北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15768号原告：刘林，男，1984年8月20日出生，住山东省莱州市。被告：陈晨，女，1998年7月10日出生，住北京市崇文区。原告刘林诉被告陈晨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘林到庭参加诉讼。被告陈晨经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘林向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年12月14日至2019年3月15日的房租7100元；2.请求判令被告向原告支付违约金2600元；3.请求判令被告向原告支付误工费3200元；4.公告费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月10日，原、被告双方在北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司居间下就坐落于房山区×区×号楼×房屋签订《北京市房屋租赁合同》。合同签订时，被告告知原告，房屋主要是其与男友（联系电话：176XXXXXXXX）居住。后期经邻居反映，被告的父母和其女均长期在家中居住，被告已经违反合同中“居住人数为1，最多不超过3人”的约定。在房屋使用期间，被告几乎每次都延迟支付房租，按照合同要求房租应为季付，期间被告告知原告其未婚先孕，家庭困难，原告出于同情，后期通知被告房租按照月付即可。但在房屋月付过程中，被告仍无法按期支付房租，2018年12月14日至2019年4月15日期间，被告应付原告房租共计10400元，实际被告仅在2019年2月3日微信支付400元，在2019年2月24日微信支付300元，仍欠被告房租9700元。2019年3月15日周五，原告通知被告，将于周六前往房屋所在地约见被告的父亲，商讨房租拖欠事宜。被告告知其父周六没有时间，要求改为周日上午十点见面，并告知原告其父已发工资，拖欠的房租将于周六上午转给原告。原告在周六上午没有收到房租，期间原告通过微信、电话多次联系被告，均无法取得联系。原告于周六下午前往房屋所在地，敲门无回应，期间又多次联系被告无果。按照合同约定，原告此时可以主动解除合同，于是原告使用备用钥匙开门进屋，此时才发现屋内一片狼藉，被告全家已搬空行李逃逸。原告于周六下午17:51收到被告微信信息，大概内容为：由于家庭经济困难无法支付房租，只能先行搬走。被告的行为给原告造成了损失，请求法院判如所请。陈晨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月10日，刘林（出租人、甲方）与陈晨（承租人、乙方）在北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（居间人、丙方）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市房山区×街道办事处×区×号楼×室，建筑面积41平方米；房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋所有权人姓名：刘林；乙方租赁用途：居住，如租赁用途为居住的，居住人数为：1人，最多不超过3人；房屋租赁期限自2018年6月14日至2019年6月13日，共计1年，甲方应于2019年6月13日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或水卡、电卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准：2600元/月，租金总计31200元，支付方式：现金，按季支付，乙方应提前7日，预付下一周期房屋租金及相关费用，各期租金支付日期：2018年7月7日，2018年8月7日，2018年11月7日；押金：计人民币2600元，交于甲方保存，（以票据为准）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，若押金不足抵补乙方拖欠的，除不退押金外，乙方还应负责补齐；租赁期内下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费由乙方承担，本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用，房屋租赁税费按国家规定各自承担；房屋维护及维修：甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达200元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；（五）其他法定的合同解除情形；违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，守约方同时可追究违约方的相应经济损失（甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿）；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还未到期的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金；（五）乙方代他人承租房屋的，在合同履行期间如出现问题，由乙方应承担相应的责任；其他约定事项：甲乙双方共同协商开始两个月月付房租，第三个月开始季付，并约定2018年6月14日之前把房租交给甲方，共计5200元；合同同时约定了双方的其他权利义务。附件一房屋交割清单中载明：冰箱1台、洗衣机1台、空调1台、沙发1个、茶几1个、双人床1个、抽油烟机1个、热水器1个、浴霸1个、水卡1张，水费起计底数100元，电费起计底数140元（240水费和电费已结清），交房确认一栏中载有：对上述情况，乙方已经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收；交房日期：2018年10月10日，刘林和陈晨签字确认。合同签订后，刘林按照合同约定交付了涉租房屋，陈晨支付了房屋租金及押金共计5200元。后经双方协商一致，租金支付时间为为月付，支付时间为每月14日。2018年6月14日至2018年12月13日期间，陈晨支付了相应的房租共计15600元。因陈晨未按合同约定于2018年12月14日、2019年1月14日支付租金，经刘林催要，陈晨分别于2019年2月3日、2019年2月24日支付400元和300元。后陈晨未再向刘林支付租金。2019年3月16日，因陈晨未支付租金且自行搬走，刘林将房屋收回，双方未办理房屋交接手续。现刘林将陈晨诉至本院。庭审中，刘林提交房屋设施损坏/丢失清单及相关照片，显示地台柜门合页处断裂，楼梯支柱多出破损、磕坏，客厅PVC顶泼水，水卡丢失，门钥匙2把丢失（已重新换锁），墙面多处被铅笔涂写，全屋卫生很差。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，首先，刘林与陈晨之间签订的《北京市房屋租赁委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。其次，因陈晨未按双方约定支付租金，且于2019年3月16日私自搬离了涉租房屋已构成根本违约，故陈晨应当承担相应违约责任。第三，刘林于2019年3月16日将涉租房屋收回，故陈晨应支付自2018年12月14日至2019年3月15日期间的租金7100元（扣除已支付的租金700元），经核算，刘林主张的租金不超过本院核算的数额，本院予以支持。第四，因陈晨居住使用期间确实给涉案房屋造成了一定程度的损坏，故对于刘林要求陈晨以房屋押金抵扣赔偿费用的诉讼请求，本院予以支持。第五，因陈晨构成根本违约，故刘林根据合同约定要求陈晨支付违约金2600元，于法有据，本院予以支持。第六，对于刘林要求陈晨赔偿误工损失，因刘林证据不足，本院难以支持。第七，陈晨经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈晨于本判决生效之日起十日内给付刘林租金及违约金共计9700元。二、驳回刘林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123元，由刘林负担73元（已交纳），由陈晨负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由陈晨负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  任会杰人民陪审员  孙 倩二〇二〇年二月二十五日书 记 员  刘欣然