北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终114号上诉人（原审被告）：卢志新，女，1978年5月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：赵秋月，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。上诉人卢志新因与被上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初7310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人卢志新、被上诉人乐生活公司之委托诉讼代理人赵秋月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢志新上诉请求：1．撤销一审判决，改判支付乐生活公司2017年3月4日到2018年3月3日期间的物业服务费2000元，2．一、二审诉讼费由乐生活公司承担。事实和理由：一、一审认定事实有误。1．卢志新与乐生活公司未签订书面的物业服务合同，双方未形成物业服务关系，乐生活公司无权向卢志新主张任何权利。乐生活公司基于其与开发商之间签订的《物业服务合同》，在小区成立业主委员会后就应当重新与业主委员会签订新的物业服务合同，因此在2017年3月后，乐生活公司应该提供与小区业主委员会签订的物业合同才可以主张相应的权利。2．卢志新对乐生活公司起诉给付物业服务费时间有质疑。整个小区的业主在收房时，每户业主都向开发商预存了一年的物业服务费用，按照与开发商签订的《物业服务合同》中第九条的约定，从2017年3月起，小区才首次正式成立业主委员会筹备组，在此后三个月后就可以动用业主预存给开发商的一年物业服务费用。故乐生活公司应从2018年6月开始再主张物业服务费。乐生活公司与开发商签订的《物业服务合同》，卢志新并不知情，也未见公示，不对卢志新产生效力。3．卢志新在买房时是跟开发商签订的前期物业服务合同，合同里约定了相应的服务标准。但乐生活公司没有按照约定的服务标准为卢志新的小区提供服务。各项服务均未达到约定的北京市《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）中的《住宅物业三级标准》的地方标准。4．卢志新从没有拒绝缴纳全部物业服务费，只是想缴纳乐生活公司为卢志新所服务应缴纳费用。小区的所有收入（包括广告费、房屋租赁费）按房均分配属于卢志新的部分应该减免。乐生活公司辩称，认可一审判决，不同意卢志新的上诉请求及事实理由。一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乐生活公司与开发商签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、卢志新所述物业服务未达到三级服务标准与事实不符。乐生活公司对小区管理保安共13名，固定岗两个、巡逻岗一个，每个岗3人，4个班倒，1个队长，保洁共14名，分为园区、楼道和每天清扫公共设施。三、涉案小区属于新小区，关于95%以上绿化指的是开发商建设的绿化面积，与物业公司是没有关系的。四、公共收益在2018年应该是有公示，涉案小区公共收益是按照法律规定一部分充当公共维修基金，如果卢志新对小区公共收益或其他问题有异议可以另案主张。五、乐生活公司与开发商签合同是一年一签，就是为了保证物业服务水平和服务质量。每一年开发商都会对物业服务进行打分，根据评分情况决定与物业公司继续合作还是选聘新的物业服务企业，乐生活公司认为其物业服务已经达到三级标准。六、涉案小区另案判决作出时，承办法官曾去社区调查，所以对物业服务质量及收费标准是认可的。乐生活公司向一审法院起诉请求：1．判令卢志新支付乐生活公司自2017年3月4日至2018年3月3日拖欠的物业服务费共计4310．82元；2．判令卢志新支付乐生活公司违约金（自2018年3月1日至2019年2月28日按照年应交物业服务费每日千分之一的标准计算，违约金1573．45元）；3．本案全部诉讼费用由卢志新承担。一审法院认定事实：2016年6月30日，北京安宝房地产开发有限公司（甲方）与乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，甲方委托乙方为涉案小区提供物业管理服务，服务费用为2．53元每月每平方米。对于物业的交接工作，双方约定乙方已于2015年6月30日承接本物业时，甲方已配合乙方完成对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并完成交接。乙方在接管本物业时对双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题现已全部验收合格，进入日常物业服务程序并承担相应的管理责任。对于合同期限双方约定自2016年7月1日至2017年6月30日，期限暂定一年。合同期届满前2个月，经双方协调同意后可另行续签合同。如在合同期内业主委员会成立时，则由业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同，同时合同自行终止。双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护及违约责任等做了约定。2017年8月25日，双方再次签订《物业服务合同》，约定合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日。其他约定事项与2016年签订的合同一致。当日，双方签订补充协议一份，补充协议中对于涉案小区物业服务费计收事宜载明：“在怀柔区街道办事处及社区居委会的指导及组织下，涉案小区于2015年11月18日成立涉案小区业主大会筹备组，筹备组于2016年2月23日开始以书面征求意见的方式选举业主委员会委员。根据《关于实施中若干问题的通知》的规定，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。甲方据此于2016年3月11日起向涉案小区全体业主发布《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知，通知于2016年3月3日起向业主计收涉案小区物业服务费。同时，通知于2016年3月14日向涉案小区全体业主正式就物业共用部分进行查验交接。乙方作为筹备组成员之一，见证了上述经过，根据关于《关于实施中若干问题的通知》及甲方2016年3月11日《关于计收物业服务费及小区物业项目的交接》的通知内容的相关规定，基于业主收房时预付的一年期物业服务费将于2016年3月3日起付，期间由甲方依据合同约定转付乙方。乙方同意于2017年3月4日起自行向小区全体业主收取物业服务费，甲方不再承担该项费用的转付的支付责任。”合同签订后，乐生活公司为卢志新所在的涉案小区提供了物业服务。一审另查，2018年8月6日，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”乐生活公司与涉案小区的建设单位北京安宝房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，受托作为该小区的物业服务单位，在其为小区提供了物业服务后，卢志新应当按照前期物业服务合同缴纳物业服务费。故对于卢志新辩称与乐生活公司没有合同关系，不同意交纳物业服务费的意见一审法院不予采纳。关于物业服务费的交纳起始时间，涉案小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，已经符合可以收取前期物业服务费的条件之一。据此北京安宝房地产开发有限公司向涉诉小区全体业主发布通知，通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业服务费，北京安宝房地产开发有限公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向涉案小区全体业主收取物业服务费，故卢志新应自2017年3月4日起交纳物业服务费。关于乐生活公司要求卢志新支付违约金的诉讼请求，因乐生活公司、卢志新就物业服务问题存在争议，并非恶意拖欠物业服务费，故对乐生活公司的此项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、卢志新于判决生效后七日内给付乐生活公司二〇一七年三月四日至二〇一八年三月三日期间的物业服务费4310．82元；二、驳回乐生活公司的其他诉讼请求。如果卢志新未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卢志新二审过程中提交以下新证据：卢志新涉案房屋房产证复印件，证明涉案房屋建筑面积是141．98平方米，物业服务费应当按照上述建筑面积缴纳。乐生活公司针对卢志新提交的证据发表如下质证意见：真实性认可，证明目的认可，乐生活公司同意按照141．98平方米的建筑面积收取物业服务费。乐生活公司未向本院提交新的证据。经庭审质证，本院认为，因乐生活公司认可卢志新提交证据的真实性和证明目的，本院对该证据真实性、证明目的予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、乐生活公司是否有权向卢志新主张诉争期间的物业服务费；二、物业服务费的金额认定问题。针对第一项争议焦点，卢志新上诉表示其与乐生活公司未签订物业服务合同，双方未形成物业服务关系，同时不认可乐生活公司主张的物业服务费起始时间，故不同意乐生活公司主张的诉争期间物业服务费。本院认为，首先，关于双方物业服务关系,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，乐生活公司于2016年6月30日与涉案小区的建设单位签订了《物业服务合同》，约定由乐生活公司为涉案小区提供物业服务。卢志新在诉讼中认可该合同的真实性，乐生活公司亦为涉案小区提供了物业服务，故卢志新应当按照前期物业服务合同缴纳物业服务费。现卢志新上诉以双方未签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于物业服务费的交纳起始时间，根据一审查明事实，涉案小区业主大会筹备组成立满三个月未召开业主大会，已符合业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费的条件。故建设单位向小区业主通知于2016年3月3日起开始计收物业服务费。因业主在收房时预付了一年的物业服务费，建设公司与乐生活公司签订的补充协议约定了乐生活公司自2017年3月4日起向涉案小区全体业主收取物业服务费，故卢志新应自2017年3月4日起交纳物业服务费。一审判决对于该项内容认定正确，本院予以确认。卢志新对于缴纳物业服务费的起始时间虽不认可，并上诉主张应自2018年6月开始收取物业服务费，但其主张的起始时间缺乏充分证据证明，且与上述协议约定不符，故本院不予采纳。针对第二项争议焦点，物业服务费的金额认定问题。卢志新二审中提交了不动产登记簿证明其房屋实际建筑面积为141．98平方米，乐生活公司亦同意以该建筑面积及物业服务合同约定的费用收取标准重新核算物业服务费，故本院核算后依法予以改判。此外，卢志新上诉主张乐生活公司提供的物业服务不达标，但结合现有证据情况，本院认为其所指称事项不足以排除卢志新按照合同标准支付物业服务费的义务，故本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，卢志新上诉理由部分成立，本院就其成立的部分予以支持，对于不成立的部分，本院依法予以驳回；一审法院判决认定的物业服务费金额应予纠正，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初7310号民事判决；二、卢志新于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一七年三月四日至二〇一八年三月三日期间的物业服务费4310．51元；三、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本案判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由卢志新负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）；二审案件受理费50元，由卢志新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  高 贵审 判 员  孙承松二〇二〇年二月二十一日法官助理  张 禾书 记 员  崔浩然书 记 员  凌 童