山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初11665号 原告（反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：薛振楠，职务主任。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：刘建玉，职务主任。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 原告（反诉被告）：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：张文斌，职务主任。 委托诉讼代理人：韩斌，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛宝嘉橡塑制品有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：徐崇友，职务总经理。 委托诉讼代理人：丁军，山东凯恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高磊，山东凯恩律师事务所实习律师。 原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会与被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2011年10月1日起暂计算至2018年12月31日止的租金共计2232000元（实际请求至被告腾退房屋之日止）及暂计至2018年12月31日的违约金804462.4元（实际请求至租金付清之日止）；2.依法判令解除双方签订的《厂房租赁协议》，被告腾退租赁房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年9月30日签订《厂房租赁协议》，约定：被告租赁原告厂房，租赁期限自2010年9月30日至2020年9月30日，租金为2010年9月30日至2015年9月30日，每年租金338000元，2015年10月1日至2020年9月30日，每年租金364000元。原告按协议约定提供厂房，但被告一直拖欠租金，经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司辩称，原告至今未向被告交付符合合同约定条件的厂房，双方签订的厂房租赁协议并未实际履行，且合同无法实际履行系因原告未按合同约定履行义务所致，原告的诉求不应得到支持；被告在原告没有交付厂房的情况下，仍积极出资修缮厂房，创造合同履行条件并预付部分租金以期原告积极履行合同，故被告并无过错，原告应对其违约行为承担法律后果。 反诉原告（被告）青岛宝嘉橡塑制品有限公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2010年9月30日签订的厂房租赁协议；2.判令原告返还被告预付的厂房租赁费550000元及维修安装费295150元；3.判令原告支付被告违约金1500000元；4.反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告于2010年9月30日签订厂房租赁协议，依照合同约定，原告应交付符合条件的厂房，但直至反诉之日，原告仍未履行合同约定的交付义务，原告已构成违约，为维护被告的合法权益，故提起反诉。 反诉被告（原告）青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会共同辩称，原告已按合同约定交付厂房，且被告厂房一直由被告租赁使用，被告应按合同约定交纳租金，且合同约定租赁期间维修义务由被告承担，原告不存在违约行为，请求驳回被告的反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定事实如下： 1、开发区龙岗山路65号厂房全幢登记在原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会名下。2010年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房厂房租赁合同一份，约定：甲方将厂房中北侧三层厂房及办公楼三层、四层共5200平方米租赁给乙方使用；租赁期限10年，自2010年9月30日至2020年9月30日；甲方自将租赁厂房提供一台电力设备安装通电即日起合同生效；2010年9月30日至2015年9月30日每年租金为65元/平方米，每年租金合计338000元；2015年10月1日至2020年9月30日每年租金为70元/平方米，每年租金合计364000元；自本协议生效之日起当日内，乙方应支付给甲方首年的租金338000元，以后实行先付租金后使用原则，即在第一年租赁期限届满前30日内支付下一年度的租金；租赁期间，乙方因正常生活之需的煤气费、水电费、有线电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费等费用均由乙方承担（因大功率变压器所致的基础电费除外）；租赁期间，未经甲方书面同意擅自转租的，甲方可单方面解除合同，并追究乙方的违约责任；租赁期间，乙方应承担房屋的正当维修维护义务，并自行承担费用；甲方如未按本协议约定时间向乙方提供租赁房屋，每日应按应付款额的日万分之十承担违约金；乙方经甲方许可在租用房屋内实施的装修，如因甲方原因致使乙方在协议期满前搬出房屋的，甲方除承担违约责任外，还应承担装修损失。乙方按本协议约定交付租金，逾期支付按应付租金额的日万分之十承担滞纳金；乙方在房屋内的装修安装的设备、物品，在协议期满协商解决，双方无法达成协议，则乙方应自协议期满之日起30天内自行拆除，恢复至房屋原状，超过30天，甲方有权自行留置使用或拆除，拆除费由乙方承担；本协议自双方签字盖章之日起生效。后双方签订补充协议载明：经双方协议同意，明确责任与义务，现将相关问题点汇总需甲方尽快解决配合：一、甲方提供一台500KVA变压器及出线配置开关2个400A、2个250A供宿舍及饭堂、保安使用，500KVA变压器供两个单位使用；二、以前预埋电线恢复正常通电，包括食堂、门卫等各楼层暗线、原有配电箱全部通电使用；三、所有的阴井盖恢复完善使用，疏通所有雨污管道，保障畅通无阻，上下楼梯油漆翻新及维修，外墙铁栏杆维修及刷防锈漆，厂区收缩大门更新；所租面积，配备好消防设施齐全，包括水枪、水带、水枪框、玻璃门、防锈漆，一层消防暗管的维修，负责试压消防主观是否漏水；车间、宿舍、卫生间、门窗渗水、外墙维修、粉刷翻新，提供厂区办公楼消防证明，厂房原使用蓝图及总平米图。 2、原告提交盖有被告印章的2017年11月15日的答辩状一份，证明被告在答辩状中认可原告于2011年3月28日安装一台500KVA变压器且已经支付55万元费用，该证据证明双方已经履行厂房租赁协议，只是存在履行瑕疵问题。原告提交的国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司中德园供电所出具的信息载明：青岛宝嘉橡塑制品有限公司于2010年11月3日申请500KVA高压新装，用电地址为青岛市黄岛区龙岗山路65号，于2011年3月14日完成安装。2013年1月22日，青岛宝嘉橡塑制品有限公司申请减容至250KVA。2016年9月6日申请将用户名称更名为青岛文达通泽机电有限公司。2018年9月4日又申请过户至青岛宝嘉橡塑制品有限公司名下。2019年4月4日又过户至青岛千宇国际货运代理有限公司名下。被告对2010年11月3日设立用电开户的事实予以认可，对其他证据均不予认可。 3、被告提交薛吉昌出具的证明一份，证明被告因粉刷厂房外墙垫付费用54700元。被告提交收款收据及收条等证明被告垫付涉案厂房配电室网、玻璃安装费用950元，配电室照明设施安装费1800元，外墙粉刷费用1600元，电线电缆、电器开关费用88300元、电梯修复费用77800元及配电设施维修改造费用70000元，以上费用共计295150元，应从租赁费中扣除。原告对上述证据不予认可，认为无法证明系涉案厂房产生费用，且租赁期间的维修费用应由被告自行承担。被告提交2018年7月份涉案厂房实际情况录像及照片，证明涉案厂房不具备使用条件且一直未交付被告。原告对此不予认可，认为该证据无法证明涉案厂房是否交付使用的事实。 4、被告分别于2012年12月31日交纳房租10万元，于2014年1月25日交纳房租10万元，于2015年2月15日交纳房租10万元，于2015年6月18日交纳房租15万元，于2017年2月25日交纳房租10万元。原告对此无异议。另查明，2019年3月21日，原告与青岛千宇国际货运代理有限公司签订厂房租赁合同，将涉案厂房另行出租。原、被告双方均诉求解除双方签订的厂房租赁合同。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。根据合同约定“甲方自将租赁厂房提供一台电力设备安装通电即日起合同生效”结合被告2017年11月15日的答辩状及供电部门的客户信息和电费明细，本院认定涉案厂房于2011年3月14日完成高压新装并产生电费，故合同自此生效。庭审中原、被告均诉求解除该合同，本院予以确认。因原告于2019年3月21日将涉案房屋另行租赁，原告未提交证据证明涉案厂房现由被告占据使用，故其诉求被告腾退房屋，于法无据，本院不予支持。 庭审中原、被告双方均认可被告已经交纳租金共计55万元，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。被告缴纳部分租金后，剩余租金至今未缴纳，已构成违约，原告据此诉求被告支付自2011年10月1日起至2018年12月31日期间的租金，于法有据，本院予以支持，扣除被告已经交纳的租金55万元后，剩余租金应为1985748元（338000元÷365×1460天+364000元÷365×1187天-550000元）。合同第八条对逾期支付租金进行了约定，原告诉求被告支付暂计至2018年12月31日的违约金804462.4元，未超出法律规定范围，本院予以支持。被告反诉要求原告返还租金及承担违约金，于法无据，本院不予支持。 原告应履行补充协议约定的相关义务，被告诉求原告返还垫付维修、改造费用共计295150元，但薛吉昌未出庭作证，对证明的真实性无法确认，对其他收款收据，被告也未提交证据对上述费用的实际发生及用于厂房维修改造予以佐证，故被告的该项诉求证据尚不充分，本院暂不予支持，被告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会与被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司于2010年9月30日签订的厂房租赁合同； 二、被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会房屋租金1985748元； 三、被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会违约金804462.4元； 四、驳回原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会的其他诉讼请求。 五、驳回被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31092元（原告已预交），由原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南屯社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处南营社区居民委员会、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处北屯社区居民委员会负担2522元，由被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司负担28570元，于本判决生效后十日内支付原告。反诉费12783元，由被告青岛宝嘉橡塑制品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  吕莉莉 审判员  车绍文 审判员  郝李丽 二〇二〇年二月二十四日 书记员  李卓玲