广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初30040号原告（反诉被告，以下统称原告）：许婉华，女，1985年10月10日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区，委托诉讼代理人：柯曦，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建坤，广东正平天成律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下统称被告）：张忠跃，男，1959年5月9日出生，汉族，住沈阳市沈河区，委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家琪，广东安法律师事务所律师。原告许婉华与被告张忠跃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告张忠跃向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告许婉华的委托诉讼代理人柯曦，被告张忠跃的委托诉讼代理人赵华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许婉华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳2019年3-4月份的占有使用费36万元；2、判令被告承担原告因被告擅自撤场而承担的损失94万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月28日签署《联营合同》，约定原告将位于广州市白云区*路*号之一首层商铺提供给被告经营361运动品牌所用；2018年7月1日至2021年6月30日期间，被告应于每月5日前支付18万元定额利润给原告，如被告逾期缴纳的，则每天加缴定额利润0.5%的滞纳金；超过15日未能缴定额利润，则《联营合同》无效，原告有权收回该房屋及追讨赔偿，保证金不作退还。被告自2018年8月到2019年4月均逾期缴纳每月的定额利润，2019年3月拒绝缴纳定额利润，2019年4月在未与原告协商的情况下擅自撤场，经营场所已关闭。原告多次催促并发《律师函》请求被告支付定额利润与滞纳金，被告仍未履行。为维护原告合法权益，故诉至本院。被告张忠跃辩称，1、原、被告之间签订的《联营合同》属于无效合同。双方签订《联营合同》后，被告多次要求原告提供涉案租赁商铺的房产证或业主同意转租的证明，以便被告所在公司进行合规审查，但原告一直拒绝提供。同时，原告至今未向法庭提供涉案租赁商铺的房产证及有关规划许可或按批准内容建设方面资料。故原、被告之间签订的《联营合同》系无效。2、原告诉请被告向其缴纳2019年3-4月定额利润32万元并支付滞纳金158400元，缺乏事实基础和法律依据。首先，如前所述，涉案合同无效，原告无权向被告主张收取定额利润。同时被告向原告交付54万元合作联营保证金，以及18万元装修补偿金。现基于涉案合同无效，原告应予返还保证金及装修补偿金。其次被告于2019年3月31日已经退场，原告主张2019年4月定额利润没有事实依据。3、退一步讲法院认为合同有效，原告主张滞纳金明显偏高，应予调整。4、原告随意提出的94万元经济损失诉求没有事实和法律依据，应予驳回。原告与案外人陈雪华签订的《退租协议》不真实，证据不充分，可能存在恶意串通、伪造证据、骗取款项的情形。5、原告在与被告签订《联营合同》时，称其具有转租权，能够提供涉案商铺的产权资料。被告是基于对原告的信任才与其签订《联营合同》，但后来原告一直无法向被告提供涉案商铺的产权资料，导致被告所在公司无法通过合规审查。可见，原告对涉案联营合同的无效负有全部过错责任。被告张忠跃向本院提出反诉：1、判令原告返还店铺押金54万元；2、判令原告返还装修补偿金18万元；3、判令原告赔偿装修损失108783.7元（以有资质的评估公司作出的评估报告为准）；4、判令原告赔偿空调变卖费2万元；5、判令原告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年6月28日签订《联营合同》，约定原告将位于广州市白云区*路*号之一首层商铺给被告使用，租赁期限为3年。原告要求被告以装修补偿金名义支付18万元的顶手费，支付54万元作为《联营合同》的合作联营保证金。合同签订后，被告按合同约定向原告支付装修补偿金18万元，合作联营保证金54万元。2018年7月2日，原告出具收据证实收到上述款项。装修保证金实质上是顶手费，因案涉租赁商铺的装修实际上由被告出资装修，被告为案涉商铺装修购买装修材料及支付工人工资等花去108783.7元，另向上一手承租户支付二手空调变卖费用2万元。后被告一直要求原告提供案涉租赁商铺的房产证或业主同意转租的证明，以及原告与出租人之间签订的租赁合同，以便被告所在公司进行合规审查，但原告一直拒不向被告提供。鉴于原告不能提供案涉租赁商铺的产权证明材料等，被告避免损失扩大，出于止损原因，只好选择终止合同，并于2019年3月31日退场，并告知了原告。被告认为，双方之间签订的《联营合同》实为租赁合同，因原告一直未能提供案涉商铺合法合规的产权资料，根据有关规定，此《联营合同》应属无效合同。那么，在《租赁合同》终止后，原告收取被告的装修补偿金及店铺押金应予返还给被告，并应当赔偿给被告造成的装修损失及空调变卖费用。综上，为维护自己的合法权益，根据有关规定，被告提起反诉，请求法院依法判决。原告许婉华辩称，原告始终认为本案合同是有效合同，但出租人不配合，无法取得租赁物的相关产权资料，不得已在法院释明合同无效的情况下，对诉讼请求进行了相应的变更。在合同无效的情况下，应当由被告承担全部的过错责任。被告虽为自然人，但实际上是*品牌在广州的负责人。本案租赁物实际用于经营*品牌。作为全国知名的运动品牌公司，有丰富的租赁经验和合规要求，应当对租赁物的合法性有审慎的审查义务。原告是作转租生意的人，对租赁商铺在法律上的合法性，并没有能力判断。在行业惯例中，一般而言认为租赁物可以办理相关营业执照，即具备合法性。被告撤出房屋，并非因租赁物的合法性，也不是租赁物无法使用，而是其经营上遇到困难而撤场。综上，原告认为，即使本案租赁合同无效，承担的过错责任也应由被告独自承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《联营合同》、《律师函》、邮件妥投证明、现场照片、帐户明细查询、银行转帐凭证、押金收据、装修补偿金收据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月28日，许婉华（甲方）与张忠跃（乙方）签订《联营合同》，约定：甲乙双方以合作联营的方式开办店铺，其法定地址是广东省广州市白云区*路*号首层铺位；该房屋的一切经营业务，均由乙方负责；甲方将该房屋与乙方合作联营使用；该店铺的全部经营投资均由乙方负责；甲方提供该房屋为双方合作联营之房屋，并提供将房屋原有的装修、水力、电力等设施；签订联营合同后，乙方在5天内向甲方一次性支付18万元作为装修补偿金，乙方进场后不作退还；同时乙方5天内向甲方一次性支付54万元作为合作联营保证金；乙方负责经营、管理、独立核算，自负盈亏并按如下规定向甲方交付定额利润：2018年7月1日至2021年6月30日乙方于每月向甲方支付定额利润18万元；利润于每月5日前支付给甲方；房屋移交时间为2018年7月1日；甲方的一切债权债务全部由其自行负责；乙方的一切债权、债务全部由其自行负责；合作联营期限为2018年7月1日至2021年6月30日；……。同年7月2日，张忠跃向许婉华交纳店铺押金54万元、装修补偿金18万元。同年8月25日，张忠跃向涉案房屋的上手承租人支付6台旧空调变卖费用2万元。2019年3月起，张忠跃停止交纳定额利润。同年4月8日，许婉华发现张忠跃未经其同意，擅自从涉案房屋中撤出并停止经营。同年5月9日，许婉华委托律师发出《律师函》，通知解除合同并要求张忠跃支付3月定额利润18万元及滞纳金138600元。在合同履行中及诉讼中，许婉华均无法提供涉案房屋的合法产权证明及规划报建材料。本院认为，本案《联营合同》名为联营，实为房屋租赁合同。对此合同定性，双方均无异议。许婉华作为出租人，张忠跃作为承租人，均不能提供涉案房屋的合法产权证及规划报建材料，应当承担举证不能的不利后果。因此，本院认定本案房屋租赁合同关系无效。房屋租赁合同无效，双方应当就因该合同取得的财物相互返还；承租人应按原合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。对于许婉华主张张忠跃支付2019年3、4月份的占有使用费36万元的诉讼请求，本院认为，虽然张忠跃未在4月期间完全占用涉案房屋，但是其擅自撤场的行为必然导致许婉华无法收取4月的定额利润（房屋占有使用费）。因此，上述诉讼请求合理合法，本院予以支持。对于许婉华主张张忠跃赔偿擅自撤场而承担的94万元的诉讼请求，本院认为，许婉华主张的损失是其向上手出租人交纳的押金54万元及约定的解约赔偿费用40万元。首先，押金损失并未实际发生，许婉华可向其上手出租人主张返还。其次，解约赔偿费用并无支付方式、凭证予以证实。因此，本院对上述诉讼请求不予支持。对于张忠跃主张许婉华返还店铺押金54万元的反诉请求，合理合法，本院予以支持。对于张忠跃主张许婉华返还装修补偿金18万元的反诉请求，本院认为，虽然房屋租赁合同无效，但是本案中并无证据证明存在张忠跃不能继续使用涉案房屋的情形。事实上，张忠跃是自行撤出涉案房屋的，应当视为其主动放弃使用未使用期间装修的权利。因此，本院对上述反诉请求不予支持。对于张忠跃主张许婉华赔偿装修损失的反诉请求，本院认为，因其提供的装修、人工证据仅为自行统计的数据，且现场已交付他人使用，不具备鉴定条件，故其应当承担举证不能的不利后果。因此，本院对该反诉请求不予支持。对于张忠跃主张许婉华赔偿空调变卖费2万元的反诉请求，本院认为，上述空调变卖费2万元是张忠跃支付给前手承租人用于购买旧空调的。首先，张忠跃并未举证证明上述空调的去向。其次，空调为动产、设备。张忠跃完全可以在撤场时将其搬走或变卖。因此，张忠跃的上述反诉请求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告张忠跃于本判决生效之日起五日内向原告许婉华支付房屋占有使用费36万元；二、原告许婉华于本判决生效之日起五日内向被告张忠跃返还押金54万元；三、驳回原告许婉华的其他诉讼请求；四、驳回被告张忠跃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16500元，由原告许婉华负担11931元，由被告张忠跃负担4569元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费12287.84元，由被告张忠跃负担4470.26元，由原告许婉华负担7817.58元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。管辖异议费100元，由被告张忠跃负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  熊泽生人民陪审员  张传明二〇二〇年二月二十五日书 记 员  冼颖斯