广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22221号原告：陈超，男，1983年5月25日出生，汉族，身份证住址湖南省沅江市，原告：艾静，女，1987年7月15日出生，汉族，身份证住址湖南省沅江市，两原告的共同委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：刘慧娟，广东共阳律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告陈超、艾静与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄燕山、刘慧娟，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超、艾静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款431604元为基数，按每日万分之一的标准自2017年4月1日起计至被告实际交房之日止，扣减被告已支付的11869.1元）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以总购房款431604元为基数，按每日万分之一的标准自2018年1月11日起计至被告向产权登记机关递交办理产权登记资料之日止）。事实和理由：2015年7月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款431604元向被告购买其开发的位于花园××房的预售商品房。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款431604元，然被告并未能按约将涉案商品房交付给原告使用，也未办理涉案商品房的房地产权属证书。被告未按约交付涉案商品房给原告使用，已违反《商品房买卖合同》第八条第一款“出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，原告有权依照《商品房买卖合同》第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》第4.1条等约定，要求被告支付逾期交房违约金。又由于被告逾期交房已超过两年，如按照《补充协议》约定计算违约金显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务。故违约金应不以原告已付购房款的3%为限、而应计算至被告实际交房之日止。被告未能于2018年1月10日前到产权登记机关办理涉案商品房的房地产权属证书，已违反了《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金。又因为合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务，故请求调整为按日万分之一计算。被告棕榈公司辩称，一、2019年3月18日，原告与被告就逾期交房事宜签订了违约金支付协议书，约定被告因逾期交房，应与协议书签订之日起二十个工作日内向原告支付违约金11869.1元，作为被告根据商品房买卖合同及补充协议的约定应当承担的逾期交楼的违约金责任。协议书签订后，被告已如约及时向原告支付了上述逾期交房违约金，履行完毕逾期交房的违约责任，原告无权再向被告主张逾期交房违约金。二、根据涉案商品房买卖合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后300个工作日内为原告办理产权登记，即原告办理产权登记的起算时间为涉案商品房实际交付使用之日，而非合同约定的交付期限。因涉案商品房尚未交付，办理产权登记的条件未成就，被告不存在逾期办理产权登记的事实，原告诉求逾期办证违约金缺乏事实及法律依据。三、因原告已在本案中主张逾期交房违约金，若同一期限内重复计算逾期办证违约金，将导致原告收取的违约金明显过高。因此，在原告已主张逾期交房违约金的情形下，同时主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。四、涉案商品房买卖合同第十四条以及补充协议第8.6条约定，逾期办理产权登记的违约金最高不超过原告已付房款的3%，因此，原告主张的逾期办证违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2015年7月11日，陈超、艾静以431604元的价格购买了棕榈公司开发的位于花园××房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第8.6条约定，由于出卖人的原因，导致该商品房未能按期办理房地产权属证书的，出卖人按商品房买卖合同第十四条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%。合同签订后，陈超、艾静付清了全部房价款。2019年3月18日，棕榈公司（出卖人）与陈超、艾静（买受人）签订违约金支付协议书，约定因出卖人未能根据商品房买卖合同约定日期向买受人交付商品房，现就逾期交楼违约金的支付事项，买卖双方经友好协商，达成本协议，以资共同遵守：一、买卖双方一致同意：出卖人于本协议订立之日起二十个工作日内向买受人支付违约金11869.1元，作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任；二、买受人收取前述违约金后，同意继续按照商品房买卖合同及补充协议继续履行。2019年4月23日，棕榈公司将前述款项支付给陈超、艾静。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。陈超、艾静未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈超、艾静与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。双方的争议焦点为：一、陈超、艾静在签订违约金支付协议书并收取相关款项后，还向棕榈公司主张逾期交房违约金的理据是否充分；二、如认定棕榈公司应当承担逾期交房的违约责任，如何确定违约金的数额；三、棕榈公司是否应当承担逾期办证违约金。焦点一。权利的放弃必须以明示的方式作出。陈超、艾静在与棕榈公司签订的违约金支付协议中，并未承诺收取棕榈公司支付的逾期交房违约金后不再追究棕榈公司逾期交房的违约责任，棕榈公司在签订违约金支付协议的合理期限内未积极履行合同约定的交房义务，迄今无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，违约情况较为严重，对陈超、艾静占有使用处分涉案房屋的权益造成一定损害。故，本院认为，陈超、艾静请求不受合同约定的违约金上限和已签订的违约金支付协议书的限制，要求棕榈公司继续承担逾期交房的违约责任，增加违约金，理据正当充分，应予支持。焦点二。涉案合同约定，棕榈公司应于2017年3月31日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给陈超、艾静使用，若棕榈公司逾期交房，按日向陈超、艾静支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的3%。陈超、艾静选择于2019年3月18日与棕榈公司在该日签订违约金支付协议书并收取逾期交房违约金11869.1元，应视为陈超、艾静同意棕榈公司截止该时间点应承担的违约责任为逾期交房违约金11869.1元。陈超、艾静主张签订协议之前的逾期交房违约金，理据欠缺，本院不予支持。如从次日起算违约金，本院认为，亦有违双方签订该协议的初衷，因为签订协议的彼时，陈超、艾静已清楚知悉涉案商品房不具备合同约定的交付条件，而涉案商品房显然不可能次日即达到合同约定的交楼条件，陈超、艾静对棕榈公司之后一定时间内的违约行为是有预判的，在此情况下，陈超、艾静仍然选择与棕榈公司签订违约金支付协议书，并在协议中约定“作为出卖人根据商品房买卖合同及补充协议的约定应承担的逾期交楼的违约责任”，应视为其给予了棕榈公司合理的时间履行交楼义务；只有超过该合理时间，其方可再向棕榈公司主张逾期交房违约金。结合本案具体情况，本院酌定该合理期间为三个月。陈超、艾静主张逾期交房违约金按日万分之一的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。故，棕榈公司应向陈超、艾静支付逾期交房违约金，计算期间从2019年6月18日起至案涉商品房实际交付之日止。关于焦点三。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日，现涉案房屋尚未实际交付或已视为交付，因此，棕榈公司办理房地产权属证书的履行期限尚未届满，不构成逾期办证，陈超、艾静诉请被告支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈超、艾静支付逾期交楼违约金（违约金以431604元为基数，自2019年6月18日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告陈超、艾静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1030元，减半收取515元，由原告陈超、艾静负担496元，被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担19元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月十二日书记员 黎宗明王静