广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23684号原告章华，男，汉族，1982年6月27日生，身份证住址：安徽省池州市东至县，委托代理人陈永新，广东深亚太律师事务所律师。委托代理人邹碧琴，广东深亚太律师事务所实习律师。被告曾秀英，女，汉族，1962年5月14日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托代理人李团结，广东省唐律师事务所律师。委托代理人张帆，广东省唐律师事务所律师。第三人曾华燕，女，汉族，1982年1月15日生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章华的委托代理人陈永新、邹碧琴，被告曾秀英的委托代理人李团结到庭参加了诉讼。第三人曾华燕经合法传唤后无故不到庭，本院适用缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、涉案房屋相关情况：被告曾秀英原为位于深圳市龙岗区布吉街道可园19栋1074号商铺（房地产证号：深房地字第××号）的所有权人。2017年8月17日，被告与第三人签订《代办手续服务协议》，约定由第三人向被告购得上述商铺，成交价为人民币260万元，后续双方签署了《深圳市二手房买卖合同》并由第三人支付了相关价款。2017年9月7日，上述商铺所有权转移登记至第三人名下。二、有无签订书面租赁合同：2016年11月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告租得涉案商铺;租金标准为6000元/月，每年递增10%。三、租赁期限：《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期限为2016年11月1日起至2018年10月30日止。原告称，双方曾经口头约定租期为5年，先签订2年租期合同，期满后再续3年。被告称，双方从未口头约定过租期为5年。四、出租人与承租人变更的约定：《商铺租赁合同》第五条约定，如果出租人将房屋所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效；出租人出卖房屋须在一个月前通知承租人，同等条件下承租人有优先购买权。原告称，被告与第三人协议确认按成交价人民币260万元出售涉案商铺，同日，被告送达《优先购买权通知函》给原告，告知原告出售成交价为人民币300万元。因被告与第三人恶意串通，采取故意虚报成交价格的方式，侵犯了原告优先购买权，给原告造成损失，故应由被告予以赔偿。被告称，被告及中介多次带买家看房，原告多次在场，被告均如实告知了商铺交易的情况，并询问原告是否行使优先购买权，原告从未表示要购买；在被告与第三人签订购买商铺买卖合同后，原告始终也没有明确表示要行使优先购买权；原告与第三人沟通要求续租未获得可后，原告才通过行使优先购买权的方式，要求新老业主支付补偿，并拒绝支付到期租金；原告行为违反诚信原则，索赔请求于法无据。原告为证明其主张，向本院提交了《代办手续服务协议》、《优先购买权通知函》等证据，但就侵害优先购买权而造成的损害结果、损失数额、行为与本案诉求的关联性，原告均未提交证据予以证明。五、装修约定：《商铺租赁合同》就租赁期间装修费用分担及合同到期后装修残值如何处分，并无约定。六、押金约定：《商铺租赁合同》第三条约定，承租人向出租人缴纳租赁押金12000元；合同终止，乙方（承租人）交清租金及水电、煤气、电话等相关费用，甲方（出租人）即可退还押金。第四条约定，乙方（承租人）无故拖欠租金，甲方（出租人）有权向乙方（承租人）加收滞纳金，滞纳金为实欠租5%/天，如拖欠租金15天以上视为违约，甲方（出租人）有权收回房屋，并不退还乙方（承租人)押金。七、房屋返还情况：原告称，涉案商铺已于2018年11月3日返还，并与第三人办理了交接。八、转让费：原告提交的《收据》显示，2016年10月17日原告向被告缴纳了商铺转让费45000元。原告称，被告收取转让费无任何法律、事实依据，应当予以返还。九、有无协商一致：原告称，双方就房屋交接、续租等事宜争执时，被告曾经承诺支付原告45000元装修费损失，该承诺对被告产生约束力，被告应按照承诺向原告支付装修费赔偿。原告为证明其主张，向本院提交了（2018）粤0307民初2119号案件开庭笔录、微信聊天记录等证据。被告称，被告将涉案商铺出售后，原告作为承租人拒绝向第三人交付租金，也拒绝腾退房产，导致第三人向人民法院起诉要求原告交付涉案商铺并承担违约责任。为了解决三方之间纠纷，被告曾经表示愿意承担一部分费用，但被告承担费用的前提是三方协商解决好房屋腾退、租金交付等事宜。实际上，因为三方未能达成一致，最终由法院作出了判决，因此被告承诺承担费用的前提并不存在，原告无权据此要求被告承担费用。十、相关诉讼情况：2018年，本案第三人曾华燕以本案被告曾秀英为被告、本案原告章华及案外人中原地产代理(深圳)有限公司为第三人，向本院提起房屋买卖纠纷诉讼，要求判令:1、被告曾秀英履行交房义务；2、被告曾秀英支付自应交房之日的逾期交房违约金110240元；3、被告曾秀英按6000元每月的标准支付损失。2018年11月16日，本院作出（2018）粤0307民初2119号判决，判令：驳回原告曾华燕的全部诉讼请求。2019年，本案第三人曾华燕以本案原告章华为被告、本案被告曾秀英为第三人，向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求判令：1、被告章华按合同约定支付2017年9月1日至2018年10月30日租金91200元及2018年11月1日至3日占用房屋租金660元；2、被告章华按照合同约定支付滞纳金27523元。2019年8月15日，本院作出（2019）粤0307民初13636号判决，判令：1、被告章华支付原告曾华燕2019年9月7日至2018年10月30日期间租金及2018年11月1日至3日期间占用使用费，合计90660元；2、被告章华按年利率24%的标准支付原告曾华燕滞纳金。十一、原告的诉讼请求：1、判令被告向原告返还商铺押金人民币12000元，自2016年10月18日起按照银行贷款利率4.75%计算资金占用利息，暂计至2016年10月17日利息为人民币1710元；2、判令被告返还商铺转让费人民币45000元，自2016年10月18日起按照银行贷款利率4.75%计算资金占用利息，暂计至2019年10月17日利息为6412.5元；3、判令被告向原告支付商铺装修费45000元，自2017年10月18日起按照银行贷款利率4.75%计算资金占用利息，暂计至2016年10月17日利息为人民币4275元；4、由被告承担诉讼费。十二、被告的答辩意见：1、被告从未承诺过租期为5年；2、被告及中介多次带买家看房，原告多次在场，被告均如实告知了商铺交易的情况，并询问原告是否行使优先购买权，原告从未表示要购买；3、被告与第三人签订购买商铺买卖合同后，原告始终也没有明确表示要行使优先购买权；4、原告与第三人沟通要求续租未获得可后，原告才通过行使优先购买权的方式，要求新老业主支付补偿，并拒绝支付到期租金；5、因原告拒付租金，导致第三人起诉被告，原告行为违反诚信原则，索赔请求于法无据；6、被告女婿张云为化解纠纷，曾与原告协商支付一定数额的补偿，但该承诺未经被告本人同意及追认。同时三方和解协议因第三人不同意而并未签署，且第三人也起诉了被告，被告已明确告知各方不同意再支付任何补偿；7、原、被告在签订合同时，已就收取45000元进场费达成一致并实际履行，可视为被告给予原告的租金优惠以及分摊至2年租期的附加费用。现两年租期已届满，原告要求退还费用没有事实依据；8、原告签署的租赁合同为2年租期，目前已届满，且涉案商铺已转让给第三人，即便有租赁再利用，也应当由原告与第三人协商，原告要求被告支付装修赔偿没有任何事实依据。十三、第三人的答辩意见：第三人未到庭发表答辩意见，亦未向本院提交书面答辩状及证据。判决结果本院认为，买卖不破租赁，《商铺租赁合同》第五条约定“如果出租人将房屋所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效”，第三人自2017年9月7日取得涉案商铺产权，原告继续使用涉案商铺，原告及第三人实际自2017年9月7日起成立了房屋租赁合同，被告不再享有及承担《商铺租赁合同》的权利义务。原告以承租人身份要求退还租赁押金，应当向新的房屋租赁合同关系相对人即第三人主张，并在原告与第三人之间的房屋租赁合同关系中审查是否符合退还租赁押金的条件，故本院对原告要求被告返还商铺押金的诉讼请求，不予支持。同理，涉案房屋租赁合同关系中承租人、出租人已变更为原告与第三人，对房屋装修残值如何处理，应当在新的房屋租赁合同关系中审查、认定。原告主张被告曾经承诺支付45000元装修补偿的意见，系当事人为解决纠纷所提出的协商方案，属于要约，在各方实际未就方案达成一致时，不应当认定为具有履行约束力的承诺，故本院对原告要求被告支付装修补偿45000元的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告退还转让费45000元的诉讼请求，本院认为，承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付“入场费”、“建设费”等费用，合同期满终止或因承租人违约导致合同解除，承租人请求返还前述费用的，不予支持，现《商铺租赁合同》约定的租期已满，且被告已经不是涉案房屋租赁合同关系的相对人，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。此外，关于原告提出的被告等人损害其优先购买权并要求被告赔偿的意见，因原告未提交证据证明侵害优先购买权行为有造成原告损失，以及侵害优先购买权行为与本案各项诉讼请求之间的关联性，故原告该意见，本院不予支持。第三人曾华燕经本院合法传唤后，拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理，相应法律风险由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告章华的全部诉讼请求。案件受理费1294元（原告已预缴），由原告章华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二〇年二月二十三日书记员 戴思强