昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10852号原告：云南俊发凯丰房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆2号楼4楼422室。法定代表人：王开锋。委托代理人：和慧莲、梁增辉，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄昌明，男，汉族，1983年3月22日出生，户籍登记地广东省兴宁市。原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司（以下简称“俊发公司”）与被告黄昌明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告俊发公司的委托诉讼代理人和慧莲、梁增辉到庭参加诉讼，被告黄昌明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俊发公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的俊发名城115地块4幢第33层3302号《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令合同解除后，在7日内被告返还房屋并无条件配合原告办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，被告向原告支付155654.2元违约金；3、请求判令本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费、执行费等与本案相关的费用由被告承担。事实及理由:2017年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发销售的俊发名城N-15地块4幢第33层3302号房屋，房屋总价778271.00元；合同约定房款为贷款方式付款，即被告首期支付购房总价款的20.34%，金额158271元，其余价款向上海浦东发展银行股份有限公司昆明严家地支行贷款支付，原告为被告的借款向银行提供阶段性保证担保。因被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告已经为承担担保责任代被告向银行偿还了相关全部款项。被告未按贷款合同的约定偿还贷款的行为致使双方签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，已经达到法定解除条件，原告有权依法解除该《商品房买卖合同》及补充协议，据此，原告起诉至本院主张权利。被告黄昌明经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼及答辩，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，原告提交的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对此予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年1月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发建设的俊发名城N-15地块Ⅰ项目中的4幢33层3302号商品房，该房屋预测建筑面积为90.36平方米，房屋总价款为778271元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款的方式付款，应当于2017年1月13日前支付首期房价款158271元，占全部房价款的20.34%，余款620000元向上海浦东发展银行股份有限公司昆明严家地支行申请贷款支付；出卖人应当在2019年1月20日前向买受人交付该商品房；如买受人未能按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除合同通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金；如买受人逾期配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续的，每逾期一日，买受人应按购房款总额1%向出卖人支付违约金，直至《商品房买卖合同》解除备案手续办理完毕；由此发生的交易相关税费由买受人承担；在《商品房买卖合同》解除备案手续完毕后，出卖人扣除买受人应承担的上述所有违约金和相关税费后向买受人退还剩余已付款，如买受人已付款不够抵扣的，出卖人有权向买受人追偿；由此造成出卖人损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担全部赔偿责任。2017年1月13日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2017011302343。合同签订后，被告按约向原告足额支付了购房款。现案涉房屋尚未取得不动产权证书，亦未交付被告实际使用。另查明，2017年2月7日，原告与被告黄昌明、上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告黄昌明借款620000元用于购置位于俊发名城N-15地块4幢第33层3302号房屋，原告作为被告黄昌明向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行借款的保证人，自合同签订之日起，至被告办妥抵押担保的现房抵押登记手续，且上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本之日止，自愿对被告全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）提供连带责任保证。合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司昆明严家地支行按约向被告指定的账户足额发放了贷款。2019年7月4日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行严家地支行向原告发出《关于黄昌明贷款履行担保责任的通知》，载明上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行严家地支行依据原、被告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订的《个人购房担保借款合同》于2017年2月7日向黄昌明发放贷款620000元，因借款人黄昌明已连续6期未按约定归还贷款本息，现贷款剩余本金598360.34元，尚欠逾期本金7564.69元、逾期利息18010.65元，罚息341.28元，合计逾期欠款25916.62元，经多次催促，黄昌明仍未能按时偿还，故根据合同约定宣布贷款提前到期，请俊发公司履行连带保证责任，一次性偿还贷款。2019年9月2日，上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行严家地支行再次向原告发出《关于黄昌明贷款履行担保责任的通知》，载明俊发公司于2019年8月30日已将清偿款项金额609771.3元划入上海浦东发展银行昆明分行，扣减黄昌明所欠逾期本金、利息、罚息后剩余51.49元，现系统未还本金1286.42元，请俊发公司履行连带保证责任，一次性偿还贷款，本金余额1286.42元，合计逾期欠款2286.42元，总计2286.42元。2019年9月30日，上海浦东发展银行昆明分行信用运营中心出具《证明》，载明黄昌明于2017年2月7日向我行申请个人长期一手购房贷款，贷款金额620000元，贷款期限30年，用于购俊发名城N-15地块4幢第33层3302住宅，截止2019年9月30日，该笔贷款已结清。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定如被告未能按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求原告承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），原告有权解除合同。现被告因拖欠贷款本息及其他费用，银行向原告发出通知要求原告就被告欠付的贷款本息承担连带保证责任，且原告已经实际履行保证责任，结清了被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行申请的贷款，原、被告双方约定的合同解除条件已经成就，原告有权要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理解除合同备案登记手续。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定被告支付违约金的情形，即“如买受人未能按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的（以银行出具的要求承担连带责任的文件为准），出卖人有权解除合同，合同自出卖人解除合同通知书送达买受人之日起解除（按合同载明地址寄出5日视为送达），买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时，买受人应按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。”原告作为被告向银行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且银行在被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕农业银行要求支付的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。对于原告主张的律师费12298.65元，双方对此虽然进行了约定，但原告仅提交了实际产生3000元律师费的证据，故本院支持被告向原告支付律师费3000元。关于原告主张的保全保险费1873元，因双方对此并未明确约定，且该费用并非原告为实现债权而必然支出的费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的其他费用，因并未实际产生，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司与被告黄昌明于2017年1月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、被告黄昌明于本判决生效之日起十日内配合原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号为KM2017011302343）的登记备案手续；三、被告黄昌明于本判决生效之日起十日内向原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13139元，由被告黄昌明承担10949元，由原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司承担2190元；保全费5000元由被告黄昌明承担4167元，由原告云南俊发凯丰房地产开发有限公司承担833元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原审 判 员  施晶晶人民陪审员  杨德生二〇二〇年二月二十一日书 记 员  刘昕垚