北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终428号上诉人（原审被告）：张笛，男，1991年8月16日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：吕雪涛，女，1967年9月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：何倩（吕雪涛之女），1993年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人张笛因与被上诉人吕雪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初30872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张笛上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判，支持张笛的上诉请求。主要事实及理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1．吕雪涛提供的出租房屋存在质量瑕疵，具有安全隐患。房屋建于90年代，年久失修，建筑设施房屋窗户老化。窗户安装于2011年6月初，是塑钢结构窗户。房屋建成之后、窗户自安装后未进行过检修，窗户已过质保期。张笛多次基于房屋设施老化所造成的事件向吕雪涛告知，让其排除隐患。吕雪涛在明知房屋多次严重问题频发的情况下，并多次要求其检修的前提下，吕雪涛仍不对房屋进行检修和排险并在明知房屋存在安全隐患的情况下继续讲将房屋出租给张笛，吕雪涛应承担房屋毁损的后果。一审审理过程中吕雪涛也明确承认在租赁期间的两年多里，至少一年一次的检修义务都没有做到，何况是明知因老化问题所带来的各种恶性事件仍不做检修，依然将房屋正常出租他人。吕雪涛在一审审理过程承认当天风大为非人为因素，整扇窗户被吹落是由于房屋老化到一定程度和天气等综合导致的结果，因此张笛无责任，窗户掉落的主要原因是天气。2．根据双方签署的《房屋租赁合同》第四条甲方责任中的约定，甲方应当对房屋内外设施进行检查以避免影响乙方居住的情形，而在乙方入住后，甲方并未对房屋内外设施进行检查，对房屋老化事实视而不见，由此产生的后果应由吕雪涛承担。二、一审判决适用法律不当，严重侵害张笛合法权益。1．双方签署的《房屋租赁合同》是由吕雪涛拟定并提供的，根据《中华人民共和国合同法》第39条及第41条的规定，在有两种以上解释时，应当采纳张笛的合理解释。2．根据《中华人民共和国合同法》第220条的规定，出租人对租赁物履行维修义务，租赁物存在安全隐患导致的后果应由出租人承担。3．根据《中华人民共和国合同法》第231条的规定，租赁物部分毁损是由于大风刮落，属于不可归责于承租人的事由，因此产生的风险应由出租人承担。吕雪涛辩称，同意一审法院判决，不同意张笛的上诉请求和理由。涉案房屋窗户没有质量问题，而且张笛没有事先向吕雪涛反映过。其他的房屋质量问题只要张笛提出问题吕雪涛都及时处理。窗户是一扇掉了，就是因为张笛没有关窗户导致的。吕雪涛向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令张笛支付合同违约金2800元；2．请求判令张笛赔偿更换窗户的损失700元；3．请求判令张笛支付赔偿车主的损失9660元；4．诉讼费由张笛负担。一审法院认定事实：吕雪涛为北京市通州区661室（以下简称661室）的房屋所有权人。自2017年2月17日，吕雪涛与张笛等人签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给张笛等人居住，租期为一年。2018年2月9日，吕雪涛（甲方、出租方）、张笛（乙方、承租方）再次签订《房屋租赁合同》，吕雪涛仍将上述房屋出租给张笛居住，租期自2018年2月18日至2019年2月17日。2019年1月26日，吕雪涛（甲方、出租方）、张笛（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》，由张笛继续承租上述房屋居住，租期自2019年2月17日至2020年2月16日。在2018年2月9日，2019年1月26日签订的二份《房屋租赁合同》中约定：甲方必须向乙方提供有效房产证件，同时查看乙方有效证件，并对房屋内外设施进行检查，若有损坏，影响乙方居住，甲方应尽快予以解决，保证乙方如合同相应条款如期居住；甲方如需对房屋进行检查，在进入之前，须向乙方提前通知，征得乙方同意后方可进入；若甲方擅自入室，造成的一切后果均由甲方负责；乙方在承租期间应经常对房屋及设备设施进行认真检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用和甲方的财产不受损失，凡因保养不周和使用不当造成的一切损失由乙方修复或赔偿，因此造成的一切事件的责任及损失由乙方自己负担。2019年4月30日，北京市通州区局地出现7级以上大风，致使661室厨房塑钢窗脱落，脱落的塑钢窗将停放在楼下的丰田小客车（车号：×××）前风挡玻璃、前机器盖、大顶等部位砸坏，车主高倩将受损车辆送至北京博瑞东贸汽车销售服务有限公司进行修理，支付维修费9635元。2019年6月，高倩将本案吕雪涛诉至北京市通州区人民法院，要求吕雪涛赔偿车辆维修费9635元、交通费1021．53元。2019年6月19日，经北京市通州区人民法院主持调解，高倩与吕雪涛达成调解协议，吕雪涛赔偿高倩车辆维修费9635元，并承担案件诉讼费用25元，双方就此次财产损害赔偿纠纷一次性予以解决，再无任何纠纷。之后，吕雪涛自行履行了民事调解书确定的给付义务。2019年6月26日，吕雪涛对661室厨房的塑钢窗进行了重新制作、安装，支付安装制作费700元。事件发生后，张笛以基于健康、安全的原因搬离了661室，并向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求解除与吕雪涛的房屋租赁关系，并要求吕雪涛退还租房押金3000元、未使用完的电费80元及支付违约金1800元，现该案正在审理中。庭审中，吕雪涛基于张笛已经就房屋租赁合同提起了民事诉讼，故自愿撤回要求张笛支付违约金的请求，并表示在张笛提起的诉讼中一并反诉要求张笛支付违约金。张笛称，由于吕雪涛怠于对损坏塑钢窗进行维修，导致塑钢窗闭合控制装置不起作用，为控制塑钢窗闭合，故用布条对窗户进行捆绑。塑钢窗脱落时，其妻子正在家中。在张笛提供的脱落塑钢窗的照片中，其控制窗户开合大小的连接处确有5-8cm的红色布条存在。对于《房屋租赁合同》中关于甲方对房屋内外设施进行检查，保证乙方如合同相应条款如期居住，以及乙方在承租期间对房屋及设备设施进行检查，平时注意维护保养，以保证乙方的正常使用的约定理解和履行情况。吕雪涛称，其并非在每个合同起始期对房屋进行例行检查，租户提出房屋有问题，其负责维修，不能影响租户居住，但由于租户的保管使用不当造成的损失，其不应当承担责任。张笛称，其不负责对房屋设备设施的损坏进行维修，但会注意平时维护、注意使用。现吕雪涛、张笛双方对塑钢窗闭合存在问题是否告知对方存在争议，张笛未就已向吕雪涛告知提供证据。另查，2011年，北京市通州区人民政府对区域内的部分小区实施了抗震加固和节能保温工程，661室在该项节能改造项目中，于2011年9月30日统一更换、安装了窗户。再查，在2017年2月17日，张笛等人（乙方）与吕雪涛（甲方）签订《房屋租赁合同》中，对房屋的使用要求和维修责任做出了如下约定：租赁期间，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。乙方发现该房屋电器及其管道等附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方在接到乙方通知的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当造成故障的，应由乙方负责维修，费用由乙方承担。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，吕雪涛、张笛就北京市通州区661室签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。根据吕雪涛、张笛双方的陈述以及合同的实际履行情况，结合双方2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》中关于维修的约定，能够确认吕雪涛对661室的设备设施负有维修义务，但张笛亦应当及时将661室设备设施的损坏情况及时向吕雪涛告知。根据张笛的陈述以及现场的照片，能够确认其在塑钢窗脱落事件发生之前就已经对该窗的闭合装置出现问题是知晓的，但其怠于进行维修告知而仅以布条捆绑的方式予以替代，是造成塑钢窗脱落的原因之一。事发当日，张笛的妻子也在家中，对于本市通州区局地7级大风而居住在六楼的成年人，亦应负有必要的注意义务，对已经存在的潜在隐患设施的安全问题予以必要的防范和处置。因此，张笛的怠于维修告知和家属的疏于防范是导致塑钢窗脱落的主要原因，张笛应当对此承担主要责任。吕雪涛作为661室房屋的所有权人，对661室的设备设施负有检查、维修义务，现由于吕雪涛的疏于检查发现，导致塑钢窗的损坏未能及时修复，亦应对塑钢窗脱落造成的后果承担次要责任。现吕雪涛已经对因塑钢窗脱落导致高倩车辆受损进行了赔偿并承担了案件诉讼费，张笛亦应将责任比例内的款项支出返还给吕雪涛。关于吕雪涛更换塑钢窗的损失，因更换塑钢窗的直接原因在于原有塑钢窗的脱落，故吕雪涛、张笛应当按照对塑钢窗脱落承担的责任比例对该项损失承担相应的责任。关于主次责任的比例，由一审法院酌定为80%和20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十条之规定，判决：一、张笛给付吕雪涛车辆赔偿款7728元，于判决生效后7日内执行清；二、张笛给付吕雪涛塑钢窗制作安装费560元，于判决生效后7日内执行清；三、驳回吕雪涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。二审另查，被砸丰田小客车（车号：×××）的车主为高靖，一审判决中写为高倩应系笔误。二审经询，吕雪涛称合同中并未明确约定必须由专业人员检测，每次都是其父亲去签合同，每个房间都会看一眼，如果没有什么问题就签。张笛认为不可能看一眼就知道房屋存在的问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：张笛与吕雪涛2019年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该合同第四条甲方责任第1款，出租人吕雪涛对661室的内外设施负有检查及尽快解决其损坏的义务。根据该合同第四条乙方责任第2款，承租人张笛对661室房屋及设备设施负有经常检查、维护保养及合理使用的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。结合双方2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》中关于维修的约定，能够确认吕雪涛对661室的设备设施负有维修义务，张笛亦应当及时将661室设备设施的损坏情况告知吕雪涛。一审法院根据张笛的陈述及现场照片，认定其在塑钢窗脱落事件发生之前即知晓该窗的闭合装置出现问题、但怠于告知吕雪涛而仅用布条捆绑的事实正确，本院予以确认。故承租人张笛的怠于维修告知和大风天气下家属的疏于防范是导致塑钢窗脱落的主要原因，应对造成的后果承担主要责任。同时，出租人吕雪涛疏于检查，导致未能及时发现塑钢窗的损坏并解决，应对塑钢窗脱落造成的后果承担次要责任。张笛上诉称其曾告知吕雪涛对房屋各个设施包括窗户进行检查维修，但并未提供相应的证据，本院不予采纳。张笛上诉另称塑钢窗掉落的主要原因是大风，属于不可归责于承租人的事由，因此产生的风险应由出租人承担。对此本院认为，大风天气属于常见的自然现象，张笛作为成年人应对已存在隐患的设备设施在恶劣天气下面临的风险有一定认知，并做好相应的防范和处置，且事发当日张笛的妻子也在家中，故本院对其此项上诉意见不予采纳。一审法院酌定的双方应负主次责任的比例适当，本院对此不持异议。综上所述，张笛的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张笛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 张清波审 判 员 田 璐二〇二〇年二月二十七日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓书 记 员 李 蕊