山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终24号上诉人（原审原告）：韩某某，男，1957年8月3日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：李庆兰，山东公明政和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨某某，女，1932年12月9日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：房平堂，汶上圣城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孔某某，男，1971年11月29日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：张正，山东圣泽律师事务所律师。上诉人韩某某、杨某某因返还原物纠纷一案，不服汶上县人民法院（2018）鲁0830民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩某某、杨某某上诉请求：1、请求撤销汶上县人民法院（2019）鲁0830民初4387号民事判决书，并依法改判支持韩某某、杨某某的一审诉求；2、一、二审的诉讼费由孔某某承担。事实与理由：一、杨某某与孔某某签订的《协议书》真实合法有效，系双方真实意思表示，且已实际履行。孔某某及原审法院均已认可《协议书》的真实性，却以杨某某、韩某某均不是孔某某所在居委的居民，判决协议无效，不符合事实及法律的规定。韩某某、杨某某是否是汶上县西门社区居民委员会的居民，不是认定《协议书》效力的法定依据。二、涉案房屋系韩某某出资所建的房屋补偿所得，韩某某系实际权利人，依据《协议书》第三条的约定，应取得涉案房屋的收益权、所有权，孔某某应协助韩某某办理涉案房屋的权属登记。1、杨某某与孔某某签订《协议书》时，出卖的仅仅是宅基地，宅基地上并无任何房屋。协议第一条约定可予以证实。2、根据协议书的约定，从签订协议的1997年3月16日起，宅基地的一切权利及所有权包括收益权均属于购买方杨某某。协议书经杨某某及孔某某签字摁手印后生效，并经在场人员孔令生作为见证人，同时双方同意协议书不再公证。3、拆迁前的房屋系韩某某出资所盖，与拆迁后签订的《房屋置换合同》及协议书中记载的房屋一致。购买宅基地后，1997年６月份，韩某某请汶上县柳杭建筑有限公司承建住宅房，韩某某是实际出资人，建设工程款共计５万元，韩某某当时全部付清。在2007年5月份，拆迁的房屋位置及面积系上述房屋。以上事实有汶上县柳杭建筑有限公司、韩某、王建平出具的证明、汶上县柳杭建筑有限公司及汶上县西关六组出具的收条、证人韩某、陈某出庭作证予以证实。4、杨某某庭审时明确认可宅基地的出资款系韩某某、杨某某韩某某出资，拆迁前的房屋系韩某某出资所盖，其同意将宅基地及拆迁后房屋的所有权利归韩某某所有。5、拆迁安置补偿协议虽然是以孔某某的名义所签，但是根据《协议书》第一条的约定，可以证实孔某某转让的仅是宅基地。该房屋虽然没有办理房产证，但是根据《协议书》第三条的合同约定，韩某某、杨某某仍然享有房屋被拆迁权利，孔某某不再享有宅基地的任何权利，且不得以任何理由干涉韩某某、杨某某行使所有权。6、拆迁补偿了两套房屋，一套是汶上县汽车新站东区商业楼南北楼传达室起向北第1-2间的门面房，另一套是位于汶上县汽车站家属楼5单元3楼302室的住房。孔某某将住房交付给了韩某某，却不将门面房交付，不配合韩某某办理权属变更登记没有依据也违背了诚实信用原则。三、孔某某未提供任何证据予以证实拆迁前的房屋系其出资，则不能享有因房屋拆迁而获得的涉案房屋的权利，否则就是不当得利。《协议书》是否有效，不是孔某某享有拆迁补偿权利的法定依据，是否出资建造拆迁前的房屋才是享有拆迁权利的基础事实。综上，请求二审法院查清事实撤销原判，维护韩某某、杨某某的合法利益。孔某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回韩某某、杨某某的上诉请求，维持一审法院判决。韩某某向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告向原告韩某某限期交付位于汶上县汽车新站东区商业楼南北楼传达室起向北1-2间（上下二层，建筑面积147.46平方米）门面房；2、请求依法判令被告协助原告将位于汶上县汽车站东区商业楼南北楼传达室起向北1-2间（上下二层，建筑面积147.46平方米）门面房及位于汶上县汽车站家属楼5单元3楼302室房屋过户到原告韩某某名下；3、诉讼费用由被告负担。一审法院查明：1997年3月16日，原告杨某某与被告孔某某签订《协议书》一份，被告将位于105国道南北路东侧105国道北环城路西首，转盘桥东约25米处卖给原告杨某某。该宅基西为南北路、南为生产路、北为孔令华南墙、东为农田。该宅基东西长15米、南北宽13米，买卖价格17500元，被告出具了17500元收据。后原告杨某某将该宅基转让给原告韩某某，被告对此不认可。原告韩某某主张购买该宅基后于1997年8月由汶上县柳杭建筑有限公司建设了平房四间等建筑，花费50000元，联系人为陈某。被告对此不认可。1997年12月，该宅基被汶上县西门居委规划为宅基地。1998年6月30日被告取得了该宅基地的土地使用权证，该土地使用权证标明，北邻孔令华、东邻耕地、南邻路、西邻路，使用面积为182平方米，其中建筑面积为77平方米。被告主张在该宅基上建了住房四间、围墙等。2007年5月汶上县新建汽车站，涉案宅基地被征用，被告孔某某与汽车站主管部门原汶上县交通局达成协议，协议内容为：“因孔某某住房新建汽车站需要搬迁，以汽车站主办单位县交通局协商，在新汽车站的新建宿舍楼，卖给孔某某一栋，面积120平方米，楼层三层，付款壹拾万元整，付款交钥匙上房，同时办好手续。经手人：交通局马建设孔某某第三方西门居委二00七年五月十四日”。同日汶上县交通局与孔某某签订房屋置换合同，合同内容为：“房屋置换合同甲方：汶上县交通局乙方：孔某某第三方：西门社区居委会经甲、乙双方充分协商，双方就置换各自房屋达成一致，签订本合同，以共同遵守执行。一、甲方位置及面积。甲方房屋位于汶上县新汽车站东区商业楼南北楼传达室起向北二间上下两层，建筑面积147.46㎡。二、乙方房屋位置及面积。乙方房屋位于汶上县北侧，汶上县新汽车站西侧，住房建筑面积130.1㎡，配房面积7.61㎡。三、房屋置换后，甲乙双方互不补偿房屋差价。四、甲、乙双方均要保证其房屋产权清楚。房屋置换后若发生与原房屋所有人的债务纠纷，由原房屋所有人进行清理，若因此给对方造成经济损失，由原房屋所有人进行赔偿。五、本合同签订十日内，乙方搬出其住宅，房屋的土地使用证、房产证交给甲方，甲方开始乙方房屋拆迁。六、乙方房屋拆迁后，甲方按600元/月为乙方预付一年的房屋租赁费，待新汽车站商业楼具备运营资格后，甲、乙双方进行房屋租赁的具体结算。七、甲方负责为乙方办理新汽车站商业楼的土地使用证、房产证。八、本合同未尽事宜，由甲、乙双方进行协商，形成补充合同，与本合同具有同等效力。九、本合同一式三份，甲、乙双方及第三方各执一份，自签字盖章之日起生效。甲方：汶上县交通局马建设乙方：孔某某第三方：汶上镇西门居委二00七年五月十四日”。2007年12月29日，被告缴纳了13万元购房款，购买了汶上县新汽车站宿舍楼南楼5单元三楼302室，其中有原告韩某某房款5万元，现原告韩某某居住。一审法院认为：本案争议的焦点有：一、原告杨某某与被告签订的宅基地买卖协议是否有效；二、原告韩某某是否取得了位于汶上县汽车站东区商业楼南北楼传达室起向北1-2间（上下二层，建筑面积147.46平方米）门面房及位于汶上县汽车站家属楼5单元3楼302室房屋的所有权。关于焦点一、原告杨某某与被告于1997年3月16日签订的宅基地买卖协议，原告杨某某又将涉案宅基地给了原告韩某某，因原告杨某某、韩某某均不是被告所在居委的居民，不享有取得该居委宅基地的权益，双方签订的宅基地买卖协议违反了法律的规定，该协议无效；再者，该宅基地买卖协议签订后，被告于1998年6月30日主管部门为被告颁发了涉案宅基地的使用权证书，被告取得了涉案宅基地的使用权。因此，韩某某未取得涉案宅基地的使用权。关于焦点二、2007年5月，汶上县新汽车站建设，需对涉案宅基地征用、院落拆除，被告作为乙方与原汶上县交通局签订了房屋置换合同，被告与原汶上县交通局签订购买汶上县汽车站新建宿舍楼的协议。后原汶上县交通局将位于汶上县汽车站东区商业楼南北楼传达室起向北1-2间（上下二层，建筑面积147.46平方米）门面房及位于汶上县汽车站家属楼5单元3楼302室交给被告。原告韩某某给了被告5万元后，原告韩某某居住在汶上县汽车站家属楼5单元3楼302室。结合原被告在庭审中提供的证据，原告韩某某没有任何证据证明取得了涉案房屋、门面房的所有权。原告杨某某无证据证明其有权对涉案房屋主张权利，其请求应予驳回。本院审判委员会研究决定，二原告的请求不能支持，应予驳回。综上所述，本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩某某、杨某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩某某、杨某某负担。二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为,涉案宅基地位于汶上县西门居委，孔某某为该居委集体经济组织成员，而杨某某与韩某某均不是。1997年3月16日，孔某某将该宅基卖于杨某某，杨某某又转让给韩某某，以上行为均未经有关组织或部门批准。因该地块属于集体经济组织所有的宅基地，杨某某与韩某某不是西门居委集体经济组织成员，并不能取得宅基地使用权。杨某某与孔某某之间的宅基地买卖合同违反法律禁止性规定，属无效合同。在杨某某不能取得宅基地使用权的前提下，其再将该宅基转让于韩某某，该转让行为当让无效。孔某某于1998年6月30日取得了涉案宅基地使用权证书，并在该宅基地被征用时，与汶上县交通局签订了房屋置换合同。而杨某某、韩某某在本案中并未提交确实充分的证据证明其对置换前的土地及房屋拥有所有权。现杨某某与韩某某的上诉请求无事实依据及法律依据，本院不予支持。对于韩某某提出房屋拆迁前系其出资建设，其应享有拆迁权利的问题。因宅基地买卖合同无效后，买受人可以要求返还购房款，买受人已对房屋进行改建或翻建的，也可以请求相应赔偿，但是并不因此取得相应的拆迁权利。鉴于杨某某、韩某某在本案中对其陈述的出资事实并未主张上述权利，其可以根据实际情况与相对人协商解决，协商不成，可另行诉讼。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韩某某、杨某某共同负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年二月二十五日书记员  黄 灿