湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1023民初9号原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。法定代表人：谢家化，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。被告：朱先光，男，1975年10月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称红山茶公司）与被告朱先光物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司的委托诉讼代理人李长江、被告朱先光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱先光支付拖欠的物业管理费1956元；2、本案诉讼费用由被告朱先光承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区沙子江安置小区（以下简称沙子江小区）居民筹委会代表签订物业服务合同，被告朱先光是沙子江小区的业主，自2016年1月至2019年12月累计拖欠原告物业管理费1956元，原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告朱先光辩称：1、签订物业服务合同的代表不能代表业主签订物业服务合同；2、小区车辆乱停无人管理；3、小区存在打广告、摆摊、养鸡养狗等现象；4、业主被盗，物业公司不愿负责。综上，被告不应交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：红山茶公司成立于2016年7月14日。沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经沙子江安置小区业主委员会筹委会、永兴县便江镇政府、永兴县房产管理局、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理办公室（以下简称县沉治办）、永兴县惠民路社区居委会（以下简称惠民路社区）等单位选聘，红山茶公司中标沙子江小区物业服务项目。同日，在县沉治办及惠民路社区相关人员见证下，红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目物业服务合同》。合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定：业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；物业服务费用按季度交纳。合同签订后，红山茶公司于2016年11月18日接管该小区的物业管理服务。2016年11月18日之前，沙子江小区的物业管理服务是由永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称奇亚公司）负责，其收费标准与红山茶公司一致。奇亚公司于2016年12月27日书面委托红山茶公司代为清收其在沙子江小区物业管理服务期间所未能清收的物业服务费。被告朱先光系沙子江小区业主，是原告红山茶公司的物业管理服务对象及奇亚公司的原服务对象，因其拖欠奇亚公司及红山茶公司2016年1月至2019年10月的物业服务费未交，红山茶公司于2019年11月8日向被告书面催收，经计算，此期间的物业服务费共计1874元（0.4元/月/平方米×93.19平方米×46个月+0.2元/月/平方米×17.32平方米×46个月）。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告的营业执照、《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目物业服务合同》、《通知》、《沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书》、沙子江安置小区欠至2019年12月物业费统计表、催交通知等证据予以证明，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告诉请的物业管理费实为物业服务费。奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（C区）物业服务项目物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。两物业公司依约为沙子江小区C区的业主提供了物业服务，被告朱先光作为该区18栋201房业主，应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。对红山茶公司要求被告朱先光支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因原告向被告书面催收的是2016年1月至2019年10月的物业服务费，2019年11月至12月的物业服务费未经书面催收，故对原告诉请的2019年11月至12月的物业服务费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告朱先光于本判决生效后十日内向原告永兴红山茶物业服务有限公司支付物业服务费1874元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱先光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李正春二〇二〇年二月二十日法官助理李建凤书记员黄丽芝附1：执行申请提示：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附2：本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。