湖南省衡阳市蒸湘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0408民初2965号 原告：衡阳星美商业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道32号。 法定代表人：李沛群，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐小军，湖南秦湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪振兴，湖南秦湘律师事务所律师。 被告：湖南海贝贝旅游文化发展有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室18010房。 法定代表人：丁龙生，该公司总经理。 原告衡阳星美商业管理有限公司（以下简称“星美公司”）与被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司（以下简称“海贝贝公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星美公司的委托诉讼代理人唐小军、洪振兴到庭参加诉讼，被告海贝贝公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告星美公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的合同编号ＸＭ-ＡＬＺ-4＃（201-249）《租赁合同》及合同编号ＸＭ-ＡＬＺ-4＃-（301-334）《租赁合同》；2、请求判令被告将租赁房屋恢复原状后向原告返还租赁房屋或由判令原告代为将租赁房屋恢复原状，所需费用由被告承担；3、请求判令被告向原告支付截止至解除合同之日（2019年6月6日）止租金、物业管理费合计2396911.26元，并按1%支付逾期付款违约金23969元；4、请求判决被告自解除合同之日（2019年6月6日）起按日租金2倍支付逾期交付房屋占用费用930621.6元（暂计算至2019年10月7日止），后续逾期交还房屋占用继续按日租金的2倍计算，直到租赁房屋恢复原状向原告返还之日止；5、请求判令被告补足免租装修期应补足的租金及物业费用269217元；6、请求判令被告向原告支付装修期间所产生的水电费60042元；7、本案诉讼费用等由被告承担。事实与理由：2017年5月10日及2017年6月27日，衡阳达轩文化传媒有限公司分别与原告星美公司签订了两份租赁合同，约定租赁原告经营管理的4楼二层210-249三层301-334铺位作为儿童业态“拉奇世界”品牌经营并2017年8月入场装修。2017年12月14日经衡阳达轩文化传媒公司书面向原告提出《租赁合同变更申请》并与原告签订租赁合同变更协议，约定将品牌更改为“海贝贝”，原来衡阳达轩文化传媒公司租赁的铺位由被告租赁，并由被告海贝贝公司与原告另行签订租赁合同，除签约的主体外，合同内容与原租赁合同一致。2017年12月25日，被告与原告签订了两份租赁合同，租赁4楼二层201-249号铺位、三层301-304号铺位，租金分别为25元／平方及25元／平方并约定递增方式。合同约定被告需在正式对外营业计算租金，具体时间以原告书面通知为准；未经原告书面同意，被告开业日未开业及被告逾期不支付租金达15日或欠付租金达租赁保证金30%的，原告有权单方面解除合同，并约定了其他的权利义务。租赁合同签订后，被告亦继续进行装修，但装修进度一再延后。考虑到被告租赁区域面积较大及前期宣传推广较多，原告一直试图待被告装修完毕后开业，为此原告多次与被告沟通，并于2018年5月18日向被告发出通知函书面告知将于2018年6月2日开业，被告予以签收。2018年6月2日隆重开业但被告并未如期开业，相反于2018年6月后装修全面停工，为此原告多次与被告联系，但被告均予以拖延。之后原告于2018年10月8日、2019年3月26日及2019年4月10日三次向被告发出督促函，要求被告尽快完成装修并明确开业时间，前述三份函件发出后，被告仅签收2019年3月26日的督促函，其他函件均被退回，也未给原告予以任何回复，同时装修期间水电费用亦未缴纳。因被告逾期开业截至2019年6月7日欠付租金高达1624828元，至今未能完成装修且无法确定开业以便于履行合同，明显违约，已经达到合同约定的解除条件，为此，原告于2019年6月3日向被告发出解除合同通知书，明确提出被告收到解除通知书之日起或解除通知之日起解除前述两份租赁合同，并要求解除合同之日起五日内支付租金1624828元，另外将租赁物恢复原状等。解除通知书发出后，被告拒绝签收，且至今未支付租金，亦未将房屋交还。原告为防止损失进一步扩大等，特诉至本院，请求法院判如所请。 被告海贝贝公司未予以答辩，亦未向本院提供证据。 原告星美公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告海贝贝公司未到庭质证，视为其放弃质证权利。原告提供的四份租赁合同、租赁合同变更申请书、申明书及收据、督促函及邮寄记录、解除合同通知书及邮寄记录、装修照片，均有证据原件，其来源形式合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，形成了相应的证据锁链，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下： 2017年5月10日，原告星美公司与案外人衡阳达轩文化传媒有限公司签订《租赁合同》一份，除签订主体外，其合同内容与原、被告之间签订的编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（210-249）《租赁合同》相同；2017年6月27日，原告星美公司又与案外人衡阳达轩文化传媒有限公司签订《租赁合同》一份，除签订主体外，其合同内容与原、被告之间签订的编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（301-334）《租赁合同》相同。2017年12月14日，案外人衡阳达轩文化传媒有限公司向原告星美公司发出租赁合同变更申请，申请原承租方由其变更为被告海贝贝公司，原拉奇世界品名更改为海贝贝，衡阳达轩文化传媒有限公司与原告签订的租赁合同作废。2017年12月25日，原告星美公司与被告海贝贝公司签订编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（210-249）《租赁合同》一份，由被告承租原告“星美”的4号楼二层210-249号铺位用于儿童行业、海贝贝品牌的经营，铺位面积3179.1平方米；租赁保证金为79478元；租赁房屋的固定租金按照租赁面积计算，标准为25元／平方米／月，自计租日开始两个计租年内（即2017年6月1日至2019年5月13日）不变,从第三个计租年开始，租金在前一个计租年的基础上递增5%；合同项下的房屋租金不包括物业费、能源费用、设备设施使用费及承租人因经营活动而产生的其他费用等，承租人应自开业之日起承担租赁房屋的物业费及空调费；承租人自行承担租赁房屋的能耗费用及其他费用，包括但不限于水费、电费等以及非正常营业期间内空调供应费和其他费用；租赁期限自开业日起8年的计租期间；承租人有3个月的免租装修期，自租赁房屋交付之日起算免租装修期内，承租人无须支付租金、物业费，但应当承担装修管理费等费用，免租装修期均在承租人全面履行租赁合同的基础上适用，导致租赁合同提前解除的，承租人应当于租赁合同解除时向出租人补足前述免租装修期间的租金及物业费，计算方法为：补足租金及物业费＝（租赁保证金总额÷2÷30天）×免租期实际天数，另外装修押金5000元；承租人逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，承租人需向出租人支付相当于租赁期限届满日或者合同提前终止日日租金2倍的房屋占用费，并应承担合同约定的能耗费；承租人逾期不支付或者不足额支付房屋租金、物业费、租赁保证金的，每逾期一日应按逾期未付款项的1%支付违约金。另原、被告在租赁合同中约定，承租人逾期不支付或不足额支付租金、物业费、能源费、租赁保证金等各类应付款项累计达到15日，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的，出租人有权解除合同；并约定合同中的通知均采取书面形式，以邮寄特快专递的方式送达，如接收方拒绝签收特快专递的，所邮寄的送达地址为中国领域之内（不包括港澳台）的，在特快专递发出之日起第三日视为送达，双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如一方地址等发生变更，应在变更之日起五日之内通知对方，未通知或者延迟通知的，由其承担因此造成对方的所有损失及其他法律责任。同日，原、被告双方签订编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（301-334）《租赁合同》一份，约定由被告承租原告“星美”的4号楼三层301-334号铺位用于儿童行业、海贝贝品牌的经营，铺位面积2796.24平方米；租赁保证金为100000元（合同定金50000元及房屋保证金50000元）；租赁房屋的固定租金按照租赁面积计算，标准为20元／平方米／月，自计租日开始两个计租年内（即2017年6月1日至2019年5月31日）不变，从第三个计租年开始，租金在前一个计租年的基础上递增5%；物业费支付方式为每三个日历月为一个支付周期，先支付后使用，承租人首期物业费16777.44元应在合同签订后7日内交付，之后承租人应该在每个支付周期前1个月的21号前支付；其他约定与上述ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（210-249）《租赁合同》约定一致。 原、被告双方签订上述租赁合同之后，被告继续进行装修，但装修进度较慢。2018年5月18日，原告向被告发出通知函书面告知将于2018年6月2日开业，请求被告把握装修工程进度，保质保量在2018年6月2日前完成商铺装修工程并投入运营，被告予以签收。之后，原告开发的于2018年6月2日如期开业，但是被告并未装修完毕如期开业，并且被告的装修工程在2018年6月后全面停工。之后，原告于2018年10月8日及2019年3月26日及2019年4月10日向被告发出督促函后，被告签收后未向原告回复。2019年6月3日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的两份租赁合同并要求被告支付租金及承担合同约定的违约责任，该份解除合同通知书于2019年6月5日发往合同中载明的被告法定代表人丁龙生的户籍所在地及被告海贝贝公司的注册经营地址，但通知于2019年6月10日及2019年6月13日退回。 再查明，案外人衡阳达轩文化传媒公司在签订租赁合同后向原告星美公司分两次支付了79478元及100000元，合计179478元，之后案外人衡阳达轩文化传媒公司向原告出具书面申明，请求将收款收据开具给被告海贝贝公司。另外被告向原告缴纳了装修押金5000元。另查明，商铺所在小区的物业公司（碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司衡阳分公司）出具证明表示水电费60042元及物业费67109.76元已经由原告代缴，物业公司不再就物业费及水电费向被告主张权利。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，依法成立的合同受法律保护，原、被告双方签订的两份《租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方均应按约履行合同义务。本案中，原告已经按约将租赁物交付被告使用，但被告已经连续数月未按照租赁合同约定支付租赁费、物业费等费用，其行为构成根本违约，应承担违约责任。本案中，被告经原告催告后仍不履行涉案租赁合同确定的义务，之后原告向被告发出书面的解除合同通知，根据涉案租赁合同中关于文件送达的相关约定，应视为该解除合同通知已经送达，解除合同通知已经发生解除涉案租赁合同的法律效力，故本院确认原、被告双方签订的租赁合同已经于2019年6月13日（解除通知书退回之日）予以解除。租赁合同解除后，根据合同法第二百三十五条的规定，被告应按照合同约定向原告归还租赁房屋并恢复租赁房屋的原状，如被告怠于恢复租赁房屋原状，原告由此产生的恢复租赁房屋原状的费用凭有效票据由被告负担。 其次，关于被告尚欠原告租金、物业管理费及违约金数额的确认。经本院核算，关于租金，自2018年6月2日起至2019年6月13日止（合同解除之日）期间的租金：4＃（210-249）租金为953730元（3179.1平方米×25元／平方米／月×12个月＝953730元）；4＃（301-334）租金为671097.6元（2796.24平方米×20元／平方米／月×12个月＝671097.6元）；总租金合计1624827.6元（953730元＋671097.6元＝1624827.6元），对于原告诉请的超额部分依法予以驳回。关于物业费，根据原、被告双方签订的编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（301-334）《租赁合同》关于“每三个日历月支付物业费16777.44元”，可以计算出4＃（301-334）商铺的物业管理费标准为2元／平方米／月（16777.44元÷3个月÷2796.24平方米），物业费为67109.76元（2796.24平方米×2元／平方米／月×12个月＝67109.76元），并且商铺所在的物业公司已经将向被告收取物业费的权利让渡给本案原告，符合法律规定，故本院在上述范围内支持物业费的诉请；另外编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（210-249）《租赁合同》对4＃（210-249）商铺的物业费未作约定，且原告现愿意放弃，故本院对该部分不予计算。综上所述，被告应支付原告租金1624827.6元及物业费67109.76元。关于违约金，原告诉请被告按1%支付逾期付款违约金23969元，未超过租赁合同之约定，本院依法予以支持。由于被告向原告已经交纳了租赁保证金179478元及装修押金5000元，予以扣除后还应支付原告租金及物业费1507459.36元（1624827.6元＋67109.76元-179478元-5000元＝1507459.36元）及违约金23969元。 再次，关于原告诉请被告自合同解除之日起按日租金的2倍支付逾期交还房屋的占用费用直至被告返还恢复原状的租赁房屋时止。本案中，虽然合同约定“承租人逾期交还租赁房屋的，每逾期一日，承租人需向出租人支付相当于租赁期限届满日或者合同提前终止日日租金2倍的房屋占用费”，但是从本案的具体情况分析，被告在涉案租赁商铺的装修处于初步阶段，涉案租赁房屋面积较大（3179.1平方米+2796.24平方米），月租金数额高达135402.3元，在联系不上被告时，已经具备合同法第九十四条第一款第（二）、（三）项的情形，原告应采取适当措施来减少损失扩大。原告虽于2019年6月13日以书面通知形式解除了涉案租赁合同，但是该解除通知系在被告装修全面停工一年后才发出，本案中原告未采取适当措施导致扩大的损失，本院依法不予支持，故本院对该项诉请依法予以驳回。 另外，关于原告诉请被告补足免租装修期的租金及物业费。涉案租赁合同约定，免租装修期及经营免租期均在承租人全面履行租赁合同的基础上适用，在被告（承租人）根本违约情形下，被告应按照合同约定补足前述免租装修期及经营免租期间的租金及物业费，经计算，补足租金及物业费=（租赁保证金179478元÷2÷30天）×90天=269217元。关于原告诉请被告支付装修期间所产生的水电费60042元，本案中原告提供了商铺所在小区的物业公司出具的水电费抄表记录，且物业公司出具的证明亦证实水电费已经由原告向水电公司缴纳，物业公司将其权利让渡给本案原告符合法律规定，故该项诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认衡阳星美商业管理有限公司与被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司于2017年12月25日签订的编号为ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（210-249）及ＸＭ-ＡＬＸＺ-4＃（301-334）《租赁合同》解除，被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司自本判决书生效之日起十日内返还原告衡阳星美商业管理有限公司“”的4＃楼二层210-249号及三层301-334号商铺并恢复商铺原状，如被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司怠于恢复原状，则原告衡阳星美商业管理有限公司因恢复上述商铺的原状所产生的费用凭有效票据由被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司负担； 二、被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳星美商业管理有限公司2018年6月2日至2019年6月13日欠付的租金及物业费1507459.36元； 三、被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳星美商业管理有限公司违约金23969元； 四、被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司自本判决书生效之日起十日内补足原告衡阳星美商业管理有限公司装修免租期间的租金及物业费269217元； 五、被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司自本判决书生效之日起十日内支付原告衡阳星美商业管理有限公司水电费60042元； 六、驳回原告衡阳星美商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费36246元，由原告衡阳星美商业管理有限公司负担18535元，被告湖南海贝贝旅游文化发展有限公司负担17711元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 肖 军 人民陪审员 洪 菲 人民陪审员 李慧良 二〇二〇年二月二十七日 法官助理付平 书记员赵湘斌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。