宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书（2019）宁0522民初3505号原告：海原县五桥沟农家乐园有限公司。法定代表人:田某1，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田某2，高中文化，宁夏海原县人，住海原县。系原告之子。代理权限为特别授权。被告：马某1，宁夏海原县人，住海原县。现住海原县。身份证号:×××委托诉讼代理人：马某2，大学文化，宁夏石嘴山市人，住石嘴山市。现住海原县。系被告妹妹。代理权限为特别授权。原告海原县五桥沟农家乐园有限公司诉被告马某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法由审判员李燕适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田某2、被告马某1及委托诉讼代理人马某2到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年11月15日签订《房屋租赁合同》，双方约定将位于海原县海城镇山门村的海原县五桥沟农家乐园有限公司（正常营业且所有财产及设备完好无损）租给被告经营，被告自行办理了合法营业执照进行了正常营业，2018年5月1日海原县人民政府的一纸停业整顿书被告无奈被迫停业，后被告将自己置办的绝大多数财产陆续转移回家，在拆除部分财产后未对公司原状进行恢复，对属于原告的所有财产和房屋等设施受到的损坏不管不顾，且将一小部分财产留在了公司个别房间内，在不留看门人员的情况下离开了公司，致使公司财产丢失或破坏比较严重。原告发现后多次要求被告安排看门人或将财产移交，但被告迟迟不肯配合。公司停业期间处于无人看守状态，被告对公司未尽到保护义务，下雨时没有及时修改水路，造成部分围墙被冲塌；雨水冲进部分房间未及时排除造成房屋地基下陷、墙体裂缝；屋顶漏水造成部分房子石膏顶受到不同程度的损坏；院内积水过多未排水造成院坪下陷；且部分财产丢失，因双方没有办理合同解除和财产移交手续，直至2018年8月底，原告再次要求被告移交财产同时解除合同，但被告还是不予配合，原告无奈向被告索要房门钥匙，被告只移交每个房门上的一把钥匙，剩余3把钥匙至今还在被告手上，还有一间房屋因为被告一直存放自己的东西没有向原告移交钥匙，直至2019年3月份被告才将自己的东西搬走。原告认为被告停业属客观原因，为不可抗力，且双方都有损失，但上述损失却为被告主观原因造成，故应由被告承担。原告、被告之间签订的合同被法院裁判为无效合同，但根据双方约定及《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，合同虽被认定为无效合同，但对于承租人主张房屋占有使用费的，法院应当支持。双方合同约定年租金8万元，被告实际占有使用了原告的财产8个月，被告应承担原告占有使用费53333.3元。原告为维护自己的合法权益，诉请判令：一、被告向原告移交财产登记表上的财产设备及剩余房间钥匙；二、被告赔偿原告在占用使用原告财产期间造成的损失47940.8元或进行修复；三、被告支付原告占用原告财产设备的租赁费53333元；四、本案诉讼费由被告承担。原告对自己的主张除陈述外还提供了以下证据：一、照片复印件27张，证明被告损坏原告房屋状况的事实；二、收款收据3份、销货清单1份、证明1份、工程预算服务项目报价表1份，证明被告损坏的房屋及附属设备的价格的事实。被告辩称，一、本案所涉房屋被海原县政府列为违章建筑，政府已按照相关按法进行拆除。本案所涉房屋钥匙自海原县人民政府下发整改决定后，被告已将全部钥匙交给原告代理人，后房屋一直由原告占有，此事已经海原县人法院（2019）宁0522民初民事判决书审理认定。二、原告所丢失的财产与被告无关。三、原告房屋因下雨造成的损失，应当由原告自行承担。原因为：1、原告房屋因下雨造成的损失发生于被告向原告交回钥匙后房屋由原告占有期间；2、原告房屋地处海原县政府确认的易发泥石流地质灾害的地区，本就有发生损失的可能性存在；3、原告建造的房屋没有合法建设许可证，却要在雨天时通过人为修改水路来防止损失，说明原告房屋本身存在质量不符合国家规定标准。四、原告要求被告返还租赁费的请求属于重复起诉应当予以驳回。被告对自己的主张除陈述外还提供了以下证据：一、海原县人民政府《责令限期整改决定书》复印件1份、（2019）宁0522民初72号民事判决书复印件1份、（2019）宁05民终621号民事判决书复印件1份，证明1、被告已于海原县人民政府下发整改决定书后将所有钥匙交给原告代理人田某2，田某2接受钥匙的行为符合表见代理行为，视为原告公司的接受；2、海原县人民法院（2019）宁0522民初72号民事判决书裁判由原告向被告返还房屋租赁费5.5万元，后经中卫市中级人民法院维持原判的事实；二、视频光盘1张，证明原告所诉丢失财产中存放在消毒柜中的杯子已由案外人田某2转卖他人的事实；三、海原县人民政府办公室《关于印发海原县2017年地质灾害防治方案的通知》1份，来源于海原县人民政府官网，证明海原县每年5月进入汛期，汛期暴雨多集中于6-9月，该时段易发地质灾害。本案涉案房屋系位于海原县地质灾害点，易发生泥石流灾害的事实。对原告提供的证据一被告质证真实、合法，但对关联性和证明目的有异议。1、该组证据不能证明系被告所为；2、该损失非人为原因造成；对证据二三性和证明目的均不予认可。以上证据是否用于该房屋，且不是正式发票，价格明显高于市场价。2017年1月2日的收据中的餐椅已由原告变卖。2017年8月5日收据中灰斗车和水泵已在被告向原告代理人交付钥匙时留在原告的房屋内。2017年10月13日收据中的换气扇也是在被告向原告代理人交付钥匙时留在原告的房屋内。该证据和本案没有关联性。对被告提供的证据一原告质证除对第一个证明目的不予认可外其余均无异议。被告当时只交付了每间房屋的1把钥匙，其余没交，有些房屋直接没交；对证据二无异议；对证据三三性不予认可。本院认为，原告提供的证据一，因被告认可真实性、合法性，故本院对其真实性、合法性认定，但该组证据不能证明原告房屋损毁系被告所致，故对其关联性和证明目的不予认定；证据二原告未提供其他证据与该组证据相互印证，对其真实性及关联性无法确认，故三性及证明目的本院均不予认定。被告提供的证据一原告对三性无异议，本院予以确认，该组证据证明目的在该份证据中均予以体现，故本院对证明目的予以认定；证据二被告无异议，对三性及证明目的予以认定；证据三真实性无法确定，本院不予认定。经法庭审理，结合原、被告的陈述与本院认定的有效证据，确认以下事实：2017年11月15日，原告与被告签订租赁合同一份，约定由被告租赁原告土地20亩及土地上的建筑物、附属设施等，租期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止，第一年租金为8万，后四年每年9万。租赁期限实际自2017年12月15日起计算。后原告将租赁物移交被告进行装修，被告分三次向原告支付7万元租赁费。2018年1月13日被告在租赁场地开始经营海原县老城区南华山生态农家乐，2018年5月20日因收到海原县人民政府发出的责令限期整改决定书而全面停止营业，并于同年7-8月将租赁房屋钥匙交与原告代理人。2019年1月3日，被告及其经营的海原县老城区南华山生态农家乐起诉原告及其代理人田某2房屋租赁合同纠纷一案，该案经本院审理依法作出（2019）宁0522民初72号民事判决书，判令：1、原、被告签订的租赁合同无效；2、由原告返还被告房屋租赁费5.5万元；3、驳回该案原告海原县老城区南华山生态农家乐诉求；4、驳回被告的诉求。原告不服该判决结果遂提出上诉并请求：维持一审判决第一、三、四项，撤销第二项；改判被告已支付的5.5万元租赁费折抵房屋使用费向原告支付；被告以财产清单内容为准向原告移交财产设备及房屋剩余钥匙；被告对在经营期间损坏的房屋及财产设备进行修复。二审法院经审理作出（2019）宁05民初621号民事判决书，确定其查明的事实与一审查明的事实一致，且确定本案原告就该案上诉请求第二、三、四项属于反诉，因双方在二审期间均不同意调解，随告知原告可另行主张，并作出了驳回上诉，维持原判的裁判结果。原告房屋墙体、吊顶及地面有部分被毁损的事实。故原告于2019年11月1日向本院起诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张被告向其移交财产登记表上的财产设备及房屋剩余钥匙，但未向法庭提供相应证据予以证明，本院不予支持；其主张被告对占有使用其房屋期间造成的损失共计47940.8元进行赔偿或修复，也未提供有效证据证明损失的具体财产及损失的时间、原因，故本院不予支持。其主张由被告支付占有使用其租赁财产使用费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”本案原、被告签订的租赁合同被已被（2019）宁0522民初72号民事判决书判决无效，且根据该案查明的事实确定原、被告于2017年11月15日签订房屋租赁合同，租期为5年，第一年租赁费为8万元，后四年每年9万元，被告租赁原告房屋经营海原县老城区南华山生态农家乐，2018年5月20日因收到海原县人民政府发出的责令限期整改决定书而全面停止营业并于同年7-8月将租赁房屋钥匙交与原告代理人。在本案庭审中原、被告均认可双方在租赁合同中明确约定租赁期限自2017年12月15日起算，故可以确定被告占有使用原告房屋及附属设备的期限自2017年12月15日起至2018年8月止，按照双方约定的第一年租金为8万元计算，被告应当支付原告占有使用费5.3333万元，本院予以支持。综上，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条之规定，判决如下：一、被告马某1于本判决生效后15日内支付原告海原县五桥沟农家乐园有限公司房屋占有使用费5.3333万元；二、驳回原告海原县五桥沟农家乐园有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1163元，由原告海原县五桥沟农家乐园有限公司负担551元，被告马某1负担612元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判员 李 燕 二〇二〇年二月十三日书记员 刘华萍附：本案所适用的法律条款最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。