江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10417号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京港（集团）有限公司，住所地南京市鼓楼区江边路19号。法定代表人：沈卫新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张露露，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦菊，江苏致邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：南京仁华贸易有限公司，住所地南京市栖霞区龙潭镇府前路8号。法定代表人：陈久华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李允治，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京港（集团）有限公司（以下简称南京港）因与被上诉人南京仁华贸易有限公司（以下简称仁华公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院作出的（2018）苏0113民初5797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京港上诉请求：1.撤销原判决第四项，改判上诉人不承担责任；2.本案一、二审诉讼费用由仁华公司承担。事实与理由：一、原判决认定仁华公司损失有错误。1.原判决没有据实剥离评估报告中的超租赁范围资产，而是简单的将评估价值6914400元除以45亩乘以35亩认定为仁华公司的损失存在不当，应当明确案涉租赁土地的具体范围，超出范围的地上资产价值以及土地回填的费用不应计入损失。根据上诉人实地勘察结果，超范围的地上资产价值约为437100元（包括评估报告“固定资产-房屋建筑物评估明细表”中价值89100元的7项资产、“固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表”中价值348000元的4项资产）。2.仁华公司自认的回填高度为1.5m，而评估报告回填深度系随机选择测量点估算为2米，仁华公司的两份证据互相矛盾，而且评估的估算存在不确定性及不准确性。回填土的价值应扣除1567458元（3761900-3761900/45*35/2*1.5)。3.机器设备及其基础属于可以返还的财产，应由仁华公司自行拆除迁离，不应计入损失。这部分财产的评估价值约为495600元，分别是“机器设备评估明细表”共计1354900元的资产以及“构筑物与其他辅助设施评估明细表”第19至34项共计价值140700元的资产。另外，上诉人2019年7月9日上午进行现场查勘时，发现“机器设备评估明细表”中第1、2项混凝土搅拌生产线、第4项地磅以及“构筑物与其他辅助设施评估明细表”第19至24项、第30项已被拆除，并搬离现场。原判决要求上诉人分担机器设备及基础损失没有事实基础。此外，评估报告“机器设备评估明细表”中第12项箱式变压器系由上诉人提供，并非仁华公司所有，不应计入仁华公司的损失。二、原判决对于上诉人承担损失赔偿责任的比例认定不当。根据双方协议及法律规定，仁华公司在案涉土地上建设建筑物、构筑物等改变宗地状况需要征得上诉人同意，但其实际并未取得上诉人的同意，其在明知土地性质的情况下，增加投入系自身对损失发生的放任，上诉人对此并无任何过错，仁华公司应当承担由此产生的损失，并且将承租的土地恢复原状。原判决认定上诉人对合同无效负有60%过错责任明显不当。三、原判决关于案件受理费的负担分配错误。仁华公司辩称：一、一审法院判决是依据双方确定的鉴定机构确定的鉴定报告而形成的损失数额，该鉴定报告上诉人在法定期限内收到，但是没有在法定期限内对鉴定报告提出任何异议，所以一审法院采纳该鉴定报告于法有据。二、关于租赁土地面积亩数的问题，被上诉人承租土地实际面积是45亩，南京港称另外10亩不属于租赁范围，该10亩土地所有权、承租权是谁都无法确定，被上诉人虽未提起上诉，但一审法院的计算方式已经侵害了被上诉人的利益。三、关于责任比例的问题，一审法院判定被上诉人承担40%的过错已经过高，上诉人对土地性质更为清楚，其向被上诉人出租土地属于欺骗，被上诉人承租土地后一直合法经营，新建的设施设备也都是取得工商登记，不应该承担更高的过错比例。四、一审法院确认的诉讼费用分担不存在不合理情形。综上所述一审法院事实查明清楚，判决公正。南京港向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年8月1日签订的《土地转租协议书》；2.判令仁华公司于《土地转租协议书》解除后10日内将租赁土地腾空，交还给南京港；3.判令仁华公司按照《土地转租协议书》约定的租金标准支付自2016年8月1日起至2017年7月31日的租金及自2017年8月1日起至其实际交还租赁土地日止的土地占有使用费；4.判令仁华公司支付违约金4.5万元；5.本案诉讼费用由仁华公司承担。仁华公司反诉请求：1.判令南京港赔偿投资建设的经济损失11200578.86元；2.判令南京港承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2007年4月，南京港与四段圩村村委会签订一份《协议书》，协议约定南京港向四段圩村村委会租用临时用地115亩。2008年12月21日，南京港与四段圩村村委会又签订一份《土地租赁补充协议书》。2009年8月1日，南京港与仁华公司签订一份《土地转租协议书》，约定由南京港将上述租赁土地中的35亩转租给仁华公司使用，年租金为8.2万元，第一次付款期限为合同签订后七日内，交纳当年费用，以后每年租赁期满前一个月仁华公司交纳下年租赁费。逾期交纳租金超过30日，南京港可以解除合同。2013年8月1日，双方又重新签订《土地转租协议书》一份，约定：南京港将案涉35亩土地转租给仁华公司使用；仁华公司承租土地必须合法经营，否则南京港有权收回土地使用权，终止合同；仁华公司不得转租土地的使用权；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金18万元，于每年租赁期满前一个月交纳下一年费用；仁华公司如逾期交纳租金超过30日，南京港有权解除合同，仁华公司应向南京港支付年租金25%的违约金。案涉合同签订后，仁华公司先后于2009年8月、2011年3月、2012年5月、2013年7月、2014年12月、2017年1月缴纳租金共计1090000元。2017年1月24日，栖霞办事处作出宁栖办字【2017】11号《关于整治龙潭港区部分企业环境问题的函》，指出龙潭港管理范围内明洲码头东侧有砖瓦厂等多家企业手续不全，违规生产，环境及安全问题突出。2017年5月9日，栖霞办事处作出宁栖办字【2017】41号《关于整治龙潭港区部分企业环境问题的函》，该函载明，仁华公司等多家企业手续不全，违规生产，环境及安全问题突出。区环保局已对该企业设备设施予以查封，但该企业未按要求整改到位，现场堆料未覆盖，还在继续进料生产。要求南京港立刻采取相关措施，停止为企业违法生产提供各种便利与服务，并督促该区域企业停止非法生产经营等活动。一审庭审中，仁华公司称其在接到上述函告后，进行了积极整改，现企业处于停产状态。本案审理过程中，仁华公司于2017年12月5日向南京港尾号为2751的银行账户汇入人民币270000元，附加信息为“租金”。该租金系交纳至2018年1月31日止。涉案土地至法庭辩论终结前并未返还给南京港，只是在2019年8月29日在一审法院主持下召集双方当事人以及相关部门返还了涉案土地红线范围内的4.7亩土地交给南京港进行工程施工。一审另查明，仁华公司承租案涉土地后，投资建设了房屋、道路、设施设备等。一审法院依据仁华公司申请，对其租赁土地后投入的设备、资产等进行评估。评估公司出具资产评估报告，房屋建筑物、构筑物及机器设备于评估基准日2019年4月10日的市场价值为6914400元。南京港提出异议认为，其租赁给仁华公司土地为35亩，而仁华公司被评估的土地面积为45亩，超出10亩不予认可。仁华公司认为合同上面租赁的土地只是范围，应以实际租赁土地面积计算。南京港还认为，仁华公司自认土地回填深度为1.5米，评估机构却为2米，明显不切实际。该评估报告不能作为定案依据。而仁华公司认为，回填土地深度起诉时只是预估，应以评估机构测量的为准。上述事实，有协议书、土地租赁补充协议书、土地转租协议书、记账凭证、转账交易单、函、评估报告、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷，首先是租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十七条规定，建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。本案南京港不能提供相关部门审批手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效”，故南京港与仁华公司签订的《土地转租协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的租赁协议无效，则双方过错如何认定以及损失如何认定。关于过错责任问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。南京港作为房屋的出租方，应当保证该土地出租具有合法性。南京港并未履行相应的审批手续即将土地出租用于工业建设，负有主要责任。而作为承租方仁华公司，在租赁该土地进行经营活动时应当具有审查义务，在未看到对方出示合法手续时就签订租赁合同也具有明显的过失。综合本案双方具体情况，一审法院认定南京港对此合同无效应当负有60%过错责任，仁华公司负有40%过错责任。关于仁华公司损失如何认定。一审法院认为，首先对于南京港对回填土地深度是1.5米还是2米提出异议，一审法院认为评估机构进行现场取样之后出具的意见客观、公正，无违反法律、法规相关程序，应当以此为准。其次，仁华公司租赁的土地面积问题，一审法院认为，双方签订土地租赁合同上明确约定为35亩，而仁华公司在租赁土地时另外增加了10亩土地，且在评估该土地上的资产时也作了相应评估。仁华公司对此负有举证义务，证明其经过南京港同意实际租赁土地为45亩。现仁华公司不能举证证明，故一审法院应认定为35亩土地。对超出的部分南京港不予赔偿。因对超出面积无法确认具体方位，则一审法院认定按照评估总面积的比例进行认定损失，核算为5377867元（6914400÷45亩×35亩）。根据双方过错责任，南京港应当赔偿仁华公司损失为3226720元（5377867元×60%）。其余损失由反诉南京港自行承担。考虑到案件具体情况，现有场地上经过评估过的仁华公司财产由南京港负责处理，其剩余残值也由南京港所得。另，南京港要求仁华公司返还土地，因该租赁协议无效，仁华公司应当返还原物。同时，仁华公司自2018年2月1日起继续占用未交付的土地，应当按照租金每年18万元的标准按比例支付占有费至实际交付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南京港与仁华公司签订的《土地转租协议书》无效；二、仁华公司自判决生效之日起10日内返还南京港占用的土地；三、仁华公司自判决生效之日起10日内支付自2018年2月1日起至实际返还土地之日止的土地占用费（以未返还土地为基数，参照每年租金18万元按比例计算）；四、南京港自判决生效之日起10日内赔偿仁华公司损失3226720元；五、驳回南京港的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4835元，由南京港负担2901元，仁华公司负担1934元。一审反诉案件受理费44502元，由南京港负担26701元，仁华公司负担17801元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，南京港认可签订合同时，未对土地面积进行测量，土地上也未有明确标示。本案二审的争议焦点为：1.仁华公司因案涉租赁合同无效导致损失的数额；2.因合同无效造成的损失应如何分担。本院认为，关于第一项争议焦点。第一，针对南京港主张厂区回填土深度的问题，虽然仁华公司曾陈述回填深度为1.5米，但经过鉴定，鉴定机构通过现场选点测量后认定回填深度为2米，该证据的证明力显然高于当事人陈述，一审法院采信鉴定报告中关于回填土深度的认定并无不当。第二，关于南京港关于机器设备中箱式变压器由其提供、并非仁华公司所有的主张，其并未提供充分的证据予以证明，本院对其该项主张不予认可。第三，关于南京港认为应核实租赁合同约定的范围（35亩），并据实驳回仁华公司在超出租赁范围土地上投资损失的主张，对此本院认为，双方在订立案涉租赁合同时，未对土地面积进行测量，也未对租赁范围进行明确并作出相应标示。现虽然经实际测量仁华公司实际承租的面积大于合同中约定的35亩，但在双方长期履行租赁合同过程中，南京港也从未就仁华公司实际占有使用土地面积大于35亩提出异议，可以看出双方对于租赁合同对应的标的物即现仁华公司实际占有使用的土地并无争议，仁华公司在本案中抗辩称双方在合同中约定的租赁标的“35亩”土地仅是双方的估算，其陈述符合双方在履行合同过程中的交易习惯，本院对该陈述予以采纳。南京港主张仁华公司实际使用的土地其中的35亩为租赁合同的标的物，并主张超出租赁范围土地上的投资不应由其承担，但在双方订立租赁合同时并未对标的物四至进行明确，双方按照仁华公司实际占有的土地履行合同且均未提出异议的情况下，南京港上诉要求据实剥离评估报告中的超租赁范围资产，不仅与双方实际履行情况不符，客观上也不具有可行性，本院对其该上诉观点不予采纳。仁华公司虽未提起上诉，但一审法院在计算仁华公司损失时，将评估的实际损失按照约定土地亩数占实际租用土地亩数的比例折算，该计算方式存在不当。第四，关于南京港认为机器设备及其基础属于可返还财产且部分设备已经拆除，不应计入损失的主张，本院认为，机器设备的基础属于构筑物，拆除后显然无法返还，而从本案情况来看，相关设备需要构筑安装之后方可进一步使用收益，在进行拆除情况下，无法实现正常的使用价值。且一审中评估机构出具的评估报告中载明，之所以采用重置成本法而非收益法、市场法对资产进行评估，原因在于设备不存在单独收益、无市场同类设备租赁价格信息、无法通过市场调查取得二手价信息，在仁华公司已经被责令停产，相关设备难以出租或出售且难以确定出租、出售的公允价值情况下，一审法院将相关设备计入仁华公司损失并无不当。另外，如前所述，一审法院在计算仁华公司损失时按照合同约定的比例（35亩）对损失数额进行折算明显有误，即使南京港关于机械设备属于可返还财产、不应计入损失的观点成立，一审法院判决认定的损失数额仍然低于仁华公司实际损失数额，在仁华公司未提起上诉的情况下，本院对于一审法院认定仁华公司因合同无效导致损失的数额不作调整。关于第二项争议焦点。南京港作为案涉合同的出租人，对于土地性质、规划用途应当更为了解，但在合同订立及履行过程中，其既未履行相关审批手续变更土地用途，也未提供证据证明其就土地性质、用途恰当地履行了告知义务，在此情形下，一审法院认定其对合同无效应负主要责任并无不当。在一审法院仅判令南京港就仁华公司损失承担60%责任的情况下，本院对南京港要求降低其责任比例的上诉请求亦不予支持。综上所述，南京港的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费4835元，由南京港（集团）有限公司负担722元，由南京仁华贸易有限公司负担4113元；一审反诉案件受理费44502元，由南京港（集团）有限公司负担12820元，由南京仁华贸易有限公司负担31682元。二审案件受理费32614元，由南京港（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 李 斐审 判 员 王 路二〇二〇年二月七日法官助理 李映碧书记员代 雪 姣