湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终164号 上诉人（原审被告）：朱国华，男，1962年10月28日出生，汉族，永州市零陵区人。 委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区。 法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师。 原审被告：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区。 法定代表人：何华吉，系该公司董事长。 破产管理人：湖南金州（永州）律师事务所。 法定代表人：蒋荣荣，系该律师事务所主任。 委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师。 上诉人朱国华因与被上诉人永州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、原审被告永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初4221号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 朱国华上诉请求：一、撤销原判，改判为：1、中止对被执行人吉发公司所有的位于永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第78XXXXXX号房屋移交的执行；2、判令上诉人朱国华与吉发公司于2012年10月1日和2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议合法有效》，应继续履行。二、本案的一、二审诉讼受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。应认定合同签订的时间应该是2012年而不是2015年。二、一审法院适用法律错误。本案事实是出租时间是2012年，抵押时间在2014年，根据买卖不破租赁原则，应中止执行。三、最高人民法院关于冻结、拍卖房产中明确规定，拍卖不影响租赁，拍卖的是房屋所有权，承租的是房屋使用权，承租期不到期，法院不能将其房屋的使用权拍卖。 农商银行辩称：一、上诉人与吉发公司签订租赁合同是虚假的。该租赁合同签订在涉案方抵押之后，根据法律规定，该租赁合同不能对抗农商银行的抵押。二、本案在一审审理中，吉发公司已经进入破产程序，管理人并没有发出通知，履行该租赁合同，根据破产法的规定，该租赁合同也自动解除。三、涉案房屋已经在冷水滩区人民法院拍卖成功，并下发了拍卖裁定书，即拍卖成交者也没有提出继续履行租赁合同的要求。综上所述，请二审法院驳回上诉，维持原判。 吉发公司辩称：2018年7月30日，永州市中级人民法院作出（2018）湘11破5号民事裁定书，受理了吉发公司清算一案，并于9月5日，指定湖南金州（永州）律师事务所作为吉发公司的破产管理人，根据破产法第18条规定，管理人对破产前未履行的合同，如果至破产受理2月内，没有通知对方，应当视为合同解除。无论这2个租赁合同签订的时间是何时，因为至破产受理2月内，没有与朱国华履行合同，朱国华也没有要求解除合同,应该视为解除合同。第二、在2019年9月25日，第一次吉发公司债权委员会做出决议，决议表决要求吉发公司和被告签订的2份租赁合同解除。 农商银行向一审法院起诉请求：1、请求法院依法恢复对被告吉发公司所有位于永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第78XXXXXX号房屋移交的执行；2、请求解除被告朱国华与被告吉发公司于2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议》；3、判令二被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为解除2012年10月1日签订的《酒店出租合同》。 一审法院认定事实：被告吉发公司因向原告贷款，于2014年6月30日将位于冷水滩区凤凰园白竹路南侧等多处，所有权证号为78XXXXXX号房屋办理了抵押登记给了原告。2012年9月26日，被告吉发公司法定代表人何华吉注册了永州市海湾酒店有限公司，何华吉自己经营海湾大酒店至2015年3月20日。2012年10月1日，被告吉发公司与被告朱国华签订了房屋租赁合同，合同约定被告吉发公司将海湾大酒店和海湾休闲中心出租给被告朱国华经营；2013年10月1日双方签订了补充合同，将租期延长至2025年10月1日。第一份合同签订的日期有明显的改动，何华吉在2017年8月30日的执行笔录中承认第一份合同签订的日期是2015年7月，第二份合同签订的日期是2016年7月在第三人民医院住院时签订的。何华吉在笔录中承认自己有一份合同，负责交给法院；何华吉另陈述，朱国华所讲的2012年用欠款抵租金的事，不是事实。2015年7月，因何华吉拖欠朱国华的货款，何华吉将海湾大酒店租给朱国华经营，被告朱国华于2015年7月13日注册了永州市冷水滩区易鑫大酒店。 一审法院在执行申请执行人农商银行与被执行人吉发公司、何华吉、冯晓燕、乐弼宇实现担保物权纠纷三案中，于2017年3月9日和3月23日张贴了公告，告知被执行人及房屋租赁者权利、义务。被告朱国华在法定期间没有主张权利。该院依法拍卖后，被告朱国华于2017年9月12日向该院提出执行异议，该院于2017年9月28日做出了（2017）湘1103执异104号执行裁定书。裁定：中止对在被执行人吉发公司所有的位于冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第78XXXXXX号房屋移交的执行。原告农商银行不服，遂诉至法院。 一审法院认为，本案的焦点是被告朱国华与被告吉发公司签订的房屋租赁合同的时间到底是何时？被告朱国华与被告吉发公司签订的第一份房屋租赁合同日期有明显的更改痕迹，被告吉发公司法定代表人何华吉证实了该合同签订的时间是在2015年7月份，且被告朱国华没有证据证明在2012年至2015年期间实际经营了海湾大酒店，被告朱国华与被告吉发公司签订的房屋租赁合同时间应该认定是在2015年7月份，被告朱国华与被告吉发公司签订的第二份房屋租赁合同时间应该认定是在2016年7月份。被告朱国华在本院两次公告告知被执行人及房屋租赁者的权利、义务后，被告朱国华在法定期间没有主张权利。根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第一百九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第四百零七条第二款的规定，判决：一、立即恢复对被告永州市吉发房地产开发有限公司所有位于永州市冷水滩区凤凰园白竹路南侧房产证号为永房权证冷字第78XXXXXX号房屋移交的执行；二、依法解除被告朱国华与被告永州市吉发房地产开发有限公司于2012年10月1日和2013年10月1日签订的《酒店出租合同协议》。本案受理费200元，由被告朱国华负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明：本院于2018年7月30日作出（2018）湘11破5号民事裁定书，裁定受理申请人张贻掌对被申请人永州市吉发房地产开发有限公司提出破产清算申请，并于2018年9月5日作出决定书，指定湖南金州（永州）律师事务所担任永州吉发房地产有限公司的破产管理人。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，当事人争议焦点为：上诉人朱国华是何时与永州市吉发房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同的，是否应解除？ 经查，本案中，上诉人朱国华与永州市吉发房地产开发有限公司签订的第一份房屋租赁合同日期有明显的更改痕迹，该公司法定代表人何华吉证实了该合同签订的时间是在2015年7月份，且上诉人朱国华没有证据证明其在2012年至2015年期间实际经营了海湾大酒店，故原判认定朱国华与永州市吉发房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同时间为2015年7月份，签订的第二份房屋租赁合同时间为2016年7月份，符合客观事实。上诉人朱国华在法院两次公告告知被执行人及房屋租赁者的权利、义务后，在法定期间没有主张权利。根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又因本院已于2018年7月30日受理了永州市吉发房地产开发有限公司破产清算一案，指定湖南金州（永州）律师事务所作为永州吉发房地产有限公司的破产管理人，现该管理人主张解除，根据破产法第18条规定，管理人对破产前未履行的合同，如果至破产受理2月内，没有通知对方，应当视为合同解除。故上诉人朱国华与永州市吉发房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同应当解除。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱国华的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人朱国华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兰青 审判员  陈久余 审判员  宋争文 二〇二〇年二月二十四日 书记员  骆 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。