河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终271号上诉人（原审原告）：吴珊，女，汉族，1993年1月2日出生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：赵新，河南青剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李昌龙，男，汉族，1992年4月5日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：李锋（李昌龙父亲），男，汉族，1964年10月1日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人:徐改恒，南阳市西峡县方圆法律服务所法律服务工作者。原审被告：南阳市尚萱房地产经纪有限公司,住所地河南省南阳市新华路与工业路交叉口（新华城市广场）1幢3单元1404室。法定代表人：李古运，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓飞，该公司员工。上诉人吴珊因与被上诉人李昌龙，原审被告南阳市尚萱房地产经纪有限公司（以下简称尚萱房地产经纪公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴珊上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销第二项，依法改判李昌龙支付吴珊违约金107000元（不服金额107000元）。2.本案一、二审诉讼费用、保全费用由李昌龙负担。事实和理由：1.造成合同履行不能的原因不在于吴珊，而在于李昌龙违约。首先，按照合同约定，吴珊在2019年6月15日前凑齐首付款即可，2019年6月13日，吴珊按照合同的约定配合李昌龙解押，但因李昌龙未到场无法解押。其次，造成合同不能履行的原因在于李昌龙要毁约涨价提高首付款，明确拒绝将房屋出售给吴珊。2.2019年6月13日吴珊已经凑足了首付款，也在银行办理了贷款面签手续，一审法院要求吴珊提供证据证实其为房屋买卖做足交付首付款和商业按揭贷款准备没有任何事实和法律依据。在李昌龙明确告知其不再出售房屋的情况下，要求吴珊交足首付款47万元，明显不符合常理。且即便吴珊交齐了首付款，李昌龙还是不会将房屋出售给吴珊。3.在李昌龙违约的情况下，依据法律规定和合同的约定，李昌龙应当支付吴珊违约金107000元。李昌龙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.吴珊没有按合同两次约定支付房款，造成该合同不能履行，其责任应在吴珊，不在李昌龙，吴珊要求李昌龙支付合同违约金没有事实和法律依据。2.李昌龙按照合同约定将自己所有的房权证交中介公司押存，表明李昌龙履行合同的诚意。但2019年6月10日中介公司通知李昌龙前去解押，吴珊没有到场。2019年6月13日，中介公司又给李昌龙联系，说吴珊没有太多现金，可先付320000元，同时办理解押手续，李昌龙不同意，要求必须按照合同约定交470000元才能办理。2019年6月15日，李昌龙主动和中介公司联系，要求和吴珊联系办理解押，但中介公司没有约来吴珊。2019年李昌龙又和中介公司联系，中介公司称吴珊正在理财，目前只能付290000元，李昌龙不同意，并不是李昌龙不去解押。上述事实足以说明，吴珊并没有履行合同的诚意，直到2019年7月5日未按合同约定支付任何房款，李昌龙只好于2019年8月12日前往尚萱房地产经纪公司将房权证取回。吴珊向一审法院起诉请求：依法判决解除吴珊与李昌龙签订的《房屋买卖合同》；判决李昌龙返还吴珊购房定金30000元，并支付吴珊违约金107000元；依法判决李昌龙赔偿吴珊支付的中介咨询费和按揭服务费18657元；当庭请求依法判令李昌龙赔偿吴珊房屋差价损失10万元（原数额6万元）；判令李昌龙承担本案的诉讼费和律师代理费7000元及保全费2020元、保险费900元。一审法院认定事实：2019年5月30日,吴珊作为买方与卖方李昌龙、居间方尚萱房地产经纪公司签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：“……一、房屋基本情况：建业森林半岛35栋3单元9层902房，房屋所有权证号0010540……。二、房屋产权现状：该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起以16天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。三、成交价格：该房屋成交价格为人民币（大写）壹佰零柒万元整……。四、付款约定：买卖双方经协商一致选择按揭方式履行本合同，1.买方于2019年5月30日交付定金人民币叁万元整予经纪方；2.买方于解押当天交付人民币肆拾柒万元整予卖方，……；3.买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计伍拾柒万元整支付卖方第二部分房款……5.若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需资料，应按欠付款额每日万分之五向卖方支付违约金。五、咨询服务费及支付：1.……须向经纪方交纳贷款服务费12100元。六、相关约定：1.买方按约定交清全款或己付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于07月05日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金……。七、其他违约责任：如买方需将房款交经纪方代管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10％作违约金，并且必须退回买方己缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该物业成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部己收款项并向买方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金。买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10％作违约金……。”合同签订后,吴珊支付定金30000元，并向尚萱房地产经纪公司按揭服务费12100元、加急费2000元、评估费4557元，李昌龙将合同房屋的产权证交尚萱房地产经纪公司押存。2019年6月10日，尚萱房地产经纪公司通知买卖双方办理解押，李昌龙到场，吴珊未到场。6月13日，尚萱房地产经纪公司又通知双方办理解押，吴珊到场，李昌龙未到场。后吴珊、李昌龙就办理房屋解押时吴珊应付款数额问题产生分歧，至2019年6月30日，三方几经互通信息仍不能达成一致，李昌龙、吴珊、尚萱房地产经纪公司共同签订的房屋买卖合同未能按照合同约定全面履行。庭审中，李昌龙、尚萱房地产经纪公司同意解除合同，李昌龙同意退还吴珊3万元定金。一审法院认为，本案三方签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，不违背法律规定，为有效合同。吴珊起诉请求解除合同，返还30000元定金，李昌龙、尚萱房地产经纪公司同意，一审法院予以准许。李昌龙是否构成合同违约，是吴珊主张违约金107000元的前提。吴珊、李昌龙签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方当事人真实意思表示，不违背法律规定，属有效合同，当事人应当遵循诚实信用原则履行义务。合同第二条2约定“该房屋处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起以16天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续”、第四条2约定“买方于解押当天交付人民币肆拾柒万元整予卖方作为首付款或尾款”，根据吴珊提供的通话记录和庭审调查可以确认，尚萱房地产经纪公司认可本次交易需以买方交付的首付款作为支付解押所需的贷款。因房屋系大标的额的买卖，在房屋买卖交易中，作为买受人主要有付款和受领两项义务，出卖人有接受价款和交房的义务。但在2019年6月10日经纪公司通知买卖双方办理解押当天，吴珊未按时到场，未依照合同约定支付47万元首付款，致使李昌龙不能办理房屋解押，合同履行不能。且吴珊作为买受人，在没有证据证实其为房屋买卖做足交付首付款和商业按揭贷款准备的情况下，以李昌龙不办理解押、过户构成违约显然理由不足，与事实不符。因此，吴珊请求判令李昌龙支付其违约金107000元及赔偿房屋差价损失6万元，一审法院不予支持。吴珊支付的按揭服务费、加急费、评估费计18657元由尚萱房地产经纪公司收取，依吴珊、李昌龙所签合同约定，该几项费用所指事项应尚未发生，且吴珊关于李昌龙应承担违约责任的主张理由不足，一审法院对于吴珊关于由李昌龙赔偿中介咨询费和按揭服务费请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限李昌龙于本判决生效后十日内退还吴珊30000元。二、驳回吴珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4535元，保全费2020元，李昌龙负担550元，吴珊负担6005元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吴珊、李昌龙与尚萱房地产经纪公司之间的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，现吴珊起诉要求解除合同，李昌龙与尚萱房地产经纪公司均表示同意，一审判决准许合同解除处理适当，本院予以维持。但在合同履行期间，因一方违约给另一方造成的损失，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条的规定，主张获得赔偿或支付一定数额的违约金。本案《房屋买卖（居间）合同》约定卖方于签署合同之日起16天内还清贷款，办妥解除抵押手续，买方于解押当天交付470000元于卖方，在合同的履行过程中，买卖双方均是通过尚萱房地产经纪公司沟通解押事宜，中间存在沟通不当、履行不积极的问题，双方均存在一定的过错。但结合一审中吴珊提交的几次尚萱房地产经纪公司工作人员与李昌龙及其家人的通话录音内容，李昌龙作为卖方在合同履行期内多次明确表示房屋不再出卖，故李昌龙的违约情节更为明显，是造成合同无法继续履行的根本原因。结合双方在合同履行中的过错程度，当事人因对方违约遭受的损失，《房屋买卖（居间）合同》约定的违约金数额明显过高，故对吴珊要求李昌龙支付违约金107000元的上诉请求本院不予支持，本院酌情支持违约金20000元。综上所述，吴珊的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初6027号民事判决；二、李昌龙于本判决生效后十日内退还吴珊30000元，支付吴珊违约金20000元；三、驳回吴珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4535元，保全费2020元，二审案件受理费2440元，共计8995元，由吴珊负担6868元，李昌龙负担2127元。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年二月二十四日法官助理郝一帆书记员周道佳