湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初13745号原告（反诉被告）：谢帆，女，1990年5月8日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：赵少岚，湖南琼武律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文华，男，1975年4月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告（本、反诉）：长沙市岳麓区南德房屋信息咨询服务部，住所地长沙市岳麓区望岳街道观沙路268号八方小区C区S5栋111号，统一社会信用代码：92430104MA4LRXLW6A。经营者：刘亚。委托诉讼代理人：段小龙，男，1985年5月20日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系该服务部员工。被告（本、反诉）：湖南新环境房地产经纪有限公司，住所地长沙市雨花区劳动中路528号现代华都家园综合楼2201，统一社会信用代码：91430111736765209L。法定代表人：袁李，系公司执行董事。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司员工。原告谢帆与被告张文华、长沙市岳麓区南德房屋信息咨询服务部（以下简称“南德服务部”）、湖南新环境房地产经纪有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告张文华向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并依法将本诉与反诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢帆的委托诉讼代理人赵少岚，被告（反诉原告）张文华、被告南德服务部的委托诉讼代理人段小龙及被告新环境公司的委托诉讼代理人唐暖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢帆向本院提出诉讼请求：1.判决被告张文华向原告退还55000元（50000＋5000元）购房定金;2.判令被告南德服务部与被告新环境公司连带退还居间费用10000元。事实及理由：2019年3月24日原告（乙方）谢帆与被告（甲方）张文华、居间方（丙方）南德服务部恒大华府门店、管理方（丁方）新环境公司共同签订了一份《房屋买卖合同》。合同载明：甲方自愿将坐落于长沙市金星北路二段89号恒大华府30栋201房出售给乙方，房屋权证编号为71××16，建筑面积约为90.16平方米；甲方承诺对该房有完全的处置权。合同第二条第四项约定：……乙方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准贷款的，甲乙双方互不违约，无息退还已收取的全部购房款及相关资料，证件，本合同自行终止。该项为特别约定。合同第三条约定.....甲乙双方合同签定后任何一方违约则违约方支付的服务费丙方不予退还。第七条约定：本合同履行期间，因政策或者不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收取的定金、房款无息全额退还给乙方，已产生的费用由甲乙双方各自承担。因长沙市政府房产调控政策及未能获得银行贷款并办理过户是导致买卖合同终止的主要原因。买卖双方都无过错，均不构成违约。原告多次要求三被告退还相关款项，均遭拒绝。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告南德服务部辩称：各方当事人在签订合同时已经告知原告购房资格的问题，原告告知被告有购房资格所以后面签订了合同，被告南德服务部一直在协助原告办理购房事宜，在过户之前被告南德服务部一直不知道原告没有购房资格，当时本来要收取原告两万元居间服务费，在合同签订当天只收取了1万元，因被告南德服务部不存在隐瞒等行为，并提供了相应的服务，所以不应退还一万元的居间服务费。被告新环境公司诉称：涉案合同居间服务费是由南德服务部收取，居间服务也是由南德服务部提供，原告要求新环境公司返还居间服务费无事实和法律依据。被告（反诉原告）张文华就本诉答辩并提出反诉诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令反诉被告谢帆向反诉原告张文华支付合同款10%的违约金13.16万元，即在反诉被告已付5万元定金的基础上再支付8.16万元违约金；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.《房屋买卖合同》因原告单方面违约而解除，5万元定金不予退还。（1）被告名下有两套房，因急需改善住房，必须出售一套才能另外购买一套，意味着必须过户到原告名下，被告才能重新买房。因此在原告一方看房及签订合同的过程中，被告最关心的情况是原告是否具备购房资格，房屋是否能顺利过户。故在沟通过程中多次询问原告的社保及个税缴纳情况，是否具备购房资格，得到原告的答复均为“具备购房资格”。原告回答中介方的问询也是“具备购房资格”。《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》于2018年6月25日发布，被告与原告签订房屋买卖合同的时间是2019年3月24日，是在政策发布之后9个月。签订合同后，原告约被告于2019年4月3日上午到建设银行湖南省分行营业部面签，面签时谢帆夫妇、中介段小龙均到场。2019年4月3日下午，建设银行安排评估人员到现场看房。2019年4月11日，中介段小龙通知被告，原告贷款审批通过了。正是因为原告声称贷款审批通过，双方才开始商量进行房产过户。如果原告按揭贷款不能审批通过，被告根本不可能和其再继续进行房产交易。故原告在起诉状中所说“因长沙市政府房产调控政策及未能获得银行贷款并办理过户是导致买卖合同终止的主要原因。”完全不能成立。（2）长沙严格的限购政策，在签订合同时双方均非常清楚，被告也清晰明了的向原告介绍了其出售房屋的原因。但是原告不讲诚信，故意隐瞒其不具备购房资格且在很长一段时间内都无法达到购房条件的真实情况，骗取被告信任，敲定合同价格，签订房屋买卖合同。原告在签订合同时存在欺诈情况。本合同原告从一开始就存在极大的违约可能性，且这种可能性是显而易见的。没有购房资格，想要过户成功只有违规通过审查。这种操作方式在原告看房时就已经设计好。原告自签订合同时就完全无视对方权益，隐瞒真实情况，先签订合同把被告稳住，再请人违规过户，一次不行两次三次四次，完全无视被告的权益，无休止要求被告配合过户。万一哪一次碰上过户成功，则其成为赢家。实在不能过户大不了不买，被告和中介都得退还定金和中介费，这从原告的诉求中就可以看出这种心态。原告这种蓄意欺诈、毫无契约精神的行为，严重损害被告权益。原告必须为其行为承担责任。故，原告属于完全过错方，应承担责任。不予退还5万元定金则是原告应承担的最基本的责任，另根据合同第六条：“如甲、乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等事项债权的全部费用。”被告还有权依据合同追究其违约金责任。2.另外5000元不予退还。2019年7月29日，双方将房产证连同其它资料递交给位于晚报大道的不动产登记中心，登记中心给了个受理凭证。截至到8月12日下班，过户事项无任何进展，被告和原告都不知道具体情况，所有信息都单方面来自于原告请的了难人员的口述。8月12日18点，被告微信通知原告，原文为“明天下午4点在晚报大道的房地产交易中心，你准时办好新的房产证并付房款55万元给我，否则就立即和我一起取出房产证，双方解除合同。如果你没有做到，我就单方面向房产局提出申请拿回房产证，你承担全部责任。是否同意？如果同意请回复：我和我丈夫完全同意你的意见。”8月13日16点多，新证没有出来，也没有缴纳相关税费，过户依然无任何进展。原告要求被告到君逸山水酒店喝茶面谈，其强烈要求再延长过户时间l天，声称肯定可以搞定，为其了难的人员也振振有词，声称没有问题。被告坚决不同意，但是原告和了难人员均不采取措施去拿回房产证，时间在双方沟通中流失，已经到了下班时间。被告无奈，双方商量形成折中意见。既然原告认为第二天肯定能办好，则过户截止时间顺延l天，原告支付5000元给被告，如果第二天过户成功则抵房款，如果截至到8月14日16:00还是不能过户，则原告无条件取回房产证退还给被告，5000元无偿归被告。该笔款与解除合同之任何赔偿款、违约款无关。故，原告另外支付的5000元，被告不予退还。综上，原告诉讼请求于法无据，请求法院查明事实后判如所请。反诉被告（本诉原告）谢帆对反诉辩称：事实与理由同本诉一致，反诉被告没有违约无需向反诉原告支付违约金，根据合同第二条第四项的特别约定，如反诉被告未获贷款双方互不违约，现因涉案房屋无法办理过户手续，且反诉被告不符合长沙所有银行的贷款条件导致未获贷款，故反诉被告无需向反诉原告支付违约金，相反反诉原告应依据该条的规定退还定金。反诉被告南德服务部对反诉辩称：对反诉原告的诉请无异议。反诉被告新环境公司对反诉辩称：新环境公司愿意配合解除涉案房屋买卖合同，我方在合同中不存在违约行为，故不应承担相应责任。经审理查明：被告南德服务部为被告新环境公司的授权特许连锁经营商。2019年3月24日，原告（反诉被告、乙方、买受方）谢帆与被告（反诉原告、出售方、甲方）张文华、被告南德服务部（居间方、丙方）、被告新环境公司（管理方、丁方）签订了《房屋买卖合同》一份，该合同约定：第一条房屋概况：甲方自愿将坐落于长沙市金星北路二段89号恒大华府30栋201房出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：71××16，建筑面积约为90.16平方米；2.该房屋的现有状况为：抵押给招商银行，抵押金额为500000元整；合同第二条房屋交易价格、交易流程：（一）甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1316000元；（二）双方约定付款方式按以下第Ｂ种付款：购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款；（三）购房定金乙方于2019-3-24支付甲方购房定金50000元，定金由乙方自行支付给甲方；（银行贷款）、乙方拟申请银行贷款人民币700000元以支付部分房款；甲乙双方在本合同签订后10日内将贷款审批所需资料提交给代办机构，且甲乙双方须相互配合在2019-4-23前办理贷款审批，丙方协助。贷款实际审批额度与拟申请额度差异的，在第一笔首付款支付时相应增减差额。贷款到账日期以实际情况为准，放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则；甲方应于乙方贷款审批通过后5个工作日内结清房屋抵押贷款；甲乙双方须相互配合在2019-04-29前办理产权过户手续；乙方应在产权过户进窗后缴税前由乙方自行支付给甲方购房首付款550000元；乙方在产权过户出新证后5个工作日内办理抵押登记手续；甲方应在收到银行放款后5个工作日内将房屋交付给乙方。房屋交付之前甲方将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清，交房时乙方支付甲方交房尾款16000元；（四）关于贷款手续的特别约定：1.若乙方支付按揭服务费后，因甲方原因导致合同未能继续履行的，甲方应当赔偿乙方的按揭服务费损失。2.乙方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：甲乙双方互不违约，无息退还己收取的全部购房款及相关资料、证件，本合同自行终止；第三条居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费壹万叁仟壹佰陆拾元整（￥13160.00），乙方应支付丙方居间服务费贰万壹仟元整（小写￥21000.00）。为保障丙方权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且违约方支付的服务费丙方不予退还；守约方支付的服务费丙方予以退还，若退还，则丙方有权向违约方追偿；第六条违约责任：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用；10.本合同履行期间，因政策原因或不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方已收的定金、房款无息全额退还，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。该合同还就其他内容进行了约定。合同签订当日，原告向被告张文华支付了购房定金50000元，向被告南德服务部支付了居间服务费10000元，被告张文华向原告开具《定金收条》一张，被告南德服务部向原告开具了《居间服务费收据》一张。此后，被告张文华将涉案房屋的抵押贷款偿还完毕，并办理了注销抵押登记手续。被告多次配合原告办理过户手续未果。2019年8月12日18时06分，被告张文华通过微信告知原告谢帆：“明天下午4点在晚报大道的房地产交易中心，你准时办好新的房产证并付房款55万元给我，否则就立即和我一起取出房产证，双方解除合同。如果你没有做到，我就单方面向房产局提出申请拿回房产证，你承担全部责任。是否同意？如果同意请回复：我和我丈夫完全同意你的意见。”原告谢帆回复：“我和我丈夫完全同意你的意见”。2019年8月13日，双方至长沙市不动产交易中心并未办理好过户手续；当日，原告谢帆与被告张文华签订协议一份，该协议约定：“因谢帆自身原因，导致房屋一直不能过户，双方约定于2019年8月13日解除合同，从房产局取出房产证。现谢帆要求再延长时间一天至8月14日16:00止。谢帆支付5000元定金给张文华，如在上述时间之前取出新证，则5000元抵房款，如在8月14日16:00前未能取出新证，则5000元无偿归张文华所有。该笔款与解除合同之任何赔偿款、违约款无关。且谢帆必须无条件配合谢文华从房产局取回原有房产证。”当日，被告张文华即开具了《收条》，载明：今收到谢帆转账现金5000.00元（伍仟元整）。此后，涉案房屋一直未办理好过户登记手续。2019年10月7日，原告诉至本院。另查明，1.2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布了长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，该通知第三条规定：进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（一）本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房；本市户籍成年单身家庭和非本市户籍家庭在限购区域内已有1套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房。（二）本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房。（三）市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。（四）在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。（五）父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。（六）在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。（七）暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房需取得不动产权属证书满5年后方可转让。原告不具备该条规定的购房资格。2.在签订购房合同前，被告南德服务部在询问原告是否具有购房资格时，原告明确表示有。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的房屋买卖合同、协议、定金收条、居间服务费收据、收条、社保及个税缴纳信息、证明等证据，被告张文华提供并经庭审质证的房屋买卖合同、不动产信息查询证明、抵押物注销清单、协议、预约失约证明、收条、微信聊天记录等证据，被告南德服务部提交并经庭审质证的微信聊天记录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告张文华、南德服务部、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立并生效，该份协议对各方具有法律约束力。本案中，因原告不具备长沙市人民政府办公厅发布了长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中第三条关规定的购房资格，致使合同无法履行，原告已构成根本违约。原告主张合同无法履行系由长沙市房屋调控政策及未能获得银行贷款并办理过户所导致，应认定原、被告均不具有过错，对此，本院认为，原、被告签订合同的时间系在长沙市人民政府办公厅发布长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》之后，原告购买房屋时，亦向中介公司明确表示具有购房资格，现因原告在签订合同前后均不具备购房资格，致使合同无法履行，原告主张其并不具有过错，缺乏事实依据，本院不予采纳。现被告诉请解除双方签订的房屋买卖合同，本院予以支持，本院根据反诉状副本送达给原告的时间确认原、被告于2019年3月24日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月11日起予以解除。因合同解除系原告违约所导致，故其应当承担违约责任。对被告诉请要求原告支付违约金13.16万元的反诉请求，本院认为，合同第七条虽约定了违约金条款，但被告张文华在签订合同时未尽到审查注意义务，且在发现原告不具备购房资格后并未及时进行处理，故本院结合被告的损失情况、合同的履行状况及过错程度，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌定原告向被告支付违约金55000元。对原告主张要求被告退还购房定金55000元的诉请，本院认为，对2019年3月24日支付的50000元定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。因反诉原告张文华作为守约方选择适用违约金条款，故反诉原告张文华收取的50000元定金应退还给原告。对2019年8月13日所支付的5000元，该款项在双方所签的协议中已明确“如在8月14日16：00前未能取出新证，则5000元无偿归张文华所有”，现原告向本院主张被告归还该款项，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对原告诉请要求被告南德公司和新环境公司连带退还居间费10000元的诉请，本院认为，合同签订后，居间方已履行了自己的居间义务，现有证据并不能证明涉案合同的解除系被告南德公司和新环境公司未履行合同义务所导致，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢帆与被告（反诉原告）张文华、被告（本诉、反诉）长沙市岳麓区南德房屋信息咨询服务部、湖南新环境房地产经纪有限公司于2019年3月24日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月11日起予以解除；二、限被告（反诉原告）张文华在本判决生效后五日内向原告（反诉被告）谢帆返还购房定金50000元；三、限原告（反诉被告）谢帆在本判决生效后五日内向被告（反诉原告）张文华支付违约金55000元；上述二、三项相互折抵后，限原告（反诉被告）谢帆在本判决生效后五日内向被告（反诉原告）张文华支付违约金5000元；四、驳回原告（反诉被告）谢帆的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张文华的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）谢帆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取713元，反诉案件受理费减半收取1466元，共计2179元，由原告（反诉被告）谢帆予以承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年二月十二日法官助理邓欣书记员柳遇珍