上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15031号上诉人（原审被告）：张学清，男，1971年5月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：叶琼（张学清的妻子），1970年10月3日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人（原审原告）：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路255号。法定代表人：张圣哲，董事长。委托诉讼代理人：谢志平，上海市功茂律师事务所律师。上诉人张学清因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张学清上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人暂缓支付物业费的一审抗辩意见。事实和理由：1.双方提交的证据一审未开庭进行质证，被上诉人提交的证据上诉人也从未收到，无法证明被上诉人提交证据的真实性；2.被上诉人不作为、不履职，上诉人一直在和被上诉人沟通，但被上诉人拒绝改进服务。被上诉人改进服务并道歉后，上诉人愿意支付物业费。被上诉人上房物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上房物业公司向一审法院起诉请求：张学清支付上房物业公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10,530元（人民币，下同）。一审法院认定事实：张学清系上海市松江区XX镇XX路XX弄XX家园XX号房屋的产权人之一，该房屋的建筑面积为182.38平方米。上房物业公司系为张学清房屋所在小区提供物业服务的物业企业，根据《XX家园物业服务合同》以及上房物业公司与上海市松江区XX小区业主大会的补充约定，上房物业公司为小区提供物业服务的期限为3年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止，物业服务费按季缴纳，于每季度首月前10日之前缴纳，2018年1月的物业服务费按照每月每平方米3.68元收取，自2018年2月1日起按照每月每平方米3.18元收取。因张学清未支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，故上房物业公司起诉至法院。一审另查明：2017年11月10日的《上海市松江区XX小区2017年第五次业主大会公告》载明本次业主大会的表决议题包括：1、由于小区会所物业楼年久失修，导致房屋常年漏雨潮湿，原有的底楼物业房破烂不堪，楼上会所各项功能近乎丧失，鉴于该楼的维修和功能恢复及日后的运营保养均耗资巨大，实非本小区的维修基金及日后微薄的营运收入可以承受，经与上房物业公司友好协商，取得理解和大力支持，现决定上房物业公司无条件从原物业用房楼搬出，以便业主大会有可能按现状由第三方承租经营，以期在不动维修基金的前提下挽救该建筑且盘活会所，让其发挥一定的效益，以便将可能产生的收益作为资金来源为小区各项急需事项提供资金，现将该议案征求业主大会意见；2、由于小区A、B两区的五个出入大门年久失修，且根据物业管理中的门越多管理相对越难，安全性越差的普遍规律，根据上房物业公司及诸多物业公司多年的专业经验证明，过多的门导致小区的安保存在严重的风险，同时也影响小区的对外形象。经与上房物业公司较长时间协商，终于得到上房物业公司的鼎力支持，上房物业公司承诺：只要小区业主大会通过相关决议，将由上房物业公司全额出资对小区的五个大门统一进行改造，包括a、负责对一号门和三号门改造安装车辆自动识别系统；b、负责在一号门改建非机动车出入专用通道；c、负责对全部五个大门改造安装外人不能攀爬的单独的人行智能管控的门禁通行系统供业主通行；d、负责对二、四、五号门改造成外人不能攀爬的铁艺消防门；e、负责将二、四、五号门原门卫室改建装修成供保安、保洁员工的休息调度室，上房物业公司承诺在上述大门改造完成后减低物业管理费0.5元，即从现在的3.38元+0.3元减到2.88元+0.3元，并进一步增加机动巡逻保安人员。上述议题后经投票通过并实施。一审审理中，针对张学清提出的问题，上房物业公司答复如下：上房物业公司不清楚2018年1月20日事件，上房物业公司没有将绿化垃圾堆放在张学清家院子。绿化垃圾收费、关闭2、4、5号三扇大门并将门卫室作为休息调度室、关闭会所、出租游泳池和网球场均是业主大会决定。确实发生过一起狗咬人事件，并不是经常发生，上房物业公司在事发前已经进行文明养狗提示，今后也会进行定期宣传。业主反映有流浪狗，上房物业公司也有报警进行抓捕。会所的产权属于开发商，不属于公共部位，上房物业公司无打扫义务，但会所的棋牌室是供业主使用，上房物业公司免费打扫，打扫人员将衣服挂在里面，不算占用。违章搭建是小区历史遗留问题，上房物业公司入驻之前就存在，如果业主电话反映，上房物业公司会配合开展工作。上房物业公司不存在介绍违章搭建的行为。包工头小陈和他的工人因为在给其他业主装修，就住在小区装修业主家，2018年10月24日晚上小陈带工人开车至张学清家没有经过门卫，所以上房物业公司不清楚，也不存在王泽明唆使小陈去张学清家闹事。业主大会目前正常运作。小区停车正常，上房物业公司发现有乱停车行为会及时制止。上房物业公司可以免费为张学清割草，但张学清需向上房物业公司预约。合同未约定为业主家绿化喷洒药水。大树修剪要聘请专业的绿化公司进行，要动用维修基金，上房物业公司曾将大树修剪问题上报业主委员会，但是业主委员会未就此议题召开业主大会。绿化垃圾都是及时清理。每年都会给公共区域树木喷洒四到五次药水，死树是上房物业公司进驻小区前就已存在。班车班次从未减少，司机也未停运，只是近几个月莘松公路修路造成堵塞，车次发生延时现象，且发生车次延迟时，业主打的，车辆租赁公司都予以报销。门禁正常，如果门禁故障，上房物业公司会在第一时间维修处理。推销人员进入不了小区，外人进入小区需经业主确认才能放行的，投放广告只有在上房物业公司入驻小区前才存在。另外关于小区设备的改造要动用维修基金，小区车位规划不科学等涉及共用部位的问题都要经业主大会决定才能实行，上房物业公司也已反馈给业主委员会。在上房物业公司努力下，业主委员会决定启动小区监控设备安装工作。针对小区1号楼消防通道保持畅通问题，上房物业公司也作出了《关于XX家园1号楼消防通道保持畅通问题的协调纪要》，也抄送业主委员会等部门。一审法院认为，业主大会与其选聘的物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，现上房物业公司依据合同为小区提供物业服务，张学清作为该小区的业主应向上房物业公司支付物业服务费。绿化收费、关闭小区2、4、5号三扇大门并将2、4、5号门原门卫室改建装修成供保安、保洁员工的休息调度室、出租会所，均是业主大会的决议，上房物业公司执行，并无不当。小区设施设备改善包括大树修剪、修缮会所等、公共部位规划包括停车位划分等均需业主大会决议通过后才能实施，上房物业公司需根据业主委员会的进程安排工作。关于张学清提到绿化垃圾堆放院子以及小陈两次闯入张学清家中，目前并无直接证据证明是上房物业公司指示进行，张学清提出上房物业公司未尽到深夜访客通知义务，上房物业公司也进行了合理解释。关于小区违章搭建，是历史遗留问题，张学清答辩意见中也提及城管曾对违章搭建进行处理，说明上房物业公司也配合拆违工作。关于小区狗咬人问题，从上房物业公司报警抓捕流浪狗，可以看出上房物业公司是进行管理的。停车、绿化垃圾清理、小区班车等问题，由于管理是动态的过程，不能因出现问题就认为服务不到位，也要看到小区的条件以及上房物业公司之后的跟进和处理，保证了小区的正常运作。张学清以上房物业公司服务存在瑕疵为由拒付物业服务费，于法无据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：张学清于判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司自2018年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费10,530元。如果张学清未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，减半收取31.50元，由张学清负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。本院二审期间，上诉人张学清提交如下证据：1.XX家园居民第二小组及4号门周边业主关于四号门门禁系统失灵引起的诸多问题反馈沟通复印件、业主证人证言的复印件、第二居民小组组长李凯琴的证人证言、锐翔上房XX家园服务中心2019年8月4日出具的紧急通知复印件，证明物业未经调查对业主进行不实公告，损害全体业主尊严，也未及时赔礼道歉并未撤回公告，上诉人和物业交涉前后经历了三个多月；2.照片复印件四份，第一份照片证明小区违章搭建致使燃气改管工程停滞，新管无法供气，老管有严重的安全隐患，物业不作为。第二份照片拍下了将绿化垃圾扔进上诉人院子的肇事者。绿化垃圾有固定的位置，但物业把上诉人家及其他家的绿化垃圾都堆到上诉人的院子里。第三份照片，是小区现状照片和招标的时候物业公司的承诺照片，证明物业管理服务能力低下，违反物业合同。第四份照片，证明物业区别对待业主，业主提出意见会遭到物业公司报复。3.上房锐翔物业测评意见（2019年10月12日）复印件、XX家园业主请愿反映书，证明物业不作为、不履职。对于上诉人提交的证据，被上诉人发表如下质证意见：1.不认可上诉人提交的第一组证据的真实性，且该组证据与本案缺乏关联性；2.对于上诉人提交的第一份照片，被上诉人认为小区违章搭建系被上诉人入驻前已形成，被上诉人入驻后小区并未产生新的搭建，且被上诉人对于城管的拆违工作已进行了积极配合；上诉人提交的第二份照片与本案缺乏关联性；不认可上诉人提交的第三份照片的真实性，被上诉人从未出示过照片上的招标内容；上诉人提交的第四份证据与本案缺乏关联性，被上诉人对所有业主一视同仁；3.上诉人提交的上房锐翔物业测评意见没有业主签名且没有测评主体，不能作为证据使用；上诉人提交的XX家园业主请愿反映书的业主签名无法确认，真实性不予认可。本院审查认为，上诉人提交的上述证据均非二审期间形成的新证据，且均无法证明其证明目的，与本案争议焦点之间缺乏关联性，均不足以成为上诉人拒付相关物业费的合法抗辩理由，故对于其证据效力，本院不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的物业服务合同，对业主具有约束力。上海市松江区XX小区业主大会与被上诉人签订的《XX家园物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。上诉人作为XX小区业主，应当按照上述合同的约定交纳物业服务费。现本案的争议焦点是上诉人要求缓交物业服务费是否具有依据。上诉人主张被上诉人不作为且拒不改进服务，认为其有权暂缓缴纳物业服务费，但上诉人对其主张并未提供有效证据进行证明，故对于上诉人的该项主张，本院难以支持。上诉人自认其并未交纳2018年1月1日至2019年6月30日的物业服务费，故一审支持了被上诉人要求上诉人支付上述期间物业服务费的诉请，于法不悖，本院予以维持。一审法院对于双方提交的证据材料已经组织双方进行了质证，上诉人在一审庭审中也针对被上诉人提交的各项证据发表了质证意见。上诉人现主张其并未收到被上诉人一审提交的证据材料，且一审并未组织双方质证，显与事实不符，本院不予支持。综上所述，张学清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持，但一审关于迟延履行期间债务利息的法条引用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币63元，由上诉人张学清负担。如果张学清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年二月十九日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……