山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1438号 上诉人（原审被告）：青岛恒大实业集团有限公司，住所地青岛市市南区宁夏路288号4号楼301室。 法定代表人：张宗旭，董事长。 委托诉讼代理人：刘世颖，山东天和人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，山东天和人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛科通高技术有限公司，住所地青岛市市北区上清路8号。 法定代表人：李正仁，执行董事。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地青岛市李沧区郑佛路17号。 法定代表人：王志见，总经理。 委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 上诉人青岛恒大实业集团有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人青岛科通高技术有限公司（以下简称科通公司）、青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回科通公司对恒大公司的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由科通公司、康泰鑫公司承担。事实和理由：1、涉案房屋租赁合同并非因国家征用而解除，一审判决对此并未查明认定错误。一审中科通公司提交的证据一付款凭证可以证实，科通公司支付房屋租金至2016年6月，科通公司确认“其于2019年3月自租赁房屋中迁出”。科通公司虽辩称“系根据康泰鑫公司的要求支付租金至2018年6月”，但康泰鑫公司已经当庭否认并另案诉讼，况且，李沧区政府至今也并未发布正式的征用公告。本案房屋租赁合同系因科通公司欠付租金解除，并非因政府征用而解除，一审对此并未查明认定，错误。2、一审判决适用法律错误。首先，国家因房屋被征收而给予房屋所有权人的补偿费用，是归属于房屋所有权人的公平补偿，不是给予房屋承租人占有使用租赁物的收益。因此，一审判决援引合同法第225条规定，将“国家给予被征收房屋所有权人的征用补偿”认定为“归承租人所有的租赁收益”，混淆了“补偿”和“收益”的概念，是错误的。其次，恒大公司与科通公司没有任何租赁合同关系，根据合同相对性的基本原则，本案不能援引合同法第60条、第225条规定，判决“恒大公司赔偿科通公司576537元”，违反合同相对性原则，应予纠正。科通公司一审提交的房屋租赁合同系科通公司与康泰鑫公司之间签订的合同。根据合同相对性，该合同仅对科通公司与康泰鑫公司之间产生法律约束力。因此，即便“该房屋产权登记在恒大公司名下”，或“恒大公司对科通公司与康泰鑫公司之间的租赁合同关系是明知且默许的”，也不能推定“恒大公司与科通公司建立了租赁合同关系。”需要补充的是，本案存在三个不同法律关系，各个法律关系的主体、权利义务内容各不相同、互相独立，本案应首先查明“康泰鑫公司与科通公司之间的租赁合同是否因政府征用而解除”，“再根据康泰鑫公司与科通公司之间的租赁合同约定，裁判康泰鑫公司应承担何种合同义务”。恒大公司与康泰鑫公司之间的权利义务关系，应由康泰鑫公司另案主张，且恒大公司已经将相关补偿款730万元支付给康泰鑫公司。再次，即便恒大公司应当承担“康泰鑫公司与科通公司之间的租赁合同义务”，但该合同第六条明确约定，“乙方（科通公司）不承租房屋退房时，其各种固定性装修不得拆除及损坏，并视乙方自动放弃，归甲方（康泰鑫公司）所有”。因此，一审判决不但合同主体错误，确定民事责任也明显违背了当事人约定，依法应予纠正。 科通公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判决。1、涉案房屋被征收时尚在科通公司的承租期内，不论恒大公司与科通公司是否直接签有租赁合同，不能据此否定科通公司系涉案被征收房屋的承租人（次）及在该房屋内进行经营的事实。恒大公司对于科通公司作为次承租人及从事的经营活动是知情并认可的，特别是在租赁房屋被征收过程中，其房屋评估报告明细中载明了科通公司的公司名称、装修价值、设备价值等，青岛市李沧区政府对被征收房屋从事经营项目的汇总统计也是以科通公司的营业执照、经营范围为基础进行的登记。涉案房屋被征收是导致科通公司无法继续承租的原因，恒大公司对此早已知情，却故意混淆是非，以达强占科通公司应得补偿款之目的。2、政府对涉案房屋的征收与作为经营性承租人的科通公司具有法律上利害关系，科通公司实际遭受损失，理应得到相应补偿。依照法律规定及恒大公司与青岛市李沧区政府签订征收补偿协议之约定，涉案被征收房屋有三块补偿：其一，因房屋所有权应得补偿价值；其二，因房屋装修应得的补偿价值；其三，房屋因从事经营活动所应得的经营性停产停业补偿。恒大公司作为房屋产权人已就获取房屋的所有权补偿，其他两项补偿应当归属科通公司。我国法律并未禁止承租人因承租物被征收获得补偿的权利。纵观《征补条例》主要是从规范整个征收与补偿活动、维护公共利益的原则出发，而非是限制承租人的权利，不能以《征补条例》未明确规定房屋征收部门与经营房屋承租人签订补偿协议，就否定经营承租人取得补偿的权利。3、恒大公司上诉称已将相应补偿款给付康泰鑫公司，说明其认可因房屋被征收作为承租人应当获得相应补偿，并已履行到位。康泰鑫公司从恒大公司租赁房屋后，部分自用，部分转租，康泰鑫公司就其自用部分已经取得了补偿，科通公司承租的部分亦应当获取补偿。4、科通公司向恒大公司主张停业损失等补偿款的依据并不仅是与康泰鑫公司的租赁合同，而主要是基于经营性房屋实际使用人的客观事实。科通公司与康泰鑫公司间租赁合同第六条约定，科通公司不承租退房时，固定性装修自动放弃归康泰鑫公司，但并未约定遇到政府拆迁，房屋各种固定装修获得的补偿款归康泰鑫公司。且各租赁合同亦未就相关补偿款的归属和分割作出约定，故房屋征收补偿款应当依据被征收房屋、企业、设备等的归属、租赁合同的实际履行情况和公平原则依法进行分割。 康泰鑫公司辩称，1、一审判决第二项判决正确。2、对一审判决第一项、第三项没有异议，但是，康泰鑫公司作为涉案房屋的承租人，也是实际的经营者，当然有权获得搬迁补助费、停产停业损失补偿款、装修补偿款及设备搬迁费等费用，因此，康泰鑫公司保留主张搬迁补助费、停产停业损失补偿款、装修补偿款及设备搬迁费的权利。 科通公司向一审法院起诉请求：1.依法判令恒大公司、康泰鑫公司支付科通公司因拆迁承租房屋产生的搬迁补助费、搬迁奖励金、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费、停产停业损失补偿金等共计1004377元；2.本案诉讼费由恒大公司、康泰鑫公司承担。 一审法院认定事实：2011年6月10日，科通公司（乙方）与康泰鑫公司（甲方）签订房屋租赁合同及补充协议。合同约定，甲方为乙方提供李沧区102室、502室，乙方使用面积共计870.5平方米，其中102室467平方米，502室403.5平方米，房屋租赁费用为70元/平方米/年，物业费1元/平方米/月。合计98212元。协议期限14年，自2011年6月10日起至2025年6月9日止。本协议期满后，如乙方继续租赁使用，应在协议期满前30天通知甲方，双方协商重新签定新协议，如不签定新协议，本协议期满即行终止。免责条款：1、政府有关部门规划建设征用，致使本协议不能履行时；2、不可抗力致使本协议不能履行。因上述原因导致本协议履行不能时，费用按照乙方实际使用期限计算。补充协议中对综合服务费进一步进行了约定。 上述房屋所有权人为恒大公司，恒大公司将房屋租赁给康泰鑫公司使用。 2018年6月4日，李沧区房屋征收办公室、青岛联德拆迁安置服务有限公司及恒大公司签订编号为（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议（货币补偿），被征收房屋位于李沧区。恒大公司自愿选择货币补偿。被征收房屋的货币补偿共计126499120元，被征收房屋附属建筑、构筑物、附属物、装修补偿金共计9880129元，青苗附着物补偿54869元，被征收房屋补助、奖励（一）搬迁补助费662650元、（二）设备迁移费4678476元、（三）停产停业损失补偿金，按工业类建筑80元/㎡·月，一次性计发12个月，合计15903600元、（四）速迁奖励10000元整。补偿总款为157688844元，于本协议签订后30日内搬迁腾房。后附以2018年3月9日为价值时点的房屋预征收分户评估结果报告,其中“市南工业园预征收项目装修及附属物评估明细表”第5-6页载明，“隶属房屋：房屋9一层及五层—青岛科通高技术有限公司”项下共18项内容，总价为114329元；机器设备评估明细表中“资产占有方名称：青岛恒大实业有限公司（青岛科通技术有限公司）”项下共11项内容，搬迁补偿费评估值合计9548元。 恒大公司分别于2018年6月7日、6月8日自李沧区房屋征收办公室取得补偿款47306653元和63075537元，占补偿款总额的70%。剩余30%恒大公司自认系因被征收房屋的权属证书尚未注销、未达到房屋预征收补偿协议的要求，故尚未取得该部分补偿。 科通公司在庭审中陈述，其于2019年3月自租赁房屋中迁出。 科通公司主张，其诉讼请求计算方式如下：搬迁补助费40元/㎡×870.5㎡=34820元，搬迁补偿金10000元，拆迁装修补偿金114329元，拆迁设备搬迁费9548元，停产停业损失补偿金80元/㎡/月×870.5㎡×12月=835680元，合计1004377元。 一审法院认为，科通公司与康泰鑫公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，一审法院予以确认。科通公司与康泰鑫公司之间在租赁合同中对拆迁费用既无约定又不能协商一致，科通公司作为次承租人，其主张的搬迁补助费应按照实际面积和补助标准计算，即40元/㎡×870.5㎡=34820元。科通公司租赁房屋系用于生产经营，因房屋被征收，使科通公司的生产经营受到了一定的损失，因此科通公司有权取得适当的停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，确定科通公司取得50%的停产停业损失补偿款，即80元/㎡/月×870.5㎡×12月×50%=417840元。科通公司自认于2019年3月才自租赁房屋中迁出，并未于协议约定的30日内搬迁腾房，故其无权主张速迁奖励10000元。设备搬迁费及装修补偿应按补偿协议中的金额确定，即9548+114329=123877元。虽然科通公司系与康泰鑫公司签订租赁合同，与恒大公司不存在合同关系，但在租赁合同期内涉案房屋及屋内装修、设备等因征收进行补偿价值评估，且预征收补偿协议的签订亦在租赁合同期内，恒大公司对科通公司与康泰鑫公司之间的租赁合同关系是明知且默许的。科通公司所租赁房屋产权登记在恒大公司名下，恒大公司作为主体签订房屋预征收补偿协议并取得了部分补偿款，因此科通公司诉请恒大公司支付以上相应的拆迁补偿款的主张，一审法院予以支持。科通公司并无证据证明康泰鑫公司取得了拆迁补偿，科通公司对康泰鑫公司的诉讼请求应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十五条之规定，一审判决：一、青岛恒大实业集团有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛科通高技术有限公司576537元；二、驳回青岛科通高技术有限公司对青岛康泰鑫环保科技有限公司的诉讼请求；三、驳回青岛科通高技术有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9615元，诉前保全费3427元,合计13042元，由青岛科通高技术有限公司负担5556元，由青岛恒大实业集团有限公司负担7486元。 本院二审期间，恒大公司提交证据如下：证据一、《补偿协议书》，证明2019年5月30日，恒大公司与康泰鑫公司签订《补偿协议书》，双方就青岛市李沧区房屋征收补偿达成一致，恒大公司共支付康泰鑫公司拆迁补偿款899万元。证据二、转账支票存根及收款收据，证明《补偿协议书》签订后，2019年6月3日，恒大公司支付康泰鑫公司拆迁补偿款360万元；2019年6月6日，恒大公司支付康泰鑫公司拆迁补偿款270万元；2019年9月18日，恒大公司支付康泰鑫公司拆迁补偿款100万元；2019年12月17日，恒大公司支付康泰鑫公司拆迁补偿款60万元，以上款项合计790万元。恒大公司已经将相关拆迁补偿款支付给了康泰鑫公司，按照合同相对性原则，基于“康泰鑫公司与科通公司签订的租赁合同”所产生的合同义务，应当由康泰鑫公司承担，而不应由恒大公司重复承担。科通公司质证称，对证据一、二真实性均不予认可，本案于2019年1月2日立案，恒大公司与康泰鑫公司在明知本案纠纷存在的情况下，仍签订相关协议，对于其真实性不予认可。康泰鑫公司质证称，对证据一、二需庭后落实，证据二的协议与本案无关。一审法院认为，证据一、二与本案缺乏关联性，故一审法院对此均不予采信。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，公平原则是民法的一项基本原则，要求当事人在民事活动中以社会正义、公平观念指导自己的行为、平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故，基于公平原则，承租人有权对此进行主张。本案中，涉案房屋的现有装修、设施设备等是科通公司的投入，科通公司在涉案房屋中实际从事经营活动，作为装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且，本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以科通公司对涉案房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，恒大公司就此获得的补偿款是基于科通公司的投入，因此，一审法院支持科通公司获得上述项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则，并无不当，本院对此予以维持。恒大公司主张康泰鑫公司与科通公司之间的租赁合同并非因政府征用而解除，但对此未提交充分的证据加以证明，本院对此不予采信；其主张康泰鑫公司与科通公司之间的租赁合同中有因政府征用而免责的条款，但该租赁合同条款的内容仅为因政府有关部门规划建设征用致使本协议不能履行时免责，通常按照文本解释的理解应当是免于承担不能履行的违约责任，双方并未明确约定科通公司放弃相关拆迁损失的补偿，而权利的放弃应当进行明示，故恒大公司基于上述两点理由对抗辩科通公司的主张，不能成立，本院不予支持。恒大公司主张其已经与康泰鑫公司达成了补偿协议并进行了履行，但该系列行为是在本案诉讼过程中进行的，恒大公司不能证明其行为系善意，亦不能证明其相关约定和补偿是否涵盖了科通公司承租的部分，故对恒大公司此项抗辩本院不予支持。恒大公司以合同相对性、租赁合同的约定等观点进行的抗辩，均系从租赁之债的角度提出的主张，而是否基于租赁之债进行主张，还是基于侵权损害赔偿之债进行主张，科通公司对此享有选择权，科通公司主张其损失与征收行为存在因果关系符合客观事实，其主张成立，本院对此予以支持。 综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13839元，由上诉人青岛恒大实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  齐 新 二〇二〇年二月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英