江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11496号上诉人（原审原告）：苏州航盛汽车服务有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区东富路45号创投工业坊1号厂房西侧。法定代表人：沈立群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市独墅湖实业公司，住所地江苏省苏州市工业园区通园路666号。法定代表人：费官生，总经理。委托诉讼代理人：覃华炜，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷娴，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人苏州航盛汽车服务有限公司因与被上诉人苏州市独墅湖实业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初9719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州航盛汽车服务有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判支持我公司的一审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、我公司需要长期、稳定的营业场所，因此在与被上诉人苏州市独墅湖实业公司签订租赁合同时，要求其签订长期或者五年的租赁合同，被上诉人苏州市独墅湖实业公司称租赁合同是固定模板，但是口头承诺到期后会续签，对方代理人一审庭审中也认可其曾经口头承诺长期租赁的事实。原审法院未走访现场，也未向相关负责人调查核实，即认定租赁期限为2016年11月1日至2019年12月31日，过于武断，毫无客观、公正可言。2、合同签订后被上诉人苏州市独墅湖实业公司单方违约解除合同，且不愿意对我公司进行安置和拆迁补偿，我公司鉴于双方已经诉讼而没有搬离现场。原审法院认定合同解除后我公司仍在继续使用租赁物，损失尚未发生，故被上诉人苏州市独墅湖实业公司不承担赔偿责任明显错误。一审中我公司为了证明实际的损失，提供了租赁合同、工程造价咨询报告书、全日制劳动合同书、公司资产负债表、客户支付流水、清单等证据，原审法院未作采信，导致事实认定不清。3、原审法院超期审理本案，审理期限超过12个月，且错误引导双方进行司法鉴定导致我公司损失进一步扩大。苏州市独墅湖实业公司辩称:请求驳回上诉，维持原判。苏州航盛汽车服务有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告退还房屋保证金25000元、门前三包保证金2000元，赔偿其装修工程损失8674617.27元、设备采购损失1920000元、营业收入损失7452373.68元、员工遣散经济补偿金损失108400元，以上共计18182390.95元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年，苏州航盛汽车服务有限公司（承租方，乙方）与苏州市独墅湖实业公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定苏州航盛汽车服务有限公司承租苏州工业园区东富路45号创投工业坊1号厂房西侧，建筑面积1193平方米，租赁期限从2016年11月1日至2019年12月31日，租金为月租金20元/平方米（含物业管理费），其中2016年11月1日至12月31日期间的两个月为装修期，免收租金。签订本协议时，乙方已累计向甲方交纳的履约保证金为房屋保证金25000元、门前三包保证金2000元，合计27000元。租金采用先付后用的原则，按季度支付。甲方应于出租起始日将租赁房屋交付给乙方，乙方在租赁期限承担水电费、燃气费等相关费用。租赁期满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还甲方。租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订解除合同书。合同第十四条房屋返还中约定，本合同由于租赁期满、提前解除合同以及其它事由而结束时，乙方按照以下约定将房屋按原状交还甲方。1、乙方于本合同结束之日起十日内，必须将房屋内乙方所有物品全部搬出，腾空房屋，将该房屋恢复原状，并将房屋原附属设施、设备按清单完好归还。2、乙方未在上述期限内腾空房屋并将房屋原状交还的，房屋内遗留物品视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理，并将房屋恢复原状，乙方不得以此向甲方主张任何损失或损坏赔偿。3、乙方逾期按原状交还租赁物的，应向甲方双倍支付逾期交还期间的租金，直至按原状交还或甲方自行清理完毕、恢复原状止。甲方因处理遗留物品、恢复房屋原状及设施、设备损坏维修、丢失所发生的费用和损失，由乙方承担。4、乙方在将房屋返还甲方之际，必须结清租金、水费、电费以及其它应缴纳的费用。双方在租赁合同中就违约责任等事项亦作出约定。房屋租赁协议签订后，苏州市独墅湖实业公司将房屋以毛坯交付苏州航盛汽车服务有限公司使用，苏州航盛汽车服务有限公司交纳了房屋保证金25000元、门前三包保证金2000元，合计27000元。苏州航盛汽车服务有限公司对承租房屋进行装修，并购买了相关机器设备。2018年6月、7月，苏州市独墅湖实业公司两次向苏州航盛汽车服务有限公司发出《合同解除通知书》，通知苏州航盛汽车服务有限公司双方签订的关于东富路45号独墅湖创投工业坊1号厂房的《房屋租赁合同》提前解除，要求苏州航盛汽车服务有限公司收到通知之日起7日内联系办理合同解除及房屋交还事宜。本案审理过程中，双方确认涉案《房屋租赁合同》于2018年9月30日解除，但苏州航盛汽车服务有限公司至今仍占用承租厂房从事经营，尚未搬离，苏州航盛汽车服务有限公司称涉案厂区目前正在拆迁中。双方在第一次庭审中确认苏州航盛汽车服务有限公司租金支付至2018年9月30日，尚有水电费未结清。另查，苏州航盛汽车服务有限公司在本案中提交了其自行委托评估机构所做的《房屋估价咨询报告》，认定苏州航盛汽车服务有限公司承租房屋重置价为983294元、内部装修价值为2348526元、外部装修及附着物价值1327667元，并评估苏州航盛汽车服务有限公司机器设备及构筑物价值为2790926.85元。苏州市独墅湖实业公司对上述评估结论不予认可，向原审法院申请通过司法评估方式确定苏州航盛汽车服务有限公司承租房屋的装修残值。苏州市独墅湖实业公司申请评估的委托事项为：1、苏州工业园区东富路45号创投工业坊1号内苏州航盛汽车服务有限公司厂区内的装修现有价值；2、苏州航盛汽车服务有限公司厂区内机器设备的搬迁费用。双方协商确定以起诉日即2018年10月18日作为装修价值评估基准日；以装修物的正常使用年限计算折旧，评估装修物的现有价值。2019年4月，苏州泛亚万隆建设工程咨询公司出具《工程造价咨询报告书》（评估费81000元由苏州市独墅湖实业公司预交），认定：1、苏州航盛汽车服务有限公司厂区内装修的现有价值为3902677.84元；2、苏州航盛汽车服务有限公司厂区内机器设备的搬迁费用为250000元；3、无法搬迁的一台自动洗车机、两间烧烤房的设备残值为350000元。本案审理过程中，苏州航盛汽车服务有限公司提交了增值税纳税申报表、会员卡统计明细等证明其营业损失，包括：合同解除前后经营收入的差额，同时截止到目前剩余未消费的会员金额为1147826.17元，该部分款项如果苏州航盛汽车服务有限公司无法经营，则是需要退还给会员或者采取别的方式进行补偿。苏州航盛汽车服务有限公司另提交多份劳动合同，证明苏州航盛汽车服务有限公司因需要遣散员工而造成的经济补偿金的损失。以上事实，有苏州航盛汽车服务有限公司提交的房屋租赁合同、收据、评估报告、合同解除通知书、装修项目承包合同、增值税纳税申报表、劳动合同等证据，苏州市独墅湖实业公司提交的合同解除通知书，其申请评估形成的工程造价咨询报告书，以及双方庭审陈述予以证实。原审法院认为：苏州航盛汽车服务有限公司与苏州市独墅湖实业公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应诚实信用履行合同义务。租赁合同约定租赁期从2016年11月1日至2019年12月31日，苏州市独墅湖实业公司在2018年6月提出提前解除租赁合同，双方确认租赁合同于2018年9月30日终止，苏州市独墅湖实业公司提前解约的行为构成违约，应承担违约赔偿责任。因出租人违约导致租赁合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。本案的房屋租赁合同虽确认解除，但苏州航盛汽车服务有限公司在合同解除后仍在继续使用租赁物，仍在使用其装修、机器设备从事经营，至今尚未搬离，苏州航盛汽车服务有限公司主张的装修残值损失、无法搬迁的设备残值损失、机器设备搬迁损失尚未发生，且根据合同约定，苏州航盛汽车服务有限公司在合同期届满或合同解除后搬离设施设备为其应承担的合同义务。苏州航盛汽车服务有限公司仍在继续营业，其主张因合同解除导致的营业收入损失无事实依据。如因租赁物周边环境发生变化而影响苏州航盛汽车服务有限公司经营收入，该因素也系经营风险，不属于苏州市独墅湖实业公司的违约行为，苏州市独墅湖实业公司对此不应承担赔偿责任。同理，苏州航盛汽车服务有限公司主张的员工遣散的经济补偿金既缺乏事实基础，苏州航盛汽车服务有限公司也未就此提交充分证据，原审法院不予支持。综上，苏州市独墅湖实业公司虽构成违约解除，但因苏州航盛汽车服务有限公司尚在实际使用租赁物，苏州航盛汽车服务有限公司主张的各项损失尚未发生，原审法院对其诉请不予支持。因苏州航盛汽车服务有限公司尚未搬离，且存在欠付租金的事实，双方尚未结算，苏州航盛汽车服务有限公司交纳的房屋保证金、门前三包保证金暂不宜判令返还，双方可另行冲抵、结算。原审法院对苏州航盛汽车服务有限公司诉请虽未予支持，但苏州市独墅湖实业公司申请评估形成的评估咨询结论，原审法院亦未予采纳，苏州市独墅湖实业公司就其申请评估交纳的评估费应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回苏州航盛汽车服务有限公司的诉讼请求。案件受理费收取62102元，由苏州航盛汽车服务有限公司负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中《房屋租赁合同》明确约定租赁期限为2016年11月1日至2019年12月31日，苏州航盛汽车服务有限公司二审主张苏州市独墅湖实业公司曾经口头承诺其长期租赁，及合同约定的租赁期限届满后会续签合同，但是并未提供确实、充分的证据证明，对于其相关上诉请求本院碍难采信。被上诉人苏州市独墅湖实业公司在租赁期限届满之前即通知单方解除合同，确属违约行为，但是其之后并未收回租赁房屋，也未采取其他妨害苏州航盛汽车服务有限公司正常使用房屋的行为，截至本案二审期间，涉案房屋仍然由上诉人苏州航盛汽车服务有限公司正常占有和使用，故上诉人苏州航盛汽车服务有限公司主张的各项经济损失并未实际发生，原审法院驳回其要求赔偿损失的诉讼请求，实体上并无不妥。另原审审理程序符合法律规定，根据当事人申请委托鉴定机构进行司法鉴定亦无不当。苏州航盛汽车服务有限公司的各项上诉请求于法无据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62102元，由上诉人苏州航盛汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年二月十四日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。