广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3366号 原告：李承智，男，汉族，1966年4月19日出生，住广西合浦县。 被告：北海市永高房地产开发有限责任公司，住所地：北海市上海路中18号。统一社会信用代码：914505007451485879。 法定代表人：黄福平。 委托诉讼代理人：杨丽华，广西共恒律师事务所律师。 原告李承智诉被告北海市永高房地产开发有限公司（以下简称“永高房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭审理。原告李承智、被告北海市永高房地产开发有限公司的委托代理人杨丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李承智提出以下诉讼请求：1、判令被告立即继续履行交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金14020元（暂计至2019年7月31日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、判令被告退回2016年5月10日预交的燃气开户费2700元和数字电视开户费886元。4、判令被告把用电纳入城市供电网络正常供电。 事实和理由：原告于2016年5月3日与被告北海市永高房地产开发有限责任公司签订合同，购买被告所开发的位于北海市的永高未来城13幢3单元1001号房，购房金额496129元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十二条规定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.3违约金。2019年3月23日，原告虽收到被告的收房通知书，但按通知要求两次到玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司的未来城物业管理处，办理收房手续时，物业工作人员都要求原告首先要签订放弃追究被告违约责任的协议，并缴纳房屋装修保证金等等不合法的条件，至今原告未能办理收房手续。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告北海市永高房地产开发有限责任公司辩称：被告不存在违约交房的事实。1、施工许可证证明我方开工时间，根据北海市气象局、北海市人民政府发布的高考停工文件，证明我方因不可抗因素而延迟交房的148天应当在合同约定的交房时间里扣除，且不可抗力因素导致的停工，应从整体施工工期内扣除。2、根据被告提交的证据，原告已在2017年2月17日实际收房进场装修、入住，应视为原告对房屋质量已经验收和认可。在此期间原告房屋门锁已被更换，此时提出交房已经没有意义。后被告多次催促原告办理交房手续，但原告拒绝办理。直至2019年3月23日被告以书面形式再次通知原告办理交房手续。鉴于双方已经形成交房的事实，原告主张违约金没有事实和法律依据。3、根据施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方共同出具的《建设工程质量竣工验收意见书》可以证明，原告的房子在2016年11月2日已经评定为“工程符合涉及和规范要求，工程质量评定合格，同意验收”。因此，案涉房屋已经竣工验收合格，具备实际交房的条件。在此基础上，原告向建设单位申请提前收房，被告同意业主提前收房进场装修，表明业主对房屋质量的认可及同意实际收房。4、原告主张退回的燃气开户费、电视开户费属于被告代收代缴业务，款项已经上交相关部门，原告主张把用电纳入城市供电网络正常供电的请求，被告已在购房时提前告知。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2016年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于北海市的永高未来城13幢3单元1001号房，总价款为496129元，付款方式为公积金贷款，买受人应当于2016年5月10日前支付首期房价款199129元，余款297000元向北海市住房公积金管理中心申请贷款支付。合同第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：（一）基础设施设备：1…；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到规划使用条件；3…；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，初装费用由买受人承担，且在交房前交纳；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方延期交房的特别约定：如遇下列特殊原因之一，可按照不可抗力理解，出卖人可据实予以延期：（1）政府的重大行为及庆典，要求停工的；政府部门要求修改项目规划、设计等或因规划、建设、文化、环保等主管部门所采取某项行政措施；以上政府行政行为导致停工的，以书面或网上通知为准；（2）遇中雨（含中雨）以上天气，交房期顺延（天气实况资料以广西区或北海市相关气象部门出具的天气实况资料为准），计算时间以本项目施工许可证开工日至本合同房屋实际交房日止；（3）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接受资料日为准），属等待验收或丈量所需时间的；另外，在交房时，如买受人的银行按揭贷款尚未发放或分期付款尚未全额结清的，则交房时间延至银行按揭贷款发放或付清房款之日起15天后。双方提前使用房屋的特别约定：该商品房取得《建设工程质量竣工验收意见书》后，如业主在商品房提交《提前使用房屋申请》。经开发商批准后可以先予使用房屋。第十二条“逾期交付责任”约定：（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第二十一条“前期物业管理”约定出卖人依法选聘的前期物业企业为玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司。该合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款199129元并办理了公积金贷款。 2016年4月30日，被告永高房地产公司向原告出具《未来城购房相关事项告知单》，主要内容为…二、认购书房价已包括水、电开户初装费（其中电为总表后分表供电，先充值后使用，水为总表后增压二表供应，用水价格按自来水标准由管理处收取）。三、城市管道燃气配套工程、电话、宽带、网络电视（非闭路电视）等开通需交材料、设备、安装等费用由业主承担，业主可自行与相关部门联系，按相关部门收费标准向相关部门缴费开通。…七、以上所有费用均委托玉林市和黄物业管理有限公司北海分公司代收代支、代办代结算。原告在落款处签字奈印。小区供电为总电表后分表供电，2016年5月10日，原告向物业交纳电视开户费886元、燃气管道开户费2700元，2017年2月17日，原告交纳电费300元、装修垃圾清运费346元。以上费用，未来城物业管理处均向原告出具收据，并加盖票据专用章。庭审中，原告认可于2017年2月17日对涉案房屋进行装修，但否认入住。2019年3月22日，被告永高房地产公司向原告发出《交房通知书》，内容为：“未来城13-3-1001房业主李承智：您所购未来城13-3-1001房商品房，已具备交房验收条件，请您于2019年3月22日起10天内，持身份证、购房合同、交款发票到未来城9幢一层物业服务处办理房屋移交手续，逾期责任自负。”原告承认收到《交房通知书》，但主张在办理收房手续时物业公司要求原告签订放弃追究被告违约责任等协议。现原告认为被告逾期交房构成违约，为此诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2014年7月1日，被告永高房地产公司取得涉案工程项目的《建筑工程施工许可证》（编号：450501201311150101），证件载明合同开工日期为2014年3月1日，竣工日期为2015年5月25日。2016年11月2日，涉案的房屋经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。2019年3月18日，被告办理了涉案项目的竣工验收备案手续。 又查明，2014年高考、中考的时间分别为6月7日至6月8日、6月23日至6月26日，2015年高考、中考的时间分别为6月7日至6月8日、6月24日至6月26日,2016年高考、中考的时间分别为6月7日至6月8日、6月24日至6月26日。 根据中国气象局规定，24小时内降雨量达到10.0-24.9mm为中雨。根据北海市气象局科技服务中心出具的降雨量说明显示，2014年3月1日至2016年12月31日期间，以降雨量超过10.0mm作为中雨标准，中雨以上天气的天数为2014年48天、2015年40天、2016年48天。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告主张涉案房屋应当以《竣工验收备案表》中的竣工验收时间2019年2月25日为准，被告则抗辩根据《建设工程质量竣工验收意见书》，房屋于2016年11月2日竣工验收，而原告已在2017年2月17日办理装修入住，对此，本院认为，竣工验收备案是建设行政主管部门在对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，其并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查，属于行政管理行为。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”的规定，房屋竣工验收合格系商品房的最低法定交付标准，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，其也是竣工验收备案的必要前提和基础。因此，建设工程交付使用的条件应是建设工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。故本案涉案工程竣工验收时间为2016年11月2日，对原告主张以备案时间作为竣工验收时间的意见，本院不予采纳。合同第九条虽然约定了商品房交付时以取得建设工程竣工验收备案证明文件为条件，但在合同履行过程中，原告于2017年2月17日办理了房屋的装修手续，已经直接占有使用房屋，应视为房屋已经交付使用，双方变更了合同约定的房屋交付条件，且该交付条件不违反法律对房屋交付条件的最低标准，即竣工验收，故被告的交付行为有效，原告实际已于2017年2月17日接收了涉案房屋，对原告主张仅作为装修不入住的意见，本院不予采纳，鉴于被告已于2017年2月17日交房，故对原告要求被告立即履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。但根据合同约定，被告应当于2016年12月31日前交房，已逾期48天，应承担逾期交房的违约责任。 关于被告主张本案存在合同第十一条约定的政府临时限制行为、中雨以上天气的情形可作为据实延期的天数扣除。本院认为，中高考期间要求在一定范围内停止建筑施工，开发商完全能够预见并在提供带有交房日期的范本合同时予以充分考量，并在确定交房日期时预先予以扣除；降雨是一定气候条件下常见的天气现象，并非该年度出现的极端异常、不可预见的气候变化,开发商在订立商品房买卖合同时应当对当地的天气情况有所了解并在确定交房期限时予以考虑，并且,被告提供的气象证明只能证实降雨情况,但未能提供施工日志、监理报告等停工手续证实因中雨以上天气确实导致工期延误。意即,未导致工期实际延误的中雨天气,并不构成延期交房的正当理由，综上,前述原因并不符合第十一条可据实延期的情形,被告要求作相应扣除的主张,本院不予支持。据此，被告应当按照合同约定向原告支付逾期违约金，计算方式为:以原告支付全部房价款为基数,按每日万分之0.3计算,从交房期限届满次日2017年1月1日起计至2017年2月17日止,即496129元×48天×0.3?=714.43元。对原告请求超出上述数额部分，本院不予支持。 关于原告主张退回预交的燃气开户费2700元、数字电视开户费886元的问题，因合同约定上述费用由买受人承担，并且由被告永高房地产公司委托物业公司进行代收代缴，原告对此予以知晓并同意，故对其该主张，本院不予支持。关于原告主张将用电纳入城市供电网络正常供电的问题，根据庭审查明事实，案涉商品房的供电已达到使用条件并正常供电，且被告已在原告购房时告知并按合同约定履行办理开通手续承担相关费用的义务，故对原告该请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告北海市永高房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金714.43元给原告李承智； 二、驳回原告李承智的其他诉讼请求。 案件受理费240.14元，减半收取120.07元，由被告北海市永高房地产开发有限公司负担（案件受理费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费240.14元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇二〇年二月十八日 法官助理 赖秋燕 书 记 员 熊谋华