昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12008号原告杨万平，男，1988年12月28日出生，白族，云南省洱源县人，身份证住址云南省大理白族自治州洱源县。委托代理人王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告李嗣珍，女，1988年10月6日出生，汉族，湖北省建始县人，身份证住址湖北省建始县。委托代理人王英，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告陈雅云，女，1981年9月28日出生，汉族，现住云南省昆明市西山区。委托代理人杨建新，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人蒋从蓉，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告杨万平、原告李嗣珍诉被告陈雅云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告杨万平、原告李嗣珍两人的委托代理人王英、被告陈雅云及委托代理人杨建新、蒋从蓉到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付剩余购房尾款38.8万元；二、判令被告依《房屋转让预约合同》约定向原告支付房屋交易总额50%的违约金45.5万元；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告与被告2017年3月6日签订了《房屋转让预约合同》，约定两原告向被告出售一套坐落于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城C3幢2506号商品房，建筑面积131.56平方米，房款91万元，房屋已竣工验收，但尚未取得产权证、土地证，被告需于签订合同当日支付30万元给原告，剩余全部尾款61万元由被告申请贷款支付给两原告。同时还约定如被告拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，被告应向两原告支付交易总金额50%的违约金。被告违约，被告应保持房屋装修原样交付两原告，两原告不赔偿被告装修费用。合同签订后被告向两原告支付了30万元首付款，剩余尾款约定待被告尽快贷款后支付给原告，因原、被告是非常要好的朋友，两原告认为被告会诚信履行合同，即在收到首付款后即将房屋交付给了被告，被告接房装修后用于出租。2018年初两原告了解到被告已多次贷款，却迟迟未向两原告支付尾款，期间两原告通过微信多次向被告讨要，被告向两原告先后少量支付了三笔共计22.2万元的房款，至今尚欠两原告房款38.8万元。后经两原告多次催要，被告称自身经济困难，经营的客栈只能供日常开销没有赚钱等原因拒绝付款，被告自接房占有房屋至今已两年多，且装修后出租收取租金。且在2017年双方签订购买合同获得贷款后，却未向两原告支付房屋尾款，被告的行为违反了双方合同的约定。随着近年昆明市区房价大幅上涨，诉争商品房屋价格大幅上涨，两原告欲再次购房计划因被告延迟付款导致不能实现，且购房成本大幅提高，家庭内部矛盾日益激化，被告的行为给两原告造成较大的经济损失。现两原告起诉至人民法院，请求法院依法支持两原告的诉讼请求。被告辩称：两原告出售给被告的房产，在签订合同至今尚未取得房屋所有权证书，双方在签合同时特意约定了房屋对价支付条件，就是签订合同时被告支付部分房款，剩余房款在房屋产权变更登记完成后，通过银行抵押贷款支付给两原告。合同签订后，原、被告基于该交易建立了一定的朋友关系，加上双方办理房屋买卖手续还要继续合作，因此在两原告以借款、催剩余购房款等方式向被告提出要求支付剩余房款时，被告迫于无奈在房屋产权未过户不具备贷款支付条件的情况下，又向两原告陆续支付了购房款22.2万元。被告基于帮忙支付的该部分房款不应该视为被告应尽的义务，双方合同约定支付剩余购房款是被告要取得房屋所有权证后，被告以房屋作为抵押再向银行贷款，被告所贷款用于向两原告支付剩余房款。现两原告尚未取得房屋所有权，两原告要求被告付清全部房款，不符合生活常理及买卖的公平交易原则，因此请求法院驳回两原告的诉请请求。在法庭审理过程中，两原告对其诉讼请求提交了如下证据材料：1、两原告身份证复印件各一份，证明原告主体资格。经质证，被告无异议。2、公证书一份、微信聊天截图2页，证明原、被告于2017年3月6日签订了房屋转让预约合同，约定原告向被告出售位于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城C3幢2506号商品房，建筑面积131.56平米，房款91万元整，房屋已竣工验收,但尚未取得产权证、土地证，被告需于签订合同当日支付30万元给原告，剩余全部尾款61万元被告申请贷款支付给原告，同时双方还约定若被告拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同，被告应向原告支付交易总金额50%的违约金。被告签订房屋转让预约合同后于2017年已贷款，但却迟迟未向原告支付剩余房屋尾款，期间原告通过微信多次向被告催要，被告以自身经济困难为由拒不付款，并以没有取得房屋所有权为由拒绝付款。双方在合同约定用贷款支付房款，并没有约定原告需取得房屋所有权后被告才支付剩余房款。经质证，被告认可公证书的真实性，不认可证明内容，认为公证书第4条约定的是申请贷款后支付给原告，从二手房交易的惯例来看，所谓贷款都是购房者在取得房屋产权后，将房屋抵押给银行，银行向出卖房屋方支付房款。因原告售卖的房屋至今没有取得房屋所有权证，原告要求被告支付剩余房款不合理。被告认可聊天记录真实性，认为原告只是截取了部分微信记录，被告在向原告支付首付房款后，原告以经济困难为由要求被告以购房款的形式支付的房款，不能证明是双方约定的付款条件。在法庭审理过程中，被告对其辩解提交了如下证据材料：1、房产买卖经纪合同一份，证明原、被告于2017年2月25日通过云南中悦房地产经纪有限公司签订房屋转让预约合同，约定被告以91万元的价格购买金坤尚城C3幢2506号房屋一套，并约定被告需贷款买房，贷款额不低于银行政策，由于原告现还没有取得房屋所有权，因此该付款条件没有办法实现。经质证，两原告认可证据三性，不认可证明内容，认为双方约定被告需贷款购买房屋，是原告清楚被告购房用于开客栈，原告考虑到被告条件贷款较容易，因此才签订的合同。原告没有承诺待房屋房产证办下来被告才向原告支付剩余房屋尾款。合同中只约定被告付清款后，原告配合办理房屋过户。2、原告杨万平微信聊天记录、原告李嗣珍微信聊天记录，证明原告以需要支付租金、贷款，经济困难为由，以借款、催剩余购房款等方式向被告提出要求，被告迫于无奈在房屋产权未过户不具备贷款支付条件的情况下，再次向原告支付了部分房款。经质证，两原告认可证据真实性，不认可证明内容，认为不能真实反映本案的全部事实，被告只是挑了对其有利的内容。本院认为，原、被告提交的证据材料，对方当事人对真实性均无异议。本院对原、被告提交的证据真实性予以确认，对于证明内容，将结合庭审查明的事实予以综合认定。在法庭审理过程中，原、被告一致陈述：被告共计支付给原告购房款52.2万元，其中2017年2月15日付了2万元，2017年3月6日支付了28万元，2017年9月2日至今合计支付22.2万元。综上，本院根据确认的上述证据及庭审查明的事实，确认本案如下法律事实：2014年3月5日，原告杨万平向云南恒誉房地产开发有限公司购买了位于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城C3幢2506号房屋一套，并到相关部门办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记备案表载明上述房屋的买受人及位置，明确房屋套内面积111.4平米，公摊面积20.16平米，建筑面积131.56平米，付款方式为一次性付款，付款金额为1304286元。2017年2月15日，原告杨万平作为卖方（甲方），被告陈雅云作为买方（乙方），云南中悦房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖经纪合同》一份，约定通过上述中介公司介绍，被告向原告购买金坤尚城C3幢2506号毛坯房一套，建筑面积131.56平米，价格为91万元。双方还约定：1、甲乙双方在产权证下来15个工作日之内办理房屋过户手续；2、过户手续、税费以当时过户为准；3、乙方需贷款支付房款，贷款额不低于银行政策；4、甲方违约需赔偿装修款，乙方违约房屋装修不能拆；5、双方于2017年3月6日之前办公证，乙方交付甲方30万元。2017年3月6日，两原告作为卖方（甲方），被告陈雅云作为买方（乙方）签订了《房屋转让预约合同》一份，约定被告以91万元购买两原告所有坐落于昆明市西山区永昌街道办事处马家社区金坤尚城C3幢2506号房屋，建筑面积为131.56平方米，套内建筑面积111.4平方米。双方约定该房屋的转让价款为91万元，被告当日支付购房预付款30万元给两原告，剩余全部尾款61万元，被告申请贷款支付给两原告。双方还约定两原告应于取得该房屋产权证原件后十五个工作日内与被告签订正式房屋买卖合同，并办理房屋产权过户转移登记、过户手续。若两原告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款，两原告除应向被告退还所收全部预付款外，还需向被告支付房屋交易总金额50%的违约金，同时被告有权要求两原告继续履行合同，将房屋转让给被告。若被告拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，应向两原告支付交易总金额50%违约金，同时，两原告有权要求被告继续履行合同。同日，两原告与被告就其签订的《房屋转让预约合同》，在云南省昆明市明信公证处办理了公证。两原告与被告一致陈述：被告支付给两原告购房款共计52.2万元，其中2017年2月15日付了2万元，2017年3月6日支付了28万元，2017年9月2日后合计支付22.2万元。两原告与被告在签订《房屋转让预约合同》后，原、被告还多次通过微信往来对如何支付房款等进行协商，其中：2018年9月27日原告李嗣珍对被告说要到12月份才能弄，纸质版的购房合同现不能签，要把房管局备案合同名字改成被告，房产证办下来才能是被告的名字。2019年9月2日，原告杨万平向被告催要违约金，被告回答原告杨万平：“关于你说的金坤尚城C3栋2506房的尾款问题，第一：房产证没有过户到我名下，没有完成过户手续，没有房产证，我没有办法贷款。第二：等房产证过户到我名下后，我贷到款，马上把尾款给你，所以说你早点想办法让房产证过户到我名下。”本案双方当事人争执的焦点：一、被告是否应向两原告支付剩余购房款；二、被告是否应向两原告支付违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案两原告与被告签订的《房屋转让预约合同》，双方均在合同上签字，应系双方真实意思表示，合同的内容及形式不违反法律禁止性规定，应系合法有效的合同，各方当事人应按合同约定各自履行义务。对于两原告要求被告向原告支付剩余购房款38.8万元的诉讼请求，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案两原告与被告在《房屋转让预约合同》中约定诉争房屋转让价款为91万元，被告签订合同当日支付原告购房预付款30万元，剩余全部尾款61万元由被告申请贷款后支付给两原告。另双方还在与房屋中介公司签订《房屋买卖经纪合同》中也同样约定了被告需贷款向原告支付购房款，贷款额不低于银行政策。现双方对被告应何时贷款向原告支付剩余购房款61万元发生争议，本院认为，首先从上述约定可以看出双方约定被告以向银行贷款的方式向两原告支付剩余购房款61万元，两原告应明知被告取得银行贷款后才向两原告支付剩余购房款，双方就被告尚未向原告支付的剩余房款设定由被告贷款支付的附条件民事行为，其所附条件符合上述法律的规定，不违反其他法律禁止性规定。被告也不存在有《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定的行为；其次现两原告认为被告已取得了银行贷款，却不向两原告支付剩余房款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”按照上述法律规定，两原告对其主张负有举证责任，两原告现无证据证实被告已取得相应贷款而不向两原告支付，被告亦不认可已取得相应银行贷款，依法两原告应承担对其不利的后果；其三、两原告与被告没有约定以何种方式向银行贷款，按照日常生活常理购房贷款一般可通过抵押或按揭等方式向银行申请，现两原告尚未取得诉争房屋房屋所有权证，被告现不能直接以所购房屋作为抵押向银行贷款。综上，本院认为两原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，因被告支付剩余购房款所附条件尚未成就，两原告的诉讼请求无相应事实及法律依据，本院不予支持。对于两原告要求被告支付房屋交易总金额50%的违约金的诉讼请求，原两原告与被告在签订《房屋转让预约合同》后，被告已按约定向两原告支付购房预付款30万元，且被告还应原告的要求陆续向原告支付了购房款22.2万元，在本案中被告不存在违约行为，两原告要求被告支付剩余购房款38.8万元的诉讼请求未获本院支持，两原告基于上述请求要求被告支付购房总款50%违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨万平、原告李嗣珍的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币12230元，原告杨万平已预交，由原告杨万平自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨婉琳人民陪审员  郭一入人民陪审员  张静梅二〇二〇年二月二十六日书 记 员  陈 伟