湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终2556号上诉人（原审原告）：姚天柱，男，1985年6月12日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：周子飞，益阳市赫山区光明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李明辉，益阳市赫山区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：益阳市万木春购物广场管理有限公司，住所地益阳市。法定代表人：唐荣，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建波，湖南义剑（安化）律师事务所律师。上诉人姚天柱因与被上诉人益阳市万木春购物广场管理有限公司(以下简称万木春公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。姚天柱上诉请求：撤销一审判决，改判支持姚天柱的诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋未取得建设工程规划许可证、未经消防检查，万木春对外出租经营非法，姚天柱未按合同要求交付租金不是违约，而是主张先履行抗辩权；2.一审法院对姚天柱提出的调取万木春公司经营、建筑合法性的申请置若罔闻，判决书未对所有证据的三性进行认证，一审法院作出的调查笔录未经质证，程序违法。万木春公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，涉案房屋的改建经过了规划部门的批准，是合法建筑，双方签订的合同是有效的，姚天柱的损失原因是其没有按时缴纳租金，损失应自行承担，请求二审法院驳回姚天柱的上诉请求。姚天柱向一审法院起诉请求：判令万木春公司承担租赁合同违约所造成的经济损失268400元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:万木春公司对万木春购物广场三楼扩建，该项目已通过益阳市规划局2017年第39期规划例会审查，同意规划许可。2017年6月28日,万木春公司对外招租，姚天柱与万木春公司签订《万木春购物广场场地租赁合同》，第一条约定万木春购物广场位于湖南省益阳市，万木春公司享有万木春购物广场的经营租赁权，万木春公司现将万木春购物广场3层3013、3015、3016、3017、3018、3019号场地租赁给姚天柱经营，该场地建筑面积294平方米，该场地经营项目为西式快餐项目。第二约定租赁期限为3年，从2017年8月18日至2020年8月17日。第三条约定3层3013、3015、3016、3017、3018、3019号商铺每月租赁费14700元，此项费用支付方式如下:姚天柱自本合同签订的当日一次性向万木春公司支付2个月的租赁费29400元;第二年姚天柱于2018年7月18日至2018年7月28日一次性向万木春缴付商铺租赁费176400元。第十二条第(5)项其他补充:交租方式:每6个月为周期交租日，姚天柱方须每交租日前一个月主动将下周期租金(6个月)交公司财务。2017年6月28日姚天柱向万木春公司交纳了电卡押金600元、2017年8月18日至2017年12月31日租金29400元（其中优惠4个月）、合同保证金10000元、物业管理费8800元。2017年9月20日因姚天柱实际租赁万木春购物广场三楼3013、3015、3018、3019号商铺，面积206平方米，双方重新签订《万木春购物广场场地租赁合同》，商铺每月租金变更为10300元。2017年10月1日万木春购物广场三楼开业。之后，由于经营不景气，姚天柱未再向万木春公司交纳租金。2018年5月以后，万木春公司多次催缴，但姚天柱于2018年4月30日后停止了商铺的经营，至今未交纳租金。为此，2018年12月21日，万木春公司向姚天柱送达关于解除合同、收回场地、没收保证金的通知。2019年3月26日万木春公司向赫山派出所出具报告，并于2019年3月29日万木春公司向姚天柱发送短信，其内容:姚天柱,你好!公司决定于2019年3月30日开始对万木春三楼30013、3015、3018、3019号铺位进行拆除，店铺内物品请你自行处理,否则因此造成的任何损失,公司概不负责!2019年3月30日，万木春三楼30013、3015、3018、3019号商铺拆除。为此，双方酿成纠纷，诉至一审法院。一审法院认为，姚天柱与万木春公司签订《万木春购物广场场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉依约履行各自义务。合同签订后，万木春公司将对万木春三楼30013、3015、3018、3019号铺位交付给姚天柱经营，姚天柱首先支付了2017年8月18日至2017年12月31日租金29400元（其中优惠4个月）后，再未向万木春公司交纳租金，因此姚天柱未尽到合同义务，构成违约。姚天柱认为万木春购物广场是违法建筑未提供证据证明，且万木春购物广场三楼扩建项目已经过规划部门同意规划许可。故姚天柱要求万木春公司承担租赁合同违约所造成的经济损失268400元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回姚天柱的诉讼请求。案件受理费5330元，由姚天柱负担。二审中，姚天柱向本院提交了《益阳市建设工程规划许可证》《建设工程消防验收意见书》及照片3张，欲证明涉案房屋不符合规划许可要求、消防验收不符合法律规范要求、不符合合同目的，现已改变了用途。万木春质证称，对上述证明的真实性、关联性都有异议，达不到其证明目的，涉案房屋现在的经营项目与以前的经营项目没有关联。万木春公司向本院提交了《益阳市赫山区人民政府关于请求批准万木春购物广场改扩建工程市直部门提前介入的请示》益阳市赫山区发展和改革局《关于益阳市万木春购物广场管理有限公司万木春购物广场改扩建工程项目备案的证明》，欲证明万木春广场扩建工程是政府支持的项目，经政府批准同意扩建。姚天柱质证称，该证据达不到万木春公司的证明目的，不能证明已经获得了建设工程规划许可证和消防许可证，没有达到法律的许可效果，没有达到租赁要求。本院经审查认为，姚天柱提交的《益阳市建设工程规划许可证》《建设工程消防验收意见书》与本案无关联性，3张照片中经营项目的改变达不到姚天柱的证明目的，本院不予采信；万木春公司提交的《益阳市赫山区人民政府关于请求批准万木春购物广场改扩建工程市直部门提前介入的请示》系政府内部请示及审批文件，益阳市赫山区发展和改革局出具的《关于益阳市万木春购物广场管理有限公司万木春购物广场改扩建工程项目备案的证明》不能证明涉案房屋是否取得合法行政审批，达不到万木春公司的证明目的，本院均不予采信。二审中，姚天柱称其收到了万木春公司发的解除合同的通知及拆除店铺的短信通知。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方签订的《万木春购物广场场地租赁合同》的约定，万木春公司将万木春购物广场3层的部分场地租赁给姚天柱经营，并要求姚天柱向万木春公司提交合法有效的经营证照复印件，非经万木春公司书面同意，不得以他人名义办理《工商营业执照》《税务登记证》及相关证件，而非姚天柱主张的其以万木春公司的名义对外经营、双方系经营租赁合同关系，一审法院将本案案由定为房屋租赁合同纠纷正确。双方二审中争议的焦点问题是：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、万木春公司是否应赔偿姚天柱的损失。一、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但经益阳市规划局规划许可例会审查，同意扩建规划许可，并向万木春公司发了行政告知书，属于经主管部门批准建设的情形，双方签订的租赁合同应认定为有效。二、关于万木春公司是否应赔偿姚天柱的损失的问题双方在合同第九条第3款中明确约定了，若姚天柱存在未按期支付租金等严重违约的情形下，万木春公司享有单方合同解除权，及收回场地，没收履约保证金，并对姚天柱的装修投入不予补偿等处理方式。姚天柱拖欠租金后，万木春公司向姚天柱发函解除合同，并要求姚天柱清空场地，交还万木春公司，姚天柱收到通知后，未予配合，万木春公司在时隔三个月后再次向姚天柱发短信，通知拆除店铺，由姚天柱自行处理物品，姚天柱未到拆除现场，万木春公司拆除店铺的行为系根据合同行使权利的自力救济行为，造成的相关损失应由姚天柱自行负责。另外，姚天柱在租赁场地后未受到相关执法部门阻拦装修及经营，也没有提交证据证明其是在万木春公司存在违约的情形下主张抗辩权而拒交租金，姚天柱称其未按合同要求交付租金不是违约，而是主张先履行抗辩权的理由不能成立，其请求赔偿损失无事实和法律依据，应不予支持。综上所述，姚天柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5330元，由姚天柱负担。本判决为终审判决。审判长 付 星审判员 陆康彪审判员 昌 丹二〇二〇年二月四日书记员 文天一