上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15462号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海胜康斯米克房产投资有限公司，住所地上海市浦东新区商城路800号。法定代表人：李慈雄，董事长。委托诉讼代理人：戈男琳，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海净宝环保科技有限公司，住所地上海市浦东新区民冬路635号8幢C227室。法定代表人：田广峰，董事长。委托诉讼代理人：叶明锴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海胜康斯米克房产投资有限公司（以下简称胜康斯米克公司）与被上诉人上海净宝环保科技有限公司（以下简称净宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初50342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胜康斯米克公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，改判：驳回被上诉人的一审诉讼请求，上诉人无需返还被上诉人租赁保证金；支持上诉人的一审反诉请求第一、二项，即净宝公司应支付胜康斯米克公司滞纳金65,130.83元及复原费28,873元。事实与理由：第一，关于保证金，双方就涉案租赁合同第5.7条的理解并无争议，系双方共同真实意思表示，该约定可导致被上诉人无权要求返还保证金。一审法院理应按照双方共同理解进行裁判，而非自行作出解释；况且被上诉人迟延支付租金的行为已构成违约，亦不符合保证金退还的条件。第二，被上诉人违约在先，且拖延租金逾期近605天，故其存在较大过错，一审法院酌情认定的滞纳金数额过低，应予以调整。第三，关于复原费，被上诉人承租上海市浦东新区XX路XX号XX大厦415、419单元房屋（以下简称涉案房屋）后进行装修，退租时理应按照合同约定将房屋恢复至交付状态。一审法院判决上诉人承担全部保证金的退还责任，却免除被上诉人承担一半复原费的义务，显然有失公正；况且被上诉人给上诉人的函件中亦表示愿意承担该复原费，故一审法院免除被上诉人一半复原费的判决，亦不妥当。被上诉人净宝公司辩称：不同意胜康斯米克公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。净宝公司的一审诉讼请求：1.胜康斯米克公司退还租赁保证金人民币113,271元；2.胜康斯米克公司支付逾期返还保证金的利息损失（以113,271元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2019年3月20日起计算至胜康斯米克公司实际退还之日止）；3.诉讼费由胜康斯米克公司承担。胜康斯米克公司的一审反诉请求：1.净宝公司支付滞纳金65,130.83元；2.净宝公司支付复原费28,873元；3.诉讼费由净宝公司承担。一审法院认定事实：2016年7月25日，净宝公司向胜康斯米克公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX大厦415、419单元房屋的租赁保证金113,271元。2016年8月1日，净宝公司（乙方）与胜康斯米克公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋，房屋用途为办公；租期为2016年8月1日至2018年7月31日；租金每月32,426.60元，管理费每月5,330.40元；在合同期内，除首期租金及管理费外，乙方应于每一个公历月第二十五（25）日或之前向甲方支付下一个公历月的租金、管理费及上一个月的其他一切在本合同项下应当支付的款项（包括但不限于租金、管理费、滞纳金及任何其他费用）；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项（包括但不限于应付未付之租金、保证金、管理费、滞纳金及任何其他费用），则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按日息0.3%的标准向甲方支付滞纳金，滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至乙方应付未付款项及其滞纳金足额支付至甲方指定账户之日止；若遗失保证金收款凭证原件，甲方将无法退还租赁保证金予乙方；乙方须将房屋按当初甲方交予乙方之交房标准恢复原状并将房屋及屋内设备设施完好无损地归还甲方，若乙方无法恢复房屋原状的，则乙方委托甲方按每平方米建筑面积130元向甲方支付复原费；补充条款约定，乙方完成下列事项之日起45个工作日内，甲方应将保证金无息退还乙方：1.未发生本合同规定的违约事件，2.将已装修之租赁房屋复原并将该房屋内之设备设施完好如初归还甲方；3.或未能复原但向甲方支付复原费28,873元并将房屋内之设备设施归还甲方，4.已清偿乙方合同项下所有应付款项（包括但不限于合同期内一切应付未付租金、滞纳金、管理费及公用事业费），5.注销该房屋的工商注册、注销房屋备案登记并出具证明，6.已完成本合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据原件）。合同签订后，胜康斯米克公司即将涉案房屋交付净宝公司使用。2016年10月至2018年7月期间，胜康斯米克公司的财务部每月向净宝公司发出付款通知，载明净宝公司应付的电费、维修服务费、办公室租金、车位管理费、车位租金及物业管理费等费用，并要求净宝公司于当月15日前付清上述费用，逾期者每天按租金的0.3%收取滞纳金。2016年9月至2018年6月期间，胜康斯米克公司每月应付租金及物业费共计37,757元，其逾期付款天数合计605天。2018年8月租期届满后，胜康斯米克公司收回了涉案房屋。2018年9月7日，净宝公司出具了《关于净宝原办公场地XX大厦相关费用的退还说明》，载明：“……目前我司与斯米克有两项费用还未结清，分别是停车位押金3,600元、房屋租赁保证金113,271元，合计116,871元……复原费共计28,873元，由于双方均无法证明是否存在装修痕迹，经双方协商后决定各自承担50%的费用，即14,436.50元。……”。2019年3月13日，净宝公司委托律师致函胜康斯米克公司要求其返还租赁保证金。由于净宝公司无法提供租赁保证金收据原件，胜康斯米克公司拒绝退还保证金，由此净宝公司起诉至一审法院。一审法院审理中，净宝公司称其未对涉案房屋进行过装修，仅在房屋内添置了办公用品，并于租期届满时将物品搬离了涉案房屋。胜康斯米克公司则称净宝公司对涉案房屋进行过隔断，胜康斯米克公司并未对房屋进行过复原，现涉案房屋已出租给了案外人使用。一审法院认为，净宝公司、胜康斯米克公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，并对双方均具有约束力。租赁合同期限届满后，净宝公司如期迁出了涉案房屋，在结清租金、管理费、滞纳金、公共事业费等应付款项、注销相应备案登记后，胜康斯米克公司理应返还净宝公司房屋租赁保证金。涉案合同约定：“若遗失保证金收款凭证原件，甲方将无法退还租赁保证金予乙方”，从合同的文意和目的角度解释，该条款并非系净宝公司未提供收款凭证原件，胜康斯米克公司可没收保证金的意思表示，而应解释为净宝公司未提供收款凭证原件的，存在退款障碍。现通过法院判决处理，可消除净宝公司未提供收款凭证原件而取得退还保证金后，胜康斯米克公司被重复要求退还的风险发生，故胜康斯米克公司理应退还保证金。截至一审判决之日，双方对应付款项还未完成结算，故合同约定的返还保证金的期限仍未届满，加之合同并未约定逾期返还保证金的利息损失，故对净宝公司要求胜康斯米克公司支付逾期退还保证金的利息损失的诉请，不予支持。胜康斯米克公司迟延支付租金及物业费，逾期天数累计达605天，其应按照合同约定支付相应的滞纳金。合同变更应经双方合意。净宝公司提供的付款通知仅为催款之用，并非双方就付款期限达成了新的合意。故净宝公司认为相应费用的付款期限应以付款通知上载明期限为准的意见，一审法院不予认同。至于滞纳金标准，合同约定的日千分之三显属过高，一审法院根据净宝公司的逾期金额、天数，及由此造成胜康斯米克公司损失等，酌情将其调整为日万分之五。胜康斯米克公司称净宝公司在涉案房屋内做了隔断，遭净宝公司否认，但胜康斯米克公司亦未提供证据加以证明，加上胜康斯米克公司自称其在未进行复原的情况下就将该房屋另行出租，故复原费损失并未实际产生，胜康斯米克公司要求净宝公司支付复原费的反诉请求，无事实依据，一审法院不予支持。虽然净宝公司曾在其出具的退还说明中称复原费“经双方协商后决定各自承担50%的费用”，但因胜康斯米克公司未同意净宝公司在上述退款提出的要求全部退还保证金的意见，故双方未能达成一致意见，故上述退还说明的内容对双方没有法律约束力。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年8月20日作出判决如下：一、上海胜康斯米克房产投资有限公司于判决生效之日起七日内退还上海净宝环保科技有限公司租赁保证金113,271元；二、上海净宝环保科技有限公司于判决生效之日起七日内支付上海胜康斯米克房产投资有限公司滞纳金11,421.49元;三、驳回上海净宝环保科技有限公司的其余诉讼请求；四、驳回上海胜康斯米克房产投资有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,566元，减半收取计1,283元，由上海胜康斯米克房产投资有限公司负担；反诉案件受理费1,118元，由上海胜康斯米克房产投资有限公司负担1,040元，上海净宝环保科技有限公司负担78元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、净宝公司迟延支付租金、物业管理费的滞纳金计算标准应否予以调整；2、净宝公司已付的保证金应否由胜康斯米克公司予以退还；3、净宝公司应否向胜康斯米克公司支付复原费。关于滞纳金计算标准应否调整的争议。净宝公司未按涉案租赁合同约定的时间向胜康斯米克公司支付租金及物业管理费，已构成违约，理应承担相应的违约责任。根据租赁合同约定，净宝公司迟延支付租金、物业管理费等费用的，应按照日息0.3%的标准向胜康斯米克公司支付滞纳金。该滞纳金的性质实为迟延付款的违约金，鉴于该违约金的计算标准过高，一审法院依据净宝公司逾期付款的金额、天数及由此造成胜康斯米克公司的损失等，酌情将其调整为日万分之五，尚属合理。胜康斯米克公司上诉要求净宝公司全额承担该滞纳金，依据不足，本院不予采纳。关于保证金应否退还的争议。胜康斯米克公司要求没收保证金的主要理由系净宝公司无法提交保证金收款凭证原件，而胜康斯米克公司对于净宝公司已按约支付了保证金则不持异议。鉴于租赁合同亦未约定若净宝公司未能提供保证金付款凭证原件，其已付保证金即予以没收，故胜康斯米克公司以净宝公司未能提供付款凭证原件为由，要求没收保证金，既无合同依据，亦无法律依据。况且，净宝公司针对其迟延支付租金、物业管理费的行为已向胜康斯米克公司承担了相应的违约责任，现针对同一个违约行为胜康斯米克公司再要求没收保证金，亦不具有其合理性。故胜康斯米克公司要求没收保证金的上诉意见，本院不予采纳。关于复原费应否支付的争议。胜康斯米克公司上诉认为净宝公司在返还房屋时因未就其装修隔断进行恢复原状，故净宝公司应就此向胜康斯米克公司支付合同约定的复原费。而净宝公司则认为其租赁涉案房屋期间并未进行过装修及隔断，故无需承担复原费。鉴于胜康斯米克公司并无证据证明净宝公司在租赁期间曾对涉案房屋进行过装修隔断，亦无证据显示在其收回房屋时向净宝公司要求过复原，或者代为实施过复原行为，而目前该房屋已由胜康斯米克公司另行出租，故胜康斯米克公司客观上并不存在该项损失。胜康斯米克公司上诉要求净宝公司支付复原费，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人胜康斯米克公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,497元，由上诉人上海胜康斯米克房产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……