福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初342号 原告：罗珠明，男，1989年10月30日出生，汉族，住三明市三元区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉、吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告罗珠明与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗珠明、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗珠明向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司立即向罗珠明支付逾期办理商品房权属登记违约金22750元，并继续支付违约金至提供办理不动产登记资料报送不动产登记行政主管部门并告知罗珠明之日止；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2016年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定：原告向被告购买三明市梅列区贵溪洋商品房（碧桂园现第11#楼负二层65号车位）建筑面积50.8平方米，总金额65472元。被告应当在2016年12月30日前将商品房交付给原告使用，并约定，因被告的原因，原告未能在房商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按，被告每逾期一天向原告支付50元的违约金。合同订立后，原告依约支付了全部房款，被告于2017年1月24日向原告交付商品房，但至今仍未通知原告办理房屋权属登记，构成违约，应承担责任，向原告支付违约金22750元。 碧桂园公司辩称，1.商品房买卖合同履行过程中，由于政策调整，证照办理手续发生重大变化，构成情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司；2.根据合同的约定，罗珠明主张的逾期办理权属登记天数依法应当予以相应扣减30日；3.违约金过高，请求法院予以调整。 当事人围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、发票、物业移交相关材料、不动产权属证书、三明市人民政府关于在三明市区事实不动产统一登记的公告、国土局关于印发《三明市不动产登记申请材料清单的通知》、三明碧桂园物业及资料移交书、办证资料移交明细表、房地产开发项目首次登记总确认证明首次登记等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理查明以下事实： 2016年6月23日，罗珠明与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：罗珠明向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号11幢负二层65号车位；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给罗珠明使用；因碧桂园公司原因，罗珠明未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向罗珠明支付人民币五十元的违约金。合同签订后，罗珠明依约向碧桂园公司支付车库款65472元。碧桂园公司于2017年1月24日向罗珠明交付案涉车库。2018年4月12日，碧桂园公司与罗珠明办理办证资料移交手续。 本案双方当事人争议的焦点在于：1.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任；2.逾期办理权属登记具体期间如何确定；3.违约金约定是否过高，是否应予以调整。本院根据双方当事人陈述、举证、质证情况，分析认定如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。 本院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。罗珠明与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致罗珠明未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。 本院认为，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付商品房；如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向罗珠明支付违约金。故逾期办理不动产首次登记违约金应从交付商品房截止日期的次日（即2017年1月25日）起的第91日（即2017年4月25日）起计算至碧桂园公司通知罗珠明办理产权登记手续的前一日（2018年4月11日），逾期352天。 3.违约金约定是否过高，是否应予以调整问题 本院认为，违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基数，约定的违约金高于实际损失30%的，依合同法规定，属于过高，根据当事人请求，应予调整。案涉车库已经交付使用，逾期办理权属登记不影响业主使用，但影响出让和他项权利。案涉车库的实际损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，案涉违约金应按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。碧桂园公司要求调整违约金，于法有据，本院予以支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系罗珠明与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。罗珠明要求碧桂园公司按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约金标准过高，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给罗珠明逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金以已付车库款65472元为基数，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，共计352天)； 二、驳回罗珠明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费369元，减半收取185元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  傅炳林 二〇二〇年二月二十六日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。