广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4466号上诉人（原审被告）：林勇，男，1979年6月12日出生，汉族，住广东省南雄市。上诉人（原审被告）：张海荣，女，1979年6月29日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。被上诉人（原审原告)：中山市云堆物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园柏丽广场3期P幢B32号二层，统一社会信用代码91442000586354649K。法定代表人：袁和平,该公司副总经理。上诉人林勇、张海荣因与被上诉人中山市云堆物业管理有限公司（以下简称云堆公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。林勇、张海荣上诉请求：撤销一审判决，改判物业费的支付标准为每平方米1.3元再打9折计算。事实和理由：1.林勇、张海荣已经将税费及物业费现金缴纳给云堆公司并要求其开具发票，云堆公司要求先收回收据再换取发票，而云堆公司在2018年1月31日凌晨撤离涉案小区，导致收据回收后没有发票。2.一审法院仅凭云堆公司出具的清单判决林勇、张海荣缴纳物业管理费及水费没有事实依据。3.根据云堆公司发出的重磅通知，其物业管理从2016年11月其按照1.3/平方米计算，因此在云堆公司存在物业管理瑕疵的情况下，物业费的收取标准应当是1.3元/平方米的基础上打9折。云堆公司辩称：1.林勇、张海荣未缴费，在云堆公司多次催促后，林勇、张海荣称将物业费用缴纳给业委会，在云堆公司提起诉讼后，又说将费用缴纳给我方，但未提供证据予以证明。2.关于收费标准的问题，云堆公司是合法向发改局申请，经过发改局审批后按照物业合同收取的。3.关于物业费优惠通知的问题，因为林勇、张海荣长期拖欠物业费，2017年才缴纳2015年度物业费，因此不享受该物业优惠。云堆公司向一审法院起诉请求：1.林勇、张海荣向云堆公司支付2017年7月至2018年1月共7个月的物业管理费965.86元及违约金（违约金以每月的物业管理费137.98元为基数，分别从欠费次月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止，暂计至2018年9月30日为217.31元）。2.林勇、张海荣向云堆公司支付2017年6月至2018年1月期间共8个月的水费238.76元；3.林勇、张海荣向云堆公司支付诉讼费、律师费、材料费、交通费。一审法院认定事实：2013年9月30日，金红云公司作甲方、云堆公司作乙方签订一份《中山市金红云花园（巴厘小筑）物业管理服务委托合同》约定，甲方将金红云花园物业，委托乙方提供物业管理服务。云堆公司的日常服务工作包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木、建筑小品、园林小品等的养护与管理，公共环境卫生，安全防范工作等。安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤等。服务要求及质量为设备良好，运行正常,门岗秩序维护员24小时站岗值班。物业管理费按建筑面积为高层电梯住宅每月每平方米1.5元，别墅每月每平方米2元，商铺每月每平方2.5元，地下小车车位服务费每月50元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月10日前。服务期限自2013年10月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，云堆公司依约对金红云花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费，物业管理费标准至2015年4月高层电梯住宅仍按建筑面积每月每平方米1.2元收取。中山市发展和改革局（物价局粮食局）于2015年2月10日向云堆公司颁发《广东省经营服务性收费许可证》，高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，云堆公司称新标准收费实际执行时间从2015年5月份开始。2014年8月25日，云堆公司作甲方、林勇作乙方签订一份《金红云花园物业管理服务协议》约定，乙方将位于中山市××乡镇××楼××单元××房物业，委托甲方提供物业管理服务。物业管理费为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元;每次交费的时间为每月10号之前,逾期未交按应交物业服务费按每天千分之三交纳违约金。云堆公司对该小区的物业管理服务期至2018年1月31日，2018年2月1日起移交给中山市三乡镇金红云花园小区业主委员会接管小区。一审庭审时云堆公司陈述林勇、张海荣从2017年7月开始拖欠物业管理费,至2018年1月林勇、张海荣累计拖欠云堆公司7个月的物业管理费合计965.86元（1.5元/平方米/月×91.99平方米×7个月），计至2018年9月30日应付违约金217.31元，拖欠2017年6月至2018年1月共8个月的水费238.76元，上述费用合计1421.93元。林勇、张海荣称2018年1月之前的物业管理费和水费均已以现金方式缴交,但云堆公司未开具收据，云堆公司对林勇、张海荣述称已缴清费用的事实不予确认。林勇、张海荣提供的水费收据内容显示,金红云花园10幢2单元301业主于2018年2月25日向金红云花园小区业主委员会缴交2017年6月至2018年7月24日期间的水费共计257元,云堆公司称云堆公司并未委托金红云花园小区业主委员会收取水费,也未收到业委会转交的水费,故不确认林勇、张海荣已缴交水费事实。云堆公司称已多次向林勇、张海荣追讨上述费用未果，于2018年10月30日向一审法院起诉，主张前述实体权利。一审法院于2018年10月30日作预立案调解，调解不成于2019年1月14日正式立案。一审另查：中山市不动产登记资料证明表载明，林勇、张海荣的涉案物业位于中山市××乡镇××路××单元××房,建筑面积为91.99平方米,登记时间为2014年6月17日。按照《中山市金红云花园物业管理服务委托合同》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，林勇、张海荣每月应向云堆公司缴交物业管理费137.98元（91.99平方米×1.5元/平方米）。一审法院已生效的（2017）粤2071民初20751、20752号民事判决书查明：该两案被告也即涉案小区业主认为云堆公司对管理小区不到位，存在许多问题，对小区公共设施、绿化、草地没有及时维护，小区外墙被台风损坏、倒塌，长期不进行维修，对小区损坏设施虽然有一些进行了维修，但没有彻底维修好，电梯经常故障不进行维修，经常有业主被无故停水，发生业主财物被盗事件，因而导致部分业主拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起许多业主不满及部分业主不交管理费的情况下，云堆公司要求林勇、张海荣按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，云堆公司并未向一审法院提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。云堆公司虽向一审法院提交了其对金红云花园小区受损的设施进行维护维修及修复后有关证据，但云堆公司的证据不足以证明其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务。故其要求林勇、张海荣按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。依据双方的证据结合金红云业委会组织召开临时业主大会要求云堆公司撤离、进行新物业选聘、金红云业委会起诉要求云堆公司限期撤离金红云花园小区事实，根据一般生活经验，一审法院认定云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。云堆公司与物业建设单位金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》，以及与林勇签订的《金红云花园物业管理服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。云堆公司依据与金红云公司的约定，对金红云花园小区物业进行管理服务，林勇、张海荣系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，故林勇、张海荣应向云堆公司支付相应的物业管理费。本案的争议焦点有：一是云堆公司对涉案金红云花园小区是否按照云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务；二是林勇、张海荣是否已向云堆公司缴交2017年3月至2018年1月期间的物业管理费和水费。对焦点一，关于云堆公司对涉案金红云小区是否按照云堆公司与金红云公司签订的《物业管理服务委托合同》全面、适当地履行管理义务问题，一审法院在审理前述案件时已作了认定，因本案涉案小区与前述案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及于本案，应当认定云堆公司对该涉案小区的管理服务存在瑕疵。对焦点二，林勇、张海荣是否已向云堆公司缴交2017年6月至2018年1月期间的物业管理费和水费问题。本案是合同纠纷，双方对林勇、张海荣是否已履行缴费义务发生争议，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，应由负有履行缴费义务的林勇、张海荣承担举证责任。林勇、张海荣辩称其已缴交2017年6月至2018年1月期间的物业管理费和水费，云堆公司否认已缴交，故林勇、张海荣应对其主张提供证据证明，但林勇、张海荣未提供已缴交物业管理费的证据,提供的水费收据并非云堆公司出具,应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定林勇、张海荣尚未向云堆公司缴交2017年6月至2018年1月期间的物业管理费和水费的事实。云堆公司对金红云花园小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因云堆公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。云堆公司要求林勇、张海荣全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因云堆公司在履行合同中亦存在管理不当的责任，云堆公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。云堆公司请求林勇、张海荣支付物业管理费的时间从2017年7月起计至2018年1月止共7个月，即核定林勇、张海荣应支付云堆公司物业管理费为869.3元（1.5元/平方米/月×91.99平方米×7个月×90%）；林勇、张海荣应支付给云堆公司2017年6月至2018年1月的水费238.76元；云堆公司的其他诉讼请求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、林勇、张海荣于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2017年7月至2018年1月期间的物业管理费869.3元；二、林勇、张海荣于一审判决生效之日起五日内向云堆公司支付2017年6月至2018年1月期间的水费238.76元；二、驳回云堆公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（云堆公司已预交），由林勇、张海荣负担（林勇、张海荣于一审判决生效之日起七日内迳付云堆公司）。本院二审期间，林勇、张海荣向本院提交如下证据：1.重磅通知一份、收据一组，拟证明物业公司已经主动将收费标准下调至1.3元每平方米。经质证，云堆公司认为对物业费的抵扣有条件，在抵扣完毕后恢复正常的收费，业主提交的重磅通知不是云堆公司公示的那一份。云堆公司向本院提交了重磅通知照片一份。经质证，林勇、张海荣要求查看重磅通知的原件，并怀疑该证据的真实性。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.云堆公司及张海荣、林勇分别提交的“重磅通知”均载明：“从2016年11月1日起，物业公司对一直按时缴纳管理费、水电费等的业主、住户，管理费做如下调整，高层洋房住宅由现行1.5/㎡元下调为1.3/㎡……。如在2016年10月31日前还有300元以上的欠费户，保持现行1.5/㎡元的标准收取，收费标准不变。”2.中山公用水务有限公司三乡分公司于2019年8月21日出具的证明载明：“我司经核，金红云小区趸售水表2018年1月份之前产生的水表，在中山市云堆物业管理有限公司的管辖期内已缴清水费”。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼二审相对性审查的规则，林勇、张海荣及云堆公司对于一审法院认定的云堆公司物业服务存在瑕疵，物业服务费减免10%，均没有异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：林勇、张海荣是否应当向云堆公司缴纳2017年6月至2018年1月期间的物业费及水费，如需要缴纳，物业费应当按照何种标准缴纳。本院作如下分析：林勇、张海荣认为其已经向云堆公司缴纳了2017年6月至2018年1月期间的物业管理费及水费，而云堆公司应当向其出具未缴纳物业费的证据。经查，云堆公司在一审中为证明其有权向林勇、张海荣收取物业费提交了《金红云花园物业管理服务协议》及物业费清单作为证据，林勇、张海荣也未否认云堆公司提供了物业服务、有权收取物业服务费及水费的事实，云堆公司已经就其主张完成基本举证义务。林勇、张海荣主张已经缴纳了诉争的物业费应当举证予以证明。至本案二审，林勇、张海荣均未提交能证明其已经缴纳了2017年6月至2018年1月期间物业费及水费的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为，林勇、张海荣应向云堆公司缴纳2017年6月至2018年1月期间的物业管理费及水费。关于物业费应当按照何种标准缴纳的问题。林勇、张海荣及云堆公司提供的重磅通知上均载明除业主在2016年10月31日前还有300元欠费的情况下，自2016年11月1日起，高层洋房住宅物业费从1.5/㎡元下调为1.3/㎡元，在云堆公司未提供相反证据证明林勇、张海荣不符合前述下调条件的情况下，本院认为，涉案物业费的标准应当按1.3/㎡元计算。综上，林勇及张海荣应当向云堆公司缴纳的物业费为753.4元（1.3/㎡/月×91.99㎡×7个月×90%）。另，对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人林勇、张海荣的上诉部分有理，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，二审因林勇、张海荣提交的新证据而改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1567号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1567号民事判决第一项、第三项；三、林勇、张海荣于本判决生效之日起五日内向中山市云堆物业管理有限公司支付2017年6月至2018年1月期间的物业管理费753.4元；四、驳回中山市云堆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元（中山市云堆物业管理有限公司已预交），由中山市云堆物业管理有限公司负担3元，林勇、张海荣负担22元（该款林勇、张海荣于本判决生效之日七日内迳付给中山市云堆物业管理有限公司）。二审案件受理费50元（林勇、张海荣已预交），由中山市云堆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年二月二十日书记员  郑 蕙