广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初30367号原告：深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室，住所地广东省深圳市罗湖区梧桐山坑背村197号博雅1号馆，统一社会信用代码12440303455752890K。法定代表人：陈显达。委托诉讼代理人：徐涛，北京市隆安（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201310017383。委托诉讼代理人：刘炜，北京市隆安（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200210525125。被告：深圳市香云莎服饰有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东湖街道望桐路6号香云莎总部大楼一楼107，统一社会信用代码914403007084844185。法定代表人：欧阳小战。原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室与被告深圳市香云莎服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室委托诉讼代理人刘炜到庭参加了诉讼。被告深圳市香云莎服饰有限公司经本院公告传唤，期满未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签署的《物业租赁合同书》于2014年11月2日起为无效合同，判令被告向原告返还租赁物业；2.请求判令被告支付拖欠原告的房屋占有使用费1044880元（自2016年6月1日至2019年8月31日）；3.请求判令被告支付拖欠原告房屋占有使用费所产生的滞纳金（按日万分之五的标准计算至款项付清之日止，暂计至2019年8月31日为312841.5元）；4.请求判令被告从承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原告是深圳市罗湖区区属事业单位。2010年10月25日，为了落实深圳市委市政府《关于促进创意设计业发展的若干意见》和罗湖区委区政府发展文化创意产业的有关指示精神，经研究，与被告签署了《物业租赁合同》,意在与被告合作共同建设“深圳时尚创意设计园”内的相关项目。《物业租赁合同书》关于租赁物业的约定是，本合同的物业位于深圳水库××水源保护区生态控制线内××线用地××罗湖区××村××号罗湖区梧桐山。大望文化创意产业园区1区物业，总建筑面积为2235平方米，属甲方自建房屋。《物业租赁合同书》关于租金的约定是，物业的用途为产业发展用房。合同的租期为15年，免租期为两年。租金按照每平米物业月租金10元的标准收取。每3年递增一次，增幅10%。租金支付日为每月5日前一次性支付当月租金。《物业租赁合同书》第九条第（三）项约定，如果乙方违反产业园产业发展规划，做出不利于文化创意产业发展的行为的，甲方可以提前解除合同并不给予乙方任何补偿。《物业租赁合同书》第十条约定，乙方未按本合同约定及时支付租金及其他应付款项，从滞纳之日起，每天按应缴费用的0.5‰缴纳滞纳金。逾期90天未全部付清的，甲方有权单方解除协议，并可请求违约赔偿。上述《物业租赁合同书》签订后，被告即开始进场。但是，被告在合同的履行过程中，多次出现未能及时支付租金的违约行为，截至2016年3月就累计拖欠75万元余元的租金和5万余元的水电费。在相关单位采取了各项措施之后，才结清前款。但是，自2016年6月开始，被告再次开始拖欠租金，至今已经累计拖欠达3年多的时间，原告多次催促无效。更为重要的是，被告自2016年6月开始，经营持续不断恶化,已经严重干扰了创意产业园的发展规划。自2016年12月至今，被告一直被深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖局列入经营异常名单;自2017年至今被告大股东欧阳小战的51%的股权被冻结至今,甚至轮候查封。2019年2月15日，被告的经营期限届满，至今未办理延期。2019年3月，被告被深圳市罗湖区法院列入失信被执行人名单。综上，不难看出，被告自2016年6月开始，已经不能保持良性的合法经营，不仅拖欠原告3年多的租金至今不能支付，而且其行为已经严重干扰、破坏了原告发展文化创意产业的初衷和未来规划，双方签署合同的根本目的，已经不能实现，即合作发展创意产业，已经成为一句空话。据此，原告根据原被告双方签署的《物业租赁合同书》第九条第（三）项、第十条等约定，以及《合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零八条的规定，请求解除相关租赁合同，返还租赁物业，并判令被告支付拖欠的租金、水电费、滞纳金等。请求法院依法支持原告的诉讼主张。当庭补正：原告按照罗湖区委区政府的指示精神，于2010年10月25日将涉案房屋出租给被告，经过被告的改造升级，涉案房屋于2012年11月2日取得了《深圳市罗湖区临时建设工程规划许可证》，规定使用期限为2012年11月2日至2014年11月1日。上述使用期限届满后，未取得续期批准。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《最高法院解释》）第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”因此，原告将诉讼请求第一项作出变更，并同时将原诉讼请求第二、三项当中的“租金”改为“房屋占有使用费”，其他内容不变。签订房屋租赁合同时出租的物业是一层的铁皮房，后被告根据合同约定对涉案物业进行改造变成了两层的房屋，房屋的建筑面积由原来2235平方米变更为5235平方米，租金的计算方式仍按2235平方米计算。2018年3月13日，原告和自己的现在的实际管理单位深圳市罗湖中财投资发展公司共同给被告发的函，深圳市罗湖中财投资发展公司为原告现在的管理单位。被告未到庭应诉答辩，未举证、质证。本院经审理认定事实如下：一、2010年10月25日，原告与被告签订了一份《物业租赁合同》，约定被告承租位于文化创意产业园区××区物业（以下简称涉案房产），总建筑面积为2235平方米，合同租赁期为15年，租金为每平方米10元，租金每三年递增一次，增幅为每次10%，被告每月5日前支付当月租金。被告未按本合同约定及时支付租金及其他应付款项，从滞纳之日起，每天按应缴纳费用的1.5‰缴纳滞纳金，逾期90天未全部付清的，原告有权单方解除协议，并可请求违约赔偿。合同中还约定了一些其他的权利和义务。2012年11月2日，涉案房产取得深圳市罗湖区临时建设工程规划许可证，用地单位为原告，建筑性质为办公，层数2层，建筑面积5235平方米，该建筑物为临时建筑，批准使用时间从2012年11月2日至2014年11月1日。二、因被告未能及时支付租金，2016年3月1日，被告曾向原告出具了一份承诺书，承诺于2016年3月4日前结清2016年3月31日前未付租金752355元和约5万元的水电费。后被告于2016年3月8日通过转账向原告支付拖欠的租金等752355元。但是自2016年6月开始，被告又开始拖欠租金，原告曾向被告催收未果。按照合同约定的租金标准，被告自2016年6月1日起至2019年8月31日共拖欠租金104480元（计算标准：2016年6月至2016年9月每月租金为24585元，2016年10月至2019年8月每月租金为24585×110%=27044元；计算过程:24585元/月×4个月+27044元/月×35个月=104480元）。本院认为，涉案房产为临时建筑，使用期限自2012年11月2日至2014年11月1日，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”因此涉案《物业租赁合同书》自2014年11月2日起为无效合同。合同无效，被告应当将涉案房产返还给原告。故原告要求确定涉案《物业租赁合同书》自2014年11月2日起为无效合同，被告将涉案房产返还给原告的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。导致涉案租赁合同的部分无效，原、被告均有过错，被告作为承租方在签订合同时应当查明房屋的实际状况，是否为合法建筑，原告告作为出租方也应当将合法房屋出租给原告使用，因此对于合同部分无效双方均有过错，应当按照其过错承担相应的责任。被告实际占用涉案房屋至今，拖欠房屋占有使用费长达3年多，作为承租方的原告也负有及时收回房产，避免损失进一步扩大的义务，因此本院结合双方过错参照租赁合同约定的租金标准酌情认定原告负担房屋占有使用费损失的30%，被告负担房屋占有使用费损失的70%。因此，被告应支付原告2016年6月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费731416元（计算过程1044880元×70%=731416元）及相应的利息，利息以731416元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告2019年9月1日起计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室与被告深圳市香云莎服饰有限公司签署的《物业租赁合同书》自2014年11月2日起为无效合同；二、被告深圳市香云莎服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室返还位于深圳市罗湖区梧桐山大望文化创意产业园区I区物业；三、被告深圳市香云莎服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室支付2016年6月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费731416元及相应的利息（利息以731416元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告2019年9月1日起计算至款项付清之日止）；四、驳回原告深圳市罗湖区梧桐山?大望文化创意产业园管理办公室的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17019元，由原告负担5019元，被告负担12000元，前述费用原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告12000元。公告费550元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨丽茵审判员  葛淑汧审判员  李 乾二〇二〇年二月二十四日书记员  叶文佳