安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终768号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄山市金龙房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区永佳大道889号黄山纳尼亚小镇，统一社会信用代码91341004772845062W。法定代表人：熊涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田芬，女，1982年11月25日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：金利军，系田芬丈夫。委托诉讼代理人：王建坤，安徽巨铭律师事务所律师。上诉人黄山市金龙房地产开发有限公司（以下称金龙公司）因与被上诉人田芬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市徽州区人民法院于2019年10月9日作出（2019）皖1004民初527号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。金龙公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、确认《房屋回购合同》未成立，返还799740元；3、驳回田芬的诉讼请求；4、一、二审案件受理费由田芬负担。事实和理由：一、《房屋回购合同》涉380余万元，无公司印章，不能成立。二、公司付款仅占总金额的20%，且系错误支付，不能视为履行主要义务，推断合同成立。三、《房屋回购合同》实质为意向书，不具备法律约束力。田芬辩称，一、《房屋回购合同》依法成立，合法有效。二、金龙公司已经依据合同履行支付第一期退款，不可能是工作人员擅自付款。三、金龙公司称《房屋回购合同》实质为意向书与反诉状、一审主张相矛盾。田芬向一审法院起诉请求：1、判令金龙公司支付田芬房屋价款3000000元，支付田芬维修基金18094元、燃气开通费5000元、物业费11291元（合计3034385元）；并以3034385元为基数，按照银行同期贷款利率的两倍支付田芬逾期付款损失，自2019年5月1日始至款清止；2、本案诉讼费等费用由金龙公司承担。金龙公司反诉请求：1、确认《房屋回购合同》未成立；2，田芬返还金龙公司799740元；3、本案诉讼费由田芬负担。一审法院认定事实：2011年5月17日，金龙公司与田芬签订《商品房买卖合同》，金龙公司将其开发建设的位于黄山市徽州区永佳大道纳尼亚小镇J区16幢的房屋出售给买受人田芬，田芬于2016年10月11日办理了房屋产权登记。2018年，田芬以房屋存在质量问题为由投诉，金龙公司8月30日委托徽州区质检站对涉案房屋的“结构安全性”进行鉴定，该站9月25日出具《鉴定报告》认为：“该工程安全性等级暂评定为Ｂｓｕ级，尚不显著影响整体承载要求。但由于地下室5～10／Ｃ～Ｆ轴顶板承载力不符合规范要求，地下室4～9／Ｈ轴挡土墙不符合原结构设计要求，二层部分墙体出现渗漏，对该房屋的使用功能存在严重影响。”金龙公司提出对房屋进行维修加固并给予田芬适当补偿的方案，田芬未同意。经徽州区房地产管理局多次召集双方协商，2019年1月10日，金龙公司（甲方）与田芬（乙方）签订《房屋回购合同》，约定金龙公司以总价3799740元回购黄山纳尼亚小镇J区16幢房屋。该回购合同主要内容有：“……三、付款方式及期限，甲乙双方约定以下分期付款方式付款：1、合同签订后，2019年春节前甲方向乙方支付房款799740元整；2、2019年4月30日前甲方向乙方一次性付清剩余房款叁佰万元整；3、合同签订后，乙方收房时已缴纳的维修基金18094元、燃气开通费5000元、一年物业费11291元，合计34385元，甲方支付上述第一笔房款时一并退还乙方；4、乙方院落已栽的两棵桂花树、一棵紫薇树按市值估价转让或收购。……五、本合同一式叁份，甲乙双方及证明方各执一份，具有同等法律效力，自三方签字后生效。……注：该协议待甲方上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙双方正式签订协议执行。”谢春水在合同甲方委托代理人处签字，金利军在合同乙方处签字，吕支援代表徽州区房地产管理局作为证明方签字。2019年１月3１日，金龙公司向田芬汇款799740元。田芬催讨余款未果，于2019年5月22日向一审法院提起诉讼，金龙公司于2019年7月24日就本案向一审法院提起反诉。一审法院另查：谢春水任金龙公司副总经理职务，谢春水曾于2019年１月25日向金龙公司相关领导发起关于“黄山纳尼亚小镇J16楼《回购合同》”的内部审批流程，称《回购合同》及请示件已呈总公司相关领导审批同意，将《回购合同》报备。金龙公司与田芬双方未再行签订协议。金利军与田芬系夫妻关系，田芬向一审法院出具《情况说明》：对于金利军为本案房屋从事的民事法律行为，田芬均予以认可。本案房屋系田芬与金利军系夫妻共同财产，金利军也有权处理。一审法院认为，本案主要争议在于涉案《房屋回购合同》是否成立、生效。谢春水作为金龙公司的副总经理在《房屋回购合同》上签字，对金龙公司发生效力。金利军作为涉案房屋共有人之一在《房屋回购合同》上签字，其签字行为又得到房屋另一共有人其妻田芬的追认，故金利军的签字行为亦对田芬发生效力。《房屋回购合同》已经成立。《房屋回购合同》中“五、本合同一式叁份，甲乙双方及证明方各执一份，具有同等法律效力，自三方签字后生效”的约定，包括合同双方及证明方在内的三方代表均已签字，《房屋回购合同》成立即生效。《房屋回购合同》备注“该协议待甲方上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙双方正式签订协议执行”，该备注应为金龙公司内部审批流程，非合同生效条件。金龙公司已经于2019年１月3１日向田芬银行卡汇款799740元，该汇款行为系金龙公司履行合同付款义务。作为合同相对方的田芬有理由相信金龙公司已完成内部审批流程并开始执行合同，田芬对金龙公司履行合同义务的行为业已接受。而且事实上金龙公司内部已对合同进行了审批，本案合同双方无须再行签订所谓“正式协议”。即使《房屋回购合同》备注内容看作合同生效所附条件，亦是金龙公司为自己的利益或怠于审批、或怠于签订“正式协议”，本案合同生效条件依法视为已成就。金龙公司与田芬签订的《房屋回购合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，该合同依法成立并生效。金龙公司未依约全面履行合同义务，依法应当承担继续履行、赔偿逾期付款利息损失等违约责任。本案合同双方没有约定逾期付款违约金，田芬向金龙公司主张赔偿逾期付款的利息损失，可以按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.5倍计算。据此，一审法院对田芬的诉讼请求（本诉），依法予以部分支持；对金龙公司的诉讼请求（反诉），依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九条、第三十七条、第四十五条、第五十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款之规定，判决：一、黄山市金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付田芬3034385元及其逾期利息损失；二、驳回田芬的其他诉讼请求；三、驳回黄山市金龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件本诉受理费31075，保全费5000元，反诉受理费减半收取15537.5元，合计51612.5元。由田芬负担5000元，黄山市金龙房地产开发有限公司负担46612.5元。二审期间，金龙公司提交证据如下：1、金龙公司2019年12月10日内部请示，2、田芬签字的《房屋回购合同》，3、金龙公司企业信息，4、《北京新华联置地有限公司合同管理暂行规定》，5、新华联集团任免文件。田芬发表质证意见为：五份证据均不属于新证据。本院认证意见为：该五份证据均不属于二审中的新证据，不能证明涉案《房屋回购合同》未成立。当事人提交的其他证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。本院认证的意见同一审。二审审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，金龙公司于2019年1月31日向田芬支付799740元，其主张系工作人员交接不清楚所导致的错误付款，无相应的证据证实；金龙公司向田芬所付款项的数额与案涉《房屋回购合同》所约定的第一期的付款数额一致，付款时间也与《房屋回购合同》的约定吻合，该事实足以表明金龙公司向田芬支付款项是为了履行《房屋回购合同》。《房屋回购合同》是在黄山市徽州区房地产管理局证明下，由金龙公司的副总经理谢春水与田芬的代理人金利军所签订，虽然合同上注有“该协议待甲方上报总公司领导审批同意后，由证明方监督甲乙双方正式签订协议执行”，但金龙公司向田芬支付799740元的行为,不仅表明《房屋回购合同》已得到金龙公司的确认并实际履行，亦是对谢春水代表其签订《房屋回购合同》行为的认可。同时，金龙公司在未满足《房屋回购合同》所标注内容要求的情况下，即依据《房屋回购合同》予以履行的行为，可以反映出金龙公司是将《房屋回购合同》作为履行依据而非签订正式合同的依据对待的。即使在《房屋回购合同》签订时，金龙公司主观上曾将《房屋回购合同》界定为意向性合同，但此后金龙公司已通过实际履行行为确认了《房屋回购合同》的可履行性，赋予了《房屋回购合同》的正式合同地位。《房屋回购合同》的内容对双方当事人具有约束力，金龙公司未依约支付剩余款项，应当承担违约责任。综上所述，金龙公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42872元，由黄山市金龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  汪文捷审判员  戴 勇审判员  孙 健二〇二〇年二月二十六日法官助理倪华蓉书记员韩旭慧附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。