安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终327号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡永玲，女，1973年2月24日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：亳州市运通房地产开发有限责任公司。住所地安徽省亳州市交通局院内，统一社会信用代码9134160073718064G。 法定代表人：吴怀兰，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：穆磊，男，1980年6月15日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人蔡永玲因与被上诉人亳州市运通房地产开发有限责任公司（以下简称运通公司）、穆磊商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初5000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡永玲上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误。本诉部分：首先，案涉补充协议因属于被上诉人单方制作的格式条款，而且存在减轻被上诉人责任，增加上诉人责任的情形，应属于无效格式合同。被上诉人利用身份优势强制上诉人签署不平等的补充协议，变更上诉人权利义务的相关条款未采用加黑、加粗、斜线以及特殊颜色提醒上诉人注意，故相对弱势地位的一般买房人，无法识别其与正式商品房买卖合同的区别。该补充协议第三条明显减轻被上诉人的违约责任，第四条明显加重上诉人的责任。依照《合同法》第三十九条规定:采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《合同法》第四十条及最高院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条规定，应当认定该格式条款无效。其次，即使被上诉人违法出具的补充协议有效，但也不影响上诉人主张被上诉人承担的88日逾期交房违约金。被上诉人虽然在补充协议中约定逾期超过90日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的90日后第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付购房款的万分之一的违约金，合同继续履行，但需明确的是，此条款并未排除被上诉人在逾期交房90日前万分之四的违约责任。因为此补充协议的条款只强调90日后的违约金按万分之一算，而上诉人主张的是逾期交房88日的违约责任。对该格式条款有两种解释的，应作出不利于格式条款提供方的解释。故自2018年5月31日至2018年8月27日的违约金仍应按主合同规定的条款即日万分之四继续计算。反诉部分：上诉人办理产权登记的前提是被上诉人书面通知交房，被上诉人一直未提供书面交房通知相关证据，上诉人不存在违约情形。首先，一审中被上诉人提供的短信和录音从法律上均不能达到证明书面通知交房的目的。其次，《商品房买卖合同》主合同并未规定上诉人迟延办证违约金责任。综上，一审判决认定事实错误，请求支持上诉人的上诉请求。 蔡永玲向一审法院起诉请求：1、依法请求被告支付二原告逾期交房违约金97784元；2、本案案件受理费由被告承担。 运通公司向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人支付逾期付款违约金35000元；2、判令被反诉人支付计算至2019年6月30日的迟延办证违约金40743元，自2019年7月1日至办理不动产转移登记之日的迟延办证违约金，以购房款总额为基数，按每日万分之一计算；3、被反诉人承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月23日，蔡永玲（认购方）与运通公司（出售方）签订《玫瑰苑一期别墅认购书》，约定:1.认购房号：5号楼104室，建筑面积：282.96平方米(最终以房产局测绘为准）；2.认购金：（人民币）100000元整；3.单价：（人民币）9820元/平方米；4.总房价：（人民币）2778667元；5.认购方签定认购书时，认购方必须交付定金，并在签定本认购书之日起一周内到售楼部签定（玫瑰苑一期商品房买卖合同），若认购方逾期未来签定商品房买卖合同的，出售方视认购方单方面终止本认购书，则 出售方有权另售第三方，本认购书自动作废，认购方己支付的认购金将全额扣除。2017年3月22日，穆磊（买受人）与运通公司（出卖人）签订《首付分期付款协议》，约定：买受人购买出卖人位于玫瑰苑一期5#104室房屋一套，总房款人民币2716233元，双方协商，就分期付款达成以下协议：第一条：付款方式，买受人于2017年3月21日向出卖人缴纳购房首付款计人民币766233元，剩余首付款于2017年4月21日前向出卖人支付并结清首付款；第二条：买受人逾期付款的违约责任，买受人如未在分期付款期限内付款，按下列方式处理：1、逾期按照本协议约定的应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款金额1%的违约金，协议继续履行；第三条：关于房屋产权转移及产权登记的约定，1、在买受人向出卖人缴纳购房首付款后，出卖人可协助办理备案等相关手续，但在未付清全部购房款之前，房屋的所有权中的处分权、使用权归出卖人享有。在买受人付清全部购房款后，该房屋的包括处分权、使用权在内的所有权全部转移至买受人享有；2、由于买受人的原因导致不能办理产权证的，出卖人不承担责任；第四条：解除协议时相关事项的处理，若因买受人逾期付款而导致出卖人解除本协议，出卖人只需书面通知买受人即可将本协议解除，出卖人不再履行本协议的义务，亦不承担违约责任，买受人负责将房屋再过户至出卖人名下，其他事项依法律程序解决。首付分期付款协议签订后，穆磊、蔡永玲于2017年1月24日向运通公司转入99980元、2017年3月21日转入766233元、2017年4月24日刷卡支付300000元、2017年5月4日刷卡支付200000元，截至2017年5月4日一共向运通公司转账1366213元。运通公司向穆磊、蔡永玲出具了收据。2017年5月4日，穆磊、蔡永玲（买受人）与运通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5座10号房，建筑面积共282.96平方米，……；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9599.36元，总金额（人民币）贰佰柒拾壹万陆仟贰佰叁拾叁元整，……；第六条付款方式及期限，……，3、其他方式：买受人于2017年5月4日签订商品房买卖合同并首付人民币计壹佰叁拾陆万陆仟贰佰叁拾叁元整（￥1366233元），余款计人民币壹佰叁拾伍万元（￥1350000元），于2017年5月10日之前办理银行按揭，否则出卖人视为买受人违约，买受人将承担相应的违约责任；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），⑴逾期在60日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之4(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金；第八条出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合查验合格的商品房交付买受人；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）”；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方自行约定。在签订《商品房买卖合同》的同时，双方又签订了《合同补充协议》，约定：出卖人（甲方）与买受人（乙方）经友好协商，就乙方所购买的亳州市运通房地产开发有限责任公司玫瑰苑一期住宅小区5#104商品房签订的《商品房买卖合同》相关未尽事宜，订立本补充协议：第三条：甲方逾期交房的违约责任，双方同意以下原则处理《商品房买卖合同》第九条：逾期超过90日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付限的90日后第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；第四条：关于不动产权登记手续的补充约定：1、双方一致同意将《商品房买卖合同》第十五条变更为：甲方应当在该房屋交付后180日内，将办理不动产权证所需资料由甲方提供报不动产登记中心受理登记。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后360日内取得房屋不动产权证书总证的，乙方不退房，甲方按乙方己付购房款的万分之一向乙方支付违约金。为免疑义，双方确认签字后生效。2、甲方对于该房屋的不动产转移登记仅负协助义务，如因非甲方原因导致无法或延迟办理的，甲方不承担任何责任。3、如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的不动产登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理。乙方需向有关单位缴纳各项办证费用。如因乙方原因导致无法或延迟办理不动产抵押登记的，乙方承担逾期违约责任。4、乙方应保证提供给甲方的文件资料均真实、完整、有效、合法。如乙方未按照本协议办理不动产转移登记和抵押登记的相关事宜业务的，延迟超过30日的，应按每延迟一日的购房款总额万分之一向甲方支付违约金，延迟超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。第五条：补充协议的效力：1、本补充协议作为合同附件与《商品房买卖合同》正文具有同等法律约束力。如本补充协议的约定与《商品房买卖合同》正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。案涉房屋于2018年8月27日通过综合查验并交付。一审法院认为，根据诉、辩双方主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、穆磊、蔡永玲是否存在逾期支付购房款？二、合同补充协议第三条的效力如何认定？二、运通公司是否存在逾期交房的违约事实？一、双方签订的《首付分期付款协议》约定“……剩余首付款于2017年4月21日前向出卖人支付并结清首付款。”而双方于2017年5月4日签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限：“……买受人于2017年5月4日签订商品房买卖合同并首付人民币计壹佰叁拾陆万陆仟贰佰叁拾叁元整（￥1366233元），余款计人民币壹佰叁拾伍万元（￥1350000元），于2017年5月10日之前办理银行按揭。”《首付分期付款协议》与《商品房买卖合同》对首付款的支付期限约定不一致，而《商品房买卖合同》是在《首付分期付款协议》后签订的，应视为双方对首付款方式及期限进行了变更，首付款支付方式及期限应以《商品房买卖合同》约定的为准。穆磊、蔡永玲于2017年5月4日付清首付款，且运通公司向穆磊、蔡永玲出具收据。故穆磊、蔡永玲在《商品房买卖合同》约定的时间付清首付款，并未逾期。二、《中华人民共和国合同法》第四十条规定：”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”。穆磊、蔡永玲认为运通公司在补充协议中延长逾期交房违约金计算时间，违反了相关法律规定，且明显是运通公司减免自身责任，排除穆磊、蔡永玲主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的不公平条款，因此补充协议的第三条无效。本院认为，首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议第三条并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据合同法第七十七条第一款的规定：”当事人协商一致，可以变更合同”，穆磊、蔡永玲、运通公司可以就合同未尽事项进行补充约定，不能仅因补充约定对延长逾期交房违约金计算时间及将办理不动产权证所需资料报备登记期限进行延长即认定该条款属于免除出卖人责任，进行延长，即认定该条款属于免除运通公司责任，加重穆磊、蔡永玲责任的免责条款。另，补充协议第五条明确约定“如本补充协议的约定与《商品房买卖合同》正文约定不一致的，以本补充协议约定为准。”据此，本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的义务。根据合同约定，运通公司负有在“2018年5月30日前交房的义务”；补充协议约定“逾期超过90日……”，案涉房屋于2018年8月27日通过综合查验并交付，逾期未超过90日，根据补充协议约定，不需要向穆磊、蔡永玲支付违约金。综上所述，原告穆磊、蔡永玲提交的证据不能支持其诉讼请求，被告运通公司提交的证据不能支持其反诉请求；双方请求均应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定。判决：一、驳回原告穆磊、蔡永玲的诉讼请求；二、驳回被告亳州市运通房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费2245元，由原告穆磊、蔡永玲负担；反诉费847元由被告亳州市运通房地产开发有限责任公司负担。 本院二审查明的事实同一审。 本院认为，围绕上诉人的上诉请求，本案的争议焦点一是案涉补充协议对于逾期交房违约金的相关约定应否予以支持；二是该补充协议中关于逾期交房违约金条款的真实意思表示如何确定。本案中，双方当事人于2017年5月4日签订了位于亳州市谯城区的《商品房买卖合同》，并于当日签订了《合同补充协议》，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，且该两份合同不违反国家法律及行政法规强制性规定，应为合法有效。在合同补充协议第三条甲方逾期交房的违约责任一项中，双方约定“双方同意以下原则处理《商品房买卖合同》第九条”，该约定即是对双方签订的《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任的整体变更，出卖人若逾期交房，应按照双方签订的补充协议关于逾期交房的条款予以确定违约责任，对该补充协议中关于逾期交房违约金的相关约定应予以支持。在该补充协议第三条，双方约定“逾期超过90日，自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付限的90日后第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。”该约定，对于出卖人支付逾期交房违约金的前提条件做出了明确约定，从字面意思解释，支付违约金的前提是逾期超过90日，支付违约金的计算开始期限是《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付限的90日后第二天起，截止日期是至实际交付之日止，计算标准是按日支付上诉人已交付房款的万分之一的违约金，并约定合同继续履行。结合该补充协议第三条整条约定可以看出，双方在签订商品房买卖合同的同时签订合同补充协议，是对若逾期交房的可能性进行了预期，并约定了宽展期90日。双方约定的交房日期为2018年5月30日前，被上诉人运通公司实际交房日为2018年8月27日，并未超过双方约定的90日，出卖人承担支付逾期交房违约金的前提时间条件未成就。上诉人认为该约定仅是针对逾期超过90日之后的违约金约定，并不是未达到逾期90日之前的约定而应支付逾期违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，蔡永玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1694元，由蔡永玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘秋菊 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年二月二十八日 法官助理高辛冉 书记员韩振宇