广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5629号 原告：柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司，住所：广西柳州市鱼峰区燎原路东段（59号），统一社会信用代码：91450200779100688Q。 法定代表人：孙凌世，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈莹莹，广西桂中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。 被告：蒋红玉，男，1971年2月14日生，汉族，广西灌阳县人，户籍所在地：广西灌阳县，经常居住地：广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：蒋君红，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司诉被告蒋红玉租赁合同纠纷一案，本院2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的委托诉讼代理人陈莹莹、吴晓华，被告蒋红玉及其委托诉讼代理人蒋君红、梁文庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还占用的铺面给原告；3.判令被告向原告支付租金386991元（35181元/月×11个月）；4.本案诉讼费由被告承担。 诉讼过程中，原告以从2019年8月1日起其不再是案涉铺面管理人和出租方为由，放弃关于要求被告返还铺面的诉讼请求；原告认可被告于2019年9月30日交纳的租金10000元可在诉请中扣除，变更租金386991元的诉请为376991元。 事实和理由：2014年7月8日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将柳州市铺面出租给被告经营石材批发零售业务，每月租金34452元，后调整为35181元，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日。2015年6月30日租赁合同到期，原告要求收回铺面，被告拒不搬迁，继续占用铺面进行经营。自2015年7月开始，原、被告未续签合同，双方的租赁期限变为不定期，在原告多次催交租金的情况下，被告于2019年9月9日向原告支付了2018年8月租金35181元。2018年9月至2019年7月止，参照《租赁合同》约定的租金价格，被告应向原告支付租金386991元。被告长期占用原告铺面经营而不足额支付租金的行为已经违反了双方的合同约定，严重侵害了原告的合法权益，原告故提起本案诉讼。 被告蒋红玉辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉请，理由如下：1.双方的租赁合同已于2015年7月终止，双方之间不存在任何租赁关系；2.涉案铺面现由案外人管理、出租，不存在返还铺面给原告；3.不认可原告主张的租金金额及租金月标准35181元，原告诉请的租金实际形成于2014年，当时原告出租给被告的铺面是违章建筑，在被告和其他租户的努力下市场才未被拆除，因此原、被告达成默契，原告不收取被告2014年度租金，原告也因此对市场不加管理，造成被告无法经营；4.被告已向原告付清全部租金，原告在《收款收据》上单方书写的租金交纳时间与事实不符；5.原告收取了被告保证金63000元，因原告隐瞒市场为违法建筑的事实，应双倍返还126000元给被告；6.原告应退还被告第一次续签合同时超过原合同租金涨幅20%的差额部分55732.80元【（21586元—14118元×1.2）×12】；7.因涉案铺面属于违法建筑，原告言而无信的管理行为造成了被告的经营损失，被告保留起诉的权利；8.要求原告对被告已交纳的租金开具正式发票。 本院经审理认定事实如下： 柳州市鱼峰区鸡喇村内、燎原路东面建材市场南约26933.81平方米土地系柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会所有的集体土地。2000年8月15日，柳州市广帮汽车运输有限责任公司（以下简称“广帮公司”）与原柳州市郊区羊角山镇鸡喇村民委员会（现变更为柳州市鱼峰区鸡喇村村民委员会）（以下简称“鸡喇村委”）签订《停车场合同书》，约定广帮公司向鸡喇村委承包上述土地中位于柳州市燎原路南段东侧、汽车劳动力市场至龙泉山医院家属区围墙之间占地面积约45亩的地块，并投资建成燎原综合停车场，对停车场享有土地使用权、独立经营管理权，承包期限30年。在广帮公司的土地承包期间，原告于2009年9月11日向广帮公司承包其中面积为41亩的部分土地用于经营燎原装饰材料市场，双方签订了《承包协议》，承包期限从2009年8月1日至2019年7月31日。 2014年7月8日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由原告将位于柳州市铺面29间出租给被告用于经营石材，建筑面积为1044平方米，租赁期限从2014年7月1日至2015年6月30日。《租赁合同》第二条约定：被告签订合同时须交租赁履约金63000元，履约金不能充抵租金，合同期满不续租时，被告交清所有费用即可退还，租赁期间被告应在每月10日前交纳次月租金34452元/月，环境卫生管理费435元/月，碎石清运费300元，逾期30天不交租金原告有权收回铺面，履约金不退；第三条约定：原告有权要求被告按合同规定时间交纳各项费用，如有违约，原告有权提前终止合同、收回铺面、履约金不退。《租赁合同》对双方的其他权利义务亦作出了约定。现原告以被告不履行交纳租金义务为由提起本案诉讼。原告于2019年9月9日向被告出具的《收款收据》载明被告交纳了2018年8月租金35181元。2019年9月10日，被告向原告出具一份《还款计划》，内容为：“今欠市场2018年9月至2019年7月租金合计金额35181×11=386991元，因工地所欠资金仍在追讨中，本人无力一次性付清，……计划在2020年1月25日前还欠所有租金……”。2019年9月30日，被告向原告交款10000元，原告向被告出具的《收款收据》载明被告“交纳2018年9月部分租金10000元，月租35181元、尚欠25181元”。 在本案庭审中，原告陈述称燎原装饰材料市场系由其出资建设但未取得建设工程规划许可证，原告与广帮公司的承包期满后，由柳州市大帮建材市场有限公司向广帮公司承包土地并继续经营燎原装饰材料市场；原告认可收取了被告押金63000元，同意在被告付清所有尚欠费用后予以退还，但不同意用于抵扣本案租金；原告认可其先开具收款收据后收取租金，认为被告可凭收款收据到财务处开具正式发票；原、被告均认可双方之间的租赁期满后被告继续使用铺面至今，被告并于2019年8月1日与柳州市大帮建材市场有限公司签订了租赁合同。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 原告在向广帮公司承包的土地上自行出资建设燎原装饰材料市场进行经营，未取得合法的建设手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告将违反了法律、行政法规的强制性规定的租赁物出租给被告，原、被告之间签订的《租赁合同》无效。原告诉请解除与被告签订的《租赁合同》，于法无据。租赁合同虽无效，但可参照合同约定的租金标准支付场地占有使用费。从原告出具的《收款收据》来看，虽被告按35181元/月的标准交纳2018年8月租金，但原告不能举证证实双方已对租赁合同期满后的租金标准重新进行了约定，因此，对于原告在本案中主张按35181元/月的标准计算场地占用费，本院不予采纳，应按合同约定的月租金标准34452元计算原告主张的2018年9月至2019年7月期间的场地占用费共378972元，扣除被告2019年9月30日的交款10000元后，被告还应支付原告场地占用费368972元。被告辩称已付清全部场地占用费，缺乏证据支持，本院不予采信。《租赁合同》无效，原告因合同取得的被告交纳的63000元保证金应予退还，在本案中可抵扣被告应交纳的场地占用费。被告主张双倍返还保证金，缺乏法律依据。被告辩称要求原告返还租金涨幅差额部分，但未举证证明该事实，本院不予处理。被告要求原告开具所交纳租金的正式发票，原告亦同意被告凭收款收据换取，可由双方协商处理。原告在诉讼中放弃要求被告返还铺面的诉请，系其自行处分自己的民事权利，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司与被告蒋红玉于2014年7月8日签订的《租赁合同》无效； 二、被告蒋红玉于本判决生效之日起十日内向原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司支付场地占用费305972元； 三、驳回原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7105元（原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司已向本院预交），减半收取3552.50元，由原告柳州市燎原装饰材料市场有限责任公司负担710元，被告蒋红玉负担2842.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  潘风雪 二〇二〇年二月二十五日 书记员  王 雪 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。