贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初9873号 原告：陈绍敏，女，1985年11月17日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201610103995。 委托诉讼代理人：张志伟（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州兴国房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520000584143135Y，住所地贵州省毕节市七星关区小坝镇中屯村（兴国·锦绣康城）5幢1层24号。 法定代表人：邓则宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陈汶（一般授权代理），该公司工作人员。 原告陈绍敏与被告贵州兴国房地产开发有限责任公司（下称兴国房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈绍敏委托诉讼代理人陆奎到庭参加了诉讼，被告兴国房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金暂计人民币元54912.00元（具体违约金以人民币526488.00元为基数，从2015年7月25日起按日万分之一计算至办证之日止）；2.判令被告退还原告代收办理不动产权证书的契税15795.00元及利息损失（以15795.00元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率的1.3倍从2014年6月30日计算至被告实际支付完毕之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告陈绍敏与被告贵州兴国房地产开发有限责任公司于2013年5月22日签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），《合同》约定原告购买被告位于毕节市兴国锦绣康城5-1-6号房，房屋总价款为526488.00元。同时《合同》还约定“出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人……，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付购房款，并支付了房屋契税及办证费用15795.00元及维修基金9157.00元，但被告没有在合同约定的期限内为原告缴纳相关契税等费用，亦未给原告办理不动产权证。经原告多次催促无果后，原告另行缴纳契税及办证等费用后，并于2018年6月1日自行在毕节市国土资源局金海湖分局办理了不动产权证。此后，原告于2018年7月25日找到被告要求被告承担违约责任并退还原告购房时代收的契税及办证费15795.00元及利息损失，被告财务人员给原告结算相关违约金后，被告负责人不签字。原告认为，涉案《合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。被告未按合同约定为原告代缴契税及办证费用并为原告办理产权登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约，应当承担相应的造约责任。现原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等的相关规定，具诉至贵院，望贵院判如所请。 被告兴国房开公司未作答辩，亦未提供证据。 根据当事人的陈述及其提供的证据，本院确认以下事实：原告陈绍敏与被告贵州兴国房地产开发有限责任公司于2013年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区小坝镇中屯村兴国·锦绣康城5幢1层6号房（房号5-1-6），建筑面积为32.15平方米，套内建筑面积为25.02平方米，房屋总价款为526,488.00元；出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给买受人……，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。《合同》签订后，原告依约按期向被告支付购房款。2018年4月24日，被告作出《承诺书》，承诺：“就客户陈绍敏购买我司开发建设的兴国锦绣康城5-1-6号门面缴纳契税一事，因客户签订合同时契税已缴纳，现我公司承诺陈绍敏缴纳访套门面的契税后二个月内退还给客户。5-1-6号门面契税金额为￥15794.64元……若我司未按时履行该承诺，则按该笔金额每月3%的利息承担违约责任。”2018年4月24日，原告缴纳契税15,794.64元。2018年6月1日，涉案商品房登记在原告名下。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了房款的交付义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告未按合同约定履行上述义务构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付逾期办理商品房不动产权证书的违约金。根据合同第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的约定，被告应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。鉴于买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房产权转移登记，双方约定的“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金”实质是被告逾期提供相关文书为原告办理不动产权证书的违约金。只有被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。在本案中，涉案商品房于2018年6月1日登记在原告名下，被告已于2018年6月1日履行完毕向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书的义务。因此，对原告主张的“以526,488.00元为基数，从2015年7月25日起按日万分之一计算至办证之日止的逾期办证违约金”予以支持，即违约金为54,860.05元（526,488.00元×0.0001×1042天）。 另，根据2018年4月24日被告作出的《承诺书》，被告应于2018年4月24日后的二个月内退还给原告契税15,794.64元，即2018年6月23日前退还。被告未按时退还，根据该《承诺书》的约定，被告应按该笔金额每月3%的利息承担违约责任。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，该约定的违约金过分高于原告的损失，结合原、被告履行合同及原告的主张等相关情况，本院酌情利息损失以应退款15,794.64元为基数，自2018年6月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州兴国房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈绍敏逾期办证的违约金54,860.05元； 二、被告贵州兴国房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈绍敏契税款15,794.64元，并支付利息损失（以15,794.64元为基数，自2018年6月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际退还完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告陈绍敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费586.00元，由被告贵州兴国房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年二月七日 书记员  付锦梅