广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4649号原告：何克强，男，1971年8月28日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。被告：阮润潮，男，1949年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：阮学良，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告何克强诉被告阮润潮、阮学良土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何克强的委托诉讼代理人欧学文，被告阮润潮、阮学良已到庭。本案现已审理终结。原告何克强向本院提出诉讼请求：一、两被告返还原告押金49779元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至两被告返还押金之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月16日，原告与两被告签订《厂房、地皮租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市增城区新塘镇仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地，用于建设厂房生产保温材料，土地面积8296.5平方米，租期20年，即自2010年12月1日起至2030年12月1日止，前五年每月租金16593元，原告签订合同时需支付租赁保证金为三个月租金即49779元。合同签订后，两被告向原告交付了约定的土地，原告在该土地上修建厂房，用于生产保温材料。2018年，由于当地政府需要征收涉案土地用于建设铁路枢纽，导致原被告双方签订的《租赁合同》不得不提前终止，根据《租赁合同》第六条第三款的约定，因市政动迁造成本合同无法履行的，双方互不承担责任。但是，原告配合当地政府搬离涉案土地后，两被告却至今拒不退还原告支付的押金，侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，望判如所请。被告阮润潮辩称：阮润潮租给何克强的土地，政府因为铁路货运征地于2018年7月拆除了，现在何克强还欠2018年4月至今的租金，5、6月电费还是正常缴纳的，阮润潮要求何克强写一份退出协议，但何克强不肯签名结算。何克强未签订退出协议，因此，租金应计算到现在。根据合同第四条第3点，是阮润潮提供的电缆、水电设备，电缆164米四寸四条，价钱55元一米，共价值36080元，阮润潮还提供有配电箱，配电开关价值3600元，现何克强都拆走了。何克强现欠阮润潮两个月租金各18584.16元，电缆36080元，开关3600元，共76848.32元，减去押金49779元，故还欠阮润潮27069.32元。且被何克强拆走的水管都没有计算。根据合同第六条第7点，何克强拖欠租金，超过两个月要增收3%的滞纳金并有权终止协议。被告阮学良辩称：与被告阮润潮的答辩意见一致。另外，何克强是拖欠2018年4月至今的租金，还欠6月份水费，阮润潮、阮学良多次联系何克强协商都没有结果，何克强未付清租金的情况下阮润潮、阮学良无需返还押金。经审理查明：2011年9月16日，何克强（乙方、承租方）与阮润潮、阮学良（甲方、出租方）签订《厂房、地皮租赁合同》，约定“……一、出租厂房情况：阮润潮、阮学良租赁给何克强的地皮座落广州增城新塘仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地（土名：新五间，即是原建益水泥厂晒场及原料仓库的土地），租赁面积8296.5平方米，用于建设厂房生产保温材料。二、厂房交付日和租赁期限：1.厂房及空地租赁期自2010年12月1日起，至2030年12月1日止。……3.……何克强应向阮润潮、阮学良支付地皮租赁保证金，保证金为三个月租金……四、其他费用：1.租赁期间，使用该地皮所发生的水、电费用由何克强承担，并在收到收据或发票时，应在7天内付款。……3.电、水及设施由阮润潮、阮学良负责提供，……六、租赁期间其他有关约定：……3.地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回。……5.租金期内如遇到国家或政府部门需要征用该地，甲乙双方应无条件服从，建筑物补偿给所属村合作社，合同从此终止，阮润潮、阮学良退还租赁保证金给何克强；……”。2011年9月20日，阮润潮出具《收款收据》，载明“今收到何克强交来蓝潮路新岭地租金三个月租地押金（租期满最后一年计算），金额49779元。”。广州市增城区仙村镇人民政府（甲方）与广州市中塑橡塑制品有限公司、何克强（乙方）签订《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》，合同编号：穗枢纽货车增仙蓝山村002号，载明“按照增城区委区政府的工作部署，甲方负责广州枢纽东北货车外绕线项目仙村镇土地和房屋征收工作的具体实施。因项目建设需要，须征收乙方位于广州市增城区仙村镇蓝山村中一、中二、下坊二社的厂房用地，并按照《广州铁路枢纽东北货车外绕线仙村镇土地和房屋征收补偿安置方案》中有关规定对该厂房的部分生产工艺特殊，一经拆解无法复原或重复利用率不高的生产设备进行不动产评估补偿处理。……土地使用权人：广州市中塑橡塑制品有限公司、何克强……经甲、乙双方确认，上述补偿总款一次性支付给乙方，……乙方在收取补偿款后15天内自行完成对该厂房的生产设备搬迁处理工作，并将房屋腾空交付给甲方。……”。另查明：何克强向本院提交《说明》，内容为：l、何克强与阮润潮、阮学良于2011年9月16日签订了《厂房、地皮租赁合同》，承租了位于广州市增城区新塘镇仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地；2013年9月20日，何克强又将该土地转租给广州市中塑橡塑制品有限公司（简称：中塑公司），此后一直至政府拆迁的这段期间，该土地的实际使用人为中塑公司，最后2018年(1-4)四个月租金合计74336.64元，何克强于2018年4月23日支付给阮润潮、阮学良。五月份租金为18584.16，因为政府通知何克强五月底必须要拆除厂房，所以何克强与阮润潮、阮学良约定，阮润潮、阮学良退回租房押金时扣除五月份押金，剩余（49779-18584.1.6=31194.84元）归还给阮润潮、阮学良。何克强及中塑公司在收到政府的补偿款后即搬离厂房，将土地及上盖厂房等交由仙村镇政府处置。2、何克强及中塑公司于2018年5月13日共同与广州市增城区仙村镇人民政府签订了《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》。3、广州市增城区仙村镇人民政府于2018年5月28日向何克强支付了补偿款1107800元。4、广州市增城区仙村镇人民政府没有向何克强及中塑公司等承租人发布《拆迁通知》，仅向涉案土地权属人即蓝山村委会发送了《拆迁通知》。5、涉案土地上盖厂房由何克强承建，没有报建手续，属于简易厂房，2018年5月28日仙村镇政府支付补偿款后即由仙村镇政府负责拆除。6、涉案土地及上盖厂房等建筑物仅有一个总电表，然后分线、装子电表给各个租客使用包括何克强、中塑公司及莫姓租客等人共同使用。因为厂房实际使用人是中塑公司，中塑公司给阮润潮、阮学良支付了用电押金，阮润潮、阮学良给中塑公司出具了押金收据。在2018年5月底，政府赔偿款支付给何克强与中塑公司后，何克强租赁土地及上盖厂房等便交由仙村镇政府处理。并且阮润潮、阮学良与中塑公司清算了电费，把用电押金还给中塑公司，中塑公司负责人杨竞夫。2018年5月底，政府已经收回了何克强租赁厂地，中塑公司也与阮润潮、阮学良进行了电费清算。阮润潮、阮学良声称的六月份电费，与何克强无关。审理中，何克强与阮润潮、阮学良共同确认：1、涉案土地是阮润潮、阮学良从蓝山村中一社、中二社、下二社三个合作社租赁回来的。2、涉案租赁土地为建设用地。3、何克强与阮润潮、阮学良之间只是租赁土地。厂房是何克强自己建造的，没有报批报建手续。4、均不向法院申请对涉案土地进行红线范围测量。何克强陈述以下内容：1、在2018年5月份已经搬离涉案租赁场所。没有与阮润潮、阮学良之间的书面交接协议。2、如果法院认为5月份何克强仍然使用涉案土地，何克强同意2018年5月份的租金在押金中扣除。阮润潮、阮学良陈述以下内容：1、何克强在2018年10月份才搬离涉案租赁土地。2、与蓝山村中一社、中二社、下二社合作社之间的合同约定阮润潮、阮学良是有权利转租的。本院认为，根据庭审陈述可知，阮润潮、阮学良、何克强确认阮润潮、阮学良出租给何克强的是土地，并不包含建筑物。现何克强、阮润潮、阮学良均不申请对涉案土地进行红线测量，即涉案租赁土地的性质无法实质性予以查明，造成上述后果，应由何克强、阮润潮、阮学良承担。故本院综合双方提供的证据对何克强的请求能否予以支持进行论述。首先，若涉案租赁土地为农业性质用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的合同，改变了涉案土地的用途为非农业建设。即则双方签订的《厂房、地皮租赁合同》为无效合同，在合同无效的前提下，阮润潮、阮学良应将收取的押金返还给何克强。其次，若涉案土地为集体建设用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的《厂房、地皮租赁合同》为有效合同。根据合同第六条第3点“地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回”约定，现涉案土地已被政府征收，符合退还押金的条件。故阮润潮、阮学良亦应将收取的押金予以退还。综合上文论述，阮润潮、阮学良应负有将押金返还给何克强的义务，即49779元。至于何克强要求阮润潮、阮学良支付利息的诉讼请求，现涉案土地已被政府征收，阮润潮、阮学良拖欠上述押金确实给何克强造成损害，故何克强要求从起诉之日计算利息并无不当，利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强仍拖欠2018年4月至今的租金，虽然何克强表示若法院认为何克强占有使用涉案土地至2018年5月，则同意将5月份租金在押金中予以扣减。但双方对于何克强占用涉案土地的时间存在争议，在上述情况下，本院不宜直接进行认定处理，阮润潮、阮学良可以另案主张。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强拆除水管、电线等损失，阮润潮、阮学良可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阮润潮、阮学良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何克强返还押金49779元及利息（利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告何克强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，由被告阮润潮、阮学良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  黄建华人民陪审员  周伟权二〇二〇年二月二十八日书 记 员  卢品仪赖蓝婷