上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终16028号上诉人（原审被告）：上海致蚨企业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区新金桥路1122号1001室。法定代表人：张润霞，执行董事。委托诉讼代理人：霍占山，北京市京博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国高科集团股份有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇龙泰路1－118号。法定代表人：齐子鑫，总经理。委托诉讼代理人：丁志红，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静亮，上海君澜律师事务所律师。原审被告：张润霞，女，1960年7月1日生，汉族，住河南省三门峡湖滨区。原审被告：彭娜，女，1987年3月5日生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：霍占山，北京市京博律师事务所律师。上诉人上海致蚨企业管理有限公司（以下简称致蚨公司）因与被上诉人中国高科集团股份有限公司（以下简称高科集团）、原审被告张润霞、彭娜房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初18744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人致蚨公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不支付违约金。事实与理由：一审认定的违约金数额过高，被上诉人已经将房屋另外出租了，没有实际损失，而且退租的时候就承诺过，只要上诉人找到下家承租，就不需要承担违约责任了。被上诉人高科集团辩称：其没有同意免除上诉人的违约责任，请二审法院维持一审判决。原审被告张润霞未作陈述。原审被告彭娜陈述，其不应当承担连带责任，同意上诉人的上诉请求。高科集团向一审法院起诉请求：要求判令：1.确认高科集团与致蚨公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年11月14日解除；2.致蚨公司支付2018年11月1日至11月14日的物业管理费10,137.82元、电费146.57元；3.致蚨公司支付高科集团违约金360,419.40元；4.彭娜对致蚨公司的上述债务承担连带清偿责任；5.张润霞对致蚨公司的上述债务承担补偿清偿责任。一审法院认定事实如下：2016年4月25日高科集团与致蚨公司签订《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》，合同第一条“出租或预租房屋情况”约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区XX路XX号XX层全部，该房屋出租建筑面积为987.45平方米。合同第三条“交付日期和租赁期限”第1款约定：甲乙双方约定，甲方于2016年5月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2016年8月15日起至2021年8月14日止。合同第四条“租金、支付方式和限期”约定：甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元，月租金为60,669.90元，该房屋租金三年内不变，第四年起双方可协商对租金进行调整，有关租金和租金的调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。合同第五条“保证金和其他费用”中约定：……甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即60,069.90元……租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。合同第九条“解除本合同条件”约定“乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应按月租金三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付出对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……”。合同第十条“违约责任”中约定：……租赁期间、非本合同的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同第十一条“其他条款”中约定：……本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力……。该租赁合同中的补充条款第一条“补充本合同第四条”约定：甲、乙双方约定，自2016年8月15日至2019年8月14日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2.0元，三个月租金总计为180,209.70元，2019年8月14日以后逐年调整租金，但每年上调比例不超过10％。补充条款第二条“补充本合同第五条”约定：在租赁期间，乙方因使用该房屋所发生的除房屋租金以外的电费、物业管理费、车位费等费用，均由乙方自行承担。2016年4月22日彭娜以其个人银行账户转账支付高科集团240,279.60元。同日，高科集团向致蚨公司开具收到租赁押金60,069.90元的收据。2018年8月20日彭娜以个人银行账户转账支付高科集团租金90,209.70元，2018年8月21日彭娜以个人银行账户转账支付高科集团租金9万元。2018年8月24日高科集团向致蚨公司开具金额分别为90,209.70元和9万元的租金发票各一张。2018年10月18日案外人上海XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）发出缴款通知，通知缴纳系争房屋2018年11月1日至2018年11月30日期间的物业管理费21,723.90元。2018年11月14日致蚨公司向高科集团发出《情况说明》一份，内容为：因我公司经营不善，无法继续经营，所以即日起中断与贵公司在上海XX大厦XX层的租赁关系。同日，高科集团员工连某向彭娜发送微信称“刚才跟公司领导汇报了，让我通知你，暂时不能搬家具，需要等我们之间把合同履行完才可以搬”，彭娜回复“合同履完是？”，连某答复“就是按照合同执行”“我们法务要看合同”“就是有没有违约金啊，物业费有没有清完啊”。2018年11月23日高科集团员工连某向彭娜发送微信称“昨天物业又跟我说，你们的物业费只缴到10月底，催缴这个月的，你没有回复她，让我再转告你一下”，彭娜回复“11月我们已经退租了，物业费不应该我们承担”，连某答复“即使是退租，你的退租申请也是15号”“所以你的房租是到11月15日，你的物业费是到10月底”，彭娜答“我使用期间的物业费理应我承担”“但是，我现在实在拿不出钱”，彭娜又问“领导有结果了吗”“我一直在各大网站登录信息，希望房子可以早点租出去”“押金能退回来，我把欠缴的费用都补上”，连某回答“前两天都是邮件电话沟通的，昨天她回去了，她回去和公司领导当面说，快的话，下周就有结果了，慢的话，不好说了”。2018年12月14日案外人XX物业向高科集团发出《催缴函》，催告高科集团于2018年12月24日前缴纳2018年11月1日至2018年12月31日期间欠付的物业费及电费共计44,953.20元。同日上午10：46，高科集团员工连某向彭娜发送微信“彭娜，物业通知我，你这儿8月、10月的电费也没付，现在能去付吗？”同时，连某向彭娜发送了一份10楼电费的pdf文件，内容为2018年8月电费缴费通知金额为897.90元，2018年10月电费缴费通知金额为293.20元，2018年11月电费缴费通知金额为314.30元。彭娜回复“我现在手上钱不多，后面我想想办法”。下午2：51彭娜向连某发送了转账截图，截图显示彭娜支付了2018年8月的电费897.90元和10月的电费293.20元。2018年12月19日彭娜问连某“上次发的邮件北京那边没回复？”连某回答“现在我这些都看不到的”。2018年12月21日高科集团向案外人XX物业缴纳系争租赁房屋的2018年11月1日至2018年12月31日的物业费43,447.80元。2018年12月21日彭娜向连某发送一条微信截屏，内容为：客户出的条款为，2块，押二付二，10年合同，每隔三年递增5％，免租期六个月”，连某回复彭娜“已经转给玉某了，我估计没戏”“价低，免租期太长，租期太长”“我们也想促成，但是这样的条件，第一公司不会同意，第二，即便成交，造成的损失也是要跟原租户去索赔的”，彭娜问“我们最低条件是什么，我给他们回复，他们不同意就算了”，连某答“上次那个谈的2.35年，免租期2个月，付三押一”“这个是走过审批流程的”，彭娜答“我转告他们”“他们说的意思是，二楼三楼装修好对外才租2.8”，2018年12月25日连某向彭娜发送微信“刚接到回复，公司不能接受这个条件，如果还能商量就再谈”。2019年2月26日高科集团向案外人XX物业支付了2018年11月电费314.30元、2018年12月电费346.50元、2019年1月的电费290.40元、物业费21,723.90元。2019年3月1日连某向彭娜发送微信“公司玉总发了邮件给你，你注意查收一下”，彭娜回复“明明是我发了邮件一直没等到回复，我才催问你，怎么是我不联系你们，还有家具当时你收到通知说不让搬走的对吧，怎么就变成我未清理离去。”连某答“你回复邮件说吧，这情况玉某总都知道”，2019年3月11日彭娜向连某发微信询问“上次我发的邮件，这么久了玉总也没有回复，关于我邮件提出的解决方案公司是什么意见”，2019年3月12日连某发送微信给彭娜“明天玉某来上海，约你明天下午3点谈10楼的事儿”……“那天你问了，她应该是带着公司的决定过来的吧”。彭娜回复“约吧，再不解决，我没有时间，快生了”。2019年3月13日致蚨公司出具《解约时间》，内容为：自2018年11月14日起贵我双方于2016年4月25日就上海市浦东新区XX路XX号XX层房屋签订的租赁合同依法解除，公司自愿放弃房屋装修装饰，交由高科处理。另查明，2016年11月16日致蚨公司的公司类型变更登记为一人有限责任公司（自然人独资），股东为彭娜一人。2018年12月22日致蚨公司的法定代表人变更登记为张润霞。根据致蚨公司的章程记载股东为张润霞，出资额1,000万元，出资时间为自公司成立起10年。一审法院认为，当事人应当按约全面履行自身义务。高科集团与致蚨公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》附《补充条款》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。高科集团与致蚨公司一致同意案涉租赁合同于2018年11月14日解除，一审法院予以确认。关于合同解除的责任问题。根据致蚨公司出具的《情况说明》其于2018年11月14日以经营不善为由提出解除案涉租赁合同，双方签订的租赁合同中未约定以此为由可以解除合同，故致蚨公司提出解除合同的行为属违约，应承担相应的违约责任。致蚨公司提供的其与高科集团工作人员之间的微信记录仅反映双方之间对解除租赁合同后的法律后果和违约责任协商的过程以及对新租户的承租条件互相沟通的情况，未能反映高科集团在有新租户进驻的情况下免除致蚨公司的违约责任，致蚨公司以此为由不同意支付解除合同违约金的意见，一审法院不予采纳。系争租赁合同为高科集团与致蚨公司共同签订，租赁合同第10条中对于违约责任的约定双方是对等的，致蚨公司主张该条款属于霸王条款的意见，一审法院不予采纳。高科集团要求致蚨公司支付解除合同违约金，一审法院可予支持。至于解除合同违约金的金额，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、致蚨公司对违约金的抗辩、租赁房屋空置时间，一审法院酌情确定解除合同违约金为180,209.61元。关于致蚨公司已付租赁保证金60,069.90元，涉案合同约定承租方提前退租的，租赁保证金可以抵扣解除合同违约金。高科集团主张租赁保证金抵扣致蚨公司应付解除合同违约金，符合合同约定。租赁合同解除后双方应当结清欠费，合同约定物业费及电费由致蚨公司承担，致蚨公司对欠付2018年11月1日至11月14日期间的物业费、电费无异议，该费用已由高科集团交纳，高科集团请求致蚨公司支付2018年11月1日至2018年11月14日期间的物业费10,137.82元及电费146.57元的诉请，一审法院应予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。致蚨公司是一人有限公司，2018年12月22日致蚨公司法定代表人变更登记之前，彭娜是致蚨公司的唯一股东。租赁合同履行期间，彭娜以其个人账户向高科集团支付租金，且彭娜没有提供证据证明致蚨公司的财产独立于彭娜自己的财产，彭娜主张其是作为职业经理人代致蚨公司履行支付租金义务的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。高科集团请求彭娜对致蚨公司上述付款义务承担连带清偿责任的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。关于张润霞应否就致蚨公司的上述付款义务承担补充赔偿责任的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，法院应予支持”。此规定关于“股东未履行或未全面履行出资义务”均系指根据法律规定或者约定已经负有缴纳出资义务的情形，即出资义务期限届满的情形。现行公司法对股东出资实行认缴制登记，出资期限由公司章程约定。致蚨公司的工商档案信息显示2018年12月22日致蚨公司的股东由彭娜变更登记为张润霞，致蚨公司的章程记载股东的出资期限是自公司成立起10年。致蚨公司于2016年5月10日成立，高科集团提起本案诉讼时，张润霞在致蚨公司章程中认缴的出资期限未届满，而且本案并不具备强制股东出资加速到期的事实前提，高科集团要求张润霞对致蚨公司的上述付款义务承担补充清偿责任的诉请，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条之规定，于二○一九年九月三日作出判决：一、确认中国高科集团股份有限公司与上海致蚨企业管理有限公司于2016年4月25日签订的《上海市房屋租赁合同（商品房预租）》于2018年11月14日解除；二、上海致蚨企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国高科集团股份有限公司解除合同违约金180,209.61元，直接抵扣上海致蚨企业管理有限公司已付租赁保证金60,069.90元后，上海致蚨企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国高科集团股份有限公司解除合同违约金120,139.71元；三、上海致蚨企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国高科集团股份有限公司2018年11月1日至2018年11月14日期间的物业管理费10,137.82元及电费146.57元；四、彭娜对上海致蚨企业管理有限公司判决主文第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、驳回中国高科集团股份有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,860.56元，由上海致蚨企业管理有限公司、彭娜共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，系争租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人在租赁期限未届满之时主动提出退租解约，其行为已经构成根本违约，应当按约支付解约违约金。一审法院综合考量后已经酌定降低了约定的违约金数额，上诉人主张一审法院认定的违约金过高，被上诉人已经免除其违约责任，均无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,904元，由上诉人上海致蚨企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年二月十九日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……