江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初15508号 原告：王雷明，男，1972年11月6日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县。 委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：路西施，江苏姑苏律师事务所实习律师。 被告：常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会，住所地江苏省常熟市古里镇金域蓝湾三区。 负责人：仲维军，主任。 委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师。 原告王雷明诉被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会（以下简称金域蓝湾业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年12月12日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告王雷明的委托诉讼代理人刘翼、被告金域蓝湾业委会主任仲维军及其委托诉讼代理人傅迪凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王雷明向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销被告作出的不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定；2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系常熟市古里镇金域蓝湾×××室的业主(以下简称“小区”)，自购房后便装修入住小区。2019年10月12日，被告在小区内发布公示，决定不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司为小区服务。然而，被告并未按照法定程序召开业主大会，也未按照议事规则的约定进行小区意见征询。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘和选聘物业管理企业应当召开业主大会并经过法定程序方可合法有效，被告未经过法定程序即擅自行使业主大会权利做出了相关的决定，侵犯了所有业主的合法权益，应当予以撤销。现原告具状起诉至法院，请求法院依法撤销被告的违法决定以维护所有业主的合法权益。 被告金域蓝湾业委会辩称，不再续聘的决定是本小区全体业主人数和面积均1/2以上的业主表决通过的，程序合法有效，应当以业委会发出的通知时间为准，即公示时间作为解除物业服务合同的时间，具体由法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王雷明系金域蓝湾×××室业主。2019年5月，金域蓝湾业委会成立后将备案手续提交至常熟市古里镇人民政府，并经核实符合备案条件，予以备案，其中第一届业主委员会任期为五年，自2019年4月12日起至2024年4月11日。同时业委会制定了《常熟市金域蓝湾三区业主大会议事规则》（以下简称议事规则），该议事规则内容如下：第一章总则。第2条议事规则的效力。本议事规则经专有部分占建筑物总面积百分之五十以上且占总人数百分之五十以上的业主表决后通过，对全体业主均具有法律约束力。第3条议事机构。3.1根据本议事规则的规定，本物业管理区域内相关公共事务由业主(代表)大会和业主委员会决议和执行。3.2议事机构根据法律、法规、规章规定及本议事规则作出的决议，对全体业主具有法律约束力。第4条监督机制。4.1本物业管理区域内的业主对议事机构的各项工作拥有知情权和监督权。4.2本物业管理区域设监事会。根据本议事规则的规定对业主(代表)大会和业主委员会的日常工作进行监督。4.3业主(代表)大会和业主委员会及监事会的日常工作应自觉接受属地政府和社区居民委员会的监督和指导。第6条物业管理区域基本情况。6.1业主大会名称：常熟市金域蓝湾三区业主大会；业主委员会办公地址：金域蓝湾三区物业服务用房内。6.2物业管理区域范围：东：小河，南：文化公园，西：银河路，北：元通路。6.3物业类型：住宅小区。6.4物业管理区域概况：占地面积：31562平方米，房屋总建筑面积：104964平方米，其中住宅面积88132.68平方米，计7幢，计784套，非住宅面积平方米计22套。物业服务用房位于：7幢，共计200平方米。第二章业主大会。第8条业主大会的议事内容。业主大会按照本议事规则，管理本物业管理区域内物业共同事务，对全体业主负责，并决定下列事项：8.1制定和修改业主大会议事规则；8.2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；8.3调整物业服务收费标准；8.4选聘和解聘物业服务企业；8.5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；8.6改建、重建建筑物及其附属设施；8.7授权业主代表大会、业主委员会、业主监事会特别事项；8.8撤销业主代表大会、业主委员会、业主监事会的不当决议、决定；8.9有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第10条业主身份的认定。10.1业主身份以不动产登记所记载的所有权人为基本认定原则。10.2具有以下情形之一，权利人已合法占有本物业管理区域建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也应认定为本物业的业主：10.2.1基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；10.2.2因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确认建筑物专有部分归属的人；10.2.3继承或者接受遗赠取得本物业建筑物专有部分所有权的人。第11条会议形式。业主大会以书面征求意见的形式召开会议。第13条召开大会的程序。13.1会议筹备工作。13.1.1业主委员会(或筹备组)做好开会前的准备工作。根据待议的议案或业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。13.1.2①经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主联名提出的议案必须提交业主大会表决。②其他重大议案是否提交业主大会表决，由业主委员会审议决定。议案未通过审议的，应向提案人书面反馈原因并接受提案人的质询。③大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容再次提议召开大会会议进行表决。13.1.3由于业主委员会委员严重缺员或者集体辞职等不能正常工作的情况下，业主代表大会可以委托社区居民委员会组织召开全体业主大会。13.2发布公告。业主大会召开前15日，由业主委员会(或筹备组)将本次会议的形式、时间、地点、讨论事项以书面形式及时告知社区居民委员会并听取其建议。在物业管理区域内向全体业主公告。13.3征询业主书面意见表的送达与收集。13.3.1送达方式：由业主委员会(或筹备组)、监事会组织业主代表逐户发放，若业主未在发放当时作出书面表决的，应签收意见表。未采取上门发放或上门发放业主未签收的，业主委员会(或筹备组)、监事会应当汇总业主名单，以挂号信或者邮政特快专递方式发放。13.3.2收集方式：业主书面表决意见，可当场反馈给发放人，或在规定时间内投放至指定投票箱，也可通过挂号信或者邮政特快专递反馈给寄件人。13.4通报业主大会表决结果。业主委员会(或筹备组)应当在大会议事期满后5日内向全体业主公示通报征询意见或投票统计结果，并形成业主大会决议。业主大会决议应书面告知社区居民委员会，并在物业管理区域内公示7天。第14条业主大会计票规则。14.1业主投票权数。14.1.1人数票：以业主人数为准。业主人数按照专有部分的数量计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分数量)，一个专有部分按一人计算，一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。14.1.2面积票：以专有部分面积为准。专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算(车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积)；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。14.2大会的有效召开。业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。14.5业主的代理。业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。业主委托代理人参加业主大会会议应符合下列规定：14.5.1业主是自然人的，可书面委托物业管理区域内的其他业主参加；14.5.2业主是单位、法人或其它组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议和业主委员会，但应出具法定代表人或负责人签字并加盖公章的授权委托书。14.6未反馈意见投票权数的认定。已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数直接计入已表决的多数票。14.7鉴于本物业管理区域的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：14.7.1当面领取或送达，由业主本人或同住的具有完全民事行为能力的亲属或者被授权主体签收；14.7.2按照业主提供的联系地址或其法定住址以挂号信或者邮政特快专递的方式邮寄，该文件经被送达人签收后即视为送达。第七章附则。第58条议事规则的生效。议事规则的修订经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意后生效。第59条其他。59.1议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关议事规则的决定为议事规则的组成部分。59.2议事规则未规定的事项，按照有关法律、法规、规章的规定执行。议事规则中如有与有关法律、法规、规章相抵触的部分则按新的法律、法规、规章执行。 2019年10月12日，金域蓝湾业委会向金域蓝湾三区全体业主发布《解聘物业公示》，该公示内容：小区业委会于2019年9月1号召开了业主代表大会，在会议上讨论是否继续聘用苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司为本小区提供物业服务或解聘此物业公司，在会议上通过业主代表大会的表决，决定不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司为本小区服务。业主代表大会表决结束后，业委会于2019年9月23号-2019年9月30号，上门征询全体业主是否聘用苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司。到9月30号截止同意解聘的超过了条例规定的50%。所以本届业委会决定不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司，限定苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司于2020年1月12号前撤离本小区。本届业委会将通过公开公平的招标方式选聘新的物业公司为本小区服务。特此公告。 2019年10月21日，金域蓝湾业委会向苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司（以下简称悦华物业公司）发出了《通知书》，该通知书内容：常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会于2019年9月23日至2019年9月30日对本小区全体业主征求意见是否继续聘用悦华物业公司为本小区提供物业服务，意见征询结果，面积过半，户数过半不同意继续聘用悦华物业公司继续为本小区服务。同时对投票结果进行了公示。根据业主的意见，业委会决定对悦华物业公司不再续聘，重新公开招标引进新的物业公司，并决定通知悦华物业公司于2020年1月21日撤离本小区，在此期间内悦华物业公司按照合同继续做好物业服务工作，同时在此时间内同业委会及新的物业公司进行交接，并保证本小区的所有公共设施设备完好，各类资料完整齐全，如不完好齐全，我们将通过法律来保护本小区的权力，同时通报房管处。感谢悦华物业公司之前为我们小区提供的物业服务。 庭审中，原告认为，根据被告制定的议事规则规定，被告未按照法定的程序召开业主大会，且被告违反了议事规则中的4.3条未在属地政府和社区居委会指导监督下进行、13.2条未提前15日进行公告、13.3.1条的送达方式等。另根据议事规则14.7.1条同住成年家属仅是代收的权利，具体表决需要进行授权，现要求法院对被告所提供的选票的真实性及其签字主体是否获得授权以及程序是否合法进行严格审查，且据原告了解被告部分投票是虚假的，故投票也不符合根据物权法第76条“双过半”的规定。故原告坚持要求撤销《解聘物业公示》、《通知书》中不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定。被告则认为，对于原告提出的违反议事规则等程序问题，其中4.3条是在社区居委会监督下进行的，签字表也是在居委会领取的，不存在未受监督的问题；13.2条未在小区进行张贴，仅在微信群中进行了通知；13.3.1条是直接签署的，未设置投票箱。另对于投票签字等情况，被告表示，其中签字是业主本人签字或者成人家属代签的情况，签字时未要求代签人出具业主授权书等材料，无法区别与统计；对于投票结果的计票、统计等，被告又陈述系由业委会工作人员进行统计，无其他人在场，面积按照开发商提供的面积计算，面积超过1/2也是加起来计算的，投票结果统计完毕后由业委会工作人员交社区审核；对于投票结果的公示，被告陈述是2019年10月4日通过微信发照片，10月5日在社区张贴公示，公示内容只写了人数过半，未写面积过半，但实际面积已经过半了。为此被告提供了相应的微信记录等证明通知、结果公示等情况。其中《关于解聘物业书面征求意见结果》载明：“小区全体业主：金域蓝湾三区业委会于2019年9月1日召开了业主代表大会，以现场表决的形式，通过了解聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定。业主代表大会表决结束后，业委会于2019年9月23日—9月30日，上门征询全体业主的意见，截止到2019年9月30日，共收到同意解聘的为482票，提出反对的为8票，弃权的为44票，签字并同意解聘的占全体业主的58.9%，超过了条例规定的50%。特此公告。金域蓝湾三区业委会，2019年10月4日”。故被告发出的《解聘物业公示》、《通知书》均合法有效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。因双方意见不一，致调解未成。 以上事实，由身份证、业主委员会备案表、房产证、解聘物业公示、通知书、常熟市金域蓝湾三区业主大会议事规则、微信记录、签字表、业主签字汇总、质证意见及本院庭审笔录等证据为证。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点为2019年10月12日业委会发布的《解聘物业公示》、2019年10月21日业委会发出的《通知书》中不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定是否侵害了业主的合法权益。 其一，根据议事规则第13.2条约定，业主大会召开前15日，应以书面形式告知社区居民委员会业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等，并在物业管理区域内向全体业主公告。而根据被告的陈述及其提供的微信记录等，被告仅在小区业主微信群中通知，且根据被告提供的通知内容亦未将业主大会的形式、时间、地点、讨论事项等等明确告知业主。显然，被告通过微信的方式未能尽到全部的通知义务，未能达到向全体业主公告的目的，违反了议事规则召开业主大会的程序性规定。 其二，根据被告提供的业主签字汇总单等，被告陈述对于哪些系业主本人签字、哪些系授权签字无法分清，且原告对真实性不予认可，故被告提供的业主签字汇总单亦不符合议事规则14.5.1条、14.5.2条的约定。同时，根据被告所述的计票情况仅系由被告工作人员计票，对于计票、唱票等过程亦未受到属地政府和社区居民委员会的监督。 其三、根据《关于解聘物业书面征求意见结果》的内容，该结果仅载明了业主过半数，对于“专有部分面积占建筑物总面积过半数”的结果未作公示。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”，该结果亦不符合物权法规定的“双过半”约定。 综上，被告发出的《解聘物业公示》、《通知书》不符合议事规则的约定、亦不符合物权法的规定，《解聘物业公示》、《通知书》中不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定应属无效。故对原告要求撤销被告作出的不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下： 撤销被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会于2019年10月12日作出的《解聘物业公示》、2019年10月21日发出的《通知书》中不再续聘苏州悦华置合物业服务有限公司常熟分公司的决定。 案件受理费减半收取人民币40元，由被告常熟市古里镇金域蓝湾三区业主委员会负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入常熟市人民法院账户，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××60）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  赵丽丹 二〇二〇年二月二十七日 书记员  时晴文