浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1427号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行，住所地浙江省衢州市区斗潭西安路北侧。 诉讼代表人：徐育明，行长。 委托诉讼代理人：吴凯霞，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施巧巧，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州市方正实业有限公司，住所地浙江省衢州市区上街127号。 法定代表人：方建荣，董事长。 委托诉讼代理人：陈文建，浙**风律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行（以下简称农行柯城支行）因与被上诉人衢州市方正实业有限公司（以下简称方正公司）确认合同效力纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 农行柯城支行上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订《房屋使用转让协议书》的真实意思表示是对案涉房屋的使用权进行转让，而非对房屋所有权进行转让。一审法院未厘清双方签订协议书的真实意思表示。协议书第四条所涉有关过户的条款，违反法律规定，客观上也无法履行，是无效的。2.涉案房屋未经批准手续不得转让，现转让审批手续客观上已经无法办理，且案涉房屋所占用的土地当时系划拨土地，如按一审法院的逻辑去理解双方的意思表示并确认协议书有效，根据合同法第五十二条第四款规定，将严重损害社会公共利益。3.协议书中房屋使用权所对应的土地是与其他建筑一起作为一块土地进行登记的，房屋本身不具备单独转让和过户的条件。 方正公司辩称，1.双方在案涉协议上签字盖章，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，内容合法，应认定有效；2.案涉房屋未能办理相关权属证书系历史遗留问题，至今无相关政府部门认定案涉房屋为违章建筑，且在国土资源局土地登记材料上均有相关房屋的登记材料；3.从协议的内容和转让价格来看，是转让所有权，并不是使用权；4.城市房地产管理法第三十八条第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”规定仅是不会发生物权转移的效力，并不影响房屋转让合同本身的效力。 方正公司向一审法院起诉请求：确认方正公司与农行柯城支行于1999年11月10日签订的《房屋使用转让协议书》合法有效。 农行柯城支行向一审法院反诉请求：要求依法确认方正公司与农行柯城支行于1999年11月10日签订的《房屋使用转让协议书》无效；由方正公司承担反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实：1994年4月13日，坐落于衢州市仁德路12号办公楼及相关设施所占范围内的土地使用权经原衢州市土地管理局登记到原中国农业银行衢县支行名下，该土地登记材料中记载土地使用权面积为878.81平方米，其中建筑占地面积为554.18平方米，包括办公楼256.06平方米、传达室18.79平方米、车库及会议室53.78平方米、饭厅167.77平方米、厨房57.78平方米，上述房屋及土地一直由原中国农业银行衢县支行管理使用。1998年，原中国农业银行衢县支行更名为中国农业银行衢州市北区支行。1999年11月10日，中国农业银行衢州市北区支行与方正公司签订《房屋使用转让协议书》1份，约定中国农业银行衢州市北区支行将坐落于衢州市仁德路12号三层饭厅及办公用房合计545.81平方米、厨房57.78平方米、车库及会议室面积108.55平方米，合计712.14平方米（建筑面积）转让给方正公司，转让价格为150000元，中国农业银行衢州市北区支行在转让款付清后将案涉房屋交付方正公司，房屋过户手续由方正公司自行办理，过户税费由方正公司自理。协议签订后，方正公司于2000年7月11日支付了房屋转让款150000元，中国农业银行衢州市北区支行亦将案涉房屋交付给了方正公司。方正公司在使用期间，因公司发展需要将上述房屋拆除用于停车场使用至今。2003年5月15日，中国农业银行衢州市北区支行又更名为中国农业银行衢州柯城支行。另查明，案涉房屋一直未办理房屋权属证书。2009年12月30日，原案涉房屋所占范围内的土地使用权登记至中国农业银行股份公司衢州分行名下。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。该案的争议焦点问题：双方签订的《房屋使用转让协议书》是否有效。该案中，案涉房屋由于历史原因一直未能办理权属登记，但一直由农行柯城支行的前身原中国农业银行衢县支行、中国农业银行衢州市北区支行在管理使用。1999年双方自愿签订的《房屋使用转让协议书》系双方当时真实意思的表示，且不违反国家法律、法规效力性强制规定，合法有效。现方正公司要求确认协议有效，具有事实与法律依据，予以支持。农行柯城支行辩解案涉房屋未经合法审批建造属于违章建筑，不具备合法转让的条件，一审法院认为案涉房屋建造时间较早（1994年之前），未取得权属证书并不能等同于违章建筑，农行柯城支行亦未提供相关行政部门认定案涉房屋为违章建筑的相关证据，对农行柯城支行的辩解不予采信。农行柯城支行反诉主张协议违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”相关规定，应为无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依据物权法相关规定，我国对于不动产物权变动实行原因与结果相区分的原则，即设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效依据合同法来判断，而不能以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。城市房地产管理法第三十八条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效，故对农行柯城支行的反诉主张不予支持。方正公司反诉辩解案涉房屋未办理权属登记证书仅是不会发生物权转移的效力，并不影响房屋转让合同本身的效力，理由正当，予以采信。另外，农行柯城支行同时主张案涉房屋已由方正公司实际拆除且原房屋范围内的土地使用权已登记至中国农业银行衢州分行名下，故转让协议应为无效。案件诉讼标的系房屋转让协议是否合法有效，至于土地使用权的归属问题不属案件审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、确认方正公司与农行柯城支行于1999年11月10日签订的《房屋使用转让协议书》有效；二、驳回农行柯城支行的诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，合计80元，由农行柯城支行负担，限于判决生效之日起7日内缴纳，逾期强制执行。 二审中，上诉人提供土地使用权登记申请表、浙江省国土资源厅《关于做好中国农业银行股份有限公司在浙分支机构土地登记工作的通知》（浙土资厅函[2009]1113号）、《国土资源部关于中国农业银行重组改制土地资产处置的复函》（国土资函[2008]821号）、《中国银监会关于中国农业银行改制为股份有限公司的批复》（银监复[2009]13号）、土地权属一览表（划拨转作价出资）、衢州国用（2009）第1-51564号国有土地使用权证等六份证据作为一组证据，拟证明2009年因农业银行整体重组改制，就涉案的土地被作价出资用于转增国家资本金投入农业银行，1999年11月10日，案涉房屋使用权转让协议书签订时，案涉房屋没有权属证书，所涉土地的性质系划拨土地，不具备转让条件。被上诉人质证认为，该组证据不属于新证据，且与本案无关联性，上诉人提交的是2003年、2009年的文件，本案审理的是1999年签订的房屋买卖协议效力问题，关于农业银行一系列改制将土地登记到名下是否侵犯了被上诉人的权利是另外的法律问题，应当另案主张。本院认为，上诉人提供的上述证据虽能反映农业银行当时所涉土地性质的相关事实，但与案涉房屋使用转让协议的效力是否具有关联性，在本院说理部分予以阐述。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点主要是双方签订的《房屋使用转让协议书》是否有效，讼争标的系案涉房屋使用权抑或所有权转让。关于双方签订的《房屋使用转让协议书》是否有效的问题，从上述协议约定的内容看，双方当事人约定的标的物是案涉房屋。案涉房屋因历史原因虽未能办理权属登记，但其所占范围内的土地使用权已经登记，并记载了案涉房屋的相关信息，且一直由上诉人的前身原中国农业银行衢县支行、中国农业银行衢州市北区支行管理使用，故不能等同于非法建筑。上诉人认为案涉房屋所占的土地性质系划拨土地，该转让协议无效，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，该土地使用权并非绝对不能转让，只是需要办理行政审批手续。而且相关法律法规没有明确规定审批是针对转让合同还是针对权属变更，如针对权属变更，则完全不影响合同效力。即使是针对转让合同，法律也未明确规定未经审批合同无效。更何况，本案讼争的标的并未涉及到土地使用权转让，双方在签订《房屋使用转让协议书》后未到有关部门办理相关手续，只是影响被上诉人是否真正取得讼争房屋的物权问题，并不影响《房屋使用转让协议书》的合同效力。双方在平等互利、协商一致的基础上签订转让协议，是双方当事人的真实意思表示，并未违反当时法律的禁止性规定，亦未损害社会公共利益。且至今，被上诉人已实际接收、并拆除案涉房屋长达二十年。因此，一审法院确认双方签订的《房屋使用转让协议书》有效，并无不当。关于讼争标的系案涉房屋使用权抑或所有权转让的问题，从协议约定的内容看，涉及到房屋过户，且结合转让价格、付款方式等事实，可以印证双方实质达成的合意为房屋所有权转让。因此，应认定该协议名为房屋使用转让协议，实为房屋所有权转让协议。上诉人就此所提的上诉主张，本院不予采纳。 综上，上诉人农行柯城支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人中国农业银行股份有限公司衢州柯城支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  姜秀莲 二〇二〇年二月二十日 书记员  王慧芸