福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初11694号 原告：李长师，男，1982年2月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林建炜，福建阳光宏业律师事务所执业律师。 被告：丁圣泉，男，1973年4月21日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 委托诉讼代理人：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所执业律师。 原告李长师与被告丁圣泉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长师的委托诉讼代理人林建炜、被告丁圣泉的委托诉讼代理人吕曼司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李长师向本院提出诉讼请求：1.房屋租赁合同解除；2.丁圣泉立即腾空并向李长师交还厦门市海沧区房产；3、丁圣泉立即向李长师支付拖欠的租金3万元；4.丁圣泉向李长师支付自合同解除之日起至腾空交付房屋之日期间房屋占用费（以82.2元／日为计算依据）；5.丁圣泉承担本案的受理费等诉讼费用。事实和理由：2019年2月23日，李长师向丁圣泉出租位于厦门市海沧区的房产。约定租赁期限为2019年2月23日至2020年2月22日。丁圣泉应在2019年2月28日支付第一次租金1万元，2019年6月30日支付第二次租金2万元。租赁期间未按约定支付租金超过一个月，李长师有权终止本合同，收回本房产。《房屋租赁合同》签订后，李长师向丁圣泉交付了租赁房屋，但截止至李长师起诉之日，丁圣泉未支付过租金。丁圣泉拒付租金的行为，已构成根本违约。 丁圣泉辩称，一、本案讼争的《房屋租赁合同》并无实际履行，李长师要求丁圣泉腾空交还房屋并支付租金、房屋占用费无事实和法律依据。2016年7月19日，丁圣泉与李长师签订了一份《借款合同》约定丁圣泉向李长师借资150万元整，丁圣泉愿意拿2套房产中天海物流有限公司3A1019/3A1020单元来更名抵押给李长师（即本案讼争房屋）。借款合同签订后，案外人尧雪珠与李长师至厦门中天海物流有限公司办理了“更名抵押”手续，即将与厦门中天海物流有限公司就位于海沧港区中天海项目第3栋10层A1019、A1020号两套房产签订的《中天海认定合同》合同主体由尧雪珠更名为李长师。2019年初，开发商通知交房后，丁圣泉准备装修、入住该讼争房屋，此时李长师认为借款双方未进行结算，若以后要实现抵押权，房屋内有人居住会影响房屋的出售，便要求丁圣泉与其签订一份名义上的租赁合同，让其届时有要求丁圣泉腾空房屋的权利。丁圣泉为了能尽快顺利装修入住，也就签署了本案讼争的租赁合同。故该租赁合同只是应李长师的要求作为借款合同更名抵押条款的一个保障，从未实际履行。2019年6月间，因丁圣泉认为已经还清借款，多次向李长师提出将讼争房屋更名回转，李长师也一直表示只要对账清楚了，借款还清，房子肯定是要变更回给丁圣泉，亦足以印证本案租赁合同的签订只是一个形式，无实际履行的事实。二、李长师主张其对本案讼争房屋享有完全的处分权与事实不符，丁圣泉就此另案提起的诉讼尚在审理过程中，本案依法应中止审理。如前所述，本案李长师提交的《中天海认定合同》是基于2016年7月19日《借款合同》所约定的更名抵押而形成的，李长师主张其对讼争房屋享有完全的处分权与事实不符。目前丁圣泉与尧雪珠起诉李长师抵押无效的案件尚在另案审理过程中，案号为（2019）闽0206民初13041号，上述案件的审理结果将认定本案讼争中天海物流有限公司3A1019/3A1020单元两套房产更名抵押的效力以及房产实际权利人，同时将揭示丁圣泉与李长师之间存在的法律关系，以上均是据以判断本案讼争租赁合同真实有效性、是否实际履行以及李长师是否对本案讼争房产享有处分权的关键事实，丁圣泉此前已向法院提出中止审理申请。综上，李长师的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院中止对本案的审理或直接对李长师的全部诉讼请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：案外人厦门中天海物流有限公司作为甲方，李长师作为乙方，双方签订两份《中天海认定合同》。两份合同约定：1.在乙方对甲方通过有偿出让取得并建设的中天海项目包括但不限于用地性质、产权性质等情况进行了全面充分的了解后，甲方与乙方通过平等、自愿的协商，就乙方取得甲方提供的某一具体物业单元的使用权达成协议；2.甲方以有偿出让的方式取得位于海沧港区地块的土地使用权，并获准在该地块上建设中天海项目；3.乙方取得使用权的具体物业为合同第一款规定的项目中的第3栋10层Ａ1019单元、Ａ1020单元，物业用途为办公、仓储，墙体轴线间面积分别为为44.1平方米、40.92平方米。4.乙方应支付的两处物业使用价款均为485400元，甲方应当在2016年6月30日前将两处物业交付给乙方使用。上述两份合同载明的签订之日均为2015年1月16日， 2016年7月19日，李长师作为出借方，丁圣泉作为借资方，双方签订一份《借款合同》，载明：1、李长师向丁圣泉出借150万元款项，借期为24个月，利息每月3%；2、丁圣泉愿意拿中天海物流有限公司3A1019/3A1020单元来更名“抵押”给丁圣泉，上述两套房产由丁圣泉在2015年1月16日购置，两套房产在丁圣泉借款本息结清前，相关证明手续由李长师保管，交房由李长师交接；3、丁圣泉有权提前还款，款项还清“抵押”的2套房产李长师无条件配合更名回丁圣泉名下。 2019年2月23日，李长师作为甲方、丁圣泉作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将自有的坐落在海沧区三都路龙庙一里97号A1019-A1020房产出租给乙方作为住所使用，租赁期限自2019年2月23日起至2020年2月22日止；2、房屋年租金为30000元，租金每年结算，分两次付清，第一次于2019年2月28日前支付1万元，第二次于2019年6月30日前支付2万元；3、乙方对租用房屋没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约，如有此类情况发生，甲方有权解除协议并收回房屋；4、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后答复；5、乙方未按约定期限支付租金超过一个月，甲方有权终止合同，收回房产。同时上述合同中备注：水电、物业费用由承租方自行承担，装修改造由乙方承担，甲方不负责；合同取消甲方不承担装修赔偿责任。 2019年10月12日，丁圣泉及案外人尧雪珠以李长师为被告向本院提起诉讼，请求判令：1、确认丁圣泉与李长师与2016年7月19日签订的《借款合同》项下关于中天海物流有限公司3A1019/3A1020单元两套房产的抵押无效；2、李长师配合将上述更名抵押的两套房产更名回转至尧雪珠名下。本院于2019年10月12日受理上述案件，案号为（2019）闽0206民初1304号。上述案件中丁圣泉、尧雪珠提交的证据目录中含有《借款合同》及《中天海认定合同》。 诉讼过程中，丁圣泉向本院提交一份录音光盘，欲证明：李长师在得知丁圣泉要装修、入住讼争房屋时提出要签订一份名义上的《房屋租赁合同》，让其将来要实现抵押权有一个保障；2019年6月间，因丁圣泉认为已还清全部借款，多次向李长师提出将讼争房屋更名回转，李长师也一直表示只要账对清楚了，借款还清，房子肯定是要变更回给丁圣泉的。李长师认为上述证据超过了举证期限，不同意质证。本院经审查认为，上述证据丁圣泉提交时虽超过了举证期限，但因上述证据对查清本案相关事实具有重要影响，本院依法对上述证据予以采纳；上述录音证据中李长师明确：“账对一对，该还的还，就这么简单”、“该你房子房子、该变更变更，欠我们的钱大家算一算，该给我给我就这样拉倒了”，上述录音证据与丁圣泉、尧雪珠在另案中提交的证据目录中的《借款合同》相互印证，可以证明丁圣泉向李长师借款同时丁圣泉将房屋使用权提供给李长师作为担保。 庭审过程中，李长师、丁圣泉均确认本案讼争的两套房屋具有合法的批建手续。李长师明确合同解除之日为判决之日，从判决之日至房屋腾空交付之间由丁圣泉支付房屋占有使用费。李长师陈述，房款一部分由李长师支付36万余元，另一部分是尧雪珠支付，尧雪珠向开发商出具声明其支付的购房款归李长师所有；李长师与丁圣泉签订借款合同后，才与开发商订立了认定合同，开发商要求日期倒签；讼争房产登记在李长师名下，开发商在建完房子之后向李长师交付钥匙，李长师作为权利人从开发商处接收了房屋，再出租给丁圣泉。丁圣泉陈述，2018年底开发商通知丁圣泉可以进门装修，不存在向李长师交付房屋的事实；双方对借款还没有结算清楚，但丁圣泉认为已经还清了。 本院认为，李长师与丁圣泉与2016年7月19日签订的《借款合同》中明确丁圣泉为担保借款合同中的还款义务，将与开发商之间签订的两份房屋使用权合同即《中天海认定合同》的使用权人变更为李长师。丁圣泉提交的录音资料中亦载明了李长师同意在丁圣泉还款后将房屋使用权合同的使用权人变更为丁圣泉。李长师与丁圣泉之间系民间借贷的法律关系，房屋使用权合同更名系为了担保还款义务，李长师与丁圣泉之间签订的《房屋租赁合同》系双方为便于丁圣泉履行借款担保义务而签订，丁圣泉并无向李长师承租房屋的意思表示，李长师亦没有向丁圣泉出租房屋的真实意思表示。故本院认定李长师与丁圣泉之间并未达成真实的房屋租赁的合意，双方不存在真实的房屋租赁合同关系。李长师依据房屋租赁合同关系主张解除房屋租赁合同、丁圣泉腾空交还房屋、支付租金及房屋占有使用费均没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。丁圣泉在房屋使用权合同中将使用权人更名为李长师，因讼争两套房屋不具有合法的权属证明，丁圣泉与李长师之间并未成立合法的抵押权关系，故丁圣泉在另案中诉讼请求事项与本案李长师主张的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，并不影响本案的审理结果。丁圣泉关于本案应终止审理的抗辩意见，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回李长师的诉讼请求。 案件受理费275元，由李长师负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  张占甫 二〇二〇年二月二十六日 书记员  陈 怡 附页： 本案适用的法律、法律解释条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。