苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初6024号原告:苏州信德房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇苏福公路(中山西路)。法定代表人:朱龙英，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁双龙，江苏鸿永律师事务所律师。被告：苏州伟杰物业服务有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号19幢1107室。法定代表人：樊林生。委托诉讼代理人：姚红、万茶玉，江西中天律师事务所律师。被告：苏州市吴中区木渎镇珠江新城业主委员会，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路1083号。法定代表人：张孝明，该业委会主任。委托诉讼代理人:仲荣平,该业委会委员。原告苏州信德房地产开发有限公司（以下简称信德公司）诉被告苏州伟杰物业服务有限公司（以下简称伟杰物业公司）、苏州市吴中区木渎镇珠江新城业主委员会（以下简称珠江新城业委会）侵权责任纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭审理。原告信德公司的委托诉讼代理人丁双龙，被告伟杰物业公司委托诉讼代理人姚红，被告珠江新城业委会委托诉讼代理人仲荣平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信德公司向本院提出诉讼请求为：1、判令两被告停止侵权，不再向业主收取地下车库车位费；2、两被告赔偿原告车位损失884400元（暂按134个车位按每月200元自2016年10月1日起计算至2019年6月30日，实际应按被告已收地下车库车位费为准）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实和理由：其系珠江新城开发商，拥有该小区地下车库产权。被告伟杰公司自2016年10月起管理该小区，未经其同意珠江新城业委会即擅自授权伟杰公司将地下车库车位进行出租收益。期间，其委托律师致函两被告，但多次交涉无果，其只得依法起诉至法院。被告伟杰物业公司辩称，1、就涉案地下车库，原告仅进行了初始登记，而未在期限内办理产权登记，故不享有案涉车库的合法产权。没有产权的地下车库应当属于小区公用设施，故涉案地下车库应属于业主所有。2、其仅是授受涉案小区业委会的委托进行物业服务，地下车库虽属服务范围，但对车位出租收费等行为均由业委会自己实施，其司并未从中取得相关费用，不存在侵权行为。3、涉案小区地下车库当年是污水横流的废弃地下室，小区业委会在经得业主同意的情况下将废弃地下室改建为停车库，在建造车库过程中清运垃圾、抽干污水、安装设备并进行维修，投入大量的人力物力才建成目前的地下停车库，原告可以主张的仅是废弃地下室的损失，如果原告按地下停车库主张损失，则首先要承担建造地下车库投入的所有费用。4、其司于2016年10月对珠江新城小区进行物业服务，小区地下室一直废弃空置，2017年下半年业委会才修建地下停车库，建成之后很长时间没有业主停车租用，至今也仅有极少数车位偶尔短期租用，故原告按照134个车位满租的情况下向其司主张侵权损失于法无据。综上，其司并无侵权行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告珠江新城业委会辩称，就涉案地下车库，原告仅有初始登记证，并无正式的产权证，故涉案地下车库产权并不属于原告，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月左右，珠江新城业委会（甲方）与伟杰物业公司（乙方）签订服务合同各一份，该合同约定，甲方将苏州市珠江新城小区委托乙方实行物业服务,委托服务期限自2016年10月1日至2019年9月30日。对于停车场（库）的使用双方约定，停车场（库）的使用人按下列约定向乙方交纳车位使用费，地库车位：租金140元/月，停放费60元/月，停车场（库）的使用费归停车场（库）的权利人所有。车库车位的权利人应按每月60元向乙方交纳管理服务费（包括照明、清洁等费用），管理服务费归乙方所有。双方还约定，乙方受托经营停车场（库）的，按经营收益剩余的70%提取费用，并专项用于管理该项物业的成本支出。2017年7月7日，原告委托江苏鸿永律师事务所分别向两被告寄送函件，主要内容为：信德公司为珠江新城地下室的产权所有人，珠江新城业委会无权就该地下室权属相关任何事项作任何决定，伟杰物业公司在未取得信德公司同意的情况下无权将该地下室车位出租、收取租金及进行日常管理。信德公司要求两被告应将自2016年10月至2017年6月期间的地下室车位租金收益全部返还给信德房产。另查明，信德公司于2012年5月24日取得了苏州市吴中区住房和城乡建设局作出的苏房证明（吴中）第0146224号苏州市房屋所有权初始登记证明，其中载明：苏州市吴中区木渎镇珠江南路1083号地下室房屋所有权人为信德公司，合计建筑面积：8167.97平方米，其中套内建筑面积7504.57平方米，共有分摊面积663.404平方米。庭审中，两被告一致确认，涉案地下车库车位费每个每月200元由被告珠江新城业委会收取，被告伟杰物业公司并不收取。被告珠江新城业委会表示，涉案地下车库有电子道闸，业主必须交费后才能进入地下车库。其还表示，其是根据车牌号来收取车位费的，车牌号与车位号并不完全一致，该地下车库不是满租的。以上事实，由原告提供的苏州市房屋所有权房屋初始登记证明、物业服务合同、律师函及庭审笔录等证据予以证实。原告称，涉案地下车库从建造之初就是车库而非两被告所称地下室，该地下车库一直由被告伟杰物业公司在管理并负责收费，车库一直处于满租状态，为证明其主张，提供如下证据：1、涉案地下车库配套图纸，其称，该图纸是该地下车库建造时设计院提供的图纸，可以说明该地下室就是作为地下车库来设计、建造的，而非是被告所称的废弃地下室。2、原告于2019年6月拍摄的伟杰物业门岗照片，其中显示该门岗张贴了珠江新城小区汽车停放收费标准，标明：室内车位200元/月/个，露天车位120元/月/个，经营单位：伟杰物业公司，监制单位：苏州市物价局检查分局；原告于2019年6月拍摄的地下车库视频及自制的车库停车情况统计表。其称，根据伟杰物业公司公布的已办理物价局备案的收费标准，其有理由相信车位费由被告伟杰物业公司在收取。视频和统计表可以说明涉案地下车库处于满租状态。经质证，两被告称，对证据一的真实性无异议，但该图纸无法显示地下室是正常状态还是废弃状态，无法达到证明目的。对照片的真实性、关联性有异议，该照片无法显示收费场所为涉案地下车库，且其中仅是载明室内车位而非地下车库，不能达到证明目的。停车情况统计表为原告自行制作，其不认可。该视频无法看出是案涉地下车库，且其中停放的车辆最多20多辆，与原告所称涉案车库134个车位满租的情况亦不一致。被告伟杰物业公司为证明其主张，提供了其称于2016年9月所拍摄的涉案地下车库原始状况照片，该照片显示的地下车库存在部分漏水、墙体裂缝，其称，涉案车库原是废弃地下室。经质证，原告表示，对上述证据的真实性无法确认。被告珠江新城业委会为证明主张，提供如下证据：1、落款日期为2017年6月、7月的油漆材料费、地下车库维修费、监控维修费收据，其称，其于2017年5至7月改造地下车库花费81400元，分别进行了车库维修（水管、灯光、照明、墙体）、监控维修、道闸安装。之后，涉案地下车库于2017年8月、9月才开始使用。对此，伟杰物业公司补充到，其司于2016年9月20日进场，进场查验的结果是整个小区含地下车库的消防、智能系统及地下车库的照明、道闸处于废弃状态，涉案车库内全部是建筑垃圾和污水，还有部分场地被人为隔断当作仓库使用，其将该情况向珠江新城业委会说明后，珠江新城业委会就于2017年5、6月份投入费用进行修理。2、其自行整理的自2018年1月1日至2019年7月31日期间收取的珠江新城地下车库车位费统计表及上述期间段的收据本，载明的车位费总额为218300元。其称，支付方式大部分为业主通过微信扫码支付至王姓、程姓两位财务人员名下暂存。经质证，原告称，对被告珠江新城业委会提供的证据一的真实性无法确认。对上述证据二，其称，既然大部分车位费是暂支付至财务人员卡内，被告应提供账务人员银行卡交易流水。收据本只有7本用完，其余只用了一部分，不符合常理。被告曾陈述自2017年8、9月份开始使用涉案车库，但该统计表的开始日期为2018年1月。故，对该统计表的真实性无法确认。对此，被告珠江新城业委会称，其对于收据是按月清算的，月底不管是否用完都要回收，下个月重新使用新的收据。其收取车位费的准确时间以收据和该统计表为准。本院认为，苏州市吴中区木渎镇珠江南路1083号地下室即涉案地下车库为原告投资兴建，原告亦于2012年5月24日取得了该车库的所有权初始登记证明，故原告享有对涉案车库进行使用、管理与收益的权利。虽原告提供两被告之间签订的物业服务合同，但两被告均认可系由被告珠江新城业委会在实际收取涉案地下车库车位使用费，原告亦未提供证据证明地下车库车位费系由伟杰物业公司收取，故本院认定涉案地下车库车位使用费现由被告珠江新城业委会进行收益，故理应由被告珠江新城业委会按其已收取的车位使用费向原告赔偿相应损失。原告并无证据证明被告珠江新城业委会截止目前所收取的该车库车位使用费金额，而被告珠江新城业委会自认自2018年1月1日至2019年7月31日期间已收取该车库共计218300元的车位使用费，故本院认定被告珠江新城业委会现共已收取该车库上述期间车位使用费共计218300元。因伟杰物业公司已对该车库进行维护、管理，故按物业管理服务合同约定的每月60元的管理服务费应归伟杰物业公司享有，珠江新城业委会理应向原告赔偿的损失为上述车位使用费扣除车位管理服务费后的款项共计152810元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告苏州市吴中区木渎镇珠江新城业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州信德房地产开发有限公司车位费损失共计152810元。二、驳回原告苏州信德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币12644元，由原告尼盛置业（苏州）有限公司负担9288元，被告苏州市吴中区木渎镇珠江新城业主委员会负担3356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，帐号：10×××76.（此页无正文）审 判 长  吴宁剑人民陪审员  孙 健人民陪审员  朱 慧二〇二〇年二月二十日书 记 员  沈 昀