江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10744号上诉人（原审原告、反诉被告)：乔善义，男，1939年6月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：翟成楠，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓光，江苏大名大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：金建国，男，1980年3月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金菊林，男，1954年12月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。上诉人乔善义因与被上诉人金建国、金菊林房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。乔善义上诉请求：撤销一审判决第二项，改判双方返还原物，金建国、金菊林腾空返还案涉房屋，乔善义向金建国、金菊林退还购房款30万元，且金建国、金菊林赔偿乔善义自2002年2月8日起至实际返还之日止的房屋租金损失（暂按月租金5000元计算至2019年4月7日为103万元，最终租金标准以司法评估为准），本案诉讼费由金建国、金菊林承担。事实与理由：一、本案在建房转让协议书无效，乔善义对此并无过错。1.金建国、金菊林一审中仍坚称其为村民，说明其一直隐瞒真实情况。2.一审中已经查明案涉协议系原书记邹荣生介绍双方签订，基于对村书记的信任，并未对金建国、金菊林的身份产生怀疑。3.根据金建国举证的房卡过户申请报告，苏站村村委会、平江区政府城北街道办事处对于金建国以村民名义购房的行为均印证“情况属实”。据此，一审法院认为乔善义签约时未尽到审慎义务过于苛责。乔善义一直认为协议有效，直至2017年拟购房时，才发现房屋仍登记在乔善义名下，造成如今的困局。二、本案双方应当相互返还。金建国、金菊林目前并未实际居住于案涉房屋，而是用于出租，且目前空关，双方返还不会对金建国、金菊林的生活造成较大影响。案涉房屋是村委会统一建造，房屋外观、大小与乔善义交付房屋时基本一致，金建国、金菊林对房屋的添附情况可以查明。一审法院未经审查直接认定房屋价值有大幅增加缺乏依据。案涉房屋并非返还不能，不返还房屋会导致双方权利义务失衡。金建国、金菊林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院全部驳回上诉人的上诉请求。乔善义向一审法院起诉请求：1．确认乔善义与金菊林签订的《在建房转让协议书》无效；2．双方返还原物，金建国、金菊林立即腾出并归还乔善义苏州市虎丘镇十组的房屋（所有权证号为苏房权证市区字第××号），乔善义向金菊林退还购房款30万元；3．金菊林赔偿乔善义自2002年2月8日起至实际返还房屋之日止的租金损失（按照月租金5000元暂计至2019年4月7日为103万元，最终租金标准以司法评估为准）；4、本案诉讼费由金建国、金菊林承担。金建国向一审法院反诉请求：1．确认在建房房屋转让协议有效；2．判令乔善义继续履行在建房房屋转让协议书，协助完成房屋过户手续；3．乔善义承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于苏州市涉案房屋所在的土地所有者系民委员会，土地使用者系乔善义，土地使用面积为162.4平方米，乔善义于2002年3月15日取得该土地使用权。涉案房屋建筑面积为256.91平方米，乔善义于2002年7月11日取得该房屋的所有权。2002年2月7日，乔善义（甲方）与金建国（乙方、由金菊林代表）签订在建房转让协议书，约定：甲方乔善义因故自愿将十组村民住宅小区在建楼房壹幢按原合同转让给乙方金建国，经甲乙双方协商达成协议：一、甲方将原在建房、建造人合同转让给乙方，今后住房的安全保证由建房方：苏州城北建筑工程队负责，与甲方无关，房屋建成设施均到目前为止；二、建筑用地等手续也由甲方移交给乙方，由乙方直接向办理手续，今后与该住房发生费用由乙方直接支付；三、本协议住房转让金额30万元，驳岸费另行支付，一次付款成交；四、牵涉到本合同有税金及今后房地产权等手续均由乙方直接向主管部门办理，与甲方无关；五、本协议双方签字付款成交，双方均不反悔，今后该住房与甲方不发生任何关系。乔善义在甲方处签字，金菊林代金建国在乙方处签字，另见证人处有邹荣生的签字。协议签订后，乔善义收到了现金30万元及驳岸费1万元。金菊林、金建国居住使用涉案房屋至今。一审另查明，金建国、金菊林及其妻子吴仁媛的户籍因征土于1994年5月17日由15队迁入海涌居委会南河头8号。2010年5月27日，金建国、金菊林又将户籍迁至苏州市姑苏区苏站别苑30号。乔善义、金建国、金菊林均确认苏州市姑苏区苏站别苑30号即本案虎丘镇涉案房屋。一审庭审中乔善义陈述，我在建厂，村里给我批了块宅基地，位置在。涉案房屋是统一设计的，房屋的建设是我自己找人施工的，建设方当时挂靠在苏州城北建筑工程队。曾担任过村支书的邹荣生知道我想卖房子，就在我和金菊林之间协调房屋价格，协调的差不多了我就直接和金菊林见面谈。当时我不知道宅基地转让的要求，也没有看金建国、金菊林的户口记录。金菊林不肯用自己的名字签订协议，要用其儿子金建国的名字。协议签订后，金菊林支付了现金30万元和驳岸费1万元给我，我直接交给他钥匙。当时涉案房屋的产证统一由申请，但还没有下来，故没有直接过户。村子知道我把涉案房屋卖掉了，所以土地证、房产证下来后没有通知过我，两证都在金建国、金菊林处。我从未见过金建国，金建国、金菊林从未找过我要求配合过户。金建国、金菊林陈述，房款是交给村委会的，签订协议后，村里通知我们接管了房屋。我们拿到房屋后建了围墙并装了门，内部也进行了装修，在前后院子中加盖了房屋和景观。2002年因为没有两证，所以没有过户。2004年村里发给我们两证，金菊林要找乔善义办理过户，但联系不到，后通过邹荣生联系乔善义，乔善义始终不配合过户。1994年，因苏站大队被整个划为城区，土地被征用，我们就变为城镇户口。我们的房屋拆迁后，政府安置了我们新天地家园的房屋，是造在的宅基地上的。关于迁户口的问题，因为村里认可涉案房屋是我们的，故户口就迁入涉案房屋内了。金建国、金菊林为证明金建国于2005年3月8日曾向城北街道办事处申请房屋过户，提交了房卡过户申请报告一份，主要内容：兹有村民金建国于2002年2月购买本村十组村民乔善义楼房一幢，由于当时房卡上的名字为乔善义，因有关原因未及时过户，现该房户主金建国根据与乔善义的协议向上级有关部申请将房卡过户到自己名下，望有关部门给予方便为感！该申请左下方于2005年3月11日注明：情况属实，按规定办理相关手续，并盖有苏州市平江区城北街道村民委员会的公章；另注明情况属实，并盖有苏州市平江区人民政府城北街道办事处建设管理办公室的公章。金建国、金菊林为证明2005年后实行股份分离制度，村民转变为股民，金菊林是股民，提交了2019年4月12日苏站股份经济合作社出具的情况说明一份，载明原在2005年实行股社分离，金菊林现为苏站股份经济合作社股民，其子没有满足成为股民条件，不是本社股民。对此，乔善义表示房卡过户申请报告是金建国自己的申请，村委会及建设管理办公室只是确认房屋买卖情况属实，能否过户并没有作出明确的表示；情况说明仅能证明金菊林是合作社股民，并没有明确金菊林在签订房屋买卖合同时是村民。以上事实，由苏州市不动产权属登记簿、集体土地使用证、在建房转让协议书、户表、常住人口登记卡、房卡过户申请报告、情况说明及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有,农民个人无权私自买卖宅基地,受让方取得宅基地使用权需经相关政府部门批准。本案中，根据乔善义提交的户表信息能够证明金建国、金菊林的户籍因征土而从苏站15队迁入海涌居委会南河头8号，且金建国、金菊林亦认可因1994年征地以后其二人变为城镇户口，其已得到了相应的房屋安置，故金建国、金菊林在签订在建房转让协议时已非村民。乔善义与金建国于2002年2月7日签订的在建房转让协议书注明的买方系金建国，金菊林代其签字的行为应认为是代理行为，该合同在乔善义与金建国之间成立。虽然该协议是双方当事人真实意思表示，但因涉及宅基地的转让，违反了法律禁止性规定，应认定为无效。故乔善义要求确认在建房转让协议无效，应予以支持，金建国反诉要求确认协议有效并继续履行在建房转让协议书，要求乔善义协助完成房屋过户手续，一审法院不予支持。本案中，乔善义交付房屋已逾十七年，且其出售房屋时未尽到审慎的审查义务，具有一定过错。现金建国虽不能取得宅基地使用权，但通过支付价款的方式已取得了房屋的使用权，并对房屋进行了改造、装修、添附，与购入时相比，房屋价值大幅增加，如若此时相互返还对金建国及其家庭人员在经济上非常不公平，势必对金建国的生活造成较大的影响。因此，保持现状，房屋不予返还，更符合双方买卖房屋的真实目的，也能彰显法律规定的公平和诚信原则。故该房屋买卖虽属无效，但属于返还不能或不必的情形，故对乔善义主张相互返还的诉讼请求，一审法院不予支持。乔善义在出售房屋时已取得了房屋的合理对价，且双方对本案所涉房屋买卖合同的无效均存在过错，金建国占有使用涉案房屋具有合理的理由，金菊林与金建国系父子关系，乔善义向金菊林主张房屋租金损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中国人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条之规定，一审法院判决：一、乔善义与金建国于2002年2月7日签订的在建房转让协议书无效。二、驳回乔善义的其他诉讼请求。三、驳回金建国的全部反诉请求。本诉案件受理费16770元，由乔善义负担16730元，由金建国负担40元。反诉案件受理费2900元，由金建国负担。二审中，乔善义向本院提供收据照片打印件、银行卡POS刷卡回单打印件、借记卡账户历史明细清单原件、苏州蓝光置地有限公司出具的证明原件、聊天记录截屏打印件以及中国光大银行对私活期账户对账单原件各一份，以证明乔善义在向苏州蓝光置地有限公司购房过程中发现案涉房屋登记在乔善义名下，乔善义因此不再具有购房资格，遂解除了购房合同、退还购房定金10万元。金建国、金菊林没有按照在建房买卖协议的约定履行，将案涉房屋登记在乔善义名下，导致乔善义无法购置第三套住宅，而案涉房屋仍由金建国、金菊林占有，造成双方权利义务不对等。金建国、金菊林质证认为，除了对借记卡账户历史明细清单和中国光大银行对私活期账户对账单的真实性予以认可外，其他证据的真实性、关联性、合法性均不认可，上述明细清单及对账单与本案也没有关联性。我方于2005年拿到案涉房屋土地证和房产证时通过过第三方，也联系乔善义希望其协助我方办理房屋产权过户登记手续，但乔善义一直推脱，乔善义明知案涉房屋登记在其名下。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：乔善义与金建国于2002年2月7日签订在建房转让协议书，鉴于案涉房屋属于宅基地上建造的房屋，签约时金建国已非案涉房屋所在的村民，无法享受该集体经济组织成员的权利，乔善义向金建国转让案涉房屋有违我国对宅基地使用及转让的禁止性规定，一审法院认定该转让协议无效于法有据，并无不当。但转让协议是双方真实意思表示，双方也已经按约支付房款、交付房屋，案涉房屋一直由金建国、金菊林占有、使用，金建国、金菊林户籍已经迁入案涉房屋，双方的交易距今已过十余年，已经形成稳定状态，且房屋的价值已有大幅度增长，此时要求金建国、金菊林返还房屋对其不公平，不返还房屋更符合双方签约时的缔约目的和诚信原则。故一审法院对乔善义关于返还房屋的诉讼请求未予支持亦无不当。综上，上诉人乔善义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16770元，由上诉人乔善义负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年二月十九日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。