山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1521民初107号原告：阳谷祥泰物业有限公司。住所地：阳谷县石佛镇祥光生态工业园祥光路1号。法定代表人：王希勇，总经理。委托代理人：韩海凤，女，1988年7月28日出生，汉族，该公司员工，住阳谷县。委托代理人：李俊珂，男，1989年5月13日出生，汉族，该公司员工，住阳谷县。被告：范保胜，男，1997年4月8日出生，汉族，阳谷县安乐镇范楼村居民，住。原告阳谷祥泰物业有限公司（以下简称祥泰公司）与被告范保胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩海凤、李俊珂及被告范保胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的租赁合同；2.依法判令被告支付房屋租金4933.5元（自2019年9月1日至2019年11月30日的租金为4933.5元，最终依据法院判决合同解除之日确定实际租金）；3.判令被告支付原告违约金1480元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月4日签订了编号为JBJ-0028的《金宝街商铺租赁合同》，合同约定被告租赁金宝街编号为2-N121的商铺，且以压二付三的方式向原告支付房屋租金，租期为1年。金宝街商城于2019年5月1日正式开业。截止起诉之日，被告首期支付的3个月的租金已到期多日，根据合同约定，被告应于2019年8月15日向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日的商铺租金，但被告至今尚未支付。原告多次向被告主张权益，给原告造成了较为严重的影响。范保胜辩称，合同还没开始计租，没有签过任何协议。原告为支持其主张向本院提交了如下证据：1.《商品房预售合同》一份、《金宝街商业委托管理合同》（含授权委托书2-N121）一份，证明原告有权行使涉案商铺出租权。2.《金宝街商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系；合同中约定了房屋租期为1年，租金为19734元/年，免租期为一个月，被告以压二付三的方式支付租金，并于下一付款周期前的15日支付下一期的租金；被告未支付欠款金额三分之一的违约金；原告于2018年11月15日将商铺交于被告使用。3.《金宝街五一开业活动合同》一份，证明金宝街于5月1日正式开业。4.租金收据三份，证明被告截止开庭之日仅向原告支付了3个月的租金4933元。经质证，被告对原告提交的证据1、4无异议，对证据2的质证意见为：租赁合同中的计租日和租赁时间不明确。对证据3的质证意见为：该合同是原告与第三方签订的合同，与被告无关。经审查，本院认为，原告提交的上述证据，客观真实，合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：阳谷祥泰景观物业有限责任公司（以下简称祥泰景观公司）于2019年7月11日更名为阳谷祥泰物业有限公司。2018年5月25日，案外人贺彩霞与阳谷金龙商城建设有限公司签订《商品房预售合同》，约定贺彩霞购买商铺一处，该商铺位于2号楼2-N121号，房屋代码为168413。2018年8月21日，贺彩霞与祥泰景观公司签订《金宝街商业委托管理合同》，约定贺彩霞将购买的上述商铺交由祥泰景观公司统一招商运营，运营期限为5年。同时，贺彩霞给祥泰景观公司出具了《授权委托书》，委托祥泰景观公司对其购买的2-N121号商铺进行招商管理运营，受托人作为出租人签署《金宝街商铺租赁合同》及其他相关文件。2018年8月4日，祥泰景观公司（甲方）与被告（乙方）签订《金宝街商铺租赁合同》，约定被告租赁由祥泰景观公司统一运营的2#-N121号商铺；租赁期限为1年，免租期为1个月；关于计租日、租赁起止时间、免租期起止时间以及开业时间根据工程进度情况和市场情况另行签订补充协议；租金为1.48元/㎡/天，合计19734元/年；租金支付方式为压二付三，即2个月租金3289元作为押金，同时支付3个月租金4933元，剩余租金于每一付款周期届满前15日支付下一租赁周期租金；乙方拖欠甲方租金、物业服务费、水电能源费及其他乙方应付费用的，每逾期一天，按拖欠金额的1%支付违约金；若乙方违反合同项下任何付款义务，甲方有权停止该单元的水、电、燃气、空调、电话机其他服务设施的供应。2018年8月6日，被告向祥泰景观公司缴纳押金3289元、租赁费4933元，祥泰景观公司给被告出具了收据，并制作了金宝街商户商业租赁费缴款单。祥泰景观公司于2018年8月18日将商铺交付给被告，同日，双方签订了《房屋装修进场协议》。金宝街举办开业庆典活动时，聊城智享商业管理有限公司与山东聊城天艺文化传媒有限公司签订《金宝街五一开业活动合同》，约定2019年4月28日至2019年5月3日在金宝街举行开业庆典活动。祥泰景观公司于2019年4月30日向被告送达了商户营业时间通知，该通知中载明：致全体商户，五一临近，金宝街即将开业。……现将开闭店时间规定如下，五一开业后开始执行。被告在该通知上签名确认。后因被告未缴纳租赁费，原告对被告使用的商铺进行了停水、停电。现涉案商铺仍由被告占有使用。原告于2020年1月3日具状诉至本院，要求与被告解除租赁合同，被告支付租赁费及违约金。另查明，诉讼过程中，经本院释明，原告要求解除合同后，被告返还涉案商铺。原告认为合同中约定的违约金过高，其自愿要求按照未交租金4933.5元的30%计算违约金。本院认为，贺彩霞购买涉案商铺后，与原告签订《金宝街商业委托管理合同》，委托原告统一招商运营，并作为出租人签订《金宝街商铺租赁合同》，说明原告有权对外出租涉案商铺并收取租金。原、被告签订的《金宝街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，该合同的约定对双方具有约束力。原告主张其于2018年11月18日将涉案商铺交付给被告，对此，被告予以认可，故对该事实本院予以认定。关于租赁费起算问题。双方在《金宝街商铺租赁合同》中约定计租日、租赁起止时间、免租期起止时间以及开业时间根据工程进度情况和市场情况另行签订补充协议。原告运营的金宝街于2019年5月1日开业，开业时举行了庆典活动，被告作为金宝街的商户理应知晓。况且开业前，原告向被告送达了商户营业时间通知，告知被告金宝街即将开业及应注意的事项，被告亦在该通知上签名确认。结合以上事实情况，本院认为，可以认定被告已知晓金宝街于2019年5月1日开业。开业后，原告曾催促被告签订补充协议，对此，被告予以认可。因此，本院认为，本案中，原、被告虽然没有签订关于起算租赁费的补充协议，但基于被告已知晓金宝街开业及原告催促其签订补充协议的事实，足以认定涉案商铺应自2019年5月1日起计租。双方约定免租期为1个月，故被告应自2019年6月1日缴纳租赁费。被告已缴纳3个月的租赁费4933元，按照合同约定，被告应于2019年9月15日前支付下一周期的租赁费，即每月按照1644.33元缴纳租赁费。关于违约金问题。双方在《金宝街商铺租赁合同》中约定，每逾期一天，按拖欠金额的1%支付违约金。诉讼过程中，原告认为违约金约定过高，自愿要求按照未交租金30%计算违约金，即要求被告支付违约金1480元，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的解除合同及返还涉案商铺问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中，原、被告系租赁合同关系，原告收取租赁费及被告使用涉案商铺是合同的主要目的，原告交付涉案商铺及被告支付租赁费是合同的主要义务。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，履行了合同的主要义务，同时，被告实现了合同的主要目的。现被告未按合同约定履行支付租赁费的主要义务，致使原告的主要合同目的不能实现。根据上述法律规定，原告有权要求解除与被告的租赁合同。涉案商铺现由被告占有使用，合同解除后，被告理应将涉案商铺返还给原告。综上所述，解除原、被告签订的《金宝街商铺租赁合同》；被告返还给原告2#-N121号商铺；被告应自2019年9月2日起至合同确定解除之日止，按照每月1644.33元向原告支付租赁费；被告支付给原告违约金1480元。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告阳谷祥泰物业有限公司与被告范保胜签订的《金宝街商铺租赁合同》；二、被告范保胜返还给原告阳谷祥泰物业有限公司2#-N121号商铺；三、被告范保胜支付给原告阳谷祥泰物业有限公司租赁费，租赁费自2019年9月2日起至合同确定解除之日止，按照每月1644.33元计算；四、被告范保胜支付给原告阳谷祥泰物业有限公司违约金1480元；五、上述第二、三、四项之内容于判决生效后十日内过付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告范保胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张保山二〇二〇年二月二十八日书记员  王英杰