新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2020号原告：童吉波，男，1954年6月12日出生，汉族，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。被告：新疆华盛房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：李兴文，该公司董事长。委托诉讼代理人：任向红，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：靳飞亮，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。原告童吉波与被告新疆华盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童吉波，被告新疆华盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人靳飞亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童吉波向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的5F-2B的《商品房买卖合同》。二、判令被告返还已付购房款121129、利息77477.4元。三、判令被告赔偿损失129129元。事实与理由：2009年5月17日原告与被告签订了上述房屋的《商品房买卖合同》，同年6月15日被告向原告出具了房屋的收款收据，依据《终止履行确认书》的相关规定，含此房在内共十三套房屋的购房款从被告欠山和公司的工程款中扣除，并且山河公司以公证送达的方式给被告送去了《函》，明确告知该十三套房屋属于原告个人所有，原告向法院提起诉讼，要求被告交付房屋，并办理房屋产权登记事项，吐鲁番市中级人民法院于2018年12月12日作出了(2018)新21民初33号判决书，明确了被告应向原告交付房屋，但被告已将涉案房屋出售他人，并办理了转移登记，故原告的权利不能得以实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,原告提出上述诉请，望法院能依法支持原告的诉讼请求。被告新疆华盛房地产开发有限公司答辩称，一、原告不是适格合同相对人，无权请求解除。二、原告未支付购房对价。我方同意解除购房合同，不同意原告的其他诉讼请求。我方和原告签订的购房合同本意为履行终止合同书的补充合同，原告并未就此合同交纳任何房款。确认书是双方认价，我方可以追诉山河公司造成的损失，我方也提起诉讼，我方没有对确认书中的价款进行确认，依据152号判决书，双方合同属于无效合同，在判决书第17页可以明确，双方根据实际完成工程量结算价款，合同有效应当据实结算工程价款，但实际上双方并没有明确。若合同无效，根据最高法关于审理建设工程施工合同适用法律问题若干解释二规定，我方申请依照建设工期，要求原告赔偿损失。购房合同是终止确认书的担保合同，金额以终止确认书为依据，终止确认书基于合同有效来出具的，我方无法确认给山河公司多少工程款，故无法确认给原告支付多少钱的购房款，扣除给我方造成损失后，我方才能确认给原告支付多少钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告童吉波向本院提交如下证据：1.购房合同、交款收据。证明原告在2009年6月15日购买了涉案房屋的事实。被告新疆华盛房地产开发有限公司认可此证据的真实性，认为原告是案外人山河建设集团有限公司的表见代理人，收据仅作担保之用原告并未支付房屋对价。本院对此证据的真实性予以确认。2.债权转让的送达书。证明涉案房屋作为被告作为抵债房屋卖给原告公证书于2015年5月14日向被告送达的事实。被告新疆华盛房地产开发有限公司认可此证据的真实性，认为该行为是单务法律行为。本院对此证据的真实性予以确认。3.吐鲁番市中级人民法院（2018）新21民初33号民事判决书。证明原告在本案中提出的诉讼请求的事实依据的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。4.最高人民法院（2017）最高法民再423号民事裁定书。证明原告购买房屋是合法的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。5.公证书。证明山河建设集团有限公司转让给原告的13套房屋是有法律依据的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。6.立案表。证明2012年吐鲁番中级人民法院已经审查原告的起诉，本案并未超过诉讼时效的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。被告新疆华盛房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1.山河建设集团有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、授权委托书。证明在所涉及的领峰铜锣湾的施工项目中被告与原告所签订的所有文件是原告在履行职务行为，原告不具备起诉本案的诉讼主体资格的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。2.终止履行确认书。证明原告仅为代理人并不是合同相对人的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。3.收据。证明山河建设集团有限公司未在约定期限之前中止了给付行为的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。4.自治区高级人民法院（2011）新民一终字第152号民事判决时、最高人民法院（2013）民申字第766号民事裁定书。证明原告不是本案适格的主体的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。5.庭审笔录。证明原告在2010年7月9日的庭审中自认系职务行为的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。6.准予变更登记通知书。证明被告新疆华盛房地产开发有限公司之前的企业名称为新疆领峰铜锣湾房地产开发有限公司的事实。原告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月22日自治区三建与被告华盛房产公司就领峰大厦地下一层至地上五层主体工程签订了《建设工程施工合同》及补充协议。2007年8月18日，经自治区三建与原、被告三方协商，共同签署了一份《协议书》，约定自治区三建退出工程，将工程交给原告童吉波施工。次日，被告与自治区三建签署了一份《确认书》，确认由原告童吉波以实际施工人的身份进入施工现场，承担《建设工程施工合同》及补充协议的全部内容。2007年8月17日，山河公司出具一份《授权委托书》，委托童吉波为山河公司代理人，代理事项为领峰大厦工程项目的招投标、工程施工、管理、结算等工作。2009年4月30日，原告童吉波代表山河公司与被告达成《终止履行确认书》，确认书第二条约定：“当本确认书生效时，领峰公司在吐鲁番市建设局监督下向山河公司一次性支付人民币1500000元整，尚欠1812447.43元工程款，领峰公司承诺在2009年6月15日前支付1000000元人民币，2009年7月15日前付清余款812447.43元。”第四条约定：“为体现真诚在先原则，领峰公司自愿用领峰铜锣湾高层5-9层住宅以每平方1300元的价格提供履约担保，并在吐鲁番市房管部门办理抵押登记，逾期付款则此房屋权归山河公司童吉波所有。”第九条约定：“领峰公司、山河公司对领峰铜锣湾项目保留追诉权。”确认书经被告与山河公司加盖公章予以确认。2009年5月17日原、被告根据取方达成的《终止履行确认书》第四条约定，签订了13份《商品房买卖合同》，被告于2009年6月15日给原告出具13张收据，合计金额为1797393元，收据上均注明“该收据依据2009年4月30日协议第四条之约定，仅做履约担保之用，逾期付款后视为购房收款收据”。涉及本案的合同是编号为0828621的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积99.33平方米，房屋单价为每平方米1300元，总房款壹拾贰万玖仟壹佰贰拾玖元。房屋座落为第五（单元）（层）2B号房屋，用途为住宅，属框架剪结构。山河公司于2015年5月14日向华盛房产公司发出，内容为：“山河公司与贵公司在2009年4月30日签订了一份终止履行确认书，根据该确认书第二条及第四条约定，并且山河公司与贵公司均同意，在贵公司未能按时支付剩余工程款时，则所提供担保的13套房屋应属于童吉波所有，山河公司已将债权转让给了童吉波个人，望贵公司接到此函后将5F-2B、6F-2A、6F-2B、7F-1A、7F-1B、7F-1C、7F-2A、7F-2D、8F-2B、8F-2C、8F-1D、9F-1A、9F-2B这13套房屋交付给童吉波。2009年6月1日，被告与山河公司就工程纠纷提起诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院经审理后，作出（2011）新民一终字第152号民事判决，判决华盛公司于本判决生效之日向山河公司支付欠付工程款15054元。原告童吉波将被告新疆华盛房地产开发有限公司诉至吐鲁番市中级人民法院要求被告新疆华盛房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》并交付13套商品房。2018年12月12日，吐鲁番市中级人民法作出（2018）新21民初33号民事判决，认为“华盛房产公司应当履行与童吉波所签订的《商品房买卖合同》，向童吉波交付5F-2B等13套商品房并办理相关的产权证书。但庭审中，华盛房产公司当庭陈述涉案的领峰铜锣湾高层5-9层的房屋已对外出售，并在产权部门办理了产权登记，庭审后，本院亦到产权登记部门核实该涉案房屋的权属登记情况，确认涉案领峰铜锣湾高层5-9层房屋已办理转移登记。鉴于此情况，原告要求被告交付涉案房屋并办理产权登记的诉讼请求已不能实现，且庭审中，经本院释明，原告仍坚持此诉请不予变更，故本院对原告童吉波本案中的诉讼请求不予支持。对于华盛房产公司不能依约定交付涉案商品房并办理相关的产权证书的问题，原告童吉波可另案诉讼解决。”判决：驳回原告童吉波的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本认为,本案的争议焦点是原告与被告之间的5F-2B《商品房买卖合同》双方应当解除，被告新疆华盛房地产开发有限公司是否当承担向原告返还还已付购房款121129元、利息77477.4元。并赔偿损失129129元的责任。原被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。被告已将涉案房屋转移登记，因此原告童吉波的合同目的已经不能实现。故原告童吉波要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求具有事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。被告新疆华盛房地产开发有限公司已将涉案房屋卖给第三人，应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因此原告要求被告返还已付购房款121129元、利息77477.4元并赔偿损失129129元的诉讼请求具有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告童吉波与被告新疆华盛房地产开发有限公司之间签订的关于领峰铜锣湾高层5F-2B《商品房买卖合同》二、被告新疆华盛房地产开发有限公司返还原告童吉波购房款121129元。三、被告新疆华盛房地产开发有限公司支付原告童吉波购房款利息77477.4元。四、被告新疆华盛房地产开发有限公司赔偿原告童吉波损失121129元。上述被告新疆华盛房地产开发有限公司应支付给原告童吉波的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告童吉波。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6336.04元（原告已预交），由被告新疆华盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  李惠敏人民陪审员  霍存芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  田启朦