上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24639号原告：田振强，男，1984年2月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：鲍伊雯，女，1984年9月12日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：田振强(系鲍伊雯丈夫)。被告：上海虹丞物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：杨笑天，部门负责人。委托诉讼代理人：李猛，男。原告田振强、鲍伊雯与被告上海虹丞物业管理有限公司(以下简称虹丞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田振强暨原告鲍伊雯委托诉讼代理人、被告虹丞公司委托诉讼代理人李猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田振强、鲍伊雯向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告违约金53,600元(相当于8个月的租金金额)。事实和理由：2018年1月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市徐汇区吴兴路XXX弄XXX号XXX室房屋租给被告使用，租期五年，另有30天的免费装修期，月租金6,700元，押金相当于一个月的租金，双方有任何一方违约的，违约金为8个月的租金。2019年7月，被告单方面通知原告终止合同，并拒绝按合同约定支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。虹丞公司辩称，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。被告因经营亏损于2019年7月5日通知原告提前退租，并办理房屋交接手续。原告在收到通知后应及时接收房屋，原告也有充足的时间寻找新的租客。被告租金已支付至2019年8月2日，且同意将押金作为违约金抵扣，被告认为押金及剩余租金足以赔偿原告的实际损失。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，田振强、鲍伊雯(出租方，甲方)与上海虹丞物业管理有限公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市徐汇区吴兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给乙方，由乙方对该房屋进行对外出租及日常管理服务，房屋建筑面积46.25平方米，约定交房日为2018年1月3日；租赁期限为5年，其中免费装修期为30天，自免租期结束的次日开始计算，即2018年2月3日起至2023年2月2日；租金第0至1个合同年度为6700元每月，租金按季支付，每三个月为一支付周期，乙方应在每支付周期开始的前7个工作日内以转账方式向甲方支付当期的房屋租金；乙方同意支付给甲方一个月的房屋租金作为租赁押金，共计6700元；若乙方延期支付房屋租金,经甲方催告后超出10日仍不支付的，甲方可终止本合同；乙方违约导致甲方根据本合同第8.4条解除本合同的，乙方需向甲方支付违约金，违约金按照违约当月租金的8倍计算，乙方的已经交付的保证金及预付但尚未使用的租金可冲抵部分违约金，若冲抵违约金后剩余的部分甲方应无条件退还乙方。合同还约定了双方的权利义务及其他事项。合同签订后，双方按约履行。被告租金已付至2019年8月2日。2019年7月5日，被告通过短信通知原告提前退租。短信内容主要为，被告因经营亏损决定解约退回房屋，已交房租至2019年8月2日，押金及剩余房租作为补偿，请原告三日内联系被告工作人员收回房屋。2019年7月7日，双方在涉讼房屋处见面协商解约事宜。被告将房屋密码锁密码告知原告。原告要求被告支付违约金，但双方对于违约金金额未能达成一致，故当天未办理房屋交接手续。2019年7月30日，原告向被告发出《房租催缴函》，要求被告支付下一季度房租，如2019年8月9日仍未收到房租，将视作被告违约，原告将收回房屋并要求被告支付违约金。原告又于2019年8月19日向被告发出《收回告知函》，表示已收回房屋租售权。嗣后，原告要求被告支付违约金无果，遂诉至本院。审理中，双方均认可房屋租赁合同已解除。被告称，其于2019年7月5日从涉讼房屋搬离，但原告表示对此不清楚。原告称，原告于2019年8月28日才实际收回涉讼房屋，之后于2019年10月另行出租。对于被告交付的押金6,700元，双方同意直接抵扣一个月的违约金。故原告当庭将其诉讼请求变更为要求被告支付相当于7个月租金金额的违约金。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的不动产权证、房屋租赁合同、房屋交割清单确认书、短信记录、房租催缴函、收回告知函、快递凭证、银行流水等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在履行过程中，因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。原告据此要求被告按约支付相当于8个月租金金额(审理中调整为7个月)的违约金，其主张虽符合合同约定，但被告对此提出抗辩，认为违约金过高并请求予以调整。对于双方的争议，根据相关法律规定，约定违约金过高或过低的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行综合考量。本案中，被告于2019年7月5日提出退租时其租金已支付至8月2日。原告也积极进行招租以减少空置损失，涉讼房屋后于同年10月另行出租。同时，被告同意将交付的押金作为违约金予以抵扣。在此基础上，原告再要求被告支付相当于七个月租金的违约金，该违约责任与原告所受实际损失相较应属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为三个月租金标准20,100元。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：上海虹丞物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付田振强、鲍伊雯违约金20,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计570元，由上海虹丞物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇二〇年二月二十一日书记员 江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。