广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4465号上诉人（原审被告）：周文渊，男，1982年8月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审被告）：刘燕坤，女，1986年5月14日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区。委托诉讼代理人：周文渊，男，系刘燕坤的丈夫。被上诉人（原审原告)：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场3期P幢B32号二层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平,该公司副总经理。上诉人周文渊、刘燕坤因与被上诉人中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。周文渊、刘燕坤上诉请求：撤销一审判决，改判云堆公司与金红云公司签署的物业服务合同无效，云堆公司与周文渊、刘燕坤签署的物业管理服务协议无效，并退还非法管理期间周文渊、刘燕坤已经缴纳的全部物业费、公电费，同时退还周文渊、刘燕坤的维修基金存折。事实和理由：一审法院忽略了法律强制性问题，根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，云堆公司合同主体资格和法律程序均不合法，其后续所签订的合同及收费也无法可依。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》涉案物业服务合同应当被认定为无效合同。2.云堆公司在非法进驻金红云小区虽有事实管理行为，但其管理态度恶劣，严重不作为，给小区业主造成了巨大损失。3.云堆公司与业主签订新的物业服务合同时，没有取得1.5元/㎡的物业管理资质，且云堆公司对业主的收费标准不一。云堆公司辩称：1.周文渊、刘燕坤提出的合同无效问题，已经在云堆公司与其他业主的另案判决中有认定。2.关于物业费的标准问题，已经有另案判决予以认定，云堆公司认可本案一审判决结果。3.云堆公司与开发商签订物业合同进场管理，后云堆公司主动撤场，在撤场时将全部资料、设施与业委会成员交接、签收。4.维修基金为开发商收取，云堆公司并未扣留维修基金存折，业主可以随时领取。5.经过发改局审批后，按照物业服务合同收取1.5元/㎡。6.由于周文渊、刘燕坤长期拖欠物业费，因此不享受物业费优惠。云堆公司向一审法院起诉请求：1.周文渊、刘燕坤向云堆公司支付2017年4月至2018年1月共9个月的物业费1091.1元及违约金（违约金以每月的物业费109.11元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为278.23元）；2.周文渊、刘燕坤向云堆公司支付2017年3月至2018年1月期间共10个月的水费243.84元；3.周文渊、刘燕坤向云堆公司支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。一审法院认定事实：2013年9月30日，金红云公司作甲方、云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时站岗值班。物业费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元，地下小车车位服务费每月50元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业费，以后每次收取物业费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，云堆公司依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业费，物业费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。2014年7月13日，云堆公司作甲方、周文渊作乙方签订一份《金红云花园物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市××乡镇××楼××单元××房物业，委托甲方提供物业管理服务。物业费为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元;每次交费的时间为每月10号之前,逾期未交按应交物业费按每天千分之三交纳违约金。云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。庭审中，云堆公司陈述周文渊、刘燕坤从2017年4月开始拖欠物业费,至2018年1月周文渊、刘燕坤累计拖欠云堆公司10个月的物业费合计1091.1元（1.5元/平方米/月×72.74平方米×10个月），计至2018年9月30日应付违约金278.23元，拖欠2017年3月至2018年1月共11个月的水费243.84元，上述费用合计1613.17元。周文渊、刘燕坤称2018年1月之前的物业费和水费均已以现金方式缴交,但云堆公司未开具收据，云堆公司对周文渊、刘燕坤述称已缴清费用的事实不予确认。云堆公司称多次向周文渊、刘燕坤追讨上述费用未果，于2018年10月30日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2018年10月30日作预立案调解，调解不成于2019年1月14日正式立案。一审另查明：中山市不动产登记资料证明表载明，周文渊、刘燕坤的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为72.74平方米,登记时间为2014年6月10日。按照《中山市金红云花园物业管理服务委托合同》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业费按每月1.5元/平方米计算，周文渊、刘燕坤每月应向云堆公司缴交物业费109.11元（72.74平方米×1.5元/平方米）。一审法院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案原告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求业主按合同约定支付物业费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向一审法院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向一审法院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但云堆公司的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求业主按合同约定全额支付物业费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。依据的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，一审法院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。云堆公司与物业建设单位金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》，以及与林勇签订的《金红云花园物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，周文渊、刘燕坤系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故周文渊、刘燕坤应向云堆公司支付相应的物业费。本案的争议焦点有：一是云堆公司对涉案金红云花园小区是否按照云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务；二是周文渊、刘燕坤是否已向云堆公司缴交2017年3月至2018年1月期间的物业费和水费。对焦点一，关于云堆公司对涉案金红云小区是否按照云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，一审法院在审理前述案件时已作了认定，因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及于本案，应当认定云堆公司对该涉案小区的管理服务存在瑕疵。对焦点二，周文渊、刘燕坤是否已向云堆公司缴交2017年6月至2018年1月期间的物业费和水费问题。本案是合同纠纷，双方对周文渊、刘燕坤是否已履行缴费义务发生争议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由负有履行缴费义务的周文渊、刘燕坤承担举证责任。周文渊、刘燕坤辩称其已缴交2017年6月至2018年1月期间的物业费和水费，云堆公司否认其已缴交，故周文渊、刘燕坤应对其主张提供证据证明，但周文渊、刘燕坤未提供已缴交物业费的证据,提供的水费收据并非云堆公司出具,应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定周文渊、刘燕坤尚未向云堆公司缴交2017年6月至2018年1月期间的物业费和水费的事实。云堆公司对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因云堆公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业费。云堆公司要求周文渊、刘燕坤全额支付物业费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业费予以减免10%，而逾期缴交物业费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因云堆公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。云堆公司请求周文渊、刘燕坤支付物业费的时间从2017年7月起计至2018年1月止共7个月，即核定周文渊、刘燕坤应支付云堆公司物业费为869.3元（1.5元/平方米/月×91.99平方米×7个月×90%）；周文渊、刘燕坤应支付给云堆公司2017年6月至2018年1月的水费238.76元；云堆公司的其他诉讼请求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、周文渊、刘燕坤于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2017年7月至2018年1月期间的物业费869.3元；二、周文渊、刘燕坤于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2017年6月至2018年1月期间的水费238.76元；二、驳回云堆公司的其他诉讼请求。如果周文渊、刘燕坤未按一审判决指定的期间向云堆公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（云堆公司已预交），由周文渊、刘燕坤负担（周文渊、刘燕坤于一审判决生效之日起七日内迳付云堆公司）。本院二审期间，周文渊、刘燕坤向本院提交如下证据：1.中山市商品房销售备案登记表。2.中山市金红云房地产开发公司、中山市云堆物业管理有限公司的企业机读登记资料。3.置业计划书、维修基金收据、中山市金红云小区物业管理服务委托合同、金红云花园物业管理服务协议。4.金红云小区物业服务照片一组。5.中山市三乡镇发展和改革局关于金红云小区物管问题收费的复函。6.缴费收据一组。经质证，云堆公司对证据1-2的真实性确认、关联性不确认。对证据3-4不确认。对证据5的关联性不确认。对证据6的真实性确认、关联性不确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：中山公用水务有限公司三乡分公司于2019年8月21日出具的证明载明：“我司经核，金红云小区趸售水表2018年1月份之前产生的水表，在中山市云堆物业管理有限公司的管辖期内已缴清水费”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼二审相对性审查的规则，周文渊、刘燕坤在一审中未就退还已经缴纳的物业费及公电费、返还维修基金存折的问题提起反诉，二审就以上问题提起上诉，云堆公司不同意协商或由本院二审一并处理，不属本院审查范畴。因涉案小区2013年并未成立业主大会或业主委员会，故建设单位金红云公司与云堆公司签订的物业管理服务委托合同属于前期物业服务协议。周文渊、刘燕坤主张该合同因违反《物业管理条例》第二十四条第二款规定的选聘程序应属无效，但无充分证据予以证实，且周文渊、刘燕坤自认已享受云堆公司提供的物业服务，理应支付物业费，其拒付物业费的理据不能成立。关于物业费标准问题，物业公司提供物业服务的标准应与服务收费的标准相适应，且其提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，故在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵、影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费。一审法院推定云堆公司提供的物业服务质量存在瑕疵，并据此酌减10%，云堆公司未对此提出上诉，视为没有异议，本院予以确认。如前所述，涉案合同约定的费用标准对周文渊、刘燕坤具有约束力，其无充分证据证明云堆公司除了一审认定的物业服务质量瑕疵以外，还其他存在影响其正常生活、应在更大程度上减免物业费标准的物业服务质量问题，且周文渊、刘燕坤实际上也享受了云堆公司提供的物业服务，故其主张云堆公司无权收取2017年4月至2018年1月的物业费、水费，缺乏理据，本院对其上诉请求不予支持。综上，上诉人周文渊、刘燕坤的上诉理据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（周文渊、刘燕坤已经预交），由上诉人周文渊、刘燕坤负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年二月二十日书记员  郑 蕙