山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终265号 上诉人（原审原告）：青岛睿海物业管理有限公司崂山区分公司，住所地青岛市崂山区株洲路。 法定代表人：程功，总经理。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁华超，山东元鼎律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）:于晓燕，女，1975年4月10日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人:许金光，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐俊丽，上海锦天城（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛睿海物业管理有限公司崂山区分公司（以下简称睿海物业）因与上诉人于晓燕物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 睿海物业上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，并改判支持上诉人关于滞纳金的诉讼请求；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定“被告自2010年开始欠费至今已经近十年，原告一直未与被告做好沟通、协调工作，至今才诉至法院，原告也存在怠于行使自己权利的事实”属于认定事实不清，上诉人自被上诉人欠缴物业费起通过电话、书面催告的形式多次进行催缴。被上诉人未按约缴纳物业费，构成违约，应当承担违约责任。 于晓燕答辩称：一、被答辩人未能举证证明履行了《物业服务合同》的义务。根据《民事证据规则》第5条第2款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被答辩人作为提供物业服务的一方，未能举证证明其按照《物业服务合同》第十一条1款【乙方应按照山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》服务质量五星级标准，为全体业主提供五星级标准化物业管理服务】的规定履行了合同义务，为业主提供了五星级标准的物业服务。二、答辩人拒交物业费的理由如下：1、被答辩人从未公示过物业费收支，根据《物业服务合同》第十一条12款规定，物业公司应当每六个月公布一次物业服务资金的收支账目，不公布账目的，业主有权暂停支付物业管理服务费。被答辩人从未公示过服务资金收支账目，根据合同约定，答辩人有权暂停支付物业费。2、地下车库每到雨季积水严重，需趟水开车，造成严重出行障碍。被答辩人未尽到卫生清扫责任；未能维护监控设施的正常运行；乱画车位，将别墅区车位卖给高层区，并同时将别墅区的门禁卡交给高层区业主使用，改变了别墅区与高层区分离的设计规划，并从违规出售的车位中收取管理费，获取不法利益。3、答辩人在2013年9月9日发生失火后，未能提供监控协助调查失火原因。三、被答辩人无权主张违约金。被答辩人怠于行使权利事实清楚。物业服务合同关于违约金每日千分之三的约定明显过高，违反法律规定，不应支持。四、在答辩人2013年9月9日发生失火后，被答辩人从未主动联系答辩人。事实上，答辩人多次找被答辩人要求解决地下车库雨季积水问题、失火损失赔偿、车库脏乱差、乱画车位问题，物业公司曾表示采用减少部分物业费的方式协商处理，被答辩人自认物业服务存在瑕疵，从未向答辩人主张违约金。五、被答辩人未能提供完整的《物业服务合同》，缺少重要合同附件，不能作为有效的证据使用。 于晓燕上诉请求：一、依法撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人并未举证证明已履行服务义务，一审判决证据不足。2、在约定服务期内，因被上诉人管理不善导致公共区域的电梯间着火，致使上诉人的房屋、家具等财产受损。在被上诉人未履行服务义务且未向上诉人赔偿前，上诉人有权拒不支付物业费。电梯间属于公共区域，保障电梯的安全正常运行是被上诉人的基本工作职责之一，电梯间失火应由被上诉人举证证明并非其原因造成，而非上诉人举证。一审法院以上诉人未举证证明电梯间着火原因为由，未采信上诉人的主张，加重了上诉人的举证责任，据此作出的判决必然错误。 睿海物业答辩称：一审法院对被答辩人欠付物业服务费的认定正确。1、被答辩人于晓燕已经接受答辩人的物业服务，依法应承担支付物业服务费的责任。答辩人提供了麦岛金岸前期物业服务合同、麦岛金岸业委会与答辩人签订的物业服务合同、于晓燕的物业服务费欠款明细、答辩人每月向于晓燕发出的书面催费通知单等证据，且被答辩人对证据没有异议。答辩人证据确凿完整，完全可以支持答辩人的诉请，并证明被答辩人于晓燕欠付的物业服务费的事实以及欠付金额。2、于晓燕辩称电梯间着火并因此拒交物业服务费不成立。首先，于晓燕的辩称已自认接受了答辩人的物业服务。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定以及“谁主张、谁举证”的诉讼基本原则，被答辩人当然承担电梯着火并给其造成损失以及因果关系的举证责任。最后，其陈述不属抗辩，而是属反诉请求内容。在一审时，被答辩人不仅未提起反诉请求，也未对其陈述提供证据。因此，该上诉请求没有事实证据，亦超出审理范围。综上，一审法院对被答辩人欠付物业服务费的事实认定清晰明确，适用法律正确，依法应当对该部分判决内容予以维持，驳回于晓燕的上诉请求。 睿海物业向一审法院起诉请求：1、判令于晓燕支付睿海物业2010年3月至2019年6月物业服务费（含电梯运行费）197668.8元、滞纳金188218元（暂计算至2019年6月30日，要求支付至实际支付之日止）、停车服务费4320元，共计393206元；2、本案诉讼费用由于晓燕承担。 一审法院认定事实：于晓燕与鲁能仲盛置业（青岛）有限公司（以下简称鲁能公司）签订《青岛市商品房预售合同》购买“麦岛金岸”16号楼501户房屋，合同约定房屋交付时间为2009年11月5日。于晓燕承诺确认《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》、《使用公约》对其具有约束力。 睿海物业（乙方）与鲁能公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对麦岛金岸B区中组团、多层组团提供前期物业管理服务事宜。第六条“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：花园洋房、联排别墅、商业网点房：2.6元/月/每平方米；小高层、高层2.45元/月/每平方米（不含电梯费）；二次供水费0.4元/吨；住宅地下平面车位维护费用40元/月/个；住宅地下立体车位运行、维护费用100元/月/个……”合同第七条第四款规定，物业服务费用应提前交纳，物业服务费用按三个月预交一次，业主或物业使用人应在物业服务企业通知交费时履行交纳义务。合同期限自2011年10月1日至2012年5月31日。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。 后，睿海物业（乙方）与崂山区麦岛金岸小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，睿海物业为麦岛金岸住宅小区提供物业服务。第五条，乙方提供物业服务，收费方式选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层、高层住宅：2.45元/月/平方米；多层：2.6元/月/平方米；网店、联排别墅：2.6元/月/平方米；贺府别墅：5元/月/平方米；高层、小高层、多层电梯运行费0.4元/月/平方米；住宅地下停车服务费：40元/月;住宅地上停车服务费：30元/月；网店地下停车服务费：130元/月；网店地上停车服务费：100元/月；储藏室物业服务费0.9元/月/平方米。上述费用，业主应当按季、在每季度的首月10日前向乙方交纳。逾期，每日按应交金额的千分之三支付滞纳金。本合同期限三年，自2016年1月20日起至2019年1月21日止。 睿海物业庭审中提交催费通知单若干，称睿海物业曾经给于晓燕门上张贴过催收单。于晓燕对于催收单不予认可，称自己曾未见过该催收单，且其家是电梯入户，电梯是需要打卡上楼的，不可能有人能上去贴到门上。 另查明，于晓燕系青岛市崂山区东海东路1号x号楼x户业主，房屋建筑面积588.3平方米。睿海物业提交欠费明细一份，共计欠费112个月，欠交物业费（含电梯费）本金197668.8元（588.3平方米×3元×112月=197668.8元）；停车服务费40元×112月=4480元。违约金截止2019年6月30日为188218元。 一审法院认为，于晓燕作为小区业主，接受了睿海物业的物业管理服务，应当根据《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的约定按时向睿海物业缴纳物业服务费（包含电梯费）以及车位管理服务费。2012年6月至2015年12月期间，因涉案小区没有成立业主委员会，故睿海物业无法与涉案小区业主签署物业服务协议，但睿海物业一直作为物业公司在涉案小区管理和服务。于晓燕认可睿海物业一直为其小区提供服务的事实。故根据合同相对性、等价有偿等规则，该期间的物业服务费应当按照《前期物业服务合同》履行。根据睿海物业提交的欠费明细，于晓燕自2010年3月至2019年6月，共计欠费112个月，欠交物业费及电梯费本金共计197668.8元；欠交车位管理费4480元。上述欠费情况，事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。 关于睿海物业主张的违约金。一审法院认为，睿海物业系服务性企业，不同于其他营利性企业，其作为物业服务提供者，应当做好自己的服务工作，与业主搞好沟通并做好物业公司与业主和谐、融洽相处工作。于晓燕自2010年开始欠费至今已经近十年，睿海物业一直未与于晓燕做好沟通、协调工作，至今才诉至法院，期间产生大量的违约金，睿海物业也存在怠于行使自己权利的事实。因此一审法院酌情认定，违约金自睿海物业起诉之日开始计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止。同时希望物业公司与业主在以后的相处过程中做好协调、沟通工作，成为相处融洽的一家人。 关于于晓燕辩称因睿海物业管理不善导致自己所在的那一层电梯间着火，给自己家及财物等造成大量损失。但于晓燕未提交证据予以证明着火的原因及造成损失的依据，故对于该理由因证据不足，一审法院不予采信。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：于晓燕于判决生效之日起十日内给付睿海物业物业服务费（含电梯费）197668.8元、车位管理服务费4480元，共计202148.8元及违约金。（违约金以202148.8元为基数，自2019年6月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7198元，减半收取3599元，由于晓燕负担。 二审中，于晓燕提交证据一、地下车库垃圾及地上垃圾桶照片9张，2019年6、7月份微信聊天记录截图7页，证明：直到2019年7月份，小区仍然存在地下垃圾成山、违规堆放易燃物品的状况，物业服务存在严重瑕疵。证据二、失火后现场视频，证明：因2013年9月9日火灾，导致于晓燕室外电梯厅、室内近入户门处墙壁瓷砖、墙体表面、物品毁损，物业公司至今未进行修复。证据三、于晓燕于2019年6月24日与物业公司白刚、邱丽协商处理物业费事宜录音，证明：（1）2010年就发现车库积水严重，物业公司两位负责人对此没有否认。（2）3人协商提及火灾问题，物业没有答复具体赔偿方式。（3）物业公司擅自改变车位规划增加车位，将别墅区车位卖给高层区住户。（4）物业公司自认为服务存在瑕疵，物业公司提出的协商方案是减少物业费。证据四、车位照片与视频，证明：别墅区地下车库需要门禁卡才能出入，物业公司擅自发放门禁卡给高层区人员使用，违反了门禁卡使用规定，也造成了一定的安全隐患。证据五、山东省地方标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》，证明：根据合同附件五约定，物业公司应该提供五星级服务标准，物业公司存在明显的服务瑕疵。 睿海物业质证认为：证据一照片的真实性无法确认。对证明事项有异议，于晓燕欠费的时间自2010年始，该照片于2019年7月拍摄，绝大多数业主都是按期足额支付物业费。证据二视频真实性不予确认。对证明事项有异议，无法证明视频拍摄的时间地点以及拍摄主体，也无法确定物品毁损的价值，假如发生失火，于晓燕应以损害赔偿提起诉讼，与物业欠费不属同一法律关系，更不能成为欠费的抗辩事由。证据三录音的真实性无法确认，假如可以作为证据使用，其涉及内容如于晓燕所述是调解协商。证据四照片、视频真实性不予确认，与本案无关。证据五对证明事项有异议，物业服务标准以《物业服务合同》约定为准，该规范仅是1997-2011年适用期，不是法律规定，不能作为本案依据。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：本案争议的焦点问题是：一、于晓燕应否缴纳物业费；二、睿海物业关于全部违约金的主张应否支持。 关于焦点一，本院认为，睿海物业与鲁能仲盛置业（青岛）有限公司签订的《前期物业服务合同》、睿海物业（乙方）与崂山区麦岛金岸小区业主委员会（甲方）签订的《物业服务合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方签订的合同对小区的业主具有约束力。睿海物业为涉案小区提供了物业服务，作为业主的于晓燕应当依约交纳物业费。于晓燕虽上诉主张睿海物业未尽物业服务义务，但其提交的证据不足以证明其主张，且该小区绝大多数业主缴纳了物业费，故本院对其该上诉理由不予采纳。 关于焦点二，本院认为，因涉案《物业服务合同》中明确约定业主欠缴物业费需按应交金额的千分之三支付滞纳金，一审法院结合案情已对违约金数额进行了合理的调整，故一审法院确定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金数额并无不当，本院予以维持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，于晓燕主张因睿海物业管理不善导致公共区域的电梯间着火，致使其房屋、家具等财产受损，其应当承担相应的举证责任。另外，于晓燕房屋、家具等财产损失与本案非同一法律关系，故在本案中不予处理。 综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4064元，由上诉人青岛睿海物业管理有限公司崂山区分公司负担。二审案件受理费4332元，由上诉人于晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年二月二十日 法官助理 薄富超 书记员方高海