山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终47号 上诉人（原审原告）：山东环亚置业有限公司，住所地山东省沂源县悦庄镇镇驻地。 法定代表人：薛原，总经理。 委托诉讼代理人：杜春来，山东多博仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家玉，山东多博仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢陈利，男，1977年11月25日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原审第三人：黄金莲，女，1979年3月23日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：曹长法，山东隆祥律师事务所律师。 上诉人山东环亚置业有限公司（以下简称环亚公司）因与被上诉人卢陈利、原审第三人黄金莲确认合同无效纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院(2019)鲁0323民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 环亚公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人环亚公司和被上诉人卢陈利签订的退房协议有效；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人卢陈利承担。事实和理由：一、环亚公司和卢陈利签订的退房协议有效。双方签订退房协议时，系真实意思表示，不违反法律规定，即使黄金莲当时不知情或者超越其授权，此时的协议为效力待定的合同，不能够认定为无效协议。黄金莲对退房协议知情且未提出异议。双方签订退房协议后，卢陈利与黄金莲以夫妻关系共同生活，卢陈利认可退房协议之前的房贷由双方共同偿还，协议后黄金莲不再偿还房贷应当询问卢陈利并应当知悉原由。3、卢陈利与黄金莲共同签订了商品房买卖合同，黄金莲应当知道房屋的交房日期，到达交房时间后，买房作为家庭的重大事项，黄金莲应当要求交付房屋，但是黄金莲从未和上诉人主张。4、退房协议签订后，上诉人按照退房协议退还了首付款并按期交纳房贷，退房协议已经实际履行。以上事实，完全可以证实黄金莲对退房协议知悉并没有提出任何异议，应当认定退房协议有效。二、卢陈利与黄金莲以退房协议无效为由要求继续履行购房合同，根本原由是从退房协议后涉案房价大幅增长，继续履行购房合同能够带来巨大的经济利益，但是根据契约的基本原则，“任何人不得从违约行为获利”，一审判决违反公平原则。三、涉案商品房买卖合同是上诉人与卢陈利所签，黄金莲并非买受人，我们双方签订退房协议合情、合理、合法，应为有效合同。黄金莲并非房屋买卖合同的当事人，仅是共有人，一审判决认定事实错误，违反了合同的相对性，损害上诉人的合法权益。 卢陈利、黄金莲均未提交书面辩论意见。 环亚公司向一审法院起诉请求：1.解除案涉商品房买卖合同，依法确认御水花园小区2号楼二单元11层D2-1101号楼房归环亚公司所有；2.卢陈利协助办理退房的各项手续；3.诉讼费由卢陈利负担。 黄金莲向一审法院起诉请求：请求判令双方于2017年3月8日签订的退房协议无效，解除商品房买卖合同（预售）行为无效；2.依法确认2016年6月23日签订的商品房买卖合同（预售）合法有效；3.诉讼费由环亚公司负担。 一审法院认定事实：2016年6月23日，环亚公司与卢陈利、黄金莲签订商品房买卖合同一份，标的为沂源县御水花园小区2号楼二单元1101号房屋，价款为485704.76元，其中首付款为155704.76元，按揭贷款33万元。合同约定自双方签字或盖章之日生效，解除应采取书面形式。环亚公司在合同的出卖人处签章，卢陈利在买受人处签字按印，黄金莲在共有人处签字按印。环亚公司与卢陈利、黄金莲另就物业等事宜签订协议。前述合同在不动产登记部门办理了备案登记。2017年3月8日，环亚公司与卢陈利签订退房协议书，约定环亚公司退还卢陈利购买房屋产生的费用21036元（其中保险金3000元，九个月的贷款本息18036元），卢陈利于即日与环亚公司解除购房合同，卢陈利自愿将房屋退还给环亚公司，由环亚公司办理退房手续，费用由环亚公司负担，卢陈利因购房产生的银行贷款本息自2017年4月份后由环亚公司偿还。另查明，卢陈利与黄金莲系夫妻关系，涉案房屋在不动产登记部门办理登记备案，登记权利人为卢陈利和黄金莲。 一审法院认为，环亚公司与卢陈利、黄金莲签订的商品房买卖合同内容客观真实、形式合法，均系签订人的真实意思表示，该合同属有效合同。涉案商品房买卖合同已经各方签订并生效，卢陈利及环亚公司明知黄金莲系合同的签订人，在未经黄金莲许可或授权的情形下签订退房协议书，该协议侵害了黄金莲的合法权益，系无效协议，退房协议不能解除商品房买卖合同。本案商品房买卖合同及沂源县御水花园小区2号楼二单元1101号房产均在不动产登记部门办理备案登记，备案所有人为卢陈利，黄金莲为共有人，环亚公司要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求无事实和法律依据。综上，环亚公司与卢陈利、黄金莲签订的商品房买卖合同合法有效，环亚公司与卢陈利签订的退房协议不能解除该买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条规定，判决：一、驳回山东环亚置业有限公司的诉讼请求；二、卢陈利与山东环亚置业有限公司于2017年3月8日签订的退房协议书无效；三、山东环亚置业有限公司与卢陈利、黄金莲于2016年6月23日签订的商品房买卖合同合法有效。案件受理费375.90元，由山东环亚置业有限公司负担350.90元，由卢陈利负担25元。 二审中，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年6月23日，环亚公司与卢陈利、黄金莲签订商品房买卖合同后，卢陈利、黄金莲从建设银行按揭贷房款33万元，截止到2017年3月8日环亚公司与卢陈利签订退房协议时，卢陈利、黄金莲已偿还房贷本息九个月计18036元。双方在退房协议中约定，环亚公司将卢陈利、黄金莲购房时支付的保险金3000元及房贷本息18036元予以退还，并自2017年4月始由环亚公司履行房贷还款义务。该退房协议签订后，环亚公司履行了退房协议约定，但卢陈利、黄金莲未协助环亚公司办理退房手续。2019年3月27日环亚公司起诉卢陈利、黄金莲，要求解除涉案商品房买卖合同，确认涉案房屋归环亚公司所有，由卢陈利协助办理各项退房手续。诉讼中黄金莲作为有独立请求权第三人以其对退房协议不知情为由要求认定退房协议无效，确认商品房买卖合同有效。另查明，自2017年4月至2019年8月，环亚公司一直对案涉房屋的贷款进行偿还。案涉房屋的首付款15万元，环亚公司已予以返还。 本院认为，在日常生活中，家庭购买住房属于家庭支出的大宗开支，家庭成员重视程度较高。本案房屋在签订房屋买卖合同时由卢陈利、黄金莲夫妻双方共同签订，并共同办理了银行贷款手续，卢陈利在一审中称退房协议签订前的房屋贷款由其与黄金莲共同偿还，因此，黄金莲作为涉案房屋共有人对购买住房、贷款月还款数额、月还款情况等家庭重大支出是知晓的，但其在2017年3月解除合同后至本案诉讼时长达两年的时间里对涉案房贷由谁归还以及还款情况，主张并不知晓，明显违背常理，对该主张本院不予采信。环亚公司在签订退房协议后已将首付款15万元及保险金、房贷本息18036元等款项退还给卢陈利，该家庭收入的大宗款项黄金莲声称并不知晓，亦不符合常理，本院对此亦不予采信，即使黄金莲不知晓该大宗家庭收入，隐瞒家庭收入的责任应由夫妻另一方卢陈利负责，而无权以此抗辩环亚公司的退款行为的有效性。卢陈利与环亚公司于2017年3月8日签订的退房协议书，系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的合同义务。从一审中双方提交的证据及庭审陈述看，黄金莲对案涉房屋已经退还环亚公司应当是明确知晓的，环亚公司与卢陈利、黄金莲于2016年6月23日签订的商品房买卖合同自卢陈利与环亚公司的退房协议书签订时自动解除，故案涉御水花园小区2号楼2单元11层D2-1101号楼房所有权属环亚公司所有，卢陈利与黄金莲应当协助环亚公司办理退房所涉各项手续。 综上所述，山东环亚置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省沂源县人民法院(2019)鲁0323民初965号民事判决。 二、卢陈利与山东环亚置业有限公司于2017年3月8日的退房协议书合法有效，御水花园小区2号楼二单元11层D2-1101号楼房归山东环亚置业有限公司所有；卢陈利与黄金莲协助山东环亚置业有限公司办理退房所涉各项手续。 三、驳回黄金莲的诉讼请求。 一审案件受理费375.9元、二审案件受理费375.9元，均由卢陈利、黄金莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇二〇年二月二十八日 代理书记员  董斯文