广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5248号上诉人（原审被告）：汪燕芬，女，1965年5月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：陈英海，男，1963年12月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，系上诉人汪燕芬之丈夫。被上诉人（原审原告）：中山市恒信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区恒信花园B区5幢地下之三，统一社会信用代码91442000708060383R。法定代表人：梁伟坚，该公司经理。委托诉讼代理人：吕洁非，广东鼎汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼嘉仪，广东鼎汉律师事务所实习律师。上诉人汪燕芬因与被上诉人中山市恒信物业管理有限公司（以下简称恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。汪燕芬的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回恒信物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：恒信物业公司在管理恒信花园A区时存在如下违法违规行为：1.王海燕与中山市城南房地产有限公司（以下简称城南公司）中明确约定消防通道3个总面积286.053㎡，但是恒信物业公司为了自己利益，把原来的两个消防通道改为商铺，目前小区仅存一个消防通道，恒信物业公司严重侵犯了全体业主利益和影响业主人身安全。2.恒信物业公司在管理过程中，不是以服务业主为宗旨，而是想法设法为自身利益最大化考虑。恒信花园存在房屋外墙严重渗水、饮食商铺在小区内加装排烟管道、擅自将小区车位出租给商铺收取高额租金等问题。3.恒信物业公司与商铺达成的租约，汪燕芬作为业主很难举证，需要法院要求恒信物业公司举证证明。另外，汪燕芬是迫于无奈才曾经向恒信物业公司支付物业服务费，因为恒信物业公司无理扣押汪燕芬的房屋产权证书直至2014年才交还。恒信物业公司答辩称：一审判决正确，应予维持。第一，汪燕芬所称的消防通道被改造问题，是开发商办好报建手续后，出售给案外人，整个过程恒信物业公司没有参与，属于开发商行为。第二，关于房屋外墙问题，因案涉小区楼龄较久，造成房屋渗水的问题责任不在于恒信物业公司，由于该小区没有维修基金，若出现渗水漏水问题需要维修，需要由相关业主共同出资承担维修费用，恒信物业公司愿意协调。第三，关于停车位问题，汪燕芬所述并非事实。车位是由其他业主购买，该业主曾经向小区内的业主出租，但没有业主愿意承租，所以才将车位出租给商铺业主，这是业主对自身权利的处分，汪燕芬与恒信物业公司均无权干预。第四，汪燕芬称商铺加装排烟管的情况，图片上新加装的排烟管道是由相关的商铺经营人经过环保部门的核查同意后安装的，并不是恒信物业公司允许，恒信物业公司无权同意或不同意排烟管道的加装。第五，恒信物业公司没有扣留汪燕芬的房产证，房产证不是恒信物业公司出具的。汪燕芬的上诉理由均不成立。恒信物业公司向一审法院提出诉讼请求：汪燕芬向恒信物业公司支付2014年3月至2018年7月期间共53个月的物业管理费9502.90元（物业管理费从2014年3月起计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：1996年11月19日，城南公司作为甲方与恒信物业公司作为乙方签订《中山市住宅小区物业管理合同》，约定：甲方将位于中山市××××路的恒信花园小区及范围内的物业委托给乙方实行物业统一管理；甲方聘请乙方管理中山市恒信花园小区的期限暂定为三年，自1996年1月1日起至1999年1月1日止。如乙方在管理期内有良好业绩，应有优先续聘权。合同还约定了其他事项。合同期满后，恒信物业公司继续为恒信花园小区提供物业服务。汪燕芬办理涉案物业收楼手续后，曾向恒信物业公司支付物业服务费，但自2014年3月至2018年7月期间共拖欠53个月物业服务费，且经恒信物业公司催讨仍不支付，恒信物业公司遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查，汪燕芬系广东省中山市东区恒信花园X区X幢XXX房（产权登记时间为2009年10月21日）的产权人，物业建筑面积为179.34平方米；广东省经营服务性收费许可证（副本）（编号：WJ01Z0206Z00000020号）及中山市恒信花园物业管理服务收费公示栏均载明恒信花园物业服务费收费标准为多层住宅1元每月每平方米。汪燕芬确认恒信花园小区尚未成立业主委员会，辩称其拒缴物业管理费系因恒信物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并提交了六张照片作证。其中，第一、二照片拟证明恒信物业公司将小区车位出租给小区外商铺即美甲店使用，第三、四、五张拟证明恒信物业公司将消防通道改建为商铺，第六张照片拟证明恒信物业公司擅自允许小区外商铺在小区内加装油烟管道；另，汪燕芬未提交证据证实其关于恒信物业公司未协助其处理房屋外墙渗水问题的抗辩。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。汪燕芬虽未与恒信物业公司签订物业服务合同，但物业建设单位城南公司与恒信物业公司签订了前期物业服务合同，而汪燕芬系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与恒信物业公司续签合同，但恒信物业公司继续为中山市××××路的恒信花园小区提供物业服务，故双方签订的合同继续有效，恒信物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。虽然汪燕芬提交六张照片拟证明恒信物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但该照片不足以形成完整证据链证明恒信物业公司提供的物业服务不符合合同约定：首先，第一、二张照片仅显示部分车位由美甲店使用，不能反映该车位系由物业公司直接出租给美甲店，且即使是由恒信物业公司出租给美甲店，汪燕芬也未提交证据证明该出租行为影响了其他业主的车位使用权；其次，第三张与第四、五张照片中消防通道与商铺的上部建筑风格明显不同，无法确实该三张照片反映的是同一个地方；最后，第六张照片不能证明加装的油烟管道系因恒信物业公司不作为所导致。对于汪燕芬的其他抗辩，其均未提交证据佐证，故一审法院对汪燕芬拒缴物业服务费的抗辩不予采纳，而恒信物业公司为恒信花园小区提供了物业服务是事实，汪燕芬应按前期物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，承担继续履行的违约责任。经核算，汪燕芬应向恒信物业公司支付2014年3月至2018年7月期间的物业服务费为9505.02元[179.34元（179.34平方米×1元/平方米），共53个月]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：汪燕芬于一审判决发生法律效力之日起七日内向恒信物业公司支付2014年3月至2018年7月期间的物业服务费9505.02元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（恒信物业公司已预交），由汪燕芬负担并于一审判决生效之日起七日内迳付恒信物业公司。二审期间，汪燕芬提交商品房买卖合同一份及附件1、2、3、4现场照片若干张，拟证明买卖合同中约定小区有三个消防通道，但目前有两个消防通道被改造成商铺，小区只剩一个消防通道，该消防通道也被小车占用了。恒信物业公司对此质证称，商品房买卖合同不完整且没有原件，不予确认。对附件1照片的真实性确认，关联性不确认，汪燕芬不能证明是改建，且相关报建手续是开发商办理，属于开发商的合法权利，非恒信物业公司能干预。对“小区唯一消防通道”的照片真实性确认，但这并非是小区唯一的消防通道，目前小区正在加装电梯，有外来人员乱停乱放现象，恒信物业公司已经加强管理，及时让车主移车。对附件2照片不予确认，不能反映照片是汪燕芬房屋所在楼层的情况。对证据附件3排烟管道的照片真实性确认，排烟管道加装是经过报备取得环保部门的同意加装的。附件4照片是业主对自己车位进行出租，恒信物业公司无权干预。另，恒信物业公司二审期间未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、恒信物业公司是否有权向汪燕芬收取物业服务费；二、汪燕芬拒交物业服务费的理由是否成立。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即恒信物业公司是否有权向汪燕芬收取物业服务费的问题。汪燕芬作为案涉恒信花园小区的业主，虽其未直接与恒信物业公司签订物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，作为建设单位的城南公司与恒信物业公司签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。恒信物业公司自从与城南公司签订前期物业服务合同后，开始进驻案涉小区提供物业服务至今，故汪燕芬作为案涉小区业主，理应按照物业服务合同的约定向恒信物业公司交纳物业服务费。汪燕芬主张案涉物业服务合同于1999年1月1日到期，其未再委托恒信物业公司提供物业服务，故其不应交纳合同到期后的物业服务费。对此，本院认为，虽然城南公司与恒信物业公司签订的前期物业服务合同已于1999年1月1日到期，但合同到期后，因恒信花园小区至今仍未成立业主委员会，恒信花园小区也未选聘另外的物业服务公司接手管理案涉小区，而事实上恒信物业公司在合同到期后仍为案涉小区提供物业服务至今。汪燕芬作为案涉小区的业主，客观上亦享受了恒信物业公司为案涉小区提供的物业服务，故一审据此认定恒信物业公司与案涉小区业主形成事实上的物业服务合同关系并无不妥。汪燕芬一审期间确认其未交纳2014年3月至2018年7月期间的物业服务费，故恒信物业公司于本案中主张汪燕芬交纳上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。关于焦点二，即汪燕芬拒交物业服务费的理由是否成立的问题。汪燕芬主张恒信物业公司管理不善，案涉小区存在消防通道被改建为商铺、商铺加装排烟管道、房屋外墙渗水漏水、小区车位擅自出租给商铺业主使用等现象，并提交现场照片为据。对此，本院分析如下：首先，对于汪燕芬主张的改建加装问题，其并未提供证据证明此情况已经相关部门认定为违法违规行为，亦不能直接认定为恒信物业公司管理不当造成。其次，关于汪燕芬主张房屋外墙渗水的问题。因案涉小区楼龄较老，汪燕芬并未举证楼房外墙渗漏水是恒信物业公司管理不当造成，抑或是建筑物老旧引致的问题，还是因建筑质量问题引致，即不能证实恒信物业公司对此存在过错。而汪燕芬提出的涉案物业外墙渗水维修属于公共部位维修。根据《广东省物业管理条例》第六十条的规定，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。且诉讼中恒信物业公司亦明确表示同意协调和处理相关修缮事宜。汪燕芬以此为由拒交物业管理费理由不充分。最后，关于小区车位出租问题，恒信物业公司主张案涉出租车位实为小区业主购买后出租给商铺业主使用，汪燕芬于本案中并未举证证明案涉出租车位是由恒信物业公司擅自出租。且即使退一步而言，案涉车位由恒信物业公司出租管理，但汪燕芬提供的证据亦不足以证明小区车位出租对业主的正常生活造成影响。综上，汪燕芬提供的证据尚不足以充分证明恒信物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定汪燕芬应向恒信物业公司支付2014年3月至2018年7月期间的物业服务费9505.02元，处理并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人汪燕芬的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（汪燕芬已预交），由上诉人汪燕芬负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  曾 玲审判员  赖晓筠二〇二〇年二月二十七日书记员  易嘉璇