重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异37号案外人：谢敏学，女，1978年4月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈良涛、王波，北京市京师（重庆）律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道9号，统一社会信用代码91500108903162406F。负责人：刘英丽，行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。被执行人：重庆皓万旅游文化发展有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路63号1幢，统一社会信用代码91500108078840990X。法定代表人：曾宪佩，董事长兼总经理。被执行人：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，执行董事。被执行人：重庆润邦房屋租赁有限公司，住所地重庆市经开区青龙路38号风情街第一层1号，统一社会信用代码915001084504398547。法定代表人：曾宪佩，董事长。被执行人：刘达平，男，1963年3月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：王洪光，男，1976年10月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被执行人：黄太兵，男，1970年11月8日出生，汉族，住重庆市南岸区。被执行人：重庆韬和农业科技有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道南坪西路66号2幢、5幢非住宅605号房，统一社会信用代码91500108MA603TGK9K。法定代表人：王久兴，执行董事兼总经理。本院在执行中国工商银行股份有限公司重庆南岸支行（以下简称工行南岸支行）与重庆皓万旅游文化发展有限公司（以下简称皓万公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）、重庆润邦房屋租赁有限公司（原重庆润邦置业有限公司，以下简称润邦公司）、刘达平、王洪光、黄太兵、重庆韬和农业科技有限公司（以下简称韬和公司）借款合同纠纷一案中，案外人谢敏学对执行位于重庆市南岸区南XX路73号8-4号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人谢敏学称，2018年5月17日，本人与皓万公司签订《【金X·拾X】认购书》（以下简称《认购书》），认购了金X·拾X项目1栋8-4号物业（即重庆市南岸区南XX路73号8-4号房屋），建筑面积79.66平方米，认购价款为XX0,396元。该《认购书》签订后，本人向皓万公司支付了全部购房款，皓万公司也将上述房屋交付给本人。后本人与重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达管理公司）签订《金X拾X物业租赁协议》（以下简称《租赁协议》），将上述房屋出租给华英达管理公司。自交付购房款后，本人要求皓万公司办理上述房屋的过户登记手续，但皓万公司一直拖延未予办理。故请求法院中止对上述房屋的执行。申请执行人工行南岸支行答辩称，1.案外人与皓万公司之间并无合法有效的商品房买卖合同。2.案外人向皓万公司支付款项混乱，不能达到其主张已支付购房款的证明目的；3.案涉房屋并未交付，租赁合同签订、租金支付等相关事实证据不足，不能达到其主张已交付房屋的证明目的，且上述房屋为不动产，不适用指示交付。同时，在案外人签订《认购书》时，上述房屋已为其他公司实际占有，故案外人主张的房屋交付不能完成。4.即使案外人能够证明本行同意销售的函包括上述房屋，也不能证明本行有放弃抵押权的意思表示。5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条针对所有被执行人，第二十九条仅针对房地产开发公司作为被执行人的情形，故本案应适用第二十九条规定。本院查明，2015年6月19日，工行南岸支行（甲方）与皓万公司（乙方）签订《最高额抵押合同》，约定乙方以其位于重庆市南岸区花园路街道南XX路73号的皓万在建工程（其中包括第1栋第8层办公4号房屋）向甲方提供抵押担保，乙方所担保的主债权为自2015年6月19日至2024年6月30日期间在310,000,000元的最高余额内，甲方依据与乙方签订的主合同而享有的对乙方的债权。后双方办理抵押登记，业务编号为2015061XXXX0469号、2015082XXXX0042号。2018年7月13日，工行南岸支行与皓万公司签订《补充协议》，约定双方自愿办理强制执行公证等内容。同年9月11日，工行南岸支行与皓万公司又签订《抵押变更协议》，对抵押物的范围进行了变更，但第1栋第8层办公4号房屋仍在抵押范围内。10月12日，重庆市公证处出具（2018）渝证字第47696号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予前述《最高额抵押合同》、《补充协议》、《抵押变更协议》强制执行效力。2019年11月22日，重庆市公证处出具（2019）渝证字第50501号公证书，载明申请执行人为工行南岸支行，被申请执行人为皓万公司、金阳公司、润邦公司、刘达平、王洪光、黄太兵、韬和公司，执行标的为本金284,102,148.35元及利息、复利、罚息等，工行南岸支行对位于重庆市南岸区南XX路73号等房屋拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权等内容。因各被申请执行人未履行上述公证债权文书所载明的义务，工行南岸支行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年12月11日以（2019）渝05执2651号执行裁定书及协助执行通知书，查封了包括位于重庆市南岸区南XX路73号8-4号房屋在内的多处房产。另查明，2018年5月17日，皓万公司（甲方）与谢敏学（乙方）签订《认购书》，约定：1.乙方认购甲方开发的金X·拾X项目1栋8-4号物业，建筑面积79.66平方米；2.付款方式为一次性付款，享有一口价折扣，折后成交价为XX0,396元；3.本认购书签订同时，乙方须支付定金XX0,000元，该定金作为乙方认购本物业的担保，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转入房款，该物业首付款为XX0,396元；4.乙方须于本认购书签订之日起15日内付清该套物业首付款项，乙方付清该套房屋首付款后90个工作日内（或者在甲方另行指定的时间内）与甲方签订《买卖合同》及其附件；5.乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证产生任何不良影响。2018年5月17日，皓万公司出具一份收据，载明收到谢敏学交来的金X·拾X写字楼-804房屋的定金XX0,000元。同年5月30日，皓万公司又出具两份收据，载明收到谢敏学交来上述房屋的楼款XX0,396元及XX0,000元。2018年9月28日，谢敏学（甲方）与华英达管理公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将其购买的位于重庆市南岸区南XX路73号“金阳重庆映像二期拾X”8层4号物业租赁给乙方统一经营管理，租赁期限自2018年10月10日起至2022年6月30日止，季租金为XX,938.5元。2019年3月6日，谢敏学与皓万公司签订《收楼书》，载明：1.8-4号房业主谢敏学已于2019年3月6日在皓万公司和重庆金阳骑龙山庄物业有限公司相关人员的陪同下对所购房屋进行了验收，并检查了该房屋的建筑质量和附属设施情况，双方一致认为该房屋可以交付给业主，业主同意接收该房屋；2.双方确认，自2019年3月6日起，该房屋由皓万公司交付给业主。再查明，2015年10月27日，工行南岸支行向皓万公司出具《同意重庆皓万旅游文化发展有限公司·重庆映像二期项目进行销售的函》，载明：皓万公司开发的位于重庆市南岸区南XX路73号金阳重庆映像二期项目已经取得编号为渝国土房管（2014）预字第（1197）号的预售许可证，于2015年6月9日与工行南岸支行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号为106房地证（押）2015字第05392号、抵押登记号为2015061XXXX0469号，于2015年8月21日与工行南岸支行在重庆市南岸土地房屋权属中心办理抵押，抵押他项权证号为106房地证（押）2015字第08929号、抵押合同号为2015082XXXX0042号。现工行南岸支行知晓并同意皓万公司进行该预售许可证项下抵押给其的房屋销售，并按照其与皓万公司约定的程序办理相关手续。本院认为，《异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，关于购房合同签订的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。虽然案外人谢敏学与被执行人皓万公司仅签订《认购书》，并未签订正式的商品房买卖合同，但是该《认购书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且皓万公司已按照《认购书》的约定收受了购房款，故该《认购书》应认定为商品房买卖合同。其二，关于占有的问题。谢敏学与皓万公司签订《收楼书》，可以证明皓万公司在本院查封前已将上述房屋交付给谢敏学占有使用。其三，关于房款支付的问题。皓万公司先后向谢敏学出具三份收据，金额合计为XX0,396元，可以证明谢敏学已付清上述房屋的全部购房款。其四，关于谢敏学对未办理房屋过户是否存在过错的问题。虽然申请执行人工行南岸支行对案涉房屋已设定抵押权，但在皓万公司出售上述房屋时，工行南岸支行出具了同意销售的函，表明其已书面放弃以其抵押权对抗购房人的物权期待权。因上述房屋未解除抵押，导致谢敏学无法办理房屋过户登记手续，故不应归责于谢敏学。因此，案外人谢敏学对上述房屋享有足以排除强制执行的实体权益。综上，案外人谢敏学请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市南岸区南XX路73号8-4号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 蒋晓亮二〇二〇年二月二十八日书记员 罗云广