上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7794号原告：刘月兰，女，1955年10月29日生，汉族，住浙江省。原告：金碎英，女，1965年3月19日生，汉族，住浙江省。上列两原告共同委托诉讼代理人：肖桂荣，上海申浩律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。被告：潘吉，男，1979年9月26日生，汉族，户籍地上海市。第三人：上海唯伊旅店，住所地上海市宝山区长江西路XXX号。投资人：汪瑜。委托诉讼代理人：叶海珍。委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。原告刘月兰、金碎英与被告潘吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法追加上海唯伊旅店(以下简称唯伊旅店)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘月兰、金碎英及其共同委托诉讼代理人肖桂荣、赵世文，第三人唯伊旅店的委托诉讼代理人叶海珍、于元良到庭参加诉讼。被告潘吉被羁押于上海市徐汇区看守所，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘月兰、金碎英向本院提出诉讼请求：1、判令确认刘月兰一方与潘吉签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》于2019年3月15日起诉之日解除；2、判令潘吉向刘月兰一方返还上海市宝山区通河三村63－65号部分房屋(以下简称系争房屋)，唯伊旅店予以配合；3、判令潘吉向刘月兰一方支付首期2019年2月1日至2019年4月30日的租金人民币195,000元(以下币种均为人民币)；4、判令潘吉向刘月兰一方支付逾期付款利息损失，以195,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止；5、判令潘吉、唯伊旅店共同向刘月兰一方支付房屋占用费，按每月65,000元自2019年5月1日起至房屋返还之日止；6、判令潘吉向刘月兰一方支付免租期租金100,438.40元；7、判令刘月兰一方有权不向潘吉返还租赁保证金13万元。事实和理由：2018年10月9日，刘月兰一方与潘吉签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，约定刘月兰一方将系争房屋出租给潘吉，租期自2019年2月1日至2029年1月31日，年租金78万元等。因系争房屋原由唯伊旅店承租，潘吉在与刘月兰一方签约时承诺让唯伊旅店搬走，但潘吉承租后反而违背刘月兰一方的意愿，将系争房屋转租给唯伊旅店。之后，潘吉仅向刘月兰一方支付保证金13万元，租金分文未付，故刘月兰一方于2019年3月6日通过短信通知潘吉解除合同。综上，刘月兰一方向本院提出上述请求。被告潘吉辩称，因系争房屋实际由唯伊旅店使用，所以潘吉与刘月兰一方签订合同时无法实地查看，合同写的租赁面积为1,100平方米。合同签订后，潘吉实地测量系争房屋的面积只有860平方米。唯伊旅店与刘月兰一方的原租赁合同到期后，唯伊旅店一直不肯搬走，导致潘吉不能及时接收系争房屋，最后未能加盟吉泰酒店；另一方面，潘吉还在与刘月兰一方交涉租金标准；上述原因导致潘吉没有及时向刘月兰一方支付租金，之后潘吉因刑案被关进看守所，无法支付后续租金。潘吉与唯伊旅店签订的转租合同，租金标准也是按照860平方米计算，所以低于潘吉与刘月兰一方约定的租金标准。综上，同意解除租赁合同，同意返还系争房屋，同意按860平方米计算的标准向刘月兰一方支付租金，不同意支付超出部分的租金；因未付租金的原因是面积问题，责任在刘月兰一方，故不同意免租期租金等请求。第三人唯伊旅店述称，刘月兰一方与潘吉之间关系比较复杂，有诸多钱款往来，潘吉是否付清房租需要法庭来查实，现在房屋由唯伊旅店实际使用，不希望刘月兰一方与潘吉解除合同。刘月兰一方与潘吉签订的合同落款处有上海缘纵企业管理咨询有限公司(以下简称缘纵公司)盖章，也是缘纵公司与唯伊旅店签订租赁合同，所以与刘月兰等人发生房屋租赁合同关系的承租人不是潘吉，而是缘纵公司。上海市宝山区通河三村63－65号房屋的产权人有刘月兰等7人，所以与缘纵公司发生房屋租赁合同关系的出租人为刘月兰等7人，需要追加另外5人作为共同原告。系争房屋的实际面积只有900多平方米，合同上写着1,100平方米，租赁双方对建筑面积存在争议，在这期间解除合同不合适。刘月兰一方要求唯伊旅店配合返还房屋的请求，由法院依法判决。在法院判决之前，唯伊旅店没有腾房义务，故不同意刘月兰一方要求唯伊旅店支付使用费的请求。本院经审理认定事实如下：一、2018年10月9日，刘月兰一方(甲方)与潘吉(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为宾馆、公寓、酒店使用，建筑面积1,100平方米，租金按三个月为一期支付，先付后用；自2019年2月1至2022年1月31日的年租金为78万元，每过三年租金标准均有递增；乙方应于取得该房屋钥匙并办理交房手续的一个工作日内支付首期租金195,000元。合同第9.2条约定，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。《补充条款》第4.2条约定，若因乙方原因导致本协议无法履行，乙方同意将保证金作为违约金归甲方所有，乙方无权索回。上述合同抬头处的甲方名称为刘月兰、金碎英，乙方名称为潘吉，落款处的乙方一栏有潘吉签名以及缘纵公司盖章。2018年11月17日，潘吉向刘月兰一方支付保证金13万元，支付方式是潘吉个人账户转账至刘月兰个人账户。2019年3月6日，刘月兰向潘吉发短信，要求潘吉写个解除合同的书面文书寄给刘月兰。次日，潘吉回复短信，表示写好就给刘月兰寄去。之后，潘吉未寄送上述文件，双方也未协议解除合同。二、2013年起，唯伊旅店向刘月兰等产权人承租系争房屋，租期至2018年11月15日结束。审理中，刘月兰一方与唯伊旅店均表示，之前租赁合同还有押金未结清，不在本案中处理。三、2018年10月9日，刘月兰一方出具《转租证明》，同意缘纵公司可转租转让系争房屋。2018年11月13日，缘纵公司与唯伊旅店签订《租赁合同》，约定缘纵公司将系争房屋出租给唯伊旅店用于公司办公、酒店、宾馆经营，面积大约920平方米，租期自2018年11月15日至2029年1月31日，其中2018年11月至2019年1月31日为免租期；第一年租金为66万元，2020年2月1日起的年租金为68万元。2018年11月15日，唯伊旅店的投资人汪瑜向潘吉转账336,000元。审理中，唯伊旅店表示，向潘吉支付的336,000元内，包含2019年2月1日至2019年4月30日的租金165,000元、保证金55,000元，好处费116,000元。四、上海市宝山区通河三村63－65号房屋的产权人为赵丹岗、林清部、吴汉聪、刘月兰、金碎英、叶信钏、赵国新。审理中，刘月兰一方表示，上海市宝山区通河三村63－65号房屋包含9间门面房，赵丹岗三个门面分别是1929、1939、1941号，林清部是1945号，吴汉聪是1947号，刘月兰是1949号，金碎英是1953号，叶信钏是1951号，赵国新是1943号，本案系争房屋包括1947、1949、1951、1953号，对应的产权人是吴汉聪、刘月兰、叶信钏、金碎英，租赁范围是1949号的一楼的后半部分和1953号内的楼梯以及1947、1949、1951、1953号的二楼(全部打通)。刘月兰一方出租系争房屋是经过吴汉聪、叶信钏同意的。因系争房屋没有分割，签订合同时没有实际测量总面积，估算了面积，而且1,100平方米是潘吉自己写的，租金也不是根据建筑面积计算的，而是一个总价。唯伊旅店表示，刘月兰一方对系争房屋的描述属实，但是刘月兰一方是知道系争房屋面积的，刘月兰一方与潘吉约定的租金标准是按照1,100平方米计算的，潘吉与唯伊旅店约定的租金标准是按照920平方米计算的，所以租金标准相对较低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，刘月兰一方与潘吉签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。关于承租人的问题，上述合同抬头处的乙方名称为潘吉，结合潘吉以个人帐户向刘月兰转账保证金13万元等事实，可以认定上述合同的承租人为潘吉，而非缘纵公司。关于出租人的问题，虽然系争房屋的产权人为7人，但合同当事人应以意思表示为准，其他5位产权人并没有与潘吉签订租赁合同的意思表示，也未在合同抬头处列名，故出租人仍应确定为刘月兰、金碎英。潘吉要求追加原告的意见，本院不予采纳。关于潘吉、唯伊旅店对租赁面积提出异议。根据合同约定，租期前三年的年租金为78万元，没有另行约定租金单价，78万元也不能被1,100平方米整除，故本院可以认定双方约定的年租金金额并非根据租赁面积及单价计算得出的，而是针对整个租赁物协商确定的固定总价。在此情况下，即使实际承租面积与约定面积有误差，对固定总价并不造成影响。潘吉在签订合同时对系争房屋现状是明知的，也承认签约前未对系争房屋进行实地测量，可见确定房屋面积并非签订租赁合同的前提条件，也可以印证双方是采用了固定总价的方式。因此，潘吉以租赁面积问题作为未付租金的理由，以及要求按860平方米的标准支付租金的抗辩意见，本院难以采纳。潘吉承租后，将系争房屋转租给唯伊旅店使用至今，理应按约支付租金。根据查明的事实，潘吉仅向刘月兰一方支付保证金13万元，未支付租金，已构成违约，根据合同第9.2条的约定，刘月兰一方享有单方解除合同的权利。刘月兰一方要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因刘月兰于2019年3月6日发给潘吉的短信并没有明确解除合同的内容，潘吉是在本案审理过程中知晓刘月兰一方要求解除合同的诉讼请求，故刘月兰一方以起诉之日确定合同解除之日没有依据，本院不予支持。合同解除后，潘吉应将系争房屋返还给刘月兰一方，唯伊旅店作为房屋实际使用人，也应一并迁出，由此产生潘吉与唯伊旅店之间的合同纠纷，可以另行处理。潘吉至今未支付租金，刘月兰一方要求潘吉支付2019年2月1日至房屋返还之日的租金及使用费，以及要求潘吉支付首期租金利息的请求，本院予以支持。唯伊旅店并非合同当事人，刘月兰一方要求唯伊旅店支付房屋使用费的请求，没有合同依据，本院不予支持。刘月兰一方要求潘吉支付免租期租金的请求，没有合同依据，本院不予支持。刘月兰一方要求没收保证金的请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘月兰、金碎英与被告潘吉就上海市宝山区通河三村63－65号部分房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》；二、被告潘吉于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告刘月兰、金碎英，第三人上海唯伊旅店同时迁出该房屋；三、被告潘吉于本判决生效之日起十日内，向原告刘月兰、金碎英支付2019年2月1日至2019年4月30日的租金195,000元及利息(以195,000元为基数，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、被告潘吉于本判决生效之日起十日内，按每月65,000元的标准，向原告刘月兰、金碎英支付2019年5月1日起至房屋返还之日的租金及房屋占用费；五、原告刘月兰、金碎英收取被告潘吉的保证金13万元，不予返还；六、驳回原告刘月兰、金碎英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,841元、财产保全费3,020元，均由被告潘吉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇二〇年二月六日书记员  石唐芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。