河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25814号上诉人（原审原告、反诉被告）：王寅祥，男，汉族，1986年3月2日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：叶青林，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嫣镭，河南博风律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赛赢，男，汉族，1974年3月4日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈海霞，河南则政鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏潇，河南亚太人律师事务所律师。上诉人王寅祥因与被上诉人赛赢房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院(2019)豫0102民初9544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王寅祥上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回原审法院重审或者依法改判。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人未办理房屋解押、过户手续并非上诉人违约，而是由于被上诉人不愿意配合办理房屋过户手续所致。涉案房屋房产证在2018年3月底办理下来之日，上诉人已电话通知了被上诉人，告知被上诉人涉案房屋已经可以办理解押过户手续，要求与被上诉人见面，商量办理房屋解押过户、过户手续以及支付剩余房款事宜，但被上诉人推脱了。此后上诉人更是数次以打电话、发送短信的方式要求与被上诉人见面，商量办理房屋解押过户手续以及支付剩余房款事宜，每次被上诉人均以工作忙，没有时间在外地办事，在外地游玩，因刚在外地购房暂时没钱支付剩余房款。上诉人在一审提交双方通话录音中可以显示。二、被上诉人一审提起反诉要求上诉人继续履行合同，办理房屋解押过户手续，是为了掩盖其之前不愿意配合办理房屋过户手续的事实。三、被上诉人至今未支付剩余购房款，已经构成房屋买卖合同的违约，上诉人有单方解除房屋买卖合同的权利。根据上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同，被上诉人在2018年10月9日之前就应当将全部款项向上诉人付清。上诉人多次以各种方式向被上诉人催告，但被上诉人始终不愿配合办理房屋过户手续，也不愿意支付剩余购房款。四、一审法院适用法律错误，上诉人向被上诉人邮寄关于解除房屋买卖合同的律师函具有解除合同的效力，双方签订的房屋买卖合同已经解除。上诉人于2019年7月11日委托上海市建纬（郑州）律师事务所向被上诉人邮寄了关于解除房屋买卖合同的律师函，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条之规定，根据合同法94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行。当事人一方请求解除合同的，应予支持。又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第24条之规定，当事人对合同法第96条、第99条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上诉人于2019年7月11日向被上诉人邮寄了关于解除房屋买卖合同的律师函，被上诉人已经于2019年7月12日签收。被上诉人并未在三个月内提出异议并向人民法院起诉，其于2019年10月21日才提起反诉，要求上诉人继续履行履行合同，已经超过最高人民法院对于合同解除异议期的规定。因此上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同已经确定解除，一审法院认定上诉人无权解除签订的房屋买卖合同系适用法律错误。五、一审中上诉人的反诉请求无事实和法律依据，一审二审诉讼费用应当由被上诉人承担。上诉人与被上诉人双方签订的房屋买卖合同已经解除，被上诉人反诉主张继续履行签订的房屋买卖合同无事实和法律依据，故一审、二审的诉讼费用应当由被上诉人承担。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，且适用法律错误，恳请二审法院予以全面审查，依法裁定撤销河南省郑州市中原区人民法院2019日0102民初9544号民事判决书发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判。补充上诉意见：一、原审法院认定事实错误，对于被上诉人承担并支付公积金贷款的利息的关键事实并未查清，损害了上诉人的合法权益。双方在签订合同时约定解押手续由上诉人办理，但应当是被上诉人先支付剩余房款及上诉人垫付的公积金贷款利息后，上诉人再去办理解押。因为涉案的合同在2015年就签订了，当时房屋上仍有抵押贷款，上诉人多次催促过，款项已办理解押以避免继续支付额外的公积金贷款利息。被上诉人称资金紧张，解押手续到过户时再办理，期间产生的公积金贷款利息由上诉人先行垫付。最终由被上诉人来承担。上诉人提供的录音证据足以证明上述事实。录音中被上诉人多次认可上诉人垫付公积金贷款利息的事实，并承诺由其承担支付，并在2018年6月14日的录音中承诺，2018年8月、9月将房款及上诉人垫付的公积金利息付清，双方再交易，故原审法院一致遗漏了关键事实。综上所述，依法应当支持上诉人的原审诉讼请求，并驳回被上诉人原审反诉请求。赛赢辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，上诉人在取得房产证后，未按合同约定办理房屋解押手续，其行为已构成违约，在上诉人未办理房屋解押手续之前，没有办理房屋过户的条件，没有过户责任在于上诉人。就本案而言，上诉人在2018年3月14日就办理了该房产的不动产证（房屋产权手续），因此应当按照合同约定，向贷款机构还清贷款对房屋进行解押。按照合同约定，在没有还清银行贷款办理解押的情况下，过户的条件就不存在。因此在此情况下，上诉人和被上诉人协商过户事宜，实际上也无任何意义。上诉人履行上述义务的时间应当在房产证办理完毕后三天之内即2018年3月17日之前。根据合同约定，被上诉人支付房屋尾款的时间是签订合同后三年内即2018年10月9日之前，因此上诉人应履行解押房屋的义务在先，被上诉人支付尾款的义务在后。故根据合同法的先履行抗辩权的相关规定，上诉人在没有履行其解押房屋的义务的情况下，被上诉人可拒绝向上诉人履行支付房屋尾款的义务。二、上诉人迟迟不对房屋进行解押是违反双反合同约定的行为，被上诉人向一审法院提出反诉，要求上诉人对房屋解押是维护自己合法权益的行为，并无不当。一审中被上诉人向法院提起反诉是法律赋予被上诉人的诉讼权利，且被上诉人的反诉是针对上诉人所提出的本诉进行的诉讼，符合我国法律关于反诉的规定，被上诉人提出反诉要求上诉人对房屋进行解押，然后办理过户手续并无不当，是维护自己合法权益的正当行为。三、上诉人给房屋办理解押的义务在先，被上诉人支付房屋尾款的义务在后，在上诉人违反双方合同约定的情况下，上诉人不具有单方解除合同的权利。四、上诉人向被上诉人邮寄的解除《房屋买卖合同》律师函不具有解除合同的效力，上诉人适用法律错误，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应继续履行。本案情形不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的约定，该司法解释适用的前提是根据《合同法》第九十四条的规定解除合同的才适用该条司法解释。而本案中被上诉人不具备《合同法》第九十四条规定的情形，双方合同约定涉案房屋总价款1062384元，签订合同前被上诉人向上诉人支付了40万元购房款，签订合同后15日内，被上诉人又向上诉人支付45万购房款，共计已向上诉人支付购房款85万元，被上诉人已履行了大部分付款义务。由于上诉人在先违反合同约定，不履行解押义务，导致房屋无法办理过户，因此，被上诉人有先履行抗辩权，在上诉人为房屋办理解押手续之前，被上诉人可先不向上诉人履行支付尾款义务。五、一审被上诉人的反诉请求是基于事实及法律规定提出，合理合法，上诉人违约在先，一二审诉讼费用应由上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，是有效合同，双方应共同遵守，且被上诉人已履行大部分付款义务，上诉人应按合同约定履行其为房屋解押的义务。综上，合同总价1062384元，被上诉人已支付85万元，已支付金额达80%，上诉人也已将房屋实际交付，被上诉人已装修入住，涉案房屋所有权实际已转移，在此情况下，上诉人要求解除合同缺乏事实及法律依据。因此无论是从双方合同约定、法律规定还是合同履行状况来看，合同都应当继续履行，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，依法应当予以维持。上诉人补充理由不能成立。一审中上诉人提供的短信和通话录音内容，并不能得出上诉人与被上诉人就房屋尾款的交付和办理房屋解押过户手续达成了补充协议。因此对于上诉人关于双方是否达成了新的协议的主张，被上诉人不予认可。上诉人故意混淆解押和过户的概念，解押是由上诉人应当单方履行的义务。王寅祥向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已经于2019年7月11日解除；2、请求法院依法判令被告支付原告违约金30052.34元，（违约金以212384元为基数，按照日万分之五计算，从2018年10月10日暂计至2019年7月20日，283天）及自2019年7月21日至实际付清之日的违约金；3、请求法院依法判令被告立即搬出涉案房屋、将涉案房屋原状交付原告。赛赢向一审法院反诉请求：1、依法判令赛赢与王寅祥继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令王寅祥对涉案房屋进行解押并配合赛赢办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由王寅祥承担。一审法院认定事实：2015年10月9日，原、被告签订《房屋买卖合同》，由被告购买原告位于郑州市西站北街东煤仓街北面积为133.37平方米的房屋一套，房屋总价款1062384元，付款方式：1.乙方（赛赢）已经在本合同签订前向甲方（王寅祥）支付了400000元，甲方对此表示确认；2.乙方于本合同签订之日起15日支付甲方450000元；3.余款乙方在三年内付清。合同第四条房产解压和房产过户：1.该房屋已经设定抵押，抵押（权）人为王寅祥，卖方应在办理房屋产权过户手续前办理抵押注销手续；2.甲方应按和开发商签订的商品房买卖合同的约定办理完毕房产证，并在甲方房产证办理完毕后3日内乙方一起办理完毕房屋过户手续。合同第六条违约责任：乙方未按合同约定支付房款，每逾期一日，应向甲方支付应付款总额的万分之五违约金；甲方如有下列情形，乙方有权解除合同，甲方除应退还乙方已付房款外，还应向乙方支付房款总额的30%违约金。1.甲方未在合同约定期限内交付房屋；2.甲方未在合同约定期限内将房屋产权过户到乙方名下……4.甲方未在合同约定期限内办理房屋抵押注销手续……。合同签订后当天，被告通过银行转账支付原告房款450000元。2016年下半年，原告将涉案房屋移交给被告。2018年3月底，原告取得涉案房屋的产权证（房产坐落：中原区嵩山北路112号院2号楼2单元17层1701号，不动产权证号：豫2018郑州市不动产权第0044012号）后通知了被告，被告要求原告先办理房屋解押手续，原告则要求被告付清下余房款，双方发生争议。此后原告亦未办理房屋解押手续。2019年7月11日，原告向被告发出解除合同的书面通知，被告于当月12日收到。庭审中，原告称其取得房产证后多次催促被告付清房款并办理房产过户，向法庭提供了与被告之间的电话录音、短信记录，被告质证认为上述证据的真实性不确定，且该证据说明了原告在未办理房屋解押的前提下单方面要求被告付清下余房款是违反合同约定的，被告当然是不同意的。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应当共同遵守。按照双方房屋买卖合同第四条的约定，原告应当在其取得房产证后三日内与乙方办理房产过户，前提是先行办理房产解押手续。原告于2016年3月底取得涉案房屋产权证，合同约定被告应当在2018年10月9日前付清房屋余款，故原告应当先行办理房屋解押手续后并与被告办理房产过户手续，但原告至今并未办理房产解押和过户，其行为构成违约。从原告提供的短信和通话录音内容来看，并不能得出被告与原告就房屋余款的交付和办理房屋解押、过户手续达成了补充协议，故对原告关于双方事后达成新的协议的主张，该院不予采纳。由于原告违约在先，其无权依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定单方解除合同，故原告要求确认与被告之间的房屋买卖合同已解除并由被告返还房屋并支付违约金的诉求，该院不予支持。原告应当承担继续履行合同的义务，即原告应当履行房屋贷款的解押义务（如原告未按照约定偿还贷款并解押时由被告代原告偿还该贷款）。解押后，被告支付剩余房款后原告协助被告办理涉案房屋的过户手续（因被告已经支付850000元，剩余房款为212384元）。如被告先行代为偿还的银行贷款高于剩余房款，高出部分转为被告对原告的债权。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告王寅祥自本判决生效之日起十日内办理位于郑州市中原区××北路××院××楼××单元××号（不动产权证号：豫2018郑州市不动产权第0044012号）的抵押权解押手续（若原告王寅祥未在本判决限定的期间履行该项义务，则由被告赛赢先行代原告王寅祥向抵押权人清偿债务，消灭抵押权），并于解押后十日内协助被告赛赢办理房屋过户手续，将该房屋所有权登记至被告赛赢名下；二、被告赛赢于房屋过户当日向原告王寅祥支付剩余购房款212384元（若被告赛赢代原告王寅祥先行向银行清偿债务，代为清偿的款项可以冲抵前述剩余购房款，如偿还的贷款金额超过剩余房款，则该项义务不再履行）；三、驳回原告王寅祥的诉讼请求。案件受理费276元，反诉费7181元，共计7457元，由原告王寅祥负担。本院二审期间，王寅祥提交录音证据一份，拟证明应当由被上诉人向上诉人先行算清并支付剩余的房款及上诉人垫付的公积金、利息，双方再办理解押及过户手续。赛赢对王寅祥提交的录音证据发表如下质证意见：首先，该证据不属于法律意义上的新证据，在二审提出赛赢不予认可，且不能证明上诉人与被上诉人关于尾款的支付达成了新的协议。赛赢二审期间未提供新证据。针对王寅祥提交的录音证据，经审查认为，王寅祥提交的证据不属新证据，且不能证明其待证的事实，本院不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉《房屋买卖合同》为有效合同，当事人双方均应全面履行各自的义务。合同第四条关于房产解压和房屋过户双方约定：（一）该房屋已经设定抵押，抵押权人为王寅祥，卖方应在办理房屋过户手续前办理抵押注销手续。（二）甲方应按和开发商签订的商品房买卖合同的约定办理完毕房产证，并在甲方房产证办理完毕3日内乙方一起办理房屋过户手续。合同第二条关于成交价格、支付方式约定：（一）约定成交价格为1062384元；（二）付款方式：1.合同签订前支付4000000元，合同签订之日起15日起向甲方支付450000元；3.余款三年内付清。案涉合同签订于2015年10月9日。根据合同的上述约定，王寅祥应当在2016年3月底取得房屋所有权证书后3日内完成解押手续并协助赛赢办理过户手续，赛赢应当于2018年10月9日前支付剩余全部购房款。故双方约定的王寅祥履行解押、协助赛赢办理产权过户的义务在先，赛赢履行支付剩余购房款的义务在后。王寅祥未依约履行解押、协助过户义务，系违约在先，其作为违约方无案涉合同解除权，故其称案涉合同已解除的上述主张不能成立。王寅祥称其未办理房屋解押、过户手续的责任在赛赢一方，但其未提供有效证据，不能证明双方已对案涉合同内容进行变更，该主张与一、二审查明的事实不符，不能成立。综上所述，王寅祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费551元，由上诉人王寅祥负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇二〇年二月十一日书记员  刘佳辉