贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终483号上诉人（原审被告、反诉原告）：黔东南州众诚房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化南路32号。法定代表人：蒋云辉，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨成，贵州七律律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊齐书，女，1975年7月20日出生，汉族，住贵州省天柱县。上诉人黔东南州众诚房地产开发有限责任公司（以下简称州众诚房开公司）与被上诉人熊齐书商品房预售合同纠纷一案，因州众诚房开公司不服贵州省三穗县人民法院(2018)黔2624民初1131号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人州众诚房开公司上诉请求：1、撤销贵州省三穗县人民法院(2018)黔2624民初1131号民事判决书，改判被上诉人承担因延迟履行支付购房款80000元的违约责任，即支付违约金262800元给上诉人。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方当事人之间对购房尾款的履行期限约定不明，违背了房地产市场交易的基本惯例和规则，无视双方合同约定，是错误的。二、关于尾款交付时间的约定，被上诉人声称是等通知办房产证的时候一起补齐的说法是罔顾客观事实，不符合商品房市场习惯、惯例，也与双方合同的约定不符。被上诉人向上诉人发出的《关于请求提供公司银行账号的函》，诉称不知道上诉人银行账号及售楼部位置是在撒谎，上诉人售楼部从未搬迁或变更，被上诉人支付前期的部分购房款均是通过银行打款，被上诉人是为了掩盖其违约支付购房余款的目的。恳请二审法院查明案件客观事实，支持上诉人的反诉请求。被上诉人熊齐书二审答辩称：答辩人与被答辩人的付款方式已经变更。并且口头约定办房产证时支付尾款80000元。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。被上诉人熊齐书作为原告（反诉被告）向一审法院起诉请求：判决被告按双方于2009年4月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：20090329018）中的约定给原告办理御景商业街A区1层21号、22号门面的产权登记；本案诉讼费用由被告承担。上诉人州众诚房开公司作为被告（反诉原告）向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令熊齐书承担因其延迟履行支付购房款80000元的违约责任，即支付违约金262800元给州众诚房开公司，之后州众诚房开公司再依法给熊齐书办理房产证相关手续；2、本案一切诉讼费由熊齐书承担。一审法院认定事实：2009年3月28日，原告向被告预购被告开发的三穗县御景华城A区1层21号、22号商品房，并预交定金1000元。次日，原、被告双方达成商品房买卖协议，当日，被告经办人刘纯波（现无法联系）在《商品房买卖合同》签名，盖了公司公章、法定代表人印鉴章，该合同约定的主要内容如下：1、原告向被告购买A区1层21、22号商品房，建筑面积87.02平方米，单价每平方米7626元，总金额663615元，付款方式为银行按揭付款方式，即原告于2009年4月2日前付清购房首期款333615元，银行按揭贷款330000元，现原告于2009年3月29日付款220000元，余款113615元须在2009年4月2日前付清；2、原告逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理(不作累加)，(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付途期应付款万分之10(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采用分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定；3、被告逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，接下列方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加）(1)逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之10的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。4、交房期限，被告应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合验收合格的商品房交付原告使用；5、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用总证办理后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第1或2项处理，即1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。2009年3月29日，原告向被告支付购房款220000元，4月1日，原告再次向被告支付购房款112615元，首期购房款333615元（含定金1000元在内）付清。2009年4月25日，原告在《商品房买卖合同》上签字，《商品房买卖合同》成立。4月26日，原告向被告预交办证费7500元。在合同履行过程中，双方改变合同约定的向银行按揭贷款330000元的约定，变更为原告以现金方式付款，被告便将原告的银行贷款资料退给原告。2009年8月16日，原告向被告支付购房款250000元，至此，原告付给被告购房款582615元，尚欠80000元未支付。2009年10月，被告将原告所购商品房交付原告使用，原告对所购房屋进行装修后出租。2010年2月2日，被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼竣工验收，2013年5月24日，三穗县住房和城乡建设局对原告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼准予备案。此后，原告曾询问被告办理房产证的情况，被告未作明确答复，原告向被告交付余款80000元时，被告认为原告违约应一并交清违约金故未收取原告的购房余款。被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3栋楼住宅及一、二商业用房首次产权登记时间均为2015年1月，当月，被告为原告办理了所购的三穗县御景华城A区1层21号商品房的产权登记（原告不知情），22号商品房至今未办理产权登记。2018年10月28日，原告向被告发出《关于请求提供公司银行账号的函》，2018年10月31日，被告向原告发出回复函，具体内容如下：您于2009年4月与我公司签订一份《商品房买卖合同》，购买我公司所开发的御景商业街A区1层21、22号门面。按照合同约定，您应于2009年4月2日前向我司支付全部购房款，但熊齐书未履行支付义务，至今尚未支付完购房款，按照您发给我公司“关于请求提供公司银行账号的函”，您可用以下两种方式付清所欠款项：1、到我公司售楼部交付款项并办理相关手续（我公司的售楼部从御景商业街项目开盘至今都一直在营业，办公地点从未改变）。2、将所欠款项汇入我公司账户（账户名：黔东南州众诚房地产开发有限责任公司，开户行：贵州三穗农村商业银行股份有限公司车站支行；账号：2591010401201100008661，您转款入公司账户后请持交款凭证到我公司售楼部办理相关手续。请收到本函之日起两日内用以上两种方式中的其中任意一种方式付清所欠款项及违约金（按合同约定计算至实际支付日）。2018年11月2日原告支付了所欠被告购房余款80000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》成立有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行自己的义务或者履行合同义务不符合约定的即构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在合同履行过程中，双方就后期购房款以口头方式重新约定（即原告与被告商品房销售经办人刘纯波的口头约定，现刘纯波无法联系），即将银行按揭贷款方式支付改为现金支付方式。该口头约定原告称是“在2009年8月16日付款250000元，80000元余款等通知办房产证的时候一起补齐。”，被告称是“在2009年8月16日付款250000元，当天熊齐书口头承诺在交房后付清余款80000元。”，为此，双方各持己见，双方亦均无充分的证据予以证实自各主张的事实，按交易习惯，结合双方合同约定，双方所称的购房尾款80000元的履行期限均有一定的合理性、可能性，故对双方所称的履行期限均不予认定，应认定为履行期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。另外，被告也没有充分证据证实其在合理期间或者何时向原告主张购房尾款80000元的事实存在。双方在合同中约定，被告应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已综合验收合格的商品房交付原告使用。2009年10月被告已将原告所购商品房交付原告使用，2010年2月2日被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼竣工验收，可见，被告交付原告的商品房不符合合同约定。2013年5月24日三穗县住房和城乡建设局对原告开发的三穗县御景华城A区1、2、3号楼准予备案，2015年1月被告开发的三穗县御景华城A区1、2、3栋楼住宅及一、二商业用房首次产权登记，当月被告办理了原告所购御景商业街A区1层21号商品房产权登记，22号商品房至今未办理产权登记，也可见，被告履约行为不完全符合双方合同关于产权登记的约定，即出卖人应当在商品房交付使用总证办理后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，故被告辩称多次向熊齐书催收购房余款80000元，熊齐书以各种理由推迟未付，2018年11月2日才将余款80000元付给州众诚房开公司，熊齐书的行为严重违约导致其不能向房管部门办理产权证备案的主要原因的意见，不予采纳。综上所述，原告主张判决被告按双方于2009年4月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：20090329018）中的约定办理御景商业街A区1层21号、22号商品房的产权登记的诉讼请求，符合法律规定、符合合同约定，应予以支持，鉴于被告已办理了原告所购御景商业街A区1层21号商品房产权登记，22号商品房至今未办理产权登记，因此，被告仍有义务按合同约定协助办理22号商品房不动产权登记。被告反诉请求依法判令原告承担因其延迟履行支付购房款80000元的违约责任，即支付违约金262800元，之后再依法给熊齐书办理房产证相关手续的反诉请求，没有事实根据，理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内将原告（反诉被告）熊齐书购买的三穗县御景华城A区1层22号商品房的不动产权证协助办理至原告（反诉被告）熊齐书名下。二、驳回反诉原告（本诉被告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费60元，反诉案件受理费5242元，合计5302元，由原告（反诉被告）熊齐书承担30元，被告（反诉原告）黔东南州众诚房地产开发有限责任公司承担5272元。本院二审期间，当事人提交的证据材料，经本院审查不属于新证据，本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点为：熊齐书是否构成违约？关于熊齐书是否构成违约的问题。依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》成立有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，未按合同约定履行自己的义务或者履行合同义务不符合约定的即构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的购房合同应是余款330000元采用银行按揭贷款方式支付，但实际双方已经变更了该合同条款，采用现金支付，并已经实际履行了250000元，剩余80000元未履行，双方对于支付该80000元的时间存在争议，是交房付还是办房产证时付？对此由于没有合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现也没有充分证据证实上诉人在合理期间或者何时向被上诉人主张购房尾款80000元的事实存在，现被上诉人已经履行了支付80000元款项的义务。因此，一审认定正确，本院予以确认，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5242元，由上诉人黔东南州众诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  王大梅审判员  郑厚祥二〇二〇年二月二十八日法官助理郑华品书记员田仁晖