江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初167号 原告：黄晓晴。 原告：龙成燕。 两原告委托诉讼代理人：陈海生，江西康乐律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。 被告：万载瑞辰房地产开发有限公司。 法定代表人：张藜。 委托诉讼代理人：龙春兰。 原告黄晓晴、龙成燕与被告万载瑞辰房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓晴、龙成燕的委托诉讼代理人陈海生、被告万载瑞辰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄晓晴、龙成燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金18832元（按原告已付购房款的万分之2每日计算，从2017年10月31日计算至2018年3月30日），支付逾期办理产权证违约金3138元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的位于康乐街道宝塔西路955号的百合花城第X幢X-X号商品房卖给原告，房屋总价款627733元。合同约定：出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时出卖人逾期交房违约责任条款中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金”。合同签订后，原告依约定将全部购房款支付给了被告。但被告没有按合同约定向原告交付经验收合格的商品房且至今未办理产权证。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判处。 被告辩称，我公司已于2018年3月30日取得涉案房屋的竣工验收备案表，违约金应按合同约定处理。 本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的百合花城X幢X-X号住宅，建筑面积157.29平方米，单价3990.93元/平方米，总价627733元，首付款327733元，商业贷款300000元。并且，合同第八条约定“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”随后，两原告依约向被告支付首付款327733元，并办理商业贷款300000元。2018年1月29日，原、被告办理交房手续。2018年3月30日，被告取得百合花城X栋的《竣工验收备案表》。但因土地及其他原因，至庭审时两原告仍未取得涉案房屋的房地产权属证书。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、江西增值税普通发票、竣工验收备案表为证据证明，经庭审质证属实，可以认定。 本院认为，原、被告采用合同书形式订立的《商品房买卖合同》，自双方签字或者盖章时成立。并且，该合同不具有无效、可变更或者可撤销的情形，自成立时生效。因此，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期交付房屋且系被告原因而使原告无法在合同约定时间内取得涉案房屋的房地产权属证书，被告已经构成违约，应当承担向原告支付相应违约金的违约责任。其中关于逾期交付房屋违约金的起止时间和计算标准问题系本案的争议焦点。关于起算时间，合同明确约定为最后交付期限的第二天起，应当从其约定，自2017年10月31日开始计算。关于止算时间，虽然双方已于2018年1月29日办理交房手续，但合同第八条约定“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《江西省建筑管理条例》第二十六条的规定，商品房经验收合格的交付条件不只是设计、施工、监理、建设等单位的工程质量竣工验收，还应取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件。商品房作为一种特殊商品，是否符合交房条件需要通过行政主管部门的备案登记购房人才能判断，也只有办理了备案登记的房屋才能申请办理房产证。所以止算时间应以发“表”日期2018年3月30日为准。关于逾期交付房屋违约金的计算标准，合同明确约定逾期超过90日后，合同继续履行的，按日支付已交付房价款万分之二的违约金，应当从其约定。至于逾期未取得房地产权属证书违约金，根据合同约定，两原告不退房，被告应向两原告支付已付房款的0.5%的违约金。结合两原告的诉讼请求经本院核算，被告应向两原告支付逾期交付房屋违约金18831.99元及逾期办理房地产权属证书违约金3138元（627733元×0.5%取整）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告万载瑞辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄晓晴、龙成燕支付逾期交付房屋违约金18831.99元（以627733元为基数，按日万分之2的标准，自2017年10月31日起计算至2018年3月30日止）及逾期办理房地产权属证书违约金3138元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取175元，由被告万载瑞辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员 漆 星 二〇二〇年二月十七日 书记员 周荣艳