浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2625号 原告：施振德，男，1967年11月26日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：徐关华，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 被告：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 被告：张连勇，男，1972年7月28日出生，汉族，住安吉县。 第三人：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：吴国祥，浙**新律师事务所律师。 原告施振德与被告徐永强、张连勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，案外人陈富平申请以第三人身份参加本案诉讼，本院经审查后予以准许，并依法组成合议庭，于2019年11月21日就原告施振德与被告徐永强、张连勇、第三人陈富平房屋租赁合同纠纷一案适用普通程序公开开庭进行审理。原告施振德的委托诉讼代理人徐关华，被告徐永强的委托诉讼代理人陈宏彪，第三人陈富平的委托诉讼代理人吴国祥到庭参加诉讼。被告张连勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施振德向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订《厂房租赁合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：随着发展乡村民营企业形势需要，原告未办理取得建设工程规划许可证在三官村幼儿园前建造了约15000平方米厂房（实际面积16000平方米），用地面积约9900平方米办厂（实际面积12186平方米），但案外人汪晓春经营的安吉县金厂曾就该厂房选址办理过村镇规划选址意见书。后经营不善于2013年7月15日将厂房以债抵租，以每年60万元廉价租金与被告将借款400万元以600万元抵作10年租金。原告认为厂房虽依当时形势建造，但未取得建设工程规划许可，将借款400万元抵作600万元租金行为违反法律规定，应认定《厂房租赁合同》无效。 徐永强答辩称：参照最高人民法院的相关规定，案涉租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，租赁合同应属无效。但本案的实际情况是该房屋租赁是以抵债的形式支付租金的，如果确认合同无效，涉及返还及债务清算的问题，请法庭予以考虑。 张连勇未作答辩。 陈富平对施振德的起诉发表如下意见：1.如施振德所述，案涉厂房是由案外人汪晓春以安吉县金厂的名义办理过规划选址的，该规划审批涉及国土、环保、规划建设等部门的一系列审批手续。如因投资人由汪晓春变化成施振德，导致审批失效，这是不成立的。2.施振德提供的证据中的一份国土处罚决定书，只针对于土地，事实上，实践中大量存在以罚代批的情形，而且国土资源局也并未真正组织过强制拆除。3.类似的经过了初步的选址规划的审批，但后续没有真正领取建设工程规划许可证就建造房屋使用的行为在安吉以及周边地区、甚至全国都大量存在，不宜将此类行为认定为非法而否定房屋租赁关系。4.如徐永强答辩所述，案涉租赁关系存在以租抵债的历史背景，以400万元的本金及相应利息合计600万元，抵付10年租金，年租金60万元是双方协商确定的，不存在无效的情形。5.施振德当初在办理以租抵债的过程中，向张连勇提供了一整套审批手续来证明其出租的厂房是合法的，如今在市场各方面情况发生变化之后，其又试图以确认合同无效的方式来实现不正当利益，违背诚实信用原则。根据最高院有关民事审判精神，绝不允许不诚信的当事人因合同无效而获益，租赁合同被认定无效后，施振德无法马上归还借款，而在政府部门组织强拆之前，允许承租人以继续占有案涉厂房方式来维持现状、平衡双方权利义务关系最合理。6.施振德在明知2014年时张连勇已将案涉租赁合同中的全部权利义务转让给了陈富平，且张连勇因为避债长期在国外的情况下，仍以张连勇为被告，阻却陈富平参加诉讼，企图制造错误判决侵害陈富平合法权益，有虚假诉讼嫌疑。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。 双方对以下事实无异议，本院予以确认：案涉厂房坐落于安吉县，占用土地在2007年时由案外人安吉县金厂负责人汪晓春申请办理了村镇规划选址，乡镇城建办同意该项目建设，需报县建设局审批，县规划与建设局审核后同意办理建设选址规划许可证，总用地面积12186.2平方米。后施振德出资在该土地上建造了案涉厂房并占有使用。2008年7月11日，安吉县国土资源局以安吉县金厂未经依法审批，擅自占用集体土地进行厂房建设为由作出处罚决定，责令退还非法占用的土地，恢复原种植条件，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。但在安吉县金厂交纳罚款后，土地上建筑物至今未拆除。2013年7月15日，施振德作为甲方，徐永强、张连勇作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将案涉厂房（包括土地及附属物）整体租赁给乙方使用，租赁期限为十五年，从2013年7月15日起至2028年7月14日止，年租金60万元，15年租赁总费用为900万元，因在合同签订时，甲方欠乙方借款本金及利息共计600万元，该600万元与乙方应付甲方前10年租金相抵消，租赁物由乙方使用10年，第11年的租金于2023年7月14日支付，以后由乙方每一年度支付一次租金等。合同签订后，案涉厂房由徐永强、张连勇使用、收益。2014年10月22日，陈富平与徐永强、张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将2013年与施振德签订的《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平享有和承担。 本院认为，本案的争议焦点在于施振德与徐永强、张连勇于2013年7月15日签订的《厂房租赁合同》是否有效。对案涉租赁厂房至今未取得建设工程规划许可证的事实，案件当事人均不予否认。从2008年的国土资源行政处罚来看，该厂房建设行为属于未经批准依法占用集体土地，违反了相关土地管理法律法规的规定，应属于未经主管部门批准建设，且此后也在一直未得到批准。虽然厂房所涉土地曾由案外人安吉县金厂办理了村镇规划选址并经主管部门审批，但该审批是准许农村村民使用村镇规划区内建设用地的法律凭证，是用地合法的凭证。而建设工程规划许可证是建设单位的建设工程的法律凭证，是建筑合法的凭证。二者针对的对象不同，不能以办理过选址规划审批代替建设工程规划许可。另外，选址规划的建设单位为安吉县金厂，而房屋的实际建造人及权利人是施振德，且施振德非占用土地的集体经济组织成员，不能当然享受上述选址规划的审批结果。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，和该司法解释第一条“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”的规定，对该厂房所涉的租赁合同应属无效。施振德诉请法院确认无效的合同为其与徐永强、张连勇之间2013年签订的《厂房租赁合同》，列合同相对人徐永强、张连勇为被告符合法律规定。张连勇后将合同权利义务全部转让给了陈富平，本案审理结果与陈富平有利害关系，但陈富平不是诉争合同的当事人，在本案诉讼中不享有独立的请求权。因施振德、徐永强、张连勇三人之间的厂房租赁合同关系之外牵涉了其他多种法律关系及案外多人，无效后产生的财产返还及赔偿损失等问题，权利人可另行主张。对施振德提出的其他涉及合同无效的事由，如涉嫌欺诈、胁迫等，因未能提供证据予以证实，本院不予采信。且根据《中华人民共和国民法总则》的规定，该类情形属于可撤销事由，行为人应在法定期限内予以提出。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 确认原告施振德与被告徐永强、张连勇于2013年7月15日签订的《厂房租赁合同》无效。 本案诉讼费80元，由被告徐永强、张连勇负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长 梁 赟 审 判 员 张 丹 人民陪审员 胡 波 二〇二〇年二月十四日 书 记 员 俞步步