浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3988号 原告（反诉被告）：焦丽娥 。 委托诉讼代理人：汪昌法，浙江金众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李斌 。 被告（反诉原告）：史聪红 。 两被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：胡忠海，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）焦丽娥与被告（反诉原告）李斌、史聪红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，两被告（反诉原告）李斌、史聪红于2019年11月26日提起反诉，本院受理后决定与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦丽娥及其委托诉讼代理人汪昌法与两被告（反诉原告）李斌、史聪红共同的委托诉讼代理人胡忠海到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、撤销双方于2019年11月2日签订的《房屋买卖合同》；二、两被告向原告返还定金30000元并赔偿损失5000元。事实与理由：两被告系夫妻关系，两人共有一套商铺，坐落于舟山市定海区。2019年11月2日，在舟山市永达房产经纪有限公司（以下简称“永达公司”）居间下，原告与两被告签订一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价款2200000元，原告应于2019年11月14日前支付首付款1170000元，双方于当日办理产权过户，尾款1000000元待原告商业贷款后于2019年12月12日前付清。合同签订当日，原告支付了定金30000元。不日，原告知悉两被告在签订合同时隐瞒了房屋被法院查封以及二次抵押的事实，遂要求原告返还定金，但两被告表示拒绝，故诉至贵院 两被告（反诉原告）辩称，两被告在交易过程中不存在欺诈行为。案涉房屋曾被法院查封属实，但在双方约定的产权过户时，法院已经解除了查封。在双方签订的《房屋买卖合同》中，两被告已经明确告知案涉房屋上存在二次抵押1000000元的事实，并告知原告已经筹集了1000000元用于归还二次抵押权人。反之，是原告自身没有筹集到第一期房款1170000元，导致双方交易未果。 两被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、解除双方于2019年11月2日签订的《房屋买卖合同》；二、两反诉被告向反诉原告赔偿违约金300000元与滞纳金22200元。事实与理由：关于双方签订《房屋买卖合同》内容同本诉诉称基本一致，该合同另约定，违约责任为违约方赔偿总价款15%作为违约金，并按总价款的日千分之一支付10天滞纳金。合同签订后，反诉被告仅支付了定金30000元，后就以种种借口拒绝履行合同，致使合同无法继续履行，故反诉原告诉请判令解除合同并赔偿损失。 原告（反诉被告）针对两被告（反诉原告）的反诉辩称，双方在签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋尚处于查封状态，反诉原告隐瞒了该重要信息，存在欺诈行为。反诉原告在签订《房屋买卖合同》时，虽向反诉被告披露了案涉房屋上有银行抵押债权600000元，但未披露案涉房屋上有二次抵押，反诉被告不履行《房屋买卖合同》，符合法律规定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：舟山市定海区房屋所有权人登记为李斌与史聪红，二人系夫妻关系，按份共有，房屋建筑面积105.09平方米。 2019年11月2日，李斌、史聪红（甲方）与焦丽娥（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，并由永达公司作为乙方中介在合同落款处盖章，约定：甲方愿意将舟山市定海区房屋出售给乙方，乙方先于2019年11月2日支付购房定金30000元，双方拟定房屋成交价2200000元，第一期乙方于2019年11月14日前付款1170000元，第二期乙方于2019年12月12日前付款1000000元，双方商定于2019年11月14日办理房屋权属过户手续，办理房屋买卖交易手续时所缴纳的一切税费均由乙方承担，乙方须支付中介费11000元，乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户以及甲方不能按期交房，每逾期一天，由违约方向对方支付相当于总房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过10天，属自动放弃合同，守约方可单方面解除合同并书面通知对方，甲方返还乙方已付房款，由违约方向对方赔偿总房款的15%作为违约金，及十日的滞纳金，双方另约定，首付当天先付600000元用于银行还贷，当天完成过户时再付570000元。当日，焦丽娥支付给永达公司定金30000元，后永达公司将定金30000元转交给李斌与史聪红。 2019年11月4日，永达公司法定代表人王旭东出具一份《担保书》，载明：王旭东愿意为舟山市定海区房屋交易给焦丽娥一事担保，保证房屋交易成功以及上述房屋产权权属清楚。如果上述双方房产交易不成功，王旭东担保将焦丽娥支付的定金返还给焦丽娥。 2019年11月13日，史聪红与王旭东签订一份《借款协议》，约定史聪红向王旭东借款1000000元用于舟山市定海区房屋还贷。 2019年11月14日，约定的付款日以及产权过户日，双方未交易成功。2019年12月，史聪红、李斌将上述房屋转卖给他人。 另查明，中国工商银行股份有限公司舟山分行（以下简称“工商银行”）与李斌、史聪红金融借款合同纠纷一案，本院依据工商银行保全申请，于2019年4月12日查封了舟山市定海区房屋。2019年5月22日，经本院主持调解，双方达成调解协议，确认李斌、史聪红尚欠工商银行借款本金及利息、还款方式以及未按约履行前提下，工商银行有权就舟山市定海区房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。2019年11月5日，工商银行向本院申请解除对上述房屋的查封，本院于当日解除查封。除上述抵押给工商银行外，李斌、史聪红另就上述房屋价值余额抵押给忻玉芬，抵押债权金额1000000元。 本院认为，本案当事人采用合同书形式订立房屋买卖合同的，自双方当事人签字时合同成立。依法成立的合同，本应自成立时生效，但焦丽娥认为李斌、史聪红一方以欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立的合同，有权请求人民法院依法撤销。具体而言，买受人认为出卖人在交易过程中隐瞒了房屋被查封与二次抵押的事实，违反了应向买受人告知房屋真实情况以及重大事项的义务，构成欺诈。本案中，案涉房屋在双方签订买卖合同时仍处于被法院查封状态，出卖人在双方订约时未披露该重大事项，但在双方约定的支付首付款并完成产权过户时，案涉房屋已被解除查封，客观上不影响合同继续履行，从促进市场交易出发，买受人焦丽娥该点主张不予支持。抵押事项属于案涉房屋的重大事项，足以动摇一方的缔约意思，实际影响到合同双方当事人真实意思表示，出卖人有义务明确告知买受人。出卖人一方抗辩双方在合同订立阶段，已经明确向买受人披露了该重大事项，根据双方签订书面合同，未见案涉房屋二次抵押的事实记载于书面合同上，史聪红虽在订约阶段向焦丽娥披露过其尚欠忻玉芬的金额1000000元债务，但并未明确披露该债务是否设定了抵押，也不能因此而推论向买受人披露了个人对外债务情况就代表了明确披露交易房产抵押事实。案涉房屋交易是在永达公司居间下签订的书面合同，永达公司系提供房屋交易居间业务的机构，参与书面合同签订，并在另案中依合同约定向焦丽娥主张居间费，但通过已审理查明事实，其作为居中服务一方，为出卖人担保并出借款项，能够推断永达公司对案涉房屋抵押事实有清楚的认识，但在双方订约时也未向买受人披露，其行为不妥。对永达公司主张居间费纠纷，在另案中再具体评析，但在本案房屋买卖合同纠纷中，出卖人与居间人的行为损害了买受人对出卖人以及提供居间服务的中介机构的合理信赖。出卖人抗辩其有真实履行意愿，并提供了证据，但现有证据无法证明在合同约定的履行日前案涉房屋二次抵押事实已经消灭，对该抗辩意见本院不予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。焦丽娥主张李斌、史聪红返还已支付定金30000元，本院予以支持。焦丽娥主张李斌、史聪红赔偿损失5000元，但未提供证据证明损失实际发生，应承担举证不能之不利后果，本院对其该项诉请不予支持。李斌、史聪红反诉焦丽娥解除合同以及依据合同约定赔偿违约金以及滞纳金，现因双方当事人之间房屋买卖合同已被撤销，故其反诉诉请无事实以及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十四条、第五十八条之规定，判决如下： 一、撤销原告（反诉被告）焦丽娥与被告（反诉原告）李斌、史聪红于2019年11月2日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）李斌、史聪红于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）焦丽娥返还定金30000元； 三、驳回原告（反诉被告）焦丽娥在本诉中的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）李斌、史聪红在反诉中的全部诉讼请求。 本诉诉讼费收取337元，由原告（反诉被告）焦丽娥负担62元，由被告（反诉原告）李斌、史聪红负担275元；反诉诉讼费收取3066元，由被告（反诉原告）李斌、史聪红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 杨 二〇二〇年二月十日 书记员 於航燕