浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初9092号本诉原告（反诉被告）：温州市瓯海梧田晓静塑料制品厂。住所地：温州市瓯海区梧慈路130号。统一社会信用代码：92330304MA2C1GLE90。经营者：黄晓静，男，1969年2月2日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈雨默，浙江泽商律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：温州市瓯海区梧田阳光幼儿园。住所地：温州市瓯海经济开发区东经二路16号。统一社会信用代码：52330304751941215P。法定代表人：林冬琴，校长。本诉被告（反诉原告）：林冬琴，女，1981年12月28日出生，汉族，住温州市鹿城区。本诉被告（反诉原告）：叶志海，男，1978年8月1日出生，汉族，住温州市洞头区。以上三被告共同的委托诉讼代理人：陈娜、陈定杯，浙江方来律师事务所律师。原告温州市瓯海梧田晓静塑料制品厂（以下简称“晓静制品厂”）为与被告温州市瓯海区梧田阳光幼儿园（以下简称“阳光幼儿园”）、林冬琴、叶志海房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月21日向本院起诉，本院于同日受理，被告阳光幼儿园、林冬琴、叶志海于同年12月5日向本院提起反诉，本院经审查予以受理，本院依法适用简易程序合并审理。本案于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告晓静制品厂的经营者黄晓静及其委托诉讼代理人陈雨默，被告阳光幼儿园、林冬琴、叶志海共同的委托诉讼代理人陈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓静制品厂向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告向原告支付临时“退二逬三”功能改变土地收益金239057元及利息（自2019年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之曰）；二、本案诉讼费由被告负担。审理中，本诉原告明确利息按2019年10月1日的货款市场报价利率计算。事实与理由：2013年4月3日，被告叶志海因经营幼儿园需要，向原告承租房屋，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定出租面积1560平方米，租期6年，2013年5月7日起至2019年5月6日止。2019年4月23日，由于租期即将届满以及原合同临时“退二进三”功能改变土地收益金承担约定不明，原告与三被告签订了《房屋租赁协议》，合同约定：租期三年，2019年5月7日至2021年5月6日止。租赁期间临时“退二进三”功能改变土地收益金由被告承担。2013年5月7日起至2019年5月6日期间临时“退二进三”功能改变土地收益金由被告承担，被告应于2019年10月1日前缴纳。合同签订后，原告多次催促被告缴纳土地收益金，被告均以各种理由予以推诿。2019年8月5日，瓯海区经济开发区管委会向原告发出缴费通知单，要求缴纳土地收益金239057元，收到通知后，原告于2019年8月31日向被告发出书面催促函，要求其支付土地收益金，但被告依然不理。2019年9月4日，原告向瓯海区经济开发区管委会缴纳土地收益金239057元。被告阳光幼儿园答辩称：一、双方房屋租赁合同主体是原告与阳光幼儿园。阳光幼儿园是独立主体，林冬琴作为法定代表人签字，叶志海只是授权代表签字。厂房租赁是阳光幼儿园在使用，也是实际承租者。原告起诉林冬琴、叶志海没有依据。二、原告诉讼请求没有事实与法律依据。被告阳光幼儿园的营业执照登记明确温州市瓯海区梧田阳光幼儿园属于非营利性民办学校，按照相关政策等文件明确，非营利性教育机构5年内免收土地收益金，涉案期间属于免收期，5年后按照30%逐年收取。本案原告诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回。反诉原告阳光幼儿园、林冬琴、叶志海向本院提出反诉请求：一、变更原、被告于2019年4月23日签订的房屋租赁合同第2条内容为“租赁期间，乙方使用电费、水费、卫生费、治安费、租赁税等费用均由乙方承担”；二、依法撤销原、被告于2019年4月23日签订的房屋租赁合同第12条全部内容；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年4月3日，黄晓静与叶志海签订《房屋租赁协议》，约定黄晓静将坐落在瓯海经济开发区东经二路16号一幢二至五楼，建筑面积约1560平方米的场地租给叶志海作为幼儿园使用，租赁期限6年，从2013年5月7日起至2019年5月6日止。2019年4月23日，由于租期即将届满，晓静制品厂及黄晓静、胡少春与阳光幼儿园、林冬琴、叶志海协商续租事宜，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为3年，从2019年5月7日起至2021年5月6日止。该合同第二条约定：“租赁期间，乙方使用电费、水费、卫生费、治安费、租赁税、临时退二进三功能改变土地收益金（具体金额以甲方与浙江省瓯海经济开发区管委会就本合同租赁房屋签订的《瓯海经济开发区工业企业临时退二进三功能改变协议》约定为准）等及其他政策性费用均由乙方承担”，第十二条约定：“乙方确认，2013年5月7日起至2019年5月6日租赁期间的临时“退二进三”功能改变土地收益金由乙方承担。乙方应当于2019年10月1日之前向浙江省瓯海经济开发区管委会补缴相应土地收益金。”上述该2条内容中所谓的“工业企业临时退二进三土地收益金”本系出租方应缴纳的费用，但晓静制品厂利用自己出租方优势及承租方当时的窘境（从2013年开办幼儿园至今逐年投入了大量硬件设施及各种办学成本，在2018年暑假投入大量资金对幼儿园进行了重新装修，且幼儿园已在周边形成一定的口碑及影响力，生源稳定）签订的明显不公平的条款，上述合同内容使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，造成双方利益明显失衡，构成显失公平。反诉原告从2013年5月7日开始承租反诉被告的场地，租金按市场价格逐年递增，甚至高出市场价格；反诉被告利用反诉原告的窘境，违背诚实信用原则，逼迫反诉原告去承担前一份租赁合同中没有约定的土地收益金，且上述费用高达239057元，这完全超出反诉原告签订合同的目的，明显有失公平。反诉被告晓静制品厂答辩称：本案合同并非显失公平合同，本案签订的合同是对第一份合同的明确，明确约定租赁相关费用由幼儿园承担，当时以“政策性费用”进行概括，双方签订的租赁合同租金较同区域较低，该两部分条款并非为可撤销条款。本院经审理，认定事实如下：晓静制品厂注册日期为1997年1月2日，类型为个体工商户，经营者为黄晓静。2004年8月16日温州市国土资源局出具国有土地使用权证，该证载明土地使用者为晓静制品厂、座落为瓯海区经济开发区××-2、用途为工业；同年，温州市房产管理局向晓静制品厂出具温房权证瓯海区字第××号房屋所有权证，该证载明总层数为6，建筑面积为1084.94平方米。之后门牌号码××变更为东经二路16号。阳光幼儿园成立登记日期为2003年10月2日，法定代表人为林冬琴，为民办非企业单位，2014年9月1日温州市瓯海区教育局向阳光幼儿园颁发《浙江省幼儿园办学许可证》，该证载明负责人为林冬琴、有效期至2019年8月31日（且年检合格有效）；2019年9月1日，温州市瓯海区教育局向阳光幼儿园颁发《民办学校办学许可证》，该证载明举办者为林冬琴（法定代表人）、叶志海，有效期至2027年8月31日（且年检合格有效）。林冬琴与叶志海系夫妻关系。2013年4月3日，黄晓静作为甲方与叶志海作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定黄晓静将坐落在瓯海经济开发区东经二路16号一幢二至五楼，建筑面积约1560平方米的场地租给叶志海作为幼儿园使用，租赁期限6年，2013年5月7日起至2019年5月6日止；年租金288000元，租金前三年不变，三年后按原价每三年递增10%。合同第二条约定“租赁期间，乙方使用电费、水费、卫生费、治安费、租赁税等及其它政策性费用均由乙方承担”。2019年4月23日，晓静制品厂、黄晓静、胡少春作为出租方即甲方与承租方阳光幼儿园、林冬琴、叶志海即乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年，自2019年5月7日起至2022年5月6日止；年租金398000元；该合同第二条约定：“租赁期间，乙方使用电费、水费、卫生费、治安费、租赁税、临时退二进三功能改变土地收益金（具体金额以甲方与浙江省瓯海经济开发区管委会就本合同租赁房屋签订的《瓯海经济开发区工业企业临时退二进三功能改变协议书》约定为准）等及其它政策性费用均由乙方承担”，第十二条约定：“乙方确认，2013年5月7日起至2019年5月6日租赁期间的临时“退二进三”功能改变土地收益金由乙方承担。乙方应当于2019年10月1日之前向浙江省瓯海经济开发区管委会补缴相应土地收益金。”2019年5月7日，浙江省瓯海经济开发区管委会作为甲方与晓静制品厂作为乙方签订《瓯海经济开发区工业企业临时“退二进三”功能改变协议书》，协议书约定“临时“退二进三”功能改变期限，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止；临时“合法建筑面积为1084.94平方米，退二进三”功能改变一年，单价80元/年·平方米，临时“退二进三”功能改变土地收益金一年须缴纳人民币壹万玖仟柒佰伍拾贰元整”。2019年8月5日，瓯海经济开发区管委会向晓静制品厂发送缴费通知书，通知书载明“你单位部分厂房的临时退二进三建筑面积计1082.85平方米，土地收益金为40元/平方米·年，你单位需要缴纳二O一四年7月1日至二O一九年12月31日土地收益金共计人民币239057元。请于2019年8月20日前到指定银行缴纳”及“逾期未缴纳，自滞纳日起将对你单位征收每天1‰滞纳金，并报住建局对你单位的房产贷款予以停止抵押登记”。2019年8月11日，原告晓静制品厂的经营者黄晓静通过微信方式向被告阳光幼儿园的法定代表人林冬琴发送上述缴费通知书。同年8月31日，晓静制品厂通过顺丰快递向阳光幼儿园的法定代表人林冬琴发送“关于请求尽快缴纳临时“退二进三”功能改变土地收益金的催促函”，经查询，上述快递已于同年9月2日签收。同年9月4日，晓静制品厂向瓯海经济开发区管委会缴纳“退二进三”土地收益金239057元。另认定，温州市人民政府办公室于2011年10月12日发布温政办[2011]144号“关于加快推进中心城区功能转变和产业结构优化的补充意见”文件，该文件第六条“土地出让金和收益金按第三产业分类实行以下优惠政策：（一）从事教育、卫生、文化、体育、养老等公益性第三产业经营活动的，用地性质不予改变，其土地收益金5年内免收，5年按30%逐年收取”。2012年7月30日，瓯海区人民政府办公室发布[2012]113号“关于印发瓯海区工业企业“退二进三”工作实施细则（试行）的通知”，该通知第五项载明“经评估测算确定我区土地收益金按建筑面积计算每平方米每年80元，土地收益金按第三产业分类实行以下优惠政策：1.免收土地收益金项目（土地收益金5年内免收，5年后按30%逐年收取）：（1）教育、卫生、文化、体育、养老等公益性第三产业项目”。2013年3月30日，温州市瓯海区人民政府作出[2013]3号区长办公会议纪要，其中第八项载明“会议就《瓯海区工业企业“退二进三”工作实施细则》未尽事项原则明确如下：……5.教育、卫生、文化、体育、养老等公益性第三产业项目免收土地收益金，健身房、培训机构、幼儿园、连锁药店、私人医院等盈利性的公益性第三产业项目减半收取土地收益金”。2015年6月18日，阳光幼儿园向瓯海经济开发区管委会提交“关于梧田阳光幼儿园免收土地收益金的申请报告”，报告中载明“我园符合免收土地收益金的申请条件”。2019年6月14日，瓯海经济开发区委员会作出会议纪要，纪要载明“（一）阳光幼儿园“退二进三”有关问题。2014年经巡查发现该厂区2至5楼新搬入阳光幼儿园，使用面积1199.1平方米，并通知企业主办理“退二进三”手续。幼儿园方面提出该园为公益性质，报告申请免收土地收益金。幼儿园和房东而后一直未缴纳土地收益金，2015年开发区发函至住建局要求将温州市瓯海梧田晓静塑料制品厂停止办理抵押登记手续并行政限制。现企业因抵押登记手续限制要求补缴2014年7月至2019年12月土地收益金，以解除抵押限制缓解企业资金困难”及“该幼儿园虽然具有一定公益性质，但具有盈利性质的教育机构，没有相关全免收土地收益金政策，应依据区长办公会议纪要[2013]3号第8点规定，健身房、培训机构、幼儿园、连锁药店、私人医院等盈利性的公益性第三产业项目减半收取土地收益金。经现场勘查阳光幼儿园使用面积1199.1平方米，其中有116.25平方米属无产权，建议收取有产权部分1082.85平方米（以立项文件为依据）2014年7月-2019年12月土地收益金，共计239057元”。证明以上事实的有双方的庭审陈述及本诉原告（反诉被告）晓静制品厂提供的被告阳光幼儿园的社会组织信息、户籍信息、结婚登记信息、土地使用权证、房屋所有权证、门牌证、《房屋租赁合同》二份、协议书、缴费通知单、银行交易明细、收款收据、微信聊天记录、催促函、快递信息、阳光幼儿园申请报告、[2013]3号温州市瓯海区人民政府区长办公会议纪要、中共浙江省瓯海经济开发区委员会会议纪要、阳光幼儿园申请报告及本诉被告（反诉原告）阳光幼儿园、林冬琴、叶志海提供的民办非企业单位登记证书、办学许可证、温政办[2011]144号文件、阳光幼儿园申请报告、温瓯政办发[2012]113号关于印发瓯海区工业企业“退二进三”工作实施细则（试行）的通知、《温州市民办学校分类登记管理办法》。对晓静制品厂提供的案涉租赁物区域附近案外人的三份《房屋租赁合同》，上述合同与本案诉争没有关联，本院不作认定；对阳光幼儿园、林冬琴、叶志海提供的《温州市瓯海区教育局关于公布2015年普惠性民办幼儿园名单的通知》，该份文件与阳光幼儿园在性质上是否属于盈利性机构没有直接关联，本院不予认定。本院认为，本案争议焦点如下：一、被告林冬琴、叶志海是否系本案适格诉讼主体。虽然被告林冬琴、叶志海有在租赁合同抬头及落款处的“承租方：”签名，但被告林冬琴系阳光幼儿园的法定代表人，其为阳光幼儿园办学承租场所而签字，其行为应认定为履行职权行为；对于叶志海来说，虽然2013年度叶志海作为承租方与晓静制品厂签订租赁合同用于阳光幼儿园经营，但2013年度的租赁合同已于2019年5月6日到期，考虑到叶志海与林冬琴系夫妻关系，及温州市瓯海区教育局出具的民办学校办学许可证载明“林冬琴（法定代表人）、叶志海”均是阳光幼儿园的举办者，可以反映出叶志海参与阳光幼儿园的实际管理；从法律性质来看，案涉2019年4月23日所签合同的性质为租赁及租期至2022年5月6日止，签订合同的目的在于为阳光幼儿园的办学承租场所，且上述场所确实用于阳光幼儿园办学，故作为管理人及共同举办者的叶志海在租赁合同上签字，认定为履行职务更为合理，即不能认定系其个人行为；另，晓静制品厂所主张的土地收益金系针对厂房对外经营行为而产生，而厂房系用于阳光幼儿园的办学；综上，案涉诉讼主体应为阳光幼儿园，现晓静制品厂主张林冬琴、叶志海为本案共同被告依据不足，本院不予支持。争议焦点二：反诉原告阳光幼儿园主张的反诉请求问题。反诉原告阳光幼儿园要求变更案涉《房屋租赁合同》第二条及撤销第十二条。2013年度叶志海与黄晓静签订的《房屋租赁合同》已约定“政策性费用”由承租方负担，根据2015年6月阳光幼儿园向瓯海经济开发区管委会提交的“关于梧田阳光幼儿园免收土地收益金的申请报告”，说明阳光幼儿园自2015年6月就已知晓其承租的厂房需要收取土地收益金。2019年4月23日，双方协商续租事宜并签订租赁合同，双方将土地收益金由谁缴纳进行约定并无不当，且该合同中关于土地收益金的约定非常明确细致，如“具体金额以甲方与浙江省瓯海经济开发区管委会就本合同租赁房屋签订的《瓯海经济开发区工业企业临时退二进三功能改变协议》约定为准”，“2013年5月7日至2019年5月6日租赁期间的临时‘退二进三’功能改变土地收益金由乙方承担”，说明双方关于土地收益金事项已经过充分协商后才将上述内容在合同中进行明确，上述约定应认定为阳光幼儿园的真实意思表示；另，2012年7月30日，瓯海区人民政府发布的“关于印发瓯海区工业企业‘退二进三’工作实施细则（试行）的通知”已明确土地收益金按建筑面积计算每平方米每年80元；2013年度瓯海区人民政府区长会议纪要已明确幼儿园所涉及土地收益金减半收取，而2015年度阳光幼儿园提交申请免收土地收益金，一般来说，阳光幼儿园申请时会对土地收益金的相关政策规定进行了解，说明2015年度时阳光幼儿园就应知晓其所承租的厂房需缴纳的土地收益金数额；综上，现阳光幼儿园主张案涉房屋土地收益金过高及晓静制品厂以出租方的优势地位逼迫其签订明显不公平的条款依据不足，对反诉原告阳光幼儿园提出变更案涉《房屋租赁合同》第二条部分内容及撤销第十二条的诉讼请求，本院不予支持。争议焦点三：本诉原告晓静制品厂主张的土地收益金及利息问题。案涉《房屋租赁合同》约定“乙方确认，2013年5月7日至2019年5月6日租赁期间的临时‘退二进三’功能改变土地收益金由乙方承担。乙方应当于2019年10月1日之前向浙江省瓯海经济开发区管委会补缴相应土地收益金”及“租赁期间临时退二进三功能改变土地收益金（具体金额以甲方与浙江省瓯海经济开发区管委会就本合同租赁房屋签订的《瓯海经济开发区工业企业临时退二进三功能改变协议》约定为准”，上述约定明确了2013年5月7日至2019年5月6日期间及2019年4月23日双方签订的租赁期间即2019年5月7日至2022年5月6日期间所产生的土地收益金均由承租方负担，而瓯海经济开发区管委会缴费通知书明确的土地收益金金额涉及期限为2014年7月1日至2019年12月31日，上述期间在双方约定期间之内，故根据合同约定，承租方即阳光幼儿园应按约承担上述土地收益金，现出租方即本诉原告晓静制品厂主张承租方即阳光幼儿园承担上述土地收益金合法有据，本院予以支持。关于利息损失，本院酌情确定自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告温州市瓯海区梧田阳光幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告温州市瓯海梧田晓静塑料制品厂2014年7月1日至2019年12月31日期间的土地收益金239057元及利息损失（自2019年11月21日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止）；二、驳回本诉原告温州市瓯海梧田晓静塑料制品厂的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告温州市瓯海区梧田阳光幼儿园、林冬琴、叶志海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4886元，减半收取2443元，由本诉被告温州市瓯海区梧田阳光幼儿园负担；反诉受理费4886元，减半收取2443元，由反诉原告温州市瓯海区梧田阳光幼儿园、林冬琴、叶志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  蒋玲玉二〇二〇年二月十九日书记员  石楚楚?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。