重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初6742号原告：李平川，男，1982年1月10日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：钟筱，重庆新隆基律师事务所律师。委托诉讼代理人：田康男，重庆新隆基律师事务所实习律师。被告：程果，男，1991年4月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：刘燕，女，1993年2月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。二被告共同委托诉讼代理人：卢俊、李讯讯，重庆格林威律师事务所律师。原告李平川与被告程果、刘燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法由审判员史春亚适用简易程序独任审判。因被告程果、刘燕下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员史春亚担任审判长，与人民陪审员徐静、张仁华组成合议庭进行审理，因原告李平川变更诉讼请求，本案分别于2019年6月25日进行公告，并于2019年9月10日公开开庭进行了审理，原告李平川及其委托诉讼代理人钟筱、田康男到庭参加诉讼，被告程果、刘燕经本院依法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。案件审理过程中，原告李平川向本院申请对位于重庆市巴南区房屋（以下简称涉案房屋）于2019年8月24日的市场价值进行鉴定，本院遂中止审理并移送司法鉴定。2019年11月19日，本案恢复审理。2019年12月26日，因工作调整，本案审判组织人员徐静变更为人民陪审员喻启平。本院再次于2020年1月20日公开开庭进行受理，原告李平川及其委托诉讼代理人及其委托诉讼代理人钟筱、田康男与被告程果、刘燕共同委托诉讼代理人卢俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李平川向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告程果于2017年5月15日签订的《限价安置房转让协议》、2017年6月3日签订的《房屋购买协议》；2.二被告共同向原告返还购房款325037元；3.二被告共同向原告支付以325037元为基数，自2017年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至返还购房款之日止的资金占用损失；4.二被告共同向原告赔偿房屋价差损失340363元；5.二被告共同向原告支付律师费15400元。事实和理由：因重庆市巴南区人民政府征地拆迁事宜,被告程果在重庆市巴南区申购安置房屋一套。2017年5月15日,原告与被告程果签订《限价安置房转让协议》,约定被告程果申购房屋后即将其出卖给原告。同日,原告向被告程果支付购房定金人民币2000元。2017年5月22日,原告与被告程果及其母亲一同前往重庆市巴南区人民政府指定选房地点,由原告选定涉案房屋。同日,原告按照被告程果的指示将应支付其的购房款300037元支付至重庆市巴南区人民政府征地办公室。2017年5月28日,原告向被告程果支付购房款人民币8000元。2017年5月30日,原告向被告程果支付购房款人民币6000元。2017年6月3日,原告与被告程果签订《房屋购买协议》,对涉案房屋的价款、支付方式、违约责任等进行了明确约定。同日,原告通过微信转账向被告程果支付购房款4000元。2018年11月23日,被告程果取得涉案房屋的不动产权证书。被告程果经原告多次催告至今未依照《房屋购买协议》协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，原告遂向法院诉请被告程果协助其办理房屋产权转移登记手续、支付违约金、律师费。在案件审理过程中，原告发现被告程果于本案立案前将涉案房屋抵押给第三人，无法实现房屋产权转移变更登记的合同目的，遂追加被告程果的配偶刘燕为被告，并第一次变更诉讼请求为：1.解除原告与被告程果于2017年6月3日签订的《房屋购买协议》；2.二被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金；3.二被告共同向原告返还购房款325037元；4.二被告共同向原告支付以325037元为基数，从2017年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至二被告全部返还购房款之日止的购房款的资金占用损失；5.二被告共同向原告赔偿因房屋价值产生的价差损失（以司法鉴定结果为准）；6.二被告共同向原告支付律师费15400元。2019年12月13日，原告增加诉讼请求，要求解除其于2017年5月15日签订的《限价安置房转让协议》。在本院2020年1月20日第二次庭审后，原告撤回要求二被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金的诉讼请求并确认诉请如上。被告程果、刘燕共同辩称，二被告对本案基本事实无异议，同意返还原告李平川支付的购房款。但二被告认为《房屋购买协议》约定的违约金过高，应当予以降低，同时在支付违约金后不同意再支付房屋升值的差额。另，原告李平川实现债权的律师费不是必须产生的费用，二被告不同意支付。经审理查明，2017年5月15日，原告李平川（作为乙方）与被告程果（作为甲方）签订《限价安置房转让协议》，约定：郝德兰、程子瑞是本协议中所述房屋的共同所有权人，甲方的限价安置房坐落于巴南区（具体以房地产权证为准），建筑面积约105平方米（具体以实际接房的建筑面积为准），双方议定同意该房屋的总金额暂定建面单价2700元/平方米（以接房时总金额为准）；经甲乙双方友好协商，甲方转让给乙方该房的指标费为25000元，可现金支付，也可由银行直接划拨给甲方指定账号，双方约定，2017年5月25日第一次付定金2000元，第二次于乙方接房三个工作日内付款13000元给甲方，第三次于房地产权证下来之后过户日付尾款10000元；该房屋物流征地政府分配到限价安置房，甲方的所有权人应协商一致，同意将分配的安置房权属转让给乙方，甲方在办理房屋产权证时，通知乙方一同办理，政府办给甲方后，在没有过户期间内，该房的房产证应无条件交给乙方保管；该房屋房产证办理下来后，甲方必须三天之内通知乙方，甲方无条件配合乙方办理该房屋的过户手续（过户时间不得超过三十日，如超过三十日，则按现购房价款的二倍支付违约金）；交易后该房屋的价格不论涨跌，双方只能按签订的本协议条款执行，政府把该房屋的产权证办理给甲方后，如甲方不履行本协议不配合乙方办理房屋产权的过户，乙方有权每日按所缴房款总额的5%，收取甲方的违约金，协议继续履行。同日，原告李平川微信支付被告程果购房定金2000元，被告程果出具相应的收条。2017年5月22日，原告李平川、被告程果及其母亲郝德兰一同前去重庆市巴南区人民政府征地办公室办理限价安置房选房手续，选定涉案房屋，原告李平川遂于当日按照被告程果指示向重庆市巴南区人民政府征地办公司支付购房款300037元。当日，被告程果将涉案房屋交付原告李平川。嗣后，原告李平川分别于2017年5月28日、5月30日银行转账支付被告程果款项6000元、8000元。随后，原告李平川陆续通过微信转账支付被告程果剩余房款。庭审中，原、被告双方一致确认，《限价安置房转让协议》是在尚未选定涉案房屋前签订的，在2017年5月22日，选房确定涉案房屋后，原告李平川（作为乙方）与被告程果（作为甲方）于2017年6月3日签订《房屋购买协议》，该协议系双方根据涉案房屋基本情况签订的房屋买卖合同，原、被告双方的权利义务以该《房屋购买协议》约定为准，该协议约定：一、甲方将其拥有的涉案房屋)（建筑面积103.33平方米）以总价325037元出售给乙方；三、甲方要求乙方在房产证办理前支付房款320037元，支付方式以甲方要求为准（甲方由于自己最近资金周转困难要求其中300037元由乙方直接支付给开发商，其中20000元直接支付给甲方），预留5000元在甲方配合过户完当天支付给甲方，甲方保证在拿到房产证能过户之日起三日内配合乙方完成过户手续，否则视为违约；四、甲方同意在过户之前，收到第一笔款项之后立即将房屋交付给乙方使用；六、如果甲方违反本协议第三条或者第四条规定导致合同目的无法实现或者乙方不能拥有该房屋物权的，乙方已经支付的购房款，按照甲方向乙方借款处理，利息为中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，如果乙方不按时支付购房款导致该协议无法实现或者解除的，乙方应当承担房屋总价20%的违约责任；如果甲方不在约定时间内配合办理过户或者交付房屋的，每天承担违约责任按照合同总价款的千分之一计算；一方违约，另一方诉讼产生的所有诉讼费和律师费及其他相关费用，均由违约方承担。2018年11月23日，被告程果取得涉案房屋产权。2019年4月24日，经于重庆市巴南区不动产登记中心处核实，涉案房屋存在抵押情形。原告李平川遂于2019年6月17日变更诉请为“解除原告与被告程果于2017年6月3日签订的《房屋购买协议》、赔偿房屋价差损失等”，本院于2019年8月24日将该诉请变更申请公告送达被告李平川。案件审理过程中，应原告李平川申请，本院委托重庆百臣资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称百臣公司）对涉案房屋于2019年8月24日的市场价值进行司法鉴定。百臣公司于2019年10月23日作出估价报告书，确定涉案房屋在2019年8月24日的估价结果为建面单价6440元/平方米，房地产总价66.54万元。原告李平川向百臣公司支付评估费3327元。另查明，被告程果、刘燕于2013年11月21日登记结婚。2019年4月22日，原告李平川与重庆新隆基律师事务所签订《法律事务委托合同》，该所指定律师钟筱、实习律师田康南担任李平川与程果房屋买卖合同纠纷一案在民事一审中的代理人，律师费用15400元。原告李平川于2019年4月23日通过银行转账支付重庆新隆基律师事务所律师服务费15400元。另，被告程果、刘燕于庭审中陈述，被告程果在与原告李平川签订《房屋购买协议》后又将涉案房屋抵押给第三人，认可收到《房屋购买协议》中约定的房款2.5万元，该款项与《限价安置房转让协议》中约定的指标费为同一笔款项。上述事实，有双方当事人陈述及原告李平川提供的《限价安置房转让协议》、《房屋购买协议》、房屋登记信息查询证明、不动产权证、收条、收据、银行转账凭证、微信支付交易明细证明、《法律事务委托合同》、律师费发票、业务回单、婚姻登记信息档案、估价报告书、评估费发票、等及本案房地产估价报告等证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，原告李平川与被告程果签订的《限价安置房转让协议》、《房屋购买协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。根据原、被告双方一致意见，《限价安置房转让协议》是在尚未选房前签订的，《房屋购买协议》系选房后双方根据涉案房屋基本情况签订的房屋买卖合同，原、被告双方的权利义务以该《房屋购买协议》约定为准，依据合同法第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告李平川、被告程果应当按照《房屋购买协议》约定全面履行各自的义务。现原告李平川已向向重庆市巴南区人民政府征地办公司支付购房款300037元、向被告程果付清其余房款2.5万元，根据《房屋购买协议》约定，被告程果应当在拿到房产证能过户之日起三日内配合原告李平川完成过户手续，但被告程果在取得房产证后未按约将涉案房屋产权转移登记至原告李平川名下，且将涉案房屋抵押给第三人，且至今涉案房屋处于抵押状态，导致《房屋购买协议》履行不能，符合合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，故本院对原告李平川诉请解除原告与被告程果于2017年5月15日签订的《限价安置房转让协议》、2017年6月3日签订的《房屋购买协议》予以支持。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，本院对原告李平川诉请被告程果返还购房款325037元予以支持；对于原告李平川诉请被告李平川赔偿房屋差价损失，本案中，原告李平川与被告程果签订《房屋购买协议》后，因被告程果将涉案房屋抵押第三人造成合同履行不能，造成原告李平川订立合同的目的落空，期待利益无法实现，经鉴定的2019年8月24日涉案房屋市场价66.54万元与合同中约定房屋价款325037元之间价差为340363元，该差价就是守约方李平川的期待利益损失，因此本院对原告李平川诉请被告程果赔偿房屋价差损失340363元予以支持；对于原告李平川诉请被告程果支付律师费15400元，依据《房屋购买协议》约定“一方违约，另一方诉讼产生的所有诉讼费和律师费及其他相关费用，均由违约方承担”，本案中，被告程果违约导致合同履行不能，其应当承担原告李平川因本案诉讼实际产生的律师费15400元；对于原告李平川诉请被告程果支付以325037元为基数，自2017年6月4日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至返还购房款之日止的资金占用损失，本院认为房屋价差损失为原告李平川在房屋买卖合同解除后的实际损失，本院已予支持，故对于资金占用损失本院不予支持。对于被告刘燕是否应当承担本案的民事责任问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，享有平等的处理权”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同所有的财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其未夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”规定，本案中，涉案房屋系被告程果、刘燕在婚姻关系存续期间取得的财产，虽登记在被告程果的个人名下，仍属夫妻双方的共同财产，且涉案房屋出售的价款也系夫妻共同财产，现因被告程果在取得涉案房屋产权后又将该房屋抵押给第三人的行为构成违约，导致其应向原告李平川承担违约之债，发生在双方夫妻关系存续期间，二被告也未举证证明该笔债务系被告程果的个人债务，且二被告对本案基本事实予以确认，并同意返还原告李平川购房款，故上述债务属于夫妻共同债务，被告刘燕应当对被告程果上述债务承担共同清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）第十七条第二款规定，判决如下：一、原告李平川与被告程果于2017年5月15日签订的《限价安置房转让协议》、2017年6月3日签订的《房屋购买协议》于本判决生效之日起解除；二、被告程果、刘燕共同返还原告李平川购房款325037元；三、被告程果、刘燕共同赔偿原告李平川重庆市巴南区房屋价差损失340363元；四、被告程果、刘燕共同支付原告李平川律师费15400元；五、驳回原告李平川的其他诉讼请求。上述第二、三、四项，限被告程果、刘燕于本判决生效之日起10日内履行，若被告程果、刘燕未按本判决指定的期限履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7044元，鉴定费3327元，保全费2459元，合计12830元，由被告程果、刘燕负担（此款已由原告李平川垫付，限被告程果、刘燕于本判决生效之日起10日内迳付原告李平川）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  史春亚人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇二〇年二月二十四日书 记 员  王 倩