广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终1051号上诉人（原审原告）：陈炳球，男，汉族，1964年，住广东省云浮市。委托诉讼代理人：梁礼立，广东长科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子淇，广东长科律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓晓华，男，汉族，1973年，住广东省云浮市。被上诉人（原审被告）：禤志平，男，汉族，1966年，住广东省云浮市。上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托的诉讼代理人：冯锦元，广东声捷律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：云浮市百美石业装饰工程有限公司。住所地：广东省云浮市。法定代表人：陆映君，该公司执行董事兼总经理。委托的诉讼代理人：苏献芝，广东声捷律师事务所律师。委托的诉讼代理人：黄国东，该公司员工。上诉人陈炳球因与被上诉人禤志平、邓晓华、云浮市百美石业装饰工程有限公司（以下简称“百美石业共”）租赁合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈炳球上诉请求：一、撤销云浮市云城区人民法院（2019）粤5302民初782号民事判决，并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清，颠倒法律逻辑。1.一审法院判决认定上诉人在被上诉人没有按合同约定标准支付租金的情况下允许被上诉人继续租赁涉案厂房至合同期限届满不符合常理与逻辑。按此说法，即一审法院认为支付的租金差额大，但合同履行期限届满，其中一方没有提出异议或者主张权利，则视为放弃主张权利，明显不符合逻辑，且上诉人在合同期限履行届满前已向人民法院主张权利，正是对被上诉人支付租金的金额提出异议并主张权利。2.一审法院判决将被上诉人的违约行为认定为双方的交易习惯没有事实依据。上诉人曾因被上诉人经营困难而与被上诉人协商一致允许租金分期和延后交纳，而非降低租金。纵观本案可知，根据合同约定，支付租金时间为每年4月及10月的最后一日前，而被上诉人除签订合同时首次支付租金是按照合同约定履行外，第二期（2013年10月31日）开始一直存在拖延支付租金情形，但被上诉人并没有拒绝支付租金，实际上也一直不定期向上诉人支付租金，合同仍可继续履行，并非出现违约行为就必须立即主张权利。因此在延后和分期交纳租金的情况下，上诉人没有对被上诉人采取要求暂停营业等措施，但这不能反映逐年交纳的租金减少是双方对租金调整的结果，更不能视为双方的交易习惯。3.根据被上诉人提供的证据及其答辩可知，涉案双方都具有一定的法律风险意识，如对租金调整有协商一致，必然会形成书面约定，反之协商一致而不签订书面约定才是明显不符合常理与逻辑。二、一审法院判决适用法律错误，且颠倒举证责任。1.《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”在《厂房租赁合同》订立后，双方就从未明确对租金数额部分变更进行过约定，因此根据法律规定应推定为未变更，应当按照最初签订的合同约定履行合同。2.《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定：“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人直接的交易习惯时，才可以视为意思表示。”本案中，双方一直没有约定过任何默示的意思表示方式，且上诉人自始至终没有对租金数额变更作过任何意思表示。上诉人基于被上诉人常诉说投资矿山失败、周转困难，导致拖延支付租金。上诉人仅允许过被上诉人分期以及延迟缴纳租金，且上诉人每隔一段时间会上门或致电向被上诉人讨要租金。上诉人考虑被上诉人除承租涉案厂房经营百美石业公司外，各自均有多家公司，经济实力较雄厚，且不是外地人，相信和体谅其诉说的暂时困难，不担心其欠租，因此才放松了警惕性。即使没有证据显示上诉人对租金交纳情况提出过异议，也不能认定上诉人默认双方对租金金额变更达成协商一致。3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，被上诉人应对其主张的租金调整负有举证义务，而纵观本案被上诉人提交的证据，并不能证明双方对租金曾协商一致进行调整，反之上诉人在合同期限届满前已向人民法院提起诉讼，恰恰证明的上诉人在合法期限内对被上诉人的违约行为主张权利，并非一审判决中认定的“无证据证明原告向被告对此提出异议以及进行了催收租金”。三、一审法院判决认定事实违反公平公正原则。1.基于《厂房租赁合同》的本质而言，出租方以出租租赁物的使用权获取权益，承租方基于租赁物的合理使用获得利益，承租方的实际使用人为百美石业公司，在签订租赁合同时已对市场因素进行综合评价从而达成合同约定的租金，该租金可直接视为其经营成本，但其自身经营效益好坏并不能作为其违约的合法理由。2.道路损坏及施工维修等因素并非由上诉人造成，且该道路完全封闭施工只有不足半年的时间，并不能以该时间对抗整个合同期限。3.一审法院判决仅以被上诉人后三年租金支付的金额稳定则认定租金已变更明显有失公允，假设某人无能力依约偿还银行贷款，其每年稳定的支付利息及部分本金，法院是否可以据此认定借贷合同已变更？上述行为只能证明某人违约。本案涉案合同期限为六年，前五年的租金总额为520万元，而被上诉人在前五年仅支付租金金额为354.8万元，且按照合同约定的租金是一年两付，对比前五年双方的交易习惯可知，上诉人在2018年5月收取48万元租金时，实际上是收取2018年4月30日前被上诉人所拖欠的租金，本案中上诉人主张的是第六年的租金，符合市场经济的自由行与合理性。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人禤志平、邓晓华、百美石业公司辩称：一审判决认定事实清偿，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。陈炳球向一审法院起诉请求：一、判令禤志平、邓晓华向陈炳球支付租金1250000元及违约金32698元（分别自2018年5月1日、2018年11月1日起，暂计至2019年3月1日，之后按银行同期贷款利率计至全部还清之日止）；二、判令百美石业公司对上述款项承担连带清偿责任；三、判令由禤志平、邓晓华、百美石业公司共同承担本案相关诉讼费用。一审法院认定事实：陈炳球是云浮市××路北侧土地（地号：0X-0X-0XXX，土地使用权证号：云X国X20XX第0XXX号）的使用权人。2013年3月30日，陈炳球作为“甲方（出租方）”，禤志平、邓晓华作为“乙方（承租方）”，签订《厂房租赁合同》，约定由甲方将位于云浮市××路北侧的厂房租赁给乙方。合同第1条约定，租赁的厂房门面宽24.02米，南至北一路北至北二路（云X国X20XX第0XXX号），为混凝土柱（镀锌彩瓦屋面）结构；第2条约定，租赁期限共6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日，乙方向甲方承诺租赁该厂房仅作为石材行业使用；第3条约定，租赁物第一至三年租金为每年100万元，第四、五、六年租金分别为每年110万元、110万元、125万元；租赁期限内，乙方按先交租金后使用起每次预付6个月的租金的方式支付，即乙方在每年的4月及10月的最后一日前按合同约定的单价向甲方支付6个月的租金；第5条约定，在签订合同日起三天内，乙方向甲方缴纳承租租赁物保证金25万元，租赁期限届满，在乙方已结清上述一切费税、无违约责任、租赁物及相关设备设施按约定经双方验收合格交接后三天内，甲方无息将保证金退还给乙方，如乙方租赁期间违约，保证金归甲方所有不予退还；第7条约定，经甲方的书面同意，乙方可转租租赁物；第11条约定，乙方不按约定期限支付租金，甲方有权要求乙方暂停营业，直到支付租金后再经营；乙方违约，甲方可按本合同相关约定解除合同，乙方的保证金及预交的租金归甲方所有，不予退还；第13条约定，甲方自合同签订后即将租赁物交给乙方装修使用，至2013年4月30日期间免租金。陈炳球作为甲方代表在合同落款处签名、捺印，邓晓华、禤志平作为乙方代表在合同落款处签名、捺印。合同签订后，禤志平、邓晓华于2013年3月31日支付了保证金250000元给陈炳球。其后，禤志平、邓晓华在该租赁厂房经营百美石业公司，该公司法定代表人是陆映君，股东为邓晓华。租赁期间，禤志平、邓晓华向陈炳球支付租金如下：在第一年的租赁期间即2013年5月1日至2014年4月30日期间共支付了100万元，分别为2013年4月29日支付了500000元，2013年12月20日支付了200000元，2014年3月11日支付了200000元，2014年3月27日支付了60000元、40000元；2、在第二年的租赁期间即2014年5月1日至2015年4月30日期间共支付了89.23万元，分别为2014年5月31日支付了250000元，2014年7月25日支付了150000元，2014年8月14日支付了50000元，2014年11月12日支付了88300元，2014年12月5日支付了70800元，2015年1月7日支付了70800元，2015年1月30日支付了141600元，2015年4月24日支付了70800元；3、在第三年的租赁期间即2015年5月1日至2016年4月30日期间共支付了666125元，分别为2015年6月8日支付了366125元，2015年11月16日支付了300000元；4、在第四年的租赁期间即2016年5月1日至2017年4月30日期间共支付了500000元，分别为2016年6月6日支付了300000元，2017年1月10日支付了180000元，2017年3月10日支付了20000元；5、在第五年的租赁期间即2017年5月1日至2018年4月30日期间，于2017年5月8日支付了租金480000元；6、在第六年的租赁期间即2018年5月1日至2019年4月30日期间支付了480000元，分别为2018年5月4日支付了200000元、280000元。以上合共支付租金4018425元。合同租赁期满后，禤志平、邓晓华不再承租涉案厂房，陈炳球没有退还250000元保证金给禤志平、邓晓华。陈炳球认为，按照《厂房租赁合同》，禤志平、邓晓华尚欠陈炳球租金未清偿，禤志平、邓晓华则认为双方在租赁合同履行过程中已经调整了租金标准，其已足额支付租金，不同意继续支付，双方协商不成，遂成讼。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。陈炳球与禤志平、邓晓华签订的租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，租赁合同依法成立有效，一审法院予以确认。根据诉辩双方的意见，双方的争议焦点可归纳为：合同履行过程中双方是否约定降低租金标准以及禤志平、邓晓华是否拖欠陈炳球租金。根据陈炳球与禤志平、邓晓华签订的《厂房租赁合同》约定，涉案租赁物第一至三年租金为每年100万元，第四、五、六年租金分别为每年110万元、110万元、125万元，合共645万元。而禤志平、邓晓华在第一年的租赁期间支付了租金1000000元，在第二年的租赁期间支付了892300元，第三年的租赁期间支付了666125元，在第四年的租赁期间支付了500000元，在第五年的租赁期间支付了租金480000元；在第六年的租赁期间支付了480000元，以上合共支付租金4018425元。陈炳球认为合同履行过程中，双方并没有约定过降低租金标准。而按《厂房租赁合同》约定，禤志平、邓晓华应先按合同约定预交租金后后使用厂房，如果禤志平、邓晓华违约，陈炳球有权要求乙方暂停营业，直到支付租金后再经营或解除合同，但实际上禤志平、邓晓华在合同履行的第二年开始就没有按照合同约定的租金标准支付租金，禤志平、邓晓华支付给陈炳球的租金与合同约定的年租金数目相差很大，陈炳球却允许禤志平、邓晓华继续租赁涉案厂房至合同期限届满，且并无证据证明陈炳球向禤志平、邓晓华对此提出异议以及进行了催收租金，故陈炳球的主张不符合常理与逻辑。按照双方的交易习惯，禤志平、邓晓华每年支付的租金逐年递减，在禤志平、邓晓华租赁的最后三年，禤志平、邓晓华支付的租金500000元、480000元、480000元，数目较为接近稳定，与禤志平、邓晓华主张的双方后来多次协商约定降低租金标准，最后三年的租金标准降至每年480000元的说法较为相符，且禤志平、邓晓华对降低租金标准的原因——近年来XX街XX路道路曾严重破损情况进行了举证，降低租金标准亦符合当地近年来的经济市场行情，一审法院对禤志平、邓晓华该主张予以采信。因此，一审法院认定，双方在合同履行过程中对租金标准进行了约定调整。禤志平、邓晓华已向陈炳球足额支付了租金，陈炳球请求禤志平、邓晓华支付拖欠的租金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回陈炳球的诉讼请求。案件受理费16344元（陈炳球已预交），由陈炳球负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：上诉人陈炳球主张被上诉人禤志平、邓晓华支付租金125万元及违约金的诉讼请求应否予以支持？陈炳球上诉认为在合同履行过程中，双方没有形成书面约定调整《厂房租赁合同》的租金标准，应视为未变更。对此，本院认为，禤志平、邓晓华在2013年5月1日至2019年4月30日租期内，实际支付租金与双方书面约定的租金差额较大，且逐年减少。租期的后三年，禤志平、邓晓华分别支付租金500000元、480000元、480000元，数目较为接近、稳定，且与XX街XX路道路曾严重破损情况以及当地近年来的经济市场行情相符。同时结合禤志平、邓晓华先后多次支付相应租金，通过微信及短信告知陈炳球后，陈炳球均未提出异议及催收拖欠租金等事实。一审法院认定双方当事人在合同履行过程中对租金标准进行调整，禤志平、邓晓华已向陈炳球足额支付租金，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”规定，陈炳球主张禤志平、邓晓华支付租金125万元及违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈炳球的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16344元，由上诉人陈炳球负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇二〇年二月二十日书记员  范欣健附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。