四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初16295号 原告：龙浩，女，1962年5月11日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司，住所地：四川省成都市高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：周瑜，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：谭焱，四川新开元律师事务所律师，一般授权代理人。 原告龙浩与被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称：和记黄埔地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，龙浩、和记黄埔地产公司委托诉讼代理人周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙浩向本院提出诉讼请求：1、和记黄埔地产公司支付逾期办证的违约金74898元；2、和记黄埔地产公司支付逾期办证违约金利息4668元；3、和记黄埔地产公司承担本案诉讼费。庭审中，龙浩变更第一项诉讼请求“和记黄埔地产公司支付逾期办证的违约金74898元”为“和记黄埔地产公司支付逾期办证的违约金80729元”，变更第二项诉讼请求“和记黄埔地产公司支付逾期办证拖欠办证违约金利息4668元”为“和记黄埔地产公司支付逾期办证拖欠办证违约金利息4800元”。事实与理由：双方于2014年4月21日签订了《商品房买卖合同》，约定龙浩购买和记黄埔地产公司所开发的位于成都市高新区房屋，购房款1005343元。2014年7月24日，该房屋正式交付使用，当日龙浩付清了涉案房屋的全部费用和提供了办理房屋所有权证书需要的资料。龙浩为急用房屋产权证书，几年多次奔走相关单位，于2018年9月25日取得《不动产权证书》。依据合同第十九条第二款第二项约定“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日起721日计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金，直至取得房屋转移登记所有权证书之日止”，和记黄埔地产公司未在合同规定的期限内办理涉案房屋的权属证书（房产证、土地证或二证合一的不动产权证），依约应承担二个时段相应违约责任：（1）2016年7月25日至2016年11月17日，违约116天。因同年、同期交房的很多业主按期取得房屋产权证；又因2016年11月17日17点成都市主城区停止办理房屋缴费领证事项。（2）2017年1月1日至2018年9月24日，违约629天。因2016年11月23日成都市主城区启动办理房屋不动产证，按办理房屋不动产证要求，龙浩2016年12月6日完成了核税工作，总计违约745天，违约金是：1005343＊0.0001＊745（天）＝74898元；和记黄埔地产公司应在2018年9月25日后按约支付违约金，拖延至今分文未付，按银行同期贷款利率5.0%计算，应付利息4668元。为维护其合法权益，龙浩遂提起诉讼。 和记黄埔地产公司答辩称：一、龙浩未能按期取得房屋所有权证系因龙浩自身和政府的原因。 1、龙浩迟延履行提供契税所需完整文件资料的法定义务。契税核税程序是办理房屋权属转移登记的首要环节，龙浩作为契税的纳税人，欲享受按1%缴纳契税的优惠政策，有义务提交核税所需完整的文件资料。其中，业主本人/家庭唯一住房的证明资料，需由龙浩亲自持身份证原件到房管局查询打印。《商品房买卖合同》补充协议第十二条第3款明确约定，买受人应在办理房屋交付手续时，须将办理权属转移登记而需由买受人提交的文件提交给出卖人；龙浩于2014年7月14日在现场办理房屋交付时，和记黄埔地产公司告知龙浩要享受减税优惠，需提交所购住房为业主本人/家庭唯一住房的证明资料。但龙浩在办理房屋交付手续时，并未提交该资料。2016年2月22日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），调整了购房契税优惠。2016年1月成都市地税局新的金税三期系统正式上线使用，调整了契税审核缴纳相关流程。上述政策与操作变化直接导致业主契税核税所需提交的文件资料发生变化。为此，和记黄埔地产公司于2016年5月3日向龙浩邮寄送达《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，通知龙浩按新的政策要求提供契税核税所需文件资料。随后龙浩才提交了包括本人/家庭唯一住房的证明资料在内的文件资料，契税的核税与缴纳工作于2016年12月6日才得以完成，在2016年11月23日不动产登记制度执行后已不可能按原约定办理房屋产权证。 2、政府施行不动产登记制度，房屋转移登记前置程序与土地结算方式发生重大变化，客观上导致龙浩在短期内无法取得房屋权属证书。2016年11月成都市主城区首次实施不动产统一登记，房屋产权证和国土使用证双证合一，以往后置的权籍调查（即原地籍调查）和国土竣工登记成为办理不动产证的前置程序；同时，不动产登记中心不再沿用之前的模式分批次受理土地竣工验收，而是最后一期竣工后（预计2020年）再对全部土地面积进行统一结算，故要求和记黄埔地产公司一次性启动办理全部期数的国土竣工登记，如按此流程操作，初步预计南城都汇5期的业主2022年才能取得不动产证，届时，距离交付时间已超过7年。 二、720日的办证期限应自龙浩提交完整文件资料之日开始起算，且该期限仅仅是产权证的办理期限，政府施行不动产登记制度后，办证期限应相应延长。 1、720日的办证期限应自龙浩提交完整文件资料之日开始起算，办证期限至今尚未届满，和记黄埔地产公司并未违约。和记黄埔地产公司认为，720日办证期限之约定的前提应为买受人及时将办理权属转移登记需由买受人提供的文件资料提交给出卖人。如买受人迟延提交完整的文件资料，迟延的时间应不计算入720日的办证期限内。本案中，龙浩于2016年5月3日收到和记黄埔地产公司发送的《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》之后才向和记黄埔地产公司提交了核税所需文件资料，720日的办证期限应自龙浩提交文件资料之日开始起算。因此，720日的办证期限至今未届满，和记黄埔地产公司并未违约。 2、720日办证期限仅仅是产权证的办理期限，政府施行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。尽管《商品房买卖合同》第十九条约定买受人在交房之后起720日内应该取得的是“房屋所有权证书”，但鉴于补充协议第十二条第1款对土地证另外约定有办证期限，应将“房屋所有权证书”限缩解释为房屋产权证，故720日办证期限仅仅是产权证的办理期限。政府施行不动产登记制度后，双证合一，将土地证的办理环节提前到产权证办理环节，理应不再适用720日办理期限，根据补充协议第十二条第1款之约定，和记黄埔地产公司在龙浩所在建筑区划全部分户产权证办理完毕后2年内配合递件，即视为履行了办理土地证的协助义务。现不动产证的办证期限理应在720日产权办理期限基础上，根据合同约定增加至少2年的土地证递件时间，及至少180天行政部门审核出具不动产证的合理时间。 三、在出现不动产证办理客观困难后，和记黄埔地产公司始终积极向政府申请并同其他部门推动不动产证办理工作，不存在懈怠情形。案涉地块于2018年9月10日起具备办证条件，和记黄埔地产公司在合理期限（2018年9月27日）为龙浩递件办理不动产证，龙浩的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。根据补充协议第十二条第2款约定，《商品房买卖合同》第十九中的“出卖人责任”是指：（1）出卖人有权属证件不齐全；或（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。和记黄埔地产公司作为出卖人，已经按照法律规定完成《商品房买卖合同》的签约备案，且已经缴纳应缴纳给政府管理部门的费用，完成初始登记，龙浩未能按期取得房屋所有权证非和记黄埔地产公司责任，和记黄埔地产公司不应承担违约责任。 综上所述，龙浩未能按期取得房屋所有权证非和记黄埔地产公司责任，系因龙浩自身原因和政府施行不动产登记制度所致；720日的办证期限应自龙浩提交完整文件资料之日开始起算，且因双证合一应相应延长，和记黄埔地产公司不应承担违约责任，龙浩的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理查明的事实如下： 2014年4月21日，龙浩与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定，龙浩购买和记黄埔地产公司开发的位于成都市高新区，总价款1005343元，在2014年7月24日交房。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即龙浩）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房屋所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房屋《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房屋《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内（如出卖人有其他书面通知期限的，则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限，两者以先到期者为准），须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据，则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记：（1）该商品房买卖合同约定的交付之日或（2）出卖人书面另行通知的该商品房交付之日（上述1、2点所涉及期限，以最后者为准）； （4）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。如买受人逾期将权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 3、《商品房买卖合同补充协议》第二十一条，约定通讯方式： （1）依据买卖合同发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书，买卖合同及补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都； （4）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 龙浩在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为四川省资阳市雁江区凤岭路公园小区3幢4单元3楼2号。 龙浩于2014年7月24日向和记黄埔地产公司支付完毕全部房款。 2014年4月21日，案涉房屋备案登记在龙浩名下。2014年7月24日，和记黄埔地产公司向龙浩出具了收到购房款1005343元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2014年7月24日，龙浩在收房现场，获取了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇·4B期汇尚园房屋交付使用通知书》、《和记黄埔地产公司（成都）有限公司南城都汇·4B期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知龙浩房屋交付日期为2014年7月24日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》。 其中，《和记黄埔地产公司（成都）有限公司南城都汇·4Ｂ期汇尚园房屋交付使用指引》以“注”的形式对买受人进行了以下提醒：“①根据川地税函［2002］83号文、财税［2010］94号文的有关规定：在成都市五城区范围内，个人或单位购买住宅、非住宅应缴纳总房价款3%的契税；如您是个人首次购买自用普通住房可享受国家契税减半征收的优惠政策（由政府相关部门核定）；在我司代您办理产权登记手续时，所缴契税最终以税务部门出具的《缴款通知单》为准……2010年10月1日当天及以后备案合同的住宅，在满足上述条件的基础上，还需提交所购住房为业主本人／家庭唯一住房证明资料并由业主亲自到政府办证部门办理核税方可享受减税优惠，若所购住房为业主本人／家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下，可减按1%征收契税。若业主确认不符合上述条件或无法提交所购住房为本人／家庭唯一住房的证明资料，业主需签署关于委托我司按3%缴纳契税的文件，我司方能代缴相应契税；②我司代收契税将根据实际总房3%标准收取，如业主本人认为符合契税减征或其他优惠条件，按实际总房款的1.5%或1%交纳契税的，应出具书面承诺，由此产生的包括但不限于契税滞纳金、房屋权属证书办理延误等一切法律后果和责任由业主本人承担……”。 2014年7月24日，和记黄埔地产公司向龙浩交付了案涉房屋。同日，龙浩向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②印花税5元；③专项维修基金2440.35元；④契税10053.43元；⑤国有土地使用证工本费10元；⑥开发商代垫电费50元。 2014年8月12日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为6319043，业务件号为权2709404。至此，和记黄埔地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，龙浩提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后（查明有关税费龙浩在交房时已经全额预缴），和记黄埔地产公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为龙浩办理分户产权。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年5月3日，和记黄埔地产公司再次向龙浩邮寄了《和记黄埔地产公司（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，提醒购房人及时提交身份证、户口本、结婚证及有效的《家庭住房书面查询结果》等核税文件，并在律师楼签署《诚信保证书》、《婚姻家庭状况承诺书（增量房交易）》等文件，并提示购房人委托办证律师楼办理核税，方式采取集体件形式，耗时较长，若不急于取得房屋产权证，建议可选择此种核税的方式。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，龙浩未打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。龙浩与和记黄埔地产公司2014年4月21日签订案涉《商品房买卖合同》，和记黄埔地产公司2014年7月24日向龙浩交付房屋，龙浩于同日付清了契税、维修基金等费用。 2016年12月5日，龙浩自行办理了案涉房屋的完税手续，《税收完税证明》载明契税金额为10053.43元，和记黄埔地产公司将代收的契税10053.43元已退还给龙浩。 2018年9月28日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交龙浩办理不动产权证的相关手续。2018年9月17日，龙浩取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第××号《不动产权证书》”，共有情况为单独所有。 另查明，龙浩于2014年12月5日将户口迁入成都高新区。 以上事实，均有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，关于和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人龙浩同意委托出卖人和记黄埔地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人龙浩未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人龙浩不退房，合同继续履行，自商品房屋交付使用之日起第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔地产公司向买受人龙浩已付房款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 故，和记黄埔地产公司2014年7月24日向龙浩交付房屋，同日，龙浩付清了契税、维修基金等费用，根据合同约定，和记黄埔地产公司应在交房屋后720日，即2016年7月14日前协助龙浩取得案涉房屋的所有权证书。龙浩未在2016年7月14日前取得分户房屋所有权的责任，应分三个阶段审核。 第一阶段是2014年7月24日交房至2016年11月17日17：00之前，和记黄埔地产公是否按照合同约定取得了案涉房屋产权的初始登记，龙浩是否按照合同约定及时、完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，如龙浩已经按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局递交办理分户产权需要的有关资料和费用的问题； 第二个阶段是2016年11月17日17：00至2016年11月23日，产权部门暂停办理分户产权的期间； 第三个阶段是2016年11月23日恢复办理之后至2018年9月17日龙浩取得《不动产权证书》的期间，和记黄埔地产公司应当履行的义务内容是什么？龙浩是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户手续和核税需要的有关资料和费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局提交办理过户手续需要的有关资料和有关费用？ 第一阶段，2014年7月24日交房后到2016年11月17日17：00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司于（2016年5月3日）向龙浩邮寄送达了《和记黄埔地产公司（成都）有限公司南城都汇·4B期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产公司（成都）有限公司南城都汇·4B期汇尚园房屋交付使用指引》及附件，附件包括：载明楼栋项目和办理房屋权属转移登记代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》等资料。其中，《和记黄埔地产公司（成都）有限公司南城都汇·4B期汇尚园房屋交付使用指引》详细载明了买房人如果要享受1%的契税优惠政策，要符合什么条件、需提交什么资料，《房屋交付付款通知（一）》载明了办理房屋权属转移登记需要和记黄埔地产公司代缴的项目及金额。而交房当日龙浩向和记黄埔地产公司预交的契税为10053.43元，即龙浩符合所购住房为业主本人/家庭唯一住房、享受减按1%征收契税的优惠政策。龙浩在收房当日向和记黄埔地产公司支付的这些费用，正是办理分户产权证应当由买房人承担的契税和维修基金，其中契税是按照政策享受1%的优惠进行计算的。那么，这些费用缴纳完毕，是否意味着龙浩提供资料和预交的费用的义务就已经完成了呢？经审核庭审查明的证据和向税务机关核实，2014年7月24日，和记黄埔地产公司向龙浩代收优惠后的契税10053.43元，并非最后核税，而是和记黄埔地产公司根据向业主了解的个人和家庭购房情况预估税费手进行的代收，代收出具的收据也是和记黄埔地产公司的收据，并非国家税务机关出具的正式契税票据，龙浩购买的房屋要完成核税工作后办理分户产权，还需要龙浩及时提交婚姻状况的证明材料（结婚证、离婚证或者其他能证明婚姻状况的证明材料）、龙浩本人和家庭唯一住房的证明材料等。故，龙浩在交房当日向和记黄埔地产公司支付了契税、专项维修基金、国有土地使用工本费、印花税、产权转移登记费等费用，不能直接等同于龙浩已经交付了核税和办证的所有资料。经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，龙浩未打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。故，龙浩未及时交齐核税资料和办证需要的资料。另一方面，案涉房屋和记黄埔地产公司于2014年8月12日取得初始产权，证明和记黄埔地产公司已经履行了补充协议第十二条约定的出卖人责任，案涉房屋在2014年8月12日后已经具备过户给龙浩的条件。 综上，2016年11月17日17：00前龙浩未取得《房屋所有权证》的责任认定问题上，本院认为，和记黄埔地产公司在2014年8月12日取得该房屋产权初始登记，已经履行了《商品房屋买卖合同》第十九条、《商品房买卖合同补充协议》第十二条第一款第（2）项所界定的出卖人责任。因龙浩未提交《个人或家庭房屋信息记录》、《个人房屋信息记录》等相关资料用于核税，即因需要买房人提交的资料不完整，和记黄埔地产公司无法代为核税并进行下一个办证资料提交的流程，该期间的延迟责任应由买房人自行承担。 第二阶段，2016年11月17日17：00起至2016年11月23日期间，和记黄埔地产公司应否承担违约责任。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请书人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故2016年11月17日17：00之后至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂行办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月17日龙浩取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 首先，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用证，而是应当办理不动产登记证，双方对不动产登记证的办理期限没有约定，和记黄埔地产公司认为应当以《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证办理期限的约定为不动产登记证的办理期限。本院认为，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证的约定为“出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证书》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需要资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》”，该条约定将签约双方以外的第三人即同楼栋的其他买受人办理分户房屋所有权证的时间，作为商品房买卖合同补充协议履行协助龙浩办理分户国土使用证的义务的期限开始的时间，因该第三人的行为并非和记黄埔地产公司协助龙浩办理分户国土使用权证的必要条件，和记黄埔地产公司应在合理期限内完成土地竣工验收手续，履行好协助龙浩办理分户国土使用权证这一事项中应由开发商承担的义务，而不能以同楼栋其他买房人尚未办理分户房屋所有权证为由推卸责任。该项约定不当免除了和记黄埔地产公司基于诚信和公平原则下应履行的义务，为无效约定，本院不予以支持。 其次，因上述约定无效，且2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，龙浩与和记黄埔地产公司双方在《商品房屋买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为龙浩办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房屋买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的规定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与龙浩在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通知》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 另一方面，经审理查明，案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总体规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，等项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，本案龙浩购买的房屋的初始产权登记于2014年8月12日取得。2016年11月23日开始办理不动产权证书后，土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目八期开发，龙浩购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，龙浩等买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市不动产中心、成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都勘查测绘研究院完成界址点的勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按照期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市施行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但龙浩一户在2014年就已经交房，且在2016年12月7日就完成了核税工作，虽然前期未能及时取得分户房屋所有权证有龙浩自己未及时提交核税资料的责任，但两证合一以后，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成就立即提交龙浩的资料。故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，9月17日才提交龙浩的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月17日，是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为2018年7月1日至2018年9月17日，合计78天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款1005343元×0.0001×78天=7841.68元。 关于龙浩主张取得不动产权证书之后应支付违约金的利息问题，经审查龙浩于2018年9月17日取得不动产权证即取得不动产证时间，并非支付违约金的期限，双方也未对违约金金额及支付时间达成协议，故，对龙浩的该项诉请，本院不予以支持。 关于和记黄埔地产公司辩称办证违约金已经超过诉讼时效期间的问题，经审查，买房人的主张并未超过诉讼时效期间，对和记黄埔地产公司的该项辩称意见本院不予认可。 本院认为，龙浩与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 龙浩向本院提出的第一项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司向龙浩支付逾期办证的违约金74898元，经上文分析，和记黄埔地产公司应承担违约金为7841.68元，对龙浩的该项诉讼请求，本院仅支持其合理部分。对第二项诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内向原告龙浩支付违约金7841.68元； 二、驳回原告龙浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取895元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二〇年二月十一日 书记员  陈欢