浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10288号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州运味食足餐饮管理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层。统一社会信用代码：91330105088852565F。 法定代表人：许秀娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙子见，叶嘉媛，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州北部软件园发展有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路99号2号楼211室。统一社会信用代码：913301056739710475。 法定代表人：马洪伟，董事长。 委托诉讼代理人：颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。 上诉人杭州运味食足餐饮管理有限公司（以下简称运味公司）因与被上诉人杭州北部软件园发展有限公司（以下简称北软公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5839民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2013年6月18日，北软公司（甲方）与运味公司（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定的主要内容有：1、甲方同意将其位于杭州市拱墅区，总建筑面积为2623.3平方米的房屋出租给乙方经营使用，经营用途为餐饮。2、租赁期限为十年，从2013年10月1日至2023年9月30日止，年租金为526627.5元，即0.55元/平方米/天，前三年内免租金，第五年起租金逐年递增5%，租金付款方式为每半年支付一次，于2016年9月15日前支付半年租金263313.8元，于2017年2月15日前支付半年租金263313.8元，于2017年9月15日前支付半年租金276718.8元，于2018年2月15日前支付半年租金276718.8元，于2018年9月15日前支付半年租金290123.9元，于2019年2月15日前支付半年租金290123.9元，于2019年9月15日前支付半年租金304965.2元，以此类推。3、合同第七条约定：未经甲方同意，乙方所租用的场地不得擅自出租、出借，若因特殊实际情况，乙方将租赁标的全部或部分以转租或出借的形式供第三方经营使用，则乙方与第三方的转租合同或出借行为必须事先由甲方签章同意确认。4、合同第九条第三款约定：乙方发生下列情况，甲方有权单方终止本合同，并追究乙方的违约责任：（1）、拖欠租金超过十五日，（2）连续两个月未结清水费、电费及其他费用或拖欠各项费用累计达到30天，（3）违反本合同第七条之约定，经甲方催告后十日内仍不改正的，等等。5、因本合同第九条第三、四款，致使另一方终止本合同的，违约方应向另一方支付当年租金的30%作为违约金，并承担另一方的实际损失。6、双方租赁合同终止或提前解除，乙方租用场地内的一切固定装修无条件归属甲方所有，乙方不得擅自改变、拆除场地内原有固定装修，乙方必须在协议终止之日撤离租用场地，返还租赁场地钥匙。2018年3月左右，北软公司（甲方）与运味公司（乙方）签订一份补充协议，约定的主要内容有：杭州运味食足餐饮管理有限公司经营管理位于广告产业大厦2号楼4楼的运味食足餐厅，运味食足餐厅定位为广告产业大厦内部员工餐厅，以为内部员工提供环境整洁、菜品丰富、菜价合理（略低于市场价）、食品安全为服务宗旨，基于大厦内部员工就餐人数提升空间有限，每月正常经营天数只有22天，双休日、节假日员工都放假，近一年来月度净利润都在亏损（不含前期设备等投入折旧费用），依据区科技工业区2018年2月5日党委会会议精神，双方特订立以下补充协议：1、费用及缴款形式修改为：在租期内，前三年免缴房屋租金，第四年起每月房屋租金为21942.5元，第五年起房屋租金按逐年递增5%计算（以第四年的房屋租金总额为基数），房屋租金按季缴纳，先缴后用。2、本协议生效后，即成为原租赁合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同中的其余部分应完全继续有效。3、本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2018年6月12日，北软公司向运味公司发出一份房租缴费通知书，要求运味公司支付2017年12月30日起至2018年9月29日的租金207356.7元。此后于2018年11月2日、2018年12月12日、2019年2月18日、2019年5月6日，北软公司向运味公司先后发出不同时间段的房租缴费通知书。运味公司于2019年5月17日向北软公司支付最后一笔租金72574.81元。2019年5月23日，北软公司委托律师向运味公司发出一份律师函，律师函表明“贵司一直未依合同约定全面履行义务，故向运味公司通知如下：1、自贵司收到本律师函之日起，与贵司签订的房屋租赁合同立即解除。2、请贵司在收至本律师函后三十日内腾退并交付房屋，逾期依合同约定承租标的物内的物品视为抛弃物，……”。运味公司于2019年5月24日收到该律师函，并回异议函，表明“1、我司一直按约按照贵司发送的房屋缴费通知书的内容及金额支付租金，不存在贵司所谓的欠付房租、其他费用等违约问题。2、贵司在律师函中要求立即解除并限期腾退的要求，已违反相关法律规定及合同约定，贵司已构成严重违约”。经核算，至2019年5月24日，按补充协议约定的租金标准，运味公司应付北软公司租金为727412元，运味公司已付北软公司租金为809906元。另查明，2015年4月23日，运味公司（甲方）与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司（乙方）签订一份承包经营合同书，合同约定甲方向乙方提供位于杭州市祥园路运河广告产业园2号楼四层（即案涉承租房屋）给乙方经营，面积共计2623.3平方米，承包期限自2015年3月16日起至2017年3月15日，承包费第一年为600000元，第二年为648000元。 北软公司于2019年6月14日向法院提起诉讼，请求判令：一、确认北软公司与运味公司签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除。二、判令运味公司自2019年5月24日按日租金806.39元支付房屋占用费至房屋腾退交付之日止。三、判令运味公司支付北软公司违约金172309.3元。四、判令运味公司腾退交付位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋共计2623.3平方米房屋。五、判令运味公司位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的房屋（2623.3）平方米固定装修归北软公司所有。六、由运味公司承担本案全部的诉讼、保全费用。诉讼过程中，北软公司申请变更上述第二、三项诉讼请求，变更理由：运味公司承租的场地实际经营者是杭州安丰餐饮管理有限公司，北软公司与运味公司降低租金的补充协议是在运味公司虚假陈述、隐瞒事实的情况下签订。北软公司认为双方仍应按原合同约定履行，故变更诉请如下：判令运味公司支付北软公司租金计至2019年8月15日为717681.42元，并继续按每日租金1671.04元的标准计至腾退之日止；判令运味公司支付违约金按24%计算为314688.38元。 运味公司提起反诉，请求：一、解除北软公司与运味公司签订的房屋租赁合同及补充协议，解除日期为2019年6月27日。二、北软公司向运味公司支付违约金87089.78元（当年租金的30%：290299.28*0.3）。三、北软公司向运味公司支付实际损失，其中经营损失42746.59元及装修损失10000元（暂定为10000元，实际装修损失按鉴定为准）。四、北软公司向运味公司返还剩余租金72574.83元。五、北软公司承担本案的诉讼费用。 诉讼过程中，运味公司提出一份鉴定申请，认为运味公司已提起反诉，反诉请求中需要计算运味公司承租的租赁物装修损失数额，故申请法院对装修损失进行鉴定。对于运味公司的鉴定申请，原审法院认为，基于上述查明的事实，在认定因运味公司在履约过程中存在违约情形，北软公司有权提出解约。按照租赁合同的约定，双方提前解约的，租赁物的装修应归北软公司所有。故运味公司的鉴定申请并无必要，对运味公司的鉴定申请不予准许。 原审法院认为，北软公司与运味公司之间签订的房屋租赁合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，双方均应按约履行。按照房屋租赁合同的约定，租金每半年支付一次，支付租金的时间为对应半年度的每月15日。双方签订的补充协议约定，租金减半，按季支付。补充协议中虽然未约定按季缴纳租金的时间，但按补充协议中关于“除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同中的其余部分应完全继续有效”的约定，按季支付租金的时间应当是在对应月份的15日。运味公司称补充协议签订后，运味公司均按北软公司的缴费通知支付租金、支付租金的时间因此作了相应变更、故运味公司不存在逾期支付租金的抗辩意见并无充分的证据佐证，不予采纳。北软公司接收租金并开具发票的行为，并不代表北软公司放弃向运味公司主张违约责任、要求解除租赁合同的权利。诉讼过程中，北软公司提供一份运味公司与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司签订的承包经营合同书，运味公司虽提出异议，但也未提供证据以否认该份承包经营合同书的真实存在，对该份承包经营合同书的证明力予以确认，运味公司的行为违反了双方的租赁合同中关于“乙方所租用的场地不得擅自出租、出借”的约定，该行为也构成违约。基于运味公司的上述违约行为，北软公司有权向运味公司提出解除合同。对运味公司反诉主张的北软公司擅自解约而构成违约的理由不能成立，不予采纳。北软公司的解约通知到达运味公司之处即视为房屋租赁合同解除，对北软公司要求确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除的诉请予以支持。北软公司认为北软公司与运味公司于2018年3月签订的降低租金的补充协议是在运味公司虚假陈述、隐瞒事实的情况下签订，北软公司因此变更诉请要求运味公司按原租赁合同的约定支付租金。对此，补充协议系双方的真实意思，协议中并未有关于如运味公司存在违约、运味公司即应按原合同履约的约定；在补充协议有效成立的情形下，北软公司无权要求运味公司按原租赁合同的约定支付租金。至2019年5月24日，运味公司在北软公司尚有租金余额，结合运味公司的反诉诉请，北软公司应向运味公司返还租金余额72574元。按照每年租金递增5%的约定，结合租赁合同于2019年5月24日即已解除的事实，自2019年5月24日起，运味公司应按每日795元的标准向北软公司支付房屋占用费至房屋腾退之日。对北软公司主张的违约金，结合北软公司的实际损失，酌情确定为86000元。按照双方租赁合同的约定，双方租赁合同提前解除的，运味公司租用场地内的一切固定装修无条件应当归属北软公司所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认杭州北部软件园发展有限公司与杭州运味食足餐饮管理有限公司之间签订的房屋租赁合同及补充协议于2019年5月24日解除。二、杭州运味食足餐饮管理有限公司向杭州北部软件园发展有限公司腾退位于杭州市拱墅区祥园路99号2号楼四层的租赁房屋（建筑面积为2623.3平方米）。三、杭州运味食足餐饮管理有限公司向杭州北部软件园发展有限公司支付从2019年5月24日起占用房屋期间的使用费至房屋腾退交付之日止（按每日795元的标准计算）。四、杭州运味食足餐饮管理有限公司向杭州北部软件园发展有限公司支付违约金86000元。五、确认杭州运味食足餐饮管理有限公司对案涉租赁房屋的装修归杭州北部软件园发展有限公司所有。六、杭州北部软件园发展有限公司向杭州运味食足餐饮管理有限公司退还租金72574.83元。七、驳回杭州北部软件园发展有限公司的其他本诉诉讼请求。八、驳回杭州运味食足餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。上述应履行义务均于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14091元，保全费1382元，合计15473元，由北软公司自负13194元，运味公司负担2279元；反诉案件受理费4486元，由北软公司自负1533元，运味公司负担2953元。 宣判后，运味公司不服，向本院提出上诉称：一审判决认定的事实错误且不完整，适用法律错误。具体理由如下：一、一审判决认定事实中对于北软公司向运味公司发出的房租缴费通知书的具体事实未详细叙述，且未查明运味公司已经严格按照上述通知书支付房屋租金的事实。1、为了解决补充协议签署之后，与原房屋租赁合同如何衔接及承继、有关费用如何起算及结算、过渡期如何处理等问题，2018年6月12日，北软公司向运味公司发送了一份通知书，要求运味公司2018年6月25日前支付2017年12月30日起至2018年9月29日的房屋租金207356.7元。此后2018年11月2日，要求运味公司2018年11月5日前支付2018年9月30日至2018年12月29日的房屋租金65827.48元；2018年12月12日，要求运味公司尽快支付2018年12月30日至2019年6月29日的房屋租金65827.45元；2019年2月18日，要求运味公司2019年2月28日前支付2019年3月30日至2019年6月29日的房屋租金65827.48元；2019年5月6日，要求运味公司2019年5月31日前支付2019年6月30日至2019年9月29日的房屋租金72574.84元；2019年9月2日，要求运味公司2019年9月15日前支付2019年9月30日至2019年12月29日的房屋租金76203.58元。除了一期由于北软公司通知书内容错误，运味公司均严格按照通知书的要求支付租金。2、从六份通知书的内容可知，每次租金所对应的租期是按时间顺序衔接下来的，尤其是后五份通知书，都是通知支付下一季度租期的租金，运味公司严格按照通知书中的要求履行了租金支付的义务。可见，北软公司以发送通知书的形式通知付款，运味公司收悉核实后付款的模式，系运味公司和北软公司在原房屋租赁合同及补充协议签署之后双方以实际行为形成的新的交易模式，变更了原租赁合同及补充协议中租金支付的条款，并形成了交易惯例。且，北软公司园区内的其他所有租户，也是以该种方式缴纳租金，并非仅仅是运味公司以该种模式缴纳租金。3、从2013年6月18日运味公司与北软公司签署房屋租赁合同开始至2019年5月23日北软公司发送律师函期间，北软公司除了发送通知书通知缴费外，从未以任何方式向运味公司主张过权利，甚至连一次催收也没有。 二、一审法院查明的事实中，仅叙述了运味公司与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司签署的一份承包经营合同书，并未查明北软公司提交的该份合同书的来源，运味公司与案外人是否实际履行等情况。且未查明北软公司得知运味公司对外承包后，是否按照房屋租赁合同的约定向运味公司主张过权利。 庭审质证环节，运味公司对该份承包经营合同书的真实性提出质疑。庭审调查环节，运味公司曾向北软公司发问，什么时候知晓运味公司对外转包餐厅，通过什么方式取得该份承包经营合同书，知晓该情况后是否到运味公司了解过情况，是否曾以任何方式按照房屋租赁合同的约定向运味公司催告或主张权利。北软公司代理人以不清楚来回避回答如何获得该份承包经营书，表示北软公司于2019年春节期间知道运味公司对外承包的情况，但清楚表示并未以催告等方式向运味公司主张过权利。一审判决书中，对于该部分的事实只字未提，在运味公司提出诸多疑问的情况下，未要求北软公司补充说明该部分需要核查的事实，就确认了运味公司确实对外转租餐厅，北软公司有权向运味公司提出解除合同，这种认定是不客观且极不负责任的。综上，一审法院查明的事实中，对于通知书一笔带过，未详细陈述通知书的通知内容，导致最后法院对于该通知书的性质未予以认定。同时，一审法院也未查明运味公司严格按照上述通知书的要求履行支付义务的情况，且北软公司在合同履行期间并未以任何形式向北软公司主张权利的事实。一审法院在诸多事实未查明的情况下，即认定运味公司存在转租餐厅的事实，未叙述北软公司并未以催告的形式向运味公司主张过任何权利等。一审法院遗漏及未详细陈述的该部分事实，系本案的重要事实，对案件结果有重大的影响。故请求重点审查该部分事实。 一审判决适用法律错误，未按照运味公司与北软公司之间约定的内容进行公证判决，具体理由如下：根据一审法院认定的部分，运味公司分为四个方面来陈述一审法院并未尊重客观事实，也未按照运味公司与北软公司之间的约定进行认定，适用法律错误。 1、针对运味公司与北软公司之间租金的支付方式：一审法院认为，原房屋租赁合同约定，租金每半年支付一次，支付租金的时间为对应每半年的每月15日。双方签订的补充协议约定，租金减半，按季支付。补充协议中虽然未约定按季缴纳租金的时间，但按补充协议中关于“除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同中的其余部分应完全继续有效”的约定，按季支付租金的时间应当是在对应月份的15日。后续北软公司通知缴纳付款，运味公司缴纳租金的模式不应认定为双方变更了租金支付方式。 首先，一审法院擅自替双方当事人做主认定了租金缴纳的方式，虽然补充协议没有明确约定，但是一定是按照原合同的约定是在对应月份的15日缴纳租金，这种认定结果，本案双方当事人都不能也未确认一定是对应月份的15日，法院替双方当事人认定了付款时间；其次，一审法院不允许运味公司和北软公司变更付款模式，要求双方当事人还是严格按照原合同的约定来履行付款义务；最后，即使本案客观事实是，北软公司以发送通知书的形式通知支付租金，运味公司收悉核实后缴纳，运味公司和北软公司以实际行为变更了租金支付方式，形成了新的交易方式，法院也是不予允许和认可的。 本案客观情况就是，为了解决补充协议签署之后，与原房屋租赁合同如何衔接及承继、有关费用如何起算及结算、过渡期如何处理等问题，2018年6月12日开始，北软公司开始以通知书的模式通知运味公司缴纳租金，运味公司收悉核实后支付租金，双方以实际行为形成的新的交易模式，变更了原租赁合同及补充协议中租金支付的条款，并形成了交易惯例。甚至在诉讼期间，2019年9月2日，运味公司还收到北软公司发出的要求支付下一季度租金的通知书。一审法院这种畸形的认定结果，严重不符合客观事实，严重的限制了合同双方的交易自由，严重违反了平等、自由等基本原则。 2、针对北软公司接受租金及开具发票行为性质的认定。一审法院认为北软公司该行为不能代表北软公司放弃主张违约责任、要求解除合同的权利。无论运味公司是否存在逾期支付租金的违约行为，北软公司均无权解除房屋租赁合同、补充协议。运味公司以签订补充协议的时间为分界点，补充协议签署之前、之后分别进行阐述，具体理由如下：房屋租赁合同签订后至补充协议签订之前，即便运味公司存在任何违约行为，双方既然签署补充协议，即表示北软公司同意继续履行合同，并同意就原房屋租赁合同中主要内容由其是租金支付金额、期限等内容进行了变更。补充协议签订之后至今，北软公司一直以通知书的形式要求与运味公司继续履行房屋租赁合同、补充协议，并要求并接受了运味公司所支付所有租金亦为运味公司开具了有关发票。可见，北软公司通过补充协议、通知书两种形式，均向运味公司表明要求继续履行合同，事实上，北软公司也的确接受了运味公司的履行（接受了运味公司所支付所有租金亦为运味公司开具了有关发票）。即便北软公司有权要求继续履行合同或要求解除合同，也只能择一行使，因为两种权利是相互冲突的，而北软公司要求继续履行合同的行为，等于其已经放弃了合同的解除权。 3、针对北软公司提交的一份运味公司与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司签订的承包合同书的认定。一审法院对于该份合同书的证明力予以认定，认为运味公司的行为违反了原租赁合同中关于“乙方所租用的场地不得擅自出租、出借”的约定，构成违约，北软公司即有权解除合同。 首先，运味公司对于该份承包合同的真实性存在异议，承包合同签署时间系2015年4月23日，运味公司现股东且实际控制人2015年5月受让了公司股权，实际接管公司并且亲自经营餐厅至今，根本不存在转租的行为；其次，即使存在转包或者转租的事实，根据《房屋租赁合同》第九条合同终止第3款之规定，运味公司存在原租赁合同第七条之规定（未经北软公司同意，运味公司租用的场地不能擅自出租、出借），经北软公司催告后十日内仍不改正的，北软公司有权单方终止合同。如北软公司庭上所述，其2019年春节期间知道转租的事实，但是其并未以任何方式向运味公司进行过催告，其也未举证证明其经过催告，甚至在律师函中也只字未提转租的事情。所以，按照合同约定，北软公司无权据此解除双方签署的合同。最后，即使运味公司存在转包或转租的行为，北软公司收取了运味公司缴纳的租金，亦未行使其单方解除权，故北软公司以其实际行动表明要求继续履行双方签署的房屋租赁合同、补充协议。 4、针对运味公司是否有权解除房屋租赁合同、补充协议及向北软公司主张违约责任。 鉴于北软公司以《律师函》及起诉方式要求解除合同的行为，构成根本违约（符合《合同法》第九十四条第二款即：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务之规定），运味公司有权解除与北软公司签订的房屋租赁合同、补充协议。基于《房屋租赁合同》第十条第1款之约定及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条之规定，运味公司有权要求北软公司承担违约责任并赔偿装修及经营损失。运味公司希望在综合查实本案实际情况后，启动针对租赁房屋装修损失的鉴定程序。 综上，一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，严重违反了公平公正原则，请求撤销原判，依法驳回北软公司的全部诉讼请求或发回重审；支持运味公司的反诉请求，并启动鉴定程序由北软公司承担本案一审、二审所有费用。 被上诉人北软公司辩称：1、在一审法院判令补充协议合法有效的情形下，其实在合同中的第一条款，房屋租金按季交纳，先交后用以及第三条款，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全是继续有效的。所以就房屋租赁合同中，对于第三条款约定的租金的支付时间和金额，改变的只是从半年的交纳变为了季度的缴纳。时间从应该是从2016年9月15日开始支付第一笔租金。但是运味公司每次都是延付租金，违约的情形也符合了房屋租赁合同9.3条。即符合北软公司可以终止本合同的条款。同时，运味公司也违反双方租赁合同中所租用的场地，不能出租出借的约定。所以，一审法院判决解除的事实清楚，证据充分的。2、对于租金的方式是有约定的，应依约定不认可，以房屋交费通知书收到后进行交款的模式进行了交付租金的方式。委托物业公司交付房屋租缴费的通知，其内容也是为与北软公司核实，从后续运味公司补交的证据，2019年9月2号的房租缴费通知书，双方都在诉讼解除的过程当中，所以他还可以拿到房屋缴费的通知书，可见缴费通知的内容缺乏客观真实性。房屋房租缴费通知书是可以随意打印的，其次就缴费通知书内容，也不应该视为通知缴费的行为，成为双方约定的缴费方式，就房租缴费通知书也仅是一个通知。作为合同一方的运味公司，应该是依合同约定进行，时间依合同的约定履行，金额完全应当自行承担义务的内容。所以一审法院事实清楚、证据充分，请求维持原判。 上诉人运味公司和被上诉人北软公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”北软公司与运味公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，北软公司依约向运味公司交付了案涉房屋。运味公司在租赁期间虽存在租金延迟缴纳的情形，但均在北软公司催缴房租通知书要求的期限内缴纳。北软公司在2019年5月23日以运味公司未依合同约定全面履行义务为由，向运味公司发出解除合同时，按补充协议约定，运味公司应付北软公司租金为727412元，实际运味公司已付北软公司租金为809906元，事实表明运味公司并未拖欠北软公司租金。在一审庭审中，北软公司还认为存在运味公司承租的场地实际经营者是杭州安丰餐饮管理有限公司。而根据北软公司提交的运味公司与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司签订的《承包经营合同书》载明承包期限自2015年3月16日起至2017年3月15日。又根据北软公司与运味公司签订的《房屋租赁合同》约定，亦需经北软公司催告后十日内仍不改正，才能解除合同。但北软公司从未催告，且至北软公司发出解除合同通知时，运味公司与案外人杭州安丰餐饮管理有限公司之间的承包期限亦早已届满。综上，北软公司的解除合同通知，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对运味公司不具有约束力。北软公司请求确认北软公司与运味公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年5月24日解除依据不足，难以支持，基于北软公司请求确认合同已于2019年5月24日解除不能成立，对北软公司的其余诉讼请求亦无法支持。原审判决有误，应予纠正。而运味公司认为北软公司单方违约解除租赁合同的行为属于无权解除且已构成根本违约因而提起反诉，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等反诉请求。由于北软公司系向法院请求确认合同解除，根据前述理由，北软公司请求不成立，双方合同可继续履行，因此，对运味公司提出的反诉请求亦不予支持。综上，运味公司的部分的上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初5839民事判决； 二、驳回杭州北部软件园发展有限公司的诉讼请求； 三、驳回杭州运味食足餐饮管理有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费14091元，保全费1382元，合计15473元，由杭州北部软件园发展有限公司负担；反诉案件受理费4486元，由杭州运味食足餐饮管理有限公司负担。 二审案件受理费18577元，由杭州北部软件园发展有限公司负担14091元，杭州运味食足餐饮管理有限公司负担4486元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年二月二十六日 书记员  周 杨