浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1124民初2080号 原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。 经营者：翁慧青。 委托诉讼代理人：王斌杰，男，1984年11月29日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：潘伟杰，男，1995年2月9日出生，汉族，住松阳县。 被告：朱绍平，男，1987年2月27日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：项鹤雁，浙江君问律师事务所律师。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告朱绍平居间合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日进行第一次公开开庭审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月21日进行第二次公开开庭审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人王斌杰、潘伟杰，被告朱绍平的委托诉讼代理人项鹤雁两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告朱绍平因出卖其坐落于松阳县的房产，于2018年7月16日同原告签订了《房产出卖委托合同》。2018年7月20日，原告带客户项淑琳（已另案起诉）实地看了该房产，同时，被告与项淑琳在原告的促成下，三方当面谈好以285万元成交，但买方项淑琳要求被告将一些摆件等物品一并交付给她，因该原因且项淑琳以急需回杭州为由导致当天未成交。之后，被告与项淑琳故意避开原告私下以285万元达成买卖房屋的协议。被告的行为违反了《房产出卖委托合同》关于“在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过第三方交易成功的，按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介服务费57000元；二、由被告承担本案诉讼费用。 被告朱绍平答辩称：1、被告与原告松阳县新华房产中介服务部签订《房产出卖委托合同》是事实，但合同约定“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，甲方应双倍付中介服务费”而没有原告诉称的违约责任的合同内容。本案的被告并不存在私下成交的事实，而是通过其他中介促成下与项淑琳成交，故不存在原告诉称的违约行为。2、原告于2018年5月20日将所有的松阳县的房屋委托松阳县公众中介服务部出卖，并且买方项淑琳在原告在6月份实地察看过该房屋，而原告于2018年7月16日才找到被告，并希望被告也委托原告让其挂牌出售该房屋，故被告同意后与原告签订《房产出卖委托合同》，并同意降价10万元，即315万元进行出售，故被告从未授权原告独家代理，且原告对其并非“独家委托”是明知的。3、《房产出卖委托合同》作为格式合同，其中的“独家委托”、“违约责任”的约定系限制和排除被告合法权利的条款，但该合同内容并未加粗加黑，在签订合同时也未尽到提示说明义务，故该格式条款应予撤销或者无效，上述合同内容不生效。4、原告为被告提供居间服务，并带客户看房及协商价格均是事实，但因285万元是否包括部分装饰配件及家具等价格问题导致原告并没有促成交易。之后，松阳县公众房产中介服务部电话告知被告若以285万元出卖房屋可以帮助其成交，且被告此时对买方是谁不知情，一直到签订《房屋买卖合同》时才知道买方是项淑琳，故被告不存在私下交易的违约行为，且已支付18000元中介费，而原告未促成交易，被告无需支付任何中介费。5、原、被告虽然签订了《房产出卖委托合同》，但被告有权选择服务好、效率高、价格优的房产中介进行居间服务并促成交易。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《房产出卖委托合同》一份，待证2018年7月16日，被告将其所有的松阳县房屋委托原告居间进行出卖，并约定2年内独家代理及私下成交应双倍赔付中介费的事实； 二、《委托协议书》一份，待证2018年7月20日，原告带客户项淑琳实地察看房屋并为其居间协商价格，但被告与项淑琳私下交易的事实。 经质证，被告对证据材料一的真实性无异议，但认为该合同系格式合同，合同中的内容严重限制并排除了被告的合法权利属于无效合同，且“二年独家委托卖房”的约定并未加粗加黑也未进行明确的提示说明，被告系不知情情况下签订的，该格式条款不生效，应予撤销；对证据材料二不知情，原告带客户项淑琳看房是事实，但因价格问题未成交，之后被告在松阳县公众房产中介服务部居间下与项淑琳签订《房屋买卖合同》。 本院认为，原告提供的证据材料被告对真实性无异议，本院予以采信。 被告朱绍平为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《售房居间合同》一份，待证2018年5月20日，被告将其所有的松阳县房屋委托松阳县公众房产中介服务部出卖并报价325万元的事实； 二、《房屋买卖合同》、松阳县不动产登记查询证明、不动产登记申请书、定金收条及收条，待证2018年7月24日，被告在松阳县公众房产中介服务部居间下以285万元的价格将房屋出卖给项淑琳，次日，被告在松阳县公众房产中介服务部居间下以118万元的价格购买同一小区4幢一单元1001室的房屋且均已办理不动产过户的事实； 三、收条一份，待证2018年12月1日，被告支付松阳县公众房产中介服务部中介服务费18000元的事实。 经质证，原告对证据材料一、二、三认为与其无关，买方项淑琳首次看房系原告居间介绍的，且285万的价格也是在原告努力协商下促成的，而中介费18000元与《售房居间合同》、《房屋买卖合同》约定按成交价1%收取不符，故被告与项淑琳私下成交恶意“跳单”，已构成违约。 本院认为，被告提供的证据材料原告对真实性无异议，本院予以采纳。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 2018年7月16日，被告朱绍平与原告签订《房产出卖委托合同》，并在合同落款的“甲方（签字）”处签名。该合同第一条中介服务内容约定，“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动，至甲方与顾客签订买卖合同为居间义务完成”；第二条房产情况约定，“甲方所有的房屋坐落在的松阳县，总预售价315万”；第三条中介服务报酬约定，“成交后甲方向乙方支付所售房产交易总价的1%”；第五条违约责任约定，“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，甲方应双倍付中介服务费”等内容。2018年7月20日，原告介绍项淑琳（已另案起诉）实地察看了被告的涉案房屋并为房屋成交进行了居间服务但因价格问题未成交。2018年7月24日，被告以285万元出卖了松阳县房屋，并与项淑琳在松阳县公众房产中介服务部居间下签订《房屋买卖合同》，并支付中介费18000元。 之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。 另查明，2018年5月20日，被告与松阳县公众房产中介服务部签订了《房屋销售委托协议》。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告将其所有的房屋委托原告松阳县新华房产中介服务部进行房产出卖居间活动，并签订《房产出卖委托合同》，故原、被告之间居间合同成立并生效。本案中，《房产出卖委托合同》中的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《房产出卖委托合同》第五条“违约责任”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止卖方利用中介的客户及订立合同的机会“跳”过中介出卖房屋，从而使中介无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。故被告提出“违约责任”的条款无效的抗辩，本院不予采纳。根据《房产出卖委托合同》的约定，衡量卖方是否“跳单”构成违约的关键，是看卖方是否利用了该房产中介提供的客户信息、交易机会等，而故意避开中介私下与客户交易。如果卖方并不存在上述情形，而是选择其他服务好、效率高的中介促成房屋买卖合同成立的，则不构成违约。本案中，原告提供的《房产出卖委托合同》中第一条约定“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动”，而该格式条款未予以加粗、加黑等合理方式提示被告注意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的规定，被告以该格式条款原告未尽提示说明义务应予撤销，不具有法律效力的抗辩，本院予以采纳。故被告朱绍平将其所有的房屋委托其他中介机构实施居间活动，并不构成违约。当原告在未获得“独家委托”情形，且庭审过程中，原告也表示对该房产是否委托其他中介不知情，故买方通过其他公众可知的正当途径获得相同房源信息并与被告在其他房产中介居间下促成房屋买卖合同成立，并不构成违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告未举证证明被告利用了其提供的客户信息、交易机会促成了房屋交易构成违约，故原告以此为由，诉请被告支付双倍中介费的依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。鉴于原告为促成房屋买卖合同的成立，付出了实际劳动，有必要的成本支出，故根据公平原则并结合本案原告提供居间服务的实际情况，酌情认定被告向原告支付合理费用4000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告朱绍平于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部费用4000元； 三、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1225元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担1175元，被告朱绍平负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨宗磊 人民陪审员  周建华 人民陪审员  江建水 二〇二〇年二月二十一日 法官助理刘芷安 代书 记员  江仙琴 ? ?