上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36407号原告：王文保，男，1973年3月29日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：孟建俊，上海德美律师事务所律师。被告：上海谷翠酒店有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈娜，执行董事。委托诉讼代理人：陆希良，男。被告：聂会东，男，1976年8月13日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东方，上海李东方律师事务所律师。第三人：叶训彬，男，1981年8月13日出生，户籍地福建省浦城县水北街镇新桥村新桥40号。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂倩，上海市罗顿律师事务所律师。原告王文保与被告上海谷翠酒店有限公司(以下简称谷翠酒店)、聂会东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月1日进行公开开庭审理。审理中，因叶训彬与本案的处理结果存在利害关系，故本院于2019年11月26日依法追加叶训彬作为第三人参加本案诉讼并于2019年12月19日进行公开开庭审理。原告王文保及其委托诉讼代理人孟建俊、被告谷翠酒店的法定代表人陈娜及委托诉讼代理人陆希良、被告聂会东的委托诉讼代理人朱松年以及第三人叶训彬的委托诉讼代理人陈征远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文保向本院提出诉讼请求：1、原告与被告谷翠酒店签订的关于上海市漕宝路XXX号XXX幢XXX楼房屋(以下简称涉案房屋)的《房屋租赁合同》解除；2、被告谷翠酒店返还原告2019年3月1日起至2022年12月31日期间的租金人民币(币种下同)139万元；3、被告谷翠酒店赔偿原告可得利益166.50万元；4、被告聂会东对被告谷翠酒店负担的上述支付义务承担连带责任。事实与理由：2016年4月，原告与被告谷翠酒店签订《房屋租赁合同》，约定谷翠酒店将涉案房屋租赁给原告，租期自2016年11月1日至2022年12月31日，原告一次性支付租金240万元，谷翠酒店承诺原告可获得至少200万元的净利润，若达不到，不足部分由谷翠酒店补足。同时，被告聂会东作为被告谷翠酒店的履约担保人在《房屋租赁合同》落款处签名。然此后，谷翠酒店的法定代表人钟明翠私自向租客即第三人收取房租，损害原告利益，导致原告无法正常收租。更有甚者，2018年11月底，原告收到上海市第二中级人民法院的评估拍卖公告，内容显示根据(2012)沪二中执字第8号案，涉案房屋早已被法院司法查封，现已进入评估拍卖阶段，上海市第二中级人民法院要求在2018年12月25日前清空房屋。原告认为在涉案房屋被司法查封、评估拍卖的情况下，且在第三人长期拒绝向原告支付租金的情况下，原告与被告谷翠酒店之间的租赁合同已无法履行，被告谷翠酒店理应承担应有的法律责任，被告聂会东作为谷翠酒店的担保人也应当就谷翠酒店的支付义务承担连带责任。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告谷翠酒店辩称，不同意原告的全部诉请。原告所称的执行拍卖已经因债务人上海南塑管业有限公司(以下简称南塑公司)进入破产清算程序而中止。即使拍卖，根据买卖不破租赁的原则，亦不影响原告对涉案房屋的租赁使用。涉案房屋系以南塑公司的名义买下。2010年，谷翠酒店向南塑公司承包并取得了涉案房屋。后案外人程某等人承租涉案房屋用于经营游戏房，当时程某系与谷翠实业公司签订的租赁合同，但租赁期内的相应管理和租金收取均由谷翠酒店负责。谷翠实业公司、谷翠酒店与南塑公司都是一家，当时法定代表人均是钟明翠。2016年，原告与谷翠酒店签订涉案租赁合同，当时谷翠酒店与程某之间的租赁关系快到期、但尚未届满，故谷翠酒店建议原告继续将涉案房屋出租给程某使用，并各方确认程某将租金直接支付给原告。2018年左右，程某不再续租并搬离了涉案房屋。原告自行出租涉案房屋。至于第三人如何取得涉案房屋，谷翠酒店并不清楚。被告聂会东辩称，驳回原告的全部诉请。1、就司法查封的问题，谷翠酒店已陈述拍卖已中止，实际也未影响到原告使用涉案房屋，且即使被拍卖，买卖亦不破租赁，原告的租赁权不受影响。2、就原告所述无法收取租金的问题，原告将涉案房屋转租给第三人，第三人使用至今，第三人未向原告支付租金，原告应依据与第三人签署的补充协议向第三人主张相应的合法权利。3、涉案租赁合同上约定建议原告将涉案房屋出租给案外人陈某某、郭某某，故聂会东仅为陈某某、郭某某租金给付承担担保责任，原告和第三人重新签订租赁合同已超出聂会东的担保范围，聂会东无需对第三人能否偿还租金承担担保责任。第三人叶训彬陈述，程某系原游戏房的管理人员，当时代表游戏房的投资人林某某和南塑公司于2011年签订租赁合同。第三人系于2017年从林某某处整体受让得来涉案房屋。受让后，为了使合同符合规定，第三人就直接和南塑公司签订了租赁合同。第三人取得涉案房屋后用于经营青年公寓。最初租金是支付给南塑公司，之后钟明翠牵头三方签署了补充协议。补充协议签署时，第三人以为南塑公司自此以后不再收取租金，而是由第三人直接向原告支付。第三人也确实按此协议向原告支付过租金。但之后，南塑公司询问第三人为何不向其支付租金并要求第三人将租金支付给南塑公司，故第三人向南塑公司已支付租金至2019年年底。现第三人仍正常经营使用涉案房屋。因此，第三人与本案无关。经审理查明，2016年4月，原告王文保(乙方)、被告谷翠酒店(甲方)与被告聂会东(担保人)签署《房屋租赁合同》。主要约定内容如下，第一条，甲方将坐落于上海市漕宝路XXX号二楼其中建筑面积约为900平方米的房屋(即涉案房屋)出租给乙方使用。第二条，租期为6年，至2022年12月31日止。第三条，6年的租赁费共计240万元，乙方一次性付给甲方。……第六条，甲方建议乙方将该地方继续租赁给陈某某和郭某某用于游戏厅的经营和使用，并担保陈某某和郭某某能按时交纳房租，如发生拖欠、拒缴将由甲方负责交纳。……第八条，本合同签订后甲方承诺乙方6年的净利润在200万元以上，如利润达不到200万元，不够的部分由甲方补偿给乙方。在合作期间因甲方造成乙方终止合同的，甲方承诺归还乙方本金外，另补偿给乙方一切损失。该协议签署栏甲方处除有谷翠酒店的公章外，亦有署名为钟明翠、陆希良的签字。2016年4月20日，陆希良、钟明翠出具书面材料表示同意将二楼年收租金从2016年11月1日至2022年12月31日由二楼承租人程某直接支付到王文保银行账户。审理中，经各方当事人确认，前述合同签订当时及签订后，涉案房屋由案外人程某、林某某等人租赁使用。2016年6月6日，谷翠酒店出具《收据》一份，表示自今日至分批合计收到王文保承包谷翠酒店二楼整层商铺的承包金240万元，此款是分批汇入谷翠酒店股东钟明翠银行账户。该《收据》还备注：此款承诺如果发生承包变化，必须保证王文保的资金产生年利润为25%，不让王文保产生资金损失。2017年6月10日，聂会东作为担保人签署《担保人》一份，该文书记载“王文保于2016年4月20日与谷翠酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定王文保承租涉案房屋，六年总租金240万元，一次性支付给谷翠酒店，此租赁合同本人是担保人，王文保在收取租金时如果租客不能按时支付，本人在两年内按交付房租扣除剩余款项一次性兜底支付王文保”。后据第三人庭审陈述，其于2017年从林某某等人处受让了涉案房屋的承租权。自此，涉案房屋由第三人叶训彬经营使用。2018年，谷翠酒店、钟明翠(甲方)与王文保(乙方)、叶训彬(丙方)签订《房屋租赁补充协议》，相关内容约定如下：1、在租赁续存和有效期内(2018年9月1日—2024年6月30日)，其租金按照甲方和乙方签订的租赁合同约定，直接由丙方叶训彬支付给乙方王文保。2、年租金84万元。3、每6个月支付一次，第一次支付租金时间为2018年9月1日，如果丙方不能按期支付租金，超过一个月时间，乙方有权收回丙方所承租的二楼房屋。……5、如合同提前终止，必须经甲乙丙三方协商同意后书面签字确认。该协议甲方落款处仅有钟明翠的签字。前述协议签署后，叶训彬按约向王文保支付房租。据王文保庭审陈述，叶训彬向其支付租金至2019年2月28日，自2019年3月1日起叶训彬未再向其支付租金。2018年11月26日，上海市第二中级人民法院出具(2012)沪二中执字第8号《评估拍卖公告》，该公告记载“本院受理的姜南海申请执行上海南塑管业有限公司等民间借贷合同纠纷一案，本院已查封被执行人上海南塑管业有限公司名下位于本市漕宝路XXX号2幢、3幢、4幢、7幢、8幢、9幢房地产。因被执行人未履行清偿义务，本院裁定评估拍卖上述涉案房地产。现责令被执行人及无合法依据占用上述房地产的个人或单位于2018年12月25日前自行搬离并清空房屋。如主张对上述涉案房屋享有租赁权，需于公告之日起15日内向本院提出异议，否则本院对上述涉案房地产不负租赁权予以评估拍卖”。2019年，王文保作为申请人就其不服上海市第二中级人民法院拍卖南塑公司名下的位于上海市闵行区漕宝路XXX号4幢二楼向上海市第二中级人民法院提出书面异议，并认为其作为承租人对涉案房屋所享有的承租权不因拍卖而消灭、故请求负担租赁拍卖涉案房屋。后经法院审理，上海市第二中级人民法院于2019年3月18日作出(2019)沪02执异21号执行裁定书。该裁定书中本院查明部分记载：“本院于2011年4月26日作出(2010)沪二中民四(商)初字第142号民事判决，确认钟明翠应于判决生效后十日内归还姜南海借款本金6,000万元；钟明翠应于判决生效后十日内支付姜南海利息2,130,411元及逾期付款违约金(以6,000万元为基数，自2010年9月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)；钟明翠应于判决生效后十日内支付姜南海律师费200万元及查档费94.3元；南塑公司对钟明翠上述还款义务承担连带保证责任；南塑公司在承担连带保证责任后，有权向钟明翠追偿。钟明翠不服判决，向上海市高级人民法院上诉。上海市高级人民法院于2011年12月12日作出(2011)沪高民二(商)终字第52号民事判决，驳回钟明翠上诉请求。判决生效后，钟明翠、南塑公司未履行还款义务，权利人姜南海向本院申请强制执行。本院于2011年12月27日立案受理，执行案号为(2012)沪二中执字第8号。本院于2010年11月5日在审理中保全查封涉案房产。另查明之一，南塑公司通过买卖取得上海市闵行区漕宝路XXX号4幢房地产，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，登记核准日期为2009年6月9日。上海市闵行区漕宝路XXX号4幢于2010年9月10日抵押给深圳发展银行股份有限公司上海分行，最高债权限额为9,000万元，债权发生时间为2010年9月2日至2013年9月2日。另查明之二，根据南塑公司提供的协议，2009年10月26日，南塑公司(出租人，甲方)与陆希良(承租人，乙方)签订《租赁借款与协议》，相关内容约定如下：‘……3、经甲乙双方协商：甲方同意将近期买下的漕宝路XXX号的资产出租给乙方全权经营，简称租赁物[包括现有的(1)谷翠酒店整幢楼五层及五层顶层搭建约600平米左右、(2)谷翠员工浴室、(3)可做停车场的空广场，广场上三层的办公楼不在租赁范围内]……4、乙方同意承租甲方购买的上述资产，租赁期为壹拾伍年：自2009年11月1日起至2024年10年31日止……’。2010年1月15日，上海谷翠酒店有限公司(出包方，甲方)、陆希良(承包方、乙方)与南塑公司(资产方、丙方)签订《上海谷翠酒店承包(租赁)补充协议》，相关内容约定如下：‘……第一条：房屋地址及外场地面积。甲方承包(租赁)给乙方的经营场地位于闵行区漕宝路XXX号上海谷翠酒店4号楼；以下简称承包(租赁)物。经甲乙丙三方认可确定使用面积3,600平方米左右及楼层可协商调整……第二条：房屋用途……4、此承包酒店合同与乙方整体租赁合同不冲突，并以原租赁合同为主合同；5、适当时酒店法定代表人可变更为陆希良(乙方预付交足1,500万元承包金给丙方后)。合同自然升级为乙方直接对丙方交流……第三条：承包(租赁)期限。3.1本合同期限自2010年1月16日起至2030年1月15日止。免租期自交付给乙方使用起叁个月……’。另查明之三，根据王文保提供的协议，钟明翠(出租方、甲方)与林某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，相关内容约定如下：‘第1条租赁房屋的位置和状况条款。甲方将座落于上海市闵行区漕宝路XXX号2楼房屋出租给乙方使用。建筑面积共计约900平方米。第2条租赁期限条款。租赁期限为十年，即自2011年11月1日至2021年10月31日止’。”该裁定书查明部分同时记载了王文保在本案中提供的2016年4月《房屋租赁合同》、2016年4月20日陆希良及钟明翠出具书面材料、2016年6月6日收据及两被告在本案中提供的2018年《房屋租赁补充协议》。上海市第二中级人民法院认为“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，王文保于2016年4月与上海谷翠酒店有限公司签订涉案房产的租赁合同，晚于2010年11月5日涉案房产被本院查封的时间，在王文保未经人民法院准许占有查封的涉案房产的情况下，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有；况且，王文保提供的证据尚不足以证明其与南塑公司之间的租赁关系，且涉案房产现实际使用人亦非王文保。综上，王文保主张负担租赁拍卖涉案房产的请求缺乏事实和法律依据，不予支持”。故裁定驳回了王文保的异议请求。现原告以讼称事由诉至本院。另查明，涉案房屋仍由第三人叶训彬经营使用，且第三人庭审表示系正常经营。再查明，涉案房屋除因前述执行裁定书所提及的(2010)沪二中民四(商)初字第142号案件而被上海市第二中级人民法院予以司法查封以外，还因权利人南塑公司涉及其他多个案件而被多个法院予以司法查封。以上事实，由原告提供的上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、2016年4月20日陆希良及钟明翠出具书面材料、2016年6月6日收据、《担保人》、《评估拍卖公告》、(2019)沪02执异21号执行裁定书，两被告提供的2018年《房屋租赁补充协议》等证据及各方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为,根据涉案租赁合同约定，谷翠酒店对原告负有三个主要的合同义务，即体现在合同的第一条、第六条及第八条。就第一条约定，谷翠酒店应将涉案房屋出租给王文保使用。从实际履行情况及各方庭审陈述来看，王文保系通过转租赚取差价并已收取实际使用人至2019年2月的租金，故就该条义务，谷翠酒店已履行完毕。就第六条约定“甲方建议乙方将该地方继续租赁给陈某某和郭某某用于游戏厅的经营和使用，并担保陈某某和郭某某能按时交纳房租，如发生拖欠、拒缴将由甲方负责交纳”内容来看，被告谷翠酒店仅担保陈某某和郭某某，甚至是程某、林某某在经营使用涉案房屋期间支付租金之义务，至于此后的受让人叶训彬租金支付情况，未在被告谷翠酒店的担保范围内。就第八条约定“本合同签订后甲方承诺乙方6年的净利润在200万元以上，如利润达不到200万元，不够的部分由甲方补交给乙方”内容，本院认为，谷翠酒店承诺原告6年的净利润在200万元以上，现6年期限尚未届满，净利润是否未能到达200万元以上，尚不能确定。现原告认为涉案房屋已被司法查封、评估拍卖，其合同目的无法实现，但本院认为司法查封的存在并不阻碍涉案房屋合法的对外出租，亦不当然导致涉案房屋无法经营使用。又虽然上海市第二中级人民法院曾出具《评估拍卖公告》并出具执行裁定书驳回了王文保的执行异议，但实际经营人即第三人亦表示仍在正常经营使用涉案房屋。因此从现有情况来看，涉案房屋的司法查封、法院张贴的《评估拍卖公告》均未实际影响到涉案房屋的经营使用。因此，原告依此认为合同目的无法实现，并不成立。另需提醒原告的是，(2019)沪02执异21号执行裁定书从未否定涉案房屋在正式拍卖前原告对涉案房屋是否享有承租权，仅是认为王文保提供的证据尚不足以证明其与南塑公司之间的租赁关系。实际王文保也从未与南塑公司就涉案房屋租赁事宜签订过租赁合同，王文保也自始认为就涉案房屋其系与被告谷翠酒店存在租赁关系，故(2019)沪02执异21号执行裁定书认为王文保与南塑公司之间不存在租赁关系并无错误，该裁定书之意见也未与王文保是否对涉案房屋享有租赁权产生矛盾。原告又以其与第三人叶训彬于2018年签署的《房屋租赁补充协议》为基础，认为其与第三人叶训彬存在租赁关系并要求叶训彬按照补充协议约定向其给付租金，但第三人拒不支付租金，导致其合同目的无法实现。就第三人拒付理由，第三人表示其与原告无合同关系。就第三人与原告是否存在租赁关系、原告对涉案房屋是否存在承租权，原告与第三人均存有争议。本院认为，第三人所称之意见仅系第三人个人意见，原告在未通过诉讼途径向第三人主张其权益、确定其主张是否成立的情况下，就直接认为其与被告签署的租赁合同的合同目的无法实现并要求解除该份合同，本院认为该点理由亦不能成立。综上，就原告要求解除合同之诉请，本院认为解除理由均不成立，本院不予支持。鉴于此，就原告基于合同解除而提出的返还租金、赔偿损失及担保责任等诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，原告提出的各项诉讼请求，不符合法律规定的要求，依法不应支持。故判决如下：驳回原告王文保的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计16,460元，由原告王文保负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年二月二十四日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。