河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20674号原告：河南鑫苑顺晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码91410100MA3X6JLY95。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。被告:王会会，女，1987年11月10日出生，汉族，住郑州市。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼，统一社会信用代码91410100766233967R。负责人：刘健，行长。委托诉讼代理人：李亚明、徐恩民，该单位员工。原告河南鑫苑顺晟置业有限公司（以下简称鑫苑公司）诉被告王会会、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下称兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托诉讼代理人高云、第三人兴业银行的委托诉讼代理人李亚明到庭参加了诉讼。被告王会会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年3月16日签订的编号为180××××4133的商品房买卖合同；2、判令商品房买卖合同解除后15日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续（预告登记编号为豫2019郑州市不动产证明第0041017号，备案信息编号为180××××4133）；3、判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款14681.29元及损失补偿金（按日万分之五支付自原告支出上述款项之日起至实际还清之日止）；4、判令被告承担本案所有的诉讼费及实现债权的费用。事实与理由，2018年3月16日，鑫苑公司与王会会签订一份编号为180××××4133的商品房买卖合同，购买由鑫苑公司开发的位于二七区鼎盛大道南、嵩山南路东3幢22层2220号房，总价款为268820元。后原被告与第三人签订个人购房抵押（保证）借款合同，原告为保证人。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，导致鑫苑公司承担保证责任。截至2019年6月20日，兴业银行共计扣划鑫苑公司保证金14681.29元。原告催告无果。被告已构成合同项下严重违约，原告有权解除商品房买卖合同，并要求违约方承担违约责任。根据商品房买卖合同附件四补充协议第三条第6款约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款保证的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致出卖人承担责任的，买受人应在出卖人向其发出告知函3日内，将出卖人代其向银行偿还的全部款项即出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。为维护原告合法权益，特根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告王会会未答辩亦未提交证据。第三人兴业银行述称：2018年7月11日兴业银行与王会会签订个人购房抵押保证借款合同一份，约定兴业银行向王会会借款133000元用于购房，还款期间兴业银行扣除过原告在我行的保证金三期（2018年12月份，2019年的6月份和10月份）共14681.29元，现该笔贷款被告王会会仍在继续偿还，还款情况正常，在我行不存在逾期还款情况。不同意原告解除房屋买卖合同的诉讼请求。经审理查明：1、2018年3月16日，鑫苑公司与王会会签订一份编号为180××××4133的《商品房买卖合同》一份（含附件及补充协议），约定：被告购买由鑫苑公司开发的位于二七区鼎盛大道南、嵩山南路东3幢22层2220号房产，建筑面积27.94平方米，单价为9621.33元，房屋总价为268820元。被告于2018年3月16日支付135820元，按揭贷款133000元于2018年4月16日支付。原告应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付被告。附件四第三条第6款约定，（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。商品房买卖合同签订后，2018年7月11日，被告作为债务人、兴业银行作为债权人、鑫苑公司作为保证人三方签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币133000元，借款期限为120个月，自2018年7月11日至2028年7月11日，借款利率公式为按比例浮动定价，借款利率等于中国人民银行同期贷款基准利率乘以系数1.4，自借款发放之日起每个公历季第一天调整利率；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式为等额本金偿还法；所购（抵押）房产为二七区鼎盛大道南、嵩山南路东3幢22层2220号房产，购房合同编号为180××××4133；合同还就其他事项进行约定。原告为被告上述个人购房按揭贷款提供阶段性担保责任。后被告出现逾期还款，导致原告通过河南鑫苑置业有限公司向兴业银行代偿14681.29元，其中2018年12月29日划扣3661.13元，2019年6月20日划扣5513.94元，2019年10月9日划扣5506.22元。河南鑫苑置业有限公司出具情况说明，上述代偿款由原告向被告追偿。4、2019年6月6日，原告向被告邮寄了《告知函》，告知被告收到该函后3日内将代偿款支付给原告公司等。现被告未支付涉案款项，原告诉至本院。5、本院于2019年12月31日开庭审理此案，庭审中第三人称涉案房屋有预抵押登记手续，截至开庭之日被告尚有贷款本息合计116796.39元未还。现该笔贷款被告王会会仍在继续偿还，还款情况正常，不存在逾期还款情况。本院认为，被告经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原被告与第三人签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定履行了合同义务，被告未按期向兴业银行归还本息，违反了《商品房买卖合同》附件四的约定，故原告要求被告支付其垫付代偿款14681.29元及损失补偿金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；虽然原告按照合同约定的地址向被告邮寄了告知函已满30日，但本案中，原告所诉的被告违约是基于被告与第三人借贷关系中违约偿还贷款所致，现原告代垫部分款项后，被告仍在继续还款，第三人也予以接受，被告的还款行为系仍在继续履行被告与第三人之间借贷合同约定的义务，且截至本案开庭时不存在逾期还款情形，被告的行为不构成根本违约，原告因替被告代偿款项所致损失，通过向被告行使上述追偿权足以弥补，故原告要求解除涉案房屋买卖合同及撤销相关预告登记、备案登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王会会于本判决生效之日起十日内偿还原告河南鑫苑顺晟置业有限公司代偿款14681.29元；二、被告王会会于本判决生效之日起十日内支付原告河南鑫苑顺晟置业有限公司损失补偿金（按日万分之五的标准支付至实际支付之日止，其中以3661.13元为基数自2018年12月29日起算，以5513.94元为基数自2019年6月20日起算，以5506.22元为基数自2019年10月9日起算）；三、驳回原告河南鑫苑顺晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费193元，减半收取96.5元，由被告王会会负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张西俊二〇二〇年二月十八日书记员  高阿惠