上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终95号上诉人（原审原告）：上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号B楼425室，实际经营地上海市长宁区延安西路889号太平洋中心26楼。法人代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：谭浩，系上诉人公司员工。委托诉讼代理人：姚莹莹，系上诉人公司员工。被上诉人（原审被告）：上海旭弘置业有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路1199号52幢2楼06室。法定代表人：黄永灏，董事长。委托诉讼代理人：杨仲侃，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)因与被上诉人上海旭弘置业有限公司（以下简称旭弘公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初21704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中原公司的上诉请求：撤销一审判决，改判旭弘公司向中原公司支付车位佣金人民币（以下币种同）158,011.18元。事实与理由：一、双方的《补充协议书》4.1条未变更《推广代理合同》4.1.4条有关车位佣金的条款，车位佣金条款仍应执行；二、中原公司每销售一套房屋，后续客户若购买车位可获得购房总额近4%的佣金。中原公司按照补充协议是降低了可得利益。中原公司自愿变更追索佣金依据为车位价的0.02%予以主张。被上诉人旭弘公司不同意中原公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。中原公司向一审法院提起诉讼，请求：1.判令旭弘公司向中原公司支付推荐客户已购买车位佣金2,408,277.32元；2.判令旭弘公司向中原公司支付以2,408,277.32元为本金，按人民银行同期贷款利率为标准，自2019年6月11日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。一审庭审期间，中原公司变更诉讼请求为：1.判令旭弘公司向中原公司支付推荐客户已购买车位佣金2,347,183.42元；2.判令旭弘公司向中原公司支付以2,347,183.42元为本金，按人民银行同期贷款利率为标准，自2019年6月11日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。一审法院认定的事实：2014年12月9日，旭弘公司（甲方、委托方）与中原公司（乙方、受托方）签订《推广代理合同》一份，约定：1.1、项目地址：上海市闵行区XX路XX路。……2.1、甲方委托范围为：本案可销售的住宅部分。2.2、委托期限暂定自2014年11月1日起至2015年2月28日止（以乙方联系人正式进场当日起计）。……3.2、乙方推荐客户，经乙方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，与甲方签订了商品房买卖合同并已支付全部房款即为乙方成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为依据。但若商品房买卖合同签订后不可归因于甲方的原因解除的，则应相应扣减乙方的佣金，若已经提前支付或者结算的，则可在下期结算时扣除。4.1、佣金计算：在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推荐客户所签订买卖合同中购房总价款的（2%减去伍万元）~（2.5%-伍万元）向乙方支付代理佣金。具体比例如下：……4.1.4、经甲方确认为乙方推荐客户购买车位的，不计入上述销售套数中，只有购房客户方享有购车位权利，所销售的车位固定按每个2%的比例结算佣金。……7.1、乙方推介的客户第一次到甲方现场参观前，乙方应提前填写准确的《客户确认单》提供至甲方案场联系人，甲方指定工作人员通过甲方的营销管理系统确认该客户在系统中一个月内无记录的或来访时间已超出一个月以上的，甲方可确认为乙方推荐客户（以甲方指定的客户确认人签名为准）。在本合同履行期限届满后的1个月内，该客户未至甲方案场签订合同，该《客户确认单》自动失效，不作为双方佣金结算的依据。……7.4、最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单》。……9.3、甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金建议万分之一的违约金。2015年2月12日，中原公司作为乙方、受托方与旭弘公司作为甲方、委托方签订《补充协议书》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2014年12月9日签订了《推广代理合同》（以下简称“原合同”），现甲、乙双方经友好协商，达成补充协议如下：……三、原合同4.1条款变更为：4.1佣金计算：在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推荐客户所签订买卖合同中购房总价款根据本合同约定的点数向乙方支付代理佣金。具体比例如下：自2014年11月1日起至2014年12月31日止，成交业绩的佣金结算方式为：……；自2015年1月1日起至2015年2月28日止，成交业绩的佣金结算方式为：……；买受人在签订商品房买卖合同，乙方向甲方递交该房源佣金的结算函后按本合同约定方式进行结算。四、……后，中原公司、旭弘公司再次签订《确认函》，约定：……合作期限自2015年3月15日开始至2015年6月15日截止。……2016年7月13日，旭弘公司取得涉案项目车库的《上海市商品房销售方案备案证明》。2017年5月4日，中原公司因涉案项目共106套住宅委托代理销售服务费一事起诉至闵行法院，案号为（2017）沪0112民初12144号。该案审理过程中，经中原公司申请，一审法院经上海市高级人民法院摇号，确定由华东政法大学司法鉴定中心对涉案项目的106套房屋的客户确认单中“王某”签名进行笔迹鉴定。该鉴定中心于2018年7月9日出具《司法鉴定意见书》，作出涉案项目30套客户确认单中“王某”签名与样本系同一人所写的鉴定结论。2019年3月22日，双方就此达成调解协议，闵行法院于同日出具《民事调解书》。一审法院认为：中原公司、旭弘公司之间《推广代理合同》、《补充协议书》、《确认函》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然中原公司、旭弘公司双方就涉案项目106套住宅的委托代理销售服务费一事经（2017）沪0112民初12144号案件达成调解协议，但本案系涉案项目车位佣金事宜，上述案件并未涉及，故一审法院应当予以受理并作出实体裁判。双方争议主要在于《推广代理合同》、《补充协议书》、《确认函》三份协议对涉案项目车位委托代理销售事宜是否进行约定？中原公司认为《推广代理合同》4.1.4条对涉案项目车位委托代理销售服务费标准进行了约定，旭弘公司则认为《补充协议书》对4.1条的补充约定已经删除《推广代理合同》4.1.4条的约定。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款之规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然《推广代理合同》4.1.4条约定了涉案项目车位委托代理销售服务费的计算方式，但《补充协议书》系双方对《推广代理合同》的补充合意，二者约定如有不一致的，应以在后的《补充协议书》的约定为准。一般而言，如果在后的补充合同对前合同已约定的事项并未再行约定，则条款的变更有两种可能：一种可能是补充合同对前合同的条款并无变更，仍然以前合同约定为准；另一种可能是补充合同对前合同的条款进行整体变更，覆盖了未再次约定的条款。本案中，《补充协议书》的表述为“原合同4.1条款变更为……”，从字面理解，应是该条款完全覆盖《推广代理合同》4.1条，也就是说《补充协议书》对《推广代理合同》的条款进行了整体变更。因此，《补充协议书》未对涉案项目车位委托代理销售服务费事宜进行约定，系双方合意对该条款进行删除，《推广代理合同》4.1.4条不再继续适用。一审法院同时注意到，《补充协议书》在变更《推广代理合同》4.1条时，提高了房屋委托代理销售的费率，这也从另一角度反映双方协议删除车位委托代理销售佣金的合理性。旭弘公司答辩意见更符合《补充协议书》的字面解读意思，一审法院予以采纳。鉴于中原公司、旭弘公司双方在一系列合同中已经明确涉案项目的车位销售不再给中原公司计费，故中原公司诉请无合同依据，一审法院不予支持。一审法院于2019年9月26日依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上海中原物业顾问有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计人民币13,033.11元，由上海中原物业顾问有限公司负担。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，通过比对双方签订的《推广代理合同》4.1条佣金计算与《补充协议书》第三条“原合同4.1条款变更为”的内容，根据文义解释、体系解释、目的解释等合同解释的基本原则，一审法院认定双方的《补充协议书》已经覆盖了并整体变更了《推广代理合同》4.1条，并无不当，本院依法予以认同。中原公司主张《补充协议书》第三条并未变更《推广代理合同》4.1条，缺乏依据，本院不予采纳。而且根据涉案29套车位的出售材料及《推广代理合同》的委托期限及4.1.4条的约定内容，并结合一审法院（2017）沪0112民初12144号案件的诉讼事实，中原公司在一、二审中所主张的不同计算方式的支付车位佣金的诉请，依据亦显不足，本院无法支持。综上，上诉人上海中原物业顾问有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,460.22元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年二月二十七日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……