湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13848号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：何亚伟、甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘丰奇，男，汉族，1984年8月24日出生，住江苏省吴江市。被上诉人（原审原告）：李妹，女，汉族，1984年11月6日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：穰泽群，湖南银联律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人刘丰奇、李妹商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11041号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯和被上诉人的委托诉讼代理人穰泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人旷远公司上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，依法改判上诉人不需退还团购费8000元；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属认定事实错误，应依法予以纠正。被上诉人于2016年2月21日交纳8000元团购费，自愿参加购房团活动，后被上诉人与上诉人于2016年2月23日签订商品房买卖合同。按一般人的普遍认知能力，可以推断出被上诉人在此时应当知道其交纳的团购费用不计入房款总价中，故对于是否交纳该项费用有异议，诉讼时效应从签订买卖合同之日起计算。被上诉人称自己在签合同、交纳费用时不知道自己多交纳了团购费用，是由于被上诉人自己有过失不懂法、不关心自己的权益导致的，并不影响诉讼时效应从买卖合同签订之日起计算。一审认定被上诉人自（2018）湘01民终5436号判决方知其权利收到侵害，属认定事实错误。一审一方面认定被上诉人主张逾期交房违约金诉讼时效应从约定交房之日起算，到起诉时已过三年诉讼时效，但一方面对被上诉人要求返还团购费的诉讼时效起算却以他人的生效判决时间为准，自相矛盾。二、上诉人代为收取团购费用并不违法，团购活动的优惠已兑现，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应当得到支持。在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。收取团购费实际上属开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的行为。被上诉人为了购到价格优惠的房屋，自愿参加购房优惠团购活动，在双方签订购房合同时，上诉人已在原价基础上给予了被上诉人房屋总价打价后的优惠价格。一审认定被上诉人收取团购费用没有合法依据，明显与事实不符。被上诉人辩称：一、上诉人收取费用未注明用途，如上诉人所说是团购费，则双方应有协议，是否可以抵扣房款、是否应当返还等应当有具体的合意及法律依据，但上诉人未举证证明双方达成了协议。即使如上诉人所说收取的是团购费，则住建部在2011年就有文件规定不能收取其他费用，上诉人称2016年以前没有明确规定是错误的。根据民法总则第一百二十二条的规定，属不当得利。二、合同约定按照产权面积结算，上诉人在2018年才拿到房产证，才知道应付多少房款。三、上诉人写的是代收费，到现在为止被上诉人都不知道是谁代收的。刘丰奇、李妹向一审法院起诉，请求判令：一、旷远公司退还刘丰奇、李妹8000元；二、旷远公司承担本案的全部诉讼费用；三、旷远公司按照合同约定支付延期交房违约金1129.2元（计算至2016年7月7日，计算7天，计算方式为：537715×0.0003×7=1129.2元）；四、旷远公司退还刘丰奇、李妹房屋面积差1276元。本案审理过程中，刘丰奇、李妹申请撤回了第四项诉讼请求。一审法院查明，刘丰奇、李妹与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由刘丰奇、李妹购买旷远公司开发的位于岳麓区的住宅。合同约定如下，一、交付时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该房屋。二、交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2016年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期在三十天内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金，合同继续履行。在涉案合同附件九补充协议第三条约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在涉案合同签订过程中，刘丰奇、李妹于2016年2月21日交纳了8000元，由旷远公司向刘丰奇、李妹出具8000元收款收据，载明为代收费。2016年7月7日，涉案商品房于经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。刘丰奇、李妹于2019年7月8日向一审法院起诉。另查明，2018年9月7日，经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定，案涉小区业主陆彪因旷远公司向其收取8000元并开具代收费的收据，但旷远公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还8000元。一审法院认为：刘丰奇、李妹与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案合同约定交房时间为2016年6月30日前，旷远公司未按约交房，刘丰奇、李妹应当知道旷远公司存在逾期交房的违约行为，但是直到2019年7月8日才主张权利，旷远公司抗辩已超过3年诉讼时效的理由成立，故对刘丰奇、李妹要求旷远公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。关于代收费8000元，旷远公司没有提供证据证明其收取刘丰奇、李妹代收费8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，旷远公司应向刘丰奇、李妹退还收取的该笔款项。旷远公司抗辩刘丰奇、李妹的主张已经超过诉讼时效，但是刘丰奇、李妹在缴纳代收费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，刘丰奇、李妹方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，故刘丰奇、李妹要求旷远公司返还8000元的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。本案审理过程中，刘丰奇、李妹向本院申请撤回第四项诉讼请求，经本院审查，刘丰奇、李妹撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。综上所述，根据依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、旷远公司于本判决生效之日起十日内向刘丰奇、李妹返还8000元;二、驳回刘丰奇、李妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60元，适用简易程序减半收取30元，由旷远公司承担。对于一审认定的事实，本院予以确认。二审期间，上诉人旷远公司向本院提交了下列证据：证据1、签约审批表；证据2、《分销合作协议》；证据3、旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集。其中，证据1拟证明被上诉人参加团购活动，在房屋总原价基础上享受团购优惠即交8000元抵40000元以及其他折扣后以商品房优惠后的折后价格537715元与上诉人签订认购协议，认购涉案房屋。证据2拟证明上诉人与楼市公司约定由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。证据3拟证明在2015年-2016年期间上诉人为了促销商品房采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动。被上诉人质证认为：根据民事诉讼法及证据规则的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，如果要采纳就要对上诉人进行罚款。对1签约审批表是上诉人单方制作，没有被上诉人的签名和确认，不能作为证据。对证据2《分销合作协议》的三性不予认可，收取团购费违反了商品房销售管理办法第二十八条，且该分销协议的合作期限是2016年7月1日到2016年12月31日，而本案是在2015年交纳的费用。证据3中广告的发布主体是上诉人，关于团购费到底是上诉人收取还是上诉人代数码科技公司收取的问题，前后矛盾。上诉人的五份证据不能证明上诉人收费是合法的。对于上述证据，本院分析认证如下：上述证据与本案基本事实有关，而上诉人无正当理由在一审期间未予提交，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零二条第一款的规定，本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。证据1签约审批表虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据2《分销合作协议》约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信；证据3楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信。根据上述证据，结合当事人陈述，本院另查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。2016年2月21日，刘丰奇、李妹向旷远公司支付8000元。旷远公司提交的签约审批表显示，房屋优惠折扣为特价一口价6100元/m2，成交单价为6100元/m2，成交总价为537715元。2016年2月23日，旷远公司与刘丰奇、李妹签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价537715元。本院认为，被上诉人向上诉人交纳争议款项，之后双方签订商品房买卖合同。结合商品房销售行业普遍做法，被上诉人向上诉人交纳争议款项即表明双方就商品房优惠事项达成合意并实际履行，双方签订商品房买卖合同即表示双方认可约定的优惠已履行。因此，上诉人收取涉案争议款项具有合同依据且已实际履行，被上诉人主张属不当得利，理由不成立，其请求返还，无法律依据，应不予支持。一审判决返还不当，应予纠正。上诉人提交的签约审批表等证明双方达成优惠的证据，与商品房买卖合同等证据可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与上诉人达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11041号民事判决第二项；二、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11041号民事判决第一项；三、驳回刘丰奇、李妹要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由刘丰奇、李妹负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 吴树兵审判员 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇二〇年二月十九日书记员 杨月婵附：本判决相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。