成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初5937号 原告（反诉被告）：成都润洁物业服务有限公司。住所地：成都市双流区东升街道棠湖东路二段70号1层。 法定代表人：熊守云，董事长。 委托诉讼代理人：舒松林，男，1963年9月25日出生，汉族，住四川省双流县，系公司员工。 被告（反诉原告）：谢荣华，男，1980年6月28日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：毛燕，女，1984年8月26日出生，汉族，住四川省双流县，系谢荣华妻子。 委托诉讼代理人：彭刚，四川航都律师事务所律师。 原告(反诉被告）成都润洁物业服务有限公司（以下简称“润洁物业公司”）与被告（反诉原告）谢荣华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）润洁物业公司的委托诉讼代理人舒松林，被告（反诉原告）谢荣华的委托诉讼代理人毛燕、彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 润洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢荣华给付2019年1月至2019年5月物业服务管理费675.18元；2.判令谢荣华按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业管理服务费之日止，截至2019年7月10日应支付滞纳金为244.69元。事实与理由：谢荣华系润洁物业公司所管理的和顺天地小区1栋1单元5楼3号的业主，建筑面积112.53㎡。和顺天地小区第二届业主委员会与润洁物业公司于2017年8月24日签订了《物业管理服务合同》，全面委托润洁物业公司对小区进行物业管理，委托管理期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。合同约定润洁物业公司向谢荣华提供物业管理服务，谢荣华按建筑面积1.2元/㎡的标准向润洁物业公司缴纳物业管理费，如谢荣华逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×3‰的标准向润洁物业公司支付违约金，但谢荣华自2019年1月1日至2019年5月31日，共欠675.18元，滞纳金244.69元，润洁物业公司多次催缴均无果，故提起诉讼。 谢荣华辩称，润洁物业公司违约在先，未按合同约定履行职责，服务质量极差，管理秩序混乱不堪。公共区域的卫生条件脏乱差、安保人员配备不足、小区业主家中财物时常被窃；润洁物业公司对小区各种设施设备管理维护、维修不到位，为小区安全事故埋下诸多隐患。由于电井内设备损坏、线路老化，致小区一单元强弱电井发生火灾事故，造成大面积停电，事故发生后，润洁物业公司反应迟缓，消极怠慢，给小区造成重大经济损失。润洁物业公司推卸责任，拒绝为更换供电设备12.8万元承担任何经济责任。且润洁物业公司未与业委会充分协商便提前退场，单方面解除物业服务合同，属于严重违约行为。按照规定，物业公司应在服务期满后或与业委会协商经业委会同意后才能解除合同。故谢荣华缓交物业管理费有充分的法定依据，请求依法驳回润洁物业公司的全部诉讼请求。 谢荣华向本院提出反诉请求：1.判令润洁物业公司向谢荣华给付垫付的维修电缆井花费3200元及利息123元（从2019年1月8日起暂计算至反诉之日止）；2.判令润洁物业公司返还谢荣华剩余预交电费400元。事实与理由：润洁物业公司于2017年8月24日与和顺天地小区第二届业主委员会签订了《物业管理服务合同》，对和顺天地住宅楼实施物业管理，谢荣华为该小区业主。润洁物业公司进驻该小区后，违约在先，完全不按合同约定的服务内容履行其相关义务，致小区管理秩序混乱，安保人员配置不足，小区治安环境差，时有业主家中被盗。2018年12月20日谢荣华所在的一单元强弱电井发生火灾事故，造成该单元40余户业主家中停电10日，事故发生后，润洁物业公司反应迟缓，消极怠慢救火，仅有一名保安到达现场，对火势未组织救援力量进行有效救助，给业主生产、生活造成极大困难，一单元业主没有办法只有自筹资金维修电缆井设备，全体业主为此垫资12.8万元维修费，谢荣华为此分摊垫付3200元。润洁物业公司为逃避事故责任，在合同期限内，单面解除合同，并强制退场，退场时对业主预交电费也没有退还，尚欠谢荣华400余元电费没有返还。 润洁物业公司辩称，1、签订合同后，润洁物业公司对和顺天地小区的管理按照约定的服务内容、收费标准履行其相关义务，人员配置、物业服务与收费标准均达到了物业管理条例之规定，也符合合理、公开、公平、质价相符的原则，2018年12月之前案涉小区物业服务收费率均达到100%，润洁物业公司在双流房管局物业管理平台无一例物业服务质量投诉，无一例入室盗窃发生，垃圾日清日运；设施设备按相关规定及要求进行了维护、保养，在区房管局2017、2018年度考评中除消防设施外均达到了合格，因此谢荣华的诉请不成立。2、润洁物业公司进驻前，案涉小区的消防监控系统、烟感、报警系统全部处于瘫痪不能正常使用状态，入驻后对消防设施进行了排查并向业主委员会汇报要求对存在严重安全隐患的消防设施进行维修，但因业主不同意动用维修基金而作罢，润洁物业公司已做到了物业管理服务中告知及上报的相关义务。案涉小区2018年12月20日1栋1单元发生的火灾是由1栋1单元5楼用户入户电缆在弱电井密封饿桥架内自燃引起的非人力可控事件，故谢荣华的诉请不能成立。3、润洁物业公司退出和顺天地小区也是依规进行的，并与业主委员会、业主代表、社区代表、物管公司代表进行了现场交接。4、案涉小区电费是由润洁物业公司向供电部门提前预存电费，然后每月按业主实际使用量按度数收取，未曾收取任何一户业主的预交电费，因此谢荣华要求润洁物业公司返还剩余预交电费400元的请求不成立。综上，请求法院驳回谢荣华的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：谢荣华系位于成都市双流区房屋的业主，该房屋建筑面积112.53㎡。2017年8月24日，润洁物业公司与和双流县东升和顺天地建筑区划第二届业主委员会（以下简称和顺天地业委会）签订了《物业管理服务合同》，约定润洁物业公司对和顺天地小区提供物业服务，期限为二年，自2017年9月1日0时起至2019年8月31日24时止。合同第五章“物业管理公共服务质量”约定，润洁物业公司须按下列约定，实现目标管理：……2、设备运行；各种机电设备、加压水泵、监控系统、消防系统、及公共照明和线路等，严格按要求进行日常维护、检修使其功能有效、运行正常；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；按照各自的使用功能、养护要求，编制维修、保养计划，按台建账，由专人负责按时对其进行养护监控，发现隐患及时自行或聘请专业单位及个人进行排除及维修，使其随时保持正常的良好状态。……7、公共秩序维护与协助消防；配备24小时值班秩序维护队员，规定岗位职责及定期巡视制度，有效防止火灾事故的发生，积极贯彻“预防为主、防消结合”的方针。……合同第六章“物业管理服务费用”约定，本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向润洁物业公司交纳，每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月10日前（随同电费交纳）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金。 合同签订后，润洁物业公司为和顺天地小区提供了物业服务。2018年12月20日1栋1单元强弱电井发生火灾。谢荣华以此为由拒绝缴纳从2019年1月1日起至2019年5月31日止的物业费675.18元（112.53㎡×1.2元/月·㎡×5个月）。2019年6月8日，润洁物业公司退出和顺天地小区。2019年6月26日，润洁物业公司通过上门张贴《催款通知单》及电话通知等方式向谢荣华催收物业管理服务费。 同时查明，2018年12月26日，润洁物业公司、1栋1单元部分业主、社区工作人员、业委会人员在该小区所在社区就该小区1栋1单元强弱电井恢复用电进行协调，协商结果为：先动用业主维修基金先行恢复单元供电以解决切实生活用电问题；和顺天地业委会、该小区1栋1单元业主以及伤者保留向润洁物业公司追究责任的权利。2018年12月27日，和顺天地业委会与四川宏亿德建设工程有限公司签订《建设工程施工劳务分包合同》，就和顺天地小区1栋1单元电缆更新工程劳务分包事项进行约定，工程总价为138562元。2019年1月8日，四川宏亿德建设工程有限公司出具一张《收据》，载明收到和顺天地小区电缆更换款128000元。 审理中，润洁物业公司和谢荣华均陈述，2018年12月20日1栋1单元强弱电井发生火灾后，消防大队即出警灭火，但并未对事故进行认定。 谢荣华陈述，1栋1单元全体业主支付了上述电缆更换款128000元，每户支付了3200元。 以上事实，有双方身份信息、物业管理服务合同、物业服务移交清单等交接资料、建设工程施工劳务分包合同、收据、催款通知单、电话通讯记录、社区协调会记录及双方当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。对于上述证据材料，本院经审查认为，其具有真实性、合法性，关联性及证明力，能够证明本案的案件事实，本院予以采信。 本院认为，润洁物业公司与和顺天地业委会签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式、内容合法，应属有效，双方均应严格按约履行。 关于润洁物业公司要求谢荣华支付物业费。谢荣华辩称，润洁物业公司违约在先，未按合同约定履行职责，服务质量极差，管理秩序混乱不堪，火灾事故发生后未及时有效补救，缓交物业管理有充分法定依据。本院认为，谢荣华系该小区1栋1单元5楼3号房屋的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对谢荣华具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，润洁物业公司为案涉小区提供了物业服务，谢荣华如认为润洁物业公司的物业管理行为侵犯了其合法权益，可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝交纳物业费缺乏事实依据和法律依据。故对于谢荣华的上述抗辩理由，本院不予支持。润洁物业公司向谢荣华提供了物业服务，谢荣华应向其支付欠付的2019年1月至2019年5月的物业费675.18元，故对于润洁物业公司的该项诉讼请求本院予以支持 关于润洁物业公司要求谢荣华按照每日3‰的标准支付逾期付款的滞纳金直至交清全部物业管理服务费之日止，截至2019年7月10日应支付滞纳金为244.69元。本院认为，润洁物业公司在庭审中陈述，物业费的支付时间是按月支付，次月10日前支付上月的物业费。谢荣华未按期交纳物业费构成违约，应承担相应的违约责任，润洁物业公司主张的滞纳金其实质是违约金。虽然《物业管理服务合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰交纳滞纳金”，但从本案审理情况来看，润洁物业公司因谢荣华的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为以每月应缴物业费135.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分别从2019年2月11日、3月11日、4月11日、5月11日、6月11日起计算至实际付清之日止。 关于谢荣华要求润洁物业公司支付垫付的维修电缆井花费的3200元及利息123元（从2019年1月8日起暂计算至反诉之日止）。润洁物业公司辩称，其已履行了合同约定的物业管理服务义务，发生火灾系自燃事件，与润洁物业公司无关，谢荣华的反诉请求无事实依据。本院认为，按照《物业管理服务合同》的约定，润洁物业公司对小区内包括机电设备、消防系统等设备负有日常维护、检修，使其功能有效、运行正常的义务。如因润洁物业公司未履行该义务造成损害的，应当承担相应的违约责任。但本案中仅能确认该小区1栋1单元强弱电井于2018年12月20日发生火灾的事实，对于发生火灾的原因以及润洁物业公司在此事故中应承担的责任谢荣华并未举证予以证明，且双方均陈述消防部门并未出具火灾原因认定材料，按照“谁主张，谁举证”的原则，谢荣华应当承担举证不能的法律后果。故对于谢荣华的该项反诉请求，本院不予支持。 关于谢荣华要求润洁物业公司返还其剩余预交电费400元。润洁物业公司对此不予认可。本院认为，谢荣华并未向本院提交其已向润洁物业公司支付预存电费的凭据，应承担举证不能的法律后果。且其称该项反诉请求的金额为预估金额，对于谢荣华的该项反诉请求本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢荣华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都润洁物业服务有限公司支付2019年1月起至2019年5月止的物业费675.18元及违约金（违约金以135.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率分别从2019年2月11日、3月11日、4月11日、5月11日、6月11日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）成都润洁物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）谢荣华的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）谢荣华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年二月二十日 法官助理  曾晓梅 书 记 员  盛 娇