江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11424号上诉人（原审被告）:苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道独墅湖社区通达路1301号独墅湖大厦5B-8室B26。法定代表人：杨坚南，董事长。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:范岩亭，女，1996年9月26日生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李海春，南京知识（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司（下称鼎欣公司）因与被上诉人范岩亭商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初5667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎欣公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初5667号民事判决书。2、请求二审法院改判驳回范岩亭的诉讼请求。3、本案诉讼费用由范岩亭承担。事实和理由：2017年7月29日，鼎欣公司依法取得《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》后，即通过口头及书面形式多次通知范岩亭办理房屋交接手续，但因交房通知书系单方发出文件，故鼎欣公司处未能保留原件。而原审法院仅以鼎欣公司未能提供证据证明对范岩亭进行了书面通知为由认为鼎欣公司未进行过通知，显然是片面的。平湖瑞园一期的其他业主在2017年1月至7月期间均完成了交付。鼎欣公司不仅多次通知了范岩亭办理收房手续，而且范岩亭自2016年12月31日起便多次进入涉案房屋进行查看，并多次向鼎欣公司提出对涉案房屋存在的质量瑕疵问题进行维修的要求。2017年11月的问题清单，虽无范岩亭签名，但确为范岩亭所写，据此可以证明鼎欣公司当时已明确要向范岩亭交付房屋，范岩亭则反复以房屋存在质量问题为由拒绝收房的事实。因此，逾期交房时间应当计算至2017年7月29日，而非一审判决书中认定的2019年3月6日。范岩亭在诉讼中答辩称：鼎欣公司声称曾书面通知过范岩亭收交房，但始终未能拿出证据，仅提交了其他业主的房屋交接书以证明包括案涉房屋在内属于“集中交付”，以求达到案涉房屋已验收交接的证明目的。但鼎欣公司提交该组证据与本案不具有关联性，且也无法证明是“集中交付”。范岩亭于2019年3月6日签署的《平湖瑞园一期《房屋交接书》》和在2019年5月23日双方签署的《房屋交接验收书》，均证明案涉房屋交接时间至少在2019年3月6日。案涉房屋不符合合同约定的交付条件，责任应由鼎欣公司承担，请求依法驳回鼎欣公司的上诉请求范岩亭向一审法院起诉请求：判令鼎欣公司支付违约金301409.40元并赔偿未安装地源热泵及相应设施的损失26800元。一审法院认定事实：2016年4月9日，范岩亭（买受人）与鼎欣公司（出卖人）签订苏州市商品房买卖合同1份，编号：苏房商吴中合同201604090127，约定买受人购买的平湖瑞园2-10幢房屋为预售商品房，价款3452570元；买受人首期支付房屋价款的75%，其余价款由买受人贷款支付；商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》；出卖人定于2016年12月31日前将该商品房交付给买受人；经买受人同意，出卖人可提前交付该商品房，最早不得早于2016年10月1日，否则买受人有权暂不接受房屋交付；出卖人至少提前15日书面通知买受人办理该商品房交付手续；买受人应在书面通知中确定的交付日起15日内，会同出卖人对该商品房验收交接，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付标志为买卖双方签署房屋交接文件；验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此产生的延期交房违约责任由出卖人承担。该合同第二十条约定，出卖人如未按时将商品房交付买受人使用，逾期在60日之内，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起1日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的5%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人应依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。合同补充协议第四条“关于房屋交付的特别约定”中第5款内容为“《商品房买卖合同》第十三条（不履行保修义务的违约责任）、十四条（出现质量缺陷时买受人的权利）的约定，不影响房屋的交接，买受人不得因此拒绝交接房屋”；第7款载明“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按合同约定时间交付该房屋，出卖人无须承担逾期交房责任”；第8款约定“如买受人购买时该房屋是已经完成竣工验收的现房，则买受人须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以该房屋的现状进行交付”；第9款明确“因买受人原因出卖人根据合同约定有权拒绝交房的，或者根据合同约定买受人不得拒绝接房而买受人仍拒绝接房的，由此产生的延期交付责任属买受人原因造成未能按期交付”。鼎欣公司开发建设的该商品房项目于2015年2月13日取得苏州市环境保护局出具的《关于对苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司建造永鼎蓝湾别墅项目一期工程（平湖瑞园）竣工环境保护验收申请表的审核意见》，确认“同意通过验收，可以正式投入使用”；于2015年12月31日取得《吴中区房屋建筑（市政基础设施）通过竣工备案意见书》，“平湖瑞园工程的竣工验收资料已通过备案”；于2017年7月29日取得《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，载明平湖瑞园商品楼工程，已通过交付使用备案，备注内容“未有此通知书，不得交付使用”。范岩亭于2016年12月26日取得全部购房款发票。2019年1月14日，范岩亭委托代理人胡伟战与鼎欣公司彭姓人员、物业公司周洪及施工方人员签订“有关平湖瑞园2-10业主（未交房）”书面材料，载明针对房屋存在的问题，当日经各方查看现场，将解决问题备忘如下：“1、油化，根据有关规定及现场实际现象，主业、施工方已达成共同意见，不存在维修；2、墙体漏水，经查看，发现除已修补外，尚有：二楼东南大房间南窗台因外窗台高于内窗台，造成渗水，此事由施工方负责修补（或两方协议人工、材料费，由房东在装饰时一齐完成），底层东南东墙根处有渗水现象，施工方负责处理或按窗台处理，地底地墙与墙面处出现局部的开裂，施工方负责处理或按窗台处理；3、缺土问题，现象已向业主说明，按相关规定，室外回填的标高应与……（无法辨认）下口平，未达到就补上，至于业主要求回填至……（无法辨认）上表面平，此事由业主、物业一齐找开发商；4、地源热泵，现场已对业主做了说明，此问题由业主会同物业一齐与开发商洽谈”。胡伟战在下方签名，确认“以上情况属实”。2019年3月6日，范岩亭签订申请书，明确“因本人不在苏州，现在不在苏州工作等家庭原因，故委托本人（父/母/子女/亲戚）胡伟战前来办理其所购本套房屋的收房、验房、领取钥匙、领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等全部手续”，并附有胡伟战身份证复印件。同日，胡伟战签订平湖瑞园一期《房屋交接书》、《入户手续流转单》，载明该房屋实测面积：313.87㎡，面积差异为0㎡，实际最终总价3452570元，出卖方按照商品房买卖合同关于房屋交付的规定，经验收合格已取得了《商品房交付使用通知书》等，并已张贴公示；流转单记载，“平湖瑞园一期2幢10室，现已经具备入户条件，请您仔细阅读《入户通知书》并按如下次序办理入户手续”，下方写有3个部门，分别为房产公司销售部、财务部、办证公司，并盖有销售审核章、交钥匙章。范岩亭于2019年3月13日向鼎欣公司发送律师函，要求鼎欣公司动手解决各方已确认存在的问题，协商赔偿损失并支付违约金，该函件于3月15日被他人签收。2019年5月23日，范岩亭与苏州置悦物业服务有限公司签订房屋交接验收书，写明“鉴于乙方所购幢室已经具备入伙条件，可以入住。现开发商鼎欣吴地责任有限公司全权委托平湖瑞园管理者：苏州置悦物业服务有限公司和业主双方均同意签署本楼宇交接验收书，以便将业主所购的该物业通过交接验收书正式移交给业主”，“业主检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，确认为B.有以下质量问题：a、一层地面下沉、裂缝、窗户下边漏水，b、二楼有裂缝、漏水，c、地源热泵没有任何安装及设备，d、木质结构脱皮严重”；交付给业主物品及资料：大（铜）门钥匙六把，车库门钥匙十四把，信箱钥匙两把，入户门钥匙九把；签署并移交业主的资料类：前期物业服务协议、业主规约、水卡、有限电视开通单、住宅使用说明书、住宅质量保证书等。对于上述材料，鼎欣公司认为，商品房买卖合同补充协议明确约定范岩亭不得以房屋存在质量问题为由，拒绝接受房屋，但范岩亭一直以房屋有质量瑕疵，拒不收房，导致交房未能完成，该房屋于2017年7月29日达到交付条件，应视为已向范岩亭实际交付；2019年1月14日，各方虽签订该材料，但所写明的质量问题不能确定在达到交付条件时就已存在，范岩亭时隔2年多收取房屋，会出现老化、磨损现象，即便部分问题验房时就已存在，其已积极维修，范岩亭再次验收时发现的问题，应由范岩亭自行承担；房屋存在质量问题，应履行保修义务，不能成为拒绝收房的理由，该备忘材料未提到房屋不具备交付条件，标题中“未交房”是按范岩亭要求所写，其他业主早已完成交付；律师函事实部分存在错误，范岩亭拒绝收房才导致交房延迟，范岩亭于2016年12月起多次查看房屋沟通维修事宜，并已实际占有，应当知道该房屋已具备交付条件，其向范岩亭进行书面及口头通知交房，但范岩亭未集中办理，其将钥匙等交由物业公司保管，后由物业公司交付给范岩亭，范岩亭于2019年5月交纳契税等。范岩亭则称，鼎欣公司从未发送交房通知，2019年1月，其接到鼎欣公司通知前去查看房屋，发现存在很多质量问题，不能满足交接条件，其要求鼎欣公司整改；2019年3月6日，鼎欣公司要求收房，但其看到前述质量问题并未解决，拒绝签收交接材料，但鼎欣公司承诺一周内就可完成，其才签字，但鼎欣公司未能兑现，其于3月13日向鼎欣公司发送律师函，并进行短信联系，于2019年5月23日领取钥匙等，而墙体漏水、地源热泵问题仍未处理；鼎欣公司提供的工程验收材料等，与本案无关，并不能代表房屋已达到交付条件，仅是鼎欣公司办理商品房交付使用通知书所需文件，不能证明已完成交房。为此，范岩亭提供以下两组证据：1、短信内容，时间为2019年1月至4月14日，由胡伟战发送给“瑞园地产吴总”，3月25日短信提及“土方是施工方应填好的达标位置”，“地热泵你们销售人员原讲的是十万多元的，现在只补偿一万六千”，“房子漏水、裂缝、房内地基下沉是你们随意做了些处理”，“瑞园地产吴总”表示，“汇报领导后给你回复”；胡伟战于4月14日询问“院子的土你们讲一周之内填好的，八天过去了，还是没有动”。2、住宅使用说明书、住宅质量保证书，均记载交付日期为2019年5月23日。鼎欣公司对短信内容不认可，表示其无吴姓员工或负责人，短信内容未显示该房屋尚未交付，其于2017年7月29日已书面通知范岩亭交房，范岩亭以存在瑕疵为由拒绝收房，但无寄送交房通知的材料；因范岩亭拒绝收房，才于2019年5月23日领取住宅使用说明书、质量保证书。鼎欣公司提供以下两组证据：1、平湖瑞园其他14户业主房屋交接书或入户手续流转单，显示13户业主于2016年12月至2017年5月签订房屋交接书，另1户业主于2019年2月签订交接材料。2、“瑞园2-10室经查存在以下问题”的材料，写有房屋存在裂缝、窗户漏水、院内缺土、木质结构漆面脱落、杂草丛生、地源热泵热水系统未设置等问题，落款写有“2-10业主”，日期为2017年11月10日，另有周磊签名，日期为2017年11月16日。就此，鼎欣公司称，涉案房屋系别墅，平湖瑞园一期共19套，很多业主不在苏州，交房时间零散；2019年2月签订交接材料的业主，基于投资目的未前来收房，其他几户同为投资，未办理交房手续；合同约定，可提前交房，其按部分业主要求完成交付；范岩亭于2017年11月10日写好相应问题，提供给其员工周磊，可以证明范岩亭已实际占有该房屋。范岩亭表示，从交接材料看，鼎欣公司在未取得交付使用通知书的情况下进行交房，时间各不相同，无法确定签字人员均为业主；房屋问题记录无签名，无法确定真实性，即便属实，可以看出该房屋存在质量问题，不符合交付条件，该房屋已于2019年7月出售他人。另，范岩亭表示，已与物业公司就地源热泵问题达成处理意见，故撤回该项诉讼请求。以上事实，由范岩亭提供的商品房买卖合同、备忘材料、律师函、房屋交接验收书、购房发票、短信记录、住宅使用说明书、住宅质量保证书，鼎欣公司提供的验收备案材料、商品房交付使用通知书、申请书、房屋交接书、入户手续流转单、问题记录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：范岩亭、鼎欣公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应恪守履行。该合同约定，范岩亭向鼎欣公司购买预售商品房，并非现房，交房时间为2016年12月31日，并确定鼎欣公司交付房屋时，应出示商品房交付使用通知书，该房屋交付标志为签订房屋交接文件。鼎欣公司于2017年7月29日取得交付使用通知书，涉案房屋才具备交房的必要条件，但并不视为鼎欣公司已于该日完成房屋交付。鼎欣公司表示，范岩亭所购为现房，其于2017年7月29日已书面通知范岩亭前来收房，范岩亭因自身原因未能及时收房，但未能提供证据，难以采信。鼎欣公司逾期交房属实，应承担违约责任。范岩亭表示，其从未收到鼎欣公司交房通知，2019年1月，鼎欣公司仅要求查看房屋，其发现诸多问题；2019年3月，鼎欣公司要求收房，但质量问题未得到解决，其于2019年5月才完成收房。从2019年1月14日的备忘材料看，范岩亭主张的漏水、缺土等问题不属于房屋主体结构质量问题或其他足以影响房屋安全使用的质量问题，范岩亭无权以此拒收房屋。鼎欣公司提供的2017年11月的问题清单，无范岩亭签名，无法确定其在当时已明确要向范岩亭交付房屋。即便范岩亭多次查看房屋，并不等同于鼎欣公司已向范岩亭作出交付房屋的意思表示。鼎欣公司提供的其他业主的交接书，无法得出其进行集中交房的事实。按照合同约定，该商品房交付标志为双方签署交接材料，而范岩亭委托代理人、鼎欣公司于2019年3月6日签订交接书、流转单，故房屋交付时间应以2019年3月6日为准，鼎欣公司逾期天数为795天。范岩亭要求以2019年5月23日作为实际交房日期，缺乏依据。根据合同载明的逾期交房的违约责任条款，逾期超过60日，范岩亭不解除合同的，鼎欣公司应每日按房屋价款的万分之1支付违约金，故鼎欣公司应付违约金数额为274479.32元。至于地源热泵相关问题，范岩亭已不再主张，本案不予理涉。遂判决：被告苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范岩亭逾期交房违约金人民币274479.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币3112元，由原告范岩亭负担403元，被告苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司负担2709元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，鼎欣公司与范岩亭签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。因鼎欣公司未能按照合同的约定于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给范岩亭，范岩亭据此要求鼎欣公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。鼎欣公司认为其自2017年7月29日涉案房产取得交付使用通知书后即通知范岩亭交房，但由于范岩亭一直以涉案房屋存在质量问题拒绝接收而导致双方一直未能办理房屋交接手续。对此鼎欣公司应负相应的举证责任。根据鼎欣公司与范岩亭签订的商品房买卖合同的约定：“出卖人至少提前15日书面通知买受人办理该商品房交付手续；买受人应在书面通知中确定的交付日起15日内，会同出卖人对该商品房验收交接，验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件；该商品房交付标志为买卖双方签署房屋交接文件。”鉴于鼎欣公司在诉讼中一直未能提供其曾书面通知范岩亭办理交房手续的相关证据，而鼎欣公司在诉讼中提供的“问题记录”即使确如其陈述是范岩亭于2017年11月10日在查看了涉案房屋后亲笔所写，结合双方之后于2019年1月14日签订的“有关平湖瑞园2-10业主（未交房）”备忘材料，也只能证明期间双方曾就涉案房屋的质量缺陷及交房事宜进行过磋商，而并不能据此证明鼎欣公司已按照合同的约定向范岩亭送达了书面交房通知书。2019年3月6日，胡伟战根据范岩亭委托授权与鼎欣公司签订平湖瑞园一期《房屋交接书》、《入户手续流转单》，符合双方合同中有关签署房屋交接文件的约定，故原审法院确认双方于当日办理了正式交房手续，证据充分。综上，鼎欣公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6224元，由上诉人苏州鼎欣吴地房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月二十七日书记员  杨颖颖