河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29102号原告杨凤英，女，1979年2月26日出生，汉族，住郑州市中原区。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码：91410100057212151N。法定代表人焦笑言，执行董事。委托代理人吴梦龙、李宏图，该公司员工。第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市郑东新区CBD商务外环1号民生银行大厦。法定代表人王毅，行长。委托代理人王阳阳，河南铭高律师事务所律师。原告杨凤英与被告郑州建业高新置业有限公司、第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨凤英、被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人李宏图、第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行委托代理人王阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月30日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002792576），由原告购买位于五龙新城香逸园3-105的房屋一套。双方约定被告应当于2018年6月30日将该房屋交付原告使用，但被告一直推脱，未能如期交房。后原告向被告提出解除该《商品房买卖合同》，但被告拒绝履行合同条款。现向法院申请解除上述合同，由被告返还原告购房款、银行贷款及支出的相关费用，并向原告支付违约金、利息及其他因购买房屋而产生的费用。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房首付款425539元及暂计至2019年6月3日的银行月供167891.68元（按实际支付计算）;3、被告支付原告违约金97226元（暂计至2019年6月11日）;4、被告赔偿原告维修基金、电商费、代办费、登记费等损失共计16774元；5、被告偿还原告尚欠第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行的贷款本息912672.2元；6、被告支付原告首付款利息46725元（利息按照银行同期贷款利率计算）。被告辩称：1、被告同意解除合同。2、原告诉请的逾期交房违约金没有事实根据和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告诉讼请求第一项为解除合同，既然原告已起诉解除合同，根据合同约定被告对于相应的逾期交房违约金不再负有支付义务，故原告在主张解除合同的基础上，同时主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。2、原告诉请的部分费用不应由被告承担。原告主张的维修基金、认购金、代办费、登记费等损失，除维修基金为被告代收代缴外，其余费用均与被告无关，不应由被告承担。3、原告的房屋贷款本息不应由被告代偿。被告作为本案房屋的出卖人，因原告采用按揭贷款方式付款，被告同时还承担着原告贷款的阶段性担保责任。商品房买卖合同与金融借款担保合同系两个独立的合同，但金融借款担保合同的抵押权将因商品房买卖合同的解除而无法实现。此外，该商品房已经办理了抵押登记，在第三人撤销房屋抵押登记前无法办理商品房买卖合同的撤销手续，故在商品房买卖合同解除前应当先解除金融借款担保合同并撤销抵押登记。金融借款担保合同的借款人为原告，故该款项也应由原告偿付，在原告偿付贷款且金融借款担保合同解除、抵押登记撤销后，被告才具备与原告解除商品房买卖合同的可能。综上所述，原告应先处理完毕金融借款担保合同解除事宜并注销抵押权后，再行处理商品房买卖合同解除事宜，除合同约定的违约金外，被告不应再承担其他赔偿责任。第三人辩称：原被告应当依据合同约定承担继续履行的义务，或因一方违约解除合同，由原告偿还第三人的贷款本息，被告依据合同承担连带保证责任，第三人对房屋有优先受偿权。经审理查明：2016年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX16002792576，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区漳河路15号3幢2单元10层105号商品房，户型为三室二厅，建筑面积为89.48平方米。该商品房单价为15707.86元/㎡，总金额为1405539元。2、第六条付款方式及期限：约定金额425539元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年9月30日，交纳比例为30.28%；约定金额980000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为69.72%。3、第八条交付期限：被告应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到条件的商品房交付原告使用；前期物业管理已经落实。4、第九条被告逾期交房的违约责任：除合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告向被告交付首付款425539元、维修基金5816元。原告提交的收据显示其并支付有代办费958元。原告另与郑州乐居广告有限公司签订的《服务协议》，并通过POS机刷卡支付10000元。庭审中原告称该10000元未包含在首付款内，其支付该10000元后才能享受到合同价格的优惠。2018年8月29日，原告与第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定：1、借款金额为980000元，债务人履行债务的期限自2016年12月20日至2038年12月20日。2、抵押担保的房屋位于高新技术产业开发区××路××楼××单元××105。上述借款合同签订后，第三人按约定发放贷款980000元至被告账户，原告并按月向第三人偿还贷款。庭审中第三人称截止2019年11月原告均正常还贷款。被告未能按合同约定的期限向原告交付房屋，其并于2018年11月1日向原告出具通知一份，称“现由于验收手续问题导致您购买的房屋无法按原计划进行交付，根据目前进展情况，预计会在2018年11月20日前交付”。庭审中原告称被告未能按合同约定期限交付房屋后，其即与被告协商解除合同。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、郑州市预购商品房抵押合同、维修基金收据、代办费票据、服务协议及刷卡凭条、银行对账单、延期交付通知、交付使用通知书各一份、购房发票二份、被告提交的不动产登记资料查询结果证明一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，以及原告与第三人签订的《郑州市预购商品房抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告与被告之间形成合法有效的买卖合同关系，原告与第三人之间形成合法有效的借款抵押合同关系，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年6月30日，被告未能按合同约定时间交付房屋逾期已超过60日，现原告请求解除该合同，被告亦同意解除，故对原告该解除合同的诉讼请求本院予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，配合办理该房屋的备案登记注销手续、预告登记撤销手续及抵押权预告登记撤销手续。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人所签订的个人贷款借款合同也应当一并解除。原告并未单独提出该项诉讼请求，亦未提交其与第三人所签订的借款合同，故就此双方可自行处理。故在上述合同解除后，被告应当将原告所交付的首付款425539元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款额偿还给第三人。就原告请求的首付款利息损失部分，本院酌定按中国人民银行同期定期存款利率标准计算，自交付之日计算至实际返还之日。原被告签订的《商品房买卖合同》约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金”。被告向原告逾期交房已超过60日，原告并以此为由请求解除合同，故依据合同约定被告应向原告支付违约金28110.78元（1405539×2%），对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告为购买本案房屋支出有维修基金、认购金、代办费共计16774元，上述费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告杨凤英与被告郑州建业高新置业有限公司于2016年9月30日签订的合同编号为GX16002792576的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区漳河路15号3幢2单元10层105号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0096523号）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内返还原告杨凤英首付款425539元、利息（自2016年9月30日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），以及原告杨凤英已偿还的月供（月供数额以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行出具的还款凭证为准）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内向第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行偿还杨凤英的贷款余额（贷款余额以第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行核算为准）。自被告郑州建业高新置业有限公司清偿上述贷款之日起10日内，第三人中国民生银行股份有限公司郑州分行办理位于郑州市高新技术产业开发区漳河路15号3幢2单元10层105号房屋的抵押权预告登记注销手续（抵押权预告登记号为豫（2018）郑州市不动产证明第0261155号）。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨凤英违约金28110.78元。被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告杨凤英维修基金、认购金、代办费损失共计16774元。驳回原告杨凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11341元，减半收取5671元，由原告负担450元，由被告负担5221元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月二十一日书记员 席雨珂