山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初6391号原告：济南齐华物业管理有限公司泰安分公司，住所济南市历城区花园路80-1号5号楼101室。负责人：刘进华，总经理。委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。被告：任慧，女，1973年4月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：徐磊，男，1972年10月10日出生，汉族，住泰安市泰山区，被告任慧配偶。原告济南齐华物业管理有限公司泰安分公司（以下简称济南齐华物业公司）与被告任慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南齐华物业公司的委托诉讼代理人卢正勇、被告任慧的委托诉讼代理人徐磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。济南齐华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠物业费9700.42元，并支付违约金3000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月20日，原、被告签订前期物业管理服务协议，协议约定被告所购买的商品房泰安宏成御苑C2号楼2单元101室房屋委托原告提供物业管理服务，原被告双方对其权利义务做了明确的约定，协议签订后原告严格履行了约定了义务，但被告身为宏成御苑小区业主，没有按约定向原告交纳物业服务费用，截止2019年4月30日累计拖欠物业服务费9700.42元。期间经原告多次催收，被告均以种种理由不予交纳，为维护原告合法权益，特具状起诉。任慧辩称，1.被告对《前期物业管理服务协议》的效力持有异议，被告签订《商品房预售合同》时约定前期物业由泰安市爱佳物业管理有限公司提供，物业公司是被告是否购买涉案小区的考察项目之一。但在房屋竣工交付时，被告才被通知物业公司变更为原告，被告当场表示不同意，但原告以如拒绝签订《前期物业管理服务协议》，就拒不交付涉案房屋及钥匙为威胁，被告迫于无奈才签订了该协议，该协议并非被告真实意识表示，系受胁迫签订，应属于无效合同，并且原告签收小区业委会（筹）名义发出的不再继续执行协议的通知，应视为同意协议不再执行。2.被告以及其他业主，多次向原告发出通知，要求原告解决物业服务中的问题，然后再收取物业费，原告签收后未提出异议，应视为同意暂不收取被告的物业费，因此起诉不成立。3.原告没有严格履行协议约定的义务，物业服务达不到标准，也从未征求被告的意见，存在违约，致使业主拒绝交纳物业费。4.原告未公示服务项目和收费标准，原告未制止破坏、占用绿地的行为，导致小区绿化面积减少，并且未维修更换损坏的消防设施，从事实上看原告没有履行物业服务协议。5.原告收取物业费的标准违反物价部门相关规定，其资质和服务水平均不能达到文件要求，按照2.6元收取物业费不应得到支持。6.原告起诉超过诉讼时效，被告欠费自2016年7月21日起，原告2019年12月才起诉，超过3年的诉讼时效。7.原告存在偷税行为，被告拒不交纳物业费是对其偷税行为的抵制，并在此向法庭举报其偷税行为。本院经审理认定事实如下：原告济南齐华物业公司（乙方）与被告任慧（甲方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方所购商品房买卖合同编号：YS0096317，房号为B3号楼2单元202室，建筑面积122.48平方米。甲方交纳费用日期：自开发商通知业主入住之日起，甲方开始向乙方交纳物业服务费。物业服务费依据泰安市物价局及相关政府主管部门最新文件规定收费或调整收费。洋房物业服务费按建筑面积每月每平方米2.6元缴纳，甲方每年交纳一次物业服务费，办理入住手续时预交一年物业服务费，以后每次交费于当期交费期最末一个月的月底前预交，逾期收取日千分之三的违约金。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天交纳千分之三的违约金。协议还就双方的其他权利义务及委托管理服务事项、物业管理服务质量标准等进行了约定。被告于2015年8月20日接收涉案房屋，被告自2016年9月1日至2019年4月30日一直未交纳物业服务费。因此原告诉至法院，要求被告缴纳物业费，物业费的计算方式为：在2018年7月1日之前，物业管理费按2.6元/㎡/月收费，2018年7月2日后按2.2元/㎡/月收费，被告共欠物业费9700.42元。原告称向被告催要物业费，并提供催费通知单照片，用以证明原告曾多次向被告催要物业服务费，但被告一直未交纳物业费，故被告应当承担相应的违约责任，按照合同约定支付违约金。被告称未曾见过原告陈述的催费通知单等材料，并认为原告现在起诉已经超过诉讼时效。被告称签订《前期物业管理服务协议》并非出于其真实意思表示，如不签合同则会被拒交钥匙及房屋。为此被告提供预售合同、刘利民证人证言一份。称预售合同中约定由泰安市爱佳物业公司提供物业服务，签订物业服务合同并非被告真实意思表示。原告则对该证据提出异议，认为预售合同与原告无关，证人证言也无从证实被告与原告签订物业合同存在受胁迫欺诈的情形。被告称暂时拒交物业费是因原告履行合同存在严重瑕疵所致，是正常的行使合同抗辩权，并非恶意拖欠。为此被告提供小区规划图、幼儿园占用规划绿地、消防设施损坏等照片材料，称小区内物业服务存在质量不符合约定的情况。被告称被告及相应业主曾多次要求原告公开服务范围及详细的价格清单、收费标准，要求原告改进服务质量，否则拒绝交纳物业费，但大多要求没有得到相应回复，只由原告工作人员签收。为此被告提供业主与原告业务联系单证一宗，原告质证称该联系单虽由原告人员签收，但不能证实原告同意被告不交纳物业费。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违背相关法律规定，是合法有效的协议，该协议对双方均有约束力。被告称在交付涉案房屋时临时变更了物业公司，并称该协议为原告方制作的格式协议，并提供刘利民的证人证言，称该物业服务协议存在胁迫，如不签字原告则拒绝交付房屋。被告于2015年8月20日接收涉案房屋，即便被告辩称的胁迫属实，被告也应在法律规定的一年除斥期间内行使撤销权，但被告未提交证据证实其在该期间内向法院或者仲裁机构请求变更，故对被告称其签订协议时受胁迫故该协议无效的主张，本院不予采信。被告提交联系单一宗，欲证实原告同意被告不交纳物业费。对此本院认为，以业主或业委会（筹）的名义发出的联系单，并非法定文件，即便经原告签收且未提出异议，也不能证实原告认可并同意履行联系单中的内容。现原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，其要求被告支付自2016年9月1日至2019年4月30日期间物业服务费，其计算方式及标准符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因此，被告应支付原告2016年9月1日至2018年7月1日期间物业费122.48㎡×2.6元/㎡/月×22个月=7005.86元；2018年7月2日至2019年4月30日的物业费122.48㎡×2.2元/㎡×10个月=2694.56元，共计9007.42元。关于物业收费标准的问题，原、被告在签署的物业服务协议中对物业费的缴纳时间及计算方式均有约定，该标准不违反相关法律规定，本院予以确认。关于被告称原告未严格履行协议义务，服务无法达到标准等问题，被告提交的证据可以初步证实原告服务存在一定的瑕疵，但原告履行了主要的物业服务义务，被告应交纳相应的物业费。被告可以就服务瑕疵向有关部门反映，或者另行向原告主张权利，但不能构成拒绝交纳物业费的抗辩。被告主张原告起诉超过诉讼时效，但庭审中原告提交催费照片证实原告在被告门口张贴催费通知单，向被告催要上述费用，可以初步证实原告催费的行为，被告应提交证据证实其未收到催费通知单的事实，否则，本院对其陈述不予采信。物业管理合同虽对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但被告提供证据材料证实原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，这也是小区业主拒交物业费的主要原因，被告主张原告服务不达标，小区内多项设施存在问题，并提供照片等材料。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告提供的服务存在瑕疵，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告任慧于本判决生效之日起五日内支付济南齐华物业管理有限公司泰安分公司物业服务费9007.42元；二、驳回原告济南齐华物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告任慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇二〇年二月二十五日法官助理张振锋书记员黄媚