江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终7956号上诉人（原审被告）：邓开良。委托诉讼代理人：刘方方，河南振蓼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑勇。委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁维佳，江苏米来律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：宣月芳。被上诉人（原审第三人）：钮建刚。上诉人邓开良因与被上诉人郑勇、宣月芳、钮建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓开良上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：郑勇起诉主体不适格。本人与宣月芳、钮建刚签订房屋租赁合同，合同成立时，被上诉人隐瞒法院即将拍卖房屋的事实，本人在不知情的情况下与其签订了房屋租赁合同，并投入大量的财力物力装修房屋。本人于2016年6月27日收到法院查封公告，严重影响本人的经营，这也是本人没有履行房屋租赁合同的主要原因。郑勇二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。宣月芳、钮建刚二审未发表意见。郑勇向一审法院起诉请求：1.判令解除原审原、被告之间的租赁合同；2.判令邓开良支付郑勇拖欠的2016年11月26日至合同解除之日的租金（暂计算至2018年5月26日共计108000元）及逾期付款滞纳金（以判决确定的租金为基数，自2017年11月26日至实际付款之日止，按照每日1%的标准计算）；3.判令邓开良支付合同解除之日起至实际搬离之日止按租金标准计算的占有使用费；4.本案的诉讼费用由邓开良承担。诉讼过程中，郑勇变更第三项诉讼请求为要求邓开良支付自合同解除之日起至2018年12月31日止按租金标准计算的占有使用费。一审法院认定事实：涉案租赁房屋坐落于苏州市吴江区（房屋所有权证号：吴房权证盛泽字第××号、吴房权证盛泽字第××号），房屋所有权人为宣月芳，夫妻共有人为钮建刚。涉案租赁房屋原本为两套独立的房屋，后房屋所有权人将两套房屋之间的隔墙打通并按楼层进行出租。2015年11月5日，邓开良承租了涉案租赁房屋的二楼部分用以经营茶室并进行了装修，后邓开良将涉案租赁房屋交由他人使用经营。庭审中，郑勇，宣月芳、钮建刚一致确认双方的房屋租赁合同已于2018年11月30日解除。以上事实有一审法院调取的房屋所有权证及当事人陈述在卷佐证。郑勇为证明原审原、被告存在房屋租赁合同关系及邓开良拖欠租金的事实，向一审法院提交了以下证据：1.房屋租赁合同原件1份、进账单原件1份。该组证据载明宣月芳（出租方、甲方）与郑勇（承租方、乙方）于2015年1月26日签订合同，约定甲方将吴江区盛泽镇舜湖西路66号湖滨花园1幢102室、103室出租于乙方，租赁期限为4年，自2015年2月1日起至2019年1月31日止，4年租金总额为600000元；2015年6月26日，郑勇向宣月芳转账支付600000元。邓开良对房屋租赁合同的真实性不予确认，认为涉案房屋是邓开良向宣月芳租赁的，房租也是交付给宣月芳的；对进账单的真实性没有异议，但认为该对账单并不能证明郑勇向宣月芳租赁了涉案房屋。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。2.商铺租赁合同原件1份（附租赁房屋交接清单、租赁房屋交验确认书）、银行交易清单原件1份。该组证据载明郑勇（租赁方、甲方）与邓开良（承租方、乙方）于2015年11月5日签订合同，约定甲方将湖滨花园店铺102-103部分面积出租于乙方，乙方承租用于经营茶室，未经甲方书面同意不得变更经营项目；租赁期限为3年，自2015年11月26日起至2018年11月25日止；第一年2015年11月26日至2016年11月25日的租金为70000元（2015年10月26日付10000元、2015年11月20日前付60000元）、第二年2016年11月26日至2017年11月25日的租金为72000元、第三年2017年11月26日至2018年11月25日的租金为72000元；合同签订当日，乙方须向甲方支付5000元作为租赁保证金，在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定的费用后并归还商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权从该保证金中扣除相应的违约金甚至没收该保证金；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备，相关费用由乙方承担；自本合同终止之日起10日内，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有；未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该商铺的全部或部分；乙方逾期缴纳租金等费用的，每日按逾期总额的1%向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除合同、没收乙方租赁保证金、追收逾期租金及滞纳金；因乙方违约致使甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。上述合同签订后，邓开良于2015年11月24日向郑勇转账支付60000元。邓开良对商铺租赁合同的真实性不予认可，认为虽然该合同中合同尾部及租赁房屋交接清单、租赁房屋交验确认书上的签名是邓开良本人签字，但合同签订时邓开良系按照出租方的要求签订的空白合同，在甲方处并没有签字，甲方的信息是后补的；对银行交易清单的真实性无异议，但认为邓开良所支付的房租均是付给宣月芳的，邓开良也系按照宣月芳的要求进行转账的。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。邓开良为证明原审原、被告之间不存在租赁合同关系及其有权拒付租金的事实，向一审法院提交了以下证据：1.收据原件4份。该组证据载明2015年10月25日邓开良以现金方式支付定金10000元，收款人为吴桂荣；2015年11月3日，邓开良支付二楼装修费12000元（不包含在房租费之内），收款人为吴桂荣；2015年11月5日，邓开良支付租赁保证金5000元，开票人位置为“郑勇”；2015年11月24日，邓开良支付租金60000元，开票人位置为“郑勇”。邓开良称2015年11月5日、2015年11月24日两份收据上的“郑勇”均为宣月芳所写。郑勇对2015年10月25日、2015年11月5日、2015年11月24日收据的真实性没有异议并认可收到了该三笔款项；认为2015年11月3日的12000元装修款，系宣月芳将涉案房屋外的一间小房子无偿给邓开良使用，邓开良向宣月芳补偿的装修款。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据的真实性没有异议并陈述收据上郑勇的名字为其本人书写；2015年11月3日的收据载明的12000元系支付其另外房屋的费用并由吴桂荣经办，与涉案房屋无关。2.商铺租赁合同复印件1份（2页），该合同为郑勇提交的商铺租赁合同的第一页、第六页的复印件。第一页中的甲方位置为打印体“钮建刚宜月芳”，甲方身份证号码被涂抹清除，最后一页中的甲方位置为打印体“钮建刚宜月芳”，甲方身份证号码被涂抹清除，电话号码与郑勇提交的商铺租金合同处的电话号码字迹一致。邓开良认为该合同系其在于办理营业执照时宣月芳所提供。郑勇对该合同的真实性不予认可，认为该合同中的甲方姓名系电脑打印，并非本人签字且该合同条款不完整，因此该份合同本质上属于无效合同。第三人宣月芳、钮建刚对该合同不予认可，称其从未见过该合同，该合同也不是其给邓开良的，且第一页中宣月芳的名字存在打印错误。3.商铺租赁合同原件1份（4页），该合同为郑勇提交的商铺合同的封面页、第一页、第五页、第六页。封面页中甲方位置为被涂抹清除后手写“钮建刚、宣月芳”，乙方位置为被涂抹清除后手写“邓开良”；第一页、第五月与郑勇提交的商铺租赁合同一致；第六页为复印页，其中甲方位置为被涂抹清除后手写的“钮建刚、宣月芳”，甲方电话位置被涂抹清除，乙方位置为被涂抹清除后手写“邓开良”，乙方电话位置被涂抹清除。邓开良主张该合同系钮建刚给其的。郑勇对该合同的真实性不予认可，认为该合同原本封面上甲方应当是郑勇的名字，但是邓开良却私自将名字涂改后并添加了钮建刚、宣月芳的名字，在合同最后签字页也将郑勇的名字涂改后添加了钮建刚、宣月芳的名字，该份合同本质上是邓开良单方伪造的合同，并非原审原、被告所签署的真实合同。第三人宣月芳、钮建刚该合同不予认可，称其从未见过该合同，该合同中的名字也不是其所签。4.吴江区人民法院（2016）苏0509执字第2160号执行公告原件1份，该执行公告载明吴江区人民法院在案件执行过程中，将对涉案房屋进行拍卖，要求占有该房屋的人员于2016年7月11日前迁出涉案房屋，同时告知该公告具有止付孳息的效力，标的物产生的租金等收益应支付至法院账户，用以清偿债务。郑勇对执行公告的真实性没有异议，但认为原审原、被告双方的租赁合同签订于2015年11月5日，而执行公告的通知时间为2016年6月27日，距离双方签订的租赁合同已有半年时间，不存在邓开良所陈述的刚装修不久一说，且该房屋虽被法院查封，但是该查封仅系对涉案房屋进行流转的查封，并不妨碍该房屋的正常使用和经营，在实际情况中，邓开良也一直在正常使用该房屋至今，并未受到法院执行拍卖的影响，在邓开良正常使用涉案房屋的情况下，应当按合同的约定向郑勇支付租金。第三人宣月芳、钮建刚对以上证据没有异议。案件审理过程中，第三人钮建刚接受本庭询问时陈述：其与郑勇的房屋租赁合同已于2018年11月30日解除，但涉案房屋一直是由邓开良在占有使用，邓开良在占有使用涉案房屋过程中将涉案房屋交给其亲戚用于开饭店，后来其于2018年12月底向邓开良的亲戚催要房租，经过协商，确定自2019年起将涉案房屋租赁给邓开良的亲戚使用并由其与邓开良的亲戚签订租赁合同，故涉案房屋2019年1月1日起的租金应当由其收取，之前的租金应当由郑勇收取；后邓开良的亲戚仅向其支付了7000元的定金，双方并没有签订租赁合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。郑勇为证明其与邓开良之间存在房屋租赁合同关系所提交的证据已形成完整的证据链，能够证明郑勇租赁了涉案房屋后转租于邓开良，且第三人宣月芳、钮建刚对此也不持异议，一审法院对郑勇所提交的合同的真实性予以采纳。邓开良虽对此持有异议，但其所提交的两份合同均不完整，且合同中存在明显涂抹修改的痕迹，一审法院对该两份合同的真实性无法认定，且第三人宣月芳、钮建刚亦对合同的真实性持否定意见，故一审法院对邓开良的抗辩意见不予支持，认定郑勇与邓开良之间存在真实有效的房屋租赁合同关系。涉案商铺租赁合同对第二年、第三年的租金均约定为72000元/年，但未约定租金的支付时间，根据法律规定，对支付期限没有约定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故邓开良应至迟于2017年11月25日支付第二年租金72000元、至迟于2018年11月25日支付第三年的租金72000元。同时根据商铺租赁合同的约定，邓开良逾期缴纳租金等费用超过15日的，郑勇有权解除合同。本案中，邓开良在租赁并使用了涉案房屋后，仅支付第一年的租金，未支付2016年11月25日之后的租金，邓开良认为其在租赁涉案房屋后，出租方没有告知涉案房屋存在权利负担，致使邓开良在投入大量人力物力后无法正常经营，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金，或者不支付租金，第三人主张权利的出租人应当及时通知承租人，但在本案中出租方没有尽到及时通知的义务，邓开良有权拒付租金。一审法院认为，涉案房屋的查封仅系对涉案房屋进行流转的查封，并不妨碍邓开良对涉案房屋的正常占有、使用和收益。一审法院所发执行公告之效力系在房屋所有权人与实际使用人之间存在房屋租赁合同关系时，房屋实际使用人不得直接向房屋所有权人支付租金，但本案中的出租人为郑勇，该执行公告不能阻碍郑勇行使向邓开良收取租金权利。虽然涉案租赁房屋存在权利负担，但邓开良一直占有使用，且邓开良并未提交证据证明因他人主张权利导致其无法正常经营使用涉案房屋。故邓开良未按约支付租金，违反了合同约定，郑勇有权要求解除合同。郑勇根据合同约定主张解除合同，应当通知邓开良，合同自通知到达邓开良之日起解除，一审法院确定自诉状副本送达邓开良之日即2018年7月4日起合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商铺租赁合同解除后，邓开良应支付拖欠的自2016年11月26日起至2018年7月4日止（计19个月零9天），按照72000元/年（6000元/月）计算租金，为115800元。对于郑勇主张的逾期付款滞纳金，涉案商铺租赁合同约定邓开良逾期缴纳租金等费用的，每日按逾期总额的1%向郑勇给付滞纳金，同时因邓开良违约致使郑勇解除本合同的，邓开良支付的租赁保证金抵作违约金，甲方不予返还。一审法院认为，合同中对滞纳金的约定标准过高，一审法院调整为按照年利率24%为标准计算，故对于郑勇主张的逾期付款滞纳金一审法院确定为：以72000元为基数，自2017年11月26日起至实际给付之日止；以43800元为基数，自2018年7月5日起至实际给付之日止，均按照年利率24%计算，并减去邓开良已支付的保证金5000元。涉案商铺租赁合同解除之后，郑勇有权要求邓开良返还涉案房屋并支付按照租金标准计算，自合同解除之日止至实际搬离之日止的房屋占有使用费。虽然郑勇与第三人一致确认双方之间的租赁合同已于2018年11月30日解除，涉案房屋也已由他人占有使用，但邓开良将涉案房屋交由他人使用未取得郑勇的同意，应视为邓开良继续占用涉案房屋。同时，第三人钮建刚已向涉案房屋的实际使用人要求支付自2019年1月1日起的房租，应当视为邓开良对涉案房屋的占有持续至2018年12月31日，郑勇也仅主张要求邓开良支付至2018年12月31日的占有使用费，故一审法院对于郑勇主张的占有使用费确定为自2018年7月5日起至2018年12月31日止，按72000元/年计算，为35507元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：一、郑勇与邓开良之间的商铺租赁合同于2018年7月4日解除；二、邓开良应于本判决生效之日起十日内支付郑勇租金115800元、逾期付款滞纳金（以72000元为基数，自2017年11月26日起至实际给付之日止；以43800元为基数，自2018年7月5日起至实际给付之日止，均按照年利率24%计算，并减去5000元）。三、邓开良应于本判决生效之日起十日内支付郑勇房屋占有使用费35507元。案件受理费3180元，由邓开良负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，郑勇提供了2015年11月5日与邓开良签订的商铺租赁合同，且房屋所有权人宣月芳、钮建刚对此不持异议，邓开良提供的租赁合同首页出租方为郑勇，签名处涂抹更改，不足以反驳郑勇提供的前述合同。综合邓开良于2015年11月24日向郑勇转账60000元的事实，一审法院认定郑勇将涉案房屋转租给邓开良正确。涉案房屋虽经法院查封，但邓开良未能证实其使用房屋受到影响，邓开良亦未及时要求解除租赁合同并返还房屋。故一审法院认定邓开良应向郑勇支付租金及使用费并无不当。综上所述，邓开良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由邓开良负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月二十八日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。