广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6108号原告（反诉被告）：万创高，男，1970年12月8日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。被告（反诉原告）：李春花，女，1984年3月2日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：蓝丽，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。原告万创高与被告李春花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序审理。被告李春花在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查裁定驳回其异议。被告李春花不服，提起上诉。广东省东莞市中级人民法院经审查裁定驳回上诉，维持原裁定。后被告李春花提起反诉，本院予以受理。本案于2019年11月6日公开开庭进行审理，原告万创高的委托诉讼代理人魏彦海，被告李春花的委托诉讼代理人蓝丽、罗顺钊到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告万创高向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁房屋，并按照68800元/月的标准，补足自2015年4月起至2017年6月止的房屋占有使用费，按照75680元/月的标准，补足自2017年7月起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月22日，原告与被告签订《厂房租赁协议书》，原告将位于东莞市杨朗路惠民商业广场的房屋租赁给被告开办工厂，该房屋没有不动产权证和建设工程规划许可证。双方约定，租赁期限为2013年7月1日至2023年6月30日,月租金68800元,每四年递增一次，每次递增10%。但2015年4月起，被告不按约定支付租金，每月只支付租金61800元,每月拖欠7000元；自2017年7月起，被告亦不按约定的增幅支付租金，每月拖欠13880元，至2018年12月已累计拖欠租金438840元,扣除押金231300元,尚欠207540元未付，故原告提起诉讼，请求判如所请。被告李春花辩称，一、2015年4月起至今，原告与被告一直以实际交租、收租的行为表明双方同意将案涉房屋的租金变更为61800元，且被告一直按时交纳租金，不存在拖欠租金的情形。二、原告主张的租金超过诉讼时效，不应得到支付。三、案涉房屋中的铁皮厂房部分存在严重漏水问题，原告没有履行修缮义务。被告李春花向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还保证金231300元；2.原告赔偿被告装修、扩建损失100000元；3.原告向被告支付维修费93568元；4.原告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订的《厂房租赁协议书》约定，被告需向原告支付保证金231300元，租赁物场地内的空地可由被告使用并搭建铁皮或钢构厂房等。被告在合同签订后对案涉租赁物进行了装修和扩建。后被告发现案涉租赁物存在严重漏水的问题，但经催促，原告未予维修，被告只能自行委托第三方维修。因此，保证金及装修、扩建、维修费损失等应由原告返还及赔偿。原告万创高针对被告李春花的反诉答辩称，一、被告交付的保证金已冲抵其拖欠的房屋占有使用费，原告无需再返还。二、案涉租赁物没有维修，不存在维修费，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月22日，原告与被告签订《厂房租赁协议书》，约定：原告将位于东莞市杨朗路惠民商业广场的楼房和钢构厂房出租给被告开办工厂，租赁期限从2013年7月1日起至2023年6月30日止，租金每月68800元，每4年递增一次，增幅为10%，第一次加租从2017年7月开始，2013年7月1日至2013年10月31日为免租期；签订合同之日，被告需向原告支付保证金231300元，装修事宜由被告负责，被告可无偿使用场地内的所有空地，原告同意被告在空地面积上搭建铁皮或钢构厂房，合同到期后根据原告的实际情况，如原告需要的予以保留，原告不需付被告任何费用，如原告不需要的由被告拆除，拆除的费用由被告支付。上述租赁物没有取得不动产权证和建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。签订合同后，原告交付租赁物给被告使用，被告向原告支付保证金231300元，并按照68800元/月的标准，向原告支付了截止至2015年3月的租金，从2015年4月起至2019年10月，被告按照61800元/月的标准向原告支付租金，原告认为被告没有足额支付，故成诉。被告提供微信记录和申请证人出庭作证，拟证明被告与原告达成了减租的合意。微信记录显示，原告于2017年12月15日询问被告“租金有打过来吗？”，被告称“已转了的”，未显示涉及租金标准的内容。证人夏某称，其是案涉租赁物的物业管理人，于2015年4月陪同被告等与原告协商减租事宜，被告当时提出案涉租赁物外观不好，且铁棚经常漏水，分租有困难，故原告同意每月减少租金7000元，即租金降至61800元/月，但双方没有明确减租的截止时间。证人黄某称，其是被告的弟媳，2015年4月时也陪同被告等人与原告协商减租事宜，协商的情况与前述证人的证言一致。对此，原告认为微信记录不能显示双方达成减租的合意，而证人分别是被告的员工和亲戚，与被告存在利害关系，故证言不可信。被告另提交照片、工程合同书、分项工程报价表、装饰工程施工合同、收据及情况说明等，拟证明装修、扩建、房屋漏水及维修等事实主张。上述证据显示，被告于2013年6月3日委托案外人深圳市鑫程艺室内装修设计有限公司（以下称“鑫程艺公司”）进行基础工程、倒地面和钢结构等工程，价款为124474元；另，被告分别于2014年4月12日、2015年3月18日、2016年1月5日、2016年11月21日、2017年5月10日和2018年9月8日委托该公司对案涉租赁物进行铁皮补漏、换铁皮工程，价款依次为8600元、22468元、9300元、11600元、17600元和24000元，共93568元，但上述工程价款的收据存在编号倒序的情况，如2013年6月18日的工程款收据，编号为394441，2013年7月15日的工程款收据，编号为394417；2016年1月的工程款收据，编号为555370，2016年12月的收据，编号为555352；2017年5月的收据，编号为977911；2018年9月的收据，编号为977609等。因此，原告不确认上述合同、收据、情况说明的真实性，原告亦不确认案涉租赁物存在漏水问题及被告进行了维修。诉讼中，被告申请对加建的铁皮钢结构厂房及相应面积的水泥地面的剩余价值进行鉴定。以上事实，有上述所列证据、《厂房租赁协议书》、网上银行电子回单、账户交易明细及本院开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，原告将案涉租赁物出租给被告使用，违反了法律的强制性规定，故原告与被告签订的《厂房租赁协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案事实，本院对原告的诉讼请求及被告的反诉请求分析如下：1.关于返还租赁物的诉讼请求。案涉《厂房租赁协议书》无效，被告依法应向原告返还租赁物，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。2.关于房屋占有使用费的问题。首先，房屋占有使用费属于合同无效时的折价补偿，承租人对于出租人的此项折价补偿义务，自合同被确认无效时才发生，因此，出租人请求支付被拖欠的占有使用费的诉讼时效期间，自合同被确认无效之日起计算。原告于2019年3月18日起诉，未超过诉讼时效。其次，关于房屋占有使用费的标准问题，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋占有使用费的标准可参照合同约定的租金标准支付。本案中，被告主张“租金”数额变更，虽然被告提供的证人证言是与被告存在利害关系的证人所作出，但该情形只能认为证言的证明力较低，不足以认定证言虚假；结合2015年4月起至原告起诉时止的期间内，被告每月向原告支付61800元的“租金”，原告收取上述“租金”后，无证据表明原告曾就数额的问题向被告提出过异议，被告主张“租金”变更为61800元/月，本院予以采信。则原告请求被告支付2015年4月至2019年10月期间的房屋占有使用费差额，缺乏依据，本院不予支持。对2019年11月起至实际返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费，应按照61800元/月的标准计算，原告超出此限的请求部分，本院不予支持。3.关于返还保证金的问题。该231300元的保证金属于原告因无效合同而取得的财产，原告应向被告返还。故对被告该项反诉请求，本院予以支持。4.关于被告主张的维修费用。被告提供的装饰工程施工合同、收据及情况说明，原告不确认真实性，且上述证据中的收据存在编号倒序的情况，与一般的交易习惯不符，被告对此未进一步提供付款记录、租赁物漏水及被告要求原告修缮而原告不予处理等方面的证据予以佐证，本院对被告关于维修费用的主张不予采信，对被告该项反诉请求，本院不予支持。5.关于被告主张原告就空地上加建的建筑物赔偿被告装修、扩建费用损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，本案中，原告与被告约定，场地内所有空地被告可无偿使用，原告同意被告在空地面积上搭建铁皮或钢构厂房，合同到期后，根据原告的实际情况，如原告需要则予以保留，原告无需支付被告任何费用，如原告不需要的，由被告拆除，拆除的费用由被告支付。可见，双方实际对扩建费用的处理约定为原告无需向被告补偿。因此，被告反诉请求原告赔偿损失，本院不予支持。被告申请司法鉴定也无必要，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李春花于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告万创高返还位于东莞市大岭山镇杨屋村杨朗路惠民商业广场的租赁物；二、被告李春花于本判决发生法律效力之日起十五日内按照61800元/月的标准，向原告万创高支付上述租赁物自2019年11月起至租赁物实际返还之日止的房屋占有使用费；三、原告万创高于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告李春花返还保证金231300元；四、驳回原告万创高的其他诉讼请求；五、驳回被告李春花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2207元，由原告万创高负担；反诉受理费3836.5元，由原告万创高负担2089元，由被告李春花负担1747.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇二〇年二月二十七日书记员  伍秀娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。