苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初11962号 原告：王红梅，女，汉族，1978年10月7日生，住所地苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：郑旭云，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申竹冰，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：杭雪芳，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦祎，江苏新天伦律师事务所律师。 原告王红梅与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告王红梅及其委托诉讼代理人郑旭云、申竹冰，被告财智公司的委托诉讼代理人杭雪芳、韦祎均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告王红梅的委托诉讼代理人郑旭云、被告财智公司的委托诉讼代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红梅向本院提出的诉讼请求：1.解除王红梅与财智公司签订的苏州市商品房买卖合同；2.财智公司返还购房款260904元，并支付资金占用利息6575元（以260904元为基数，自2019年1月24日起按中国人民银行同期同档基准贷款利率，计算至实际给付之日止）；3.财智公司支付违约金522元；4.财智公司返还王红梅办证费用12566.77元；5.诉讼费用由财智公司承担。 事实和理由：2017年6月，王红梅与财智公司签署《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201706040037)。合同约定，王红梅购买财智公司坐落于吴江财智金鹰商业中心7幢-1F029室房屋，价款260904元。合同约定，财智公司于2017年12月30日前交付房屋，并由财智公司代王红梅办理不动产登记手续。如因财智公司原因，导致王红梅无法在实际交房之日起360日内取得不动产权证书的，又自办理不动产权证书的期限届满之日起30日仍未能办理的，王红梅有权单方解除合同，财智公司应退还王红梅全部购房款，并按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息。此外，财智公司应当按房屋总价款的0.2%支付违约金。经王红梅多次催告，财智公司未能按合同约定办理不动产登记手续，财智公司的行为已经构成违约。 被告财智公司辩称：案涉房屋被第三人查封，在被查封期间，财智公司无法办理相关办证手续，但财智公司一直尽力与第三人沟通，推进房屋解封。房屋解封后，财智公司第一时间办理了首次登记。2019年1月24日，案涉房屋完成了不动产首次登记，根据不动产登记暂行条例实施细则、江苏省不动产登记条例、不动产登记操作规范及办证机关办理不动产权证所需的材料，案涉房屋已满足办理不动产权证的条件，财智公司统一委托吴江市中兴房产中介有限公司代为办理案涉房屋的产权证。由于代办产证需要产权人签字确认，故代办公司立即通知王红梅至代办公司签字。王红梅接到通知后，告知代办公司已经知晓，但一直未能至代办公司办理手续，导致产证未能在约定期限内办理完毕。目前全部办证材料均齐全，材料在代办公司处，只需要王红梅至代办公司签字确认即可办理完毕产权证书。王红梅故意在收到通知后不前往代办公司办理相关手续，导致未能在合同约定的期限内完成权属证书的办理。依据合同约定，系因买受人原因导致未按约办理产权证书，故王红梅无权解除合同。另外，目前财智公司与天虹公司正在达成合作意向，合作范围包含案涉房屋，预计将有较好的收益回报，王红梅可以考虑该情况与财智公司协商处理本案。 经审理查明：2017年6月，王红梅作为买受人与财智公司作为出卖人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心7幢-1F029房，价款260904元，交付日期2017年12月30日。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2、出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。本条约定的办理房地产不动产权证书的期限届满后超过30日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.2%向买受人支付违约金。如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。 合同签订后，王红梅向财智公司支付了全部购房款260904元。案涉房屋于2017年12月30日交付，王红梅向财智公司支付了办证所需的契税、印花税、维修基金、证件费、代办费等共计12566.77元。该房屋于2019年1月24日完成不动产首次登记，登记于财智公司名下。 另查明：案涉诉状副本于2019年8月30日送达财智公司。 以上事实，有苏州市商品房买卖合同、收据、房屋交验记录单、不动产单元首次登记信息表以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：王红梅与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，在房屋交付后390日内，买受人因出卖人的原因不能办理不动产权证书，买受人有权解除合同。案涉房屋于2017年12月30日交付，于2019年1月24日进行不动产首次登记，2019年1月24日为房屋交付后的第390日，而不动产权转移登记至王红梅名下，尚需向不动产登记机构提交申请材料，由不动产登记机构受理后在一定期限内办结，上述转移登记需要一定时间才能完成，故在房屋交付后390日内，王红梅无法办理不动产权证书，王红梅依照合同约定，有权解除案涉房屋买卖合同。 案涉诉状副本于2019年8月30日送达给财智公司，故案涉房屋买卖合同于2019年8月30日解除。合同解除后，王红梅应将不动产返还给财智公司，财智公司应返还王红梅购房款260904元。合同约定返还购房款的利息按银行同期存款基准利率计算，王红梅主张按贷款利率计算，不符合合同约定，本院不予支持。王红梅主张的违约金，根据合同约定计算，应为521.81元（260904元*0.2%）。王红梅已支付的办证费用12566.77元，财智公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告王红梅与被告吴江财智置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201706040037）于2019年8月30日解除。 二、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告王红梅购房款260904元，并支付利息（以260904元为基数，自2019年1月24日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至实际给付至之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、被告吴江财智置业发展有限公司支付原告王红梅违约金521.81元，于本判决生效后十日内履行。 四、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告王红梅办证费用12566.77元，于本判决生效后十日内履行。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5320元、保全费1870元，合计7190元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××68）。原告王红梅预交的诉讼费用15639元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  仓公鼎 二〇二〇年二月十二日 书 记 员  万 珍 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。