山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终259号 上诉人（原审原告）:青岛沙建物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处沙子口街。 法定代表人：朱本春，经理。 委托诉讼代理人：任超，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所实习律师。 上诉人(原审被告)：董琛，男，汉族，1985年1月16日出生，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：董文军，系董琛之父。 委托诉讼代理人：陈华，系董琛之母。 上诉人青岛沙建物业管理有限公司（以下简称沙建物业公司）因与上诉人董琛物业服务合同纠纷一案，均不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沙建物业公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判董琛给付全部所欠物业费8375.48元、违约金41.88元以及利息（按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2012年4月1日至实际给付之日的利息）或发回重审；二、本案的诉讼费由董琛承担。事实与理由：一审法院在认定了董琛拖欠物业费事实，认可了沙建物业公司与董琛签订的《麒麟山庄业主认可书》的情况下，仍然减免董琛所拖欠的物业费、判令沙建物业公司承担部分诉讼费，属认定事实不清。董琛拖欠物业服务费的理由是沙建物业公司提供的服务不到位。首先，沙建物业公司作为物业服务公司，已本着尽职服务的态度服务小区，但董琛长期不缴纳物业费已产生恶劣影响。且沙建物业公司和董琛已签署了《麒麟山庄业主认可书》，在此认可书中董琛已明确表示了对于小区景观环境变更及物业服务的认可，因此一审法院仍以此为由减免20%的标准收取物业费是错误的。综上所述，一审判决减免董琛拖欠的物业服务费且判决沙建物业公司承担部分诉讼费，虽然涉及金额不多，但是严重侵犯了沙建物业公司的利益，会对沙建物业公司日后的物业管理工作带来严重阻碍。 董琛答辩称：沙建物业公司的上诉理由不能成立。 董琛上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第一项，改判董琛给付沙建物业公司物业费4187.74元（上诉金额2512.64元）；二、依法判决沙建物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、董琛所依据的《山东省物业费收费管理办法》第十六条第一款“因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。”该办法规定物业费特殊情况下减免的情形，系基于配套设备、绿化环境等如果未达到房屋买卖合同约定标准，则实际上业主所享受的生活环境水准低于购房时预期，以上设备、绿化的维护同时为物业服务的主要工作之一，即前期物业合同中据以制订费用标准的事实基础发生变化，收费应调低，由于前期物业委托合同由开发商与物业服务企业签订对全体业主具有约束力，同时造成配套设备、道路、绿化不符合约定的原因在于开发商，遂作出本条文相关涉及。可以得出，本条规定物业费特殊情况下减免的情形，是基于“配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准”，“建设单位分期开发、分批交付使用等原因”仅是对造成上述情形的不完全列举，不是适用的必要条件。本案小区开发商青岛沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司唯一股东青岛沙建建设集团有限公司系关联公司，法定代表人及高管存在重合，且青岛沙建房地产开发有限公司也侵占本小区公用建筑。此外，《麒麟山庄业主认可书》所载明的各事项，涉及对小区全体业主共有部分的处分及对违章建筑的认可，存在无权处分、违反法律强制性规定及显失公平的情形，应属无效；二、一审判决认定“沙建物业公司自认涉案小区有20户业主未交纳物业费而提起诉讼”，依据诉讼业主数量占整体业主比例作为衡量沙建物业公司服务质量的因素，实际小区欠费业主达百户以上，沙建物业公司目前仅起诉其中部分，拒绝交费户数足以说明其服务质量远低于合同标准；三、根据董琛提交的青岛市崂山区人民法院（2014）崂民小字234号、236号民事判决书，涉案小区2014年物业服务合同纠纷案件中法院已认定沙建物业公司物业服务不合格物业费调整为80%，经5年时间沙建物业公司服务不仅无任何改观且越来越差，本案纠纷应以低于80%支持；四、沙建物业公司以三星级服务标准收费，据董琛掌握沙建物业公司开始服务时并未取得物业服务资质，系后期补办，无资质期间的费用不应收取。请二审法院依法审查沙建物业公司取得物业服务资质的时间，其服务星级水准是否与所公示的符合。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，基于沙建物业公司虽不达标但确也提供部分服务，董琛同意按50%比例支付，请求法院依法改判。 被上诉人沙建物业公司答辩称：董琛的上诉理由不能成立，双方签订业主认可书，就我方的服务及水系景观问题已经认可并领取了补偿金，董琛应全额交纳拖欠的物业费。 沙建物业公司向一审法院起诉请求：1、董琛支付物业管理费8375元，违约金41.875元；2、判令董琛按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日至实际给付之日的利息；3、本案诉讼费由董琛承担。 一审法院认定事实如下：2005年2月27日，涉案小区建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司作为甲方与沙建物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由沙建物业公司为麒麟山庄提供物业管理服务，该合同“第二章服务内容与质量”约定在物业管理区域内，乙方提供的前期服务管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护、和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。“第三章服务费用”约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月.平方米；业主应于交付房屋之日起按月交纳物业服务费，应于每月的5日前履行交纳义务。“第六章违约责任”约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按已收服务费的3%的标准向乙方支付违约金。“第七章其他事项”约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，董琛系麒麟山庄6号楼3单元102户业主，房屋面积114.89平方米，于2007年1月27日收房，自2012年4月1日起至2019年1月1日期间未交纳物业服务费。 另查明，沙建物业公司自2005年起至今为麒麟山庄提供物业管理服务。2018年8月28日，沙建物业公司委托山东青大泽汇律师事务所向全体欠缴物业费的业主出具《律师函》催收物业费。 再查明，董琛认可收到《麒麟山庄业主认可书》中所确定的补偿款2万元，但否认签字认可沙建房地产开发有限公司已经建设的小区景观以及考虑综合因素所取消的水系。 一审中，董琛主张沙建物业服务不到位，有私搭乱设电线行为并提交视频、照片欲以证明，沙建物业予以否认。 上述事实，由沙建物业公司提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《麒麟山庄小区业主临时公约》、《麒麟山庄房屋交付验收表》、律师函照片、麒麟山庄业主认可书，董琛提交的视频、照片等证据以及当事人的陈述在案为凭，上述证据已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。 一审法院认为，涉案小区建设单位与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。沙建物业公司已经履行了提供物业服务的义务，董琛作为小区的业主应当缴纳物业费。关于董琛主张涉案小区配套设施、景观环境与房屋买卖合同约定差距较大，根据相关规定应当减免物业费的辩称，一审法院认为，董琛收取青岛沙建房地产开发有限公司给付的补偿金，应当视为对于《麒麟山庄业主认可书》中载明的景观环境变更的确认，且董琛所依据的减免情形是指因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成的配套设施和绿化环境不达标的情况，与涉案小区的实际情况不符，一审法院不予支持。关于董琛举证欲证明沙建物业公司物业服务不合格的问题，虽然沙建物业公司对证明事项不予认可，并否认存在物业服务不合格的情况，但沙建物业公司自认涉案小区有20户业主因未交纳物业费而提起诉讼。综合涉诉业主的抗辩理由及在案的证据，酌情对沙建物业公司主张的物业费予以调整，按照应收物业费的80%收取为宜。 综上，董琛自2012年4月1日至2019年1月1日未交物业服务费8375.48元（114.89平×0.9元/月/平×81个月），80%应为6700.38元。 希望在日后的物业服务合同履行过程中，沙建物业公司能多听取业主的意见建议，提高物业服务质量，继续尽职尽责履行合同义务；董琛能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决，共同将麒麟山庄小区建设成美丽的家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、董琛于判决生效之日起十日内给付沙建物业公司物业费人民币6700.38元；二、驳回沙建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由沙建物业公司承担10元，由董琛承担40元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为，一审判决按照应收物业费的80%予以调整是否适当。通过审理查明的事实，沙建物业公司依据建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业管理费，符合相关法律规定。沙建物业公司应当按照合同约定履行提供物业服务的义务，董琛作为小区的业主亦应履行缴纳物业费的义务。董琛与沙建物业公司因物业服务质量产生争议，拒付物业费，不符合合同约定及相关法律规定。一审综合本案的事实，按照应收物业费的80%确定董琛欠付期间的物业费标准，符合相关法律、法规的规定，因此本院对沙建物业公司的上诉理由不予支持。董琛主张按应收物业费50%交纳没有依据，本院亦不予支持。 综上，沙建物业公司、董琛的上诉请求均不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛沙建物业管理有限公司负担50元，董琛负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年二月四日 法官助理 薄富超 书记员姜青秀