四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21081号 上诉人（原审被告）晏国华，男，1940年9月13日出生，汉族，住四川省大邑县。 上诉人（原审被告）涂玉华，女，1945年7月17日出生，汉族，住四川省大邑县。 上述二上诉人共同委托代理人晏相彬，男，1968年7月27日出生，汉族，住四川省大邑县，系晏国华、涂玉华之子。 被上诉人（原审原告）成都市居安乐物业服务有限公司。住所地：四川省成都市新都区三河街道厚诚路8号西部海峡商贸城1栋2单元8层815号。 法定代表人李琴，总经理。 委托代理人***，四川凯哲律师事务所律师。 上诉人晏国华、涂玉华因与被上诉人成都市居安乐物业服务有限公司（以下简称居安乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2019）川0129民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2013年5月31日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐物业公司原法定代表人张岚签订《物业服务合同》，约定由居安乐物业公司对大邑新商业广场提供物业服务，具体包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和日常维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护；物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业服务档案和物业档案的管理。物业服务费按房屋建筑面积2.00元／月／平方米向业主（使用人）收取；物业服务费和其他相关费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。合同期限自2013年5月31日至2018年5月30日。之后，大邑县大邑新商业广场业主委员会再次与居安乐物业公司签订《物业服务合同》（签订时间未载明），物业服务内容、物业费收费标准、收取时间等均与2013年5月31日签订的《物业服务合同》一致，合同期限自2016年5月1日至2019年5月30日。2016年7月29日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐物业公司签订《物业服务合同补充协议》，主要约定，业主和物业使用人约定由使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费和其他相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。居安乐物业公司从2013年5月起至今在大邑新商业广场项目提供物业服务。晏国华、涂玉华从2016年6月起未向居安乐物业公司支付物业服务费，且拖欠2015年7月至2016年6月的电费合计5374.30元。晏国华、涂玉华在案涉物业管理区域内的房屋位于大邑县，建筑面积289.74平方米，用途为商业。 以上事实有双方当事人庭审陈述、《物业服务合同》《物业服务合同补充协议》、电费抄表记录、房产证复印件、大邑新商业广场项目专用收据等予以证实。 原审判决认为，居安乐物业公司与大邑县大邑新商业广场业主委员会签订的两份《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。晏国华、涂玉华辩称与居安乐物业公司没有合同关系，无事实及法律规定，原审法院对其抗辩意见不予采纳；晏国华、涂玉华又辩称，居安乐物业公司未按约履行物业服务，物业费应按1.2元每月每平方米计算。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。原审法院对该项抗辩意见不予采纳。晏国华、涂玉华作为大邑新商业广场物业管理区域内业主，居安乐物业公司为其提供了物业服务，晏国华、涂玉华也应承担按约交纳物业服务费用之合同义务。原审法院对晏国华、涂玉华尚欠物业费确认为20,851.20元（579.20元/月×36月），居安乐物业公司对物业费计算有误，原审法院予以纠正。晏国华、涂玉华辩称，其房屋上层系住宅，不应按商业2.00元/月/平方米计算物业服务费。从查明的事实看，晏国华、涂玉华的房屋用途登记为商业，按照《物业服务合同》之约定应按2.00元/月/平方米计算物业服务费，至于晏国华、涂玉华将房屋实际用作商业或是住宅，不影响物业费的具体计算方式，原审法院对其抗辩意见不予采纳。关于违约金，《物业服务合同》约定，物业服务费和其他相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。案件中，晏国华、涂玉华抗辩不应承担违约金，应视为包括对违约金计算标准过高的抗辩，居安乐物业公司虽自行将违约金进行调减，但调减后的金额仍过高。原审法院综合考虑居安乐物业公司资金利息损失及预期利益损失,晏国华、涂玉华的违约程度、逾期时间等，将违约金计算标准调减为以月欠费总额为基数，按月百分之一计算至法庭辩论终结之日止，违约金计算为4,286.08元【40×（579.2+20,851.20）÷2×1%】。关于尚欠电费，晏国华、涂玉华辩称其不欠居安乐物业公司任何电费，但提交的证据不能达到其证明目的，对该抗辩意见不予采纳。结合居安乐物业公司提交的电表抄表记录、催交通知书，原审法院对晏国华、涂玉华尚欠电费确认为5,374.30元。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、涂玉华、晏国华在判决生效之日起五日内支付居安乐物业公司自2016年6月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费20,851.20元及违约金4,286.08元；二、涂玉华、晏国华在判决生效之日起五日内支付居安乐物业公司2015年7月至2016年6月的电费5,374.30元；三、驳回居安乐物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749.00元,减半收取计375.00元，由居安乐物业公司负担75.00元，涂玉华、晏国华负担300.00元。 宣判后，晏国华、涂玉华不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误，案涉物业服务合同因主体不合法应属无效，被上诉人未举证证明提供了物业服务，不能享受收取物业服务费权利，其物业收费标准不应采信，且违约金仍明显过高，请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人居安乐物业公司二审中辩称，上诉人的上诉理由与事实和法律不服，一审判决符合法律规定，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，居安乐物业公司与大邑县大邑新商业广场业主委员会签订的两份《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》对业主晏国华、涂玉华具有约束力，居安乐物业公司依约对案涉小区提供了物业服务，晏国华、涂玉华亦应按合同约定履行交纳物业管理服务及相关的水电费用。晏国华、涂玉华上诉称案涉物业合同无效、居安乐物业公司未举证证明提供了物业服务、物业收费标准不应采信等主张，因无事实和法律依据，本院不予支持，原审法院判决晏国华、涂玉华向居安乐物业公司支付欠交物业费、电费并调减违约金并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费749元由上诉人晏国华、涂玉华负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月二十四日 书记员  陈 悦