山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1491号 上诉人（原审被告）：张蕾，女，1969年6月11日出生，汉族，户籍所在地：山东省青岛市市北区，现住青岛市。 委托诉讼代理人：闵庆世，男，1964年1月31日出生，汉族，系张蕾配偶，户籍所在地：山东省青岛市市北区，现住青岛市。 委托诉讼代理人：闵彤彤，女，1994年4月29日出生，汉族，系张蕾之女，户籍所在地：山东省青岛市市北区，现住青岛市。 被上诉人（原审原告）：王晶，男，1977年12月19日出生，汉族，户籍所在地：山东省日照市东港市。 委托诉讼代理人：徐国军，山东港杰律师事务所律师。 上诉人张蕾与被上诉人王晶房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北市南区区人民法院（2019）鲁0202民初7781号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张蕾向本院提出上诉请求：一、请依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7781号民事判决书，发回重审或请贵院依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由王晶承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，缺失法律依据，本案争议标的额不大（五万左右），张蕾一再承诺先付十万，其余在法庭主持下逐一质证，厘清往来。而一审法院组织二次庭审，均未见王晶到庭，而代理人全盘否定所有证据，一审法院既不核算评判，又不现场勘验，笔迹鉴定，证据原件手书认定错误。王晶未提交任何证据，而得到全额支持，具体（重点）如下:一、未按合同交付全部房间，双方租赁合同是整体宾馆，因未重新装修布局，无法确定具体间数，两个房间位于宾馆内，与外界隔绝。王晶前者说:“善意无偿提供被告使用”，又强词夺理出尔反尔，占用一年之久。请问又有什么所谓“待证据充分后”比王晶的承诺更有力？二、房间渗水是整栋楼座主下水铸铁管锈蚀所致，并埋置于承重墙内，张蕾被迫自行出资进行维修。三、电费税费账单及单价是王晶提供并手写原件（电表是一主二副，水表是一主四副）。双方账单往来水电、维修、税费、卫生证及门头维修，营业损失等等，证据及事实，一审法院均未质证，核算与评判。再者，双方争议期间，近半年全部水电费均由张蕾缴纳。其他恶作剧，谎报警情，深夜“协商”，犬吠扰民（人狗同框），在此不一一叙述，一审判决后，双方房屋交接，水电费、维修费及其他，仍纠缠不清。综上所述，张蕾认为，双方还有近四年的租赁期限，今后以上问题不彻底解决，如何相处？为此特依法具状贵院，请给予支持为盼。后张蕾补充上诉的事实与理由：1、签订合同时房屋未进行装修与布局，无法确定具体间数，王晶张勇的两个房间位于宾馆内，是整体宾馆的一部分。2、税务发票是王晶交付给我们的，按照市场交易规则，原始发票就是交费凭证，足以证明王晶收取了上述费用。3、房间渗水是整栋楼座主下水铸铁管锈蚀所致，并埋于承重墙内，王晶让我们先垫资在结算，但现在矢口否认。4、接手宾馆时宾馆已歇业，卫生证过期，门头塌陷，必须马上解决，否则不能营业，为此花费卫生证费及门头维修费。5、我方交纳一主二副全部电费及税费，王晶多收取我方费用。6、217房屋漏水至今未维修，造成营业损失。7、王晶亲戚来青住宿未付款，且存在扰民行为，造成客人退房房款损失。 被上诉人王晶答辩称，一审法院认定故事是清楚，证据充分，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人已经履行了交付房屋的义务，根据公安机关办法的《特种行业许可证》核定，该宾馆经营房间为23件，在双方未明确约定出租房屋数量的情况下，被上诉人已将包括经营房间、储藏间在内的24个房间交付给了上诉人使用，履行了交付房屋的义务，不存在未按合同交付全部房间的行为。二、房间渗水维修费用应由上诉人承担。1、上诉人层对租赁房屋进行装修，按照合同约定，租赁期间由于上诉人导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，维修费由上诉人负责。2、上诉人举证不能。上诉人称房间渗水，但未提供任何关于渗水为止、严重程度、原因的证据，也不饿能证明维修的事实，故应承担举证不能后果。三、上诉人经营期间产生的水电费、维修费应由上诉人负担。根据合同约定，水电费、维修费应由上诉人负担，税费被上诉人也未曾想上诉人收取，至于产生的其他费用如卫生许可费、营业损失等费用，上诉人未能举证证明，且与被上诉人无关，故不应由被上诉人负担。 王晶一审中诉称，1.依法判令张蕾立即向王晶支付房屋租金150000元，并以150000元为基数，自2019年6月10日起至实际清偿之日止按照日利率5%支付滞纳金；2.本案诉讼费由张蕾承担。事实与理由：2018年7月1日原张蕾双方签署《商铺租赁协议》，协议约定由张蕾承租王晶出租的位于青岛市市南区广州路1号的吉源发宾馆，租赁期限自2018年7月10日至2023年7月9日，房屋年租金为150000元。租金每年支付一次，需提前一个月支付。张蕾必须按照约定时间向王晶缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方，每天按实欠租金的5%加收滞纳金。按照协议约定，张蕾应于2019年6月10日前向王晶支付年租金150000元，但张蕾无故拒不支付，且继续使用王晶出租的房屋，王晶因索要未果，特诉至法院，望判如所请。 张蕾一审中辩称，合同确实是我方跟王晶签订的，租金我方确实也没交，但我方并非恶意拖延支付租金，我方一开始同王晶协商支付其10万元租金。我方不支付租金是因为：1、王晶未按照合同约定向我方全部交付房屋；2、王晶交付的房屋中存在维修事项，维修费用应当由王晶承担，但因我方租赁房屋系用于经营，不能长期等待，维修费用我方已经支付，该费用应当从租金中予以扣除；3、相关的税费我方也已经支付，该费用应当从租金中予以扣除。 一审法院确认如下事实： 1、2004年10月22日，青岛市市南区房产管理处出具《公用公房承租使用工商证明》一份，载明：“兹有万兴商贸有限公司承租我处管理的市南区四川路2号房屋，现作经营使用，该房产权归房产局所有。”后，青岛万兴商贸有限公司与王晶签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给王晶，租赁期限10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止。2、2007年12月24日，市南区云南路派出所出具证明一份，载明“原四川路2号因门牌变动，更改为广州路1号。”2012年2月7日，王晶注册成立市南区吉源发宾馆，经营场所位于青岛市市南区广州路1号即涉案房屋内。3、2018年7月1日，王晶（甲方）与张蕾（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定王晶将吉源发宾馆承包给张蕾，租赁期限自2018年7月10日起至2023年7月9日止，并约定以下事项：……四、租金及交纳方式：1、每年租金为人民币150000元，2018年年房租为136000元，2019年到合同结束每年十五万元整，押金10000元。2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于2019年5月10日前交至出租方。3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金。五、租赁期间房屋修缮出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，出租方不得破坏已装修部分及房屋架构。如遇房顶漏雨等情况，甲方负责维护修缮。六、各项费用的缴纳1、税务发票等费用由乙方自行交付。2、水电费：由乙方自行交纳（每月1号交水电费）。3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。4、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。截至庭审之日，张蕾尚未支付王晶2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金150000元。 对当事人有争议的事实，一审法院认定如下： 庭审中，张蕾提交以下证据：1、视频一份，证明王晶未按照合同约定将房屋全部交付；107、212、217房间漏水，王晶未进行维修处理；从开业至今王晶将其所有的大型犬放至宾馆门口，扰民，张蕾多次交涉王晶不予处理；王晶明知警察不予处理房屋租赁事宜仍报警，造成舆论影响；王晶晚上22点对我方进行恐吓，导致客人退房，给张蕾造成损失。对该证据王晶质证称，不予认可，不能证明王晶主张。关于占用房屋事宜，视频中的两间房屋并非用于旅馆经营，且并非在出租范围内，系王晶出于善意无偿提供张蕾使用。关于房屋漏水事宜，根据合同约定，租赁期间乙方所产生的内部设施损毁包括门窗水电等，维修费用由乙方负责。对于恶犬事宜，视频中不能证明系王晶所有，视频中的犬未扰乱他人生活，王晶没有妨碍张蕾经营的权利。经庭审询问，王晶称其向张蕾共交付24个房间，其中22个房间用于经营，另外2个房间系储物间，仅用于搁置杂物，不在租赁范围内。张蕾则称王晶应当向其交付26个房间，现王晶占用了2个房间，其实际使用了24个房间。张蕾另称，107、212房间承重墙内漏水，现已经修复；217房间窗户和房顶漏水，至今未修复。2、税收完税证明一宗（共13页），证明王晶多收取并非我方营业期间（2016年至2017年）的税费4470.93元。王晶质证称，对证据真实性予以认可，该完税证明系王晶交付给张蕾，仅是告知缴纳了相关税费，但并未向其收取相应的税费数额。一审法院认为，张蕾未能提交其付款依据或王晶收取税费收条等证据，该组证据不能证明张蕾多支付税费情况。3、107、212房间漏水维修人工费用一张，证明其支付人工费用2000元。王晶质证称，对证据真实性不予认可，该维修时间系在张蕾装修房屋之后，相关设备的损毁应当由其维修并承担维修费用。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定，王晶仅就房屋房顶漏雨等情况承担维修义务，该两个房屋损坏情况不属于王晶维修范围，维修费用应当由张蕾自行承担。4、卫生许可证一份，证明张蕾替王晶年审并缴纳了300元，该费用票据已经被王晶取走。王晶质证称，对证据真实性不予认可，该证据不能证明张蕾已经办理相关年审，也不能证明张蕾为王晶办理年审事宜所花费的数额。一审法院认为，张蕾未能提交其付款依据或王晶收条等证据，该证据不能证明张蕾支付年审费用情况。5、水电费单据打印单一张，证明王晶多收取电费1059元。王晶质证称，对证据不予认可。一审法院认为，该证据系打印件，无王晶签名确认，一审法院不予认可。6、微信聊天记录一宗，证明因王晶来店恐吓，导致向客人退还房费3596.2元。王晶质证称，对证据不予认可，该证据不能证明系张蕾及顾客身份，也不能证明该回复系因王晶到张蕾处进行恐吓所造成，应系张蕾不当经营造成。一审法院认为，该证据无法证明张蕾退还房费与王晶恐吓存在关联性，不予认可。7、张蕾外聘财务王梦莹出具证明一份，证明其出票证明为3万元，但王晶称为2万元且不能接团队。王晶质证称，财务人员系张蕾聘用，证据真实性存疑，张蕾从事旅馆经营，相关会计人员对发票额度应当熟知，不能将会计人员过错归结于王晶。一审法院认为，该证据系证人证言，证人未出庭接受庭审询问，该证据一审法院不予采信。8、微信付款凭证复印件一份，证明因涉案房屋门头漏水向维修师傅支付800元定金。王晶质证称，对证据真实性不予认可，假设该证据系真实的，也不能证明该款项系用于涉案房屋门头维修。一审法院认为，该证据仅系复印件，且未备注款项用途，不具备证据关联性，一审法院不予采信。 一审法院认为，争议焦点为：张蕾是否应当向王晶支付房屋租金及滞纳金？一、张蕾应当向王晶支付房屋租金。具体法律分析如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。王晶将房屋交付给张蕾后，则张蕾应当按照合同约定的期限、数额向王晶交付房屋租金。法律规定，当事人对于自己所提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。当事人提供证据，应当具备真实性、关联性及合法性。本案中，张蕾提交的支付费用相关证据欠缺法定形式要件，系其举证不能，其不利后果应由其自行承担。因此，对于张蕾主张王晶应当向其抵扣维修费用及其他税费费用的答辩意见，本案中不予采信。对于张蕾主张王晶未能全部交付房屋的答辩意见，因双方租赁合同中未对交付房屋间数进行约定，且王晶对张蕾所述意见不予认可，本案中张蕾未能提交其他证据予以证明其主张，该答辩意见一审法院不予采信。待张蕾证据充分后，可就损失另行向王晶主张。对于217房间房顶漏水事宜，根据双方租赁合同约定，应在王晶维修范围内，王晶应当履行维修义务。张蕾未提交其修复该房屋所产生的维修费用，本案中不予处理。待张蕾证据充分后，可就损失另行向王晶主张。二、张蕾不应当向王晶支付租金滞纳金。具体法律分析如下：合同法规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。王晶将涉案房屋交付给张蕾后，应当保证租赁期间房屋正常使用。现217房间出现房顶漏水，系在王晶维修范围内，王晶未予维修，张蕾行使抗辩权不予支付租金存在一定合理性，对于王晶主张滞纳金于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、张蕾于判决生效之日起十日内支付王晶2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金150000元。二、驳回王晶其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由张蕾负担。 二审中上诉人张蕾提交以下证据：证据一、情况说明一份，2020年1月27日晚9时30分，我们鉴于疫情原因，宾馆未开张，被告人王晶撬开我们的后门，并拉下电闸，导致监控关闭，我们于第二天（1月28日）早晨报警，警方已立案调查。证明：被上诉人始终占用我方两间房屋。被上诉人质证后认为：对证据一的真实性予以认可，对证明内容不予认可。该证据不能看出与被上诉人始终占用两间房屋的牵连关系，且该证据中也说明被上诉人是该宾馆的房东，被上诉人有权进入该宾馆，查看相关电表数额等事项，该证据与本案无关。 证据二、光盘一份，光盘内容：案外人给我们打电话进行恐吓的录音。证明：王晶在我们经营期间，之前利用宾馆作掩护，提供虚假证明，为自己及他人办理信用卡透支，导致别人对我们进行骚扰，我方无法进行正常经营。被上诉人质证后认为，对证据的真实性不予认可，无法确定录音中双方通话主体的身份。且该证据与本案无关，不能证明系因被上诉人原因导致上诉人经营困难。 被上诉人王晶提交以下证据：青岛市公安局市南分局颁发的编号为Q公特AO1字第13206号《特种行业许可证》一份，证明涉案房屋经营用房23间，王晶已履行交付义务。上诉人质证认为签合同时，房屋未重新装修与布局，无法确定具体的间数，王晶的两间房间位于宾馆内，与外界隔离，是整体宾馆的一部分，签订合同时，是就宾馆整体进行租赁，不存在单独两间不给我方使用的情况。 二审中张蕾主张，交付房屋时双方未进行清点，后经其重新装修、隔断，现宾馆实际房间数应为28间，其一审中陈述的房屋交付情况不准确。 经本院指定一审法院进行现场勘验，经现场清点，涉案房屋总共28个房间，包括王晶占用的仓库改造的两个房间（一个进出门），张蕾占用26间，王晶占用2间。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点在于王晶是否履行了全部的房屋给付义务。依据双方合同约定，王晶将涉案房屋租赁给张蕾，双方并未约定租赁房屋的具体间数，即双方并未约定是将涉案房屋的部分房间租赁缴费给张蕾，故王晶应将宾馆内全部房间向张蕾交付。现根据勘验结果，涉案房屋内部仍有两间房屋未予交付，故在王晶起诉要求2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金中，应扣除未交付房屋的租金。一审对此认定错误，应予纠正。王晶主张其作为出租人可以有权决定房间出租范围且现交接的房屋已满足经营需要，其主张缺乏合同确认及法律依据，本院不予采信。因现房屋已被张蕾重新装修隔断，房屋交付时状态无法查明，故按照现勘验情况予以扣除，即应扣除费用为150000÷28×2=10714元，张蕾应支付给王晶的租赁费用为139286元。 关于上诉人主张的其他应扣除费用，本院分析如下：1、关于房屋漏水问题，合同约定房屋交付后，承租方的装修及修缮出租方概不负责。如遇房顶漏雨等情况，由被上诉人负责维护修缮，涉案房屋已经上诉人装修，现上诉人提交的证据不能证明漏水原因，即不能证明需维修的部分应由出租人负责维修。故上诉人主张应用于抵扣的维修费用及217房屋漏水的营业损失，本院不予支持。2、税务发票，上诉人未提交证据证明已向被上诉人支付上述费用，故本院对该上诉理由不予支持。3、卫生证费、门头维修费、水电费用，在双方未对上述费用进行明确约定的情况下，上诉人作为宾馆实际经营者，应自行负担上述费用，且上诉人提交的证据也不能证明被上诉人多收取了上诉人费用，故对上述上诉理由，本院不予支持。4、关于王晶亲戚住宿费200元，上诉人未提交证据予以证明，且与本案租赁合同无关，该抵扣理由本院依法不予支持。5、关于上诉人主张的骚扰行为导致的经营损失，系损害赔偿纠纷，与本案租赁合同不属于同一法律关系，本院依法不予审查。 综上，上诉人张蕾的上诉请求部分成立。原审判决认定事实有误，依法应予改判。依照《最高人民法院关于合同法》第八条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7781号民事判决第二项。 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初7781号民事判决第一项为：张蕾于本判决生效之日起十日内支付王晶2019年7月10日至2020年7月9日的房屋租金139286元。 三、驳回王晶其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由张蕾负担1532元，王晶负担118元。二审案件受理费3300元，由张蕾负担3064元，王晶负担236元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员王娉婷