江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11247号上诉人（原审被告）上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市中山东路90号。负责人：刘永平，该分行行长。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏荣亚投资有限公司，住所地江苏省南京市建邺区水西门大街130号。法定代表人：滕若寒，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王昌来，江苏衡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁常文，江苏衡圣律师事务所实习律师。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行）因与被上诉人江苏荣亚投资有限公司（以下简称荣亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦发银行上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回荣亚公司的诉讼请求；2、判令荣亚公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、浦发银行从未同意合同主体变更，荣亚公司并非本案适格的主体，一审法院判决认定基本事实不清。2007年11月16日南京市莫愁湖管理处（以下简称管理处）将房屋转租给南京莫愁湖置业有限公司（以下简称置业公司），2008年8月8日置业公司与浦发银行签订了租赁合同，浦发银行已取得了次承租人地位。2015年11月5日管理处、置业公司与荣亚公司的三方协议中，置业公司与管理处协商退出了承租地位。此时，浦发银行作为置业公司的次承租人已经自动成为承租人。虽然置业公司于2016年6月21日致函浦发银行提出将租赁、使用、经营权转交给荣亚公司，但浦发银行立即回函表示不同意。因荣亚公司并非房屋产权人或使用权人，而浦发银行已获承租人地位，在未经浦发银行同意的情况下，置业公司拟转让租赁权的行为事实上无法履行。故荣亚公司并无租赁合同主体地位，仅在管理处授权委托下代收租金和服务费。一审法院认为合同转让有效，荣亚公司具有合同地位，属认定基本事实不清。二、合同到期自然终止，浦发银行已提前搬离并恢复案涉房屋至完好状态，符合合同约定，故不应承担违约金。根据一审法院认定的事实，浦发银行已于2018年8月2日至11日期间，通过南京红杜鹃装饰工程有限公司搬家至新网点。浦发银行交还房屋时，房屋、设施、设备均保持完好，无破坏。租赁合同中未明确影响房屋使用的具体标准和要求，荣亚公司亦未能举证证明浦发银行存在影响房屋正常使用及恢复原状的合理性相关证据，应认为浦发银行于2018年8月10日发函交房时房屋已符合合同约定的交付状态。合同期满之时，因置业公司、荣亚公司一直拒绝受领房屋钥匙，浦发银行对其按时按约接收房屋已不能期待，才会于8月10日进行公证邮寄送达，在公证员现场监督下通过EMS快递正式向荣亚公司发出通知催促收房。浦发银行充分尽到了交房义务，履行行为符合合同约定，并无过错或违约，不应承担违约金。一审法院认为浦发银行对延迟交房具有过错，属事实认定错误。三、浦发银行搬离后，案涉房屋因未被受领转化为无因管理状态。一审法院判令浦发银行支付房屋占用费及卫生清理费没有事实基础。根据一审法院认定的事实，2018年8月10日浦发银行搬离后，房屋一直处于闲置状态无人使用。虽然置业公司与荣亚公司未受领钥匙，但因房屋已经达到了合同约定的交付状态，结合浦发银行向置业公司及荣亚公司寄函通知收房的事实，浦发银行实际也未继续使用该房屋，实质上房屋已转化为无因管理状态。故一审法院判令浦发银行承担房屋占有使用费及卫生清理费没有事实基础。四、合同到期前置业公司与荣亚公司已进行房屋招租，其故意拖延收房旨在将换租期间房租损失转嫁给浦发银行承担，主观存在恶意。一审法院判令浦发银行承担上述期间部分占用费、违约金和卫生清理费有违公平原则。根据一审中荣亚公司提交的2018年7月20日发浦发银行的《通知》，浦发银行与置业公司、荣亚公司早于2018年6月就已达成退租合意，后两者也于2018年7月期间就已开展招租工作。荣亚公司一方面于2018年8月10日拒绝收房，而另一方面又于2018年9月1日发出交房催办函要求交房验收，其行为前后矛盾，显然此前是故意拖延收房以促成逾期交房的局面。根据一审法院认定的事实，案涉房屋交还时保持完好。但荣亚公司在9月1日催促交房后，又于9月28日发函要求恢复原状，显然与其之前的意思相悖。荣亚公司函件中既未明确房屋损坏情况亦未提出要求恢复的具体标准，显然与一审认定的房屋完好之案件事实存在矛盾。荣亚公司屡次发函催促交房，可以随时接收而拒绝接收，还要求浦发银行支付房屋占用费、物业综合费和违约金，目的是拖延收房以将其换租期间的房租等不可避免之损失转嫁给浦发银行承担，主观存有恶意。一审法院判令浦发银行承担上述期间部分占用费、违约金和卫生清理费，有违公平原则。基于上述事实，荣亚公司不是本案适格主体，浦发银行履行交房义务符合合同约定并无过错。一审法院基本事实认定不清，案件事实认定错误以致错判。浦发银行在二审中补充上诉理由如下：1、就租赁到期后案涉房屋的恢复赔偿问题，房屋租赁合同第7.3条已明确约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，影响甲方再次使用的，乙方应向甲方缴付恢复工程实际发生的费用。乙方配置的附属于房屋的设施、设备应按国家有关规定折旧后由甲方收购。根据该约定，出租人没有权利要求恢复原状，也不能以恢复原状拒收房屋，一审未就该问题进行查明。浦发银行已经于2018年8月2日至8月11日期间搬迁，腾空了房屋，8月10日向荣亚公司及管理处发出了交房通知书，要求荣亚公司接收房屋，已经尽到了交房的义务。荣亚公司收到通知后，以要求恢复原状为由拒绝接收房屋，属于违反受领义务。2、司法解释关于占有使用费的规定和租赁合同交房条款的设立目的是为了让承租人及时交房，不影响出租人后续出租和使用。本案在租赁期满时，案涉房屋已经按约及时腾空，并未对荣亚公司造成实际损失。荣亚公司之前已经开始进行了房屋的招租工作，未招到之前，荣亚公司拒绝接收房屋，属于刻意地延长接收房屋的时间，目的是为了向浦发银行索要房屋占有使用费用，因此一审法院判定浦发银行承担房屋占有使用费和违约金没有事实依据。荣亚公司辩称：一、关于荣亚公司诉讼主体资格问题，荣亚公司具备原告主体资格。1、浦发银行完全是按照房屋租赁合同和其他协议实际履行承租人的义务。本案涉及到三个基本的协议，协议书、房屋租赁合同和补充协议（即三方协议），三方协议是浦发银行、荣亚公司之间关系问题最完整、最真实的体现。第一份协议是2007年11月16日管理处和置业公司签订的协议书，管理处将其拥有房屋产权的综合楼整体转让给置业公司经营，置业公司有权自行使用、分割出租、整体出租，置业公司取得的是整个综合楼的使用权和经营权。第二份合同是2008年8月8日置业公司和浦发银行签订的房屋租赁合同，置业公司在取得使用权、经营权之后，将房屋分割出租，该租赁合同符合管理处和置业公司协议的要求，浦发银行并非取得次承租人的地位。与本案关系最密切的第三份合同，即2015年11月15日管理处、置业公司、荣亚公司的三方协议，明确约定荣亚公司继续履行和承担第一份协议中置业公司全部权利义务和责任，置业公司退出不再履行第一份协议，整栋楼的经营管理权全部划归荣亚公司。协议书、租赁合同和补充协议的内容一脉相承，并非独立存在。浦发银行完全按照房屋租赁合同包括其他的协议约定履行，按照协议支付了租金、物业费、广告位的租金、室外公共设施部分及17个地下停车位的服务费、卫生打扫和清理费用。2、房屋租赁合同期满之后，双方很多的往来函件能够证明浦发银行认可荣亚公司的出租人身份。3、双方在期满之后办理了交接手续。4、浦发银行同时提起诉讼，要求荣亚公司返还保证金，也即要求荣亚公司履行房屋租赁合同约定的出租人返还保证金的义务。5、一审中，浦发银行也承认2016年6月21日置业公司向浦发银行发函，要求浦发银行和荣亚公司签署协议，确认荣亚公司的合同主体地位。2016年6月30日浦发银行也进行了回复，强调不知情，需要汇报，时间上面不能同意通知的要求。2016年7月2日，荣亚公司给浦发银行发函要求行使租赁权、收取租金权、要求开具发票的权利。浦发银行以自己实际履行的行为，认可了荣亚公司的租赁权、使用权、经营权。一审法院根据合同法的规定，认定荣亚公司的合同地位和原告诉讼主体资格是正确的。二、关于浦发银行是否违约，即期限届满是否按时腾空交还房屋的问题。1、房屋租赁合同明确约定租赁期限10年，自2008年8月26日至2018年8月25日。浦发银行作为承租人实际办理交付手续的时间是2018年10月19日，双方签署的交接单能够证实。2、浦发银行主张2018年8月10日向荣亚公司发出交房通知，但浦发银行发出通知时，房屋租赁期限并未届满，浦发银行也没有腾空房屋，仅发一份通知不能证明承租方履行了交还房屋的义务。同样，一审认定2018年8月13日浦发银行要求交房，而荣亚公司拒收房屋是没有依据的。3、合同到期前，浦发银行与荣亚公司在磋商续租的问题，荣亚公司也按照浦发银行要求做好了相关准备工作，包括门头改造、广告位的问题。这也证明浦发银行并未积极准备腾空交还房屋。浦发银行在上诉状中声称合同到期，其已经提前搬离，并恢复房屋至完好状态，情况并不属实。4、出租方交付浦发银行的房屋是毛坯房，浦发银行按照经营需要加上上级银行统一要求进行了装饰装修，形成了自己的风格，如果重新出租他人，肯定需要拆除全部装饰装修。承租方在租赁期限届满时，未与出租方达成续租协议，应按时交还房屋，否则，即构成违约。一审法院认定双方对于房屋迟延交付均有过错是错误的，作为出租方在承租方不主动履行交付义务的情况下，无法强制收回房屋。另外按照房屋租赁合同约定，交还房屋双方需要共同验收，共同验收程序的启动应当由承租方主动提起。三、关于无因管理问题。浦发银行认为其搬离后房屋处于无因管理状态的观点错误。承租方没有履行交还房屋的义务，是一种放任的态度，也是一种违约行为。在承租方办理完毕交房手续之前，不能免除其占用房屋期间的费用和卫生清理等各项费用。四、关于荣亚公司提前招租和故意拖延收房的问题。荣亚公司在租赁合同期满之前，在与承租方没有达成续租协议的情况之下，提前考虑招租问题，合理、合法，也是出租方的权利，前提是未影响承租方的正常经营。出租方在期满前积极与浦发银行沟通，按照浦发银行要求做了积极的准备，但浦发银行并未积极与出租方配合签署续租合同。在此情况之下，出租方考虑招租是为了避免损失的扩大，是一种善意的行为，并不侵害浦发银行的权利。浦发银行认为荣亚公司故意拖延收房，旨在将换租期间损失转嫁给浦发银行，是对荣亚公司企业声誉的贬损。浦发银行作为承租方到期不履行交还房屋义务，却通过和荣亚公司虚假磋商续租事宜，故意拖延荣亚公司时间，主观存在恶意，应承担逾期交房的全部责任，包括支付房屋占用费、违约金、卫生清理费、地下停车位的服务费等全部费用。五、关于室外公共设施及地下停车位的服务费是否应当支付，以及是否应当支付该部分的违约金。根据2013年12月27日置业公司与浦发银行签订的卫生清理服务协议书，第一条约定室外公共设施部分及17个地下停车位的服务费每年54000元，第二条约定此费用的起算时间和发票问题，第三条约定2013年1月1日至12月31日卫生打扫和清理等服务费在2014年1月支付，以后按年计算，和房屋租赁合同中的房租支付日一并收取。从文字表述来看，显然属于两种不同的费用，一审法院对此认定错误。六、关于实施房屋恢复工程所支付的费用。一审期间荣亚公司已经提交了充分的证据，应予支持。房屋租赁合同第七条第三款约定的非常明确，到期之后，作为承租方必须恢复原状，而且不能够影响再次出租，这是基本要求。七、交房后房屋恢复原状期间，荣亚公司客观上存在着租金损失，浦发银行应当承担。合同法第113条规定，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定给对方造成损失，应当承担损失赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。荣亚公司向一审法院起诉请求：1.浦发银行支付截至合同到期时拖欠的室外公共设施及地下停车位的服务费305063.01元。2.浦发银行支付房屋占有使用费609944.76元，卫生打扫和清理服务费8136.99元，室外公共设施及地下停车位的服务费8136.99元，均系从2018年8月26日计至2018年10月19日的费用。3.浦发银行支付违约金609944.76元，是按照租金日日租金标准的一倍计算，从2018年8月26日计至2018年10月19日。4.浦发银行支付荣亚公司为实施房屋拆除恢复工程所支付的费用373520.75元。5.浦发银行支付交房后至房屋恢复原状期间的租金损失510135.62元。6、本案诉讼费用依法由浦发银行承担。一审法院认定的事实：案涉租赁房屋系莫愁湖公园综合服务楼，建设单位为管理处，该综合楼位于南京市建邺区莫愁湖公园南大门东侧。2004年9月，南京市发展计划委员会印发《关于同意莫愁湖公园综合服务楼项目立项的批复》，同意管理处建设莫愁湖公园综合服务楼项目立项。该项目占地5000平米，总建筑面积10000平米。具体四至边界及规划建设方案由市规划部门确定。2006年管理处取得建设工程规划许可证和施工许可证，建设工程规划许可证显示综合楼建设单位为管理处，规划面积为地上9755.3平米，地下4848.93平米；建设工程施工许可证显示，建设规模为14604.23平米。2007年11月16日，管理处与置业公司签订《协议书》，约定管理处提供案涉综合楼（6094㎡，含加层面积1218㎡）使用权给置业公司，使用权总期限50年，协议分三个租赁期履行，第一期20年，自2008年元月1日至2027年12月31日；第二期20年，自2028年元月1日至2047年12月31日；第三期10年，自2048年元月1日至2057年12月31日。置业公司若对综合楼进行装修改造，须事先将改造施工方案等相关资料书面汇报管理处，待管理处审核书面同意后方可实施，且置业公司所进行的装修改造不得影响综合楼的主体结构。2008年8月8日，置业公司与浦发银行签订《房屋租赁合同》，约定置业公司将案涉位于南京市莫愁湖公园南大门东侧的综合楼（建筑面积约为2200㎡）出租给浦发银行使用，租期10年（2008年8月26日至2018年8月25日止），租金按照建筑面积4.26元/㎡/天，每三年按5%递增（当期租金额/天/㎡*(1+5%)），租金年付（每年8月11日前支付下一年度租金）。关于租赁期间的相关费用及缴费办法，租赁期间，浦发银行应向大楼管理方支付物业管理费及其他费用（详见物业管理及服务合同）；置业公司免费向浦发银行提供地上停车位10个，根据浦发银行需求提供充足车位，置业公司收取合理费用。关于房屋装修与使用，浦发银行应合理使用其所承租的房屋及附属设施、设备，如因使用不当造成房屋及设施、设备损坏，浦发银行应负责维修、恢复原样或经济赔偿。浦发银行装修房屋如改变房屋的内部结构，其设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因浦发银行责任导致退租的，依附于房屋的装修归置业公司所有；影响置业公司再次使用的，浦发银行应向置业公司缴付恢复工程实际发生的费用；浦发银行配置的附属于房屋的设施、设备应按国家有关规定折旧后由置业公司收购。浦发银行设置对房屋有影响的设施、设备，也应事先经置业公司同意。关于违约责任，浦发银行逾期向置业公司缴纳本合同约定应由浦发银行负担的费用，每逾期一天，则按当天应缴纳费用的200%向置业公司支付违约金。关于房屋交付和收回的验收，浦发银行应于房屋租赁期满后，将承租的房屋及附属设施、设备交还置业公司。浦发银行交还置业公司房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经置业公司同意留存的物品，置业公司有权处置。验收时双方共同参与，如一方对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于10日内向对方主张。本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。2009年1月，浦发银行与置业公司签订《广告位租赁协议》，租期十年（2009年1月10日至2019年1月9日），置业公司提供案涉综合楼楼顶及三楼东北角阳台，分别为90㎡和320㎡。2013年12月27日，浦发银行与置业公司签订《卫生清理服务协议书》约定卫生打扫和清理费用为5.4万元/年，按年支付，支付方式同2008年8月8日双方签订的《房屋租赁合同》。同日，浦发银行与置业公司签订《补充协议书》，双方就闲置744㎡房屋的空置、广告位闲置及增加7个地下车位和地上车位换至地下等事宜进行约定：置业公司将在2008年8月8日双方签订的《房屋租赁合同》第六条地面上的10个停车位置换到地下置业公司指定的位置，另外增加7个地下停车位，合计17个地下停车位加本协议的第二条广告位年租赁费55万元与本协议的第一条浦发银行闲置的744㎡的房屋进行置换。2015年11月5日，荣亚公司与置业公司、管理处签订《补充协议》，约定由荣亚公司承担置业公司2007年11月16日管理处与置业公司签订的《协议书》中全部权利、义务和责任。2016年6月21日，置业公司向浦发银行发出通知，因置业公司与管理处的租赁关系终止，案涉综合楼的租赁权、使用权、经营权交给荣亚公司，通知浦发银行于2016年6月30日前与荣亚公司办理签订补充协议等相关手续，并提供联系方式。若贵行未如期办理签订补充协议等手续，视为贵行放弃该房屋的继续租用。2016年6月30日，浦发银行向置业公司回函，贵司与我行签订的《房屋租赁合同》中的全部权利义务将转让荣亚公司，事先我行不知情，且该变更合同事项我行需报上级行批准，故我行暂无法同意《通知》中的要求。2016年11月14日，浦发银行通过其名下浦发银行账号为07×××48账户向荣亚公司名下01×××98南京银行账户支付3848415.28元，双方认可该款项为当年度的年租金。2016年、2017年浦发银行分别向荣亚公司支付本年度卫生清理费。关于案涉房屋交付。2018年8月10日，浦发银行向荣亚公司及管理处发出交房通知书，通知荣亚公司及管理处于2018年8月10日接收租赁房屋。该通知以EMS快递寄出。2018年9月1日，荣亚公司向浦发银行发送交房催办函中载明，2018年8月13日，荣亚公司与浦发银行相关工作人员在浦发银行办公室商议交房事宜，并认为浦发银行对案涉房屋没有恢复原状，并提出房屋恢复原状的方案及预算价格。浦发银行回复具体自行恢复或是补偿的方案须请示分行领导。2018年8月28日仍未收到答复，要求浦发银行尽快确定交房验收日期。2018年8月2日至11日期间，浦发银行通过南京红杜鹃装饰工程有限公司搬家至新网点。2018年9月28日，荣亚公司再次函告浦发银行，要求2018年10月10日前办理房屋验收交房手续，并支付2018年8月26日至交房之日的房屋占用费、物业综合费及违约金。2018年10月19日，荣亚公司、浦发银行签订案涉房屋交接单，注明电表度数240度，全部钥匙，中央空调、室内室外机器、衣柜、文件柜等物品。浦发银行放弃上述物品，由荣亚公司处理。上述事实，有当事人提供的《协议书》、《房屋租赁合同》、《广告位租赁协议》、《卫生清理服务协议书》、《补充协议书》、交房通知书和公证书、快递单、通知、回函、《关于同意莫愁湖公园综合服务楼项目立项的批复》、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、浦发银行电子转账凭证、照片及当事人陈述等证据，在卷予以佐证，足可认定。围绕本案诉讼请求，根据认定的事实和证据，依据相关法律，结合双方争议焦点，一审法院综合评析如下：一、关于《房屋租赁合同》的合同效力，浦发银行因质疑案涉综合楼的权属问题否认合同效力，庭审中，荣亚公司提供了项目立项批复、规划许可、施工许可等证书，证明案涉房屋的合法性，浦发银行未能提供相反证据，故其对合同效力的质疑无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。二、关于《卫生清理服务协议书》与本案《房屋租赁合同》是否是同一法律关系，经查，《房屋租赁合同》中第十二条约定本合同未尽事宜，双方协商一致可订立补充协议，补充协议及附件为本合同组成部分。《卫生清理服务协议》正文首段表述，“根据双方2008年8月8日签订的《房屋租赁合同》，就有关浦发银行租赁房屋卫生打扫和清理服务费用，达成如下协议：……”从合同内容足见《卫生清理服务协议书》系《房屋租赁合同》合同当事人因案涉租赁房屋的卫生清理问题产生之后的补充协议，应视为《房屋租赁合同》的合同组成部分，荣亚公司在本案中一起提起诉讼符合双方合同约定，浦发银行答辩意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。三、关于荣亚公司是否完全承接了案外人置业公司在2008年8月8日签订的房屋租赁合同项下的全部合同权利及义务、荣亚公司是否具有主体资格的问题，经查，本案荣亚公司与置业公司、管理处签订《补充协议》后，置业公司向浦发银行发出通知，告知浦发银行案涉综合楼的租赁权、使用权、经营权交给荣亚公司，未如期办理签订补充协议等手续，视为浦发银行放弃该房屋的继续租用。2016年6月30日，浦发银行的回函，强调了其之前不知情及因需报上级行批准，短时间内客观上无法同意《通知》中的要求，后期合同实际履行中，浦发银行依约向荣亚公司支付租金、卫生清理费等费用、合同期届满前向荣亚公司发送收房通知，办理交接手续等行为，应视为浦发银行同意荣亚公司对案涉房屋的综合楼的租赁权、使用权、经营权，即荣亚公司承接了《房屋租赁合同》项下的全部合同权利义务。《中华人民共和国合同法》中第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。该规定对合同转让未要求须书面同意的形式要求，且未经同意并不必然导致合同转让行为无效。本案中，荣亚公司与置业公司、管理处签订的《补充协议》亦不存在《中华人民共和国合同法》中合同无效的情形，故浦发银行否认荣亚公司的合同权利义务亦无法律依据。综上，对浦发银行否认荣亚公司合同地位及诉讼主体的辩解意见，一审法院不予采信。四、关于浦发银行是否拖欠室外公共设施及地下停车位的服务费，是否应支付上述费用及违约金。根据2013年12月27日浦发银行与置业公司分别签订《补充协议书》《卫生清理服务协议书》。《补充协议书》中约定，置业公司将在2008年8月8日双方签订的《房屋租赁合同》第六条地面上的10个停车位置换到地下置业公司指定的位置，另外增加7个地下停车位，合计17个地下停车位加本协议的第二条广告位年租赁费55万元与本协议的第一条浦发银行闲置的744㎡的房屋进行置换。《卫生清理服务协议书》正文首部表述：有关浦发银行租赁房屋卫生打扫和清理服务费用，达成如下协议：……从两份合同可见《卫生清理服务协议书》中第二条表述的“房屋租赁的室外公共设施部分及17个地下停车位的服务费”中的“服务费”，即为房屋租赁外公共设施部分及17个地下停车位的“卫生清理服务费”，而上述费用浦发银行均已逐年缴纳。综上，对荣亚公司主张浦发银行支付2013年1月1日至2018年8月25日的房屋租赁的室外公共设施部分及17个地下停车位的服务费及违约金，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。五、浦发银行是否应支付拆除及恢复原状的费用及恢复原状期间房屋占用费用及违约金。案涉房屋租赁合同中约定，房屋租赁期满后，浦发银行交还置业公司房屋时，依附于房屋的装修归置业公司所有，应当保持房屋及设施、设备的完好状态，本案中根据浦发银行提供现场照片可见，浦发银行保持房屋、设施、设备的完好状态，无破坏状态。该合同又约定，浦发银行不得留存物品或影响房屋的正常使用，影响置业公司再次使用的，浦发银行应向置业公司缴付恢复工程实际发生的费用，但未明确影响使用的标准和要求，应视为双方对此约定不明，荣亚公司不能举证浦发银行存在影响房屋正常使用及恢复原状的合理性相关证据，故浦发银行对恢复原状事宜不存在违约情节，不应承担恢复原状费用及期间的房屋占用费用及违约金等。六、关于房屋租赁合同期满后，浦发银行房屋交付的行为是否存在违约情节，是否应支付房屋占用费用及违约金。一审法院认为，当事人一方违约后，对方应采取措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。案涉房屋租赁合同中约定，房屋租期10年，2008年8月26日至2018年8月25日止。2018年8月10日浦发银行向荣亚公司发出交房通知。2018年8月13日，双方协商交房事宜时，对恢复原状实施主体、标准及费用承担的问题未能达成一致意见，未进行房屋交付。双方实际交房时间拖延至2018年10月19日。双方在合同期满后交房时可就恢复原状事宜另行协商，应避免双方损失的扩大，不应影响合同期满后房屋交付。双方在交接房屋过程中，2018年8月13日，荣亚公司以房屋未恢复原状为由拒收房屋，合同期满2018年8月25日后，浦发银行未再次向荣亚公司交付案涉房屋，直至同年10月19日，双方在恢复原状事宜未达成一致意见情况下，完成房屋交付，双方对房屋迟延交付均有过错。根据案涉租赁合同中关于租金、卫生清理费、违约金的相关约定及荣亚公司的主张，2018年8月26日计算至2018年10月19日，租金标准4.94元每平方米每天，共计2244.92平方米，55天的房屋占用费609944.76元、违约金609944.76元、卫生清理服务费8136.99元。因双方对房屋迟延交付均有过错，一审法院酌定浦发银行承担上述期间50%的房屋占用费、违约金及卫生清理费，共计614013.26元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条之规定，判决：一、上海浦东发展银行股份有限公司南京分行于判决生效后十日内向江苏荣亚投资有限公司支付房屋占用费、违约金及卫生清理费614013.26元。二、驳回江苏荣亚投资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18873元，由江苏荣亚投资有限公司负担8933元，上海浦东发展银行股份有限公司负担9940元。本院审理期间，浦发银行对一审认定“2018年8月13日，荣亚公司与浦发银行相关工作人员在浦发银行办公室商议交房事宜，并认为浦发银行对案涉房屋没有恢复原状，并提出房屋恢复原状的方案及预算价格。浦发银行回复具体自行恢复或是补偿的方案须请示分行领导”有异议，主张该事实没有证据，双方虽然商谈过，但没有提及恢复原状，荣亚公司只是要求浦发银行赔偿损失，包括重新改造、重新装修的损失，以及重新招租期间的费用，大概150万元。对此荣亚公司表示，8月13日还在合同履行期内，商谈情况属实，双方商谈了续租、广告位、恢复原状的问题，对商谈的内容没有直接证据证明。荣亚公司对一审认定“2018年8月2日至11日期间，浦发银行通过南京红杜鹃装饰工程有限公司搬家至新网点”有异议，主张此时尚在合同租赁期间，浦发银行仍正常经营，其对浦发银行正常营业没有直接证据证明。针对荣亚公司所提异议，浦发银行表示，其已提供了搬家的相关证据，荣亚公司也去现场实际查看过，但拒绝接收房屋钥匙。二审中，浦发银行提交证据1、2018年7月13日拍摄的照片二张，证明荣亚公司在此日之前已就案涉房屋开展招租工作。证据2、浦发银行关于变更营业场所的报告及公告，证明浦发银行已于2018年8月10日停止经营并迁址至新的银行网点，不再占有使用案涉房屋。荣亚公司质证意见如下：1、对照片的真实性没有异议，租赁期限届满前一个月在不影响对方经营的情况下，提前考虑招租是其权利，且与合同到期后双方是否履行交付手续没有关联性，也不能就此认定过错责任。2、关于变更营业场所的报告系浦发银行内部文件，不是交付行为；营业场所变更公告没有落款时间，没有盖章，无法确认真实性，更无法证明浦发银行何时进行公告，荣亚公司也未收到该公告，且公告本身也不是交付行为。该组证据不能证明浦发银行已于2018年8月10日停止经营并迁址至新的银行网点，不再占有使用案涉房屋。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，置业公司与浦发银行案涉房屋租赁合同履行期间，管理处与置业公司、荣亚公司于2015年11月5日签订补充协议，置业公司将其与管理处2007年11月16日签订的协议书中的权利义务转让给荣亚公司。此后，置业公司函告浦发银行上述转让事宜，并通知浦发银行于2016年6月30日前与荣亚公司办理签订补充协议等手续，否则视为放弃继续租用案涉房屋。浦发银行虽在回函中表示其对合同权利义务转让事先不知情，需报上级行批准，暂无法同意通知中的要求。但此后，浦发银行亦实际向荣亚公司支付了租金等费用，且在房屋租赁合同期满前向荣亚公司发出收房通知，并与荣亚公司办理了案涉房屋的交接手续。从浦发银行的上述行为来看，浦发银行虽未与荣亚公司就案涉房屋租赁事宜重新签订合同，但浦发银行以其实际行为认可荣亚公司承接了案涉房屋租赁合同的权利义务。浦发银行没有证据证明荣亚公司系根据管理处授权代收租金和服务费，浦发公司以其从未同意合同主体变更为由，主张荣亚公司并非本案适格主体的上诉理由，本院不予采纳。案涉房屋租赁合同约定，租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有，影响甲方再次使用的，乙方应向甲方缴付恢复工程实际发生的费用。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。房屋租赁合同期限届满前，浦发银行于2018年8月10日向荣亚公司发出交房通知书，告知荣亚公司接收租赁房屋，并在交付期内验收房屋及设施设备等。荣亚公司收到该通知后，双方曾进行磋商。根据双方陈述，结合本案的相关事实，房屋最终未能按时交接的主要原因在于双方对浦发银行交还的房屋状态是否符合合同约定的标准存在争议，也即双方对上述合同约定的内容理解有分歧，且经磋商亦未能达成一致意见。虽然双方主观上不存在迟延交房和拖延收房的故意，但客观上造成双方于2018年10月19日才签署房屋交接单，完成房屋交接。故一审法院根据本案的客观事实，对于合同期满后2018年8月26日至实际交接日2018年10月19日期间的房屋占用费609944.76元及卫生清理服务费8136.99元，酌定由浦发银行承担50%的费用并无不当。浦发银行在期限届满前已腾空案涉房屋并向荣亚公司发出交房通知，双方系因对合同交还条款的理解不同继而产生争议，致房屋未能按期交接。浦发银行已积极履行了交房义务，且根据浦发银行一审提供的现场照片，案涉房屋及设施、设备保持完好状态。因此，浦发银行客观上不存在违约行为，一审法院判令浦发银行承担违约金欠妥，本院予以纠正。荣亚公司在房屋租赁合同期限届满前一个月对案涉房屋进行招租，并未对浦发银行的经营产生影响，浦发银行也没有证据证明荣亚公司拖延收房旨在转稼房屋换租期间的损失。浦发银行主张其搬离后，房屋因未被受领转化为无因管理状态，其不应承担房屋占有使用费和卫生清理费的理由，本院不予采纳。综上所述，浦发银行的上诉请求部分成立，浦发银行应支付荣亚公司房屋占用费和卫生清理费309040.88元[（609944.76元+8136.99元）÷2]。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8053号民事判决第二项；二、变更南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初8053号民事判决第一项内容为：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行于本判决生效后十日内向江苏荣亚投资有限公司支付房屋占用费及卫生清理费309040.88元；三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司南京分行的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18873元，由荣亚公司负担16128元，浦发银行负担3775元。二审案件受理费9940元，由浦发银行负担4970元，荣亚公司负担4970元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇二〇年二月二十五日书记员  戴 苗