安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖民申130号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：绿地集团蚌埠金源置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道2211号，统一社会信用代码91340300059700378W。法定代表人：束永柱，该公司总经理。委托诉讼代理人：王拥军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹扉，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道1599号龙子湖区投资大厦七层，统一社会信用代码91340300743098096D。法定代表人：袁兴华，该公司董事长。再审申请人绿地集团蚌埠金源置业有限公司（以下简称金源置业公司）因与被申请人安徽蚌埠建筑安装工程集团有限公司（以下简称建工集团）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市中级人民法院（2019）皖03民终99号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金源置业公司申请再审称：二审法院对于建工集团支付“预约金”的法律性质以及法律行为的效力认定有误,致使本案判决错误。首先,金源置业公司收取建工集团所支付的“预约金”的行为合法有效,该行为效力的认定不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。一方面虽然本案双方未能形成书面“预约合同”,但并不能因此否认该款项支付的预约性质以及该预约行为的有效性。双方均认可建工集团支付的款项为“预约”款项。所谓“预约”是指建工集团就将来与金源置业公司确定本约而达成合意的行为,不因后续有无缔结本约而影响预约行为的效力。涉案“预约金”无论是否视为“定金”,均是作为缔结本约或者是履行本约所支付的款项。建工集团在支付款项时对涉案房屋的实际状态及法律状态均明确知悉,该行为未被法律法规明确禁止，也不存在《合同法》规定的无效或可撤销等情形,应当认定双方关于预约款项的支付及收取行为合法有效。另一方面,本案的预约行为不能等同于金源置业公司与建工集团间形成了商品房预售合同法律关系,而应当认定为商品房预约合同法律关系。预售合同实质上为本约合同,系预约行为后理想状态下双方应当签订的后续合同。而本案中,双方显然未能实现签订该份本约合同,在此情况下,双方间的法律关系应为商品房预约合同法律关系。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。”该规定系针对商品房预售合同效力的规定,并不能理解为未取得商品房预售许可证明,不可以接受预约或者达成预约合意。据此,二审法院作出的民事判决仅凭支付“预约金”的事实即认定双方形成了商品房预售合同法律关系显然错误。而取得“预售许可证”不是缔结预约合同的必要条件,金源置业公司收取预约款项行为合法有效,双方为预约合同法律关系。其次,建工集团无权在双方预约合同未解除的情况下,单方面要求退还预约金。在金源置业公司诉请明确认可“预约”性质的情况下,如金源置业公司要求返还缔约款项,或以其他形式明确表示不再继续履行该预约合同,应当在解除双方之间的合同关系前提下请求退款,否则金源置业公司可以拒绝返还该款项。由于双方在预约行为作出时,并未能明确具体履约期限或者是明确双方具体的权利义务,双方本可在具备签订本约条件时签署明确的《商品房预售合同》。而现阶段,金源置业公司对履约并不存在过错,建工集团无权在未解除双方预约合同的前提下单方要求返还款项。最后,建工集团无权请求自支付预约款项时起按中国人民银行同期同类贷款计算利息。双方存在合法有效的预约合同法律关系,建工集团支付该款项用于“预约”购房。在双方未能具体约定权利义务的情况下,金源置业公司即不存在违约行为也不存在不能继续履行的情形,无须承担退还利息的义务。二审法院的错误判决加重了金源置业公司的负担,金源置业公司承担多达三百万余元的高额利息，显然违背了合同法的诚实信用原则。本案中,建工集团以其认可的价款及时间作为预约金支付给金源置业公司,即便双方不再继续履行后续义务,金源置业公司返还该笔预约款项,也应当自金源置业公司负有返还义务之日起计息,据此，二审法院作出的民事判决对于支付利息部分的判决应当予以纠正。综上,金源置业公司依据《民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定,申请再审。再审审查期间，金源置业公司向本院提交了一份双方于2013年12月26日签订的《意向书》，以证明双方之间系预约合同法律关系。该《意向书》约定：乙方为甲方中央广场项目乔治郡I标段总承包方,在了解甲方承建的中央广场超高层办公楼的规划、地理位置后,双方达成以下协议:1、乙方有意认筹现阶段甲方待开发房源中央广场超高层办公楼,缴纳意向金后具有优先选择意向房源的摇号权和享受意向房源优惠的权利,但不作为开盘前保留房号的凭证。2、乙方在开盘前如申请退还意向金或开盘时未能实现成交,乙方有权提前三天(节假日除外)与甲方预约申请退还缴纳的意向金,并不承担甲方任何违约责任及相关经济损失。3、因甲乙双方有合作业务,乙方缴纳的意向金如不能实现办公楼意向房源成交也可将此意向金直接转为与甲方签署承包工程项目的保证金。4、收取乙方意向金后,如甲方原因将乙方意向房源销售给他人,甲方在三日内全额退还乙方意向金,并不承担任何乙方违约责任及相关经济损失。5、本意向书有效期至营销中心以电话通知意向方办理《商品房买卖合同》次日为止。6、协议一式贰份,甲乙双方各执壹份。本院经审查认为，根据待售商品房的交付期限不同，商品房买卖合同一般包括商品房预售合同(期房)和商品房出售合同(现房)，二者均为正式商品房买卖合同，即本合同。商品房预约合同是指当事人约定未来订立商品房买卖合同的合同。本案中，金源置业公司提供的双方于2013年12月26日签订的《意向书》，虽能证明该《意向书》属于双方签订的商品房预约合同，但根据一、二审法院已经查明的事实，金源置业公司在一、二审庭审答辩中，对于建工集团在其起诉状中主张的“经建工集团、金源置业公司商定，金源置业公司将其开发的绿地中央广场城市之门A座35-37层预售给建工集团，该房产总价款为5825万元，建工集团预付了20%即1165万元，……金源置业公司向建工集团出具了1165万元的预约金收据”，均予以认可。由此可见，双方明确约定了购房主体、商品房基本状况、房屋价格等《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，且金源置业公司实际收取了建工集团20%的购房款1165万元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，二审法院认定双方形成事实上的商品房预售合同法律关系，有事实及法律依据。金源置业公司认为双方之间是商品房预约合同法律关系，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，金源置业公司在一、二审期间，均未举证证明已经取得商品房预售许可证明，根据上述规定，双方之间的商品房预售合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因案涉商品房预售合同无效是因金源置业公司未取得商品房预售许可证明所致，故对于建工集团主张金源置业公司返还1165万元款项并承担利息损失，二审法院予以支持，有事实及法律依据。金源置业公司认为不应当支付利息以及计算利息的起算点不当，本院均不予采信。金源置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回绿地集团蚌埠金源置业有限公司的再审申请。审判长  汪绍平审判员  陶宝定审判员  余乃荣二〇二〇年二月二十四日法官助理杨福来书记员江亚芸