陕西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕执复18号 复议申请人（利害关系人、异议人）：赵美妹，女，汉族，1968年2月2日出生，住福建省莆田市秀屿区忠门镇秀华村二房276号，个体经营户：西安市碑林区臻品印象红木家具店。身份证号码：350321196802026583。 申请执行人:西安云聚祥置业有限公司，住所地西安市新城区南新街5号1幢1单元10801室，统一社会信用代码91610102MA6URRW34L。 法定代表人：王育生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵向阳，北京尚衡（西安）律师事务所律师。 被执行人：西安中汇（国际）发展有限公司，住所地西安市碑林区南大街1号。 法定代表人：彭宏辉，该公司董事长。 复议申请人赵美妹不服西安市中级人民法院（2019）陕01执异808号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年1月8日公开听证。复议申请人赵美妹、申请执行人西安云聚祥置业有限公司的委托诉讼代理人赵向阳参加了听证。现已审查终结。 中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行）与西安中汇（国际）发展有限公司（以下简称西安中汇发展公司）借款纠纷一案，陕西省西安市碑林区公证处分别于2002年1月9日、2003年6月24日出具的（2002）西碑证经字第18号公证书及（2003）西碑证经字第1060号执行证书已经发生法律效力，因义务人西安中汇发展公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人中国建设银行西安市朱雀路支行于2003年6月25日向西安市中级人民法院（以下简称西安中院）申请执行，西安中院于2003年6月30日依法立案执行。执行中，西安中院于2003年10月16日作出（2003）西执证字第83号（裁）民事裁定书，裁定（2002）西碑证经字第18号公证书中止执行。2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据其与中国信达资产管理公司西安办事处于2005年2月4日签订的《债权债务转让协议》向西安中院申请变更其为申请执行人，并请求恢复对本案的执行。2009年6月24日，西安中院向被执行人西安中汇发展公司发出（2003）西执证字第83号恢复执行通知书，对本案恢复执行。2012年6月26日，中国东方资产管理公司西安办事处向西安中院申请变更第三人厦门市卓富商贸有限公司为本案申请执行人。西安中院于2012年9月13日作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书，裁定变更第三人厦门市卓富商贸有限公司（以下简称卓富商贸公司）为本案申请执行人。2019年1月15日，第三人西安云聚祥置业有限公司（以下简称云聚祥置业公司）依据其与卓富商贸公司于2018年10月16日签订的《债权转让协议》及《债权转让通知》等证据，申请变更其为本案申请执行人。西安中院经审查，作出（2019）陕01执异30号执行裁定书，裁定变更云聚祥置业公司为本案申请执行人。2019年1月21日，西安中院发出《恢复执行通知书》，恢复了本案的执行。本案恢复执行后，西安中院于2019年3月8日分别作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号、（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一执行公告。利害关系人赵美妹不服西安中院作出的上述执行公告，向西安中院提出书面执行异议。 异议人赵美妹提出执行异议，请求法院依法将其所承租位于西安市南大街1号北副1-2号及第二层商铺排除在（2019）陕01执恢34/35/36/37/38/39号公告、（2019）陕01执恢34/35/36/37/38/39号之一公告的执行范围之外，直至其原租赁合同届满时止。请求人民法院依法裁定终止对异议人所承租位于西安市南大街1号北副1-2号及第二层商铺的强制执行措施和程序，不应当要求异议人重复交纳租金。法院要求异议人在公告公布之日起三十日内自动迁出承租商铺、清空物品，同时按照异议人的原租赁合同约定将2018年1月2日至2019年1月21日期间的租金交到法院指定账户。但异议人于2014年3月18日即与陕西祥和珠宝有限公司（以下简称祥和珠宝公司）签订书面《合同》约定，由异议人一次性买断祥和珠宝公司位于西安市碑林区南大街一号北副1-2号及第二层商铺的租赁经营权，租赁经营期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，共计五年。异议人已于2014年12月9日，向房屋出租人付清了五年租赁期间的全部租金，已合法取得商铺租赁使用权。现法院于2019年3月8日发布的两公告无事实和法律依据。异议人认为该两份公告已经侵犯了异议人的合法租赁经营权。异议人赵美妹的理由如下:1、异议人早已于2014年3月19日，已经签订了西安市碑林区南大街一号北副1-2号及第二层商铺的租赁经营《合同》，并且已交付了全部租金。法院于2016年9月29日才查封涉案房屋；于2019年1月21日，裁定将涉案房屋交付申请执行人云聚祥置业公司。这些均在异议人取得合法租赁经营权之后发生的事实，依法不得打破异议人在先的合法租赁使用权。2006年3月，陕西合力实业有限责任公司与西安中汇发展公司签订租赁协议约定，由陕西合力实业有限责任公司承租西安中汇发展公司中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层、库房和中汇大厦北边独立二层商业用房的全部场地，租赁期限自2006年3月1日至2021年8月31日，合计15年。2008年12月25日，经西安中汇发展公司同意并授权，祥和珠宝公司与陕西合力实业有限责任公司签订了一份《租赁经营权转让协议》，由陕西祥和珠宝有限责任公司受让陕西合力实业有限公司与西安中汇发展公司原租赁合同项下剩余的全部合同权利义务，合法取得截止2021年8月31日的商铺租赁经营权。2014年3月19日，异议人与陕西祥和珠宝有限责任公司签订了一份商铺租赁《合同》，双方合同约定由异议人一次性买断五年的位于西安市碑林区南大街一号北副1-2号及第二层商业房租赁经营权。租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，共5年。在一次性付款前提下，五年经营权买断费合计934800元。合同签订当日异议人即向陕西祥和珠宝有限公司缴纳定金60万元，后又于2014年10月10日缴纳五年经营权余款334800元，自此异议人已向出租人交付了五年租赁期间的全部租金。在2014年3月19日，法院并没有依法查封该出租商铺，故双方签订的商铺租赁《合同》合法有效。2016年9月29日，法院在卓富商贸公司与西安中汇发展公司借款纠纷等六案中查封了西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街一号的国有土地使用权及该宗土地上的全部地上附着物。2019年1月21日，法院作出（2019）陕01执恢34/35/36/37/38/39号执行裁定，将西安中汇发展公司名下九个房屋所有权证上的房屋予以查封，并将该财产作价交付申请执行人云聚祥置业公司以抵偿借款本息，该裁定书经送达申请执行人云聚祥置业公司时产生物权转移的法律效果。在法律事实上，云聚祥置业公司在2019年1月21日以后，才合法取得西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街1号房产的所有权。但异议人早在2014年3月27日已合法取得上述房产中10平米商用房的租赁使用权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”的基本原则，法院在执行异议人的上述商用房时，无权剥夺异议人未到期的商铺租赁使用权。故法院发布的两份公告，要求异议人在三十日内搬离该租赁商铺、并腾清房屋，侵害了异议人的合法房屋租赁使用权利。应当要求异议人在原租赁经营《合同》期限届满时，搬离并清退租赁的商铺。2、异议人已于2014年签订商铺租赁《合同》时，一次性付清了截止2019年9月30日的五年租金934800元，法院无权再次要求异议人重复交纳2018年1月2日至2019年1月21日期间的租金。异议人在《合同》签订后，依约于2014年12月9日，向陕西祥和珠宝有限责任公司付清了五年租期内的全部商铺租赁费934800元。异议人在2014年12月9日，已按照合同约定全部履行交纳房屋租金的义务。法院要求异议人重复交纳2018年1月2日至2019年1月21日期间的租金，根本没有事实和法律依据，异议人有权拒绝交纳。3、2016年9月29日，法院依法裁定查封西安市南大街1号中汇大楼时，仅对大楼的主体实施查封，而未对异议人所承租的北副10号商铺进行查封，也未通知异议人已对该商铺实施查封措施，从未向异议人送达协助执行通知书和裁定书副本。故该房屋查封措施对异议人并未生效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。但在本案中，法院在2016年9月29日裁定查封涉案房屋时，并未通知作为查封房屋的实际占有人的异议人，也从未向异议人送达的查封房屋的协助执行通知书和裁定书副本。同时，法院也未告知异议人已对其所承租的商铺进行查封措施，法院更没有在异议人承租的商铺外张贴封条进行封闭。故该房屋查封措施对异议人并未生效。4、异议人所承租位于西安市碑林区南大街一号副北1-2号及第二层商铺，实为西安中汇发展公司在其主体楼外增加搭建的部分，且该商铺至今仍未取得房屋所有权证书。故该部分商铺不应当属于此次申请执行的财产范围。故不能将该部分商铺作为西安中汇发展公司的财产一并进行查封执行交付。为支持其异议请求，异议人赵美妹向西安中院提交了以下证据：1、《租赁经营权转让协议》及《授权经营委托书》各一份。2008年12月25日，陕西合力实业有限责任公司作为甲方，陕西祥和珠宝有限公司作为乙方签订《租赁经营权转让协议》，该协议约定：甲方承租中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层，库房和中汇大厦北边独立二层商业用房的全部场地，面积约为1.8万平方米。租赁期限自2006年3月1日至2021年8月31日，合计15年。甲方将其与西安中汇发展公司签订的场地租赁协议中有关甲方的所有权利和义务全部转让给乙方，由乙方继续享有。甲方将前述房屋中现有的相关设备装修等同时全部转让给乙方。转让费总价1800万元，由乙方分期向甲方支付，待甲方收到乙方全款后，甲方与西安中汇发展公司签订的租赁协议废止，正式由乙方履行。2008年6月23日，西安中汇发展公司向陕西祥和珠宝有限公司出具《授权经营委托书》，该委托书载明：西安中汇发展公司授权陕西祥和珠宝有限公司经营管理西安南大街一号“祥和楼”。陕西祥和珠宝有限公司有权进行装修改造，有权自行经营和对外出租经营，经营管理授权时限为15年，即从2008年6月23日至2023年6月22日止。在授权期间，自负盈亏、照章纳税。授权经营范围为：整栋大楼全部场地（共计八层，2.2万平方米）。2、《合同》一份。2014年3月27日，陕西祥和珠宝有限责任公司作为甲方，赵美妹作为乙方签订《合同》。该《合同》约定：甲方在西安南大街一号商业房，每年经营权买断费228000元，五年经营权买断费分别合计1140000元；甲方同意在乙方一次性付款的前提下，按五年经营权总价款的82%收取乙方的经营权买断费，即实际费用为934800元；购买甲方经营权期限为2014年10月1日至2019年9月30日止。合同还对其他事项进行了约定。3、收款收据。编号NO.0124679载明：2014年12月9日，臻品楼红木家具北区1-2层支付7#五年经营权房租934800元，收款单位为陕西祥和珠宝有限责任公司。银行转账凭证。4、房产证。5、公告。 申请执行人云聚祥置业公司答辩称：异议人的异议申请没有任何事实和法律依据，法院应依法驳回。1、法院对登记在被执行人名下的涉案房屋进行查封、拍卖、委托保管等执行行为合法有据。包括涉案房屋在内的西安市碑林区南大街1号登记在被执行人西安中汇发展公司名下，且自1996年12月起已经依法设定抵押，抵押权人为云聚祥置业公司。依据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”之规定，法院有权对涉案房屋查封并依法拍卖。2、涉案房屋人民法院查封在先，抵押在先，异议人租赁在后，异议人承租权和使用权不得对抗法院的执行。2009年6月24日，法院以（2003）西执证字第83-1号民事裁定书，查封了被执行人西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街1号的房地产，其中包括异议人承租的房屋。西安中汇发展公司自1996年12月起即多次以在建工程抵押的方式对包括涉案房屋在内的中汇大楼相关的房地产办理了抵押登记，抵押合同和抵押登记效力已经生效判决所确认。云聚祥置业公司现已经依法取得上述抵押权优先债权。异议人提交的《房屋租赁合同》是在抵押和西安中院查封后所签订的，依据最高人民法院《执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定；《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，异议人赵美妹不能以租赁权对抗申请执行人，法院应驳回其异议。 被执行人西安中汇发展公司未提交书面答辩意见。 西安中院查明，2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据相关《债权债务转让协议》向本院申请恢复执行，并申请变更其为申请执行人。西安中院于2009年6月24日依法作出（2003）西执证字第83号《恢复执行通知书》，恢复本案执行。2009年6月30日，西安中院作出（2003）西执证字第83-1号执行裁定书，裁定：一、变更第三人中国东方资产管理公司西安办事处为申请执行人，原申请执行人中国建设银行西安市朱雀路支行的权利义务由中国东方资产管理公司西安办事处继受。二、查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。三、查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。2009年7月1日，西安中院向西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）送达（2003）西执证字第83-1号协助执行通知书，要求其协助查封上述财产。 2011年6月29日，西安中院作出（2003）西执证字第83-2号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。2011年6月29日，西安中院向西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）及西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-2号协助执行通知书，要求上述两单位协助查封上述财产。 2012年6月27日，西安中院作出（2003）西执证字第83-3号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、继续查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。2012年6月28日，西安中院向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-3号协助执行通知书，向西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-4号协助执行通知书，要求上述两单位协助查封上述财产。 2013年6月24日，西安中院作出（2003）西执证字第83-5号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、继续查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。2013年6月25日，西安中院向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-5号协助执行通知书，向西安市住房保障和房屋管理局（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-6号协助执行通知书，要求上述两单位协助查封上述财产。 2016年4月11日，西安中院作出（2003）西执证字第83之十二执行裁定书，裁定拍卖（变卖）被执行人西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号；地籍号：碑林BL2-17-1】和南大街1号建筑物总面积22292.94平方米房产【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】，以拍卖所得清偿债务。 2016年9月29日，西安中院作出（2003）西执证字第83-16号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号地籍号：碑林BL2-17-1】。二、被执行人西安中汇发展公司负责保管被查封财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产，但因被执行人西安中汇发展公司的过错造成被查封财产损失的，由自己承担责任。三、查封期限为三年。2016年9月30日，西安中院向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-16号协助执行通知书，向西安市住房保障和房屋管理局（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-15号协助执行通知书，要求上述两单位协助查封上述财产。 2017年12月21日，西安中院作出（2003）西执证字第83号之十七执行裁定书，裁定：指定卓富商贸公司负责保管上述被查封财产。在保管期间，卓富商贸公司应当对被查封财产妥善保管，不得使用，不得有买卖、租赁、承办等处分行为，不得设定权利负担，也不得有其他妨碍执行行为。并作出（2003）西执证字第83号之十八号公告，将上述裁定内容予以公告。 2019年1月22日，西安中院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号的4530.669平方米国有土地使用权【国有土地使用权证号：西安国用（外商）字021；地籍号：碑林BL2-17-1】的查封；二、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3053.87平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-1】的查封；三、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3141.92平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-2】的查封；四、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3190.14平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-3】的查封；五、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3178.74平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-4】的查封；六、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2521.12平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-5】的查封；七、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积224平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-7】的查封；八、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2882.61平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-F1】的查封；九、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2882.61平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-F2】的查封；十、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积276.92平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-2】的查封；十一、解除上述房地产查封的同时，将被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号的4530.669平方米国有土地使用权【国有土地使用权证号：西安国用（外商）字021；地籍号：碑林BL2-17-1】及全部地上建筑物总面积22292.94平方米房地产【房屋所有权证号分别为：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-F1；1100108005IV-81-1-F2；1100108005IV-81-2；及第六层面积941.01平方米】作价人民币288707904元，交付申请执行人云聚祥置业公司抵偿借款本息人民币288707904元。上述房地产的所有权自本裁定送达申请执行人云聚祥置业公司时起转移。十二、申请执行人云聚祥置业公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年1月24日，西安中院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号协助执行通知书，并于2019年1月23日向西安市不动产登记服务中心送达，要求协助执行下列项目：将被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-F1；1100108005IV-81-1-F2；1100108005IV-81-2】的所有权过户给申请执行人云聚祥置业公司。 2019年3月8日，西安中院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一执行裁定书，裁定：解除卓富商贸公司对西安市碑林区南大街1号房地产的保管，卓富商贸公司应立即将上述指定保管物移交云聚祥置业公司。 2019年3月8日，西安中院发出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号公告，该公告载明：云聚祥置业公司已将被执行人西安中汇发展公司名下的上述财产办理过户至其公司名下。现云聚祥置业公司申请将上述土地及房屋移交给申请执行人。特公告如下：对尚占有、使用、居住在上述土地、房屋的相关单位和人员，于本公告公布之日起三十日内自动迁出上述房屋、清空物品。到期仍不履行的，将依法强制执行。同日，西安中院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告，公告载明：凡在2018年1月2日至2019年1月21日期间直接占有、使用上述查封物的人员和单位，请按照原租赁合同约定的将2018年1月2日起至2019年1月21日止的租金、房屋占有使用费交至西安中院指定账户。上述租金、房屋占有使用费不得向除西安中院指定账户之外的任何单位及个人缴纳。 另查明，西安中汇发展公司作为借款人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为贷款人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为2001-031《人民币资金借款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币4700万元，借款期限为2001年10月31日至2004年10月30日，贷款利率月息5.94‰。合同还对其他事项进行了约定。同日，西安中汇发展公司作为抵押人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为抵押权人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为2001-031《抵押合同》，合同约定：甲方以合同第十六条抵押物清单所列之财产设定抵押，抵押担保范围约定为债权本金4700万元及利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等），抵押物清单作为附件载明：抵押物名称为：土地使用权（西安国用（外商）字021号）。房产分别为：西安市房权证碑林区字第48821号（1100108005IV-81-1-1）；西安市房权证碑林区字第48820号(1100108005IV-81-1-2)；西安市房权证碑林区字第48819号(1100108005IV-81-1-3)；西安市房权证碑林区字第48818号(1100108005IV-81-1-4)；西安市房权证碑林区字第48817号(1100108005IV-81-1-5)；西安市房权证碑林区字第48816号(1100108005IV-81-1-7)；西安市房权证碑林区字第48815号（1100108005IV-81-1-地下1）；西安市房权证碑林区字第48814号（1100108005IV-81-1-地下2）。后双方依据该抵押合同向西安市房地产交易管理中心办理了房地产抵押登记，抵押登记证书为：市房抵登字第200112571号抵押登记证，载明：抵押人为西安中汇发展公司，抵押权人为中国建设银行西安市朱雀路支行，房屋产权证11001080IV-81-1-7层、5层、4层、3层、2层、1层、地下1层、地下二层共捌件，抵押范围国有土地使用证[西安国用（外商）字021号]所载土地使用权及上述房屋所有权证上所载房产，贷款金额4700万元。 西安中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，登记在被执行人西安中汇发展公司名下的涉案土地及地上附着物包括房产早于2001年已抵押登记给原债权人中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行），现申请执行人云聚祥置业公司通过债权转让的方式受让人了该笔债权，并依法取得了涉案查封的标的物的抵押权，成为本笔债权的抵押权人。异议人赵美妹虽主张对涉案查封的房产享有承租权，但其所提交证据显示的租赁权期限仅从2014年10月1日起至2019年9月30日止，显然是在本笔债权设定抵押登记及法院查封之后所形成的租赁关系，且异议人所主张承租权的出租方为祥和珠宝公司。并非涉案查封的财产的产权人西安中汇发展公司，异议人亦未提交证据证明法院在查封期间已许可其占有、使用该租赁物。异议人赵美妹主张对涉案查封的房产享有对抗所有权转移的租赁权，并排除执行的异议理由以及法院在2016年对该房屋查封措施对异议人并未生效的异议理由，因与事实不符，其该两项异议理由均不能成立，本院依法不予支持。关于异议人以“异议人所承租位于西安市碑林区南大街一号副北1-2号及第二层商铺，实为西安中汇发展公司在其主体楼外增加搭建的部分，且该商铺至今仍未取得房屋所有权证书，故该部分商铺不应当属于此次申请执行的财产范围。故不能将该部分商铺作为西安中汇发展公司的财产一并进行查封执行交付”的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。据此，异议人的该项异议理由依法不能成立。另，关于异议人赵美妹对本院作出的（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告提出的异议，即在2018年1月2日至2019年1月21日期间直接占有、使用查封物的人员和单位按照原租赁合同约定的将2018年1月2日起至2019年1月21日止的租金、房屋占有使用费交至本院指定账户的异议，因该异议涉及被执行人西安中汇发展公司、祥和珠宝公司与异议人赵美妹之间是否形成合法的租赁关系及房屋占用费数额确定等实体认定问题，均属于对执行标的的异议，因标的异议和执行行为异议在法律适用及救济途径的不同，不能在本执行裁定中一并处理，故对异议人赵美妹的该项异议事项本案不予涉及。异议人赵美妹可依法另行主张。2019年9月16日，西安中院作出（2019）陕01执异808号执行裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、第二十六条规定，裁定驳回异议人赵美妹的执行异议请求。 赵美妹不服西安中院（2019）陕01执异808号执行裁定，向本院申请复议，请求：1、撤销西安中院（2019）陕01执异808号执行裁定。2、将复议申请人所承租位于西安市南大街1号北副1-2号及第二层商铺排除在（2019）陕01执恢34/35/36/37/38/39号公告、（2019）陕01执恢34/35/36/37/38/39号之一公告的执行范围之外，直至申请人原租赁合同届满时止。3、终止对申请人所承租位于西安市南大街1号北副1-2号及第二层商铺的强制执行措施，不应当要求申请人重复交纳租金。其主要理由如下：1、原审执行裁定认定事实错误。原审执行裁定认定:异议人赵美妹虽主张对涉案查封的房产享有承租权，但其所提交证据显示的租赁权期限仅从2014年10月1日起至2019年9月30日止，显然是在本笔债权设定抵押登记及法院查封之后形成的租赁关系，且异议人所主张承租权的出租方为陕西祥和珠宝有限公司，并非涉案查封的财产的产权人西安中汇发展公司，异议人亦未提交证据证明法院在查封期间己许可其占有、使用该租赁物此属认定事实错误。事实是:2006年3月，陕西合力实业有限责任公司与西安中汇发展公司签订租赁协议约定，由陕西合力实业有限责任公司承租西安中汇发展公司中汇大厦商业用房的全部场地租赁期限自2006年3月1日至2021年8月31日，合计15年。2008年12月25日，经西安中汇发展公司同意并授权，祥和珠宝公司与陕西合力实业有限责任公司签订了一份《租赁经营权转让协议》，由祥和珠宝公司受让陕西合力实业有限公司与西安中汇发展公司原租赁合同项下剩余的全部合同权利义务，合法取得截止2021年8月31日的商铺租赁经营权。所以，陕西祥和珠宝有限公司取得了产权人西安中汇发展公司的授权，有权利与复议申请人签订租赁合同。其次，涉案房产于2013年6月24日继续查封后，直至2015年6月24日的两年期限内，西安中院未继续查封。此时，该涉案商铺实际上已解除了法院的查封，陕西祥和珠宝有限公司当然有权利对外合法出租。直到2016年9月29日，西安中院作出了(2003)西执证字第83-16号执行裁定书，虽然裁定继续查封了涉案房产，但同时还裁定由西安中汇发展公司负责保管被查封财产，且在查封期间西安中汇发展公司可以使用被查封财产。所以，这期间西安中汇发展公司有权利授权陕西祥和珠宝有限公司对外出租使用。所以，原裁定错误认定异议申请人的出租方为陕西祥和珠宝有限公司，而非西安中汇发展公司。这实际上是一回事，陕西祥和珠宝有限公司得到授权后完全有权利对外出租涉案房产。2、2014年3月19日，申请人已经签订了涉案房产的租赁经营合同，并且已交付了全部租金。法院于2016年9月29日，重新查封涉案房屋;于2019年1月21日，裁定将涉案房屋交付申请执行人云聚祥置业公司。这些均在申请人取得涉案房屋租赁权之后发生的事实，依法不得打破申请人在先的合法租赁使用权。由原执行裁定书查明事实可知，涉案房产于2013年6月24日继续查封后，直至2015年6月24日的两年期限内，西安中院未继续查封。此时，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，该涉案商铺实际上已解除了法院的查封，陕西祥和珠宝有限公司当然有权利对外合法出租。2014年3月19日，申请人与祥和珠宝公司签订了一份涉案商铺租赁《合同》，双方合同约定由申请人一次性买断五年涉案商业房租赁经营权。租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，共5年。合同签订当日申请人即向陕西祥和珠宝有限公司缴纳定金60万元，后又于2014年10月10日缴纳五年经营权余款334800元，自此申请人已向出租人交付了五年租赁期间的全部租金。人民法院在两年内没有依法继续查封该出租商铺，原来的查封措施已经解除，故双方签订的商铺租赁《合同》合法有效。法院于2016年9月29日，重新查封涉案房屋;于2019年1月21日，裁定将涉案房屋交付申请执行人云聚祥置业公司。这些均在申请人取得涉案房屋租赁权之后发生的事实，依法不得打破申请人在先的合法租赁使用权。3、2013年6月24日，西安中院作出的(2003)西执证字第83-5号执行裁定书，依法裁定查封西安市南大街1号中汇大楼时，未进行公示，也没有对申请人所承租的北副10号商铺进行查封，也未通知申请人已对该商铺实施查封措施，从未向申请人送达协助执行通知书和裁定书副本。故该房屋查封措施对申请人并未生效，不得对抗善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定，采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。第二十六条规定:“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”。在本案中，西安中院在2013年6月24日裁定查封涉案房屋时，并未通知作为查封房屋的实际占有人的申请人，也从未向申请人送达的查封房屋的协助执行通知书和裁定书副本。同时，也未告知申请人已对其所承租的商铺进行查封措施，更没有在申请人承租的商铺外张贴封条进行封闭。根本没有进行任何查封公示行为。故该房屋查封措施对申请人并未生效，不能对抗善意的申请人。4、申请人已于2014年签订商铺租赁《合同》时，一次性付清了截止2019年9月30日的五年租金，西安中院无权再次要求申请人重复交纳2018年1月2日至2019年1月21日期间的租金申请人在涉案房产的租赁《合同》签订后，依约于2014年12月9日，向祥和珠宝公司付清了五年租期内的全部商铺租赁费934800元(此有书面合同及陕西祥和珠宝有限公司开具的收款收据为证。)。申请人在2014年12月9日，已按照合同约定全部履行其交纳房屋租金的义务。要求申请人重复交纳2018年1月2日全2019年1月21日期间的租金，根本没有事实和法律依据，申请人有权拒绝交纳。原审法院对申请人的该项合法要求不予处理，此明显属于违法裁决，请求复议机关依法予以纠正。5、原审法院审查程序违法，受理申请人的执行异议申请后，在长达六个月的期间内拒不依法裁决。复议申请人于2019年3月25日提出《执行异议申请书》后，最终于2019年8月5日才通知召开听证会，原审法院故意对申请人的异议请求故意在本案执行终结后再做出听证和申理，严重剥夺了复议申请人的基本的诉讼权利。 申请执行人云聚祥置业公司答辩称，复议申请人赵美妹与祥和珠宝公司签订租赁合同在后，执行法院对案涉房地产的查封在先，异议人所称的租赁关系不能对抗人民法院的执行，请求驳回复议申请人的复议申请。其主要理由如下：1、西安中院的异议裁定认定事实清楚，适用法律准确，复议申请人的复议请求没有事实和法律依据。该案执行中查封案涉房产的时间是2009年6月30日，西安中院向房地产产权管理中心送达了协助执行通知书，要求协助查封案涉房地产；2、案涉房地产在2001年已经设定了抵押权，并且在相关部门已经公示；3、赵美妹与祥和珠宝公司签订租赁合同的时间是在2014年3月18日，租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日，租赁合同是在抵押权设定和执行法院对案涉房地产查封之后签订的。根据物权法190条的规定，该租赁权不能对抗人民法院的执行；4、本案复议申请人是与祥和珠宝公司签订的租赁合同，祥和珠宝公司本身对案涉房地产并不享有所有权，案涉房地产所有权属于被执行人西安中汇发展公司，西安中院对案涉房地产的查封是合法的，对查封财产有权进行处置。 被执行人西安中汇发展公司未予答辩。 本院经审查，除确认西安中院查明的事实外，另查明：1、2003年7月22日，西安中院作出（2003）西执证字第83—1号民事裁定书，裁定对被执行人西安中汇发展有限公司位于本市南大街1号的土地使用权（权属证书号：西安国用（外商）字第021号）及地面房产（权属证书号：西安市房权证碑林区字第48814—48821号）依法予以查封。2、2019年9月2日，西安中院作出（2019）陕01执恢35号结案通知书，载明西安中院（2019）陕01执恢35号执行案件执行完毕。 本院认为，本案争议的焦点问题是利害关系人赵美妹以其与祥和珠宝公司签订的案涉房产租赁合同为由，提出“买卖不破租赁”，即在租赁期限内排除执行法院对案涉租赁房产强制清场，交付申请执行人抵债的主张，是否符合法律规定。 一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，西安中院于2003年7月即裁定查封了案涉房地产，而复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同的签订日期是2014年3月27日，显然是在西安中院查封之后。其次，本案被执行人系西安中汇发展公司，案涉租赁房地产均登记在西安中汇发展公司名下。而复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同是其与祥和珠宝公司所签订，且其没有提交证据证明西安中院在查封期间许可其对案涉房地产的占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，复议申请人赵美妹据以提出异议的租赁合同不得对抗申请执行人，其排除案涉房地产清场交付执行行为的主张不符合法律规定。第三，本案执行中，西安中院对案涉房地产所采取的查封行为，除依法制作裁定书，向申请执行人和被执行人送达外，还向相关房地产权登记管理部门制作并送达了协助执行通知书，查封手续完备，相关房地产权登记管理部门均已接收对案涉房地产的协助查封文书，查封行为依法发生公示效力。复议申请人赵美妹以西安中院未向其送达查封裁定和协助执行通知书，其为善意第三人为由，提出西安中院对案涉房地产的查封措施对其并未生效，不得对抗善意第三人的主张不符合法律规定。 二、复议申请人赵美妹提出的不应当要求其重复交纳租金的复议请求，系对西安中院（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告持有异议，即对西安中院要求在2018年1月2日至2019年1月21日期间直接占有、使用查封物的人员和单位按照原租赁合同约定，将2018年1月2日起至2019年1月21日止的租金、房屋占有使用费交至本院指定账户持有异议。西安中院（2019）陕01执异808号执行裁定中认为该项异议涉及被执行人西安中汇发展公司、祥和珠宝公司与异议人赵美妹之间所形成的租赁关系的认定及房屋占用费数额确定等实体认定问题，属于对执行标的的异议，故对该项异议未予涉及。根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》，西安中院就复议申请人赵美妹提出的不应当要求其重复交纳租金的复议请求，告知异议人可依法另行主张并无不当。 综上，复议申请人赵美妹的复议申请与事实不符，于法无据，本院不予支持。西安中院（2019）陕01执异808号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第三十一条第（一）款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，裁定如下： 驳回赵美妹的复议申请，维持西安市中级人民法院（2019）陕01执异808号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  魏西霞 审判员  张 工 审判员  赵 玲 二〇二〇年二月二十四日 书记员  高 丹 -1-