山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁07民终972号上诉人（原审被告）：山东鲁潍矿业开发有限公司，住所地：潍坊市坊子区凤凰大街88号2号楼。法定代表人：陶二永，董事长。委托诉讼代理人：田鲁东，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付恒，女，1971年10月2日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：付科明，潍坊坊子奉天法律服务所法律工作者。上诉人山东鲁潍矿业开发有限公司因与被上诉人付恒商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东鲁潍矿业开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0704民初2414号民事判决，改判上诉人不予向被上诉人支付逾期办理房产证违约金14006.31元；改判上诉人不予支付被上诉人（以房款612986元为基数，按照年利率6%自2019年8月22日起计算至上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止）的违约金；或将案件发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的计算被上诉人主张的逾期办理违约金的利率显失公正，造成上诉人与被上诉人之间利益失衡，侵害了上诉人的利益。依据我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失。因此，上诉人向被上诉人交付房产后，被上诉人正常使用涉案房产至今，未遭受到任何实际损失，原审法院依据年利率6%计算违约金也明显高于被上诉人所谓的损失，造成上诉人与被上诉人之间利益失衡，侵害了上诉人的利益，请二审法院予以撤销。二、原审法院支持被上诉人主张的起诉之日后的逾期办证损失无事实与法律依据。对于被上诉人主张的自2019年8月22日起，按年利率6%计算至上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金，原审法院予以支持是错误的。被上诉人的主张的该逾期办证的事实尚未发生，且日后的计算依据也不确定，原审法院依据现在的司法审判精神来处理评价未来的事实，无任何依据。因此，原审法院对于被上诉人主张的未来可能发生的事实，不应在本诉案件中处理，仅可以告知被上诉人可在其主张的损害事实实际发生后，才能另行提出诉讼主张，上诉人请求二审法院予以更正。综上所述，请二审法院查明案件事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。付恒未提交书面答辩意见。付恒向一审法院起诉请求：1、山东鲁潍矿业开发有限公司支付付恒逾期办理房屋产权书违约金137921.85元（自2016年8月22日至2019年8月21日），之后的违约金继续计算至实际办证之日；2、诉讼费由山东鲁潍矿业开发有限公司承担。一审法院认定事实：付恒与山东鲁潍矿业开发有限公司于2014年12月22日签订《商品房预售合同》一份，约定付恒购买山东鲁潍矿业开发有限公司开发的位于坊子区凤凰大街与北海路交叉口东南的亚特尔未来广场1号楼114号房屋一套。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人需在交房之日起30日内，向出卖人提交办理产权证所需的全部材料，并缴纳相关费用，若因买受人未及时提供符合规定的材料和按要求配合办理产权登记手续及违反合同约定擅自改变房屋结构及相关规定致房产证无法或延期办理的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，付恒依约向山东鲁潍矿业开发有限公司支付房款612986元。2018年4月20日，山东鲁潍矿业开发有限公司向付恒交付房屋，山东鲁潍矿业开发有限公司未按合同约定将办理权属登记资料报产权登记机关备案。一审法院认为，付恒与山东鲁潍矿业开发有限公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。商品房预售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约金。本案中，山东鲁潍矿业开发有限公司交房日期为2018年4月20日，其将权属登记资料报产权登记机关备案的时间不应晚于2019年4月4日，而其至今未按合同约定将权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约。故违约金应从2019年4月5日计算至山东鲁潍矿业开发有限公司履行将权属登记资料报产权登记机关备案义务止。双方在合同中未约定违约金的计算方法，付恒主张以3年期贷款年利率4.75%×1.5倍计算违约金，山东鲁潍矿业开发有限公司不予认可。结合本案实际情况，违约金计算应以付恒实际交付房款612986元为基数，按照年利率6%自2019年4月5日计算至2019年8月21日（共139天），计款14006.31元，之后的违约金继续计算至山东鲁潍矿业开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，超出部分法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、山东鲁潍矿业开发有限公司支付付恒逾期办理房产证违约金14006.31元，于判决生效后十日内付清；二、山东鲁潍矿业开发有限公司支付付恒逾期办理房产证违约金（以房款612986元为基数，按照年利率6%自2019年8月22日起计算至山东鲁潍矿业开发有限公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回付恒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2920元，减半收取1460元，由付恒负担1385元，由山东鲁潍矿业开发有限公司负担75元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为，上诉人山东鲁潍矿业开发有限公司提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约金。本案中，山东鲁潍矿业开发有限公司交房日期为2018年4月20日，其将权属登记资料报产权登记机关备案的时间不应晚于2019年4月4日，而其至今未按合同约定将权属登记资料报产权登记机关备案，构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。本案中，原审以付恒实际交付房款612986元为基数，按照年利率6%计算违约金，符合上述规定。综上所述，上诉人山东鲁潍矿业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人山东鲁潍矿业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国良审判员  崔福涛审判员  王 峰二〇二〇年二月二十一日书记员  郑 伟