江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初4675号 原告：南京青颐养老服务有限公司，住所地在南京市江北新区滨江大道1号明发滨江新城164幢1091室。 法定代表人：罗丹，总经理。 委托诉讼代理人：闫继业、罗文君，江苏世纪同仁律师事务所律师。 被告：南京欧圣德商业管理有限公司，住所地在南京市江北新区滨江大道1号明发滨江新城164幢1001室。 法定代表人：孙广全。 委托诉讼代理人：汪新贵，男，1978年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区，系单位员工。 被告：汪新贵，男，1978年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：孙雯雯，女，1981年6月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：南京矿泽商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区泰山街道泰西路2号浦东大厦1-4层420室。 法定代表人：孙雯雯，经理。 被告：南京乐菲妇幼保健服务有限公司，住所地在南京市玄武区中央路6号。 法定代表人：孙雯雯，经理。 以上两被告委托诉讼代理人：汪新贵，男，1978年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区，系公司股东。 被告：孙广全，男，1953年1月13日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告南京青颐养老服务有限公司（以下简称青颐公司）与被告南京欧圣德商业管理有限公司（以下简称欧圣德公司）、南京矿泽商业管理有限公司（以下简称矿泽公司）、南京乐菲妇幼保健服务有限公司（以下简称乐菲公司）、汪新贵、孙雯雯、孙广全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青颐公司的委托诉讼代理人闫继业、罗文君、被告矿泽公司、乐菲公司的委托诉讼代理人暨被告汪新贵到庭参加诉讼。被告欧圣德公司、孙雯雯、孙广全经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青颐公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告青颐公司与被告欧圣德公司、汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司签署的《物业租赁合同》自2018年10月11日解除；原告青颐公司与被告欧圣德公司签署的《商业物业管理服务协议》自2018年10月11日解除；2.判令六被告返还租金3659340.11元并支付利息（自2018年10月11日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)；3.判令六被告返还物业服务费329453.73元并支付利息（自2018年10月11日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)；4.判令六被告双倍返还履约保证金共计994942.3元；5.判令六被告承担本案诉讼费用、保全费。事实和理由：青颐公司与欧圣德公司、汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司于2018年5月25日签订《物业租赁合同》，约定欧圣德公司将明发集团南京房地产开发有限公司（以下简称明发公司）位于浦口区滨江大道××幢一至四层的相关物业、附属设施、附属场地转租给青颐公司，租赁物业面积为10272.01平方米（实际计租面积为10222.01平方米，其中50平方米为免费赠送面积），租赁期限15年，首年及第二年租金为1.6元/平方米/天，以后每年递增3%。租赁物业自交付日起4个月为装修期，装修期内出租人同意给承租人免租金优惠。租金具体支付方式详见租金支付表。承租人应在合同签订之日起10个工作日内支付497471.15元履约保证金。因出租人违约导致承租人解除合同的，出租人应双倍返还承租人履约保证金。同时，出租人应退还已经支付但尚未使用的包括租金、物业管理费等在内的所有费用、赔偿承租人在租赁物业上投入的装修款等全部直接和间接损失。汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司同意对欧圣德公司履行本合同承担连带保证责任。青颐公司与欧圣德公司就租赁物业签订的《明发滨江租金支付表》、《房屋交接书》显示，2018年6月20日至2018年10月19日为装修期，上述期限内青颐公司无需支付租金。同日，青颐公司与欧圣德公司还签订《商业物业管理服务协议》，约定欧圣德公司为租赁物业提供物业管理服务，首年及第二年物业服务费标准为4.5元/月/平方米，以后每年递增3%，具体详见物业费支付表。双方就租赁物业服务费支付签订的《明发滨江物业支付表》显示，2018年6月20日至2018年10月19日为装修期，上述期限内青颐公司无需支付物业服务费。合同签订后，青颐公司支付了497471.15元履约保证金、2018年6月20日至2019年5月20日租金3659340.11元、物业服务费329453.73元。承租租赁物业后，青颐公司先后签订《建筑设计协议》与《拆除工程合同》，并分别支付大部分设计费及拆除费。后青颐公司得知欧圣德公司因迟延支付租金，明发公司已于2018年10月9日解除了其与欧圣德公司的租赁合同。自此，欧圣德公司已不享有租赁物业转租权利，《物业租赁合同》、《商业物业管理服务协议》合同目的不能实现。为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告汪新贵、矿泽公司、乐菲公司共同辩称，1.同意解除《物业租赁合同》及《商业物业管理服务协议》。2.对于其他诉请均不认可，其未从根本上损害青颐公司的利益，2018年其与出租人解除合同时，出租人承诺继续让青颐公司承租房屋，而且还有一些优惠政策，合同虽然解除了但是并没有使青颐公司受到实质性的损失，其主观没有违约意愿。在收到出租人的催缴函后其一直在筹备钱款，2018年八九月份时也将租金交给了出租人，而且其也投入了大量的资金对承租房屋进行改造。 被告欧圣德公司、孙雯雯、孙广全均未到庭答辩。 经审理查明，2018年5月25日，欧圣德公司（出租方、甲方）、青颐公司（承租方、乙方）、汪新贵（保证人）、孙雯雯（保证人）、矿泽公司（保证人）、乐菲公司（保证人）签订《物业租赁合同》约定：明发公司为位于滨江大道××幢一层1019室至1027室、1029室至1041室、1090室、1091室；二层2019室至2021室、2023室至2027室、2031室至2042室、2091室；三层3018室（租赁面积582.98平方米）、3019室至3027室、3029室至3036室、3069室至3077室；四层4004室（租赁面积816.7平方米）、4005室、4007室、4008室物业及附属设施、附属场地的产权人，出租人通过与产权人签订的《房屋租赁合同》，享有租赁物业合法的租赁权及转租权。 1.1条约定：租赁物业范围：详见附件一《租赁范围及租赁物业平面示意图》。租赁物业面积：10272.01平方米，含所有公摊面积，实际计租面积为10222.01平方米，其中50平方米为免费赠送面积。 1.3条约定：租赁期限15年，自租赁物业交付之日起算。 1.4条约定：租赁物业的交付日为2018年6月1日前。如遇交付日期延期且最长不超过30天，则相关期限予以顺延。 1.5条约定，自交付日起4个月为装修期，即2018年6月1日至2018年9月30日。装修期内出租人同意给承租人免租金优惠。如遇交付日延期，则装修期及其他期限均予以顺延……承租人自实际交付之日起，须承担租赁物业实际发生的水、电、燃气、物业管理费等费用。 2.1.1条约定：承租人应在本合同生效之日起10个工作日内向出租人支付履约保证金497471.15元。 2.1.2条约定：租金标准：首年租金为1.6元/平方米/天；第二年租金为1.6元/平方米/天；第三年租金为1.648元/平方米/天；以后每年递增3%……租赁物业租金以租赁年为单位计算，年租金按365天计算。 2.1.2.2条约定：租赁物业租金支付方式为预付，每6个月为一个支付期……具体支付表详见附件。 2.2条约定：租赁物业内部物业管理由承租人承接管理，承租人只需缴纳租赁物业外围管理费用，标准为4.5元/平方米/月（含公共能耗费），物业管理费6个月一付（预付），计费面积10222.01平方米，物业管理费（含公共能耗费）每半年为一期支付。物业服务细则由承租人与物业管理公司签订《物业服务合同》具体约定。 10.1条约定：承租人应当在本合同终止或解除后十五个工作日内交还租赁物业，每逾期一日，承租人需向出租人缴纳房屋占有使用费（按解除当期租赁年度日租金的1.2倍标准计算）…… 11.1条约定：……合同终止后，出租人应在终止日后十日内向承租人全额返还承租人已支付给出租人的保证金（需扣除承租人应缴的其他相关费用及合同约定的其他费用）、返还承租人已支付但未使用的租金及物业费等所有费用，承租人应按本合同的规定将租赁物业交还出租人。 11.2.2条约定：出租人发生下列情况，承租人有权单方解除本合同，并追究出租人的违约责任，按照本合同11.3条约定执行：……（4）出租人违反本合同其他约定导致本合同无法履行，经承租人催告后三十日内仍不改正的；……（8）其他导致承租人无法继续履行本合同的。 11.3.1条约定：双方应严格履行合同项下的责任义务。任何一方不履约或不完全履约，违约方需赔偿守约方全部直接损失。 11.3.3条约定：因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内返还承租人已支付的履约保证金，并向承租人支付履约保证金等额的赔偿款；同时，出租人应向承租人退还承租人已经支付但尚未使用的所有费用（包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、中央空调使用费、公共能耗费用等）。出租人应赔偿承租人的全部直接与间接经济损失。 15.1条约定：在出租人不能履行本合同项下债务时，保证人汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司同意对出租人履行本合同承担连带保证责任。 同日，欧圣德公司（甲方）与青颐公司（乙方）签订《商业物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方租赁物业提供物业管理服务。建筑面积为10222.01平方米。物业服务费标准为4.5元/月/平方米（建筑面积），此价款含税。自物业交付乙方开始计算物业费，第一年和第二年物业费不递增，第三年开始每年递增3%，具体详见物业费支付表。 2018年10月11日，欧圣德公司（甲方）与青颐公司（乙方）签订《房屋交接书》，载明双方确认自2018年6月20日开始计算租金及物业费，租期及免租期均从2018年6月20日起算。 合同签订后，青颐公司支付履约保证金497471.15元、2018年6月20日至2019年5月30日租金3659340.11元、物业服务费329453.73元。 另查明，明发公司与欧圣德公司、汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司签订的房屋租赁合同已于2018年10月11日解除。欧圣德公司于2018年12月26日将涉案房屋交还明发公司。 欧圣德公司系有限责任公司（自然人独资）,孙广全系该公司唯一自然人股东。 再查明，青颐公司与明发公司签订《明发滨江房屋租赁合同》，约定本合同涉及租赁房屋所在的明发滨江新城××幢，于2018年5月整体出租给欧圣德公司，青颐公司向欧圣德公司承租并进场组织装修。后由于欧圣德公司拖欠明发公司租金，明发公司与其解约并诉至法院。对于上述情况，青颐公司已知晓，因与欧圣德公司租赁合同已无法履行在解除与欧圣德公司租赁合同的情况下承租明发公司房屋。租赁期限15年，自2019年3月15日至2034年3月14日止，房屋交付时间2019年3月15日。 上述事实，有当事人的当庭陈述，物业租赁合同、商业物业管理服务协议、房屋交接书、付款回单、告知函、民事判决书、房屋交还函、明发滨江房屋租赁合同、企业信用信息公示报告等证据在卷证实。 庭审中，青颐公司陈述2018年10月9日，涉案房屋现场由于停水停电造成装修停滞，停电后发现欧圣德公司与明发公司发生纠纷，遂自行撤出租赁物。 本院认为，当事人签订的《物业租赁合同》及《商业物业管理服务协议》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同。 关于青颐公司要求确认《物业租赁合同》、《商业物业管理服务协议》自2018年10月11日解除，本院认为欧圣德公司与明发公司的租赁合同于2018年10月11日解除，欧圣德公司丧失了对涉案租赁物的占有、使用、收益权利，其与青颐公司的《物业租赁合同》、《商业物业管理服务协议》已丧失继续履行的基础，亦应当随之解除，故此诉请符合法律规定，本院予以支持。 关于青颐公司要求返还租金3659340.11元，本院认为《物业租赁合同》约定，自交付日起4个月为装修期，装修期内出租人同意给承租人免租金优惠。《房屋交接书》载明双方确认自2018年6月20日开始计算租金及物业费，租期及免租期均从2018年6月20日起算。本案中，欧圣德公司已实际交付租赁物，虽然欧圣德公司与明发公司在2018年10月11日解除租赁合同，但青颐公司未举证在同一时间将租赁物返还欧圣德公司，欧圣德公司直至2018年12月26日才将租赁物交还明发公司。青颐公司已支付2018年6月20日至2019年5月30日的租金3659340.11元，故欧圣德公司应当退还2018年12月27日至2019年5月30日的租金2535058.48元。 关于青颐公司要求返还物业服务费329453.73元，本院认为《物业租赁合同》约定，装修期内出租人同意给承租人免租金优惠。如遇交付日延期，则装修期及其他期限均予以顺延。承租人自实际交付之日起，须承担租赁物业实际发生的水、电、燃气、物业管理费等费用。涉案房屋自2018年6月20日开始计算租金及物业费，后欧圣德公司于2018年12月26日将涉案房屋交还明发公司。故青颐公司应承担2018年6月20日至2018年12月26日的物业服务费。青颐公司已支付2018年6月20日至2019年5月30日的物业服务费329453.73元，欧圣德公司应当退还2018年12月27日至2019年5月30日的物业服务费234406.09元。 关于青颐公司要求双倍返还履约保证金994942.3元，本院认为合同约定，“因出租人违约，导致承租人解除本合同的，出租人应在接到承租人解除通知后3日内返还承租人已支付的履约保证金，并向承租人支付履约保证金等额的赔偿款”。本案系出租人欧圣德公司违约导致合同解除，故欧圣德公司应当返还青颐公司已交纳的保证金497471.15元，还应当支付等额的赔偿款497471.15元，故此项诉请符合法律规定，本院予以支持。 关于汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司承担责任问题。本院认为当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，《物业租赁合同》约定，汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司对欧圣德公司履行本合同承担连带保证责任，故汪新贵、孙雯雯、矿泽公司、乐菲公司应当对欧圣德公司的债务承担连带责任。 关于孙广全承担责任问题。本院认为一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，欧圣德公司系自然人独资公司，孙广全系该公司的股东，孙广全未能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，故孙广全对欧圣德公司的上述债务应当承担连带责任。 关于利息，本院认为双方对利息未作约定，故应自青颐公司起诉主张权利之日起计算，即自2019年5月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告南京青颐养老服务有限公司与被告南京欧圣德商业管理有限公司、汪新贵、孙雯雯、南京矿泽商业管理有限公司、南京乐菲妇幼保健服务有限公司签署的《物业租赁合同》自2018年10月11日解除；原告南京青颐养老服务有限公司与被告南京欧圣德商业管理有限公司签署的《商业物业管理服务协议》自2018年10月11日解除。 被告南京欧圣德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京青颐养老服务有限公司租金2535058.48元并支付利息（计算方式：自2019年5月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告南京欧圣德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京青颐养老服务有限公司物业服务费234406.09元并支付利息（计算方式：自2019年5月20日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、被告南京欧圣德商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京青颐养老服务有限公司履约保证金497471.15元，并赔偿497471.15元，合计994942.3元。 五、被告孙广全对被告南京欧圣德商业管理有限公司的上述债务承担连带责任。 六、被告汪新贵、孙雯雯、南京矿泽商业管理有限公司、南京乐菲妇幼保健服务有限公司对被告南京欧圣德商业管理有限公司的上述债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46669.88元，保全费5000元，合计51669.88元，由原告南京青颐养老服务有限公司负担12917.47元，被告南京欧圣德商业管理有限公司、汪新贵、孙雯雯、南京矿泽商业管理有限公司、南京乐菲妇幼保健服务有限公司、孙广全负担38752.41元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费46669.88元。 审 判 长  黄 维 人民陪审员  徐洪伟 人民陪审员  朱良霞 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  焦 颖