浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初4386号 原告：罗涛，男，1983年1月25日出生，住江山市。 原告：郑晓颖，女，1986年1月21日出生，住江山市。 二原告共同委托诉讼代理人：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。 被告：王笏仓，男，1975年2月5日出生，住江山市。 被告：王爱青，女，1975年8月16日出生，住江山市。 原告罗涛、郑晓颖与被告王笏仓、王爱青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告罗涛、郑晓颖及其委托诉讼代理人郑建国、被告王笏仓、王爱青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗涛、郑晓颖向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行《房地产买卖合同》向原告交付江山市排屋及地下室；2.自2019年10月21日起至实际交房之日止以房款285万元每日千分之十向原告支付违约金；3.两被告负责将76幢与75幢中间砌成24厘米隔墙；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告双方经中介介绍，于2019年5月18日签订《房地产买卖合同》，由两被告将其所有的坐落于江山市排屋（房产证号：S025749/S025750，土地证号：江国用（2010）第3-349号）出售给两原告。双方约定房屋成交价为285万元，由原告于2019年5月18日支付5万元定金，办理过户时支付首期房款（含定金）150万元，余款135万元由原告在银行放款后付清，交房时间为款清交房。并约定过户后原告不能按期向被告付清房款，或被告不能按期向原告交付房地产时，每逾期一日，由违约方向守约方支付该房地产价款千分之十的违约金。过户后两被告负责把76幢与75幢中间砌成24厘米墙，其花费由双方各出一半。2019年7月11日，双方签订《购房补充协议》约定：因原告公积金受限时间要拖延至2019年8月1日办理，故原告补偿被告8700元利息，被告在商业贷款到位后，双方分界墙工程必须动工，分界墙在交房前完成。2019年9月19日，双方及中介又签订《协议》约定：原告留3万元余款加上原告多支出1万元砌墙支用，共4万元放在中介方，双方各出一半，由中介方余留的4万元当中开支，如砌墙总费用超出2万元的，原告余留的1万元不足部分，原告需在2019年10月20日前把不够部分支付给被告，反之退还给原告，被告在同一天内把房产交付给原告使用。为履行上述合同、协议，两原告分别于2019年5月18日向被告支付5万元定金，于2019年7月10日支付145万元，于2019年7月15日支付8700元，于2019年9月4日支付120万元，于2019年9月28日支付15万元，因此285万元购房款及8700元利息均已全部付清。双方于2019年7月11日办理了过户手续，两原告现已领取浙（2019）江山不动产权第0007908号的不动产权证。但两被告至今未按合同款清交房的约定向原告交付涉案房产。综上，原告认为，原、被告之间房屋买卖的法律关系清楚、权利义务明确，现被告的行为严重损害原告合法权益，故诉至法院请求依法裁决。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：自2019年10月21日起至实际交房之日止以房款285万元每日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。 两原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据1.《房地产买卖合同》、《购房补充协议》、《协议》各1份，证明1.原、被告签订房屋买卖合同及协议，约定本次买卖的房产是76幢，以幢为计算单位，并不是按照平方计算总价。2.该合同明确交房时间是款清交房，房款包含固定设施，同时也约定违约方需向守约方支付房地产总价款1%的违约金，并约定隔墙由被告负责建造，费用由原、被告各半负担。3.原告付款拖延到8月1日去办理应该补偿被告8700元利息，双方约定隔墙需交房前完成，但被告至今还未砌墙。4.双方约定被告应当在2019年10月20日前将房子交付给原告使用。 两被告对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为双方虽然约定本次买卖的房产是76幢，而房产证、土地证上都是60㎡。 证据2.收条3份、公积金贷款合同1份、付款凭据1份、银行汇款凭证2份，证明两原告已按合同约定付清全部的购房款及利息。 两被告对该组证据无异议，但认为虽然原告已将购房款付清，可原告未按协议约定将砌墙的钱交至中介处。 证据3.告知单1份、不动产权证1份6页，证明1.涉案房屋已过户至两原告名下；2.涉案房屋买卖是以幢买卖的，不是按平方买卖的。 两被告对该组证据的真实性无异议，认为涉案房产确实已于2019年7月过户到两原告名下，但认为涉案房产买卖是按房产证、土地证的面积来计算的。 证据4.录音文字整理及光盘各1份，证明两原告已经交清房款，但两被告仍拒绝向原告交房。 两被告对该组证据的真实性无异议，认为两被告不是不交房，而是不能交房，因为双方对于砌墙的位置有争议，而且两原告也没有支付砌墙的钱。 被告王笏仓、王爱青辩称，两原告确实已付清全部的购房款，目前涉案房产已经变更登记在两原告名下，但两原告未按约将砌墙的4万元交至中介处，实际上是原告违约，并非被告违约。被告所出售的房产实际面积超过60平方米，应由原告将超过部分的面积予以退还，现在涉案房产已经全部腾空，双方只有将所买卖房产的面积弄清楚才具备交房条件。另外，地下室是违章建筑，需要予以填平，不能交付给原告。 两被告为证明其主张，向本院提交了录音光盘及录音文字材料各一份，证明两原告没有按规定把砌墙的钱打给中介方。 两原告对该组证据的真实性无异议，但认为砌墙是通过2019年7月17日、9月19日的协议予以补充，双方对于砌墙的位置约定和费用分担都是明确的，被告不得以此拒绝向原告交付房产。 对原告所举证据1、2，因被告无异议，本院予以认定，对原告所举证据3、4，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对被告所举证据，因原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对于原、被告所举证据，对方有异议部分，本院结合争议焦点予以综合阐述。 结合当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定本案事实如下： 王笏仓、王爱青原是江山市某76号房屋的产权人。2019年5月18日，经江山市昊天房产中介服务部介绍，王笏仓、王爱青（甲方，出卖方）与罗涛、郑晓颖（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》1份，约定：“一、乙方向甲方购买的房地产状况……，三、甲、乙双方议定的该房地产成交价格为人民币（￥）2850000（大写贰佰捌拾伍万元）；四、付款时间及方式：（1）于2019年5月18日支付人民币（￥）50000.00（大写：伍万元整）作为定金。本合同签订后，甲方应将该房地产的产权证、土地证、契证（发票）、门牌证等交由中介方保管，如产权证、土地证抵押在银行，甲方须从乙方交甲方的定金中提取人民币定金的一半交给中介方保管……；（2）于前双方到场办理过户时支付首期房价款（含定金）共计人民币（￥）1500000.00（大写）壹佰伍拾万元整；（3）房价余款计人民币（￥）1350000.00（大写：壹佰叁拾伍万元整）于贷款下来或以现金支付于银行放款（除交房押金外）付清。银行实际贷款如与合同约定贷款额之间存在差额……（4）甲方需要由乙方提前支付房款还银行按揭贷款……五、甲、乙双方同意该房地产交付给乙方使用的时间为：款清交房。交房时乙方支付交房押金……甲方之房价包括以下附属物：固定设施。八、违约责任：……4、过户后乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产时，每逾期一日，由违约一方向守约方支付该房地产价余款千分之10的违约金，超过半个月另一方有权单方解除合同并要求按房价款赔偿损失……十四、甲、乙双方约定的其他事项：……2、过户后甲负责把76栋与75栋中间砌成24cm墙，其花费由甲、乙双方各出一半。” 合同签订后，罗涛、郑晓颖分别于2019年5月18日、7月10日向两被告支付了5万定金和首付款145万元。7月11日，双方对涉案的房地产办理了产权变更手续，两原告现已领取（2019）江山不动产权第0007908号不动产权证。 同日，王笏仓（甲方）、罗涛（乙方）签订《购房补充协议》1份，约定：“1.因乙方公积金受限时间要拖延到8月1日去办理，故乙方补偿甲方捌仟柒佰元（￥8700.00）利息；2.甲方在商业贷款到位后，双方分界墙工程必须动工，分界墙需在交房前完成。” 2019年7月15日，原告通过银行转账向被告支付8700元。2019年9月4日，原告通过银行贷款向被告支付了1200000元。 2019年9月19日，王笏仓（甲方）、罗涛（乙方）、徐良林（中介）再次签署《协议》1份，约定：“关于甲方社稷坛76号出售给乙方，因有中间分界线需要砌墙成本的计算，所以乙方留叁万元余款加上乙方多支出壹万元砌墙支用，共肆万元放在中介方。经甲乙双方商议所用材料需用红空砖砌成，墙面用水泥粉好批白，材料费包括泥工费由泥工师傅在场实算，所产生的费用甲乙双方各出一半，由中介方余留的肆万元当中支出。如砌墙总费用超出贰万元的，乙方余留的壹万元不足部分，乙方需在2019年10月20日前把不够部分支付给甲方，反之退还给乙方。甲方在同一天内把该房产交付给乙方使用。……”2019年9月28日，原告向被告转账支付了150000元余款。现双方均确认涉案房地产的购房款已经全部付清。 结合双方当事人有异议的证据及庭审陈述，本案争议焦点分析如下： 一、关于违约责任 原告认为，其已按照合同约定履行付款义务，被告应当将涉案房产（含地下室）交付给原告使用，现被告未按约交付，已构成违约，应当承担继续履行及支付违约金的违约责任。而被告则认为，虽然已经收到原告支付的全部购房款，但双方买卖房产当时的土地面积只有60㎡，而涉案房产的实际面积超过60㎡，因此不具备交付条件，而且地下室属于违章建筑，依法不能向原告交付，且原告未将砌墙的费用交至中介处，应由原告承担违约责任。 本院认为，原、被告经中介介绍签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均有义务按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约方支付迟延履行违约金后还应当履行债务。 本案中，原告已经按照合同约定全额支付了购房款，作为合同相对方的被告也应当将涉案房产交付给原告，现被告未将涉案房产交付给原告应当承担支付违约金及继续履行的违约责任，理由如下： 其一，被告主张的面积差异及地下室问题不是不交付房屋的理由。本院认为，首先，根据双方签订的《房地产买卖合同》，双方约定交易的房地产状况中明确载明幢号为76，设计用途排屋，而房号、结构、楼层层次、建成年份、建筑面积均未予以约定，也未约定每平方米的单价，应视为双方所交易的房屋是按照房地产现状针对整幢房地产的买卖，如被告对房地产上证面积有异议应在首次办理房产证、土地使用权证时就向相关职能部门提出异议，要求予以更正。其次，虽然76号下面的地下室和75号下面的地下室相互贯通，但从整幢房地产的结构来看，地下室通过楼梯分别与相应房屋的一楼相连，故从功能设计来看，两幢楼下面的地下室使用功能应附属于相应的楼房，至于该地下室是否属于违章建筑及如何处置，则应当由相关职能部门予以认定和处理。此外，结合原告所举的证据4，被告对真实性无异议，通过该录音中被告方“地下室本来就跟送你一样”的表述，说明双方对于地下室使用功能的处理是明确的，故在相关职能部门对地下室的性质作出认定之前，被告仍有义务将地下室的相应权利一并转移给原告行使。 其二，原告未将4万元留在中介处不应认定构成违约。本院认为，双方签订《房地产买卖合同》后通过签订《购房补充协议》、《协议》等形式对交房时间进行了补充约定，根据双方2019年9月19日的协议书，原告确实需要将购房款中的3万元留在中介处，但原告已将该笔3万元一并汇到被告账户中，被告对此也没有提出异议，虽被告庭审中主张该笔3万元是原告自愿补偿的款项，但未提供证据予以支持，也未得到原告的认可，且庭审中被告也确认原告已经付清购房款，故该笔原应余留在中介处的3万元已由原告直接支付给被告。根据被告所提供的证据，因原告对真实性无异议，通过该证据却能说明原告没有将4万元支付到中介处，而是将其中3万元直接支付给被告，但由于双方约定砌墙的费用是原、被告各承担一半，且被告收到相关款项后也未提出异议，说明双方已以实际行动变更了将4万元交至中介处的约定，被告收款后未开始砌墙，也没有实际产生砌墙费用，故不应认定原告没有将4万元交至中介处构成违约。相反，根据《房地产买卖合同》约定的交房时间及双方签订的《协议》，可以确认双方约定了交房时间为2019年10月20日。 综上，原告主张要求被告履行《房地产买卖合同》交付涉案房地产（含地下室）并支付违约金的请求依法能够成立，本院予以支持。关于原告要求按照每日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金，该标准低于双方合同约定的违约金标准，不违反法律规定，亦未损害其他人利益，本院予以确认，现原告已向被告支付了全部的购房款，故应当以全部的购房款为基数，从被告违约之日（即2019年10月21日）开始计算违约金。 二、关于隔墙问题 本院认为，根据双方签订的《房地产买卖合同》及《协议》，被告有义务在75号、76号房屋中间砌隔墙。双方对于砌隔墙的材料、工艺、费用分担等均已予以明确约定，该约定不违反法律规定，依法成立有效，本院予以确认，故被告应当按照协议内容砌隔墙。至于隔墙位置，本院认为，应当结合房屋设计的实际结构来考虑，经现场查看，从该址75号、76号房屋第二、三层来看，两幢之间的隔墙都是按照房屋框架交界处的承重梁来确定的，考虑到房屋的设计建设的整体性，第一层及地下室的隔墙也应当遵照设计时两幢房产交界处的承重梁为参考线，并以此位置垂直砌墙，厚度为24厘米。故对原告的该项诉讼请求也予以支持。 综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告王笏仓、王爱青于本判决生效之日起十五日内向原告罗涛、郑晓颖交付位于江山市房屋（含地下室）。 二、被告王笏仓、王爱青于本判决生效之日起十五日内向原告罗涛、郑晓颖支付逾期交房违约金（以285万元为基数，自2019年10月21日起至实际交房之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、被告王笏仓、王爱青于本判决生效之日起十五日内在江山市房屋（含地下室）分界处以承重梁为分界参考线建造24厘米厚的隔墙。 案件受理费80元，减半收取为40元，由被告王笏仓、王爱青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员  邱 强 二〇二〇年二月七日 代书记员  **琳