海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8898号原告：仝海强，男，1988年3月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。原告：黄以丽，女，1981年12月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址同上，系仝海强配偶。两原告共同委托诉讼代理人：杨军，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚旭诚房地产开发有限公司，住所地：三亚市海坡区三亚湾路167号三亚辰光假日酒店2038室。法定代表人：李汉军，该公司董事。委托诉讼代理人：赵强，该公司职员。第三人：中国建设银行股份有限公司三亚分行，住所地：三亚市吉阳区商品街100号。负责人：杨建华，该分行行长。委托诉讼代理人：陈仕豪、刘武，该分行职员。原告仝海强、黄以丽与被告三亚旭诚房地产开发有限公司(简称旭诚公司)，第三人中国建设银行股份有限公司三亚分行(简称三亚建行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仝海强、黄以丽及其共同委托诉讼代理人杨军，第三人三亚建行的委托诉讼代理人陈仕豪、刘武到庭参加诉讼。被告旭诚公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仝海强、黄以丽向本院提出诉讼请求：1.解除仝海强、黄以丽、旭诚公司双方于2014年7月28日签订的购房合同，旭诚公司退还仝海强、黄以丽购房款809973元;2.旭诚公司赔偿仝海强、黄以丽因购房贷款所产生的利息100834.07元(已还款：2014年9月15日-2019年8月15日，共计59个月×2533.43元／月=149472.37元，其中本金48638.3元，利息100834.07元);3.旭诚公司向仝海强、黄以丽赔付违约金105944元(3年×365天)+(2月1日-8月31日=213天)×80.9973元=1308天×80.9973元=105944元。事实与理由：2014年7月28日，仝海强、黄以丽夫妇与旭诚公司签订了由旭诚公司开发建设的位于三亚市××区商品房买卖合同，总价款为809973元。依合同约定，仝海强、黄以丽全额付款，旭诚公司应于2016年1月31日前将房产交付仝海强、黄以丽。仝海强、黄以丽依约付款，但时至今日旭诚公司未将房屋产权交付仝海强、黄以丽。2017年11月10日，海南嘉天律师事务所以旭诚公司破产重组管理人的身份向仝海强、黄以丽发出通知，告知仝海强、黄以丽继续履行合同。但至今己近2年，仝海强、黄以丽再没有收到任何信息。旭诚公司在存续期间，其行为已严重违约，特提起诉讼。旭诚公司未作答辩。三亚建行述称，2014年7月，仝海强、黄以丽与旭诚公司签署的《商品房买卖合同》，是合法有效的。根据合同约定，仝海强、黄以丽在旭诚公司逾期交房超过90日的情况下，有权解除合同。但旭诚公司破产管理人已经于2017年11月10日通知仝海强、黄以丽继续履行上述合同，仝海强、黄以丽接到通知后未提出书面异议，以实际行动表明其要求旭诚公司继续履行合同，仝海强、黄以丽现在请求解除合同依法无据。即使仝海强、黄以丽拥有合同解除权，因其未按期行使，已经消灭。三亚建行与仝海强、黄以丽之间存在借款、抵押合同关系，与旭诚公司存在保证合同关系，无论是否解除《商品房买卖合同》，仝海强、黄以丽与旭诚公司均应按《住房公积金借款合同》约定，归还三亚建行全部贷款本息及实现债权的费用。本院经审理认定事实如下：2014年7月28日，旭诚公司与仝海强、黄以丽签订《商品房买卖合同》，约定：仝海强、黄以丽购买旭诚公司开发的位于三亚市××区房屋，建筑面积54.87㎡，总价款为809973元;仝海强、黄以丽向旭诚公司支付首付款309973元，仝海强、黄以丽以商业银行贷款方式向旭诚公司支付剩余房款500000元;旭诚公司应于2016年1月31日前，将合同约定的商品房交付仝海强、黄以丽。若逾期交房超过90日，仝海强、黄以丽有权解除合同，旭诚公司应当自仝海强、黄以丽解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按仝海强、黄以丽累计已付款的1%向仝海强、黄以丽支付违约金等。双方已经办理合同登记备案。2014年8月7日，仝海强、黄以丽向旭诚公司支付首付款309973元。2014年9月15日，三亚建行与仝海强、旭诚公司签订《住房公积金借款合同》，约定：三亚建行向仝海强发放住房公积金个人住房贷款500000元，用于购买位于三亚市××区房屋;贷款期限为30年，自2014年9月15日至2044年9月15日;自贷款发放次月起，仝海强按月偿还贷款本息2533.43元，共分360期偿清;仝海强以上述房屋抵押，旭诚公司为借款人仝海强提供连带责任保证等。三亚建行、仝海强、旭诚公司已经在三亚市住房和城乡建设局办理上述房屋的抵押登记。2014年12月11日，三亚建行向仝海强发放贷款500000元。旭诚公司未在合同约定的期限内向仝海强、黄以丽交付涉案房屋。因旭诚公司债务问题，2017年7月18日，三亚市中级人民法院作出（2017）琼02破申5号民事裁定，受理对旭诚公司的重整申请。2017年11月10日，管理人海南嘉天律师事务所通知仝海强、黄以丽，继续履行上述商品房买卖合同。但旭诚公司一直未将涉案房屋交付仝海强、黄以丽，仝海强、黄以丽遂提起诉讼。另查，2014年12月11日至2019年8月15日，仝海强已经归还三亚建行贷款本金48638.3元、利息77116.79元。本院认为，仝海强、黄以丽与旭诚公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。旭诚公司未在2016年1月31日前，将合同约定的商品房交付仝海强、黄以丽，已违约，仝海强、黄以丽有权解除合同。旭诚公司应返还仝海强、黄以丽已支付的购房款809973元，并赔偿仝海强、黄以丽因购房贷款所产生的2014年12月11日至2019年8月15日的利息损失77116.79元。根据合同约定，旭诚公司逾期交房超过90日，仝海强、黄以丽解除合同的，旭诚公司按仝海强、黄以丽累计已付款的1%支付违约金，即8099.73元（809973元×1%），仝海强、黄以丽的第3项诉讼请求中，超出该数额的部分不予支持。三亚建行在本案中未就担保贷款合同关系提出独立的诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同和担保贷款合同是两个不同的法律关系，本案商品房买卖合同解除，并不意味着担保贷款合同当然解除，三亚建行关于仝海强与旭诚公司应继续履行《住房公积金借款合同》的抗辩理由成立。旭诚公司经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告仝海强、黄以丽与被告三亚旭诚房地产开发有限公司于2014年7月28日签订的《商品房买卖合同》。被告三亚旭诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告仝海强、黄以丽购房款809973元;二、被告三亚旭诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告仝海强、黄以丽赔偿因购房贷款所产生的2014年12月11日至2019年8月15日的利息损失77116.79元;三、被告三亚旭诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告仝海强、黄以丽支付违约金8099.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13951元(仝海强、黄以丽已预缴)，由原告仝海强、黄以丽负担1668元，由被告三亚旭诚房地产开发有限公司负担12283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 刘伟雄人民陪审员 符巨明 二〇二〇年二月二十五日书 记 员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。