山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终243号上诉人（原审被告）：山东家天下置业有限公司，住所地枣庄市市中区长乐路18号。法定代表人：叶文良，董事长。委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘弟，男，1989年10月23日出生，汉族，住枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：杨莹莹，女，1990年12月4日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人山东家天下置业有限公司因与被上诉人刘弟、杨莹莹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东家天下置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人开发的“和家园”小区五证齐全，各项规费均已缴纳，但后期因政府部门的原因，导致上诉人土地使用权及规划发生变化，非上诉人的责任，是行政部门的行为使小区目前无法进行不动产产权登记备案。类似上诉人的情况在枣庄市普遍存在，而非上诉人的商业开发行为，故不能由上诉人承担。产权证书暂时不能办理也未对被上诉人造成损失，产生影响。上诉人不应承担支付被上诉人因办理房屋所有权登记产生的违约金。2.被上诉人主张的逾期交房违约金不应支持。上诉人在合同约定的交房期限前，已通知被上诉人办理房屋交付手续，但由于被上诉人的原因，迟迟不来。与被上诉人同期交付的其他房屋，均已按照合同约定的时间交付，证明是被上诉人未按通知按时交接，造成实际交房的时间与合同约定不符的责任不在上诉人。被上诉人也没有证据证明其在合同约定的时间向上诉人主张交房未果。因此，不能孤立、片面地看待本案房屋交付时间，应结合其他证据和事实分清责任。3.不应支持被上诉人的因燃气未按约定时间达到设计使用要求产生的违约金。上诉人在向被上诉人交付本案房屋时，被上诉人对房屋的配套设施认可，没有提出异议，事实上交付房屋时水电燃气等配套设施均正常使用。相关部门对小区的燃气验收仅是行政部门对工程竣工验收中的一节，往往时间滞后，但并不代表交房时不具备，被上诉人没有证据证明该配套设施在交付时不具备。刘弟、杨莹莹未答辩。刘弟、杨莹莹向一审法院起诉请求：1被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金3957元；3.被告支付燃气未达到设计使用要求的违约金1520元；4.被告自2017年11月25日起至实际取得房屋所有权证书之日止以购房款总额(471102元)为基数按照每日万分之一向原告支付违约金；5.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于枣庄市市中区和家园小区8号楼1单元1001室房屋，合同价款为469747元。该《商品房买卖合同》第十条约定出卖人应当于2016年10月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定：燃气于2016年10月31日达到设计使用要求，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按日计算向买受人支付每日五元标准的违约金。第十二条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4的违约金。第十九条关于房屋转移登记的条款约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告累计支付给被告购房款471102元，被告于2016年11月29日将涉案房屋交付给原告。原告至今未取得房屋所有权证书，原告已缴纳住宅专项维修资金。原告主张房屋交付时燃气未达到使用条件，于2017年8月31日才达到使用条件。被告主张房屋交付时燃气就达到使用条件，被告提交工程竣工验收证明，拟证明燃气于2017年4月25日验收达到使用条件，原告对被告提交的该证据真实性没有异议。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照上述《商品房买卖合同》约定，原告已履行其合同义务，向被告支付了全部购房款；被告负有按照约定时间将符合使用条件的房屋交付给原告使用的义务，并应在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告实际于2016年11月29日将涉案房屋交付给原告，被告虽抗辩：逾期交付房屋事实不存在，系原告未按约定时间办理手续，造成交付滞后，且房屋交付时，水、电、燃气等配套设施均齐备，正常使用。但被告未举证证明其按照合同履行了书面通知原告交接房屋的义务，也未举证证明2016年11月29日前房屋达到了约定的交付条件，应承担举证不能的法律责任。被告应当按照合同约定支付给原告逾期交房违约金，违约金以471102元为基数，按照日万分之三计算，从2016年11月1日起至2016年11月28日，原告主张违约金为3957元，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。被告提交了工程竣工验收证明书复印件，该证明书载明枣庄市市中区和家园二期三期479燃气工程于2017年4月25日竣工验收合格，原告对此证明真实性无异议，一审法院对该证明予以采信，一审法院认定涉案房屋燃气于2017年4月25日达到使用条件。被告未按合同约定时间使房屋燃气达到设计使用要求，构成违约，按照合同约定，应当按每日五元标准支付给原告违约金，一审法院已经支持逾期交房违约金，燃气未达到使用条件是构成逾期交房的条件之一，因此该违约金不应与逾期交房违约金重复计算，因此一审法院认定燃气未达到使用条件的违约金从2016年11月29日起开始计算，至2017年4月25日止，即为740元。被告未举证证明其按合同的约定履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，应承担举证不能的法律责任，被告抗辩称因政府的原因导致土地范围变更，规划调整尚不能办理分户登记，被告对此亦未提交证据予以证明，一审法院对被告抗辩不予采纳，一审法院认定被告未按合同约定履行将由其提供的资料报产权登记机关备案、协助原告办理房屋所有权转移登记的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告应当继续履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理枣庄市市中区和家园小区8号楼1单元1001室房屋所有权转移登记的义务，并支付原告违约金。现原告主张从2017年11月25日起、按照日万分之一计算违约金，符合合同约定，该约定不违反法律规定，故一审法院支持其违约金以471102元为基数，按日万分之一计算，自2017年11月25日起至原告实际取得房屋所有权登记之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告刘弟、杨莹莹办理枣庄市市中区和家园小区8号楼1单元1001室房屋所有权转移登记；二、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘弟、杨莹莹逾期交付房屋违约金3957元；三、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘弟、杨莹莹因燃气未按约定时间达到设计使用要求产生的违约金740元；四、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告刘弟、杨莹莹因办理房屋所有权登记产生的违约金（以471102元为基数，按日万分之一计算，自2017年11月25日起至原告实际取得房屋所有权登记之日止）；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取222.5元，由被告山东家天下置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十九条第（三）项约定，上诉人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。上诉人称系行政部门的原因导致和家园小区无法进行产权登记备案，但并未举证证明，本院对上诉人的该主张不予采信。因此，上诉人应当对上述违约行为承担违约责任。上诉人向被上诉人交房的时间为2016年11月29日，晚于涉案《商品房买卖合同》第十条第一项约定的2016年10月31日。上诉人虽主张已经在合同约定的期限前向被上诉人通知交房，但并未举证证明，故本院对该主张不予支持，依法认定上诉人逾期交房的事实存在，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人提交的《工程竣工验收证明书（燃气）》载明，燃气工程竣工日期和验收日期均为2017年4月25日，故上诉人主张燃气工程实际竣工日期早于验收日期，房屋交付时即具备使用条件没有事实依据。本院据此认定涉案房屋的燃气工程达到使用条件的日期为2017年4月25日，晚于涉案《商品房买卖合同》第十一条第一项约定的2016年10月31日，故一审法院关于燃气未按照约定时间达到使用要求而产生的违约金的认定是正确的。综上所述，山东家天下置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由上诉人山东家天下置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇二〇年二月二十五日书记员  史安伟