山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终373号   上诉人(原审被告)：康誉石，男，1992年1月2日出生，汉族，住文水县。   委托诉讼代理人：康国强，山西沃赢律师事务所律师。   上诉人(原审被告)：杨亚男，女，1992年3月24日出生，汉族，住文水县。   被上诉人(原审原告)：赵莉，女，1974年1月10日出生，汉族，住长治市。   委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。   上诉人康誉石、杨亚男因与被上诉人赵莉房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康誉石及其委托诉讼代理人康国强，被上诉人赵莉的委托诉讼代理人段治峰到庭参加诉讼，上诉人杨亚男经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   康誉石、杨亚男上诉请求：1、请求撤销太原市晋源区人民法院(2019)晋0110民初1669号民事判决,并依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,请二审法院查清事实的基础上依法改判。被上诉人应当举证证明已经严格按照合同约定履行了过户自己需要准备的所有材料,且这些材料应当是真实并合法获得的,那么上诉人才有义务履行变更登记的义务。一审法院在审理本案过程中,并没有审查这方面的证据,仅凭被上诉人所述上诉人不履行过户义务,就认定上诉人违约是严重错误的,请二审法院依法查明事实,并依法作出正确且公平的判决。二、一审法院适用法院错误,一审法院严重偏祖被上诉人,被上诉人所主张的违约金过高且不符合法律规定,应当调整。1、一审法院已超出被上诉人一审的诉讼请求,被上诉人要求按照合同标的20%支付违约金,而一审法院却按照双倍返还定金的形式支付违约金,在被上诉人并没有变更诉讼请求,一审法院却错误的将被上诉人的诉讼请求予以变更,违反了法院居中审理的原则,一审法院判决是在偏袒被上诉人,请二审法院予以纠正一审法院适用法律错误的判决,并依法改判。2、上诉人认为违约金过高,一审法院没有调整是错误的。被上诉人并没有提供证据证明受到了巨大损失,且本案并没有全部履行完毕,上诉人也仅仅收到被上诉人房款110000元,且占有该资金也仅四个月,即便按照民间借贷24%的利息标准,被上诉人也没有受到巨大损失。另外,上诉人在一审答辩期间也不同意支付违约金203000元,上诉人只同意支付5000元,上诉人已经认为违约金过高,一审法院应当根据合同解除的原因双方过错大小及双方所受到的损失予以调整,而一审法院无视上诉人被上诉人已住该房屋,被上诉人应当支付租赁费这一事实,且上诉人交付的房款也仅仅110000元,仅是本案合同标的的10%左右,在没有查明事实情况下,就认定上诉人支付违约金是错误的,请二审法院予以改判。   被上诉人的答辩意见：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持。一审中答辩人在法庭上也陈述按照双倍返还定金或按照诉讼请求支持，一审法院依据合同中国双方约定的定金条款及上诉人收取答辩人定金的事实作出判决，符合合同约定，也符合法律规定；2、一审法院没有偏袒答辩人，反而照顾了上诉人的利益，对答辩人依据双方签订的合同主张的313000元的诉讼请求给予了减少。3、上诉人在本案存在恶意套取答辩人15万元定金的行为。上诉人明知自己无力解决对案涉房屋的抵押，而与答辩人签订房屋买卖合同收取答辩人15万元的定金，后答辩人请求上诉人退还已支付的购房款定金，但是上诉人一直采取拖延不付的方法或每次支付几百元的方法进行拖延和占有答辩人支付的购房定金，使得答辩人无法另行去选择购买其他的房屋；4、上诉人具有完全民事行为能力，约定了定金条款和违约金条款，条款对双方是对等的，上诉人明知不能履行合同应该承担违约责任，双方应履行合同。   原审原告赵莉向一审法院起诉请求：1、判令被告杨亚男、康誉石返还购房定金110000元，被告杨亚男、被告康誉石支付违约金203000元，合计313000元；二、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年4月20日，原告与太原中环居业房地产经纪有限公司签订了居间服务合同，支付其居间服务费25375元，在太原中环居业房地产经纪有限公司的安排下，原告与被告杨亚男、康誉石签订了存量房屋买卖合同，原告以1015000元价格购买被告杨亚男名下位于X路300号18幢2单元10层1002号建筑面积77.3平米的房屋，该房屋产权证号为：（2017）太原市不动产权第XXXX号。合同签订后，原告按照合同约定当日就支付了被告杨亚男购房定金150000元，被告杨亚男给原告打了定金收条。但由于二被告的原因双方无法继续履行合同，二被告开始退还了原告交付的部分定金，目前仍然有110000元定金以没有钱为由未退。存量房屋买卖合同第六条房屋交易具体事项约定及违约责任中约定：“甲方未按照本条的约定条件办理房屋过户、交付的，按逾期时间分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期未超过15日并于过户、交房之日起7日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方书面解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起7日内按照合同价款的20％作为违约金支付给乙方或双倍返还定金，并由甲方退还乙方全部已付款”。2019年7月16日，原告委托山西黄河律师事务所向二被告发出律师函，敦促二被告于2019年7月18日前确保对房屋拥有完整产权以便完成过户，如果不能，双方房屋买卖合同解除。现在二被告明确表示不再履行合同，经原告多次催要尚有110000元未退还。现原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。   一审法院认定事实：2019年4月20日，原告赵莉（乙方）与被告杨亚男、康誉石（甲方）签订合同编号为TYS19109532的存量房屋买卖合同，合同约定：“交易房屋位于X路300号18幢2单元10层1002号，建筑面积77.3平方米，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，房屋权属证书号为XXX；甲方承诺房屋已设定抵押，甲方承诺已取得抵押权人同意，可出售该房屋；甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定；甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关手续不真实或无效、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的甲方构成根本违约，乙方有权单方解除合同，本合同解除的，甲方须向乙方支付该房屋本合同成交价的20％作为违约金或双倍返还定金，并由甲方退还乙方全部已付款，且甲方还需承担向经纪服务方支付信息咨询服务费的责任；甲、乙双方一致同意本合同房屋总成交价款为人民币壹佰零壹万伍仟元整，本合同项下定金为人民币壹拾伍万元整，乙方在签订本合同起当日内支付，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；2019年4月27日内，甲方将该房屋交付于乙方；甲乙双方选择甲方现金赎楼方式还款解押，甲方应在签订本合同后且乙方贷款审批通过之日起叁拾伍个工作日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并办理房产注销抵押登记手续后将房屋所有权证原件及土地使用权证（或不动产权证）交付于该房屋的过户代办方；甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须于通过后的壹拾个工作日内前往房屋产权转移登记机构办理产权转移手续；甲方未按照本条约定条件办理房屋过户、交付的，逾期未超过15日并于过户、交房之日起7日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行，逾期违约金支付标准为自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期一日，按合同成交价的万分之一支付违约金，逾期超过15日的，乙方有权单方书面解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起7日内按照合同价款的20％作为违约金支付给乙方或双倍返还定金，并由甲方退还乙方全部已付款”。同日，被告杨亚男出具定金收条，载明“今收到赵莉购买坐落于X路300号18幢2单元10层1002号（产权证号：XXX）房屋购房定金（大写）：壹拾伍万元整（小写）150000。”2019年4月27日二被告将房屋交付给原告。2019年7月16日，山西黄河律师事务所受原告委托向二被告发出“关于赵莉与杨亚男、康誉石《存量房屋买卖合同》的律师函”，要求二被告在接到律师函后尽快办理消灭房屋抵押权及过户事宜，或向原告退还定金，否则原告将向人民法院提起诉讼。庭审中，双方当事人对因二被告原因导致合同不能继续履行、被告方已返还原告定金40000元等事实均无异议，原、被告双方一致同意解除合同。   晋（2017）太原市不动产权第XXXX号房屋登记的权利人为被告杨亚男，共有情况为单独所有，已办理抵押。被告杨亚男与被告康誉石系夫妻关系。   一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告各方签订存量房屋买卖合同，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。本案中，原告赵莉与被告康誉石均认可合同已解除，且二被告已陆续向原告返还40000元定金，故一审法院对原、被告解除合同的事实予以确认。关于原告要求被告返还购房定金的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告给付150000元定金，合同解除后，二被告尚有110000元定金未还，故对原告要求二被告返还定金的主张一审法院予以支持，返还定金数额为110000元。关于原告要求二被告支付违约金的主张，一审法院认为，当事人对因二被告原因导致合同不能继续履行、二被告违约的事实均认可，一审法院予以确认，故二被告应承担违约责任。关于被告的违约责任，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告依合同约定，向被告主张合同价款的20％的违约金203000元（1015000元×20％），一审法院认为，原告未提交有效证据举证证明二被告的违约行为给原告造成的实际损失，同时考虑到原告实际居住涉案房屋至今，结合本案合同履行情况及二被告的违约行为等因素，一审法院认为二被告按照双倍返还定金的形式承担违约责任为宜，故二被告应向原告承担的违约责任为双倍定金数额300000元（150000元×2），扣减二被告已向原告返还的40000元定金，二被告仍需向原告支付260000元。关于被告康誉石辩称双方协商的违约金数额为5000元，其未就其主张承担举证证明责任，故一审法院对该辩称不予采信。判决如下：一、被告杨亚男、康誉石自本判决生效之日起十日内一次性向原告赵莉给付260000元；二、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5995元，减半收取2997．5元，由原告赵莉负担元507．5元，由被告杨亚男、康誉石负担2490元，保全申请费2085元，由被告杨亚男、康誉石负担。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人双方签订的《存量房屋买卖合同》，并未违反法律的强制性规定，合法有效。被上诉人在合同生效后即支付15万元定金，合同无法履行系上诉人的原因所致，被上诉人依据合同约定向上诉人主张其承担违约责任，符合法律规定。   关于上诉人主张违约金过高的诉求，经查，双方当事人在合同中明确约定，在出现一方根本违约时，守约方在行使合同解除权的同时，可选择以违约金或双倍返还定金的方式要求违约方承担违约责任。根据契约自由和责任对等原则，本院对合同中违约责任的约定不予调整。一审法院依据双倍返还定金的方式判决违约方承担违约责任，并未加重违约方的违约责任，亦未超出守约方的诉求金额，本院予以支持。   综上所述，上诉人康誉石、杨亚男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5200元，由上诉人康誉石、杨亚男负担。   本判决为终审判决。   审判长 吕 斌   审判员 焦跃峰   审判员 张 燕     二〇二〇年二月二十四日   书记员 王 峥