河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终195号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晶晶，女，1982年2月4日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛玲，女，1984年10月20日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：贾志峰，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕小标，河南文丰律师事务所律师。上诉人陈晶晶因与被上诉人薛玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晶晶上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019)豫0105民初23815号民事判决第二项，改判被上诉人薛玲向上诉人陈晶晶支付违约金6.8万元；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人薛玲承担。事实与理由：一审判决认定“关于陈晶晶主张的违约金，陈晶晶作为售房人，其在交易时未尽到合理的注意和审查义务，自身存在过错，陈晶晶也未举证证明其因此次交易受到损失，考虑本案实际履行情况，本院对陈晶晶主张的违约金支持3万元”系认定事实错误。首先，上诉人陈晶晶作为售房人在交易时自身并不存在过错，房屋买卖无法完成的原因在于被上诉人薛玲的根本违约。根据一审查明的事实，上诉人陈晶晶与被上诉人薛玲通过郑州诺真房地产经纪有限公司居间介绍成交，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》中明确约定：被上诉人薛玲若出现购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形之一的，被上诉人薛玲构成根本违约，且上诉人陈晶晶有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权没收被上诉人薛玲支付的定金或者要求被上诉人薛玲支付房屋总成交价20％的违约金。双方约定的网签手续办理条件成就时，被上诉人薛玲仍不具备郑州市现行住房限购政策规定的购房条件，客观上导致双方无法及时办理网签手续。被上诉人薛玲取得郑州市购房资格后，中介机构为双方预约办理网签，而被上诉人薛玲未按照预约的时间前往办理网签手续。上诉人陈晶晶作为一般售房人，并无超出一般人的特权，其在中介机构的居间介绍下，与买房人薛玲进行交易，基于对中介机构及买房人薛玲的信任，根据交易一般惯例，对买房人薛玲相应材料进行审查，已尽到合理的注意与审查义务，自身并无过错。而被上诉人薛玲未能取得相应的购房资格及取得购房资格时未按照约定办理网签手续，是导致此次交易无法完成的根本原因，此次交易，被上诉人薛玲存在重大过错。因此，原审判决关于上诉人陈晶晶在交易时未尽到合理的注意和审查义务、自身存在过错的认定，明显不公。该认定过分提高了售房人的注意与审查义务，对售房人过于苛刻，易导致买房人轻易违约，不利于房产交易市场的健康发展。其次，此次交易的履行情况，上诉人陈晶晶因此次交易受到的损失情况。上诉人陈晶晶与被上诉人薛玲签订涉案《郑州市存量房买卖合同》后，上诉人陈晶晶积极按照合同约定履行义务，向银行申请一次性还清剩余贷款，收到被上诉人薛玲支付的首付款后，当日即结清银行贷款69万元，并于2019年5月7日完成对涉案房屋的解押，并配合被上诉人薛玲办理抵押贷款手续。因本次交易，上诉人陈晶晶向银行一次性还清剩余货款。为履行涉案《郑州市存量房买卖合同》，上诉人陈晶晶为了不影响如期交付涉案房屋，未能将涉案房屋对外出租，客观上存在相应的租金损失。因此，原审判决认定的违约金3万元不足以弥补上诉人陈晶晶的损失，根据上诉人陈晶晶损失情况，被上诉人薛玲应当向上诉人陈晶晶支付违约金6.8万元。综上，为维护上诉人陈晶晶合法民事权益，请二审法院依法撤销一审判决之第二判项，改判被上诉人薛玲向上诉人陈晶晶支付违约金6.8万元。薛玲辩称:一、上诉人陈晶晶存在明显过错和违约情形，应承担违约责任。本案中，双方在签订《郑州市存量房买卖合同》时，薛玲就明确告知陈晶晶其为外省户口，需要在办理网签之前办理户口迁移手续，需要一定时间，陈晶晶当时并未提出任何异议。同时，《郑州市存量房买卖合同》第四页房屋买受人信息一栏也能清楚显示当时薛玲为山东省聊城市户口；另外，中介和中介的经办人出具的证明也可以证明上述事实。郑州市作为施行限购政策较为严格的城市，任何一个正常的房屋××都会在出售房屋时询问、查看房屋买受人的购房资格，而陈晶晶对自己的明显过错只字不提，明显是避重就轻，推卸责任。陈晶晶在上诉状中提到一审以合同第七条：“甲乙双方协商一致，应当于乙方贷款审批通过后且甲方房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续”为由，要求薛玲支付违约金无事实和法律依据。薛玲已经办理户口迁移向陈晶晶进行了告知说明，陈晶晶从未提出异议或明确表示不同意。其次，从该条文意上来讲，虽然约定了“乙方贷款审批通过后且甲方房屋解除抵押后3个工作日内”，但是后边的括号中对此时间作了进一步的明确和解释“具体以房管局网上预约为准”，所以房管局的网上预约才是最为具体的时间，而非3个工作日。而一审法院也是因为没有注意到这个细节所以才导致认定薛玲存在违约情形，所以也并不存在薛玲所谓的网签手续办理条件成就时，薛玲仍不具备限购条件的问题。因为，网签条件成就是“具体以房管局网上预约为准”，而本案中陈晶晶从未进行过预约。相反薛玲在办理完户口迁移手续后就和中介多次预约网签并告知陈晶晶办理网签手续，但陈晶晶一直以各种理由进行推诿，从这点可以看出，违约的不是薛玲而是陈晶晶。二、陈晶晶所谓损失无事实和法律依据，不应得到支持。陈晶晶陈述其因卖房而提前偿还了剩余贷款。事实上，薛玲依据双方签订的《郑州市存量房买卖合同》先后向陈晶晶支付了60万元，据此陈晶晶才能基本偿清了剩余贷款。而若房屋买卖合同法院生效判决认定解除，则被答辩人陈晶晶因提前用薛玲的购房款清偿剩余贷款而少支出了八九个月的利息，其明显是因此获益，而非有所谓的损失。至于陈晶晶所谓房租损失更是没有依据，陈晶晶与薛玲之间是买卖合同关系，陈晶晶并没有将涉案房屋交付薛玲使用，从陈晶晶所述其于2019年5月7日办理解押到薛玲，薛玲于2019年6月20日前取得郑州市户口，中间也就一个月左右时间，若以租金计算其损失，顶多也就3000元左右，而非3万，至于陈晶晶所谓6.8万元的租金损失更不知从何而来。并且，作为房屋的出售方，其也不可能一边收着买受人的购房款等待办理完毕手续后交付房屋，一边出租获取租金，这是不合常理的。三、双方合同解除后，陈晶晶依法应当返还薛玲购房款60万元。一审判决解除双方签订的《郑州市存量房买卖合同》，薛玲虽然非常无奈，但对此也表示认可。薛玲之所以没有上诉是因为从情理上不想过多纠缠此事，不想再因此而耗费过多的时间、精力，同时希望陈晶晶退还购房款后能重新购买其他房屋。但一审判决在判令解除合同的同时，没有处理合同解除后的房款返还问题，并未体现返还购房款的内容，以致陈晶晶一直占用薛玲60万元的购房款不予返还，导致薛玲迟迟不能重新购房，给薛玲造成损失，薛玲保留追索的权利。综上，本案陈晶晶实际存在明显过错和违约情形，其所谓损失无事实和法律依据。同时，陈晶晶依法应当返还薛玲购房款60万元。请求法院查明事实，驳回陈晶晶上诉请求并判令陈晶晶返还薛玲购房款60万元。薛玲向一审法院起诉请求：1、判令被告陈晶晶继续履行双方签订的编号为100003319607《郑州市存量房买卖合同》，协助原告将其名下位于郑州市金水区××楼××单元××号（郑房权证字第××号）房屋过户至原告薛玲名下；2、判令被告陈晶晶向原告薛玲支付违约金45万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。陈晶晶向一审法院反诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2、判令原告向被告承担违约金45万元；3、本案的全部诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：郑州市金水区××楼××单元××号房产登记在被告陈晶晶名下（郑房权证字第××号）。2019年3月16日，原告（××）与被告（××）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要内容为：被告将其名下坐落于郑州市金水区××楼××单元××号房屋出售给原告，不动产权证号为郑房权证字第××号，房屋性质为商品房。该房已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押登记日期为2014年3月14日，被告应于2019年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，并于被告还款当日且还款前支付。原被告通过郑州诺真房地产经纪有限公司居间介绍成交。经原、被告协商一致，该房屋成交总价格为225万元。付款方式为贷款支付：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金。定金：定金总额为10万元，原告于房屋核验通过后当日以自行支付的方式向被告支付第一笔定金3万元；于2019年3月29日以自行支付的方式向被告支付第二笔定金7万元。首付款：原告于2019年3月29日将第一笔首付款50万元以自行支付的方式支付被告；于网签当天（具体以房管局网上预约为准）将第二笔首付款69万元以银行监管支付的方式支付被告。贷款：原告向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告或房管局的监管账户，原告拟贷款金额为95万元，原、被告双方应于评估报告出具后三个工作日内（具体以银行预约时间为准）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。原被告双方协商一致，本次交易不办理房管局监管。户口迁出保证金：原、被告双方一致同意，原告从房款中留存5000元，作为户口迁出保证金；该保证金应于户口迁出后当日（物业交割当天）以自行支付的方式支付被告。物业交割保证金：原告从房款中留存5000元作为物业交割保证金，该保证应于交房当天以自行支付的方式支付被告。被告收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付给原告。原、被告双方协商一致，应于原告贷款审批通过后且被告房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。原、被告双方协商一致，在网签完毕后三个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同前往相关机构办理税费缴纳手续。双方应于缴税完毕后三个工作日内（具体以房管局网上预约时间为准）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如原告贷款的，原告应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续。原告与被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告若出现逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求被告退还原告已支付的其他款项。原告若出现购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或逾期履行本合同约定的义务超过十五日等情形之一的，原告构成根本违约，且被告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，有权没收原告支付的定金或要求原告支付房屋总成交价20%的违约金。同日，原、被告签订《放弃办理资金监/托管声明书》一份，主要内容为：原、被告作为本次房屋买卖的交易双方，已经充分理解交易资金监/托管服务的内容、作用，并明确知晓未选择资金监/托管将面临的相关风险。现双方协商一致，共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币61万元，放弃选择办理房屋交易资金监/托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。同日，原告、被告与郑州诺真房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，主要内容：鉴于原告与被告在郑州诺真房地产经纪有限公司的居间服务下就坐落于金水区××楼××单元××号的房屋，于2019年3月16日签订了《郑州市存量房屋买卖合同》；经原、被告双方同意，共同委托郑州诺真房地产经纪有限公司作为交易居间人，提供居间服务；原告应向郑州诺真房地产经纪有限公司支付居间代理费35000元。三方还签订了《房屋交易保障服务合同》。同日，被告向原告出具《收条》一份，主要载明：今收到薛玲购买天骄华庭二期五号楼一单元1403房屋定金3万元，房产证号：15××17号。2019年3月29日，鲁宁（原告配偶）账户向被告汇款57万元。同日，被告向原告出具《定金收款证明》、《购房款收款证明》各一份，主要载明：售房人：陈晶晶；购房人：薛玲；成交房产地址：金水区××楼××单元××号；产权证编号：郑房权证字第××号；被告陈晶晶系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房屋出售给购房人薛玲，现收到购房人支付的购房定金7万元、部分购房首付款50万元。同日，被告还出具《声明》一份，主要载明：本人陈晶晶作为坐落于（房屋所有权证/不动产权证号：金水区××楼××单元××号）之房产的合法产权人，对该房屋享有完全处置权。现拟委托郑州诺真房地产经纪有限公司居间销售。本人在此严正声明：被告名下的上述房产只有一笔招商银行的抵押，除此之外没有任何银行抵押、民间借贷等债务纠纷。如因被告的不实承诺导致此次房产在交易过程中产生的一切后果，概由被告自行承担。同日，被告结清银行贷款69万元。2019年5月7日，被告完成位于金水区××楼××单元××号房屋的解押。同日，兴业银行郑州分行出具《信用项目审批通知书（同意）》一份，主要内容为：兴业银行郑州分行专业处理中心上报的薛玲申请个人二手房住房贷款（长期）项目报批材料收悉。经审批，同意该项目。借款人为薛玲，业务品种为个人二手住房贷款（长期），发生类型为新申请，贷款金额为95万元，期限360个月，抵押担保方式为以借款人名下所购的金水区××楼××单元××号房产办理抵押。2019年7月22日原告提起本诉。本案审理中，原告称，在签订合同时其正在办理户口迁移至郑州市的手续，并且明确告知了被告，户口迁移办完应该是在2019年6月20日之前，其于2019年6月20日、7月5日分别通过中介在“天骄二期交易群”微信群里告知被告去办理网签手续，2019年7月8日其打电话通知被告去房管局办理网签，被告没有去，并提交相应微信记录在卷佐证。被告认可“天骄二期交易群”微信群系原、被告及中介三方针对本案房屋交易建立的，其对原告提交的“天骄二期交易群”微信记录无异议。被告称，原告刚开始走的是人才引进，并没有办理户口手续，2019年6月20日原告户口迁移至郑州市，2019年7月5日中介在“天骄二期交易群”微信群里发布了预约网签时间，2019年7月8日上午原告给其打电话通知其办理网签，其没有去。被告明确表示其坚持解除合同，不同意继续履行。一审法院认为，原、被告之间的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。各方当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。依据合同约定，被告以225万元的价格将涉案房屋出售给原告，双方使用非资金监管方式交易，原告应于房屋核验通过后当日支付被告定金3万元，于2019年3月29日支付被告定金7万元、第一笔首付款50万元，于网签当天（具体以房管局网上预约为准）支付被告第二笔首付款69万元，剩余房款由原告向银行申办抵押贷款，被告应于2019年3月20日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，原、被告双方应于原告贷款审批通过后且被告房屋解除抵押后3个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到交易房屋所在地的房管局办理网上签约手续。该合同签订后，原告按约向被告支付定金10万元及第一笔首付款50万元，2019年3月29日被告结清银行贷款，2019年5月7日被告办理完成房屋解押手续且原告贷款申请审批通过，依据合同约定原、被告应自2019年5月8日起三个工作日内（具体以房管局网上预约为准）共同到房管局办理网上签约手续。从原、被告提交的“天骄二期交易群”微信群记录来看，被告于完成房屋解押手续后提出办理网签手续，2019年7月5日中介机构在微信群中告知原、被告网签预约完成，预约网签时间为下周一（2019年7月8日），2019年7月8日被告未去房管局办理网签手续。现原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助其办理涉案房屋产权过户手续，而被告主张解除合同。结合庭审查明的情况，双方约定的网签手续办理条件成就时，原告仍不具备郑州市现行住房限购政策规定的购房条件，客观上导致双方无法及时办理网签手续，原告直至2019年6月20日左右才取得郑州市购房资格，中介机构于2019年7月5日为原、被告完成网签预约，预约网签办理时间为2019年7月8日，该预约网签办理时间已经超出合同约定的网签办理期限将近两个月，在此期间原告也未与被告就网签时间进行协商变更，因此被告行使合同约定的解除权，要求解除双方之间的房屋买卖合同并无不当，该院予以支持。原告主张继续履行合同，该院不予支持。原告主张违约金45万元，依据不足，该院不予支持。关于被告反诉主张的违约金，被告作为售房人，其在交易时未尽到合理的注意和审查义务，自身存在过错，被告也未举证证明其因此次交易受到损失，考虑本案实际履行情况，该院对被告主张的违约金支持3万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2019年3月16日原告（反诉被告）薛玲与被告（反诉原告）陈晶晶签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、原告（反诉被告）薛玲于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈晶晶支付违约金3万元；三、驳回原告（反诉被告）薛玲的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈晶晶的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费28400元，减半收取14200元，由原告（反诉被告）薛玲负担。反诉受理费4025元，由原告（反诉被告）薛玲负担268元，被告（反诉原告）陈晶晶负担3757元。二审期间，上诉人陈晶晶向法庭提交以下证据：一、同时期贝壳网成交价格对比图，拟证明上诉人陈晶晶着急卖房以低于市场价格出售给被上诉人薛玲，也为了收回资金置换其他房产，但被上诉人薛玲未支付尾款让上诉人陈晶晶错失置换房屋机会；二、现阶段58同城网上同小区、同户型售价对比图，拟证明房屋价格相比去年明显下跌，给上诉人陈晶晶造成了损失；三、房屋租赁合同，拟证明为了销售房屋清退了合同有效期内的租客，一年的时间交易搁置对上诉人陈晶晶造成了租金损失。被上诉人薛玲质证意见：上述证据均不是新证据，二审不应予以采信。对第一份证据真实性不予认可，系为第三方软件或购房系统的价格并非实际交易价格，且与本案无关；第二份证据58同城的销售挂牌价，是房屋××或中介的挂牌价而非成交价，与本案无关；第三份证据房屋租赁合同不是原件，真实性不予认可，同时没有承租人的任何信息和该房屋租赁合同实际履行的任何证据，不予认可。本院经审查认为，上诉人陈晶晶提交上述证据不足支持其证据目的，且不属新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，陈晶晶与薛玲之间签订的《郑州市存量房买卖合同》依法成立并生效，双方当事人均应依约履行义务。在双方履行合同过程中，薛玲于2019年6月20日左右才取得郑州市购房资格，中介机构于2019年7月5日为双方完成网签预约，预约网签办理时间已超出合同约定的网签办理期限近两个月，在此期间双方就网签时间也未协商变更，根据合同约定，一审判决支持陈晶晶要求解除房屋买卖合同的反诉请求并无不当。考虑到本案实际履行情况，并结合当事人存在的过错，一审判决薛玲向陈晶晶支付违约金3万元的处理适当，本院予以维持。陈晶晶主张一审判决的违约金数额不足以弥补其实际损失，要求薛玲支付违约金6.8万元的上诉请求不成立，本院不予支持。关于薛玲于二审中要求陈晶晶返还购房款问题，鉴于薛玲已另案起诉主张权利，故本案不予处理。综上所述，陈晶晶的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人陈晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年二月二十八日书记员 田宇恒