河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7087号上诉人（原审原告）：洛阳市西工区聚源房屋租赁部，经营场所洛阳市西工区中州中路461号天仁爱丽舍1栋2605号。经营者：何磊，男，1978年10月6日生，汉族，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2号楼4层1号。法定代表人：李浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭静，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。上诉人洛阳市西工区聚源房屋租赁部（以下简称聚源房屋租赁部）与上诉人洛阳世纪英豪体育健身有限公司（以下简称世纪英豪公司）租赁合同纠纷一案，洛阳市西工区人民法院原作出（2018）豫0303民初4395号民事判决，双方均不服向本院提起上诉，本院作出（2019）豫03民终46号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院重新组成合议庭，审理后作出（2019）豫0303民初1380号民事判决，双方仍不服再次提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人聚源房屋租赁部的委托诉讼代理人司马争，上诉人世纪英豪公司的委托诉讼代理人谌艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚源房屋租赁部上诉请求：撤销原判第四项，改判世纪英豪公司向聚源房屋租赁部支付因恢复原状产生的损失251460元。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期满后本合同终止，如乙方不再续签合同以及使用房屋，应对房屋恢复最初租赁时的原状。一审法院认为双方在合同中未对最初租赁时的原状具体注明，聚源房屋租赁部的证据亦不能证明涉案房屋租赁给世纪英豪公司时系毛墙毛地，不能证明合同中约定的原状即是毛墙毛地，属事实认定错误。2011年世纪英豪公司从洛阳市天仁置业有限公司（以下简称天仁置业公司）租赁涉案房屋时系毛墙毛地，天仁置业公司提供有证明。租赁期满后天仁置业公司将涉案房屋的租赁权交给聚源房屋租赁部对外出租，与世纪英豪公司继续签订《房屋租赁合同》，世纪英豪公司租赁涉案房屋是连续且持续的状态，应当全面理解合同“恢复原状”的含义，以探究合同双方真实的意思表示，双方约定的恢复原状就是恢复至毛墙毛地。若合同双方当事人签订合同时是希望该房屋状态保持不变，应当表述为“租赁期满承租方应保持房屋现状”而不是表述为“恢复最初租赁时的原状”。世纪英豪公司应该承担涉案房屋恢复至约定状态产生的损失。二、一审判决既然认定世纪英豪公司曾于2010年向天仁公司交纳3万元押金，聚源房屋租赁部在计算违约金时自行扣除该押金的行为合理合法，那么能够印证“世纪英豪公司租赁涉案房屋是连续且持续的状态”这一事实。既然如此，合同所约定的“恢复至最初租赁时的原状”自然应当理解为最初的毛墙毛地状态。世纪英豪公司辩称：聚源房屋租赁部的上诉没有事实和法律依据，一审对拆除费用认定事实清楚、适用法律正确。世纪英豪公司没有对该房屋进行装修，要求恢复原状或者支付拆除费用没有依据。世纪英豪公司上诉请求：撤销原判，驳回聚源房屋租赁部全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第一项认定事实有误，实际上双方的涉案租赁合同已于2018年4月25日解除，权利义务终止。世纪英豪公司已于2018年4月15日完成涉案房屋撤场并对房屋进行清理、打扫且经聚源房屋租赁部、天仁物业公司验收，实际接收控制涉案房屋。因聚源房屋租赁部无故拒绝接收涉案房屋的钥匙，经世纪英豪公司多次积极催促，并应聚源房屋租赁部的要求在2018年5月9日将钥匙归还，世纪英豪公司实际支付房租至2018年4月25日。二、一审判决第二项不应支持。2018年4月25日至5月9日期间涉案房屋已由聚源房屋租赁部实际控制，且因聚源房屋租赁部的原因世纪英豪公司无法向其交付钥匙，一审法院在对上述事实业已查明的情况下判决世纪英豪公司对此期间的租金承担支付责任，与事实不符，于法无据。三、一审判决第三项不符合事实，也没有法律依据。双方合同中没有约定合同提前解除事项，也没有约定提前解除合同方需要支付违约金。合同的任何一方在给对方相应时间后均可提前申请解除合同。一审认定世纪英豪公司违约明显错误，世纪英豪公司已提前一个多月以书面形式向聚源房屋租赁部提出提前终止、解除合同，并得到聚源房屋租赁部的回复。双方进行了充分、全面的沟通，并得到聚源房屋租赁部的认可。即使世纪英豪公司存在违约，即使合同约定提前解除合同需要承担违约责任，即使明确约定违约责任为三个月租金，但是一审判决支付153945元违约金明显过高，于法于事实没有依据。世纪英豪公司提前解除合同没有给聚源房屋租赁部造成任何损失或影响。聚源房屋租赁部辩称：一、一审对双方合同解除时间认定正确，世纪英豪公司关于合同解除时间的上诉理由没有事实依据。本案中，在合同约定的租赁期限尚未届满的情况下，由于世纪英豪公司自身的原因欲提前解除合同，聚源房屋租赁部一开始是明确拒绝的，后来在世纪英豪公司再三请求下才勉强同意，但前提是必须同意关于赔偿问题和违约金支付问题。世纪英豪公司不予接受，双方数次协商未果。正是由于双方关于合同解除方面的相关事项未达成一致意见，因此聚源房屋租赁部不可能接收涉案房屋的钥匙。世纪英豪公司这种提起违约解除合同并强迫守约的聚源房屋租赁部必须接收房屋钥匙的做法，显然缺乏任何法律依据。因此一审法院以交接单日期作为合同解除日期，符合事实。二、双方合同解除的日期为2018年5月9日，世纪英豪公司未支付2018年4月26日至该日的租金，一审对此认定正确，处理并无不当。聚源房屋租赁部一审诉讼请求中并未将起诉日或者判决生效日作为合同解除的日期主张权利，完全是照顾世纪英豪公司的利益。三、双方关于违约金的标准及支付有明确的合同约定，世纪英豪公司作为违约一方，在租赁未到期的情况下提前解除租赁合同，聚源房屋租赁部作为守约方依据合同主张违约金，合理合法。双方在诉前的协商中，世纪英豪公司的工作人员对于违约金条款是不持任何异议的，只是以目前经济不景气、双方合作多年等理由请求适当降低违约金。一审关于违约金的认定既有事实依据，也有法律依据。聚源房屋租赁部向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年5月9日解除；2．判令世纪英豪公司支付聚源房屋租赁部2018年4月25日至2018年5月9日租金28613元以及逾期付款利息损失（以28613元为基数，自2018年5月9日起按每月2%的利率支付至实际付清之日止）；3．判令世纪英豪公司支付聚源房屋租赁部违约金153945元（已扣除押金3万元）；4．判令世纪英豪公司赔偿聚源房屋租赁部因恢复原状而支付的装修拆除费用损失251460元。一审法院认定事实：2017年7月25日，聚源房屋租赁部（甲方，出租方）与世纪英豪公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于洛阳市××工区××路××号天仁爱丽舍二楼（以下简称涉案房屋），建筑面积共1459.89平方米。租赁期六年，自2017年7月26日至2023年7月25日。房屋租金标准为42元/平方米/月，每月租金61315元，每三个月缴纳一次租金183945元，先缴纳后使用；乙方向甲方交水电押金30000元；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方；如乙方不再续签合同及使用房屋，应对该房屋恢复最初租赁时的原状。合同违约责任条款12.3约定，因乙方违反缴纳租金以外的其他合同约定，应依照合同约定三个月的租金数额向甲方支付违约金。合同签订后，聚源房屋租赁部即向世纪英豪公司交付涉案房屋。世纪英豪公司按合同约定于2017年8月1日、2017年10月24日、2018年1月17日通过中国银行向聚源房屋租赁部转账付清自2017年7月26日至2018年4月25日期间的租金，聚源房屋租赁部向世纪英豪公司出具了收据。2018年3月，世纪英豪公司向聚源房屋租赁部发出工作联系函，称因房租过高、店铺经营无盈利，店铺经营持续亏损等原因，无力继续承租涉案房屋，决定提前终止合同，在2018年4月15日前将涉案房屋交还聚源房屋租赁部，并愿意就提前终止合同与聚源房屋租赁部进行一切协商。针对该联系函，聚源房屋租赁部于2018年3月29日复函世纪英豪公司，函告世纪英豪公司应及时结清水费、电费、租金、物业费等各项费用，需在搬离涉案房屋时将其恢复至最初租赁时的原状，并向聚源房屋租赁部支付合同约定三个月的租金数额的违约金。2018年4月25日，双方工作人员共同到涉案房屋对其是否达到交还条件进行验收。2018年4月27日，聚源房屋租赁部再次发出工作回复函，函告世纪英豪公司，经勘验，涉案房屋并未达到交还条件，并再次要求世纪英豪公司支付违约金及未交还涉案房屋期间的房租。2018年4月28日，双方工作人员第二次共同对涉案房屋进行验收。2018年5月7日，聚源房屋租赁部再次向世纪英豪公司发出工作回复函，函告涉案房屋仍未达到交还条件，并再次要求世纪英豪公司支付违约金及未交还涉案房屋期间的房租，将房屋恢复至最初租赁时的原状，逾期未恢复，聚源房屋租赁部将安排相关人员拆除，由此产生的费用由世纪英豪公司承担。期间，世纪英豪公司向聚源房屋租赁部交接钥匙，双方因对涉案房屋相关事宜未达成一致，聚源房屋租赁部未接收钥匙。2018年5月9日，在天仁物业公司的见证下，世纪英豪公司将涉案房屋钥匙交予聚源房屋租赁部，三方工作人员均在交接单上签字确认。因双方就涉案房屋恢复原状、租金及违约金的支付等事宜仍未协商一致，聚源房屋租赁部遂提起诉讼。一审另查明：1.2011年世纪英豪公司从天仁置业公司处租赁了涉案房屋，租期届满后，天仁置业公司收回房屋，后将涉案房屋交由聚源房屋租赁部对外租赁。庭审中，聚源房屋租赁部称2017年7月25日双方签订合同中所载的“恢复最初租赁时的原状”，就是指恢复为天仁置业公司出租时的原状即毛墙毛地，并出示天仁科技发展有限公司与天仁物业管理有限公司共同出具的《情况说明》来证明该观点，该《情况说明》载明“我公司于2011年7月31日与世纪英豪公司签订了租赁协议，租赁期限至2016年7月30日，当时交付给世纪英豪公司房屋时系毛墙毛地（即毛坯房）”。世纪英豪公司认为该《情况说明》仅能证明当初从天仁置业公司处租赁时系毛墙毛地，并不能证明从聚源房屋租赁部处租赁时系毛墙毛地；其从聚源房屋租赁部处租赁后，未进行任何装饰装修，未对涉案房屋添加任何不可拆除的附属物。2．聚源房屋租赁部向世纪英豪公司主张因恢复原状而支付的装修拆除费用损失，为此向法庭举证有拆除工作协议、收据、银行转账流水及拆除照片若干，以证明其为将涉案房屋恢复原状，安排拆除公司拆除产生费用271460元，扣除世纪英豪公司2017年8月12日已预付的20000元广告牌拆除费，世纪英豪公司还应支付聚源房屋租赁部251460元。世纪英豪公司质证称对拆除事项不知情，不能证明实际产生了这些费用，即使有这些费用，也与世纪英豪公司无关，该费用不应由世纪英豪公司承担，且广告牌是2011年搭建的，与天仁置业公司解除合同时，世纪英豪公司已向天仁置业公司付款20000元让其代为拆除，该费用并非向聚源房屋租赁部交纳。世纪英豪公司在庭后向法院补充提交了该20000元的收据，以证明其上述观点。聚源房屋租赁部对该收据的真实性无异议，但认为其是承继天仁置业公司的租赁行为，向天仁置业公司付款视同向租赁部付款。3．世纪英豪公司在庭审后向法院补充提交天仁置业公司在2010年向世纪英豪公司出具的收据两张，证明：其在2010年分两次向天仁置业公司缴纳租房押金共计30000元，并未向聚源房屋租赁部缴纳过押金30000元。聚源房屋租赁部对上述收据的真实性无异议，认为正是因为世纪英豪公司已向天仁置业公司付款，该租赁部才未再收取水电押金。4．天仁置业公司于2018年5月7日更名为洛阳市天仁科技发展有限公司，该公司法定代表人系何小儒。一审法院认为，聚源房屋租赁部与世纪英豪公司所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。合同签订后，各方均应按合同约定履行各自权利义务。世纪英豪公司要求解除合同，聚源房屋租赁部亦同意解除，双方已于2018年5月9日对涉案房屋予以接收，故依法确认双方2017年7月25日所签租赁合同已于2018年5月9日依法解除。因双方均认可2018年4月25日之前的租金已结清，据此，世纪英豪公司应向聚源房屋租赁部支付2018年4月26日至2018年5月9日期间的租金计28613元（61315元÷30天×14天）。对聚源房屋租赁部要求世纪英豪公司支付拖欠租金的诉求予以支持。聚源房屋租赁部要求世纪英豪公司支付上述租金利息的诉求，无合同依据，不予支持。天仁置业公司与聚源房屋租赁部并非法律上的同一主体，双方亦未有证据证实在签订本案所涉租赁合同时告知世纪英豪公司对天仁置业公司的给付视同对聚源房屋租赁部的给付，故聚源房屋租赁部将世纪英豪公司向天仁置业公司缴纳的押金30000元、拆除广告费用20000元自认系向该租赁部支付的观点，属认识错误。因世纪英豪公司单方提前解除合同，其行为已构成违约，故应按合同约定向聚源房屋租赁部支付三个月租金数额的违约金即183945元，因聚源房屋租赁部理解错误，将世纪英豪公司向天仁置业公司支付的押金30000元自行扣除，仅向世纪英豪公司主张违约金153945元，故对聚源房屋租赁部该项诉讼请求予以支持。聚源房屋租赁部关于因恢复原状而支付的装修拆除费用损失251460元的诉求，因双方合同中对涉案房屋最初租赁时原状并未具体注明，根据聚源房屋租赁部提供的证据不能证明涉案房屋租赁给世纪英豪公司时系毛墙毛地，亦不能证明合同中约定的“恢复最初租赁时的原状”即是指恢复为毛墙毛地，且世纪英豪公司支付的20000元广告拆除费系支付给天仁置业公司而非聚源房屋租赁部，故聚源房屋租赁部该项诉求于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、聚源房屋租赁部与世纪英豪公司2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月9日依法解除，双方的合同权利义务终止；二、世纪英豪公司应于判决生效之日起十日内向聚源房屋租赁部支付2018年4月26日至2018年5月9日期间的租金28613元；三、世纪英豪公司应于判决生效之日起十日内向聚源房屋租赁部支付违约金153945元；四、驳回聚源房屋租赁部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7827元，减半收取3913.50元，由聚源房屋租赁部负担1933.50元，世纪英豪公司负担1980元。二审审理中双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，双方合同约定的租赁期为2017年7月26日至2023年7月25日，世纪英豪公司在租赁期满之前要求提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方在合同中明确约定违约金为三个月的租金数额，聚源房屋租赁部主张世纪英豪公司支付的违约金并未超出约定的违约金数额，一审对此予以支持符合双方合同约定，处理并无不当。世纪英豪公司上诉认为其不存在违约及不应支付违约金的主张，与事实不符，不能成立。关于双方实际解除合同的时间，因双方于2018年5月9日共同签署交接单，应视为该日双方协商一致解除了合同。在此之前世纪英豪公司单方要求解除合同交接房屋的主张，因未经合同相对方聚源房屋租赁部的同意，不能产生合同解除的法律效力。关于聚源房屋租赁部上诉主张的恢复原状产生的损失251460元，因世纪英豪公司退还房屋时的状态与双方签订租赁协议时的状态一致，聚源房屋租赁部亦不能证明双方对协议约定的恢复原状有共同认可的其他解释，聚源房屋租赁部主张应按天仁置业公司出租时的状态作为协议约定的应恢复达到的状态，依据不足。综上所述，聚源房屋租赁部和世纪英豪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9023元，由上诉人洛阳市西工区聚源房屋租赁部负担5072元、由上诉人洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担3951元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年二月二十八日书记员  高会茹