江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初5331号 原告：刘玲，女，1974年12月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告：张燕青，男，1973年12月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：汪海洋，上海市光明（太仓）律师事务所律师。 被告：沈怡，女，1986年1月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：陆寅捷，男，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告刘玲、张燕青与被告沈怡、陆寅捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，审理中发现不宜适用小额诉讼程序，后依法转为简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘玲、张燕青及两原告的共同委托诉讼代理人汪海洋，被告沈怡到庭参加诉讼，被告陆寅捷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玲、张燕青向本院提出诉讼请求：判令被告沈怡支付两原告已承担的赔偿款16850元及诉讼费142元。事实与理由：两原告系夫妻关系。2009年11月11日，案外人李锋与原告张燕青、案外人周利鑫签订《房屋租赁合同》一份，约定将太仓市房屋出租给张燕青、周利鑫，租赁期限为2009年11月11日至2014年11月15日。2013年12月30日，案外人李锋与原告刘玲签订《租房协议》一份，约定上述房屋的租赁期限到2018年12月30日。2015年8月20日，原告张燕青将涉案房屋转租给被告沈怡，租赁期限为2015年9月1日至2018年12月30日，实际用于太仓市城厢镇绿意房产中介服务部（以下简称“绿意中介”）经营。 2017年12月8日，案外人李锋、原告刘玲、被告陆寅捷（代表被告沈怡）在三方协商一致的情况下，就涉案房屋的租赁事宜达成一致意见，即三方的租赁关系均履行至2018年8月31日。随后，原告刘玲分别与案外人李锋、被告陆寅捷（以被告沈怡名义）签订解约结算协议，并且退还了被告押金1700元。后因被告沈怡在2018年8月31日到期后不腾涉案房屋，导致案外人李锋于2019年1月10日向昆山市人民法院起诉，后经昆山市人民法院（2019）苏0583民初687号民事判决书确认，刘玲赔偿李锋违约金3400元、中介费1750元、录像费700元、搬运费200元、起锁费100元、拆空调费100元、寄存费600元以及房屋空置损失1万元，合计16850元，并判决由刘玲承担该案诉讼费142元。原告刘玲已向案外人李锋支付了上述款项。 原告方认为，两被告合伙经营绿意中介，2017年12月8日，案外人李锋、原告刘玲、被告陆寅捷就租赁事宜达成一致，虽然被告沈怡因个人原因未到场，但被告陆寅捷系其合伙人，租赁协议、履行事宜被告陆寅捷均知晓并且参与其中，故其行为显然已经构成表见代理，原告有合理的理由认为被告沈怡知晓并认可被告陆寅捷的签约行为。现因被告沈怡未按照约定于2018年8月31日前腾退涉案房屋，造成两原告向案外人李锋赔偿的损失及承担的诉讼费用，应由被告沈怡向两原告予以赔偿。 被告沈怡辩称，1、两原告向案外人李锋赔偿的损失与被告沈怡无关，被告沈怡不同意赔偿。两被告并非合伙关系，绿意中介是个体工商户，被告沈怡是绿意中介的经营者，被告陆寅捷曾是绿意中介的员工。涉案租赁合同是被告沈怡个人与两原告签订的，房屋租金均由被告沈怡支付，涉案房屋租赁合同与被告陆寅捷无关。2017年12月8日，被告陆寅捷以被告沈怡名义与原告刘玲签订租赁合同结算协议时，被告沈怡不在场，被告沈怡对协议也不知情，更没有授权过被告陆寅捷签订上述协议，也不同意协议的内容，两原告主张被告陆寅捷构成表见代理不能成立，该结算协议对被告沈怡不产生效力。两原告与被告沈怡的租赁合同到期日为2018年12月30日，两原告无权要求被告沈怡提前腾退。2、关于两原告主张的损失金额。2018年5月，案外人李锋向被告沈怡提出要求在2018年8月31日前搬走，被告沈怡就向案外人李锋提出过其与两原告签订的租赁合同期限至2018年12月30日，并且已经将房租支付至2018年8月底，故不同意在2018年8月31日前搬离，后案外人李锋于2018年9月4日将被告沈怡租赁的涉案房屋的门锁撬开，并将房屋内的东西均搬至案外人李锋家中，至2018年9月6日，涉案房屋内就有其他人在装修，2018年9月7日后房屋实际由案外人李锋控制，案外人李锋提供的与案外人夏慧的房屋租赁合同的起始日期为2018年10月1日，案外人李锋在该日期之前就已将涉案房屋收回，不存在无法交付房屋的违约情形，故对于两原告主张损失中的违约金及中介费均不予认可；对于录像费、搬运费、起锁费、拆空调费，都是案外人李锋自行对涉案房屋撬锁后产生的，应由其自行承担；对于物品寄存费，被告沈怡一直向案外人李锋索要物品，但案外人李锋一直拒绝返还，寄存费也不同意承担；案外人李锋在2018年9月7日就收回了房屋，赔偿6个月空置费不合理，最多从2018年9月1日起的7天，按照20000元每年计算，但该费用也与被告沈怡无关；对于两原告主张的前案诉讼费也不同意承担。 被告陆寅捷未作答辩。 经审理查明：两原告陈述其二人系夫妻关系。2009年11月11日，案外人李锋（作为甲方、出租方）与原告张燕青、案外人周利鑫（共同作为乙方、承租方）签订房屋租赁合同1份，约定由甲方将位于太仓市的房屋租赁给乙方，房租为18000元每年，租期为2009年11月15日至2014年11月15日。2013年12月30日，案外人李锋与原告刘玲就上述房屋签订《租房协议》1份，约定：2014年至2017年年租金20000元，2017年至2018年年租金20000元提10%给付，到2018年12月30日收回房屋，不再续签。 2015年8月20日，原告张燕青（作为甲方、出租方）与被告沈怡（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方将位于太仓市的房屋租赁给乙方，租金1666元/月，租赁期限为2015年9月1日至2018年12月30日，合同落款下方手写注明“已经经过李锋同意转租”，该处同时有原告刘玲及张燕青的签名。双方陈述租金实际为20000元每年。该份租赁合同上原告刘玲写明收到租金20000元及押金1700元，落款时间为2015年8月。2016年9月1日、2017年8月29日被告沈怡各向原告刘玲银行转账支付了20000元，用于支付2016年9月1日至2017年8月31日及2017年9月1日至2018年8月31日的年租金。 2017年12月8日，案外人李锋与原告刘玲签订《租房合同》（实为解约结算协议）1份，约定：“甲方李锋与乙方刘玲2017年12月8日起终止原合同（原合同到期为2018年12月30日），房租收到壹万柒仟壹佰伍拾元，押金壹仟已退给乙方刘玲（24200÷12×9个月房租），提前收回房子，互不存在违约，此立，备注：2017年至2018年8月31日房租结清，房子上所有更刘玲无关。” 2017年12月8日，被告陆寅捷以被告沈怡的名义与原告刘玲签订协议1份，内容为：“甲方沈怡与乙方刘玲2017年12月8日原合同终止（原合同到期日为2018年12月30日），房租已结清，贰万元整（20000），乙方押金1700元已退还甲方，房子上所有问题跟乙方无关。”落款甲方处的“沈怡”，原告刘玲陈述系由被告陆寅捷签署，乙方处由原告刘玲签名。协议签订当天，原告刘玲通过微信转账给被告陆寅捷1700元。 2018年8月13日，案外人李锋向被告沈怡发送短信，要求被告沈怡在8月31日前搬离并腾空房屋，房屋已另行出租。被告沈怡回复不同意，并告知其合同到期日为2018年12月30日，并表示2017年12月8日的租房合同无效，小陆（陆寅捷）不是老板，转租合同也不是小陆签的，小陆签署或达成的协议是无效的。2018年9月3日，案外人李锋向原告刘玲发送短信，要求收回房屋。2018年9月4日，案外人李锋强行进入涉案房屋。2018年9月6日，被告沈怡换锁并报警。2018年9月7日，案外人李锋再次强行进入房屋并收回了房屋，同时将被告沈怡的物品搬至自家汽车库。2018年9月12日，案外人李锋向原告刘玲发送短信，再次要求收回房屋。 2019年1月10日，案外人李锋作为原告向昆山市人民法院提起（2019）苏0583民初687号民事诉讼，要求该案的被告刘玲（即本案原告刘玲）、绿意中介、沈怡（即本案被告沈怡）、陆寅捷（即本案被告陆寅捷）腾退涉案房屋，并赔偿违约金3400元、中介费1750元、录像费700元、搬运费200元、起锁费100元、拆空调费100元、寄存费600元以及房屋空置损失（计算方式为自2018年9月1日至原告收回房屋时止）。后昆山市人民法院对该案作出判决，判决刘玲赔偿李锋违约金3400元、中介费1750元、录像费700元、搬运费200元、起锁费100元、拆空调费100元、寄存费600元及房屋空置费10000元，合计16850元，同时判决刘玲承担该案诉讼费142元。后刘玲已经按照上述判决内容将赔偿款16850元及诉讼费142元支付至昆山市人民法院的相应银行账户内。 另查明：1、绿意中介系个体工商户，经营者系被告沈怡，于2015年1月8日登记成立。 2、2018年8月6日，案外人李锋与案外人夏慧签订《房屋租赁合同》1份，约定由李锋将涉案房屋出租给夏慧，租金为41000元/年，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，中介费为1750元。 3、2008年3月27日，案外人李锋与案外人许鸣取得太仓市城厢镇南阳路B幢2-7号房屋的房屋所有权证，房屋设计用途为非居住，建筑面积为35.81平方米。案外人李锋与案外人许鸣取得上述房产证时系夫妻关系。 以上事实，有原告提交的房产证复印件、房屋租赁合同、租房协议复印件、租房合同照片打印件、房屋租赁合同复印件、协议照片打印件、银行账户流水明细照片打印件、微信转账记录截屏打印件、现金交款单照片打印件、（2019）苏0583民初687号民事判决书复印件、短信聊天记录截屏打印件，被告沈怡提交的房屋租赁合同、租房协议复印件、短信聊天记录截屏打印件、营业执照复印件、房屋租赁合同复印件及两原告与被告沈怡的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：两原告陈述其二人系夫妻关系，原告刘玲与案外人李锋签订租赁协议租赁涉案房屋后，又由原告张燕青与被告沈怡签订租赁协议，将涉案房屋转租给被告沈怡，且两原告均参与了与被告沈怡的合同订立过程，并共同向被告沈怡承诺案外人李锋系同意转租，现两原告又同时作为权利主体，对于昆山法院判决要求原告刘玲承担的赔偿责任，要求被告沈怡承担，由此可见两原告系主张涉案房屋由其二人共同租赁给被告沈怡，被告沈怡对此不持异议，本院予以确认。两原告与被告沈怡之间的租赁协议合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 原告刘玲与案外人李锋约定于2018年8月31日提前终止涉案房屋租赁合同后，因未能按约履行腾退义务而被昆山法院判决承担相应的赔偿责任，现原告主张其上述违约行为系因被告沈怡未能按照其二者之间的约定腾退房屋而造成，并提供由被告陆寅捷代为签订的协议予以佐证，被告沈怡对该份协议不予认可，并提出其未授权被告陆寅捷签订上述协议，事后也未予追认，而根据两原告的主张，现双方的主要争议焦点为被告陆寅捷以被告沈怡名义于2017年12月8日与原告刘玲签订协议的行为是否构成表见代理。 《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”从本案目前的证据看，被告陆寅捷签订涉争协议并未取得被告沈怡的授权，也未取得被告沈怡的事后追认，两原告主张被告沈怡与被告陆寅捷系合伙经营绿意中介，进而两原告有理由相信被告陆寅捷有代理权，但被告沈怡作为绿意中介的登记经营者对此不予认可，且两原告对其主张的合伙关系事实亦未能提供证据予以证实，同时，两原告也未能进一步举证证实存在足以使两原告相信被告陆寅捷有代理权的表象，且两原告在签订协议当场及之后从未告知过被告沈怡相关协议的情况，同时在案外人李锋与被告沈怡就搬迁时间产生争议后，案外人李锋多次向原告刘玲发送短信要求处理，原告刘玲也始终不予回应，原告刘玲对此也未能作出合理解释，上述行为和表象均不符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理规定的特征,应当认定被告陆寅捷的行为不构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”的规定,本案被告陆寅捷与原告刘玲于2017年12月8日签订的协议，因被告陆寅捷没有代理权，也未经被代理人被告沈怡的追认，对被告沈怡不发生效力，合同所产生的责任应由被告陆寅捷承担，两原告依据该协议主张被告沈怡应于2018年8月31日前腾退的意见不能成立，根据两原告与被告沈怡间的租赁合同约定，双方间的租赁合同届满时间为2018年12月30日，故本院对两原告的相关主张不予采信，对被告沈怡提出的相应答辩意见予以采纳。 两原告与案外人李锋间的原租赁合同到期时间为2018年12月30日，后根据案外人李锋的短信记载，系两原告要求提前解除合同，而与案外人李锋约定于2018年8月31日提前解除涉案房屋的租赁合同，但两原告又未能与被告沈怡达成提前解除转租合同的协议，两原告因无法于2018年8月31日向案外人李锋交还涉案房屋而承担的违约责任，系由两原告自行造成，应由两原告自行承担，两原告主张系由被告沈怡未能及时腾退而造成的理由不能成立，故两原告要求被告沈怡赔偿两原告相应损失的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘玲、张燕青的全部诉讼请求。 案件受理费224元，由两原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 红 人民陪审员  吴义法 人民陪审员  杨惠彬 二〇二〇年二月二十七日 法官 助理  乐 辉 书 记 员  邵 诚