湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终118号上诉人（原审原告）：永州市金盾房地产开发有限公司，住所地永州市零陵区。法定代表人：唐国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明杨，湖南湘永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南省永州监狱，住所地永州市零陵区。法定代表人：雷建华，监狱长。委托诉讼代理人：顾玉辉，系该监狱七监区教导员。委托诉讼代理人：刘小平，湖南俊彦律师事务所律师。原审第三人：湖南省监狱管理局，住所地湖南省长沙市。法定代表人：钟艺兵，该局局长。委托诉讼代理人：刘晓斌，男，系该局法规处副处长。上诉人永州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）、上诉人湖南省永州监狱（以下简称永州监狱）及原审第三人湖南省监狱管理局土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金盾公司请求：一、判决永州监狱按国家规定承担联合开发项目金盾新城钻石苑、公寓楼土地不动产权转移登记相关税费25万元；二、判决永州监狱延期供地土地赔偿金盾公司10万元；三、本案上诉费由永州监狱承担。理由：1、涉案的《菱角塘路联合开发合同》（以下简称《开发合同》）实为土地转让合同，永州监狱作为土地转让主体应按国家规定作为纳税人应缴纳相关税费；2、永州监狱未按合同工期要求搬迁完成配电房工程，根据《开发合同》第七条违约责任第三款的规定，应承担违约责任。上诉人永州监狱答辩称，《开发合同》为无效合同，金盾公司的诉请不应得到支持，即便《开发合同》有效，亦不可归因于金盾公司，请二审驳回金盾公司的全部诉请。理由：1、若认定《开发合同》有效，则相关税费应由金盾公司承担；2、永州监狱不存在延迟供地的情形，系金盾公司违约，其不得再要求永州监狱进行赔偿。原审第三人湖南省监狱管理局述称，湖南省监狱管理局与金盾公司和永州监狱签订的《菱角塘路联合开发合同》没有任何法律关系。该局不是《开发合同》的签约责任主体，不是合同相对方，依法不应该承担合同主体责任，不应该对办理金盾新城钻石苑、公寓楼不动产证承担连带责任。上诉人永州监狱请求：一、请求撤销原一审判决，依法改判驳回金盾公司对永州监狱的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由金盾公司承担。理由：1、本案《开发合同》签订时，未获得政府批准同意，亦未依法律法规采取招标、拍卖等法定公开方式对涉案土地使用权进行转让、出让，违反法律强制性规定，应认定该合同为无效合同；2、永州监狱不存在延迟供地的情形，系金盾公司自身的责任。上诉人金盾公司答辩称，请求二审支持金盾公司全部诉请。理由：1、《开发合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效应继续履行；2、永州监狱延期供地依据确凿，金盾公司经济损失计算依据充分。原审第三人湖南省监狱管理局述称，同意永州监狱的上诉意见。金盾公司向一审法院起诉请求：1、判决《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》及《补充合同(协议)》合法有效，继续履行；2、被告较合同少供地约1300平方米，判决被告应退还原告多支付的开发利润102.56万元；3、判决被告延期供地赔偿原告损失200万元（其中违约金130万元，垫付配电房建安工程款664,723元的利息损失70万元）；4、判决被告和第三人协助办理转让金盾新城钻石苑和公寓楼土地不动产权证至原告名下，被告按开发合同利润分配比例及国家规定承担转让的相关税费81万元；5、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2007年10月，被告向湖南省监狱管理局请示，拟与湖南宇通置业投资发展有限公司(以下简称“宇通公司”)联合开发该监狱位于永州市零陵区菱角塘路的一片闲置土地。同年11月湖南省监狱管理局批复同意。2007年11月13日，被告与宇通公司签订了《联合开发意向书》。之后被告向永州市人民政府及永州市零陵区国土资源、建设等部门进行了协调和沟通，经过双方大量前期准备工作，2008年6月28日，被告与宇通公司签订了一份《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》(以下简称开发合同)，约定由被告依约提供合法有效的土地，第一期工程占地面积9264.8平方米，宇通公司负责合作开发项目投资，包括土地出让金、建设资金等，项目对外均以宇通公司名义，独立核算、自负盈亏；被告与宇通公司按45％:55％比例分配利润，并确定第一期工程应付永州监狱利润为4,084,200元。合同签订后，宇通公司为此项目成立了金盾公司即本案原告。2008年8月9日，宇通公司向被告出具委托函，将该合同约定的全部权利、义务转让给金盾公司，联合开发项目由原告全面承继宇通公司的权利义务，被告对此均无异议。原告依据开发合同相继完成A栋、B栋的开发并对外进行销售。2009年5月15日，原、被告双方签订《关于菱角塘路联合开发补充合同（一）》，被告将一块空地置换原C栋建设用地，原告将其编为金盾新城E栋楼，原告开发原C栋的前期费用及C栋开发利润从原告应交纳的利润中抵扣；原告在开发E栋楼的过程中，因该楼设计的高度对被告的监管安全构成了威胁等原因，E栋楼于2010年1月停工。双方经协商，于2012年9月7日签订《关于菱角塘路联合开发补充协议（二）》，约定被告将原告停建的E栋商住楼回购改为备勤楼，E栋已建部分工程款209.8万元由被告承担。备勤楼改建损失29万元抵扣利润。乙方（原告）不得以任何理由再追溯（究）此前甲方（被告）所合作工程项目相关责任。2014年3月12日，双方就项目开发重启即钻石苑用地项目签订了《关于菱角塘路联合开发补充协议（三）》，约定除已开发的金盾新城A栋、B栋外，甲方根据原合同向乙方提供菱角塘路北面西段（原配电房地段）的土地4754.6平方米用于开发，乙方按实际占地面积向国土部门补齐土地出让金。以上项目用地，经双方报请永州市零陵区人民政府批准，2010年1月29日、8月26日，永州市零陵区人民政府为上述建设用地颁发了零国用（2010）第000XXX号、零国用（2010）第00YYYY号《国有土地使用权证》，载明：土地使用权人湖南省永州监狱，坐落零陵区何家坪22号，使用权类型出让，使用权面积分别为2920.61平方米、2649.88平方米。2014年11月18日，永州市零陵区人民政府又颁发零国用（2014）第00ZZZZ号《国有土地使用权证》，载明：土地使用权人湖南省永州监狱，坐落零陵区何家坪22号，使用权类型出让，使用权面积3084.1平方米。2018年5月24日，永州市零陵区人民政府为永州监狱颁发湘（2018）零陵区不动产第000XXX2号不动产权证，载明权利类型国有建设用地使用权，权利性质出让，用途城镇住宅用地商服用地，使用权面积4800.26平方米等内容。附记栏载明：原国有土地使用证号：零国用（2010）第000XXX号、零国用（2010）第00YYYY号、零国用（2014）第00ZZZZ号。以上土地项目的土地出让金均是原告交纳。占地面积为4800.26平方米的金盾新城钻石苑项目用地对应的土地不动产权证为湘（2018）零陵区不动产权第000XXX2号,占地面积为823.33平方米（规划面积为823.75平方米）的公寓楼尚未完工，该地块已办理国有土地出让手续的面积为789.38平方米，对应的土地使用权证为“零国用（2010）第00YYYY号”，尚有33.95平方米的划拨土地没办理出让手续。原告已经按照《开发合同》的约定支付全部利润给被告。根据《开发合同》约定，被告应于2009年9月将位于第一期用地范围内的配电房搬迁后，腾空用于金盾新城钻石苑和公寓楼开发的土地交予原告，但由于被告缺乏资金异地新建配电房，2009年6月，被告将新配电房工程交原告承建并由原告垫资，同年9月17日，新配电房竣工并通过被告验收，2014年3月6日，湖南省监狱管理局出具审计意见书，配电房建安工程项目审计核定的工程款为664,723.45元，此款被告直到2014年11月14日才支付给原告。因原告已经将金盾新城钻石苑全部销售并交付业主，公寓楼也预售了一部分，需要为购房业主办理不动产权证，但被告因各种原因拒绝协助原告，因而酿成纠纷。庭审中，原告法定代表人表示“被告方已经没有多余土地，（被告）少供土地也不要求对方履行了”。另查明，法院于2019年6月18日向永州监狱送达了应诉通知书等法律文书，永州监狱在2019年7月11日提交的答辩状中对本案提出管辖权异议。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、法院对本案是否有管辖权；二、《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》的性质和效力问题；三、转让金盾新城钻石苑和公寓楼土地不动产权证至原告名下是否是被告的义务、办证税费由谁承担；四、原告要求被告退还利润、赔偿损失是否有事实和法律依据。关于焦点一。被告在答辩期间届满后才提出管辖权异议，本案是因不动产纠纷提起的诉讼，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一项规定的专属管辖，而涉案的不动产位于法院辖区内，且争议的标的额未超过3000万元，故法院对本案有管辖权；关于焦点二。宇通公司与被告签订的《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》是双方真实意思的表示，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”之规定，涉案建设项目已办理土地使用权证、规划许可证、施工许可证等批准手续，该合同合法有效。该合同名为联合开发，但其中约定“乙方独立核算，自负盈亏，甲方获取固定收益408万元”，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案应为土地使用权转让合同纠纷。关于焦点三。根据前述论述，《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》由永州监狱与宇通公司签署，合法有效，宇通公司于2008年8月8日向永州监狱出具委托函，将项目合同的权利义务一并委托给金盾公司，名为委托，实为合同权利义务的转让。虽然永州监狱未出具同意宇通公司转让合同权利义务的书面文字，但永州监狱在收到宇通公司委托函后，陆续与金盾公司签署了三份补充协议，并实际与金盾公司履行了《菱角塘路联合开发(第一期工程)合同》及三份补充协议，足以说明永州监狱对此合同转让是同意的，结合金盾公司是有资质的房地产公司，故该合同权利义务转让行为合法有效。涉案土地为永州监狱拥有使用权的出让土地，除公寓楼尚在建设中其他楼栋已实际建成并对外进行了销售，不存在合同法第一百一十条规定的不能履行合同的除外情形，因被告交付给原告开发的土地的不动产权仍登记在被告名下，在原告履行了合同义务的情况下，被告也应当履行对应的义务，将交由原告开发的仍登记在被告名下的涉案的土地不动产权转移登记至原告名下。故原告要求被告协助办理钻石苑、公寓楼所依附的土地不动产权证至原告名下的诉讼请求，予以支持。原告提出“被告承担土地不动产权证转移登记相关税费81万元”的诉讼请求，因双方在合同中约定乙方（原告）“负责支付上述工作所需的所有费用并承担土地出让金、三通一平、土建工程、水电开户、税金、水电费、工程监理费、劳保基金以及环保、消防、防空等与开发相关联的所有费用。”，办理土地不动产权转移登记手续需要缴纳的税费应由原告承担，故原告上述诉讼请求法院不予支持。涉案合同已被认定为合法有效，本案又非确认合同效力纠纷，不必再将“《菱角塘路联合开发（第一期工程）合同》及《补给合同（协议）》合法有效”的内容在判决主文中列明；而对于被告提供的土地面积少于合同约定面积的行为，原告已表示不要求被告履行了，因此，被告继续履行合同具体体现就是协助办理钻石苑、公寓楼建设项目的土地不动产权转移登记手续，不必再将“《菱角塘路联合开发（第一期工程）合同》及《补充合同（协议）》继续履行”的内容在判决主文中列明。关于焦点四。原告关于被告少供地、延期供地，要求被告退还多支付的利润102.56万元、赔偿损失200万元（其中违约金130万元，垫付配电房建安工程款664,723元的利息损失70万元）的诉请，虽然被告在与宇通公司签订的开发合同中，约定被告提供一期开发开用地9264.8平方米，被告在履行合同过程中实际供地少于约定面积，但原告开发的备勤楼已在双方签订的补充协议（二）中约定由被告回购，被告应提供的土地面积要扣减备勤楼所占用的土地面积，双方在合同履行过程中形成了削减联合开发用地面积的新合意，故原告要求被告退还多支付的利润102.56万元的诉请证据不足，法院不予支持；被告确实存在迟延供地的行为，在原告垫资完成配电房的建安工程并经被告2009年9月17日验收后，被告即应给付原告垫付的工程款664,723元，但是双方在2012年9月7日签订的补充协议（二）中已约定“乙方不得以任何理由再追溯此前甲方的合作工程项目相关责任”，也就是说，不管被告是少供地，还是迟延供地，乙方（原告）不再追溯（究）甲方（被告）2012年9月7日之前的相关（违约）责任。所以被告迟延给付原告垫付的配电房工程款给原告造成的损失应从2012年9月8日起开始计算，至被告给付原告此款的2014年11月14日止，按商业银行同期贷款利率计算664,723元工程款被占用期间的损失。故原告要求被告赔偿延期供地损失200万元的诉讼请求，法院予以部分支持。湖南省监狱管理局不是合同的相对方，也不是涉案土地的使用权人，原告要求第三人协助办理转让金盾新城钻石苑和公寓楼土地不动产权证至原告名下的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，判决：一、被告湖南省永州监狱在本判决生效之日起二十日内将登记在其名下的湘（2018）零陵区不动产权第000XXX2号不动产使用权证中面积为4800.26平方米、公寓楼工程项目占地面积为823.33平方米的土地不动产权转移登记至原告永州市金盾房地产开发有限公司名下，办理转移登记手续需缴纳的税费由原告永州市金盾房地产开发有限公司承担；二、被告湖南省永州监狱在本判决生效之日起十日内赔偿原告永州市金盾房地产开发有限公司因迟延供地遭受的经济损失（以664,723元为基数，按商业银行同期贷款利率，从2012年9月8日起计算至2014年11月14日止）；三、驳回原告永州市金盾房地产开发有限公司对第三人湖南省监狱管理局的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费37,480元，由原告永州市金盾房地产开发有限公司负担29,560元，被告湖南省永州监狱负担7920元。二审期间，双方上诉人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系土地使用权转让合同纠纷。二审双方的争议主要焦点即：一、金盾公司与永州监狱签订的《开发合同》是否有效；二、永州监狱是否存在延迟供地的情形和因此造成的损失由谁承担；三、永州监狱是否应承担相关土地转让税费。一、关于金盾公司与永州监狱签订的《开发合同》是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”，本案双方签订的《开发合同》是当事人真实意思的表示，虽在签订时未获政府批准同意，但涉案建设项目已在起诉前将土地使用权证、规划许可证、施工许可证等手续办理完毕，符合以上法律规定的情形，该合同合法有效。永州监狱上诉称《开发合同》无效，与事实和法律不符，本院对该上诉理由不予采纳。二、关于永州监狱是否存在延迟供地的情形和因此造成的损失由谁承担的问题。根据双方《开发合同》约定，永州监狱应于2009年9月将位于第一期用地范围内的配电房搬迁后，腾空用于金盾新城钻石苑和公寓楼开发的土地交予金盾公司，直到2014年3月12日，双方才就项目开发重启即钻石苑用地项目签订了《关于菱角塘路联合开发补充协议（三）》，约定除已开发的金盾新城A栋、B栋外，永州监狱根据原合同向金盾公司提供菱角塘路北面西段（原配电房地段）的土地4754.6平方米用于开发，故永州监狱确实存在迟延供地的行为，但依据金盾公司与永州监狱于2012年9月7日签订的补充协议（二）约定，“乙方不得以任何理由再追溯此前甲方的合作工程项目相关责任”。故双方对永州监狱迟延供地的情形取得了谅解，不再予以追究。故上诉人金盾公司诉请永州监狱迟延供地赔偿损失10万元的理由不成立，本院不予支持。因永州监狱缺乏资金异地新建配电房，2009年6月，永州监狱将新配电房工程交金盾公司垫资承建，同年9月17日，新配电房竣工并通过验收，永州监狱即应按约定及时给付金盾公司垫付的工程款664,723元。永州监狱没有在约定的时间给付上述工程款，存在违约，应当给付相应的利息。原审判决永州监狱按商业银行同期贷款利率支付从2012年9月8日起，至2014年11月14日永州监狱给付工程款时止的利息，并无不当，本院予以支持。永州监狱称不应承担上述给付责任的理由不能成立，本院不予采纳。三、关于永州监狱是否应承担相关土地转让税费的问题。双方签订的《开发合同》约定，包括税金在内的所有费用由乙方即金盾公司负责支付。现金盾公司诉称永州监狱作为土地转让土地主体应按国家规定作为纳税人应缴纳相关税费25万元的上诉理由与双方约定不符，其上诉理由本院不予采纳。综上所述，上诉人金盾公司、永州监狱的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44,030元，由上诉人永州市金盾房地产开发有限公司负担6550元，上诉人湖南省永州监狱负担37,480元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  宋争文审判员  陈久余二〇二〇年二月十九日书记员  吴亚妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。