浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终3561号 上诉人（原审被告）：傅能潜，男，1970年12月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：甘忠良，浙江众诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛美君，女，1956年7月19日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：郭治年,浙江海泰律师事务所律师。 上诉人傅能潜因与被上诉人毛美君房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年7月10日作出的（2019）浙0212民初7351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅能潜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：傅能潜和毛美君于2015年12月6日签订涉案《房屋租赁协议》，傅能潜一直按照约定支付租金。2016年6月起涉案房屋门口彩虹北路道路段封道整治，经双方协商一致就租金金额作减半处理。傅能潜认为涉案《房屋租赁协议》签订时间早于道路整治时间，签订时双方对商铺门口道路是否需要封道整修及整修所需时间均不知情。涉案店铺门口彩虹北路段封道时间实际用了一年半，远长于原定的四个月，傅能潜要求减免房租符合常理。从傅能潜提交的《公证书》内容可以看出双方就租金金额作了协商，且根据《公证书》第42页、第43页、第46页、第48页、第49页、第50页、第51页内容可以看出，傅能潜按约支付了每期675000元/半年房租，毛美君均回复“收到”“谢谢”，据此可证明双方就金额协商一致，毛美君认可的事实。 毛美君辩称：傅能潜的上诉没有事实和法律依据。根据涉案《房屋租赁协议》第十条约定的内容，出租方不承担承租方损失，承租方也不享有拆迁利益。涉案《房屋租赁协议》已于2019年5月5日解除，傅能潜在涉案房屋租赁期间拖欠租金事实清楚，其上诉所称的租金已调整未经过毛美君认可，其上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 毛美君向一审法院起诉请求：1.确认傅能潜、毛美君签订的《房屋租赁协议》于2019年5月5日解除；2.傅能潜支付毛美君欠付的租金245000元（已扣减押金5000元，暂计算至2019年5月5日），并参照房租标准支付至实际腾退日止的占有使用费；3.傅能潜腾空房屋交付毛美君。 一审法院审理认定事实：2015年12月6日，傅能潜、毛美君签订《房屋租赁协议》（续租协议）一份。约定：毛美君将坐落于宁波市鄞州区彩虹北路7弄5号建筑面积为288.14平方米的营业用房出租给傅能潜使用；租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止；年租金270000元，每半年付款135000元，付款须提前一个月，先付后用；傅能潜须支付水电押金5000元；在合同有效期内，如遇城建拆迁改造，协议终止的，房租按实结算，多退少补，双方均不承担违约责任，毛美君不赔偿傅能潜损失，傅能潜对拆迁补偿不享受权利；傅能潜逾期不迁离的，须向毛美君加倍支付租金。合同签订后，傅能潜向毛美君支付押金5000元，并陆续交纳租金，庭审中双方确认傅能潜在该租赁合同项下共计支付租金472500元。租赁期间，租赁房屋路段进行了道路改造。 2018年7月18日，宁波市鄞州区人民政府发出公告，确定对彩虹北路1号等地块进行房屋征收，涉案租赁房屋在征收范围内。2019年3月11日，宁波市鄞州区房屋拆迁办公室作出《七塔寺周边地块项目搬迁期限公告》，确定被征收项目内住宅房屋被征收人搬迁期限为2019年3月12日至2019年5月10日，非住宅房屋被征收人搬迁期限为2019年3月12日至2019年7月9日。 2019年4月29日，毛美君向傅能潜发出《解除房屋租赁协议通知书》，载明“因你方承租的彩虹北路7弄5号（彩虹北路47号）营业用房已列入政府征收范围，现根据《房屋租赁协议》约定通知如下：一、自2019年5月5日起解除双方于2015年12月6日签订的《房屋租赁协议》，房租结算至2019年5月5日；二、自接到通知之日起你方应腾空房屋，并于2019年5月5日与我方办理退房交房手续；三、你方应在2019年5月5日前支付欠缴的房屋租金，逾期不搬的，应另行支付房屋占用费”。但傅能潜之后未支付租金，亦未腾空房屋。 一审法院认为：傅能潜、毛美君签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。《房屋租赁协议》中明确约定如遇拆迁改造协议终止，现该房屋已纳入政府征收范围，毛美君有权依约解除合同。毛美君在扣减押金5000元后，要求傅能潜支付租期内拖欠的租金245000元，不高于约定标准，予以支持。合同解除后，傅能潜应腾空房屋。傅能潜逾期搬离，还应支付相应的占有使用费。 傅能潜辩称租赁期间发生漏水、电缆破裂、道路整治等情况，双方已调低租金，但其对调低租金的事宜并未提供任何证据加以证明。傅能潜辩称原告每期支付租金，毛美君未表异议，表明毛美君已默认调低租金标准，一审法院认为，对书面合同的变更应采用明示的方式，不应在无明确约定或者法律无特别规定的情况下推定当事人变更合同，本案毛美君在微信聊天中从未明确表示调低租金，且在2018年9月28日下午的微信聊天中称傅能潜一直拖欠租金等，故对傅能潜的该辩解意见不予采信。同时，根据傅能潜提供的微信聊天记录，漏水、电缆破裂等事项自2015年中期就已开始发生，对于道路整治双方在签订合同前也已知晓，傅能潜、毛美君于2015年12月签订租赁合同，傅能潜在签订合同时对租赁房屋的上述状况均有所了解，且通过2015年12月5日的微信聊天记录毛美君在订立合同时为此也调低租金，双方在对租赁房屋的实际情况已知晓的情况下，经反复商议确定了租金标准并签订续租协议，现傅能潜再以此理由拒付租金，不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认毛美君与傅能潜于2015年12月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月5日解除；二、傅能潜腾空位于宁波市鄞州区彩虹北路7弄5号建筑面积为288.14平方米的房屋，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、傅能潜支付毛美君拖欠的租金245000元，并支付自2019年5月6日起至实际腾空日止按年租金270000元标准计算的房屋占用费，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费5059元，减半收取2529.50元，由傅能潜负担。 二审中，傅能潜向本院提交宁波市公安交通警察局网站公布的公告二份，拟证明在2016年7月5日至2017年6月30日彩虹北路交通管制期间，涉案房屋门口道路实行封闭管制。 毛美君经质证认为，对该公告的真实性和合法性均无异议，对公告的关联性有异议，认为根据该公告载明，涉案道路整修采取分段施工，不影响道路通行。且该道路整修系政策原因，非合同约定或法定调低租金的事由。 二审中，毛美君没有提交新证据。 本院经审查认为，傅能潜提交的证据系宁波市公安局交通警察局网站上的公告，毛美君对真实性无异议，故本院对其予以认定。 除一审认定的事实外，本院经审理补充认定事实如下：2016年7月31日毛美君向傅能潜发送微信“付老板你好！付款的日期到了”。傅能潜于同日向毛美君卡号62×××68，账号39×××65的银行账户转账支付67500元，并留言“已汇出请查收”。后毛美君回复“收到了，谢谢！” 2017年2月9日毛美君向傅能潜发送微信“你的房租费到了，因为春节期间我没说”，傅能潜回复“好的，我在外面回去给您打”。2017年2月10日傅能潜向毛美君卡号62×××68，账号39×××65的银行账户转账支付67500元。毛美君回复“收到了，修路的事我们多退少补，谢谢！” 2017年7月30日毛美君向傅能潜发送微信“付老板你好！明天付租金日子已到，麻烦你安排一下，谢谢！”2017年7月31日傅能潜向毛美君卡号62×××68，账号39×××65的银行账户转账支付67500元。2017年7月31日毛美君回复“好的，收到了，谢谢！” 2018年2月1日，毛美君向傅能潜发送微信“付老板你！你付房费的日期已到，马路开通已好几个月了吧”。2018年2月8日，傅能潜向毛美君支付135000元。同日，毛美君回复“收到，谢谢！” 2018年8月16日，毛美君向傅能潜发送微信“不好意思提醒一下房费要付了”傅能潜回复“现在有朋友在回头联系你”。2018年9月27日傅能潜向毛美君卡号62×××68，账号39×××65的银行账户转账支付67500元，并留言“阿姐，后半年房租已转账给你了。”2018年9月28日毛美君回复“按照租赁协议你应当在今年7月31日前付租金，但你一直没付，我多次与你交涉，你一再拖延，如今我要你定日子搬离，你却打这些钱说是六个月房租，完全是自说自话、调花样忽悠，我根本不同意、不认可。”2019年1月12日傅能潜向毛美君卡号62×××68，账号39×××65的银行账户转账支付67500元。 2019年3月13日毛美君向傅能潜发送微信“付老板，你好！先前发微信给你的19年上半年房租未付的事情一直没有得到你的任何答复，按之前商定的你会继续按照租赁合同约定于1月底前支付的19年上半年的全额租金，但截至到目前我这边都没有收到过你支付的房租，另外我已于3月11日签订好了拆迁合同，按照拆迁合同约定需要在6月底前清空，也请你这边配合在此日期前办理清空，特此通知。房东：毛美君。” 另查明，涉案宁波市江东区彩虹北路7弄5号（彩虹北路47号）门口彩虹北路区块综合整治工程施工时间为2016年6月起至2017年10月止。彩虹北路段自2016年7月5日起至2017年6月30日止实行交通管制。 本院认为：根据《房屋租赁协议（续租协议）》约定，涉案彩虹北路7弄5号的租赁时间为2016年9月1日起至2021年8月31日止。期限为五年。须提前一个月付款，先付后用。根据查明的事实，傅能潜于彩虹北路段道路整治施工期间即2016年7月31日、2017年2月9日、2017年7月30日支付每半年67500元的房租时，毛美君并未提出异议，且其均在微信中回复“收到，谢谢”。傅能潜上诉称因涉案房屋门口彩虹北路道路段封道整治，经双方协商一致就租金金额作减半处理，与事实相符，本院予以支持。毛美君辩称涉案房屋门口彩虹北路道路段封道整治期间，房屋租金调整未得到其认可，与事实不符，本院不予支持。一审法院认为傅能潜对调低租金的事宜未提供证据证明，属于认定事实不清，本院予以纠正。根据合同约定如遇拆迁改造协议终止，现该房屋已纳入政府征收范围，毛美君有权依约解除合同。现涉案房屋租金已支付至2019年2月28日，傅能潜应支付自2019年3月1日起至合同解除日止的租金，本案中傅能潜已支付的5000元押金作一并处理。 综上，上诉人傅能潜的上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审判决对部分事实认定错误，致判决有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下： 一、维持浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初7351号民事判决第一项、第二项，即：确认毛美君与傅能潜于2015年12月6日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月5日解除；傅能潜腾空位于宁波市鄞州区彩虹北路7弄5号建筑面积为288.14平方米的房屋，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、变更浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初7351号民事判决第三项为傅能潜支付毛美君拖欠的租金43822元，并支付自2019年5月6日起至实际腾空日止按年租金270000元标准计算的房屋占用费，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回毛美君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 一审案件受理费5059元，减半收取2529.50元，由傅能潜负担452元，由毛美君负担2077.5元。二审案件受理费5059元由毛美君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年二月十日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃