山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10918号 上诉人（原审原告）：许志恒，男，1986年8月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛金汇泉置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江东路435号。 法定代表人：周敦高，董事长。 委托诉讼代理人：于沙沙，山东恒信通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任雪，山东恒信通律师事务所实习律师。 上诉人许志恒因与被上诉人青岛金汇泉置业有限公司（以下简称金汇泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许志恒上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。双方签订的合同明确约定了房屋的装修标准，就应当按约定标准执行。对于部分装修与预售合同不符的情况，上诉人有权要求被上诉人修缮到与合同约定相符。上诉人已按合同约定交纳该楼公摊部分房款，故有权对公共区域部分主张相应权利。二、一审判决认定事实不清。被上诉人在明知相关手续未完成的情况下，提前交房恶意规避本应支付给上诉人的违约金，交付的房屋无法使用，不具备居住条件。上诉人要求被上诉人支付违约金，一审以合同未约定，没有事实依据为由驳回上诉人的诉求，显然不当。 金汇泉公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分。1.上诉人要求对涉案商住楼一单元建筑物的共有部分不符合约定的装修进行限期整改，上诉人不具有诉讼主体资格。上诉人与答辩人签订《青岛市商品房预售合同》，约定上诉人购买涉案房屋。根据《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，上诉人要求对涉案商住楼一单元单元门、公共楼梯间等进行整改，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可整改，上诉人的专有部分建筑面积为93.77平方米，而涉案商住楼的建筑总面积为15929.17平方米，上诉人显然不具有诉讼主体资格。2.答辩人向上诉人交付涉案房屋时，涉案房屋已符合房屋交付条件。答辩人于2018年9月4日取得涉案商住楼的《建设工程竣工验收备案表》，于2018年9月16日向上诉人交付涉案房屋，上诉人自此实际占有使用涉案房屋，答辩人向上诉人交付涉案房屋既符合双方合同的约定，也符合法律的规定。且合同中，约定燃气、暖气交付时预留或线路铺设完毕，以上约定条件，答辩人在交付涉案房屋时，均已履行完毕。故，上诉人以供暖系统及天然气未能开通为由，主张答辩人恶意提前交房，并要求答辩人支付自2018年9月16日起至2019年4月5日止的逾期交房违约金，没有事实依据。 许志恒向一审法院起诉请求：1.判令金汇泉公司按双方签订《商品房预售合同》中约定,对该栋楼一单元不符合约定装修工作进行限期整改；2.判令金汇泉公司按总房款的日万分之二标准支付违约金，自2018年9月16日起至2019年4月5日止，合计30988.38元。 一审法院认定事实：1.2014年1月24日，金汇泉公司作为甲方、卖方，许志恒作为乙方、买方，经协商一致签订《青岛市商品房预售合同》及其附件,约定许志恒购买金汇泉公司开发的位于青岛市黄岛区户,房屋建筑面积为93.77平方米,房屋总价款767039元。合同第十一条约定：甲方定于2015年2月28日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方继续履行合同，自逾期180天之日起按已支付房款的日万分之二向乙方支付违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为正常情况下为双方签署《房屋交接书》；异常情况下见补充条款。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准一、3）单元门：楼宇可视对讲；4）公共楼梯间：木质扶手铁艺栏杆；5）公共楼梯间：顶部石膏板吊顶；二、配套设施2.供暖系统：市政集中供暖挂水暖；8.燃气系统：市政管道天然气。补充条款十七、对于附件三的约定：3.电话、有线电视、网络、燃气、暖气交付时已预留或线路铺设完毕，由买受人自行申请并承担费用。2.涉案房屋于2018年8月28日通过消防验收，并取得《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，于2018年9月4日通过建设工程竣工验收，并取得《建设工程竣工验收备案表》。涉案房屋于2018年9月16日交付。许志恒称虽交付涉案房屋，但交房验收单上与预售合同不符，通知金汇泉公司予以整改。3.涉案商住楼共计197套房屋，其中住宅126套。涉案商住楼只有一个单元。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是：一、许志恒要求金汇泉公司对不符合合同约定的装修予以整改的请求能否得到支持；二、金汇泉公司是否支付许志恒逾期交房违约金。综合本案的案情及相关的法律规定，作出如下分析判定：1.许志恒要求金汇泉公司对不符合合同约定的装修予以整改的请求不能得到支持。许志恒所主张的涉案商住楼中的“单元门、公共楼梯间”，依据《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定属于业主共同共有。《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，许志恒不能代表共同共有权人提起涉案诉讼，许志恒不具有诉讼主体资格，对其的该项起诉，依法予以驳回。2.金汇泉公司不应支付逾期交房违约金。双方签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。许志恒主张金汇泉公司按总房款日万分之二支付其违约金，称因金汇泉公司在2018年9月16日向其交付房屋时，基本配套设施未完成，房屋不满足居住条件，与商品房预售合同附件三第二条配套设施的供暖系统、市政管道天然气不符。双方签订的预售合同约定，金汇泉公司自逾期180天之日起按已支付房款的日万分之二向许志恒支付违约金。经审理查明，涉案房屋已于2018年9月16日交付，现许志恒主张2018年9月16日之后的违约金没有事实依据。许志恒称金汇泉公司交付房屋时，供暖系统、市政管道天然气基本配套设施未完成，但预售合同中，仅约定燃气、暖气交付时已预留或线路铺设完毕，现许志恒以供暖及天然气未能开通为由，要求金汇泉公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。 一审判决：驳回许志恒的诉讼请求。案件受理费575元，减半收取287.5元，由许志恒负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人许志恒与被上诉人金汇泉公司对双方于2014年1月24日签订的《青岛市商品房预售合同》及附件均无异议。双方合同约定，对于电话、有线电视、网络、燃气、暖气交付时已预留或线路铺设完毕。涉案房屋于2018年9月4日通过建设工程竣工验收，被上诉人于2018年9月16日将涉案房屋交付给上诉人，上诉人亦实际接收房屋。因此，上诉人主张2018年9月16日后的逾期交房违约金，一审不予支持并无不当。关于上诉人主张的对不符合合同约定的装修工作进行限期整改的诉求，因上诉人该主张所涉部位或设施均系共有部分，涉及业主的共有和共同管理权利，并非上诉人的专有权利，一审以上诉人无独立诉权为由，驳回其诉讼请求并无不妥。上诉人的上诉主张并无充分的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，许志恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费575元，由上诉人许志恒负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年二月十二日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷