河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终68号上诉人（原审被告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：成正富，男，1972年10月26日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审原告）：王莉，女，1973年8月12日出生，汉族，住济源市。上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏置业公司）因与被上诉人成正富、王莉商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰宏置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判驳回成正富、王莉的该项诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误，应予以改判。成正富、王莉主张逾期交房违约金自2015年6月1日计算至2016年6月1日，泰宏置业公司一审以超出诉讼时效为由进行抗辩，一审法院以涉案房屋尚未经验收合格，诉讼时效起算点不确定为由，认为泰宏置业公司的抗辩理由不能成立。根据《民法总则》规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。双方签订的合同约定，逾期交房违约金是从合同约定的最后交付期限第二天开始计算，直至实际交付之日止，本案约定的交房时间是2015年5月31日，一审已经查明成正富、王莉实际接收房屋的时间是2016年6月1日，并以此作为预交交房违约金的截止时间。2015年6月1日泰宏置业公司未交房时，成正富、王莉已经明确知道自己的权利受到了侵害，即便成正富、王莉认为违约行为是持续性的，那么至迟在2016年6月1日接收房屋时，逾期交房违约金数额已经确定，但成正富、王莉于2019年9月5日才提起诉讼，且不存在诉讼时效中断的事由，成正富、王莉起诉时已经超过诉讼时效，其请求不应得到支持。成正富辩称，一审判决适用法律正确，泰宏置业公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。成正富要求泰宏置业公司支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效。成正富于2016年10月实际接收房屋，泰宏置业公司一审提供的物业接收单上的日期并非成正富本人书写，因此该证据不能作为证据使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，成正富购买的本案房屋未经验收合格，不能交付使用，泰宏置业公司交付房屋的行为违反了上述规定，其并未完成交付房屋的义务。因此，在诉讼时效起点不确定的情况下，成正富于2019年9月起诉，并不超过诉讼时效。王莉未到庭，其向本院提交书面答辩状。王莉认为泰宏置业公司未完成交付房屋的义务，其起诉并未超过诉讼时效。成正富、王莉向一审法院起诉请求：1、泰宏置业公司支付逾期交房违约金21790.87元及逾期办理房地产证书违约金445.62元；2、诉讼费由泰宏置业公司承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，成正富、王莉与泰宏置业公司签订商品房预售合同，约定：成正富、王莉购买泰宏置业公司开发的泰宏天安广场项目21号楼2单元12层1202号房屋，房屋面积126.66平方米，一次性支付房款445621元；成正富、王莉逾期付款超过60日后，经泰宏置业公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，成正富、王莉按日向泰宏置业公司支付逾期应付款万分之1的违约金；泰宏置业公司应在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付成正富、王莉，泰宏置业公司逾期交房超过60日，成正富、王莉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泰宏置业公司按日向成正富、王莉支付已交付房价款万分之1的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，成正富、王莉依约一次性支付房款445621元。2016年6月1日,成正富、王莉办理入住手续，实际接收房屋，双方签订前期物业管理服务协议，以及物业收费单。2016年10月，成正富、王莉开始对房屋进行装修。涉案房屋尚未经验收合格。一审法院认为，2014年6月26日，成正富、王莉与泰宏置业公司签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，成正富、王莉按合同约定交纳了房款445621元，合同约定泰宏置业公司应于2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付成正富、王莉使用，但尽管涉案房屋尚未经验收合格，成正富、王莉已于2016年6月1日办理入住手续，实际接收房屋，视为已经交房，应以该时间作为本案计算逾期交房违约金的截止时间。按照成正富、王莉与泰宏置业公司关于房屋交付、逾期交付以及逾期办理房地产权属证书违约责任的约定，逾期交房的违约金是16265.17元（445621元×365天×万分之1），逾期办理房地产权属证书的违约金445.62元（445621元×1‰）。泰宏置业公司虽抗辩已经超过诉讼时效，但涉案房屋尚未经验收合格，诉讼时效起算点不确定，故对该抗辩不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：一、泰宏置业公司于判决生效后十日内支付成正富、王莉逾期交房的违约金16265.17元；二、泰宏置业公司于判决生效后十日内支付成正富、王莉逾期办理房地产权属证书的违约金445.62元。如果未按判决书指定的期间履行义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取计172.5元，成正富、王莉负担64.5元，泰宏置业公司负担108元。二审中，成正富向本院提交证据如下：1、2018年6月11日成正富与泰宏置业公司物业管理人员微信聊天记录一份，物业管理人员要求成正富交纳物业费，成正富提出了违约金问题，证明成正富一直在与泰宏置业公司协商逾期交房违约金的问题；2、成正富交纳物业费、电费、装修管理费、卫生费、改墙垃圾费的收据七份，证明其交费情况，该交费收据上的日期是物业管理公司按照泰宏置业公司规定的交房日期填写的。泰宏置业公司质证认为，对证据1的真实性有异议，该聊天记录不显示聊天双方的姓名，即便相对方是物业公司人员，本案房屋所在小区的物业管理公司是河南百德物业服务有限公司，该公司与泰宏置业公司是两个不同的民事主体，按照成正富陈述，成正富仅向物业管理公司提出违约金问题，泰宏置业公司对此并不知情；对证据2的真实性无异议，成正富提交的交费收据显示的开具时间均为2016年6月1日，与泰宏置业公司一审提交的成正富物业档案、领取房屋钥匙的时间等签收时间一致，可以证明成正富在2016年6月1日已经实际接收房屋，成正富主张其接收房屋的时间是2016年10月没有依据。本院对成正富提交的证据分析认为，成正富提交的证据1不显示聊天双方的姓名，且根据成正富的陈述，其是向物业管理人员提出过违约金问题，并非向泰宏置业公司提出，因此，该证据不能证明成正富的证明方向，本院不予采信；泰宏置业公司对成正富提交的证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，该七份收据显示的开具时间均为2016年6月1日，说明成正富已于2016年6月1日接收房屋。本院经审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于本案房屋的交付日期，成正富、王莉陈述其实际接收房屋的时间为2016年10月，但泰宏置业公司一审提交的物业档案能够证明成正富于2016年6月1日领取了房屋钥匙，且成正富二审提交的物业费、电费、装修管理费、卫生费、改墙垃圾费等交费收据均显示开具时间为2016年6月1日，因此，一审认定本案所涉房屋的交付时间为2016年6月1日，符合实际情况，成正富、王莉的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于成正富、王莉起诉要求泰宏置业公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算，本案中，成正富、王莉与泰宏置业公司签订的商品房买卖合同约定的交房时间是2015年5月31日，即便按照成正富、王莉实际接收房屋的时间2016年6月1日计算，至成正富、王莉2019年9月提起诉讼，已经超过法律规定的三年诉讼时效期间，因此，应驳回成正富、王莉要求泰宏置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。三、关于逾期办理房地产证书违约金，根据双方签订的商品房预售合同第十五条约定，泰宏置业公司应按照成正富、王莉已付房款的0.1%支付未办理房地产权证书的违约金，经计算为445.62元（445621元×1‰）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济源市人民法院（2019）豫9001民初7056号民事判决第二项；二、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初7056号民事判决第一项；三、驳回成正富、王莉要求济源泰宏置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。一审案件受理费345元，减半收取为172.5元，由成正富、王莉负担165.5元，由济源泰宏置业有限公司负担7元；二审案件受理费207元，由成正富、王莉负担203元，由济源泰宏置业有限公司负担4元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇二〇年二月十七日书记员  段晨晓