济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6512号 原告：崔玉新，女，1990年6月20日出生，回族，住济南市。 原告：尹海华，男，1987年5月5日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。 被告：田荣涛，男，1987年11月26日出生，汉族，住山东省商河县。 第三人：济南泰盛房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：邢晟昊，总经理。 委托诉讼代理人：何秋洁，女，1992年9月24日出生，汉族，该单位员工，住山东省沂源县。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南大观园支行，住所地济南市。 负责人：龙燕娜，行长。 委托诉讼代理人：刘亚琨，男，1984年2月5日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 原告崔玉新、原告尹海华（以下简称两原告）与被告田荣涛、第三人济南泰盛房地产开发有限公司（以下简称泰盛公司）、第三人中国工商银行股份有限公司大观园支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案。两原告在立案前向本院申请诉前财产保全并提供了担保，本院裁定予以准许并采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人韩文远、第三人泰盛公司的委托诉讼代理人何秋洁、第三人工商银行的委托诉讼代理人刘亚琨到庭参加诉讼，被告田荣涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令田荣涛办理位于济南市槐荫区水晶郦城东地块2号楼1单元xxxx室房屋的产权证书；2.请求判令两原告代被告田荣涛向第三人工商银行偿还上述房屋剩余抵押按揭贷款的本息；3.请求判令工商银行收到偿还剩余贷款本息后，协助被告田荣涛办理坐落于济南市槐荫区水晶郦城东地块2号楼1单元xxxx室的抵押注销手续；4.抵押注销后，被告田荣涛协助两原告将上述不动产权利转移登记至两原告名下；5.被告田荣涛自2019年9月1日起至实际办理完毕产权证止，按照每日394.50元向两原告支付违约金，暂计29982元；6.本案的诉讼费、保全费、保全保险费及律师费均由被告田荣涛承担。 事实和理由：2019年3月11日，原告崔玉新与被告田荣涛在第三人济南阳光不动产经纪有限公司第八分公司的居间服务下就位于济南市槐荫区水晶郦城东地块2号楼1单元xxxx室签订编号为0002570《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定被告田荣涛将涉诉房屋出售给两原告，总房款为1340000元，首付款（含定金）600000元，贷款740000元，被告田荣涛在2019年4月10日自行结算涉诉房屋在第三人工商银行按揭贷款，被告田荣涛在2019年3月31日之前提交涉案房屋的办证材料。2019年6月30日，因被告田荣涛要求原告提前支付购房款，原、被告签订《补充协议》，约定总房款由1340000元变更为1200000元，被告在2019年7月1日履行办证手续。被告田荣涛直到2019年7月15日才缴纳办理产权证书的契税，至今因拖欠第三人工商银行的按揭贷款，迟迟不能完成办证手续，已经构成对合同及补充协议的严重违约，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 诉讼过程中，两原告将第5项诉讼请求中的违约金标准变更为参照贷款市场报价利率计算；明确第6项诉讼请求中的律师费为18000元，保全保险费为2400元。 田荣涛未作答辩。 泰盛公司述称，涉案的争议与我方无关，如在办证过程中有我方需要配合的义务，我方将按照法院的生效法律文书予以配合。 工商银行述称，我方同意由两原告代被告偿还涉案房屋剩余按揭贷款，对其他无异议，我方按照法院判决履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交了《济南市商品房买卖合同》、《房屋权属状况信息》、《房屋买卖合同》及《补充协议》、定金及购房款收条、转账记录、POS单、《山东省住宅专项维修资金专用票据》、《契税纳税申报表》及《税收完税证明》、《济南市范围登记信息查询结果》、《民事委托代理合同》及律师费支付凭证，泰盛公司及工商银行对上述证据真实性均无异议，田荣涛未对上述证据提出质证意见。上述证据均为原件，本院对其真实性本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年3月31日，泰盛公司作为出卖人，与作为买受人的田荣涛签订《济南市商品房买卖合同》，该合同约定出卖人自愿出售位于济南市槐荫区水晶郦城东地块2号楼1-xxxx号房屋（以下简称xxxx号房屋）给买受人，建筑面积为97.24平方米，房屋总价款为807075元，支付方式为按揭贷款，贷款金额为560000元。合同还对其他事项进行了约定，并办理了合同备案手续。2018年8月23日，该房屋已经办理初始登记，具备所有权分户登记的条件。2018年10月泰盛公司开始通知该小区业主办理分户登记手续。 签订上述合同后，田荣涛作为借款人向工商银行申请了按揭贷款，该银行向其发放贷款560000元，并办理了预抵押登记。登记抵押担保金额为560000元，债务履行期限为2017年4月13日至2047年4月13日。 2019年3月11日，田荣涛作为卖方、崔玉新作为买方与作为居间方的济南济南阳光家园不动产经纪有限公司第八分公司（以下简称阳光公司）签订《房屋买卖合同》，该合同约定卖方自愿出售xxxx号房屋给买方，房屋总价款为1340000元。买方在合同签订当日向卖方支付购房款600000元（含定金200000元），剩余房款740000元由银行放贷当日向卖方支付。卖方应当在开发商通知办证之日起于2019年3月31日前办理房产证，该阶段产生的维修基金、契税由卖方承担。卖方取得房产证后20日内，办理房屋所有权转移登记手续，该阶段税费及中介费由买方承担。卖方应在2019年4月10日前以自有资金办理解除工商银行按揭贷款抵押登记手续。卖方于收到全款2日内通知买方办理房屋交接，收到通知后3日内双方进行房屋交接。合同第十一条第2款约定，任何一方逾期履行合同义务的，按照总房款日3‰的标准向对方支付违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失，包括律师费、诉讼费用、交通费等。该合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日及次日，通过崔玉新、尹海华及他人银行账户，田荣涛收取了购房款60万元，并出具了20万元定金收条及其他购房款收据。两原告称，虽然上述合同系以崔玉新的名义签订的购房合同，但双方为男女朋友关系，实际系双方共同购买。 两原告称，签订《房屋买卖合同》后，据其了解，涉案房屋在2019年4月即具备分户登记条件，但田荣涛拒不办理分户登记，且开始出现按揭贷款逾期。在此情况下，其多次要求田荣涛履行合同义务均无果。后经协商，双方在2019年6月30日签订《补充协议》一份。该协议载明甲方为田荣涛，乙方为崔玉新，合同内容为：1.涉案房屋价格变更为1200000元。2.甲方于2019年7月1日履行分户登记义务，乙方支付甲方35000元用于甲方办理分户登记所需缴纳的契税及维修基金。3.甲方在取得不动产登记证书后5个工作日内筹集54万元用于解除工商银行的抵押登记，在甲方取得工商银行他项权证当日，乙方支付剩余购房款565000元，甲方需配合乙方办理房产公证手续。4.逾期履行相关义务的，违约方每日按总房款的1%支付对方违约金。该协议落款为田荣涛的及崔玉新的签名捺印。 2019年7月1日，两原告向田荣涛支付购房款1万元，田荣涛出具收条一份，内容为：“今收到崔玉新、尹海华支付房款10000元，剩余25000元，由尹海华支付房屋契税。”出具该收条后，由两原告实际代田荣涛支付住房维修基金11668元，支付契税11005.57元，共计22673.57元。两原告称，田荣涛出具收条时相关税费系估算，当时双方约定如支付的税费不足25000元，由田荣涛作为物业费进行承担。 工商银行称截止2020年1月7日，田荣涛在其银行就涉案房屋的按揭贷款已经逾期7个月，剩余本金为541229.14元，逾期欠款利息为16234.68元。两原告同意在三个月内代田荣涛一次性清偿该贷款本息，工商银行同意两原告在三个月的期限内代偿。 另两原告为本案支出律师费18000元，支出保全担保保险费2400元。 本院认为，虽然与田荣涛签订《房屋买卖合同》的买方记载为崔玉新，但该房屋的购房款系两原告共同支付，合同履行的协商过程也系两原告共同参与，田荣涛在2019年7月1日出具的收条中也载明收取的系两原告的购房款，故在两原告主张系两人共同购买涉案房屋，而田荣涛拒不参加诉讼亦未提出反对意见的情况下，本院认定崔玉新系代表两原告与田荣涛签订的涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》。上述合同均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力，各方当事人均应继续履行各自的合同义务。 按照《补充协议》的约定，买卖双方已将涉案房屋的转让价格变更为120万元，双方购房款的结算应以该价格为准。另，虽然田荣涛在2019年7月1日出具了35000元的购房款收条，但两原告实际支付的购房款（含代缴的税费）为32673.57元。两原告并无证据证明田荣涛放弃了收条中剩余的2326.43元购房款，故应当认定两原告已付购房款实际为632673.57元，剩余购房款为567326.43元。 由查明的案件事实可知，在双方签订《房屋买卖合同》后，涉案房屋已经具备了办理分户登记的条件，田荣涛有义务按照《补充协议》最后约定的时间，在2019年7月1日起办理涉案房屋的所有权登记手续，但至今其并未取得该房屋的所有权登记。田荣涛的该行为构成违约，应当承担继续履行合同及支付违约金的违约责任。因此，两原告提出的要求田荣涛与泰盛公司之间办理xxxx号房屋所有权分户登记的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 现两原告同意三个月内代田荣涛偿还工商银行剩余按揭贷款，工商银行亦表示予以接受，对此本院予以准许。在两原告代偿剩余按揭贷款后，工商银行应当配合涂销涉案房屋所存在的抵押（预抵押）登记。在相关抵押（预抵押）登记涂销后，田荣涛应协助两原告办理xxxx号房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权转移登记至两原告名下。 按照双方补充协议的约定，田荣涛应承担总房款日1%的逾期违约金。现两原告主动将违约金标准降低为参照市场报价利率计算，该标准在合理标准内，本院对此予以准许。两原告要求田荣涛自2019年9月1日起按照该标准支付违约金的的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。双方合同约定了由违约方赔偿守约方律师费，但未约定涉及保全担保保险费的承担问题。因保全担保保险并非诉讼必然发生的费用，对两原告要求田荣涛赔偿其律师费18000元的诉讼请求，本院予以支持；对要求赔偿其保全担保保险费2400元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、济南泰盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助田荣涛办理济南市槐荫区水晶郦城东地块2号楼1-xxxx号房屋的分户登记手续，将该房屋的所有权转移登记至田荣涛名下，相关登记税费由田荣涛承担； 二、崔玉新、尹海华于田荣涛取得上述房屋所有权登记之日起三个月内代田荣涛向中国工商银行股份有限公司济南大观园支行清偿该房屋之上的原按揭贷款，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准，清偿后中国工商银行股份有限公司济南大观园支行协助涂销原抵押（预抵押）登记； 三、田荣涛于上述贷款清偿、抵押（预抵押）登记涂销后十日内，将该房屋的所有权转移登记至崔玉新、尹海华名下，相关登记税费由崔玉新、尹海华承担； 四、田荣涛于本判决生效之日起十日内向崔玉新、尹海华支付违约金（以120万元为基数，自2019年9月1日起参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至涉案房屋所有权转移登记至崔玉新、尹海华名下之日止）； 五、田荣涛于本判决生效之日起十日内向崔玉新、尹海华赔偿律师费18000元； 六、驳回崔玉新、尹海华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，减半收取计7800元，保全费5000元均由田荣涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年二月十七日 书记员  贾栋