山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终742号 上诉人（原审原告）：谢艳艳，女，1990年8月15日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：孙业鹏，潍坊坊子奉天法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李俊虹，女，1986年5月28日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。 被上诉人（原审被告）：宿海军，男，1978年10月3日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。 被上诉人（原审被告）：潍坊亿德民汇房地产营销策划有限公司寒亭分公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区丰华路1269号和旭裕华苑12号楼6号房。 负责人：肖启涌，经理。 上诉人谢艳艳因与被上诉人李俊虹、宿海军、潍坊亿德民汇房地产营销策划有限公司寒亭分公司（以下简称“亿德房地产寒亭分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢艳艳上诉请求：1、撤销或者变更（2019）鲁0703民初985号民事判决书或者发回重审；2、诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1、双方未对涉案楼房的价格计算方式进行约定属于约定不明。一审法院依照双方约定的房屋成交价格，而且该价格包含了附属设施，以及面积约定是约110平米为由简单认定为论套计算属于片面的事实认定错误。合同中约定的附属设施包含水、电、暖气、煤气属于必不可少的硬件设施，而且附属设施不包括地下室这最能反映论套计算价格的标志物，该附属设施的条款可有可无。2、合同约定了房屋面积为约115平方米，虽然是约数，也反映了面积计算的因素在内，至少不能够简单推断是论套计算。而且约定的房屋面积比实际房屋面积少了约4个多平方，属于交付标的物不符合约定。3、本案不是侵权纠纷，不以存在过错或者无过错为归责原则，本案中双方都没有过错，如非要进行过错责任来认定责任比例，至少按照公平原则认定。二、原审法院适用法律错误。被上诉人所承诺的约115平米的房屋与实际面积相差已经超过3%的差额，已经超过了上诉人的心理预期，被上诉人的行为属于违约行为，除应当按照合同法第60条外，还应当按照合同法第107、112、113条等规定对本案进行判定。 李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司未提交书面答辩意见。 谢艳艳向一审法院起诉请求：1、依法判令李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司继续履行合同，配合谢艳艳办理过户、贷款手续；2、减少合同价款至766023元并承担谢艳艳损失，包括中介费3000元，涉案房产房屋租赁费（按照该小区房屋租赁平均价格每月1000元，自2019年1月1日至过户完毕之日）；3、本案诉讼费由李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月8日，谢艳艳（乙方）与李俊虹（甲方）、亿德房地产寒亭分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方将其名下坐落于潍坊市××区××街恒信首府8号楼1-1801房屋出售给乙方，房屋建筑面积约115平方米，房产证号以房产证为准；成交价格797000元，房屋现有附属设施包括水、电、暖气、煤气及房屋内的固定装修等均包含在房款之内，甲方不再另行收费；结算方式为：1、乙方于2018年1月8日交于甲方购房定金6万元，2、经甲、乙双方协商，房产证待甲方下证完毕后五日内到银行贷款审批，待银行审批通过后双方到当地房管局办理过户手续，在办理过户的同时乙方支付甲方首付款（含定金6万元），剩余款项由乙方到银行办理银行贷款抵押完毕后由银行一次性支付给甲方；双方同意房款全清时将上述房产及附属设施正式移交给乙方；上述房屋办理过户手续所需要的税费由乙方承担；房屋办理过户手续所需要的全部税费由乙方承担，第一次（初次）下证手续费由甲方承担；甲乙双方必须无条件配合办理贷款过户手续；中介佣金按上述房屋成交价格的2%由甲乙双方各承担1%，在签订合同时一次性付清给中介方。2018年1月8日，谢艳艳向李俊虹交付定金3万元；次日，谢艳艳之弟谢长有向李俊虹交付定金7万元。2018年1月9日，谢艳艳向亿德房地产寒亭分公司交付中介费3000元。2018年11月，李俊虹向中国工商银行一次性偿还涉案房产银行货款31万元。2018年11月26日，李俊虹名下的涉案房产办理了不动产权证，该不动产坐落于潍坊市××区××街××号恒信首府8号楼1-1801，房产证号：鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产权第0075617号，建筑面积110.53m。另查明，2017年2月13日，李俊虹（买受人）与潍坊丽都置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：李俊虹购买潍坊丽都置业有限公司坐落于潍坊市××区××街恒信首府8号楼1-1801房产，该房产预测面积为115平方米，房价424600元。再查明，李俊虹与宿海军系夫妻关系。 一审法院认为，谢艳艳与李俊虹之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，法院予以确认。谢艳艳、李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司均应按照合同约定履行义务。现谢艳艳、李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司对继续履行合同均无异议，谢艳艳应支付李俊虹剩余房款697000元，李俊虹、宿海军应协助谢艳艳办理银行贷款与房产过户手续，故谢艳艳要求李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司继续履行合同并配合办理过户、贷款手续的诉讼请求，法院予以支持。但谢艳艳与李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司双方对于涉案房屋面积、价款、计算标准及谢艳艳是否存在中介费及房租损失存在争议，本案争议焦点为：谢艳艳与李俊虹所签订《房屋买卖合同》中所约定的价款系按整套计算还是按面积计算。根据审理查明的事实，双方合同对房屋建筑面积约定“约壹佰壹拾伍平方米”，房屋成交价格797000元，并将附属设均包含在总价款之内，谢艳艳在签订合同时已明知房屋面积系约数，具体面积并不确定，除此之外双方未对房屋面积单价进行特别约定，故双方对房价的约定系按整套计算的约定，而非按面积单价的约定。谢艳艳提出的合同中“以房产证为准”的表述系双方对房产证号的约定，并非对面积与价款的约定，双方并未在合同中明确约定房价以下发房产证后的实际面积计算。同时，李俊虹在与开发商潍坊丽都置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》时对于房屋面积表述为“115平方米”，李俊虹、宿海军对详细面积数并不知情，其在与谢艳艳签订合同时亦按照约115平方米的面积数进行表述，李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司签订合同时不具有过错。故谢艳艳、李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司应继续按照合同约定价款797000元的约定履行合同，谢艳艳要求减少合同价款的诉讼请求，法院不予支持。对谢艳艳要求李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司承担中介费3000元并赔偿房屋租金损失的诉讼请求，因中介费系三方合同中约定的谢艳艳应当承担的费用，不应由李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司承担；对于房屋租金损失，因双方履行合同尚未完毕，谢艳艳未支付李俊虹房款，产权未变更，谢艳艳尚未取得涉案房产所有权，同时谢艳艳对未及时办理银行贷款亦有一定责任，故谢艳艳要求李俊虹、宿海军、亿德房地产寒亭分公司承担中介费并且赔偿租金损失的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。同时，亿德房地产寒亭分公司作为居间人已促成双方合同成立，合同中并未约定亿德房地产寒亭分公司具有协助双方办理贷款与过户的义务，故谢艳艳要求亿德房地产寒亭分公司承担责任的诉讼请求，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、谢艳艳与李俊虹继续履行于2018年1月8日签订的《房屋买卖合同》，谢艳艳于本判决生效后三十日内办理坐落于潍坊市××区××街恒信首府8号楼1-1801房产的银行贷款手续，李俊虹、宿海军承担协助义务；二、谢艳艳支付李俊虹剩余房款697000元后三十日内，李俊虹、宿海军协助谢艳艳办理坐落于潍坊市××区××街恒信首府8号楼1-1801房产的权属转移登记手续，将涉案房屋产权登记变更到谢艳艳名下；三、驳回谢艳艳对潍坊亿德民汇房地产营销策划有限公司寒亭分公司的诉讼请求；四、驳回谢艳艳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由李俊虹、宿海军负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人谢艳艳提交的上诉状明确载明“电话核实暂无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。双方合同约定房屋面积约115平方米，房屋成交价格797000元，并将附属设包含在总价款之内，谢艳艳在签订合同时应知悉合同内容，具体面积并不确定，除此之外双方未对房屋面积单价进行特别约定，原审据此认定双方对房价的约定系按整套计算，并无不当。综上所述，上诉人谢艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谢艳艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年二月七日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然