湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3223号上诉人（原审被告）：刘庆兰，女，汉族，1966年9月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：蒋再林，男，1967年6月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：湖南君天物业管理有限公司(原长沙君天物业管理有限公司)，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，统一社会信用代码91430102740628661Q。法定代表人：何坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，湖南省长沙市芙蓉区人，住湖南省长沙市芙蓉区。该公司项目经理。委托诉讼代理人：唐雪姣，女，汉族，1985年7月4日出生，住湖南省中方县。上诉人刘庆兰因与被上诉人湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2019）湘1221民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘庆兰上诉请求：1、撤销（2019）湘1221民初1076号民事判决；2、改判《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》及《物业服务缴费协议》均已依法终结；3、2017年3月10日前的物业费不超过0.8每平方米每月计算，2017年3月10日之后被上诉人向上诉人收取物业费没有合法依据。事实与理由：1、小区80多户业主向被上诉人送达了《前期物业服务合同到期，被开发商依法解除已生效，业主拒绝事实服务及收费告知函》，因此，自2017年3月10日起，《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》已依约终结，被上诉人没有提出异议，合同解除符合法定程序及规定，那么《物业服务缴费协议》当然失效，上诉人不需再向被上诉人缴纳物业服务费；2、被上诉人提供的事实服务质量不符合《万隆&维也纳前期物业服务合同》的约定，应该降低物业服务费的收费标准；3、（2019）湘1221民初45号民事判决、（2019）湘12民终1137号民事判决、（2019）湘民申4261号再审裁定均支持了《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》及其补充合同《物业服务缴费协议》已依约终结的有效性，本案所涉案件事实一致，相应作出相同的判决结论。君天物业辩称：1、上诉人一直在为万隆维也纳小区提供物业服务，上诉人没有证据证明湖南万隆房地产置业有限公司向被上诉人送达过《前期物业服务合同到期告知函》；2、法院作出的判例，不是作为判决的法律依据；上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵的观点没有事实依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，支持我司原诉讼中的违约金要求，由上诉人承担本案诉讼费。君天物业向一审提出诉讼请求：1、判令刘庆兰缴纳拖欠的物业服务费等费用16073元，其中物业服务费14612元，违约金1461元；2、本案诉讼费由刘庆兰负担。一审法院查明：君天物业系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。2007年9月12日，君天物业与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容及质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项均作了约定，其中第六条约定的双拼别墅物业收费标准为1.3元/月/平方米，第七条约定业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用；第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金；该合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。合同签订后，君天物业成为万隆房地产公司选聘的对万隆&维也纳森林小区进行物业管理服务的服务机构，对该小区进行物业管理服务，君天物业、刘庆兰至今未另行签订物业服务合同。2015年3月20日，君天物业与刘庆兰签订的《物业服务交费协议》及购房费用结算书。交费协议约定：双拼别墅物业收费价格为1.3元/平方米，结算书载明核准面积为267.63平方米。交房后，刘庆兰未入住，从接受物业后已交纳物业服务费至2016年3月31日，自2016年4月1日起未缴费，双方因此发生纠纷。刘庆兰应交纳的物业服务费为14612元（267.63平方米*1.3元/月/平方米*42个月），滞纳金1461元，共计16073元。刘庆兰除对君天物业提交的第1份和第3份证据无异议外，对其他证据的关联性和证明目的均提出了异议，认为《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》已被解除，《物业服务交费协议》属于从合同，理应无效，君天物业的收费已无合同和法律依据。合同的解除并非以一方通知就能实现解除目的，非经法定事由或诉讼不能解除，刘庆兰的理由不能成立，该院不予支持；对于刘庆兰提出的刘庆兰购买的房屋不是别墅，是多层大套型房屋，君天物业不能按别墅1.3元/平方米向刘庆兰收取物业服务费的意见，因君天物业、刘庆兰签订的《物业服务交费协议》仍然有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务；对于刘庆兰提出的由该院作出的（2019）湘1221民初45号民事判决以及湖南省怀化市中级人民法院（2019）湘12民终1137号民事判决维持的该院判决，应当认定君天物业、刘庆兰签订的《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》无效，本案与该院作出的（2019）湘1221民初45号民事判决所涉案件事实不一致，且法院作出的判例，不是作为判决的法律依据，因此，对于刘庆兰提出的君天物业向刘庆兰收取物业服务费无合法依据，收取物业费的收费标准已经失效的意见，该院不予支持；对于刘庆兰提出的君天物业的物业服务存在严重的瘕疵，服务质量不到位，质价不相符合的问题，请求降低收费标准的意见，于法无据，该院亦不予采信。另查明:万隆＆维也纳森林小区业主成立了业主委员会,并于2016年11月29日报中方县物业管理中心备案。2016年12月11日、26日,业主委员会通知君天物业公司,认为物业管理存在众多问题,要求整改,2016年12月21日、29日,君天物业公司就相关问题进行了回复。2017年3月10日、6月6日,湖南万隆公司二次致函维也纳森林小区业主委员会，前期物业合同依约终止，要求业主委员会尽快落实选聘或续聘物业公司。2015年5月13日，中方县物价局对万隆＆维也纳森林小区住宅前期公共性物业服务收费进行了审批，审批的双拼别墅物业费标准为1.3元/月.平方米，暂试行一年。此后，政府相关部门未再对该小区的物业服务收费标准进行过审批。2016年以后，因国家政策调整，改为登记备案，收费标准执行市场调节价。2019年7月2日，君天物业公司就万隆＆维也纳森林小区物业收费是属于需政策审批范围或市场调节价，是否需登记备案，向中方县发改委发出请示涵。同年7月11日，中方县发改委在该请示涵上批示：根据省发改委《关于印发〈湖南省定价目录〉的通知》（湘发改价调〔2015〕860号）和《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）之相关规定，万隆维也纳小区应严格执行以上两个文件中关于物业服务收费的政策。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。君天物业、刘庆兰签订的《物业服务交费协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同所约定的义务。君天物业公司依约提供了物业服务，刘庆兰作为业主在接受了君天物业公司提供的服务后，应按照合同约定及时交纳物业服务费。故君天物业公司要求刘庆兰交纳2016年4月1日至2019年9月30日的物业服务费14612元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。刘庆兰未按协议约定及时交纳物业服务费，构成违约，但鉴于君天物业公司的物业服务存在一定瑕疵，君天物业公司要求按刘庆兰按所欠金额的10%承担违约金的诉讼请求，该院不予支持。因君天物业、刘庆兰已签订了《物业服务交费协议》，君天物业公司是基于《物业服务交费协议》中所约定的收费标准予以收取物业服务费，符合法律规定，故刘庆兰提出君天物业公司收取物业服务费没有合法依据及按1.3元/平方米向刘庆兰收取物业服务费，没有合法依据的辩解理由不能成立，该院不予支持，在君天物业、刘庆兰没有签订新的《物业服务交费协议》，对收费标准予以调整前，刘庆兰要求降低收费标准或拒绝交纳物业服务费没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、限刘庆兰于本判决生效之日起十日内支付君天物业物业服务费14612元（2016年4月1日至2019年9月30日期间）；二、驳回君天物业其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元，减半收取100.5元，由君天物业负担10.5元，刘庆兰负担90元。二审中，被上诉人向本院提供证据一商品房买卖合同一份、证据二业主信息表一份、证据三湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司出具的证明一份，拟证明湖南万隆房地产置业有限公司在2017年3月以后仍然认可前期物业服务合同的合法有效性。证据四关于收费许可证等问题的复函，拟证明2015年以后无需到价格主管部门办理收费许可证和收费备案手续。证据五关于万隆维也纳小区业主和物业使用人提供服务资格和收费问题的复函，拟证明业主委员会成立以后没有签订新的物业服务合同，按照前期物业服务约定收费是合法有效的；证据六中方物业管理中心出具的证明一份，拟证明被上诉人为业主提供了符合物业服务合同约定的服务工作。上诉人质证认为：对证据一、二、三、四的真实性没有异议，但与本案无关联性；对证据五的真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据六的真实性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人提交的证据均不属于新的证据，本院不予采信。二审经审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方争议的焦点系被上诉人是否有权根据《物业服务缴费协议》的约定，向上诉人收取物业费至2019年9月30日。本案《万隆&维也纳森林前期物业服务合同》虽经湖南万隆公司致函维也纳森林小区业主委员会，告知其物业合同依约终止。但小区业主委员会并未另行选聘物业服务机构，而全体业主也从事实上接受了君天物业提供的物业服务。且上诉人与被上诉人签订的物业缴费协议并未解除，那么君天物业就有理由要求上诉人根据缴费协议的约定向其缴纳物业管理费。同时，上诉人主张降低2017年3月之前的物业收费标准的请求亦无充分的事实与法律依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由上诉人刘庆兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年二月二十七日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦