陕西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）陕执复16号 复议申请人（利害关系人）：西安秦韵艺术文化发展有限公司，住所地西安市碑林区南大街1号祥和楼二楼201室。 法定代表人：刘岗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈青，陕西国友律师事务所律师。 申请执行人:西安云聚祥置业有限公司，住所地西安市新城区南新街5号1幢1单元10801室。 法定代表人：王育生，该公司执行董事。 被执行人：西安中汇（国际）发展有限公司，住所地西安市碑林区南大街1号。 法定代表人：彭宏辉，该公司董事长。 复议申请人西安秦韵艺术文化发展有限公司（以下简称秦韵艺术发展公司）不服西安市中级人民法院(2019）陕01执异811号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年1月9日进行听证，复议申请人秦韵艺术发展公司委托诉讼代理人陈青、申请执行人西安云聚祥置业有限公司委托诉讼代理人赵向阳参加了听证。现已审查终结。 西安市中级人民法院（以下简称西安中院）依据陕西省西安市碑林区公证处出具的（2002）西碑证经字第18号公证书及（2003）西碑证经字第1060号执行证书对中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行）与西安中汇（国际）发展有限公司（以下简称西安中汇发展公司）借款纠纷一案强制执行。在执行中，该院于2003年10月16日作出（2003）西执证字第83号（裁）民事裁定书，裁定：（2002）西碑证经字第18号公证书中止执行。 2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据中国建设银行西安市朱雀路支行与中国信达资产管理公司西安办事处于2004年6月28日签订的《债权债务转让协议》以及中国信达资产管理公司西安办事处与中国东方资产管理公司西安办事处于2005年2月4日签订的《债权债务转让协议》向西安中院申请变更其为申请执行人，并请求该院恢复对本案的执行。2009年6月24日，该院向被执行人西安中汇发展公司发出（2003）西执证字第83号恢复执行通知书对本案恢复执行。 2009年6月30日，该院作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书，裁定：变更中国东方资产管理公司西安办事处为本案申请执行人，原申请执行人中国建设银行西安市朱雀路支行的权利义务由中国东方资产管理公司西安办事处继受。 2012年6月26日，中国东方资产管理公司西安办事处向该院申请变更第三人厦门市卓富商贸有限公司（以下简称卓富商贸公司）为本案申请执行人。经审查，该院于2012年9月13日作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书，裁定：变更第三人卓富商贸公司为本案申请执行人。 2019年1月15日，第三人西安云聚祥置业有限公司（以下简称云聚祥置业公司）依据其与卓富商贸公司于2018年10月16日签订的《债权转让协议》及《债权转让通知》等证据，向西安中院申请变更其公司为本案申请执行人。经审查，该院作出（2019）陕01执异30号执行裁定书，裁定：变更云聚祥置业公司为本案申请执行人。2019年1月21日，该院发出《恢复执行通知书》，恢复了云聚祥置业公司与西安中汇发展公司偿还借款一案的执行。 恢复执行后，该院于2019年3月8日分别作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号、（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一执行公告，利害关系人秦韵艺术发展公司不服该院作出的（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号公告及（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。 秦韵艺术发展公司异议称，申请执行人与被执行人借款纠纷等六案中，法院于2019年3月8日下发了（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号裁定书的公告：“对尚占有、使用、居住在上述土地房屋的相关单位和人员，于本公告公布之日起三十日内自动迁出，上述房屋清空物品，到期仍不履行的本案将依法强制执行”。异议人请求法院停止对西安市碑林区南大街1号中汇大厦一、二层商业用房采取强制执行措施，要求申请执行人继续履行与异议人的租赁合同。理由为：1、异议人对涉案房屋租赁在先、法院查封在后，根据“买卖不破租赁原则”法院不能采取执行措施。2006年3月，陕西合力实业有限公司与西安中汇发展公司签订了租赁协议约定：西安中汇发展公司将南大街1号中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层库房和中汇大厦北边独立二层商业用房全部场地，面积约为1.8万㎡租给陕西合力实业有限公司，租赁期限为15年（自2006年3月1日至2021年8月31日）等内容。在履行期间，于2008年12月25日经西安中汇发展公司书面同意，陕西合力实业有限公司与陕西祥和珠宝有限公司签订《租赁经营权转让协议》，陕西合力实业有限公司将其承租的全部房屋面积，即租赁协议的权利、义务全部转让给陕西祥和珠宝有限公司经营。2010年11月5日，陕西祥和珠宝有限公司与西安世玺珠宝玉器有限公司签订《承租协议书》约定，陕西祥和珠宝有限公司将南大街一号中汇大厦珠宝城出租给西安世玺珠宝玉器有限公司，承担范围为：1、一层珠宝城商铺：正规房间式商铺17间；半大厅中央商铺14间；ƒ格档式商铺23间；2、二层珠宝城商铺36间等内容。2011年12月1日，陕西祥和珠宝有限公司与异议人秦韵艺术发展公司签订《协议》，西安世玺珠宝玉器有限公司的股东李传俊、刘岗有分歧，刘岗成立秦韵艺术发展公司将西安世玺珠宝玉器有限公司承租的一二层商业用房4年改为15年，废除了西安世玺珠宝玉器有限公司李传俊单方面签订的补充协议，也就是说陕西祥和珠宝有限公司将南大街1号一层珠宝城和二层珠宝城商铺出租给异议人秦韵艺术发展公司经营。为此，异议人秦韵艺术发展公司对南大街1号中汇大厦一、二层商业用房享有租赁权。2019年1月21日，西安中院作出的（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号执行裁定书将南大街1号的4530.669㎡国有土地使用权，及全部地上建筑物总面积2292.94㎡房地产作价交付申请执行人云聚祥置业公司抵偿借款本息，西安中汇发展公司已将该房地产过户到云聚祥置业公司名下，异议人了解法院是2016年9月29日对涉案房地产查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持”。根据该规定，异议人租赁在先、法院查封在后，异议人要求申请执行人云聚祥置业公司继续履行原租赁合同；2、异议人承租的中汇大厦一、二层商业用房又出租给一百多家商户，并且合同均未到期，若法院采取强制执行，将会引起社会的不稳定，请求法院停止强制执行，以维护承租人的合法权利。 申请执行人云聚祥置业公司答辩称，异议人的异议申请没有任何事实和法律依据，法院应依法驳回。理由是：1、法院对登记在被执行人名下的涉案房屋进行查封、拍卖、委托保管等执行行为合法有据，包括涉案房屋在内的西安市碑林区南大街1号登记在被执行人西安中汇发展公司名下，且自1996年12月起已经依法设定抵押，抵押权人为云聚祥置业公司。依据最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”之规定，法院有权对涉案房屋查封并依法拍卖；2、涉案房屋被人民法院查封在先且抵押在先，异议人租赁在后，异议人承租权和使用权不得对抗法院的执行。2009年6月24日，法院以（2003）西执证字第83-1号民事裁定书查封了被执行人西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街1号的房地产，其中包括异议人承租的房屋。西安中汇发展公司自1996年12月起即多次以在建工程抵押的方式对包括涉案房屋在内的中汇大楼相关的房地产办理了抵押登记，抵押合同和抵押登记效力已经生效判决所确认，云聚祥置业公司现已经依法取得上述抵押权优先债权。异议人秦韵艺术发展公司提交的2014年3月19日《房屋租赁合同》是在抵押和西安中院查封后所签订的，依据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定、《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，秦韵艺术发展公司不能以租赁权对抗申请执行人，法院应驳回其异议。 被执行人西安中汇发展公司未提交书面答辩意见。 西安中院查明，2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据相关《债权债务转让协议》向该院申请恢复执行，并申请变更其为申请执行人。该院于2009年6月24日依法作出（2003）西执证字第83号《恢复执行通知书》恢复执行。2009年6月30日，该院作出（2003）西执证字第83-1号执行裁定书，裁定：一、变更第三人中国东方资产管理公司西安办事处为申请执行人，原申请执行人中国建设银行西安市朱雀路支行的权利义务由中国东方资产管理公司西安办事处继受；二、查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】；三、查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2009年7月1日向西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）送达（2003）西执证字第83-1号协助执行通知书，要求其协助该院查封上述财产。 2011年6月29日，该院又作出（2003）西执证字第83-2号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】；二、查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2011年6月29日向西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）及西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-2号协助执行通知书，要求上述两单位协助该院查封上述财产。 2012年6月27日，该院作出（2003）西执证字第83-3号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】；二、继续查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2011年6月28日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-3号协助执行通知书，西安市房屋产权产籍管理中心（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-4号协助执行通知书要求上述两单位协助该院查封上述财产。 2013年6月24日，该院作出（2003）西执证字第83-5号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】；二、继续查封被执行人西安中汇发展公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2013年6月25日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-5号协助执行通知书，西安市住房保障和房屋管理局（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-6号协助执行通知书要求上述两单位协助该院查封上述财产。 2016年4月11日，该院作出（2003）西执证字第83之十二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）被执行人西安中汇发展公司名下位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号；地籍号：碑林BL2-17-1】和南大街1号建筑物总面积22292.94平方米房产【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】，以拍卖所得清偿债务。 2016年9月29日，该院作出（2003）西执证字第83-16号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人西安中汇发展公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号地籍号：碑林BL2-17-1】；二、被执行人西安中汇发展公司负责保管被查封财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产，但因被执行人中汇公司的过错造成被查封财产损失的，由自己承担责任；三、查封期限为三年。并于2016年9月30日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-16号协助执行通知书，西安市住房保障和房屋管理局（现西安市不动产登记服务中心）送达了（2003）西执证字第83-15号协助执行通知书要求上述两单位协助该院查封上述财产。 2017年12月21日，该院作出（2003）西执证字第83号之十七执行裁定书，裁定：指定卓富商贸公司负责保管上述被查封财产。在保管期间，卓富商贸公司应当对被查封财产妥善保管，不得使用，不得有买卖、租赁等处分行为，不得设定权利负担，也不得有其他妨碍执行行为。同日，该院还作出（2003）西执证字第83号之十八号公告将上述裁定内容予以公告。 2019年1月22日，该院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号的4530.669平方米国有土地使用权【国有土地使用权证号：西安国用（外商）字021；地籍号：碑林BL2-17-1】的查封；二、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3053.87平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-1】的查封；三、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3141.92平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-2】的查封；四、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3190.14平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-3】的查封；五、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积3178.74平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-4】的查封；六、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2521.12平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-5】的查封；七、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积224平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-7】的查封；八、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2882.61平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-F1】的查封；九、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积2882.61平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-1-F2】的查封；十、解除对被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋面积276.92平方米，房屋所有权证号1100108005IV-81-2】的查封；十一、解除上述房地产查封的同时，将被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号的4530.669平方米国有土地使用权【国有土地使用权证号：西安国用（外商）字021；地籍号：碑林BL2-17-1】及全部地上建筑物总面积22292.94平方米房地产【房屋所有权证号分别为：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-F1；1100108005IV-81-1-F2；1100108005IV-81-2；及第六层面积941.01平方米】作价人民币288707904元，交付申请执行人云聚祥置业公司抵偿借款本息人民币288707904元。上述房地产的所有权自本裁定送达申请执行人云聚祥置业公司时起转移。十二、申请执行人云聚祥置业公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年1月24日，该院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号协助执行通知书，并于2019年1月23日向西安市不动产登记服务中心送达，要求协助执行下列项目：将被执行人西安中汇发展公司名下的位于西安市碑林区南大街1号房产【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-F1；1100108005IV-81-1-F2；1100108005IV-81-2】的所有权过户给申请执行人云聚祥置业公司。 2019年3月8日，该院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一执行裁定书，裁定：解除卓富商贸公司对西安市碑林区南大街1号房地产的保管，卓富商贸公司应立即将上述指定保管物移交云聚祥置业公司。 2019年3月8日，该院发出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号公告，该公告载明：云聚祥置业公司已将被执行人西安中汇发展公司名下的上述财产办理过户至其公司名下。现云聚祥置业公司申请将上述土地及房屋移交给申请执行人。特公告如下：对尚占有、使用、居住在上述土地、房屋的相关单位和人员，于本公告公布之日起三十日内自动迁出上述房屋、清空物品。到期仍不履行的，将依法强制执行。同日，该院作出（2019）陕01执恢34、35、36、37、38、39号之一公告：凡在2018年1月2日至2019年1月21日期间直接占有、使用上述查封物的人员和单位，请按照原租赁合同约定的将2018年1月2日起至2019年1月21日止的租金、房屋占有使用费交至西安中院指定账户。上述租金、房屋占有使用费不得向除该院指定账户之外的任何单位及个人缴纳。 另查明，西安中汇发展公司作为借款人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为贷款人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为2001-031《人民币资金借款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币4700万元，借款期限为2001年10月31日至2004年10月30日，贷款利率月息5.94‰。合同还对其他事项进行了约定。同日，西安中汇发展公司作为抵押人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为抵押权人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为2001-031《抵押合同》，合同约定：甲方以合同第十六条抵押物清单所列之财产设定抵押，抵押担保范围约定为债权本金4700万元及利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等），抵押物清单作为附件载明：抵押物名称为：土地使用权（西安国用（外商）字021号）。房产分别为：西安市房权证碑林区字第48821号（1100108005IV-81-1-1）；西安市房权证碑林区字第48820号(1100108005IV-81-1-2)；西安市房权证碑林区字第48819号(1100108005IV-81-1-3)；西安市房权证碑林区字第48818号(1100108005IV-81-1-4)；西安市房权证碑林区字第48817号(1100108005IV-81-1-5)；西安市房权证碑林区字第48816号(1100108005IV-81-1-7)；西安市房权证碑林区字第48815号（1100108005IV-81-1-地下1）；西安市房权证碑林区字第48814号（1100108005IV-81-1-地下2）。后双方依据该抵押合同向西安市房地产交易管理中心办理了房地产抵押登记，抵押登记证书为：市房抵登字第200112571号抵押登记证，载明：抵押人为西安中汇发展公司，抵押权人为中国建设银行西安市朱雀路支行，房屋产权证11001080IV-81-1-7层、5层、4层、3层、2层、1层、地下1层、地下二层共捌件，抵押范围国有土地使用证[西安国用（外商）字021号]所载土地使用权及上述房屋所有权证上所载房产，贷款金额4700万元。 为支持其异议请求，异议人秦韵艺术发展公司向该院提交了以下证据：1、《租赁经营权转让协议》一份。2008年12月25日，陕西合力实业有限责任公司作为甲方，陕西祥和珠宝有限公司作为乙方签订《租赁经营权转让协议》，该协议约定：甲方承租中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层，库房和中汇大厦北边独立二层商业用房的全部场地，面积约为1.8万平方米。租赁期限自2006年3月1日至2021年8月31日，合计15年。甲方将其与西安中汇发展公司签订的场地租赁协议中有关甲方的所有权利和义务全部转让给乙方，由乙方继续享有。甲方将前述房屋中现有的相关设备装修等同时全部转让给乙方。转让费总价1800万元，由乙方分期向甲方支付，待甲方收到乙方全款后，甲方与西安中汇发展公司签订的租赁协议废止，正式由乙方履行。2、《承租协议书》一份。2010年11月5日，陕西祥和珠宝有限责任公司作为甲方，西安世玺珠宝玉器有限公司（刘岗、李传俊）作为乙方签订《承租协议书》该《承租协议书》约定：承租范围为一层、二层珠宝城商铺，珠宝城的西大门、北大门和市场的整体管理责任区；乙方承租期从2011年1月1日至2014年12月31日止，共计四年整；承包金额每年五十万元；协议还对其他事项进行了约定。3、《合同书一份》。2010年12月3日，陕西祥和珠宝有限责任公司作为甲方，李传俊（西安世玺珠宝玉器有限公司）作为乙方签订《合同书》，该《合同书》约定：双方约定的场地租赁期限为15年。即从2011年元月1日起至2025年12月31日止，合同书还对其他事项进行了约定。4、《协议》一份。2011年12月1日，陕西祥和珠宝有限责任公司作为甲方，秦韵艺术发展公司作为乙方签订《协议》，该《协议》约定：甲乙双方于2010年11月3日签订的协议，承租期为四年，改为十五年。协议还对其他事项进行了约定。 西安中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。据此，本案中，登记在被执行人西安中汇发展公司名下的涉案土地及地上附着物包括房产早于2001年已抵押登记给原债权人中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行），现申请执行人云聚祥置业公司通过债权转让的方式受让人了该笔债权，并依法取得了涉案查封的标的物的抵押权，成为本笔债权的抵押权人。异议人秦韵艺术发展公司虽主张对涉案查封的房产享有承租权，但其所提交证据显示的租赁权期限仅从2011年元月1日起至2025年12月31日止，显然是在本笔债权设定抵押登记及法院查封之后所形成的租赁关系，且异议人所主张承租权的出租方为陕西祥和珠宝有限公司，并非涉案查封的财产的产权人西安中汇发展公司，异议人亦未提交证据证明法院在查封期间已许可其占有、使用该租赁物。异议人秦韵艺术发展公司主张对涉案查封的房产享有对抗所有权转移的租赁权，并排除执行的异议因与事实不符，其异议理由不能成立，该院依法不予支持。 关于异议人秦韵艺术发展公司主张其承租的中汇大厦一、二层商业用房又出租给一百多家商户，并且合同均未到期，若法院采取强制执行，将会引起社会的不稳定，请求法院停止强制执行的异议请求，不属于执行异议审查范围，该院依法不予审查处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，裁定：驳回异议人西安秦韵艺术文化发展有限公司的执行异议请求。 秦韵艺术发展公司复议称，请求撤销西安中院作出的(2019)陕01执异811号执行裁定。理由是：原审法院认定事实有误、适用法律不当、程序违法。1、原审法院认为:“登记在被执行人西安中汇发展公司名下的涉案土地及地上附着物包括房产，早于2001年已抵押登记给原债权人建行西安市朱雀路支行，现申请执行人云聚祥置业公司通过债权转让的方式受让了该笔债权，并依法取得了涉案查封的标的物的抵押权，成为本笔债权的抵押权人，秦韵艺术文化发展公司虽主张对涉案查封的房产享有承租权，但其所提交证据显示的租赁权期限仅从2011年1月1日至2025年12月31日止，显然是在本笔债权设定抵押登记及法院查封之后所形成的“租赁关系”，该认定与事实不符。原审法院于2019年3月8日发布的“公告”，明确表明西安中院于2016年9月29日作出(2003)西执证字第83-15号《执行裁定书》，査封被执行人西安中汇(国际)公司名下位于西安市碑林区南大街1号中汇大厦房地产，并让我公司在30日内自动迁出上述房屋、清空物品。根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释旧的规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年”复议申请人认为原审法院歪曲事实。其一、复议申请人承租该房屋被申请人是明知认可的;其二、复议申请人承租该房屋是从2006年延续下来的，该房屋是在2009年被查封的，根据当时的法律规定该查封早已被解除，并且该房产事实是在2016年査封的；2、复议申请人对涉案房屋租赁在先、法院査封在后。根据“买卖不破租赁原则”法院不能采取执行措施。 2006年3月陕西合力实业有限公司(简称合力公司)与西安中汇发展公司签订了租赁协议，协议约定:西安中汇发展公司将南大街1号中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层库房和中汇大厦北边独立二层商业用房全部场地，面积约为1.8万平米租给合力公司，租赁期限为15年(自2006年3月1日至2021年8月31日)等内容。在履行期间，2008年12月25日经中汇公司书面同意，合力公司与陕西祥和珠宝有限公司(简称祥和公司)签订《租赁经营权转让协议》，合力公司将其承租的全部房屋面积，即租赁协议的权利、义务全部转让给祥和公司经营。2010年11月5日祥和公司与西安世玺珠宝玉器有限公司(简称世玺公司)签订《承租协议书》，祥和公司将南大街一号中汇大厦珠宝城出租给世玺公司，承租范围为：1、一层珠宝城商铺①正规房间式商铺17间；②半大厅中央商铺14间；③格挡式商铺23间:2、二层珠宝城商铺36间等内容。2011年12月1日，祥和公司与复议申请人秦韵艺术文化发展公司签订《协议》，西安世玺珠宝玉器有限公司的股东李传俊、刘岗有分歧，刘岗成立秦韵艺术发展公司将西安世玺珠宝玉器有限公司承租的一二层商业用房4年改为15年，废除了西安世玺珠宝玉器有限公司李传俊单方面签订的补充协议，也就是说祥和公司将南大街1号一层珠宝城和二层珠宝城商铺出租给秦韵艺术发展公司经营，为此，秦韵艺术发展公司对南大街1号中汇大厦一、二层商业用房享有租赁权。2019年1月21日西安中院做出(2019)陕01执恢34、35、36、37、38、39号执行裁定书将南大街1号的4530.669平米国有土地使用权及全部地上建筑物总面积2292.94平米房地产作价交付申请执行人云聚祥置业公司抵偿借款本息，西安中汇发展公司已将该房地产过户到云聚祥置业公司名下，据了解西安中院是2016年9月29日对涉案房地产査封，根据《最高人民法院关于市理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。为此，复议申请人租赁房屋在先、法院査封在后，云聚祥置业公司应继续履行原租赁合同；3、复议申请人承租的中汇大厦一、二层商业用房又出租给百多家商户，并且合同均未到期，若法院不顾客观事实执意采取强制执行，将会引起社会的不稳定，请求法院停止强制执行。 本院查明，西安中院查明的事实属实。 另查明，2008年12月25日，陕西合力实业有限责任公司与陕西祥和珠宝有限责任公司签订《租赁经营权转让协议》约定陕西合力实业有限责任公司依照2006年3月与西安中汇（国际）发展有限公司签订的租赁协议约定，陕西合力实业有限责任公司承租中汇大厦一、二、四、六层及负一、二层、库房和中汇大厦北边独立二层商业用房的全部场地，面积约为1.8万平方米，租赁期限自2006年3月1日至2021年8月31日，合计15年。陕西合力实业有限责任公司将其与中汇公司签订的场地租赁协议中有关陕西合力实业有限责任公司的所有权利和义务全部转让给陕西祥和珠宝有限责任公司，由陕西祥和珠宝有限责任公司继续享有。 2010年11月5日，陕西祥和珠宝有限责任公司与西安世玺珠宝玉器有限公司（法定代表人为李传俊）签订《承租协议书》约定，陕西祥和珠宝有限责任公司将南大街一号珠宝城一层商铺、二层商铺出租给西安世玺珠宝玉器有限公司，承租期自2011年1月1日至2014年12月31日。2010年12月3日，陕西祥和珠宝有限责任公司与西安世玺珠宝玉器有限公司（李传俊）签订《合同书》约定，陕西祥和珠宝有限责任公司将南大街一号一层南侧和负一层营业用地出租给西安世玺珠宝玉器有限公司，租赁期限为15年，自2011年元月1日起至2025年12月31日止。 原世玺珠宝公司的股东刘岗注册成立了秦韵文化发展公司。2011年12月1日，陕西祥和珠宝有限责任公司与秦韵艺术发展公司重新签订《协议》约定，陕西祥和珠宝有限责任公司将南大街一号商城租赁给秦韵文化发展公司，租赁期间为2011年1月1日至2014年12月31日。从2015年至2020年每年向祥和珠宝公司缴纳租金160万元，2021年至2025年每年向祥和珠宝公司缴纳租金170万元整。每年12月1日前一次性交清第二年租金。 还查明，2003年7月22日，西安中院作出(2003)西执证字第83一1号民事裁定书，裁定:对被执行人西安中汇发展有限公司位于本市南大街1号的土地使用权(权属证书号:西安国用(外商)字第021号)及地面房产(权属证书号:西安市房权证碑林区字第48814-48821号)依法予以查封。2019年9月2日，西安中院作出(2019)陕01执恢35号结案通知书，载明西安中院(2019)陕01执恢35号执行案件执行完毕。 本院认为，本案争议的焦点问题是利害关系人秦韵艺术发展公司以其与祥和珠宝公司签订的案涉房产租赁合同为由，提出“买卖不破租赁”，即在租赁期限内排除执行法院对案涉租赁房产强制清场，交付申请执行人抵债的主张，是否符合法律规定。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，西安中院于2003年查封了案涉房地产，而复议请人秦韵艺术发展公司与祥和珠宝公司签订合同是在2011年12月份，显然是在人民法院查封之后；其次，本案被执行人系西安中汇发展公司，案涉房地产均登记在西安中汇发展公司名下，而复议申请人秦韵艺术发展公司据以提出异议的租赁合同是其与祥和珠宝公司签订的，且其没有提交证据证明西安中院在查封期间许可其对案涉房地产占有和使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。据此，复议申请人秦韵艺术发展公司据以提出异议的租赁合同不得对抗申请执行人，其排除案涉房地产清场交付执行行为的主张不符合法律规定。对于复议申请人所提其已将承租的房屋又出租给其他商户，法院的执行将损害其他承租人的合法权益的复议理由，因秦韵艺术发展公司并非主张该权利的适格主体，本院对此复议理由不予审查。西安中院执行异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人西安秦韵艺术文化发展有限公司的复议申请，维持西安市中级人民法院(2019）陕01执异811号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 张 工 审 判 员 贾文军 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 晨 1