浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4908号 原告（案外人）：马粉娟，女，1982年12月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：陈飘、张一姣,浙江君度律师事务所律师。 被告（申请执行人）：嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司，住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区商务金融大厦1幢办B701室-N室，统一社会信用代码：91330402677222182T。 法定代表人：孙婷婷。 委托诉讼代理人：沈金华、吕亮宇，浙江凯信律师事务所律师。 被告（被执行人）：嘉兴宏国贸易有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-C室，统一社会信用代码：91330401MA29GXGD40。 法定代表人：赖光寿，执行董事。 被告（被执行人）：嘉兴中安市场管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市周安路399号，统一社会信用代码：913304015540356278。 法定代表人：邓保财，董事长。 委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告（被执行人）：嘉兴市百顺厨具有限公司，住所地：浙江省嘉兴市中安钢贸园3幢501-8室，统一社会信用代码：91330401787714858L。 法定代表人：郑用贵，执行董事。 被告（被执行人）：郑用贵，男，1973年2月16日出生，汉族，住福建省周宁县。 被告（被执行人）：赖光寿，男，1969年6月26日出生，汉族，住福建省政和县。 原告马粉娟与被告嘉兴市小微企业信保基金融资担保有限公司（以下简称小微公司）、嘉兴宏国贸易有限公司（以下简称宏国公司）、嘉兴中安市场管理有限公司（以下简称中安公司）、嘉兴市百顺厨具有限公司（以下简称百顺公司）、郑用贵、赖光寿案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告马粉娟及其委托诉讼代理人张一姣，被告小微公司委托诉讼代理人吕亮宇到庭参加诉讼。被告宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马粉娟起诉称，原告与其丈夫胡奇伟因经营钢材生意需要，以胡奇伟的名义于2012年12月租赁使用嘉兴市中安市场15幢114室、116室房产至2016年5月5日。2016年5月5日，原告与被告中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，购买了上述房产，并按约支付了大部分购房款，但当原告准备支付剩余购房款以办理房屋过户登记手续时，被告知涉案房产已被查封，原告无奈于2019年4月11日向贵院提出执行异议申请，贵院经审查后作出（2019）浙0402执异22号执行裁定：驳回原告的异议请求。原告认为，原告在涉案房屋被抵押、查封前就已经与中安公司达成房屋买卖协议，并支付了超过50%的购房款，且原告已经实际占有使用涉案房屋，原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的相关规定，要求中安公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，原告愿意在贵院规定的期限内将剩余全部购房款交付至贵院，请求：一、解除对嘉兴市中安市场15幢114室房产的查封并停止对该房产的执行（房产价值为76万元）；二、本案诉讼费由被告承担。 被告小微公司答辩称，一、答辩人对涉案抵押房产享有优先受偿权，法院查封、执行程序合法。涉案房产在2013年12月10日就以最高额反担保抵押形式抵押给答辩人，并办理了抵押登记，抵押期限自2013年12月10日至2016年12日10日，后变更为2013年12月10日至2019年12月10日，并办理了抵押变更登记，已经（2017）浙0402民初5676号生效民事判决认定。二、原告之诉讼请求无事实和法律依据。原告所述租赁行为发生于2012年12月26日，但租赁不影响不动产设立抵押，且租赁合同在2014年11月30日已到期，不影响抵押房产的执行程序。即使有买卖合同，但签订时间在抵押登记之后，且在抵押期限内，不能对抗答辩人对抵押物的优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，请求法庭驳回原告之诉讼请求。 被告宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿未作答辩。 针对自己的诉讼请求，原告向法庭提供了如下证据： 1、商品房买卖合同，证明原告与第三被告签订了涉案房屋的房屋买卖合同，约定房款支付时间。 2、付款凭证8份，证明原告支付房屋定金、房款的事实。 3、房屋租赁合同，证明原告租赁涉案房屋的事实。 4、房屋续租确认表，证明原告丈夫续租涉案房屋的事实。 5、租金付款凭证，证明原告丈夫支付租金的事实。 6、情况说明，证明涉案房屋由原告购买，最后的租金冲抵房款。 7、结婚证，证明原告与胡奇伟系夫妻关系。 8、执行裁定书，证明原告曾经向法院提出执行异议的事实。 9、他项权证。证明抵押登记为2016年6月30日，晚于原告买卖合同时间。 10、保全裁定书、协助执行通知书及送达回证，证明第一被告起诉其余被告过程中，法院对涉案房产进行了查封。 被告质证，对证据1真实性无法认定，该合同没有签订日期，原告在执行异议阶段说签订于2015年6月，本次庭审说签订于2016年5月5日，当时涉案房产早已抵押给第一被告。收据真实性无法认定，承兑汇票系复印件，真实性无法认定，与本案无关。银行刷卡单真实性无法认定，与本案无关。租赁合同真实性无法认定，即使是真实的，该合同于2014年11月30日已经到期。2015年续租确认表、租赁合同系复印件，三性有异议。情况说明系复印件，三性有异议。结婚证无异议。他项权证、保全裁定书、协助执行通知书及送达回证真实性无异议，该他项权证是变更后抵押权证，并不是初始的。 针对自己的抗辩，小微公司提供了下列证据： 1、最高额反担保抵质押合同一份、最高额授信合同、最高额保证合同、补充协议、他项权证、不动产登记信息，证明涉案房屋2013年12月10日已经抵押登记给第一被告，抵押期限自2013年12月10日至2016年12月10日，2016年12月9日签订补充协议，期限变更至2019年12月10日，并办理抵押变更登记；涉案房产抵押期限为2013年12月10日至2019年12月10日，为最高额抵押权变更登记，并不是初始登记。 2、（2017）浙0402民初5676号民事判决书，证明第一被告的债权、抵押为已生效文书认定，第一被告对涉案房产享有优先受偿权。 原告质证，最高额抵押合同、授信合同、保证合同、补充协议真实性无法核实，即使是真实的，表示第一、三被告有借款抵押的合意，但没有已经抵押的证据。他项权证无异议，证明抵押在2016年作出，第一被告说的变更抵押无相关证据证明。判决书三性无异议，只是证明在判决时还在第三被告名下的房屋有优先受偿权，但是在执行过程中如原告有相关证据证明及实际购买、占有，可以排除执行。不动产登记信息三性无异议，债务履行期限2013年12月10日至2019年12月10日，但无他项权证予以作证。 被告宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿未提供证据。 本院认证如下：原告提供的证据1-10，均与本案具有关联性，本院予以认定;小微公司提供的证据1-2，与本案事实有关，予以认定。 本院经审理查明，原审原告嘉兴市中小企业担保有限公司（以下简称中小企业公司）与原审被告宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿追偿权纠纷一案，本院于2017年9月13日立案审理，在审理过程中，于2017年9月22日根据中小企业公司的申请，办理了查封嘉兴市中安市场15幢114室等房产的手续，保全期限为2017年9月21日至2020年9月20日。本院于2018年3月14日作出（2017）浙0402民初5676号民事判决：一、原审被告宏国公司偿还原审原告中小企业公司代偿款4573703.56元，并支付违约金123496.99元（其中以235565.54元为基数，自2016年6月29日暂计至2017年9月11日为31094.65元；以4338138.02元为基数，自2017年7月3日暂计至2017年9月11日为92402.34元；均按每日万分之三计算至实际付清之日）；二、原审被告宏国公司偿付原审原告中小企业公司为实现追偿权而支出的律师费99605元；本判决第一、二项，于本判决生效之日起七日内履行。三、原审被告中安公司、郑用贵对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任；四、原审被告百顺公司、赖光寿对本判决第一、二项债务中的代偿款340447.79元及违约金33328.65元（暂计至2017年9月11日，按每日万分之三计算至实际付清之日）、律师费7414元承担连带清偿责任；五、原审被告中安公司以其嘉兴市中安商贸园15幢114室、120室，16幢102室、104室，19幢110室房地产对本判决第一、二项债务承担抵押担保责任，原审原告享有优先受偿权等。该判决生效后，被执行人未履行付款义务，申请执行人中小企业公司（2018年12月25日经核准名称变更为小微公司）向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人马粉娟向本院提起执行异议。本院经审查后，于2019年5月27日作出（2019）浙0402执异22号执行裁定：驳回马粉娟的异议请求。马粉娟不服该裁定，遂提起执行异议之诉。 另查明，2013年12月10日，中安公司与中小企业公司签订《最高额反担保抵（质）押合同》，约定：中安公司以其嘉兴市中安商贸园15幢114室、120室，16幢102室、104室，19幢110室房地产作为抵押，对中小企业公司为宏国公司自2013年12月10日至2016年12月10日期间向嘉兴银行股份有限公司开发区支行融资提供担保的债务提供反担保；最高余额为400万元，反担保范围包括本金、利息及实现债权的费用等，并办理了不动产抵押登记。2016年6月，中安公司与中小企业公司签订《最高额抵押合同补充协议》，将担保主债权发生期间变更为2013年12月10日至2019年12月10日；并于2016年6月30日办理了嘉兴市中安商贸园15幢114室不动产抵押变更登记，债务履行期限（债权确定时间）为2013年12月10日至2019年12月10日。 另查明，2012年12月26日，原告丈夫胡奇伟（乙方）与被告中安公司（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方中安市场15幢114、116室，租赁期限自2012年12月1日至2014年11月30日，租金暂定为200元/年等。2015年4月20日，嘉兴祥安物业管理有限公司（甲方）与嘉兴市智钢金属材料有限公司（乙方、胡奇伟）签订房屋租赁合同一份，甲方将15幢114、116室出租给乙方，租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日，租金为36323元/年等。 另查明，马粉娟曾与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：马粉娟向中安公司购买中安商贸园15幢114室，建筑面积123.79平方米，6139.43元/平方米，价款76万元；买受人于2016年6月15日已付房款38万元，剩余房款38万元于2018年3月30日前付清等；该合同未签署签订合同的时间，也未进行过网签备案。中安公司分别于2016年5月4日、2016年6月15日、2017年5月8日向马粉娟开具了5万元、33万元、25万元的收据。 本院认为，马粉娟对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，马粉娟与中安公司签订《浙江省商品房买卖合同》及购房收据表明其购房行为系在中小企业公司对涉案房屋办理了抵押登记后签订，因此在涉案房屋解除抵押前做出出卖人一方的中安公司并不具有处分该房产的权利，除非征得抵押权人的同意，因此马粉娟根据《浙江省商品房买卖合同》享有的债权不能对抗中小企业公司享有的抵押优先受偿权。其次，中小企业公司对涉案房屋拍卖变卖价款享有优先受偿权已经业已生效的（2017）浙0402民初5676号民事判决书所确定。第三，马粉娟所签订房屋买卖合同并未向有关部门进行网签备案，也未对房屋权属状况进行查询，未尽到应有的审慎注意义务，因此其提出要求对涉案房屋排除执行的诉请不足以支持。 综上，原告马粉娟的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告宏国公司、中安公司、百顺公司、郑用贵、赖光寿经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告马粉娟的诉讼请求。 案件受理费11400元，公告费760元，由原告马粉娟负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈晋伟 人民陪审员  李冬菊 人民陪审员  陆惠凤 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  许新元