云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初3416号原告：吴华明，男，1953年3月10日出生，汉族，农民，家住弥勒市，现住弥勒市。原告：韩荣芬，女，1956年4月21日出生，汉族，农民，家住弥勒市，现住弥勒市。二原告的委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：肖正菊，女，1954年3月10日出生，汉族，农民，住弥勒市。委托诉讼代理人：张桂凡（系被告肖正菊之子），男，1982年1月8日出生，汉族，农民，住弥勒市。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告吴华明、韩荣芬与被告肖正菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴华明、韩荣芬的委托诉讼代理人彭昭然，被告肖正菊的委托诉讼代理人张桂凡、王赞茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴华明、韩荣芬向本院提出诉讼请求：1.由被告支付所欠二原告的购房款100000元，并支付逾期付款违约金20000元，共计120000元；2.由被告承担本案诉讼费及原告为此开支的全部费用。事实与理由：二原告系夫妻关系。2016年6月21日，二原告与被告肖正菊、张元坤(已故)协商签订了《房屋买卖合同》。合同约定二原告将坐落于弥勒市竹园镇北正街，建筑面积为185.09平方米的房屋出售给被告。双方对付款方式、时间及违约责任等进行了约定。房屋的实际价款为480000元。合同签订后，被告向二原告支付了购房款380000元。同日，被告与二原告协商，因被告的个人经济问题，购房尾款100000元需延期至2018年6月30日支付，并出具《欠条》1份，由二原告收执。2016年7月8日，二原告协助被告将房屋的所有权人变更为张元坤，并办理了产权证书(弥勒市房权证[2016]字第00045219号)。但在办理国有土地使用证变更手续时，被告拒绝缴纳税费及相关费用，导致国有土地使用证至今未变更，权利人仍为原告吴华明。时至今日，被告仍未向二原告付清购房款。二原告多次催收，被告均以各种理由推脱搪塞，并对二原告避而不见。为维护合法权益，二原告只有起诉至法院。被告肖正菊辩称，本案《房屋买卖合同》依法应认定为无效合同。被告与二原告签订《房屋买卖合同》，并按约定支付部分购房款后，要求二原告将房屋的产权及对应土地使用权变更登记至被告名下，但由于二原告自身原因及涉案土地使用权类型为“划拨”，直至起诉之日，二原告尚未获得弥勒市人民政府关于转让涉案房屋或土地使用权的批准。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，被告与二原告于2016年6月21日签订的《房屋买卖合同》系无效合同。二、二原告无权要求被告依照无效合同履行义务。二原告基于无效合同对被告提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，本案的《房屋买卖合同》自始无法律约束力，二原告无权要求被告依照此无效合同条款履行合同义务。请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。原告吴华明、韩荣芬围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》1份，欲证明2016年6月21日，二原告与被告签订了《房屋买卖合同》，双方对房屋价款、付款期限、违约责任等进行了约定。2.《欠条》1份，欲证明2016年6月21日，被告向原告吴华明出具《欠条》1份，承诺在2018年6月30日前付清所欠购房款100000元。3.房屋所有权证、国有土地使用证复印件各1份，欲证明合同签订后，原告已按照约定协助被告将房屋所有权人变更为被告，并办理了权属证书，但因被告拒绝缴纳变更土地使用权人的相关税费，导致土地使用权人至今仍是原告。经质证，被告对二原告提交的证据1、2，无异议。证据3，对真实性无异议，对证明力有异议，认为不能证明二原告欲证明的事实。被告肖正菊为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《房屋买卖合同》1份，欲证明：二原告与被告肖正菊及张元坤签订合同买卖房屋；合同明确约定卖方保证对房屋享有完全的处分权，双方若提供虚假信息或因自身原因导致合同不能履行的，造成的损失由相关责任方承担。2.国有土地使用证复印件1份，欲证明涉案房屋坐落土地的使用权类型为“划拨”，未经有批准权的人民政府批准，所订立的转让合同依法应确认为无效。3.《转账业务客户回执》《收条》各1份，欲证明被告于2016年6月16日通过银行转账向二原告支付购房款380000元，且二原告承认收到该款项。4.收款收据、普通发票、《收据》复印件各1份，《税收缴款书》复印件5份，欲证明被告因购买涉案房屋支出了税费及其他费用合计21744.19元。5.《声明书》1份，欲证明肖正菊、张元坤之子张桂凡、张家凡自愿放弃自张元坤处继承的与本案相关的所有权益，该权益由被告肖正菊完全继承。经质证，二原告对被告提交的证据1、2、3、4、5，均无异议。本院依职权向弥勒市自然资源局调取以下证据：1.《弥勒市原国有建设拨划用地补办出让手续、已出让土地调整经济指标审批办事指南（简版）》1份。2.向工作人员刘海龙所做谈话笔录1份，其陈述：房屋买卖遵循“房随地走、地随房走”的原则，国有划拨土地的使用权人可以变更，但需对该土地办理出让手续，首先要向弥勒市自然资源局提出申请，并提交国有土地使用证、地上建筑物的产权证明等材料，同时由土地评估公司对土地进行估价，然后由相关部门向建设项目审批领导小组提交审核确定补缴金额等，由申请人交清土地出让金及相关税费后，向不动产登记中心提交相关资料并申请对划拨土地进行变更登记。经质证，二原告对本院调取的证据1、2，无异议。被告对证据1的真实性无异议，但认为该证据是一个地方性文件，与法律规定相冲突。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为“可以批准”与“已经获得批准”是两个不同的法律概念，本案是未获得批准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告提交的证据3，能证明涉案房屋的权属于2016年7月8日变更登记在张元坤名下，被告肖正菊及张元坤对该房屋按份共有，产权各占50%；但涉案房屋的土地使用权人未作变更，至今仍为原告吴华明。对该证据能证明的上述事实予以确认。对本院调取的证据1、2，能证明在国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让中，应办理行政审批手续并缴纳土地使用权出让金及相关税费，才能对土地进行变更过户登记，对该事实予以确认。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻。2016年6月21日，二原告与被告肖正菊及其丈夫张元坤（已故）签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方（二原告）同意将坐落于弥勒市竹园镇北正街，建筑面积为185.09平方米，房屋产权证号为弥勒县房权证[2004]字第00008218号、国有土地使用证号为弥国用（2004）字第××号的房屋卖给乙方（被告肖正菊及张元坤）；乙方已对甲方所要出售的房屋作了充分了解，自愿购买该房屋；合同价款为186000元；签订本合同之日支付首付款100000元，剩余尾款86000元于房屋产权过户到乙方名下后，甲方交付房屋给乙方当日支付；甲方应积极协助配合乙方办理产权过户手续，并有责任提供所需的证明材料。甲乙双方在本次房屋买卖过程中若提供虚假信息或因自身原因导致合同不能履行的，造成的损失由相关责任方承担。办理房屋所有权证及国有土地使用权证所涉及的过户税费由乙方全部承担。双方还对违约金的支付等进行了约定。审理中查明，涉案房屋实际的购房款为480000元。2016年6月16日，张元坤通过银行转账380000元至原告韩荣芬的银行账户上。2016年6月21日，二原告出具收到张元坤的购房款380000元的《收条》1份交被告收执。当日，被告肖正菊及张元坤出具《欠条》1份交二原告收执。该欠条载明：“今欠到吴华明买竹园购房款壹拾万元正，到2018年6月30日还清，还款人张元坤。”被告肖正菊及张元坤在该《欠条》的“还款人”处签名捺印。2016年7月8日，二原告协助被告及张元坤将涉案房屋变更登记在张元坤名下，被告肖正菊及张元坤对该房屋按份共有，产权各占50%。涉案房屋的土地使用权人未作变更，至今仍为原告吴华明。被告购买涉案房屋开支契税、印花税、房屋评估费、房屋登记费、转让手续费等共计21744.19元。被告肖正菊与张元坤共生育二子，长子张桂凡，次子张家凡。2019年11月6日，张桂凡、张家凡作出书面申明：二人知晓涉案房屋系其父母张元坤与肖正菊向本案二原告所购买，二人放弃自张元坤处继承的有关上述不动产的权利；放弃自张元坤处继承涉案《房屋买卖合同》包括无效合同情形的相关债务；以上权利或财产均由被告肖正菊完全继承。另查明，涉案房屋所坐落土地的使用权类型为“划拨”，至今未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让，应办理行政审批手续并缴纳土地使用权出让金及相关税费，才能对土地进行变更过户登记。本院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，涉案房屋建立于原告以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，国有划拨土地使用权及其地上建筑物的转让并非绝对禁止，而是应办理行政审批手续并缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；…”的规定，本案当事人转让划拨土地使用权及其地上建筑物，未申请办理批准手续，只能认定合同未生效，而非合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”是指当划拨土地使用权转让合同已经报请有批准权的人民政府但未获得批准的，可以认定合同无效。而本案中原、被告未提交证据证明向有关部门提出过申请，故不符合此司法解释规定的情形。原、被告签订《房屋买卖合同》后，二原告应当积极协助被告向有关部门提出申请，并由义务方缴纳土地出让金，办理土地使用权转让手续。现二原告主张《房屋买卖合同》合法有效，要求由被告支付所欠的购房款100000元，并支付逾期付款违约金20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二原告主张由被告承担原告为此开支的全部费用的诉讼请求，该主张不明确、不具体，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条第一款规定，判决如下：驳回原告吴华明、韩荣芬的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告吴华明、韩荣芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇二〇年二月十九日书记员  余红亮