云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6188号上诉人（原审被告）：杨远文，男，白族，1981年9月18日生，住云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：张琴丽，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵峰，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：范文建，男，汉族，1986年12月6日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：浦绍宇，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：夏路娟，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证住址：四川省峨眉山市，系该公司员工，特别授权代理。上诉人杨远文因与被上诉人范文建、原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，于2019年11月26日依法组成合议庭审理了本案，并依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人杨远文上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二、三项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：本案中上诉人不存在违约行为，而是被上诉人和第三人存在违约行为。一审法院认定“被告因其个人原因迟迟未能妥善处理其垫资赎证事宜，并在签订合同后多次表明不愿再出售涉案房屋，原告系在该状态下才未向被告继续支付约定款项。”系前后矛盾，与客观事实不符。故请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人范文建及原审第三人尊园公司答辩表示，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。被上诉人范文建向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《房屋买卖暨居间合同》；二、被告支付原告违约金共计84000元，并退还原告支付的定金20000元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年7月1日，原、被告及第三人共同签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告通过第三人向原告出售位于昆明市江岸小区曦江里8栋2单元6层601号房屋，该物业建筑面积53.41㎡，成交价为420000元；该物业以签约时现状售予原告附属设施设备包括公共维修基金、装修及固定设施；签订本合同时原告向被告支付购房定金20000元；付款方式为银行按揭贷款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），原告向被告支付首付款人民币90000元整；被告于2018年7月20日前自筹资金还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由被告承担；原告同意在过户前出资110000元协助被告还贷赎证，该款项（直付被告）可冲抵房款（首付款）。同日，被告向原告出具《收据》确认收到原告支付的购房定金20000元；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。一审法院认为，原告主张解除原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》，被告对该解除合同的主张不持异议，系其对自身权利的处分；本案所涉法律关系仅为原、被告双方之间的房屋买卖合同关系；据此，一审法院确认，原、被告双方签订的《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖部分的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告要求被告退还购房定金20000元的主张于法有据，予以支持。综合原、被告双方提交录音、微信聊天记录等证据及各方当事人陈述，一审法院确认，原、被告双方签订合同时涉案房屋系抵押状态，被告需先行偿清涉案房屋所欠贷款，解除涉案房屋的抵押才能出售涉案房屋。根据《房屋买卖暨居间合同》约定，被告亦需自筹资金还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由被告承担，其中原告于过户前向被告支付共计110000元用于协助被告进行还款赎证事宜。被告因其个人原因迟迟未能妥善处理其垫资赎证事宜，并在签订合同后多次表明不愿再出售涉案房屋，原告系在该状态下才未向被告继续支付约定款项。另外，被告前后两次辩称所述事实相互矛盾，并且其第一次辩称所述事实与原告及第三人所述事实基本一致，一审法院对被告认为系因原告违约致使合同不能继续履行的辩称不予采信。因被告未按约定履行其垫资赎证义务的违约行为，致使合同不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。虽然合同解除后，不影响合同中违约金条款的效力，但本案中双方约定违约金过分高于违约造成的实际损失，根据公平原则，一审法院确认，被告应向原告支付违约金30000元。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决，一、解除原告范文建与被告杨远文于2018年7月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖部分的合同；二、被告杨远文于本判决生效之日起五日内退还原告范文建购房定金人民币20000元；三、被告杨远文于本判决生效之日起五日内向原告范文建支付违约金人民币30000元；四、驳回原告范文建的其他诉讼请求。双方当事人对于一审法院确认的事实无异议，本院依法予以确认。上诉人提出补充，认为在本案的《房屋买卖暨居间合同》签订后，上诉人与第三人员工通过电话沟通，第三人明确承诺垫资赎证的11万元及相关费用8000元均由第三人承担，对此，被上诉人及第三人不予认可。对此，在本院认为中一并予以阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否承担违约责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人系涉案房屋的出售方，其在出售该房屋之前应当将该房屋所欠的贷款予以偿还，现因该房屋贷款未能偿还而使该《房屋买卖暨居间合同》未能继续履行，应当由上诉人承担相应的违约责任。但根据所涉的《房屋买卖暨居间合同》中约定，上诉人于2018年7月20日前自筹资金还贷赎证，因赎楼所产生的全部费用由上诉人承担；被上诉人同意在过户前出资11万元协助上诉人还贷赎证，该款项（支付上诉人）可冲抵房款（首付款）；以及之后双方当事人与第三人工作人员之间的微信沟通记录，能够看出本案所涉的《房屋买卖暨居间合同》的确存在对于上诉人自筹资金赎证和被上诉人协助上诉人在过户前出资11万元赎证的约定有冲突的问题。在该合同签订后，双方当事人及第三人也存在对于该赎证问题有过协商未果的情况。因此，本院对于上诉人应当承担的违约金金额予以调整，由上诉人承担15000元的违约金，对于上诉人的其他上诉请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13838号民事判决第一、二项，即“一、解除原告范文建与被告杨远文于2018年7月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖部分的合同；二、被告杨远文于本判决生效之日起五日内退还原告范文建购房定金人民币20000元”；二、撤销昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初13838号民事判决第三、四项，即“三、被告杨远文于本判决生效之日起五日内向原告范文建支付违约金人民币30000元；四、驳回原告范文建的其他诉讼请求。”；三、由上诉人杨远文于本判决生效之日起五日内向被上诉人范文建支付违约金15000元；四、驳回被上诉人范文建的其他诉讼请求；五、驳回上诉人杨远文的其他上诉请求。一审案件受理费2380元、二审案件受理费2380元，由上诉人杨远文负担3808元，由被上诉人范文建负担952元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月十八日书记员  郭亭恋