江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0585民初5607号 原告（反诉被告)：杨小红，女，1971年3月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 原告（反诉被告）：王海嵘，男，1971年3月22日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告（反诉原告）：余益平，男，1982年8月12日出生，汉族，住湖北省麻城市。 委托诉讼代理人：冯秀英（系被告余益平的配偶），女，1984年10月12日出生，汉族，住湖北省麻城市。 原告杨小红、王海嵘与被告余益平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理。2019年10月16日，被告余益平提起反诉。本院依法适用简易程序分别于2019年10月23日、2019年11月20日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告杨小红、王海嵘、被告余益平及其委托诉讼代理人冯秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨小红、王海嵘向本院提起诉讼请求：判令被告支付违约金156800元。事实和理由：2019年7月12日，原、被告签订房屋买卖合同一份，原告将位于城厢镇北门街德兴房屋（面积为90.16平方米）出售给被告，总价1568000元。合同第二条约定购房款分三期支付，第一期合同签订之日支付定金3万元，第二期在2019年7月22日前支付538000元，第三期支付100万元。合同签订之后，被告支付了3万元购房定金，后在2019年7月14日发通知给原告欲单方面解除房屋买卖合同，未按照合同约定支付第二期房款。根据房屋买卖合同第六条违约责任，乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，违约方还须赔偿另一方成交价10%的违约金。因此，原告回复被告同意解除合同，但定金不予退还，并保留追究其违约责任的权利。原告将案涉房屋出售系急于资金周转，被告的违约行为导致原告用其他资产通过银行抵押贷款套现，额外支付的贷款利息给原告造成了损失。综上，原告认为被告的违约行为导致原告直接损失，按照房屋买卖合同及相关法律规定，被告应当承担违约责任。 被告余益平承认原告主张签订合同及解除合同的事实，但认为：1.涉案合同应为无效合同，合同签订时，根据政策要求，购房者需要在太仓缴纳社保满一年方可购房，而被告余益平并未在太仓市缴纳过社保，被告余益平的配偶即本案被告的委托诉讼代理人冯秀英2017年11月份开始在太仓缴纳社保，故合同签订时，虽冯秀英具有购买资格，但被告余益平不具有购买资格，且现政策收紧，需要缴纳社保满两年方可购房，故被告无购房资格，该合同应为无效合同；在合同签订过程中，中介公司即太仓天城地产经纪有限公司（以下简称天城地产）存在大量违规操作，且未按照规定在住建部门进行备案，故原被告签订的该合同应为无效合同，被告不应承担违约责任；2.合同签订后当天晚上，被告在微信朋友圈看到另一中介也在推荐涉案房屋，价款为153万元，被告认为中介涉及欺瞒房屋实际价款。合同签订次日即2019年7月13日，被告即打电话给中介，要求解除合同，并让中介将被告意思转达给原告，13日晚上，被告和中介公司工作人员一起到原告家中，要求解除合同，原告称其当天早上去预定了另一新房，双方未谈妥。2019年7月14日，被告向原告发出解除合同的书面意见。 被告余益平向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告返还反诉原告定金3万元。事实和理由：2019年7月12日经天城房产从业人员余利锋促成，反诉人与被反诉人签下房屋买卖合同。随后，反诉人得知被反诉人与天诚地产恶意串通，虚报价格，随即于7月14日向被反诉人发出解除合同通知，但被反诉人拒不退还反诉人的3万元定金，同时经太仓市住建局查明，天诚地产公司并不具备合法的资格存在经济机构未申请备案、未经注册人员从事房地产经纪活动的行为，故其所签合同当时属违法合同，理应返还不合理定金。 经审理查明：2019年7月12日，原告杨小红与王海嵘（甲方）与被告余益平（乙方）、太仓天城地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖契约》，双方约定：甲方自愿将坐落在城厢镇北门街德兴、39#车库的房屋，出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；该房屋成交总价为人民币1568000元，房屋价款由乙方分期付给甲方，第一期为合同签订当日支付定金3万元，第二期为538000元，于2017年7月22日前支付，并办理房产过户手续，第三期为100万元，于乙方过户后贷款到账后三天内一次性付清；中介费18000元由乙方负担。另合同第六条约定：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途违约，定金双倍退还乙方，违约方还需赔偿另一方成交价10%的违约金，甲乙双方中介费均由违约方承担，中介费不退。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付所购房屋均属于违约。双方还约定了“此房楼上有一阁楼，不计入产证面积，房东保证属于他们90平方”。合同还对其他事项进行了约定。合同的落款处有甲方王海嵘，乙方余益平的签名，丙方处由天城地产盖章确认。当日，原告王海嵘在该合同上出具了收条，确认收到被告余益平定金30000元。 被告余益平陈述其于2019年7月13日早上电话告知天诚地产其要求解除合同，后于当天晚上与中介一同至原告家中就解除合同事宜进行商量。原告承认于2019年7月13日晚上八点知晓被告要求解除合同。2019年7月14日，被告向原告发送解除房屋买卖合同通知书，2019年7月23日，原告杨小红在该通知书中签字，同意解除合同，但要求追究被告的违约责任。庭审中，双方一致确认合同于2019年7月14日解除。 关于合同价款，根据原告王海嵘向法庭提供的其与天诚地产工作人员余利锋的微信聊天记录，原告王海嵘同意配合中介抬高房价，原告王海嵘只收取155万元，多余的房款由中介收取。 被告于2019年9月2日向太仓市住建局住房保障科投诉天城房产，太仓市住房与城乡建设局于2019年9月3日向太仓天城地产经纪有限公司发出《整改通知书》，认定该中介公司存在“经纪机构未申请备案及未经注册人员从事房地产经纪活动”的行为，责令改正。太仓天城地产经纪有限公司于2019年9月17日在该局初始备案。 原、被告在就合同解除事宜协商过程中发生争执，原告王海嵘分别于2019年8月1日、2019年8月16日、2019年8月23日报警处理，警察建议走民事诉讼途径。 关于原告的实际损失，原告庭审中陈述，合同签订之后于2019年7月13日支付了购房定金5万元，2019年8月16日，原告至建设银行贷款74万元，已支付利息6400元。其于2019年8月底将其另外一套房屋出售，并于2019年9月2日收到房款110万元。 太仓市谷雨塑化包装厂（以下简称谷雨厂）、原告王海嵘于2019年8月9日与中国建设银行股份有限公司太仓分行（以下简称建行）签订了《小微企业房押快贷借款合同》一份，约定银行向谷雨厂提供的借款额度为74万元，用于日常生产经营周转，还款来源为生产经营回笼资金，借款额度有效期自2019年8月16日起至2020年8月16日止，在借款额度有效期间内，谷雨厂可以连续申请借款，但所申请的借款金额与其未偿还本合同项下的借款本金余额之和不得超过借款额度；贷款利率为年利率，利率为固定利率，即LPR利率加70.25基点（1基点=0.01%）。合同还对其他事项进行了约定。2019年8月9日，原告王海嵘、杨小红与建行签订了《最高额抵押合同》，约定，原告王海嵘、杨小红为谷雨厂于2019年8月8日至2020年8月7日期间签订的借款合同等项下的债务提供最高额抵押担保，抵押财产为城厢镇北门街德兴、39#车库。2019年8月21日，建行将贷款74万元汇入谷雨厂的银行账户。谷雨厂分别于2019年8月21日向原告转账支付了10万元、于2019年8月22日向原告转账支付了30万元、于2019年8月24日向原告转账支付了30万元、于2019年8月26日向原告转账支付了4万元，合计74万元。谷雨厂于2019年9月21日支付银行3187.7元，于2019年10月21日支付银行3084.87元。 2019年7月31日，原告与太仓招新置业有限公司（以下简称招新置业）签订了《合同确认单》，约定两原告认购该小区8幢604室，总价款为2856612元，计划付款时间为2019年7月27日支付定金5万元，2019年7月31日支付首付款20万元，2019年8月30日支付首付款1594612元，其余100万元通过贷款的方式支付。2019年7月13日，原告向招新置业支付了“诚意金”3万元，于2019年7月27日支付了定金5万元，于2019年7月31日支付了招新置业房款20万元，于2019年8月31日支付了74万元，于2019年9月3日支付了434612元。 上述事实有原告提交的房地产买卖契约、房产证、贷款合同、银行流水、银行回单、合同确认单复印件、收据、接处警工作登记表，被告提供的微信聊天记录截图、通话记录、短信记录、向住建局投诉截图、整改通知书、天城地产备案信息、房地产买卖契约等证据予以佐证。 本院认为：原告杨小红、王海嵘与被告余益平签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。被告认为合同无效，本院认为，虽天城地产未在住建部门备案，但该备案要求属于行政管理规定，并不适用合同法第五十二条规定，故涉案合同并不因此无效；关于购房资格，被告并未就其无购房资格进行举证，而庭审中被告自述合同签订时其配偶冯秀英具有购房资格，被告余益平不具有购房资格，但其后政策收紧，在太仓缴纳社保满两年方可购房，故被告夫妻均无购房资格，被告以此为由主张合同无效亦无相应依据，故本院对被告上述意见均不予以采纳，涉案合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行相应义务，庭审中，原、被告一致确认合同于2019年7月14日解除，本院予以确认，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失，故反诉原告主张反诉原告返还其定金3万元，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除的损失承担，本院认为，合同约定购房款为1568000元，系原、被告经过多次磋商确定的价款，并无证据显示该价款明显高于市场价，原告实际收取的购房款为155万元，其中差额18000元由原告私下自行交付天诚地产，系原告与中介公司就佣金自行达成的额外协议，此举并未损害被告的利益，故被告以此理由不履行合同，并无充分理由，应当赔偿原告损失。关于赔偿金额，原告要求被告按照合同第六条约定支付违约金，被告认为该约定金额过高，本院认为，被告在签订合同次日即通知原告解除合同，已经尽最大可能减少原告因被告不履行合同所造成的损失，在此情况下，原告可在双方均同意解除合同的情况下继续售卖涉案房屋或原告名下其他房屋减少损失，而原告确已实际售卖了其名下其他房产；原告主张的贷款并未显示其与本案的直接联系，而原告于2019年9月、10月合计支付利息为6272.57元；在房屋买卖过程中，确实存在原告与房产中介就房屋实际价款存在私下约定的情形，综上，本院综合双方的过错情况及原告的实际损失，酌定被告赔偿原告2万元。因原告应返还被告购房定金3万元，故原告还应支付被告1万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余益平支付原告杨小红、王海嵘违约金20000元。 二、反诉被告杨小红、王海嵘返还反诉原告余益平30000元。 上述第一、二项内容相抵后，由原告杨小红、王海嵘于本判决生效后10日内支付被告余益平10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3436元，反诉案件受理费550元，减半收取计275元，合计3711元，由原告杨小红、王海嵘负担3090元，被告余益平负担621元。上述款项，原告杨小红、王海嵘已预交3436元，被告余益平已预交275元，被告余益平应负担案件受理费差额部分346元由其于本判决生效之日起十日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32250199733600000376018336；开户行：中国建设银行太仓分行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  吴春辉 人民陪审员  吴义法 人民陪审员  秦 伟 二〇二〇年二月二十七日 法官 助理  胡雪怡 书 记 员  石雯雯