广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6902号原告：广州七喜集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔区埔南路63号之中四号厂房。法定代表人：易贤忠，执行董事。委托诉讼代理人：陈火金，广东知泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁展鸿，系该司员工。被告：广州市诚禾电子科技有限公司，住所地广东省广州市黄埔区云埔工业区东诚片埔南路63号一号厂房第三层。法定代表人：吴建友。原告广州七喜集团有限公司（以下简称七喜公司）诉被告广州市诚禾电子科技有限公司（以下简称诚禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告七喜公司的委托诉讼代理人陈火金、梁展鸿到庭参加诉讼，被告诚禾公司经本院公告送达，未出庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告七喜公司向本院提出诉讼请求：1.判令诚禾公司支付2018年10月1日至2019年6月30日的租金204691.65元（租金33264元/月×9个月-诚禾公司于2018年9月支付的租金94684.35元）、物业管理费199584元（按照8元/平方米/月×2772平方米×9个月），2018年10月1日至2019年4月30日的水费1248元、电费12864.9元，合计418388.55元；2.判令诚禾公司支付逾期交纳租金和物业管理费的违约金（违约金分段计算，每月违约金以拖欠的租金和物业管理费的总额为本金，按照每天百分之一的标准计算，从当月的6号起算违约金至实际付清之日止）。事实与理由：2013年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定七喜公司将位于广州市黄埔区××路××号××××园区×号厂房一层租赁给诚禾公司使用。自2018年10月起诚禾公司就开始拖欠租金、物业管理费、水电费，七喜公司多次要求诚禾公司支付拖欠的费用，然而时至今日，诚禾公司未向七喜公司支付任何款项。七喜公司为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告诚禾公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明，七喜公司是广州市黄埔区××路××号之中×号厂房的权属人，房屋层数为3层，建筑面积为20155.68平方米。七喜公司向本院提交其更名前作为出租方和甲方与诚禾公司作为承租方和乙方签订的《房屋租赁合同》复印件一份（未载明签约日期），第一条约定：甲方同意将坐落在广州市黄埔区××路××号××××园区×号厂房一层（以下简称涉案厂房）出租给乙方作厂房使用，建筑面积为5972平方米。第二条约定：房屋的租赁期间为2013年4月1日至2018年3月30日止，租赁期5年。第三条约定：1.租赁房屋第一年的租金为12元/平方米/月，每月租金为71664元，每满一年租金在原有基础上递增5%，依此类推，乙方须每月5日前交纳当月房租；押金为2个月房租即143328元，租房合同签订时交；甲方对乙方承租区域按1元/平方米/月的物业管理费，即每月的物业管理费为5972元，随房租一起交纳；2.甲方为乙方提供150KW用电负荷，乙方每月缴纳基本电费4000元，实际使用电费按峰平谷计算，峰电1.2元/度，平电0.75元/度，谷电0.41元/度；3.水费按表计量，含排污费5元/吨；4.以上水电费、基本电费均参照合同签订日政府价格制定，遇政府相关部门调价，则按时调整相应幅度；5.乙方须在每月5日前交纳上月水电费，逾期不交水电费的，甲方可停止给乙方提供水、电供应。第五条约定：2.乙方应按时支付租金及其他一切费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按应交费用金额的1%向甲方支付违约金。在催交期间甲方可随时停止水电供应，经催告后一个月还未支付的，甲方有权终止租赁协议，并不退还乙方交付的租金。七喜公司陈述其遗失了上述《房屋租赁合同》原件，无法向本院提交。七喜公司称上述《房屋租赁合同》到期后，诚禾公司未交还涉案厂房，双方形成不定期租赁关系，在租赁合同履行过程中双方对租赁面积、租赁价格及物业管理费的收取标准重新达成了口头协议，但无法提供证据证明。其中，租赁面积在2017年3月减少为2772平方米，租金相应变更为26084.52元/月，物业管理费变更成按照6.28元/平方米/月收取为17408.16元/月，2018年7月起租金再次变更为33264元/月，物业管理费变更成按照8元/平方米/月收取为22176元/月。七喜公司还陈述诚禾公司另外还承租了七喜公司的场地作为员工宿舍，在本案中不主张员工宿舍的租金。七喜公司为证实双方存在真实的租赁合同关系及各项费用的具体金额，向本院提交了其向诚禾公司开具的租金、物业管理费及水费、电费的发票，发票上显示：2018年3月至7月的租金为28784.52元，2018年9月的租金为35964元，2018年10月的租金为69228元、物业管理费为46152元，2018年11月的租金为44280元、物业管理费为29250元，2018年12月的租金为35964元、物业管理费为23976元，2019年1月至3月的租金为34464元、物业管理费为22976元。七喜公司为证实租金、物业管理费及水电费的具体金额已经得到诚禾公司的确认，还向本院提交了其自行制作的《2018年10月七喜公司水电费开票申请签收单》《七喜公司2019年1月开票明细》《七喜公司2019年3月租金2月水电开票明细》，其中诚禾公司一栏载明：2018年10月的电费（含税）为2273.55元、水费（含税）为264元，2019年1月的租金为34464元、管理费为22976元、电费为2920.2元、水费为312元，2019年3月的租金为34464元、管理费为22976元，2019年2月的电费为1650.15元、水费为102元，备注或签收人处均有“朱子林”的签名。七喜公司主张朱子林系诚禾公司的员工，但未提交证据证实。七喜公司为证实租金和物业管理费的具体金额，庭后还向本院提交了该司银行账户于2017年1月至2019年1月的流水情况，银行流水显示：2017年1月至2018年1月期间，诚禾公司在其中11个月向七喜公司转账支付不同金额的款项，转账金额均超过50000元，2018年4月25日诚禾公司向七喜公司转账56182.68元，2018年5月2日诚禾公司向七喜公司转账52053.78元，2018年6月6日诚禾公司向七喜公司转账56719.98元，2018年8月27日诚禾公司向七喜公司转账13559.13元，2019年1月17日诚禾公司向七喜公司转账300000元。七喜公司陈述诚禾公司2018年1月至3月、7月至9月的费用未按时支付，2019年1月17日将2018年10月之前拖欠的费用支付完毕，但2018年10月以来的租金、物业管理费和水电费未支付。另查，广州七喜资讯产业有限公司于2014年6月24日更名为七喜公司。七喜公司还陈述诚禾公司自2019年4月开始未正常经营，机器设备还放在涉案房屋内，由诚禾公司上锁，七喜公司也有加一把锁。七喜公司表示需城禾公司支付部分费用后再解除租赁合同，押金等合同解除时再处理。上述事实，有《房屋租赁合同》、开票明细、更名核准通知书、发票、银行流水、房产证及当事人陈述予以证实。本院认为，诚禾公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其主动放弃抗辩权，本院在依法审核七喜公司提交的证据基础上对本案进行裁判。七喜公司虽然无法提交涉案《房屋租赁合同》原件，但其提交了租金发票、诚禾公司支付的银行流水等证据予以佐证，本院对涉案《房屋租赁合同》的真实性予以确认，确认七喜公司与诚禾公司存在租赁合同关系。双方租赁合同到期后，根据诚禾公司支付的银行流水，可证实双方形成了不定期租赁关系。七喜公司主张双方在履行过程中对租赁面积、租金金额及物业管理费的金额均口头达成一致予以变更，并且变更后的金额少于原租赁合同约定的租金和物业管理费的总额，七喜公司提交的租金发票、诚禾公司支付的银行流水与其主张基本吻合，鉴于诚禾公司未出庭应诉，应由其承担举证不能的法律后果，本院采信七喜公司的主张。本院核定诚禾公司应向七喜公司支付2018年10月1日至2019年6月30日期间的租金为204691.65元（33264元/月×9个月-94684.35元）、物业管理费为199584元（22176元/月×9个月），共计404275.65元。七喜公司还主张2018年10月1日至2019年4月30日期间的水费和电费，但未提交抄表记录等原始凭证予以证实具体的金额，本院不予支持。由于双方自2018年4月起未再签订书面租赁合同，双方之间是不定期租赁关系，七喜公司还主张租金、物业管理费的违约金，无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市诚禾电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州七喜集团有限公司支付2018年10月1日至2019年6月30日的租金、物业管理费共计404275.65元；二、驳回原告广州七喜集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7576元，由原告广州七喜集团有限公司负担256元，由被告广州市诚禾电子科技有限公司负担7320元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年二月二十七日法官助理彭逸婷书记员王汝欣