河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6774号原告：佟彤，女，汉族，1990年1月24日出生，住郑州市。原告：冷昆鹏，男，汉族，1987年10月1日出生，住河南省济源市。原告:王向阳，男，汉族，1991年9月24日出生，住河南省驻马店市驿城区。原告:李素利，女，汉族，1989年5月17日出生，住河南省内黄县。原告：郭飞飞，女，汉族，1986年3月4日出生，住郑州市。原告：辛坤坤，男，汉族，1987年10月18日出生，住河南省汝州市。原告：黄星凯，男，汉族，1995年2月13日出生，住河南省新密市。原告：李魏，男，汉族，1997年9月28日出生，住河南省方城县。原告：李培华，女，汉族，1964年3月12日出生，住河南省罗山县。原告：林玥彤，女，汉族，1992年4月19日出生，住河南省杞县。原告：石艳艳，女，汉族，1983年10月23日出生，住河南省宜阳县。原告：仝国强，男，汉族，1993年7月21日出生，住郑州市金水区。原告：徐振祥，男，汉族，1986年2月19日出生，住河南省获嘉县。原告：赵文，女，汉族，1993年3月8日出生，住河南省漯河市郾城区。十四位原告共同委托诉讼代理人：谷聪慧，河南思敬律师事务所律师。十四位原告共同委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。被告:河南中之祥置业有限公司，住所地郑州市惠济区文化路399号，统一社会信用代码91410100341671734C。法定代表人:刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：高英恒，该公司员工。原告佟彤、冷昆鹏、王向阳、李素利、郭飞飞、辛坤坤、黄星凯、李魏、李培华、林玥彤、石艳艳、仝国强、徐振祥、赵文、张露元与被告河南中之祥置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案在审理中，张露元向本院提出撤诉申请，本院依法准许。2019年12月10日，本院公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人谷聪慧、被告委托诉讼代理人高英恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。十四位原告提出以下诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《附件五补充协议》（以下简称“附件五协议”）等不公平协议；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告诉称，原、被告签订了《房屋认购合同》，并签订了正式的《商品房买卖合同》。原告购买了被告开发销售的融创城开誉城一号院项目商品房（以下简称“涉案房屋”)。最初订房时，被告要求原告必须签订《房屋认购协议》，且必须缴齐首付款。原告缴齐首付款后，被告应当与原告签订正式的《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），但是被告竟然私自将附件五等不公平协议带到一些正规合同中欺骗业主们签订。事情败露后，业主们展开了投诉维权，但是被告依然通过《催告函》、《解约函》甚至登报解约等方式强迫原告签订不公平协议。郑州房管机关要求被告整改，但是被告拒不整改，甚至威胁原告如果不签订附件五等不公平协议就解除原、被告之间合同。原告无奈签订了附件五等不公平协议，因为只有先签订了该不公平协议，被告才与原告签订正式买卖合同。被告的行为严重违反了法律法规，原告因此诉至法院。本案在审理中，原告将其第一项诉讼请求明确为：请求撤销原、被告签订的附件五协议第5条全款、第6条全款、第8.4、8.5条、第9.6条、第13.2条、第16.3条、第17.1条、第18.2条。经被告释明，原告撤回了请求撤销附件五协议第5.1、5.2、5.3、5.4、5.7、5.8、5.9、5.10、5.11、6.2条及第8.4条的诉讼请求。被告辩称，被告在涉案项目开盘之前已严格按照要求公示了销售项目相关信息。附件五协议第一条明确约定双方已充分知悉协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款。双方对此进行了协商，系双方真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。郑州市房管局不具备认定民事合同存在无效格式条款的职权，其出具的《企业违规经营处理情况的通报》也不构成有约束力的具体行政行为。附件五协议是被告提供的制式合同，目的是为了补充买卖合同所缺失的内容和重申双方需重视的条款。如果该协议真的存在违法格式条款，则该条款自始无效，而非可撤销条款。原、被告签订的买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认事实如下：在2018年10月至2019年5月期间，十四位原告分别与被告签订了买卖合同、《附件四：合同补充协议》（以下简称“附件四协议”）、附件五协议，该三份合同、协议均为格式合同，除买卖合同中涉及买卖标的及其价款等合同事项采取填写方式外，买卖合同其他条款及附件四、五协议均由被告单方预先拟定并提供。原、被告对买卖合同及附件四协议的合法有效性均无异议。买卖合同主要内容约定如下：十四位原告（其中王向阳、李素利共同购买房屋一套）分别购买被告开发的融创城开誉城一号院预售商品房房屋一套；房屋价款均在100万元以上，原告当日交付30%至60%比例房款作为首付款，剩余房款均以银行贷款方式支付；被告于2021年3月31日前交付房屋。买卖合同第七条约定：原告逾期付款超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的2%向被告支付违约金。第八条第二款（即第8.2条）约定：在遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、在原告未按合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情况下，除按合同第七条承担违约责任外，被告有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及机关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按约定期限交付房屋的，逾期不超过90日的，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告退还全部已付款，并支付原告已付款2%违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日支付原告已付房款万分之0.5的违约金。第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到原告所购商品质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该项目总体规划设计和基础设施；（3）公共配套设备设施；（4）容积率、绿地率；……在优化原告所购商品房质量或使用功能的前提下，被告可自行进行商品房功能优化设计变更，包括但不限于优化总平面规划布局、调整非经营性配套公建建设方案，以及调整建筑细部，被告无需另行通知原告。第十二条约定：由于原告原因造成该商品房不能或迟延办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由原告承担全部责任。第十三条约定：被告交付的房屋装饰设备达不到标准的，被告按照合同约定予以完善，超过三个月仍然不能完善的，被告据实补偿装饰、设备差价。第十五条约定：被告应当在房屋交付使用后360日内持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如果因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四协议约定执行。附件四协议就原告按揭贷款付款、被告交付房屋、产权登记等事项进行了补充约定。协议第三条第2款约定：合同签订之日起3日内，原告应按照合同备案要求向被告提供相关资料，如原告在约定期限届满后7日内未能提交全部资料，或原告迟延、拒绝配合办理备案登记的，被告有权解除合同，并有权收取总房款10%的违约金。第三条第6款即第3.6条约定：如果因原告原因导致银行从被告账户中扣款，原告必须在接到被告通知之日起5个工作日内归还被告代还款项，并按中国人民银行同期贷款利率向被告支付代还款项代垫期间的利息，以及代还金额5%的违约金。逾期5个工作日未归还代垫款的，还应按日0.2%的标准向被告支付代还款项代垫期间的利息。第三条第7款即第3.7条约定：被告代原告清偿银行贷款或承担回购责任后，被告有权选择以下任一方式向原告追偿：（1）要求原告一次性支付垫付款全部费用及总房款5%的违约金，合同继续履行。原告逾期10个工作日未归还的，原告还应按照日0.2%支付代还款项代垫期间的利息；（2）被告有权自行或指定第三方以原价收购方式或者解除商品房买卖合同的方式收回并处置原告所购商品房，并要求原告承担总房款10%作为违约金。逾期10个工作日未归还的，原告还应按照日0.2%向被告支付代还款项代垫期间的违约金。第六条第1款即第6.1条约定：被告应当在该商品房交付使用后360日内，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送产权登记机关备案。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付已收房款万分之0.1的违约金。第八条第1款即第8.1条约定：如由于原告原因导致原告所购房屋被预查封或设定其他限制而将损害被告利益的，被告有权推迟履约或单方解除买卖合同，如被告解除买卖合同的，被告有权从应退原告的房款中优先抵扣被告代原告垫付或原告拖欠的各类款项。附件五协议就签约提示、房屋价款、配套设施等事项进行了补充约定，共有20条款。原告请求撤销的第5条第5款即第5.5条约定：原告未结清全额购房款或垫付款的，或尚有违约事项待纠正的，被告有权拒绝办理该商品房的合同备案、所有权（或不动产权）预告登记、交付手续、产权转移登记等。第5.6条约定：原告未按期偿还银行按揭贷款本息或者其未付清应由被告、贷款人或代办证机构代收代缴的相关款项而导致被告担保责任未能尽早解除的，被告可顺延交付该商品房且免于承担迟延交房的违约责任，且该商品房毁损、灭失的风险和相关费用由原告承担。第6.1条约定：“为了避免给出卖人造成重大损失，在出卖人为买受人申请银行贷款提供保证担保期间，买受人逾期偿还银行贷款本息连续或累计达3期次的，或因买受人未按时还贷致使出卖人被银行要求承担贷款担保责任的，买受人须立即自行筹资清偿逾期贷款本息，否则，不论该商品房是否已被预查封，出卖人均有权拒绝交付该商品房或拒绝办理产权转移登记，并且出卖人有权随时单方解除《买卖合同》。出卖人选择解除《买卖合同》的，买受人应向出卖人支付相当于约定总房款30%的违约金。如出卖人实际承担了担保责任的，买受人还应每日按万分之五的标准向出卖人支付代偿资金占用费。”第8.5条约定：“除非出现房屋地基基础、主体结构经核验确属不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，××（主要指不影响功能或安全的常见观感性质量瑕疵），不属于买受人拒绝收房或退房的事由，买受人拒收房屋期间，不视为出卖人逾期交房期间。但出卖人必须快速履行保修责任，消除前述质量瑕疵以及影响，前述合理维修期间不适用逾期交房的约定。如因出卖人造成买受人实际损失的，由出卖人依法承担赔偿责任。”附件五协议第9.6条约定：“如出卖人逾期交房的，办理产权转移登记的期限自动延期，出卖人承担了逾期交房期间违约责任后，不再承担同时期内配套设施逾期及产权转移登记延期的违约责任；如因出卖人发生同时期内两项以上交付条件外配套设施迟延的，则出卖人按照迟延时间最长的一项承担迟延履行违约金。”第13.2条约定：“为了避免出卖人因为买受人贷款提供按揭担保而遭受重大损失，如果按揭贷款未清偿完毕的期房买受人未能在具备办理房屋权属转移及抵押登记条件后30日内取得该商品房抵押他项权证给贷款银行的（或买受人原因未能及时办理抵押权预告登记导致出卖人的担保责任未能解除的），应自银行放款之日起至出卖人担保责任解除之日止，按贷款总额日万分之五的标准向出卖人支付违约金。买受人逾期办理超过90日的，出卖人有权单方解除买卖合同。出卖人解除合同的，买受人按约定总房款的30%向出卖人支付违约金。”第16.3条约定：“如《买卖合同》被依法解除的，买受人应立即配合出卖人注销买卖合同备案、解除抵押登记（含预告登记）、恢复权属登记、腾空房屋，并应迁出户口、退还已享受的优患，且解除出卖人的贷款担保责任。买受人迟延配合前述义务的，每迟延一日，应每日按照该商品房约定总价款万分之五的标准支付违约金，同时，出卖人有权顺延退还购房款。由于买受人原因导致在交房后解约退房的，买受人应自费将该商品房恢复原状，并按照总房款万分之五的标准承担该商品房交付后的每日占用或使用费。”附件五协议第17.1条约定：“在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，出卖人可以自行对买受人所购买的该商品房所属楼幢、组团或分期以外的其他楼幢、组团或分期套型结构进行调整，对不适应市场需求的住房户型做出调整，并相应调整或降低项目绿地率和停车率，出卖人无需征得买受人同意，但需按规定报经相关主管部门批准。”第18.1条约定：“本合同所指的不可抗力及免责事由包括：影响本合同顺利履行的自然灾害、相邻火灾或爆炸、战乱、恐怖活动、重大传染疫情、群体性突发事件等；行政主管部门单方面采取的行政强制措施【包括但不限于如因重大污染天气、市政建设、重大活动会议、中高考等不可归责于双方当事人的原因，由相关政府主管部门指令停工（包括但不限于颁布停工令、污染天气应急响应停工通知、临时停工短信通知等）】；市场垄断或市政公用事业单位配套建设的行为；以及本合同签订之后出台新的法律法规、地方或行业强制性规定等。”第18.2条约定：“发生以上情形之一，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同有关出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款。”本院认为：原、被告签订的附件五协议由被告单方预先拟定并提供，在与原告签订时没有协商余地并不得更改，符合格式条款的法律特征。被告作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。对于显失公平的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。因原、被告均对买卖合同及附件四协议的约定条款效力未提出异议，故本院将以该两协议的约定作为标准考察原告请求撤销的条款是否显失公平。关于原告提出的第5.5条、第5.6条约定损害了其权利的主张，本院认为，该两条主要约定在原告不履行付款义务、被告因原告违约行为而承担担保责任，或原告有其他违约事项行为时，被告有迟延履行合同义务的权利。买卖合同第8.2条及附件四协议第8.1条约定在原告未付款或有其他违约行为而可能损害被告利益时，被告享有推迟交房等权利。该两条约定与买卖合同、附件四协议的约定相比较，并不存在损害原告权利的情形，原告提出的撤销该两条的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于原告提出的第6.1条约定提高了违约金的标准、加重了其违约责任的主张，本院认为，虽然该条约定被告为原告承担担保责任后，原告向被告支付的违约金标准为总房款的30%，超过了附件四协议第3.7条约定的5%或者10%标准，但是由于第6.1条同时还约定原告还应按日万分之五支付代偿资金占用费，该标准又远远低于附件四协议第3.7条按日0.2%（即万分之二十）支付违约金的约定，在原告违约行为发生前，不能确定第6.1条约定标准是否高于附件四协议第3.7条约定，也因此不能确认是否加重了原告的违约责任，故原告要求撤销该条款的诉讼请求，本院也不予支持。关于原告提出的第8.5条免除了被告违约责任、显失公平的主张，本院认为，该约定与买卖合同第十三条约定的被告就房屋质量瑕疵需要承担维修或者赔偿法律责任并不矛盾，不存在免除被告违约责任的情形，故原告提出的撤销请求，本院不予支持。关于原告提出的撤销第9.6条的诉讼请求，本院认为，买卖合同第九条、第十五条及附件四协议第6.1条分别明确约定了被告逾期交房、逾期办理产权初始登记的违约责任，第9.6条约定明显减轻了被告的责任，显失公平，原告的该项请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于原告提出的第13.2条约定其违约责任过重的主张，本院认为，该条系约定原告逾期办理抵押他项权证应承担的支付违约金责任，因原告违约行为尚未发生，目前不能确定被告因此产生的损失，该条约定的违约金数额是否适当，尚不能确认，原告提出的撤销该条款的诉讼请求，本院不予支持。原告可待行为发生时根据相关法律另行主张权利。关于原告提出的第16.3条约定严重不对等、显失公平的主张，本院认为，买卖合同解除后，原告作为房屋买受人承担的法律责任为腾空房屋、迁出户口、解除抵押登记等各种义务，而被告需要承担的法律责任为给付金钱、接受房屋的义务。买卖双方的法律责任不同，且原告所需承担的责任明显复杂于被告责任，原告要求同一条款同时约定原、被告承担同等违约责任存在着客观上的不能，原告据此提出的撤销该条款的请求，本院不予支持。关于原告提出的第17.1条不征求原告意见明显不公平的主张，本院认为，该条与买卖合同第十条约定的“在优化买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可自行进行商品房功能优化设计变更，包括但不限于优化总平面规划布局、调整非经营性配套公建建设方案，以及调整建筑细部，出卖人无需另行通知买受人”并不矛盾，故原告提出撤销该条的诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的第18.2条免除被告逾期违约责任显失公平的主张，本院认为，该条与买卖合同第8.2条约定并不矛盾，系对该条款的合理说明，故原告提出的撤销该条的诉讼请求，本院也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条之规定，判决如下：一、撤销原告佟彤、冷昆鹏、王向阳、李素利、郭飞飞、辛坤坤、黄星凯、李魏、李培华、林玥彤、石艳艳、仝国强、徐振样、赵文与被告河南中之祥置业有限公司签订的商品房买卖合同附件五补充协议第9条第6款；二、驳回原告佟彤、冷昆鹏、王向阳、李素利、郭飞飞、辛坤坤、黄星凯、李魏、李培华、林玥彤、石艳艳、仝国强、徐振样、赵文、的其他诉讼请求。案件受理费1400，减半收取700元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  陈亚红二〇二〇年二月四日书记员  张家钰