浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4573号 上诉人（原审被告）：诸暨市浣东街道东盛社区居民委员会（原诸暨市浣东街道暨东已撤销并入东盛社区）。住所地：诸暨市浣东街道东盛社区办公楼。 负责人：宣慧丽。 上诉人（原审被告）：诸暨市浣东街道东盛社区暨东股份经济合作社（原诸暨市浣东街道暨东村股份经济合作社）。住所地：诸暨市浣东街道东盛社区暨东村。 法定代表人：季晓海。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈永水，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蒋迪均,男,1944年9月22日出生,汉族,住诸暨市。 上诉人诸暨市浣东街道东盛社区居民委员会（以下简称东盛居委会）、诸暨市浣东街道东盛社区暨东股份经济合作社（以下简称暨东合作社）因与被上诉人蒋迪均物权纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2018）浙0681民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 东盛居委会、暨东合作社上诉请求：一、撤销诸暨市人民法院2019年10月8日作出的（2018)浙0681民初1735号民事判决，判决发回重审或在查清事实基础上改判驳回蒋迪均的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由蒋迪均承担。事实和理由：（一）原审法院“本院认定该141.42平方米的房屋及其相对应的土地一并转让，……其相对应的拆迁补偿款应归原告所有”属事实认定错误；1、土地使用权和建筑物所有权在转让时虽在原则上具有一体化特色，但应遵循约定优先原则。本案双方签订的《合同》第二条明确约定“甲方（上诉人）同意将原卖给乙方（被上诉人为后来的实际经营者）五间平屋土地，仓库面前及东面晒场二块，其土地使用权承包给乙方使用。”证明本案讼争房屋对应的土地是由上诉人发包给被上诉人的，该约定并没有违反法律强制性规定，应当有效。《合同》第五条明确约定：甲方对乙方承包土地除国家征用外，甲方不得以任何理由承包给它人……证明双方己对国家征用情形下的土地使用权归属作出了特别约定，故本案讼争土地使用权仍应归上诉人，其相应补偿款也应归上诉人所有。2、双方签订《合同》的时间是1996年5月18日，《立绝卖屋契》文义上记载签订时间为1996年5月20日，原审法院采信被上诉人的意见认定先租赁再买卖，应以最近意思表示为准进而推断出上诉人己将土地使用权连同房屋所有权一并转让给了被上诉人。而事实上，根据《合同》第二条约定来看，是上诉人将房屋卖给被上诉人在先，后再签订租赁合同。故应认定租赁意思表示真实，从而认定土地使用权归上诉人所有。（二）原审法院适用法律错误。1、原审法院根据合同法第八条、第六十条作出判决。但第八条却是规定“当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”均是关于约定优先的规定。本案所涉房产的土地使用权根据双方《合同》第二条、第五条的约定，应当判决归上诉人所有，原审判决有误。故原审法院是适用法律条文有误；2、原审法院没有适用国务院《土地管理法实施条例》第二十六条第一款之规定，作出了错误判决。 蒋迪均辩称，房屋买卖合同上明确涉案房屋产权归其所有。两上诉人还应当支付自2016年11月起至今按年息百分之六计算的银行利息。请求驳回上诉，维持原判。 东盛居委会、暨东合作社向一审法院起诉请求：确认诸暨市双桥环保设备配件厂向陶湖村所购买的五间平房（集体土地使用证号为：诸集建（92）字第18-0372号）的拆迁补偿款1201177元归蒋迪均所有。审理中变更金额为1175721元。 一审法院认定事实：蒋迪均系原诸暨市双桥环保设备配件厂的经营者，该厂于2011年9月28日注销。因行政区划调整，原诸暨市双桥镇陶湖村现为诸暨市浣东街道暨东村。 诸暨市双桥环保设备配件厂（乙方）与诸暨市双桥镇陶湖村村民委员会（甲方）签订落款时间为1996年5月18日的《合同》一份，约定：一、1984年乙方向甲方承包的禽畜综合养殖场土地，甲方同意延长承包期至2010年止。二、甲方同意将原卖给乙方的五间平屋土地、仓库面前及东面晒场二块，其土地使用权承包给乙方使用，双方还就承包费、违约责任等事项作出约定。合同签订后，双方一直按约履行该协议。 蒋迪均的父亲蒋兆木以诸暨市双桥环保设备配件厂的名义与诸暨市双桥镇陶湖村村民委员会签订落款时间为1996年5月20日的《立绝卖屋契》一份，约定“本村有平房五间，坐落土名赵家岭山岗，又名新仓库。四至为：东至晒场为界，南至前面五间仓库为界，西至蒋兆木办的环保设备配件厂为界，北至后面空地为界。……同时有蒋兆木代表环保设备配件厂要求，向本村党支部村委会申请，为办厂需要，将这五间平房绝卖给诸暨市双桥镇环保设备配件厂。上连瓦片椽子梁料，中连一切墙壁，下连基石。自绝卖后，凭该厂拆掉平整，任何人不得干涉。……”。协议签订后，蒋迪均按约支付了购房款，但未办理产权变更登记手续。该房产所在地块【诸集建（92）字第18-0372号】登记所有人为陶湖村委会，地号48-03-175，用地面积270.90㎡，建筑占地270.90㎡。诸暨市土地管理局在2016年3月8日出具的登记资料中载明，该宗地有129.48㎡已在2015年12月30日“三改”专项行动中征收，剩余141.42㎡未结算。 后暨东合作社与蒋迪均签订落款时间为2015年6月29日的《资源租赁合同（示范文本）》一份，对租赁费用、期限等内容重新作出约定，蒋迪均按约缴纳相应款项。 2016年11月20日，暨东合作社（陶湖村）作为被征收人（乙方）与诸暨市人民政府浣东街道办事处等相关职能部门（甲方）签订《诸暨市2015年度“三改”专项行动房屋征收补偿安置协议》，约定乙方将坐落于浣东街道陶湖村的房屋，实测建筑面积610.3㎡（其中合法建筑面积471.29㎡，其他建筑面积139.01㎡），合法占地面积492.76㎡，交给甲方拆除。乙方被征收房屋自愿选择全部货币补偿计15.53㎡×5310元/㎡×（1+15%）=94834元、289.32㎡×5110元/㎡×（1+15%）=1700189元、25.02㎡×5100元/㎡×（1+15%）=146742元、141.42㎡×4900元/㎡×（1+15%）=796902元。甲方按经确认的被征收房屋合法占地面积计发奖金，甲方按规定支付奖金492.76㎡×1050元/㎡=517398元，发给搬迁奖金492.76㎡×600元/㎡=295656元，共计奖金813054元。甲方按规定支付给乙方两次搬家补助费（2000元/户×2次=4000元，80㎡以上的部分391.29㎡×10元/㎡×2次=7826元），合计11826元。货币补偿按20个月一次性计发临时安置补助费计94258元（471.29×20×10）。房屋装潢按合法建筑面积471.29㎡×300元/㎡计141387元补偿。被征收合法房屋占有的集体土地使用权补贴492.76㎡×1000元/㎡计492760元。对于其他建筑面积139.01㎡给予残值补贴计25354元。附属物及其他补偿部分载明扣除原蒋迪均按违章结算部分141.42×300×60%=25456元。以上各项结算后，甲方共向乙方支付拆迁安置补偿款计4291850元。 2016年10月，蒋迪均向一审法院提起行政诉讼，要求诸暨市人民政府浣东街道办事处、诸暨市国土资源局向其支付拆迁款1322270.24元，该院审理后作出（2016）浙0681行初579号行政裁定书，以错列被告为由裁定驳回蒋迪均的起诉。蒋迪均于2017年4月向本院提起行政诉讼，要求判决诸暨市人民政府将其房屋拆除的拆迁行为违法并进行赔偿，本院审理后作出（2017）浙06行初121号行政裁定书，以被告主体不适格为由裁定驳回蒋迪均的起诉。蒋迪均不服该裁定，向浙江省高级人民法院提起上诉，浙江省高级人民法院作出（2017）浙行终1429号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 一审法院认为，诸暨市双桥环保设备配件厂已注销，其权利义务均由经营者蒋迪均承继，原告主体适格。原诸暨市双桥镇陶湖村因行政区划调整，变更为诸暨市浣东街道暨东村，被告主体适格。双方对于原诸暨市双桥镇陶湖村民委员会将案涉占地141.42㎡的五间平房出售给原诸暨市双桥环保设备配件厂的事实均无异议，本案的争议焦点在于五间房屋所对应的土地使用权有无一并转让。土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，依法转让的建筑物、构筑物其相对应的土地使用权一并转让。《立绝卖屋契》约定“上连瓦片椽子梁料，中连一切墙壁，下连基石。自绝卖后，凭该厂拆掉平整，任何人不得干涉”，该内容强调了买受人对于房屋具有完全的处置权，不受任何限制，按照常理和法律规定，对于地上建筑物的处置必然也会涉及到土地的处置。虽双方签订的《合同》中对于土地承包范围的约定内包含了出售的五间房屋对应的土地，但根据前后文的表述，是对土地承包范围的明确，并非是针对房屋买卖不包含土地使用权的特别约定。据此，该院认定该141.42㎡的房屋及其相对应的土地一并转让。现拆迁安置补偿过程中对于五间房屋及土地按照合法建筑面积141.42㎡进行补偿，其相对应的拆迁补偿款应归蒋迪均所有。 蒋迪均认可暨东合作社签订的房屋征收补偿安置协议，故蒋迪均可得的征收款按照安置协议和补偿清单记载的项目和金额予以计算。蒋迪均主张其应得款项为：1.被征收房屋货币补偿796902元【141.42×4900×（1+15%）】；2.签约奖金148491元（141.42×1050）；3.搬迁奖金84852元（141.42×600）；4.搬家补助费1228.4元【（141.42-80）×10×2】；5.临时安置过渡费28284元【141.42×20×10】；6.集体土地使用权补助金141420元（141.42×1000），以上各项共计1201177.4元，这部分款项中，蒋迪均已按违章结算25456元。综上，蒋迪均之诉请合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：确认诸集建（92）字第18-0372号集体土地建设用地使用证中登记于原陶湖村委会名下的其中141.42㎡土地及地上建筑物可得的拆迁安置补偿款计1175721元归蒋迪均所有（已扣除蒋迪均按违章结算的25456元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15611元，由暨东合作社负担。 二审中，双方当事从均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2019年8月31日，诸暨市人民政府浣东街道办事处发布公告载明，经诸暨市人民政府批准，撤销诸暨市浣东街道暨东村，并入诸暨市浣东街道东盛社区。诸暨市浣东街道暨东村股份经济合作社变更名称为诸暨市浣东街道东盛社区暨东股份经济合作社。 本院认为，本案二审的争议焦点在于双方签订的《立绝卖屋契》中对于五间房屋所对应的土地使用权有无一并转让。根据约定，“……将这五间平房绝卖给诸暨市双桥镇环保设备配件厂。上连瓦片椽子梁料，中连一切墙壁，下连基石。自绝卖后，凭该厂拆掉平整，任何人不得干涉。……”。该内容明确买受人对于房屋具有完全的权利，且《立绝卖屋契》的签订时间晚于《合同》的签订时间，该《立绝卖屋契》中并未特别约定转让标的不包含相应的土地使用权。故一审法院认定五间房屋对应的土地使用权一并转让并支持被上诉人的诉讼请求并无不妥。 综上，东盛居委会、暨东合作社的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为15381元，由东盛居委会、暨东合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈伟明 审判员  季璐璐 审判员  杨子超 二〇二〇年二月五日 书记员  鲁 易