山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终661号上诉人（原审被告）：丁文英，女，汉族，1939年10月7日出生，住济南市。委托诉讼代理人：黄文龙，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郭超，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马保辉，男，汉族，1987年9月17日出生，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：马荣根，平阴弘正法律服务所法律工作者。原审被告：韩明华，女，汉族，1964年5月27日出生，住济南市。上诉人丁文英因与被上诉人马保辉、原审被告韩明华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁文英上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判丁文英只承担交付给丁文英的8000元，违约金丁文英不承担；2.本案上诉费由马保辉承担。事实与理由：一、马保辉知晓丁文英的房产是预售。马保辉一审起诉，其事实与理由中曾写明其知晓有一套房产预售，因此马保辉是知晓丁文英的房产为预售房，并自愿购买。在签订买卖合同时，丁文英告知马保辉该房产需办理继承过户后交付，马保辉对此知情并同意，但马保辉在庭审中否认其知晓房产取得过程，且否认房屋需办理继承公证。二、一审法院认定事实不清。马保辉原向法院提出诉讼请求为责令丁文英履行合同。在此期间丁文英也一直配合马保辉处理问题并多次向马保辉说明房产因未办理完继承过户，故暂时无法履行，且在签订买卖合同时丁文英也已告知马保辉该房产需办理继承过户后交付，马保辉对此知情并同意，但马保辉于第一次开庭审理时变更诉讼请求为要求依法解除丁文英与马保辉签订的房屋买卖合同，故丁文英并不存在违约情形。三、一审法院适用法律错误。丁文英曾与马保辉说明该房屋需办理继承过户，但因公证的问题未办理完毕，丁文英从未要求过解除合同或表明过不履行合同，马保辉后变更诉讼请求要求解除合同，应认为是马保辉违约解除合同，丁文英根据马保辉的请求同意返还定金，但因并非丁文英违约，而是因继承公证暂时无法履行，并且合同中也并未约定具体履行过户时间，故丁文英不存在违约情形，也不应承担其违约责任。并且在庭审中，双方就合同解除并明确表示同意解除合同，并非因其一方违约而造成合同解除。现丁文英为维护其合法权益，故上诉至法院，请求法院依法裁判。马保辉辩称，涉案房产登记在丁文英名下，所有人为丁文英，其有权对房屋进行处分。双方签订房屋买卖合同理应依约履行。丁文英认为房屋出售价格比市场行情低的理由违反了合同法的诚实信用原则，也理应依合同约定对马保辉承担违约损失。一审法院认定事实清楚，运用法律正确，马保辉对一审法院判决没有异议。韩明华述称，对上诉状没有意见。马保辉向一审法院起诉请求：1.责令丁文英、韩明华履行合同；2.本案诉讼费用由丁文英、韩明华承担。第一次开庭审理后变更诉讼请求为：1.请求依法解除双方于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》；2.责令丁文英、韩明华承担违约责任：（1）返还定金10000元；（2）赔偿中介费15300元，代理费6818元，支付违约金55000元；合计80300元；3.本案诉讼费用由丁文英、韩明华承担。马保辉于第三次开庭时明确第二项诉讼请求为要求丁文英、韩明华双倍返还定金、支付违约金，并赔偿中介费和代理费。其在该次庭审后说明中介费15300元中包含的贷款代办费5300元因中介方同意退还，故不再主张。一审法院认定事实：一、丁文英与韩大昌系夫妻关系，两人育有子韩冬生、女韩明华。韩大昌于1996年死亡。二、坐落于济南市槐荫区机车新村一街1号楼1-502室房屋（以下简称502室房屋）为房改房，丁文英于2010年12月6日填写《济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表》，申请购买涉案房屋。2011年3月16日，涉案房屋登记至丁文英名下，房屋所有权证号为济房权证槐字第139352号。三、2018年1月10日，丁文英作为出售方（甲方），马保辉作为购买方（乙方），济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：1000177）。合同约定，房屋权属状况为个人产权，取得产权方式为购买及其他，产权说明房屋属于甲方家庭唯一住房，2011年3月16日取得产权，房屋坐落于槐荫区机车新村一街1号楼1-502，房屋基本设施为集中供暖和固定装修，随房屋附赠物为储藏室（地下室）一处共约计3㎡。甲方声明：房屋产权人丁文英与本人属于同一人关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，附表中描述事项符合实际情况，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方承担。甲方按照附表中描述情况将房屋出售给乙方的价格总计为500000元。合同第五条付款方式约定，5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金人民币10000元。甲、乙双方不同意定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。5.2乙方应在网签过户当日，支付购房款290000元。5.4剩余房款共计200000元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放款之日。5.5在签订本合同之日起30工作日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各类资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或者乙方的原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任。5.6交房定金：乙方在向甲方支付首期购房款时，甲方同意乙方从该款中预留出人民币3000元作为交房押金由丙方暂管，在甲方按照第6条中约定条件将房屋交给乙方之日起三日内由丙方转交给甲方。合同第六条房屋交付约定，甲方在获得购房款500000元后一个星期内将房屋交给乙方，在甲方正式交房之日，甲方按照附表中表述的情况将房屋及附赠物交给乙方，甲方应该确保和房屋有关的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费等已经结清。合同第七条房屋权属转移办理约定，7.1本合同签订后，甲、乙双方委托丙方协助甲、乙双方到相关部门（单位）办理房屋过户（更名）、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计14853元（甲、乙双方同意由丙方代收代缴），甲、乙双方同意由乙方缴纳。7.2在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金10000元，如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向乙方支付惩罚性违约金。7.3在签订本合同之日起三日内，甲方或乙方均应按照本合同中的约定，将手续费用足额交给丙方，由丙方按照多退少补的原则代收代缴，以便丙方协助甲、乙双方尽快将合同履行完毕。最终缴费金额按照实际交款票据进行结算。合同第八条违约责任约定，8.1在本合同执行过程中，甲、乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有迟延履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金。8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约之日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起三日内，有迟延或拒绝履约行为的，违约责任按第8.1条执行。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任之外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。合同还对其他事项进行了约定。韩明华作为丁文英的代理人亦在合同上签字按手印。四、以上合同签订当日，马保辉按合同约定交纳定金10000元，丁文英向马保辉出具《收款收条》，载明，根据收款人丁文英于2018年1月10日与马保辉签署的《房屋买卖合同》，今收到马保辉支付的房屋定金款项，共计10000元整。当日，百居安公司还向丁文英出具《服务费结算凭证》，载明收取丁文英的交房押金2000元。本案庭审中，丁文英、韩明华陈述仅收到了马保辉支付的8000元定金，有2000元在百居安公司，其并未收到，应由百居安公司退还。同日，马保辉还向百居安公司交纳了中介费、贷款代办费15300元，百居安公司向其出具《服务费结算凭证》。五、马保辉在诉讼中陈述，合同签订时，其并不知晓房屋取得的过程，亦不知晓房屋需要办理继承公证手续。2018年5月份其才清楚购买的该502室房屋需要办理公证后再办理过户。其多次要求中介督促丁文英履行合同，中介公司告知其丁文英需要办理公证，但丁文英一直拒绝。为证实其主张，其提交了百安居公司于2018年10月17日出具的《证明》，载明：兹证明丁文英与马保辉于2018年1月10日在我处签订了房屋买卖合同。马保辉多次来我处敦促丁文英去办理房屋继承公证手续，每次我处积极电联告知及上门拜访，丁文英一直拖延，至今未给答复是否办理了房屋继承公证手续。丁文英、韩明华对马保辉的陈述不予认可，认为在签订合同时已经与马保辉商定房屋需要办理继承公证手续，办理不了公证无法履行这个程序，双方各不追究。合同签订后，马保辉从未催促其办理手续，其虽积极办理继承公证，但因其他继承人不配合，无法办理。现合同因履行不能，双方已经协议解除合同。为证实其主张，丁文英、韩明华提交了录音及相应文字资料。录音中多次提到“办理房屋继承公证”。编号为1-1811081109的录音载明韩明华在通话中提到“老太太说房子卖便宜了”。六、本案第一次开庭前，丁文英向一审法院申请证人张某出庭作证，一审法院审查后予以准许。经一审法院通知，张某在第一次开庭审理时到庭，其陈述听韩明华说的卖房子的事，并跟着韩明华去过中介。其并不认识中介，听韩明华说的，马保辉跟中介说要不把钱退给他。房子说卖不成时其在场，马保辉认可办不下公证时将钱退给他。马保辉对证人张某的陈述有异议，并表示张某的陈述证实双方签订合同全过程都是通过中介进行，也证实双方都是在商量房屋买卖事宜。七、本案立案后，马保辉与济南槐荫天诚法律服务所签订《委托代理合同》，约定其就起诉丁文英房屋买卖纠纷一案，委托该法律服务所法律工作者办理，该法律服务所指派刘云志为马保辉的一审代理人。马保辉为此向济南槐荫天诚法律服务所交纳代理费6818元，该所出具发票。一审法院认为，502室房屋于2011年3月16日进行了不动产权登记，所有权人为丁文英。丁文英作为涉案房屋的所有权人，有权对房屋进行处分，包括对外出售。其与马保辉于2018年1月10日签订《房屋买卖合同》，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，系当事人双方的真实意思表示。即使该房屋存在其他权利人，对该合同的效力也无影响。因此该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条第一款明确规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该合同签订后依法发生法律效力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。马保辉在合同签订当日即按约定支付了定金，履行了合同约定的相应义务。其现要求解除双方之间的签订合同，理由为丁文英迟迟不办理过户手续，办理不了网签，没法过户，合同客观无法履行。丁文英、韩明华在诉讼中虽辩称合同客观无法履行，双方已协议解除合同。但就本案查明的事实来看，虽然丁文英、韩明华主张双方已经协议解除合同，但其并未提交任何证据证明，马保辉也并未认可。另依本案审理查明的事实，丁文英在答辩中提到其以为房屋出售价格为750000元，主张马保辉未尽到告知房屋价格的义务；韩明华提交的录音亦显示丁文英认为房屋价格卖便宜了。由此表明，丁文英与马保辉签订的房屋买卖合同未得以继续履行的主要原因系丁文英认为房屋出售价格偏低拒绝履行合同。另一方面，即使丁文英、韩明华所述属实，该合同无法履行的原因确为502室房屋存在其他权利人、无法办理继承公证导致合同客观不能履行，此责任也应在该房屋的出售方即丁文英，马保辉作为购买方对此并无责任。合同法第九十四条规定了合同的法定解除，马保辉在本案中提出的该项诉讼请求符合第九十四条的规定，一审法院对其该项诉讼请求予以支持。另，合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”马保辉在本案中提交的变更诉讼请求申请中明确提出了解除合同的意思表示，一审法院于2018年12月5日向丁文英送达了马保辉的变更诉讼请求申请书，表明丁文英解除合同的意思表示于当日到达丁文英，因此一审法院确认马保辉与丁文英签订的《房屋买卖合同》于2018年12月5日解除。马保辉在本案诉讼中还要求丁文英双倍返还定金20000元、赔偿中介费10000元、代理费6818元，支付违约金55000元，丁文英、韩明华提出异议，一审法院分别认为：1.关于双倍返还定金，合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审法院已经确认丁文英存在违约行为，导致合同解除，其应当向马保辉双倍返还定金。关于定金的数额，丁文英、韩明华主张其仅收到了8000元定金，剩余2000元在中介公司处。对此，一审法院认为，双方约定的合同中载明定金为10000元，丁文英为马保辉出具的《收款收条》也明确载明其收到马保辉交付的定金10000元。至于丁文英、韩明华所主的张2000元在中介处，从丁文英、韩明华在本案诉讼中提供中介方即百居安公司出具的《服务费结算凭证》来看，百居安公司收到了丁文英的交房押金2000元。由此表明，丁文英收取马保辉的定金10000元后，其中的2000元交给百居安公司作为了交房押金。但马保辉将该定金10000元交给丁文英后，丁文英如何处分与马保辉无关，应当确认马保辉交纳的定金应为10000元。因丁文英拒绝履行合同导致合同解除，马保辉要求丁文英双倍返还定金20000元，有理有据，一审法院予以支持。2.关于马保辉要求赔偿中介费10000元，通过审理，查明马保辉就与丁文英签订的《房屋买卖合同》向居间方百居安公司交纳了中介费10000元，因丁文英拒绝履行合同义务导致合同解除，给马保辉造成了中介费用损失，丁文英应向马保辉赔偿。一审法院对马保辉的该项诉讼请求予以支持。3.关于马保辉还要求丁文英支付的代理费用6818元，马保辉与丁文英签订的《房屋买卖合同》中明确约定，因追究违约方责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。另从马保辉提供的《委托代理合同》、发票及其委托诉讼代理人出庭的实际情况，可以确认马保辉为本案诉讼实际支出了代理费6818元，丁文英作为违约方应予赔偿。4.关于马保辉要求丁文英支付的违约金55000元，一审法院认为，合同法第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，马保辉同时主张双倍返还定金和违约金，但其并未举证证明造成的损失定金不能弥补。因此对其要求丁文英支付违约金55000元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、马保辉与丁文英于2018年1月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：1000177）于2018年12月5日解除；二、丁文英于判决生效之日起十日内向马保辉双倍返还定金20000元；三、丁文英于判决生效之日起十日内向马保辉赔偿经济损失，包括中介费10000元、代理费6818元；四、驳回马保辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由马保辉负担1250元，丁文英负担900元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，马保辉与丁文英所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行相应的义务。本案二审争议焦点为：一、丁文英是否承担违约责任；二、应否双倍返还定金2万元。关于焦点一，丁文英是否违约的问题。根据涉案合同约定，马保辉在合同签订之日支付了定金1万元，履行了其作为买方的相应义务。丁文英至今未按合同约定进行过户网签，已构成违约，应承担相应的违约责任。现丁文英主张涉案房屋不能过户的原因系存在其他权利人、无法办理继承公证导致的，且马保辉对此是知情的，故其不应承担违约责任。对此本院认为，丁文英虽主张马保辉对房屋不能过户的原因系知情的，但并未提交相应的证据予以证实，且根据丁文英陈述，马保辉一审提交的录音形成时间系2018年5月份，亦晚于涉案合同签订之日2018年1月10日，故该录音不能证实其上述主张，丁文英的该项上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定涉案合同不能继续履行的原因系丁文英导致的，其应承担相应的违约责任，并无不当，应予维持。关于焦点二，应否双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，丁文英作为违约方，导致涉案合同解除，其应向马保辉双倍返还定金。丁文英虽主张只收到定金8000元，剩余2000元在中介公司处，但双方合同约定的定金为1万元，且丁文英出具的《收款收条》也载明其收到马保辉交付的定金1万元。至于其又向中介交纳2000元的费用，系其在收到10000元后对款项的处理，不能以此否认其收到10000万元定金的事实，故一审认定丁文英向马保辉双倍返还定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，丁文英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人丁文英负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年二月二十一日书记员  田 琳