湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3214号上诉人（原审被告）：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所怀化市鹤城区正清路正旺巷46号，统一社会信用代码：91431200785376533J。法定代表人：张慧。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨学荣，女，侗族，1976年1月18日出生，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审被告）：李建冬，男，侗族，1970年1月20日出生，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：杨学荣，女，侗族，1976年1月18日出生，住湖南省芷江侗族自治县，系李建冬妻子。原审被告：怀化锦园物业服务有限公司，住所怀化市鹤城区迎丰中路282号物资大厦8楼，统一社会信用代码：9143120058090913XM。法定代表人：王光辉。上诉人怀化旺盛房地产开发有限公司（以下简称旺盛公司）因与被上诉人杨学荣、李建冬及原审被告怀化锦园物业服务有限公司（以下简称锦园物业）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺盛公司上诉请求：一、依法撤销（2019）湘1202民初4148号民事判决，改判上诉人及一审被告不向被上诉人返还代为收取的费用7880元；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《代收款项合同》第一项约定了代办费包含总房款2%的契税及总房款0.6%的代办费用，该合同系有偿委托合同。一审被告已经履行了代被上诉人办理好不动产权证书的义务，代缴房屋维修基金、水电增容费、有线电视开户费、管道燃气安装费受托事宜已经办理完毕，费用已经缴清，水、电、气、有线电视已开通可以使用。一审被告代收的税、费并不包含在房屋价款中。另一审被告代被上诉人缴纳的不动产权证登记及抵押登记的登记费用160元，亦不应予以退还。一审被告收取代办费并不违反法律规定，不应向被上诉人予以退还。综上，一审判决认定事实不清，判令上诉人返还代收款项无事实与法律依据。被上诉人李建东、杨学荣辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审被告锦园物业公司未予答辩。杨学荣、李建东向一院法院提出诉讼请求：1、请求依法判令旺盛公司、锦园物业返还杨学荣、李建冬所交各项费用共计本金24271元及资金占用利息9118.57元（以24271元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准自2012年11月27日暂计至2019年6月26日止，实际应计算至被告实际付清之日止），共计人民币33389.57元。2、旺盛公司、锦园物业承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2012年11月27日，旺盛公司与杨学荣、李建冬签订了一份编号为怀旺房字【20120150】第【701-1】号《商品房买卖合同书》，合同约定杨学荣、李建冬购买旺盛公司开发的商品房，房屋建筑面积136.61平方米，购买价格为2780元／平方米，房屋总价款379797元，杨学荣、李建冬支付购房款219797元，余款160000元以银行按揭方式支付。合同还约定，杨学荣、李建冬委托旺盛公司统一代办房产证、土地使用证，旺盛公司不受理杨学荣、李建冬自办房产证、土地使用证。该合同未对代收相关税和费进行约定。同日，杨学荣、李建冬（合同乙方）与怀化锦园物业服务有限公司（合同甲方）签订《代收款项合同》，合同载明“根据双方签订的购房合同和国家有关法律、法规，秉着平等自愿的原则，特订立如下条款作为补充，供双方共同遵守。乙方委托代甲方代办房产证，代办费（按总房款）2.6%（计）9875元，代办国有土地使用权证，代办费1200元，按照总房款的2%代收房屋维修基金7596元，水电增容费3000元，有线电视开户费500元，管道燃气初装费2080元，工本费20元。本合同一式两份，双方签字盖章生效，与购房合同具有同等法律效力。”该合同盖有怀化锦园物业服务有限公司奥都新村财务章。杨学荣、李建冬向该院提供编号为1406828号的收据（第二联）一份，称其已将《代收款项合同》中约定的全部代办费用支付给旺盛公司。该收据盖有怀化锦园物业服务有限公司奥都新村财务章，但因该收据为复写纸所书写，收据所载明内容难已辨认。2012年12月15日杨学荣、李建冬与旺盛公司签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号：20120150701-1），该合同约定的商品房售价与双方签订的怀旺房字【20120150】第【701-1】号《商品房买卖合同书》约定基本一致，但该合同明确商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用。2019年3月26日，旺盛公司为杨学荣、李建冬代为办理好所购商品房的不动产权证书。2019年7月15日，旺盛公司按房屋总价的2%向杨学荣、李建冬退还契税7596元，杨学荣、李建冬向旺盛公司出具收条，并向税务部门缴纳契税5424.88元。2019年8月13日，旺盛公司代杨学荣、李建冬缴纳物业专项维修资金7595元。另查明，旺盛公司与怀化市广播电视局鹤城工作站于2011年12月12日签订《奥都新村小区有线电视安装协议书》，约定有线电视入网安装费按住户450元/户核算。2013年1月14日，旺盛公司与怀化新奥燃气有限公司签订了《管道燃气设施配套建设合同》，约定怀化新奥燃气有限公司为奥都新村进行管道燃气配套安装，每户2080元。2016年2月26日，旺盛公司与怀化市平泰电力安装有限公司签订《怀化奥都新村项目电力工程建设合同》。2016年6月28日，旺盛公司与长沙警安消防工程安装有限公司签订《奥都公馆生活给水系统安装工程合同》。再查明，《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定不动产登记费收费标准为每件80元，核发一本动产权属证书的不收取证书工本费。一审法院认为，杨学荣、李建冬与旺盛公司于2012年11月27日就奥都新村7栋701号房屋签订了《商品房买卖合同书》，之后又与锦园物业签订《代收款项合同》，该合同实为委托合同，现杨学荣、李建冬要求旺盛公司、锦园物业返还代收的相关税、费，故本案案由为委托合同纠纷。旺盛公司虽未在《代收款项合同》中签名，但双方在《商品房买卖合同书》明确约定，杨学荣、李建冬委托旺盛公司统一代办房产证、土地使用证，旺盛公司不受理杨学荣、李建冬自办房产证、土地使用证。同时，《代收款项合同》载明为购房合同的补充合同。旺盛公司也已代为杨学荣、李建冬办理商品房的不动产权证书、代缴物业专项维修资金及向杨学荣、李建冬退还契税等实际行为接受杨学荣、李建冬的委托，履行《代收款项合同》的约定，故旺盛公司、锦园物业应当共同向杨学荣、李建冬承担《代收款项合同》相关法律责任。杨学荣、李建冬提供的编号为1406828号，盖有怀化锦园物业服务有限公司奥都新村财务章的收据，虽不能辨认其载明的内容，但该收据为多联单，可以认定锦园物业的公司应当持有该收据其它联，如其对杨学荣、李建冬所交纳款项有异议，完全可以提供收据其它联予以对抗。同时旺盛公司也实际向杨学荣、李建冬退还部分契税，并代杨学荣、李建冬缴纳物业专项维修资金，故该院认定杨学荣、李建冬根据《代收款项合同》的约定，向旺盛公司、锦园物业实际支付契税9875元，国有土地使用权证的代办费1200元，房屋维修基金7596元，水电增容费3000元，有线电视开户费500元，管道燃气初装费2080元，工本费20元，合计24271元。旺盛公司、锦园物业作为受托人，已为杨学荣、李建冬代办了商品房的不动产权证书，受托事项已完成，应当具实与杨学荣、李建冬办理受托事项费用的结算事宜。现该院根据双方的合同约定及相关法律规定，计算旺盛公司、锦园物业应当向杨学荣、李建冬退还多收取的相关费用为7880元。具体退还费用计算如下：1、因杨学荣、李建冬与旺盛公司于2012年12月15日签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号：20120150701-1）约定商品房售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，故旺盛公司、锦园物业收取杨学荣、李建冬水电增容费3000元，有线电视开户费500元，管道燃气初装费2080元，合计5580元应当退还杨学荣、李建冬。2、杨学荣、李建冬已自行缴纳契税，在扣除旺盛公司已退还给杨学荣、李建冬7596元契税，剩余2279元（9875元-7596元）应当退还杨学荣、李建冬。3、旺盛公司代杨学荣、李建冬缴纳物业专项维修资金7595元，剩余1元（7596元-7595元）应当退还杨学荣、李建冬。4、工本费20元，按照《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》中核发一本动产权属证书的不收取证书工本费的规定，该项收费应退还杨学荣、李建冬。另，关于杨学荣、李建冬向旺盛公司、锦园物业支付的国有土地使用权证的代办费1200元，因旺盛公司、锦园物业与杨学荣、李建冬系有偿委托合同关系，该代办费系双方合意的结果，旺盛公司、锦园物业已为杨学荣、李建冬代办了商品房的不动产权证书，故杨学荣、李建冬要求旺盛公司、锦园物业退还该代办费的诉讼请求，该院不予支持。同时，因双方系委托关系，未约定代为支付相关费用的具体时间，故杨学荣、李建冬要求旺盛公司、锦园物业支付资金占用利息诉讼请求与法不符，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司、怀化锦园物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向杨学荣、李建冬退还代为收取的费用共计7880元；二、驳回杨学荣、李建冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费635元，依法减半收取317.50元，由杨学荣、李建冬负担292.5元，怀化市旺盛房地产开发有限公司负担25元。二审中，双方未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系委托合同纠纷。上诉人与被上诉人分别于2012年11月27日、2012年12月15日签订了两次商品房买卖合同，房屋标的均为怀化市天星东路奥都新村住宅小区第四栋一单元701－1号房屋，面积均为136.61，销售价格相差0.61元每平方米。并于2012年11月27日与锦园物业签订《代收款项合同》作为第一次签订的商品房买卖合同的补充协议。前后两份商品房买卖合同，约定不一致的地方，应2012年12月15日签订的商品房买卖合同为准。该合同明确约定房屋售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费）。故一审判令旺盛公司、锦园物业退还已代收的水电增容费3000元、有线电视开户费500元、管道燃气初装费2080元，并无不当。且被上诉人已自行缴纳契税，那么上诉人代收的契税9875元理当全额退还给被上诉人，然上诉人只退还了7596元，一审判令上诉人退还剩余代收契税款2279元并无不当。另被上诉人向上诉人缴纳的20元工本费，该费用根据国家相关政策规定，亦无需缴纳，故该20元应退还给被上诉人。至于上诉人提出的不动产权证及抵押登记需交纳的登记费，因被上诉人已缴纳了1200元的不动产权证代办费，上述登记费应包含在该1200元之内。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化市旺盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年二月二十四日法官助理罗雪花代理书记员  申雅梦