河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初7404号原告：河南满堂红地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）意中大厦16层1601号。统一社会信用代码：914101056753587051。法定代表人：郭丽斌。该公司总经理。委托代理人：许鹏，河南正润律师事务所律师。被告：河南中泛置业有限公司，住所地新密市城区嵩山大道中段南侧19号。统一社会信用代码：914101830689312239。法定代表人：黎东平。该公司总经理。委托代理人：王大宫，河南仟问律师事务所律师。原告河南满堂红地产经纪有限公司与被告河南中泛置业有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南满堂红地产经纪有限公司的委托代理人许鹏，被告河南中泛置业有限公司的委托代理人王大宫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告继续履行《房地产委托代理销售合同》（以下统一简称为《委托合同》）；2.判决被告向原告支付违约金1604109元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原、被告双方签订了《委托合同》，合同约定：“由原告作为被告的独家销售代理机构，代理销售被告开发的新密市惠丰苑项目的房屋，销售佣金为实际销售额的1.28%，溢价分成为溢价部分的15%，前期被告每月向原告支付20000元的运作费用。”合同签订后，原告按照约定组建了项目营销团队派驻新密，并完成了市场调查、营销策划、广告企划等工作。但由于被告迟迟无法办理项目预售许可证且被告出现内部股权变化，因此造成项目销售工作无法按时开展。后原告多次要求被告配合开展后续工作，但被告却在2017年9月28日向原告发送通知，单方要求解除合同，原告收到该函告后多次要求被告就其提出的解除要求及赔偿事宜与原告协商处理，但被告既不协商解除、赔偿事宜，也不继续履行《委托合同》，且在合同没有解除的情况下，就不经原告同意采取其他途径另行销售项目房屋。鉴于上述情况，结合《合同法》规定，合同依法签订即具有法律效力，任何一方均没有权利单方解除合同，被告的行为已经构成了违约，且给原告造成了巨大的经济损失，被告应按照《委托合同》向原告承担违约责任、赔偿责任。综上所述，为保护其合法权益，原告诉至本院。被告河南中泛置业有限公司辩称，一、原告并未实际履行《委托合同》约定相关义务，其主张的高额违约金没有事实和法律依据。依据2016年9月13日原、被告双方签订《委托合同》，原告作为受托人，负责标的项目营销策划、广告企划及销售相关工作，同时《委托合同》对原告上述工作具体内容进行了明确约定。《委托合同》签订后，因客观原因导致标的项目进度未达预期，原告并未实际从事合同约定的具体工作，履行合同约定的相关义务。因此其主张高额违约金没有事实及法律依据。二、2016年9月13日原、被告双方签订的《委托合同》性质为委托合同；被告作为委托人，可对该合同行使任意解除权且解除通知已书面送达原告。《委托合同》约定：被告委托原告代理销售标的项目商品房，原告作为受托人，负责标的项目营销策划、广告企划及销售相关工作。根据上述约定，《委托合同》性质为委托合同。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”。在上述《委托合同》中，被告作为委托人，可行使任意解除权且解除通知已书面送达原告。综上所述，原告主张高额违约金没有事实和法律依据，被告单方解除合同于法有据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年9月13日，原、被告签订《委托合同》，第一条约定，被告指定原告为项目独家销售代理机构，销售被告位于东大街北、××、××大街南北两侧惠丰苑项目。第二条约定，在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同约定。第三条约定，由原告负责营销策划、广告企划工作。第七条约定，原告佣金分为销售佣金和溢价分成两部分，自原告进入销售案场起至项目取得预售许可证当月，被告须每月支付乙方人民币2万元用作项目前期运作经费，此费用在后期结算佣金时逐月扣除。第八条约定，合同期内，如被告违反原告独家代理销售的合作约定，选择其他销售途径的，所售的房屋，原告有权要求按本合同约定的支付标准提取佣金。2017年9月21日，原告向被告发出催告函，催被告安排原告公司工作人员进场，并支付拖欠的前期运作经费24万元。2017年9月28日，被告向原告发出《关于解除的通知》，称因项目开发进展缓慢，且双方签订的《委托合同》并未实际履行，自被告收到通知之日起，解除双方于2016年9月13日签订的《委托合同》，《委托合同》解除后，双方的权利义务终止履行，互不承担任何合同责任。另查明，截止2019年10月11日，惠丰苑项目已销售房屋共计121套，总销售面积共计14459.19平方米，平均销售价格为每平方米6519.15元。本院认为，一、关于原告河南满堂红地产经纪有限公司、被告河南中泛置业有限公司之间合同法律关系的性质。在合同当事人对合同的理解发生争议的情况下,应当按照合同法的规定并结合合同约定从合同文义与合同目的进行解释。首先,根据文义理解,合同在名称上所使用词句将合同界定为“房地产委托代理销售合同”,合同内容概要中，明确载明“就甲方（被告）委托乙方（原告）独家代理销售甲方（被告）开发经营的商品房项目事宜，在互惠互利的基础上达成并遵守以下协议”，即合同的标的为委托销售房地产;其次,根据合同法规定,委托合同是受托人为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。而从本案双方当事人签订合同的目的来看，旨在由原告为被告销售商品房获得委托收益。归纳以上,原、被告双方签订的《委托合同》的法律性质,无论根据法律规定,还是从合同文义、目的理解,均属委托合同法律关系。二、关于2017年9月28日的《解除的通知》的效力问题。本院认为，本案双方签订的《委托合同》第二条约定，在合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同约定。该约定与《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定并不冲突。《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”,该规定赋予委托合同当事人享有任意解除权。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定:“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”,本案双方作出“除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同”的约定,不违反法律规定,也未对他人的民事权利造成损害,应视双方以约定解除权代替了《中华人民共和国合同法》赋予的任意解除权。只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内行使诉讼权利，也不发生解除的效果。在本案中,被告称其解除合同的理由是“因政府拆迁工作进展缓慢，造成标的项目项下土地未能如期交付被告进行开发建设，项目进度未达预期”，而出现该问题并非是因为原告的原因造成的，原告并不存在法定的或双方约定的违约行为，被告因原告不存在违约而不享有法定的或约定的单方解除权。因此，被告解除合同的理由不能成立，其发出的《解除的通知》并不能导致合同解除的结果。三、关于《委托合同》是否能够继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”结合本案,原、被告双方签订的《委托合同》，涉及被告的义务包括为原告的销售工作提供各种条件和支持等，涉及原告的义务包括提供营销、销售服务等，交易顺利完成取决于双方能否通力配合,且被告所建的惠丰苑项目已经对外销售，即以自己的行为明确表示不履行原、被告双方签订的《委托合同》。此类交易如强制履行,且被告在交易中缺乏履约意愿及实际履行的可能性,将有可能导致整个交易难以顺畅进行或无法达到预期效果。故对原告要求被告继续履行合同的请求,应予以驳回。四、关于原告应获得的违约损失赔偿问题。违约责任的承担,根据相关法律规定,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告主张违约金为1604109元，其中工人工资1564356.31元，但在庭审后，原告向本院提交损失清单，仅主张2016年8月至2017年9月之间其支付的员工工资607588.15元及综合职能部门分摊费用300000元，共计907588.15元，视为自愿放弃其余部分违约金，不违反法律规定，本院予以认可。因为被告存在违约行为，原告为履行合同前期投入了人、财、物所产生的费用，应当由被告赔偿。关于原告主张的员工工资，从其提供的劳动合同协议书、职工工资表、收税完税证明等证据，能够证明，该期间内，原告共计支出员工工资为607588.15元，本院予以认可。原告为履行合同支出的必要的租赁、培训等费用计35868.91元，有票据为证，本院予以认可。关于原告主张的综合职能部门分摊费用，无证据证明该部分实际发生损失，本院不予支持。原告与被告签订合同的目的是为了获得预期利益，鉴于被告违约，结合双方合同约定及履行情况，本着公平、诚信、合理的原则，本院酌定按2019年10月11日前被告已售套房总面积14459.19平方米，按均价6519.15元计算，总额94261628.49元的千分之一计算违约损失，由被告向原告支付94261.63元。综上，被告应支付原告违约损失共计737718.69元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、被告河南中泛置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南满堂红地产经纪有限公司737718.69元；二、驳回原告河南满堂红地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19237元，由被告河南中泛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  朱颖军人民陪审员  王彩焕人民陪审员  母云枝二〇二〇年二月二十六日书 记 员  宋梦蕊