湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终229号上诉人（原审原告）：周建辉，男，1976年1月24日出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：邓平友，宁远县法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：欧阳昌爱，女，1958年3月11日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。被上诉人（原审被告）：唐彬望，男，1956年11月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈鑫，湖南盛仁律师事务所律师。上诉人周建辉因与被上诉人欧阳昌爱、唐彬望物权保护纠纷一案，不服宁远县人民法院（2019）湘1126民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，征询委托诉讼代理人意见，不开庭进行了审理。上诉人周建辉及其委托诉讼代理人邓平友，被上诉人欧阳昌爱、唐彬望及其委托诉讼代理人陈鑫到庭参加询问。本案现已审理终结。周建辉上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人立即停止非法撬门入住上诉人位于宁远县东溪街道泠江路x巷xx号xxx房的侵权行为，腾清房内所有物品，拆除非法装修物；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与欧阳宁芳于2017年1月20日签订的《商品房转让协议》是在公平自愿原则下的民事行为，上诉人合法善意取得案涉房屋的产权，应受法律保护。（1）案涉房屋系2007年杨小军与他人共同出资建造，建造房屋期间为杨小军与欧阳宁芳婚姻关系存续期间，案涉房屋系杨小军与欧阳宁芳的共同财产。因杨小军个人投资欠欧阳宁芳135,000元，双方签订离婚协议约定，离婚后案涉房屋归欧阳宁芳个人所有，欧阳宁芳对其个人所有的房屋享有处分权。（2）上诉人无个人住房，按市场价善意购买无争议房屋，且已实际支付绝大部分房款，依照《物权法》第十五条的规定，上诉人与欧阳宁芳之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。原判对房屋买卖的合法性问题避而不评判、确认，严重影响了本案的公正审判。2、上诉人因善意购得的房屋，属于上诉人个人合法不动产，依法应受国家法律保护。（1）被上诉人因与杨小军个人金钱债务（被上诉人于2015年7月8日将款借给杨小军个人搞房地产开发）与本案毫无关联性，已有被上诉人与杨小军之间的民间借贷民事判决书[（2019）湘1126民初1806号］予以证实，且还有多起杨小军所涉民间借贷的民事判决确认，涉杨小军个人投资房地产所借款项均与欧阳宁芳无关。（2）被上诉人非法撬门，强行侵占上诉人善意购买的房屋，这是明显的侵权行为，应受我国法律的制裁。3、案涉房屋并未进入杨小军个人民间借贷案的执行强制措施范围。（1）案涉房屋是欧阳宁芳个人财产，杨小军民间借贷案与欧阳宁芳无关。（2）原判以被上诉人已对杨小军民间借贷案已申请执行为由，认为被上诉人非法撬门进入上诉人房屋行为不合法，却判决驳回上诉人诉请，判决事实的认定与判决结果大相径庭。（3）被上诉人欧阳昌爱是欧阳宁芳亲姑，早已知晓欧阳宁芳与杨小军夫妻感情破裂近十年，已知晓欧阳宁芳与杨小军离婚及离婚时已将案涉房屋分割归属于欧阳宁芳个人所有的事实。更明了杨小军个人债务与欧阳宁芳无关的司法判决结果，案涉房屋欧阳宁芳完全有独立处置权，案涉房屋不可能纳入杨小军民间借贷案执行措施中，却不经司法程序强撬房门，强霸上诉人房屋。原判对违法侵权行为不依法惩处，没有法律依据。4、案涉房屋没有进行产权变更登记，并非上诉人的过错，不能以产权未过户登记，剥夺上诉人合法拥有的财产权。（1）案涉房屋于杨小军、欧阳宁芳夫妻关系存续期间建造所得，但杨小军、欧阳宁芳没有对该房屋进行初始产权登记。（2）2016年12月，欧阳宁芳与杨小军离婚，案涉房屋产权归欧阳宁芳，但欧阳宁芳也没有对该房屋进行产权登记。基于上述原因，案涉房屋是非本人原因而不能进行产权过户登记。故原判以《物权法》第九条之规定，认定上诉人对案涉房屋无所有权，是适用法律不当，且有背《物权法》第十五条和相关司法解释之规定。欧阳昌爱、唐彬望辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持（2019）湘1126民初2202号民事判决。上诉人周建辉的上诉请求缺乏法律与事实依据，一审法院认定事实清楚。1、上诉人提供的泠江东路三巷xx号xxx房屋交易合同为虚假合同，其事实与证据及理由如下：（1）欧阳宁芳交易泠江东路三巷42号103房屋无任何合法有效证据证明欧阳宁芳就是该房的主人。（2）上诉人不是真实的房屋买受人。从宁远县司法调解中，欧阳宁芳提交的所谓离婚协议效力瑕疵，已经完全证实了该房产是杨小军婚后个人财产；因婚姻关系存续期间杨小军己经借了被上诉人的钱，在杨小军未还清被上诉人的钱时，该房产无论如何都将不会变成欧阳宁芳的个人房产，即便是要出卖或转移资产（该xxx号房屋），也将是两人一起签订所谓的房屋买卖合同，才能合法对抗被上诉人夫妇。（3）上诉人证据中的房款交付与合同规定不符合。上诉人提交证明购房款的证据有：①欧阳宁芳于2017年l月20日与上诉人签订了房屋交易合同，2017年1月23日收到上诉人28万元人民币，但并无银行交易记录及相关取存款记录。②2018年3月1号，在无办理房产证的情形下，又向欧阳宁芳银行卡转入10万元人民币，那么所谓的购房款共计已交38万元整；完全超出合同规定的33万元的购房合同总金额，可见其两人关系不清且与常理不符，同时证明了该所谓的合同交易与实际不符，存在虚假。2、冷江东路x巷xx号xxx房屋由一直由被上诉人夫妻合法占用。几年前，即该泠江东路x巷xx号xxx房与房屋原所有权人杨小军于20l5年双方的借贷关系成立后就该房以物抵债口头达成合意，双方未签订书面以物抵债合同，但以“一手交钱一手交货”的形式完成交易；购房款以15万元借贷本金为基础，5万元从2015年7月8日起以年利率24%起计息至履行完毕为止，另一笔10万元从2016年4月25日起计息至履行完毕为止。两笔款已经交付给真实的房屋所有人杨小军，且已为一审人民法院判决确认。因此，真实房屋所有人的以物抵债，合符法律规定。为履行借贷合同后以物抵债的相关事项，被上诉人于2019年实际进住案涉房屋。由于民众对于房屋抵押的法律效力认识不够，未依据《物权法》的规定对泠江东路x巷xx号xxx房抵押登记，但被上诉人夫妻长时间对该房屋行使占有、使用、抵押占用的物权权能，被上诉人夫妻因债权口头抵押合法占有该冷江东路x巷xx号xxx房屋，亲友邻居及房屋征收办工作人员均知晓该房屋的主人为被上诉人夫妻。3、一审法院适用法律正确及程序合法正当。所谓的房屋出售人欧阳宁芳（被上诉人的债务人杨小军的前妻）并非案涉房屋的合法所有人，无出售房屋的资格，其与他人所签订的房屋买卖合同不具有实际上的排他效力。上诉人周建辉所依据的一纸《房屋出售合同》不具有对抗被上诉人夫妻以债抵房并实际入住、占用该房的效力。因此，上诉人无法定依据请求一、二审人民法院为其确认对该房的所有权。综上，上诉人提出确认泠江东路x巷xx号xxx房屋为其所有的诉求没有事实与法律上的依据，请求上级法院依法对上诉请求予以驳回，维持一审法院判决。周建辉向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即停止非法入住原告位于宁远县东溪街道泠江东路x巷xx号xxx房的侵权行为，腾清房内所有物品，拆除非法装修物；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：被告欧阳昌爱、唐彬望系夫妻。被告欧阳昌爱系案外人欧阳宁芳之姑母。案外人杨小军与案外人欧阳宁芳原系夫妻，双方于2016年12月29日登记离婚。原告周建辉所指位于宁远县东溪街道泠江东路3巷42号103房与被告欧阳昌爱、唐彬望所指位于宁远县东溪街道泠江东路x巷xx号xxx房系同一处不动产，现门牌号码是xxx，该房系杨小军在与欧阳宁芳的婚姻关系存续期间与他人共同出资于2007年建造，原系杨小军与欧阳宁芳的夫妻共同财产，2016年8月27日，杨小军与欧阳宁芳签订《协议》，协议约定，杨小军因无力偿还欧阳宁芳的债务135,000元将该房全部抵偿给欧阳宁芳，欧阳宁芳享有该房的所有权、使用权、处分权，该房至今未办理不动产权属登记。2017年1月20日，欧阳宁芳与原告周建辉签订《商品房转让协议》，协议约定，欧阳宁芳将位于宁远县东溪街道泠江东路x巷xx号xxx房以330,000元的价格转让给原告周建辉，购房方于协议签订之日交定金30,000元，于协议签订后的三日内交付购房款250,000元，余款50,000元于办理不动产过户手续时一次性付清。杨小军因从事房地产开发需要资金周转，于2014年3月向欧阳昌爱借款100,000元，于2015年7月8日向欧阳昌爱借款50,000元，借贷双方约定上述借款按月利率2%计息，借款到期后，因杨小军未全部履行还本付息的义务，欧阳昌爱于2019年向湖南省宁远县人民法院提起民间借贷纠纷之诉，湖南省宁远县人民法院判决杨小军履行还本付息的义务，但杨小军未履行。2019年5月26日，被告欧阳昌爱强行撬开案涉房屋的房门后，二被告欧阳昌爱、唐彬望强行装修、入住该房。为此原、被告发生纠纷，纠纷经调处未果。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十五条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，双方当事人争执的焦点是：原告周建辉要求判令被告立即停止非法入侵案涉房屋，腾清房内物品，拆除非法装修物的诉请是否予以支持；二、被告欧阳昌爱、唐彬望请求驳回原告周建辉的诉请的抗辩理由是否予以采纳。现评析如下：首先，案涉房屋系杨小军建造，杨小军基于建造的事实行为取得案涉房屋的所有权。被告欧阳昌爱虽与杨小军存在民间借贷关系，且在民事判决生效后，因杨小军未履行还本付息的义务，被告欧阳昌爱已向湖南省宁远县人民法院申请强制执行，被告欧阳昌爱本应通过合法途径保障其债权得以实现，但被告欧阳昌爱、唐彬望为保障债权得以实现，未经权利人同意采取强行撬开案涉房屋的房门，并强行装修、入住案涉房屋的行为不合法。其次，原告周建辉虽与欧阳宁芳签订了案涉房屋的转让协议，但协议签订后买卖双方至今未办理案涉房屋的转移登记手续，案涉房屋的物权并未变动，原告周建辉至今未取得案涉房屋的所有权，因此，原告周建辉并非案涉房屋的所有权人，无权要求被告欧阳昌爱、唐彬望立即停止非法入侵案涉房屋，腾清房内物品，拆除非法装修物。综上，原告周建辉的诉请缺乏事实依据和法律依据，对其诉请不予支持；对被告欧阳昌爱、唐彬望的抗辩理由予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告周建辉的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告周建辉负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人周建辉提交证据一：湖南省宁远县人民法院（2016）湘1126民初2415号民事判决书、（2017）湘1126民初624号民事判决书、（2017）湘1126民初2433号民事判决书，拟证明杨小军的债务属于个人债务；证据二：宁远县不动产登记中心于2019年10月23日出具的证明，拟证明杨小军无东溪街道泠江东路x巷xx号房产记录。证据三：宁远县不动产权属登记信息查询结果证明，拟证明周建辉在宁远县行政区域范围内无住宅房产登记。被上诉人质证提出：不否认证据一判决书所判决的内容，但不能达到证明目的，不判决欧阳宁芳承担责任，不代表杨小军的财产任意处置；证据二恰恰证实了离婚协议是虚假的；证据三与本案无关联。被上诉人提交证据被：杨小军、欧阳宁芳离婚登记时向民政局提交的离婚协议书，拟证明杨小军与欧阳宁芳离婚时未对案涉房产进行分割，欧阳宁芳不具有该房的处置权。上诉人对上述协议的真实性无异议，但提出在民政局协议之外还有一个补充协议。本院认证认为，上诉人提交的证据一为三份湖南省宁远县人民法院民事判决书，被上诉人对其真实性无异议，本院予以采信；证据二、证据三为政府相关职能部门出具的书证，被上诉人对其真实性无异议，本院予以采信。被上诉人提交的离婚协议书，上诉人认可其真实性，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争执的焦点是，上诉人周建辉作为案涉房屋的买受人，在取得房屋的所有权之前是否有权排除被上诉人欧阳昌爱、唐彬望对该房的占有。第一，案外人欧阳宁芳因离婚协议取得案涉房屋的所有权。案涉房屋系案外人杨小军建造，根据《物权法》第三十头的规定，杨小军基于建造的事实行为取得案涉房屋的所有权，又因房屋建造于杨小军与欧阳宁芳婚姻关系存续期间，案涉房屋为杨小军与欧阳宁芳的夫妻共同财产。离婚前，杨小军与欧阳宁芳签订《协议》约定，杨小军因无力偿还欧阳宁芳的债务135,000元，将该房全部抵偿给欧阳宁芳，欧阳宁芳因杨小军放弃对于房屋共有的权利，而获得该房完全所有权，未办理不动产权属登记，不影响欧阳宁芳对案涉房屋的所有权。第二，上诉人周建辉对案涉房屋享有物权期待权。周建辉与欧阳宁芳签订《商品房转让协议》，并依约交纳协议约定的全部购房款，对欧阳宁芳享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征。就本案而言，在周建辉依《商品房转让协议》支付了全部应付购房款的情况下，意味着买受人周建辉有权请求欧阳宁芳依约交付所购商品房，取得对案涉房屋的合法占有；有权请求欧阳宁芳协助办理案涉房屋过户登记手续，取得案涉房屋所有权，即对案涉房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。欧阳宁芳作为出卖人，因买受人周建辉依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能。据此，周建辉对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，周建辉可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《物权法》意义上的物权（所有权）。周建辉所享有的权利在内容和效力上已经超过了被上诉人欧阳昌爱享有的普通金钱债权，在没有证据证明周建辉物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于被上诉人欧阳昌爱的普通金钱债权予以保护。故上诉人周建辉请求判令被上诉人欧阳昌爱、唐彬望停止侵占案涉房屋，腾清房内所有物品的诉讼请求，应当予以支持，但装修方面的诉讼请求，牵涉因素较多，不在本案审理范围，不予支持。第三，被上诉人欧阳昌爱、唐彬望强行占有、使用案涉房屋没有合法依据，其行为是非法侵占。被上诉人欧阳昌爱与案外人杨小军存在民间借贷关系，杨小军未履行给付借款本息的义务，被上诉人欧阳昌爱享有的普通金钱债权。该债权经法院民事判决生效后，因杨小军未自觉履行生效民事判决确定的给付义务，被告欧阳昌爱已向湖南省宁远县人民法院申请强制执行，应当通过合法途径保障其债权得以实现，但被上诉人欧阳昌爱、唐彬望为保障其自身债权，未经权利人同意采取强行撬开案涉房屋的房门，并强行装修、入住案涉房屋，其行为无合法依据，属于非法侵占。如果被上诉人欧阳昌爱、唐彬望认为杨小军与欧阳宁芳签订《协议》，将杨小军所有的房屋转让给欧阳宁芳，对债权人欧阳昌爱造成了损害，应当依据《合同法》第七十四条的规定请求人民法院撤销债务人杨小军的行为，使案涉房屋重新回归杨小军所有，再依法定程序执行涉案房屋，从而实现债权，而不是采取撬门入室的方法强行占有案涉房屋。欧阳昌爱、唐彬望的非法侵占行为必然受到法律制裁，对权利人周建辉要求其停止侵占、搬离案涉房屋的诉讼请求，应当予以支持。还要指出的是：欧阳宁芳与周建辉签订《商品房转让协议》是否存在瑕疵，双方是否存在虚假购房行为，均与欧阳昌爱无关。因为，欧阳昌爱与欧阳宁芳之间无债权债务关系即无利害关系，对欧阳宁芳的任何民事行为均无权抗辩。至于装修费用的处理问题，不在本案的审理范围，当事人可通过协商或者另行诉讼解决。综上所述，周建辉的上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一、二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初2667号民事判决；二、被上诉人欧阳昌爱、唐彬望在本判决送达之日起停止对位于宁远县东溪街道泠江东路x巷xx号xxx号房屋（即周建辉诉讼请求的xxx号房屋）的非法占有，十日内腾清房内所有物品，搬离该房。三、驳回上诉人周建辉的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，二审案件受理费80元，共计120元，由被上诉人欧阳昌爱、唐彬望负担80元，上诉人周建辉负担40元。本判决为终审判决。审判长  唐治生审判员  李 飞审判员  杨世清二〇二〇年二月二十八日书记员  陈红华附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。