甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0104民初3263号原告：刘亚明，男，1986年9月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：辛焕福，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何如思，甘肃正鼎律师事务所律师。被告：卢英琦，女，1991年7月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。被告：张清华，女，1963年1月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：张雷，男，系张清华之子。被告：甘肃聚超不动产代理有限公司，住所地甘肃省兰州市西固区福利西路东四街区1号楼一层2号商铺。法定代表人：张社刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志恒，甘肃佳运律师事务所律师。原告刘亚明诉被告卢英琦、张清华、甘肃聚超不动产代理有限公司（以下简称为甘肃聚超公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘亚明的委托诉讼代理人辛焕福、何如思、被告卢英琦、被告张清华的委托诉讼代理人张雷、被告甘肃聚超公司的委托诉讼代理人郭志恒到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘亚明向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告卢英琦、甘肃聚超公司于2019年6月24日签订的《房屋买卖居间协议》；2.判令被告卢英琦立即向原告返还购房款41万元，并承担自2019年8月24日起至全部购房款还清日为止的违约利息（违约月利息1.5%），暂计算至起诉之日（2019年12月9日）的利息为21935元；判决被告卢英琦承担原告房屋装修损失30000元、搬家费用1000元，以上共计462935元；3.判决被告张清华在收取40万元房款范围内与被告卢英琦承担连带返还责任；4.判决被告甘肃聚超公司对以上款项承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告刘亚明于2019年6月份通过58同城网站了解到被告甘肃聚超公司发布的房屋出售信息，该房屋位于甘肃省兰州市西固区，房屋面积65平方米，挂牌出售价格为65万元。原告在缴纳了5000元购房定金后，甘肃聚超公司的工作人员带原告现场查看了房屋。被告卢英琦是房屋所有人，在签订合同前向原告表示，该房屋除了银行抵押贷款外，再无任何其他负担和纠纷。原告出于对被告卢英琦和甘肃聚超公司的信任，于2019年6月24日与卢英琦及甘肃聚超公司签订了《房屋买卖居间协议》（编号Ａ00258）。合同约定房屋总价款64万元，双方过户税费全部由原告承担。合同签订第二天，原告再次向甘肃聚超公司缴纳房屋订金5000元，并且按照卢英琦的要求，于同年7月24日通过银行向被告张清华转账40万元。之后原告对涉案房屋进行装修并入住，装修花费3万元。在缴纳首付款后，原告联系被告卢英琦要求办理房屋撤押及房屋过户手续，但卢英琦一直推诿拒绝办理。经多次沟通，2019年9月29日，原告与被告卢英琦在被告甘肃聚超公司签订了《房屋买卖居间协议》的补充协议，约定双方若不能在2019年10月31日前办理过户手续，卢英琦于2019年11月30日前退还全部购房款并承担违约责任。之后，原告了解到涉案房屋已于2019年1月21日被西固区人民法院查封，无法办理过户手续，原告要求卢英琦解封或退款，卢英琦仍以各种理由推诿。卢英琦隐瞒房屋被查封的重要事实，属于欺诈导致合同履行不能，构成违约。甘肃聚超公司故意与被告卢英琦共同隐瞒房屋被查封的重要信息，导致原告遭受重大损失，理应承担相应赔偿责任。为了保护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持。被告卢英琦辩称，1.原告通过甘肃聚超公司购买涉案房屋时，我和甘肃聚超公司并不知道涉案房屋被查封，确实给原告造成了损失。2.原告支付的房款，我给银行偿还了28万元银行贷款，涉案房屋的贷款已经还完。3.从卖房开始到现在，我一直与银行沟通撤押，银行说可以撤押，但在办理撤押的过程中，银行又以各种理由拖延。4.十月份的时候通过甘肃聚超公司查询到涉案房屋被查封，我才得知涉案房屋被查封。5.银行虽答应撤押并解除保全，但一直未办理，11月的时候我向法院提交了解除保全的书面申请。被告张清华辩称，我只是代收了房款40万，此房屋买卖纠纷与我无关。被告甘肃聚超公司辩称，1.关于房屋被法院查封，刘亚明主张的我公司和另一被告卢英琦共同隐瞒房屋被查封与事实不符，我公司并不知道房屋被查封。2.刘亚明主张将人民币1万元订金缴纳给我公司与事实不符。我公司在收到刘亚明1万元定金后立刻转给了被告卢英琦，有银行转账记录为证。3.刘亚明与另一被告卢英琦在合同履行过程中，存在私下进行房屋买卖交易的违约行为，同时我公司并未收到中介费。《房屋买卖居间协议》签订后，因为房屋存在抵押，我公司在合同中约定刘亚明需要将首期房款人民币30万元存入我公司履约专用账户。但刘亚明与被告卢英琦跳过我公司进行了私下约定和交易，由刘亚明给卢英琦转账了人民币40万元。4.刘亚明要求我公司承担连带责任没有事实和法律依据。刘亚明主张的退还房款和造成的其他损失应该由另一被告卢英琦承担。5.涉案房屋目前由原告刘亚明居住至今，所以诉讼请求第二项要求承担房屋损失30000元不符合法律依据，因为该房屋是原告自己装修自己居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对当事人提交的证据进行审查并结合庭审调查，本院查明如下案件事实：2019年6月24日，经甘肃聚超公司居间介绍，刘亚明与卢英琦及居间人甘肃聚超公司签订《房屋买卖居间协议》，约定刘亚明以64万元购买卢英琦名下位于兰州市西固区建筑面积65平方米的房屋。刘亚明于2019年6月10日向甘肃聚超公司支付定金5000元，于6月25日向甘肃聚超公司支付订金5000元，共计10000元。后，甘肃聚超公司将上述10000元通过银行支付给卢英琦指定的购房款收款人张清华。2019年7月24日，刘亚明向卢英琦指定的张清华名下中国农业银行账户转账40万元，卢英琦向刘亚明出具了收到购房款40万元的收条，将房屋交付刘亚明使用。后因房屋过户事宜，刘亚明、卢英琦经协商于2019年9月29日签订《房屋买卖居间协议》补充协议，约定卢英琦于2019年10月31日前协助刘亚明办理涉案房屋过户手续，如卢英琦到期未能办理，视为违约，须于2019年11月30日前退还刘亚明购房款41万元，并按照每月利率1.5%的标准从2019年8月24日起支付违约金。另查明，涉案房屋于2016年5月办理了抵押登记，抵押金额为20万元，抵押权人为兰州农村商业银行股份有限公司西固巷支行。2019年1月9日，因与卢英琦等人其他借款合同纠纷，本院经兰州农村商业银行股份有限公司西固巷支行申请，作出（2019）甘0104民初64号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押卢英琦等人名下银行账户内存款3821730元或同等价值的财产。2019年1月21日，法院在不动产登记部门办理了涉案房屋查封登记手续。（2019）甘0104民初64号裁定书于2019年3月4日送达卢英琦。以上事实有当事人提供的《房屋买卖居间协议》、《收条》、银行转帐记录、《不动产产权情况表》、照片等证据以及双方当事人陈述、本院依职权调取的《民事裁定书》、送达证等证据在卷佐证。本院认为，刘亚明与卢英琦、居间人甘肃聚超公司签订《房屋买卖居间协议》以及刘亚明、卢英琦签订《房屋买卖居间协议》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。刘亚明、卢英琦于2019年9月29日签订《房屋买卖居间协议》补充协议约定，卢英琦应于2019年10月31日前协助刘亚明办理涉案房屋过户手续。卢英琦至今未协助办理已构成违约，应按照该补充协议的约定退还已收取的刘亚明的购房款41万元，并以41万元为基数按照每月利率1.5%的标准从2019年8月24日起支付违约金。刘亚明诉请卢英琦退还41万元购房款并支付2019年8月24日至2019年12月9日的违约金21935元符合双方上述补充协议约定，应予以支持。2019年12月9日之后的违约金仍应按照双方补充协议的约定计算。庭审中查明，涉案房屋已设立抵押且被法院查封，均发生在本案房屋买卖合同订立之前，法院民事裁定书也于2019年3月4日送达卢英琦，卢英琦辩称对查封事宜不知情本院不予采纳。卢英琦与刘亚明签订《房屋买卖居间协议》补充协议的行为实际已包含了卢英琦未按期办理过户手续，双方解除房屋买卖合同关系的意思表示。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”。涉案房屋虽存在解封的可能，但卢英琦在签订补充协议至今的几个月内仍未解决涉案房屋解封事及过户事宜，刘亚明要求解除与卢英琦、甘肃聚超公司签订的《房屋买卖居间协议》符合双方约定及法律规定，应予以支持。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。庭审中，卢英琦认可刘亚明对涉案房屋进行了装修，刘亚明亦认可房屋买卖合同解除后，其购置的抽油烟机、煤气灶、热水器、窗帘可以拿走。因此，减去抽油烟机、煤气灶、热水器、窗帘费用后，卢英琦应向刘亚明赔偿的装修损失应为壁纸费用4700元、给“小龚水暖电”费用89元、纱窗费用200元、给“大将军卫浴”550元、灯具费用99.1元、卫生间洗手盆费用130元，以上共计5768.1元。刘亚明主张的其他装修费用，因出具收条的人未出庭作证以及微信收款人不明，不能证明是其因装修涉案房屋所支出的费用，应承担举证不能的后果。刘亚明主张卢英琦赔偿搬家费用1000元，未提供任何证据，本院不予支持。刘亚明要求张清华在收取40万元房款范围内与卢英琦承担连带返还责任，因张清华不是本案房屋买卖合同的当事人，其系卢英琦指定的房款代收人，根据合同的相对性原理，合同的权利义务应由合同当事人行使、承担，张清华不应承担购房款的返还责任，对刘亚明该诉请不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，刘亚明以居间人甘肃聚超公司未履行如实提供涉案房屋信息等居间义务，要求甘肃聚超公司对卢英琦的债务承担连带赔偿责任系居间合同纠纷审理范畴，不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘亚明与被告卢英琦、甘肃聚超不动产代理有限公司于2019年6月24日签订的《房屋买卖居间协议》；二、被告卢英琦于本判决生效后十五日内向原告刘亚明返还购房款41万元，并支付2019年8月24日至2019年12月9日的违约金21935元，之后违约金以未偿还购房款的本金为基数按照每月利率1.5%的标准从2019年12月10日起计算至还清之日止；三、被告卢英琦于本判决生效后十五日内向原告刘亚明赔偿房屋装修损失5768.1元；四、驳回原告刘亚明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，由原告刘亚明负担225元，由被告卢英琦负担3897元；保全费2835元，由被告卢英琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张小敏二〇二〇年二月十七日书记员侯沛含附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。