福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5684号 上诉人（原审被告）：厦门莲福投资有限公司，住所地厦门市同安区竹坝华侨农场88号105-106室。 法定代表人：赵安武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王占伟，河北侯凤梅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市同安区竹坝开发建设事务中心（原厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会），住所地厦门市同安区竹坝华侨农场新村188号。 法定代表人：廖广元，该中心主任。 委托诉讼代理人：苏庆密，福建同翔律师事务所律师。 上诉人厦门莲福投资有限公司（以下简称莲福公司）因与被上诉人厦门市同安区竹坝开发建设事务中心（以下简称竹坝事务中心）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莲福公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回竹坝事务中心的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，判决结果没有依据。一、莲福公司为履行《果园地租赁合同》中的各项义务，已经出资购买了与租赁土地相邻的T2005G01地块土地，并在该土地及租赁土地上进行了5.3亿元的巨额投资，现已建设完成83套别墅及温泉馆、桑拿房、游泳池、网球场等配套设施，已经具备了酒店经营的基础设施条件，一审法院认定莲福公司十几年没有进行经营开发，与事实不符。二、在莲福公司投资开发上述土地时，竹坝事务中心曾承诺为上述地块建设公共道路、引入温泉水、改换变压器等基础设施，但在莲福公司签订相关合同并进行大量投资后，竹坝事务中心的上述承诺却迟迟不能落实，为此，莲福公司曾多次要求竹坝事务中心尽快落实当年的“三通”承诺，但直到现在“三通”问题也没有解决。三、基于竹坝事务中心对当地的整体规划及实际情况，莲福公司将受让土地及租赁土地的开发定位为养老休闲酒店，但在莲福公司向竹坝事务中心申报相关养老资质后，竹坝事务中心却迟迟不履行合同义务，至今未对莲福公司的相关申请进行批准。四、如对租赁土地进行开发经营，土地中现有旧变压器、机电房等设施必须拆除，否则将严重威胁租赁土地上的人员安全。但竹坝事务中心在组织莲福公司及相关利益方进行座谈调解后，却至今未能解决上述设施的拆除问题，致使莲福公司无法正常使用租赁土地。同时，租赁土地及酒店中建设的温泉设施，因温泉通水问题至今未能协调解决，也对租赁土地的正常使用形成了巨大的阻碍，对此，竹坝事务中心虽曾派员协调相关单位，但至今未能解决上述问题。基于上述情况，莲福公司在进行巨额投资后，因竹坝事务中心未交付合格土地、未配合办理相关资质手续、土地上因相关利益方关系尚未达成一致意见等原因致使受让土地及租赁土地至今未能正常投入运营，已经给莲福公司造成了严重的经济损失。一审法院以莲福公司未进行经营开发为由认定莲福公司违约，支持了竹坝事务中心的全部诉讼请求，与事实不符。法庭调查中，莲福公司补充上诉理由：1.竹坝事务中心不具备本案诉讼的主体资格，应当驳回莲福公司起诉。竹坝事务中心不是涉案土地的权利人，其与莲福公司签订土地租赁合同，在法律上属于受土地权利人国营福建省同安竹坝华侨农场委托所实施的代理行为，所签订合同的权利义务应当由委托人华侨农场承担。在竹坝事务中心未提供其有权作为涉案合同出租人的证据的情况下，竹坝事务中心无权提起本案诉讼，一审法院在没有审查竹坝事务中心的诉讼主体资格的情况下，作出的一审判决认定事实不清，请求依法撤销一审判决，驳回莲福公司的起诉。2.竹坝事务中心已经按涉案合同约定履行了合同义务，莲福公司起诉解除合同的理由不能成立。根据涉案合同约定，莲福公司在违反合同第四条第5、6、7款的情况下，竹坝事务中心有权解除合同。由于涉案合同约定的单方解除条件并未成就，莲福公司无权解约。3.莲福公司履行涉案合同过程中无任何违约行为，一审法院认定涉案合同目的不能实现没有依据，一审判决认定事实不清，依法应予撤销。4.竹坝事务中心所提供土地的法定用途有瑕疵，导致莲福公司至今无法经营受让土地上的酒店及租赁土地上的配套设施，竹坝事务中心无权解除涉案合同，对此，莲福公司保留追究竹坝事务中心违约责任的权利。 竹坝事务中心辩称，一、莲福公司自2007年与竹坝事务中心签订《果园地租赁合同》至今已十二年，仍不能依约开展经营活动，长期处于失联、歇业状态，严重违约，竹坝事务中心签订合同的目的确已无法实现。为此，竹坝事务中心在多次联系莲福公司未果的情况下，不得不于2019年1月9日在《中国商报》P06版刊登《终止合同公告》，公告自发布之日起终止合同。竹坝事务中心解除合同具有充分的事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，判决符合事实和法律。二、莲福公司上诉理由违背事实和法律，不能成立。莲福公司并非是为履行《果园地租赁合同》中的各项义务出资购买相邻的T2005G01土地。事实正相反。T2005G01地块国有土地使用权出让合同是2005年9月16日签订，宗地用途为酒店。该合同第十三条约定受让人在2006年9月8日之前建筑主体动工建设并于2008年9月8日前竣工验收。不能按期动工建设的，应提前30天向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过二年。《果园地租赁合同》项下土地与T2005G01地块相邻。2012年度莲福公司年检报告书显示的营运状况是仍在筹建，没有营业。2013年6月8日出具的《情况说明》显示当前酒店公寓主体已完成，温泉主体公园已完成，但无经营收入，考虑继续经营。但时至今日，莲福公司也仍未对外营业，且公司注册场所长期无人。2018年10月、12月竹坝事务中心委托律师致函给莲福公司法定代表人、控股股东卡罗琳控股集团有限公司，均没有签收。本案诉讼期间，莲福公司以及莲福公司控股股东的案件也只能公告送达。本案一审莲福公司经法院传唤也不参与诉讼。莲福公司从2007年签订《果园地租赁合同》至今长达十二年不营业，且长期处于失联、歇业状态，租赁地块内杂草丛生，处于荒废状况，对此莲福公司也承认至今未能投入运营。因此，一审判决认定双方签订合同的目的已无法实现完全符合事实。至于莲福公司称是因竹坝事务中心未落实当年承诺、不配合办理相关资质手续以及土地上相关利益方关系尚未达成一致意见等说法，缺乏依据，也违背事实和法律，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，莲福公司的上诉理由缺乏依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判，维护竹坝事务中心合法权益。 厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会（以下简称竹坝管委会，现竹坝事务中心）向一审法院起诉请求：1.解除竹坝管委会、莲福公司之间于2007年3月30日签订的《果园地租赁合同》；2.莲福公司将位于租赁的原办公楼后果园地（面积38813.166平方米，折成面积为58亩计算）恢复原状腾还竹坝管委会；3.莲福公司补交租金143027.6元（自2007年4月1日起按450元/亩/年计差价，计至2019年1月9日止），2019年1月10日起按450元/亩/年计至腾还之日止。 一审法院认定事实：1997年12月23日，厦门市同安竹坝华侨经济开发区管理委员会成立，与同安竹坝华侨农场实行两块牌子一套人马，对坐落于同安竹坝华侨农场的土地及房屋进行使用管理。 2007年2月12日，厦门莲福旅游发展有限公司成立，后于2008年10月9日更名为厦门莲福投资有限公司，即本案被告莲福公司。 2007年3月30日，竹坝管委会作为甲方与厦门莲福旅游发展有限公司即本案被告莲福公司作为乙方签订一份果园地租赁合同，合同载明：“第一条标的物乙方租赁甲方果园地从事生态休闲旅游配套建设等项目的经营，具体范围、面积、东西四至及地上物状况以本合同的附件为准。第二条租赁期限自2007年4月1日起至2057年3月31日止，共计50年。第三条租金乙方交付甲方租金的方式及时间：1、2007年4月1日起至2011年12月31日乙方应每年每亩交付甲方租金贰佰元整（￥200），在本合同签订之日全部交付。2、2012年1月1日至本合同履行期限届满，乙方应在已交付第一次每年每亩贰佰元整（￥200）的基础上，此后每隔五年在前五年租金的标准上增加20%，交付时间在每五年的第一年的1月1日交付五年的租金。3、租金支付方式为现金或支票或转账。第四条甲乙双方的权利义务1、甲方协助乙方办理企业登记和经营的相关手续。在乙方经营期间，甲方协助乙方维护企业的正常经营。2、乙方租赁经营期间，甲方不得干涉乙方正常的经营活动。3、甲方种植的果园在乙方租赁期间，乙方如经营需要，甲方应同意其进行移植、改良品种或砍伐，甲方不再收取费用，但乙方应提前一个月向甲方报备，并向有关部门报批，所需费用由乙方负责。4、乙方租赁甲方果园地从事生态休闲旅游配套建设等项目经营，必须符合厦门同安竹坝南洋风情休闲度假控制性规划的规定。5、乙方应在合同签订后1个月内向相关部门提交有关材料申请设立有限公司，取得合法经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法经营，公司的经营亦不得违反厦门同安竹坝南洋风情休闲度假控制性规划。6、乙方注册资金应在合同签订之日起两年内全部到位；7、乙方开发建设生态旅游项目的期限及对外营业时间应与T2005G01地块（竹坝酒店）同时进行。……。9、乙方经营期限届满后，乙方在租赁范围内的所有的不动产及地上物全部无偿归甲方。……。第五条2、乙方如未全面履行本合同第四条第5、6、7项中的一项，应支付甲方的租金按从合同签订之日起每亩450元计算，如再延迟一年，甲方有权终止合同，乙方的投入全部无偿归甲方所有。……” 2007年6月18日，双方再次签订一份原办公楼后果园地租金缴交换算细则，载明：“由测绘站测出该块地的面积为38813.166平方米，折成面积为58亩计算，该地块的租金缴交细则换算如下：一、2007年4月1日——2011年12月31日缴交租金为人民币伍万捌仟元整（￥58000元）（注：交足五年租金）二、2012年1月1日——2016年12月31日缴交租金为人民币陆万玖仟陆百元整（￥69600元）三、2017年1月1日——2021年12月31日缴交租金为人民币捌万叁仟伍佰贰拾元整（￥83520元）……”莲福公司依约支付租金至2021年12月31日，共计211120元。 后因莲福公司停止对上述果园地的投资建设，竹坝管委会分别于2018年10月17日、2018年12月27日向莲福公司法定代表人樊炎冰发出《关于终止的律师函》，但均被退回或拒收。后于2019年1月9日，竹坝管委会在《中国商报》刊登终止合同公告，要求解除与莲福公司签订的果园地租赁合同，要求莲福公司自公告发布之日起十五日内到竹坝管委会办理腾空、移交等相关手续。若在上述期限内莲福公司仍不回复或到竹坝管委会办理，即视为莲福公司放弃对此没有异议并自行遗弃标的范围内的地上物，竹坝管委会将依法处理。 一审法院另查明，2005年9月16日，案外人苏莲以有偿出让的方式取得位于厦门市同安区竹坝农场场部、竹坝中学西南侧T2005G01号的土地使用权，用于经营酒店，现酒店尚未营业。 2019年7月8日，一审法院对讼争果园地进行了现场勘查，现果园地内杂草丛生，无人施工，已投资建设的阳光房等建筑物也废弃在一侧，无法使用。莲福公司的办公场所大门紧闭，无人在里面办公，属于空置状态。 庭审中，竹坝管委会陈述，莲福公司的原名称为厦门莲福旅游投资有限公司，即签订合同的公司，在签订合同后并没有重新设立公司，是以其主体进行投资的，当时其是认为只要他能经营，就没有提出异议。但是莲福公司在果园地投资了一些配套设施和简单建筑后于2015年就没有投资了，也没有对外营业，莲福公司占地十几年未经营开发，场所处于失管状态，双方签订合同的目的已经无法实现，同时没有设立新的有限公司，已经构成违约。竹坝管委会陈述对于莲福公司在讼争果园地上投资的建筑物及不动产等其同意不再要求恢复原状，由其自行处理。 2019年7月9日，竹坝管委会向一审法院申请撤回第2项诉求中的莲福公司将企业经营场所注册地址从厦门市同安区竹坝华侨农场88号105-106室迁出。 一审法院认为，2007年3月30日，竹坝管委会与厦门莲福旅游发展有限公司即本案被告莲福公司签订的《果园地租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。双方签订合同的目的在于对果园地进行开发投资，从事生态休闲旅游配套建设，现因莲福公司占地十几年并未依约经营开发，租赁的场所处于失管状态，双方签订合同的目的已经无法实现；故竹坝管委会要求解除双方签订的《果园地租赁合同》，返还讼争果园地的诉讼请求，予以支持。同时因莲福公司未按合同约定设立新的有限责任公司，并且已经停止投资，无法实现对外营业，已经违反合同约定，应按照合同向竹坝管委会补交租金，故竹坝管委会主张莲福公司按照450元/亩/年自2007年4月1日起补交租金并支付占用费的诉讼请求，予以支持。其中2007年4月1日至2019年3月31日的租金为313200元（450/亩/年×58亩×12年），扣除莲福公司已支付的租金211120元，该租期尚欠租金102080元。莲福公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提交书面证据提出异议，视为自动放弃诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、2007年3月30日，厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会与厦门莲福投资有限公司签订的《果园地租赁合同》，于本判决生效之日解除；二、厦门莲福投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将址在厦门市同安竹坝农场的果园地（面积38813.166平方米，折成面积为58亩）归还厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会；三、厦门莲福投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会支付租金人民币102080元；四、厦门莲福投资有限公司应向厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会支付从2019年4月1日起至实际将址在厦门市同安竹坝农场的果园地腾空归还厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会之日止的占用费（合计58亩，按照每年每亩人民币450元计付）；五、驳回厦门市同安竹坝华侨经济开发区管委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2342元，由莲福公司负担。 本案二审法庭调查中，莲福公司提交4份证据，证据1.莲福公司工商登记信息、冀中能源国际物流集团有限公司，用于证明：1）莲福公司的注册资金已全部实缴到位。2）冀中能源国际物流集团有限公司已经受让了莲福公司的全部股份，拟投入大量资金，重新经营涉案土地相关项目，现正在进行前期准备工作。证据2.涉案土地现场照片，用于证明莲福公司为经营涉案土地，已经投入巨资在涉案土地上进行了大量设施建设，但由于竹坝事务中心未按承诺将温泉主管道引入涉案土地，造成这些设施长期闲置。证据3.莲福公司受让土地现场照片、房屋所有权登记信息，用于证明莲福公司已经按照受让土地的出让合同约定，对受让土地进行了开发建设，涉案土地与受让土地的开发建设工作一直在同步进行，如涉案土地能够正常使用，莲福公司将于近期对外经营涉案项目。证据4.机电房照片，用于证明竹坝事务中心至今未将涉案土地上机电房移出，造成莲福公司无法使用机电房周边土地，已构成对莲福公司的违约。竹坝事务中心质证认为，莲福公司提交的上述证据超过举证时间。证据1注册资金情况，竹坝事务中心并不清楚，竹坝事务中心所了解的是莲福公司股权变更已经有两次了，莲福公司提交的股东实际是在2019年8月22日以抵债的方式受让的股权，至于是否实缴竹坝事务中心不清楚。证据2的真实性无法确认，无法体现拍摄者与时间，竹坝事务中心向法庭说明案涉土地是一块租赁地，旁边是莲福公司以建设酒店为名受让的政策土地，其证明对象不予认可。证据3的真实性无异议，但与本案无关。证据4的真实性无法确认，证明对象不认可。 法庭调查中，双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，（一）莲福公司与竹坝事务中心（原竹坝管委会）签订《果园地租赁合同》、《原办公楼后果园地租金缴交换算细则》，莲福公司也依约向竹坝事务中心支付租金至2021年12月31日，共计211120元，根据合同相对性原则，竹坝事务中心有权提起本案诉讼，莲福公司对竹坝事务中心诉讼主体资格提出异议，与其支付租金的行为相矛盾。（二）莲福公司未提供证据证明其自租赁后对案涉果园地从事合同约定的用途进行经营，且经一审法院现场勘查，案涉地块处于失管状态，致使不能实现合同目的，继续维持合同关系已无必要，一审法院支持竹坝事务中心诉求解除合同，是正确的。（三）莲福公司在上诉理由中主张竹坝事务中心迟迟不履行合同义务，但又在补充上诉理由主张竹坝事务中心已经按涉案合同约定履行了合同义务、莲福公司起诉解除合同的理由不能成立、应当驳回莲福公司的起诉，则存在相互矛盾，且莲福公司在补充上诉理由第2点主张莲福公司在违反合同第四条第5、6、7款的情况下，竹坝事务中心有权解除合同；在第3点又主张莲福公司履行涉案合同过程中无任何违约行为，莲福公司的补充上诉理由前后矛盾，而且本案是竹坝事务中心起诉。（四）本案一审诉讼中，莲福公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。莲福公司二审提供的证据不属新的证据，且不影响案件的正确处理，本院依法不予采纳。 综上所述，莲福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2342元，由莲福公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇二〇年二月十七日 代书记员 朱巧婷 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。