四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终791号 上诉人（原审被告、案外人）：谢宜。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周岚。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，宜宾寅吾房地产有限责任公司职员。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，宜宾寅吾房地产有限责任公司职员。 上诉人谢宜因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、原审被告宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人谢宜的委托代理人周怡、袁正丽，被上诉人周岚的委托代理人赵琳，原审被告冉寅吾及寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢宜上诉请求：1.撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初168号民事判决书，并依法改判不得执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区的房屋；2.本案一、二审诉讼费用由周岚承担。事实和理由：原审判决认定谢宜对案涉房屋不享有足以排除执行的权益系事实认定错误。具体理由： 一、案涉房屋查封前，2016年3月27日谢宜已经与寅吾房产公司签订了合法有效的买卖合同。在此之前，谢宜即支付了全部价款180551元，以对外出租给唐汝邱的方式实际占有使用至今。房屋未完成过户登记的原因系合同约定的办理过户登记时间尚未到期，谢宜享有排除执行的权利。 二、原审判决认定谢宜不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的“无过错买受人”属法律适用错误。原判依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，将抵押权人同意抵押人转让财产，或者买受人代为清偿债务消灭抵押权，作为判断是否因买受人自身的原因未办理抵押登记的标准错误。周岚并非案涉房屋的抵押权人，其仅仅是寅吾房产公司的一般债权人，不能以一般债权对抗谢宜足以排除执行的权利，即：谢宜是否需要向周岚承担案涉合同风险，在已抵押的不动产交易普遍存在的情形下，若一般债权人均能通过诉讼对抗消费者的权益，但凡购买的设有抵押权的不动产消费者均有过错，将增加交易风险，带来极大的社会不稳定因素，有悖法律公平公正的基本原则。 三、周岚与寅吾房产公司的基础债权纠纷中，本金已经全部收回，周岚另外获利了1000多万元的高额利息，周岚存在职业放贷的行为，本案涉嫌刑事犯罪。若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。 四、本案属于群体性案件，有数百户业主与谢宜是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 被上诉人周岚答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，谢宜的上诉理由不能成立，请求予以驳回。理由： 一、谢宜对案涉房屋并不享有足以排除执行的权益，谢宜在与寅吾房产公司签订合同的时候房屋已经处于抵押状态，谢宜提交的购房合同上的签订时间存在明显改动的痕迹，周岚不予认可。 二、谢宜并未提供证据证明其一次性支付了房款，周岚对寅吾房产公司出具收据的时间均有异议。同时，根据购房合同约定，在合同签订前谢宜已经支付了全部价款，可以以此认定谢宜与寅吾房产公司并非真实的购房关系，而是以物抵债的关系，不应当得到法院的保护。 三、谢宜对于房屋未完成过户登记存在过错，在明知房屋上存有抵押仍然购买，不符合法律、司法解释规定的善意买受人。同时，周岚长年在新疆经营棉花生意，具有出借款项的能力，并不存在从事职业放贷的行为。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的答辩意见：同意谢宜的上诉意见。 周岚一审起诉请求：1.继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.诉讼费由谢宜、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审判决认定以下事实： 2012年5月25日，寅吾房产公司以其所有的位于四川省宜宾市叙州区的房屋为抵押权人宜宾县农村信用合作联社营业部设定抵押，并办理了抵押登记。 2013年7月3日，寅吾房产公司以案涉房屋为抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行设定抵押，并办理了抵押登记。 2016年3月27日，谢宜与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢宜向寅吾房产公司购买案涉房屋，房屋总价款为180551元，付款方式为一次性付款。抵押情况为已抵押。交付期限为2016年12月30日前。 同日，寅吾房产公司向谢宜出具了收款收据一张，收据载明寅吾房产公司收到谢宜阳光新园2-2-（-1）-3门面款180551元。寅吾房产公司至今未将四川省宜宾市叙州区房屋过户到谢宜名下。 一审法院另查明：周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，一审法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。 2017年12月20日，一审法院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾房产公司所有的、包括案涉房屋在内的137套房屋。 前述案件执行过程中，谢宜提出执行异议，一审法院审查后作出（2018）川15执异86号执行裁定：中止对案涉房屋的执行。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉，针对的是执行标的，其诉讼目的是要阻止执行法院对标的物的强制执行，故案外人执行异议之诉主要针对案外人对执行标的是否享有足以阻止执行的实体权利进行审查。本案执行标的为寅吾房产公司所有的商品房，谢宜主张对案涉房屋享有物权期待权，其主要理由为：其与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》，付清了购房款，案涉房屋已交付谢宜占有、使用、收益，且未办理产权登记的过错和责任不在谢宜。根据《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因未办理过户登记的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涤除义务；如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；同时，抵押权人对不动产上的抵押登记负有涤除义务，除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。 本案中，当事人并未提交证据证明抵押权人宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行同意转让抵押财产或谢宜代寅吾房产公司向宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行清偿债务以消灭抵押权；证人唐某当庭陈述称，自己是谢宜的母亲，谢宜的父母出资为谢宜购买案涉房产并代签了《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》时明知案涉房产已设置抵押权；《商品房买卖合同》第五条约定“抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：【抵押√】【未抵押×】”。一审法院认为，根据已查明的事实，谢宜作为案涉房产的买受人并未尽到相应的注意义务，故谢宜关于其对案涉房屋的买卖存在合理信赖、对不能办理过户登记没有过错的主张没有事实和法律依据。在明知案涉房屋已被抵押的情况下与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，因此导致无法办理过户登记，是谢宜作为买受人应当承担的合同风险，故谢宜不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产无过错买受人，谢宜基于《商品房买卖合同》所产生的请求权不足以阻止人民法院对案涉房屋的强制执行。因《商品房买卖合同》约定义务无法实际履行造成的损失，谢宜可另诉解决。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条第一项，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决：准许执行寅吾房产公司所有的位于四川省宜宾市叙州区的房屋。一审案件受理费80元，由谢宜、冉寅吾、寅吾房产公司负担。 二审中，谢宜、冉寅吾、寅吾房产公司对原审查明的事实无异议，但认为原审漏查了谢宜通过支付现金的方式支付购房款、以及谢宜在寅吾房产公司于2016年3月27日开具《房屋交付通知书》后已经实际占有、使用房屋至今的事实。 周岚对原审查明的“2016年3月27日，谢宜与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》”的事实存有异议，其主张合同上的时间经过改动。 本院对一审法院查明的、各方无争议的事实依法予以确认。 二审中，上诉人谢宜向本院提交了如下新证据： 第一组：谢宜与曹伟的聊天记录，显示：2019年3月3日，案涉房屋的承租人曹伟向谢宜支付了房租。拟证明：谢宜一直占有案涉房屋，并对外出租至今。 周岚的质证意见：真实性无异议，但不能达到其证明目的。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：同意谢宜的举证意见。 本院的认证意见：真实性予以确认，对其拟达到的证明目的，将结合全案证据综合予以认定。 第二组：1.2019年9月3日，谢宜委托四川竹海律师事务所向寅吾房产公司发出的川竹律函（2019）36号《律师函》，主要内容：谢宜要求寅吾房产公司在一个月内办理完房屋过户登记手续； 2.2019年9月9日，寅吾房产公司收到前述《律师函》后签署的《送达回证》。 前述证据拟证明：谢宜一直在积极的主张自己的权益，要求寅吾房产公司为其办理过户登记。 周岚的质证意见：真实性无异议，证明目的存有异议。从发函的时间看，极可能是为了应对诉讼而为之。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：同意谢宜的举证意见。 本院的认证意见：各方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。同时，内容能够证明谢宜积极主张权利，予以采信。 第三组：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷的民事判决书； 2.周岚与马任重、四川省宜宾市远大贸易发展有限公司借款合同纠纷案的民事判决书； 3.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代横沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷案的民事判决书； 4.周绍英与马任重、四川省宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷案的民事判决书； 5.2019年3月26日，寅吾房产公司向公安机关提交的《控告书》，主要内容：寅吾房产公司认为周岚是职业放贷人，请求公安机关依法立案侦查周岚涉嫌高利转贷罪的犯罪事实并追究刑事责任。 6．2019年6月18日，100名购房人联名向四川省宜宾市银行保险监督管理委员会提交的《联名举报与控告》材料，主要内容：请求四川省宜宾市银行保险监督管理委员会依法立案侦查周岚涉嫌高利转贷罪、违法放贷和金融诈骗等犯罪事实，并要求追究刑事责任。 前述证据共同证明：根据生效的裁判文书内容，周岚及其母亲周绍英对外借款具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多等特点，是职业放贷人，涉嫌刑事犯罪，本案应当中止审理；同时，周岚、周绍英对外借贷行为应严厉打击，周岚与寅吾房产公司的借款行为应认定为无效。 周岚的质证意见：对第1份证据的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可；对该组证据的证明目的不予认可，周岚具有合法收入，并没有从银行套现、转贷，不能达到其证明目的。对其他证据的真实性不予认可。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：同意谢宜的举证意见。 本院的认证意见：对前述证据的真实性予以认可。但该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，对其证明力不予确认。 本院对谢宜、冉寅吾和寅吾房产公司认为漏查的事实查明如下： 一、关于谢宜通过现金支付购房款的事实。一、二审诉讼中， 谢宜、寅吾房产公司均陈述在案涉购房合同签订前，谢宜即通过现金方式向寅吾房产公司一次性支付了购房款。针对购房款的主要来源，谢宜的陈述是其父亲谢光涛的工资筹集支付。其父亲谢光涛于2013年12月至2016年12月期间是云南伊力寅吾投资有限公司的副总经理，2015年度的工资、奖金、加班补助等共计161200元，在2016年2月份公司用现金一次性支付。谢宜同时提供了云南伊力寅吾投资有限公司于2019年1月4日出具的《证明》和寅吾房产公司在案涉购房合同签订当日向谢宜出具的收款收据。 云南伊力寅吾投资有限公司与寅吾房产公司系关联公司。法定代表人均是冉寅吾。 二、关于谢宜实际占有房屋的事实。为证明实际占有房屋，谢宜提交了寅吾房产公司于2016年3月27日出具的《房屋交付通知书》、2016年7月26日谢宜与唐汝秋签订的《房屋租赁协议》、收取房租的凭证，物业费收据，能够印证从2016年7月26日起，谢宜将房屋对外出租并收取房租至今。 本院对周岚存有异议的事实查明如下：原审中，谢宜提交了2016年3月27日其与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》，合同载明的签订时间为2016年3月27日，从肉眼上看，时间进行过修改，系由“2016年4月27日”修改为“2016年3月27日”。因合同签订当时由于笔误也可能进行修改，在无其他证据予以佐证的情形下，仅凭前述事实并不能够证明系双方事后补签，原审查明的事实并无不当。据此，周岚的该项异议不能成立。 本院二审另查明： 一、2016年3月27日，谢宜与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，载明：签订本合同前，谢宜已向寅吾房产公司支付款项180551元。 二、2016年3月21日，寅吾房产公司向谢宜出具《收据》，确认收到谢宜购房款180551元，并于2016年3月27日将房屋交由谢宜占有、处置。谢宜于2016年7月26日，将房屋对外出租并收取租金至今。 三、2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团有限公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元。……”。 四、本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 本院认为，根据谢宜的上诉理由、周岚和冉寅吾、寅吾房产公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、本案应否中止审理；二、若否，谢宜对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 本案中，上诉人谢宜以周岚涉嫌高利转贷刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行（2017）川15民初14号民事判决依据向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。谢宜要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、谢宜对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人谢宜主张根据《执行异议和复议规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在谢宜举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，谢宜虽提交了其于2016年3月27日与寅吾房产公司签订的商品房买卖合同，但其主张房款均是现金支付。同时，对于款项的来源，谢宜主张系其父亲谢光涛在云南伊力寅吾投资有限公司担任副总经理期间的工资、奖金、加班补助等收入。对此，本院认为，云南伊力寅吾投资有限公司与寅吾房产公司系关联公司，本案诉讼中，寅吾房产公司的立场与谢宜相同。云南伊力寅吾投资有限公司并未举示其实际向谢光涛发放工资的银行流水，仅凭云南伊力寅吾投资有限公司出具的一份说明，不能证明云南伊力寅吾投资有限公司向谢光涛现金发放了工资，更不能证明谢宜以谢光涛的收入，以现金支付方式，实际支付了本案购房款。据此，根据现有证据无法认定谢宜在案涉商铺查封前已经全额支付价款。至于，寅吾房产公司将案涉房屋交由谢宜占有并不能否定谢宜在法院查封房屋前未支付房款的事实。据此，谢宜并不同时满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的阻却执行的权益，其要求停止执行的上诉理由不能成立。在此情况下，本案已无参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，谢宜的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 第二审案件受理费80元，由谢宜负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒲 杨 审判员 管雄亚 审判员 古莉玲 二〇二〇年二月十八日 书记员 于 节