南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初7362号原告：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，统一社会信用代码9132010072605039XQ，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人:史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦杰，女，1990年10月16日出生，汉族，系南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：吴琼，女，1995年7月29日出生，汉族，系南京我爱我家房屋租赁置换有限公司员工，住安徽省安庆市望江县。被告：刘志兰，女，1982年4月12日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：胡海波（系被告刘志兰丈夫），1968年6月15日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告刘志兰居间合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托代理人秦杰、吴琼，被告刘志兰及其委托诉讼代理人胡海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司诉称，2019年5月6日，被告经原告居间与案外人祝某签订了《南京市存量房买卖合同》，以全款方式购买了位于南京市栖霞区房屋。合同约定，丙方完成乙方委托事项且办理存量房经营核准登记的，乙方按人民币40000元的标准支付丙方佣金。2019年9月，原告按照合同约定，协助被告与案外人祝某办理案涉房屋的过户手续以及交接工作。至此，该房屋所有交易流程已全部完成。但截至起诉之日，被告仅支付给原告佣金25000元，剩余佣金15000元一直拒绝支付。原告对此与被告沟通剩余佣金事宜，被告明确不予支付。被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告佣金15000元及违约金3000元，共计18000元；本案诉讼费用由被告承担。被告刘志兰辩称，2019年5月2日，被告将原有的鼓楼区房屋委托原告独家代理销售（签订），并在原告居间完成交易后，又通过原告购买了位于南京市栖霞区房屋。2019年8月底，被告发现原告佣金收费标准不一致，被告购买的房屋约定按总价款的2%支付佣金，而卖出的房屋按1.5%收取佣金。被告到原告公司总部询问后才知道原告在被告买卖房屋那段时间有个“购房节”佣金优惠活动。原告的宣传材料内容规定，“凡2019年4月1日-6月30日通过我爱我家出售房屋的业主，在2019年9月30日前再次通过我爱我家购买房屋，佣金专享1.2%”。被告购买某某村XX号X幢XXX室房屋签订合同时，原告的业务员没有如实告知被告有关佣金优惠活动情况，按总价款2%的佣金标准签订了三方合同。后被告多次与原告沟通、协商，要求按照原告规定的佣金优惠标准1.2%支付佣金，并主动要求支付佣金余款1160元（总房价2180000元×1.2%-已付25000元）。原告不同意，至今协商无果。被告认为原告的工作人员故意隐瞒事实，达到多收取佣金的目的；在签订合同前未尽告知义务，导致被告在不知道原告佣金优惠活动的情况下签订了三方合同，按总价款2%收取佣金的条款侵害了被告的合法权益，依法应属于无效约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年3月20日，我爱我家公司通过其官网公示了其开展春季购房节活动，在其宣传单载明的“八大保障”服务承诺内容中有“VIP业主，专属佣金1.2%：凡2019年4月1日-6月30日通过我爱我家出售房屋的业主，在2019年9月30日前再次通过我爱我家购买房屋，佣金专享1.2%”。2019年5月2日，刘志兰与我爱我家公司签订了《限时委托出售合同》，该合同主要内容为：甲方（刘志兰、胡海波）将位于鼓楼区.57平方米的房屋委托乙方（我爱我家公司）出售，委托出售价格为3000000元；委托期限自2019年5月2日至2019年8月1日；乙方在签订本协议时支付给甲方人民币500元，作为销售保证金。合同签订后，我爱我家公司向胡海波支付了销售保证金500元。2019年5月6日，刘志兰在我爱我家居间介绍下，与案外人祝某签订了《南京市存量房买卖合同》，该合同的主要内容为：甲方（祝某）将坐落于南京市栖霞区，建筑面积为86.35平方米的房屋出卖给乙方（刘志兰）；房屋转让价款为2180000元整，其中含定金100000元；2019年11月18日前送件当日前甲乙双方将购房款2050000元自行给付，甲方同意乙方自留尾款30000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割；丙方完成乙方委托事项，且办理存量房交易核准登记的，乙方按人民币40000元的标准支付佣金。2019年6月15日，刘志兰、胡海波在我爱我家居间介绍下，与案外人罗某签订了《南京市存量房买卖合同》，该合同主要内容为：甲方（刘志兰、胡海波）将坐落于南京市鼓楼区，建筑面积为49.57平方米的房屋出售给乙方（罗某）；房屋转让价款为2710000元整，其中含定金200000元；2019年9月15日前送件当日前甲乙双方将首付款1110000元自行给付；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币1350000元，用于支付房屋转让价款的余额；甲方同意乙方自留尾款50000元，在房屋交付时，甲乙双方自行交割；丙方完成乙方委托事项，且办理存量房交易核准登记的，乙方按人民币40650元（房屋总价款的1.5%）的标准支付佣金。此后，刘志兰与案外人祝某、罗某各自履行了《南京市存量房买卖合同》的义务。我爱我家公司协助刘志兰与祝某办理了某某村XX号X幢XXX室交接手续，刘志兰向我爱我家公司支付了佣金25000元。因刘志兰未按《南京市存量房买卖合同》约定的佣金向我爱我家公司支付剩余佣金15000元，故我爱我家公司诉至法院，要求处理。庭审中，我爱我家公司主张依据其优惠活动，享受佣金1.2%的条件为先卖后买，刘志兰经其居间的两份合同时间为先买后卖，故无法享受其公司的佣金优惠；合同是三方签订的，佣金标准是三方协商一致签订的，合同合法有效；其要求刘志兰按照合同约定支付佣金，并要求刘志兰承担违约责任有理有据，故坚持其诉讼请求。刘志兰则认为从宣传单看，其符合享受优惠条件，从房产部门的登记记录可以看出，其是卖房在先买房在后，应该以房产部门登记日期为准，故请求驳回我爱我家公司的诉讼请求。因双方各持己见，致使调解无效。另查明，根据刘志兰从我的南京手机APP房产交易日期记录截图打印件显示，其出售鼓楼区的房屋签约日期为2019年9月2日，其购买栖霞区某某村XX号X幢XXX室房屋签约日期为2019年9月24日。上述事实，有当事人的陈述、《南京市存量房买卖合同》、我爱我爱公司的购房优惠的宣传单、《限时委托出售合同》、我的南京手机APP房产交易日期记录截图打印件、买卖房屋的发票，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，我爱我家公司为刘志兰购买案外人祝某所有的位于栖霞区某某村XX号X幢XXX室房屋和刘志兰位于鼓楼区的房屋出售给案外人罗某提供了居间服务，并签订了《南京市存量房买卖合同》，我爱我家公司履行了居间义务。因此，刘志兰应向我爱我家公司支付相应居间佣金。但我爱我家公司于2019年3月20日公示了其开展春季购房节活动，在其宣传单载明的“八大保障”服务承诺内容中有“VIP业主，专属佣金1.2%：凡2019年4月1日-6月30日通过我爱我家出售房屋的业主，在2019年9月30日前再次通过我爱我家购买房屋，佣金专享1.2%”。上述佣金优惠规则没有明确规定享受佣金优惠1.2%前提条件必须是签订房屋买卖合同，而刘志兰于2019年5月2日与我爱我家公司签订了《限时委托出售合同》，委托我爱我家公司将其位于鼓楼区的房屋进行出售；2019年5月6日，刘志兰在我爱我家居间介绍下，与案外人祝某签订了购买位于南京市栖霞区的《南京市存量房买卖合同》。虽然刘志兰于2019年6月15日在我爱我家居间介绍下，与案外人罗某签订了出售其南京市鼓楼区房屋的《南京市存量房买卖合同》，但不影响刘志兰出售房屋在先，购买房屋在后的事实存在。所以，刘志兰卖房买房的行为符合我爱我家公司公示的享受佣金优惠1.2%的条件；我爱我家要求刘志兰按照《南京市存量房买卖合同》约定的佣金支付剩余的佣金15000元，并要求刘志兰支付违约金3000元的诉讼请求，本院难以支持。按照刘志兰与案外人祝某签订的《南京市存量房屋买卖合同》中确定的购房总价款2180000元，我爱我家公司以1.2%收取的佣金为26160元，扣除刘志兰已支付的25000后，刘志兰应再向我爱我家公司支付剩余佣金1160元。我爱我家公司主张在刘志兰与祝某签订《南京市存量房买卖合同》时，已将购房节活动内容告知了刘志兰，无证据证实，本院对此主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘志兰于本判决生效后十日内支付原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司佣金1160元；二、驳回原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由原告南京我爱我家房屋租赁置换有限公司承担100元，被告刘志兰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年二月十三日书记员  郑佳玲