宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7223号原告：赵爱国，男，汉族，1983年7月25日出生，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丁云、艾晓霜，宁夏宁人律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县御景半岛小区一期32号综合楼，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市。原告赵爱国与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵爱国的诉讼代理人丁云、艾晓霜，被告润景公司的诉讼代理人强瑞、王旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱国请求判令：1.被告支付原告经济赔偿金104946.5元；2.本案的诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：一、原告诉讼请求的请求权基础不成立。假使原告之诉为违约之诉，其请求能否获得支持取决于被告是否违约，若无违约，则不能得到支持。假使原告之诉为侵权之诉，则原告需要证明因合同一方的违约行为同时又侵犯原告各当事人的人身财产权益，同样，若一方当事人无违约行为，也不能产生侵权责任。在本案中，被告承担违约责任以违反合同约定的义务和默示义务为必要，被告就消防连廊的存在而承担违约责任的前提是涉案房屋不应当设置消防连廊，且被告违反双方约定不作为的合同义务，擅自增设消防连廊。纵观原、被告所签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的内容，并无诉争的房屋所在楼栋不得设置消防连廊的规定，被告交付的房屋设置消防连廊并没有违反双方当事人的约定，被告在与原告的商品房买卖合同关系中，无承担违约责任的合约根基，也没有违约行为，故不能产生原告主张被告违约的合同违约责任。另外，原告在诉状中提出十万元上下的经济赔偿，但就这十万元上下的赔偿是如何产生和计算的却只字未提，原告单方声称消防连廊存在遮挡窗户、影响采光、隐私泄露、威胁人身财产安全，以上均为原告主观实际感受，原告具体所受多少经济损失并没有实际发生，那么既无损失，如何填平？退而言之，原告需举证证明其因消防连廊给其造成的损失的具体数额，否则根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款原告需承担举证不能而导致其诉求不能得到法律支持的不利后果，因此也不能产生原告主张被告侵权的侵权责任。二、消防连廊的设计符合国家法律规范。连廊所在楼栋已经通过相关部门的规划审批及竣工验收，本质上并不是一个违法建筑与侵权产品，根据《住宅设计规范（GB50096-2001）》6.4.3条之规定，十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊，联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层，联系廊的净宽不应小于1.10m，局部净高不应低于2.00m。涉案消防连廊的设置是符合《住宅设计规范（GB50096-2001）的采光及安全性要求的，且已经通过银川市贺兰县建设管理部门的规划审批与竣工验收，被告作为建设单位应当严格遵守上述规定，应恪守这一法定默示义务，亦即开发的房屋应当符合保障居民人身和财产安全的建设标准，同时被告也在2019年4月30日取得银川市贺兰县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。涉案消防连廊的设置既不是房屋的瑕疵，更不是缺陷，相反是为了火灾发生时能够提供给业主更多的逃生机会。被告在此前了解到，原告非但不以存在消防连廊为益，反而因其个人私利主张赔偿甚至向被告提出拆除，这无异于阻塞该楼栋其他住户火灾逃生的生命通道。三、被告在售楼部和《银川市商品房买卖合同（预售）》及合同附件一《银川恒大御景半岛住宅小区总平面图》中已对消防连廊尽到提示义务，并且双方权利义务最终以商品房买卖合同的形式确定呈现。原告在购买房屋此类大宗的商品之前，势必对该房屋有一个全面的了解，并尽到谨慎的义务，不仅仅限于在售楼部观察模型查看宣传页，还应实地观察查看大致区位、户型采光。在2017年5月至6月，御景半岛13号、14号、18号楼最后17层（楼层总共17层）开始进行混凝土浇筑；在2017年7月27日，御景半岛13号、14号、18号楼已完成主体结构分部工程质量验收，此时消防连廊部分已经成型。原告均在此日期后购买涉案房屋，与原告在诉状中所称在2019年6月才知晓消防连廊的事实不符。原告虽然购买的是期房，但原告在购买房屋签订商品房预售合同之前消防连廊已经客观存在，原告在购买房屋时无论是在合同提示中，还是通过售楼部公示文件查询和现场观察后，均已知悉存在消防连廊的客观情况。另外，原、被告签订的商品房买卖合同附件十一《补充协议》第一条第二自然段中载明“根据建筑抗震及结构安全及消防需要该房屋室内天棚局部可能有结构梁……空中连廊、及其他商业营业经营所必须的设施设备等，以上情况最终以实际交房为准，买受人对此无异议”。在此状态下，原告仍与被告订立商品房预售合同，应视为对上述事实的认可。被告在售房时已明示诉争房屋设置消防连廊，此明示之举，是被告按照交易习惯履行其应当承担的默示义务，因此原告主张的损失赔偿没有事实与法律依据，不应得到法院的支持。四、原告诉称被告构成欺诈，原告所谓的“欺诈”并不符合法律关于欺诈的认定。无论是根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，还是《中华人民共和国消费者权益保护法》中关于欺诈的法律规定，原告所称购买房屋存在欺诈情形均不符合。首先，《中华人民共和国民法通则》中关于欺诈立法目的是建立在无效民事行为的基础上，是与胁迫、乘人之危、显失公平同种程度限度下的行为，一旦构成，民事行为全部自始无效，在本案中，原告作为完全民事行为能力人，与被告订立商品房预售合同时，意思表示自由，仅仅对房屋预售合同中的部分项目存在误解，被告无构成欺诈导致合同根本无效的行为，乃至是欺诈的故意。其次，《中华人民共和国消费者权益保护法》中关于欺诈的规定是针对普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房，不动产商品与普通商品交易的欺诈行为不能等量齐观，被告在本案中不存在以假乱真、以次充好的情形。被告认为，只有在开发商具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之情形下，影响消费者正常使用致使合同无效或者根本违约的情况下，被告才涉嫌欺诈，因此原告的主张无法律制度根基，不足以支撑其说法。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：2018年11月11日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告赵爱国购买被告润景公司开发建设的位于贺兰县恒大御景半岛第XX幢X单元XX层XXX号房屋，预测建筑面积为131.83平方米，总价款为1049465元，被告润景公司应当自2019年6月30日前向原告赵爱国交付该商品房。同时，原、被告在《补充协议》（附件十一）中约定：被告润景公司提请原告赵爱国在签署本合同及附件前仔细阅读了解其内容，未明了处已得到被告润景公司合理解释；根据建筑物抗震结构安全、消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁；室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等；卫生间顶部可能有明管；厨房、卫生间可能有管道井；阳台可能有明设排水立管；该房屋所在楼宇可能有正压风井；周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、电表计量开关箱、室外箱式变压器、电缆分支箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊和其他商业经营所必需的设施设备等，以上情况最终以实际交房为准，原告赵爱国对此无异议。经现场勘查，原告赵爱国所购房屋同层相邻两单元楼梯通过北侧户外连廊相连通（即存在消防连廊）。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案被告润景公司就消防连廊的存在而承担违约责任的前提是，合同约定作为买卖标的物的涉案房屋不应当设置消防连廊，而被告润景公司违反双方约定不作为的合同义务，擅自增设消防连廊，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告所签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的内容，并无诉争房屋不得设置消防连廊的规定。同时，按照日常生活经验法则，常人在购买未予建成的房屋的时候，都会对所购房屋进行充分的了解以确认是否购买，如口头询问、查看模型、阅览设计图纸等。由此可知，被告润景公司交付的房屋设置消防连廊并没有违反双方当事人的约定，不构成违约，没有承担违约责任的合约基础。国家经济委员会、公安部联合下发的《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1.2条第二款规定：“超过十八层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通（屋顶可以不连通），十八层及十八层以下部分单元与单元之间设有防火墙，且户门为甲级防火门，窗间墙宽度、窗槛墙高度大于1.2M其为不燃烧体墙的单元式住宅”，作出上述规定的目的在于保障居民的生命财产安全。每个建设单位都应当严格遵守上述规定，被告润景公司作为建设单位当然概莫能外，应恪守这一法定默示义务，亦即其开发的房屋应当符合消防要求，否则不符合保障居民人身和财产安全的建设标准，亦应承担违约责任。被告润景公司设置消防连廊的行为，履行了法定默示义务。基于此，被告润景公司因其未违反法定默示义务，而没有据此承担违约责任的必要条件，故原告赵爱国因消防连廊提出的赔偿请求本院不予支持。退言之，即使系被告润景公司的违约行为致使诉争房屋设有消防连廊，原告赵爱国亦应证明因此所遭受的损失。就损失问题，原告赵爱国无法举证证明其因消防连廊所造成损失的具体数额。依据《证据规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人承担不利后果”的规定，原告赵爱国应承担因举证不能而导致其诉求不能得到法律支持的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告赵爱国的全部诉讼请求。案件受理费1200元(已减半收取)，由原告赵爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘燕军 二○二○年二月十六日（法官助理 侯小韦书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。