广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32738号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春龙，男，汉族，1974年1月30日出生，身份证住址：重庆市忠县，上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金生电子科技有限公司，住所地：广东省深圳市坪山区石井街道石井社区咸水湖路2号，统一社会信用代码：91440300MA5D8UWR8L。法定代表人：秦仕兰，总经理。上诉人（原审被告）：秦仕兰，女，汉族，1976年12月4日出生,身份证住址：重庆市忠县,上述上诉人的共同委托诉讼代理人：彭定榜，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市坪山新区创达制品厂，住所地：广东省深圳市坪山新区坪山石井社区咸水湖路2号2层，统一社会信用代码：92440300L24312888P。法定代表人：赵建萍，总经理。上诉人刘春龙、深圳市金生电子科技有限公司（以下简称金生公司）、秦仕兰因与被上诉人深圳市坪山新区创达制品厂（以下简称创达制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘春龙、金生公司、秦仕兰上诉请求：1、撤销原审法院第一项；2、撤销原审法院第二项，改判刘春龙、秦仕兰无须支付创达制品厂22140元；3、撤销原审法院第三项；4、撤销原审法院第四项；5、撤销原审法院第五项，改判金生公司无须承担连带责任；6、撤销原审法院第七项判决；7、创达制品厂承担一、二审诉讼费，一审反诉费用无须刘春龙、金生公司、秦仕兰负担。事实和理由：一、一审忽略了重要事实，适用法律不正确。首先，刘春龙、金生公司、秦仕兰提起反诉，没有缴纳诉讼费，也没有申请缓缴诉讼费，原审法院应当裁定按撤诉处理。其次，2019年5月16日创达制品厂负责人赵建秋对涉案厂房采取了停电措施，导致金生公司停产停业，还要有员工予以保管，至今都是停电状态。新实施的《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》规定了先补偿后拆迁的原则，禁止采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任。因停电致使停产停业，肯定是有损失的，这是常识。再次，创达制品厂根本就没有证据证明其收取租金的依据，创达制品厂并不是涉案厂房的所有人，也没有受涉案厂房所有人的委托，也不是与涉案厂房所有人有租赁合同的二手房东。刘春龙保留对创达制品厂追回己经缴纳租金的权利。二、原审法院并没有查明涉案厂房的具体现状。双方都确认涉案厂房已经被征收，且赵建秋告知石井股份公司于2019年6月30日与相关部门签署了补偿协议，补偿款石井股份公司已经收到，约有50万元左右。这关系到谁有权利收取涉案厂房租金。原审法院只是称涉案房产是否征收，征收补偿如何分配，与本案不属于同一法律关系，不予处理。刘春龙、金生公司、秦仕兰与创达制品厂并没有请求法院处理这一法律关系，但是涉案厂房是否被征收，什么时候被征收，关系到涉案厂房的权益人是谁。就像一房产卖出去了，旧业主依旧收取房屋租金一样，显然是不合理的，也没有任何法律基础。如果涉案厂房由创达制品厂收取租金，构成不当得利。对刘春龙、金生公司、秦仕兰来说显然是不公平的。因为创达制品厂的证据不能证明其有权收取租金，且2019年6月30日石井股份公司与征收部门签署了补偿协议，补偿款己经到位石井股份公司，所有权及用益物权变更了，只有征收部门才有权处理涉案厂房权益。三、合同具有相对性，涉案厂房的租赁合同签署的相对方为刘春龙和创达制品厂，虽然该合同属于无效合同，但是与金生公司、秦仕兰无关。不能因为秦仕兰与刘春龙为夫妻关系，并都是金生公司股东，就判决秦仕兰承担责任。原审法院判决秦仕兰承担责任没有法律依据和事实依据。原审法院判决金生公司对上述义务承担连带责任没有法律依据。创达制品厂未作答辩。创达制品厂向一审法院起诉请求：1.刘春龙立即向创达制品厂支付铁皮房房屋占有使用费1万元及相应滞纳金3000元（滞纳金自2019年3月10日起，以拖欠逐笔本金为基数，按逐笔逐日日租金的2倍标准计收滞纳金至刘春龙付清全部租金之日止，创达制品厂起诉时诉请的滞纳金按照刘春龙拖欠租金本金1万元的30%标准计收即3000元）；2.刘春龙立即向创达制品厂支付宿舍房屋占有使用费本金27150元及相应利息8145元（利息自2019年3月10日起，以拖欠逐笔本金为基数，按日利率5%标准至刘春龙付清全部租金之日止，创达制品厂起诉时诉请的利息按照刘春龙拖欠租金本金27150元的30%标准计收即8145元）；3.刘春龙立即搬离位于深圳市××山新区××井咸水湖路××号铁皮房和位于深圳市××山新区××井咸水湖路××号创达厂宿舍楼1层、2层的租赁场所，并将涉案所有租赁物完好无损的交还给创达制品厂；4.刘春龙自2019年7月28日起以7430元/月为标准立即向创达制品厂支付房屋占有使用费，直至刘春龙涉案所有租赁物完好无损的交还给创达制品厂之日止；5.秦仕兰、金生公司对刘春龙的上述全部债务（义务）承担连带清偿责任；6.刘春龙、秦仕兰、金生公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等创达制品厂为实现债权在诉讼活动中产生的所有费用）。刘春龙、金生公司反诉请求：1.确认刘春龙与创达制品厂签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；2.创达制品厂补给被刘春龙2017年3月至2019年2月及2016年12月至2019年2月期间的租金发票；3.创达制品厂支付刘春龙、金生公司损失226450元；4.反诉费用由创达制品厂承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，原告与刘春龙签订《厂房租赁合同》，约定创达制品厂将位于深圳市××山新区××井咸水湖路××号创达厂宿舍楼1层、2层出租给刘春龙，租赁期限自2016年2月1日起至2020年10月31日止，租金每月5380元，签订合同时支付定金10560元。刘春龙应于每月10日前交付租金。房屋用途为生产用途。创达制品厂收取押金10760元。2016年12月9日，创达制品厂与刘春龙签订《房屋租赁合同书》，约定创达制品厂将位于深圳市××山新区××井咸水湖路××号自行建筑的铁皮房出租给刘春龙，合同约定无房产证，刘春龙知悉该房屋现状并愿意承租，租赁期限自2016年12月8日起至2020年10月31日止，房屋用途为仓库，租金每月2000元，签订合同时支付租房保证金4000元，每月10日前支付下个月租金。原告收取押金4000元。刘春龙与创达制品厂签订合同后，将涉案厂房用于金生公司的生产经营。双方确认2019年2月份之前的租金已经付清。2019年3月之后的租金尚未支付。创达制品厂多次通过微信与秦仕兰进行沟通，要求其支付租金。因双方协商未果，2019年5月16日，创达制品厂对涉案房屋采取了停电的措施，至今尚未恢复。2019年7月26日，创达制品厂向刘春龙发出解除合同通知书，因刘春龙拖欠2019年3月至5月租金，故依据合同约定，解除双方的合同关系。涉案房产未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证。刘春龙未能提交证据证明其损失。合同中未就租金价格是否含税作出明确约定，创达制品厂未曾向被告开具发票。涉案厂房现由金生公司在占有。刘春龙与秦仕兰为夫妻关系。2019年10月14日，该院在庭审中主持双方对涉案房产进行移交，承租人明确拒绝。一审法院认为，涉案房产无合法的产权证书，亦未取得建设工程规划许可证，创达制品厂与刘春龙签订的租赁合同无效。因合同无效取得的财产，应当予以返还。创达制品厂诉请要求刘春龙、金生公司、秦仕兰返还涉案房产，该院依法予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定支付租金标准支付房屋占有使用费的，该院依法予以支持。刘春龙、金生公司、秦仕兰自2019年3月1日起未支付创达制品厂房屋占有使用费，刘春龙、金生公司、秦仕兰应当予以支付。创达制品厂在2019年5月16日对涉案厂房采取停电措施，导致刘春龙、金生公司、秦仕兰无法正常使用涉案房产，故该院对创达制品厂停电之日至刘春龙、金生公司、秦仕兰拒绝移交房产之日的占有使用费标准进行调整，刘春龙、金生公司、秦仕兰按合同约定租金标准的50%支付2019年5月16日至2019年10月14日期间的占有使用费。刘春龙、金生公司、秦仕兰主张已经支付的押金抵扣占有使用费，为了防止诉累，该院直接扣减，即刘春龙、金生公司、秦仕兰应当支付创达制品厂2019年3月至2019年5月15日铁皮房占有使用费5000元（2000元/月×2.5个月），宿舍占有使用费13450元（5380元/月×2.5个月）；2019年5月16日至2019年10月14日铁皮房占有使用费5000元（2000元/月×5个月×50%），宿舍占有使用费13450元（5380元/月×5个月×50%），上述共计36900元，扣减已经支付的铁皮房押金4000元、宿舍押金10760元，还需支付2019年3月1日至2019年10月14日铁皮房及宿舍占有使用费22140元。刘春龙、金生公司、秦仕兰拒绝在该院主持下移交房产，此后的占有使用费应当按照合同约定的租金标准支付，即刘春龙、金生公司、秦仕兰应当按铁皮房每月2000元、宿舍每月5380元的标准，支付自2019年10月15日起计算至刘春龙、金生公司、秦仕兰实际返还房屋之日止的占有使用费。因双方签订的合同无效，创达制品厂要求刘春龙、金生公司、秦仕兰支付滞纳金和逾期利息，没有事实和法律依据，该院依法不予支持。秦仕兰与刘春龙为夫妻关系，双方共同经营金生公司，应当与刘春龙共同承担相应的责任。刘春龙承租涉案房产后用于金生公司经营使用，金生公司作为实际使用人，应当对刘春龙的上述义务承担连带责任。刘春龙、金生公司、秦仕兰反诉要求创达制品厂开具发票，因开具发票属于税务部门的行政职权，不属于民事案件受理范畴，该院依法不予处理，刘春龙、金生公司、秦仕兰可另循法律途径解决。刘春龙、金生公司、秦仕兰未能提交证据证明其损失，故其反诉要求创达制品厂赔偿损失，该院依法不予支持。涉案房产是否征收，征收补偿如何分配，与本案不属于同一法律关系，该院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认创达制品厂与刘春龙签订的《房屋租赁合同书》无效；二、刘春龙、秦仕兰于该判决生效之日起十日内支付创达制品厂2019年3月1日至2019年10月14日铁皮房及宿舍占有使用费22140元;三、刘春龙、秦仕兰于该判决生效之日起十日内应当按铁皮房每月2000元、宿舍每月5380元的标准，支付创达制品厂自2019年10月15日起计算至刘春龙、金生公司、秦仕兰实际返还房屋之日止的占有使用费;四、刘春龙、秦仕兰于该判决生效起十日内返还创达制品厂位于深圳市××山新区××井咸水湖路××号创达厂铁皮房及宿舍楼1层、2层;五、金生公司对上述义务承担连带责任;六、驳回创达制品厂其他诉讼请求；七、驳回刘春龙、金生公司其他反诉请求。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，金生公司和刘春龙在一审庭审时提起反诉，一审法院通知金生公司和刘春龙交纳案件受理费，但金生公司和刘春龙没有交纳案件受理费，一审法院对反诉请求应按撤诉处理，一审法院对反诉请求进行审理不当，本院予以纠正。关于承租人是否应当向创达制品厂返还涉案房产并支付占有使用费的问题。涉案厂房和铁皮房均无合法报批报建手续，因此本案《厂房租赁合同》和《房屋租赁合同书》应当认定无效。在合同无效的情况下，承租人应当向创达制品厂返还涉案房产，并支付占有使用费。因承租人没有按时支付租金，创达制品厂于2019年5月16日采取了停电措施。2019年10月14日，一审法院主持双方交接涉案房产，但承租人明确拒绝。根据上述案情，一审法院对2019年5月16日至10月14日期间按租金的50%计算占有使用费，2019年10月14日之后按约定租金标准计算占有使用费，处理合理，本院对此予以维持。根据合同相对性原则，涉案房产是否征收、补偿款由谁收取，不影响本案承租人将涉案房产交还给创达制品厂，也不影响将占有使用费支付给创达制品厂。鉴于此，对于金生公司和刘春龙要求调取涉案房产征收协议的申请，本院亦不予准许。关于金生公司和秦仕兰是否应当承担连带责任的问题。刘春龙承租涉案房产系因金生公司经营需要，金生公司是实际使用人，一审判令金生公司承担连带责任处理正确。秦仕兰与刘春龙系夫妻关系，且共同经营金生公司，因此本案债务应认定为夫妻共同债务，秦仕兰应当对本案债务承担连带责任。综上，金生公司和刘春龙的部分上诉理由成立，本院予以支持。秦仕兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初2703号民事判决第二、三、四、五、六项；二、撤销深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初2703号民事判决第一、七项。一审案件受理费1007元，由深圳市坪山新区创达制品厂负担300元，由深圳市金生电子科技有限公司、刘春龙、秦仕兰负担707元。二审案件受理费1007元，由深圳市金生电子科技有限公司、刘春龙、秦仕兰负担。深圳市金生电子科技有限公司、刘春龙、秦仕兰多预交的2349元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年二月二十六日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。