成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4929号 原告：成都嘉骏投资有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面镇街道东洪路416号。 法定代表人：周凯，董事长。 委托诉讼代理人：蒋兴伟，四川明炬律师事务所律师，一般授权。 被告：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，总经理。 委托诉讼代理人：肖凯，男，系公司员工，特别授权。 原告成都嘉骏投资有限公司（以下简称“嘉骏公司”）与被告成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“裕都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告嘉骏公司于2017年11月17日向本院起诉，本院以（2017）川0108民先调2484号案件受理后于2018年1月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年4月23日作出（2018）川0108民初116号民事判决书。原告嘉骏公司不服，提起上诉，成都市中级人民法院于2019年3月4日作出（2018）川01民终15834号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清，导致结果错误为由，发回本院重审。本院于2019年6月11日重新立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告嘉骏公司的委托诉讼代理人蒋兴伟、被告裕都公司的委托诉讼代理人肖凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉骏公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行《购房协议》义务，协助原告将位于成都市成华区的不动产权证登记至原告名下（房屋预测建筑面积共3700平方米，若与实测面积有差异，则以实测面积为准）；2．被告向原告支付逾期交房违约金4497535元、逾期办证违约金1702000元，共计6199535元；3．本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告嘉骏公司明确第二项诉讼请求中逾期交房违约金系以房屋总价21275000元为基数，从2013年1月1日起至2015年11月23日（实际逾期交房时间为1057天），按照每日万分之二的标准计算；逾期办证违约金以房屋总价21275000元为基数，按照百分之八的比例酌情主张。事实及理由：原、被告在2012年4月10日签订了《购房协议》，并于同日会同案外第三方成都市乐斯建筑安装工程有限公司签订了三方《协议书》。协议约定：由原告以总价21275000（单价5750元／平方米）的价格购买被告投资开发建设的“成都龙潭新城”1号地块Ａ3-3栋办公用房，建筑面积共3700平方米，被告应于2012年12月31日之前交房，并在交房后730日内（即2014年12月31日之前）为原告办理房屋产权证，房屋产权证交付原告后365日内（即2015年12月31日之前）办理土地证至原告名下，若逾期交房，被告按房屋总价以每日万分之二标准向原告支付违约金。协议签订后，原告依约向被告支付了4000000元首笔购房款，余款17275000元由成都市乐斯建筑安装工程有限公司依照三方《协议书》的约定以抵扣工程款的方式全部予以付讫，至此原告完全履行了购房支付义务。但被告一直未能按约交付房屋，在原告多次以书面和口头方式催促下，才于2015年11月23日交房，但至今仍没有为原告办理前述房屋的产权证书。故原告诉至法院。 被告裕都公司辩称，1、我公司愿意继续履行将案涉产权证书登记至原告名下，案涉房屋在满足办证的条件下，我公司愿意办理过户登记，但是现在案涉房屋由于政府原因，初始产权未办理下来，我公司同意解除合同，退还原告购房款；2、对于逾期交房违约金和逾期办证违约金，我公司不予认可，逾期交房责任在原告，不在我公司，且已经过了诉讼时效。逾期办证违约金在合同中没有约定，我公司不存在逾期交房违约，我公司实际交房时间为2013年1月5日，我公司不存在逾期交房违约，案涉房屋原告一直在使用，原告不存在损失；3、证件现在没有办下来的原因主要在于政府政策。有政府文件予以佐证，合同约定没有逾期办证的违约损失；4、原告在付款时，根据原告提供的发票时间，证明原告支付购房款也存在违约，根据合同约定我公司保留付款违约的相应责任。 经审理查明，2012年4月10日，裕都公司（甲方）与嘉骏公司（乙方）签订《购房协议》，约定：“第一条房屋概况1、乙方购买甲方投资开发建设的‘成都龙潭总部新城’1号地块A3-3栋办公用房入驻从事办公及经营活动，建筑面积共3700平方米。2、房屋附属的土地性质为工业出让土地，土地使用年限为50年。”；“第二条购房总价款及付款时间1、购房总价款：为21275000元，即建筑面积单价5750元/平方米。2、付款时间1）甲、乙双方签订本购房协议7日内，乙方支付甲方购房款4000000元；2）2012年7月30日前，乙方支付甲方购房款至80%，即13020000元；3）2012年8月30日前，乙方支付甲方剩余20%购房款，即4255000元。”；“第四条房屋交付时间及交付标准1、甲方在2012年12月31日之前向乙方交付本协议第四条第2款约定房屋。2、根据项目实际情况和乙方使用需求，甲方在2012年8月31日前达到乙方进场装修条件，即房屋内含电梯（奥的斯）、水、电、光纤、电话（网络），房屋内部为清水房标准，墙面腻子、天棚混凝土结构层，地面混凝土原浆拉毛。楼梯扶手安装到位，外墙为花岗石墙面和玻璃幕墙。此外燃气由乙方向相关部门申请……”；“第五条逾期交房责任除不可抗力或乙方逾期付款原因外，甲方未按照第四条约定的期限将该房屋交付乙方的，按照下列方式处理（下列1、2项违约金不作累加）：1、逾期交房天数在90日内，本协议继续履行，自本合同约定的交房期限届满之日起至实际交房之日止，甲方应按日计算承担违约金，即甲方每逾期一日，甲方应当向乙方支付项目房屋总价万分之二的违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金；2、逾期超过90日后，乙方有权选择是否解除本协议。乙方选择解除协议的，甲方应当自解除协议通知送达之日起10日返还乙方已支付的全部购房款，并在30日内按照乙方项目房屋总价的2%承担违约金支付给乙方。乙方选择继续履行本协议的，协议应当继续履行，自约定的交房期限届满之次日至实际交房之日止，甲方应按日计算承担违约金，即甲方每逾期一日，甲方应当向乙方支付项目房屋总价万分之二的违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金。”；“第九条房屋产权证及土地使用证办理1、房屋交付使用后乙方委托甲方向权属登记机关申请办理房屋产权证和房屋附属土地使用证。乙方在收到甲方通知后及时向甲方提供委托甲方向权属登记机关申请办理项目房产的权属登记的委托书，如因乙方未能及时提供或提供的委托书文件不齐全的，由此造成的逾期责任由乙方承担。2、甲方在房屋交付之日起730日内为乙方办理房屋产权证，产权证交付乙方之日起365日内，办理土地证至乙方名下……”。 同日，裕都公司（甲方）、嘉骏公司（丙方）及案外人成都市乐斯建筑安装工程有限公司（乙方，以下简称“乐斯公司”）签订《协议书》，约定三方一致同意“由乙方承建的‘成都龙潭总部新城’项目结算办理完毕后，乙方用结算后的剩余工程款代丙方向甲方支付购房余款，届时，由三方办理款项冲抵手续”。 2012年9月，嘉骏公司向裕都公司发函，函件载明“因我司原办公楼装修，欲将‘成都龙潭总部新城’1号地块A3-3栋办公楼作为我司新办公楼，望贵司尽快达到《购房协议》第四条中的交房条件，以便我司立即进场”。2013年1月5日，裕都公司（甲方）、嘉骏公司（乙方）签订《购房补充协议》一份，载明“……针对成都龙潭裕都总部城A3-3栋未完工水电项目，结合2012年11月会议商定意见，经友好协商达成如下协议，以资共同遵守。一、A3-3栋房屋水电、网络、光纤、空调等管线安装工程尚未完工部分，由乙方负责自行施工和完善……二、A3-3栋房屋水电、网络、光纤、空调等管线安装工程尚未完工部分工程施工和完善的质量由乙方自行验收和承担责任。后期的保修和维修等工作由乙方承担。本补充协议签署后（合同约定的由乙方承担部分）视为达到甲乙双方特别约定的交房条件，其它交房条件甲方应按购房合同执行……”。 同时查明，2012年4月17日，嘉骏公司以银行转账方式向裕都公司支付4000000元，裕都公司于2012年4月19日出具收据，载明：嘉骏公司A3-3房款。2016年1月16日，成都市中级人民法院作出（2015）成民初字第845号民事判决书，确认2014年5月裕都公司以抵扣购房款的形式向乐斯公司支付了工程款17275000元。2018年1月25日，裕都公司向嘉骏公司出具价税总额共计21275000元的购房增值税普通发票。 还查明，2015年2月，嘉骏公司向裕都公司发出《催告函》，载明“我司于2012年4月10日与你司签订协议购买‘成都龙潭总部新城’1号地块A3-3栋办公用房，按照购房协议约定，你司应于2012年12月31日前将房屋交付给我司，现交房时间已逾期2年零2个多月。我司多次催促你司严格按照协议约定时间交房该办公用房，但该房屋消防验收至今未通过，电梯存在安全隐患，至今仍未达到房屋交付条件及协议约定的房屋交付标准。现我司郑重函告你司：请你司在收函后2个月内解决上述房屋问题……”。2015年11月23日，裕都公司工作人员与嘉骏公司工作人员签署《房屋交接书》。因裕都公司至今未给嘉骏公司办理案涉房屋权属证书，嘉骏公司起诉来院。 庭审中，裕都公司称实际交房时间是2013年1月5日，根据《购房补充协议》其不存在逾期交房，并举出《竣工消防检查会议纪要》拟证明案涉房屋于2014年5月20日已通过消防验收；嘉骏公司不予认可。另，裕都公司称因政府政策原因案涉房屋尚未办理初始产权，并举出成都市人民政府办公厅文件（成办发2016-32号）、成都市城乡建设委员会文件（成建委2014-145号）、成都市成华区人民政府文件（成华府2009-21号）等文件；嘉骏公司称对于案涉房屋初始产权登记情况不清楚。 上述事实，有原、被告身份信息，《购房协议》、《协议书》、《购房补充协议》，银行进账单、收据、发票，（2015）成民初字第845号民事判决书，《房屋交接书》、嘉骏投资函、《催告函》等证据，以及双方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，原、被告之间签订的《购房协议》、《协议书》、《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告主张案涉房屋尚未办理初始登记，原告未举证反驳，本院予以确认。原告诉请被告为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故本院对原告该项主张依法不予支持，原告可待条件成就后再行主张。 关于逾期交房违约金。根据双方签署的交房确认书，被告于2015年11月23日向原告交房。被告虽抗辩已于2013年1月5日交房，但同时主张案涉房屋于2014年5月20日通过消防验收，且原告不予认可，故本院不予采信。被告逾期交房构成违约，应当承担相应违约责任。被告抗辩原告主张超过诉讼时效，无事实依据，本院不予采纳。对于原告主张被告支付逾期交房违约金之诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告应以房屋总价为基数，按照每日万分之二的标准向原告支付自逾期交房之次日即2013年1月1日起至逾期交房日之前一日即2015年11月22日期间共计1056天的逾期交房违约金。 关于逾期办证违约金。原、被告双方合同约定了办理产权证及国土使用权证的时间，但未就逾期办证违约金进行明确约定，故原告该项主张于法无据，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉骏投资有限公司支付逾期交房违约金4493280元； 二、驳回原告成都嘉骏投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费55297元，由原告成都嘉骏投资有限公司负担15297元，被告成都龙潭裕都实业有限公司负担40000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  苏同根 人民陪审员  余 彬 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  刘 丽