江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初3997号原告（反诉被告）：李昕蔓，女，1967年1月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：汤忠慧，男，1974年4月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：范雪燕，江苏中坚汇律师事务所律师。原告李昕蔓与被告汤忠慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告汤忠慧在提交答辩状期间提出反诉，经审查，决定与本诉合并审理。原告（反诉被告）李昕蔓的委托诉讼代理人周玉才、被告（反诉原告）汤忠慧及其委托诉讼代理人范雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李昕蔓向本院提出诉讼请求：1.判令汤忠慧支付拖欠的租金2万元及占用费（自2019年9月1日起至将租赁房屋返还原状交还给李昕蔓之日止，参照租金120000元/年计算）；2.判令汤忠慧支付拖欠的电费4241.6元、水费658.6元；3.判令汤忠慧将承租房屋（位于镇江市电房）返还原状后交给李昕蔓。事实和理由：李昕蔓与汤忠慧于2011年8月27日签订租赁合同。合同约定汤忠慧承租李昕蔓的位于镇江市花山湾五区，房号为44号1－3层、电房（一楼前面一间除外），出租面积为1002平方米，房屋结构为框架。租赁用途为办公。租赁期限自2011年9月1日起至2019年9月1日止，租金为每年12万元，水电费另算。合同还就租金支付方式、保证金等进行了约定。合同签订后，李昕蔓将房屋交付，汤忠慧未按期足额支付租金，欠付水、电费。租赁期限届满后，汤忠慧未将房屋返还原状后交还给李昕蔓，遂诉至法院。汤忠慧辩称，未拖欠租金。2019年8月2日，李昕蔓单方终止合同要求汤忠慧搬离，并断水断电，当月10日汤忠慧无奈之下搬离了承租房屋，不存在占用费的情况。搬离时房屋的结构、状况与承租时相较未发生变化。对于2019年8月2日前产生的水、电费愿意支付。汤忠慧向本院提出反诉请求：要求李昕蔓退还租金5万元，退还保证金1万元。事实和理由：房屋租赁合同签订后，汤忠慧按约支付了保证金及房屋租金。2019年8月2日，李昕蔓将出租的房屋断水断电，至汤忠慧无法正常使用，并要求汤忠慧提前搬出。按照合同约定，李昕蔓应按停用一天减五天房租赔偿汤忠慧的损失5万元并退还保证金1万元。李昕蔓对汤忠慧的反诉辩称，汤忠慧拖欠2019年6、7月的电费及6月19日至8月19日的水费，李昕蔓反复催要未果。2019年8月初李昕蔓仅将供电设备关闭，并未断水。汤忠慧的反诉请求无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无本质性异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李昕蔓系位于镇江市房屋的登记所有人，亦是镇江方晟机电设备有限公司（以下简称方晟公司）的法定代表人。汤忠慧系镇江市雪儿丹妮美容美发有限公司（以下简称雪儿丹妮公司）的法定代表人。2011年8月27日，李昕蔓（甲方）与汤忠慧（乙方）签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定：租赁房屋为镇江市花山湾五区44号1－3楼、电房（一楼前面一间除外），出租面积1002平方米；房屋结构为框架，房屋的装修及设施以实物为准；用途为办公；租赁期限自2011年9月1日起至2019年9月1日止；租金按出租面积每年12万元，其中有2万元雪儿丹妮美容卡；电费、水费按实另算，由租赁当事人在银行或其他方式自行交纳；租金支付以半年为一结算周期，费用在合同签订生效之日支付，每期费用，乙方在上期费用支付周期届满前的10个工作日内一次性付清甲方；乙方在支付首期租金的同时向甲方交纳保证金1万元；租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方应在收到房后三日内将保证金无息退还乙方；租赁期内，甲方应按约定收取租金、电费、水费（可自交缴），按约定时间将房屋交付乙方，保证房屋产权清楚，如有任何产权纠纷和房屋使用造成乙方不能正常使用，停用一天减五天房租款；乙方应按时足额交纳房屋租金、电费、水费等费用，不得擅自拆改、破坏房屋结构及附属设备、设施，如确需变动，必须征得甲方书面同意后方能更改，并不得影响毗邻房屋的使用和安全，发生费用由乙方自理；提供现状水、电供乙方分表计量使用，所按分表一切费用由乙方承担；乙方须按供水、供电部门规定的缴费时间内按时向甲方交纳水、电费，收费标准根据供水、供电的总数均摊价格计算收取；如乙方不能按时交纳上述费用而引起的断水、断电所造成的一切损失由乙方承担，与甲方无涉，甲方有因此终止协议的权利；租金计算至实际使用日止，如有余额甲方如数退还乙方；乙方应在租赁期限届时及时将房屋及其附属设施以良好再租赁状态归还甲方。《租赁合同》签订后，汤忠慧交纳了保证金1万元，方晟公司出具了收据。李昕蔓交付了合同约定的房屋，其他房屋由方晟公司使用。汤忠慧接收房屋后对1至3层每层楼房的室内加设了隔断，安装了部分门，并进行了相应的装饰（均未形成附合），将房屋作为雪儿丹妮公司的办公室、员工宿舍及食堂。双方租金及费用自2011年支付情况为：汤忠慧按约每期付租金同时由李昕蔓的工作人员至汤忠慧处领取金额为2万元雪儿丹妮美容卡；水费、电费由李昕蔓的工作人员与汤忠慧的工作人员根据分表共同核对数字确定金额，由汤中慧将相应款项交付给李昕蔓，由李昕蔓与供水、供电部门统一结算；至2019年3月，汤忠慧付清了当期至2019年9月1日的金钱租金即10万元。2019年6、7月李昕蔓向汤忠慧催要6、7月两个月的电费（合计4241.6元），7月的水费（658.6元），汤忠慧提出因租期将尽，暂不交水、电费，租期届满时从保证金中予以抵扣，李昕蔓未予同意，双方僵持不下。2019年8月2日，李昕蔓对出租的房屋采取了断电措施，当日汤忠慧即组织人员搬离，至8月10日汤忠慧将办公物品全部搬离承租房屋。审理中，汤忠慧陈述搬离时，虽一楼的大厅入户门上锁，但将钥匙放在了入户门门口，李昕蔓称未收到钥匙。审理中，本院召集原、被告至出租房屋现场查看，一至三楼多个门被锁；从一楼未上锁的房屋可沿楼梯上至二层、三层。组织原、被告多次调解，双方未能达成一致调解意见。休庭期间，李昕蔓作出说明因电房已实际收回，撤回要汤忠慧返还电房的诉讼请求。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。李昕蔓与汤忠慧签订的《租赁合同》，系基于合同双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方应按《租赁合同》行使权利、履行义务。李昕蔓作为出租人向汤忠慧交付出租的房屋并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，汤忠慧应按约支付租金及水、电费并按约定的方法或房屋的性质使用房屋。根据《租赁合同》约定，每一合同租赁年度内，汤忠慧应支付的租金包括货币形式10万元，美容卡2万元。审理中，李昕蔓言明其诉讼请求中的租金2万元系指最后一年度的美容卡汤忠慧未予交付。对此，汤忠慧陈述已交予李昕蔓的工作人员，李昕蔓予以否认，在此情况下，汤忠慧未能进一步证明交付情况，故应认定未交付。李昕蔓主张汤忠慧支付尚欠的租金应当予以支持，但租金形式应尊重双方《租赁合同》约定，即以雪儿丹妮美容卡形式，金额为2万元。《租赁合同》对与水、电费相关的约定分别为：1.汤忠慧应按时足额交纳；2.水、电费按实结算，由租赁当事人在银行或其他方式自行交纳；3.李昕蔓按约定收取（可自交缴）；4.汤忠慧须按供水、供电部门规定的缴费时间内按时向李昕蔓交纳水、电费，收费标准根据供水、供电的总数均摊价格计算收取。审理中，根据李昕蔓、汤忠慧的陈述在实际履行中以双方先行对水、电用度核对后，由李昕蔓计算具体金额，汤忠慧交予李昕蔓，李昕蔓（或方晟公司）出具相应的收据。大体采用了前述第四种约定的履行方式。2019年经李昕蔓多次催要6、7月份的水电费，汤忠慧未支付，构成违约，李昕蔓有权按照合同约定或法律规定要求汤忠慧承担违约责任并支付相应的水、电费。对于欠缴的水、电费具体数额，考虑到双方水、电费自2011年的收交习惯，李昕蔓开具水、电费收据时间，可以认定电费4241.6元，水费658.6元。汤忠慧应当交予李昕蔓。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《租赁合同》约定租赁期限于2019年9月1日届满，双方未就是否续租协商，故李昕蔓作为出租人有权要求承租人汤忠慧按合同以良好再租赁的状态归还。汤忠慧自2011年承租房屋始，即因作为办公、员工宿舍及食堂之用将房屋加设了临时隔断及其他装饰，对此，李昕蔓知情且未予反对，应视为同意装修。审理中，经李昕蔓、汤忠慧等现场查看相关装饰系未形成附合的装饰装修物，且系汤忠慧为满足特定使用要求而设置，故在租赁期限届满后，李昕蔓有权要求汤忠慧拆除装饰装修物以原状返还。房屋租期限届满后的交付通常情况下是交付钥匙，但根据《租赁合同》约定，还应“以良好再租赁的状态”归还。汤忠慧称将钥匙放在了入户门门口，李昕蔓称未收到钥匙。汤忠慧未能证明向李昕蔓交付了钥匙，客观上亦未将房屋恢复原状，故应认定为租赁期限届满后未交付。对此，李昕蔓有权主张逾期交付期间的占用费。双方约定的租金为120000元/年，李昕蔓按此主张逾期交付期间的占用费，本院予以支持。《租赁合同》在甲方（李昕蔓）义务中言明“甲方保证房屋产权清楚，如有任何产权纠纷和房屋使用造成乙方（汤忠慧）不能正常使用，停用一天减五天房租款”。该约定形式上列明在出租人义务条款中，从文义角度理解系出租人权利瑕疵担保条款，所对应的“不能正常使用”系指因权利瑕疵造成，即出租人李昕蔓应当保证出租的房屋权利明确，不存在其他权利人而阻碍承租人汤忠慧正常使用房屋，如因权利瑕疵则当承担违约责任退还租金。2019年因租赁期限临近，汤忠慧希望待租期届满从保证金中扣除6、7月份的水电费。《租赁合同》保证条款中约定“乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收到房后三日内将保证金无息退还乙方”，即保证金功能不包括抵扣水、电费。李昕蔓未同意折抵未违反合同约定，亦未违反法律规定，汤忠慧未支付水、电费构成违约。李昕蔓在反复催要未果情况下，于8月2日断电不属于瑕疵担保条款中造成不能正常使用的原因。汤忠慧陈述李昕蔓要求其于8月2日搬离，但未能提交证据加以证明。故此，汤忠慧反诉关于按该约定要求李昕蔓返还租金5万元的诉讼请求，不予支持。《租赁合同》保证条款中对于保证金退还条件进行了明确约定。即汤忠慧将租赁房屋及设施、设备以原状归还李昕蔓后，李昕蔓在收到房后三日内将保证金无息退还。汤忠慧主张退还保证金，李昕蔓不同意。虽在本案中处理，可以减少当事人诉累，但综合考虑双方纠纷的起因，同时充分尊重当事人合同自由等。结合《租赁合同》约定，前述双方于2019年8月2日起的行为，汤忠慧要求李昕蔓在本案中退还保证金并无合同及事实依据，故不予支持。综上所述，李昕蔓、汤忠慧签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约并按履中形成的习惯全面、诚信的行使合同权利、履行合同义务。汤忠慧在合同履行中存在未按约支付水、电费、租金（美容卡）的违约行为；李昕蔓有权要求其及时足额交纳，并采取止损措施，但对损失扩大的部分，不应获得赔偿。汤忠慧要求李昕蔓赔偿租金、退还保证金的诉讼请求，没有合同依据或法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告汤忠慧给付尚欠原告李昕蔓的租金2万元（以镇江市雪儿丹妮美容美发有限公司发行的美容卡方式）；二、被告汤忠慧支付尚欠原告李昕蔓的电费4241.6元，水费658.6元，合计4900.2元；三、被告汤忠慧将承租的镇江市花山湾五区44号1－3楼的房屋恢复原状并返还给原告李昕蔓；四、上述义务被告汤忠慧于本判决生效后三日内履行；五、被告汤忠慧支付原告李昕蔓占用费（自2019年9月2日起至将租赁房屋恢复原状交还李昕蔓之日止，按120000元/年计算；不足一年的，按月折算；不足一月的，按日折算）；六、驳回反诉原告汤忠慧的反诉请求。如果金钱给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47044元，保全费820元，反诉案件受理费650元（已减半），由被告汤忠慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈艳超人民陪审员  王嘉梅人民陪审员  张 琴二〇二〇年二月二十四日书 记 员  叶天娇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。