河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0791民初2208号原告：雷存福，男，汉族，1977年8月5日出生，现住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：崔晓敏，系雷存福妻子，汉族，1979年7月2日出生，现住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：梁文杰，河北震河律师事务所律师。被告：张家口市众志房地产开发有限公司，住所地：张家口市桥西区明德北街6号商业楼1号，统一社会信用代码：91130703550407331D。法定代表人：杜作众，总经理。原告雷存福与被告张家口市众志房地产开发有限公司（以下简称众志房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷存福的委托诉讼代理人崔晓敏及梁文杰律师，被告众志房开公司的法定代表人杜作众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷存福向本院提出诉讼请求：一、解除合同，被告按合同约定退还已付款项共计515522元（房款480396元及各项税费35126元）及利息；二、要求被告支付违约金480.4元；三、要求被告赔偿装修费用43671元；四、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年5月12日原被告双方签订了商品房买卖合同，原告按合同约定支付了购房款480396元及办理产权证的各项税费35126元，同时被告给原告出具了收款凭证。后被告交付房屋，原告并对该房屋进行了装修。原告多次要求被告办理产权证书均遭到拒绝，双方在合同“第十五条”中约定了产权证书的取得方式、时间及后果，且法律也明确规定了房屋权属证书的办理期限及法定后果，现被告无法给原告办理产权证书，为维护原告合法权益，提起诉讼。庭审中，原告明确诉讼请求第一项利息的计算方式从收款日起至实际给付为止，按照年利率6%计算，本金为515522元。被告众志房开公司辩称：一、原告退房涉及的为原告所购房屋开具的不动产发票的税金、变更姓名由原告自己解决；二、原告向被告支付占有房屋二年的费用及其他费用（被告申请占有费用鉴定，以鉴定金额为准）；三、驳回原告诉讼请求第3项（被告赔偿装修费43671元）；四、原告自行拆除所购房屋内装修物品，按2018年5月15日收房时标准将房屋退回被告（如需被告拆除，拆除费用由原告承担，被告申请拆除费用鉴定，以鉴定金额为准）；五、原告承担相应的诉讼费用及占用房屋、拆除装修物品费用的鉴定费用；六、以上事项妥善解决后，被告将相关费用一次性支付原告。1、原被告于2018年5月12日签订《商品房买卖合同》并付清房款后，被告依税务法规定于2019年3月13日为原告开具了税金22876元、户主为雷存福的不动产发票。因原告提出退房，因此而涉及的不动产发票的税金及户主名称的变更应由原告与税务部门协商解决。否则，该房屋难以退房，应由原告按二手房手续办理转让；2、原告至今已实际占有、使用所购房屋近二年，现原告提出退房，应向被告支付占用、使用房屋的费用至原告向被告交回房屋之日。此费用被告向法院提出鉴定申请，以鉴定金额为准；3、原被告签订的《商品房买卖合同》中没有被告承担原告装修费用的约定，原告要求被告支付装修费用43671元的诉讼请求应予以驳回；4、原告应按收房移交时标准退房，退房涉及的室内装修物品仅体现了原告的喜好，对于他人而言是一堆废品，因为装修事宜原告未与被告协商装修，双方也无转让约定，所以应由原告自行拆除并运走，被告不接受价值一分钱的装修物品。如原告不自行拆除，则由被告委托他人拆除至原告收房时标准，费用由原告支付。综上，对原告以被告在《商品房买卖合同》约定时间内未办妥房产手续为由要求退房的诉讼请求，被告表示理解、歉意与配合。众志大厦按图施工、竣工，且经正式验收，现已办理了100多套房产证，目前出现的暂不办理房产证问题，政府正在协调解决，恳请法院维护被告的合法权益。经审理查明：2018年5月12日，原告雷存福作为买受人与被告众志房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，该合同相关内容载明：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于张家口市高新区编号为张市高新国用（2010）第100号的地块的土地使用权，该地块土地面积为7157.83㎡，规划用途为商务金融用地，土地使用年限自2010年12月21日至2050年7月18日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名高新区清水河南路107号众志大厦；第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房，预售商品房批准机关为张家口市住建局，商品房预售许可证号为（2012）张房预售证第008号；第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的本幢B区三层320号房，该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高3.3米，建筑层数地上19层，地下2层；第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7600.00元，总金额人民币肆拾捌万零叁佰玖拾陆元整；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后缴清各种费用的180日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；3、办理产权登记所需全部费用均由买受人承担。（其他内容详见合同文本）。该合同出卖人处加盖有张家口市众志房地产开发有限公司印章及法定代表人杜作众手章，买受人处有雷存福签字、捺印。同日，原告向被告支付众志大厦（左岸国际）三层320室税款、手续费、登记费35126元；2018年8月9日原告向被告支付众志大厦（左岸国际）三层320室房款480396元。原告另向被告交纳垃圾清运费、材料搬运费、电费、水费、装修保证金、装修出入证费等费用，并已向被告交纳2018年5月12日至2020年5月11日物业费。另查明：被告众志房开公司于2019年3月13日开具编号为01005599河北增值税普通发票一张，该发票相关内容载明：购买方名称雷存福，纳税人识别号140202197708052591，货物或应税劳务、服务名称为*不动产*不动产销售、单位平米、数量63.21、单价7238.0952381、金额457520.00、税率5%、税额22876.00、价税合计480396.00，销售方名称：张家口市众志房地产开发有限公司，该发票落款处加盖有张家口市众志房地产开发有限公司发票专用章。2018年5月12日，被告出具入住证明一份，载明“张家口市合意物业服务有限公司：三层320号雷存福业主公寓／写字楼／底商，请贵公司接洽该业主办理物业服务手续并领取钥匙”。2018年5月15日原告与物业人员办理房屋移交，原告对房屋装修后入住，花费装修费43671元。2016年5月12日，张家口市建筑和房地产市场稽查站作出《关于对苑世峰举报众志大厦（左岸国际）项目未按预售许可证预售商品房案件的回复》，该回复载明：“2016年1月25日市民苑世峰举报众志大厦（左岸国际）项目实际销售套数超出预售许可证的许可范围，要求依法查办，经过调查，并报市住建局研究，现回复如下：1、该项目于2012年7月依法取得《商品房预售许可证》（2012张房预售证第008号）。2、举报人举报该项目超出预售许可证销售的情况确实存在，市住建局已暂缓该项目的产权登记等相关事宜。3、市住建局已将情况通报市相关部门，请相关部门依法认定该项目超出预售许可部分房屋的性质。”房产登记管理部门向案外人刘文彪颁发张房权证字第××号房屋产权证，房屋坐落张家口市高新区，登记时间为2016年12月12日。上述事实有原、被告共同提供的商品房买卖合同、垃圾清运费、材料搬运费、物业费、电费、采暖费收据，原告提供的交付房款、税款、手续费、登记费收据、张家口市建筑和房地产市场稽查站回复、北京市家庭居室装饰装修工程施工合同、华耐家居家居/建材销售合同、材料单、华耐家居高新店市场交款凭证、送货单两张、装修收据七张，被告提供的不动产发票、入住证明、物业费、电费等收据七张、业主入住公寓/写字楼/底商验房/移交报告单、张房权证字第××号房屋产权证书、房屋租赁合同及本案庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，原告雷存福与被告张家口市众志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。原被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后缴清各种费用的180日后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人退房处理，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。被告未提交证据证明其已经履行了提供资料报产权登记机关备案的义务，且市住建局已暂缓众志大厦（左岸国际）项目的产权登记事宜，被告提交房屋产权证亦证实产权登记的时间为2016年12月12日，后期无证据证实办理过产权登记，根据以上情形，原告从购买房屋至今二年之久未能取得产权登记证书，且之后办理房产登记的时限具有不确定性，原告作为房屋的买受人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利为履行合同之目的，根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让自记载于不动产登记薄时发生效力，原告现已不能实现其购买该房屋取得所有权的合同目的，被告对此负有责任，构成违约，应当承担相应的违约责任,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还已付款项515522元（房款480396元及各项税费35126元）的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告主张以515522元为本金，按照年利率6%为标准，要求被告承担从收到房款之日起至实际给付已付房款之日止的利息，因原被告双方在合同中并未对利息计付进行约定，故本院不予支持。原告主张被告支付违约金480.4元的诉讼请求，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”之规定，原告已付房款为480396元，被告应赔偿原告损失为480396×0.1%≈480.4元，故对原告要求被告支付违约金480.4元的诉讼请求，有据可依，本院予以支持。原告主张被告赔偿装修费用43671元的诉讼请求，合同解除后装修费用应为原告损失予以赔偿，但因原告在合同解除前实际占有使用房屋二年之久，实属获取利益，损益相抵，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告所购房屋开具的不动产发票的税金、变更姓名由原告自己解决的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。被告主张由原告自行拆除房屋装修物品，按收房时标准退回房屋，承担拆除费用的抗辩意见，因原告对房屋进行装修系保障房屋正常使用的合理添附，合同解除后以房屋现状返还被告并无不当，且合同解除系被告违约所致，原告并无过错，无需承担拆除责任及费用，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告雷存福与被告张家口市众志房地产开发有限公司于2018年5月12日签订的《商品房买卖合同》；二、被告张家口市众志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷存福已付款项人民币515522元，并支付违约金人民币480.4元，共计人民币516002.4元；三、驳回原告雷存福的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9397元，减半收取4698.5元，由原告雷存福负担367元，被告张家口市众志房地产开发有限公司负担4331.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  王爱军二〇二〇年二月二十五日法官助理张叶红书记员侯佳慧附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。