浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1781号 上诉人（原审被告）：阮一帆，男，1995年2月14日出生，汉族，住青田县。 上诉人（原审被告）：陈昌乐，男，1994年5月30日出生，汉族，住青田县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：祁建飞，浙江万申佳律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴有智，浙江万申佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：季鹏，男，1991年4月15日出生，汉族，住龙泉市。 委托诉讼代理人：张卫伟，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。 上诉人阮一帆、陈昌乐因与被上诉人季鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙泉市人民法院（2019）浙1181民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人阮一帆、陈昌乐上诉请求：一、撤销(2019)浙1181民初963号民事判决，依法改判支持上诉人没收定金的反诉诉请；二、本案诉讼费由被上诉人承担。二审审理中，上诉人变更第一项上诉请求为“一、撤销(2019)浙1181民初963号民事判决第二项，依法改判上诉人返还被上诉人季鹏款项共计1675099.42元”。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、双方通过书面合同及口头约定了明确的权利义务。原审法院认定“因购房款支付期限及方式、产权办理等问题没有达成一致意见，故该《购房合同》最终没有继续履行”的事实与本案事实不符。按《购房合同》约定，合同履行顺序及期限明确，被上诉人应先在上诉人贷款到期前替上诉人偿还贷款，但被上诉人并未依照约定为上诉人还清贷款。因被上诉人自身并无购房资金，需用贷款来购房，其在银行贷款发放下来后才为上诉人偿还浦发银行贷款时，已经超过还款期限，给上诉人造成了很大的利息损失，构成违约，但上诉人为了促成交易，没有追究其违约责任，选择继续履行合同。后双方通过口头约定，被上诉人要再为上诉人还掉50万贷款及利息、罚息，上诉人就可以将店面先过户给被上诉人，但被上诉人也未替上诉人再付清50万贷款及利息、罚息。因被上诉人多次违约，最终导致合同没有继续履行。二、上诉人在合同解除前将房屋转售他人不存在过错。原审法院认定上诉人在合同履行中存在过错，属于法律适用错误。综合全案来看，因被上诉人未按约定为上诉人还清贷款410万，且其付款需要用案涉房屋过户后抵押贷款才能付清购房款，上诉人有理由认为被上诉人不具备继续履行合同的能力，已经构成根本违约。上诉人以低于市场价的价格将房屋出卖给被上诉人，是因为亟需偿还其他到期债务，但被上诉人却多次违约，未为上诉人还清贷款，以至于贷款到期后，上诉人财产被保全并被起诉，不仅要偿还本金和利息，还要承担违约责任及诉讼费用，给上诉人造成了巨大的损失。上诉人将房屋转售周志海，是因与周志海的债务到期，将案涉房屋抵债给周志海，同时也是为了减少损失。依据《合同法》第119条规定的守约方的减损义务，上诉人将案涉房屋转售是符合合同法规定的，不存在过错，上诉人是积极减少损失，此举也符合违约方的利益。因此，上诉人在合同履行中无任何过错。 对阮一帆、陈昌乐的上诉请求，被上诉人季鹏答辩称，一、案涉《购房合同》违反国家强制性法律规定,合同无效，并且上诉人存在欺诈行为，存在根本性过错。1.答辩人与上诉人签订了《购房合同》，向上诉人支付了2275099.42元后，获知案涉房屋被青田县人民法院裁定查封，在双方签订《购房合同》时上诉人未如实告知该情形。根据《城市房地产管理法》，涉案《购房合同》无效。2.上诉人存在价格欺诈。《购房合同》未书面约定购房价格，但口头约定转让价格为380万元人民币，后在答辩人支付了2275099.42元人民币后，涉案房产被法院查封的事实败露后，上诉人坐地起价，导致合同不能履行。二、上诉人在合同解除前将房屋“转让”他人的行为存在严重过错。因上诉人违反诚信原则导致合同未能继续履行，在合同解除前不能一房二卖，但上诉人与周志海恶意串通将房屋过户到周志海名下，在答辩人起诉陈昌乐和周志海撤销权纠纷案中已查明，陈昌乐、阮一帆与周志海之间不存在债权债务关系，因此上诉人在合同解除前将房屋转让他人的行为存在严重过错。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人季鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令被告阮一帆、陈昌乐共同双倍返还定金计120万元；2.依法判令被告阮一帆、陈昌乐共同返还购房款1675099.42元；3.依法判令解除原告与两被告签订的购房合同。 一审法院认定事实：2019年3月9日，被告阮一帆、陈昌乐作为卖方（甲方），原告季鹏作为买方（乙方），双方签订了一份《购房合同》，合同约定：甲方将坐落在龙泉市同心花园XX室店面376.69平方米（房主为阮一帆），以及坐落在龙泉市.24平方米（房主为陈昌乐）卖给乙方；经双方商定乙方向甲方支付购房定金60万元，乙方先为甲方还清贷款410万元，甲方当日便将房产证过户于乙方；甲方与乙方购房税自付。合同签订后，原告季鹏分别于2019年4月11日、4月17日，分两次各向被告阮一帆银行账户转账10万元，共计20万元。2019年4月17日，原告季鹏向两被告指定的银行账号汇款2075099.42元。上述支付款项共计2275099.42元，双方均认可其中60万元为购房定金，剩余1675099.42元为购房款。自2019年4月3日至2019年4月23日期间，原告季鹏与案外人阮伯安（受阮一帆、陈昌乐委托）曾多次协商案涉《购房合同》的后续履行问题，但因购房款支付期限及方式、产权办理等问题没有达成一致意见，故该《购房合同》最终没有继续履行。2019年5月31日，被告陈昌乐与案外人周志海签订了《龙泉市存量房转让合同》，约定被告陈昌乐将坐落于龙泉市同心花园XX室计635.24平方米的店面转让于案外人周志海。关于该房屋转让合同，当事人已另案提起诉讼。 一审法院认为，原告季鹏与被告阮一帆、陈昌乐经协商约定采用书面形式订立《购房合同》，该合同经双方当事人签字捺印时成立，依法成立的合同，自成立时生效。故案涉《购房合同》成立并生效。综合原被告双方提交的录音资料显示，后续原告季鹏未按约定为阮一帆、陈昌乐还清贷款410万元。被告阮一帆、陈昌乐亦未向原告季鹏出具收款凭证，并在案涉合同解除前将房屋转售他人。最终共同导致案涉《购房合同》未能继续履行。现原被告双方均同意解除案涉《购房合同》，该院予以准许。根据法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，合同解除后，两被告应返还原告交付的购房款及定金共计2275099.42元。关于违约责任，原被告双方在《购房合同》中未明确约定具体的违约形式及承担方式，且《购房合同》未能继续履行原被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任，故该院对原告提出的要求被告双倍返还定金120万元的诉讼请求，以及被告提出的没收原告交付定金60万元的答辩意见，该院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告季鹏与被告阮一帆、陈昌乐于2019年3月9日签订的《购房合同》；二、被告阮一帆、陈昌乐于判决生效之日起十日内返还原告季鹏款项共计2275099.42元；三、驳回原告季鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29801元，由原告季鹏负担6219元，被告阮一帆、陈昌乐共同负担23582元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审认定的一致。 本院认为，本案中，双方当事人对解除《购房合同》并无异议，本院予以确认。上诉人主张在合同履行过程中，因被上诉人违约导致合同没有继续履行，故应没收被上诉人交付的定金。本案中，双方签订的《购房合同》中对各自的权利义务进行了约定，被上诉人负有为上诉人还清贷款的义务，但合同中对还贷的具体时间、购房价款等均未作约定，双方在后续的协商中也未达成一致意见，上诉人没有充分证据证明被上诉人怠于为其还贷，故其主张不能成立。后上诉人在双方合同未解除的情况下将房屋转售他人，原审判决认定上诉人亦有过错故未支持上诉人要求没收定金的请求并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人阮一帆、陈昌乐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金红萍 审 判 员 汤丽军 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年二月十日 代书记员 叶东望