德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1491民初2081号 原告崔海鹏，男，1981年7月31日出生，汉族，住山东省德州市德城区，现住德州经济技术开发区。 原告张贺，女，1987年6月16日出生，汉族，住山东省德州市德城区，现住德州经济技术开发区。 共同委托诉讼代理人:王竣永，德州德城黄河法律服务所法律工作者。 被告绿城物业服务集团有限公司德州百合分公司，住所地德州市康博路长河街道办事处6楼603号（金华茶城西门对面）。 负责人刘常宝，总经理。 委托诉讼代理人谢苗（公司员工），女，1986年1月25日出生，汉族，住济南市历城区。 被告德州永锋置业有限公司，住所地德州市天衢东路1161号绿城百合花园商务办公楼3层01号。 法定代表人刘传红，执行董事。 委托诉讼代理人孙衍楠（公司员工），男，1987年2月1日出生，汉族，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人马娜娜（公司员工），女，1986年12月2日出生，汉族，住河南省孟州市。 原告崔海鹏、张贺与被告绿城物业服务集团有限公司德州百合分公司（以下简称“绿城物业德州百合分公司”）、德州永锋置业有限公司（以下简称“永锋公司”）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月31日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔海鹏、张贺共同委托诉讼代理人王竣永，被告绿城物业德州百合分公司委托诉讼代理人谢苗、被告永锋公司委托诉讼代理人孙衍楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔海鹏、张贺向本院提出诉讼请求一、判令两被告对原告房屋进行维修；二、判令两被告赔偿原告损失费用24931元；三、本案案件受理费由两被告承担。庭审时，原告明确对阳台部分漏水进行维修。事实与理由:2016年5月12日，原告与德州永锋置业有限公司签订了《商品房买卖合同》购买坐落于房屋。交房后原告发现阳台存在漏水情况，物业维修后声称已维修好，原告才开始房屋装修。2017年雨季，房屋又开始出现漏水，原告多次联系二被告要求维修，二被告均没有进行维修。到2017年底，绿城物业员工怀疑因原告原因导致楼下多层住户卫生间漏水，要求拆毁原告卫生间洗脸盆确定漏水源头，并承诺若不是原告原因造成楼下漏水，将赔偿原告损失。拆开洗脸盆后，发现并非原告家漏水所致，被告也没有进行恢复和赔偿。原告因生活所需，迫于无奈将家中因漏水所致室内装潢维修及室内财产损失共计花费24931元。2018年开始至今房屋多处又开始漏水，在与二被告多处沟通无果后，为维护原告的合法权益，特诉至法院望判如所请。 绿城物业德州百合分公司辩称，一、对原告称“交房后发现阳台存在漏水情况，物业维修后声称已维修好，原告才开始房屋装修。”内容的真实性有异议。交房后绿城物业德州百合分公司并未接到原告关于阳台漏水的报修。原告首次报修漏水是在2017年8月份，而且阳台属于业主户内专有部分，非公共部分，非绿城物业德州百合分公司物业服务范围。交付使用的房屋存在质量问题的质保期内由房产公司维修，保修期外由房屋所有人自行维修。所以即使因漏水维修，也不是绿城物业德州百合分公司人员维修的。二、对原告称“2017年雨季，房屋又开始出现漏水，原告多次联系维修，均没有进行维修。”内容的真实性有异议。根据报修单显示，2017年雨季，接到原告两次报修，分别于2017年8月18日及2017年8月29日。接到原告报修后，绿城物业德州百合分公司已联系房产公司人员维修，由房产工作人员李良跟进维修并签字。三、对原告称“到2017年底，绿城物业德州百合分公司员工怀疑原告原因导致楼下多户卫生间漏水，要求原告拆毁卫生间洗脸盆确定漏水漏水源头并承诺不是原告原因将赔偿损失。拆开后发现并非原告家漏水所致，也未进行恢复和赔偿。”内容的真实性有异议。发生时间为2018年10月份，而非2017年底。是楼下多户餐厅墙面漏水而不是卫生间漏水。当时因5-2-201家业主反应家中餐厅墙面渗水。绿城物业德州百合分公司在接到业主报修后对楼上自2层至10层逐层查看，发现2-10层餐厅墙面均有不同程度的漏水。进入原告家查看后发现是其自行改造加装的热水管线壁挂炉管道漏水，原告找壁挂炉安装厂家前来维修。在此过程中，原告请求绿城物业德州百合分公司帮忙给室内冷热水管线做打压测试（打压非绿城物业德州百合分公司服务内容，因考虑楼下多户业主家中漏水，出于为业主服务的态度为原告进行了打压测试），测试结果显示热水管道打不住压。原告找自家之前装修人员，将卫生间洗手盆移开并开凿瓷砖查找漏点修复。后期查找漏点及维修过程绿城物业德州百合分公司未再参与，维修完毕后楼下10-2层业主家均不再漏水。在此过程中绿城物业德州百合分公司亦未做出过任何承诺。 永锋公司辩称，一、原告就诉请的事实进行举证，2016年5月26日永锋公司将竣工验收合格的房屋交付给原告，原告验房后接收房屋，房屋不存在漏水等质量问题，原告在相关验收清单上签字确认，原告诉称阳台存在漏水以及2017年雨季房屋开始漏水，应就上述事实的发生及产生的原因进行举证，仅仅提供房屋漏水现状的材料无法证明该漏水原因与永锋公司有关，原告称因漏水向永锋公司申请维修也应提供证据证明，如原告无法举证证明或者证明力不足以认定房屋漏水与永锋公司有关，应承担不利的法律后果。二、原告诉称与实际情况不符，原告在2016年6月份将露台私自改造成阳光房，破坏了原来的墙体结构，导致漏水现象，2018年5月26日原告房屋的排水管出保修期，永锋公司依法不应承担保修义务。三、原告未及时止损存在过失，应承担相应的责任，原告因自身原因导致房屋漏水，漏水时间根据原告诉状称达两年之久，在此期间原告并未采取有效措施防止损失扩大，对损失扩大的发生存在过错，若法院判决永锋公司承担责任，应当考虑原告未及时止损的过错，并由原告承担相应的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告崔海鹏、张贺提交三份证据，被告绿城物业德州百合分公司提交七份证据，被告永锋公司提交两份证据。对当事人对证据的真实性无异议的证据即原告崔海鹏、张贺提交的证据一《德州市商品房买卖合同》，证据二漏水图片（5张）及光盘视频（14段），被告绿城物业德州百合分公司提交的证据一入伙通知书（复印件）及入伙须知（复印件），证据二前期物业服务协议（复印件），证据三房屋交付验收清单及报修单（8张）（均为复印件），证据四德州百合花园工作群截图照××张），证据五原告邻居签字的情况说明（复印件）及录音，对以上证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下原告崔海鹏、张贺提交的证据三原告维修房屋的维修清单，两被告对该证据均有异议，经审查，该份清单系原告单方制作，且无法证明系维修涉案房屋所支出费用或花费具体情况，对该证据本院不予采纳。被告绿城物业德州百合分公司提交的证据六原告加壁挂炉及私自改造室内热水管道及水暖井管道照片（4张）及证据七原告相同位置未改造过水暖井管道的其他业主家照××张），原告质证称“对证据六、七均不予认可，无法证明与房屋漏水有关联”，被告永锋公司对证据六、七均无异议，经审查，证据六、证据七能否证实被告绿城物业德州百合分公司的主张，应结合本案查明情况综合予以认定。被告永锋公司提交的证据一交付清单一张、住宅质量保证书一张，证据二装修前房屋检查确认单（1张）、违规装修整改通知书（2张）、露台改造阳光房施工图片（2张）、商品房买卖合同（同原告证据一），原告质证称“对证据一不认可，该证据为复印件且证据中有遮挡处，后面有手写补充；对证据二不认可，原告未收到整改通知书，且该证据无法证明被告的证明事项。”被告绿城物业德州百合分公司对证据一、二均无异议，经审查，对永锋公司提交的证据一中的交付清单，该份证据有业主崔海鹏签字确认，对该交付清单的真实性本院予以确认；对证据一中的住宅质量保证书，系永锋公司留存的存根，对该证据本身真实性本院予以确认，但有部分字体被遮挡无法识别，能否证实永锋公司的主张，应结合本案其他证据及查明事实综合予以认定；对永锋公司提交的证据二中的装修前房屋检查确认单，有原告张贺签字并捺印，对该份证据的真实性本院予以确认，对证据二中的违规装修整改通知书，盖有绿城物业德州百合分公司公章，照片所显示内容为将违规装修通知书张贴至5-2-1101门口，对该份证据的真实性本院予以确认，对证据二中的阳光房施工图片，不能反映出照片内的阳台就是涉案房屋的阳台，应结合本案其他证据及查明事实综合予以认定，对证据二中的商品房买卖合同，与原告所提交一致，本院依法予以确认。 综合本案庭审及依法认定的证据，本院查明事实如下 2016年5月12日，永锋公司（出卖方）与崔海鹏、张贺（买受方）签订合同编号为永锋201600199的《德州市商品房买卖合同》，约定“崔海鹏、张贺于永锋公司处购买坐落于。第十六条保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”附件四《合同补充协议》约定“第四条房产交付，4.出卖人向买受人承担的商品房各部位、部件的保修期为建设工程承包单位向出卖人出具的质量保修书所约定保修期的存续期（即从房屋交付给买受人之日至建设工程承包单位承担的保修期截止之日的期间），商品房交付时，出卖人将根据存续期在《住宅质量保证书》中列明商品房各部位、部件的保修期。第六条关于物业使用、管理的约定，2.1不擅自改变房屋外貌结构（含屋顶及屋顶花园、外墙、外门窗、阳台、露台等部位的颜色、形状、式样和规格）、设计用途、功能和布局等。2.5买受人使用阳台（露台）时应符合小区管理规约（包括临时管理规约）及物业服务单位的相关规定，维护小区形象和业主公共利益。”绿城物业德州百合分公司向原告出具《德州绿城百合花园入伙通知书》一份，载明“德州绿城百合花园5幢2单元1101室房屋交付手续办理时间为2016年5月26日。” 2016年5月26日，原告对房屋进行了验收，绿城物业德州百合分公司出具《绿城·百合花园房屋交付验收清单》一份，验收项目通电、通水、门窗、墙面、顶棚等，验收情况合格，备注载明“客厅东墙有裂纹，南主卧西墙有裂纹。通缝。”业主崔海鹏及验房组王旭飞于清单处签字。同日，原告张贺签订《装修前房屋检查确认单》一份，载明“顶面、墙面客厅、卧室有裂缝，地面有裂缝，防水无。”同日，绿城物业德州百合分公司作为甲方与张贺作为乙方签订《绿城·百合花园前期物业服务协议》，对前期物业服务内容、期限，双方权利义务等进行了约定，其中物业公司提供的物业服务包括以下内容1.物业共用部位的维修、养护和管理，2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，7.装饰装修管理服务等。 2016年7月6日，绿城物业德州百合分公司向原告出具《违规装修整改通知书》一份，要求其尽快整改在装修中存在的违反《装修管理规定》和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令110号）的封闭露台和在楼顶露台违建空调室外机位的违规行为。并将该份《违规装修整改通知书》张贴至涉案房屋门口。 另查明，原告于2017年8月18日、2017年8月29日、2017年10月9日、2018年8月27日就涉案房屋向物业报修房屋漏水问题。2018年10月25日，同单元201室业主向物业报修餐厅墙壁阴水问题，绿城物业德州百合分公司给出的现场原因及整改意见为“经查实为5-2-1101室热水管保不住压，因已出质保，房产不负责。”维修完成情况为“物业公司已为业主打压，查找漏点，因出质保，需业主自行修复，已告知5-2-1101室业主。” 本院认为，原告向两被告主张对其房屋阳台漏水部分进行维修及赔偿损失，根据原告的主张系原告基于物权的权利人请求他人进行修理且对其物权造成侵害后请求损害赔偿，故本案案由定为“物权保护纠纷”为宜，而非“房屋买卖合同纠纷”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于原告主张两被告对其阳台漏水部分进行维修的请求，根据原告与被告绿城物业德州百合分公司签订的物业服务协议，原告室内阳台部分的维修并不属于物业服务范围，故原告主张绿城物业德州百合分公司对其阳台部分进行维修本院不予支持；对于被告永锋公司的责任，本案中原告主张其阳台部分漏水，应提供证据证明造成漏水的原因系房屋质量问题所引起且在房屋质保期内，因原告对阳台部分进行了改造且在规定的时间内未提交漏水原因鉴定申请，无法确定造成阳台漏水原因的唯一性，负有举证证明责任的原告应承担不利后果，故对原告该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张两被告赔偿损失24931元，原告主张系物业员工要求其拆毁卫生间洗脸盆确定漏水源头，并承诺若不是原告原因造成楼下漏水，将赔偿其损失，本案中原告未提供证据证明其损失系由两被告造成，且原告单方制作的损失清单不足以证明其具体损失情况或该损失与本案有关联性，负有举证证明责任的原告应承担不利后果，故对原告该诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下 驳回原告崔海鹏、张贺的诉讼请求。 案件受理费减半收取212元，由原告崔海鹏、张贺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员 吕 莹 二〇二〇年二月二十八日 书记员 张天娇