河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再857号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：魏松涛，男，1989年12月3日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：张颍飞，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南正商中州置业有限公司。住所地：河南省郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村第158号院1号楼406号。法定代表人：刘振强，董事长。委托诉讼代理人：张教法，男，系该公司员工。再审申请人魏松涛因与被申请人河南正商中州置业有限公司（以下简称正商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终7461号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）豫民申6708号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人魏松涛委托诉讼代理人张颍飞，被申请人正商公司委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏松涛申请再审称，申请人与被申请人是在2016年8月27日签订的房屋买卖合同，约定出卖人应当在2018年1月29日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。2016年8月19日，郑州市住房和房地产管理局通告，自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记。相关房产登记政策发生变化是在签订房屋买卖合同之前，逾期办理初始登记属于被申请人应当预见的商业风险，不是被申请人不可预见无法克服的原因造成的，不能完全归结为政策原因。被申请人已构成违约，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。二审判决认定事实不清，适用法律错误。正商公司辩称，被申请人公司于2018年1月11日委托郑房测绘队进行实测绘，但因不动产登记政策改革，实测绘积压件较多，直至2018年8月31日被申请人才收到正式的测绘结果。涉案房屋首次登记时间长，确因不动产登记改革及政府部门职能调整、程序变更所致。魏松涛向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理位于郑州市管城回族区贺江路南，青山路东正商中州城百合园一号楼一单元22层2209号房产权属初始登记资料报郑州市房地产行政主管部门受理；2、判令被告支付原告违约金16200元，自2018年1月30日起至2018年10月30日止；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月27日，正商公司（出卖人）与魏松涛（××）签订《商品房买卖合同》，合同约定：××购买出卖人开发的管城回族区贺江路南、青山路东1幢1单元22层2209号房屋，总价款为1202286元。出卖人应当在2017年11月30日前向××交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。”附件四第六条产权初始登记约定：“出卖人应当在2018年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.005％违约金”。合同签订后，魏松涛向正商公司支付了购房款，正商公司按合同约定时间2017年11月30日前交付了涉案房屋。另查明，2016年8月12日，郑州市人民政府发布关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的公告，自2016年8月20日起，各类不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区（开发区）不动产登记分中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。自2016年8月20日起，郑州市国土资源局、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，更换为新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记。2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）中第十条，关于首次登记的流程问题，对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产中心申请办理首次登记。2018年1月11日，正商公司将涉案房屋委托郑州市郑房测绘队进行测绘，2018年8月31日郑州市郑房测绘队出具了房屋测绘结果。2018年10月19日，正商公司向郑州市不动产登记中心递交办理首次登记材料，2018年10月29日郑州市不动产登记中心受理。2018年11月15日，郑州市国土资源局不动产登记中心为正商公司出具了涉案房屋不动产权证书。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。该合同约定被告应当在2018年1月29日前报送初始登记所需资料，被告未按约报送应当承担违约责任。被告提交的证据证明其已经于2018年10月29日履行了报送首次登记相关材料的合同义务，故其应当向原告支付自2018年1月30日至2018年10月29日期间的违约金。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市2016年8月正式启动不动产登记，不动产部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告无法克服的客观情况，造成了被告报送首次登记资料的时间拖延。被告提交的证据也证明了其一直在履行合同义务，综合以上情况，一审法院认为双方合同履行期间产生了情势变更的情况，酌情扣减被告3个月的违约期较为适宜。故被告应向原告支付自2018年1月30日至2018年7月29日期间的逾期报送房屋产权初始登记（首次登记）资料违约金10880元（1202286元×0.005％×181天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、被告河南正商中州置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏松涛违约金10880元；二、驳回原告魏松涛的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。正商公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。逾期办证的责任系过错责任，政府政策的变化是导致本案双方合同约定无法执行的原因，上诉人已经完成了约定义务，并不存在过错；被上诉人主张的违约金过高。二审法院认定事实：上诉人正商公司向法庭提交了新华社、新华每日电讯、郑州市工商业联合会新闻报道各一份，以证明新的不动产登记政策导致本案合同无法履行，系不可预见无法克服的原因造成的，上诉人不应承担本案违约责任。被上诉人魏松涛未到庭质证。审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，根据双方合同约定，产权初始登记出卖人应当在2018年1月29日（房屋交付使用后60日）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，造成了上诉人报送首次登记资料的时间拖延，上诉人提交的证据也证明上诉人一直在履行合同义务。故被上诉人要求上诉人正商公司支付未按约定时限向相关部门报送齐全的办理房屋权属初始登记资料的违约金，证据不力，本院不予支持。一审判决判令上诉人正商公司向被上诉人支付逾期报送房屋产权初始登记资料违约金不当，应予纠正。上诉人正商公司上诉称其不应当支付逾期报送房屋权属初始登记资料违约金的请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，上诉人正商公司的上诉请求，理由正当，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初410号民事判决；二、驳回被上诉人魏松涛的诉讼请求。本院再审审理查明的事实与二审一致。本院再审认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》合法有效。虽然《商品房买卖合同》于2016年8月27日签订，系在2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记之后，但不动产登记政策变化后房屋首次登记流程的确定是在2016年12月27日的郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要（郑国土联会纪［2017］1号）第十条，系在合同签订之后，由此可见正商公司虽应当明知不动产登记政策有变化，但对政策变化的具体内容及流程不能认定是明知的，故不应认定正商公司对改革后房屋的初始登记的内容及流程有可预见性。鉴于相关政策发生变化，造成了正商公司报送首次登记资料的时间拖延，又考虑了正商公司提交的证据也证明正商公司一直在履行合同义务，故二审判决驳回魏松涛要求正商公司支付未按约定时限向相关部门报送齐全办理房屋权属初始登记资料违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，魏松涛再审中所称的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终7461号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 刘向科二〇二〇年二月二十五日书记员 康九玲