河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初4464号原告：孙志芹，女，1955年12月11日生，汉族，住沁阳市。原告：付凌，女，1990年3月25日生，汉族，住沁阳市。被告：沁阳市远方汽车运输有限公司，住所地：沁阳市沁园办事处廖屯村南钢材市场南邻。法定代表人：赵小利，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑天林，系该公司员工。委托诉讼代理人：晁会来，系该公司员工。被告：沁阳市宏伟运输有限公司，住所地：沁阳市廖屯村西红绿灯十字口向南300米。法定代表人：晁鹏举，系该公司经理。原告孙志芹、付凌诉被告沁阳市远方汽车运输有限公司（以下简称远方公司）、沁阳市宏伟运输有限公司（以下简称宏伟公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙志芹、付凌，被告远方公司的委托诉讼代理人郑天林、晁会来到庭参加诉讼，被告宏伟公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志芹、付凌向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除沁阳市创远物资经销有限公司（以下简称创远公司）2015年1月1日与被告远方公司签订的租用房屋合同，责令二被告一周内从租赁的房屋、场地内搬离，并将租用原告的东端房屋17间、西端门面房从南往北数15间，包括大门口以南楼上楼下及空地返还给原告；2、依法判令被告远方公司立即支付2018年下欠租赁费40000元及利息（利息按约定的月息2.5分从2018年1月1日开始计算至给付之日止）；依法判令被告远方公司立即支付2019年度未交的租赁费210000元及利息（利息按约定的月息2.5分从2019年1月1日开始计算至给付之日止）；2020年1月1日以后二被告仍未搬离的，还应支付每天575元的占用费；3、依法判令被告远方公司支付下欠250000元租赁费的5%比例的六个月违约金，共计75000元；4、本案所有诉讼费由二被告负担。事实与理由：创远公司成立于2010年4月20日，法定代表人由原告孙志芹担任，股东为二原告等人，该公司已于2017年4月14号注销，公司所有债权债务由二原告承担。原告分别于2012年1月1日和2015年1月1日先后两次以创远公司的名义将自己所有的数十间房子及场地一并租赁给被告远方公司使用。协议约定租赁期限为八年，即：2012年1月1日至2019年12月31日。2012年1月1日至2014年12月30日期间年租金为180000元。2015年1月1日至2019年12月31日期间每年的年租金为210000元。按合同约定，年租金于每年的1月1日之前由被告一次性向创远公司付清，如未按时交付年租金的或未足额付清租金的，逾期的和未足额付清的剩余部分均按月息2.5分支付利息；如超过三个月仍未付清租金的，应向创远公司交纳所欠租金的5%违约金，且创远公司有权解除合同。自2018年以来被告以种种理由，长期拖欠2018年年度租金剩余的40000元和2019年年度的全额租金210000元，至今未交。原告经多次催要未果，直接导致合同根本目的不能正常实现，故迫使无奈诉求法院。在准备诉讼材料期间，原告前往工商局查询到一份被告宏伟公司与原告签订的房屋租赁合同一份，但原告从未与该公司签过任何合同，该合同为虚假合同，原告与被告宏伟公司并不存在合法有效的租赁关系。被告远方公司辩称，请求驳回二原告的诉讼请求，理由如下：一、因本案是房屋租赁合同纠纷，合同双方的主体均为法人，而二原告均为自然人，不是本案的适格原告，本案的适格原告应该为创远公司，两原告只能作为创远公司的代理人。二、根据租赁合同第七条规定，被告对原告的诉讼请求不予认可，2018年5月份接到市政府拆迁通知后，被告和原告也商量租金不能再按年收取，应用一个月交一个月。由于拆迁，被告的承租户也都退房了，原告也未向廖屯村委会交纳土地租金，所以双方商定用一个月，交一个月租金，因而被告远方公司不存在违约。三、请求驳回对被告宏伟公司的诉讼，因为被告宏伟公司不是合同主体，该公司和本案无关。被告宏伟公司未答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的债权债务承担证明，来源于工商行政管理部门，可证明创远公司于2017年4月14日依法注销后，公司所有债权债务由二原告负担的事实，本院予以采信；原告提交的创远公司与远方公司签订的租用房屋合同，被告对其真实性无异议，该合同系合同双方当事人真实意思的表示，合同对租赁期限、租金数额、付款期限、违约责任均有明确约定，本院予以采信；原告提交的宏伟公司签订的房屋租赁合同与本案无关联性，本院不予采信；原告提交的沁园办事处廖屯村委会证明一份以及创远公司营业执照一份，本院对其真实性予以采信。被告远方公司提交的拆迁公告一份，双方对其真实性均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：创远公司成立于2010年4月20日，法定代表人由原告孙志芹担任。2012年1月，创远公司与被告远方公司签订租用房屋协议，创远公司将公司东端房屋17间、西端门面房从南往北数15间（除下门面房最北边一间和院内北边小院内楼上楼下房屋外），包括大门口以南楼上楼下及空地和院后厕所一处，租给被告远方公司使用。租赁期限从2012年1月1日至2020年1月1日，期限为八年，年租金前三年按照每年180000元，第二个三年按照每年210000元。协议约定，远方公司在合同生效后于每年的1月1日之前一次性向创远公司付清年租金，如逾期未交付租金，按2.5分利率按照逾期天数支付利息，且双方约定协议每三年修改一次。2015年1月1日，创远公司与被告远方公司再次签订租用房屋合同，合同约定被告远方公司继续租用创远公司房屋及场地至2020年1月1日，年租金实行一年一交，先交后用，远方公司在合同生效后于每年的1月1日之前一次性向创远公司付清年租金210000元，如未按时交付租金或未足额付清租金的，按2.5分利率按照逾期天数支付利息，如超过三个月仍未付清租金的，还应依据合同约定年租金的5%比例按月向创远公司支付违约金。远方公司如果无能力支付以上费用，创远公司有权解除合同，同时双方于2012年1月签订的租用房屋协议作废。协议还约定，租用期间任何一方不得随意变更或解除本合同，如市政府对城市整体规划占用公司场地，所订合同终止。后创远公司于2017年4月14日核准注销，公司所有债权债务由二原告承担。合同签订后，被告远方公司一直按照协议约定的范围租用房屋及场地至今，且未经二原告同意，将其承租的其中14间房屋转租给他人，并拖欠二原告2018年度租金40000元和2019年全额租金210000元至今未付。2018年5月10日，沁阳市沁园办事处发布拆迁公告，对被告远方公司租用范围内的房屋及附属物实施拆迁，拆迁期限从2018年5月18日起至2018年7月18日止，但至今未实施拆迁。此为本案事实。本院认为，创远公司与被告远方公司签订的租用房屋合同系双方真实意思表示,不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行义务。创远公司注销后，其民事主体资格已消灭，公司所有债权债务由二原告承担，因此二原告继受本案房屋租赁合同的权利义务，可向被告远方公司主张合同违约责任，系本案适格原告。被告远方公司未按合同约定的期限足额支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求其继续履行支付租金的义务，并按协议约定支付相应的逾期付款违约金，理由正当，本院予以支持。合同履行过程中，当地行政机关于2018年5月10日发布拆迁公告，对被告远方公司租用范围内的房屋及附属物实施拆迁，虽至今仍未拆迁，但公告发布后，导致该租赁合同能否继续履行存在较大不确定性，因此对于2019年度租金，如果仍按照合同约定，要求被告先交后用，于2019年的1月1日之前一次性向创远公司付清2019年租金210000元，对被告远方公司显示公平，因此被告抗辩变更合同履行期限，租用一个月，交一个月租金，理由正当，本院予以采纳。但即便如此，被告远方公司仍未在每月租用结束后及时支付原告当月租金，应承担相应的违约责任，应从实际逾期之日起计算相应的逾期付款违约金。被告远方公司抗辩称，协议约定如市政府对城市整体规划占用公司场地，所订合同终止。但实际上，因拆迁至今仍未实施，被告远方公司至今仍一直在租用房屋场地，该租赁合同一直在履行，并未终止，故被告抗辩合同已于2018年5月份终止的理由不足，本院不予采纳。原告主张合同约定的逾期付款利息计算标准为月利率2.5分，被告当庭认可，系自认，虽然之后又予以否认，称该利率为年利率，但对其主张本院不予支持。租赁合同中约定的无论是按2.5分利率支付利息还是按年租金的5%比例支付违约金，其本质上都是对逾期付款违约金的约定，被告庭审中抗辩利息约定过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑原告的实际损失、被告的过错程度等情况，对合同约定的违约金予以适当调整，以月利率2分标准支持原告的利息请求，不再支持原告要求被告远方公司按年租金的5%比例支付违约金的诉讼请求。合同约定的租赁期限至2020年1月1日，现已到期，因双方未就继续租赁达成一致协议，该租赁合同现已实际终止。按照合同中关于远方公司如果未按期支付租金及违约金，创远公司有权解除合同的约定，二原告可以行使合同解除权，但考虑租赁期限现已届满，租赁合同已终止，法院判决解除合同已无实际意义。但被告远方公司应返还租赁房屋及场地并及时搬离，因其至今仍在使用，故原告参照2019年年租金标准要求其支付每天575元的占用费，理由正当，本院予以支持。原告要求被告宏伟公司搬离，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，原告可另案主张。被告宏伟公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告沁阳市远方汽车运输有限公司应当于本判决生效后十日内从租赁原告孙志芹、付凌的房屋及场地内搬离。被告沁阳市远方汽车运输有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告孙志芹、付凌房屋、场地占用费（按每天575元标准从2020年1月2日起计算至实际搬离完毕之日止）。被告沁阳市远方汽车运输有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告孙志芹、付凌租金250000元及逾期付款违约金（2018年40000元租金的逾期付款违约金，按月息2分从2018年1月2日起计算至本判决确定的履行期限内的实际给付之日止；2019年210000元租金的逾期付款违约金，均以月平均租金17500元为基数，按月息2分，分别从2019年2月至2020年1月期间每个月的2日起，分别计算至本判决确定的履行期限内的实际给付之日止）。驳回原告孙志芹、付凌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3138元，原告孙志芹、付凌负担725元，被告沁阳市远方汽车运输有限公司负担2413元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  宋鹏二〇二〇年二月二十八日书记员  武丹