广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21823号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市奇齿龙科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路2103号，统一社会信用代码91440300066337327A。法定代表人：李汉江。委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市惠龙兴房地产投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路52—3栋二层201，统一社会信用代码914403000780127652。法定代表人：蒋小江。委托诉讼代理人：梁家彬，广东海埠律师事务所律师。上诉人深圳市奇齿龙科技有限公司（以下简称奇齿龙公司）因与上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司（以下简称惠龙兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奇齿龙公司上诉请求：撤销原判第三项，改判惠龙兴公司向奇齿龙公司赔偿装修损失362508元。事实和理由：一、资产评估报告已经对装修价值做了折旧处理，一审法院再次按照租赁合同的租赁年限进行折旧，属于重复计算折旧，不合理，也于法无据。该评估报告采用了成本法进行评估，该评估办法下，对于成新率主要采用年限法计算。评估机构这一评估方法是合理的，也是符合行业标准和惯例的。根据前述方法，评估公司测算的成新率为83%到96%，装修评估价值原值为409179元，净值为362508元。这已经是折旧后的价值，一审法院在该折旧后的价值基础上，再次根据租赁合同约定的租赁期限进行折旧计算，这属于重复折旧，非常不合理，严重损害了奇齿龙公司的合法权益。二、奇齿龙公司对于涉案装修使用价值的期待利益不止合同约定的租赁期限，一审法院不应当依据租赁合同约定的租赁期限进行折旧计算，应当直接采用评估机构的评估净值。虽然租赁合同约定的租赁期限是三年，但是根据市场行情及惯例，正常情况下都会续签。而且，涉案合同到期后，即使惠龙兴公司不续签合同，奇齿龙公司也可以与涉案物业的业主深圳市沙井某股份合作公司签订租赁合同（股份公司对于涉案物业的对外出租合同届时也已经到期），因此，奇齿龙公司对于涉案装修使用价值的期待利益远远大于租赁期限，一审法院按照租赁期进行了折旧处理，除了重复计算折旧外，对奇齿龙公司也非常不公平，判决不合理。惠龙兴公司辩称，一、一审认定的事实清楚，关于装修损失的问题按一审判决确定。二、请求支付2018年1月至庭审之日的房屋租赁费。惠龙兴公司上诉请求：撤销原判第一、第二、第三、第六项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院判决涉案房屋租赁合同无效，认定事实不清，适用法律错误。首先，一审中惠龙兴公司提供的《房屋产权登记审批表》第二页登记类别：确认所有权登记；第三页市县房管机关审批意见：确认产权、准予发证。审批人，余某，日期，91年9月14日，公章为：宝安县建设委员会房管科。行政登记机关依法可以核查该《房屋产权登记审批表》原件的真实信息。登记发证部门有权依法作出，权属清晰属实，符合现状且真实有效。其次，《房屋产权登记审批表》登记涉案房产始建于1986年，至今过去30多年。30多年的房产，在实际经营过程中难免会出现边际不清或者边界拓宽的情况，如果仅从记载地址不具体明确进而认定不具有本案关联性，实属机械认定，也与事实不符。最后，从年份计算，《房屋产权登记审批表》发证登记的建筑面积与涉案房产即使不能高度吻合，但至少有高度重叠之部分，应当区别对待，对个案租赁合同重新界定，而不能一概而论。二、深圳市广衡兴粵资产评估有限公司的评估报告专业性和责任心存疑，不符合法定程序，不应采纳。(一）价格认定方法主要有：市场法、成本法、收益法、专家咨询法等，本次评估公司采取的评估方法是成本法。首先，评估报告中有说明为何弃用市场法、收益法，但说理不充分，特别是市场法未根据相关法律规定进行说理，不足以弃用；其次，专家咨询法更是一字未提，惠龙兴公司高度怀疑评估公司的专业度和责任心；最后，适用1年多的装修材饰，评估成新率基本为91%，对其商业性高度存疑。(二）资产评估报告未有该价格认定机构法定代表人或者负责人任何签章。该份评估报告不符合法定程序，应予重新鉴定评估或者不能作为认定依据。(三）评估报告提供的资产评估师职业资格证书登记卡有微信二维码查询评估师信息，惠龙兴公司通过该微信扫一扫无法获取评估师的信息。在双方律师均未申请两名评估师出庭质证的情况下，一审法院作为委托方，应当申请出庭做情况说明，并对该评估报告的关联性及科学性做必要的说明，而不能一概作为认定依据。三、即使使用评估报告作为认定依据，一审法院按鉴定价值认定奇齿龙公司损失，事实认定不实，适用法律错误。首先，奇齿龙公司一审诉讼请求第三项明确装修损失费为131759元，构成自认。该自认不违反法律、行政法规的规定，应当是其对自身权利的放弃，一审应予允许，奇齿龙公司应承担对其不利的法律后果。其次，奇齿龙公司请求装修损失费为131759元，是其处分自己的民事权利，一审法院不应采取第三方鉴定机构鉴定值进行计算。最后，如果涉案合同无效，认定为损失赔偿，那么也应适用民事赔偿填平原则去认定损失。四、截止二审时，惠龙兴公司或无需再承担奇齿龙公司装修损失。首先，一审法院根据过错责任判决惠龙兴公司承担80%主要责任，该责任过重。奇齿龙公司为商业主体，对租赁房屋是否有产权证应当要高于普通人的谨慎义务，其对此也因负同等过错，至少是适用公平责任分担，而非惠龙兴公司承担80%责任。其次，涉案房屋租赁合同于2017年11月17日签订，租期为3年，将于2020年11月16日到期，涉案装修使用价值期待利益至多为三年，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期满装修使用价值为零。截止上诉时，奇齿龙公司已使用1年8个月，并且奇齿龙公司至今未有腾房之意思表示，该装修使用价值奇齿龙公司一直在使用，至二审判决止或许合同租期已满，甚至超过三年。届时其装修净值约为零，惠龙兴公司完全不需要承担奇齿龙公司装饰损失。最后，二审法院应当界定腾房时间，如庭审时装修价值使用耗尽，那么惠龙兴公司自始无需承担装饰损失，如庭审时装修还残余使用价值，那么按照奇齿龙公司诉求的装修价值折算残余价值，同时奇齿龙公司应当在截至日期支付从2018年1月以来租金(房屋占有使用费）。五、奇齿龙公司从2018年1月起至今一直未支付房屋占有使用费，严重损害惠龙兴公司合法权益。六、奇齿龙公司应支付2018年7月暂计至上诉之日止的水电、卫生费、电梯管理费。首先，2018年7月至2019年3月期间，奇齿龙公司出具《收款收据》证明其向深圳沙井某股份合作公司交过水电费。根据合同相对性原理，奇齿龙公司的合同相对方为惠龙兴公司，其向第三方缴纳，惠龙兴公司不予认可，其缴纳不发生法律效力，应向惠龙兴公司交。其次，截止到上诉之日止，奇齿龙公司一直未交过水电费、卫生费、电梯管理费，应当予以交付。如奇齿龙公司继续向第三方深圳沙井某股份合作公司缴纳，惠龙兴公司不予认可，主张追索权利。七、奇齿龙公司滥用民事权利，应当予以法律惩罚。(一）奇齿龙公司租赁涉案房产从事商业活动，2017年11月生效的合同，2018年1月起一直拖欠租金之事实，反而借以通过诉讼赔偿装修损失，达到逃避支付租金（房屋占有使用费）之目的，是不诚信的。截止收到一审判决，奇齿龙公司拖欠惠龙兴公司租金（房屋占有使用费）及水电费近40万元。(二）假设按一审法院判决涉案合同无效，奇齿龙公司得到的诉求为大概20万元，而却需支付给惠龙兴公司近40万元，且奇齿龙公司诉求随时间的推进而减少，甚至为零，但是,支付给惠龙兴公司的费用却日益增多。截止上诉之时，奇齿龙公司依然分文未给，依然占有涉案房产，就连水电费都不交，这种结局为其行使权利，自己所获利益极少，而他人所受损失极大，根本可以认定为，以损害他人为主要目的，滥用民事权利。(三）消极不作为，妨害义务之履行。假设按一审判决认定，涉案合同无效，惠龙兴公司非合法占有房产将会导致奇齿龙公司无法办理地址变更、消防、安检等一系列合法权益，那么至少惠龙兴公司在起诉时（2018年6月）至收到一审判决书后就清楚该房产情况，其应当搬离涉案房产，履行腾房之义务。奇齿龙公司清楚惠龙兴公司亦需缴纳租金、水电费给某股份有限公司，但是奇齿龙公司却依然占有涉案房产并且一直未缴纳租金及水电费，因此形成有利于奇齿龙公司的法律地位，严重损害惠龙兴公司经济收益，有违诚实信用原则，构成滥用民事权利。奇齿龙公司辩称，一、一审判决认定的基本事实清楚，但是对于计算年限的问题有误。二、评估报告已经对装修价值进行了折旧处理，因此，不能再按照租赁期限的剩余年限进行折旧，而且对于涉案房屋装修的使用价值的期待利益不止合同约定的租金期限，在租赁期届满后上诉人深圳市奇齿龙科技有限公司仍然可以继续与业主签订租赁合同。三、评估报告的专业性和法定程序是没有问题，应当认可。四、关于46万元的问题，后面支付了部分房屋使用费，奇齿龙公司需要核实，需要对方提供证据。奇齿龙公司向一审法院起诉请求：一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告向原告返还房屋租赁押金36200元；三、被告向原告赔偿装修损失费362508元；四、被告向原告赔偿被行政处罚损失3000元；五、本案诉讼费由被告承担。惠龙兴公司反诉请求：一、原告支付拖欠的水电费及租金156929元（2017年12月至2018年8月，租金从2018年1月17日起按18100元/月计至搬离之日止）；二、原告支付被告因逾期支付租金的违约损失246848.8元；三、原告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月17日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方提供位于沙井某社区原丽丽时装厂房B栋三楼301号整层和四楼401号整层租赁给乙方作工厂使用，租赁期限为2017年11月17日至2020年11月16日止厂房每月租金为18100元，厂房从2017年12月16日开始计租，厂房满两年一个增幅期，从2019年12月16日开始增幅，增幅率为10%；2.乙方每月卫生费300元，电梯管理费300元；3.付款方式：合同签订后，乙方即交两个月的厂房租金作为保证金，合计36200元整，另同时交首月厂房租金、卫生费及电梯费18700元；4.乙方应在每月5日前交清当月的租金和上月的费用，甲方给予收款收据；5.甲方负责厂房用电提供乙方使用，水电费由甲方统一代收，每月按乙方分表的用量向乙方收取（电费按照1.05元/度，另加10%损耗费，同时分摊基本电费，水费按照甲方交给供水局的价格算，另加10%损耗费）；6.合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整地归还甲方。同日，被告向原告出具《收款收据》，确认收到租赁保证金36200元。2018年6月6日，宝安市场监督管理局沙井所作出行政处罚决定书，认定原告法定代表人李汉江于2018年5月15日至2018年6月5日期间，未经市场监督管理机关核准颁发营业执照，擅自在深圳市宝安区××马××区××301从事无照经营活动，对其作出没收违法所得2000元、处罚1000元的决定。2018年3月至7月期间，原告通过银行转账方式向被告缴交2018年1月至6月的水电费、卫生费、电梯管理费。2018年7月至2019年3月期间，深圳市沙井某股份合作公司出具《收款收据》，确认收到“原丽丽时装厂”缴交的2018年6月至2019年3月的水电费。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为409179元，装修净值为362508元。原告垫付了评估费4400元。原告于2018年7月24日诉至一审法院，并自认从2018年1月17日开始未向被告缴交房屋租金，目前尚占有涉案房屋。一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同是否有效。原告主张涉案租赁合同无效。被告辩称，涉案租赁房屋有房产证，涉案租赁合同应为有效，并提供了《房屋产权登记审批表》为证。一审法院认为，首先，被告提供的《房屋产权登记审批表》证据为复印件，并未提供原件，也无法提供涉案房产具体登记信息，无法对真实性进行核实；其次，即使《房屋产权登记审批表》为真实，但该审批表记载的房屋地址为“宝安县沙井镇某村第二工业区第二厂房”，并不具体明确，被告提供的证据不足以证实涉案房屋与审批表记载的地点一致或属于其中的一部分，无法确定与涉案租赁物存在关联性。由于被告所提供《房屋产权登记审批表》缺乏真实性、关联性，不予采信，因此，对于被告主张涉案房屋已取得房产证，不予采信。由于被告未提供充分有效的证据证明涉案房屋已取得房产证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，确认原告与被告于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告返还房屋租赁押金36200元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告返还房屋租赁押金36200元，予以支持。关于原告诉请被告赔偿装修损失，因合同无效，原告占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归被告所有，被告应当折价赔偿。本案中，被告深圳市作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了资产评估报告，评估涉案房屋装修原值为409179元，装修净值为362508元。被告对评估报告的折旧率存在异议，认为双方签订的合同为三年，截止目前已过了将近一半，按照合同至少折价50%，但是评估报告是按照物品的使用年限计算的。一审法院认为，按照合同约定涉案房屋的租赁期限为2017年11月17日至2020年11月16日止，合同期满后或中途退约，固定装修不能拆除，整体完整的归还甲方，即使合同有效，原告对于涉案装修使用价值的期待利益至多为三年，故涉案房屋的装修残值应根据已使用的年限[（从2017年11月17日至2019年4月10日（一审辩论终结时）]进行折价，酌定涉案房屋装修残值为409179元(原值)×53%=216864.87元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告对此应承担主要过错责任，酌情由被告承担原告的装修损失173491.9元（216864.87元×80%）。关于原告诉请被告赔偿原告因行政处罚的损失3000元。原告提供的证据不足以证明该损失确由被告造成，该诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。关于被告诉请原告支付房屋占有使用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认自2018年1月17日起未缴交涉案房屋的租金，因此，被告请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，即以18100元/月为标准，从2018年1月17日起实际支付至涉案厂房腾退之日止。关于被告诉请原告支付2017年12月至2018年8月的水电费。一审法院认为，原告提供的证据足以证明其已缴交2017年12月至2018年8月的水电费，故对于被告诉请原告支付2017年12月至2018年8月的水电费，不予支持。关于被告诉请原告支付因逾期支付租金的违约损失。因合同无效，该诉请缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认原告深圳市奇齿龙科技有限公司与被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳市奇齿龙科技有限公司房屋租赁保证金36200元；三、被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市奇齿龙科技有限公司装修损失173491.9元；四、原告深圳市奇齿龙科技有限公司于判决生效之日起十日支付被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司涉案房屋房屋占用使用费，以18100元/月为标准，从2018年1月17日起实际支付至涉案房屋腾退之日止；五、驳回原告深圳市奇齿龙科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费7325.62元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担3501.62元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司3824元；反诉受理费7356.67元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担2638元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司承担4718.67元；评估费4400元，由原告深圳市奇齿龙科技有限公司承担2534元，被告深圳市惠龙兴房地产投资有限公司承担1866元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。惠龙兴公司作为涉案房产的出租人，应当提供证据证明涉案房产已取得房产证或建设工程规划许可证，但惠龙兴公司提供的《房屋产权登记审批表》为复印件，且未提交其他证据佐证，无原件核对的复印件显然不能作为涉案房产的产权证明，惠龙兴公司应承担举证不能的不利后果，一审法院认定涉案租赁合同无效，依据充分。惠龙兴公司对一审该认定提出质疑，却不能举出证据佐证其一审提交的复印件的真实性，对其该项上诉理由，本院不予采纳。惠龙兴公司作为出租方，将未取得合法产权的房屋出租，导致合同无效，显然应承担主要责任，一审法院认定其承担80%责任，与其过错程度相适应，并无不当。涉案评估报告系一审法院委托作出，鉴定机构和鉴定人员均具有相应资质，惠龙兴公司一审并未申请评估人员出庭质证，其对评估报告提出的异议缺乏依据，本院不予采纳。一审中，由于双方对涉案房产的装修残值不能达成一致，奇齿龙公司申请评估，并在一审法庭辩论终结前将其关于装修损失的诉讼请求变更为362508元，符合法律规定，惠龙兴公司再以其起诉状中请求的装修损失为131759元构成自认为由要求以此确定装修损失，理由不能成立。评估报告虽已考虑装修折旧，但未考虑合同期限只有三年，一审法院未采纳评估报告确定的装修现值而是根据已使用年限占合同年限的比例进行折旧，符合常情常理，至于奇齿龙公司主张的合同到期后可以续签等理由，均属不确定事由，不能作为不按合同期限计算折旧的合理理由。鉴于本案审理周期较长，而奇齿龙公司作为原告提起诉讼后一直未主动腾退房屋及缴纳房屋使用费，惠龙兴公司主张装修折旧在奇齿龙公司未腾退房屋前应持续计算，符合权利义务平衡原则，本院予以采纳，本院确定装修折旧计算至奇齿龙公司实际腾退房屋之日止，计算公式为：奇齿龙公司实际使用天数【1-（实际腾退房屋之日-2017年11月17日）÷1095日】×409179元×80%”。关于2018年7月至2019年3月期间的水电费，奇齿龙公司已向深圳市沙井某股份合作公司缴纳，虽与合同约定不符，但未对惠龙兴公司的权益造成影响，惠龙兴公司再要求奇齿龙公司向其缴纳，缺乏依据，本院不予支持。至于2019年3月之后的水电费，因惠龙兴公司一审未提出相应的诉讼请求，本院不予处理，惠龙兴公司应另循途径解决。综上所述，上诉人奇齿龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人惠龙兴公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17072号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17072号民事判决第五项、第六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17072号民事判决第三项为：上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司应于上诉人深圳市奇齿龙科技有限公司腾退房屋之日起十日内赔偿上诉人深圳市奇齿龙科技有限公司装修损失，计算方式为：【1-（实际腾退房屋之日-2017年11月17日）÷1095日】×409179元×80%”；四、驳回上诉人深圳市奇齿龙科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人深圳市惠龙兴房地产投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11183元，由上诉人奇齿龙公司负担8000元，上诉人惠龙兴公司负担3183元。上诉人奇齿龙公司已预交二审案件受理费6737.62元，上诉人惠龙兴公司已预交二审案件受理费4445.38元，本院不予退还，上诉人奇齿龙公司应在执行时迳付上诉人惠龙兴公司诉讼费1262.38元。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年二月二十八日书记员 何明辉