浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7123号原告：潘银娒，男，1936年3月5日出生，汉族，户籍地温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈成，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：章仁义，浙江时代商务律师事务所律师。被告：王振国，男，1960年4月28日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。委托诉讼代理人：李晓，浙江光正大律师事务所律师。原告潘银娒与被告王振国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告潘银娒及其委托诉讼代理人陈成、章仁义到庭参加诉讼，被告王振国的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼。在审理过程中，双方均申请庭外和解60日。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告于1985年10月13日就坐落于温州市鹿城区新桥乡三浃大队东槽村东首楼房两间（后变更为温州市瓯海区新桥街道三浃村东曹路49号）签订的《卖屋契》无效。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：确认原、被告于1985年10月13日就坐落于温州市鹿城区新桥乡三浃大队东槽村东首楼房两间（后变更为温州市瓯海区新桥街道三浃村东曹路49号）签订的《卖屋契》不成立。事实与理由：原告原系温州市鹿城区新桥乡三浃大队（后变更为温州市瓯海区新桥街道三浃村）村民，原有坐落于温州市鹿城区新桥乡三浃大队东槽村东首楼房两间两层，八十年代因原告另行建设新房，故从该老屋搬出，该老屋一直空置，原告便与被告父母协商，一次性收取被告父母1万元租金，将该处房屋出租给被告父母居住直至年老，为此，原告向被告父母出具了书面凭据作为出租依据，并向被告方交付了案涉房屋。现房屋面临拆迁。经了解，被告伪造落款日期为1985年10月13日的《卖屋契》，声称原告已经将房屋出卖给被告，但原告从未将房屋出卖给被告，也未与被告签署《卖屋契》，案涉《卖屋契》非原告签字或按捺指印，故该《卖屋契》不成立，双方不成立房屋买卖合同关系。此外，被告还与拆迁单位签订产权调换协议。被告的上述行为已严重侵害原告合法权益，故向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：1.1985年10月13日系由被告父母代表被告与原告就案涉房屋买卖事宜达成一致的意思表示，由原告将案涉房屋出卖给被告，被告已经支付全部购房款，原告亦已经向被告交付案涉房屋，故原、被告之间就案涉房屋的买卖合同关系成立并有效，原告已经实际履行完毕其合同项下的义务。2.被告以《卖屋契》作为依据向行政主管部门申请转移案涉房屋的土地使用权证登记并获得行政主管部门的批准，说明《卖屋契》的真实性已经得到相关职能部门的确认。3.被告购买案涉房屋后，经合法审批已经将案涉房屋整体拆除重建，重建后亦已依法办理房屋不动产权属证书，被告系案涉房屋的实际所有权人。4.若如原告所述仅向被告出租案涉房屋，租期至被告父母年老，那么被告父母去世距今已经多年，原告从未向被告主张要求返还案涉房屋；且被告对该房屋进行拆除重建原告也从未提出过异议，原告的行为与其所述作为产权人的行为显然不符。5.经向土地管理部门调查发现，相邻产权人潘建设在拆建房屋时，亦由被告进行指界，说明被告系案涉房屋的所有权人是众所周知的事实。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立，原告已经实际履行了房屋买卖合同的相关义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告原居住在温州市鹿城区新桥乡三浃大队东槽村东首两间楼房（后变更为温州市瓯海区新桥街道三浃村东曹路49号），该房屋原占地面积68.5平方米。1985年期间，原告收取被告款项（原告自认一次性收取1万元）后，将该房屋交付被告一家居住使用。在被告居住使用期间，原温州市鹿城区经济合作社曾于1992年10月1日出具《证明》，载明被告申请登记的土地68.5平方米坐落在，其地上建筑物系79年前建造，土地来源合法等。1996年3月21日，被告就其居住的三浃村东曹路49号房屋向政府申请私房原拆原建。1996年7月9日，被告以《卖屋契》作为依据，向行政主管部门申请办理上述房屋的土地使用权变更登记手续，《温州市瓯海区土地使用权转让审批表》载明：土地面积68.5平方米，东至潘建设墙中，南至道坦，西至路，北至杂地，土地用途为住宅用地等；对转让协议的有关说明为“转让方因全家迁居市区，原住房在85年10月间作价转让”，该审批表的转让方、受让方分别盖有原告私章并附有原、被告身份证明材料。《卖屋契》载明：“泮艮娒将今有坐落于新桥乡三浃大队东槽村东首楼房两间，屋地基一间包括前后道坦（该房屋系父遗产经兄弟二人分家后拆建而成。兄潘金娒分东首，我分西首）经双方当面言明计屋价人民币壹万叁仟伍佰元正卖给王振国永久为业……其屋价人民币壹万叁仟伍佰元，随契收足，分文无遗……约至古历12月底交清进屋”。“立卖屋契人”处签有“泮艮娒”名字，该签名处按有指印。落款日期为“一九八五年十月十三日（阳历）”。1997年3月21日，温州市规划局瓯海分局批准被告就新桥街道东曹路49号房屋的建房申请，新建规模为二间三层；拆建面积186.25平方米，新建面积129.14平方米，拆建和新建总建筑面积315.4平方米。原瓯海区新桥镇人民政府于1997年6月8日同意被告拆建两间105.13平方米。此后，被告出资建设了新房，并于2001年4月20日办理了房屋所有权登记（证号：温房权证瓯海区字第××号，用途为住宅，面积为318.22平方米），登记的权利人为被告王振国。2003年11月27日，上述房屋办理了土地使用权登记（证号：温集用（2003）第3-22813号，土地使用权面积95.63平方米，权利性质为批准拨用），登记的权利人为被告王振国。该房屋一直由被告王振国及其家人居住使用直至拆除，2017年6月22日，因新桥街道三浃村城中村改造建设需要，被告王振国作为乙方与温州市瓯海区人民政府新桥街道办事处作为甲方就该房屋签署《住宅用房产权调换协议书》。另查明，原告与潘金娒系兄弟关系。与案涉房屋相邻的东曹路51号房屋的所有权人系潘金娒的儿子潘建设，潘建设曾于1989年5月4日向温州市瓯海区新桥镇人民政府申请拆建该房屋，被告作为相邻人在潘建设申请的《社员房屋原拆原建（加层）地基申请表》上盖章确认四邻无意见。再查明，被告父亲王永苗已于2002年10月21日去世，被告母亲王根女已于1991年5月24日去世。原告对案涉房屋相邻人为其兄弟潘金娒不持异议，且其自称从案涉房屋搬出后一开始几年均居住在同村的另一处房产，距离该老屋300米左右距离，并偶尔有到其兄弟潘金娒家串门，其曾知晓案涉房屋已经被王振国拆建。依原告申请，本院于2019年10月17日依法委托浙江商检司法鉴定所对上述《卖屋契》上的指纹是否为原告潘银娒本人所按捺进行鉴定并提交文本材料，鉴定机构于2019年10月23日复函称：经观察，因《卖屋契》上潘银娒所捺指纹条件模糊，中心花纹重叠，无法进行技术鉴定，故退还贵院。上述事实，有原、被告当庭的陈述及共同提交的《卖屋契》，原告提交的身份证明、《住宅用房产权调换协议书》，被告提交的《证明》（原新桥街道三浃村经济合作社出具）、宗地草图、《土地使用权转让申请表》《土地使用权转让审批表》《浙江省行政事业性收费统一票据》《农村私人建房用地呈报表》《个人建房规划用地申请书》《建设用地规划许可证》、温州市不动产登记信息查询、《社员房屋原拆原建（加层）地基申请表》、证明（宁波市公安局大堰派出所出具）、户籍信息摘抄等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是原、被告双方是否就原东曹路49号房屋成立房屋买卖合同关系。被告基于案涉房屋的原因支付原告款项，并占有使用、拆除重建房屋，根据双方的意见，原告称双方为房屋租赁合同关系，被告称系房屋买卖合同关系。由于时间久远，故应综合进行分析认定。一方面，从被告权利行使角度来看，被告自1985年开始一直占有、使用案涉房屋，不仅如此，还在居住使用期间对原房屋进行了拆除重建并进行了扩建，原告对此知晓但未提出异议，说明被告行使的是房屋所有权相关的权利且无任何阻碍。另一方面，虽原告称上述双方的行为系基于履行房屋租赁合同关系，但原告对此并未能提供相应的证据，且原告一次性收取租金的方式与房屋租赁习惯不相符。况且，原告对租期的说法与其实际行为也自相矛盾：原告称所收取的1万元款项仅同意让被告父母居住至年老，却在被告父母去世距今已有十几年之久的时间里并未向被告主张返还房屋，也未继续向被告主张租金。因此，原告以房屋租赁合同关系作为收取被告款项并同意被告占有使用案涉房屋甚至拆除的理由本院难以认定。综上所述，原告主张房屋租赁合同关系的意见证据不足，理由不充分，且不符合常理，原告已经对《卖屋契》进行了实际履行，双方之间成立房屋买卖合同关系具有高度盖然性，现原告主张《卖屋契》不成立有违诚信，本院不予采信。本院对被告辩称双方成立买卖合同关系的意见予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘银娒的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告潘银娒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈温丹二〇二〇年二月二十一日法官助理陈娥代书记员 戴成森?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。