上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15474号上诉人（原审原告）：米琴，女，1975年10月21日生,回族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：龚毅，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军，男，1977年7月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李婷，女，1976年8月16日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。上诉人米琴与被上诉人张军、李婷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。米琴上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判：1、双方之间的合同由法院判决解除；2、张军向米琴返还上海市松江区XX镇XX街XX号的商铺；3、张军应返还米琴商铺恢复原状的施工费20,000元；4、张军支付米琴自2019年7月1日起至恢复原状收回房屋之日止的施工期间房屋空置费，按照每月1万元计算（暂计至2019年12月底）；5、张军支付米琴自2019年4月6日起至2019年6月30日止的租金,按每月10,000元计算（暂估28,400元）；6、张军支付米琴垃圾清运费2,000元；7、张军在米琴处的押金10,000元不予退还；8、李婷为张军的上述债务承担共同清偿责任。事实与理由：一、被上诉人应支付上诉人自2019年4月5日起至租赁物返还之日止的租金。案外人刘某和沈某1属于无权代理，上诉人事后未追认，亦不构成表见代理，两人出具的书面承诺对上诉人不具有约束力。即便承诺有效，也是在被上诉人于2019年6月30日之前恢复原状的情况下才不予收取4月5日至6月30日期间的租金，然被上诉人并未按约履行该义务，故上诉人仍有权主张该期间的租金，且之后至房屋交接日的租金并未予以免除。二、上诉人在调解协商过程中作出的让步不应视为自认，该让步没有法律效力。根据合同约定，被上诉人仍应承担恢复原状的责任及施工恢复期间的房屋空置费、施工费、垃圾清运费等。三、涉案租赁合同虽系不定期合同，但原合同关于违约金的约定仍然适用，被上诉人自2019年4月5日之后未支付租金已构成违约，理应支付相应的违约金。四、被上诉人存在未依约支付租金、未恢复原状等违约行为。根据合同约定，即使合同解除，上诉人也不应当返还被上诉人押金。五、租赁合同虽系米琴与张军签订，但租赁房屋系用于夫妻共同经营，李婷亦参与了办理营业执照等经营租赁事宜，故租赁合同所产生的债务应由张军和李婷共同承担。六、一审法院并未对上诉人提出的司法鉴定评估申请作出任何处理，属于程序违法。被上诉人张军、李婷共同辩称：不同意米琴的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。米琴的一审诉讼请求：1、判令解除米琴与张军之间的不定期租赁合同关系；2、判令张军向米琴返还松江区XX镇XX街XX号的商铺；3、判令张军向米琴支付自2019年4月6日起至返还商铺之日止的房屋租金,按每月10,000元计算（暂估40,000元）；4、判令张军向米琴赔偿将商铺恢复原状施工期间的房屋空置费、施工费、垃圾清运费等(合计暂估60,000元)；5、判令李婷为张军的上述债务承担共同清偿责任。一审诉讼中，米琴增加第6项诉请为：张军、李婷共同承担逾期交付房屋的违约金6,000元，张军在米琴处的押金10,000元不予退还。一审法院认定事实：本案涉案租赁物位于上海市松江区XX镇XX街XX号,系1至3层的店铺，建筑面积160.90平方米，权利人登记为米琴、姜某二人，于2009年7月28日取得沪房地松字（2009）第XXXXXX号上海市房地产权证。张军、李婷系夫妻关系。张军自2009年开始向米琴承租涉案松江区XX镇XX街XX号1-3层店铺，同时向他人租下东侧XX号XX号两间1-3层店铺，将三间店铺二、三层打通后经营一家“XX浴室”，其中将中间XX号一楼店铺作为浴室进户门，二楼作为浴池及更衣间，三楼作为休息大厅及若干间包房。双方签订的租赁合同租期届满后，张军继续向米琴承租房屋经营浴室，米琴与张军遂于2013年4月11日分别以甲、乙方名义签订《房屋租赁协议书（续约）》一份，该协议约定租期三年，自2013年4月6日至2016年4月5日止，年租金84,000元，半年一付，先付后用。协议第六条约定,乙方交付押金10,000元,乙方租赁期间若无违法行为,则在退租时,从合同终止起45日内全额退还,如发生违约行为或人为损坏房屋的,由乙方承担责任并赔偿损失,甲方视情节轻重扣除部分或全部押金。协议第十三条约定,乙方违反合同规定的,押金不再退还。乙方在退回承租房屋时应恢复楼梯和一、二、三楼的隔墙，保持开发商交付时的原样，如未恢复甲方有权利修复，所有费用和损失由乙方承担。该协议另对水电费及物业费承担、租赁房屋设计装潢及维修、合同解除的条件等其他相关租赁事宜均作了约定。该合同约定的三年租期届满后，张军仍继续承租房屋经营浴室，但双方未再续签新的租赁协议，并口头协商将租金调整为每年120,000元，且张军已经向米琴付清了2019年4月6日前的租金。2019年3月3日，张军经营的“XX浴室”因违法经营被公安部门查处关闭，张军被刑拘并获刑，直至2019年8月2日刑满释放。“XX浴室”的另一合伙人程某在浴室关闭后向米琴提出退租要求，米琴提出恢复原状后再交接房屋的要求。2019年4月中旬，程某请人开始拆除二楼浴室浴池、更衣柜、清除三楼沙发等洗浴设施,恢复二、三楼隔墙，完工后向米琴提出交房，但米琴当时在国外无法到现场，后米琴委托同学沈某2、刘某到现场查看并拍摄视频，但米琴认为尚未达到恢复原状的标准，拒绝接受房屋。之后，程某继续与米琴微信联系退房事宜，2019年6月16日，米琴委托沈某2、刘某赴租赁房屋现场，经与程某协商，二人共同署名出具书面承诺书一份，内容为“关于XX街XX号合同租期到期，按照原合同协议，现经协商恢复原样，该恢复工程于2019年6月30日前完成，从2019年4月5日至恢复工程期间不再收取房租”。之后，程某根据米琴恢复原状的要求，委托案外人周某对租赁房屋内的吧台、墙面瓷砖、二、三楼房屋吊顶等装饰装修设施进行拆除，并向周某支付拆除费用20,000元，但米琴认为房屋仍未达到恢复原状的标准，拒绝收房，双方遂起纷争，现米琴以其诉称的事由，提起诉讼。2019年8月28日一审庭审时，张军当庭表示租赁房屋内无其物品，米琴可以任意处置租赁房屋。为避免损失扩大，经一审法院释明，米琴当庭表示同意即日收回房屋。张军则表示继续按照米琴要求对租赁房屋再次进行恢复原状。两方当事人一致确认双方租赁关系于2019年6月30日解除。庭审之后，张军再次根据米琴方要求，拆除底楼隔间、铲除一、二楼储物间墙面瓷砖、拆除三楼卫生间、恢复一楼卫生间原空间面积，米琴的二位委托诉讼代理人先后到现场查看，均以张军尚未恢复原状为由，拒绝接收租赁房屋。2019年10月17日，一审法院通知双方到庭，核实有关房屋恢复原状后的状况。米琴委托诉讼代理人出示手机照片表示房屋还存在二、三楼地板的排污管裸露，一楼卫生间蹲坑与洗手池位置未互换，一、二楼夹层中约一米宽二米高的墙洞未砌墙，进门处卷帘门遥控器遗失，一楼铝合金有框玻璃门尚未更换成无框钢化玻璃门，部分垃圾未清理等问题。经协商，张军提出补偿米琴一万元，由米琴自己处理恢复原状事宜，米琴表示同意。但经一审法院调解，双方对房屋空置损失的承担无法协商一致。一审中，米琴提供与张军、李婷的微信聊天记录，证明李婷支付租金参与经营的事实。张军、李婷则认为，李婷向米琴支付租金系受张军委托，但支付款项不等于参与浴室经营。一审诉讼中，张军提供于2019年6月29日手机拍摄的租赁房屋一楼进户大门的照片一张，上面张贴有招租告示一份，内容为“旺铺出售联系人：刘小姐电话1339112XXXX”。张军据以证明米琴已实际收回房屋并对外招租的事实。米琴对证据真实性无异议，但认为对外招租不能证明米琴已实际收回房屋。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案米琴与张军间签订的房屋租赁协议，于2016年4月5日租期届满后，双方继续保持承租关系，但未续签书面合同，故双方之间属于不定期租赁关系。现米琴诉请解除租赁关系，符合法律规定，张军也不持异议，且双方一致确认双方租赁关系于2019年6月30日解除，故一审法院予以认定。一审庭审中，为减少房屋空置损失，经一审法院释明，双方同意交接房屋，故一审法院确认2019年8月28日庭审之日作为租赁双方交接房屋之日。现双方争议焦点在于2019年4月6日起涉案房屋租金及空置损失的认定。对于2019年4月5日至2019年6月30日期间的房屋空置损失。经查，在米琴收到张军退租要求后，委托案外人刘某、沈某2与张军协商恢复原状后的房屋交接事宜，刘某、沈某2于2019年6月16日出具书面承诺，明确表明自2019年4月5日至2019年6月30日租赁房屋恢复原状期间不再收取租金，该二人的书面承诺符合表见代理的形式，对米琴具有法律约束力。现米琴违背承诺向张军主张该时段内的房屋租金，有违诚信，一审法院不予支持。对于2019年7月1日至2019年8月28日房屋交接期间的房屋空置损失。经查，两方当事人签订的《房屋租赁协议书（续约）》第十三条仅约定了“退回承租房屋时应该恢复楼梯和一、二、三楼隔墙，保持开发商交付时原样”，对其他部位是否应当恢复原状未作具体约定，米琴在庭审中表示无法提供租赁房屋原状的依据，只强调要恢复到开发商交付时的框架结构。根据合同法第二百三十五条规定，租赁房屋返还时的状态有约定的从约定，没有约定的按照租赁物性质使用后的状态。就本案而言，在米琴根据协议约定完成拆除浴池、砌好二、三楼房间的隔墙后，应当认定已履行了协议约定的恢复原状的义务，其他部位可以按照租赁物性质使用后的状态保留。然米琴以恢复到原框架结构为标准，在张军按照其要求数次对租赁房屋装饰装修进行拆除、修补、清除等施工行为后，米琴仍然以未达到恢复原状的要求为由，拒绝接收房屋，其要求实属苛刻，行为于法相悖，导致房屋空置损失扩大。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，张军应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故该时段内的房屋空置损失应当由米琴自行承担。对于2019年8月28日房屋交接后的房屋空置损失，与张军无关，米琴无权向张军主张。对于米琴第三项诉请主张的恢复原状期间施工费、垃圾清运费。经查，张军自2019年4月中旬向米琴提出退租要求后，已根据协议约定拆除浴池后砌好二、三楼房间隔墙，又根据米琴要求拆除浴室其它装饰装修部位并支出费用二万元。在本案审理期间，张军又根据米琴要求再次进行恢复原状的施工。米琴确认目前要求恢复原状的部位是地板排污管裸露、一楼卫生间蹲坑与洗手池位置未互换、一楼和二楼夹层之间约宽一米高二米的墙洞未补上、进门处卷帘门遥控器遗失、一楼铝合金有框玻璃门尚未更换成无框钢化玻璃门、部分垃圾未清理等问题。虽然租赁协议对上述卫生间蹲坑位置、一、二楼夹层墙洞、玻璃门更换是否需要恢复原状未作约定，但张军庭审中表示同意就此补偿米琴一万元，由米琴自行处理恢复原状事宜，此举可减少讼累，并无不妥，且米琴也不持异议，一审法院予以准许。张军应据此给付米琴10,000元。对于米琴主张李婷承担共同债务问题。经查，涉案租赁合同的双方当事人系米琴与张军，李婷虽然与张军系夫妻关系，也根据张军要求向米琴转账支付过租金，但其并非租赁合同相对方，故米琴要求李婷共同承担因租赁合同产生的债务，于法无据，一审法院不予支持。对于米琴主张的违约金6,000元，既无合同依据，米琴也未提供证据证明张军租赁期间存在违约的事实，故应予驳回。对于张军交付的押金10,000元，双方租赁关系已经解除，不存在协议约定应当由米琴没收的情形,且已满足协议约定的租赁关系解除后45日返还的期限，应当由米琴退还张军。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于2019年10月31日作出判决如下：一、确认米琴与张军之间的租赁关系于2019年6月30日解除；二、确认张军已于2019年8月28日将上海市松江区XX镇XX街XX号房屋归还米琴；三、张军于判决生效之日起十日内给付米琴恢复房屋原状的施工费10,000元；四、米琴于判决生效之日起十日内退还张军押金10,000元；五、驳回米琴的其余诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元，减半收1,150元，由米琴负担1,100元，张军负担50元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方于2013年4月11日续签的租赁合同第十一条约定：“解除合同后，乙方应撤离自己的所有物品，设备，并保证房屋清洁完好。若乙方拒不撤离的，甲方可阻止乙方人员进场，并在有关见证人在场的情况下，对乙方商品进行清点并制作成清单，经见证人鉴定后，将商品交由见证人保管，并由甲方将商品清单和保管处及时书面通知乙方。……”第十四条第2条约定：“租赁结束后5日内，乙方应恢复房屋原状，搬清所有物品，室内打扫干净，届时双方共同入室检验通过后，结清应付租金及其他应付费用。如乙方在规定期限内不履行上述义务，甲方有权利自行恢复房屋原状，所需费用在押金中扣除，不足部分由乙方另行支付：由此造成乙方损失的，由乙方自行承担。”二审中，上诉人米琴确认被上诉人张军已于2019年12月底归还了房屋钥匙，故其不再主张返还房屋，并确认2019年12月底已收回房屋。被上诉人张军向本院表示，除其在一审中已同意向上诉人米琴支付的恢复原状费用1万元外，现还愿意再补偿上诉人米琴恢复原状期间的空置费损失1万元，并无需其退还押金1万元。本院认为，上诉人米琴与被上诉人张军就涉案房屋签订的租赁合同到期后，双方继续保持租赁关系，但未再续签书面合同，一审法院据此认定双方之间构成不定期租赁合同关系，当属正确。现双方二审争议焦点在于：1、租赁关系的解除时间；2、房屋的返还时间、迟延恢复原状的责任归属及相应恢复原状费用、空置损失的认定；3、被上诉人李婷应否与张军承担共同责任。关于租赁关系的解除时间。我国《合同法》规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。根据本案所查明的事实，张军的合伙人案外人程某在2019年4月向米琴提出退租申请，因米琴要求其恢复原状后再交接房屋，故程某委托他人拆除了相关装修设施并恢复二、三楼隔墙后，向米琴提出交接房屋。因米琴对于上述恢复原状的情况并不认同，双方未能办理交接手续。后经双方协商，张军同意在2019年6月30日前继续完成恢复原状工程，米琴亦承诺该日期前张军应付的租金不再收取。然2019年6月30日因米琴对于房屋恢复原状的情况仍不满意，致双方未能如期交接房屋并涉讼。经一审法院庭审释明，双方均同意租赁关系于2019年6月30日解除。一审法院据此对双方确认的解除时间作出认定，并无不当。米琴上诉主张应由法院判决解除合同，依据不足，本院不予采纳。关于房屋的返还时间、迟延恢复原状的责任归属及相应恢复原状费用、空置损失的争议。虽然双方因就涉案房屋恢复原状的标准存在争议而一直未办理房屋交接手续，但经一审法院释明，米琴在2019年8月28日庭审中同意为避免损失扩大而自行收回房屋，故一审法院据此认定涉案房屋已于2018年8月28日返还给米琴，并无不当。张军在2019年8月29日法院召集双方调解时，自愿在15天内继续进行恢复原状工作，并不影响上述房屋返还时间的认定。况且，米琴在二审中也确认其已于2019年12月底收回了房屋，故一审法院对于米琴要求张军返还房屋的诉讼请求，未予支持，并无不当。关于迟延恢复原状的责任归属。根据双方于2013年4月11日签订的租赁合同约定，张军返还房屋时应恢复楼梯和一、二、三楼的隔墙，保持开发商交付时的原样。而自2019年4月中旬开始，张军即委托他人对涉案房屋进行设施设备及装修的拆除工作，并恢复了二、三楼隔墙。2019年8月28日庭审后，张军又根据米琴的要求继续拆除了底楼隔间、铲除一、二楼储物间墙面瓷砖、拆除三楼卫生间、恢复一楼卫生间原空间面积等。直至2019年10月17日，米琴提出该房屋还存在二、三楼地板的排污管裸露，一楼卫生间蹲坑与洗手池位置未互换，一、二楼夹层中约一米宽二米高的墙洞未砌墙，进门处卷帘门遥控器遗失，一楼铝合金有框玻璃门尚未更换成无框钢化玻璃门，部分垃圾未清理等问题。鉴于租赁合同对于除“恢复楼梯和一、二、三楼的隔墙”外，其他部位恢复原状的具体内容并未作出约定，而根据该合同第十四条的第2条约定，若张军未能在租赁关系结束后5天内恢复房屋原状的，米琴有权自行恢复原状并由张军承担相应费用。因此，在张军已按照合同约定拆除了相关设施设备并恢复了二楼、三楼隔墙时，应属其已基本完成了合同约定的恢复原状义务。对于房屋其他部位的恢复工作，则可以根据租赁物性质使用后的状态予以保留。即便米琴对于张军恢复原状工作的情况不满意，其完全可以按照合同约定自行恢复，并由张军承担相关费用，而不是在张军已根据其要求数次对涉案房屋的装饰装修进行拆除、修补、清理等恢复工作后，仍以未达到恢复原状标准为由拒绝接受房屋，从而导致房屋空置损失扩大。因此，米琴对于房屋空置损失扩大存在不可推卸的责任。至于恢复原状期间的空置损失，因张军在2019年6月30日前已按照合同约定完成了恢复原状工作，故该期间后的空置损失，应由米琴自行承担。至于2019年4月6日至同年6月30日期间的租金，因米琴承诺2019年6月30日前完成恢复原状的，则该期间的房租不再收取，故米琴现再起诉要求张军支付该期间的租金，违反了诚实信用原则，本院对此不予支持。现张军自愿补偿米琴空置损失费用1万元，本院对此予以确认。至于恢复原状的费用。一审中，双方曾协商调解，由米琴自行继续恢复原状，张军同意就此承担费用1万元，但最终双方未能就此达成一致意见。鉴于米琴现已收回房屋，故无论根据合同约定，还是房屋现状，张军均无必要继续对房屋进行恢复原状，米琴可根据其要求自行恢复，相关费用理应由米琴自行负担。现张军自愿承担1万元恢复原状的费用，并不再要求米琴返还押金，故本院对此予以确认。关于李婷应否与张军承担共同责任的争议。米琴上诉要求李婷承担共同责任其理由主要在于李婷参与浴室的共同经营，然一则米琴并未就此提供相关证据材料予以佐证，二则即便李婷与张军共同经营浴室，但租赁合同系张军所签订，李婷亦非该租赁合同的当事人，故本院对于米琴的该上诉理由不予采纳。米琴上诉要求李婷与张军承担共同责任，本院不予支持。综上，米琴的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审法院判决并无不当，但鉴于张军在二审中自愿放弃押金并愿意补偿米琴空置损失1万元，本院据此对于相关判决主文依法作出调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12970号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初12970号民事判决第四、五项；三、张军应于本判决生效之日起十日内给付米琴空置费损失人民币10,000元；四、驳回米琴的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,300元，减半收1,150元，由米琴负担1,100元，张军负担50元。二审案件受理费人民币2,060元，由上诉人米琴负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十四日书记员 熊 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……