山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终527号上诉人（原审被告）：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区菱花路西，统一社会信用代码：913708007061163473。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁养琛，山东圣和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李四民，男，1977年11月15日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：济宁大千置业有限公司，住所地：济宁置城中心A座15层19—22号，统一社会信用代码：913708007424351262。法定代表人：孟凡龙，总经理。上诉人济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）因与被上诉人李四民、济宁大千置业有限公司（以下简称大千公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初9194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣华公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应以纠正。1、2003年，我公司开发建设宁苑小区，但我公司只是将工程部分承包给大千公司施工，并没有将楼房销售权委托或交给大千公司。楼房的销售权一直归属我公司，其他单位、个人没有我公司委托、授权，没有权利销售涉案楼房。大千公司私自刻制“宁苑小区荷花园售楼处”对外销售楼房，收取了部分房款但并没有支付到我公司，大千公司伪造印证，欺骗购房者，诈骗财产。我公司作为涉案房产的唯一所有者，系涉案房产的唯一合法销售者，大千公司非法销售属于我公司的房产而获得巨额资金，其行为侵占了我公司资产，诈骗了购房者，其行为已经构成侵占罪、诈骗罪，依法应追究大千公司的刑事犯罪行为。我公司保留向政法机关举报和控告的权利。2、我公司从来没有收到李四民的房款，李四民一直没有向我公司缴纳涉案房款，我们双方没有发生房屋买卖合同关系。房屋买卖合同应当具备的支付房款的基本要件李四民是不具备的，至于其将房款是否支付给大千公司，与我公司无关。因我公司与李四民之间不存在房屋买卖合同关系，故我公司没有为其开具发票和协助办理房屋确权的义务。3、济宁市人民政府、原济宁市市中区人民政府、济宁市市中区人民政府南苑街道办事处为了解决涉案购房者的上访，多方劝导我公司作出承诺为部分购房者进行网上备案，该行为不是我公司真实意思表示，是被迫作出了配合政府工作的承诺，该承诺是在特殊情况下作出的，违背了我公司的真实意愿，行为系无效的，承诺书不应作为定案的依据。济宁市原市中区人民政府及信访局等政府部门为了地方维稳，多方劝导我公司与29户签订不应该签的合同，其合同非属我方真实意思表示，实属无效合同，也因此使我公司蒙受重大经济损失，政府领导是掌握这个环节的。仅此不应再向为政府分忧者打板子。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定大千公司不承担责任是荒唐的。法院更不应该允许大千置业(孟凡龙等人)恶意强占，私自卖售他人房产，收款自用的侵权诈骗行为，否则，对我公司来说是极其不公平的，也是不公正的。大千公司收取了李四民的房款自用，而不承担任何责任，我公司没有收到李四民的任何款项，却要我们承担全部责任。一审判决显失公平、公正，应以撤销。一审判决有三，其二让我们协助一审原告办理房屋登记手续，协助只是帮助，并非责任，说明我方并没有责任。其三驳回原告其它诉讼请求，既然原告让被告承担诉讼费的请求，而我们又是尽义务，为原告帮办(协助)，为什么还要让我们承担原告的诉讼费，法理何在，于法于理无据。2、李四民未向我公司缴纳分文房款，没有售房发票和其他合法资料，我们双方不具备买卖房屋合同的基本要件，双方根本不存在房屋买卖合同关系，我们双方签订的房屋买卖合同无实质内容，没有真实履行，是不成立的，合同是无效的。一审认定房屋买卖合同有效系适用法律错误，且严重违反物权法的规定。三、我公司在一审时提交的证据1承诺书一份证明了涉案房产在内的29户(包括李四民)对圣华公司承诺，李四民等认可涉案房屋系从大千公司购买，房款也交付给了大千公司，与圣华公司无关。一审判决没有慎重分析以上证据的证明目的，既然李四民已经向我公司作出承诺与我公司无关，且我公司没有收到任何款项，根据责、权、利相一致的原则，我公司不应承担相应责任。四、一审判决判决分配诉讼费用错误。一审判决我公司承担诉讼费用是错误的，李四民要求确认涉案房产归属其所有没有被支持，其应承担全部诉讼费用。一审判决计算有误，判决极不公平，应于纠正。李四民辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。我们已提供购房合同、备案查询确认书、楼房销售合同复印件、圣华宁苑花园小区项目承包合同书复印件、荷花佳苑售楼处开具的全款收据、圣华公司编号为NH0015/0050商品房销售合同、2013年7月25日政府会议纪要复印件以及税收完税证明复印件，上述证据能证明涉案房屋具备了办理不动产登记证件的条件。仅因圣华公司与大千公司存在纠纷，圣华公司便拿宁苑小区29户业主充当筹码，同政府及大千公司周旋，不为我们开具房款发票，不协助办理房产证，明显不当。二、一审法院适用法律正确，判决合理合法，公平公正，圣华公司的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。1、圣华公司谎称未收到我们缴纳的涉案房款，没有发生房屋买卖合同关系，但我们已将全额房款给付荷花佳苑售楼处(圣华大千合作设立售楼处)。在一审中己证实圣华公司和大千公司为合作开发的关系，且在一审中大千公司已确认收到了全额的房款，无论谁收款均视为双方认可，他们之间的纠纷不涉及我们。2、圣华公司谎称与我们签订购房合同网上备案是迫于信访等政府部门的压力，否定合同效力，实属于无稽之谈。圣华公司作为一个企业，是自由主体，不存在施压一说。政府部门为民解忧有理有据，同圣华公司、建委等多方协调而出《会议纪要》，圣华公司做出的承诺是合法的，而且其有义务履行承诺。三、一审法院在审理本案过程中，完全符合法定程序。一审认定我们已经支付了购房款，完成了我们应该履行的义务，圣华公司理应给我们开具购房发票，办理房屋产权证书。四、圣华公司的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回其上诉请求，依法维持原判。大千公司未作答辩。李四民向一审法院起诉请求：1、确认宁苑小区34栋2单元0203号89.07平方米的房屋及附属设施所有权归原告所有，并由被告为原告办理房屋确权手续；2、依法确认商品房买卖合同合法有效，被告协助原告办理过户手续；3、判决两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权违约金；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20、21、22、33、34号楼建筑工程以综合业务整体承包的方式承包给牛士营。约定工程建筑面积17000平方米，承包金每平方米1100元，计款1870万元。牛世营一次性交款300万元，余款从售房款中按比例扣缴。牛世营承包后，与大千公司进行合作。2007年4月3日，圣华公司、大千公司、牛世营三方签订了关于宁苑小区21、22、33、34号楼销售分配协议，对销售以上房屋的房款如何分配进行了约定。2007年10月10日，三方再次签订协议，约定三方认可在宁苑小区项目上，三方为合作关系，订立的协议对三方具有约束力。2007年10月27日，原告在宁苑小区售楼处签订了房屋买卖合同，合同售楼方盖章“宁苑小区荷花售楼处销售专用章”。约定原告购买宁苑小区34号楼东2单元2层东户房屋，面积89.07平方米，单价1800元，计款160326元。车库面积23.67平方米，单价1680元，计款39765元，总款200091元。合同签订后，原告将购房款交清，收据章为“宁苑小区荷花售楼处销售专用章”。圣华公司、大千公司在履行三方协议过程中，因售楼款项分配产生争议，圣华公司拒绝为宁苑小区购房者办理产权证书。为此，小区住户多次集体上访到市政府、区政府。2013年7月25日，经区政府主持协调，两被告参与，达成了处理意见：大千公司将180户涉及办理房产证的资料交给南苑街道办事处张进保管。圣华公司启动为29户群众的房产合同签订程序。合同签订后，区政府协调税务部门解决房产证办理缴税问题，税金从圣华公司、大千公司缴纳的600万元（两家各交300万元）保证金中先行支付。2013年9月11日，原告李四民与被告圣华公司签订了商品房买卖合同。2014年5月28日，在区政府主持协调下，两被告就上述问题形成以下处理意见：1、29户备案合同，由圣华公司负责备案，将备案合同交南苑街道办事处。2、180户（含29户）的税务发票，由圣华公司负责开具，费用从两家缴付的600万元中列支。3、办理180户（含29户）的房产证费用，每平方米3元，从两家缴付的600万元中列支。2014年6月4日，被告圣华公司将与原告签订的商品房买卖合同进行了备案登记。2014年6月11日，南苑街道办事处以被告圣华公司名义缴纳了营业税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入、地方水利建设基金各项税收190万元零一分。被告圣华公司按照约定，为大部分宁苑小区住户开具了发票。持有发票住户，均办理了房屋权属证书。被告圣华公司以没有收到原告房款，与大千公司经济纠纷未处理为由，拒绝为原告开具购房发票，导致原告不能办理房屋权属证书。一审法院认为，本案诉争的焦点问题为被告圣华公司是否应为原告出具购房发票。被告辩称不出具发票的理由为两点：1、原告没有将购房款支付给圣华公司；2、被告大千公司没有将圣华公司应得利益完全支付；关于理由1，本院认为，圣华公司、大千公司、牛世营三方协议约定，三方在宁苑花园小区项目上系合作关系。无论哪方收取房款，均视为三方共同认可。至于是否按照协议约定进行了分配，系三方内部问题，不能涉及购房方。另，2014年5月28日会议纪要中，也明确了圣华公司为原告开具发票的义务。故，被告圣华公司以原告没有将购房款交付给它，而拒绝出具购房发票，理据不足，本院不予采纳。关于理由2，本院认为，被告圣华公司、大千公司之间因为售房款的分配产生争议，属于两公司之间合作纠纷，应由两公司按照协议约定进行处理。综上，购房户已经支付了购房款，完成了其应该履行的义务，圣华公司应予开具购房发票，协助原告办理房屋权属证书。关于原告主张的诉讼请求，本院认定如下：1、关于确认宁苑小区34栋2单元2层0203号89.07平方米的房屋及配房34号楼东2单元16号车库，面积23.67平方米，所有权归原告所有，并由被告为原告办理房屋确权手续的请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。而本案原、被告之间系基于商品房买卖合同履行而产生的纠纷，该纠纷权利义务均属于债权范畴。《物权法》规定，涉及物权的归属利害关系人可确认权利。显然，本案不属于物权归属，而属于合同之债。故，本院对被告圣华公司辩称，予以采纳，对原告的该项诉讼请求不予支持。2、关于确认商品房买卖合同合法有效，被告协助原告办理过户手续。本院认为，原告与被告圣华公司2013年9月11日补签的商品房买卖合同，是双方意思的真实表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告已经履行了交付购房款的义务，被告应协助原告办理房屋权属证书。故，本院对该诉讼请求予以支持。3、关于要求两被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权违约金。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有明确的诉讼请求。原告主张的该请求提出的计算标准“按照同期银行贷款利息的标准”，不明确、不具体，不具有唯一性。该诉讼请求也没有明确违约金计算起止时间。故，该请求不符合起诉条件，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（三）项之规定，判决：一、确认2013年9月11日原告李四民与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同合法有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决书生效后三日内协助原告李四民办理宁苑小区34栋2单元2层0203号89.07平方米的房屋及配房34号楼东2单元16号车库，面积23.67平方米房屋权属确权手续；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3322.10元，由原告李四民负担322.10元，被告济宁圣华房地产开发集团有限公司负担3000元。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据圣华公司、大千公司和案外人牛世营于2007年10月10日签订的《协议书》，“三方共同认可在宁苑花园小区项目上为三方合作关系，原订立相关协议及补充协议对三方具有约束力”。因此，牛世营收取购房款的行为对圣华公司产生相应的法律效力。且圣华公司明知李四民并未向其交纳购房款的情况下，于2013年9月11日与李四民签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并为其办理了涉案房屋的网签备案手续，应视为圣华公司对李四民已经交纳购房款事实的认可，及对双方之间成立房屋买卖合同关系的追认。同时，根据2014年5月28日的会议纪要，圣华公司负责开具涉案房屋的税务发票，进一步确认了双方房屋买卖合同关系的成立。圣华公司主张与李四民签订房屋买卖合同及对涉案房屋进行网签备案不是其真实意思表示，是配合政府工作而被迫作出的无效行为，但其对此并未举证证实，且即便是因重大误解或受胁迫而作出的行为，也已经超过了法定的撤销期限。故圣华公司的上述主张证据不足，理由不当，本院不予支持。至于大千公司、圣华公司和牛世营是否按照2007年4月3日签订的《关于宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议》分配购房款，是三方之间关于购房款的内部分配问题，圣华公司可以另案主张权利，不能以此对抗圣华公司在本案中应承担的相应责任，毕竟圣华公司是涉案小区的开发主体，其有义务配合购房者办理涉案房屋的变更登记手续。关于诉讼费用的负担问题，一审判决支持了李四民的大部分诉讼请求，仅驳回了李四民要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，故判令圣华公司承担大部分诉讼费用，并无不当，应予维持。综上，圣华公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6644元，由上诉人济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  史海洋审判员  张思平二〇二〇年二月二十七日书记员  刘纯子