广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初8220号 原告：汪有田，男，1971年10月18日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：陈柏任，广西广合律师事务所律师。 被告：卢伟娇，女，1974年8月22日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年11月20日 开庭时间：2019年12月24日、2020年1月9日 当事人到庭情况： 原告汪有田：委托诉讼代理人陈柏任到庭 被告卢伟娇：本人到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1、被告向原告返还保证金50000元；2、被告向原告支付违约金23000元（违约金计算方式：以50000元为基数，按欠付金额每日千分之五计算，从2019年6月30日暂计至2019年9月30日。2019年9月30日以后的违约金顺延计算至被告实际清偿之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年6月15日，原、被告双方签订《合作协议书》，约定原告有偿使用被告位于南宁市(该协议实为房屋租赁协议），合作（租赁）期为2018年7月1日至2019年6月30日止。协议签订前，原告已向被告支付保证金50000元。根据协议第三条第1款的约定，合作（租赁）期满后三日内，如房屋没有损坏的，被告应将保证金无息退还原告。然而，2019年6月30日合作（租赁）期满后，原告多次要求被告退还保证金，但被告至今未退还原告。根据协议第四条“违约条款”第3款的约定，被告应按约定时间返还原告应退的款项，否则，每逾期一日，按欠付金额的千分之五向原告支付违约金，因此，被告也应就其逾期退款的行为向原告承担违约责任。综上所述，被告违约事实清楚。为维护原告的合法权益，原告特提起民事诉讼，请求法院依法支持原告诉请。 被告答辩要点 被告卢伟娇辩称：第一，要求被告返还保证金及支付违约金没有事实和法律依据。2018年6月15日，原、被告签订了《合作协议书》，本着共同合作经营、互惠互利的原则约定被告和原告分别经营案涉房屋二层、四层和一层、三层，实则为转租合同。《合作协议书》明确约定了租金、租赁期及押金并约定租赁期满，房屋没有损坏，双方结清相关费用后押金无息返还。《合作协议书》租赁期满后，原告不再续租经营使用案涉房屋，被告本应及时退还原告50000元押金，但被告要求原告进行结算，对属于被告的原货架（原告承租后清除弃用）进行抵扣押金并恢复房屋原状（原告经营使用后，拆除了吊顶装饰及顶灯等，租赁期满后墙壁也已破损），原告却多次拒绝进行抵扣结算。第二，原告违反了《合作协议书》约定，应当承担违约责任。原告承租后未经被告同意擅自拆除属于被告的货架、吊顶装饰及吊顶灯，租赁期满后又不恢复涉案房屋原状，不与被告结算，违反了《合作协议书》约定，应当承担赔偿责任。第三，原告交给被告的50000元押金不足以扣除货架、吊顶装饰及吊顶灯及恢复房屋原状所需要的费用，故押金不应该退还。根据《合作协议书》，原告应恢复房屋原状并结清相关费用后，被告才有义务退还押金。现情况是原告的50000元押金不足以抵扣相关费用，被告已不用退还。 认定事实及法律适用 经审理查明： 1、2018年6月15日，原告汪有田（乙方）与被告卢伟娇（甲方）签订一份《合作协议书》，主要约定鉴于甲方有权经营、使用位于南宁市，双方约定共同合作经营、使用该房屋，其中甲方使用该房屋的第二、四层，乙方使用第一、三层。合作期限为一年，从2018年7月1日起至2019年6月30日止。合作保证金为50000元（在签订本合同前，乙方已向甲方缴纳该保证金）。乙方保证与甲方合作期间，确保合作房屋及设备的安全、完好，保证按时交纳合作金。合作期满三天内，如房屋没有损坏的，甲方应将合作保证金无息退还给乙方。合作金为每月13333元，每半年交纳一次。乙方应于2018年6月15日前交纳2018年7月1日起至2018年12月30日止的合作金80000元，于2018年12月15日前付清2019年1月1日起至2019年6月30日止下半年的合作金80000元。逾期交纳的，每逾期一天，按欠付金额的千分之五交纳逾期支付违约金。逾期超过半个月的，甲方有权解除合同，合作保证金不予退还。合作期间，甲、乙方因使用该房屋所产生的水、电、卫生费等费用及经营产生的费用由各自承担。合作期满，双方结消相关费用。合作期间，乙方违反合作协议的，导致合同无法继续履行的，甲方有权解除合同，合作保证金不予退还。因甲方违约，导致合同无法继续履行的,乙方有权解除甲方在收到乙方解除合同通知书后三日内无条件退还50000元合同保证金，并赔偿50000元违约金。退还乙方未使用房屋期间的租金，甲方应按约定时间返还乙方应退的款项，否则，每逾期一日，按欠付金额的千分之五向乙方支付违约金。 2、签订《合作协议书》前，原告已经向被告交付合作保证金50000元。 3、原告以被告不退还合作保证金50000元为由，向法院提起诉讼，遂形成本案。诉讼过程中，原告主张其已经支付租金期间内的全部租金，也没有造成案涉房屋损坏。对此，被告认可原告已经支付租赁期间租金的事实，但认为原告当初表示不需要被告的货架，被告自行拆除货架，原告曾口头承诺愿意补偿被告10000元拆除货架的费用，该笔费用未付；原告尚欠付被告一年水费；2019年6月份的电费原告未与被告结算；合作结束后也未恢复一层货架、吊顶、大门等；原告只是于2018年12月31日向被告支付了4336元，其中包括了电费2336元及吊顶拆除费用2000元。原告主张货架是被告自行处置的，合同就货架事宜也没有约定，被告要求原告补偿拆除货架费用或恢复货架没有任何依据。原告同时称合作结束时2019年5月至6月份的电费尚未统计出来，并非原告拒绝缴纳电费，对被告提交发票所反映的电费806.78元，主张由双方各承担一半即403.39元，并同意从保证金中扣除。被告亦对双方各承担电费403.39元无异议。 另外，原告于2018年12月31日向被告转账上述4336元时，用途栏注明：济南路62号2018年装修费和电费。这与被告提交的《清单》所载内容能够相互印证。 4、2019年8月21日，原告委托广西广合律师事务所向被告发送《律师函》，要求其退还保证金50000元。 5、根据被告提交的微信聊天记录显示，从2019年7月份至8月份期间，双方就退还保证金及房屋恢复原状等事宜进行沟通但未果。另外，根据被告提交的案涉房屋照片并结合微信聊天记录内容显示，原告承租房屋的墙面的铁钉未拔除，并留有程度不等的破损。原告在微信聊天记录中称补后面墙的洞洞一包粉不够，被告表示好的。 6、案涉房屋坐落于南宁市兴宁区，所有权人登记为黄春松。黄春松将该房屋出租给被告经营使用。黄春松在《声明》中同意被告将案涉房屋转租给第三人。 以上事实，有原告提交的《合作协议书》、《收据》、律师函，被告提交的《房屋租赁合同》、房屋不动产权证书、出租人黄春松出具的《声明》、微信聊天记录及光盘、照片、广西增值税电子普通发票、清单、银行转账凭证等主要证据及当事人的陈述为证，本院予以确认。 本院认为，被告卢伟娇将其向案外人黄春松承租的南宁市兴宁区房屋的第一和第三层有偿提供给原告汪有田经营使用，双方为此于2018年6月15日签订《合作协议书》，该《合作协议书》实为房屋转租合同，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告要求被告退还保证金50000元及承担相应违约责任。《合作协议书》对合作保证金进行了约定：“合作保证金为50000元（在签订本合同前，乙方已向甲方缴纳该保证金）。乙方保证与甲方合作期间，确保合作房屋及设备的安全、完好，保证按时交纳合作金。合作期满三天内，如房屋没有损坏的，甲方应将合作保证金无息退还给乙方。”合同到期后，原告要求被告退还合作保证金50000元，但被告以“被告要求原告进行结算，对属于被告的原货架（原告承租后清除弃用）进行抵扣押金并恢复房屋原状（原告经营使用后，拆除了吊顶装饰及顶灯等，租赁期满后墙壁也已破损），原告却多次拒绝进行抵扣结算”等为由，主张原告存在违约，拒绝退还合作保证金50000元。对此，本院认为，关于拆除吊顶装饰及吊顶灯的问题。拆除吊顶装饰及吊顶灯并非原告所为，原告亦于2018年12月31日向被告转账补偿了2000元，在此情况下，被告再行要求原告恢复吊顶装饰及吊顶灯缺乏依据。关于拆除原货架的问题。拆除原货架系被告所为，而被告主张原告曾口头承诺向其补偿被告10000元拆除货架的费用。依照常理，如双方曾有该项约定，原告在2018年12月31日向被告转账支付电费及拆除吊顶装饰及吊顶灯补偿费用时理应一并支付该笔补偿费用，被告未能举证证实原告曾承诺向其补偿10000元，且原告也不予认可，本院对被告的该项主张不予采信，其以原告未补偿该项费用或未恢复原状为由，主张原告存在违约，缺乏依据，本院不予支持。关于墙壁破损的问题。根据被告提交的案涉房屋照片并结合微信聊天记录内容显示，可以证实原告承租房屋的墙面的铁钉未拔除，并留有程度不等的洞洞，故被告主张墙壁存在破损的主张属实，本院予以采信。原告在合同到期后理应将并无明显瑕疵的房屋返还给被告，而其未清除房屋墙壁上的铁钉和未修补墙壁，从而引发双方无谓纷争，明显不当。但上述瑕疵并没有因此造成房屋结构性损坏，不能作为被告据此拒绝退还合作保证金的抗辩理由。关于原告拖欠2019年5月至6月份的电费问题。《合作协议书》于2019年6月30日到期，故原告关于合作结束时2019年5月至6月份的电费尚未统计出来，并非原告拒绝缴纳电费的主张符合情理，不宜据此认定原告存在违约。原告主张各承担一半电费即403.39元，被告无异议，本院予以确认，因原告还同意从保证金中扣除电费，本院予以准许。至于被告主张原告拖欠水费的问题，因双方在诉讼中均未举证证实原告拖欠水费是多少，即使原告拖欠水费因此构成违约的事实属实，根据协议约定，该违约事项也不属于被告拒绝退还合作保证金的抗辩事由，故本案中就该事项不作处理，可由当事人协商或另诉解决。综上，被告拒绝退还原告合作保证金50000元的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告退还合作保证金50000元，符合约定和法律规定，本院予以支持。 关于违约金。《合作协议书》第四条第三款约定：“因甲方违约，导致合同无法继续履行的,乙方有权解除甲方在收到乙方解除合同通知书后三日内无条件退还50000元合同保证金，并赔偿50000元违约金。退还乙方未使用房屋期间的租金，甲方应按约定时间返还乙方应退的款项，否则，每逾期一日，按欠付金额的千分之五向乙方支付违约金。”原告根据上述约定主张按每日千分之五的标准计算违约金。对此，本院认为，上述约定并非针对合同期满后合作保证金退还事项的违约条款的约定，其他合同条款亦未针对该事项进行约定，故原告主张按每日千分之五的标准计算违约金缺乏依据，本院不予支持，本院结合被告的违约程度及原告未清除房屋墙壁上的铁钉和未修补墙壁的不当行为等综合因素，酌定按中国人民银行发布的同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从逾期退还保证金之日即2019年7月4日起计至实际返还之日止计算违约金。违约金计算方式：1、以50000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，从2019年7月4日起计算至2019年8月19日止；2、以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款的规定，判决如下： 被告卢伟娇向原告汪有田返还保证金50000元； 被告卢伟娇向原告汪有田支付违约金（违约金计算方式：1、以50000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率，从2019年7月4日起计算至2019年8月19日止；2、以50000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至实际返还之日止）； 驳回原告汪有田的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费813元，由原告汪有田负担223元，被告卢伟娇负担590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年二月四日 书记员  罗欧阳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条第一款承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。