浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初8750号原告（反诉被告）：温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社。住所地：浙江省温州市瓯海区梧田街道塘东村横塘中路2号。统一社会信用代码：91330304727636237J。法定代表人：何光忠，董事长。委托诉讼代理人：陶建义，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸金律，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡守明，男，1969年2月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。被告（反诉原告）：王盛钢，男，1969年12月26日出生，汉族，住浙江省缙云县。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄仰余，浙江人民联合律师事务所律师。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄平平，浙江人民联合律师事务所律师。原告温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社（塘东村经合社）为与被告蔡守明、王盛钢房屋买卖合同纠纷一案，于2019年11月6日向本院起诉，本院于同日立案后，同年11月21日，被告蔡守明、王盛钢提起反诉，本院于同日予以受理，决定合并审理。本案由审判员余立达适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人何光忠及委托诉讼代理人陶建义，被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢及委托诉讼代理人黄仰余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告经合社向本院提出诉讼请求：一、两被告立即支付第二期拍卖款1446605及违约金（自2016年9月18日起按日万分之三利率计算至实际履行之日止）；二、两被告立即支付第三期拍卖款2893210元和面积补差款2529774元及违约金（自起诉之日起按日万分之三利率计算至实际履行之日止）。事实和理由：两被告于2012年5月15日通过公开竞价方式拍得原告出让的三产返回安置房新东家园2号至4号楼裙楼房的一至二层商业用房。随后，双方签订《房产转让合同》，约定：房屋总价14466049元，两被告应在拍卖成交后20日内支付第一期房款10126234元，于房屋竣工验收合格后10日支付第二期房款1446605元，于房产过户至被告名下后三日内支付剩余尾款2893210元。另外，合同还约定最终产权登记面积若与约定面积有差异，以产权登记为准，差异面积部分价款按拍卖成交均价在被告最后一期付款中据实结算。合同签订后，两被告依约支付了第一期款。2016年9月7日，案涉房屋竣工验收合格。2016年9月9日，原告将案涉房屋交付两被告使用并要求支付第二期房款，但两被告至今没有支付。2019年6月26日，原告办理了案涉房屋的不动产权证书，确定案涉房屋建筑面积为1376.18平方米，比合同面积增加了204.84平方米，两被告需补房款2529774元。此后，原告多次要求两被告办理结算并支付上述款项，但两被告一直不予理睬。综上，两被告违反合同约定，逾期支付房款，应承担违约责任。两被告答辩称：两被告确实通过拍卖共同购得原告诉称的房屋并签订了相应的房屋买卖合同，但合同中明确原告应当于2014年12月之前完成房屋竣工验收工作并交付房屋，交付后6个月内办理房屋产权证书并在10日内配合两被告办理产权转移登记手续，若原告逾期完成的以拍卖成交金额为基数按每日万分之三标准向两被告支付违约金。但案涉房屋所在工程于2016年9月7日才通过竣工验收，2018年12月4日才完成竣工验收备案，原告违反房屋买卖合同约定，严重逾期。期间，原告亦未通知两被告缴纳第二期房款。2016年9月14日，两被告书面通知原告将其因逾期交房应付违约金与两被告应付第二期房款抵销，并支付剩余部分违约金。原告收到该通知后并未向两被告提出异议。直至2016年11月，原告才将房屋交付给两被告，实际逾期交房天数达669天，应付违约金2903336元。2019年6月26日，原告取得案涉房屋不动产权证书，逾期办证天数达786天，应付违约金3411094元。另外，原告经两被告多次催告，拒不协助两被告办理不动产登记证书转移过户手续，构成违约，亦按合同约定标准支付违约金，暂计算至2019年11月11日已逾期138天，违约金达555496元。上述原告全部应付违约金合计6869923元，两被告应付剩余房款（包括面积补差款）6869926元，两者抵销后，原告还应支付两被告违约金337元。基于上述事实，两被告提出反诉：一、判令反诉被告经合社立即协助反诉原告将坐落于温州市瓯海区梧田街道新东家园2号至4号楼裙房的一至二层商业用房过户登记至反诉原告名下；二、判令反诉被告支付反诉原告后续违约金（以14466049元为基数，按日万分之三标准，自2019年11月12日起计算至产权实际过户之日止）。反诉被告（原告）经合社针对反诉原告（被告）的反诉答辩称：一、蔡守明、王盛钢虽于2016年9月14日向经合社送达《告知书》并要求将其应付的第二期房款与经合社应付的逾期违约金进行抵销，但不能产生抵销的法律后果。首先，房款与逾期违约金在种类、品质上各不相同，且房款金额是确定的，逾期违约金可能存在过高的情形，任意抵销，严重损害原告合法权益。其次，经合社虽已收到《告知书》，但并未同意抵销，故不能适用《合同法》第一百条“标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销”的规定。最后，退一步讲，即便可以抵销，但仅部分金额发生抵销。双方合同中约定的逾期违约金标准过分高于蔡守明、王盛钢造成的损失，应予以调整降低，调整后抵销后，蔡守明、王盛钢仍应支付剩余部分。二、合同约定的逾期违约金过高，请求法院予以调整减少。首先，案涉合同总房价款为14466049元，而按照合同约定标准计算，两项逾期违约金已达6314430元，接近总房价款的一半，合同约定的违约金显然过高。其次，参照本地市场租赁价格25元/平方米/月，蔡守明、王盛钢就经合社逾期交房合理损失为997366元（25元/平方米×1376.18平方米×22.3月×1.3）；至于逾期办证损失，经合社已经将房屋交付给蔡守明、王盛钢，实际已不存在损失，但考虑到违约金具有惩罚性质，故经合社同意以租金的10%-30%作为惩罚标准，这也符合损益相抵的原则。综上，经合社认为蔡守明、王盛钢未按照合同约定支付第二期拍卖成交款，且在经合社交付房屋后，蔡守明、王盛钢已正常使用房屋，故经合社有权要求蔡守明、王盛钢支付相应款项，请求法院驳回蔡守明、王盛钢的反诉请求，支持经合社的本诉请求。经审理，本院查明事实如下：2012年5月15日，蔡守明、王盛钢通过公开竞价方式拍得经合社尚在建设的坐落于温州市瓯海区梧田街道新东家园2号至4号楼裙楼房的一至二层商业用房（现登记为温州市瓯海区梧田街道花园路1号新东家园2、4幢101室、202室）。随后，双方签订一份《房产转让合同》，约定蔡守明、王盛钢向经合社购买上述房产，单价12350元/平方米，总房价14466049元；买受人应于拍卖成交后20日内缴纳第一期房款10126234元，于房屋竣工验收合格后10日内缴纳第二期房款1446605元，于房产过户至买受人名下后3日内，付清剩余2893210元，并按产权登记面积据实结算面积差异部分价款；出卖人承诺于2014年12月前完成房屋竣工验收并向买受人交付房屋，交付后6个月内申领取得房屋权属证书，申领房屋权属证书后10日内转移登记至买受人名下；若买受人逾期支付房款，以成交金额为基数按每日万分之三标准计算违约金，若出卖人逾期交付房屋或逾期申领权属证书或逾期办理房屋转移登记手续，均以成交金额为基数按每日万分之三标准计算违约金。合同签订后，蔡守明、王盛钢依约支付了第一期房款。2016年9月7日，案涉房屋所在新东家园小区工程竣工验收合格。2016年9月9日，经合社开始发放新东家园钥匙，交付房屋。2016年9月14日，蔡守明、王盛钢书面告知经合社要求其因逾期交房应付的违约金与第二期房款抵销，并支付剩余违约金。同日，经合社签收了上述告知书。随后，经合社将诉争房屋交付蔡守明、王盛钢使用。2019年6月26日，经合社取得房屋不动产权证书。经测绘，诉争房屋最终面积为1376.18平方米，比设计增加了204.84平方米。2019年7月17日，蔡守明、王盛钢函告经合社，要求经合社配合协助办理房屋不动产转移登记手续并结算房款。经合社曾于2019年9月3日向我院起诉蔡守明、王盛钢，要求支付剩余购房款，后因未及时缴纳诉讼费，该案按自动撤诉处理。另查明，经合社向蔡守明、王盛钢交付房屋后，有发生案外人侵占部分房屋的情形。2017年4月，蔡守明、王盛钢将诉争房屋中的二楼出租给瓯海区人民政府梧田街道办事处使用，租期半年，单价25元/平方米/月；2017年11月，蔡守明、王盛钢将诉争房屋中的一楼部分出租给瓯海区人民政府梧田街道办事处使用，租期半年，单价30元/平方米/月。上述事实有双方当事人的陈述，经合社提供的《房产转让合同》、竣工验收报告、交付通知喜讯、房屋租赁合同、不动产证书，蔡守明、王盛钢提供的收据联、房屋建筑工程竣工验收备案表、告知书、违约金结算函、要求尽快办理产权过户登记手续函、邮件交寄单等证据证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，双方签订的《房产转让合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。蔡守明、王盛钢向经合社依约支付房款后，经合社未在约定时间期限内向蔡守明、王盛钢交付房屋及办理房屋权属证书构成违约。蔡守明、王盛钢要求经合社按照合同约定办理产权转移登记手续并支付逾期交付房屋及逾期办理权属证书违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。截至诉争房屋竣工验收时，经合社因逾期交房产生的违约金已经超过蔡守明、王盛钢应付的第二期房款1446605元，在蔡守明、王盛钢向经合社送达抵销告知书主张违约金时，该违约金债权就已到期，违约金与购房款均为金钱债权，且均已到期，故蔡守明、王盛钢的抵销告知送达经合社时即发生抵销的效力，蔡守明、王盛钢相应主张，本院予以支持。经合社关于违约金与购房款在品质、种类上不同的辩称，与事实及法律不符，本院不予采信。本案双方约定的违约金标准对等公平，蔡守明、王盛钢主张的违约金标准（即合同总金额按日万分之三计算）经折算后即为实际已付房款按月利率1.28%计算，该标准与目前民间借贷利率水平相近，且诉争房屋为商业用房，蔡守明、王盛钢投资买受后用于商业经营目的，经合社以蔡守明、王盛钢临时性出租所获收益作为蔡守明、王盛钢实际损失参照，并不公平，也不能充分体现蔡守明、王盛钢可能产生的经营利益损失，故经合社主张合同约定违约金标准过高，要求调整的意见，本院不予支持。鉴于本案经合社与蔡守明、王盛钢就违约金与房款是否能够抵销存在争议，若不能发生抵销，则经合社可产生先履行抗辩权，有权暂缓办理诉争房屋产权转移登记，经合社可能基于此产生一定错误期待，故经合社延期办理房屋产权转移登记手续，主观恶意不强，且争议产生后，经合社亦及时向法院起诉要求解决争议，积极主动化解矛盾。据上考虑，本院从公平原则出发，对蔡守明、王盛钢主张的逾期办理转移过户登记违约金，不予支持。综上，蔡守明、王盛钢剩余应付房款合计6869589元，经合社应付逾期交房、办证违约金合计6314430元，二者抵销后，蔡守明、王盛钢还应支付经合社555159元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢应付原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社购房款6869589元，原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道股份经济合作应付被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢逾期交房、逾期办证违约金合计6314430元，二者抵销后，被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社555159元；二、原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社于本判决生效之日起10日内协助被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢办理坐落于温州市瓯海区梧田街道花园路1号新东家园2、4幢101室、202室房屋权属的转移登记手续；三、驳回原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社其他本诉请求，驳回被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费75219元，减半收取37609.5元，反诉受理费442元，两项合计38051.5元，由原告（反诉被告）温州市瓯海区梧田街道塘东村股份经济合作社负担32609.5元，由被告（反诉原告）蔡守明、王盛钢负担5442元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 余立达二〇二〇年二月二十五日法官助理戴雯雯代书记员 林梦祥?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。