四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终43号 上诉人（原审被告）：邹红，男，1981年9月1日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：廖国胜，自贡市贡井区天池法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘万金，男，1973年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：戴晓，男，1984年12月26日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。系该公司员工。 上诉人邹红因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2019）川0303民初1333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并在2020年1月20日组织上诉人与被上诉人召开了庭前会议。经审阅卷宗材料，审查上诉人的上诉状，依法听取了上诉人邹红的委托诉讼代理人廖国胜、被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘万金的意见，经合议庭评议并作出决定，本案现已审理终结。 邹红上诉请求：一、撤销一审法院（2019）川0303民初1333号民事判决；二、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、原判决认定事实不清。（一）原判决认为原告与被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，并以此认为原审原、被告之间存在物业服务管理，其认定事实错误。1.上诉人与深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司签订前期物业服务协议，理应由此分公司对尚峰小区服务。而此小区物业实际管理服务的是自贡分公司。被上诉人起诉在主体上不适格，即便要诉应由自贡分公司作为原告起诉。2.被上诉人与开发商签订物业服务合同，被上诉人没有提供其通过招投标的方式被选聘，实际物业服务的自贡分公司及人员不具有相应资质。3.自贡分公司在管理中，对小区内公共厕所改造为营业房出租，占用业主委员会办公房，不给业委会办公场所，小区消防设施和检验未尽义务。（二）一审法院对被上诉人的自贡分公司在物业服务管理存在问题和服务等级，收费标准，物业费收费期限计算事实没有完全核实查明，仅凭被上诉人的诉状和陈述，也没有其他证据证明，故存在事实认定不清。1.尚峰小区物业管理混乱，达不到《管理公约》承诺的管理水平。2.2018年1月前小区业主委员会已经成立，并经业主委员会通知成都分公司和自贡分公司，原前期物业服务合同终止。3.上诉人没有收到所谓的催款通知书，被上诉人也未经过行政调解程序，却直接向法院起诉。而对于开发商应付物业费部分视而不见，况且费用也不少，并没有起诉。从此也能看出，被上诉人显然是和开发商存在问题和利益关系等，在收取物业费上对开发商与业主采取不公平对待。4.上诉人2019年2月27日入住小区，之前未接受服务。即便算物业费也应计算70%或50%，被上诉人收费应为每平方米0.9元计算至2018年1月止。二、原判决缺乏法律依据，适用法律错误。被上诉人的服务质量严重不达标，被上诉人的选聘不合法，被上诉人未将相关资料、设施移交给业主委员会，上诉人未收到书面催交材料，被上诉人违规收费，被上诉人已经被解聘但拒绝退出、移交。 深圳市彩生活物业管理有限公司辩称，上诉人上诉中很多与物业服务无关，上诉状中提到的对主体不适格的问题，无法律依据。物业服务是针对大众的服务，部分业主不交物业费，是根本违约，违背了合同精神，且物业服务不达标是不缴纳物业费的业主的侵权行为造成的。上诉人计算其应交多少物业费是其自身计算，无法律依据，被上诉人计算的应收物业费是依据合同约定计算收费，是合理合法的。被上诉人履行了合同约定，上诉人一直以不满意为由拒交物业费，是上诉人违约。上诉人上诉的很多内容与本案无关联性。 深圳市彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业服务费3530.14元；2.判令被告立即支付滞纳金（按总金额的30%）1059.04元；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司是原告深圳市彩生活物业管理有限公司的下属分公司，领取了营业执照。2013年1月15日，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司与被告邹红、王明艳签订了《前期物业服务协议》。2015年1月1日，深圳市彩生活物业管理有限公司与被告签订了《前期物业服务协议》，两协议约定原告为被告居住的贡井区长征大道西城尚峰小区某栋某楼某号房提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.3元/月.平方米，第二年1.4元/月.平方米，第三年及以后1.5元/月.平方米。从2018年5月1日起，原告主动降低物业管理服务费为1.2元/月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为贡井区长征大道西城尚峰小区提供物业服务至今。被告邹红系自贡市西城尚峰小区某栋某单元某楼某号房的业主，住宅面积94.05平方米。自2016年1月1日至2019年7月31日，欠费55个月。2019年2月27日，被告将2000元装修押金转交2016年1月1日至2017年3月30日的物业费，从2017年4月1日起至2019年7月31日，合计欠缴物业服务费3526.88元。经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，一审法院按查明的数额予以支持。原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故原告主张被告按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予以支持。被告抗辩原告不能代表下属分公司主张权利，没有法律依据，且2015年1月1日是原告与被告签订的前期物业服务合同，诉讼主体合法。至于原告是否经招投标选聘，被告在与原告签订前期物业服务合同时就应当注意，现在以此作为不交物业服务费的理由不当，一审法院不予支持。被告未按期缴纳物业费，认为原告没有履行物业服务义务，被告有权不支付物业费。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。本案中原告的服务质量高低，物业服务费应当按什么标准收取，业主个人意见，应当通过合法途径反映，普遍问题，由业主们集体决定，集体维护权利。业主个人长期不交物业服务费，影响物业服务的正常运行，有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。故被告辩称，原告没有履行物业服务义务的证据不足，不能成为其拒交物业服务费的当然理由，一审法院不予支持。被告以房屋空置为由，不交物业服务费，没有法律依据，一审法院不予支持。被告以业委会新选聘物业服务公司后，不应当向原告缴费，因业委会要求原告撤场的诉讼尚在进行中，原告的物业服务没有终止，被告的理由不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邹红于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费3526.88元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，围绕上诉请求，邹红提交了尚峰小区平面图，拟证明被上诉人将公共厕所、营业用房出租的严重侵权行为，占用业委会办公用房。深圳市彩生活物业管理有限公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，若上诉人认为被上诉人侵权，可以另案起诉。深圳市彩生活物业管理有限公司提交了一份尚峰业委会发布的《公告》，拟证明被上诉人在看到公告后就安排退场，且被上诉人是按照法律规定退场。邹红质证认为，对《公告》的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，邹红提交的证据具有真实性、合法性，但该证据与本案缺乏关联性，依法不予采信。对深圳市彩生活物业管理有限公司提交证据的真实性、合法性予以采信，但该证据仅能证明其撤离尚峰小区的时间。 本院经审理查明，自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院已于2019年12月25日作出（2019）川03民终1632号民事判决，确认《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》于2019年2月12日终止，深圳市彩生活物业管理有限公司应当在判决生效之日起五日内退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理。深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司及深圳市彩生活物业管理有限公司自贡分公司均系被上诉人公司设立的分公司，属于被上诉人公司的分支机构。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司及深圳市彩生活物业管理有限公司自贡分公司均属于被上诉人公司的分支机构，不管签订《前期物业服务协议》的主体是深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司，还是实际提供物业服务的主体是深圳市彩生活物业管理有限公司自贡分公司，被上诉人均有权以自己的名义提起诉讼，要求上诉人支付物业服务费。上诉人认为被上诉人在本案中的诉讼主体不适格的理由不能成立，依法不予支持。 上诉人并未提供证据证明案涉《前期物业服务协议》存在无效的情形，该协议由上诉人与被上诉人签订，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，协议合法有效。被上诉人根据协议约定主张物业服务费于法有据，而上诉人认为应当按照0.9元/月.平方米计算物业服务费于法无据，被上诉人不存在上诉人所主张的违规收费情形。另，深圳市彩生活物业管理有限公司自贡分公司的营业执照明确载明，该分公司的其中一项经营业务即为物业管理，上诉人认为该分公司及人员不具有相应资质的理由也不能成立。 被上诉人提交了其向上诉人催收物业服务费的证据，上诉人以其未收到书面催收通知进行抗辩的理由不能成立。虽然对当事人之间的民事纠纷，倡导当事人之间通过协商、和解及调解予以解决，但物业服务合同纠纷并不以行政调解程序为前置程序，上诉人直接向人民法院提起诉讼并不违反法律的规定。 案涉前期物业服务协议终止的问题，已由人民法院的生效判决予以确认，该协议于2019年2月12日终止。虽然该协议已于2019年2月12日终止，但因自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案之前一直在诉讼中，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司在2019年2月12日后，实际仍在为尚峰小区业主提供物业服务，其提供物业服务的行为，小区业主实际受益，故邹红依法仍应支付物业服务费。一审判决邹红支付物业服务费至2019年7月并无不当。上诉人认为物业费应当计算到2018年1月止的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉人以其于2019年2月27日入住小区，之前未接受物业服务为由拒交物业费的理由不能成立。 虽然被上诉人提供的物业服务存在一定的瑕疵，但尚不能成为上诉人拒交物业服务费的理由。根据本案查明的事实，在扣除上诉人将2000元装修押金转交2016年1月1日至2017年3月30日的物业服务费后，自2017年4月1日起，邹红开始欠付被上诉人物业服务费，至2019年7月31日，已经合计欠缴物业服务费3526.88元。对物业服务的正常运行也会造成一定的影响，同时也有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。其未按期缴纳物业服务费的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任，支付相应的违约金。但考虑到深圳市彩生活物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院未支持被上诉人要求邹红在本案中承担违约责任的诉讼请求，判决其只支付欠缴的物业服务费。一审判决邹红支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费3526.88元正确。 至于上诉人认为被上诉人将小区内公共厕所改造为营业房出租，占用业主委员会办公房，不给业委会办公场所，不移交相关资料和设施，只起诉业主不起诉开发商等问题，不属于本案的审理范围，本院依法不予处理。 综上所述，邹红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邹红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 谭爱华 审 判 员 罗 璇 二〇二〇年二月十四日 法官助理 陈章琴 书 记 员 徐 蕊