贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初10863号原告：魏显青，女，1996年7月8日生，住贵州省兴义市。原告：黄天贵，男，1994年8月13日生，住贵州省兴义市。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：靳鑫，贵州贵君律师事务所律师。特别授权代理。原告魏显青、黄天贵与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年12月13日公开开庭进行了审理，魏显青、黄天贵，吉祥公司的特别授权委托代理人靳鑫到庭参加诉讼。同日双方申请庭外和解未果。本案现已审理终结。魏显青、黄天贵共同向本院提出诉讼请求：1、判决吉祥公司支付2016年9月5日至2018年7月5日期间的逾期交房违约金7914元及2016年9月5日至2018年8月9日期间的逾期办证违约金26379元；2、案件受理费由吉祥公司承担。事实及理由：2015年9月9日，吉祥公司以372149元的价格将其建筑面积为121.79平方米的吉祥XX城X栋XX号商品房出售给魏显青、黄天贵，合同约定：买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款112149元，余款260000元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房。合同签订前，魏显青、黄天贵于2015年9月8日支付了首期房款112149元（其中60000元系向吉祥公司借款支付），余款260000元已办理银行贷款，已履行了合同义务。但吉祥公司于2018年7月6日才取得建设工程竣工验收备案，2018年8月10日取得吉祥99克拉城楼盘大产权初始登记，已构成违约，依法应当承担逾期交房及逾期办证违约金。虽双方在合同中约定吉祥公司每月承担200元的逾期交房违约金，但该违约金约定过低，魏显青、黄天贵诉请按每月每平方7元的房屋租金标准进行调整。吉祥公司应承担2016年9月19日至2018年7月5日期间的逾期交房违约金为7914元（7元/月÷30天×654天×126.46㎡×30%），及2016年9月19日至2018年8月9日期间的逾期办证违约金26379元（4.75%×365天×689天×372149元）。吉祥公司辩称：1、根据相关法律规定，实际交付为交付，且双方并未约定交房时间，故不存在逾期交房的事实；2、购房合同未约定办证时间，吉祥公司已交付了房屋，魏显青、黄天贵已装修入住，吉祥公司逾期办证的行为，并未给其造成实际损失，同时魏显青、黄天贵已出具委托书，明确放弃对吉祥公司逾期办证违约责任的追究；3、魏显青、黄天贵诉讼请求和事实及理由相互矛盾，逾期交房及逾期办证已过诉讼时效，请求法院依法驳回魏显青、黄天贵的诉讼请求。本案争议焦点是：1、魏显青、黄天贵的部分诉请是否已过诉讼时效；2、魏显青、黄天贵诉请的逾期交房及逾期办证违约金是否具有事实及法律依据，应否获得支持。围绕争议焦点，魏显青、黄天贵向本院提交了身份证复印件2份、《商品房买卖合同》复印件1份、《收款收据》复印件3份、《自营历史明细列表》复印件2页，吉祥公司提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、身份证复印件各1份、《商品房买卖合同》复印件1份、《房屋分户验收表》复印件2份、《业主入住登记表》复印件1份、《收款收据》复印件1份、《竣工验收备案表》复印件1份、《吉祥99克拉城初始登记时间查询》复印件1份、《委托书》复印件1份。本院经审理并结合双方到庭陈述，认定事实如下：2015年9月9日，魏显青、黄天贵与吉祥公司签订编号为2015008467号的《商品房买卖合同》，购买吉祥公司开发并取得预售许可的吉祥XX城X栋XX号商品房，约定房屋建筑面积121.79平方米，总价款372149元，付款方式为合同签订之日交付首期房款112149元，余款260000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素，出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元。第二十二条约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同未对吉祥公司逾期办理商品房所有权初始登记违约责任进行约定。合同签订后，魏显青、黄天贵按约定方式支付了全部购房款，并于2015年9月23日收房入住。2018年3月20日，魏显青、黄天贵向吉祥公司出具委托书，委托吉祥公司代为办理不动产产权证书，并载明“本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利”。2018年7月6日，吉祥公司取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案；2018年8月10日，吉祥公司向兴义市不动产登记中心申请涉案楼盘商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至2019年8月19日为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。吉祥公司在取得商品房预售许可后，与魏显青、黄天贵所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，魏显青、黄天贵已付清全部购房款，并于2015年9月23日接收涉案房屋，涉案房屋于2018年7月6日取得建设工程竣工验收备案，于2018年8月10日申请商品房大产权初始登记，是客观存在的事实。关于是否已过诉讼时效的问题，首先，魏显青、黄天贵诉请的逾期交房及逾期办证违约金按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，魏显青、黄天贵系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年10月8日立案，往前计算三年即至2016年10月9日为未超过诉讼时效期间，故魏显青、黄天贵在2016年10月9日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向魏显青、黄天贵承担逾期交房违约责任的期间为2016年10月9日至2018年7月5日，承担逾期办证违约责任的期间为2016年10月9日至2018年8月9日。关于本案逾期交房违约金，首先，根据双方合同约定商品房交付条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，均构成逾期交房。吉祥公司于2018年7月6日才取得建筑工程竣工验收合格证明文件，已构成违约，依法应承担相应违约责任；其次，双方合同约定“出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以下，每月每200元”，该约定明显过低，魏显青、黄天贵诉请按房屋建筑面积每月每平方米7元计算，符合本市同期同地段房屋租金标准，但因魏显青、黄天贵于2015年9月23日实际接收房屋，其亦未举证证明因吉祥公司逾期交房的经济损失，同时其系按揭支付部分购房款，设置了一定权利负担，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，对本案逾期交房违约金按每月每平方米7元的30%予以确定，故吉祥公司应承担的逾期交房违约金为：[121.79平方米×7元×20个月（2016年10月9日至2018年6月8日）+121.79平方米×7元÷30天×26天（2018年6月9日至2018年7月5日）]×30%=5336.84元。关于本案逾期办证违约金，首先，涉案合同第二十二条约定“出卖人负责在商品房将付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”，双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同仅对商品房所有权初始登记的申请时限及办理转移登记的方式进行约定，未对转移登记的办理时限作出具体约定。其次，涉案《委托书》系魏显青、黄天贵委托吉祥公司办理房屋所有权转移登记一事而出具，系双方对合同约定“共同到房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的补充和变更，吉祥公司接受委托后，负有完成办理转移登记的义务。因此，《委托书》约定的“本委托不受购房合同办证时间限制，不因办证时限主张权利”应理解为吉祥公司履行委托合同义务即受托办理转移登记的期限不受《商品房买卖合同》关于共同办理转移登记约定的限制，吉祥公司不因此而构成委托合同的违约，但不能视为双方就吉祥公司办理商品房所有权初始登记的期限进行了变更，亦不能视为魏显青、黄天贵已免除吉祥公司逾期办理商品房所有权初始登记并导致无法共同办理转移登记的违约责任。再次，办理商品房初始登记系办理魏显青、黄天贵房屋权属证书的前提条件，吉祥公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，魏显青、黄天贵诉请吉祥公司支付逾期办证违约金于法有据；最后，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，魏显青、黄天贵已支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故吉祥公司依法应支付魏显青、黄天贵逾期办证的违约金。吉祥公司就涉案房屋于2018年8月10日才取得初始登记，已构成违约，因魏显青、黄天贵在2016年10月9日之前的诉请已过诉讼时效，故本案中，吉祥公司应承担逾期办理房屋初始登记违约责任的期间应为2016年10月9日至2018年8月9日。双方在《商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约金计算方式，现魏显青、黄天贵请求按年利率6.15%计算，吉祥公司认为魏显青、黄天贵的计算方式过高请求调整，且魏显青、黄天贵未举证证明其因吉祥公司逾期办证所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及魏显青、黄天贵所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对吉祥公司应支付的逾期办证违约金计算为：372149元×4.75%÷365天×669天（2016年10月9日至2018年8月9日）=32399.90元。魏显青、黄天贵诉请吉祥公司支付逾期办证违约金26379元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限兴义市吉祥房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付魏显青、黄天贵逾期交房违约金5336.84元及逾期办证违约金26379元，共计31715.84元；二、驳回魏显青、黄天贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，减半收取329元，由魏显青、黄天贵负担25元，兴义市吉祥房地产开发有限公司负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇二〇年二月十三日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠