山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1501号 上诉人（原审被告）：逄雪飞，男，1980年11月12日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：张瑞明，男，1943年1月23日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 上诉人逄雪飞与被上诉人张瑞明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初7629号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 逄雪飞向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初7629号民事判决书，并依法驳回张瑞明的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由张瑞明承担。事实与理由：一审判决事实认定不清。一、张瑞明不具备收取房租的主体资格，逄雪飞的房租应当向青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会支付。逄雪飞与青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会于2017年签署了拆迁安置补偿协议，协议中约定自拆迁协议签署之日起，涉案房屋便归青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会所有，其房屋所有权已经发生转移。根据物权法的规定，在没有特殊情况下，房屋使用、收益的权利均随所有权发生转移，本案涉案房屋的使用、收益权均已转移至青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会。张瑞明也并未有证据证明，其享有该房屋的使用、收益权。因此自2017年拆迁协议签署后，张瑞明便失去了向逄雪飞主张房租的权利，逄雪飞所缴纳房租的主体应为青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会张瑞明不具备收取房租的主体资格。二、一审法院的利息起算时间有误。退一步讲，即使逄雪飞应当向张瑞明缴纳房租，逄雪飞与张瑞明签署的租房合同中并没有对2018年至2019年的房租收取时间做约定，其缴纳时间也应当为张瑞明向逄雪飞主张权利之日起计算（即起诉之日）或者房屋租赁期限期满后。一审法院判决逄雪飞应当自2018年1月25日后支付利息没有任何事实与法律依据。所以，逄雪飞认为，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法驳回逄雪飞的诉讼请求。 张瑞明二审答辩称：一、关于“张瑞明不具备收取房租的主体资格，逄雪飞的房租应当向青岛市黄岛区道办事处北泥社区居民委员会支付”的上诉主张不能成立。首先，张瑞明系向逄雪飞收取涉诉房屋租金的适格主体。2005年11月26日，张瑞明与女婿逄汉东签订《合伙建房协议书》，对双方合作建设涉诉房屋及房屋建成后的使用权等相关事宜进行了约定。张瑞明依该协议拥有了对该涉诉房屋的共同所有权。2016年1月25日，经与女婿逄汉东协商，由张瑞明作为甲方（出租方）与逄雪飞（承租方）签订《房屋租赁合同》，并按合同约定向承租方即逄雪飞收取房屋租金。该《房屋租赁合同》中非常清楚的标明甲方（出租方）即为张瑞明，而非逄雪飞所称的北泥社区居委会。其次，逄雪飞称其与青岛市黄岛区道办事处北泥社区居委会于2017年签订了拆迁安置补偿协议无事实依据，纯属为上诉有意杜撰事由，混淆视听，干扰正常司法审查秩序。如前所述，该涉诉房屋系张瑞明与其女婿逄汉东于2005年11月合伙建造，张瑞明与女婿逄汉东拥有该涉诉房屋的共同所有权，该房屋受《物权法》保护。即便是该房屋项下的土地被征用，有权与社区居委会签订拆迁安置补偿协议的一方也应该是纳入征迁范围的房屋所有者即张瑞明一方。逄雪飞只是与张瑞明通过签订《房屋租赁协议》取得该涉诉房屋有期限使用权的一方，其无权处分该房屋；同时按照常规逻辑，北泥社区居委会作为基层自治组织，既没有权限也不可能与一个只有涉诉房屋有期限使用权而没有所有权的承租人即本案逄雪飞一方签订什么所谓的拆迁安置补偿协议。逄雪飞在上诉状中以杜撰的所谓与社区居委会签订拆迁安置补偿协议致使该涉诉房屋所有权发生转移，作为不向张瑞明交纳第三年房租的抗辩理由，不仅滑稽可笑，而且实属干扰司法、公然挑战法律底线的违法行为。再次，逄雪飞租赁使用的该涉诉房屋尽管在2017年9月已列入征迁范围，但因征迁方的原因至今未进行实际拆迁安置，也就是说逄雪飞在租赁期内完整且连续使用该租赁房屋直至租赁期满逄雪飞自行搬出该房屋，不存在张瑞明在涉诉房屋租赁期内影响逄雪飞正常使用该房屋的情形。二、逄雪飞关于“一审法院的利息起算时间有误”的主张不能成立。从张瑞明与逄雪飞2016年1月25日签订的《房屋租赁合同》有关租赁期限和租金交纳方式看，逄雪飞租用该涉诉房屋的期限为三年，租金交纳方式明确标注为一年一交，逄雪飞第二次向张瑞明交纳租金时间为2017年1月25日。即使第三年的租金交纳方式在合同中没有约定，张瑞明也不可能等到房屋租赁合同期满才向逄雪飞索要第三年的房租，因为这样做对张瑞明带来的风险为常人所皆知，根据合同约定和交易习惯，由此得出张瑞明向逄雪飞索要第三年租金的期限推定为2018年1月25日符合常理。并且，张瑞明在逄雪飞应该交纳第三年房租的2018年1月份，多次通过拨打电话或上门等方式催要房租，但逄雪飞以各种理由推拖，拒绝履行交纳义务的时间长达16个月之久，张瑞明在被逼无奈的情况下才诉诸法律维权。逄雪飞租赁张瑞明的房屋，本应遵循诚实信用原则，依合同约定按时足额交纳房租，但逄雪飞在交纳了前两年的房租后拒不缴纳第三年的房租，严重侵犯了张瑞明的财产权益，为体现对逄雪飞失信行为的惩罚，张瑞明在一审诉状中向逄雪飞提出了给付自2018年1月25日至2019年4月24日本金及利息的主张。逄雪飞在诉状中提出的因拒还本金而给张瑞明带来的利息损失计算时间应为张瑞明起诉之日或者房屋租期期满后的抗辩理由，违背常理，根本站不住脚。综上所述，逄雪飞的上诉主张无任何事实和法律依据，且在上诉状中杜撰事实干扰司法，是对诉权的滥用和司法资源的浪费，请求二审法院依法判决驳回其上诉。 张瑞明一审中起诉请求：1.判令逄雪飞给付租金30000元及利息2250元（自2018年1月25日计算至2019年4月24日），共计32250元；2.判令逄雪飞偿还以本金30000元计算自2019年4月25日至欠款清偿之日的利息（按照同期银行贷款利率计算）；3.诉讼费由逄雪飞承担。事实和理由：2016年1月25日，张瑞明、逄雪飞签订《房屋租赁合同》，双方约定：张瑞明将青岛市黄岛区黄河西路45号内房屋一处出租给逄雪飞使用，租赁期限为三年，租金每年3万元。租赁期满后，逄雪飞将租赁房屋返还张瑞明。但逄雪飞在使用房屋期间，仅支付部分租金，第三年租金一直未支付。经多次催要未果，现张瑞明依据法律规定提起诉讼，请求法院依法判决。 逄雪飞一审中辩称，欠付3万元租金属实，但其有不支付理由：涉案出租房屋已经被纳入征收搬迁，其应享有57000元经营补贴，该补贴现尚在办，只要张瑞明承诺将该57000元全部支付给他，他就向张瑞明支付3万元租金。 一审法院认定事实如下： 1.2016年1月25日，张瑞明（甲方）张瑞明与逄雪飞（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于青岛开发区户租赁给乙方使用，面积80平米；租赁期为3年，从2016年1月25日至2019年1月25日；租金每月2500元，年租金30000元，大写叁万元；租金的交纳期限为一年一交，第二次交租金时间为2017年1月25日；该合同同时还约定了双方的权利义务等内容。随后，张瑞明向逄雪飞交付房屋，逄雪飞将该房屋用于经营“利群超市”至合同约定期限届满，但其仅向张瑞明交纳了前两年房租，最后一年房租30000元未能交纳。2.涉案出租房屋现已被政府纳入征收拆迁范围。2017年10月23日，青岛崇德资产评估事务所作为资产评估方出具情况说明一份：涉案出租房屋的资产占有方为逄汉东，经营店名为利群超市，经营者为青岛鑫达源商贸有限公司，法定代表人为李娟（逄雪飞妻子）。同时，停业损失补偿费和搬迁补助费应补偿给实际生产经营的企业或个人，非实际经营人或未生产经营的不予补偿。 一审法院认为，民事活动应该遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，逄雪飞从张瑞明张瑞明处承租房屋使用，其应按照合同约定向张瑞明支付租金，现双方对逄雪飞欠付一年租金30000元的事实均无异议，一审法院予以确认。关于逄雪飞提出的在张瑞明确认由其享有经营补贴后其方能交纳租金的辩解，该辩解无事实及法律依据，更不能成立其拒付租金的抗辩事由，故对其该项答辩意见，一审法院不予支持。逄雪飞应向张瑞明支付租金30000元。至于张瑞明主张的利息，现合同期限已届满，根据合同约定及交易习惯，逄雪飞最后一次支付租金的期限应为2018年1月25日，但其逾期未交，故应承担相应的逾期付款利息，张瑞明的该项诉请有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：逄雪飞于判决生效之日起十日内向张瑞明支付租金30000元及逾期付款利息（以30000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档银行贷款利率计算自2018年1月25日至款项实际付清之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费606元，减半收取303元，由逄雪飞负担。 二审中张瑞明提交张瑞明与案外人逄汉东签订《合伙建房协议》一份，证明其有权收取涉案房屋租金。 另查明，在另案及山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16484号案件中查明，涉案房屋是逄汉东与张瑞明合伙建造，张瑞明系代表第三人与逄汉东与逄雪飞签订房屋租赁合同。逄汉东对房屋权属及张瑞明提起本案诉讼均无异议。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，依据逄雪飞的上诉理由，本案的二审争议焦点在于张瑞明是否有权收取租赁费及利息的计算，其他部分不在本院二审审查范围。关于张瑞明的主体资格，本院认为，依据另案查明的情况，涉案房屋是逄汉东与张瑞明合伙建造，逄汉东对张瑞明与逄雪飞签订租赁合同并提起本案诉讼知情且无异议，故张瑞明有权与逄雪飞签订本案涉案合同并提起诉讼。逄雪飞主张涉案房屋因发生拆迁导致张瑞明丧失租金收取的主体权利，对此本院认为，本案为房屋租赁合同，依据合同相对性，逄雪飞作为承租人签订租赁合同，应按照合同约定向出租人张瑞明支付租金，且逄雪飞在租赁期限内已实际使用租赁房屋，也未向拆迁部门支付过租赁费用，故其抗辩理由不成立。关于利息的计算，合同约定的租赁期为三年，前两年的租赁费缴纳期限已约定且实际给付，因此一审法院按照合同约定及交易惯例，确定第三次租金支付期限为2018年1月25日，认定正确，应予维持，上诉人的上诉理由本院依法不予支持。 综上，上诉人逄雪飞的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回逄雪飞的上诉，维持原判。 二审案件受理费606元，由逄雪飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡