福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0525民初2453号 原告（反诉被告）：福建省永春县美湖酒店有限公司，住所地永春县留安路云龙桥边，统一社会信用代码913505257463951178。 法定代表人：颜子明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏正，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴福林，福建志立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩佰林，男，1964年2月24日出生，汉族，住黑龙江省七台河市新兴区。 委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 被告（反诉被告）：周良，男，1975年10月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 原告福建省永春县美湖酒店有限公司(以下简称美湖酒店)与被告韩佰林、周良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，在审理过程中被告韩佰林提出反诉，本院经审查予以合并审理,本案于2019年9月12日、2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美湖酒店的委托诉讼代理人吴福林、被告（反诉原告）韩佰林的委托诉讼代理人陈育财、被告(反诉被告)周良的委托诉讼代理葛宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美湖酒店向本院提出诉讼请求：1.确认韩佰林于2019年6月14日发出的《解除租赁合同通知书》无效；2.第二次庭审变更第2项请求为韩佰林立即向美湖酒店支付所欠租金421300元（2019年4月1日至2020年2月28日止共11个月租金）,并以上述所欠款项按每天0.5%向美湖酒店支付逾期付款违约金；3.韩佰林向美湖酒店支付水电费4778元、电话费1623元，并按上述金额的日0.5%向美湖酒店支付逾期付款违约金；4.韩佰林向美湖酒店支付违约金15万元；5.被告周良已付押金100000元归美湖酒店所有；6.周良对韩佰林的上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，美湖酒店与韩佰林、周良签订《房屋租赁合同》一份，约定韩佰林向美湖酒店承租永春县美湖酒店大厦第四层用于沐浴等康乐健身用房，租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租金每月实收38300元，需交纳的房屋租金税由韩佰林承担，租金按季度交纳，乙方应于每季提前一个月的15日提前交纳下个月的租金，乙方如没有按期交纳租金，甲方按日0.5%收取乙方违约金。乙方超出一个月没有交纳甲方租金，甲方有权终止租赁协议，取消押金并追究乙方的违约责任。合同第四条第6款约定，乙方自行承担四楼范围内消费的冷水费2.3元每吨，热水费20元每吨，电费0.97元每度，电话费按实交纳。合同第五条约定，甲乙双方应遵守本协议各项条款，违约方应支付守约方违约金15万元，并赔偿对方的经济损失。周良作为韩佰林的担保人在合同上签名，为韩佰林的合同义务提供担保。合同签订后，美湖酒店依约交付房产给韩佰林使用，而韩佰林拖欠租金，经多次催讨仍拒不付款，韩佰林于2019年6月14日单方向美湖酒店发出《解除租赁合同通知书》。美湖酒店认为本合同不具有法定或者约定解除事项，韩佰林单方要求解除没有合同和法律依据，美湖酒店不同意解除请求。故诉至本院，请求依法裁判。 韩佰林辩称：一、美湖酒店诉讼请求不能予以支持，韩佰林于2019年6月14日发出解除租赁合同通知书后，双方之间的房屋租赁关系已消灭，美湖酒店要求支付之后的租金不能支持；二、关于违约金、押金等部分，该些项目金额明显高于美湖酒店的实际损失，应予调低；同时美湖酒店诉求既要求违约金又要求扣除押金，是不合理、不合法的。主张违约金和赔偿损失，只能选择其中一种。如果适用违约金，违约金15万元太高，从合同来看，双方每月租金为3万元，违约金15万元为5个月的租金，该房屋租赁合同系美湖酒店方提供的格式化版本，通过整份合同来看，美湖酒店方享有的权利明显高于其应承担的义务，作为承租方的被告更多的是承担义务，显然是不公平的，违约金条款明显高于实践中的商业惯例，一般违约金为押一个月的租金；三、同时被告认为双方合同中约定的为押金，押金并非定金，不适用定金法则，不能没收，应予抵扣对应的水电等费用。若要求赔偿损失，则美湖酒店应举证损失金额。另周良是为美湖酒店履行合同进行担保，而不是韩佰林的担保人。 周良辩称：一、周良并非替韩佰林履行合同提供担保，事实是周良2017年向美湖酒店承租四楼并投入装修后进行经营，被告周良因生意需要将该场地转让给韩佰林，韩佰林与美湖酒店方不熟悉，担心租赁期间可否正常使用三年，故要求周良为酒店履行合同担保，确保韩佰林能使用该场地三年，所以周良才在合同落款甲方下方签署担保人，从该担保人签名位置及整个文字内容上来看，周良是为酒店担保，不是为韩佰林担保。二、该份租赁合同是美湖酒店提供的格式版本，假如对担保条款有不同理解的情况下，应对提供方不利的解释来理解。三、不论法院判决周良是否承担担保责任，周良认为该合同确实也应当解除，韩佰林确实经营不善长期亏损，美湖酒店方不同意解除合同明显不符合常理及公序良俗，若不同意解除，损失会进一步扩大，也会造成房屋继续空置的浪费，不合理。四、美湖酒店方要求的租金最多只能计算到2019年6月14日，韩佰林已书面通知酒店解除合同，并表示场地可以另行出租给他人，之后的损失进一步扩大，责任在于美湖酒店自身。美湖酒店主张的水电费、电话费由法院确认，15万元的违约金是明显极高的，如果租金计算到6月14日，美湖酒店基本没有什么损失，按常理理解，一般违约金为一个月的租金。美湖酒店要求没收押金，押金并非定金，不适用定金法则，美湖酒店在计算租金并适当计算违约金后，押金应冲抵租金及违约金。请法院依法裁判，驳回对周良的诉讼请求。 反诉原告韩佰林向本院提出反诉请求：1.请求依法判决解除韩佰林与美湖酒店、周良三方2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》；2.反诉的诉讼费用由美湖酒店承担。事实和理由：韩佰林与美湖酒店签订的《房屋租赁协议》，约定韩佰林向美湖酒店租赁美湖酒店第四层用于经营沐浴等康乐项目，韩佰林从周良处受让该场地，周良为美湖酒店履行合同提供担保。现韩佰林资金周转严重困难，实在无力继续履行协议，为避免损失进一步扩大，特依法反诉，请求依法支持。 反诉被告美湖酒店辩称，韩佰林提出的反诉请求违背事实，缺乏依据。一、韩佰林作为违约方，无权行使通知解除权利，韩佰林于2019年6月14日单方发出的《解除租赁合同通知书》是一份无效文件。最高人民法院《关于印发的通知》(以下简称《纪要》)第46条规定：“审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉的方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对于该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有法定或者约定的解除权来决定合同应否解除。”本案被告作为违约方，根本不具有行使通知解除的权利，其以“所经营的场所连续亏损，难以继续经营下去，确实无力继续承租该场所”为由通知解除合同的主张不能成立。因此，韩佰林于2019年6月14日发出的《解除租赁合同通知书》是一份无效的文件。二、本案也不符合《纪要》第48条规定的违约方起诉解除的条件，韩佰林起诉要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼主张不能成立。《纪要》第48条规定违约方起诉解除的条件为：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案韩佰林作为违约方起诉解除合同不具备上述三个条件，理由如下：本案韩佰林是恶意违约。首先，本案韩佰林于2019年3月1日所签订《房屋租赁协议书》是承接美湖酒店与周良、韩佰林于2017年2月25日签订的《房屋租赁协议书》中周良的合同权利与义务。由于被告周良在承租期间违法经营被公安机关查处，周良为规避不合法经营产生的负面影响，要求变更合同主体为韩佰林。因此，造成周良及韩佰林经营不善的原因是周良及韩佰林违法经营造成的。其次，韩佰林自2019年3月1日与美湖酒店签订合同后，仅支付一个月租金。自2019年4月1日至今没有支付任何租金，承租期间的水电费、电话费也没有交纳。因此，被告是恶意不履行合同义务。其三，本案韩佰林不仅没有支付租金，在没有与美湖酒店进行任何沟通的情况下，单方于2019年6月14日向美湖酒店发出《解除租赁合同通知书》，就再也没有与美湖酒店联系，且在美湖酒店起诉时明确表示不承担违约责任。因此，本案被告在履行合同的过程中恶意违约，根本不具备违约方解除合同的前提条件。本案美湖酒店拒绝被告提出的解除合同有充分的法律及事实依据，且该拒绝行为并不构成违反诚实信用原则。本案韩佰林在2019年12月20日通过反诉要求解除合同时，并主张不承担违约责任，甚至对美湖酒店主张的租赁期间租金都拒绝支付。因此，对于韩佰林这种恶意违约后再主张解除合同的行为，美湖酒店完全有理由拒绝其解除主张。三、退一步讲，如果法院认为本案符合违约方起诉解除的条件，韩佰林作为违约方也应当承担违约责任，补偿美湖酒店因解除合同造成的损失。根据《纪要》第48条规定，人民法院判决违约方起诉解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。因此，如果法院判决解除合同，被告应当承担如下违约责任：1.韩佰林应当依据《房屋租赁协议书》第五条违约责任约定，向美湖酒店支付违约金人民币15万元。2.被告应当赔偿美湖酒店寻找新租户而发生的空置期租金，该空置期租金应当以《房屋租赁协议书》约定的租金标准，自法院通知美湖酒店可以另行寻找租户之日起计算一年的租金，合计为459600元。本案被告主张解除合同是因被告经营不善，为减少被告的损失而要求解除合同。但是，根据公平的原则，减少被告的经济损失不能以牺牲美湖酒店的合法利益作为代价。如果法院判决双方解除合同，势必会造成美湖酒店的房产空置，对房产空置期间的租金损失应当由被告承担。由于被告的违法经营被公安机关查处，给该经营场所对外重新出租造成负面影响，且法院通知美湖酒店可以另行处理房产的时间发生在春节期间，这些因素均将影响到房产的再出租、以及重新出租的价款，必将影响到美湖酒店的房屋收益。因被告的原因造成的美湖酒店上述收益损失，依法应当由被告承担赔偿责任。 反诉被告周良辩称，第一，周良并非替韩佰林担保，应驳回美湖酒店对被告周良的诉讼请求。因韩佰林从周良处受让租赁场地，租赁场所原来系由周良出资进行装修，韩佰林担心酒店不给他使用三年，故要求周良替美湖酒店担保，确保韩佰林可以使用三年。从美湖酒店所提供的两份《房屋租赁协议书》可以明显体现，2019年3月1日所签的《房屋租赁协议书》系格式合同，在合同中记载“担保人周良（同意将本合同转让给韩佰林担保本合同至2022年2月28日）”，从周良签字的位置上看，明显是签在酒店的正下方，从书面的内容上看也没有明确确定周良替谁担保以及担保的具体范围。格式合同系由酒店方提供，在对格式合同的条款有不同理解的时候，应按照对格式合同的提供方即美湖酒店一方不利的理解来解释，应认定周良是为酒店方担保。美湖酒店所补充提供的微信记录及手机短信记录也都不能证明周良替韩佰林担保，韩佰林在反诉状及庭审过程中也是一再表示周良是为酒店方担保的，依法应认定周良系为酒店方担保，并非为韩佰林担保。第二、2019年3月1日所签订的《房屋租赁协议书》确实应当解除。韩佰林在签订《房屋租赁协议书》后因发生持续的经营困难、亏损严重，实在无力继续履行该协议，韩佰林在与酒店多次沟通未果的情况下于2019年6月14日以书面形式正式通知酒店方因经营困难而解除《房屋租赁协议书》，同时，为了避免损失的进一步扩大、避免浪费、闲置社会资源，韩佰林书面通知了美湖酒店可以立即另行出租给其他人。可以说，韩佰林已经尽到了合理的、善意的通知义务，美湖酒店方应自行对后续扩大的经济损失承担责任。本案的反诉状中及两次庭审过程中韩佰林一方也是一再要求解除《房屋租赁协议书》，从客观上讲，韩佰林也确实不具备继续履行合同的能力和条件，请求法院充分考虑本案的实际情况，避免损失进一步扩大，依法判决解除《房屋租赁协议书》或者判决确认韩佰林于2019年6月14日发出的《解除租赁合同通知书》有效。第三，无论法院最终判决认定周良是否承担担保责任，美湖酒店主张的各项数额也不符合法律规定，具体如下：1，韩佰林所欠租金最多只能计算到2019年6月14日。韩佰林为避免损失进一步扩大，在多次协商未果的情况下于2019年6月14日向酒店发出了《解除租赁合同通知书》，酒店当时就可以另行出租给其他方。因酒店方怠于另行出租而造成的损失，应当由酒店方自行承担。2、水电费、电话费具体数额由法院审查认定。3、《房屋租赁协议书》所约定的15万元违约金极高，远远高于酒店方的实际损失。参照市场中一般的租赁事宜，一般都是最多约定相当于一个月租金的违约金，而酒店方从产权人处承租该场地的月租金为人民币5100元，酒店方合理的经济损失极低，请求法院参照酒店方实际每月支付5100元租金的水平来合理确定违约金数额。4、已付的10万元押金从性质上讲并非定金，应认定为预付款，押金应当用于冲抵所欠的租金、水电费、电话费、违约金等款项。综上，周良并非替韩佰林担保，请求法院依法驳回美湖酒店对周良的诉讼请求。 经审理查明如下事实： 美湖酒店经营场所(永春县留安路1号)的三、四屋房屋所有权人为颜子健，美湖酒店向颜子健租赁，租期为2004年3月15日起至2054年12月31日止。颜子健声明同意美湖酒店在承租期间具有转租的权利。 2017年2月25日，美湖酒店与周良签订《房屋租赁协议书》，约定将酒店的第四层租赁给周良，作为沐浴等康乐健身经营用房，合同期从2017年3月1日起至2022年2月28日；合同的甲乙双方签名下方，签有“担保人潘木建（同意将本合同转让给周良先生，担保本合同至2017年11月11日）”。 上述合同的履行期间，周良的经营因故停业，其与美湖酒店协商，由韩佰林来租赁经营。2019年3月1日，甲方美湖酒店与乙方韩佰林签订《房屋租赁协议书》一份，约定韩佰林向美湖酒店承租址在永春县美湖酒店大厦第四层用作沐浴等康乐健身用房，租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租金每月实收38300元，需交纳的房屋租金税由韩佰林承担，租金按季度交纳，乙方应于每季度提前一个月的15日提前交纳下个月的租金（合同签订时应当场交纳2019年3月1日至3月30日的租金，并于2019年3月15日交纳2019年4月1日起至2019年4月30日下个月租金，以此类推），乙方如没有按期交纳租金，甲方按日0.5%收取乙该方违约金。乙方超出一个月没有交纳甲方租金，甲方有权终止租赁协议，取消押金并追究乙方的违约责任。合同还约定甲方提供0595-239××××7电话给乙方有偿使用，甲方提供冷热水供乙方营业使用，甲方按计量收费，冷水费每吨2.3元，热水费每吨20元，电费每度0.98元，电话费按实交纳。合同第五条违约责任约定，甲、乙双方应遵守本协议各项条款，违约方应支付守约方违约金15万元，并赔偿对方的经济损失。合同还约定，乙方应在本协议签订时一次性支付押金人民币10万元，租期满后在乙方无违约的情况下，甲方将押金无息退还给乙方。在该租赁合同甲乙双方签名下方，周良在担保人处签名，具体为“担保人：周良（同意将本合同转让给韩佰林，担保本合同至2022年2月28日）2019年3月1日”。 合同签订后，韩佰林交纳的2019年3月份租金38300元，周良已付押金10万元权利转移给韩佰林，美湖酒店依约将房产交付韩佰林使用，韩佰林经营一个多月后因经营困难而停业，于2019年6月14日向美湖酒店发出《解除租赁合同通知书》，在通知书中表示“因开业至今，我方所经营的场所连续亏损，难以继续经营下去，确实无力继续承租该场所。现我方依据《合同法》的相关规定通知贵公司：自你方收到本通知书之日起，解除贵司与我方于2019年3月1日所签订的《房屋租赁协议书》，我方原先因装修该场所投入的50余万元款项不再向贵司主张，贵司可立即联系将我方所租赁的场地另行出租给其他他方使用”。 2019年6月24日，美湖酒店向韩佰林、周良发出律师函，称美湖酒店不同意解除双方的《房屋租赁协议书》，要求对方履行合同，支付所欠租金、水电费、电话费及违约金。 美湖酒店为证明本诉、反诉主张，向本院提交以下证据： 证据一.周良、韩佰林的身份证复印件，为证明周良、韩佰林的身份情况； 证据二.房屋租赁协议书两份，为证明周良于2017年3月1日与美湖酒店签订了租赁合同，2019年3月1日周良将该合同权利义务转让给韩佰林，韩佰林向美湖酒店承租址在永春美湖大厦四楼及双方权利、义务约定情况；周良为韩佰林的合同义务提供担保责任的事实； 证据三.解除租赁合同通知书，为证明被告单方通知解除合同违反合同约定，该解除合同通知书不具有法律效力； 证据四.律师函及邮政送达证明，为证明美湖酒店委托律师向周良、韩佰林发函，催款租金，并告知韩佰林单方通知解除合同的行为无效，美湖酒店不同意解除合同； 证据五.美湖酒店制作的结算单，为证明康乐中心2018年1月至2019年6月期间的欠费情况，表格中列明冷、热水费分别为410.39元、1340元及电费3027.22元，2019年1月的电话缴费凭单，2019年4月28日的239XXXX号电话缴费收据缴费922.06元； 证据六.房产证及租赁协议、关于同意转租的声明、身份证复印件，为证明出租房产系颜子健所有的产权情况、美湖酒店转租行为已经取得房东颜子健同意的事实； 证据七.周良与美湖酒店法定代表人颜子明的微信聊天记录，聊天发生于2019年3月1日至2019年3月8日（附微信语音光盘），为证明：1.周良在租赁期间因违法经营被公安机关查处，为顺利经营，被告周良于2019年3月1日要求变更承租人为韩佰林，并通过微信将韩佰林的身份证传给美湖酒店公司的事实；2.颜子明收到周良提供的韩佰林的身份信息后，向周良提出韩佰林有刑事犯罪记录，担任经营场所的负责人是否合适，故签订合同的是韩佰林，实际经营者是周良；3.2019年3月1日，韩佰林与美湖酒店签订合同后，仍然由周良经营的事实，周良在微信中要求美湖酒店给予减少租金，被拒绝的事实；4.虽然以韩佰林的名义签订承租合同，但实际经营主体仍然是周良，周良也确认继续把之前合同未满的期限履行完毕。因此，周良在承租合同中以担保人身份签名，是为韩佰林的合同义务承担担保责任； 证据八.短信聊天记录，为证明美湖酒店工作人员通过手机短信向韩佰林催讨租金时，韩佰林确认周良是租赁场所的实际经营人，要美湖酒店向周良催要租金的事实。 韩佰林对美湖酒店提交的证据质证认为，对证据一无意见；对证据二证明对象有意见，周良并非为韩佰林提供担保，本案事实是韩佰林向美湖酒店租赁房屋时，周良已在该场所进行装修，韩佰林担心周良对其与美湖酒店之间的租赁合同有异议，也担心美湖酒店不履行与韩佰林的租赁合同，因此要求周良为美湖酒店保证租赁合同在租赁期限内周良不提出异议；对证据三的三性无异议，自发出该通知书之日起该租赁合同关系已解除；对证据四的邮政快递单号查询可以看出，该快递并不是韩佰林本人签收，韩佰林说他并未收到律师函；对证据五由法院依法核实；对证据六真实性由法院依法认定；对证据七，不清楚具体情况，与其无关，证据三性由法院依法认定；对证据八确实是与韩佰林的短信聊天，但该内容是韩佰林因个人身体原因、经济困难，心理上比较难受，说了一些气话，事实上本案租赁协议是韩佰林与美湖酒店签订的，因韩佰林生病已无力继续履行本案合同，故诉请法院依法判决解除双方之间的协议。 周良对美湖酒店提交的证据质证认为，对证据一真实性无异议；对证据二两份租赁协议书真实性无异议，应注意到两份合同格式、版本及内容一模一样，明显是酒店提供的格式合同，特别是韩佰林与美湖酒店签订的租赁协议书，其坚持认定周良实际是为酒店提供担保，原先是周良向酒店承租并装修，后转让给韩佰林，周良签订担保的位置在酒店签章的下方，具体为何人提供担保在文字上没有具体明确，其认为应按对格式条款提供方不利的解释来理解，周良确实不是为韩佰林提供担保；对证据三真实性无异议，其认为从法律及情理上理解，韩佰林无力经营的情况下书面通知提出解除合同是合理合法的，且告知美湖酒店可以另行出租；对证据四的律师函，确实没有收到，周良没有住在老家；对证据五真实性由法院依法认定；对证据六由法院审查认定，提请注意美湖酒店向颜子健租赁场所的租金每月才5100元，所以美湖酒店方的实际损失是极少的，望法院在判决时予以考虑；对证据七中语音聊天无异议，但其中3月4日中周良有说有人转租的话，他就要转了，之后转给韩佰林的合同，日期是倒签的。场地转给韩佰林是基本事实，也没有为韩佰林提供担保；对证据八，真实性由法院认定，短信中提及周良为韩佰林担保，都是美湖酒店自己说的，该证据不足以证明周良为韩佰林担保。 对于美湖酒店提交的证据，结合韩佰林、周良的质证意见，本院分析认定如下：除了证据五，其他证据的真实性、合法性、关联性本院均予以确认。对于证据五，其中美湖酒店单方制作结算单，未得到承租方确认，没有相关有效票据支持，且结算2018年1月至2019年6月期间应交纳的水电费、电话费，与韩佰林从2019年3月1日开始的租赁期间不符，故证据效力不予确认；其中一份2019年4月28日的2396XXXX号电话的缴费收据，能证实缴费922.06元，该电话号码为租赁合同中约定的提供给韩佰林有偿使用的号码，又在租赁期间，本院予以确认；对于证据七，系周良与美湖酒店公司法定代表人颜子明于2019年3月1日至2019年3月4日间的微信聊天记录，证明2019年3月1日周良称在租赁期间因故停业几个月，要求减少租金，并发送韩佰林的身份证照片，周良又于2019年3月4日提出转租，变更承租人的事实；对于证据八，系美湖酒店的财务人员用手机与韩佰林的手机的短信聊天记录，证实双方的对话内容，2019年6月2日美湖酒店工作人员（以下简称美湖）向韩佰林137××××5487手机发短信催讨租金及水电等欠费时，韩佰林答“不要找我，你们找错人了吧，谁和你们酒店签合同了。是我吗？？”，美湖问“你好，你是姓韩不？”，韩佰林答“我姓韩，但没有跟你们签过什么合同，，，。”，美湖问“那么，有没有签合同你是比我清楚的，抱歉，该催的款我得催。”，韩佰林答“周良，你要向这个人讨房租，”，美湖问“合同是你签的，周良是担保的，抱歉我是按合同执行的。”，韩佰林答“唉，向我要公安看到我的状况都会哭，，，我一没工作，还一身的病，，，心脏病，尿毒证，每星期做三次血透，。唉，那来的钱啊。我没讲半句假话，”。本院认为以上对话，证实了韩佰林在美湖酒店向其催讨租金时，先是表示对其签订合同的质疑，后其不再否认其签订合同又表示租金应向周良催讨，然后提出其患重病没有钱的聊天情况。 本案当事人本诉、反诉争议的焦点是：一、租赁合同是否应予解除；二、合同解除的赔偿损失、违约金等法律后果；三、周良的担保责任的认定。针对美湖酒店、韩佰林、周良的上述诉辩主张，及证据的认定，本院综合分析认定如下： 一、租赁合同是否应予解除。美湖酒店与韩佰林签订的租赁合同合法有效，双方应按约定履行。本合同是长期租赁合同，韩佰林租赁房屋作为沐浴等康乐健身经营用房，2019年3月1日起经营一个多月就因亏损无力无法继续经营，为了防止损失扩大而停业，于2019年6月书面请求提前解除合同，而美湖酒店拒绝解除合同，而出现合同僵局。韩佰林没有法定解约权，也没有约定的解约权，其作为合同的违约方，未与对方就提前解除达成一致，于2019年6月14日单方发出的解除合同通知，依法不发生合同解除的法律后果。韩佰林反诉请求解除合同，经查韩佰林不存在恶意违约的情形，美湖酒店主张周良、韩佰林违法经营，被公安机关查处属恶意违约，未举证证明，该主张不予采信；该合同继续履行至合同期满，将造成韩佰林的严重亏损，对其显失公平；根据诚实信用原则，合同交易是平等主体公平交易、互赢的关系，合同的当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益，而若要求承租方在长期不占有使用房屋的情况下承担租金损失，造成双方权利义务失衡，至判决时，韩佰林应付停业后空置房屋近一年40万元以上的租金，美湖酒店如拒绝解除合同，可视为美湖酒店违反诚实信用原则；综上，为避免涉案房屋继续长期空置，为有利于充分利用物的价值，有效利用资源，平衡合同双方的利益，韩佰林通过反诉请求解除租赁合同，本院依法予以支持。 二、合同解除的赔偿损失、违约金等法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本租赁合同解除，韩佰林仍应承担违约责任，美湖酒店有权要求韩佰林赔偿损失。美湖酒店在本案中的实际损失包括房租、房租迟延履行期间的利息损失以及尚欠的水电费、电话费。 其一、租金损失。租赁合同履行之日起至合同解除之日止的租金，承租方韩佰林仍应按合同约定支付，韩佰林只交纳了2019年3月的租金及押金10万元，应再交纳从2019年4月1日起至本判决确认的合同解除之日止的每月38300元租金，至判决时韩佰林应付租金40万元以上，合同签订时韩佰林交纳的10万元押金因其违约不得退回，依法应折抵所欠的租金，美湖酒店主张取消押金10万元归美湖酒店所有，不符合租赁合同的商业惯例，也无法律依据，本院不予支持；本租赁合同中有违约方应支付守约方违约金15万元的违约金条款，在韩佰林违约的情况下，守约方美湖酒店可以选择要求违约方承担违约金责任，也可以选择要求违约方承担损害赔偿责任，因约定违约金15万元不足以赔偿实际损失，本院确认由违约方承担损害赔偿责任，韩佰林应以美湖酒店的实际损失为限进行赔偿，以保护守约方得到如合同正常履行时可以获得的利益。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，美湖酒店请求赔偿租金损失的同时要求对方支付15万元违约金，本院不予支持。 其二、迟延交纳租金的利息损失。本租赁合同中约定租金按季度交纳，又详细列明的提前一个月即当月15日交纳下个月租金(合同签订时应当场交纳2019年3月1日至3月30日的租金，并于2019年3月15日交纳2019年4月1日起至2019年4月30日下个月租金，以此类推)，可见实际是约定按月支付租金，即以每月15日交纳下个月租金；合同约定对未按期交纳的租金按日0.5%收取违约金，月利率高达15%，韩佰林、周良均提出本合同违约金太高应予调整的请求，本院对此依酌情调整按每天0.05%收取违约金，即按月利率1.5%计算。 其三、韩佰林尚欠的水电费、电话费。美湖酒店对此主张提交了证据五共三份证据(详见上述本院对证据五的分析认证)，其中只有一份有效证据，即2019年4月份电话缴费凭单，能证实韩佰林尚欠电话费922.06元，应予支付；其他水电费的主张未提交有效证据，本院不予支持。 另外，韩佰林以经营亏损为由，于2019年6月14日向酒店发出了《解除租赁合同通知书》，明确通知可另行出租，虽说该通知未发生合同解除的效力，但据此美湖酒店是可以选择另行出租的，美湖酒店未积极采取补救措施防止损失扩大；本院确认韩佰林应支付空置房屋从2019年4月1日至本判决生效之日止近一年的租金，而且在2020年1月20日的庭审中，本院通知美湖酒店即日起应另行处理或出租，至判决生效时已有一个月寻租期；所以美湖酒店请求判决合同解除后空置房屋寻租期一年的租金损失，本院不予支持。 三、周良的担保责任的认定。本租赁合同的条款中没有关于担保人担保责任的任何约定，但在合同甲乙双方签名下方，周良在担保人处签名，又备注了与合同租期一致的担保期间，周良为甲方或为乙方担保，双方各执一词。周良提出本租赁合同是美湖酒提供的格式合同，对于担保的争议应做出对合同提供方不利的解释，经查韩佰林与美湖酒店签订的合同，与之前周良与美湖酒店签订的合同格式、内容是一致的，合同中担保人在合同的签名及备注也是一样的，无法认定本案的租赁合同是美湖酒店提供的格式版本，周良的该意见，本院不予采信。从情理上分析，本租赁关系中，发生出租方不履行合同义务，阻挠承租人经营，而需要周良进行担保的可能性较小，从美湖酒店拒绝韩佰林提前解除合同可以得到印证；而且周良的租赁期限未满，原本应由周良继续履行合同交纳租金，周良请求转移合同权利义务给韩佰林，美湖酒店要求周良为韩佰林履行义务进行担保，更为符合情理。从证据上分析，美湖酒店提交证据七周良与美湖酒店法定代表人颜子明的微信记录，能证明周良2019年3月1日称在租赁期间因故停业几个月，要求减少租金，并发送了韩佰林的身份证照片，周良又于2019年3月4日提出转租，变更承租人的事实；以及证据八手机短信记录，能证明韩佰林向美湖酒店催讨租金的工作人员表示租金应向周良催讨的事实；根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款的规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”，美湖酒店的上述举证，微信、短信记录，结合以上情理分析，能确信美湖酒店主张周良为韩佰林提供担保，保证韩佰林按合同履行义务的事实具有高度可能性，因此本院认定周良为韩佰林提供担保的事实存在，支持美湖酒店关于周良应为韩佰林的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、福建省永春县美湖酒店有限公司与韩佰林、担保人周良于2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》于本判决生效之日解除； 二、韩佰林应支付福建省永春县美湖酒店有限公司从2019年4月1日起至合同解除之日止每月38300元的租金(应扣除已付押金100000元)； 三、韩佰林应支付福建省永春县美湖酒店有限公司上述租金的利息损失(计算方法：从2019年4月起，按合同约定分别以每月提前15天支付租金的付款时间起至实际付款之日止，以月租金38300元为基数，按月利率1.5%计算)； 四、韩佰林应支付福建省永春县美湖酒店有限公司尚欠电话费922.06元； (上述第二、三、四项的款项均应于本判决生效之日起十日内支付) 五、周良应对韩佰林的上述债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权向韩佰林追偿； 六、驳回福建省永春县美湖酒店有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回韩佰林的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10560元，由韩佰林、周良负担7660元，由美湖酒店负担2900元；反诉案件受理费100元，由福建省永春县美湖酒店有限公司负担（美湖酒店多预交的5305.7元予以退回）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判长  吴美红 审判员  颜明川 审判员  林剑梅 二〇二〇年二月七日 书记员  尤杭玲 附：一、裁判文书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 二、本案执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。