上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18477号原告：上海绿庭投资控股集团股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：龙炼，董事长。委托诉讼代理人：吕伟欣，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱珠，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海君览商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：崔文兰，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司与被告上海君览商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序于同月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕伟欣、朱珠，被告的法定代表人崔文兰及其委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于上海市松江区环城路XXX号房产证宗地图10、11、19幢房屋及附属彩钢板房返还给原告；2.判令被告立即办理住所地变更手续，将住所地迁出上海市松江区环城路XXX号XXX幢、XXX幢；3.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至被告实际返还上述租赁物之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年8月28日为114,047.976元(房屋按每天每平方米0.937元计算，面积为2,621平方米，即2,455.877元/日；彩钢板房按每天每平方米0.695元计算，面积为2,327平方米，即1,617.265元/日)；4.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至被告实际返还租赁物之日止的赔偿金，暂记至2019年8月28日为228,095.952元(按上述占有使用费的双倍标准计算)；5.判令被告向原告赔偿律师费40,000元。事实和理由：原告原企业名称为上海大江食品集团股份有限公司(以下简称大江公司)。2013年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)房产证宗地图第10、11、19幢面积2,621平方米的房屋及面积2,327平方米的附属彩钢板房(即前述租赁物)出租给被告使用，租赁期间为2013年8月1日起至2019年7月31日止，2017年8月至2019年7月期间房屋和彩钢板房的租金分别为每天每平方米0.937元和0.695元，租赁期间届满，被告未迁离或未返还租赁物的，应向原告支付双倍租金作为赔偿金等。在上述约定的租赁期间届满前，原告曾四次书面通知被告，明确告知被告期满不再续租等。然，被告至今仍拒不返还租赁物，故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.双方之间签订的合同应认定为无效或者部分无效，理由是租赁物不具有合法性。2.原告的物业负责人林杰于2019年5月同意延长三年租赁期间，被告因此对租赁物重新进行改造，故被告不同意原告第1、2、4项诉讼请求。3.原告拒绝受领被告支付的自2019年8月1日始的租金的法律后果应由原告自行承担。现被告愿意向原告支付其第3项诉讼请求所涉款项。4.原告主张的律师费在合同中未作约定，故被告不同意原告第5项诉讼请求。经审理查明，2013年大江公司与被告签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，大江公司将租赁物出租给被告使用，其中房屋面积2,621平方米、附属彩钢板房面积2,327平方米;租赁期间为2013年8月1日起至2019年7月31日止;房屋及附属彩钢板房的租金均为每二年递增一次，其中第5至6年(注：2017年8月1日至2019年7月31日期间)的房屋和附属彩钢板房的租金分别为每天每平方米0.937元和0.695元；租赁物的租赁费用(不包括水电费用)遵循先付后用的原则，于每年的1月20日前支付上半年的租金，每年的7月20日前支付下半年的租金；被告于本合同生效之日起3日内向大江公司支付租赁保证金140,000元(已于上期租赁合同期内支付)，租赁期间届满，如被告已向大江公司交清了全部应付的租金以及因本租赁行为所产生的一切费用后15内，大江公司将向被告无息退还本保证金；本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于租期届满之日迁离租赁物，并将其返还大江公司。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向大江公司双倍支付租金作为赔偿金，大江公司有权书面通知被告即刻搬迁，如被告仍未搬迁的，大江公司有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，因此造成大江公司损失的(包括既得利益)，由被告承担赔偿责任(第十二条约定内容)。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，大江公司按约向被告交付租赁物，被告按约支付至2019年7月31日止的租金。期间，大江公司将名称变更为上海绿庭投资控股集团股份有限公司，即本案原告。2019年6月至7月，原告四次书面通知被告称，租赁期间届满后不再续租，请做好相关搬迁工作等。现因被告在上述约定租赁期间届满后未将租赁物返还原告，故原告向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，原告就其既主张使用费又主张赔偿金的依据问题称，合同对赔偿金有如上第十二条的明确约定，另合同虽未对使用费未作约定，但法律对此已有规定。对此，被告认为，赔偿金需要有损失依据，否则不应支付。原告就其主张的律师费提供发票一张，并称合同对此虽无明确的约定，但已经包括在约定的既得利益损失范围之内。被告对该证据的真实性没有异议，但对该证据的关联性、证明内容不予认可，并认为原告未提供聘请律师的合同。被告就其辩称的“延长三年租赁期间”的意见，提供视听资料一份，并称系于2019年8月19日上午10时许的录音。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为其未授权任何员工或人员延期三年。此外，本院就合同后果一并处理以及次承租人追加等问题，对原、被告进行了释明。当事人均未在本院指定期间提出相关主张。另查明，2016年9月20日，原告对本区原环城路XXX号(现为550号)房屋取得上海市房地产权证。该证附记栏注明幢号、建筑面积等内容。其中10、11和19幢依次载明的面积为63平方米、307平方米和2,621平方米。诉讼中，被告认为，上述租赁物中的彩钢板房是“没有权证的”。此后，在原告的书面“情况说明”中载明：“租赁的附属彩钢板房，为松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)的构筑物。根据相关规定，构筑物的面积不计算在房产证的建筑面积之内。……虽然构筑物的面积不计算在房产证的建筑面积内，但它的存在是真实合法有效的”。同时，原告在附图中进一步说明，10和11幢在合同中作为彩钢板房计算租金。被告对原告在“情况说明”中所表述的涉及附图红色区域的彩钢板房是“真实合法有效的”的意见不予认可，对于附图标注内容没有异议。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、更名公告、通知及其快递查询记录、上海市房地产权证及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,本案主要争议焦点在于：1.如何认定涉案租赁合同的效力；2.当事人是否达成了延长了三年租赁期间的协议；3.原告主张的相关费用如何认定。关于争议焦点1，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁物涉及两部分，一是涉及房屋部分，二是涉及彩钢板房部分。就房屋部分，根据在案房地产权证，并结合当事人如上诉辩意见，足以证明出租的房屋属合法建筑。因此，上述合同中约定的原告将该部分房屋出租给被告的内容有效。就彩钢板房屋部分，其中登记在在案房地产权证中的以彩钢板房的租金标准计算租金的房屋部分，亦属合法建筑。因此，上述合同中约定的原告将该部分房屋出租给被告的内容亦属有效。而剩余部分彩钢板房，一方面未登记在在案房地产权证中，另一方面又无证据证明系属经合法审批而建造。因此，上述合同中约定的原告将该部分彩钢板房出租给被告的内容无效。但是，该部分的无效，并不影响其余出租的有证部分房屋的租赁合同的效力。关于争议焦点2，民事诉讼法相关司法解释规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此，被告应当对其有关延长三年租赁期间的主张提供相应证据予以佐证。现被告虽提供了相应的视听资料，但仅凭该份证据，即便该证据真实，亦不足以证明其该项主张。主要理由是：没有证据证明行为人有相应的代理权限。此为其一。其二，没有证据证明被告有理由相信行为人有代理权。鉴于此，原告出租给被告的合同有效部分的房屋(含按彩钢板房计租部分)，因约定的租赁期间业已届满，故被告应当将该部分房屋返还原告。而原告出租给被告的剩余部分的彩钢板房，因为合同的无效，故被告亦须将该部分彩钢板房返还原告。何况该部分租赁标的约定的租赁期间亦业已届满。因此，本院对原告第1项有关返还租赁物的诉讼请求，予以支持。同时，被告应当将基于上述合同而注册的住所地予以迁出。因此，本院对原告第2项有关迁出登记住所地的诉讼请求，亦予以支持。关于争议焦点3，基于前述合同部分有效部分无效，无效部分不影响其他部分效力的裁判理由。同时，结合合同关于被告逾期返还租赁物的，应向原告双倍支付租金作为赔偿金的约定，并基于诚信原则及可预见规则，被告应当按该约定向原告支付赔偿金。因此，本院对原告第4项诉讼请求，予以支持。至于原告主张的第3项诉讼请求，因上述第4项诉讼请求指向的赔偿金，系被告在约定租赁期间届满后仍持续占有使用租赁物，以致原告无法占有使用租赁物所受损失的赔偿。该赔偿金按“双倍支付租金作为赔偿金”的约定内容判断，显已包含了原告在第3项诉讼请求中所主张的占有使用费。因此，尽管被告在辩称中表示愿意向原告支付该项诉讼请求所涉款项，但是结合被告辩称的不同意原告第4项诉讼请求的意见，从整体解释的角度而言，在已经基于约定支持原告第4项诉讼请求的情形下，不应再另行支持原告第3项诉讼请求。因此，本院对原告第3项诉讼请求，不予支持。而原告主张的律师费，在合同中对此并无明确具体的约定，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司(原上海大江食品集团股份有限公司)与被告上海君览商贸有限公司之间签订的《房屋租赁合同》中，涉及租赁位于上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)房产证宗地图10、11、19幢房屋的内容有效，涉及租赁位于上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)附属彩钢板房(不包括上述10、11幢)的内容无效；二、被告上海君览商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司位于上海市松江区环城路XXX号(原环城路XXX号)房产证宗地图10、11、19幢房屋及附属彩钢板房；三、被告上海君览商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将注册登记的住所地迁出上海市松江区环城路XXX号XXX幢、XXX幢房屋；四、被告上海君览商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司自2019年8月1日起至实际返还上述第二项所涉房屋及附属彩钢板房之日止的赔偿金(其中，房屋部分按每天每平方米0.937元×2计算、面积为2,621平方米，彩钢板房部分按每天每平方米0.695元×2计算，面积为2,327平方米)；五、驳回原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,756元，减半收取12,878元，由原告上海绿庭投资控股集团股份有限公司负担3,470元(已付)，被告上海君览商贸有限公司负担9,408元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇二〇年二月五日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。