江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10085号上诉人（原审原告）：王学敏，男，汉族，1969年9月28日出生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张学信，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹雪，男，汉族，1974年11月8日出生，住南京市鼓楼区。上诉人王学敏因与被上诉人曹雪房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王学敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.双方当事人均有违约行为。2017年12月9日，双方签订《商业用房及设备租赁合同》，当天王学敏按约交付设备押金2万元。2017年12月15日前，王学敏发现曹雪搬走案涉房屋内桌椅、厨具，且曹雪亦未按约提供营业执照、卫生许可证等，构成违约。因曹雪违约，王学敏未按约于2017年12月15日支付租金。2017年12月16日，王学敏与曹雪联系沟通双方违约处理方案，但曹雪于2017年12月18日将案涉房屋交还房东，导致王学敏无法实现合同目的。根据约定，王学敏不按期支付租金的，曹雪有权在发出催告通知5日后终止合同。当天系王学敏应支付租金后的第三日，从时间上计算，曹雪也不具备终止合同的权利，且曹雪亦未向王学敏发出催告通知，况且王学敏未及时支付租金系由曹雪违约导致。2017年12月27日，王学敏发现案涉房屋被他人从房东出承租并开始装修使用，2017年12月28日（王学敏与曹雪约定的起租日），案涉房屋被他人使用。可见，双方在正式起租日之前的沟通、履约过程中，均存在违约行为，一审法院经认定王学敏违约，认定事实不清。2.一审法院并未查明案涉纠纷所造成的实际经济损失。王学敏事后了解到，案涉房屋被房东另行出租给他人，起租日为2018年1月8日，而案涉合同约定的王学敏起租期为2017年12月28日，案外人房东的损失仅为11天房租，即6416.6元，并非2万元。且房东将房屋另租他人后，年租金增加了1万元，收益也增加了。二、一审法院适用法律错误，双方当事人均应各自承担违约责任。1.双方均有违约，应各自承担责任。在没有定金和违约金的约定时，违约方应赔偿守约方的实际损失。一审法院未能查清双方的实际损失，径行将“设备押金”理解为“定金”，支持曹雪不予返还，属于适用法律错误。相应押金的数额也远高于因违约造成的实际损失。2.曹雪交给房东的押金以及房东代垫物业费的款项，并不能直接被理解为曹雪的损失，曹雪不向房东索要押金，是曹雪对自己权利的放弃，其应自行承担该损失，该损失与王学敏没有法律上的因果关系。三、一审判决书第4页第9行“原告经质证对证据的真实性认可，关联性不认可”中的证据只是指银行转帐记录，并非该组全部证据，一审法院遗漏了其对该组证据中水电费、物业费等材料的三性均不予认可的质证意见。四、一审法院关于曹雪向房东支付押金2.5万元的事实认定有误，该押金的支付时间不正确、金额不正确、收款人不正确。曹雪关于向房东支付2.5万元押金没有足够证据证明。曹雪转帐的时间是2016年12月20日，而合同签订的时间是2016年10月29日，合同并未明确约定该转帐系支付押金；合同约定押金2万元，而曹雪转帐1万元；与曹雪签订的合同是尹文进、郭峰，而曹雪转帐的收款人是尹文艺，并没有证据证明该款项是代收押金；曹雪转租房屋后向尹文艺转帐5000元，没有证据证明该5000元也是押金，无法排除是补交之前拖欠的押金、房租或者其他款项的可能。该组证据中，曹雪提供的所有票据总额为22716元，却主张支付了押金2.5万元，数额不正确。曹雪辩称，2.5万元中有1万元通过银行转帐支付，另1万元是代房东支付了物业费、水电费等，剩余的5000元是房东收到2万元押金要求再交纳的，相应合同中已备注了转帐帐户。王学敏向一审法院提出诉讼请求：一、判令曹雪归还王学敏支付的房屋设施设备押金2万元，并按合同约定支付逾期利息（自2017年12月10日起至实际偿还之日止、按照月利率2%计算）；二、判令曹雪承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月9日，尹文进（甲方、出租方）、曹雪（乙方、转租方）与王学敏（丙方、承租方）签订《商品用房及设备租用合同》，约定：乙方将位于幕府西路11号4室（含跃层）商业用房（即案涉房屋），建筑面积为183.24平方米，转租给丙方，租赁期为四年，从2017年12月28日至2021年12月28日止，租金双方协商浮动（按年租金的5%每年递增），按21万元基数计算，每年增加1.05万元；经协议，第一年租金为23万元，该租金仅商业用房及设备租赁费（含设备与设施，详单见合同附件），不含丙方在营业过程中应向有关部门交纳的各种费用及物业费用，付款方式为合同签订后收取丙方设备设施租赁押金2万元，年租金23万元分两次付清，每年12月15日前付次年上半年的租金105000元，每年6月15日前付当年下半年的租金105000元，押金及租金由丙方支付至乙方账户，丙方支付押金，每次租金后2日内，乙方应向丙方出具书面收款证明；本合同签订并给付押金后5日内，乙方将商业用房移交给丙方使用，乙、丙双方就房屋是否符合出租约定条件现场交接验收，如丙方到期不如约缴纳租金，乙方有权在向丙方发出催告通知5日后终止本合同；甲乙方不得干涉丙方的一切经营活动，亦不承担丙方的一切债权债务及民事责任等，同时，本合同签订之前甲乙方与房屋设备有关的一切债权债务与丙方无关；租赁期内，丙方不得擅自将商业用房转租，否则乙方有权终止合同并无条件收回所租赁商业用房，乙方有权不退丙方已交房租和押金；租赁期内，如丙方无故提前退租时，乙方有权不退丙方已交房租费。同日，王学敏委托案外人陆再军向曹雪银行账户转款2万元，曹雪向王学敏出具收据，载明交款事由为“押金（租房、设施设备）”。2017年12月16日，王学敏通过微信告知曹雪，“曹总跟你协商，这事我亏一半，退一万给我，给我这事咱们好聚好散”、“一万我认了算你这几天补偿”。王学敏在一审中提交照片一张，称其于2017年12月27日左右至案涉房屋拍照，发现案涉房屋已张贴招聘启事用于餐饮经营，证明案涉房屋已被房东或曹雪另行出租他人使用。曹雪对该照片的真实性不予认可，称，因王学敏违约，案涉房屋已被房东收回，也不允许曹雪再转租，对此后的案涉房屋情况不了解。一审中，曹雪提交房屋租赁合同、支付凭证、收据等，用于证明其自房主处租赁案涉房屋，约定租赁期限自2016年11月18日至2021年11月18日，曹雪交付租赁押金2万元，此后王学敏通过转账、代垫物业费等方式支付了押金，又在三方签订案涉合同当日转款5000元，共计支付押金25000元。王学敏对证据的真实性予以认可，但不认可其关联性，认为案涉房屋系转租给其，曹雪和房屋产权人之间的租赁合同系独立法律关系，与本案无关，曹雪支付款项的性质其无法确认。一审中，曹雪陈述，其在合同签订当日已与王学敏办理了案涉房屋及设备的交接手续，并交付王学敏案涉房屋的钥匙一把，后因王学敏未及时支付租金，并明确表示不再租赁，房东才收回房屋。王学敏的违约行为造成其在与房东的租赁合同中也构成违约，亦无法取回其向房东支付的押金，王学敏对此应承担违约责任。王学敏陈述，案涉房屋的交付时间其记不清了，设备未清点完毕，曹雪向其交付的案涉房屋钥匙只有一把，曹雪应交付全部的钥匙。此外，因曹雪搬走部分桌椅未征得王学敏同意，但王学敏并未直接明确，而是告知需与合伙人商量为由，后王学敏搬走致使双方产生矛盾。一审法院认为，王学敏、曹雪与案外人尹文进签订的租用合同系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据该合同约定，曹雪经案涉房屋的所有权人同意后，将案涉房屋转租给王学敏，并向王学敏交付房屋及设备，而王学敏定期向曹雪支付租金，如违约由王学敏、曹雪承担违约责任，故案涉合同中，系曹雪作为出租方、王学敏作为承租方，双方应按约履行合同义务。虽王学敏称双方系承包经营合同纠纷，曹雪应向其交付营业执照、卫生许可证，但并未提供证据证明，合同对证照的交付亦无约定，故案涉合同应系王学敏与曹雪仅就案涉房屋和设备达成的租赁合同。根据案涉合同约定，付款方式为合同签订后收取王学敏设备设施租赁押金2万元，年租金23万元分两次付清，每年12月15日前付次年上半年的租金105000元，每年6月15日前付当年下半年的租金105000元。王学敏认可并无设备清单，案涉房屋、设备于合同签订后已交付，应视为双方对房屋及设备已进行当面交接，王学敏即应于同年12月15日前支付租金105000元。现王学敏未提交证据证明交付时案涉房屋存有瑕疵，或曹雪要求搬走桌椅等违约情形，但其却未能按约支付租金，并在微信往来时要求曹雪退还部分押金并表示愿意予以补偿，由此可见，王学敏于2017年12月16日即明确表示不愿意继续履行租赁合同，已构成根本性违约，曹雪有权解除合同，收回案涉房屋。虽租赁合同约定，租期自2017年12月28日起计算，但案涉合同签订于2017年12月9日，曹雪签订合同后将案涉房屋、设备交付王学敏。现因王学敏违约，曹雪于2017年12月18日收回案涉房屋，给曹雪造成该期间的房屋占用损失。此外，案涉合同用于商业经营且面积较大，王学敏违约后即便再行租赁必然会需要一段时间，亦会造成曹雪的租金损失或需向房屋所有人承担的违约后果，王学敏理应向曹雪支付相应违约金。结合案涉房屋的租金标准、占用期间、再行处置期间以及王学敏的违约行为，曹雪将所收押金2万元作为违约金不予返还尚属合理。故对王学敏要求曹雪返还押金2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决驳回王学敏的诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取计150元，由王学敏负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，王学敏提交房屋租赁合同（商用）照片打印件以及证明各一份，用于证明案涉房屋于2018年1月8日对外出租，王学敏的损失没有2.5万元之多，经其计算，应为6416.6元。曹雪质证认为，自从房东将案涉房屋收回后，就不同意其再转租或使用案涉房屋，并将其所做的装修也全部收回，空调也不给其拆除，且未给其补偿。房东收回案涉房屋之后的事其不清楚，房东与其他租客签订的房屋租赁合同也与其无关。二审中，本院询问双方当事人，根据约定，2万元押金系设备设施租赁押金，对应哪些设施设备。曹雪回复，2万元押金是对房屋装修、电器设备、厨房设备、通风设备以及房屋内的水电设施等配套设施的押金。曹雪违约之后，未将案涉房屋钥匙返还给其，所以相应设施设备也未向其返还。王学敏陈述，其已将案涉房屋及设施设备返还了。2017年12月18日，其与曹雪和房东三方在案涉房屋协商沟通过程中，其先行离开，然后曹雪及房东自行将案涉房屋换锁了，导致事实上的返还。本院询问王学敏，其当时是否是拒绝返还，有无向曹雪履行交还义务。王学敏回复，其当时并不是拒绝返还，只是在协商，还在协商时，房东就去买锁了。其与曹雪就设施设备没有正式的交接，其也没有正式将设施设备交接给曹雪。曹雪虽交给其一把钥匙，但是简易锁的钥匙，曹雪并未将钥匙全部交付给其，所以，案涉房屋事实上也没有实际交付给其。曹雪陈述，案涉房屋时房东的，其也仅有一把钥匙，已交付给王学敏。本院另查明，根据案涉《商品用房及设备租用合同》第五条约定，王学敏应于租赁期满后结清各项费用，并由尹文进、曹雪验收房屋设备、设施并无毁坏，尹文进、曹雪应在验收现场就房屋进行交接并签具书面证明。王学敏将案涉房屋及房内设备、设施交还曹雪后2日内，曹雪全额退还王学敏押金。一审庭审中，一审法院询问王学敏，其拿到钥匙后有无清点当时的设备、是否已返还案涉房屋钥匙。王学敏回复，没有具体清点，当时拿到钥匙后只是桌椅数量设备，当时未清点完，作了部分记录。钥匙没有返还给房东，还在其手里。以上事实，有照片打印件、证明、合同、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：王学敏关于要求曹雪返还案涉房屋设施设备押金2万元的上诉请求能否成立。本院认为，根据双方当事人在案涉《商业用房及设备租用合同》的约定，2万元押金系王学敏支付的案涉房屋设施设备押金，在王学敏向曹雪交还案涉房屋内的设备、设施后2日内，曹雪应全额退还王学敏该押金。但根据曹雪以及王学敏在本案中的陈述，王学敏在曹雪交付案涉房屋给其后，未按约定支付租金，此后，又未按约定向曹雪交还案涉房屋以及相应设施设备。王学敏虽称，案涉房屋已由房东换锁收回，但房东的上述行为系因王学敏不按约定交纳租金构成违约、此后又未按约交还案涉房屋及相应设施设备所导致，且房东换锁收房的行为并不能视为王学敏已按约定向曹雪履行完毕交还相应设施设备的义务，王学敏亦未提交证据证明相应设施设备无缺失、未损坏，在此情况下，王学敏要求曹雪退还2万元押金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。王学敏上诉称，曹雪并未提交充分证据证明已向房东交纳2.5万元定金；其造成的损失仅应为案涉房屋11天的租金6416.6元；曹雪不向房东索要押金，是对自己权利的放弃，等。对此，本院认为，如前所述，王学敏未能按约定适当履行向曹雪返还案涉房屋设施设备的义务，其亦未举证证明相应设施设备完好无损，因此，其应就此承担举证不能的不利后果，无论其上述理由是否成立，其关于要求曹雪返还2万元押金的上诉请求仍缺乏充分事实和法律依据。综上所述，王学敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王学敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年二月三日法官助理 吴伯庙书 记 员 倪 辉