上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15727号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海橡曙国际贸易有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西一路155号C座7层7006-G8室。法定代表人：晏冰，执行董事。委托诉讼代理人：汤佳，上海美谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：费嘉彬，上海美谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海绿地奉贤置业有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路5885号2377室。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人上海橡曙国际贸易有限公司（以下简称橡曙公司）因与被上诉人上海绿地奉贤置业有限公司（以下简称绿地奉贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12139号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。橡曙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持橡曙公司一审全部诉讼请求，驳回绿地奉贤公司全部反诉请求。事实和理由：（1）绿地奉贤公司对外宣称租赁房屋的得房率为65%。对此，橡曙公司于一审中提供的视频及录音足以证明。因橡曙公司系先后分三批租赁不同房屋，且未对租赁房屋进行整体装修，对于房屋使用面积的误差很难有直观感受。直至双方部分租赁合同到期，房屋需要恢复原状，橡曙公司找装修公司测量报价时才发现租赁房屋的实际得房率仅为51%。据此，橡曙公司向绿地奉贤公司发函，要求其对租赁面积予以说明，但其未予回复，橡曙公司随后停止支付租金并提起本案诉讼。因绿地奉贤公司未按约交付租赁物，橡曙公司有权要求其承担违约责任，即退还相应租金。一审在未查明上述事实的情况下，认定橡曙公司未按约支付租金，存在不当。（2）双方租赁合同履行过程中，物业公司于每月月底前向橡曙公司出具次月物业费的缴纳单，橡曙公司实际亦基本上按照缴纳单要求的期限支付。据此可以说明，双方已变更了合同约定的物业费支付时间。一审简单按照合同约定判决橡曙公司支付逾期支付物业费违约金，显属事实认定错误。（3）绿地奉贤公司曾与同一写字楼的其他承租人发生纠纷，一审法院于另案中判决承租人承担逾期支付租金、物业费的违约金的同时，确认绿地奉贤公司应退还全部保证金。本案即使橡曙公司应当承担违约责任，一审法院亦存在适用法律错误，存在同案不同判的问题。绿地奉贤公司辩称，双方租赁合同明确约定了租金标准及计算方式，橡曙公司承租期间亦未就此提出异议。其逾期支付租金，应当承担相应违约责任。物业公司并非租赁合同主体，其对物业费的催缴并不改变租赁双方关于物业费支付时间的约定。双方租赁合同因橡曙公司违约而解除，绿地奉贤公司同时主张没收保证金和违约金，具有合同依据。实际上，合同解除后，506室房屋至今尚未出租，绿地奉贤公司的损失远远超出一审酌定的违约金和判决没收的保证金之和。橡曙公司向一审法院起诉请求：判令绿地奉贤公司退还橡曙公司租金人民币101,999.90元、物业费36,181.80元、506室的保证金8,024.52元，并偿付橡曙公司以138,181.70元为本金，从2019年3月16日起至判决生效日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。绿地奉贤公司向一审法院提出反诉请求：橡曙公司偿付绿地奉贤公司508-511室的逾期支付租金违约金计13,777.29元（以36,739.44元为本金，从2017年1月1日起计算至2017年1月13日止；以36,739.44元为本金，从2017年7月1日起计算至2017年7月13日止；以36,739.44元为本金，从2018年4月1日起计算至2018年4月8日止；以36,739.44元为本金，从2018年10月1日起计算至2018年10月24日止；以36,739.44元为本金，从2019年1月1日起计算至2019年1月22日止；均按每日0.5%计算）、508-511室的逾期支付物业费违约金计32,644.98元、507室和512室的逾期支付租金违约金2,051.29元（以6,123.24元为本金，从2017年7月1日起计算至2017年7月13日止；以6,123.24元为本金，从2018年4月1日起计算至2018年4月12日止；以6,123.24元为本金，从2018年10月1日起计算至2018年10月24日止；以6,123.24元为本金，从2019年1月1日起计算至2019年1月22日止；均按每日0.5%计算）、507室和512室的逾期支付物业费违约金13,679.71元、从2018年10月1日起至2019年3月9日止506室的租金16,214元（租金标准按每月3,061.62元计算）、506室租金的逾期付款违约金（以18,369.72元为本金，从2018年3月31日起计算至2018年4月8日止；以9,184.86元为本金，从2018年9月24日起计算至实际支付日止；以7,029.14元为本金，从2018年12月24日起至实际支付日止；均按每日0.2%计算）、从2019年3月1日起至2019年3月9日止506室的物业费276元、506室的逾期支付物业费的违约金690.97元；确认绿地奉贤公司不予返还506室的保证金8,024.52元；橡曙公司偿付绿地奉贤公司506室的解除合同违约金18,369.72元。一审法院认定事实：2016年4月，橡曙公司与绿地奉贤公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定绿地奉贤公司将坐落于上海市奉贤区XX园XX路XX弄XX号XX-XX室出租给橡曙公司，用途为办公，房屋出租建筑面积为223.68平方米；租赁期限从2016年7月10日起至2019年7月9日止，其中2016年4月10日至2016年7月9日和2019年3月10日至2019年7月9日为免租期，免租金不免物业费；租金按实际建筑面积计算，每月租金为12,246.48元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的租金，其后租金先付后用，每3个月付一次，每月第一日或之前付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为3,802.56元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月1日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为32,098.08元，绿地奉贤公司有权从上述保证金中扣除橡曙公司未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应与橡曙公司协商一致，橡曙公司在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向绿地奉贤公司归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿绿地奉贤公司；橡曙公司拖欠租金等，每逾期一天按所欠金额的0.5%计付违约金，超过1个月的，绿地奉贤公司可提前收回房屋即解除合同，橡曙公司需向绿地奉贤公司补足已经享用的减免租金、逾期应付款按每日0.5%计付逾期利息、没收保证金并赔偿绿地奉贤公司6个月的租金；合同术语“计租面积”即“使用面积”。2016年11月5日，橡曙公司与绿地奉贤公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定绿地奉贤公司将坐落于上海市奉贤区XX园XX路XX弄XX号XX室和XX室出租给橡曙公司，用途为办公，房屋出租建筑面积为111.84平方米，房屋建筑面积最终以实测报告为准，实际建筑面积以实测面积为准，租金、物业费和其他费用将作相应调整；租赁期限从2017年1月15日起至2019年7月9日止，其中2016年11月15日至2017年1月14日为装修免租期，免租金不免物业费；租金按实际建筑面积计算，每月租金为6,123.24元，2019年4月10日至2019年7月9日为免租期，签订合同后的5个工作日内支付3个月的租金，其后租金先付后用，每3个月付一次，每月第一日或之前付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为1,901.28元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月10日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为16,049.04元，绿地奉贤公司有权从上述保证金中扣除橡曙公司未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应通知橡曙公司，橡曙公司在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向绿地奉贤公司归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿绿地奉贤公司；橡曙公司拖欠租金等，每逾期一天按所欠金额的0.5%计付违约金，任一项逾期超过1个月的，绿地奉贤公司可提前收回房屋即解除合同，橡曙公司需向绿地奉贤公司补足已经享用的减免租金、偿付逾期应付款按每日0.5%计付的逾期付款违约金、没收保证金并赔偿绿地奉贤公司6个月的租金；合同术语“计租面积”即“使用面积”。2018年3月22日，橡曙公司与绿地奉贤公司签订《房屋租赁合同》，约定绿地奉贤公司将坐落于上海市奉贤区XX园XX路XX弄XX号XX室出租给橡曙公司，用途为办公，房屋出租建筑面积为55.92平方米，房屋建筑面积最终以实测报告为准，实际建筑面积以实测面积为准，租金、物业费和其他费用将作相应调整；租赁期限从2018年4月1日起至2019年7月9日止；租金按实际建筑面积（即产权证或房屋建筑面积实测报告）计算，每月租金为3,061.62元，2019年3月10日至2019年7月9日为免租期，免租金不免物业费，签订合同后的5个工作日内支付6个月的租金，其后租金先付后用，每三个月支付一次，每支付周期开始前7日付清；物业费按房屋建筑面积计算，每月为950.64元，签订合同后的5个工作日内支付3个月的物业费，其后按季交纳，每季度首月10日前付清；签订合同后的5个工作日内支付保证金，保证金为8,024.52元，绿地奉贤公司有权从上述保证金中扣除橡曙公司未付的租金、物业费及违约金等损失，扣除时应通知橡曙公司，橡曙公司在收到通知后的10个工作日内补足保证金，租赁期满或合同提前解除的，在扣除相关欠费后，在租赁期满或合同提前解除起1个月内，保证金无息退还；租赁期满或合同提前解除之日17时之前向绿地奉贤公司归还房屋，逾期不归还的，每日按2倍日租金赔偿绿地奉贤公司；橡曙公司拖欠租金等，每逾期一天按所欠金额的0.2%计付违约金，逾期超过7天未付租金或多次逾期天数累计达30天以上的，绿地奉贤公司可提前收回房屋即解除合同，橡曙公司需向绿地奉贤公司补足已经享用的减免租金、逾期应付款按每日0.2%计付逾期付款违约金、没收保证金并赔偿绿地奉贤公司6个月的租金；合同术语“计租面积”即“房屋建筑面积使用面积”。2019年3月8日，绿地奉贤公司向橡曙公司发送《解除合同通知书》，认为橡曙公司未按约支付506室房屋2018年1月1日至2019年3月9日的租金16,214元，遂通知解除506室的《房屋租赁合同》并要求返还房屋、支付租金和占有使用费、没收保证金及承担违约责任。橡曙公司收到《解除合同通知书》后即搬离并于2019年3月9日将506室租赁场所返还给绿地奉贤公司，绿地奉贤公司予以接收。2019年3月14日，橡曙公司向绿地奉贤公司发送《通知函》，要求绿地奉贤公司予以说明租赁面积。上述《通知函》绿地奉贤公司于2019年3月15日收到后未予回复。2019年7月9日，507室和512室、508-511室的《房屋租赁合同》均到期，橡曙公司遂搬离并交接。一审法院另认定，涉案租赁场所的房屋具有《房地产权证》，每套房屋的实测建筑面积为55.92平方米，扣除公摊面积后的独用面积为29.21平方米，《房地产权证》的核准时间为2015年。上述房屋系绿地奉贤公司从各权利人处承租，然后由各权利人委托绿地奉贤公司出租经营。橡曙公司于租赁期间陆续支付租金，508-511室：2016年7月10日付36,739.44元；2016年10月10日付36,739.44元；2017年1月13日付36,739.44元；2017年3月28日付36,739.44元；2017年7月13日付36,739.44元；2017年9月15日付36,739.44元；2017年12月15日付36,739.44元；2018年4月8日付36,739.44元；2018年6月21日付36,739.44元；2018年10月24日付36,739.44元；2019年1月22日付24,492.96元。507室和512室：2016年11月18日付18,369.72元；2017年3月28日付18,369.72元；2017年7月13日付18,369.72元；2017年9月15日付18,369.72元；2017年12月15日付18,369.72元；2018年4月12日付18,369.72元；2018年6月21日付18,369.72元；2018年10月24日付18,369.72元；2019年1月22日付17,363.17元。506室：2018年4月8日付18,369.72元。橡曙公司于租赁期间陆续支付物业费，508-511室：2016年4月19日付11,407.68元；2016年8月24日付3,802.56元；2016年9月23日付3,802.56元；2016年10月20日付3,802.56元；2016年11月21日付3,802.56元；2016年12月23日付3,802.56元；2017年1月16日付3,802.56元；2017年3月13日付3,802.56元；2017年3月28日付3,802.56元；2017年4月18日付3,802.56元；2017年6月29日付3,802.56元；2017年7月12日付3,802.56元；2017年8月15日付7,605.12元；2017年9月4日付3,802.56元；2018年1月22日付15,210.24元；2018年4月8日付7,605.12元；2018年4月12日付3,802.56元；2018年5月16日付7,605.12元；2018年7月13日付11,407.68元；2018年11月7日付3,802.56元；2018年12月7日付3,802.56元；2018年12月19日付3,802.56元；2019年1月22日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年4月8日付3,802.56元；2019年5月7日付3,802.56元；2019年6月12日付3,802.56元。507室和512室：2016年11月18日付5,703.84元；2017年3月28日付1,901.28元；2017年4月18日付1,901.28元；2017年6月29日付1,901.28元；2017年7月12日付1,901.28元；2017年8月15日付3,802.56元；2017年9月4日付1,901.28元；2018年1月22日付7,605.12元；2018年4月8日付3,802.56元；2018年4月12日付1,901.28元；2018年5月16日付3,802.56元；2018年7月13日付5,703.84元；2018年11月7日付1,901.28元；2018年12月7日付1,901.28元；2018年12月19日付1,901.28元；2019年1月22日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年4月8日付1,901.28元；2019年5月7日付1,901.28元；2019年6月12日付1,901.28元。508-511室、507室和512室于2019年6月14日支付物业费1,655.95元。506室：2018年4月12日付2,851.92元；2018年7月13日付2,851.92元；2018年11月7日付950.64元；2018年12月7日付950.64元；2018年12月19日付950.64元；2019年1月22日付950.64元；2019年4月8日付950.64元。橡曙公司于租赁期间陆续支付保证金为：508-511室于2016年4月25日付32,098.08元；507室和512室于2016年11月18日付16,049.04元；506室于2018年4月8日付8,024.52元。在一审审理期间，橡曙公司确认：橡曙公司付款时未将三份合同区分；上述租赁场所有装修，无扩建；508-511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，橡曙公司于2019年6月15日搬离并交接；507室和511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，橡曙公司于2019年6月15日搬离并交接；上述房屋已恢复原状；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物业费均付至搬离日，费用已结清；506室房屋的租金付了6个月，物业费付了8个月。绿地奉贤公司确认：橡曙公司付款时未将三份合同区分；上述租赁场所有装修，无扩建；508-511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，2019年6月15日搬离并交接；507室和511室房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月9日到期终止，2019年6月15日搬离并交接；上述房屋已恢复原状；508-511室房屋、507室和511室房屋的租金和物业费均付至搬离日，费用已结清；506室房屋的租金付了6个月，物业费付了6个月，其余未付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，橡曙公司与绿地奉贤公司先后签订的三份《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，理应得到切实履行，然在合同实际履行过程中，橡曙公司未按约支付租金等，显属违约，绿地奉贤公司据此要求提前解除506室的《房屋租赁合同》于法有据，鉴于绿地奉贤公司解除合同的通知已于2019年3月9日送达至橡曙公司处，当日已完成搬离并交接，506室的《房屋租赁合同》于该日解除。另508-511室、507室和512室的两份《房屋租赁合同》均至2019年7月9日到期而自然终止，双方也已完成搬离、交接手续并结清费用。涉案《房屋租赁合同》对租赁面积的约定是明确的，即按实测建筑面积计算租金和物业费等，相关证据也佐证涉案房屋每一间的建筑面积为55.92平方米，该面积与合同约定一致。其中两份合同中虽在合同术语条款出现“计租面积”即“使用面积”，但相关合同约定条款在租赁面积或计算租金部分并未出现“计租面积”字样，同时橡曙公司承租上述房屋前后达多年，在承租初期进行了装修，期间也均按合同约定面积计算并支付租金等，因此对于租赁面积应当是明知的，橡曙公司于2019年3月绿地奉贤公司提出解除合同后再提出租赁面积异议，明显不符合常理，故对橡曙公司认为租赁面积计算错误不予采纳，并由此对橡曙公司要求退还租金和物业费及偿付上述费用的利息损失不予支持。针对绿地奉贤公司的反诉请求部分，508-511室的《房屋租赁合同》中存在五笔逾期支付租金的情况：橡曙公司应于2017年1月1日前支付从2017年1月10日起至2017年4月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2017年1月13日支付；橡曙公司应于2017年7月1日前支付从2017年7月10日起至2017年10月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2017年7月13日支付；橡曙公司应于2018年4月1日前支付从2018年4月10日起至2018年7月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2018年4月8日支付；橡曙公司应于2018年10月1日前支付从2018年10月10日起至2019年1月9日止的租金36,739.44元，实际该笔款项于2018年10月24日支付；橡曙公司应于2019年1月1日前支付从2019年1月10日起至2019年3月9日止的租金24,492.96元，实际该笔款项于2019年1月22日支付。另508-511室的《房屋租赁合同》中也存在逾期支付物业费的情况。上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为1,643元和7,631元。507室和512室的《房屋租赁合同》中存在四笔逾期支付租金的情况：橡曙公司应于2017年7月1日前支付从2017年7月15日起至2017年10月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2017年7月13日支付；橡曙公司应于2018年4月1日前支付从2018年4月15日起至2018年7月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年4月12日支付；橡曙公司应于2018年10月1日前支付从2018年10月15日起至2019年1月14日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年10月24日支付；橡曙公司应于2019年1月1日前支付从2019年1月15日起至2019年4月9日止的租金17,363.17元，实际该笔款项于2019年1月22日支付。另507室和512室的《房屋租赁合同》履行过程中也存在逾期支付物业费的情况。上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为795元和3,107元。506室的《房屋租赁合同》中存在三笔逾期支付租金的情况：橡曙公司应于2018年3月29日前支付从2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金18,369.72元，实际该笔款项于2018年4月8日支付；橡曙公司应于2018年9月24日前支付从2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金9,184.86元，实际该笔款项未付；橡曙公司应于2018年12月25日前支付从2019年1月1日起至2019年3月9日止的租金7,029.14元，实际该笔款项未付；因此橡曙公司尚欠绿地奉贤公司租金为16,214元。另506室的《房屋租赁合同》中存在未付物业费为276元，已付物业费中也存在逾期支付物业费的情况，上述租金和物业费的逾期付款违约金根据逾期本金、逾期天数及调整后的计算标准酌情确定为109元及以9,184.86元为本金从2018年9月25日起至付清日止按年利率24%计算、以7,029.14元为本金从2018年12月26日起至付清日止按年利率24%计算和229元。同时因橡曙公司违约而解除合同，506室的保证金8,024.52元按约由绿地奉贤公司予以没收，橡曙公司尚需偿付绿地奉贤公司酌情调整后的506室的解除合同违约金9,184.86元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二〇一九年八月三十日作出判决：一、驳回上海橡曙国际贸易有限公司的诉讼请求；二、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司508-511室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金1,643元；三、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司508-511室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金7,631元；四、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司507室和512室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金795元；五、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司507室和512室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金3,107元；六、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的租金16,214元；七、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的物业费276元；八、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的逾期支付租金违约金109元及以9,184.86元为本金从2018年9月25日起至付清日止按年利率24%计算、以7,029.14元为本金从2018年12月26日起至付清日止按年利率24%计算的逾期支付租金违约金；九、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的逾期支付物业费违约金229元；十、上海橡曙国际贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海绿地奉贤置业有限公司506室的《房屋租赁合同》的解除合同违约金9,184.86元；十一、驳回上海绿地奉贤置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,224元，减半收取计1,612元，由上海橡曙国际贸易有限公司负担。反诉案件受理费1,210.50元，由上海绿地奉贤置业有限公司负担822元，上海橡曙国际贸易有限公司负担388.50元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方二审中的争议涉及三个方面：一是绿地奉贤公司是否于双方订约前承诺过租赁房屋的得房率为65%；二是双方是否变更过合同约定的物业费支付时间；三是租赁合同如因橡曙公司违约而解除，绿地奉贤公司是否可以同时主张违约金及没收保证金。关于绿地奉贤公司是否承诺过租赁房屋得房率的争议，实际涉及绿地奉贤公司是否交付约定标准租赁房屋的问题。首先，绿地奉贤公司否认曾作出过关于租赁房屋得房率为65%的承诺。为证明主张事实成立，橡曙公司于一审中提供了视频和录音作为证据。但该等证据均形成于双方纠纷发生之后，其中，视频中作出相应陈述的主体依橡曙公司所述，系同一写字楼内其他承租人的工作人员。该视频证据实质上系证人证言，因证人并未出庭接受质询，对于该证据，本院难以采信。橡曙公司提供的录音，系橡曙公司本案中的委托诉讼代理人以租房为名，与所谓绿地奉贤公司租赁业务工作人员的对话。在对话中，所谓绿地奉贤公司工作人员亦只是称得房率为65%左右。显然，上述证据尚不能证明橡曙公司租赁房屋时，绿地奉贤公司曾明确承诺租赁房屋的得房率精确为65%。其次，双方先后针对不同租赁房屋签订的三份租赁合同，均明确了租赁房屋的建筑面积，同时明确租金按照实际建筑面积计算，而实际建筑面积根据实测报告或产权证确定。也就是说，双方约定的租金标准就合同约定而言，亦与租赁房屋的得房率无关。而依查明事实，双方租赁合同载明的建筑面积与房屋产证面积并无出入。综合上述分析，本案难以认定绿地奉贤公司提供租赁房屋不符合双方约定的事实。合同履行过程中，橡曙公司自不存在多付租金的问题。橡曙公司无正当理由拒付506室房屋后续租金，构成违约，绿地奉贤公司有权根据合同约定解除合同并主张相应违约责任。关于物业费支付时间是否变更的争议，本案租赁合同的双方为橡曙公司与绿地奉贤公司，合同履行过程中，物业公司作为物业服务合同的一方出具的物业费缴纳单，显然不能作为认定租赁双方是否变更合同约定的依据。一审根据租赁合同约定，认定橡曙公司构成逾期支付物业费并应承担相应违约金，依据充分。关于绿地奉贤公司是否可并行主张违约金及没收保证金的争议，鉴于双方租赁合同明确约定，合同因橡曙公司违约而解除的，绿地奉贤公司可同时主张解约违约金及没收保证金，在是否允许绿地奉贤公司并行主张时，应将双方约定保证金及违约金与绿地奉贤公司的实际损失予以比较考量，即约定违约金金额及保证金金额之和低于或者并不过分高于其实际损失时，应当尊重双方当事人的合同约定，允许绿地奉贤公司并行主张。只有当违约金已经足以弥补绿地奉贤公司损失时，才应考虑仅允许其择一主张。对于绿地奉贤公司于本案中主张的解约违约金，一审已酌情予以调整。橡曙公司并未提供证据证明其承担的违约金足以弥补绿地奉贤公司的实际损失，在此情形下，其主张不应再没收其保证金，缺乏依据。需要指出的是，橡曙公司脱离其他租赁合同纠纷中绿地奉贤公司的实际损失，简单地认为存在所谓同案不同判的问题，有失偏颇。综上，橡曙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,224元，由上海橡曙国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年二月二十八日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……