广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终28597号上诉人（原审被告）：姚彬，男，汉族，1975年9月25日出生，身份证住址贵州省毕节市，被上诉人（原审原告）：刘绍群，男，汉族，1955年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：林雪芳，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟红，广东宝城（宝安）律师事务所律师。上诉人姚彬因与被上诉人刘绍群房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。姚彬的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由刘绍群承担。理由：1、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决要求姚彬支付刘绍群2018年11月30日退房后尚未结清的2018年7月20日至2018年11月30日期间的房租。但姚彬有证据证明2018年7月20日至2018年11月30日期间，姚彬的妻子王开珍每月都按时以微信转账的方式向刘绍群支付房租。2018年6月22日刘绍群再次将房屋承租给姚彬，并签订了租赁书面协议。该协议约定了自2018年7月起每月的房租缴纳事宜，为刘绍群亲自书写。姚彬严格按照约定履行义务，前四个月每月支付3000元给刘绍群，之后每月按2200元交租。此后2018年7月至2018年11月期间的房租，姚彬每月均按时以微信转账形式交付给刘绍群。因此不存在姚彬欠缴2018年7月20日至2018年11月30日期间房租的行为。2、刘绍群把房子承租给姚彬后，刘绍群继续带人来看房子的行为导致姚彬无法正常经营，最终不得已搬离门店，提出退房。3、姚彬在2015年3月10日与刘绍群签订了《租房合同》一个月后便将房屋转租给了第三方王富。该房屋的个体工商户的营业资格证的身份信息也更换为新的承租人王富，姚彬再无参与任何关于该房屋的管理行为。刘绍群在明知房屋已转租的情况下，仍持续3年直接向新的承租人王富收取房租，并无发表任何异议。因此姚彬认为刘绍群默认并且同意了房屋转租的事实。姚彬未从中收取租金差价或获得任何利益，因此姚彬并不能被认为是二手房东。涉及该房屋的一切有关事项，包括房租与物业管理费等费用的交付也均由王富与刘绍群直接进行。刘绍群与王富的直接交易行为应视为默示姚彬与刘绍群2015年3月10日签订的合同关系的解除。4、刘绍群由于与王富产生纠纷将房屋收回。后于2018年6月22日再次将房屋承租给姚彬，并签订了租赁书面协议。双方新的租房协议的签订证明了房屋承租给王富时，双方以默示的意思表示确定了2015年3月10日签订的《租房合同》的合同关系解除。因此王富承租期间产生的物业管理费等费用与姚彬无关。5、王富承租期间因房屋的质量问题，多次通知刘绍群对房屋进行修缮，但刘绍群仍然怠于履行其修缮房屋的义务。而根据租赁法规，出租人有义务保证租赁物不存在质量瑕疵，且有对租赁物维修的义务。承租期间，刘绍群在尚未征得承租人的同意下，擅自在房屋门口涂喷明显的店铺招租字样，对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或妨碍。基于刘绍群的以上两种行为，有权拒绝交付部分或全部租金。刘绍群答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。刘绍群向一审法院起诉，请求：1、姚彬向刘绍群支付2018年7月20日至2018年11月30日期间的房租9533元、2015年3月至2018年11月份的管理费3080元、2018年11月份的污水垃圾处理费、水费69.36元以及刘绍群为修复房屋所支付的各项费用450元，以上共计13132.36元。2、本案一切诉讼费用由姚彬承担。一审法院认定事实：2015年3月10日，刘绍群作为出租人甲方、姚彬作为承租人乙方，双方签订《租房合同》，约定甲方将位于宝安区安华工业区134栋107房屋出租给姚彬；租赁期限自2015年3月20日起至2020年3月25日止，租期五年；押金为4400元，租约期间押金不抵扣房租，未到合同期押金不退回；租金为每月2200元，于每月25号前交清，如逾期不交租金，甲方有权终止合同并扣留租金；自2017年3月20日起，每月租金上浮13%；乙方承担租约期间水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、其他有关费用以及租约期间的房屋维修费用；签约后，如要退房，甲、乙双方必须提前一个月通知，如有违约，违约方应赔偿对方一切经济损失；乙方违约押金不退，甲方违约退回押金，并赔偿一个月房租。合同签订后，刘绍群将涉案房屋交姚彬承租使用，姚彬按月支付租金。自2018年7月20日起，姚彬未再向刘绍群交纳租金。2018年11月30日，姚彬搬离涉案租赁房屋。刘绍群主张姚彬尚未支付2018年7月20日至2018年11月30日期间的房租9533元、2015年3月至2018年11月份的管理费3080元以及2018年11月份的水电费69.36元、房屋修复费450元。刘绍群多次催讨未果，遂酿成纠纷。一审法院认为，刘绍群、姚彬签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。姚彬经法院合法传唤未到庭，应视为其已放弃举证、质证和抗辩的权利。姚彬未按约定支付房租已构成违约，是造成本案纠纷的主要原因。刘绍群请求姚彬支付2018年7月20日至2018年11月30日期间的租金9533元（2200×4+2200÷30×10），有事实和法律依据，一审法院予以支持。刘绍群提交了催缴通知单、污水垃圾处理费、水费发票以证明姚彬尚欠2015年3月至2018年11月管理费3080元、2018年11月污水处理费、水费69.36元。根据刘绍群、姚彬的约定，姚彬应承担租赁期间的房屋管理费、水电费，故刘绍群请求被支付管理费3080元、污水处理费、水费69.36元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。刘绍群主张其为修复房屋支出费用450元，但未能交相关证据予以证明，故刘绍群请求姚彬支付房屋修复费450元依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、姚彬应于本判决生效之日起十日内支付刘绍群2018年7月20日至2018年11月30日期间的房屋租金9533元；二、姚彬应于本判决生效之日起十日内支付刘绍群管理费3080元、污水处理费、水费69.36元；三、驳回刘绍群的其他诉讼请求。本案案件受理费64元，由刘绍群承担2元，姚彬承担62元。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同，真实有效，应受法律保护，双方均应恪守合同约定履行各自权利义务。姚彬主张2015年3月10日双方签订《租房合同》，但姚彬事后已经将涉案房产转租给他人，2018年6月20日才正式租房，其不应支付2018年6月以前的房租。本院认为，双方2015年3月10日签订的《租房合同》并未解除，姚彬转租他人期间也应承担租金支付义务。且姚彬签名确认的2018年6月20日《协议》对6月20日以前欠付的租金愿意在原租金2200元的基础上，每月分期支付此前欠付的租金。但姚彬并未按照该《协议》约定的数额支付（已包含6月20日以前欠付的租金），姚彬仍然按照《租房合同》约定的数额2200元支付（有微信转账记录证实）此前拖欠的租金。刘绍群收到每笔房租款均详细注明收取月份，姚彬均未提出异议，视为认可。故姚彬已经支付此前欠付的租金，但未支付2018年7月20日至2018年11月30日期间的租金。姚彬主张不予支付，没有事实依据，本院不予支持。刘绍群代为支付管理费3080元、污水处理费和水费69.36元，有事实和法律依据，姚彬应予支付。综上，姚彬的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人姚彬负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月二十五日书记员 杨玉兰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。