湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终346号上诉人（原审原告）：陈珊，女，汉族，1986年1月9日出生，居民，住永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：屈海兵，男，汉族，1986年11月11日出生，居民，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。法定代表人：李三妹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春生，男，该公司员工。上诉人陈珊、屈海兵因与被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈珊、屈海兵上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人退还上诉人多缴纳的办证费用12,612.7元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。被上诉人辩称，1、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同第四条约定办理房屋产权登记时，按相关部门规定缴纳的税、费均由上诉人承担。2、双方签订的合同没有约定办证费用多退少补，被答辩人未提供相应证据证明，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予以维持。陈珊、屈海兵向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告多缴纳房屋面积的房款8933.8元；2.判令被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用12,612.7元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年7月20日，原、被告签订了一份《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，与本案相关的内容包括：合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：房屋建筑面积约116.94平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；第四条“计价方式与价款”约定：该商品房单价为每平方米2285.98元，总金额计267,323元，以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。第五条规定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意多退少补，原价不变。合同附件：“锦华·阳光百合交房标准”第七条“水、电”约定：“每户配独立水、电表，水、电入户，室内预埋线管。”合同签订后，原告已经交清购房款及房屋维修基金、契税7387.24元。尔后，被告为原告办理出不动产权证书，产权证书上记录的房屋建筑面积为112.97平方米，与合同上约定的建筑面积相差3.97平方米。被告在为原告办理不动产权证书过程中，除了缴纳契税、房屋维修基金外，实际上还缴纳了开具不动产销售发票税、水电开户、测绘费、证件工本费等其他费用，其中有部分发票系为该小区多名住户办证时统一开具。原告以按合同约定向被告交纳了20,000元办证费用，而被告仅向原告提交了契税、房屋维修基金两张发票，所以原告只愿承担契税、房屋维修基金两项费用为由，要求被告退还原告多交纳的办证费用及房屋面积差价，被告则同意退还房屋面积差价，并认为办证费用已经超出原告所缴纳20,000元而拒绝退还，因而酿成纠纷。一审法院认为，原告陈珊、屈海兵与永州市锦华置业发展有限公司签订的《锦华·阳光百合商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容合法，为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应依合同约定享受权利、承担义务。永州市锦华置业发展有限公司后经工商变更登记为湖南锦洪地产实业有限公司，故合同的权利、义务应由本案被告锦洪地产公司继受。合同签订后，原告陈珊、屈海兵依约交纳了全部购房款，履行了合同义务。依照双方合同中第三条约定房屋面积为116.94平方米（实际面积以市房产局测量为标准，多退少补），现房屋不动产权证书已下来，面积为112.97平方米，与合同约定面积相差3.97平方米，按照合同约定“多退少补”的原则，应当退还原告多缴纳房屋面积的房款，故对原告诉请“要求被告退还办理《房屋产权证》多缴纳房屋面积的房款”法院予以支持，即被告锦洪公司退还原告多缴纳房屋面积的房款:3.97×2250.33=8933.8元。另根据原、被告双方签订的【锦华.阳光百合】商品房买卖合同第四条约定：“购房款不包含为该房办理不动产权证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴。”根据上述合同条文规定，首先，办理不动产权证所需缴纳的税、费应当全部由原告承担，被告仅仅代收代缴；现在，被告按照合同约定已经替原告办理出不动产权证书，履行了自己的义务，原告应当按照合同约定承担办理不动产权证书所需税、费。其次，原、被告在合同第四条中约定的“办理不动产权证的税、费”具体包括哪些项目不明确，虽然被告只是将契税、房屋维修基金发票交给原告，但是，众所周知，办证税、费不可能仅有契税、房屋维修基金，有的税、费是被告为小区其他住户办证时集体缴纳的总票，例如白蚁防治费、测绘费、证件工本费、水电开户费等票据没有给付原告，而这些费用按照合同约定都是需要原告承担的；第三，原告诉称：“在交房期间被告要求原告缴纳2万元办证费用，不然不予交房（约定办证费用以实际发票为准，多退少补）”，但是原告没有提交证据证实被告以不予交房为条件强迫原告缴纳2万元办证费用（不排除双方协商后原告自愿缴纳的可能），也没有提交证据证实双方“约定办证费用以实际发票为准，多退少补”。综上，对原告诉请“被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用20,000-7387.24=12,612.7元”，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司于本判决生效后五日内退还原告陈珊、屈海兵多缴纳房屋面积的房款8933.8元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈珊、屈海兵的其他诉讼请求。本案受理费331元，减半收取165.5元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。二审期间，当事人未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审另查明，根据相关部门的规定，办理不动产登记时，上诉人需缴纳的税、费分别是契税、房屋维修基金、测绘费（312元）、证件工本费（80元）。本院认为，本案主要的争议焦点为：办理房屋产权证缴纳的税、费应由谁承担。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第四条约定，“以上价格不包含商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，上诉人代收代缴”。根据相关部门的规定，办理不动产登记时，买方需承担的税、费有房屋维修基金、契税、测绘费和证件工本费，其他税、费由卖方承担。因此，合同对房屋产权登记的办证税、费约定明确，当事人双方按照相关法律法规承担相应办证的税、费。综上，被上诉人应退还上诉人预交办证款项12,221元（20,000元-3440元-3947元-80元-312元）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1210号民事判决第一项，即“被告湖南锦洪地产实业有限公司于本判决生效后五日内退还原告陈珊、屈海兵多缴纳房屋面积的房款8933.8元”；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初1210号民事判决第二项；三、限被上诉人湖南省锦洪房地产实业有限公司于本判决送达后五日内退还上诉人陈珊、屈海兵预交办证款12,221元；四、驳回上诉人陈珊、屈海兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费165.50元，二审案件受理费115元，共计280.50元，由被上诉人湖南锦洪地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年二月十七日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。