济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初4874号 原告：张潇，女，1990年11月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张辉，山东建与恒律师事务所律师。 被告：张农，男，1962年11月28日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘跃，男，1958年1月3日出生，汉族，济南宁燕商贸有限公司推荐，住济南市。 原告张潇与被告张农房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，原告张潇向本院申请保全被告张农的财产并提供了担保，本院审查后予以准许并采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告张潇的委托诉讼代理人张辉、被告张农的委托诉讼代理人刘跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张潇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同为原告办理房屋验收交接；2.请求依法判令被告向原告支付违约金暂计10000元；3.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费）。 事实与理由：原告与被告于2019年2月21日签订了房屋买卖合同，被告将坐落于济南市槐荫区经六路177号4-xxx的房屋卖与原告，双方并于同年4月15日办理了不动产变更登记，并约定原告在支付房屋全部价款后，被告即为原告办理房屋验收交接，原告在支付全部房屋价款后，多次向被告主张要求办理房屋验收交接，被告却拖延并拒绝为原告办理房屋验收交接，双方多次协商无果，现诉至法院，望判如所请。 诉讼过程中，张潇将第2项违约金的诉讼请求明确为以房屋总价款为基数，自2019年7月15日起按照日3‰的标准支付至房屋实际交付之日止；第3项诉讼请求中的律师费明确为5000元，保全费系保全担保保险费1000元。 张农辩称，合同履行过程中，被告一直在积极履行，原告在起诉状中陈述的被告违约现象并不存在，完全是虚假陈述。事实是，在落实原告已付全款后，被告一直在和原告联系交房验收之事，被告将钥匙交给房屋中介（合同第三方），房屋中介也多次打电话通知原告接收房屋，但原告置之不理，不办理交房手续，被告实在无奈。房屋买卖合同是中介制定的格式合同。违约金约定过高，法院应当依法予以调整。违约金应以实际损失为准计算。 当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张潇向本院提交了《房屋买卖合同》、《不动产权证书》、《购房款付款凭证》及《收条》、《保险费发票》、《委托代理合同》及《律师费发票》、短信记录，张农向本院提交了微信聊天记录，双方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于济南市槐荫区经六路177号4-xxx号的房屋（以下简称xxx号房屋）原登记的所有权人为张农。 2019年2月21日，在山东华诺万家房地产经纪有限公司（以下简称华诺公司）的居间服务下，张农作为出卖人，与作为买受人的张潇签订《房屋买卖合同》，约定张农将xxx号房屋出售给张潇，总房款为1022000元，房款支付方式为按揭贷款。合同第十一条约定张农于收到全款当日通知张潇进行房屋验收交接，张潇在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有标志。合同第十一条违约责任第2款约定：出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款3‰（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用，交通费等）。该合同还约定了其他内容。 签订上述合同后，张潇依约支付了购房款并办理了银行贷款。2019年4月15日张潇取得xxx号房屋的所有权登记。2019年6月14日张潇所办理的银行按揭贷款发放至张农银行账户。双方当事人均认可，张农之女张若辰的前夫徐亮曾在xxx号房屋居住。 张潇提交的其与张若辰的短信记录显示，2019年6月7日张若辰在询问张潇贷款什么时候可以下发，张潇则在6月10日询问徐亮是否搬离，房屋能否交付。张若辰称其与徐亮已经协商好，在收到尾款后，其向徐亮支付31万元，徐亮即搬离涉案房屋。张若辰并称其收到尾款信息会第一时间通知张潇。6月14日张若辰再次询问张潇该日能否放款，张潇称银行表示下午可以放款。张若辰称其会让其母亲联系徐亮确定腾房时间，并表示如徐亮拿钱后不腾房其将报警处理。当日下午，张若辰向张潇转发一条收到30万元的华夏银行短信一份，并称收到30万。张潇称稍等会收到商贷的。张若辰于下午6时55分回复：“都收到了，亲，剩下的事情我会尽快解决。”张农认可上述短信的真实性，但称贷款时银行并未留存其手机号，其并不知道贷款到账的消息，张潇没有直接通知其贷款到账，张若辰也没有向其转告过贷款已经到账，其是在2019年7月底自行查账才发现款项已经到账。故其认为，其交房义务应当自7月底起算。 张农称，2019年4月涉案房屋确实由案外人徐亮占用，但之后徐亮已经搬离涉案房屋。2019年8月2日，在涉案房屋已经空置的情况下，其妻子张力铭曾通知张潇收房，但张潇置之不理，直至8月11日张潇再次询问张力铭房屋能否交接，其亦同意进行交接，但张潇一直没有接收涉案房屋，直至提起本次诉讼。为证明其主张，张农提交张力铭与张潇的微信聊天记录一份，显示张力铭于2019年8月2日向张潇发送语音信息：“……张潇，你看看你安排一个时间，我把钥匙给你，咱见个面再说行吗？”张潇未予回复。8月11日，张潇问：“上次中介和我联系给我钥匙，是房子空出来可以正常交接了吗？”张力铭回复：“是的，他现在没有任何理由再在那里居住了，上次我给你联系你一直没有回复，我不可能一直在家等着，我要工作，我现在在威海出差。” 张潇认可上述微信聊天的内容，但其称其之所以没有回复张力铭系因其在8月2日询问过徐亮，徐亮并未承诺搬离涉案房屋。其提交与“A，徐亮”的微信聊天记录一份，显示其发信息：“……你带着孩子在那里住着也不是长久之计，我们都要考虑更好的生活环境，一直拖下去对谁都不好，你觉得呢？刚她妈给我打电话说你这边撤诉了，是打算协商的想法还是其他？我不太明白。”对方回复：撤诉是补充证据，保留起诉权利。发生在其身上的事情其已经报警，为了为刑事诉讼让路，其只能先撤诉。张农称无法确认微信聊天记录对方的真实身份，其对该微信聊天记录的真实性不认可，即使真实，徐亮仅称要对房屋主张权利，但并未主张，亦不影响房屋交接。 张潇还提交2019年10月9日电话录音光盘一份，通话双方显示为张潇及其本案中前期委托的律师及华诺公司员工。录音中华诺公司员工称张农前段时间把涉案房屋的钥匙交个了其公司，其公司联系过张潇收房。其还提交2019年10月11日录像光盘一份，显示张潇前期委托的律师、王永强（张潇称系其配偶）与华诺公司工作人员至xxx号房屋查看，华诺公司工作人员持有称系张农交付的房屋钥匙欲打开房门，但未能成功，并称确定系张农所交付的钥匙。 张农认为上述光盘非电子数据的原始载体，其对相关录音录像的真实不予认可。且录音、录像也不能证明录音、录像中人物的具体身份及相应声音的真实性。其在2019年8月2日通知了张潇收房，系张潇拒绝配合导致房屋无法交付，其不应承担逾期交付房屋的责任。 庭审后，2019年12月19日，张潇与张农在本案的诉讼代理人刘跃至涉案房屋所在小区就物业、水电费交割等问题进行了会面。双方并至当地派出所，告知公安机关因双方房屋买卖问题，需要对xxx室房屋进行开锁报备。张潇提出要和刘跃一起至涉案房屋开锁，刘跃拒绝，并称其仅有义务陪同张潇至公安机关报备，现在房子已经是张潇的，其已没有权利参与开锁的事情。后双方未能协商一致，各自离去。张潇对上述谈话进行了录音。张农称录音内容有所删减，内容不全面、不真实，其该次见面仅是交接物业、水电不陪同看房，因张潇在其8月份通知收房时予以拒绝，其已经不是涉案房屋的房主，无权带人看房。 另，双方均认可，涉案房屋的租金标准为每月2300元。张潇为本案支出律师费5000元，支出诉讼保全担保保险费1000元。 本院认为，张潇与张农签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定履行义务。张潇的主要义务为交付购房款，张农的主要义务则是将涉案房屋的所有权转移登记至张潇名下并将该房屋实际交付张潇。 现双方争议的焦点问题为，涉案房屋未能实际交接的责任应由哪方承担。本院认为，按照双方合同约定，张农在收到全部购房款后，即应当通知张潇办理房屋的交接手续。张潇提供的证据显示，其在银行贷款发放前及实际发放后一直在与张农之女张若辰沟通房屋的交付及贷款的发放问题。且张若辰转发给张潇的短信显示，系银行短信通知贷款到账后，张若辰与张潇确认的贷款实际到账的事实。张若辰能够获得转入张农银行账户款项的通知信息，表明张农对其与张潇之间的沟通应当知晓。因此，本院对张农称其不知道贷款实际到账的时间为2019年6月14日的主张，不予采信。按照合同约定，张农应当在次日之后向张潇交付涉案房屋，逾期不交付的构成违约。 由查明的事实可知，张农首次通知张潇收房的时间为2019年8月2日，并明确表示了要约张潇面谈相关事宜。按照合同约定，张潇应当与张农见面办理涉案房屋的交接问题。但其在接到该通知后，并未与张农就房屋的交接问题再行协商。张潇称系因其询问徐亮后，认为徐亮仍然占有涉案房屋，故其没有与张农见面。本院认为，其所提交的微信聊天记录未经徐亮本人确认，在本案中不能予以采信。即使该记录真实，相关陈述为徐亮的单方陈述，徐亮也没有明确表示其仍然在该房屋内居住。张潇提交的微信聊天记录不足成为阻却其与张农进行房屋交接的合法事由，其不能以此为由，拒绝与张农会面进行房屋交接。如其存在怀疑，亦应当与张农会面，由合同双方直接的当事人就涉案房屋能否交付，如何交接进行现场确定。现双方所提交的证据，也均不能证明涉案房屋由案外人实际占有。因此，在2019年8月2日后，张农未交付涉案房屋的责任不应由其承担。 但张农不承担其通知后房屋未能交付的逾期交房违约责任，不代表免除了其最终交付房屋的义务，其仍然有义务在张潇向其主张进行房屋交接时履行交房义务。张潇在2019年8月11日仅是询问张力铭房屋是否能够交接，张力铭再次给与肯定答复后，无证据证明双方就房屋交接事宜再行直接协商，直至发生本次诉讼。在本次诉讼中，因张潇所提供的起诉状副本与原本不一致，本院送达的副本中无张潇主张交付房屋的诉讼请求，其该项诉讼请求送到张农的时间为2019年10月11日。此时，张潇明确提出了交付房屋的请求，张农应当积极配合办理房屋交接手续。但张农辩称其曾通知过交房，房屋也已经登记至张潇名下，故其无权再打开涉案房屋的房门与张潇进行房屋的实际交接。如上所述，一次的通知并不能免除张农交付房屋的合同主要义务，张农也未提交证据证明因前期张潇未与其进行房屋交接，导致了涉案房屋现无法进行交接的事实。因此，本院认为张农在2019年10月11日接到张潇要求交付房屋的正式通知后，即应积极履行交付房屋的合同义务，其拒绝履行以及辩称已经履行完毕交房义务的行为构成违约，应当承担违约责任。 关于违约责任的承担。按照合同约定，逾期履行合同义务的，违约方应承担房屋总价款日3‰的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失”。本院认为，除涉案房屋无法及时交付导致的房屋租金损失外，张潇未能证明其还存在其他损失，而合同约定的违约金标准为每日3066元，该违约金标准明确约定过高。在张农提出了对违约金标准进行调整的抗辩意见的情况下，本院应当予以调整。因双方均认可涉案房屋的租金标准为每月2300元，故本院酌定以该标准上浮30%，即每月2990元的标准确定张农应当承担的违约金。因张农存在两个时间段的违约行为，故以上述标准计，2019年6月15日至2019年8月1日的违约金应为4784元。2019年10月12日后，应以该标准继续计算至涉案房屋实际交付之日止。 关于律师费应否由对方承担，双方签订的《房屋买卖合同》约定律师费由违约方进行赔偿，且张潇委托的律师实际到庭参加了诉讼，诉讼费收取标准亦在合理范围内，在张农存在违约的情况下，张潇要求其支付律师费5000元的诉讼请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。双方并未对诉讼保全保险费明确约定，且该项费用并非诉讼必然产生的费用，故对张潇要求张农向其赔偿诉讼保全保险费1000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张农于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区经六路177号4-xxx号的房屋腾交张潇； 二、张农于本判决生效之日起十日内向张潇支付逾期交房违约金4787元，并按照每月2990元的标准，自2019年10月12日起继续计算至房屋实际交付之日止； 三、张农于本判决生效之日起十日内向张潇赔偿律师费5000元； 四、驳回张潇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10699元，减半收取计5349.50元，由张潇负担1349.50元，由张农负担4000元；诉讼保全费1520元，由张农负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张斌 二〇二〇年二月十四日 书记员  贾栋