湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初3716号 原告：曾艳平，女，汉族，1982年11月30日出生，住沅江市黄茅洲镇群利村九村民组320号。 委托诉讼代理人：贺伟春，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权代理，即代为承认、放弃或变更诉讼请求,代为和解、调解，代为起诉、上诉，代收法律文书等。 被告：皮术良，男，汉族，1972年8月11日出生，住沅江市草尾镇皮家湖村六村民组148号。 委托诉讼代理人：何苏文，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为起诉、上诉，代收法律文书等。 原告曾艳平与被告皮术良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告曾艳平的委托诉讼代理人贺伟春、被告皮术良的委托诉讼代理人何苏文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾艳平向本院提出诉讼请求如下：1、依法解除原、被告于2014年10月7日签订的《购门面合同》；2、判令被告返还原告已付购房款35万元及利息（利息的计算方式为：以15万元为基数，从2014年10月8日起按月息2分计算至实际清偿之日止；以15万元为基数，从2014年12月26日起按月息2分计算至实际清偿之日止；以5万元为基数，从2015年5月19日起按月息2分计算至实际清偿之日止）；3、判令被告返还原告水电开户费3000元和砂卵石款1000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2014年10月7日，原、被告签订《购门面合同》，合同约定被告将沅江市塞波咀中心街五洲城对面新建星月商贸城临街往大堤方向靠左手第5、6间门面，以40万元的价格卖给原告，合同签订后原告于当天付款15万元。2014年12月25日，原告付款15万元。同年12月31日，原告支付水电开户费3000元和砂卵石款1000元。2015年5月18日，原告又付款5万元，被告于当天向原告出具收到35万元房款的收条，注明以前条据全部作废，同时约定房产证在过年前办好，如果没办理房产证，按10%支付利息给原告。后原告对两间门面安装了防盗门，同时购买了砂卵石准备装修，原告提出只要被告能够协助办理好两间门面的不动产产权证，原告就支付剩余的5万元购房款。但皮术良迟迟不去办证，且经原告曾艳平了解，该门面无法办证，故起诉至法院，要求被告返还购房款。 原告曾艳平为支持其诉讼请求，提供了如下证据： 1、《购门面合同》一份，拟证明原、被告于2014年10月7日签订《购门面合同》，约定被告将位于沅江市塞波咀中心街五洲城对面新建星月商贸城临街往大堤方向靠左边第5、6间门面以40万元的价格卖给原告，由被告皮术良负责办理房屋产权证；被告皮术良于合同下方载明“今收到曾艳平购房款15万元整，2014.10.7”，“今收到15万元，2014.12.25”； 2、收条原件一份，拟证明被告皮术良于2015年5月18日向原告出具收购房款共计35万元的收条，载明以前条据全部作废，并且约定房产证于当年过年前办好，否则按10%支付利息； 3、收款收据两份，拟证明被告皮术良收取原告水电开户费3000元和砂卵石款1000元。 被告皮术良辩称，被告于2014年底交付房屋，原告已对房屋进行了装修，双方在合同中约定第二批款项的支付时间是2014年12月20日，但原告未按照合同约定履行全部付款义务；合同虽约定余款付清交付房产证，但未约定在2015年底办理房产证,本案中两间门面的房产证可以办理，计划在2020年办理完毕，故本案不具备解除合同的条件；被告不同意返还购房款，亦不同意支付利息和返还砂卵石款及水电开户费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告皮术良为支持自己的抗辩意见，向法庭提交证据如下： 1、文佑先等九户居民的房产证、国土证； 2、沅江市小城镇建设工程报建申请表，以上证据1、2拟证明被告皮术良所开发的星月商贸城系根据政策合法开发，可以办理房产证；且双方所签订的《购门面合同》是双方真实意思表示，合法有效。 本院为查明案件事实，依原告曾艳平申请调取了如下证据： 对沅江市黄茅洲镇国土所工作人员秦尧所作的调查笔录，拟证明沅江市黄茅洲镇星月商贸城的土地属于国有建设用地，能够办理不动产权证，但被告皮术良未缴纳土地出让金等，导致所建房屋无法验收，一直未予办理不动产权证。 经审查，原告曾艳平提供的证据1、2、3能够证明案件的基本事实，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定并作为定案的依据使用。对被告皮术良提供的证据1、2真实性予以认可，但无法达到被告的证明目的，本院不予采纳。对本院调取的证据原告未提出异议，被告认为未办证存在经济原因和手续不齐等原因，但未对证据的真实性提出异议，本院认为该证据具有真实性、客观性、关联性，本院予以认定其证明效力。 本院依法确认如下事实：2014年10月7日，原、被告签订《购门面合同》，合同约定被告将沅江市塞波咀中心街五洲城对面新建星月商贸城临街往大堤方向靠左边第5、6间门面，以40万元的价格卖给原告，双方约定付款方式为首付15万元；2014年12月20日付第二批款；交付房产证时，余款付清；并约定由被告负责办理房产权证。原告曾艳平于签订合同当日付款15万元，同年12月25日，原告曾艳平又付款15万元。被告皮术良如期交付了门面，原告曾艳平将两间门面安装了防盗门。2014年12月31日，被告皮术良收取原告水电开户费3000元和砂卵石款1000元。2015年5月18日，原告曾艳平又付款5万元，被告皮术良于当日出具共收到35万元购房款的条据，并注明“以前条据作废，房产证过年办好，如未办理房产证，按10%利息付给曾艳平”。后曾艳平多次催促皮术良办理房屋产权证，但皮术良一直未能予以办理，故曾艳平诉至法院要求解除《购门面合同》并返还购房款。 另查明，沅江市黄茅洲镇星月商贸城项目的土地属于国有建设用地，因皮术良在建星月商贸城时未在黄茅洲镇国土所办理相关出让手续、缴纳税费等，至今仍未办理该商贸城的房屋产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告曾艳平与被告皮术良之间签订的《购门面合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告曾艳平按约已支付35万元购房款，但被告皮术良未按约于2015年年底交付房产证，至今仍未办理，已构成违约，其违约行为导致曾艳平不能实现合同的根本目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”，故对原告曾艳平要求解除《购门面合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原、被告之间的房屋买卖合同解除后，被告应返还已收取的购房款35万元给原告，原告亦应返还两间门面给被告。关于损失的计算，原、被告约定如被告在2015年底未办理好房产证，按10%利息付给原告，该约定应视为违约金的约定，因原、被告双方在庭审中对10%利息约定的理解陈述不一致，约定不明确，且如以原告认为的月利率10%支付利息，则过分高于因购门面合同的不能实现对原告造成的损失，故本院认为该部分损失以已付35万元购房款为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。原告向被告支付的水电开户费3000元和砂卵石款1000元系因购房产生的直接费用，现合同被解除上述收取的费用应当返还，原告亦应将用于装修放置在门面内的砂卵石连同门面一并交付给被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告曾艳平与被告皮术良于2014年10月7日签订的《购门面合同》； 二、被告皮术良于本判决生效之日起十日内返还曾艳平购房款35万元及利息损失（以35万元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年1月1日起计算至实际清偿之日止的利息）； 三、被告皮术良于本判决生效之日起十日内返还原告曾艳平水电开户费3000元和砂卵石款1000元； 四、由原告曾艳平于本判决生效之日起十日内将位于沅江市塞波咀中心街五洲城对面新建星月商贸城临街往大堤方向靠左边第5、6间门面及放置在门面内价值1000元的砂卵石交付给被告皮术良； 五、驳回原告曾艳平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3305元，由被告皮术良承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员  孙英 二〇二〇年二月二十日 法官 助理  唐婕 代理书记员  夏诗 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。