浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初3694号 原告：浙江永成物业管理有限公司（统一社会信用代码为91330205713342764A）。住所地：宁波市江北区范江岸路198弄3号9A幢703室。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托代理人：冯峰，该公司员工。 委托代理人：陈波，该公司员工。 被告：董存云，男，1980年5月10日出生，汉族,住宁波市鄞州区。 原告浙江永成物业管理有限公司为与被告董存云物业服务合同纠纷一案，于2019年3月4日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。本案于2019年6月21日、10月14日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人冯峰、陈波到庭参加诉讼，被告参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2008年4月1日至2018年12月31日期间的物业综合管理费18263.30元，公共设施费2536.60元，违约金2000元。审理中，原告申请撤回要求支付违约金2000元的诉讼请求。事实与理由：原告系四明春晓小区的物业管理公司，与小区开发商签订了物业服务合同。被告为该小区业主，其所有的房屋面积为118平方米。被告自2008年4月1日开始至今无故拖欠物业综合管理费、公共设施日常维修费，经原告多次催讨未果。 被告答辩称：一、2012年12月31日前原告没有物业服务合同，向被告收费依据不足。二、原告没有履行物业服务合同约定义务，设备运行维护、公共环境保洁及花木维护不到位，小区内车辆存在乱停放现象，楼道水管爆裂，将公共消防通道对外出租营业，原告的物业服务在宁波排名垫底，需要整顿。三、原告没有达到物业服务合同的续订要求。四、原告擅自停了被告家的水电，造成被告损失。原告不让被告的车子出行，将车子油漆刮掉，将被告的水表拧断，致使被告到外面住宿，造成被告生活不便。五、因原告未安装公共车库门，导致被告的电瓶车在2007年9月16日失窃。 本院经审理查明事实如下：被告董存云系坐落于宁波市鄞州区四明春晓4幢4号503室房屋的所有权人，房屋建筑面积117.98平方米，物权登记时间为2007年4月16日。2011年1月1日起至今，原告系四明春晓小区的物业管理服务公司。根据四明春晓业主委员会与原告签署的物业管理委托合同约定，该小区小高层住宅的物业管理服务费（综合服务费）为1.20元每平方米每月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元每平方米每年。被告支付案涉小区物业管理服务费和共用部位、共用设备设施日常维修费至2008年3月，此后的费用未再支付。2015年，原告曾在被告的涉案房屋门口张贴缴费告知书。 2016年12月1日，被告与原告的物业管理负责人孙海萍签署协议，记载“如四明春晓小区的物业费从交付至今没有提价过，该业主将全额付清所欠物业费，2008.4-2016.12月，不再追究电瓶车失窃一事及空关房等事；如四明春晓小区的物业费从交付至今如有提价过，物业主任全额付清该业主所欠的物业费，2008.4-2016.12，物业费的价格，综合服务费每平方1.20元×12个月，公共设施维修费每平方2元×1年”。2018年9月21日上午，宁波市鄞州区中河街道春城社区居民委员会曾就原告与被告之间的物业费纠纷进行调解，因双方分歧较大未达成协议。 2007年3月9日，宁波市鄞州区物价局下发鄞价【2007】33号文件《关于核定“四明春晓”普通住宅小区前期物业管理综合服务收费标准的批复》，文件记载“宁波永大时代物业管理有限公司：由你公司中标实施前期物业管理的‘四明春晓’普通住宅小区前期物业管理服务收费标准批复如下，一、综合服务费，中高层住宅1.20元/㎡.月…二、其他物业收费标准按以下文件规定执行…房屋共有部分和共用设施日常维修费标准按原县物价局《关于印发的通知》（鄞价【2001】168号）。”。2016年3月16日，四明春晓小区4幢2单元的业主要求物业公司将自来水管由现在的明管恢复成原来的暗管。2019年7月份，宁波市住建局、市老旧住宅小区整治办、市城乡争优办对各区县个住宅小区进行抽查，通报批评了15家物业服务企业及其担任管理的22个住宅小区，问题主要有小区脏乱差，绿化带、小区围墙边、远离小区道路部位等卫生死角多，楼道、垃圾桶附近生活垃圾未及时清理，装修垃圾无集中临时堆放点且清运不及时；公共设备维护工作不到位，如灭火器失效，毁绿种菜行为未及时制止等；现场台账资料无奈印证物业企业及项目部日常管理情况，纸质资料普遍较少，特别是反映企业对项目检查及整改、人员培训教育、内部工作会议、上级文件贯彻落实等方面的资料基本没有。在通报的物业公司中包含了原告。 2017年10月25日，被告向公安机关报案称其位于四明春晓小区住宅的水表两个阀门被人拧断，导致家里停水。公安查明拧断被告水表阀门的系原告员工，该员工应物业公司领导要求关闭被告的阀门，以提醒被告缴纳物业费。后原告新配阀门将被告的阀门修复。2017年10月28日，被告因停放在四明小区地下车库803车位上的大众宝来车辆的轮胎被戳破向公安机关报案。2018年4月28日，被告向公安机关报案称其停放在华泰小学地下车库路口前20米的大众polo车的左侧两个门和一个后备箱门被划花。2018年9月20日，被告向宁波市鄞州区信访局反映中河街道物业办林远不协调处理业主提出的问题，导致问题越闹越大，物业对被告多次停水停电、汽车轮胎扎破，禁止被告车辆进入小区，要求上级协调解决。宁波市鄞州区中河街道办事处回复，经鄞州区中河街道住建局一起做物业公司负责人思想工作，从2008年4月至2018年年底，被告拒付费用合计20800元，物业公司答应给被告欠费总价打8折，被告支付16800元，减免4000元作为对被告的所有补偿，但被告不同意该调解方案，导致调解失败。 另查明，案涉房屋2010年11月之前缴费的水费、电费发票显示，收款单位为宁波永大时代物业管理有限公司鄞州分公司，该公司因未参加2005年度企业年检被吊销营业执照。 上述事实，由原告提供的宁波市不动产登记信息查询结果、《四明春晓小区物业管理委托合同》、照片、缴费催告单、协议、《宁波市鄞州区物价局文件》、证明、被告提供的报案证明、询问笔录、新闻截图、信访事项处理意见书、分公司登记基本情况、业主联名申请、收款收据、发票、视频以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。宁波市鄞州区中河街道办事处物业管理办公室出具的两份《在管证明》中对于原告负责管理四明春晓小区的起始时间记载不一致，且原告也未提供期限为2010年12月31日前的《四明春晓小区物业管理委托合同》，故本院对两份《在管证明》不予认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本案的原告与被告均受《四明春晓小区物业管理委托合同》约束。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按约支付相应的物业费用。因原告未提供期限为2010年12月31日前的《四明春晓小区物业管理委托合同》，故相关费用从2011年1月1日起计算至2018年12月31日，物业管理服务费为13591.30元（1.2元×117.98平方米×96个月），共用部位、共用设备设施日常维修费为1887.68元（2元×117.98平方米×8年）。原告自愿放弃违约金诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。原告同意对2008年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费进行20%的扣减，因2011年之前的物业管理服务费原告无权收取，故扣减期限为2011年1月1日至2015年12月31日，经核算，被告尚应支付的物业管理服务费为11892.39元。对被告提出的抗辩意见，本院认为，原告提供了2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务合同，故对于该期间的物业管理活动，原告有权收费；原告虽然因物业管理存在问题被政府部门通报，但被告提供的证据未能证明案涉的四明春晓小区也在通报范围之列，且本院在计算相关费用时，已经进行相应扣减；被告认为原告擅自对被告家进行停水、停电缺乏依据，因原告员工造成被告水表阀门断裂，后续原告已进行了修复；被告认为其车子被刮花、轮胎被戳破系原告所为，但被告未能举证证明这一事实；被告认为原告未安装公共车库门，导致被告的电瓶车在2007年9月16日失窃，但当时的物业管理公司并非原告。综上，本院认为，被告以上述理由来拒交物业管理服务费及共用部位、共用设备设施日常维修费，依据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、限被告董存云于本判决生效后七日内向原告浙江永成物业管理有限公司支付物业管理服务费11892.39元及共用部位、共用设备设施日常维修费1887.68元； 二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费320元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担175元，被告董存云负担145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  徐旭霞 人民陪审员  陆 华 人民陪审员  董小平 二〇二〇年二月二十日 代书 记员  钟利杰