浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1250号 上诉人（原审被告）：吴根发，男，1946年12月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：陈德荣，龙游县龙游法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告)：龙游县湖镇镇星火村村民委员会，住所地浙江省龙游县湖镇镇星火村。 法定代表人：李剑峰，村书记。 委托诉讼代理人：李建华，龙游县湖镇法律服务所法律服务工作者。 上诉人吴根发因与被上诉人龙游县湖镇镇星火村村民委员会（以下简称星火村村委会）物权保护纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴根发上诉请求：撤销一审判决、依法改判。事实与理由：一、一审法院程序严重违法，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，程序上都是按照该案由展开调查，提供证据进行质证、认证，审理期间也没有告知吴根发变更案由，最后却以物权保护纠纷为案由作出判决，与法理相悖。二、一审法院判令吴根发返还村委会坐落在龙游县房屋，认定事实错误。1.1997年1月吴根发与村委会签订《出让房屋协议书》，以24150元价格从村委会处购得原兽医站的房屋并全款付清，对此事实村委会也承认。吴根发在该房屋居住22年，并对房屋进行了改造和翻修。即使房屋买卖合同有瑕疵，只要双方意思表示真实，没有违反法律，房屋转让协议有效。由于客观原因未办理过户手续，就要将已经买下的房屋返还给出卖人，与法律相抵触。2.一审法院认定吴根发以默示形式追认吴根发儿子吴春园与村委会签订的置换协议书，但吴根发至始至终对此并不知情。3.村委会也从未提出过用龙游县的房屋置换宅基地，而是要求用空基、宅基地对调。吴春园与村委会签订的置换协议书，与2015年1月26日的协约及2015年2月11日屋基、地基款找补单都可以相互印证，是用屋基、地基调换宅基地，并没有涉及建筑物与房屋。用价值几十万元的三间店面去置换价值仅四万元不到的宅基地，显然不公平。4.吴春园的建房用地审批审查意见表中显示是将舍利塔底39.3㎡宅基地流转给集体所有，并没有涉及本案诉争房产。综上所述，一审法院认定吴根发以默示形式将其出资购买的诉争房屋用于儿子吴春园置换宅基地，继而判令吴根发将诉争房屋返还给村委会，缺乏事实与法律依据。 村委会辩称，双方确实曾经订立合同，买卖了案涉房屋。之后在2012年，湖镇镇政府对进行了管控，文化局也出台相应文件。吴根发儿子吴春园提出要新建房屋，按湖镇镇政府和村委会的规定，不能原拆原建，只能与集体置换。吴根发知道这个情况。吴春园与村委会签订了置换协议，吴根发也在建房领导小组开过会，在文件上签过字，把通济街14号房屋拿出来置换，村委会也对房屋进行了找补结算，并将款项支付至吴根发账户，因此吴根发是知情的。找补结束后，村委会根据协议将宅基地无偿提供给吴春园建房。按协议约定，新房建好后，应该将老房子交给村集体。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 村委会向一审法院起诉请求：判令吴根发立即腾退并交付坐落于龙游县房屋。 一审法院认定事实：村委会于1991年3月取得案涉房屋即坐落于龙游县（原兽医站）房屋的集体土地建设用地使用证，证号龙政集建（91）字第94609号，土地使用权人为村委会，地号湖-6-81，用地面积72.80㎡，用途为营业。1991年3月，案外人吴虎云（吴根发兄弟）取得坐落于龙游县舍利寺塔底房屋的集体土地建设用地使用证，证号龙政集建（91）字第94620号，土地使用权人吴虎云，地号湖-6-44，用地面积39.30㎡，用途为住宅。1997年1月6日，出卖人村委会与买受人吴根发就买卖案涉房屋签订《出让房屋协议书》一份，约定吴根发一次性付清转让价24150元后取得房屋所有权，该房屋的权属变更手续由吴根发自行负责。吴根发于1997年12月31日付清了购房款，但至今未办理集体土地建设用地使用证的变更登记手续，也未就该房屋办理房屋所有权证或者不动产权证。吴根发此后通过买卖等方式取得了前述原属吴虎云所有的龙游县舍利寺塔底房屋，但也未办理权属证书的变更登记手续。坐落于龙游县房屋系吴根发从其堂兄弟吴土发手中购得，未办理过权属证书，该地址上目前存在三个家庭户，分别是：（1）户主王水姣（系吴根发母亲）；（2）户主吴根发，家庭成员有配偶翁玲花；（3）户主吴春园，家庭成员有配偶廖红燕、女儿吴雯景。2010年下半年，吴根发与其子吴春园因分家申请分立户口，经辖区公安派出所审批通过于2011年1月17日正式分户。2012年12月8日，甲方村委会与乙方吴春园签订《规划控制区内房屋置换协议书》。2013年8月21日，龙游县文化广电新闻出版局出具《关于郑玉良、胡雪增、方建荣等八户居民要求拆屋建房问题的函》，载明通济街14号建筑应予以就地保护，不能拆建，建议对相关村民另行择地建房且按规范程序申建。2013年3月18日，吴春园申请建房，通过层层审核，龙游县人民政府于2013年11月14日予以审批通过，后吴春园在批准的宅基地上建造了房屋。2015年1月26日，吴根发在建房小组制作的协议上签字。2015年2月11日，吴根发在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字，报销单载明置换户老宅基119.66㎡、空基69.9㎡，村里给置换户面积普通房基100㎡、空基55㎡，应退户屋基、地基款6903.80元。2015年2月12日，龙游县经济合作社向吴根发转账6903.80元，附言“置换找补户屋基、地基款”，吴根发自认已收到该款。另，吴根发原先居住的坐落于龙游县五房里房屋已倒塌，房屋原先占地面积为7.56㎡。前述两本集体土地建设用地使用证原件目前存放于原龙游县国土资源局（机构改革后更名为龙游县自然资源和规划局）。 对当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：一、关于吴根发为吴春园申请建房审批与村委会置换是否包括案涉房屋的问题。吴根发自认其自愿用五房里和舍利寺塔底两处房屋进行置换，但否认用案涉房屋进行置换；村委会主张置换的房屋包括案涉房屋在内。一审法院认为，吴根发在建房小组制作的协议上签过字，在村置换找补户屋基、地基款报销单上也签过字，报销单载明了老宅基119.66㎡、空基69.9㎡，置换普通房基100㎡、空基55㎡，屋基找补款（119.66－100）㎡×300元/㎡＝5898元，空基找补款为（69.9－55）㎡×67.50元/㎡＝1005.75元、四舍五入后1005.80元，两项合计为6903.80元，吴根发已收到找补款6903.80元，仍辩称置换房屋不包括案涉房屋在内，该抗辩明显不合常理。按村委会主张，119.66㎡老宅基包括了五房里房屋（7.56㎡）、舍利寺塔底房屋（39.30㎡）和案涉通济街14号房屋（72.80㎡），69.9㎡空基包括了三处房产对应的55.92㎡、9.36㎡和4.62㎡，村委会提交了村委会工作人员进行测绘丈量时的图示草签一份，吴根发对图示草签上将“宅基”改为“杂基”的变动提出异议，但未对测绘丈量数据提出实质性异议，且吴根发自认在测绘丈量五房里、舍利寺塔底两处房产时其身处现场，该图示草签形式上存在一定瑕疵，但能印证报销单载明的数据，村委会的主张具有较高可信度。村委会提交了六户家庭户置换面积及结算书面清单，也可以证明村委会对不同的置换户采取统一的找补标准，不存在区别对待的情形。吴根发的抗辩，缺乏相应证据证明，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定吴根发用于置换的房屋包括了案涉房屋在内。 二、关于两本集体土地建设用地使用证原件为何存放于原龙游县国土资源局的问题。村委会主张该两本原件系吴根发及吴春园自愿交付；吴根发表示对两本原件为何存放于原龙游县国土资源局的情况不清楚，其推测可能是吴春园瞒着吴根发交付的。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，该两本权属证书原件存放于原龙游县国土资源局系客观事实，作为该两本原件的原持有人吴根发未能举证证明其主张，应承担举证不利的后果，村委会关于吴根发及吴春园在吴春园建房审批目的实现后自愿上交权属证书原件的主张符合常理，一审法院对村委会的主张予以采纳。 一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于历史原因和农村的实际，农村早期建造的房屋存在大量未办理房屋所有权证的情况，本案的情况亦如此，此种情形下，房屋占用范围内的土地使用权证可作为权利人主张权利的依据。根据村委会的诉讼请求，本案应当审查村委会是否有权要求吴根发腾退并交付房屋，基于此，本案的争议焦点可归结为确认案涉房屋的权利人（包括房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权，以下不赘述），一审法院对此作如下评析：首先，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，不发生房屋所有权变动的效果。不动产物权登记具有推定效力，即除有相反证据证明外，应当认定记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。案涉房屋初始登记于村委会名下，其于1997年将房屋出卖给吴根发后至今未办理建设用地使用证的变更登记手续，买卖合同载明房屋的权属变更手续由吴根发自负，村委会对未办理建设用地使用证的变更登记手续不存在过错。房屋买卖合同有效并不等同于产生物权效力。从以上角度而言，认定村委会为该房屋的权利人并无不当。 其次，前述物权法条文中“法律另有规定的除外”，主要包括三方面内容：（一）本条第二款规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（二）物权法第二章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（三）考虑到现行法律的规定以及我国农村的实际情况，物权法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”案涉房屋集体土地建设用地使用证记载的用途是“营业”，而舍利寺塔底房屋集体土地建设用地使用证记载的用途为“住宅”，两相比较，两处房屋的用途明显不同。虽然吴根发声称案涉房屋用于居住，但不动产的用途以登记为准，案涉房屋不同于通常意义上在宅基地上建造的房屋，这从房屋买卖合同中“原兽医站”的字眼中也能得到印证，严格地说，案涉房屋占用范围的土地使用权不符合前述“法律另有规定除外”中关于宅基地使用权的除外情形。故吴根发虽已与村委会签订房屋买卖合同并已付清房款，但仍需办理权属变更登记后方能取得案涉房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权。 再次，《规划控制区内房屋置换协议书》的签订主体虽为村委会和吴春园，但一审法院调取自公安派出所的关于吴根发与吴春园分家材料中的分家书明确记载“现有老屋（平房）七间，现住间归儿子吴春园居住，其余归父母居住；待父母百年后归儿子吴春园所有”。置换协议书并无吴根发的签字，村委会仅与吴春园签订协议的做法存在瑕疵，但吴春园根据分家书取得了案涉房屋的居住权，且申请审批建房的主体也是吴春园，故村委会选择与吴春园签订置换协议书具有一定的合理性。吴根发参加了置换户主会议并在协约上签字，又在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字并已领取置换找补户屋基、地基款，而且案涉房屋的集体土地建设用地使用证原件已上交原龙游县国土资源局。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，行为人可以默示作出意思表示，吴根发一系列的行为符合以默示形式追认村委会与吴春园签订的前述置换协议书的特征，从反面而言，如果吴根发不同意以案涉房屋替吴春园与村委会置换宅基地，其完全可以不在报销单上签字，也不应当领取找补款，如果找补款系村委会强制向其转账，其收到款项后亦可退回村委会。吴根发作为完全民事行为能力人，应当知晓在报销单上签字以及领取找补款的法律后果。最后，村委会在置换前基于各种因素未对案涉房屋的权利提出主张。退一步讲，即便吴根发此前系案涉房屋的权利人，但其已用案涉房屋替吴春园与村委会置换宅基地，该房屋的所有权已被吴根发处分掉，故村委会依约收回该房屋具有事实依据，因该房屋占用范围的土地的原土地使用权人即为村委会，故村委会无需对权属证书进行变更登记。 综上，一审法院认定村委会为案涉房屋的权利人。吴春园已通过建房审批获得宅基地并在宅基地上建造了房屋，其已实现签订《规划控制区内房屋置换协议书》的合同目的，根据权利义务相统一原则，吴根发既以默示方式追认了该置换协议书并领取找补款，就应当按约向村委会交付案涉房屋，吴根发拒绝腾退并交付房屋的行为已构成违约，也违反了诚实信用原则，应承担相应的民事责任。村委会要求吴根发腾退并交付案涉房屋，实际上是其作为权利人要求吴根发向其返还案涉房屋，村委会的该项诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。至于吴根发提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定，故一审法院对吴根发的该项抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十五条、第三十四条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六条规定，判决：吴根发于判决生效之日起十日内返还村委会坐落于龙游县房屋。案件受理费100元，减半收取计50元，由吴根发负担，于判决生效之日起三日内交纳。 二审中，上诉人吴根发向本院提交龙游县湖镇镇舍利塔区块搬迁改造房屋装修评估价值表一份，拟证明吴根发户总的装修评估价值为19688.9元。村委会质证认为，该份材料并非原件且无评估公司盖章，通济街14号房屋以外的应当给吴根发的补偿，村委会肯定会给。本院认为，该份房屋装修评估价值表虽有评估公司落款但未盖公章且无评估人员签字，真实性难以确认，不能证明其待证事实。 二审中，村委会未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点即村委会是否有权要求吴根发腾退并交付房屋。首先，案涉房屋集体土地建设用地使用证记载的用途是“营业”，并非“住宅”，故需办理权属变更登记后方能产生权属变动的法律效力。案涉房屋初始登记于村委会名下，吴根发自1997年购买该房屋后，至今未办理建设用地使用证的变更登记手续。 其次，关于吴根发为吴春园申请建房审批与村委会置换是否涉及案涉房屋的问题。吴根发自认其自愿用五房里和舍利寺塔底两处房屋进行置换，但否认用案涉房屋进行置换，且该次置换为用屋基、地基调换宅基地，未涉及地面建筑物；村委会主张该次置换包括案涉房屋及其占用的土地在内。吴根发曾在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字确认，该报销单中记载的老宅基面积为119.66㎡、空基面积为69.9㎡，除去吴根发认可用于置换的两处房产的相应面积，即五房里（屋基7.56㎡、空基55.92㎡）、舍利寺塔底（屋基39.30㎡、空基9.36㎡），剩余屋基、空基面积数与案涉通济街14号房产（屋基72.80㎡、空基4.62㎡）相应面积数一致。故该次置换应已包含案涉房屋占用的土地在内。 再次，关于吴根发认为该次置换为用屋基、地基调换宅基地，未涉及房屋的主张，本院认为村委会和吴春园签订的《规划控制区内房屋置换协议书》明确约定“乙方老屋及屋基置换壹年后自动归村”。虽然该协议书并无吴根发的签字，但根据一审法院自公安派出所调取的吴根发与吴春园分家材料中的分家书，吴春园取得了案涉房屋的居住权，且申请审批建房的主体也是吴春园。之后，吴根发本人参加了置换户主会议并在协约上签字，又在村置换找补户屋基、地基款报销单上签字并已领取置换找补户屋基、地基款，而且案涉房屋的集体土地建设用地使用证原件已上交原龙游县国土资源局。故一审法院据此认定吴根发一系列的行为符合以默示形式追认村委会与吴春园签订的前述置换协议书的特征，符合法律规定。另，根据村委会提交的六户家庭户置换面积及结算书面清单及村置换找补户屋基、地基款报销单，村委会对不同的置换户采取统一的找补标准，在置换找补户款项中特意区分了普通房基与空基，并按不同价格进行补偿。故，吴根发认为该次置换未涉及房屋的主张依据不足。 现村委会已按约为吴春园提供置换的宅基地，吴春园通过建房审批后已在该宅基地上新建房屋。故村委会要求吴根发腾退并交付案涉房屋的主张，于法有据，一审判决并无不当。关于一审审理程序，经审查，并无违法之处。综上所述，吴根发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴根发负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇二〇年二月五日 法官助理胡芬芬 书记员黄徐燕