江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终53号上诉人（原审原告）：太仓格凡尼物业管理有限公司，住所地太仓市城厢镇人民南路96号C区5-2、3室。法定代表人：马军，总经理。委托诉讼代理人：赵晓芳，江苏金太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浦健清，男，1966年5月4日出生，汉族，住太仓市。上诉人太仓格凡尼物业管理有限公司（以下简称格凡尼物业公司）因与被上诉人浦健清物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人格凡尼物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实后改判；2.二审案件受理费由浦健清承担。事实和理由：一、电梯卡停用的原因是由于浦健清拖欠物业费的违约行为导致。2013年4月10日浦健清办理交房物业手续后由上诉人交付电梯卡使用，电梯卡正常使用时间设置为物业费缴纳期间后延续一个月，一般业主会在续交物业费的同时带上电梯卡交由上诉人办理续延手续，但浦健清缴纳了2013年4月至10月物业费以后就拒绝再支付物业费，上诉人也无法为其办理电梯卡续延手续。二、上诉人对业主的电梯卡使用均设置了一个月的宽限期，即电梯卡在业主拖欠物业费第二个月时才会停止使用，浦健清仍可在宽限期一个月内补交物业费，并同时办理电梯卡延续使用手续。上诉人已经对浦健清拖欠物业费的违约行为给予了合理的补救期限。三、上诉人主张物业费于法有据。1.最高院相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，浦健清有义务交纳物业费。2.浦健清拖欠物业费引起纠纷，责任在浦健清。上诉人已经履行了物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，即使存在管理瑕疵，浦健清应选择合理途径维护权利。被上诉人浦健清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋产权目前尚登记在苏州兆元置地有限公司（以下简称兆元置地公司）名下，浦健清没有真正意义上取得该房产的合法产权，不应当交纳相关费用。涉案房屋属于高层楼房，上诉人在未通知和协商的情况下，不给浦健清开通电梯卡，严重影响浦健清对涉案房屋的使用。电梯是公共设施，无论浦健清是否交纳物业管理费，上诉人均不得剥夺浦健清使用电梯的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。依据该规定，由于上诉人未能履行服务义务，浦健清有权拒绝支付物业管理费。原审原告格凡尼物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令浦健清支付格凡尼物业公司自2013年10月1日起至2018年3月31日止的物业管理费9456元及滞纳金7000元；2.判令浦健清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2007年11月7日，太仓市城市建设投资有限公司作为甲方，浦健清作为乙方，双方签订了《房屋拆迁原地产权调换协议书》，该协议书主要内容为：乙方坐落于南门街16号302室房屋（建筑面积111.2㎡）同意拆除，乙方置换甲方安置房，安置房坐落南园地块改造B型，9号901室，面积126.54㎡，安置房交付使用后，一切管理必须服从物业公司管理，物业管理费均一按政策规定自行缴纳，协议还约定了其他内容。2013年4月10日，浦健清办理了南洋1号公馆11幢A901室的房屋交接手续。格凡尼物业公司提供2010年5月26日格凡尼物业公司作为乙方、兆元置地公司作为甲方的《前期物业管理委托合同》，兆元置地公司未在合同上盖章确认，合同内容为：兆元置地公司将南洋1号公馆委托格凡尼物业公司实行物业管理，物业管理服务期限为2年，自2012年12月31日起至2014年12月31日止；高层、小高层物业服务费为1.8元每月每平方米，合同还约定了其他内容。后兆元置地公司与格凡尼物业公司签订一份《前期物业管理委托合同》，该合同无签约时间，合同约定：兆元置地公司将南洋1号公馆委托格凡尼物业公司实行物业管理，物业管理服务期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；高层、小高层物业服务费为1.8元每月每平方米，合同还约定了其他内容。2017年1月1日，兆元置地公司与格凡尼物业公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：兆元置地公司将南洋1号公馆委托格凡尼物业公司实行物业管理，物业管理服务期限为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；高层、小高层物业服务费为1.8元每月每平方米，合同还约定了其他内容。2019年3月14日，格凡尼物业公司作出物业费催款告知函，于次日向浦健清发出。格凡尼物业公司为证明逾期缴纳物业费应当支付滞纳金，提供交房手册第八条，该条款对于滞纳金的约定为：业主应在每月20日缴纳次月物业服务费，逾期拖欠的还应缴纳滞纳金。欠费业主，按每逾期1日，应向物业服务企业缴纳应缴物业服务费千分之一的滞纳金。一审庭审中，格凡尼物业公司陈述：产权置换安置房9号901室就是本案所涉房屋11幢A901室。案涉房屋尚未经产权登记。格凡尼物业公司物业服务至2018年3月31日，因政府补贴0.3元每月每平方，故物业费是按照1.5元每平方计算的，鉴于浦健清交付后未入住，未装修，2013年10月至2015年9月物业费按7折计算为3696元，2015年10月至2018年3月31日物业费是全额计算为5760元，物业费共计9456元。因为浦健清经多次催缴仍不缴纳拖欠的物业费，物业费中包含电梯费用是由格凡尼物业公司向供电局代缴的，因此格凡尼物业公司给浦健清电梯卡设置了停用。一审庭审中，浦健清陈述：我是太仓市房屋实际所有人，房子未登记是我跑了7次都没有拿到土地证。物业费缴纳的证据不是我自愿交的，是强制从我的过渡费中扣除的。我曾经多次找物业来开通电梯卡，物业一直不给我开通。物业费收取标准是不对的，政府已经补贴了0.3元每月每平方，应该按1.5元每月每平方收取。滞纳金我不支付的，是格凡尼物业公司违法在先，交房后我一直没有入住，空置到现在，电梯卡不给我开通我没办法自由出入，电梯卡是从2014年7、8月开始停掉的，一直停到现在，之前多次要求物业开通电梯卡，准备把房子出租，物业不肯开通，说拖欠物业费未交，我和我老婆都是下岗职工，小孩在读大学，没有钱支付物业费。一审另查明，坐落于太仓市的房屋建筑面积为128.28平方米，尚登记在苏州兆元置地有限公司名下。上述事实，有格凡尼物业公司提供的房屋拆迁原地产权调换协议书、房屋权属登记信息查询结果证明、房屋交付流转单、交房手册、前期物业管理委托合同、物业公共服务收费备案表、发票、催款函、邮递信息，当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。格凡尼物业公司接受兆元置地公司的委托，对南洋1号公馆进行物业管理，其有权向该小区的业主收取相应的物业费。格凡尼物业公司、浦健清均确认案涉房屋物业费按1.5元每月每平方米收取。虽浦健清存在拖欠物业费的情况，但格凡尼物业公司在浦健清拖欠物业费后采取极端手段，不给浦健清开通电梯卡，案涉房屋位于11幢A901室，属于高层楼房，若没有电梯使用，必然会对浦健清出入案涉房屋存在障碍，且严重影响浦健清使用案涉房屋，并且格凡尼物业公司未提供证据证明其从何时开始对浦健清电梯卡进行停用，故一审法院对格凡尼物业公司要求浦健清支付物业费的请求不予支持，亦对格凡尼物业公司要求浦健清支付滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：太仓格凡尼物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费212元，减半收取106元，由格凡尼物业公司太仓格凡尼物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，兆元置地公司与格凡尼物业公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽然浦健清未直接与格凡尼物业公司签订物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。浦健清抗辩称未取得涉案房屋的合法产权，其不应交纳物业费。本院认为，2013年4月10日，浦健清办理了涉案房屋交接手续，浦健清一审中亦确认其是涉案房屋的实际权利人，故浦健清与格凡尼物业公司存在物业服务合同关系。在浦健清拖欠物业费后，格凡尼物业公司虽然未再开通浦健清的电梯卡，给浦健清使用涉案房屋造成了严重影响，但是格凡尼物业公司已履行了物业服务合同约定的设备维修、环境保洁、小区保安等义务，一审判决全部免除浦健清交纳物业费的义务，有所不当，本院予以纠正。格凡尼物业公司、浦健清均确认案涉房屋物业费按1.5元每月每平方米收取，经本院核算该期间的物业费为10249.74元。格凡尼物业公司起诉主张的物业费金额9456元，低于10249.74元，系当事人自行处分权利，不违反法律规定，本院予以准许。浦健清未能举证证明其已经交纳了2013年10月1日至2018年3月31日期间的物业费，鉴于双方的过错程度，本院酌情免除浦健清一半的物业费并免除全部滞纳金，故浦健清应向格凡尼物业公司支付物业费4728元。综上，上诉人格凡尼物业公司上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实正确，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初5213号民事判决；二、浦健清于本判决生效之日起10内支付太仓格凡尼物业管理有限公司物业费4728元。一审案件受理费106元，太仓格凡尼物业管理有限公司负担56元，浦健清负担50元；二审案件受理费212元，太仓格凡尼物业管理有限公司负担112元，浦健清负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年二月二十八日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。