大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11410号原告：大连生生物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层，统一社会信用代码91210200747894831D。法定代表人：曲建波，系总经理。委托诉讼代理人：迟仁辉，系辽宁安则泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅琦，系辽宁新世纪律师事务所律师。被告：季冰冰，女，1981年8月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马明，系辽宁君顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：可城东，系辽宁君顾律师事务所律师。原告大连生生物业管理有限公司与被告季冰冰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连生生物业管理有限公司的委托诉讼代理人王雅琦、被告季冰冰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连生生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2018年1月1日至2019年7月1日物业费26,783.83元（19个月×483.04平方米地上面积×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月）及滞纳金8,035.15元（按年利率6%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月7日，大连新星房地产开发集团有限公司、原告及被告签订《大连市前期物业管理服务协议》一份，约定：由原告为案涉小区提供物业服务，收费标准为非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，地下室每月每平方米1.25元。原告系案涉小区物业服务企业，被告系大连市甘井子区新星绿城新星园38号楼1单元104、204、304号公建业主，房屋面积分别为：1单元104号公建面积161.66平方米、地下室面积161.66平方米，204号公建面积160.99平方米、304号公建面积为160.99平方米。被告未支付2018年1月1日至今的物业服务费，原告多次催要未果，故诉讼至法院，请求法院依法判决。被告季冰冰辩称，其是房屋的业主，对原告陈述的房屋地上地下的面积没有异议，对地上、地下物业费收费标准没有异议，合同里是这样约定的。对拖欠物业费的时间没有异议。但被告认为前期物业管理协议无效，所以涉及的房屋面积原告都不应收取物业费。原告和房屋开发商涉嫌联合欺诈，被告愿意合法合理合规的按大连市所规定的物业管理标准及对方真实提供的服务和被告实际享受到的服务缴纳物业费。被告委托诉讼代理人提交书面答辩意见如下：原告的部分诉讼请求无法律及事实依据，应当驳回其该部分诉讼请求。一、原告收取物业服务费的标准超出授权范围，超过部分原告无权收取。原告向被告收取物业管理费的授权范围来源于开发商大连新星房地产开发集团有限公司（以下简称开发商）的委托，原告庭审时提供的其与开发商签订的《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》用以证明开发商委托原告对案涉小区提供前期物业管理服务以及委托期限。其中第十三条第2款约定“本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，有乙方（原告）根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取……，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元”，原告应当在委托权限范围内根据委托方所定的收费标准收取物业费，而原告却以2.5元每月每平方米的标准向被告收取物业费，超过每月每平方米0.8元的部分原告无权收取。因此即使被告需要向原告交纳物业费，也仅需按照每月每平方米0.8元的标准交纳。二、案涉《大连市前期物业管理服务协议》已解除。被告与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》第九条第七款约定“任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金……”，该约定赋予了被告单方解除权。原告作为案涉小区的物业服务企业，其在履行合同过程中，服务质量差，严重违反了合同中约定的义务，被告无奈发出解除合同通知，并自愿支付1,000元违约金。被告解除前述合同符合约定的解除条件，故该合同已解除，原告不应再依据该合同向被告主张权利。三、即使合同解除无效，案涉房屋地上公建部分的物业费亦应当减免。案涉房屋位于新星绿城小区，原告的物业服务质量严重不合格，存在违约行为，未履行应当履行的义务。被告提供的大连民意网留言板截图可以看出原告为案涉小区提供的物业服务严重不合格，诸多业主反映物业服务存在垃圾不及时清理、裸露绿地不进行补植、门禁损坏后不及时维修等等问题。甘井子区政府在回复上述问题时，多次表述“已要求物业加强管理，尽快清理”，“物业管理稍有松懈”、“通知物业尽快对裸露的绿地进行补植”、“您反映的问题属实，您反映小区保洁卫生清理不及时，物业答应会督促保洁人员增加清扫的次数……”、“该小区的环境卫生差问题原因为物业保洁人员清理不及时，质量不达标”等等，原告已认可上述投诉及答复的真实性，可以说明原告的物业服务严重不达标，多次被区政府要求整改。因此，原告提供的物业服务存在瑕疵，已侵害了被告的合法权益，被告应当免交或者少交案涉房屋的物业服务费。四、原告主张地下室（实为管道夹层）部分的物业费，于法无据，应予驳回。被告购买案涉房屋时，开发商承诺赠送被告地下室，后因“地下室”渗水，被告将开发商诉至甘井子法院，庭审时被告才得知地下室实质上并非地下室，而是设备管道夹层，该案处于二审审理阶段，原告提供该案一审判决属于尚未生效判决，不能作为证据使用。被告虽然前期曾按照地下室的标准交纳了“地下室”的物业费，但根据被告提供的《竣工验收备案表》中案涉房屋的设计图，可以看出所谓的地下室实为设备管道夹层。物业服务合同中并未对设备管道夹层部分的物业费标准进行约定，且案涉设备管道夹层并未计算在建筑面积范围内，依据相关法律规定，案涉设备管道夹层不应收取物业费。五、原告主张滞纳金无依据，应予驳回。依据前述意见，被告并非无故拖欠物业费，因原告物业服务存在问题，违约在先，故原告要求被告支付滞纳金的诉求不应予以支持。综上，请求法院驳回原告不合理不合法部分的诉讼请求。经审理查明，2005年3月30日，原告与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《新星绿城（二、三期）前期物业管理委托合同》，约定：大连新星房地产开发集团有限公司（甲方）委托原告（乙方）对新星绿城物业项目实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方有权依据《前期物业管理服务协议》的约定，向产权人或使用人收取物业管理公共性费用及其他费用。第十三条第2款约定：本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，有乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取……，非住宅房屋建筑面积每月每平方米0.8元，收取时间每双月的1—10日；甲方、业主、使用人逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日缴纳滞纳金。另查明，被告系案涉新星绿城C1#1—1—1—4号公建房屋业主。2015年4月7日，被告与案外人大连新星房地产开发集团有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：甲方为大连新星房地产开发集团有限公司，乙方为被告；物业类型：公建；建筑面积：483.04平方米；坐落位置C1#1—1—1—4号；第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务1.有权委托物业管理企业实施前期物业管理；2.有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；……8.依据本协议向乙方收取物业管理费用；二、乙方的权利和义务：……4.依据本协议交纳物业管理服务费用及其它费用；……11.接受甲方所委托的物业管理企业的管理和服务；第四条物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳；非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元、地下室每平方米1.25元；四、乙方交纳费用时间：每季度前十日；……第九条违约责任四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；七、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方壹仟元的违约金……。2019年10月28日，被告通过网上银行向原告支付违约金1,000元，2019年10月29日向原告发出《解除物业合同通知书》，载明：“鉴于我在2018年1月1日前多次告知贵公司整改、维修并承担相应的损失，否则我将于2018年1月1日起解除与贵公司物业合同并停止交纳物业费。”原告认可收到了上述《解除物业合同通知书》，但主张被告无权单方解除其与开发商签订的《大连市前期物业管理服务协议》。原告提供2017年12月25日收款收据，证实被告已按照地上每月每平方米2.5元、地下每月每平方米1.25元的标准缴纳了2016年10月至2017年12月期间的物业服务费。庭审中，被告本人对物业费收费标准无异议。被告拖欠2018年1月1日至2019年7月1日期间物业费26,763.83元（19个月×地上面积483.04平方米×2.5元每月每平方米+赠送地下室面积161.66平方米×1.25元每月每平方米×19个月），被告对欠缴物业费的期间无异议，但辩称开发商赠送的所谓地下室实际为设备管道夹层，不应收取物业服务费。原告自行向被告催缴上述欠缴的物业服务费，无果，原告遂诉至本院，提出诉讼中所列诉讼请求。本院所确认的上述事实，有新星绿城（二、三期）物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议、催收物业费通知、发票、民事判决书、商品房买卖合同、竣工验收备案表、大连民意网留言板截图、照片、网上银行电子回单、解除合同通知书、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，关于原告要求被告支付拖欠的物业费26,783.83元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”及第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订《大连市前期物业管理服务协议》未违反法律法规的相关规定，应当认定为合法、有效。原、被告均应按照上述协议的约定履行各自义务，不得擅自变更或解除。原告作为具有收费资质的物业服务企业，依法为被告所在小区提供了物业服务，被告作为业主理应按照物业管理服务协议约定的费用标准按时缴纳物业费，借故拖欠不妥。故原告要求被告支付拖欠的物业费26,783.83元的诉讼请求，于法有据，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于被告辩称其已于2019年10月28日向原告支付了1,000元违约金用以解除与原告签订的《大连市前期物业管理服务协议》的意见。本院认为，被告无权单方解除前述物业管理服务协议，且被告系于2019年10月28日才向原告支付1,000元违约金，却主张自2018年1月1日起解除合同，理由不当，故不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，本案为物业服务费纠纷，现被告仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供物业服务。从被告提供的证据及庭审陈述来看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》对欠缴物业费的滞纳金作出了明确的约定，原告也主动调低了滞纳金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，滞纳金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称原告超出案涉小区开发商大连新星房地产开发集团有限公司委托收取物业服务费的标准向被告收取物业费的意见。本院认为，根据合同相对性原则，原、被告已就案涉房屋的物业服务费标准以签署《大连市前期物业管理服务协议》的方式进行了约定，且被告已按照地上每月每平方米2.5元、地下每月每平方米1.25元的标准缴纳了2018年1月1日之前的物业服务费，可以认定被告对物业费的收取标准并无异议，故被告此节辩称意见，于法无据，理由不当，不予采纳。关于被告辩称案涉公建房屋地下室部分不应收取物业费的意见。本院认为，被告辩称案涉公建房屋地下室实际为管道夹层，故不应收取物业费，但被告提供的商品房买卖合同、竣工验收备案表等无法证明其主张的地下室建筑性质为管道夹层，且原、被告双方签署的《大连市前期物业管理服务协议》中已对地下部分的物业服务费标准进行了约定，被告已实际履行，应视为被告对此并无异议。故被告此节辩称意见，于法无据，证据不足，不予采纳。关于被告辩称的案涉小区环境差、绿化破坏、保洁、维修不及时，应减免物业费的意见。本院认为，被告提供的民意网截图、照片等证据能够证明原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告称小区存在邻居违建，影响被告生活的问题，本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告季冰冰向原告大连生生物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年7月1日期间的物业费人民币26,783.83元；二、驳回原告大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币336元（原告已预付），由原告大连生生物业管理有限公司负担78元、由被告季冰冰负担258元，被告季冰冰负担部分于本判决生效后十日内给付原告大连生生物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年二月三日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。