广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20413号上诉人（原审原告）：龚振基，男，1978年10月6日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。委托诉讼代理人：钟鸣，广东华之杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘红安，男，1962年5月4日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：饶红，女，1967年7月16日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马菁，广东法丞汇俊律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄纯，广东法丞汇俊律师事务所律师。原审第三人：潘耀昌，男，1963年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人龚振基因与被上诉人刘红安、饶红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人龚振基上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判刘红安向龚振基支付违约金150000元；2.饶红就刘红安的本案债务承担连带清偿责任；3.本案的一审、二审诉讼费用由刘红安、饶红承担。事实与理由：一、本案中，刘红安存在违约情形，依法应当承担违约责任，按涉案合同约定向龚振基支付违约金150000元。1.2018年2月13日至2018年4月3日期间，因涉案房屋处于房管部门审查办理换证手续期间，刘红安无法在合同约定时间配合龚振基办理过户事宜，属于违反涉案合同第七条的约定事项；2.刘红安在换领新证后拒绝配合办理房屋过户的行为，属于违反涉案合同第六条第1点的违约行为，即刘红安应该向龚振基支付违约金150000元和退还已收房款50000元；3.本案潘耀昌和刘红安是多年同事关系，也是刘红安的代理人，龚振基在没有刘红安联系方式的情况下，龚振基催告潘耀昌也应该视为催告刘红安。刘红安从未通过潘耀昌要求龚振基履行合同。二、刘红安所负债务属于刘红安和饶红的共同债务，饶红应承担连带清偿责任。1.本案刘红安向龚振基出具《收据》的行为应当视为饶红向刘红安确认收到龚振基付款的行为；2.本案不应适用《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》中关于夫妻对债务需共同签名或追认的规定，刘红安违约转化为共同债务，饶红并未提出异议，应当视为认可；3.在潘耀昌和龚振基的聊天记录记载刘红安拟通过公证方式委托饶红代为办理过户事宜的内容；4.刘红安移居澳洲生活、工作多年，由饶红代理其涉案房屋权属证明，故饶红应共同承担债务。被上诉人刘红安辩称：龚振基无证据证明催促过刘红安办理过户手续，也没有证据能证明，反而是刘红安办理了补证手续，已经尽最大可能配合龚振基。龚振基一审庭审中先主张刘红安明示不履行合同构成违约，后又主张刘红安未按照合同第四条约定履约，现在龚振基又提出新上诉主张，龚振基无证据证明其新主张，且该主张是在二审提出，故请二审法院不予审查、支持龚振基新主张。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人饶红辩称：涉案房屋的当事人是刘红安和被上诉人，不是饶红，饶红的账户收取5000元款项是刘红安的指定账户，不是饶红收取，饶红和本案无关。龚振基向一审法院起诉请求：1.判令解除龚振基与刘红安于2018年1月22日签订的《存量房买卖合同》；2.判令刘红安向龚振基返还购房款50000元；3.判令刘红安向龚振基支付违约金150000元；4.判令饶红就上述债务承担连带责任。5.判令刘红安、饶红承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市越秀区烟敦路保安南5号之一。据广州市国土资源和规划委员会于2018年1月12日核发的不动产权证书记载，该房屋的原权属人为刘红安及案外人卢健伟、周瑞、冯永杰、古敏锐，五人各占1/5产权份额。2018年1月22日，刘红安（为卖方、甲方）与龚振基（为买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，其中约定：涉案房屋按整套1/5产权计价，总金额150万元；签订本合同当天乙方支付5万元给甲方，余下款项145万元在网签交易递件当天由乙方支付给甲方；甲方同意涉案房屋的交付使用时间由代理人潘耀昌负责与乙方交接；产权转移登记由甲乙双方共同办理，双方应当于2018年3月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；出现违约责任的，违约方应当在出现违约事由之日起5个工作日内向守约方退还或支付违约金；本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，经双方书面确认后，合同各方当事人无须承担违约责任；本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议及代理人签订本合同前的代理事宜与本合同具有同等法律效力。同日，龚振基向刘红安所指定的账户（即刘红安的妻子本案被上诉人饶红的账户）支付了首期款5万元，刘红安向龚振基开具了收据。2018年2月11日，广东省广州市南方公证处依申请出具（2018）粤广南方第006547号公证书，载明涉案房屋的1/5份额产权人周瑞于2017年12月9日死亡，上述1/5份额为周瑞和配偶刘友潮的夫妻共有财产，由周瑞的配偶刘友潮占1/2，另外1/2为周瑞的遗产由刘蔚涛继承。据广州市不动产登记中心开具的《受理回执》记载，刘红安及卢健伟、冯永杰、古敏锐、刘友潮、刘蔚涛等人于2018年2月13日向房管部门申请登记继承、遗失登记；预约领证日期为2018年4月3日。新的不动产权证记载刘红安的产权份额为2/10份额，其他共有权人为案外人卢健伟（1/5份额）、冯永杰（1/5份额）、古敏锐（1/5份额）、刘友潮（1/10份额）、刘蔚涛（1/10份额）。一审庭审过程中，龚振基称其通过潘耀昌得知涉案房屋出售的信息后，分别与涉案房屋的各共有权人签订买卖合同，约定购买各自的产权份额，此后的事宜均通过潘耀昌与各共有权人进行沟通。龚振基主张刘红安既未如实告知房屋的真实权属情况，又逾期未办理网签及过户手续而违约，为此提交了以下证据：1.对外贸易公司向刘红安等人发出的《通知函》复印件，载明涉案房屋为该司的属下公司广州市对外贸易发展东兴公司（以下简称东兴公司）出资购买并交由刘红安代持产权，要求刘红安停止以个人名义转卖房屋的行为；2.对外贸易公司向刘红安等人发出的《关于马上停止侵害并立即归还保安南街5号之一房产的通知》复印件；3.对外贸易公司向第三人发出的《关于马上停止侵害并立即归还保安南街5号之一房产的通知》复印件；4.微信截图若干及微信语音刻录光盘一张，拟证明其一直通过第三人与刘红安联系涉案房屋的交易细节及催促办理交易手续。刘红安、饶红称没有收到过证据1至3的通知，证据4无法显示刘红安或第三人告知龚振基不愿意继续交易，同时认为龚振基通过第三人联系的除了刘红安还包括涉案房屋的其他共有权人，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。为回应龚振基的主张，刘红安、饶红提交了涉案房屋的复制档案资料一套，拟证明其在签订涉案合同前已办妥不动产权证书的遗失补办手续、做好履约的准备且于2018年4月3日也配合龚振基换领了载有周瑞继承人名字的新的不动产权证，故不能如约履行的原因是由于龚振基不能协调好其他出卖人、无法安排全体共有权人到房管部门声明不行使优先购买权而造成过户手续无法办理。龚振基对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，但认为刘红安两次换证事宜属于房屋共有权人完善权属登记及厘清权属份额的内部行为，该证据无法证明刘红安有意履行合同及催促龚振基履约或龚振基拒绝履约的事实。一审另查明，2018年8月6日，东兴公司以刘红安及古敏锐、卢健伟、冯永杰、刘友潮、刘蔚涛为被告向本案提起所有权确认之诉，一审法院以（2019）粤0104民初30424号案件受理。该案尚在审理中。2019年9月7日，龚振基以冯永杰、古敏锐、刘蔚涛为被告，潘耀昌为第三人向一审法院提起诉讼，提出了要求解除其与各被告签订的《存量房买卖合同》等诉讼请求，该案尚在审理中。一审法院认为：龚振基与刘红安于2018年1月22日签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。龚振基要求解除上述合同，刘红安、饶红在庭审中明确表示同意，故一审法院对于龚振基要求解除涉案合同及刘红安返还购房款50000元的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点是涉案合同的解除是否由于刘红安、饶红存在违约行为而导致。首先，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。刘红安作为涉案房屋1/5产权份额的按份共有人，依法按照其份额享有占有、使用、收益和处分的权利，故其有权向龚振基出售其享有的产权份额。在双方签订涉案合同后，东兴公司才以刘红安等共有人为被告提起了所有权确认之诉，而至今刘红安依然是涉案房屋的合法共有人之一。故龚振基以刘红安未如实告知房屋的真实权属为由主张其违约，依据不足，一审法院不予采纳。其次，涉案合同明确约定了产权转移登记手续由买卖双方共同办理，双方应当于2018年3月15日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。龚振基作为买受人分别与各共有人签订买卖合同，理应协调各出卖人办理产权转移登记手续。涉案合同履行过程中，因出现原共有权人周瑞的产权份额需要办理析产继承手续的情况，而该析产手续至2018年2月11日才办理完毕。自2018年2月13日至2018年4月3日期间，涉案房屋均处于房管部门审查办理换证手续的期间。因此，未能按照合同约定的日期办理产权转移登记的原因并非刘红安所导致。龚振基提交的微信截图及语音，均不足以证明第三人代刘红安表示拒绝办理产权转移登记的事实，故龚振基以刘红安逾期拒绝办理过户手续为由主张其违约，依据亦不足，不予采纳。因此，龚振基要求刘红安支付违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，饶红的银行账号仅为刘红安所指定的收款账号，涉案合同的相对方为龚振基及刘红安，饶红并非涉案合同的相对方，且涉案售房款是否属于刘红安、饶红的夫妻共同债务为另一法律关系，本案不予合并处理，所以一审法院对龚振基要求饶红就刘红安的债务承担连带责任的请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款的规定，判决如下：一、龚振基与刘红安于2018年1月22日签订的《存量房买卖合同》于2019年2月21日解除。二、刘红安自本判决发生法律效力之日起十日内，向龚振基一次性返还购房款50000元。三、驳回龚振基的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由龚振基负担3300元，刘红安负担1000元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，一、刘红安与龚振基于2018年1月22日所签订的《存量房买卖合同》中载明刘红安的委托代理人是潘耀昌。二、龚振基于2018年9月7日提起本案诉讼。二审中，一、龚振基表示其咨询过相关部门，涉案房屋的过户手续原则上需要所有共有人会同一起才能办理。二、龚振基提交了书面意见表示其与涉案房屋另一共有人卢健伟于2017年7月31日签订了《房屋买卖合同》，后因其他业主拒绝配合办理过户手续，且第三方对涉案房屋所有权提出主张，其于2018年8月10日与卢健伟签订了《房屋买卖合同解除确认书》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院评析如下：本案的争议焦点之一系刘红安是否构成违约的问题。鉴于龚振基在与刘红安就涉案房屋签订《存量房买卖合同》时已知悉该房屋由多人共有，其亦清楚办理涉案房屋过户手续需会同多个共有人一起办理，但龚振基并无提供证据证明刘红安或其代理人在龚振基明确要求办理过户手续时不予配合或予以拒绝的情况下径行提起本案诉讼要求解除合同，且龚振基亦自认在此之前已与涉案房屋其中一共有人已解除买卖关系，故一审认定涉案房屋未能办理过户手续并非因刘红安的拒绝履行合同义务所致，即刘红安不构成违约正确，本院予以确认。本案另一争议焦点为饶红对刘红安应返还的50000元购房款是否应当承担连带清偿责任的问题。鉴于龚振基将50000元购房款汇入饶红的账户是基于刘红安指示所致，且龚振基提供的证据不足以充分证明饶红对龚振基与刘红安之间买卖涉案房屋产权份额事宜知情且无异议，龚振基仅以其支付的房款支付到饶红账户为由诉请饶红承担连带清偿责任理由不成立，一审法院对龚振基的该请求不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不妥，本院予以维持。上诉人龚振基的上诉主张，依据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3300元，由上诉人龚振基负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年二月二十七日书记员  郭 俏