重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3953号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路25号金科花园22幢11-2，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘警伟、冉剑华，重庆星空律师事务所律师。 被告：郑进，女，1986年6月13日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业物业公司）与被告郑进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告庆业物业公司的委托诉讼代理人冉剑华，被告郑进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告庆业物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付2013年1月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费等共计5887.2元及违约金（违约金计算方式：按被告所欠物业费为基数，从2018年1月1日起以每日千分之三计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司签订了《XX城一期、二期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并按照国家物业管理法律法规和物业服务合同的约定提供了物业服务。2017年12月，武隆区XX城1-3组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，根据前期物业委托服务合同约定，前期物业服务合同自然终止，原告便退出该物业。被告作为该小区的业主，其名下有物业一套，原告提供服务后被告应按合同约定缴纳物业费，但经原告多次催收被告仍拒绝缴纳，其行为构成了违约，故原告提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告郑进辩称，原告诉称被告未缴纳2013年1月至2017年12月期间物业服务费属实，但原、被告之间从未签订任何合同，原告要求被告支付物业费需提供相应依据。同时，被告的房屋屋顶存在漏水的情况，但物业公司从未对此进行处理，原告曾自行组织三次维修，由此产生的维修费5000多元应由谁来负担。此外，原告提起的诉讼已经超过了诉讼时效，不应得到支持。 经审理查明，XX城“XXXX”小区系由重庆市裕升房地产开发有限公司开发建设的商业住宅综合小区。2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司(甲方)与原告庆业物业公司（乙方）签订了《XX城一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XX城一期“XXXX”小区提供前期物业服务。该合同约定，管理服务期从2007年12月25日至2010年12月25日止，为期三年，在此时间内若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同期满前3个月，若小区业主委员会未成立的前提下双方就是否续约协商，如双方同意续约，应及时签订补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。逾期未签订补充协议，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。该合同还约定该物业管理区域的物业服务费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业管理服务收费标准按建筑面积计算，其中住宅0.65元/平方米/月，无电梯或者电梯房一至二层住宅为0.5元/平方米/月，小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费由小区所有业主及使用人每月据实分摊。合同还约定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数支付物业服务费的，庆业物业公司按每日3‰的标准收取违约金。合同签订后，原告依约为武隆县XX城一期“XXXX”小区提供了物业服务。2013年，被告郑进因从游超龙、吴孝菊处购买了位于重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路XX号X幢XX-X的房屋而成为了该套房屋的业主，该物业为普通成套住宅，配备电梯，所在楼层为17楼，建筑面积为131.16平方米。2018年12月7日，原告庆业物业公司通过邮政特快专递的方式向被告邮寄了《欠交物业服务费用的催收函》，要求被告缴纳欠交的2013年1月至2017年12月31日期间的物业费，被告收到了该催收函。2019年11月5日，原告以被告未足额缴纳物业服务费为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，2008年5月30日，原武隆县物价局以武隆物价发[2008]45号发布了《关于确定XX城“XXXX”物业收费试行标准的通知》，确定“XXXX”（一期）小区物业服务费的收费标准为：高层住宅物业服务费0.54元/平方米/月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月，电梯费实行月票和次票制，月票票价：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数，家庭人口按常住人口计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2018年1月1日起，原告不再为XX城一、二、三组团提供物业服务。 上述事实，有原、被告的法庭陈述及原告提交的《XX城一期前期物业服务委托服务合同》、武隆物价发[2008]45号文件、（2018）渝0156民初3544号民事判决书、重庆市土地房屋权属登记申请书、邮政特快专递、欠交物业服务费用的催收函、欠费明细表等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。审理查明，2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告庆业物业公司签订了《XX城一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对XX城“XXXX”小区进行前期物业服务，双方建立了前期物业服务关系，该合同应当对XX城“XXXX”小区的全部业主具有约束力。该合同虽然约定了三年的期限，但期限届满后，XX城“XXXX”小区的业主及依法成立的业主委员会并未与原告重新签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对原、被告双方仍具有法律约束力。2013年1月至2017年12月期间，原告庆业物业公司为XX城“XXXX”小区提供了物业服务，被告郑进作为业主，理应依照合同缴纳物业服务费、电梯费及公摊费用。 关于本案是否超过法定的诉讼时效期间。被告郑进抗辩原告的诉求已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，从合同约定的逾期缴费违约金计算标准来看，结合物业服务合同的通常交易习惯，双方约定的系按月缴纳物业服务费，原告庆业物业公司应当自被告未缴纳当月物业费时就应当知道权利受到侵害，故原告庆业物业公司主张被告支付物业费的诉讼时效期间应当以各个缴费期间分别予以计算。原告庆业物业公司提供了催收函证明其向被告催收了物业费，而本案被告亦认可原告在2018年就案涉房屋向其催收过之前欠付物业服务费、公摊费等事实，结合原告提供的证据，本院认定诉讼时效期间因2018年12月7日的催收行为而中断，应该重新计算。由于原告庆业物业公司未提供证据证明其在2018年12月7日之前对2013年1月至2015年11月期间欠交的物业服务费、电梯费、公摊费向被告郑进主张权利，也未举证证明诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，故原告庆业物业公司于2019年11月5日向本院起诉主张这段期间的物业服务费、电梯费、公摊费用的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。对于2015年12月至2017年12月期间的物业服务费、电梯费及公摊费用，未超过法定的诉讼时效期间，依法应予支持。 关于被告是否有权拒绝缴纳物业费问题。被告郑进辩称原告未解决其房屋房顶漏水，认为原告未尽到物业管理职责，但并未提供证据证明被告物业遭受损害的原因，或者原告有不履行物业服务合同的行为，且从查明的事实可知，原告在被告的房屋屋顶漏水后也曾参与协调处理，履行了物业服务的职能，且物业服务存在瑕疵并不能成为被告拒绝交纳物业服务费的理由，故被告以此为由拒付物业服务费等费用缺乏法律依据。即使被告郑进的房屋屋顶漏水遭受侵害，也应当向开发建设单位或者侵权人主张自己的权利，不能因此归咎于原告庆业物业公司，并以此为由拒绝支付物业服务费用。根据审理查明的事实，被告郑进每月应当支付的物业服务费为65.58元（131.16平方米×0.5元）、电梯费为28.4【20元+0.3元×（17-3）×2】。诉讼中，原告仅主张按照每月28元的标准计算电梯费，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。故此，被告在2015年12月至2017年12月期间应当缴纳的物业服务费金额为1639.5元（65.58元/月×25个月），应当支付的电梯费为700（28元/月×25个月）。对于原告主张的公摊费，因原告尚未提供证据证明其实际支付公摊费的具体情况，且被告对原告主张的该项费用不予认可，现原告主张由被告负担公摊费缺乏事实依据，故本院对其提出的该项诉请不予支持。 关于被告是否应当支付违约金的问题，本院认为，原告为XX城“XXXX”小区提供了物业服务，而被告郑进从2013年1月起未交纳物业服务费的行为实际已经构成了违约。但从双方合同约定的内容，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况来看，原告在履行前期物业服务合同过程中也存在一定瑕疵，其提供的物业管理服务部分未能达到合同约定的服务标准。鉴于双方均存在一定的违约行为，对原告庆业物业公司请求判令被告郑进支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告郑进于本判决生效之日起十日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费1639.5元、电梯费700元，共计2339.5元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告郑进未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告郑进负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈林敏 二〇二〇年二月十二日 法官助理 代 纯 书 记 员 陈 程