海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初6903号原告：姜孝龙，男，1984年6月11日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份证号码为×××。委托诉讼代理人：黄素云，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冠奇，海南威盾律师事务所律师。被告：海南天泓基业房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区长滨四路8号华府蓝湾销售中心，统一社会信用代码：91460000698906006L。法定代表人：陈海东，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴媛，海南法立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玫萱，海南法立信律师事务所实习律师。原告姜孝龙与被告海南天泓基业房地产开发有限公司（以下简称“天泓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日转为普通程序，并于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告姜孝龙的委托诉讼代理人张冠奇、天泓公司的委托诉讼代理人吴媛、李玫萱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜孝龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金37831.17元（违约金以已付房款1395984元为基数，分别计算，自2017年5月1日起算至2017年9月28日止共计150天，按每日万分之零点五计，1395984元×0.00005×150天=10469.88元；自2017年9月28日起算至2018年4月12日止共计196天，按每日万分之一计，1395984元×0.0001×196天=27361.29元）。2、请求判令被告向原告支付因逾期交房造成的损失4870.20元。3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月18日，原告与被告签订了两份《海口市商品房买卖合同》，合同备案号为L00220890（以下简称“合同”），合同约定：被告将位于海口市××区（层）3-602（房号）以1395984元出售给原告。合同第八条交付期限约定被告应当在2017年5月1日前将符合合同约定的商品房（即该商品房已通过建设、勘查、设计、施工、工程监理、消费单位验收合格）交付给原告。合同第十一条约定被告逾期交房，则按下列方式处理：1、逾期150日内被告每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过150日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，履行了买受方的义务。虽然被告于2017年5月1日将案涉房产交付给原告，但是被告于2017年6月6日才通过消防验收，于2018年4月12日才通过建设、勘查、设计、施工、监理的验收。因此，案涉房屋直至2018年4月12日才符合合同约定的交房条件。故，被告存在逾期交房，应依约向原告支付逾期交房违约金。另，在交房后，原告于2017年5月6日交纳了共计12个月的物业费4870.20元。根据《物业管理条例》第41条、《海南经济特区物业管理条例》第40条之规定，已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳，被告应向原告支付原告已经交纳的物业费。综上所述，因被告存在违约行为，原告多次催促被告支付逾期交房违约金和物业费，均未果。原告为维护自己的合法权益诉至法院，请法院查清事实，判如所请。天泓公司辩称，一、涉案房产所在三弦·慧府（南区）项目已于2017年6月6日通过建设及室内装修工程消防验收，并于2017年7月29日通过建设、勘察、设计、施工、监理竣工验收。根据海口市公安消防支队出具的海公消验字〔2017〕第0102号《建设工程消防验收意见书》（关于三弦·慧府（南区）建设及室内装修工程消防验收合格的意见）显示，海口市公安消防支队于2017年5月16日对涉案项目建设及室内装修工程进行了竣工消防验收，并于2017年6月6日作出该消防验收合格的意见。之后该涉案项目于2017年7月29日通过参建各方验收，包括通过建设单位海南天泓基业房地产开发有限公司、勘察单位中国有色金属工业西安勘察设计研究院、设计单位北京中联环建文建筑设计有限公司海南分公司、施工单位中国建筑第八工程局有限公司、监理单位海口百佳兴工程监理有限公司五方验收，并出具了《工程竣工验收报告》，并非原告所认为的2018年4月12日。2018年4月12日其实是办理竣工备案手续时根据要求填写的整体竣工时间，而非实际通过五方竣工验收的时间。二、原告明知该涉案房屋还未通过五方竣工验收和消防验收而接收房屋并实际占有，应视为同意变更约定的交付条件。答辩人已经实际履行了房屋交付义务，违约金应计算至实际交付之日。该涉案房产所在三弦·慧府（南区）项目于2017年5月1日前已实际符合交付使用的条件，并于2017年4月20日通知原告收房。原告明知答辩人并未通过五方验收和消防验收的情况下，于2017年5月6日验房后同意收房，并签了《业主入住验房表》、《业主钥匙资料收取确认单》和《商品房交付使用签收单》。原告入住房屋的事实说明原告已实际占有了房屋，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，可以确定答辩人已履行了房屋交付的义务，并且原告实际使用入住之后，并没有提出过任何房屋质量不符合合同约定的异议，因此违约金应计算至实际交付之日，即2017年5月6日。综上，原告主张逾期违约金的时间计算至2018年4月12日的超出部分应依法不予支持。三、原告主张答辩人支付其已交纳的物业费与逾期交房违约主张是不同法律关系，且其收取物业费主体为物业公司而非答辩人，故该项主张依法应予驳回。首先，原告的物业费是交给物业公司而非答辩人，其主张应针对物业公司而不是答辩人。其次，原告主张答辩人支付其已交纳的物业费与逾期交房违约金的主张是两个不同法律关系，不具有主从关系，不应作为“房屋买卖合同纠纷”予以处理。原告为证明其主张，依法向本院提交如下证据：证据1、海口市商品房买卖合同。证明：2016年4月18日，原告与被告签订了《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将位于海口市××区（层）3-602（房号）以1395984元出售给原告。证据2、海南增值税普通发票、销售不动产统一发票。证明：原告依约向被告支付了全部购房款项1395984元，履行了买受方的义务。证据3、关于三弦·慧府（南区）建设及室内装修工程消防验收合格的意见、工程竣工验收报告（业主拍摄）、三弦·慧府（南区）1#、3#、4#楼竣工验收铭牌照片、海口市建设工程竣工验收备案表。证明：1、案涉房产于2017年6月6日通过消防验收合格。2、案涉房产于2018年4月12日通过建设、勘查、设计、施工、监理的验收合格。3、案涉房产于2018年4月12日才符合合同约定的交房条件。证据4、交房通知书、物业费收款收据。证明：被告于2017年4月20日通知交房，并于2017年5月6日将案涉房产交房给原告使用，收取相关物业费。证据5、施工单位建筑工程竣工报告。证明：2017年12月28日涉案工程施工单位才报建设单位即被告组织验收，并不像被告答辩状所称在2017年3月29日已经通过建设、勘察、设计、施工、监理竣工验收。证据6、工程竣工验收报告（取自海口市城建档案馆、海口市建设信息中心）。证明：案涉房产于2018年4月12日通过建设、勘查、设计、施工、监理的验收合格，并不像被告答辩状所称在2017年3月29日已经通过建设、勘察、设计、施工、监理竣工验收。证据7、建设工程规划核实意见书。证明：被告于2017年12月25日才通过建设工程规划核实意见，该份意见明确载明“建设单位在领取本意见书后，方可组织竣工验收”，因此，被告答辩称2017年3月29日通过竣工验收，明显无事实根据。被告对原告提供的证据1、2、5、6、7以及证据3中除《工程竣工验收报告》（业主拍摄）外的证据的三性无异议，本院对其真实性予以认可。对证据4中的物业费收款收据被告对其真实性有异议，本院综合其他证据，对其真实性予以认可。天泓公司为证明其抗辩理由，依法向本院提交如下证据：证据1、海口市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》。证明：涉案房屋所在三弦慧府（南区）项目于2017年6月6日通过建设及室内装修工程消防验收。证据2、《海口市建设工程竣工验收备案表》。证明：涉案房屋所在三弦·慧府（南区）项目于2018年4月12日完成项目整体竣工验收并已向海口市住房和城乡建设局办理备案手续。证据3、《交房通知书》。证明：被告已于2017年4月20日通知原告姜孝龙交房。证据4、业主入住验房表、业主钥匙资料收取确认单、商品房交付使用签收单。证明：原告姜孝龙于2017年5月6日办理了收房手续。证据5、《工程竣工验收报告》（自身存档及银行存档）。证明：其中一份《工程竣工验收报告》是抵押交给银行，涉案房屋所在三弦慧府（南区）项目于2017年7月29日通过参建各方竣验收。原告认可天泓公司提交的证据1、2、3、4的真实性，但对证据2的证明内容有异议，对被告提供的证据5真实性有异议。本院对上述证据中的各种《工程竣工验收报告》，对于原告举证的证据6的《工程竣工验收报告》取自海口市城建档案馆，对其真实性予以认可，其他的《工程竣工验收报告》本院不予采信，对原、被告其他的证据的真实性、合法性、关联性均予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月18日，姜孝龙作为买受人，与天泓公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定天泓公司将位于海口市××区（层）2-602（房号）出售给姜孝龙，总价款为1395984元。合同第八条约定，天泓公司应于2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件（即商品房已经通过建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格）的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日七日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起五日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定交付条件的证明文件及有关材料，并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件有关材料不齐全的，原告有权拒绝交接。合同第十一条约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在150日内，每逾期一天，买受人要权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，逾期超过150日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，姜孝龙已按合同约定支付了全部购房款，并根据其收到的天泓公司发出的《交房通知书》，通知原告于2017年5月1日后可以办理收房手续，原告于2017年5月6日办理了收房手续，接受房屋。姜孝龙以被告未达到交付条件交房，提起本案诉讼。另查，涉案房屋于2017年6月6日通过海口市公安消防支队的验收，于2018年4月12日取得《工程竣工验报告》，通过建设、勘察、设计、施工、工程监理的验收。本院认为，姜孝龙与天泓公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，姜孝龙依约向天泓公司支付了全部购房款，天泓公司按合同约定在2017年4月20日向姜孝龙发出交房通知。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件商品房已经通过建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格，但在房屋未验收合格之前，原告有权拒绝接受房屋。被告在2017年5月6日将涉案房屋交付给原告时，原告没有拒绝受领，且于2017年5月6日缴纳了12个月的物业费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告的收房行为已经导致房屋的转移占有，因此视为被告于2017年5月6日向原告交付了房屋，因此，被告应向原告支付2017年5月2日至2017年5月6日的违约金，即1395984元×0.00005×5天=349元，对于2017年5月7日至2018年4月12日的逾期交房违约金本院不予支持。原告诉请要求违约金又要求损失4870.2元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南天泓基业房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付原告姜孝龙逾期交房违约金349元；二、驳回原告姜孝龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为842元，由原告姜孝龙负担764.3元，被告海南天泓基业房地产开发有限公司应负担77.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。书记员章书玮附相关法律条文：《中华人民共和国(javascript:SLC(21651,0))合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。印刷：李彬彬海口市秀英区人民法院2020年2月19日印制（共印6份） {文书日期}书记员 章书玮附相关法律条文：《中华人民共和国(javascript:SLC(21651,0))合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。印刷：李彬彬海口市秀英区人民法院2020年2月19日印制（共印6份）