上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终974号上诉人（原审原告）：杨海燕，女，1992年1月17日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘渊东，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海恋尚超市有限公司，住所地上海市浦东新区自由贸易实验区金沪路97号地下一层。法定代表人：王健，执行董事。委托诉讼代理人：张蕾，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。上诉人杨海燕因与被上诉人上海恋尚超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初47470号民事判决，向本院提起上诉。上海恋尚超市有限公司曾向本院提起上诉，但经本院催缴，法定期间内未交纳上诉费，本院按撤回上诉处理。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年2月19日通过网络连线公开开庭进行了审理。上诉人杨海燕之委托诉讼代理人刘渊东，被上诉人上海恋尚超市有限公司之委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人杨海燕上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人并没有进行试营业，被上诉人应当返还全部已收取的租金及物业费，鉴定出的装修工程造价为166,850元，该金额高于上诉人一审中的主张金额，由于是被上诉人违约造成合同解除，故其应当赔偿全额的装修补偿款。上诉人为了系争房屋租赁支付了中介费，加盟费，采购了设备与材料，同时为了经营雇佣员工，准备员工宿舍，缴纳网费，还为此贷款，支付了相应利益，这些费用都应当由被上诉人赔偿。被上诉人上海恋尚超市有限公司辩称：上诉人没有办理证照并不是被上诉人的原因，装修损失要考虑折旧因素，实际上该价值已经归零，上诉人已经在系争房屋进行了营业活动，应当支付租金与使用费，其主张的其他损失赔偿与租赁合同没有关联性，也不应支持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。杨海燕向一审法院起诉请求：1.判令解除杨海燕、上海恋尚超市有限公司于2017年9月15日就上海市浦东新区XX大道XX号二楼C1室房屋（以下至判决主文前简称“涉案房屋”）签订的《房屋租赁合同》;2.判令上海恋尚超市有限公司返还杨海燕房租41,445元、押金41,445元、物业费9,084元、入场费100,000元；3.判令上海恋尚超市有限公司赔偿杨海燕各项损失736,076.89元（包括中介费16,843元、装修工程款158,920元、电费和网费2,667元、贷款利息267,808.89元、加盟费60,800元、设备采购费58,850元、原材料费20,321元、员工住宿租金25,650元、员工住宿电费1,451元、员工工资71,000元、店铺厨具设备费42,524元、食品原料费9,242元）。一审法院认定事实如下：2017年9月15日，杨海燕（乙方、承租方）与上海恋尚超市有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，用于经营“XX甜品”；租赁期2年，自2017年9月15日起至2019年9月14日止，2017年9月15日起至2017年12月31日为免租期，即从2018年1月1日起计算租金，租金先付后用；房屋递增前每月租金为税后13,815元；2017年9月15日前，第一次支付三个月租金41,445元，另付押金41,445元，后续房屋由乙方提前15日交付给甲方；合同签订后，乙方支付租赁押金41,445元；物业、垃圾管理费及管理费3,028元/月；甲方应于2017年11月30日前交付房屋；甲方应积极配合乙方办理营业执照及相关证照，乙方在装修时必须按照工商行政部门及甲方的要求进行店内装潢，如因乙方个人及装修原因导致无法办理相关证照，造成的一切法律责任及经济损失由乙方自行承担甲方概不负责。签订合同后，杨海燕通过POS机刷卡支付三个月租金41,445元、押金41,445元、物业费9,084元、入场费100,000元，上海恋尚超市有限公司向其出具了前三笔款项的收据。2017年11月15日，上海恋尚超市有限公司将涉案房屋交付杨海燕使用。2017年11月27日，杨海燕与案外人代某就涉案房屋签订装修施工合同，约定工程造价120,000元，后代某又主张增加工程量的工程款38,920元。一审审理中，经杨海燕申请一审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案房屋的室内装修及不可移动的设施、设备的价值工程造价进行鉴定，鉴定意见为本项目工程造价为166,850元。一审庭审中，杨海燕、上海恋尚超市有限公司均表示，涉案房屋由双方自行交接。杨海燕陈述，包括涉案房屋所在的美食城内的其他商铺均无法申请办理餐饮类的营业执照，也无法正常经营；2018年3月至2018年7月期间，杨海燕因未能办理出营业执照，故仅在涉案房屋内试营业。上海恋尚超市有限公司陈述，美食城大的营业执照尚未办理出，美食城内有一家商铺办出小营业执照；承认上海市浦东新区食品安全管理协会告知美食城二楼某商铺其与附近居民区距离过近无法办理食品经营许可，但称因美食城为环形建筑，其他商铺的情况不适用本案。以上事实，由《房屋租赁合同》、银联POS签购单、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，杨海燕、上海恋尚超市有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。现杨海燕诉请解除合同，上海恋尚超市有限公司表示认可，一审法院予以准许，上海恋尚超市有限公司于2019年6月24日签收本案诉状副本，故一审法院确认合同于该日解除。在此基础上，本案的争议在于合同解除的责任和解除后果的处理问题。关于合同解除的责任问题。一审法院认为，就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全及符合约定要求的房屋。本案中，上海恋尚超市有限公司对外出租包括涉案房屋在内的商铺用于开设美食城，其作为美食城的出租人和管理者应对设立餐饮企业所需的行政许可有深入了解，在签订合同前应对其提供的房屋能否用于餐饮经营进行审查评估。但上海恋尚超市有限公司在审理中承认尚未办理出美食城大的营业执照，美食城内二楼某商户因房屋原因也无法办理食品经营许可，美食城内仅有一家商户办理出营业执照，故一审法院认为杨海燕主张涉案房屋无法经营餐饮的说法成立，因上海恋尚超市有限公司未能提供符合合同约定的房屋，导致租赁合同的目的无法实现，上海恋尚超市有限公司应向杨海燕承担违约责任。关于解除后果的处理问题。1、杨海燕提出返还押金41,445元的诉请，合同因上海恋尚超市有限公司的违约行为而解除，故一审法院对该项诉请予以支持。2、关于杨海燕要求返还入场费100,000元的诉请，上海恋尚超市有限公司辩称其并未收到该笔款项，一审法院认为，杨海燕提交银联POS签购单以证明支付租金、押金、物业费和入场费的支付情况，签购单显示商户名、商户编号、付款日期均一致，上海恋尚超市有限公司承认收到前述三笔款项而否认收到入场费，又未能向一审法院说明前述三笔款项的入账路径，故一审法院对于上海恋尚超市有限公司的意见不予采纳，对该项诉请亦予以支持。3、关于杨海燕主张赔偿装修费158,920元的诉讼请求，一审法院认为根据惯例，杨海燕承租涉案房屋后进行必要的装修是开展经营活动的必要准备，而且上海恋尚超市有限公司作为出租人以及美食城的管理者在杨海燕对系争房屋进行装修并试营业的数个月时间内均未提出异议，由此可以推定上海恋尚超市有限公司对杨海燕的装修行为是知情并且认可的；由于杨海燕主张其装修费用为158,920元，故上海恋尚超市有限公司应承担的装修费损失也应以此金额为限，结合租赁期及房屋使用情况，一审法院酌定上海恋尚超市有限公司应赔偿装修费损失120,159元。4、关于杨海燕要求上海恋尚超市有限公司返还三个月的租金及物业费的诉请，由于杨海燕自述2018年3月至7月在涉案房屋内进行试营业，故就其已支付的租金和物业费，上海恋尚超市有限公司无须退还。5、关于杨海燕主张中介费、电费和网费、贷款利息、加盟费、员工住宿租金、员工住宿电费、员工工资、设备采购费、原材料费、店铺厨具设备费及食品原料费的诉请，杨海燕未提供有效证据证明上述费用实际发生或与本案有关联性，该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于二○一九年十一月十四日作出判决：一、杨海燕与上海恋尚超市有限公司于2017年9月15日就上海市浦东新区XX大道XX号二楼C1室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、上海恋尚超市有限公司于判决生效之日起十日内返还杨海燕押金41,445元；三、上海恋尚超市有限公司于判决生效之日起十日内返还杨海燕入场费100,000元；四、上海恋尚超市有限公司于判决生效之日起十日内支付杨海燕装修费损失120,159元；五、驳回杨海燕其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,081元，减半收取计6,540元，由杨海燕负担3,928元，由上海恋尚超市有限公司负担2,612元。鉴定费5,000元，由上海恋尚超市有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方当事人在一审审理中均明确表示不需要法院处理房屋交接问题，由双方自行协商解决。本院又查明，一审法院委托鉴定报告中载明，系争房屋的装修、不可移动设施的价值的重置总造价为166,850元。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。该合同明确约定上诉人承租系争房屋是为了从事甜品类餐饮经营，由于被上诉人提供的房屋无法用于办理相关的餐饮经营许可，不符合约定的租赁物标准，上诉人据此解除合同，具有法律依据。一、关于装修损失的赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案一审中，鉴定机构系对系争房屋的装修重置造价进行评估，结论金额中并未考虑装修物的折旧因素。因此，一审法院在该金额的基础上，综合考虑装修物已使用的期限，酌定认定被上诉人赔偿120,159元的残值损失，符合司法解释的规定，并无不当。二、关于上诉人主张的租金、物业费返还问题。上诉人在一审审理中曾自述其在2008年3月至7月从事了试营业，说明其已经实际使用了租赁物，虽然由于相关证照未办理，导致上诉人的租赁目的不能完全实现，但上诉人仍应当支付一定比例的租金、物业费。本院还注意到，合同约定的租赁期限到2019年9月14日，上诉人直至2019年6月提起本案一审诉讼，主张解除租赁合同，此前并未与被上诉人完成房屋交接，而其仅支付了三个月租金、物业费。一审法院综合考虑上述情况，认定上诉人仍应支付三个月租金及物业费，是正确的。上诉人主张被上诉人返还其已经支付的租金、物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于上诉人主张的其他费用的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人主张解除合同的时间已经临近租期届满日期，被上诉人提供的房屋不符合约定标准，该因素已经在上诉人的应付租金及装修损失中予以了适当考虑。上诉人现主张被上诉人赔偿其加盟费、设备采购费、电费网费、原材料费、员工住宿租金、电费、工资、厨具费用、食品原料费等，与被上诉人的违约行为缺乏直接关联性，也超出了被上诉人可以预见的范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,773元，由上诉人杨海燕负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年二月十九日书记员 肖伽琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……