广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20131号上诉人（原审被告）：谢春玲，女，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李文菲，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市广亨润贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道罗湖口岸联检楼一楼外Ａ外-26Ｂ，统一社会信用代码91440300ＭＡ5ＤＪ0ＱＫ09。法定代表人：陈冰虹，总经理。委托诉讼代理人：陈丹丹，广东卓效律师事务所律师。上诉人谢春玲因与被上诉人深圳市广亨润贸易有限公司（以下简称“广亨润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初20810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢春玲上诉请求：一、撤销原审第一、二、三项判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者发回重审。二、本案一、二审费用全部由广亨润公司承担。三、广亨润公司通过高利贷、套路贷、涉黑等多种手段获得谢春玲房产的行为涉嫌违法，已被深圳市公安局立案侦查，请求法院依据事实依法认定谢春玲与广亨润公司的房屋买卖合同无效；将涉嫌非法占有谢春玲房产的案件线索移交司法机关。广亨润公司辩称：一审判决无误，请求驳回谢春玲的上诉请求。广亨润公司向一审法院起诉请求：1、谢春玲立即将位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处××花园×号楼××房产腾退并返还给广亨润公司；2、谢春玲向广亨润公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月72000元计算，自2018年4月20日起计至谢春玲交还广亨润公司房产之日止，暂计至起诉之日为403200元）；3、谢春玲向广亨润公司返还代垫的物业管理费13344.97元、停车费500元、煤气费1315.09元、电费5121.37元及利息（按人民银行同期货款利率计息，自起诉之日起至全额清偿之日止）；4、本案诉讼费由谢春玲承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处××花园×号楼××房（涉案房屋）于2016年11月14日由罗某转移登记至广亨润公司名下。广亨润公司（出租方，甲方）与谢春玲（承租方，乙方）分别于2016年11月18日、2017年5月25日、2017年7月26日签订了三份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限分别为2016年11月20日起至2017年5月19日止、2017年5月20日起至2017年8月19日止，2017年8月20日起至2018年2月19日止；月租金为36000元，乙方应于每月25日前向甲方交付租金；乙方同意，在甲方交付出租房屋时向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金72000元；乙方拖欠租金1个月或单方面整造房屋现状（2016年11月起的现状），甲方不予返还租赁保证金；乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、燃气费等因使用房屋所产生的费用；本合同期满终止（或因其它原因导致本合同终止）后，乙方应于终止后迁离房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋，在逾期期间应加倍向出租人支付租金，如不在此房屋内居住的，甲方有权收回房屋；及其他内容。谢春玲主张，涉案房屋原登记在其名下，谢春玲丈夫的母亲蒋某对该房屋实际出资，因贷款需要，谢春玲将房屋转移登记至其女儿罗某名下，由罗某代持；后谢春玲因欠高利贷被骗将房屋转移给广亨润公司，谢春玲担心家人知道，广亨润公司声称如果签了租赁合同，房屋可以继续让谢春玲居住，于是谢春玲在违背真实意愿的情况下与广亨润公司签订了上述租赁合同。谢春玲对此提交了银行流水、《房屋租赁合同》、产权资料查询单、两份《房屋买卖合同》等予以证明，其中，《房屋租赁合同》显示为谢春玲、陈杰与罗某共同作为出租方与作为承租方的蒋某于2014年12月12日签订，合同约定租赁期限自2014年12月12日起至2034年12月11日止，双方同意以蒋某实际出资200万元折抵租金至期满；产权资料查询单显示涉案房屋于2011年9月29日登记至谢春玲名下；两份《房屋买卖合同》分别显示为谢春玲（卖方）与罗某（买方）于2014年11月25日签订，以及罗某（卖方）与广亨润公司（买方）于2016年10月19日签订，涉案房屋转让价分别约定为7524066元，以及2040万元。广亨润公司对银行流水及其与谢春玲的买卖合同的真实性认可，对其余证据的真实性表示不予认可。广亨润公司表示，蒋某与谢春玲之间租赁合同约定的租金与市场价相差甚远，该租赁合同可能系各方串通签订，广亨润公司与罗某的买卖合同明确写明涉案房屋没有租约；广亨润公司向罗某购买涉案房产并已支付了全部购房款，后谢春玲提出返租，广亨润公司予以同意，双方最后一份租赁合同到期后，广亨润公司应谢春玲要求将租赁期限延期至2018年4月19日。广亨润公司提交了银行流水用于证明谢春玲每月按照合同约定的36000元向其支付房屋租金至2018年4月；谢春玲对此真实性认可，表示每月房租其均是隐瞒家人向广亨润公司支付。广亨润公司于2018年4月12日向谢春玲发出《致承租人谢春玲女士函》，内容写明，自2018年4月20日起双方解除房屋租赁关系，其要求谢春玲自2018年4月20日起三日内搬离涉案房屋。2018年4月24日，广亨润公司再次向谢春玲发出《致承租人谢春玲女士函》；广亨润公司表示其在涉案房屋门上张贴了该通知。一审庭审中，谢春玲表示其未见过上述函件，涉案房屋现由其控制。谢春玲提交了照片、物业管理费收据、报案回执、司法鉴定书用于证明广亨润公司法人曾到涉案房屋打、砸、抢，谢春玲丈夫被打伤并因此报警，后广亨润公司从2018年4月开始，找物业公司将涉案房屋停水停电，房屋无法正常使用，广亨润公司要求谢春玲支付双倍房租没有依据；广亨润公司表示其对上述证据真实性无法确认，且与本案无关。广亨润公司提交了中信银行客户回单、《收款收据》、增值税发票等用于证明其代谢春玲垫付了2017年11月至2018年9月期间物业管理费13344.97元、2017年11月-12月停车费500元、2017年11月至2018年8月期间煤气费1315.09元、2017年10月至2018年9月期间电费5121.37元；谢春玲对上述证据的真实性认可，表示谢春玲支付过上述费用，但具体已支付多少及欠付多少，谢春玲并不清楚。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案房屋已于2016年11月14日登记至广亨润公司名下，如谢春玲对涉案房屋的权属存在异议，其对此可另循法律途径解决。不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，广亨润公司作为房屋的登记权利人分别于2016年11月18日、2017年5月25日、2017年7月26日与谢春玲签订了三份《房屋租赁合同》，双方一直实际履行上述合同并且已履行完毕，没有充分证据证明上述合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。广亨润公司、谢春玲签订的最后一份租赁合同已于2018年2月19日到期终止，双方之后未再签订新的书面合同，广亨润公司要求谢春玲向其返还涉案房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于广亨润公司主张的2018年4月20日之后的占有使用费。《房屋租赁合同》关于逾期未搬离加倍支付租金的约定实质系违约责任的约定，因违约金旨在补偿非违约方的损失，该约定标准过高，故综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等，一审法院酌情判令谢春玲按照合同约定租金标准即每月36000元自2018年4月20日起向广亨润公司支付占有使用费至本判决确定的房屋交还之日止。广亨润公司提交了中信银行客户回单、《收款收据》、增值税发票等用于证明其代谢春玲垫付各项费用的数额，谢春玲未提交证据证明其已支付上述费用，应承担相应的举证不能的不利后果，广亨润公司据此要求谢春玲向其支付代垫的物业管理费13344.97元、停车费500元、煤气费1315.09元、电费5121.37元，于法有据，一审法院予以支持。广亨润公司要求谢春玲向其支付上述款项的利息，依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、谢春玲应于判决生效之日起十日内向广亨润公司返还位于深圳市南山区深圳湾二路与白石路交汇处××花园×号楼××房；二、谢春玲应于判决生效之日起十日内按照每月36000元的标准向广亨润公司支付自2018年4月20日起至一审法院判决确定的返还涉案房屋之日止的房屋占用费；三、谢春玲应于判决生效之日起十日内向广亨润公司支付代垫的物业管理费13344.97元、停车费500元、煤气费1315.09元、电费5121.37元；四、驳回广亨润公司的其他诉讼请求。如果谢春玲未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7652.22元，由广亨润公司负担3913.12元，谢春玲负担3739.1元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。谢春玲虽主张广亨润公司系通过欺诈、胁迫手段与其签订了涉案房屋租赁合同，但双方已实际履行合同多年，谢春玲并未在法定期限内提出撤销或变更合同的主张，谢春玲所提交的证据尚不足以证实涉案租赁合同存在违反法律强制性规定等无效情形，故谢春玲关于涉案房屋租赁合同并非其真实意思表示为无效合同的主张，本院不予采纳。况且，谢春玲关于涉案房屋租赁合同无效的主张并不能作为其有权继续占有使用涉案房屋的合法抗辩理由。关于谢春玲提出其已向广亨润公司返还涉案房屋的主张，并未举证加以证明，且与其一审陈述相矛盾，本院不予采信。一审法院判令谢春玲返还房屋并支付相应的房屋占有使用费、管理费等费用，处理并无不当，本院予以确认。谢春玲主张广亨润公司系通过非法手段迫使其签订房屋买卖合同，其与广亨润公司之间的房屋买卖合同关系亦属非法无效的主张，与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，本院不作处理，谢春玲可另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7645.96元，由上诉人谢春玲负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年二月二十八日书记员 陈颖(兼)