广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初4号 原告：单华坤，男，汉族，1978年8月30出生，身份证住址安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：何花，女，汉族，1984年2月10日出生，身份证住址安徽省宿州市埇桥区，系原告配偶。 被告：郑亚周，男，汉族，1987年4月15日出生，身份证住址湖南省耒阳市。 原告单华坤与被告郑亚周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告单华坤的委托诉讼代理人何花、被告郑亚周均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告单华坤诉称：2017年3月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租用原告位于广州市白云区太和镇南岭村三社自编A栋商铺之1-3号铺二楼，用于经营广告制作，租赁期限从2017年4月1日至2020年3月11日止，月租金2700元且每满12个月递增8%，如被告逾期支付房租，每逾期一日按应付款的3%计算逾期付款违约金至付清欠款为止，如拖欠租赁款超过15日的原告有权单方终止合同并收回商铺，并拒绝返还保证金等。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告自2019年7月开始欠付原告房租租金和水电费，原告多次催要未果。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2017年3月28日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即腾退、交还占用的案涉合同项下的房屋给原告；3、被告支付原告自2019年7月1日至2019年10月31日的房租租金、水电费、综合服务费合计14285元；4、被告支付延期付款违约金（以3704元为基数，按每日3%计算，自2019年7月11日计算至2019年8月10日为3444元；以7208元为基数，按每日3%计算，自2019年8月11日计算至2019年9月10日为6703元；以10704元为基数，按每日3%计算，自2019年9月11日计算至2019年10月10日为9633元；以14285元为基数，按每日3%计算，自2019年10月11日计算至结清欠付租金之日止）；5、被告按3349元/月向原告支付从2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；6、被告支付水电费暂计200元/月，具体以实际发生金额为准，自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止；7、被告承担本案诉讼费。 被告郑亚周答辩称：原告没有经过我的允许，私自拿我的物品，并私自把我的门撬了，还经常直接拉电闸，导致我无法正常的生活，拉闸停电两个月，我方无法经营。原告并没有安装电表，乱收费，导致我方损失重大。 经审理查明：2017年3月28日，原告单华坤（甲方）与被告郑亚周（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于广州市白云区太和镇南岭村三社自编A栋商铺之1-3号铺二楼，用于经营广告制作，计算租金面积为150平方米；租赁期限从2017年4月1日至2020年3月11日止；乙方承租该商铺应向甲方交纳租金及综合服务费，合称租赁费用，其中综合服务费是指甲方提供公共保洁、区域管理等有偿服务收取的服务费用总称；该商铺的月租金总额2700元，每满十二个月递增8%，依此类推；综合服务费为1元/平方米/月，合计为150元；租金交付期限，每月10日前交清当月租金；电费1.4元/度、水费5.5元/立方，公共电费按每月实际用量加损耗由乙方按实际用量分摊，自用水电费由乙方按实际用量加损耗由甲方代收，乙方须于每月10日前将上月水电费随当月租赁费用一并支付给甲方；在本合同签订之日，乙方须向甲方交付5400元作为履约保证金，保证金不能用于抵付租赁费用，合同期满结算后，如乙方无违约事项需扣罚保证金的，乙方凭保证金单据向甲方办理退款手续，甲方将保证金不计息如数退还乙方；租赁期满或合约解除，属于乙方的可移动之商品、货物、办公用品、设备等由乙方搬走，其他一切水电装修、固定设施等无偿归甲方所有，乙方不得拆除、毁坏，否则需照价赔偿；乙方物品在乙方租赁期满后三天内搬走，逾期不搬走者视为乙方同意归甲方所有，由甲方自行处理；合同期满时，乙方须在租赁期满之日退还该商铺，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与租赁费用后十五天内，返还乙方所交的保证金；乙方应如期交纳租赁费用，每逾期一日，按应付款的3%计算逾期付款违约金，直至付清欠款为止；如拖欠租赁款超过15天，则甲方有权单方中止本合同及收回该商铺，并拒绝返还保证金；租赁期限开始之日起乙方即可直接进场使用该商铺，甲方不再另行通知；乙方在未清偿租金和其他费用前，甲方有权留置乙方场地内的财物，并限制乙方财物离开甲方控制的区域。在该合同项下，原告单华坤已收取了被告郑亚周交纳的押金5400元。 庭审中，原、被告双方均确认，在该合同签订之前，被告郑亚周已经租赁案涉房屋使用两年之久，且被告郑亚周至今仍在使用该房屋。而对于案涉租赁房屋，原告单华坤确认系宅基地房屋且无办理合法报建和产权登记。经本院释明合同效力后，原告单华坤明确表示坚持原诉讼请求不予变更。 另查，被告郑亚周已向原告单华坤交纳了截止至2019年6月的租赁费用，自2019年7月起的租赁费用尚未交纳。被告郑亚周称，其此后未再交纳租赁费用的原因是原告拿了其物品未进行处理。原告单华坤称其是拿了被告郑亚周的广告画，但后来也还给了被告；被告确认物品有返还，却表示广告画系用于展会所用，原告交回时已经没有用了，且原告还将门锁换了。原告确认更换了门锁，但表示在2019年8月27日被告支付了截止至2019年6月的租赁费用后已经把钥匙交给了被告，被告对此也予以确认。庭审中，原告提交了房租及水电费的记账单，拟证实被告郑亚周在2019年7月至10月期间每月应交纳的水电费分别为355元、155.1元、147元、232元。被告郑亚周确认对水电费原告会在抄表之后与房租一并开单微信发送给他，庭审时对原告所提交的上述记账单的真实性也无异议，并表示2019年7月、8月未在案涉租赁房屋内居住，但未提交相反证据予以推翻上述水电费数据。对于2019年11月起的水电费费用，原告单华坤称其未再抄表，故尚不清楚。 上述事实，有《商铺租赁合同》、微信聊天记录、记账单及当事人陈述等证据证实。 本院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告单华坤确认涉案房屋属于宅基地房屋，亦明确表示该房屋无产权证，无办理合法报建，故就案涉房屋所订立的《商铺租赁合同》应属无效。 关于返还场地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告郑亚周至今仍占有使用案涉租赁物业，故原告单华坤要求其腾退案涉物业的请求，本院予以支持。 关于租赁费用的问题。虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故现原告单华坤要求被告支付租赁费用的主张，实际是要求被告支付房屋占有使用费。根据原合同约定，该占有使用费应当包含了原来约定的租金及综合服务费，且按照原合同的约定，2019年7月起的租金每月应为3149.28元，包含综合服务费在内为3299.28元/月。综上，被告郑亚周应按3299.28元/月的标准，自2019年7月1日起向原告单华坤支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，截止至2019年10月31日为13197.12元。 关于水电费的问题。原告单华坤提交了记账单证实被告郑亚周在2019年7月至10月期间每月应交纳的水电费分别为355元、155.1元、147元、232元，而被告郑亚周对于原告所提交的上述单据的真实性并未提出异议，亦确认原告系通过该方式微信向其发送账单，故本院对此依法予以采信。现原告要求被告支付2019年7月至10月的水电费合计889.1元，本院亦予支持。对于2019年11月起的水电费主张，因原告并未提交相关的证据予以证实，故本院在本案中不予支持。 关于违约金的问题。原告单华坤依据无效合同的条款要求被告向其支付逾期支付租赁费用的违约金，显然缺乏合同及法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起三十日内，被告郑亚周将租赁的广州市白云区太和镇南岭村三社自编A栋商铺1-3号铺二楼腾空交回给原告单华坤； 二、于本判决生效之日起三日内，被告郑亚周向原告单华坤交纳占有使用费（该占有使用费按3299.28元/月的标准，自2019年7月1日起计付至实际返还房屋之日止，截止至2019年10月31日为13197.12元）； 三、于本判决生效之日起三日内，被告郑亚周向原告单华坤支付2019年7月至10月水电费889.1元； 四、驳回原告单华坤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费326元，由原告单华坤负担191元，由被告郑亚周负担135元。上述费用原告已预交，其中被告应负担部分，由被告在履行判决时直接向原告给付，本院不予退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员 白 亮 二〇二〇年二月二十六日 书记员 陈芷清