江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1627号 原告：刘逢祥，男，1963年2月25日生，汉族，住连云港市高新区。 委托诉讼代理人：孙正春、徐淑雷，江苏尚扬律师事务所律师。 原告：周锡芳，女，1963年10月1日生，汉族，住连云港市高新区。 委托诉讼代理人：孙正春、徐淑雷，江苏尚扬律师事务所律师。 被告：连云港宏逸置业有限公司，住所地连云港市海州区玉兰路北文苑路西星海湖壹号综合楼。 法定代表人：杨道钢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。 原告刘逢祥、周锡芳与被告连云港宏逸置业有限公司（以下简称宏逸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人孙正春、徐淑雷，被告宏逸公司的委托诉讼代理人叶珈睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘逢祥、周锡芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付逾期交房违约金3628元(违约金计算金额为117.02㎡×15元/㎡×(2月2天）=3628元)。2、判令被告给付逾期办理房屋权属登记违约7207元(违约金计算金额为720726元×1%=7207元）。3、判令被告给付因约定户型与实际交付户型不符承担的赔偿金7207(赔偿金计算金额为720726元×1%=7207元）。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月22日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买被告开发的星海湖壹号6号楼1-1-901室商品房。该商品房建筑面积117.02平方米，每平方米价格为6159元，房款总金额720726元。合同第三条约定该商品房用途为住宅，户型为三室二厅两卫，属于钢砼结构，层高为2.9米，建筑层数地上26层，地下1层。合同第八条约定出卖人应在2016年12月31日前将房屋经验收合格交付买受人使用。合同第九条第1款约定出卖人逾期交房超过90日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房款，并按买受人已付房款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.1的违约金。合同第十条规别、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更规划，应当按照上述约定书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房尚书面答复。买受入在通知到达之日起15日内未作出（书）面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率支付给利息。买受人不退房的,应当由出卖人另行签订补充协议。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定的时限内通知买受人的，买受入有权退房，买受人不得以此为理由，拒绝接受房屋，否则视为违约，按照本合同第十—条规定处理。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任导致本条约定上述手续不能在约定期限内办理，买受人不退房的，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2017年2月24日，被告向两原告寄送交房通知书，通知两原告于2017年3月3日至2017年3月31曰分批办理房屋入户手续，并缴纳物业管理费、装修服务费、公共能耗费。2017年3月5日两原告办理交房手续并缴纳物业管理费、装修服务费、公共能耗费。商品房买卖合同约定的户型为三室两厅两卫，两原告实际交付的房屋户型为两室两厅两卫。两原告接收的房屋户型与合同约定的房屋户型不符，导致两原告户型功能与三室两厅的独立空间发生变化可期待利益受到侵害，合同约定的三室两厅的户型功能与独立空间不能实现，原告只能装修过程中多支出设计费、材料采购费、人工费，被告应赔偿上述损失。被告在交付房屋后90日内未按合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，两原告于2018年11月22日取得涉诉房屋的不动产登记证书。合同约定的逾期交房及逾期办理产权证违约金金额过低，两原告特申请贵院依法予以增加。为维护原告合法权益特起诉至贵院，请求贵院依法判决被告给付逾期交房违约金3628元，被告给付逾期办理房屋权属登记违约金7207元，被告给付赔偿金7207元，被告承担本案诉讼费用。 被告宏逸公司辩称，一、关于逾期交房违约金，合同约定时间为2016年12月31日，原告称实际交房时间为2017年3月5日，对于实际交房时间被告认可，故逾期天数为62天。合同约定的逾期不超过90天的违约金标准为已交房价款日万分之0.1，因此，原告的逾期交房违约金为447元。对于原告请求调整合同约定的逾期交房违约金并要求按照15元/月·㎡计算违约金的诉求，根据法律规定，只有违约金低于造成的实际损失，当事人才可以请求人民法院予以增加。本案中原告在未能举证实际损失情况下，请求调整违约金缺少事实依据。且双方在合同中对于违约责任均作了比例约定，双方的权利与义务是对等的，因此被告请求人民法院遵守合同当事人的意思自治，按合同约定标准判定逾期交房违约金。二、关于逾期办证违约金，被告于2018年4月25日完成一期5、6、8号楼的初始登记，对于逾期办证的事实予以认可。双方合同约定，被告逾期办证承担的违约责任为已付房价的0.1%，即721元。对于原告要求按总房款的1%支付逾期办证违约金的主张，同理于逾期交房调整的答辩意见，原告的诉求缺少事实和法律依据，请求法院遵守合同当事人的意思自治，按合同约定标准确定逾期办证违约金。三、关于房屋户型不符的违约问题，双方合同中书写的“三房二厅”实为被告工作人员笔误所致。原告所购6号楼的设计图纸早于2014年8月28日就经过规划部门的审核确认，其中6号楼为1、2两个单元，每个单元每层有三户，左右两个边户均为“两室两厅”。该规划部门图审过的设计图在部分设计变更后也在2014年9月10日上报连云港市建设施工图审查中心的审查确认，但对房屋结构户型未有过任何设计变更。结合规划部门图审的设计图、住建部门图审中心审查确认的图纸及2017年1月交至住建部门的竣工图均可知悉，被告6号楼的户型结构未曾发生过变更，因此也不存在合同约定的对买受人进行设计变更通知的情况。因此，在2015年12月原、被告签订合同时所有房屋的户型已经固定，6号楼的左右两边户型均为“两室两厅”而非合同所书写的“三室两厅”，这一点其实业主在购买房屋签订合同时是明知的，合同书写的“三室两厅”确实是被告工作人员笔误所致。对于户型结构如果与当初约定不符，那将是重大合同履行问题，作为业主方在验房的第一时间就会提出也应当提出，但事实上在交房验收时原告并未提出，而是直到验房并入住两年多后才提出，这显然违背常理。而经查涉及的6号楼的同样情况有50户，除本案两户外，均未对此户型结构不符问题提出异议，这也从另一角度印证了业主在购房时就认可“两室两厅”的户型结构。退一步讲，按照双方合同约定，如果真是规划部门同意的设计变更，在出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人享有退房即解除合同的权利，如果买受人选择接受房屋而不退房的，就享有与出卖人另行签订补充协议的权利即要求补充缔约权，而非原告所主张的按总房款的1%的违约责任的权利。因此，原告要求被告给付户型不符的赔偿金没有任何事实和法律依据。综上请求人民法院查明事实，依法判决按照合同约定承担逾期交房和逾期办证的违约责任，并驳回原告要求被告承担户型不符违约责任的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、增值税发票、交房通知书、不动产登记证书、星海湖壹号6号楼竣工验收平面图、连云港市房屋交易与产权管理告知单及收件单和明细、2014年8月28日连云港市规划局审查通过的六号楼6层至25层平面图、设计变更通知单、建筑专业审查意见及项目整改措施、竣工图、原告的交房流转表、验房意见书。本院依法组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于新海新区，该商品房的用途为住宅，户型为三室二厅二卫，建筑面积117.02平方米，总价款720726元。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.1（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人不得以此为理由，拒绝接收房屋，否则视为违约，按本合同第十一条规定处理。合同第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案。如因被告的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告交纳了全部购房款。经被告通知，原告于2017年3月5日接收房屋。原告周锡芳在验房意见书中写明：下水无法验，房屋水闸未开，墙面空鼓，墙：主卫生间1处空鼓严重，强电插座正常。2018年4月，宏逸公司为星海湖小区5、6、8号楼共387户业主办理了房屋产权初始登记，两原告的案涉房屋不动产权证办理时间为2018年10月29日。 另查明，宏逸公司提交并连云港市规划局于2014年8月28日审查通过的星海湖6号楼设计图显示该栋楼有三种户型，其中G户型为二室二厅二卫，B1户型为二室二厅一卫，G户型为四室二厅二卫。该栋楼的户型从设计到审批直至竣工均未发生变化。 再查明，我市2017年一季度，市区住宅租金月均价为14.66元/㎡;第二季度市区住宅租金月均价为15.04元/㎡。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已支付全部房款共计745949元。双方合同约定的被告向原告交付房屋时间为2016年12月31日前，而被告实际向原告交付经验收合格的商品房时间为2017年3月5日，被告交付房屋逾期了63天(2个月零4天)。故被告应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金，双方合同约定的违约金计算方法为已付购房款的日万分之0.1，原告要求按照日百分之一计算逾期交房违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方对逾期交房违约金作了约定，原告认为过低要求调整，但未提供给其造成损失的证据，本院参照我市2017年第一季度、第二季度市区住宅房屋平均月租金，及原告实际接收的房屋系毛坯房的实际情况，确定同地段同类房屋租金标准按每月11元/㎡计算，故被告应向原告支付逾期交房违约金2746.07元（117.02㎡×11元/㎡×2月零4天）。 关于逾期办证违约金问题，双方合同约定被告应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机构备案，原告于2017年3月5日接收房屋，被告最迟应于2017年6月3日内将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，但被告于2018年4月25日才完成备案登记，故被告已经构成违约，应承担逾期办证违约责任。本案双方对逾期办证违约责任作了约定，即原告不退房的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告认为双方约定的违约金过低要求调整按已付房价款的1%，根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，故对原告要求调整逾期办证违约金本院予以支持。本院综合考虑原告未提供证据证实逾期办证给其造成的实际损失及被告逾期办理权属登记时间的长短等情况，确定被告应按已付房价款的0.5%向原告支付逾期办证违约金，即3603.63元（720726元×0.5%）。 关于原告主张的因约定户型与实际交付户型不符，被告应承担的赔偿金7207元的诉讼请求，被告提出此处系笔误。本院认为，作为购房者，在选购房屋时对于楼号、楼层、户型均是关注的重点，原告选购了被告开发的星海湖壹号第6号楼1单元1-901室，且在接收房屋时并未对户型提出任何异议，可以证明原告对于实际接收房屋时的户型二室二厅二卫是与其购房时意思表示的房屋户型是一致的。即原告在选购房屋时选定的户型就是二室二厅二卫。且星海湖壹号6号楼的户型从设计到竣工均未发生过变更，并无原告主张的三室二厅户型。综合上述事实可以证明，原、被告在签订房屋买卖合同时，关于星海湖壹号第6号楼1单元1-901室的户型双方一致认可为“二室二厅二卫”，而案涉的房屋买卖合同中将该案涉房屋户型标注为“三室二厅二卫”系笔误。被告实际交付的房屋符合双方订立合同时一致的意思表示，不构成违约。故原告主张因被告违约应给付赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘逢祥、周锡芳逾期交房违约金2746.07元。 二、被告连云港宏逸置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘逢祥、周锡芳逾期办证违约金3603.63元。 三、驳回原告刘逢祥、周锡芳其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费139元（原告已预交），由原告负担69元，由被告宏逸公司负担70元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  杜建新 人民陪审员  刘素梅 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  陈婉玥 法律条文上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。