贵州省息烽县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0122民初1701号原告：邓鹏飞，男，1979年2月18日生，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人李军，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201610558488，特别授权代理。被告：开阳投资集团有限责任公司，统一社会信用代码：91520121569244376Q。住所：贵州省贵阳市开阳县农业局办公楼9楼。法定代表人：陈前兴，公司董事长。委托诉讼代理人马瑞雪，女，1985年12月2日生，公司员工，特别授权代理。第三人：开阳县人民政府。住所：贵州省贵阳市开阳县磷都大道84号。法定代表人：李仕勇，县长。委托诉讼代理人王恒，开阳县司法局公职律师，特别授权代理。原告邓鹏飞与被告开阳投资集团有限责任公司（以下简称开投集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，开阳县人民法院于2019年8月20日立案后根据被告开投集团的申请追加了开阳县人民政府作为第三人参加诉讼，2019年9月29日，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民辖166号民事裁定书，指定本院审理，后贵州省开阳县人民法院将案卷移送本院，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓鹏飞及其委托诉讼代理人李军，被告开投集团的委托诉讼代理人马瑞雪、第三人开阳县人民政府的委托诉讼代理人王恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓鹏飞向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即将位于开阳县建筑面积为47.84平方米的商业用房交付给原告；2.判决被告一次性赔偿原告房屋面积差价损失264576元；3.判决被告自逾期交房之日起按逐月递增10%的标准支付原告超期临时安置费至房屋交付之日止，暂计算至2019年8月10日为135467.85元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开阳投资集团有限责任公司原名称为开阳县城市建设投资有限公司，于2016年12月9日变更为开阳投资集团有限责任公司。开阳县人民政府为改善人居环境，提升城市品位，完善市政基础设施等需要，于2013年作出房屋征收决定公告（开府房征［2013］01号），对开阳县城东路两侧棚户区进行改造，原告所有的房屋在征收范围内。2013年9月10日，原、被告双方签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》，明确征收范围内涉及原告坐落于开阳县建筑面积41.16平方米的砖混结构的商业房屋，双方约定被告征收原告的房屋采取房屋产权调换的补偿方式，并明确被告以城东路两侧棚户区改造项目新建房商业街9号、建筑面积（注，系打印错误，实为套内建筑面积）46.16平方米的商业用房与原告进行调换，其中超出原告原房面积的5平方米由原告按10800元／平方米的价格购买。被告应于2016年4月10日前将产权调换房交付原告，被告未按约定时限交房的，从逾期之日起，每超过一个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补助费标准的5倍。双方签订的上述协议约定被告以建筑面积46.16平方米的商业用房调换原告的原房，为此，被告特在2014年3月20日向原告出具《情况说明》，再次明确原告与被告签订的协议中面积打印成了建筑面积，应该为套内建筑面积，被告交房时应视为套内建筑面积对待，协议签订后，原告按时腾房并将房屋交付给被告，但被告在约定的交房期限届满后未能按照约定向原告交房，原告为此多次找到被告，催促被告按约交房和支付超期临时安置补助费，但被告均没有办理，原告又向开阳县信访局反映，开阳县房屋征收管理局于2018年7月24日受理，并在2018年9月13日作出信访事项处理意见书，回复原告因回迁门面存在问题征收局无法解决，需待县政府作出具体意见后才能通知原告接收门面，但原告一直没有收到开阳县房屋征收局的通知，遂又多次向被告、开阳县征收管理局、开阳县人民政府询问、催促交房和支付超期临时补助费，但被告均没有履行。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告特根据《民事诉讼法》、《合同法》及其他相关法律规定依法向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告开投集团辩称，第一、2017年1月20日，产权调换房已经达到交付标准，原告因自身原因没有接收产权调换房。2017年1月20日，贵州顺威房地产开发有限公司在报纸上刊登了《交房公告》，云开国际项目一期1、2、3、4、5栋已于2017年1月9日正式交房，通知业主及时收房。2017年3月25日被告发布《告知书》，通知各回迁户初步验收的情况、需要整改的问题及整改需要的时间，预计2017年7月交房。经过整改于2017年4月7日通过正式验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。2017年5月12日被告再次发布《交房公告》告知回迁户开始交付回迁安置房，明确说明了超期过渡费计算截止时间为2017年5月31日。原告调换的门面从2017年5月12日至今均可以随时交付，但原告一直以房屋面积不符合约定为由拒绝接房。被告对2017年5月31日之前的超期过渡费没有异议，经与开发商顺威公司核算超期过渡费为22148元。第二、调换协议违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。而房屋征收部门设置的形式一般有两种：一、市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二、在现有的部门中确定一个部门作为房屋征收部门。由于被告开设公司属于有限责任公司，不能作为征收部门，因此不应该成为《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》的主体，故《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》属于无效合同。第三、本案应当属于行政纠纷而非民事纠纷。第四、调换协议中约定回迁的是建筑面积，2019年3月21日，开阳县政府召开专题会议已明确回迁的面积按建筑面积回迁，如果有超出部分，需要与房屋征收局补签协议补差结束后进行办理房屋交接手续，回迁给原告的39号门面建筑面积47.84平方米，合同约定的面积是46.46平方米，按照每平方米2.8万元补差，原告需补给被告47040元，加上之前合同约定的差价5.4万元，扣减被告同意支付给原告的2017年5月31日之前的超期临时安置补助费22148元，原告还需补给被告78892元，原告在付清该价款后，可以将39号门面交付给原告。第三人开阳县人民政府述称，与开投集团答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，原告邓鹏飞与被告开投集团签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》（以下简称调换协议），约定征收范围内涉及乙方（原告）坐落于开阳县，砖混结构，建筑面积41.16平方米商业用途的房屋需征收；房屋征收补偿为房屋产权调换；乙方选择产权调换补偿的，甲方（被告）以城东路两侧棚户区改造项目新建房商业街9号，建筑面积46.16平方米（其中套内建筑面积平方米）商业用房与乙方进行产权调换；调换协议第三条约定，产权调换房建筑面积超过被征收房建筑面积0至5㎡（含5㎡）的部分，补差面积为5㎡，被征收人以建筑面积按10800元／㎡向征收人补差；乙方应补差价54000元。产权调换房建筑面积超过被征收房建筑面积5㎡以上的部分，但最多不能超出20㎡，补差面积为㎡，被征收人以建筑面积按20800元／㎡向征收人购买，乙方应补差价元，以上合计补差金额54000元。第六条约定，产权调换房建设期间，由乙方自行过度安置，过渡期30个月（2013年10月10日至2016年4月10日），甲方以原房屋建筑面积按每月20元／㎡一次性支付乙方临时安置补偿费24696元。第十条约定，甲方应于2016年4月10日前将产权调换房交付乙方，甲方未按约定时限交房的，从逾期之日起，每超过1个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准不超过临时安置补偿费标准的5倍。第十三条约定，甲方应补乙方陆万玖仟叁佰叁拾贰元玖角玖分（小写：69332.99元），在乙方交房并经甲方验收合格之日起七日内一次性付清，因甲方原因逾期支付的，甲方应按总金额每日万分之二支付违约金。乙方补甲方房款，伍万肆仟元整，在甲方交付产权调换房前付清，调换协议还对其他事项作出了约定。协议签订后，被告按照约定支付了原告拆迁补偿款及临时安置补助费。2017年1月20日，贵州顺威房地产开发有限公司在今日开阳上发布交房公告，通知云开国际项目1、2、3、4、5栋已于2017年1月9日正式交房，请尚未办理交房业主携带相关资料到云开国际物业服务中心办理交房手续。2017年4月7日，云开国际5号楼经验收合格取得建筑工程竣工验收报告，原告回迁的商业用房编号为5栋2层39号。2017年5月12日，被告发布《开阳县城东路两侧地块（云开国际）棚户区改造项目回迁安置房交房公告》，通知从2017年5月12日起开始办理交房手续。至公告发布之日起，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。2016年12月9日，被告开投集团名称从开阳县城市建设投资有限公司变更为开阳投资集团有限责任公司。同时查明，原告认为其与被告签订的调换协议中“建筑面积”应为“套内面积”，要求相关部门处理。2014年3月20日，被告向原告出具情况说明一份，载明：“为了提升城市品位，改善人居环境，县政府决定对城东路两侧棚户区进行改造。在签订门面产权调换补偿协议时，邓鹏飞、邓维继、陈昌科等户与开阳县城市建设投资有限公司签订的协议中，面积打印成了建筑面积，应该为套内建筑面积，在交房时应视为套内建筑面积对待。特此说明”。2017年6月13日，开阳县人民政府召开专题会议纪要，作出开府专议[2017]190号会议纪要，第十五条明确，关于城东路两侧棚户区改造项目（云开国际）唐清军等27户商业门面回迁安置的有关事宜，一是本着公开、公平、公正的原则，原则同意对城东路两侧棚户区改造项目（云开国际）唐清军等27户商业门面回迁按照套内面积进行核算；二是由县征收局对接顺威公司，共同提出处理意见。2018年9月13日，开阳县房屋征收管理局针对邓鹏飞提出房屋安置面积与协议不符，要求处理的问题作出信访事件处理意见书，载明：经调查，您户信访事项涉及开阳县城东路地块棚户区改造项目，该项目已启动回迁安置。因回迁门面存在问题征收局无法解决，征收局已将该项目回迁门面存在问题汇总报县政府调查处理。同时，我局宋俊豪局长已与你进行面对面协商沟通，鉴于该项门面安置存在问题县政府正在核查研究中，待县政府就该项目门面安置作出具体意见后，我局将及时通知你接门面。2019年3月21日，开阳县人民政府召开专题会议纪要（开府专议[2019]74号），会议明确：一、原则同意云开国际商业用房回迁安置按照建筑面积进行回迁，住房安置按照国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行。二、原则同意商业门面超出产权调换协议的面积按照28000元每平方米进行结算，住房超出产权调换面积按照4800元每平方米进行结算。……审理中，原、被告均认可云开国际5栋2层39号商业用房实际建筑面积为47.84平方米，套内面积为33.44平方米。本院认为，本案中，被告开投集团征收原告的房屋使用并给予补偿，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置事宜达成协议，该协议是一个民事协议，拆迁人与被拆迁人之间的法律地位是平等的，现双方因履行民事协议而发生纠纷属于民事诉讼受案范围，原告起诉符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”的规定，被告开投集团在本案中作为房屋征收实施单位与原告签订调换协议并不违反上述法律规定，故被告辩称调换协议无效的意见不予采纳。关于本案的责任主体问题，首先、原、被告签订的调换协议已明确被告是征收补偿部门。在原、被告均认可真实性、合法性的调换协议中，被告系协议约定的征收补偿部门和合同相对方，该协议中并未记载或体现存在其他第三方或委托方，协议中各项权利义务均约定由开投集团和被拆迁人享有和承担，因此，作为在协议中签章的合同当事人，被告理应受该协议条款拘束。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定“补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”正是合同相对性原则的具体体现；第二，案涉调换协议签订以后，被告支付了合同约定的补偿款及临时安置补助费，从合同履行情况看，被告亦已按照约定实际履行了调换协议内容，被告开投集团系实际享有合同权利、承担合同义务的履行主体；第三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款虽然规定“市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，但这里所谓的“负责”，只是明确一种主体责任，并非指该行政区域房屋征收与补偿方面的所有工作都由市、县人民政府负责。另外，开阳县人民政府作为一级人民政府做好房屋征收与补偿的宣传、监督、解释工作也是其职责所在，并不能据此认为被告与原告签订调换协议的责任应由政府负责。况且，对于原告而言，被告与政府之间是委托还是什么其他关系并不影响原、被告之间签订合同的效力，而被告也并未提交证据证明其在协议订立时向被拆迁人出示或告知了其主张的委托关系和委托事项，也未能举证证明被拆迁人知道或了解该委托关系的存在。综上所述，被告开投集团应是履行调换协议的责任人，至于被告与第三人之间的关系，是另外一种法律关系，本案不予调整。原告与被告签订的调换协议上回迁房面积应为“建筑面积”还是“套内面积”是本案最主要的争议焦点之一。经查，双方签订的调换协议虽然约定产权调换房屋面积为建筑面积，但在调换协议签订之后，被告开投集团向原告出具了情况说明，明确载明与原告签订的调换协议中面积打印成了建筑面积，应该为套内建筑面积，在交房时应视为套内建筑面积对待。该情况说明有被告的盖章，应视为被告的真实意思表示，原、被告双方经协商后将调换协议中约定的“建筑面积”变更为“套内面积”，该变更并不违反法律规定，双方应当按照变更后的协议内容履行各自的义务，被告及第三人认为情况说明无效的辩解意见没有依据，本院不予采信。现双方调换协议约定的商业用房5栋2层39号已具备交付条件，故原告主张被告立即交付商业用房本院予以支持。因调换协议中约定的建筑面积已变更为套内面积，故被告调换给原告的商业用房套内面积应为46.16平方米，经原、被告双方确认，现5栋2层39号商业用房建筑面积为47.84平方米，套内面积为33.44平方米，套内面积与约定相差12.72平方米，被告应补偿该部分面积差价款，关于补偿方式应参照双方签订的调换协议第三条约定计算较为公平合理，即产权调换房建筑面积超过被征收房建筑面积5㎡以上的部分，被征收人以建筑面积按20800元/㎡向征收人购买。参照此约定，被告应补偿原告房屋差价款264576元（12.72平方米×20800元/㎡），对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。同时，调换协议中约定原告应向被告支付5.4万元房屋差价款仍应按照调换协议约定在被告交付产权房前付清，为便于双方结算，该5.4万元直接在本案中进行抵扣，抵扣后被告还应补偿原告210576元。本案的另一争议焦点是2017年5月之后的超期临时安置补助费应不应当支付？经查，2017年5月12日被告已经发布交房公告，明确通知至公告发布之日起，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。虽然原告与被告因商业用房是“建筑面积”还是“套内面积”产生争议，但调换协议约定的商业用房在2017年5月就已经符合交付条件，被告已履行了通知义务，且庭审中原告认可其在2017年5月接收住房的时候就已经知道可以接收商业用房，即原告对被告通知交房的事实是明知的，因此，原告不能仅以面积不符合约定为由拒绝接收房屋，其可以通过司法途径选择要求被告继续履行合同或解除合同以减少损失，因此原告主张2017年5月31日后的超期临时安置补助费属于扩大损失，不应当由被告支付。从2016年5月10日到2017年5月10日超期临时安置补助费在临时安置补助费的基础上每月递增10%后为22202.5元，2017年5月的超期临时安置补助费为2840.86元，平均每日91.64元，2017年5月11日到5月31日共计20天的超期临时安置补助费为1832.8元，综上被告应支付原告2016年5月10日到2017年5月31日的超期临时安置补助费为24035.3元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”、第二款“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门）组织实施本区域的房屋征收与补偿工作。第三款“市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工、互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”、第五条第一款“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”、第二款“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”、第二十五条第一款“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二款“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”、《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条第一款“住宅房屋的被拆迁人或者承租人自行过渡的，拆迁人应当按照规定发给临时安置补助费。临时安置补助费按照被拆除房屋的建筑面积计算。”、第二款“过渡时限不得超过18个月，新建房属高层、超高层建筑的，可以适当延长，但最长不得超过24个月。”、第三款“拆迁人不能按照约定期限安置的，应当发给被拆迁人或者房屋承租人超期临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按照临时安置补助费标准递增10%，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；拆迁人提供周转房过渡的，从逾期之日起，应当对周转房的使用人给付临时安置补助费。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下：一、由被告开阳投资集团有限责任公司于本判决生效之日起15日内将开阳县云开国际5-2-39号商业用房交付原告邓鹏飞；二、由被告开阳投资集团有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告邓鹏飞房屋差价款210576元；三、由被告开阳投资集团有限责任公司于本判决生效之日起15日内支付原告从2016年5月10日至2017年5月31日的超期临时安置补助费24035.3元；四、驳回原告邓鹏飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7824元，减半收取计3912元，由被告开阳投资集团有限责任公司负担2294元，由原告邓鹏飞负担1618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杜娟二〇二〇年二月二十五日法官助理文莹雪书记员皮薇