云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异241号案外人：周照平,男,汉族,1977年8月23日生,身份证登记住址：云南省曲靖市富源县,委托诉讼代理人：田腊，云南玉河律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：郭雯雯，云南玉河律师事务所，特别授权代理。申请执行人：云南大理金牛房地产开发有限公司昆明分公司。住所：云南省昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城D6幢3408号。法定代表人：戴祖为。统一社会信用代码：91530112056994673Y。被执行人：云南恒誉房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区南亚风情第壹城南亚星河苑C4幢1-911室。法定代表人：占斌佳。统一社会信用代码：91530112688588198M。本院在执行申请执行人云南大理金牛房地产开发有限公司昆明分公司（以下简称“金牛公司昆明分公司”）与被执行人云南恒誉房地产开发有限公司(以下简称:“恒誉公司”)房屋买卖合同纠纷一案中，案外人周照平向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人周照平称，一、案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中,2011年9月2日案外人与恒誉公司签订了《认购资格确认协议》,协议中对于所购的位于祥和里1幢[原D组团D2幢]20层2006号、16层1606号房屋和PA180号、PA183号车位，面积为每套90.49平方米，房屋价款为每套633460元,车位每个价款为130000元，一次性付清全款,最迟为2O13年6月30日前交房等进行了明确的约定,案外人依约向恒誉公司全额支付了购房款，恒誉公司在2014年6月12日向案外人交付了该房屋。认购协议是双方真实意思表示，且已履行完毕。前述事由的发生，均发生在昆明市西山区人民法院查封房屋以前。二、案外人已经经过异议之诉排除了被执行人云南恒誉公司的首封执行条件。在被执行人的首封执行案件（2017）云01执1844号、（2017）云01执1845号执行裁定中，案外人也提起过执行异议之诉，庭审中该案申请执行人认可了涉案房屋依法不属于被执行人的事实，于是庭后向昆明市中级人民法院提出了书面解除查封申请，该申请书明确:在案件执行过程中，才得知被执行查封的房屋和车位中有些已经被被执行人出售给案外人，案外人通过向法院提出执行异议以及执行异议之诉的方式主张权利，在案件审理过程中，申请执行人考虑到案外人的客观实际，自愿申请解除对部分房屋及车位的执行查封。云南省昆明市中级人民法院于2019年7月11日作出（2017）云01执1844号之五号执行裁定、（2017）云01执1845号之五执行裁定，裁定解除案外人已经购买并实际占有的D2-2901号房屋和PA187号车位。由此也能充分证实恒誉公司已经将该房屋出售给案外人，并且案外人在首次查封之前就已对房屋和车位实际占有，该房屋早已不属于恒誉公司的财产，不应纳入执行范围。请求昆明市西山区人民法院停止对“金坤尚城”(原金坤世纪房源祥和里)1幢(原D组团D2幢)20层2006号、16层1606号房屋执行,并解除查封。案外人周照平为支持其异议主张，向本院提交了（2017）云0112执573号执行裁定书、认购确认协议、交房通知书、住宅接房费用结算清单、房屋配套费单据、（2017）云01执1844号执行裁定书、（2017）云01执1845号执行裁定书、（2018）云01执异1571号执行裁定书、（2018）云01民初3159号民事裁定书、（2017）云01执1844号之五执行裁定书、（2016）云执保11-2号协助执行通知书、（2016）云执保12-3号协助执行通知书、（2017）云01执1844号提前解除查封、扣押财产通知书、（2017）云01执1845号提前解除查封、扣押财产通知书、解除查封申请书各一份，收据四份，银行流水六份，以上证据材料均为复印件。本院查明，金牛公司昆明分公司与被执行人恒誉公司房屋买卖合同纠纷一案，本院经审理于2016年9月18日作出（2016）云0112民初4737号民事判决书，判决的主要内容为：解除金牛公司昆明分公司与恒誉公司于2013年8月16日签订的编号为01646的商品房《购房协议》；恒誉公司偿还金牛房公司昆明分公司购房款人民币1286607元；恒誉公司承担诉讼费人民币8189.5元。上述民事判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，本院于2017年2月4日立案受理（2017）云0112执753号金牛公司昆明分公司申请执行恒誉公司房屋买卖合同纠纷一案。案件执行过程中，本院于2017年8月23日查封了被执行人云南恒誉房地产开发有限公司名下在建的“金坤尚城”商品房68套，包含本案案涉房屋位于昆明市西山区金坤尚城D2-2006、D2-1606号房屋。案外人周照平对此不服，提出上述执行异议，并向本院提交证据材料。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上规定中列举的条件分别是对无过错不动产买受人及房屋消费者物权期待权保护的要件，案外人符合上述二十八条或二十九条列举的条件即可排除执行，而无论是二十八条还是二十九条，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”是物权期待权所依据的基础法律关系合法有效的前提条件。本案中，案外人周照平与恒誉公司仅签订了《认购资格确认协议》，未签订正式书面买卖合同。协议书中明确该协议仅确认购买资格和意向；约定条款部分第3条明确约定此次认购房源面积仅为参考建筑面积，最终面积以双方签订的《商品房购销合同》和《面积测绘报告》面积为准，并以此计算实际总价款，多退少补，因此不动产的面积、总价均不确定；该协议违约责任部分约定，在恒誉公司取得《商品房预售许可证》后30日内，周照平无正当理由不与恒誉公司签订《商品房购销合同》的，视为自动放弃本协议约定的房源认购资格，恒誉公司有权收回周照平所认购的房源另行安排出售，并不承担违约责任，现恒誉公司在2012年11月9日已经取得D2幢的《商品房预售许可证》，案外人周照平无证据证明已经在30日内与甲方签订《商品房购销合同》，故已签订的认购协议的权利义务尚处于不确定状态，不能被认定为合法有效的买卖合同。另外，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，案外人周照平未提供证据证明案涉房屋系其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。最后，案外人提供了恒誉地产提供的收据及银行转款凭证，案涉房屋认购价格为每套633430元，车位每个价格130000元，总价为1526860元。案外人提供的收据总金额为1526860元，与认购总金额一致，但其中一笔426860元为现金支付，该笔款项未提供取款凭证，故提供的银行转款凭证与收据金额不能印证，且收据款项内容非购房款而是诚意金，因此，对案外人周照平提供的收据的款项用途以及真实性不确定，案外人周照平以此证明其已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立，本院不予支持。综上，案外人周照平所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的（一）项条件，亦不符合第二十九条规定的（一）（二）（三）项条件，不能证明其享有排除执行的权利，其异议请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人周照平的异议请求。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  孙昆琼人民陪审员  邓文美二〇二〇年二月十九日法官助理杨海曼书记员曾子媚