四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20250号 上诉人（原审被告）巫章汉，男，1989年9月4日出生，汉族，住四川省威远县。 被上诉人（原审原告）成都耐心物业管理有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇长柏村五组柏林小区23栋1层8号。 法定代表人邹孝国，总经理。 委托代理人牟磊，系成都耐心物业管理有限公司工作人员。 委托代理人范安彬，四川路石律师事务所律师。 上诉人巫章汉因与被上诉人成都耐心物业管理有限公司（以下简称耐心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初8304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2012年7月2日，中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司与耐心物业公司签订的《前期物业管理服务合同备案表》经成都市青羊区房产管理局登记备案，合同约定：中铁八局中泰房地产开发有限公司委托耐心物业公司为××提供物业管理服务，物业服务期限为2014年10月31日至2017年11月1日0时，物业服务费标准为住宅每月每平方米2.5元。2013年4月29日，巫章汉与中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：巫章汉购买中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司开发的位于青羊区房屋，建筑面积88.83平方米；出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业管理企业为耐心物业公司，物业服务费价格为每月2.3元每平方米。同日，巫章汉与耐心物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：耐心物业公司为巫章汉所购买的房屋提供物业服务协议，住宅按建筑面积每月每平方米2.3元计收，巫章汉应按时缴纳物业管理服务费及其他代收代缴费用，缴纳时间为当月十日前，逾期按日加收缴纳费用3‰的违约金；物业服务费缴纳的时间自开发商向巫章汉发出的《交房通知书》要求接房之日起。中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司向业主发出《交房通知书》，载明：“××”将于2014年10月25日至2014年10月31日每天9点至17点集中交房，其中5、11号楼、6号楼商业交付时间为2014年10月31日。2016年7月20日，经中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司委托耐心物业公司向巫章汉交付房屋及房屋钥匙门禁卡、电卡等物品。物品签收记录表及房屋验收表载明:房号业主巫章汉，房间门框不正、填充物过多、锁不好开更换；门窗玻璃不到位、密封胶未到位，修改重做；厨卫墙地面不平整铲除垃圾、整改；厨房无地漏添置。房屋卧室墙地面不平、阳台墙地面漏水等。原审庭审中，巫章汉认可其按照2.3元／平米每月应缴物业费为204.33元；及对2016年9月1日至9月30日及自2017年1月1日起至2019年6月30日，共计31月的物业管理费未向耐心物业公司支付的事实。 上述事实，有耐心物业公司的营业执照、巫章汉的身份证复印件、《前期物业管理服务合同备案表》《商品房买卖合同》及《补充协议》《前期物业管理服务协议》《交房通知书》、庭审笔录等在案佐证。 原审判决认为巫章汉与耐心物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，巫章汉、耐心物业公司均应按《前期物业管理服务协议》约定履行其义务。依据《前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理费服务标准为每月每平方米2.3元收取，巫章汉所购买的住宅的建筑面积88.83平方米，故巫章汉每月应向耐心物业公司支付204.33元物业费。巫章汉对耐心物业公司主张的其未缴纳2016年9月1日至30日及2017年1月1日至2019年6月30日，共计31个月未缴纳物业管理费的事实予以认可，故巫章汉应向耐心物业公司支付以上31个月物业服务费6334.23（204.33元×31个月），对耐心物业公司要求巫章汉向其支付物业服务费的诉请，原审法院予以支持。巫章汉抗辩由于房屋质量存在瑕疵需要整改，经中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司整改后，其于2016年7月20日才收房，不应当承担收房之前的物业服务费。但原审法院认为，根据《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费缴纳的时间自开发商向巫章汉发出的《交房通知书》要求交房之日起，故巫章汉的抗辩主张，缺乏合同及法律依据，不予支持。关于巫章汉抗辩的耐心物业公司收取的物业服务费超出了政府指导价且未经物价局备案的主张。原审法院认为，参照国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】第六项规定，放开非保障性住房物业服务实行定价管理的服务价格，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动向业主收取费用，即放开非保障性住房的物业服务价格，且巫章汉与耐心物业公司签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，巫章汉以耐心物业公司收取的物业服务费超出政府指导价且未经物价局备案而拒交物业服务费的理由，缺乏合同及法律依据，不予支持。对于耐心物业公司主张的迟延缴纳物业服务费的违约金问题。依据《前期物业管理服务协议》约定，物业服务费缴纳时间为当月十日前，逾期按日加收缴纳费用3‰的违约金，及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。”但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，巫章汉逾期缴纳物业费的违约行为给耐心物业公司造成的损失主要为资金占用利息损失，按照上述《前期物业管理服务协议》约定的计算标准计算违约金明显高于造成的损失，且巫章汉也主张违约金过高，故原审法院予以适当调整，以巫章汉违约给耐心物业公司造成的资金占用利息损失为标准，综合考虑巫章汉的违约情节，酌定调整违约金为500元。故耐心物业公司要求巫章汉赔偿违约金2021.25元的诉请，原审法院予以部分支持。综上，耐心物业公司的诉讼请求部分成立，予以部分支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、巫章汉于判决生效之日起十日内向耐心物业公司支付自2016年9月1日起至2016年9月30日止的物业管理费及2017年1月1日至2019年6月30日止的物业管理费共计6334.23元及违约金500元，以上合计6834.23元；二、驳回耐心物业公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，减半收取为97元，由耐心物业公司承担50元，由巫章汉承担47元。 宣判后，巫章汉不服一审判决，向本院提起上诉称，耐心物业公司物业收费标准远远超出成都市所规定的政府指导价，且仅在房管局备案未在发改委或者价格主管部门备案，案涉前期物业管理服务协议自始系非法无效合同，故请求撤销原判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人耐心物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚、证据确实充分，适用法律恰当，判决结果正确，案涉合同合法有效，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，本案中，耐心物业公司与中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，约定由耐心物业公司为案涉物业提供前期物业服务，后巫章汉分别与中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司和耐心物业公司签订《商品房买卖合同》《补充协议》及《前期物业管理服务协议》，约定案涉物业管理企业为耐心物业公司，物业服务费价格为每月2.3元每平方米，巫章汉在上述协议上均签字予以认可，协议签订后耐心物业公司在案涉小区提供物业服务至今，巫章汉作为业主亦应按协议约定履行交纳物业费的义务。巫章汉上诉称耐心物业公司收取的物业费标准超出了政府指导价且未在发改委或者价格主管部门备案的问题并不必然导致案涉物业服务协议无效，原审法院判决巫章汉向耐心物业公司支付欠交物业费并酌情调减违约金并无不当。综上，上诉人巫章汉的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费193元由上诉人巫章汉负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月十七日 书记员  李 佳