湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终367号上诉人（原审原告）：盘旭东，男，1980年1月28日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。上诉人（原审原告）：张玲，女，1981年10月29日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。委托诉讼代理人：眭子剑，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市锦祥房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路31号。法定代表人：冯祥坤，该公司董事长。上诉人盘旭东、张玲因与被上诉人永州市锦祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院(2019)湘1123民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盘旭东、张玲上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人无证据证明上诉人的损失过分高于约定的违约金，一审法院调整违约金无事实和法律依据。永州市锦祥房地产开发有限公司答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盘旭东、张玲向一审法院起诉请求：1.判决被告交付原告所购房屋；2.判决被告支付原告逾期交房违约金53,369元（自2018年7月1日暂计算至2019年10月31日）；3.判决被告支付逾期交房违约金（自2019年11月1日计算至实际交房时）；4.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年后，被告永州市锦祥房地产开发有限公司开发的双牌县双电东路的山水豪庭小区一号、二号、三号楼相继陆续取得了建筑工程用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2018年3月29日，原告盘旭东、张玲与被告永州市锦祥房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。被告将山水豪庭三号楼1404号房作价370,620元卖给原告，原告向被告支付了首付购房款80,620元。2018年5月29日，原告盘旭东用其购买的山水豪庭三号楼1404号房屋作抵押与永州市住房公积金管理中心双牌县管理部签订了《个人住房公积金借款及抵押担保合同》，向永州市住房公积金管理中心双牌县管理部借款290,000元，以银行按揭贷款形式将购房余款290,000元支付给求被告，原告已向被告付清全部房款。2018年6月30日前，由于被告对山水豪庭小区商品房尚未取得验收文件，导致产权证暂时不能办理，被告无法按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告交房，双方约定的交房时间为2018年6月30日前，并约定逾期30日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之三的违约金。被告逾期交房至2019年10月18日，期间为475天。《商品房买卖合同》中约定被告交房给原告使用后270日内为原告办理该房的初始登记，然后180日内办理房屋所有证，再后180日内办理土地使用证。山水豪庭小区楼房现有部分业主入住。另查明，根据中国人民银行发布的历年历次贷款基准利率的有关规定，2015年10月24日，金融机构执行三至五年（含五年）人民币贷款基准利率年利率为4.75%，贷款逾期罚息年利率为6.175%（逾期贷款罚息利率在原贷款利率水平上加收30%-50%，本案标准为30%）。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.违约金的数额应当如何计算；3.如合同有效，确定在何时交房。对焦点1，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效。法院认为，原告盘旭东、张玲具有完全民事行为能力人，被告永州市锦祥房地产开发有限公司依法取得营业执照，具有房地产开发经营资格，也是具有完全民事行为能力的法人单位，双方都应对其民事行为负责，被告取得了商品房预售许可证，双方自愿签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、保修责任、产权证的办理期限等，双方均互不存在欺诈和胁迫，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，是一份有效合同，双方理应按《商品房买卖合同》的约定履行。对焦点2，违约金的数额应当如何计算。法院认为，原告盘旭东、张玲要求按照《商品房买卖合同》的约定，被告永州市锦祥房地产开发有限公司应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，现被告已逾期交房，应按购房款370,620元每日万分之三计算违约金，原告除提供《商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保合同》外没有提供其他证据证明原告的损失情况，被告永州市锦祥房地产开发有限公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。被告不履行合同义务，逾期交房构成违约，原告要求被告给付违约金53,369元，被告辩称按日计算向原告支付已交付房价款万分之三的违约金过高，其内容违反有关法律规定，这是被告对原告要求赔偿违约金53,369元提出的抗辩，该抗辩意见可以作为被告申请调整违约金的主张。关于违约金计算期限的问题，考虑到本案的实际情况，被告所开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，只是暂时不能办理产权手续，不影响房屋的实际交付，违约金的计算期限应从2018年1月1日起计算至2019年10月18日止。由于原告未提供证据证实因被告违约导致实际损失的具体金额，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，其实际损失应以原告已交付房价款370,620元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准年利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2019年10月18日的利息，即：2018年7月1日至2019年10月18日利息为29,783元（370,620元×6.175%÷365天×475天）。以原告实际损失29,783元为基础、根据公平原则和诚实信用原则，并结合合同履行具体情况，法院认为原告主张被告支付违约金53,369元已超过实际损失的30%，属于过分高于造成损失的情形，故对原告要求被告给付53,369元违约金的诉讼请求，因被告在合同约定的期限内未取得房屋验收合格证和按期交房，存在违约，法院酌情考虑支持违约金8935元（29,783元×30%）。对焦点3，如合同有效，确定在何时交房。因双方签订的《商品房买卖合同》是有效的，被告提供的证据不足以证明具有法定的逾期交房事项，没有按合同约定时间将验收合格的商品房交付给原告使用的事实存在。因此，法院对原告要求被告将经过验收合格的商品房交付给原告使用的诉讼请求予以支持。被告开发的山水豪庭小区未取得房屋验收合格证，并不等于山水豪庭小区是非法建筑，不存在应当拆除情形，被告应当对山水豪庭小区进行整改完善，需要合理期限，在2019年12月30日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用是合理的。对焦点4，被告在答辩状中的诉称意见，不能视为反诉请求，因被告对其反诉请求在答辩中没有明确具体的提出，也没有按照法庭程序要求法院立案审理，在庭审中也未表示该诉称意见是对原告提出的反诉，故被告在答辩状中的诉称意见视为辩称意见，不构成反诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，第一百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告永州市锦祥房地产开发有限公司于2019年12月30日前将位于双牌县双电东路的山水豪庭小区三栋1404号商品房交付给原告盘旭东、张玲使用；二、限被告永州市锦祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告盘旭东、张玲违约金8935元；三、驳回原告盘旭东、张玲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取计567元，由永州市锦祥房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点问题为违约金的计算问题。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，对于逾期交房的违约金，按购房款每日万分之三计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被上诉人在一审时主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，被上诉人的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故对违约金的调整应以违约造成的损失为依据。本案中，被上诉人逾期交房所造成的损失为上诉人将涉案房屋出租的租金损失或因逾期导致上诉人无房可住产生的租房的租金损失。综合考虑涉案房屋的地段、大小，一审法院认定的违约金数额基本符合本案的实际情况。上诉人上诉提出“原审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据”的上诉理由，如前所述，本院不予支持。综上，上诉人盘旭东、张玲的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1134元，由上诉人盘旭东、张玲承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇二〇年二月十七日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。