北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终427号上诉人（原审被告）：董某1，男，1930年2月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：冯某，女，1928年12月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：董某2，男，1949年3月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：张某，女，1952年7月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：董某3，男，1974年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：董某4，男，1978年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：董某5，男，2006年3月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：董某4，男，1978年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上七上诉人之共同委托诉讼代理人：马建军，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪某，女，1981年12月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原审第三人：泛海集团有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区和平路198号。法定代表人：卢志强，董事长。委托诉讼代理人：马小扬，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：玉珂，北京市百瑞律师事务所实习律师。上诉人董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5（以下简称七上诉人）因与被上诉人倪某、原审第三人泛海集团有限公司（以下简称泛海公司）分家析产纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初21871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。七上诉人上诉请求：1.请求撤销一审法院判决，依法改判驳回倪某的一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由倪某承担。主要事实和理由：倪某在离婚后不再作为家庭成员享有安置房屋居住使用权。其因原北京市朝阳区东风乡小辛庄号院腾退安置而享有的购房面积指标应由上诉人回购补偿。一审判决认定的倪某超出购房面积指标部分的补偿价格既低于庭审中上诉人与倪某达成的一致价格,又明显低于当时的市场价格，显失公平,严重侵害了董某2的财产权益。同时,判决北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元10层×号房屋使用权益归倪某所有侵占了董某4和董某5购房面积指标,侵害了董某4和董某5的合法权益。倪某向本院辩称，同意一审法院判决，不同意七上诉人的上诉请求。泛海公司向本院述称，同意一审法院判决。倪某向一审法院提出诉讼请求：1、要求董某2将北京市朝阳区东风乡小辛庄×号院（以下称×号院）的腾退补偿款200万元和北京市朝阳区东风乡小辛庄××号院（以下称××号院）的腾退补偿款100万元支付给倪某；2、要求位于北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元10层×号房屋（现地址为北京市朝阳区东风苑小区4号楼2单元10层×号）居住使用的权益归倪某享有，董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5将该房屋交付给倪某。一审法院查明事实：董某1与冯某系夫妻关系，董某2系二人之子。董某2与张某系夫妻关系，二人育有董某3和董某4。董某4和倪某曾系夫妻关系，二人育有一子董某5。北京市朝阳区东风乡辛庄村村民委员会出具两份证明，分别证明：×号院宅基地和房屋属于董某2所有，此院落建于1993年；××号院宅基地和房屋属于冯某所有，院内房屋于1984年翻建。2013年7月，泛海公司针对东风乡绿化隔离地区进行拆迁腾退。就腾退补偿政策，泛海东风项目腾退办公室（以下称腾退办）制定了《东风乡绿化隔离地区房屋腾退补偿安置办法》（以下称《办法》）及《东风乡绿化隔离地区房屋腾退补偿安置办法实施细则》（以下称《实施细则》）。其中：《办法》第三条规定，腾退人指泛海公司，被腾退人指腾退范围内原农民宅基地合法使用人。第四条规定，为有利于腾退工作实施，泛海公司委托腾退办负责具体腾退工作。第十条规定，腾退补偿安置方式包括定向安置方式和货币补偿方式。第十二条规定，被腾退人及其共同安置人按应安置面积一并选房，以原农民宅基地合法使用人为单位选购定向安置房，被腾退人与腾退人签订《安置房购房协议》。《实施细则》第二章关于房屋腾退补偿、补助、奖励标准规定，一、选择定向安置方式的补偿标准：腾退补偿款=腾退补偿单价×认定的宅基地面积+房屋重置成新价及附属物补偿+奖励费+补助费，其中（一）腾退补偿单价：认定的宅基地面积18500元/平方米，（二）房屋重置成新价：以评估公司根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》评估结果为准，（三）奖励费：被腾退人在腾退公告公布的奖励期限内签订《腾退补偿安置协议》的可享受以下奖励费：1.提前腾退奖：每个被腾退人奖励30万元；2.工程配合奖：符合本细则第三章第一条具有购房资格的人员，每人奖励20万元；3.城市化建设特殊贡献奖（无违章建筑奖）：认定宅基地范围外无建房且宅基地内无二层以上（含二层）建房的，按首层正式房屋建筑面积600元/平方米给予奖励，（四）补助费：1.搬家补助费：按认定的房屋建筑面积每平方米40元；2.移机费；3.一次性停产停业综合补助费；4.残疾人补助费；5.低保补助费；6.周转补助费：选择定向安置方式的被腾退人，在过渡期内实行自行周转，由腾退人支付周转补助费；周转期自奖励期开始暂定三年，实际周转期限为自签订《腾退补偿安置协议》之日起至发放入住通知之日后一个月止，按签订协议后的实际周转日期计算，周转补助费计算标准为按认定的具有购房资格的人员1800元/人??月；7.困难户补助。二、选择货币补偿方式的补偿标准：腾退补偿款=腾退补偿单价×认定的房屋建筑面积+房屋重置成新价及附属物补偿+奖励费+补助费，其中（一）腾退补偿单价：由有资质的评估公司参照本地区普通商品房价格评估确定，每平方米为35280元，按认定的宅基地范围内首层正式房屋建筑面积计算补偿，（二）房屋重置成新价：以评估公司根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》评估结果为准，（三）奖励费：1.提前腾退奖：每个被腾退人奖励30万元；2.工程配合奖：每个被腾退人奖励20万元；3.城市化建设特殊贡献奖（无违章建筑奖）：认定宅基地范围外无建房且宅基地内无二层以上（含二层）建房的，按正式房屋建筑面积600元/平方米给予奖励，（四）补助费：1.搬家补助费：按认定的房屋建筑面积每平方米40元；2.移机费；3.一次性停产停业综合补助费；4.残疾人补助费；5.低保补助费。第四章关于定向安置房购买规定，安置房销售价格为18000元/平方米；参照绿隔腾退政策，被认定有购房资格的人，可购房40-50平方米/人，最高可购房面积50平方米/人。2015年，董某2作为×号院的被腾退人与泛海公司作为腾退人签订四份《腾退补偿安置协议》，编号分别为IA-04-04-TF-135-01、IA-04-04-TF-135-02、IA-04-04-TF-135-03、IA-04-04-TF-135-04（以下简称01、02、03、04号安置协议），其中01号安置协议约定：一、被腾退人及购房资格人：共8人，分别为户主董某2、之妻张某、之子董某3、户主倪某、之夫董某4、之子董某5、户主冯某、户主董某1。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为267平方米，坐落于×号院，被腾退人在认定的宅基地范围内首层正式房屋建筑面积为267平方米。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价为7706343元，其中包括宅基地腾退补偿价4939500元、房屋重置成新价281049元、装修设备及附属物作价63114元、提前腾退奖300000元、工程配合奖1600000元、搬家补助费10680元、移机费8000元、周转补助费504000元。02号安置协议约定：一、购房资格人处未填写且被划掉。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为133平方米，坐落于×号院，被腾退人在认定的宅基地范围内首层正式房屋建筑面积为133平方米。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价为3539673元，其中包括宅基地腾退补偿价2460500元、房屋重置成新价122987元、装修设备及附属物作价950866元、搬家补助费5320元。03号安置协议约定：一、购房资格人处未填写且被划掉。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为267平方米，坐落于×号院。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价即宅基地腾退补偿价为4939500元。04号安置协议约定：一、购房资格人处未填写且被划掉。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为182.15平方米，坐落于×号院。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价为4819250元，包括宅基地腾退补偿价3369775元和其他补偿1449475元。2015年，冯某作为××号院的被腾退人（由董某2作为代理人）与泛海公司作为腾退人签订两份《腾退货币补偿协议》，编号分别为IA-04-06-TA-110-01、IA-04-06-TA-110-02（以下简称01号、02号补偿协议），其中01号补偿协议约定：一、共同居住人处未填写且被划掉。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为267平方米，坐落于××号院，被腾退人在认定的宅基地范围内首层正式房屋建筑面积为267平方米。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价为10280603元，其中包括房屋腾退补偿价9419760元、房屋重置成新价290232元、装修设备及附属物作价53931元、提前腾退奖300000元、工程配合奖200000元、搬家补助费10680元、移机费6000元。02号补偿协议约定：一、共同居住人处未填写且被划掉。二、被腾退宅基地及房屋的认定：被腾退人在被腾退范围内经认定的宅基地面积为47.72平方米，坐落于××号院，被腾退人在认定的宅基地范围内首层正式房屋建筑面积为47.72平方米。三、腾退补偿款：腾退补偿款总价为2270083.8元，其中包括房屋腾退补偿价1683562元、房屋重置成新价51872元、装修设备及附属物作价532741元、搬家补助费1908.8元。2015年12月3日，董某2作为买受人与腾退办作为出卖人签订六份《安置房购房协议》，载明根据《腾退补偿安置协议》，双方就定向回迁安置房买卖事宜达成相应的购房协议，房屋基本情况及购房款情况分别为：1、北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元10层，图测建筑面积为80.17平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为1443060元；2、×号房屋，图测建筑面积为80.56平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为1450080元；3、北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元12层，图测建筑面积为80.17平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为1443060元；4、北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元12层，图测建筑面积为80.56平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为1450080元；5、北京市朝阳区东风乡E地块4号楼3单元11层，图测建筑面积为103.81平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为1868580元；6、北京市朝阳区东风乡E地块4号楼3单元11层，图测建筑面积为55.19平方米，预售单价为每平方米18000元，预售总价为993420元；买受人同意以腾退补偿款支付上述房屋预售总房款，由出卖人在《腾退补偿安置协议》约定的腾退补偿款中进行抵扣；出卖人应在2018年12月2日前向买受人交付上述六套房屋。2015年12月16日，董某2签署×号院的腾退补偿安置款领用凭证（定向安置方式），载明腾退补偿总金额为21004766元，购房金额为8648280元，实际发放金额为12356486元，并注明银行付讫，董某2确认金额正确且已领款。2015年12月16日，董某2代表冯某签署××号院的腾退补偿安置款领用凭证（货币补偿方式），载明腾退补偿总金额为12907172.8元，并注明银行付讫，董某2确认金额正确且已领款。泛海公司于2017年3月14日将1101号、1102号、1201号、1202号房屋交付给董某2，于2018年11月28日将1001号、×号房屋交付给董某2。经询，泛海公司称，对于1001号、×号房屋，因只提前几天交房，故泛海公司未要求董某2退还周转补助费，对于其他四套房屋，共要求董某2退回周转补助费176100元，并就此提交了转账凭证和收据，显示董某2于2017年3月14日向泛海公司支付周转补助费176100元。倪某表示由法院依法核实该组证据的真实性，董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5对该组证据予以认可。2016年5月，倪某以离婚纠纷为由将董某4诉至法院，法院于2016年10月作出（2016）京0105民初3××4号民事判决书，认为双方感情尚未达到彻底破裂的程度，故驳回倪某的诉讼请求。2017年7月，倪某再次以离婚纠纷为由将董某4诉至法院，要求：1、与董某4离婚；2、婚生子董某5由倪某抚养，董某4每月支付抚养费2000元；3、依法分割夫妻共同财产，其中包括×号院和××号院的拆迁利益。该案中查明，倪某与董某4于2016年4月至5月开始分居。后法院于2017年11月作出（2017）京0105民初××号民事判决书，判决准予倪某和董某4离婚、董某5由董某4自行抚养、驳回倪某和董某4的其他诉讼请求，其中关于×号院和××号院的拆迁利益，法院认为涉及案外人权益，故不予处理，倪某可另行主张权利。该判决已于2017年11月28日发生法律效力。关于倪某主张腾退补偿款的依据，倪某表示，在其和董某4婚姻关系存续期间，其对×号院加盖二层和封顶既有出资又有出力，出资数额为10万元（从其父亲处借款），对于××号院内房屋的翻建其虽未出资，但有出力，其对×号院和××号院内的房屋至少有八分之一的贡献，故至少应获得×号院和××号院腾退补偿款八分之一的份额，×号院和××号院的腾退补偿款共计3000多万元，其自愿仅主张300万元。经询，倪某不能就其上述主张进行举证。董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5主张董某4曾向倪某支付过10万元腾退补偿款，倪某对此予以认可，但表示该10万元已用于家庭日常生活支出，包括给董某2买按摩仪、加湿器、出去旅游等。经查，该10万元的给付时间为2015年12月18日。关于购房面积，倪某主张泛海公司一共给了480.46平方米，每人应获得其中的六分之一；董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5主张泛海公司给予的480.46平方米购房面积中，有50平方米是董某2为大龄未婚的董某3额外争取的，倪某对该部分面积不应享有权益，倪某仅享有50平方米的购房面积；泛海公司表示，因实践中受房屋建筑面积的限制，购房资格人选择的房屋面积可能会大于50平方米，但多出的部分泛海公司仍按每平方米18000元出售，多出的面积是给所有被腾退人和被安置人的，不存在董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5所述的其中50平方米是额外补偿给董某3的。关于六套安置房的使用情况，董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5称，1101号房屋由董某2和张某居住使用，1102号房屋由董某1和冯某居住使用，1201号房屋由董某3居住使用，1202号房屋由董某3对外出租，1001号房屋刚刚装修完毕，×号房屋尚未装修，1001号房屋和×号房屋均处于空置状态。经询，倪某和董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5均表示1201号、1202号、1001号、×号房屋均系两居室，1102号房屋系一居室，1101号房屋系三居室。关于倪某主张×号房屋居住使用权益的理由，倪某表示，每人实际获得了60多平方米的购房面积，×号房屋面积在60平方米以上且面积相对较小，而且未被装修。经询，董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5表示即使倪某主张1102号房屋（图测建筑面积55.19平方米，该房屋面积最接近50平方米），董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5也不同意该房屋居住使用的权益归倪某所有，因为该房屋交付后一直由董某1和冯某居住，二人年龄较大，行动不便，董某2和张某住在二人对门照顾二人，所以该房屋无法腾退给倪某。关于各方在选房时是否已对安置房达成分配方案，倪某表示，各方在选房时已达成分配方案，即董某3和董某4每人各分得两套两居室，董某2和张某分得一套三居室和一套一居室，董某1和冯某与董某2一起居住。董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5表示，选房时倪某、董某2、张某、董某3和董某4均在场，当时想着给董某3和董某4每人各两套两居室，给董某2和张某一套三居室，给董某1和冯某一套一居室。关于六套安置房的权属登记情况，泛海公司表示尚未办理权属登记。关于董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5各自应获得的拆迁利益，董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5表示不要求法院在本案中处理，家庭内部自行解决。关于泛海公司就×号院和××号院为何分别签订了四份《腾退补偿安置协议》和两份《腾退货币补偿协议》，泛海公司表示，两块宅基地的面积都比较大，超过了政策规定的最大补偿面积267平方米，故拆成了多份合同。经询，倪某表示，若其应获得的腾退补偿款数额不足以支付×号房屋的购房款，其愿意并有能力向董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5支付超出腾退补偿款部分的款项。董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5表示，若涉及倪某支付款项，要求倪某将款项支付给董某2一人，其他人与董某2自行解决款项分配事宜。一审法院认为：本案争议焦点在于倪某应获得哪些拆迁利益。根据查明的事实可以认定，×号院和××号院的宅基地使用权取得时间均早于倪某与董某4结婚时间，因此因宅基地本身获得的拆迁利益与倪某无关。倪某主张其对×号院和××号院有出资出力建房行为，但未能就此进行举证，法院不予采信，故因房屋获得的拆迁利益亦与倪某无关。关于×号院，根据《办法》和《实施细则》的规定以及四份《腾退补偿安置协议》的内容，与倪某有关的只有工程配合奖、周转补助费及购房面积，其中倪某应获得工程配合奖20万元、周转补助费63000元。关于周转补助费，因提前收房，董某2已向泛海公司退还了176100元，该部分款项应在周转补助费中扣除，剩余部分应由倪某和董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5平均享有，即倪某应获得周转补助费40987.5元。关于董某4向倪某支付的10万元拆迁款，因该笔款项的支付时间发生在倪某与董某4婚姻关系存续期间，且当时双方并未分居，故该10万元应视为董某2向双方共同支付的10万元，后因双方离婚，每人应分得其中的5万元，倪某的5万元应在倪某应获得的拆迁款总额中予以扣除，故董某2尚应向倪某支付190987.5元。关于安置房，虽《实施细则》规定被认定有购房资格的人最高可购房面积为50平方米，但泛海公司实际给予8个购房资格人共计480.46平方米购房面积，泛海公司对实际购房面积与政策规定的购房面积不一致作出了合理解释，且泛海公司明确表示多出的面积是给所有购房资格人的，故该480.46平方米购房面积应由倪某和董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5平均享有。根据六套安置房的具体情况，其中1102号房屋面积不足60平方米，且董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5明确表示因董某1和冯某在该房屋内居住，二人年事已高行动不便，不同意将1102号房屋给倪某，故法院不宜将1102号房屋判归倪某。在剩余的房屋中，只有×号房屋未被装修且面积相对较小，加之目前处于空置状态，倪某主张×号房屋并无不当，且六套房屋的实际占有使用情况与董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5陈述的各方在选房时确定的分配方案一致，其中董某4分得两套两居室，故法院对倪某的该项请求予以支持。因董某2已用腾退补偿款支付了×号房屋的购房款，故倪某应向董某2支付×号房屋的购房款1450080元。考虑到×号房屋的面积超出了倪某享有的安置面积，对超出安置面积的部分，倪某应向董某2支付相应补偿款，法院参照安置房于签订购房协议时的市场价格，扣除优惠购房面积内的优惠购房单价，酌情确定倪某应向董某2支付补偿款40万元。综上，倪某共应向董某2支付1850080元（1450080元+400000元），再扣除董某2应向倪某支付的腾退补偿款190987.5元，倪某还应向董某2支付1659092.5元。因法院已判决×号房屋居住使用的权益归倪某所有，故董某2应将该房屋交付给倪某。据此，一审法院判决：一、位于北京市朝阳区东风乡E地块4号楼2单元10层×号房屋居住使用的权益归倪某所有，董某2于判决生效后七日内将该房屋交付给倪某；二、倪某于判决生效后七日内向董某2支付1659092.5元；三、驳回倪某的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点在于涉案拆迁利益的具体分割问题，主要为房屋权益归属和差价补偿两点。根据查明的事实，倪某对于涉案拆迁腾退所获得安置房屋具有相应的购房资格，在愿意支付相应购房款的前提下，其有权主张相应的安置房屋。一审法院根据案件具体情况，确定涉案×号房屋的居住使用权益由倪某享有，符合本案客观实际，酌定的补偿款数额亦合理适当。七上诉人提出的应当按照每平米10万元补偿的意见，并无相应的证据支持，本院无法采信。综上所述，七上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由董某1、冯某、董某2、张某、董某3、董某4、董某5负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 张印龙审 判 员 赵 霞二〇二〇年二月二十一日法官助理 陈亢睿法官助理 眭 立书 记 员 李月明