上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15856号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙嘉骏，男，1982年4月22日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙祥林（系上诉人父亲），1953年10月4日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙华路2465号。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人孙嘉骏因与被上诉人上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司（以下简称龙华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初13286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙嘉骏上诉请求：撤销原判第四至七项，依法改判支持上诉人孙嘉骏一审本诉请求，并驳回被上诉人龙华公司一审反诉请求。事实与理由：标的房屋自2017年6月开始漏水，上诉人作为承租人报修十数次，但被上诉人始终未能修复成功，造成上诉人实际无法营业，应予赔偿；租赁履行期间，因原有租赁登记、营业登记未注销、迁移，且标的房屋非商业用房致上诉人不能“注册营业执照”，被上诉人应承担相应违约责任。龙华公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。龙华公司对一审判决亦有部分不认可，但为了解决纠纷，尊重一审判决；对方至今没有交还钥匙，房屋现在已经被房东收回。孙嘉骏向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙华公司退回押金人民币5,000元；2.判令龙华公司退回房款8,885元；3.判令龙华公司赔偿装潢损坏费用3,000元；4.判令龙华公司赔偿商铺无法营业的损失49,500元。龙华公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孙嘉骏立即归还上海市XX路XX号XX城XX楼XX号商铺；2.判令孙嘉骏立即支付拖欠的2017年11月24日至2018年11月23日租金21,315.60元，并支付2018年11月24日至实际返还房屋之日止的商铺使用费，按1,776.30元/月标准；3.判令孙嘉骏立即支付拖欠的2017年11月24日至2018年11月23日的物业管理费2,102.40元，并支付2018年11月24日至实际返还房屋之日止的物业管理费，按175.20元/月标准；4.判令孙嘉骏立即支付拖欠的2017年11月24日起至实际付清租金（使用费）之日止的逾期付款违约金，按10元/日标准。一审法院认定事实如下：2015年10月18日，龙华公司与孙祥林签订《XX城租赁经营合同》（以下简称1063铺租赁合同），约定孙祥林租用上海市XX路XX号XX城XX楼XX号商铺，建筑面积41.5平方米；租赁期自2015年10月20日起至2018年10月19日止；每月租金为4,418元，2015年10月18日一次性支付12个月租金53,016元，租期从2015年11月10日至2016年11月9日，后继租金一年一付，先付后用……孙祥林应于签约的同时，向龙华公司缴交5,000元的履约及保证商品质量之押金。签订合同后，孙祥林支付给龙华公司5,000元押金。2016年11月1日，孙祥林与龙华公司签订《XX城商铺1063移1131移铺审批表》，主要内容为：移铺原因理由：经营需要，要求从1063铺移铺到1131铺经营。移铺时间：2016年11月9日前完成移铺。1131铺起租日为2016年11月9日。鉴于孙祥林与本公司签订了1063铺租赁经营合同，且该铺已付租金到期日为2016年11月9日。该铺押金5,000元。双方同意原1063铺租赁经营合同提前解除（合同解除日为2016年11月9日），并同意移铺到1131铺经营（新合同起租日为2016年11月9日）。1、原1063铺押金移到1131铺，作为1131铺的租赁押金。2、原1063铺可享受的15天二周年的赠送经营天数，移到1131铺享受，在新的租赁合同中予以体现。3、双方同意：原1063铺内不可拆卸之装修部分，完整交于公司方。1131铺现状也完整交给承租人使用。4、双方另行签订1131铺的租赁经营合同。1131铺建筑面积14.6平方米，单价为4元，月租金为1,776元，月物业费175元。合同一年一签。12个月一付，先付后用。2016年11月9日，龙华公司（出租人、甲方）与孙嘉骏（承租人、乙方）签订《XX城商铺租赁经营合同》（以下简称1131铺租赁合同），约定乙方租用甲方的系争房屋，建筑面积为14.6平方米；本合同约定的租赁期为三年一签，即租赁期自2016年11月9日起，至2017年11月8日止，甲方在乙方退场后的一个月内将押金退还乙方（不计利息）；每月租金为1,776.30元，2016年11月9日一次性支付首付12个月租金21,315.60元，租期从2016年11月9日起至2017年11月8日，另加送15天二周年庆，时间调整到2017年11月23日，后继租金12个月一付，租金先付后用，乙方应在当期租金届满30日前向甲方支付下一期的租金；物业管理费为12元/㎡/月，每月物业费是175.20元，乙方应于签约时同时缴交12个月的物业管理费2,102.40元，物业费已包含税费、空调费、公共区域电费，但不包含各铺的分表水电费及电话费、宽带网络费等，物业费与租金同步支付；乙方应于签约的同时，向甲方缴交5,000元（1063铺移过来）的履约及保证商品质量之押金；合同还约定乙方如未按固定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：（1）乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之五支付违约金；（2）租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金……合同另约定，租赁期间租赁物主体大修是甲方的义务，甲方维修租赁物时，乙方应积极协助，不得阻挠，日常的租赁物维修义务则由乙方承担；乙方应于租赁物租赁期满后，将承租租赁物及附属设施、设备交还甲方……合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。（注：龙华公司称，租期应至2018年11月23日，合同上的2017年系笔误；孙嘉骏称租期至2017年11月23日）。孙嘉骏支付给龙华公司2016年11月9日至2017年11月23日的房屋租金21,315.60元及物业费2,102元，之后未再支付过租金及物业费。一审审理中，孙祥林、孙嘉骏以及龙华公司一致确认孙祥林支付龙华公司的1063铺租赁合同项下的押金5,000元转为1131铺租赁合同项下的押金。为证明系争房屋漏水一直没有修好，孙嘉骏提供了系争房屋漏水、发霉的照片。孙嘉骏称，系争房屋在2017年6月开始漏水，都是上门找龙华公司修，没有书面材料，2017年6月开始就没有经营了，2017年9月与龙华公司市场部经理谈过，龙华公司同意给予免2个月租金，但第二天又漏水了，补偿等于一天没用；龙华公司称，照片无法证明漏水很早就开始了，孙嘉骏于2018年3月18日开始报修，经查看现状，考虑为楼顶水沿墙体下渗，故3月底在楼顶重做一层防水层，后无渗水现象，4月中旬孙嘉骏再次反映渗水，后物业又在楼顶墙体另一侧重做防水层，其后无其他报修情况，期间与孙嘉骏协商过以2个半月租金作为补偿的协商办法，但孙嘉骏还是一直拖延支付租金。为证明孙嘉骏使用房屋的情况，龙华公司提供系争房屋的用电读数，显示该房屋自2017年6月至11月有正常读数，2017年12月至2019年4月，除2018年2月有2度用电、2018年9月、2018年10月各1度用电、2018年11月有10度用电外，其余月份用电量都为0。一审审理中，双方确认1131铺租赁合同于2018年11月23日解除。孙嘉骏称其于2018年11月22日搬走，与龙华公司说过的，但房屋钥匙还在他那里，龙华公司不要。龙华公司称，孙嘉骏没有搬走，他把系争房屋锁了，钥匙没给他们，也没有通知过龙华公司搬走，双方也没有交接房屋。经一审法院勘查现场，系争房屋的东北侧发霉有水渍，水管上有水珠，屋内的桌面上有水。一审审理中，龙华公司确认XX路XX号整个市场由其管理。一审法院认为，龙华公司与孙嘉骏签订的1131铺租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同到期后，孙嘉骏继续使用系争房屋，龙华公司亦未提出异议，故原1131铺租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人有权随时解除租赁关系，现双方确认1131铺租赁合同于2018年11月23日解除，一审法院予以确认。1131铺租赁合同业已解除，孙嘉骏要求龙华公司退还押金，有事实及合同依据，一审法院予以支持。关于漏水发生时间，双方陈述不一，孙嘉骏并未对自己的主张提出充足证据予以证明，在龙华公司对孙嘉骏陈述漏水时间不予认可的情况下，一审法院采纳龙华公司关于系争房屋2018年3月18日开始漏水的意见，确认系争房屋于2018年3月18日发生漏水。孙嘉骏称系争房屋自2017年6月开始漏水就没有经营的情况，与用电统计表反映的情况不一致，孙嘉骏也未提供其他证据证明房屋自2017年6月15日至2017年11月23日期间因漏水无法经营，故其要求龙华公司退还该期间租金的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于孙嘉骏提出的装饰损坏等费用，根据现场勘查，系争房屋确有漏水情况，从现场状况及生活常识判断，孙嘉骏的确存在物品及装修损失的情况，故一审法院认为孙嘉骏主张3,000元的损失，于法不悖，对此予以支持。关于孙嘉骏提出的经营损失，孙嘉骏并未提供充足证据证明其存在实际发生的经营损失，故对于孙嘉骏提出的经营损失的诉请不予支持。关于龙华公司提出返还系争房屋的反诉请求，租赁合同解除后，孙嘉骏应当返还系争房屋，虽然孙嘉骏称已于2018年11月22日搬离，但其未将房屋钥匙还给龙华公司，也未提供证据证明双方对房屋进行了交接，龙华公司要求其返还房屋的反诉请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于龙华公司提出租金及使用费的反诉请求，龙华公司与孙嘉骏签订的1131铺租赁合同于2017年11月23日到期后，双方之间形成不定期的租赁关系，孙嘉骏应按约支付租金，但本案系争房屋于2018年3月18日开始漏水，至今也未完全修复，对孙嘉骏租赁系争房屋进行经营活动必然造成重大影响，故根据现场勘查以及系争房屋用电量等情况，一审法院认为系争房屋漏水已实际造成孙嘉骏无法使用系争房屋进行经营的后果，故龙华公司主张2018年3月18日之后的房屋租金及使用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，龙华公司实际管理包括系争房屋在内的整个市场，对于孙嘉骏的实际经营情况及漏水情况理应知晓，但龙华公司并未采取适当措施减少双方的损失，故对此产生的后果，龙华公司理应承担相应责任。至于2017年11月24日至2018年3月17日的租金孙嘉骏仍应按约定的1,776.30元/月标准支付。关于龙华公司提出的物业管理费的反诉请求，如上所述，2018年3月18日系争房屋漏水后，孙嘉骏无法实际使用系争房屋进行经营活动，故龙华公司主张2018年3月18日起至实际返还系争房屋之日止的物业管理费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于2017年11月24日至2018年3月17日的物业管理费孙嘉骏仍应按约定的175.20元/月标准支付。关于龙华公司向孙嘉骏主张逾期付租违约金的反诉请求，如上所述，1131铺租赁合同在到期后，仍然有效，但为不定期租赁合同。1131铺租赁合同约定先付后用，根据查明事实，孙嘉骏在1131铺租赁合同原租赁期限到期后，并未支付房租，故龙华公司主张2017年11月24日至2018年3月17日、按照每日10元的标准计算逾期支付租金违约金的反诉请求，有合同及事实依据，一审法院予以支持。但因2018年3月18日开始漏水，且双方也在租赁过程中协商过减免租金的方案，故对龙华公司主张的2018年3月18日之后逾期付租的违约金的反诉请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，于二○一九年九月二十四日作出判决：一、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还孙嘉骏房屋押金5,000元；二、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孙嘉骏装潢及物品损失共计3,000元；三、孙嘉骏于判决生效之日起十日内将上海市XX路XX号XX城XX楼XX号商铺腾空并将上址房屋返还上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司；四、孙嘉骏于判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司自2017年11月24日起至2018年3月17日止的房屋租金6,657.40元；五、孙嘉骏于判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司自2017年11月24日起至2018年3月17日止的物业管理费656.60元；六、孙嘉骏于判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司自2017年11月24日起至2018年3月17日止的逾期支付租金违约金1,140元；七、驳回孙嘉骏的其余诉讼请求；八、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,459元，减半收取计729.50元，由孙嘉骏负担704.50元，上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担25元；反诉案件受理费260.50元，由上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担235.50元，孙嘉骏负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人孙嘉骏与被上诉人龙华公司签订的《XX城商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属合法有效。查该合同到期后，承租人孙嘉骏继续使用系争房屋，龙华公司未提出异议，双方上述房屋租赁合同法效延续，但租赁期限依法确定为不定期，原判于此判断正确，本院应予确认。不定期租赁合同关系依法当事人有权随时解除，一审审理中，双方确认2018年11月23日合同解除，原判予以确认符合法律规定，原判依次对（非违约）解约项下各债权裁度之定性准确，本院应予维持。本案一、二审争议焦点均为承租人龙华公司在出租履行中是否存在违约行为，从而应承担相应的违约责任？上诉期间，孙嘉骏此部主张有二，一为出租人漏水维修未果，二为标的房屋原有租赁登记等未注销，导致上诉人不能“注册营业执照”。根据查明事实，标的房屋承租期间确有漏水、维修发生，上诉人主张因漏水维修未果导致其停业，但始终未能证明其停业与漏水间的必要联系，即是否因漏水导致客观已不能完成营业或存在多大范围之实质性影响，亦未能有效证明停业期限，基于上诉人主张事实之相关依据未达民事证据高度盖然性证据标准，本院依法不能采信。另关于营业文件等注册问题，并无证据表明上诉人主张事实的成立，同时营业等证照办理本案涉及出租人协助义务履行，亦无证据表明后者存在怠于履行行为，该部主张本院亦不能采信。余者原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，孙嘉骏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,284.60元，由孙嘉骏负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年二月二十八日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……