福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9898号 上诉人（原审被告）：曾章杜，男，1982年4月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：蔡志超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州鑫六桥市场管理有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇惠好路12号。 法定代表人：吴雪清，总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，福建创富律师事务所律师。 上诉人曾章杜因与被上诉人福州鑫六桥市场管理有限公司（以下简称“鑫六桥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾章杜上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鑫六桥公司的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由鑫六桥公司负担。事实和理由：一、一审法院认定曾章杜存在违约行为是错误的。曾章杜与鑫六桥公司于2019年7月11日达成退租交房的合意，办理了案涉店面的交接，且鑫六桥公司承诺结算6、7月份实际使用的租金后退还剩余押金，曾章杜提交的其与鑫六桥公司法定代表人的通话录音，可证实鑫六桥公司系因对退还剩余押金的承诺反悔，才于2019年7月29日向曾章杜发送《租金催告函》，并最终提起诉讼。二、即便认定曾章杜存在违约行为，也不能支持鑫六桥公司没收曾章杜支付的租赁押金21600元。租金押金属于合同的履约担保，曾章杜应当在押金范围内承担违约责任。鑫六桥公司既主张曾章杜承担违约金、律师费，又主张没收押金，明显超过曾章杜应承担的责任范围。且鑫六桥公司的实际损失并未超过租赁押金范围，曾章杜支付的租赁押金足以覆盖鑫六桥公司的损失。案涉租赁合同也无关于在曾章杜违约时，鑫六桥公司可同时适用没收押金和主张违约金的特别约定。综上，一审判决认定事实与适用法律存在错误，判决结果不当，应予纠正。 鑫六桥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决正确，应予以维持。一、曾章杜提前退租已构成违约，损害了鑫六桥公司的合法权益。曾章杜并无证据证明双方已经协商一致解除合同并已进行交接，鑫六桥公司始终不同意曾章杜提前退租，并一直要求其立即支付到期的租金、物业管理费及相应的违约金。二、曾章杜逾期支付租金并提前退租的行为违反了双方合同的约定，依法依约鑫六桥公司可以不退还押金，并要求曾章杜承担违约金及律师费。案涉《租赁合同》约定的押金不予退还，逾期支付租金、物业管理费的违约金及律师费由败诉方承担，是针对曾章杜不同的违约形式所约定的违约责任的负担方式，曾章杜的多种违约行为对应不同的违约责任，依法依约可以同时适用。 鑫六桥公司向一审法院起诉请求：1.判令曾章杜向鑫六桥公司支付拖欠的租金32400元及物业管理费400元（其中有2019年5月半个月租金3600元及6月至9月的租金28800元）；2.判令曾章杜向鑫六桥公司支付逾期支付租金的违约金5346元（以3600元为基数从2019年5月4日起按日千分之五计算至曾章杜付清款项之日止，暂算至起诉日为1710元，以7200元为基数分别从2019年6月4日、7月4日、8月4日起，按日千分之五计算至曾章杜实际付清款项之日止，暂算至起诉日分别为2340元、1224元、72元，以上合计5346元）；3.请求判令曾章杜支付鑫六桥公司因主张权利支出的律师费5000元；4.本案诉讼费用由曾章杜承担。 一审法院认定事实：2019年4月10日，鑫六桥公司（甲方）与曾章杜（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定甲方将位于福州市闽侯县店面出租给乙方作为鱼丸经营，乙方不得随意改变用途。第二条约定租赁期限为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止。第三条约定乙方应于签约前向甲方交押金共计21600元，乙方必须在每个月3日前交清本月的租金，月租金合计7200元（本租金不含税费）。物业管理费每月合计100元。第五条第一款约定合同生效后，双方均不得提前退租，如乙方提前退租，所交的押金和租金不予退还，如甲方提前退租，按《合同法》规定退还押金和余租，并赔偿乙方押金。第五条第二款约定乙方应每月缴纳租金、水电费、公摊水电费和物业管理费，逾期未缴纳按每天千分之五增缴违约金。乙方逾期15天未缴上述费用则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，造成的损失由乙方负责。第八条约定本合同在履行过程中发生争议时，双方应友好协商解决，如协商不成，甲乙双方有权向人民法院提起诉讼，诉讼费、律师费由败诉方承担。合同签订之后，鑫六桥公司将案涉店面交付给曾章杜，曾章杜按约向鑫六桥公司支付押金21600元。曾章杜向鑫六桥公司支付租金3600元，鑫六桥公司向曾章杜出具收款收据一份，收款收据上备注房租5月1日至5月30日。曾章杜还向鑫六桥公司支付5月份物业费100元。后因曾章杜未按约支付租金，鑫六桥公司于2019年7月29日向曾章杜发送《租金催告函》，内容为：依照我公司与曾章杜签订的《租赁合同书》，您应当于2019年6月3日支付2019年6月的租金，2019年7月3日支付2019年7月份的租金，但您逾期至今未按约定支付，我公司多次催讨，您均拒绝支付，请您在收到本函之日立即支付2019年6-7月份的租金及逾期天数的违约金......。该函件发出后曾章杜未按该函件内容履行。本案案涉土地及房屋系福州景翔工艺品有限公司于2002年通过拍卖方式取得，并于2003年1月20日办理土地使用权证，该证上写明土地使用者为福州景翔工艺品有限公司，用途为厂房及配套设施。后福州景翔工艺品有限公司将案涉房屋出租给福州汇鑫机动车检测有限公司，福州汇鑫机动车检测有限公司又将房屋转租给鑫六桥公司，福州景翔工艺品有限公司同意转租。 一审法院认为，本案案涉店铺系福州景翔工艺品有限公司通过拍卖方式取得且已办理土地使用权证，故鑫六桥公司与曾章杜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。曾章杜已于2019年7月11日将案涉店铺的钥匙及电卡交出，其该行为表明不再继续履行合同，双方签订的合同已没有继续履行的可能性，故确认双方签订的《租赁合同》已于2019年7月11日解除，曾章杜应支付租金及物业管理费至该日，鑫六桥公司主张曾章杜2019年5月只支付半个月的租金3600元，还需支付剩余租金3600元，根据《租金催告函》的内容可知，鑫六桥公司并未要求曾章杜支付2019年5月的剩余租金，且鑫六桥公司向曾章杜出具收款收据上备注房租5月1日至5月30日，综上可知鑫六桥公司与曾章杜确有过租金优惠的合意，故对其该主张不予采信。关于曾章杜抗辩6、7月份租金也应减半收取问题，因双方未实际履行且未有书面协议，故对曾章杜的上述抗辩意见不予采信，因此曾章杜还应根据《租赁合同》第三条约定支付剩余租金，租金为9987元（7200元/月+7200元/31天×12天）。根据《租赁合同》第三条约定曾章杜应支付剩余物业管理费，金额为139元（100元/月+100元/31天×12天）。曾章杜逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，鑫六桥公司要求曾章杜支付逾期支付租金的违约金，符合合同约定，予以支持，一审法院认为违约金计算标准过高，故将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，该违约金分段计算，2019年6月的违约金以7200元为基数，从2019年6月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，2019年7月的违约金以2787元为基数，从2019年7月4日起计算至曾章杜付清租金之日止。鑫六桥公司要求曾章杜支付律师费5000元，符合合同约定，予以支持。曾章杜主张其应支付的费用在押金中予以抵扣，剩余部分返还曾章杜，因曾章杜提前退租，根据合同第五条第一款约定合同生效后，双方均不得提前退租，如曾章杜提前退租，所交的押金和租金不予退还，故对其该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、曾章杜应于判决生效之日起十五日内向鑫六桥公司支付租金9987元、物业管理费139元及逾期支付租金的违约金（该违约金分段计算，2019年6月的违约金以7200元为基数，从2019年6月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，2019年7月的违约金以2787元为基数，从2019年7月4日起计算至曾章杜付清租金之日止，以上违约金均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算）；二、曾章杜应于判决生效之日起十五日内向鑫六桥公司支付律师费5000元；三、驳回鑫六桥公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费589元，因适用简易程序审结，依法减半收取计294.5元，由曾章杜负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，鑫六桥公司与曾章杜签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。曾章杜未按合同约定按期履行支付租金义务，鑫六桥公司于2019年7月29日发函催告后，曾章杜仍未履行，一审认定曾章杜已经构成违约，应承担违约责任，并无不当。曾章杜于2019年7月11日将案涉店铺的钥匙及电卡交出，其该行为表明不再继续履行合同，曾章杜主张其与鑫六桥公司已于当日达成退租合意，鑫六桥公司承诺结算租金后退还剩余押金，其未构成违约，没有提供有效证据证明，本院不予采纳。案涉《租赁合同》已就若曾章杜提前退租，所交押金不予退还作了明确约定，曾章杜关于其即使存在违约行为，鑫六桥公司也无权没收其押金的上诉请求不能成立，本院亦不予采纳。 综上所述，曾章杜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费395元，由曾章杜负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年二月十八日 法官助理 卢里灿 书记员黄晓琴