浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终5145号 上诉人(原审被告)：绍兴柯桥华亿置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥柯东工业园区耶溪路旁，统一社会信用代码913306215633073053。 法定代表人：刘心愿。 被上诉人(原审原告)：绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区齐贤街道阳嘉龙村，统一社会信用代码91330621697005505J。 法定代表人：王国龙。 委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞雅婷，浙江浙杭（绍兴）律师事务所实习律师。 上诉人绍兴柯桥华亿置业有限公司（以下简称华亿置业公司）因与被上诉人绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司（以下简称华隆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初9301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 华亿置业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，依法改判。事实和理由：1.一审对2017年5月20日挂号信函证据认定错误，华亿置业公司并未收到该信函，且信函中没有具体房号、时间、收费标准及计算依据，催讨方式不合理。本案双方一直都有联系，华亿置业公司不可能收不到该信函。2.关于地下车位物业费，一审未尊重双方前期物业管理服务合同约定，随意按照每月60元*70%标准进行计算，是错误的。华隆物业公司当时为承接业务，对空置房打折或不向开发商收费是市场行为，一审应尊重市场法则。3.一审应支持上诉人1万元违约金的诉请，华隆物业公司未达到合同约定的物业服务标准，且未整改，应按约支付违约金。4.华隆物业公司履行物业服务合同有重大瑕疵，且不能提供物业收费的备案或审批文件，业主可以拒交物业费，故一审判决不当。 华隆物业公司答辩称，其向华亿置业公司的注册地送达催讨通知，华亿置业公司理应收到，其已作出催讨的意思，诉讼时效中断。华亿置业公司享受了地下停车位的物业服务，一审按照70%标准计算物业费是正确的。华亿置业公司1万元违约金诉请不应予以支持。 华隆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付香逸公寓小区2014年7月1日至2018年12月31日未售物业的物业管理服务费324294.90元，并支付本金67343.25元自2015年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计33941元）；支付本案53511.02元自2015年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计24063.91元）；支付本金36783.51元自2016年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计14511.09元）；支付本金31211.29元自2016年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计10618.08元）；支付本金28177.39元自2017年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计8030.56元）；支付本金27400.10元自2017年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计6321.20元）；支付本金26622.78元自2018年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计4672.30元）；支付本金26622.78元自2018年7月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计3226.68元）；支付本金26622.78元自2019年1月1日起至款清日止按日万分之三标准计算的违约金（暂计1757.10元）；合计431436.82元。2.本案诉讼费用由被告承担。 华亿置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金10000元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月30日，合同乙方华隆物业公司（反诉被告，前身为绍兴县华隆物业管理有限公司）与合同甲方华亿置业公司（反诉原告，前身绍兴县华亿置业有限公司）签订《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》一份，约定：乙方为甲方开发的香逸公寓小区提供物业服务。物业类型：公寓住宅、商铺、地下室，建筑面积：25655.81平方米（12431.21平方米、商铺6910.98平方米、地下室6913.62平方米）。在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备和维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维修，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.甲方委托乙方在物业保修期接受业主报修投诉事项，直接用书面通知甲方施工，由甲方落实施工方保修事项，并对施工单位的维修进行全程跟踪和督促，做好维修记录和台帐。若施工单位未能及时履行保修义务的，乙方以书面形式征得甲方同意后自行安排维修，维修费用由甲方在工程质量保修金中扣出后支付给乙方3个月结算一次；2.甲方委托乙方负责管理的物业红线范围内的公共路灯《不含楼道灯》在保修期内由甲方或施工方负责承担，保修期后由乙方负责日常养护、管理；3.甲方委托乙方负责管理的物业红线范围内的化粪池、污水井等在保修期内抽空清运、疏通等费用由甲方或施工方负责承担，保修期满后由乙方负责日常养护管理。本物业管理区域物业收费采取包干制方式，多层住宅1.80元/月·平方米（不含电梯、水泵能耗费），商铺营业房2.10元/月·平方米。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳。每半年交纳一次。停车场、车位使用费，由乙方根据发改委及相关部门的规定标准，向车位使用人收取。委托管理期限自2014年2月起至本小区业主委员会成立后三个月止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同时，本合同自动终止。乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第五条约定的服务内容和服务质量标准，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同或向甲方支付违约金壹万元。合同签订后，原告为香逸公寓小区提供物业服务。 2014年6月26日，香逸公寓小区1号楼、2号楼竣工验收。 2016年3月10日，香逸公寓小区5幢202室、302室房产由案外人通过司法拍卖程序拍卖。根据拍卖公告，物业等费用缴纳情况不明，如存在欠缴，由买受人负担。 2017年5月20日，华隆物业公司向华亿置业公司以挂号信方式邮寄《浙江鉴水律师事务所律师函》，要求华亿置业公司支付2014年6月27日至2017年6月26日物业费298830元左右。 2018年6月27日，香逸公寓小区1栋的住户因小区1栋外墙开裂脱落向开发商沟通无果，向绍兴市信访局信访。华亿置业公司于2018年8月8日发函华隆物业公司，要求对外墙开裂脱落进行维修。 2018年8月6日，香逸公寓小区进行消防安全隐患进行排查，柯桥区柯桥街道办事处要求小区在2018年8月15日前对检查中发现的问题进行整改。后华隆物业公司对存在隐患项目进行整改并整改完毕。 2018年10月8日，华亿置业有限公司致函华隆物业公司，要求解除双方的前期物业管理服务合同，但遭华隆物业公司拒绝。后华亿置业公司曾就解除合同向法院起诉，后撤回起诉。 2019年6月20日，华隆物业公司以挂号信方式邮寄《浙江浙杭（绍兴）律师事务所物业费催交通知书》，要求华亿置业公司支付2014年6月27日至2019年6月30日未售物业的物业管理服务费400000元左右。 另查明，华隆物业公司与业主签订的小区业主使用手册，约定地下车位停放费（不含车位费，含地下车库照明能耗费）为每月每辆60元。华隆物业公司向华亿置业公司主张的物业费收费标准为住宅1.70元/月·平方米，商铺营业房2.10元/月·平方米。 同时查明，现华亿置业公司尚未向华隆物业公司支付香逸公寓小区2014年7月至2018年12月期间的部分住宅、营业房及地下车位物业服务费，具体明细如下： （一）1号楼、2号楼2014年7月至9月物业费合计15152.51元；2幢301室、2幢606室、3幢101室、3幢201室、4幢604室、5幢402室、5幢502室、5幢303室、5幢604室2014年7月至12月期间的物业费合计8693.43元；5-101上中下（新房号444、446）、5-102上中下（新房号440、442）、6-101上下（新房号486）、6-103上下（新房号480）、6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-110上中下（新房号462）、6-111上中下（新房号460）、6-112上中下（新房号458）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-115上中下（新房号450）、6-116上中下（新房号448）2014年7月至12月期间的物业费合计23836.94元。2014年7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计63810.88元。 （二）3幢101室、5幢604室2015年1月的物业费合计349.10元；5幢502室2015年1月至2月的物业费476.29元；3幢201室、4幢604室、5幢303室2015年1月至5月的物业费合计2507.04元；2幢301室、2幢606室、5幢402室2015年1月至6月期间的物业费合计2111.17元；6-103上下（新房号480）2015年1月的物业费167.02元；6-101上下（新房号486）2015年1月至4月期间的物业费合计1150.72元；5-102上中下（新房号440、442）2015年1月至5月期间的物业费合计3656.56元；5-101上中下（新房号444、446）、6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-110上中下（新房号462）、6-111上中下（新房号460）、6-112上中下（新房号458）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-115上中下（新房号450）、6-116上中下（新房号448）2015年1月至6月期间的物业费合计16470.88元（其中5-101中下服务期间为2015年1月至5月）。地下车位物业费16128元，合计43016.78元。 （三）2幢606室2015年7月至9月的物业费163.04元；5幢402室2015年7月至12月期间的物业费1428.85元；6-112上中下（新房号458）2015年7月的物业费263.07元；6-104上下（新房号478）、6-109上中下（新房号464）、6-113上中下（新房号456）、6-114上中下（新房号452）、6-116上中下（新房号448）2015月7月至12月期间的物业费合计8305.77元。2015月7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计26288.73元。 （四）5幢402室2016年1月至4月期间的物业费952.57元；6-114上中下（新房号452）2016年1月的物业费617.34元；6-104上下（新房号478）、6-116上中下（新房号448）2016年1月至2月期间的物业费合计860.01元；6-113上中下（新房号456）2016年1月至3月期间的物业费789.18元；6-109上中下（新房号464）2016月1月至6月期间的物业费合计1554.61元。2016月1月至6月期间地下车位物业费16128元，共计20901.71元。 （五）6-109上中下（新房号464）2016年7月至12月期间的物业费1554.61元；2016月7月至12月期间地下车位物业费16128元，共计17682.61元。 （六）6-109上中下（新房号464）2017年1月至3月期间的物业费777.32元；2017年1月至6月期间地下车位物业费16128元，共计16905.32元。 （七）2017年7月至2018年12月地下车位物业费48384元。 上述（一）至（七）项合计236990.03元。 一审法院认为，构建良好的小区前期物业环境，是建设单位与物业服务企业共同的责任。本案系一起建设单位与物业服务企业之间的前期物业服务合同纠纷。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，并依法享有合同权利。被告辩称原告必须提供物价部门关于收费标准的备案材料，否则拒绝交纳物业费。该院认为，物业公司对其收费向有关物价部门备案，其实质是遵从地方政府制定的规范，是管理性规定，但业主以原告未提供物价部门的备案材料拒付物业费，缺乏相应的法律依据，也违背了权利义务对等原则，故该院对该项抗辩意见不予采纳。结合本案诉辩双方的意见，本案的主要争议焦点为：一、原告主张的物业费是否已过诉讼时效？二、地下车位收费是否合理？三、双方是否需向对方支付违约金？现根据查明的事实，针对原告的本诉请求及反诉原告的反诉请求，该院作如下评判： 争议焦点一，关于诉讼时效的问题。被告认为，2017年6月30日前的物业费已经超过诉讼时效。该院认为，根据查明的事实，香逸公寓小区前期物业管理服务合同约定，物业费半年交纳一次。原告主张的物业费收取时间起点为2014年7月，根据半年交纳一次的规定，原告应于2015年1月1日前向被告主张2014年7月至12月的物业费。因此，原告最迟应于2017年1月1日前向被告主张物业费。现原告于2016年9月1日张贴的催讨函，因无法确定其真实性和关联性，故原告以此作为已经催讨的依据，该院不予认定。故2014年7月至12月期间的物业费，该院认为已经超过诉讼时效，不再予以支持。对2015月1月后的物业费，因原告于2017年5月20日向被告挂号催讨，故未超过诉讼时效。因此，被告应当向原告支付2015年1月至2018年12月31日的物业费合计173095.64元。 争议焦点二，关于地下车位物业费的问题。被告认为，双方之间没有合同约定，故原告无权向其收取车位服务费。该院认为，原告与业主之间，就车位停放约定每月60元。虽原、被告之间签订的《香逸公寓小区前期物业管理服务合同》未就尚未出售的车位物业费进行明确约定，但双方也未明确就车位物业费作出无需支付的否定性约定。被告作为开发商，同时也是接受物业公司前期物业服务的对象，与其他业主在本质上并无太大区别。根据原告与业主签订的小区业主使用手册，约定地下车位停放费（不含车位费，含地下车库照明能耗费）可知，原告对地下车位的收费也包含地下车库照明能耗费，因此，根据权利义务对等原则，被告也应当支付车位物业费。 争议焦点三，关于支付违约金的问题。原告认为，被告逾期未支付物业费，应当根据双方合同约定，向原告支付逾期付款的按日万分之三的违约金。反诉原告认为，反诉被告提供的物业服务严重未达到约定的质量标准，如消防设备检查不过关、安全隐患不及时维修、外墙开裂脱落未维修、未购齐物业服务必备物资，故应当向反诉原告支付违约金10000元。该院认为，根据查明的事实，原告在消防设备检查后，针对存在的问题已经进行整改，对外墙脱落事项也进行了协调沟通。至于未购齐物业服务必备物资，反诉原告也仅是提供了物资清单，但也没有充分证据证明反诉被告未购齐物资或是因未购齐物资造成物业服务严重不足或是重大瑕疵，因此，反诉原告以反诉被告的物业服务标准和质量达不到合同的要求为由，要求支付违约金10000元的反诉请求，理据不足，该院难以支持。但根据双方合同约定：华亿置业公司委托华隆物业公司在物业保修期接受业主报修投诉事项，直接用书面通知华亿置业公司施工，由华亿置业公司落实施工方保修事项，并对施工单位的维修进行全程跟踪和督促，做好维修记录和台帐。若施工单位未能及时履行保修义务的，华隆物业公司以书面形式征得华亿置业公司同意后自行安排维修，维修费用由华亿置业公司在工程质量保修金中扣出后支付给华隆物业公司3个月结算一次。可见，在被告未履行保修期内的维修责任时，作为物业公司的原告应当从小区业主角度出发，从小区安全角度，解决外墙开裂脱落的问题。但庭审中原告也明确表示，至今没有处理好。因此，该院认为，原告在履行物业服务过程中，其服务存在一定瑕疵，故原告再向被告主张逾期付款违约金，该院不再予以支持。 综上，该院对原告的本诉请求，其合理部分依法予以支持，不合理部分，依法予以驳回。对反诉原告的反诉请求，依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华亿置业公司应于判决生效后十日内支付给华隆物业公司物业服务费173179.15元；二、驳回华隆物业公司的其他本诉请求；三、驳回华亿置业公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7772元，减半收取3886元，由华隆物业公司负担2327元，由华亿置业公司负担1559元。华亿置业公司应负担部分，限于判决书生效后七日内向该院交纳。反诉案件受理费25元（已预交40元），由华亿置业公司负担。 二审中，华亿置业公司向本院提交双方往来函件及现场照片，证明双方往来畅通，本案2017年5月20日挂号信函未收到；外墙脱落，华隆物业公司没有维修。华隆物业公司质证不予认可。本院认为，双方往来函件不能证明华亿置业公司未收到2017年5月20日挂号信函，现场照片可以证明外墙脱落事实。华隆物业公司提交业主手册质量保证书，证明外墙保修期为八年，应由华亿置业公司负责维修。华亿置业公司质证不予认可。本院认为，根据双方合同约定，从维护小区居民安全出发，双方均应积极对外墙面进行维修，故对该证据不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对于2017年5月20日的催讨信函，华隆物业公司提交了国内挂号信函收据，应当认定华隆物业公司作出了催讨物业费的意思表示，可以发生诉讼时效中断的法律效果，一审对此认定正确。双方签订的前期物业管理服务合同约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因华亿置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由华亿置业公司按70%交纳。每半年交纳一次。停车场、车位使用费，由华隆物业公司根据发改委及相关部门的规定标准，向车位使用人收取。本案中华亿置业公司将部分车位对外出租，一审根据上述合同约定以及华隆物业公司对其他业主收取车位费情况，确定本案华亿置业公司应交纳的地下车位物业费计算标准，并无不当。一审根据双方合同约定，从小区安全角度认定华隆物业公司应积极解决外墙脱落问题，并认定华隆物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对华隆物业公司要求支付逾期付款违约金的诉请未予支持。同时，一审在综合平衡的基础上，对华亿置业公司要求支付1万元违约金的诉请亦未予支持，一审认定并无不当，华亿置业公司的上诉理由不能成立。 综上，华亿置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3763元，由上诉人绍兴柯桥华亿置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年二月二十五日 书记员  陶钿钿