河南省遂平县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1728民初26号原告张文革，男，1968年5月21日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人赵平，驻马店市遂平县吴房法律服务所法律服务工作者。被告遂平雅安置业有限公司，住所地河南省遂平县车站街道办事处生产街（火车站对面）。法定代表人臧松林，该公司总经理。委托诉讼代理人杨晓楠，河南国基律师事务所律师。原告张文革与被告遂平雅安置业有限公司（以下简称雅安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文革及其委托诉讼代理人赵平、被告雅安公司的委托诉讼代理人杨晓楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文革向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的YS00021079号、YS00021082号商品房买卖合同有效。2.判令被告就原告所购买的商品房（城中央第五幢101号、102号、107号、116号、118号、120号、122号、128号、130号、136号）办理不动产预告登记或履行协助原告办理不动产预告登记的义务。3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2018年7月份，按照被告对我的承诺，我于2018年7月11日支付给被告购房款400万元之后，被告与我于2018年9月13日签订了两份商品房买卖合同，该两份合同约定由我购买被告开发的位于遂平县城××勤政路与××交叉口的门面房10间，该10间门面房在被告开发的城中央第五幢，分别为101号、102号、107号、116号、118号、120号、122号、128号、130号、136号。2018年11月17日，原、被告又在遂平县房地产管理部门对原、被告所签订的商品房买卖合同办理了网签合同备案。眼下，被告所开发建设的商品房已符合不动产预告登记的条件。为此，我曾多次找被告要求为我所购买的商品房办理不动产预告登记或为我出具不动产预告登记的相关资料，但被告却以种种借口予以推拖。既不给我办理不动产预告登记，也不履行为我出具不动产预告登记的相关材料，致使我无法进行不动产预告登记，使我应享有的合法权利无法实现。为此，为维护我的合法权益，特具状起诉，望贵院查明事实，依法支持我的诉讼请求。被告雅安公司辩称，原告诉称与事实严重不符，原、被告双方并不存在商品房买卖关系，双方签订的涉案《商品房买卖合同》的目的，实则是为了担保债务的履行。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。一、原告诉称与事实不符。原告诉称“……2018年7月11日支付给被告购房款400万元，于2018年9月13日签订两份商品房买卖合同，在该两份合同中约定由我购买被告开发的门面房10间……”等等，答辩人认为原告的上述陈述及其它全部诉称均与事实不符。答辩人从未将原告诉称的10间门面房出售给原告，也从未收到过原告诉称的400万元购房款。本案的事实是：2018年7月份，被告因资金紧张向原告借款，双方商定“……原告出借给被告400万元，月息3分，借款期间为2个月，原告并要求第一个月的利息预先扣除……”。双方就借款的事宜协商好后，原告突然提出“为了保证被告还款，被告应以10套商铺作为还款的担保。双方表面上将10套房屋签订成商品房买卖合同，要求被告将借款收据写成购房款”。虽然表面上双方签订的是商品房买卖合同，但房屋的所有权仍然是被告的。被告当时是因资金特别困难，无奈才同意了原告的要求。2018年7月11日，原告要求被告预先将借款收据写成购房款，然后再支付借款。被告按原告的要求为其出具收据后，原告于2018年7月11日、7月16日分六次将被告所借的400万元在扣除第一个月的利息12万元后打款给被告，共计388万元。2018年9月份，被告按照原告的要求与其签订了涉案的《商品房买卖合同》，因借款数额是400万元，为了与借款数额相对符合，就将原本市价每平方米10000元左右的商铺在合同中写成了每平方米4000元。2018年8月13日，被告向原告支付了第二个月的利息12万元。2018年9月份，原告提出2个月借款到期，要求增加1分利息，将原本约定的3分利息变成4分，被告无奈同意，并开始以4分的利息向其支付每月16万元的利息。因此，原告诉称与事实严重不符，原、被告双方不存在真实的商品房买卖关系，双方所签订的涉案《商品房买卖合同》的目的实则是为了担保债务的履行，为非典型的担保方式。二、原告诉称双方系商品房买卖关系明显违背常理和交易习惯。1.合同的签订过程违背交易习惯。正常的房屋购买者，如果存在真实的购买关系，根据交易习惯，一般会经历通过房屋销售部门看房、看好房后进行订购、签订购房订单并缴纳定金，然后签订正式的购房合同、缴纳房款等等。而本案中原告既没有房屋订单，也没有缴纳房屋定金。2018年7月份打款、2018年9月份签订购房合同，试问有几个正常的理性房屋购买人会在先交纳几百万元的购房款而在几个月后才签订购房合同？因此，双方之间根本不存在真实的房屋买卖关系，而是借款关系。2.合同的价格违背常理。（1）涉案房屋为商铺，涉案合同签订时的市场价格为每平方米10000元左右，而涉案合同中的房屋价格仅为每平方米4000元，明显低于市场价格2倍左右，所以，从房屋价格上看涉案房屋买卖合同违背常理。（2）假设按照涉案商品房买卖合同的约定，合同的总价款是415.70万元，也不存在原告诉称的房屋价款400万元。所以，从此看涉案房屋买卖合同亦违背常理。（3）合同中约定的房屋位置违背常理。涉案房屋为10套房，从房屋的位置分布看，房屋的位置为凌乱分布。从常理分析，如果是购买10套房，正常情况下、正常购买者一般会选择10套房相连。因此，从房屋的分布看涉案房屋买卖合同不符合常理。（4）原告未有发票不符合常理。原告诉称其购买了涉案房屋，并支付了400万元的购房款，其却始终未要求开具销售不动产统一发票。原告作为具有完全民事行为能力的人，自己支付了400万元购房款而不要求出具发票，如果是真正的房屋购买者，有几个人会在一次性支付了几百万元大额购房款后长达近两年不要求开具发票？因此，原告的这种行为明显不符合理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。（5）原告未缴纳涉案房屋维修基金不符合常理。正常情况下，购房者在购买房屋并缴纳维修基金后才办理相应的备案登记，而本案原告至今未缴纳维修基金，如果是真正的购房者，为了买房有几个不去缴纳呢？因此，从该处看也不符合常理。三、关于原、被告双方真实法律关系的评价。原告系长期从事放贷业务且以职业放贷为经营的人员，本案的借款利息最初为年利率36%（即月息3分），后期增加为年利率48%（即月息4分），如此高的利息说明本案系违法的高利借贷行为。为了掩盖这种违法高利借贷行为或者基于这种违法高利借贷行为且为了担保债务履行所签订的涉案《商品房买卖合同》是不应当受到法律保护的，况且双方也不存在真实的商品房买卖关系。因此，原、被告双方所签订的涉案《商品房买卖合同》亦系无效行为。四、原告的诉讼请求无事实根据及合同依据。综上所述，答辩人认为原、被告双方并不存在真实的商品房买卖关系，依照《最高人民法院关于审理借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案不应当按照商品房买卖合同进行审理。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月11日，被告雅安公司给原告张文革出具一份收据，收据载明的数额为400万元，收款事由是购房款。同日，原告张文革向被告雅安公司分别转款100万元、100万元、77万元、30万元、76万元。2018年7月16日，原告张文革向被告雅安公司转款5万元。共计六笔转款，转款合计金额为388万元。2018年8月13日，被告雅安公司向原告张文革转款12万元。2018年9月13日，被告雅安公司与原告张文革签订两份《商品房买卖合同》，就原告张文革购买被告雅安公司开发建设的城中央（位于遂平县城××勤政路与××交叉口）第5幢10间商业用房的具体事项进行了约定。第YS00021079号《商品房买卖合同》约定：出卖人为雅安公司；买受人为张文革；商品房的用途为商业；房号分别为第5幢101号、116号、118号、120号、122号；房屋预测面积分别为157.13平方米、100.50平方米、100.50平方米、100.50平方米、100.50平方米；房屋价款按建筑面积计算，每平方米4000元，房屋总价款共计2236520元；付款方式为一次性付款，即于2018年9月13日交清总房款2236520元；交房时间为2019年8月31日前，逾期交付，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止60日内，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同，如解除合同，出卖人应当自收到解除合同通知书之日起90日内退还买受人全部已付购房款，并按已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第YS00021082号《商品房买卖合同》约定：出卖人为雅安公司；买受人为张文革；商品房的用途为商业；房号分别为第5幢102号、107号、128号、130号、136号；房屋预测面积分别为74.99平方米、96.31平方米、100.50平方米、92.28平方米、116.04平方米；房屋价款按建筑面积计算，每平方米4000元，房屋总价款共计1920480元；付款方式为一次性付款，即于2018年9月13日交清总房款1920480元；交房时间和违约责任与第YS00021079号《商品房买卖合同》约定相同。同日，原、被告双方对上述两份合同进行了登记备案。2018年9月21日，被告雅安公司向原告张文革转款16万元。2018年10月9日，被告雅安公司向原告张文革转款12万元。2018年11月1日，被告雅安公司向原告张文革转款4万元。2018年11月13日，被告雅安公司向原告张文革转款16万元。2018年12月27日，被告雅安公司向原告张文革转款16万元。2019年2月22日，被告雅安公司向原告张文革转款16万元。另查明，2017年12月5日，被告雅安公司与案外人刘俊霞签订的《商品房买卖合同》中约定的城中央第5幢第163号商业用房的单价为每平方米11661.05元。2018年2月27日，被告雅安公司与案外人江秋雨签订的《商品房买卖合同》中约定的城中央第5幢第191号商业用房的单价为每平方米10804.76元。案外人（即本案的证人）臧某系被告雅安公司的经理，其个人与原告张文革之间存在经济往来。2018年5月3日，原告张文革向臧某转款30万元。2018年5月4日，臧某向原告张文革转款9040元。2018年6月7日，臧某向原告张文革转款9000元。2018年8月4日，臧某向原告张文革转款3万元。2018年8月23日，原告张文革向臧某转款37.6万元。2018年12月10日，原告张文革向臧某转款10万元。2018年12月18日，原告张文革向臧某转款9.4万元。上为本案事实。以上事实有原告提供的收据、商品房买卖合同、商品房合同备案信息表、中原银行业务委托书、中国农业银行银行卡交易明细清单及被告提供的客户转账业务回单（收款）、河南遂平农村商业银行支付业务记账凭证、遂平恒生村镇银行电子回单明细、中原银行遂平支行客户转账业务回单（付款）、城中央大定协议、签约确认单、商品房买卖合同、臧某证言证词在卷为据，已经质证，本院予以确认。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点是：1.原、被告之间的法律关系是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系；2.原告的诉讼请求有何依据，应否支持。关于第一个争议焦点，根据本院查明的事实，本院认为，原、被告之间的法律关系系民间借贷关系。理由是：（一）原、被告双方虽然形式上签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》的签订是在2018年7月份原告张文革向被告雅安公司转款388万元之后的2018年9月份所签订，且原告张文革向被告雅安公司实际转款的金额与被告雅安公司向原告张文革出具购房款收据中载明的金额及《商品房买卖合同》中约定的一次性应交纳购房款的总金额均不一致，该交易习惯不符合正常买房人的交易习惯。（二）从被告雅安公司提供的两份其与案外人刘俊霞、江秋雨签订的《商品房买卖合同》看，相近时期该幢楼盘的商业用房交易价格每平方米均在10000元以上，而涉案的商业用房交易价格每平方米仅为4000元，明显低于被告雅安公司与案外人约定的价格。（三）2018年7月份，原告张文革向被告雅安公司转款388万元后，被告雅安公司自2018年8月份起至2019年2月份止，每月均向原告张文革定期转款12万元、16万元，该定期均额转款行为与民间借贷关系中的按月清息行为相符，且与被告雅安公司辩称的“该400万元系雅安公司向原告张文革的借款，当时约定借款期限2个月，借期内利息按月息3分、转款时预先扣除了第一个月的利息12万元，借期外的利息按月息4分计算”的抗辩意见能够相互印证。原告张文革诉称被告雅安公司每月向其定期转款是雅安公司替臧某偿还的借款利息，与本院查明的事实不符。（四）被告雅安公司辩称原告张文革系长期从事高利放贷的人员，本案原告收取被告高息系违法高利借贷行为，双方当事人的行为非房屋买卖行为。根据被告的抗辩意见，本院依法从《河南法院审判流程管理系统》中调取了原告张文革涉及民间借贷诉讼的相关数据，2018年度原告张文革在本院起诉民间借贷案件4件，累计涉案金额170多万元，符合驻中法〔2019〕92号文件关于职业放贷人的认定标准。根据以上四点理由，足以认定双方所签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间的法律关系名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。因此，原告张文革主张其与被告雅安公司之间是房屋买卖关系，与本院认定的法律关系不一致，本院不予支持。关于第二个争议焦点，因原告诉讼请求所依据的基础法律关系是房屋买卖法律关系，而本院查明的基础法律关系是民间借贷法律关系，所以本案应当按照民间借贷法律关系进行审理。诉讼过程中，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，本院向原告张文革释明是否变更诉讼请求，其明确表明坚持诉讼请求不予变更。因此，原告的诉讼请求没有依据，不应支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，裁定如下：驳回原告张文革的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  吴艳红二〇二〇年二月十九日书记员  吴科文