山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0881民初3132号原告：曹博，女，1978年6月28日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：尹明波，山东中评和律师事务所律师。被告：张某，女，1983年2月16日出生，汉族，住邹城市。被告：刘广湘，男，1950年5月1日出生，汉族，住邹城市。被告：李爱华，女，1950年12月31日出生，汉族，住邹城市。被告：刘某1，男，2005年11月15日出生，汉族，住邹城市。被告：刘某2（William），男，2018年1月18日出生，国籍美国，住邹城市。被告刘某1、刘某2的法定代理人：张某，女，1983年2月16日出生，汉族，住邹城市。被告共同委托代理人：邓如鹏、樊钦江，山东方志律师事务所律师。原告曹博诉被告张某、刘广湘、李爱华、刘某1、刘某2确认合同有效纠纷一案，于2019年8月26日指定我院审理，我院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹博及委托诉讼代理人尹明波，被告的委托诉讼代理人邓如鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年1月，原告通过同事渠某1找到被告张某及其丈夫刘旻达，以张某、刘旻达的名义购买兖矿集团在民安小区3号楼3-202房屋，原告交付全部房款并办理房权证，自2005年2月原告一直使用该房屋，该房屋应为原告所有，双方就过户事宜多次协商未果。要求被告将房屋过户到原告名下，诉讼费、保全费、房屋过户费等由被告承担。被告辩称，2005年1月，被告在兖矿集团新闻中心分配职工福利房，取得民安小区房屋，被告按规定向单位缴纳房款，并依法申领了房产证。原告主张的借用被告名义购买福利房，并交纳房款的事实并不存在，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,原告向本庭提交：一、出示邹房权证城区（私）字第××号房屋所有权证及门牌号码使用证原件，提交复印件，主张从购买时至今一直由原告持有，原、被告借名买房关系的事实存在。二、涉案房屋登记申请等档案材料，主张初始登记时申请人的签字为原告书写，联系电话138××××3156为原告的母亲孔祥美的电话，2006年5月12日原告借用被告的名义购买涉案房屋；2014年8月21日被告恶意以房产证丢失为由补领房产证，违反原、被告借名买房合同义务，拒绝协助原告办理房屋过户手续。并主张补证申请上被告的签名，可以印证2006年初始登记被告的签名非其本人书写。三、2005年2月2日购房协议书复印件、住房出售结算单复印件，住房通知单、入住手续费管理费单据、房产证工本费收据原件，主张协议书上被告刘旻达的签字为原告书写，2005年2月2日原告借用被告的名义签订购房协议书并交纳房款，领取住房通知单并交纳入住手续费等产权相关手续费，原、被告形成了借名买房口头协议关系。四、出示户口本原件，提交复印件，及原告父母2006年5月19日申请购买房产的房地产转让申请表一份，主张预留的联系电话是涉案房屋申请登记信息中的联系电话138××××3156，为原告的母亲孔祥美使用，原、被告之间存在借名买房的事实。五、邹城市矿建东路519号民安小区3号楼3-202室数字电视费、天然气费及生活用品购买票据11份，费用支出人为原告夫妻及母亲孔祥美，数字电视费单据“曹栋”为笔误，主张原、被告借名买房关系存在，被告交付给原告居住使用。六、邹城市矿建东路519号民安小区3号楼3-202室水电暖费用的购买票据27份及用户电卡，费用支出人为原告夫妻及母亲孔祥美，主张原、被告借名买房的事实存在，被告交付给原告居住使用。七、录音光盘及录音内容文字版各一份，主张录音人为渠某1、渠某2，录音地点为被告家中，原、被告之间存在口头约定，原告借用被告的名义购买房屋并由原告居住使用至今，双方形成借名买房的事实合同关系，被告违反合同约定，拒绝为原告协助办理过户手续。八、经典案例及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条第一款的规定摘要，主张当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。九、2019年7月21日由原告缴纳的物业费、卫生费的票据一份、原告缴纳的2016年度取暖费发票一份，主张原告为涉案房屋的实际权属人。十、2019年3月6日9时9分被告张某的妈妈用17615534116手机号发给原告的短信截屏，内容有“你有价款单据，你借我们名下的房子肯定你交钱”，主张该句话能够直接证明被告认可原告交付购房款的事实，认可原、被告双方存在借名买房这一法律关系；不知道张某的妈妈姓名。证人渠某1出庭作证：2004年我因弟弟结婚以曹博的名义买了单位的福利房，房屋在兖矿幸福小区1号楼2单元401室；后曹博想买房子居住，因为一个名额只能买一个房子，我联系本科室的张某，又找到张某的婆婆李爱华协商这件事，2005年2月份，我和我弟弟带了5000元购物卡去张某家谈这件事，张某和李爱华同意曹博以张某名额买房，没有签书面协议；曹博买房花了43000元，办完手续后曹博一直居住在以刘旻达、张某名义要的民安小区3号楼3单元202房中，我弟弟一直居住在以曹博名义要的房中。因为矿务局规定房屋未满5年不能过户，到了2012年满5年，我拿了10000元购物卡再次找到张某，让张某协同过户，张某第二天将10000元购物卡退给了我，提出来要10万元才能过户，鉴于我们家生活比较困难，拿不出10万元，所以房屋没有完成过户手续，我们三家的两套房屋一直维持到现在，曹博名下的房屋是我弟弟花钱认购的，张某名下的房屋是曹博花钱认购的，该矛盾从2012年一直到现在没有解决。交完房款后购房协议和结算发票我们都交到房产中心，我们手里没有原件。2004年冬天我弟弟以曹博的名义买的幸福小区房屋，2005年2月份左右曹博以刘旻达的名义买的民安小区房屋。民安小区的房屋是矿务局的名额，不是医院的房源。当初曹博说不要房屋，我们才以她的名义要的，她买不买房我不知道。我弟弟住的房屋在曹博的名下，因为三家的关系，张某和曹博没有过户，我们的房屋也没有过户。证人渠某2出庭作证：2004年冬天我没有房子，我姐姐以曹博的名义要的幸福小区1号楼2单元401房屋，房款是我交的。2005年2月份曹博要房子，我姐姐又找到刘旻达和张某，以刘旻达、张某名义要的民安小区的房屋，曹博交的房款。给张某和刘旻达了5000元。2012年张某和刘旻达不配合房屋过户，说要10万元才配合过户，我拿不出来这么多，矛盾至今。2012年左右我找张某和刘旻达过户，我有录音。购买幸福小区的协议和结算单交给了矿务局负责分房子的。我交完钱简单一收拾就住进去了。我以曹博的名义买的房子，大约一个月曹博反悔的。曹博反悔后我姐给她找名额买房，找到了张某和刘旻达。被告质证：一、对邹房权证城区（私）字第××号房屋所有权证及门牌号码使用证真实性无异议，对证明观点有异议，主张房产证明确记载了该房屋的所有权人为刘旻达，原告对该房屋的使用系借用，一直拒不交还，双方之间从未存在借名买房的事实。二、对涉案房屋登记申请等档案材料真实性无异议，对证明观点有异议，主张房屋所有权登记申请审批表、房地产转让申请表、房屋权属约定书这三份文件中的签字，与刘旻达签署的委托书签字及被告张某签字，从表象看符合同一书写习惯，虽然有略微不同，时间跨度已10几年，基本的书写习惯是相同的。因原告借住期间使用被告房产证办理相关居住手续，房产证使用完后一直未归还被告，被告在2014年申请了补证。三、对2005年2月2日购房协议书复印件、住房出售结算单复印件，住房通知单、入住手续费管理费单据、房产证工本费收据真实性无异议，对证明观点有异议，主张购房协议及住房结算单在被告办理房产登记时已将原件交付不动产登记部门，原告持有职工住房通知单和入住费、管理费缴纳，系原告借房居住时，该房屋尚未办理确权登记，该两份文件是居住该房屋，并由兖矿交付居住的证明文件，如被告不向原告提供该两份文件，原告是无法进入该房屋居住的。原告主张2006年5月12日借名买房，又主张2005年2月2日借名买房，原告的主张是不明确的，2006年5月12日借名买房事实不可能存在，刘旻达在2005年已经购得该房屋，虽然未办理房产登记，也不可能再产生原告主张的借名买房的事实基础。四、对户口本，以及原告父母2006年5月19日申请购买房产的房地产转让申请表真实性无异议，但对证明观点有异议，主张首先2006年5月19日，孔祥美购买的另一处房屋仍然是兖矿集团的福利房，孔祥美取得兖矿集团福利房存在疑问，该房屋与原告主张的借名买房是否有关联存在疑问。原告主张借被告名义购买房屋的时间为2006年5月12日，孔祥美实际居住，但在2006年5月19日孔祥美又取得了一处兖矿的福利房，购买房屋属于大中消费，相距七天连续两次借名买福利房明显有悖常理，且原告在2006年以自己的名义也取得了兖矿中医院幸福小区的一处福利房，原告的主张是相互矛盾的，不符合常理的。不赞同原告对手机号的观点，手机号的权属应当由相关部门出具发票及凭证进行证实。五、对民安小区3号楼3-202室数字电视费、天然气费及生活用品购买票据11份、民安小区3号楼3-202室水电暖费用的购买票据27份及用户电卡、2019年7月21日原告缴纳的物业费、卫生费票据一份、原告缴纳2016年度取暖费发票一份，被告不否认将房屋出借给原告使用，并由其实际使用的事实，但2009年前该房屋的物业费均由刘旻达承担支付，有线电视费自2008年至今由刘旻达承担，2011年前暖气费由刘旻达承担。六、原告提交的录音光盘及录音内容文字版各一份，由于当事人之一刘旻达已经过世，录音材料中提及的很多问题已经无法进行核实，综合该份录音材料并没有体现出原告借用被告名义购买福利房的相关事实，仅证实了原告将自己的福利分房名额让于他人，既然让于他人就应当视为没有购房意向，不可能存在放弃自身名额再借用他人名义购房的情况。七、原告提交的经典案例及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条第一款的规定摘要，是个案判例，本案原、被告之间并没有存在借名买房的事实，与本案并无指导意义。八、原告提交的短信信息源无法核实，原告所主张的短信人员身份也无法核对，主张的该人员也与本案没有关联性。被告向法庭提交：1、房产权证两份，证明被告为房屋的合法权利人，已取得房产登记证书。2、声明和公告，证明原告借用房产证办理相关手续后拒不归还，被告申请补办房产证。3、兖矿集团信息中心证明一份，证明刘旻达生前单位以发放福利的形式自2009年一直承担着房屋的物业费，自2008年至今一直承担房屋的有线电视费，2011年前该房屋的暖气费由刘旻达单位承担，2011年后暖气费发放至刘旻达个人，证实该房屋一直由刘旻达所有，刘旻达一直承担着该笔费用。4、房产登记证明两份，证明原、被告在2005年均参加了单位的福利分房，均分得房屋，取得房产登记证书，原告客观上不存在借用被告名义购买福利房的前提基础。原告质证：一、对两份房产权证真实性无异议，不认可被告的证明目的，主张原告提交的证据中已经有房管局相关的补证档案材料，被告恶意以房产证丢失为由补领房产证。二、不认可声明、公告的证明目的，被告恶意补领房产证。三、不认可兖矿集团信息中心证明的证明目的，被告主张涉案房屋的购房款及物业费等，均应当提供相关的票据予以佐证。四、对两份房产登记证明无异议，不认可被告的证明目的，我方的证据包括证人证言足以证实原、被告之间借名买房的事实，就是因为被告不配合原告过户，所以曹博才没给证人渠某2过户。另查明，刘旻达是被告张某的丈夫，刘广湘、李爱华的儿子，刘某1、刘某2的父亲。本院认定，原告提交的邹房权证城区（私）字第××号房屋所有权证及门牌号码使用证，涉案房屋登记申请等档案材料，2005年2月2日购房协议书复印件、住房出售结算单复印件，住房通知单、入住手续费管理费单据、房产证工本费收据，原告及其父母的户口本以及原告父母2006年5月19日申请购买房产的房地产转让申请表，民安小区3号楼3-202室数字电视费、天然气费及生活用品购买票据11份、民安小区3号楼3-202室水电暖费用的购买票据27份及用户电卡、2019年7月21日原告缴纳的物业费、卫生费票据一份、原告缴纳2016年度取暖费发票一份，被告对真实性无异议，本院认定其真实性。被告提交的房产权证两份（2014年）、声明和公告、兖矿集团信息中心证明一份、房产登记证明两份，原告对真实性无异议，本院认定其真实性。上述证据及庭审陈述，可以证明2005年2月2日被告的家人刘旻达与兖矿铁西社区签订购房协议书，以评估价购买兖矿铁西社区民安小区3号楼三单元202号住房一套，建筑面积60平方米（63.32）。房款45372元在同日缴纳。原告持有的入住手续费、管理费收据、职工住房通知单及水电暖收款单等缴费证据，证明了原告2005年2月2日管理使用民安小区3号楼三单元202号住房，并使用至今。2006年5月12日民安小区3号楼三单元202号住房申请办理房屋所有权登记，邹城市房地产管理局颁发了邹房权证城区（私）字第××号房权证书，房屋所有权人刘旻达、共有人张某。原告持有该房权证书及缴纳房产测绘费、住房所有权登记费、共有权证工本费、印花税收款收据，本院采信原告缴纳该费用的主张。原告主张代签2006年办理房权登记申请手续中刘旻达的签名，没有相应证据支持，不予采纳。原告主张2006年办理房权登记留的联系电话系原告的母亲电话号码，并提供原告的母亲2006年5月签署的房地产转让申请表予以证明，本院认为刘旻达、张某的房产产权登记材料与原告母亲的房产登记材料中联系电话一致，但电话号码的权属应以通讯营运商登记为依据，不能以此确定刘旻达、张某的房屋产权登记材料中联系电话是原告母亲的电话号码。被告对证人身份无异议，对证言未提出反对，两证人为知情人，本院采纳证人证言内容，证人渠某1、渠某2姐弟俩证言证明，2004年冬渠某2以曹博的名义买了兖矿集团福利房（幸福小区），渠某2交款随即入住；2005年初曹博想要房子，渠某1、曹博找到同事张某，渠某1、渠某2到张某家与张某及其婆婆李爱华协商顶名买房的事，两人同意后，曹博以张某的丈夫刘旻达的名义买了兖矿集团福利房（本案争议房屋），曹博缴纳房款使用；5年后渠某1、渠某2要求张某、刘旻达房屋过户产生矛盾，曹博没给渠某2、渠某1办理房屋过户，刘旻达、张某没给曹博办理房屋过户。原告提交的录音及录音文字版，本院认为录音没有剪接编辑疑点，录音录音中有数人对话，被告并未否认录音内容，录音人渠某2系对话人之一，具备录音条件，本院采信录音内容。录音中对话人员是渠某1、渠某2、刘旻达、张某、李爱华，对话时间是2011年11月25日晚，对话地点是李爱华家，录音对话中显示渠某1与渠某2到李爱华家，提出商量解决房屋问题，张某、李爱华说当时想不就是顶个名吗、没想这么复杂，两个人就同意了。刘旻达要求合理补偿，或各要各的房子，刘旻达、张某掏钱再买回来（即渠某1、渠某2把幸福小区的房子给曹博，曹博把本案争议房屋给刘旻达、张某）。原告提交的经典案例属于个案，案情并不一致，不应以判例为依据；《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条第一款的规定摘要，属于北京地区司法解释，不宜直接作为本案判决依据。原告提交的17615534116手机号向其发送的短信，由于没有17615534116手机号机主身份信息，该短信不予采信。被告提交的房权证，系相应行政机关颁发，本院认定其真实性，该房权证以原证丢失为由补办。提交的声明和公告是被告补证的程序性材料，证明被告以丢失房权证原证为由补办房权证。被告提交的兖矿集团新闻中心证明信，证明刘旻达因福利房在该单位享受的物业费、收视费、暖气费、水电费福利。被告提交的邹城市不动产登记信息查询证明，系相应行政机关出具，真实有效，证明原告曹博、孔庆民名下有一套房屋坐落在幸福小区1号楼2-401号，面积67.63平方米，本院查明该房由渠某2居住；刘旻达、张某名下有房屋数套，其中一套坐落在民安小区3号楼3-202号，面积63.32平方米，本院查明该房由原告曹博使用。原、被告因房屋权属及过户发生纠纷，原告起诉要求被告将民安小区3号楼3-202号房屋过户到原告名下，诉讼费、保全费、房屋过户费等由被告承担。本院认为，2005年初原告曹博想购住房，与同事渠某1找到同事被告张某，又到张某家找到张某的婆婆李爱华，提出顶张某的名义购单位福利房，张某、李爱华同意后，2005年2月2日刘旻达（张某之夫）与兖矿铁西社区签订购房协议书，购买民安小区3号楼3-202号房屋（即本案争议房屋）；同日交纳房款，购房交款凭证由兖矿铁西社区持有，统一备案办理有关证件；原告办理入住手续使用该房。2006年5月份12日民安小区3号楼3-202号房屋申请办理房权证，房权证登记所有人刘旻达、共有人张某，原告缴纳办理房权证的费用、持有该房权证。关于购房款的交纳：原告主张缴纳了购房款，两证人证明原告缴纳了购房款，协商房屋事宜的录音中被告方要求合理补偿或掏钱再买回来，能够认定原告缴纳了民安小区3号楼3-202号房屋购房款。以上足以认定原、被告达成了顶名购买民安小区3号楼3-202号房屋的合意并实际履行。被告主张原告借用房屋不予支持。民安小区3号楼3-202号房屋具备过户条件时被告应同原告变更房屋产权登记。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、六十二条规定，判决如下：被告张某、刘广湘、李爱华、刘某1、刘某2于本判决生效后十日内协同原告曹博将民安小区3号楼3-202号房屋过户到原告曹博名下；原告承担过户费用。案件受理减半收取420元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审判员  孔国成二〇二〇年二月二十五日书记员  孔素雅