贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终180号 上诉人（原审被告）：贵州睿屹盛房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市金山办事处新华南路佳和金福绿洲，统一社会信用代码91522702598389101K。 法定代表人：谢林，该公司经理。 委托诉讼代理人：杜会，贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张荣酒，男，1988年6月26日生，苗族，贵州省福泉市人，住福泉市。 被上诉人（原审原告）：谢春，女，1988年2月18日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司因与被上诉人张荣酒、谢春商品房销售合同纠纷一案，不服福泉市人民法院（2019）黔2702民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵州睿屹盛房地产开发有限公司上诉请求：撤销(2019)黔2702民初2605号民事判决书第一项,并依法改判将逾期交付办理转移登记有关文书的违约金标准降低至日万分之零点五予以计算。事实和理由：关于逾期交付办理转移登记有关文书的责任,不应当完全由贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。贵州睿屹盛房地产开发有限公司因缺乏管理经验,在通知业主领取办理转移登记相关材料时没有保留证据造成本案的发生。即便本案真的存在违约,也没有给张荣酒、谢春造成实际的经济损失,双方合同约定的违约金过高,请求二审法院予以降低违约金的计算标准。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，详细载明了双方的权利义务，但贵州睿屹盛房地产开发有限公司目前已被60多家业主起诉，赔付违约金已高达70万元，若继续按照原合同判决履行义务，公司将面临破产，并可能引发后期几百位业主起诉等连锁反应。请求二审法院以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金和逾期交付办理转移登记有关文书的违约金计算标准调整到日万分之零点五。综上,请求二审依法改判支持贵州睿屹盛房地产开发有限公司的上诉请求。 张荣酒、谢春二审答辩称：一、一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回贵州睿屹盛房地产开发有限公司的上诉请求，维持原判第一项。二、一审法院认定张荣酒、谢春已经收到贵州睿屹盛房地产开发有限公司的交房手续，不存在违约的情形，且已超过诉讼时效，系认定事实错误。贵州睿屹盛房地产开发有限公司实际交房给张荣酒、谢春的时间并不是2016年1月4日，而是2017年8月15日，张荣酒、谢春起诉时并未超过诉讼时效。一审关于交房时间部分认定错误，导致对逾期交房违约金的判决错误，请求二审在查明事实的基础上改判贵州睿屹盛房地产开发有限公司支付张荣酒、谢春逾期交房违约金36733.5元。 原审原告张荣酒、谢春向一审法院起诉请求：1.判令贵州睿屹盛房地产开发有限公司支付张荣酒、谢春逾期交房违约金和逾期交付有关文件办理房屋移转登记违约金共计47527.23元。2.本案诉讼费由贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年7月17日，张荣酒、谢春与贵州睿屹盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，张荣酒、谢春购买贵州睿屹盛房地产开发有限公司开发的福泉市美盛观邸4号楼2单元21层2号房，该商品房单价每平方米4608.49元，建筑面积为87.4平方米，总价款309276元。在张荣酒、谢春与贵州睿屹盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中，第十一条约定：贵州睿屹盛房地产开发有限公司应当在2015年12月30日前向张荣酒、谢春交付该商品房，第十三条约定了逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同时，合同中第二十二条还约定：出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人逾期的，自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张荣酒、谢春按照约定支付了购房款69276元,余款240000元由张荣酒、谢春以公积金贷款方式支付。2016年1月4日，张荣酒、谢春与美盛观邸前期物业公司签订了《入住协议》。2017年8月15日，贵州睿屹盛房地产开发有限公司将该房屋移交证书交付给张荣酒、谢春。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张荣酒、谢春与贵州睿屹盛房地产开发有限公司对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，系双方当事人真实意思表示，且该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，张荣酒、谢春已履行了支付购房价款的义务，贵州睿屹盛房地产开发有限公司应按约定期限履行交付房屋、交付办理房屋转移登记有关文书的义务。关于张荣酒、谢春主张贵州睿屹盛房地产开发有限公司应支付36733.5元的逾期交房违约金的诉请，经查，张荣酒、谢春与贵州睿屹盛房地产开发有限公司之间约定的交房时间是2015年12月30日，实际上张荣酒、谢春已于2016年1月4日在物业管理公司签订《入住协议》，办理入住手续，交纳了相关物业服务费用，张荣酒、谢春已经实际领取了房屋，故贵州睿屹盛房地产开发有限公司仅逾期交房4日。贵州睿屹盛房地产开发有限公司提出张荣酒、谢春主张逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。”的规定，张荣酒、谢春于2019年9月20日主张贵州睿屹盛房地产开发有限公司逾期交房违约金已过诉讼时效，故贵州睿屹盛房地产开发有限公司提出已过诉讼时效的意见符合查明的事实及法律的规定，法院予以采纳，对张荣酒、谢春主张贵州睿屹盛房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金的诉请不予支持。关于张荣酒、谢春主张贵州睿屹盛房地产开发有限公司逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金的诉请。经查，张荣酒、谢春与贵州睿屹盛房地产开发有限公司之间约定的交付办理房屋转移登记有关文书的时间是2016年8月31日前，而贵州睿屹盛房地产开发有限公司实际交付《房屋移交证书》的时间却是2017年8月15日，已实际逾期349日，贵州睿屹盛房地产开发有限公司应按已付房价款309276元的万分之一按日计算违约金为10793.73元（309276元×0.0001×349日），故法院对张荣酒、谢春的该项诉请予以支持。关于贵州睿屹盛房地产开发有限公司主张合同约定的违约金过高，应予调整的请求，因《商品房买卖合同》系贵州睿屹盛房地产开发有限公司提供的格式合同，且该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，贵州睿屹盛房地产开发有限公司主张违约金过高，与查明的事实不符，法院不予采纳。本案中，贵州睿屹盛房地产开发有限公司辩称是张荣酒、谢春自己拖延领取资料并拖延办理证书，应当由张荣酒、谢春自行承担责任的意见，因贵州睿屹盛房地产开发有限公司未提供证据证实，故法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、贵州睿屹盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张荣酒、谢春支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金一万零七百九十三元七角三分（￥10793.73）；二、驳回张荣酒、谢春的其他诉讼请求。案件受理费988元，减半收取494元，由张荣酒、谢春承担381元，由贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担113元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：双方约定的逾期交付办理转移登记有关文书违约金是否过高，是否应当调整。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了办理商品房转移登记的有关文书的时间，以及相应的违约责任，但贵州睿屹盛房地产开发有限公司未在约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给张荣酒、谢春，已经构成了违约，应依法承担违约责任。贵州睿屹盛房地产开发有限公司主张逾期交付办理转移登记有关文书的责任不应完全由其承担，但其并未举证证实其已在合同约定的期限内向张荣酒、谢春履行了通知义务，也未举证证实系张荣酒、谢春的原因拖延领取资料并拖延办理证书，故，对其该项主张，本院不予采纳。贵州睿屹盛房地产开发有限公司还主张其违约行为并未给张荣酒、谢春造成经济损失，请求本院调减违约金。本院对此认为，当事人双方在合同中约定违约金的目的在于督促当事人积极履行合同义务，同时通过制裁违约方，补偿违约方给守约方造成的损失，故违约金具有补偿性和惩罚性。而本案双方签订的合同中约定的违约金计算方式并不高，贵州睿屹盛房地产开发有限公司也未举证证实合同约定的违约金过高。因此，贵州睿屹盛房地产开发有限公司的该项主张不成立，本院不予支持。 对于张荣酒、谢春主张贵州睿屹盛房地产开发有限公司实际交房的时间是2017年8月15日，其向一审提起本案诉讼时并未超过诉讼时效，应支持其逾期交房违约金36733.5元的问题。由于张荣酒、谢春在本案一审判决宣判后并未提出上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审不作审理。 综上所述，上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年二月二十五日 法官助理郑晔 书记员陈彦淞