江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初4850号原告：昆山金鹰置业有限公司，住所地江苏省昆山市前进中路167号，统一社会信用代码91320583697889056E。法定代表人：冯卓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晓立，上海康程律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙明星，上海康程律师事务所实习律师。被告：昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司，住所地江苏省昆山开发区新都银座3号楼1502室，统一社会信用代码91320583MA1MQXFU10。法定代表人：张韵婷，该公司经理。委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。原告昆山金鹰置业有限公司(以下简称金鹰公司)与被告昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司(以下简称嘉恒鼎峰公司)房屋租赁合同纠纷，本院于2019年3月1日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告金鹰公司委托诉讼代理人毛晓立、孙明星，被告嘉恒鼎峰公司委托诉讼代理人许雪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山金鹰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失316584.3元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2016年9月10日向原告承租位于面积为300.67平方米的商铺用于商业经营，租赁期限5年，自2016年9月10日至2021年9月9日止。该商铺于2019年9月10日交付被告。被告在租赁期限尚未到期之前，提前单方提出解除租赁合同。后双方于2017年9月30日签署《解除租赁关系协议书》，其中约定：双方租赁关系自2016年9月10日解除；被告承诺在2017年10月15日前按将租赁房屋恢复原状(毛坯)后交还原告；若不能按照此约定交还，应当向原告支付不低于15万元的赔偿；若原告损失超出15万元，就超出部分，被告应当承担一切法律及经济责任。但被告在恢复租赁房屋的过程中，并没有按照双方约定将房屋恢复成毛原状(毛坯)，而是进行了暴力拆除，对租赁房屋主体及电力管线等造成了严重的破坏。原告为了修复房屋至原状(毛坯)，额外支出了44143.8元进行了修复。并且因为租赁房屋被破坏，导致下一承租人无法进场，造成了原告租金损失243542.7元。上述两项损失合计为287686.5元。在被告造成房屋损坏后并导致原告损失后，原告多次与被告进行交涉，要求恢复原状或进行赔偿，但被告拒不承担相关赔偿责任。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司辩称：答辩人因经营之需向被答辩人租赁房屋。在经营过程中发现所承租的房屋不能满足经营的需要，后经与被答辩人协商同意双方的租赁关系自2017年9月30日终止，为此，双方签订了《解除租赁关系协议书》，该协议书约定，因答辩人提出提前解除租赁关系系违约，原租赁合同内的保证金82400元作为违约金赔付给被答辩人，同时还约定答辩人于2017年10月15日将租赁的房屋返还给被答辩人。协议签订后，答辩人及时组织人员进行清场，对一些装修附着物进行拆除，(在拆除过程中经征得被答辩人同意，除答辩人安装的空调暂未拆除，答辩人拟与下一任承租人协商作价处理)。双方并于2017年10月12日对现场进行了验收，并签订了《商户退场验收登记表》。在该《商户退场验收登记表》中注明了“墙面、地面未恢复原状交付”，在此需要说明的是，答辩人在地面装修时用了高档的地砖，如按照被答辩人的要求恢复原状，势必将对地面进行破坏性的拆除，且也根本不可能恢复到房屋建造时最初的原状。而且答辩人认为该地面完全是有利用价值，即使下一任承租人改用其他地面，也并不必然会因此而受到影响。墙面问题，在装修时打个洞、钉个钉子而留下的钉眼也实属正常。答辩人认为，按照通常的理解，所谓恢复原状一般是指民法上的恢复原状。民法上的恢复原状是指民事法律规范中所规定的恢复原状。通过对民事法律规范的整理分析可以发现，我国民法上的恢复原状主要在以下几种意义上使用：一是作为基本民事责任承担方式的恢复原状，适用于侵权、违约等所有民事责任。就本案而言，是专指侵权责任承担方式的恢复原状，主要适用于对财产权的侵害救济，答辩人既不存在擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建、因拆除造成房屋毁损、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的情形，因此，被答辩人诉称的因没有恢复原状而要求赔偿其损失的请求无法律依据。二、在清场当天，(2017年10月12日)经与被答辩人协商同意所有可移动物品可暂不拆除，(拟与下一任承租人协商作价)，后有人来看了房屋但并不想租赁，于是被答辩人通知答辩人去拆除。2018年1月15日当物业人员打开门锁进入现场后，答辩人发现属答辩人所有的监控主机、灯具、马桶、门窗的金属把手等可拆卸、可搬动的物品一无所有(开门时门锁完好)。答辩人当即向公安机关报了警，公安民警亦到现场进行了察看。以上这些造成了答辩人数十万元的损失。答辩人与被答辩人进行交涉要求赔偿，但被答辩人不予理会。且此后，被答辩人一方就所谓的恢复原状等事项从未有人与答辩人联系过。三、因答辩人要求提前终止租赁关系，被答辩人将原租赁合同内的保证金82400元作为违约金赔付给被答辩人。《中华人民共和国合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照被答辩人的说法，其为了恢复原状额外支出了44143.80元，在此暂且不论被答辩人是否支出了该笔费用，即使支出了该笔费用，则按照合同法的上述规定，被答辩人收取的82400元违约金远远大于其因恢复原状而支出的费用。四、至于其主张的租金损失，答辩人认为，既然答辩人支付了违约金，而被答辩人亦用了其中的一部分用于恢复原状，更何况答辩人在规定的期限内向被答辩人交还了所承租的房屋。因此，并不存在租金损失一说。被答辩人作为本案所涉租赁房屋的业主，并不能将该房屋无人租赁而造成的损失强加于答辩人无事实和法律依据。综上，答辩人认为，被答辩人的诉请无事实和法律依据，请法庭在查明事实的基础上依法驳回被答辩人的诉请。本院经审理查明事实如下：2016年9月10日，金鹰公司（出租方、甲方）与嘉恒鼎峰公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将昆山市黄河中路288号楼内的一层（编号为X#XXX）商铺出租给乙方使用，建筑面积300.67平方米。乙方租赁该物业仅作为嘉恒鼎峰平行进口车品牌经营用，租赁期限为商铺交付之日起5年，暂定交房时间为2016年9月10日，即租赁期限自2016年9月10日至2021年9月9日，若因甲方工程等实际原因造成交付日提前或迟延，则装修期、租期按实际交付日提前或顺延。第一个租约年内首期租金为81336元(具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准)：第一个租约年内首期之后其他各月租金按每天每平方米2.62元，即每月租金为23961元；第二个租约年每天每平方米2.62元，即每月租金为23961元；第三个租约年每天每平方米2.75元，即每月租金为25150元；第四个租约年每天每平方米2.75元，即每月租金为25150元；第五个租约年每天每平方米2.89元，即每月租金为26430元；首期租金为装修期+3个月+不足自然月天数的租金，月租金计算公式：月租金=日租金×365天/12个月×承租面积；不足自然月租金计算公式：租金=日租金×实际承租天数×承租面积。租金支付方式为，首期租金为进场日起至第6个月最后一日期间的租金。首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月(即每月的第一日至最后一日)为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。乙方于签署本合同之日向甲方支付82400元作为履约保证金，甲方在收到履约保证金后，向乙方出具收据。有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给甲方造成损失或者损害的行为或违反甲乙双方其它约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并賠偿甲方损失或支付相应违约金(包括罚款)的书面通知后7天内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约保证金中抵扣賠偿款或违约金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付上述数额的，乙方应按甲方要求赔偿给甲方造成的全部损失。租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方，具体退还条件为：乙方完全履行了本合同所约定的义务，结算全部费用，未发生扣除履约保证金的事由；乙方已经按照本合同约定将场所归还给甲方；乙方办理完毕营业执照注销或迁址手续；履约保证金在具备上述条件后1个月内全额无息退还乙方。装修期为进场日起算70日，装修期内，乙方应当承担租金、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。租赁期间正常届满的，乙方应当于本台同约定的租期届满之日起五日内交还该物业：本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五日内交还该物业。不论基于何种原因合同解除或正常终止，甲方有权要求乙方按下述方式之一交还物业。乙方按物业的现状进行交还，交还时的状况应当与乙方在合同结束前1个月内正常营业时间时的状况一致；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，乙方自费将该物业内的可搬动的动产(附属设施/设备除外)搬离，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；乙方按物业交付时的状态交还，乙方自费将物业恢复至物业交付时的状态(正常使用导致的磨损除外)，包括搬离物业内的所有动产和相关物品及拆除经营之装修。该条款并不限制，经双方及后续承租人确认，乙方可将该物业恢复到三方认可之交付标准。合同解除或终止后五日内，乙方应至甲方办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单，交接手续包含如下内容：乙方将承粗物业清空，根据本合同约定移除或带走其自有的一切物品与设施，并交甲方验收；乙方将物业钥匙及甲方发放的其他物品交还给甲方；双方对租金、物业服务费、自用水电煤气费及其它费用等进行最终核算；双方签君书面的交接确认单。乙方逾期交还该物业，除应当依照合同最后一个月的租金标准交付逾期期间的租金、物业服务费等各项费用外，甲方还有权没收乙方的履约保证金，同时乙方每逾期一天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同的规定收回该物业…”。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，金鹰公司将合同约定的商铺交付嘉恒鼎峰公司使用。2017年9月30日，金鹰公司（甲方）与嘉恒鼎峰公司（乙方）签订《解除租赁关系协议书》，约定：“一、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除双方于2016年9月10日签订的《租赁合同)；二、对于解除合同之前乙方欠缴的房屋租金、物业管理费、水电费以及相应的滞纳金甲乙双方一致同意均结算至2017年9月30日。(乙方合同内保证金82400元作为违约金赔付给甲方，乙方不再主张返还)；三、乙方承诺在2017年10月15日之前按照下述第(2)种方式将租赁房屋交还给甲方：…(2)将租赁房屋恢复原状(毛坯)后交还给甲方…乙方如未能将上述租赁房屋按照第三条约定的期限将房屋交还给甲方、抑或乙方未能将被其登记注册的租赁房屋地址进行相应注销或变更的、抑或未将相应的天然气户头进行注销或过户变更登记的，视为乙方构成重大违约，甲方有权就此向乙方追究违约责任。乙方应向甲方支付违约赔偿不低于15万元。乙方违约行为给甲方造成损失超出违约赔偿的，就超出部分的损失，乙方仍需无条件承担一切法律及经济责任”。2017年10月12日，双方签署《商户退场验收登记表》，载明：“现状交付，墙面、地面未恢复原状交付”。水电费、物业费、租金均已结清，空调未拆除。2018年8月22日，昆山金鹰天地实业有限公司（法定代表人系金鹰公司法定代表人冯卓明）与新盛宇物业管理（昆山）有限公司签订《昆山金鹰A地块一期沿街商铺装饰拆除工程施工合同》，约定由新盛宇物业管理（昆山）有限公司将昆山金鹰A地块沿街商铺(街区X#XXX铺位)装饰拆除包括室外门头、墙面及其中包含的电路、灯具等，室内吊顶、墙面、地面、隔断、非承重墙等，以及部分损坏消防设施的修复且包含消防联动、从上级配电箱接入商铺配电箱的线缆等恢复至毛坯状态。开工日期2018年8月22日，竣工时间2018年8月31日，合同总价44143.8元（含6%增值税）。新盛宇物业管理（昆山）有限公司向金鹰公司开具了44143.8元的增值税专用发票。金鹰公司与案外人林章新签订《租赁合同》，约定将涉案标号为X#XXX的商铺出租给林章新作为雅诗莲品牌经营用，租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，首期租金为83210元。暂定交房日期为2018年3月1日。2018年1月9日，金鹰公司向林章新出具收据，载明：“保证金72734元，意向金转2万元，共92734元。”2018年1月15日，嘉恒鼎峰公司许嘉裕向昆山市公安局长江派出所报警称，涉案房屋内的装修物品被拆除。根据金鹰公司提供的2018年8月24日拍摄的涉案商铺图片，显示现场未恢复至毛坯状态。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告关于租赁昆山市黄河中路288号内编号X#XXX商铺的租赁合同经双方协商一致于2017年9月30日解除，并形成书面的《解除租赁关系协议书》。该协议书约定：被告承诺在2017年10月15日之前将租赁房屋恢复原状（毛坯）后交还给原告。2017年10月12日，双方书面确认被告退场，但系“现状交付，墙面、地面未恢复原状”。按照双方签订的解除租赁关系协议书，被告未按约定在规定期限内将商铺恢复至毛坯状态的，已经构成违约。现原告主张因被告未将房屋恢复至毛坯状态的违约行为，要求被告予以赔偿。针对原告该项诉请，本院认为，一、因被告怠于履行将房屋恢复原状的义务原告自行与案外人新盛宇物业管理（昆山）有限公司签订装饰拆除工程施工合同并产生44143.8元的费用，该费用原告有权要求被告支付；二、关于原告主张的租金损失。租赁合同解除后，被告已于2017年10月12日退场，原告即收回对涉案商铺的使用权、处分权等权利。因被告未将房屋恢复至原状，原告自行拆除的费用本院前述已支持。对于拆除期间共10天的租金损失，参照原、被告租赁涉案商铺的租金23961元计算，被告应赔偿原告该期间的损失共7987元，本院予以支持。另，原告迟迟在2018年8月22日才委托案外人对涉案商铺进行拆除，系其怠于行自己的权利，其由此主张2017年10月16日至2018年8月22日期间非拆除时间的租金损失没有依据，本院不予支持；三、2018年3月1日，在涉案房屋未恢复原状前，原告即与案外人林章新签订租赁合同，由此产生的商铺无法交付下一承租人使用而导致的损失与原告无关，故本院亦不予支持。上述两项损失共计52130.8元，本院予以确认。现原告主张依据解除租赁关系协议书约定要求支付150000元违约金及赔偿损失，被告对此提出异议。本院认为，首先，该违约金系基于双方在租赁合同解除后签订的解除租赁关系协议书，与保证金82400元作为违约金针对的系不同合同，故原告主张违约金并无不当；其次，原、被告就此约定的违约金过分高于实际损失的，本院酌情予以调整，故本院确认违约金的金额以实际损失的金额予以确认，即52130.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山金鹰置业有限公司违约金52130.8元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号为：3220198643605151526037683）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费5616元，由原告昆山金鹰置业有限公司负担4492元，由被告昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司负担1124元。其中，原告昆山金鹰置业有限公司预交的案件受理费1124元，本院予以退还，被告昆山嘉恒鼎峰汽车销售服务有限公司应当负担的1124元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811128553；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  朱霞娟人民陪审员  陆 琴二〇二〇年二月二十一日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰