山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4141号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路77号院2号楼5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：卞建华，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，女，1983年1月3日出生，汉族，山东世纪金源置业有限公司职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：蔺方庆，男，1988年10月29日出生，汉族，现住淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人蔺方庆商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 山东世纪金源置业有限公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之0.5承担自2016年4月16日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实和理由：1、案涉《商品房买卖合同》第八条约定案涉商品房交房时间为2013年12月31日前，上诉人向被上诉人实际交房时间为2014年10月14日，并支付了逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为买受人办理完毕房屋产权登记。上诉人认为，上述合同之所以约定“商品房交付使用后360日内”为买受人办理房屋产权证，是案涉商品房买卖合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以“（）”的形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明。对此特别约定一审判决认定案涉合同为格式化合同，由上诉人提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释，进而认定案涉商品房办证期限为2014年12月31日。上述一审认定与事实不符，且严重歪曲了合同第十五条关于“商品房交付使用后360日内”为买受人办理产权证这一特别约定的真实含义。案涉商品房办证期限应为2015年10月9日，而非一审判决认定的2015年1月1日。2、一审中上诉人提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》（下称《回复》）书证一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。一审判决对该证据证明的内容予以认定，但认为并非政府原因导致逾期办证的原因，曲解了《回复》的证明事项。上述《回复》证明了以下事实：2016年9月28日不动产统一登记实施前，房屋所有权由房管部门登记，国有建设用地使用权由国土资源部门登记。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房产权登记资料，张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料。不动产统一登记实施后新建商品房需要办理统一登记，上诉人于2016年11月中旬向张店区不动产权登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求上诉人根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，上诉人按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统。因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致。由此可证：上诉人在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定：因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任。3、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审法院依法予以调整。上诉人认为虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此收到实际损失，近年来，由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上。与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，案涉商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第九条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5。从公平原则出发，逾期办证应当参照上诉合同条款约定的违约金比例计算。4、被上诉人于2019年4月16日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，被上诉人2016年4月15日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。综上所述，基于以上理由请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，改判如上诉人所请。 蔺方庆未交答辩状。 蔺方庆一审提出诉讼请求：1.判令被告赔偿办证违约金73313.12元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下:2012年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022605室房屋一套，总金额为508452元。其中合同第十五条约定：被告应当在2014年12月31日之前(商品房交付使用后360日内),为原告办理完毕房屋权属登记。2014年10月14日原告收房。被告于2017年7月6日完成房屋初始登记工作。原、被告于2017年6月16日签订协议书一份，约定：“甲方(被告）于本协议签订之日起五个工作日内退回乙方(原告）所交各项办证费11650.41元。本协议签订后乙方所购甲方商品房不动产权证由乙方自行申请办理，甲方不再承担为乙方办理商品房不动产证的义务”。2017年6月23日，被告将11650.41元打入原告账户中。 原告主张,被告应支付违约金73313.12元,按照房款508452元＊4.41％(建行当年贷款年利率）＊1.3倍/365天＊918天(自2015年1月1日至2017年7月6日止）计算。 上述事实有原告提供的不动产权证书一份、初始登记证书复印件一份(淄博市不动产登记中心盖章）、商品房买卖合同复印件一份(淄博市不动产登记中心盖章）、购房发票一份、被告提交的协议书一份、银行流水一份、交房流转单一份、《情况说明》信访函的回复一份及原、被告当庭陈述予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定全面履行义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。 关于本案是否已过诉讼时效期间问题。原、被告于2017年6月16日签订协议书，该行为应引起诉讼时效中断，故原告诉讼未超诉讼时效，其民事权利仍受法律保护。 1.违约时间问题。被告辩称办证期限应为房屋实际交付之日(2014年10月14日）起360日内(即至2015年10月9日），原告对此不予认可，因该合同为格式化合同，由被告提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释。故办证期限应为2014年12月31日之前。被告提供关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份证实其答辩意见，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。因被告于2017年7月6日完成房屋初始登记工作，故被告逾期截止时间应为2017年7月6日止。违约金时间应从2015年1月1日起开始计算至2017年7月6日止。 2.计算方式问题。因合同没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，原告主张按照银行贷款利率4.41％上浮30％计算违约金，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告主张的违约金比例过高，应按日万分之零点五计算，该标准没有合同和法律依据，不予采信。综上，一审法院支持以508452元为基数，自2015年1月1日至2017年7月6日，按照银行贷款利率4.41％上浮30％计算的违约金为73313.12元。对于超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告蔺方庆违约金73313.12元；二、驳回原告蔺方庆的其他诉讼请求。案件受理费1633元，减半收取计816.50元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为世纪金源公司依约（2013年12月31日前）交付房屋后360日，因此该条款所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2013年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。世纪金源公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，世纪金源公司未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照世纪金源公司在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间的认定并无不当。世纪金源公司关于权属登记期限日期应为2015年10月9日的主张于法无据。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题。因2017年6月16日，上诉人与被上诉人协商并签订协议由被上诉人自行办理房产证，故一审判决认定上诉人逾期办证的违约责任应计算至2017年7月6日不当，本院纠正为2017年6月16日。 2、关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 3、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 二、关于被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 1、逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，被上诉人应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。本案中，被上诉人与世纪金源公司于2017年6月16日签订协议，约定由被上诉人自行办理办理不动产权证，违约金的诉讼时效应为中断。据此，被上诉人主张的2015年1月1日至2015年6月16日的违约金已超过诉讼时效，不应予以支持；2015年6月17日至2017年6月16日期间的违约金截止诉讼时效中断前并未超过两年诉讼时效，且中断后至被上诉人提起本案诉讼止，也未超过两年或三年诉讼时效，故应予以支持。据此，被上诉人主张的2015年6月17日至2017年6月16日期间违约金58299.11元（508452元×银行贷款利率4.41％上浮30％为5.733%×2年）应予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持。 2、关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院审理的是世纪金源公司与案外人的商品房买卖合同纠纷，本案并不存在必须以再审案件确定事实的情况，因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2982号民事判决第二项，即（二）驳回蔺方庆的其他诉讼请求。 二、变更山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初2982号民事判决第一项为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔺方庆违约金58299.11元。 三、驳回蔺方庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1633元，减半收取计816.50元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担653.20元，由蔺方庆负担163.30元；二审案件受理费1632元，由山东世纪金源置业有限公司负担1305.60元，蔺方庆负担326.40元。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  杨继生 审判员  徐连宏 二〇二〇年二月二十五日 书记员  白杉杉