广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22530号上诉人（原审被告）：韩苏力毛，男，撒拉族，1976年4月14日出生，住所地：青海省循化县，委托诉讼代理人：陈国文，广东执一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中联通泰实业（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区车公庙工业开发区第3小区中联大厦第1层（仅办公），统一社会信用代码：914403006188574526。法定代表人：黄麟培，执行董事。委托诉讼代理人：魏菊丽，广东万鼎律师事务所律师。上诉人韩苏力毛因与被上诉人中联通泰实业（深圳）有限公司（以下简称中联通泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初43268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩苏力毛上诉请求：1.撤销（2018）粤0304民初43268号民事判决；2.改判韩苏力毛与中联通泰公司续约合同成立并生效；3.中联通泰公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定中联通泰公司于2018年7月6日发出的续约通知仅为一个提醒，其事实认定错误。中联通泰公司在该通知中，明确约定了续租于2018年7月24日前办理续约手续，也约定了如不续租则办理退房手续。很明显该内容系对原租户发出的续租要约，其是否续租的选择权在于承租方，而非出租方。该通知意思表示内容具体明确，应认定为对原租户发出的要约，韩苏力毛在要约期限内承诺续租，其租赁合同关系成立。其次，一审法院认定韩苏力毛优先承租权前提丧失，其事实认定错误。中联通泰公司以房屋旧改为由，不再与韩苏力毛续约。根据韩苏力毛了解，该案涉房屋旁边房屋依然续租。根据《合同法》规定及《租赁合同》约定，韩苏力毛在同等条件下具有优先承租权。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定判决韩苏力毛限期搬离案涉房产系适用法律错误。本案中，中联通泰公司于2018年7月6日向韩苏力毛发出的通知内容明确具体，且约定了承诺期限。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十九条之规定，应当认定该通知为附承诺期限的不可撤销要约。而韩苏力毛在该期限内做出承诺，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条之规定，应当认定韩苏力毛与中联通泰公司之间续租合同成立并生效。中联通泰公司辩称：一、中联通泰公司向韩苏力毛发出的通知不是要约。二、韩苏力毛对该通知内容明确提出过异议。三、韩苏力毛和中联通泰公司双方就是否续租至今仍然无法达成合意。韩苏力毛、中联通泰公司双方至今无法就违约事宜达成一致是客观事实，韩苏力毛占有中联通泰公司物业没有法律根据和合同依据。中联通泰公司作为物业的所有权人，已经给予韩苏力毛充分的搬迁准备时间，有权要求韩苏力毛立即搬离。韩苏力毛长期无理霸占中联通泰公司的物业拒不交还，已经严重影响了中联通泰公司的各项经营决策，韩苏力毛多次召集多人到中联通泰公司办公室吵闹，导致中联通泰公司工作人员无法正常办公，造成了极为恶劣的影响，同时韩苏力毛长期占道经营，给过往行人车辆、其他租户都造成了诸多不便，还给中联通泰公司带来了被行政处罚的风险。韩苏力毛的种种行为导致了双方矛盾不断激化。韩苏力毛的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院判决驳回韩苏力毛的全部上诉请求。中联通泰公司向一审法院起诉请求：1.韩苏力毛立即搬离在中联通泰公司处租赁的位于福田区车公庙工业区中联大厦第1层门前1、2号房屋；2.韩苏力毛向中联通泰公司支付2018年9月1日起至搬离之日止的房屋占用费和管理费、清运费。房屋占用费参照租赁合同约定标准计算，每年递增10%，2018年9月1日至2019年7月31日的房屋占用费为6655元/月，2019年8月1日至2020年7月31日的房屋占用费为7320.50元/月，以此类推；管理费按159元/月计算；清运费按500元/月计算（自2018年9月1日起暂计至2018年10月31日的房屋占用费、管理费、清运费为14628元，以后另计）；3.韩苏力毛向中联通泰公司支付2018年9月4日起至搬离之日止的水、电费（其中2018年9月4日暂计至2018年11月1日的水、电费为2371.65元，以后另计）；4.本案诉讼费用由韩苏力毛承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，中联通泰公司（出租方、甲方）与韩苏力毛（承租方、乙方）签署《租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区车公庙工业区中联大厦门前1、2号房（下称涉案房产）出租给乙方使用，租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还，乙方如果需要继续承租或者退租的，应于租赁期届满之日提前三个月向甲方提出书面要求，如甲方房屋继续出租，在同等条件下乙方享有优先租赁权。房屋月租金为5000元，租赁押金为12100元，水电押金2000元，甲方应于合同期满，在乙方完好退出原租赁房屋并交清各项应付费用，且乙方不拖欠甲方各种费用并且双方无任何争议后，将租赁押金和水电押金无息还给乙方。2015年8月1日至2016年7月31日期间的月租金为5000元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金（递增10%）为5500元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金（递增10%）为6050元。乙方须于每月26日至31日按合同约定条款向甲方支付下月房屋租金，并根据甲方的缴款通知单向甲方交纳应付水电费等应缴费用，逾期不交甲方每天按总费用的千分之五收取违约金，乙方拖欠租金及其他费用达10天的，甲方有权终止合同并收回租赁房屋，且没收租赁押金。租赁期满，或乙方不再续租，须当日将铺面内所有的物品全部搬出，如因不可抗力、城市更新、政府规划、甲方经营所需的房屋改建或重建原因以外的甲方原因需要收回房屋，甲方需提前1个月通知乙方，乙方应结清应付费用，甲方应双倍退还乙方押金，双方权利义务终止。电梯使用费星期一至星期五早8时至晚18时不收费，其它时间13元/次(上、下一次)。甲方处由其委托代理人黄麟培签字。2018年7月5日，中联大厦管理处向韩苏力毛下发《通知》称，韩苏力毛与公司签署的合同于2018年7月31日到期，如需续租，请于2018年7月24日前到管理处办理相关续约手续，如不再续租请于7月31日前办理退房手续。2018年7月12日，中联通泰公司向韩苏力毛出具《房屋租赁合同期满不再续租通知书》称，双方签署的合同于2018年7月31日到期，因公司经营需要，涉案房产不再出租，因此合同到期后不再续约，现通知韩苏力毛在合同期满前到管理处结清费用，按原状返还房屋。2018年8月15日，中联通泰公司的委托代理人黄麟培出具《关于限期搬离房屋的通知》并于当日送达韩苏力毛，通知要求韩苏力毛在2018年8月31日前结清费用并搬离涉案房产。2018年8月19日、8月27日、9月23日，韩苏力毛再次向中联通泰公司送达上述通知。截至一审庭审时，韩苏力毛仍在实际占有使用涉案房产。另查，中联通泰公司为涉案房产的业主，中联通泰公司每月都有制作涉案房产的缴款通知书，通知书中载明了占有使用费、综合服务费、水电费及其他费用的金额，其中占有使用费、综合服务费、清运费每月分别为6655元、159元、500元，水电费及电梯使用费不等。中联通泰公司同时提交了涉案房产在内的各商铺的水电计数记录本予以佐证。韩苏力毛对通知单中载明的服务费和清运费的收费标准予以认可。又查，中联通泰公司每月向韩苏力毛发放缴款通知单载明水电费的金额，韩苏力毛按该金额以现金的方式向中联通泰公司的自有物业管理单位支付租金，中联通泰公司开具《收款收据》，韩苏力毛足额向中联通泰公司支付各费用至2018年8月份，其中2018年8月份的租金为6655元，是按合同约定的上一年度的标准上增加10%计算得出，之后中联通泰公司拒绝收取韩苏力毛支付的费用。一审庭审时，中联通泰公司称涉案房产所在的大厦准备旧改，因此租赁的合同到期后均不再出租，目前涉案大厦一楼也空置了部分商铺，有部分商铺的租约至2020年。韩苏力毛称于2018年7月份收到管理处的通知前未向中联通泰公司提出书面的续租申请，接到上述通知后即联系中联通泰公司续租事宜。中联通泰公司则称韩苏力毛是在2018年7月25日才联系中联通泰公司，因担心通知中提及停水、停电才找到中联通泰公司，并称没办法按时搬迁，中联通泰公司同意最多给予韩苏力毛一个月的搬迁期，因此才收到了2018年8月份的房租等费用，但是韩苏力毛在8月期满仍然拒绝搬迁。一审法院认为，中联通泰公司与韩苏力毛签署的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同约定韩苏力毛需要继续承租涉案房产的，应于租赁期届满之日提前三个月向中联通泰公司提出书面要求，韩苏力毛并未按合同约定于2018年5月1日前向中联通泰公司提出书面申请。《中华人民共和国合同法》规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示内容需具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。中联大厦管理处代中联通泰公司向韩苏力毛下发通知仅称韩苏力毛如续租，于2018年7月24日前办理续约手续，如不续租则应办理退房手续，从该通知的内容看，并不具备要约的要件，通知仅为一个提醒。韩苏力毛接到该通知并联系中联通泰公司后，中联通泰公司明确发通知表示不再续签，且中联通泰公司亦在租赁期限届满后多次发通知要求韩苏力毛搬离涉案房产的方式表明了不再续租，中联通泰公司与韩苏力毛并未就续签涉案合同达成一致意见。再者，合同虽约定韩苏力毛有优先承租权，但该优先承租权的行使前提条件为中联通泰公司继续出租涉案房产，中联通泰公司以通知的形式明确向韩苏力毛表明涉案房产不再出租，此时，韩苏力毛行使优先承租权的前提丧失。综上，在中联通泰公司不再出租涉案房产、中联通泰公司与韩苏力毛双方未能就续租达成一致的情况下，涉案租赁合同应于2018年7月31日实际履行完毕，韩苏力毛应按合同约定搬离涉案房产。合同履行完毕后，截至一审庭审日，韩苏力毛仍在占有使用涉案房产，其应向中联通泰公司支付占有使用费。中联通泰公司主张的月占有使用费的金额为6655元，该标准是参照租赁合同约定的在上一年度租金标准的基础上上涨10%的金额，韩苏力毛实际向中联通泰公司支付的2018年8月份的占有使用费亦为6655元，中联通泰公司要求韩苏力毛按该标准支付占有使用费，一审法院予以支持。截至本案一审庭审前月即2019年2月，韩苏力毛共应向中联通泰公司支付占有使用费、管理费、清运费43884元【（6655+159+500）×6】，此后的占有使用费中联通泰公司可另行主张。中联通泰公司提交了涉案房产的水电读数记录本并在制作的缴款通知书明确载明了水电费的读数及金额，一审法院对中联通泰公司主张的水电费的金额予以确认，韩苏力毛应向中联通泰公司支付截至2018年11月1日的水电费2371.65元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、韩苏力毛应于判决生效之日起十日内搬离中联通泰实业（深圳）有限公司名下位于深圳市福田区车公庙工业区中联大厦第1层门前1、2号房；二、韩苏力毛应于判决生效之日起十日内向中联通泰实业（深圳）有限公司支付2018年9月至2019年2月期间的占有使用费、管理费、清运费43884元；三、韩苏力毛应于判决生效之日起十日内向中联通泰实业（深圳）有限公司支付2018年9月4日至2018年11月1日期间的水电费2371.65元。案件受理费956元，由韩苏力毛负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院认定中联通泰公司与韩苏力毛签订的合同合法有效正确，本院予以确认。双方签订的合同约定韩苏力毛需要继续承租涉案房产的，应于租赁期届满之日提前三个月向中联通泰公司提出书面要求，韩苏力毛并未按合同约定于2018年5月1日前向中联通泰公司提出书面续租申请。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”本案，中联大厦管理处代中联通泰公司向韩苏力毛下发通知仅称韩苏力毛如续租，于2018年7月24日前办理续约手续，如不续租则应办理退房手续。从该通知的内容看并不具体确定，租赁合同中基本的租赁期限亦不确定，缺少构成要约的基本要件，故中联通泰公司上述通知不构成要约。韩苏力毛上诉称中联通泰公司于2018年7月5日发出的通知为要约的理由不能成立。之后，中联通泰公司明确发通知表示不再续签，且中联通泰公司亦在租赁期限届满后多次发通知要求韩苏力毛搬离涉案房产的方式表明了不再续租，中联通泰公司与韩苏力毛并未就续签涉案合同达成一致意见。双方签订的合同虽约定韩苏力毛有优先承租权，但该优先承租权的行使前提条件为中联通泰公司继续出租涉案房产。中联通泰公司以通知的形式明确向韩苏力毛表明涉案房产不再出租，并且实际上涉案房屋亦未向他人出租。故韩苏力毛行使优先承租权的前提丧失。其上诉请求行使优先承租权的理由不能成立。综上，韩苏力毛上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元，由韩苏力毛负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年二月十三日书记员 李开宇（兼）