上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1240号上诉人（原审原告）：王馨，女，1992年11月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：相民安，男，1958年11月9日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审被告）：顾茹萍，女，1962年4月13日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人王馨因与被上诉人相民安、顾茹萍房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王馨的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持被上诉人相民安、顾茹萍向上诉人王馨支付自2019年4月21日至2019年4月27日期间的赔偿金人民币（以下币种同）10,650元（335万×0.5‰×6）。事实与理由：一审法院认定王馨对上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）的出租情况是明知的，与事实不符。双方当事人应该严格遵守合同，现相民安、顾茹萍逾期交房6天，根据《补充协议》，应当承担违约责任。被上诉人相民安、顾茹萍不同意王馨的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。王馨向一审法院提起诉讼，请求：1、判令顾茹萍、相民安偿还王馨代为支付的2019年4月27日前的水费79.40元、电费106.30元、天然气费390元、有线电视费161元，合计736.70元；2、判令相民安、顾茹萍履行房地产买卖合同，协助王馨办理有线电视过户手续、支付自2019年4月21日起至2019年7月17日期间的赔偿金172,675元。一审法院认定的事实：相民安、顾茹萍原系上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人。2019年3月2日，相民安、顾茹萍（卖售人，甲方）与王馨（买受人，乙方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为4,050,000元。甲乙双方确认，在2019年7月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理。（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……合同补充条款（一）约定，甲方于2019年6月30日前，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。合同附件三约定付款方式为：1、乙方于签约当日，支付甲方房款200,000元；2、乙方于2019年4月30日之前，支付甲方房款500,000元整；3、乙方于2019年6月30日之前，支付甲方房款2,850,000元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款500,000元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。合同并就其他内容进行了约定。同日，王馨、相民安、顾茹萍签订《补充协议》一份，约定王馨、相民安、顾茹萍双方约定，如王馨可以提前支付除尾款外的其余款项，则相民安、顾茹萍须于王馨支付除尾款外的其余款项后3日内将该房屋交付给乙方。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定（参照买卖合同的九、十条履行）。合同签订后，王馨分别于2019年1月8日支付房款200,000元、2019年4月18日支付3,350,000元，于2019年5月6日支付500,000元。2019年4月27日，王馨与相民安、顾茹萍签订交房确认书一份，双方就系争房屋进行了交接，并对水、电、煤气及有线电视费等进行确认。2019年5月11日，系争房屋变更登记至王馨名下。一审庭审中，王馨陈述，王馨曾经于3月底4月初通过中介公司和相民安、顾茹萍沟通，表示可以在一个月内付清除尾款外的所有款项。根据《补充协议》及补充条款一的约定，因王馨已经于2019年4月18日支付完毕除尾款外的所有款项，故相民安、顾茹萍应当于2019年4月21日前将系争房屋交付王馨。现王馨、相民安、顾茹萍于2019年4月27日方就系争房屋进行交接，且相民安、顾茹萍存在拖欠水、电、煤气等行为，故要求相民安、顾茹萍承担赔偿金。相民安、顾茹萍则陈述，因为合同对于付款时间有明确约定，相民安、顾茹萍一直按照合同约定履行义务，中介也没有通知过相民安、顾茹萍，王馨会提前支付房款。后因王馨确实提前支付了除尾款外的所有款项，相民安、顾茹萍也同意提前交房。系争房屋内有租客王馨之前就是明知的，双方曾经约定于2019年4月20日就系争房屋进行交接，但是王馨因租客问题不肯接收房屋钥匙。之前相民安、顾茹萍就和租客表示要将系争房屋出售，租客也一直在另寻房屋，租客也表示王馨来系争房屋装修也是可以的。相民安、顾茹萍为了赶走租客还报警了。最后双方于2019年4月27日就系争房屋进行了交接，相民安、顾茹萍不存在违约行为。一审诉讼过程中，王馨撤回要求相民安、顾茹萍协助办理有线电视过户手续的诉请。一审法院认为：王馨、相民安、顾茹萍签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，就王馨代为缴纳的水、电、煤气费及有线电视费，相民安、顾茹萍表示不持异议，同意支付，此系当事人自行处分自己的民事权利，于法不悖，一审法院依法予以准许。就王馨主张的赔偿金部分，一审法院认为，争议焦点在于相民安、顾茹萍是否存在逾期交房的行为。本案中，王馨、相民安、顾茹萍在买卖合同中对房款的支付时间及支付方式有明确约定，虽然《补充协议》约定，相民安、顾茹萍应当在王馨付清除尾款外的其余款项后的三日内将系争房屋交付王馨，但是该时间并不确定，亦非相民安、顾茹萍可以预见，且王馨对于系争房屋的出租情况也是明知的。在王馨于2019年4月18日付清除尾款外的其余款项后，通过中介公司向相民安、顾茹萍要求提前交房，双方亦曾于2019年4月20日就系争房屋的交接进行过磋商，当时相民安、顾茹萍确实要求将系争房屋的钥匙交付王馨，王馨则因租客的原因拒绝接收房屋钥匙。一审法院注意到，合同原定的除尾款外款项支付时间最晚在2019年6月30日，现王馨提前近一个半月支付完毕除尾款外的其余款项，事前亦并未将明确的付款时间告知相民安、顾茹萍，且在明知系争房屋存在租客的情况下，仅给予相民安、顾茹萍三日的时间处理交房事宜，显属加重相民安、顾茹萍责任。王馨主张因相民安、顾茹萍存在拖欠水、电、煤气等费用，导致交房无法完成，故要求相民安、顾茹萍承担赔偿金。一审法院认为，交房的标志主要为权利交付和实物交付，现王馨、相民安、顾茹萍已经于2019年4月27日提前完成了系争房屋的交接，且系争房屋已经于2019年5月11日变更登记至王馨名下。现王馨仅以相民安、顾茹萍拖欠部分水、电、煤气等费用即要求相民安、顾茹萍承担巨额赔偿金，显失公平。且一审法院注意到，王馨主张的水、电、煤气等费用仅为一至二个月的费用，结合王馨、相民安、顾茹萍的房屋交接时间，及水、电、煤气账单的滞后性，王馨以此为由要求相民安、顾茹萍承担赔偿金显属不合理，故就王馨要求相民安、顾茹萍支付逾期交房赔偿金的诉请，一审法院不予支持。王馨于一审诉讼过程中撤回要求相民安、顾茹萍配合办理有线电视过户手续的诉请，此系王馨自行处分自己的民事权利，于法不悖，一审法院依法予以准许。一审法院于2019年11月26日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款规定，判决如下：一、顾茹萍、相民安于判决生效之日起十日内返还王馨代为支付的水费79.40元、电费106.30元，天然气费390元、有线电视费161元，合计736.70元；二、驳回王馨的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,768元，减半收取计1,884元，由王馨负担1,876元，顾茹萍、相民安负担8元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，王馨在一审诉请提起的违约金计算期间是从2019年4月21日至2019年7月17日（王馨递交诉状日），总计违约金主张172,675元。王馨在二审期间的违约金主张的期间变更为2019年4月21日至2019年4月27日，总计违约金10,650元。二审法院围绕王馨的上诉主张进行审理。王馨向相民安、顾茹萍提前支付了部分房款，故其根据《补充协议》的约定要求相民安、顾茹萍在3日内向交房。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款的约定，房屋交付标志为“甲方将该房地产的钥匙交付乙方”，双方曾于3日内进行过系争房屋的交接，王馨拒绝接收钥匙，后双方于一周后完成了系争房屋的交接。基于上述事实，并结合一审法院所述王馨并未将提前付款的明确时间提前通知相民安、顾茹萍并给予其适当的交房准备时间，且《补充协议》违约责任仅具参考性，故本院无法认定存在逾期交房的违约责任可归责于相民安、顾茹萍。王馨辩称不知道系争房屋中有不定期租赁合同的租客，但根据《补充协议》第4条“乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行了初步验看”可推定，王馨知道或应当知道该租赁事宜，故本院不予采信其抗辩。综上，上诉人王馨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币66.25元，由上诉人王馨负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年二月二十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……