云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初4870号原告:陈敬军，男，汉族，1975年10月21日生，重庆市忠县人，家住重庆市忠县新立镇策勋街68号，现住云南省文山市。委托诉讼代理人：靳华明，云南君山律师事务所律师（特别授权）。被告：文山恒丰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91532600748279582R。法定代表人：李素梅，执行董事。地址：文山市环城南路与开化南路交叉处恒丰大厦。委托诉讼代理人：王文祥，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：陈登，男，汉族，1953年12月7日生，广东省吴川市人，家住广东省吴川市黄坡镇城西路105号，现住文山市。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。原告陈敬军与被告文山恒丰房地产开发有限责任公司、陈登租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告陈敬军、及其特别授权诉讼代理人靳华明，被告文山恒丰房地产开发有限责任公司的特别授权诉讼代理人王文祥、被告陈登的特别授权诉讼代理人陈宗华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敬军向本院提出诉讼请求：（一）依法判决解除原告与被告文山恒丰房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》；（二）判决被告返还原告已经支付的租金200000.00元及押金30000.00元；（三）判决被告向原告支付违约金376000.00元；（四）被告赔偿原告的各项经济损失共计1788102.33元（当庭变更）；（五）由被告承担本案诉讼费、评估费等。事实及理由，2017年4月，原告与被告就租赁恒丰小区的三层建筑物开办幼儿园的相关事宜进行磋商并达成一致意向后，原告于2017年5月向文山市教育局递交了迁址申请，文山市教育局于2017年5月27日作出了《关于英才幼儿园搬迁至恒丰小区的回复》，同意原告搬迁。2018年4月16日原告与被告文山恒丰房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》，约定：“一、被告将其合法产权下的恒丰商贸城小区内的独立整幢三层会所楼租给原告设立幼儿园；二、租赁期限为9年，从2018年7月31日至2027年7月30日，合同签订之日起至2018年7月30日属于原告的建设、装修期，被告免收租金；三、租赁期间共9年，租金分为两个阶段，第一阶段为前四年（2018年7月31日至2022年7月31日，原告每年向被告支付房屋租金200000.00元，四年共计800000.00元；第二阶段为后五年即从2022年7月31日至2027年7月30日，原告每年按第一阶段租金递增8%，即每年向被告支付房屋租金216000.00元，五年共计1080000.00元，9年租金共计1880000.00元，原告在每年7月31日前向被告支付下年租金；合同签订之日起，原告向被告交纳第一阶段的第一年即2018年7月31日至2019年7月30日的租金200000.00元），以后每年按照7月31日前向被告交纳下年租金；三、原告向被告支付押金30000.00元，租期满后，视为不违约，并将水电费结清后，被告一次性将余额退还给原告；四、违约金按照租金的20%进行支付，双方平等处罚。”租赁合同签订后，原告根据租赁合同的约定，于2018年4月18日向被告支付押金30000.00元及第一年的租金200000.00元。随后，原告对租赁房屋进行装修，于2018年7月底初步装修完毕。装修完毕后，原告在搬迁入园及招生过程中，遭到小区业主的阻挠，并声称被告租赁给原告的房屋属于小区业主共有，并且该房屋占有小区的公共部分及绿化面积，属于违章建筑，导致原告无法正常经营。2019年6月，原告向文山市自然资源局提出调查原告租赁的房屋是否属于合法建筑的申请，文山市自然资源局于2019年6月17日作出了《文山市自然资源局关于文山英才幼儿园的回复》，回复内容：“文山恒丰商贸城经文山州城镇规划委员会审议通过，批复文号为文住建复【2011】102号，依据批复的规划方案，你园拟搬迁至文山恒丰商贸城内部的会所使用功能不属于幼儿园，不符合相关规定，不能作为幼儿园，并且该栋会所未严格按审批的规划方案建设，擅自加盖一层，属于违规建筑”。至此原告才得知被告一直隐瞒租赁标的物违规建筑的事实，同时，由于被告与恒丰小区居民之间存在矛盾导致原告经营的幼儿园不能正常经营，导致幼儿园停业至今。综上，被告故意隐瞒租赁房屋为违规建筑且与业主就租赁房屋的权属存在争议的重要事实，原告与被告签订合同投入大量资金，但因为被告的原因导致合同目的不能实现，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告诉至本院并提出如前诉请。被告文山恒丰房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉称与事实严重不符。理由是：第一，该会所在小区中间，在此开办幼儿园必然会对小区的交通秩序造成影响，经原告反复多次要求租赁的时候，考虑到其无处开办学校的困难，口头告知必须取得小区业主方的同意，方能租赁。2018年4月原告告知业主方同意了，要求签租赁合同，经向业主委员会核实，得知确有此事，答辩人才同意于2018年4月16日签订了《租赁合同》；第二，在签订《租赁合同》时，答辩人明确告知原告，因这是会所，条件是否符合要求，我公司不知道，必须办理完所有的审批手续才能装修，以免造成不必要的经济损失。原告再次出示文山市教育局的回复，说办幼儿园的主管机关是教育局，已发文同意了，没问题，有什么事不要你们承担责任。第三，原告在装修中损害小区业主利益，不服从物业管理，引发业主不满遭反对，责任在原告方，答辩人无过错，不应当承担责任。第四，会所违建不影响使用，通过处罚可获得验收。况且，开办学校的主管机关是文山市教育局，在其同意的情况下是可以开办幼儿园的，不需要自然资源局批准。综上所述，原告的起诉无事实根据和法律依据，不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告陈登辩称，租赁合同双方当事人是陈建军与恒丰公司，答辩人不是合同相对人，原告起诉由答辩人承担责任，无事实根据及法律依据。本案在审理过程中，原告为证实其诉讼主张列举了以下证据:1、《租赁合同》，证明2018年4月16日原告与被告文山恒丰房地产开发有限责任公司签订《租赁合同》，约定：“一、被告将其合法产权下的恒丰商贸城小区内的独立整幢三层会所楼租给原告设立幼儿园；二、租赁期限为9年，从2018年7月31日至2027年7月30日，合同签订之日起至2018年7月30日属于原告的建设、装修期，被告免收租金；三、租赁期间共9年，租金分为两个阶段，第一阶段为前四年（2018年7月31日至2022年7月31日，原告每年向被告支付房屋租金200000.00元，四年共计800000.00元；第二阶段为后五年即从2022年7月31日至2027年7月30日，原告每年按第一阶段租金递增8%，即每年向被告支付房屋租金216000.00元，五年共计1080000.00元，9年租金共计1880000.00元，原告在每年7月31日前向被告支付下年租金；合同签订之日起，原告向被告交纳第一阶段的第一年即2018年7月31日至2019年7月30日的租金200000.00元），以后每年按照7月31日前向被告交纳下年租金；三、原告向被告支付押金30000.00元，租期满后，视为不违约，并将水电费结清后，被告一次性将余额退还给原告；四、违约金按照租金的20%进行支付，双方平等处罚。”2、建设工程消防验收意见书，证明签署合同时被告向原告承诺租赁房屋为合法建筑，并向原告提供建设工程消防意见书作为证明的事实；3、文山市教育局《关于英才幼儿园搬迁至恒丰小区的回复》，证明文山市教育局于2017年5月27日作出了《关于英才幼儿园搬迁至恒丰小区的回复》，同意原告开展筹建英才幼儿园的事实；4、《文山市自然资源局关于文山英才幼儿园的回复》，证明文山市自然资源局于2019年6月17日作出了《文山市自然资源局关于文山英才幼儿园的回复》，明确被告出租给原告的文山恒丰商贸城内部的会所使用功能不属于幼儿园，不符合相关规定，不能作为幼儿园，并且该栋会所未严格按审批的规划方案建设，擅自加盖一层，属于违规建筑的事实；5、收条，证明2018年4月18日原告向被告支付押金30000.00元及第一阶段第一年的租金200000.00元的事实；6、英才幼儿园装修前后的照片、装修协议、购买材料单据、淘宝、京东购物截图、货运相关协议、发票、收据及损失清单，证明原告对租赁房屋进行装修、购买相关器材、设备等共支出1228898.33元的事实；7、英才幼儿园教师工资表，证明英才幼儿园未能正常开展业期间，2018年9月原告给英才幼儿园老师发放44564.00元工资的事实；8、英才幼儿园经营性报告、幼儿园学生花名册，证明由于被告的违约行为导致原告开办的幼儿园无法正常经营，给原告带来560000.00元经营性损失的事实；9、通话录音，证明被告文山恒丰房地产开发有限责任公司总经理陈登承认租给原告的租赁物存在违建的事实，愿意赔偿原告的损失，但一直未赔偿的事实；10、照片、视频，证明原告在搬迁入园及招生过程中，遭到小区业主的阻挠，并声称被告租赁给原告的房屋属于小区业主共有，并且该房屋占有小区的公共部分及绿化面积，属于违章建筑，导致原告无法正常经营。经质证，被告文山恒丰房地产开发有限责任公司对原告陈敬军列举的证据质证认为：对第1组租赁合同的真实性、合法性、关联性及证明内容无意见；对第2组《建设工程消防验收意见书》的真实性、合法性、关联性无意见，对证明内容不予认可，该组证据证明的内容是消防验收合格;对第3组文山市教育局《关于文山英才幼儿园的回复》的真实性、合法性、关联性及证明内容无意见；对第4组文山市自然资源局《关于文山英才幼儿园的回复》的真实性无意见，对合法性、关联性及证明内容不予认可，理由是房屋的功能不是一成不变的，只要主管机关认为条件符合规定，同意开办、使用就行，违建部分通过处罚即可视为合法建筑；对第5组收条的真实性、合法性、关联性及证明内容无意见；对第6组英才幼儿园装修前后的照片、装修协议、购买材料单据、淘宝、京东购物截图、货运相关协议、发票、收据及损失清单的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，理由是原告在未办理好审批手续就装修是事实，但具体装修的范围要实地查看对照才清楚，涉及的金额也要专业人员才有能力认可；对第7组英才幼儿园教师工资表的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可。理由是未经有权机构批准可以开班办学，属于擅自扩大的损失，由原告自行承担；对第8组《英才幼儿园经营性报告》、《幼儿园学生花名册》的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，理由是未经有权机构批准可以开班办学，属于擅自扩大的损失，由原告自行承担；对第9组《通话录音》的真实性、合法性、关联性及证明内容不予认可，经电话核实，被告答复无此事；对第10组照片、视频认为遭到阻挠是事实，但原因是原告的过错造成的，即占用公共绿化带，不服从物业管理等，至于会所权属，小区业主委员会有证明，证实会所的权属归文山恒丰房地产开发有限责任公司。经质证，被告陈登对原告陈敬军列举的证据质证认为对第1组证据的三性予以认可，该组证据证明与原告签订合同的主体是恒丰公司并不是陈登，对其他几组证据的质证意见与被告恒丰公司的质证意见一致。本案在审理过程中，被告文山恒丰房地产开发有限责任公司为证实其辩解理由列举了以下证据:《关于文山英才幼儿园进驻恒丰商贸城小区相关情况报告的回复》，证明文山英才幼儿园在装修过程中私自接电，破坏小区绿化，私自加层，改变外观。《证明》，证明（1）文山恒丰商贸城小区会所产权属于文山恒丰房地产开发有限责任公司；（2）签订《租赁合同》已经进过文山市恒丰商贸城业主委员会的同意；（3）因陈敬军对租赁房屋改造过大，幼儿园人数较多，比较嘈杂，影响业主休息出行，遭到多数业主反对的事实。《文山州文山市城市管理综合执行局行政处罚决定书》，证明（1）对文山市违章建筑的认定及处罚机关是文山市城市管理综合执法局；（2）对违规造建一层的处罚形式是罚款，按期缴纳罚款后即可办理相关手续正常使用该建筑。经质证，原告陈敬军对被告文山恒丰房地产开发有限责任公司的证据质证认为：对第1组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，回复是物管公司回复，没有说明原告私自接电线的问题；对第2组证据真实性、合法性认可，关联性不予认可，会所是否属于恒丰公司，业主委员会无权鉴定，签订合同经过业主委员会同意，是事后陈述，与业主阻拦原告开业也是矛盾的，改造过大是被告方单方陈述，幼儿园是符合相关要求的；对第3组证据处罚决定书对其真实性、合法性认可，但与本案不具有关联性。被告陈登无证据向法庭列举。通过庭审举证、质证，本院认为:原告提交的第1组、第2组、第3组、第4组、第5组证据均客观、真实、合法且与本案相关联，本院予以采信；第6组、第7组、第8组属于原告方单方计算并列举的，并未得到被告方的认可，故对该三组证据不予采信；对第9组和第10组虽然客观、真实，但不证实原告欲证实的待证观点。被告文山恒丰房地产开发有限责任公司列举的第1组和第2组均客观、真实且原告方对其真实性、合法性予以认可，故予以采信；被告列举的第3组证据虽然客观、真实，但该证据并非是对本案中涉及的违规建筑的处罚方式，是对其他人的个人违规建筑的处罚方式，该证据与本案无关联性，不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:2017年4月，原告陈敬军与被告文山恒丰房地产开发有限责任公司法人陈登就租赁恒丰小区的三层建筑物开办幼儿园的相关事宜进行磋商并达成一致意向后，原告陈敬军向文山市教育局递交了迁址申请并得到同意搬迁的回复后。双方于2018年4月16日签订《租赁合同》，约定：“一、被告将其合法产权下的恒丰商贸城小区内的独立整幢三层会所楼租给原告设立幼儿园；二、租赁期限为9年，从2018年7月31日至2027年7月30日，合同签订之日起至2018年7月30日属于原告的建设、装修期，被告免收租金；三、租赁期间共9年，租金分为两个阶段，第一阶段为前四年（2018年7月31日至2022年7月31日，原告每年向被告支付房屋租金200000.00元，四年共计800000.00元；第二阶段为后五年即从2022年7月31日至2027年7月30日，原告每年按第一阶段租金递增8%，即每年向被告支付房屋租金216000.00元，五年共计1080000.00元，9年租金共计1880000.00元，原告在每年7月31日前向被告支付下年租金；合同签订之日起，原告向被告交纳第一阶段的第一年即2018年7月31日至2019年7月30日的租金200000.00元），以后每年按照7月31日前向被告交纳下年租金；三、原告向被告支付押金30000.00元，租期满后，视为不违约，并将水电费结清后，被告一次性将余额退还给原告；四、违约金按照租金的20%进行支付，双方平等处罚。”租赁合同签订后，原告根据租赁合同的约定，于2018年4月18日向被告支付押金30000.00元及第一年的租金200000.00元。随后，原告对租赁房屋进行装修，于2018年7月底初步装修完毕。装修完毕后，原告在搬迁入园及招生过程中，遭到小区业主的阻挠，导致无法原告陈敬军无法正常在该小区开办幼儿园，为此，双方发生争议并就损失进行了协商，但因双方分歧大协商未果。为此，原告诉至本院并提出如前所请。本院认为，租赁合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。本案中原、被告双方在平等自愿的基础上达成了《租赁合同》，该合同虽然客观、真实且属于双方的真实意思表示，但因该租赁合同约定的租赁物属于违规建筑，被告方未在法定的期限内取得相关的合法许可，故依法应认定双方签订的《租赁合同》为无效合同。关于本案中的焦点问题（一）原告主张解除合同是否成立？庭审中原告主张因被告隐瞒其租赁房屋为违规建筑且与业主就租赁房屋的权属存在争议的重要事实，导致其无法实现合同目的而造成巨大损失。被告则辩解原告主张解除合同的理由并不能成立，对此，各方均承担举证责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”庭审中原告列举的证据虽然能证实双方约定租赁的房屋属于违规建筑的事实且被告方对违规建筑也未予以否认，但是，双方就该违规建筑签订的租赁合同并非具有解除合同的法定情况，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中双方列举的证据均能证实双方约定的租赁房屋属于违规建筑的事实，而被告列举的证据并不能证实其违规建设的房屋获得了主管部门批准的事实。故双方签订的租赁合同依法认定为无效合同，原告主张解除合同的理由不能成立，不予支持。关于本案的焦点问题（二）原告主张损失、违约金是否合法有据？依据上述法律规定及说理，因原告主张的损失及违约金的请求均是基于其主张合同有效且要求解除的前提下提出的诉讼请求，并非基于合同无效而主张的，依据不诉不理的诉讼原则，原告的该诉讼请求依法不能成立，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈敬军的诉讼请求。案件受理费26320.00元，由原告陈敬军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  廖玉忠审判员  王洪元审判员  尹兆瑞二〇二〇年二月十三日书记员  阮建峰