福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0403民初2019号 原告（反诉被告）：华融（三明）房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区。 法定代表人：薛华强，董事长。 委托诉讼代理人：林艳玉、宋超，福建明经律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：张善还，男，汉族，住福建省三明市三元区。 被告（反诉原告）：周丽评，女，汉族，住福建省三明市三元区。 二被告的共同委托诉讼代理人：裴亚芹，三明市三元区永恒法律服务所法律工作者。 原告华融（三明）房地产开发有限公司（以下简称华融公司）与被告张善还、周丽评商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，张善还、周丽评于同月25日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）华融公司委托诉讼代理人林艳玉、宋超，被告（反诉原告）张善还及被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人裴亚芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融公司向本院提出诉讼请求：1.判令张善还、周丽评支付逾期办理按揭贷款违约金51900元（办理按揭款60万元×日万分之五×173日，2017.4.24至2017.10.24共计183日，扣除10日为51900元）；2.本案诉讼费由张善还、周丽评承担。事实和理由：2017年4月24日，华融公司与张善还、周丽评签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，其中主合同附件四第4条约定，买受人应在签完本合同后于10个工作日内准备好办理贷款所需的一切资料，并按照出卖人与按揭银行预约的时间办理银行按揭（公积金）贷款手续，买受人逾期未办理银行按揭（公积金）贷款手续的，每逾期一日，买受人按所需办理按揭的万分之五向出卖人支付违约金。当日，张善还、周丽评支付首付款152838.54元，但未按合同约定办理好完整的按揭贷款资料及手续，华融公司及银行多次催告张善还、周丽评办理贷款手续，同年6月7日还向张善还、周丽评送达《催办理按揭贷款函》。同年8月4日，张善还、周丽评支付10万元后，至10月24日才与银行签订《个人住房借款合同》办理50万元的商业贷款，张善还、周丽评违反合同约定，应承担违约责任。 张善还、周丽评辩称，1.其与华融公司签订《商品房买卖合同》，按约定支付20%的首付，余款60万元（华融公司计算的）需到华融公司指定的建行三元支行办理按揭组合贷款。同年5月10日，其到建行三元支行送材料办理按揭贷款，经该行测算，只能贷款45万元，若贷60万元，应将公积金缴存额由500元／月提至700元／月，但提高缴存额需每年7月统一调整。7月公积金管理中心出台新政策，首套房首付比不低于30%。19日，其将公积金缴存额提至700元／月。后其按银行通知于同月26日支付华融公司8万元，8月4日支付2万元，至此，其只需纯公积金贷款50万元，并于当日办理好按揭贷款手续，银行也开始走审批程序，约一个月，银行又通知说公积金没额度，推出公积金转商业贷政策，需重新填表签字，其重新填表签字后，又重新审批。10月24日，其在市建行签订了《银行借款合同》。故其没有违约行为，不应支付违约金。 张善还、周丽评向本院提出反诉请求：1.判令华融公司支付逾期交房违约金人民币70013.5元（从2019年1月17日起暂计算到2019年11月27日逾期310天，每日按购房款752838.54元的万分之三计算），此后的违约金继续计算到实际交房之日止；2.判令华融公司承担本案反诉费；3.责令华融公司立即交付三明市三元区工业南路133号1幢****商品房。事实及理由：2017年4月24日，张善还、周丽评与华融公司签订商品房买卖合同（预售），双方约定：张善还、周丽评向华融公司购买其开发的三明市三元区工业南路133号1幢****室商品房，房屋总价款752838.54元，张善还、周丽评于合同签订当日支付了首付款142838.54元，于同年5月、7月、8月分别支付10000元、80000元、20000元，于同年12月27日以按揭付款方式支付了500000元；华融公司依合同第十一条约定本应当在2017年12月31日前将该商品房交付张善还、周丽评使用；依合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按补充协议第五条处理，即买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，因华融公司的原因，华融公司至今未按照合同约定交付房屋，已经构成违约，故应依照合同约定支付违约金。其于2019年1月向三元区人民法院起诉，该院于同年3月以（2019）闽0403民初176号民事判决书，判决华融公司支付至2019年1月16日止的违约金64593.5元。但华融公司至今未交付房产，仍应支付违约金。 华融公司辩称，1.2019年5月10日，未备案之前，其愿意承担；2.依据类案已生效判决，违约金已调整为日万分之一点五，按400天（2018年4月6日至2019年5月10日），以购房款752838.54元计算，为45170.2元，而（2019）闽0403民初176号及（2019）闽04民终1067号民事判决书已确认64593.5元，已远超过45170.2元，应予以驳回。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 1.2017年4月，华融公司向张善还、周丽评出具《置业市计划》，该计划载明：房号2413、单价7952.98元、折后总价752838.86元、首付152838.86元、银行贷款60万元（公积金贷款50万元、商业贷款10万元、月供2759.3元）。同月24日，张善还、周丽评（买受人）与华融公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：交易商品房为三元区工业南路133号1幢***号，单价为每平方米7714.3元，总价款为752838.54元；贷款方式付款，买受人应当于2017年4月24日前支付首期房价款人民币152838.54元，余款600000元向（贷款机构）申请贷款支付；华融公司于2017年12月31日前交房；交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件，遇特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期交付；逾期交付超过180日以后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。附件四第四条，买受人需在出卖人通知的时间内交清购房首期款共计人民币壹拾伍万贰仟捌佰叁拾捌点伍肆元；余款陆拾万元整买受人须按出卖人提供的银行按揭（公积金）贷款业务办理银行的要求，于10个工作日内准备好办理贷款所需的一切资料，并按照出卖人与按揭银行预约的时间办理银行按揭（公积金）贷款手续，买受人逾期未办理银行按揭（公积金）贷款手续的，每逾期一日，买受人按所需办理按揭款的万分之五向出卖人支付违约金等。 2.合同签订后，张善还、周丽评于2017年4月24日向华融公司支付首付款142838.54元。同年5月10日，张善还、周丽评按照华融公司与按揭银行（中国建设银行三明三元支行）预约的时间到该行办理按揭（公积金）贷款手续，张善还为便于贷款后还贷办理尾号为882的龙卡通储蓄卡。该行根据张善还、周丽评的公积金缴存额进行测算后，张善还、周丽评仅能组合贷款45万元，如要组合贷款60万元，应将公积金缴存额由500元／月提至700元／月，因公积金缴存额的提高需每年7月统一调整，当日，张善还、周丽评未办成按揭（公积金）贷款手续。同月26日，张善还、周丽评支付华融公司10000元。同年6月7日，华融公司以《催办理按揭贷款函》通知张善还、周丽评“请贵方在2017年6月12日前办理好银行按揭相关手续，同时我方将保持严格按照合同约定，追究贵方逾期未办理银行按揭手续的，每逾期一日，买受人按所需办理按揭款的万分之五向出卖人支付违约金的违约责任的权利”。同年7月，三明市住房公积金管理委员会以明住房﹝2017﹞3号下发《关于部分调整住房公积金贷款政策的通知》，明确“职工家庭首次申请住房公积金贷款的，首付比例不低于30%”。同月19日，张善还、周丽评将其公积金缴存额提至700元／月，并根据新的公积金贷款政策及按揭银行的通知于26日支付华融公司8万元。8月4日，张善还、周丽评支付华融公司2万元（张善还、周丽评只需纯公积金贷款50万元），并于同月到按揭银行（中国建设银行三明三元支行）办理了按揭（公积金）贷款手续，按揭银行也开始审批。9月初，按揭银行通知张善还、周丽评“公积金管理中心资金紧张没额度，推出公积金转商业贷政策，需重新填申请表”后，张善还、周丽评到该行重新填写《三明市住房公积金借款申请表》，但申请时间未填写。同月6日，按揭银行对张善还、周丽评提供的贷款手续进行审查，认为手续完整后，填写了时间“2017年9月6日”，开始审批。10月24日，张善还、周丽评与中国建设银行三明三元支行签订《个人住房借款合同》。同年12月27日，张善还、周丽评通过公积金贷款，支付华融公司购房款500000元。 3.案涉工程项目于2018年8月28日竣工验收合格，同年12月13日，三明市城乡规划局出具建设工程竣工规划条件核实意见书，同意华融房地产公司报送“三明旅社（含小长安）片区改造项目”项目通过规划条件核实；2019年1月31日，三明市公安消防支队三元区大队出具建设工程消防验收意见，载明该建设工程消防复验合格，同意该工程恢复使用。同年5月10日，案涉工程取得了福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。同年12月19日，华融公司与张善还、周丽评办理案涉房屋交接手续。 4.张善还、周丽评与华融公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年3月以（2019）闽0403民初176号民事判决书，判决华融公司支付张善还、周丽评逾期交房违约金64593.5元（以752838.54元为基数，自2018年4月6日起至2019年1月16日止，每日万分之三计算）等。华融公司不服判决，向三明市中级人民法院提出上诉，该院以（2019）闽04民终1067号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 5.已生效的（2019）闽04民终1926号民事判决书载明：因天气、停电和停水原因造成可延期交房情形为95天，华融房地产公司履行交房义务时间可以由2017年12月31日顺延至2018年4月5日；华融房地产公司不能因规划变更而免除其逾期交房的违约责任；华融房地产公司于2019年5月10日向三明市三元区住建局提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件；逾期交房天数为2018年4月6日至2019年5月10日共计400天；双方约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金，超出同地段同类房屋平均租金的数倍，应当认定双方当事人约定的违约金过高，应当适当调整，且调整为华融房地产公司按已付房款的日万分之一点五计算支付买受人逾期交房违约金。 以上事实，有华融公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议书》、《个人住房借款合同》、催办理按揭贷款函、签收登记表、银联商务商户存根、中国银行支付业务收款回单、张善还、周丽评提供的张善还、周丽评身份证复印件、《置业计划》、尾号为882的中国建设银行龙卡通（储蓄卡）及账户详情、张善还、周丽评公积金存折、缴房款发票、完税证明、本院（2019）闽0403民初176号民事判决书、三明市中级人民法院（2019）闽04民终1067号、1926号民事判决书等证据及庭审笔录相印证，本院予以认定。 对张善还、周丽评提供的《置业计划》，华融公司虽予以否认，但该《置业计划》载明开发商为华融公司，且从该《置业计划》内容看，能与华融公司和张善还、周丽评签订的《商品房买卖合同（预售）》所载明的房号、建筑面积、单价、银行贷款等基本一致，故可以确认系华融公司向张善还、周丽评出具了该《置业计划》。 本案争议的焦点： 一、张善还、周丽评是否应承担逾期办理按揭贷款违约责任问题。 华融公司认为，张善还、周丽评应在签完合同后十个工作日内办理按揭贷款资料及手续，张善还、周丽评未办理，应按按揭贷款60万元，以日万分之五，从2017.4.24计算至2017.10.24（扣除10天），为51900元。 张善还、周丽评认为，1.其相信华融公司的计算，可以贷款60万元，才购买该房。5月10日，其到建行三元支行送材料办理按揭贷款，经该行测算，只能贷款45万元，若贷60万元，应将公积金缴存额由500元／月提至700元／月，但提高缴存额需每年7月统一调整。7月公积金管理中心出台新政策，首套房首付比不低于30%。19日，其将公积金缴存额提至700元／月。后其按银行通知于同月26日支付华融公司8万元，8月4日支付2万元，至此，其只需纯公积金贷款50万元，并于当日办理好按揭贷款手续，银行也开始走审批程序，约一个月，银行又通知说公积金没额度，推出公积金转商业贷政策，需重新填表签字，其重新填表签字后，又重新审批。10月24日，其在市建行签订了《银行借款合同》。故其没有违约行为，不应支付违约金；2.因华融公司计算错误，其无法按期办理贷款，逾期办理按揭贷款责任在华融公司，其不应承担责任。 本院认为，1.5月10日，张善还、周丽评按华融公司与按揭银行预约的时间到按揭银行办理银行按揭（公积金）贷款手续，但因张善还、周丽评的公积金缴存额不足，无法组合贷款60万元，并未办理银行按揭（公积金）贷款手续。6月7日，华融公司发《催办理按揭贷款函》给张善还、周丽评，催促张善还、周丽评于12日前办理好银行按揭相关手续，张善还、周丽评于7月将公积金缴存额由500元／月提至700元／月，于8月办理了银行按揭相关手续，但因公积金额度紧张，在推出公积金转商业贷的政策后的9月6日左右，张善还、周丽评重新填写申请表，才办理好银行按揭相关手续。依据合同约定，5月10日之后至8月4日，张善还、周丽评未办理银行按揭相关手续，已构成违约；案涉合同约定张善还、周丽评应按期办理银行按揭，目的在于华融公司能及时收到相应购房款，虽然8月4日张善还、周丽评办理了银行按揭相关手续，但因其违约延期办理，才遇到公积金额度紧张，直至公积金转商业贷的推出，张善还、周丽评才于9月6日左右重新填写《三明市住房公积金借款申请表》，办理好银行按揭相关手续，故系因张善还、周丽评前期的违约才导致9月6日左右才办理好银行按揭相关手续，该期间，也应认定张善还、周丽评违约，张善还、周丽评应承担相应违约责任，结合按揭银行经办人池其耿所作的“申请表上的时间就是贷款手续完整时间，正常差一两天”的陈述，本院酌情确定张善还、周丽评办理好银行按揭相关手续时间为9月5日；2.华融公司根据首付情况，认为张善还、周丽评商业贷款可贷10万元，公积金可贷50万元，并写入《置业计划》，但《置业计划》仅是“计划”，非保证书或承诺书，华融公司也非按揭银行，能否贷款60万元，非其决定，故华融公司没有过错，不承担责任。而依据案涉合同的约定，张善还、周丽评作为买受人，支付购房款（含银行按揭）系张善还、周丽评履行合同的主要义务，张善还、周丽评购房按揭贷款时明知贷款需按揭银行、公积金管理中心审批等程序，其应当预见可能无法贷款60万元的情况，并采取相应补救措施，应当预见而未预见，造成银行按揭迟延，构成违约，张善还、周丽评有过错，应自行承担由此产生的法律责任；至于张善还、周丽评违约之后，因公积金政策调整而产生的法律后果，依法也应由张善还、周丽评承担；3.根据（2019）闽04民终1926号民事判决书，该判决认定双方当事人约定的违约金过高，应适当调整，调整为日万分之一点五计算支付逾期交房违约金，依民法公平原则，本院酌情确定按日万分之一点五计算支付逾期付款违约金；4.因华融公司与按揭银行预约张善还、周丽评办理银行按揭（公积金）贷款手续的时间为5月10日，故张善还、周丽评逾期办理办理银行按揭（公积金）贷款手续时间应从5月11日起算。另外，华融公司虽于6月7日向张善还、周丽评发《催办理按揭贷款函》，但该函明确提到将按合同约定追究逾期违约金，违约金计算也不宜从该日起算，故违约金计算时间为，8万元为77天（2017年5月11日至2017年7月26日），违约金为924元（8万元×77日×日万分之一点五）；2万元为86天（2017年5月11日至2017年8月4日），违约金为258元（2万元×77日×日万分之一点五）；50万元为118天（2017年5月11日至2017年9月5日），违约金为8850元（50万元×118日×日万分之一点五），违约金总计为10032元。 二、华融公司是否应承担从2019年1月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约责任问题。 张善还、周丽评认为，华融公司应支付逾期交房违约金人民币70013.5元（从2019年1月17日起暂计算到2019年11月27日逾期310天，每日按购房款752838.54元的万分之三计算）。 华融公司认为，依据生效的判决书，违约金已调整为日万分之一点五，按400天（2018年4月6日至2019年5月10日），以购房款752838.54元计算，为45170.2元，而（2019）闽0403民初176号及（2019）闽04民终1067号民事判决书已确认64593.5元，已远超过45170.2元，不应支持。 本院认为，已生效的（2019）闽04民终1926号民事判决书，可以证实；逾期交房天数为2018年4月6日至2019年5月10日共计400天；违约金调整至日万分之一点五计算。如依该标准计算，华融公司应支付的违约金为45170.3元（752838.54元×400日×日万分之一点五）。而已生效的本院（2019）闽0403民初176号、三明市中级人民法院（2019）闽04民终1067号民事判决书，确认违约金64593.5元，已超过45170.3元，如判决华融公司支付张善还、周丽评2019年1月17日之后的违约金，明显违反民法公平原则，故对张善还、周丽评的该请求不予支持。 综上所述，本院认为，对华融公司要求张善还、周丽评支付逾期办理按揭贷款违约金的诉讼请求，合理部分予以支持；对张善还、周丽评要求华融房地产公司支付从2019年1月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的反诉请求，于法无据，不予支持；张善还、周丽评要求华融公司立即交付案涉房屋的诉请，因诉讼中双方已办理交接手续，应予驳回。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张善还、周丽评应于本判决生效之日起十日内支付华融（三明）房地产开发有限公司逾期办理按揭贷款违约金10032元； 二、张善还、周丽评应于本判决生效之日起十日内支付华融（三明）房地产开发有限公司财产保全申请费539元； 三、驳回华融（三明）房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回张善还、周丽评的反诉请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1098元，减半收取549元，由张善还、周丽评负担100元，由华融（三明）房地产开发有限公司负担449元；反诉案件受理费775元，由张善还、周丽评负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇二〇年二月二十八日 书记员  韦桂明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 3、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。