湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3166号上诉人（原审被告）：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号，统一社会信用代码91431200553035553D。法定代表人：阳松亮。委托诉讼代理人：魏华，湖南诚怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗菲娥，女，汉族，1970年12月4日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人罗菲娥商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求：1.撤销原判第一项，维持第二项；2.改判驳回罗菲娥的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由罗菲娥承担。事实和理由：湘中房地产公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。1.双方的《商品房买卖合同》对如何办证、由谁办证、初始登记的时间及办证时间等问题没有约定；2.在没有约定的前提下，则应按照相关法律法规规定确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营条例》三十二条规定，法定办证主体系业主，上诉人承担的仅系协助办证义务；3.被上诉人必须举证证明曾要求上诉人承担协助义务而上诉人拒绝，上诉人才会构成违约。本案中被上诉人举证不能。相反，上诉人曾多次通知被上诉人收房办证。故本案延迟办证系被上诉人自身所造成。被上诉人罗菲娥辩称：合同约定了上诉人具有为被上诉人办理房产证的义务，不适用《城市房地产开发经营管理条例》第32条。上诉人2018年12月才完成产权初始登记，导致房屋产权转移登记迟迟未完成，上诉人应承担逾期办证违约责任。原审判决社会效果好，最大限度地维护了社会稳定。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人罗菲娥向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失94413元（以394824元为基数，自2015年12月18日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；2、请求被告为原告办理房产证；3、诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年7月9日，原告罗菲娥与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第2幢26楼2604号房，建筑面积123.21平方米，每平方米3204.48元，总购房款394824元，首付款355342元于合同签订日支付，余款39482元于交房时支付；被告应当在2015年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2015年7月9日和2016年4月4日付清了全部购房款，原告于2015年8月6日缴纳契税7896.48元，于2017年10月27日缴纳了专项维修资金12075元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月12日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。原审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为16227.27元｛394824×0.0001×411天（自2017年10月27日起至2018年12月12日止）｝。故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。原告于2019年7月20日提起诉讼，显然未超过时效，故被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告湘中房地产公司于本判决生效后10日内支付原告罗菲娥逾期办证损失16227.27元；二、驳回原告罗菲娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2160元，减半收取1080元，由原告罗菲娥负担864元，由被告湘中房地产公司负担216元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点是：上诉人是否应承担办证协助义务，是否需承担逾期办证的责任。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中对办证并无明确约定，不能确定湘中房地产公司负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，湘中房地产公司负有法定的协助办证义务。湘中房地产公司的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务，其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在罗菲娥莉已自行缴纳契税和专项维修资金之日即其能够自行办理权属证书之日起，至湘中房地产公司完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在该期间内，湘中房地产公司应承担逾期办证违约责任。原审法院根据本地经济发展状况和审判实际，认定逾期办证损失的计算标准为罗菲娥已付购房款的每日万分之一是合理的。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。湘中房地产公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年二月十九日书记员  沈慧娟