新疆生产建设兵团第三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵03民终156号 上诉人（原审被告）：王科其，男，1973年11月11日出生，汉族，图木舒克市蒸实惠蒸菜馆经营者，住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：罗伟，新疆振渊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鲁发亮，男，1970年8月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆图木舒克市。 上诉人王科其因与被上诉人鲁发亮房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2019）兵0302民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王科其及其委托诉讼代理人罗伟，被上诉人鲁发亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王科其上诉请求：一、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人鲁发亮的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人在一审起诉解除合同，但一审法院对是否解除合同还是继续履行合同未作出处理，违反了法律规定。2.根据双方当事人于2016年6月2日签订的《租赁合同》约定，第一年租金62000元，租金一年一付，第二年后租金随行就市，由此可见，对于第二年和第三年涉案商铺的租金并未进行明确约定。3.被上诉人主张租赁期满后，按原合同第一年租金62000元标准支付2019年6月16日至2019年11月2日的租金，无事实和法律依据。4.根据上诉人一审提请的证人出庭作证证言以及交易习惯，能充分证明上诉人租赁期内第二年、第三年及租赁期满第四年租金标准分别为30000元、20000元、20000元，而且上诉人也按年度及时付清了租金，被上诉人在租赁期以及不定期内，均未对每年度的租金清结事宜提出任何异议。因此，结合交易习惯和繁华地段涉案商铺当做仓库使用状态及证人证言能相互印证双方对涉案商铺第二年、第三年及租赁期满第四年租金进行了充分协商一致。5.2017年3月，图木舒克市根据新疆特殊时期维稳政策需要，将鑫业大厦四周用铁栅栏布控起来，导致许多商铺的经营环境发生变化，客流量锐减。根据《民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，租金的交付标准应当根据市场行情予以调整。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人鲁发亮辩称，1.2017年因维稳需要，商铺周围被围栏围住，但并不影响上诉人王科其经营，市场留有专门的客流通道。2.商铺租赁合同对租金的标准有明确的约定，因上诉人店面扩大经营，被上诉人才同意上诉人拖欠房租，但并未同意其少交租金。3.租赁合同期满后，上诉人未与被上诉人办理退房交接手续，导致商铺不能另行出租，故上诉人应当给付占用商铺期间的租金。综上，恳请二审法院依法公正判决。 原审原告鲁发亮向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告王科其签订的《租赁合同》，被告向原告支付所欠商铺租金141000元；二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月15日，原告鲁发亮与被告王科其签订了一份《租赁合同》，约定原告将其位于图木舒克市鑫业大厦一层的商铺租赁给被告使用，租期为三年，每年租金62000元。原、被告双方按照所签订的合同全面履行了义务。2016年6月2日，原、被告双方又签订了一份《租赁合同》，合同的内容与2013年6月15日所签订的合同一致。合同履行期间，被告没有按照合同约定向原告支付租赁费。截至2019年11月2日，被告王科其未搬离涉案商铺。 一审法院认为，原告鲁发亮与被告王科其签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该合同在2019年6月15日租赁期已满，按照约定该合同已经解除。关于原告要求被告支付商铺租金141000元的诉讼请求，根据原、被告于2016年6月2日签订的《租赁合同》的约定，每年的租金为62000元，三年的租金为186000元，经查，被告分别在2016年6月17日向原告支付租金62000元、2017年7月3日向原告支付租金30000元、2018年7月25日由被告配偶王静飞通过微信向原告支付租金20000元、2019年8月5日向原告支付租金20000元，合计132000元，据此计算，被告尚欠原告合同内租金54000元；合同期满后，被告未搬离涉案商铺，将涉案商铺作为仓库使用，且双方未按照合同的约定签订补充协议，按照交易习惯，此期间（2019年6月16日至2019年11月2日）的租金应按照原、被告于2016年6月2日签订的《租赁合同》中的租金标准来计算，经计算租金为23780元。综上，被告王科其应向原告鲁发亮支付租金77780元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：被告王科其于判决生效之日起十日内支付原告鲁发亮租金77780元。案件受理费1560元（原告鲁发亮已预交），由原告鲁发亮负担699元，由被告王科其负担861元。 本院二审期间，上诉人王科其围绕上诉请求提交了以下证据：1.租赁合同四份，用以证明2019年至2020年，与涉案商铺地段相同面积相近的商铺租金标准为20000元至40000元的事实。2.上诉人与案外人签订的商铺租赁合同二份，用以证明2018年至2019年同地段面积90平方米的商铺年租金为30000元、同地段面积140平方米的商铺租金为40000元，双方协商变更租赁期限内第二年、第三年租金的交付标准为30000元、20000元，与当时的市场行情相符。3.房屋租赁合同、2019年度收据各一份，用以证实案外人与上诉人于2013年11月16日签订的十年期合同，约定前三年每年租金50000元，第四年租金上涨3000元，第五年至第十年每年租金上浮10%，但实际履行时，2019年度租金调整为35000元，进一步证明租赁期内，同地段商铺的租金标准大幅减少的事实。被上诉人鲁发亮围绕抗辩主张未提交新证据。经当庭质证，被上诉人鲁发亮对上诉人提交的证据1，认为与本案无关，不予认可；对证据2的真实性不认可；对证据3，认为与本案无关，不予认可。本院认证认为，上诉人提交的三组证据，因真实性无法核实，且与本案商铺租赁不具有关联性，故本院对该三组证据的证明力不予确认。 经二审审理，本院对一审采信证据和查明的案件事实予以确认。另查明，租赁合同期满后至今，双方当事人未履行商铺退房交接手续。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，上诉人王科其与被上诉人鲁发亮于2016年6月2日签订的《租赁合同》约定，2019年6月15日租赁期届满。租赁期届满后，上诉人王科其继续使用商铺，被上诉人鲁发亮也同意王科其继续租赁，应视为双方当事人就商铺续租达成合意，但租赁期限为不定期。被上诉人鲁发亮一审提出解除租赁合同的诉讼请求，一审法院对商铺租赁期届满后不定期租赁关系是否解除未予以处理，存在错误，应予纠正。二审中，双方当事人均表示同意解除租赁合同，故对双方当事人之间的不定期租赁合同，本院予以解除。本案争议焦点为：上诉人王科其是否欠付被上诉人鲁发亮租金及欠付租金数额应当如何认定的问题。上诉人王科其主张其与被上诉人鲁发亮于2016年6月2日签订的《租赁合同》对第二年和第三年租金并未进行明确约定，租金应随行就市，租赁期内第二年、第三年及租赁期满第四年双方约定的租金标准分别为30000元、20000元、20000元，但其提交的证据不能证明租赁期间内的租金给付标准不明确，也不能证明双方对租金进行了协商变更，应承担举证不能的法律后果，故其上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院按照租赁合同期限内每年62000元计算拖欠的租金并无不当，应予维持。租赁合同到期后，上诉人仍占有使用涉案商铺，尽管上诉人主张租赁合同期满后该商铺只是作为库房使用，但租赁商铺的用途与不定期租赁关系的认定和租金支付标准并无直接关联，故上诉人针对租赁物用途改变所提出的相关抗辩意见不能成立，本院不予采纳。一审法院认定2019年6月16日至2019年11月2日期间的房租应按原租赁合同的约定支付，并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人王科其的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未判令解除双方续订的不定期《租赁合同》有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2019）兵0302民初615号民事判决； 二、解除上诉人王科其与被上诉人鲁发亮续订的不定期《租赁合同》； 三、上诉人王科其于本判决生效之日起十日内支付被上诉人鲁发亮租金77780元； 四、驳回被上诉人鲁发亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3120元（上诉人王科其预交），由上诉人王科其负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  尹惠欣 审 判 员  孙海峰 二〇二〇年二月三日 法官助理  张恒勤 书 记 员  贾咏珺