山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终266号上诉人（原审被告）：山东家天下置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区长乐路18号，统一社会信用代码：9137040069873415W。法定代表人：叶文良，经理。委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛开春，男，1989年7月14日出生，汉族，住枣庄市山亭区。委托诉讼代理人：马庆和，山东宝权律师事务所律师。上诉人山东家天下置业有限公司（以下简称家天下公司）因与被上诉人盛开春商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家天下公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初5656号民事判决书，该判驳回盛开春的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由盛开春承担。事实和理由：家天下公司开发的和家园小区五证齐全，各项规费均已缴纳，但后期因政府部门的原因，导致家天下公司土地使用权及规划发生变化，非家天下公司的责任，是行政部门的行为使小区目前无法进行不动产产权登记备案。类似家天下公司的情况在枣庄市普遍存在，但并非家天下公司的商业开发行为，不能由家天下公司承担。产权证书暂时不能办理也未对盛开春造成损失，产生影响。家天下公司不应承担支付盛开春因办理房屋所有权登记产生的违约金。综上所述，一审判决没有查明房屋不能备案的责任，对于不能归责于家天下公司而产生的后果，家天下公司不应承担支付违约金的责任。故提出上诉，请予以支持。盛开春辩称，一审判决认定清楚，请求维持原判，驳回家天下公司上诉请求。顾广林向一审法院起诉请求：1.判令家天下公司协助盛开春将和家园二期X号楼X单元X室房屋办理产权证书；2.家天下公司支付给盛开春违约金30879元（以423389元为基数，自2017年10月26日起至2019年10月25日止，利率按每日万分之一计算）,之后的违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额423389元为基数按照每日万分之一向盛开春支付。一审法院认定事实：家天下公司通过出让方式取得了位于枣庄市市中区龙山路街道长乐路8号的土地使用权，投资开发了“和家园二期”房地产项目。2015年7月13日，盛开春（××）与家天下公司（××）签订编号为YS0059150《商品房买卖合同》，盛开春从家天下公司处购买位于枣庄市市中区和家园二期X号楼X单元X室（房屋代码为311274）商品房一处，该商品房建筑面积115.68平方米，单价每平方米3660元，总价423389元。合同第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之壹的违约金”。盛开春将购房款支付给家天下公司，家天下公司于2016年10月31日将涉案房屋交付给盛开春。家天下公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，盛开春与家天下公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，盛开春、家天下公司约定应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但家天下公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。家天下公司辩称未办证是因政府原因导致，但未提交证据证明其辩解，故对于家天下公司的上述辩解，不予支持。故家天下公司应于判决生效之日起三十日内协助盛开春办理枣庄市市中区和家园二期X号楼X单元X室房屋所有权登记手续。《商品房买卖合同》中约定“如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了盛开春、家天下公司双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2016年10月31日，家天下公司应在交付后360日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此家天下公司的违约行为自2016年10月31日后360日（2017年10月25日）起一直延续至今。故对于盛开春关于违约金应从2017年10月26日起开始计算的诉讼请求，予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定家天下公司在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此确认该违约金计算至家天下公司履行完毕上述义务之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区和家园二期X号楼X单元X室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告盛开春办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告盛开春支付违约金30879元（以423389元为基数，自2017年10月26日起至2019年10月25日止，按日万分之一计算）。被告山东家天下置业有限公司于办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之次日，支付原告盛开春违约金（以423389元为基数，计算时间自2019年10月26日起至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告盛开春的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，减半收取286元，由被告山东家天下置业有限公司负担。二审中，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，家天下公司与盛开春签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十九条第（三）项约定，家天下公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由家天下公司提供的资料报产权登记机关备案。家天下公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。家天下公司称系行政部门的原因导致和家园小区无法进行产权登记备案，但并未举证证明，本院对家天下公司的该主张不予采信。因此，家天下公司应当对上述违约行为承担违约责任。综上所述，山东家天下置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由上诉人山东家天下置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇二〇年二月二十四日书记员  史安伟