山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4538号 上诉人（原审原告）：岳庆，男，汉族，1973年7月1日出生，现住山东省淄博市博山区。 被上诉人（原审被告）：山东省淄博药材采购供应站。住所地：山东省淄博市张店区新华街17号。 法定代表人：王洪喜，经理。 被上诉人（原审被告）：淄博众生医药有限公司。住所地：山东省淄博市周村区周隆路7266号。 法定代表人：赵小利，董事长。 委托诉讼代理人:张杰，山东鲁铭律师事务所律师。 上诉人岳庆因与被上诉人山东省淄博药材采购供应站（以下简称药材供应站）、被上诉人淄博众生医药有限公司（以下简称众生医药）确认合同无效纠纷一案，不服山东淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 岳庆上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清，一审简单抄袭了最高人民法院（2017）最高法民再87号案件的本院认定，未结合本案药材供应站与众生医药的恶意串通事实，参照案例错误。最高人民法院分别在2017年8月22日作出（2017）最高法民再87号、2017年12月29日作出（2017）最高法民再70号，两者是涉案合同无效、有效的对照案例，我认为应该以发布在后的70号案例为参照。二、涉案合同存在恶意串通，药材供应站与众生医药在2003年9月20日前系同一法人徐勇经营，一个是国有老企业，一个是自己参与的股份制企业，从淄博市档案馆材料得知，徐勇接手药材供应站的人员、证照、资产实现自己参股的众生医药的经营，徐勇明知药材供应站负有巨额债务，2003年药材供应站被吊销，而众生医药正常经营。药材供应站与众生医药之间的债务未经严格的审判程序，其调解书仅是双方当事人之间，效力远低于判决书。徐勇明知涉案房产办理转让时房产证及土地在抵押中，淄博市商业银行抵押系徐勇亲自办理，转让时未解除抵押，土地在2005年6月29日解除抵押，房产证一直到现在处于抵押状态。徐勇明知房产性质，故意改变性质低价转让。三、房管部门非《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的权力机构，只是房产登记部门，而非有权批准的人民政府，针对该三十九条，建设部1994年8月13日关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知第四项第三、四款，国家国土资源部关于贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》若干问题的批复第六条规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准，这是因为此类房地产转让审批，实质上是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准，只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。一审认定与《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条不符。 药材供应站与众生医药均未提交书面答辩状。 岳庆向一审法院起诉请求：确认2003年8月20日药材供应站与众生医药签订的《房地产买卖契约》无效。 一审法院认定的事实：药材供应站未履行（2014）淄商初字第186号民事判决书确定给付岳庆2144万元的义务，岳庆申请执行，查封了药材供应站的一处土地。在处置药材供应站资产过程中，岳庆通过法院调取的土地及房产资料发现，药材供应站在2003年8月20日与众生医药签订了《房地产买卖契约》，将该处土地上的一处房产出售给众生医药，岳庆认为该《房地产买卖契约》属于无效合同，依法应当确认无效。另查明，淄博市中级人民法院（2015）淄行终字第187号判决书中认定如下事实：2003年6月23日，药材供应站因与众生医药买卖合同纠纷经淄博市张店区人民法院主持调解自愿达成协议，法院出具民事调解书。为履行调解书的还款义务，药材供应站与众生医药签订《房地产买卖契约》，将其所有的坐落于张店区新华街17号、建筑面积为2125.18平方米的房产（原产权证号：淄博市房权证张店区字第××号）转让给众生医药。众生医药于2003年8月20日向淄博市房产管理局提出将该房产转移登记至自己名下的申请，并提交了房屋所有权转移登记申请书、营业执照复印件、房屋所有权证书及土地证复印件、法院民事调解书、《房地产买卖契约》、评估报告、契税缴纳凭证、收费收据相关材料。淄博市房产管理局依法进行审查，并于2003年8月22日为众生医药核发了淄博市房权证张店区字第××号房产证。 一审法院认为，本案的争议焦点为涉案的《房地产买卖契约》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。本案中，签订《房地产买卖契约》系药材供应站与众生医药双方真实意思表示，从签署合同的目的和结果来看，只是房屋的所有权进行了转移，土地使用权并未发生变化，因此，涉案房屋买卖行为不会造成国有土地使用权控制权的流失和国家利益的损害，契约内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该买卖契约应属有效合同。综上所述，岳庆的诉讼请求依法不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回岳庆的诉讼请求。案件受理费100元，由岳庆负担。 本院在二审期间，上诉人岳庆提交了土地抵押手续等证据，但该证据与本案争议的《房地产买卖契约》是否有效无关联性，对本案不具有证明效力。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年6月23日，淄博市张店区人民法院（2003）张民初字第1106号民事调解书载明，药材供应站因欠众生医药货款910908.58元，双方自愿达成调解协议，药材供应站于2003年7月23日前一次性还清该欠款。2003年7月25日，药材供应站与众生医药达成《协商还款协议》：由于药材供应站根据目前现状已无流动资金偿还所欠众生医药的款项，以法院查封的资产来偿还众生医药的货款，药材供应站用房产抵偿后仍不能全部补偿的，双方可继续挂账，待以后解决。药材供应站作为甲方与众生医药作为乙方签订《房地产买卖契约》，药材供应站自愿将坐落在张店区新华街17号房产6幢1-30（建筑面积2125.18平方米，原产权证号：淄博市房权证张店区字第××号）出售给众生医药，成交价格为770378元。王洪喜作为药材供应站的法定代表人、徐勇作为众生医药的法定代表人在该契约上签字。2003年8月20日，众生医药向淄博市房产管理局申请将该房产转移登记至众生医药名下，并交纳了契税。淄博市房产管理局于8月22日为众生医药核发了淄博市房权证张店区字第××号房产证。众生医药接收涉案房产后，未办理土地转移登记，未办理土地有偿使用手续，也未缴纳土地出让金，涉案土地仍为划拨土地，登记使用权人仍为药材供应站。张店区不动产登记中心出具的产权产籍档案证明，该涉案房产无共有人及他项权利人，2015年5月因诉讼查封2年。 另查明，2003年3月31日至2003年6月19日，药材供应站向中国工商银行张店区支行流动资金借款共计2144万元，借款到期后药材供应站未偿还。2005年5月30日，中国工商银行山东省分行将药材供应站的3534.30万元（含上述2144万元）债权转让给中国华融资产管理公司济南办事处。2007年8月13日，中国华融资产管理公司济南办事处将3534.30万元债权转让给上海南龙投资有限公司。2010年4月9日，上海南龙投资有限公司将3534.30万元债权中未处置部分即余额2144万元转让给岳庆。2014年岳庆向淄博市中级人民法院起诉药材供应站，要求判令药材供应站归还借款2144万元，淄博市中级人民法院作出（2014）淄商初字第186号民事判决，认定岳庆作为涉案债权的受让人有权向债务人药材供应站主张权利，判决药材供应站向岳庆偿还借款本金2144万元。岳庆申请执行该判决，查封药材供应站的一处土地，在处置资产过程中发现药材供应站在2003年8月20日与众生医药签订的《房地产买卖契约》，该土地上的一处房产已出售给众生医药，遂提起该《房地产买卖契约》确认无效之诉。 2015年5月，岳庆起诉淄博市房产管理局要求撤销该局颁发的涉案房产的淄博市房权证张店区字第××号房产证，该行政诉讼案件经一审二审，认定岳庆与淄博市房产管理局的行政行为不存在行政法意义上的利害关系无权提起涉案行政诉讼，驳回岳庆的起诉。2018年岳庆起诉淄博市国土资源局要求确认淄博市国土资源局不履行查处违法行为的法定职责的具体行政行为违法，要求判令淄博市国土资源局对涉案张店区新华街17号房产转让的土地违法行为进行查处，该行政诉讼案件经一审二审，认定岳庆对淄博市国土资源局不履行查处职责提起行政诉讼，其与投诉的土地审批事项不具有利害关系，不符合行政诉讼受理条件，驳回岳庆的起诉。 再查明，药材供应站系1993年7月2日成立的全民所有制企业，于2004年10月13日被淄博市工商行政管理局吊销营业执照，时任法定代表人为王洪喜。一审判决书中药材供应站的法定代表人误写为徐勇，本院予以纠正。 本院认为，本案《房地产买卖契约》的签订系基于药材供应站拖欠众生医药货款，药材供应站自愿以涉案房产抵顶部分货款，药材供应站与众生医药均基于真实意思表示签订。 本案争议焦点是涉案《房地产买卖契约》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便涉案《房地产买卖契约》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《房地产买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。 岳庆主张涉案房产的划拨土地使用权转让未经人民政府批准，即由房产管理部门进行了转让登记，房产转让合同是无效的。本院认为，经有批准权的人民政府审批、批准并非《房地产买卖契约》生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 认定涉案《房地产买卖契约》无效有违公平原则。涉案《房地产买卖契约》基于淄博市张店区人民法院（2003）张民初字第1106号民事调解书以及2003年7月25日药材供应站和众生医药签订的《协商还款协议》达成的，系药材供应站和众生医药的真实意思表示签订，双方法定代表人王洪喜和徐勇分别在该契约上签字，该契约签订后药材供应站实际交付标的房屋，合同主要权利义务履行完毕已超过16年。上诉人岳庆以徐勇在2001年曾任药材供应站的法定代表人主张药材供应站与众生医药恶意串通故意压低转让价格，没有提交证据证实。且涉案房产系药材供应站抵顶众生医药的货款，岳庆受让所得债权原系药材供应站所欠银行借款，现岳庆为实现自己的债权，在提起行政诉讼不能实现诉讼目的的情况下起诉要求确认《房地产买卖契约》无效，以达到获取他人已实现债权的目的，于法无据。标的房屋现值已远超16年前的购买价格，认定合同无效将对众生医药造成巨大损失，有违公平原则。故本院认为，《房地产买卖契约》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。 综上所述，岳庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人岳庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  史华振 审 判 员  马清华 二〇二〇年二月二十一日 代理书记员  董斯文