河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初19059号原告：王帅，男，1989年9月27日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：李晓贵、苏世豪（实习），大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李重阳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张菊兰，女，该公司员工。原告王帅诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王帅及其委托诉讼代理人李晓贵，被告台兴公司的委托代理人张菊兰、李重阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王帅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金5,362元、逾期办理权属证书违约金暂计20,579元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金暂计1,399元（暂合计27,340元，具体违约金以被告实际履行完毕义务的时间计算金额为准。）2、依法判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为，逾期交房违约金从2015年10月31日计算至2016年6月12日，逾期办证违约金从2015年3月31日至2019年8月16日，逾期提供基础设施，从2015年10月31日计算至2019年8月16日，2019年8月16日的时间为原告第一次向法院提交材料的时间。原告主张的违约金金额为暂定金额，具体违约金以被告实际履行完毕义务的时间计算金额为准。事实理由：2013年4月7日，原被告双方签订了房屋买卖合同，原告购买被告开发的坐落于二七区××、××春××家园小区××楼××单元××室。合同约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件，2015年12月31日前办理权属证书，但被告直至2016年6月12日才交房，暖气片到起诉之日未安装，不动产权属证书仍未办理。被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告台兴公司辩称：针对原告提出的所有诉讼请求，答辩人均不予认可，针对原告自2013年5月7日至2014年7月8日逾期付款所产生的违约金额11,614.4元及利息请求法院予以抵消，对于不能抵消部分，我公司保留另案起诉的权利。一、针对被答辫人“要求判令被告向原告支付逾期交房违约金5,362元”的诉讼请求，答辩人不予认可，法院应依法驳回其诉讼请求。答辩人与原告于2013年4月7日签订《商品房买卖合同》，被答辩人购买答辩人开发的坐落于二七区××、郑航北路××江家园小区××楼××单元××号房屋。合同第八条约定“出卖人应当在2015年10月31日前将合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的：2、买受人逾期付款的，交房日期相应顺延”答辩人未能依照商品房买卖合同如期交房，系政府治理大气污染以及国庆大阅兵的规定，分别在2014年、2015年、2016年要求包括答辩人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期120天，共计360天。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间顺延的效果。合同签约日期为2013年4月7日，约定的付款日期为2013年5月7日。原告逾期付款日期为2014年7月8日，逾期天数427天，逾期支付购房款的金额为544,000元，最终违约金的金额为11,614.4元，应按照商品房买卖合同第八条之规定进行相应顺延。合同约定在2015年10月31日前交房，原告直至起诉之日才提出诉讼，中间也没有提出异议，已经过了诉讼时效。其主张不应得到支持；二、针对原告请求被告承担“逾期办理基础设施和公共配套建筑违约金1,399元”的诉讼请求，答辩人不予认可。商品房买卖合同第十四条约定“燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任”。答辩人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日答辩人已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是答辩人怠于履行义务。答辩人于2015年6月23日与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并于2015年7月1日支付全额工程款，由此证明，答辩人已经在合同规定期限内履行暖气供应业务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是答辩人怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使法院因供暖未能达合同约定，判定答辩人违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此，计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金应综合考虑事实及客观情况，据实计算。至于原告提到的暖气片安装问题，合同并未约定要为案件所涉房屋安装暖气片。原告该项请求无任何合同与法律依据，望贵院依法驳回原告的诉讼请求；三、针对原告“请求被告支付逾期办理权属证书违约金20,579元”的诉讼请求无任何合同与法律依据，答辩人不予认可。合同第十五条、附件四第六条约定“答辩人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定的时限未上报送申报材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.2违约金”合同明确指出答辫人只需将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是“办理权属证书”。该两项义务是截然不同的概念，不能混淆。我方并无义务为原告办理权属证书。况且，所涉房屋已于2018年7月16日取得房屋测绘收件回执单，证明在此之前我们已经将办理房屋权属初始登记的材料报送至房管局。截至此时，答辩人已经依照合同约定履行义务完毕。答辩人从未与原告约定为其办理权属证书，自然也就不存在违约事项。因此，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对方无异议的证据，本院予以采信并在卷作证，对本案有争议的证据及事实认定如下：1.2013年4月7日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南12幢（座）1单元18层1812号房屋一套，建筑面积101.39平方米，房屋总价款：777,154元。其中约定：233,154元付款方式为现金，约定付款时间是2013年4月7日；另外544,000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年5月7日；出卖人应当在2015年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金；合同第十四条第4款约定，供暖设施：2016年10月31日到达正常使用标准，运行方式为市政供应；使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行；附件四第六条约定，出卖人应当在2015年12月23日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。2．原告于2013年4月1日向被告交纳预售定金20,000元，2013年4月7日，支付预售购房款213,154元。2014年7月18日又支付购房款544,000元。3．被告于2016年6月1日通知涉案房屋业主交房，原告于2016年6月8日领取房屋钥匙。4．被告于2015年6月23日与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，由郑州德润市政工程有限公司为被告实施涉案房屋所在小区供热工程，约定完成工期为90天。被告于2015年7月1日支付全额工程款。郑州德润市政工程有限公司于2017年6月11日向河南台兴房产有限公司出具《春江家园项目的说明》一份，载明：由于周边无热力管网，贵单位用热热源将从开发路接入，开发路为新修市政道路，施工至郑航北路，至今没有完成，无法接通到你单位，所以不能保证用热。原被告认可2019年1月被告完成暖气主管道铺设，原告认为被告应为原告安装暖气片，被告不认可负有该义务。5．被告提交不动产登记受理凭证显示，被告于2018年12月17日对二七区赣江路98号12号楼2单元1层等房屋进行首次登记，原告不予认可，称被告提交登记信息并不包括涉案房屋信息，经查询涉案房屋首次登记日期为2019年3月5日。被告对此也未提出补充证据加以证明。6.2019年8月10日原告以邮寄的方式向被告寄送书面申请办理房地产权转移登记的书面函，被告以原告在邮寄之前并未打电话予以说明，且邮件函上并未说明邮寄的内容为由拒收。本院认为，原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行期限及免责事由、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任等进行约定，后原告交付房款（其中544,000元未按约定期限交付），被告未按原定日期交付房屋、完成基础设施并办理产权登记手续，事实清楚。原被告所签合同系双方真实意思表示，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。当事人履行合同不符合约定的，应当继续履行合同、采取补救措施、承担违约责任。当事人可以约定一定数量的违约金或违约金计算方式。本案中，原被告约定买受人应于2013年5月7日前支付购房款544,000元，买受人逾期付款的，按照合同约定交房日期相应顺延，原告实际于2014年7月18日（晚于约定时间438天）支付购房款544,000元，晚于合同约定时间，因此被告实际交房时间应相应顺延，被告于2016年6月份交付房屋并未超过顺延后的应交房日期。故原告主张支付逾期交房违约金5,362元，本院不予支持；当事人请求合同成立后客观情况发生了无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按原合同履行有失公平，当事人可以请求变更合同。本案中，原被告约定供暖设施于2016年10月31日到达正常使用的程度，被告已于2015年6月23日与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》，并支付相应工程款项，且其约定工期为90天，符合如期交付基础设施的正常进度；此后因市政施工的原因导致被告在此期间不能正常履行义务，对其逾期完成供暖管道安装的违约责任应当予以免除，且原被告在合同中对此亦有明确约定，故本院对原告请求判令被告支付基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张到起诉之日未安装暖气片，原被告合同中并未约定由被告安装暖气片，其请求没有事实依据，故本院不予支持；当事人请求法院保护其诉讼权利，应当遵守诉讼时效的规定，向法院请求保护民事权益的诉讼时效为三年。被告按约定应于2015年12月23日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告实际于2016年6月1日通知交房（未超过顺延日期），应当在2016年8月1日完成房屋初始登记，被告于2019年3月5日才完成产权初始登记（被告提交证据不足以认定具体登记时间，该日期为原告自认首次登记时间），应当承担违约责任。但原告于2019年11月19日提起诉讼，其部分请求期限超过诉讼时效，本院仅支持其合法诉讼时效期间内的诉讼请求12,994元（按总房款777,154元日万分之零点二自2016年11月19日计算至2019年3月5日），对原告过高诉讼请求，本院不予支持；原告请求判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书，被告称原告未按约定提交相应资料，双方均应按照合同约定履行，被告应在原告提交办证资料后，协助原告办理房屋转移登记手续。被告辩称其2018年7月16日取得房屋测绘收件回执单，已经履行合同义务，没有事实及法律依据，其以此不承担责任的主张本院不予支持；被告要求折抵原告自2013年5月7日至2014年7月8日逾期付款所产生的违约金额11,614.4元，其也未在合法诉讼时效期间内提出主张，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告王帅支付逾期办理权属证书违约金12,994元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王帅办理涉案房产的不动产权属证书登记手续；三、驳回原告王帅的其它诉讼请求。案件受理费242元，由被告河南台兴房产有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  陈书冉二〇二〇年二月十四日书记员  赵 琪