浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0481民初6532号原告：张利妹，女，1969年5月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：沈国其（与原告系叔嫂关系），男，1972年6月19日出生，汉族，住浙江省桐乡市。原告：沈国其，男，1972年6月19日出生，汉族，住浙江省桐乡市。被告：赵强，男，1994年11月26日出生，汉族，户籍地江西省上饶市鄱阳县，现住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：施程凯，浙江虎良律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奕涛，浙江虎良律师事务所律师。第三人：海宁中国皮革城股份有限公司，住所地浙江省海宁市海州西路201号，统一社会信用代码913300007154612490。法定代表人：张月明，董事长。原告张利妹、沈国其与被告赵强、第三人海宁中国皮革城股份有限公司（以下简称皮革城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭。2019年12月18日，本院通知皮革城公司作为本案第三人参加诉讼，于2020年1月16日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张利妹诉讼代理人即原告沈国其，被告赵强诉讼代理人施程凯、张奕涛到庭参加诉讼；第二次开庭，原告张利妹诉讼代理人即原告沈国其，被告赵强诉讼代理人施程凯到庭参加诉讼，第三人皮革城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年5月1日至2019年4月30日少付的租金20000元、2019年5月1日至6月30日两个月租金53333元、样衣费3000元；2.判令被告立即腾退并归还原告方商铺钥匙、电卡、775个衣架；3.判令被告把涉案商铺恢复原状或交纳恢复工程所需费用；4.本案诉讼费、财产保全申请费由被告承担。案件审理过程中，原告方增加1项诉讼请求，要求被告公开向沈国其赔礼道歉，并将第1项诉讼请求中的租金变更为占有使用费，明确第3项诉讼请求中恢复工程所需费用为15万元。事实和理由：2017年5月21日，被告向原告方租赁海宁市皮革城二期皮装鞋业广场四楼54号的商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限到2018年4月30日，租金32万元。合同约定的租赁期限届满后，被告要求续租，双方口头约定先付一年租金，租金为32万元/年，如被告在一年内向原告方订购皮毛制品100万元以上，则当年租金减少1万元，以此类推，其他条款按原商铺租赁合同不变，被告当即承诺在租赁期一年内一定会向原告方订购皮毛制品200万元以上，在被告承诺后原告同意被告先少付2万元，同时双方又约定如果被告没有向原告方订购200万元以上皮毛制品，则少付的2万元租金必须补交。被告在双方约定的一年租赁期内不但没有向原告订购任何皮毛制品，还拿走了原告方一件价值3000元的样衣。续租到期后，被告未表示续租还是腾退，在原告方多次询问下，被告在6月底表示不再续租，并表示会尽快腾退。事后因有人要租案涉商铺，被告给了原告方司机一个遥控器，在2019年8月13日原告方看到涉案商铺里面装修和房屋设施已被原告毁坏，原告方的灯具、窗帘、不锈钢衣架等均被被告拿走，原告方以前留下的1000个塑料衣架只剩下225个，其余775个也被被告拿走，直到原告方起诉之日被告还未办理腾退手续，未归还商铺钥匙、电卡、衣架等。综上所述，被告的行为严重损害了原告方的合法利益，请法院依法判决，支持原告方的诉请。被告赵强辩称，第一，本案二原告非适格原告。本案系房屋租赁合同纠纷，原告方提交的租赁合同中的“沈国其”签名系后期添加，被告不予认可，沈国其仅是经办人不是本案租赁合同的相对方，不能成为本案原告，应当裁定驳回起诉并追究沈国其伪造证据的法律责任。合同中“张利妹”的签名与起诉状中的签名有明显区别，基本可以认定非同一人所签，可以认定至少有一个签名是伪造的，张利妹也不能成为本案原告。案涉商铺登记备案的权利人是沈某，与被告沟通接触的也是沈某，沈某应当是本案的诉讼参与人，或应以第三人身份参加诉讼，不能成为证人。第二，案涉商铺被告早已腾退，且被告在租赁期限届满前就已经通知原告方不再续租，原告方的诉讼请求不成立。被告自2019年2月以后就没有使用过该商铺，2019年4月底前就将商铺清空。因沈国其不在海宁居住，未能在2019年4月底之前交还钥匙，但2019年5月中下旬至6月初已将钥匙归还，故原告方所述被告少付租金缺乏事实和法律依据。关于衣架、装饰装修、样衣费等问题与本案不具有同一性，同时也没有任何证据可以支持原告方的主张，不能得到支持。第三，被告无需支付占用使用费，依据合同法以及司法惯例，从诚实信用原则考虑，对于承租人无过失迟延搬迁的，出租人应给与宽容期间。事实上，被告并未实际使用案涉商铺，也未影响实际使用权人的出租及使用，且根据皮革城商铺租赁惯例，上半年商铺一般是闲置，即使存在占用或需要支付占用使用费情形，时间至多为一个月，所需支付的费用也应当考虑到实际情况及计算依据酌情予以减少，原告方的计算方式无法律和事实依据。第四，原告方主张被告补交2万元租金的诉讼请求，无事实和法律依据。2018年5月至2019年4月的房屋租赁未签订租赁合同，被告已支付30万元租金，原告方主张应当按照前一年度的租金支付剩余租金不应支持。原告方未能举证证明其与被告约定的租金减免方式被告未能完成，应当承担举证不能的后果。本案被告并非没有支付租金而实际占用使用商铺，事实上原、被告约定的租金就是30万元，这也是更加符合高度盖然性原则，被告没有必要在30万元租金已支付的情况下，拒绝支付剩余2万元租金。综上，请法庭裁定驳回起诉或驳回原告方的全部诉讼请求。第三人皮革城公司未作答辩，但在审理过程中向本院递交了“情况说明”，载明沈某与第三人就案涉商铺签订了商铺租赁协议，租赁期限为2014年7月1日至2020年6月30日，约定租赁期间承租人不得自行将商铺分割转租，如需转租，必须事先征得书面同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。被告提交商铺租赁合同，原告方对真实性无异议。对于前述证据，本院予以认定并在卷佐证。当事人提交的其他证据，相对方提出异议，本院认证如下：1.原告方提交商铺租赁合同以证明被告与原告方于2017年5月29日签订了租赁合同并约定权利义务的事实，其中沈国其的签名及电话是在2018年续租时经被告同意后添加的。被告认为，合同中添加的签名及电话系沈国其自行添加，不予认可，张利妹的签名系沈某代签。经审查，对沈国其的签名是在合同签订后添加的事实双方无争议，本院予以认可，但沈国其主张其签名是经被告同意后在原告自持合同上添加的，因其未提供证据证明，对该主张本院不予支持。对被告主张的张利妹的签名系代签，因原告未予认可，且被告未提供证据证明，该抗辩本院不予采信。2.原告方提交沈国其与赵强微信聊天记录以证明被告承认少付原告2万元租金、未付3000元样衣费、未腾退房屋、未交付电卡和衣架、损坏房屋内部结构的事实。原告对该组聊天记录的真实性、合法性无异议，但认为原告方所需证明的事实都是沈国其个人陈述，被告从未认可。经审查，本院对该组证据的真实性予以认可，能否证明待证事实本院将结合其他证据综合判断。3.原告方提交案涉商铺现场照片及视频以证明被告改变了内部结构及装修，损坏了房屋的事实。被告对该组证据不予认可，认为仅凭上述证据不能证明案涉商铺出租前后的状况。经审查，本院对涉及商铺现状的证据真实性予以认可，至于该证据与本案待证事实的关联性，本院将结合其他证据综合判断。4.原告方提交2015年5月20日签订的商铺租赁协议以证明前一个租户腾退后案涉商铺状况的事实。被告认为，该组证据与本案缺乏关联性，不予质证。经审查，本院认为，即使该份租赁协议系真实有效的，仅能证明案涉商铺曾经出租的事实，无法证明商铺的装修状况，故对该组证据在本案中不作认定。5.原告方提交中国建设银行客户回单、银行流水及通知以证明2014年-2019年原告沈国其每年向皮革城公司支付租金和管理费的事实。被告认为，从该份通知中可得知案涉商铺使用权人系沈某，即使租金等费用是沈国其支付的也只能证明沈国其是代沈某支付。经审查，本院对该组证据的真实性予以认可，能否证明待证事实本院将结合其他证据综合判断。6.原告方提交沈国其与赵强微信聊天记录以证明2019年9月2日赵强发短信辱骂沈国其的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但这些不当言论是在被告情绪激动情况下发表的，也证明了被告从未认可原告方主张的事实。经审查，本院对该组证据的真实性予以认可。7.原告方申请证人沈某出庭作证以证明沈国其与张利妹系案涉商铺的实际使用权人，是本案适格原告。证人沈某述称，2014年沈国其让她出面与皮革城公司签订了商铺租赁协议租赁了案涉商铺，虽然名义上承租人是她，但承租后的租金支付、商铺管理和转租等都是沈国其在办理。被告认为，证人与原告方存在亲属关系，不能作为证人，对被告不利的证言不予认可。经审查，本院认为，证人对所要证明的事实能陈述清楚，虽与原告方系亲属关系，但其陈述的内容与被告在本院的陈述及原告方提交的证据能够相互印证，形成证据链，可信度较高，故本院予以认可。8.被告提交案涉商铺营业状况说明以证明2019年1月15日-6月1日被告已腾退商铺未营业的事实。原告方对该组证据三性不予认可，原告方认为即使被告未营业，也不能证明已经腾退房屋。经审查，该组证据中仅有几处签名不符合书证的形式要件，在被告未提供证据补强的情况下，真实性不予认可。9.被告提交沈国其与赵强微信语音聊天记录打印件以证明被告在2019年5月10日就告知沈国其不继续租赁商铺并主动要求归还钥匙的事实。原告方对证据三性不予认可，认为即使聊天内容是真实的，也无法证明待证事实，反而可以证明直至5月10日被告尚未腾退房屋。经审查，本院认为，因被告未能提供上述聊天记录的原始载体，对被告提供的转换完成的文字聊天记录的真实性、准确性本院难以认定，该组证据不予认可。根据以上本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2017年5月29日，原告张利妹与被告赵强签订商铺租赁合同一份，约定原告张利妹（甲方）将坐落于海宁皮革城二期皮装鞋业广场四楼54号的西半间商铺出租给被告赵强（乙方），租赁期限为2017年5月21日至2018年4月30日，租金为32万元；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。被告赵强已付清该租期内的租金32万元。另查，皮革城公司系案涉商铺的所有权人，沈某与皮革城公司就案涉商铺签订了多份商铺租赁协议，租赁期限为2014年7月1日至2020年6月30日，约定租赁期间承租人不得自行将商铺分割转租，如需转租，必须事先征得海宁中国皮革城经营管理有限公司书面同意。本案中原、被告一致确认的事实是：2017年5月29日签订的商铺租赁合同租赁期间届满后，沈某让赵强找沈国其谈续租的事情，赵强与沈国其口头约定续租一年，赵强已向沈国其支付30万元租金。本案双方争议焦点在于：一、原告方主体是否适格；二、被告是否需要支付占用使用费，如需支付，应支付多少。就第一个争议焦点，原告方认为，案涉商铺系沈某受原告方委托向皮革城公司租赁的，二原告系本案适格原告。被告认为，案涉商铺从租赁到转租均由沈某办理，续租虽是与沈国其联系，但沈国其为沈某的经办人，合同中张利妹的签名也系沈某代签，二原告非本案适格原告。本院认为，根据被告赵强向本院陈述可知，被告承租案涉商铺时，沈某曾告知过被告案涉商铺实际系其弟弟向皮革城公司租的，续租事宜被告也是根据沈某的指示与沈国其商谈的，租金也是支付给沈国其。被告的上述陈述与沈某在庭审中的陈述基本吻合。结合原告方提交的沈国其向皮革城公司支付租金的支付凭证，可以认定案涉房屋实际系沈国其向皮革城公司租赁具有高度盖然性。至于被告提出的张利妹签名系代签，但并未提供证据证明，张利妹作为合同相对方，在沈国其的认可其是出租人的情况下，可以认定张利妹为本案的适格原告。就第二个争议焦点，原告方认为，续租时双方口头约定租金为32万元/年，若被告向原告方订购200万元以上皮毛制品，可以减少2万元，在被告未满足上述条件的情况下，截至2019年4月30日，被告应补交2万元租金，之后因被告继续占用使用商铺二个月，需支付原告占有使用费53333元。被告认为，续租时双方口头约定租金为30万元，现该款项已付清，钥匙虽然是在2019年5月底6月初归还，但实际上商铺早已腾退，不存在支付占用使用费情形。本院认为，根据庭审查明的事实，案涉商铺涉及转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告方未提供证据证明其转租行为征得了皮革城公司的同意，皮革城公司向本院递交的情况说明中也未对原告方的转租行为进行追认，但被告自2017年5月开始占有、使用案涉商铺，皮革城公司未提出异议，继续与原告方续签租赁合同，收取原告方租金，皮革城公司的行为应当认定是对原告的转租行为的认可。本案原、被告之间的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。2018年5月1日，租赁期届满后，原、被告未重新签订租赁合同，被告继续使用案涉商铺，原告方未提出异议，现承租期限已超过六个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，本案原、被告之间存在不定期商铺租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告主张续租期内租金为30万元/年，未提供证据证明，本院不予支持。关于案涉商铺的具体腾退时间，原告方认为，被告直至2019年6月底7月初才归还钥匙，此时才应视为腾退完毕。被告认为，钥匙于2019年5月底6月初归还，但2019年4月底前就已清空腾退。本院认为，原告方对被告主张的清空腾退事实不予认可，被告亦未提供证据证明，对被告的抗辩本院不予采信。本案系不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，并给予承租人合理时间腾退。因双方未办理退房交接手续，结合双方庭审中的陈述，本院酌情确认案涉商铺租赁合同解除及腾退时间为2019年5月31日。因原、被告之间存在不定期租赁关系，原告方诉请要求被告支付房屋占有使用费应依法调整为租金。根据原租赁合同约定,租赁期限2017年5月21日至2018年4月30日，租金为32万元，故日租金应为927元/天。现原告方主张2018年5月1日至2019年4月30日租金为32万元，系其对自身权利的处分，不违反法律规定和合同约定，本院予以认可，扣除被告已支付的30万元，被告应继续支付2万元；2019年5月1日-2019年5月31日的租金经核算确认为28737元（927元/天×31天），超出部分本院不予支持。就原告方要求被告支付3000元样衣费，归还电卡及775个衣架的主张，本院认为，因被告对上述事实不予认可，且原告方未提供证据证明，该主张本院不予支持。就原告方要求被告将案涉商铺恢复原状或交纳15万元恢复工程费用的主张，本院认为，原告方虽提供证据证明案涉商铺的现状，但其未能举证证明交付被告时商铺状况，故无法确定商铺是否需要回复或恢复程度；同时，根据合同约定，原告方亦需举证证明被告在房屋租赁期间改变了房屋内部结构和装修，或设置了对房屋结构影响的设备，在原告方未能提供证据证明的情况下，该主张本院不予支持。就原告方要求被告赵强公开向沈国其赔礼道歉的主张，本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷，原告方要求被告承担的系侵权责任，该主张在本案中暂不作处理，原告方可另案起诉。综上所述，本院对原告方诉请的合理部分予以支持，无法律和事实依据的请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、被告赵强应于本判决生效之日起十日内支付原告张利妹、沈国其租金48737元；二、驳回原告张利妹、沈国其的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4695元，财产保全费780元，合计5475元，由原告张利妹、沈国其负担3684元，由被告赵强负担1791元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  范云程审 判 员  王莉莉人民陪审员  冯 华二〇二〇年二月二十五日书 记 员  张 鹯?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：华夏银行海宁支行；开户名：海宁市人民法院；账号：4250200001819900001026。