甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初8642号原告（反诉被告）:徐建海，男，1984年1月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程月，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告（反诉原告）:甘肃兴隆房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路169号陇鑫大厦27层。法定代表人:李虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔腾岗，男，1976年12月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，该公司职工。委托诉讼代理人：张凤云，兰州市城关区白银路法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）徐建海与被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司（简称兴隆公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，后因该案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告徐建海（反诉被告）委托诉讼代理人刘世龙、被告（反诉原告）兴隆公司委托诉讼代理人崔腾岗、张凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建海向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2016年11月6日签订的《房产租赁契约》；2、请求依法判令被告向原告返还剩余租金704900元；3、请求依法判令被告向原告支付自2019年8月1日起直至被告退还剩余租金之日的利息（以本金704900元为基数、年利率按6%计算）；4、请求依法判令被告向原告赔偿装修损失200000元，（最终以人民法院委托的评估机构出具的报告中确认的金额为准）；5、请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，原告与被告签订了《房产租赁契约》，约定：1.被告将兰州市高新区雁滩园区兴隆滨河苑的7号楼一楼南280㎡、二楼655㎡的商铺出租给原告使用，出租总面积为935㎡；2.租赁期限为6年，自2016年11月1日至2022年10月31日；3.商铺租金为人民币100元/月·㎡，年租金为人民币1122000元；4.租金按季结算，每季度的前15日支付；5.首期租金及保证金费用在协议签订后5日内一次性支付。此外，《房产租赁契约》还约定了违约责任等相关内容。《房产租赁契约》签订后，原告积极履行了合同项下的全部义务并对该商铺进行了装饰装修，但在原告经营期间，被告多次无故要求原告超额支付租金，并采取了停水停电等一系列措施，严重影响了原告的正常经营，使得原告租赁该商铺的根本目的无法实现。被告的上述行为损害了原告的合法权益，故诉至法院。兴隆公司辩称，同意解除与原告签订的租赁合同，但是徐建海的其他诉讼请求法院应依法驳回，因为徐建海现在还欠兴隆公司租金及违约金共计100多万元。兴隆公司提出反诉请求：1、请求判令被反诉人立即向反诉人支付拖欠前期租金208000元、2019年5、6、7月的房屋租金280500元、违约金573528元，合计：1062028元。2、本案本、反诉诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：2015年2月1日反诉人与贺祥钊签订了《房产租赁契约》，约定将位于兰州市高新区雁滩园区兴隆滨河苑的7号楼商铺1700平米出租给贺祥钊使用。租期为5年。自2015年2月1日至2020年1月30日止。租金为每平米每月100元，年租金为人民币204万元。租金交纳方式为：每次房屋到期前15日结清下季度租金及相关费用。合同签订后贺祥钊开始大张旗鼓的装修。但一直不按合同约定支付租金。截止2015年9月，贺祥钊共拖欠租金120万元。在这期间，贺祥钊与被反诉人徐建海恶意窜通隐瞒反诉人私自以每平米60元的价格低价签订了《转让协议》。依照《契约》约定贺祥钊不得私自转租、转让。贺祥钊非法转让房屋造成反诉人巨大损失。在反诉人准备根据《契约》的约定解除该《契约》时，被反诉人徐建海找反诉人协商解决此事。后经双方协议达成一份《补充协议》，约定由被反诉人徐建海垫付贺祥钊拖欠的租金85万元（将贺祥钊拖欠120万租金减少到85万）。后反诉人与被反诉人徐建海重新于2016年11月6日签订了涉案的《房产租赁契约》一份。被反诉人徐建海并没有按期依照约定支付房租。截止2019年5月，被反诉人徐建海合计共交纳拖欠前期租金642000元，尚拖欠208000元及2019年5、6、7月的房屋租金280500元，及违约的双倍租金573528，合计1062028元。2019年7月17日，反诉人委托法律事务所短信致函，因其违约要求解除与其签订的涉案的《房产租赁契约》并交纳拖欠的租金，被反诉人非但不与反诉人协商，反而恶人先告状，将反诉人起诉。因被反诉人违约致使反诉人合同目的无法实现，何谈装修补偿。更何况《房产租赁契约》第十一条第4款约定的非常清楚：“租赁期满后或契约提前终止，依附于房屋的装修归甲方（反诉人）所有，甲方不向乙方（被反诉人）作任何补偿或冲抵租金。”故，被反诉人要求反诉人赔偿装修费无事实依据及法律依据。徐建海针对反诉请求辩称，1、被反诉人已经足额、超额支付了租金，不存在拖欠租金的事实，在被反诉人不存在拖欠房租的情况下，反诉人在被反诉人租赁期间断电，阻挠被反诉人的正常经营，使得租赁合同无法继续履行；2、反诉人在反诉状中提到了第三人的债务问题，该第三人和本案反诉有直接的厉害关系，请求法院依法追加第三人为本案共同被告；3、反诉人与第三人签订的协议对被反诉人不具有约束力，反诉人也没有相关的证据证明第三人拖欠反诉人的款项120万元；3、反诉人提交的补充协议被反诉人已经在兰州市城关区人民法院立案审理申请撤销，故申请本案中止审理，待撤销补充协议的案件有结果后本案再审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于徐建海提供的《房产租赁契约》《借记卡账户历史明细清单》《交易明细清单》《通知》及兰州飞天公证处作出的（2019）甘兰飞天公内字第1751号《公证书》《租赁合同》等证据，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。关于徐建海提供的2015年11月23日的《电汇凭证》，该凭证显示徐建海于2015年11月23日向李海英支付200000元，该款项发生近一年之后，徐建海、兴隆公司才签订《房产租赁契约》，徐建海又未能提供相应佐证证明该笔款项所清偿的是涉案租金，因此该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。关于徐建海提供的案外人甘肃兴隆物业管理经营有限公司分别于2016年11月7日、2018年7月11日、2019年4月30日出具的《收据》，因徐建海并未提供证据证明案外人甘肃兴隆物业管理经营有限公司有代兴隆公司收取租金的权限，兴隆公司亦否认收到了《收据》中所载明的款项，因此对徐建海所主张的其通过案外人甘肃兴隆物业管理经营有限公司向兴隆公司缴纳了287000元的事实，本院不予认定。关于徐建海提供的兰州飞天公证处作的（2019）甘兰飞天公内字第1365号《公证书》，该公证书载明“尤其向其（即原告）测试是否正常供电需聘请专业人员进行测量，否则可能导致本公证书不被采用，申请人（即原告）表示其本人使用测电工具进行测量并承诺会承担由此产生的法律后果，同时告知申请人仅对现场客观现状及其测试的行为进行公证，不对现场是否正常供电及测量结果的真实性进行公证”，徐建海并非专业人员，因此徐建海仅以该公证书无法证明在2019年6月涉案房屋已不能正常供电。关于兴隆公司提供的其与案外人贺祥钊签订的《房产租赁契约》，徐建海虽对该证据有异议，但未提出相反证据，故对该证据本院予以认定。关于兴隆公司提供的《补充协议》，因该协议不存在无效的情形，徐建海也未能举证证明该协议已被解除或撤销的有关证据，因此对该证据本院予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下，2015年2月1日，兴隆公司与案外人贺祥钊签订《房产租赁契约》，约定兴隆公司将位于兰州市高新区商铺出租给贺祥钊，商铺面积1700平方米，租期5年自2015年2月1日至2020年1月30日，租金为100元每平方米每月，年租金2040000元。合同同时约定贺祥钊如改变商铺的内部结构、装修或设置对商铺有影响的设备等方案均须征得兴隆公司的书面同意后方可施工。未经兴隆公司同意，贺祥钊不得擅自改变承租商铺的结构和用途，贺祥钊不得将该承租商铺转租、转借给第三人使用。2015年9月22日，徐建海与案外人贺祥钊签订《租赁合同》，合同主要约定案外人贺祥钊将涉案房产二层700平方米的房屋出租于徐建海，租赁期限为2015年12月1日至2020年1月30日，租金为60元每月每平方米，年租金504000元。2016年11月6日，徐建海、兴隆公司签订《房产租赁契约》，主要约定被告将涉案房产一楼南280平方米、二楼655平方米出租给徐建海使用，租赁期限为6年，自2016年11月1日至2022年10月31日，租金为100元每平米每月，年租金1122000元。租金按季结算，由徐建海在每季的前15日内交给兴隆公司。徐建海无故违反合同约定不如期缴纳商铺租金、又未能得到兴隆公司同意的，每延迟一日，向兴隆公司支付日租金的2倍。同日，徐建海（乙方）、兴隆公司（甲方）签订《补充协议》，该协议载明“贺祥钊在履行其与甲方2015年2月1日签订的房屋租赁合同时拖欠房租120万。经甲乙双方友好协商，乙方向甲方支付房租85万元后，甲方和乙方重新签订的房屋商铺租赁合同方可生效。甲乙双方共同向贺祥钊追讨拖欠的租金，若甲方全额追讨回贺祥钊所欠房租则向乙方退还先行垫付的85万元房租，如甲乙双方均未向贺祥钊追回损失，则乙方向甲方垫付的房租85万元由乙方承担，甲方不予退还”。徐建海称其自2016年11月7日起通过案外人李海英向兴隆公司支付款项3303400元，通过案外人甘肃兴隆物业管理经营有限公司向兴隆公司支付了287000元，兴隆公司称徐建海向其支付了3453500元，根据审查认定的证据，本院认定自2016年11月7日起徐建海共向兴隆公司支付3453500元。2019年8月，兴隆公司对涉案房屋采取了断电措施。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，徐建海主张解除《房产租赁契约》，兴隆公司亦同意解除该合同，可以认定双方已就解除《房产租赁契约》达成一致，因此《房产租赁契约》应当解除。关于徐建海自2016年11月7日起向兴隆公司支付3453500元款项的认定问题，徐建海虽主张该款项均是用于支付双方签订的《房产租赁契约》项下的租金，但徐建海、兴隆公司于2016年11月6日签订的《补充协议》明确约定，徐建海需先行垫付案外人贺祥钊拖欠被告的租金850000元，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，根据徐建海、兴隆公司的约定，徐建海需垫付的850000元为先到期的债务，兴隆公司认可徐建海实际代案外人贺祥钊垫付了648500元，因此应当认定徐建海所支付的3453500元款项中的648500元为垫付案外人贺祥钊所拖欠的租金，剩余的2805000元为支付徐建海、兴隆公司签订的《房产租赁契约》项下的租金。关于徐建海提出的“被告与第三人签订的协议对原告不具有约束力，被告也没有相关证据证明第三人拖欠被告1200000元”的辩解理由，首先，兴隆公司并非依据其与第三人签订的房屋租赁合同向原告收取款项，其依据的是徐建海、兴隆公司签订的《补充合同》中的有关约定；其次，兴隆公司提供了其与案外人贺祥钊签订的《房产租赁契约》，能够证明兴隆公司向贺祥钊出租房屋的事实，徐建海未能提出相反证据否定该证据，也未能提供案外人贺祥钊已将租金支付完毕的有关证据，因此徐建海的该项辩解理由本院不予采纳。关于租金问题，依据徐建海、兴隆公司签订的《房产租赁契约》，徐建海自2016年11月1日至2019年7月31日应付租金3085500元，已实际支付租金2805000元，尚欠280500元，故徐建海主张兴隆公司退还剩余租金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。徐建海未能全部履行支付租金的合同义务，故兴隆公司主张徐建海支付2019年5月至7月间的租金280500元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。徐建海、兴隆公司约定徐建海无故违反合同约定不如期缴纳商铺租金、又未能得到兴隆公司同意的，每延迟一日，向兴隆公司支付日租金的2倍，该违约金约定过高，兴隆公司又未举证证明其因徐建海违约所遭受的损失，本院酌情认定徐建海应承担的违约金为一个月的租金93500元。关于徐建海主张的装修损失问题，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，徐建海未能提供装修合同、装修款支付凭证等基础证据证明是徐建海对涉案房产进行的装修；其次，徐建海称其在2015年年底前即完成了对涉案房产的装修，但徐建海与兴隆公司于2016年11月才签订《房产租赁契约》，徐建海在装修时并未与兴隆公司建立租赁合同关系。另外，徐建海虽与案外人贺祥钊签订《租赁合同》，从贺祥钊处转租得涉案房产，但兴隆公司在与贺祥钊签订的《房产租赁契约》中明确约定，贺祥钊装修涉案房产需征得兴隆公司书面同意，未经兴隆公司同意贺祥钊不得转租涉案房产，徐建海并未提供兴隆公司已书面同意装修以及同意贺祥钊将涉案房屋转租的有关证据；最后，徐建海存在拖欠租金的违约行为，其对《房产租赁契约》的提前解除存在过错。因此，徐建海主张兴隆公司赔偿其装修损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于兴隆公司反诉徐建海支付拖欠前期租金208000元的问题，本案是徐建海依据双方签订的《房产租赁契约》提起的房屋租赁合同纠纷案件，兴隆公司主张徐建海向其代为支付案外人贺祥钊所欠租金的反诉请求超出了《房产租赁契约》中的协议内容，对此本院不再予以处理，兴隆公司可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐建海与被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司于2016年11月6日签订的《房产租赁契约》；二、驳回原告（反诉被告）徐建海的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）徐建海于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司租金280500元、违约金93500元；四、驳回被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12850元，保全费5000元，均由原告（反诉被告）徐建海负担。反诉案件受理费7179元，由被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司负担4583元，由原告（反诉被告）徐建海负担2596元，于本判决书生效后十日内给付被告（反诉原告）甘肃兴隆房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春林人民陪审员  魏秋月人民陪审员  张宗霞二〇二〇年二月二十六日书 记 员  张 丽