江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2844号原告：陆庆红，女，汉族，1970年11月3日出生，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：何艳，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈文清，南通市港闸区益群法律服务所法律工作者。被告：俞井坤，男，汉族，1951年1月11日出生，户籍地南通市港闸区，现住南通市港闸区。被告：羌明珍，女，汉族，1955年6月23日出生，户籍地南通市港闸区，现住南通市港闸区。被告：余锦汉，男，汉族，1940年3月6日出生，住南通市港闸区。被告：余荣华，男，汉族，1969年10月16日出生，住南通市港闸区。四被告共同委托诉讼代理人：张弛、曹啸虎，上海正源律师事务所律师。原告陆庆红与被告俞井坤、羌明珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，根据原告陆庆红申请，本院追加余锦汉、余荣华为本案共同被告；依法先适用简易程序于2019年9月24日及10月22日公开开庭进行审理；后因案件审理需要组成合议庭，适用普通程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告陆庆红及其委托诉讼代理人何艳、陈文清，被告俞井坤、羌明珍、余锦汉、余荣华共同委托诉讼代理人张弛、曹啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆庆红向本院提出诉讼请求：1.判令被告俞井坤、羌明珍继续履行《拆迁安置指标（空方）买卖合同》，将位于南通市港闸区车库交付给原告，收取原告垫付给南通市城镇房地产开发公司的房款，并与原告办理房产过户登记手续。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月11日，经港闸区明祥房屋中介服务部（以下简称“明祥中介”）、港闸区宏祥房屋中介服务部（以下简称“宏祥中介”）居间介绍，原告与被告俞井坤等签订了一份《拆迁安置指标(空方)买卖合同》，约定被告俞井坤等将南通市港闸区唐闸镇街道尖沟头村三组合法拆迁指标19.1m²以26万元的价格出售给原告，以及付款期限、由原告方选房、至开发公司结算房款和违约责任等事宜。合同签订后，原告按约定支付了3万元的定金。2017年8月21日左右，应被告的要求，并在其协助下，原告选购了南通市港闸区永泰佳园21幢203室及21幢C118车库。2017年8月23日，被告俞井坤电话通知原告，说其家人(含兄弟姐妹)全部愿意将选购的上述房产出售给原告，并为了分钱要求原告以现金方式支付首付款，故原告在工商银行当着被告俞井坤及中介工作人员面取现17万元交付给了被告俞井坤。其后，被告俞井坤及其兄弟姐妹办理了公证手续，将案涉房屋的产权公证为被告俞井坤夫妻所有，原告应被告俞井坤的要求为其垫付了公证费等所有费用，并应要求支付了购房尾款6万元和拆迁款及利息的对价5万元(拆迁款及利息由原告结算用于房款)。原告在送俞井坤回家的路上，俞井坤又要求增加房款2万元，原告为了能顺利购买到房子，向其支付了2万元。收款后，被告先后将拆迁补偿协议、评估报告、选房意向书、收条(南通市港闸区国有资产经营总公司出具)原件交给中介人员。2018年初，案涉房屋可以结算后拿钥匙，双方经中介约定过了春节后一起去南通市城镇房地产开发公司(简称“开发公司”)结算。同年7月4日，原告发现被告已经入住到案涉房屋。经了解，被告俞井坤恶意将交付给中介保存的拆迁材料进行了登报挂失，并擅自结算了案涉房屋。原告通过中介与被告俞井坤沟通，被告俞井坤表示房价已经上涨，房子不卖了，并让原告去起诉。被告俞井坤的行为已经构成违约。被告俞井坤、羌明珍、余锦汉、余荣华辩称，被告并未与原告签订过房屋买卖合同，根本谈不上合同继续履行的问题。当时与原告签订拆迁安置指标空方买卖合同，没有获得所有继承人的签名同意，后来的协议书公证书中亦缺少享有继承权的俞连英放弃继承权利的书面声明，以及其他继承人配偶的放弃继承财产权利声明，故该空方买卖协议是无效的。该空方买卖协议的标的仅涉及19.1平方米产权，四被告确认原告对南通市港闸区永泰佳园21幢203室及21幢C118车库享有19.1平方米产权，可以与四被告共同享有。对原告的其他诉讼请求，要求驳回。经审理查明：2013年5月13日，俞井坤（曾习惯书写为“余井坤”）、余锦汉、余荣华就被继承人陆风英（俞井坤、余锦汉之母）所属位于南通市港闸区合法面积为19.1平方米农村遗产房屋及附属设施与港闸区住房和建设环境保护局、南通宏发房屋征收服务公司达成房屋征收补偿安置协议。2016年12月11日，俞井坤、余锦汉、余荣华作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的陆庆红在明祥中介及宏祥中介居间介绍下签订《拆迁安置指标（空方）买卖合同》一份，约定甲方将陆风英所属上述19.1平方米农村遗产房屋拆迁安置指标以人民币26万元的价格转让给乙方；乙方于该合同签订时向甲方支付定金3万元、于甲方结算拿安置房钥匙时支付17万元、于甲乙双方办理安置房过户时支付余款6万元；如甲方违约，将双倍赔偿乙方所付的定金、首付房款、包括开发公司结算的房款、费用及装修的所有费用，另赔偿乙方人民币20万元；甲方于合同签订后向乙方出具拆迁安置协议及评估报告，甲方保证拆迁安置指标产权清晰，若发生甲方不卖或甲方有的有关产权纠纷或债权债务，妨碍乙方选房、结算、产权过户则由甲方负责清理，如影响买卖正常进行给乙方造成的所有经济损失及连带责任的经济损失由甲方全额赔偿并承担违约责任；乙方购买该拆迁指标后，所选房屋的地点、层次、大小由乙方自定，甲方不得干涉，同时甲方必须无条件配合乙方选房、结算拿钥匙，否则视为违约；乙方购买此拆迁指标用于投资或选房自住，甲方均无权干涉，若乙方已转让给第三方，甲方无条件配合乙方将产权直接过户给第三方等合同事项。空方买卖合同签订当天，陆庆红支付合同定金3万元，俞井坤、余锦汉、余荣华共同出具收条确认。2017年8月23日，陆庆红向俞井坤支付合同款17万元。2017年11月6日，俞井坤与开发公司达成陆风英所属上述遗产房拆迁安置房屋为南通市港闸区永泰佳园21幢203室（暂定面积100.52平方米）及21幢C118车库（暂定面积33.25平方米）（前述住宅及车库以下简称“安置房屋”）的选房意向协议；同日，在江苏省南通市南通公证处（2017）通南证民内字第7601号公证下，俞井坤（陆风英之子）、羌明珍（俞井坤之妻）、余锦汉（陆风英之子）、余井兰（陆风英之女）、孙育兰（陆风英之子已故余井德之妻）、余荣华（余井德之子）、余小华（余井德之子）达成协议，约定安置房屋由俞井坤、羌明珍共同购买并享有产权，其他权利人不主张任何权利。2017年11月22日，余锦汉向陆庆红出具收条一份，证明其已收取陆庆红支付的安置房屋购房尾款6万元及拆迁赔偿款及利息5万元；同日，俞井坤向陆庆红出具收条一份，证明其收取陆庆红支付的安置房屋前后辛苦费2万元。2018年5月14日，俞井坤登报声明编号为2002508陆风英户拆迁补偿结算单据收条作废；同日，俞井坤、羌明珍与开发公司签订商品房买卖合同，约定安置房屋中住宅按100.9平方米、车库按34.56平方米核定由俞井坤、羌明珍购买等合同事项；同日，双方结算完毕相关购房款项后，开发公司向俞井坤、羌明珍交付安置房屋。后俞井坤、羌明珍未将安置房屋交付陆庆红并办理相关产权过户登记手续。另查，俞井坤具有将自己名字书写为“余井坤”的日常习惯。本院曾于2018年7月16日立（2018）苏0611民初2010号案受理原告陆庆红诉被告俞井坤、羌明珍及第三人余锦汉、余荣华案涉纠纷，后因原告陆庆红申请撤回起诉，本院于2018年12月26日裁定予以准许。（2018）苏0611民初2010号案审理中，本院于2018年10月31日对案外人余连英进行调查，余连英反映：“陆风英系余连英的舅母，因余连英父亲再婚就将余连英送交陆风英夫妇收养；陆风英夫妇生前生育俞井坤、余锦汉、余井德三个儿子及余井兰、顾淑云两个女儿，顾淑云从小送养给了他人；陆风英夫妇生前居住的农村房屋由余连英操持建造，余连英对该房屋拆迁利益主张权利等”。本院审理过程中，经本院法律释明，原告陆庆红仍坚持原有诉讼请求不变。以上事实，有原告提供的空方买卖合同、收款收条、证明书、报纸公告、商品房买卖合同、房屋移交单、拆迁评估报告、购房联系单、奖励收条、收据、发票、结算单、公证书等证据一组；四被告提供的常住人口登记表等证据一组；本院依职权调取的（2018）苏0611民初2010号案卷宗材料一组；双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方当事人均无异议，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。俞井坤、余锦汉、余荣华与陆庆红达成买卖协议，应认定该四人之间形成买卖合同关系。虽然案涉买卖合同名为“拆迁安置指标（空方）买卖合同”，就其项下双方约定履行内容而言，被告俞井坤、余锦汉、余荣华作为卖方所负的义务系将已故陆风英所属农村房屋拆迁权益转化为安置房屋并交予原告实现合同权利，故本案仍属于房屋买卖合同关系法律范畴。在该买卖合同订立之初，被告俞井坤、余锦汉、余荣华作为陆风英的继承人对陆风英所属农村房屋拆迁权益仅享有部分继承权利。即使被告俞井坤、羌明珍经其他继承人余锦汉、余井兰、孙育兰、余荣华、余小华通过协议让与安置房屋继承权益，并通过拆迁权益结算实际享有了安置房屋权利，但在未征得余连英等其他继承人同意的情况下该份公证协议仍可能存在侵犯其他继承人的合法权益。就原告诉请而言，原告仅主张被告俞井坤、羌明珍履行合同。合同标的拆迁安置面积指标及安置房屋系俞井坤继承所得，因此继承份额应属于俞井坤、羌明珍夫妻共同财产。被告羌明珍作为安置房屋的共有人目前明确表示不同意履行案涉买卖合同。房屋属于夫妻关系存续期间的重大财产，夫妻任何一方作出处分行为均应征得对方的同意，并不当然产生家事代理的法律效力。在未有证据显示，被告羌明珍对被告俞井坤、余锦汉、余荣华与原告订立案涉买卖合同时知晓或事后追认被告俞井坤订立合同行为效力的情况下，案涉买卖合同并不对被告羌明珍当然存在法律约束力。综上分析，被告俞井坤并未取得安置房屋的单独处分权，在未有证据显示安置房屋已登记在两被告名下的情况下，亦不能将案涉房产分割权利后转让给原告。鉴于原告基于以上事由无法实现案涉安置房屋买卖的合同目的，而原告在本院法律释明后仍坚持要求被告俞井坤、羌明珍继续履行案涉安置房屋买卖协议，不同意变更相关诉讼请求。故对原告主张被告俞井坤、羌明珍履行《拆迁安置指标（空方）买卖合同》，包括要求被告俞井坤及羌明珍交付安置房屋、协助产权过户、两被告接收原告支付的与开发公司结算款等请求，本院不予支持。原告对被告余锦汉、余荣华没有诉讼请求，本案不作评判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：驳回原告陆庆红全部诉讼请求。案件受理费5200元，由原告陆庆红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费5200元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  孙兴旺人民陪审员  徐金发人民陪审员  赵广明二〇二〇年二月十七日法官 助理  刘喆慧书 记 员  朱 尧