山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终4003号 上诉人（原审原告）：宋宏果，男，1987年8月5日出生，汉族，农民，住阳谷县。 上诉人（原审原告）：徐景，女，1990年11月20日出生，汉族，农民，住阳谷县。 委托诉讼代理人：孔莉，山东金舜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东泰格房地产开发有限公司，住所地：聊城市阳谷县北外环路北经济开发区。 法定代表人：李小虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈西国，男，1981年3月25日出生，汉族，该公司法务主管，住山东省阳谷县。 上诉人宋宏果、徐景因与被上诉人山东泰格房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人宋宏果、徐景上诉请求：一、撤销一审判决第一项，在查清事实的情况下依法改判违约金从2018年10月l日支付至验收合格交房时为止，或者发回重审；二、撤销一审判决第二项，在查清事实的情况下依法改判支持上诉人的第六项诉讼请求被上诉人承担律师费4000元和第七项诉讼请求依法确认双方签订的《商品房预售合同》附件九：合同补充协议第一条无效，即水、电、燃气的开通费，暖气开口费，天然气开口费，房屋测绘费，或者发回重审。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定事实不清，无视上诉人、被上诉人提供的证据，凭主观判案，严重侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人在庭审中明确表示“泰格房地产已于2019年3月1日办齐了合同约定的交房证件，房屋交付条件已经具备，宋宏果、徐景经通知后不接受房屋”，同时被上诉人提供的证据《合格工程证书》的签发日期为2019年3月1日，充分证明2019年3月1日房屋工程合格。根据双方签订的《商品房预售合同》“第十二条，交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。上诉人宋宏果、徐景收到被上诉人邮寄的收房通知是2019年8月1日，但由于被上诉人要求交纳开口费等不合理费用，也不让验房，导致房屋无法交接，故延期违约金应当计算至验收合格交房时为止。2.原审法院认定“关于宋宏果、徐景的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项诉求。因宋宏果、徐景未提交事实依据及法律依据，故本院不支持其该几项诉求。”系认定事实不清。上诉人在庭审中对于自己的诉讼请求均提供了相关证据。对于诉讼请求第六项，上诉人提供了民事委托代理合同，法律服务费发票，证明律师法律服务费为4000元。上述费用是由于被上诉人的违约行为导致的，应当由被上诉人承担。对于诉讼请求第七项，上诉人提供了国家计委、财政部关于全国整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知，其中第三项“取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。”；山东省物价局、山东省财政厅转发国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，其中第一项“取消城市集中供热工程建设集资、城市煤气供热建设集资（省计委、财政厅鲁计财字第1257号），将其统一归并为城市基础设施配套费，归并后的城市基础设施配套费标准另文制定”。聊城市人民政府关于调整城区供热基础设施配套费收费标准的通知，内容“供热配套费计入房地产开发建设成本，任何单位不得另行收取或重复收取。即建设单位在向购房者出售商品房时，房价中应包含供热配套费，并写入《房屋销售合同》，不得再合同之外再单独向购房人收取供热费用配套费（暖气开口费）。”等一系列政策文件，证明自2001年后，国家纪委、财政部，山东省物价局、山东省财政厅，聊城市人民政府先后分别下文明令禁止收取水、电、燃气的开通费，暖气开口费、天然气开口费。根据《房产测绘管理办法》第十条规定：“房产测绘所需费用由委托人支付。房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。”证明商品房测绘是开发商的义务，委托有关单位进行测绘的费用也应当由开发商承担，应当是开发商的成本，不应由购买人承担。被上诉人通过格式条款将本该由自己承担的费用转嫁到上诉人身上，违反国家政策禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效”。故双方签订的《商品房预售合同》附件九：合同补充协议第一条无效，即水、电、燃气的开通费，暖气开口费，天然气开口费，房屋测绘费。上述费用应当由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。 被上诉人山东泰格房地产开发有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持原判。一、原审法院认定双方交付日期为2018年10月15日的事实是正确的，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款规定是正确的。答辩人与上诉人在签订的《商品房预售合同》中明确约定交房日期为2018年10月1日，但上述约定日期未到，答辩人通知上诉人于2018年10月15日办理交房手续，上诉人接到通知后，于2018年1O月15日来到答辩人的售楼处，原审法院庭审笔录中上诉人也明确表示答辩人告知了上诉人交房时间，并来到现场。答辩人所开发小区中同上诉人同一栋楼、同一单元业主在此期间也办理了交房手续。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外。”根据该司法解释，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付时间为交付房屋所有证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的交付使用，也就是说，只要出卖人向买受人交付房屋，即“交钥匙”就认为履行了合同约定的交付房屋的义务。原审法院认定事实及适用法律依据正确。二、原审法院认定上诉人的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项诉求，未提交事实依据及法律依据，是正确的。答辩人所开发的小区符合政府规划要求，且按照规划设计图纸施工，符合相关国家标准要求。不存在护栏存在安全隐患、也不影响上诉人房屋采光、通风。上诉人为了诉讼聘请的律师作为诉讼代理人参加诉讼，律师费用应由上诉人承担，与答辩人无关。答辩人与上诉人双方签订《商品房预售合同》时，答辩人工作人员已经告知了上诉人合同内容，上诉人也是在完全了解知晓合同内容基础上在平等、公平的情况下签订，是双方真实意思的表示，不存在显失公平，违反法律、行政法规强制性规定，合同条款无效的情形。基于以上的事实与理由，答辩人认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。 宋宏果、徐景向一审法院起诉请求：1.要求泰格房地产支付逾期交房违约金9150.524元；2.要求泰格房地产承担房屋租赁费9600元；3.要求泰格房地产公开房屋公摊明细，我不承担车位车库公摊面积；4.要求泰格房地产加高连廊护栏或者承担整改连廊护栏的费用；5.请求判决泰格房地产不能强迫宋宏果、徐景先预交物业费、装修违约金后才交付房屋钥匙；6.要求泰格房地产承担诉讼费及律师费4000元、误工费1000元；7.依法确认双方签订的《商品房预售合同》附件九：合同补充协议第一条无效，即水、电、燃气的开通费，暖气开口费，天然气开口费，房屋测绘费。 一审法院认定事实：2017年1月26日，泰格房地产与宋宏果、徐景签订《商品房预售合同》，约定宋宏果、徐景购买泰格房地产开发的位于阳谷县，总价款为389384元，交房日期为2018年10月1日之前，合同签订后宋宏果、徐景已付清全部房款。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定:除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。该《商品房预售合同》的附件九《合同补充协议》第一条约定：本合同商品房总房款不包括下列依法由有关部门规定收取的如：暖气开口费、燃气开口费等。又查明，泰格房地产提交部分业主交房确认单、业主信息征集表、业主钥匙签收单、收款收据等证据，拟证明2018年10月15日泰格房地产通知交房后，部分业主已经领取钥匙并签字。庭审期间，宋宏果、徐景诉称，泰格房地产电话通知2018年10月15日到现场，没说交房。到现在也没说交房，也没有再收到通知。 一审法院认为：关于宋宏果、徐景的第一项诉求。宋宏果、徐景与泰格房地产签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。宋宏果、徐景依照合同约定交纳了全部房款，泰格房地产应依照约定的期限交付房屋。本案中，宋宏果、徐景主张泰格房地产逾期交房违约责任的时间应计算至本院第二次开庭时即2019年5月24日，泰格房地产主张已于2018年10月15日通知宋宏果、徐景交房，但宋宏果、徐景拒绝受领。泰格房地产是否以及何时通知宋宏果、徐景交房是认定泰格房地产是否承担逾期交房违约责任的关键。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外”，根据该司法解释，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付时间为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的交付使用，也就是说，只要出卖人向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就认为履行了合同约定的交付房屋的义务。诉讼中，泰格房地产提交了2018年10月15日与宋宏果、徐景同一小区、同一单元其他业主的交房证据，结合宋宏果、徐景认可同日接到泰格房地产电话通知并到现场的陈述，应认定为宋宏果、徐景所在的泰格房地产16号楼的交付时间为2018年10月15日，泰格房地产按合同约定逾期交房15天，泰格房地产应赔偿宋宏果、徐景逾期交房违约金为：389384元*万分之一*15天=584元（精确到个位）。 关于宋宏果、徐景的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项诉求。因宋宏果、徐景未提交事实依据及法律依据，故本院不支持其该几项诉求。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条之规定，判决：一、被告山东泰格房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告宋宏果、徐景逾期交房违约金584元。二、驳回原告宋宏果、徐景的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由被告山东泰格房地产开发有限公司负担4元，原告宋宏果、徐景负担172元。 二审中，上诉人提交被上诉人向上诉人邮寄的收房通知一份，证明被上诉人向上诉人发出收房通知的时间是2019年7月22日。被上诉人质证认为，该通知是在2018年10月15日通知上诉人交接房屋，上诉人不收房，要求必须下书面通知的情况下下达的。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，一、根据上诉人和被上诉人签订的商品房预售合同第九条，被上诉人交房的条件是取得建筑工程竣工验收备案表。而被上诉人在一审提供的建设工程竣工验收备案证书是2019年1月30日取得的。因此，被上诉人在取得建设工程竣工验收备案证书之前，于2018年10月15日向上诉人交付房屋，是不符合合同约定的。本案被上诉人延期交房的时间应当自2018年10月1日起计算至2019年1月30日，共计122天，违约金为4751元。原审判决将延期交房的时间计算至被上诉人通知上诉人交房的2018年10月15日，不符合双方合同的约定，本院予以纠正。 二、关于律师费，上诉人和被上诉人签订的合同中未约定，本院不予支持。关于双方签订的《商品房预售合同》附件九：合同补充协议第一条约定的配套费等费用，属于政策性问题，不属于民事调整的范围，可向行政主管部门申请解决。 综上所述，上诉人宋宏果、徐景的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初200号民事判决； 二、被上诉人山东泰格房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人宋宏果、徐景延期交房违约金4751元； 三、驳回上诉人宋宏果、徐景的其他诉讼请求。 如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费176元，由被上诉人山东泰格房地产开发有限公司负担50元，上诉人宋宏果、徐景负担126元；二审案件受理费50元，由被上诉人山东泰格房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年二月二十八日 法官助理杜宏伟 书记员郑银银