浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0482民初4146号 原告（反诉被告）：嘉兴瑞丰投资开发有限公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道中瑞国际广场12幢24层。统一社会信用代码：91330482060572078F。 法定代表人：叶建，董事长。 委托诉讼代理人：王文进，公司职员。 委托诉讼代理人：侯平，浙江天卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：平湖物美超市有限公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道三港路中瑞国际广场5幢一层1087室、二层288室。统一社会信用代码：91330482MA29G17E8A。 法定代表人：袁立新，执行董事。 委托诉讼代理人：李霞、王志群，公司职员。 原告（反诉被告）嘉兴瑞丰投资开发有限公司（以下简称原告）为与被告（反诉原告）平湖物美超市有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员陈志芳独任审判。同年10月25日被告提起反诉，本院于同月31日受理。本案于同年12月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王文进、侯平及被告委托诉讼代理人李霞、王志群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年1月31日，原告与杭州天天物美商业有限公司签订《房屋租赁合同》1份；同年4月30日，原告与杭州天天物美商业有限公司、浙江物美一商投资管理有限公司签订《租赁合同主体变更协议书》1份，承租人变更为浙江物美一商投资管理有限公司；2017年6月13日，原告与浙江物美一商投资管理有限公司及被告签订《租赁合同主体变更协议书》1份，承租人变更为被告，由被告向原告承租平湖市当湖街道三港路中瑞国际广场5号楼第一、二层部分区域及8号、9号楼的第一、二层部分区域，用于开设物美超市。上述承租区域被告已于2017年10月22日对外开业，2018年5月，被告对超市二楼生鲜区域进行改造，因未处理好防水问题，导致该区域发生漏水，涉及一层非被告承租区域的多家商铺，同年8月出现部分商铺顶板垮塌。2018年8月29日，原告通知被告处理漏水问题，被告于9月初对顶板作表面修补，对漏水源点未作根本性修复，仍存在漏水现象，导致该区域的商铺无法正常使用。同年9月22日，原告再次致函被告，被告始终未修复漏水问题，致使原告无法出租商铺，并严重影响了瑞丰广场5号楼的整体商业形象和实际经营，给原告造成重大损失。故诉请判令：1.被告立即对物美超市生鲜区域楼板渗水进行彻底维修；2.被告赔偿原告5号楼一层商铺租金损失，按受损面积392m2，5元/m2/天标准赔偿自2018年9月6日至彻底修复之日（暂计算至起诉之日392m2×5元×365天=715400元）；3.被告赔偿原告瑞丰广场5号楼经营损失，按5000元/天标准赔偿自2018年9月6日至彻底修复之日（暂计算至起诉之日5000元×365天=1825000元）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告5号楼一层商铺租金损失，按受损面积392m2，2.5元/m2/天标准赔偿一年的租金损失357700元（392m2×2.5元/m2×365天=357700元）；同时撤回上述第3项诉讼请求。 被告辩称：超市生鲜区域确有渗水，但渗水情形与原告的描述不一致，且渗水问题已修复。根据原告提供的视频来看，漏水非常严重，结合生活常识判断，不可能是被告超市生鲜区域渗水造成的。而周围商铺均为空铺，不可能造成租金损失。结合原告补充提交的租赁合同，两家商户租金分别为2.5元/m2/天和1元/m2/天，且一层商铺已于2019年上半年出租，故即便存在租金损失也不可能持续一年之久。现原告主张392m2存在租金损失以及所谓的经营损失，均无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告反诉称：原、被告于2016年1月31日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为20年，合同明确约定原告有义务为被告招商商户办理证照提供所需材料，如原告违反上述约定给被告及其招商商户造成损失的，全部损失均由原告承担。商户郑某、闫某某与被告签订《场地租赁合同》，商户进场装修时，遭到原告保安人员阻挠，且未按约为闫某某办理证照提供相关材料，导致开业滞后，后被告给予郑某减免租金1万元并免费提供10个月灯箱广告位（价值28500元），给予闫某某减免租金等费用8000元。同时，2019年6-7月，被告不得已从外地调派人员前来维护正常经营秩序及处理纠纷事宜，造成了较大经济损失。故提出反诉，请求判令：1.原告支付被告对商户的赔偿款46500元；2.原告赔偿被告安保等费用43200元；3.原告承担本案诉讼费用。 原告针对反诉答辩称：原告没有阻止商户进行装修，被告的主张与事实不符，其损失没有证据证实，反诉请求缺乏依据，故要求驳回被告的反诉请求。 为了证明自己的主张，原告提供了如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明：2016年1月31日，原告与杭州天天物美商业有限公司签订《房屋租赁合同》1份，约定原告将平湖市三港路555号中瑞国际广场5号楼第1层至第2层部分区域以及中瑞国际广场8、9号楼的第1、2层部分区域租赁给杭州天天物美商业有限公司，总面积为11822.3平方米。 2.《租赁合同主体变更协议书》2份，证明：原告与杭州天天物美商业有限公司、浙江物美一商投资管理有限公司及被告先后签订《租赁合同主体变更协议书》2份，涉案房屋承租人最终变更为被告。 3.工作联系函3份，证明：2018年8月29日，原告致函被告要求于2018年9月5日全面解决漏水事宜，2018年9月22日，原告再次发函，要求被告于2018年10月5日全面解决漏水事宜。 4.函件1份，证明：2019年2月26日，被告致函原告承诺在2019年3月5日确保解决漏水问题。 5.索赔及处理要求1份，证明：因被告未能有效解决漏水问题，原告于2019年6月18日发函要求被告赔偿。 6.漏水处理回复函件1份，证明：2019年6月25日，被告致函原告承诺会解决漏水问题。 7.回复函1份，证明：2019年6月28日，原告再次向被告提出索赔要求，并要求被告彻底解决漏水问题。 8.《租赁合同》、《经营物业服务合同》各2份，证明：中瑞国际广场5号楼1层漏水区域其他商铺租金情况。 9.光盘1张，证明：中瑞国际广场5号楼1层楼顶漏水情况。 10.联系函1份、照片2张（当庭提交），证明：中瑞国际广场5号楼1层“家奥牛排店”多次发生漏水情况。 被告质证意见：证据1、2，均无异议；证据3，对证明内容有异议；证据4，只能说明漏水的情况；证据5，真实性有异议；证据6，只能证实存在漏水情形；证据7、8，对证明内容有异议；证据9，关联性及证明对象均有异议；证据10，该组证据与本案无关，如有纠纷应另行处理。 为了证明自己的主张，被告就本诉提供了如下证据： 1.微信聊天记录、索赔清单及赔偿协议各1份，证明：被告已赔偿因漏水给原告商户钟某造成的损失，纠纷已得到解决。 2.微信聊天记录1页、发送整改方案邮件截图1页、整改现场照片3张，证明：被告在出现漏水后就修复方案已报原告审核，并积极配合进行修复。 3.《2018平湖店装修及水电工施工合同》、合同清单及资质证书各1份，证明：被告对门店进行改造时委托承建单位进行施工，该单位具备相应资质。 4.平面图纸1份，证明：物美超市平湖店一楼平面的布局情况。 5.漏水区域现状图1张，证明：涉案漏水区域已恢复正常使用。 原告质证意见：证据1，真实性有异议，不予认可；证据2，真实性无异议；证据3、4，与本案无关；证据5，相关区域商铺虽已出租，但部分商铺仍存在漏水现象。 被告就反诉提供了如下证据： 6.《房屋租赁合同》1份、《租赁合同主体变更协议书》2份，证明：原、被告签订有房屋租赁合同，约定原告不得从事影响被告及其招商商户正常使用租赁房屋的活动，且有义务为被告商户提供办理证照所需材料，否则造成的损失由原告承担。 7.《场地租赁合同》、索赔函、情况说明、广告位实地照片及《广告位发布许可协议》各1份，证明：因原告方阻挠商户郑某进行装修而导致被告向郑某进行赔偿造成的损失情况。 8.《场地租赁合同》、索赔函及情况说明各1份，证明：因原告拒不向商户闫某某提供办理证照所需资料，导致被告向闫某某进行赔偿造成的损失情况。 9.住宿费发票及审批单各3份，证明：因原告阻挠被告及其招商商户的正常经营活动，被告不得已从外地调派人员维持秩序造成的损失情况。 10.视频光盘1张，证明：原告安保人员阻止被告商户装修施工、经营活动等事实。 11.增值税发票综合服务平台截图3页，证明：前述3张增值税发票已抵扣认证。 12.微信聊天记录6页，证明：5071-F1-A007、A008铺位无法办理证照的原因是原告无相应铺位的小产权证。 13.企业信息公示报告1份，证明：平湖市当湖街道品尚皮具店（经营者：邵某某）于2018年3月30日核准注销，渗水始于2018年8月下旬，客观上不可能造成原告租金损失。 原告质证意见：证据6，无异议；证据7，证明内容不予认可；证据8，与闫某某签订合同的是被告，闫某某所租用的场地属过道，本来就没有产权证，相关赔偿与原告无关；证据9，真实性无法判定；证据10，有异议，该商铺系自行装修又未经原告备案，且装修的商铺无产权证；证据11，与原告无关；证据12，该商铺的位置属于过道，故无法办理相关权证；证据13，与本案的索赔没有关联。 本院认证意见：双方当事人提供的上述证据，真实性均予确认，本院将根据上述证据以及当事人的陈述等综合认定案件事实。 基于当事人陈述、举证、质证和本院的认证，本院查明事实如下： 2016年1月31日，原告与杭州天天物美商业有限公司签订《房屋租赁合同》1份，约定由原告将位于平湖市当湖街道三港路555号中瑞国际广场5号楼第1、2层部分区域及8、9号楼第1、2层部分区域出租给杭州天天物美商业有限公司，租赁面积11822.3平方米，其中一楼租赁面积为2079.7平方米、二楼租赁面积为9742.6平方米；双方并就租赁期限、租金及支付方式、租赁房屋的交付及双方责任等作了详尽约定。2016年4月30日、2017年7月12日，原告又先后与杭州天天物美商业有限公司、浙江物美一商投资管理有限公司及被告签订《租赁合同主体变更协议书》2份，承租人变更为本案被告。2018年5月，被告对超市二楼生鲜区域进行改造，之后，相关区域发现渗水。 2018年8月29日、9月22日，原告致函被告要求解决渗水问题，被告曾派员作相应处理。2019年6月18日、6月28日，原告再次致函被告，要求被告赔偿因渗水造成的租金损失56万元、经营损失143万元。之后，被告对相关区域进行了维修。 另查明，2019年3月26日，被告与商户钟某达成赔偿协议，由被告赔偿钟某因渗水造成的损失1187.13元。 本院认为，原、被告对双方之间存在房屋租赁关系及相关权利义务均不持异议，对超市二楼生鲜区存在渗水问题亦不持异议。双方争议焦点主要是：1.原告要求被告就相关区域楼板渗水进行彻底维修以及要求被告赔偿租金损失的诉讼请求是否成立？2.被告的反诉请求能否支持？ 首先，涉案房屋二楼超市生鲜区发生渗水后，被告即作接水引流处理，后又对相关区域的防水进行二次维修，虽渗水问题尚未彻底解决，但渗水量并不大，且发现渗水后被告亦能积极配合予以处理。造成房屋楼板渗水的原因是多方面的，根据原告提供的视频资料，综合本案现有证据，尚无法确定造成大量漏水的原因，故原告要求被告对楼板渗水进行彻底维修的诉讼请求，本院不予支持。当然，如确系被告的原因发生渗水并造成原告或他人损失的，被告仍应承担相应的赔偿责任。本案中，涉案房屋二楼超市生鲜区在被告进行改造后发生渗水，双方当事人对此均不持异议，但原告据此要求被告赔偿租金损失357700元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。涉案房屋发生渗水之前，相关区域一层商铺均系空铺，于2019年6月至8月陆续出租，根据现有证据，尚不能证明商铺在此之前未能出租与涉案房屋渗水情形存在因果关系。且原告主张渗水受损面积达392m2系其单方测算，故原告要求被告赔偿一年租金损失的诉讼请求，本院不予支持。但涉案房屋二楼超市生鲜区在被告进行改造后发生渗水，事实清楚，被告曾就渗水给个别商户造成的损失予以了赔偿，给原告造成损失在所难免，具体损失金额本院酌定50000元。 其次，关于被告的反诉请求。被告认为由于原告方的原因导致其商户郑某、闫某某开业推迟，被告已减免郑某租金10000元并免费向其提供10个月灯箱广告位（面积18.48m2，经济价值28500元）、减免闫某某各项费用8000元，上述损失合计46500元应由原告予以赔偿。但根据被告提供的证据，尚不能证明系原告方的原因导致郑某、闫某某开业推迟，且被告主张灯箱广告位价值28500元，依据不足。被告同时要求原告赔偿安保等费用43200元，没有证据证实。故被告的反诉请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）平湖物美超市有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）嘉兴瑞丰投资开发有限公司经济损失50000元； 二、驳回原告（反诉被告）嘉兴瑞丰投资开发有限公司本案其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）平湖物美超市有限公司本案反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取3333元，由原告（反诉被告）嘉兴瑞丰投资开发有限公司负担；反诉受理费减半收取1021元，由被告（反诉原告）平湖物美超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  陈志芳 二〇二〇年二月二十五日 书记员  张志青