河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3650号原告（执行案外人）：魏靓芸，女，1990年11月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：郭占成，大沧海律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南省中润建设工程股份有限公司，住所地安阳市龙安区文明大道与钢二路交叉口南50米路东。法定代表人：孙凤明，职务董事长。委托诉讼代理人：常国福，河南兴亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伏锁，男，1971年7月14日出生，汉族，住安阳市北关区，系被告公司员工。第三人（被执行人）：安阳中广发汇成置业有限公司，住所地安阳市文峰区紫薇大道522号。法定代表人：高霞，职务总经理。委托诉讼代理人：王晓婉，女，1988年5月19日出生，汉族，住安阳市文峰区，系公司员工。原告魏靓芸与被告河南省中润建设工程股份有限公司（以下简称河南中润公司）、第三人安阳中广发汇成置业有限公司（以下简称中广发置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告魏靓芸委托诉讼代理人郭占成，被告河南中润公司委托诉讼代理人常国福、张伏锁，第三人中广发置业公司委托诉讼代理人王晓婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏靓芸向本院提出诉讼请求：1.判决停止对大美城翠园2号楼1单元601房产的执行并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月27日，原告为购买大美城房产向第三人支付认筹金20000元。2017年1月18日，原告与第三人签订《商品房认购书》，合同约定原告自愿购买第三人“大美城·翠园”商品房一套，同时约定了商品房位置、面积、房产价款及付款方式、付款时间等条款。从认筹到签订认购书期间原告分六次向第三人支付购房款共计1133667元，后在准备贷款资料时得知该房产被法院查封。原告认为在被告河南中润公司申请对商品房查封之前，原告已经与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，并按合同约定支付了70%房款。因此被告无权查封上述房产，法院应依法停止对该房产的强制执行并解除查封。据此，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告河南中润公司辩称，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求，继续执行本案。第三人中广发置业公司称，认可原告购买了第三人的案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交商品房认购书、房款收据、刷卡凭条、银行转账电子回单、不动产权登记记载表、深圳市深华物业公司安阳分公司证明，被告河南中润公司提交商品房认购书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告河南中润公司与第三人中广发置业公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中河南中润公司向本院申请财产保全，本院于2017年1月24日查封了被执行人中广发置业公司名下位于大美城翠园2号楼1单元601号房产，并于2018年5月10日作出（2017）豫0502民初291号民事判决书，判决如下：“一、被告安阳中广发汇成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南省中润建设工程股份有限公司工程款人民币8264263.17元及利息（其中工程款人民币7567829.32元的利息从2017年1月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决实际履行完毕之日止；剩余工程款人民币696433.85元的利息从2015年11月18日起按照月利率1.6%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、驳回原告河南省中润建设工程股份有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告河南省中润建设工程股份有限公司于本判决生效之日起十日内交付反诉原告安阳中广发汇成置业有限公司紫园项目基坑降水及护壁支护工程的竣工资料；四、驳回反诉原告安阳中广发汇成置业有限公司的其他反诉请求。”后河南中润公司不服提起上诉，安阳市中级人民法院于2018年9月5日作出（2018）豫05民终3443号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，河南中润公司向本院申请强制执行，在执行拍卖案涉房屋过程中，案外人魏靓芸向本院提起执行异议，请求法院停止对中广发置业公司名下位于大美城翠园2号楼1单元601号房产的执行，并解除对该房屋的查封保全措施，本院于2019年8月1日作出（2019）豫0502执异61号执行裁定书，裁定驳回案外人魏靓芸的异议请求。魏靓芸对该裁定不服，向本院提起本案诉讼。2.2017年1月18日，原告魏靓芸与第三人中广发置业公司签订《商品房认购书》，约定魏靓芸认购中广发置业公司提供的大美城·翠园项目第2-1-601号房，建筑面积223.79平方米，认购总价为1633667元，约定付款方式为商业贷款，首期房款不低于认购价的70%，共计1133667元，其中1133667元房款须于签订本认购书时付清，按揭款是认购价的30%即50万元，须于2017年2月18日前付清，合同上盖有“安阳中广发汇成置业有限公司大美城翠园合同专用章”字样的印章。2016年12月27日中广发置业公司向魏靓芸出具20000元认筹金收据；2017年1月2日中广发置业公司向魏靓芸出具200000元房款收据；2017年1月6日中广发置业公司向魏靓芸出具150000元房款收据；2017年1月14日中广发置业公司向魏靓芸出具300000元房款收据，2017年1月18日，中广发置业公司向魏靓芸出具450000元和13667元房款收据，以上共计1133667元，原告提交了6笔款项的刷卡凭条、银行转账电子回单，第三人对此予以认可。被告提交2015年1月15日张伏锁与第三人中广发置业公司签订的《商品房认购书》，合同上盖有“大美城·翠园合同专用章”，称原告提交的认购书上的印章与该印章不一致，认购书不是合法的商品房预售合同，第三人称被告提交的认购书上的印章是销售代理提供的合同印章，在2017年5月份，销售代理撤场后，该印章销售代理收走了，后公司就新刻了一个印章，商品房认购书和房款收据两者共存的情况下，才能认定是真实的房屋买卖；并称在原告没有交清房款之前，不能签约商品房预售合同，2017年1月15日至1月20日期间，又遇安阳市房管局商品房预售合同升级，案涉房屋在此期间被查封了。3.原告魏靓芸提交安阳市不动产档案馆于2019年10月11日出具的不动产权登记记载表，显示魏靓芸名下登记有一处位于安阳市××永明××水××小区××楼××号的房产，该房产已抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司安阳分行。抵押权设定日期是2011年11月22日至2031年11月22日。原告提交2019年11月6日深圳市深华物业集团有限公司安阳分公司出具的证明，证明秀水苑28-1-2001业主牛瑞红在该小区居住，并称该房产系原告父母购买，登记在原告名下，原告当时未成年，现在由于结婚，需要独立生活，因此需要购买房产与父母分开居住。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于个人居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告魏靓芸系商品房消费者，法院于2017年1月24日查封了被执行人中广发置业公司名下大美城翠园2号楼1单元601号房产，而魏靓芸与中广发置业公司于2017年1月18日就已经就该房屋签订了《商品房认购书》，原告提交商品房认购书予以证明，第三人亦认可，并称之所以没有与原告签订商品房预售合同是因为原告付清房款后安阳市房管局商品房预售合同升级所致，而后房屋就被法院查封了，被告河南中润公司虽称认购书不属于正式的商品房买卖合同，但该认购书对商品房基本状况、面积、总价款、付款方式等进行约定，原告亦按照该约定支付了70%的首期房款，故可以认定原告与第三人之间在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。原告魏靓芸分别于2016年12月27日2017年1月2日、2017年1月6、2017年1月18日、2017年1月14日通过刷卡和转账分6次向第三人中广发置业公司支付案涉房屋70%房款共计1133667元，并提交收据、刷卡凭条和银行转账电子回单予以证明，可以认定原告魏靓芸已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告魏靓芸提交的不动产权登记记载表显示魏靓芸名下有一处位于秀水苑28-1-2001的房产，原告提交了物业的证明，证明该房屋的业主为原告的母亲牛瑞红，原告称该房产系其母亲在原告未成年时购买用于家庭居住，现原告购买大美城房产，用于自己成家后居住，第三人对此无异议，被告虽称该证明不能证明原告名下房产的情况，但未提交证据予以证明，根据原告陈述，结合生活实际及物业证明可以认定魏靓芸是为改善居住环境而购商品房，系用于居住需求。综上，原告魏靓芸享有的权利能够排除执行，其主张要求停止执行中广发置业公司名下大美城翠园2号楼1单元601号房产的诉讼请求，本院予以支持；其主张要求解除对该房产的查封的诉讼请求，不属于本案审查范围，本案不做处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行第三人安阳中广发汇成置业有限公司名下位于大美城翠园2号楼1单元601号的房产。案件受理费19503元，由被告河南省中润建设工程股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  王 飞审 判 员  王 敬二〇二〇年二月二十四日代理书记员  卢 旭