浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初6460号 原告：郑爱云，女，1959年3月20日出生，汉族，住上海市卢湾区。 委托诉讼代理人：范晓辉，浙江同新律师事务所律师。 被告：海宁卡森地产有限公司，住所地浙江省海宁市斜桥镇卡森桥（原庆东桥北），统一社会信用代码91330481763921131B。 法定代表人：冯立，经理。 委托诉讼代理人：胡云鹏，浙江金成太炎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻云皓，浙江金成太炎律师事务所律师。 原告郑爱云与被告海宁卡森地产有限公司（以下简称卡森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理。后因双方当事人争议较大，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告郑爱云诉讼代理人范晓辉、被告卡森公司诉讼代理人喻云皓到庭参加诉讼。第二次庭审，原告郑爱云诉讼代理人范晓辉、被告卡森公司诉讼代理人胡云鹏到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告申请庭外和解（2019年11月13日-2019年12月13日），依法扣除审限30日。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付海宁市房屋；2.被告立即支付逾期交房违约金73958元（以已付房款3505118元为基数，按每日万分之一计算违约金，自2019年1月1日暂计算至2019年7月31日，共计211天，此后计算至被告实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求如下：1.判令被告立即支付房屋占用使用费10500元（以每月1500元，自2019年1月1日起暂计算至2019年7月31日，此后计算至被告实际交房之日止）及物业费5922元（以每月2.8元/平方米，建筑面积302.13平方米，自2019年1月1日暂计算至2019年7月31日，此后计算至被告实际交房之日止）；2.判令被告支付逾期交付权属证书违约金32247元（以已付房款3505118元为基数，按每日万分之一支付违约金，自2019年7月1日暂计算至2019年9月30日，此后计算至被告实际交房之日止）。庭审过程中，原告明确民事起诉状中第2项诉讼请求、增加诉讼请求申请书中第1项诉讼请求中实际交房之日均为实际履行房屋交付义务之日，增加诉讼请求申请书中第2项诉讼请求中实际交房之日为履行权属证书交付义务之日。事实和理由：2017年5月22日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，原告以3505118元的价格向被告购买位于海宁市的商品房。合同约定，“原告于2017年5月22日前一次性付清全部房价款”、“被告应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：……3、用水、用电、用气、用路等，具备商品房正常使用的基本条件”、“被告未按约定的期限将该商品房交付原告使用，……逾期超过120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告已按合同约定一次性付清全部房价款。2018年年底时，被告通知原告办理交房手续，验房时原告发现屋内一卫生间的下水管道排布出现严重错误，应为排粪管道的竟然用普通下水管道替代，原告多次询问被告房屋维修情况，催促办理交房手续并要求其承担逾期交房的违约责任，但被告始终拖延，至今未主动通知原告交房，未按照合同第十二条约定向原告出示合同第九条规定的证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告认为，下水管道与排粪管道的排序严重错误影响房屋的日常使用，导致房屋达不到正常使用的基本条件，原告有权拒绝接受。被告未及时维修，导致原告至今未能收到符合合同约定的房屋，直接影响原告的装修、入住、使用等，故被告应当支付维系期间的占有使用费，并赔偿物业费损失等。另，被告未按照合同第十六条约定于2019年6月30日前将符合规定的《土地使用权证书》、《房屋所有权证》交付给原告，严重违反合同约定，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，依法具状诉至法院，请依法判决。 被告卡森公司辩称，被告已按约通知原告办理房屋交接手续和产证，不存在逾期交房行为，至今未办理产证的原因在于原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的浙江省商品房买卖合同、卡森?卫星城交付通知书及交付须知、浙江增值税普通发票，被告提交的房屋建筑工程竣工验收备案表及交付使用条件备案书（复制件）、消防监督结果公开查询信息（打印件）、案涉房屋的不动产权证及门牌证，到庭当事人均无异议，本院予以认定。被告提交的EMS面单及交寄回执（打印件）、代办产权告知函（复制件）、地下车位使用权转让合同-2017第一页（复制件），经质证，原告对上述证据的三性均不认可，认为上述邮寄的地址非合同约定的送达地址，且原告未收到上述材料。本院认为，对EMS面单及交寄回执真实性本院予以认定，能否证明本案待证事实将在说理部分阐述；其余证据均系复制件，在被告未提供原件予以核对的情况下，真实性本院不予认定。 根据以上本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年5月22日，原告郑爱云与被告卡森公司签订《浙江省商品房买卖合同一份》（合同编号：第1705220037号）。合同约定：买受人（原告）从出卖人（被告）处购买海宁市商品房一套；商品房设计用途为住宅，建筑面积共302.13平方米；买受人于2017年5月22日前一次性付清全部房价款共计3505118元；出卖人应当在2018年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付原告使用；出卖人如逾期超过120日后，未向原告交付符合条件的房屋，则在买受人要求继续履行合同的条件下，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺于2019年6月30日前，取得相关的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按自约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；自约定日期起以120日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 2017年4月26日，原告支付被告房款100000元；2017年5月22日，原告支付被告房款3405118元，共计3505118元，被告同日向原告开具了相应的增值税发票。 2018年10月19日海宁市住房和城乡规划建设局确认收到卡森卫星城华庭园18#楼工程的竣工验收备案文件，并同意备案。2018年11月23日，根据海公消竣复字（2018）第0016号文书海宁卡森地产有限公司卡森卫星城华庭园二期（复验）项目，结果为合格。 2018年11月，被告通过全球邮政特快专递邮寄单号为1018540382230的快件至海宁市，收件人范叙明，内件品名：交付通知书和交付须知，2018年11月16日投递结果显示妥投本人签收：范。庭审过程中，原告自认于2018年11月底前收到过交付通知书。原告验房时，发现案涉房屋内一卫生间的排粪管道铺排成普通下水管道。 2019年6月，被告通过全球邮政特快专递邮寄单号为1104980301119的快件至海宁市（范叙明收135××××4993），收件人郑爱云，配货信息：产证通知书，2019年6月28日投递结果显示妥投：他人收。 本案双方争议焦点在于：一、案涉房屋是否符合交付条件或存在其他逾期交房情形；二、被告是否存在逾期交付权属证书情形。 就第一个争议焦点，原告认为，案涉房屋卫生间管道铺排与设计图纸不符，有质量问题，不符合交付条件。同时，验房时被告也未按照合同约定出示证明文件、质量保证书和使用说明书，原告有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任应由被告承担。被告认为，其已按照合同约定向原告交付了案涉房屋，虽然房屋交付时存在一定瑕疵，但现已维修完毕，且案涉房屋钥匙被告留存在物业处，原告至今未领取钥匙系其自身原因。本院认为，根据庭审查明的事实，案涉房屋卫生间管道铺排确实存在一定瑕疵，但该瑕疵并非房屋主体结构质量不合格，也未严重影响正常居住使用，并不足以产生房屋无法交付使用的后果，且依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条第9款约定，若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格的，出卖人有义务承担保修责任并尽快予以修复；检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。原告以此为由拒收案涉房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出的被告未按约出示证明文件、质量保证书和使用说明书，原告有权拒绝交接房屋，本院认为，依据交付须知中交付程序的规定，原告可在验房并填写《房屋交付验收清单》后，领取《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》，在原告未提供证据证明其填写房屋交付验收清单后，被告不出示或出示上述文件不齐全的情况下，对原告该主张不予支持。综上，本案中被告并不存在逾期交付房屋的事实，原告主张被告支付逾期交房违约金，并支付房屋占用使用费及物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 就第二个争议焦点，原告认为，被告未于2019年6月30日前交付相关的土地、房屋权属证书，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告认为，其已通过全球邮政特快专递邮寄代办产权告知函至原告指定的代收人范叙明处，应视为其已履行了通知原告办证的义务。对此，被告提交了2019年5月30日物业公司电话通知原告办理产权证的通话记录一份，并申请证人周某、洪某出庭作证。证人周某陈述：我是海宁市四海之家物业管理有限公司员工，2019年5月，根据公司安排我和另外几个同事负责通知小区内业主办理产权证，我通过尾号6232的办公电话拨打尾号4993的电话，当时接电话的是范叙明，范叙明确认了邮寄地址为海宁市周王镇。证人洪某陈述：我是中国邮政集团公司员工，单号1104980301119的快件是我投递的，投递时我是根据邮寄地址对照门牌上门送件的，当时是一处老房子里的一位老人签收的，签收人不是郑爱云也不是范叙明，事后我在系统录入“他人收”信息。经质证，原告认为，通话记录中主叫号码系物业公司，与本案不具有关联性，即使通话记录是真实的，也无法得知通话内容；对两位证人的证言三性均不予认可，根据合同约定交付产证的义务系被告，且案涉邮件签收与否与本案没有关联性，即使签收也不能视为被告已按合同约定履行交付产权证的义务。本院认为，对物业公司工作人员曾与尾号4993机主通话的事实，结合周惠丽的证言及通话记录，本院予以认定，关于通话内容因被告的举证并未达到高度盖然性的证明标准，本院难以认定；证人洪某陈述的内容与被告在庭审中提交的证据能够相互印证，可信度较高，本院予以确认。本院认为，根据举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，被告主张向原告邮寄了代办产权告知函，已履行了交付权属证书的义务，应当首先举证证明其邮寄送达的材料已被原告收悉，但从被告提交的EMS交寄回执及投递员的证言得知，上述材料签收人非郑爱云或范叙明，被告亦未举证签收人已将上述材料转交给郑爱云或范叙明。退一步讲，即使范叙明收悉了该份快件，也不能认定被告向原告履行了交付义务。被告主张原告曾口头授权购房后续事宜委托范叙明处理，范叙明应为原告代理人，有权代为签收相关材料。但依现有证据难以认定范叙明已经获得原告的委托授权，应当由被告承担举证不能的不利后果。同时，依照《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十四条第4款约定，任何一方发出通知的，收件地址以《商品房买卖合同》及本协议所列地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方。该合同中原告的地址标注的是上海市卢湾区复兴中路87弄20号，而被告实际向原告邮寄材料的地址发生了变更，根据合同约定，收件地址的变更应采用书面通知的方式。本案中，被告在未提供证据证明原告曾以书面方式通知被告变更了收件地址，仅以公司台账中登记地址变更，或原告曾收到过变更地址邮寄的交房通知书为由抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现原告主张被告自2019年7月1日起按已付房款的日万分之一支付逾期交付权属证书违约金，符合合同约定，本院予以支持。案件审理过程中，被告于2019年12月17日向本院交付案涉房屋不动产权证书及门牌证，本院于同日通知原告领取，视为完成交付，经核算逾期交付时间为170日，故逾期交付权属证书违约金为59587元（3505118元×日万分之一×170日）。 综上所述，本院对原告诉请的合理部分予以支持，无法律和事实依据的请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告海宁卡森地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑爱云逾期交付权属证书违约金59587元； 二、驳回原告郑爱云的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4855.50元，由原告郑爱云负担3634.50元，由被告海宁卡森地产有限公司负担1221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  范云程 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  冯 华 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  张 鹯 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：华夏银行海宁支行；开户名：海宁市人民法院；账号：4250200001819900001026。