重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10131号上诉人（原审原告）：易川，男，1959年2月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王晓莉，女，1958年3月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆华美鼎丰置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号御景天成9幢4-1附3-1，统一社会信用代码91500112075654949A。法定代表人：李晓宇，董事长。委托诉讼代理人：戴志刚，男，1972年2月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市沙坪坝区。上诉人易川、王晓莉因与被上诉人重庆华美鼎丰置业有限公司（以下简称华美鼎丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初15583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易川和王晓莉的共同委托诉讼代理人幸立、熊春，被上诉人华美鼎丰公司的委托诉讼代理人戴志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易川、王晓莉上诉请求：1、撤销原判，依法改判，支持易川、王晓莉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案属于商品房预约合同纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。因此，第一项诉讼请求“判令解除二原告与被告签订的《华美·翡丽山认购书》”，属法定权利，法院应当支持。一审法院剥夺当事人的解除认购书的法定权利，臆断合同应当履行，属适用法律错误，进而强加我方负有催告签约的义务，也存在错误。并且，按该司法解释的精神，只要没有签订商品房买卖合同合同，就定金问题法院只能有三种判决方式，双倍返还定金;二，不予返还定金;三，返还定金。而不是驳回请求?2、本案不应适用《合同法》。本案涉及认购书未形成最终合同，就相同法律关系及事实，已有对应的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出明确规定及处理方式，不宜再援引部门法《合同法》。《合同法》六十二条确定的情形是有正式合同的情况下，部分条款约定不明的，才适用。而本案双方并未正式签订商品房买卖合同，不适用合同法。本案双方并未正式签订商品房买卖合同，根本不存在履行合同的情况，也不能确定双方的权利与义务，更不能认定谁是债权人与债务人。3、一审法院适用《合同法》六十二条第四款不当，举证责任分配不当。该条文规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，根据认购书约定的“在本认购书生效后，于甲方(开发商)通知之日起7日内……前往华美翡丽山销售中心与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》…具体签约时间及地点有变化的，以甲方另行通知为准”。事实上我方就什么时候签约，完全处于一种等待状态，且已作了两年的等待，难道还属于没有给必要的准备时间。更为重要的是，该条文并没有要求“债权人”(认购方)负有催告义务，(仅是给必要准备时间)，既然无须去催告，则无须去证明已经催告，那么法院以“我方没有举示催告证据”为由，认为履行期限未至，第一属不符合双方约定，第二属适用法条错误，第三属举证分配不当，错误强加我方举证责任。同时，根据前述《司法解释》精神，认购之后双方均可以不签订合同，这是司法解释赋予双方的权利，我方没有催告开发商签约的义务，因此不存在负有举示催告开发商签约证据的义务。4、本案的争议焦点在于，合同解除后定金的处理，能否适用定金罚则。按照该司法解释第四条的规定，出卖人收取定金后未能订立商品房买卖合同的，应根据当事人过错情况对定金进行处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案系因开发商(被上诉人)责任原因未能订立商品买卖合同，按照法律关于定金的规定处理，被上诉人应当双倍返还定金。开发商的责任主要表现在以下方面:①、其收取定金后长达两年时间不通知买受人签订合同;②、虽然认购书中没有具体约定什么时候通知签订合同(履行期限不明)，但通常交易习惯应该由开发商在具备签约条件后及时通知。通常情况下，开发商应当在具备签约条件后及时通知买受人签订合同（商品房现售的，应当通过竣工验收；商品房预售的，应当取得预售许可证）虽然一审中开发商未提供案涉房屋的竣工资料及预售许可证，但是通过案涉房屋的初始登记时间为2018年12月17日，可以确定开发商此时已经具备签约条件，开发商应当通知买受人签约。开发商怠于通知，由此导致购房人解除认购书的，开发商应双倍返还定金。即使认为认购书未约定通知时间，被上诉人不通知买受人前来签约并不构成根本违约，本案则适用司法解释第四条后半段的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，开发商也应当将定金返还买受人。5、王晓莉是本案适格原告。认购书注明乙方为易川和王晓莉，开发商出具的财务收据亦记载交款人为易川和王晓莉，且王晓莉对易川接受其委托代表王晓莉签订认购书的行为是认可的。6、没有签订合同的原因是因为对方要求我们在签订合同之前付清全部房款，而认购书中并没有要在签订合同之前付清全部房款的约定，所以是对方拒绝签订合同，其理由没有依据。华美鼎丰公司辩称，1、合同法第2条就合同的适用范围有明确规定，房屋买卖的预约合同以及认购书并没有排除在合同法的适用范围。2、而买卖合同属于合同法明确规定的有名合同。3、并没特别法律将商品房买卖合同排除在合同法的适用范围。4、一审判决认定事实正确，适用法律恰当。5、上诉人的第一条上诉理由曲解了合同法的立法宗旨，合同法的立法宗旨是鼓励并保障交易安全，严格限制违约解除的权限等等，而本案的情形不在合同法解除的情形内。一审法院没有剥夺解除认购书的合法权利，而是解除的情形不符合法律规定。6、上诉人一次性购买三套房屋并不是为了自己居住，而是为了炒房，在国家政策收紧的情况下，不想再继续购买才找出种种理由要求解除。7、销售事务申请记录表上面写的很清楚，是上诉人申请全款分期，在交第二次款项的时候才签订正式的合同，我方一直都等待对方来交款签合同。易川、王晓莉向一审法院起诉请求：1．判令解除易川、王晓莉与华美鼎丰公司签订的《华美·翡丽山认购书》；2．判令华美鼎丰公司向易川、王晓莉双倍返还定金100000元；3．判令华美鼎丰公司向易川、王晓莉退还认购金424318元；4．判令华美鼎丰公司向易川、王晓莉支付资金占用损失（以424318元为基数，从2017年7月15日起至返还前述认购金日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2017年7月9日，易川作为乙方、华美鼎丰公司作为甲方，双方签订《华美·翡丽山认购书》，约定乙方认购甲方位于重庆市江北区房屋；建筑面积为71.24平方米；总成交价为944318元，一次性付清；乙方同意在签订本认购书时向甲方缴纳认购定金50000元；甲方已告知乙方在签订本认购书前该房屋无抵押、无预租、无查封等情况；若乙方所购买的房屋未设立抵押权的，则在本认购书生效后，于甲方通知之日起7日内按照《签约须知》指定的内容，前往华美·翡丽山销售中心与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《抵押合同》《个人借贷款合同》等购买该商品房需签署的各项法律文件，并按照约定支付购房款及应由乙方自己缴纳的或应由甲方代为收取的各项税、费；具体签约时间及地点有变化的，以甲方另行通知为准；乙方如约签署买卖合同后，乙方所缴纳的认购定金自动转作首期购房款；乙方未按本认购书约定与甲方签订买卖合同或支付包括购房款在内的各项费用的，甲方有权解除本认购书，且有权不再退还乙方已支付的定金，并在不通知乙方的情况下可将该商品房另行出卖给第三方；如甲方在本认购书生效后至签订买卖合同期间因自身原因将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方已付定金。易川在该合同尾部乙方落款处签名。同日，易川向华美鼎丰公司支付定金50000元。2017年7月15日，易川向华美鼎丰公司支付认购金424318元。庭审中，易川、王晓莉陈述，《华美·翡丽山认购书》的乙方应为易川、王晓莉，王晓莉系委托易川购房；华美鼎丰公司陈述该认购书的乙方仅为易川，以合同落款为准。一审法院经审理认为，本案主要涉及以下几个问题：1．合同主体问题。合同主体应以合同落款处签章为准，故《华美·翡丽山认购书》的乙方仅为易川一人，王晓莉不是合同相对方，亦即不是本案适格原告，关于王晓莉的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。2．华美鼎丰公司是否违约问题。易川与华美鼎丰公司签订的《华美·翡丽山认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。该认购书仅约定易川应当在收到华美鼎丰公司通知之日起7日内前往华美鼎丰公司处签订《重庆市商品房买卖合同》，并未约定通知的具体时间，视为对该通知义务的履行期限约定不明，易川可以随时要求其履行，并给予必要的准备时间；现易川未举证证明其已催告华美鼎丰公司履行义务，故华美鼎丰公司的履行期限尚未届满，华美鼎丰公司行为并不构成根本违约，易川主张解除合同以及要求华美鼎丰公司承担违约责任等，没有事实和法律依据。基于此，关于易川主张解除合同、双倍返还定金、退还认购金以及支付资金占用损失的请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告易川、原告王晓莉的全部诉讼请求。本案案件受理费8946.28元，减半收取计4473.14元，由原告易川、原告王晓莉负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，本院对原判查明的事实予以确认。易川于2017年7月9日签订了三份《华美·翡丽山认购书》，认购三套房屋；本次向一审法院就此三套房屋提起相似的诉讼请求（具体金额不同），一、二审法院均合并审理。二审中，易川、王晓莉举示2019年9月17日重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果，拟证明涉案三套房屋在2018年12月17日办理了初次登记，此时已具备现房销售条件，应当通知上诉人签订商品房买卖合同，但是直至本案起诉时，被上诉人都未向上诉人发出签约通知。华美鼎丰公司对证据的真实性无异议，但是否认其与本案的关联性，认为查询登记仅反映被上诉人办理产权证的时间；作为房地产开发商销售案涉房屋的方式为预售，被上诉人已于2016年12月7日取得案涉房屋预售许可证。本院对该证据的真实性予以采信，查询结果载明三套房屋的初始登记在华美鼎丰公司名下的时间为2018年12月17日，使用用途均为商业服务；对其证明目的，之后结合上诉人的诉讼请求进行评判。二审中，本院问上诉人，你方是在2017年7月9日缴纳的认购的定金，既然在签订认购书之后没有收到被上诉人通知你们签订正式买卖合同，为何会在2017年7月15日又缴了一部分房款？上诉人称，我们是要求签订合同，是对方要求我们缴纳一部分房款才签，之后对方又要求我们付全款；（审：上诉人认为对方拒绝签订合同的时间？）就是我们付了第一笔房款之后，对方再提出要求付全款，我们多次交涉未果；（审：上诉人为什么在被拒绝的当时没有起诉要求履行？）是当事人的一种考虑，有可能是想通过协商解决；（审：上诉人为何现在不愿意签订合同了？）因为本来就不是为了居住才买的，是为了购买获利，而现在经过了两年，市场环境都已经发生了变化。华美鼎丰公司称，7月15日上诉人交钱是因为上诉人主动申请付全款，我们是先达成的协议，上诉人才付的款。本院认为，对于《华美·翡丽山认购书》合同乙方为易川，王晓莉并非本案适格原告的问题，一审法院评判正确，本院不再赘述。因王晓莉并非本案适格原告，故法院应当裁定驳回王晓莉的起诉。鉴于王晓莉和易川均认为是王晓莉委托易川购房，原判驳回王晓莉的诉讼请求的判项，在王晓莉和易川处理内部关系时，不会对王晓莉实体权力造成不利影响，因此，本院对原判驳回王晓莉诉讼请求的判项予以维持。对于易川的诉讼请求能否得到支持的问题。本案双方订立的《华美·翡丽山认购书》的合同内容涵盖双方当事人基本情况，房屋位置、面积、价格，房款计算和支付方式，签署本约的时限规定等内容，同本约相比，缺少对交房时间与条件、设备标准承诺、基础设施与公共设施交付承诺等要素的具体约定；从性质上看为预约合同。预约合同为合同的一种，在上诉人自己引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中，同样提到了如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；一审法院适用《中华人民共和国合同法》处理因《华美·翡丽山认购书》产生的纠纷并无不当。签署预约合同的根本目的，是为了促成本约的订立，也即最终实现案涉房屋交易过户。由于《华美·翡丽山认购书》第四条并未明确签订《重庆市商品房买卖合同》的具体时间，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，判定华美鼎丰公司履行期限尚未届满，并驳回易川的诉讼请求并无不妥。上诉人二审中举示的三套房屋初始登记在被上诉人名下的查询结果不能改变双方未明确通知时限的事实；本院对其证明目的不予采纳。上诉人在二审中陈述没有签订合同的原因是因为华美鼎丰公司要求上诉人在签订合同之前付清全部房款；而原判查明《华美·翡丽山认购书》中约定是一次性付清房款；因此，即使上诉人的说法属实，也只能证明华美鼎丰公司根据《华美·翡丽山认购书》的约定，履行了通知易川签订《重庆市商品房买卖合同》的义务，且华美鼎丰公司要求一次性付款符合《华美·翡丽山认购书》约定的付款方式；而不能证明是华美鼎丰公司拒绝签订合同。此外，根据本案和关联案件事实，易川一次性向华美鼎丰公司购买三套商业用房。二审中，上诉人自行陈述，购买目的投资不是为了自住而是寻求获利，但目前市场环境已经发生变化，故不愿意继续签定《重庆市商品房买卖合同》。相反，作为合同相对人的华美鼎丰公司并未发出解除认购合同的意思表示，上诉人也未举示证据证明华美鼎丰公司另行出售房屋导致《华美·翡丽山认购书》无法继续履行。因此，本案并不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的应双倍返还或返还定金的条件。一审法院判决驳回易川的诉讼请求，即包括了不返还定金的意思在内，上诉人关于判决方式不符合司法解释的三种判决方式的上诉理由不能成立。综上所述，易川、王晓莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9043.18元，由上诉人易川负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇二〇年二月七日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜