北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终75号上诉人（原审被告）：于文华，男，1967年5月15日出生。委托诉讼代理人：宋维强，北京中彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，北京中彬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许志远，男，1981年11月12日出生。原审被告：北京顺源之家宾馆有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇李家桥村委会南1500米。法定代表人：王金锋，总经理。原审被告：王金锋，男，1974年4月28日出生。上诉人于文华因与被上诉人许志远、原审被告北京顺源之家宾馆有限公司（以下简称顺源之家公司）、原审被告王金锋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于文华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回许志远的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定关于于文华所述的罚款10000元，许志远不认可，一审法院对于文华的该意见不予采纳错误。于文华与许志远之间的《宾馆租赁合同》“其他”条款约定：“乙方在经营期间，须严格按照有关规定合法经营，持证上岗”。根据《北京市非税收入》可知，2019年1月28日于文华代顺源之家公司向工商行政支付工商罚款10000元。许志远应按约定合法经营宾馆，现因许志远经营不善致宾馆受到行政处罚，且于文华垫付了此笔罚款。根据《合同法》第五十八条，许志远应当承担于文华垫付的10000元罚款。二、一审法院认定于文华与许志远之间签订的《宾馆租赁合同》包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，由于宾馆行业的特殊性要求，直接认定双方之间的租赁合同无效错误。于文华与许志远均具有完全行为能力，双方签订的《宾馆租赁合同》是其真实表示，且不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，故一审法院认定合同无效错误。同时涉案房屋是于文华从王金锋处租赁而来，且涉案房屋已由王金锋注册登记顺源之家公司用于宾馆经营，一审法院认定租赁合同无效错误。三、许志远的房屋租金只是交了一整年的，一年之后的租金没有交纳，而且依据双方合同约定，从2019年2月1日起一直到5月26日房屋拆除，这4个月的时间已经超过了合同约定的30日，许志远一直没有交租金，所以说押金20万于文华不应该退还，因此无需退回许志远一分钱。四、许志远的装修损失事实不清、证据不足，于文华不应该承担，就算承担也应该由王金锋承担。许志远承租的房屋是王金锋出租给于文华的，许志远提供的证据无法证明其装修损失，若能证明其损失也不应由于文华承担，应当由房屋实际出租人王金锋承担起装修损失。五、本案所有的法律责任最终的承担人应该是王金锋和顺源之家公司，因为于文华是从王金锋处租赁的房屋，而且是王金锋注册成立的顺源之家公司，王金锋将公司营业执照、公章、网银以及发票系统全部交给于文华，出租给许志远之后又把公司所有上述手续都交给了许志远。所以本案都是由王金锋出租和转让顺源之家公司经营引起的，最终的责任都应该由王金锋和顺源之家公司来承担。许志远辩称：同意一审判决，不同意于文华的上诉请求。首先，租赁合同是许志远和于文华签订的，房租也是许志远转给于文华的，并没有转给其他的第三人。关于租金的问题，许志远交了75万，包括20万的押金和55万的租金。因为从2018年的2月1日到2月28日于文华并没有把酒店的相关手续交给许志远，那一个月许志远没有经营，所以那一个月的租金就没有交，这些都与于文华商量好了，至于后边租金，一审的时候于文华打了一个条，因为消防检查不合格，在2019年的9月份和10月份酒店停业改造完毕以后，从2019年11月1号许志远开始正式继续运营，停业改造期间双方协商好租金顺延，额外补偿3个月，许志远在2019年又交了10万元的租金，交到2019年的8月31日。顺源之家公司未答辩。王金锋未答辩。许志远向一审法院起诉请求：1.确认许志远与顺源之家公司、于文华签订的《宾馆租赁合同》无效；2.于文华、顺源之家公司、王金锋连带退还许志远押金20万元，租金15.82万元；3.于文华、顺源之家公司、王金锋连带赔偿许志远装修损失144455元；4.于文华、顺源之家公司、王金锋连带赔偿许志远经营损失50万元；5.诉讼费由于文华、顺源之家公司、王金锋承担。一审法院认定事实：2018年1月7日，甲方北京顺义顺源之家宾馆（代表人于文华）与乙方许志远签订《宾馆租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方向乙方出租宾馆。合同约定：第一条，宾馆基本情况。宾馆位于北京市顺义区××××。客房26间，其中布草间、消毒间、储物间、值班室、大厅（共用）等归乙方免费使用。甲方确保在合同内在一楼为乙方提供门面房一间，乙方可做办公室使用，不另行支付租金，此条款视为本合同主款条款内容。第二条，该房屋权属状况为甲方对该房屋享有所有权。甲方保证该房屋在租赁之前对该房屋享有合法的使用权及出租收益权，甲方负责解决并承担租赁前涉及该租赁物的一切债权债务，甲方承诺该租赁物现状完全即时具备本合同经营目的所需要的全部证照材料。第三条用途，乙方承租该房屋用途为旅馆业经营，未经甲方同意，乙方不得擅自更改该房屋的用途。第四条房屋改善，1、甲方允许乙方对该房屋进行后续装修装饰或添置新物，以便完善该房屋的使用功能，乙方应向甲方以书面的方式提出作业方案，甲方应在收到作业方案三日内做出决定，如甲方未按约定期限做出意思表示的，视为同意乙方的作业方案。2、乙方对租赁物进行的装饰装修的所用材料或添置的新物，应符合消防安全要求。第五条租期，1、租期为8年，即2018年1月6号起至2026年1月31号止，其中租金从2018年2月1日起算租金，前期为甲方给乙方房间装修整理时间，乙方不支付租金。2、租赁期满前三个月，如甲方有意继续出租该房屋的，双方协商后续承租事宜，乙方在同等条件下享有优先权。第六条租金及其他费用结算，1、年租金为50万元，租期内无递增，租金由乙方直接向甲方支付。乙方在经营期内，所有宾馆营业期间有关税费有（由）乙方负责。2、乙方须缴纳安全保证金及合同履约金20万元。3、付款周期头两年年付，后期六年可半年付，租金到期时需提前30日支付。超过30日乙方如未按规定支付租金，甲方有权收回该房屋，且安全保证金及合同履约金不退……5、乙方承担租赁区域内的水费、卫生费、网费及电视收视费，每年共计3万元，并负责前台电话外线产生出费用。6、电费。乙方经营期间使用产生的电费，按甲方缴纳的当月总电费的单价为乙方支付电费度数单价，乙方每月15号支付上一个月电费。第七条标的物的交付及返还，1、交付，双方合同签订后，在两日内支付20万元安全保证金及合同履约金和10万元的租金，乙方在2018年2月1号前支付剩余租金。甲方在合同签订后，就现状交付给乙方，双方在房屋原有附属设施、设备清单上签字后，视为交付完成……甲方代表于文华签字，并加盖了北京顺源之家宾馆公章。合同签订后，许志远依约向于文华支付了安全保证金及合同履约金20万元及租金，在履行过程中，双方协商，许志远租用房间数增加了12间，年租金增加10万元。租期与上述合同相同。许志远接手宾馆后，对宾馆进行了装修等，许志远支付了装修款、广告牌款、门及门禁款等费用144455元。2019年5月24日，北京市顺义区李桥镇人民政府发出限期拆除决定书，包括涉案宾馆在内的建筑面积4000平方米被认定为违法建设，限期拆除。后违法建筑被拆除。许志远（甲方）与于文华、杨伟（乙方）于2019年5月31日签订关于顺源宾馆拆迁后协议，内容为：一、租金，乙方租金交纳到2019年8月31日，截止到停业2019年5月26日，乙方剩余租金三个月，租金5万元/月，总计15万元，当宾馆停业后甲方退还乙方。从2019年5月27日起乙方将不再缴纳租金，后续视情况发展双方协商再定。二、押金，乙方在租赁顺源宾馆时交纳押金20万元，宾馆停业后甲方退还全部押金给乙方。甲方于文华签字，于文华还注明：以上款项分2年付清，2020年底付10万，余款后一年付清。许志远、杨伟没有签字。诉讼中，王金锋表示将包括涉案房屋在内的房屋租给了于文华，年租金55万元，合同上的公章是原来个体的章，后来改成公司了。于文华表示，2017年4月份，从王金锋处租赁了90多间房，其中一部分是租给许志远，用的是顺源之家公司的执照。合同上的章是于文华盖的原来公司用的章。公司新章王金锋拿着。于文华还提出，2019年4月份电费15458.04元、5月份电费13396元，2019年2月、3月、4月、5月份的水费、网费、卫生费等费用10000元，2019年1月、2月份工商检查，因经营不善罚款1万元，以及原告租赁办公室A203（每月租金800元）从2018年7月1日到2019年5月27日的费用8800元，应该扣除。许志远对上述4、5月份电费，水费、网费、卫生费等10000元认可，同意扣除。不认可罚款。认可用了一间办公室，但因为于文华改电，造成许志远损失，双方同意用租金抵偿相应损失，但对此未提交相应证据。一审法院认为，许志远与于文华作为代表签订的宾馆租赁合同，综合三方的陈述，该院认为是许志远与于文华之间签订的合同，该合同内容包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，由于宾馆行业的特殊性要求，双方之间的租赁合同无效。故许志远要求确认宾馆租赁合同无效的请求，该院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合双方提交的证据，许志远的租金已交至2019年8月31日，在未能使用房屋期间的租金应当返还，许志远交纳的安全保证金及合同履约金在合同无效后应当返还，许志远装修的损失，由于房屋被拆，合同无效双方均有责任，该院按照导致合同无效的过错酌情确定于文华应当赔偿的金额。许志远主张的经营损失没有依据，该院不予支持。合同无效的后果不应由顺源之家公司与王金锋承担，故该院对许志远要求顺源之家公司及王金锋承担责任的请求，不予支持。对于于文华提出的应扣减的费用，关于2019年4月和5月的电费及2019年2月至5月的水费、卫生费、网费等，于文华的意见合理、许志远亦同意扣减，该院予以扣减。关于于文华所述的罚款10000元，许志远不认可，该院对于文华的该意见不予采纳，关于一间办公室8800元租金，许志远主张已经抵消，但未提交证据，该院予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定判决如下：一、许志远与于文华于二○一八年一月七日签订的《宾馆租赁合同》无效；二、于文华于判决生效后七日内退还许志远押金二十万元、租金十一万零五百四十五元九角六分（已扣减电费、水费等），以上共计三十一万零五百四十五元九角六分；三、于文华于判决生效后七日内赔偿许志远装修损失十万元；四、驳回许志远其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。于文华提交证据有：证据一、北京市工商行政管理局顺义分局行政处罚决定书（京工商顺处字[2019]第35号），证据二、北京市非税收入一般缴款书，两份证据共同证明于文华代顺源之家公司缴纳了10000元的罚款，该罚款应当由顺源之家公司承担。证据三顺源之家公司工商档案，证明涉案房屋产权人是陈亚南，由王金锋和孙洪侠利用该涉案房屋办理了公司注册登记。于文华对宾馆租赁合同无法继续履行不存在过错，全部过错应当是王金锋和顺源之家公司造成的，所以应当由王金锋和顺源之家公司承担全部责任。许志远发表质证意见称：证据一、证据二的真实性认可，证明目的不认可，处罚决定书与许志远无关。处罚决定书并不是针对宾馆，处罚决定书也没有送达给许志远，被处罚人是于文华的亲属，不是许志远的员工。顺源之家公司分两部分，一部分是有合法手续的由许志远经营，另一部分没有合法手续的由胡志朋经营，所以处罚决定书针对的是没有合法手续的那一部分，与许志远无关。证据三的真实性认可，但是与本案无关，变更发生在许志远承租之前。顺源之家公司、王金锋未发表质证意见。本院认证如下：对于文华提交的证据的真实性予以确认，对关联性和证明目的不予采信。本院补充查明：二审庭审过程中，于文华认可其从王金锋处租赁的房屋，同时王金锋允许于文华使用顺源之家公司的公章及相关的证照，之后于文华将房屋转租给了许志远，同时允许许志远使用顺源之家公司的公章及相关证照。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于合同效力问题。本案各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，故《宾馆租赁合同》虽系各方真实意思表示，但所涉房产系未经规划许可手续的建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，该《宾馆租赁合同》应属无效。关于合同主体问题。《宾馆租赁合同》中有于文华的签字并加盖了北京顺源之家宾馆公章，但结合各方当事人陈述及于文华的自认可知，合同的实际出租人应为于文华，故根据合同相对性原则，对于《宾馆租赁合同》无效的后果，应由于文华与许志远承担。关于合同无效后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，于文华与许志远签订的《宾馆租赁合同》因所涉房产属于未经规划许可的建筑而无效，双方均未能尽到审慎注意义务，对合同无效的法律后果均负有责任，故对于合同无效给一方当事人造成的损失，于文华和许志远应当根据过错情况各自承担相应的责任。合同无效后，许志远交纳的20万元安全保证金及合同履约金应予退还。根据于文华2019年5月31日签字确认的《关于顺源宾馆拆迁后协议》的内容，许志远实际交纳租金至2019年8月31日，对于许志远未能使用房屋期间的租金，于文华应予以返还。关于许志远装修的损失，由于房屋被拆无法进行评估，参照房屋的面积、实际装修情况及双方的过错程度，一审法院对此予以酌定并无不当。于文华认为应由许志远承担罚款10000元，根据于文华二审提交的证据，不足以证明该部分罚款系因许志远经营不善而致宾馆受到行政处罚，故对其该部分意见，本院不予采纳。综上所述，于文华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13824元，由于文华负担（6912元已交纳，余6912元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇二〇年二月二十日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 王秋岩