广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初388号原告：吴耀辉，男，1967年5月5日出生，汉族，居民，住四会市城中区。委托诉讼代理人：江金龙，男，住佛山市禅城区，由原告所在社区推荐。被告：李柳莹，女，1984年9月18日出生，汉族，居民，住云浮市新兴县。委托诉讼代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宝成，广东源浩律师事务所律师。第三人：佛山市南海区欢心房地产中介服务部。住所地：佛山市南海区桂城街道佛平五路1号康怡丽苑75号商铺之一。法定代表人：赖小欢。原告吴耀辉与被告李柳莹、第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，佛山市南海区人民法院于2018年7月30日立案，后因被告李柳莹提出的管辖权异议成立，移送本院审理，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，因原告于2019年4月16日第一次公开开庭审理中变更诉讼请求，后于2019年5月8日第二次公开开庭进行了审理。原告吴耀辉及其委托诉讼代理人江金龙、被告李柳莹的委托诉讼代理人温新祥到庭参加第一次庭审，原告吴耀辉的委托诉讼代理人江金龙、被告李柳莹的委托诉讼代理人莫宝成到庭参加第二次庭审，第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部经本院传票传唤均无到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告李柳莹于2019年5月20日向本院申请中止审理，经审查，本院依法裁定中止本案诉讼，后于2020年2月19日恢复本案审理。本案现已审理终结。原告吴耀辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人所签订的《房地产买卖及居间服务合同》【合同号：欢心（20******3）第001号】；2.判令解除原、被告及第三人所签订的《房地产买卖及居间服务合同补充协议》；3.判令被告赔偿原告违约金720000元；4.判令被告赔偿原告（2018）粤0605民初3655号案诉讼费损失18200元；5.判令被告赔偿原告提前偿还银行贷款造成的银行罚息11351.4元；6.判令被告赔偿原告借款利息损失197520元；7.判令解除原、被告及第三人的网签合同；8.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原、被告在第三人的促成下就原告名下位于佛山市南海区桂城街道华******商铺的买卖事宜达成一致，签订了《房地产买卖及居间服务合同》（下称“《合同》”），约定价格为3700000元，同日被告支付50000元定金。合同签订时，由于该房产尚欠银行贷款处于银行抵押状态，为了履行《合同》的约定，原告向外举债提前偿还银行贷款，但被告不履行《合同》，使原告遭受了巨大的利息损失及提前偿还银行贷款的违约金损失。原、被告及第三人约定在原告注销抵押7个工作日内，三方签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，后原告于2018年1月2日注销抵押并将《房产证》交予第三人办理手续。原告及第三人多次催促被告履行《合同》，但是得到的答复均是无法联系到被告，原告也曾打电话联系被告，但是被告电话处于关机状态，鉴于被告一直处于失联状态，并无按期履行《合同》的本意，无故拒不履行《合同》的行为，已经构成了根本违约，2018年3月5日，第三人也对被告的违约情况出具《证明》。2018年3月21日，被告与原告就该交易再次订立《房地产买卖及居间服务合同补充协议》，但是被告依然没有履行相关合同约定，无视契约精神。由于被告与原告签订《房地产买卖及居间服务合同补充协议》，导致原告撤销（2018）粤0605民初3655号案，损失诉讼费18200元。由于被告与原告签订了《合同》，原告多方借钱偿还银行按揭贷款，合计借款723000元，借款月利息为2%，被告拒绝履行合同义务的行为导致原告所借款项无法及时归还，损失惨重。因此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》等相关规定，请求法院支持原告的诉求。被告李柳莹辩称：一、被告于2018年3月21日与原告签订《房地产买卖及居间服务合同补充协议》，是基于原告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，而且显失公平，使被告在违背真实意思的情况下订立的合同，为此，被告已另行起诉请求人民法院撤销该补充协议。2017年12月13日，被告与原告签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定被告向原告购买涉案物业，交易定金为5万元。另双方约定，如果产生的税费大于80万元，则取消本次交易。合同签订后，被告向原告支付定金5万元。由于被告后续没有继续付款，原告曾向佛山市南海区人民法院起诉。原告明知自己存在交易取消并且败诉的风险，却极力对被告隐瞒交易税费超过80万元的事实，利用被告胆小怕事的心理，谎称如果被告同意签订补充协议，原告就撤回起诉。在原告的欺诈之下，被告签订了上述补充协议。但该补充协议存在欺诈情况，而且显失公平，对被告明显不公，理由如下：1.如果按原来的房地产买卖合同约定，若被告违约，只需承担5万元的定金损失，但补充协议约定了被告承担交易总金额20%的违约金；2.为了诱惑被告签订补充协议，原告在签订补充协议时并没有要求被告支付一部分交易款项，这不符合正常人的心理，证明原告签订补充协议的目的并非为促成交易，而是为了“套路”被告，让被告承担高额的违约金，从这个角度看，原告具有诈骗被告财物之意；3.在原告本案起诉后，被告向有关部门了解，方得知涉案房产的交易税不少于80万元的事实，而原告早已经掌握该情况，因此才想办法让被告签订补充协议，并且取消原来关于税费超过80万元则交易取消的约定；4.正如上文所述，在原告第一次起诉到第二次起诉期间，并非签订补充协议而使原告遭受经济损失，最重要的一点就是涉案物业并没有跌价，甚至市场价在稳中有涨，因此，原告并无受到多大的经济损失，原告要求被告在补充协议中承担成交价20%的违约金，远远超出其因此承担的损失，显失公平。对原告而言，在与被告签订补充协议后，原告已经预见并乐见被告违约，因此在被告没有按时付款，且被告没有得到任何提醒和商量的情况下，原告直接向法院起诉。在原告起诉之后，被告才恍然大悟，原告之前同意给被告时间、不会再起诉被告等等言辞只是原告为了诱使被告签订补充协议。被告在2018年8月份收到原告的起诉状之后和了解情况之后，才知道原告使用了欺诈的手段。原告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下订立了上述补充协议，被告要求撤销该补充协议，该补充协议不对被告产生法律拘束力。二、退一步讲，即使被告不主张撤销补充协议，根据补充协议约定，原告主张的违约金远远高于其实际损失，该违约金主张不应予以支持。1.原告主张的违约金720000元，在原来2017年12月签订的买卖合同中并没约定，原告并没有因补充协议没有履行而遭受损失，原告的物业已经由原告享有和使用，物业不但没有贬值，反而稳中有升，因此原告并没有因此遭受到任何经济损失，原告要求高额违约金已经严重违背公平原则。2.原告主张的诉讼费损失18200元和提前偿还银行贷款罚息11351.4元，并非损失，即使原告向银行借款，但同时也减少了物业的按揭贷款，利益也归了原告所有，原告主张的利息损失无从谈起。而且原告主张的18200元诉讼费并非本案诉讼费，原、被告双方也没有约定由谁承担，所以原告自主决定撤诉理应承担相应诉讼费，与本案无关。3.原告主张的借款利息损失，为原告虚构的损失，因原告并无相关证据证明其借款723000元及每月支付该借款2%的利息，并且根据上述第2点的意见，原告的主张不应予以支持。4.原告一方面主张按合同约定计算违约金，另一方面又主张其他实际损失，因此主张违约金是重复主张。5.涉案商铺存在租约，原告一直在收租，因此原告不但没有损失，而且一直享受租金收益。另外，被告没有签订网签合同，由法院依法解除，被告同意解除。第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部提交书面述称：一、第三人对原告主张的事实无异议，被告确已构成违约。2017年12月13日，原、被告与第三人三方签订了《房地产买卖及居间服务合同》[合同号：欢心（20******3）第001号]（简称“合同”）。2018年3月21日，原、被告与第三人三方签订了《房地产买卖及居间服务合同补充协议》（简称“补充协议”）。2018年7月9日，被告出具《声明》承认其本人没有按照合同和补充协议的约定期限履行追加定金和支付购房款的义务。此外，基于上述事实依据，第三人向佛山市南海区人民法院起诉要求被告支付全部居间服务费，现该院已作出（2018）粤0605民初14087号民事判决书，判决支持了第三人的诉讼请求。二、第三人对原告主张的借款及偿还银行贷款事实不知情，由法院依法认定。本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，原告向本院提交了《房地产买卖及居间服务合同》、《房地产买卖及居间服务合同补充协议》、（2018）粤0605民初3655号受理案件通知书、微信缴费截图、招商银行户口历史交易明细表、房地产权证、第三人出具的《证明》一份、《借据》两张、案外人出具的《收据》两张、招商银行交易流水、招商银行个人贷款还清证明书、（2017）晋0621民初82号民事裁定书（网上打印）、被告出具的《声明》，被告向本院提交了被告与第三人工作人员的聊天记录截图、租赁合同。本院组织到庭当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院在事实认定与裁判理由部分予以综合分析认定。本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，位于佛山市南海区桂城街道华******商铺登记在原告吴耀辉名下。2017年12月13日，原告（卖方）与被告（买方）及第三人（居间方）签订了《房地产买卖及居间服务合同》[合同号：欢心（20******3）第001号]（以下称：涉案合同），约定：1.买卖双方交易的房地产位于佛山市南海区桂城街道华******商铺（以下称：涉案房产）；2.涉案房产转让总价款为3700000元，交易定金为50000元；3.买方须于申税、完税、办理产权过户递件手续的当天向卖方支付房款1600000元，在领取新不动产权证的当天再向卖方支付房款2050000元；4.买卖双方须于银行同意贷款、卖方赎出房地产权证原件且注销抵押登记之日起7个工作日内（含当日），签署《广东省房地产买卖合同》（合同名称以实际为准）、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；5.涉案房产现有租约正在履行中，租期到2023年8月8日，月租金为9000元，卖方于交付涉案房产时协助买方与承租人签订新的租赁合同（含办理撤销备案的相关手续）；6.卖方应于收到全部楼款（除交保证金外）后3个工作日内将该房产及钥匙交付买方，与买方共同对该房产有附属设施设备、装饰装修、相关物品等进行验收，结清物业管理等所有相关费用并办理过户手续，并将交房确认书交至居间方；7.如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；此外，涉案合同还约定了产权现状、居间服务、其他违约责任等内容。另外，涉案合同第十六条为备注条款（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准），约定：该转让价款设定根据过户时产生的税费而定，若产生的税费小于或等于50万元，则转让价款是370万元，若产生的税费大于50万元且小于60万元，则转让价款是365万元，若产生的税费大于60万元且不超过80万元（含80万元），则转让价款是360万元，若产生的税费大于80万元，则取消本次交易，……等等。合同签订后，被告交付了50000元定金给原告。2018年3月8日，原告因与被告之间房屋买卖合同纠纷向佛山市南海区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0605民初3655号，并预交了受理费18200元，后向该院申请撤回该案起诉。2018年3月21日，原告（卖方）与被告（买方）及第三人（居间方）签订了《房地产买卖及居间服务合同补充协议》（以下简称：补充协议），约定涉案合同的第十六条备注条款中的“该转让价款设定根据过户时产生的税费而定，若产生的税费小于或等于50万元，则转让价款是370万元，若产生的税费大于50万元且小于60万元，则转让价款是365万元，若产生的税费大于60万元且不超过80万元（含80万元），则转让价款是360万元，若产生的税费大于80万元，则取消本次交易”更改为“无论该房屋税费多少，成交价均为365万元，所有过户所产生的税费及履行涉案合同和补充协议所产生的其他一切费用均由买方自行承担。买方应在2018年6月1日前追加定金￥450000.0（大写：人民币肆拾伍万元整），成交后该￥500000.0（大写：人民币伍拾万元整）作为第一期房款，涉案合同于2019年5月31日前完成交易，并将剩余房款￥3150000.0（大写：人民币叁佰壹拾伍万元整）付清给卖方[递件交税当天卖方支付￥1600000.0（大写：人民币壹佰陆拾万元整），领取房产证当天支付￥1550000.0（大写：人民币壹佰伍拾伍万元整）]。买方应在2018年6月1日前追加定金时同时支付居间方￥15000.0（大写：人民币壹万伍仟元整）居间服务费，剩余居间服务费￥21500.0（大写：人民币贰万壹仟伍佰元整）在2019年5月31日前完成交易时付清”，并约定若买方不能按期支付房款或定金，则视为违约，买方无权要求卖方返还所支付房款或定金，并须补足至涉案合同及本补充协议所需支付购房款的20%作为违约金；若卖方拒绝出售，则视为违约，卖方需返还买方所付款项并支付购房款的20%的违约金；违约方承担守约方的律师费及其他损失；卖方同意撤回本案在2018年3月份向南海区人民法院的起诉；原合同条款及居间服务确认书与本补充协议如有冲突，以本补充协议为准。签订补充协议后，被告无支付任何款项给原告。2018年7月9日，被告出具一份《声明》，表明由于其本人没有按合同约定履行相应的合同义务，其本人同意吴耀辉可自行向其他第三人出售涉案房产，其本人不会因此向吴耀辉主张包括但不限于索赔履约的权利。庭审中，被告表示同意解除涉案合同。双方确认没有在网上或系统签订过相关合同，亦均不清楚原告所主张的网签合同内容。双方对涉案房产的转让价款为3650000元无异议，均确认未办理过户手续。对为何没有支付补充协议追加的450000元，被告解释称主要因资金周转不灵，所以没有能力购买。诉讼中，被告李柳莹向佛山市南海区人民法院另行起诉原告，要求撤销双方签订的《房地产买卖及居间服务合同补充协议》，该院于2019年5月10日立案后经审理，于2019年7月8日裁定将该案移送本院审理，本院于2019年11月12日立案[案号：（2019）粤5321民初2202号]，后因李柳莹经本院传票传唤及其委托诉讼代理人经本院通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告及第三人在平等自愿的基础上签订的《房地产买卖及居间服务合同》和《房地产买卖及居间服务合同补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行义务。被告主张原告隐瞒税费超过80万元的事实，存在欺诈、胁迫等行为，上述补充协议是其在违背真实意思的情况下签订的，应予以撤销，但均未能提供证据予以证实其上述主张，本院不予采信。双方在庭审中对涉案房产转让价款为3650000元无异议，本院予以确认。根据补充协议约定，购房定金为500000元，被告应于2018年6月1日前支付余下定金450000元给原告，但被告至今仍未向原告支付上述款项，并出具《声明》表示其同意原告向其他第三方出售涉案房产，显然被告没有继续履行合同的意思，被告在庭审中亦表示没有能力购买、同意解除《房地产买卖及居间服务合同》，故对原告要求解除双方及第三人签订的《房地产买卖及居间服务合同》、《房地产买卖及居间服务合同补充协议》的请求，本院依法予以支持。至于原告关于解除网签合同的请求，经庭审询问，原、被告双方均确认没有在网上签订过相关合同，不清楚网签合同内容，且本案亦无证据证明双方已办理相关的网签备案手续，故对原告该项请求，本院在本案中不予支持。被告未按约履行付款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原告依据合同约定主张违约金720000元，被告对此抗辩认为违约金过高。本院认为，确认约定的违约金是否过高应以实际损失为基础。本案中，双方均未能提供证据证明被告违约所造成的实际损失是多少，因此，结合本案合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则，本院认为本案以合同约定为标准计算的违约金数额已过分高于原告的实际损失，故根据上述考量因素，本院对被告向原告支付的违约金数额调整为按总价款的10%计算，即违约金为365000元。因此，扣减被告已支付的定金50000元后，被告还需向原告支付违约金315000元。关于被告应否赔偿原告因（2018）粤0605民初3655号案而支出的受理费18200元、提前偿还银行贷款罚息11351.4元、借款利息损失197520元的问题，如前文所述，原告已依据合同约定和法律规定主张违约金，再行主张其他损失，缺乏依据，本院不予支持。第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴耀辉与被告李柳莹及第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部签订的《房地产买卖及居间服务合同》[合同号：欢心（20******3）第001号]。二、解除原告吴耀辉与被告李柳莹及第三人佛山市南海区欢心房地产中介服务部签订的《房地产买卖及居间服务合同补充协议》。三、被告李柳莹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金315000元给原告吴耀辉。四、驳回原告吴耀辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18000元、财产保全申请费4917.75元，由被告李柳莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  梁炎彬二〇二〇年二月二十二日书记员  梁嘉敏