河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初3227号原告：李明英，女，1944年2月13日生，回族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：樊刚杰，北京创为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自强，北京创为律师事务所实习律师。被告：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县金立方房地产开发有限公司，住所地:新蔡县古吕街道北关，统一社会信用代码914117293957097935。法定代表人：杜伟民，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。原告李明英诉被告杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年2月20日作出（2018）豫1729民初5652号民事裁定书，裁定驳回原告李明英起诉。原告不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）豫17民终1423号民事裁定书，撤销河南省新蔡县人民法院（2018）豫1729民初5652号民事裁定，指令河南省新蔡县人民法院审理。本院另行组成合议庭，分别于2019年7月9日、11月23日两次公开开庭进行了审理。原告李明英及委托诉讼代理人樊刚杰、陈自强到庭参加诉讼，被告杜伟民、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人王伟经合法传唤第二次开庭时无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明英向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《联合建房协议》、《联合建房协议》、《补充协议》；2、判令被告向原告支付2015年1月10日至今的房屋租赁费，暂计算至2018年11月10日，共计32500元；3、判令被告按照2万元／年的标准支付原告自2013年1月10日至今因延迟交付三间门面房造成的营业损失350000元；4、判令被告向原告支付违约金20万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年1月10日，原告和常凤先（与原告系夫妻关系）与被告签订两份《联合建房协议》，2012年4月4日又补充签订一份《补充协议》，约定原告将位于古吕回民路路西的宅基地及地上房屋一处转让给被告进行开发建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给被告，被告在2013年1月9日竣工，并向原告交付121平方米的商品房及三间门面房，且被告负责出资为原告办理房产证。任何一方违约需赔偿对方损失，2017年5月常凤先去世。自2013年1月后因被告违反约定，不及时交房，原告多次交涉，始终未果，并且楼房的层高以及房屋的面积、高度等均与协议书中的约定不符，也未向原告交付房屋，故依法起诉。被告杜伟民辩称：合同当事人常凤先已经去世，原告漏列常凤先的继承人应参与诉讼，本案程序违法，被告已经交付门面房三间，商品房已由原告选好，楼梯是设计单位设计，原告请求建在屋外没有法律依据，涉案工程系北斗星小区是政府棚户区改造工程，审批时间在被告于拆迁户补偿签订协议之后，被告在施工的过程中，拆迁户多次多人无故闹事，阻止施工，延误交房日期不属于被告原因，属不可抗力造成的，现在工程没有完工没有验收，故原告的各项请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告金立方公司提交答辩意见辩称，对原告申请追加金立方公司为被告不持异议，针对原告的诉请，被告金立方公司同被告杜伟民的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）原告第二次开庭时提交的2012年10月13日被告杜伟民给常凤先出具证明一份，内容“常凤先小房壹间2012.10.13”。因被告杜伟民未到庭，同时该证明也未约定小房的位置、大小，本院不予确认。（2）被告杜伟民提交的棚户区改造协议书、建设工程施工许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、新政20153号文件、新政20154号文件，虽然原告认为证据是复印件，不能证实提供证据的真实性，但该证件及文件出自政府相关部门，本院予以确认。（3）被告杜伟民提交的古吕派出所情况说明两份、清真寺北斗星公馆停工证明一份、光盘一张，因该证据形式要件不完备，且原告对其证明目的有异议，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政[2011]26号）文件。被告杜伟民和李俊（又名李保华）为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住户的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2012年1月10日常凤先（与原告系夫妻关系）（甲方）与杜伟民、李俊（乙方)签订《联合建房协议》两份，约定将原告位于回民路路西的一处住宅由乙方出资进行重新建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给乙方办理相关建房手续，所建房屋底层门面房三间归原告所有，同时可换121平方米商品房（如不够乙方建筑面积按市价差额补足，乙方保证在一年的有效工期内竣工。2012年4月4日常凤先（甲方）与杜伟民、李俊（乙方)签订《补充协议》，约定乙方保证门面楼设计外楼梯，门面楼深度不低于10米，办理房产证费用由乙方承担，甲方保证在3至5日内拆迁完毕。合同签订后，被告杜伟民支付原告李明英一年房屋租赁费3600元。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，常凤先于2017年病逝，常凤先与原告李明英系夫妻关系。本院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位金立方公司。常凤先与被告杜伟民、李俊2012年1月10日签订的两份《联合建房协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，常凤先于2017年病逝，但双方签订的《联合建房协议》及《补充协议》，不属于合同法第91条规定的合同权利义务终止的情形，原告李明英作为常凤先的妻子，要求这被告杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司继续履行合同，不涉及财产继承问题，是本案的适格原告，本院予以确认。双方《联合建房协议》及《补充协议》签订后，被告金立方公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告李明英房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，杜伟民与原告签订的《联合建房协议》，约定的三间门面房及商品房为金立方公司改造的北斗星公馆，其权利人为被告杜伟民，建设单位为被告新蔡县金立方房地产开发有限公司，原告要求被告杜伟继续履行签订的《联合建房协议》及《补充协议》有事实和法律依据，本院予以确认。被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《联合建房协议》及《补充协议》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为李明英及新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《联合建房协议》及《补充协议》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《联合建房协议》属于无效合同，本院不予支持。因《联合建房协议》及《补充协议》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，故原告要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司继续履行合同，应予支持。针对原告要求被告支付自2015年1月10日至2018年11月10日的房屋租赁费32500元的请求，虽然双方签订的《联合建房协议》中未约定租赁费，但被告杜伟民事实上按每月300元支付租赁费，应视为双方对合同条款的变更，在房屋未交付时，应支付租赁费。从2015年1月10日至2018年11月10日为46个月，确定租赁费为13800元（300元×46个月）。针对原告要求的门面租赁费损失问题。《联合建房协议》中虽然约定门面交付时间，但门面租赁费损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也为提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，本院不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约，《联合建房协议》第五条约定“乙方应保证在一年的有效工期内所有工程竣工，不影响甲方的房屋使用。”现被告认可目前还没有交付房屋，应属迟延履行约定违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据原告租房的损失、门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《联合建房协议》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告要求被告杜伟民承担共同责任，应予支持。针对原告主张的门面房内有公用电梯和楼梯，占用门面房的使用面积，不符合协议的约定，因案涉楼房已经建成，原告可待门面房实际交付后，根据双方的协议约定，对实际减少的面积另行主张。针对被告杜伟民主张原告已经占有门面房，而原告认其未占有，待被告有证据后，可以另行主张。对被告杜伟民主张原告漏列被告李俊，是原告对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告丈夫常凤先与被告杜伟民及李俊2012年1月10日签订的两份《联合建房协议》及2012年4月4日签订的《补充协议》合法有效，由原告李明英与被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告李明英房屋租赁费13800万元。三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告李明英违约金10万元。四、被告杜伟民对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告李明英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9376元，原告李明英负担7076元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张洪民审判员  张俊芝审判员  张国清二〇二〇年二月十八日书记员  金 杰