甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初4334号 原告：丁小红，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：张小红，甘肃观真律师事务所律师。 被告：吴长存，住天水市秦州区。 被告：杨淑英（系被告吴长存妻子），住天水市秦州区。 二被告共同委托诉讼代理人：王新成，甘肃兴登律师事务所律师。 原告丁小红与被告吴长存、杨淑英合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁小红的委托诉讼代理人张小红、被告吴长存、杨淑英及其委托诉讼代理人王新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁小红向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告履行《房屋转让协议书》中的义务，协助原告办理涉案房屋（秦州区岷山路37号岷山厂岷山小区57幢1单元3层302室）产权证的过户手续；2.判令被告给付违约金50万元；3.本案财产保全费3020元，担保费1500元均由二被告承担。事实与理由：原告与被告吴长存均系天水岷山机械有限责任公司职工，2002年单位集资建房，被告吴长存主动询问原告能否用吴长存的名义购买房屋，事后向其支付费用即可；原告本有资格集资，但考虑到用被告吴长存的名义购房可以在楼层选择上有优势，且单位集资购房一直存在用他人名义购买，事后支付好处费的先例，便于2002年4月1日在车间主任柒金瑞的见证下与被告吴长存签订了《房屋转让协议书》，约定房屋所有权归原告享有及违约责任。2002年5月9日，原告以被告吴长存的名义缴纳房屋集资款50600.1元。原告先后给付被告吴长存1.5万元。2007年集资房屋建成，原告办理相关手续后入住岷山厂家属区57号楼1单元302室至今。2019年被告在未通知原告的前提下凭身份证领取了该套房屋的房产证，并将被告杨淑英作为共有人。原告多次催促被告协助办理房屋过户手续，被告以种种理由推脱。原告为维护其合法权益起诉要求被告协助办理过户手续并承担违约责任。 吴长存辩称，原告诉称与事实有以下不符之处，1.2002年天水岷山机械有限责任公司集资建房时原告并无集资资格，故原告主动找被告吴长存希望以其名义集资购房；2.原告实际缴纳房款37598.77元；3.原告共支付被告吴长存1.3万元。对于双方签订的《房屋转让协议书》系原告单方拟定，未与被告吴长存协商，协议内容并非被告吴长存的真实意思表示，且协议书存在权利义务不对等情形，加重了被告吴长存的责任，并预先排除合同外被告吴长存的家属异议权，因此该份协议应属无效。被告吴长存在《房屋转让协议书》上签字时认为协议书只是意向性的初步计划，不具有终局性效力，之后双方还应就此事订立正式的合同，但原告事后拒绝与被告吴长存就此事再进行协商。涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，且包含被告杨淑英的23年工龄，而被告杨淑英对转让房屋一事并不知情，事后亦未追认，故被告吴长存对房屋的处分系无权处分，且原告不属于善意第三人，不能善意取得。涉案房屋不能等同于一般商品房进行市场流通，且根据被告吴长存与天水岷山机械有限责任公司签订的《房产买卖契约》规定，涉案房屋必须住用五年后方可进入市场交易，故原告与被告吴长存签订的《房屋转让协议》违反合同及相关法律规定，应当被认定为无效，则原告要求被告依合同向其支付违约金的诉请亦不应得到支持。 被告杨淑英辩称，涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，且购房过程中折算了被告杨淑英的工龄，但被告杨淑英并不知情，也未追认。被告杨淑英从未授权被告吴长存处分夫妻共同所有的房屋并使用被告杨淑英的工龄享受购房优惠，被告杨淑英对被告吴长存与原告的买卖房屋一事并不知情，被告吴长存属无权处分，原告与被告吴长存私自交易，其主观恶意明显，不属善意第三人，二人的转让协议应认定为无效。原告与被告吴长存的转让协议违反了相关法律规定，损害了国家和公共利益，该交易行为无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的《房屋转让协议书》、《首钢岷山机械厂购房交款证明》、借条、收据，拟证明原、被告书面约定转让涉案房屋，系双方真实意思表示，原告缴纳了房款，并向被告支付1.3万元费用的事实。 经质证，被告杨淑英对此不知情，被告吴长存对证据真实性均无异议，但根据被告的答辩意见，其认为《房屋转让协议书》应属无效；原告实际缴纳的房款与交款证明上数额不符；被告吴长存收到1.3万元并不能证明其将涉案房屋所有权利转让给了原告。 经审核，被告吴长存对以上证据的真实性均无异议，故对证据真实性予以采信。《房屋转让协议书》由双方亲自签字捺印，系双方真实意思表示，对该份证据予以采信；原告提交交款凭据证明房款系原告所交，被告对此予以认可，但对房款数额有异议，而涉案房屋房款并非本案争议焦点，故对《首钢岷山机械厂购房交款证明》予以采信；原告提交借款及收据拟证明因购买涉案房屋而向被告吴长存支付1.3万元费用，被告对此并无异议，故对借条及收据予以采信。 2.原告提交的原告与被告吴长存于2007年6月12日补充订立的协议书，拟证明双方再次确定因购买涉案房屋原告支付给被告1.3万元，并再次确认双方要遵守《房屋转让协议书》的相关内容。 经质证，被告杨淑英对此并不知情，被告吴长存认可系自己亲笔签名，但协议内容有改动，且因双方的房屋转让行为本属无效，故该证据不具有合法性。 经审核，协议书内容改动之处系双方均认可的向吴长存支付了1.3万元，故对证据真实性予以采信。协议再次明确了《房屋转让协议书》的相关内容且有被告吴长存的亲笔签名，故对该份证据予以采信。 3.二被告提交的结婚登记证明材料一份，拟证明涉案房屋属夫妻共同财产。 经质证，原告对证据真实性予以采信，但对证明目的有异议。 经审核，该份证据内容真实，来源合法，对证据真实性予以采信，对涉案房屋的所有权将结合其他证据再做认定。 4.被告提交的甘肃省人民政府契证、房屋买卖契约、分户售房卡、收据、天水市成本价购房计价表、委托书，拟证明涉案房屋成本价37598.77元，零税率，房屋买卖契约明确约定产权人住用5年后方可进入市场，房屋在购买时使用了被告杨淑英的23年工龄，而杨淑英并不知情。 经质证，原告对证据真实性予以采信，但对证明目的有异议，被告提交的收据和原告的交款收据数额不一致，故对被告提交的收据显示的房价不认可，而被告杨淑英并非天水岷山机械有限责任公司职工，故涉案房屋在购买时并没有计算杨淑英的工龄。 经审核，该组证据内容真实，来源合法，与本案相关联，故对该组证据均予以采信。 5.被告提交的涉案房屋不动产登记证书，拟证明该房屋系二被告夫妻共同财产的事实。 经质证，原告对证据真实性予以采信，但认为房产证是在违约的基础上办理的。 经审核，证据内容真实，来源合法，与本案相关联，故对该组证据均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告吴长存在天水岷山机械有限责任公司同一车间工作。2002年，原告经被告吴长存同意以吴长存名义在单位集资购房，2002年4月1日，原告（乙方）与被告吴长存（甲方）在车间主任柒金瑞的见证下签订了《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将集资权及房屋所有权等相关一切权利转让给乙方，房款由乙方承担，房产证归乙方所有，乙方向甲方支付集资款中甲方的工龄补贴，此款在乙方获得房屋一切权利后付清，甲方应无条件协助乙方办理过户等一切手续，如甲方违约则承担违约时与当地同类商品房价等值的赔偿金，并支付乙方双倍转让补偿费，如乙方违约，所付转让补偿费归甲方所有，此外，双方还约定“本协议一经签订，双方及其家属、子女不得以任何理由拒不履行本协议，否则视其违约”。后原告先后共向被告支付1.3万元作为转让补偿费，原告向天水岷山机械有限责任公司支付了全部购房款，2007年6月12日，原告与被告吴长存签订协议，再次确认了双方要遵守2002年4月1日签订的《房屋转让协议书》，并明确原告应支付给被告吴长存1.3万元转让补偿金。后被告吴长存要求原告再向其支付1万元补偿金，原告通过亲属向其支付2000元，约定办理房屋过户手续后支付剩余8000元。2007年-2008年间，集资房交付使用，原告入住位于天水市秦州区岷山路37号岷山厂岷山小区57幢1单元3层302室房屋至今，但未办理房屋登记手续。2015年，二被告与天水岷山机械有限责任公司订立了房产买卖契约，并出具委托书，委托天水岷山机械有限责任公司为其统一办理房屋产权证事宜。2018年4月25日，被告取得了涉案房屋的不动产权证，载明房屋由二被告共同共有。 另查明，二被告于1985年4月25日登记结婚，被告吴长存系天水岷山机械有限责任公司职工，被告杨淑英系原天水五金厂职工。2007年二被告搬入天水市秦州区岷山路37号岷山厂岷山小区居住，按照单位政策，涉案房屋交付使用后，被告吴长存在小区内的原住房予以收回，2009年二被告遂搬离岷山小区。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告吴长存签订的《房屋转让协议书》是否成立；二、涉案房屋登记的共有人即被告杨淑英对原告借被告吴长存名义购房一事是否知情；三、二被告是否应当协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。 一、原告与被告吴长存于2002年经协商一致签订了《房屋转让协议书》，约定原告以被告吴长存的名义集资购房，原告交付房款，双方借名买房的事实成立，该协议书实质为被告吴长存对自己在单位集资购房资格的转让；协议书详细约定了二人的权利义务，并明确了违约责任，被告吴长存签名并捺印，形式完备，内容详尽，符合合同的基本要件，且邀请车间主任作为见证人签字捺印，可见二人对此事的重视程度，而并非草率行事，被告吴长存称其在签订协议书时认为协议书仅是“意向性的初步计划不具有终局性的效力”，故存在重大误解的答辩意见不符合一名完全民事行为能力人对客观事实的普遍认知，故对此答辩意见不予采信。涉案房屋购买时虽使用被告吴长存的名字，但实际房款由原告缴纳，原告依约定向被告吴长存支付了转让补偿金，且自2008年起一直在涉案房屋内居住至今，在此期间被告并未提出异议，故被告应依约协助原告办理房屋产权转移登记手续。 二、针对房屋登记的共有人即被告杨淑英对原告借被告吴长存之名集资购房一事是否知情的问题。涉案房屋系2002年开始集资，2008年交付使用，2015年统一办理产权登记手续，被告杨淑英虽不是天水岷山机械有限责任公司职工，但二被告于2007-2009年间在岷山小区居住，即使被告杨淑英在此期间不曾得知原告借其丈夫名义集资购买了同小区房屋，但2009年因原告借被告吴长存之名集资的涉案房屋已交付居住，而被单位要求搬出原住房时，被告杨淑英称其仍不知购房一事，且不知搬家原因的辩称极不符合常理；即使如被告杨淑英所称，其自2015年在天水岷山机械有限责任公司签署有关书面材料时才知被告吴长存集资购房，但对原告借名买房一事仍不知情，二被告与天水岷山机械有限责任公司签订的《房产买卖契约》首页便记载了具体房号、交款时间及交款数额，即使如被告杨淑英所称其非专业人士，未浏览《房产买卖契约》全部内容，但查看合同首页内容是普通人的基本认知，且被告杨淑英还在首页亲笔签名，其更应对合同首页内容有一定了解，但其并没有按照合同记载的房号实际看房，亦未追究房款，并在庭审中称其认为系单位分配住房，不用缴纳房款，至此，可以推断被告杨淑英对被告吴长存将购房资格转让给原告一事充分知晓，且并未提出异议，可视为涉案房屋登记的共有人对此事的认可。另一方面，二被告系夫妻，且一直共同居住，原告在与被告吴长存签订《房屋转让协议书》时，有理由基于二被告的特殊亲密关系而相信二被告协商一致同意由原告代吴长存之名集资购房。 三、2002年的《房屋转让协议书》虽为原告与被告吴长存所签，按照合同相对性的原则，仅约束二人的行为，但2018年4月25日天水岷山机械有限责任公司统一办理房屋产权登记时将涉案房屋所有权办理为二被告共同共有，而根据庭审查明的案件事实及按常理推断，被告杨淑英对原告借用被告吴长存名义集资购房一事知情并予以认可，故被告杨淑英作为涉案房屋产权登记的共同共有人应协助原告办理过户手续。对于被告吴长存要求原告再向其支付1万元转让补偿费的要求，得到了原告的应允并已支付2000元，可视为双方对协议中转让补偿金条款的变更，对双方均具有约束力，原告仍应依约定在办理过户手续后向被告支付剩余8000元转让补偿金。 违约金系合同相对方未依照合同约定完全履行合同义务而给对方造成损失时，由违约方给对方给付，具有损失赔偿性，是对履约方损失的赔偿，本案中被告违约并未对原告造成实质性的损失，故对原告要求被告承担违约责任的诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴长存、杨淑英于本判决生效后10日内协助原告丁小红办理位于天水市秦州区岷山路37号岷山厂岷山小区57幢1单元3层302室（建筑面积73.89m2，房产证号：甘（2018）天水市不动产权第0002015号）房屋的产权转移登记手续； 二、驳回原告丁小红的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，财产保全费3020元，担保费1500元，由被告吴长存、杨淑英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  陈志飞 二〇二〇年二月二十七日 书记员  辛 杰