广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10343号原告：广州澳升洁净技术有限公司，住所地广州高新技术产业开发区瑞泰路2号C栋四层自编C02号。法定代表人：陈建军，该司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：古胜中，广东凌信律师事务所律师。被告：广州德浩科视电子科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号。法定代表人：王萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓茗菲，广东昀升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毓东，广东昀升律师事务所律师。原告广州澳升洁净技术有限公司（以下简称澳升公司）与被告广州德浩科视电子科技有限公司（以下简称德浩科视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。澳升公司的委托诉讼代理人古胜中、德浩科视公司的委托诉讼代理人邓茗菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳升公司向本院提出诉讼请求：1.确认德浩科视公司解除《租赁合同》的行为无效，判决德浩科视公司继续履行该《租赁合同》；2.由德浩科视公司承担本案诉讼费。事实和理由：原告承租被告坐落广州高新技术产业开发区瑞泰路2号房地产（产权证号：2015登记字5002122）C栋四层自编C02号物业，用于办公、研发、生产实验，双方于2017年9月28日签订了一份编号为德房租20170928的《租赁合同》，该《租赁合同》约定了租赁标的物、用途、建筑面积（含公摊面积）、租赁期限、租金标准及支付、双方的主要职责和权利义务、合同违约责任等具体内容。原被告上述合同签订后，原告依约向被告交纳了押金，被告依约交付了相应物业。原告接收物业后，即根据自身生产经营情况，投入巨额资金对所租物业进行自动化厂房设计和施工，对室内综合办公区进行装修装饰等工程，在工程完工并经相关部门验收后，原告整体迁入该物业。目前，原告正在使用该物业进行无管道通风柜、药品柜、排风箱等环保设备的研发、生产和日常办公。2019年5月21日，被告向原告发来《关于调整租金的告知函》，函告其欲调整租金定价标准和管理费标准，且明确告知原告如不接受被告新的租金规则并签订补充协议，被告将违约解除租赁合同。2019年5月31日，被告又向原告发来《律师函》，要求原告于2019年6月15日前支付被告单方核算的自租赁开始至2019年6月的租金差额212038.88元，并要求2019年6月份起按新核定的建筑面积支付租金，否则视为原告根本性违约。2019年8月20日，被告直接以《关于解除租赁合同的律师函》方式，强行认定原告违约，并单方宣告自2019年11月20日解除双方的《租赁合同》，要求原告在2019年11月20日之前搬离租赁物业内所有物品，撤出物业。针对被告的以上行为，原告认为：1.2019年5月21日被告的《关于调整租金的告知函》，被告按其所谓重新测量核定的数据显示，提出调整租金定价标准、管理费标准及租金年增长率等具体方案。对于《告知函》被告提出的内容，原告认为属于被告对租赁合同重要内容提出变更的要约，对此，原告已于2019年5月27日复函被告，明确表示不同意，双方仍应依法依约继续履行《租赁合同》。2.2019年5月31日被告的《律师函》，在该函中，被告单方更改租赁合同中已约定的计租面积（即建筑面积），并强势要求在2019年6月15日前支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额。对此，原告认为被告单方调整公摊面积的分摊系数并重新计算公摊面积是违反双方租赁合同既有的约定，且被告的调整没有任何法律依据。我国现行法律对于建筑物公摊面积的分摊系数没有规定统一固定值，只有大致的计算方法，每一栋建筑物、每一层楼、每一套（单元）房屋根据实际情况计算都可能存在不同的公摊面积分摊系数。法律对于分摊系数既然没有规定统一的固定值，那双方合同中可以对此进行约定，这充分体现合同当事人意思自治的原则。原被告双方租赁合同中，计租面积（建筑面积）已经包括了公摊面积，该计租面积是合同重要内容之一，双方应严格执行，未经合同当事人双方协商一致，任何一方单方提出变更，另一方不同意的，该变更均不发生法律效力。在案涉租赁合同履行中，原告没有同意按被告的要求调整公摊面积的分摊系数重新计算公摊面积，被告要求原告支付租金差额没有法律和合同依据，原告有权拒付被告所谓租金差额。3.因原告没有支付租金差额的义务，所以根本就不存在2019年8月20日被告发来《关于解除租赁合同的律师函》中所述的违约行为，被告亦不存在所谓重大经济损失，该《律师函》中所述没有任何事实依据。被告单方提出解除租赁合同，明显没有事实和法律依据，更是违背双方合同既有约定，属于根本性违约行为。因为，原被告双方租赁合同中没有约定被告可以任意解除合同，而在租赁合同履行过程中，原告亦是依合同约定全面履行合同义务，从未存在违约行为（包括：不存在拒付或逾期支付租金、不存在超出被告交付物业范围占用物业、不存在租赁合同第七条第2款约定等行为），也不存在法律规定不可抗力因素，因此被告是没有单方宣告解除合同的权利。被告没有合同解除权而向原告单方宣告解除租赁合同，即是被告明确表示其将不履行合同义务，这将导致原告合同目的不能实现，被告的行为符合根本性违约的表现。在原告不同意双方租赁合同就此解除的情况下，被告2019年8月20日的《关于解除租赁合同的律师函》不能发生解除租赁合同的法律效力，双方《租赁合同》仍然有效，被告应继续履行。被告根本性违约，依据《合同法》第一百零七条规定，原告有权要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果原告同意就此解除双方租赁合同，搬离案涉物业，势必造成前期巨额投入无法收回、企业停工停产影响市场销售和订单交付、企业搬迁致使员工就业不稳、国家财政税收减少等等问题，原告有权依《合同法》规定，要求被告承担违约赔偿责任，这可能导致双方矛盾进一步激化和产生更大的经济损失，不利于纠纷解决、不利于社会和谐稳定。因此，原告认为双方按《租赁合同》的约定继续履行，是本案原被告双方租赁纠纷解决的唯一最高效、最有利的方式。且目前原告仍占有和使用案涉物业，每月准时向被告支付合同约定租金，原告在事实和法律上要求被告继续履行均存在可能。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益，原被告双方已无法协商解决案涉租赁纠纷，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院依原告请求判决。德浩科视公司辩称，1.被告更改公摊系数具有合法性、合理性，原告声称的被告擅自改变合同约定的分摊系数行为无效，此说法与事实不符，缺乏法律依据。被告与原告签订的房屋租赁合同，合同签订以后，被告申请对涉案房屋进行了重新测量，依据广州开发区房地产管理所2017年出具的测绘报告，报告明确表明涉案房屋各层总面积、整层套内面积及对应的分摊系数，由此可见，被告更改分摊系数是依据官方测量数据作出，并非擅自更改，因此原告所述的内容与事实不符。2.被告解除合同的行为有效，双方签订的房屋租赁合同中，双方均对解除合同的条件及情形进行了明确的约定，被告以告知函的形式向原告说明了承租的面积存在差额，在原告拒绝接受按照测量后的面积支付租金后，被告依据租赁合同约定提出解除租赁合同，且进行了多次的催告，该解除程序合法有效。再者，原告作为承租人，其对涉案房屋进行了大规模的装修设计，厂房设计之初势必涉及到房屋面积的测量，那么被告可以通过合理的推测认为，原告在设计厂房之初已经得知房屋实际面积大于合同承租的面积。自承租日至开庭前止，经被告催告以后，原告仍拒绝就超出的房屋面积支付租金差额，与其声称的完全履行义务严重不符；此行为构成根本性违约。3.原告具有支付租金差额的义务。根据广州开发区房地产管理所出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，租赁合同中载明承租的房屋面积远远小于房屋实际面积，合同也有明确约定租赁面积包含公摊面积，但因不可归责于被告的原因，导致合同所约定的租赁面积存在误差，实际面积超出合同面积的事实是客观存在的，原告长期无偿占用超出合同载明房屋面积于法无据也不符合公平原则。被告因此遭受重大经济损失，而原告却因此获得相应的利益，原告超额占用被告房屋构成不当得利，故无论合同是否解除，原告均负有支付被告租金差额的义务。此外，若合同继续履行，原告需在支付租金差额的基础上，按照承租房屋的实际面积缴纳租金。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其所有诉讼请求。经审理查明，（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》载明：广州市黄埔区瑞泰路2号总层数为5层的房屋的产权人为德浩科视公司，房屋建筑面积共77311.88平方米，登记字号为15登记05002122，城市规划房屋用途为自编（1）栋为A栋厂房、B栋厂房和C栋厂房，自编（2）栋为门卫。2017年9月28日，澳升公司（承租人、乙方）与德浩科视公司（出租人、甲方）签订一份《租赁合同》（合同编号为德房租20170928，以下简称涉案合同），约定德浩科视公司将广州市高新技术产业开发区瑞泰路2号的房地产C栋四层自编C02号建筑面积为1981平方米（含公摊面积）的房屋（以下简称涉案房屋）租给澳升公司作办公、研发、生产实验使用，租金每月每平方米为27元，共53487元/月，租赁期限自2017年9月28日至2022年9月27日止，租金按月结算。合同第八条第一款约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金和装修费用，并且提前3个月通知乙方，给予乙方合理的搬迁期。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，澳升公司依合同约定向德浩科视公司支付了租金等费用。2019年5月21日，德浩科视公司向澳升公司发送一份《关于调整租金的告知函》，该函有以下主要内容：2017年11月，德浩科视公司向萝岗开发区房管局、广东测量所申请重新对涉案房屋所在园区进行测量核定，核定后的数据显示德浩科视公司分摊面积达到20%左右，即实际使用面积实用率为80%左右。鉴于以上原因，德浩科视公司提出涉案合同约定的租金定价调整为40元每平方，管理费5元每平方，租金年增长率调整为3%。如澳升公司同意按新的租金规则签订补充协议，则可享受免交2年管理费及免重新核定租赁面积计算租金等优惠政策，如澳升公司不同意，德浩科视公司将按涉案合同第八条的约定，赔偿澳升公司三个月的租金，自本告知函满3个月（即2019年8月22日），双方提前终止合同。终止合同之日，德浩科视公司给予澳升公司7个自然日搬迁期（截止2019年8月29日）。搬迁期满，澳升公司留在租赁物内的物品视为澳升公司放弃的物品，届时德浩科视公司可自由清理处置。以上意见，请澳升公司于3天内回复洽谈。澳升公司于2019年5月27日向德浩科视公司发送一份《外部联络（回复）函》，回复表示不同意德浩科视公司单方面变更合同内容，请德浩科视公司按约定继续履行合同。2019年5月31日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向澳升公司发送一份［2019］粤诺律函字第8417号《律师函》，该函有以下主要内容：德浩科视公司与澳升公司签订涉案合同约定的建筑面积（含公摊）为1981平方米，现经德浩科视公司核算，澳升公司现使用场地的实际测量建筑面积（含公摊）为2413.4583平方米，澳升公司现实际使用面积比合同约定使用面积相差432.4583平方米，租金相差11909.9元/月，为此函告澳升公司，自2019年6月起，澳升公司每月支付给德浩科视公司租金时应按照澳升公司实际使用面积支付租金；另外，澳升公司自本函件发出之日起15日内（即2019年6月15日前），将自租赁之日起至2019年5月31日的租金差额212038.88元支付给德浩科视公司。如澳升公司2019年6月15日未支付租金差额及6月份未按照新核定的建筑面积支付租金，视为澳升公司根本性违约，德浩科视公司可单方面解除租赁合同并不支付任何赔偿金。2019年8月20日，广东诺臣律师事务所律师接受德浩科视公司的委托向澳升公司发送一份［2019］粤诺律函字第19793号《关于解除租赁合同的律师函》，该函有以下主要内容：截止至2019年8月13日，澳升公司6月份、7月份的租金没有按照实际使用面积支付，也没有支付自租赁之日起至2019年6月1日的租金差额，同时德浩科视公司在此期间曾多次走访澳升公司，澳升公司始终置之不理，因此，德浩科视公司认为澳升公司的违约行为给德浩科视公司造成重大的经济损失，德浩科视公司根据合同法的规定，函告澳升公司自2019年11月20日解除与澳升公司签订的涉案合同；另外，澳升公司应在2019年11月20日之前搬离涉案房屋内所有物品，撤出涉案房屋，否则视为澳升公司自动放弃涉案房屋内的物品所有权，德浩科视公司可自由处理。庭审中，被告称其是根据《租赁合同》第8条第1款的约定提前终止合同赔偿损失来主张解除合同。以上事实有（2015）广州市不动产权第06200223号《不动产权证书》《租赁合同》《关于调整租金的告知函》《外部联络（回复）函》《律师函》《关于解除租赁合同的律师函》、德浩科视公司收费通知单、增值税专用发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，德浩科视公司与澳升公司签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在涉案合同中已明确约定了德浩科视公司出租给澳升公司的涉案房屋的建筑面积（含公摊面积）及租金标准，澳升公司按照涉案合同的约定向德浩科视公司足额支付租金及相关费用，故澳升公司不存在违反法律规定及合同约定的承租人义务的行为，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条规定的可以终止或解除合同的情形。德浩科视公司在未与澳升公司就租金金额等重要条款的变更达成一致的情况下，以澳升公司不同意提高租金属于违约为由要求解除涉案合同没有事实与法律依据。另外庭审中，德浩科视公司主张其根据《租赁合同》第8条第1款的约定提前终止合同赔偿损失来主张解除合同，但在其发出的《关于解除租赁合同的律师函》并未提出该事由。故德浩科视公司于2019年8月20日向澳升公司发出的［2019］粤诺律函字第19793号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除合同的通知不发生解除涉案合同的法律效力，不影响涉案合同的继续履行。澳升公司认为德浩科视公司的解除行为无效及应继续履行合同实为其起诉书中主张的德浩科视公司于2019年8月20日发出的［2019］粤诺律函字第19793号《关于解除租赁合同的律师函》不发生解除涉案合同的法律效力，澳升公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州德浩科视电子科技有限公司于2019年8月20日向原告广州澳升洁净技术有限公司发出的［2019］粤诺律函字第19793号《关于解除租赁合同的律师函》中关于解除双方于2017年9月28日签订的《租赁合同》的通知不发生解除合同的法律效力。案件受理费100元，由被告广州德浩科视电子科技有限公司负担。原告广州澳升洁净技术有限公司预缴的案件受理费本院不再退还，被告广州德浩科视电子科技有限公司应负担的案件受理费100元由其在本判决生效之日起三日内迳付给原告广州澳升洁净技术有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  李建明人民陪审员  区焕堙二〇二〇年二月二十六日法官助理钟陈书记员姚春华