湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初1408号原告：浏阳市正洁物业服务有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处纸槽街91号。法定代表人：谢健，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：孔本生，男，1953年10月22日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市正洁物业服务有限公司（以下简称正洁物业公司）与被告孔本生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正洁物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。被告孔本生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。正洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令孔本生支付所欠物业管理服务费、环卫费共计4191元；2、本案诉讼费由孔本生负担。孔本生通过微信答辩称，第一，正洁物业公司的服务程序合法和合规性受到小区业主广泛质疑；第二，正洁物业公司上一轮服务期限到期后，未通过业主大会同意，也未公开招投标，就私自续签服务期限；第三，小区历来管理混乱无序，存在很大的安全隐患，在服务义务方面严重违反物业相关义务和规定；第四，在被告及其他业主多次反映安全管理、外墙渗水、卫生清理、车辆摆放等多方面问题后，正洁物业公司不能及时协调、纠正和化解到位，存在失职。本院经审理认定事实如下：正洁物业公司系一家经批准从事物业服务的公司。孔本生系浏阳市首之都公馆小区06栋502室的业主，房屋建筑面积为91.65㎡。2016年7月14日，正洁物业公司（乙方）与浏阳市首之都公馆小区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：合同期限自2016年7月15日至2017年7月14日止；电梯房按1.2元／月／平方米（进场头三个月按1.0元／月／平方米计算）、商业部分按2.00元／月／平方米计算，未交付物业的物业管理费由开发建设方承担，已交房未入住的物业按以上标准缴纳物业管理费，物业管理费不包含生活垃圾处理费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元／年／户收取；物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天2%的标准向乙方支付滞纳金。双方还对物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。2017年7月30日，双方又签订了《物业管理委托服务合同》，约定：委托管理期为三年，自2017年7月15日至2020年7月14日止；本合同为物业管理委托服务费用大包干合同，所有用于小区的物管的费用（包含物业费、保洁环卫费、电梯维修保费……）；物业管理服务费高层住宅1.2元/平方；其他内容与上述合同内容基本一致。经核实，从2017年4月15日至2019年12月31日止，孔本生拖欠物业费3574元（91.65×32.5×1.2）、垃圾处理费24元（3×8）。诉讼中：1.正洁物业公司要求孔本生按应交物业管理服务费的10%支付违约金。2.孔本生提出其房屋存在漏水现象，小区卫生脏乱差，车辆长期摆乱无序，并提交了照片证实其主张。以上事实，有当事人陈述、微信截屏记录、物业管理服务合同、物业管理委托服务合同、物业费欠缴明细、催缴通知、不动产登记信息表等证据证实，经庭审核实，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市首之都公馆业主委员会与正洁物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对首之都公馆全体业主具有约束力。而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。故对于正洁物业公司要求孔本生支付2017年7月15日至2019年12月31日期间的物业服务费3574元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于正洁物业公司主张的违约金，因孔本生认为正洁物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对正洁物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。因2016年7月14日签订的合同中约定了生活垃圾处理费每年为96元，故孔本生应缴纳该费用。但2017年7月15日之后的保洁环卫费已由合同明确约定包含在物业管理服务费中，不应再重复收取。审理中，孔本生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、孔本生于本判决生效之日起五日内支付浏阳市正洁物业服务有限公司2017年4月15日至2019年12月31日期间的物业服务管理费3574元、垃圾处理费24元，合计3598元；二、驳回浏阳市正洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由孔本生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇二〇年二月二十四日书记员  张 箫附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。