江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初472号 原告（反诉被告）：无锡纵纬物流有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉二路。 法定代表人：徐连生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张滔，江苏敏惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学华，江苏金渠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡市龙宇货运有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉二路。 法定代表人：叶建新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。 被告：叶建新，男，1966年3月28日生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。 被告：无锡市富盛运输有限公司，住所地无锡市梁溪区庄前村前西陈巷13号。 法定代表人：卢亚光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈广，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。 原告（反诉被告）无锡纵纬物流有限公司（以下简称纵纬公司）与被告（反诉原告）无锡市龙宇货运有限公司（以下简称龙宇公司）、叶建新、无锡市富盛运输有限公司（以下简称富盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月12日立案受理后，于2018年5月2日作出（2016）苏0205民初5720号民事判决。纵纬公司、龙宇公司不服该判决，向无锡市中级人民法院提起上诉。2018年12月17日，无锡市中级人民法院经审理后作出（2018）苏02民终2438号民事裁定，撤销前述判决，本案发回本院重审。该案于2019年1月21日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序审理，分别于2019年3月4日、2019年4月10日、2019年11月28日三次组织证据交换，并于2019年6月25日、2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）纵纬公司的委托诉讼代理人张滔、秦士凤（参加第一次庭审，于2019年10月16日被撤销代理）、王学华（参加第二次庭审），被告（反诉原告）龙宇公司、叶建新共同的委托诉讼代理人朱敏洁到庭。被告富盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭（委托诉讼代理人陈广参加了三次证据交换）。本案于2020年1月20日提交审委会讨论。本案现已审理终结。 原告纵纬公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙宇公司与富盛公司共同支付2016年1月至2019年5月的租金1045.87万元及利息（以截至2017年10月31日结欠的租金511.67万元为基数，自2016年1月1日起计算至实际给付之日止，按人民银行同期贷款利率计算，其余租金的利息在本案中不主张）、电费21696元、水费269136元、土地使用税546120元（至2019年5月底）、律师费24.99万元，以上合计12324568元；2.判令龙宇公司与富盛公司共同支付2019年6月后其预收的次承租人的租金120万元；3.叶建新对上述两项的付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2011年5月，其与龙宇公司签订房屋（场地）租赁合同约定，龙宇公司租赁其使用的位于无锡市锡山区北侧的房屋及场地（含仓库及综合楼二部分），共计26667平方米（40亩）。租赁期限自2012年1月至2021年12月共10年，租金为2012年至2014年3年为每年250万元，2015年至2017年3年为每年290万元，2018年-2021年4年为每年325万元，共计2920万元，租赁期间实际产生的土地等税费（由纵纬公司代缴）由龙宇公司另行支付。自2013年起，每年12月15日前支付次年的租金。并约定守约方为实现债权而支付的费用（含律师费）由违约方承担。后龙宇公司未按约支付租金、土地使用税、水电费等。2019年5月31日，龙宇公司搬离了案涉租赁场地，但仍未结清相关费用。富盛公司与龙宇公司共同承租涉案房屋，应承担连带付款义务。叶建新作为龙宇公司股东与龙宇公司人格混同，叶建新应承担连带责任。为此，纵纬公司提起本诉。 被告龙宇公司、叶建新共同辩称，1.案涉租赁合同的租赁物包括物流仓库、综合楼和停车场，因物流仓库未取得规划许可证等，属于违章建筑，该部分租赁合同无效，纵纬公司无权按照合同约定的租金标准主张；2.纵纬公司未能按约建造大型蓄水池和水泵，导致龙宇公司巨额损失。2016年起，纵纬公司擅自断电，2018年9月24日断水，导致案涉租赁物使用受限。案涉租赁物占用的土体性质为一般工业用地，导致纵纬公司和富盛公司拟成立的龙宇仓储公司无法完成注册，也使得次承租人无法办理公司登记手续，严重影响了公司的运营。以上，纵纬公司存在各种违约行为，应当承担相应违约责任；3.纵纬公司主张的租金综合楼部分根据龙宇公司提供的与无锡正乾生物科技有限公司（以下简称正乾公司）签订的合同，该部分租金从2014年12月1日至2024年11月30日为每年70万元，且该综合楼未能通过基础消防验收，该部分租金应当在70万元的基础上酌减；4.对纵纬公司主张的水电费认可10万元，对其已经缴纳土地使用税546120元的事实无异议，但该税费应当由纵纬公司自行承担。对纵纬公司主张的律师费不予认可。对纵纬公司主张龙宇公司、富盛公司向次承租人预收2019年6月后的租金120万元的事实不予认可。5.本案中，叶建新与龙宇公司不构成人格混同，且责任主体应当是龙宇公司与富盛公司的合伙组织，不符合人格混同的法律构成要件，因此，叶建新不应当承担连带责任。 被告富盛公司辩称，将富盛公司作为本案被告主体不适格，富盛公司非租赁合同的主体。请求法院驳回纵纬公司对其的诉讼请求。 反诉原告龙宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令纵纬公司支付龙宇公司2017年、2018年维修费用895000元；2.判令纵纬公司支付龙宇公司水费差价176528元、水表安装费用1万元；3.判令纵纬公司赔偿龙宇公司因综合楼消防未能通过造成的损失188万元；4.判令纵纬公司支付龙宇公司发电项目损失费用977410.74元；5.判令纵纬公司支付龙宇公司维修费259800元。6.判令纵纬公司赔偿装饰装修、添置设备损失13120249.45元；7.判令纵纬公司支付龙宇公司水淹货损350万元。事实和理由：租赁合同签订时，双方明确龙宇公司租赁房屋系用来开设物流公司，但后来承租人发现案涉土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，导致合同目的无法实现。纵纬公司交付的租赁物不符合合同约定，纵纬公司出租的房屋未取得房产证、未通过消防验收，导致商户无法办理营业执照，且商户雨季经常被淹，产生大额货损，次承租人拒付租金等，因纵纬公司拒绝维修租赁物，产生额外维修损失；龙宇公司承租后，将其中的北三号楼租赁给赵海波经营浴场。因涉案租赁物未通过消防验收，导致次承租人赵海波被消防部门罚款30000元。该笔费用应由龙宇公司在出租给赵海波的租金中扣除，造成其损失；同时，龙宇公司与赵海波的租赁关系于2014年解除，导致龙宇公司产生租金损失188万元。2015年12月起，纵纬公司多次对龙宇公司断电，龙宇公司为正常运转，只能于2016年1月1日起安装发电机工程自行发电，产生电力安装、低压架空线路工程、施工费用、燃油等各项额外损失。2018年9月24日纵纬公司开始断水，龙宇公司只能自行购水，按照合同约定双方约定的水费为5.5元/吨，龙宇公司自行购水价格为35元/吨，差价应当由纵纬公司负担，且安装水表的费用1万元按约应当由纵纬公司负担。2019年5月31日，经双方协商，龙宇公司搬离了案涉租赁场地，双方合同解除，纵纬公司应当承担相应的损失。 反诉被告纵纬公司辩称，1.案涉房屋并非必须经过消防机构验收，案涉合同为有效合同；2.合同解除是由于龙宇公司逾期不交付租金所致，合同解除所产生的损失应当由承租人自行承担；3.关于消防罚款，被罚款主体、违法行为人是自然人赵海波，龙宇公司不能证明其承担了消防罚款，且龙宇公司与赵海波解除租赁合同与纵纬公司无关；4.断电断水是龙宇公司未支付租金及水电费的前提下纵纬公司行使的不安抗辩权，水电损失应由其自行承担；关于维修费，不予认可；龙宇公司不存在被水淹货损的事实，双方签订协议时补充协议中对场地存在的遗留问题，特别是有可能发生自然灾害及水淹的问题，纵纬公司对龙宇公司进行了说明，纵纬公司把场地交给龙宇公司的时候，已经把场地可能发生水涝的情况告知了龙宇公司。 本院经审理查明如下事实： 一、租赁合同签订情况。无锡市锡山区北侧的房屋场地的土地使用权人为正乾公司，2010年12月1日正乾公司出具委托书，委托纵纬公司全权负责地块上的物流项目的招商租赁事宜。2011年5月11日，纵纬公司与龙宇公司签订房屋（场地）租赁合同约定，纵纬公司将无锡市锡山团结路西芙蓉二路北侧的房屋场地，出租给龙宇公司，租赁物为物流仓库、综合楼、混凝土停车场地；租赁期为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；租金及付款方式为1、仓库租金2012年1月1日至2014年12月31日每年年租金为150万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为170万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年年租金为190万元，2、综合楼租金为2012年1月1日至2014年12月31日每年年租金为100万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年年租金为120万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年年租金为135万元，关于付款方式：Ａ、合同签订后支付50万元押金；Ｂ、预付租金500万元，（1）合同签署后付350万元，综合楼建至二楼付100万元，综合楼结顶后付100万元，（2）之后每年的12月15日支付下年度的租金；双方约定项目交付使用日期为2012年1月1日（仓库和综合楼）；龙宇公司拖欠租金累计达到2个月的，纵纬公司有权终止合同，收回房屋；合同约定的年租金为不含土地使用税、费等国家收取的各项费用。如果现实产生，由纵纬公司代收代缴，实际发生的费用全部由龙宇公司承担；租赁房屋因质量问题危及龙宇公司的安全和健康的，有权要求纵纬公司及时维修；因无故违约所造成的一切经济损失均由违约方承担，双方约定违约方承担剩余期限年租金总额3%的经济责任。因向违约方索偿而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、差旅费、交通费等），双方约定由违约方承担。合同补充协议约定，水电费由纵纬公司每月底按抄表数统一收取，水费每吨（包含污水处理费）5.5元，电费每度1.2元（合同期内单价如遇政府调整同步也调整）。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处富盛公司的法定代表人卢亚光在承租人处与龙宇公司共同签字确认。 二、租赁合同履行情况。截至2013年2月8日，叶建新代表龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元。 2015年12月4日，因龙宇公司未按约付租金双方产生纠纷，纵纬公司对龙宇公司进行第一次断电，后经当地公安机关协调，于2015年12月12日下午通电，后龙宇公司仍拒不支付租金，纵纬公司于2016年1月2日再次停电至龙宇公司搬离。2018年9月，纵纬公司开始断水。 因龙宇公司未按约履行给付租金、水电费等义务，纵纬公司向本院提起诉讼，本院于2016年9月20日作出（2016）苏0205民初246号民事判决。纵纬公司、龙宇公司不服，均提起上诉。2017年4月28日，无锡市中级人民法院作出（2016）苏02民终4698号民事判决，确定协议约定仓库的交付时间为2012年1月1日，纵纬公司主张仓库于2011年4月已向龙宇公司交付，证据不充分，龙宇公司主张纵纬公司于2012年3月向其交付仓库，未提供证据，故关于仓库的交付时间，按照双方合同约定的时间认定；关于综合楼的交付时间，纵纬公司主张其于2012年7月至2013年6月完成交付，该时间超过合同约定的时间，且其提供了相应的证据，故交付时间认定为2013年6月，龙宇公司辩称纵纬公司于2014年12月向其交付综合楼未提供相应证据，该辩称意见，不予采纳。关于免租期，双方未作书面约定，现纵纬公司主张在其提出的交付时间的基础上，认可仓库免租期为6个月，综合楼免租期为12个月，该免租期的给予是附条件的，关于仓库的交付时间，未采信纵纬公司的主张，故关于该部分的免租期不成立；关于综合楼的交付时间与纵纬公司主张的时间一致，故该免租期予以认定。综合楼的租金应从2014年7月起计算；关于租金计算标准，根据合同约定，结合房屋交付时间，综合楼的计算标准认定为前三年每年100万元，纵纬公司主张2015年1月起租金按照每年120万元计算不符合双方合同约定，应按照每年100万元计算，超出部分不予支持。关于水电费差额，纵纬公司提供了水电费汇总清单、证明及收据，主张龙宇公司结欠2011年4月至2015年11月的电费差额19.62432万元，2015年4月至2015年11月的水费差额1.7381万元，合计21.36242万元。龙宇公司认为其正常支付了水电费，但因纵纬公司未能开具发票，故支付的是有折扣的，如纵纬公司开具发票，其同意支付该21万余元的差额部分。该院认为，龙宇公司上诉称水电费的支付是以纵纬提供相应发票为条件，否则按一定折扣交纳，但没有提供合同依据，法院不予支持。并认为，龙宇公司已付款543.78万元，扣除押金50万元，余额493.78万元属于预付租金，合同约定截至2014年12月15日，龙宇公司应支付2015年度之前的全部租金765万元，两者相抵，龙宇公司还应支付271.22万元。上述判决作出后，龙宇公司未自觉履行判决确定的给付义务，纵纬公司向本院申请强制执行，后执行到位130余万元。 就本案，本院于2016年12月12日立案受理纵纬公司起诉龙宇公司租赁合同纠纷，诉讼中根据龙宇公司的申请，经纵纬公司同意，依法追加富盛公司作为被告参加诉讼；根据纵纬公司的申请，追加叶建新作为被告参加诉讼。纵纬公司于2017年10月31日增加诉讼请求，要求自2017年11月1日解除与龙宇公司签订的租赁合同。上述变更诉请申请书，本院通过特快专递的形式向龙宇公司、富盛公司进行邮寄，两公司均于2017年11月2日签收。 2019年5月31日，经双方协商，龙宇公司搬离案涉租赁场地。富盛公司称其在2019年5月31日后也未出现在案涉租赁场地。 三、关于龙宇公司与富盛公司之间的关系。 龙宇公司成立于2004年2月11日，发起人为王登峰和郭成建。同年，股东变更为叶建新和黄瑞芳。2017年2月14日，股东变更为陈连菊、陈桂英，法定代表人由叶建新变更为陈连菊。2019年1月25日，股东变更为叶建新和陈桂英，叶建新为龙宇公司的执行董事。 2011年11月10日，龙宇公司、富盛公司经协商签订合伙协议1份，约定由双方共同开发其取得相应权益的位于无锡市锡山经济开发区亩土地，采取租赁方式开发经营；龙宇公司以房屋资产抵押，富盛公司担保共同与中国银行贷款400万元整，其中由于银行的规定及各种因素产生的费用双方共同承担；订立协议之前，龙宇公司以房屋抵押的形式投入，已经投资进去200万元，富盛公司投资400万元；共同投资时间为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日。在经营当中，龙宇仓储所有支配权由龙宇公司法定代表人签字生效。本合同一式三份，龙宇公司、富盛公司、无锡市纵纬物流龙宇仓储（以下简称纵纬龙宇仓储）各执一份。协议还记载有其他约定事项。协议由龙宇公司法定代表人叶建新，由富盛公司法定代表人卢亚光签字并加盖龙宇公司、富盛公司公章。龙宇公司、富盛公司合伙经营期间，以纵纬龙宇仓储的字号开展经营活动，并刻制了相应的印章，但并未申请由工商行政机关核准设立。 本院受理的龙宇公司、富盛公司诉无锡市正连物流有限公司（以下简称正连公司）房屋租赁合同纠纷一案中，无锡市中级人民法院于2019年10月16日作出（2019）苏02民终3486号民事判决，查明如下事实：2013年10月1日，龙宇公司、富盛公司将其经营的房屋以龙宇仓储的名义与被告正连公司签订房屋租赁合同，将其管理经营的房屋出租给正连公司租赁使用……。在之前的2015年12月1日，龙宇公司法定代表人叶建新、富盛公司法定代表人卢亚光以纵纬龙宇仓储的名义与正连公司法定代表人张春江经核对，确认2014年10月1日至2015年9月30日，正连公司应付的租金及市场管理费卫生费合计262000元，已经全部结清，具体明细为2015年2月5日支付龙宇公司承兑汇票60000元及现金2000元，和卢亚光收取的正连公司20万元构成。 2017年11月21日，叶建新向公安机关报案称纵纬龙宇仓储合伙人暨富盛公司法定代表人卢亚光将公司财务室账目拿走，公安机关遂联系卢亚光，卢亚光称将账目送审计公司审计，民警告知属经济纠纷，通过司法程序解决。2018年7月12日，龙宇公司向本院提起诉讼要求卢亚光返还司自2012年1月至2017年10月的全部财务账册（包括现金日记账、往来账等财务账簿以及记账凭证），后龙宇公司于2018年12月12日撤诉。 以上事实，有纵纬公司提供的房屋租赁合同及补充合同，民事判决书、合伙协议、委托代理合同、土地使用税发票收条复印件、收据、水电催缴通知书、公安机关证明、民事裁定书及当事人陈述等在案佐证。 双方对于以下事实存在争议： 一、关于合同效力问题。龙宇公司抗辩称，案涉租赁物包括物流仓库、综合楼和停车场，其中物流仓库并未取得相应规划许可证、建设工程用地批准手续及施工许可证等文件，属违章建筑，该部分租赁合同应当无效。纵纬公司称案涉租赁物均取得相应规划许可证，并提供了综合楼部分的相关许可证件，但对仓库部分的合法性未能举证，后认可仓库部分为违章建筑，并称该部分已被行政部门列为拆除对象。 二、关于合同解除及龙宇公司搬离后的租赁合同结算问题。 1.关于合同解除时间问题。诉讼中，纵纬公司提供了其于2016年12月15日向龙宇公司发送的《解除合同通知书》1份，内容为要求解除双方的租赁合同关系。纵纬公司还提供了相应的邮寄凭证，邮寄凭证的收件人及收件地址栏，字迹模糊，且未能提供相应的送达情况的证据。龙宇公司对此不予认可，称并没有收到上述通知书。纵纬公司遂在本案诉讼中，于2017年10月31日增加诉讼请求，要求自2017年11月1日解除与龙宇公司签订的租赁合同，并主张合同解除时间为2017年11月1日。龙宇公司称，纵纬公司无权单方解除合同，双方合同解除时间应根据龙宇公司实际搬离案涉租赁物即2019年5月31日进行认定。 2.龙宇公司搬离后的租赁合同结算问题。 （1）纵纬公司主张。①关于租金。根据已经生效的（2016）苏02民终4698号民事判决，对2015年前龙宇公司结欠的租金进行了确认，故本案中龙宇公司应当支付自2016年起至2019年5月31日的租金1040.45万元。龙宇公司辩称，综合楼部分因未能取得消防验收，租金应当作相应扣减，且案涉土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，导致龙宇公司、富盛公司拟设立的纵纬物流龙宇仓储公司无法办理工商登记手续，严重影响公司经营。另外，龙宇公司又提供了其与正乾公司签订的综合楼租赁协议，该协议约定，8、9号楼龙宇公司每年支付70万元，使用时间到2024年11月30日止，酒店租金为每年45万元，市场管理费需每年支付25万元，该协议甲方处盖有正乾公司合同专用章，乙方处盖有龙宇公司公章。据此，其认为综合楼的租金为每年70万元。纵纬公司对此不予认可，并称即使该协议真实，也是龙宇公司与正乾公司的问题，与本案无关。纵纬公司为此提供了正乾公司出具情况说明，载明其并未与龙宇公司签订该协议；②关于水电费。纵纬公司主张的电费为21696元、水费为269136元，并提供了相应的水电催缴通知书予以证明。对此，龙宇公司认可10万元，纵纬公司亦同意按照10万元结算；③关于土地使用税。纵纬公司主张2016年1月1日至2019年5月底的土地使用税为546120元，并提供了相应的付款凭证予以证明。龙宇公司对该金额予以认可，但认为应当由纵纬公司自行负担；④龙宇公司、富盛公司预收的2019年5月31日后次承租人租金120万元问题。纵纬公司主张上述120万元应当由龙宇公司、富盛公司在本案中赔偿，并提供了预收租金的明细清单，包括仓库部分、停车场部分合计约1243425元。龙宇公司对该事实不予认可，并称离场时已经将相关资料移交纵纬公司，对纵纬公司单方制作的明细清单不予确认；⑤关于律师费。2017年11月3日，纵纬公司与江苏敏惠律师事务所签订委托代理合同，约定因纵纬公司与龙宇公司租赁合同纠纷一案，委托江苏敏惠律师事务所的律师代理诉讼，并约定律师费为249900元。龙宇公司对此不予认可，并称律师费应当由纵纬公司自行负担。 （2）龙宇公司主张。①关于维修费用。龙宇公司为证明其在2017年及2018年的维修损失，提供了2017年维修合同1份及对应的收据2张，合计金额为42万元；提供了2018年装饰装修施工合同1份及对应的3张收据，金额为47.5万元，以上维修费金额为89.5万元。纵纬公司认为上述证据没有具体维修明细，对真实性不予认可，且龙宇公司进行维修没有告知其，事实上所有的维修工作均是纵纬公司进行。②关于水费差价及安装水表的费用。龙宇公司称2018年9月24日开始停水，龙宇公司自行购买自来水，每吨费用为35元，至2019年3月4日，用水5984吨，双方约定的水费价格为5.5元/吨，差价为176528元。龙宇公司为此提供了自来水送货单9张，显示共支付自来水费为209440元。另外，纵纬公司当时提出龙宇公司支付1万元后可以恢复供水，但龙宇公司支付1万元年后纵纬公司未能履行供水承诺。纵纬公司称上述1万元系龙宇公司支付的之前结欠的水费，为推进本案审理，其同意在租金中扣除。停水行为系行使不安抗辩权，对龙宇公司举证的自来水送货单真实性不予认可。③关于综合楼消防未能通过验收造成的损失问题。龙宇公司提供了行政处罚决定书、收据、财务资料复印件，主张纵纬公司交付的综合楼没有通过消防验收，导致次承租人开设浴室被消防部门责令停产停业并罚款30000元，最终导致次承租人解除了与龙宇公司之间的租赁合同，造成龙宇公司租金损失188万元（4年租金，每年47万元）。上述损失龙宇公司主张188万元，该损失应当由纵纬公司负担。纵纬公司对此不予认可，认为龙宇公司擅自将综合楼出租给次承租人开设浴场，相关损失应当由龙宇公司自行负担，与纵纬公司无关。④关于停电损失。龙宇公司提供了建设工程施工承包合同、柴油发电机租赁协议、收据、费用报销单、银行承兑汇票、收条复印件、抄表信息汇总、汽油、柴油发票，证明因纵纬公司私自断电，龙宇公司重新安装电力工程花费155000元，安装加工电路工程花费170000元，租赁柴油发电机发电增加的用电成本652410.74元。纵纬公司对真实性不予认可。且其断电系行使不安抗辩权，发电损失应由龙宇公司自行承担。⑤关于龙宇公司装饰装修损失。龙宇公司称其承租的仓库部分装饰装修现值为3936905.82元，该部分因仓库为违章建筑应当按照无效处理。其余包括综合楼及停车场的投入价值为9183343.63元，应当按照合同有效处理。以上损失为13120249.45元。对此，龙宇公司提供了其单方委托的评估机构出具的评估报告，同时提供了龙宇公司法定代表人叶建新与纵纬公司秦士凤的通话录音，录音中秦士凤曾表示“我一样一样看，只要是你报出来的我会去核对的，我们要再不相信，可以让第三方来评估，评估下来多少钱，对吧，这个无所谓的”“你要怎么算呢……你不要笼统的说1300元一个平方，这种说法我看是不现实的”。纵纬公司称，秦士凤的意思是让龙宇公司先提供实际产生的损失，若纵纬公司不认可就共同找第三方评估机构进行评估，后龙宇公司未通知纵纬公司就私自去评估，因此，对评估报告结论不予认可，本案系承租人违约造成租赁合同的解除，因此，相关损失应当由违约方承担，且不同意利用龙宇公司已经形成附和的装饰装修物。⑥关于水淹损失。龙宇公司主张截至2016年12月因水淹造成其损失为350万元，并提供了次承租人出具的情况说明7份予以证明，情况说明显示龙宇公司因此减租或退租的损失共计239100元。纵纬公司对此不予认可，认为每一份情况说明的措辞都是一致的，出具证明的人员与龙宇公司之间存在租赁关系无法确认。对证据的真实性不予认可。 审理中，纵纬公司自愿对龙宇公司反诉部分各项费用在400万元范围内折抵纵纬公司主张的部分租金。 三、关于叶建新与龙宇公司是否存在人格混同。纵纬公司申请调取了（2016）苏02民终4698号民事判决书执行案件中的执行笔录、收款收据、视频资料。予以证明叶建新个人收取次承租人租金，龙宇公司财务室没人上班，2017年以后龙宇公司未做过财务账册，叶建新与龙宇公司财务混同，应认定为人格混同。纵纬公司称根据次承租人的交租情况可以推定叶建新个人收取租金2000余万的事实。叶建新认为其执行的系纵纬龙宇仓储的财务室，而非龙宇公司的财务室，纵纬公司要求叶建新承担责任无事实和法律依据。 四、关于富盛公司在本案中是否应当承担责任的问题。纵纬公司称其与龙宇公司签订租赁时对龙宇公司与富盛公司之间的关系并不知情，是在龙宇公司申请追加富盛公司作为共同被告时方知晓合伙关系的事实，并认为根据合伙协议可以看出龙宇公司与富盛公司之间系合伙关系，两公司应共同承担责任。龙宇公司认为实际承租人为龙宇公司和富盛公司。纵纬公司富盛公司认为合伙协议只能证明龙宇公司及富盛公司之间存在合伙关系，不能证明富盛公司系本案租赁合同租赁关系中的当事人，且纵纬公司与龙宇公司签订租赁合同时应当知道合同主体不包括富盛公司。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力？若合同有效或部分有效，合同解除时间如何认定？二、2019年5月31日纵纬公司收回案涉租赁物后的租赁双方结算问题；三、富盛公司本案中是否要承担责任？四、纵纬公司主张叶建新与龙宇公司构成人格混同是否成立？ 关于争议焦点一，首先，龙宇公司与纵纬公司经正乾公司授权，将本案诉争房屋出租给龙宇公司，龙宇公司辩称因租赁物中的仓库部分属违章建筑，故合同部分无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中租赁物涉及综合楼部分、仓库部分及停车场地，综合楼及仓库分别约定了租赁价格，但仓库未取得建设工程规划许可证，因此，涉及该部分的租赁合同应为无效。合同签订后，龙宇公司将综合楼部分出租给案外人开设浴场，将仓库部分另行出租，仓库部分的租赁合同无效并不影响其他部分的效力。至于综合楼部分是否经过消防机构验收仅仅可能影响龙宇公司与次承租人之间的租赁合同的效力，并不必然导致龙宇公司与纵纬公司之间的租赁合同的无效，因为，根据龙宇公司陈述，案涉租赁物其和富盛公司承租后准备用于经营物流仓储业务，该场所并非《消防法》规定的宾馆、超市等公众聚集场地，故即使未经消防机构验收，纵纬公司与龙宇公司之间就综合楼部分的租赁合同有效。因此，本院对龙宇公司提出涉及仓库部分的租赁合同无效的抗辩意见，予以采信。其次，租赁合同约定龙宇公司拖欠租金达2个月的，纵纬公司有权终止合同收回房屋。至2017年11月，龙宇公司2015年前的租金尚未付清，逾期远超2个月，故纵纬公司有权依据合同约定解除合同，该解除权系形成权，自解除合同通知到达龙宇公司时租赁合同解除。纵纬公司举证的2016年12月解除合同通知，因邮寄地址、收件人处字迹模糊，龙宇公司不予认可，且纵纬公司未能进一步举证，再结合纵纬公司亦自认应以2017年11月的解除合同为准，本院认定案涉租赁合同（除合同无效部分）自龙宇公司、富盛公司收到解除合同通知之日即2017年11月2日解除。龙宇公司辩称其租赁合同自2019年5月31日经双方协商一致解除，混淆了合同解除和实际搬离的概念，本院对龙宇公司的该项抗辩不予采信。 关于争议焦点二，1.纵纬公司的主张。①关于租金和占有使用费。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故租赁合同部分无效，不影响纵纬公司参照合同约定要求支付房屋占有使用费的权利。其次，龙宇公司辩称，综合楼未能通过消防机构验收以及土地性质为一般工业用地而非物流仓储用地，故租赁费标准应当降低。本院认为，纵纬公司将案涉房屋出租，双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方以及案涉土地性质必须为物流仓储用地，且龙宇公司也未提供证据证明纵纬公司在签订租赁合同时知晓龙宇公司会转租他人开设浴场，故龙宇公司对其应当预见的风险由其自行承担，其要求降低租赁费标准的抗辩意见本院不予采信。最后，龙宇公司抗辩称其与正乾公司签订了租赁合同，约定了综合楼部分租金标准为70万元/年，纵纬公司为此提供了正乾公司出具的情况说明，载明其并未与龙宇公司签订该协议。且龙宇公司对其实际上向纵纬公司支付租金而非正乾公司支付租金的事实未能作出合理解释，故本院对龙宇公司与正乾公司的租赁合同的真实性不予确认。另外，已经生效的（2016）苏02民终4698号民事判决，对租金标准进行了认定，龙宇公司未能提供证据推翻上述判决，故本院根据上述民事判决认定综合楼部分的租金从2014年7月起算，且前三年的租金标准为100万元/年，之后三年是120万元/年，故2014年7月至2017年6月的租金标准为100万元/年，2017年7月至2019年5月31日的标准为120万元/年，由此计算综合楼部分的租金及占有使用费为380万元（2016年的租金为100万元，2017年1月至2017年6月租金为50万元，2017年7月至2017年12月租金及占有使用费为60万元，2018年占有使用费为120万元，2019年占有使用费为50万元）；仓库部分参考合同约定自2016年至2019年5月31日的占有使用费为609.17万元（2016年至2017年按照每年170万元计算340万元，2018年为190万元，2019年度为79.17万元），以上合计为989.17万元，扣除龙宇公司支付的押金50万元，龙宇公司尚欠租金及占有使用费为939.17万元。上述2016年的租金及占有使用费为270万元，应参照合同约定于2015年12月15日前支付，2017年的租金及占有使用费为280万元，应于2016年12月15日前支付，纵纬公司仅主张511.67万元的利息，其余租金的利息在本案中不主张，本院予以准许，故其中270万元的利息认定为自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。②关于水电费。纵纬公司提供的证据能够证明其应当支付的水电费金额为290832元，龙宇公司认可10万元，纵纬公司亦同意按照10万元结算，本院予以准许，因此，水电费认定为10万元，根据租赁合同约定，该费用应当由龙宇公司负担。③关于土地使用税。本院根据纵纬公司提供的证据，结合龙宇公司的意见，认定为546120元，根据租赁合同约定，该费用应当由龙宇公司负担。④纵纬公司主张龙宇公司、富盛公司预收的2019年5月31日后次承租人租金应当由承租人赔偿。龙宇公司对此不予认可。本院认为，纵纬公司提供的证据不能充分证明其主张，且上述预收费用涉及次承租人较多，在本案中不宜一并处理，纵纬公司可以另案向负有腾房义务的责任人主张。⑤关于律师费，纵纬公司主张249900元，并提供了委托代理协议，本院经测算该金额尚属合理，但考虑到本案租赁合同有部分无效，故酌定为149900元。以上，扣除龙宇公司的押金50万元，本院对纵纬公司本诉请求中要求龙宇公司支付租金及占有使用费939.17万元及其中部分的利息、水电费10万元、土地使用税546120元、律师费损失149900元，予以支持，其余诉讼请求不予支持。 2.龙宇公司主张。①关于维修费用。龙宇公司主张2017年及2018年维修费用为89.5万元，并提供了维修合同和收据。对此，本院认为，龙宇公司的证据并不充分，且从两份合同对应的收据来看，收据格式相同，而维修合同的主体并不相同，不符合常理，加之龙宇公司对维修项目并不能做出一一说明，本院对龙宇公司的该项主张不予采信。退一步讲，即使上述维修费真实发生，龙宇公司未能提供通知纵纬公司进行维修的相应证据，龙宇公司的主张亦难以获得支持。②关于水费差价及安装水表的费用。龙宇公司提供了自来水送货单，但对自来水供应价格并未进一步举证，故龙宇公司主张的水费差价176528元本院不予采信。退一步讲，即使确实产生176528元的水费差价，根据（2016）苏02民终4698号民事判决，至判决作出时龙宇公司尚结欠纵纬公司2015年4月至2015年11月水费差额为17381元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的水费，不得拖欠。在龙宇公司不能按约履行支付水费义务的情况下，纵纬公司实际援引了同时履行抗辩权进行抗辩，且断水行为发生时双方合同已经解除，龙宇公司应当自行承担相应的法律后果，因此，本院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿水费差价损失的反诉请求不予支持。另外，龙宇公司向纵纬公司支付了1万元，纵纬公司同意在租金中进行相应扣减，本院予以准许。③综合楼消防未能通过造成的损失。龙宇公司主张其将综合楼对外出租用于开设浴场，因开设浴场需要消防机构验收，导致龙宇公司无法正常出租造成租金损失188万元。本院认为，根据前述分析，纵纬公司将案涉房屋出租，双方在租赁合同中并未约定综合楼部分消防验收的责任方，且龙宇公司也未提供证据证明纵纬公司在签订租赁合同时知晓龙宇公司会转租他人开设浴场，故龙宇公司对其应当预见的市场风险由其自行承担。龙宇公司的该项主张，无法律与合同依据，本院不予支持。④水淹损失。龙宇公司主张截至2016年12月因水淹造成其损失为350万元，并提供了次承租人出具的情况说明7份予以证明，情况说明显示龙宇公司因此减租或退租的损失共计239100元。本院认为，龙宇公司仅提供了案外人出具的情况说明，证据并不充分，且即使该情况说明的内容属实，亦仅能证明损失为239100元，不足以证明其水淹损失为350万元。⑤停电损失。2015年12月起，纵纬公司多次对龙宇公司断电，龙宇公司称为正常经营，其不得已于2016年1月1日起安装发电机工程自行发电，产生电力安装、低压架空线路工程、施工费用、燃油等各项额外损失977410.74元，该部分应当由纵纬公司承担。纵纬公司辩称，因龙宇公司未正常支付租金及水电费，纵纬公司停电行为系行使不安抗辩权，相关损失应当由龙宇公司自行承担。本院认为，根据（2016）苏02民终4698号民事判决，至判决作出时龙宇公司尚结欠纵纬公司2011年4月至2015年11月电费差额为196243.2元，而根据双方合同约定，龙宇公司应当按月付清实际发生的电费，不得拖欠。同上述水费差价损失的分析，在龙宇公司不能按约履行支付电费义务的情况下，纵纬公司实际援引了同时履行抗辩权，龙宇公司应当自行承担因其违约行为造成的法律后果，因此，本院对龙宇公司要求纵纬公司赔偿发电损失的反诉请求不予支持。⑥装饰装修损失。首先，关于仓库部分的损失问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，纵纬公司不同意利用，龙宇公司在签订租赁合同时对仓库部分的房屋现状应当进行充分了解，再结合其实际正常使用多年的事实，本院根据双方的过错程度酌定对无效部分的装饰装修损失由纵纬公司承担50%。龙宇公司依据其自行委托的评估报告，主张该部分装饰装修的现值损失为3936905.82元，即使该主张成立，纵纬公司至多承担其中的50%即1968452.91元。其次，关于其他有效部分的装饰装修损失问题。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，双方合同解除系由于龙宇公司未按期支付租金，系承租人违约所致，且纵纬公司不同意利用残值，故龙宇公司主张赔偿装饰装修残值，本院不予支持。至于龙宇公司称纵纬公司秦士凤曾经承诺根据评估报告进行赔偿，因其提供的录音资料并未有秦士凤的明确意思表示，纵纬公司亦不予认可，本院对龙宇公司的该项主张不予支持。以上，龙宇公司至多获得赔偿2207552.91元，加上纵纬公司同意在租金中抵扣的1万元，总计为2217552.91元，远低于纵纬公司自愿在租金中折抵的400万元，因此，本院对龙宇公司反诉请求中要求纵纬公司支付400万元部分予以支持，其他反诉请求不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，富盛公司与龙宇公司应当承担连带责任。理由如下：首先，根据龙宇公司与富盛公司之间的合伙协议，协议约定双方共同开发案涉场地，并采取租赁的方式进行，结合生效判决确认的龙宇公司、富盛公司将案涉租赁物部分以纵纬龙宇仓储的名义转租获取收益，双方实质上形成个人合伙性质的合伙关系。加之签订租赁合同时富盛公司的法定代表人在承租人处亦签字确认，本院认定龙宇公司与纵纬公司签订租赁合同系执行合伙事务。根据《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行或监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。因此，纵纬公司有权要求龙宇公司、富盛公司对合伙债务承担相应责任。其次，至于富盛公司辩称，纵纬公司在签订合同时对龙宇公司与富盛公司之间的合伙关系不知情，根据合同相对性原理，租赁合同仅约束纵纬公司与龙宇公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，在龙宇公司向纵纬公司披露合伙关系后，纵纬公司亦有权选择向该个人合伙主张权利，故富盛公司的该项抗辩意见本院不予采纳，纵纬公司有权要求富盛公司对龙宇公司执行合伙事务产生的债务承担连带责任。 关于争议焦点四，本院认为，本案中叶建新不构成人格混同。理由如下：首先，纵纬公司主张叶建新曾经私自收取了次承租人的租金未入账，因此与龙宇公司构成人格混同，故叶建新应当对龙宇公司的债务承担连带责任。纵纬公司的主张实质上引用了公司法人格否认理论。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，纵纬公司应当提供证据证明叶建新收取租金的行为系滥用公司法人独立地位和股东有限责任，用以逃避债务，且严重损害纵纬公司的利益。纵纬公司根据次承租人的交租情况推定叶建新私自收取了租金2000余万元，叶建新对此不予认可，而（2019）苏02民终3486号民事判决中对富盛公司共同收取部分次承租人租金的事实进行了确认，故纵纬公司上述推定并不客观，其提供的本院执行过程中未找到龙宇公司财务账簿的证据，也不能说明叶建新已经擅自以个人名义收取次承租人租金，故纵纬公司提供的证据并不充分。至于本院执行人员保全次承租人第三人债权后，次承租人曾向叶建新个人账户支付租金，涉及另外的法律关系，与人格混同无涉。根据龙宇公司举证，截止2013年2月8日，叶建新代表龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元，虽然支付行为发生在纵纬公司主张的叶建新收取租金之前，但股东的行为应从整体进行分析，不能人为分割，因此，纵纬公司提供的证据不能证明叶建新滥用公司法人独立地位和股东有限责任，且损害了纵纬公司的利益，故纵纬公司应当承担举证不能的法律后果。其次，富盛公司与龙宇公司系合伙关系，对外以纵纬龙宇仓储的名义进行经营，本案中的责任主体还有富盛公司，且龙宇公司和富盛公司相互独立并非关联公司，此种情况不符合上述公司法人格否定的规定，在构成要件的论证逻辑上无法周延，人格混同在本案中无法适用。总之，纵纬公司主张叶建新因构成人格混同应当承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。 以上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、无锡市龙宇货运有限公司、无锡市富盛运输有限公司应于本判决生效之日起7日内向无锡纵纬物流有限公司连带支付租金和占有使用费939.17万元及利息（其中270万元自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、水电费10万元、土地使用税546120元、律师费损失149900元。 二、无锡纵纬物流有限公司应于本判决生效之日起7日内给付无锡市龙宇货运有限公司400万元。 上述一、二项折抵后，无锡市龙宇货运有限公司、无锡市富盛运输有限公司应于本判决生效之日起7日内向无锡纵纬物流有限公司连带支付6187720元及利息（其中270万元自2016年1月1日起算，其中241.67万元自2016年12月16日起算，均按人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回无锡纵纬物流有限公司的其他本诉诉讼请求。 四、驳回无锡市龙宇货运有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费102947元，保全申请费5000元，合计107947元，由纵纬公司负担26631元，由龙宇公司、富盛公司共同负担81316元；反诉案件受理费79752元（已减半收取），由龙宇公司负担64232元，由纵纬公司负担15520元（上述诉讼费用已由各主张方垫付，且均同意本院不再退还，故龙宇公司、富盛公司应于本判决生效之日起7日内向纵纬公司支付81316元，纵纬公司应于本判决生效之日起7日向龙宇公司支付15520元，折算后，龙宇公司、富盛公司还应向纵纬公司支付65796元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  吴修贵 人民陪审员  周 演 人民陪审员  邵兴祖 二〇二〇年二月四日 书 记 员  林 双