河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2909号原告：焦作市盛鑫物业服务有限公司，住所地：孟州市汇丰路北段西侧祥和苑103号，统一社会信用代码：91410883697308274M。法定代表人：杨成泽，公司董事长。委托诉讼代理人：李典礼，男，汉族，1960年2月10日出生，住孟州市，系公司员工。被告：郭雅莉，女，汉族，1985年6月1日出生，住孟州市。原告焦作市盛鑫物业服务有限公司（以下简称盛鑫物业公司）诉被告郭雅莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛鑫物业公司的委托诉讼代理人李典礼、被告郭雅莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年5月1日至2019年4月30日的物业费共计5396元；2、按合同收取欠交物业费的日千分之五滞纳金7340元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月1日,原告与滨河港湾小区开发商签订《滨河港湾小区物业管理委托合同》，期限2012年11月1日至2014年10月31日，又续签至2016年10月31日，合同到期后，因业主委员会未成立，一直由原告为该小区提供物业服务，2018年9月成立业主委员会后，原告又与业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2019年5月1日至2021年4月30日，被告作为滨河港湾居民小区的业主，自2014年5月1日至2019年4月30日，共欠原告物业费5396元，滞纳金自被告每年欠物业费起按日千分之五计算，共计7340元，被告郭雅莉以车辆在该小区被划伤等理由拒不交物业费，经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郭雅莉辩称：1、被告购买的53号车库门前基本上每天都有其他车停放，导致被告不能使用车库，被告曾向原告公司反映过无数次，但原告公司一直解决不了，导致被告花费11.5万元购买的车库九年来基本不能使用，即使目前新冠肺炎疫情期间小区内基本没有车辆的情况下，被告的车库门前仍然停有车。2、2014年夏天，被告刚刚购买的起亚秀尔轿车在该小区内停放期间被划伤，被告为了节省费用没有在4S店维修，在其他地方维修支出修车费2000元，被告向当地公安派出所报警，但因原告称摄像头损坏，不能提供监控录像，导致派出所不能立案，被告的车辆损失得不到赔偿，被告当时是与原告公司一个姓娄的经理结合的，该人现在已经调走了。3、原告提交的物业合同并没有2017年至2018年的合同，且该段时间被告也没有在该小区居住，所以不应该承担物业费。4、该小区的开发商鸿基置业公司出售给被告房产时称面积是141平方，但房产证实用面积只有138.95平方米，故物业费只能按实际面积计算，且因为原告第一份合同是和开发商签订的，说明原告公司当时没有实际验收就允许进行装修，所以房屋存在面积差原告公司也有责任。原告向本院提交如下证据：1、原告与滨河港湾小区开发商孟州市鸿基置业有限公司于2012年10月25日及2014年10月25日签订的《物业管理委托合同》两份、原告与滨河港湾小区业主委员会于2019年4月签订的《滨河港湾小区物业服务委托合同》一份，证明原告合法进驻并提供物业服务的事实。2、原告张贴物业费催缴通知书照片一张，证明原告积极向被告催缴物业费的事实。3、滨河港湾小区业主郭雅莉欠物业费情况说明一份，证明原告主张被告欠物业费5396元及滞纳金7340元的计算方法。被告郭雅莉质证后称：对证据1中原告与开发商签订的两份合同真实性没有异议，但对其中原告与业主委员会签订的合同有异议，被告没有收到任何选举和成立业主委员会的通知；2、对证据2催缴通知书，被告从来没有见过，原告称为被告提供了长达六年的服务，但却不知道被告的电话和身份证号，向法院起诉时还不能提供被告的身份证，说明原告实际没有为被告提供服务，原告只提交一份物业催缴通知书，被告之前在该小区居住时原告公司从来没有贴过催缴通知书。3、对证据3中的车库服务费被告不应该承担，因为车库一直被挡不能使用，另外原告没有催缴，所以不能产生滞纳金。被告郭雅莉未向本院提交证据。本院对原告提交的证据审查后认为：被告对证据1中原告与滨河港湾小区开发商孟州市鸿基置业有限公司于2012年10月25日及2014年10月25日签订的《物业管理委托合同》没有异议，具备证据属性，本院依法予以确认；被告虽对证据1中原告与滨河港湾小区业主委员会于2019年4月签订的《滨河港湾小区物业服务委托合同》有异议，称其对业主委员会的成立不知情，但该理由不足以否定该合同的真实性和合法性，故本院对该证据依法予以确认；被告虽对证据2原告张贴物业费催缴通知书照片有异议，称并没有见过，但该照片清楚显示了被告的门牌号，故该证据真实有效，本院依法予以确认；对原告的证据3，应当属于原告的陈述，不属于证据范畴，本院依法不作为证据采信。依据原、被告的庭审陈述及依法认定的有效证据，本院确认以下案件事实：2012年10月25日,原告与滨河港湾小区开发商孟州市鸿基置业有限公司签订了《滨河港湾小区物业管理委托合同》，期限为2012年11月1日至2014年10月31日，后又续签至2016年10月31日，合同约定电梯房的物业管理费按每月每平方米0.6元计收，业主逾期缴纳的应从逾期之日起每天按应交费用的千分之五承担违约金。合同到期后，滨河港湾小区当时未成立业主委员会，仍一直由原告为该小区继续提供物业服务；2018年9月孟州市滨河港湾业主委员会成立后，原告又与该业主委员会于2019年4月签订了《滨河港湾小区物业服务委托合同》，合同期限为2019年5月1日至2021年4月30日，合同约定高层住宅每月每平方米0.6元。被告作为滨河港湾小区的业主，自2014年5月1日至2019年4月30日期间未向原告缴纳物业管理费，被告的住宅面积为138.95平方米，约定应按每月每平方米0.6元收取物业管理费，另约定楼道照明电费应按每月1元，车库服务费每月5元。另被告称：被告购买的车库因物业服务不到位，经常被其他车辆堵住车库门导致车库不能正常使用；被告新购买的轿车在该小区院内停放时被划伤，因物业服务不到位，监控损坏导致被告的车辆损失的得不到赔偿。以上即为本案事实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中孟州市鸿基置业有限公司与原告签订的前期物业管理委托合同和孟州市滨河港湾业主委员会与原告签订物业服务委托合同合法有效，被告作为滨河港湾小区的业主，理应按照合同约定交纳物业费。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理及小区的生活设施、生活环境会造成不当影响，不宜提倡。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，切实提高服务质量。被告欠原告2014年5月1日至2019年4月30日期间共计60个月的物业管理费，按电梯房收费标每平方0.6元/月，住房面积138.95平方米，综合考虑原告服务上存在的不足、被告方的损失、被告的损失与原告服务的因果关系、被告是否实际居住等因素，本院酌定由被告向原告支付2014年5月1日至2019年4月30日期间的各项物业服务费共计4300元为宜。原告要求被告按每天千分之五给付滞纳金7340元的诉讼请求，因原告向被告催缴物业服务费催缴通知书载明的履行期限为2019年10月30日，故滞纳金应从2019年10月30日起按每日千分之五计算。对原告诉讼请求中超出部分，本院依法不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故被告虽辩称2017年、2018年未在该小区居住，不应当给付物业服务费的理由不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告郭雅莉于本判决生效后三日内给付原告焦作市盛鑫物业服务有限公司物业管理费4300元及滞纳金（以4300元为基数从2019年10月30日起至付清之日止按日利率5‰计算）；二、驳回原告焦作市盛鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告郭雅莉承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  原魁星二〇二〇年二月十日书记员  刘 萍