重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初21459号 原告：李永贵,男,1954年2月14日出生,汉族,住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：向明芳，四川开山（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑶，四川开山（重庆）律师事务所实习律师。 被告：罗义刚,男,1963年6月3日,汉族,住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。 被告:重庆南方塑钢门窗厂,住所地重庆市大渡口区八桥互助村,统一社会信用代码9150010420299084XF。 法定代表人:赵世明。 被告:重庆海龙物业发展(集团)有限责任公司,住所地重庆市渝中区邹容路50号，统一社会信用代码5000002500032。 法定代表人:雷国伦，职务不详。 第三人:中国光大银行股份有限公司重庆分行,住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，统一社会信用代码915000009028593671。 负责人:唐健，行长。 委托诉讼代理人：胡朝浪，男，1985年7月22日出生，汉族，系该分行员工。 原告李永贵与被告罗义刚、重庆南方塑钢门窗厂（以下简称南方塑钢门窗厂）、重庆海龙物业发展(集团)有限责任公司（以下简称海龙公司），第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行重庆分行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李永贵及其委托诉讼代理人向明芳、王瑶，被告罗义刚及其委托诉讼代理人聂风雷,被告南方塑钢门窗厂的法定代表人赵世明，第三人光大银行重庆分行的委托诉讼代理人胡朝浪到庭参加诉讼。被告海龙公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李永贵向本院提出诉讼请求：1、确认位于重庆市渝北区XX路53号（现地址为重庆市渝北区龙溪街道XX路51号）房屋归原告所有；2、判令李永贵向第三人偿还案涉房屋的贷款，贷款清偿之后第三人协助李永贵将房屋的抵押权登记注销，抵押权登记注销后由被告罗义刚、海龙公司协助李永贵将该房屋过户登记至原告名下。事实和理由：1998年11月2日，原告和重庆市大渡口区八桥镇互助村民委员会签订《承包协议》，约定由原告承包重庆市大渡口区八桥镇互助村民委员会所属的重庆南方塑钢门窗厂。2001年5月22日，原告以重庆南方塑钢门窗厂名义与被告海龙公司签订了三份南方塑钢门窗厂塑钢门窗制作安装销售合同书，合同签订后，原告按约完成了合同义务，经双方结算，海龙公司尚欠原告塑钢门窗款799726元，海龙公司遂于2002年5月20日出具《承诺书》，承诺用其开发的“XX园”A幢三套商品房冲抵该款项，并于一年半内为被告重庆南方塑钢门窗厂办理产权证。2009年3月19日，渝北区法院作出（2008）渝北法民初字第119号民事判决，确认海龙公司出具的《承诺书》有效，并确认“XX园”A幢6-X、7-X产权归被告重庆南方塑钢门窗厂所有，因A幢6-X房屋登记在被告罗义刚名下，且该房屋上有第三人的贷款，法院未一并处理。2019年1月23日，原告与被告罗义刚、重庆南方塑钢门窗厂签订《协议书》，约定由原告代被告罗义刚偿还“XX园”A幢6-X房屋的贷款本金及利息，该房屋归原告所有。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告罗义刚辩称，原告与我方及南方塑钢门窗厂在2019年1月23日签订的《协议书》真实合法有效；原告代我偿还案涉房屋的贷款之后，我就认可房屋归原告所有并配合原告办理过户手续。 被告南方塑钢门窗厂辩称，我方对原告的诉请请求无异议。 第三人光大银行重庆分行述称，在案涉房屋贷款还清之后，我方同意注销案涉房屋上的抵押权登记，对原告的其他诉讼请求我方无答辩意见。 被告海龙公司未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《承诺书》、楼宇交接书、（2008）渝北法民初字第119号民事判决书、《承包协议》、《协议书》、户室详细情况、（2003）渝北法民初字第87号民事判决书，因上述证据有当事人的签字或相关部门的印章，且被告海龙公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。对各方举示的其他证据或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1998年11月2日，八桥镇互助村（甲方）与李永贵（乙方）签订了《承包协议》，主要约定甲方将重庆南方塑钢门窗厂交乙方承包经营、管理。乙方在承包期内独立核算、自主经营、自负盈亏，乙方每年按其向甲方缴纳承包折旧费，甲方不得再以任何名义收取其他费用，（包括厂房、设备、工具折旧费）。在承包期内乙方的债权、债务均由乙方自行负责，甲方不负任何责任。……四、承包期：承包期限定五年，即从一九九八年十一月至二00三年十月三十日止，乙方在承包期内每月25日以前须向村财务室交报表。……七、九八年十月三十一日前承包期内的债权、债务由蒋昌义负责，以后债权债务由李永贵负责，村不负任何责任。 2002年5月20日，海龙公司向南方塑钢门窗厂出具《承诺书》，上载明：你厂所承建我司[XX园]项目A幢、B2幢、B3幢的塑钢门窗8018㎡，根据每平方单价207元，工程总造价共计1659726元，我司现已支付860000元，余额为799726元。后经双方友好协商，你厂同意我司用A幢三套商品房（总计金额821539元，房屋面积以国土及房屋管理局实际认定为准，如有出入，最终总房款的差额部分多退少补）冲抵应付货款，我司郑重承诺一年半内为你厂办理产权证，之前的月供款由我司负责支付。 2002年8月8日，李永贵与海龙公司签订了《楼宇交接书》，海龙公司将A区6楼X号、6楼X号房屋交付给李永贵。李永贵称其系南方塑钢门窗厂的承包人。 2002年12月2日，因海龙公司将“XX园”包括已抵偿给南方塑钢门窗厂的房屋在内的200多套房屋抵偿给中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行，该行又将“XX园”楼盘通过拍卖卖给重庆华轩实业有限公司，导致上述房屋一致未过户。故南方塑钢门窗厂以海龙公司、中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行、重庆华轩实业有限公司为被告向渝北法院提起诉讼要求：确认2002年5月20日海龙公司向原告出具的承诺书有效和确认位于渝北区龙溪镇XX路53号“XX园”A栋6-X号、A栋7-X房屋产权属原告所有（A栋6-X房屋另案处理），且判令被告立即为原告办理上述二房的产权过户登记手续。重庆市渝北区人民法院经审理后于2009年3月19日作出（2008）渝北法民初字第119号民事判决书，判决：一、确认被告重庆海龙物业发展（集团）有限责任公司于2002年5月20日向原告重庆南方塑钢门窗厂出具的承诺书有效；二、位于重庆市渝北区XX路53号“XX园”A栋6-X号、A栋7-X号计二套房屋的产权属原告重庆南方塑钢门窗厂所有，在本判决生效后30日内，由被告重庆海龙物业发展（集团）有限责任公司、中国工商银行股份有限公司重庆渝北支行、重庆华轩实业有限公司协助原告办理上述二套房屋的产权转移登记手续。该判决书还查明：2002年5月20日，海龙公司向南方塑钢门窗厂出具《承诺书》后，将房屋交付给南方塑钢门窗厂。 2019年1月23日，罗义刚（甲方）与李永贵（乙方）、南方塑钢门窗厂（丙方）签订了《协议书》，约定现甲、乙、丙三方就乙方为甲方偿还“XX园”A幢6-X号房屋剩余贷款本金189037.44元及全部利息（以中国光大银行重庆分行的计算为准），丙方自愿同意甲方将“XX园”A幢6-X号房屋过户给乙方一事协商一致，达成如下协议：一、甲方因自2002年7月起未支付“XX园”A幢6-X号房屋按揭贷款，中国光大银行重庆分行将其起诉至重庆市渝北区人民法院，重庆市渝北区人民法院作出（2003）渝北法民初字第87号民事判决，确认甲方欠中国光大银行重庆分行189037.44元借款本金及相应的利息等（具体判决主文及判项详见附件（2003）渝北法民初字第87号民事判决书）。二、乙方代甲方向中国光大银行重庆分行履行完上述（2003）渝北法民初字第87号民事判决书上载明的全部债务（即乙方代为甲方偿还“XX园”A幢6-X号房屋剩余贷款本金189037.44元及利息等全部债务）后，甲方应全力协助乙方与银行沟通，配合办理还款、解押、拿证，过户等事宜。三、丙方自愿同意甲方将上述房产过户至乙方名下，由乙方享有房屋所有权。在乙方代甲方履行完第二条所约定的全部债务，甲方拿到房产证后，需在一个月内将“XX园”A幢6-X号房屋过户至乙方名下，因上述房屋转移登记过户所产生的一切税费由乙方自行全部承担，甲方不承担任何税费。……。 庭审中，被告罗义刚陈述，我与被告海龙公司签订了房屋买卖合同，但案涉房屋的首付款、按揭款均由被告海龙公司支付偿还，我仅是办理了按揭贷款，房屋也一直未交付给我。2019年1月23日《协议书》的内容被告海龙公司是知晓的。被告李永贵陈述，案涉房屋从2002年交付给我方后，就一直由我居住。海龙公司也知道房屋抵给我的事实。海龙公司因业务发展需要资金，公司便要求法人的朋友帮助按揭贷款，该款项由海龙公司收取，房屋首付款、按揭贷款均由被告海龙公司支付偿还。案涉房屋现登记在海龙公司名下，有抵押查封，抵押、查封的权利人均为第三人。第三人光大银行重庆分行陈述，（2003）渝北法民初字第87号民事判决生效后，被告罗义刚并未履行还款义务，我方便申请了执行，在执行过程中申请法院对案涉房屋进行了查封，因案涉房屋不好处置，故案涉房屋现仍未拍卖，一直搁置至今。 另查明，重庆市规划和自然资源局出具的不动产登记资料《户室详细情况》中载明：位于渝北区龙溪街道XX路51号XX园1幢6-X号房屋上登记的权利人为海龙公司，该房屋上存在一个抵押权登记和一个查封登记，抵押权登记的权利人为第三人光大银行重庆分行，原权利人为罗义刚。对于查封登记，李永贵陈述权利人也为第三人光大银行重庆分行；第三人光大银行重庆分行陈述，判决生效后，罗义刚未履行还款义务，我方申请了执行，在执行过程中对案涉房屋进行了查封冻结。 再查明，2003年，光大银行重庆分行以罗义刚、海龙公司为被告向人民法院提起诉讼，要求被告罗义刚归还借款189037.44元，并承担抵押担保责任，同时由被告海龙公司承担连带保证责任。后法院判决：一、被告罗义刚在判决生效后立即归还原告中国光大银行重庆分行借款189037.44元；二、被告罗义刚到期不履行上述义务，则原告中国光大银行重庆分行有权以被告罗义刚预购的座落于重庆市渝北区XX路53号A幢6-X号商品房折价或拍卖、变卖的价款优先受偿；三、被告重庆海龙物业发展有限公司对上述借款承担连带保证责任。 本院认为：罗义刚、李永贵与南方塑钢门窗厂于2019年1月23日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。 关于办理房屋产权登记手续。根据查明的事实，法院生效判决已确认被告海龙公司于2002年5月20日向南方塑钢门窗厂出具的《承诺书》有效，根据该《承诺书》，被告海龙公司将包括案涉房屋在内的三套房屋冲抵其应付货款而抵偿给南方塑钢门窗厂，且其承诺在一年半之内为南方塑钢门窗厂办理房屋产权证。后被告海龙公司虽将案涉房屋实际交付给南方塑钢门窗厂，但未履行办理产权证的义务，其应按《承诺书》的约定为南方塑钢门窗厂办理案涉房屋的产权证。同时，案涉房屋抵押登记的原权利人虽为被告罗义刚，但罗义刚陈述，案涉房屋其仅是办理了按揭贷款，房屋的首付款是被告海龙公司支付的，按揭款也是海龙公司在偿还，即其与海龙公司间事实上并未就案涉房屋形成真实的房屋买卖合同关系。2019年1月23日，罗义刚、李永贵与南方塑钢门窗厂三方签订《协议书》，约定原告李永贵代被告罗义刚向第三人光大银行重庆分行偿还案涉房屋的剩余贷款本金189037.44元及利息等全部债务，罗义刚配合办理还款、解押、拿证、过户等事宜，南方塑钢门窗厂自愿同意罗义刚将案涉房屋过户至李永贵名下，由李永贵享有房屋所有权。即南方塑钢门窗厂同意将海龙公司抵偿给其的案涉房屋过户登记至李永贵名下，而本案起诉状副本送达被告海龙公司之时，其也应当知道被告南方塑钢门窗厂同意将案涉房屋过户登记至李永贵名下的事实，故原告李永贵要求被告海龙公司配合其办理案涉房屋的产权转移登记手续，符合法律规定。因案涉房屋上存在第三人光大银行重庆分行的抵押权，办理房屋过户登记手续需消除抵押权才能实现，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，现李永贵诉请代罗义刚向第三人光大银行重庆分行偿还案涉房屋的按揭贷款本息以消除抵押权，符合双方间的约定和法律规定，且第三人光大银行重庆分行也同意在贷款清偿完毕后注销抵押权登记，故本院予以支持。在李永贵代罗义刚向第三人光大银行重庆分行还清案涉房屋上的贷款本息后，第三人光大银行重庆分行应协助李永贵办理案涉房屋的抵押权登记注销手续。案涉房屋的抵押权登记注销后，办理房屋产权转移登记手续已不存在障碍，故原告李永贵要求被告罗义刚、海龙公司在案涉房屋的抵押权登记注销后协助其将案涉房屋过户登记至李永贵名下，符合三方《协议书》的约定和法律规定，本院予以支持。 关于确认房屋权属。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉房屋虽因被告海龙公司冲抵债务而最终转移给原告李永贵，但案涉房屋产权并未变更登记，仍登记在被告海龙公司的名下，尚未发生物权变动的效力，故原告李永贵要求确认案涉房屋归其所有与法律规定不符，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李永贵于本判决生效后十日内代被告罗义刚向第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行偿还位于重庆市渝北区龙溪街道XX路51号XX园1幢6-X号房屋在第三人处的贷款余额（具体金额以第三人核定为准），第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行在上述房屋按揭贷款清偿完毕后五日内协助原告李永贵办理上述房屋的抵押权登记注销手续； 二、被告罗义刚、重庆海龙物业发展(集团)有限责任公司在位于重庆市渝北区龙溪街道XX路51号“XX园”1幢6-X号房屋上的抵押权消除后五日内协助原告李永贵将该房屋的产权过户登记至原告李永贵名下； 三、驳回原告李永贵的其他诉讼请求。 案件受理费4080元，由被告罗义刚、重庆海龙物业发展(集团)有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  王先容 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  龙 倩