浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14114号 原告：钟雪琴，女，1970年8月7日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛媚辉，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波新大利置业有限公司（统一社会信用代码为913302125579726673）。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇人民南路200号。 法定代表人：郭金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑伟，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 原告钟雪琴为与被告宁波新大利置业有限公司（以下简称新大利公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年9月26日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员张红卫适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告钟雪琴的委托诉讼代理人章宇文，被告新大利公司的委托诉讼代理人郑伟、徐露科到庭参加诉讼。审理中，双方申请庭外和解2个月，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告钟雪琴起诉称：2015年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告向被告购买位于宁波市鄞州区邱隘镇沈家村锦楠府2幢1301号房屋。合同约定被告于2016年12月31日之前交付房屋，于2017年5月20日之前交付不动产权证书。但被告直至2017年4月2日才通知原告交房，原告实际于2017年7月11日取得不动产权证书。房屋交付后，原告发现多处共有部分存在管道漏水、电梯间漏电、电线及钢筋外漏等瑕疵，影响正常居住使用。更有甚者，被告擅自更改消防通道，致使消防车无法进入小区，私自建造机械车位，并荒废至今，存在重大安全隐患，另外小区绿化与规划严重不符，降低业主在小区内的居住质量。原告认为，被告交付房屋不符合合同约定，请求法院判令：1.被告支付原告延期交房违约金23480元；2.被告支付原告延期交付不动产权证违约金1151元；3.被告修缮锦楠府业主共同共有部分漏水、漏电、墙面脱落、钢筋及电线外露的房屋质量问题；4.被告消除锦楠府建筑内消防安全隐患、完善消防通道及消防器材直至锦楠府建筑工程通过消防主管部分审核；5.被告拆除机械车位，恢复机械车位占用的业主共有部分的小区道路及绿化；6.被告在锦楠府业主共同共有绿化区域内按照已备案绿化图纸的植物种类、分布及数量标准种植小区绿化。 被告新大利公司答辩称：1.双方合同约定的房屋交付时间为2016年12月31日，签订的补充协议将交付时间变更为2016年9月30日至2017年3月31日，被告实际交房时间为2017年4月2日，实际逾期1天，该一天的违约金（230元）在交房结算时也已经结算给原告；2.被告按照合同约定于2017年5月12日取得了涉案房屋的初始登记，并交付给原告。原告实际取得不动产权证书的时间，取决于原告申请办证的时间与房产中心办证的时间，并非由被告决定；3.涉案房屋项目通过了竣工验收，房屋质量符合合同约定标准。原告提供的证据不足以证明被告交付的房屋存在质量问题；退一步讲，即使房屋存在问题，自房屋交付至今已有两年多，因正常使用折旧、人为破坏、物业维护不及时等原因均可能导致房屋出现破损。故不能直接将房屋出现问题归因于被告；4.原告提出房屋质量问题后，被告积极与原告沟通，希望妥善解决。 经审理，本院认定如下：原、被告于2015年11月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区邱隘镇沈家村锦楠府2幢1301号房屋一套，房屋建筑面积100.50平方米，房屋单价11452.74元/平方米，总价款1151000元，原告一次性付款，原告于签约当日支付人民币1151000元。合同第九条约定，被告于2016年12月31日之前，将符合下列条件的商品房交付给原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定，如出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之*（该比率不小于第1项中的比率）的违约金。第十六条约定，被告负责办理土地使用权、房屋所有权初始登记，取得该商品房所有权证。被告承诺于2017年5月20日之前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。如未按约定交付权属证书，未超过180日的，被告按照已付房款的千分之一承担违约责任。双方之后签订的补充协议第八条约定，被告发出的交付通知中载明的交付日期如提前或推迟于合同约定的交付期限三月内的，以交付通知中载明的交付时间为准，双方均不承担相应的违约责任。第十一条约定，无论何种原因，导致出卖人实际交房时间迟延，双方同意出卖人交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延。权属办结时间以政府产权登记部门办理时间为准。2017年4月2日，被告短信通知原告可于2017年4月8日至2017年4月12日（9:00-16:00）,办理交房手续，若有需要，也可自2017年4月2日起办理交房手续”。原告于2017年4月12日办理房屋交接手续，在被告提供的交房流转单1-房款结算表格中载明，其他款项（逾期交房违约金）230元，原告钟雪琴在表格右下角签字，交房流转单2-代收税金表格中写明，权属证书一次性自己办理。原告于2017年7月11日取得房屋不动产权证书。2017年5月12日，被告取得锦楠府小区项目所有住宅、商业、车位的初始不动产权证书。 以上事实由原告钟雪琴提供的房屋买卖合同及补充协议、交房通知（短信）、不动产权证书，被告新大利公司提供的房屋买卖合同及补充协议、不动产权证初始登记、交房通知（短信）、房屋流转单及原、被告陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。关于原告主张的逾期交房违约金问题,根据合同第九条约定，被告应于2016年12月31日之前交付房屋，但在随后签订的补充协议中，将交房时间变更为自2016年9月30日至2017年3月31日，实际是将交房期限延长了三个月（被告所谓提前三个月本就是合同约定的“2016年12月31日前”应有之义）。被告采用格式条款订立补充协议，变更之前合同内容，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该格式条款系被告提供，其内容加重了原告方义务，减轻了自身责任，且补充协议条款字体较合同条款小，被告也未提供证据证明其已对该条款向原告尽到了解释、说明义务，应当为无效条款。被告基于无效条款认为仅需向原告支付1天违约金，本院不予支持。原告认为应计算至2017年4月12日实际交房当天，本院认为，被告方于2017年4月2日已向原告发出通知，要求其在2017年4月8日至12日期间来办理交房手续，即自2017年4月8日起便可办理交房，因原告方自身原因于2017年4月12日方去办理，因此对于2017年4月8日后的时间不宜再作逾期认定，综上，扣除被告已支付的违约金230元，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为22329.60元。关于原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金问题，基于同样的原因，补充协议第十一条系无效条款。本案中，原告系自行办理房屋权属证书，被告需按照合同约定于2017年5月20日之前将房屋权属证书的初始登记交付给原告，此为被告合同义务，被告虽于2017年5月12日取得该证书，但并未提供证据证明其于合同约定时间向原告交付该初始登记证书，应当承担举证不能的法律后果。原告请求被告按照合同约定支付逾期交付权属证书违约金1151元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张的第3-6项诉讼请求，本院已作出（2019）浙0212民初14114号之一民事裁定书，在本案中不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波新大利置业有限公司支付原告钟雪琴逾期交房违约金22329.60元，限在本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告宁波新大利置业有限公司支付原告钟雪琴逾期交付权属证书违约金1151元，限在本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费416元，由原告钟雪琴负担19元，被告宁波新大利置业有限公司负担397元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张红卫 二〇二〇年二月二十二日 代书记员 徐昊天