河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终179号上诉人（原审原告）：济源市香园物业管理有限公司，住所地河南省济源济源市市香园小区29号楼。法定代表人：李根建，该公司经理。委托诉讼代理人：王攀攀,该公司工作人员。上诉人（原审被告）：吴娜玲，女，1972年4月15日出生，住河南省济源济源市。委托诉讼代理人：崔学礼，济源市旭阳法律服务所法律工作者。上诉人济源市香园物业管理有限公司（以下简称香园物业公司）因与上诉人吴娜玲物业服务合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初9250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。香园物业公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项,改判由吴娜玲承担物业管理费2590元,代收环卫垃圾处理费120元,违约金1000元(不服金额1240元,其中代收环卫垃圾处理费120元,违约金不服1000元)。2、本案一审、二审诉讼费用由吴娜玲承担。事实和理由:一审法院认定事实不清,应依法改判。首先,依据《济源市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第十七条规定,环卫部门可以委托物业公司代为收取垃圾处理费用,同时不管业主是否按时向香园物业公司交纳垃圾处理费,香园物业公司都要按照小区户数按时将费用交至相关部门,有相应发票为证。《前期物业管理服务合同》约定,环卫部门征收的垃圾处理费为每户每月5元,每月连同水电费一起收取,吴娜玲此前已按照合同约定将该笔费用交由香园物业公司,表示其已认可该方式。由此可知,香园物业公司有权收取环卫垃圾处理费,在吴娜玲未按时交纳费用时,有权向法院提起诉讼,维护其权益。其次,一审法院已认定香园物业公司与吴娜玲签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,合法有效。那么依据协议的约定吴娜玲应当按时交纳物业费,逾期将承担违约责任,按照合同约定违约金为从逾期之日起按应缴金额日百分之一计算,香园物业公司仅请求1000元。综上所述,一审判决认定事实不清,应当依法改判吴娜玲辩称，香园物业公司的上诉理由不能成立，应当予以驳回，由于香园物业公司未尽到管理和维护义务，其不该支付物业费用，请求法院驳回香园物业公司的上诉，支持其上诉请求，其他理由同吴娜玲上诉理由。吴娜玲上诉请求：1、请求法院依法撤销济源市人民法院(2019)豫9001民初9250号民事判决书,依法驳回香园物业公司的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由香园物业公司承担。事实和理由：本案一审法院认定案由为物业服务合同纠纷,但一审认定事实不清，吴娜玲与香园物业公司之间没有签订物业服务协议,香园物业公司所依据的是开发商与其签订的为期5年的前期服务协议,该协议已经于2015年7月25日终止,此协议已经不再发生法律效力,对吴娜玲没有约束力,一审法院的判决没有事实依据,其不该承担给付责任。若认为香园物业公司实施了服务行为,做出了一定的服务,判决吴娜玲承担责任也是违法的,香园物业公司在小区提供服务,未经大多数业主同意,也未与业主签订服务合同,收取服务费用属于强买强卖,且在服务过程中未尽到服务义务,管理混乱。综上,吴娜玲不服一审法院判决,特提出上诉,请求中院依法撤销原判,依法驳回香园物业公司的诉讼请求。香园物业公司辩称，1、香园物业公司提供的物业服务是客观事实存在的，吴娜玲应该交纳物业管理费。2、前期物业服务合同协议到期后，小区没有选择新的物业公司没有进入小区之前，前期物业以及物业协议是有效的。3、小区90%大部分业主交纳物业服务费，小区的物业服务是有效的。4、因为物业服务的特殊性，在一审中也支持物业提供的服务有效，从另一方面也证明了香园物业公司提供物业服务合理合法，吴娜玲应该交纳物业费。香园物业公司向一审法院起诉请求：1、吴娜玲支付香园物业公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2590元、代收环卫垃圾处理费120元；2、吴娜玲支付逾期交纳物业费暂计算至2019年9月30日的违约金1000元。一审法院认定事实：2014年7月29日，香园物业公司和吴娜玲签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：香园物业公司为吴娜玲在豫港花园××住宅（××区××室，建筑面积113.59㎡）提供房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通维护管理等物业服务管理；物业管理服务费每月每平方米1.12元，每季度最后一个月的15号一次性预交下季度的物业服务费按半年期交纳；环卫部门征收的垃圾处理费为5元每户每月，每月连同水电费一起收取（每月15号交纳）；香园物业公司未达到管理服务质量约定目标的，吴娜玲有权要求香园物业公司限期改正，逾期未改正给吴娜玲造成损失的，香园物业公司承担相应的法律责任；吴娜玲不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，香园物业公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1％交纳违约金。截至2019年12月12日法庭辩论终结，吴娜玲未向香园物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费、代环卫垃圾处理费。以上事实有双方当事人陈述、香园物业公司提供的前期物业服务协议予以证实。一审法院认为，香园物业公司与吴娜玲签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方之间的物业服务合同关系成立。双方签订该协议之后，香园物业公司和吴娜玲所购房屋的建设单位之间签订的前期物业服务协议对香园物业公司、吴娜玲的效力随之终止，吴娜玲辩称因香园物业公司和建设单位签订的前期物业服务协议期限届满，香园物业公司和吴娜玲签订的协议终止，该主张无法律依据，亦不合理。双方当事人均应依双方签订的协议约定及法律规定享有权利、履行义务。香园物业公司应当提供符合约定标准的物业服务，吴娜玲应当依约支付物业费。关于吴娜玲辩称香园物业公司的物业服务存在诸多问题。双方当事人陈述及吴娜玲提供的证据可以证明香园物业公司物业服务区域内存在车辆停放秩序混乱、绿化用地被占用等问题，香园物业公司提供的证据不能证明香园物业公司的物业服务符合约定标准。但吴娜玲提供的证据不足以证明香园物业公司构成根本性违约，且吴娜玲所称物业服务问题属于公共物业服务范围，涉及全体业主的利益，权利人可依法另行主张权利，但不能以此作为吴娜玲个人拒付物业费的抗辩。故香园物业公司自愿以低于合同约定标准的数额向吴娜玲主张2017年至2018年期间的物业费2590元，一审法院予以支持，但综合考虑上述合同履行情况，香园物业公司主张的违约金一审法院不予支持。关于香园物业公司要求吴娜玲支付的“代环卫垃圾处理费”，根据当事人陈述及协议约定，该费用是环卫部门征收的费用，香园物业公司仅为代收，香园物业公司不享有收取该费用的诉权，故香园物业公司该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴娜玲于判决生效后十日内支付香园物业公司物业费2590元；二、驳回香园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴娜玲负担。二审期间，香园物业公司提供证据如下：1、济源市人民政府关于印发《济源市城市生活垃圾处理费征收管理办法》的通知，通知时间是2003年12月29日；2、济源市环境卫生管理处于2020年1月6日下发的通知一份；3、2018年、2019年香园物业公司向济源市环境卫生管理处交纳垃圾处理费的收据两张，证明香园物业公司代收垃圾处理费有相关的依据，合理合法。吴娜玲质证称：对证据的真实性无异议，但不能证明香园物业公司的证明对象，前期的物业服务协议已经于2015年7月20日到期，环卫垃圾受理费属于服务费的范围不应该再收取，并且该文件下发的时间是在一审诉讼之后，不能约束之前的行为，一审中吴娜玲也提供证据证明物业公司服务不到位，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业公司应该赔偿损失，承担违约责任。2020年的通知其不清楚。本院认证如下：吴娜玲对香园物业公司提供证据的真实性无异议，对香园物业公司提供证据的真实性予以确认。本院经审理查明：香园物业公司依据政府文件代收环卫垃圾处理费，且香园物业公司和吴娜玲签订的《前期物业服务协议》第四条第六项约定“环卫部门征收的垃圾处理费为5元/户.月，每月连同水电费一起收取”，其余查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，吴娜玲于2014年7月29日和香园物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，吴娜玲上诉称香园物业公司和开发商签订的《物业管理合同书》终止，物业管理服务协议对其不具有约束力的理由无法律依据，吴娜玲应交纳相应的物业费。香园物业公司提供的物业服务确实存在服务瑕疵，其要求吴娜玲支付违约金的请求不予支持。关于双方争议的环卫垃圾处理费系香园物业公司代政府职能部门收取，且双方所签物业服务合同约定物业公司收取费用中包含该项收费，故香园物业公司要求吴娜玲支付2017、2018年的环卫垃圾处理费理由正当，应予支持。一审判决认定香园物业公司对该项费用没有诉权不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2019）豫9001民初9250号民事判决；二、吴娜玲于本判决生效后十日内支付济源市香园物业管理有限公司物业费2590元、环卫垃圾处理费120元；三、驳回济源市香园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由吴娜玲负担；二审案件受理费50元，香园物业公司和吴娜玲各承担25元。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 陈莎莎二〇二〇年二月二十七日书记员 秦玉杰