四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20490号 上诉人（原审被告）四川广域网络建设有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城16楼1603号。 法定代表人徐人杰，董事长。 委托代理人朱劲松，四川致高律师事务所律师。 委托代理人陈敏进，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都华达物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城10楼E座1号房。 法定代表人陈俭益，董事长。 委托代理人李亚峰，系公司工作人员。 委托代理人韦文正，四川云木律师事务所律师。 原审第三人四川新世纪通信工程有限公司。住所地：四川省成都市高新区益新大道288号。 法定代表人徐人杰，董事长。 委托代理人朱劲松，四川致高律师事务所律师。 委托代理人陈敏进，四川致高律师事务所律师。 上诉人四川广域网络建设有限公司（以下简称广域公司）因与被上诉人成都华达物业管理有限公司（以下简称华达物业公司）、原审第三人四川新世纪通信工程有限公司（以下简称新世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，广域公司系成都市武侯区武侯祠大街266号华达商城16楼1603号房屋（包括1603、1605、1607、1609号房）的业主，房屋从其法定代表人徐人杰处购得，房屋建筑面积为655.17平方米，房屋设计用途为办公。2000年4月19日，华达物业公司与新世纪公司签订《物业管理合同》，约定华达物业公司为华达商城提供物业服务，物业管理费标准为4元/平方米/月，逾期不交纳物业管理费的按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，对于拒交或无理取闹者，华达物业公司将进行书面追缴直至采取停水、停电、停电话等措施；华达物业公司负责华达商城大厦公共设施的运行、维修、保养工作，公共部位及水、电、土建等维修工作，公共部位的清洁卫生及垃圾清倒，大厦内外生活垃圾的清运，车辆停放、收取停车费、确保道路畅通、安全行驶；管理费构成包括公共设施、设备运行维护、保养、技术工人值班、加班费用，公共部位水电费承担、大厦公共地方照明、消防等设备更换，保安清洁费用，环境绿化费用，管理服务人员工资及办公费用等。上述合同签订后，华达物业公司为华达商城提供物业管理服务至今。华达物业公司与新世纪公司在合同履行过程中发生纠纷。新世纪公司持续拒绝缴纳物管费。广域公司系新世纪公司之关联公司，广域公司购得案涉物业后，同样拒绝缴纳物管费。华达物业公司就广域公司拖欠的2010年11月至2011年8月期间的物业管理费及滞纳金向原审法院提起诉讼。原审法院就此期间的物业管理费及滞纳金作出判决，要求广域公司按约支付。广域公司不服向我院提出上诉，我院审理后判决：驳回上诉，维持原判。广域公司遵照判决履行。对新产生物业管理费，广域公司仍然拒绝交纳。2013年8月28日起，因广域公司及新世纪公司拖欠物业费，华达物业公司故意停止电梯停靠广域公司及新世纪公司所在的16楼。2016年1月13日起，因广域公司拖欠物业费，华达物业公司故意停止对16楼供电。经新世纪公司申请，公证处工作人员三次前往现场公证证明，2016年2月28日、2016年3月4日和2016年3月24日，华达商城的16楼均处于断电状态。华达物业公司对华达商城16楼停止供电后，广域公司于2016年1月15日搬离案涉物业，直至2017年4月22日搬回案涉物业继续办公。广域公司搬回案涉物业办公后，仍然拒绝向华达物业公司支付物业费，华达物业公司仍旧采取停电等措施向广域公司催收物业费。2017年6月23日，广域公司再次搬离案涉物业。华达物业公司为追索案涉物业费，产生律师代理费12000元。 上述事实有，《物业管理合同》、（2010）武侯民初字第3958号民事判决书、（2011）武侯民初字第3785号民事判决书、（2012）成民终字第2573号民事判决书、（2013）武侯民初字第3114号民事判决书、（2014）成民终字第2597号民事判决书、（2016）川0107民初5989号民事判决书、（2016）川0107民初6825号民事判决书、（2017）川01民终2042号民事判决书、（2017）川01民终10652号民事判决书、（2018）川民再552号民事判决书、录音录像、委托代理合同、授权委托书、律师费发票等证据材料及当事人陈述笔录在案予以佐证。 原审判决认为广域公司系华达商城业主，广域公司之关联公司即新世纪公司与华达物业公司就广域公司所使用物业签订了《物业管理合同》，华达物业公司为案涉物业提供物业服务，广域公司应当受《物业管理合同》约束。华达物业公司在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。因广域公司持续的拒绝交纳物业管理费、水电费，导致华达物业公司采取了禁止相关楼层电梯停靠、停止对案涉物业供电等较为激烈的催收手段，导致广域公司被迫搬离案涉物业。原审法院认为，广域公司在人民法院数次对其以及其关联公司新世纪公司拖欠物业服务费进行判决后仍不履行《物业管理合同》，导致继续拖欠新产生的物业管理费，存在明显违约行为。虽然广域公司违约拒不缴纳物业费，但华达物业公司未得到供电公司授权，无权在业主不交纳物业管理费、电费的情况下停电。华达物业公司还故意阻碍电梯停靠16楼，华达物业公司上述措施影响到案涉物业的使用价值，故华达物业公司对广域公司所提供的物业服务存在明显瑕疵。由于物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若广域公司单以个别理由拒绝交纳物业管理费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律依据以及合同依据。故广域公司提出的要求减免物业费的抗辩理由，原审法院不予采纳。广域公司应向华达物业公司支付物业管理费235861.2元（655.17平方米×4元×90个月）。关于广域公司提出的华达物业公司部分诉讼请求已经超过诉讼时效的问题。原审法院认为，物业服务系一种持续的、全天候、不间断的公共服务，事关全体业主的整体利益。如接受服务一方持续拒交物业费，那么将持续期间的物业费视为一个整体去考量诉讼时效问题更为适宜，亦更符合全体业主的公共利益。因广域公司持续欠交物业费，那么此持续期间的物业费系一个整体，广域公司定期交纳的物业费应该视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，华达物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。由于华达物业公司在提供物业服务合同过程中本身存在违约行为，原审法院对华达物业公司要求广域公司支付违约金的诉请不予支持。关于华达物业公司主张的律师费。华达物业公司在《物业管理合同》签订后一直为华达商场提供物业管理服务。从2008年7月1日起，因广域公司之关联公司新世纪公司未向华达物业公司交纳物业管理费，双方发生纠纷。广域公司购得案涉物业后亦拒绝交纳物业管理费。华达物业公司曾数次向法院就新世纪公司、广域公司拖欠物业管理费提起诉讼，但广域公司在法院判决后，对新产生的物业管理费仍然拒绝交纳，存故意浪费司法资源之嫌。华达物业公司为此产生的律师费损失，应当由过错方承担。考虑到华达物业公司履行物业服务合同存在严重瑕疵，自身亦存在过错，原审法院酌情确认华达物业公司、广域公司各自承担50%律师费，即6000元。原审法院希望华达物业公司作为物业服务的专业公司能够将业主满意程度作为衡量自身服务是否到位的标准，尽力的提高物业服务质量，减少服务瑕疵，加强与业主的协调沟通，减少矛盾，消除对抗，提升业主对物业服务的满意度，以此获得业主的信任、理解与支持。原审法院亦希望广域公司打开与华达物业公司沟通的窗户，开诚布公的表达自身要求与希望，而非采取拒交物业费损害全体业主利益的方式。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决：一、广域公司于判决生效之日起十日内向华达物业公司支付2011年9月至2019年2月期间的物业管理费235861.2元；二、广域公司于判决生效之日起十日内向华达物业公司支付律师费6000元；三、驳回华达物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，因适用简易程序减半收取1570元，由广域公司担1470元，华达物业公司负担100元。 宣判后，广域公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定广域公司搬回案涉物业后，仍然拒绝向华达物业公司支付物业费，华达物业公司仍然采取停电等措施向其催收物业费事实错误；二、由于华达物业公司恶意断电行为，广域公司无法接受其物业服务，一审法院仍然判决其承担物业费明显错误。一审判决认定事实不清，缺乏法律依据，请求原判依法改判。 被上诉人华达物业公司二审中答辩称，其主张的诉讼请求合同依据和法律依据明确，广域公司违约事实清楚、确凿，应依法承担违约责任，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。 原审第三人新世纪公司二审中未提交书面陈述意见。 本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张拒交物业费则于法无据。如广域公司认为华达物业公司采取的停电等措施对其造成了损失，可另行主张。综上，上诉人广域公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5071元由上诉人四川广域网络建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月十七日 书记员  李 佳