杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初15761号 原告（反诉被告）：杭州文达物流有限公司，统一社会信用代码91330104MA28LHUA1K，住所地杭州市下城区长浜路352号。 法定代表人：何鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：陈家炜，浙江泽大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州雅澳供应链管理有限责任公司，统一社会信用代码91330109MA2AXHFF41，住所地杭州市萧山区南阳街道龙虎村。 法定代表人：王力，执行董事。 委托诉讼代理人：于明霞、翟雨佳，上海汉世律师事务所律师。 原告杭州文达物流有限公司诉被告杭州雅澳供应链管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法由审判员李乐音适用简易程序进行了审理。在审理期间，被告提出反诉，本院经审查决定予以受理，并继续适用简易程序于同年12月23日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人陈家炜，被告委托诉讼代理人于明霞、翟雨佳到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解2个月，但未果。本案现已审理终结。 原告杭州文达物流有限公司诉称并反诉答辩称：2018年4月15日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于萧山区XX内的3#厂房一楼2215平方米出租给乙方作为仓储物流使用；租赁合同期限为2018年4月15日至2023年4月14日止；租金为厂房每平方米每月25元，物业费每月1600元，租金每半年支付一次，每期房租均需提前一个月支付；合同签订三日内乙方向甲方支付保证金50000元；如甲方违反本合同的条款在乙方提出书面通知后甲方仍不予改正的，乙方有权解除合同。合同生效后，被告向原告交付了房屋，但未向原告提供标的房屋物业的各项资质，包括房屋所有权证、消防证书等。不仅如此，2018年9月，被告将已经租给原告使用的案涉房屋用围栏隔出约150平方米区域供其他楼上租户独立使用。2019年4月起，被告又无故占用250平方米区域建造为二楼使用的滑道。以上面积均在原、被告签订的租赁合同约定的租赁标的范围内，但是原告却无法享有相应的使用权。2019年4月26日，原告向被告公证邮寄送达《通知》，载明如下内容：“1、贵方应当于本通知送达之日起3日内向我方提供该物业的各项资质，包括房屋所有权证、消防证书等。2、贵方应当按照合同约定向我方提供3#厂房一楼2215平方米的完整租赁厂房。贵方于2018年9月违约隔出约150平方米区域供其他租户使用，贵方应当于本通知送达之日起3日内拆除围栏，将该区域交还我方使用，并赔偿我方损失”。通知送达后，被告并没有采取任何补救措施。原告无奈之下，只得于2019年7月24日上午将租赁房屋腾空，搬离租赁房屋，将厂房交还给被告占有使用。同时，被告将其货物堆放至标的房屋。当天下午，原告向被告公证邮寄解除《房屋租赁合同》的通知，原、被告之间的《房屋租赁合同》自通知到达被告时解除。按照合同约定，租金半年支付一次，现原告已经支付了2019年4月15日至同年10月15日的租金，但原告在同年7月24日前就已全部腾退并将房屋交还被告，因此，原告预付的同年7月25日至同年10月14日的租金、物业费151933元（56975元/月×2.66667个月）应予以退还。由于被告违约将部分面积隔出另作他用，导致该部分面积原告并未实际使用，该部分面积对应的租金，被告亦应当一并返还，其中自2018年9月起占用150平方米电梯间外部过道，退同年9月1日起至2019年7月25日租金40000元（150元/平方米/月×25平方米×10.66667个月），自2019年4月起占用250平方米建造滑道，退同年4月1日起至同年7月25日租金22917元（25元/平方米/月×250平方米×3.66667个月）。同时，被告应当退还原告交付的保证金。由于被告的违约行为，给原告的正常经营造成了损失，被告应依法给予原告损害赔偿。故起诉要求：1.判令被告退还原告预付的房屋租金214850元（151933元+40000元+22917元）；2.判令被告退还原告保证金50000元；3.判令被告赔偿原告各项损失162140元（按照已经产生的房租的20%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。关于被告的反诉请求：《房屋租赁合同》已经因被告的单方违约于2019年7月24日解除，被告无事实和理由要求原告缴纳之后的租金及相应利息；被告主张的水费缺乏事实依据，不应当由原告承担；被告主张的违约金，因原告无违约行为不应支持；对于被告要求厂房恢复原状问题，合同第七条第二款规定“乙方不可移动的硬装不应拆除”，原告系严格按照合同约定履行。故被告的反诉请求不应支持，要求驳回被告的反诉请求。 被告杭州雅澳供应链管理有限责任公司答辩并反诉称：原、被告于2018年签订《房屋租赁合同》，被告将厂房一楼2215平方米出租给原告，租赁期间为2018年4月15日至2023年4月14日。2019年7月24日，原告中途违约，擅自搬离厂房，并向被告发出解除合同通知。根据合同第八条第4款的约定，原告中途解除合同要向被告支付50000元违约金。原告在租赁期间未经被告许可擅自隔断办公室、打洞、开凿门窗，违反合同第二条第1款和第八条第1款的约定，被告有权要求原告进行修复。原告拖欠支付6、7月份的水电费亦构成违约，根据合同第八条第3款，被告可单方解除合同并要求原告支付违约金50000元。隔断系原告知晓并同意的，两次隔断面积为100平方米+200平方米共300平方米。关于租赁场地的资质，被告已经协助完成，没有违约。原告单方搬离租赁场所，故保证金不予退还。现不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求：1、判决解除《房屋租赁合同》，并由原告支付自2019年10月15日至合同解除之日止的租金及物业费，并按每天千分之一的标准支付逾期违约金；2、判决原告支付自2018年8月至2019年7月欠缴的水费3134.03元，并按每天千分之一的标准支付逾期违约金；3、判决原告支付违约金50000元；4、判决原告对涉案标的厂房恢复原状或赔偿损失；5、判决由原告承担诉讼费用。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《房屋租赁合同》、《安全生产管理协议书》各一份，欲证明原、被告于2018年4月15日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于萧山区XX的3#厂房一楼2215平方米出租给原告作为仓储物流使用的事实。2、现场照片一组、示意图一份，欲证明被告长期占用原告租用的场地，强行划出部分区域为被告使用，原告于2019年7月24日搬离租赁场地，被告于当日即开始使用整个场地的事实。3、（2019）浙杭网证内字第XX号公证书一份，欲证明原告于2019年4月26日向被告发出通知，要求被告于通知送达之日起3日内向原告提供该物业的各项资质，包括房屋所有权证、消防证书等，被告应当按照合同约定向原告提供3#厂房一楼2215平方米的完整租赁面积，要求被告于通知送达之日起3日内将2018年9月违约隔出约150平方米区域交还原告使用，并赔偿原告损失。4、（2019）浙杭网证内字第XX号公证书一份，欲证明原告于2019年7月24日向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，并将该通知送达被告。5、EMS快递送达详情一组，欲证明被告已于2019年4月27日、7月25日收到原告公证邮寄的两份通知的事实。6、《快递业务经营许可管理办法》、《浙江省快递业务经营许可证延续和换发办法》各一份，欲证明原告需要办理“快递业务经营许可证”，该证的办理需要提供房产证。7、网上银行电子回单一份，欲证明原告已经支付押金50000元的事实。经质证，被告对证据1无异议；对证据2照片真实性、证明目的不认可，认为实际隔断面积是100平方米+200平方米，双方负责人确认并到场查看，原告系知情且同意的，也是原告主动搬离的货物，双方确认被告退还原告200平方米所涉租金。对证据3、4、5，对通知内容不认可，被告只于2019年7月25日收到一份通知。对证据6，被告已履行协助办理许可证的义务，该义务系合同附随义务，原告无权以其为理由要求解除合同，合同的主要义务已经完成，原告未证明不履行附随义务导致原告的损失，故原告主张不成立。证据7押金因原告的违约，被告无需退还。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、证人温某证言一份，欲证明原告对被告隔出部分面积的事情是知晓并同意的事实。2、《违约事项通知书》、回函各一份，欲证明租赁房屋的隔断事宜是事先与原告商议，并经原告同意后进行的。3、律师函及快递底单、物流信息一组，欲证明原告擅自解除合同，拖欠被告水费、并且对出租厂房未能恢复原状的事实。4、租金缴纳凭证一组，欲证明第一次隔断100平方米是在2018年9月，而此期间原告是如约支付半年的全额租金，并且在2018年9月19日、2019年3月20日又支付了第二笔、第三笔全额的半年租金，期间均未提出过异议，直至2019年4月发生第二次隔断后才提出异议，原告对此100平方米的隔断是同意并承诺不减少原合同约定的总面积的。5、水费凭证一组，欲证明原告拖欠2018年8月-2019年7月水费的事实。6、现场照片一组，欲证明原告在租赁期间未经被告许可擅自隔断办公室、打洞、开凿门窗的事实。7、2017年11月30日《房屋租赁合同》一份，欲证明被告对涉案标的房屋具有转租权的事实。8、报告一份，欲证明房产证一直在审批阶段，并非被告不履行协助提供房产证的义务。9、杭萧国用（2011）第XX号土地使用权证、浙（2019）萧山区不动产权第XX号证书、杭州长征规划勘测有限公司勘测图纸一份，欲证明涉案标的房屋属于合法建筑，案涉房屋于2019年4、5月份办理房产证，被告已经尽到协助义务的事实。10、2019年7月5日“回函”快递底单物流信息一份，欲证明“回函”已送达原告的事实。经质证，原告对证据1，认为系证人单方面陈述，原、被告未就楼梯间、滑道隔断达成任何约定，安装滑道时在楼板打洞的时候有大量石块落到原告租用的一楼厂区内，原告是被迫移动该区域内货物，原告在合同履行过程中被迫隔出部分面积，利益严重受损。而办公室隔断系必须进行的行为，在被告所在园区内系普遍现象，不能作为原告违约的情况，且隔断办公室和开门洞的行为系原、被告共同进行，在被告园区内，原告单方面是无法操作的。证据2中的《违约事项通知书》确系原告向被告发送，通知书落款时间为7月2日，距离合同解除有20多天，被告有足够期限改正但并未改正，足以构成原告单方解除合同条件。回函第一条所谓的协商确实存在，但未取得原告负责人同意，第二条租赁期间提供的所谓资质仅仅为租赁合同、土地证明、办证证明和CAD图，不能证明已经符合合同约定的协助义务，至今被告尚未提供案涉房屋的完整房产证，系严重违约行为。回函所称的原告多次改变房屋原状及主体结构，需要指出，原告仅在租用区域内用隔板隔出若干房间使用，原告利用租赁房屋从事仓储物流工作，必须有相应的管理用房，2018年6月被告工作人员已和原告方就隔断事宜沟通过。证据3，律师函系被告单方制作，所记载的违约事项系被告单方陈述，与事实不符，系被告收到原告发送的解约通知后采取的补救措施。原告的注册地下城区长浜路352号并未实际使用，故该地址无法收到函件。证据4无异议，对证明目的有异议，原告按时按约支付租金的诚信行为不能证明被告不存在违约行为。证据5，该组凭证应当系被告全部4幢房屋的水费和排污费，合同约定应当按照抄表数值支付原告实际使用费用，并约定了抄表时间和付款时间，但经原告再三催促被告也未为原告安装水表，双方就该费用至今未达成一致，故被告的水费主张不合理。证据6，打洞、开凿门窗系因为原告需要使用该房屋作物流仓储用途，系由原、被告共同完成的。在被告的园区内，原告未经被告同意和配合是不可能单方面完成卷闸门安装，且上述行为均系为了实现合同目的，保证合同履行，被告在合同履行期间从未向原告主张安装卷闸门、用隔板隔离房间系原告的违约行为。证据7无异议，被告应当按照合同约定承担合同义务，而非简单地将合同中的各事项责任推给房屋所有者浙江联达化纤有限公司。证据8无异议，可以证明房屋出租给原告时尚未获得房产证。证据9无异议，原告等待近一年也未获得完整的可用于办理营业手续的房产证。证据10快递底单上没有地址和内容，无法确定邮寄内容和邮寄对象情况。 经审查本院认为，原告提供的证据1、3、4、5、6、7具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以认定。原告提供的证据2，经被告证人温某（系被告公司总经理）当庭确认符合当时的现状，故本院对其真实性予以认定。对被告提供的证据1，证人系被告公司总经理，与被告有利害关系，其关于原告同意隔出部分面积安装滑道的陈述无相应证据印证，故对该部分陈述本院不予认定。对被告提供的其余证据，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以认定。 庭审结束后，被告提供图纸一份，注明2018年10月份隔断面积110.5平方米，2019年5月隔断面积208.25平方米。经质证，原告认可隔断面积为110.5平方米和208.25平方米。故本院对被告两次隔断的上述面积予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年11月30日，被告向XX公司承租位于萧山区XX内厂房4幢，租赁合同期限自2018年2月28日至2023年2月27日。2018年4月15日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，合同编号180319，主要内容如下：甲方同意将位于萧山区XX内3#厂房一楼2215平方米租给乙方使用，厂房用途为仓储物流，上述物业为甲方合法拥有，并有对外租赁权力；租赁期自2018年4月15日至2023年4月14日止；厂房租金为每平方米每月25元，年租金合计664500元，房租每半年支付一次，每期房租均需提前一个月支付；物业费每月1600元，年合计19200元，每半年与房租一起支付；合同签订三日内乙方向甲方支付保证金50000元，如乙方没有违约，由甲方在合同到期后15日内退还给乙方；甲方协助乙方办理企业相关政府审批手续工作；甲方拥有该物业的各项资质，包含但不限于合规的消防证书；甲方提供的场所应当允许乙方的下属或关联企业进行工商登记等经营需要的手续，甲方提供必要的协助；甲方应当保证上述物业包括仓库、办公场地、道路的每日正常24小时使用，不得因甲方或其它第三方的原因受到影响，确因各方经营需要，甲方应及时做好各方协调工作，否则乙方有权追究甲方责任；经甲方书面审核同意，在保证房屋安全和不随意改变房屋设施的情况下，乙方可自行对租赁场地进行装修，装修方案需报甲方备案；乙方必须负担该物业在租赁期间耗用的水费、电费等因乙方使用而产生的费用，由乙方直接支付给甲方（每月25日抄表，30号内结清）；乙方使用甲方所提供的物业，就确认具备了基本使用条件，乙方租赁的厂房乙方如需要进行改造或装修需征得甲方同意，费用由乙方承担；租赁房屋归还：1、合同终止时，乙方应该将物业内属乙方所有的一切可移走物品全部搬出（七个工作日），否则甲方视乙方放弃上述物品，甲方有权对此进行遗弃处理，费用由乙方承担；2、乙方应将该物业完好地归还甲方（包括乙方的不可移动的硬装修不得拆除），如有未经甲方允许的过大改动或损失，甲方有权要求乙方修复或从保证金中扣除相应款项；特别约定：目前租赁房产存在抵押情况，如银行需要办理相关手续，乙方应予配合。《房屋租赁合同》第八条违约责任：1、如乙方故意损坏该物业或擅自转让、转借他人，甲方有权解除合同并向乙方要求赔偿损失；2、如甲方违反本合同的条款在乙方提出书面通知后甲方仍不予改正的，乙方有权解除合同；3、乙方如没有及时支付租金或其它费用，需按应付未支付租金或其它费用的每天千分之一的标准支付逾期违约金，如乙方拖欠租金或其它费用15天以上，甲方可单方面解除本合同并要求乙方支付违约金计50000元；4、甲、乙双方无正当理由，不得擅自中途解除合同，否则违约方须向守约方支付违约金50000元。2018年4月25日，原告向被告支付同年4月15日至10月15日的房租341850元。同年5月8日，原告向被告支付押金50000元。同年9月19日，原告向被告支付2018年10月15日至2019年4月15日租金341850元。2019年3月20日，原告向被告支付同年4月15日至同年10月15日租金341850元。原告承租房屋后，隔断部分面积作办公室，并打洞、开凿门窗。2018年下半年，被告将已经租给原告使用的案涉房屋面积内用围栏隔出110.5平方米供其他楼上租户独立使用。2019年上半年，被告占用原告承租范围内的208.25平方米区域建造为二楼使用的滑道。 2019年4月26日，原告向被告公证邮寄通知一份，内容如下：贵方应当于本通知送达之日起3日内向我方提供该物业的各项资质，包括房屋所有权证、消防证书等；贵方应当按照约定向我方提供3#厂房一楼2215平方米的完整租赁厂房，贵方于2018年9月违约隔出约150平方米区域供其他租户使用，贵方应当于本通知送达之日起3日内拆除围栏，将该区域交还我方使用，并赔偿我方损失。被告于同年4月27日收到该通知。 同年7月2日，原告向被告发送《违约事项通知书》一份，主要内容如下：在我方正常承租期间，贵方未经我方同意，使用硬质围挡将电梯间外的大片区域进行隔离，供2楼以上用户单独使用；未经我方同意，安装了2楼至1楼的滑道，上述两项违约占用我方租用面积约400平方米；贵方未按照《房屋租赁合同》第四条第一款的规定协助办理政府审批，未提供物业的完整资质，导致我方无法完成政府审批，无法充分地合理地使用租赁房屋，导致合同目的无法实现。就上述事项，我方已于2019年4月26日向贵方邮寄了通知，要求贵公司立即改正，但在规定期限内，贵方未作出任何行动纠正违约。对于贵方的上述违约行为，我方将保留一切法律权利，以维护自身的合法权益。 同年7月5日，被告向原告发送回函一份，主要内容如下：2018年11月1日我司与贵司负责人沟通过，隔断电梯口100来平作为楼上客户进出使用，取得贵司负责人同意并承诺不减原有合同的租赁面积。4月15日因楼上客户生产需求需修建穿楼流水线特邀贵司洽谈，在仓库东北角隔断200平方米安装流水线，我司承诺退还200平方米房租（即2019年4月15日至2019年9月14日）并于贵司交付下半年租金时扣除，且这200平方米至今未隔断，贵司还在正常使用，在贵司租赁期间，我司积极配合提供贵司办证所需的资质，因邮管局的介入致办证不顺畅。贵司在租赁期间多次整改房屋原状，包括主体结构，并未得到我司同意，我司现通知贵司限期整改，恢复原貌，贵司已违反合同约定，我司将保留一切法律权利。 2019年7月24日，原告搬离租赁场地，并向被告公证邮寄通知一份，内容如下：因贵公司在我方书面通知后仍不妥善履行合同义务，故根据约定，于即日起解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》（编号180319），今日我公司已经腾空、搬离租赁场地，该场地交还贵公司占有使用，贵公司应当在2019年7月27日前办理结算手续，退还我公司预付的房租款、支付违约金并赔偿我方损失。被告于同年7月25日收到该通知。 同年7月25日，上海汉世律师事务所接受被告委托向原告发送律师函一份，主要内容如下：贵司于2019年7月2日向我委托人发送《违约事项通知书》一份，列举我委托人的违约情形，我委托人于2019年7月5日向贵公司发送《回函》一份，详细说明贵司所谓的我委托人的违约情形均不成立，同年7月25日我委托人收到贵司发送的通知一份擅自以我委托人未履行合同约定义务为由解除合同，贵司擅自解除双方签订的《房屋租赁合同》违反了合同第八条第四款的约定，贵司应按照该约定向我委托人支付违约金50000元，贵司应向我委托人支付6月水费1601.61元，7月水费尚未出账，根据合同第七条第二款，贵司未能将相关厂房及配套设施恢复原貌交由我委托人接收，我委托人已收取的房租作为对我委托人将上述场地恢复原貌的费用不予退回。 另查明：《浙江省快递业务经营许可证延续和换发办法》规定，申请延续快递业务经营许可应当提交房屋租赁协议及房产证复印件。被告在2018年10月8日至2019年8月13日向浙江联达化纤有限公司交纳水费、排污水15038.97元。浙江联达化纤有限公司4幢仓库的房产证在2018年5月尚在审批阶段，于2019年6月14日取得案涉租赁房屋的不动产权登记证。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告于2017年11月30日签订的《房屋租赁合同》（编号180319）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定“甲方协助乙方办理企业相关政府审批手续工作；甲方拥有该物业的各项资质；如甲方违反本合同的条款在乙方提出书面通知后甲方仍不予改正的，乙方有权解除合同”等内容，因被告一直未向原告提供案涉租赁房屋的产权证，原告于2019年4月26日向被告公证邮寄通知一份，要求被告在通知送达之日起3日内向原告提供案涉物业的各项资质，包括房屋所有权证、消防证书等。虽然《房屋租赁合同》上载明“目前租赁房产存在抵押情况”，但事实上至此案涉租赁房屋尚未取得不动产权登记证。原告于同年7月2日向被告发送《违约事项通知书》一份，告知被告方未按照《房屋租赁合同》第四条第一款的规定协助办理政府审批，未提供物业的完整资质，导致无法完成政府审批，无法充分合理地使用租赁房屋，导致合同目的无法实现。被告在收到该通知后仍无证据证明已向原告提供不动产权登记证。原告于同年7月24日向被告公证邮寄通知一份，认为因被告在原告方书面通知后仍不妥善履行合同义务，于即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告于同年7月25日收到该解除通知后回复原告律师函一份，认为原告擅自解除双方签订的《房屋租赁合同》违反了合同第八条第四款的约定，应按照合同约定支付违约金50000元、水费1601.61元，已收取的房租作为对租赁场地恢复原貌的费用不予退回等内容。可见，被告对解除《房屋租赁合同》无异议，且合同自解除通知送达对方时解除，故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月25日解除，被告现反诉要求判决解除《房屋租赁合同》已无必要，同时被告要求原告支付自2019年10月15日起的租金、物业费及逾期支付违约金，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告于2019年7月25日解除《房屋租赁合同》，故原告已交纳的同年7月26日至10月15日的房屋租金113950元（按每月每平方米25元计算）、物业费37983元（按每月1600元计算），合计151933元，被告应退还给原告。被告在2018年下半年隔出面积110.5平方米供其他楼上租户独立使用，原告主张是2018年9月隔出面积，因原告在2018年9月和2019年3月均是按合同约定支付半年租金341850元（含物业费），可以推定原告认可被告隔出部分面积供楼上租户使用并不减免租金，故该部分面积所涉租金不予退还。2019年上半年，被告占用一楼区域208.25平方米建造为二楼使用的滑道，被告在2019年7月5日的回函中承诺扣除自2019年4月15日起的租金，故本院酌情认定自2019年4月15日至同年7月25日的租金计17466元，由被告予以退还给原告。因此，被告应返还原告租金（含物业费）计169399元（151933元+17466元）。原告要求被告赔偿按照已经产生的房租的20%计算损失，依据不足，本院不予支持。关于被告主张的水费、排污费，根据被告提供的证据，自2018年10月8日至2019年8月，被告共向XX公司交纳15038.97元，根据其申请的证人在庭审中的陈述“水费是4幢楼的发票开在一起，未安装分水表”，故本院认定该款项系被告向XX公司承租的4幢厂房的费用，而原告只承租其中一幢厂房的一层，故本院酌情认定原告应承担水费、排污费为1000元。被告要求原告支付逾期支付水费的违约金，因被告未单独安装水表，双方在合同中约定“每月25日抄表，30号内结清”的内容无法履行，而被告也未提供证据证明曾向原告催讨过水费，故对被告的该主张本院不予支持。被告主张根据《房屋租赁合同》第八条第4款“甲、乙双方无正当理由，不得擅自中途解除合同，否则违约方须向守约方支付违约金50000元”之规定，要求原告支付违约金50000元，本院认为《房屋租赁合同》约定“如甲方违反本合同的条款在乙方提出书面通知后甲方仍不予改正的，乙方有权解除合同”，因被告未按合同约定提供产权证，导致原告无法完成政府审批，原告根据合同约定的解除条件提出解除合同，并非无正当理由擅自解除合同，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告对厂房恢复原状或赔偿损失的反诉请求，本院认为，原告在被告园区内在其承租面积内隔断作办公室，并打洞、开窗等，被告并未提出异议，且两次在原告承租的区域内隔断面积作他用，视为认可原告的行为。根据《房屋租赁合同》的约定“乙方应将该物业完好地归还甲方（包括乙方的不可移动的硬装修不得拆除）”，故被告要求原告恢复原状或赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。同时，原告要求被告返还保证金50000元的诉讼请求合理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下: 一、杭州雅澳供应链管理有限责任公司返还杭州文达物流有限公司租金（含物业费）计169399元； 二、杭州雅澳供应链管理有限责任公司返还杭州文达物流有限公司保证金50000元； 三、杭州文达物流有限公司支付杭州雅澳供应链管理有限责任公司水费（含排污费）1000元； 四、上述第一、二、三项付款义务相折抵，杭州雅澳供应链管理有限责任公司应支付杭州文达物流有限公司218399元，限于本判决生效后十日内付清； 五、驳回杭州文达物流有限公司其余诉讼请求； 六、驳回杭州雅澳供应链管理有限责任公司的其余反诉请求。 如杭州雅澳供应链管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7704元，减半收取3852元，反诉案件受理费1312元，合计5164元，由杭州文达物流有限公司负担1582元，由杭州雅澳供应链管理有限责任公司负担3582元。 原告杭州文达物流有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州雅澳供应链管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费2270元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  李乐音 二〇二〇年二月二十八日 书记员  许理帆