江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初446号 原告（反诉被告）：连云港临达工贸有限公司，统一社会信用代码91320703790889755H，住所地江苏省连云港经济技术开发区墅港（氯化钙厂内）。 法定代表人：薛梅梅，董事长。 原告：连云港市工投集团台北投资有限公司，统一社会信用代码91320700562985745A，住所地江苏省连云港经济技术开发区新东方大道南。 法定代表人：赵万明，董事长。 二原告委托诉讼代理人：张强、王利，江苏田湾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：连云港市连云区金玲汽车修理厂，组织机构代码121425721，住所地连云港市大港西路99号(光伸建材市场对面）。 经营者：王金玲，女，1973年7月11日出生，汉族，住连云港碱厂生活区。 被告：王永平，男，1972年10月1日出生，汉族，住连云港碱厂生活区，系王金玲之夫。 被告：连云港永环物流有限公司，统一社会信用代码91320703MA1NMLU91A，住所地连云港经济技术开发区大港路西侧20号金玲汽车修理厂院内。 法定代表人：王永平，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人:顾东杰、陈娇（实习）,江苏新浦律师事务所律师。 原告（反诉被告）连云港临达工贸有限公司（以下简称临达公司）、连云港市工投集团台北投资有限公司（以下简称工投集团台北公司）与被告（反诉原告）连云港市连云区金玲汽车修理厂（以下简称金玲汽修厂）、王永平、连云港永环物流有限公司（以下简称永环公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法由简易程序转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）临达公司及原告工投集团台北公司的委托诉讼代理人王利、被告（反诉原告）金玲汽修厂、被告王永平、永环公司的共同委托诉讼代理人顾东杰、陈娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临达公司、工投集团台北公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即停止侵占、排除妨碍，从原告位于连云港市开发区（光伸建材市场对面）的土地及房屋搬出。2、判令三被告连带支付逾期退场的占有使用费517479元（从租赁合同期满日三天2017年1月4日起计算至实际搬离日，按年租金80000元的三倍标准计算，每占用一天向原告支付场地占有使用费657.53元，暂计算至2019年3月1日共787天为517479元），并履行非法占用期间水电等费用的结算义务（以实际发生数额为准）。3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2015年底，双方就被告王金玲、王永平租赁原告场地从事经营汽车维修业务一事签订了《场地租赁合同》，合同约定：乙方金玲汽修厂租赁甲方临达公司位于连云港市开发区（光伸建材市场对面）场地，面积约9亩，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金80000元整。合同第五条约定：“乙方在该宗地投资的建筑物只许采用装配式房屋（临时房），租赁期满或合同终止后3日内由乙方自行搬出，甲方不予任何补偿。逾期搬迁的，按照合同第七条违约责任第2款执行。”第七条第2款约定：“…如乙方拒不退场、交还场地的，每延迟一日，需按照当期日租金的三倍支付场地占有使用费直至实际搬离之日。”该场地租赁合同虽由被告金玲汽修厂经营人王金玲名义签订，但实际上是被告王金玲、王永平夫妻二人共同参与、共同实际经营管理并使用的，不仅租期内80000元场地租金时王永平以家庭财产实际支付给原告的，而且双方商谈合作事宜也均是两被告共同参与处理的。另查，被告永环公司（系王永平个人独资）注册地、实际经营地也均在涉案合同场地，并且实际侵占至今。上述场地租赁合同因租期届满且双方未续租而终止，三被告至今未按合同约定期限搬离。原告经多次口头、书面通知被告限期搬离，但被告拒绝搬离、非法侵占至今。根据法律规定，三被告应对非法侵占原告场地期间的占用费承担连带支付责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望依法裁判。 被告金玲汽修厂辩称：1、原告临达公司和工投集团台北公司并非涉案土地使用权人，无权对诉争土地主张权利，应当驳回原告起诉；2、案涉土地性质为国有划拨工矿仓储用地，临达公司与金玲汽修厂之间的土地租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，合同约定的条款对被告金玲汽修厂不产生约束力；3、即使合同有效，本案系临达公司违约在先，应当由临达公司承担违约责任。原告举证的2015年12月30日签订的土地租赁合同系虚假的，双方未签订该份合同。事实上，双方最后一次续签合同的租赁期限是从2015年2月1日至2017年12月31日，原告临达公司在租赁期限内于2017年4月7日发函主张租赁期限到期，其提前解约已构成违约，应当对被告金玲汽修厂的投入损失进行赔偿。 被告王永平、永环公司共同辩称，被告王永平、永环公司与原告不存在租赁合同关系，且未侵犯原告土地使用权，原告要求两被告承担相关责任没有事实和法律依据，应当驳回原告对两被告诉讼请求。其他答辩意见同被告金玲汽修厂的答辩意见。 反诉原告金玲汽修厂向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告临达公司赔偿反诉原告经济损失暂计人民币10万元整（实际损失以评估结果为准）；2、反诉费等诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2006年6月29日，反诉原告与反诉被告临达公司签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告临达公司将位于连云港市开发区西侧交叉处4.5亩土地（后增加为9亩）租赁给反诉原告用于开办汽车修配业务。最初该土地为一片盐池，由乙方投入进行场地的回填整平，并修建上千平方米的厂房和围墙，反诉原告实际投入百万元。2015年2月1日双方续签租赁合同，租赁期限自2015年2月1日至2017年12月31日。2017年4月7日，反诉被告突然发出离场通知书，以租赁期限已经到期双方未签订新的租赁合同为由要求反诉原告撤离租赁场地并返还租赁物，反诉被告此举明显违反了双方2015年2月1日签订的租赁合同约定，构成违约，在反诉原告主张损失赔偿无果的情况下，反诉被告对反诉原告进行了断水断电，逼迫反诉原告撤出场地。 反诉被告临达公司辩称，反诉原告诉求缺少事实及法律依据，根据双方2016年签订的租赁合同，双方租赁关系已经于2016年12月31日到期终止，且双方未续签。根据该合同约定，反诉原告在租赁期间如需投资建设，应当经反诉被告书面同意，且该合同同时约定，在合同到期终止后，反诉原告所投入的水电设施及其他设施投入的所有权无偿归反诉被告所有。因此反诉原告无权向反诉被告主张任何赔偿。 本院经审理查明： 原告工投集团台北公司原称江苏省盐业公司台北盐场，成立于1983年，为国有企业，已取得连云港经济技术开发区平山路西、大港路南的29613.33平方米国有划拨土地使用权，经连云港市人民政府授权对该划拨土地享有经营管理权。 2007年1月17日，原告工投集团台北公司下属企业连云港氯化钙厂（甲方）与连云港市连云区精灵汽车养护补胎中心（现更名为金玲汽修厂，乙方）签订土地租赁合同，约定甲方将上述划拨土地中位于，面积约为9亩土地出租给乙方用于开办汽车修配业务，租赁期限五年。合同签订后，被告金玲汽修厂进行了场地回填整平，并投入安装水电设施，搭建临时建筑，进行生产经营。 后原告工投集团台北公司授权其子公司原告临达公司对涉案场地进行经营管理。被告金玲汽修厂在上述租赁期限届满后继续使用租赁场地，并与原告临达公司续签租赁合同。双方最后一份租赁合同于2015年12月30日签订，合同主要约定：租赁范围位于开发区平山西路租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，如遇政府征用、政府规划调整、政策变更，租赁即从甲方临达公司送到通知之日终止，乙方金玲汽修厂应无条件执行。场地租金80000元，不包括水电费、通讯费、燃气费等，费用由乙方按实际使用金额按月支付。合同第五条第5项约定：“乙方在该宗地投资的建筑物只许采用装配式房屋（临时房），租赁期满或合同终止后3日内由乙方自行搬出，甲方不予任何补偿。”合同第六条第1项约定：“本合同到期终止或者无论因何种原因提前解除，乙方所投入安装的水、电设施及其他设施投入其所有权无偿归甲方所有，甲方对乙方上述投入不进行任何的补偿。”合同第七条第2项约定：“本合同到期终止或者无论因何种原因提前解除，本协议解除或终止后，乙方应在3日内拆除其资产（但不得对租赁场地造成任何损坏，不可移动和拆除的，归甲方所有）并退场，将场地交还甲方。如乙方不按约退场的，视为乙方放弃所有资产的所有权，甲方可无偿占有该资产并有权自行处理。甲方如不愿意占有该资产，甲方拆除、处理这些资产的费用应由乙方承担。甲方采取上述行为不影响甲方依据本协议追究乙方的其他违约责任。如乙方拒不退场、交还场地的，每迟延一日，需按照当期日租金的三倍支付场地占有使用费直至实际搬离之日。甲方可采取停水、停电、关闭场地等任何方式要求乙方退场，由此产生的一切损失和责任均由乙方自行承担。” 租赁合同至2016年12月31日期限届满而终止，原、被告双方未再续签租赁合同，被告金玲汽修厂已缴清租期内的租金。2017年4月7日、2018年3月14日，原告临达公司向被告金玲汽修厂送达、张贴离场通知书，并于2019年年初对被告采取断电措施以督促离场，被告仍然占用土地至今未腾退。 另查明，被告金玲汽修厂由王金玲、王永平夫妇共同经营，王永平在该场地另注册成立一人有限责任公司永环公司，王永平为股东及法定代表人。永环公司主要经营货物运输，使用涉案场地用于车辆停放及仓储。 上述事实，有二原告提交的土地使用权证书、宗地图、土地租赁合同及安全协议、离场通知书、快递单、现场张贴通知书的照片、现金缴款单、现场照片、市场租金调查表、连云港市人民政府国有资产监督管理委员会关于连云港市工投集团国有划拨土地使用权情况的说明、工投集团台北公司授权临达公司经营管理的情况说明、工投集团台北公司工商资料、任职文件，被告提交的土地使用权租赁合同、离场通知书、安全告知书、转账记录截图、水电费收据、现场照片及建造材料收据等证据证实，经双方举证、质证，本院予以确认。 本院认为，根据原、被告双方诉讼请求及答辩意见，本案争议焦点为：1、原告临达公司将国有划拨土地用于出租，租赁合同是否有效。2、租赁期限至何时届满，原告临达公司通知离场有无违约；3、三被告的责任承担及土地占有使用费支付标准；4、反诉原告金玲汽修厂主张的经济损失有无依据。 关于争议焦点一，原告临达公司将国有划拨土地用于出租，双方签订的租赁合同是否有效。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第四十四条的规定,划拨土地使用权,除本条例第四十五条的规定情形外,不得转让、出租、抵押。该《条例》第四十五条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用权证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出资、抵押所获取收益抵交土地使用权出让金。本院认为，上述国务院行政法规属管理性强制性规范，而非效力性强制规定。法律规范是否属于效力性强制规定，应当综合法律法规的意旨、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素作出认定，如果强制性规定规制的是合同行为本身，即该合同行为发生绝对地损害国家利益、社会公共利益或交易方式严重违法的，应当认定合同无效。本案中，原告工投集团台北公司系经人民政府授权的国有资产投资经营主体，其将涉案划拨土地交由子公司临达公司出租，是行使国有资产经营权的行为，并不会损害国家利益或社会公共利益，也未扰乱市场经济秩序。因此，案涉租赁合同未向人民政府土地管理部门办理批准手续不违反法律法规效力性强制性规定，是合法有效的。 关于争议焦点二，租赁期限至何时届满，原告临达公司通知离场有无违约。本院认为，当事人对于提出的主张，有责任提供证据予以证明。原告临达公司提交一份2015年12月30日双方签订的租赁合同，并经当庭出示原件核对无误，合同载明租赁期限至2016年12月31日届满。而被告金玲汽修厂提供一份落款日期为2015年2月1日的土地租赁合同，载明租赁期限至2017年12月31日届满。经查，金玲汽修厂提交的租赁合同落款处甲方临达公司的签字盖章系复印形成，被告金玲汽修厂不能提供证据证明该复印件与原件一致。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。因此，本院对被告金玲汽修厂提供的租赁合同真实性不予认定。在案证据足以认定租赁期限至2016年12月31日届满，原告临达公司于合同终止后向被告金玲汽修厂发函通知离场，系维护自身合法权利的正当举措，对于被告提出原告临达公司提前解除合同构成违约的辩解意见，无事实和法律意见，本院不予采纳。 关于争议焦点三，三被告的责任承担及土地占有使用费支付标准。本院认为，合同终止后，被告金玲公司合法占有租赁场地的事由消灭，其继续占用场地构成侵权，应当支付非法占有土地期间的使用费。被告永环公司共同占用场地至今，属共同侵权，应当共同支付土地占有使用费。被告王永平是一人有限公司永环公司的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告王永平未提交证据证明公司的财产独立于其个人财产，故应当对被告永环公司的债务承担连带责任。 关于土地占有使用费支付标准。双方合同约定：“乙方拒不退场、交还场地的，每迟延一日，需按照当期日租金的三倍支付场地占有使用费直至实际搬离之日。”原告亦根据周边市场调查情况主张按照三倍租金计算土地占有使用费。本院认为，原告临达公司于合同终止后采取断电措施以敦促离场，被告生产经营已然受限，若按照三倍租金标准支付土地占有使用费有失公允，本院酌情调整土地占有使用费为租金标准80000元/年，从合同约定的租赁期满三日后即2017年1月4日计算至实际搬离之日。 关于争议焦点四，反诉原告金玲汽修厂主张的经济损失有无依据。经查，原告临达公司与被告金玲汽修厂签订的合同第六条第1项约定为“本合同到期终止或者无论因何种原因提前解除，乙方所投入安装的水、电设施及其他设施投入其所有权无偿归甲方所有，甲方对乙方上述投入不进行任何的补偿”。反诉原告金玲汽修厂为其经营需要，投入成本进行场地平整，搭建临时建筑，安装水、电设施及其他添附物。在其经营十年后，合同到期终止，双方未就新的土地租赁达成协议，按照合同约定，反诉原告投入的地上附合物及不可移动设施应归属出租人临达公司所有，反诉原告金玲汽修厂无权主张赔偿损失，对其反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港市连云区金玲汽车修理厂、连云港永环物流有限公司于本判决生效之日起十日将占用的连云港经济技术开发区平山路西、大港路南约9亩土地腾返给原告连云港临达工贸有限公司； 二、被告连云港市连云区金玲汽车修理厂、连云港永环物流有限公司于本判决生效之日起十日内按照80000元/年标准共同给付原告连云港临达工贸有限公司自2017年1月4日起至实际搬离租赁场地之日止的土地占有使用费，暂计算至起诉之日2019年3月4日为173333元； 三、被告王永平对上述土地占有使用费承担连带责任； 四、驳回反诉原告连云港市连云区金玲汽车修理厂的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8975元，保全费3107元，合计12082元，原告已预交，由原告连云港临达工贸有限公司、连云港市工投集团台北投资有限公司共同负担8035元，三被告负担4047元。反诉案件受理费1150元，反诉原告连云港市连云区金玲汽车修理厂已预交，由其自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  安丰萍 人民陪审员  孙文花 二〇二〇年二月三日 书 记 员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 [三]、《中华人民共和国侵权责任法》 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 [四]、《中华人民共和国土地管理法》 第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。 [五]、《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的,应当对公司债务承担连带责任。 [六]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。