广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22807号原告：李庆威，男，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：刘敏，广东国智律师事务所律师。被告：冯庆宏，男，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：胡胜岳，广东正大方略律师事务所律师。第三人：广州市白云区钟落潭镇沙田村第二经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇沙田村。负责人：冯业辉。第三人：广州市白云区钟落潭镇沙田村民委员会，住所地钟落潭镇沙田良沙路5054号。法定代表人：冯钟宝。上述两第三人的共同委托代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。上述两第三人的共同委托代理人：汤婷，广东和志满律师事务所律师。原告李庆威与被告冯庆宏、第三人广州市白云区钟落潭镇沙田村第二经济合作社、广州市白云区钟落潭镇沙田村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告及其委托代理人刘敏、被告的委托代理人胡胜岳、第三人广州市白云区钟落潭镇沙田村第二经济合作社和广州市白云区钟落潭镇沙田村民委员会的共同委托代理人翁梅丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李庆威诉称：2011年11月28日，被告与原告签订《补充协议》，将白云区沙田村二社×××处后面房屋以1230000元的价格转让给原告。原告共向被告支付了转让款1230000元。原告并非白云区钟落潭镇沙田村的成员，为取得原告信任，被告向原告提供了《承包土地使用协议书》、《沙田二社家长一致同意该地承包转让》签名书以及宅基地使用证，该使用证的最初使用人为蔡某县，后修改为杨某彩，而杨某彩并非沙田村村民，以证明非沙田村村民一样可以取得本村宅基地使用权。上述情况完全印证被告与两第三人串通合谋欺骗原告购买涉案房屋的事实。购房后，原告一直催促被告办理过户手续，但被告总以各种理由推脱。被告利用其特殊职务身份欺骗原告购买涉案房屋，致使原告付出高昂代价装修和新建一层房屋，被告是完全的过错方，应当赔偿原告的损失。两第三人在整个过程中全力配合被告，并在相关文件上盖章确认和背书，共同欺骗原告，应对原告造成的损失承担连带赔偿责任。因此，请求法院判令：一、原告与被告签订的《补充协议》无效；二、被告退还原告购房款1230000元；三、被告赔偿原告损失2460000元；四、两第三人对第三项请求承担连带赔偿责任；五、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第三项、第四项诉讼请求。被告冯庆宏辩称：第一，被告不存在有欺骗原告的任何行为。首先，原告在起诉状中说被告骗取原告的信任这种说法，原告作为一个完全民事行为能力人，该信任谁，不该信任谁，自己应该有自己的判断，而且其不会说因为别人做出一些不存在、不实际的一些语言或者是提供不存在的虚构的财产而导致被他人骗取。原告作为一个精神状态正常的一个人，而且又是广州市白云区的公民，根据法律上的规定，其有责任懂得国家土地管理法关于农村宅基地不能够与集体以外的人进行交易的相关法律规定，而且其在民事起诉状当中也是承认了明白土地管理法关于农村宅基地限制入市交易的相关法律规定的。其次，如果原告没有意愿主动想要购买涉案的农村宅基地房屋的话，那么这个案件是不可能完成的。这是基于原告找到被告想要在被告所在的农村购买宅基地以及地上建筑物，所以才会促成交易而不是被告找到原告，让原告过来进行投资；第二，被告在收取原告的购房款项之后有及时将涉案宅基地及地上的建筑物交付给原告使用管业的，自始至终直至开庭之日，原告也还一直占据着该涉案的宅基地及地上建筑物。因此，被告认为是不可能存在有欺骗原告或者是欺诈原告的任何行为。从原告起诉状里面提及的是欺骗、诱骗、骗局等等，至少有十处说是被告欺骗原告的种种行为。如果说原告起诉状所述的全部属实的话，那么这个案件不是民事诉讼案件，而是有可能涉及刑事犯罪的诈骗罪，那么原告也不应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向白云区人民法院提起民事诉讼，而是应当根据《中华人民共和国刑事诉讼法》向公安机关进行刑事控告。另外，目前本案在民事诉讼审理过程当中，如果审判长认定原告所述的全部属实，是被告欺骗、诈骗、诱骗骗取原告的信任，骗取原告的财产拒不返还的话，请审判长、合议庭根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条第一款第五项以及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》等相关法律法规的规定，将本案作出终止审理的裁定，并移交公安机关进行侦查。这个案件按照原告的起诉状来写的话，这不是一个民事案件，而是一个刑事案件；第三，如果原告坚持要求确认补充协议无效，要求退还购房款的话，那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者是撤销后，该合同取得的财产应当予以返还的，是应当予以返还，也就是说如果原告一定坚持要求确认补充协议无效，那么原告还是有责任和义务将相关土地和地上建筑物退还给被告；第四，原告没有权利要求被告进行三倍赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律效力，包括本补充协议里面关于违约条款赔偿条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条规定，按照原告所理解的认为合同无效并不影响合同中关于赔偿损失结算和清理条款的效力，那么被告看不出第五十七条、第五十八条和第九十八条的条款有相关的合同法律的规定，反而是在第五十六条、第五十七条有明确的规定，就是说合同无效的，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。也就是说无效合同里面只有一种条款，不影响合同法律效力，那就是有关解决争议方法的条款的效力，并不存在第五十七条、第五十八条、第五十九条里面说有约定不影响合同中关于赔偿损失结算和清理条款的效力的这种法律规定，所以被告认为原告一个是引用法律条款有错误。另外第二个就是理解法律条款错误。一方面原告要求法院判令补充协议无效，另一方面又依据补充协议第三条第二款的约定来要求被告赔偿原告损失，这是一种自相矛盾的做法，也是违反《中华人民共和国合同法》第五十六条的相关规定，所以被告请求合议庭不予支持。原告是基于补充协议而提起的合同纠纷案由的诉讼，那么两个第三人不是本案合同相对人，不是补充协议的合同相对人，不受补充协议的约束。而且两个第三人没有与原告有过任何的这种意思表示，更加没有与被告存在共同欺骗、诈骗或者是诱骗原告的这些行为，原告也没有提交任何证据材料来证明两个第三人有采取任何导致原告损失的行为。两个第三人只是在土地承包使用协议书里面对杨某彩的名字变更为李庆威名字的时候进行同意确认，这个行为并没有给原告造成任何财产性、人身性的损失。那么由于赔偿损失的要求在合同法里面的规定，并不是基于无效合同里面的约定条款，而是基于这种过错损失、过错行为主观故意的侵权责任来进行规定的，但是原告也没有提交任何其自己有发生过损失、多少损失的结果与被告、第三人是否存在客观联系，被告、第三人是否存在主观故意，那么损失的结果与被告、第三人的客观行为和主观故意有没有因果联系等等这些，原告均没有提供任何证据材料来证实，包括其有没有损失都没有提交任何证据材料，何以要求第三人来承担损失的赔偿？没有损失发生就不应当要求损失赔偿，因此原告没有任何事实依据及法律依据要求被告和第三人来承担赔偿责任以及连带赔偿责任。综上，被告认为原告的起诉罔顾事实，而且还存在胡编乱造、自相矛盾，缺乏事实依据及法律依据，缺乏专业性，对于原告自己占用涉案宅基地房屋所获得的收益只字不提。原告现在觉得其购买的房屋不划算，所以就提出了诉讼。被告认为这是一种不遵守契约精神，不遵守信用，而且违背法律公平原则的一种做法。因此，被告请求合议庭驳回原告所有的诉请。如果说支持其确认补充协议无效退还购房款的话，那么相应的原告也应当承担退还涉案宅基地和房屋给到被告的责任。第三人广州市白云区钟落潭镇沙田村第二经济合作社、广州市白云区钟落潭镇沙田村民委员会共同述称：我方并非《补充协议》的当事人，依据合同相对性原则，原告要求我方对《补充协议》约定的违约条款承担连带责任没有事实和法律依据。被告与我方是不同且相互独立的主体，我方从未实施欺骗、引诱或配合被告欺骗原告的行为，原告要求我方连带赔偿原告损失没有事实和法律依据。经审理查明：2011年11月28日，原告与被告签订了《补充协议》，协议约定，甲方（指被告，下同）将位于白云区沙田村二社×××处后面转让给乙方（指原告，下同）转让款1230000元；甲方办好该房屋地块的一切过户手续，乙方付给甲方230000元，在2012年1月20日前，乙方再付给甲方转让款500000元，在2012年7月1日前，乙方必须付清其余转让款500000元；甲方保证乙方在该地块的合法使用，乙方在原楼房后面建大约130平方米占地面积，建三层半；甲方负责解决该地块的一切产权争议，如不能解决的，导致乙方的损失，甲方将双方赔偿乙方2460000元。上述协议签订后，被告向原告交付了涉案毛坯房屋。原告向被告支付了价款共1230000元。另查，涉案宅基地房屋位于广州市白云区钟落潭镇沙田村××路××号。原告并非涉案房屋所在村集体组织成员。诉讼中，原告表示购房后对房屋进行了全面装修并新建了一层平房和一个游泳池，并同意将涉案包括加建改建部分在内的房屋全部交还给被告。被告还表示系案外人杨某彩委托其出售涉案房屋。以上事实，有补充协议、收据、承包土地使用协议书、签名书、宅基地使用证、通知、干部分工表、转让宅基地房协议书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被告将涉案宅基地房屋转让给原告，而原告并非涉案房屋所在农村集体经济组织的成员，上述房屋的转让必然导致该地块土地使用权的一并转让，该行为违反了法律的强制性规定，合同应属无效。被告认为系案外人杨某彩委托其出卖房屋，但涉案合同约定的出卖方是被告，价款也是由被告收取，其主张受案外人委托卖房依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因涉案合同所取得的1230000元，被告应当予以返还。原告在诉讼中表示同意将涉案房屋全部交还给被告，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告李庆威与被告冯庆宏于2011年11月28日签订的《补充协议》无效。二、于本判决生效之日起七日内，被告冯庆宏支付原告李庆威1230000元。三、于本判决生效之日起七日内，原告李庆威将位于广州市白云区钟落潭镇沙田村××路××号房屋交还给被告冯庆宏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15870元，由被告冯庆宏负担（于判决书生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  陈月好人民陪审员  胡美兰二〇二〇年二月二十六日书 记 员  麦逸纯