广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32176号上诉人（原审被告）：北讯电信（深圳）有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号1A栋201室，统一社会信用代码：91440300305958949A。法定代表人：陈岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟文，广东方根律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大悦城控股集团股份有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道3区龙井二路3号XX地产集团中心第1层101室，统一社会信用代码：914403001922471899。法定代表人：周政，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴乐佳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁木子，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地：深圳市宝安区新安街道宝兴路西侧万骏经贸大厦1栋一楼101、102、103、104、105、106、107、108、109，统一社会信用代码：91440300G34780603E。负责人：梁卫华，该支行行长。委托诉讼代理人：韩瑜，广东邦罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军华，广东邦罡律师事务所律师。上诉人北讯电信（深圳）有限公司（以下简称北讯公司）因与被上诉人大悦城控股集团股份有限公司（以下简称大悦城公司）及原审第三人中国银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称中行宝安支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北讯公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.大悦城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院以同一合议庭审理本案和大悦城公司起诉北讯公司的撤销权纠纷案件【案号（2019）粤0306民初13539号】，合议庭对于双方诉争的租赁合同纠纷、撤销权纠纷的关联关系是十分清楚的，但是，一审法院认定事实明显偏袒大悦城公司。本案基本事实综述如下：1.2015年5月30日，北讯公司与大悦城公司共签订18份《XX创智厂区科勿业租赁合同》，承租大悦城公司开发的XX公园第X栋第4、5、6整层共18个单元的办公楼（4X1、4X2、4X3、4X3A、4X5、4X6、5X1、5X2、5X3、5X3A、5X5、5X6、6X1、6X2、6X3、6X3A、6X5、6X6号房）。总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57，441，834元。同日，双方还签订了《物业租赁合同补充协议》，对于北讯公司的权利与义务做了补充约定，即《租赁合同》约定的15年期限届满后至2057年6月28日期间，大悦城公司将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与北讯公司。2015年3月20日至5月20日期间，北讯公司分5笔共向大悦城公司预付了“买楼定金”27，441，834元。2015年10月23日，北讯公司与中行宝安支行签订《流动资金借款合同》，向中行宝安支行借款3000万元支付给大悦城公司，付清了全部“租金”。大悦城公司于2015年9月30日向北讯公司交付租赁物业。至此，北讯公司与大悦城公司对于《租赁合同》的义务均已履行完毕。2.2015年10月23日，北讯公司与中行宝安支行签订《借款合同》，由北讯公司的母公司即北讯电信股份有限公司提供最高额担保。大悦城公司对北讯公司与中行宝安支行的借贷关系不存在任何的责任和义务，因此，该《借款合同》与大悦城公司不存在任何关系。2015年10月23日，中行宝安支行、大悦城公司利用其强势地位，胁迫北讯公司签订了《中国银行*XX创智厂区物业租金贷款三方协议》。《三方协议》第三条约定，在北讯公司申请的贷款符合中行宝安支行的贷款条件时，中行宝安支行将该贷款金额一次性转入大悦城公司的银行账户，用于支付租金，并约定中行宝安支行应将该贷款金额一次性转入大悦城公司指定的XX地产集团深圳房地产开发有限公司在农业银行XX支行的账户。但是，中行宝安支行没有履行该项义务。实际上，该3000万元系北讯公司于2015年10月30日从自己中行账户支付给XX地产集团深圳房地产开发有限公司在中国银行宝安支行的账户。3.签订《借款合同》之后，北讯公司一直按合同约定履行分期还本付息的义务，但是由于市场情况发生恶化，一时资金周转困难，中行宝安支行便在2018年9月26日突然向北讯公司发出《贷款提前到期通知书》，未等北讯公司作出回应，随即在9月30日向深圳仲裁委员会提起仲裁。同时，大悦城公司乘人之危，对北讯公司落井下石，向北讯公司发出《合同解除通知函》，要求解除《租赁合同》，要在北讯公司支付的总租金57,441，834元扣除11，488，366.8元，剩余款项按前海法院协助执行通知的要求暂扣，并要求北讯公司按租金总额57，441，834元的30%计算，向其支付赔偿金17，232，550.2元，胁迫北讯公司搬离承租物业。4.大悦城公司一直拒绝以协商方式解决各方争议。2018年11月28日，北讯公司为维护自身合法权益，对大悦城公司、中行宝安支行侵犯北讯公司的行为，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0306民初26976号。2019年4月3日开庭审理时，大悦城公司当庭提交了一份有北讯公司盖章确认的《租金退还确认表》以证明“北讯公司明确承认自身在借款合同中出现合同解除情形，并确认《三方协议》已解除并对北讯公司的租赁合同解除权予以确认”。经庭后调查发现：该确认函是大悦城公司和中行宝安支行恶意串通，恶意误导北讯公司作出的错误意思表示。北讯公司对该确认函的内容、性质等存在重大误解，依法应当予以撤销。（二）北讯公司与大悦城公司通过“以租代售”方式订立的18份《租赁合同》和《补充协议》，已经履行完毕，双方权利义务己经完成。涉案物业具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《房地产证》（深房地字第××号），是证照齐全、合法有效的物业。但是，由于该物业尚不具备产权过户的条件，因此，北讯公司与大悦城公司通过签订“以租代售”的《租赁合同》，以实现北讯公司对涉案物业的占有、使用和收益等“所有权权益”。截止至2015年10月30日，北讯公司已向大悦城公司付清了全部“租金”57，441，834元。大悦城公司已于2015年9月30日向北讯公司交付了租赁物业。至此，双方对于《租赁合同》的义务均已履行完毕，北讯公司事实上获得涉案房屋的“所有权”。根据《租赁合同》，北讯公司付清57，441，834元的“租金”，大悦城公司交付的是“毛坯房”（租赁合同第6.5条），大需要为涉案物业购买受益人为北讯公司的意外险（租赁合同第9.1条），如因政府征收征用、旧改拆迁、不可抗力等导致物业毁损、灭失，大悦城公司仍享有所有租金利益，而北讯公司享有因物业毁损、灭失产生的补偿款或保险收益（租赁合同第10.2条）。此外，除双方另有约定外，任何一方均不得因租金标准、租金支付方式、自身状况、市场变化等其他任何理由解除本合同，亦不得以合同性质、效力等方面的理由作出违反双方订约意图和目的或者不利于双方继续履行合同的行为，否则均应视为违反本合同约定，应分别按照租赁合同第11.2、12.2条承担违约责任。根据《补充协议》，北讯公司与大悦城公司就物业产权办理和租赁期限届满后的处理等问题，进行单独约定，表明在条件成熟的时候完成房屋产权变更，并将租赁总价款直接转为购房总价款，大悦城公司将以赠与的方式，将房屋占有、使用、收益等权益无偿赠与北讯公司。综上，北讯公司与大悦城公司“以租代售”的意图和目的极为明确，在北讯公司已经付清所有租金的情况下，大悦城公司没有任何理由主张解除租赁合同。（三）大悦城公司不享有租赁合同解除权。如前所述，北讯公司与大悦城公司签订的《租赁合同》已经履行完毕，双方的权利义务已经完成，大悦城公司无权主张租赁合同解除权。大悦城公司在北讯公司完全付清租金的情况下主张“租赁合同解除权”，违背合同目的和意图。《租赁合同》第10.5条和《三方协议》第6.3条属于无效条款，大悦城公司依据该条款主张租赁合同解除权，是不合理的、无效的。北讯公司与中行宝安支行订立《借款合同》，与大悦城公司没有任何关系，大悦城公司没有在该《借款合同》中为北讯公司承担担保责任，《租赁合同》第10.5条是单方面增加北讯公司的责任和义务，属于无效条款。同理，《三方协议》中大悦城公司也没有为北讯公司向中行宝安支行的贷款承担担保责任，单方面加重北讯公司的责任和义务，也应属于无效条款。依据无效条款主张权利，同样是无效的。（四）中行宝安支行主张贷款提前到期不合情理，也违背合同目的，大悦城公司以此主张《租赁合同》解除权也是不合情理。自北讯公司与中行宝安支行订立《借款合同》以来，北讯公司一直准时偿还贷款利息及本金。截止至2018年8月21日，北讯公司已持续34个月在每月21号左右准时偿还贷款本金及利息，合计21，322，500.03元。北讯公司因资金紧张，未能在还款日2018年9月21日及时偿还本期本金和利息，中行宝安支行在没有任何催告、通知或者采取其他措施的情况下，在2018年9月26日向北讯公司发出《贷款提前到期通知书》，直接宣布北讯公司与中行宝安支行的《借款合同》提前到期。《借款合同》中未就催告、通知的时间进行约定，而《三方协议》第6.1条约定，“当乙方在每月还款日前未能实际足额支付当月贷款本息的，经甲方书面催告后30日内仍未支付贷款本息的，即构成对《流动资金借款合同》的根本违反”，即使北讯公司并不认可书面催告30日未支付贷款本息即构成对《借款合同》的根本违反，但是30日的催告期限仍然是双方认可的“缓冲期”。中行宝安支行却在北讯公司逾期5天（包括9月22、23日双休日）后，直接宣告贷款提前到期，显然违反合同约定，也是不合情理的。根据商业银行对贷款的普遍分类方法，贷款划分为正常、逾期、呆滞、呆账4种类型，后3种合称为不良贷款。逾期贷款是指逾期未还的贷款，只要超过1天即为逾期；呆滞是指逾期两年或虽未满两年但经营停止、项目下马的贷款；呆账是指按照财政部有关规定确定已无法收回，需要冲销呆帐准备金的贷款。根据中国人民银行《贷款分类指导原则》，银行根据内在风险程度将商业贷款划分为正常、关注（逾期90天以内）、次级（逾期90天以上、180天以内）、可疑（180天以上并已起诉）、损失（已对银行造成损失）5类，正常类不属于逾期贷款，而后4类属于逾期贷款，后3类称为不良贷款。无论从哪一方面看，北讯公司逾期5天都属于逾期轻微的情节，不应该按照根本违约进行处理。中行宝安支行直接宣告贷款提前到期的行为，既不符合双方约定，也不符合银行交易习惯和生活常理。《借款合同》还约定了“罚息”“担保”等逾期还款解决方式。而且，从《借款合同》第十二条第二款“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别获同时采取下列措施”中，明显可以看出其所列措施是递进式增加救济力度。除非中行宝安支行另有某种不可告人的原因，否则不必如此“迫切”认定北讯公司根本违约，不给北讯公司任何缓解缓冲的机会。北讯公司与中行宝安支行签订了3份贷款协议，总涉及金额3亿多元，如果只是逾期几天就直接导致合同根本违约，贷款提前到期将导致企业步向死亡。中央多次要求为企业减负，为企业经营发展提供便利条件和助力，中行宝安支行作为国有银行，只追求利润利益而枉顾企业死活，极其不负责任。而大悦城公司在改制前也是国有企业，追求效益的同时更应该考虑社会责任和公理良心，《借款合同》与大悦城公司没有任何关系，即使北讯公司逾期违约，中行宝安支行也可以向担保人继续追讨，大悦城公司越权涉足北讯公司与中行宝安支行的借贷关系。（五）《退还租金确认表》是因重大误解而产生的，应确定为无效,不能作为认定事实的依据。北讯公司从未主动向大悦城公司发出该确认函，从未认可该函件中所述的“触发违约条件”，更未确认大悦城公司享有租赁合同解除权，该确认函不是北讯公司的真实意思表示。如前所述，大悦城公司已不存在所谓“租赁合同解除权”，中行宝安支行在北讯公司贷款本息逾期的情况下，完全可以依照《借款合同》约定的罚息、担保责任等方式解决，而不是直接解除《借款合同》。北讯公司与中行宝安支行也正在通过沟通协商的方式解决贷款逾期的问题，确认函中所述“触发违约条件”，大悦城公司行使租赁合同解除权是不成立的。再者，《三方协议》所约定的各方责任，北讯公司、大悦城公司的权利义务均已履行完毕，而中行宝安支行的义务没有履行，且大悦城公司对中行宝安支行也没有相关义务。因此，大悦城公司没有任何理由依据《三方协议》要求北讯公司再承担责任。根据权利义务对等原则，大悦城公司不承担任何义务，理当无权享受相应的权利。在北讯公司已经完成支付全部租金义务、获得租赁物业“所有权”的情况下，北讯公司与中行宝安支行的借款合同纠纷，与大悦城公司没有任何关系，北讯公司不可能也不会主动向大悦城公司发出此确认函。而且，确认函所述《三方协议》第六条，严重加重了北讯公司的责任，显失公平属于无效条款。依据此无效条款作出的任何文书，也是没有法律效力的。中行宝安支行故意欺诈北讯公司员工，致使北讯公司员工对该确认函的内容、目的等产生错误认识，并且利用其优势地位，胁迫北讯公司员工配合其对该确认函进行盖章确认。该确认函是中行宝安支行提前制作，所涉内容是利用双方借款合同纠纷，哄骗、胁迫北讯公司员工作出对北讯公司重大的财产损害行为。2018年9月26日，中行宝安支行派人拿出该确认函要求北讯公司盖章，并谎称该确认函是《三方协议》的附件，用于确认付款账号，因工作流程的需要，要求北讯公司予以配合盖章。北讯公司员工并未参与《三方协议》的签订，不了解协议的内容，基于对大悦城公司是发展商与物业管理人的信任和中行宝安支行提出解除借款合同的压力，在没有经过细致审核、查实的情况下，对该确认函盖章。中行宝安支行对确认函的内容不进行任何解释说明，只声称是用于“确认银行账户”，并且拒绝向北讯公司提供确认函的底稿。北讯公司员工对确认函未引起足够重视，对中行宝安支行所述信以为真，直至2019年4月3日开庭审理后，北讯公司员工得知此事后才恍然大悟，中行宝安支行是在故意误导北讯公司员工，欺诈北讯公司。对该确认函的盖章，未按照北讯公司管理制度进行审查审核，属于违规操作，该确认函亦未经北讯公司追认，是受中行宝安支行的欺骗，不产生法律效力。依照北讯公司《人事行政管理制度》第五章第四节“印鉴管理”的有关规定，北讯公司印章的使用（含公司公章）一律实行审批制度和登记制度。但是，该确认函的盖章并未经过北讯公司的审批，也没有进行任何登记。该确认函所述内容，涉及北讯公司处分重大资产的行为，依照公司法和公司章程的有关规定，应当经过股东会审查决议，未经股东会审议程序，经办盖章的员工擅自处分公司重大资产的行为是无效的。依据该确认函所述内容，北讯公司可能面临的风险为：北讯公司与中行宝安支行签订的所有借款合同宣告解除，北讯公司需提前向中行宝安支行清偿所有的借款和利息等近3亿元；北讯公司向大悦城公司支付的全部租金将任由大悦城公司非法克扣，且可将剩余租金将用于偿还中行宝安支行的贷款；北讯公司与大悦城公司的租赁合同解除，需向大悦城公司赔偿损失2000多万元；大悦城公司可以非法侵占北讯公司的物业，要求北讯公司搬离涉案物业、支付场地占用费用、另行选址办公等，也即北讯公司在2015年度总共向大悦城公司支付的5700多万元所购得的18个物业单位全部被大悦城公司非法侵占。以上任何一项内容，都涉及北讯公司处分重大资产的行为，对北讯公司的经营管理、投资计划都有极为严重的影响，依照公司法以及北讯公司章程关于股东会、董事会、总经理职权的相关规定，必须经过股东会表决程序才能作出决定。大悦城公司利用北讯公司与中行宝安支行的借款合同纠纷，与中行宝安支行恶意串通，乘人之危，意图侵吞北讯公司的合法财产。即便是中行宝安支行起诉北讯公司提出解除借款合同，也与大悦城公司没有关联关系，另一方面，北讯公司与大悦城公司签订“以租代售”的租赁合同，大悦城公司明知自己不再享有所谓“租赁合同解除权”。（六）一审法院罔顾各方在租赁合同和贷款合同中的约定和权利与义务对等关联关系，作出违背实际情况的判决。一审法院既然确认双方租赁关系，但又无视北讯公司已付清租赁期与自然延期的全部租金，承租人一方的全部义务已经履行完毕，如何还存在对出租人的根本性违约。北讯公司总计支付5744万元“购买”大悦城公司18个产权不完整的房屋单位，使用3年，一审法院却认为“并未显失公平”。《三方协议》第四条“丙方担保责任的排除”约定：“三方一致确认：丙方（即大悦城公司）对乙方（北讯公司）在《流动资金借款合同》项下的任何债务均不承担任何担保责任或连带清偿责任。”第九条第二款约定：“丙方（大悦城公司）同意在本协议履行期间不转让租赁物业，并确保租赁物业不受到第三方的处分。”大悦城公司之所以借中行宝安支行的借款未按时还清就提出解除租赁合同，是大悦城公司与中行宝安支行恶意串通所为。（七）一审法院设置让北讯公司错失上诉时效的陷阱。一审判决书显示在2019年8月26日作出，上诉期限为15日，北讯公司于2019年9月27日收到，上诉期至2019年10月11日；一审法院合议庭审理的另案（2019）粤0306民初13539号，同样在2019年8月26日作出民事裁定书，该裁定书的上诉期限为10日，北讯公司于2019年9月29日收到，上诉期至2019年10月8日。这两份裁判文书给北讯公司的上诉期中都包含了国庆7天长假。一审法院拿捏向北讯公司发送判决书、裁定书的时间。大悦城公司辩称：（一）《租赁合同》约定北讯公司采取银行贷款方式支付租金，为此，北讯公司与中行宝安支行签订《借款合同》，为明确大悦城公司、北讯公司、中行宝安支行在前述合同履行中的权利、义务，三方随后又共同签订《三方协议》。以上协议具有先后衔接的关系，是各方真实意思表示，没有北讯公司所称的欺诈、胁迫、显失公平的情形。（二）《租金退换账户确认函》是北讯公司自愿出具，一审庭审中，北讯公司申请盖章人出庭，该证人一并确认系北讯公司总经理要求其盖章，且该函件也发送公司总部确认。北讯公司称欺诈、哄骗其公司员工盖章，颠倒事实。（三）《租赁合同》第10.5条约定，因北讯公司逾期偿还银行贷款本息导致银行解除合同的，本租赁合同自行终止，该条款也在《三方协议》第6.1、6.2、6.3条中再次确认。北讯公司的贷款违约行为已经深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第2728号裁决书确认，大悦城公司在收到中行宝安支行的《协助函》后，先后发函北讯公司解除合同并要求结清费用、搬离涉案物业，但北讯公司占用至今，恶意拖延返还时间。中行宝安支行述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，中行宝安支行与北讯公司之间的借款合同已由深圳仲裁委员会作出的裁决书明确解除，且已进入强制执行阶段。大悦城公司向一审法院起诉请求：1.确认大悦城公司与北讯公司之间的《XX创智厂区物业租赁合同》于2018年9月26日解除；2.北讯公司按《XX创智厂区物业租赁合同》的约定腾清租赁物业；3.北讯公司向大悦城公司支付违约金17，232，550.2元；4.北讯公司支付自《XX创智厂区物业租赁合同》解除之日起至腾清返还租赁物业之日止的占有使用费4，638，070.24元（自2018年9月30日暂计至2019年1月31日，共计124天，实计至北讯公司归还物业完成为止）；5.北讯公司承担大悦城公司因本案支出的律师费用；6.北讯公司承担本案诉讼费、保全费用；7.北讯公司自行拆除其于涉案房屋内添置的一切装修、附属设备及设施；8.北讯公司向大悦城公司支付恢复原状费用2，025，115元（按总建筑面积4050.23平方米，以500元每平方米计算）。一审法院认定事实：（一）2015年5月30日，北讯公司与大悦城公司【曾用名XX地产（集团）股份有限公司】共签订18份《XX创智厂区物业租赁合同》，承租XX公司开发的XX公园第X栋第4、5、6整层共18个单元的办公楼，总面积4050.23平方米，租赁期限15年（自2015年9月30日至2030年9月30日），租金总价款57，441，834元。涉讼条款为：1.租赁合同第10.4条：合同解除或提前终止，北讯公司应于3日内办理，并将物业恢复至交付标准的状态。2.租赁合同第10.5条：北讯公司以银行贷款方式支付租金的，因北讯公司逾期偿还银行贷款本息，导致贷款银行解除贷款合同的，本合同终止；合同终止后，北讯公司已租赁期间的租金不予退还，北讯公司还应承担租金总价款30%的赔偿责任，赔偿金不足以补偿实际损失的，北讯公司应当补偿差额部分；大悦城公司可直接从已支付的租金总额中代扣上述赔偿金及实际损失。3.租赁合同第12.3条：租赁期限届满或符合其他终止情形的，北讯公司应当交还物业，逾期则按日租金标准的2倍支付占有使用费，租赁物业交还前所产生的水电费以及物业管理费等由北讯公司承担，日租金标准=月租金÷30日。4.租赁合同第12.4.2条：北讯公司搬离时，应搬离一切动产，拆除自行添置的装修、附属设备设施，并承担恢复原状的费用500元/平方米。5.租赁合同第12.5条：大悦城公司因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由北讯公司承担。同日，双方签订对应的18份《物业租赁合同补充协议》，对于租赁双方的权利、义务作出补充约定。涉讼条款为补充协议第2.1条：15年租赁期限届满后至2057年6月28日期间，大悦城公司将租赁物业的占有、使用和收益的权益无偿赠与北讯公司。上述租赁合同及补充协议签订后，北讯公司于2015年3月20日至5月20日期间向大悦城公司转账支付租金合计27,441,834元。2015年9月30日，大悦城公司向北讯公司交付涉案18个单元的租赁物业。（二）2015年10月23日，北讯公司与中行宝安支行签订《流动资金借款合同》，约定中行宝安支行向北讯公司提供3000万元贷款，用于支付大悦城公司上述租金，借款期限自实际提款日起36个月，北讯公司分期归还本金，支付利息。同日，北讯电信股份有限公司与中行宝安支行签订《保证合同》，为北讯公司上述贷款债务承担连带保证责任。2015年10月29日，中行宝安支行向北讯公司发放贷款3000万元。翌日，北讯公司转账支付大悦城公司剩余租金3000万元。（三）2015年10月23日，大悦城公司、北讯公司、中行宝安支行签订《XX创智厂区物业租金贷款三方协议》，确认大悦城公司对涉案贷款不承担任何担保责任或连带清偿责任，约定：若北讯公司违反《流动资金借款合同》的约定，构成根本违约，导致中行宝安支行解除《流动资金借款合同》，视为北讯公司对涉案租赁合同的根本违约，租赁合同在《流动资金借款合同》解除时同时终止；租赁合同解除或终止后，截至合同终止或解除时已实际使用租赁物业期间的租金，不予退还，北讯公司应按租赁合同的约定向大悦城公司承担赔偿或补偿责任；北讯公司的剩余租金按以下先后顺序由大悦城公司代为抵扣后仍有余额的，无息返还北讯公司：无条件抵扣北讯公司在《流动资金借款合同》项下对中行宝安支行所承担的全部债务；抵扣北讯公司在租赁合同项下对大悦城公司所承担的赔偿或补偿责任。（四）截至2018年9月21日，北讯公司按合同约定分期共归还本金1700万元，剩余本金1300万元，自此开始逾期未能足额支付利息。由于贷款到期后北讯公司未归还本金，北讯电信股份有限公司亦未履行担保责任，中行宝安支行于2018年9月30日申请仲裁。2019年4月16日，深圳仲裁委员会作出（2018）深仲裁字第2728号裁决书，确认北讯公司逾期还款构成违约，裁令北讯公司偿还本金，支付利息、罚息和复利。（五）2018年9月26日，中行宝安支行向北讯公司发送《贷款提前到期通知书》，告知《流动资金借款合同》项下贷款到期，北讯公司应当于收到通知之日起立即向中行宝安支行偿还全部贷款本息。同日，中行宝安支行向大悦城公司发送《通知》《协助函》称：北讯公司未按借款合同的相关约定履行支付和清偿的义务，已构成对《流动资金借款合同》的根本违约，据《XX创智厂区物业租金贷款三方协议》，通知大悦城公司解除或终止大悦城公司与北讯公司签订的租赁合同，从北讯公司已付款项中扣除实际使用期间的租金后，以“北讯还贷款”用途将款项付至中行宝安支行指定账户。2018年10月23日，大悦城公司向北讯公司发送《合同解除通知函》告知：根据租赁合同和三方协议，《租赁合同》已于2018年9月26日自行终止，北讯公司已租赁期间的租金不予退还，并且应当支付《租赁合同》总价30%共计17，232，550.2元的违约金，北讯公司在与大悦城公司结清全部费用后（包括但不限占用费、管理费、水电费等），于3日内搬离大悦城公司物业；大悦城公司将在已支付租金总价款57，441，834元中扣除实际使用期间租金11，488，366.8元和赔偿金17，232，550.2元，以及截至实际搬离期间所发生的其余费用。北讯公司收悉后，向大悦城公司回复《合同解除通知回复函》称：还贷出现逾期，正与中行宝安支行协商解决，希望给予时间，通过协商解决。2018年11月30日，大悦城公司向北讯公司发出《限期搬离通知书》要求：北讯公司搬离涉案租赁物业，并自2018年10月27日起按日租金2倍支付占有使用费。2018年12月5日，北讯公司向大悦城公司发出《关于的复函》称：租赁合同已履行完毕，三方协议无效，要求北讯公司撤回《合同解除通知函》《限期搬离通知书》。自此，北讯公司拒绝搬离涉案租赁物业。大悦城公司起诉处理纠纷，为此支付律师代理费用15万元。一审法院认为，大悦城公司、北讯公司签订的多份《XX创智厂区物业租赁合同》《物业租赁合同补充协议》，为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应据合同全面履行。租赁合同及其补充协议，明确出租方、承租方的权利义务，一审法院确认双方的租赁关系。北讯公司关于“以租代买”的事实主张及抗辩理由，不符合房产买卖的合意形式及相关法律规定，一审法院不予采纳。关于《XX创智厂区物业租金贷款三方协议》，该协议实质系为降低贷款出借方的风险，对贷款使用方大悦城公司、北讯公司设置义务：当协议出现的逾期还贷的情况出现，则贷款使用方大悦城公司、北讯公司有义务解除或终止贷款约定用途之合约，结算余款，作以偿还贷款，从而保障贷款出借方最大程度的收回贷款。该协议为三方真实意思表示，并未违反法律法规规定，三方权利义务应综合借款合同、租赁合同考虑，并未显失公平，合法有效。但是，贷款出借方并非租赁合同相对方，确实无权直接解除租赁合同，但其据三方协议有权利要求大悦城公司依约行使解除权或终止租赁合同，若大悦城公司拒不履行义务，选择与北讯公司继续履行租赁合同，则应向贷款出借方承担相应法律责任。大悦城公司在2018年9月26日收到贷款出借方的《通知》《协助函》，依照三方协议应当行使解除权，解除的依据为三方协议和诸份租赁合同第10.5条。因此，贷款出借方关于解除租赁合同的函件送达并未直接产生解除的法律效力，仅是证实约定解除权行使的条件已成就，租赁合同解除权的行使归于大悦城公司。大悦城公司于2018年10月23日函告解除租赁合同，方发生解除的法律效力。涉案租赁合同已符合解除条件，大悦城公司依法行使解除权，一审法院予以支持。双方约定此情形视为承租方根本违约，故承租方在解除合同时，应当向出租方承担约定的赔偿金17,232,550.2元。租赁合同解除后，北讯公司应当及时返还租赁物，双方对租赁物返还交付标准有约定，应从约定，北讯公司需依约拆除自行添置的装修、附属设备设施。据前述分析，一审法院确认涉案租赁合同关系于2018年10月23日解除，租金应结算至2018年10月23日，此后继续占有使用的，应当支付相应的费用，日标准为10，637.38元（57，441，834元÷15年÷12个月/年÷30日/月）。大悦城公司主张的律师代理费、恢复原状费用、日标准双倍的占有使用费，有事实依据且符合合同约定，但是，租赁合同第10.5条约定了总合同价款30%的赔偿金，赔偿金不足以补偿实际损失的，北讯公司应当补偿差额部分，考虑到该赔偿金标准已达已履行租赁期的租金总额，为较重的违约责任，足以弥补大悦城公司的经济损失，故一审法院对根本违约赔偿金以外的违约责任，酌情不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认北讯电信（深圳）有限公司与大悦城控股集团股份有限公司于2015年5月30日签订的涉案十八份《XX创智厂区物业租赁合同》、涉案十八份《物业租赁合同补充协议》于2018年10月23日解除；二、北讯电信（深圳）有限公司应于判决生效之日起一个月内自行拆除其于涉案十八个单位租赁物业内自行添置的一切装修、附属设备及设施，腾清租赁物业，返还予大悦城控股集团股份有限公司；三、北讯电信（深圳）有限公司应自2018年10月24日起按10，637.38元/日之标准向大悦城控股集团股份有限公司结付涉案十八个单位租赁物业的占有使用费，计至实际腾还之日止；四、北讯电信（深圳）有限公司应支付大悦城控股集团股份有限公司赔偿金17,232,550.2元；五、驳回大悦城控股集团股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费174，153.92元，财产保全费用5000元，均由北讯电信（深圳）有限公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于大悦城公司解除涉案《租赁合同》是否合法有据。北讯公司主张大悦城公司无权解除涉案合同，主要理据有二：一是涉案合同权利义务已履行完毕，已取得涉案房屋“所有权”；二是在北讯公司与中行宝安支行的借款关系中，大悦城公司并不承担担保责任，涉案《租赁合同》第10.5条有关因借款合同解除而终止的条款，属单方面加重北讯公司责任和义务的显失公平条款。对此，本院分述如下：关于涉案《租赁合同》是否因已履行完毕而不可解除的问题。首先，按涉案《租赁合同》约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，除交付房屋外，大悦城公司的主要合同义务还包括在租期内保持涉案房屋符合约定的用途，因而在双方约定的房屋使用期届满之前，大悦城公司作为出租人的义务并未履行完毕，作为双务合同的涉案租赁合同实则尚未履行完毕。其次，虽然北讯公司上诉亦称涉案《租赁合同》系“以租代买”合同，但按双方《补充协议》第一条的约定，双方转化为房屋买卖关系并签署买卖合同的前提是已具备该条约定的共6项条件，在条件未齐具前，尚不能认定双方已成立买卖合同关系。并且，即使将该合同认定为买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同区别于其他有偿使用合同的法律特征即在于出卖人负有向买受人移转标的物所有权的义务，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款及《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款的规定，房屋所有权的移转以办理不动产登记为要件，因而在北讯公司取得涉案房屋所有权登记前，亦不能认定该买卖合同已履行完毕。关于涉案《租赁合同》第10.5条是否属显失公平条款的问题。本案中，北讯公司系以向中行宝安支行贷款3000万元的方式，向大悦城公司支付部分租金，涉案《租赁合同》第10.5条以及《三方协议》第六条亦将借款合同的解除与租赁合同的解除相互关联，从合同性质和目的考量，除在于保障中行宝安支行回收贷款本息外，也在于北讯公司可依此取得银行贷款以支付租金，并非仅服务于单方当事人的利益，在合同订立时并非客观上当然有违公平。其次，北讯公司系营利性法人，对于民事活动中的商业风险和法律风险具有强于一般自然人的判断能力，本案中亦无证据显示北讯公司在《租赁合同》签订时处于困境而为大悦城公司所利用，因而也不符合《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条所规定的显失公平的主观要件。第三，退而言之，即使该条款确有显失公平情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第五十五条第一项的规定，当事人则应在法定除斥期间内向人民法院提出该条款可撤销的主张，否则即丧失继续请求人民法院予以审查的权利，而涉案《租赁合同》《三方协议》签订于2015年，北讯公司自签约后即已知或应知可撤销事由，但根据本案现有证据，至北讯公司2018年另案起诉大悦城公司时，显然即已超过前述法律所规定的一年除斥期间。至于北讯公司上诉所称贷款合同解除不合理的问题，本院认为，北讯公司与中行宝安支行之间的借款合同纠纷系由深圳仲裁委员会进行仲裁，贷款合同解除是否合理的问题，本院在本案中无权予以审查。综上，一审法院确认涉案《租赁合同》《补充协议》解除，并判令北讯公司腾空交还房屋，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，本院予以确认。但是，鉴于北讯公司在本案中已提出免责抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，可视为其已提出调整违约金的要求。鉴于大悦城公司既可计收合同解除后的房屋占用费，在收回房屋后还可另行使用、收益，涉案合同约定的总价款30%的赔偿金显然过高于大悦城公司所遭受的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及前述司法解释第二十九条的规定，本院酌情将该违约金计付标准调整为总价款的15%即8,616,275.1元（57，441，834元×15%）。本案中，北讯公司已向大悦城公司全额付清57，441，834元租金，涉案《三方协议》第6.4条则约定在租赁合同终止或解除后，经扣除已租赁期间的租金，剩余已付租金首先用于抵偿北讯公司所负银行贷款债务，其次用于抵偿北讯公司在租赁合同项下的违约金、占用费等违约责任，如还有剩余则应无息退还北讯公司。依该约定及权利行使的诚信原则，如已付租金金额足以清偿北讯公司的前述债务、责任，大悦城公司则应首先在已付租金中通过抵扣受偿，而非又诉请另行给付。按深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第2728号裁决书有关贷款逾期责任的裁决金额，北讯公司实际占用房屋期间的租金、占用费计付标准，以及本院确定的前述约定赔偿金金额，已付租金经估算抵扣后仍有较大数额的剩余，在大悦城公司亦未举证证明已实际代偿贷款本息的情况下，现有证据不能证明已付租金不足以抵偿北讯公司的债务、责任，北讯公司按《三方协议》中的前述抵扣约定可暂拒绝另付。据此，本院对大悦城公司的本案金钱给付请求不予支持。如大悦城公司在扣除已租赁期间租金并实际代偿贷款本息后，剩余已付租金还不足以清偿合同解除后占用费（每日10，637.38元，自2018年10月24日起计至房屋实际腾还之日）及8，616，275.1元的约定赔偿金，可另循法律途径主张。综上所述，北讯公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3493号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初3493号民事判决第三、四、五项；三、驳回大悦城控股集团股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费174，153.92元、财产保全费5000元，由大悦城控股集团股份有限公司负担125，407.72元，由北讯电信（深圳）有限公司负担53，746.2元。二审案件受理费125，195.3元，由大悦城控股集团股份有限公司负担87，636.7元，由北讯电信（深圳）有限公司负担37，558.6元。北讯电信（深圳）有限公司已预交的二审受理费87，636.7元，由本院予以退回，大悦城控股集团股份有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费87，636.7元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年二月二十六日书记员（兼）  林晓翔附本判决所适用法律、司法解释：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。