托诉讼代理人：王安东，系北京市立圣律师事务所律师上诉人惠州市碧云房地产开发有限公司与惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组合资、合作开发房地产合同纠纷两案，不服惠城区人民法院（2018）粤1302民初11878、11879号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市碧云房地产开发有限公司法定代表人源丽华、委托诉讼代理人姚小刚和唐江涛、被上诉人惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组的负责人刘振科、委托诉讼代理人钟惠娜和王安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市碧云房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2018）粤1302民初11878、11879号《民事判决书》；2.两案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院判决适用法律错误。1.合同一、合同二不适用2010年版《村民委员会组织法》的规定，本案的争议与2010年版《村民委员会组织法》第十九条的规定没有任何关联，一审法院最终是依照2010年版《村民委员会组织法》第十九条的规定作出判决的，这显然属于适用法律错误。合同一、合同二是在2010年5月19日签订的，而2010年版《村民委员会组织法》是在2010年10月28日才实施的，即合同一、合同二不适用2010年版《村民委员会组织法》的规定。且一审法院适用的2010年版《村民委员会组织法》第十九条：“村民委员会成员出缺，可以由村民会议或者村民代表会议进行补选。补选程序参照本法第十五条的规定办理。补选的村民委员会成员的任期到本届村民委员会任期届满时止”，与本案的争议没有任何关联性。2.在不存在恶意串通的情况下，仅是严重损害村集体利益以及显失公平，并不属于合同法第五十二条所规定的合同无效的情形，一审法院以合同一、合同二严重损害村集体利益、显失公平为由认定合同一、合同二应为无效合同，属于适用法律错误。依据合同法第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，即只有恶意串通损害集体利益的才能认定合同无效，而本案中，并不存在恶意串通的情形，一审法院对此也予以了认定，因此，即使一审法院认为合同一、合同二损害村集体利益，那也不属于合同无效的情形。另依据合同法第五十四条的规定，“显失公平”属于当事人有权请求法院变更或撤销合同的情形，并不属于认定合同无效的情形。3.本案不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2005】5号）第二十条的规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，本解释仅适用审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件。本案涉案的土地至今仍属于集体土地，不是国有土地，而一审既然也认定涉案的土地是集体土地，那么本案就不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即本案合同一、合同二不应认定为是土地使用权转让合同。一审法院即认为涉案土地是集体土地又引用关于审理国有土地使用权合同的司法解释，显然自相矛盾，属于适用法律错误。4.一审法院依据地方政府在涉案合同一、合同二签订五、六年后才出台的规定性文件审查和认定合同一、合同二的合法性、效力性，属于适用法律错误，违反法律规定。①涉案合同一、合同二是在2010年5月19日签订的，但一审法院却适用广东省、惠州市、惠城区政府在2015年至2018年期间才出台的《关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办【2016】30号）、《惠州市征地留用地管理实施办法》（惠府办【2015】13号）、《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》（惠城府【2016】19号）、《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理补充规定》（惠城府【2018】36号）等地方性规定文件审查合同一、合同二的合法性、效力性。显然违反了法不溯及既往的法律规定，没有法律依据。②合同法第五十二条规定的是“违反法律、行政法规”的才是属于合同无效的情形，而根据立法法第七条和第六十五条的规定，全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会才有权制定法律，国务院才有权制定行政法规。而一审法院适用的上述地方性规定文件，均不属于法律和行政法规，一审法院适用上述地方性规定文件审查和认定合同一、合同二的合法性、效力性，违反了合同法第五十二条的规定。退一步讲，即使合同一、合同二的内容违反该些地方政府规定，也不能以此认定该两份合同无效。二、一审法院判决认定基本事实错误、不清，遗漏基本事实。1.上诉人提交的证据6《河南岸冷水坑禾联村小组村民大会签名表》，在原审一审【（2017）粤1302民初3692号】时，上诉人已提供原件给一审法院审查并由被上诉人质证，而一审法院在重审本案时，一审法院及被上诉人并未要求上诉人重新提供原件审查，但一审法院却无故认定上诉人“无法提供原件”。2.一审法院遗漏下列基本事实，而该些基本事实及相应的证据形成了完整、有效的证据链，证明了：一、上诉人与被上诉人合作开发涉案土地，被上诉人的村民知道或应当知道，上诉人与被上诉人签订涉案的合同一、合同二经过被上诉人村民会议讨论同意；二、上诉人在与被上诉人签订合同一、合同二时，尽到了合理、审慎的审查义务，上诉人有理由相信涉案合同的签订经过了被上诉人村民会议讨论同意。至于被上诉人是如何进行民主议定程序等问题，则是被上诉人内部自治以及被上诉人是否全面履行合同义务的问题，不能归咎于合同相对人即上诉人。①2007年8月9日，被上诉人禾联村小组与鸿景公司签订《城中村改造合作开发合同书》，即被上诉人的村民是同意将涉案的土地用于和企业合作开发房地产的。该合同书约定由鸿景公司与被上诉人采取村企合作形式，将涉案的土地进行农村建设和房地产开发，土地当时现状是：坳背塘土地出租给盛金园公司，由盛金园公司转租给双泰龙家私城，而洋涨土地则为当时村民小组长（刘志芳）承包经营农庄饭店。双方约定开发项目土地附作物的拆迁由甲方（被上诉人）负责，拆迁安置补偿由乙方（鸿景公司）负责。签订该《城中村改造合作开发合同书》时，被上诉人召开村民会议并经村民表决同意，对此被上诉人原一审（2017）粤1302民初3692号案提交的《民事答辩状》第2页中承认了该事实，而且被上诉人于2017年7月4日在（2017）粤1302民初3692号中提交的证据2以及上诉人提交的证据38由冷水坑村委会于2013年8月28日作出的《关于双泰龙用地的情况说明》（该证据有河南岸街道办事处信访办在2017年6月28日盖章确认“与原件一致”）也确认了被上诉人与鸿景公司签订《城中村改造合作开发合同书》召开了村民会议并经村民表决同意。而在该合同书签订后，被上诉人也已收取鸿景公司的定金61万元和青苗补偿款人民币50万元，被上诉人与鸿景公司也已实际履行合同，鸿景公司向惠城区国土分局支付了涉案土地的新增建设用地有偿使用费，并取得了广东省国土厅作出的农用地转建设用地以及征地批复。②2010年，经被上诉人同意，上诉人受让了惠州鸿景房地产有限公司在《城中村改造合作开发合同书》的权益，取得涉案土地合作开发权利，根据合同法第88条的规定，合同一方当事人可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被上诉人与上诉人为了便于履行及明确双方的权利义务才签订了涉案的两份合作开发合同书。在上诉人受让鸿景公司在《城中村改造合作开发合同书》的权益时，没有任何证据证明被上诉人的村民对《城中村改造合作开发合同书》有异议。③冷水坑村委会2013年8月28日作出并经河南岸街道办确认的《关于双泰龙用地的情况说明》，该情况说明表述：“因为合作人未变，禾联小组召开村民大会讨论，决定按2007年签名表决表执行”。该证据及事实证实了：即使真如被上诉人称上诉人所提供的表决表不是针对与上诉人签订合作开发合同书的表决，而是2007年村民会议表决与鸿景公司签订《城中村改造合作开发合同书》的表决表，那么被上诉人与上诉人签订合同一、合同二时，被上诉人的村民是知道的，且是经过被上诉人召开村民大会讨论认可上述签名表并通过的。同时证明了被上诉人有经村民大会讨论表决同意与上诉人签订涉案的《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》的相关证据材料，包括会议记录及表决表等，但是被上诉人却拒绝向法院提供该些证据，那么根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条的规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”，法院应推定上诉人关于签订涉案《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》有经过被上诉人召开村民大会表决同意的主张成立。④上诉人在涉案合同签订后支付给被上诉人的400万元定金，被上诉人也已全部发放给村民、村民都也领取了该定金。⑤2004年3月18日，被上诉人与惠州市盛金园实业有限公司签订的《土地合作共同开发投资合同》约定，盛金园公司从2006年11月1日起，每月十日前须缴付地块一的股份分红金给被上诉人。上诉人与被上诉人签订的合同一约定，自合同签订之日起上诉人无需再向被上诉人支付合作开发项目的租金。而事实上，从2010年5月19日被上诉人与上诉人签订涉案的合作开发合同书时起，被上诉人就再也未收到地块一的股份分红金（租金），但是，直到2014年，被上诉人的村民从未对将近4年的时间未收到地块一的股份分红金（租金）没有任何的异议。按照常理和一般情况，只要一两个月没有收到股份分红金村民就都会有意见了，更何况4年时间。因此，只有一种情况就是村民是知道“盛金园公司已经将《土地合作共同开发投资合同》的权益转让给了上诉人，且被上诉人与上诉人签订的合作开发合同书约定了上诉人不用再交租金给被上诉人”的，所以村民才会对没有收到地块一的股份分红金（租金）没有任何的异议。⑥2011年5月9日，惠州市住房和城乡规划建设局在惠州日报及网站等发布涉案土地的《关于冷水坑LSK-03地块规划设计条件告知书的公示》，公示明确告知“凡与以上申请事项有利害关系的，可在公示之日起30日内向我局提出书面意见。逾期未提出的，视为放弃上述权利”，但是，被上诉人及其村民从未对此提出任何的异议。⑦虽然2013年3月5日，被上诉人发出函告要求终止与上诉人的合作。但是在2013年6月10日，被上诉人又和冷水坑村民委员会共同向惠城区国土资源分局提交《关于终止惠城区2008年底14批次城镇建设用地项目征地工作的申请》，该申请书载明“2012年，我村为响应政府三旧改造的政策，经集体研究决定将该地块与惠州市碧云房地产开发有限公司合作三旧改造项目。现已通过市三旧改造办按程序办理”，冷水坑村民委员会和被上诉人共同恳请国土部门及上级单位支持上诉人与被上诉人就地块一合作开发“三旧”改造项目。⑧上诉人在签订《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》时，已在合同第五条“甲方在合作开发中的权利、义务”中第2点约定了“甲方与乙方合作开发项目业已取得村民的一致同意”，及在合同第九条“其他事项”第4点约定了“《村民签名表》由甲方盖章后作为本合同的附件”，而被上诉人也确实在签订合同一、合同二时向上诉人提交了加盖被上诉人印章的村民大会签名表。三、原审法院既认定合同一、合同二约定被上诉人只收取固定利润，不负担风险，即所有的风险和亏损由上诉人承担，被上诉人稳赚不赔，却又认定该合同一、合同二对被上诉人显失公平。一审法院认定合同一、合同二显失公平显然自相矛盾。上诉人为了开发涉案的土地，所支付的代价非常巨大，上诉人要合作开发地块一的纯支出有：盛金园的补偿款185万元、双泰龙家具店补偿款423万元、支付被上诉人的房屋折价778.4万元、土地征收工作经费和测绘工程费共570940元、新增建设用地土地有偿使用费1743403元、鸿景支付给被上诉人的61万元定金、赔偿刘志芳在地块二合约补偿款人民币900万元等，这就已经投入了大约25778343元。而除此之外，上诉人还得向国土局支付巨额的土地出让金。而且，因为近几年建筑成本的大幅上涨，上诉人现在开发同样面积的商品房所支付建筑成本比2010年要高出很多，而且上诉人还得承担项目开发、经营过程中可能发生的种种风险、亏损。相反，正如被上诉人的自认以及一审法院的认定，被上诉人在两份合作开发合同书中是不承担经营风险，只收取固定利润的，也就是说被上诉人在两份合作开发合同书中是稳赚不亏的，既然如此，何来对被上诉人显失公平。综上，涉案《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》合法有效，应继续履行。一审法院判决适用法律错误，认定基本事实错误、不清，遗漏基本事实，且其认定自相矛盾。根据民事诉讼法第一百七十条的规定，应依法予以改判。因此，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组辩称，一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。（一）原审法院根据庭审查明的事实及被上诉人一审提交的证据，认定上诉人以违反程序、违反民主原则的方式，在被上诉人村民不知情的情况下签订《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》，并损害村民集体利益，属违反法律强制性规定，该两份合同为无效合同。原审法院对上述事实的认定事实清楚，证据确凿，判决适用法律正确，应予维持。（二）上诉人上诉理由不成立。1.上诉人认为原审法院错误适用《村民委员会组织法》第十九条，因为该法第十九条不是关于村民民主决策的条款，事实上这是原审判决文书制作的笔误，庭审中，双方已就1998年11月4日开始施行的《村民委员会组织法》第十一条、第十九条规定进行了充分论证，该法条规定：属于涉及村民利益的事项，必须提请村民会议讨论决定方可办理。2010年10月28日该法被修订通过，修订后的第二十四条与原《村民委员会组织法》第十一条、十九条相对应，庭审时，上诉人抗辩称《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》于2010年5月19日签订，《村民委员会组织法》于2010年10月28日修订，新法不具有溯及力。但被上诉人认为：2010年5月19日订立《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》时1998年11月4日施行的《村民委员会组织法》处于有效期内。且，本案诉讼审理期间2010年10月28日修订的《村民委员会组织法》处于有效期内，即不管适用新、旧《村民委员会组织法》均应遵守民主原则、涉及村民利益的重大事项经村民大会表决都是必经的民主原则，否则属无效合同。2.上诉人认为本案涉及的是村集体土地，不是国有土地，一审法院适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的，但一审法院实际是认为上诉人与原村小组长以合作开发的形式、实质上完成的也是土地使用权的转让开发使用，对价明显偏离市场合理价值或开发利用的潜在升值价值。另，涉案的合作开发村集体土地最终也通过法定形式转变成国有土地才能实施。二、《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》的签订违反民主原则、违反程序的事实清楚、证据确凿。1.上诉人的上诉陈述确认了《签名表》不是针对2010年5月19日签订《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》的开会表决。一审时，上诉人提供了《签名表》以证明2010年5月19日签订《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》时召开了村民会议表决合作开发事宜，但该《签名表》存在诸多瑕疵：1、没有会议召开或落款时间；2、每张签名表表述内容不相同；3、代签名现象很普遍，经庭审质证及事实查明确认该《签名表》真实性存疑不予采信。现上诉人又在上诉状第5页③承认了该《签名表》确实不是形成于2010年5月19日前后，也不是针对《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》的表决，而是：“因为合作未变，禾联小组召开村民大会讨论，决定按2007年签名表决执行”。即上诉人承认《签名表》是形成于2007年为表决与鸿景公司的合作。2.三名村民的《火化证明存根》、死亡《证明》均证明了《签名表》存在虚假嫌疑，《常住人口登记卡》证明了至2010年5月19日年满18周岁的村民没有在《签名表》出现，即使2010年5月19日召开了表决会，也因剥夺了村民的民主权利而导致表决无效，而实际上2010年5月19日没有召开村民会予以表决，《签名表》是2007年形成的。因此，《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》是没有经村民大会表决确认，违反民主议定程序签订的合同，为无效合同。三、《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》严重损害村小组集体利益。根据《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》约定的合作开发土地分配标准，村小组在两地块合作开发中可分配的房产面积比例均不超过3%，如果拟分配房产按约定的每平方米折价2800元计算，对比当前同地段均价，则村小组可分配利益竟不超过1%。非常明显、非常严重地损害了村小组的集体利益。尽管上诉人上诉认为2010年5月19日签订的合同不能适用2015年惠城区人民政府出台的保护集体利益的强制性规定，但2009年惠州市惠城区人民政府印发的《惠城区农村自留工商和住宅建设用地使用管理暂行办法》惠城府办(2009)5号文第六条同样规定了“合作开发后能确保农村集体经济组织拥有本开发项目总建筑物不低于30%的工业或15%的商业性等有收益的永久性物业。”可见，保护村集体组织利益，维护公平正义确是永恒的强制性要求，任何时候，任何合作合同均不可恶意、明显地损害村民集体利益，而《《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》正是违反了公平、正义的法律底线。四、《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》对应的地块与惠州市住房与城乡规划建设局出具的《规划设计条件告知书》批复的地块面积，四至坐标均不对应导致《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》没有履行的标准和可操作性。因此，《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》实际是无法有效，准确履行的合同。原审原告禾联村小组向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2010年5月19日签订的“关于共同开发位于惠州市惠城区××街道冷水××道旁属原告集体所有的坳背塘地块（以下简称地块一）、土地使用权面积约为30000m2”的《合作开发合同书）》。2.判令解除原告与被告于2010年5月19日签订的“关于共同开发位于惠州市惠城区××街道冷水××道旁属原告集体所有的洋涨地块（以下简称地块二）、土地使用权面积约为45000m2”的《合作合同开发书（二）》。3.判令被告立即将涉案的位于惠州市惠城区××街道冷水××道旁属于原告集体所有的坳背塘地块（地块一，土地使用权面积约为30000m2）、洋涨地块（地块二，土地使用权面积约为45000m2），共计75000平方米的土地返还给原告；4.判令被告向原告支付2010年5月至2017年3月期间涉案土地被占用的租金1992000元（参照原告之前与惠州市盛金园实业有限公司之间的《土地合作共同开发投资合同书》约定的股份分红金进行计算：30000m2×83个月×0.8元/平方米/月=1992000元，暂计起诉之日，以后另计。）5.本案诉讼费用由被告承担。原告于2018年11月22日提出变更诉讼请求为：1、判决确认原告与被告于2010年05月19日签订的《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》无效；2、本案诉讼费由被告承担。原审原告碧云公司则另案向一审法院起诉请求：1.判决确认原告与被告禾联村民小组在2010年5月19日签订的《合作开发合同书（一）》及《合作开发合同书（二）》合法有效;2.判令被告禾联村民小组继续履行其与原告签订的上述《合作开发合同书（一）》及《合作开发合同书（二）》;3.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2010年5月19日，原告（禾联村小组）与被告（碧云公司）分别签订《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》，其中《合作开发合同书（一）》约定甲乙双方合作开发甲方村集体所有、位于惠城区××街道冷水坑村委××村民小组××大道旁、现“双泰龙”家私城的地块，面积约30000m2（以双方确认的界限图为准），乙方承担开发建设的所有费用，甲方不承担建设费用及经营风险。项目建成后，甲方可分得农民房住宅面积数额为2780m2,甲乙双方同意甲方选择按每平方米2800人民币的价格即2780m2×2800元/m2=7784000元折价分配甲方的收益。合同还约定，甲方确保合作土地权属无争议，并已取得村民的一致同意，应无条件配合乙方启动合作土地村居合作模式的挂牌出让手续；合同（二）约定，甲乙双方合作开发甲方村民小组集体所有、位于惠南大道旁跳水馆后村小组长刘志方所经营的洋涨饭店地块，面积约45000m2（以最终国土征地办证为准结算），项目一切开发费用由乙方承担，甲方不承担任何费用与经营风险，项目建成甲方可选择按2800元/m2的价格向乙方购买最多7000m2的农民房住宅作分配收益（包含可直接分配的4220m2住宅）。如乙方不能在本项目申办到农用房指标，则乙方只向甲方支付4220m2农民房按2800元/m2为标准的货币补偿4420m2×2800元/m2=11816000元。合同（一）、合同（二）合计向甲方支付19600000元。合同订立后，乙方向甲方支付400万元的保证金。2012年5月7日，被告碧云公司向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出与原告合作开发建设的“三旧”改造项目立项的《申请报告》。该报告无明确立项地块或与合同（一）、合同（二）的对应地块。2013年1月9日，惠州市“三旧”改造工作领导小组回复同意立项，并调整项目面积为45565平方米。2013年7月3日，惠州市住房与城乡规划建设局出具《规划设计条件告知书—“三旧”改造项目》，确定“三旧”改造项目地块LSK-03、LSK-04位置及规划设计条件，其中合同（一）地块对应LSK-03已获得“三旧”改造部门的审批，合同（二）对应地块没有获得任何审批，仍属于农用地，不能开发建设，LSK-04不对应合同（一）、合同（二）约定的地块，不属双方合作开发范围。2013年3月5日，在被告碧云公司与村小组名义共同向惠州市“三旧”改造工作领导小组办公室报批期间，原告方部分村民即通过网络问政平台、纪委部门投诉反映：①村小组负责人以村民小组的名义，虚构村民签名表与某房地产企业合作开发集体土地，村小组实际未召集村民开会表决该合作合同，村民对村企合作事宜不知情。②合作开发合同严重损害村小组集体利益。并已刊登《惠州日报》，公告终止与被告碧云公司的合作，2014年3月17日向惠州市“三旧”改造工作领导小组办公室提出《关于暂停办理“三旧”改造项目的相关认定手续的申请》，致函至各相关部门要求停止对该项目任何审批，终止与被告的任何合作。又查，原告村小组原村民张日胜死亡日期2008年5月4日、邱水莲死亡日期为2008年11月18日，因死亡向村小组领取丧葬费补贴，显示该三村民于2010年5月19日前已死亡，但被告提交的签名表所列235人名单显示该三死亡村民出席会议并签名表决。原告村小组村民刘贤彬出生于1991年1月22日，张远芳出生于1992年1月3日，邱子良出生于1992年1月11日，至2010年5月19日、上述村民已年满18周岁，享有《村民委员会组织法》规定的参与村民会议、表决事项的权利。而被告所提交的签名表所列的235人名单未显示该3名村民姓名。另查，《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》项下的土地所有权人为原告禾联村民小组集体所有，其中《合作开发合同书（二）》项下土地属性为农林用地。以上事实，有《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》、《申请报告》、《关于“三旧”改造项目地块情况告知函》、《规划设计条件告知书》、《关于暂停办理“三旧”改造项目相关认定手续的申请》、《火化存根证明》、《证明》、《常住人口登记卡》、《医疗保险个人缴费核定表》、《集体土地使用权证》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。原审法院认为，根据原、被告的诉辩意见，结合本案事实，双方当事人的争议焦点为：原告与被告于2010年5月19日签订的《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》是否合法有效？即《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》的签订是否违反程序、违反民主原则；《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》是否严重损害村民小组集体利益。一、本案的《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同（二）》签订于2010年5月19日，根据1998年11月4日开始施行的《村民委员会组织法》第十九条的规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》属于涉及村民利益的事项，必须提请村民会议讨论决定，方可办理。庭审中，原告、被告均确认该两份合同书上的印章是真实的，但原告提出两份合同书是未经其村民小组经民主议定程序讨论通过的，是时任村小组干部私自盖章签订的。原告为证明《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》未经过民主议定程序，提供了以下证据证实：1、《火化证明存根》、《证明》、《收支登记表》，以此证明在2010年5月19日，签名表序号152、214、67名单上的人已死亡，不可能在该签名表上签名。2、加盖惠州市公安局马庄派出所公章的《常住人口登记卡》显示禾联村小组村民刘贤彬出生于1991年1月22日、张远芳出生于1992年1月3日、邱子良出生于1992年1月11日，加盖惠州市惠城区河南岸街道办事处社会保险管理所公章的《医疗保险个人缴费核定表》刘冠宏出生于1991年7月20日，至2010年5月19日，以上三人已年满18周岁，但签名表上没有显示以上人员的名字。上述两项证据表明：已死亡的三位村民仍出现在《签名表》，证明该《签名表》不一定形成于2010年5月19日，但三名至2010年5月19日已年满18周岁的村民未出现在《签名表》上则表明，即使2010年5月19日召集了村民会议并表决，但也因剥夺了该三村民的公民资格与权利，该表决无效。原告以上提交的上述两份证据及证明内容，足以怀疑签名表的真实性。被告为证明该两份合同的签订经过了原告村民小组民主议定程序而提交的6张签名表，因无法提供原件，且无法证明召集会议的时间、地点，签名表对应的表决面积又不一致，这些互相矛盾的证据，无法佐证《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》的签订已经通过村民小组合法民主议定程序，也就是说，《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》的合法性存疑，即违反了《村民委员会组织法》的相关强制性规定。因此，被告提交的合同村民签名表不能采信。二、2013年1月9日，惠州市“三旧”改造工作领导小组回复同意立项，并调整项目面积为45565平方米。2013年7月3日，惠州市住房与城乡规划建设局出具《规划设计条件告知书—“三旧”改造项目》，确定“三旧”改造项目地块LSK-03、LSK-04位置及规划设计条件，其中合同（一）地块对应LSK-03已获得“三旧”改造部门的审批，合同（二）涉案的洋涨地块是否可纳入“三旧改造”的范围，应由国土部门去确认，但截至目前为止，没有国土部门反馈信息回来，依据现有的证据无法查清；行政管理部门对涉案的洋涨地块土地性质和用途问题能否用作房地产开发没有回复，涉及到合同（二）能否实际履行，本院依据现有的证据无法认定。三、根据原告、被告双方《合作开发合同书（一）》第四条约定的条款，原告在该合作一项目中可分配的房产面积为2780平方米，或折价成2780m2×2800元/m2=7784000元人民币，而以惠州市住房与城乡规划建设局2013年7月3日出台《规划条件告知书》确定的其中一地块LSK-03，即合同（一）对应地块（不包括LSK-04和未批准立项的《合作开发合同书（二）》项下地块）可建成建筑容积率为≤4.18计算，计容积率建筑面积≤96670平方米。则村民小组所分得的房产比例仅为m2×100%=2.88%，如计入LSK-04可建成面积，村民小组实际分配的比例更低。比照政府保护村集体利益的强制性要求，此分配比例远远达不到保护村集体利益的强制性要求。虽没有证据显示存在恶意串通损害村集体利益的行为，但严重损害村集体利益，显失公平是客观存在的。原告的诉讼主张，本院予以支持。四、根据最高人民法院自2005年8月1日起施行的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。本案合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》约定原告只收取固定利润，不负担风险，均违反合作开发合同共享利润、共担风险的宗旨。原告的土地在合同签订时为农村集体性质的土地，依据现有的法律框架，农村集体所有性质的土地在没有依法变更为国有土地前是不可以进行私下转让的。五、根据广东省人民政府于2016年4月28日颁布的《关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）明确留用地安置具体要求：（一）合理确定留用地安置比例。留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的10%至15%安排，具体由地级以上市人民政府根据城乡规划和留用地安置的位置、用途、净用地比例、容积率、周边配套设施完善程度等情况确定；留用地安置面积为规划建设用地面积，包含道路、绿化等公共配套用地面积。同时，惠州市政府于2015年5月8日颁布的《惠州市征地留用地管理实施办法》（惠府办【2015】）13第四条我市按以下标准安排留用地和折算货币补偿：（一）选择国有建设用地作为留用地安置的，按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%安排。（二）选择集体建设用地作为留用地（将集体农用地转为集体建设用地，不实施征地）安置的，按实际征收农村集体经济组织土地面积的12%安排。此外，惠州市惠城区人民政府《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》（惠城府〔2016〕19号）第十二条村民委员会（或村民小组）在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足如下条件：（一）确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。具体分配比例为：工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上（上述比例均包括本数）。《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理补充规定》（惠城府〔2018〕36号），《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》都已经严重违反广东省、惠州市和惠城区三级政府保护农村集体土地留用地安置和农民利益的规章规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条的规定，原审法院判决如下：（2018）粤1302民初11878号案：驳回原告惠州市碧云房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，保全费5000元，合计5100元（原告已预交5050元），由原告惠州市碧云房地产开发有限公司负担。（2018）粤1302民初11879号案：确认原告惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组与被告惠州市碧云房地产开发有限公司于2010年5月19日签订的《合作开发合同书（一）》、《合作开发合同书（二）》无效。本案受理费100元（原告已预交11364元），由被告惠州市碧云房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，禾联村小组在（2017）粤1302民初3692号一案中向法庭提交了证据《关于双泰龙用地的情况说明》，之后禾联村小组又将该份证据撤回，而碧云公司之后又以该《关于双泰龙用地的情况说明》作为证据使用。《关于双泰龙用地的情况说明》部分内容载明如下：“2009年上半年，两年时间到期，鸿景公司未按约办理好用地手续，村小组干部、代表经过讨论后决定没收60万元订金。因2010年，鸿景公司由徐兆山与惠东三哥经营，三哥出资，后因二人闹意见，于是拆伙解散鸿景公司，于是徐兆山新成立了惠州市碧云房地产有限公司重新与禾联小组合作。因为合作人未变，禾联小组召开村民大会讨论，决定按2007年签名表决执行。”又查明，广东省国土资源厅于2006年8月3日印发了《关于惠州市惠城区2006年度第十四批次城镇建设用地的批复》内容载明如下：一、同意上报的农用地转用方案和征收土地方案，将河南岸街道办事处冷水坑村委员会属下的集体农用地0.4995公顷转为建设用地，与上述村集体建设用地2.1905公顷，合计2.69公顷一并办理征收为国有土地手续。上述集体土地经完善征收手续后，依照规划安排作为惠州市城镇建设用地，具体项目的供地应严格按有关规定办理。二、请惠州市人民政府依法组织实施征地，依法发布征收土地公告，限期办理征收补偿登记；市土地行政主管部门应会同有关单位拟订具体的征收土地补偿安置方案并予以公告，听取被征地单位及农民的意见，报同级人民政府批准后实施，征地补偿安置不落实的，不再强行使用被征土地。三、上述用地经批准后，涉及有关税费的收缴或调整请按有关规定办理。四、经确定的征地补偿安置方案和具体项目供地情况须报我厅备案。还查明，禾联村小组于2013年3月开始向相关的部分反映合作开发合同损害村民利益，并要求终止合作开发合同。依据碧云公司提交的证据2013年6月10冷水坑村委、禾联村小组共同出具向惠城区国土资源分局提交的《关于终止惠城区2008年底14批次城镇建设用地项目征地工作的申请》内容载明：“在贵局的大力支持下，涉及河南岸街道冷水坑村禾联村民小组的惠城区2008年第14批次城镇建设用地项目征地工作已按程序开展，现已完成土地及青苗附着物清点登记等工作，我村全力配合政府的征地工作。2012年，我村为响应政府三旧改造的政策，经村集体研究决定将该地块与惠州市碧云房地产开发有限公司合作开发三旧改造项目。现已通过市三旧改造办按程序办理。为理顺土地利用关系，我村特向贵局申请终止该项目的征地程序，全面转入三旧改造工作，同时，恳请贵局向上级反映相关情况，争取上级支持。”本院认为，本案是合资、合作开发房地产合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：碧云公司与禾联村民小组于2010年5月19日签订的《合作开发合同书一》《合作开发合同书二》的效力应当如何认定的问题。具体判析如下：（一）合作开发合同是否经过民主议定程序的问题。第一，碧云公司与禾联村民小组签订的合作开发合同第九条第四项约定：“《村民签名表》由甲方盖章后作为本合同的附件”。本案中，碧云公司与禾联村民小组签订合作开发合同期间，村民小组代表已经向碧云公司提交了《村民签名表》，碧云公司作为合作开发方，既不可能参与村民的集体表决活动，亦不可能对于签名表中的每个签名逐一核对其真实性，禾联村民小组所提交的《村民签名表》即便没有注明村民表决的时间、地点，但是碧云公司作为善意第三人有理由相信本案的合作开发合同经过禾联村民小组集体讨论表决同意。因此，原审法院判决认为，上述《村民签名表》未注明具体的表决时间、地点从而否定该表决证明的效力，无疑加重了碧云公司的合同审查义务，二审予以纠正。第二，禾联村民小组向法院提交的证据《火化证明存根》《证明》《收支登记表》《常住人口登记卡》拟证明签名表上的序号152、214、67名单上人已经死亡，不可能在2010年期间签名表决。此外，禾联村民小组还认为，村民刘贤彬等8人于2010年之后已经成年，但是签名表上没有显示上述人员的名字。对此，即便上述3个签名无效以及8名应通知而未通知表决的村民情况属实，但签名表所列共235名村民，而《村民签名表》出现异常签名所占比例为极少数部分，并不排除其他签名的真实性，原审法院以此作为认定整个表决事项无效，过于片面，处理欠妥，二审予以纠正。第三，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人碧云公司主张合作开发合同经过村民小组表决同意，向法院提交了证据《合作开发合同》《村民签名表》等证据予以证明，碧云公司对其主张的事实已经完成了举证的责任。相反，禾联村民小组在本案的诉讼中陈述表示：“上述签名表并非对本案的合作开发事项进行表决，而是2007年确认同意给深圳爱创利实业有限公司两年期限为坳背土地和洋涨土地的办理土地使用权证，与本案的合作开发合同没有关系。”对于禾联村民小组的上述主张，禾联村小组应当提供2007年期间村小组召开村民表决大会的相关证据予以证明，禾联村小组对其主张的事实，未能提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的诉讼后果。据此，禾联村民小组主张碧云公司提交的《村民签名表》为禾联村民小组与案外人深圳爱创利公司的其他事项进行表决，本院不予采信。第四，冷水坑村委会于2013年8月28日出具的《关于双泰龙用地的情况说明》载明：“因为合作人未变，禾联小组召开村民大会讨论，决定按2007年签名表决执行”，上述《情况说明》经由河南岸街道办事处信访办盖章确认，真实性应当予以认定。依据该情况说明，可以确认以下事实：第一，本案碧云公司与禾联村民小组签订的合作开发合同，经过禾联村小组召开村民大会讨论；第二，本案的合作开发因合作人未变，禾联村民小组决定按2007年签名表决执行。据此，禾联村小组主张合作开发合同未经过民主议定程序，与事实不符。其次，禾联村小组虽然于2013年3月开始向相关的部分反映合作开发合同未经村民表决同意，损害村民利益，并要求终止合作开发合同。但是，依据2013年6月10冷水坑村委、禾联村小组共同出具向惠城区国土资源分局提交的《关于终止惠城区2008年底14批次城镇建设用地项目征地工作的申请》内容载明：“2012年，我村为响应政府三旧改造的政策，经村集体研究决定将该地块与惠州市碧云房地产开发有限公司合作开发三旧改造项目。现已通过市三旧改造办按程序办理。为理顺土地利用关系，我村特向贵局申请终止该项目的征地程序，全面转入三旧改造工作，同时，恳请贵局向上级反映相关情况，争取上级支持。”上述申请有禾联村小组盖章确认且在禾联村小组向相关部门反映村干部虚构村民签名，损害村民利益的时间（2013年3月）之后，禾联村小组自身的主张与其行为表示存在相互矛盾，因此，禾联村小组主张在2013年3月之后村民才发现村干部虚构签名与碧云公司恶意串通，损害了村民的利益，从时间上分析，理由不能成立。最后，禾联村民小组在本案的合同履行过程中，收取了碧云公司的400万元的合同保证金，碧云公司办理项目审批手续过程中，禾联村民小组亦予以积极协助配合，禾联村民小组的上述行为，进一步充分表明其知晓合作开发事宜以及实质履行了本案合作开发合同。禾联村民小组现本案起诉又以合作开发同合款经过民主议定程序为由请求确认合同无效，与事实不符，本院不予支持。此外，禾联村民小组召开村民大会决定按2007年签名表决执行本案的合作开发合同，也更好地解释了《村民签名表》出现已故村民的签名以及年满18周岁而未通知表决的问题。据此，即便《村民签名表》并非对本案的合作开发合同进行民主表决，但是本案的合作开发合同有证据证明系经禾联村民召开民主大会讨论表决同意。据此，禾联村小组主张合作开发合同未经民主议定程序请求确认无效，不予支持。（二）关于本案合作开发合同的性质的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”原审法院认为，双方当事人签订的合作开发合同，禾联村小组仅收取固定的利益，并不承担任何风险，合同的性质属于土地使用权转让，而本案的土地为村集体土地，未经出让手续不得转让，违反了法律的强制性规定，应当认为合同无效。对此，本院认为，经查明，广东省国土资源厅于2006年8月3日印发了《关于惠州市惠城区2006年度第十四批次城镇建设用地的批复》，涉案土地已经获得政府批准转化为建设用地，即便本案的合同认定为土地使用权转让合同，亦不因为土地属于集体土地从而认定合同无效。据此，原审法院判决认定，本案合同为土地转让合同并因土地性质而确认合同无效，处理欠妥，二审予以纠正。（三）关于合作开发合同约定的利益分配条款是否有效以及是否损害村民利益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第二款之规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”本案中，合作开发合同涉及征收农民集体所有土地以及农民的安置和社会保障等问题。依据双方当事人签订的《合作开发合同书（一）》约定：“项目建成后，甲方可分得农民房住宅面积数额为2780平方米,甲乙双方同意甲方选择按每平方米2800人民币的价格即2780㎡×2800元/㎡=7784000元折价分配甲方的收益。”；《合作开发合同书（二）》约定：“项目建成甲方可选择按2800元/㎡的价格向乙方购买最多7000㎡的农民房住宅作分配收益（包含可直接分配的4220㎡住宅）。如乙方不能在本项目申办到农用房指标，则乙方只向甲方支付4220㎡农民房按2800元/㎡为标准的货币补偿4420㎡×2800元/㎡=11816000元。”上述补偿标准，比较惠州市惠城区人民政府发布的《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》第二十条规定：“在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足：确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。具体分配比例为：工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上。”本案中，双方当事人签订的合作开发合同约定的利益分配标准严重过低，损害了村民的合法利益，违反了《中华人民共和国物权法》第四十二条之规定，应当认定上述的利益分配条款无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，双方当事人签订的《合作开发合同书（一）》《合作开发合同书（二）》利益分配条款无效，但是并不影响其他合同的效力，合作开发合同其他部分仍然有效。（四）关于合作开发合同是否应当继续履行的问题。碧云公司与禾联村民小组于2010年5月19日双方签订的《合作开发合同书（一）》《合作开发合同书（二）》是双方当事人真实意思表示，除部分条款内容违反法律的强制性规定外，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。鉴于合作开发合同的利益分配条款无效，双方当事人应当就继续履行合同的相关条款进一步协商。碧云公司请求继续全面按照原合同履行的，缺乏前提条件。据此，碧云公司请求继履行合同的球暂行予以驳回，待利益分配重新协商之后，碧云公司按照双方的协商意见履行或者再另行主张合同权利。综上所述，上诉人碧云公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实不全面，适用法律欠妥，实体处理错误，本院予以纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《中华人民共和国村民织组法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院(2018)粤1302民初11878号、11879号民事判决；二、确认惠州市碧云房地产开发有限公司与惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组于2010年5月19日签订的《合作开发合同书（一）》除第四条（项目利益的分配）及《合作开发合同书（二）》除第四条（项目利益的分配）合法有效；三、驳回惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组的其他诉讼请求；四、驳回惠州市碧云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费，惠州市碧云房地产开发有限公司起诉一案100元，保全费5000元，合计5100元，由惠州市碧云房地产开发有限公司负担；惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组起诉一案100元，由惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组负担，惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组预交11364元，除其负担部分，由原审法院予以退回。二审受理费，惠州市碧云房地产开发有限公司起诉一案100元，由惠州市碧云房地产开发有限公司负担，惠州市碧云房地产开发有限公司二审预交22728元，除其负担部分，由本院予以退回；惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组起诉一案100元，由惠州市惠城区河南岸街道冷水坑村禾联村民小组负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇二〇年二月二十日法官助理黄晓娜书记员曾晓英附：相关裁判依据：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2.《中华人民共和国物权法》第四十二条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。3.《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。4.《中华人民共和国村民织组法》第十九条：涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。7.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。8.广东省人民政府《关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》明确留用地安置具体要求：（一）合理确定留用地安置比例。留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的10%至15%安排，具体由地级以上市人民政府根据城乡规划和留用地安置的位置、用途、净用地比例、容积率、周边配套设施完善程度等情况确定；留用地安置面积为规划建设用地面积，包含道路、绿化等公共配套用地面积。9.惠州市政府《惠州市征地留用地管理实施办法》第四条：我市按以下标准安排留用地和折算货币补偿：（一）选择国有建设用地作为留用地安置的，按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%安排。（二）选择集体建设用地作为留用地（将集体农用地转为集体建设用地，不实施征地）安置的，按实际征收农村集体经济组织土地面积的12%安排。10.惠州市惠城区人民政府《惠城区农村集体经济组织留用地使用与合作开发建设管理规定》第十二条：村民委员会（或村民小组）在村企合作开发建设项目中享有的物业分配权益，必须满足如下条件：（一）确保本村民委员会（或村民小组）在该项目总建筑面积中能够分配到相应比例的建筑物业。具体分配比例为：工业物业30％以上、商铺物业15％以上、住宅物业20％以上（上述比例均包括本数）。