河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终7987号上诉人（原审被告）:河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州市经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：李向阳、赵红芳，系公司员工。上诉人（原审被告）：河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人：杨振国。委托诉讼代理人：章志鹏、袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓瑞，女，1981年3月13日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：肖正海、陈波，河南润之林律师事务所律师。上诉人河南取予房地产开发有限公司（以下简称“取予公司”）、河南金荣房地产开发有限公司（以下简称“金荣公司”）因与被上诉人李晓瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初10715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人取予公司的委托诉讼代理人李向阳、赵红芳，金荣公司的委托诉讼代理人章志鹏，被上诉人李晓瑞的委托诉讼代理人肖正海、陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。取予公司上诉称：1、撤销原审判决第一项、第二项要求其承担连带赔偿责任的判决；2、一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人取予公司不是《协议》中的主体，不应承担民事法律责任；2、其取得预售许可证并不代表金荣公司也取得了预售许可证，被上诉人与金荣公司签订的《协议》自始无效，其与金荣公司是完全独立的法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形；3、一审判决其承担连带责任无事实及法律依据，且判决赔偿损失过高，无赔偿计算依据及标准。故一审法院认定事实不清，请求二审法院查明事实后依法判决。金荣公司上诉称，1、撤销原审判决书第一项，或者依法将该项判决变更为：河南金荣房地产开发有限公司返还李晓瑞购房款50万元、车位费5万元；2、撤销原审判决书第二项判决；3、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人从未取得建设房屋的商品房预售许可证，《协议》自始无效；2、被上诉人就其所主张房屋差价未提供任何证据，一审法院做出的关于返还被上诉人购房款和赔偿损失判决属于错判；3、上诉人是完全独立的法人，其与取予公司不构成法人人格混同。李晓瑞针对金荣公司和取予公司的上诉辩称，涉案认购协议合法有效，其已对房屋差价损失进行充分举证，一审法院判决返还购房款（含车位款）和赔偿损失具有事实和法律依据，在涉案房地产项目上，上诉人与取予公司人格混同，请求驳回上诉，维持原判。李晓瑞向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同退还原告已支付的购房款50万元及利息（利息按照年利率6%的标准从2014年11月17日计算至全部还清之日止）；2、判令二被告共同返还原告已支付的车位款5万元及利息（利息按照年率6%的标准从2015年8月24日计算至全部还清之日止）；3、判令二被告按照房屋差价赔偿原告损失734625元。4、判令被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费3750元。一审法院认定事实，2015年6月30日，原告与被告金荣公司签订《协议》，约定认购被告金荣公司开发的位于郑州市经济技术开发区××大街、××路交叉口西南角××楼××单元××楼东户的房屋，面积为125平方米，单价6050元，付款方式：签订合同时缴纳50万元，余款于项目建设至地面15层时一次性交清。2014年11月17日，原告支付了50万元购房款，2015年8月24日，原告支付了5万元车位费，金荣公司分别出具了收款收据。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年8月14日，郑州福鸿元商贸有限公司（即后更名为隆竹泽公司）通过出让方式取得了朝凤路以东，经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为被告取予公司，涉案项目更名为缇香苑。2015年12月30日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证。涉案项目多次更名，最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年9月28日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。金荣公司2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国，取予公司2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2015年12月1日股东决定变更法人代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的《金荣熙园》项目与取予公司的《缇香苑》项目所属位置是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，《金荣熙园》与《缇香苑》项目的施工单位均是郑州市第二建筑责任有限公司；两个项目的监理单位均是河南方大建设工程管理有限公司。2016年4月6日，金荣公司杨大伟、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购权益。”被告取予公司（项目公司）、上海廪益投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、河南金荣房地产开发有限公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元持有项目公司100%股权。杨大伟同时任金荣公司总经理和取予公司监事。朱登飞即是金荣公司驻派金荣熙园项目的工程师，任职工程部经理，也是取予公司驻派缇香苑项目的工程师。赵强同为金荣熙园项目和缇香苑项目的扬尘监管责任人。杜丁丁同时任金融公司、取予公司办理工商登记的代理人。根据原告提供的银行流水明细显示：福鸿元公司以金荣公司名义向团购房业主退还房款。该院受理后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告金荣公司签订的《协议》系双方真实意思表示，由双方签字确认，内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告李晓瑞按照合同约定履行了付款义务。经审理查明，协议约定项目的房屋未按照双方原约定的规划建造，已建成的房屋也已售出，合同目的无法实现，构成根本违约，故关于原告要求退还原告购房款50万元及车位款5万元的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。关于原告请求赔偿损失734625元，本案被告实际存在违约情形，使双方的合同无法继续履行，故该院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等因素，根据诚实信用原则，综合考虑郑州近年来房地产市场发展的态势、合同不能履行的原因、当前使用资本成本、原告方支付房款的金额等因素，对原告上述诉求，该院酌定支持716700元。该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故关于原告要求被告支付50万元购房款及5万元车位款的利息（按照年利率6%标准）的诉请，该院不予支持。关于原告要求被告承担保全担保费3750元，原告向保险公司缴纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，故该院予以支持。关于原告要求被告金荣公司、取予公司承担连带返还购房款及赔偿责任，根据原告提供的证据显示，薛栋、薛楠是二被告公司的实际控制人，取予公司设立之初福鸿元公司（现隆竹泽公司）持有取予公司100%的股权，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致；三是两公司的财务混同，金荣、取予之间间及三个公司通过其实际控制人有频繁的资金往来，且福鸿元公司（现隆竹泽公司）以金荣公司名义向团购房主退还房款。同时，根据取予公司法定代表人薛栋在《会议摘要》中签字承诺：取予公司承担金荣公司房地产团购户的权益。根据《民法总则》第61条“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”之规定，薛栋的承诺对取予公司具有约束力，应由取予公司履行法定代表人薛栋对团购户的承诺。在《保证》中薛栋作为取予公司法定代表人签字确认其是金荣公司和取予公司的实际控制人，故可以确认金荣公司和取予公司人格高度混同。公司人格独立是其作为法人独立承担责任的前提，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”。公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保障，公司的独立人格也突出表现在财产的独立上。被告二公司及其实际控制人薛楠、薛栋财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同，严重损害了债权人的利益，故被告金荣公司、取予公司应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国公司》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南金荣房地产开发有限公司返还原告李晓瑞购房款50万、车位费5万元、赔偿购房损失716700元、保全担保费3750元；二、河南取予房地产开发有限公司承担连带责任；三、驳回原告李晓瑞的其他诉讼请求。本诉案件受理费16361元，保全费5000元，共计21361元，其中原告李晓瑞负担227元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司共同负担21134元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实除与一审法院查明事实一致外，另查明：2016年7月9日，郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见（讨论稿）》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来，部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见（方案三）根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”后，金荣公司8月底前，将600名团购客户的房款本金全部退还，并按年息6%付息。本院认为，一、关于李晓瑞与金荣公司签订的《协议》效力问题。李晓瑞与金荣公司签订的《协议》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,另，金荣公司出具的收据上显示其收取李晓瑞的款项性质为房款，且为约定房款的大部分，因此,协议应当认定为商品房买卖合同。经查，李晓瑞与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，福鸿元公司（即后更名为隆竹泽公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因福鸿元公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日福鸿元公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明,而与李晓瑞签订《协议》书,至李晓瑞诉至法院前亦未取得,故双方签订的《协议》应当认定为无效。二、关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。李晓瑞与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，涉案国有土地使用权被福鸿元公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，李晓瑞当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。本案中,金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和取得商品房预售许可的情况下,即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，李晓瑞明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对涉案土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，结合郑州经济技术开发区管理委员会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对李晓瑞所交房款和车位费（即50万元+5万元），从交款之日（即房款50万元从2014年11月17日计算，车位费5万元从2015年8月24日计算）起，按年息6%支持其损失，其主张过高部分，本院不予支持。三、取予公司是否应当承担责任的问题。因取予公司负责人在郑州经济技术开发区管理委员会处置金荣公司纠纷时同意以取予公司的财产承担金荣公司团购客户的权益，故一审法院认定取予公司和金荣公司人格高度混同，并判决取予公司与金荣公司承担连带赔偿责任并无不当。综上所述，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初10715号民事判决；二、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李晓瑞购房款50万元及车位款5万元，并赔偿李晓瑞损失（以50万元为本金按照年利率6%的标准从2014年11月17日计算至本金清偿之日止；以5万元为本金按照年利率6%的标准从2015年8月24日计算至本金清偿之日止）和保全担保费3750元。三、河南取予房地产开发有限公司对本判决第二项确定的义务承担连带责任；四、驳回李晓瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16361元，保全费5000元，共计21361元，其中李晓瑞负担10680.5元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司共同负担10680.5元；二审案件受理费16234元，李晓瑞负担8117元，河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司共同负担8117元。本判决为终审判决。审判长 李 伟审判员 任 璐审判员 周 蕾二〇二〇年二月十四日书记员 赵泽宇