浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0122民初3569号 原告：方伟斌，男，1977年5月20日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：方斌杰，男，1982年10月12日出生，系原告方伟斌的弟弟,住桐庐县。 被告：桐庐康源生态养殖有限公司，住所地：桐庐县凤川街道翙岗村方家坞。 法定代表人：吴健。 委托诉讼代理人：郑猛，浙江迈远律师事务所律师。 原告方伟斌与被告桐庐康源生态养殖有限公司（以下简称康源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告方伟斌及其委托诉讼代理人方斌杰，被告康源公司的法定代表人吴健及其委托诉讼代理人郑猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方伟斌向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即返还租赁保证金30000元以及从2019年5月1日起按银行同期贷款利率计算的逾期还款违约金至付清为止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月28日与被告签订《养殖场租赁合同》，租赁期1年，自2017年11月29日至2018年11月27日止。租赁期间约定租赁保证金30000元，被告在合同期满返还租赁保证金。2018年10月下旬，桐庐凤栖农业科技开发有限公司（以下简称凤栖公司）的老板来到养殖场给原告看了吴健签的租赁合同，养殖场租赁期已于2018年3月31日到期，凤栖公司要收回来自行经营，且已通知吴健搬离养殖场，让原告合同到期后，不要再和吴健续签合同，并将《关于要求吴健立即搬迁桐庐康源生态养殖有限公司的通知》贴在养殖场墙上，原告提出猪要慢慢养大才能卖掉的，老板说合同到期后再给原告几个月的过渡期。原告将此事和被告说了，吴健让原告别管，要原告和她再续签合同，原告因为看过吴健原来签的租赁合同已到期以及凤栖公司发给她的搬迁通知，就不同意和她续签。2019年1月初，凤栖公司派人来摘除了被告公司的牌子，并告知原告看好养殖场。吴健来搬东西时要经过凤栖公司的同意。之后，原告多次口头向被告催讨租期已满应返还的30000元租赁保证金，但被告一直不肯返还。原告于2019年5月初向被告发出《关于要求尽快返还养殖场保证金的通知》，限被告在2019年5月30日前将保证金返还给原告，截至30日被告仍没有将保证金返还。 原告方伟斌向本院提供的证据有：1、养殖场租赁合同，用以证明原、被告签订租赁合同的事实。2、关于要求尽快返还养殖场押金的通知，用以证明原告催促被告返还租赁保证金的事实。3、关于同意给予过渡期养殖的通知复印件，用于证明凤栖公司同意在原告租赁期满后给予一定过渡期限的事实。4、快递回执打印件，用以证明被告收到原告寄送的要求返还养殖场押金通知的事实。5、（2019）浙0122民初550号民事判决书，用以证明案涉养殖场已经由桐庐县人民法院判决归凤栖公司所有，原告在租赁期满后无需与被告续签合同的事实。6、皇甫恩宽于2019年12月23日出具的证明，用以证明养殖场于2018年10月被凤栖公司收回，原告自2018年12月搬出后就再也没有进去养过猪，2019年3月25日的猪是原告弟弟方斌杰找到凤栖公司要求暂养几天的。 被告康源公司辩称：对于被告收取原告交纳的3万元租赁保证金没有异议。但原告在2018年11月27日租赁期结束之后，并未及时交还养殖场，仍在实际使用，至今还锁着养殖场的大门，也没有返还养殖场的钥匙。根据租赁合同第二条第五款规定，“乙方负责保管看护维修养殖场的一切设施，所涉及的费用自理，合同期满后完好无损交还给甲方”。因此，被告有权在原告返还租赁物前暂扣租赁保证金。同时，由于原告非法占有被告所有的养殖场，被告有权按照月租金的标准收取占有使用费。自2018年10月28日起至2019年的10月20日，共计40125元。因此，被告主张抵销原告所主张的3万元租赁保证金，并保留追究剩余占有使用费的权利。被告的养殖场系桐庐县凤川康源养殖场个体经营户所有，经街道办事处、国土所以及县农业局依法审批建设，后桐庐县凤川康源养殖场转型升级为桐庐康源生态养殖有限公司。因此，被告作为合法的所有权人，有权就原告的非法占有、使用行为收取费用。凤栖公司非本案的权利人，也并非养殖场的权利人，养殖场也不是从其处租赁。所以对于其向原告发出的关于同意给予过渡期养殖的通知，被告不予认可。综上所述，被告认为原告的诉请于法无据，应予驳回。 被告康源公司向本院提供的证据有：1、审批表，用以证明养殖场系被告审批建设的事实。2、国家企业信息系统查询情况，用以证明桐庐县凤川康源养殖场于2015年8月27日由个体工商户变更为桐庐康源生态养殖有限公司的事实。3、现场拍摄照片，用以证明原告至今仍未归还养殖场的事实。4、（2017）浙桐证民字第652号公证书、（2017）浙0122民初4565号民事判决书，用以证明被告从未将养殖场及前期相关投入作为实物出资转移给凤栖公司，桐庐凤川康源养殖场仍属于被告所有的事实。 经庭审质证，对原告方伟斌提供的证据，被告康源公司质证认为：对证据1、4，三性没有异议，合同上有明确约定在租赁期满应当交还养殖场。对证据2，真实性无异议，证明对象有异议，被告未返还保证金是因为原告在租赁期满后一直未将养殖场交还给被告。对证据3，认为系复印件，三性有异议，养殖场系被告所有，并非从凤栖公司租赁，也不是该公司的资产，该公司无权就被告的财产向他人承诺给予过渡期。对证据5，真实性无异议，与本案缺乏关联性，证明对象也有异议，判决书的主文中提到要求吴健停止树木种植行为，并未确认养殖场的权属问题。对证据6，真实性有异议，证明人的身份不明，所陈述的事实也均错误，被告认为康源养殖场仍然归被告所有，不存在收回租赁权的说法，且原告至今仍占有钥匙、没有实际搬离，故三性均有异议。本院对原告方伟斌提供的证据认证如下：对证据1、4予以认定，证据2的真实性予以认定，证据3系复印件，不予认定。证据5，真实性予以认定，但该证据中未确认养殖场的归属，故证明目的不予认定。证据6，系证人证言，证人的身份没有有效证据认定，且证人未出庭接受法庭的询问，不予认定。 对被告康源公司提供的证据，原告方伟斌质证认为：对证据1、2，无异议。对证据3，照片中的门锁系凤栖公司的人锁上的，与原告无关。对证据4，证明对象有异议，2015年1月16日，被告康源公司法定代表人吴健将养殖场的公章等证件材料移交给凤栖公司，2015年4月20日，凤栖公司将养殖场对外出租至2017年4月19日，被告公司系桐庐县康源养殖场转变而来，事实上占用了桐庐县康源养殖场的土地、房屋等实物。本院对被告康源公司提供的证据质证如下：对证据1、2予以认定。证据3中照片显示的状态是大门上锁关闭，至于养殖场是否归还将结合有效证据及庭审陈述在本院认为部分作分析认定。证据4，真实性予以认定。 根据上述有效证据及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2017年11月28日，原、被告签订《养殖场租赁合同》一份，约定由原告承租位于桐庐县凤川街道翙岗村方家坞的养殖场圈养生猪，由被告提供圈舍、房屋、设施，租赁期限自2017年11月28日至2018年11月27日，租金每年45000元，排污费每年2880元，共计47880元。原告向被告交纳租赁保证金30000元，若被告未在租赁期间内出现排污等罚款或者房屋设施损坏及重大事故，原告在合同期满后返还租赁保证金。租赁期间，原告负责保管、看护、维修养殖场的一切设施，所涉及的费用自理，合同期满后完好无损交还给被告。同时，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告向被告交纳了租赁费用及保证金，并开始圈养生猪。 2019年3月25日，桐庐县畜牧局从该养殖场内回收处理86头病猪。 2019年5月2日，原告向被告公司法定代表人吴健寄送“关于要求尽快返还养殖场押金的通知”，该通知载明：“。现租赁已到期，同时凤栖公司已通知我你的养殖场租赁期亦已到期，凤栖公司要收回自行经营，故我无法与你再续签合同，为此我已多次口头向你催讨要求返还30000元租赁保证金，你一直不肯返还。现本人因猪瘟损失巨大，急需用钱，限你在2019年5月30日前将30000元保证金返还给我，若逾期不肯返还，我将通过法律途径以追究你的违约责任”。2019年5月4日，吴健收到该通知。 根据被告公司法定代表人吴健与案外人凤栖公司在本院的数份民事判决查明，2008年4月起，吴健租赁桐庐县方家坞的土地经营养殖场，并于2009年5月21日注册成立个体工商户桐庐县康源养殖场。2013年12月16日，吴健从单戈强、朱桂英处受让了该二人享有的65%方家坞土地承包经营权，并签订了《农村土地使用权（承包经营）转让协议》。2014年，吴健、汪文宇、郑录、徐博四人协商筹建凤栖公司开发经营方家坞土地。2014年7月3日，为了筹建凤栖公司，吴健、郑录与郗洪杰、袁新胜签订了《农村土地承包经营转让合同》，并从郗洪杰、袁新胜处受让了方家坞土地35%承包经营权。2014年11月24日，吴健与汪文宇、郑录、徐博签订《关于吴健在方家坞投资折价入股的协议》，约定：“吴健于2008年4月在方家坞租赁经营养殖场至2014年8月，同时于2013年11月从单戈强处转让方家坞65%的土地经营权。2014年8月，汪文宇、徐博、吴健、郑录四人商议成立凤栖农业科技开发有限公司共同开发经营方家坞山坳所有山地，并商量好具体占股。吴健同意原取得的土地65%股份按原转让价100万元转给公司由合股人投资占股，100万元贷款1年银行利息86400元由公司支付，本息共计1086400元于本协议签字后第二天付清。吴健在方家坞经营的养殖场和前期在方家坞的投入折价50万元入股，在凤栖农业科技开发有限公司占股10%。猪场内猪及饲料与郑录接手时结清……”。上述协议签订后，吴健收到了65%方家坞土地承包经营权的转让费用。2015年7月23日，吴健、汪文宇、徐博作为自然人股东签订《凤栖公司章程》，约定公司认缴注册资本500万元，汪文宇以货币认缴出资300万元，占注册资本的60%，徐博以货币方式认缴出资150万元，吴健以实物认缴出资50万元，占注册资本的10%，股东以非货币方式出资的，应当依法办妥财产权的转移手续。上述章程在桐庐县工商行政管理局进行了备案。2015年7月27日，凤栖公司成立，法定代表人为汪文宇，注册资本500万元，股东为汪文宇、吴健、徐博。2015年8月27日，吴健将桐庐县康源养殖场变更登记为桐庐康源生态养殖有限公司，企业类型从个体工商户变更登记为一人有限责任公司（自然人独资），桐庐康源生态养殖有限公司的法定代表人为吴健，住所地为桐庐县凤川街道翙岗村方家坞。2017年4月9日，凤栖公司召开股东会，吴健经通知未参加，汪文宇、徐博参加，股东会通过了因吴健注册资本拒不到位，取消吴健凤栖公司股东资格的公司决议。2017年8月17日，本院立案受理了吴健诉凤栖公司的公司决议效力确认纠纷一案，吴健起诉要求确认凤栖公司2017年4月9日股东会决议无效。本院于2018年8月15日作出判决，驳回了吴健的诉讼请求。2018年10月，凤栖公司向吴健发函，要求其限期搬迁桐庐康源生态养殖有限公司。2018年11月，吴健回函认为养殖场所有房屋都是其出资建设，凤栖公司无权要求搬迁。2018年11月，凤栖公司再次向吴健发函，认为现有养殖场固定资产属于公司所有，公司已取得方家坞生猪养殖经营权，要求吴健期限搬离养殖场内所有动产。 本院认为：原、被告之间的租赁合同于2018年11月27日终止，租赁关系终止后，原、被告双方应就是否续租事宜进行协商，未协商或协商不一致的，承租方应依约返还租赁场所。本案中原告认为其已于2018年12月搬离案涉租赁场所，但并未提供证据证明其已在该时间段内履行了返还义务，后原告于2019年5月2日向被告邮寄“关于要求尽快返还养殖场押金的通知”，表明了无法继续履行合同的意思表示，而被告收到该通知后，未采取相应措施就后续事务进行处理，故本院以被告收到该通知的时间即2019年5月4日为原告返还租赁场所的时间。原告认为租赁场所为凤栖公司所有而不应当向被告返还的意见，本院认为被告在租赁合同终止时是否享有租赁场所的所有权与本案缺乏关联性，该项意见不予采信。租赁关系终止后，返还租赁场所系承租人的法定义务，未返还的，应当支付占有使用费。2018年11月28日至2019年5月4日期间的占有使用费以合同约定的年租金标准45000元为依据，计算该期间的占有使用费为19479元（45000元/365天*158天）。被告就原告占有使用期间的费用未提出反诉，而提出要求抵扣保证金的抗辩意见，为节约诉讼成本，避免诉累，本院将其抵扣后，由被告返还原告租赁保证金10521元。对于原告主张的逾期违约金，本院调整为被告收到通知之日即2019年5月4日之次日起计算至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的违约金和自2019年8月20日起至生效判决确定的履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告桐庐康源生态养殖有限公司返还原告方伟斌保证金10521元，并支付以10521元为基数、自2019年5月5日起至生效判决确定的履行之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告方伟斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费550元，由原告方伟斌负担357元，被告桐庐康源生态养殖有限公司负担193元。 原告方伟斌于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐康源生态养殖有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  郑 霞 人民陪审员  吴小明 人民陪审员  项云海 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  方淼丹 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。