新疆生产建设兵团第五师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵05民终115号 上诉人（原审原告）：逄金香，女，1974年1月17日出生，汉族，住博乐市。 委托诉讼代理人：周志文，新疆双湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王坤峰，男，1986年3月23日出生，汉族，住博乐市。 上诉人逄金香因与被上诉人王坤峰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2019）兵0501民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人逄金香的委托诉讼代理人周志文，被上诉人王坤峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人逄金香上诉请求：依法撤销一审判决，改判：1、被上诉人给付上诉人房屋租金11916元；2、被上诉人支付拖欠的暖气费575.62元；3、被上诉人对损坏的大门、吊顶、地面瓷砖给予恢复原状或赔偿损失5000元；4、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院对上诉人一审提交的证实上诉人与被上诉人之间在房屋租赁合同到期后，被上诉人没有向上诉人交回承租房屋的钥匙、电卡，上诉人缴纳的物业费、卫生费已跨越其房屋的承租期限，且房屋墙面破损严重的证据材料，未给予证据“三性”的分析和阐明，采取回避不予说明的做法，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条、79条的规定，实难让上诉人信服，也无法体现法院审理案件所遵循的“以事实为依据，以法律为准绳”的公平、公正原则。二、被上诉人在租赁期限届满后没有向上诉人交回所租赁房屋的钥匙、电卡，也未与上诉人办理所承租房屋应有的移交、验交手续，足以表明被上诉人续租该房屋的事实是客观存在的。按照法律规定的举证分配原则，在被上诉人基于房屋租赁合同已占有该承租房屋的使用权且事实上也掌管着代表该房屋用益物权的钥匙和电卡的前提下，如果被上诉人认为其履行了该承租房屋的交付义务、不存在续租占有该房屋的行为，举证责任应该在被上诉人。至于在原审中被上诉人抗辩称：“房屋到期后之所以没有向上诉人交回房屋的钥匙、电卡是因为通过电话联系不上上诉人”的辩驳意见，被上诉人没有拿出任何的证据来予以佐证。按照《合同法》236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。被上诉人在房屋租赁期满后，在其没有证据证明上诉人拒绝接收被上诉人的交房，而作为控制占有该房屋使用权的钥匙、电卡又在被上诉人手中掌握的事实，依法应当认定被上诉人续租的事实存在。三、保障承租房屋墙面、屋面及相关设施的完整无损，这既是被上诉人的合同约定义务，同时也是其应当遵循的法律义务。《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”；上诉人、被上诉人双方在《房屋租赁合同》中也约定，上诉人交付房屋的玻璃大门、墙面、屋面以及地板砖等设施均是完整无损并适于正常的商业用途。同时在租赁期限届满后如出现所承租设备损坏的，被上诉人还应负有维修、更换及赔偿损失的合同及法律义务。上诉人起诉本案时，该出租房屋内的屋面、墙面、地面以及大门均存在不同程度的损坏且不能正常使用，特别是房屋内还堆放着大量的垃圾和杂物。在一审时审判人员当庭责令被上诉人一周内将损坏的屋面、墙面、地板砖及大门等损坏部位恢复原状，同时将室内的垃圾清理出去，被上诉人20天后才将原先受损的墙面和室内的垃圾清理出去。对受损的屋面吊顶、地板砖以及大门却并没有维修处理。上诉人在告知主审法官后仍未见被上诉人采取措施，为了避免后续因时间耽误造成损失的扩大，上诉人只好以现状将该房屋出租出去。原审法院称“本案在开庭后被告将租赁房屋进行修复后交与原告”的认定，明显不真实、不客观。综上，请二审法院查清本案是非缘由、理顺法律关系，更正原审错误判决，依法支持上诉人的上诉请求或将本案发回重审。 被上诉人王坤峰答辩称：一、一审判决正确，二审应驳回上诉，维持原判。二、关于对上诉人没有交付电卡及钥匙，认为房屋在继续使用做几点说明：1、合同明确约定如果续租应提前两个月交付租金，否则房东有权将房屋转租给其他人，合同期满前答辩人已经告诉上诉人不再续租，不续租的原因是答辩人的店面搬到其他的地方。合同到期前就已经搬出了，新乐广场的房东可以证明,合同是对双方都具有约束力。2、合同到期前答辩人曾联系房东要交钥匙、电卡，但是无法联系到，实在没有办法才给房东发了短信并搬出的，一审时已经出示了短信。3、2018年5月房东就与答辩人商议要高额赔偿，答辩人没有同意，当时房东就说要起诉答辩人，结果事隔一年才起诉，且承认一年没有找过答辩人，这是上诉人蓄意讹诈高额房租。房子答辩人已按照租期和合同上的日期搬离了，且与房东没有任何纠缠。合同到期后答辩人没有再承租房屋且没有任何合同协议，让答辩人承担房租不合理。一审时根据法官的要求答辩人去处理了房子的卫生及墙面，经与一审法官沟通，答辩人用了20天左右时间，上诉人认为一审法院偏袒答辩人不是事实，一审法院根据事实裁判，事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 逄金香向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告房屋租金11916元；2、依法判令被告补偿原告房屋维修清理费13458元；3、依法判令被告补偿原告暖气费575.62元；4、依法判令被告补偿原告物业费垃圾费298.32元；5、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，2015年4月9日，原、被告签订了《房屋出租合同》，合同约定：原告将位于兴乐广场门面一间出租给被告使用，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，租金为13000元，押金500元，租金不包括水、电、暖、物业费等在使用期间产生的任何费用，此费用由被告自负。原告在水、电、暖、门、窗、玻璃、地板砖等设施完好齐全情况下将房屋租给被告，被告在使用期内，以上设施如有损坏，被告自负修好，费用由被告承担；被告如果要续租或不租此房应提前两个月通知原告，如续租，应提前二个月交付下年租金，否则原告有权下一年度转租他人。现原告诉至法院要求被告赔偿房屋租赁费、补偿房屋维修清理费、暖气费、物业垃圾费合计26247.94元。本案在开庭后被告租赁房屋进行修复后交于原告，现原告把房屋出租给别人使用。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告对于被告之间有续租房屋没有提交相关证据证实，故原告的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回原告逄金香的诉讼请求。本案受理费456元，减半收取228元，由原告逄金香承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人出示证据：1、微信截屏打印件一份，截屏内容反映，双方都互相知道电话，按照被上诉人陈述他提前将房屋腾出，但一直到2018年6月底房屋一直在被上诉人处，已经逾期两个月房屋还在被上诉人手中，并没有办理房屋移交，被上诉人在控制房屋，被上诉人陈述他在合同届满后电话联系不到上诉人以至于没有办法交付房屋，是虚假陈述，隐瞒事实真相。被上诉人质证时认可微信截屏显示内容是双方的通话记录，时间是2018年6月17日。2、照片四张，证实一审法院限期责令被上诉人维修房屋后，被上诉人将房屋交付给上诉人时没有修复完毕，受损的屋面吊顶、地板砖以及大门却并没有维修处理。被上诉人质证时认可照片反映的是当时交付时房屋状况，并同意维修。因被上诉人对证据1、2均无异议，本院对以上证据真实性、合法性、关联性予以采信。 二审经审理查明，2015年4月9日，上诉人与被上诉人签订了《房屋出租合同》，合同约定：上诉人将位于兴乐广场门面一间出租给被上诉人使用，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，租金为13000元，押金500元，租金不包括水、电、暖、物业费等在使用期间产生的任何费用，此费用由被上诉人自负。上诉人在水、电、暖、门、窗、玻璃、地板砖等设施完好齐全情况下将房屋租给被上诉人，被上诉人在使用期内，以上设施如有损坏，被上诉人自己修好，费用由被上诉人承担；被上诉人如果要续租或不租此房应提前两个月通知上诉人，如续租，应提前二个月交付下年租金，否则上诉人有权下一年度转租他人。2018年5月11日，被上诉人在微信上告知上诉人“电话打不通”。2018年6月17日，上诉人通过微信告知被上诉人“因房屋租赁到期，房屋是继续租赁还是交房要与你商议，电话无法打通或回话”，之后双方曾进行过协议，但协商未果，被上诉人未将房屋钥匙、电卡交付上诉人。2019年4月12日，上诉人向人民法院提起诉讼，根据房屋当时状况，一审法院要求被上诉人清除房内垃圾，并对租赁房屋进行修复，被上诉人清理垃圾后对房屋进行部分维修，屋面吊顶、地板砖以及大门并没有维修处理，被上诉人于2019年6月将房屋钥匙、电卡交于小区物业，上诉人从物业处接收房屋后将房屋出租他人使用。二审审理中，被上诉人同意按约定将使用期内损坏的房屋设施负责修好，费用自理。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案上诉人与被上诉人在双方签订的《房屋出租合同》期满后，被上诉人未及时向上诉人交付房屋钥匙、电卡，其持有房屋钥匙、电卡，即证明被上诉人仍实际占有房屋，应视为其继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，且租赁期限为不定期。根据本案查明的事实，被上诉人于2019年6月将房屋钥匙、电卡交于物业公司，应认定2019年6月为租赁房屋交房之日，现上诉人依照原合同以年租金13000元，要求被上诉支付2019年3月30日之前11个月的房屋租金11916元，依法有据，本院予以支持。被诉人抗辩认为，租赁期满后，因上诉人不接电话，无法联系到被上诉人，故无法直接交付房屋，但其已于合同约定日期搬离房屋，不应支付房屋租金的理由，与本院查证事实不符。2018年6月17日，上诉人通过微信要求与被上诉人就房屋租期届满，房屋是续租还是搬离进行协商确定，双方也进行了协商，但双方协议没有达成一致意见，此时被上诉人能交付房屋钥匙、电卡但未交付，仍将钥匙、电卡带走，不能认定其主观上有交房的意愿，并已实际搬离房屋，故被上诉人的抗辩意见不能成立。 因被上诉人于2018年-2019年采暖期实际占有租赁房屋，按照《房屋出租合同》约定，水、电、暖、物业费等在使用期间产生的任何费用，由使用人自负，故上诉人要求被上诉人支付2018年-2019年采暖期暖气费用575.62元的请求本院予以支持。上诉人要求被上诉人对损坏的大门、吊顶、地面瓷砖给予恢复原状，符合《房屋出租合同》约定，且被上诉人亦同意修复，故本院对上诉人此项诉讼请求亦予以支持。 综上，一审法院认定上诉人与被上诉人之间没有形成续租房屋合同关系，以证据不足驳回上诉人一审诉讼请求，认定事实错误，应予纠正。上诉人逄金香的上诉请求理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2019）兵0501民初269号民事判决； 二、被上诉人于本判决生效后十日内支付上诉人房屋租金11916元、暖气费575.62元，共计12491.62元； 三、被上诉人于判决生效后十五日内对租赁期间损坏的大门、吊顶、地面瓷砖给予修复。 如未按判决指定期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费228元、二审案件受理费237元，合计465元由被上诉人王坤峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 勇 审判员 宋桂英 审判员 穆爱萍 二〇二〇年一月十三日 书记员 李冬梅 1