湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3190号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人：阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：唐芳桂，女，汉族，1975年1月17日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）与被上诉人唐芳桂商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一项，维持第二项；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。被上诉人袁新梅辩称：一、上诉人未按照合同约定的时间和条件交房，应当承担逾期交房的违约责任；二、上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，因为上诉人的过错，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证的违约责任；三、原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。唐芳桂向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿逾期交房的损失518元（逾期9天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失67，407元（以360，075元为基数，自2016年10月9日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3、诉讼费用由被告承担。原判认定：2016年2月25日，原告唐芳桂与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢23楼2307号房，建筑面积96.02平方米，每平方米3，750元，总购房款360，075元，首付款210，075元于合同签订日支付，余款150，000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2016年2月26日和2016年4月1日付清了全部购房款，双方于2016年7月9日办理了房屋交付，原告2016年4月6日缴纳了专项维修资金9，410元和契税5，401元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。原告于2019年3月29日向被告交纳办证费980元，案涉房屋不动产权证于2019年8月22日取得。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。原判认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2016年6月30日之前交房，但原告于2016年4月1日交清购房款后，被告未能依约交房，原告自行于2016年7月9日收房，被告本应以原告已交购房款360，075元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2016年6月30日至2016年7月9日期间共计9日逾期交房的损失324.07元（360，075×0.0001×9）。但鉴于被告提出了诉讼时效抗辩，原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期交房的损失，在诉讼时效期间2016年7月20日之前，故本院对原告要求支付逾期交房的诉讼请求不予支持。关于原告逾期要求被告支付逾期办证损失问题，《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告首先应向原告支付的逾期办证违约金为28，769.99元｛360，075×0.0001×799天（自2016年10月7日起至2018年12月15日止）｝。此外，被告向原告等购房户发出《通知》的要约邀请为原告等购房户代办房屋不动产权证，原告承诺并按要约请求内容于2019年3月29日交纳了办证费980元，双方之间的代办证合同成立，被告应当及时办理房屋不动产权证，被告直到2019年8月22日才办出，因双方未约定办证期限，本院酌定给予15天必要办证合理期，即被告还应向原告支付的逾期办证违约金为4，680.98元｛360，075×0.0001×130天（自2019年4月14日起至2019年8月22日止）｝。因此，根据法律规定，被告应承担逾期办证的违约责任，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。原告于2019年7月20日提起诉讼，显然未超过时效，故被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐芳桂逾期办证违约金共计33，450.97元；二、驳回原告唐芳桂其他诉讼请求。案件受理费1，498元，减半收取749元，由原告唐芳桂负担374元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担375元。二审期间，上诉人与被上诉人未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案中，由于双方当事人在《商品房买卖合同》中，对逾期办证的内容并无明确规定，故不能确定上诉人湘中公司负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，上诉人湘中公司是负有法定协助办证义务的。上诉人湘中公司的办证《通知》和通知短信，只能证明其履行了部分协助义务，其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在被上诉人已自行缴纳契税和专项维修资金之日即其能够自行办理权属证书之日起，至上诉人湘中公司完成商品房产权初始登记之日止，该期间的迟延办证，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人湘中公司作为出卖人因未完成销售商品房的初始登记而致办证不能，应承担该期间的相应违约责任。在被上诉人缴纳契税和专项维修资金之前未能办证的责任应由其自行承担。一审法院判决上诉人湘中公司按被上诉人已付购房款每日万分之一的标准计算，支付被上诉人在缴纳契税和专项维修资金之日起，至上诉人湘中公司完成商品房产权初始登记之日止期间内的逾期办证违约金，符合法律规定和本案实际，并无不当。故湘中公司上诉认为“其没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任”的诉讼主张不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人湘中公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇二〇年二月十七日代理书记员  米玉巍