江西省赣州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣07执异11号 案外人(异议人)：赣州市南康区大众小额贷款股份有限公司,住所地：江西省赣州市南康区东山街办迎宾大道北方泓泰大厦四楼，统一社会信用代码：913607000634720052。 法定代表人：邱桂兰，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张元峰，系该公司总经理，特别授权。 申请执行人：刘细明（债权受让人），男，1956年4月9日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：李鑫，巫德强，江西公仁律师事务所律师，一般代理。 被执行人：梁斌，男，1975年12月3日生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。 被执行人：赣州国强房地产开发有限公司。住所地：江西省赣州市客家大道博德星辰名苑7＃楼四层写字楼，社会统一信用代码：91360700586580849B。 法定代表人：梁斌，该公司执行董事。 在本院执行刘细明与梁斌、赣州国强房地产开发有限公司（下称国强公司）股权转让合同纠纷一案中，案外人赣州市南康区大众小额贷款股份有限公司（下称大众公司）因不服本院对国强公司所有的“XX”X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号房屋的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人大众公司称，2014年11月，国强公司因经营需要以多个自然人的名义向其借款，累计约1000多万元，国强公司以该公司开发的商品房提供担保，后无法还款，经协商，2018年4月19日，案外人、国强公司、梁斌、张元峰签订书面“还款协议书”，约定以相应借款金额的已经签订买卖合同且网签备案的含“XX”X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号异议房产在内的相关房产还款。案外人认为，法院执行上述房产没有法律依据且损害了其财产权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条之规定，其依法享有足以排除强制执行的民事权益，故请求依法中止对“XX”X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号房屋的执行。 为证明上述事实，案外人提供了下列证据材料：1.案外人、国强公司、向案外人借款的有关当事人签订的《协议书》及《补充协议》；2.案外人分别转账给借款人梁斌、梁素梅、赵辉、肖春荣、唐春华、唐丽贞、钟小明、刘缓等人的凭证（银行电子回单）；3.案外人、国强公司、梁斌、张元峰共同签订的《还款协议书》；4.案外人购买涉案房屋的《商品房买卖合同》。 刘细明答辩称：一、根据案外人与国强公司签订的《协议书》可证实，国强公司仅是就涉案房产为他人债务向案外人提供抵押担保，这只是一种担保意向而非买卖合意，双方签订《商品房买卖合同》只是抵押手续的一个环节而非真实的买卖关系，不能认定为合法有效的书面买卖合同。该抵押不属于法律认可的抵押方式，只是一种让与担保，双方约定的流押违反法律法规的强制性规定，应当认定无效。二、涉案房产并非用于居住，仅是为了抵押担保。三、案外人并未提供涉案房产已交付的证据材料，案外人在法院查封涉案房产之前并未合法占有该不动产。四、案外人在长达近五年的时间内未提出过任何异议或备案、过户请求，更未通过任何形式主张过权利，案外人自身存在重大过错。据此，请求法院驳回案外人的异议请求，并继续执行（2018）赣07执保77号、(2019)赣07执148号执行裁定书。 本院查明，吴凯与梁斌、国强公司股权转让纠纷一案，诉讼中，本院于2018年8月14日作出（2018）赣07执保77号民事裁定，裁定冻结梁斌、国强公司银行存款2200万元或查封、扣押、冻结其等值的其他财产。2018年8月22日，本院向赣州市房地产交易管理中心送达该裁定及依据该裁定作出的协助执行通知，保全查封了国强公司所有的“XX”项目中含X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号房屋（属首封）在内的相关涉案商铺、车位和住宅。2018年12月18日，本院作出（2018）赣07民初191号民事判决，判决梁斌偿还吴凯股权转让款1962万元及利息；国强公司对该付款义务，在“XX”项目资产范围内承担连带清偿责任。案件受理费、保全费15.471万元，由梁斌、国强公司承担。判决生效后，吴凯与刘细明于2019年5月20日订立《债权转让协议》，吴凯将上述判决确定债权的全部权利义务概括转让给刘细明，并于2019年5月25日在《赣南日报》上刊登《债权转让通知暨催收通知书》向梁斌、国强公司进行了通知和催收。因梁斌、国强公司未履行，刘细明向本院申请执行，本案立案执行，案号为(2019)赣07执148号。执行中，本院于2019年8月5日作出(2019)赣07执148—1号执行裁定，裁定拍卖“XX”项目中含X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号房屋在内的查封房产，案外人得知后遂以前述理由提出异议。 另查明，“XX”X号楼1X1、1X2、1X3、2X7号房屋系国强公司开发并于2018年10月29日登记在该公司名下的房屋，产权证号分别为：赣（2018）赣州市不动产权第00XX65、00XX64、00XX63、00XX12号。2014年11月11日，案外人分别就购买上述4套涉案房屋与国强公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价1465272元。2014年11月12日，国强公司为他人及该公司法定代表人梁斌向大众公司借款签订《协议书》，约定国强公司以其开发的“城央一品”部分房屋以销售方式抵押给大众公司，该抵押的房屋中包括了上述4套涉案房屋。该4套涉案房屋办理了买卖合同网签备案，但未办理抵押登记。2018年4月19日，梁斌、国强公司与大众公司及有关债权人订立还款协议，再次明确以上述4套涉案房屋中的X号楼1X1、1X2、1X3号房屋为有关借款的偿还事项承担违约担保责任。目前，该4套涉案房屋未过户。 本院认为，本案争议的焦点为案外人对4套涉案房屋主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系涉案财产的权利人。本案中，涉案房屋登记在国强公司名下，故国强公司系涉案房屋的权利人。基于国强公司系本案的被执行人，故本院有权对其所有的该涉案房屋予以执行。案外人对涉案房屋主张的权利要排除执行，其异议理由必须符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定。根据案外人与国强公司及借款人三方订立的《协议书》及《还款协议书》内容可知，国强公司系以其开发的“XX”项目中含该4套涉案房屋在内的部分房屋为他人向案外人借款提供担保，并以销售买卖的形式抵押给案外人，故案外人与国强公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》，实质上系以商品房买卖之名行房屋抵押担保之实。因此，案外人与国强公司之间就4套涉案房屋形成的是抵押担保关系，并不是真实意义上的房屋买卖关系，故案外人以其与国强公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》为由，主张其对4套涉案房屋享有的权利符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就本案而言，对案外人就涉案房屋主张的权利应依照法律关于不动产抵押的规定进行审查。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条及《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，不动产的抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，涉案房屋并未办理抵押登记，故案外人对涉案房屋主张的权利从抵押关系上看，其抵押权并未设立。况且，即使涉案房屋抵押权已设立，案外人享有的也只是依据已设立的抵押权对涉案房屋处置后对其变现价款清偿顺位上的优先权，该优先权也并不具有阻却法院对涉案房屋执行以变现其价款的功能。据此，案外人对涉案房屋主张的权利不能排除执行。 综上，案外人大众公司的异议理由不能成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人不服本裁定，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下： 驳回赣州市南康区大众小额贷款股份有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长  陈小奇 审判员  李 鸿 审判员  何树明 二〇二〇年二月九日 书记员  刘 珍