四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4190号 上诉人（原审被告）：郭春梅，女，1975年8月7日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 被上诉人（原审原告）：肖茜茜，女，1992年1月1日出生，汉族，住四川省什邡市。 委托诉讼代理人：叶雯雯，四川兴睿峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行。住所地：四川省成都市天府新区华阳正北上街24号、26号、28号。 负责人：钟会，职务不详。 上诉人郭春梅因与被上诉人肖茜茜、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行（以下简称邮储银行天府新区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初11174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭春梅上诉请求：撤销一审判决，改判确认案涉《成都市存量房屋买卖合同》无效，并驳回肖茜茜的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费均由肖茜茜承担。 事实和理由：1.一审对案涉房屋购买、出售的条件事实，认定错误。案涉房屋产权于2016年6月3日登记至郭春梅名下，至案涉合同签订之时，仅历时15个月，尚不具备成都市限售政策关于“存量房出卖须满三年以上”的规定条件。而肖茜茜户籍为什邡市，根据成都市（2016）45号文件中关于在限购区域新购买住房应具备条件的规定，购房人须在限购区域内稳定就业并连续不断缴纳社保24个月以上。一审中，根据肖茜茜提交的《成都市社会保险个人参保缴费证明》，仅载明其在2016年11月起购买社保，至案涉合同签订之时，仅缴纳了十个月社保，尚不具备限购政策规定的购房资格。2.一审未查明案涉合同存在诸多欺诈、胁迫的事实。具体表现在：合同中约定需待房管局发出指令，郭春梅才能协助肖茜茜办理产权过户手续，该内容缺乏政策规定依据，亦无先例可循，是欺骗行为；肖茜茜在仅支付定金46000元的情况下就要求郭春梅协助办理房屋产权过户手续，买卖双方的权利义务明显不对等、不公平。一审判决将明显不符合“限售”、“限购”政策的案涉交易，认定为买卖双方的真实意思表示、合同有效，并认定肖茜茜不受限购政策限制，明显错误。3.一审判决适用法律错误。根据约定，需先由房管局发指令，郭春梅才能协助肖茜茜办理产权过户手续，而至今房管局并未发出任何指令，郭春梅自然也未履行产权过户的协助义务，并不构成违约。相反，肖茜茜除定金之外，未支付任何首付款、尾款，其作为买受人已严重违约。此外，一审判决邮储银行天府新区支行限期协助办理抵押权注销手续，是错误的。邮储银行天府新区支行与郭春梅之间是借款合同关系，该行对郭春梅享有的权利是主张按期偿还借款，如按一审判决执行，将侵害郭春梅的合法权利。肖茜茜也不享有代郭春梅偿还银行借款的“代位支付”权利。一审法院判决郭春梅承担违约金支付责任，明显错误。4.邮储银行天府新区支行对案涉房屋享有抵押权，基于优先受偿原则，房屋要么出卖给该行，要么经该行同意出卖给他人，而案涉合同并未征得抵押权人同意，应属无效。 肖茜茜辩称，1.案涉合同是双方真实意思表示，内容合法有效。合同签订时，肖茜茜符合限购政策下当时的购房资格条件，郭春梅亦是房屋所有权人，且郭春梅取得产权的时间先于限售政策施行前，案涉房屋不属于限售情形。2.肖茜茜按约定支付了定金，并通过了贷款银行审批，后续购房款未实际支付系因郭春梅违约不愿继续履行合同导致付款条件未成就，且肖茜茜同意代郭春梅向邮储银行天府新区支行偿还贷款本息以涤除该项抵押权。案涉合同继续履行不存在任何法律上或事实上的障碍。3.根据约定，郭春梅应于2017年11月15日前向邮储银行天府新区支行结清贷款并完成解除抵押手续，但郭春梅至今未履行该约定义务，且明确表示不愿继续履行合同。郭春梅的行为构成违约，应承担相应违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 邮储银行天府新区支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述状。 肖茜茜向一审法院起诉请求：1.确认肖茜茜与郭春梅于2017年9月3日签订的《成都市存量房屋买卖合同》有效；2.判令郭春梅继续履行合同协助肖茜茜办理位于成都市房屋产权转移登记手续；3.判令郭春梅从2017年11月16日起，以合同成交价646000元为基数按每日万分之五的标准向肖茜茜支付违约金，直至郭春梅协助肖茜茜完成房屋产权转移登记手续时止（暂计至起诉之日为1938元）。 一审法院认定事实：郭春梅作为甲方与肖茜茜作为乙方于2017年9月3日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定郭春梅将案涉房屋出卖给乙方，房屋成交价为390000元，家具、家电、装饰装修及配套设施和郭春梅购买该房屋已支付的住房贷款利息、手续费、公证费等作价256000元，两项合计646000元，该房屋已经设定了抵押抵押权人邮政银行。具体付款方式约定：乙方应在签订合同当日支付定金46000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；首付款（不含定金）200000元乙方在过户递件前3日内存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；尾款400000元由放贷银行直接支付给甲方，贷款类型为组合贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。若银行审批金额低于尾款金额的，由乙方在过户递件当日补足差额…还款解押约定：该房屋为抵押状态，甲方应在2017年11月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记）并承担相关费用。权属转移登记约定：贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同… 同日，郭春梅作为甲方、肖茜茜作为乙方与四川链家房地产经纪有限公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》，约定基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》甲方应在本合同签订当日向丙方支付佣金6460元；乙方支付丙方佣金12274元…甲方同意将5000元暂存于丙方作为该房屋的物业交割费…。 签订合同当日，肖茜茜按照约定向郭春梅支付了定金，郭春梅向肖茜茜出具了定金收据一份，载明“合同编号100001164495…兹收到肖茜茜购买位于成都市，该房屋所属楼盘，购房定金46000元”。 2017年10月19日，郭春梅作为甲方、肖茜茜作为乙方与四川链家房地产经纪有限公司签订了《关于合同（编号：MM100001164495）的补充协议》，原合同约定乙方委托经纪办理银行公积金按揭组合贷款，贷款金额400000元，并同意支付丙方贷款服务费2000元；甲乙双方同意改为商业贷款，贷款金额430000元，乙方不再向丙方支付评估费…各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。 一审法院另查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月24日签发《关于完善我市住房限购政策的通知》，将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发〔2016〕37号、成办发〔2016〕45号文件规定的购买商品住房条件，且只能新购买1套住房（包括商品住房和二手住房）；在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。截止2018年2月，肖茜茜在成都博彦软件技术有限公司稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月。 案涉房屋办理了权属证书，业务件号：权0XXX0。案涉房屋设定了抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县华阳支行（名称变更后为：中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行）。 一审法院还查明，合同履行过程中，由于郭春梅的资金问题，买卖双方曾协商由肖茜茜向郭春梅支付300000元用于银行还贷，但对何时支付、如何支付等问题存在分歧，协商未果。尔后，肖茜茜催促郭春梅履行合同，但郭春梅明确表示不同意再出售房屋。 一审庭审中，肖茜茜同意代郭春梅结清余下银行按揭，并一次性支付余下购房款。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《成都市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、《补充协议》、《定金收据》、《成都市社会保险个人参保缴费证明》、电话录音、庭审笔录以及当事人的陈述。 一审法院认为，肖茜茜与郭春梅签订的《成都市存量房买卖合同》、《（编号：MM100001164495）的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同签订后，肖茜茜按照约定向郭春梅支付了定金，郭春梅向肖茜茜出具了定金收据载明收到了定金46000元，一审法院予以确认。尔后，郭春梅明确表示不愿再履行合同，但案涉房屋的权属证书已经办理完毕，符合过户的前提条件，肖茜茜具有购房资格亦明确表示愿意代郭春梅还清按揭银行款项以涤除抵押权，在此前提并不损害郭春梅的合法权益，故在肖茜茜涤除抵押权后郭春梅应当协助办理案涉房屋的过户手续。肖茜茜代郭春梅向邮储银行天府新区支行支付的款项实为向其支付的部分购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款后，肖茜茜应将剩余的购房款及时支付郭春梅。 关于肖茜茜主张的违约金问题，一审法院认为，郭春梅明确表示不再履行合同，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，合同约定“甲方应在2017年11月15日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续”，“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金”，但一审法院结合案件的实际履行情况，并考虑公平问题，酌情支持违约金以646000元为基数从2017年11月16日起至郭春梅协助肖茜茜完成房屋产权转移登记手续之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算为宜。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，一审法院判决：一、肖茜茜于判决生效之日起十日内代郭春梅向邮储银行天府新区支行偿还余下款项（以涤除抵押权）；二、邮储银行天府新区支行在肖茜茜支付完毕上述款项后十五日内协助办理位于成都市房屋的抵押权注销手续；三、郭春梅在上述房屋抵押权注销后五日内协助肖茜茜办理过户手续；四、郭春梅于判决生效之日起十日内支付肖茜茜违约金（以646000元为基数，从2017年11月16日始至判决确定的办理过户手续之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算。若未按判决确定的办理过户手续之协助过户，上述违约金计算至郭春梅协助完成房屋产权转移登记手续之日止）；五、驳回肖茜茜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5140元，诉讼保全费4020元，由郭春梅负担。 二审中，郭春梅提交以下材料：1.身份证复印件；2.回避申请；3.2017年9月3日的《成都市存量房买卖合同》；4.郭春梅向相关政府机关进行投诉的材料。肖茜茜发表意见认为，材料3属于证据范畴，但系一审中已举示并经质证的证据，依法不属于二审新证据；其余三项材料依法不属于证据范畴，与案件处理无关，不作为证据发表质证意见。邮储银行天府新区支行未发表意见。本院经审查，材料3系一审审理中已举示并组织质证的证据，不属于二审新证据，双方各自的举证、质证意见以一审庭审记录为准；材料1系郭春梅的身份证明，不属于二审新证据；材料2系郭春梅对一审审理及判决结果的意见，材料4系郭春梅针对本案二审原合议庭提出的回避意见，依法不属于证据。故，对郭春梅提交的该四项材料，本院均不作为二审新证据予以采信。 肖茜茜提交以下新证据：1.本院于2018年12月20日作出的（2018）川01民终15662号民事判决书；2.四川省高级人民法院于2019年3月29日作出的（2019）川民申952号民事裁定书。拟证明：案涉房屋买卖合同已经生效裁判文书确认为合法有效。经质证，郭春梅对上述证据的真实性无异议，但认为另案是确认合同无效纠纷，与案涉房屋买卖合同纠纷属于不同的法律关系性质，不能达到肖茜茜的证明目的。邮储银行天府新区支行未发表意见。本院经审查，对肖茜茜提交上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，1.成都市人民政府办公厅于2018年5月15日颁布施行《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发[2018]17号），其中规定：“……五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。” 2.肖茜茜于2017年11月21日向一审法院提起本案诉讼，之后，郭春梅向一审法院提起确认合同无效纠纷之诉，列肖茜茜、四川链家房地产经纪有限公司为被告，列邮储银行天府新区支行为第三人，诉请确认2017年9月3日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》无效。一审法院作出（2018）川0116民初5159号民事判决，判决驳回郭春梅的诉讼请求。郭春梅不服，提起上诉，本院于2018年12月20日作出（2018）川01民终15662号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郭春梅不服，进行申诉，四川省高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）川民申952号民事裁定，裁定驳回郭春梅的再审申请。 3.经本院向成都市社会保险事业管理局调查，核实如下事实：肖茜茜自2015年7月至2018年8月期间在成都博彦软件技术有限公司连续不间断缴纳社会保险，即，案涉《成都市存量房屋买卖合同》于2017年9月3日签订时，肖茜茜已在成都博彦软件技术有限公司稳定就业且连续不间断缴纳社会保险达24个月以上。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下： 一、案涉房屋买卖合同效力的认定。 本案中，郭春梅主张合同无效的理由，主要分为三个方面：一是认为合同条款存在欺诈情形，二是认为合同签订未经抵押权人邮储银行天府新区支行同意，三是认为肖茜茜无购房资格且案涉房屋在合同签订时属限售范围。对此，经审查，郭春梅在（2018）川0116民初5159号民事案件中，即是依据前述三个方面的事由主张合同无效，该案经一审、二审、再审立案审查程序，已认定郭春梅关于合同无效的事由均不成立，对其诉请确认合同无效的主张不予支持，并详细阐述理由。故，在生效判决已对郭春梅关于合同无效的主张作出认定的情况下，郭春梅再以相同事由在本案中抗辩合同无效，本院对此不予支持，理由亦不再赘述。 二、肖茜茜要求郭春梅协助办理案涉房屋产权过户手续的主张能否成立。 因成都市颁布实施住房限购政策，故，案涉合同在合法有效的基础上，是否具备客观履行条件，需审查作为买受人的肖茜茜是否符合购房资格条件，以及案涉房屋是否属于“限售”情形。 经查，案涉合同签订之时，肖茜茜的户籍地为四川省什邡市，其自2015年7月起至2017年9月期间在成都博彦软件技术有限公司稳定就业且连续不间断缴纳社会保险。故，肖茜茜符合成都市人民政府办公厅于2017年3月24日颁布实施的《关于完善我市住房限购政策的通知》中关于“购房者在限购区域购买二手住房的，须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上”的规定，其具备购买案涉房屋的购房资格。 案涉房屋产权于2016年6月3日登记于郭春梅名下，案涉合同签订于2017年9月3日，而成都市自2018年5月15日实施住房“限售政策”，成都市人民政府办公厅发布的《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》第五条关于“五、在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”的规定，系针对该通知实施后的房屋买卖交易，因此，案涉房屋买卖交易不属于该通知所规定的限售范围。郭春梅以肖茜茜无购房资格且案涉房屋属“限售”范围为由，主张案涉合同不具备继续履行的客观条件，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 根据约定，肖茜茜应于合同签订当日支付定金46000元；首付款200000元在过户递件前3日存入存量房交易资金监管专用账户，待肖茜茜取得不动产权证书后房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给郭春梅；尾款400000元由放贷银行直接支付给郭春梅，贷款类型为组合贷款，实际贷款金额、利率和年限以放贷银行最终审批通过为准。合同在实际履行中，肖茜茜按约支付了定金46000元，但因郭春梅未完成解除抵押登记的手续，双方无法履行过户递件手续，肖茜茜因此未支付剩余房款。根据上述事实，本院认为，肖茜茜作为买受人在履行付款义务中并不存在违约行为。虽然，案涉房屋上设定的抵押权目前尚未解除，但一审中肖茜茜已明确表示在郭春梅未向邮储银行天府新区支行履行贷款偿还义务的情况下，愿意代为结清剩余贷款本息以解除该项抵押权登记，同时肖茜茜愿意一次性付清剩余购房款，基于此，案涉合同具备继续履行的客观条件。经查，房屋上存在的查封措施，系一审法院根据肖茜茜的保全申请依法采取的查封措施，是首查封，因此，肖茜茜诉请要求郭春梅协助办理案涉房屋产权过户登记手续的主张，亦不存在法律上的履行障碍。一审法院认定在肖茜茜代郭春梅履行向邮储银行天府新区支行偿还贷款本息义务的情况下，该行应注销抵押权，再由郭春梅协助肖茜茜办理房屋产权过户义务，并无不当。邮储银行天府新区支行对一审判决未提出上诉，视为其对肖茜茜代为清偿贷款本息无异议。因成都市于2016年11月开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证书和国有土地使用权证书统一登记为不动产证，故按照现行房屋权属登记的办理政策，郭春梅应协助肖茜茜办理案涉房屋的不动产权证书。但，一审判决对肖茜茜应向郭春梅支付的剩余购房款未予处理不当，本院予以纠正。 三、肖茜茜要求郭春梅支付违约金的主张能否成立。 二审中，肖茜茜明确表示其主张的案涉违约金，系针对郭春梅逾期履行解除抵押登记的违约行为。对此，本院认为，双方虽然约定郭春梅应于2017年11月15日前到其原贷款方办理完成解除抵押登记的手续，但因成都市于2017年3月24日颁布实施限购政策，郭春梅对限购政策的相关规定存在理解偏差，影响了其对案涉合同能否继续履行的主观判断，在此情况下，不宜认定郭春梅对逾期还款解除抵押登记手续的行为承担违约责任。故，本院对肖茜茜以郭春梅逾期解除抵押登记为由主张的违约金，不予支持。 综上，郭春梅的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初11174号民事判决； 二、郭春梅应于本判决生效之日起十日内向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行结清位于四川省成都市房屋的抵押贷款本金及利息；郭春梅逾期未结清的，则肖茜茜可以代郭春梅向中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行清偿（具体偿还金额以中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行计算的本金和利息金额为准）；结清上述贷款十日内，中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行协助肖茜茜办理注销房屋贷款抵押手续； 三、郭春梅应于房屋抵押权注销后三日内协助肖茜茜办理位于四川省成都市房屋的不动产权证书； 四、肖茜茜应于郭春梅协助办理房屋不动产权证书后三日内向郭春梅支付剩余购房款（剩余购房款数额为600000元，若前述第二项贷款本金和利息由肖茜茜实际代为清偿的，剩余购房款数额为600000元减去由肖茜茜依据前述第二项代为清偿的总金额）； 五、驳回肖茜茜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5140元，保全费4020元，共计9160元，由肖茜茜负担458元，由郭春梅负担8702元；二审案件受理费10280元，由上诉人郭春梅负担9766元，由被上诉人肖茜茜负担514元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 赵 锋 审判员 冯 璐 二〇二〇年二月二十日 书记员 何佳林