湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3181号上诉人（原审原告）：湖南晋源物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区怀东路121号，统一社会信用代码91431200666321978Q。法定代表人：符晋源，该公司董事长。委托诉讼代理人：田燕霞，女，1988年7月16日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：曾益，女，1992年5月13日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：潘金炳，男，1965年4月4日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：曾喜生，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312199410152014。上诉人湖南晋源物业服务有限公司因与被上诉人潘金炳物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湖南晋源物业服务有限公司上诉请求：撤销原判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定小区监控、电梯、路灯等未能正常使用，外墙漏水未维护系上诉人单方未尽到合同服务义务是错误的，上诉人通知业主交电梯维修费，业主不交，怀化市房产局不同意动用维修基金，一审法院认定是上诉人的过错，是上诉人单方违约，明显是错误的。一审法院将短时间存在的局部服务不达标现象扩大到整个服务期间，明显是错误的。一审法院认定《前期物业管理服务协议》第十条第四项为格式条款并认定为无效是错误的。一审将物业服务费核减为0.6元每平方米缺乏事实依据，明显错误。故特提起上诉。被上诉人潘金炳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。湖南晋源物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2015年1月1日至2019年3月31日的物业服务费7910元，生活垃圾处理费306元，并向原告支付按照以每年交费一次的每月2%计算所欠物业费的违约金至付清时止（截止到2019年8月20日止违约金为3722元），合计11938元（详见欠费明细表）;2、本案的所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告购买“肉联厂.飞云居”小区住房一套，建筑面积141㎡，2012年10月23日收房。2012年10月23日，原告湖南晋源物业服务有限公司飞云居服务处与被告签订《前期物业管理服务协议》约定：原告对被告所购住房所在的“肉联厂.飞云居”小区提供物业服务，服务内容为“对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”等等；被告交纳物业管理服务费0.8元/月㎡,未约定具体交费时间；被告(乙方)不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告(甲方)有权要求被告(乙方)补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金。合同签订后，被告2015年1月1日之前的费用已向原告交清，之后的未交。2015年1月1日原告提价物业管理服务费为1.1元/月㎡,但没有向业主公示调价方案，也没有经业主大会同意。原告在“肉联厂.飞云居”小区物业服务期间，未尽到合同约定服务内容及标准：小区监控录像经常处于瘫痪状态,楼梯间、绿化地等公共区域杂物乱堆乱放而不作处理，小区车辆乱停乱放而不规范有序；电梯不能正常使用，经相关部门“监察指令”后仍不整改；路灯等公用设备不能处于经常的正常状态。2018年12月7日，“肉联厂.飞云居”小区成立业主委员会，原告事实上仍在该小区继续提供物业服务。2019年4月3日，经“肉联厂.飞云居”小区业主大会决议解除了与原告的物业服务合同关系，2019年4月10日，原告向“肉联厂.飞云居”小区业主委员会移交了相关物业资料物品，退出了“肉联厂.飞云居”小区物业服务。原告向被告书面催交所欠物业管理服务费后，被告至今未交纳。另查明，2012年6月8日中国人民银行公布执行的活期存款年利率为0.4%，短期贷款年利率(一年期内)为6.31%。一审法院认为，被告与原告湖南晋源物业服务有限公司飞云居服务处签订《前期物业管理服务协议》，原告是合同相对人，具有适格原告资格。业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用，被告所欠原告的物业服务费应予交纳，但原告在提供物业服务过程中，不依合同约定的内容标准提供服务，服务质量严重不合约定，已构成根本违约，同时，原告于2015年1月1日单方提价物业管理服务费为1.1元/月㎡,没有经过业主大会同意,被告就该提价部分可以拒交，因此，本院根据双方违约过错程度酌定被告按0.6元/月㎡向原告交纳欠付的物业服务费，即被告应向原告交纳欠付的物业服务费4314.6元(2015年1月1日至2019年3月31日共51个月，51个月×141㎡×0.6元/月㎡＝4314.6元)。原、被告于2012年10月23日签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定“乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金。”该项按每天3‰交纳的违约金相当于年利率108%，是同期中国人民银行公布执行的短期贷款年利率(6.31%)的17.12倍，是同期活期存款年利率(0.4%)的270倍，是现行民间借贷市场允许的法定最高年利率24%的4.5倍，这是超乎常理的违约金约定,是当事人在通常情况下不应当承担的义务，且原告未尽到合同格式条款的法定提示与说明义务,而关于原告的违约责任在《前期物业管理服务协议》中却没有如此对等的约定内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，该《前期物业管理服务协议》第十条第四项关于“按每天3‰交纳违约金”的约定无效，本院予以认定，因此，原告主张的违约金诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的生活垃圾处理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（七）项、第四十条、第四十一条、第五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘金炳支付原告湖南晋源物业服务有限公司物业服务费4314.6元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元，由被告潘金炳承担。二审中，湖南晋源物业服务有限公司向本院提交了一组证据，本院组织当事人质证并记录在卷。本院认定，湖南晋源物业服务有限公司二审提交的证据不属于新证据，本院不予采信。本院查明的事实与一审判决一致。本院认为，本案潘金炳已经根据其与湖南晋源物业服务有限公司所签《前期物业管理服务协议》交清了2015年1月1日之前的物业服务费用，后因小区业主大会已经解除了小区与湖南晋源物业服务有限公司的物业服务合同，湖南晋源物业服务有限公司亦退出小区服务，故一审法院认定潘金炳向湖南晋源物业服务有限公司交清自2015年1月1日起至2019年3月31日止的物业服务费并无不当。同时，虽合同约定的物业服务费为0.8元每平方米，但湖南晋源物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院根据双方过错确定按0.6元每平方米计算物业服务费亦属合理。《前期物业管理服务协议》系湖南晋源物业服务有限公司提供给小区各业主签订的协议，协议第十条第四项约定“乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金”，因该项按每天3‰交纳的违约金相当于年利率108%，是同期中国人民银行公布执行的短期贷款年利率(6.31%)的17.12倍，是同期活期存款年利率(0.4%)的270倍，是现行民间借贷市场允许的法定最高年利率24%的4.5倍，这是超乎常理的约定，加重了对方责任，一审法院认定该约定无效亦无不当。综上，湖南晋源物业服务有限公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖南晋源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年二月二十五日代理书记员  龙星宇