河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再750号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高巧红，女，1970年9月18日出生，汉族，住河南省新郑市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新郑市万达房地产开发有限公司，住所地：河南省新郑市中华北路西侧二中对面。法定代表人：冯万仓，经理。委托诉讼代理人:李世中，新郑市中信法律服务所法律服务工作者。再审申请人高巧红因与被申请人新郑市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终17957号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月22日作出（2019）豫民申1857号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人高巧红、被申请人万达公司的委托诉讼代理人李世中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高巧红再审请求，一、万达公司继续履行合同义务，交付涉案房屋并办理产权登记手续；二、本案的全部诉讼费用由万达公司承担。事实和理由：一、原判认定《公园里认购协议书》不具备《商品房买卖合同》的主要内容，认定事实不清且错误。1、《公园里认购协议书》约定了房屋的具体座落、户型、面积、单价、总价以及付款力式等，且在合同签订当日高巧红已经交付了全部购房款，履行了合同义务，并且对方也已接受，收受了购房款，并出具了收据，由此可以认定双方已达成买卖房屋的合意，认购书已达到向商品房买卖合同的转变，依照《中华人民共和国合同法》第44条第1款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第1条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系，成立了房屋买卖法律关系。2、本案中与涉案房屋一起认购的其他业主已于2016年4月签订了正式的《商品房买卖合同》，2016年12月31日前验收、交付房屋，距今已居住两年并且已经拿到了产权证，涉案房屋已具备交房条件和办理产权登记手续。二、原判决对万达公司恶意违约行为没有依法进行综合审查判定，违反法律规定。目前房地产市场普遍存在开发商为了及早回笼资金，在不具备预售条件的情况下，为了规避法律禁止性规定，采取签订《认购书》的方式变相预售商品房，购房者在支付了首付款或全款后，开发商先签订《认购书》，购房者凭《认购书》就可以到银行申请房屋贷款。开发商在取得《预售许可证》后再签订正式的《商品房买卖合同》，本案属这种情况。《认购书》不是正式的《商品房买卖》合同，不可能完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但此时购房者支付的是首付款或全款而非定金，已经履行了合同的主要义务，没有签订正式的《商品房买卖合同》是开发商自身的原因。万达公司的行为违背了《合同法》、《民法通则》的基本原则“诚实、信用”原则，破坏了正常的市场交易秩序。万达公司辩称，一、2015年11月16日，高巧红与万达公司签订认购协议时，万达公司未取得《商品房预售许可证》，且高巧红与工程施工人之间有民间借贷关系，高巧红所持的收据上的共同付款人为高巧红、张永卫，后因张永卫与高巧红之间债权债务关系的存在，遂通知万达公司不要与高巧红签订商品房买卖合同，张永卫这一行为既是对个人权利的一种处分，同时也完全影响了高巧红在本次购买商品房屋时的主要内容，即高巧红已丧失了认购协议书的主要权利，认购协议的效力即告终止。二、认购协议不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，一、二审法院据此判决正确。三、高巧红在原审中的诉讼请求为房屋交付、办理产权证明，而再审请求为确认《公园里认购协议书》为商品房买卖合同，因当事人的再审申请与原审诉讼请求不一致，人民法院应按法定程序对再审请求予以驳回。高巧红向一审法院起诉请求：1、判令将位于新郑市万达公园里小区5号楼1单元7层中户（702号）交付原告，并将产权办理至高巧红名下；2、诉讼费用由万达公司承担。一审法院认定事实：2015年11月16日，出卖人万达公司（甲方）与买受人高巧红（乙方）签订一份《公园里认购协议书》，其主要内容为：一、认购房屋的基本情况，1、房屋坐落于万达公园里小区，5号楼1单元7层中户（房号702），建筑面积约96.9平方米（建筑面积为暂定建筑面积，最终以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补）。2、销售单价为5308.64元∕平方米，总房款为514407元。三、乙方按付款方式向甲方缴纳所定商品住宅预交款514407元作为商品住宅的购买定金。四、鉴于乙方对其认购的房屋情况及与该房屋的买卖行为相关的情况已有完全了解，乙方应在签订本认购书后按甲方通知之日起七日内携带相关有效证件至甲方营销中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》并办理相关手续，所交定金转为购房款。本协议书的认购方应与签订正式《商品房买卖合同》的买受人一致，乙方无权更名或将上述权利转让（直系亲属除外），乙方擅自转让的，视为拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，另行出售乙方认购的房屋，其所交定金不再退还。五、乙方如未按甲方通知的时间前往甲方指定地点签订正式《商品房买卖合同》，或因乙方原因造成不能签订正式《商品房买卖合同》，除非甲方同意延期，否则视为自动放弃购买其认购的房屋，其所交定金不再退还，同时甲方有权将乙方认购房屋卖与他人，乙方无权追究甲方任何责任。六、乙方所认购的房屋不做调换。双方签订本认购书至签订正式《商品房买卖合同》前，乙方所认购的房屋甲方不得另售他人。若甲方未能为乙方保留该套房源，乙方愿意选择其他房源的，甲方应按乙方享受的原有优惠予以重新办理；若乙方对剩余房源不满意的，甲方应无条件全额退还乙方所交定金并按银行同期活期存款利率向乙方支付利息。七、双方确认协议约定的总价款仅为购房款，其他各项配套费用（如天然气、有线电视初装费等）、税费和办理产权费用（如测量费、工本费等）由乙方承担。八、本协议在签订正式《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分，甲方以任何形式发布的广告、楼书、现场模型等所包含信息均不构成合同条款，未约定事项，以正式《商品房买卖合同》为准。十二、本协议经甲方盖章及乙方签字后生效等。本协议加盖有万达公司印章，并有高巧红签字按指印。《公园里认购协议书》签订前，高巧红向万达公司交纳购房定金100000元。庭审查明，1、高巧红提供收据一份，该收据显示2015年11月16日，今收到高巧红、张永卫交来首付款414407元，收款人马培，加盖有万达公司印章，证明高巧红交纳的购房款。万达公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的提出异议，认为该收据写的是高巧红、张永卫，张永卫不让万达公司卖房给高巧红，是有张永卫出具通知，所以双方未签订正式商品房买卖合同。2、高巧红提供一份张永卫2018年5月6日的证明，其主要内容为其是万达公园里第一项目部总承包商，因万达公园里项目农民工上访要工资，其向高巧红借款400000元发了农民工工资，并经万达公司经理冯万仓同意，有高巧红在公园里5号楼1单元7层中户702房的购房款，用于抵扣其工程款，证明抵扣工程款的事实。万达公司认为张永卫未到庭，对该证据不予认可。该证明只说抵扣工程款，未对认购协议书及收据进行说明，仅能证明双方存在借贷关系。3、万达公司提供一份张永卫2017年1月11日的通知，其主要内容为万达公司：其于2017年1月11日通知贵单位，原抵高巧红公园里5号楼1单元7层中户702房，建筑面积约96.9平方米，销售单价5608.64元每平方，总房款514407元。由于高巧红与其之间的客观情况，不再用其在贵公司的工程款抵给高巧红房屋。请贵公司不要与高巧红签订商品房买卖合同，所产生的一切法律责任由其本人承担，与贵公司无关。张永卫。证明高巧红购房前借款给张永卫，以房抵款后不让万达公司将房屋交付于高巧红，高巧红提交的收据也表明张永卫与高巧红系共同缴款人，张永卫有权决定是否购买。高巧红对该证据的真实性提出异议，认为通知的时间并非2017年1月11日，应该是近期形成的，万达公司打印的格式让张永卫签字，不应作为证据使用。上述事实有当事人的陈述，《公园里认购协议书》，收据及本案的庭审笔录予以证明。一审法院认为，高巧红与万达公司签订的《公园里认购协议书》系双方真实意思表示，属有效合同。但该协议书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，而不是对行为结果的直接确认。当事人应当按照《公园里认购协议书》的约定全面履行自己的义务。关于高巧红提供的万达公司2015年11月16日收据，该收据显示万达公司收取高巧红、张永卫的首付款414407元。庭审中，双方确认该款项中的400000元属高巧红借给实际施工人张永卫发放工资，经万达公司同意将该款作为高巧红的购房首付款抵扣张永卫的工程款。双方提供的证明和通知进一步印证了上述事实。该收据加盖有收款单位万达公司的印章，且系高巧红持有，应当视为买受人高巧红向出卖人万达公司交纳的购房首付款。案外人张永卫以通知形式不让万达公司签订正式商品房买卖合同，该通知不能阻却其应当履行《公园里认购协议书》约定的义务，万达公司抗辩张永卫不让与高巧红订立正式商品房买卖合同的意见依法不能成立，该院不予采信。其抗辩已将涉案房屋售予他人无证据予以证明，该院不予采纳。《公园里认购协议书》虽然约定了当事人、商品房的基本情况和商品房的总价款、付款方式，买受人也缴纳了相应款项，但未约定商品房交付使用条件及日期，也未约定办理产权登记的有关事项，以及违约责任、面积差异处理、解决争议方法等，缺乏商品房买卖合同的主要内容，且该协议书第八条明确约定“本协议在签订正式《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分……”，所以高巧红请求判令将位于新郑市万达公园里小区5号楼1单元7层中户（702号）交付高巧红，并将产权办理至高巧红名下的主张缺乏合同相应依据，致使该院不能支持其请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回高巧红的诉讼请求。案件受理费8944元，由高巧红负担。高巧红上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由万达公司承担。事实与理由：1、认购协议书合法有效，应当依法认定为双方的商品房买卖合同。2、涉案房屋符合交房条件和办理相关手续情形。3、涉案房屋具备交房和办理房屋产权登记手续条件。4、一审程序违法，高巧红一审时申请调取证据，一审法院未调取错误。5、一审法院超诉请判决不当。高巧红在一审时要求万达公司办理房屋产权登记手续，而不是要求交房。二审经审理查明：2016年3月25日，新郑市住房保障和房地产管理中心向万达公司颁发商品房预售许可证，批准裴大户寨公园里楼号为12a，5，7商品房屋公开预售。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。高巧红上诉称一审判决驳回其诉讼请求错误，应当支持其一审的诉讼请求，但是高巧红与万达公司双方所签《公园里认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议书未约定商品房交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事项、违约责任、面积差异处理、解决争议方法等，亦未见双方对协议书所欠缺内容达成补充协议的证据，且双方协议书第八条又约定了（本协议在签订正式《商品房买卖合同》时效力终止，并由甲方收回；协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分……）涉案协议书的作用，一审法院据此未支持高巧红的诉讼请求并无不当。高巧红的该项上诉请求不成立，本院不予支持。高巧红的其他上诉请求亦因无事实及法律依据均不成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8944元，由高巧红负担。再审期间，高巧红提交如下证据：第一组证据：“公园里”购买地下停车位转让协议复印件；第二组证据：“公园里”出具的电费卡及买房的排号卡。拟证明房子不是张永卫以房抵债，是高巧红通过排号选房、交定金认购的，并且高巧红对房屋已经进行了实质性的验收。经质证，万达公司认为：一、第一组证据因高巧红未提交原件，无法核对其真实性，地下停车位的购买与地上房产的购买不是同一行为，商品房预售合同中的认购内容不存在地下停车位的转让问题，所以对该组证据的证明目的不认可；二、第二组证据不能证明高巧红已经进行实质性验房。本院再审经审理查明的事实与二审查明事实一致。本院再审认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，高巧红与万达公司所签《公园里认购协议书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不符合法律规定应当认定为商品房买卖合同的情形，且双方在《公园里认购协议书》明确约定“协议书仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》或其组成部分”，原审对此项事实的认定并无不当，高巧红以《公园里认购协议书》为依据主张万达公司交付涉案房屋并办理产权登记手续的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于万达公司未依照《公园里认购协议书》的约定与高巧红签订《商品房买卖合同》的问题，因非本案诉求，高巧红可另行主张。综上所述，高巧红的再审请求不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终17957号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 新审判员 冯 进审判员 芦 祎二〇二〇年二月十二日书记员 宋笑寒