河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初21133号原告刘鹏，男，1987年8月30日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人孙旭丹，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告河南省明瑞置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区牡丹路38号院11号楼西单元79室。法定代表人王献军，董事长。委托代理人谭郑军，该公司员工。委托代理人文宏礼，河南英伦律师事务所律师。原告刘鹏与被告河南省明瑞置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘鹏及其委托代理人孙旭丹、被告河南省明瑞置业有限公司委托代理人文宏礼、谭郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月18日，原被告签订合同编号为GX16002827477号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××号荣邦华府24幢1单元2层4号的期房，套内建筑面积为142.52平方米，单价为14016.98元，总金额为2679767元。原告于当日向被告付清了全部购房款。购房前置业顾问杨文平（音）带领原告看了同小区19号楼1单元2楼西户与本案房屋相同的样板房，并向原告明确承诺本案房屋与样板房结构一致。被告公司宣传页上显示随房赠送一层四方庭院面积约为108.27平方米，并宣称“独立步梯步入私家庭院”，同时赠送地下室面积约158.93平方米。基于对被告的信任及对新房“大家庭”的期待，原告购买了该房屋。原告在前期看房、预购、购房过程中均未见到所购房屋的实际情况。2017年6月25日，被告向原告交房，直至实际收房时原告才发现随房赠送的庭院面积极小，尚不足30平方米，其外延为90度弧形，与一条直角消防通道接壤，与约定不符，也不具备庭院的基本使用功能。为购买该房屋，原告父母将原有住房卖出，一家人无奈接收了该房屋。按照一楼庭院面积30平方米计算，减少面积为78.27平方米，约定面积的3%为3.25平方米，按照每平方米3000元计算，减少面积3%以内的价值为9750元，减少面积3%以外的价值为225060元，因此被告应返还原告购房款459870元。故请求判令被告返还原告购房款459870元。被告辩称：1、《Hc-la墅级洋房户型鉴赏》广告图文在尾页处明确说明“本广告图文仅供参考，不作为销售承诺和合同附件”，故该广告图文应视为要约邀请，被告不受该广告图文的约束。双方签订的《房屋买卖合同》附件一房屋平面图中明确标注了所购房屋的界限，其中不包括花园。因合同并未约定该花园及其面积，也未计入房屋总价，应视为双方对此没有约定，原告要求赔偿损失没有依据。2、被告赠送的花园已超出规划范围，该房屋的规划是公开可查询的，原告应知道赠送花园不在规划范围之内，其不应当有期待利益。3、广告图文中关于面积的描述为“一层庭院面积约69.32平方米”，被告对于该赠送花园的描述采用了模糊化的语言，面积不具体、不确定。4、赠送的花园本身属于公共绿地的一部分，与公共绿地之间不存在围墙阻隔，花园不影响房屋的居住功能，特别是在原告的房屋为二层的情况下。因双方对花园的性质、形态、面积没有书面确认，原告无法证明花园的面积对其购房及房屋价格产生有重大影响，其称被告违约没有依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年10月18日，被告作为出卖人，原告作为买受人，签订合同编号为GX16002827477的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号的房屋，建筑面积为191.18平方米，单价为14016.98元，总价款为2679767元。付款方式为2016年10月18日现金支付929767元，剩余1750000元于2016年11月18日通过商业贷款方式支付。出卖人应当在2017年6月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。原告提交的《Hc-la墅级洋房户型鉴赏》（No.19、24、25号楼二层）台头部分显示户型为四室两厅两卫，面积约425平方米，建筑面积约196.77平方米，赠送面积约228.25平方米。该户型鉴赏附图部分显示一层庭院面积约108.27平方米，地下室面积约158.93平方米。该户型鉴赏图下部“户型所在位置”显示原告所购的24号楼在25号楼的北侧。庭审中原告称其购买该房屋前置业顾问带其看了样板间并承诺其所购房屋与样板间结构一致，被告公司的宣传册显示一层庭院赠送面积约为108.27平方米，地下室赠送面积约为158.93平方米，其基于此购买了本案房屋。庭审中被告提交的《Hc-la墅级洋房户型鉴赏》户型附图处显示一层庭院面积约69.32平方米，地下室面积约158.93平方米，户型所在位置附图处显示24号楼在25号楼的南侧。庭审中原被告对对方提供的户型鉴赏图的真实性均不认可，但双方均认可24号楼实际系在25号楼北侧。另查明，庭审中原告称被告所交付房屋的一层庭院面积目测为30平方米，对地下室部分的面积在本案中无争议。被告称其所交付房屋的一层庭院面积大概为30平方米左右。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、首付款发票、贷款发票、按揭费印花税收据、契税缴款书、Hc-la墅级洋房户型鉴赏、荣邦城业主手册、交房通知书、荣邦城规划图各一份、照片四份、视频材料一份、被告提交的商品房买卖合同、墅级洋房户型鉴赏、置业计划单、规划图各一份、照片三份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有刘倩倩、韩景云证人证言各一份，因该证人无正当理由并未出庭作证，故对该证据本院不予采纳。被告提交有情况说明一份，欲证明原告提交的Hc-la图系伪造。因该证据并不能证明被告该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告从被告处购买的房屋为附带一层庭院及地下室的大户型，双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对庭院及地下室面积作有约定，但销售宣传图中明确记载有该部分赠送面积，该赠送面积对于原告购买该房屋及合同的签订有重大影响，故该部分赠送面积的宣传应视为要约并属于合同内容，对双方具有约束力。本案中，原告对地下室赠送面积无异议，但称庭院面积为30平方米，未达到宣传的108.27平方米。被告认可该庭院面积为30平方米左右，但称其宣传的庭院赠送面积为69.32平方米。庭审中原被告均提交有《Hc-la墅级洋房户型鉴赏》，原告提交的户型鉴赏显示庭院赠送面积为108.27平方米、24号楼在25号楼北侧，被告提交的户型鉴赏图显示庭院赠送面积为69.32平方米、24号楼在25号楼南侧。因该户型鉴赏图系由被告制作并发放，其提交的鉴赏图所显示的楼栋位置亦与实际情况不符，故被告作为距离该证据更为接近一方，应对此自行承担相应不利后果，故本院对原告所述其购房时被告宣传的庭院赠送面积为108.27平方米的主张予以采纳。原告基于被告的宣传及对被告的信赖购买了本案房屋，但被告所售房屋的赠送面积并未达到其宣传的赠送面积，故在此情况下，原告有权请求被告退还相应购房款。原告请求被告按3000元每平方米的标准，退还3%面积差以内的房款并双倍退还3%面积差以外的房款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条所规定的“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的适用条件为“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”，与本案所涉面积减少部分的情况并不相同，故原告请求双倍退还面积差额部分的房款依据不足。综合考虑原告所购该房屋的价格、同区域其他房屋价格、该庭院面积减少对房屋使用价值的影响、实际减少面积占总赠送面积的比例，本院酌定按照2000元每平方米的标准计算该面积差额款。经计算被告应退还原告购房款156540元（2000×78.27），对于原告请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南省明瑞置业有限公司于本判决生效后10日内，退还原告刘鹏购房款156540元。驳回原告刘鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4099元，由原告负担2384元，由被告负担1715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月十七日书记员 刘艳艳