大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初15811号原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院），统一社会信用代码12210200MB1879600X，住所地大连市沙河口区中山路678号。法定代表人韦敏，系该中心主任。委托代理人李冲，系辽宁法大律师事务所律师。委托代理人刘佳，系辽宁法大律师事务所律师。被告王军，男，汉族，1970年1月12日生，住址大连市西岗区。委托代理人刘吉权，系辽宁海通律师事务所律师。原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）与被告王军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）的委托代理人李冲、刘佳、被告王军及其委托代理人刘吉权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）诉称，2005年4月29日，大连市农业科学研究院与被告签订《租赁合同》，约定大连市农业科学研究院提供农科院养鸡场土地面积12585平方米，其中房屋总面积2432平方米供被告有偿使用，租赁期从2005年7月1日至2026年7月2日，租金每年5万元，以后每四年增加20%，租金缴纳日为每年7月1日，逾期缴纳滞纳金3‰。租赁合同签订后，大连市农业科学研究院按约向被告交付了租赁土地及房屋。被告自2009年7月起开始拖欠房屋租金，经原告多次催要，被告始终未予支付。2013年12月31日，双方就被告拖欠租金相关事宜签订了《还款协议》，但被告未按照还款协议约定按期还款。2018年4月18日，双方签订了《合同终止协议书》，约定终止租赁合同的履行，被告承诺于2018年7月19日搬离，但至今仍在占用租赁土地及房屋。2018年10月26日，中共大连市委办公厅印发大委办【2018】36号通知，由大连市农业科学研究院等部门整合组建原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院），原大连市农业科学研究院核定的机构编制事项不再有效。原告诉至法院，请求判令被告立即返还原告位于农科院养鸡场的土地及房屋；被告支付拖欠租金456,500元、水电费384,473.10元；被告支付自2018年7月20日起至土地、房屋实际返还之日止占用房屋使用费（按合同约定的租金计算标准，年使用费为8万元）；被告支付逾期支付租金的违约金115,145.97元（按照中国人民银行短期同期贷款利率加收30%计算，截至2019年7月19日）。被告王军辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原告的第一项诉请请求，本案被告并未占用农科院的养鸡场，双方签订的合同在2018年4月18日解除，双方有明确约定，2018年7月19日原告有权强制清场，因此所谓被告非法占用原告场地的事实根本不存在；关于原告的第二项诉讼请求，被告并不欠原告租金，即使欠付租金，也没有45万元这么多。本案被告根本不欠原告的水电费；关于原告的第三项诉讼请求，双方在解除合同时已经明确约定，作为被告即使是违约仅仅是造成了损失，也不存在继续支付房屋使用费的情况；关于原告的第四项诉讼请求，根据最高院的相关司法解释不存在支付违约金的情形。经审理查明，大连市农业科学院与被告于2005年4月29日签订《租赁合同》，合同约定，大连市农业科学研究院提供农科院养鸡场土地面积12585平方米，其中房屋总面积2432平方米，供被告有偿使用；租赁期从2005年7月1日至2026年7月2日；租金每年5万元，以后每四年增加20%，租金缴纳日为每年7月1日，逾期缴纳滞纳金3‰。租赁合同签订后，大连市农业科学研究院按约向被告交付了租赁土地及房屋。被告自2009年7月起开始拖欠房屋租金。2013年12月31日，双方就被告拖欠租金相关事宜签订了《还款协议》，协议载明了欠款明细：2010年7月至2011年7月，房租6万元；2011年7月至2012年7月，房租6万元；2012年7月至2013年7月，房租6万元；2013年7月至2014年7月，房租7万元；累计欠缴25万元，经沟通交流，于8月16日交付5万元，剩余20万元，双方制定还款计划：2014年3月15日，还款4万元；2014年4月15日，还款4万元；2014年5月15日，还款4万元；2014年6月15日，还款4万元；2014年7月15日，还款4万元。2018年4月18日，双方签订了《合同终止协议书》，内容为大连农业科学研究院与王军于2005年7月1日签订的《租赁合同》，现因王军违约没有按期向大连农业科学研究院缴纳租赁费、水电费，使双方合同无法继续履行，经双方协商同意，该合同于2018年4月18日予以终止，不再履行。王军有义务将租赁标的恢复原状，承诺并保证于2018年7月19日前搬离，否则大连农业科学研究院有权强制清场，所造成或引起的费用或损失由王军承担。双方合同终止并不免除王军在前期合同履行中欠付大连农业科学研究院租赁费款项的支付义务，大连农业科学研究院有权继续追缴，直至清偿为止。协议签订后，被告未按约定时间将案涉土地及房屋返还给大连农业科学研究院。自2005年7月1日至2018年4月18日，大连农业科学研究院与被告租赁合同共计履行12年9个月18天，被告共应支付租金784,000元，租赁期间，被告共向大连农业科学研究院交付租金327,500元，被告尚欠大连农业科学研究院租金456,500元。2018年10月26日，中共大连市委办公厅印发大委办【2018】36号通知，由大连市农业科学研究院等部门整合组建原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院），原大连市农业可续研究院核定的机构编制事项不再有效。本院所确认的上述事实，有租赁合同、国有土地使用证、还款协议、合同终止协议书、中共大连市委办公厅印发大委办【2018】36号通知在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，应予采信。本院认为，根据中共大连市委办公厅印发大委办【2018】36号通知，由大连市农业科学研究院等部门整合组建原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院），原大连市农业可续研究院核定的机构编制事项不再有效。原大连市农业科学研究院与被告签订的《租赁合同》中的权利义务应由本案原告承继。关于原告主张被告返还农科院养鸡场的土地（12584平方米）、房屋（2432平方米）一节，大连市农业科学研究院与被告王军于2018年4月18日签订了《合同终止协议书》，约定双方签订的《租赁合同》于2018年4月18日终止，被告承诺于2018年7月19日搬离。但被告至今未将案涉土地及房屋返还给原告，故对原告的该节主张，本院予以支持。关于原告主张被告给付拖欠的租金456,500元、水电费384,473.10元一节，至2018年4月18日，被告共应支付租金784,000元，其已支付租金327,500元，尚欠原告租金456,500元，故对原告要求被告给付租金456,500元的主张，本院予以支持。关于水电费一节，根据法律规定，当事人对自己提出的主张应提供证据，原告并未提供证据证明被告欠付水电费的具体金额，被告对此又不予认可，故对原告的该节主张，本院不予支持。关于原告主张被告支付自2018年7月20日至土地、房屋实际返还之日止的占用费一节，双方签订的《租赁合同》于2018年4月18日解除，被告应按照约定在2018年7月19日前将案涉土地、房屋返还给原告，但至今被告仍未返还，其应支付占有期间的使用费，使用费可参照双方合同中约定的租金标准予以确定。关于原告主张被告支付逾期支付租金的违约金115,145.97元（自2014年3月16日至2019年7月19日）一节，双方在租赁合同中约定租金缴纳日为每年7月1日，逾期缴纳滞纳金3‰。双方未约定违约金的计算基数，又未明确约定滞纳金的计算标准，视为双方对违约金约定不明。但被告未按照合同及还款协议的约定支付租金，构成违约，应当支付违约金。原告主张违约金以还款协议及之后应交租金数额为基数及起算时间点，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍分段计算至2019年7月19日，对于原告主张的基数及起算时间，本院予以确认，对于违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率，经计算，金额为88,573.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王军于本判决生效之日起30日内将位于农科院养鸡场的土地（12584平方米）、房屋（2432平方米）返还原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）。二、被告王军于本判决生效之日起10日内支付原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）租金456,500元。三、被告王军于本判决生效之日起10日内支付原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）土地、房屋占用期间使用费（自2018年7月20日至案涉土地房屋实际返还之日止，按照双方《租赁合同》中约定的租金标准计算）。四、被告王军于本判决生效之日起10日内支付原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）逾期支付租金的违约金88,573.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告大连市现代农业生产发展服务中心（大连市农业科学研究院）的其他诉讼请求。案件受理费14,125元（原告已预交），由原告负担4,225元，由被告负担9,900元，于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长  孙搏吉人民陪审员  阎 华人民陪审员  王春红二〇二〇年二月十九日书 记 员  石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。