广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2171号上诉人（原审被告）：林煌荣，男，1971年6月9日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁幸圆，男，1968年7月12日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。上诉人林煌荣因与被上诉人梁幸圆返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初15313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林煌荣上诉请求：一、撤销（2017）粤0304民初15313号民事判决，驳回梁幸圆的全部诉讼请求；二、改判梁幸圆承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，林煌荣出资购买了涉案物业，是涉案物业的实际购房人，在居住过程中林煌荣对涉案物业进行了装修，并按月缴纳物业管理费、水电费等费用，梁幸圆无权要求林煌荣支付占有使用费。1.林煌荣支付了合同购房定金、首期款、每月的按揭款，林煌荣是涉案物业的实际购房人。在林煌荣与开发商磋商决定购买涉案物业后，林煌荣基于对梁幸圆的信任(两人为亲戚关系，梁幸圆系林煌荣的姐夫），口头约定由林煌荣实际出资购买涉案物业，梁幸圆与开发商签订涉案物业的二手房买卖合同，但林煌荣为涉案物业的实际产权人，梁幸圆当即表示同意，且梁幸圆均未参与合同磋商、履行合同等整个的过程，均由林煌荣一手操办。在合同签订后，林煌荣支付了合同购房定金、首期款、每月的按揭款，梁幸圆所辩称的代为支付行为没有任何的证据予以证明，事实上多年以来，梁幸圆也没有就代为支付行为予以偿还，在庭审中亦未给出合理的解释。退一步讲，假设林煌荣系代为支付行为，代为支付次数如此之多、金额如此零散，任何正常的亲戚关系之间想必不会产生如此多且散乱的交易，与常理不符。2.除了梁幸圆的名字登记在房产证上之外，梁幸圆没有任何的证据原件予以证明该物业属于梁幸圆。相反，涉案物业购买、抵押、出租、使用时所发生的所有证据原件均由林煌荣持有。一审法院所查明的事实可以证明梁幸圆没有证据原件证明涉案物业由其购买、抵押、出租或使用。而林煌荣持有证据原件包括自购买该物业、抵押物业、出租该物业及使用该物业所产生的全部证据原件：置业计划书、购楼手册、认购书、入伙通知书、定金刷卡回单、定金收款收据、公证费收据、律师费收据、公证书（抵押贷款合同）、抵押银行之补充协议及银行存款单、收款收据（契税、产权登记费）、购房发票、有线电视交费刷卡单、电费收据、物业管理费收据、梁幸圆的渣打银行的账单、梁幸圆的渣打银行的客户服务卡、租赁合同、租赁押金收据、前期物业管理服务协议、办理房地产证通知书、个人抵押贷款房屋保险发票及保险单、住宅使用说明书、收楼意见书、竣工验收备案收文回执、分户平面图、委托银行代收费协议书、共用部位接管查验清单等等。众所周知，一般系由房屋权利人持有上述资料，且林煌荣持有的原件可追溯至2007年购买房产时的置业计划书、购楼手册，至交付房屋后的电费收据、物业管理费收据，唯有对涉案物业各方面情况都经手、了解的情况下，林煌荣才有可能保管上述资料，足以证明林煌荣才是涉案物业的实际出资人、占有人与控制人，而梁幸圆仅系登记在不动产权薄的权利人而已，未保管任何与涉案物业的任何资料，梁幸圆对此未能作出合理解释，一二审法院亦忽略了上述事实。3.香港意X喜公司的实际控制人为林煌荣，其所支付的涉案物业相关楼款及相关款项应认定为林煌荣所支付之款项。在与开发商签订涉案合同后，香港意X喜公司向开发商支付了楼款及部分款项，在（2016）粤03民终4711号案件中，林煌荣向法庭出示了该公司印章（原章）、营业执照、税务登记证及运输许可证原件，证实上述印章及证书原件都由林煌荣持有和控制，充分证明林煌荣即为香港意X喜公司的实际控制人。香港意X喜公司的实际投资及运营权人均为林煌荣。为购买房产，林煌荣指示香港意X喜公司以公司名义汇款，林煌荣既为该公司的实际控制人，则香港意X喜公司所支付的楼款也应当认定为林煌荣所付之款项，且后来支付的每月按揭款均为林煌荣所支付，因此涉案物业应当认定为系由林煌荣所实际购买。二、涉案物业购买后，一直由林煌荣实际占有、使用，梁幸圆仅为名义上的持有人，梁幸圆无权要求也从未要求林煌荣支付租金或占有使用费。从涉案物业交易过程来看，合同订立前期梁幸圆从未看房、未参与磋商,房产交付后也从未实际占有、使用、收益，装修期间未到过涉案物业，与常理不符。在交付房屋后，在涉案房屋租赁期间，由林煌荣与租客签署合同、收取租金，处理与租客之间的所有相关事宜。再者，在林煌荣实际居住期间，系由林煌荣实际支付涉案物业的水电费、燃气费、物业管理费等相关费用，在整个过程中梁幸圆都未提出异议，显然对该涉案物业是处于不了解、不知情的状态，梁幸圆仅为名义上的持有人。且，从2007年购房至今十余年间，涉案物业亦一直由林煌荣居住、使用。相反，因林煌荣系涉案物业的出资人，支付了购房定金、首期款、每月的按揭款，占有房屋亦得到梁幸圆的默认，梁幸圆无权要求林煌荣支付租金或占有使用费。三、一审法院认定事实不清，林煌荣与梁幸圆系亲戚关系，林煌荣占有涉案物业已得到梁幸圆的许可，林煌荣无须支付占有使用费；即便林煌荣需要支付，应当自梁幸圆函告搬离七日起，按深圳市房屋租赁指导标准计算占有使用费。1.林煌荣占有涉案物业已得到梁幸圆的许可，系合法占有、有权占有，梁幸圆从未要求林煌荣支付租金或占有使用费等费用，双方亦未就此事达成过任何合意。首先，林煌荣与梁幸圆系亲戚关系，在购置涉案物业后，涉案物业一直由林煌荣实际居住，系由林煌荣实际支付涉案物业的水电费、燃气费、物业管理费等相关费用，在整个过程中梁幸圆都未提出异议。而且，根据梁幸圆《民事起诉状》中“被告系原告小舅子，因在大陆开展业务，原告遂提供涉案房产予以其暂住”。现梁幸圆要求林煌荣自2015年5月19日起支付占有使用费无事实依据及法律依据。2.即便林煌荣需要支付占有使用费，也应当自林煌荣收到梁幸圆发函催告搬离之日七日起（即2017年3月1日）计算占有费。根据梁幸圆《民事起诉状》中“2017年2月22日，原告委托广东桦仁律师事务所李祖科律师发出律师函，函告被告在收到函件后七日内搬离房产”及“被告继续占有、使用涉案房产已无法律依据”，结合梁幸圆在一审时提交的《律师函》的相关内容，可知：（1）在另案所有权确认纠纷一案诉讼前及诉讼中，梁幸圆从未要求林煌荣搬离涉案物业，林煌荣占有涉案物业系基于此前梁幸圆许可的前提下，仍是有权占有、合法占有，无须支付占有使用费。（2）在另案所有权确认纠纷一案判决生效后，梁幸圆方才函告林煌荣搬离涉案物业，且搬离的期限为在收到函件之日起七日内搬离，即2017年3月1日前搬离。因此，即便林煌荣需要支付占有使用费，也应当自2017年3月1日起计算。（3）一审法院认定的占有使用费计算标准过高，应当按照深圳市房屋租赁指导标准计算占有使用费。首先，林煌荣与梁幸圆之间存在出资、代持及亲戚关系，而非租赁合同关系，一审法院依据与案外人XX贸易（深圳）有限公司2011年至2013年签订的租赁合同所认定的租金标准计算房屋占有使用费过高。一审法院忽视了当时的市场环境，及案外人XX贸易（深圳）有限公司与梁幸圆之间是否存在真实的租赁关系、租金是否包含其它费用、租金是否是梁幸圆与案外人XX贸易（深圳）有限公司的真实意思表示，均存在异议，也没有生效的法律文书予以认可，因此不应当作为本案计算占有使用费的依据。其次，即便林煌荣需要支付无权占有期间的占有使用费，该等财产性利益应当按房屋市场租金价格折价体现，而深圳市房屋租赁行业协会发布的政府指导租金标准系根据深圳市实际情况所制定的，作为官方及公开信息，最能平衡及体现双方的公平性。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这一解释虽然针对的是房屋出卖人不及时向买受人交付房屋的情形，但这一司法解释的精神，对于如何确定逾期交还房屋的占有使用费具有借鉴意义。根据深圳市房屋租赁行业协会发布的深圳市房屋租金指导表，涉案房产的深圳市租金指导标准为：2015年为40元/月•平方米，2016年为45元/月•平方米，2017年为50元/月•平方米，涉案房产的面积为62.74平方米，则对应租金标准分别为2015年为2509.6元/月，2016年为2823.3元/月，2017年为3137元/月。而一审法院径直判决林煌荣按照7000元/月的标准支付占有使用费，与政府指导价存在巨大的差异，显失公平。二审庭审中，林煌荣补充称：林煌荣占有并使用涉案物业是有合法授权以及原因的。1.涉案物业购房的资金全部来源于林煌荣，另案（2015）深福法民三初字第1056号案件中认定的首期款来源是香港的意X喜公司，林煌荣已在香港区域法院对梁幸圆提起了民事诉讼，要求确认林煌荣系意X喜公司的实际控制人，并要求梁幸圆返还相应的款项，林煌荣向法庭提交了关于中止审理的申请以及香港区域法院的受理文件。2.在整个购房到涉案的纠纷为止在梁幸圆没有清偿林煌荣所支付的购房款前，林煌荣有权占有及使用该物业。梁幸圆辩称：一审查明事实清楚，适用法律准确，应当予以维持。1.关于涉案房产的所有权争议已经在此前的（2015）深福法民三初字第1056号以及（2016）粤03民终4711号以及之后的审判监督程序中予以了确认，涉案房产的所有权为梁幸圆。至于林煌荣与梁幸圆是否存在购房款的纠纷，在此前的4711号案中法院已经列明了可以另寻法律途径解决，包括开庭时林煌荣提出的其已经在香港提起了相关诉讼，因梁幸圆对香港程序不是很了解，所以不清楚相关程序及主张是什么，但都不构成中止本案审理的理由。2.关于购房资金，林煌荣主张来源于林煌荣，没有任何事实依据，在此前的两个确权纠纷中已经查明了相关款项与林煌荣无关，并没有在1056号案中查明款项来源于意X喜公司。3.关于使用费标准，林煌荣主张应当适用行业协会发布的租金指导价格来进行核算，没有任何法律依据也不符合生活常理。4.允许使用与无偿使用是两个完全不同的法律概念，未及时主张并不意味着放弃主张，这一点从一审判决中关于梁幸圆主张其两年的使用费可以看出。涉案房产至今仍由林煌荣占据使用，而每个月月供款由梁幸圆按月足额向贷款公司支付，从2015年5月6日到梁幸圆提起确权纠纷时，就已经意味着双方关系的正式恶化，不可能一边梁幸圆起诉，一边自掏腰包支付房贷一边将房产无偿交付给林煌荣使用，这明显与生活常理不相符。综上，请求驳回林煌荣上诉，维持一审判决。梁幸圆向一审法院起诉请求：1.林煌荣限期搬离梁幸圆名下位于深圳市福田区XX村XX广场X栋XX房产，结清搬离前相关费用；2.林煌荣按照每月人民币7000元标准向梁幸圆支付24个月房屋使用费人民币168000元，并按照每月人民币7000元标准向梁幸圆支付自起诉之日起至林煌荣搬离涉案房屋，结清使用涉案房屋相关费用之日止的房屋使用费；3.林煌荣承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：深圳市福田区XX村XX广场X栋XX的房产（以下简称涉案房产）于2009年1月4日办理房地产权证，房产证号为深房地字第××号，登记权利人为梁幸圆，由林煌荣长期居住使用。2015年5月6日，林煌荣曾以所有权确认纠纷为由向一审法院起诉梁幸圆，案号为(2015)深福法民三初字第1056号，要求确认涉案房产为林煌荣所有。一审法院于2015年9月21日作出(2015)深福法民三初字第1056号民事判决书，查明以下事实：2007年4月22日，梁幸圆与深圳市XX旧城改造开发有限公司签订了一份《深圳市房地产认购书》，约定梁幸圆购买涉案房产；套内建筑面积47.66平方米；总价款人民币1418840元，首期款人民币288840元（含定金人民币2万元），向银行贷款人民币113万元。2007年5月28日，梁幸圆与渣打银行（中国）有限公司深圳分行签订了一份《房地产抵押贷款合同》，约定梁幸圆以涉案房产向渣打银行（中国）有限公司深圳分行抵押贷款港币1166689.28元（折合人民币1135072元）用于购买涉案房产，年利率5.5%，每月定额还款港币7164.49元，还款账户20×××94，贷款期限25年。2007年6月5日，上述《房地产抵押贷款合同》作了公证。同月12日，涉案房产办理了抵押登记。2009年7月7日，梁幸圆与渣打银行（中国）有限公司深圳分行又签订了一份《房地产抵押合同之补充协议》，约定将上述《房地产抵押贷款合同》中的贷款利率下调为3.75%。关于涉案房产的首期款、按揭款及手续费等款项的出资情况：1.定金人民币2万元，2007年4月22日林煌荣的妻子李X向深圳XX旧城改造开发有限公司刷卡支付该款；梁幸圆称是梁幸圆先将人民币2万元转入李X账户再委托李X向深圳XX旧城改造开发有限公司支付的，但未保留转账凭证，林煌荣不确认。2.首期款人民币268840元，2007年4月30日梁幸圆妻子林X玲向深圳XX旧城改造开发有限公司刷卡支付该款；林煌荣称是林X玲从意X喜公司账上现金支取港币293754.2元（当时港币与人民币兑换汇率为1.07）后支付给深圳XX旧城改造开发有限公司的，梁幸圆不确认。3.公证费、律师费、登记费、印花税共计人民币8395元，开发商深圳XX旧城改造开发有限公司委托广东深天成律师事务所代收上述款项，2007年4月30日广东深天成律师事务所出具了收取梁幸圆上述费用的收款收据；林煌荣持有该收款收据原件，称该款是林煌荣现金支付的，梁幸圆称该款是梁幸圆的妻子林X玲支付的，但未提交证据，梁幸圆还表示即使该款是林煌荣支付的也是代梁幸圆支付。4.下调贷款利率手续费港币1000元，2008年8月4日林煌荣现金存入港币1000元至渣打银行按揭还款账户20×××94；梁幸圆称该款是梁幸圆委托支付的。5.契税、产权登记费、印花税、贴花合计人民币43329.62元,在办理涉案房产产权证前，广东金阳律师事务所通过传真向梁幸圆的妻子“梁太”发送了产权登记税费表，2009年1月14日广东金阳律师事务所出具了收取梁幸圆上述费用的收款收据；林煌荣称该款是林煌荣现金支付给广东金阳律师事务所的，但林煌荣未持有该收款收据原件，梁幸圆称由于时间久远无法确认具体经办人，并称不管是谁支付的都是代梁幸圆支付的。6.按揭银行发放贷款后，自2007年7月20日至2009年7月20日期间每月从按揭还款账户扣款港币7164.49元、自2009年8月20日起每月从按揭还款账户扣款港币6065.28元，其中：2008年4月28日按揭还款账户现金存入港币7500元，林煌荣持有该款的现金存款单，称是林煌荣在银行柜台以现金存入该款，梁幸圆不确认现金存款单上的签名（英文草签）是林煌荣，并表示即使是林煌荣现金存款也是受梁幸圆委托；2007年7月20日至2015年7月20日期间每月的按揭款（除2008年4月28日）均是梁幸圆妻子林X玲现金存入或转账至梁幸圆在香港的渣打银行账户956XXXX8，再由香港渣打银行转入梁幸圆在深圳的渣打银行的按揭还款账户20×××94；林煌荣称2007年7月20日至2011年12月20日期间每月的按揭款均是林X玲从意X喜公司账上取款后再转入梁幸圆账户的，因意X喜公司在2012年1月之后停止经营，自2012年1月起的按揭款都是由梁幸圆自己支付，林煌荣尚未向梁幸圆偿还2012年1月起的按揭贷款。林煌荣称意X喜公司的实际控制人是林煌荣，林X玲从意X喜公司提取款项用于支付涉案房产首期款和按揭款，实际应认定为是林煌荣支付的，为此林煌荣提交了意X喜公司财务支出账（3页打印件，未有任何人签字），梁幸圆对林煌荣提交的意X喜公司财务支出账不予确认，称梁幸圆妻子林X玲没有从意X喜公司取款用于支付涉案房产的首期款和按揭贷款，并否认林煌荣是意X喜公司的实际控制人。意X喜公司成立于2003年3月3日，股东为林X遁（占股99%）、林X玲（占股1%），均任董事，林X遁与林X玲为姐弟关系。(2015)深福法民三初字第1056号民事判决书认为：林煌荣虽实际支付了购买涉案房产的一部分相关费用，但不能认定林煌荣与梁幸圆之间存在借名买房的约定，亦不能认定涉案房产实际归林煌荣所有，判决驳回林煌荣的诉讼请求。林煌荣不服一审判决遂向深圳市中级人民法院提起上诉，经深圳市中级人民法院审理确认了一审法院查明的事实，认为林煌荣虽实际支付了部分购房款并居住于涉案房产内，但绝大部分购房款由梁幸圆支付、且由梁幸圆收取涉案房产的租金，故不能认定林煌荣与梁幸圆之间存在借名买房的约定，亦不能认定涉案房产实际归林煌荣所有。2016年9月5日深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终4711号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，因林煌荣不服深圳市中级人民法院（2016）粤03民终4711号民事判决，林煌荣向深圳市人民检察院申请监督。经深圳市人民检察院审查认为，林煌荣关于涉案房产所有权为其所有的主张不能成立，深圳市中级人民法院对案件的处理符合法律规定。2018年1月11日，深圳市人民检察院作出深检民（行）监[2017]44030000550号不支持监督申请决定书，决定不支持林煌荣的监督申请。再查，涉案房产于2011年3月5日出租给案外人XX贸易（深圳）有限公司，租期至2013年3月4日，月租人民币7000元，由承租人XX贸易（深圳）有限公司每月将租金转入梁幸圆的建设银行账户。XX贸易（深圳）有限公司在涉案房产的租期结束后，涉案房产一直由林煌荣居住使用。梁幸圆主张以出租涉案房产人民币7000元/月的租金标准计算林煌荣占用涉案房产的使用费从2015年5月19日起算暂计至2017年5月18日期间共计24个月，实际计算至林煌荣搬离之日止。一审法院认为，涉案房产的房产证登记权利人为梁幸圆，林煌荣要求确认涉案房产实际权利人为林煌荣的请求，已由一审法院及深圳市中级人民法院一、二审生效民事判决书予以驳回，林煌荣向深圳市人民检察院提起的监督申请也已经被驳回。林煌荣辩称涉案房产为林煌荣所有没有事实和法律依据。涉案房产除了2011年3月5日至2013年3月4日期间以人民币7000元/月出租给案外人XX贸易（深圳）有限公司使用外，一直由林煌荣居住使用。截至本案2018年6月13日开庭审理时，林煌荣仍拒绝搬离涉案房产并拒绝向梁幸圆支付占有使用费。梁幸圆请求林煌荣结清涉案房产的水电费、物业费等相关费用并搬离涉案房产，一审法院予以支持。关于占有使用费。涉案房产2011年3月5日出租给案外人XX贸易（深圳）有限公司的租金为人民币7000元/月，案外人XX贸易（深圳）有限公司的租期于2013年3月4日结束后涉案房产一直由林煌荣占有使用。梁幸圆本可主张林煌荣支付自2013年3月5日起实际占用涉案房产期间的使用费。庭审中，梁幸圆仅主张以2011年出租涉案房产人民币7000元/月的租金标准自2015年5月19日向一审法院起诉林煌荣之日起暂计至2017年5月18日期间共计24个月的占有使用费，属梁幸圆自行处分权利的行为，一审法院予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林煌荣应于判决生效之日起十日内结清深圳市福田区XX村XX广场X栋XX房产的水电费、物业费等相关费用并搬离深圳市福田区XX村XX广场X栋XX房产；二、林煌荣应于判决生效之日起十日内向梁幸圆支付侵占深圳市福田区XX村XX广场X栋XX房产期间的房屋占有使用费，自2015年5月19日起以每月人民币7000元暂计至暂计至2017年5月18日为人民币168000元，之后按每月人民币7000元的标准继续计至林煌荣实际迁出深圳市福田区XX村XX广场X栋XX房产止。本案案件受理费3660元（已由梁幸圆预交），由林煌荣负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院已生效的（2016）粤03民终4711号民事判决中确认涉案房产登记权利人为梁幸圆，并驳回林煌荣要求确认其为涉案房产实际权利人的请求。生效判决具有既判力，故林煌荣上诉称涉案房产为其所有，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，梁幸圆为涉案房产的房产证登记权利人，依法对房产享有占有、使用、收益和处分的权利。林煌荣占有梁幸圆的房屋，侵犯了梁幸圆不动产所有权，依法应当承担停止妨害、返还房屋、赔偿损失的责任。故林煌荣上诉称不应搬离涉案房屋并拒绝支付房屋使用费于法无据。关于涉案房屋占有使用费计算标准的问题。涉案房屋除了2011年3月5日至2013年3月4日期间以人民币7000元/月出租给案外人XX贸易（深圳）有限公司使用外，一直由林煌荣居住使用。林煌荣对于涉案房屋此前以每月租金为7000元向案外人XX贸易（深圳）有限公司出租的事实并非不知晓，故一审法院参照此前租金标准，判决林煌荣从2015年5月19日起按照月租金7000元向梁幸圆支付房屋占用使用费并无不当。林煌荣上诉称应当参照深圳市房屋租赁行业协会发布的房屋租赁指导租金标准向梁幸圆支付租金，其理由不能成立，本院不予支持。综上，林煌荣上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由林煌荣负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年二月二十日书记员 李开宇（兼）