上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终200号上诉人（原审原告、反诉被告）：通力电梯有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇古城中路88号。法定代表人：姜威，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：范文辉，上海中沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：季桂凤，上海中沃律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：万丽酒店物业管理（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区嘉定工业开发区叶城路1411号。法定代表人：刘志奇，董事长。委托诉讼代理人：狄青，君合律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈程，君合律师事务所上海分所律师。上诉人通力电梯有限公司（以下简称通力公司）、上诉人万丽酒店物业管理（上海）有限公司（以下简称万丽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8383号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通力公司上诉请求：维持一审判决第三、第五项，撤销一审判决第一、第二、第四项，改判支持通力公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2018年5月23日、10月22日，通力公司与万丽公司就租赁上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉讼房屋）分别签订《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》。万丽公司在签订合同时，故意隐瞒应予披露的信息，没有将原居住人一家四口在2004年印度洋大海啸中遇害的信息向通力公司披露，导致通力公司在不知情的情况下违背其真实意思而签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，万丽公司涉嫌欺诈。印度洋海啸灾难发生在2004年，相应的退租手续等肯定要延迟到2005年办理，万丽公司陈述其自2005年开始管理涉讼房屋，则万丽公司对上述事实应属于明知，万丽公司也有能力获取之前的租赁合同，但万丽公司未向法庭提交。通力公司提供的证人证言也可以证明涉讼房屋原居住人遇难的事实存在。故万丽公司存在欺诈行为，通力公司依法有权撤销租赁合同及补充协议。合同被撤销后，通力公司支付的租金及管理费、交付的保证金等，万丽公司应全部予以退还。由此导致的资金占用损失及搬家费支出等损失，万丽公司应全部予以赔偿。通力公司的诉讼请求，依法应得到支持。退一步讲，如果法院确认合同解除，则合同解除的时间应为2019年2月27日。通力公司于2019年2月22日已将家具、家电搬离，并由万丽公司的物业人员予以配合。2019年2月27日，双方对房屋钥匙、家具家电进行了清点，并签订了交接书。租赁合同及补充协议因双方达成一致而解除。2019年2月28日起，通力公司再未进入或者使用涉讼房屋，也无需支付任何租金及物业管理费。针对通力公司的上诉请求，万丽公司辩称，不同意通力公司的上诉请求，并向本院提起上诉，请求：维持一审判决第二、第四项，撤销一审判决第一、第三、第五项，改判支持万丽公司一审中的全部反诉请求。事实和理由：涉案租赁合同及补充协议不存在法律规定的可撤销情形。通力公司主张的涉讼房屋原居住人一家四口遇难的事实，缺乏证据证明。即便该事实存在，也无法认定涉讼房屋系“凶宅”，房屋之外发生的意外，并不会对社会善良风俗造成损害或者影响房屋的居住使用。通力公司如对其承租的房屋有特殊需求，应在承租前向万丽公司提出，但通力公司从未向万丽公司提出。租赁合同及补充协议合法有效，通力公司要求撤销的诉讼请求，应予以驳回。涉讼房屋租赁合同及补充协议系因通力公司违约擅自退租导致解除。2019年2月27日，双方虽然签订了交接书，但双方并无合同解除的意思表示。虽然同日通力公司向万丽公司发出了撤销合同的函件，但该函件于2月28日才送达万丽公司，2月27日当天，双方并无解除合同的合意达成。3月1日，万丽公司回函通力公司，表示不同意解除合同。故一审法院确认租赁合同及补充协议于2019年2月27日解除，缺乏依据。之后，万丽公司于2019年5月17日发出解除租赁合同的通知，并于2019年5月20日送达通力公司。租赁合同及补充协议的解除时间应认定为2019年5月20日。且万丽公司有权没收通力公司交付的保证金，并要求通力公司支付租金、物业管理费及相应的滞纳金、拖欠水电费产生的滞纳金。根据租赁合同第9条第3款之约定，通力公司擅自退租的，若预付租金、管理费不足抵付万丽公司损失的，通力公司还应负责赔偿。万丽公司根据通力公司的口头指令对涉讼房屋进行特殊装修，现因通力公司违约导致租赁合同解除，则万丽公司因此所致装修损失，应由通力公司予以赔偿。关于万丽公司支出的律师费，根据租赁合同所附补充协议第十一条的约定，万丽公司因本案支出的费用，应由通力公司承担，一审法院关于通力公司无需赔偿万丽公司律师费支出损失的认定有误。综上，万丽公司一审中的反诉请求，应得到支持。针对万丽公司的上诉请求，通力公司辩称，不同意万丽公司的上诉请求，坚持己方的上诉请求。通力公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销通力公司、万丽公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋于2018年5月23日签订的《上海市房屋租赁合同》及2018年10月22日签订的《补充协议》；2.万丽公司退还保证金270,000元、支付的租金和管理费共计319,355元，以及资金占用损失（以上述款项为基数，自2019年3月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，至实际退还之日止）；3.万丽公司支付造成的损失费用87,994.50元。本案一审审理中，通力公司将诉讼请求第3项变更为万丽公司支付造成的损失费用85,947.10元。万丽公司向一审法院提出反诉请求：1.确认通力公司、万丽公司于2018年5月23日和2018年10月22日就涉讼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年5月20日解除；2.通力公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年5月20日的租金201,032元；3.通力公司支付因拖欠第2项租金所产生的滞纳金（以152,000元为基数，自2019年3月1日起按照每日0.3%的标准，计算至实际清偿之日止；以49,032元为基数，自2019年5月1日起按照每日0.3%的标准，计算至实际清偿之日止）；4.通力公司支付拖欠的2019年3月1日至2019年5月20日的物业管理费37,033元；5.通力公司支付因拖欠第4项物业管理费所产生的滞纳金（以28,000元为基数，自2019年3月1日起按照每日0.3%的标准，计算至实际清偿之日止；以9,033元为基数，自2019年5月1日起按照每日0.3%的标准，计算至实际清偿之日止）；6.通力公司支付因拖欠水电煤产生的滞纳金720元（以5,345.80元为基数，自2019年4月1日起按照每日0.3%的标准，计算至2019年5月15日）；7.通力公司支付2019年5月21日至2019年8月14日的租金和物业管理费252,580元；8.通力公司赔偿装修费损失109,641元和佣金损失76,000元；9.确认万丽公司有权没收保证金270,000元；10.通力公司支付律师费74,200元。一审法院认定事实：2018年5月23日，通力公司作为承租人（乙方）、万丽公司作为出租人（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定有如下内容：1-1.甲方将其合法拥有出租权的涉讼房屋出租给乙方使用；2-2.乙方向甲方承诺，租赁涉讼房屋仅作为居住使用；3-1.租赁期共29个月又7天，自2018年10月25日起至2021年3月31日止；4-3.乙方必须在每月1日前支付当月租金、管理费，逾期支付，每逾期1天，则乙方需按月租金、管理费的0.3%支付滞纳金；8-1.在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：……（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的；……；9-1.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回涉讼房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……（4）拖欠租金、管理费累计1月以上的；……；9-2.在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、煤气等费用，每逾期1天，则应按上述费用的0.3%支付滞纳金……；9-3.在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，预付租金、管理费不退；若预付租金、管理费不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；……。该《上海市房屋租赁合同》另附有《补充协议》，约定有如下内容：一、……（a）租赁期为29个月又7天，自2018年10月25日至2021年3月31日，如果承租人在固定租赁期的第一年即2018年10月25日至2019年10月24日内退租，出租人有权扣除承租人之所有保证金且如果退租发生在本合同第9个月结束之前，承租人应向出租人支付住满9个月所应支付的租金、管理费……；（b）按公历月计算，每月租金含增值税价为76,000元（“租金”），每月物业管理费含增值税价为14,000元（“管理费”），合计每月总价款含增值税价为90,000元（“总价款”）……；（d）承租人应在合同起租日3日前支付首期（2018年10月25日至2018年11月30日）租金、物业管理费110,323元；（e）本合同保证金为三个月总价款为270,000元……；（i）承租人应在每月第1日之前将当月租金、管理费款汇入上述规定的银行账号；三、承租人与出租人协议在承租期间遵守下列条款：……（b.1）在涉讼房屋上现在及今后任何时间所用的煤气、水、电、电话（含国内及/或国际通话费、网络费）及其他费用，承租人应在收到相关部门的账单后及时缴付，因承租人未能及时缴付产生承租人的损失或滞纳金，均由承租人承担，若因此引起出租人损失的，承租人还应负责赔偿；（b.2）为了便于管理涉讼房屋上述（b.1）条款账单并避免纠纷，对于入住月或退租月对应期间的公用事业费账单，承租人可在收到相关部门的账单后15天内付清，或是由出租人代为收取代为支付，如果入住月或退租月的账单由出租方代收代付，那么承租人应在收到出租人的书面付款通知书后支付给出租方……；十一、若出租人因合法地行使本合约赋予出租人之权力或因依循法律途径追回承租人所积欠之金额，或追回因承租人未能依约遵守规则而引起任何费用（包括合理律师费），则承租人需在出租人要求时偿还一切有关费用……。2018年10月22日，通力公司作为承租人（乙方）、万丽公司作为出租人（甲方）签订《补充协议》，约定有如下内容：鉴于，甲乙双方分别于2018年5月23日签署了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有出租权的涉讼房屋出租给乙方使用，现甲乙双方经友好协商就上述合同达成以下更改及补充，以资共同遵守：1.甲乙双方签署的原合同第3-1条和补充协议第一（a）条之租赁期限变更为“租赁期为28个月又17天，自2018年11月15日至2021年3月31日”；2.甲乙双方签署的原合同中补充协议第一（d）条之首期租金、物业管理费支付变更为“承租人应在合同起租日3日前支付首期（2018年11月15日至2018年12月31日）租金、物业管理费139,355元”，鉴于乙方已经按照原合同补充协议第一（d）条向甲方支付110,323元，因此本补充协议签订后，乙方需向甲方补充支付首期租金、物业管理费合计29,032元；……。2018年11月15日，万丽公司将涉讼房屋交付通力公司使用。2019年2月27日，通力公司将涉讼房屋交还万丽公司。当天，通力公司另向万丽公司发送《律师函》，载有如下内容：1.……然而入住后，姜先生、姜太太以及家中保姆阿姨经常在半夜和白天安静时听到屋内有人走动和窃窃私语的声音，然而找遍整个房屋也没有发现其他人，直到2018年12月底，多位邻居直接或者间接通过保姆阿姨向姜先生和姜太太反映告知，涉讼房屋实际是“凶宅”，原居住人一家四口在2004年印度洋大海啸中遇害，只留下一个女儿幸免于难，居住涉讼房屋会带来厄运……2.本律师认为，贵司在签订租赁合同时，没有将原居住人一家四口在2004年印度洋大海啸中遇害的信息向通力公司披露，导致通力公司在不知情的情况下违背其真实意思而签订了租赁合同和补充协议，根据合同法第五十四条的规定，通力公司有权要求撤销房屋租赁合同；3.现通力公司委托本律师正式通知贵司：1）因贵司存在未如实告知行为，撤销双方于2018年5月23日签订的《上海市房屋租赁合同》和2018年10月18日签订的《补充协议》，2）请贵司在2019年3月6日前将保证金270,000元退还通力公司……。2019年3月1日，万丽公司向通力公司发送《通知函》，载有如下内容：我司于2019年2月28日收到贵司的律师函，关于律师函提到的解约理由，以及赔偿要求，我司均不能予以接受，理由如下：1.涉讼房屋2005年至2018年，曾经有四家租客承租该房屋，租期2年至4年不等，我司第一次从贵司处得知涉讼房屋有“异象”问题；2.我司虽然不相信所谓的“异象”，但是考虑到姜先生和姜太太的感受，我司也在第一时间给予贵司回复：同意贵司在XX豪园更换其他房屋居住，同时也提供XX酒店式服务公寓房给租客免费临时居住，无奈贵司均予以拒绝；3.2019年2月27日，贵司派严某女士来交接房屋，我司员工E也一再向严女士表示，接收房屋是为了更好的管理涉讼房屋，避免造成房屋的损坏，在双方未达成终止协议前，贵司仍对涉讼房屋有租赁权……5.我司希望贵司根据合同约定，继续执行租金和物业管理费的支付义务……。其后，万丽公司陆续向通力公司发送催缴通知书。2019年5月15日，万丽公司就系争纠纷与君合律师事务所上海分所签订《法律服务协议书》，约定一审律师费不含税金额为70,000元。其后，万丽公司向该所支付律师费共计74,200元，该所亦开具了该金额的律师费发票（其中税额共计4,200元）。2019年5月17日，万丽公司向通力公司发送《解除的通知》，要求解除双方于2018年5月23日就涉讼房屋签订的《上海市房屋租赁合同》以及当日和此后签署的相关《补充协议》。本案一审审理中，通力公司、万丽公司一致确认：通力公司已支付270,000元保证金及2018年11月15日至2019年2月28日期间的租金和管理费319,355元。通力公司表示若法院确认相关合同于2019年2月27日解除，则2019年2月28日的租金和管理费3,000元，应由万丽公司返还通力公司。万丽公司对此表示，应抵扣第7项反诉诉讼请求。关于通力公司于2019年2月27日将涉讼房屋交还万丽公司的原因，万丽公司作如下陈述：当时确实通力公司提出了房屋承租的问题，万丽公司认为合同有效存续期间，万丽公司提出了很多解决方案，包括更换租赁标的；万丽公司是释放善意，表示合同继续履行情况下，可以解决通力公司的担心，继续履行合同。万丽公司另表示，实践中存在租赁期间，因房屋实际居住人更换，承租人将房屋暂时归还万丽公司的情况，并提供通力公司与案外人签订的租赁协议、《入住、迁出确认书》等证据予以证明。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、双方所签订的《上海市房屋租赁合同》及相关《补充协议》是否存在可撤销的情形，以及若存在可撤销的情形，则法律后果应如何处理；二、双方所签订的《上海市房屋租赁合同》及相关《补充协议》若不存在可撤销的情形，则应认定合同于何时解除；三、合同解除后的法律后果应如何处理。关于第一个争议焦点，根据法律规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。通力公司主张万丽公司在签订合同时，故意隐瞒原居住人一家四口在2004年印度洋大海啸中遇害的信息，导致通力公司在不知情的情况下违背其真实意思而签订了《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》，涉嫌欺诈。首先，关于原居住人一家四口在2004年印度洋大海啸中遇害的在案证据，仅有通力公司所提供的涉讼房屋居住人祖某及保姆阿姨徐某的证人证言，根据证人所述，其就相关情况也系经由不知姓名的案外人所知，故难以仅凭证人证言，确认通力公司所述上述事实。其次，即便通力公司所述上述事实的确存在，原居住人也系在涉讼房屋之外因自然灾害遇害，不符合通常情况下社会公众对“凶宅”的理解，不应以此作为撤销合同的理由。最后，并无在案证据证明万丽公司在签署合同时存在欺诈行为，也难以以此为由撤销合同。综上，在案证据难以证明双方所签订的《上海市房屋租赁合同》及相关《补充协议》存在可撤销的情形，对通力公司要求撤销上述合同的本诉诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，万丽公司主张其向通力公司发送的《解除的通知》，通力公司已于2019年5月20日签收，故双方所签订的《上海市房屋租赁合同》及相关《补充协议》应于该日解除，通力公司则认为双方已于2019年2月27日完成涉讼房屋的归还及交接手续，故即便合同解除，解除日也应为该日。根据当事人陈述以及在案的万丽公司向通力公司发送的《通知函》等证据，双方曾就通力公司所述租赁问题进行过磋商，而万丽公司在通力公司归还涉讼房屋时，即应已知晓通力公司不准备继续承租涉讼房屋。尽管实践中可能存在承租人在租赁期间将房屋暂时归还万丽公司的情况，但是，本案的特殊性在于万丽公司在通力公司归还涉讼房屋时，即应知晓通力公司的上述意图。万丽公司在此情况下仍接收涉讼房屋，涉讼房屋归由万丽公司实际控制，通力公司自此之后也再未占有、使用涉讼房屋，故应视为万丽公司同意相关合同于该日解除。即便万丽公司在事后发送《通知函》给通力公司，提出“接收房屋是为了更好的管理涉讼房屋，避免造成房屋的损坏，在双方未达成终止协议前，贵司仍对涉讼房屋有租赁权”，也不应对万丽公司当初接收涉讼房屋行为的判断产生变化。综上，经综合考虑，一审法院确认双方所签订的《上海市房屋租赁合同》及相关《补充协议》应于2019年2月27日解除。关于第三个争议焦点，通力公司、万丽公司于2018年5月23日签订的《补充协议》第一（a）条约定，如果承租人在固定租赁期的第一年内退租，出租人有权扣除承租人之所有保证金。尽管通力公司、万丽公司于2018年10月22日再次签订《补充协议》，但是，该《补充协议》所更改及补充的内容并不涉及双方关于扣除保证金的约定，故该条款依然有效。鉴于通力公司实际在固定租赁期的第一年内退租，故万丽公司有权依约扣除通力公司已交付的保证金270,000元。通力公司、万丽公司于2018年5月23日签订的《补充协议》第一（a）条还约定，如果退租发生在本合同第9个月结束之前，承租人应向出租人支付住满9个月所应支付的租金、管理费。然而，出租人在承租人未实际占有、使用涉讼房屋的情况下，仍要求承租人支付租金、管理费，并无法律依据，且不具有合理性。而法院已确认万丽公司可扣除通力公司已交付的保证金270,000元，亦已使通力公司承担了提前退租的法律责任。鉴于相关合同已于2019年2月27日解除，通力公司自此之后也未再占有、使用涉讼房屋，故对万丽公司所提出的要求通力公司支付租金、管理费及相应滞纳金的反诉请求不予支持。鉴于相关合同已于2019年2月27日解除，而万丽公司所主张的通力公司因拖欠水电煤产生的滞纳金720元的期间为2019年4月1日至2019年5月15日，即合同解除之后，且通力公司已承担了提前退租的法律责任，故对万丽公司的该项反诉诉讼请求难以支持。关于万丽公司所主张的装修费损失及佣金损失，租赁合同并未就其负担进行明确约定，且万丽公司就装修费损失所提供的指令单，未经通力公司确认，发票及付款凭证无法证明相关费用系针对涉讼房屋所产生，故对万丽公司的该项反诉诉讼请求不予支持。关于万丽公司所主张的律师费，尽管通力公司、万丽公司于2018年5月23日签订的《补充协议》第十一条就其负担进行了约定，但是，就万丽公司的其余反诉请求仅支持确认万丽公司有权扣除通力公司已交付的保证金270,000元，而万丽公司行使该项权利并不应产生律师费，故对万丽公司的该项反诉请求不予支持。通力公司就涉讼房屋的租金和管理费支付至2019年2月28日，关于2019年2月28日的租金和管理费3,000元，通力公司主张返还，万丽公司则认为应当抵扣第7项反诉诉讼请求。鉴于法院已认定通力公司、万丽公司签订的相关合同已于2019年2月27日解除，万丽公司在该日接收涉讼房屋，应视为同意解除合同，且万丽公司在本案中也仅系提出该款项应予抵扣，故不适用《上海市房屋租赁合同》第9-3条约定。结合万丽公司所提出的第7项反诉诉讼请求未得到支持，故该租金和管理费3,000元应予返还。通力公司所提出的其余本诉请求，并无相关依据，不予支持，理由不再赘述。一审法院审理后于2019年9月26日作出判决：一、通力电梯有限公司与万丽酒店物业管理（上海）有限公司于2018年5月23日及2018年10月22日就上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年2月27日解除；二、通力电梯有限公司已支付给万丽酒店物业管理（上海）有限公司的保证金270,000元，万丽酒店物业管理（上海）有限公司不予返还；三、万丽酒店物业管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还通力电梯有限公司租金和管理费3,000元；四、驳回通力电梯有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回万丽酒店物业管理（上海）有限公司其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费10,574元，减半收取计5,287元，由通力电梯有限公司负担5,262元，由万丽酒店物业管理（上海）有限公司负担25元。反诉案件受理费7,151元，由通力电梯有限公司负担2,675元，由万丽酒店物业管理（上海）有限公司负担4,476元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，万丽公司将涉讼房屋出租给通力公司，双方签订了租赁合同及补充协议。现通力公司主张万丽公司存在欺诈行为而主张撤销租赁合同及补充协议。但就其主张的欺诈事实，通力公司仅提供了证人证言，并无其他证据予以佐证。故本院认为，通力公司关于涉讼房屋原居住人一家四口因海啸遇难的事实主张，缺乏证据证明，本院不予采纳。退一步讲，即便该节事实存在，但并不足以导致涉讼房屋无法居住使用或者对涉讼房屋居住使用人造成精神压力。故通力公司关于万丽公司存在欺诈行为致其可行使合同撤销权的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。通力公司要求撤销租赁合同及补充协议的诉讼请求，本院予以驳回。关于租赁合同及补充协议解除的责任归属及时间认定。通力公司主张系双方合意解除了租赁合同。从在案证据看，虽然2019年2月27日双方签订了交接书，且通力公司向万丽公司交付了大门钥匙。但一则，并无证据证明当时双方达成了合同解除的一致意思表示。二则，此时通力公司并无合同解除权，其无权单方解除合同。第三，虽然同日通力公司向万丽公司发出了撤销合同的函件，但万丽公司在收到该函件后，已经明确表示不同意合同解除。综合上述因素，本院认为，现有证据不足以认定2019年2月27日双方就解除租赁合同达成一致。此后，因通力公司单方未继续履行合同并退租，万丽公司依约有权解除合同。故2019年5月17日，万丽公司发出的解除通知产生合同解除的法律效果，该通知于2019年5月20日送达通力公司。由此，本院确认涉案租赁合同及补充协议于2019年5月20日解除。一审法院确认的合同解除时间有误，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于通力公司已付之保证金予以没收还是退还的争议。根据2018年5月23日签订的《补充协议》第一（a）条之约定，万丽公司有权没收定金。通力公司要求万丽公司返还定金的诉讼请求，本院予以驳回。因导致租赁合同解除的责任在于通力公司，故通力公司要求万丽公司赔偿损失的诉讼请求，于法相悖，本院予以驳回。关于万丽公司主张的装修费损失。万丽公司主张其根据通力公司的指令进行了特殊装修，故要求通力公司予以赔偿。但万丽公司并无证据证明通力公司向万丽公司发出过特殊装修的指令，通力公司也否认其发出过指令，且亦无证据证明涉讼房屋已进行的装修因通力公司退租而无法使用。故万丽公司要求通力公司赔偿装修损失的反诉请求，本院予以驳回。关于万丽公司主张的佣金损失。因双方对佣金之损失负担并未作出明确约定，且本院已支持了万丽公司要求没收保证金的反诉请求，可以弥补万丽公司所受信赖利益损失，故万丽公司的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于双方就租金、物业管理费、房屋占有使用费发生之争议。如前所述，虽然2019年2月27日，双方签订了交接书。但万丽公司此后已明确表示接收涉讼房屋是为了更好管理，通力公司仍享有租赁权，且此时租赁合同并未解除。故通力公司仍负有支付租金及物业管理费的义务。从当事人的陈述看，2月27日签订交接书时，涉讼房屋内仍遗留有家具。通力公司陈述系万丽公司装修时拆下来放在地下室或者车库中的，并非通力公司的家具。本院认为，通力公司租赁涉讼房屋，租金水平较高，通力公司也一直主张其对所租赁房屋有着较高的适租要求，如地下室或者车库中存放有万丽公司拆除的原有的旧家具，明显是不符合常理的，而通力公司在合同履行过程中从未就此提出异议，万丽公司也主张系通力公司遗留之物品。故本院认为，2019年2月27日签订交接书时，涉讼房屋内仍遗留有通力公司的家具。综合上述分析，在合同未解除，房屋内亦留有通力公司家具的情况下，即便通力公司此后未实际使用涉讼房屋，但通力公司亦无证据证明万丽公司实际收回了涉讼房屋。由此，2019年2月27日之后的租金及物业管理费，通力公司仍应支付。至于具体的支付期限及数额，本院认为，在明知通力公司擅自退租且已将大门钥匙交付的情况下，万丽公司亦应及时采取止损措施，尽早行使合同解除权并收回房屋，防止损失的进一步扩大。综合通力公司擅自退租的时间、2019年2月27日后双方的交涉情况，本院认为，万丽公司于2019年5月17日发出解除合同的通知，系采取了适当的止损措施。至合同解除日的租金及物业管理费，通力公司应支付。此后的房屋占用使用费及物业管理费损失，系扩大之损失，由万丽公司自行承担。由此，通力公司要求退还已付租金及物业管理费及相应资金占用损失的诉讼请求，本院予以驳回。万丽公司要求通力公司支付2019年3月1日至5月20日的租金及物业管理费的反诉请求，本院予以支持，万丽公司要求通力公司支付2019年5月20日之后的租金及物业管理费的反诉请求，本院予以驳回。关于万丽公司主张的通力公司欠付租金、物业管理费及拖欠水电煤产生的滞纳金。考虑到通力公司于2019年2月27日后确实未使用涉讼房屋的事实，万丽公司的该项反诉请求，本院予以驳回。关于万丽公司主张的律师费支出损失。根据租赁合同所附之补充协议，万丽公司亦有权要求通力公司予以赔偿，且万丽公司主张的律师费支出金额，亦属合理，故万丽公司的该项反诉请求，本院予以支持。一审法院关于通力公司无需赔偿万丽公司律师费损失的认定有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8383号民事判决第二项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8383号民事判决第一、第三、第四、第五项；三、确认通力电梯有限公司与万丽酒店物业管理（上海）有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋于2018年5月23日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》、于2018年10月22日签订的《补充协议》于2019年5月20日解除；四、通力电梯有限公司于本判决生效之日起十日内支付万丽酒店物业管理（上海）有限公司2019年3月1日至2019年5月20日的租金201,032元；五、通力电梯有限公司于本判决生效之日起十日内支付万丽酒店物业管理（上海）有限公司2019年3月1日至2019年5月20日的物业管理费37,033元；六、通力电梯有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿万丽酒店物业管理（上海）有限公司律师费损失74,200元；七、驳回通力电梯有限公司的全部诉讼请求；八、驳回万丽酒店物业管理（上海）有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,287元，由通力电梯有限公司负担。反诉案件受理费7,151元，由通力电梯有限公司负担3,500元，由万丽酒店物业管理（上海）有限公司负担3,651元。二审案件受理费合计22,232.1元，由通力电梯有限公司负担15,206.1元，由万丽酒店物业管理（上海）有限公司负担7,026元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……