黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初17号原告：大庆市上合房地产经纪服务有限公司学苑分公司，住所地黑龙江省大庆高新区学苑小区7#楼商服6号。负责人：逯冬利，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪利，女，1975年9月20日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：逯永超，男，1977年3月14日出生，汉族，该公司员工，现住黑龙江省大庆市龙凤区。被告：韩秋，女，1974年9月4日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：陈山、田露智妍，黑龙江陈山律师事务所律师。大庆市上合房地产经纪服务有限公司学苑分公司（以下简称上合公司）与被告韩秋居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上合公司的委托诉讼代理人张洪利、逯永超，韩秋及其委托诉讼代理人陈山、田露智妍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上合公司向本院提出诉讼请求：1.判令韩秋支付中介服务费11000元；2.判令韩秋支付违约金22000元；3.判令韩秋承担诉讼费用及律师代理费。事实和理由：2019年10月16日，韩秋与爱人杨光主动进店委托上合公司经纪人张洪利作为居间人并签署看房协议后，带看学苑小区8-1-401室房屋，同时提供相关地产咨询、与房主议价等中介服务。看房协议明确韩秋是通过上合公司带看该处房屋，自看房起六个月内，无论以任何理由，如不通过上合公司而与房主达成交易，则韩秋构成违约并需承担法律责任。韩秋没有通过上合公司，在11月初已对该房屋进行装修并于11月18日办理了房产过户手续。依据双方签订的看房协议，其已属违约，故诉至法院。韩秋辩称：1.韩秋与上合公司的合同明确已经解除、合同已经终止；2.上合公司未促成交易，按约定不应取得劳务费；3.请求依法驳回上合公司的诉请。上合公司向本院提交证据如下：《看房协议》一份，欲证明2019年10月16日韩秋在其公司带领下看房，与原房主有议价并为韩秋提供中介等服务。经质证，韩秋对此组证据的真实性无异议，但认为上合公司未履行合同约定义务，双方的看房协议已经解除、终止，且该协议约定只有促成交易后才可以获得佣金，上合公司提供的成交价为1085000元，韩秋最高仅接受1000000元，双方就价款不能达成一致，协议已经解除终结，且该协议为上合公司提供的格式条款，协议第六条加重了韩秋的义务，显失公正为无效条款，事后韩秋以1030000元价格通过另一家终结机构成交，已经支付了中介费，房主书面告知了上合公司，上合公司对协议解除是知晓的。本院对该份证据的真实性予以确认。韩秋向本院提交证据如下：1.《委托待看协议》一份、《情况说明》一份，欲证明韩秋与其配偶杨光早在与上合公司签订看房协议前，就已通过大庆阿凡提信息中介有限公司（以下简称阿凡提公司）看过涉案房屋，后期成交是阿凡提公司在掌握杨光联系方式的情况下主动联系杨光。经质证，上合公司对此组证据有异议，认为如果韩秋通过阿凡提公司看过该房屋，应该在上合公司带看当天提出异议，但其当天未提出异议，其对协议内容是充分认可的。本院对该组证据的真实性予以确认。2.《看房协议》一份、微信记录截图四张、视听资料两份、《委托独家代理出售房屋协议》一份、《独家销售委托协议书》一份、《买卖合同》一份、定金收条一张、中介费收条一张，欲证明韩秋在2019年10月16日与上合公司经纪人张洪利维微信联系中明确自己最高购买价为1000000元，张洪利也明确表示其能促成的最低价格为1085000元，韩秋明确表示“不行”，双方的看房协议无法达成一致，已没有履行的可能性。2019年11月5日，原房主刘昕与上合公司之间的委托独家代理出售房屋协议期满终止，刘昕于2019年11月6日与阿凡提公司签订独家销售委托协议书并约定了3%的违约金，韩秋若向上合公司履行，意味着原房主需支付30000元违约金，韩秋与上合公司已无实际履行的可能性。经质证，上合公司对此组证据有异议，认为原房主在2019年11月6日未说明独家委托阿凡提公司的事实，证据中显示为当天签订的委托协议，后在2019年11月4日再次看房时原房主才说独家委托的事情，这与韩秋提供的时间相矛盾；韩秋在11月8日已经向原房主支付定金，原房主在11月14日才说独家委托给其他中介公司。本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年5月23日，韩秋丈夫杨光与阿凡提公司签订《委托带看协议》一份，约定阿凡提公司带其看位于大庆××新区××小区××楼××单元××室房屋，阿凡提公司为原告提供陪同看房、洽谈价格等居间服务；阿凡提公司当日带杨光、韩秋看过该房屋，但未促成交易。2019年8月4日，涉案房屋原房主刘昕与上合公司签订《委托独家代理出售房屋协议》，以1100000元的出售价格独家委托该公司代理出售该房屋，委托期限自2019年8月5日至同年11月5日。2019年10月16日，韩秋与上合公司签订《看房协议》，约定上合公司为韩秋提供涉案房屋的中介服务；协议第六条约定：甲方（韩秋）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方（上合公司），自己或通过第三方（中介或个人）而与乙方提供的该房屋业主达成交易，一经查实则视为本次交易成功，甲方及（即）构成违约并承担法律责任，按本协议的登记价格3%的双倍支付佣金给乙方，并承担诉讼费、律师费等费用，韩秋及上合公司员工张洪利在协议尾部签名。后上合公司带韩秋看了涉案房屋，但亦未促成交易。2019年11月6日，刘昕与阿凡提公司签订《独家销售委托协议书》，以1050000元的出售价格委托该公司代理出售房屋，委托期限自2019年11月6日至2020年5月6日。2019年11月8日，韩秋向刘昕支付购房定金50000元，双方于同年11月16日通过阿凡提公司签订《买卖合同》，韩秋以1030000元价格购买涉案房屋，现已取得该房屋的不动产权。2019年11月16日，韩秋向阿凡提公司支付中介费10000元。本院认为，上合公司的性质属法人分支机构，但其依法领取了营业执照，有独立的经营场所，故其依法属于可独立承担民事责任的其他组织，作为本案诉讼主体适格。上合公司与韩秋签订的《看房协议》属于居间合同性质，该协议系作为居间人的上合公司提供的格式合同，协议第六条中约定的“甲方自看房之日起六个月内无论以任何理由，不通过乙方而与房屋业主达成交易，甲方即构成违约”，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，但约定中的“无论以任何理由”，则存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故协议中的该部分条款应认定为无效。根据协议约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件；如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。本案中，韩秋在与上合公司签订看房协议之前即通过阿凡提公司看过该房屋，通过不同的中介公司了解到同一房源信息；在上合公司对涉案房屋享有的独立代理销售期间届满后，原房主刘昕又独家代理销售权赋予阿凡提公司，韩秋正是通过阿凡提公司促成了房屋买卖合同成立，亦向该中介公司支付了相应的居间费用，因此，韩秋并未利用上合公司的信息、机会，故其行为不构成违约，本院对上合公司要求韩秋给付委托报酬及违约金的诉讼请求不予支持。同时，因韩秋已完成对涉案房屋的交易，成为房屋的所有权人，故其与上合公司签订的《看房协议》已无履行意义及可能，该协议依法应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第九十七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决如下：一、解除大庆市上合房地产经纪服务有限公司学苑分公司与韩秋之间签订的《看房协议》；二、驳回大庆市上合房地产经纪服务有限公司学苑分公司的其他诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元，由大庆市上合房地产经纪服务有限公司学苑分公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉币种均为人民币）审判员  孙超二〇二〇年二月三日书记员  于钊附法律条文:《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第（五）项民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。