济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初5966号原告：济南映翠楼酒店有限公司，住所地济南市。法定代表人：于连梅，总经理。委托诉讼代理人：李善江，山东蕴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙锦湘，男，1974年3月8日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被告：济南森林公园服务中心，住所地济南市。法定代表人：张茂金，主任。委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓明，女，1985年11月9日出生，汉族，该中心科员，住该单位。原告济南映翠楼酒店有限公司（以下简称映翠楼酒店）与被告济南森林公园服务中心（以下简称森林公园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告映翠楼酒店的委托诉讼代理人李善江、被告森林公园的委托诉讼代理人龚雪和赵晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。映翠楼酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除其与森林公园于2018年9月14日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》；2、依法判令森林公园返还其房屋租赁费556246.5元及房屋租赁保证金12万元；3、依法判令森林公园赔偿其经济损失25万元(包括饭店运营费用15万元及可得利益损失10万元)；4、依法判令森林公园向其支付出资建设的房屋款160万元；5、依法判令森林公园向其支付违约金55624.65元；6、依法判令森林公园承担本案诉讼费用。事实和理由：映翠楼酒店自2011年7月1日开始租赁森林公园所属的涉案房屋进行酒店经营。2018年7月31日，森林公园就涉案房屋出租事宜进行了招投标，映翠楼酒店中标。2018年9月14日，映翠楼酒店与森林公园签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定：乙方(映翠楼酒店)承租甲方(森林公园)所属的涉案房屋，面积506.3平方米，租赁物包含该房屋、房屋前停车场及其他附属物；租赁期限共计6年，自2018年11月1日至2024年10月31日；租金共计3507134.20元，第1、2年每年租金556246.5元……；乙方承租该房屋的用途为：经营八不食鲁家菜馆……。签订上述协议后，映翠楼酒店按约履行义务，向森林公园交纳房屋租赁保证金12万元及第一年租金556246.5元。但森林公园却要求映翠楼酒店：为响应党的十八大以后禁止高消费和避免对森林公园的不利影响，先暂缓营业。基于双方长期合作和森林公园领导提出要求，映翠楼酒店自签订合同后至春节前基本处于停业状态。2019年3、4月份，映翠楼酒店为了减少损失开始进行运营，森林公园以接到12345政府热线举报为由干预酒店的正常营业，到映翠楼酒店的就餐车辆需出入森林公园的北门，但受到森林公园的限制，导致映翠楼酒店无法正常运转。9月份开始，凡是到映翠楼酒店的车辆一律禁止驶入，森林公园出租给映翠楼酒店的酒店停车场无法使用，致使映翠楼酒店的酒店彻底瘫痪无法经营。映翠楼酒店多次找森林公园解决未果。映翠楼酒店认为，森林公园的行为属于严重违约，双方签订的合同目的根本无法实现，为此提起诉讼，望判如所请。森林公园承认映翠楼酒店主张的房屋租赁的基本事实，但认为：1、因映翠楼酒店单方提出解除租赁合同，且未依合同约定缴纳第二年度的租金已属违约，其同意解除双方所签订的房屋租赁合同，但并不存在映翠楼酒店所诉的其存在违约行为及违约事实，解除系映翠楼酒店违约导致的，因此映翠楼酒店应承担单方解除租赁合同的违约后果。2、映翠楼酒店已实际对涉案租赁房屋占有、使用、收益，不存在返还房屋租赁费的问题，如双方租赁合同解除，房屋租赁保证金应依约在扣除映翠楼酒店应承担的费用、租金、滞纳金等后无息返还。3、映翠楼酒店无证据证明森林公园存在违约的行为，因此其主张的经济损失无事实及法律依据。4、映翠楼酒店关于出资自建的房屋与本案房屋租赁合同纠纷无关，双方已就该自建房屋在本次租赁合同签署前已达成处置方案，并确定了归属，即无偿交付森林公园处置使用。5、映翠楼酒店要求森林公园支付违约金，无事实及合同约定，合同解除系映翠楼酒店单方违约导致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2018年9月14日，映翠楼酒店作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的济南森林公园管理处（后更名为“济南森林公园服务中心”）签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，载明：“……第一条房屋基本情况该房屋坐落于济南市森林公园内映翠湖北侧，甲方拥有该房屋使用权。该房屋面积为506.3平方米，租赁物包含该房屋、房屋前停车场及其他附属物，双方经实地勘验，知悉并认可租赁物现有状况。第二条租赁期限该房屋租赁期限共计6年，自[2018]年[11]月[1]日至[2024]年[10]月[31]日第三条租金、支付期限及方式租金总额为[3507134.2]元……第1、2年，租金标准为[3.01]元/平方米/天，每年租金额为[556246.5]元……第六条房屋租赁保证金（一）本合同签订之日，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金[120000]元……（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还乙方。房屋租赁保证金不计付利息……第八条房屋交付及交还的期限、方式及验收（一）交付：甲方应按合同约定按时将房屋及附属物交付乙方，乙方予以验收。（二）交还：1、乙方应于租赁合同期满或合同解除后10日内撤出，将房屋及附属物全部交还甲方，甲方予以验收。……第九条双方的权利和义务（二）乙方的权利和义务4、乙方须服从公园经营服务、车辆管理、卫生保洁、园容绿化、安全保卫等各项管理要求，接受相关科室的检查监督，如因乙方行为造成损失或不良影响，需按受甲方给予的各项处理。第十条违约责任（一）甲方违约责任处理规定：租赁期间，因甲方违反合同约定，导致合同不能履行，提前终止合同的，合同自行终止，甲方应按照当年应交租金的10%向乙方支付违约金……第十二条合同解除的条件……（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：1、迟延交付30日以上；2、交付的房屋不符合合同约定，影响乙方正常使用”。案涉房屋租赁合同是当事人双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，映翠楼酒店当庭陈述称，森林公园在租赁合同履行期间限制直至禁止外来就餐车辆入园，导致其饭店经营困难，根据合同约定，其承租的范围包括房屋前停车场，森林公园的行为构成违约并造成合同的目的无法实现。森林公园对此不予认可，并认为：1、映翠楼酒店是因为自身经营不善，资金压力大，才要求解除房屋租赁合同，映翠楼酒店没有证据证明森林公园有违反合同约定的情形。2、根据合同约定，映翠楼酒店应服从森林公园对其经营及车辆的管理。3、案涉合同中未约定具体的停车范围，合同所涉停车场仅为映翠楼酒店工作人员提供便利，其未禁止映翠楼酒店工作人员的车辆进入园区。本院经审查认为，映翠楼酒店承租案涉房屋的目的是经营饭店，为达到该目的，森林公园的基本义务是向映翠楼酒店提供可供经营的场所，并保证该场所的安全和正常经营使用。案涉合同中未就去往映翠楼酒店就餐的外来车辆能否进入园区进行约定，原、被告双方对此均予以认可，现森林公园已经履行了其基本义务，且其作为森林公园的管理者，为保证公园的宁静和安全，有权施行车辆登记备案方可进入的管理办法。因此，森林公园的做法不会造成合同目的无法实现，映翠楼酒店不享有法定的合同解除权，此外，根据案涉合同的约定，映翠楼酒店也不享有约定解除权。但因森林公园在庭审中明确表明同意解除合同，基于上述合同法第九十三条的规定，本院确认解除案涉房屋租赁合同，解除时间为本案开庭审理之日即2019年11月5日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，映翠楼酒店请求根据案涉房屋租赁合同第六条第（二）项的约定，由森林公园向其返还房屋租赁保证金12万元。森林公园辩称，依据上述合同约定，保证金应先行扣除映翠楼酒店应支付的租金、违约金各项赔偿损失的金额后返还。本院经审查认为，因原、被告双方均同意解除合同，依据上述法律规定及合同约定，映翠楼酒店请求判令森林公园向其返还房屋租赁保证金12万元合法有据，故本院对其该项诉讼请求予以支持。至于森林公园所辩称的租金、违约金等损失的扣除，其未提供确实充分的证据证实应抵扣的项目及数额，故对其该辩解意见本院不予采信。森林公园就其所辩称的损失可另行主张权利。森林公园当庭要求映翠楼酒店将案涉房屋返还，本院认为，案涉房屋租赁合同解除后，森林公园有权要求映翠楼酒店将案涉房屋租赁合同约定的租赁物（含案涉房屋、房屋前停车场及其他附属物）予以返还，森林公园当庭对此亦履行抗辩，故对其该抗辩意见本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，基于案涉房屋租赁合同的性质，森林公园作为出租人应负有为映翠楼酒店经营提供应有便利之附随义务。实际上，在原、被告双方之前就同一房屋及停车场所签订的两份租赁合同中，也没有就外来就餐车辆能否入园的问题进行约定，但在相应的租赁期间内，森林公园均未限制就餐车辆入园，映翠楼酒店正是基于在此条件下的饭店盈利水平，签订了案涉租赁合同。因此，保证外来就餐车辆就近停放的义务虽未体现在合同约定中，但依据诚实信用原则，是森林公园应尽之附随义务。换言之，森林公园虽有权利为了公园管理而限制车辆入园，亦有义务避免映翠楼酒店的客观经营条件因此而降低，使得案涉房屋租赁合同显失公平。森林公园违反了该附随义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。参照案涉合同关于违约责任的约定，映翠楼酒店主张森林公园应按照当年应交租金的10%向其支付违约金55624.65元（556246.5×10%）合法有据，本院予以支持。映翠楼酒店主张由森林公园向其支付其出资建设的房屋款160万元，森林公园对此不予认可并认为，在前次租赁合同届满时，双方已依据合同约定就相关装饰装修物以及自建房屋达成处置意见，同时在合同届满后，映翠楼酒店向其出具了房屋处置方案，将自建房屋交付森林公园，其在2018年9月14日签订的合同中并未同意对上述房屋是否交由映翠楼酒店使用进行约定，因此，映翠楼酒店的该项主张无事实及法律依据，不应支持。本院经审查认为，映翠楼酒店与森林公园在案涉合同签订前已就映翠楼酒店的自建房屋的处置问题达成一致意见，即自2018年8月1日起，上述自建房屋无偿归森林公园所有。在此情况下，映翠楼酒店的该项主张依据不足，故对其该项诉讼请求本院不予支持。原、被告双方均认可案涉房屋直至本院开庭审理时仍然由映翠楼酒店控制、使用，故映翠楼酒店要求森林公园返还房屋租赁费556246.5元的主张依据不足，本院不予支持。映翠楼酒店主张森林公园赔偿其经济损失25万元（包括饭店运营费用15万元及可得利益损失10万元），但未提供证据予以证实，森林公园对此不予认可。本院经审查认为，映翠楼酒店的该项主张依据不足，且森林公园亦不予认可，故对其该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告济南映翠楼酒店有限公司与被告济南森林公园服务中心于2018年9月14日签订的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》于2019年11月5日解除；二、被告济南森林公园服务中心于本判决生效之日起十日内返还原告济南映翠楼酒店有限公司房屋租赁保证金12万元；三、被告济南森林公园服务中心于本判决生效之日起十日内支付原告济南映翠楼酒店有限公司违约金55624.65元；四、原告济南映翠楼酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉房屋租赁合同约定的租赁物（含案涉房屋、房屋前停车场及其他附属物）返还被告济南森林公园服务中心；五、驳回原告济南映翠楼酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34857元，减半收取计17428.5元，原告济南映翠楼酒店有限公司负担16243元，被告济南森林公园服务中心负担1185.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 徐振华二〇二〇年二月十一日法官助理 滕 月书 记 员 刘 琳