四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终237号 上诉人（原审原告）:胡雪梅，女，1968年10月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：王永翠，女，1963年7月30日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王永胜，男，1969年1月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）:王永胜，男，1969年1月22日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：宜宾玉龙房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元2-3号。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：宜宾市银龙房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 上诉人王永胜、胡雪梅、王永翠因与被上诉人宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）商品房销售合同纠纷一案不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永胜、胡雪梅、王永翠上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5614号民事判决第二项。二、改判银龙公司、玉龙公司为王永胜、胡雪梅、王永翠办理位于银龙广场商场1幢负1层A113号（商铺）商品房不动产权证。三、由银龙公司、玉龙公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。王永胜、胡雪梅、王永翠与银龙公司、玉龙公司于2015年07月26日签订的《商品房买卖合同》已经法院认定为合法有效，银龙公司、玉龙公司应按合同约定履行办理讼争商品房不动产权证书的义务。银龙公司、玉龙公司改变银龙广场购物中心户型结构后，没有缴清新图纸费、测绘费，设计公司和审图公司没有加盖章，导致王永胜、胡雪梅、王永翠所购商铺在房管局预登记表中无相应的备案和房号。银龙公司、玉龙公司应当缴纳的地下开发建筑价款（100元/平方米），以及13%的契税未向相关部门缴纳。银龙公司、玉龙公司挪用王永胜、胡雪梅、王永翠缴纳的办证款项，没有及时上缴相关机构，造成相关部门没有审批通过。与本案具有相同案情的（2018）川1502民初8721号民事案件办理产权证的诉讼请求则得到了一审法院的支持，并且已经进入执行程序。一审判决支持了王永胜、胡雪梅、王永翠请求的逾期办证违约金，确认该商品房属于王永胜、胡雪梅、王永翠所有。虽然在办理备案与产权证书上存在障碍，但如何消除障碍，是银龙公司、玉龙公司与相关部门之间的问题，不是法院考虑的问题，与本案无关。王永胜、胡雪梅、王永翠已实际占有该商品房，并完清了购房款、契税、办证费、工本费、维修基金等所有费用，双方约定的办证期限已经届满，银龙公司、玉龙公司应当为王永胜、胡雪梅、王永翠办理讼争房产的不动产权证书。 银龙公司、玉龙公司辩称，一、银龙公司、玉龙公司已于2015年6月办理负一楼至负四楼的产权证（大证）。二、因为瞿某等476人在银龙广场的物业没有缴纳费用进行办证导致现在没有办理分户证，过错不在银龙公司、玉龙公司。三、王永胜、胡雪梅、王永翠购买的商铺是按新销售图购买，而新的销售图至今未得到相关部门的审批同意，致使王永胜、胡雪梅、王永翠购买的商铺在房管局无相应备案，现该商铺办理产权证书存在事实上的障碍。银龙公司、玉龙公司也因此承担了延期办证的违约金责任。四、综上，不能办理房屋所有权证和国有土地使用证，原因不在银龙公司、玉龙公司，请求法院驳回上诉维持原判。 王永胜、胡雪梅、王永翠向一审法院提出诉讼请求：一、请求银龙公司、玉龙公司立即为王永胜、胡雪梅、王永翠办理银龙广场商场1幢负1层A113号（商铺）商品房不动产权证；二、判决银龙公司、玉龙公司承担逾期未办理权属证书的违约金23263元（暂计2017年7月27日起至2019年7月27日止），违约金以购房款607587元，转让手续费、登记费、工本费3030.35元、维修基金2424.6元、契税24303.48元为基数，按照每日万分之0.5计算至实际取得房屋所有权证书之日为止；三、本案诉讼费用由银龙公司、玉龙公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月26日，王永胜、胡雪梅、王永翠（买受人）与银龙公司（出卖人）、玉龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于宜宾市翠屏区商品房；预测建筑面积共26.94平方米，其中套内建筑面积13.26平方米，分摊建筑面积13.68平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米45821.06元，总价款人民币607587元；买受人采取一次性付款；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.…;3.…；出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。 2015年7月26日，王永胜、胡雪梅、王永翠向银龙公司支付购房款607587元。2015年7月26日，银龙公司代收王永胜、胡雪梅、王永翠契税24303.48元，工本费、登记费、手续费3030.35元，维修基金2434.6元。 另查明，1.宜宾市翠屏区人民法院于2016年12月16日查封了银龙公司、玉龙公司位于宜宾市翠屏区交汇处（天柏组团Ａ2-1-08地块）银龙广场商城负1层Ａ64等221套房屋中价值58863523.52元的部分；2.王永胜、胡雪梅、王永翠在得知其所购房屋被法院查封后向宜宾市翠屏区人民法院申请执行异议，一审法院于2017年8月8日作出（2017）川1502执异66号执行裁定书，裁定中止对银龙公司所有的位于宜宾市翠屏区交汇处（天柏组团Ａ2-1-08地块）银龙广场商城负一层王永胜、胡雪梅、王永翠所购部分房屋的执行；3.银龙公司改变银龙广场商城房屋户型结构，至今未得到相关部门的审批同意，经王永胜、胡雪梅、王永翠提交的图纸及一审法院调取的测绘图纸对比证实，王永胜、胡雪梅、王永翠所购负1层Ａ113号房屋系一审法院查封的房管局预登记Ａ77、Ａ78号中的一部分，该房未办理备案登记。 一审法院认为，根据王永胜、胡雪梅、王永翠向一审法院提交的《商品房买卖合同》、收款收据等证据，可证实本案案涉商品房即位于宜宾市翠屏区交汇处（天柏组团Ａ2-1-08地块）银龙广场商城1幢负1层Ａ113号商品房由王永胜、胡雪梅、王永翠向银龙公司、玉龙公司购买并支付了购房全款和办理产权证的相关费用，但因王永胜、胡雪梅、王永翠所购负一层Ａ113号房屋系在宜宾市房管局预登记房号Ａ77、Ａ78号中的一部分，与房屋权属登记机关的相关办证材料不相符，不符合办证条件，现王永胜、胡雪梅、王永翠与银龙公司、玉龙公司所签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的办证事项尚不具备履行条件，故王永胜、胡雪梅、王永翠诉请银龙公司、玉龙公司办理涉案商品房不动产权证，一审法院依法不予支持。 王永胜、胡雪梅、王永翠诉请银龙公司、玉龙公司支付以已付房款及相关费用共计637345.43元为基数，按日万分之0.5从2017年7月27日计算至银龙公司、玉龙公司办理权属证之日为止的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，王永胜、胡雪梅、王永翠应在商品房交付之日（2015年12月31日）起730内（即2017年12月31日前）取得房屋所有权证书，该期限现已届满，银龙公司、玉龙公司仍未为王永胜、胡雪梅、王永翠办理房屋所有权证书，已构成违约，应按照合同约定按已付购房款607587元的万分之0.5（即30.38元）的标准按日计算至王永胜、胡雪梅、王永翠取得房屋所有权证书之日止。王永胜、胡雪梅、王永翠将契税24303.48元，工本费、登记费、手续费3030.35元，维修基金2434.6元一并计入违约金计算基数的请求有误，因该部分费用系银龙公司、玉龙公司根据相关部门的政策向王永胜、胡雪梅、王永翠代收的，不作为已付款的一部分，故一审法院对王永胜、胡雪梅、王永翠诉请该部分费用计算违约金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内支付王永胜、胡雪梅、王永翠逾期办理不动产权证违约金（计算方式为：从2018年1月1日起以已付款607587元的万分之0.5的标准按日计算至本判决确定之日，若未按期履行，则上述违约金计算至实际办理不动产权证之日止。二、驳回王永胜、胡雪梅、王永翠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取计241元，由王永胜、胡雪梅、王永翠负担91元，宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司负担150元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：王永胜、胡雪梅、王永翠要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持？ 针对王永胜、胡雪梅、王永翠要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持的问题。王永胜、胡雪梅、王永翠上诉主张其与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，银龙公司、玉龙公司应当按照合同约定履行办证义务。本院认为王永胜、胡雪梅、王永翠的上诉理由不能成立，评析如下：一、依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权需经登记才能设立。王永胜、胡雪梅、王永翠与银龙公司、玉龙公司之间的《商品房买卖合同》有效，仅能证明双方存在有效的债权行为，但未经登记物权行为并不设立。王永胜、胡雪梅、王永翠上诉认为“一审法院已经确认案涉商品房属王永胜、胡雪梅、王永翠所有”的主张于法不符。二、在《商品房买卖合同》有效的情况下，王永胜、胡雪梅、王永翠主张办理不动产权证的请求实质属于合同履行问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉商品房能否登记需视是否有法律或事实障碍而定。根据已查明的事实，由于银龙公司、玉龙公司改变了银龙广场购物中心房屋户型结构，新的楼层平面分割布置图至今未得到相关部门的审批同意，案涉商品房实际变更了楼层平面分割图。据此，根据《房屋登记办法》第二十二条第一、二项“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，王永胜、胡雪梅、王永翠请求银龙公司、玉龙公司进行不动产登记属于上述情形，一审法院不予支持王永胜、胡雪梅、王永翠诉求并无不当。 综上，王永胜、胡雪梅、王永翠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王永胜、胡雪梅、王永翠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇二〇年二月二十八日 书记员  曾雪莲