云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异298号案外人：梅强，男，1972年3月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：白逸，建纬（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。申请执行人：昆明昊锦投资有限公司。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村3号（现西苑园北路1号）11层1112号。法定代表人：刘俊。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。住所：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号。法定代表人：朱文东。统一社会信用代码：91530100767096757H。被执行人：朱文东，男，汉族，1971年11月13日生，身份证登记住址：云南省昆明市嵩明县。被执行人：朱文杰，男，汉族，1972年9月22日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。被执行人：云南希瑞经贸有限公司。住所：昆明经开区经开路3号昆明科技创新园A36-5室。法定代表人：曾庆玲。统一社会信用代码：91530124054683150G。本院在执行申请执行人昆明昊锦投资有限公司（以下简称：“昊锦公司”）与被执行人云南希瑞经贸有限公司（以下简称：“希瑞公司”）、云南泽珲房地产有限公司（以下简称：“泽珲公司”）、朱文东、朱文杰金融借款合同纠纷一案中，案外人梅强向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人梅强称，昆明市西山区人民法院于2019年10月17日在春城商务中心11层张贴《公告》,公告告知希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰未履行生效法律文书,责令于2019年11月5日前腾空昆明市春城商务中心11层1101号(房产证号:昆房权证（昆明市）字第××)、昆明市春城商务中心13层1301号(房产证号:昆房权证（昆明市）字第××)房屋，并移交昆明市西山区人民法院评估。案外人看到昆明市西山区人民法院张贴公告才知申请执行人昊锦公司与被执行人希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰之间的案件纠纷情况,而公告所涉两处房产,早在2012年8月被执行人泽珲公司就已出租并交给案外人使用,并签订《房屋租赁合同》。合同约定泽珲公司将其名下春城商务中心地上一、二、十一层整层出租给案外人梅强,给予5个月免费装修期(2012年8月28日一2013年1月28日),租赁期自2013年1月28日起至2033年1月27日止。合同约定泽珲公司以其所欠案外人的工程款、借款冲抵租金41919566元,并于2012年12月18日给案外人开具收取全额房租的《收据》。案外人自2012年起至今一直合法占有使用春城商务中心第十一层房产,现租赁期限尚未届满。根据我国《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条之规定,案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以向执行法院提出案外人异议。泽珲公司与案外人梅强签订租赁合同、交付房屋的时间,均在云南省大理白族自治州中级人民法院(2014)大中民初字第134号案件立案受理之前。案外人自2012年起即占有使用该案涉房屋,双方的租赁关系真实、合法有效,应当受到法律的保护。若排除案外人的租赁权对该案涉房屋进行拍卖,既不符合事实,也不符合相关法律的规定,将会损害案外人的合法权益。由此,案外人提出执行异议请求：1.确认案外人梅强为春城商务中心11层1101号(房产证号:昆房权证（昆明市）字第××)房屋的租赁权人，租赁期为2013年1月28日至2033年1月27日。2.停止对案涉房屋的拍卖执行。案外人梅强为支持其异议主张，向本院提交了（2019）云0112执7197号公告、房屋租赁合同、物业服务协议、建设工程施工合同、工程结算书、工程结算表、工程结算审核汇总表、和解协议各一份、收据四十五份,以上证据材料均为复印件。本院查明，兴业银行股份有限公司大理分行（以下简称：“兴业银行大理分行”）与希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰金融借款合同纠纷一案，云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出(2014)大中民初字第134号民事判决书，判决书的主要内容为：希瑞公司偿还1500万本金及相应利息、205000元律师代理费；兴业银行大理分行对泽珲公司设定抵押位于昆明市春城商务中心11层1101号(房产证号:昆房权证（昆明市）字第××)、昆明市春城商务中心13层1301号(房产证号:昆房权证（昆明市）字第××)房屋处置、抵价或变卖所得价款在本案所涉债权范围内享有优先受偿权；泽珲公司、朱文杰、朱文东对上诉债务承担连带清偿责任；案件受理费113030元以及财产保全费5000元由希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰四人承担。上诉判决书生效后，由于希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰没有履行生效法律文书确定的义务，兴业银行大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行，案号（2016）云29执字第109号。后云南省大理白族自治州中级人民法院将该案报请云南省高级人民法院。云南省高级人民法院于2019年7月19日作出（2019）云执协27号执行裁定书，将（2016）云29执109号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院于2019年8月29日作出（2019）云01执1556号执行裁定书，裁定（2014）大中民初字第134号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行。本院于2019年9月12日立案受理（2019）云0112执7179号兴业银行大理分行申请执行希瑞公司、泽珲公司、朱文东、朱文杰金融借款纠纷一案。后根据昊锦公司的申请，本院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7197号执行裁定书，裁定变更昊锦公司为该案申请执行人。该案执行过程中，本院拟腾出案涉泽珲公司名下位于昆明市春城商务中心11层1101号[房产证号:昆房权证（昆明市）字第××]、昆明市春城商务中心13层1301号[房产证号:昆房权证（昆明市）字第××]房屋，移交本院评估拍卖，案外人梅强对此不服，提出如上执行异议，主张对春城商务中心11层1101号[房产证号:昆房权证（昆明市）字第××]享有租赁权，以此排除本院执行，并提交了证据材料。案外人梅强提交的《房屋租赁合同》记载，2012年8月23日泽珲公司与梅强约定，泽珲公司将位于昆明市盘龙区穿金路与园博路交叉口春城商务中心一层部分、二层全部、十一层全部（建筑面积4991.615平方米）租赁给梅强使用，租赁期限为二十年，自2013年1月28日至2033年1月27日，租金为每年人民币2096478.3元，二十年共计41929566元，由梅强一次性付清，鉴于泽珲公司尚欠梅强工程款、借款，双方一致同意以梅强到期债权中41929566元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续。冲抵后的债权余额，由双方另行协商确定清偿办法。2012年8月28日双方完成了房屋移交。本院认为，首先，针对案外人梅强要求确认对案涉房屋享有租赁权的异议请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，本院在案件执行过程中拟腾出案涉泽珲公司名下位于昆明市盘龙区穿金路与园博路交叉口春城商务中心11层1101号[房产证号:昆房权证（昆明市）字第××]的房产，对该房产评估拍卖，虽目前尚未有受让人，但腾出房屋是为了案涉房屋拍卖成交后向受让人移交占有，且案外人主张目前案涉房屋尚在租赁期限内，故对其异议主张，应适用上述规定予以审查。根据上述规定，结合案外人提交的证据材料，本院对案外人称其与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的主张不予采信，理由为：第一，案外人梅强主张的租赁期限为20年，租赁物为春城商务中心一层部分、二层全部、十一层全部（建筑面积4991.615平方米），租金为每年人民币2096478.3元，二十年共计41929566元，并约定租金支付方式为以在前存在的到期债权冲抵，该《房屋租赁合同》约定的租赁期限长，租赁物面积大，租金支付方式涉及其他法律关系，但泽珲公司及梅强双方并未办理房屋租赁登记备案，亦未办理相关公证手续，不能证实上述《房屋租赁合同》的真实性。第二，案外人梅强主张其对泽珲公司享有到期债权，但其提供的《建设工程施工合同》以及《工程结算书》主体均为泽珲公司与云南杨桥建工有限公司，提供的证据仅能证明云南杨桥建工有限公司对泽珲公司享有到期债权，并不能证明案外人梅强对泽珲公司享有到期债权，故案外人梅强不能证明其已履行支付租金的义务。因此，案外人梅强无法证实租赁合同的真实性也不能证明其已支付案涉房屋租金，其要求确认对案涉房屋享有租赁权的请求不能成立，本院不予支持。其次，针对案外人梅强停止对案涉房屋拍卖的异议请求，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”，本案中，泽珲公司为担保对昊锦公司的债务，以其名下案涉房屋为昊锦公司设立了抵押，申请执行人昊锦公司为案涉房屋的抵押权人，其享有优先受偿权，有权在泽珲公司不履行到期债务时，与泽珲公司协议以案涉房屋折价或者以拍卖、变卖案涉房屋所得的价款优先受偿，故本院拟对案涉房屋进行拍卖并无不当，案外人梅强即使对案涉房屋享有租赁权也不能排除本院对案涉房屋的拍卖措施，故案外人梅强的该异议请求不能成立，本院不予支持。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人梅强提交的证据材料不能证实其异议主张，本院对其主张与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的事实，不予采信，对其异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人梅强的全部异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘 龙人民陪审员  邓文美人民陪审员  苏祖珍二〇二〇年二月二十一日法官助理杨海曼书记员周宏