河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终206号上诉人（原审被告）：何天堂，男，1979年9月19日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：田以功，河南明辩律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：梁玉兰，女，1949年2月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系何天堂的母亲。特别授权。被上诉人（原审原告）：韩以峰，男，1958年1月18日出生，汉族，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告）：朱玉华，女，1962年11月10日出生，汉族，住河南省鹿邑县，系韩以峰之妻。原审被告：王红（宏）杰，男，1976年10月28日出生，汉族，住河南省鹿邑县。上诉人何天堂因与被上诉人韩以峰、朱玉华、原审被告王红杰确认合同无效纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民再15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何天堂及其委托诉讼代理人田以功、梁玉兰，被上诉人韩以峰、朱玉华，原审被告王红杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何天堂上诉请求：一、撤销原判，依法改判确认上诉人与王红杰于2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的内容有效，驳回韩以峰的诉讼请求；驳回朱玉华的起诉；二、本案一、二审诉讼费由韩以峰、朱玉华承担。事实和理由：一、韩以峰未取得涉案房屋的物权，原判认定的合同效力与物权取得的逻辑关系，不符合法律规定。首先，无证据证明韩以峰是建房人。本案诉争的门面房所占土地与韩以峰无关。《合建协议书》显示王红杰负责协调地皮转让关系，说明所涉土地问题与韩以峰没有关联性。韩以峰未能提供出资证明，也未提供“进料、买东西账单的证据材料”，故其无法证明自己出资建房。其次，合同关系不是物权取得的法定方式。一审判决以王红杰、韩以峰签订的《合建协议书》认定二人拥有涉案房屋的物权，不符合法律规定。物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。合建协议有效不能必然取得物权。二、一审判决认定不构成善意取得不当。何天堂在签订合同时只知道房屋属王红杰所有，王红杰对此也未说明，上诉人有理由相信王红杰具有处分权；上诉人何天堂购买涉案房屋时是善意的，不存在与王红杰私下串通而损害他人利益的行为，且在何天堂购买后进行所有权转移的时候，王红杰作为证明人在转让合同上签字；何天堂已经支付合理对价。合同签订当天转账支付给王红杰20万元，其他款项是上诉人向朋友借的，王红杰夫妇出具了140万元的收到条。该房屋买卖价格是当时的市场价；房屋已经完成交付，上诉人已经实际占有该房屋。王红杰同时将土地使用证及完税凭证原件也交给了上诉人，至于未完成变更登记手续，并非上诉人的原因。三、韩以峰与王红杰不是联建房关系而是借款合同关系。王红杰书写的“事实情况说明”真实可信。根据有关法律规定建房应有土地来源，还要取得规划许可、施工许可、验收等，最后进行不动产登记，被上诉人并没有这些材料，结合王红杰的情况说明，《合建协议书》、《留房协议书》均不具有真实性。韩以峰未参与联建，涉案房屋的转让与其无关。四、朱玉华诉讼主体地位不适格，应依法驳回起诉。《合建协议书》、《留房协议书》上均未有朱玉华签名。韩以峰、朱玉华未提供证据证明是以家庭共有财产投入建设，现韩以峰与朱玉华已经离婚，若对该财产进行了分割就应该提供证据加以证明，韩以峰、朱玉华对此未进行分割，明显违反常理。综上，请求二审法院依法支持诉请。被上诉人韩以峰、朱玉华辩称：一、请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、由上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。根据一审提供的《合建协议书》、《留房协议书》、《房屋出租协议》以及当事人的陈述足以证明涉案门面房属于韩以峰所有，王红杰在韩以峰、朱玉华不知情的情况下将门面房卖给何天堂明显不当，因此，韩以峰、朱玉华有权要求返还。二、上诉人的上诉理由不能成立，应予以驳回。首先，何天堂对涉案两间门面房不属于善意取得。根据王红杰的陈述，因其向何天堂借钱未还，在何天堂的逼迫下才与其签订的卖房协议，目的是为了保证还款提供担保，并无买卖的意思。何天堂采用不正当的手段取得财产并非善意；涉案房屋由韩以峰出租给张德明长达五年，楼上套房也由韩以峰居住并有出售，何天堂知道该房屋属于韩以峰所有，明显属于恶意；何天堂未提供充分证据证明其足额支付购房款，对此王红杰也不予承认，说明并无实际房屋交易；何天堂称将房屋已经转卖给田藕连，但由其收取高林的租金，证明何天堂为恶意占有房屋而制造伪证。其次，韩以峰与王红杰是合建房屋，并无借款合同关系。该事实有合建协议、留房协议在卷佐证，何天堂所称的借款合同关系纯属推理。再次，朱玉华诉讼主体适格。韩以峰、朱玉华是夫妻关系，涉案房屋属于二人的夫妻共同财产。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告王红杰述称：何天堂的房屋不是善意取得的。韩以峰、朱玉华向一审法院起诉请求：1、确认何天堂、王红杰于2015年4月13日签订的门面房买卖合同涉及韩以峰、朱玉华两间房屋的内容无效；2、此案诉讼费由何天堂、王红杰承担。当庭增加诉讼请求：请求何天堂、王红杰返还非法占有韩以峰、朱玉华的门面房两间。一审法院认定事实：由王红杰出面、韩以峰出资在鹿邑县××气大道西段（鸣××西××路北处）购土地一块，该宗土地东西宽13.20米、南北长15米。2010年10月28日，双方协商合建一幢7层高的商品住宅楼。该楼房一层东西共有四间门面房，其他为套房。楼房建成后，王红杰、韩以峰于2012年2月26日签订留房协议书，约定两家各留下两间门面房、两套住房和一间储藏室。东边两间门面房（东靠何山立）归王红杰、何艳君；西边两间门面房（西靠杨超）归韩以峰、朱玉华。双方各自享有所有权。该房产已各自完税，但未能办理不动产所有权属证书。2012年12月3日，韩以峰、王红杰将各自所有的两间门面房、共四间门面，共同租赁给张德明，租期五年。第一年租金每间9000元全由王红杰收取；第二年租金每间10000元全由韩以峰收取；第三年租金每间15000元，韩以峰、王红杰各收取30000元。租赁期间，王红杰与何天堂于2015年4月13日签订门面房买卖合同，王红杰将该四间门面房以每间35万元的价格转让给何天堂。当日何天堂通过中国建设银行转账20万元给王红杰，王红杰当日给何天堂出具了一份140万元门面款收到条。2015年10月13日，何天堂与高林签订租赁合同，何天堂将该四间门面房租赁给高林。2015年12月19日，何天堂、梁玉兰与田藕连签订购房合同，何天堂将该四间门面房以每间32.5万元的价格转让给田藕连。2015年底，韩以峰收取门面租金时，才得知自己的两间门面房已被王红杰转让，遂找王红杰、何天堂要求返还房屋未果，因此引起诉讼。另查明，王红杰的妻子何艳君因病已去世；韩以峰、朱玉华已于2015年4月23日离婚。一审法院认为，本案当事人争议的焦点是：王红杰、何天堂2015年4月13日订立的门面房买卖合同涉及韩以峰两间门面房的内容是否有效；何天堂能否善意取得该两间门面房。首先，本案争议的门面房所属的整幢建筑物是王红杰、韩以峰合建的，属于自建房，王红杰、韩以峰应当能够原始取得该建筑物的物权。因王红杰、韩以峰双方约定该建筑物一层东边两间门面房（东靠何山立）归王红杰、西边两间门面房（西靠杨超）归韩以峰、朱玉华，所以双方应当各自享有所有权，该所有权均属于原始取得；虽然没有办理登记，但法律并没有剥夺建房人对所建之物享有的原始的物权。我国民法总则规定，当事人订立合同属民事行为，只要双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，合同一经成立就应当生效；合同法第五十二条规定了无效合同的五种情形。本案当事人要求的确认效力的合同虽然不具备合同法第五十二条规定的情形，但合同的出让方王红杰本来仅享有两间门面房的所有权，订立合同时却出让了四间，将应属于韩以峰、朱玉华的两间门面房一并处分，订约前未经韩以峰、朱玉华同意、订约后韩以峰、朱玉华又不追认，王红杰对本案争议的两间门面房根本没有处分权，依照合同法第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，该合同涉及韩以峰、朱玉华两间房屋的内容应当无效。王红杰擅自处分韩以峰、朱玉华的门面房，侵犯了他人的物权，应当承担返还责任。王红杰抗辩其不应当承担返还房屋的责任，理由不足，一审法院不予支持。至于何天堂能否善意取得争议的两间门面房。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由此认为善意取得必须具备三个条件：1、受让财产时是善意的；2、支付了合理的对价；3、取得了受让物的所有权。1．何天堂受让四间门面房时是否善意。所谓善意，结合到本案是指何天堂在与王红杰订立合同时对王红杰无处分权的状况并不知情。王红杰、何天堂同村居住，个人建房本不是小事。王红杰、韩以峰合建楼房自2010年开始至2012年建成、又实际共同租赁给张德明三年，到2015年何天堂与王红杰签订房屋买卖合同时已历时5年。五年期间，作为同村邻居，何天堂若说对王红杰房屋的权属状况一点都不知情，不合常理；况且该房出让时，王红杰并没有不动产权属证书。何天堂应当有能力知道受让无权属证书的不动产无法登记过户的风险、但其仍然受让，只能说明其受让时的不善意。2．何天堂是否已支付了合理的对价。何天堂提交的王红杰出具的140万元的购房款收条，证明其已实际支付了门面房的对价，但其在庭审中仅提供了订立合同及出具收条当日的20万元的银行转账证明；其称其余价款分两三次均是以现金方式支付的。如此巨额的价款以现金支付是否符合常理？订立合同后何天堂不足额支付价款，王红杰出具140万元的收条有无隐情？140万元的来源？等等问题均无相关证据证明。王红杰否认实际收到140万元，并称所订合同的本意是对以前80万元借款的抵押、而非买卖。依照谁主张谁举证的规则，在王红杰否认实际收到140万元房款的情况下，何天堂仅凭一份收到条证明其已经实际支付了140万元的购房款的事实存疑。3．何天堂是否已取得受让物的所有权。法律规定，不动产物权的转移以登记为准，动产物权的转移以交付为准。本案受让的标的物是四间门面房，属不动产，证明享有受让物所有权的证明只能是登记过户的不动产权属证明，因此何天堂要取得本案争议的门面房的所有权，必须进行登记。本案中，何天堂虽然依据合同占有四间门面房，仅证明了合同标的物的交付事实，但由于并没有登记过户、没有取得门面房的所有权证，门面房的物权则不发生转移的效力。何天堂提交的何艳君土地使用权证及何艳君、朱玉华等人的完税证明等，不是所有权证明的准确依据，不能证明其已取得门面房的所有权。判决：王红杰与何天堂2015年4月13日订立的门面房买卖合同涉及韩以峰、朱玉华两间门面房的内容无效；王红杰、何天堂应当自本判决生效之日起十日内返还两间门面房（该房位于鹿邑县××气大道与××交叉口西××北，四间门面房的西边两间、西靠杨超）给韩以峰、朱玉华。案件受理费10800元，由原审被告王红杰、何天堂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人何天堂提供裁定书一份，证明以前韩以峰、朱玉华的起诉被驳回过。被上诉人质证意见：对该证据不认可。原审被告王红杰质证意见：不发表意见。本院认为该裁定书能证明韩以峰、朱玉华的起诉曾经被驳回过，但是该案件生效后已经由原审法院院长发现，启动了再审程序，目前该文书属于无效的状态。原审被告王红杰提供录音视频一份，证明其和何天堂不是买卖关系而是借款关系。上诉人何天堂质证意见：对该证据证明目的有异议，真实性无异议，证明了房屋买卖的真实性，胁迫并无证据证明。被上诉人质证意见：认可该证据。本院对该证据不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、韩以峰与王红杰之间是房屋联建关系还是借款关系？2、何天堂是否构成善意取得？3、王红杰与何天堂之间的买卖合同涉及韩以峰的部分是否有效？关于焦点1，韩以峰和王红杰之间签订有合建协议书、留房协议书，该两份协议书并不存在无效的情形，至于王红杰所说二者之间联建协议只是形式，应该是借款关系，但其并未提供有效证据加以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，主张二人之间是借款合同的一方应该负有举证责任，否则将承担不利后果。同时韩以峰和王红杰在2012年12月3日各自将自有的两间门面出租给张德明，租期五年，第一年租金由王红杰收取，第二年租金由韩以峰收取，第三年租金各自收取30000元。在这整个过程中，王红杰对分房事宜以及租金收取均未提出异议，由此可见，二人之间的关系理应属房屋联建关系。关于焦点2，善意取得的构成包含以下要件：1、受让人在受让时是善意的。2、受让时支付合理的对价，即价格不能过高或过低且已完成支付。3、已经完成交付。动产要交付给受让人，不动产要完成变更登记。本案王红杰与何天堂是同村村民，王红杰、韩以峰合作建房时间持续两年之久，又实际租给张德明三年，且在该房出让时，王红杰并未出示房屋产权证书，何天堂即便对该房屋的权属情况以前不知道，其在与王红杰签订买卖合同时也应该尽一个善良买受人的义务，去核实一下房屋的权属，何天堂作为完全民事行为能力人其应当可以预见购买无证房屋的法律风险，但其仍然受让，其行为不能认为是善意的。关于购房款140万元，何天堂仅仅提交了20万元的银行转账凭证，对于剩下的120万元说是从朋友处借的，并未提供其他有效的凭证，这么一大笔现金从何而来，交易是否实际发生都存疑，其应该继续补强证据。一份王红杰出具的140万的收到条，对此王红杰也予以否认，因此本案无确凿证据证明何天堂实际完成了购房款的交付。本案房屋的交付仅完成了占有的转移，并未完成不动产登记的变更。因此何天堂构不成善意取得。关于焦点3，在本案中何天堂不属于善意取得，根据王红杰和韩以峰的留房协议，涉案四间门面房每人两间，王红杰对自己拥有的门面房具有处分权，但其对韩以峰的门面房没有处分权，其与何天堂签订合同将韩以峰的房屋出售，显然是无权处分。事后并未及时告知韩以峰，并且韩以峰对此未进行追认，因此何天堂与王红杰签订的买卖合同涉及韩以峰的部分无效，故一审判决并无不当。综上所述，何天堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人何天堂负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年二月二十八日法官助理王明旭书记员种一行