上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初10436号原告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海凌一刀餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：凌林，总经理。委托诉讼代理人：顾雪仁。原告上海锦策房产咨询有限公司(以下简称锦策公司)与被告上海凌一刀餐饮管理有限公司(以下简称凌一刀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序审理。本案于诉前进行了证据交换，原告锦策公司的委托诉讼代理人郑浩、被告凌一刀公司的法定代表人凌林及其委托诉讼代理人顾雪仁参加。本案于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告锦策公司的委托诉讼代理人郑浩、被告凌一刀公司的委托诉讼代理人顾雪仁到庭参加诉讼。审理中，双方当事人合意延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告锦策公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间就上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号签订的《绿地崇明项目房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年7月15日提前解除；2、判令被告立即将上述房屋恢复原状并返还原告；3、判令被告支付原告2019年6月22日起至同年7月15日期间的租金56,148元(71,160.1元/月×12个月÷365天×24天)、物业管理费27,690元(35,092.7元/月×12个月÷365天×24天)，合计83,838元；4、判令被告以每月租金和物业管理费的1.2倍标准，即106,252.8元/月×1.2倍计每月127,503元，向原告支付自2019年7月16日起至实际归还房屋之日止的场地占用费；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是上海市崇明区城桥镇翠竹路XXX弄XXX号房屋的有权出租方。2017年5月1日，原告与被告签订《“绿地”崇明新都会二期房屋租赁合同》，约定原告将面积为2,339.51平方米的房屋出租给被告作为“凌一刀”品牌餐饮经营之用，租赁期限为8年，即自2017年12月1日起至2025年11月30日止，装修期2017年5月1日至2017年11月30日无需支付租金和物业管理费；免租期2017年12月1日至2018年5月31日无需支付租金，但需支付物业管理费；租金在租赁期限内分段计费，其中2017年12月1日至2019年11月30日期间的租金标准为71,160.1元/月，物业管理费35,092.7元/月，水、电费由被告承担；被告应在每一个自然月的第一天或之前支付当月租金、物业管理费，并在签订合同当日支付租金保证金292,643.4元；被告逾期支付租金、物业管理费等累计达1个月或以上的，原告有权提前解除该合同，被告还应按该合同租金标准补交装修期、免租期之租金，补足已享用租赁期间的减、免租金金额(如有)，按逾期应付款额的千分之二向原告支付违约金，除被告已付保证金被全部没收之外，被告按6个月租金支付一次性赔偿款；被告在该合同被提前解除当日(含当日)起14天内，未及时向原告返还该房屋的，应按租金及物业管理费标准的两倍向原告支付场地占用费。2017年7月17日，原、被告签订《补充协议》，明确8号楼整栋房屋坐落于8号楼一层101—111、二层201—210、三层301—310、四层401—410，房屋实际交付为2017年5月22日，装修期2017年5月22日至2017年12月21日，免租期2017年12月22日至2018年6月21日。被告在履约过程中出现了拖欠租金、物业管理费的严重违约情形，导致原告先前已对被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，后经法院主持调解，双方达成调解协议。该民事调解书中约定，被告应分笔清偿2018年7月22日至2019年6月21日期间欠付租金782,760元及2018年1月22日至2019年6月21日期间欠付物业管理费218,744元，合计1,001,504元，且被告未能在2019年7月15日前支付首笔费用355,800元，则双方之间的房屋租赁合同及补充协议均于2019年7月15日解除等。然被告不讲诚信，至今仅支付2,000元。因此，原告认为双方之间的租赁合同及补充协议均已于2019年7月15日解除，且原告已就前案标的申请执行。时至今日，被告不仅不付款，而且仍非法占用该房屋继续经营。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。审理中，原告表示对于涉案房屋不要求被告恢复原状，仅要求其搬离腾空予以返还，对于物业管理费也不要求在本案中予以处理，将另案主张权利，故自愿变更第二、三、四项诉讼请求如下：2、判令被告立即将上述房屋腾空并返还原告；3、判令被告支付原告2019年6月22日起至同年7月15日期间的租金56,148元(71,160.1元/月×12个月÷365天×24天)；4、判令被告以每月租金的1.2倍标准，即71,160.1元/月×1.2倍计每月85,392元，向原告支付自2019年7月16日起至实际归还房屋之日止的场地占用费。原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据：1、2017年5月1日签订的《“绿地”崇明新都会二期房屋租赁合同》及2017年7月17日签订的《补充协议》，证明原、被告之间存在租赁合同关系及相关权利义务的约定；2、(2019)沪0151民初3189号民事调解书，证明因被告拖欠租金及物业管理费，原告曾提起诉讼，经法院主持调解，双方达成调解协议，约定付款期限和付款方式，并明确如未按约付款则双方之间的租赁合同及补充协议于2019年7月15日解除；3、强制执行申请书及证据材料收据，证明原告已就(2019)沪0151民初3189号民事调解书涉及标的向法院申请强制执行；4、照片三张，证明被告目前仍占用涉案房屋用于经营。被告凌一刀公司辩称，在(2019)沪0151民初3189号民事案件调解后，其已支付2,500元，其余费用确实未支付，对于该案调解书约定内容无异议，但希望原告给予一定时间，如果2019年12月底之前没有全额支付该案民事调解书中确定的全部款项，则同意双方之间的房屋租赁合同及补充协议于2019年7月15日解除，并且将涉案房屋腾空返还给原告，但要求原告补偿涉案房屋的装修费用；关于第三项诉请的房屋租金，对租金金额及标准均无异议，但希望原告能够免除该部分费用，因为物业公司管理人员多次上门，影响了被告的正常经营；关于第四项诉请的场地占用费，不同意按照1.2倍计算，仅同意支付正常的房屋租金。被告为证明其辩称的事实，依法提交2019年9月拍摄的涉案房屋现场照片一组，证明物业公司人员对被告进行骚扰，影响了被告的正常经营。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性均无异议，表示其目前仍在继续经营。原告对被告提供证据的真实性无异议，但表示照片中反映的是物业公司与被告之间的纠纷，与原告无关，且其中部分照片无法证明原告陈述的内容。本院确认原、被告对真实性无异议的证据对本案具有证明力。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，原告锦策公司作为出租方(甲方)与被告凌一刀公司作为承租方(乙方)签订《“绿地”崇明新都会二期房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会”整栋房屋出租给乙方按本合同约定使用，该房屋类型为商业，乙方承租该房屋仅作品牌名称为“凌一刀”的“餐饮”经营之用。租赁期内，乙方须向甲方支付附件三所列明的租金。租赁期内，物业管理公司依照其提供的物业服务手册向乙方提供物业管理与服务，乙方须向物业管理公司支付附件三列明的物业管理费，若租赁期内，物业管理费标准发生统一调整的，乙方应遵照执行。租赁期首月及尾月的租金、物业管理费、推广费(如有)，根据乙方实际承租的天数计算并支付，其中按租赁面积计收乙方固定租金的，租金＝(月固定租金×12个月÷365天)×租赁天数。本合同签署前，乙方须向甲方支付附件三列明的租赁保证金(金额相当于租赁期内最高月租金的三倍及物业管理费的三倍，具体金额以附件三列明的租赁保证金金额为准)，以保证其履行本合同之全部条款。乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳公共事业费用(包括但不限于水费、电费、煤气费、电讯费、电话费等)和用于该房屋内使用的设施的费用等。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)，将已恢复至本合同附件四所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态之该房屋归还给甲方(正常折旧除外)。当乙方向甲方归还该房屋时，甲、乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份房屋返还确认文件。如果乙方在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)起14日内，未能完成恢复原状、拆除和补修工作，则甲方有权自行或委托第三方完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生费用由乙方承担，且逾期交还房屋期间，乙方应当按照本合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍，向甲方支付场地占用费。乙方同意在本合同租赁期届满或提前解除当日(含当日)起14日后，对于乙方遗留在房屋内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方也有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费或物业管理费；或乙方拖欠物业管理费、推广费(如有)、水、电费中任何一项或未及时补足水、电、燃气费押金超过15日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、其他费用及违约金。乙方逾期支付租金累计达到1个月或以上，或者乙方逾期支付物业管理费、公共事业费、需补缴的租赁保证金及应由乙方承担其他相关费用之任何一项累计达到2个月或以上的，甲方有权收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修期、免租期期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期内的减、免的租金金额；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向甲方支付逾期付款违约金；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因违约行为给甲方造成的损失，若不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。合同附件二约定，该房屋租赁面积为2,339.51平方米；交付日为2017年5月1日。装修期为自交付日起的连续期间，共214日，即自2017年5月1日起至2017年11月30日止(含首尾两日)，免租期为自装修期结束日起的连续期间，共182日，即自2017年12月1日起至2018年5月31日止(含首尾两日)。乙方在装修期内需支付装修期管理费，无需支付租金及物业管理费，乙方在免租期内需要支付物业管理费，无需支付租金，在装修期及免租期内，乙方应按照该项目的收费标准和要求按时缴纳水、电、燃气、电话、网络等一切相关费用。租金起算日为2018年6月1日，租赁期为8年，即自2017年12月1日起至2025年11月30日止。合同附件三约定，除首期租金、首期物业管理费、首期推广费(如有)，乙方应于每一个自然月第1日或之前向指定账户一次性足额支付当月的租金、物业管理费、推广费、滞纳金及其他款项。甲乙双方同意乙方按A的约定支付该房屋的租金。A、基本租金采取先付后用的原则于本合同约定时间内向甲方指定账户支付，除非本合同另有约定，甲方在收取租金后7个工作日内提供相应的发票。基本租金按租赁面积计征，按日计算，具体标准如下：自2017年12月1日起至2018年11月30日止，每月基本租金为71,160.1元，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，每月基本租金为71,160.1元，……自2024年12月1日起至2025年11月30日止，每月基本租金为84,680.5元。租赁保证金相当于该房屋租赁期内最高月租金三倍(计254,041.5元)及月物业管理费的三倍(计38,601.9元)，合计292,643.4元，乙方应在本合同签署后3日内付清租赁保证金，甲方于收款后7个工作日内向乙方开具收据。装修期管理费按该房屋的租赁面积计征，收费标准为15元/平方米/月，每月装修期管理费为35,092.7元；物业管理费按该房屋的租赁面积计征，收费标准为5.5元/平方米/月，每月物业管理费为12,867.3元。租赁期内，乙方向物业管理公司支付物业管理费，并由物业管理公司开具相应的发票。租赁合同签订后，原告锦策公司于2017年5月22日将涉案房屋交付被告使用。2017年7月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2017年5月1日就甲方向乙方出租坐落于上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号“崇明新都会”整栋房屋签订了《房屋租赁合同》，双方确认租赁合同第一条1-1条8号整栋房屋的具体坐落为8号楼一层101—111、二层201—210、三层301—310、四层401—410。租赁合同附件二变更为：该房屋租赁面积为2,339.51平方米；交付日为2017年5月22日；装修期为自交付日起的连续期间，共214日，即自2017年5月22日起至2017年12月21日止(含首尾两日)，免租期为自装修期结束日起的连续期间，共182日，即自2017年12月22日起至2018年6月21日止(含首尾两日)。乙方在装修期内需支付装修期管理费，无需支付租金及物业管理费，乙方在免租期内需要支付物业管理费，无需支付租金，在装修期及免租期内，乙方应按照该项目的收费标准和要求按时缴纳水、电、燃气、电话、网络等一切相关费用。租金起算日为装修期期届满之次日，即2018年6月22日，租赁期为8年，即自2017年12月22日起至2025年12月21日止，租赁期届满日为租赁期的最后一日。租赁合同附件三变更为：除首期租金、首期物业管理费、首期推广费(如有)，乙方应于每一个自然月第1日或之前向指定账户一次性足额支付当月的租金、物业管理费、推广费、滞纳金及其他款项。甲乙双方同意乙方按A的约定支付该房屋的租金。A、基本租金采取先付后用的原则于本合同约定时间内向甲方指定账户支付，除非本合同另有约定，甲方在收取租金后7个工作日内提供相应的发票。基本租金按租赁面积计征，按日计算，具体标准如下：自2017年12月22日起至2018年12月21日止，每月基本租金为71,160.1元，自2018年12月22日起至2019年12月21日止，每月基本租金为71,160.1元，……自2024年12月22日起至2025年12月21日止，每月基本租金为84,680.5元。另查明，原告于2017年5月22日向被告交付涉案房屋，被告随即进行了装修，并用于“凌一刀”餐饮经营。租赁合同签订后，被告向原告支付了租金保证金292,643.4元以及2017年12月22日至2018年1月21日期间首月物业管理费12,867.3元、2018年6月22日至2018年7月21日期间首月租金71,160.1元。之后，因被告拖欠租金及物业管理费，原告于2019年4月11日向本院提起诉讼，要求解除双方之间的房屋租赁合同及补充协议，由被告将涉案房屋恢复原状并返还原告，并向原告支付拖欠的租金、物业管理费、水电费及场地占用费，同时承担相应违约责任等。后经本院主持调解，双方自愿达成调解协议，并由本院出具(2019)沪0151民初3189号民事调解书，约定被告分四笔向原告清偿2018年7月22日至2019年6月21日期间租金782,760元、2018年1月22日至2019年6月21日期间物业管理费218,744元，合计1,001,504元，如被告未能在2019年7月15日前支付第一笔款项355,800元，则双方之间的《“绿地”崇明项目房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月15日解除，且原告有权自被告逾期付款之日起就未支付部分款项提前一并申请执行等。该民事调解书生效后，被告仅向原告支付了1,000元，原告遂向本院申请强制执行，在执行过程中被告又向原告支付了1,000元。后因被告未按照上述调解协议约定履行付款义务，故原告向本院提起本案诉讼，在诉讼过程中被告又向原告支付了500元，故被告至今仍拖欠原告2018年1月22日至2019年6月21日期间的租金及物业管理费合计999,004元。再查明，自2019年6月22日起，被告亦未向原告支付过租金及物业管理费。目前，被告仍占用涉案房屋用于“凌一刀”餐饮经营。审理中，原、被告一致确认被告在租赁合同签订后已向原告支付租赁保证金292,643.4元。原告认为，因被告严重违约导致合同解除，故该笔保证金依照合同约定由原告予以没收。被告认为，尽管其有违合同，但因客观因素所致，故要求将该笔保证金折抵欠付租金。同时，被告还表示对于房屋租赁合同解除后，原告是否应当对被告在涉案房屋中的装修和设施予以补偿问题，不要求在本案中予以处理，被告将保留另案诉讼的权利。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告签订的《“绿地”崇明项目房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告将涉案房屋交付被告使用后，被告理应按照合同约定按时足额支付房屋租金，故原告要求被告支付2019年6月22日至2019年7月15日期间的租金56,148元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据租赁合同约定，承租人逾期支付租金累计达到1个月或以上的，出租人有权收回该房屋及提供之设备，合同亦随即提前解除。本案中，被告在支付首月租金及物业管理费后未能按照合同约定及时支付租金，后原告曾因被告拖欠租金和物业管理费提起诉讼，经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，约定付款方式和付款时间，并明确如被告未按协议约定支付款项，则双方之间的租赁合同及补充协议均于2019年7月15日解除。现被告在该调解协议生效后未能按照协议约定付清相应款项，亦未支付2019年6月22日以后的租金及物业管理费，显属违约，且被告当庭表示在2019年12月底前未付清上述款项则同意于2019年7月15日解除双方之间的租赁关系并将涉案房屋腾退返还原告，截至目前被告仍未付清拖欠的租金及物业管理费，故原告要求解除房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告之间的租赁合同及补充协议解除后，被告不再享有承租房屋的占有、使用权，理应及时将放置在涉案房屋内的家具、设备等可移动物品自行予以搬移，对于固定的装修及添附部分，原告明确无需被告恢复原状后返还房屋，故被告应搬离腾空房屋。关于原告主张的2019年7月16日起至实际归还房屋之日止的场地占用费，根据双方之间的房屋租赁合同约定，如果租赁合同提前解除之日起14日内，承租人逾期交还房屋，应当按照合同原先确定的租金与物业管理费标准的两倍支付场地占用费。现双方之间的房屋租赁合同已经解除，但被告至今仍占用涉案房屋用于经营，故原告要求按照合同约定租金标准的1.2倍计算每月场地占用费，与法不悖，本院予以支持。关于原告对被告已经支付的租赁保证金292,643.4元是否应当返还问题，根据双方之间的租赁合同约定，承租人违约导致合同提前解除的，出租人有权没收承租人已支付的全部租赁保证金。因本案系被告拖欠租金和物业管理费构成严重违约导致双方之间的房屋租赁合同解除，故原告无需向被告返还该笔租赁保证金。被告提出其违约是因客观因素所致，但未提供相关证据予以证明，故被告要求将该笔保证金折抵租金的辩解意见，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告上海锦策房产咨询有限公司与被告上海凌一刀餐饮管理有限公司2017年5月1日签订的《“绿地”崇明新都会二期房屋租赁合同》以及2017年7月17日签订的《补充协议》于2019年7月15日解除；二、被告上海凌一刀餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市崇明区翠竹路XXX弄XXX号整栋房屋(即8号楼一层101—111、二层201—210、三层301—310、四层401—410)腾空返还给原告上海锦策房产咨询有限公司；三、被告上海凌一刀餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司2019年6月22日至2019年7月15日期间的房屋租金56,148元；四、被告上海凌一刀餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司自2019年7月16日起至实际腾空返还之日止的场地占用费(计算方式：以每月租金71,160.1元的1.2倍标准即85,392元/月计算)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,338元，减半收取计5,169元，由被告上海凌一刀餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄菲菲二〇二〇年二月二十八日书记员  周志鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。……