湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3952号原告：严明洁，女，1977年6月1日出生，汉族，住德国,D-69123（户籍地武汉市青山区）。委托诉讼代理人：严强（严明洁之父），男，1945年3月18日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区）。特别授权代理）。被告：武汉叁禾房地产营销管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区3MA地块金凯公寓3号楼第4层。法定代表人：付利平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈凯、徐恒，湖北斯洋律师事务所律师（一般代理）。被告：中交地产武汉开发有限公司，住所地武汉市青山区红钢二街29号中交红钢城10栋B号楼一单元8层8号。法定代表人：王子文，该公司董事长。委托诉讼代理人：许仁和、刘玉婷，湖北光靓律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：武汉臻合聚美房地产营销顾问有限公司，住所地武汉市江岸区中山大道1627号企业天地3号28层2803室。法定代表人：张友生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑娟，湖北瑞通天元律师事务所律师（特别授权代理）。原告严明洁与被告武汉叁禾房地产营销管理有限公司（以下简称叁禾公司）、中交地产武汉开发有限公司（以下简称中交公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理。经叁禾公司申请，本院于2019年10曰16日追加武汉臻合聚美房地产营销顾问有限公司（以下简称臻合聚美公司）作为第三人参加本案诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严明洁的委托诉讼代理人严强，被告叁禾公司的委托诉讼代理人陈凯、徐恒，被告中交公司的委托诉讼代理人许仁和、刘玉婷，第三人臻合聚美公司的委托诉讼代理人郑娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严明洁向本院提出诉讼请求：1、判令叁禾公司返还欺诈原告购房款362433元，并承担购房款一倍欺诈损害赔偿，共计724866元；2、判令《商品房买卖合同》中第三条、第十八条为无效条款，改为城镇住宅用房。判令中交公司向原告赔偿原告的财产损害108729.9元（362433×30%=108729.9）。判令中交公司承担延迟移交商品房违约金37117.44元（773280×0.0001×16×30=37117.44）。判令中交公司承担新房租赁使用折旧费67662元（773280×42月÷480月=67662）。判令中交公司将商品房租赁第三人使用期届满恢复商品房原状移交或者赔偿损失约计5000元；3、叁禾公司、中交公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、购房经过。原告用征收补偿款购买商品房用于居住，属生活必需品。2017年12月10日，中交江锦湾营销中心项目经理熊亮介绍样板房并送达“户型鉴赏”要约邀请，说是居住商品房。后双方签订中交江锦立方10号楼（A栋）623号商品房“定房认购单”合同，依照约定交付了定金10000元。熊亮经领导批准，承诺“定购单”的商品房是住宅房。订购单载明，所购商品房是公寓，载明实际购房总价款1135713元。原告依约分数次付清全款1135713元。2018年7月24日，依照“定购单”载明的房价总价款1135713元付清后，中交公司拿出格式“买卖合同”以及租赁合同要原告签字认可。据查，中交公司在2016年6月份将该房租赁给武汉世纪江锦孵化器有限公司使用，销售商品房时租期未满，不能依照买卖合同签订的时间移交商品房。于是串通承租公司用格式“租赁合同”哄骗胁迫原告在尚未取得产权和出租人资格时，签字认可，达到“转租续租”强行占有目的，掩盖其人为原因延迟移交商品房的违约行为，也证明了中交公司销售的商品房不是新房，而是其租赁给他人使用数年的“二手”旧房。买卖合同载明，所购商品房总价款773280元并申明不收房价款外的费用，实际上前后两份合同房价的购房款差价362433元，已被叁禾公司收取，但没有362433元的购房合同，也没有商品房交付，构成经营欺诈，造成原告财产损害。叁禾公司应当承担欺诈损害赔偿。中交公司逐步改变“要约邀请”，“定购单”合同，“房屋买卖合同”的用词，违反国家标准中明令不设土地复合用途的强制性规定，最终以其强权优势彻底改变了A（10）楼623号商品房“公寓”的用途性质，变成“仅用于商务活动”，不得擅自改变“用途”。违反“定购单”合同约定，也违反了《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定。二、房屋买卖合同中设土地复合用途违反国家标准规定，违反合同约定。武汉市人民政府编号武国用109号地块《国有土地使用证》明确规定，该地块规划用途：城镇住宅用地、商务金融用地。在房屋买卖过程中中交房地产公司擅自扩大了土地规划用途使用权。叁禾公司、中交房地产公司的“定房认购单”、“房屋买卖合同”中一致确认了原告所购的商品房是中交锦立方A（10号）楼623号商品房。两份合同的不同之处是，前者载明商品房是公寓，是住宅居住房的意思表示。后者反其道而行之，明确规定该商品房仅做商务活动用途，不得擅自改变用途，表明该房不能居住。涉案商品房中交锦立方A10号楼623号商品房依法依规依约只能界定为公寓，公寓是商品住宅房，是原告生活居住消费的必需品。叁禾公司、中交公司从开始房屋买卖起，就以要约邀请，定房认购单合同，并且用空白的可以“住宅”，“商用”两用的“房屋买卖合同”欺骗原告承诺销售商品房是住宅商品房，进行误导诱骗，致使原告作出错误意思的表示，全额付清其虚假的房价总额1135713元之后。中交公司应当给付原告所购的商品房在“房屋买卖合同”中却明文规定仅做“商务用途”，完全违反双方房屋买卖时的约定。三、中交公司延迟交房且新房变旧房。“房屋租赁合同书”是中交公司串通武汉市青山区世纪江锦孵化器有限公司，未经与原告协商的“租赁协议”。中交公司因为承租人仍在租赁期内，不能腾退涉案商品房，无法依照“买卖合同”约定移交原告已经购买的商品房。二者恶意串通，未经原告同意，制定格式“租赁合同”。此时原告仅付清购房全款，原告未取得商品房所有权和出租人资格。虽然中交公司强租行为得逞，但是不能改变中交公司人为延迟移交商品房的违约客观事实，是中交公司与承租人恶意串通的行为。至今仍未移交涉案商品房，损害原告购房的合法权益。中交公司应当承担人为延迟移交商品房的违约责任。租赁合同还证明了中交公司出卖的商品房不符合应该给付买受人的新房条件，而是中交公司已经租赁使用了数年的旧房。中交公司应当承担旧房当作新房销售的折旧费。依照“房屋买卖合同”中新房土地使用权限40年折算480个月，租赁使用时间2016年6月至2019年11月底共计42个月，折旧率=42（月）/480（月）=0.0875。原告对“租赁合同”中多处虽然持有异议，减少诉累，暂且搁置。由于2019年11月底租期即将届满，对格式“租赁合同”第七条（二）项，免除自身责任，加重对方当事人责任的条款，依照“合同法”第四十条规定，应当判定是无效条款，依照《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条法规，中交公司，应当租期届满时之前，将商品房恢复原状，或者赔偿损失约计5000元。四、法律责任的划分与索赔。本案中，叁禾公司、中交公司虽然是经营合作伙伴，但各自独立注册，独立经营，根据利害诉讼主体不可相互替代的法律原则，各自承担应当承担的法律责任。1、在格式条款“订购单”合同中，购房款总价1135713元。买卖合同中却标明了房款总价为773280元，另有购房款362433元。叁禾公司收取却没有签订362433元购房款的“房屋买卖合同”和隐瞒其无商品房预售许可证明的事实，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，叁禾公司构成经营欺诈，造成原告购房款362433元财产损失。依照《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项条款，叁禾公司承担一倍购商品房价款362433元的欺诈损害赔偿。并返还原告财产。2、中交公司同样承担经营欺诈，违约责任。例如：“定购单”合同与“五证”公示是中交公司的名称，却任由叁禾公司用于前文所述的欺诈，没有履行应尽的监管责任，并且人为延迟至今未移交商品房，用使用数年之久的旧房当作新房售卖给原告等等。依照《最高法院关于“合同法”若干问题的解释（二）》第29条，中交公司违约损害赔偿是362433元×30%=108729.9元。中交公司没有依照买卖合同的约定，延迟办理移交商品房手续并至今未交房是违约行为。延迟移交商品房时间：2018年7月24日至2019年11月底，共计16个月。依照买卖合同约定，每日处以万分之一的房款的违约金。中交公司应付违约金：773280×0.0001×480=37117.44元。中交公司从2016年6月至2019年11月底，承租人租赁使用涉案商品房，致使新房变旧房，依照《合同法》第5、6条遵守公平、诚实信用的原则，中交公司承担新房使用的折旧费67662元。被告叁禾公司辩称，1、叁禾公司收取原告支付的362433元款项有事实及法律依据，原告无权要求被告向其退还上述款项，原告要求退还上述的款项的行为是明显违反契约精神及诚信原则的。叁禾公司作为房屋的包销人，其有权收取房屋溢价款。而且原告知晓房款构成，在长达半年之久的购房期间内从未提出异议，现在离认购单签订已逾数年，原告的行为明显违反契约精神。2、原告要求叁禾公司承担欺诈损害赔偿无事实及法律依据，叁禾公司在销售房屋的过程中并未实行欺诈行为，原告也未提供证据予以证明。在原告签订的房屋买卖合同未被认定无效或被撤销、解除，被告也非案涉房屋出卖人的情况下，不符合欺诈损害赔偿的前提条件。被告中交公司辩称，1、原告与中交公司签订的房屋买卖合同合法有效，合同中对房屋的用途、性质、价款约定清楚明白。2、中交公司已将案涉房屋交付给原告，原告一直收取租金。3、中交公司与叁禾公司之间没有任何法律关系。第三人臻合聚美公司述称，第三人并未参与本案房屋的销售，本案与第三人无关。本院经审理认定事实如下：中交公司系“中交江锦湾”商品房项目开发商。该商品房作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》。2017年8月29日，中交公司（委托方、甲方）与臻合聚美公司（受托方、乙方）签订《武汉中交江锦湾项目A座LOFT包销协议》，约定：1、项目名称中交江锦湾（推广名），中交红钢城（备案名），包销标的物为中交江锦湾项目A座LOFT4-26层共计479套；2、包销价款，包销房源整体平均单价为11000元/㎡，乙方按照11000元/㎡制定《一房一价表》；3、包销方式，甲方按照乙方确定的客户名单、购买房源房号以及《一房一价表》中对应的价格与乙方客户签订《武汉市商品房买卖合同》，销售价格高于《一房一价表》中对应价格的部分由乙方负责收取，不计入房价。该协议还约定了退出机制、违约责任等。叁禾公司（甲方）与臻合聚美公司（乙方）签订《武汉中交江锦湾项目A座LOFT团购合作协议》，载明：乙方曾与中交地产武汉开发有限公司签订《武汉中交江锦湾项目A座LOFT包销协议》，甲乙双方就共同合作、销售中交江锦湾项目达成协议。该协议约定由叁禾公司具体负责包销房源的营销工作，包括搭建营销中心、样板间装修、宣传广告等等，协议还对双方营销成本、收入等其他事项进行了约定。合作协议签订后，叁禾公司负责“中交江锦湾”项目部分房屋销售工作。2017年12月10日，原告的父亲严强在叁禾公司销售人员熊亮的协商下，在中交江锦湾售楼部签订《定房认购单》，载明：“本人严强，身份证号”，同意购买中交锦立方公寓，10号楼623号公寓，该公寓建筑面积为72.9㎡，该公寓原总价为人民币1158891元，实际购买总价为人民币1135713元（其中合同价款为人民币773280元，余款为人民币362433元）。……项目经理：熊亮。购买人：严强”。该认购单上加盖“中交江锦湾营销中心合同专用章”。严强于2017年12月10日向叁禾公司账户支付10000元，于2017年12月29日向叁禾公司账户支付29万元，于2018年6月29日向叁禾公司账户支付62433元。叁禾公司均向严强出具收据，收据载明的交款事由均为中交锦立方10-623。2018年6月29日，严明洁（买受人）与中交公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定严明洁向中交公司购买“中交江锦湾”10栋A号楼一单元6层23号房，该房屋为预售商品房，用途为商业服务，面积72.9㎡，总价773280元。该合同第九条“交房期限及条件”中仅约定了交房条件，未明确交房期限，合同附件“补充协议”第六条第2点约定出卖人须在买受人签订《商品房买卖合同》并全款到账后六个月内交付房屋。严明洁于2018年7月5日向中交公司账户支付393280元，于2018年7月24日向中交公司账户支付38万元，已按《商品房买卖合同》约定支付全部房款。2018年9月3日，严明洁向中交公司支付5522元，含5322元维修基金及200元水费。2018年10月，该房屋办理权属登记，登记在严明洁名下。上述《商品房买卖合同》签订后，严明洁（出租方，甲方）与武汉世纪江锦孵化器有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：1、鉴于甲方通过受让中交地产武汉开发有限公司出售的房屋，取得位于武汉市青山区红钢二街13号的中交江锦湾10栋A座第6层第23号房屋所有权，乙方已经与前房屋所有权人签订房屋租赁合同，且经营“青山5.5互联网产业园”，为明确双方租赁关系权利义务，经甲乙双方平等协商，签订本协议；2、租赁房屋为武汉市青山区红钢二街13号的中交江锦湾10栋A座第6层第23号房屋，建筑面积72.9㎡，租赁用于兴办“青山5.5互联网产业园”相关的技术研发、办公及配套使用。租赁期间自合同签订之日起至2019年11月30日止，合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权；3、乙方按“押一付三”方式支付租金，租赁保证金为2900元，第一期租金8748元。租金收款人名称：严强。上述租赁合同签订后，武汉世纪江锦孵化器有限公司已按租赁合同约定分期支付2018年7月25日至2019年10月31日的租金。以上事实有定房认购单、叁禾公司收据、中交地产税务发票、武汉市商品房买卖合同、房屋租赁合同书、维修资金票据、纳税付款凭证、银行流水、包销协议、团购合作协议等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应全面履行各自义务。案涉《定房认购单》与《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同书》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。关于原告要求叁禾公司返还欺诈所得的房款362433元，并承担一倍的赔偿的请求，本院认为，第一，《定房认购单》系原告的父亲严强签订，认购单上购房人为严强，并载明了严强的身份证号，严强根据认购单约定向叁禾公司支付房款362433元，原告无权要求叁禾公司返还该款；第二，因《定房认购单》与《商品房买卖合同》系同一房源，且原告与严强系父女关系，即使原告承继严强在《定房认购单》中的权利义务，但《定房认购单》对房款的组成进行了说明，明确告知购房实际总价与合同价款存在362433元差价，原告明知存在该差价仍按《定房认购单》支付全部房款，原告主张受到欺诈缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予支持。关于原告要求判令《商品房买卖合同》中第三条、第十八条判令为无效条款，改为城镇住宅用房；判令中交公司向原告赔偿原告的财产损害108729.9元；判令中交公司承担延迟移交商品房违约金37117.44元；判令中交公司承担新房租赁使用折旧费67662元；判令中交公司将商品房租赁第三人使用期届满恢复商品房原状移交或者赔偿损失约计5000元的诉讼请求。本院认为，第一，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告要求判令合同第三条、第十八条判令为无效条款，无事实及法律依据，本院不予支持；第二，原告与武汉世纪江锦孵化器有限公司签订《房屋租赁合同书》合法有效，原告于2018年7月24日支付完全部房款，武汉世纪江锦孵化器有限公司于2018年7月25日起向其支付房租，视为房屋的交付使用。原告主张中交公司存在监管失责、延期交房、以旧充新等违约行为，证据不足，要求其赔偿财产损害108729.9元，承担新房租赁使用折旧费67662元，恢复商品房原状或者赔偿5000元的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告严明洁的全部诉讼请求。本案案件受理费13234元，由原告严明洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  张青武人民陪审员  张 粟二〇二〇年二月十四日书 记 员  张 强