北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1248号上诉人（原审被告）：李勍，女，1947年1月15日生出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨连庆，北京市博融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。法定代表人：常金海，总经理。委托诉讼代理人：王文彩，女，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：董帅，女，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司员工。上诉人李勍因与被上诉人北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初38526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李勍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中实公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、李勍已缴纳2012年1月1日至2014年8月28日期间的物业费。中实公司直到2019年才通过诉讼主张物业费，而李勍不可能将缴费收据保留如此长时间。一审举证责任分配错误。2、李勍已于2015年将案涉房屋转让给他人，且转让时买卖双方已在现物业公司办理了物业交接手续，现物业公司确认李勍已交清全部物业费。3、在一审所引（2016）京01民终575号民事判决书生效之前，李勍已将案涉房屋转出，该判决对李勍不具有约束力。4、中实公司已于2014年8月28日撤出案涉房屋所在小区，现在诉讼显然已超法定诉讼时效。中实公司主张将缴款通知单塞入门缝的方式催缴物业费，并不合法且无法查证，不具有中断诉讼时效的效力。中实公司催交物业费的诉讼时效起算时间不应晚于李勍将涉案房屋在新的物业公司处办理物业交接的时间，即不应晚于2015年5月28日。中实公司辩称，李勍应缴纳物业费，公司一直在向李勍催缴物业费。中实公司向一审法院起诉请求：1、请求判令李勍向中实公司支付2012年1月1日至2014年8月28日的物业费人民币9233．18元及逾期支付滞纳金923．31元，共计10156．49元；2、本案诉讼费由李勍承担。一审法院认定事实：李勍系海淀区建材城的业主（2010年12月17日至2015年5月28日），该房屋面积178．65平方米。2006年8月9日，甲方枫丹丽舍小区业主大会（授权代表：北京市海淀区枫丹丽舍业主委员会，以下简称枫丹丽舍业委会）与乙方中实公司签订《物业管理服务委托合同》，约定由中实公司为枫丹丽舍小区提供物业管理服务。物业管理费采取酬金制，物业费由业主（或交费义务人）按1．62元/建筑平方米·月的标准，每三个月向物业公司交纳一次。首次计费日期2006年8月1日至2006年10月31日，交费日期为2006年8月1日至2006年8月31日。逾期未交，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。第二个收费期之前1个月为交纳期，逾期未交的，物业公司可按应缴物业管理费总额3‰的比例加收滞纳金。依此类推。委托管理期限为自签约之日起至2008年7月31日止。本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。2015年，枫丹丽舍业委会与中实公司因物业服务合同产生纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年11月4日作出（2015）海民初字第10571号民事判决书，该判决书中认定：枫丹丽舍业委会与中实公司于2006年8月9日签订的《物业管理服务委托合同》，约定的委托管理期限为自签约之日起至2008年1月31日止；此后，双方虽未签订书面合同，但中实公司继续为该小区提供物业服务，枫丹丽舍小区业主亦接受服务，则双方自2008年8月1日起至2014年8月28日期间存在事实上的物业服务合同关系。后枫丹丽舍业委会提出上诉，北京市第一中级人民法院于2016年1月28日作出（2016）京01民终575号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决书认定：依2014年9月3日《关于收缴物业费的公告》，2014年8月28日之前的欠费由中实公司清缴。中实公司与李勍未签订书面的物业服务合同。一审庭审中，中实公司主张李勍尚未交纳2012年1月1日至2014年8月28日的物业费；李勍表示自己交了物业费，但未提交已交纳上述期间物业费的证据。李勍提出中实公司诉讼请求已超过诉讼时效。中实公司表示撤场的前三个月贴过了公告，由于中实公司已退出该小区，中实公司将缴费通知单塞进门缝后催缴过，每年都催缴过，即使李勍已将房屋卖出，但是中实公司并不清楚此情况，所以不认可超过诉讼时效。并提供向枫丹丽舍业主发布的《关于收缴物业费的公告》及业主催缴物业费的告知单。李勍称，涉案房屋已卖出，没有收到过任何催缴通知。一审法院认为，中实公司与李勍虽未签订物业服务合同，但中实公司是受枫丹丽舍业委会的委托，为枫丹丽舍小区提供物业服务，李勍作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，中实公司与枫丹丽舍业委会签订的《物业管理服务委托合同》，对业主均具有约束力。上述合同到期后，中实公司亦在事实上继续为枫丹丽舍小区提供物业服务。根据已生效的法律文书，业主所欠缴的2014年8月28日之前的物业费应向中实公司交纳。李勍作为枫丹丽舍小区业主，负有向中实公司支付物业费之义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中实公司主张李勍尚未交纳2012年1月1日至2014年8月28日的物业费，由于李勍负有证明自己已交纳上述期间物业费的举证责任，但其未提交相应证据相佐证，故一审法院认定李勍未交纳上述期间的物业费。关于诉讼时效一节。李勍提出中实公司诉讼请求已超过诉讼时效。根据中实公司所提交证据可以证明其公司的诉讼请求未超过诉讼时效，有事实和法律依据，一审法院予以支持；对李勍的抗辩不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李勍于判决生效后七日内向北京中实杰肯道夫物业管理有限公司给付自2012年1月1日至2014年8月28日期间物业费9233．18元；二、驳回北京中实杰肯道夫物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李勍作为案涉房屋原所有人，在居住使用案涉房屋期间，实际接受中实公司的物业服务，如一审所述，双方存在事实上的物业服务合同关系。就诉讼时效一节，李勍上诉主张中实公司诉请催缴物业费已过诉讼时效。本案中，中实公司提交了催缴物业费告知单等证据证明其曾向李勍主张物业费，虽然李勍以未见过催缴物业费告知单以及案涉房屋转让为由抗辩，但鉴于小区物业服务的特殊性，对中实公司权利主张的审查，不宜过于严苛，在中实公司证明曾持续主张过权利后，不宜认定其怠于行使权利导致诉讼时效过期。据此，李勍关于中实公司的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。就李勍是否已缴纳物业费一节。中实公司主张李勍未缴纳物业费，并在一审时提供《枫丹丽舍缴费明细单》予以佐证。李勍主张其已缴纳物业费，但未能举证证明，故本院不予采信。综上所述，李勍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由李勍负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘 洁审 判 员  郭 勇审 判 员  唐述梁二〇二〇年二月二十一日法官助理  王晓韬书 记 员  牛隽月