湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13824号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，公司经理。委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱凌鹏，男，1990年1月15日出生，苗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：陈峰，湖南湘鼎律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人邱凌鹏商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯和被上诉人邱凌鹏的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旷远公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项内容，改判上诉人不需要退还团购费8000元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属于认定事实错误，应依法予以纠正。诉讼时效明显不能以先起诉的同类型案件判决之日为起算点，而应当以被上诉人存在客观上知道其权利被侵害的可能性之日即买卖合同签订之日开始起算。2.一审判决认定上诉人收取团购费为不当得利，属于适用法律错误。在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。上诉人代收该费用后分批结算转账付给了长沙楼市数码科技有限公司。被上诉人为了购买到价格优惠的房屋，自愿参加购房优惠团购活动。在双方签订购房合同时，上诉人已在原价的基础上给予了被上诉人房屋总价打折后的优惠价格，被上诉人最终以优惠后的价格购买房屋，实际已经享受团购优惠。3.一审判决在诉讼时效认定上采取双重标准，明显自相矛盾。一审判决一方面认定被上诉人主张逾期交房违约金诉讼时效应从约定交房之日起计算，该部分诉讼请求已超过三年诉讼时效，另一方面对被上诉人要求返还其于2016年2月21日交纳的团购费的诉讼时效却以第三人的生效判决作为起算点。邱凌鹏辩称，1.上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，并非如上诉人主张系团购关系，上诉人至今也没有提供证据证明其与被上诉人之间有团购的代收关系，因此，双方之间所发生的每笔交易均应当定性为房款所产生的收费。当被上诉人发现上诉人多收了款项之后，依法向上诉人主张自己的权利，向法院提起诉讼，其行为是正当的。2.关于本案不当得利诉讼时效的问题，双方是基于房屋买卖所发生的付款行为，因此当该房屋买卖合同没有履行完毕之前，被上诉人完全有可能不了解至今所付出的款项的具体用途和实际用途，在知道自身权利受到侵害之后立即向法院起诉，并没有超过诉讼时效，其主张应得到支持。邱凌鹏向一审法院起诉请求：1.旷远公司退还邱凌鹏8000元；2.判令旷远公司承担本案的全部诉讼费用；3.判令旷远公司按照合同约定支付延期交房违约金1120.32元（计算至2016年7月7日，计算7天，计算方式为533484×0.0003×7=1120.32）；4.判令旷远公司退还邱凌鹏房屋面积差1391.96元。在一审审理过程中，邱凌鹏申请撤回第四项诉讼请求。一审法院认定事实：邱凌鹏与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由邱凌鹏购买旷远公司开发的位于岳麓区的住宅。合同约定如下：一、交付时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该房屋。二、交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2016年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期在三十天内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金，合同继续履行。在涉案合同附件九补充协议第三条约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。上述合同签订后，邱凌鹏按约向旷远公司支付了全部购房款。在涉案合同签订过程中，邱凌鹏于2016年2月21日交纳了8,000元团购费，由旷远公司向邱凌鹏出具了涉案房屋代收费8,000元收据一张。2016年7月7日，涉案商品房经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。邱凌鹏于2019年7月25日提起本案诉讼。另查明，案外人陆彪以旷远公司收取团购费问题向长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，主张由旷远公司退还团购费。2018年9月7日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终5436号民事判决书，判决旷远公司返还陆彪8,000元团购费。一审法院认为：邱凌鹏与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。邱凌鹏在2016年7月1日应当知道旷远公司存在逾期交房的违约行为，但是直到2019年7月25日才主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，旷远公司抗辩已超过3年诉讼时效的理由成立，故对邱凌鹏要求旷远公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。旷远公司没有提供证据证明其收取邱凌鹏团购费8,000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，旷远公司应向邱凌鹏退还收取的该笔款项。旷远公司抗辩邱凌鹏的主张已经超过诉讼时效，但是邱凌鹏在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，邱凌鹏方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，故邱凌鹏要求旷远公司返还团购费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条之规定，判决：一、旷远公司在判决生效之日起十日内退还邱凌鹏8,000元；二、驳回邱凌鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费62元，适用简易程序减半收取31元，由旷远公司负担。该款项邱凌鹏已垫付，旷远公司在兑现判决的款项时一并将该款项支付给邱凌鹏。本院二审期间，上诉人旷远公司围绕上诉请求向本院提交了如下证据：证据1.签约审批表；证据2.认购协议；证据3.缴费确认单，拟共同证明被上诉人参加团购活动，在房屋原价632741元的基础上享受团购优惠（交8000抵4万）以及其他折扣后，以优惠价533484元与上诉人签订认购协议，认购了房屋。证据4.分销合作协议，拟证明上诉人旷远公司与楼市公司约定，由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。证据5.旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集，拟证明2015-2016年期间上诉人旷远公司为了促销商品房，采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动，团购优惠活动为交8千抵4万、交2万抵20万。被上诉人邱凌鹏质证认为：对上述证据的证明目的有异议，认为达不到证明上诉人与被上诉人之间有团购协议或者团购合同的目的。上述证据既没有被上诉人与上诉人所签订的合同，也没有被上诉人对团购合同的确认，且旷远公司与楼市公司所签署的分销合作协议签订时间为2016年7月1日，因此该证据与本案无关，从时间上看也不符合新证据的法律规定，故对证据效力有异议。本院经审查认为，因上述新证据与本案基本事实有关，而上诉人旷远公司无正当理由在一审期间未予提交，故本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。对于上述证据，本院分析认证如下：上诉人提交的证据2认购协议系双方当事人签订，予以采信；证据1、3签约审批表与缴费确认单虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据4分销合作协议约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信；证据5楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信。对于一审采信的证据与认定的事实，本院予以确认。另根据二审新证据，结合当事人陈述查明：2015年至2016年期间，涉案楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88㎡-130㎡清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。旷远公司提交的缴费确认单与签约审批表载明邱凌鹏于2016年2月21日交纳购房定金20000元与团购费8000元；房屋原总价632741元，折后总价533484元，优惠折扣中包含交8000抵4万的优惠。2016年2月28日，旷远公司与邱凌鹏签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价533484元。上述签约审批表、缴费确认单虽系旷远公司单方制作，但缴费金额、日期等内容均与双方约定及实际情况一致，签约审批表、缴费确认单中载明的8000元享优惠内容，与涉案楼盘销售广告亦可相互印证，故本院予以采信，并对相关事实予以认定。本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万”，被上诉人向旷远公司交纳8000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳8000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这8000元具有合同依据。同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。一审判决涉案的8000元应予返还不当，应予纠正。旷远公司提交的签约审批表、缴费确认单中载明的8000元享优惠内容，与涉案楼盘销售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11062号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11062号民事判决第一项；三、驳回邱凌鹏要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。本案一审案件受理费62元，适用简易程序减半收取31元，二审案件受理费62元，共93元，由被上诉人邱凌鹏负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 吴树兵审判员 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇二〇年二月十九日书记员 杨月婵附：本判决相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。