山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁11民终1843号 上诉人（原审原告）：申同聚，男，1956年4月16日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：胡建新，山东德与法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**亮，男，1962年6月3日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：代世柱，日照岚山兴法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘铁军，男，1966年10月20日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 被上诉人（原审被告）：王立香，女，1968年3月19日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 上诉人申同聚因与被上诉人**亮、刘铁军、王立香申请执行人执行异议之诉一案，不服日照市岚山区人民法院（2018）鲁1103民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申同聚上诉请求：1.撤销一审判决，许可上诉人对案涉房屋的强制执行请求，并恢复对房屋的拍卖；2.诉讼费用由**亮、刘铁军、王立香负担。事实和理由：一、执行异议人**亮的行为无法阻却执行，案涉楼房应当继续执行。**亮对案涉房屋提出执行异议，一审法院不应当以裁定的形式撤销查封和终止拍卖，而是应当裁定中止执行程序。一审判决即已确定**亮的执行异议行为无法阻却执行，那么撤销查封和终止拍卖就无任何依据，执行应当继续。二、一审法院已经查明案涉房屋归刘铁军、王立香所有，如不能处分其所有权和用益物权来救济上诉人，则违反法理及公序良俗。且案涉房屋系建设在日照市岚山区虎山镇虎山铺村（以下简称虎山铺村）为拆迁农民规划的建房用地上，不存在违法建设之说。农村宅基地可以在本村村民之间转让，如法院在拍卖该房屋时，由房屋所在地的村民购买，完全合法。三、对案涉房屋应当物尽其用，方能发挥最大效用。案涉房屋位置靠近虎山中学，交通条件和区位位置佳，如将房屋闲置百害而无一利。通过拍卖的方式处置该房屋，可盘活其经济价值，既有利于振兴虎山铺村的集体经济，也能满足对上诉人权利的救济。 **亮辩称，一、**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖合同合法有效，**亮对案涉楼房享有所有权及用益物权。该房屋买卖合同经虎山铺村委会盖章确认同意，且案涉楼房是虎山铺村向虎山镇党委申请规划的商业街，不是农村宅基地。二、一审判决虽然驳回了申同聚的上诉请求，但没有保护**亮的权利，并认定**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖合同无效，明显适用法律错误。**亮与刘铁军、王立香于2015年3月17日签订房屋买卖合同，明显早于一审法院查封案涉房屋的时间即2015年12月23日。**亮于2015年2月9日、3月9日共支付楼房全部价款100万元，2015年3月30日刘铁军、王立香已经将房屋交付给**亮，**亮已经取得案涉楼房的所有权及用益物权。三、一审判决未作出明确的结论，达不到执行司法救济的目的。 刘铁军、王立香未作答辩。 申同聚向一审法院起诉请求：1.确认刘铁军、王立香建设的位于楼房一处归刘铁军、王立香所有，并许可按照申同聚的申请对该楼房强制执行；2.诉讼费由**亮、刘铁军、王立香承担。 一审法院认定事实：刘铁军、王立香于2013年在虎山铺村建设五层毛坯楼房一处，位于虎山中学西侧，建筑面积约为1260平方米，坐落位置是北至路、南至虎山铺村耕地、西至高晔、东至陈占法，该楼房至今未办理规划许可和不动产登记手续，其所占土地系虎山铺村集体土地，原为该村委会向本村一户拆迁村民分配的建房用地（未办理宅基地使用权手续），刘铁军、王立香从该户村民处受让了该处建房用地之后建设案涉楼房。2014年11月3日,虎山铺村委会出具证明一份，内容为该楼房归刘铁军合法所有，尚未办理房产证。2015年3月17日，刘铁军、王立香与**亮签订房屋买卖合同一份，约定二人将其所有的上述楼房及其土地使用权以100万元的价格转让给**亮，该合同落款有刘铁军、王立香、**亮的签名捺印，经办人代世柱、在场人李传峰、韩培军的签名，虎山铺村委会出纳赵家庆的签名，村党支部书记高作陆的个人印章，虎山铺村委会的公章，日照市岚山法律服务所的见证专用章。同年2月9日，案外人陈占芳以往来款名义向刘铁军转账付款50万元，又于同年3月9日向王立香转账付款50万元。同年3月30日，刘铁军出具收到条一份，内容为：今收到**亮付刘铁军、王立香楼房转让款100万元。同年10月9日，虎山铺村委会出纳员赵家庆出具收到条，内容为：收到刘铁军、**亮2万元，加盖赵家庆个人印章。同年10月13日虎山铺村委会填制岚山区农村合作经济组织收款凭证一份，内容为刘铁军、**亮以“房屋买卖契税”名义交纳2万元，加盖了虎山铺村财务专用章。同年，**亮曾着手装修该楼房，但在安装楼房窗户的铝合金窗框之后，即因申同聚阻拦而停工。2017年10月8日，陈占芳出具书面证明一份，内容为其向刘铁军、王立香转账支付的以上100万元归**亮所有。2017年11月16日，虎山铺村委会出具证明一份，内容为：**亮购买刘铁军在我村的四层沿街楼房一处，向我村缴纳了房屋买卖契税款，我村在双方的买卖协议上盖章确认，并办理了房屋买卖变更登记，现该楼房登记名为**亮。 另查明：申同聚于2015年12月23日向一审法院申请查封同处楼房，一审法院于同日作出（2015）岚民保字第363-1号民事裁定查封该处楼房。申同聚于2016年1月15日向一审法院起诉刘铁军、王立香，请求判令二人返还购房款78万元并支付违约金。事实与理由：刘铁军、王立香系夫妻，申同聚与刘铁军、王立香签订房屋买卖协议之后，依约支付了全部购房款，二人却未交付房屋且下落不明，还违法将房屋转让给第三人，该第三人欲装修房屋，并声称已受让该房屋，故申同聚依法解除合同并提起诉讼。一审法院于2016年8月2日作出（2016）鲁1103民初309号民事判决，查明以下事实：2015年4月25日，申同聚与刘铁军、王立香签订房屋买卖协议，约定二人将同处楼房转让给申同聚，转让价款78万元。刘铁军、王立香在申同聚实际接收该房屋之日起，积极协助申同聚在半年内办理房屋产权及过户手续。如未办理成功，申同聚有权退房，刘铁军、王立香须在申同聚提出退房要求之日起15日内将申同聚已付转让款退还。双方还约定，因案涉房屋为农村集体土地上建筑，刘铁军、王立香承诺该房屋买卖协议已由其向村委申请并取得同意不再更改，若因此引发相应纠纷，由刘铁军、王立香负责处理。若处理不好，申同聚有权退房，刘铁军、王立香于15日内全额退款，并赔付购房期间银行最高贷款利息。合同签订当日，刘铁军即出具收到条，记载：“今收到虎山铺村民申同聚楼房转让款柒拾捌万元整（780000）。”对于购房款的交付，申同聚主张，其分别于2015年4月27日、4月28日通过徐凤霞的中国工商银行股份有限公司日照东港支行（以下简称工行东港支行）银行账户向刘铁军转账27.9万元。对于剩余转让款，应刘铁军、王立香要求，申同聚在刘铁军、王立香在虎山铺村经营的五金批发店以现金交付。申同聚提交2015年4月27日、4月28日徐凤霞向刘铁军分别汇款10万元、17.9万元的回单两份。在该案诉讼中，徐凤霞出庭证言：其与申同聚系朋友，申同聚因购买案涉房屋，向其借款27.9万元，根据申同聚要求，该款分别于2015年4月27日、28日通过其工行东港支行的银行账户汇付给刘铁军。该判决判令：刘铁军、王立香于判决生效之日起十日内返还申同聚房屋转让款78万元，并支付违约金（自2015年5月15日起，以78万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至实际付款日）。该判决生效后，申同聚于2017年4月7日向一审法院申请执行。2017年9月14日，一审法院以（2017）鲁1103执427号之一执行裁定书裁定拍卖该五层楼房。后**亮对执行标的提出异议，2017年12月5日，一审法院作出（2017）鲁1103执异8号执行裁定书，裁定撤销对该处五层楼房的查封并终止拍卖。申同聚遂提起本案执行异议之诉。在执行程序中，虎山铺村委会于2017年9月4日出具说明一份，主要内容为：**亮不是虎山铺村村民，刘铁军未向村委会报告将案涉楼房出卖给本村其他村民。虎山铺村委会对于刘铁军将楼房卖给**亮未进行法定变更登记，村委会不承担任何责任。在本案诉讼中，一审法院于2018年8月2日对虎山铺村党支部书记高作陆进行了调查，高作陆陈述：刘铁军与其妻王立香均不是虎山铺村村民，但因工作需要长期在该村租房居住。虎山铺村80%的民房无宅基地使用权证书，村委会还通过收取管理费的方式批准本村以外的人在本村土地上建房，刘铁军、王立香租住的房屋即为外村人所建。村委会曾为本村拆迁村民划地建房，刘铁军从其中一户村民手中购买了建房用地，并约于2013年建成五层楼房，刘铁军与该村民的买卖与村委会无关，该楼房无建设规划手续和宅基地使用手续，也未取得不动产权证书。2015年，刘铁军将该楼房卖给岚山头人**亮，村委会以契税的名义收取2万元并出具了收款凭证。村委会对于本村村民及外村人在本村土地上建房不进行造册登记。2017年，村委会曾盖章确认刘铁军与**亮之间的房屋买卖，但记不清盖章材料的具体内容，双方未通过村委会交接楼房，村委会不清楚双方交接楼房的事宜。 一审法院认为，综合本案有关证据，**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖合同的真实性均能够认定，**亮依约交纳购房款的事实，有银行转帐凭据、证人证言、刘铁军出具的收据等相互佐证，亦可认定。现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售的房屋买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。对于未取得建设规划许可证的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院受理以违法建筑为标的物的买卖合同，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。本案中，**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖合同，系将无建设规划许可和宅基地使用审批手续而在农村集体土地上建设的房屋，出卖给本集体经济组织成员以外的人，至今未取得不动产登记证书，依法应认定合同无效。该房屋买卖合同虽经虎山铺村委会盖章确认，但村民委员会并非法定不动产登记部门，**亮也不能因此取得案涉楼房的所有权。因此，**亮的主张本身不能阻却申同聚的执行请求，但为防止通过民事审判变相确认案涉楼房的所有权，故不应许可申同聚对该楼房的执行请求。刘铁军、王立香经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃诉讼权利。 综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：驳回申同聚的诉讼请求。案件受理费100元，由申同聚负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋系建设在虎山铺村为本村拆迁村民分配的建房用地上，属于农村集体所有土地。被上诉人**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖协议的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，**亮并非虎山铺村集体经济组织成员，并不具备受让房屋所在宅基地的资格，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，一审认定**亮与刘铁军、王立香签订的房屋买卖协议无效，具有事实和法律依据。故**亮就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。关于申同聚要求确认该楼房归刘铁军、王立香所有并许可执行的主张，本院认为，案涉楼房至今未取得建设工程规划许可证或不动产登记证书，且亦无证据证明刘铁军、王立香已取得虎山铺村集体经济组织成员资格或具备受让房屋所在宅基地的资格，故为避免通过民事审判变相确认楼房的产权情况，对申同聚要求确认案涉楼房归刘铁军、王立香所有的诉讼请求，本院不予支持。但案涉楼房系刘铁军、王立香建设，二人基于对楼房的实际管理与控制享有一定经济利益，亦具有后续获得产权登记的可能。因此，案涉楼房虽不具备初始登记条件，但根据最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部的通知》，案涉房屋在执行程序中可进行现状处置，依法可以作为执行标的，故对案涉楼房的强制执行应予准许。一审判决驳回申同聚要求许可对案涉楼房强制执行的请求不当，本院予以纠正。 综上所述，申同聚的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销日照市岚山区人民法院（2018）鲁1103民初539号民事判决； 二、准许对刘铁军、王立香建设在日照市岚山区虎山镇虎山铺村的楼房强制执行； 三、驳回申同聚要求确认日照市岚山区虎山镇虎山铺村的楼房归刘铁军、王立香所有的诉讼请求。 一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，均由被上诉人刘铁军、王立香负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇二〇年二月二十日 法官助理刘娜 书记员梁虹