云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初4732号原告：玉溪市盛来房地产开发有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区李棋村。统一社会信用代码：9153040275357560XJ。法定代表人：代宝来，执行董事。委托诉讼代理人：张明明，云南精恒律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：龚红艳，女，汉族，1970年10月4日出生，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪市盛来房地产开发有限公司诉被告龚红艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用普通程序，于2020年2月6日公开开庭进行了审理。原告玉溪市盛来房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张明明到庭参加诉讼，被告龚红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪市盛来房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方于2011年9月27日签订的《商品房购销合同》，并判令被告将位于玉溪市房屋归还原告；2、判决被告立即赔偿原告因为其承担保证责任而支出的贷款本金、利息、诉讼费等各项损失共计235266.50元，并向原告支付违约金54637.40元，两项合计289939.90元；3、诉讼费、公告费由被告承担。庭审中原告变更第２项诉讼诉讼请求为：判决被告立即赔偿原告因为其承担保证责任而支出的贷款本金181793.38元产生的利息、诉讼费等各项损失共计53473.12元，违约金按实际损失的30%，即53473.12元X30%=16041.94元，二项共计69515.06元。事实与理由：原被告双方于2011年9月27日签订了《商品房购销合同》，约定由被告向原告购买被告开发的位于玉溪市房屋一套，建筑面积为66.74平方米总房价为273367元。被告采用支付首付款83367元，余款190000元于2011年10月12日由原告为其向银行提供阶段性保证担保贷款支付。原被告与工商银行三方于当天签订了《人个购房借款、担保合同》，对三方的违约责任和其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告已将被告购买房屋交付原告使用。但是，自2014年8月起，被告即未按其与贷款银行签订的合同履行贷款本息归还义务，导致其贷款逾期劣变，遂贷款银行多次要求原告承担保证责任代为归还借款本息。2018年10月2日，贷款银行向人民法院提起诉讼，玉溪市红塔区人民法院于2019年3月11日作出（2018）云0402民初4035号民事判决书。2019年5月30日，原告向贷款银行履行了全部尚欠本息、诉讼费等款项支付义务。自2015年11月起至2019年5月，原告总共为被告向贷款银行支付贷款本金、利息和诉讼费等共计235266.50元。原告认为，被告未按借款合同约定向贷款银行归还借款本息的行为，导致原告为其承担保证责任的行为已违反商品房购销合同补充协议的约定，构成违约，由此产生的全部损失应由被告赔偿；依据补充协议的约定，原告有权解除合同并收取总房款20％的违约金，即54673.40元。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告龚红艳未作答辩。本案审理过程中，原告提供了以下证据：一、《商品房购销合同》复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、龚红艳身份证复印件，证明1、原被告双方存在商品房预售合同关系；2、原告为被告向中国工商银行申请的贷款提供阶段性保证担保；3、双方在合同中约定：在甲方向银行提供阶段性担保期间，因乙方未能按时向银行还贷而导致银行向甲方索赔扣款的，甲方有权向乙方追回所扣金额，同时解除合同，并向乙方收取总房款20%的违约金；二、（2018）云0402民初4035号《民事判决书》、《关于玉溪盛来房地产开发有限公司代龚红艳归还住房贷款的情况说明》、原告代被告归还借款本息、支付诉讼费的凭证复印件，证明1、被告未按借款合同约定向贷款银行归还借款本息，导致贷款银行向原告主张权利；2、原告已经履行保障责任向贷款银行归还了全部借款本息，并支付了诉讼费。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法视为放弃举证和质证的权利。原告提供的上述证据，本院经审查具有真实性、关联性和合法性，可以采信为认定本案事实的依据。本院认定本案法律事实与原告起诉的一致。另查明，被告贷款银行为工商银行玉溪市分行，被告贷款逾期后，原告替被告赔还工商银行贷款本金181793.38元，利息49837.12元，诉讼费3636元，共计235266.50元。庭审中原告对已替被告赔还工商银行贷款本金181793.38元不要求在本案中进行处理，待被告起诉时进行扣减。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订的《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。被告自2014年8月起未按其与贷款的工商银行玉溪分行签订的《个人购房借款／担保合同》依约按时归还贷款，导致贷款银行工商银行玉溪分行起诉原告及被告，原告作为被告贷款阶段性担保人替被告共赔还本金及利息和诉讼费等共计235266.5元，被告的行为已经构成违约，原告已替被告垫付了大部分房款，现原告请求解除双方签订的《商品房购销合同》并将位于玉溪市房屋归还原告的诉讼请求符合本案客观实际及法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方在《商品房购售合同》中的《补充协议》中第6条：在乙方贷款由甲方向银行阶段性担保期间，如果乙方未能按时向银行还贷而导致银行向甲方账户索赔扣款的，乙方须在甲方通知之日起15日内付甲方被银行所扣金额，否则甲方有权向乙方追回所扣金额，同时解除合同，并向乙方收取总房款20%的违约金。故本案中，原告在向贷款银行承担了连带赔还责任后享有向被告追偿的权利，原告现主张其替被告偿还给银行的贷款利息、诉讼费等实际损失及按实际损失乘以30%计算相应违约金的诉讼请求符合事实及法律规定，本院予以确认。被告龚红艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其答辩、举证、质证等不能致不利于其的法律后果应由其自行承担。据此，为保护公民的合法财产权益不受侵犯，维护正常的交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告玉溪市盛来房地产开发有限公司与被告龚红艳2011年9月27日签订的《商品房购销合同》；由被告龚红艳于本判决生效之日起十日内将位于玉溪市房屋归还原告玉溪市盛来房地产开发有限公司；二、由被告龚红艳于本判决生效后十日内赔偿原告玉溪市盛来房地产开发有限公司为其承担保证责任而支付给工商银行玉溪分行利息、诉讼费等各项损失共计53473.12元，违约金按实际损失的30%，即53473.12元×30%=16041.94元，二项共计69515.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元，公告费600元，由被告龚红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  严 斌人民陪审员  李海燕人民陪审员  赵征宇二〇二〇年二月六日书 记 员  曹海丽