南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6400号原告：梅秀红，女,1965年10月27日出生,汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：甘贵祥，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨姮，江苏欣达律师事务所律师。被告：苏杰容，女,1975年3月19日出生,汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告梅秀红与被告苏杰容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告梅秀红及其委托诉讼代理人甘贵祥、被告苏杰容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅秀红向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2015年11月4日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告于2021年12月30日起十日内协助原告办理南京市栖霞区某某路XX号XX幢一单元XXXX室房屋产权过户登记手续；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月底，梅秀红通过鼎新中介找到苏杰容谈房屋买卖，苏杰容当时只有一张拆迁办盖章的购房明细确认表，双方遂约定拆迁办的房款由梅秀红支付，有关税费也由梅秀红支付，梅秀红另外给苏杰容十万元房款，总房价为38万元。2015年7月4日，双方前往鼎新中介，梅秀红现金支付苏杰容2万元定金，苏杰容出具收条。2015年7月20日，梅秀红准备好房款，双方再次到中介，因当时苏杰容没有房产证，中介提出说怕双方反悔，要双方先订立一份《个人借款合同》，借款合同里面的28万元实际是房款。签订借款合同后，梅秀红交了7000元中介费，并在当天双方一起到拆迁办拿银行缴费手续，随后去南京银行下关支行，在柜台梅秀红转账28万元房款给苏杰容，然后苏杰容就在柜台办理缴纳房款手续，办完后双方一起回拆迁办财务，拆迁办给苏杰容付款手续，苏杰容当场给了梅秀红。几天后双方带着拆迁办手续去燕歌园物业拿了房屋钥匙以及住宅质保书、使用说明书，苏杰容拿到后全部当场交给了梅秀红。2015年10月前后，梅秀红得知房屋可以签订经适房买卖契约，遂联系苏杰容一起到物业签订经适房买卖契约，苏杰容将契约交给梅秀红。2015年11月4日，物业通知苏杰容拿购房发票，苏杰容通知梅秀红和中介经理唐某一起去物业，唐某带着三份写好内容盖好章的房屋买卖合同过来，苏杰容在物业拿了购房发票就直接给梅秀红，当场一起签订了中介带来的房屋买卖合同，梅秀红现金支付给苏杰容8万元，分别为房屋买卖合同中第三笔7万元和第四笔1万元，至此，梅秀红已付清了38万元房款。因对方还没办理好房产证，签订房屋买卖合同当天即2015年11月4日，梅秀红要求苏杰容写一份38万元的借条，苏杰容写好交给梅秀红并拿走定金收条。2015年12月21日，双方前往中央门房产分中心缴费，梅秀红用自己尾号5218建行卡刷卡支付了5314元维修基金。2015年底，梅秀红开始装修案涉房屋，并于2016年3月开通燃气。2016年5月4日，双方再次去中央门房产中心办理契税，梅秀红再次用自己尾号5218建行卡刷卡支付3070.6元契税。当天苏杰容写了一份收条，收了梅秀红3000元现金（苏杰容的理由是因为拆迁有优惠政策，契税少交了3000元，要求梅秀红返还给她），同时备注维修基金是梅秀红缴纳5314元。后梅秀红凭相关单据去中央门拿了房产证。2018年4月，苏杰容称其将房屋抵押，要求梅秀红借款帮其还债，梅秀红没有同意。2019年6月，苏杰容突然向栖霞区人民法院起诉，要求梅秀红返还房屋。梅秀红认为房屋系其合法购买所得，为维护自身合法权益，梅秀红提起诉讼，请求判如所请。被告苏杰容辩称：被告不认可原、被告之间是房屋买卖关系。原、被告之间订有借款合同，要求按照双方的借款合同处理，由原告将房屋返还给被告，被告将所借原告的钱归还原告；或者由原告支付案涉房屋所设抵押尚余债权的一半即20万元给抵押权人，被告解除房屋上的抵押，将房屋过户给原告。本院经审理认定事实如下:南京市栖霞区某某路XX号XX幢一单元XXXX室房屋系被告因拆迁获得的拆迁安置房。2015年7月20日，原、被告签订《个人借款合同》一份，约定：苏杰容向梅秀红借款28万元（但借款合同中载明的甲方为梅秀红、乙方为苏杰容，从借款合同的内容可看出甲、乙双方名字填反），借款期限自2015年7月20日至2015年8月1日，借款利息约定借款期内年利率20%，并按年计算复利，甲方在本合同签订后将栖霞区XX号XX幢一单元XXXX室、建筑面积59.05平方米房屋交付给乙方免费居住至甲方还清全部贷款本息为止，甲方应将房屋相关权证、票据、合同一并交付乙方。2015年11月4日，原、被告签订房屋买卖合同一份，卖方（甲方）苏杰容，买方（乙方）梅秀红，合同约定：甲方所售房屋位于栖霞区，建筑面积59.6平方米，价格38万元，过户交易税费由乙方梅秀红承担。付款方式：1、乙方支付甲方定金2万元；2、乙方支付甲方剩余房款28万元；3、乙方支付甲方房款7万元；4、乙方支付甲方尾款1万元。合同另约定：甲方在本合签订后将房屋及其相关产权证书交付乙方，并将房屋免费由乙方居住至该房屋过户至乙方名下为止，本合同签订后甲方不得以其他任何方式占有、使用、收益、处分该房屋，甲方在该房屋可上市之日起十日内将该房屋过户至乙方名下；乙方支付中介服务费7000元。合同另对违约责任等其他事项进行了约定。案外人南京鼎新房地产经纪有限公司在该合同见证方栏加盖了公章。2015年7月20日前，梅秀红支付苏杰容购房定金2万元，2015年7月20日梅秀红转帐给苏杰容28万元，此外梅秀红陈述又支付苏杰容现金8万元。苏杰容出具借条一张给梅秀红，内容：今借梅秀红38万元（该借条未注明落款日期）。2015年7月20日梅秀红支付南京鼎新房地产经纪有限公司中介服务费7000元。案涉房屋于2015年8月交付原告梅秀红，梅秀红对房屋进行装修并居住使用至今。2015年7月下旬至2015年11月期间，苏杰容将房屋住宅质保书、使用说明书、经适房买卖契约（2015年10月27日签订，卖方为南京汇杰发展有限公司，买方为苏杰容）、购房发票（2015年11月4日开具，购房款金额307060元）均交付梅秀红。2015年12月21日，梅秀红支付房屋维修基金5314元，2016年5月4日，梅秀红支付契税3070.6元。后梅秀红凭相关单据领取了产权人为苏杰容的案涉房屋产权证。2019年4月28日，苏杰容与案外人孟某签订借款合同一份，约定苏杰容向孟某借款50万元，苏杰容以案涉房屋作抵押担保；2019年5月28日，苏杰容与孟某签订房地产抵押合同，约定抵押担保主债权数额为50万元，同年5月29日进行了抵押登记。2019年6月，苏杰容向本院提起诉讼，要求梅秀红返还案涉房屋，案号为（2019）苏0113民初4941号，该案审理中法官向梅秀红予以释明：其主张与苏杰容之间系房屋买卖关系可另行诉讼。梅秀红遂提起本次诉讼。上述事实，有丁家庄经适房购房明细确认表、借款合同、中介费收据、银行业务凭证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、经济适用房买卖契约、经济适用房购房发票、原被告签订的房屋买卖合同、借条、维修基金收据、契税发票、房屋产权证、被告与案外人的借款合同、抵押合同、不动产登记资料查询证明、（2019）苏0113民初4941号庭审笔录、原被告的电话录音及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案争议焦点为：原、被告之间系借款合同关系还是房屋买卖合同关系。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告之间现存在二份合同，即房屋买卖合同和借款合同。原告提供证据证明其与被告签订了房屋买卖合同，另提供了支付房屋买卖中介费、房屋维修基金、契税等证据，已基本证明了原、被告之间房屋买卖合同关系的真实存在，且被告将案涉房屋在2015年8月已交付原告，原告亦对房屋进行了装修，并一直居住使用至今，上述一系列证据及事实表明，原、被告之间系真实的房屋买卖合同关系；若原、被告是借款关系，房屋买卖合同仅是借款合同的担保，原告则无须对房屋进行装修，亦无须支付房屋买卖中介费、房屋维修基金、契税等，原告支付上述费用的行为不符合借贷关系的普遍特征及常理。被告主张系借款合同关系，现仅有一份甲、乙双方名字填反的借款合同及38万元的借条能反映这一关系，但综观本案，去房屋中介机构办理借款合同明显违反常理，另借款合同中约定的借款期限自2015年7月20日至2015年8月1日，现借款期限已届满多年，多年来被告从未向原告归还过借款本利，双方也从未对借款归还事宜予以提起，这亦违背借款关系常理。庭审中，房屋中介机构工作人员出庭作证证明原、被告系房屋买卖合同关系，再之原、被告的通话录音中，被告亦从未否认双方系房屋买卖关系。综上，本院认定原、被告之间系房屋买卖合同关系，原、被告签订的借款合同系通谋虚伪非双方真实意思表示，本院对该借款合同不予采信。被告的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思的表示，该合同合法有效，对原告的第一项诉请，本院予以支持。原告的第二项诉请，即要求被告协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续，因案涉房屋尚不符合五年上市交易条件且该房屋已设立抵押登记，在抵押权未涂销的情形下，办理过户登记事实上履行不能，故对该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告梅秀红与被告苏杰容于2015年11月4日签订的位于栖霞区房屋买卖合同有效。二、驳回原告梅秀红的其他诉讼请求。案件受理费6850元，减半收取3425元，财产保全费3020元，合计6445元，由被告苏杰容负担。被告苏杰容于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××69），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨 燕二〇二〇年二月二十四日法官助理  王福林书 记 员  陈 庆