广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7842号原告：方洁华，女，汉族，1970年6月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：许志明，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：敖正声，男，汉族，1997年6月25日出生，身份证住址湖北省谷城县，委托诉讼代理人：敖国辉，女，汉族，1975年4月30日出生，身份证住址湖北省谷城县，系被告母亲。上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方洁华及其委托诉讼代理人许志明、被告委托诉讼代理人敖国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告方洁华的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方的物业租赁合同；2、被告立即腾退房屋并将房屋恢复原状；3、被告支付租赁期间欠缴物业费暂计三月、四月共计796元（此后物业费继续按照398元/月，从2019年5月1日支付至腾退房屋之日止）；4、被告支付原告拖欠房租暂计3个月11820元（自2019年2月1日至2019年5月1日暂计3个月，此后租金继续按照合同约定，继续支付至腾退房屋之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月3日签订《深圳市朴邻房地产经纪有限公司物业租赁合同》，约定原告将其位于深圳市宝安区××花园××号铺租给被告使用，租赁期限自2018年3月10日至2022年2月28日止，租金为第一、二年3940元/月，第三年为4255元/月，第四年为4595元/月，被告应于每月1日前支付当月租金。租赁期间，因被告使用物业发生的管理费（物业费）、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由被告支付。被告应合理使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则原告有权没收租赁保证金并单方解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告使用期间，未经原告同意，擅自打通与两侧隔壁商铺隔墙，将房屋结构改变，移除房屋内配电盒、水管及水龙头等设施。被告自2019年2月份开始拖欠租金，原告多次催要无果，于是发短信通知被告解除合同并要求其搬出房屋，但被告至今未腾退房屋，也未向原告支付房租。被告的行为严重损害了原告的合法权益，现原告请求解除双方的租赁合同，并要求被告腾退房屋、将房屋恢复原状，包括恢复打通的墙体、移除的配电盒及水管水龙头等，并支付拖欠房租及物业费等其他费用。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告敖正声的答辩意见：原告的诉讼请求不成立，原因是我们当时有沟通好，确定让我们的合同终止，但我们搬离时又不让我们搬离，我们已结清全部费用，又反悔不同意，将我们的大门锁上，现又说我们占用房屋。物业费我们已结清，不应承担后续的物业费。本院查明的事实2017年12月3日，出租方（甲方）方洁华、承租方（乙方）敖正声签订序号SZ20170000956的《深圳市朴邻房地产经纪有限公司物业租赁合同》，合同的主要内容为：一、甲方同意将位于深圳市宝安区××花园××号铺之物业及其设备（见附件）在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）租给乙方使用；二、租赁期限自2018年3月10日至2022年2月28日止；三、租金为每月人民币3940元，乙方应于每月壹日前支付当月租金。租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费（物业费）、维修基金、水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等由乙方支付；四、乙方须于2017年12月3日向甲方支付相当于贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币7880元，合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；五、本合同有效期内，乙方应合理依约使用该物业，不得擅自改变房屋结构或用途，否则甲方有权没收租赁保证金并单方解除本合同……租赁期间，乙方如拖欠租金达伍天，或欠交管理费、水电费等金额达人民币壹仟元整，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用……七、本合同有效期届满或解除后，甲方有权收回该物业，乙方应在当天之内须无条件立即迁出该物业，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金……九、备注（本备注条款与上述条款不一致的，以本备注条款为准）：第一年租金￥3940元/月，第二年￥3940元/月，第三年￥4255元/月，第四年￥4595元/月……。合同签订后，被告向原告交付租赁保证金7880元。被告支付案涉房屋租金至2019年1月，2019年2月初原、被告双方就租金调整事宜协商未果，被告遂于该月向原告提出不再合作，未支付此后的租金及相关费用。被告并因本案纠纷于2019年2月28日向公安机关报案，因双方为民事纠纷，公安机关未作处理，原告当日将案涉房屋上锁，案涉房屋尚有被告的物品在内。2019年4月7日，原告向被告发送微信消息，要求被告交纳2、3月租金、将商铺恢复原状、搬走屋内物品，否则按存放日计算租金，合同自被告把房屋恢复原状时解除。关于案涉房屋的现状，被告主张案涉房屋系其一并承租的5间商铺之一，其经包括原告在内的5名业主同意后将商铺打通，改变了案涉房屋结构，对此被告提交了装修管理服务协议予以证明。装修管理服务协议的甲方（装修管理方）为万科金域九悦花园物业服务中心，乙方（装修户）为被告等（223-227号铺）五名业主，丙方（装修施工方）为刘超，该协议载明了各方权利义务等相关条款，其中第六条装饰装修禁止行为的第一项第三小点内容为：不扩大、增加承重墙上原有的门窗尺寸、数量，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。原告对装修管理服务协议的真实性予以认可，承认5名业主有同意打通商铺，但被告要保证退租时还原结构。原告提交了若干照片，欲证实案涉房屋的现场情况，照片显示案涉房屋与隔壁房屋处于打通状态，被告对照片的真实性予以认可。原告主张被告应支付租赁期间欠缴的物业费，提交收款收据予以证明。收款收据载明了案涉房屋2019年2月至2019年5月的物业费缴纳情况（每月物业服务费384.3元、维修资金为13.73元）。被告对收款收据的真实性予以认可，但辩称物业费已经结清，提交微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示的群聊名称为“九龙山已租五家商铺交流群”，被告方提及“明天会让人去处理好水电物业费用”。原告对此不予认可，表示该聊天记录中没有原告的任何发言记录。另查明，被告承租案涉房屋用于艺术培训。被告提交了其自行统计的退费明细及学员家长签名确认的退费证明，主张合同终止后其开设的培训机构为学员办理了退费事宜。原告表示该证据与本案待证事实无关。再查明，原告提交的粤（2016）深圳市不动产证明第0317903号不动产登记证明、粤（2017）深圳市不动产权第0112247号不动产权证书显示案涉租赁房屋为市场商品房，所有权人为方洁华，该房产已办理抵押登记。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的序号SZ20170000956的《深圳市朴邻房地产经纪有限公司物业租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。原告已向被告交付案涉租赁房屋，被告自2019年2月起未向原告支付租金，根据租赁合同的约定，乙方如拖欠租金达伍天即构成违约，原告有权解除合同、不予返还租赁保证金，故原告第一项诉讼请求即合同解除有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求即腾退房屋并将房屋恢复原状。因合同已经解除，被告应当取走留存在房屋内的物品及时将房屋腾退给原告，本案中，原告已对案涉房屋上锁，实际控制了案涉房屋，在此情形下，被告腾退房屋需要原告予以必要协助；至于恢复原状，原告主张恢复原状包括恢复打通的墙体、移除的配电盒及水管水龙头，经审查，被告因经营需要确有打通墙体改变案涉房屋结构的行为，现合同解除，被告需要将完整的房屋返还给原告，故本院对原告要求原状的诉请予以支持，至于原告主张的配电盒及水管水龙头无证据证实，本院不予认定。结合本案实际情况，本院酌定被告应在三十日内将案涉房屋恢复原状（即将打通的墙体恢复），原告应予必要协助。关于被告拖欠的租金及物业费用。原告于2019年2月28日对案涉房屋上锁，客观上排除了被告对案涉房屋的使用，故被告无需支付此后的租金及物业费用，被告应向原告支付2019年2月租金人民币3940元、物业服务费（含日常维修资金）人民币398元。被告主张已付清物业费无有效证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告方洁华、被告敖正声2017年12月3日签订的序号SZ20170000956《深圳市朴邻房地产经纪有限公司物业租赁合同》；二、被告敖正声于本判决生效之日起三十日内将深圳市宝安区观澜街道金域九悦花园20栋226号铺恢复原状（即将打通的墙体恢复），并取回其所有留存在以上房屋内的物品，原告应予以必要协助；三、被告敖正声于本判决生效之日起十日内支付原告方洁华2019年2月租金人民币3940元、物业服务费（含日常维修资金）人民币398元；四、驳回原告方洁华的其他诉讼请求。如被告未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币58元，由原告方洁华负担人民币38元，被告敖正声负担人民币20元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年二月十八日书记员 刘丽萍（兼）书记员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。