福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20808号 原告：黄洪河，男，1960年2月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈月辉，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 被告：厦门松涛阁酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区西林东路9号墩仔家园一层局部大堂和3-4层。 法定代表人：徐旻，该公司总经理。 委托诉代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 原告黄洪河与被告厦门松涛阁酒店有限公司（以下简称松涛阁酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄洪河的委托诉讼代理人王钟与被告松涛阁酒店公司的委托诉讼代理人李朝东、周惠婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄洪河向本院提出诉讼请求：1.解除黄洪河与松涛阁酒店公司于2017年9月12日签订的《房屋租赁合同》；2.松涛阁酒店公司将厦门市思明区西林东路9号墩仔家园一层大堂以及3-4层房屋交还黄洪河；3.松涛阁酒店公司向黄洪河支付租金及占有使用费（自2019年10月16日起，按每月190865元的标准计至实际交还房屋之日止）；4.松涛阁酒店公司向黄洪河支付违约金572595元；5.松涛阁酒店公司缴交的房屋租赁押金572595元归黄洪河所有；6.松涛阁酒店公司承担本案诉讼费、保全费、保险费等费用。诉讼过程中，黄洪河明确双方之间的《房屋租赁合同》于本案起诉状送达松涛阁酒店公司之日即2019年10月25日解除。事实和理由：2013年9月30日，黄洪河与厦门市思明区莲前街道墩仔社股份经济合作社（以下简称墩仔合作社）、厦门市思明区洪文社区居民委员会（以下简称洪文居委会）签订《墩仔家园一楼至五楼店面租赁合同》，约定黄洪河向墩仔合作社、洪文居委会承租厦门市思明区西林东路墩仔家园一楼至五楼店面，租赁期限15年，黄洪河对租赁物享有部分转租权。2017年9月12日，黄洪河与松涛阁酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定松涛阁酒店公司向黄洪河承租本案讼争的厦门市思明区西林东路墩仔家园一层大堂以及3-4层房屋；租赁用途为酒店（住宿业）；租赁面积约为4197.35平方米；租赁期限从2017年9月15日起至2028年9月2日止；2017年10月16日至2020年12月15日每月租金190865元，此后每三年递增10%，租金按月缴交；松涛阁酒店公司应于合同签订5个工作日内向黄洪河缴纳房屋租赁押金572595元；松涛阁酒店公司拖欠租金连续十天或拖欠租金累计超过5万元，黄洪河有权终止合同，因松涛阁酒店公司原因提前终止合同的，黄洪河有权不予退还松涛阁酒店公司所缴纳的房屋押金，松涛阁酒店公司还应向黄洪河支付三个月的租金作为违约金。《房屋租赁合同》签订后，松涛阁酒店公司在履行合同期间并未依照合同约定及时向黄洪河支付租金，经常出现拖欠租金的情形。2019年9月15日，松涛阁酒店公司向黄洪河出具《欠条》，确认松涛阁酒店公司尚欠黄洪河2017年至2019年9月15日的租金572595元。松涛阁酒店公司在租赁合同履行过程中未能及时依约足额支付租金，且将酒店转让给案外人，其行为已经构成违约，黄洪河有权解除租赁合同，并要求松涛阁酒店公司承担违约责任。 松涛阁酒店公司辩称，松涛阁酒店公司不同意解除双方之间的租赁合同，黄洪河的诉求与客观事实不符，应予驳回。一、截至黄洪河请求解除合同之日，松涛阁酒店公司已向黄洪河支付完全部租金，不存在拖欠租金的情况。二、黄洪河依据松涛阁酒店公司书写的欠条提出相关主张，但是分析该欠条形成的过程、背景及目的，松涛阁酒店公司不存在违约，反而是黄洪河试图利用合同约定取得非法利益。松涛阁酒店公司承租讼争房屋用于经营宜尚酒店，实际经营人为松涛阁酒店公司法定代表人的丈夫张晓毅。2019年8月初，张晓毅有意向转让酒店部分股份，黄洪河得知后主动与张晓毅协商，要求受让酒店部分股份。双方微信协商过程中，口头约定当期租金及之前欠付租金在转让款中予以扣除，双方并对之前欠付租金进行对账。松涛阁酒店公司根据对账结果和黄洪河要求于2019年9月15日向黄洪河出具欠条。2019年9月19日，双方就酒店股份转让事宜协商未果，张晓毅便及时向黄洪河支付了相应租金。三、2019年8月至9月期间黄洪河与松涛阁酒店公司就酒店股份转让事宜进行协商，说明黄洪河明知松涛阁酒店公司有转让股份的意向而未对此提出异议，黄洪河主张松涛阁酒店公司擅自转让房屋而要求解除合同的理由不能成立。并且，松涛阁酒店公司转让的是酒店90%的股份，不存在擅自转让房屋的情况。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2013年，黄洪河（乙方）与案外人墩仔合作社、洪文居委会（甲方）签订一份《墩仔家园一楼至五楼店面租赁合同》，约定甲方将厦门市思明区西林东路墩仔家园一楼至五楼店面暂计15780平方米出租给乙方，租赁期限15年，自2013年5月3日起至2028年5月2日止，乙方享有租赁物部分的转租权。 2017年9月12日，黄洪河（甲方）与松涛阁酒店公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，黄洪河在甲方落款处签名，徐旻（系松涛阁酒店公司的法定代表人）在乙方落款处签名，松涛阁酒店公司在乙方落款处加盖公章。该合同约定如下：甲方将本案讼争的厦门市思明区西林东路墩仔家园一层大堂、三层至四层房屋出租给乙方作为酒店（住宿业）使用，租赁面积约4197.35平方米；租赁房屋大楼门前17个停车位由乙方专属使用，另地下停车场、大楼四周全部区域由乙方与甲方或其他业主共用；租赁期限自2017年9月15日起至2028年9月2日止；甲方同意给予乙方三个月免租装修期，免租装修期从2017年9月15日起至2017年12月15日止，免租装修期内免交租金；甲方应于2017年9月14日向乙方交付符合本合同约定的租赁房屋；每月租金190865元，押三付一，按月支付，免租装修期满后第二日开始计收；租赁期限内，2017年12月16日至2020年12月15日租金不递增，2020年12月16日至2023年12月15日租金递增10%，2023年12月16日至2026年12月15日租金递增10%，2026年12月16日至2028年9月2日租金递增10%；租金按月支付，首期租金于免租期满后2个工作日内支付，以后每期租金由乙方在每个月租金到期之日前的五天内向甲方支付下一个月的租金，以银行转账方式支付，甲方须在乙方支付租金前5个工作日内向乙方投资设立的项目公司开具约定金额的租赁税票，否则乙方有权停止支付下一期的租金；签订本合同5个工作日内，乙方须向甲方缴纳押金572595元；甲方指定王慧灵的账户为收款账户；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的实际损失；因甲方原因提前终止合同的，甲方除退还多余租金及押金外，甲方应向乙方赔付相应费用作为违约金，并赔偿乙方由此产生的所有损失（包括直接损失和预期可得受益）；因乙方原因提前终止合同的，甲方取消乙方押金，乙方还应向甲方支付三个月租金作为违约金，且不得要求甲方对乙方所投入的装修费用等进行任何补偿；乙方将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的，或者乙方拖欠租金连续十天或累计超过5万元的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿，并另行承担违约责任，乙方同意甲方在书面提醒乙方无效的情形下，可对乙方采取停水停电等相关措施；乙方在取得租赁房屋使用权后，将作为投资人成立以酒店业态为主的项目公司，现甲乙双方一致同意乙方投资设立的项目公司为最终实际承租人，因本合同订立时项目公司尚未注册成立，故由投资人乙方作为签约主体一方订立本合同，乙方投资设立的项目公司成立后，乙方的所有权利义务概括转移给项目公司，租金及各类费用的交付义务由项目公司承担，甲方应向项目公司开具双方所约定租金金额的租赁发票，甲方同意，项目公司成立后可作为签约主体加盖公章代替个人成为最终实际承租人，与甲方原签订房屋租赁合同依旧生效。 讼争合同签订后，黄洪河将讼争房屋交付松涛阁酒店公司使用，松涛阁酒店公司将讼争房屋用于经营宜尚酒店，并向黄洪河支付了押金572595及相应租金。2019年9月15日，徐旻向黄洪河出具一份《欠条》，确认自2017年至2019年9月15日尚欠黄洪河讼争房屋租金572595元。2019年10月1日，松涛阁酒店公司向黄洪河支付了截至2019年9月15日尚欠的租金572595元。2019年10月15日，松涛阁酒店公司向黄洪河支付了2019年9月16日至2019年10月15日的租金190865元。2019年11月15日，松涛阁酒店公司向黄洪河支付了2019年10月16日至2019年12月15日的租金381730元。2019年12月18日，松涛阁酒店公司向黄洪河支付了2019年12月16日至2020年1月15日的租金190865元。在讼争合同履行过程中，松涛阁酒店公司多次拖欠租金连续十天以上并累计超过5万元。 另查明，松涛阁酒店公司成立于2017年11月7日（在《房屋租赁合同》签订之后），徐旻是其法定代表人。2019年8月，松涛阁酒店公司的股东欲转让该公司股权，并曾与黄洪河协商但未果。之后，案外人驿田（厦门）酒店管理有限公司（以下简称驿田公司）受让松涛阁酒店公司的部分股权。股权转让完成后，松涛阁酒店公司的股东变更为驿田公司和徐旻，驿田公司享有90%股权，徐旻享有10%股权。并且，松涛阁酒店公司经营的酒店品牌由宜尚酒店变更为驿田酒店，由驿田公司实际经营管理。 本案审理中，本院根据黄洪河的申请，裁定对松涛阁酒店公司名下价值1145190元的财产采取保全措施。黄洪河因此向中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司支付保险费3700元，向本院支付保全申请费5000元。 本院认为，黄洪河向案外人承租讼争房屋后转租给松涛阁酒店公司，黄洪河与松涛阁酒店公司签订的《房屋租赁合同》在不超过黄洪河剩余租赁期限的范围内有效。松涛阁酒店公司成立于2017年11月7日，其成立时间在《房屋租赁合同》签订之后，系《房屋租赁合同》约定的项目公司，《房屋租赁合同》项下属于承租人的权利义务概括转移给松涛阁酒店公司。 虽然松涛阁酒店公司多次拖欠租金连续十天以上并累计超过5万元，但均在逾期一定时间后予以补足。诚然，松涛阁酒店公司拖欠租金的行为已构成违约，但考虑到本案租赁标的大、投入成本高、涉及利益大，且未有证据证明黄洪河对松涛阁酒店公司多次拖欠租金的行为在本次诉讼前曾明确提出异议，故不宜直接认定松涛阁酒店公司构成根本违约。黄洪河以松涛阁酒店公司拖欠租金为由诉请解除双方之间的《房屋租赁合同》，并明确合同解除时间为本案起诉状送达松涛阁酒店公司之日即2019年10月25日，本院不予支持。但是，若日后松涛阁酒店公司再次出现无故拖欠租金的行为并符合合同约定的解除条件的，黄洪河有权依照合同约定行使合同解除权。《房屋租赁合同》的承租方为松涛阁酒店公司，松涛阁酒店公司的股权变更并不当然等同于《房屋租赁合同》约定的擅自转让承租房屋，故黄洪河以此为由诉请解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。 鉴于本院未支持黄洪河解除租赁合同的诉求，故黄洪河诉请松涛阁酒店公司交还讼争房屋、支付解约违约金572595元以及没收房屋租赁押金572595元，本院亦不予支持。但是，黄洪河可就松涛阁酒店公司逾期支付租金的行为向其主张违约责任。 黄洪河主张双方之间的租赁合同于2019年10月25日解除，并诉请松涛阁酒店公司支付此前欠付的租金和此后产生的占有使用费。根据本案查明的事实，松涛阁酒店公司已向黄洪河支付了截至2020年1月15日的租金，故松涛阁酒店公司已不再拖欠2019年10月25日之前的租金，双方之间亦不存在拖欠占有使用费的问题，故本院对黄洪河提出的松涛阁酒店公司支付自2019年10月16日后的租金和占有使用费的诉求不予支持。若日后松涛阁酒店公司出现拖欠租金或占有使用费的行为，黄洪河有权另行向其主张权利。黄洪河因本案支出的案件受理费和财产保全保险费、申请费，考虑到松涛阁酒店公司确实存在拖欠租金的违约行为，本院酌定黄洪河与松涛阁酒店公司对上述费用各承担一半。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门松涛阁酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄洪河支付财产保全保险费1850元和申请费2500元； 二、驳回原告黄洪河的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为72434元，由原告黄洪河与被告厦门松涛阁酒店有限公司各负担一半。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 朱 晨 二〇二〇年二月二十日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。