甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民初994号原告：陈新功，男，1969年8月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：何高干，甘肃久铭律师事务所律师。被告：兰州国资投资（控股）建设集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区民主西路111号。法定代表人：杨艾杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李新民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常渊祥，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：马正祥，男，1957年3月11日出生，东乡族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。被告：马拉海，男，1972年10月9日出生，回族，住甘肃省广河县。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。被告：马有良，男，1978年1月7日出生，回族，住甘肃省广河县。委托诉讼代理人：秋炳，甘肃金城律师事务所律师。原告陈新功与被告兰州国资投资（控股）建设集团有限公司（以下简称国投公司）、马正祥、马拉海、马有良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈新功的委托诉讼代理人何高干，被告国投公司的委托诉讼代理人李新民、常渊祥，被告马正祥、马拉海、马有良的委托诉讼代理人秋炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈新功向本院提出诉讼请求：1.判令国投公司、马正祥、马拉海、马有良共同向陈新功赔偿预期违约行为而给陈新功造成的损失：装修费424433元、购置经营器具费253294元、天然气安装费67000元、原材料损失15570元、营业损失974081元、可预期利益损失6253112.8元，合计7987490.8元；2.案件受理费由国投公司、马正祥、马拉海、马有良共同负担。事实和理由：2006年3月25日，陈新功与国投公司签订房屋租赁合同，合同约定国投公司将位于兰州市西固区，面积为729平方米的商用房租赁给陈新功作为经营用房，租赁期自2006年1月1日起至2022年12月31日共计17年。房屋租赁合同签订后，陈新功一次性向国投公司支付租房保证金2万元，并按期交纳租金。2012年3月31日，陈新功突然收到国投公司《产权转让合同》及《通知》，称其将租赁给陈新功的房屋产权已转让于马正祥，自2012年4月1日起所有相关租赁事宜与马正祥联系。陈新功按照《通知》于2012年7月10日向马正祥支付了2012年7月1日至2012年12月31日的租金，并由马正祥出具收条。到2013年房屋租金交付之时，陈新功却始终无法联系到马正祥，陈新功只好按照其身份证地址以挂号信形式向马正祥发出催收房屋租金函告，却因“原址查无此人”被退回，陈新功只能等待马正祥来收取租金。2014年1月14日上午10时，马拉海（事后得知）带人进入租赁房屋内，将经营人员赶出店内，并指使近五十余人围堵陈新功经营的“蜀渝香”火锅城，无故打骂就餐人员，将服务员赶出火锅城，扬言“火锅城不关门就往外搬东西”，导致火锅城无法经营而关门歇业，造成15570元原料损失，就业人员50多人放假在家，给陈新功造成了无法继续经营的困难局面。在此情况下，陈新功还是无法联系到马正祥，只好于2014年2月8日将2013年1月1日至2014年7月1日的租金共计135000元提存于甘肃省兰州恒信公证处，并由公证处于当日以ＥＭＳ形式通知马正祥。2014年2月26日，陈新功向兰州市西固区人民法院提起了以马正祥为被告的房屋租赁合同纠纷，孰知马拉海和马有良向法庭出示了其享有共有产权的证明，后陈新功应兰州市西固区人民法院的建议追加马拉海和马有良为被告，马拉海、马有良随即提出反诉称与马正祥系联合竞买人，其两人现在是房屋所有权人，马正祥已然不是房主。为厘清事实真相，陈新功在收到反诉状后到兰州市房管局调取了涉案房屋的交易信息，发现国投公司与马拉海、马有良于2013年4月23日直接签订了《房屋买卖合同》，并于2013年5月23日过户，根本不存在国投公司告知陈新功的其与马正祥买卖房屋的事实。见此情形，陈新功于2014年3月30日向兰州市西固区人民法院提交变更诉讼请求申请书，主张法定优先购买权；2014年5月4日提交增加诉讼请求申请书，主张国投公司与马拉海、马有良于2013年4月23日签订的房地产买卖合同无效并赔偿损失，兰州市西固区人民法院告知向兰州市中级人民法院另案起诉。2014年5月20日，陈新功遂向兰州市中级人民法院起诉，请求确认国投公司与马拉海、马有良签订的房地产买卖合同无效、主张优先购买权并由国投公司与马拉海、马有良共同赔偿损失。兰州市中级人民法院审理过程中，陈新功变更诉讼请求为国投公司、马正祥、马拉海、马有良共同赔偿损失。兰州市西固区人民法院之案件经审理，双方达成和解协议，兰州市西固区人民法院2014年12月8日作出（2014）西民二初字第38号民事调解书。综上所述，国投公司在出售承租房屋时没有告知陈新功意欲出售的事实，导致陈新功未能行使优先购买权，是今日所有祸根之所在。而国投公司与马正祥、马拉海、马有良联合做局，故意告知陈新功购买人是马正祥而非真正的房屋购买人马拉海、马有良，让马正祥收取所谓的一年房租后玩失踪，故意造成陈新功无法缴纳房租的事实，嗣后便由所谓的真正房屋购买人马拉海和马有良带人上门以陈新功欠交房租为由，打砸闹事逼迫陈新功关门停业，公然撕毁房屋租赁合同，谋取利益最大化。国投公司、马正祥、马拉海、马有良恶意串通，蒙骗陈新功未能行使优先权，后又联合设局造成陈新功欠交租金的假象，进而打砸陈新功经营的火锅城，迫使火锅城停业关闭，违反了“买卖不破租赁”的原则，导致陈新功遭受重大损失，其行为依法应当得到惩处和制裁。为维护陈新功的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至人民法院，请求人民法院依法判决。国投公司辩称：1.陈新功无权要求国投公司承担赔偿责任。涉案租赁房屋所有权变动后，房屋出租人由国投公司变为马拉海、马有良，其是否违约与国投公司无关。陈新功要求国投公司承担连带赔偿责任，缺乏合同及法律依据。2.国投公司转让涉案资产并未侵犯陈新功的优先购买权。根据国投公司与陈新功签订的房屋租赁合同第八条约定：甲方若将房屋所有权转移给第三人，不必经乙方同意，但应当通知乙方。该约定表明在签订时，陈新功已经明确表示租赁期间无购买租赁房产的意向，主动放弃了优先购买权。因此国投公司无需通知陈新功享有优先购买的权利，仅通知其房屋所有权已经转移即可。涉案房屋所有权发生变动后，国投公司也按照上述约定向陈新功进行了告知，陈新功亦根据告知书的内容向新的出租人马正祥支付了2012年7月1日至2012年12月31日的租金，由此进一步说明陈新功已放弃房屋优先购买权，也认可马正祥购买涉案房屋的事实。3.本案所涉资产转让程序合法，国投公司不存在损害陈新功合法权益的行为。涉案资产拍卖前，国投公司就资产处置事项向兰州市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）进行了请示，市国资委批准同意处置该资产。获得批准后，国投公司又依法委托甘肃华澳房屋评估有限责任公司对转让资产价值进行了评估，并按照法律规定在甘肃省产权交易所公开挂牌交易，后马正祥通过网络竞价取得了买受人资格，并签署了报价结果通知单。涉案资产转让过程均是按照法律程序进行的，不违反企业国有资产交易的相关规定。4.陈新功要求国投公司赔偿其装修损失、安装费及逾期利益等损失缺乏依据。房屋租赁合同第七条第二款约定在合同终止，解除租赁关系时，乙方装饰装修或与房屋有关的设施改造在不损坏原房屋结构的前提下可自行拆除或经甲方同意不予拆除，无偿归甲方留用。由兰州市西固区人民法院作出的（2014）西民二初字第38号民事调解书可知，陈新功已与马拉海、马有良确认解除租赁关系。对于装饰装修以及购置经营器具、天然气安装等事项，陈新功无权再行主张赔偿。对于预期利益损失，因陈新功已经与新的出租人马拉海、马有良协商解除了租赁合同，等同于陈新功已经放弃了因继续履行合同产生的未来利益，因此无权主张预期利益损失。马正祥、马拉海、陈新功辩称：1.陈新功在（2014）西民二初字第38号案件已由兰州市西固区人民法院立案审理的情况下，基于同一事实及法律关系再次起诉至兰州市中级人民法院，违反一事不再理的诉讼原则，构成重复起诉。2.马正祥、马拉海、马有良通过甘肃省产权交易所公开拍卖联合竞价中标，取得了涉案房屋的所有权，程序合法，不存在陈新功所称恶意串通的情形，产权转让行为合法有效。3.陈新功主观怠于履行租金交纳义务，不存在履行不能的客观情况。马正祥退出涉案房屋联合竞买关系，不影响陈新功正常履行租金交纳义务。依据国投公司与陈新功签订的房屋租赁合同约定，马正祥退出涉案房屋竞买关系应当由国投公司或资产经营公司向陈新功履行通知义务。4.马拉海讨要租金的行为与陈新功所称店铺“无法经营而关门歇业”之间没有事实与法律上的因果关系。马拉海、马有良作为涉案房屋的所有权人，有权依约要求陈新功支付欠交的房屋租金。马拉海讨要租金的行为，并未影响蜀渝香火锅店正常经营。5.马正祥、马拉海、马有良自始至终按照买卖不破租赁的原则及房屋租赁合同的约定履行合同义务，不符合《中华人民共和国合同法》关于预期违约行为的认定条件，陈新功要求马正祥、马拉海、马有良承担预期违约责任赔偿损失，缺乏事实和法律依据。马正祥、马拉海、马有良履行了合同义务，将涉案房屋交与陈新功使用，涉案房屋一直由陈新功占有使用至2015年5月12日。房屋租赁合同已经达到约定的解除条件，陈新功基于已经解除的合同要求马正祥、马拉海、马有良承担逾期违约责任、赔偿损失完全错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年3月25日，兰州市国有资产经营有限公司作为出租方（甲方）、陈新功作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于兰州市西固区商用铺面729平方米租赁给乙方作为经营使用用房；租赁期限自2006年1月1日起至2022年12月31日；租赁期内，甲方若将本房产所有权转移给第三人，不必须经乙方同意，但应通知乙方，房屋所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的当然出租人，享有原出租人的权利、承担原出租人的义务。在合同中，双方对租金、权利义务、付款方式及时间、续租、违约、合同生效、纠纷解决等问题进行了约定。陈新功即在所租赁的商用铺面内开办了蜀渝香火锅城。2010年9月6日，兰州市人民政府国有资产监督管理委员会向兰州市国有资产经营有限公司作出兰国资产权（2010）343号《关于处置原兰州铅丝厂东厂区剩余房产的批复》，同意兰州市国有资产经营有限公司按照资产处置的相关规定，将原兰州铅丝厂东厂区的4.12亩土地与地面附着物一并进行处置变现。2010年9月3日，兰州市人民政府国有资产监督管理委员会出具《委托通知书》，委托甘肃华澳房屋评估有限责任公司对原兰州铅丝厂东厂区的4.12亩土地与地面附着物和工会三层楼一并进行评估。2011年11月29日，甘肃省产权交易所在媒体刊登甘产交公（2011）50号《产权交易公告》，将包括原兰州铅丝厂位于兰州市西固区面积约为6375.41平方米的房产和2807.6平方米土地等三宗资产面向社会公开进行产权转让。2011年12月22日，甘肃省产权交易所有限责任公司向马正祥出具《报价结果通知单》，通知马正祥以1649万元的价格竞得原兰州铅丝厂康乐路房产。2011年12月22日，兰州市国有资产经营有限公司与马正祥签订产权转让合同，将原兰州铅丝厂位于西固区建筑面积约为6375.41平方米的房产和2807.6平方米土地以1649万元的价格转让给马正祥。2012年3月31日，兰州市国有资产经营有限公司向陈新功发出通知，告知陈新功原兰州铅丝厂东区铺面和办公用房已经转让给马正祥，自2012年4月1日起，所有相关租赁事宜与马正祥联系。2012年7月10日，陈新功向马正祥交纳了2012年7月1日至2012年12月31日的租金45000元。2013年3月18日，兰州市国有资产经营有限公司作为转让方（甲方）、马拉海、马有良作为受让方（乙方）、甘肃省产权交易所有限公司作为受托方（丙方）签订三方补充协议，约定马正祥退出本次联合竞买活动，原兰州铅丝厂位于西固区建筑面积约为6375.41平方米的房产和2807.6平方米土地产权转让合同的受让方由马正祥、马拉海、马有良变更为现受让人马拉海、马有良，上述转让标的由马拉海、马有良共有。2013年4月23日，兰州铅丝厂与马拉海、马有良签订房地产买卖合同，将位于西固区无号建筑面积为840.42平方米的房产以2173746.33元的价格出售于马拉海、马有良。2013年5月23日，马拉海、马有良取得兰州市西固区临洮街街道康乐路无号第1层001室建筑面积840.42平方米房屋的房屋所有权证，证号：房权证（西固区）字第××号。2014年1月14日，兰州市公安局西固分局临洮街派出所接到蜀渝香酒店报警后处警，该酒店内有十余名回族男子，其中一名回族男子自称是该酒店的房东，因酒店的老板未交纳房租不让其营业，双方发生口角，房东的老乡将酒店老板的亲戚陈文功殴打，但未造成伤势，民警将双方训诫，随后房东保证不再打人并协商处理。庭审中，陈新功陈述对方阻碍经营的行为持续了一天时间。2014年2月8日，陈新功向甘肃省兰州恒信公证处提存了房租租金135000元，甘肃省兰州恒信公证处出具（2014）兰恒公内字第0244号公证书。2014年2月26日，陈新功以房屋租赁合同纠纷为由将兰州国资投资（控股）建设集团有限公司、马正祥、马拉海、马有良诉至兰州市西固区人民法院，马拉海、马有良提出反诉，后陈新功撤回起诉。针对马拉海、马有良的反诉，2014年12月8日，兰州市西固区人民法院作出（2014）西民二初字第38号民事调解书，经调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、陈新功于2015年3月31日之前向马拉海、马有良腾交涉案房屋并解除《房屋租赁合同》；二、陈新功于2014年12月16日之前向马拉海、马有良支付房屋租金及供暖费共计125350元；三、本案诉讼费2888元，减半收取1444元，马拉海、马有良与陈新功各承担722元。2014年，陈新功向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.国投公司、马正祥、马拉海、马有良共同赔偿因违约给陈新功造成损失，包括装修费1073857元、经营器具费用253294元、天然气安装费用67000元、原料损失15570元、可预期利益损失9626087.5元；2.案件受理费由国投公司、马正祥、马拉海、马有良负担。甘肃省兰州市中级人民法院于2014年11月26日作出（2014）兰民一初字第83号民事裁定书，裁定：驳回陈新功的起诉。2015年，陈新功向甘肃省兰州市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.国投公司、马正祥、马拉海、马有良向陈新功共同赔偿预期违约行为而给陈新功造成的损失，包括装修费424433元、购置经营器具费253294元、天然气安装费67000元、原材料损失15570元、营业损失974081元、可预期利益损失6253112.8元；2.案件受理费由国投公司、马正祥、马拉海、马有良负担。甘肃省兰州市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）兰民一初字第25号民事判决书，判决：一、马拉海、马有良于本判决生效之日起三十日内赔偿陈新功各项损失1398514元；二、驳回陈新功的其他诉讼请求。案件受理费88443元，由陈新功负担72523元，马拉海、马有良负担15920元。2015年11月25日，甘肃省高级人民法院作出（2015）甘民一终字第234号民事裁定书，裁定：一、撤销兰州市中级人民法院（2015）兰民一初字第25号民事判决；二、本案发回兰州市中级人民法院重审。该案发回重审后，甘肃省兰州市中级人民法院于2016年5月16日作出（2015）兰民一初字第176号民事裁定书，裁定：驳回陈新功的起诉。2017年12月19日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民监3号民事裁定书，载明：本院于2016年5月16日作出（2015）兰民一初字第176号民事裁定书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定确有错误，应予再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2018年5月14日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民再4号民事裁定书，裁定：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2015）兰民一初字第176号民事裁定书；二、准许陈新功撤回起诉。2017年12月19日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2017）甘01民监4号民事裁定书，载明：本院于2014年11月26日作出（2014）兰民一初字第83号民事裁定书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定确有错误，应予再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款的规定，裁定：一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2018年7月18日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民再5号民事裁定书，裁定：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2014）兰民一初字第83号民事裁定书；二、本案继续审理。另查明，2012年9月20日，兰州市国有资产经营管理有限公司名称变更为兰州国资投资（控股）建设有限公司，后变更为兰州国资投资（控股）建设集团有限公司。上述事实，有房屋租赁合同、兰国资产权（2010）343号《关于处置兰州铅丝厂东厂区剩余房产的批复》、《委托通知书》、甘产交公（2011）50号《产权交易公告》、《报价结果通知单》、产权转让合同、《通知》、《收条》、《三方补充协议》、房地产买卖合同、房权证（西固区）字第××号房屋所有权证、（2014）兰恒公内字第0244号公证书、兰州市公安局西固分局临洮街派出所处警记录、内资企业基本信息等证据以及相关生效裁判文书、庭审笔录予以证实，本院予以确认。本案审理中，双方当事人之间存在的主要争议焦点是：陈新功诉请国投公司及马正祥、马拉海、马有良向其赔偿预期违约行为而造成的损失有无事实和法律依据。本院认为，关于本案陈新功提起诉讼是否属于重复起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，在兰州市西固区人民法院审理（2014）西民二初字第38号案件时，陈新功撤回了起诉，在甘肃省兰州市中级人民法院审理（2018）甘01民再4号案件时，陈新功撤回了起诉，根据甘肃省兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民再5号民事裁定书，该案由本院继续审理，在此之前并无生效裁判对陈新功在本案中所提出的诉讼请求进行了审理，故陈新功提起诉讼不属于重复起诉。关于陈新功起诉所依据的请求权基础。陈新功依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条及第一百一十三条作为本次诉讼的请求权基础。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据陈新功在本案中所选择的请求权基础，其应举证证明当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，或举证证明当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失。关于陈新功是否完成其举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈新功与马拉海、马有良于2014年12月8日经人民法院主持调解，达成调解协议，于2015年3月31日前腾交涉案房屋并解除房屋租赁合同。陈新功所提交的接处警工作登记表及处警经过仅能证明陈新功与马拉海于2014年1月14日因房租问题发生冲突，陈新功庭审中亦认可该冲突持续一天，本院认为马拉海、马有良应采取合法的途径主张权利，而不能以非正常手段干扰陈新功的正常经营。但是陈新功的诉讼请求并非是要求马拉海、马有良赔偿2014年1月14日当日的各项损失，而是要求其赔偿自2014年1月14日起至2015年3月31日所产生的各项损失。经审查，现有证据不能证明自2014年1月14日起至2015年3月31日，涉案房屋的正常经营持续受到马拉海、马有良的不正当干预，亦不能证明自2014年1月14日至腾交房屋之前，涉案房屋因受到干预而持续处于无法经营的状态。故陈新功未能完成初步的举证责任以证明马拉海、马有良违反合同约定并给其造成损失这一要件事实，应承担不利的后果。本院据此认定陈新功的诉讼请求缺乏证据支持。综上所述，陈新功的诉讼请求缺乏事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈新功的全部诉讼请求。案件受理费88015元，由陈新功负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  李孔攀审判员  王海燕审判员  王 晖二〇二〇年二月二十八日书记员  孙 晴