江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1311民初5196号原告:袁伦先，男，1983年9月5日出生，居民，住所地四川省青川县。委托诉讼代理人:王冬阳、李先杰，江苏荣山律师事务所律师。被告:张学明，男，1986年3月19日出生，居民，住所地江苏省宿迁市宿豫区。被告:李敏（系被告张学明之妻），女，1986年9月27日出生，居民，住所地江苏省。第三人：宿迁市易得房产经纪有限公司，住所地宿迁市宿豫区江山国际花园西门62-10号。法定代表人：李康育，公司总经理。原告袁伦先诉被告张学明、李敏、第三人宿迁市易得房产经纪有限公司（以下简称易得公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁伦先及其委托诉讼代理人王冬阳、李先杰到庭参加诉讼，被告李敏、张学明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁伦先向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告之间签订的二手房买卖合同，被告支付违约金（自2019年6月26日起按日支付200元违约金至实际办理完产权过户手续之日止，暂计算10000元）；2、本案诉讼费、律师费、保全费等由被告负担。案件审理过程中原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告于2019年3月15日签订的房屋买卖合同，返还房屋首付款148000元；2、判令被告给付原告违约金164700元（按未付房款0.3%每日支付违约金至付清之日止，从2019年6月18日起开始计算，暂算164700元）；3、案件受理费4890元、律师费11000元、保全费1270元由被告负担。被告张学明辩称，我卖房子是中介给我全权操作的，原告起诉我，我得去找中介，看看中介怎么说。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，被告与原告签订二手房买卖合同一份，约定由原告袁伦先购买二被告共有的位于宿迁市宿豫区房屋，房屋总价款598000元，首付款148000元。2019年3月15日当日原告按合同约定向被告给付定金10000元（抵作首付款），2019年3月20日，原告按合同约定向被告李敏账户汇入138000元，后原告按合同约定积极提供相关资料到银行办理下余购房款的按揭手续，但因二被告不予配合，贷款手续未能办理成功（二被告在出卖的涉案房屋上设有2次抵押，二被告对上述抵押拒不办理相关撤押手续），致使涉案合同不能继续履行。合同还约定：“……乙方违约的按未付甲方房款的0.3%每日支付甲方违约金至付清日止，甲方违约的按乙方未付房款的0.3%每日支付乙方违约金至付清日止。……因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用均由违约方承担。”另查明，原告因本案花去律师费11000元。本案审理过程中，在本院多次主持调解下，原告同意先将下余购房款450000元给付二被告，意欲让二被告用此450000元将涉案房屋的2次抵押撤掉，以便合同可以继续履行，但二被告拒不配合办理相关撤押手续，以致涉案合同无法继续履行，以致原告无奈之下选择变更诉讼请求。本院在审理过程中，根据原告的申请，本院于2019年8月22日查封涉案争议的位于宿迁市宿豫区房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原、被告双方签订的房屋房买卖合同，系双方真实意思表示，其中内容本案合同订立后原告按合同约定积极履行自己的义务，无违约行为。二被告则怠于履行自己的义务，以致涉案合同无法继续履行，二被告的行为已构成严重违约，故本院对原告请求解除涉案合同，予以支持。二被告应就其违约行为，向原告承担相应的违约责任。原被告双方约定的违约金的计算方法为：“……乙方违约的按未付甲方房款的0.3%每日支付甲方违约金至付清日止，甲方违约的按乙方未付房款的0.3%每日支付乙方违约金至付清日止。……”，从本案实际情况看，原被告双方约定的违约金过高，因二被告在原告变更诉讼请求后躲避法院送达、联系，本院无法就二被告是否需要调整违约金向其进行释明，故本院综合原被告的履约诚信度、二被告违约情况、宿迁当地房价上涨等因素，对原告请求的违约金酌情支持：183359元【裁决参考安居客、58同城软件公布的截至2020年2月5日宿迁二手房成交均价8811元每平方米进行计算；计算过程88.68*8811-598000=183359元】。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第四项、第五项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告袁伦先与被告张学明、李敏于2019年3月15日签订的“二手房买卖合同”予以解除；二、被告张学明、李敏于本判决生效后十日内退还原告袁伦先购房款148000元；三、被告张学明、李敏于本判决生效后十日内赔偿原告袁伦先违约金183359元、律师费11000元，合计194359元；四、驳回原告袁伦先的其他诉讼请求。案件受理费9780元、财产保全费1270元，合计11050元，由被告张学明、李敏负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9780元。审 判 长  孙秀花人民陪审员  姚京川人民陪审员  吴新品二〇二〇年二月五日法官 助理  周 玥书 记 员  朱 淼附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。