甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终45号上诉人（原审原告）：王某1，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：王某2，住甘肃省酒泉市，系王某1之父。上诉人（原审被告）：酒泉金铭房地产开发有限公司，统一社会信用代码916209003161128694。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某。上诉人王某1与上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司（以下简称金铭公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令被上诉人向上诉人偿付18万元定金利息37379.5元；3.判令被上诉人向上诉人赔偿重新购房差价损失207900元；4.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年上诉人分两次向被上诉人支付购房定金18万元，18万元系上诉人向银行贷款，上诉人需向银行支付利息，后因被上诉人延迟交付房屋导致房屋买卖合同解除，被上诉人占用上诉人18万元资金长达三年之久，理应承担资金占用期间的利息。合同法第114条规定，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。上诉人购房至今已过三年，期间酒泉房价大幅上涨，上诉人购买同地段同样房屋将多支付近20万元，一审判决的违约金数额与上诉人的实际损失相差甚远，一审判决被上诉人支付违约金就不再承担损失明显不符合法律规定。金铭公司辩称，违约金和利息应以房屋买卖合同为准。金铭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人退还被上诉人银行按揭贷款已还部分31168.70元，被上诉人共计贷款30万元，剩余金额应以银行对账单实际剩余金额为准，一审判决上诉人退还298495.3元银行贷款错误。王某1辩称，银行对账单是王某1与银行之间的账务关系，与金铭公司无关。王某1向一审法院起诉请求：1.被告返还原告298495.3元购房银行按揭贷款，并偿付该项资金占用利息19402.2元；2.被告向原告偿付占用18万元定金利息37379.5元；3.被告赔偿原告重新购房的差价损失207900元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月11日，原告王某1与被告金铭公司签订《商品房买卖合同》，商品房总价款为477793元，原告向被告支付房屋首付款177793元，剩余购房款以贷款支付，但被告未能如约交付房屋，原告将被告金铭公司诉至一审法院，请求1.解除双方之间的《商品房买卖合同》，被告支付两倍定金360000元；2.被告返还原告已向银行缴纳的本金297793元和利息29664元；3.支付财产保险费5977元，代收代缴纳的税费。一审法院审理后作出（2018）甘0902民初5200号民事判决书，原告不服一审判决上诉至酒泉市中级人民法院，2019年6月10日，酒泉市中级人民法院作出（2019）甘09民终370号判决书，认为上诉人王某1上诉理由不成立，驳回上诉人王某1的上诉请求，维持原判。一审法院认为，关于原告要求返还在银行按揭的30万元贷款和利息问题，因其在一审法院作出的（2018）甘0902民初5200号民事判决书以及酒泉市中级人民法院作出（2019）甘09民终370号判决书中并未就该项诉讼请求要求返还，现诉至法院要求返还其在银行按揭的贷款和利息，应予以支持，利息应按照年息6.5%计算为宜；关于原告要求被告偿付18万元定金利息的问题，经一审法院生效判决已认定其性质为首付款，且已判令被告承担违约金，原告又主张定金利息属于重复计算，不予支持；关于原告要求被告赔偿差价损失的问题，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，被告已承担违约金，再行承担其余差价损失，不符合弥补损失的原则，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告金铭公司退还原告王某1银行贷款298495.3元，并按照年利率6.5%承担自2018年12月25日至付清之日的利息，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4716元，由原告王某1负担3000元，被告金铭公司负担1716元。本院二审审理期间，上诉人王某1提交中国建设银行个人贷款对账单一份，试证明已向银行偿还的贷款本金及利息数额。经质证，上诉人金铭公司对该证据无异议。本院依法向肃州区人民法院调取了（2019）甘0902执2413号王某1与金铭公司房屋买卖合同纠纷一案执行裁定书及财产查询反馈汇总表。经质证，双方当事人对该份证据均无异议。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案其他证据能够相互印证，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。二审审理查明：2017年1月11日，上诉人王某1为买受人，上诉人金铭公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，买受人购买的××区房，建筑面积69.31平方米，按套计算，该商品房总价款为477793元；买受人应于2017年1月11日前按房屋总价款37%的比例向出卖人支付房屋首付款177793元，剩余购房款以贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合同的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，王某1依照约定向金铭公司支付房屋首付款180000元。2017年5月3日，王某1为借款人，中国建设银行股份有限公司酒泉分行为贷款人，金铭公司为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，建设银行根据王某1的申请，向王某1发放贷款300000元，借款期限自2017年5月3日至2047年5月3日，借款利率为在基准利率水平上上浮5%；借款采用受托支付方式进行付款，贷款人一次性将款项划入金铭公司在建行酒泉分行的账户。合同签订后，2017年5月24日，中国建设银行酒泉分行向王某1发放贷款300000元，此后，金铭公司并未按照约定的时间交付房屋。2018年11月23日，王某1与金铭公司房屋买卖合同纠纷一案，向甘肃省酒泉市肃州区人民法院提起诉讼，王某1请求：1.请求依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告退还原告购房款477793元；3.请求依法判令被告支付两倍180000元定金，即360000元；4.请求依法判令被告向原告支付违约金23889.65元；5.请求依法判令被告支付资金占用利息82180.4元；（利息计算到2018年10月20日，利息按照年息4.7%的两倍计算，公式477793*4.7%*2）；6.请求依法判令被告赔偿原告购房损失138600元（2016年被告给原告的售房价格是3600/平方米，现房价已经涨到4600/平方米，每平方米涨1000元，公式：138.6平方米（房子实际面积）*1000=138600元；7.请求依法判令被告补偿原告缴付的购房契税：房款总价*1.5%，即477793*1.5%=7166.9元，跟着首付款一起交付。补偿原告缴付的印花税，房款总额的0.05%，即477793*0.05=238.9元，订立合同时一起缴纳，补偿原告缴付的银行按揭费：抵押登记费80元/户，权证印花税5元/户，财产保险费5977元，办理银行按揭贷款手续时一起交纳；8.请求依法判令被告赔偿原告向银行交付的月供还贷及利息。原告自2017年5月开始交付月供还贷1637.5元，月息0.39%*2，每月本息共计：1637.5元+（1637.5*（0.39%*2）=1637.5+12.8=1650元；9.请求依法判令被告承担全部诉讼费用；10.请求依法判令撤销或注册原告购房登记讯息，若因此原因给原告重新买房造成二次购房的损失，其一切责任由被告承担。庭审中，王某1变更诉讼请求:1.请求依法解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，请求依法判令被告支付两倍定金360000元；2.被告返还原告已向银行缴纳的本金和利息（已缴纳的数额现不确定）及本金为297793元的利息29664元；3.财产保险费5977元，代收代缴纳的税费按要求偿还原告；4.请求依法判令撤销或注册原告购房登记讯息，若因此原因给原告重新买房造成二次购房的损失，其一切责任由被告承担，诉讼费由被告承担。甘肃省酒泉市肃州区人民法院经审理于2019年1月8日作出（2018）甘0902民初5200号民事判决，判决：一、解除原告王某1与被告酒泉金铭房地产开发有限公司于2017年1月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告酒泉金铭房地产开发有限公司退还原告王某1房屋预付款180000元、银行按揭款31168.70元；三、被告酒泉金铭房地产开发有限公司支付原告王某1违约金23889.65元；四、被告酒泉金铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某1利息3335.48元；五、驳回原告王某1的其他诉讼请求。王某1不服该判决，向本院提起上诉，本院经审理于2019年6月10日作出（2019）甘09民终370号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后王某1向一审法院申请执行（2018）甘0902民初5200号民事判决内容，因金铭公司暂无财产可供执行，一审法院于2019年12月13日作出（2019）甘0902执2413号执行裁定，裁定终结（2019）甘0902执2413号执行案件的执行。截止二审审理结束，金铭公司应退还王某1房屋预付款180000元款项未予执行。另查明：自2017年5月24日起至2018年12月24日止，王某1偿还银行贷款本金6930.73元，利息24175.12元，合计31105.85元。自2018年12月25日起至2019年12月25日止，王某1偿还银行贷款本金4676.65元，利息14969.15元，合计19645.8元，借款期间实际执行借款年利率为5.145%。本院认为,王某1与金铭公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。结合双方当事人的诉请，本案综合评析如下：关于金铭公司应返还的银行按揭款及利息问题。王某1向银行贷款共计30万元，根据王某1银行个人贷款对账单及相关生效裁判文书确定的内容可知，截止2018年12月25日，王某1已向银行偿还贷款本金6930.73元，金铭公司仍应退还王某1银行按揭款293069.27元。本案中，金铭公司未按约定交付房屋，亦未及时退付购房款，合同虽约定了出卖人逾期交房的违约责任，但该约定的违约金不足以弥补王某1以银行按揭贷款方式所支付购房款产生的利息损失，王某1主张的资金占用期间的利息，属因金铭公司违约给王某1造成的实际损失，应予支持。根据王某1提交的个人贷款对账单显示，银行借款期间实际执行借款年利率为5.145%，本院结合合同的客观实际履行情况及预期利益等因素，确定自2018年12月25日起至2019年12月25日止，金铭公司应支付王某1293069.27元占用期间利息为15078.41元（293069.27×5.145%÷365天×365天）。关于180000元首付款利息问题。因在（2018）甘0902民初5200号案件中王某1以年利率6%主张利息的诉请已经裁判确认并生效，故本院在本案中将王某1主张的年利率6.5%酌情调整为6%。关于资金占用期间的利息起算时间，上诉人王某1主张应从首付款交付之日起分段计算，因相关生效裁判已支持了上诉人王某1所主张的已付款5%违约金，其再行主张应从购房款交付之日起算资金占用期间的利息与客观事实不符，显属不当，根据合同约定及实际履行情况，应自金铭公司逾期交房之日即2018年1月1日起，以年利率6%的标准计算资金占用期间的利息，自2018年1月1日起至2019年12月25日止，180000元资金占用利息为21392.88元（180000×6%÷365天×723天）。关于购房差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”同时，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，违约金作为当事人事先约定的一方违约时应当向另一方支付的金钱或其他财产，其金额的确定与违约行为造成的损失密切相关，既包括当事人遭受的资金占用等实际损失，亦包含符合可预见性要求的可得利益损失。经审查，购房差价损失属“违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的范畴，金铭公司应予赔偿，案涉购房差价损失按照双方协商一致的数额确认为34933元。综上所述，上诉人王某1的上诉理由部分成立，上诉人金铭公司的上诉理由成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初5520号民事判决；二、上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司退还上诉人王某1293069.27元购房银行按揭贷款，并偿付该款项占用期间利息15078.41元；三、上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司偿付上诉人王某118万元首付款资金占用期间利息21392.88元；四、上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司偿付上诉人王某1购房差价损失34933元。以上第二至四项所确定的款项，限上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4716元，二审案件受理费10756元，合计15472元，由上诉人王某1负担5462元，上诉人酒泉金铭房地产开发有限公司负担10010元。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 郑 杰审判员 张小青 二〇二〇年二月三日书记员 王 霞