江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5189号上诉人（原审被告）：苏正天，男，1947年3月16日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：陈杏英，女，1949年8月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：张念亲，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈奕，男，1982年1月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人苏正天、陈杏英因与被上诉人陈奕房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初9591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏正天、陈杏英向本院提起上诉请求：撤销原审判决第二项中“返还购房款20200元、赔偿损失66.84万元”，依法改判驳回陈奕的该诉讼请求。事实及理由：1.无锡市梁溪区古运五爱苑B区2栋1304室房屋（以下简称涉案房屋）共有人陈杏英未在《转让协议》上签字，《转让协议》属于效力待定。苏正天在签订协议时并未刻意隐瞒其对于涉案房屋无处分权，陈奕对陈杏英是房屋共有人的事实也明知。一审法院不能适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”直接认定《转让协议》具有法律效力。2.苏正天与陈奕签订《转让协议》时，均能预见到陈杏英不同意出售房屋以及房屋不能过户的风险，在此情况下，陈奕能够预见的最大损失就是协议约定的20万违约金，而66.84万元明显超出了订立《转让协议》时合理预见到的损失。因此，陈奕的损失仅限于支付10万元定金利息损失，且该损失也应当按照过错在当事人之间进行分担。3.欠条系苏重光出具，是苏重光与陈奕之间达成的“以房抵债”的行为，而房屋属于苏正天与陈杏英。因此，该20200元借款与涉案房屋无关，应按照基础法律关系另案处理。陈奕二审答辩：签订协议时，苏正天明确表示他可以全权代表陈杏英签协议，苏重光作为苏正天、陈杏英的儿子在场未提出任何异议，因此其认为苏正天签订转让协议视为陈杏英认可转让协议，同意出售房屋。当时签订协议的时候房屋价格的涨跌可以预见，而且其主张的房屋差价损失也有相应鉴定机构出具鉴定报告予以佐证。苏正天清楚该2万元且明确在欠条上签字认可以房款抵偿该金额，因此，该2万元也应当在本案中一并处理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈奕向一审法院提出诉讼请求：1.苏正天、陈杏英继续履行《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，领取涉案房屋产权证并配合过户到陈奕名下，结清房屋水、电、煤、物业等各项费用，由苏正天、陈杏英承担该房屋的物业进户费用、大修理基金、电梯更新费、办理房产证及过户的一切费用，腾空房屋交给陈奕；2.苏正天、陈杏英支付违约金20万元；3.上述第一、二项请求不能实现的情况下解除协议，由苏正天、陈杏英向陈奕返还定金10万元、返还购房款20200元，并赔偿因其违约导致房屋买卖合同无法履行给陈奕造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即合同价格与市场价的差额（以鉴定评估为准）；4.本案的案件受理费、财产保全费由苏正天、陈杏英承担。事实和理由：其通过朋友认识苏重光，因苏重光在外欠了很多债务，当时苏重光提出他父亲手上有三套房屋可以将涉案房屋出售给其。其与父母商议后，一起到实地看房，在查看了苏正天提供的相关房屋资料（包括拆迁补偿、安置协议书和房票）后，双方约定在2015年7月3日在宜客宜家房产中介见面，当时在场人员还有苏重光、房产中介施某。2015年7月3日，陈奕与苏正天签订《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，约定苏正天、陈杏英将涉案房屋转让给陈奕，总价款为44万元，付款方式：2015年7月3日支付6万元定金，2015年7月13日支付4万元定金，余款34万元贷款支付。苏正天、陈杏英承诺及时办理自有产权证给予陈奕，保证协助陈奕进行过户以便贷款，物业进户费用、大修理基金、电梯更新费、办理房产登记及过户的一切费用由苏正天、陈杏英承担。签订合同当时，施某问苏正天的夫人陈杏英为什么没有到场，苏正天说他夫人身体不适没有一起过来，但是苏正天可以全权负责签订事宜，于是在房产中介的见证下，双方签订了协议，签订完毕后陈奕当场支付了6万元现金作为房屋的定金，苏正天当场写下了收条，收条上所有的内容都是苏正天本人书写。在2015年7月13日，其到苏正天家中又给了现金4万元。4万元收条上的内容和签字都是由苏正天本人书写。当时客厅里是有一张病床的，有一位老人躺着，是谁并不清楚。其和苏重光不存在合作关系，陈奕借给苏重光现金20200元，当时因为苏重光无力偿还，由苏正天在2015年8月23日的欠条上写下“同意在房款中扣除苏正天”的字样视为苏正天、陈杏英代为偿还。此后，其要求苏正天、陈杏英按约办理涉案房屋的自有产权证及过户手续，但苏正天、陈杏英至今未履行，故诉至法院。诉讼中，因陈杏英不同意配合过户，故变更诉讼请求为：1.解除《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，苏正天、陈杏英返还陈奕定金10万元、返还购房款20200元，赔偿因其违约导致房屋买卖合同无法履行给陈奕造成的损失66.84万元；2.本案的案件受理费、财产保全费、鉴定费由苏正天、陈杏英承担。苏正天一审辩称：1.签订协议的时候不知道苏重光和陈奕商量要做生意，苏重光说因为没有钱，所以陈奕出了主意让苏重光和其说去签一张房屋转让协议，协议是没有用的，只是为了让陈奕的父母出资，协议上的价格是陈奕和苏重光商量的，其根本不想出让。当时在中介公司签订协议，是一张正规的中介协议书，现在只有一张A4纸大小的协议。由于签合同是为了骗骗陈奕父母的，所以内容其都没看。一般来说合同应该是夫妻俩都签字，但是陈奕说仅有其的签字没关系。2.苏正天从来没有收到过任何款项，后来的收条都是苏重光让苏正天补签。综上，请求驳回陈奕的所有诉讼请求。陈杏英一审辩称：1.其对于苏正天与陈奕签订的协议不知情，其与苏正天是夫妻关系，苏正天从未谈及所签协议，房屋出售是重大事项，其直到陈奕起诉才知道了此事。其对于房屋出售的事情一无所知不符合常理。根据苏正天所述，与陈奕签订所谓的协议是假意行为，真实情况是其儿子苏重光和陈奕进行合作，但都缺少启动资金，陈奕出了主意，为了从陈奕父母那里套取资金，才假意和苏正天签订协议，因此协议没有成立，遑论生效。2.协议中约定“由于甲方共有人未到场，有产生纠纷，有甲方（苏正天）全权负责”，说明陈奕明知合同是需要陈杏英签字的，若陈杏英不到场签字可能会产生纠纷，不能体现陈奕是善意无过失的，故本案不能适用苏正天对陈杏英构成表见代理的规定。3.协议约定的房屋价款44万元（单价5300多元/平方米），根本不符合2015年7月的市场行情（单价约7500元/平方米、7600元/平方米左右），故协议显失公平。综上，请求驳回陈奕的所有诉讼请求。一审认定事实如下：苏一生（于1969年12月5日因死亡注销户口）与黄巧仙（于2001年8月20日因死亡注销户口）系夫妻关系，二人有苏醉媛、苏醉疑、苏正天三子女。就黄巧仙遗产房南下塘186号、186号-1共157平方米，三子女签订协议书，约定苏醉媛、苏醉疑放弃该房产的继承权，授权苏正天全权处置该房产的拆迁事宜，苏正天给予苏醉媛、苏醉疑各人伍万元人民币补偿款作为终结了断。苏正天与无锡市仕振拆迁有限公司签订了《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》，陈杏英代苏正天与无锡市城南建设投资发展有限公司签订了《购房协议书》，于2010年12月选定了定销商品房（包含涉案房屋），于2016年9月办理了涉案房屋的进户结算、验房、物业等手续。2015年7月3日，甲方（转让方）：苏正天身份证号码：，共有人：陈杏英身份证号码：（6），乙方（接受方）：陈奕身份证号码：，见证方：宜客宜家房产，签订一份《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，约定：经过友好协商，甲方自愿将涉案房屋的房屋产权转让乙方，甲乙双方以定房价为人民币44万元整（肆拾肆万圆整），付款方式：乙方于2015年7月3日支付甲方该房屋的定金人民币6万元整（陆万圆整），乙方于2015年7月13日之前支付甲方该房屋定金人民币4万元整（肆万圆整），余款人民币34万元整（叁拾肆万圆整）等该房屋过户贷款支付甲方。甲方承诺乙方拿到甲方的房产证，保证协助乙方房产过户。如果不协助，按违约处理。由于甲方共有人未到场，有产生纠纷，有甲方（苏正天）全权负责。甲方责任：如果甲方违约自愿支付乙方违约金人民币20万元整（贰拾万圆整），并且自愿赔偿乙方装修费用人民币20万元整（贰拾万圆整）。该房屋总价44万元，甲方含费用（该房屋的物业的进户的一切费用、大修理基金、电梯更新费等，甲方办理房产登记的一切费用，以后过户乙方的所产生的甲方的一切费用，营业税、个税）。乙方责任：如果乙方违约，所付甲方的房屋定金乙方自愿放弃，与甲方无关。在合同的落款处，苏正天和陈奕亲笔签名，陈杏英没有签字，宜客宜家房产也没有签字盖章。陈奕提供了两份《收条》，一份载明：收条今收到陈奕购买五爱西南侧定销商品房（7-2-1304）的房屋定金人民币陆万园正（60000元）。收款人苏正天，2015.7.3。另一份载明：收条今收到陈奕购房款肆万元正（40000）。收款人苏正天，2015年7.13日。陈奕还提供了一份《欠条》，上面载明：今欠陈奕人民币贰万零贰佰元正（20200），于2015年年底在五爱C区7-1304号房款中扣除。苏重光2015年8月23日。同意在房款中扣除苏正天。一审法院向中介施某进行了调查，施某陈述：签订本案协议时其在场，此外还有陈奕、陈奕父母、苏正天、施某在场，陈杏英由于身体不好没有来，苏重光是否在场已记不清。6万元是陈奕当场给的现金。其后，陈奕支付4万元时要求其去见证，但因为没有时间就没有去。其只是见证签订协议过程，至于顾某的中介公司为何没有盖章，其不清楚。房屋是毛坯状况，在当时44万元的价格比较合理。苏重光到庭作证称：其做服装生意与陈奕比较熟悉，当时大家准备合伙做生意，但两人都没有扩大生意的资金，其想到家里有几套拆迁房，就想拿房子去借钱。由于当时只要这么多钱，所以将房价定为44万元，但真实房价是没有这么便宜。2015年7月3日签的协议，地点是在南湖家园后面，在场有陈奕、陈奕父母、其、苏正天、中介，陈杏英不在。中介有三四个人，其不认识中介顾某、施某。当时协议已经打印好，苏正天进去就把字签了，大家都说好只是走个过场，也就没有中介签字盖章。陈奕确实给了6万，第二笔4**面是有几笔账掺和在里面的，实际上4万元没有拿足。还有20200元是生意合作上的事情，里面也是有几部分组成的，其想自己承担这笔费用，但陈奕不同意，于是其让苏正天写了条子。顾某到庭作证称：其在宜客宜家房产中介上班，和陈奕以前是邻居。陈奕打电话说要买房子，让其看看怎么操作并作个证。2015年7月3日，在梁南苑29-10宜客宜家中介，在场人有其、施某、陈奕、陈奕父母、苏正天、苏重光，陈杏英不在场。协议上的签名均是他们本人所签。签完字之后，陈奕付了6万元现金，苏正天写了收条。之后交钱其不清楚。房价44万左右，因为当时经济适用房基本都是这个价格，可以上市的价格可以高一点。陈奕他们自己说好的后续再去办理过户手续等，所以其没有作为中介盖章签字。此前他们拟定了草签协议，但后来看一下不是特别规范，就在中介公司重新打了一份，他们两人看过协议内容后签字。刘峰到庭作证称：其与陈奕、叶涛、苏重光想一起做生意，因种种原因其和叶涛相继退出。后来听说陈奕和苏重光一起做生意还有买卖房屋，没有见过协议，曾听陈奕说付过10万房款，但对于房屋具体价格、付款情况，款项金额从未听说过。此外，苏正天、陈杏英还提供了叶涛的一段视频，陈奕质证后，对于真实性不予认可，认为：1.叶涛没有到庭作证，叶涛陈述事实只有口述，没有相关证据印证，而且叶涛和苏正天、苏重光关系非常好，所以证词不是真实的，和本案也没有关联性。2.叶涛曾在外诈骗，欠债无数，金额巨大，在朋友圈中口碑极差，所以叶涛口述的事实不是真实的。陈奕申请法院鉴定涉案房屋在2019年1月12日的市场价，法院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司鉴定，该公司出具的房地产估价报告载明：涉案房屋在2019年1月12日的市场价值为110.84万元。陈奕支付了评估费11401元。双方当事人对评估报告无异议。一审法院认为：陈奕与苏正天于2015年7月3日签订的《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿五爱西南侧定销商品房转让协议》，根据各方陈述的签约过程，并不存在导致协议没有成立、未生效、无效或可撤销的情形。协议签订时，陈奕、苏正天双方均有多人到场，中介也在场参与，陈奕、苏正天签字均是本人亲自完成，苏正天提供的证据不足以证明转让协议不是双方的真实意思表示。苏正天在签订协议时就清楚房价是44万元，在签订合同后的一年内也没有证据表明苏正天对该房价提出过异议。苏正天出具的6万元《收条》，陈奕陈述了交付现金过程，证人施某、顾某进行了证明，苏重光也认可收到款项。苏正天出具的4万元《收条》，陈奕陈述了前往向阳苑交付现金的经过，虽然苏正天否认收到4万元现金，但是苏正天的单方否认不足以推翻其出具的《收条》，再加上苏正天之后还在苏重光写的20200元《欠条》上写明“同意在房款中扣除”字样，更进一步说明了苏正天不仅知道和同意卖房，而且同意将苏重光的欠款在房款中抵销，因此，苏正天的卖房行为和陈奕的买房行为是两人的真实意思表示。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，陈杏英与苏正天系夫妻，涉案房屋系苏正天继承、拆迁安置而取得，并未明确归属夫或妻一方，故陈杏英是共有人。苏正天单独与陈奕签订的《转让协议》依法成立、具有法律效力，但是因为陈杏英没有签订协议，不认可协议，也不同意过户给陈奕，故协议不能继续履行，陈奕请求解除《转让协议》、苏正天返还定金10万元、返还购房款20200万元、赔偿损失的诉讼请求，法院予以支持。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房价的涨跌系正常的市场风险，房屋差价损失属于应当预见到的损失，故苏正天应当赔偿陈奕房屋差价损失66.84万元（110.84万元-44万元）。陈杏英不是协议的当事人，也没有过错，故不承担民事责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十三条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，作出判决：一、解除陈奕与苏正天于2015年7月3日签订的《转让协议》；二、苏正天应于判决发生法律效力之日起十日内返还陈奕定金10万元、返还购房款20200元、赔偿损失66.84万元；三、驳回陈奕的其他诉讼请求。一审案件受理费11686元、保全申请费2820元、鉴定费11401元，合计25907元（陈奕已预交），由苏正天负担，于判决发生法律效力之日起十日内直接向陈奕支付。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：本案中，苏正天认为其与陈奕之间并无购房的真实意思表示，但苏正天未提供充足证据推翻两人之间签订的书面合同内容。而且陈奕分两次支付定金时，苏正天收取后均出具了收条列明了款项属于购房款定金，说明苏正天与陈奕已实际履行了房屋转让合同。如果苏正天签署协议非真实意思表示而是为了苏重光与陈奕合伙做生意筹集资金，但苏正天、陈杏英在一、二审中均未能提供证据，证明苏正天或苏重光曾要求撤销该协议。因此，作为房屋转让协议的相对方，苏正天与陈奕都应受到该合同的约束。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。陈杏英作为房屋共有人未在案涉合同上签字，且事后未追认该合同效力，故该合同对陈杏英并不产生法律效力。陈杏英现不同意出售房屋，导致苏正天与陈奕签署的合同目的无法实现。故陈奕诉请解除合同，于法有据，本院予以确认。关于陈奕对于合同解除是否存在过错。首先，在合同签订前，陈奕表明曾查看过案涉房屋的材料，而《无锡市城市住宅房屋拆迁补偿、安置协议书》正是由苏正天出面与拆迁公司签订，陈杏英并未因拆迁补偿安置协议没有其签字确认而否认该协议书的效力，其后陈杏英亦代表苏正天签订《购房协议书》，苏正天、陈杏英夫妻之间相互代表的行为使一般人相信苏正天在处分案涉房屋时也能够代表陈杏英。其次，协议签订时苏正天与陈杏英的儿子苏重光亦在场，一定程度上使外人相信苏正天家庭内部对于房屋处置达成一致意见。最后，因陈杏英未到场签字，对此合同特别约定了“由于甲方共有人未到场，有产生纠纷，有甲方（苏正天）全权负责”，可以视为苏正天做出了保证，使普通人放松注意义务标准，而且从已经查明的事实看，陈奕按照协议的约定支付了10万元定金，苏正天出具收条时也未提出任何异议。综合以上三个情节，从正常的生活经验出发，陈奕对于苏正天能够代表陈杏英转让房屋有合理信赖。故苏正天上诉主张陈奕存在过错应自行承担一定比例责任，无事实依据，本院不予支持。关于损失赔偿范围。首先，房屋价格存在波动是众所周知的事实。由于房价的上涨导致陈奕不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房，房屋差价损失属于实际损失，而合同约定的违约金金额不能完全弥补陈奕的损失，因此苏正天应当就这部分损失予以赔偿。其次，苏重光出具的22000元欠条虽系其与陈奕基于其他法律关系形成的款项，但苏正天在欠条上书写、签字的行为表明苏正天、苏重光与陈奕达成了由苏正天以扣除房款的形式承担苏重光债务的合意，该款项可以在本案中一并处理。综上，苏正天、陈杏英的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10686元，由上诉人苏正天、陈杏英负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年二月二十六日法官助理 周喆菁书 记 员 程夫栎