苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11754号原告：郭安发，男，1976年8月20日出生，汉族，住所地四川省通江县。委托诉讼代理人：李正民，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王钰敏，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。被告：祝冬青，男，1985年11月5日出生，汉族，住所地江苏省丰县范楼镇张庄65号，现住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：冯永骅，上海中派律师事务所律师。第三人：徐兴泉，男，1954年10月21日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴江区。原告郭安发与被告祝冬青及第三人徐兴泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告郭安发及其委托诉讼代理人王钰敏、被告祝冬青及其委托诉讼代理人冯永骅到庭参加诉讼,第三人徐兴泉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告郭安发及其委托诉讼代理人李正民、被告祝冬青及其委托诉讼代理人冯永骅、第三人徐兴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭安发向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租金60000元(2018年12月1日到2019年7月31日的租金)、违约金22500元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告通过中介发生租赁关系，于2018年7月20日订立《租赁协议书》。协议明确：租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金90000元。原告依约支付了第一年租金91000元。2018年12月，原告收到了律师函，告知：吴江市新腾源纺织有限公司（以下简称新腾源公司)通过司法拍卖取得了租赁物的所有权，要求补交租赁费及重新订立租赁合同。随后新腾源公司通过诉讼，要求法院判令。原告审核新腾源公司提交的证据后，明白被告是在知情的情况下隐瞒了相关事实，与原告订立了法律上无效的租赁合同。在法院的协调下，原告与新腾源公司达成了调解协议，减少了相应的损失。由于被告的过错、责任，给原告客观上形成了利益损害，为此原告要求返还租赁费60000元、违约金22500元。被告祝冬青辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求、事实与理由。答辩人与原告签订的《租赁协议书》有效，且答辩人已经将租金给付原房东，因此请求驳回原告的诉讼请求或者判令第三人徐兴泉支付相应费用。一、原告在起诉状中的以下陈述与事实不符：1、2018年12月新房东发送律师函的对象不是原告，而是施云元。2、原告主张答辩人知情，应当承担举证责任。事实答辩人并不知情，相关房产是通过淘宝拍卖，不仅是答辩人，甚至原房东也不知情。且答辩人转租给原告已经经过原房东同意。二、房产所有权的变动不影响租赁合同的效力。根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此答辩人与原房东签订的租赁合同对新房东具有合同效力。答辩人与第三人签订合同的时间是6月18日，房屋所有权变更时间是2018年7月17日，是在答辩人与第三人签订租赁合同之后房屋所有权发生变动。三、答辩人在2018年7月20日将房屋转租给原告，至今没有收到新房东的异议。即使到2019年2月19日新房东起诉，也已经过了6个月期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，答辩人与原告签订的《租赁协议书》有效。四、答辩人与原告合同签订后，原告从2018年8月1日起至2019年7月31日止实际占有使用房产，原告使用房产支付租金显然理所应当，其按照答辩人与原告的约定支付租金，更符合《租赁协议书》约定。至于原告在(2019)苏0509民初2536号案中自愿支付给新房东的2018年12月12日至2019年12月30的租金，是原告没有厘清相关法律关系后的自愿给付行为，是原告对新房东放弃权利的表现，因此，应该由原告自己承担相关法律责任。综上，原告起诉没有事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。第三人徐兴泉述称，租房的时候是毛坯房，被告要和我租三年我才租给他的，一年租金8万元；我把毛坯房装修一下花了9万多元，收到的8万元我都用来装修了，还贴了1万多元。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、租赁协议书一份，证明2018年7月20日原、被告签订租赁协议书一份，约定：被告将坐落在荷花四海宾馆后美林格五楼一层厂房租赁给原告，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金90000元，原告于2018年7月20日支付被告定金11000元，尾款金额80000元于2018年8月1日前一次性付清；若原告租约到期，续租或者不租都需提前3个月通知被告；厂房租赁期间，如因产权证问题而影响原告正常经营而造成的损失，由被告负一切责任给予赔偿。2、收款收据1份、收据1份，证明原告依约支付了第一年租金91000元。3、律师函复印件一份，证明2018年12月原告收到了律师函，该律师函的抬头是施云元，但施云元是原告合伙人，所以抬头是谁不影响主体。原告被告知，新腾源公司通过司法拍卖取得了租赁物的所有权，要求补交租赁费及重新订立租赁合同。4、（2019）苏0509民初2536号民事调解书一份，证明在法院的协调下原告与新腾源公司达成了调解协议，原告与合伙人根据调解协议一起支付了2018年12月至2019年12月的租金105000元。另付掉的2019年7月31日至2019年12月31日的租金不涵盖在原告的主张范围内。5、转账凭证一份，证明根据民事调解书约定需要支付的25000元原告已履行。6、收款收据一份，证明原告按照（2019）苏0509民初2536号民事调解书支付给新腾源公司租金25000元。7、民事起诉状，证明2019年2月15日新腾源公司为与郭安发、施云元房屋租赁合同纠纷诉至吴江法院。8、拍卖成交确认书，证明2018年7月17日买受人新腾源公司通过司法拍卖网络平台拍得位于吴江区的房地产。9、执行裁定书、协助执行通知书，证明2018年8月30日吴江法院裁定吴江美虹纺织有限公司（以下简称美虹公司）名下位于吴江区盛泽荷花村的房地产归买受人新腾源公司所有。被告围绕答辩理由依法提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明被告与第三人徐兴泉于2018年6月14日签订房屋租赁合同，期限三年，即从2018年6月18日到2021年6月20日，并约定了租金、用途、水电费等条款；该房屋就是被告租赁给原告的房屋。当时，原告看过房屋租赁合同的，原告租赁房屋后徐兴泉曾向原告提供相关房产证件供原告办理公司登记事宜。2、转账账单二份，证明被告将房屋租金8.5万元转给了第三人徐兴泉，其中定金2万元是2018年5月22日转给姓卢的房屋中介的，租金6.5万元于2018年6月15日支付。3、徐兴泉、韩兴妹户籍信息，证明徐兴泉的主体身份等基本信息。4、银行交易流水明细一份，证明第三人收取了被告租金65000元和现金15000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证的质证意见：1、对于租赁协议书的合法性、真实性、关联性没有异议，原告根据该协议主张权利，原告也认为租赁协议有效，因此租赁协议对双方具有法律约束力。但租赁协议不能证明原告的损失是多少，也没有约定具体违约金或标准，因此也不能证明原告损失的主张。2、对于收款收据、收据的合法性、真实性、关联性没有异议。3、对于律师函的合法性、真实性、关联性有异议，收件人是施云元，其与原、被告均没有任何关系，被告的厂房是租给原告，与施云元没有关系，且律师函没有相关的送达方式及签收人，也没有原件，其真实性无法核对，有异议。4、对于转账凭证的真实性没有异议，对关联性有异议，转账凭证的收款人是沈兴珍，不确定与案件有什么关系。根据调解书该费用的租赁时间是2018年12月12日到2019年12月30日，是原告应当承担的租金。而原告已经交付给被告的租金属于仅到2019年7月31日止的租金，原告交给新腾源公司2019年7月31日至2019年12月30日的租金与被告无关。5、民事调解书没有认定案件任何事实，因此不能证明原告主张的事实。而该调解书恰恰证明了原告承担的租金对应的期限是2019年7月31日至2019年12月30日，与被告没有任何关系。6、收款收据上的租金所属时间是2018年12月12日到2019年12月31日，其中只有从2018年12月12日到2019年7月31日的租金和被告有关，而2019年8月1日到12月31日的租金是原告自愿给付的，是原告对相关法律规定的误解，与被告没有关系。7、对民事起诉状的真实性有异议，诉称不是法院确定的事实，仅是当事人自己的陈述，真实性无法核实。8、对于拍卖成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书的合法性、真实性、关联性无异议，但通过拍卖成交确认书、执行裁定书能够确认成交时间是2018年7月17日，是在被告从第三人处租得房屋之后（被告和第三人签订的时间是2018年6月18日），根据买卖不破租赁的法律规定，相关合同有效。原告对被告举证的质证意见：1、房屋租赁合同是被告与第三人徐兴泉订立的，之前原告没有看到过，也不清楚合同的内容，只是听被告说过他也是租来的，表示可以转租给原告；但是从这份合同第8条看，未经甲方同意，乙方不得转租；当时原告与徐兴泉没有任何接触，不清楚徐兴泉是否同意被告将房屋转租给他人；被告无法证明当时徐兴泉是同意转租的；合同约定租金每年8万元，而被告转租给原告是每年9万元，被告通过转租是有收益的。2、对于转账账单、徐兴泉和韩兴妹户籍信息没有意见。3、对银行交易流水明细的真实性没有异议，但这是被告和第三人的往来，原告不清楚。第三人徐兴泉对原、被告提供的证据没有意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于律师函，因没有原件，故不予确认。2、对于民事调解书、转账凭证、收款收据，虽民事调解书确定的是2018年12月12日至2019年12月30日的租金，但原告的请求未包含2019年7月31日后租金，2019年7月31日前的租金与本案是相关联的，且民事调解书、转账凭证、收款收据真实、合法，故本院予以确认。3、对于民事起诉状，原告是为证明2019年2月15日新腾源公司为与郭安发、施云元间的纠纷诉至本院，结合民事调解书，能证明原告的证明目的，民事起诉状真实、合法、相本案相关联，故本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉租赁厂房原所有权人为吴江美虹纺织有限公司（以下简称美虹公司），系有证土地上的无证建筑物。因美虹公司未能履行生效法律文书确定的义务。本院对美虹公司名下位于苏州市吴江区的房地产【房产证号：02××40、02××77，土地证号：吴国用(2010)第02180074号】及配变电设备进行价值评估。2017年6月15日，本院依法裁定拍卖美虹公司上述房地产及配变电设备。本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，定于2018年7月16日10时至2018年7月17日10时止(延时除外)以1480万元为底价对上述房产及配变电设备进行第二次公开拍卖。2018年7月17日,新腾源公司通过本院淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价竞得拍卖标的物。2018年8月30日，美虹公司位于吴江区的房地产的产权证被依法强制注销。2018年12月11日，新腾源公司取得该房地产不动产权证书。被告与第三人于2018年6月14日签订房屋租赁合同一份，该合同约定，第三人将本案所涉房屋租赁给被告，租赁期限三年，即2018年6月18日至2021年6月20日，租金每年8万元。2018年7月20日，原、被告订立租赁协议书一份，该租赁协议书约定：原告租赁被告的厂房坐落在荷花四海宾馆后美林格五楼一层厂房，建筑面积为800平方米；租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金90000元；租赁期间原告应需缴纳物业管理费，物业管理费为2000元/年。厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金；如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金；如因产权证问题而影响原告正常经营而造成的损失，由被告负一切责任给予赔偿；原告如将该厂房转租，需事先征得被告的同意。原告于2018年7月20日支付被告定金11000元，尾款8万元于2018年8月1日前一次性付清；若原告租约到期，续租或者不租都需提前3个月通知被告。原告支付中介服务费7500元。还对其他事项进行了约定。2018年7月20日，原告支付给被告定金11000元，于2018年8月1日支付给被告房租尾款8万元。新腾源公司诉郭安发、施云元物权保护纠纷一案，本院于2019年2月19日立案。经本院调解，由原告及施云元支付使用费，原告支付给新腾源公司2018年12月12日至2019年12月30日的租金和使用费25000元，施云元支付2018年12月12日至2019年12月30日租金和使用费75537.5元。本院在审理过程中，向施云元作了调查，其陈述：当时，其与郭安发是合伙，讲好每人投资10万元，付给祝冬青的91000元其付了3万元，郭安发付了61000元，祝冬青出具的收据给郭安发的；其同意由郭安发一人起诉，至于款项分配由其与郭安发自行协商，本案中直接判决给郭安发一人就可以了。2019年12月27日本院发传票通知当事人于2020年1月2日到盛泽法庭，对本院施云元作的调查笔录发表意见，但被告未到。本院认为：本案所涉租赁房屋系有证土地上的无证建筑物，被告与第三人的房屋租赁合同的租赁时间在本院裁定拍卖之后，且出租人为第三人徐兴泉，并非原所有权人美虹公司，在执行案件中并未提供该房屋租赁合同，无论该房屋租赁合同是否有效，被告主张的租赁权均设立于法院作出裁定拍卖之后。拍卖成交后，新腾源公司作为受让人，并不受原告与被告、被告与第三人之间的租赁合同约束。新腾源公司于2018年12月11日取得该房地产不动产物权，原告应支付新腾源公司自2018年12月12日起的房屋使用费。出租人权利瑕疵担保是指出租人应担保承租人不因第三人主张权利而影响承租人对租赁物的使用收益，承租人有权要求出租人承担相应的责任。被告作为出租方对原告所租赁的房屋之权利有担保义务，即其不仅要保证其对原告所租赁的房屋享有合法的权利，还应当保证原告对租赁房屋的使用不会因第三人主张权利或存在其他可能影响权利实现的因素而受到影响。因所涉租赁房屋系有证土地上的无证建筑物，被告与第三人的房屋租赁合同的签订时间在法院作出裁定拍卖之后，且出租人并非原所有权人美虹公司，而是第三人徐兴泉，故原告与被告、被告与第三人之间租赁合同无效。案涉房屋在2017年6月就被本院依法裁定拍卖，但被告未审查房屋之权利（如：房屋所有权是否为第三人所有、是否存在司法查封、拍卖），原告在承租前也未审查房屋之权利，故原、被告对房屋租赁合同的无效均有过错。因此，合同的违约金条款对双方没有约束力，故原告主张的违约金本院不予支持。因新腾源公司主张权利，致使原告向新腾源公司支付了自2018年12月12日至2019年7月31日的房屋使用费，故原告可以要求被告退还已支付的2018年12月12日至2019年7月31日期间的租金，计57205.48元（90000元/365天*232天）。对于被告请求第三人徐兴泉支付相应费用的主张，因与本案不是同一法律关系，被告应另行向第三人徐兴泉主张。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告祝冬青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭安发返还2018年12月12日至2019年7月31日的租金57205.48元；（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）二、驳回原告郭安发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862元，由原告负担632元，被告负担1230元。被告负担的1230元于本判决发生法律效力之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）。被告负担的1230元，原告已预交，本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陆明荣人民陪审员  程 芳人民陪审员  王 琴二〇二〇年二月十日书 记 员  盛晓玲附录法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。