济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初5242号 原告：夏雪，女，1962年6月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：丁丁(原告夏雪之女)，1985年7月20日出生，汉族，住济南市。 被告：杨丽丽，女，1983年6月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：昝云波，山东泺信律师事务所律师。 被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 委托诉讼代理人：刘璐，女，1990年3月1日出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告夏雪与被告杨丽丽、被告山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案受理，于2018年12月17日作出（2017）鲁0104民初2871号民事判决。被告杨丽丽不服该判决，提起上诉。济南市中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）鲁01民终3793号民事裁定：撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2871号民事判决；发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏雪及委托诉讼代理人丁丁，被告杨丽丽及委托诉讼代理人昝云波，被告中住公司委托诉讼代理人刘璐、董庆武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除夏雪、杨丽丽、中住公司于2016年11月7日所签的《房屋买卖合同》；2.判令杨丽丽返还夏雪购房款22万元、定金2万元及上述款项交付之日起至实际还款之日止，按中国人民银行短期贷款利率4.35%计算的逾期还款利息；3.判令杨丽丽向夏雪支付违约金40万；4.判令杨丽丽承担夏雪所支出的购房佣金1.2万元及律师费3.2万元；5.判令杨丽丽承担本案的诉讼费、鉴定评估费及财产保全费等费用。事实与理由：2016年11月7日，夏雪与杨丽丽及中住公司签订《房屋买卖合同》，约定杨丽丽将19、21号楼2单元1004室房屋出售给夏雪，合同总价款80万元，合同签订后交定金2万元，2017年1月20日前支付22万元，合同第十二条违约责任约定甲乙任一方违约，每逾期一日，违约方支付总房价款千分之三的违约金（或总房价款30%的违约金），并赔偿相对方遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同签订后，夏雪于2016年11月8日支付定金2万元，支付佣金1.2万元，2017年1月18日支付首付款22万元。2017年4月底及5月初，杨丽丽多次向夏雪及居间人表示不再出售房屋并要求返还购房款，后经协商无果，杨丽丽明确表示不再履行合同义务。 在原审过程中,夏雪变更第3项诉讼请求：请求增加违约金至实际损失，实际损失以法院委托中介机构以评估基准日的涉案房屋市场价格与合同约定价款之间的差价为准。后夏雪明确违约金数额为60.68万元。 杨丽丽在原审过程中辩称，1.签订合同时，夏雪是外地户口，杨丽丽当时并不知情，中住公司与夏雪均未向杨丽丽声明这一事实，本合同属于无效合同，杨丽丽发现夏雪不是本市户口的情况下，及时向中住公司反应这个情况要求撤销合同，中住公司承认签合同时原告是外地户口，但自称能协助过户，杨丽丽没有同意。根据限购政策，合同目的无法实现，杨丽丽没有违约。中住公司在介绍夏雪购房和杨丽丽出售房屋时应向夏雪讲明限购政策，中住公司未尽义务所造成的一切损失应由中住公司承担。在重审中过程中辩称，2.价值时点选取不当，应以合同的解除时间为鉴定的价值时点。合同的解除体现了权利人已经知道或者应当知道房屋买卖合同的解除已经不可逆转，涉案房屋的交易已经不可能完成。由于违约方的违约行为给非违约方造成的损失也应该计算到这个时点为止，此后房屋价格继续上涨所带来的差价（损失）则为扩大部分，按照合法、公平原则，确定评估时点应该以合同解除的日期为评估价值时点。济南市中级人民法院涉及房屋买卖合同纠纷的民事判决中，涉及该类纠纷的价值时点选取一半均不晚于合同解除的价值时点。3.夏雪、杨丽丽的合意解除时点作为鉴定时点更为公平。本案的合同解除点有合意解除、承诺解除和法院法定解除，时点分别为2017年4月份、原告起诉时和被告收到起诉状时。夏雪、中住公司均认可杨丽丽在2017年4月份就提出了解除合同的要求，而且从庭审提交的聊天记录中也能体现出夏雪接受解除合同的行为，并提出赔偿方案的意思表示，至此双方可以理解为达成了初步的解约合意。此时夏雪理应意识到合同已经存在交易失败的风险，同时也负有了防止损失扩大的法定义务，此后的损失扩大部分不应归属于杨丽丽负担，退一半将，也应将夏雪的起诉日期认定为明确接受杨丽丽解约的承诺，此后的损失扩大部分不属于杨丽丽的赔偿范围。4.2017年济南楼市的不同价值时点的区别巨大。以本案小区为例，2017年1月份单价只有9千多，到了本案鉴定时点2017年10月份，价格便到了14000以上，增幅达到50%，而2017年4月份之前，房屋增幅很小。根据以上数据计算，原审损失计算方式得出的数据比双方合意解除合同的时点高出近40万的差额，即便按原审法院认定的合同解除时点，差价也在近20万元。5.房屋的全部差价作为违约金的计算方式过高，应考虑双方的履约情况、违约情况和实际损失情况应进行比例分担。考虑到中介方对杨丽丽一方的交易不诚信行为，致使杨丽丽出售房屋时便已经低于市场价值，杨丽丽2014年4月用76万元购买的房产，在房产行业看涨的情况下，2016年11月用80万元的价格出售，单单算上2年的还贷利息就已经超过了80万元，再加上增值，明显是归本出售。而事实是杨丽丽2014年为购房与配偶婚后产生矛盾，2014年年底正式分手并将房屋挂牌出售，至2016年11月在中介催促下仓促签单，第二天与中介反映了此问题。夏雪仅支付24万元，占房屋价值不到30%，用房产的整体涨幅计算利益损失有违公平原则。2016年11月至2017年四五月份，涉案小区房屋增值仅在每平方米几百元，整栋房屋增值仅几万元，夏雪的实际损失也应考虑该实际情况。 中住公司辩称，我方作为居间方，对于是否解除合同尊重法院判决，其他诉讼请求与中住公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年4月3日，杨丽丽与济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大西区置业）签订《商品房买卖合同》，约定：杨丽丽购买19、21号楼2-1004室房屋一处，价款76.14万元，2014年2月26日前杨丽丽支付首期房款22.94万元，余款53.2万元办理银行按揭贷款。并于2014年4月3日办理了商品房备案。 2016年11月7日，杨丽丽（甲方）与夏雪（乙方）、中住公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：杨丽丽将19、21号楼2单元1004室房屋出卖给夏雪，房屋有抵押，无租赁；房屋及配套附属设施的总价款为80万元；定金2万元；夏雪于2017年1月20日左右但不超过10天支付22万元；夏雪承担初次下证前费用、契税、维修基金及办理过户的所有费用；房屋在农业银行设有房地产权抵押，杨丽丽在收到首付款当日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为夏雪首付款、杨丽丽自筹款。合同第十二条违约责任约定：1.若发生与杨丽丽有关的权属纠纷或者债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况）由甲方负责解决，并向夏雪承担本条款第2项的计算标准承担损失。2.签订本合同后，如杨丽丽、夏雪任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费）。合同第十三条其他约定事项约定：注：此房为合同房，甲乙双方自愿交易，甲方在接到通知日起5日内配合乙方交纳维修基金、契税及办理过户手续，交房当日乙方向甲方支付16万元，交房一个月后乙方向甲方支付16万元，过户当天，乙方现甲方支付房款24万元，到此乙方向甲方已支付完全部房款。 2016年11月8日，夏雪向杨丽丽支付购房定金2万元，并向中住公司支付佣金1.2万元。 2017年1月18日，夏雪向杨丽丽支付购房首付款22万元。杨丽丽没有交付房屋。 夏雪原户籍地为山东省高密市，2017年12月5日，夏雪户籍迁入济南市槐荫区经六路287号。 2017年5月16日，夏雪与山东盈景律师事务所签订《委托代理合同》，约定山东盈景律师事务所指派徐勇作为夏雪与杨丽丽房屋买卖纠纷一案的一审代理人，夏雪支付法律服务费3.2万元。 本院受理本案后，于2017年6月8日向杨丽丽送达起诉状副本。2017年7月19日第一次开庭时，杨丽丽表示同意解除合同。 在原审过程中，夏雪申请对涉案房屋价值进行评估。山东金庆房地产土地评估测绘有限公司于2017年10月23日出具《房地产司法鉴定估价报告》载明：本估价报告的使用期限为1年，自2017年10月23日起生效；估价对象财产范围为济南市19、21号楼2-1004室住宅房，本次估价范围不包含室内可移动的动产及债权债务等其他因素，但包括装饰装修部分；价值时点2017年10月16日，本次估计的价值时点是注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日；估价对象在价值时点的市场价值为140.68万元，建筑面积单价14804元每平米。本价值包含所分摊的土地使用权价值。夏雪支付评估费1.4万元。本院于2017年11月14日向夏雪、于2017年12月11日向中住公司送达该《房地产司法鉴定估价报告》，于2017年11月14日向杨丽丽在《当事人送达地址确认书》填写的地址邮寄送达该《房地产司法鉴定估价报告》，2017年11月15日被退回，原因系：收件人要求自取。夏雪、中住公司对该《房地产司法鉴定估价报告》没有异议，杨丽丽在2017年12月11日开庭时无正当理由拒不到庭参加诉讼，没有发表对该《房地产司法鉴定估价报告》的意见。 2017年10月10日，恒大西区置业作为原告，以杨丽丽作为被告诉至本院，要求：1.解除恒大西区置业与杨丽丽就19、21号楼2-1004室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件；2.杨丽丽协助恒大西区置业办理上述房屋的注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.杨丽丽所交的款项54564元作为违约金不予退还；4.杨丽丽承担全部诉讼费用。本院于2018年4月8日作出（2017）鲁0104民初4682号民事判决：一、恒大西区置业与杨丽丽于2014年4月3日签订的关于19、21号楼2-1004室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2017年11月6日解除。二、杨丽丽于本判决而生效之日起十日内协助恒大西区置业办理上述房屋的网签备案撤销手续；三、杨丽丽向恒大西区置业交纳的购房款54564元作为违约金归恒大西区置业所有。杨丽丽不服该判决，提起上诉。2018年9月13日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终5046号民事判决：驳回上诉，维持原判。 在原审过程中，夏雪提交其与杨丽丽的微信聊天记录，内容显示：“杨丽丽”：这边打官司，也是牵扯房子，现在没法交。“夏雪”:把传票和相关文件发过来，我们现阶段有知情权。“杨丽丽”：再缓两天吧，我也想快点解决这个问题。你有空把卡号发一下吧。按照现在签的合同付款方式不合理，所以想解除合同。签完第二天我就找过中介了，昨天也去跟他说了。“夏雪”：解除的话，你必须是双倍退还的，我们都只有一个选择。我已经准备好走法律程序了，继续履行合约要房子，你是明天交房，还是接受起诉，我们除了诉讼要房子，由此产生的损失费用会一并要你赔的。“杨丽丽”：你给个账户把钱给你转过去，不符合在济南市购房标准，所以房子没法卖给你了，中介当时没给说清楚。夏雪欲以此证实 经多次催告杨丽丽仍不履行交房义务并坚持不再履行合同。杨丽丽对内容无异议，辩称知道夏雪的户籍不在济南市的事实后，认为自己售房的目的无法实现，才向夏雪表示此合同无法履行。中住公司对上述证据无异议。 中住公司在原审过程中提交聊天记录，内容显示：“我”：客户那边又催了，你这边到时候别忘了交房。“杨丽丽”：当时我就跟你们说了，我不懂，我要跟家里商量下，你们催命一样。“我”：客户那边说明天给结果，咱这边是交房吗？“杨丽丽”：明天交不了。“我”：房子啥时候交给客户啊？“杨丽丽”：打官司呢，交不了。“我”：你明天上午有空还是下午有空，来店里一趟，客户明天在店里等着。“杨丽丽”：交不了房子，打官司来，他要退钱就发卡号吧。“我”：你这边一共退给客户多少钱啊，客户要求赔付双倍的首付款，你要是交不了房或者说是赔不了双倍的首付款，客户直接起诉了。“杨丽丽”：我不是说了发卡号。“我”：你这边是双倍赔付吗？客户问打款的金额。“杨丽丽”：我先把那个钱给她。“我”：是那24万吗？客户的意思是今天一块打给她。“杨丽丽”：先等等我看看这边官司。这边官司打赢了，房子就卖给她。“我”：杨姐，你怎么考虑的你可以说，现在问题发生了咱们要想办法怎么解决问题，你这样不接电话事情也不能解决啊，你是怎么想的？“杨丽丽”：房子不卖，退给她钱。“我”：你怎么退？退违约金吗？你现在有能力退她钱吗？“杨丽丽”：你给个账户，我把预付款退给你，她交的钱。中住公司陈述聊天记录系其公司业务员刘璐、店长李洪光与杨丽丽的微信聊天记录，欲以此证实杨丽丽在签订合同后拒绝履行合同相关义务。杨丽丽对其与刘璐聊天记录真实性予以认可，并认为可以证明杨丽丽是在知道夏雪非济南户口后才不再履行交房义务的。对中住公司陈述的其与李洪光聊天记录真实性不予认可。 杨丽丽在重审过程中提交其房屋价格变化表打印件及安居客网站截图打印件，欲以此证明杨丽丽与夏雪签订合同后至杨丽丽提出解除合同意思表示，房屋增值仅为几万元，不存在杨丽丽因发现房屋大幅增值而故意解除合同的情况，在不同价值时点房屋差价很明显，用2017年10月16日作为价值时点显失公平。夏雪提出异议，对上述证据不予认可，用安居客网站、中介证明房价有失公平。中住公司提出异议，称上述证据系杨丽丽自行制作，无法律依据，安居客的网站截图也不能代表当时的市场价。 本院认为，夏雪与杨丽丽经中住公司居间签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，夏雪向杨丽丽支付了定金2万元及首付款22万元，杨丽丽没有按照约定交付房屋，也没有提供证据证实其已经办理解除抵押手续。后由于杨丽丽未能按期偿还银行贷款，导致开发商恒大西区置业承担了担保责任，此后杨丽丽未能偿还恒大西区置业的代偿款，恒大西区置业诉至本院，要求解除合同。本院经审理，判决解除了杨丽丽与恒大西区置业关于涉案房屋的《济南市商品房买卖合同》及附件，该判决已经发生法律效力。杨丽丽丧失了涉案房屋的权利，杨丽丽与夏雪签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，合同无法继续履行的责任在杨丽丽，故夏雪要求杨丽丽承担违约责任合法有据，予以支持。夏雪要求解除合同，杨丽丽亦同意解除，本院予以准许。 关于合同解除时间，夏雪在诉讼请求中明确提出了要求解除合同的意思表示，杨丽丽于2017年6月8日收到起诉状，并于2017年7月19日庭审过程中辩称合同无效但此后表示同意解除，中住公司未提出异议，故合同于2017年7月19日解除。 关于夏雪主张的返还购房款22万元及定金2万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，夏雪已经支付了定金2万元及购房款22万元，现合同已经解除，夏雪要求杨丽丽返还上述款项，杨丽丽予以同意，本院予以准许。 关于夏雪主张的违约金。夏雪诉称由于杨丽丽拒绝出卖房无，房价上涨后，其无法购买到房屋造成损失，要求增加违约金，要求杨丽丽按照房屋评估价值与购买价格的差额支付违约金。杨丽丽提出异议，认为由于夏雪不符合购房条件而解约，不存在违约，不同意支付违约金，且违约金数额远远超过实际损失，如果法院认为其存在违约行为，要求予以调低违约金。经审查，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。结合本案，房屋买卖合同约定任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），夏雪认为其损失为房屋评估价格与双方约定购买价格之间的差价，并要求以此为标准支付违约金60.68万元，由于合同不能继续履行系因杨丽丽个人原因造成，杨丽丽存在违约行为，根据评估报告，涉案房屋在基准日的评估价格为140.68万元，与房屋购买价格之间的差额为60.68万元，从济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终5046号民事判决后，涉案房屋买卖合同无法履行，杨丽丽构成违约，夏雪主张的上述款项系履行合同后可以获得的利益，从此时开始计算，如果夏雪选择按日计算，所计算得出的违约金数额超过夏雪所主张的数额，故夏雪该主张系对其权利的处分，符合合同约定，予以支持。由于双方合同解除时间为2017年7月19日，涉案房屋价值评估时点为2017年10月16日，且原审过程中，本院向杨丽丽确认的送达地址邮寄送达评估报告，该评估报告因杨丽丽要求自取被退回，应视为已经送达，杨丽丽未提出异议，且在原审开庭质证时没有提出异议，该评估报告予以采信。杨丽丽在重审过程中对于评估报告的辩称理由依据不足，不予采信，其关于违约金的辩称理由不足，不予采信。 关于夏雪主张的利息。夏雪诉称杨丽丽占用其24万元资金，应支付自起诉之日起至实际还款之日止、按中国人民银行短期贷款利率年息4.35%计算的利息，杨丽丽不予认可。经审查，因合同已约定了违约金，夏雪主张的违约金已经得到支持，其未提供证据证实违约金不足以弥补其损失，故此诉讼请求本院不予支持。 关于夏雪主张佣金1.2万元。此前夏雪已经向中住公司支付佣金1.2万元，由于杨丽丽的违约行为，导致合同不能继续履行，故夏雪该请求符合合同约定，予以支持。 关于夏雪主张的律师费3.2万元、评估费1.4万元。由于杨丽丽的违约行为，导致合同不能继续履行，夏雪为主张权利，支付代理费及评估费符合合同约定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、夏雪、杨丽丽、山东中住地产经纪有限公司于2016年11月7日签订《房屋买卖合同》于2017年7月19日解除。 二、杨丽丽于本判决生效之日起十日内返还夏雪定金20000元及首付款220000元； 三、杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付夏雪违约金606800元； 四、杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付夏雪佣金12000元； 五、杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付夏雪律师费32000元； 六、杨丽丽于本判决生效之日起十日内给付夏雪评估费14000元。 七、驳回夏雪的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13200元，夏雪负担900元，杨丽丽负担12300元，诉讼保全费4041元，由杨丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李子萍 人民陪审员  彭 军 人民陪审员  刘桂玲 二〇二〇年二月五日 书 记 员  吴 琼