浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11391号 原告：宁波文化广场投资发展有限公司（统一社会信用代码为91330200668465641N）。住所地：宁波市鄞州区宁穿路1800号。 法定代表人：陈远栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄辰杰，浙江东方港律师事务所律师。 被告：张伟波，男，1987年8月31日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 原告宁波文化广场发展有限公司（以下简称文化广场公司）为与被告张伟波房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张红卫独任审理。后因被告张伟波下落不明，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告文化广场公司的委托诉讼代理人黄辰杰、被告张伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文化广场公司起诉称：原、被告于2014年6月4日签订商铺租赁合同一份，约定被告向原告承租宁波文化广场D1-203号商铺，租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日。2014年7月16日，双方签订补充协议一份，约定将起租日延长至2014年9月29日。2015年，原告与被告及宁波江东利辰尚品餐饮有限公司（以下简称利辰餐饮公司）签订店铺主体变更的补充协议，约定将原被告的权利义务转至利辰餐饮公司。利辰餐饮公司自2018年6月，不按时缴纳租赁费用，并于2018年8月9日提出退铺申请，原告于8月16日向原告发送函件，告知双方权利义务解除，但应付清相关款项。利辰餐饮公司在未理清与原告的债务的情况下注销。为维护原告合法权益，请求法院判令：1.确认原、被告签订的商铺租赁合同与2018年8月16日解除；2.被告向原告支付腾退费用61283.30元（拆除装修费用40283.30元、公证费用2000元、劳务搬运11000元、评估费用8000元）；3.被告支付原告租金损失13839.83元、物管损失4597.95元、推广费损失741.60元、水电费损失13257.30元、滞纳金2710.62元、违约金83038.98元、空铺占用费损失55172.34元、涉案店铺四害消杀费用1500元，合计174858.62元；4.确认被告向原告交纳的保证金48482.83元归原告所有。 被告张伟波答辩称：被告张伟波为原利辰餐饮公司法定代表人、唯一股东，现利辰餐饮公司已注销。利辰餐饮公司与原告签订店铺租赁合同属实。但在经营过程中，因经营困难，利辰餐饮公司曾在2018年7月份向原告提出解除合同，原告未同意，利辰餐饮公司坚持经营至8月份，利辰餐饮公司又于8月9日向原告书面申请解除合同。2018年8月份之前的租金、物业费、推广费等相关费用已支付完毕。2018年8月14日，利辰餐饮公司停业，原告将涉案店铺的大门锁住，利辰餐饮公司曾向原告提出搬出店内物品，但原告要求利辰餐饮公司支付完毕拖欠的租金、物业费等相关费用后始可搬离，因利辰餐饮公司无力支付欠款，故未能搬离。被告认为原告支付的拆除费用、搬运费用、消杀费用均超出合理水平。 经审理，本院认定如下：2014年6月4日，原告（甲方）与筹建中的利辰餐饮公司、被告张伟波（乙方）签订商铺租赁合同，约定乙方承租甲方位于宁波文化广场D1-203号商铺，商铺建筑面积306.53平方米。租赁期限自2014年9月1日至2020年8月31日，其中自2014年7月1日至2014年8月31日为免租期。租金实行先付后租，其中2014年9月1日至2015年5月31日零租金，2015年6月1日至2015年8月31日的租金为2.60元/平方米/日，2015年9月1日至2015年11月30日零租金，2015年12月1日至2016年8月31日的租金为2.73元/平方米/日，2016年9月1日至2017年8月31日的租金为2.87元/平方米/日，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为3.01元/平方米/日，2018年9月1日至2019年8月31日的租金为3.16元/平方米/日，2019年9月1日至2020年8月31日的租金为3.32元/平方米/日。每两个月为一个计租期。第一个计租期租金，乙方应当在第一个租赁年的免租期届满前一个月15号前支付给甲方，之后计租期租金乙方应在每个计租期结束前一个月15号前向甲方支付下一个计租期的租金。正式起租日两年内，承租方每天向原告或指定的管理公司缴纳物业管理费214.57元，正式起租日起第三年开始，承租方每天向原告或指定的管理公司交纳物业管理费306.53元；水电费于每月15日之前交付至原告或指定的管理公司；承租方向原告交付保证金48482.83元，如承租方未如约交纳各款项、费用，原告有权从保证金中直接扣抵；自租赁物业正式起租日至租赁期限届满，承租方向原告或指定管理公司支付宣传推广费5元/平方米/月，与租金一起交纳。如承租方延期向原告交纳各项费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、能源费、宣传推广费等）的，原告有权向承租方收取迟延履行违约金，违约金以迟延应付未付金额为基数，按照日千分之三计算，自应付之日计算至实付之日。因承租方违约导致合同解除的，原告有权不返还保证金及承租方已缴纳的其他款项，并有权要求承租方赔偿不低于相当于该租赁年三个月租金的违约金。合同提前解除或终止后的10日内，乙方在保证商铺墙面、天棚地面装修完整性的前提下，将该商铺恢复至于原告交接商铺时的状态；乙方在撤离该商铺前应当结清所有对原告或指定的管理公司的应付款项或费用，否则，原告或指定的管理公司有权依法阻止乙方撤离其财产；由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担。上述合同签订后，甲、乙双方于2014年7月16日签订补充协议一份，约定乙方的起租日延迟至2014年9月29日，实际开业日确定为2014年9月1日。后原告、被告、利辰餐饮公司签订三方协议，三方约定自2015年1月10日起，原合同中乙方的权利义务转移至丙方（利辰餐饮公司），若丙方在合同履行过程中存在违约行为，被告需承担连带责任。被告张伟波在租户手册中所留电话号码为“150××××0626”。2018年8月3日，原告向利辰餐饮公司发送函件一份，催讨按照合同约定应于2018年6月15日前缴纳的2018年8月、9月的物业管理费18698.33元及迟延交付违约金2748.55元。2018年8月9日，利辰餐饮公司向原告递交申请函一份，载明“生意状况不佳，决定于8月12日经营结束后撤离贵铺，并将商铺里的一些货物和相关物品进行撤离”。原告于同日回复，1.交清截止2018年8月12日的欠款费用，其中水电费能耗费按实际收房日结算；2.履约保证金48482.83元不予退还；3.支付违约金83038.98元；4.欠款及应缴纳费用缴清后，方可将商铺内的货物及相关物品等搬离，并于2018年8月25日前将商铺恢复原状交还于原告，另在30天内完成公司注销；5.做好会员卡信息的通知及充值卡退还工作；6.缴纳退铺押金27600元。被告收到该回复函后，表示“具体内容代（待）商议”。利辰餐饮公司于2018年8月14日停止营业，被告张伟波的号码为“150××××0626”的电话也停止使用。原告联系被告张伟波无果，遂于同日在利辰餐饮公司停止营业后，将涉案店铺大门以锁具封闭，并于2018年8月16日，将解除租赁合同的通知张贴于利辰餐饮公司大门。截止2018年8月1日，利辰餐饮公司拖欠原告水费、电费、空调费共计13257.30元。利辰餐饮公司撤离后，原告对涉案店铺进行了消杀处理，支付消杀费1500元，原告为拆除店内装修支付40283.30元，搬离费用11217.15元。 另查明：宁波江东利辰尚品餐饮有限公司于2014年12月17日成立，于2017年4月27日变更为宁波鄞州利辰尚品餐饮有限公司，该公司为一人有限公司，被告张伟波为唯一股东。利辰餐饮公司在未理清与原告债务的情况下，于2018年8月28日注销。被告张伟波在申请注销登记时承诺，该公司已将债权债务清算完毕，清算工作已全面完结。 以上事实由原告文化广场公司提供的商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、关于店铺主体变更的补充协议、商户申请函、回复函、催收函、水电费缴费通知单、宁波文化广场租户手册末页、利辰餐饮公司变更与注销情况、全体投资人承诺书、消杀服务合同及增值税发票、拆除装修报价单、付款凭证及增值税发票、情况说明及原、被告陈述等证据予以证明。 本院认为：原、被告签订商铺租赁合同意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。利辰餐饮公司因经营不善，导致在合同履行过程中不能按照约定支付房屋租金等费用，先于2018年8月9日向原告递交包含解除合同的意思表示的申请函，后于2018年8月14日关门停业，利辰餐饮公司在合同履行过程中主张解除合同，违反合同约定，属违约行为。但考虑到长期性合同的特殊性及利辰餐饮公司经营状况恶化的实际情形，利辰餐饮公司并非恶意违约，本院确认利辰餐饮公司自涉案店铺撤离并关门停业的时间即2018年8月14日为合同解除日。截止2018年8月14日，利辰餐饮公司拖欠原告的租金12917.17元、物管费4291.42元、宣传推广费715.24元、水电费13257.30元。利辰餐饮公司未按照合同约定的时间支付上述费用，应当按照合同约定支付迟延付款利息，本院确认租金、推广费的迟延履行利息为1226.92元、物管费的迟延履行利息为772.46元，合计1999.38元，原告另主张2018年4月26日至5月25日期间的水电费的迟延履行利息的，但并未提供证据证明利辰餐饮公司存在迟延交付行为，本院不予支持。利辰餐饮公司在合同履行中，单方解除合同，应当承担违约责任，原告主张违约金83038.83元（三个月租金），符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的空铺占用费问题，本院认为，1.利辰餐饮公司关门停业后，原告随即将涉案店铺以锁具锁住，利辰餐饮公司已丧失对涉案店铺的控制；2.利辰餐饮公司支付的违约金已经包含了因其违约行为给原告造成的空租期损失。对于原告主张的空铺占用费损失，本院不予支持。因利辰餐饮公司在撤离前并未将涉案店铺恢复原状，原告对涉案商铺进行杀菌消毒、并将涉案商铺内的装修拆除，符合合同的约定，因此支付的消杀费1500元、拆除装修费用40283.30元、劳务搬运费11000元，合计52783.30元，属合理费用，也有相应证据证明，对于原告的上述诉请，本院予以支持。但原告支付的公证费、评估费并非必要费用，本院不予支持。关于利辰餐饮公司向原告支付的保证金48482.83元的问题，依合同第六条、第八条之约定，保证金设立之目的，一是在乙方未能依约支付合同下各款项、费用时，以保证金抵付拖欠费用；二是在乙方违约导致合同解除的情况下，原告有权以不返还保证金，作为乙方承担违约责任的一种方式。但违约赔偿旨在填补损失，原告已请求以三个月租金作为违约金，本院亦予以准许，原告再行主张保证金归其所有，本院不予支持。保证金48482.83用于抵扣拖欠费用。利辰餐饮公司拖欠原告的租金、物管费、推广费、水电费、迟延履行利息、消杀费、拆除装修费用、劳务搬运费，合计85963.81元，扣除保证金48482.82元，尚应支付37480.99元。上述债务为利辰餐饮公司作为承租方拖欠的原告债务，但依关于《店铺主体变更的补充协议》约定，被告张伟波对利辰餐饮公司的债务承担连带责任，同时，利辰餐饮公司在申请注销时，被告张伟波承诺利辰餐饮公司无对外债务，显然与事实不符，原告请求被告张伟波负担上述债务，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2014年7月16日签订的商铺租赁合同于2018年8月14日解除； 二、被告张伟波支付原告宁波文化广场投资发展有限公司违约金83038.98元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告张伟波支付原告宁波文化广场投资发展有限公司租金、物管费、宣传推广费、水电费、迟延支付滞纳金、消杀费、拆除装修费用、劳务搬运费等各项费用37480.99元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波文化广场投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5569元，由原告宁波文化广场投资发展有限公司负担3211元，被告张伟波负担2358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  张红卫 人民陪审员  周亚珠 人民陪审员  赵七楠 二〇二〇年二月二十日 代书 记员  徐昊天