新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0121民初649号 原告：杜军强，男，1982年4月11日出生，汉族，现住乌鲁木齐市。 原告：张银珍，女，1980年11月9日出生，汉族，现住现住乌鲁木齐市，系杜军强妻子。 被告：王建荣，男，1952年6月9日出生，汉族，住乌鲁木齐县。 被告：黄梅英，女，1957年2月6日出生，汉族，住乌鲁木齐县，系王建荣妻子。 原告杜军强、张银珍与被告王建荣、黄梅英租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜军强、张银珍，被告王建荣、黄梅英等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜军强、张银珍向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间的房屋租赁合同；2、要求被告退还预交的房屋租赁费2018年5月至2018年12月底七个月计7万元；3、要求被告退还原告房屋一楼装修费1万元；4、被告承担一切诉讼费用；5、二楼所有由法院评估解决。事实与理由：原告于被告在2017年9月8日签订了房屋租赁合同。租赁地址位于斜对面，房屋一层三间，二层整体出租面积约500平方米。双方协商房屋租赁为开设宾馆，租赁期间为2017年10月15日至2027年10月15日共十年，房屋租赁费第一年第二年每年为12万元，第三年为13.5万元，第四年为15万元，第五年为16万元，第六年至第十年平均每年17万元。房屋租赁后原告及时对房屋进行装修，同时要求被告尽快办理开设宾馆的特行合法手续，但被告未能办理手续，直到2018年5月一个已将房屋装修完毕，被告踩碎开设宾馆的手续不能办理。原告要求被告从即日起房屋由被告租赁他人。因原告租赁房屋是做宾馆接待，没有手续无法营业，是被告的原因无法继续租赁。因此，原告从2018年5月就多次向被告提出退房要求，被告口头答应无书面材料，现要求解除房屋租赁合同并退还预交的房屋租赁费。另外，原告在租赁房屋期间，被告装修一楼三间房屋，原告向被告支付了1万元装修费，但未使用该房屋，要求被告退还1万元装修费。原告装修的二楼房屋，由法院评估解决，能搬走的材料原告可以搬走。 被告王建荣、黄梅英答辩称，原告所称双方协商租赁房屋为开设宾馆，但合同中并未约定，也没有约定租赁房屋用途。原告要求被告尽快办理开设宾馆的特行合法手续，因为我不是其合伙人且租赁合同中也没有约定，我没有这个义务。原告所说已经多次提出退房要求，原告不享有合同解除权，其所称口头通知退房没有法律效力，因此合同仍然合法有效，其在本案中负有全部过错。请求驳回原告的诉讼请求。同时，原告从2018年10月至2019年8月15日十个月期间，应继续履行租房合同义务，据此提出反诉，1、请求判令原告支付租房租金10万元；2、请求判令原告支付违约金3万元；3、请求判令原告支付暖气费26,000元；4、请求判令被告赔偿各项损失共计9万元；5、请求原告承担本案的全部诉讼费。 针对被告王建荣、黄梅英的反诉，原告杜军强、张银珍答辩称，2017年房屋租给我们后，手续办不下来，2018年5月我已经退房了，2018年以后我没有交房费，2018年11月15日以后不交房租就自动解除了。合同自动解除与我无关，不同意他们的反诉请求。 原告杜军强、张银珍为证明其主张的事实，提供了下列证据：1、《租房合同》，用来证明解除合同的约定，同时证明合同已经解除了，要求退还房租，本院对该证据真实性、有效性、合法性予以确认，对其所要证明的问题，本院不予确认；2、通话录音记录，用来证明其提出本诉诉讼请求的依据，本院对该证据不予确认；3、收条，用来证实本诉的诉讼请求的依据，该证据只能证明原告向被告支付第一年房租的事实，不能证明其要求被告退还房租所依据的事实，本院对该证据真实性予以确认，对其所要证明的问题本院不予确认。 被告王建荣、黄梅英为证明其辩解意见及反诉请求：1、转租的条幅，2、房屋租赁证，以上证据用来证明租赁房屋的权利，原告一直在转租房屋，本院对上述证据予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年9月8日，原告杜军强、张银珍与被告王建荣、黄梅英签订《租房合同》。合同约定：租赁地址位于斜对面，房屋一层三间，二层整体出租面积约500平方米。租赁期限自2017年10月15日至2027年10月15日。房屋租金约定为：第一、二年每年为12万元，第三年为13.5万元，第四年为15万元，第五年为16万元，第六年至第十年平均每年17万元。付款方式：自合同之日起付清一年的房租，以后每年提前一个月预付第二年租金，否则视为违约。合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任，其中违约责任中约定：如果乙方不按时缴纳房租，且超过一个月合同自动解除，乙方自行搬出，属于违约；因乙方原因致使合同无法履行，甲方有权解除合同，并不退还剩余租金，乙方的装修和其他投资部分不予赔偿，并无条件离开现场。合同签订后，被告王建荣、黄梅英将所出租的房屋交付给了原告，原告杜军强、张银珍也于合同签订当日支付了2017年9月8日至2018年10月15日期间的租金12万元。原告杜军强、张银珍租赁该房屋后开始按照经营宾馆的形式对房屋的进行装修，至2018年5月装修基本结束。因开设宾馆的特行等审批手续无法办理，原告杜军强、张银珍同被告王建荣、黄梅英经协商未能达成一致意见，原告杜军强、张银珍在该房屋打出转租横幅，并自行离开了该房屋，双方并未办理解除合同的交接手续。原告杜军强、张银珍于2018年3月向被告王建荣、黄梅英支付了暖气费5000元。2018年10月15日之后原告杜军强、张银珍未向被告王建荣、黄梅英缴纳第二年的房租。因双方协商未果，原告杜军强、张银珍向本院起诉提出了本案的诉讼请求。庭审中，原告杜军强、张银珍申请对其装修部分的价值进行评估鉴定，本院依法委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司对原告租赁的位于乌鲁木齐县装修价值进行评估鉴定，该鉴定机构于2019年12月23日出具新华远景价鉴［2019］第048号鉴定意见书,鉴定意见为:装饰装修部分鉴定造价为293105.66元;安装工程因无具体资料,此部分为记入本次鉴定造价内。原告杜军强、张银珍为此支付鉴定费用3500元。被告王建荣、黄梅英也提出了反诉请求。但对其增加部分的反诉请求9万元，未按规定的期限缴纳该部分反诉费。另查明，被告王建荣、黄梅英出租的该房屋办理了编号为乌县租0100616号房屋租赁证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告杜军强、张银珍与被告王建荣、黄梅英签的租房合同，系双方协商一致的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效合同。原告杜军强、张银珍以其2018年5月口头通知被告王建荣、黄梅英解除合同为由，要求解除双方签订的租房合同，并要求被告王建荣、黄梅英退还自2018年5月至2018年10月15日期间的租金7万元，根据庭审查明的事实，原告杜军强、张银珍提出因被告王建荣、黄梅英未按承诺办理开设宾馆的特行审批手续致使合同无法履行，其已经在2018年5月通知被告解除合同，但原告杜军强、张银珍提交的证据并不能证明其主张的被告王建荣、黄梅英承诺办理特行手续，且其已经口头通知解除合同的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人间协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方是解除。对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认基础合同的效力”的规定，被告王建荣、黄梅英并无违约行为，原告杜军强、张银珍主张口头通知被告王建荣、黄梅英解除合同，未能提交被告王建荣、黄梅英同意解除合同的证据，其主张2018年5月口头通知并不具备合同解除的效力，而按双方合同约定“如果乙方不按时缴纳房租，且超过一个月合同自动解除，乙方自行搬出，属于违约”被告王建荣、黄梅英认可双方合同解除应当在原告杜军强、张银珍未按约定缴纳第二年房租一个月后解除，应当确认双方合同自2018年11月15日解除，对原告杜军强、张银珍要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，应以本院确定的合同解除时间为准；对其要求被告王建荣、黄梅英退还2018年5月至2018年10月15日期间的租金7万元的诉讼请求，因合同解除并非被告王建荣、黄梅英违约所致，且合同解除时间应为2018年11月15日，其主张返还该部分租金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持；关于合同解除后，原告杜军强、张银珍投入的装修部分，虽然本院根据其申请委托新疆新华远景工程造价咨询有限公司对装修价值进行评估鉴定出具的新华远景价鉴[2019]第048号鉴定意见书,装饰装修部分鉴定造价为293,105.66元，但根据双方合同第3.6条：“经甲方允许，在不影响该房屋的主体结构的前提下，因乙方需要，可对承租方进行改造、装修，合同期满后，甲方对乙方所有投资不做任何赔偿，乙方无条件离开现场，并乙方不得故意损坏改建部分”和第4.2条：“因乙方原因致使合同无法履行，甲方有权解除合同，并不退还剩余的租金，乙方的装修和其他投资部分不予赔偿，并且无条件离场”的约定，该合同不能履行系原告杜军强、张银珍自身原因所致，并非其所称的被告王建荣、黄梅英不能按约定办理特行许可证致使合同无法履行，故其要求被告对其装修部分价值进行补偿的诉讼请求，本院不予支持；对原告杜军强、张银珍要求被告王建荣、黄梅英返还一楼装修费1万元的诉讼请求，庭审中被告王建荣、黄梅英认可该笔款系装修一楼的费用，但在本院委托评估时，一楼三间房屋装修部分已经计算在内，该笔费用系装修部分同意处理，其另行主张该费用无事实及法律依据，本院不予支持；被告王建荣、黄梅英提出反诉要求原告杜军强、张银珍支付自2018年10月15日至2019年8月15日期间的租金10万元，因其明知原告杜军强、张银珍在2018年5月离开了该房屋，同时其也认可双方合同于2018年11月15日已经因为原告杜军强、张银珍未按约定缴纳第二年的租金因自动解除合同，其已经实际控制房屋，并未能及时主张权利避免损失扩大，现要求原告杜军强、张银珍支付该部分租金不符合本案的事实，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；因原告杜军强、张银珍称其以口头通知方式解除合同，而没有按约定缴纳第二年租金，已经构成违约，应当承担违约责任，并按当年租金的30%向被告支付违约金，现被告王建荣、黄梅英要求原告杜军强、张银珍支付违约金3万元符合法律规定，本院予以支持；被告要求原告杜军强、张银珍支付2017至2018年度和2018至2019年度暖气费26,000元的诉讼请求，根据原告杜军强、张银珍承租房屋面积500㎡及乌鲁木齐地区暖气费收费标准22.5元/㎡计算,该承租房屋应当缴纳每个采暖季节暖气费为11,250元(22.5元/㎡×500㎡)，原告已经向被告建荣、黄梅英支付了2017至2018年度暖气费5,000元,尚欠2017至2018年度暖气费6,250元(11250元-5000元)未付,2018至2019年度暖气费11,250元根据双方合同解除的时间,原告杜军强、张银珍应当承担该年度暖气费中一个月的暖气费为1,875元(11250元÷6个月),上述暖气费共计元原告杜军强、张银珍应当向被告王建荣、黄梅英支付,被告王建荣、黄梅英要求原告杜军强、张银珍支付暖气费的诉讼请求,本院予以支持,应以本院确定的数额为准;被告王建荣、黄梅英要求原告杜军强、张银珍各项损失9万元的诉讼请求,其并未提供证据证明其造成的损失,同时亦未按照本院规定时间缴纳该部分请求的诉讼费用,本院对其该项请求,按撤诉处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告杜军强、张银珍与被告王建荣、黄梅英于2017年9月8日签订的《租房合同》自2018年11月15日解除； 二、原告杜军强、张银珍于判决生效后十日内向被告王建荣、黄梅英支付违约金3万元； 三、原告杜军强、张银珍于判决生效后十日内向被告王建荣、黄梅英支付暖气费8,125元； 四、驳回原告杜军强、张银珍要求被告王建荣、黄梅英退还预交的2018年5月至2018年12月底共计7个月房屋租赁费计7万元的诉讼请求； 五、驳回原告杜军强、张银珍要求被告王建荣、黄梅英二楼装修款的诉讼请求； 六、驳回原告杜军强、张银珍要求被告王建荣、黄梅英退还一楼装修费1万元的诉讼请求； 七、驳回被告王建荣、黄梅英要求原告杜军强、张银珍支付2018年11月15日至2019年8月15日期间房租费10万元的诉讼请求； 八、驳回被告王建荣、黄梅英要求原告杜军强、张银珍赔偿各项损失9万元的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,800元（原告已预交），由原告杜军强、张银珍自行负担，鉴定费3,500元由原告杜军强、张银珍负担；反诉标的156,000元，应收反诉费1,710元（被告已预交），反诉部分给付标的38,125元，占反诉标的的24.4%,应收反诉费376.56元，由原告负担，剩余反诉费1,333.44由被告王建荣、黄梅英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 马         俊 人民陪审员 马海琴人民陪审员李晓娟 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员 杨    左    玲