河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初12596号原告：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路90号办公楼四楼408室。法定代表人：邹学文，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌聪，河南国基律师事务所律师。被告：董桂霞，女，1960年1月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李静薇，河南振豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳莹，河南振豫律师事务所实习律师。原告郑州元发置业有限公司与被告董桂霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌聪，被告董桂霞委托诉讼代理人李静薇、李佳莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理所购房屋备案撤销手续，并于《商品房买卖合同》解除之日起10日内将所购房屋恢复原状返还给原告；2.被告支付原告违约金59661.65元，并赔偿原告律师费损失15000元；3.案件诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月15日签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于中原区朱庄里北、朱庄大街西1号楼1单元32层3207号房屋卖给被告，房屋建筑面积84.25平方米，总价款1193233元。被告首期向原告支付房款413233元，剩余房款78万元应当在2018年1月15日以商业贷款方式支付。合同第七条约定逾期超过180日后，××有权解除合同。合同附件四补充协议第二条第3款约定，××逾期提交材料或逾期交费的，构成逾期付款，参照主合同第七条逾期付款处理。补充协议第九条约定，合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应承担由此给××造成的损失（含追索该费用产生的律师费），并支付总房款百分之五的违约金，并在××送达解除合同通知之日起7日内办理好解除合同手续，承担解除合同的全部费用和××因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日向××支付总房款千分之二作为损失赔偿金。同时，××同意承担××为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。被告自签订合同后一直未按约定办理银行贷款，导致剩余78万元房款至今未支付。原告多次要求被告支付上述房款，被告拒付。根据合同第七条、附件四第二条和第九条的约定，原告有权解除合同，要求被告承担相应的违约责任并赔偿损失。被告董桂霞辩称，一、本案应按《商品房买卖合同》第七条第一款第二项解除合同，被告应支付原告违约金7800元。被告于2017年9月欲购买涉案房屋，之后便交了定金2万元。在原告通知签订合同前几天被告因膝盖受伤住院，并将该情况告知了原告，原告销售人员承诺，被告的身体状况不会影响合同的签订和贷款手续的办理；若不能顺利办理银行贷款，原告不会收取被告的首付款；保证被告能办理“接力贷”，利率上浮15%；明确告知贷款审批他们想办法，让被告及家人不要担心。在原告销售人员的保证和诱导下，被告在医院的病床上和原告及原告带来的银行工作人员签订了商品房买卖合同和银行贷款需要的手续。合同签订时，原告销售人员及银行经办人员都保证贷款没问题，承诺利率是上浮15%左右，被告在此前提下签订了合同，并依约交付了全部首付款。根据《商品房买卖合同》和交易习惯能明确，在办理贷款手续中，原告应承担指定银行、贷款咨询、代办并初步审核银行贷款手续的义务，被告承担配合提交贷款资料的义务。被告积极提供贷款材料，在原告不慎将部分材料丢失后仍积极重新提供。贷款审批过程中，原告销售人员告知被告利率上浮到30%，被告无法承担多支付的利息，要求原告找利率低的银行，原告销售人员同意，可以等过完年看利率是否下降，后因其离职，较长时间内后续贷款事宜无人管理，直至今年9月，原告其他工作人员联系被告，告知现在银行政策问题，被告这种情况的接力贷无法办理，只能一次性付款。一次性付款属于对合同的重大变更，被告没有这个经济能力一次性付款，遂合同无法履行，被告同意解除合同。但解除合同应按第七条第二款执行，《商品房买卖合同》中的附件四是格式条款，根据合同法第三十九条规定，原告在合同签订时有明确告知、提示、说明的义务，但原告未履行该义务，至今被告未拿到该合同，签字时都不知道合同内容。综上，被告购买涉案房屋时，在办理贷款手续中已履行全部义务，没有任何过错，贷款最终未能办理是因非原被告双方的原因，被告不存在违约行为，如签订合同时原告就告知被告任何形式贷款都办不下来，被告是不会签订合同的，现因政策原因贷款没有办下来，被告却要承担高额的违约金，是不公平的，因此本案不适用附件四第九条关于违约金的约定。二、原告的律师费不应被支持，且15000元律师费过高。三、本案合同无法继续履行和原告误导有关，如解除合同，原告应在判决生效后十日内返还首付款，并支付资金占用期间的利息。本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：××购买的商品房位于中原区××、××西××单元××号，建筑面积84.25平方米，总金额1193233元，2017年11月15日以现金方式付款413233元，2018年1月15日前以商业贷款方式付款78万元。第七条××逾期付款超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××应当在2020年6月30日前，将符合约定的商品房交付××使用。附件四合同补充协议主要约定：因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形，××应在接到××或银行通知7日（不少于7日）内一次性付清余款，不承担违约责任。逾期参照主合同第七条处理。因非双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应承担由此给××造成的损失（含追索该费用产生的律师费），并支付总房款百分之五的违约金给××，并在××送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和××因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向××支付总房款千分之二作为损失赔偿金。与此同时，××同意承担××为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2017年11月8日，原告出具收据一份，载明收到被告定金2万元；2017年11月15日，原告出具收据两份，分别载明收到被告首期393233元、代收维修基金5476元。后，被告未成功办理银行贷款，未向原告支付剩余房款78万元。被告称贷款未办成的原因是接力贷贷款政策原因无法审批，其他形式贷款因被告年龄较大且收入较低无法办理。另查明，合同约定房屋交付时间是2020年6月30日前，双方发生纠纷时交付期限未到，原告尚未向被告交付房屋。以上事实有《商品房买卖合同》、收据及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应共同遵守。现被告无法办理商业贷款，未能向原告支付剩余78万元购房款，原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方意思表示一致，故双方签订的《商品房买卖合同》予以解除。合同解除后，原告应向被告返还购房款413233元，因案涉房屋未交付，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。合同约定被告支付剩余房款的方式为商业贷款，即签订合同时原告已对被告的付款能力具备一定的了解，已知被告没有一次性支付全部购房款的能力。原告作为专业的房地产开发企业，针对被告的年龄、收入情况，应对被告办理贷款过程中的风险具有一定的预估。现被告未能办理银行贷款，系因贷款方式调整、被告的年龄、收入水平、付款能力的限制，综合案件情况，应适用合同附件四中“因××提交资料瑕疵或其他原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等情形”，逾期付款，适用主合同第七条的约定，被告应向原告支付应付款1%的违约金，即7800元（780000×1%），对原告超出部分的诉讼请求，不予支持。关于律师费，因原告对本案合同无法继续履行亦负有一定的责任，且律师费并非原告的必要支出，故对原告关于律师费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告郑州元发置业有限公司与被告董桂霞签订的《商品房买卖合同》（编号17003681076）；二、自本判决生效之日起十日内，原告郑州元发置业有限公司向被告董桂霞退还购房款413233元；三、自本判决生效之日起十日内，被告董桂霞协助原告郑州元发置业有限公司办理《商品房买卖合同》（编号17003681076）备案登记注销手续；四、自本判决生效之日起十日内，被告董桂霞支付原告郑州元发置业有限公司违约金7800元；五、驳回原告郑州元发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833元（已减半），由被告董桂霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二〇年二月二十六日书记员  颜 琼