吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终83号上诉人（原审原告）：郭磊，男，1983年7月19日生，汉族，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：宋建玮，吉林乾华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市鸿桥物业服务有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：孙长海，总经理。委托诉讼代理人：尚宇，男，该公司职员。上诉人郭磊因与被上诉人吉林市鸿桥物业服务有限公司（鸿桥物业公司）服务合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭磊的委托诉讼人宋建玮、被上诉人鸿桥物业公司的委托诉讼代理人尚宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭磊上诉请求：撤销一审判决，支持郭磊的诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误。一、对于郭磊要求鸿桥物业公司维修房屋主卧外墙的主张。一审判决适用《物业服务收费管理方法》《住宅专项维修资金管理办法》错误。郭磊的房屋属于老房子，在2015年，由市政府进行过“暖房子”工程维护。现在该房屋的漏水是外墙保温部分，根据《吉林市人民政府办公厅关于建立健全“暖房子”工程建后管理长效机制的通知》【吉市政办函〔2014）60号】规定，“暖房子”工程建后由物业服务部门和管理责任单位对外墙保温、屋面防水、排水管、更换的单元门等公共部位实施的维修维护与管理。在质保期内，业主向物业服务部门、管理责任单位或社区居民委员会报修，由施工单位维修；质保期满后，由物业服务部门、管理责任单位组织维修。现在，该“暖房子”工程已经过了质保期，理应由物业服务公司来维修。二、对于郭磊要求鸿桥物业公司将因外墙渗漏导致的屋内装修损坏恢复原状的主张。本案的房屋墙面渗水是因鸿桥物业公司不履行维修义务而造成的，外墙渗水必然导致房屋屋内墙面受损进而导致装修毁损。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，郭磊有权要求鸿桥物业公司将受损部位恢复原状。综上，请二审法院撤销一审判决，支持郭磊的上诉请求，依法维护郭磊合法权益。鸿桥物业公司辩称，一、郭磊与杨宝海属于私下交易，未到我公司进行登记备案及更名过户手续。所以原告不具备申请维修的资格。郭磊与杨宝海交易前应当来我公司查询房屋是否欠费再进行交易，但郭磊没有查询费用，所以导致欠费的产生。二、郭磊明知渗水的情况就不应该继续装修，应在渗水的问题处理后再装修。郭磊请求恢复原状标准没有办法界定。该房屋在2016年进行了市政府外墙保温工程，所以不在我公司维修范围。郭磊向一审法院起诉请求：判令鸿桥物业公司为郭磊维修房屋主卧窗户外墙至不渗水为止，并将该外墙渗水引起的屋内装修损坏恢复原状。一审法院认定事实：郭磊于2018年9月购买了坐落于船营区大东街松北二区xx号楼x单元x层xx号房屋。郭磊在对该房屋进行装修的过程中发现存在墙面渗水情况，遂要求鸿桥物业公司对楼体外墙及其室内墙面予以维修。鸿桥物业公司因该房屋未缴纳物业费用拒绝予以维修，郭磊诉至一审法院。一审法院认为，本案郭磊的诉讼请求是要求鸿桥物业公司对其居住的多层住宅的外墙及其室内的内墙予以维修。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，以建筑物外墙壁心为届，外侧部分属于共同使用该外墙的业主共有，内侧部分属于该户住宅的业主专有。对于建筑物共有部分的维修，根据《物业管理条例》第五十四条及《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业公司所收取的物业服务费用仅包含“物业共用部位、共同设施设备的日常运行、维护费用”，物业共用部位的大修、中修费用，在物业保修期满后应当使用业主所有的专项维修资金予以维修。本案所涉房屋竣工于1989年，因此郭磊在建筑物已经超过保修期后对于建筑物外墙予以维修的诉求，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条、第二十条及《吉林省物业专项维修资金管理办法》第二十七条、第二十八条、第二十九条的相关规定，应当从物业维修资金中予以支取或由相关业主分摊，不应当由物业公司使用其收取的物业费用进行维修。对于郭磊要求鸿桥物业公司对其房屋内部专有部分进行维修的诉讼请求，根据民法总则的平等和公平原则，物业服务合同双方是权利平等的等价有偿交易关系，除非双方在物业合同中已经作出约定，否则在物业服务费用不包括业主专有部分维修费用的情况下，物业公司并不当然负有对业主户内房屋自有部分进行维修的法律义务。因此，在郭磊未提供证据证明其房屋墙面渗水系由鸿桥物业公司行为造成的情况下，要求鸿桥物业公司予以维修没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回郭磊的诉讼请求。案件受理费100元由郭磊负担（已交纳）。本院二审期间，郭磊向本院提交《吉林市人民政府办公厅关于建立健全“暖房子”工程建后管理长效机制的通知》复印件。证明：根据文件第一项第三条，鸿桥物业公司有履行维修的义务。外墙保温工程质保期已过，应由鸿桥物业公司维修。鸿桥物业公司质证没有异议。鸿桥物业公司向本院提交《物业管理政策法律文件汇编》复印件。证明：维修费的收费依据是物业办下发的文件附件，维修费每平米是0.3元。郭磊质证认为该证据和本案无关，本案争议是房屋漏水维修问题，不是物业费缴纳争议。本院经审查认为，郭磊提交的《吉林市人民政府办公厅关于建立健全“暖房子”工程建后管理长效机制的通知》，鸿桥物业公司无异议，故本院对该证据予以采信。鸿桥物业公司提交的《物业管理政策法律文件汇编》与本案无关联性，本院不予评述。本院经审理查明，郭磊于2018年9月购买了坐落于船营区大东街松北二区xx号楼x单元x层xx号房屋。鸿桥物业公司系该楼的物业服务企业。由于该房屋朝南卧室窗户周边外墙渗水，导致室内窗台下部墙面受潮受损，郭磊遂要求鸿桥物业公司对窗口周边外墙及其室内受损墙面予以维修。鸿桥物业公司因该房屋未缴纳维修费用拒绝予以维修，郭磊诉至一审法院。本院认为，关于郭磊要求鸿桥物业公司为其维修房屋主卧窗户外墙的诉讼请求。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，双方当事人均未向法院提交案涉房屋的物业服务合同，但鸿桥物业公司承认其系该房屋所在物业服务区域的物业服务企业，并主张在郭磊补交陈欠维修费用的情况下同意给予维修，郭磊要求鸿桥物业公司维修的窗户外墙亦属于房屋的共用部分，故本院认定鸿桥物业公司对此负有维修义务。一审法院在鸿桥物业公司未曾实际维修的情况下，即认定须启动物业维修资金，依据不足，本院予以纠正。关于郭磊要求鸿桥物业公司将因外墙渗漏导致的屋内装修损坏恢复原状的主张。郭磊在一审时已经明确系将屋内墙体水渍墙面重新刮大白，本案的房屋墙面渗水是因鸿桥物业公司不履行维修义务而造成的直接损失，外墙渗水必然导致屋内墙面受损，故根据上述法律之规定，此部分亦应由鸿桥物业公司负责恢复原状。关于鸿桥物业公司抗辩主张郭磊欠付维修费用故不予维修，本院认为，物业服务公司系双务合同，鸿桥物业公司负有维修义务，郭磊作为业主亦负有交纳物业服务费用的合同义务。在本案审理过程中，郭磊同意向鸿桥物业公司交纳其购房后的物业费，但鸿桥物业公司不予认可。鸿桥物业公司可就物业费的问题另行解决，但并不能成为其不履行维修义务的事由。案涉房屋是私有房产，郭磊购买时已经到不动产登记中心办理了产权转移登记手续，鸿桥物业公司提出郭磊应与原房主到鸿桥物业公司进行更名过户手续的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。鸿桥物业公司主张该房屋已经进行外墙保温，不在其维修范围内，但未举证证明外墙保温工程仍在质保期内，故对其该项抗辩主张，本院亦不予支持。综上所述，郭磊的上诉请求依法成立。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3940号民事判决；二、吉林市鸿桥物业服务有限公司自本判决生效之日起七日内为郭磊维修船营区大东街松北二区17号楼2单元5层25号房屋朝南卧室窗户周边外墙至不向室内渗漏并恢复正常使用功能，且将因外墙渗水引起的屋内受损墙面（范围以原审卷宗第17页照片为准）恢复原状。一审案件受理费100元，由吉林市鸿桥物业服务有限公司负担。二审案件受理费100元，由吉林市鸿桥物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  赵 靖审判员  张 蕾二〇二〇年二月二十七日书记员  聂 力