南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5882号原告：杨代琴,女,汉族,1962年10月20日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被告：裴春洪，男，汉族，1971年8月19日出生，住江苏省南京市栖霞区。被告：袁芝华，女，汉族，1973年8月8日出生，住江苏省南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：周丽，江苏苏强律师事务所律师。第三人：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码113201133024350186,住所地南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。负责人：刘文刚，系该办公室主任。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。原告杨代琴与被告裴春洪、袁芝华及第三人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告杨代琴的委托诉讼代理人胡玥、杨柳，被告裴春洪、袁芝华的委托诉讼代理人周丽，第三人栖霞区征收办的委托诉讼代理人罗逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨代琴诉称，2018年8月18日，原告与被告签订了租房协议，约定原告将位于南京市栖霞区和燕路404号-13、14的门面房租赁给被告使用，租期为2018年8月18日至2021年8月18日止，支付方式暂定为一月付，先交后租，于每月18日付清次月房租。第一年租金为66000元，被告支付了2个月房租后未再支付房租，支付租金至2018年10月17日。由于该房屋在南京市栖霞区人民政府公布的红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围内，原告已与栖霞区征收办签订了《房屋征收与补偿协议》。栖霞区征收办告知原告没有两被告的补偿款。根据原被告签订的《房屋租赁协议》，因拆迁事项，原告无需补偿两被告。两被告拖欠房租，拒不搬出案涉房屋导致原告无法将房屋交付给栖霞区征收办，也无法获得房屋拆迁补偿款，且将有可能承担每日万分之五的违约金。原告多次向被告催要房租并要求两被告迁出房屋，但两被告均置之不理，两被告的行为已构成根本违约并给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判决解除与被告的房屋租赁协议；判令被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-13、14门面房的房屋；判令被告立即支付拖欠房屋租金55000元（自2018年10月18日起至实际搬出之日止，暂算至2019年8月17日）；本案诉讼费由被告承担。后在庭审中变更诉讼请求为：要求两被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-13、14号门面房的房屋，将房屋交给第三人；判令两被告立即支付拖欠的房屋占有使用费，自2018年10月18日起至2019年7月17日止共计9个月，每月租金5500元，合计49500元；本案诉讼费由两被告承担。被告裴春洪、袁芝华辩称，两被告是夫妻关系。同意原告对第一项诉请的更改。对于第二项诉请，根据房屋征收补偿协议，被告租赁的房屋被政府征收，该房屋的所有权已经发生变更，原告已经无权让被告迁让房屋，该房屋的权利转让于征收办。自2018年8月24日之后两被告产生的是房屋占有费用，应该按照第一年租金66000元的标准支付，应该为44000元。第三人栖霞区征收办陈述，本案系原被告之间的租赁纠纷，与我方无关。我方与原告签订了征收补偿协议之后，原告及被告应当履行交房义务，将被征收房屋交付我方。被告在实施征收后仍然占有房屋，没有法律及事实依据。经审理查明，2018年8月18日，杨代琴委托其女儿陈某甲与裴春洪、袁芝华签订了租赁房屋的《协议书》，该协议主内容为：甲方（陈某甲）将位于和燕路404号晓庄小区13、14门面房（以下简称案涉房屋）租给乙方（裴春洪、袁芝华）使用；租赁期限为三年，自2018年8月18日至2021年8月18日；付款方式暂定1月1付，于每月18日付清次月房租，第一年租金为66000元整；如遇房屋拆迁，国家补贴属于乙方的甲方应返还给乙方。协议签订后，杨代琴将案涉房屋交付给裴春洪、袁芝华使用，裴春洪、袁芝华向杨代琴交纳了2018年8月18日至2018年10月17日2个月的租金11000元。因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，栖霞区征收办于2017年10月11日公布了《调查通知》，明确自2017年10月12日起对征收范围内（燕子矶片区）的房屋情况进行初步调查。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；同日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年6月17日，栖霞区征收办与杨代琴签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议约定由栖霞区征收办对杨代琴所有的和燕路404号-11、12、13、14号进行征收并支付各项补偿费用，杨代琴同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办。此后，裴春洪、袁芝华未将案涉房屋交付给杨代琴。因为案涉房屋征收补偿费用事宜，杨代琴与裴春洪、袁芝华产生纠纷，杨代琴遂诉至法院，要求处理。庭审中，杨代琴认为被告在明知房屋在拆迁的情况下，仍然与原告签订房屋租赁协议，系自愿承担房屋拆迁风险，但在房屋拆迁公告出来之后，被告占有房屋，但不再支付房屋的占有使用费，没有事实和法律依据，因此，请求法院支持其诉求。裴春洪、袁芝华主张原告违反双方合同D了约定，其无奈下拒绝交付钥匙，并非恶意占有，双方均有过错；其不应该支付100%的占有费用，也不应该按照租金第一年的标准支付占有费用；案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，在此条件下被告继续支付房租有违公平原则，故请求驳回原告的诉请。栖霞区征收办则表示其作为案涉房屋的征收部门，与产权人签订了协议，对案涉房屋征收给予了足额补偿，原被告之间的租赁纠纷与其无关，请求依法判决。因双方各持己见，致调解无效。另查明，2007年8月18日，杨代琴与裴春洪签订了《协议书》，杨代琴将案涉房屋租赁给裴春洪使用；租赁期限为8年，自2007年8月18日至2015年8月18日。2015年8月16日，杨代琴的丈夫陈传领与裴春洪签订了租赁案涉房屋的《协议书》，将案涉房屋租赁给裴春洪使用；租赁期限为3年，自2015年8月18日至2018年8月18日。栖霞区征收办于2019年7月19日向杨代琴发放了房屋补偿款、装修补助费、奖励等3000000元。上述事实，有双方当事人的陈述，《协议书》、《房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》、《调查通知》、案涉房屋的产权证及土地证复印件、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨代琴与裴春洪、袁芝华签订的租赁房屋的《协议书》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，故该协议合法有效。在房屋租赁合同期限内，租赁房屋被征收的，根据法律规定，房屋租赁合同应当终止履行。此后，承租人继续使用租赁房屋的应向出租人交纳房屋占有使用费，直至出租人与房屋征收部门签订征收补偿协议，交付租赁房屋止。栖霞区人民政府于2018年8月24日公布了《房屋征收决定》和《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，因此，杨代琴与裴春洪、袁芝华之间的租赁关系应于2018年8月24日终止。杨代琴于2019年6月17日与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办，故案涉房屋的交付应由栖霞区征收办主张权利。裴春洪、袁芝华在征收公告发布后并未将案涉房屋交付给杨代琴，根据双方签订的《协议》中约定的租金支付标准，结合裴春洪、袁芝华向杨代琴支付案涉房屋租金及占有使用费至2018年10月17日、杨代琴与栖霞区征收办签订的征收补偿协议的事实，考虑到征收工作的实施确实给周边的经营环境带来一定影响，故本院酌情认定裴春洪、袁芝华按照《协议书》中约定租金标准的70%，向杨代琴支付自2018年10月18日至2019年7月17日期间的案涉房屋占有使用费，即为34175元(66000÷365×270×70%]。裴春洪、袁芝华主张案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，其在此条件下继续支付房租有违公平原则，该抗辩意见无法律依据和事实依据，本院不予采纳。栖霞区征收办履行征收职责，在本案中无需承担义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告裴春洪、袁芝华于本判决生效后十日内向原告杨代琴支付房屋占有使用费34175元；二、驳回原告杨代琴的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587元，由原告杨代琴承担235元，被告裴春洪、袁芝华承担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年二月七日书记员  朱文清