四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初965号 原告：佘靓，女，1986年4月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：彭小松，四川公生眀律师事务所律师。一般代理。 被告：余成万，男，1986年9月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：王良仲，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。一般代理。 被告：龚玉玲，女，1996年2月20日出生，汉族，住成都市成华区。 第三人：成都少城冠寓商业管理有限公司，住所地：成都市青羊区西玉龙街6号。 法定代表人：陈序平，职务不详。 委托诉讼代理人：段婉露，女，1987年6月28日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。一般代理。 原告佘靓诉被告余成万、龚玉玲及第三人成都少城冠寓商业管理有限公司（以下简称冠寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。佘靓及其委托诉讼代理人彭小松，余成万的委托诉讼代理人王良仲，龚玉玲到庭参加诉讼，冠寓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 佘靓向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除佘靓与余成万签订的《公寓转让合同》，余成万赔偿佘靓损失105224元；2.余成万向佘靓返还双倍定金100000元；3.龚玉玲对余成万的上述债务承担连带责任。事实与理由：2018年10月13日，佘靓经龚玉玲介绍并在其参与下，与余成万签订了《公寓转让合同》，约定余成万将位于成都市青羊区骡马市新世纪广场的6间房屋租赁使用权转让给佘靓，佘靓向余成万支付各项金额共计155224元。佘靓于签订合同当天支付50000元定金，并于2018年10月16日支付尾款105224元，余成万将6间房屋密码告知佘靓。后接龚玉玲通知，佘靓又将2028、2508两间房屋的房租6694.8元支付给出租人冠寓公司。佘靓那时发现，余成万既不是房屋出租人也不是房屋承租人，遂要求余成万解除合同，赔偿转让款105224元并双倍返还定金。龚玉玲是交易中定金的名义付款人，也是合作的中间人，未尽到审查义务应承担连带责任。佘靓为此诉至法院。 余成万同意解除合同，但辩称，1.佘靓付款后，余成万如约交付了房间，佘靓接手房间后因经营无方且无帮手，生意萧条月月亏损。2018年12月18日，佘靓未按期缴纳2606号房间的次月房租。之后当月，佘靓告知余成万，2606号房间从12月起就不要了，其他房间从2019年1月起全部不要了。2019年1月3日，余成万通知冠寓公司收回承租房间。由此可见，佘靓要求解除合同的根本原因且唯一原因是自己无力缴纳房租，主动退租。2.对于损失，佘靓支付的费用中，房租租金35645元、软装布草12000元、安全管理费6500元、水电费1000元，已由佘靓实际使用，佘靓应自行承担费用。3.转让费系余成万依法获取，不应退还。4.定金5万元超过了担保法规定的限额，解除合同系佘靓自己的原因，余成万未违约不应承担责任。 龚玉玲辩称，佘靓系主动放弃房间经营权，其诉讼请求没有法律和事实依据，龚玉玲没有收取任何费用，不应对佘靓承担任何责任。 冠寓公司未到庭，但在庭审后接受询问时陈述，冠寓公司于2017年起承租了新世纪广场含案涉楼栋在内的若干楼层，并隔间编号，统一经营长租公寓。案涉6间房屋冠寓公司分别出租给了六个人，但并非本案原告或被告，冠寓公司不同意承租人转租，对转租也不知情。后来冠寓公司发现很多租户在经营民宿，违反了租赁合同约定，就向这些租户发出了退租通知，也包括案涉的6间房屋。目前案涉6间房屋已腾退，其中2028、2508号于2019年1月2日腾退，其余4间于2019年1月1日腾退，腾退人签名系与冠寓公司签约的承租人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院认定如下： 佘靓提交了《通知》一份，拟证明余成万并非案涉房屋的权利人，存在违约。《通知》载明：我司近期发现部分租户承租公寓后通过各种线上线下渠道利用承租的公寓经营日租、民宿、转租、长租以获取利益；根据服务协议约定，前述行为已构成违约，并达到我司解除协议的条件；为保证公寓内其他租户合法权益，请有此类违约行为的租户在2019年1月8日前办理退租手续，我司将在2019年起对公寓进行正式排查，若发现前述违约行为，将按约进行清退，并没收保证金及租金，依约追究违约责任。落款为“成都少城冠寓商业管理有限公司冠寓天府广场店，2018年12月24日”。余成万、龚玉玲对证据不认可，认为《通知》未加盖冠寓公司印章。冠寓公司认可《通知》系冠寓公司发出。因《通知》真实性已有冠寓公司确认，本院对该证据予以采信。 余成万提交了：1.《公寓转租合同》3份，拟证明余成万对案涉房屋具有合法转租权。合同显示，余成万于2018年9月20日向郑乐学承租2028、2508号房屋；于2018年9月19日向郑超承租2528号房屋；于2018年10月13日向刘宗某承租2606、2607、2608、2609、2612、2613号房屋。佘靓对该证据真实性不确认，对合法性有异议。因余成万出示了证据原件，本院对证据真实性予以确认，对其证明力综合其他证据予以认定。2.2019年2月、3月公寓过道打扫情况照片，拟证明公寓仍可经营，所有经营者都不是第一承租人。佘靓对证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的。本院认为，该组照片仅能反映打扫情况，不能反映余成万的待证事实，也不能证明冠寓公司允许承租人利用公寓经营，故本院对该组证据不采信。 龚玉玲提交了2019年3月向冠寓公司支付房租及水电费的付款凭证，拟证明龚玉玲还在新世纪广场经营其他房屋，冠寓公司并未清退经营者。佘靓认为付款凭证未反映付款人情况，不予认可。本院认为，付款凭证仅能证明有人向冠寓公司付款，而冠寓公司作为出租人收取款项无可非议，该证据不能反映龚玉玲的待证事实，也不能证明冠寓公司允许承租人利用公寓经营，不能达到龚玉玲的证明目的。 根据上述证据及各方一致的陈述，本院认定以下事实： 冠寓公司系成都市青羊区西玉龙街新世纪广场部分楼层的管理和使用者，其将上述房屋统一装修装饰后用于经营长租公寓。冠寓公司于2018年3月18日将2606号房屋租赁给谢立琼；于2018年4月3日将2612号房屋租赁给邹智林，将2609号房屋租赁给谢继凤；于2018年7月18日将2028号房屋租赁给徐国华，将2528号房屋租赁给穆森森，将2508号房屋租赁给刘芳颖，并与上述承租人分别签订了租赁合同。合同均约定租赁期限为一年；房屋只能用于居住，不能用于其他用途，包括但不限于商业用途，一旦发现违反此规定，冠寓公司有权立即解除合同；未经冠寓公司书面同意转借公寓、利用公寓获取经济收益的，冠寓公司有权解除合同。 2018年10月13日，余成万（甲方）与佘靓（乙方）签订《公寓转让合同》，约定甲方将新世纪广场2028、2508、2528、2606、2609、2612号共6间房屋的租赁使用权转让给乙方。其中第一条约定，转让费120000元，其中包含甲方已向物业方缴纳的2028、2508号房屋押金6683元，两个月免租期13366元；2606、2609、2612号房屋两个月免租期19248元；2528号房屋三个月房租10041元及6间房屋软装布草12000元、管理费6500元、2018年10月水电费1000元。第二条约定，甲方已向物业方缴纳的2606、2609、2612号房屋押金为9620元，房租为25604元，共计35224元，由乙方支付给甲方，乙方应向甲方支付总金额155224元。第三条约定，甲方与物业方签订了为期一年的租赁合同，2028、2508号租期到2019年7月17日止，按月度缴纳租金；2528号租期到2019年1月19日止；2606号租期到2019年3月17日止；下次缴纳租金时间为2018年12月18日；2609、2612号租期到2019年4月2日止，下次缴纳租金时间为2019年1月3日。第四条约定，乙方在使用公寓期间应遵守公寓物业的各项规章制度，如因乙方违背物业方租赁合同要求导致被退租，损失由乙方自行承担。第六条约定，合同到期物业将押金退还后，甲方需将退还的押金按实际金额支付给乙方。第七条约定，乙方如未按约定付款，甲方对乙方应付款有权追究违约利息，逾期超过7天视为乙方违约，费用不予返还。合同落款甲方处有“余成万”签名，乙方处有“龚玉玲（代）”、“佘靓”签名。 合同签订后，佘靓先后向余成万支付费用共计155224元，余成万出具《收条》两张，一张载明：今收到龚玉玲公寓转让费50000元，后期尾款按公寓转让合同第七条规定执行，如乙方违约定金不予退还；另一张载明：今收到佘靓公寓转让费105224元，后期乙方出现任何经营方面的问题，一概与甲方无关。龚玉玲在与佘靓的微信聊天中陈述：第一个收条写我的名字可能是签合同时他只认我一个人，第二次给钱就写的你的名字，合同写的多少就是多少，反正我都是代签的。 另查明：1.佘靓接收案涉房屋后，将案涉房屋用以经营民宿。 2.2018年12月20日，佘靓通过微信告知龚玉玲：2606房间我不要了，没钱交房租，这个月不行的话下个月房子都要退掉，2606房间先退了。次日，余成万给佘靓打电话询问，佘靓说：2606房间不要了，下个月如果生意太差的话房子都不要了；余成万说：你现在退房的话冠寓肯定让你退，但会按合同办事，不退你钱；佘靓说：你把那个房子退给冠寓，后头的事情后头再说；余成万说：可以嘛。 3.2018年12月23日，冠寓公司工作人员微信告知龚玉玲：2606房间房租逾期5天了，超过5天冠寓公司有权终止合同。次日，龚玉玲向冠寓公司支付了2606房间房租3268元、逾期费114.38元。 4.案涉6间房屋已于2019年1月3日前由冠寓公司腾退。 本院认为，佘靓与余成万签订的《公寓转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佘靓诉请解除合同，余成万亦同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，对佘靓要求解除其与余成万签订的《公寓转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。 至于合同解除归责于佘靓还是余成万？首先，虽然与冠寓公司签订租赁合同的承租人和与余成万签订租赁合同的出租人并不相同，余成万也未举证证明冠寓公司同意其转租行为，但冠寓公司并未以余成万无权转租为由对案涉房屋主张权利，故该事由并非佘靓与余成万解除合同的原因。其次，佘靓于2018年12月20日通过龚玉玲转告、次日通过电话通话，均告知余成万2606号房间不要了，在余成万回复不退钱的情况下，佘靓依然坚持要求把2606号房间退给冠寓公司，余成万亦回复可以嘛。可见双方在2018年12月21日已就2606号房间退房问题达成一致意见，退房原因根据聊天记录显示系佘靓生意不好主动退房，佘靓并未提及冠寓公司要求清退，且此时冠寓公司的清退《通知》尚未发出，故2606号房间的腾退系佘靓主动提出，与余成万无关。第三，对于其他房间，虽然佘靓在微信和电话中也提到不行的话下个月都要退，但此时并未提出退房或解除合同的意思表示。至2018年12月24日，冠寓公司发出《通知》要求经营民宿的租户退租，冠寓公司在审理中也陈述通知对象包括案涉房屋，在佘靓尚未明确要求退房的情况下，能够推定除2606号之外的其他房间腾退原因系经营民宿被冠寓公司清退。根据审理查明，冠寓公司与承租人签订的租赁合同均约定了房屋只能用于居住，不能用于商业用途获取经济收益，而余成万作为转租人，在明知佘靓承租房屋的用途为经营民宿的情况下，仍未作禁止约定，也未告知佘靓冠寓公司的上述租赁要求，导致案涉房屋被冠寓公司清退，清退结果应归责于余成万。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，佘靓有权就该部分房屋的租赁损失向余成万主张赔偿。 关于损失赔偿。佘靓向余成万支付了155224元，根据《公寓转让合同》约定，该金额包含房屋押金、免租期权益、租金、软装布草、管理费、水电费、转让费，其中承租期租金、软装布草、管理费、水电费已由佘靓实际使用，不应返还。对于2028、2508、2528、2609、2612号房间的其他费用，基于前述归责认定，系佘靓的租赁损失，应由余成万承担赔偿责任。对该部分金额，本院认定为：押金6683元+9620元÷3间×2间=13096元；免租期权益13366+19248÷3间×2间=26198元；2528号房间剩余租金10041元÷3月÷31天×18天=1943元；转让费51162元÷6间×5间=42635元；以上共计83872元。 关于定金。佘靓与余成万签订的《公寓转让合同》中未约定定金，佘靓向余成万支付的款项也与合同约定一致，虽然余成万出具的《收条》载明收到转让费50000元，后期尾款按合同第七条执行，违约定金不予退还。但结合合同第七条的约定可见，该定金仅为担保转让款的支付，在佘靓支付尾款时，该50000元已抵作转让费。故该笔款项在本案中不适用定金罚则，对佘靓要求余成万返还双倍定金100000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于龚玉玲的责任。本案系房屋租赁合同纠纷，龚玉玲并非案涉租赁合同的相对人，其仅介绍佘靓与余成万认识，未向佘靓收取报酬，佘靓要求龚玉玲承担连带责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除佘靓与余成万于2018年10月13日签订的《公寓转让合同》； 二、余成万于本判决发生法律效力之日起十日内向佘靓支付赔偿款83872元； 三、驳回佘靓的其他诉讼请求。 如果余成万未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4454元，减半收取2227元，由佘靓负担1317元，由余成万负担910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 娜 二〇二〇年二月十三日 书记员 李妍利