浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初2859号 原告：葛飞坤，男，1987年3月14日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告：汤迪，女，1986年11月21日出生汉族，住宁波市鄞州区。 被告：宁波亿佰家房产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330212340557673X)。住所地：宁波市鄞州区中河街道堇山中路725号。 法定代表人：张龙军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告葛飞坤、汤迪与被告宁波亿佰家房产经纪有限公司（以下简称亿佰家公司）居间合同纠纷一案，于2019年2月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年5月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本院于2019年12月26日第二次公开开庭进行了审理。原告葛飞坤、汤迪，被告亿佰家公司的委托诉讼代理人饶志超到庭参加了诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告葛飞坤、汤迪起诉称：2017年5月27日,被告宁波亿佰家房产经纪有限公司由经办人张龙军与原告葛飞坤、汤迪及案外人王宁签订《存量房屋买卖中介合同》,约定由王宁向原告出售位于宁波市镇海区蛟川街道风景九园9号207室的房屋,合同约定房屋由被告经办人张龙军组织买卖双方于2017年6月20日前到不动产中心完成过户约定被告向原告提供合同签订、产权过户、按揭办理、权证办理、物业交割等完整的中介服务内容。但在2017年6月19日去镇海沿江路行政服务中心过户时得知该房屋已被司法查封,导致房屋无法按约完成过户。后通过2017年9月28日镇海人民法院民事判决书获知,该房屋查封原因在于卖方王宁4月25日与他人签订《房地产卖方中介合同》,但因王宁不履行合同被他人提起诉讼且申请财产保全请求,该合同在与我方签订时该合同仍然有效，在2017年6月19日去办理过户前被告经办人张龙军未告知任何房产查封信息,在2017年6月19日得知房子查封而无法交易后,被告经办人张龙军作为房产经纪人员从未告知原告继续交易涉嫌一房两卖且处于司法纠纷，房产对于原告可能产生的重大风险,对原告督促被告向卖方王宁了解房产纠纷及查封案件的真实情况的诉求未能提供有效信息,反而为获得中介费希望我们继续交易,并以如果不继续交易需承担房价2.6%中介费相威胁,使原告承受巨大精神压力2018年8月,被告经办人张龙军枉顾自身认可的卖方王宁明显违约过错(2017年7月被告已向贵院提起诉讼追究卖方王宁违约责任)的事实,对自身作为中介未能履行合同应尽责任和义务的错误毫无意识,忽视原告整个过程中诚实守信按时按约的事实,反而向鄞州区人民法院提起诉讼,要求我方支付中介费及相应的利息,为处理此事使原告投入大量时间、精力,严重影响正常工作和生活，原告被起诉后,为应对起诉进行答辩梳理案件材料时,我们调查发现被告实际经办人张龙军并不具备房地产经纪人职业资格,从事中介服务属于违法违规操作,属于故意隐瞒向原告提供房地产中介服务有关重要事实,严重违反双方合同约定的诚实守信原则和《房地产经纪管理办法》第三十三条规定和《房地产经纪职业规则》第二十条、第二十一条,即房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同,应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。根据《房地产经纪职业规则》第三条的有关术语定义:房地产经纪人是指全国房地产经纪人资格考试或者资格互认,依法取得房地产经纪人资格并经过注册,从事房地产经纪活动的专业人员。但是中介合同服务实际经办人为被告经办人张龙军,实际签名的也只有经办人张龙军一人而无其他具备房地产经纪人员签名。另外,经调查了解,自2017年4月1日起,宁波市已实施全面建立存量房屋交易合同网签制度,明确房地产经纪机构居间成交的存量房买卖必须通过网签系统进行委托协议、经纪服务合同、买卖合同的网签和交易备案,否则视为违规行为。同时通过镇海房产中心办理窗口了解,通过房产中心窗口只能完成自行成交网签合同,而无法完成经纪合同的网签。网签合同是产权过户的必要条件。但是,2017年5月27日,中介与我方签订的是纸质版中介合同,此后至始至终未签订任何网签经纪合同,对以上政策进行隐瞒从未进行告知。我方2017年6月19日去房产中心过户时,即使房产当时没有查封,也无法实现经纪合同的网签制度的最重要的目的即是为了防止一房两卖,降低买房人的交易风险，如果中介机构按照规定通过网签系统完成合同订立,则可以及时发现我们交易的房产已被一房两卖的事实,也可以防止房东和中介方一房多卖的恶劣行径。被告属于故意隐瞒提供为房地产中介服务有关重要事实,应该为他们的违规操作承担责任。结合卖方王宁为炒高房价,进行一房两卖的事实,我们怀疑被告故意不与我们签订网签合同,涉嫌联合卖方进行欺诈(见:宁波市八部门1月联合发布的《关于加强房地产经纪管理的实施意见》,(五)全面建立存量房屋交易合同网签制度。要通过建立网上签约制度,实现房屋交易全流程监管。市房产市场管理中心要进一步完善存量房交易合同网签系统的建设,各区(市)要加快落实存量房屋交易合同网签制度,房地产经纪机构居间成交的存量房屋买卖和租赁,必须通过网签系统进行委托协议、经纪服务合同、买卖合同或租赁合同的网签及交易备案)。因此,原告认为,被告签订《存量房屋买卖中介合同》的行为存在明显违法违规。存在故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实、向原告提供虚假情况,属于房地产经纪机构的重大过失和服务瑕疵。由于缺乏合法的执业资格和相应的能力导致原告无法按时按约按计划购买房产,对隐瞒房屋查封事实及告知后续交易风险无法按规范告知,无能力提供房产经纪服务,造成原告经济损失和精神损害，原告认为,被告及经办人违法、违规进行房产经纪活动行为事实清楚,房产因查封而无法按约交易的结果事实明确,被告应如约承担因其过错,赔偿原告在整个交易过程及后续为应付被告的无端起诉而造成的经济损失,并对造成的困扰进行赔礼道歉。原告为维护合法权益,向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告赔偿违约金450元；2、被告向原告赔偿误工费、交通费等7908.4元；3.被告向原告赔礼道歉。审理中，原告明确第1项、第2项诉讼请求的依据为《存量房屋买卖中介合同》第十六条并撤回了第三项诉讼请求，表示第三项诉讼请求保留另行起诉的权利。 被告亿佰家公司答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一，涉案房屋是在被告成功居间原告和案外人王宁签订《存量房屋买卖协议》后被法院查封的，而被告是在和原告一同办理过户手续的时候才得知查封信息，被告不存在隐瞒行为。第二，在得知涉案房屋被查封后，被告已经积极同案外人王宁进行沟通联络，让其尽快解除查封手续，督促其继续履行合同，但是被告并非是涉案房屋被查封的当事人，无权查询相关信息，只能向案外人王宁进行核实、沟通，而案外人王宁没有按照被告的要求提供相应的信息，也并非是被告的责任。第三，2017年6月30日被告通知原告涉案房屋查封已经解除，可以办理过户手续，宁波市鄞州区人民法院在（2017）浙0212民初9134号一案中也认定了涉案房屋已经在2017年6月30日之前解除查封，涉案房屋上也没有其他的权利限制，且案外人王宁同意继续履行合同继续办理过户手续，案外人王宁没有达到根本违约的程度，涉案房屋买卖合同无法顺利履行的原因是原告对涉案房屋存在顾虑，与案外人王宁协商一致取消涉案房屋的买卖。第四，2017年6月19日，各方已经办理过户网签手续了，当日无法办理过户手续的原因是涉案房屋被查封，而并非是其他没有撤销的网签手续在。原告认为被告和王宁联合诈骗的说法并没有事实的依据，仅是原告的臆想。综上，涉案被告居间存量房屋买卖是各方真实意思表示，并没有违法任何的规定，且依法生效、实际履行，签署之时涉案房屋并不存在法律限制，在发现房屋查封后，被告也积极督促各方履行合同义务，合同无法继续履行的责任经法院认定并非是被告的原因导致，原告根据生效的判决维护自身的合法权益提起相应的诉讼是其本身的合法权益，原告主张的违约金、误工费、交通费等损失依法无据，应依法予以驳回。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2017年5月27日，被告作为中介方（丙方）、两原告作为买受人（乙方）与出卖人王宁（甲方）签订《存量房屋买卖中介合同》。王宁将其名下位于宁波市镇海区蛟川街道风景九园9号207室的房屋出卖给两原告，合同约定房价为1300000元；合同签订之日，乙方支付定金50000元；在2017年6月20日前，乙方支付首付款470000元，双方到不动产交易中心办理过户手续；丙方组织甲乙双方去银行按揭签字和不动产交易中心签字的时间由丙方按揭人员通知甲乙双方，甲乙双方或一方在收到该通知3天内未及时签字的，又无合理理由的，由违约方根据本合同第14条或第15条承担违约责任。合同第四条约定：“丙方收取的买卖中介费应当符合法律、法规和政府行政主管部门的规定……买卖中介服务费15000元整，由乙方承担，并在签约日付清”。合同第十三条约定：“本合同签订时，丙方应当将知道的房地产权属情况和交易风险如实告知乙方。房屋交付时，丙方应到场协助做好房屋交付事宜”。合同第十四条约定：“除乙方、丙方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：甲方须按约定按时提供产权过户所需资料，按时依丙方组织到不动产中心办理产权过户手续，不得拖延，如迟延超过十日，作违约处理。甲方迟延交房，每逾期一日支付乙方100元整，逾期十日，作违约处理。违约责任：甲方应双倍返还定金并当场退还房款。甲方不再享受任何优惠，应按照房屋总价2.6%（住宅类）或5%（非住宅类）向丙方支付中介服务费。甲方赔偿由此给乙方、丙方造成其它损失。因甲方未按合同履行各项义务，甲方应承担乙方、丙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差率费、诉讼费等实现各项权利的费用。”合同第十六条约定：“本合同履行期间，除甲方、乙方原因外，丙方违约不能履行合同的，应承担违约责任。本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因丙方过错造成的经济损失：1.丙方故意隐瞒提供房地产中介服务有关重要事实或向甲方、乙方提供虚假情况的，应向合同受害方退还所收取的全部中介服务费，并按约定中介服务收费额的3%赔偿合同受害方；2.丙方利用提供房地产中介服务事项的机会，为自己牟取不正当利益的，应向合同受害方退还所收取的全部中介服务费；3.丙方违反有关法律、法规和政府规定，违背诚实信用原则，或与他人恶意串通，损害本合同签约他方利益的，按本条第1项约定处理；4.丙方未按合同约定履行应尽义务或履行义务失责的，应承担相应的法律责任。”合同签订后，两原告于当日向王宁支付定金50000元。之后，三方约定于2017年6月15日办理涉案房产过户手续，但因王宁未到场而未果。后三方再次约定于2017年6月19日办理过户手续，但因涉案房产被宁波市镇海区人民法院查封而无法办理过户手续。2017年6月30日，被告表示涉案房产已经解除查封可以继续办理过户手续，但两原告认为没有出具解封相关手续且顾忌再发生此类事件，要求先过户再支付首付款，因王宁不同意而未果。同年7月3日，两原告与王宁解除涉案合同，王宁将定金50000元退还给两原告。 2017年8月1日，被告以王宁未能按照合同约定履行过户义务构成违约为由，以王宁为被告、本案两原告为第三人向本院提起诉讼，要求王宁承担房屋总价1300000元的2.6%的中介服务费；王宁辩称涉案房产于2017年6月30日前已经解封可以办理过户手续，未继续履行原因在于本案两原告不想购买，其并没有违约；本案两原告称2017年6月30日接到被告电话表示涉案房产已经解封、可以办理过户手续，因涉案房产曾被法院查封过，害怕之后过户时发生类似情况，所以要求先办理过户手续后付首付款，但王宁不同意，双方于7月3日协商解除了合同并退回了定金。本院经审理认为王宁在合同履行过程中虽有违约行为，但未达到根本违约程度，判决驳回了被告的诉讼请求。判决后，被告没有上诉，现已经生效。 2018年11月1日，亿佰家公司以合同签订后，汤迪、葛飞坤支付定金50000元后，与王宁单方面解除合同，未支付中介服务费为由，要求汤迪、葛飞坤支付中介服务费15000元及欠款利息。汤迪、葛飞坤辩称王宁违反诚实信用原则且违约，应承担违约责任，而亿佰家公司作为房地产专业中介机构，在交易过程中对房屋重要信息未及时告知、对交易风险控制未尽到义务，居间服务不到位，不应收取中介服务费。本院经审理认为涉案合同约定的签约日应为网上签约日，双方尚未进行网上签约，支付中介费的条件不成就，而且汤迪、葛飞亦享有不安抗辩权而解除合同，中止履行，故驳回了亿佰家公司的诉讼请求。判决后，亿佰家公司不服提出上诉，宁波市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）浙02民终2203号民事判决书，驳回了亿佰家公司的上诉，维持原判。 另查明，王宁于2017年4月25日与买受人王萍签订《房地产买卖中介合同》，将涉案房屋以1225000元价格出售给王萍，王萍支付了定金50000元。王萍于同年5月25日向宁波市镇海区人民法院提起诉讼，要求解除与王宁签订的房屋买卖合同，双倍返回定金100000元。审理中，宁波市镇海区人民法院对涉案房屋进行了查封。宁波市镇海区人民法院经审理后认为王宁于同年8月16日将涉案房屋出售给他人而无法继续履行，为此于同年9月28日判决解除了双方之间的房屋买卖合同，王宁双倍返回王萍定金100000元。该判决现已经生效。 还查明：亿佰家公司的法定代表人张龙军于2016年12月16日获得房地产经纪人资格。 上述事实有两原告、被告的陈述，《存量房屋买卖中介合同》，微信聊天记录，亿佰家公司起诉王宁的民事起诉状，本院（2017）浙0212民初9134号民事判决书、（2018）浙0212民初15690号民事判决书、宁波市中级人民法院（2019）浙02民终2203号民事判决书，宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初1597号民事判决书、中国房地产估价师与房地产经纪人学会出具的房地产经纪人资格级别证书等在案佐证。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于原告起诉的诉讼请求，经查实，原告和出卖人不能履行合同的主要原因系涉案房屋被查封不能按约定过户且导致原告对交易产生不安全感，最终导致合同不能履行，因此原告主张要求被告支付违约金及赔偿误工费、交通费并无依据，且原告亦未提供关于误工费、交通费金额的证据，因此，原告的诉讼请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告葛飞坤、汤迪的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告葛飞坤、汤迪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  陈俊娥 人民陪审员  陈美娣 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  邵婷婷