四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20794号 上诉人（原审被告）韩利，女，汉族，1975年11月9日出生，住四川省成都市青羊区。 委托代理人蔡波，系上诉人之夫。 被上诉人（原审原告）成都花园物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道8号。 法定代表人欧锡权，执行董事。 委托代理人蒲建，四川宸佐律师事务所律师。 上诉人韩利因与被上诉人成都花园物业管理有限责任公司（以下简称花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2009年5月15日，花园物业公司（甲方）与韩利、蔡波（乙方）签订服务协议，约定由甲方为“××”物业提供物业管理服务，物业服务的内容包括共用部位的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。其中电梯公寓住宅按建筑面积1.5元/平方米·月的标准收取，业主应在收到开发单位交房通知后，按期办理交房手续，物管费起计时间为业主办理完毕交房手续之同时，若业主逾期未办理交房手续，物管费以交房通知规定的最后期限起计，乙方办理交房手续时除交清未付的物业管理服务费外，还应预付6个月物业管理服务费，入住后每月10-15日结清当月各项费用。未能按时足额交纳的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按每天3‰交纳违约金。同日，韩利以承诺书的形式确认《业主临时公约》，该公约第六条写明，成都花园开发建设有限责任公司通过公开招投标方式选聘的花园物业公司，并签订了前期物业服务合同，向本物业提供物业服务。 韩利系业主，于2009年7月9日对涉案房屋进行了验收，正式入户，该房房屋面积为105.53平方米。 另查明，花园物业公司于2017年9月13日张贴《关于退出××物业服务的公告》，该公告载明其将于2017年9月30日24：00时起全面停止对小区在街办备案区域的所有物业服务工作。 庭审中，1.花园物业公司陈述，韩利欠缴物业服务费期间为2013年1月起至2017年9月，共计57个月，金额为9023.1元；滞纳金自2017年10月1日起以欠付物业服务费为基数，按照日3‰为标准计算至欠付款项付清之日止。 2.韩利辩称花园物业公司服务不到位，拒绝交纳物业服务费，并提交了自己拍摄的照片和情况说明等。对此，花园物业公司提供了客户需求接待处理记录、维修通知单、客户接待登记表、客户投诉处理/回访记录表等物业服务资料，证明其按约提供了物业服务。 3.韩利辩称其安装空调时无位置可安装，经反映后一直无法解决的问题；花园物业公司认为，该法律关系应为相邻权关系，不属于物业服务合同关系，与本案无关。 4.花园物业公司主张其在小区公示栏处张贴了催收物管费通知书，并提交了相应照片。对此，韩利不予认可，辩称其之前从未见过催收信息。 原审法院认为，韩利与花园物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。花园物业公司对涉案物业提供了物业服务，韩利作为涉案物业的业主实际享受了花园物业公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业管理费。韩利未按期交纳物业费，应当承担继续履行等违约责任。至于韩利以物业公司选聘不合法、空调安装位被占用、物业服务存在各种问题为由拒交物业管理服务费用，原审法院认为，韩利反映的物业公司选聘不合法，并未提供任何证据证明；空调安装位被占用的问题，系相邻权法律关系，与本案系不同的法律关系，韩利应另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业费的有效抗辩；其反映的物业服务存在诸多问题，提供了由其拍摄的照片等证据，但是上述照片仅能显示小区某一时段的局部状况；且物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应于支持。”和《物权法》所赋予业主的通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的规定，上述方式均可维护业主自身权利。故韩利以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的抗辩理由，原审法院不予采纳。对花园物业公司要求韩利交纳自2013年1月起至2017年9月止，共计57个月的物业管理费的诉讼请求，原审法院予以支持。韩利应缴纳的物业服务费金额为9022.815元（105.53平方米×1.5元/平方米·月×57个月）。庭审中，花园物业公司主张滞纳金是以欠付物业服务费为基数，自2017年10月1日起按照日3‰为标准收取。本案中，花园物业公司的损失主要是韩利逾期交纳物业费的资金占用损失，其未能提供证据证明其存在其他损失，故本案综合考虑韩利逾期支付物业费的金额及可能造成的损失等相关因素，对花园物业公司要求韩利支付滞纳金的主张，酌情按中国人民银行同期贷款利率为标准予以支持，具体计算方式为以欠付物业服务费9022.815元为基数，自2017年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算至上述款项清偿之日止。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、韩利于判决生效之日起十日内，向花园物业公司支付物业管理费9022.815元（自2013年1月1日起至2017年9月30日止）及滞纳金（以欠付物业服务费9022.815元为基数，自2017年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算至上述款项清偿之日止）；二、驳回花园物业公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由韩利承担。 宣判后，韩利不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院忽视了被上诉人对于《前期物业管理服务协议》存在的违约行为，其判决排除了被上诉一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益；被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠物业费，存在明显怠于行使权力的行为；全体业主投票同意解除被上诉人可证明其面向全体业主提供的服务质量和效果都很差，法院该当认定其违约在先；原审法院的认定存在明显的事实和逻辑上的错误，原审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人花园物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对韩利具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容。本案中，花园物业公司对小区实施了管理服务，履行了物业服务合同的义务，业主韩利亦实际享受了花园物业公司提供的物业服务，故韩利以服务不到位为由拒缴物业费并无相关法律依据，原审判决韩利交纳物业服务费正确。同时，因花园物业公司并没有举证证明除韩利逾期交纳物业费的资金占用损失以外受到了多少其他损失，原审判决本着公平正义和诚实信用原则酌情减少违约金并无不当。 综上，韩利的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人韩利负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月二十一日 书记员  陈 悦