中华人民共和国上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初21951号原告白寅龙，男，1987年12月29日出生，汉族，住甘肃省天水市。委托代理人段青，上海九泽律师事务所律师。被告王旭日，男，1958年9月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告王朝阳，女，1960年3月20日出生，汉族，住上海市。委托代理人王磊、刘畅，上海市万众律师事务所律师。第三人上海市普陀区房屋置换服务有限公司，住所地上海市。法定代表人周华。委托代理人沈晓新、姚倍嘉。原告白寅龙与被告王旭日、王朝阳，第三人上海市普陀区房屋置换服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白寅龙的委托代理人段青，被告王朝阳的委托代理人刘畅，第三人上海市普陀区房屋置换服务有限公司的委托代理人姚倍嘉到庭参加诉讼。被告王旭日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告白寅龙诉称，两被告之母司春艳于2015年6月28日委托上海西部企业(集团)房地产置换有限公司西部房产兰溪店与原告签订了《租赁合同》，将其名下的本市武宁路XXX弄XXX号XXX-XXX室租与原告居住，约定的租期自2015年7月15日起至2020年7月14日止，月租金3500元，任一方违约须支付违约金3500元。该租赁合同签订时司春艳本人不在场，但受委托方向原告出示了司签署的委托租赁协议，原告将首月租金及押金3500元以现金的形式交与受委托方并由其代为开具了收据，为此租赁事宜原告还支付了中介费用。租赁期间，原告将房屋用于自住而未转租，亦未对房屋进行装潢，且按时将2018年7月15日至2019年1月15日的房租21000元向出租方支付，此外，原告还对空调进行了修理，所支出的修理费950元按合同约定应由被告承担。司春艳去世后，其继承人王朝阳于2018年7月19日采取破坏门锁等方式对原告进行骚扰以致于警方介入、又于2018年8月6日动用暴力手段驱赶原告。无奈之下，原告只得于2018年8月16日携所需物品迁离并为保持门户关闭而将房门加锁，锁具的更换与修理费为980元，当地居委会拒绝为原告开具离场证明，但原告以短信通知了出租方，迁出后发生的租金、水电煤等公用事业费不应再由原告承担，现场遗留物品则属于原告的废弃物。上述事实有租赁委托协议、租赁合同、报警记录、租赁现场照片、锁具与空调维修付费单据、短信记录、租金的汇款记录与收据、押金的收据等予以证实。原告认为，本方对司春艳与受委托方之间的委托出租关系予以认可，对系争房屋的产权在司死亡后由两被告继承亦不持异议。涉案租赁合同合法有效，房屋的现状不可能被用于多人居住，亦无群租的记录，被告为证明转租所提供的证据及其他人员关于转租的陈述相互矛盾且真实性存疑，其无故施以暴力导致原告无法正常租用房屋，应就此违约行为承担解约、退租金与押金、支付违约金及修理费等责任，因两被告对房屋按份共有系其内部约定，故上述责任的承担方式应为两被告连带，连带形式则由法院依法裁决，现提起诉讼，请求判令：一、涉案租赁合同于原告搬离之日即2018年8月16日解除；二、被告退还2018年8月17日至2019年1月15日的房租17500元；三、被告退还押金3500元；四、被告支付空调修理费950元、锁具更换费用980元；五、被告支付违约金3500元；六、本案受理费由被告承担。被告王旭日未作答辩。被告王朝阳辩称，系争房屋原由司春艳居住并于2014年委托中介方将房屋出租，2015年租赁合同到期后，司春艳欲将房屋收回，但在中介的要求下其又出具了期限为五年的租赁委托协议，后司春艳认为中介有欺骗行为，曾委托王朝阳收回房屋并于2016年11月向中介追责无果，12月发现中介门店已关闭，根据邻居与社区警员的陈述以及原告与案外人邓某的转租合同表明，原告当时已将房屋对外转租。司春艳因病住院后，房屋租赁事宜由王朝阳一人处理并收取租金，胞兄王旭日则未参与。司春艳于2017年11月去世后，王氏兄妹通过遗嘱继承诉讼分割了系争房屋的产权，其中王旭日占70%，王朝阳占30%，对外责任应按此比例分担而非连带。鉴于房屋仍被原告用于转租，在多次沟通无果的情形下，王朝阳只得采取自力救济的方式于2018年8月6日在社区警员陪同下破门阻止租客入住，但并未造成原告财产损失；2018年8月16日，原告向王朝阳发送电话短信表示其已离场，但经邻居确认原告并未迁出；2018年8月17日，王朝阳赴租赁现场取证发现房门损坏、防盗门被原告另行加锁封闭而非更换新锁，房内除大床外仍留置有原告的物品，故不能视为房屋已交还；2018年12月，王朝阳曾赴租赁现场查看水电煤等公用事业费的使用状况但未进入房屋，当时房门闭锁；2019年1月15日，王朝阳将房屋更换门、锁后正式收回并清理原告的遗留物品，故租赁合同应于该日解除，本方垫付的2018年年内的水电煤费用共计405.7元应作为原告的欠付费用以押金冲抵，目前系争房屋由王朝阳管理。以上事实可由租金汇款凭证、租赁现场的照片与视频、司春艳的境外护照与委托书、水电费缴款记录、房产继承的法律文书、转租合同影印件等证据加以证实。被告认为，司春燕于2015年6月13日身处境外不可能收取原告支付的押金，对涉案租赁合同、租赁委托协议、押金收据是否司本人签署无法确认，中介方也无权代司签字，但不申请对上述证据中署名的真实性进行司法鉴定，司春艳与上海西部企业(集团)房地产置换有限公司就房屋出租是否构成委托关系由法院依法裁定。如涉案租赁合同属实，则原告转租并改变房屋结构的行为违约在先且在2019年1月15日前始终占用房屋，故其无权要求返还租金、押金并追究被告的违约责任，其提出的赔偿请求亦无依据。此外，原告应于2015年7月支付六个月的租金21000元，但其于7月6日实际仅支付了17500元，尚欠付3500元，据邻居反映原告对房屋进行过装潢。综上，对原告诉请不能同意，但就其违约行为不提起反诉。第三人上海市普陀区房屋置换服务有限公司述称，上海西部企业(集团)房地产置换有限公司与第三人原均为集团下属公司，该公司注销后的权利义务由第三人承继并参与诉讼，“西部房产兰溪店”原属于该公司管理的门店，后转入第三人名下。涉案房屋租赁合同由公司与原告签署，押金已由公司自房客处收取后转交房东，但在此过程中可能有部分钱款以公司员工的个人名义交割，公司解散后员工已离职。对原告诉请不发表意见。经审理查明，一、系争房屋原产权人为司春艳，目前与其相关的涉及房屋租赁事宜的主要证据有：《租赁委托协议》一份、《租赁合同》一份、房屋租赁及押金收据各一份。其中《租赁委托协议》落款处的委托方为司春艳、受托方为“上海西部企业(集团)房地产置换有限公司西部房产兰溪店”，大意为：因司春艳身处境外，现全权委托该店在不低于月租金3500元的情形下代办房屋出租事宜，包括选定承租人、签订租赁协议、收租转账等，委托日期自2015年4月24日起至2020年12月30日止；《租赁合同》落款处的甲方为司春艳、乙方为原告、中介方为“上海西部企业(集团)房地产置换有限公司西部房产兰溪店”，签署日期为2015年6月28日，主要内容为：甲方将房屋租与乙方用于居住，租期自2015年7月15日起至2020年7月14日止，月租金3500元，租期届满后乙方交还房屋并付清费用，经甲方确认后将押金3500元无息退还，未经甲方同意，乙方不能改变房屋的结构与装修且不得转租分租，如有特殊情况需终止合同的必须提前一个月通知对方与中介方，如甲方违约除退还押金外还需支付违约金3500元，乙方违约则无权索还押金，房屋设施非因乙方过失损坏的，甲方有修缮付费的责任；房屋租金及押金收据的落款日期为2015年6月28日、收款人为司春艳，内容为确认收到原告支付的2015年7月15日至2015年8月15日的租金3500元、押金3500元；二、2018年11月16日，我院为王朝阳诉王旭日遗嘱继承纠纷一案作出(2018)沪0107民初7195号民事判决，该案查明司春艳于2017年11月20日死亡，其继承人为王朝阳、王旭日，其中王旭日于2017年3月离境，根据相关遗嘱，本院判决系争房屋由王朝阳、王旭日按份共有，其中王朝阳占30%、王旭日占70%；三、系争房屋租赁过程中，王朝阳与原告曾发生争执，原告于2018年7月19日以门锁被破坏、人身被驱赶、影响正常生活为由报警。2018年8月16日，原告向王朝阳发送电话短信告知其已离场。2018年10月19日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，一、第三人与上海西部企业(集团)房地产置换有限公司曾分别作为甲乙方签署《吸收合并协议》一份，约定乙方解散并注销后由甲方吸收合并，合并基准日为2015年9月30日，之后按相关规定办理合并的工商手续，手续完成日起全部财产、权利义务、债权债务由甲方承受。之后上海西部企业(集团)房地产置换有限公司及其西部房产兰溪店完成注销，原被告对上述事实不持异议；二、据系争房屋所在的楼层居民、当地警署警员与其他工作人员反映，涉案租赁场所常有包括外籍人员在内的多人出入，且有拦隔并对外出租的现象。本院认为，根据查明的事实与证据，结合当事人的争议焦点，对本案作如下论断：一、关于租赁关系的认定及责任承担的方式。被告虽对司春艳委托出租房屋的行为未予认同，但其在诉讼过程中未提出证据以否定涉案租赁委托协议的真实性，且作为司春艳继承人之一的王朝阳自认参与了房屋租赁事宜并向承租方交涉、收租，故对司春艳生前与原告之间就系争房屋存在租赁合同、该租赁关系在司春艳死亡后仍通过其继承人继续履行的事实可予以认定。租赁合同既出于双方真实意思表示且内容并无违法之处，故对合同的效力应予以确认并由租赁双方按约定履行。两被告作为司春艳的法定继承人，既然继承并分割了被租赁房产的权益，就应负有继续履行租赁合同并承担合同责任的义务，而产权按份共有系发生于两被告之间，房屋因出租而对外形成的义务应由两被告共同连带承担而非按比例分摊。上海西部企业(集团)房地产置换有限公司属于代出租方签约并收费的受委托方，其行为产生的后果应由出租方承担，第三人作为受委托方的权利义务继受组织无须在本案中承担责任；二、关于合同的解除及责任的认定。将被告提供的证据及查明的事实相互印证，本院认定原告在租房过程中确有转租行为，既然合同对转租作了禁止性规定，在无证据证实出租方许可的情形下，原告转租房屋显然构成违约，被告有权要求解除合同并收回房屋，原告应交还房屋并在此之前继续支付租金。虽然原告作为违约方无权单方解约，但因客观上租赁关系已不具有继续的可行性，而被告对解除合同亦不持异议，故本院对租赁合同的解除予以确认，原告未正确履行房屋交还义务且其自认的撤场时间依据不足，故本院以被告确认的收房时间为合同解除日及房屋交接日；三、关于合同解除后的权利义务结算。本院认为，当事人在合同履行过程中的维权或自力救济的方式应当合法且理性。合同解除前，原告作为承租方仍应承担租金的支付义务，但结合当事人的自认及相关证据分析，被告在收房过程中采用的手段过激，客观上对仍处于租期内的房屋使用构成了一定妨害，在此情形下按全额结算租金对承租方有失公允，故本院根据原告退还租金的诉请，结合被告的行为对租房所造成的影响酌情判令其向原告返还此前租期内的部分租金；其次，基于原告的违约行为及其提供的财产损失及设施维修费用证据不充分——此部分费用本有望在正常的房屋交接过程中予以确认而其未履行交接手续，故原告无权再要求返还押金、追索违约金及其他费用损失，既然如此，本案中亦无须对当事人有争议的押金交付问题作进一步阐述。相对的，被告并未就其认为原告欠付公用事业费、欠付其他时间段租金的主张提出反诉，本院不作处理。被告王旭日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决如下：一、出租方为司春艳、承租方为原告白寅龙的关于上海市武宁路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的《租赁合同》于2019年1月15日解除；二、被告王旭日、王朝阳应于本判决生效之日起十日内退还原告白寅龙房租人民币10000元；三、对原告白寅龙的其余诉请不予支持。本案公告费人民币560元，由被告王旭日负担。本案受理费人民币460元，由原告白寅龙负担。如不服本判决，被告王旭日可在判决书送达之日起三十日内、其余当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹 彬人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  王璧瑛二〇二〇年二月十日法官 助理  黄 菊书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。