河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初5363号原告：付文明，男，1972年9月15日出生，汉族，现住衡水市景县，委托代理人：孙兰明，女，1973年10月20日出生，汉族，现住衡水市景县，系原告之妻。被告：衡水达仑商业管理有限公司，住所地：衡水市前进北大街999号九州国际博览城。统一社会信用代码：911311020787836906。法定代表人：曾安松，执行董事。委托代理人：曾晋雯，公司员工。原告付文明与被告衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付文明、被告衡水达仑商业管理有限公司委托代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付文明向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告依法履行《商铺委托经营合同》第三条1项3段约定的第五年租金77321.04元；二、依法判令被告自2019年7月1日起至本案判决书或裁决书生效之日止期间月息2%的投资损失；三、依法判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2013年11月29日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺委托经营合同》，甲方将位于九州国际博览城23幢131号商铺交乙方管理，并在第三条1项3段明确约定，第五年乙方支付给甲方租金77321.04元。补面积后租金77321.04元支付时间约定2019年5月1日一7月1日期间，时间己过，被告以《商铺委托经营合同》以外的附加条款和借口拒付给原告租金至今，属被告单方面违约。说明：乙方以不换签红皮合同办不了房产证为由给我更换成了红皮合同。为维护我的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。庭审中，原告变更诉讼请求，要求将被告给付第五年的租金数额变更为76807.18元。被告衡水达仑商业管理有限公司辩称，1、开具发票是原告法定义务，原告应当按照合同约定提供发票。2、原告认定第五年的租金数额明显认定事实错误，原告的房款并未按时付清。依据合同约定，双方应按照实际租金9:1分成。2019-2020年该商铺无人承租，故实际租金为0，原告应得租金数额为0元。3、原告提交的广告宣传页中，显示前三年租金收益为固定收益22%，推断原告缴纳的购房款为双方约定的购房合同总价款的78%，明显认定事实错误。被告与原告签订的《商品房买卖合同》、收据均能够证实购房合同总价款为744573元。原告认定为948236.87元没有事实根据及法律依据。房地产销售政策是随行情而不断变化的，前三年租金收益的比例也有不同。如开盘当天为22%，后期变为18%，还有8%。最后变为0%。宣传单页也随政策更新，业主们购房时间不同，当时的政策也不相同，购买商铺位置不同，优惠折扣也不相同。原告仅凭一张促销单页就将前三年租金收益认定为最高时期的22%，与事实不符，也与被告与原告签订的《商铺委托经营合同》约定的内容相矛盾。即使原告按时交清房款，也应以《商品房买卖合同》约定价格作为计算第五年租金的依据，即60310元。4、第五年租金给付时间错误。被告在衡水达仑房地产开发有限公司处收到涉案商铺时间晚于合同约定的起租时间，被告与原告签订的合同中明确约定前三年免费使用，从第四年开始计算租金。虽然合同约定前三年免费使用，但之后的租赁期间已经把前三年的租金计算在里面。之所以约定前三年免费使用，是因为前三年为了培育市场。被告与原告约定的租赁期限，从2015年5月1日开始计算，被告在2015年5月1日并没有收到原告交付的商铺，依据投入与收益相对等的原则，租赁期限应当从被告实际收到商铺（2016年2月24日）开始计算，2016年2月24日至2019年2月24日为前三年免费期。第五年的租金支付时间应顺延到2020年2月24日。此外，若从2015年5月1日开始计算租金，也应当依据投入与收益相对等原则，已付房款部分核算租金，未付部分自付清之日起核算租金。本院经审理认定事实如下：2013年11月原告自衡水达仑房地产开发有限公司贷款购买了位于九州博览城23幢1层131号商铺一间，并分别于2013年11月24日交定金10000元，2013年11月29日交364948元，2015年9月10日交133元，2017年7月17日补交22492元；涉案房屋贷款金额为347000元，贷款放款日为2016年2月24日。后原告与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，原告委托被告达仑商业管理公司经营管理位于衡水市××大街北段××九州国际博览城一期23幢1层131号商铺，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第五年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的9%；支付时间为2019年5月1日至2019年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。合同第五条第四款约定，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税金乙方有权代扣代缴。另查明，根据原告提交的衡水达仑房地产开发有限公司对案涉商铺的广告宣传页内容可确认，原告在购买案涉商铺时，衡水达仑房地产开发有限公司与原告已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的金额原告交纳款项722081元为房款的78%。综上，原告购买案涉房屋之初实际交纳房款722081元，总房款为925744.87元，后补交22492元，总房款变更为948236.87元。该房款总价的计算方式，已经由相关联案件的生效法律文书予以确认。本院认为，原告自衡水达仑房地产开发有限公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托被告达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第五年租金支付时间为2019年5月1日至2019年7月1日期间，现原告要求被告给付该租金应予支持。关于租金数额，《商铺委托经营合同》中约定第五年租金为购房合同总价的9%，根据本院查明的事实，原告所购商铺的总房款为948236.87元，故本院依法确定第五年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金应为总房款的9%，即85341.32元（948236.87元＊9%）。因双方在合同中已确定按照9：1分成，故被告应支付原告的租金为76807.18元。被告称应向原告支付对外出租的实际租金按照9:1分成，没有事实及法律依据，本院不予采信。对于延迟缴纳房款，租金应当顺延给付的问题，商户和达仑商业管理公司签订的是《商铺委托经营合同》，房款交付的迟延与否和本案没有关联性，本院对达仑商业管理公司的该项主张不予支持。达仑房地产公司如对房款缴纳有异议，可另循法律途径解决。租金的起算时间已经由《商铺委托经营合同》确定，达仑商业管理公司请求自商铺交付之日起计算租金的主张没有事实依据，本院不予支持。关于税费缴纳问题。依法纳税是纳税义务人的法定义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件，达仑商业管理公司如果依约履行了代缴义务，可在代缴税款后向商户主张。关于原告主张的投资损失问题，该主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告付文明支付第五年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金76807.18元。二、驳回原告付文明其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计867元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  李振山二〇二〇年二月二十五日书记员  耿大维