上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初18436号原告：梅冬冬，女，1988年11月7日出生，汉族，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：刘晓冬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：施嘉，女，1983年8月13日出生，汉族，住上海市松江区。被告：上海天杰实业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：施嘉，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：季晓伟，上海市晨升律师事务所律师。第三人：上海吾我文化传播有限公司，住所地上海市普陀区玉门路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：梅冬冬，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓冬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告梅冬冬与被告施嘉、上海天杰实业有限公司(以下简称天杰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，并依法追加第三人上海吾我文化传播有限公司(以下简称吾我公司)作为第三人参加诉讼。本院分别于2019年8月8日、2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托诉讼代理人刘晓冬，被告施嘉及两被告共同委托诉讼代理人李璐佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅冬冬向法院提起诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》；2.两被告返还已付房屋租金15,000(2018年7月1日-2018年7月31日)、租赁押金45,000元、装修押金3,190元；3.两被告赔偿原告房屋装修、设施设备损失189,722.81元；4.两被告赔偿原告产品研发费用80,000元。事实和理由：2018年5月28日，原告与两被告签订房屋租赁合同，约定被告作为转租人向原告出租坐落于徐汇区茶陵北路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告承诺已取得房屋权利人同意转租并将提供相应证明，房屋租赁用途为商用，租期自2018年7月1日至2020年6月30日，被告应于2018年6月16日前向原告交付租赁房屋，租金为每月15,000元，押三付一。原告当日向两被告支付了押金及首月租金、后又支付了装修押金。租赁合同及收条除施嘉签字外，天杰公司也加盖公章。合同签订后，原告委托案外人对房屋进行了装修及设施设备安装布置，并支付装修款189，722.81元。为办理在系争房屋内开展商业活动的营业执照，原告多次催告被告出示与房屋权利人的租赁合同、同意转租证明及房屋产权证，均未果。后被告承认房屋承租人为施嘉担任法定代表人的天杰公司，且房屋产权证记载的地址与租赁合同不一致。经多次协商未果，导致原告不能实现租赁之目的。2018年12月29日，原告发现系争房屋内设施设备物品失踪，随后报警，警方查实系房屋权利人及物业搬离，两被告承诺协调，但至今未果。2019年1月18日，原告发现系争房屋内装修已被完全拆除，房屋大门被锁，经了解系房屋权利人及物业所为，被告称与房屋权利人发生纠纷所致。因两被告过错导致原告无法实现租赁目的，故原告请求判如诉请。施嘉、天杰公司辩称，涉案合同应是天杰公司与第三人吾我公司签订的，与施嘉个人无关，施嘉是职务行为，不承担法律责任，承租人应是吾我公司。天杰公司同意解除租赁合同，同意返还装修押金3,190元及租赁押金45,000元，但应该先行冲抵原告未支付的租金，原告应支付2018年7月1日至2018年12月29日期间的租金(已支付第一个月)。因合同提前解除，被告也不再享有免租期。确认2018年12月29日原告的屋内物品被房屋产权人搬走了，但并非被告造成的，不同意支付赔偿。研发费用不具有关联性且研发合同签订在前，也不同意支付该费用。第三人吾我公司述称，本案中意见与原告一致。合同是原告和两被告之间签订的，第三人并非承租人。如果法院认定第三人是合同一方当事人，相应合同权利放弃，由原告享有，但根据法院判决依法承担相应合同义务。本院经审理认定事实如下：梅冬冬系吾我公司法定代表人，施嘉系天杰公司法定代表人。2018年5月28日，天杰公司(甲方、出租方)与梅冬冬(乙方)、上海贞一房地产经纪有限公司(丙方、居间人)签订《上海市房屋租赁合同》，合同首页及尾部甲方签章处天杰公司及施嘉均盖章、签字；合同首页乙方处仅有梅冬冬名字，尾部乙方签章处梅冬冬盖章确认，乙方签章处下方吾我公司也盖章确认。合同约定：甲方出租给乙方的系争房屋，位于上海市徐汇区茶陵北路XXX弄XXX-XXX号XXX室，该房屋建筑面积30.94平方米。租赁用途商用。租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止，甲方应于2018年6月16日将房屋按约定条件交付乙方。月租金15,000元,押三付一，应支付至天杰公司账户。押金45,000元应于2018年5月28日前向甲方支付，租赁期满或合同解除后，抵扣乙方应承担费用、租金等，剩余部分予以返还。甲方保证房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理并承担相应赔偿责任。由此给乙方造成经济损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。甲乙双方约定，任何一方未履行合同，造成违约行为，违约金数额为45000元，给对方造成损失的，违约金不足抵付损失，还应赔偿差额部分。合同签订当日，天杰公司收到首期租金15,000元及押金45,000元，后又收到装修押金3,190元(押金从吾我公司账户转账支付至天杰公司账户，剩余部分由原告支付至施嘉账户)。2018年5月28日，天杰公司盖章出具租金、押金收条，确认收到梅冬冬承租系争房屋支付的租金(2018年7月1日至2018年7月31日)及押金，施嘉亦在收条收款人处签字。后租赁双方进行房屋交接，在交房确认单上，甲方处有天杰公司及施嘉的盖章，乙方处有吾我公司盖章，未有梅冬冬签字。接收房屋后，梅冬冬对系争房屋进行了装修，并在本案中提供了与案外人签订的装修合同及报价单一份，约定装修施工面积30.94平方米，总价款189,722.81元，其中29792.81元为软装部分，剩余为硬装部分。原告另提供其向装修施工单位的付款凭证，其中于2018年9月22日由吾我公司转账支付5万元，2019年3月15日由梅冬冬个人账户支付139,722.81元。对此，两被告确认系争房屋原为毛坯交付，但不认可原告提供的与案外人的装修合同及支付的装修费，且认为原告并未完成全部装修工作。另，梅冬冬提供一份其与案外人签订的《产品研发合作协议书》及转账凭证一张，称其租赁系争房屋系为经营饮品店，发生了产品研发投入8万元，并于2019年3月15日实际支付该款项。对此，两被告不予认可。另查明，系争房屋产权人为案外人上海南方企业(集团)有限公司。上海数娱产业管理有限公司(以下简称数娱公司)取得出租权后将房屋出租给天杰公司，租赁期限自2018年7月1日起至2020年6月30日止。根据梅冬冬与施嘉的微信聊天记录，2018年7月5日-8月31日期间，梅冬冬多次向施嘉催要二维码，条形码，称为了办理分公司及办理流动许可证、营业执照等。2018年12月29日，梅冬冬告知施嘉房屋门被房屋权利人锁上，放置其内的桌椅等物品均被搬走。审理中，两被告称，系争房屋由天杰公司向案外人数娱公司承租并转租吾我公司，施嘉和梅冬冬全程参与了租赁合同的签订及履行，但仅仅是作为法定代表人的职务行为，租赁合同当事人应是天杰公司与吾我公司。房屋交付后，原被告发现，数娱公司实际交付的房屋与合同约定的地址不符，导致无法取得相应的产证条形码办理经营所需证照，但对此被告并无过错。因产生纠纷，天杰公司未再按约向数娱公司支付租金，数娱公司以此为由于2019年12月底将系争房屋内的物品搬走并强行收回房屋，现房屋被重新出租他人。对此，梅冬冬认为其个人承租房屋，吾我公司代付了部分款项，吾我公司在合同及房屋交接书上的盖章行为不是担保，而是债的加入。合同签订及履行施嘉均参与了，天杰公司和施嘉为共同出租人。吾我公司则声明称，其盖章及代付款行为并不代表其为承租人，承租人系原告，诉讼权利归原告所有，吾我公司不提出主张及要求。审理中，两被告表示租赁押金抵扣未支付租金(2018年8月1日至2018年12月29日)后同意返还剩余部分。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有租赁合同、收条、房产证、微信聊天记录、银行流水等证据佐证，本院予以确认。本院认为，就本案的合同主体，梅冬冬在合同抬头及尾部签章处均签字或盖章，押金、租金收条中两被告也明确确认收到梅冬冬支付的钱款，梅冬冬全程参与了合同的签订及履行，故梅冬冬系租赁合同承租人。吾我公司的盖章及付款行为属于债的加入，应认定其为共同承租人，但吾我公司称其放弃合同权利，相关权利由梅冬冬享有，于法不悖，本院予以准许，但其仍应承担相关合同义务。关于房屋出租人，施嘉虽全程参与了合同的签订及履行并收取了部分款项，但其坚称其系作为法定代表人的职务行为。从合同签章看，天杰公司在抬头和尾部签章处盖章，天杰公司亦收取了部分款项并在收条中盖章确认；从出租权利看，天杰公司从案外人处承租房屋再转租，故可以认定天杰公司系房屋出租人。而施嘉签字处均有天杰公司的盖章，施嘉个人并无房屋转租权，仅以其签字及参与合同履行的行为不能当然断定其系个人行为而非职务行为，故本院对原告称施嘉系合同中出租方，应一并承担合同义务的主张不予采纳，对其针对施嘉的诉请，予以驳回。从本案查明事实看，天杰公司对承租人的租赁目的是明知的，也当庭确认因其前手及房屋权利人之原因，无法向梅冬冬提供办理证照的有效条形码，后房屋再因天杰公司与其前手之纠纷，被案外人强行收回，导致讼争合同租赁目的无法实现，故天杰公司构成违约。现原告要求解除涉案租赁合同，于法有据，本院予以支持。原告仅支付了一个月租金，但其实际占用房屋半年左右，被告主张自押金中扣减原告应承担的租金后返还剩余押金。考虑到系因被告原因导致原告始终无法正常使用房屋开展经营活动，其租赁目的不能实现，结合原告的占用事实，本院酌情判令扣除已付租金1.5万元后，原告无需再另行支付租金。故对原告要求返还已付租金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于吾我公司同意由梅冬冬享有合同权利，天杰公司应返还原告租赁押金45,000元，装修押金3,190元。关于原告主张的装修、设施设备赔偿，原告虽提供了其与案外人签订的相关合同及付款转账凭证，但被告抗辩该合同真实性难以认定，原告进行装修但并未完工，金额也过高。因合同系原告与案外人签订且部分付款发生于2019年3月，系争房屋的装修现场已灭失，结合系争房屋的租赁面积、拟经营业态及付款转账时间，且吾我公司同意由梅冬冬享有合同权利的声明，本院酌情判定天杰公司应向原告支付装修及设施设备赔偿8万元。关于原告主张的产品研发费用，因相关合同系原告与案外人签订且无法确认与涉案房屋租赁的必然关联性，涉案房屋租赁合同解除也并不当然导致原告无法将产品研发成果嗣后继续使用，故对原告的该项主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除梅冬冬、上海吾我文化传播有限公司与上海天杰实业有限公司就签订的《上海市房屋租赁合同》中确定的租赁关系；二、上海天杰实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还梅冬冬租赁押金45,000元、装修押金3,190元；三、上海天杰实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿梅冬冬房屋装修、设施设备损失80,000元；四、驳回梅冬冬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,146元，由梅冬冬负担1,935元，由上海天杰实业有限公司负担1,211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇二〇年二月二十四日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。