四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终987号 上诉人（原审被告、执行案外人）：肖晓巧，女，1990年12月28日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、执行案外人）何应松，男，1984年4月2日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系该公司员工。 上诉人肖晓巧、何应松因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭，因本案涉及系列案件，合议庭认为不需要开庭审理并经各方当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖晓巧、何应松上诉请求：撤销原判，改判驳回周岚的诉讼请求。事实和理由：一、肖晓巧、何应松在一审提交的证据足以证明其对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光花园（翠竹苑）6幢1单元34号房屋（以下简称案涉房屋）享有的权利，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能够产生阻却人民法院强制执行的效果。1.肖晓巧、何应松与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订时间在2015年5月19日，早于案涉房屋查封时间2017年12月20日；2.肖晓巧、何应松已足额支付房款，有寅吾房产公司开具的房款379916元收据为证。支付房款情况为：其中30万元系肖晓巧、何应松从何德章处购买的债权。何德章曾于2015年5月19日将其对寅吾房产公司的借款30万元债权转让给肖晓巧、何应松，后肖晓巧、何应松已经分期向何德章付清了该30万元款项的本息。另7.9916万元系购买商铺当天即2015年5月19日，现金支付给了寅吾房产公司；借款本息转购房款并不为法律所禁止，且肖晓巧、何应松也实际支付了抵款之外的7.9916万元房款，所有房款已经付清；3.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；4.肖晓巧、何应松已经实际接收房屋并对外出租，还正常收取了租户李朝勋的租金；5.肖晓巧、何应松虽然在签订房屋时知晓房屋办理了抵押，但是按照合同约定应当在抵押期限届满后办理不动产产权证，故未予办理过户登记并非肖晓巧、何应松的过错所致。二、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨，故周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。三、本案属于群体性案件，有数百户业主与肖晓巧、何应松是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 被上诉人周岚辩称，肖晓巧、何应松的上诉主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的任一情形。理由：一、肖晓巧、何应松与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，合同双方明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。二、肖晓巧、何应松未履行《商品房买卖合同》约定的一次性支付全部购房款义务，且一次性支付全部购房款购买明知存在抵押的房产明显不符合逻辑和客观事实。即使该合同系在落款时间签订，但肖晓巧、何应松无法提供购房款支付依据，其提供的转账依据仅证明何德章向刘烈彬转款30万元，不能证明寅吾房产公司向何德章借款的事实，故以借款抵付购房款的主张不能成立，且以物抵债不受法律保护。三、肖晓巧、何应松无法基于案涉房屋的物权或物权期待权合法占有案涉房屋。肖晓巧、何应松提供的证据不能证明其对案涉房屋行使了合法占有权，也不能产生对外公示物权的效力。四、案涉房屋未办理过户登记系肖晓巧、何应松自身的原因造成。肖晓巧、何应松明知案涉房屋上存在抵押权仍购买，应依法承担不能过户的风险。五、周岚是征信良好的企业家，肖晓巧、何应松提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意肖晓巧、何应松的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院起诉请求：1.请求准予继续执行案涉房屋；2.本案的诉讼费用由肖晓巧、何应松承担。 一审法院查明如下事实：2013年7月3日，寅吾房产公司为宜宾爱尚嘉商业管理公司在宜宾市商业银行股份有限公司的贷款提供担保，将案涉房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司。2015年5月19日，肖晓巧、何应松与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。按照合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因导致商品房不能办理过户登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人负担全部责任。《商品房买卖合同》约定房屋现状为“抵押”。同日，寅吾房产公司出具了收款收据，载明收到案涉商铺款379916元。肖晓巧、何应松出具了房屋门面租赁合同，载明承租人为李朝勋，租赁期限自2017年3月1日起。2019年6月19日，寅吾房产公司向宜宾市商业银行股份有限公司提出申请，要求置换抵押物，宜宾市商业银行股份有限公司回复“完清我行全部债务后同意按流程办理”。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，执行依据为一审法院（2017）川15民初14号民事判决书，载明借款转账时间为2011年、2013年。2017年6月2日，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，肖晓巧、何应松提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异72号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。 另，肖晓巧、何应松提供的转款明细不能确认出借方及借款方，其当庭陈述款项系“亲戚借钱给寅吾房产公司，然后我们拿了钱给他”，但未提供证据证明。 一审法院认为，本案争议焦点为：肖晓巧、何应松对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 肖晓巧、何应松主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查肖晓巧、何应松购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。一审法院对本案的焦点问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，肖晓巧、何应松陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。现肖晓巧、何应松提交的银行转账不能确认出借人及借款人，即使寅吾房产公司事后开具收据追认债务，但本案借款主体、借款金额及几方的往来账情况仍存在疑点。 第二，对案涉房屋未予过户登记，买受人肖晓巧、何应松存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中，案涉《商品房买卖合同》中明确勾选了抵押状况为：抵押。本案的争议房屋在2013年7月3日因为寅吾房产公司为宜宾爱尚嘉商业管理公司在宜宾市商业银行股份有限公司的贷款提供担保，已抵押给宜宾市商业银行股份有限公司。买受人肖晓巧、何应松对于案涉房屋的权利障碍应属明知，房屋有可能不能办理过户登记情况，在该种情况下仅能向寅吾房产公司主张责任。换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，肖晓巧、何应松的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人肖晓巧、何应松的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于肖晓巧、何应松未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，款项交易时间也形成在前，且已经生效判决确认；肖晓巧、何应松的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对肖晓巧、何应松债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，肖晓巧、何应松购买案涉商铺房屋系以物抵债，亦不是用于居住的房屋，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，肖晓巧、何应松对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行案涉房屋理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区阳光花园（翠竹苑）6幢1单元34号房屋。一审案件受理费80元，由肖晓巧、何应松、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人肖晓巧、何应松提交了如下证据，作为其二审新的证据：第一组：1.何德章向寅吾房产公司员工刘烈彬转款30万元的银行凭证；2.寅吾房产公司出具的《情况说明》；3.刘烈彬转款80万元到江勇名下的银行凭证；4.江勇再转款给寅吾房产公司130万元的银行转款凭证；上述证据1-4拟证明何德章通过寅吾房产公司员工刘烈彬向寅吾房产公司出借30万元的事实；5.何德章出具的一份《证明》，拟证明何德章将对寅吾房产公司30万元债权转让给肖晓巧、何应松的事实；6.寅吾房产公司的《交房证明》；7.李朝勋支付租金截图；8.李朝勋的身份证复印件。上述证据6-8拟证明肖晓巧、何应松在人民法院查封前已经合法占有案涉房屋并收取租金。第二组：《川竹律函（2019）18号律师函》及送达回证。拟以肖晓巧、何应松积极督促寅吾房产公司办理案涉房屋过户登记的事实，证明非因买受人自身原因未办理案涉房屋的过户登记。第三组：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案一审民事判决书；2.周岚与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案民事判决书；3.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷一案民事判决书；4.周绍英与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案民事判决书；拟以证据1周岚经寅吾房产公司职工账户向寅吾房产公司出借资金且该借款模式经一审法院认可的事实，证明何德章通过刘烈彬向寅吾房产公司出借资金的行为亦应予认可；并以证据1、2、3、4等民事判决证明周岚及其母周绍英对外放贷具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，系职业放贷人，其与冉寅吾之间的民间借贷合同应认定为无效。第四组：1.受案登记表；2.宜宾市公安局叙州区分局立案决定书；3.（2019）川民申6189号受理通知书；4.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司（以下简称锦鸿公司）企业信息；5.宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明周岚骗取银行贷款后高利转贷给冉寅吾，牟取巨额利润，属高利转贷，借款合同应依法认定为无效，且周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民原则，本案应当中止审理。 被上诉人周岚质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性和关联性均有异议。1.何德章转款给刘烈彬30万元，刘烈彬又转款80万元给江勇以及江勇再转款130万元给寅吾房产公司，即使有寅吾房产公司的《情况说明》，亦不能证明何德章与寅吾房产公司之间具有借款关系；2.何德章的《证明》并不能有效证明其与肖晓巧、何应松之间债权转让的真实性；3.肖晓巧、何应松所举证据亦不能证明已经向寅吾房产公司支付何德章抵款之外剩余的7万余元房款。4.李朝勋的相关证据亦不能证明肖晓巧、何应松在查封案涉商铺之前已经实际占有房屋。对第二组证据的真实性无异议，但证明力有异议，因肖晓巧、何应松应当知道其购买的房屋处于抵押状态、不能正常办理过户。对第三组证据，证据1的真实性无异议，证据2、3、4的真实性由人民法院核实，该组证据与本案无关联性，且周岚与寅吾房产公司、马任重等人存在借款关系的事实，亦不能达到证明周岚系职业放贷人的目的。对第四组证据，证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，因涉案嫌疑人是冉寅吾而非周岚，且系冉寅吾的单方陈述，非事实依据；证据3、4、5的真实性由人民法院核实；对第四组证据的关联性和证明力有异议，周岚是否涉嫌犯罪不影响本案审理，且无证据证明周岚骗取银行贷款。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司质证意见为：对肖晓巧、何应松提交的四组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。 本院认证意见如下： 第一组证据，具备证据真实性、合法性和关联性，具体证明力将结合案涉其他证据综合认定。 第二组证据具备证据真实性、合法性和关联性，对该组证据证明的肖晓巧、何应松催促寅吾房产公司办理房屋所有权变更登记的事实予以确认。 第三组证据中的民事判决书，因系人民法院作出且周岚未提供相反证据予以推翻，故对其真实性予以确认，但因该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与冉寅吾签订的民间借贷合同无效，故对其证明力依法不予确认。 第四组证据，因周岚对证据1、2的真实性无异议，证据3为人民法院受理案件通知书、证据4、5为法定网站公开的企业信息，故对该组证据的真实性予以确认，具体证明力将结合案涉其他证据综合认定。 对原判查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。 二审补充查明以下事实： 何德章于2014年3月24日通过中国邮政储蓄银行向刘烈彬转款30万元。2014年4月1日，刘烈彬向江勇转款80万元。2014年7月25日，江勇向寅吾房产公司转款130万元，银行转款凭证载明为还款。 冉寅吾、寅吾房产公司于2019年6月13日出具《证明》载明：2009年至2015年期间，寅吾房产公司因经营需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款。上述人员收取出借人的款项后已经转付寅吾房产公司，寅吾房产公司系该借款的债务人，由寅吾房产公司承担债务人的权利义务。 何德章于2019年10月16日出具《证明》，载明：本人于2014年3月24日出借给寅吾房产公司的30万元债权，已经于2015年5月19日转让给了何应松和肖晓巧，他们用于购买了寅吾房产公司的案涉房屋。 2015年5月19日，肖晓巧、何应松向何德章出具《借条》，载明：借到何德章30万元，用于购买商铺，并按银行贷款利息每月支付2700元。该借条背面手写有该30万元的还本付息清单。 寅吾房产公司于2019年9月21日出具《交房证明》载明：寅吾房产公司于2015年5月20日，将肖晓巧、何应松购买的案涉房屋正式交付给二人。2017年8月至2018年9月，李朝勋共计向肖晓巧微信转账五次，每次转款金额5400元。 2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州区分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元。……”。 本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，于2020年1月16日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案二审的主要争议问 题是：一、本案应否中止审理；二、若否，肖晓巧、何应松对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人肖晓巧、何应松以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行（2017）川15民初14号民事判决依据向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。肖晓巧、何应松关于中止审理的上诉主张不能成立。 二、关于肖晓巧、何应松对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人肖晓巧、何应松主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉房屋享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。 目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，肖晓巧、何应松主张支付的大部分房款30万元系何德章转让的对寅吾房产公司的民间借贷债权，肖晓巧、何应松享有的权利是否属于前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围，是本案争议的关键问题。本院认为，虽然肖晓巧、何应松与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的和实际效果在于消灭其主张的寅吾房产公司所欠何德章也即肖晓巧、何应松的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，肖晓巧、何应松与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于肖晓巧、何应松以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，肖晓巧、何应松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由肖晓巧、何应松负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁红亚 审 判 员 兰 娟 审 判 员 李 莉 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 李悦韬 书 记 员 王 磊