浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1471号 原告：诸暨浣江国际商贸城开发有限公司，住所地：诸暨市。 法定代表人：俞京京。 委托诉讼代理人：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍国，浙江浣纱律师事务所律师。 被告：陈宇光，男，1969年12月30日出生，汉族，住诸暨市。 原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司（以下至判决主文前简称浣江国际）与被告陈宇光租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告浣江国际的委托诉讼代理人李少军、鲍国，被告陈宇光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浣江国际向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2014年9月5日签订的《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》(以下简称为协议书）于2017年6月2日起解除，并判令被告立即腾空房屋并归还钥匙；2、判令被告支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月1日的租金1259.31元，自2017年6月1日起至2019年12月31日的商铺实际占用费7808.04元，2020年1月1日起至被告实际腾空房屋并归还钥匙之日止按每日8.28元的标准支付实际使用费；3、判令被告支付计算至2019年12月31日止的滞纳金3491.12元，自2020年1月1日起至租金付清之日止的滞纳金按欠款金额的日1‰计算。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2014年9月5日签订的协议书于起诉之日起解除，并判令被告立即腾空房屋并归还钥匙；2、判令被告支付自2017年1月1日起至起诉之日止按每日8.28元计算的租金，及自起诉次日起至被告实际腾空房屋并归还钥匙之日止按每日8.28元的标准计算的实际使用费；3、判令被告支付以所欠租金及实际使用费为基数自2016年11月1日起至款付清之日止按月利率2%计算的滞纳金。 事实和理由：2014年9月5日，原告与被告签订了协议书一份，约定由被告有偿使用位于诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城*号商位，双方对使用期限、费用、违约责任等作出明确约定。协议书签订后，2017年1月1日之后的租金原告曾以《租金收缴通知》等多种方式多次催讨，被告至今分文未付。为此，原告不得已向被告发出解除协议书的通知函，要求解除双方之间的协议书。根据双方签订的协议书的约定，被告未按约支付租金的行为已构成根本违约，原告有权解除双方之间的协议书。 被告陈宇光辩称：同意解除协议，但协议解除时间应为2017年1月1日，且原告应退还经营保证金及物业保证金共计7000元。商贸城开始营业后不到三个月商铺就开始大面积关门，包括被告在内的商户多次向原告提出意见要求改善市场环境，但原告始终没有回应。被告承租的商铺位于商场的旅游购物板块，但事实上该商铺对面全部是家俱商铺，原告私自改变了购物环境但没有及时与被告沟通。同时，被告承租的商铺一直存在漏水的情况，给被告造成了损失。根据协议第八条第三款的约定，可以反向推出被告的免责事项，因原告迟迟没有对市场经营环境进行改善，符合免责条件，故被告无需承担支付租金等费用。被告在原告处承租了两个商铺，另外一个商铺租金按减半收取，故即使被告应缴纳案涉商铺的租金，租金也应减半计算。 原告浣江国际围绕其诉讼请求向本院提交了协议书复印件、《解除通知函》复印件、诸暨市人民政府办公室[2019]44号、[2019]47号会议纪要、2020年度租金收缴通知照片等证据材料。经质证，被告陈宇光表示没有收到过解除协议通知函，也未在市场内看到过2020年度租金收缴通知；对其余证据的真实性无异议。因原告未能提供已向被告寄送解除协议通知函的充分证据，故对该证据的证明力不予认可；2020年度租金收缴通知照片，本院审核对其真实性予以确认；其余证据因被告无异议，故本院作为有效证据予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2014年9月5日，以原告浣江国际为甲方与以被告陈宇光为乙方签订了协议书一份，约定：乙方向甲方租赁位于诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城*号商位，计费面积为28㎡，商位系数0.9；甲方根据划行归市原则统一划分经营区域，本商位限乙方用于旅游购物行业/类别商品的经营，不得改作它用；第一轮商位使用期限从2014年9月20日至2024年12月31日，乙方拥有按约及时缴纳租金后的十年商位使用权及之后同等条件优先续租权；从2014年9月20日至2016年12月31日期间免收商位租金，从2017年1月1日至2019年12月31日期间商位租金为3024元/年，从2020年1月1日至2024年12月31日期间商位租金收取标准和方式将根据市场经营情况由甲方另行制定并提前通告，但甲方承诺在此期间的商位租金最高不超过年7862元/年；乙方应在缴租年度开始前提前两个月一次性缴纳；每个商位需缴纳经营保证金五仟元整，在本协议签订时一次性付清，开业起未按协议经营满十年的，经营保证金不予退还，满十年的，如不再续签，给予全额退还（不计利息），如协议续签，转为下一期协议相应应收费用；每个商位需缴纳物业履约保证金贰仟元整，在本协议签订时一次性付清，乙方承担物业损坏责任时先由保证金抵付赔偿金，并补足其余部分，使用期内发生保证金缺额，乙方应当在缺额发生日起10日内补足，使用期满后经甲方确认保证金予以退还（不计息）；本协议使用期限届满前120天内，甲方就本协议续租事宜进行公布，在乙方确认续租后，双方重新签订本商位使用协议并执行。甲方在协议期内或期满后有关事项的通知，主要以在市场内张贴公告等方式进行，一旦在市场张贴公告后，即视为已通知乙方。协议书第六条违约责任还约定若乙方拖欠租金和其它应付的各项费用，自逾期之日起按应付金额每日千分之一的标准计算滞纳金；乙方有下列情形之一，甲方有权解除本商位使用协议，无偿收回商位使用权和续租权：（1）拖欠租金和其它应付的各项费用超过二个月仍未支付的；协议书第八条第三款约定免责条件，因突发事件或事故（包括但不限于：非甲方原因的停电、停水、通信、交通或网络中断等）导致乙方商位不能正常使用，甲方无需向乙方承担任何责任，乙方也不得以此为理由拒绝或拖延支付租金或其他费用违约责任；……。协议签订后，原告向被告交付了诉争商位，被告缴纳了经营保证金5000元、物业履约保证金2000元。2017年度及此后的租金被告至今未缴，亦未腾退商位交还钥匙。 2019年11月16日、2019年12月2日，诸暨市人民政府办公室就诸暨国际商贸城·一期市场租金标准有关问题先后两次召开会议，并形成了会议纪要。根据会议纪要的记载，会议原则同意诸暨国际商贸城·一期市场2020年度商铺月租金标准延续市场开业后的前五年标准；在2019年12月20日前缴纳2020年度租金的按2020年度的月租金标准减半后的50%收取，……，截至2020年1月10日仍未缴纳2020年度租金的，除按2020年度的月租金标准缴纳2020年度租金外，还应承担相应违约责任。2019年12月5日，原告在商贸城公告栏张贴了2020年度租金收缴通知，通知载明“现市场方（甲方）结合市场经营情况，决定2020年商位月租金标准延续前五年月租金标准”。 结合原告的诉称和被告的抗辩意见，本院认为本案的争议焦点为：原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为，涉案合同解除的依据是什么？ 原告主张被告未按约定缴纳2017年度租金，原告根据合同约定享有解除权。而被告主张原告未按承诺履行经营管理义务构成先行违约。对此，本院认为，根据协议书“从2017年1月1日至2019年12月31日期间商位租金为3024元/年，乙方（被告）应在缴租年度开始前提前两个月一次性缴纳”之约定，被告应在2016年11月1日之前缴纳2017年度租金3024元，而被告至今未缴，其行为已违反双方协议约定，显属违约。原告根据协议书“乙方拖欠租金和其它应付的各项费用超过二个月仍未支付的，甲方有权解除本商位使用权”之规定，享有合同解除权，现原告向本院提起诉讼要求解除协议书，符合双方约定和法律规定，案涉协议书依法应于被告收到本院寄送的起诉状及证据副本等材料之日，即2020年2月18日解除。虽然被告主张原告存在未能提供良好的经营环境、原定旅游购物区均为家俱商铺、商铺漏水等违约行为，但首先双方并未在协议书中对原告需履行的经营管理义务的具体内容、范围和应达到的目标进行明确设定，被告主张原告违反经营管理义务缺乏合同和法律依据；其次，协议书仅对被告所承租商铺经营内容的限制，而未对商贸城区域规划的约定，即使确如被告所述，其商铺对面均为家俱商铺，也不属于原告违约的情形；至于商铺漏水问题，被告未能就此提供充分的证据证明，本院不予采信。综上所述，被告诉称的原告在履约过程中违约在先的主张不成立，对于被告要求确认协议于2017年1月1日解除的主张本院不予支持。 本院认为，原、被告之间订立的协议书意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。协议签订后，被告依约向原告缴纳了5000元经营保证金和2000元物业履约保证金，原告亦向被告交付了商位，在约定的免租期满后被告应当按照合同约定向原告支付租金，但被告未支付，已构成违约。现原告起诉要求被告按8.28元/日支付租金，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告诉请被告腾退房屋、归还钥匙，并按8.28元/日支付至实际腾空房屋并归还钥匙之日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持。被告辩称根据协议书第八条第三款的约定，应当免除其支付租金的义务，但该条所约定的是在因突发事件或事故导致被告商位不能使用情况下原告的免责情形，无法反推出被告的免责事项，故被告该项主张不成立。被告还辩称应参照其另一处商铺的租金标准减半收取租金，缺乏合同依据，故对其该项抗辩意见不予采纳。原告诉请自2016年11月1日起至实际腾空并交还钥匙之日起按月利率2%计算的滞纳金，根据协议书中“乙方（被告）应在缴租年度开始前提前两个月一次性缴纳租金；若乙方拖欠租金和其它应付的各项费用，自逾期之日起按应付金额每日千分之一的标准计算滞纳金”之约定，被告未按期缴纳租金，理应按约支付滞纳金，且原告主张的滞纳金计算标准尚属合理，故本院予以支持。被告要求原告返还物业履约保证金，因双方约定物业保证金系用于承租方在承担物业损坏责任时的抵付，现因双方租赁关系已解除，原告亦未主张被告需承担物业损害责任，故在合同解除后物业保证金应予返还被告，对被告该项主张本院予以支持。被告要求原告返还经营保证金，根据协议约定，开业起未经营满十年的，经营保证金不予退还，现协议因被告违约而提前解除，不符合经营保证金退还的条件，故被告该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司与被告陈宇光于2014年9月5日签订的《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》于2020年2月18日解除； 二、被告陈宇光应于本判决生效之日起五日内将位于诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城*号商位及商位的钥匙交还给原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司； 三、被告陈宇光应支付原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司自2017年1月1日至2020年2月18日的租金9464.04元，自2020年2月19日起至实际腾空房屋并归还钥匙之日止按每日8.28元计算的占有使用费，及自2016年11月1日起至款付清之日止以相应年度所欠租金或占有使用费为基数按月利率2%计算的滞纳金，款限判决生效之日起五日内付清； 四、原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司应返还被告陈宇光物业保证金2000元，款限判决生效之日起五日内付清； 五、驳回原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费114元，依法减半收取57元，由被告陈宇光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 冯 栖 二〇二〇年二月二十四日 书记员 吴宵莹