河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0402民初131号原告:平顶山市国安物业服务有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路东段大营社区2号。统一社会信用代码：91410400586028720Q。法定代表人:苏元琦，总经理。被告:平顶山市广盛源商贸有限公司，住所地平顶山市新华区中兴路中段10号院华诚大厦一楼、负一楼。统一社会信用代码：91410402080840017Y。法定代表人:郜新强，总经理。委托诉讼代理人:潘天伟，河南大乘律师事务所律师。原告平顶山市国安物业服务有限公司（以下简称“国安物业”）与被告平顶山市广盛源商贸有限公司（以下简称“广盛源公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国安物业的法定代表人苏元琦，广盛源公司的法定代表人郜新强及其委托诉讼代理人潘天伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国安物业向本院提出的诉讼请求：1、判令广盛源公司向国安物业支付自2017年8月1日至2017年12月1日的物业管理费6153.85元，违约金6153.85元×年利率24%×25个月（2017年12月至2019年12月）=3076.92元，合计9230.77元；2、本案诉讼费用由广盛源公司承担。事实及理由：2016年6月底因种种原因中兴路中段的华诚大厦业主委员会终止了与前一个物业公司的物业服务合同，于2016年7月1日同国安物业正式签订了《综合物业管理服务合同》，约定商业物业费:每月2.5元/平方米。从此，国安物业按合同约定指派工作人员配备相关设备对华诚大厦的全体业主(含商业业主和普通住宅业主)提供了保洁、公用水电暖、电梯消防设施的保养维护、公共秩序维护等服务。绝大多数业主都能按业主委员会与国安物业商议约定的服务价格及时交物业费。因广盛源公司未交物业费，国安物业将其起诉至平顶山市新华区人民法院，后又上诉至平顶山市中级人民法院。平顶山市中级人民法院经审理后，于2018年6月21目作出了（2018)豫04民终1376民事判决书，判决酌定广盛源公司支付国安物业自2016年7月至2017年7月底的物业费20000元(13个月的物业费)及违约金(违约金按照年利率24％支付自2017年8月1日至物业费实际履行完毕之日止)。国安物业已申请强制执行。但国安物业在华诚大厦服务至2017年11月30日止(2017年12月1日撤出华诚大厦项目)，广盛源公司还有4个月的物业费未缴纳，按(2018)豫04民终1376号民事判决书判决的物业费及违约金的计算方式计算，每月物业费1538.46元×4个月=6153.85元，违约金6153.85元×年利率24%×25个月（2017年12月至2019年12月）=3076.92元，合计9230元。为维护国安物业的合法权益，特向人民法院起诉。被告广盛源公司辩称：一、广盛源公司与国安物业之间不存在《综合物业管理服务合同》；二、广盛源公司一楼及负一楼卖场的物业由广盛源公司自行完成，与国安物业无关，发生纠纷后双方不可能存在物业服务关系;三，广盛源公司没有通知过参加华诚大厦业主大会也说不清楚所说的华城大厦业主大会。综上所述，广盛源公司认为，广盛源公司不清楚、不知道、也没有参加过国安物业所说的华诚大厦业主委员会，更没有委托过所谓的业主委员会与国安物业签订过服务合同。故，请求法院依法驳回国安物业的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，国安物业(乙方)与平顶山市华诚大厦业主委员会(甲方)签订了一份《综合物业管理服务托管协议》，协议约定：甲方委托乙方进行管理的房屋位于平顶山市××路中××大厦写字楼及后住宅；管理服务事项为公共安全、公共秩序维护、物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理、房屋装饰装修管理；物业管理服务费收费标准:商业每平方米2.5元/每月，住宅每平方米0.5元/每月;物业管理费的支付:物业管理费为先交费后服务，商业物业费用至少一次性交费三个月以上(含三个月)，住宅物业一次性交费半年，交费时间为第一个月15日前；双方同意从2016年7月1日起，乙方对甲方区域内实施物业管理服务并收取物业管理服务费；甲方逾期交纳物业管理费，从次月起甲方应按日千分之五向乙方交纳违约金。合同签订后，国安物业自2016年7月1日开始提供物业服务。因广盛源公司未缴纳物业费，国安物业将其诉至本院，要求广盛源公司支付2016年7月1日至2017年7月31日之间13个月的物业服务费97890元及违约金98266.5元。2018年1月30日，本院作出（2017）豫0402民初3202号民事判决，判决驳回了国安物业的诉讼请求。国安物业不服，提出上诉。2018年6月21日，平顶山市中级人民法院作出（2018）豫04民终1376号民事判决。该判决结合广盛源公司所在的一楼、负一楼通道与其他部分相互独立的事实及广盛源公司在之前交纳物业费的情况，酌定广盛源公司向国安物业支付自2016年7月至2017年7月底的物业费20000元及违约金（违约金按照年利率24%自2017年8月1日至物业费实际履行完毕之日止）。国安物业服务至2017年11月30日。因广盛源公司未向国安物业交纳2017年8月至11月的物业费，引起诉讼。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务台同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，依此规定，本案中华诚大厦业主委员会与国安公司签订的《综合物业管理服务托管协议》对全体业主均具有约束力，广盛源公司作为华诚大厦的业主之一，也应当受到该协议的约束，故广盛源公司辩称“其不清楚、不知道、也没有参加过国安物业所说的华诚大厦业主委员会，更没有委托过所谓的业主委员会与国安物业签订过服务合同。故，请求法院依法驳回国安物业的起诉。”理由不成立，本院不予支持。但结合广盛源公司所在一楼、负一楼通道与其它部分相互独立的事实及平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终1376号民事判决认定的事实和酌情处理情况，本院认为国安物业要求广盛源公司支付的自2017年8月1日至2017年11月30日的物业管理费6153.85元（20000元÷13个月×4个月=6153.85元），违约金3076.92元（6153.85元×年利率24%×25个月，2017年12月至2019年12月），应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：平顶山市广盛源商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向平顶山市国安物业服务有限公司支付物业费6153.85元、违约金3076.92元，共计9230.77元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由平顶山市广盛源商贸有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  曹三伟二〇二〇年二月二十五日书记员  贾颖超附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务台同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。