浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申4760号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浙江蟠龙工程管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇西港发展中心西7幢502室。法定代表人：楼元军，执行董事。委托诉讼代理人：徐梦依、葛志红，公司员工。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州古荡街道集体资产经营有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区天目山路398号1幢101室。法定代表人：章俊，董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州古荡镇股份经济合作社。住所地：浙江省杭州市西湖区莲花街333号B座11层。法定代表人：殷国生，董事长。两被申请人共同委托诉讼代理人：王建红，浙江中宙律师事务所律师。再审申请人浙江蟠龙工程管理有限公司（以下简称蟠龙公司）因与被申请人杭州古荡街道集体资产经营有限公司（以下简称古荡资产公司）、杭州古荡镇股份经济合作社（以下简称古荡经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2019）浙01民终4639号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。蟠龙公司申请再审称：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明且存在错误。1.蟠龙公司并非《房屋收购货币补偿协议》的订立方，以该协议的订立时间、约定腾空时间界定蟠龙公司是否系“在合同履行期内因租赁房屋被征收而搬离”，没有任何事实和法律依据，更与客观事实相悖。结合政府及街道的相关会议纪要与决定、政府官方报道以及古荡科技园企业清退与安置工作领导小组的实际工作情况，蟠龙公司因古荡科技园区被征收而搬离的事实明确。蟠龙公司及其所属集团（共9家企业）系古荡街道招商引资企业。招商引资之初，作为招商引资条件之一，被申请人口头承诺，蟠龙公司及其所属集团全部企业在该园区的最低保证承租期限为6年。实际签订租赁合同时，被申请人称合同系街道固定版本，只能以3年为一租赁期签订，到期续签，并明确了蟠龙公司的优先承租权及被申请人拒绝出租情形下对蟠龙公司投入的装修部分，可按“五年折旧”进行补偿。结合相关细节及后来发生的情形，蟠龙公司有理由相信，被申请人在招商引资之初，即获知案涉园区有拆迁可能，但并未告知。2011年3月16日，蟠龙公司代表所属集团公司与被申请人签订厂房《租赁协议》，并约定第一个租赁期自2011年6月16日起至2014年6月15日。2013年6月7日，市政府召开关于“西溪谷、西溪路建设有关问题”的专题会议，根据“退二进三”产业结构调整的要求，将案涉园区的用地性质由工业用地调整为科技园、创新型经济用地，随即启动征迁。而原审法院认为蟠龙公司于二审时所提交的证据材料与本案不具备关联性，存在错误。2013年下半年，征收人杭州市西溪谷建设指挥部即已与古荡街道成立企业清退与安置工作领导小组，全面启动园区的征迁工作。此后，相关工作人员即不定期上门，要求蟠龙公司及其所属集团进行搬离。此时，距蟠龙公司入驻园区尚不足两年，仍在合同履行期内。至2014年10月10日，古荡街道要求加快推进园区征迁改造工作进度时，园区内因征迁搬离企业已达19家，相关房屋的拆迁工作已同步展开。指挥部委托杭州正大房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》所注明的案涉园区的价值评估时点为2015年1月26日。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”。故以被征收房屋价值评估时点推知征收决定之日为2015年1月26日，仍在蟠龙公司合法有效的不定期租赁合同期内。而自房屋征收决定公告之日起被征收房屋的所有权发生转移，被征收人即获得征收补偿的求偿权利。据此，原审法院以《房屋收购货币补偿协议》的签订时间作为征收行为的发生时间显属错误。纵观上述征迁工作全过程，存在一系列的违法征收行为，包括以政府内部会议纪要代替正式征收决定、征收公告；先搬迁再征收等。然，相关违法征收的不利后果不应由蟠龙公司承担。对于蟠龙公司这样有着9家成员企业、近千名员工的大型集团公司，整体搬迁并非一朝一夕的事情。仅寻找新的合适的办公地点，到完成全部装修正式入驻，耗费了蟠龙公司近两年时间。蟠龙公司在合同履行期内因租赁房屋被征收而搬离的事实明确。至于被申请人作为产权人与政府何时签订《房屋收购货币补偿协议》、约定何时为搬迁腾空的截止时间，既非蟠龙公司所能知悉和掌握，也与园区实际征迁工作的开展过程不符，原审据此认定蟠龙公司“并非在合同履行期内因租赁房屋被征收而搬离”，显属事实认定错误。2.蟠龙公司“在合同履行期内因租赁房屋被征收而搬离”的事实，已经由生效民事判决作出认定。二、原审判决以“《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人，对承租人在征收补偿中的利益均未涉及和考虑”，得出“承租人在立法上已非房屋征收补偿的对象”，无权获得任何补偿的结论，属对立法原意与立法目的的曲解。本案中，蟠龙公司并非要求剥夺被申请人基于所有权人身份所获得的，与政府签订征收补偿协议获得相应补偿的权利。蟠龙公司的主要诉求在于，获得作为实际装修主体、搬迁主体、停产主体等在内的，根据区政府批复同意的《征收补偿实施方案》所应当获得的装修补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业补偿等补偿项目。以停产停业补偿为例，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条对停产停业补偿的享受对象明确使用的是“生产经营者”表述，而非产权所有人，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽将征收补偿的对象限定为产权所有人，但并不等于更不代表产权所有人即是最终的权利享受者。民法总则规定，民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。而基于“谁投入，谁获益；谁受有损失，谁获得补偿”的基本补偿原则，本案中，蟠龙公司才是装修行为和各项搬迁行为的实际实施主体、利益受损方，理应获得相应补偿。三、原租赁合同“五年折旧”约定不适用于本案，原审据此作出的折旧后装修补偿金额认定，既缺乏公平性，也缺乏合理性，依法应予纠正。原租赁合同折旧约定是对第一期租赁期满，被申请人不同意蟠龙公司续租所做的特别约定，其适用的前提是原租赁合同的正常履行。原租赁合同并未对涉及政府征收或拆迁情形下的装修及其他各项补偿进行约定，依法应参照《征收补偿实施方案》的相关规定进行补偿。四、原审判决回避了蟠龙公司要求就案涉“假借公共利益之名，行商业开发之实”情况进行司法能动性审查的要求，有司法不作为之嫌。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。古荡资产公司、古荡经合社共同提交意见称：一、综观再审申请书，蟠龙公司对原审查明的事实未提出任何异议，因此应确认为本案的基本事实。二、蟠龙公司的所作所为系滥用诉权，浪费司法资源。如此清楚明白的案件事实，蟠龙公司却于2017年12月11日以房屋租赁合同纠纷为由诉至一审法院，向两被申请人索要装修装饰补偿金、停产停业补偿金等征收补偿款共计1191万余元。但根据另案生效判决，从2011年6月16日起租至2016年1月8日搬离，蟠龙公司实际使用厂房四年零六个多月，却只需支付四年零两个多月的租金和房屋使用费，并且据估算，古荡资产公司实际收到蟠龙公司的租金和房屋使用费累计不到800万元。如果蟠龙公司的主张得以成立，也就是两被申请人将5000多平方米的厂房让蟠龙公司无偿使用四年零六个多月，却还需补偿蟠龙公司约400万元款项。原审判决彰显了法律的公平和正义，判决生效后，古荡资产公司自觉向蟠龙公司支付了按五年折旧计算的装修装饰补偿金211211元。三、蟠龙公司的再审申请应当依法予以驳回。1.政府部门对案涉房屋实行的是征收，故本案应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。依法只有被征收房屋的所有权人才有权获得征收补偿，在本案中，被征收房屋的所有权人是古荡经合社，蟠龙公司只是承租人。2.根据合同相对性原则，《房屋收购货币补偿协议》实质是政府给古荡经合社的物权补偿，其补偿项目均指向古荡经合社，这是法律赋予古荡经合社的权利。而作为承租人的蟠龙公司，因为不是征收补偿的对象，所以只能依据厂房《租赁协议》来主张合同权益。蟠龙公司索要征收补偿的行为侵犯了古荡经合社的合法权益。3.原审认定“租赁合同解除后、蟠龙公司就合同解除后合同项下租赁物的征收补偿不具有获得补偿之权利”，正确。由于园区内承租企业搬迁进度严重滞后，案涉地块的实际征收工作确实是在2016年后才展开的。根据补偿方案，方案实施时间是项目立项后至2015年12月31日，评估时间为项目立项后1个月内，但事实上，相关评估报告于2016年8月11日出具，《房屋收购货币补偿协议》于2016年8月26日签订，第一笔补偿款于2016年10月20日支付，案涉房屋被整体拆除是在2017年3月，房屋不动产权利注销登记是在2017年4月17日，以上足以说明案涉地块的征收工作在原定期限内没有进行，由于蟠龙公司与古荡资产公司之间不定期租赁关系是2015年12月15日解除的，故发生在此之后的征收与蟠龙公司没有任何关联。4.蟠龙公司未对其主张进行举证，应当承担举证不利的后果。蟠龙公司主张“谁投入，谁获益；谁受有损失，谁获得补偿”，但从一审到二审乃至申请再审，未见蟠龙公司向法院提交过有效的装修投入方面的证据和其他诸如停产停业损失等方面的证据，其提出要求补偿的依据就是补偿方案，但是该方案对承租人不适用。现生效判决已然查明蟠龙公司搬离时只剩下部分桌椅等未搬以及2016年5月蟠龙公司已经撬走了全部的木地板等事实。蟠龙公司已收取了古荡资产公司根据生效判决向其支付的装修装饰补偿金211211元。5.因本案是一起房屋租赁合同纠纷，故案涉地块征收的合法性问题不属于本案的审查范畴。如果蟠龙公司对政府的征收决定不服，可以申请行政复议，也可以进行行政诉讼。且蟠龙公司一方面认为案涉地块征收不合法，一方面又要求按照该不合法征收的补偿方案享受补偿，这本身就是矛盾的。6.虽然《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”，但是征收与拆迁是有本质区别的。对于拆迁，根据拆迁公告之日可以判断承租人是否有资格得到补偿，但征收的补偿对象是明确且固定的，就是被征收房屋的所有权人，征收公告之日不会导致补偿对象发生变化，所以征收决定公告之日只对评估被征收房屋的价值有意义。7.蟠龙公司确实不是因为案涉房屋被征收而搬离的。蟠龙公司在再审申请书中明确自认“仅寻找新的办公地点，到完成全部装修正式入驻，耗费了蟠龙公司近两年的时间”，结合生效判决认定蟠龙公司于2016年1月8日搬离案涉房屋之事实，可以推断出蟠龙公司早在2014年上半年就在物色新的办公用房了，这足以说明蟠龙公司不是因为案涉房屋被征收而搬离。8.两被申请人无权也无义务依照征收补偿标准与条件对蟠龙公司作出征收补偿。案涉地块的征收人是杭州市西溪谷建设指挥部，受该指挥部的委托，古荡街道办事处负责相关征收的具体实施，古荡资产公司是案涉房屋的委托经营单位，古荡经合社是案涉房屋的所有权人和被征收人。蟠龙公司起诉两被申请人索要征收补偿不符合法律规定。综上，请求驳回蟠龙公司的再审申请。本院经审查认为，本案蟠龙公司与古荡资产公司签订的《租赁协议》约定的租赁期间于2014年6月15日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案租赁合同租期届满后，双方未续签合同，蟠龙公司继续使用租赁房屋，古荡资产公司没有提出异议，因此双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年9月，古荡资产公司发函做出了解除不定期租赁关系的意思表示，要求蟠龙公司限期搬离，蟠龙公司收讫律师函后于2016年1月8日搬离。另案法院生效判决考虑到解除不定期租赁合同所需合理期限，确定双方之间的不定期租赁合同关系于2015年12月15日解除。根据查明事实，案涉不定期租赁关系解除之时，租赁房屋实际尚未被征收。而租赁合同解除后，蟠龙公司不再是合同承租人一方，其就合同解除后合同项下租赁物的征收补偿不具有获得补偿的权利。在此情况下，原审判决仅仅支持蟠龙公司根据双方租赁合同享有的相应装修折旧补偿金，并无不当。综上，再审申请人蟠龙公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回浙江蟠龙工程管理有限公司的再审申请。（此页无正文）审判长  张玉环审判员  卢世昌审判员  田建萍二〇二〇年二月二十五日书记员  李文丽