济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1978号 原告：苏宝清，男，1992年6月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马蕊，山东昌平律师事务所律师。 被告：蔡福榜，男，1969年6月22日出生，汉族，户籍地浙江省苍南县，住河北省张家口赤城县。 第三人：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金成发，总经理。 委托诉讼代理人：何倩，女，1991年10月23日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 原告苏宝清与被告蔡福榜、第三人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告苏宝清提出财产保全申请，本院于2019年3月27日作出（2019）鲁0104民初1978号民事裁定：查封蔡福榜所有的位于槐荫区4号楼2-2401的房屋一套。在审理过程中，发现平安银行股份有限公司济南分公司作为原告，以苏宝清为被告，蔡福榜为第三人，以申请执行人执行异议之诉已在济南市历下区人民法院立案处理，因本案须以该案的审理结果作为依据，本院于2019年5月18日作出（2019）鲁0104民初1978号之一民事裁定：本案中止诉讼。后恢复诉讼，因案情复杂，本院于2019年11月25日作出（2019）鲁0104民初1978号之二民事裁定：本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告苏宝清及委托诉讼代理人马蕊，第三人绿地公司委托诉讼代理人何倩到庭参加诉讼。被告蔡福榜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；于2020年1月8日公开开庭进行了审理，原告苏宝清及委托诉讼代理人马蕊到庭参加诉讼，被告蔡福榜、第三人绿地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏宝清向本院提出诉讼请求：1判令蔡福榜继续履行与苏宝清签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，绿地公司协助将济南市4-2-2401号房屋登记至蔡福榜名下，蔡福榜配合苏宝清将涉案房屋转移登记至苏宝清名下；2.判令蔡福榜支付违约金31.5万元；3.判令蔡福榜赔偿苏宝清因本案诉讼支付的律师代理费3万元；4.案件受理费、财产保全费及财产保全责任险保费均由蔡福榜承担。事实与理由：2016年11月12日，苏宝清与蔡福榜签订《房屋买卖合同》一份，约定：苏宝清购买蔡福榜所有的位于济南市4-2-2401号的房屋一套，房屋总价款105万元，定金3万元、首付款60万元（含定金），剩余房款45万元苏宝清通过办理银行商业贷款、由银行向蔡福榜直接支付；蔡福榜收到首付款，于2016年12月15日通知苏宝清进行房屋验收交接，并于过户条件具备后五个工作日之内配合苏宝清办理房产过户手续。2017年11月28日，因蔡福榜经济困难，无力偿还银行贷款及缴纳办理房产证所需的相关费用，苏宝清、蔡福榜又达成了《补充协议》一份，约定苏宝清替蔡福榜缴纳办证所需的契税，偿还已经逾期的银行贷款，并同意自筹资金替蔡福榜结清房屋贷款，蔡福榜承诺配合办理办证、过户等各项手续。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，苏宝清即严格按照合同约定履行各项付款义务，截至本案起诉之日，苏宝清已超额付清房屋全部价款，蔡福榜也已将涉案房屋交付苏宝清居住使用，但蔡福榜至今未办理房产证，进而无法配合苏宝清办理过户手续。苏宝清认为，涉案房屋系蔡福榜从绿地公司购买的商品房，绿地公司负有为蔡福榜办理房产证的义务，在房屋完全具备办证和过户条件的情况下，蔡福榜拒不配合办理过户手续，严重违反了与苏宝清之间的合同约定，除应配合苏宝清尽快办理涉案房屋产权过户手续外，还应承担违约责任，绿地公司也应协助办证、过户。 蔡福榜未提出答辩意见。 绿地公司述称，苏宝清起诉绿地公司没有任何事实和法律依据，请求驳回对绿地公司的诉讼请求。绿地中央广场四个地块最早办证的就是D3地块，绿地公司已全部履行完办证义务，是蔡福榜不去办证，与绿地公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 蔡福榜购买4号楼2-2401号房屋一处，并于2013年4月19日办理了商品房备案登记。《房屋权属状况信息》显示：所有权人蔡福榜，权属状态合同备案，登记时间2013年4月19日，权属取得方式商品房备案。绿地公司现已取得涉案房屋的物权登记，《房屋权属状况信息》显示：所有权人绿地公司，房屋坐落为济南市4号楼2-2401号，权属状态已等簿，登记时间2017年9月21日。涉案房屋现被济南市历下区人民法院及本院查封，济南市历下区法院查封期限为2017年12月4日至2020年12月3日止，本院查封期限为2018年7月31日起至2021年7月30日止、2019年4月15日起至2022年4月14日止。 2016年11月12日，苏宝清与蔡福榜，济南利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽公司）签订《房屋买卖合同》，出卖人蔡福榜（甲方），买受人苏宝清（乙方），居间人利泽公司（丙方）。合同约定：甲方自愿出售涉案房屋给乙方；本合同项下房产及其配套设施的总价款为105万元；乙方在合同签订时支付定金3万元；乙方于2016年11月28日前将首付款60万元存入甲方工商银行账户，剩余房款45万元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方承担甲方办证所需全部费用，乙方承担双方过户时所产生的所有税费；甲方于收到乙方首付，2016年12月15日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转已占有的标志。合同第十二违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。合同第十三条其他约定事项约定：如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日内办理房产过户手续；经甲乙双方协商房主下证后，客户和房主双方到银行办理贷款签字起45天办理完毕。 2016年11月12日，苏宝清支付定金3万元，11月14日，苏宝清支付购房款20万元。 2017年11月28日，苏宝清（乙方）与蔡福榜（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方称资金紧张，无力交纳办证所需要的契税，也无法偿还该房屋的剩余银行贷款。为继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，达成如下协议：一、乙方在《房屋买卖合同》签订后，已经按照约定时间向甲方支付了定金和首付款，无任何违约行为；二、甲方已于2016年12月15日将房屋交付乙方居住、使用，交房后所产生的水电、煤气、物业费等费用由乙方负责缴纳；三、甲方因经济困难，无法按照《房屋买卖合同》的约定交纳办证所需要的契税，而且中信银行的贷款也有两个月逾期，乙方同意代甲方缴纳、偿还上述款项。甲方同意总价款不变、将乙方代交、代偿的费用列入乙方购房尾款的一部分。甲方在乙方交纳上述费用后的三日内办理房屋的房产证，逾期按《房屋买卖合同》的约定承担违约金；四、因房屋在中信银行济南分行有贷款，甲方所收取的乙方首付款已用于办理其他事项，所以无法在办理过户之前结清房屋贷款。为了保证房屋买卖的顺利进行，乙方同意自筹资金而不再通过贷款方式缴纳购房尾款，资金筹措到位后，以乙方直接向中信银行偿还甲方房屋贷款的方式支付甲方购房尾款，甲方必须全力配合；五、乙方代甲方结清房屋在中信银行的贷款之后，乙方即付清购房全款，甲方应在三日内配合乙方办理房屋过户手续，否则视为甲方违约，应继续履行合同，并按照《房屋买卖合同》的约定承担违约责任。 2017年11月29日，苏宝清向蔡福榜转款6418.91元，12月8日，苏宝清代蔡福榜交纳契税11309.85元。2017年12月8日，蔡福榜出具收条，载明：收到苏宝清购房款17727元。 2017年12月29日、2018年1月29日、2月27日、3月29日、4月28日、5月30日，苏宝清向蔡福榜转账共计19237.23元。 2018年6月28日，于福遂向蔡福榜转账478648.69元，6月29日，于福遂向蔡福榜转账71.63元。2018年6月29日，中信银行济南天桥支行出具《业务凭证/客户回单》载明：客户名称蔡福榜，摘要个人贷款借据结清。 2019年2月28日，济南市历下区人民法院作出（2019）鲁0102执异41号执行裁定，认为：苏宝清在本院查封之前依据房屋买卖合同支付了全部房款，并占有了房屋。其要求中止对该房屋的执行符合规定。苏宝清就本案执行标的提出的异议成立；遂裁定：中止对济南市4号楼2-2401室房产的执行。2019年4月3日，平安银行股份有限公司济南分行（以下简称平安银行济南分行）作为原告，以苏宝清为被告，以蔡福榜为第三人提起申请执行人执行异议之诉，请求准予继续执行蔡福榜名下位于济南市4号楼2-2401号房屋。2019年7月29日，济南市历下区人民法院作出（2019）鲁0102民初3504号民事判决，查明：苏宝清提供的证据能够证明苏宝清通过中介公司转付、银行转账、代蔡福榜偿还银行贷款、通过岳父于福遂代蔡福榜偿还银行贷款的方式，至2018年6月29日实际支付价款1128684.55元，超出合同约定数额78684.55元。2016年12月15日，蔡福榜将涉案房屋交付苏宝清居住使用，苏宝清实际占有涉案房屋；认为：涉案房屋于2017年12月4日被查封，苏宝清、蔡福榜于2016年11月12日签订房屋买卖合同，2016年12月15日蔡福榜将房屋交付苏宝清占有，签订合同、占有房屋均在人民法院查封之前，且不存在违法情形。2018年6月29日苏宝清支付完毕全部房屋价款。双方未办理过户登记的原因在于此前房地产开发公司未为蔡福榜办理产权初始登记，尚不具备房产过户登记的条件，蔡福榜在履行合同过程中存在违约情形，苏宝清对未办理房屋过户并无过错，且一直积极主张权利。综上所述，苏宝清购买蔡福榜房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行。平安银行济南分行的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；遂判决：驳回平安银行济南分行的诉讼请求。平安银行济南分行不服该判决，提起上诉。2019年11月29日,济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终10975号民事判决，认为：首先，苏宝清提交了涉案房屋的《房屋买卖合同》、佣金确认单、POS签购单、证明及蔡福榜民生银行账户2016年11月12日的收款记录、定金支付书、银行转账流水等证据，上述证据结合当事人陈述，能够证明苏宝清与蔡福榜之间就涉案房产在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，涉案房屋于2017年12月4日被查封，根据苏宝清提供的《补充协议》、物业管理费发票、室内装饰装修工程施工合同、结婚证、装修费付款凭证及收据等证据，并结合当事人陈述，一审认定蔡福榜在2016年12月15日已将涉案房屋交付给苏宝清占有使用，并无不当。再次，2017年11月28日，苏宝清和蔡福榜签订《补充协议》，约定苏宝清代蔡福榜结清房屋在中信银行的贷款之后，苏宝清即付清购房全款，蔡福榜应在三日内配合苏宝清办理房屋过户手续。根据一审期间提交的银行流水及转账记录等证据，可以证实苏宝清于2018年6月29日已经支付完毕全部购房价款。最后，苏宝清为对涉案房屋办理过户登记，于2018年7月向济南市槐荫区人民法院起诉要求蔡福榜继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，并配合苏宝清办理涉案房屋的过户手续等，因此，苏宝清亦非自身原因未办理过户登记。平安银行济南分行主张苏宝清对未办理房屋过户登记存在过错，没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院认定苏宝清购买蔡福榜房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，并无不当。遂判决：驳回上诉，维持原判。 在审理过程中，绿地公司陈述，现涉案房屋已具备办证条件，蔡福榜未取得房产证的原因是蔡福榜拒不配合办理，绿地公司已经履行完协助办证的义务。苏宝清对此未提出异议。 苏宝清提交委托代理合同及发票，欲以此证实其为本案诉讼支付律师代理费3万元。蔡福榜、绿地公司未提出异议。 苏宝清提交中国平安财产保险股份有限公司财产保全责任保险保单及保险费发票，欲以此证实其因本案诉讼保全提供担保而支付保险费2100元。蔡福榜、绿地公司未提出异议。 本院认为，苏宝清、蔡福榜签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人均应按约履行义务。苏宝清按照合同约定履行了付款义务，蔡福榜亦履行了交房义务。因签订买卖合同时，蔡福榜尚未取得房屋权属证书，双方没有办理过户手续。现绿地公司已经取得涉案房屋权属证书，且绿地公司述称涉案房屋可以办理权属证书，蔡福榜未取得权属证书的原因是由于蔡福榜不配合，苏宝清、蔡福榜未提出异议，由于蔡福榜不办理权属证书，且不协助将涉案房屋转移登记至苏宝清名下，构成违约，应承担违约责任，苏宝清要求继续履行合同合法有据，予以支持，但由于涉案房屋因涉及其他案件，现处于济南市历下区人民法院及本院查封期间，不具备办理产权转移登记的条件，故苏宝清要求绿地公司协助将涉案房屋登记在蔡福榜名下、要求蔡福榜协助转移登记至苏宝清名下的请求依据不足，不能支持。 苏宝清要求蔡福榜承担违约金31.5万元，并支付律师费3万元。经审查，房屋买卖合同第十二条约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）。现房屋已经具备办证条件，蔡福榜未协助苏宝清办理房屋转移登记手续，构成违约，故苏宝清要求支付违约金及律师费符合合同约定，予以支持。 苏宝清要求蔡福榜承担财产保全责任险保费2100元。经审查，苏宝清在诉讼过程中申请财产保全，根据法律规定应提供担保，苏宝清没有提供财产担保而选择保险公司保险担保，系其选择的担保方式，因此产生的费用2100元并非诉讼造成的合理支出，且苏宝清没有提供证据证实双方约定该费用由蔡福榜承担，故苏宝清该请求不予支持； 依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、苏宝清与蔡福榜签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。 二、蔡福榜于本判决生效之日起十日内给付苏宝清违约金31.5万元； 三、蔡福榜于本判决生效之日起十日内给付苏宝清律师费3万元。 四、驳回苏宝清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14250元，苏宝清负担100元，蔡福榜负担14150元，诉讼保全费5000元，由蔡福榜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李子萍 人民陪审员  刘桂玲 人民陪审员  张胜玲 二〇二〇年二月二十一日 书 记 员  查传芳