上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17095号原告：华辉国际运输服务有限公司上海分公司，营业场所上海市长宁区。负责人：高登(WALTERJAMESGOODING)，总裁。委托诉讼代理人：刘莉媛，北京市京都(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文婷，北京市京都(南京)律师事务所律师。被告：上海凡石供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曲先凤，总经理。第三人：上海美源光电材料有限公司，住所地上海市青浦区香花桥街道天辰路XXX号。法定代表人：王正一，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐晖，女。原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司(下称“华辉公司”)诉被告上海凡石供应链管理有限公司(下称“凡石公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2019年10月23日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘莉媛、苏文婷、被告法定代表人曲先凤到庭参加诉讼。为查明事实，本院依法追加上海美源光电材料有限公司(下称“美源公司”)为本案第三人参与诉讼。2020年1月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘莉媛、第三人委托诉讼代理人徐晖到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司诉称：第三人系上海市青浦区天辰路XXX号库房业主，被告系自第三人承租。2018年4月16日，原告与被告签订《库房转租合同》。合同约定由被告向原告出租位于上述库房，其中一层存储库区面积2,760平方米，二层120平方米，租金一层存储区人民币(以下币种均为人民币)1.7元/天/平方米(含税)，一层办公区1.5元/天/平方米(含税)，租赁期限从2018年4月16日至2022年7月31日。被告拖欠第三人租赁费、水电费、物业管理费等，第三人与被告已于2019年3月31日解除租赁合同。鉴于被告上述违约行为，导致原告与被告的《库房转租合同》无法继续履行，2019年4月16日，原告向被告发出《关于库房转租合同根本违约的律师函》，通知被告双方签订的《库房转租合同》已于2019年3月31日解除。因合同解除，原告须搬迁至其他仓库，给原告造成严重损失。为维护自身合法权益，故诉诸法院，请求：1、确认原告与被告签订的《库房转租合同》解除；2、判令被告向原告返还保证金279,603.77元，并向原告支付滞纳金(以279,603.77元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年7月4日起算至实际返还之日止)；3、判令被告赔偿原告损失329,145.69元(其中装修装饰损失249,245.69元、CCTV移机费6,000元、搬迁费73,900元)；4、判令被告向原告支付违约金876,960元；5、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费用由被告承担。被告上海凡石供应链管理有限公司辩称：1、同意解除双方签订的租赁合同，返还保证金并支付滞纳金，对滞纳金的计算标准无异议；2、对原告对系争房屋进行过装修予以认可，但相应的损失并非被告造成的，是由于原告自己要求搬离厂房造成的损失；3、对搬迁费、移机费等不予认可；4、原告没有损失，故不同意支付违约金。第三人上海美源光电材料有限公司述称：原、被告之间的纠纷与第三人无关。经开庭审理查明：位于上海市青浦区香花桥街道天辰路XXX号的厂房登记在第三人名下。2017年3月17日，被告与第三人签订《库房租赁合同》，由被告向第三人承租位于天辰路XXX号库房，建筑面积约为16,000平方米，计租面积约为16,300平方米(雨棚600平方米减半计租)，租赁期限为2017年8月1日至2022年7月31日。2018年4月12日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《库房转租合同》，约定：甲方将青浦区天辰路XXX号厂房三(一楼2,760平方米、二楼120平方米，以下称“系争厂房”)出租给乙方，库房用途为仓储；甲方系库房承租方，库房业主为上海美源光电材料有限公司，甲方与库房业主之间签署了库房租赁合同，甲方承诺该库房租赁合同于本合同有效期内持续有效；甲方承诺补偿因任何原因导致库房租赁合同终止或暂停履行给乙方造成的所有损失和损害，包括但不限于乙方预先支付的租金和其他费用以及为继续履行本合同或者寻找新库房发生的律师费和其他相关成本；本合同租赁期限从2018年4月16日至2022年7月31日，起始时间根据实际交房时间开始计算；免租期为一个月，从2018年4月16日至2018年5月15日；在免租期内，乙方无需支付本合同项下租赁费用，免租期的提供在于乙方需要时间完成库房使用的前期准备工作，办公楼精装修部分，由乙方自行设计装修，费用由乙方自理；本合同计租日为免租期届满后的次日；本合同项下承租库房的建筑面积约为2,880平方米，计租面积为2,880平方米，其中包括一楼存储库区面积2,760平方米，二楼120平方米，最终计租面积以双方确认的施工图为准进行结算；一层存储库区1.70元/天/平方米(含税)，二层办公区1.50元/天/平方米(含税)，每年以365天计算，租赁费用按4%逐年递增；物业管理费2.00元/天/平方米(含税)，租期内价格不变；保证金为两个月租金的总和(不含税)，金额为279,603.77元，待租赁协议的期限届满或提前终止时，乙方腾空物业后15个工作日内，甲方应将保证金中尚未使用或适用的部分返还乙方，如甲方未能按上述规定及时向乙方返还保证金的，甲方须每日额外向乙方支付保证金滞纳金，滞纳金以保证金中尚未返还金额的0.05%计算；乙方有权对租赁区域进行封闭管理，并进行封闭式装修，乙方欲对库房予以装修的，必须提前至少一个月书面通知甲方；未经甲方书面同意，乙方不得改变库房的主体结构和外部形象，其余可根据乙方使用要求自行装修；因库房的产权、出租权、库房用途、消防验收合格、库房质量不符合本合同约定，且经乙方催告甲方在合理期限内仍无法交付房屋的，视为甲方根本违约，乙方有权选择解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期部分的租赁费用，赔偿乙方的直接损失；在合同期限届满前，双方未经对方同意均不得提前终止合同，如单方面无故提前终止合同，除须清算已付的未到期部分租金，或拖欠部分租金外，还须支付六个月的租金作为违约金；双方租赁关系终止或到期的，自终止或到期日起三十日内乙方将自己的商品清理完毕并将库房交还给甲方；如甲方怠于清理，视为乙方放弃权利，甲方可以自行或委托第三方清理并处置；无论何种原因终止本合同，乙方均无权要求甲方对其装饰装修进行任何补偿或赔偿。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告将库房交付原告使用，原告向被告支付保证金279,603.77元。2019年2月11日，第三人向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，载明由于被告欠付第三人租金、水电费及物业管理费，自2019年3月31日起被告与第三人签订的租赁合同解除。被告于2019年2月15日收到上述通知。2019年4月10日，原告向被告发函，要求被告收到函件之日起3个工作日内完全履行《库房租赁合同》项下的付款义务，并与第三人签署关于继续履行《库房租赁合同》的书面协议等。2019年4月15日，原告向被告发出《关于库房转租合同根本违约的律师函》，告知被告自2019年3月31日起解除转租合同，并要求被告退还保证金、租金等费用。另查明，2019年8月5日，本院以(2019)沪0118民初14558号立案受理了美源公司诉凡石公司房屋租赁合同纠纷案。审理中，经美源公司申请，本院依法追加了曲先凤作为被告参加诉讼。经审理，本院于2019年11月29日依法作出判决，认定：……美源公司将租赁物交付凡石公司使用，凡石公司应按约向美源公司支付租金及物业管理费。由于凡石公司逾期支付租金及物业管理费，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，美源公司按约有权行使合同解除权。……故判令：一、凡石公司应于判决生效之日起十日内支付美源公司租金3,395,988.75元；二、凡石公司应于判决生效之日起十日内支付美源公司水电费105,027.55元；三、凡石公司应于判决生效之日起十日内支付美源公司物业管理费308,070元；四、凡石公司应于判决生效之日起十日内支付美源公司逾期付款违约金36,767.91元；五、凡石公司应于判决生效之日起十日内支付美源公司解除合同违约金1,531,996.25元；六、曲先凤对上述五项凡石公司应清偿的债务承担连带责任。现该判决已生效。以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述，库房转租合同、民事判决书、转账凭证、商请函、律师函等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1.因被告未能按照其与第三人签订的《库房租赁合同》履行义务，导致第三人解除了上述合同，被告已丧失了转租的权利，故原、被告签订的转租合同应于2019年3月31日解除，并应由被告赔偿原告损失并支付违约金；2.案涉转租合同因被告违约导致无法继续履行，故被告应按照合同约定向原告支付违约金876,960元；3.合同解除后，原告并未主动提出搬离系争厂房，且原告一直与第三人积极协商后续租赁事宜，但第三人希望将案涉仓库所在楼房整栋出租给其他租户以获取更高租金，原告才同意搬到另外一个面积较小的仓库，直至2019年7月4日搬离完毕，期间产生的经营性损失为168万余元，合同约定的违约金不足以弥补原告损失，故应由原告对不足部分承担赔偿责任；4.原告承租系争厂房后进行了装修，共计产生装修费用为347,789.85元，原告于2019年7月4日搬离系争厂房，结合原告使用年限及合同约定租期，被告应赔偿原告装饰装修损失249,245.69元；5.因原告在系争厂房内装有监控，合同解除后续移除，产生移机费6,000元，应由被告负担；6.原告在系争厂房内的设备等物品需搬离，因原告系从事物流服务行业，故由原告自行搬离，但肯定会产生相应的搬迁费，应为原告的损失，为此原告向另外三家搬迁公司询价并取中间值作为搬迁费的依据。为此，原告提供装修工程委托合同、补充协议、报价单、视频、叉车租赁合同、付款回单、委托合同、聊天记录等作为证据。被告对原告提供的装修工程委托合同、补充协议、视频、叉车租赁合同、付款回单的真实性无异议，对报价单及委托合同的真实性不清楚。第三人对原告提供的聊天记录真实性无异议，对其他证据不清楚。被告主张：1.原被告在签订案涉转租合同时，原告担心被告与第三人如有纠纷会影响到原告租赁，故三方签订确认函，载明如被告与第三人出现纠纷，原告权利不受影响。故虽然被告与第三人的合同解除了，但原告还可以继续使用系争厂房，被告自始就未要求原告搬离，是原告自己要搬离，故即使有损失产生，也不应由被告负担；2.对原告主张的装饰装修损失计算方式及金额无异议，但损失不应由被告负担；3.确认原告于2019年7月4日左右搬离，但原告本身属物流公司，故不存在搬迁费，且据被告了解，相应的搬迁费用是由原告的新房东负责；4.确认有CCTV移机费及叉车费产生，但原告主张的费用过高，且如果原告不搬离，上述费用不会产生；5.原告主张的违约金标准过高，要求调整至一个月租金标准。为此，被告提供确认函复印件作为证据。原告表示因被告未提供原件，故对该确认函真实性不予确认。庭审中第三人首先表示“对该确认函真实性无异议，是收购之前原业主出具的”，后表示因被告提供的是复印件，故对真实性不予确认。第三人表示原告搬迁到另外的仓库是第三人与原告达成一致意见的结果。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《库房转租合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本院在(2019)沪0118民初14558号生效判决中已认定第三人有权解除其与被告之间的《库房租赁合同》，故被告在《库房租赁合同》解除后丧失了对系争房屋的转租权，案涉《库房转租合同》丧失了履行的基础，故《库房转租合同》应于2019年3月31日解除，被告应返还原告支付的保证金，并按照合同约定向原告支付滞纳金。针对滞纳金的起算时间，合同约定为“乙方腾空物业后十五个工作日内”，结合原、被告对搬离时间的陈述，本院认定滞纳金的起算时间为2019年7月20日。现合同因被告原因导致解除，被告应承担相应的违约责任。原告主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的装饰装修损失等，经释名后原告仍坚持一并予以主张。但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。原告虽主张其因被告违约造成的损失包括装饰装修损失249,245.69元、CCTV移机费用6,000元、搬迁费73,900元及经营性损失168万余元，已远超合同约定的违约金数额(6个月租金876,960元)，但其未就经营性损失提供相应的依据，而剩余的其他损失即使存在，也未超过合同约定的违约金数额，故本院对原告主张的损失不予支持，并综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，酌定被告应支付原告违约金365,400元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司诉被告上海凡石供应链管理有限公司签订的《库房转租合同》于2019年3月31日解除；二、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司保证金279,603.77元；三、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司滞纳金(以279,603.77元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年7月20日计算至保证金实际返还之日止)；四、被告上海凡石供应链管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司违约金365,400元；五、原告华辉国际运输服务有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,196.50元，减半收取计9,098.25元，由原告负担3,973.25元，被告负担5,125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年二月二十八日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。