广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初22688号原告：吴欣浓，女，1958年10月6日出生，住址：中国台湾省高雄市前镇区振兴里21邻中华五路1463号十四楼之1，系中国台湾省居民。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。被告：青海油田四方实业公司，住所地：青海省海西州茫崖行委花土沟镇，统一社会信用代码：91632826227575001G(1-1)。法定代表人：卢福申。委托诉讼代理人：段庆彬，广东尧智律师事务所律师。第三人：深圳市顺速达科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区莲塘街道港莲路20号名骏豪庭骏豪阁11F，统一社会信用代码：91440300553887940G。法定代表人：邹谦。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。原告诉被告及第三人房屋优先购买权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴欣浓及其委托诉讼代理人陈振、唐秋红、被告委托诉讼代理人段庆彬、第三人委托诉讼代理人谢新志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出变更后的诉讼请求为：1、判决确认被告未在合理期限内通知原告即转让案涉房产的行为侵害了原告的优先购买权；2、判令被告赔偿原告损失500万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年，被告将位于深圳市龙岗区布吉镇坂田街道办光雅园内的房产[占地面积200平方米、建筑面积1200平方米，房地产证号：深房地字第××号（登记权利人为喻善文）、深房地字第××号（登记权利人为喻善文）]交由第三人管理。2006年底，第三人将上述房产租赁给原告。自此，原告一直承租上述房产。原告在承租期间，始终忠实、诚信地履行各项义务，包括：按时交付租金（租金交至2019年6月）；谨慎管理承租房产，对房产进行修缮、添置消防设施设备等。2019年7月2日、2019年7月5日，被告突然向原告发出《律师告知函》，要求原告立即搬离。2019年7月17日，被告竟粗暴地剪断上述房产的电线、水管，强迫原告搬离。后来，经原告查询得知，被告将上述房产挂牌转让，并已转移登记至案外人名下。原告是上述房产的承租人，依法享有同等条件下优先购买权。被告转让上述房产，依法应当告知原告行使优先购买权，但被告在转让上述房屋时，却没有通知原告，严重侵犯原告优先购买合法权益，为维护原告合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告答辩称：涉案房产属于被告早期（1993年前后）在深投资兴建的物业。由喻善文（代持房屋宗地号G-03314-46，房地产证书编号为深房地字××号）和卫秦海（代持房屋宗地号G-03314-45，房地产证书编号为深房地字××号）代持并办理了产权证书。2016年10月1日，被告将案涉房产交由第三人代为管理，被告和第三人签署了相应的《深圳房屋委托代管协议书》。2019年1月，被告按照上级单位中国石油天然气股份有限公司要求，将案涉房产交由中国石油天然气股份有限公司资产处置部门在上海联合产权交易所挂牌转让。案涉房产于2019年5月挂牌成交，成交后被告要求第三人交还案涉房产，但第三人不予理会。为防止对摘牌购房的第三方违约，被告委托律师通过与住户逐户谈判的方式将住户清退。2019年7月15日，被告将案涉房产交付受让人，并在7月下旬指令代持人将案涉房产产权过户至受让人名下。被告认为，被告与原告并无任何租赁关系，原告对案涉房产不享有基于承租人优先购买权，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人陈述称：请法庭查明事实，依法裁判。经审理查明：喻善文原系位于深圳市龙岗区坂田街道光雅园宗地号为Ｇ03314-××6的房屋登记权利人（房地产证号为：深房地字第××号，用地面积100平方米，建筑面积600平方米，框架结构六层，房地产证登记的地址：深圳市龙岗区布吉镇坂田村，登记日期1997年4月30日）。卫秦海原系位于深圳市龙岗区坂田街道光雅园宗地号为Ｇ03314-××5的房屋登记权利人（房地产证号为：深房地字第××号，用地面积100平方米，建筑面积600平方米，框架结构六层，房地产证登记的地址：深圳市龙岗区布吉镇坂田村，登记日期1997年5月15日）。2016年7月25日，卫泰海及其妻子出具一份《有关深圳市龙岗区布吉镇坂田村房产的权属声明》，声明称“该处房产自建成至今我本人实际未使用且未获取该房产相关的收益，该房产的实际所有权人为原青海石油管理局采油厂四方实业总公司，现在的青海油田四方实业公司。”2016年8月1日，喻善文及其妻子出具一份《有关深圳市龙岗区布吉镇坂田村房产的权属声明》，声明称“该处房产自建成至今我本人实际未使用且未获取该房产相关的收益，该房产的实际所有权人为原青海石油管理局采油厂四方实业总公司，现在的青海油田四方实业公司。”原、被告均称涉案房屋系一栋楼，编号为15栋-1。2006年10月1日，青海油田四方实业公司即被告与深圳市昆实鹏业贸易有限公司签订了一份《房屋及外围区域租赁合同》，被告将涉案的房屋出租给深圳市昆实鹏业贸易有限公司使用，租金每年5万元，租赁期限自2006年10月1日至2007年9月30日。被告与第三人称2007年10月1日至2010年9月30日期间没有签订书面租赁合同，但2010年10月1日至2013年9月30日期间系被告与第三人签的书面租赁合同。被告与第三人于2013年9月22日签订了《青海油田四方服务公司深圳房屋租赁合同》，被告继续将涉案房屋出租给第三人，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，租金3年共计10万元，并约定“乙方（即本案第三人）违反合同，擅自将承租房屋或外围区域转让、转租给他人使用，甲方（即本案被告）有权立即收回该房屋，视乙方违约且负有连带赔偿责任，甲方不退还乙方押金，同时终止本合同。若第三方不按时离开出租区域，甲方则对乙方按日租金的5倍收取违约金。”被告（甲方）与第三人（乙方）签订了《深圳房屋委托代管协议书》（该协议书未写明落款日期），该协议书有如下约定：甲方将涉案房屋委托给乙方代管，代管期限为2016年10月1日至2018年6月30日；代管期满，甲乙双方如有意向继续合作，则应于期满前30个日历日，共同协商，签订相关代管约定；代管期间，甲方按照甲方上级部门要求，完成此房屋处置，甲方有权终止代管协议，并收回此代管房屋；因甲方对该房产进行处置时间的不确定因素，由乙方以使用费抵看护费的方式，对隶属于甲方的该房产及附属物履行代管职责，代管人员由乙方负责安排；如甲方需提前收回房屋，在提前20个日历日书面通知乙方情况下，甲方不负违约责任。被告（甲方）与第三人（乙方）于2018年7月1日签订了《深圳房屋委托代管协议书》，该协议书除代管期限为2018年7月1日至2019年6月30日外，其余约定与上述代管协议书内容一致。被告应上级管理部门的要求处置涉案房屋。2018年11月7日，正衡资产评估有限责任公司就涉案房屋出具正衡评报字[2018]第242号《中国石油青海油田分公司拟处置位于深圳市光雅园两栋房产项目涉及房地产价值资产评估报告》，评估意见为：在评估基准日2018年6月30日位于深圳市光××房产××市场价值为2226.72万元。涉案房屋在上海联合产权交易所公开挂牌转让，第一次挂牌转让底价2230万元未成交，第二次挂牌转让底价为2007万元，2019年7月2日以挂牌协议转让方式2007万元价格转让给了案外人黄平、韦飞。现涉案房屋已过户至黄平、韦飞名下。另查，邹谦作为出租人甲方与原告吴欣浓作为承租人乙方签订了一份《楼宇租赁合约》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期三年自2006年11月1日至2009年10月31日，首年租金每月8500元，第二年租金提高至9500元，第三年租金为10000元。庭审时，第三人称：邹谦与原告签订的《楼宇租赁合同》，当时是代表深圳市昆实鹏业贸易有限公司签订的，邹谦是该公司的法定代表人，该公司已于2010年注销了，深圳市昆实鹏业贸易有限公司注销后，涉案房屋由第三人出租给原告，但一直未与原告签订书面租赁合同。原告称自2006年开始至2019年6月30日止，一直都是由其承租涉案房屋，2006年开始一直是将租金转到邹谦个人的中国银行账户，2017年有微信后就通过微信支付给邹谦个人。原告称其刚开始租涉案房屋用于给其员工做宿舍使用，后来因其工厂搬走了，2014年后将涉案房屋出租给普通人家，租给了八户人，涉案房屋出售时，尚有八户租客在。再查，2016年10月1日之后，第三人没有再向被告支付租金。被告称：2019年6月中旬，第三人无法向被告交付涉案房屋，提出已出租给原告才知道被告将涉案房屋出租给原告；被告以为是第三人串通原告以转租名义向被告索取补偿，当时第三人提出了300万元补偿金。在案件审理过程中，原告申请对涉案房屋的市场价格进行评估。本院认为，原告系中国台湾省居民，本案属涉台民事纠纷，不动产的所有权、租赁等民事关系，均应适用不动产所在地法律，因涉案的房产位于中国内地，故应适用中华人民共和国法律处理本案纠纷。当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明，提供的证据不足以证明主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。从本案事实看，2006年10月1日至2010年9月30期间，被告将涉案房屋出租给深圳市昆实鹏业贸易有限公司，被告与深圳市昆实鹏业贸易有限公司存在房屋租赁合同关系；2010年10月1日至2016年9月30日期间，被告将涉案房屋出租给第三人，被告与第三人之间存在房屋租赁合同关系；2016年10月1日至2019年6月30日，被告与第三人签订《深圳房屋委托代管协议书》，约定以第三人的使用费折抵房屋看护费，对涉案房屋履行代管职责，被告与第三人之间从房屋租赁关系变更为委托合同关系。本案原告仅于2006年11月1日至2009年10月31日期间签订了为期三年的书面租赁合同，书面租赁合同的出租方为邹谦，合同期满后未再签书面租赁合同，即使认定邹谦是作为履行深圳市昆实鹏业贸易有限公司的职务行为，也只能认定2006年11月1日至2010年9月30期间是原告与深圳市昆实鹏业贸易有限公司成立租赁合同关系。2010年10月1日起，原告仍继续承租涉案房屋，原告仍旧将租金直接支付给邹谦个人，即使认定邹谦是作为第三人的法定代表人履行职务行为，也只能认定2010年10月1日至2019年6月30日期间是原告与第三人成立租赁合同关系。原告与被告之间既无成立房屋租赁合同关系的意思表示，被告也无作为出租人向原告收取租金的行为，原告与被告之间不存在房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，从该规定看，承租人行使房屋优先购买权的前提是其与房屋出卖人即出租人存在合法有效的房屋租赁合同关系，如前所述，本案原告与被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告诉求确认被告出卖涉案房屋的行为侵害其优先购买权并赔偿经济损失500万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。在案件审理过程中，原告申请对涉案房屋的市场价格进行评估，鉴于涉案房屋交由上海联合产权交易所公开拍卖前已委托了合法机构对其价值进行了评估，更因为原告的请求无法成立，为减少诉累和原告方不必要的评估费用支出，本院对原告的评估申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴欣浓的全部诉讼请求。本案诉讼费46800元（原告已预缴141800元，因减少诉讼请求，本院予以退还95000元），由原告负担。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  唐 虹人民陪审员  袁郁冰二〇二〇年二月十八日书 记 员  林丹燕