舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2940号 原告：吴开伟。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 被告：顾珍菊。 原告吴开伟与被告顾珍菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案，2019年6月28日裁定驳回吴开伟的起诉。原告吴开伟不服裁定提起上诉后，舟山市中级人民法院于2019年8月9日裁定撤销本院（2019）浙0902民初1960号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2019年8月20日重新立案，先适用简易程序，后依法转适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴开伟及其委托诉讼代理人翁雄健、被告顾珍菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴开伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、邵某某与被告于2012年11月27日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告支付租金1635041元（2013年3月1日至2018年5月22日），并按年利率6%支付利息至款项付清止（2013年3月1日至2014年2月28日按30万元计算，2014年3月1日至2015年2月28日按60万元计算，2015年3月1日至2016年2月28日按90万元计算，2016年3月1日至2017年2月28日按123万元计算，2017年3月1日至2018年2月28日按156万元计算，2018年3月1日起按1635041元计算）。事实和理由：2008年6月1日，原告通过竞标与中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部（现更名为中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，以下称为出租人）签订了《房地产租赁协议》，租赁了位于舟山市定海区都神殿2200平方米的房产及场地（以下称为案涉房地产），租赁期限至2020年12月31日。该协议约定须每三年签订一次XXXX房地产管理局监制的《XXXX租赁合同》。2012年3月1日，原告又与出租人签订了《XXXX租赁合同》。该合同除约定租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止之外，其余主要内容同前述的《房地产租赁协议》。此后，原告与出租人未再续签租赁合同。 2011年4月15日，原告与邵某某、舟山市定海区古迹文化保护协会等签订《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》，约定将前述案涉房地产的租赁权转让给邵某某等，自2009年1月1日开始的租金由邵某某等承担。此后，邵某某等人向出租人支付了部分租金。 2012年11月27日，原告、邵某某与被告顾珍菊签订《房屋租赁协议》。该协议约定，案涉房地产中的600平方米房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年12月1日起至2020年12月31日止；给予承租人三个月装修期，装修期不付租金，租金自2013年3月1日起算，第一年为300000元，每隔三年递增10%，先付后用，一年一付。合同签订后，被告经出租人的基建营房科同意，注册设立个人独资企业舟山市定海岛城原味餐厅（后更名为舟山市海岛XXXX餐厅）。该餐厅于2019年2月5日注销。 2017年10月20日，出租人起诉，要求解除与原告之间签订的《房地产租赁协议》《XXXX租赁合同》，要求原告腾退房屋，支付租金1390600元及利息。同年12月27日，舟山市定海区人民法院作出（2017）浙0902民初3991号民事判决，认定原告系案涉房地产的承租人，判决确认租赁合同于2017年12月31日解除，判令原告支付租金1350936元及利息244870元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院驳回上诉，维持原判。2018年4月27日，出租人再次起诉，要求原告支付房屋租赁合同解除日起至实际腾退日止的房屋占用费541200元。同年6月25日，舟山市定海区人民法院作出（2018）浙0902民初1823号民事判决，判令原告支付房屋占用费205066.30元。原告提起上诉后，舟山市中级人民法院撤销原判，改判原告支付房屋占用费134659.73元。 被告自2013年3月1日起未支付租金，至2018年5月22日腾退房屋止，累计应付租金1635041元。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 吴开伟提供证据如下：1.原告与出租人之间的《房地产租赁协议》《XXXX租赁合同》，拟证明原告租赁了案涉房地产。2.原告、邵某某（甲方）与被告顾珍菊（乙方）签订的《房屋租赁协议》，拟证明原、被告之间有租赁合同关系。3.《关于在开设餐饮服务的报告》，拟证明被告要求在所租房屋开设餐饮服务，出租人批复同意。4.照片一张，拟证明被告在所租房屋开设舟山市海岛XXXX餐厅。5.（2017）浙0902民初3991号民事判决书、（2018）浙09民终42号民事判决书、（2018）浙0902民初1823号民事判决书、（2018）浙09民终426号民事判决书，拟证明关联诉讼案件的判决内容。6.舟山市海岛XXXX餐厅工商登记信息。 顾珍菊辩称，被告不认识原告。被告等三人合股打算开饭店，通过他人介绍向邵某某租赁房屋，与邵某某签了房屋租赁协议。因该房屋是原告向部队租来的，出于做营业执照的需要，由介绍人拿租赁协议过去，让原告后加了名字。但原告同意被告将租金支付给邵某某。租赁期间，被告向邵某某及其姐姐邵XX支付了租金，第一年一次性付清，第二年分两次付清。被告的饭店名称是岛城原味主题餐厅，开了两年后，因为内部矛盾于2015年2月关掉了。本来该店要转让给外人，因邵某某愿意受让，就以950000元转让给了邵某某。被告的饭店是个体工商户执照，当时注销了。被告配合邵某某另办理了营业执照。后来，该店更名为舟山市海岛XXXX餐厅，系邵某某在经营。由于时间过久，被告持有的房屋租赁协议、店铺转让协议和租金支付凭据均已遗失。被告租赁期间若未付清租金，对方怎么可能让被告使用房屋。 顾珍菊提供证据如下：1.舟山市定海岛城原味餐厅的工商登记信息，拟证明该餐厅已于2015年7月16日注销。2.银行账户流水交易查询信息，拟证明因店铺转让，邵某某于2015年4月3日向被告支付了转让款中的500000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对原告吴开伟诉称的其向出租人租赁案涉房地产、原告、邵某某与被告签订《房屋租赁协议》、关联诉讼判决内容等节，予以确认。 另查明：《XXXX租赁合同》中载明，案涉房地产中房屋建筑面积约2200平方米，场地面积约300平方米。 原告吴开伟、案外人邵某某（甲方）与被告顾珍菊（乙方）之间的《房屋租赁协议》中，除原告诉称内容外还载明，房屋租赁保证金50000元，租赁期满无问题的，甲方退还；都神殿前大殿房屋装修补偿款100000元，空调、桌椅等折价50000元（除棋牌桌及配套设施和原都神殿涵苑工艺品店的全部商品），在交纳房租时一并交清；甲方保留东北边一间办公室；甲方在协议签订后三天内将房屋交付乙方使用；乙方装修开始前，付清全部房租和补偿款及物品折价款；水电费由乙方负责交纳；都神殿房屋是甲方同部队签订的租赁协议，乙方需继续租赁的，应由甲方继续与部队签订租赁协议，乙方再同甲方签订都神殿租赁协议，包括何全国、邵XX与甲方签订的都神殿后二、三、四殿，以及方福康与甲方签订的后四层楼房屋租赁协议中的房屋。 本院审理的（2017）浙0902民初3991号案中，出租人起诉的被告除吴开伟外，还有舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所（以下简称东大诊所）。出租人要求东大诊所对吴开伟拖欠租金中的811800元及利息39554元承担连带清偿责任。本院对出租人的该项诉讼请求予以驳回。该案中吴开伟辩称，其已于2011年5月将《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性地转让给了案外人邵某某；此后，案涉房地产由邵某某实际使用，处在邵某某的实际控制之下；其于2012年3月1日与出租人签订《XXXX租赁合同》，是因为《房地产租赁协议书》有此要求，是为了满足形式备案及报批需要。该案中本院查明，案涉房地产的房屋所有权证登记的房屋面积为2094.04平方米；吴开伟最后一次向出租人支付租金是在2011年5月13日，之后系案外人邵某某、邵XX在向出租人支付租金；2014年12月31日前的租金已付清，2015年1月1日后的租金，由邵某某、邵XX支付了110000元，由东大诊所于2017年6月23日支付了39664元；本院认定，由于出租人未同意合同转让，吴开伟仍系案涉房地产的承租人。（2017）浙0902民初3991号民事判决中，判令吴开伟支付给出租人的租金1350936元，系按2015年1月1日至2017年12月31日三年租金1623600元（541200元×3年），扣除可抵充的已付租金149664元、租赁保证金123000元计算。 （2018）浙09民终426号民事判决中，法院已认定东大诊所使用的800平方米房屋已于2018年1月4日停止使用，案涉房地产中的其余部分于2018年5月22日腾退完毕；判令吴开伟支付给出租人的房屋占有使用费134659.73元，系2018年1月1日至2018年1月3日期间按2200平方米及年租金541200元计算，2018年1月4日至2018年5月22日期间按1400平方米及年租金541200元计算之和。 被告顾珍菊在舟山市定海区开设的舟山市定海岛城原味餐厅系个体工商户性质。相关工商登记信息载明：经营者为被告顾珍菊，成立日期为2013年5月17日，注销日期为2015年7月16日。 舟山市海岛XXXX餐厅的工商登记信息载明，该餐厅系个人独资企业，原名称舟山市定海岛城原味餐厅，成立日期为2015年7月16日；住所地为舟山市定海区；2015年7月31日投资人由被告顾珍菊变更为案外人邵某某，2016年10月12日投资人由案外人邵某某变更为案外人张国琴；2016年11月11日，该餐厅更名为舟山市海岛XXXX餐厅。 关于本案的争议焦点，即被告顾珍菊是否尚欠租金。 本院向正在监狱服刑的邵某某进行调查。邵某某称，我们舟山市定海区古迹文化保护协会（以下简称协会）打算收回都神殿房屋，找到了承租人吴开伟；部队也口头同意由我们承租，但因为变更租赁合同要经部队上级审批，故书面手续未办理，还是以吴开伟的名义承租，但实际是我们向部队租赁的；之后的租金由其或其姐姐邵XX直接向部队支付，吴开伟欠部队的租金，也由协会补交了；案涉房地产中的四层楼房由协会自己使用，其他房屋分别出租给方福康、顾珍菊两人；该两人的租金是交给其或其姐姐的；吴开伟在（2017）浙0902民初3991号案中的相关答辩内容属实，其签署过《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》；与被告顾珍菊签的《房屋租赁协议》上有吴开伟的名字，是因为案涉房地产是吴开伟出面向部队租的，顾珍菊要做营业执照，工商部门要求租赁协议上需有吴开伟的名字；顾珍菊当时开设的是舟山市定海岛城原味餐厅，其接手该餐厅后重新做了营业执照，名称未变，后来其委托张国琴经营该餐厅，名称变更为舟山市海岛XXXX餐厅；顾珍菊开餐厅时的租金没有拖欠，均已付清；其已向部队付清了前期的租金，后期要求方福康等人直接向部队支付租金，若方福康等人拖欠租金，应是欠协会的，但因为与部队的租赁合同是吴开伟签的，故其认为吴开伟也有资格向方福康等人去收租金，但顾珍菊早就不再经营餐厅，要收租金也应该向张国琴去收；其同意不参与本案诉讼。 关于《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》。前者由吴开伟（出租方、甲方）与协会、邵某某、俞莉敏（承租方、乙方）于2011年4月15日签署，载明了甲方拟将案涉房地产从原承租人陈某、杨某处收回后转租给乙方等内容。后者由吴开伟与协会、邵某某签署，内容基本同前者。 综上，本院认定：邵某某的陈述，及《房屋租赁框架协议书》《房屋租赁补充协议书》的内容，印证了（2017）浙0902民初3991号民事判决中关于吴开伟系案涉房地产的承租人的认定结论。结合吴开伟、邵某某两方的陈述看，该两人之间确有《房地产租赁协议书》项下的权利义务概括性转移的意向。但因出租人未同意，合同权利义务概括性转移未成为事实。原告吴开伟与协会、邵某某等人之间就案涉房地产如何具体安排权利义务，非本案所应审查。但《房屋租赁协议》既然是以吴开伟、邵某某为甲方与被告顾珍菊签订，则首先应视为邵某某同意吴开伟作为该协议甲方，其次表明原告吴开伟是该协议的当事人，是被告顾珍菊的合同相对方之一。但另一方面，案外人邵某某也是被告顾珍菊的合同相对方之一。结合邵某某的陈述，以及前述查明的舟山市定海岛城原味餐厅和舟山市海岛XXXX餐厅的工商登记信息，应确认被告顾珍菊至迟于2015年7月31日已将餐厅转让给了案外人邵某某。由于邵某某是被告顾珍菊的合同相对方之一，此项餐厅转让，使得相关租赁房屋转由邵某某使用，产生了房屋租赁合同的债权债务同归于一人的结果。故尽管合同双方未办理《房屋租赁协议》终止的书面手续，但该《房屋租赁协议》在餐厅转让给邵某某后，实质上已终止。被告顾珍菊在餐厅转让后，不再是次承租人，无需再支付房屋租金。至于餐厅转让前，被告顾珍菊使用租赁房屋期间的租金，邵某某承认已付清。故本院确认被告顾珍菊未欠付租金。 综上，本院认为，原告吴开伟、案外人邵某某与被告顾珍菊之间签订的《房屋租赁协议》已终止。合同终止前的租金，被告已付清。原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告与其他方之间涉及案涉房地产的经济纠葛，应另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第六项、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告吴开伟的诉讼请求。 案件受理费19515元，由原告吴开伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张卓峰 人民陪审员  潘永光 人民陪审员  林意红 二〇二〇年二月十四日 书 记 员  陈 洁