广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5120号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文丽，女，1984年1月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山北大荒房地产开发有限公司，住所地广东省中山市中山一路99号第2层，统一社会信用代码914420000568218793。法定代表人：李伟庭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。上诉人陈文丽因与被上诉人中山北大荒房地产开发有限公司（以下简称北大荒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈文丽上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判支持陈文丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，没有对案件事实核实清楚。陈文丽于2017年8月19日签订认购书，直接交首付款，未达中山要满6个月社保的购房条件，却被要求在2017年8月26日付清全款，认购书是违法的。北大荒公司一步步逼陈文丽购买涉案商品房，说钱不能退，否则支付违约金，屡次用赔钱来压陈文丽。二、一审判决确定性质不当。1.陈文丽已提交证据证明其已支付首付款、律师办证费。支付款项时没有签订合同，违反消费者权益保护法的知情权。2.没有签订合同就付款是不合理的，陈文丽叫北大荒公司给其合同书，但销售人员说认购书就是了，是北大荒公司对消费者的隐瞒和欺骗行为。3.中山市商品房买卖合同与原件不一致。一审中，陈文丽提出了合同的疑点，一份合同多个签名都不一致，并非陈文丽本人签名。按照合同法的规定，商品房买卖合同需要双方签订一式两份并盖章才有效力，但陈文丽在2018年3月1日到开发商所草签的合同书，北大荒公司并没有给陈文丽。陈文丽经过投诉、起诉后，北大荒公司于一审开庭前才邮寄一份合同复印件给其，此合同是复印件并不在上面注明与原件合同完全一致，没有加盖红章。4.陈文丽订购当天，屡次叫开发商出示五证，但开发商没有正面回复陈文丽，连复印件都没有出示，北大荒公司对消费者隐瞒事实，违反了消费者权益保护法的知情权。5.陈文丽是受害者，父亲于2017年12月查出患有白血病，需要大笔治疗费，陈文丽向北大荒公司提出退房退款，遭到北大荒公司的拒绝，一直压迫陈文丽购买涉案商品房，明显是北大荒公司欺压陈文丽。综上，一审判决没有正视陈文丽的请求并核实情况，合同文件签订没有法律依据，依法应予撤销，退回陈文丽所有费用，请求二审法院公正处理，支持陈文丽的上诉请求。北大荒公司辩称:一、陈文丽向北大荒公司购买涉案商品房过程中自愿、公平、公开、公正，不存在任何“骗”及“逼”的行为。陈文丽在2017年8月19日签署的《中庄翠庭认购书》、《中庄翠庭认购及签约须知》，已明确告知陈文丽购买商品房应具备的条件及应提供的个人资料，陈文丽也明确其认购的商品房所在项目的开发、销售等文件已经在销售中心进行了公示。后由于陈文丽个人原因没有按照认购书约定的时间网签《中山市商品房买卖合同》，整个过程的每一个环节都是在自愿、公平、公开、合法的原则下进行，不存在任何其上诉所称的“骗”及“逼”的行为，陈文丽也没有提供任何证据证实该主张。二、陈文丽于2018年11月15日与北大荒公司网签涉案商品房的《中山市商品房买卖合同》，并办理了不动产预告登记取得《不动产登记证明》。该合同是双方在自愿、合法的法律原则下签署的，具有法律效力，双方均应严格遵守履行，陈文丽向法院起诉要求解除合同及退款，没有任何依据。陈文丽在办理按揭贷款申请手续后，经北大荒公司工作人员督促仍拒不接听按揭银行人员的询问电话，导致其按揭贷款未获银行审批，根据合同的约定，陈文丽应付清相应全额房价款。北大荒公司提出反诉请求要求陈文丽支付尚欠房款，法律依据充分。陈文丽于2019年1月23日向一审法院起诉请求：一、判令解除与北大荒公司签订的买卖合同；二、判令北大荒公司返还陈文丽所交房款354997元。北大荒公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈文丽向北大荒公司支付房价款824000元及逾期付款违约金（违约金计算方式：自2019年1月25日起至陈文丽付清该房款之日止，以824000元为基数按照每日万分之二标准向北大荒公司支付逾期付款违约金，现暂计至2019年3月15日为8240元）。一审法院认定事实：2017年8月19日，北大荒公司（出售方）与陈文丽（认购方）签订《中庄翠庭认购书》，约定：认购方自愿认购中山市西区××中××房；认购总楼价为1177737元；定金50000元须于签署本认购书时或之前付清，首期楼价款353737元须于2017年8月26日或之前付清（含定金），楼价款余款824000元须于2017年8月26日或之前付清或办理银行按揭；认购方须于2017年8月26日前，携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到中庄翠庭销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件、递交按揭所需资料及缴清相关费用；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项后，出售方承诺于2019年6月20日前将该物业交付认购方使用；协议还约定其他事项。同日，陈文丽签署《中庄翠庭认购及签约须知》。认购书签订后，陈文丽依约共计向北大荒公司支付首期款（含定金）共计353737元，北大荒公司出具相应收据予以确认。另外，陈文丽向广东正日律师事务所支付手续费1200元，该所出具收据予以确认。2018年11月15日，北大荒公司（出卖人）与陈文丽（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于中山市西区××中××房，总价款为1177737元，其中353737元为现金支付，824000元为商业贷款支付，约定付款时间为2017年8月26日；买受人逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同，经出卖人同意的，买受人须自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。出卖人逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过60日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达且办妥本合同的终止备案登记手续之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金；合同还约定其他事项。2019年1月17日，北大荒公司委托广东正日律师事务所律师向陈文丽出具《律师函（催履约通知书）》，函称：根据按揭银行的回复，按揭银行在审批陈文丽住房贷款时多次致电陈文丽核实信息，但均因陈文丽拒绝接听电话，导致该笔贷款无法正常审批，要求陈文丽务必于2019年1月24日之前配合按揭银行办理该笔住房贷款的核实审批手续，否则，开发商有权根据合同约定要求陈文丽七日内付清剩余房价款824000元。2018年12月12日，陈文丽向中山市住房和城乡建设局反映北大荒公司存在违法违规售房的问题，该局于2019年1月24日回复陈文丽称，根据其提交的资料及其所投诉的内容，经了解其已与北大荒公司签署商品房买卖合同，属于合同纠纷问题，建议双方协商，协商不成，可通过司法途径解决。一审法院另查明：坐落于中山市西区××中××房的预告登记权利人（申请人）为陈文丽，涉案房屋的预售登记手续于2018年11月29日办理完毕。一审诉讼中，陈文丽与北大荒公司均确认陈文丽已向银行申请涉案房屋的商业贷款，北大荒公司主张涉案房屋的贷款至今未能进行正常审批原因在于陈文丽；陈文丽主张北大荒公司存在欺骗行为，在认购时未告知其中山市限购的情况，且北大荒公司没有将其签字的合同给其一份，北大荒公司提交的合同与其签订时所见的合同不一致。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。北大荒公司与陈文丽之间所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。关于解除合同的问题。商品房限购政策有完全公开的规范性文件，陈文丽认为北大荒公司隐瞒限购政策、存在欺诈行为的主张不能成立；涉案房屋已预告登记在陈文丽的名下，说明政府部门认可了陈文丽的购房资格，同时，北大荒公司在履约的过程中，不存在足以令陈文丽行使合同解除权的违约行为，故陈文丽要求解除合同、由北大荒公司向其返还购房款的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。关于北大荒公司的反诉请求。涉案房屋已预告登记在陈文丽的名下，合同应继续履行，陈文丽应将剩余房款支付给北大荒公司。双方的合同签订于2018年11月15日，而约定的824000元的付款时间为2017年8月26日，意味着合同签订时陈文丽已违约，这与常理不符，故一审法院认定双方对第二期付款时间约定不明。北大荒公司请求自2019年1月25日起计算违约金缺乏理据，一审法院不予支持。在双方对第二期付款时间约定不明的情况下，陈文丽应于合同约定的交楼时间2019年6月30日前将824000元支付给北大荒公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈文丽于2019年6月30日前将尚欠的购房款824000元支付给北大荒公司；二、驳回陈文丽的诉讼请求；三、驳回北大荒公司的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6625元，减半收取为3312元（陈文丽已预交），由陈文丽负担；反诉案件受理费6061元（北大荒公司已预交），由北大荒公司负担2061元，陈文丽负担4000元（陈文丽负担部分于判决生效之日起七日内迳付北大荒公司，一审法院不另行收退）。二审中，陈文丽提交以下证据：1.张燕借了4万元的借据，拟证明陈文丽需要向他人借钱为父亲治病；2.陈文丽父亲的住院治疗记录、病历、申请网络众筹等资料，拟证明陈文丽父亲于2018年1月份确诊患有白血病，需要大量资金治疗。北大荒公司认为上述证据不属于二审新证据，且与本案无关联。北大荒公司未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：1.根据北大荒公司向陈文丽出具收款收据显示：陈文丽于2017年8月19日支付了定金50000元、2017年8月28日支付首期款90000元、2017年10月3日支付首期款213737元，2018年3月1日，缴纳了手续费1200元。2.2017年10月3日，陈文丽签订了《中庄翠庭延期申请表》，申请事项为“申请将原应于2017年8月26日递交材料办理网签预约的时间延期至2017年11月30日递交材料办理网签预约（延期天数154天）。本人承诺上述时间之内提供齐全的材料办理网签预约手续，如因本人的原因不能准时提供材料而导致不能办理预约网签手续，开发商有权没收定金，并收取滞纳金，由此产生的一切责任由本人承担。”3.二审期间，陈文丽申请对北大荒公司提供的《中山市商品房买卖合同》中其本人的签名真实性进行笔迹鉴定。本院在采集笔迹鉴定样本过程中，北大荒公司认为陈文丽故意违反其平时的书写习惯，刻意描写其与平时书写习惯不一样的签名，要求以陈文丽在2017年签署的认购书、认购书须知等材料上的签名作为鉴定样本。陈文丽予以拒绝。本院提议，以陈文丽在一审时所提交材料上的签名作为鉴定样本，陈文丽亦不同意。因双方对笔迹鉴定的比对样本无法达成一致意见，导致笔迹鉴定无法进行。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈文丽请求解除涉案商品房买卖合同的理由是否成立。对此，本院具体分析如下：关于涉案商品房买卖合同的效力问题。陈文丽主张涉案商品房买卖合同上的签名并非其本人签名，经比对陈文丽一审提交的《民事诉状》、《当事人送达地址确认书》书面材料上的签名，与涉案商品房买卖合同上的签名相似度极高，因此，在陈文丽未能提供反证推翻合同上签名的真实性的前提下，本院对陈文丽主张商品房买卖合同上的签名并非其本人的签名的意见不予采信。由于涉案商品房买卖合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。对于陈文丽称其不具备中山市的购房条件，系被北大荒公司诱骗签订合同以及北大荒公司签订合同后未交付合同原件给其，请求解除合同的意见，本院认为，陈文丽作为完全民事行为能力人，应对其民事行为承担责任。从陈文丽签订认购书、商品房买卖合同以及网签延期申请表，以及先后分多次支付首期款及手续费等行为来看，并没有看出北大荒公司存在诱骗其签订合同的嫌疑，或陈文丽系在被胁迫的情形下进行交易。因此陈文丽要求解除合同、由北大荒公司向其返还购房款的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。同理，涉案房屋已预告登记在陈文丽的名下，北大荒公司已履行了合同义务，陈文丽要求北大荒公司返还款项，本院亦不予支持。综上，陈文丽的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15411元（陈文丽已预交），由上诉人陈文丽负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇二〇年二月十一日书记员  张欣琪严贝贝