贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11731号原告：杨振东，男，1995年12月20日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：赵元，贵州年成律师事务所律师。被告:贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。法定代表人：包永财，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。原告杨振东与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振东的委托诉讼代理人赵元、被告华联房开的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨振东向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令华联房开在三十日内为杨振东办理××第××栋××单元××层××号房屋所有权证;2.请求依法判决华联房开以房屋总价款293727元为基数，并按照日万分之一支付原告从2016年6月28日至2019年8月5日逾期交房违约金33279元;3.请求依法判令华联房开以房屋总价款293727元为基数，并按照年利率6%支付原告从2017年12月30日至2019年8月5日逾期办证违约金28145元;4.本案诉讼费由华联房开承担。事实及理由:杨振东于2015年12月7日与华联房开签订《商品房买卖合同》，约定杨振东购买华联房开开发的位于兴义市商品房，房屋总价款为293727元，首付88727元，余下的205000元以贷款方式已经交付完毕。合同约定，华联房开应在2016年6月28日前向杨振东交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过90日，杨振东要求继续履行合同的，华联房开应从约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，以已付款为基数按日万分之一计算违约金。同时，合同约定华联房开应当在2017年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给杨振东:若华联房开不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日后，仍不能交付的华联房开应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。原告认为按照合同约定按照日万分之一计算逾期办证违约金过低，故要求按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算逾期办证违约金合理、合法。综上所述，杨振东已按照合同约定履行了付款义务，华联房开未按照合同约定履行相关义务己构成根本性违约，应当承担违约责任，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定诉至人民法院，诚望判如所请。被告华联房开辩称，1.被答辩人与答辩人签订的商品房买卖合同属实，目前有关商品房的竣工合格证明文件正在办理中。2016年10月16日，被告向原告实际交付了房屋，因双方约定交房时间是2016年6月28日前交房，原告是2019年10月31日才向人民法院提出起诉，故原告的第2项诉讼请求即逾期交房违约金超过了三年诉讼时效，不应支持。2.对原告的第3项诉讼请求即逾期办证违约金，因办理有关商品房的竣工合格证明文件涉及多个部门，答辩人在积极协调办理中，具体时间不能确定，答辩人请求对逾期办证的违约金依法按合同约定处理。本院经审理认定事实如下：2015年12月7日，杨振东作为买受人、华联房开作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，其中约定杨振东购买华联房开开发的位于兴义市商品房，建筑面积81.14平方米，套内建筑面积60.85平方米，每平方米单价4827.07元，按照套内建筑面积计算，房屋总价款为293727元，采取贷款方式付款，其中首付款为88727元，余款205000元以银行按揭方式支付；第十一条第（一）款约定出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期超过90日后，买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。其中第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，2015年12月15日杨振东作为借款人向贷款人中国工商银行股份有限公司兴义分行贷款205000元支付给华联房开，2016年10月16日，杨振东领取了案涉房屋钥匙，后入住该房屋。后杨振东于2019年1月27日向华联房开支付了天然气开户费3500元。针对首付款，双方均确认虽《商品房买卖合同》约定首付款为88727元，但实际为42591元，杨振东于2019年4月8日向华联房开支付了该首付款、及维修基金4868元、房屋所有权登记费用80元。另查明，华联房开至今未取得案涉楼盘建设工程竣工验收备案及商品房大产权初始登记。本院认为，杨振东与华联房开签订的《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为293727元，采取贷款方式付款，其中首付款为88727元，余款205000元以银行按揭方式支付，但双方实际约定房屋总价款为247591元，其中首付款为42591元，余款205000元以银行按揭方式支付，该行为目的在于虚增商品房价款，以套取银行贷款，该《商品房买卖合同》中关于房屋价款的约定根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应属无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，合同其余约定仍然有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。华联房开将其开发建设的商品房出卖给杨振东，杨振东支付房款后，华联房开应履行按约交付房屋及办理所有权登记的义务，其未履行上述义务已违约，应承担违约责任。涉案楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案及大产权初始登记，因取得建设工程竣工验收备案须涉案楼盘各项分部验收、综合验收合格，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联公司一己之力即可完成的事项，故对杨振东关于要求华联房开在三十日内办理房屋权属证书的诉请不予支持。关于逾期交房违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且需符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件”，但华联房开至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故虽杨振东于2016年10月16日到华联房开收房领取了房屋钥匙，随后入住，但华联房开仍应向杨振东承担逾期交房的违约责任。而根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房目的，在杨振东收房入住后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在交房后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照合同约定的逾期交房违约金的30%予以计算；同时，杨振东于2015年12月15日申请按揭贷款，于2019年4月8日支付购房首付款42591元，按照《商品房买卖合同》中“向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，在2019年4月8日前应以已付款205000元为基数计算逾期交房违约金，2019年4月8日后以已付款247591元为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。首先，案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，杨振东在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定；再次，杨振东于2019年11月1日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2016年11月2日，故杨振东在2016年11月2日前的违约金诉请已过诉讼时效，故逾期交房违约金应从2016年11月2日计算至2019年8月5日。综上，逾期交房违约金应分段计算为：2016年11月2日至2019年4月8日期间的违约金为5455.05元（205000元×887天×0.0001×30%）；2019年4月9日至2019年8月5日期间的违约金为876.47元（247591元×118天×0.0001×30%），共计6331.52元。关于逾期办证违约金的问题,因双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。虽现杨振东提出合同约定按照日万分之一计算逾期办证违约金过低，要求按照年利率6%计算逾期办证违约金，但杨振东并未提交证据佐证因逾期办证遭受的实际损失，且合同已明确约定了违约金的计算方式，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，逾期办证违约金应按照合同约定的日万分之一标准计算。因逾期办证违约金中关于“按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”的规定，逾期办证违约金亦应分段计算，其中2017年12月30日至2019年4月8日期间的违约金为9512元（205000元×464天×0.0001），2019年4月9日至2019年8月5日的违约金为2921.57元（247591元×118天×0.0001），共计12433.57元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨振东从2016年11月2日起至2019年8月5日期间的逾期交房违约金6331.52元；二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付杨振东从2017年12月30日起至2019年8月5日的逾期办证违约金12433.57元；三、驳回杨振东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取668元，由杨振东负担168元，贵州华联房地产开发有限公司负担500元（该款由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付杨振东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 陈莹莹二〇二〇年二月六日法官助理 刘明发书 记 员 邹金虎