云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11901号原告：胡银峰，男，汉族，1968年7月26日生，住云南省昆明市五华区。原告：胡云川，男，汉族，1970年3月7日生，住云南省昆明市官渡区。两原告委托代理人：尹朝德，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南兴隆房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区金马街道办事处金马兴隆小区兴隆嘉园8栋104室。法定代表人：徐发跃。职务：执行董事。委托代理人：王建，该公司法务，特别授权代理。原告胡银峰、胡云川诉被告云南兴隆房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日在本院审判庭公开开庭进行了审理，原告胡银峰及其委托代理人尹朝德，原告胡云川的委托代理人尹朝德,被告云南兴隆房地产开发有限公司的委托代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告位于官渡区金马街道办事处金马社区居民委员会马军场居民小组114号临街5000余平米商业用房因城中村拆迁改造被依法拆除，征地各方于2010年4月8日签订了《官渡区金马街道马军场城中村改造项目拆迁安置补偿协方》，原告选择产权调换方式回迁安置，约定回迁面积超出部分在10㎡以内的，按4000元/㎡补差，超出部分在10㎡至20㎡以内的，按5000元/㎡补差。房屋拆迁原告于2014年8月27日与开发商云南兴隆房地产开发有限公司就前述的产权调换回迁事宜签订《置换协议》，由被告将位于商铺以回迁面积556.55㎡按5:1比例置换111.31㎡给原告，将金马兴隆顺康欣园小区2栋1层2-1-4、2-1-5商铺以回迁面积898.05㎡按3.75:1比例置换239.48㎡给原告（上述房屋调换按市值原告直接经济损失292万元），被告将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺按1:1的比例安置749.57㎡回迁给原告。同时约定被告协调将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼改规划为商业用途登记到原告名下。2014年5月27日，被告再次向原告承诺在金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼交付使用2年内办理完所有规划及产权手续，被告承诺如违约给胡银峰造成的一切损失由被告承担。2015年1月1日，被告将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺交付原告使用，原告将该房屋进行装修后出租给他人使用。2019年2月16日，被告告知原告约定的金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺无法变规划无法登记到原告名下，现规划为公共物业用地，要求原告必须将房屋交还被告，并告知原告现只剩余几套一楼住房不调换将会被其他人进行抵押，并承诺调换后再商量损失赔偿问题。原告无法只得于2019年2月19日与被告签订《补充协议》将金马顺康欣园小区4栋1楼商铺共计760.58㎡交还被告，被告仅为原告调换了另外724.92㎡的一楼住房，但并未对调换的房屋差价及原告的损失进行补偿，同时，因被告违约收回房屋，导致原告对房屋承租人违约，原告因此向承租人支付了违约金。房屋调换后，原告多次找被告要求赔偿损失未果。现提起诉讼要求：一、判决被告向原告支付房屋置换差价损失4159500元；二、判令被告向原告支付房屋装修损失508151.5元；三、判令被告赔偿原告因被告收回房屋致使原告赔偿给承租人的违约金损失69600元四、判令被告向原告支付房屋置换装修过度期间损失86990元；五、判令被告返还原告面积补差金额108150元和违规收取配套费60481元及物管费140985.45元；六、由被告承担本案诉讼费用。被告方辩称：第一，答辩人与原告于2014年8月27日签订置换协议，约定答辩人用金马兴隆顺康欣园小区商铺1-1-2，1-1-3，合计面积111.31㎡，以1:5的比例置换原告回迁房面积556.55㎡，用金马兴隆顺康欣园小区商铺2-1-4，2-1-5合计面积239.48㎡，以1：3.75的比例置换原告回迁面积898.05㎡，合计置换面积是1454.6㎡，属于原告和答辩人自愿协商一致发生了置换，是按当时的商铺销售价格，经双方一致认可，且该置换已经全部履行完毕，商铺置换后的产权人已经变为原告，因此不存在答辩人还应当赔偿原告置换差价损失的说法。原告方认为的置换差价损失不知从何而来，这是一个正常的市场行为，亏盈自负。第二，对于原告的第2、3、4、5项主张，答辩人认为并没有任何事实和法律依据，答辩人不应当赔偿。相反如果原告方认为2019年2月19日以答辩人签订的补充协议对其不公平的话，答辩人可以随时配合撤销，让原告按回迁安置协议及补充回迁安置房安置。答辩人虽然于2014年8月27日作出了承诺，且签订了置换协议，约定答辩人将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼按1:1的比例置换让原告回迁，面积是749.57㎡，但本置换协议的第七条里面明确约定，本合同若有计算或者房屋房号有误，以现场实际为准。因此已经表明按1:1的面积置换后，若有计算错误，以实际为准。答辩人并没有承诺说按1:1的面积置换了多出来的面积，无偿赠送给原告。其实在签订本置换协议后，并非答辩人和原告的权利义务全部结束。因为当时在置换之后并没有对所有的面积和价格做好全部的约定，怎么补钱，怎么计算价格并没有做出最终的一个约定。原本意思是等到答辩人去跟政府协商，如果把4栋1楼商铺本来规划为物管用房，能够改规划改为商铺，那么就给原告方回迁，但是经协调之后办不到。在经过答辩人多次和政府部门协调沟通之后，政府部门并不同意把四栋一楼的规划用途改为商铺或者住宅，在此情况下，答辩人才和原告重新商量如何回迁。答辩人当时也向原告明确了就是回迁房，那边还剩十套回迁安置房，总面积是1533.26㎡，但原告明确表示不要回迁房。经过多次商量之后，原告和答辩人才于2019年2月19日签订补充协议，该补充协议是对原告方所有应当回迁的面积和应当缴纳费用的全面约定，其具体的约定内容待会在法庭质证阶段答辩人会一一的说明。本补充协议，现答辩人和原告均已经全部履行完毕。答辩人已经把金马悦城二期兴隆嘉园724.92㎡的房屋产权证都已经交付给了原告。原告已按约定结束了前期金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼的物业的相应租赁、债权债务，已经把该物业交还给了答辩人，现答辩人和原告之间的所有的权利义务已经全部履行完毕，答辩人并不清楚为什么需要向原告赔偿。本案按补充协议的约定，原告方在向答辩人交还金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼的物业本来已经延期了三个月，每个月应当承担1万元的违约金，但在原告未诉答辩人之前答辩人这边公司综合考虑来说，因为都是老熟人所以说也没必要撕破脸为几万块钱违约金去起诉他们，但殊不知他们反过来起诉了我们。第三，答辩人认为，原告的诉请缺乏请求权的基础。如果原告认为原告和答辩人签订的补充协议不公平，或者是存在重大的误解，可以要求撤销，如果存在可以解除合同的情况，也可以诉请解除合同，但原告既不诉请撤销合同，也不请求解除合同，直接要求来赔偿。我不知道法律基础在哪里。针对诉请，原告举证如下：第一组：拆迁安置补偿协议，昆明云峰宾馆有限公司企业信用信息公示报告，拆迁前房屋照片，证明：1、原告系原金马社区马军场居民小组114号物业的所有人，物业面积4020.55㎡，用于经营宾馆及开铺面使用；2、拆迁安置补偿协议约定按产权调换方式回迁安置，回迁面积超出部分在10㎡以内的按4000元/㎡补差，超出部分在10㎡至20㎡以内的按5000元/㎡补差。第二组：置换协议，证明：被告将位2，1-1-3商铺以1:5的比例折合556.55㎡置换回迁给原告，将2栋1层2-1-4,2-1-5商铺以1:3.75的比例折合898.05㎡置换回迁给原告，上述房屋调换按市值原告直接经济损失292万元，同时将4栋1楼按1:1的比例置换749.57㎡回迁给原告。承诺书2份，证明：被告承诺将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼改规划为商业用途登记到原告名下，并于2014年5月27日再次向原告承诺在金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼交付使用2年内办理完所有规划及产权手续，被告承诺如违约给原告造成的一切损失由被告承担。交付证明，证明：2016年3月30日，被告将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺交付原告使用。第三组：工程预算书、房屋装修合同、付款单据，证明：原告接收金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺后，先后支付508151.5元进行装修，而后被告因自身原因单方面收回该商铺应对原告装修损失进行赔偿。第四组：租赁合同、营业执照、企业信用信息公司报告，商铺经营照片，证明：金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼由被告交付原告作为商铺使用，原告将其租赁给他人开餐厅，超市及乐器经营部。第五组：补充协议，证明：被告告知原告金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼物业无法变更规划为商业用途也无法登记到原告名下，因此将物业收回另行置换其他住宅物业给原告，但对原告的由商品置换为住宅的差价损失未进行明确，且多收取了原告置换面积补差金额108150元并以结房费的名义违规收取了原告配套费60481元以及物管费140985.45元。第六组：接房费用明细表、接房费用收据，昆明市城市规划基础设施配套费征收管理办法，证明：被告收回金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺时向原告收取了378363.41元，其中多收取了原告置换面积补差金额108150元，并以结房费的名义违规收取了配套费60481元以及物管费140985.45元，该部分费用应返还给原告。第七组：赔偿收条、银行交易明细，证明：因被告违约收回金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺，导致原告向商铺承租人违约，原告因此向承租人支付了违约金赔偿69600元，该费用应由被告承担。第八组：物业服务费收据，证明：被告于2019年4月1日将重新置换的住宅交付给原告，应当向原告支付房屋装修产生的过渡费用损失。被告认为：第一组证据，三性认可。第二组证据，三性认可，置换协议书对4栋1楼规划无法变更又重新达成新的补充协议。第三组证据，三性不认可。第四组证据，三性不认可。第五组证据，真实性合法性认可，证明目的不认可。第六组证据，真实性合法性认可，证明目的不认可。第七组证据，三性不认可。第八组证据，三性不认可。针对答观点，被告举证如下：第一组：官渡区马军场城中村改造征地拆迁补偿安置实施方案，证明：官渡区马军场城中村改造征地拆迁补偿、安置方案经官渡区政府、官渡区金马街道办事处和军马场村的村民代表共同按《昆明主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》《官渡区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》及相关的法规、政策制定了对马军场城中村改造的拆迁补偿方案，该方案适用于马军场村的所有被拆迁村民。第二组：官渡区金马街道马军场村城中村改造项目拆迁安置补偿协议（胡银峰、胡云川），证明：2010年原告和官渡区金马街道办事处加快推进城中村改造领导小组、云南容成拆迁有限公司共同签订拆迁安置补偿协议，约定原告选择的回迁安置房建筑面积2914.36㎡，其他自来水、有线电视、太阳能、排水沟、电话移机、监控等的货币补偿款共为5216952.62元。第三组：申请，证明：原告和郗秀兰、郗会昌、郗惠玲、郗会芬、郗秀英共同向官渡区金马街道办事处、拆迁改造工作办公室、云南兴隆房地产有限公司提出申请要求：1、部分面积希望置换回迁安置房第一幢里面的小户型（约50平方米每套）。2、部分面积希望置换回迁房屋第一幢与第二幢之间牵楼（平台）接近的部分房屋，让我们可以使用平台。3、部分面积希望置换回迁楼的第四幢的第一层的全部面积。4、其余的面积用于置换住宅，让优先安排座向、楼层相对较好的房屋，尽量少一些损失。第四组：关于回复马军场村被拆迁户提出解决被拆迁房屋拆迁补偿相关问题的函，证明：在原告方向被告提出申请后，被告向原告回复：1、所建盖的回迁安置房第1幢里面的小户型，我们尽量协调各部门、社区、村组、村民放弃第一幢的优先选择权、全部统一安置给你们。2、所建盖的回迁安置房第一栋与第二栋之间牵楼（平台）接近的部分尽量安置给你们。3、回迁安置房第4栋的第一层全部面积尽量安置给你们。4、关于你们家族前述1、2、3条置换后剩余的面积，尽量协调各部门给你们优先安排座向、楼层相对较好的房屋。第五组：置换协议，证明：原被告于2014年的8月27日签订置换协议，约定：1、被告用金马兴隆顺康欣园小区的商铺1-1-2、1-1-3合计面积111.31㎡，以1:5的比例置换原告的回迁房面积556.55㎡。2、被告用金马兴隆顺康欣园小区当街商铺2-1-4、2-1-5合计面积239.48㎡，以1：3.75的比例置换原告的回迁面积898.05㎡。3、被告用金马兴隆顺康欣园小区四栋1楼按1:1的比例置换回迁房面积为749.57㎡，本合同如有计算或者房号有误，以现场实际为准。4、办理商铺及4栋1层所产生的税费由乙方自行承担，但协调4栋1层改规划的费用，将规划改为商业和住宅的费用，是由原告方承担。5、此协议签订后，由于4栋1层的规划到底能不能改掉，还不能确定，故原被告双方并没有一次性把双方所有应回迁面积和实际回迁面积以及相应的费用做一个最终的结算，并没有结算清楚。第六组：补充协议，证明：双方达成一致，签了这个补充协议的事实。第七组：关于马军场顺康欣园实际回迁的情况说明，证明：我们回迁安置房政府批的是1084套，现在全部回迁完了，现在已经没有任何一家了，商品房我们所以达成一致，签了补充协议，给他了回迁安置房1500多平方米没有用处，现在又卖不掉，就是烂在我们公司手中，这是他对我们造成的损失。第八组：原告选择二期商品房导致被告多缴纳的税费计算表，证明：因为原告方不要一期回迁安置房。选择二期商品房导致被告方多缴纳的税费合计是192625.64元。第九组：配套费核算明细，证明：我方收取费用是合情合理有依据的。原告认为：第一组证据，真实性认可，证明目的不认可。第二组证据，真实性认可。第三组证据，第四组证据，真实性认可，证明目的不认可。被告没有按照回复承诺中来履行，达不到他作出的承诺。第五组证据，真实性认可，1-5项内容认可，但第六项内容不认可，是被告单方面陈述。第六组证据，真实性认可，证明内容不认可。第七组证据，真实性没办法核实，证明内容不认可，与我方无关。第八组证据，真实性不认可，系被告方单方制作，证明目的不认可。第九组证据，真实性认可，证明目的不认可，有法律法规城中村改造是可以免配套费。被告对原告提交的证据三性无异议，只对证明目的提出异议，且证据客观、真实，本院予以采信，原告认为被告提交的第二组证据，真实性认可；本院予以采信，第一组证据，真实性认可，证明目的不认可；第三组证据，第四组证据，真实性认可，证明目的不认可，但证据客观、真实，本院予以采信，第五组证据，真实性认可，1-5项内容认可本院予以采信，第六项不认可被告的证明目的；第六组证据，真实性认可，客观、真实，本院予以采信，第七组证据与本案无关联性，第八组证据系被告方单方制作，没有其他证据予以证实，本院不予采信。通过庭审质证，本院确认以下事实：二原告位于官渡区金马街道办事处金马社区居民委员会马军场居民小组114号临街5000余平米商业用房因城中村拆迁改造被依法拆除，征地各方于2010年4月8日签订了《官渡区金马街道马军场城中村改造项目拆迁安置补偿协议》，原告选择产权调换方式回迁安置，约定回迁面积超出部分在10㎡以内的，按4000元/㎡补差。二原告于2014年8月27日与开发商云南兴隆房地产开发有限公司就前述的产权调换回迁事宜签订《置换协议》，由被告将位于商铺以回迁面积556.55㎡按5:1比例置换111.31㎡给原告，将金马兴隆顺康欣园小区2栋1层2-1-4、2-1-5商铺以回迁怖积898.05㎡按3.75:1比例置换239.48㎡给原告，被告将金马顺康欣园小区4栋1楼商铺按1:1的比例安置749.57㎡回迁给原告。同时约定被告协调将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼改规划为商业用途登记到原告名下。2014年5月27日，被告再次向原告承诺在金马顺康欣园小区4栋1楼交付使用2年内办理完所有规划及产权手续，被告承诺如违约给胡银峰造成的一切损失由被告承担。2015年1月1日，被告将金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺交付原告使用，原告将该房屋进行装修后出租给他人使用。2019年2月19日二原告与被告签订《补充协议》约定：二原告共应回迁面积为3176.66㎡，一期（顺康欣园）已回迁面各1017.61㎡，商铺置换面积1453.76㎡，二期（兴隆嘉园）预回迁面积724.92㎡，该协议确认原告胡银峰、胡云川总的回迁面积比应回迁面积多19.63㎡。本院认为：原、被告双方签订的《置换协议》因规划不能办理产权，原告胡银峰、胡云川与被告云南兴隆房地产开发有限公司经过协商于2019年2月19日签订了《补充协议》。《补充协议》是当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法、有效，原、被告双方应当按协议的约定履行各自的义务。原、被告签订的《补充协议》约定将《置换协议》中涉及的金马兴隆顺康欣园小区4栋1楼商铺置换为724.92㎡住房，被告已按约定，将兴隆园二期6套面积共计为724.92㎡的房屋置换给二原告，并办理了不动产权登记证，被告已按《补充协议》的约定履行了义务，合同的权利义务终止。二原告在被告履行完协议约定的义务后，提出超出《补充协议》约定内容的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告胡银峰、胡云川的诉讼请求。案件受理费47737元，由原告胡银峰、胡云川承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴云益人民陪审员  杨 凡人民陪审员  尚炳昌二〇二〇年二月二十六日书 记 员  温梦亭