昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12440号原告：刘国焱，男，1978年2月27日生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市巧家县。原告：万春平，男，1981年10月12日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。以上二原告共同委托诉讼代理人：余忠诚、李晓玲，云南尚矩律师事务所律师，特别授权代理。被告：段国燕，女，1972年6月7日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：廖哲、潘行建，云南仲法法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告刘国焱、万春平与被告段国燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘国焱及原告刘国焱、万春平的共同委托诉讼代理人余忠诚、李晓玲，被告段国燕及其委托诉讼代理人廖哲、潘行建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘国焱、万春平向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁协议》；2.被告赔偿原告投资费用15万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月23日，原告与被告签订《租赁协议书》，约定原告租赁被告名下位于昆明市西山区碧鸡镇猫猫箐村委会马鞍山村的两层房屋、所属院子及所属下陷塘一亩耕地，租赁期限十年（即2017年10月1日至2027年9月30日），每年租金为贰万元。租赁期内，被告擅自在租赁地中种树、栽菜，严重影响原告使用租赁物，双方之间无法达成协商。现租赁关系已不能继续维持，根据协议书被告已构成违约，被告应赔偿原告的投资费用15万元，解约事宜经协商无果。综上所述，原告的合法权益受到严重侵害，现原告诉至本院。段国燕辩称，一、原告要求解除《租房协议书》无事实和法律依据，双方所签协议书是自愿协商一致的真实、合法、有效的合同，应受法律保护。现租赁期限尚未届满，该合同不符合解除的形式要件，且被告严守商业信誉，并按照合同约定履行相关义务。因此，被告认为原告应依法继续履行该合同。二、原告要求被告赔偿其投资费用15万元于法无据，不应支持。原告单方解除合同，其行为已严重违反《合同法》的相关规定。本案均系原告违约在先，租赁期内原告在未经被告同意也未与被告商量的情况下擅自拆除被告的原有建筑造成被告直接经济损失6万元，且原告未按约定支付被告第三年的租金，故原告应按协议约定支付被告2019年度第三年的租金2万元及因逾期支付租金所产生的利息应付至款清时止，并承担违约责任支付被告违约金6000元。至于原告要求被告退还投资费用的请求不符合解除合同的形式要件，该损失应由其自行承担，与被告无关。综上所述，双方签订的协议书合法有效，因合同期尚未届满，不符合解除的形式要件，原告应依约继续履行该合同，原告单方解除合同并要求赔偿投资费用15万元的违约行为应由其自行承担，与被告无关。原告诉请无事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议书》，约定乙方因开展度假山庄业务需要租赁甲方位于西山区碧鸡镇猫猫箐村委会马鞍山村名下面积119.98两层房屋，所属的院子及所属下陷塘一亩耕地（户口本名为段国燕）；租赁期限十年（2017年10月1日至2027年9月30日），租金每年贰万，支付方式为签订协议时一次性支付贰年租金（肆万），以后每年10月1日按时支付一年租金贰万；甲方需要协助乙方开展度假山庄装修改造，积极解决乙方装修改造遇到的困难和问题，如装修材料运输、地基和耕地的界定、居民和城管的干涉；甲方不得干涉乙方对度假山庄合理设计和改造；合同期内，如果甲方毁约，甲方需赔偿原告投资费用15万元：乙方在装修改造过程中需与甲方及时沟通。根据原告提交的双方于2019年9月25日的交谈录音显示：“刘国焱：那个树，你们租给我又去栽些树……租给我们就不能载，两年了，现在是2019年9月25号了……。段国燕丈夫：你的意思是咋说，不准我们栽树？刘国焱：你租给我就不能栽树……我栽喃是我的事情。段国燕丈夫：这个不可能，树都不准你砍。刘国焱：树都不准我砍？你要栽树给是？段国燕丈夫：不是，我说这个地啊，我栽活这些你不准砍了。刘国焱：么还要租给我整喃？段国燕丈夫：地肯定是要租给你呢嘛……。段国燕：地是租给你呢，两年了，你看看进去蒿枝长多深，可以躲猫猫了。刘国焱：你看房子你也不让拆。段国燕丈夫：这个房子不会租给你们，这个房子不是给你们拆呢，前次就埃你们讲过。刘国焱：么那个树？种在这里面的树……。段国燕：小刘，如果你要在里面发展了你可以发展，你望望两年了，你自己瞧瞧种着一棵菜还是种着一颗哪样在里面，你不种么只有我们种点树在里面了嘛，么这些桃梨水果你们的客人给扯呢？刘国焱：么现在就是说，树是让你们种着也不让我砍。段国燕：你可以整呢，如果你要规划，你要整了嘛。刘国焱：么我要砍光掉咯？段国燕：你不可能砍光嘛？刘国焱：不是，你管我咋整，我就要砍掉。段国燕：么你最起码还不是要有个规划嘛，你不可能埃我砍了光秃秃呢嘛，我种了十多年的树了。刘国焱：么现在这个树到底准不准整？一句话。段国燕：现在呢可以整，以前呢不可以整，这哈栽呢可以整，以前呢不可以整，我种了十多年的树了”。另查明，2018年10月17日，被告取得《农村土地承包经营权证》，其上载明发包方为碧鸡街道办事处猫猫箐社区居民委员会马鞍山居民小组，承包方式为家庭承包，承包期限自1999年1月1日至2028年12月31日，承包地确权总面积为1.63亩。2019年11月18日，猫猫箐社区居委会出具《证明》载明：“兹证明西山区西山景区猫猫箐社区马鞍山居民小组段国燕，在马鞍山居民小组有承包土地1.63亩，有土地承包经营权证，按照上级相关规定，农村土地在承包期内不允许非农建设及荒废，若荒废二年以上，集体将有权收回”。以上事实有原告提交的租赁协议书、录音记录；被告提交的农村土地承包经营权证、租赁协议书、证明在卷予以佐证。庭审中，原告表示其要求与被告解除合同的理由如下：一是被告没有将合同约定的一亩耕地交付其使用，还去栽树种菜；二是承租的院子中包括一幢50平方米左右的石棉瓦房屋，但被告不同意其拆除；三是农家乐的客人去耕地中采摘野菜，被告不同意并将客人赶出来。对此，被告表示：一、耕地已经交付，但原告承租两年来都没有进行管理，一直到今年7月份村上要求耕地不能荒废，所以被告才种了苹果树，而且是与原告商量过的。二、院子中确实有一幢钢架结构石棉瓦的房屋，但原告并未提出来要拆除，而且原告租用后没有改造就直接使用了；至于录音中原告提到要拆除的房屋，位置在院子外面，并不属于租赁范围，所以不同意原告拆除。三、被告从未赶过原告农家乐的客人。此外，原、被告均表示租赁涉案房屋、院子及耕地时，均未对上述租赁物以及其上构（建）筑物、农作物等情况进行交接确认，其中对于耕地，原告表示被告名下的耕地即1.63亩全部租给其使用，且承租时被告已种植农作物及果树；被告则表示只是将其中的1亩耕地租给原告使用，剩下的部分仍由被告自行使用，认可耕地在出租时已经种植有农作物及果树。另外，原告表示其大概投资22万元用于农家乐的相关建设，但没有签订过书面协议；农家乐正常经营至2019年10月，租金支付至2019年9月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告系涉案房屋及承包土地的权利人，其与原告就租赁事宜达成一致意见并签订《租赁协议书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应认定为合法有效。对于原告要求解除租赁协议的主张，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。现原告以合同目的不能实现为由要求解除双方签订的《租赁协议书》，而通过庭审查明的情况：首先，对于被告是否交付涉案承包地的争议，原告自2017年10月1日起开始承租涉案房屋及土地等开办农家乐，但其在支付租金且农家乐正常经营二年之后才对涉案承包地未交付提出异议，明显不符合一般常理，且原告对此也没有提交清楚有效的证据证实被告未将涉案承包地交付其使用。至于被告是否擅自在涉案承包地上栽树种菜的问题，从原告提交的录音资料来看，被告方多次提及原告承租土地两年来都没有进行任何使用管理，故其基于“农村土地在承包期内不允许非农建设及荒废，若荒废二年以上，集体有权收回”的要求，为了避免承包地出现因荒废而被收回的后果进而栽种果树，实际上是为了原告在租赁期内能正常使用涉案承包地，该行为并不足以导致双方的合同目的不能实现。此外，因被告名下的承包地面积为1.63亩，而其只是将其中的一亩土地出租给被告使用，故在双方没有明确划分使用区域的情况下，并不能当然得出被告系在出租给原告的承包地上栽种果树的结论。其次，对于原告提出被告不同意其拆除房屋的问题，虽然合同中约定“甲方不得干涉乙方对度假山庄合理设计及改造”，但同时也约定“乙方在装修改造过程中需与甲方及时沟通”。因原告无任何证据证实其与被告协商过开办农家乐需要“改造”的具体内容及方案，且庭审中双方对原告欲拆除房屋的位置及是否属于租赁范围也存在较大争议，故在原告不能有效举证的情况下，本院对此不予确认。最后，对于原告将被告不同意客人进入承包地采摘野菜作为导致合同目的无法实现的理由之一，缺乏基本的证据支持，本院不予采信。综上，根据原告的举证，不能证实被告存在不履行合同约定或者其他违约行为导致合同目的不能实现的情形，故其应承担举证不能导致的不利后果，故本院对原告据此要求与被告解除《租赁协议书》并赔偿15万元的主张均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘国焱、万春平的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告刘国焱、万春平负担（此款原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨 洁人民陪审员  董晓红人民陪审员  刘柏华二〇二〇年二月十七日书 记 员  王梦媛