福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初24081号 原告：福建中邮普泰移动通信设备有限公司，住所地厦门市思明区软件园二期望海路45号501室。 法定代表人：王经仪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟振辉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋明泉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司，住所地厦门市思明区软件园二期观日路18号404室A2单元。 法定代表人：陈瑞品，该公司董事长。 原告福建中邮普泰移动通信设备有限公司（以下简称中邮普泰公司）与被告东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司（以下简称东南和创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中邮普泰公司的委托诉讼代理人钟振辉、蒋明泉，被告东南和创公司的法定代表人陈瑞品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中邮普泰公司向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日起解除中邮普泰公司与东南和创公司之间的《房屋租赁合同》，东南和创公司立即腾空房屋；2.东南和创公司向中邮普泰公司支付2018年8月1日至2019年10月31日期间的租金332055元及相应租金的逾期付款违约金（2018年8月至2019年10月期间，分别以每月租金22137元为基数，按照日千分之一的标准，自上个月25日起计至每期租金实际支付之日止）；3.东南和创公司向中邮普泰公司支付物业管理费及公维金至腾房之日止（截至2019年9月为25540元）及其逾期付款违约金（2018年2月至2019年9月期间，分别以每月物业管理费以及公维金1277元为基数，按照日千分之一的标准，自当月25日起计至每期物业管理费及公维金实际支付之日止）；4.东南和创公司向中邮普泰公司支付电费至腾房之日止（2018年1月至2019年8月的电费为29289.96元）及其逾期付款违约金（以每月欠付的电费为基数，按照日千分之一的标准，从次月25日起算至每期电费实际支付之日止），支付公摊电费至腾房之日止（2018年1月至2019年7月的公摊电费为1354.78元）及其逾期付款违约金（以每月欠付的公摊电费为基数，按照日千分之一的标准，从之后的第二个月的25日起算至每期电费实际支付之日止）；支付公摊水费、水费至腾房之日止（2018年1月至2019年6月的公摊水费、水费为1777.21元）及其逾期付款违约金（以每月欠付的公摊水费、水费为基数，按照日千分之一的标准，从之后第三个月的25日起算至每期电费实际支付之日止）；5.东南和创公司向中邮普泰公司支付房屋占用费（以日租金的3倍为标准，自合同解除之日起计算至实际腾房之日止）；6.东南和创公司向中邮普泰公司支付因实现债权而支出的保费1543元。事实和理由：中邮普泰公司与东南和创公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由东南和创公司承租中邮普泰公司位于厦门市房屋，建筑面积为425.72平方米，用于办公使用，租赁期自2018年1月1日起计算至2018年12月31日止，租金为每月22137元。同时合同还约定若逾期交付房租或其他应由中邮普泰公司负担的费用的，每逾期一日，按月租金或未支付费用总额的0.5%支付违约金；逾期15日未支交房租或逾期30日未缴纳相关费用的，中邮普泰公司有权单方面终止合同，并有权要求继续按上述标准承担逾期违约金。此外，合同还约定合同终止或者解除后，应按合同解除之日交还符合合同约定的租赁房屋，逾期归还，则每逾期一日应向中邮普泰公司支付原日租金3倍的房屋占用费。合同签订后，中邮普泰公司依约将符合约定的房屋交付给东南和创公司使用，但其仅支付租金至2018年7月，此后租金至今未付。此外，从合同签订之日起至今均未支付过水电费用，公维金和物业管理费也仅支付过一期。东南和创公司拖欠租金及水电费等行为已经严重损害了中邮普泰公司的合法权益，特提起本案诉讼。 东南和创公司辩称，一、东南和创公司自2018年10月8日起至今未实际使用租赁场地，因未及时缴纳租金，中邮普泰公司于2018年10月8日对租赁场地进行上锁，所以其诉请的租金计算有误；二、中邮普泰公司要求支付的占用费标准过高，应以实际情况来计算；三、中邮普泰公司未按法定程序，从2018年10月8日就把东南和创公司办公室及公司运营的所有重要设备及云平台反锁至今，应对东南和创公司的相关损失进行赔偿；四、请求判令中邮普泰公司允许并配合东南和创公司腾空租赁房屋。从2018年10月8日至今，东南和创公司多次提出把房屋腾空，未能得到中邮普泰公司的同意，多次希望从办公室中取得重要的业务或转移公司运营平台的核心大脑——电梯物联网公共服务平台的云平台机电设备均未能得到中邮普泰公司的同意，给东南和创公司造成了大量损失，包括严重影响经营、大量员工离职、大量的服务应收账款未能收回、大量客户服务违约等。五、中邮普泰公司主张的违约金标准过高。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中邮普泰公司（甲方、出租方）与东南和创公司（乙方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于厦门市出租给乙方，出租房屋建筑面积425.72平方米，占甲方在望海路45号总产权面积2535.71平方米的16.79%；该房屋仅作办公用途使用，未经甲方书面同意乙方不得随意改变房屋用途，租赁期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为52元／平方米／月，物业管理费及公共维修金为3元／平方米／月，乙方按承租面积比例分摊承担租赁期甲方在望海路45号楼六楼实际所产生的套内水电费及公摊水电费，甲方出具正规收款收据（加盖公章）以及由电业局、物业开具的发票复印件（加盖公章）和费用分摊表（加盖公章）作为收款依据；2018年1月租金22137元在合同签订之日起五个工作日内支付，后续租金按自然月度结算，每月缴纳22137元，乙方于每月度25日前支付下个月度的租金，遇周末、节假日提前支付；乙方按承租面积每月承担物业费及公维金共计1277元，甲方按照物业管理方的收费通知单，义务向乙方发出缴费通知，乙方应于每月25日前按甲方通知的应缴费金额足额交付甲方，由甲方统一代收代缴；乙方按承租面积比例分摊租赁区域内所产生的套内水电费及公摊水电费，甲方按照物业管理方或供水供电等单位通知的租赁区域水电费（包含水电公摊）用量和费用，义务向乙方发出缴费通知，乙方应于每月25日前按甲方通知的应缴费金额足额交付甲方，由甲方统一代收代交。合同第九条违约责任第2点约定乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的0.5%向甲方支付违约金，逾期15日未交房租的，甲方有权单方面终止合同，并有权要求乙方继续按上述标准承担逾期违约金；第3点约定本合同租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定的其他应由乙方负担的费用的，每逾期一日，则应按逾期未支付费用总额的0.5%向甲方支付滞纳金；第7点约定在乙方违反本合同的情况下，甲方可以中断该出租房屋的水、电供应或封闭租赁区域等方式以敦促乙方更正其违约行为；第8点约定租赁期满或合同终止或解除，乙方应按本合同约定或双方协商约定的时间或合同解除之日交还符合合同约定的租赁房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的租赁场地占用费。 2017年12月29日，双方办理了租赁房屋的交接手续，东南和创公司开始使用租赁房屋用于经营办公，但自2018年8月起的租金、2018年2月起的物业管理费及公维金、2018年1月起的水电费、公摊水电费均未依约支付。 另查明，讼争租赁房屋有东、西两侧可以进入，东侧玻璃门由东南和创公司单独使用，西侧门由中邮普泰公司控制使用。中邮普泰公司可通过西侧门自其办公地点进入租赁房屋内。中邮普泰公司曾于2018年10月在前述东侧玻璃门上加锁，直至2020年1月16日将该锁开启并告知了东南和创公司。 还查明，自2018年4月起，中邮普泰公司的工作人员多次通过微信催促东南和创公司支付租金。2019年8月22日，中邮普泰公司的工作人员通过微信要求东南和创公司退还房屋钥匙，东南和创公司法定代表人表示财务室钥匙不可退还并询问目的是否为看房，中邮普泰公司的工作人员对此回复“是的”。 本案审理中，东南和创公司主张中邮普泰公司于2018年10月8日即在租赁房屋东侧玻璃门上锁，导致其公司无法正常办公经营，曾多次要求搬离物品均被拒绝，中邮普泰公司只允许东南和创公司法定代表人通过西侧门进入租赁房屋领取部分资料，设施设备均无法搬离。中邮普泰公司主张因2018年国庆假期结束后，发现东南和创公司员工没有在租赁房屋处上班，日常办公设备也搬离，与其法定代表人也无法取得联系，为保证安全和方便管理，因此在2018年10月底将东侧门上锁。自2018年10月起即通过电话微信、发函等各种方式向东南和创公司催讨租金、催促办理合同解除及交接事宜，但该公司一直消极对待，置之不理。 本院认为，中邮普泰公司与东南和创公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效合同。 根据合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。讼争合同约定的租赁期限于2018年12月31日届满，此后东南和创公司虽然未搬离讼争房屋，但此前中邮普泰公司已将租赁房屋上锁，客观上阻碍了东南和创公司从讼争房屋处搬离；东南和创公司也未继续支付租金，中邮普泰公司陈述自2018年10月起多次以各种方式催讨租金、催促办理合同解除及交接事宜，可见中邮普泰公司也对东南和创公司未搬离租赁房屋提出异议，双方在合同期限届满后均无继续履约的合意，因此并未形成不定期租赁关系，讼争合同权利义务因租赁期限届满而终止。中邮普泰公司于2019年11月25日起诉要求解除讼争合同，于法无据，本院不予支持。但东南和创公司应将讼争房屋腾空交付给中邮普泰公司。 关于租金及其逾期付款违约金。因讼争合同已于2018年12月31日因租赁期限届满而终止，东南和创公司应支付此前尚未支付的租金。合同虽有约定“乙方违反本合同的情况下，甲方可以中断该出租房屋的水、电供应或封闭租赁区域等方式以敦促乙方更正其违约行为”，但在东南和创公司欠付两个月租金情况下，中邮普泰公司即对讼争房屋擅自上锁，直接导致东南和创公司无法使用租赁房屋，影响其企业正常经营，因此对上锁期间的租金应予以酌减。双方对于上锁的具体时间存在争议，鉴于该行为系由中邮普泰公司所采取，其又未对具体上锁时间进行举证证明，因此导致的不利的法律后果由中邮普泰公司自行承担。本院对东南和创公司提出系于2018年10月8日上锁的主张予以采纳。2018年8月1日至2018年10月7日期间的租金仍按每月22137元计算，2018年10月8日至2018年12月31日期间的租金酌减为每月11068.5元，合计为79978.84元。2018年8月、9月以及10月1日至7日期间租金的逾期付款违约金，可按中邮普泰公司主张的起止时间进行计算，但鉴于其主张的违约金标准确实过高，本院酌定按照月利率2%计算。另，2018年10月8日起租金的逾期付款违约金，鉴于中邮普泰公司的擅自上锁行为，本院不予支持。 关于物业管理费及公维金。对2018年2月至2018年10月7日期间的物业管理费及公维金合计10504.35元，本院予以支持；2018年10月8日起讼争房屋因被中邮普泰公司上锁导致无法使用，对此后的物业管理费及公维金不予支持。另，2018年2月至2018年10月7日期间的物业管理费及公维金的逾期付款违约金，可按中邮普泰公司主张的起止时间进行计算，但鉴于其主张的违约金标准确实过高，本院酌定按照月利率2%计算计算。 关于水电费用及其逾期付款违约金。如前述相同理由，东南和创公司应向中邮普泰公司支付租赁房屋被上锁之前发生的水电费用，鉴于中邮普泰公司并未举证证明2018年10月1日至7日期间具体费用金额，且该期间属国庆假期，因此水电费用计算至2018年9月，认定电费为15700.19元、公摊电费为626.06元、公摊水费及水费为822.44元；对前述各项费用的逾期付款违约金，可按中邮普泰公司主张的起止时间进行计算，但鉴于其主张的违约金标准确实过高，本院酌定按照月利率2%计算。 关于房屋占用费。中邮普泰公司主张2019年11月25日起的占用费，本院予以照准；鉴于2020年1月16日之前，中邮普泰公司加锁行为导致东南和创公司无法自行搬离讼争房屋，而东南和创公司亦未采取积极措施协商应对搬迁问题，双方对占用费的产生均存在过错。结合双方过错程度，本院酌定2019年11月25日至2020年1月16日期间的占用费按每月11068.5元的标准进行计算，合计为18994.97元；2020年1月17日至实际腾房之日的占用费按原租金标准的每月22137元进行计算。 关于因实现债权而支出的保费。该项费用并非必然损失，双方合同亦未就此项费用的负担进行明确约定，对该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内将厦门市腾空交付给福建中邮普泰移动通信设备有限公司； 二、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付租金79978.84元及其逾期付款违约金（分别以22137元为基数，自2018年7月25日起算；以22137元为基数，自2018年8月25日起算；以4998.68元为基数，自2018年9月25日起算，均按照月利率2%的标准计算至各期款项实际付清之日止）； 三、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付物业管理费、公维金10504.35元及其逾期付款违约金（分别以1277元为基数，自2018年2月25日起算；以1277元为基数，自2018年3月25日起算；以1277元为基数，自2018年4月25日起算；以1277元为基数，自2018年5月25日起算；以1277元为基数，自2018年6月25日起算；以1277元为基数，自2018年7月25日起算；以1277元为基数，自2018年8月25日起算；以1277元为基数，自2018年9月25日起算；以288.35元为基数，自2018年10月25日起算；均按照月利率2%的标准计算至各期款项实际付清之日止）； 四、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付电费15700.19元及其逾期付款违约金（分别以1542.2元为基数，自2018年2月25日起算；以972.21元为基数，自2018年3月25日起算；以1187.07元为基数，自2018年4月25日起算；以994.32元为基数，自2018年5月25日起算；以1858.4元为基数，自2018年6月25日起算；以1903.46元为基数，自2018年7月25日起算；以2337.54元为基数，自2018年8月25日起算；以2393.79元为基数，自2018年9月25日起算；以2511.2元为基数，自2018年10月25日起算，均按照月利率2%的标准计算至各期款项实际付清之日止）； 五、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付公摊电费626.06元及其逾期付款违约金（分别以69元为基数，自2018年3月25日起算；以69元为基数，自2018年4月25日起算；以69元为基数，自2018年5月25日起算；以69元为基数，自2018年6月25日起算；以69元为基数，自2018年7月25日起算；以71.64元为基数，自2018年8月25日起算；以67.6元为基数，自2018年9月25日起算；以78.65元为基数，自2018年10月25日起算；以63.17元为基数，自2018年11月25日起算；均按照月利率2%的标准计算至各期款项实际付清之日止）； 六、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付公摊水费及水费822.44元及其逾期付款违约金（分别以84元为基数，自2018年4月25日起算；以84元为基数，自2018年5月25日起算；以84元为基数，自2018年6月25日起算；以84元为基数，自2018年7月25日起算；以105.64元为基数，自2018年8月25日起算；以70.37元为基数，自2018年9月25日起算；以131.55元为基数，自2018年10月25日起算；以65.21元为基数，自2018年11月25日起算；以113.67元为基数，自2018年12月25日起算；均按照月利率2%的标准计算至各期款项实际付清之日止）； 七、东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建中邮普泰移动通信设备有限公司支付厦门市的房屋占用费（其中2019年11月25日至2020年1月16日期间的占用费为18994.97元，2020年1月17日至实际腾房之日期间的占用费按每月22137元进行计算）； 八、驳回福建中邮普泰移动通信设备有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4319元，由福建中邮普泰移动通信设备有限公司负担2000元，东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司负担2319元；财产保全费2932元，由福建中邮普泰移动通信设备有限公司负担1400元，东南和创（厦门）电梯安全科技有限公司负担1532元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇二〇年二月五日 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。