四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1016号 上诉人（原审被告、执行案外人）：彭名杨，男，1988年1月14日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告、执行案外人）：蒋义，女，1988年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，宜宾寅吾房地产有限责任公司员工。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 上诉人彭名杨、蒋义因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月12日开庭进行了审理。上诉人彭名杨、蒋义的委托诉讼代理人袁正丽，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭名杨、蒋义上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判对案涉房屋不予执行；二、一、二审诉讼费用由周岚承担。事实与理由： 一、一审法院认定彭名杨、蒋义未向寅吾房产公司支付购房款属于事实认定错误。彭名杨之父彭义文分别于2013年3月15日、8月30日向寅吾房产公司出借款项100万元，并由寅吾房产公司开具了收款收据。2016年5月27日，彭名杨、蒋义通过受让彭义文对寅吾房产公司享有的735645元债权向寅吾房产公司支付全部购房款购买了案涉房屋，并自2016年8月1日起占有使用至今，该约定系各方真实意思表示且未违反法律的强制性规定，彭名杨、蒋义与寅吾房产公司之间房屋买卖合同关系合法有效。二、一审法院认定彭名杨、蒋义对案涉房屋不能完成过户登记存在重大过错的理由不能成立。彭名杨、蒋义与寅吾房产公司之间就设有抵押的房屋进行交易并不违反法律的禁止性规定，案涉房屋未办理过户登记与是否存在抵押权不具有直接因果关系，且彭名杨、蒋义一直积极主动与抵押权人就抵押权的涤除进行磋商，不能认定彭名杨、蒋义存在过错。三、一审法院关于“本案继续执行并不必然损害彭名杨、蒋义的权益”认定不能成立。彭名杨、蒋义等人与寅吾房产公司在平等自愿的基础上签订案涉《商品房买卖合同》，并基于该合同在对案涉房屋合法占有的基础上享有物权期待权，而周岚与寅吾房产公司之间的关系仅为债权，一审法院违背了物权优先于债权的基本原则，改变了不同性质权利的保护顺位，判决对案涉房屋准予执行，导致彭名杨、蒋义对案涉房屋的物权存在权利落空之虞。四、本案应当中止审理。根据公开的裁判文书，周岚与其母周绍英自2011年至2015年期间向冉寅吾等不确定的多数人多次出借大笔借款，借款金额高达6432万元，周岚应当被定性为职业放贷人，根据最高人民法院和四川省高级人民法院的裁判观点，其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷合同应当无效，周岚据以执行的生效法律文书错误。周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷关系因涉嫌高利转贷犯罪被公安机关立案侦查。如若查实周岚确系高利转贷犯罪，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一项之规定周岚与冉寅吾、寅吾公司的民间借贷合同亦应属无效。鉴于此，冉寅吾、寅吾房产公司已就该案申请再审，为查明本案事实作出公正判决，建议对本案中止审理。五、本案属于群体性案件，有数百购房户与上诉人是同样情况，大部分已启动法律程序，望充分考虑本案特殊性，依法保护人民群众的合法权益。 周岚辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，彭名杨、蒋义的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。事实与理由： 一、彭名杨、蒋义与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》并非真实合法有效的买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明其真实签订时间，不能排除系彭名杨、蒋义在明知案涉房屋设有抵押权、也明知寅吾房产公司对外存在巨额负债的前提下，与寅吾房产公司恶意串通、以物抵债故意损害其他债权人的民事权益。二、彭名杨、蒋义未证明其已按照《商品房买卖合同》的约定一次性支付全部购房款。案涉《商品房买卖合同》约定由彭名杨、蒋义一次性支付购房款。由于彭名杨、蒋义并未证明其与寅吾房产公司之间存在民间借贷关系，故无法证明以借款抵偿购房款的事实。三、彭名杨、蒋义以物抵债的根本目的在于消灭金钱债权而非取得案涉房屋的所有权，其并非基于物权和物权期待权而合法占有案涉房屋。四、彭名杨、蒋义明知案涉房屋设有抵押权，不可能真正地一次性支付全部购房款购买设立抵押权的房屋，其目的是以物抵债，彭名杨、蒋义并非法律保护的真实的房屋买受人，不能办理案涉房屋过户登记的责任在于彭名杨、蒋义自身。五、周岚是征信良好的企业家，出借款项来源于其合法经营所得，周岚未以盈利为目的向不特定对象出借资金，并非职业放贷人。六、宜宾市公安局叙州区分局经济犯罪侦查大队立案侦查的是冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪，与周岚无关，周岚申请执行的法律文书是生效法律文书，并未被撤销，应当作为执行依据。 冉寅吾、寅吾房产公司述称：同意彭名杨、蒋义的上诉意见。 周岚向一审法院起诉请求：1.准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案诉讼费用由蒋义、彭名杨承担。 一审法院认定事实：2013年3月15日、2013年8月30日，彭名杨的父亲彭义文通过其中国工商银行62×××37账户向冉小玲中国工商银行62×××85账户汇款60万元、40万元。 2014年8月29日，冉小玲通过其中国工商银行62×××85账户向寅吾房产公司在中国工商银行柏溪支行营业部开立的2314508109024509527账户转账230万元，备注用途为还款。 蒋义、彭名杨与寅吾房产公司签订两份《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。合同约定：出卖房屋已抵押，产权初始登记时间为2018年9月30日前，到期未能取得权证，出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并按总房款的万分之零点壹/天向买受人支付违约金。该商品房买卖合同未注明合同签订时间。 2016年5月27日，寅吾房产公司出具两张《收款收据》，载明收到案涉商铺阳光康郡10-1-9、10-1-10商业房款各35万元。2016年7月4日，寅吾房产公司出具《收款收据》六张载明收到案涉商铺阳光康郡10-1-9号维修基金1430元、契税14000元、代收费2380元，10-1-10号维修基金1430元、契税14000元、代收费2380元。 2017年6月2日，因周岚申请执行（2017）川15民初14号民事判决，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年6月23日，一审法院查封了案涉房屋。蒋义、彭名杨对前述执行行为提出执行异议，一审法院作出（2018）川15执异48号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。周岚遂提起本案执行异议之诉。 2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明》载明：“冉小玲同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托冉小玲代为收取借款，其收取的款项实为我公司收款。2013年3月15日、2013年8月30日，冉小玲个人工行账号62×××85分别收到彭义文通过银行账户转账支付款项40万元、60万元，总计100万元。冉小玲收取彭义文款项后已转付我公司。我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2016年5月27日，彭义文的儿子彭名杨及儿媳蒋义有购房意愿，经我公司与彭义文协商，将彭义文在我公司债权中的部分款项735620元抵着购房款及相关费用，购买我公司开发的阳光康郡10幢1层9号、10号门面房，两间房屋的购房价均为35万元，维修基金及契税费均为17810元，两门面购房款及相关费用合计为735620元。我公司与彭名杨、蒋义签订了书面的《商品房买卖合同》，出具了购房款及相关费用票据并交付了门面房商铺”。 2019年6月12日，四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司出具《证明》载明：案涉房屋于2016年8月1日由寅吾房产公司正式交付业主蒋义、彭名杨。 2019年6月15日，彭义文出具证人证言证实案涉阳光康郡10幢1层9号、10号门面房购房款及相关费用合计735620元系用彭义文前期在寅吾房产公司债权借款本金抵扣。蒋义、彭名杨出具了与李敏、谢德明的两份《房屋租赁合同》，租赁期限分别自2017年11月27日至2019年11月26日、2017年8月9日至2019年8月8日，并附有部分水电费、物业费缴费凭证。 另查明：一、彭义文与彭名杨系父子关系，蒋义与彭名杨系夫妻关系。 二、2014年10月28日，寅吾房产公司将案涉房屋抵押给中国工商银行宜宾县支行。2019年6月18日，寅吾房产公司向华融资产管理公司四川分公司提交《解除抵押权申请》，请求就案涉房屋解除抵押办理产权过户登记进行协商。 一审法院认为，本案争议焦点为：蒋义、彭名杨对案涉四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 蒋义、彭名杨主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益。本案核心问题是审查蒋义、彭名杨购买的案涉房屋是否具备上述要件，从而能够排除周岚的执行申请。现就相关问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具房款收据、《委托收款及以房抵债的证明》，彭义文出具的证人证言等证据来看，蒋义、彭名杨的购房款源于彭名杨父亲彭义文对寅吾房产公司的债权。 从基础债权来看，彭义文的银行转账凭条的收款人为冉小玲，蒋义、彭名杨并未证明冉小玲系代寅吾房产公司收取相应款项并将案涉款项支付到寅吾房产公司账户或受寅吾房产公司指示用于了公司对外支出，虽然冉小玲于2014年8月29日向寅吾房产公司转款2300000元，但结合彭义文向冉小玲转款时间、冉小玲转款备注来看，无法看出彭义文向冉小玲转款与冉小玲向寅吾房产公司款项之间具有关联性。彭义文亦未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司，故现有证据无法确认彭义文借款的主体为寅吾房产公司。 从债权转让的要件来看，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让”、第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权转让的条件有四：一是存在有效债权；二是依据法律规定和合同约定不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致；四是转让应当通知债务人。本案中，彭名杨、蒋义主张其购房款源于彭义文对寅吾房产公司的债权，鉴于前述论证，彭义文100万元出借款项事实即便存在，借款主体是否为寅吾房产公司，并无直接证据证实。鉴于寅吾房产公司、冉寅吾在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近三年后出具的拟排除执行的《委托收款及以房抵债的证明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到彭名杨、蒋义向寅吾房地产公司实际交付了购房款的证明目的。 第二，即便案涉商品房买卖合同属实，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人彭名杨、蒋义存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人彭名杨、蒋义对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的周岚债权执行，一旦抵押权人主张优先权，彭名杨、蒋义的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人彭名杨、蒋义的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于彭名杨、蒋义未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；彭名杨、蒋义的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对彭名杨、蒋义债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，彭名杨、蒋义购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上，一审法院认为，彭名杨、蒋义对位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行前述房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由彭名杨、蒋义、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审期间，彭名杨、蒋义向本院提交如下新证据： 第一组证据：四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理通知书》。拟证明：周岚据以申请执行的生效裁判已被立案再审审查，本案应当中止执行。 第二组证据：1.四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民初14号民事判决书；2.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3522号民事判决书；3.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初1933号民事判决书；4.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3521号民事判决书。拟证明：在周岚与冉寅吾的借款中，周岚曾通过寅吾房产公司的职工冉小玲、江勇等人的账户向冉寅吾出借资金，并最终得到冉寅吾、寅吾房产公司认可，此种借款模式已经生效法律文书确认，本案中彭名杨、蒋义取同样方式出借资金的行为亦应当被认可；寅吾房产公司曾使用冉小玲、江勇等人的账户向周岚还款，足以说明自2010年起冉小玲、江勇等人的账户已被寅吾房产公司控制和支配；生效裁判文书显示，周岚及其母周绍英对外借款具有反复性、经常性，经营性、贷款对象众多的特点，应被定性为职业放贷人，周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同应认定为无效。 第三组证据：1.宜宾市公安局叙州区分局受案登记表及立案决定书；2.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司和宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明：周岚与冉寅吾之间的借款涉嫌高利转贷刑事犯罪，借款合同应认定为无效，本案依法应当中止审理。 第四组证据：宜宾市叙州区天泉供水有限公司出具的阳光康郡10-9号、10-10号房屋用水明细。拟证明：一审法院查封前，彭名杨、蒋义已占有案涉房屋。 周岚质证认为：对第一组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该通知仅仅是人民法院对冉寅吾与周岚民间借贷纠纷案的再审审查受理通知，不能证明该案已被立案再审，本案不应中止执行。对第二组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；周岚是基于与合作伙伴的合作关系而出借资金，并非系向不特定的多数人多次出借资金，不能证明其为职业放贷人。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该组证据仅能证明公安机关对冉寅吾涉嫌高利转贷罪立案侦查，而非针对周岚涉嫌高利转贷罪立案侦查。对第四组证据真实性无法确认且明细中未载明房屋所有人身份信息，不能证明系彭名杨、蒋义占有使用。 冉寅吾、寅吾房产公司质证认为：对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证意见：各方当事人对彭名杨、蒋义提交的第一、二、三组证据的真实性无异议，对真实性予以确认。彭名杨、蒋义提交的第一组证据冉寅吾与周岚民间借贷纠纷案再审审查的受理通知不能反映该案已被再审立案且对本案处理存在影响，对其证明力不予确认。彭名杨、蒋义提交的第二组证据能够反映冉寅吾、寅吾房产公司与周岚的借款纠纷案中使用他人账户收付款的借款模式已经生效判决确认，但双方在该系列案中采用的借款模式并不能证明案涉借款系采用同样模式，对其证明力不予确认；同时周岚前述借款行为亦不足以证明周岚为职业放贷人，其与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同应为无效。对第三组证据公安机关受案登记表、立案决定书及企业信息等证据的证明力应结合案涉其他证据综合认定。第四组证据供水公司提供的用水明细能够反映案涉房屋在人民法院查封前的用水情况，彭名杨、蒋义持有该明细原件，能够反映其为房屋使用人，结合彭名杨、蒋义一审提交的《商品房买卖合同》《委托收款及以房抵债的证明》、四川艾明物业管理有限公司宜宾分公司《证明》《房屋租赁合同》、物业和水电费用缴费凭证等证据能够证明一审法院查封前寅吾房产公司已向彭名杨、蒋义交付了案涉房屋。 对一审判决查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。 另查明：一、一审法院查封前，寅吾房产公司已向彭名杨、蒋义交付了案涉房屋。 二、2019年10月8日，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……”。 三、二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪为由，对本案中周岚据以申请执行的民事判决向本院提出再审申请，请求再审确认借款合同无效。本院经审查认为，寅吾公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效。遂于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、若否，彭名杨、蒋义对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人彭名杨、蒋义以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。彭名杨、蒋义要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、彭名杨、蒋义对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人彭名杨、蒋义主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，彭名杨、蒋义系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然彭名杨、蒋义与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠彭名杨、蒋义的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，彭名杨、蒋义与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于彭名杨、蒋义以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，彭名杨、蒋义的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由彭名杨、蒋义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 静 审 判 员  许 静 审 判 员  段 玲 二〇二〇年二月二十七日 法官助理  彭晓瑞 书 记 员  梁 冬