山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终912号上诉人（原审被告）：刘乙国，男，1966年10月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹逸飞，山东居高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳龙，山东居高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建磊，女，1983年12月13日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张忠宝，男，1982年6月5日出生，汉族，住济南市。以上二被上诉人委托诉讼代理人：尚云龙，山东安百合律师事务所律师。以上二被上诉人委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。上诉人刘乙国因与被上诉人刘建磊、张忠宝土地租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105民初8519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘乙国上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由刘建磊、张忠宝承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。刘乙国出租给刘建磊、张忠宝的土地，是从村民手中承租的，系家庭承包取得的土地承包经营权流转。《中华人民共和国土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”双方签订的土地转租合同未经村民会议民主讨论决定，仅是程序上的瑕疵，并不违反法律、法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应依合同约定如实履行各自义务。因此，刘乙国将涉案土地承包经营权出租给刘建磊、张忠宝，并不违反法律、行政法规的强制性规定。在刘建磊、张忠宝租赁土地期间，刘乙国一直按照合同约定的提供涉案地块用电、用水。刘乙国、张忠宝自2016年2月1日起便不再向刘乙国支付租金，亦未将承包土地归还给刘乙国，刘乙国一直向原承包户支付土地租金至今。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果刘乙国与刘建磊、张忠宝签订的转租合同无效，依照上述合同法的规定，刘建磊、张忠宝应当向刘乙国返还刘乙国支付的水电费及垫付的租金。此外，一审程序错误。济南市天桥区法院自2018年12月12日立案受理，适用简易程序，但立案时间为2019年10月11日，简易程序审理时间应为三个月，但是实际审判时间早已超出了法定期限，一审程序存在错误。刘建磊、张忠宝辩称，一审法院认定刘建磊、张忠宝未支付2016年2月1日至2017年2月1日期间的租金是错误的，但由于刘建磊、张忠宝将收条丢失，无法证明刘建磊、张忠宝支付了该部分租金，故未提起上诉。刘乙国上诉意见中关于超出审限的程序问题，并不属于严重违反法定程序的情形，不影响案件审理结果的正确性。一审法院认定的其它事实清楚适用法律正确。刘建磊、张忠宝向一审法院起诉请求：1.确认刘建磊、张忠宝与刘乙国签订的《土地转租合同》无效；2.判令刘乙国退还土地租金及转租费共计16万元；3.本案诉讼费及保全费由刘乙国负担。一审法院认定的事实：2014年，刘建磊、张忠宝与刘乙国签订《土地转租合同》，约定刘乙国将其承包的位于济南市天桥区大桥镇大刘村308国道路南30米的10亩土地按照原合同价格转租给刘建磊、使用（土地东西长度50米，南北长度128米，东邻为李成星，西邻为李兆宝，路北对面为骏大机械）；租赁期限自2014年2月1日起至2044年2月1日止，租赁费按每亩每年2000元计算，每隔5年递增一次，递增价格为上一年度租赁价格的5%，刘建磊、张忠宝于每年的2月1日前将当年租金交给刘乙国，由刘乙国交给原租户，如刘建磊、张忠宝拖欠两月未付租金，刘乙国有权单方终止合同；刘乙国负责协调此地块的工业用电、生活用水的顺利使用；刘乙国收取刘建磊、张忠宝劳务费用20万元，首付10万元，于2014年3月25日付清，其余10万元于2017年2月1日付清，如刘建磊、张忠宝到期未付，刘乙国有权终止合同。合同签订后，刘乙国将涉案土地交由刘建磊、张忠宝使用，刘建磊、张忠宝于2014年3月25日支付刘乙国土地转让劳务费10万元及2014年2月1日至2015年2月1日期间的土地承包费2万元，由刘乙国分别出具收条。2015年2月1日，刘建磊、张忠宝支付刘乙国2015年2月1日至2016年2月1日期间的土地承包费2万元，由刘乙国出具收条一份。另查明，涉案土地属于农业用地，刘建磊、张忠宝与刘乙国签订土地转租合同时刘建磊、张忠宝租赁涉案土地的用途是建设厂房，刘建磊、张忠宝对涉案土地的性质未进行审查。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案土地性质属于农业用地，刘乙国将涉案土地出租给刘建磊、张忠宝用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，双方之间的土地转租合同应属无效。因此，刘建磊、张忠宝要求确认双方签订的土地转包合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，刘乙国因该合同取得的财产，应当予以返还。因刘乙国与刘建磊、张忠宝签订涉案合同，取得土地转让劳务费10万元，涉案合同为无效合同，故刘建磊、张忠宝要求刘乙国返还土地转让劳务费10万元的诉求，于法有据，一审法院予以支持。关于刘建磊、张忠宝是否使用涉案土地的问题，刘建磊、张忠宝主张一直未使用涉案土地，刘乙国抗辩主张刘建磊、张忠宝使用涉案土地至今。一审法院认为，刘建磊、张忠宝主张已经交付了三年的租金6万元，按照刘建磊、张忠宝的该主张可以推定两人使用涉案土地3年，刘乙国抗辩主张刘建磊、张忠宝使用涉案土地至今，但是刘乙国也抗辩主张刘建磊、张忠宝自2016年2月1日起便未再支付租金，在其未得到租金的情况下其仍然让刘建磊、张忠宝使用涉案土地至今，有悖常情，且在刘建磊、张忠宝提交的视频中刘乙国明确表示刘建磊、张忠宝若不按时交纳租金，其将把涉案土地出租给别人，故刘乙国应提交证据证明涉案土地一直由刘建磊、张忠宝占有使用至今，但其未提交相关证据，故结合双方关于交纳租金的陈述及提交的证据，一审法院认定刘建磊、张忠宝在签订涉案合同后使用涉案土地3年。因刘建磊、张忠宝已占有使用涉案土地3年，应当按照涉案合同约定的租金标准支付土地占用使用费6万元，并且其提交的证据只能证实其支付了租金4万元，故其要求返还租金6万元的诉求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，在刘乙国应返还刘建磊、张忠宝的土地转让劳务费10万元中扣除其尚应支付的土地租金2万元后，剩余8万元土地转让劳务费由刘乙国返还刘建磊、张忠宝。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认刘建磊、张忠宝与刘乙国签订的《土地转租合同》无效。二、刘乙国于本判决生效之日起10日内返还刘建磊、张忠宝土地转让劳务费8万元。三、驳回刘建磊、张忠宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由刘建磊、张忠宝负担1375元，刘乙国负担1375元。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本案二审期间,刘乙国提交以下证据:1.刘丙武和李强出具的证人证言一份,拟证明刘乙国因与刘建磊、张忠宝签订转租合同支出了工业用电的拉电费用以及承包村内其他村民土地的事实，垫付了租赁土地的租金。2.收据及收条各一份，证明刘乙国为刘建磊、张忠宝拉电支出费用共计47900元。3.收据及合同共15份，证明刘乙国向村内其他村民承包土地并支付了土地租赁费用。刘建磊、张忠宝对上述证据质证称,对于证据1，证人证言的真实性不予认可，证人证言首先需要证人出庭作证，其次证人证言中证人所述情况与事实不符，刘乙国并没有安装工业用电，刘建磊、张忠宝也未予使用。对于证据2，收据和收条的真实性不予认可，而且该两份证据也无法体现出与本案的关联性，即便其所述属实，收到条的时间为2016年9月15日，收据的开具时间为2016年8月20日，也不是合同签订之后立即履行的，而且其所述并不属实。对于证据3，真实性和关联性不予认可，涉案土地系刘乙国从村委会承租，而不是从其他人手中承租，而且对于刘建磊、张忠宝将租金支付给刘乙国之后，刘乙国是否与其他人存在承包关系，是否为涉案土地，刘建磊、张忠宝并不知情，而且从刘乙国提交的该证据可知，刘乙国提交的合同并不是2014年签订的，刘乙国存在提交虚假证据的嫌疑。本院认为，本案的争议焦点是刘建磊、张忠宝与刘乙国签订的土地转租合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中,涉案土地为农业用地，刘建磊、张忠宝承租涉案土地后,在涉案土地上建设厂房，超出了土地的利用范围，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形，一审法院认定涉案土地转租合同无效，并无不当。关于刘乙国主张刘建磊、张忠宝应返还刘乙国支付的水电费及垫付的租金。本院认为，刘乙国在一审时未就该问题提起反诉，本案不予审理。关于刘乙国提出的程序问题，本院认为，虽然程序存在瑕疵，但结果正确，为减少当事人诉累，本院予以维持。综上所述，上诉人刘乙国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人刘乙国负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年二月二十五日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖