山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初6075号原告：青岛爱博瑞装饰安装有限公司，住所地青岛市四方区重庆南路3号4单元203户，统一社会信用代码91372030530911020。法定代表人：陆冠宏，董事长。委托诉讼代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。被告：青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市北京路东苑大厦，统一社会信用代码91370281727816385Q。法定代表人：郑文，董事长。委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹丹，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司与被告青岛东苑置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司的委托诉讼代理人张敦亮、被告青岛东苑置业集团有限公司的委托诉讼代理人刘国振、丁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告赔偿因其经济纠纷导致原告位于水岸府邸东苑18号楼1-2201室的房屋被被告另抵押被执行给原告造成的损失1438120元，承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年11月6日，原告与被告签订水岸府邸东苑项目橱柜橱具制作安装合同，合同中约定被告以水岸府邸东苑18号楼1-2201室商品房作为工程款交付给了原告，该房屋被告一直未给原告办理产权登记，后被告在原告不知情的情况下该处房产做了银行抵押贷款，现该房屋被法院查封执行，被告的行为严重侵害了原告的权利，故诉至法院。被告辩称，本案不属于房屋买卖合同范围，应为工程款支付纠纷，原被告之间以房屋抵工程款，双方有抵账意向但并未实际办理抵房手续，本案应为工程款纠纷。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一水岸府邸东苑项目安装合同一份、结算单一份，结算单金额为2512698元，证明原告与被告2012年11月6日签订了厨具橱柜精装房安装合同一份，合同总价款约定为2150000元，其中原被告约定已位于水岸府邸东苑施工的小区15号楼1-903、18号楼1-2201两套房屋，货款顶房款1071876元，原告按照合同履行了合同义务。证据二原告法人与被告物业公司就入住小区2013年1月5日签订了业主手册及业主临时公约及该物业公司于2014年、2015年为原告顶房的房屋的实际居住人出具的机打税务发票，证明原告的已实际接收该房屋及缴费通知。证据三胶州市人民法院2016鲁0281民初4787号判决书一份，该判决确认了原被之间的房屋，原告享有房屋所有权，及2017鲁0281民再10号民事裁定书一份，该裁定确认了原告的房屋因被查封，故撤销上诉2016鲁0281民初4787号民事判决，从两份判决书可以看出，原告曾就该房屋要求被告办理产权登记提出过相应的诉讼主张，且被法院采纳认可确权，但因被告原因导致该房屋被查封，故此因该房屋无法办理产权手续，全部责任归结于被告，请求法院判定被告按照现有的市场价格评估该房屋损失及对房屋所进行的装修确定原告的实际损失。证据四（2017）执异241号裁定书，证明原告对该房屋的实际使用情况，主要是证明被告在将房屋交接给原告后，又与案外人长城投资公司办理了属于原告房屋的抵押融资手续，导致原告的房屋丧失了办理确权及过户的条件，造成的原因是被告单方的行为导致的，现在房屋由原告的法人陆冠宏实际使用。证据五入住清算单一份，证明被告将该涉案两套房屋交接给原告的法定代表人陆冠宏，并由被告处工作人员王莉莉签字确认及该物业公司签字确认。被告对原告提交证据的质证意见：对证据一真实性无异议，对证明内容不予认可，只认可双方签订的总工程款；对证据二真实性无法确认，这是物业公司的材料并不是被告出具的，原被告之间就房屋抵顶房款没有办理任何手续，不能证明原被告之间以房抵款，这些人私自占有房屋，产生的损失应由占有人自己承担，收据为复印件不予质证；对证据三真实性无异议2016鲁0281民初4787号判决书已被再审的2017鲁0281民再10号裁定书撤销，所以2016鲁0281民初4787号认定的事实不能作为本案认定事实的依据，原被告之间未就以房顶合同款达成任何意思表示，也未办理任何以房顶账的手续，原告主张的无事实依据。对证据四原告并未与被告办理任何房屋交接手续，没有签订正式的商品房预售合同，原告入住涉案房屋，被告并不知情，且原告并未办理房屋的预告登记所造成的损失应自行承担。对证据五的真实性不予认可，该清单均是由东苑物业出具并不是由东苑置业出具，东苑置业对涉案房屋没有办理交接手续，原告无权因此主张房屋所有权。经审理查明，2012年11月6日，原告与被告签订了橱柜厨具制作安装合同，约定原告承包橱柜、厨具的设计、安装、调试等，合同总价款约定约为215万元，以实际制作、安装数量为准。合同第三条约定被告采用以商品房作为前期工程款支付原告，以水岸府邸东苑15号楼1-903号房屋（房款428667元）、18号楼1-2201号房屋（房款643209元），两套房款计1071876元，冲抵前期合同价款。2014年5月8日，原被告就水岸府邸项目电梯门套、橱柜制作安装费用进行结算并签订结算表，确认橱柜等价款为2512698元。2013年1月5日，陆冠宏与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2201号房屋签订了水岸府邸东苑小区业主临时公约。2013年1月5日，陆冠宏与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2201号房屋签订了水岸府邸东苑小区业主手册，并签订了房屋验收交接表。2013年1月5日，青岛东苑物业管理有限公司确认陆冠宏已交清了18号楼1-2201号房的购房首付款，同意交房，经办人是王莉莉。王莉莉是被告的工作人员。2015年12月19日，青岛东苑物业管理有限公司向18号楼1-2201号房屋业主陆冠宏发出缴费通知，通知其交纳2015年1月至2015年12月的物业费1416元、2013年1月至2015年11月的水费691元。2014年12月31日，王帆向青岛东苑物业管理有限公司交纳了水岸府邸东苑15号楼1-903号房屋2015年1-12月的物业费1133元。2015年12月21日，青岛东苑物业管理有限公司收取了水岸府邸东苑15号楼1-903号房屋2016年1-12月的物业费906元。在原告与被告的（2016）鲁0281民初4787号合同纠纷一案中，本院判决原告对位于胶州市北京路与福州路产汇处水岸府邸东苑小区18号楼1单元2201室房屋享有所有权。2019年3月18日，本院作出（2017）鲁0281民再10号民事裁定书，认定“本案原审（2016）鲁0281民初4787号案件，立案时间2016年5月5日，结案时间2017年3月16日，本案原审原告爱博瑞公司起诉时，涉案房屋已被青岛市中级人民法院在（2015）青金商初字第141号中查封。”，裁定“一、撤销山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初4787号民事判决。二、驳回原审原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司的起诉”。（2017）鲁02执异241号执行裁定书中查明“在建工程已于2013年8月7日抵押给交通银行股份有限公司青岛分行”，“2015年3月12日，本院作出（2015）青金商初字第141号民事裁定书”，“查封了被执行人东苑公司名下位于胶州市水岸府邸东苑小区的下列房产：15号楼1单元902…18号楼1单元…2201”。庭审中原告就水岸府邸东苑小区18号楼1单元2201号房屋的现有市场价值申请了鉴定。2019年10月16日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出鉴定意见：估价对象在价值时点的单价为12219.42元/平方米，总价为144.21万元。原告支出了鉴定费6110元。本院认为，2012年11月6日原、被告签订的橱柜厨具制作安装合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。2014年5月8日原被告就水岸府邸项目电梯门套、橱柜制作安装费用结算价款为2512698元。虽然双方在2012年11月6日签订橱柜厨具制作安装合同时约定了以商品房作为前期工程款支付原告，即以水岸府邸东苑15号楼1-903号房屋（房款428667元）、18号楼1-2201号房屋（房款643209元）两套房屋计价1071876元作为前期工程款交付原告，但以房屋作为前期工程款是橱柜厨具制作安装合同中约定工程款的履行方式，因此本案应为建设工程施工合同纠纷，以橱柜厨具制作安装合同来确定双方的权利和义务。2013年1月5日，原告的法定代表人陆冠宏与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2201号房屋签订了水岸府邸东苑小区业主临时公约、业主手册、房屋验收交接表，青岛东苑物业管理有限公司确认陆冠宏已交清了18号楼1-2201号房的购房首付款同意交房；2015年12月19日，18号楼1-2201号房屋业主陆冠宏交纳了2015年1月至2015年12月的物业费1416元、2013年1月至2015年11月的水费691元；综合以上事实，可以认定被告将水岸府邸东苑15号楼1-903号（房款428667元）、18号楼1-2201号（房款643209元）两套房屋计价1071876元作为前期工程款交付了原告。同时原告也明确通过诉讼主张确认其对位于胶州市北京路与福州路产汇处水岸府邸东苑小区18号楼1单元2201室房屋享有所有权。但是被告却将以上房屋抵押，且房屋被他人查封并强制执行，致使原告不能取得以上房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告基于原被告合同的约定和对被告的信任，接受用于折抵前期工程款的房屋，却使自己的合法权益受到了损害，原告主张被告赔偿损失，应予以支持。原被告在合同中约定以18号楼1-2201号房屋折抵前期工程款643209元，但因原告不能取得房屋，导致该部分款项不能实现而受到损失，原告主张被告支付该部分折抵前期工程款643209元予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告在将房屋抵押给他人时，应当预见到可能造成以房屋折抵前期工程款的约定不能履行，会给原告造成损失，包括合同履行后原告可以获得的房屋增值利益，因此原告主张被告赔偿不能折抵取得房屋的现在市场价值的损失，予以支持。结合鉴定意见，确定房屋的现在市场价值为1442100元，扣除折抵前期工程款643209元，其余的798891元为原告可以获得的房屋增值利益。鉴定费6110元是原告因诉讼支出的合理费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司工程款643209元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛东苑置业集团有限公司赔偿原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司损失798891元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告青岛爱博瑞装饰安装有限公司鉴定费6110元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费17833元，由被告青岛东苑置业集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  王晓晖审判员  陈 敏二〇二〇年二月三日书记员  郭 冉