四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初5234号 原告：程岗，男，1968年6月17日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：贺建芳，眉山市华诚法律服务所法律工作者。 被告：周毅，男，1975年4月27日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：景建波，四川睿之轩律师事务所律师。 原告程岗与被告周毅租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程岗委托诉讼代理人贺建芳到庭参加诉讼，被告周毅委托诉讼代理人景建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程岗向本院提出诉讼请求：“1.判令原告与被告解除双方双方签订的《租房合同》，并要求被告赔偿原告违约金309600元；2.本案诉讼费由被告承担。”原告后增加诉讼请求：“要求被告支付解除合同之前从2019年9月至2019年11月四个月的租金206400元。”在庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求为：“1.确认合同无效；2.要求被告赔偿合同的损失309600元；3.要求被告支付2019年9月-2019年12月的房屋占用费206400元。”事实与理由：原告在眉山市东坡区租土地自己出资修建厂房，2019年2月17日原、被告签订了一份《租房合同》，合同第二条约定：合同期3年，第三条约定付款方式：第一年租金分两次付清，2019年2月26日付309600元，2019年8月31日前付309600元，...第十二条违约责任：若任意一方违约，赔偿对方当年租金总金额的50%，...原、被告签订合同之后，被告按合同支付第一年的第一次租金309600元，原告按合同将厂房交付被告使用，被告在租用的厂房里生产使用，2019年8月31日第二次付租金时间到了，被告却不按合同约定支付租金，被告不按合同履行，给原告造成极大的经济损失，原告为了维护自己的合法权益，根据我国《合同法》的有关规定，特具状起诉。 被告周毅辩称：1.原告与被告之间签订的《租房合同》系无效合同，故原告程岗无权要求被告周毅按照合同的约定向其支付违约金。2.被告周毅实际占有使用厂房的时间截止至2019年8月，故被告应当向原告按照租金标准支付占有使用费至2019年7月。因为被告2019年7月向原告提出要撤场，并将相应的机器设备运走，但是原告强制不允许答辩人撤场，也不允许将相应机器设备给运走，故从2019年8月起，被告便没有再实际占有使用案涉的出租厂房，故计算占有使用费应当计算至2019年7月。3.在本案中，因原告的无效出租行为以及无法按照约定提供相应的证照给答辩人使用，该行为给被告造成巨大的经济损失，故被原告应当向被告承担相应的赔偿责任。 当事人围绕其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据，其中无争议证据为：1.原、被告身份证复印件；2.租房合同原件一份；3.眉山市东坡区环保局的三项证明原件。被告对以上证据的真实性、合法性无异议，且以上证据与本案有关联，本院予以采信。 其中原告提交的有争议的证据为：1.东坡区太和镇政府证明打印件一份；2.图片5张；3.证人潘某、李某的证人证言。被告对上述证据1.2的真实性、合法性均不予以认可，本院认为该两组证据系复印件、打印件真实性无法确认，故不予采信。被告认为证据3即证人证言系原告处工作人员所作，不予认可；本院审查认为，二证人与原告具有利害关系，不符合《证据规定》要求，故不予采信。 被告周毅未向本院提供相应证据。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2019年2月17日签订《租房合同一份》，主要内容如下：“甲方：程岗...乙方：周毅...一、甲方将位于眉山市东坡区森茂家具厂内5160平方米的厂房租给乙方，作为家具生产，油漆喷漆用房，乙方必须合法经营。二、租用时间：2019年3月1日至2022年3月1日，合同期为3年。如果到期后甲方不再租给乙方，需提前3个月以书面方式告知乙方，如乙方继续承租，按此合同继续签合同。三、租金：每月10元／平方米，每年共计619200元，大写陆拾壹万玖千贰佰元整。以后随行就市，最高递增不能超过6%。四、付款方式：每一年租金分两次付清，2019年2月26日付309600元，2019年8月31日前付309600元；从第二年开始每年租金必须一次性付清，先付后住，提前60天付下年租金。若不按时交付，每天按当年金额的5%赔偿给甲方，直到付清为止。五、甲方必须提供环评证、排污证和安评证给乙方使用（免费），乙方需按要求安装合格环保设备，甲方要保证乙方能正常喷漆生产，如遇国家大政策除外（甲方必须向乙方提供环评证，排污证和安评证复印件一件）...六、乙方租用厂房后，不得随意改动厂房结构...七、甲方提供乙方正常生产电源...八、日常维修...九、乙方租用厂房后，应遵纪守法，合法经营...十、如果乙方在生产经营期间，因环评手续原因造成乙方...十一、如遇不可抗力的自然灾害...十二、违约责任：若任意一方违约，赔偿对方当年租金总金额50%...十三、此合同一式两份...十四、甲乙双方各自的债权债务及其他所有事物费用，各自负责。十五、乙方租金打入程岗账户为准。甲方：程岗，2019年2月17日，乙方：周毅，2019年2月17日。”合同签订后，被告已按合同约定支付原告租金309600元，剩余租金一直未付。且根据原告和被告的陈述，被告已于2019年10月前将主要机器设备从案涉厂房中搬出。 庭审中另查明，案涉的位于眉山市东坡区的出租厂房并未按照法律规定办理审批手续，未取得建设规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。本院向原、被告释明了案涉租赁合同无效，原告根据释明调整了诉讼请求。 本院认为，案涉《租房合同》无效。理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款之规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地所有权。”第四十四条之规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续...在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批转。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准...”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。”原告未办理农用地转用审批手续也未取得建设用地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的该份合同系无效合同。 关于合同无效后的后果处理问题：合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，作为出租人的原告对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但仍与本案被告订立租赁合同，致使系争厂房因违法而无法实现合同目的，故其对合同无效应承担相应的责任，而作为承租人的被告，在厂房租赁合同签订前，应当对其承租的房屋产权性质负有谨慎审查的义务，可以通过相关职能部门了解租赁物性质，以规避经营风险，然被告未加审查即与原告签订租赁合同，故也应对合同无效承担责任。且庭审过程中，原告并未举证其所遭受的损失，故关于原告要求被告赔偿合同损失309600元的请求本院不予支持。关于支付占用费的问题：合同无效后，被告应当向原告返还承租的案涉厂房，并支付占用房屋期间的使用费。关于占用时间的计算，原告认为应当从2019年9月计算至2019年12月，被告则认为只应计算至2019年7月。在庭审过程中，原告陈述被告将机器设备搬离案涉厂房的时间是2019年9月—2019年10月这一期间，被告陈述机器设备搬离案涉厂房的时间是2019年9月5日，双方均未提供相应证据。考虑家具厂机器设备需要较长时间，本院认定被告占用厂房时间截至2019年10月。本案中，双方当事人对撤出租赁场所的标准没有进行约定，被告周毅已将主要机器设备全部搬离，虽然仍有工作台、原材料等物品，但是所占面积小，属于被告的遗弃物，原告可以且有能力自由处分，被告的行为以达到了返还租赁物的要求，原告以少量遗弃物为由，故，认为2019年10月后被告仍然占用商铺，其主张缺乏理据。关于占用金额的确定，本院认为应当参照双方约定的租金标准即51600元/月（619200元/年÷12），故被告应当支付一个月占用费即51600元。据此，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 一、原告程岗与被告周毅2019年2月17日签订的《租房合同》无效； 二、被告周毅支付原告程岗案涉厂房占用费51600元； 三、驳回原告程岗的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4480元，由原告程岗负担4032元，被告周毅负担448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈曼 二〇二〇年二月十九日 书记员  杨云