江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4835号 上诉人（原审原告）:南通市正百房地产开发有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：张正全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐斌，如皋市方圆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨明华，男，1970年2月10日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：丁红丽，江苏奔月律师事务所律师。 上诉人南通市正百房地产开发有限公司（以下简称正百公司）因与被上诉人杨明华项目转让合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 正百公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由杨明华负担。事实和理由：1.我公司与杨明华签订的转让协议系双方真实意思表示，不存在重大误解和欺诈情形，应为合法有效。案涉项目的开发建设，从如皋市春驰农副产品销售有限公司（以下简称春驰公司）到我公司先后都进行了相关投入即开发建设的前期准备，向政府部门缴纳了相关费用，后春驰公司将该项目转给我公司，我公司转给杨明华，杨明华转给卢宏，转让过程中所有的规划并未发生变化，仅是开发建设主体改变。案涉协议中的转让费300万元实为杨明华对我公司在该项目投入的补偿。一审中我公司已全面举证证明我公司取得项目的来源、合法性以及投入的真实性，杨明华认为项目被罚没，但我公司提供证据证明项目仅是受到了相关职能部门的行政处罚，对已有建筑设施并未做任何处理。我公司在转让项目时，确实未办理土地方面的手续，但已经取得了该项目前期应有的报批备案手续。从案涉协议列明财产以及杨明华再转让时双方的证据可以看出，杨明华使用了我公司的款项（土地费用）及相关建筑设施。案涉项目虽然被处罚，但我公司认为该处罚仅是形式上的处罚，我公司的投入比如围墙、配电房、简易工棚均被杨明华接手后实际使用。且案涉项目是政府招商引资项目，石庄镇政府全程参与，对于几次转让完全知晓，我公司接手该项目也是基于对政府的信任，项目搁浅是多方面原因造成，非我公司过错。杨明华的特殊身份使得其对案涉项目的合法性以及后续建设需要履行的手续等非常清楚。杨明华再转让由卢宏接手后，在我公司办理相关手续的基础上，办理了全部合法手续并最终完成开发建设，且杨明华与卢宏的转让协议中约定的转让费亦是300万元。2.一审判决缺乏法律依据，未对案涉协议效力进行评价，对我公司的诉求未明确交代。 杨明华辩称：正百公司的上诉请求不能成立，一审判决 认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。虽然本人与正百公司之间的协议并不存在胁迫，但是因为案涉项目在双方签订协议之前已经被行政机关予以处罚并且确认正百公司转让给本人的项目涉及非法占有土地，而且在2018年5月已经被法院确认同意强制执行。2018年10月份的时候已经被没收。故案涉协议所涉及的内容不仅不具有合法性，而且无可履行的内容。正百公司在签订该协议时，并没有向本人声明该事实。对于正百公司认为案涉协议转让费为300万元是其在该项目上的投入，但因为协议不具有合法性，而且正百公司的投入已经被确认为违法并且被没收，所以正百公司的损失不应该由本人来承担。一审法院适用法律正确，因为案涉项目无效，而且生效的法律文书予以了确认，所以一审法院确认双方之间的协议无效并无不当。 正百公司向一审法院起诉请求：1.判令杨明华向我公司支付项目转让款人民币300万元，并支付以300万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从诉讼之日到实际给付之日止的利息；2.本案诉讼费用由杨明华承担。 一审法院认定事实：2007年5月25日，如皋市腾实城镇建设有限公司（甲方）与陆建超（乙方）签订“如皋市石庄镇瓜果市场（停车场）建设项目投资合作协议”。协议主要内容：一、项目概况1、项目名称：如皋市石庄镇瓜果市场、停车场。2、项目地点：石庄镇区，江平南路，南大街南沿路西。3、项目总投资：1800万元。4、项目实施内容及相关要求。该项目占地面积12.11亩，其中建设用地10.19亩，附征道路用地1.92亩。二、投资合作方式，1、土地使用费，项目建设用地22.6万元亩，暂计人民币245.34万元。2、本工程由乙方投资建设，其产权、经营权均为乙方所有。3、甲方负责该项目上农民的安置工作，以及场地内地上地下线路的迁移工作。……在公示5天、乙方正式成为建设方后七天内，乙方需注册公司，注册资本金不少于500万元，甲方负责协助办理相关手续，并提供注册地址及办公场所，费用乙方承担。 协议签订后，如皋市腾实城镇建设有限公司与如皋市石庄镇凤鸣居委会就停车场用地签订土地征用、补偿、拆迁、安置协议书。春驰公司设立，陆建超为该公司实际控制人。 2007年11月22日，春驰公司通过其账户付给如皋市腾实城镇建设有限公司100万元，作为陆建超与如皋市腾实城镇建设有限公司协议约定的付款。2007年10月24日，春驰公司缴纳电费10万元。 2008年1月16日，以陆建超、春驰公司为甲方，正百公司为乙方，签订“项目转让协议书”，约定：甲方春驰公司将与如皋市腾实城镇建设有限公司签订的如皋市石庄镇瓜果市场（停车场）建设项目按照现状转给正百公司，正百公司同意继续履行春驰公司与如皋市腾实城镇建设有限公司签订协议条款的所有内容，同时支付转让价172万元。2008年3月9日，正百公司支付了172万元转让款给春驰公司。 2008年1月20日，正百公司与南通市江北建筑安装工程有限公司签订《合同协议书》，支付工程款50万元。2008年3月，正百公司与南通市工业建筑设计院有限公司签订《工程设计合同》，支付设计费用15万元。正百公司与江阴市建筑监理公司南通苏中分公司签订了委托监理合同。正百公司修建围墙、配电间等。 2008年4月18日，正百公司以张正全为代表与杨明华签订转让协议书，又将该项目转让给杨明华，转让价300万元。具体内容为：一、该项目已完成了施工围墙、临时道路、地质钻探、施工图例、配电房施工及水电等前期准备工作。二、该项目的转让价格为人民币叁百万元整。甲方（正百公司）需将原春驰公司与如皋市腾实城镇建设有限公司的合作协议，及南通正百房地产公司与春驰农副产品销售公司的协议原件交给乙方（杨明华）（包括红线图、政府批文、施工图纸）。以及一系列开发审批手续原件、证书交乙方保管、使用，甲方原有的原始票据交给乙方入账。三、乙方在开发建设过程中，仍以甲方的正百公司的名义进行开发经营，甲方需提供开发资质、财务章和合同章。四、该项目转让后，甲方保证现有工地人员的清退工作，并协助做好周边群众工作。在协议签订后，对原有甲方或者正百公司名义对外发生的债权债务均由甲方承担，与乙方无关。协议由张正全、杨明华分别签字，见证方为卢宏。 2008年5月3日，杨明华又将该工程以300万元的价格转让给卢宏。 对于案涉地块，2006年7月17日，如皋市建设局发出了《建设用地规划许可证》。2007年10月石庄镇政府规划了红线图。2007年11月6日，石庄镇政府发出了关于同意春驰广场立项的批复。 2007年12月25日，如皋市国土资源局作出了行政处罚决定书，因春驰公司未取得有权部门的批准，在占用的8900平方米中有1800平方米，符合规划，有7100平方米不符合整体规划，为一般农田。责令退还非法占用的土地8900平方米，拆除围墙及其设施，没收地上建筑物。对其中的1800平方米，罚款每平方米3元.对其中7100平方米，罚款每平方米10元。 2008年5月，如皋市人民法院作出了行政裁定书，准予强制执行。2008年11月10日，如皋市国土资源局向石庄镇政府移交了没收建筑物。 2009年11月26日，如皋市国土资源局挂牌出让土地。2009年12月31日，如皋市国土资源局与南通乾顺置业有限公司签订了土地出让合同，面积为7822平方米。2010年2月1日，如皋市发改委批准南通乾顺置业有限公司的项目。2010年2月4日，南通乾顺置业有限公司领取了“建设用地规划许可证”及红线图、土地使用证。南通乾顺置业有限公司法定代表人为卢宏。 2010年4月13日，石庄镇人民政府出函给江苏皋能电力实业有限公司，就春驰公司缴纳的电费10万元，要求江苏皋能电力实业有限公司列入南通乾顺置业有限公司的费用结算。 一审法院认为，民事主体从事民事活动不得违反法律。本案中，因春驰公司未取得土地管理部门的批准，占用的7100平方米的农田，进行开发使用，在2007年12月被如皋市国土资源局处罚，责令退还占用土地、没收所建建筑物及其他设施。因此春驰公司对新世纪广场的开发建设不具有合法性。在如皋市国土资源局处罚后，春驰公司将工程项目转让给正百公司，正百公司将工程项目转让给杨明华，同样不具有合法性。因此，本院对正百公司与杨明华之间签订的转让协议，不予保护。据此，一审判决：驳回正百公司的诉讼请求等。 二审中，双方均未提供新证据。本院经审理，对一审法院认定的案件事实中除如皋市国土资源局处罚决定中的被处罚人有误外，其余事实予以确认。 二审查明，如皋市国土资源局于2017年12月25日作出皋国土资罚字[2007]105-1号国土资源行政处罚决定书，对被处罚人如皋市腾实城镇建设有限公司未经批准、非法占用土地，作出责令退还非法占用的8900平方米（计13.35亩）土地，限在接到本处罚决定书之日起十五日内自行拆除在不符合土地利用总体规划的土地上新建的围墙及其他设施，恢复被破坏土地的原种植条件；没收在符合土地利用总体规划土地上所建的建筑物及其他设施；以及罚款等。 本院认为，就正百公司主张的案涉项目，如皋市国土资源局于2007年12月25日已作出责令如皋市腾实城镇建设有限公司退还非法占用的土地、自行拆除在不符合土地利用总体规划的土地上新建的围墙及其他设施、没收在符合土地利用总体规划土地上所建的建筑物及其他设施等处罚决定。正百公司从春驰公司处受让案涉项目的协议签订于2008年1月16日，已在处罚决定作出之后，而正百公司又于2008年4月18日就案涉项目与杨明华签订转让协议，该协议应为无效，且事实上也无实际履行基础。正百公司据其与杨明华之间的协议，主张杨明华支付转让费300万元无事实和法律依据，一审法院未予支持其诉请并无不当。正百公司明确其主张的300万元实系其对项目的前期投入，如其认为权益受损，可依法另寻救济途径。 综上，正百公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人南通市正百房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 艳 审判员 沙 楠 审判员 陈燮峰 二〇二〇年二月二十四日 书记员 沈媛媛