苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初8602号原告：顾多根，男，1953年4月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。被告：苏州朗坤置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。原告顾多根与被告苏州朗坤置业有限公司（下称朗坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法由审判员潘景信、人民陪审员黄美凤、徐火观组成合议庭适用普通程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告顾多根及其委托诉讼代理人钱惠金，被告朗坤公司的委托诉讼代理人胡建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾多根向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告物业费等损失共计23176.83元；2、被告赔偿原告租金损失(自2017年6月27日至2019年5月16日,按每月6000元计算)；3、被告承担评估费以及本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年4月30日从被告处购买了苏(2018)吴江区不动产权第9018225号房屋，2017年6月27日办完交房手续。2017年8月，原告发现多个房间踢脚线部分发黑，随即进行报修，无果。直到9月物业维修隔壁房子，发现原告房屋水表在转，才与原告联系，进屋撬开地板后，发现地板下15cm左右全是积水，原因是热水管爆裂漏水。后被告承诺对经水的材料进行更换，并重修到原告满意为止。2017年11月12日，被告的工作人员以给房间消毒为由进入201室，但等原告回去之后发现并未消毒，六个木工准备直接铺地板，铺地板的材料仍是被水泡过的材料，未重新更换，原告让工人暂停施工。之后，原告多次与被告进行沟通，要求尽快解决，但直到2019年5月16日才维修完成。现起诉至法院，请依法判决。被告朗坤公司辩称，1、原告房屋漏水后并非因被告的原因未予维修，而是原告以未协商好赔偿为由拒绝，因此，维修拖延的原因是原告自身造成的，与被告无关，该房屋空置期间的租金损失由原告自行承担。2017年10月22日，原告家中漏水报修后，被告就立即派人前往排查漏水的原因。2017年10月23日，被告就开始进入原告家中进行维修工作。2017年10月26日,被告就已经把损坏的水管维修完成，之后，被告继续对原告家中进行除水消毒工作。然而从2017年10月30日开始，原告自己将密码锁的密码更改掉，不再让被告进场维修。同时，被告一直给原告打电话，也无法联系上。后来被告联系上原告之后，原告就一直表示家住得比较远，会将电子锁的密码给物业的管家，由管家来开门。但是原告未将密码告知管家，导致被告还是无法进入原告的家中进行维修。一直到2017年11月17日，被告才得以再次进入原告的家中进行除水工作。2017年11月30日，被告电话联系，要求对地板进行修复。然而，从被告安排人员进场维修后，原告却以进场的龙骨是旧的，并且要求质检部门先对龙骨进行质检，以及赔偿问题未协商好为由不允许工人进场维修，并且前前后后一共三次将工人全部赶走。被告于2018年1月和2018年11月两次书面向原告发函要求其配合维修，但是原告一直不配合，所以该拖延期间的损失应当由原告自行承担。2、被告愿意承担在维修方案出具之后该期间的房屋的租金损失。2018年12月4日，原、被告双方最终达成了一致的意见并签署了维修方案。根据该维修方案，涉案的房屋维修周期是60天，因此被告愿意承担该60天内的租金损失。3、物业费并非由本案的被告收取，而是由物业公司自行收取，与被告无关。物业费是针对小区公共部分提供物业服务而收取的费用，无论原告的房屋空置与否，物业费都应当正常交纳，原告要求被告赔偿物业费无法律和事实依据。经审理查明，2015年12月22日，顾多根与朗坤公司签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由顾多根购买朗坤公司开发的位于苏州市吴江区的房屋，房屋面积为142.31㎡，交付日期为2017年6月30日前。双方在合同中约定了房屋计价方式与价款、违约责任等，其中第十六条保修责任约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。房屋交付后，发生厨房门口水管漏水等事故。2018年11月12日，朗坤公司向顾多根发送《配合维修提示函》，称顾多根于2017年10月22日向朗坤公司反映厨房门口水管漏水及维修后室内龙骨地板恢复等问题，朗坤公司多次与顾多根沟通维修问题，现请顾多根及时与朗坤公司确定维修时间，配合施工人员尽快进场开展维修工作。2018年12月4日，顾多根与朗坤公司确定房屋维修方案，对房屋的龙骨、地板、门套等进行更换，维修周期为60天。后朗坤公司将房屋维修完毕。本案审理过程中，顾多根申请本院对位于苏州市吴江区房屋自2017年6月27日至2019年5月16日期间的租金价格进行评估。经本院委托，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司于2019年11月7日作出《房地产估价报告》，确定涉案房屋租金单价为1.16元/㎡/日，2017年6月27日至2019年5月16日期间租金总价为113740元。顾多根支付评估费7600元。以上事实，由原告提交的不动产登记权证、吴江市商品房买卖合同、配合维修提示函、维修方案、评估报告、评估费发票，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本案的争议焦点是：原告顾多根的房屋租金损失如何确认？原告顾多根认为，被告于2017年6月27日向原告交付房屋，2017年8月，原告即发现房屋踢脚线部分发黑，随即进行了报修。2017年11月12日，被告对房屋进行消毒和维修，但原告发现被告并未消毒，维修使用的地板、龙骨仍是被水泡过的材料，遂让被告停止施工，直到2019年5月16日，维修才完成。因房屋需要维修，原告一直在外租房居住，每月租金6000元，被告应当赔偿原告自2017年6月27日起至2019年5月16日的租金损失。原告为证明其主张，提交证据并由被告质证如下：1、电话录音四份，证明原告分别于2018年6月19日、2018年12月8日、2018年12月10日、2018年12月26日与被告维修部门的“小易”联系，在录音中能反映原告于2017年开始就报修，之后原告多次与被告联系房屋维修问题，但被告以安装公司无人为由，迟迟不予安排；确定维修方案后，被告又以维修材料未到货为由，拖延至2019年5月才维修完毕，期间的租金损失应当由被告承担。被告朗坤公司对该份证据的真实性不予认可，物业公司虽有一名员工姓易，但该员工于2018年4月2日才入职，对之前的事情并不清楚，他只知道2017年10月发生了漏水事故。2、铺设龙骨的照片4张，证明2018年11月12日，被告到原告房屋铺设龙骨，但原告发现被告使用的龙骨是旧的、破损的龙骨，便要求被告更换新龙骨后再安装；当日，被告便向原告发送了《配合维修提示函》。被告对该证据的真实性不予认可，并且认为该证据不能证实原告的房屋从交房之日起就开始漏水。3、房屋交接验收单一份，证明被告直到2019年5月16日才将房屋维修完毕交付原告。被告对该验收单的真实性不予认可，认为房屋在2019年3月15日已经维修完毕，维修完成后，被告通知原告办理验收，但原告迟迟不予验收，被告多次催告后，原告才办理了验收手续。4、房屋租赁合同、租金收据、租赁房屋的不动产登记权证，证明原告2016年5月29日至2019年5月29日在外租房居住，每月租金为6000元。被告朗坤公司对该证据的真实性、关联性均不予认可，认为租金损失应当以评估结果为准。被告朗坤公司认为，2017年10月22日，原告向被告报修房屋漏水。维修期间，由于原告的不配合，导致到2018年12月4日才确定了维修方案。2019年3月15日，房屋维修完毕。被告愿意承担租金损失，但租金损失应当以维修周期计算，共计60天。被告为证明其主张，提交证据并由原告质证如下：1、内部用印申请系统截图一份，证明由于原告一直不配合维修，被告曾于2018年1月8日用印，向原告发出提示通知，希望原告积极配合维修。原告对该证据的真实性不予认可，认为原告只在2018年11月12日收到过被告的函件，未收到过其他函件，而且被告2018年11月12日发送函件的前提是被告使用不合格的龙骨，并非原告不配合维修。2、南京瑞贝特装饰工程有限公司的情况说明一份，证明南京瑞贝特装饰工程有限公司在维修涉案房屋的过程中，原告以龙骨需要质检、未协商好赔偿等为由，拒绝工人施工。原告对该证据的真实性不予认可，认为南京瑞贝特装饰工程有限公司与被告之间存在利害关系，并且从原告提交的录音证据中也可看出，是装修公司不同意派人来维修，而非原告的原因。3、劳动合同一份，证明易某在2018年4月2日才入职物业公司，其对本案所涉情况并不了解，而且易某系南京朗诗物业管理有限公司苏州分公司的员工，并不是被告的员工，其不能代表被告。原告认为该证据系复印件，真实性无法确认，并且易某既然负责该项工作，就能够代表被告作出陈述。本院认为，原告顾多根与被告朗坤公司签订的《吴江市商品房买卖合同》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。被告朗坤公司将房屋交付原告顾多根后发生漏水情况，给原告造成了租金等损失，故被告在采取补救措施后，还应承担原告的租金损失。关于租金损失的计算标准，原告提交的房屋租赁合同、租金收据等证据不足以证明其实际损失，且原告就租金损失申请评估，并对评估报告无异议，故租金损失应以评估报告的结论为标准。关于租金损失的计算周期，原告认为其在2017年8月即发现踢脚线发黑并报修，但无相应证据证实；2017年10月21日，原告撬开地板发现地板下漏水，该时间与被告发出的《配合维修提示函》中原告于2017年10月22日报修的事实能够相互印证，故本院以2017年10月21日为租金损失的起算点。被告朗坤公司认为其于2019年3月15日将涉案房屋维修完毕，因原告原因迟迟未予验收，但无相应证据证实；原告顾多根的陈述由房屋交接验收单相印证，本院确认原告的租金损失应计算至2019年5月16日。涉案房屋交付原告使用后，已实际转移占有，房屋内部维修需原告与被告共同配合才能完成，原、被告均认为对方存在过错，造成房屋不能及时维修完毕，但双方的证据均不能充分证实各自主张，本院酌情由被告承担50%的赔偿责任，由原告自负50%的责任。被告朗坤公司应当赔偿原告自2017年10月21日至2019年5月16日的租金损失47295元（1.16*142.31*573*50%）。关于原告要求被告赔偿物业费损失的主张，物业费系原告接受物业服务企业服务而支出的费用，与本案纠纷无关联性，原告的该请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告苏州朗坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾多根租金损失47295元。二、驳回原告顾多根的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3039元，由原告顾多根负担1519.5元，被告苏州朗坤置业有限公司负担1519.5元，被告负担部分于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还；评估费7600元，由原告顾多根负担3800元，被告苏州朗坤置业有限公司负担3800元，被告负担部分于本判决生效后十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  潘景信人民陪审员  徐火观人民陪审员  黄美凤二〇二〇年二月十二日书 记 员  李睿莹附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。