浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1124民初2077号 原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。 经营者：翁慧青。 委托诉讼代理人：王斌杰，男，1984年11月29日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：潘伟杰，男，1995年2月9日出生，汉族，住松阳县。 被告：项淑琳，女，1987年1月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：项鹤雁，浙江君问律师事务所律师。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告项淑琳居间合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日进行第一次公开开庭审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月21日进行第二次公开开庭审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人王斌杰、潘伟杰，被告项淑琳的委托诉讼代理人项鹤雁两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告项淑琳因买房需要，于2018年7月20日与原告签订了《委托协议书》并实地察看了朱绍平（已另案起诉）所有的松阳县的房屋。之后，被告项淑琳与房东朱绍平在原告的促成下，三方当面谈好以285万元成交，但被告项淑琳要求包括房东的一些摆件、家具等物品，因该原因且项淑琳以急需回杭州为由导致当天未成交。之后，被告项淑琳故意避开原告私下以285万元与房东朱绍平达成买卖房屋的协议。被告的行为违反了《委托协议书》关于“在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过第三方交易成功的，按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介服务费57000元；二、由被告承担本案诉讼费用。 被告项淑琳答辩称：1、原告松阳县新华房产中介服务部陪同被告实地察看松阳县的房屋是事实，但被告记不清楚曾在原告提供的《委托协议书》中签字，被告一直叫“项淑琳”而非“项琳”，且《委托协议书》中“项琳”的字迹也与被告签名存在较大的不同，该《委托协议书》中“项琳”并非被告所签。2、即使被告与原告签订了《委托协议书》，该协议书系格式合同，且“特别约定”的内容完全限制并排除了被告的合法权利，协议约定只能在原告居间下购买房屋，否则构成违约，剥夺了消费者选择其他中介服务的权利。该加重、排除合同相对方权利的条款属于无效条款。3、原告诉请的“若甲方事后通过第三方交易成功的，按该物业成交价2%计赔损失给乙方”的内容，《委托协议书》并没有该约定。《委托协议书》第四条第（2）项约定“若甲方事后通过其他第三方交易成功的，则甲方按物业成交价的0.9%支付信息服务费”，被告获得该房源信息并非从原告处首次获得，且该费用约定过高，故无须赔偿任何费用。4、原告并非本案诉争房屋独家代理，该房源信息在其他中介也有发布，且2018年6月21日被告在松阳县公众房产中介服务部的居间下实地察看了该房屋，但因价格过高未购买，后原告再次带被告察看该房屋，因被告需要将自己所有的松阳县御景园3幢1102室房屋出卖用于置换该房屋，因此告知原告工作人员必须以出卖自己房屋为前提，但原告并未积极按此要求完成居间工作。之后松阳县公众房产中介服务部将被告所有的御景园房屋进行出售，同时松阳县的房东也同意以285万元价格成交，于是被告选择在松阳县公众房产中介服务部完成两笔房屋买卖的交易。因此，被告并未利用原告房源信息与房东私下交易，而是选择了效率高、服务好的其他中介机构，故被告不构成违约。5、根据法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，促成房屋买卖成立的是松阳县公众房产中介服务部而非原告，且原告没有积极促成房产交易，故被告不存在违约行为，不应支付原告中介报酬。6、被告在松阳县公众房产中介服务部的居间下与房东签订了《房屋买卖合同》并支付了中介费5000元，且房东朱绍平也支付中介费18000元，因此，被告没有规避支付居间费的恶意，不属于“跳单”。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《委托协议书》一份，待证2018年7月20日，原告带被告项淑琳察看了松阳县房屋并为被告及房东朱绍平居间协商价格以促成房屋买卖交易，但被告项淑琳与房东私下交易的事实； 二、《房产出卖委托合同》一份，待证2018年7月16日，房东朱绍平将其所有的松阳县房屋委托原告居间进行出卖，并约定2年内独家代理的事实； 三、微信聊天记录一份，待证松阳县房屋系原告首次提供房源信息并带被告项淑琳首次看房的事实。 经质证，被告对证据材料一的真实性有异议，不能确定“项琳”系被告签名，且该合同系格式合同，内容严重限制并排除了被告的合法权利属于无效合同；对证据材料二不知情，原告带被告项淑琳看房是事实，但因价格问题且未达到被告同时出卖房屋的要求而未成交，之后被告在松阳县公众房产中介服务部居间下与房东签订《房屋买卖合同》；对证据材料三中未提到是否首次看房的问题。 本院认为，原告提供的证据材料一，被告仅以记不清楚是否签字，也未申请笔迹鉴定，故本院予以采信；对证据材料二、三的真实性无异议，本院予以采信。 被告项淑琳为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《看房协议》一份，待证2018年6月21日，松阳县公众房产中介服务部首次带被告察看松阳县房屋的事实； 二、《房屋买卖合同》、松阳县不动产登记查询证明、不动产登记申请书，待证2018年7月24日，被告在松阳县公众房产中介服务部居间下以285万元的价格购买松阳县房屋，同时，被告在松阳县公众房产中介服务部居间下以142万元的价格出卖了松阳县御景园3幢1102室房屋且均已办理不动产过户的事实； 三、补充协议承诺书、收条一份，待证被告支付松阳县公众房产中介服务部中介服务费共计10000元，其中为购买松阳县房屋支付5000元的事实。 经质证，原告对证据材料一、二、三认为与其无关，被告项淑琳首次看房系原告居间介绍且被告看到房屋情况照片后未提出其已看过该房屋；被告提出过将所有的松阳县御景园3幢1102室房屋出卖，但未提出必须同时出卖进行置换，且285万的价格也是在原告努力协调下当天买卖双方达成的；另外涉案房屋中介费5000元与《看房协议》、《房屋买卖合同》约定按成交价1%收取不符、不符合常理，故被告项淑琳与房东私下成交并签订《房屋买卖合同》构成违约。 本院认为，被告提供的证据材料被告对真实性无异议，本院予以采纳。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 2018年7月20日，原告与被告项淑琳签订《委托协议书》，并在合同落款的“委托方”处签名“项琳”。该协议书第4条“特别约定：在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过其他第三方交易成功的，则按该物业成交价0.9%支付信息服务费”；第5条“甲方确认：在本协议签订前，甲方对上列物业的信息概无任何了解和知悉，系从乙方处首次获得。”等内容。此外，协议书中“已实地察看签名确认”处签名“项琳”。同日，原告带被告项淑琳实地察看了朱绍平（已另案起诉）所有的松阳县的房屋并为交易进行协商但未促成房屋买卖合同成立。2018年7月24日，被告项淑琳在松阳县公众房产中介服务部居间下签订《房屋买卖合同》，以285万元购买了朱绍平所有的松阳县的房屋，并支付中介费5000元。 之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。 另查明，2018年6月21日，被告与松阳县公众房产中介服务部签订了《看房协议》，并约定所看房源为“松阳县房屋”。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告项淑琳委托原告松阳县新华房产中介服务部进行购买房屋的居间活动，并签订《委托协议书》，故原、被告之间居间合同成立并生效。被告辩称未在《委托协议书》中签字及“项琳”并非本人字迹，但经本院释明后未申请笔迹鉴定，故对该抗辩，本院不予采纳。本案中，《委托协议书》中的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《委托协议书》第4条“特别约定”的内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止卖方利用房产中介提供的房源信息却“跳”过中介进行购买房屋，从而使房产中介无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。故被告提出“特别约定”的条款无效的抗辩，本院不予采纳。根据《委托协议书》的约定，衡量买方是否“跳单”构成违约的关键，是看买方是否利用了该房产中介提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的其他中介促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，被告提供了与松阳县公众房产中介服务部签订的《看房协议》即2018年6月21日已经知晓并实地察看了该房屋，但《委托协议书》第5条被告确认了涉案房源系从原告处首次获得，且该内容的字体均已加粗、加黑；同时，另案审理的原产权人朱绍平居间合同纠纷案中，朱绍平对原告带被告项淑琳实地察看房屋、进行居间协调及因285万元是否包括家具等物品而未成交的事实予以确认，故被告通过松阳县公众房产中介服务部以285万元成交，系被告违反《委托协议书》的约定，构成违约。但原告主张的被告支付居间服务费57000元，因原告并未促成合同成立，故对该诉求，本院不予支持。本院结合原告居间活动中产生的必要费用、实际损失、履行情况、预期利益及被告的过错程度，根据公平、诚实信用原则，酌情确定被告赔偿原告损失10000元。 综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告项淑琳于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部费用10000元； 二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1225元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担1125元，被告项淑琳负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨宗磊 人民陪审员  周建华 人民陪审员  江建水 二〇二〇年二月二十一日 法官助理刘芷安 代书 记员  江仙琴 ? ?