上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13576号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海鄢氏实业有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇西渡南渡村125号15幢313室。法定代表人：鄢林生，董事长。委托诉讼代理人：孔伟，上海吉亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海华龙企业（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区兰村路2号五楼。法定代表人：陈龙，董事长。委托诉讼代理人：徐春燕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：童迅，上海市龙襄律师事务所律师。原审第三人：上海顺盟投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇西渡南渡村14幢307室。法定代表人：胡平，总经理。原审第三人：上海慧众酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇环城东路928号。法定代表人：戴小平，董事长。委托诉讼代理人：孔伟，上海吉亚律师事务所律师。上诉人上海鄢氏实业有限公司（以下简称鄢氏公司）因与被上诉人上海华龙企业（集团）有限公司（以下简称华龙公司）、原审第三人上海顺盟投资管理有限公司（以下简称顺盟公司）、上海慧众酒店管理有限公司（以下简称慧众公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初21990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鄢氏公司上诉请求，撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人在一审中对被上诉人表述的其全部交付租赁标的物有异议，其中2号房528平方米早在上诉人与被上诉人签订租赁合同之前的2010年8月5日就由上海A有限公司（以下简称A公司）与上海B有限公司（以下简称B公司）签订租赁合同，B公司出租给了A公司并一次性收取十年租金，上诉人与被上诉人签约后从未收取528平方米房屋的租金，故不能认定被上诉人将该部分租赁面积交付；6号厂房与8号厂房之间的954平方米也不能认定为简棚，充其量是行人通道，不能认定被上诉人交付了该部分面积的租赁标的物；1号房及配电房后面的三层楼并非陈某改扩建，而是由上海C有限公司（以下简称C公司）实施的改扩建，只是被陈某占有，故不能认定被上诉人交付了该部分的租赁面积；1号房内吊空空间隔层753平方米，是由原审第三人慧众公司自己改扩建的，具体面积应当进行实测，然一审法院并没有测量，还擅自认定为被上诉人搭建，作为被上诉人交付的租赁面积认定更是缺乏依据；一审法院认定1号房北面及西面无证搭建面积为1,083平方米，基于被上诉人单方表述，并无任何依据，认定不当；一审法院对合同解除时间认定为2018年11月21日，但判决上诉人承担的租金及房屋占有使用费至2018年12月31日，也存在错误。2.一审法院适用法律错误。被上诉人多次要求两个原审第三人不要将租金交给上诉人，事实上被上诉人并没有交足9,000平方米租赁标的物，已交付的租赁标的物中部分没有产权证，且一审法院也没有查清无产权证部分面积，故上诉人认为被上诉人未履行合同约定的交房义务，构成违约，上诉人不仅没有欠付租金还因被上诉人短缺出租面积要求将多收取的租金3,050,524元（人民币，下同）予以退还。鉴于一审法院在租赁面积及违约责任等方面认定不当，判令上诉人承担违约责任错误，认定上诉人承担的违约金过高，故请求二审法院依法予以纠正。3.一审法院审理程序违法。被上诉人在一审审理中并未主张2019年1月1日以后的租金或者使用费，一审法院在当事人没有诉求情况下作出第五项判决，违反不告不理审判原则，属于违法裁判，请求二审法院予以纠正。被上诉人华龙公司辩称，不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1.被上诉人基于上诉人欠付租金构成违约行使合同解除权并要求上诉人承担合同解除的违约责任，且一审法院对违约金已经调整。2.上诉人继受被上诉人与B公司之间的租赁合同，且在三方签署的补充协议中，明确租赁户的变更工作由上诉人与B公司负责，在上诉人签约至被上诉人起诉之前，上诉人从未对次承租人的改扩建行为、B公司的改扩建行为以及合同确定的交付租赁标的物面积9,000平方米提出异议，即便上诉人接收到房屋面积短缺或者未收到租金，应由上诉人向B公司主张解决，与被上诉人无关。原审第三人顺盟公司未到庭答辩。原审第三人慧众公司述称，同意上诉人的上诉请求。慧众公司租赁的1号房及后面改扩建的房屋是由其自己找的工程队实施。华龙公司向一审法院起诉请求：1.解除华龙公司、鄢氏公司于2010年11月6日签订的《租赁合同》，并立即归还依《租赁合同》取得的标的物；2.判令鄢氏公司支付租金1,700,000元；3.判令鄢氏公司偿付约定的违约金1,900,000元；4.判令终止鄢氏公司与顺盟公司、慧众公司之间的《租赁合同》。诉讼过程中，华龙公司变更第二项诉讼请求为：判令鄢氏公司支付截至2018年12月31日的租金1,618,000元。鄢氏公司向一审法院提出反诉请求：判令华龙公司返还因短少出租面积而多收取的租金3,050,524元。诉讼过程中，鄢氏公司增加一项反诉请求：判令华龙公司承担违约金1,900,000元。经一审法院通知，鄢氏公司未缴纳增加的反诉请求的反诉费。一审法院认定事实：2009年8月13日，华龙公司（甲方）与B公司（乙方）签订租赁合同一份，约定由甲方将其所有的坐落于上海市奉贤区XX环城XX路（门牌号为XX号）的功德楼、厂房及场地提供给乙方使用，租赁标的总建筑面积约9,000平方米，其中有证面积6,728平方米，自行扩建面积2,790平方米，占地面积9,000平方米；租赁期限为十年，自撤空交房至2019年10月15日止，若不足十年则向后顺延；租金按先付后用的原则支付，每年租金为1,800,000元，十年为18,000,000元，第一年为1,200,000元;第二年为1,500,000元，第三、第四年各为1,800,000元，第五至第七年各为1,900,000元，第八至第十年各为2,000,000元，每年租金分四次支付，每三个月支付一次，每次支付年租金的25%，每次租金需提前三日支付。合同第五条约定，甲方同意于2009年10月15日将所有的厂房清空并按清空时状态交付乙方使用，如甲方因故未能如期交付的，则起租日顺延，甲方同意给乙方原XX厂免租期为八个月，功德楼及附属楼免租期为六个月。合同第八条第一款约定，乙方自签约后必须按双方认定的改建方案进场施工改建，超过三十天仍未进场，乙方需赔付甲方因撤清功德楼、厂房、场地所支付的实际损失，阳光门窗厂从撤清之日起三十天；第三款约定，乙方如发生以下行为时甲方可书面通知乙方并经七日内协商不成的情况下解除本合同，收回房屋，甲方并保留索赔权：1.租金及其他费用超90天未付；2.违反本合同其他条款及附件的有关条款；第五款约定，如乙方违约应支付甲方一年租金的违约金，如甲方违约也应支付乙方相同数额的违约金，并赔付乙方相应比例装修费用。上述协议签订后，B公司接收租赁房屋，开始对房屋进行改扩建，并将8号房出租给顺盟公司使用；与慧众公司签订租赁合同，将1号房一至四层房屋，建筑面积约4,800平方米出租给慧众公司使用，租赁期限自2010年6月18日至2020年6月17日；与案外人A公司签订房屋、场地租赁合同，将2号房（建筑面积528平方米）及场地（面积300平方米）出租给A公司，租赁期限自2010年8月5日至2020年9月30日；将6号房与8号房（原XX厂）之间的建筑面积为954平方米的简棚拆除后，与C公司签订协议书，将该954平方米的场地提供给C公司作为通道使用，每年使用费100,000元，该场地内所含的十个车位归C公司使用。2010年10月18日，B公司与鄢氏公司签订协议书一份，约定双方同意原由B公司承租华龙公司位于XX环城XX路XX号（现为XX号）厂房及场地的承租方变更为鄢氏公司；B公司应付华龙公司2010年租金680,000元由鄢氏公司给付，原B公司承担租给其他方的承租合同由鄢氏公司履行；原B公司所结欠的工程款及债权、债务由其自行承担，与鄢氏公司无关，变更后新产生的债权、债务由鄢氏公司承担（不含工程部分）；现未完成工程部分由B公司继续进行直至完工为止，B公司确保于2010年11月10日完工。2010年11月6日,华龙公司与B公司、鄢氏公司签订补充协议一份，约定华龙公司同意原租赁合同承租方由B公司变更为鄢氏公司；原B公司欠华龙公司的680,000元租金由鄢氏公司代付，然后由B公司与鄢氏公司自行结算；B公司原招租的承租户租赁协议变更工作由B公司与鄢氏公司负责，B公司已向承租户收取的定金、租金或其他费用由B公司与鄢氏公司自行结算；B公司所欠工程款及其他费用由B公司与鄢氏公司自行协商解决，与华龙公司无关；整个项目装修剩余工程由B公司与鄢氏公司负责进行，确保于2010年11月10日完工；B公司与鄢氏公司之间的结算和工作协调顺利与否，不得影响鄢氏公司向华龙公司的租金支付；租赁合同到期或由于承租方原因致使合同提前终止，则项目的搭建物及固定装修无条件归属华龙公司，华龙公司不作任何补偿；项目计租起始日期为：1号房和2号房从2009年11月1日起始，8号房从2010年1月1日起始。同日，华龙公司（甲方）与鄢氏公司（乙方）签订租赁合同一份，合同条款与华龙公司、B公司签订的租赁合同基本一致，其中第五条增加“项目具体计租起始日期为：1号房和2号房从2009年11月1日起始；8号房从2010年1月1日起始。”合同第八条增加第六款“租赁合同到期或由于乙方原因致使合同提前终止，则项目的搭建物及固定装修无条件归属华龙公司，华龙公司不作任何补偿。”2010年12月1日，鄢氏公司与顺盟公司签订租赁合同，约定由鄢氏公司将坐落于上海市奉贤区XX环城XX路XX号（原XX厂）房屋，建筑面积约为2,160平方米租给顺盟公司使用，提供20个停车位免费使用，租赁期限自2010年12月1日至2019年12月30日。2010年12月28日，鄢氏公司与第三人慧众公司签订租赁补充协议，约定原B公司与慧众公司签订的租赁合同的出租人变更为鄢氏公司，原租赁合同与本补充协议的内容有冲突的条款外，原租赁合同条款继续有效；原B公司经营者陈强欠慧众公司的各项款项共计1,010,000元，鄢氏公司同意慧众公司在之后的租金支付中扣除；双方确认租金起算日为2010年12月1日；慧众公司每年向鄢氏公司支付停车费20,000元。2015年10月15日，鄢氏公司与C公司、华龙公司签订调解协议书一份，就鄢氏公司与C公司于2010年7月15日签订的6号房南侧场地租用协议，华龙公司作为产权租赁方，与C公司、鄢氏公司进行协商调解，达成如下协议：一、按照原协议约定，自2010年8月1日起至2015年7月31日止，C公司应付鄢氏公司场地租用费500,000元、场地施工费72,000元，共计572,000元，已付100,000元，尚欠472,000元，经华龙公司调解，C公司同意于2015年10月底前支付200,000元，2015年12月底前支付272,000元，且鄢氏公司同意C公司将该款直接支付给华龙公司，由华龙公司提供合法票据，华龙公司将根据收到的款额抵扣鄢氏公司应付华龙公司当年的租金；二、C公司同意自2016年1月1日起至2019年12月31日期间的场地年租用费100,000元直接转入华龙公司与鄢氏公司的租赁合同一并计算，2016年1月1日起鄢氏公司与华龙公司的租金结算应按合同应付额每年减少100,000元至租赁合同期满。上述协议签订后，鄢氏公司自2010年10月25日至同年11月9日间向华龙公司支付B公司结欠的2010年租金680,000元。2011年至2018年，鄢氏公司及慧众公司为鄢氏公司向华龙公司支付租金共计11,320,000元。2015年至2018年，C公司代鄢氏公司向华龙公司支付租金共计1,162,000元，另外C公司还向华龙公司支付通道使用费700,000元（其中2015年10月15日调解协议书第一款约定的场地租用费400,000元、调解协议书第二款约定的2016年1月1日至2018年12月31日的场地租用费300,000元），以上共计13,862,000元。一审另查明，华龙公司于2000年8月16日取得坐落于上海市奉贤区XX环城XX路XX号房屋的房地产权证，该证记载的土地使用面积为17,533平方米，房屋幢数为9幢，建筑面积为10,479平方米，其中1号房建筑面积为4,047平方米，2号房建筑面积为528平方米，8号房建筑面积为2,163平方米。一审法院认为，对于本案争议焦点，华龙公司租赁给鄢氏公司的房屋建筑面积是否满足合同约定的总建筑面积9,000平方米，其中有证面积6,728平方米，自行扩建面积2,790平方米。首先，关于有证面积中的2号房528平方米，鄢氏公司认为没有收到2号房次承租人的租金，鄢氏公司不应向华龙公司支付2号房的租金。对此，一审法院认为，鄢氏公司系受让B公司的合同权利义务，华龙公司与B公司、鄢氏公司签订的补充协议明确约定，B公司已向承租户收取的定金、租金由B公司与鄢氏公司自行结算；B公司与鄢氏公司之间的结算和工作协调顺利与否，不得影响鄢氏公司向华龙公司的租金支付。而华龙公司向B公司交付的房屋包括2号房，鄢氏公司向华龙公司租赁的房屋当然包括2号房，至于鄢氏公司是否从B公司处受让2号房的出租人权利义务，是否收到2号房次承租人支付的租金，是鄢氏公司与B公司之间的结算问题，不影响鄢氏公司应付华龙公司租金。其次，关于自行扩建面积2,790平方米，华龙公司认为已实际交付B公司，具体由三部分组成：1号房内吊空空间隔层753平方米、6号房与8号房中间通道有机玻璃屋面简棚954平方米、1号房北面及西面无证搭建1,083平方米。鄢氏公司认为，1号房内隔层753平方米是次承租人慧众公司自行搭建的；6号房与8号房之间建筑面积为954平方米的简棚至华龙公司与鄢氏公司签订租赁合同时已拆除，成为通道；华龙公司、鄢氏公司签订租赁合同前由B公司的陈强委托陈某扩建如家宾馆（设于1号房）后面两层楼约880平方米及配电房后面三层楼约400平方米，两层楼的一楼折抵工程款由陈某占有，两楼及三层楼由陈强（一审误写陈庆）占有，鄢氏公司没有实际取得房屋。对于1号房内吊空空间隔层753平方米，一审法院认为，根据B公司、鄢氏公司先后与慧众公司签订的租赁合同及补充协议，B公司、鄢氏公司先后出租给慧众公司的1号房一至四层建筑面积为4,800平方米，该面积与1号房有证面积4,047平方米加上扩建的753平方米隔层的总面积一致，说明753平方米隔层是B公司、鄢氏公司出租给慧众公司的，与鄢氏公司认为753平方米隔层是慧众公司自行搭建存在矛盾，故一审法院确认753平方米隔层属于华龙公司出租的自行扩建面积。对于6号房与8号房中间通道有机玻璃屋面简棚954平方米，一审法院认为，华龙公司向B公司交付包括该简棚954平方米在内的房屋后，B公司对房屋进行了改扩建，至鄢氏公司受让B公司的合同权利义务时该简棚已拆除，改为通道及车位租赁给C公司。鄢氏公司受让B公司的合同权利义务后，对简棚改为通道及车位出租并无异议，故一审法院确认华龙公司交付的自行扩建面积包括该简棚954平方米。对于1号房北面及西面无证搭建部分，B公司在华龙公司交付房屋及场地后未对自行扩建面积2,790平方米提出异议，故一审法院对华龙公司主张1号房北面及西面无证搭建部分面积为1,083平方米予以确认。由于B公司对房屋进行了改扩建，至鄢氏公司受让合同权利义务时，原自行扩建面积已发生变化，且部分还在改扩建中，但华龙公司与B公司、鄢氏公司均未对自行扩建面积提出异议要求变更，说明B公司、鄢氏公司租赁的标的物是包括1号房、2号房、8号房有证面积及自行扩建面积在内，占地面积为9,000平方米的整个区域的房屋和场地，华龙公司交付房屋时的自行扩建面积为2,790平方米，而租赁过程中因承租人改扩建造成的自行扩建面积变化对于合同约定的租金并不产生影响。并且，鄢氏公司在诉讼过程中确认如家宾馆的四层总面积为5,834平方米，与华龙公司主张的1号房有证面积4,047平方米加吊空空间隔层753平方米及1号房北面及西面无证搭建1,083平方米，合计5,883平方米基本一致。另外，关于鄢氏公司提出的陈强委托陈某扩建的两层楼约880平方米及三层楼约400平方米由陈强和陈某占有，鄢氏公司没有实际取得一节，因华龙公司租赁给B公司、鄢氏公司的是占地面积为9,000平方米的功德楼、厂房，包括自行扩建面积及场地所构成的整个区域，B公司与鄢氏公司进行交接时是否将改扩建部分全部交付鄢氏公司，是鄢氏公司与B公司之间的结算问题，不影响鄢氏公司应付华龙公司租金。第三，鄢氏公司从租赁华龙公司房屋及场地开始至华龙公司提起诉讼的八年时间里，从未对房屋面积提出异议，也未对租金金额提出过异议。综上，一审法院认为华龙公司按约交付了合同约定的房屋及场地，华龙公司租赁给鄢氏公司的房屋总建筑面积为9,000平方米，其中有证面积6,728平方米，自行扩建面积2,790平方米。一审法院认为，华龙公司、鄢氏公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，因华龙公司租赁给鄢氏公司的部分房屋系自行扩建，没有房地产权证，也未经建设规划审批，违反相关法律规定，相应的租赁合同条款内容应属无效，故一审法院确认华龙公司、鄢氏公司双方签订的租赁合同部分有效、部分无效。合同无效部分鄢氏公司应返还华龙公司房屋，并按合同约定的租金标准支付华龙公司房屋占用费。合同有效部分，鄢氏公司理应按约支付华龙公司租金。按照华龙公司与B公司、鄢氏公司签订的补充协议约定，鄢氏公司应代B公司向华龙公司支付2010年拖欠的租金680,000元；按照华龙公司、鄢氏公司签订的租赁合同约定，鄢氏公司应付华龙公司2011年租金1,500,000元、2012年及2013年每年租金1,800,000元、2014年及2015年每年租金1,900,000元；按照鄢氏公司与C公司、华龙公司签订的调解协议书约定，2016年起鄢氏公司每年应付华龙公司的租金减少100,000元，由C公司直接向华龙公司支付通道使用费100,000元，故鄢氏公司应付华龙公司2016年租金1,800,000元，2017年至2019年每年租金1,900,000元。据此，鄢氏公司应付华龙公司截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用费共计15,180,000元，扣除鄢氏公司及慧众公司为鄢氏公司支付的租金合计12,000,000元、C公司代鄢氏公司支付的租金合计1,162,000元、另外C公司直接向华龙公司支付的2015年前的通道使用费合计400,000元，以上合计13,562,000元，鄢氏公司尚欠华龙公司截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用费共计1,618,000元。根据华龙公司、鄢氏公司签订的租赁合同约定，租金按先付后用的原则支付，每年租金分四次支付，每三个月支付一次，每次支付年租金的25%，每次租金需提前三日支付。租金超过90天未付的，华龙公司可书面通知鄢氏公司并经七日内协商不成的情况下解除合同，收回房屋。现鄢氏公司逾期支付2018年租金已超过90天，且华龙公司在提起诉讼后双方协商不成，故华龙公司有权解除合同。合同解除时间按鄢氏公司收到一审法院送达的诉状副本等应诉材料的日期即2018年11月10日起给予10天的合理期限，确定为2018年11月21日。合同解除后，鄢氏公司理应返还华龙公司租赁的房屋及场地，未退还房屋及场地的应支付房屋占有使用费。另外，因鄢氏公司违约导致合同解除，鄢氏公司应按约支付华龙公司违约金，鉴于华龙公司、鄢氏公司签订的租赁合同约定的违约金过高，且合同部分有效，部分无效，故一审法院对于华龙公司请求的违约金酌情按有效部分房屋面积计算六个月租金确定支持违约金655,500元。对于华龙公司要求解除鄢氏公司与顺盟公司、慧众公司之间租赁合同的诉讼请求，因鄢氏公司与顺盟公司、慧众公司之间因租赁合同产生的纠纷应另案处理，本案一并处理没有相应的法律依据，故一审法院不予支持。对于鄢氏公司要求华龙公司返还租金的反诉请求，因没有相应的事实依据，一审法院不予支持；鄢氏公司对其增加的反诉请求，经一审法院通知未缴纳反诉费，视为撤回该项反诉请求，本案中不予处理。综上所述，一审法院对华龙公司的诉讼请求予以部分支持，对于鄢氏公司的反诉请求不予支持。一审法院据此判决：一、上海华龙企业（集团）有限公司与上海鄢氏实业有限公司于2010年11月6日签订的《租赁合同》中有关自行扩建面积2,790平方米部分的条款内容无效；二、上海华龙企业（集团）有限公司与上海鄢氏实业有限公司于2010年11月6日签订的《租赁合同》除上述第一项无效部分以外的条款内容于2018年11月21日解除；三、上海鄢氏实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华龙企业（集团）有限公司截至2018年12月31日的租金及房屋占有使用费共计1,618,000元；四、上海鄢氏实业有限公司于判决生效之日起十日内搬离并交还上海华龙企业（集团）有限公司坐落于上海市奉贤区XX环城XX路XX号占地面积为9,000平方米的1号、2号、8号房屋及场地；五、上海鄢氏实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华龙企业（集团）有限公司自2019年1月1日起至上海鄢氏实业有限公司交还上海华龙企业（集团）有限公司上述第四项房屋及场地之日止按年租金1,900,000元计算的房屋占有使用费；六、上海鄢氏实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华龙企业（集团）有限公司违约金655,500元；七、驳回上海华龙企业（集团）有限公司的其余诉讼请求；八、驳回上海鄢氏实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35,600元，财产保全费5,000元，合计40,600元，由上海华龙企业（集团）有限公司负担14,960元，上海鄢氏实业有限公司负担25,640元；反诉案件受理费15,602元（已减半收取），由上海鄢氏实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：1.被上诉人是否已经交付总建筑面积9,000平方米的租赁标的物；2.双方合同是解除还是继续履行；上诉人是否承担合同解除违约责任及违约金是否应予调整；3.一审法院对2019年1月1日之后的房屋占有使用费作出的判决是否存在程序违法。关于争议焦点1，本院认为，上诉人与B公司签订协议书，B公司将租赁的涉案房屋及场地转给上诉人，双方确认变更承租人主体，并约定B公司将其与被上诉人之间的租赁合同中的权利义务一并转移等，此后征得被上诉人同意，上诉人与B公司、被上诉人三方签署补充协议，就各自的权利义务及租赁部位、起租时间等予以确认，上诉人同意承担B公司欠付租金，也知晓B公司尚有改扩建工程需要完工，并确认B公司已向承租户收取的定金、租金由B公司与上诉人自行结算、B公司欠付工程款及其他费用也由上诉人与B公司协商解决，同时上诉人也未要求被上诉人重新核定租赁标的物面积，且上诉人自签约后也按照原有租赁合同确定的租金支付，基于此，本院认为，应认定上诉人对被上诉人将有证面积部分及自行搭建无证面积部分合计9,000平方米房屋及场地租赁标的物交付予以认可，其中包括B公司及次承租人在租赁期间对租赁部位实施改扩建后的租赁面积，并同意以被上诉人交付的9,000平方米租赁标的物为支付租金的依据。一审法院认定被上诉人交付的租赁标的物为1号房、2号房、8号房有证面积、自行搭建无证面积以及场地，并认定租赁期间发生的改扩建行为导致租赁面积发生变化不影响对被上诉人交付上诉人占地面积为9,000平方米的整个区域的房屋和场地的认定，并无不当，本院予以认同。关于上诉人称其没有与被上诉人交接2号房528平方米房屋，也没有收取次承租人A公司的租金，对此，本院认为，根据现有证据显示，B公司与A公司之间的合同早于三方补充协议，且A公司实际使用房屋并向B公司支付租金，说明B公司已经收到被上诉人交付的上述房屋，故上诉人应与B公司进行交涉，与被上诉人无关。关于上诉人提出的1号房内吊空空间隔层753平方米为慧众公司搭建，不应认定为被上诉人交付的租赁面积，对此，本院认为，基于1号房有证面积为4,047平方米，而在B公司与慧众公司的合同中约定1号房一至四层建筑面积为4,800平方米，并由B公司出租给慧众公司并收取租金，故不管是谁实施的改扩建产生753平方米空间隔层，该753平方米空间隔层已被计入租赁面积中。上诉人以慧众公司搭建为由否认被上诉人交付该部分租赁面积，本院不予采信。关于上诉人提出的6号房与8号房之间的建筑面积954平方米应认定为通道而不是简棚，对此，本院认为，由于被上诉人与B公司签订的租赁合同中，被上诉人将6号房与8号房之间的通道搭建为有机屋面简棚954平方米后计入租赁标的物出租给B公司，只是B公司在使用过程中将简棚拆除并改建为通道及车位租赁给C公司，即便上诉人签订补充协议时不存在简棚，但因上诉人确认其承继B公司租赁合同中的权利义务，且上诉人在签署三方补充协议时未提出异议，故仍应认定被上诉人交付了954平方米简棚。关于上诉人提出的1号楼及配电房后面改扩建房屋未实际取得的问题，对此，本院认为，上述部位系B公司在租赁期间的改扩建部分，在三方补充协议签订时改扩建工程尚在实施中，且三方确认B公司与上诉人自行结算、协商解决，与被上诉人无关，现该部分房屋由B公司的人员陈强及B公司委托施工人员陈某占用，则上诉人因与B公司进行交涉，上诉人不能因未接收该部分改扩建房屋而否认被上诉人的交付事实。综上所述，被上诉人已经将总建筑面积9,000平方米房屋及场地交付上诉人。由于被上诉人提交的产权证记载的房屋面积有证部分为6,728平方米，其余交付的2,790平方米房屋应为被上诉人自行搭建，为无证部分。上诉人上诉认为被上诉人未交足合同约定的租赁标的总建筑面积9,000平方米房屋，本院不予采纳。上诉人以此为由主张上诉人没有欠付租金，据此要求被上诉人退还未交足租赁面积部分的租金，因缺乏依据，故本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，鉴于被上诉人出租的房屋部分不具有产权证，显然违反法律规定，故一审法院认定涉及有证租赁面积部分有效、无证租赁面积部分无效，并无不当。同时，一审法院依据合同约定以及上诉人及相关公司已付被上诉人租金情况，认定上诉人存在欠付被上诉人租金的事实，构成违约，鉴于双方未能协商一致，且上诉人不认为其欠付租金，导致双方合同无法继续履行，故被上诉人在一审审理中要求解除合同，应予支持。一审法院对双方合同解除时间确定为2018年11月21日，并无不当，本院予以认同。在合同有效部分解除后，上诉人应将租赁房屋及场地返还给被上诉人，并结清欠付租金以及合同解除后的房屋占有使用费。对于合同无效部分，上诉人也有返还房屋的义务并结清房屋占有使用费，房屋占有使用费参照合同约定的租金标准。鉴于合同有效部分于2018年11月21日解除，而被上诉人在一审诉请要求租金支付至2018年12月31日，故一审法院将2018年11月21日之前的租金、房屋占有使用费及同年11月21日之后的房屋占有使用费在判决第三项中一并作出认定，亦无不当，本院予以维持。上诉人上诉不同意解除合同，也不同意支付上述时间段的租金、房屋占有使用费，因依据不足，故本院不予采信。关于争议焦点3，本院认为，鉴于双方之间的租赁合同关系已被判令解除及被认定无效，根据合同解除及合同无效后果一并处理之原则，一审法院对上诉人搬离之前的房屋占有使用费在本案中一并作出判决，应属合情合理合法，也避免浪费司法资源，造成当事人讼累。上诉人就审理程序违法提出的异议，本院不予采纳。综上所述，上诉人鄢氏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35,600元，由上诉人上海鄢氏实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年二月十八日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……