湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3741号上诉人（原审第三人）：湖南凯盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城27楼2706号。法定代表人张炳光，总经理。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄礼雄，男，1973年12月24日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原审被告：湖南鑫泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉中路一段458号。法定代表人：邱北宁。上诉人湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈公司）因与被上诉人黄礼雄、原审被告湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2018）湘0121民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯盈公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判被上诉人与原审被告签订的合同无效。事实与理由：1.上诉人对涉案房屋有独立请求权，并非一审法院认定的除法律之外无权认定该合同无效。2.被上诉人与原审被告之间并无真实的商品房买卖关系，而是原审被告法定代表人胡正奇向黄礼雄多次借款、购车，将涉案房屋备案至黄礼雄名下，以保证借款欠款的偿还。且胡正奇亦因非法吸收公众存款受到处罚。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二十四条的规定，应当确认被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同为无效合同，或驳回被上诉人的诉讼请求。黄礼雄辩称：凯盈公司并非承担民事责任的第三人，其不能提起上诉。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄礼雄向一审法院提出诉讼请求：确认黄礼雄与鑫泰公司所签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。一审法院认定事实如下：1.鑫泰公司于1992年9月2日注册登记，经营范围为长沙县星沙开发区土地号0010140822000宗地的房地产开发及相关基础设施配套的建设、自建房屋销售及租赁。2.湖南省工商行政管理局于2017年5月8日对鑫泰公司作出吊销营业执照的行政处罚，并于2017年5月19日公示该项行政处罚决定。3.广东捷盈投资发展有限公司（以下简称广东捷盈公司）系第三人凯盈公司的股东，并持有公司100%的股份。4.“鑫泰丽都中央公馆”（现名财富港湾）是鑫泰公司开发的星沙商业步行街第三期项目，项目位于长沙经济技术开发区角，于2008年5月18日取得预售许可证。5.2008年，当时还是鑫泰公司法定代表人的胡正奇在黄礼雄与案外人黄克龙合伙经营的二手车行购买车辆时，双方协商确定以胡正奇在该二手车行购车所欠付黄克龙及黄礼雄的价款共计450000元左右用以抵作两人在鑫泰公司购买房屋的部分购房款。6.2008年10月14日，黄礼雄在中央公馆项目售楼部与鑫泰公司签订了《长沙县商品房买卖合同》（含三个附件）。合同约定，黄礼雄（买受人）购买鑫泰公司（出卖人）开发的位于长沙县鑫泰丽都-中央公馆1幢2单元2910号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为142.88平方米，购房单价为2600元／平方米，总售价为371488元，付款方式为一次性付款即购房人于合同签订之日支付全部购房款。出卖人应在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后365天内办理好栋证及分户产权证。7.上述合同签订后，黄礼雄通过现金方式向胡正奇支付了160000元左右的剩余购房款。对此，胡正奇以鑫泰公司名义向黄礼雄开具收条，该收条上载明：今收到黄礼雄购房款叁拾柒万壹仟肆佰捌拾捌元整（房号：3010，面积142.88㎡，单价2600／㎡）。该收条落款处加盖有鑫泰公司公章并有胡正奇签名。合同原已经办备案手续且鑫泰公司将涉案房屋办理预告登记至黄礼雄名下。8.2011年4月11日，胡正奇因涉嫌非法吸收公众存款罪向公安机关投案并被公安机关决定于次日开始对其实施刑事拘留，同年5月18日经检察机关批准逮捕。胡正奇在其投案后的案件侦查及审查起诉阶段，经公安机关或检察机关多次讯问及其对黄礼雄进行非法吸存的具体情况，胡正奇供述2010年4月份，其向黄礼雄按月息8%借了2360000元，并将“中央公馆”项目的六套房子以及胡正奇名下位于长沙县星沙步行街“半边天饭店”所在门面房作抵押并与黄礼雄签订相应房屋买卖合同，于2010年4月2日到房产局进行了备案，现上述抵押房产已被黄礼雄过户了。9.在胡正奇因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留前，长沙县公安局于2011年4月7日对黄礼雄与鑫泰公司及胡正奇之间的关系及其经济往来进行了询问并记录在案。黄礼雄表述其与胡正奇儿子胡楚溪的关系好，胡楚溪经常到其所在的顺达二手车销售有限公司换车。2008年8月之前，胡正奇因欠其450000元车款，将“中央公馆”的二套房子按开盘价下浮15%作抵。后于2008年8月至9月期间，胡正奇为解决资金困难向黄礼雄借款300万元，因胡正奇无法还款，双方协商由胡正奇将“中央公馆”售楼部按6500元／㎡出售给黄礼雄，并由鑫泰公司的财务会计向黄礼雄开具了300万元购房定金收据。因该售楼部已被胡正奇抵押至长沙县星沙信用社用于贷款，且胡正奇无法还贷，故无法将售楼部过户至黄礼雄名下。随后胡正奇将其所有的位于长沙县的“半边天饭店”门面作价300万元出售给黄礼雄并办理了过户手续。后自2010年4月份，胡正奇为中央公馆项目融资再次向黄礼雄借款共计236万元，于2010年4月1日向黄礼雄出具相应借条。后因无法还款，胡正奇将“中央公馆”项目的四套房子作抵押，双方签订相应的房屋买卖合同并办理合同备案及预告登记至黄礼雄名下等手续，备案价格是3000元／㎡左右。该询问记录末尾处有黄礼雄注明“以上记录我看过，给我讲的一样”并签名。当天，黄礼雄向长沙县公安局出具胡正奇于2010年4月1日出具的借条，该借条载明：今借到黄礼雄现金贰佰叁拾陆万元整（2360000元）。10.2013年1月21日，本院对长沙县人民检察院指控被告单位鑫泰公司、被告人胡正奇犯非法吸收公众存款罪一案作出（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书的二审终审判决，该判决书中审理查明以下事实：1）2006年12月，鑫泰公司委托代理人胡正奇通过增资受让方式持有鑫泰公司部分股权，成为公司法定代表人并实际负责，2010年10月，胡正奇将其持有的鑫泰公司全部股权转让给邱北宁，公司法定代表人随之变更为邱北宁，但胡正奇仍为鑫泰公司实际控制人。2）2007年至2011年4月，胡正奇为解决鑫泰公司在“鑫泰丽都中央公馆”项目建设资金不足问题，先后以鑫泰公司或个人名义，许诺3%至30%不等的高额月息，公开向社会不特定对象吸收资金，并通过人传人的方式不断扩大融资对象范围，胡正奇为获得资金，不仅支付高额利息、还以在建的已取得预售许可的“鑫泰丽都中央公馆”项目房产抵押担保，所吸收资金部分用于工程建设，部分用于归还先前融资的本息，因滚动融资致使资金缺口不断扩大，融资对象随之增加。截至该案案发前，胡正奇共向65名对象非法吸收公众存款共计18937.0615万元（其中实际融资17219.323万元、利息转为本金1717.7385万元），实际支付本息共计13855.0594万元（其中本金9937.0615万元，利息3829.9979万元）。2011年4月11日，胡正奇主动到长沙县公安局投案，如实供述向社会不特定对象大规模非法融资的事实。证明上述事实的证据包括鑫泰公司证照、楼盘证书、多名证人证言、胡正奇保存的借款合同、融资协议、担保合同以及胡正奇的陈述等共计十六组证据。其中公安机关出具的证人黄礼雄的证言以及借条、胡正奇的供述均证实胡正奇向黄礼雄吸存236万元。以上案件事实经本院发生法律效力的裁判文书确认。11.鑫泰公司在开发“鑫泰丽都中央公馆”项目过程中，因拖欠施工单位博坤建设集团有限公司工程款致使该施工单位诉至本院，经审理终结并进入执行程序后，一审法院依据已发生法律效力的（2012）长县民初字第701-1号执行裁定书于2013年10月14日依法委托湖南金烨拍卖有限公司、湖南佳士得拍卖有限公司、湖南省佳德拍卖有限公司、湖南嘉雨拍卖有限公司四公司（以下简称拍卖人）拍卖被执行人鑫泰公司所有的位于长沙县西侧“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权）。对此，拍卖人于2014年1月13日发出《竞买须知》，确定拍卖时间为2014年1月16日，拍卖保留价（起拍价）为人民币15800万元，拍卖方式为网络竞价，第三方交易平台为湖南省联合产权交易所，该拍卖须知对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。其他房屋的备案登记由委托方负责衔接有关部门解除。同月16日，上述拍卖顺利组织，并由广东捷盈公司以15800万元成功竞得上述拍卖标的，同日，广东捷盈公司与上述拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》（金烨）拍成交字（2014）第180号，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。12.2015年7月25日，一审法院依据已经发生法律效力的（2012）长县执字第701-2、701-3号执行裁定书向长沙县住房保障局发出《协助执行通知书》，请其协助执行包括解除黄礼雄房号为2910的预告登记在内的等事项，并已执行完毕。13.2015年11月27日，一审法院相关工作人员向胡正奇分别对包括黄礼雄购买2910号房屋在内的多人购房情况进行调查并作出的调查笔录，该调查笔录载明：胡正奇陈述黄礼雄、黄克龙两人都是一次性付款买房。上述调查笔录经胡正奇签字确认属实。14.截至起诉之日，广东捷盈公司尚未确定包括涉案房屋在内的58套房屋是否系业主真实购房，故未向黄礼雄交付涉案房屋，且未将房屋产权办理登记至黄礼雄名下。二、各方当事人有争议的事实在于黄礼雄与鑫泰房地产签订的《长沙县商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示、是否合法有效。黄礼雄认为，第一，其具有民事行为能力，与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，不存在合同无效的情形，故应认定为合法、有效，双方均应恪守履行合同约定义务。第二，本案与鑫泰公司及其委托代理人胡正奇涉嫌非法吸收公众存款一案无关。该案已审理终结并经生效判决确定被害人，本案黄礼雄所支付的购房款并未被该案认定为非法吸存款项。第三，虽涉案房屋因一审法院（2012）长县执字第701号执行裁定书撤销了预告登记，但不影响合同效力。故本案不存在以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，本案商品房买卖合同真实、合法、有效。鑫泰公司认为，其与黄礼雄签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效，黄礼雄已支付购房款并由鑫泰公司开具相应收款收据、办理合同备案、预告登记等手续，且长沙县关于处理鑫泰公司非法吸收公众存款问题小组并未将涉案房屋作为非法吸收资金对待，故凯盈公司除法律规定之外无权认定该合同无效；凯盈公司认为，黄礼雄未提供其系真实购房户、已支付房款的银行流水等相关证据，其付款方式、付款时间及备案时间均不符合正常购房的流程，故黄礼雄与鑫泰公司双方所签订的《商品房买卖合同》属以合同形式掩盖非法目的的合同无效情形，应属无效合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据一审法院针对鑫泰公司及胡正奇涉嫌非法吸收公众存款罪一案作出并已生效的（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书，其中审理查明的案件事实部分虽已确定本案黄礼雄为该案非法吸存对象以及吸存金额为2360000元，但该案并未将本案商品房买卖合同的签订以及黄礼雄所支付的购房款项认定为该案鑫泰公司法人胡正奇非法吸收公众存款犯罪过程中的构成部分，且黄礼雄以鑫泰公司原法定代表人胡正奇所欠车款抵扣部分购房款以履行支付全部购房款的合同义务并不影响本案商品房买卖合同的效力，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，一审法院予以确认。且本案商品房买卖合同签订后，黄礼雄依约履行支付全部购房款项的义务并由鑫泰公司开具相应购房款收条。黄礼雄以鑫泰公司原法定代表人胡正奇所欠车款抵扣部分购房款以履行支付全部购房款的合同义务并不影响本案商品房买卖合同的效力。本案中，凯盈公司虽辩称黄礼雄并非真实购房、本案商品房买卖合同的签订系属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形，并向一审法院提交了相关证据证明，但一审法院认为其提交的证据并不足以证明其主张或推翻上述刑事判决书所确认的事实，故对该主张，一审法院不予支持。综上，本案中，黄礼雄、鑫泰房地产之间于2008年10月14日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法确认为真实、合法、有效，双方当事人均应自觉全面履行各自义务。对于黄礼雄的该项诉求，合法有据，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决：确认黄礼雄与湖南鑫泰房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效。案件受理费80元，由湖南鑫泰房地产开发有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，凯盈公司上诉主张签订涉案房屋买卖合同系为胡正奇借款、购车进行担保，但未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。根据本院（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书，黄礼雄为该案非法吸存对象以及吸存金额为2360000元，但该判决书中并未将本案所涉商品房买卖合同的签订以及黄礼雄所支付的购房款项认定为该案鑫泰公司法人胡正奇非法吸收公众存款犯罪过程中的构成部分，不符合凯盈公司主张的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形。上诉人凯盈公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南凯盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘凯审判员  刘英审判员  **二〇二〇年二月二十日法官助理徐琳琳书记员何冰洁