山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0402民初99号原告：崔连军，男，汉族，1972年8月25日出生，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽洋，山东金装律师事务所律师。被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务律师。原告崔连军与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告于判决生效之日起的30日内，履行完毕《商品房买卖合同》第十九条约定的义务，将坐落于枣庄市市中区房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的不动产产权登记证书；2、判令被告先行向原告支付自2016年12月2日起至原告起诉之日止（2019年12月2日）的违约金54713元；判令被告于原告取得涉案房产所有权登记证书的次日，向原告支付自2019年12月3日起至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止的违约金（以499662元为基数，按日万分之一计算）；3、判令被告立即退还违法向原告收取的产权证押金2000元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月2日购买被告开发的湖西景苑A26号楼2单元601室住房一套，支付了全部房屋价款499662元，双方签订了《商品房买卖合同》。2015年10月5日，被告向原告实际交房，并要求原告向被告交纳产权证押金2000元。因被告未按照合同约定履行合同义务，导致原告至今无法办理房屋所有权证书，为维护原告合法权益，遂诉至本院。被告提交书面答辩状辩称，1、原告的诉请依法不能成立，涉案房屋登记所需备案材料，答辩人已于2019年11月10日报送枣庄市不动产管理中心，并于2019年11月28日办完初始登记，且已取得不动产权证书，按照商品房买卖合同的约定，被告已经履行完毕合同约定的义务，不应再承担违约责任；2、按照山东省住宅专项维修资金管理办法规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请，因此由于原告未履行义务在先，导致被告履行义务不能，原告的不履行先履行义务的行为阻却了被告履行合同的行为法律责任，答辩人不应支付违约金；3、按照双方商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任，客观事实是被告开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工，期间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，该标准为国家强制性标准，必须严格执行，被告的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收，因此涉案房产不能备案登记，不是因为被告的原因，而是因为国家标准的变更，对此应参照不可抗力的规定，免除被告的违约责任；4、即使被告违约责任成立，原告主张的违约金过高，应调低违约金金额；5、关于原告主张返还办证押金，被告已经通过公告等方式通知各位业主退还，该项诉请缺乏事实依据；6、原告诉请超过诉讼时效部分，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：1、编号为“YS0053147”的《商品房买卖合同》一份；2、《销售不动产统一发票》一份；3、《房屋交接单》一份；4、产权证押金《收据》一份。被告对上述证据真实性均无异议，但是被告义务是将备案所需材料送登记机关，涉案房产的备案材料已经于2019年11月10日报送不动产登记机构。被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、《不动产权证书》一份；2、《通知》照片两份，通知业主该小区已经具备办证条件并可以退还产权证押金；3、山东省住宅专项维修资金管理办法鲁建发（2015）2号一份。原告对上述证据真实性均无异议，但对被告的证明目的有异议。对上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据可以证明其已经于2019年11月28日履行完毕《商品房买卖合同》中约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，因此，对被告提供的证据本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。．.．.．买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款499662.1元，被告于2015年10月5日将涉案房屋交付给原告，并于2015年10月8日向原告收取产权证押金2000元。被告于2019年11月28日取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1012111号的不动产权证书，并于2020年1月18日通知本案原告在内的所有业主，小区的房产登记备案工作已经完成，同时开始退还产权押金。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故被告提出的应依照不可抗力免除其违约责任的抗辩理由，不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2015年10月5日，被告的违约行为自其后90日起延续至今，原告于2019年12月2日诉至本院，诉请被告支付自2016年12月2日起的违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，被告于2019年11月28日取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1012111号的不动产权证书，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日即2019年11月28日止。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此被告收取产权押金无合同依据或法律依据，被告应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告崔连军违约金54513元（以499662元为基数，自2016年12月2日至2019年11月28日止，按日万分之一的标准计算），并协助原告崔连军办理上述房屋不动产产权登记证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告崔连军产权证押金2000元；三、驳回原告崔连军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元，减半收取609元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王东二〇二〇年二月二十四日法官助理刘春梅书记员王点