北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64745号原告（反诉被告）：北京花雨百合美容美体有限责任公司，住所地北京市海淀区罗庄西里6号楼西侧1号。法定代表人：刘京。委托诉讼代理人：唐安蓉，女，1976年9月29日出生，汉族，北京花雨百合美容美体有限责任公司职工。委托诉讼代理人：谢广益，北京市中盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住香港元朗区，往来内地通行证号码：H08846780。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）蔡宇翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人唐安蓉、谢广益，被告及委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号为20180615）于2019年4月30日解除；2.要求被告返还房屋押金121362.5元、装修保证金2万元、房屋租金80908.3元；3.要求被告赔偿装修损失590363元、烟感系统安装费用2.2万元、风机盘管安装费用3万元、人员工资损失22403元。事实和理由：2018年2月1日，被告与某公司（以下简称中广公司）签订《房屋租赁合同》，承租北京市朝阳区朝阳路xx号“某小镇”二层F2-02至F2-08房屋，合同约定范围仅为零售业态，合同签订后，被告将房屋重新分割成若干商铺。2018年6月15日，被告将北京市朝阳区朝阳路xx号“某小镇”二层F2-11号房屋出租给原告，承诺房屋可以作为美容会所使用，并签订《房屋租赁合同》，约定租期3年，免租期70天，租金付款方式为押三付三，第一年租金485450元。合同签订后，原告于2018年6月19日支付了押金121362.5元，租金80908.3元，于2019年4月12日支付了租金40454元。2018年10月底，被告向原告交付房屋，原告进行装修，2018年12月20日左右，硬装工程基本结束，但因被告无法为原告提供消防烟感信号源的接入系统，导致原告装修工程迟迟不能竣工，直到2019年2月18日，原告又额外花费2.2万元，将烟感信号接入中广公司的系统才解决，延误了开业时间。期间，房屋下水系统一直不能使用，导致原告迟迟不能开业，经过多次沟通，直到2019年3月22日下水问题才解决。因被告原因，导致原告开业时间一再延后，被告应当赔偿损失。2019年3月6日，中广公司向原告发送《限期整改通知函》，认定原告承租房屋进行美容服务，超出中广公司与被告合同约定，要求进行整改。2019年4月2日中广公司约谈原告，告知原告房屋只能用于商品零售，不能进行美容美体服务，要求原告变更经营内容或者改迁经营场所。2019年4月8日，中广公司向所有租户发布《关于商铺自行清退的通知》，称因被告拖欠租金，将从2019年4月16日起将房屋腾空收回，为避免损失，中广公司要求广大租户在2019年4月15日前做好自行清退工作。2019年4月16日上午，中广公司采取断电措施，导致原告经营受到严重影响。2019年4月29日，中广公司再次发送《通知》，通知原告于2019年4月29日前将房屋腾空交付给中广公司。2019年4月30日，因被告未能处理好与中广公司的纠纷，原告向被告发送《合同解除通知书》，要求解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告退还押金、租金，赔偿合理损失。同日，原告向中广公司交付房屋。被告投入巨资进行装修，因被告原因迟迟不能开业，又因被告原因，导致房屋被中广公司收回，原告蒙受巨大经济损失，故现诉至法院。被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告要求确认合同于2019年4月30日解除没有依据。押金不同意退还，原告在履行合同的过程中，没有按照合同约定支付租金，根据合同约定，我方以押金折抵租金。2018年6月8日原告还没有营业执照，是与原告的工作人员唐安蓉签的合同，后来原告的营业执照下来了，就与原告又签了合同。2018年10月24日将房屋交付给原告，免租期70日，合同租期起算日期应该是2019年1月2日，原告在签合同后就交了部分房租，此后经催要仅支付了一个月租金，此后没有再交租金了。装修保证金金额属实，不同意退还，我方仅是代收，在与中广公司的诉讼中，我方也主张中广公司向我方退还代收的装修保证金。房屋原告没有与我方做交接，原告的店铺一直在经营，店铺名称也没有变化，在我方与中广公司的诉讼中，中广公司明确说他们已经与花雨百合公司续签了合同。在双方合同没有解除的情况下，原告说自己把房屋连同装修一并交给他人，要求我方赔偿损失没有依据。消防的问题，我方仅为承租人，对于消防问题仅为协调，本来就是原告自己与中广公司的物业公司谈，其他店铺都是自己与物业谈，然后按要求交的钱，原告自己嫌贵，要求我方帮忙，我方帮忙去谈了一下，降到2.2万元，原告就同意支付了。空调盘管的问题，也是属于原告自己的装修费用，应其自行承担，不清楚改装了多少空调。下水的问题，开始原告承租的范围内没有下水管道，距离很近的地方有下水管道，是我方出钱找的中广公司的物业人员，把管道接过来，具体时间应该是在原告装修期间，并非迟至3月份。工资损失不同意赔偿，是原告经营的必要支出。我方提出反诉，反诉请求为：1.要求解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.要求原告向我方腾空并交还北京市朝阳区朝阳路xx号“某小镇”二层F2-11号房屋；3.要求原告支付欠付租金，自2019年5月1日起支付至实际将房屋腾空并交还给我方之日止，按照每月40454元计算。反诉事实与理由：双方《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金或者其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。合同签订后我方将房屋交付给原告，原告使用该房屋进行商业活动，但原告自2019年5月1日开始拒不交纳房屋租金，一直拖欠至今。根据合同我方可以行使单方解除合同的权利，并要求原告支付拖欠的房屋租金。原告对被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求，合同在2019年4月30日已经解除，房屋已经被中广公司收回，我方不存在向被告交房的可能性，我方自5月1日起已不再使用房屋，被告要求我方继续支付房屋租金没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区朝阳路xx号“某小镇”二层F2-11号房屋（以下简称涉案房屋）系被告自中广公司承租而来。2018年6月15日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租赁期限三年，免租及免租装修期70天，房屋面积140平方米，租金为9.5元每天每平方米（每天1330元），第一年租金485450元。乙方应于本合同签订之日起7日内向甲方一次性支付相当于三个月房屋租赁保证金121363元。如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。甲方应按照本合同规定的条件向乙方提供可以正常使用的房屋，甲方不得对乙方正常合理使用房屋进行干扰或妨碍。乙方自行办理经营、设计、装修设计的规划、环保、卫生、水、电、气、通讯、消防等国家给定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，乙方餐厅厨房排水管道和卫生间的排污管由乙方自行铺设，地面设施需恢复原状，排水、排污施工费用（包括材料费）和日常排污费用由乙方自行承担。如果乙方需要改动甲方消防设施，必须经甲方书面同意，所发生的费用由乙方承担。乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方承担。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离房屋，将不可移动的物品拆除，以使房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。经甲方同意保留房屋原状的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。乙方未依上述约定交还房屋、逾期满7日的，甲方有权选择由公证人员、律师、无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回。原告于2018年6月19日支付房屋租金80908.3元，房屋押金121362.5元，于2018年11月7日支付装修保证金2万元，于2019年4月12日支付租金40454元。被告于2018年10月24日将涉案房屋交付原告。《房屋租赁合同》未约定明确起租时间，就此问题，原告表示，根据约定自交付房屋之日起，免租期70日，租金起付时间应为2019年1月2日，但中广公司在2018年11月7日前不让装修，2018年11月8日才让装修，租金起付时间应相应顺延，且因消防烟感系统信号无法接入、下水未接通等原因导致迟延开业，故租金起付时间应为2019年3月23日，即以上问题全部解决完毕之次日，原告还提交了其与被告的对话录音，以证明双方曾口头协商，将租金支付方式变为月付。被告认可租金起付时间为2019年1月2日，不认可曾口头变更租金支付方式为月付。庭审中，就装修损失，原告提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（附报价清单及增减项清单，费用合计590363元）及装修费用收据、转账记录，经核算，转账记录金额共计212456.14元，原告称其他款项系现金支付，就此未提交证据；被告对证据真实性无异议，证明目的不认可。原告还提交了案外人纪某与北京某小镇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件，称涉案房屋被中广公司收回后，又被出租给纪某，纪某利用原告原有装修继续营业，并免费为原告原有客户服务，原告原经营模式是出售美容、美体产品，客户可持购买的产品来店接受服务，已售出产品总额估计15万至20万元；被告对纪某与北京某小镇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件不认可。庭审中，经本院查询，纪某系北京花雨百合美容美体有限责任公司某分公司法定代表人，北京花雨百合美容美体有限责任公司某分公司系原告分支机构。庭审中，原告提交了支付凭证，以证明其自行花费2.2万元接入烟感系统信号，被告对证据真实性无异议，证明目的不认可。原告提交了《风机盘管安装合同》、转账凭证、收据，以证明其进行空调改装花费3万元，被告对证据真实性无异议，证明目的不认可。庭审中，原告提交了与被告方工作人员田某微信聊天记录打印件，证明涉案房屋2019年3月才接通下水，微信记录显示2019年3月4日田某：“最快这周末可以用下水”，2019年3月15日田某：“周一前施工完毕”。被告对微信记录不认可。庭审中，原告提交了工资发放记录，以证明其人员工资损失，被告对此关联性不认可。2019年3月6日，中广公司向原告发送《限期整改通知函》，指出原告的经营范围超过中广公司与被告租赁合同的约定，故函告原告与被告沟通并进行整改。2019年4月8日，中广公司向被告租赁区域租户发出《关于商铺自行清退的通知》，称被告欠缴租金超过30日，且明确表示不会再支付任何房屋租金，故其将从2019年4月16日起将被告承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回，为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。2019年4月18日，原告向被告发送通知，内容为，自2019年3月2日开业以来，原告多次受到中广公司警告和威胁，要求停止营业，被告未予解决，2019年4月8日收到中广公司通知将于4月16日收回房屋，2019年4月16日中广公司采取停电措施，故在被告处理好与中广公司纠纷之前，原告将暂停支付租金。2019年4月29日，中广公司向原告发送《通知》，称因蔡宇翔逾期支付租金，其已发送《限期交纳房屋租金通知书》及《解除房屋租赁合同通知书》，解除了与被告的租赁合同，要求原告于2019年4月29日前将涉案房屋腾空交付中广公司。2019年4月30日，原告将涉案房屋交还给中广公司。2019年5月17日，原告通过微信向被告发送《解除合同通知书》，于2019年4月30日解除双方《房屋租赁合同》，要求退还房屋押金及装修保证金。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。根据庭审中双方证据，可以看出系因被告与其前手出租人中广公司发生争议，影响原告使用涉案房屋，被告未能及时解决相关问题，在中广公司已采取断电措施、明确将强制清场的前提下，原告自知无法经营，其合同目的无法实现，故而要求解除合同，其主张符合法律规定，原告要求确认合同于2019年4月30日解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告收取的房屋押金应予返还。就装修保证金，被告虽称系代收，但款项系被告实际收取，故原告现向被告主张返还本院予以支持。就租金，合同并未约定租金起算时间，根据交房时间及免租期的约定，租金起付时间应为2019年1月2日，原告称2018年11月8日前中广公司不允许其进行装修，应在免租期内进行扣除，其主张缺乏依据，本院不予采信；就因涉案房屋的原因导致推迟开业一节，原告自愿承租涉案房屋，应对房屋状态进行充分了解，并自担风险，对其要求自2019年3月23日起付租金的主张本院不予采信。合同签订后，原告仅支付了三个月房租，自2019年1月2日至2019年4月30日期间，原告仍欠付房屋租金38570元，应在房屋押金中进行折抵，经核算，被告应退还原告房屋押金82792.5元。就装修损失，原告提交了案外人纪某继续承租涉案房屋的合同，并称纪某利用原有装修继续经营，并免费服务原告客户，经查，纪某系原告分支机构法定代表人，纪某出面签订合同，应系原告与其分支机构内部进行的经营安排，鉴于原告一方仍继续使用涉案房屋，本院对原告要求被告赔偿装修损失、烟感系统安装费用、风机盘管安装费用的诉讼请求均不予支持。就人员工资损失，原告主张缺乏依据，本院不予支持，就被告反诉请求，鉴于前述情况，对被告第一项、第二项反诉请求不予支持。鉴于原告已将涉案房屋交还给中广公司，对2019年5月1日起的占有使用费，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司与被告（反诉原告）蔡宇翔于二〇一八年六月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年四月三十日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司押金八万二千七百九十二元五角、装修保证金二万元。三、驳回原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千九百八十元，由原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司负担四千七百一十元（已交纳），由被告（反诉原告）蔡宇翔负担一千二百七十元[原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司已预交，被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司]。反诉案件受理费三千零五十元，由被告（反诉原告）蔡宇翔负担（已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）北京花雨百合美容美体有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内、被告（反诉原告）蔡宇翔可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年二月二十一日书记员 秦雅维