云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8374号上诉人（原审被告、反诉被告）：邓鸿，男，汉族，1976年4月28日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：华辉、夏桐跃，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉原告）：昆明柯润企业管理有限公司。法定代表人：杨发青，总经理。住所：昆明市官渡区官渡街道办事处官渡古镇二期。委托诉讼代理人：李莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人邓鸿因与被上诉人昆明柯润企业管理有限公司（以下简称“柯润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月25日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人邓鸿不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人柯润公司的诉讼请求，并支持我方反诉请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人柯润公司承担。主要事实与理由：一、一审判决未综合本案的实际情况和争议发生的背景，机械根据诉讼双方所提交的证据，草率作出有利于被上诉人的判决，严重损害了上诉人的合法权益。本案中，因柯润公司和官渡区国有资产投资经营有限公司的合同只是到2018年6月30日，所以上诉人与柯润公司签订的合同期也只到2018年6月30日，但在续租和装修的会议中，柯润公司的人员陈述本次合同先签到2018年6月30日，待柯润公司与官渡区国有资产投资经营有限公司重新签订合同后，再与上诉人另签合同，租赁期限为八年，租金参照周边同类房屋下浮20%左右，但到2018年6月30日后，柯润公司不愿再续签合同，如果合同租赁期仅到2018年6月30日，上诉人是不会向被上诉人承租的，也不会投入巨大的装修费用，进而给上诉人造成损失；二、被上诉人违反诚实信用原则，采取欺诈手段，利用上诉人已经投入实体装修，无法撤回的局面，使得上诉人只能按其要求一直进行续租或退租，后因租赁土地被政府征收，事实上不利于自己时，便百般否认。在租赁合同到期前，上诉人就多次找到被上诉人要求续签合同，但被上诉人工作人员一直推脱说需要向公司领导申请后才能再签合同，被上诉人未按会议内容与上诉人续签合同，反而蓄意涨租，被上诉人的上述行为违背了诚实信用的基本原则，应当受到法律制裁。三、一审判决认定我方损失与被上诉人停水停电无因果关系错误，本案中，上诉人系酒店的经营主体，水电对酒店而言尤为重要，因被上诉人断水、断电致使上诉人无法正常经营酒店，造成上诉人相关营业损失，该损失与被上诉人存在因果关系，上诉人应当得到赔偿。四、水电费的收费标准是国家规定的、确定的，但被上诉人违反国家规定，多收取上诉人水电费，对多收取部分的水电费，被上诉人应当返还上诉人。五、双方不能续租的原因在被上诉人，故上诉人不应当承担因被上诉人起诉而产生的律师费。六、诉讼过程中，被上诉人对上诉人经营的酒店采取围挡，并进行停水、停电，致使上诉人无法正常营业，还占用上诉人酒店G-6、7、8栋面积及强行拆除G-5栋100多平方米修建公厕，因此上诉人不应当再支付被上诉人占用面积的费用、物业费及被围挡的租赁物的租赁费和物业费。七、《租赁合同》及《合同附加协议》中明确，将官渡古镇二期G区6栋侧方靠云秀路旁的停车位、4栋侧方靠云秀路旁的位置给上诉人使用，但被上诉人占用上诉人的停车位导致车位紧张，致使上诉人客户流失，且被上诉人占用车位存在获利，故被上诉人应当赔偿占用上诉人车位的损失。八、上诉人提起反诉后，一审法院未给上诉人举证期属程序错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人柯润公司答辩称：第一，一审判决程序没有错误。本案中，一审法院已经给了上诉人足够的时间进行举证，且上诉人还恶意提出管辖权异议、庭前反诉等手段，滥用诉权，拖延审限，在此期间，上诉人有足够的时间进行举证。第二，上诉人仅依据装修预算主张装修损失没有事实依据，且上诉人并未就装修事宜向我方提出过申请，即装修事实不存在，即便装修事实存在，根据双方合同约定“来装去留”的合同原则，在租赁期满后，我方是不需要承担任何赔偿责任的。第三，我方与业主方签订第一轮租赁合同期间到2018年6月30日，在我方没有与业主方签订第二轮合同的情况下，我方不可能承诺邓鸿下一轮租赁期间。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告柯润公司的诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，返还租赁物；2、被告向原告支付自2018年7月1日起至返还租赁物之日止的占用费、物业费、卫生费、水电费，承担本案原告支出的律师代理费。原审反诉原告邓鸿的反诉请求：原告柯润公司赔偿被告邓鸿装修损失1,260,000元，营业损失1,252,680元，支付占用被告车位的占用费38,400元，返还多收的水费8800元，电费50,000元。一审法院经审理确认事实如下：原告柯润公司与被告邓鸿签订《租赁合同》，由被告邓鸿（乙方）向原告柯润公司（甲方）承租位于昆明市广福路官渡古镇二期G-6-1至4号一层、G-7-1至8号二层、G-7-1至8号二层阳台、G-8-3至6号二层、G-8-3至6号二层阳台、G-3-1至5号二层、G-3-1至10号三层、G-4-1至8号二层、G-4-1至8号三层，共计1820.34㎡的物业用作经营酒店，租赁期限9个月，自2017年10月1日起至2018年6月30日止，应交租金532,275元（一层34.74元/㎡,二、三层30元/㎡）。合同约定，乙方在租赁期间内增加或添置的各种设施、设备及再装修的更新、维护、保养及年检，概由乙方负责并负担由此产生的全部费用，乙方改造、装修应做到“来装去留”的原则，不得在本合同期满后或其它原因致合同解除、终止而拆除改造、装修，且乙方“去”时甲方对其改造装修不予补偿。乙方在合同届满、终止或解除后，继续占有、使用租赁物的行为是违约行为，不能视为是甲、乙双方之间建立无固定租赁关系的事实，乙方应当按照当年市场内同类房屋租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费，直至返还之日止；同时，甲方有权采取任何措施阻止乙方对租赁物的继续使用，如停水、断电、封门等。甲、乙双方未按本合同约定行使权利、履行义务，给对方或第三方造成人身、财产、名誉损失，违约一方应承担赔偿责任（其赔偿责任包括向人民法院诉讼支付的诉讼费、评估鉴定费及因诉讼向律师支付的律师代理费等），同时有权解除本合同。合同签订后，被告邓鸿入场投资经营。2018年6月30日，合同期满后被告邓鸿仍继续使用该物业至今。现双方因租金标准分歧较大，未就续签租赁合同达成一致，且被告邓鸿一直使用上述物业至今。一审法院认为，根据双方当事人提交的证据无法得出在双方签订的租赁合同履行期限届满（2018年6月30日）前后，原告柯润公司曾与被告邓鸿就续签合同形成合意的结论。被告邓鸿以原告柯润公司同意在租金下浮20%的基础上与之订立租期为8年的租赁合同，现单方面提高租金，停水停电，构成违约，并因此给被告邓鸿造成损失的基础性事实并不成立。对双方当事人的诉讼请求，一审法院作出如下评判：一、关于原告柯润公司要求解除合同的诉讼请求。因双方签订的《租赁合同》履行期限已于2018年6月30日届满，此后被告邓鸿形成事实上的占有、使用关系，并未形成租赁合同关系，故对原告柯润公司要求解除合同的诉讼请求不予支持；二、关于原告柯润公司主张实际占用期间的占用费。一审法院认为，原告柯润公司系根据租赁物所在官渡古镇二期同区域的租金标准每平方米55元的一倍即每平方米110元计算而来，该租金标准过高，且双方的租赁合同已到期，不再对双方当事人产生约束力，一审法院根据被告邓鸿无合同依据占用原告柯润公司管理的物业的客观情况，对租金标准予以调整，以同区域每月每平方米55元加收20%即每平方米66元计付被告邓鸿应支付的实际占用期间的使用费；三、被告邓鸿对原告柯润公司收取的水电费提出异议，主张应返还超过国家标准收取的费用，但未提出证据证实多收取的费用的具体情形。同时，原告柯润公司提交的证据能够证实其向承租人收取水电费的组成及合理性，故对原告柯润公司主张被告邓鸿应支付实际占用租赁物业期间的水电费以及物管费的主张予以支持，对被告邓鸿主张退还多收取的水电费的主张不予支持；四、原告柯润公司为实现债权支出的律师代理费有合同依据，且费用尚属合理，故对此项请求，予以支持；五、被告邓鸿主张装修损失，因双方签订的《租赁合同》已明确了“来装去留”，现租赁期限届满，被告邓鸿不应再对装修投入主张权利，故对此项反诉请求，不予支持；六、被告邓鸿主张营业损失，未提交任何证据说明损失的构成以及与原告柯润公司停水停电行为的联系，故对被告邓鸿的此项反诉请求，不予支持；七、被告邓鸿主张原告柯润公司占用其具有使用权的车位产生的占有费，但未提交任何证据证实被告邓鸿对涉诉车位取得使用权，故对被告邓鸿的此项反诉请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内将位于昆明市广福路官渡古镇二期G-6-1至4号一层、G-7-1至8号二层、G-7-1至8号二层阳台、G-8-3至6号二层、G-8-3至6号二层阳台、G-3-1至5号二层、G-3-1至10号三层、G-4-1至8号二层、G-4-1至8号三层，共计1820.34㎡的物业返还原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司；二、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内按每月120,142.44元（66元/平方米×1820.34平方米）的标准一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁物之日止的实际占用费；三、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内按每月23,279元的标准一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁物之日止的物业费、卫生费及水电费；四、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司为实现债权支出的律师费3200元；五、原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持；六、驳回被告（反诉原告）邓鸿的反诉请求。二审期间，上诉人提交以下证据：1、租赁合同、合同附加协议，欲证明双方在签订租赁合同时，被上诉人故意增加租金，导致双方纠纷发生；2、公装工程预算书、乾美韬博装饰公司材料，证明上诉人对租赁物进行了装修；3、照片，拟证明被上诉人一直占用上诉人车位，严重影响上诉人正常经营；4、收据，拟证明被上诉人未按照国家规定收取水费、电费的事实；5、说明，证明被上诉人断水、断电给上诉人造成损失和安全隐患；6、紧急通知、顺丰快递单及记录，拟证明上诉人已于2019年9月25日向被上诉人发出接房通知，但上诉人拒绝接房的事实。被上诉人柯润公司质证认为：1、租赁合同未跟公司核实过，对真实性无法确认；即便是真实的，上诉人所租赁G区的其他商户的租金在2018年6月30日时，每平方米的价格已经是85元，我方在要求上诉人续签合同时的租金也远低于85元，租赁合同不能证明上诉人的证明目的；2、对上诉人提交的预算书、乾美韬博装饰公司材料的三性不予认可，该证据只是装修预算，并非实际装修费用，没有任何证据证明其已实际支付过装修费用，上诉人也没有向我方申报过任何装修申请。且即便实施了装修，该损失也应当由上诉人自行承担。3、对鸿景大酒店发出的两份通知，第一份因无报警记录支撑，属于单方陈述，且发生盗窃损失属于刑事案件，也不应当由我方承担损失，我方确实2019年9月26日收到过顺丰寄来的紧急通知一份，但该通知是鸿景大酒店发出的，因我方与鸿景大酒店五任何合同关系，鸿景公司无权向我方发出通知，我方没有办法跟案外人办理房屋交接手续。在二审中，本院要求双方在2019年1月20日完成房屋交接，但双方均未向本院提交已经交接的证据材料。本院认为：1、上诉人邓鸿提交的租赁合同、合同附加协议系案外人与上诉人签订，与本案关联性，本院依法不予采信，本院不再重复认证；2、预算书、收据、照片一审判决已进行了认证，本院不再重复认证；3、说明系案外人昆明市鸿景大酒店向被上诉人发出，不能证明上诉人邓鸿主张的受损事实；4、被上诉人柯润公司对收到紧急通知的事实无异议，本院予以确认。但该紧急通知并不能证明上诉人要求向被上诉人接房的事实，本院对此不予采信。被上诉人柯润公司提交以下证据：产权证明一份，补充证明柯润公司与业主方之间签订的第二轮租赁合同期间为：2018年7月1日起至2024年6月30日，在诉讼期间，柯润公司对涉案租赁物享有经营管理权，上诉人应向柯润公司支付占用费。上诉人邓鸿发表质证意见认为：产权证明不属于新证据，对三性不予认可。本院认为：被上诉人柯润公司提交的产权证明仅拟补充证明其与昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司的租赁期间为2018年7月1日至2024年6月30日的事实。对该租赁期间，本院予以确认。至于证明目的，本院将结合本案其他在案证据予以评述。二审期间，上诉人对一审认定“现双方因租金标准分歧较大，未就续签租赁合同达成一致。”有异议，认为双方已经就租金标准口头上达成一致。并认为遗漏认定租赁期内被上诉人断水、断电及在租赁房屋周围开挖，影响上诉人正常经营的事实。被上诉人柯润公司对一审认定事实无异议。本院认为：上诉人邓鸿主张双方就租金标准已口头上达成一致的观点未提交证据证实，本院对此不予采信。上诉人邓鸿要求补充认定被上诉人断水、断电及在租赁房屋周围开挖，影响上诉人正常经营的事实，其未提交有效证据予以证实，本院亦不予认定。经二审审理查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人邓鸿应否向被上诉人柯润公司返还租赁物，并支付相应占用费、物业费、卫生费、水电费及律师费等费用？2、上诉人邓鸿的反诉请求是否成立？本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。一审法院受理上诉人邓鸿反诉后，依法进行了公开审理，且邓鸿亦到庭参加了诉讼，行使了相关诉讼权利，故一审程序并无不当。第一，关于租赁物的返还。本案中，上诉人邓鸿主张其与被上诉人口头上达成8年的租赁协议，因被上诉人柯润公司与案外人的首轮租期到2018年6月30日，所以双方约定租赁期限先签至2018年6月30日，待柯润公司与案外人签订第二轮合同后再重新签订租赁合同，但被上诉人柯润公司不认可邓鸿的上述主张，且上诉人邓鸿就上述主张未提交有效证据予以证实，故上诉人邓鸿主张双方已就续租达成一致的上诉理由不成立，而上诉人邓鸿与被上诉人柯润公司签订的《租赁合同》已于2018年6月30日届满，合同届满后，上诉人邓鸿应当将租赁物返还被上诉人柯润公司，故一审判决认定上诉人邓鸿应将建筑面积1820.34㎡的物业返还被上诉人柯润公司并无不当，本院予以维持。第二，关于占用费、物业费、卫生费、水电费及律师费的支付。本院认为，1、占用费。双方签订的《租赁合同》已于2018年6月30日届满，合同租赁期限届满后，上诉人邓鸿继续占用租赁物已无合同依据，故一审判决上诉人邓鸿自2018年7月1日起，按照每平米每月66元支付占用费并无不当，本院对占用费的标准，依法予以维持。在诉讼中，邓鸿委托其妻子申庆萍于2019年9月25日通过顺分快运方式发出退租通知，柯润公司对收到快递无异议，科润公司虽未提交直接证据证实其已要求邓鸿交还租赁房屋，而其陈述于2019年10月15日对租赁房屋断水、断电，此行为可以表明柯润公司有积极收回房屋的意思表示，但邓鸿仍未返还租赁房屋。二审中，本院亦要求双方于2019年1月20前交接房屋，但双方仍未完成移交，而作为负有返还租赁物义务的邓鸿，虽然发出了退租通知，但其并未实际履行退租返还的义务，故一审法院判令其承担自2018年7月1日其起至实际交换房屋之日止的占用费并无不当。2、物业费、卫生费。本院认为，由于上诉人未按合同约定返还租赁物，被上诉人柯润公司根据《物业管理服务协议》的约定，诉请上诉人邓鸿支付物业费、卫生费有事实依据，应当予以支持，而双方约定涉案租赁房屋的物业费、卫生费为每月4484.95元，故上诉人邓鸿应按此标准支付被上诉人柯润公司物业费、卫生费，一审判决按照每月23279元计算物业费、卫生费、水电费无事实依据，本院予以纠正。3、水电费。被上诉人柯润公司诉请由邓鸿支付截至2018年7月31日的水电费用18794元，已提交抄表单据予以证实，对此本院予以支持。而水电费系具实结算，在无其他证据证实柯润公司已实际支付了水电费的情况下，一审法院按照每月18794元的标准计算水电费至实际腾还房屋之日止无事实依据，本院予以纠正。4、律师费系被上诉人柯润公司主张权利实际支出的费用，且一审认定的律师费并未超出《云南省律师服务收费管理暂行办法》规定的下限，故上诉人邓鸿主张不应承担律师费的上诉理由不成立，本院不予支持。第三，关于上诉人邓鸿主张的装修损失问题。本案中，《租赁合同》第六条第3款约定“乙方在租赁期间增加或添置的各种设施、设备及再装修的更新、维护、抱养及年检，概由乙方负责并承担由此产生的全部费用。乙方改造、装修应做到"来装去留"的原则，不得在合同期满后或其他原因导致合同解除、终止而拆除改造、装修，且乙方"去"时甲方对其改造装修不予补偿。”双方合同届满后,上诉人邓鸿诉请被上诉人柯润公司承担装修损失没有合同依据,本院对上诉人邓鸿要求被上诉人柯润公司承担装修损失的上诉请求不予支持。第四，关于营业损失。上诉人邓鸿主张被上诉人柯润公司对其断电、断水，造成经营损失,应当承担相应赔偿责任。本院认为，租赁合同到期后，上诉人邓鸿应在合同期满后将房屋归还被上诉人柯润公司，柯润公司也无须继续履行原租赁合同义务，向上诉人邓鸿提供符合使用条件的房屋，而供水、供电作为保证房屋正常使用的内容之一，被上诉人柯润公司对其断水、断电并无不妥。且根据《租赁合同》第十二条第4项约定，被上诉人柯润公司亦有权采取断水、断电的方式阻止上诉人邓鸿继续使用涉案房屋，被上诉人柯润公司亦在于2018年6月26日向上诉人邓鸿发出《交租通知》，要求上诉人邓鸿于2018年6月30日前支付剩余租金，逾期则采取断水、断电措施，故上诉人邓鸿主张被上诉人柯润公司对其断水、断电，应由被上诉人柯润公司承担营业损失的诉讼理由没有事实和法律依据，本院不予支持。另，上诉人邓鸿主张租赁物G-6、7、8栋被围挡，G-5栋被拆除建盖公厕，亦对其造成相应营业损失，但其未举证证明拆除G-5栋和围挡G-6、7、8栋系被上诉人柯润公司实施，故其要求柯润公司承担营业损失的上诉理由不成立，本院不予支持。第五，关于停车场占用费。上诉人主张柯润公司长期占用G-4车位，影响其正常经营酒店，但其未举证证明其对G-4车位享有专有使用权，故上诉人邓鸿要求被上诉人柯润公司支付车位占用费的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律不当，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以纠正。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、维持昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初第7968号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项即：被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内将位于昆明市广福路官渡古镇二期G-6-1至4号一层、G-7-1至8号二层、G-7-1至8号二层阳台、G-8-3至6号二层、G-8-3至6号二层阳台、G-3-1至5号二层、G-3-1至10号三层、G-4-1至8号二层、G-4-1至8号三层，共计1820.34㎡的物业返还原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司；二、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内按每月120,142.44元（66元/平方米×1820.34平方米）的标准一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁物之日止的实际占用费；四、被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司为实现债权支出的律师费3200元；五、原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持；六、驳回被告（反诉原告）邓鸿的反诉请求。二、撤销昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初第7968号民事判决第三项，即被告（反诉原告）邓鸿于本判决生效之日起十日内按每月23,279元的标准一次性支付原告（反诉被告）昆明柯润企业管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁物之日止的物业费、卫生费及水电费。三、由上诉人邓鸿于本判决生效之日起十日内按每月4484.95元的标准支付被上诉人昆明柯润企业管理有限公司自2018年7月1日起至实际返还租赁物之日止的物业费、卫生费。四、由上诉人邓鸿于本判决生效之日起十日内向被上诉人昆明柯润企业管理有限公司支付截止2018年7月31日的水电费18794元。二审案件收费18492元，由上诉人邓鸿承担。本判决为终审判决。审判长  褚晓云审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月二十五日法官助理李德江书记员王希辰