重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初18484号 原告：重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝。 法定代表人：王小兵，该管理处经理。 委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。 被告：扶永春，1982年2月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处与被告扶永春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处的委托诉讼代理人周毅，被告扶永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2015年7月1日至2019年2月28日期间的物业服务费3078.24元；2、判令被告支付违约金，该违约金计算标准为从2019年2月4日起，以尚欠物业服务费3078.24元为基数，按年利率24%计算至付清之日止；3、判令被告支付从2015年7月1日至2019年2月28日拖欠的水电公摊费440元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系被告居住的“宝嘉江枫美岸”小区的物业管理单位，被告系该小区业主。被告无故拖欠从2015年7月至2019年2月物管费3078.24元，水电公摊费440元。同时前期物业服务协议约定了违约责任。原告按照合同约定履行物业服务义务，但被告无故拖欠物业服务费用，原告多次向被告催收未果，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼，请求判如所请。 被告扶永春辩称，自己系案涉房屋的业主，对物业费欠费金额没有异议，但是对违约金、公摊费不认可。因为物业公司没有给我们提供服务，小区多次发生偷盗事件、保安值班睡觉、清洁卫生不到位；我没有跟物业公司签订物业服务合同，是开发商与物业签订的物业服务合同；公摊费原告没有发票，具体多少我不清楚，拒绝交纳公摊费。 本院经审理认定事实如下：2007年9月3日，建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司与重庆天穹物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同第四章“物业服务费用”第六条：“本物业管理区域的物业服务收费选择包干制……经双方约定本物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）（1）住宅1.10元/月/平方米……”第七条：“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。”第八条：“业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。”第八章“合同期限”第二十五条：“本合同自【宝嘉·江枫美岸】实际交房之日起计算，期限为3年。”第二十六条：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业主委员会与物管企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第九章“违约责任”第三十二条：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金……” 2019年8月23日，重庆市沙坪坝区沙坪坝街道中渡口社区居民委员会出具的《证明》显示，原告从2009年6月30日起至今一直在案涉小区提供物业服务。 《重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案调查结果》显示被告系沙坪坝区XXXXXX号案涉房屋的所有权人，建筑面积为77.73平方米。 庭审中，原、被告双方均认可因被告住房位于一层，扣除电梯费用后按0.9元/月/平方米的标准计收物业服务费。被告每月应向原告交纳69.96元（0.9元/月/平方米*77.73平方米）物业服务费，被告从2015年7月1日起至2019年2月28日止拖欠物业服务费共计3078.24元（69.96元/月*44个月）。原告于2019年2月4日曾通过在案涉物业张贴《缴费提醒通知单》的方式向被告催收物业费及公摊费。 原告为证明公摊水电费用向本院提交2015年7月至2019年2月期间被告物业所在楼栋产生的水电费发票、《证明》、水电卡等证据，根据水电费发票及住户数量计算显示原告主张的公摊水电费10元/月低于实际产生的公摊水电费。 被告向本院提供照片资料，拟证明原告工作人员值班时间睡觉、小区垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、公共建筑毁损严重等事实，因原告未严格履行合同义务故拒交物业费用。本院对照片资料采证意见如下：首先，照片形成时间均在2019年2月之后，不能据此成为其从2015年7月起拒交物业费的抗辩事由；其次，多数照片内容无法反映出整体性、持续性的待证事实，证明力需要补强；第三，“物业费用与服务水平相适应”原则是调整物业服务合同纠纷的重要原则，物业服务企业因物业资质等级、企业运营成本等现实因素，物业服务质量也不尽相同。业主不宜以物业服务过程中某一时间段的服务瑕疵作为连续数年拒交物业服务费的抗辩事由，故被告举示的照片资料不能成为其抗辩事由成立的证据。尽管如此，但是被告提供的不同时间段保安人员值班睡觉的照片，客观上可以反映物业公司在人员安保管理方面存在问题，被告应当及时整改，认真履行合同安保义务。 本院所确认的上述事实,有当事人的陈述，原告提供《前期物业服务合同》、《证明》、《档案调查结果》、收款单、《缴费提醒通知单》、公摊水电费发票等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》合同效力及于全体业主，业主应当按照合同约定履行合同义务。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按照合同约定支付物业服务费用。关于物业服务费金额，庭审中原被告双方对物业服务费计算标准、尚欠金额无异议，故被告应当支付原告物业服务费3078.24元。关于公摊水电费用，《前期物业服务合同》中约定公摊水电费独立计量核算具实分摊，庭审中原告已举证证明被告实际分摊的水电费高于10元/月，现原告要求按10元/月的标准计算公摊水电费为440元，系其民事权利的处分，本院予以支持。 关于违约金问题。被告举示的图片资料，因证据形成时间、图片内容，在关联性、证明力方面上无法达到其证明目的，不能成为其从2015年7月起拒交物业费的抗辩事由，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。庭审中原告自愿将违约金的计算标准调整为从2019年2月4日起，以尚欠物业服务费3078.24元为基数，按年利率24%计算至付清之日止，是其民事权利的处分且不违法法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 被告扶永春于本判决生效后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处从2015年7月至2019年2月的物业服务费为3078.24元； 被告扶永春于本判决生效后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处从2019年2月4日起至物业服务费付清之日止的违约金，该违约金以所欠物业服务费3078.24元为基数，按年利率24%计算。 被告扶永春于本判决生效后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限公司宝嘉江枫美岸管理处从2015年7月至2019年2月的公摊水电费440元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告扶永春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  姚 欣 二〇二〇年二月十八日 法官助理  张尚校 书 记 员  郑仁术