四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终234号 上诉人（原审原告）：陈佩，女，1978年10月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：尹继芳（系陈佩之母），1953年2月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人（原审原告）：尹继芳，女，1953年2月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：宜宾玉龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元2-3号。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 上诉人陈佩、尹继芳因与被上诉人宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）商品房销售合同纠纷一案不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初6306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈佩、尹继芳上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初6306号民事判决第二项。二、改判二被上诉人为上诉人办理位于宜宾市翠屏区商业用房的备案登记与不动产权证书。三、由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人与二被上诉人于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》已经由人民法院认定为合法有效，银龙公司、玉龙公司应按合同约定履行办理讼争商品房不动产权证书的义务。银龙公司、玉龙公司改变银龙广场购物中心户型结构后，没有缴清新图纸费、测绘费，设计公司和审图公司没有加盖章，导致陈佩、尹继芳所购商铺在房管局预登记表中无相应的备案和房号。银龙公司、玉龙公司应当缴纳的地下开发建筑价款（100元／平方米），以及13%的契税未向相关部门缴纳。银龙公司、玉龙公司挪用陈佩、尹继芳缴纳的办证款项，没有及时上缴相关机构，造成相关部门没有审批通过。与本案具有相同案情的（2018）川1502民初8721号民事案件办理产权证的诉讼请求则得到了一审法院的支持，并且已经进入执行程序。一审判决支持了陈佩、尹继芳请求的逾期办证违约金，确认该商品房属于陈佩、尹继芳所有。虽然在办理备案与产权证书上存在障碍，但如何消除障碍，是银龙公司、玉龙公司与相关部门之间的问题，不是法院考虑的问题，与本案无关。陈佩、尹继芳已实际占有该商品房，并完清了购房款、契税、办证费、工本费、维修基金等所有费用，双方约定的办证期限已经届满，银龙公司、玉龙公司应当为陈佩、尹继芳办理讼争房产的不动产权证书。 银龙公司、玉龙公司辩称，一、银龙公司、玉龙公司已于2015年6月办理负一楼至负四楼的产权证（大证）。二、因为瞿某等476人在银龙广场的物业没有缴纳费用进行办证导致现在没有办理分户证，过错不在银龙公司、玉龙公司。三、陈佩、尹继芳购买的商铺是按新销售图购买，而新的销售图至今未得到相关部门的审批同意，致使陈佩、尹继芳购买的商铺在房管局无相应备案，现该商铺办理产权证书存在事实上的障碍。银龙公司、玉龙公司也因此承担了延期办证的违约金责任。综上，不能办理不动产权证，原因不在银龙公司、玉龙公司，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈佩、尹继芳向一审法院提出诉讼请求：一、判决银龙公司、玉龙公司立即为陈佩、尹继芳办理宜宾市翠屏区天柏组团A2-X地块银龙广场商城一幢第负一层A111号商铺的不动产权证书；二、判令银龙公司、玉龙公司承担逾期未办理权属证书的违约金20377元（暂计至2019年9月30日止）；三、由银龙公司、玉龙公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年10月19日，陈佩、尹继芳（买受人）与银龙公司、玉龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：银广-216），该合同主要约定：1、买受人所购商品房为银龙广场商城1幢第-1层A111号，预测建筑面积为26.84平方米，其中套内面积为14.58平方米，共用部位与共用房屋分摊面积12.26平方米；2、商品房计价方式按照套内面积计算，该商品房单价每平方米人民币43812.89元，总价款为638792元；3、付款方式为买受人一次性付款；4、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；5、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按合同约定的期限和条件交付买受的，按下列情况处理：……逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；6、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第七条对合同第二十条（产权登记）的补充约定：1、买受人委托出卖人代办《房屋所有权证》的，按照《商品房买卖合同》相关约定完清税、费及维修基金等费用的预交、面积补差以及提供办证的相关所需资料，如因买受人原因造成《房屋所有权证》不能按时办理出卖人不承担任何责任……3、买受人在完清以上手续后，由出卖人为买受人办理完《房屋所有权证》后365天内为买受人办理完该房屋《国有土地使用证》。 陈佩、尹继芳于2015年10月19日向银龙公司支付购房款638792元，契税25551.68元，转让手续费、登记费、工本费3155.17元，维修基金2415.6元，银龙公司在收到上述费用后向陈佩、尹继芳出具了《收款收据》4张。后银龙公司、玉龙公司于2015年10月将案涉商品房交付陈佩、尹继芳。 另查明，1.银龙公司、玉龙公司开发的“银龙广场商城”取得宜宾市房地产管理局颁发的（2014）房预售证第03号商品房预售许可证。2.“银龙广场商城”由银龙公司、玉龙公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分，地下部分已办理了房屋所有权证，地上部分因未通过消防验收至今未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。3.因其它案件，一审法院查封了宜宾银龙广场商城负一层A62等221套房屋，陈佩、尹继芳以查封房屋中有其购买的房屋为由，向一审法院提出了执行异议，请求解除对该房屋的查封。2017年8月8日，一审法院作出（2017）川1502执异87号《民事裁定书》，中止了对案涉房屋的执行。该裁定书还载明：银龙公司改变银龙广场购物中心房屋户型结构，至今未得到相关部门的审批同意。经银龙公司提交的新旧设计图对比证实，尹继芳、陈佩所购案涉商品房系一审法院查封的房管局预登记负一层A62号中的一部分，该房屋未办理备案登记。 一审法院认为，陈佩、尹继芳与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。陈佩、尹继芳已经按照合同约定支付了全部购房款，银龙公司、玉龙公司也应按合同约定履行相应义务，但因银龙公司改变银龙广场购物中心房屋户型结构，至今未得到相关部门的审批同意，致使陈佩、尹继芳所购商业用房在房管局无房号，现该商品房办理产权证书存在事实上的障碍，故对陈佩、尹继芳诉请银龙公司、玉龙公司为其办理宜宾市翠屏区房屋的产权证书的请求，一审法院不予支持。 根据《商品房买卖合同》第二十条的约定，如因银龙公司、玉龙公司的责任，陈佩、尹继芳未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，银龙公司、玉龙公司按日计算向银龙公司、玉龙公司支付全部已付款万分之0.5的违约金。经庭审查明，银龙公司、玉龙公司已于2015年10月将案涉商品房交付陈佩、尹继芳，故陈佩、尹继芳应在商品房交付之日起730内（即2017年11月1日前）取得房屋所有权证书，现办证期限已届满，因银龙公司、玉龙公司的原因不能为陈佩、尹继芳办理案涉房屋产权证书，已构成违约，银龙公司、玉龙公司应按照合同约定，以陈佩、尹继芳已付购房款638792元的万分之0.5的标准（即31.9元/天）支付违约金，现陈佩、尹继芳诉请银龙公司、玉龙公司支付逾期办证违约金从2018年1月1日起计算至2019年9月30日止的违约金20377元，未超出合同约定，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决： 一、宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内支付陈佩、尹继芳截止2019年9月30日的逾期办证违约金20377元； 二、驳回陈佩、尹继芳的其他诉讼请求。 如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，减半计取205元（此款陈佩、尹继芳已预交），由宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：陈佩、尹继芳要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持？ 针对陈佩、尹继芳要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持的问题。陈佩、尹继芳上诉主张其与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，银龙公司、玉龙公司应当按照合同约定履行办证义务。本院认为陈佩、尹继芳的上诉理由不能成立，评析如下：一、依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权需经登记才能设立。陈佩、尹继芳与银龙公司、玉龙公司之间的《商品房买卖合同》有效，仅能证明双方存在有效的债权行为，但未经登记物权行为并不设立。陈佩、尹继芳上诉认为“一审法院已经确认案涉商品房属陈佩、尹继芳所有”的主张于法不符。二、在《商品房买卖合同》有效的情况下，陈佩、尹继芳主张办理不动产权证的请求实质属于合同履行问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉商品房能否登记需视是否有法律或事实障碍而定。根据已查明的事实，由于银龙公司、玉龙公司改变了银龙广场购物中心房屋户型结构，新的楼层平面分割布置图至今未得到相关部门的审批同意，案涉商品房实际变更了楼层平面分割图。据此，根据《房屋登记办法》第二十二条第一、二项“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，陈佩、尹继芳请求银龙公司、玉龙公司进行不动产登记符合上述规定，一审法院不予支持陈佩、尹继芳诉求并无不当。 综上，陈佩、尹继芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈佩、尹继芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈志彬 审判员  林 涛 二〇二〇年二月二十八日 书记员  曾雪莲