云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终949号上诉人（原审原告）：朱娟，女，1972年6月12日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：罗超，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：周小杰，云南八谦律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：彭春秀，女，1964年3月28日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：高慧明，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳宏宇汽车销售有限公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市民航路（情人桥旁）。法定代表人：刘上元，总经理。上诉人朱娟因与被上诉人彭春秀、西双版纳宏宇汽车销售有限公司（以下简称宏宇公司）第三人撤销之诉一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人朱娟的委托诉讼代理人罗超、被上诉人彭春秀的委托诉讼代理人高慧明到庭参加诉讼，被上诉人宏宇公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人朱娟上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费及上诉费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为：“本院（2018）云2801民初386号案件，审理的是彭春秀与宏宇公司土地租赁合同纠纷，在围绕租赁关系审理时，有必要对出租人是否享有租赁物（土地）的出租权利进行形式上的审查，（2018）云2801民初386号民事判决书虽在事实认定部分作了彭春秀与陈晓梅2012年7月22日签订《土地转让协议书》将土地使用权转让给彭春秀的相关内容叙述，但这并非对租赁物（土地）进行物权实质意义上的确权。……在《土地转让协议书》未被认定为无效合同的情况下，（2018）云2801民初386号民事判决书以《土地租赁协议》意思表示真实、宏宇公司不履行支付租金义务为由，判令解除《土地租赁协议》并由宏宇公司支付相应的土地租金和违约金，符合法律规定，并无错误损害第三人的情形，对其诉讼请求，本院不予支持。”上诉人认为：要评价涉案租赁合同的有效性，除应当从合同有效性的一般要件即：（1）合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；（2）合同当事人意思表示真实；（3）合同不违反法律或者社会公共利益；（4）具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件来加以考察外，还要注重出租人是否具有出租标的物的合法权利来源，即是否为标的物权利人，或是否取得标的物权利人的授权或事后追认。具体到本案，涉案的景国用（2009）字第0399号土地登记的权利人仍为案外人陈晓梅。虽然在陈晓梅与彭春秀之间签订有《土地转让协议书》（该协议书的真实性在所不论），但就本案租赁合同关系讲，依照《物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条的规定，《物权法》确立了物权法定和公示原则：其一、不动产所有权的确定以不动产登记簿为依据，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的所有权人；其二，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记，未经登记，不发生物权变动的效力。即要发生物权变动的法律效力，就必须以办理物权变更登记为前提。本案中，被上诉人彭春秀与土地权利人陈晓梅并未办理过户变更登记，依法不产生物权变动的效力，涉案土地仍为陈晓梅所有，不属于彭春秀所有，彭春秀将未登记在自己名下的土地出租给他人属无权处分行为，所签订的《土地租赁协议》至少应当属于效力待定合同，在未获权利人追认的情况下应为无效合同。即便涉案《土地转让协议书》有效，在没有办理产权变更登记的情况下，依照物权法定的原则和规定，一审法院也不宜作出《土地租赁协议》有效的认定，因为它从根本上缺乏国家和法律认可的不动产产权变更登记环节。一审法院在未审查土地所有权性质的情况下即作出涉案租赁合同有效的错误认定，属事实认定不清。本案中一审法院在没有审查土地登记权利人为陈晓梅的情况下，即作出彭春秀出租土地、所签《土地租赁协议》有效的错误判断，不仅在实质上没有遵从“不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须依法登记”的物权法定和公示原则，在形式上也未尽到充分的审查义务，属有法不依、枉法裁判。本案的背景情况是：涉案的景国用（2009）字第0399号土地登记权利人和实际所有人系陈晓梅，上诉人因与宏宇公司、陈晓梅等债权转让合同纠纷一案已向昆明市官渡区人民法院申请强制执行【执行案号：（2017）云0111执3891号】，并已对该土地查封、粘贴了强制腾退公告，准备评估、拍卖该土地。被上诉人彭春秀与陈晓梅相互串通，以双方签订有《土地转让协议书》为由阻碍人民法院依法执行，并且分别向景洪市人民法院、官渡区人民法院提出了执行异议，景洪市人民法院【（2018)云2801执异28号案件】、官渡区人民法院【（2018）云0111执异40号案件】均作出执行裁定书，认定彭春秀的执行异议不符合相关法律规定，驳回了被上诉人彭春秀的执行异议申请，继续执行该土地。后彭春秀对上述两份裁定不服，又分别向西双版纳州中级人民法院提出复议【案号（2018）云28执复5号】，向官渡区人民法院提起执行异议之诉【案号：（2018）云0111民初5331号】。景洪市人民法院（2018）云2801民初386号民事判决书的错误认定直接导致西双版纳州中级人民法院在（2018）云28执复5号案件中认定该土地为彭春秀所有致使陈晓梅的全部债权人不能执行该土地，严重损害了上诉人及其债权人的合法权益。被上诉人彭春秀与宏宇公司、陈晓梅之间存在相互串通，阻碍人民法院执行的行为，其在相关案件中的诉讼行为及提交的资料存在众多有重大疑问和不符合常理的地方，无法证实土地租赁和交易的真实性，具体事实和依据如下：1.在彭春秀诉宏宇公司土地租赁合同纠纷的（2018）2801民初386号案件中，宏宇公司竟然一反以往缺席审理的常态，在该案中主动应诉，并且对彭春秀要求支付租金的各项诉讼请求无任何反驳，利用、促使景洪市人民法院尽快作出生效的（2018）云2801民初386号民事判决。而彭春秀作为所谓的“土地受让人和权利人”在关乎自己重大权益、土地归属的本案、官渡区人民法院执行异议之诉以及其他案件中，其本人均不出庭应诉，向法庭阐明和主张自己的权利并接受法庭的调查，有违常理。2.在景洪市人民法院（2018）云2801执异28号和官渡区人民法院（2018）云0111执异40号两个执行异议案件中，被上诉人彭春秀、宏宇公司均未提交该（2018）云2801民初386号民事判决书，对于宏宇汽车公司拖欠已久的所谓土地租金，彭春秀均未提起诉讼，相反是在该两个执行异议案件审查中才提起诉讼，并且在2018年1月31日立案后2018年3月26日就取得（2018）云2801民初386号民事判决，双方均服判息诉未提起上诉，种种迹象均表明：被上诉人彭春秀、宏宇公司是在利用景洪市人民法院的生效判决阻碍其他债权人和人民法院的强制执行。3.关于土地交易款项的支付，本案中彭春秀仅有手写的5份收条作为付款证据，其中金额为30万元、55万元、45万元的大额现金交付，5次大额款项支付均无银行流水凭证予以佐证，不符合常理，无法证实土地款己实际支付，无法证实土地交易的真实性。另外，本案中5笔土地转让款付款总金额180万元，全部都在2012年7月23日至2012年12月26日间支付，而在该期间该土地尚处在抵押给工商银行西双版纳州分行的状态下，在银行贷款还未还清、土地尚处在抵押状态、未来情况不明、能否解除抵押限制不明的情况下，彭春秀就以全款180万元全部支付给陈晓梅，这不符合正常的交易相对人对土地交易安全性的要求。上述事实与情况，既无银行付款凭证，也明显违背市场交易的常理，不能证明土地转让款已支付。4.涉案土地目前仍由宏宇公司占有和使用，而陈晓梅的配偶彭金生正是宏宇公司的股东，自《土地转让协议书》签署，彭春秀竟然不要求陈晓梅移交土地，反而供宏宇公司无偿使用4年之久（自2012年8月1日至2016年7月3日），这明显不符合常理。另据上诉人了解，陈晓梅的配偶彭金生与彭春秀系亲属关系。彭春秀与宏宇公司、陈晓梅之间存在恶意串通、虚假交易、转移财产、逃避债务，利用景洪市人民法院的错误判决，阻碍其他人民法院强制执行，损害上诉人和其他债权人合法权益的虚假民事诉讼行为。5.景洪市政府于2008年2月18日出台《景洪市人民政府关于暂停办理小宗地规划建设等手续的通知》停止办理小宗土地规划建设手续，该规定效力于2015年1月17日废止。这一暂停办理小宗土地规划建设手续的情况彭春秀是知晓的，其在知晓的情况下仍然实施土地交易，不仅违反了当地政府的禁止性规定，同时违反该规定，强行交易的行为也有违正常市场相对人对交易合法性的要求。综合上述种种不符合常理的行为和迹象，上诉人有足够的理由认为彭春秀与陈晓梅、宏宇公司之间存在虚假交易、恶意转移资产、逃避债务、利用景洪市人民法院的生效判决阻碍其他人民法院强制执行的虚假民事诉讼行为。6.被上诉人彭春秀所办理的景洪市住建局《建设用地规划许可证》并不能当然地取代国土资源局土地确权、登记的职能，证明土地的权利归属，土地权属仍应以《国有土地使用权证》或不动产登记簿为准，物权法定的原则必须坚持。同样，景洪市地方税务局的完税凭证亦不能产生物权生效的法律效果。昆明市官渡区人民法院（2018）云0111执异40号执行裁定书评价：“该宗土地从2015年8月20日起至今被景洪市法院和本院依法查封，处于禁止变更和转让状态，但景洪市住房和城乡建设局于2015年9月29日向彭春秀核发《建设用地规划许可证》及2015年9月30日《投资项目审批事项准予意见书》、景洪市国土资源局于2015年12月15日《国有建设用地使用转让审批表》，上列证据的合法性存疑。”景洪市人民法院（2018）云2801民初386号民事判决依据上述文件认定彭春秀的该土地租赁行为有效，属事实认定错误，法律适用不当，依法应予撤销。综上，望二审法院依法查明事实，充分维护上诉人以及其他债权人的合法权益，彻底杜绝相关债务人恶意转移资产、逃避债务和进行虚假民事诉讼的行为。彭春秀答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请依法予以驳回。上诉人在上诉状上的上诉请求是不清楚的，只是要求改判，但是怎么改判在上诉状当中没有说明；上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，但其通篇讲的是两个问题，一是认为彭春秀还不是该土地的所有者，无权出租该土地；二是推测怀疑，认为彭春秀与宏宇公司、陈晓梅串通阻碍上诉人申请执行陈晓梅财产的行为，所以上诉人最后的结论和内容不相匹配也就是文不对题。上诉人在上诉状当中的陈述恰恰说明了彭春秀有出租该土地的权利，主要表现在：上诉状认为具有出租权应当具备的条件之一，是否为物权权利人或者是否取得物权权利人的授权或者事后追认。上诉人在之后的事实和理由当中已经确认西双版纳州中级人民法院（2018）云28执复5号案件中认定该土地为彭春秀所有。既然法院的生效裁定已经确定彭春秀为该土地的所有人，那么是否办理登记只是一个手续问题，之前的手续是否完备，但只要在本案的一审结果或者终审判决出来之前，彭春秀就已依法享有了该土地的使用权，其出租权就是合法的，是否取得标的物的物权人的授权或者追认，上诉状中也讲清楚了。即2015年9月29日彭春秀取得了该土地的建设用地规划许可证，即2015年9月30日取得投资项目审批事项准予意见书。还有就是景洪市国土资源局于2015年12月15日出具的国有建设用地转让审批表。对上述证据的存疑仅仅是昆明市官渡区人民法院未生效裁定书的观点，但对上述证据的三性并没有否认，所以至少真实性是否定不了的。那么上述的这些文件的出台，如果没有陈晓梅的配合，是不可能办得到的。所以这就是陈晓梅认可彭春秀享有该土地使用权的最有力的证据。第二个就是景洪市国土资源局2015年12月15日的《国有土地国有建设用地使用转让审批表》，审批表当中有两个关键词，一个是转让，一个是审批。说得非常清楚，彭春秀和陈晓梅的土地转让事宜，景洪市国土资源局已经审查批准了，最终的意见就是该土地的使用权登记机关已经同意彭春秀是该土地的使用权人。是否取得证书只是一个手续的问题，不影响彭春秀对该土地已享有了使用权。那么上诉人在上诉状当中所谓的不动产登记簿，它只是一个名称而已，最终要看内容；审批表实际上就是物权法第14条规定的不动产登记簿，不动产登记暂行条例是在2015年的3月1日才实行，在2015年的12月份的时候，一切都还不是很规范，有许多问题实际上到现在都不是很规范，因此该审批表就是物权法第14条规定的不动产登记簿，彭春秀至此已经完全享有了该土地合法的使用权。上诉人主张景洪市人民法院（2018）民初386号民事判决书应该撤销，没有任何事实依据和法律依据。上诉状当中所提到的一些怀疑猜测推断，上诉人没有相应的证据来印证，被上诉人没有必要答辩。所以综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院依法予以维持，驳回上诉人的无理上诉。被上诉人宏宇公司未答辩。朱娟一审诉讼请求：1.撤销（2018）云2801民初386号民事判决书，具体为撤销判决第一项“解除原告彭春秀与被告宏宇公司于2015年7月3日签订的《土地租赁协议》”和第二项“被告西双版纳宏宇汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭春秀支付土地租金150000元和违约金15000元”；2.由一审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年7月22日，彭春秀与宏宇公司签订《土地租赁协议》，书面约定：彭春秀将景洪市机场老路面积为1136.66平方米的土地租赁给宏宇公司使用，租赁期限从2015年7月3日起至2020年7月2日止，每年租金总额为100000元，从2015年7月3日起至2016年7月2日止土地免费供宏宇公司使用，租金交纳采用按年支付方式，由宏宇公司于每年的6月30日前支付；宏宇公司如逾期交纳租金30日以内除应补缴所欠租金外，还应按日支付年租金千分之一的违约金，如逾期超过30日，彭春秀有权解除合同，宏宇公司应向彭春秀支付年租金百分之十五的违约金。2018年1月31日，彭春秀向一审法院起诉宏宇公司，提出诉讼请求：1.判令解除与宏宇公司签订的《土地租赁协议》；2.判令宏宇公司支付租金150000及违约金15000元。在该案诉讼中，彭春秀除提供了2015年7月3日的《土地租赁协议》外，尚提供了署名日期为2012年7月22日签订的《土地转让协议书》等证据以证明其主张。一审法院经审理认为，彭春秀与宏宇公司签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，双方均应全面履行各自的合同义务，对彭春秀的诉讼请求予以支持，遂于2018年3月21日作出(2018)云2801民初386号民事判决：一、解除彭春秀与宏宇公司于2015年7月3日签订的《土地租赁协议》；二、宏宇公司于判决生效之日十日内向彭春秀支付土地租金15万元和违约金15000元。案件受理费3600元，减半收取1800元由宏宇公司承担。该判决生效后，朱娟遂向一审法院提起第三人撤销之诉。又，涉案土地于2010年设立抵押，并于2014年11月26日解除抵押，后被法院查封。一审法院认为，（2018）云2801民初386号案件，审理的是彭春秀与宏宇公司土地租赁合同纠纷，在围绕租赁关系审理时，有必要对出租人是否享有租赁物（土地）的出租权利进行形式上的审查，（2018）云2801民初386号民事判决书虽在事实认定部分作了彭春秀与陈晓梅2012年7月22日签订《土地转让协议书》将土地使用权转让给彭春秀的相关内容叙述，但这并非对租赁物（土地）进行物权实质意义上的确权。朱娟如认为彭春秀与陈晓梅签订《土地转让协议书》存在合同无效的情形，应另案解决，本案不作审查。在《土地转让协议书》未被认定为无效合同的情况下，（2018）云2801民初386号民事判决书以《土地租赁协议》意思表示真实、宏宇公司不履行支付租金义务为由，判令解除《土地租赁协议》并由宏宇公司支付相应的土地租金和违约金，符合法律规定，并无错误损害第三人的情形，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百条第（三）项的规定，缺席判决如下：驳回朱娟的诉讼请求。案件受理费100元由朱娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人朱娟提交的云南省景洪市人民法院（2019）云2801执异2号执行裁定书系案外人与被申请人宏宇公司建设施工合同纠纷案件的法律文书，与本案争议焦点并无直接联系，本院不予采纳。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，租赁合同的效力与土地使用权变更是不同的法律关系，景洪市人民法院（2018）云2801初386号案件审理的是彭春秀与宏宇公司之间的土地租赁合同纠纷，双方于2015年7月3日签订的《土地租赁协议》，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该租赁合同的效力并不影响彭春秀与陈晓梅之间土地使用权转让是否成立的认定，景洪市人民法院（2018）云2801初386号民事判决确定彭春秀与宏宇公司签订的《土地租赁协议》合法有效、合同双方应按照约定全面履行合同并无不当；上诉人朱娟不是案涉土地的使用权人，未举证证实彭春秀与宏宇公司签订的《土地租赁协议》存在致使合同无效的情形，也未举证证实景洪市人民法院（2018）云2801初386号判决内容错误损害其民事权益，一审判决并驳回上诉人朱娟关于撤销景洪市人民法院（2018）云2801初386号判决的诉请并无不当。综上所述，上诉人朱娟的上诉请求不成立，本院不予支持；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱娟负担。本判决为终审判决。审判长 陈       瑜审判员 徐艺华审判员蒋荣春二〇二〇年二月十三日书记员 李   岩   俊