贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔27民终102号 上诉人（原审原告）：苏洁，女，1972年5月23日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：王加庆，国浩律师（贵阳）事务所律师。 委托诉讼代理人：邱韦华，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：罗安达，男，1962年8月9日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人苏洁因与被上诉人罗安达物权保护纠纷一案，不服龙里县人民法院于2019年12月4日作出（2019）黔2730民初1345号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人苏洁向本院提出上诉请求：1、撤销一审裁定,依法将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由:一、根据《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》和上诉人修建涉案房屋的事实,上诉人获得涉案土地的使用权,并合法占有涉案房屋。上诉人与谷脚镇观音村村民委员会（以下简称“观音村委会”）、龙里县众诚投资有限公司（以下简称“龙里众诚公司”）签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》，约定观音村委会将位于龙里县宅基地使用权有偿调剂给上诉人,当日上诉人支付了合同约定的全部价款。上诉人与陈光友签订《建房施工合同书》，明确约定由陈光友在包括Ｂ12号地块在内的四块土地上修建房屋,且合同签订后，上诉人按照合同约定的工程进度向陈光友支付建房款,综上事实和证据,上诉人已经取得Ｂ12号地块的土地使用权以及合法占有、使用所建房屋的权利。二、被上诉人没有证据证明是其修建了涉案房屋,无权主张其对涉案房屋的所有权。首先,陈光友收到上诉人220万元工程款未注明是哪一块地,且双方未做结算，而陈光友出具收条载明收到罗泰然（被上诉人之子）工程款37万元,基础超深工程款4.2万元,也未与罗泰然进行过结算,因此不能证明罗泰然所支付工程款是Ｂ12号地块工程款。其次,是罗泰然与陈光友签订《建房施工合同书》,陈光友也是向罗泰然出具收据,罗安达并没有参与房屋修建,其无权主张对该土地的使用权，以及对土地上所建房屋的所有权。三、原审法院适用法律错误,本案并非对涉案房屋确权,而是因上诉人对涉案房屋的合法占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受理范围。原审法院认为本案双方争议的根本目的是欲通过民事审判变相为违法建筑确权。但上诉人的诉讼请求并非为涉案房屋确权,而是针对被上诉人对占有的侵害提起，即使认定涉案房屋为违法建筑,根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第九条“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人损害,按照侵权责任法相关规定处理”的规定，根据《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》和修建房屋的事实,上诉人合法占有涉案房屋,有权要求被上诉人停止对涉案房屋的侵害,并赔偿因侵害涉案房屋给上诉人造成的损失,本案属于民事案件受理范围。 被上诉人罗安达二审答辩称：一、一审判决适用法律正确，请予以支持。本案虽系物权保护纠纷，但该纠纷涉及的是宅基地使用权。即双方争议的实质是宅基地使用权问题，属于土地使用权纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成，由人民政府处理”。关于宅基地的归属使用问题，应经行政前置程序由人民政府先行处理，而不属于一审法院管辖范围。二、上诉人的上诉状中P2第7行至第11行所称不属实。首先，罗泰然已经与包工头陈光友进行了结算，在原二审时已将《结算报告》交州法院。其次，37万元的工程款和4.2万元的基础超深款收据，注明了是B12号地块的。按照《中华人民共和国建筑施工规范》的相关规定，基础结算属于整个工程结算中的分部结算或单项结算，基础超深所付款项是对基础超深的工程量进行验收后计算得出，即可证明基础工程已经竣工，验收及结算都己完成的事实。三、《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议》及补充协议为无效协议。被答辩人与案外人观音村委会于2016年12月22日签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议》及补充协议，约定将包括涉案A23(B12)号和A22号两块440㎡宅基地使用权以单价1988元/㎡转让给非本集体经济组织成员的被答辩人（贵阳市南明区城镇居民）。同日被答辩人支付了874720元购地款，此时涉案A23(B12)号和A22号两块土地上的房屋都已封顶了。该协议的内容明确是宅基地的买卖，对于宅基地，《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。结合至本案，首先，《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议》涉及了安置地和宅基地。所谓安置地是用于安置拆迁户和移民，被答辩人根本不是龙里人，更不是龙里的拆迁户，也没有移民到龙里。宅基地是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，被答辩人更不是谷脚镇观音村村民，而是贵阳市南明区城镇居民。因此，被答辩人在案涉地购买了包括涉案地块在内A23(B12)、A22(B11)、A24、A25号四宗宅基地，220㎡／宗，共880㎡的宅基地，己严重违反《土地管理法》中关于宅基地取得主体资格的限定，同时违反了《保护农民权益的通知》有关申请宅基地标准和条件的规定。该协议内容与其引用的《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实保护农民权益的通知》亦相违背。其次，被答辩人购买涉案宅基地建房未经乡镇、县级人民政府审核、批准，事后又没有完成宅基地的变更登记，未能取得争议宅基地宅基证、土地使用证，根据《城市房地产管理法》第十五条“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，案外人观音村委会的同意行为不具有赋予被答辩人宅基地使用权的效力。综上，被答辩人与村委会签订的协议因违反法律、行政法规强制性规定为无效合同，自始无效。故被答辩人不得依据该无效合同取得该宅基地使用权及宅基地建设用地权。四、关于B12号地上房屋的出资修建和日常管理人的事实。2015年5月30日被答辩人与观音村委会达成购买包括涉案地块B12号在内的4块宅基地意向表示，并按3万元／块支付定金共计12万元。2016年5月9日被答辩人因个人原因无意继续购买涉案地块，其又不愿意承担定金罚则的责任，故其将购买B12号地块合同的权利义务转让给答辩人，并将该转让事实口头通知观音村委会及龙里众城公司。答辩人受领土地后即开始建造房屋基础部分。2016年10月27日答辩人依约将定金3万元及5万元补偿款转账至被答辩人账户。至此，双方之间转让涉案地块虽未采用书面形式，但答辩人已在受领涉案地块上进行建造房屋，并已经履行向被答辩人支付定金的主要义务，被答辩人已接受钱款并交付土地，因此双方以对话方式达成的口头转让协议至被答辩人发出要约、答辩人承诺受让时即成立，且已履行完毕。答辩人依据该转让事实享有与观音村委会磋商订立相关协议和建房的权利。被答辩人无法定事由不得解除与答辩人之间的协议。其在之后见涉案当地房价不断攀升，而答辩人所建涉案房屋已经封顶，因利益的驱使遂反悔，并于2016年12月22日与观音村委会恶意串通签订的《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议》及补充协议，又与施工方陈光友倒签《建房施工合同书》，但该三份协议均因损害了答辩人利益，依据《合同法》第五十二条第（二）项规定归属无效。答辩人基于上述转让事实及继受的权利，在受领的涉案B12号地块上建房和按设计对房内格局进行“开洞”改造等行为不构成侵权。综上所述，本案的实质系土地使用权纠纷，依法应由人民政府先行确权处理。被答辩人主张物权保护，应当提供如宅基地证、土地使用证等证据证明其合法享有该宅基地使用权，不能提供或提供的证据不足以证明的，应由其承担不利后果。从被答辩人不具有取得宅基地使用权主体资格，购买案涉宅基地建房的行为未经乡镇、县级人民政府审核、批准的情况来看，被答辩人与观音村委会签订的协议已违反法律、行政法规强制性规定，依法无效，故其对该宅基地及地上附着物不具有合法的权利。 原审原告苏洁向一审法院起诉请求：1、判令被告立即停止对原告A23号地块上在建房屋的打砸侵害行为，并排除对原告修建房屋的妨碍；2、判令被告立即赔偿因侵害原告在建房屋给原告造成的损失，包括房屋实际损失3万元及建造房屋停工损失1万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认为：在庭审过程中，原、被告双方均不能提供证据证明对争议的A23号地块上在建房屋符合城乡规划法的规定，并已取得涉案房屋相应的建设用地规划许可证。本案原、被告双方争议的根本目的系欲通过民事审判变相为违法建筑确权。该案涉房屋的建设不符合《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，……向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”的规定。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。”本案应由行政部门对案涉土地上建筑进行处理。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告苏洁的起诉。预交的案件受理费800元，予以退还。 本院认为：首先，对于本案中涉案地块的权利问题，上诉人主张其是通过与案外人观音村委会、龙里众诚公司签订《谷脚镇观音至塘坊道路两侧安置地宅基地建房协议书》取得，而被上诉人主张其与上诉人之间达成有口头转让协议，其是从上诉人的手中转让取得。现双方当事人对涉案地块的权利发生争议，因双方当事人之间均主张是基于合同关系取得，故本案涉及的是各方当事人之间的民事合同法律关系。其次，虽然双方当事人均未向政府部门办理有涉案地块相关的建设规划等手续，这属于行政许可范围，但不影响本案中双方当事人依据合同享有的权利义务。且本案中，上诉人主张的是物权保护，并非要求确权，根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第九条“当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,不予受理;已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议,属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人损害,按照侵权责任法相关规定处理”的规定，双方当事人之间的争议属于民事案件受案范围，一审以不属于法院民事案件管辖驳回上诉人的起诉不当，应予纠正。 综上所述，上诉人苏洁的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下： 一、撤销龙里县人民法院（2019）黔2730民初1345号民事裁定； 二、指令龙里县人民法院对本案继续审理。 审判长  陈福江 审判员  唐新春 审判员  罗 莎 二〇二〇年二月十二日 法官助理王菲 书记员刘皓