浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13263号 原告（反诉被告）:宁波爱居攸家房产经纪有限公司（统一社会信用代码91330212MA2838479R)，住所地:宁波市鄞州区首南街道天童南路535号2601-3室。 法定代表人：朱清晓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧泳、饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赏云飞，男，1986年11月13日出生，汉族，户籍地浙江省永康市)。 委托诉讼代理人:王天,浙江金道（宁波）律师事务所律师。 原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司与被告赏云飞居间合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员谢红丹适用简易程序进行审理。在审理中，被告赏云飞提起反诉，本院依法予以合并审理，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人饶志超、被告委托诉讼代理人王天到庭参加诉讼。在审理中，双方庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求（变更后诉请）：1.被告向原告支付中介服务费62500元；2.被告承担自起诉之日起至实际还清之日的欠款利率，以62500元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率计算。事实与理由：2018年5月27日，经原告居间，被告及买受人陈秋瑾签订《存量房屋买卖中介合同》，约定由被告向买受人陈秋瑾出售位于宁波市鄞州区潘火街道名台景苑1幢1号1802室的房屋，并约定任何一方违约均不影响原告中介服务费的收取，若甲方违约不能履行合同的，被告需支付全部中介服务费67000元。合同签订后，陈秋瑾向被告支付了定金及首付款，并依约要求被告利用已付房款进行还贷。被告在收取房款后，却擅自将房款挪作他用，致在约定的过户之日未能注销涉案房屋的抵押登记。因被告最终未能依约还款，无法取得产权证，被告却制作假证试图进行过户，最终该假证被宁波市鄞州区不动产登记服务中心收缴，合同亦无法继续履行。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 被告赏云飞答辩并反诉称，原告的诉称无事实和法律依据，违约方系买方陈秋瑾而非被告。买方违约后各方重新签订协议，原协议不再履行，变成了后续的借款合同。请求驳回原告的本诉请求。出售房屋时，双方约定卖家的中介费是9000元，被告先预付4500元，房屋交易完成后再付4500元。被告于2018年5月27日支付了4500元中介费，收款人为原告业务员胡伟霞。但此后由于买方违约（迟付首付款，继而又因买家自身征信问题银行不给贷款，原告答应提供担保又爽约），致房屋无法正常交易。各方达成补充协议，买卖双方同意将房屋独家出售给第三人，并由原告独家挂牌销售，出售所得款项优先支付现阶段买房人已首付的房款，后因一时无法售出，买家又要求被告将首付款转为借款至今。原告作为中介方未能尽到居间方应尽的义务，对买房人不能贷款的违约事由未及时告知原告，反而违反诚实信用与买家一起罔顾事实，颠倒黑白。反诉请求判令：1.原告退还已收取的4500元中介费；2.原告支付本案律师费5000元，违约金3350元。 针对被告赏云飞的反诉，原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司辩称：被告的反诉无事实与法律依据。买受人虽未依约支付首付款，但已向被告承担相应违约责任,双方也并未因此而解除合同。被告认为买受人征信有问题也仅系其个人怀疑，原告询问银行，银行答复买受人并无不良记录，是可以贷款的。原告仅为房产中介机构，并无义务提供担保，被告认为因原告不提供担保致交易无法完成无事实和法律依据。被告一再变更交易方式，要求买受方一次性付款。在双方无法达成一致意见，才同意将房屋出售给第三人。但后来发现来询价的均为被告的债权人，在此情况下，双方又解除了后来签订的合同。后来发现被告提供假证的情况，导致合同无法履行，后续的判决也对此事实进行了认定。故被告的反诉请求应予驳回。 原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1.《存量房屋买卖中介合同》一份，拟证明在原告居间下，被告与买受人签订合同，进行房屋交易，并约定违约责任的事实；2.产权证一份（被告当时提供的假证），拟证明被告制作假证被收缴的事实；3.补充协议一份，拟证明买卖双方于2018年12月3日签署的向第三人出售涉案房屋的约定已协议解除，双方同意继续履行原合同的事实；4.民事判决书、不动产信息查询结果一份，拟证明买受人起诉被告的案件已审结，判决书中认定被告违约，目前房屋仍在被告名下的事实。经质证，被告赏云飞对证据1的三性无异议，但认为不能证明原告拟证明的事实，首付款变为借款后，该合同已失效；从合同内容来看，也不能证明是被告违约，恰能证明买受人违约两次，一次是首付款延迟付，第二次是征信有问题，被告问过银行，贷款发放不下来，所以被告根据合同第三条第六项约定要求买受人付全款，合同同时约定原告有通知义务，但原告也未履行该义务，存在过失。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，是在转成借款后去办抵押时发现的假证，其实是被告自己告知的，被告并无欺瞒；用假证用于交易在房产交易过程中也无法实现，房子确系被告名下房产。对证据3的三性无异议，但对证明目的有异议，并未约定继续履行原来的合同。对证据4真实性无异议，但与本案无关，因被告被刑拘，无法进行举证，被告也已提出再审申请。因被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 被告赏云飞为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1.付款凭证一份，拟证明原、被告达成口头协议，支付被告中介费4500元的事实；2.拘留通知书、补充协议、借记卡历史明细，拟证明被告已于重新约定的时间准备好过户款项，注销抵押后办理过户手续，但因买受人未按期付首付款导致合同无法继续履行，原告和买方应承担违约责任的事实；3.《存量房屋买卖中介合同》、中介费用说明、律师费发票，拟证明按合同约定，买方违约原告应退还4500元中介费，赔偿被告损失5000元，并承担违约金3350元的事实。经质证，原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但原告也问过银行，银行被拘留并非法院判决承担刑事责任，故不影响贷款；补充协议后来已作废了，应按原来合同约定履行；借记卡历史明细系被告母亲账户，与本案无关，不能证明被告主张的事实，实际是到目前为止，房屋上的抵押仍未注销。对证据3的合同无异议；说明系被告之母出具，有异议；原来中介费约定被告付9000元，买受人付23000元，但原告的起诉是基于合同的第十四条，被告违约情况下应支付的中介费；律师费发票真实性无异议，但系被告委托律师的费用，无权要求原告承担。对原告无异议的证据，本院对其真实性予以认定，对于陈素萍出具的说明，应系证人证言，应结合其他证据综合认定。 经被告申请，本院依法调取本院（2019）浙0212刑初449号案件中的讯问笔录、询问笔录、刑事判决书等材料。经出示，被告对证据无异议，认为能证明其主张的事实；原告对证据亦无异议，但认为并不能证明被告主张的事实。原、被告对上述证据无异议，本院予以认定。 经审查，本院对本案事实认定如下：2018年5月，被告及其父母决定通过原告出售被告名下位于宁波市鄞州区潘火街道名台景苑1幢1号1802室的房屋。2018年5月27日，买受人陈秋瑾与出售方即被告赏云飞、中介即原告宁波爱居攸家房产经纪有限公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：甲方（赏云飞）将其所有的宁波市鄞州区潘火街道名台景苑1幢1号1802室房屋及独立产权车位一个转让给乙方（陈秋瑾），总价款为260万元；签约日乙方支付甲方定金10万元整，定金过户受理后自动转为房款；2018年6月30日前，乙方支付甲方首付款人民币90万元，首付款同意用于甲方还贷的，具体日期以甲方还贷银行预约为准，他项权证取出注销后次日内办理相关过户手续，不需用于还贷的则在付首付款当日办理相关过户手续；2018年10月30日前乙方支付甲方余款人民币30万元，2018年11月12日之前过户，双方知晓并同意；余款人民币130万元乙方委托丙方（宁波爱居攸家房产经纪有限公司）办理商业按揭，在银行正式放款后五日内支付给甲方；乙方办理的银行按揭额度及期限以银行最终批复为准，如因银行政策变化或乙方征信等导致的银行不能全额放款或不能放款的，不足部分或全额按揭款在乙方接到丙方通知之日起三十日内现金支付给甲方；甲方房屋设置了抵押，其应在不迟于2018年11月10日前还清所有贷款，并在取出他项权证等资料后五日内完成注销，以确保相关过户手续的履行；除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：甲方支付乙方违约金人民币10万元整，并退还乙方所交定金及全部所交的费用，甲方支付丙方全部中介服务费67000元，已收乙方中介费返还乙方，并赔偿因甲方违约造成的一切经济损失；除甲方、乙方原因外，丙方违约不能履行合同的，应承担违约责任，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因丙方过错造成的经济损失，丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向甲方、乙方提供虚假情况的，应向合同受害方退还所收取的中介服务费，并按约定中介服务收费额的5%赔偿合同受害方；合同签订后，甲、乙双方其中任何一方未按约支付和收取各项款项的，未按约办理银行还贷注销或按揭贷款手续的，未按约办理相关产权过户手续的，未按约交付房屋的，未按约缴纳税费的，其中任何一方反悔或不遵照执行本合同条款导致交易无法正常履行的，均属违约行为，如违约行为发生10天内违约方支付守约方每天500元作为补偿，违约行为事件超出本条所约定之期限的，则按本合同第十四条、十五条及十六条约定作违约处理等。期间，被告之母陈素萍向原告提供了房产证（假证，其上抵押信息与实际不符）。合同签订当日，被告之母陈素萍向原告支付中介费4500元。上述合同签订后，陈秋瑾共向赏云飞支付购房款130万元，因2018年10月30日应付的30万元购房款至11月12日始支付，陈秋瑾向被告支付逾期付款的违约金5000元。赏云飞收到上述款项后，用于偿还其他外债，并未用于偿还抵押借款。因赏云飞认为买受方按揭办不出，要求买受方一次性付清尾款再办过户，买受方亦不同意，双方僵持。2018年12月3日，原、被告、陈秋瑾签订补充协议一份，约定：因5月27日签订的合同在履行过程中发生意外状况无法继续履行合同，陈秋瑾与被告一致同意向其他第三方出售该房屋；被告独家委托原告出售；原告促进被告与其他第三方达成交易前，应知会陈秋瑾，双方签订的买卖中介合同及收据收回给原告保管（原告有权在双方款项结清后予以销毁），同时将房款1305000元转成借款，由被告出具借条给陈秋瑾；房屋价格达到260万元，被告应无条件配合与促成与符合条件的其他第三方成交，低于260万元与被告商量；如房款转为借款后，被告与其他第三方签订合同收取定金成功，首付款约定支付日付清给陈秋瑾，但如其他第三方付款不足还清所有借款时，应与陈秋瑾协商，具体以借据条款约定为准等。因房屋一直未出售，后各方协议将房屋抵押给陈秋瑾并办理公证，2019年1月4日，在办理公证过程中，发现被告方提供给原告的房产证系假证，遂报案。被告与陈秋瑾亦于同日签订补充协议一份，约定2018年12月3日签订的协议作废。2019年2月13日，陈秋瑾向浙江省永康市人民法院起诉被告赏云飞，要求解除《存量房屋买卖中介合同》，赏云飞向陈秋瑾返还购房款1305000元并支付违约金10万元。浙江省永康市人民法院于2019年7月6日作出（2019）浙0784民初1359号民事判决书，判决解除陈秋瑾与赏云飞签订的《存量房屋买卖中介合同》；赏云飞返还陈秋瑾已付款项1305000元并支付违约金10万元。2019年4月30日，本院依法作出（2019）浙0212刑初449号刑事判决书，赏云飞犯伪造国家机关证件罪，被判处有期徒刑七个月。目前，被告尚未注销案涉房屋的抵押登记。 另查明，原告向本院起诉后，被告于2019年9月18日收到本院邮寄的诉状副本。 本院认为，涉案《存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面实际履行。本案原告提供了居间服务并完成了涉案合同的签订，原告已经完成了居间服务，因被告未按约履行合同，致合同目的不能实现，被告构成违约，应依约承担相应责任。被告认为买受人延期付款，存在违约。根据合同约定，被告应在2018年11月10日前还清贷款并于11月12日前办理过户，买受人办理按揭后支付尾款。买受人应于2018年10月30日支付的购房款延迟至11月12日始支付，确构成违约，但被告已收取相应的逾期付款违约金，其还贷及过户时间相应延后属合理抗辩，但被告无权要求买受人一次性支付尾款后再办理过户。被告认为系买受人征信有问题办不出按揭故其行使不安抗辩权，要求一次性支付尾款。但被告并未有证据证明买受人因征信问题无法办按揭，且根据合同约定，即使是按揭不能发放，买受人也仅在接到原告通知后三十日内支付给被告，故被告以此行使不安抗辩权并无依据。且被告在明知其母亲提供给原告的系假产权证的情况下，未向买受人或原告披露，而是继续隐瞒房产的真实抵押情况，并收取买受方逾期付款的违约金，在签订补充协议时仍继续隐瞒，其行为明显不诚信。被告认为2018年12月3日签订的补充协议已将首付款转为借款，但各方已于2019年1月4日明确12月3日补充协议作废,而并未有证据证明各方曾同意《存量房屋买卖中介合同》作废不再履行。综上，在《存量房屋买卖中介合同》的履行过程中，被告存在违约行为，导致合同不能履行，应根据合同的约定承担相应的违约责任。其后，被告与买受人签订补充协议等事实并不影响被告在履行《存量房屋买卖中介合同》中违约事实的认定，在无证据证明原告放弃要求被告支付中介费并承担违约责任或《存量房屋买卖中介合同》已协议作废的情况下，也不影响原告依据《存量房屋买卖中介合同》的约定要求被告支付全部中介服务费并承担违约责任，故本院对原告的本诉请求予以支持，但赔偿的利息损失应自被告收到诉状副本次日起算。被告认为原告在履行合同过程中存在违约行为，但未提供证据证明，本院不予采信，故对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、四百二十四条、四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)赏云飞支付原告（反诉被告）宁波爱居攸家房产经纪有限公司中介服务费62500元； 二、被告（反诉原告）赏云飞赔偿原告（反诉被告）宁波爱居攸家房产经纪有限公司以62500元为基数，自2019年9月19日起至上述款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 上述第一、二项，被告(反诉原告)赏云飞应于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回被告（反诉原告）赏云飞的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费1362元，减半收取681元，由被告赏云飞负担；反诉受理费61元，由被告赏云飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 谢红丹 二〇二〇年二月四日 代书记员 任俊辉