四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终21187号 上诉人（原审被告）徐萍，女，1967年12月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托代理人黄维，系上诉人之夫。 被上诉人（原审原告）四川华西集团物业管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区解放路二段95号旧楼底层。 法定代表人张载树，总经理。 委托代理人宋红双，四川精伦律师事务所律师。 上诉人徐萍因与被上诉人四川华西集团物业管理有限公司（以下简称华西物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2006年4月19日，四川华西房地产开发公司（甲方）与华西物业公司（乙方）签订了《华欣园物业管理委托合同》，甲方将位于成都市金牛区的华欣园商住楼委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为三年，自2006年4月18日8：00时至2009年4月18日8：00时止，合同约定乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、街道社区收取的清洁管理费（代收）、代收代缴水电气视费。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.5元／月／平方米向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起按每天0.1元交纳滞纳金。露天车位5元／天、车库8元／天、自行车停放3元／天。2009年1月1日，四川华西集团有限公司（甲方）与华西物业公司（乙方）签订了《华欣园物业服务合同》，合同期限自2009年1月1日起至本小区业主委员会成立止。乙方在案涉小区提供物业服务，负责收取业主和物业使用人的物业管理服务费；代收代缴水、电、气、视费、代街道、社区收取住户袋装垃圾费等。住宅用房：多层按0.8元／月·平方米，商业按2.5元／月·平方米，物业服务费用按月交纳，应在每月8日履行交纳义务，逾期30天不交纳物管服务费的，乙方按每天每户加收1元滞纳金。机动车场（库）属于开发建设单位所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要，由车位使用人应按露天车位150元／个·月、车库车位按排气量230-350元／个·月的标准向乙方交纳费用。露天临时停车每次3-5元收取。2009年，华欣园价格调整经金牛区物价局同意。徐萍自2010年1月起未全部缴纳物业管理费、停车费、水费、电费、气费、垃圾清运费。徐萍欠费后，经华西物业公司催告，徐萍未缴纳。 另查明，2002年10月28日，四川华西房地产开发公司与徐萍签订《商品房买卖（预售）合同》，徐萍购买了位于金牛区房屋，建筑面积106.4平方米，现该房登记于徐萍名下。2003年11月21日，徐萍向四川华西集团有限公司物业管理部缴纳了物管费、电损、清运等费用共计93.5元，并收到了相应票据。车牌号为川Ａ×××××的小型轿车于2010年3月24日登记在徐萍丈夫名下。 2005年4月22日、2009年12月5日，徐萍两次向派出所报案，其家中被盗。 诉讼期间，华西物业公司提交了收费小条、收费系统截图、欠费明细等徐萍欠费的证据，徐萍不予认可其真实性。 以上事实，有《华欣园物业管理委托合同》《华欣园物业服务合同》《商品房买卖合同》、刑事案件报案受理登记表、欠费明细、物价局文件、催费通知、费用报销单、庭审笔录等证据在案予以证实。 原审法院对争议焦点评定如下：1.华西物业公司主体是否适格。原审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，华西物业公司与四川华西房地产开发有限公司和四川华西集团有限公司分别签订的《华欣园物业管理委托合同》《华欣园物业服务合同》依法成立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。徐萍关于其并非合同一方当事人的主张不能成立，不予采纳。自2006年以来，华西物业公司实际也在案涉小区提供了物业管理服务，其依法依约均具有收取物业费的权利，具有合法主体资格。 2.华西物业公司主张的请求是否已过诉讼时效。原审法院认为，华西物业公司的物业服务处于连续履行状态，应视为一个整体。业主依照合同的约定按期缴纳物业费应视为整体债务的分期履行，并非独立的单笔债务。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定，应自华西物业公司撤场时起算欠缴费用的诉讼时效，徐萍关于已过诉讼时效的主张，原审法院不予采纳。 3.徐萍提出华西物业公司未妥善履行物业服务职责的理由能否构成拒缴物管费等相关费用的正当理由。原审法院认为，物管费主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐萍认为其合法权益因华西物业公司的不当履约行为而受到损害，应及时协商或者通过提出独立的诉予以解决，其直接作为拒交物管费的抗辩理由无法律依据，不予支持。 4.关于各项诉请的具体金额认定。关于物管费。华西物业公司虽然未能提交徐萍最后一次缴纳物管费的证据，但其对此作出了合理说明，即在2012年6月进行电脑系统录入之前，以其是否保存物管相关费用的“金额明细条”为标准，如果业主缴纳了相关费用，则相应的金额明细条交由业主，徐萍提交的收据出具时间为华西物业公司提供物业服务之前，结合其后电脑系统的录入数据，原审法院认定2010年1月至2019年2月，徐萍欠缴物管费共计77个月（证据显示2011年5月至当年9月、2014年1月至2016年4月徐萍缴纳了相应物管费用）。虽然合同约定徐萍应自2009年按照每月每平方米0.8元的标准缴纳物管费，但有证据证明华西物业公司按照每月每平方米0.6元的标准在收取物管费，故原审法院按照该标准计算徐萍在2010年1月至2019年2月应当缴纳的物管费为4915.7元（77×0.6×106.4）。关于停车费。根据审理查明的事实，原审法院认定徐萍在2010年4月至2019年2月28日期间欠缴的停车费为4380元（73×60）。关于垃圾清运费。如上所述，徐萍共计77个月未缴纳垃圾清运费，结合华西物业公司代为缴纳该费用的事实，徐萍应当缴纳垃圾清运费616元。关于电费。虽然徐萍否认该费用，但根据其自身提交的2019年同小区业主的缴费记录，可以证明存在该费用。结合徐萍欠费小条，原审法院认定徐萍应当缴纳电费共计162.1元。关于电视光纤费。根据欠费明细，原审法院认定徐萍还应当缴纳的费用为240元（48×5）。关于水费。根据水表的起止度（294—1531），结合徐萍部分期间缴纳了费用的事实，原审法院按照每月平均耗水数量和水费调整单价的实际情况，认定徐萍欠缴水费为2693.6元。关于违约金。鉴于徐萍并非无故欠缴物管费，基于公平和诚信原则，原审法院对华西物业公司的该项请求不予支持。 据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的物业管理费4915.7元；二、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的停车费4380元；三、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的垃圾清运费616元；四、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的电费162.1元；五、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付从2010年1月起至2019年2月28日止的电视光纤费240元；六、徐萍应于判决生效之日起十日内向华西物业公司支付欠缴水费2693.6元（起止度：294—1531）；七、驳回华西物业公司其他诉讼请求。案件受理费438元，因适用简易程序审理并结案减半收取219元，由徐萍承担。 宣判后，徐萍不服一审判决，向本院提起上诉称，金牛区法院未以本案客观事实为依据，对被上诉人擅自拆除围墙一事只字不提，判决书中存在明显、故意偏袒被上诉人，客观上造成被上诉人逃避责任。请求判令被上诉人无权代表全体业主和上诉人与华西集团有限公司签订《华欣园物业服务合同》，被上诉人立即停止将华欣园小区停车区域改为商业、盈利公共停车场的侵权违规行为并由国家没收其非法所得；若被上诉人赔偿了上诉人的损失并立即对围墙进行恢复消除安全隐患，上诉人愿意按照原审法院的判决付清物业费；本案上诉费用由被上诉人承担。 被上诉人华西物业公司辩称一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，《华欣园物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对徐萍具有法律约束力，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性。如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容。本案中，华西物业公司对小区实施了管理服务，履行了物业服务合同的义务，原审法院判决徐萍交纳物业服务费等费用正确。同时，因上诉人徐萍并非恶意拖欠物业费，原审法院本着公平正义和诚实信用原则免处其违约金并无不当。关于徐萍主张的华西物业公司擅自拆除围墙对其造成巨大损失一事，上诉人可通过向有关部门投诉、举报或另行提起诉讼主张权利，但以此为由拒缴物业费并无法律依据。 综上，上诉人徐萍的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费219元由上诉人徐萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月二十四日 书记员  陈 悦