贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11733号原告：朱飞，男，1992年5月6日生，汉族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：赵元，贵州年成律师事务所律师。被告:贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。法定代表人：包永财，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。原告朱飞与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱飞的委托诉讼代理人赵元、被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。朱飞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令华联房开在三十日内为朱飞办理××第××栋××单元××层××号房屋所有权证；2.请求依法判决华联房开以房屋总价款405851元为基数，并按照日万分之一支付原告从2016年12月31日至2019年8月5日逾期交房违约金38409元；3.请求依法判令华联房开以房屋总价款405851元为基数，并按照年利率6%支付原告从2017年12月30日至2019年8月5日逾期办证违约金38889元；4.本案诉讼费由华联房开承担。事实及理由:朱飞于2016年2月28日与华联房开签订《商品房买卖合同》，约定朱飞购买华联房开开发的位于兴义市××区商品房，房屋总价款为405851元，首付101851元，余下的304000元以贷款方式已经交付完毕。合同约定，华联房开应在2016年12月31日前向原告交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过90日，朱飞要求继续履行合同的，华联房开应从约定交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，以已付款为基数按日万分之一计算违约金。同时，合同约定华联房开应当在2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给朱飞;若华联房开不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日后，仍不能交付的华联房开应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。原告认为合同约定按照日万分之一计算逾期办证违约金过低，故要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期办证违约金合理、合法。综上所述，朱飞已按照合同约定履行了付款义务，华联房开未按照合同约定履行相关义务己构成根本性违约，应当承担违约责任，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至人民法院，诚望判如所请。被告华联房开辩称，1.被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同属实，目前有关商品房的竣工合格证明文件正在办理中，因双方约定交房时间是2016年6月28日前交房，原告是2019年10月31日才向人民法院提出起诉，故原告的第2项诉讼请求即逾期交房违约金超过了三年诉讼时效，不应支持。2.对原告的第3项诉讼请求即逾期办证违约金，因办理有关商品房的竣工合格证明文件涉及多个部门，答辩人在积极协调办理中，具体时间不能确定，答辩人请求对逾期办证的违约金依法按合同约定处理。本院经审理认定事实如下：2016年2月17日，朱飞作为认购方，与华联房开作为出卖方签订了《贵州华联城商品房认购协议书》，其中约定朱飞认购华联房开开发建设的位于兴义市××××第××幢××单元××层××号房，建筑面积119.72平方米，每平方米单价3150元，购房总价款为377118元，在签订本认购协议书时，认购方朱飞应向华联房开支付定金2000元，华联房开在收取定金后，应当向朱飞开具收款凭证，该定金在双方正式签订商品房买卖合同时抵作购房款。当日朱飞通过中国农业银行转账方式向华联房开支付了定金2000元，华联出具了《贵州华联城房屋销售专用收据》一张。2016年2月28日，朱飞、梁志兰作为买受人，华联房开作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，其中约定朱飞、梁志兰购买华联房开开发的位于兴义市商品房，建筑面积119.72平方米，套内建筑面积95.01平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价4271.67元，房屋总价款为405851元，采取贷款方式付款，其中首付款为101851元，余款304000元以银行按揭方式支付；第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同日，朱飞、梁志兰作为欠款人向华联房开出具了一份《欠款证明》，其中载明：朱飞、梁志兰购买的华联房开开发建设的××项目××号房屋，面积为119.72平方米，房款377118元，房屋维修基金7183元，四通（水、电、气、电视）入户等费用6010元，以上合计应交款为390311元，其中304000元以银行按揭方式支付，尚欠84311元于2020年2月17日前支付，否则，华联房开有权不为朱飞、梁志兰办理交房手续及房产证。《商品房买卖合同》签订后，朱飞、梁志兰于2016年3月16日通过银行按揭方式向华联房开支付了购房款304000元。2016年10月16日华联房开欲向朱飞交付案涉房屋，但因案涉房屋不符合交付条件，故朱飞未接房且至今未入住该房屋。针对首付款，双方均确认虽《商品房买卖合同》约定首付款为101851元，但实际为71118元（已扣减于2016年2月17日交付的2000元定金）。同时查明，2016年6月30日，朱飞、梁志兰在兴义市婚姻登记处签订了《离婚协议》，其中约定夫妻所有共同财产归朱飞所有。另查明，华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。本院认为，朱飞与梁志兰在购买案涉商品房时系夫妻关系，但双方已于2016年6月30日在兴义市婚姻登记处签订了《离婚协议》并在其中约定夫妻所有共同财产归朱飞所有，即约定案涉房屋归朱飞所有，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。故现案涉房屋属朱飞所有，朱飞就案涉房屋向本院提起诉讼符合法律规定。本案中，朱飞、梁志兰与华联房开签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为405851元，采取贷款方式付款，其中首付款为101851元，余款304000元以银行按揭方式支付，但双方实际约定房屋总价款为377118元，其中首付款为71118元，余款304000元以银行按揭方式支付，该行为目的在于虚增商品房价款，以套取银行贷款，该《商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，合同其余约定仍然有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。华联房开将其开发建设的商品房出卖给朱飞、梁志兰，朱飞、梁志兰支付房款后，华联房开应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务，其未履行上述义务已违约，应承担违约责任。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及大产权初始登记，因取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分部验收、综合验收合格，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开一己之力即可完成的事项，故对朱飞关于要求华联房开在三十日内办理房屋权属证书的诉请不予支持。关于逾期交房违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合案涉房屋交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故华联房开虽在2016年10月16日欲向朱飞交付案涉房屋，但案涉房屋不符合交付条件，且朱飞至今未收取该房屋，故华联房开已构成逾期交房，应向朱飞承担逾期交房的违约责任。按照双方在《商品房买卖合同》中“向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，故应以已付款306000元（304000元+2000元）为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。首先，案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，朱飞在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，朱飞于2019年11月1日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2016年11月2日，故朱飞主张的从2016年12月31日至2019年8月5日期间的交房违约金诉请未过诉讼时效，故其主张的逾期交房违约金为28978.2元（306000元×947天×0.0001）。关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。虽现朱飞提出合同约定按照日万分之一计算逾期办证违约金过低，要求按照年利率6%计算逾期办证违约金，但朱飞并未提交证据佐证因逾期办证遭受的实际损失，且合同已明确约定了违约金的计算方式，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，逾期办证违约金应按照合同约定的日万分之一标准计算。同时，虽然《欠款证明》载明朱飞、梁志兰尚欠华联房开84311元，应于2020年2月17日前支付，否则，华联房开有权不为朱飞、梁志兰办理交房手续及房产证，至今朱飞、梁志兰未清偿该笔欠款，但华联房开未就此事由提出拒绝支付逾期办证违约金的抗辩，其认为应按《商品房买卖合同》约定的日万分之一计算逾期办证违约金，该主张系其对自身实体权利的处分，故本院按照《商品房买卖合同》约定给付逾期办证违约金，即2017年12月30日至2019年8月5日期间的逾期办证违约金应为17839.8元（306000元×583天×0.0001）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱飞从2016年12月31日起至2019年8月5日期间的逾期交房违约金28978.2元；二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付朱飞从2017年12月30日起至2019年8月5日的逾期办证违约金17839.8元；三、驳回朱飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取866元，由朱飞负担166元，贵州华联房地产开发有限公司负担700元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付朱飞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年二月二十日法官助理 刘明发书 记 员 邹金虎