上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初21585号原告：上海科房物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：李东波，执行董事。委托诉讼代理人：陈叶，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴秋萍，上海市银星律师事务所律师。被告：王鹏杰，男，1965年9月15日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：司家龙，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鹏飞，上海星图律师事务所律师。原告上海科房物业管理有限公司(下简称科房公司)诉被告王鹏杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈叶、吴秋萍、被告的委托诉讼代理人司家龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费人民币149,604.02元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，被告就承租上海市高泾路XXX弄XXX号一幢楼房(除底层一间外)开办上海泰星笠笠酒家(下简称笠笠酒家)与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为自2005年1月1日起至2014年12月31日止。2006年元月15日，双方又签订《补充协议》，约定租赁期限延长三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止。后,王鹏杰开设了笠笠酒家,并由笠笠酒家经营使用上述房屋。2014年5月15日，因原告不再作为青浦区徐泾镇高泾路689弄物业管理公司，故原告与被告就物业费的支付签订《补充协议》，约定自2014年1月1日起，笠笠酒家应按物业管理合同规定按产证面积及居民收费标准向业委会选聘的上海深和平物业管理公司(下简称深和平公司)缴纳物业管理费。2015年1月，深和平公司因上述租赁房屋拖欠物业管理费起诉原告及被告，法院审判原告向物业公司支付物业服务费。该判决生效后,原告支付了判决书项下的物业服务费。笠笠酒家亦根据《补充协议》，将原告垫付的2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费支付给原告。2018年5月，因原告与笠笠酒家租赁合同到期,笠笠酒家未搬离,原告起诉至法院。后法院判决,由笠笠酒家向原告支付拖欠的租金。原告发现笠笠酒家自2015年1月1日至房屋返还之日止的物业管理费一直未曾支付，因原告当时亦未向物业公司支付，故在原租赁纠纷案件中未予一并处理。后经物业公司催告，2019年8月8日，原告向物业公司支付了2015年1月1日起至2018年2月28日的物业管理费共计149,604.02元，标准每月每平米3.70元，面积为1,064.04平方米。笠笠酒家于2019年7月12日注销,笠笠酒家系个人独资企业,被告是出资人兼法定代表人，故诉至法院作如上诉请。被告王鹏杰辩称，1、原租赁合同约定原告不提供物业服务。2、深和平公司接管涉案小区后维持原状，对笠笠酒家不提供物业服务，笠笠酒家也未享受过物业服务，不应该缴纳。3、原告放弃对深和平公司未履行物业服务进行抗辩，对被告不发生效力，但被告有权提出抗辩。4、原告对超过诉讼时效部分的物业费放弃抗辩，对被告不发生效力。2015年1月至2016年3月的物业费70,758.66元已经超过两年诉讼时效，原告在2018年3月才开具催缴物业费的通知，该笔费用应扣除。针对剩余部分的物业费意见同前述1、2、3点意见。如认定被告应付物业费，对原告主张标准无异议。对王鹏杰作为本案被告，没有异议。经开庭审理查明：位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号的房产(下简称涉案房屋)登记于科房公司名下，该房屋建筑面积为1,064.04平方米。笠笠酒家于2006年1月25日核准成立，系个人独资企业，投资人为被告王鹏杰，注册地址为涉案房屋内。笠笠酒家于2019年7月12日注销。2004年，科房公司(甲方、出租方)、王鹏杰代表笠笠酒家(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在上海市高泾路XXX弄XXX号一幢楼房(除底层一间甲方用做监控室外)出租给乙方使用；自2005年1月1日起至2014年12月31日止。合同签订之日七天内，乙方支付5万元作为定金，至甲方收到第一笔租金之日，该定金转为租房押金，本合同结束乙方结清所有费用后由甲方退给乙方；甲方承诺在租赁期间内，除押金、租金及代乙方支付的各项费用外，不再向乙方收取物业管理费；合同另对其他内容进行了约定。该协议签订后，案外人上海航华笠笠酒家代王鹏杰向科房公司支付押金5万元。2006年1月15日，双方签订《补充协议》，约定原房屋租赁合同租赁期限延长三年，自2005年1月1日起至2017年12月31日止，等。2014年5月15日，科房公司(出租方、甲方)与笠笠酒家、王鹏杰(承租方、乙方)签订《补充协议》约定，鉴于甲方于2013年8月31日起,不再作为青浦区徐泾镇高泾路689弄(西郊美林馆泰星花园)物业管理公司，该小区物业管理改由业委会选聘的深和平公司负责承担。对此,甲乙双方在平等自愿、诚实信用和互惠互利基础上，就高泾路XXX弄XXX-XXX号房屋物业管理费等有关事宜，经充分协商，特签订本补充协议，以共同遵守履行：一、本补充协议签订生效后，2014年1月1日起，乙方应按(西郊美林馆泰星花园)物业管理合同规定按产证面积及居民收费标准向业委会选聘的深和平公司缴纳物业管理费。二、本补充协议为《房屋租赁合同》不可分割组成部份,与《房屋租赁合同》及补充协议具有同等法律效力。协议另对其他事项作出约定。2018年4月30日，双方当事人签署《交接单》，内容为：今由科房公司(甲方)和笠笠酒家(乙方)对高泾路XXX弄XXX号房屋进行移交，笠笠酒家原房屋使用日为2018年2月28日，租金计算截止日为2018年2月28日。另查明，2012年8月31日，上海市青浦区西郊美林馆业主委员会(下简称西郊美林馆业委会，甲方)与深和平公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由深和平公司对西郊美林馆进行管理，物业座落位置为上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX号。物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月的20日前履行交纳义务，合同期限自2012年9月1日至2015年8月31日，等。2013年12月1日，西郊美林馆业委会(甲方)与深和平公司(乙方)签订《物业服务合同》补充合同，约定自2013年12月1日起，乙方根据下述标准，按业主房屋建筑面积向业主收取物业服务费：独栋别墅为3.70元/平方米/月,等。因科房公司未缴纳2013年1月至2014年12月的物业费，深和平公司向本院起诉科房公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日以(2015)青民三(民)初字第941号(下简称941号案件)予以受理。该案中，根据科房公司的申请，本院追加王鹏杰作为共同被告。深和平公司要求科房公司、王鹏杰共同支付2013年1月1日至2014年12月31日的物业费95,018.77元及相关违约金。该案法院认为部分写明：深和平公司提供了物业服务，履行了主要管理义务，科房公司作为业主实际获取了物业服务带来的便利，应根据物业服务合同约定的标准向深和平公司支付物业费，至于深和平公司能否直接向王鹏杰主张物业服务费，因深和平公司和科房公司均未能提供物业费应由使用人王鹏杰支付的充足证据，王鹏杰也不同意支付，深和平公司要求王鹏杰承担物业费缺乏事实和法律依据，不予支持；科房公司以其房屋不属于小区物业管理范围为由拒付物业费的主张，缺乏事实和法律依据，不予采信……，一审判决：一、科房公司支付深和平公司物业费95,018.77元；二、驳回深和平公司其他诉讼请求。后科房公司、王鹏杰提出上诉，二审法院维持原判，该案于2016年1月26日生效。2016年3月8日，科房公司向深和平公司支付物业费95,018.77元，深和平公司开具的发票中显示“2014年1月-12月的管理费，单价4,788.18元，共12个月，金额为57,458.16元”。2016年6月1日，笠笠酒家向科房公司支付57,458.16元管理费。后被告或笠笠酒家未再向深和平公司支付物业费。还查明，因笠笠酒家未如约搬离，科房公司起诉笠笠酒家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日以(2018)沪0118民初7726号案件受理。该案中科房公司曾要求笠笠酒家支付拖欠的物业管理费，后撤回该项诉请。该案中，法院认定涉案租赁合同及补充协议于2017年12月31日到期终止，双方确认笠笠酒家的使用期限至2018年2月28日，一审判决：笠笠酒家向科房公司支付租金及逾期返还房屋的违约金；驳回科房公司其他诉请；科房公司支付笠笠酒家扩建费用。后该案经二审维持原判，该案已生效。再查明，2019年7月26日，深和平公司向科房公司开具发票。2019年8月8日，科房公司支付涉案房屋2015年1月1日至2018年2月28日的物业管理费149,604.02元。又查明，上海航华笠笠酒家出具情况说明，其代王鹏杰支付的5万元押金，由王鹏杰向科房公司主张返还。原、被告因上述物业费承担及押金返还问题致讼。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、补充协议、支票、发票、付款凭证、民事判决书、付款回单、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、补充协议是租赁合同的一部分，原告主张的是被告于租赁关系期间未履行的合同义务，根据补充协议代被告支付物业费。当初原告管理涉案小区，免除物业费。深和平公司接管后，原被告才签订补充协议，但未告知过深和平公司。941号案件中，本案原告提交补充协议复印件，因无原件，一审判决本案原告支付物业费。二审中提交原件，但仍维持原判。深和平公司是否提供物业服务，即使本案原告在941号案件中抗辩，不能免除补充协议约定的义务。对此，原告提供了：庭审笔录、补充协议、判决书、对补充协议的质证意见。被告对真实性均无异议，但不认可证明目的。2、因被告未交纳2015年之后的物业费，深和平公司在2018年3月8日向原告发催款单，催款单标准4.50元每月每平米计算，后原告与深和平公司协商，按每月每平米3.70元收取。为此，原告提供了催款单。被告对真实性无异议，但未收到过。3、本案是租赁合同关系，与物业关系不同。原告向深和平公司交纳，是基于业主与物业公司之间的交纳，但被告应按租赁关系支付物业费，不能以过诉讼时效抗辩。本案是原告先支付物业费后向被告追索，未过诉讼时效。被告2016年6月支付2014年物业费，从2016年6月开始未过诉讼时效。2015年之后的物业费被告未缴纳，滚动计算，之后两年才过诉讼时效。从诚实信用原则及被告2014年物业费付款时间看，存在时效中断及延续。原告也未放弃对诉讼时效的抗辩。2015年物业费是2016年1月交纳，至此起算诉讼时效。民法总则实施后，尚在诉讼期间的诉讼时效延长为三年，2015年1月至2016年2月的物业费未过诉讼时效。4、押金是结清所有费用包括物业费后退还，同意押金在本案中一并处理。被告表示：1、原告是基于物业合同支付物业费，不是代被告支付。补充协议约定2014年之后的物业费支付给深和平公司，但深和平公司未盖章，不能将租赁合同、补充协议放在一起，原告基于租赁合同主张物业费无合同及法律依据。虽补充协议是租赁合同的一部分，但前提是要享受物业服务，但深和平公司并未提供物业服务。系争房屋与涉案小区独立，被告自行管理，941号案件已查明。补充协议签订后，深和平公司未向被告主张过。前案判决原告承担物业费，不是因为深和平公司提供了物业服务，原告也自认深和平公司未提供过物业服务。原告自己缴纳物业费，不能转嫁给被告。2、原租赁合同2014年12月31日到期，续签要重签合同，因当时被告要续签，原告一直口头承诺续签，所以替原告承担部分物业费，但之后未续签。被告虽交纳2014年的物业费，不代表之后物业费由被告承担，也不代表被告认可2015年的物业费诉讼时效中断。诉讼时效不是滚动结算，发票中有明确时间，物业费应按年作为结算周期，2015年1月至2016年3月的物业费已过诉讼时效，故应扣除。3、租赁合同终止，原告理应返还押金。押金同意抵扣物业费，在本案中一并处理，不再单独反诉。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案租赁合同及相关补充协议均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。2014年5月15日《补充协议》是原告与王鹏杰(笠笠酒家)在平等自愿、诚实信用、互惠互利的基础上协商签订，是租赁合同不可分割的一部分。根据协议，实际是约定自2014年1月1日至使用期间涉案房屋物业费由承租人支付。笠笠酒家系个人独资企业，投资人为王鹏杰，现笠笠酒家已注销，相关债权债务由被告承担。被告认为笠笠酒家未享受过物业服务，不应缴纳物业费；原告放弃对物业管理费抗辩，对被告不发生效力。对此，本院认为，在941号案件中，法院认为深和平公司对小区提供了物业服务，履行了主要管理义务，科房公司与王鹏杰共同抗辩的系争小区不属于物业管理范围，与事实不符，故最终确认科房公司向深和平公司支付物业费。虽并未判决王鹏杰向深和平公司支付物业费，但笠笠酒家、王鹏杰向科房公司支付了2014年的物业费。在本案中，被告也表示深和平公司接管后维持现状。在已知晓941号案件结果的情况下，租赁关系双方就协议约定的物业费承担未作出过变更，并未免除租赁关系中笠笠酒家支付相关物业费的义务。对被告上述两点抗辩意见，本院难以采信。被告表示支付2014年物业费，不代表同意支付2015年之后的物业费，违反了合同必守和诚实信用原则。原告已向深和平公司支付系争物业费，有权基于补充协议的约定向被告主张。关于被告主张的诉讼时效抗辩，物业服务合同关系与房屋租赁合同关系是不同的法律关系，本案双方是就租赁合同关系中的权利义务进行诉讼时效抗辩。结合7728号案件及本案的起诉时间，原告主张系争的物业费均未过诉讼时效。退一步讲，结合双方表示物业费按年结算，根据民法总则及司法解释规定、物业公司催款时间、原告起诉时间等，存在诉讼时效中断，对于被告主张2015年1月至2016年3月物业费过诉讼时效予以扣除，依据不足，本院难以采信。综上，原告诉请具有合同依据和事实依据，本院予以支持。被告表示如认定需支付物业费，对标准无异议，本院予以确认。关于押金，双方租赁关系已终止，原告理应返还被告。双方均同意5万元押金在本案中一并处理，本院予以照准。据此，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第(一)、(四)项，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告王鹏杰应于本判决生效之日起十日内支付原告上海科房物业管理有限公司物业费99,604.02元(已扣除押金5万元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,290.10元，减半收取计1,145.05元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年二月二十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求；义务人同意履行；权利人提起诉讼或申请仲裁；与提起诉讼或申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效若干问题的解释》第二条民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。