甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4492号上诉人（原审原告、反诉被告）：马媛，女，1981年10月30日出生，回族，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张萌强，甘肃恒亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：倾兆滨，甘肃恒亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃华尊立达房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区北滨河西路1249号立达大厦23楼。法定代表人：张达，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婧，该公司工作人员。上诉人马媛因与被上诉人甘肃华尊立达房地产开发有限公司（以下简称华尊立达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马媛上诉请求：1.依法撤销原判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金131025元；并判决被上诉人立即为上诉人办理产权证。同时支付逾期办理产权证违约金1592元。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人所举证据《的复函》足以证明被上诉人丢失上诉人所交办理按揭材料的事实及被上诉人负责办理银行按揭贷款事宜的交易习惯，因此案涉房款未交清的原因是被上诉人丢失材料导致的，上诉人在履行过程中没有任何过错，一审判决未支持上诉人主张的违约金错误。所有商品房买卖按揭的交易习惯中，没有买受人自己联系银行办理按揭的。被上诉人要求上诉人提供材料用以办理按揭，在被上诉人不慎将上诉人按揭材料丢失后，要求上诉人“重新提供办理商品房有关贷款按揭材料”，该事实印证了被上诉人负责办理按揭的事实。被上诉人在收到材料后，应当在整合材料与银行接洽贷款审核等事宜，但却将材料丢失，该行为置于本案合同履行全过程中，属于瑕疵履约行为，该行为导致案涉银行按揭至今未办理，被上诉人应当承担违约责任。二、案涉《商品房买卖合同》双方均愿继续履行，被上诉人未在合同第十五条约定交房后365日内办理产权证，应承担违约金1592元。综上请求二审法院查明事实，依法改判。华尊立达公司辩称，一审判决未支持上诉人主张的违约金，并无不当。上诉人与答辨人之间形成了独立于商品房买卖法律关系外的委托代理法律关系，而上诉人以答辨人在其委托代理过程中遗失其提供的按揭材料为由，向答辨人主张逾期交房的违约金，二者无任何关系。因此，一审判决认定：“……原告以为此为由要求被告立即交付案涉房屋并承担逾期交房违约金的诉请法院不予支持。”是正确的。其次，本案《商品房买卖合同》（下称“《合同》”）属于双务合同，上诉人与答辩人互负支付购房款、交付房屋的合同主给付义务，且约定了履行先后顺序，在上诉人未全面履行付款义务的情况下，答辩人有权根据《合同法》第六十七条规定行使顺序履行抗辩权，拒绝交付房屋。其三，《合同》及《补充协议》均约定“买受人未全额付清房款及违约金时，出卖人有权拒交商品房，且不承担逾期交房的违约责任”。上诉人仅向答辩人支付了购房首付款，剩余尾款及违约金至今未支付。据此，上诉人在未完全履行自己付款义务的情况下，就要求答辩人承担迟延交房责任的诉请根本没有法律和合同依据。银行按揭只是作为支付房款的一种付款方式，因上诉人原因，长时间未前往银行办理面签按揭手续，导致银行将过期按揭贷款资料销毁，随后，答辩人多次口头、书面通知其尽快办理交清房款事宜，上诉人至今未履行交清房款的行为已构成严重违约。现涉案房屋因上诉人未付清房款导致未能交付，不具备向上诉人办理产权登记的条件。综上所述，上诉人诉请要求答辩人支付逾期交房、逾期办证违约金没有法律和事实依据，依法均不应支持。马媛向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方签订的合同编号为2014预12330号的商品房买卖合同，并向原告交付案涉38幢104号商铺；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金131025元（房款1050726元×日利率万分之一×逾期交房天数1247天，计算至2019年4月1日）；3.判令被告立即为原告办理案涉商铺的产权证，并支付原告逾期办理产权证的违约金1592元；4.本案诉讼费用由被告承担。华尊立达公司向一审法院反诉请求:1.请求依法判令反诉原被告继续履行双方签订的编号为2014预12330号的商品房买卖合同；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付购房款52万元；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金474240元；4.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：甘肃华尊立达房地产开发有限公司与马媛于2014年5月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号2014预12330），约定：一、马媛购买华尊立达公司开发兰州国际家居建材博览城38幢1层商铺，购房款为1050726元，支付方式为2014年5月30日前付530726元，余款520000元为银行按揭，合同签订后买受人应准备好按揭贷款的手续和资料，在银行可以办理按揭之日起七日内办完按揭，否则视为逾期付款并承担相应违约责任；二、出卖人应在2015年10月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用,出卖人逾期交房的，逾期不超过270天，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行，超过270天，买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应退还已付款并按累计已付款的1%支付违约金，不解除合同的，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；三、出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。另该合同补充协议约定：买受人按揭付款的，若因不配合或不具备银行贷款条件而造成贷款额度不足或银行拒绝贷款的，应在接到出卖人书面通知十日内以现金方式付清剩余房款，逾期未付清的，应按未付清房款总额每日千分之一向出卖人支付违约金，逾期付款期间，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋并向买受人主张违约责任。合同签订后，原告向被告支付了购房款530726元。2016年12月16日，原告收到被告的《限期支付购房款通知书》后向被告发出《关于“限期支付购房款通知书”的书面回复》，2017年1月6日，又得到被告方的复函，上载明被告将原告办理按揭贷款的材料遗失，愿承担第三方利用上述遗失材料带来的损失，并要求原告重新提供按揭材料。结合法庭调查与当事人质证，对原告提供的合同编号为2014预12330的《商品房买卖合同》、收据、《关于“限期支付购房款通知书”的书面回复》及其复函、录音，被告提供的合同编号为2014预12330的《商品房买卖合同》、收据、限期支付购房款通知书，本院予以采信，对被告提供的兰州家居建材博览城销售部出具的证明，无原件予以核对，不予采信。一审法院认为，当事人享有依法订立合同的权利，本案中原被告均要求继续履行双方签订的合同编号为2014预12330号的《商品房买卖合同》，故对双方均要求继续履行合同的诉请，本院予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定部分合法有效，双方当事人应按照有效部分全面履行各自的义务，因此，原告理应按约支付购房款，原告未支付所有购房款，被告依据合同约定可以拒绝交付房屋。原告虽称未能按约支付余款的原因系被告方遗失其提供的按揭材料，但本案案涉合同并未就被告为原告办理银行按揭贷款进行约定，被告为原告办理按揭贷款是在原被告间成立了独立于本案合同的委托代理合同，若原告以被告办理贷款过程中给其造成损失为由主张被告的违约责任应以另一法律关系主张，故对原告以此为由要求被告立即交付案涉房屋并承担逾期交房违约金的诉请本院不予支持。房屋未交付，办理产权登记的条件尚未成就，故对原告要求被告立即为原告办理案涉房屋的产权登记并承担逾期办理违约金的诉请，本院不予支持。原被告均要求继续履行合同，故对被告要求原告立即支付购房余款的诉请本院予以支持，对被告要求原告承担逾期付款违约金的诉请，因原告尚未办理银行按揭且办理过程中被告方具有过错，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决：一、马媛与甘肃华尊立达房地产开发有限公司继续履行双方签订的编号为2014预12330号的《商品房买卖合同》；二、马媛于本判决生效之日起十日内向甘肃华尊立达房地产开发有限公司支付购房余款52万元；三、驳回马媛的其他诉讼请求；四、驳回甘肃华尊立达房地产开发有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，马媛与华尊立达公司均愿继续履行《商品房买卖合同》，故双方当事人均按照该合同的约定履行自己的义务。关于华尊立达公司因丢失马媛提供的按揭材料，是否应承担违约责任的问题。本案中，马媛与华尊立达公司签订了《商品房买卖合同》，付款方式，约定为首付加按揭方式。马媛依照该合同约定支付了首付款，并向华尊立达公司提供了按揭材料。因华尊立达公司的原因，丢失了该按揭材料，致使按揭事宜未如期办理完毕。该行为为合同履行中的瑕疵行为，并不因此导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。且华尊立达公司承诺愿承担第三方利用上述遗失材料带来的损失，并要求马媛重新提供按揭材料。其已对该瑕疵行为可能造成的后果采取了补救措施，华尊立达公司在合同履行中的该履行瑕疵并不构成违约，故马媛主张华尊立达公司承担违约责任无事实及法律依据。鉴于双方当事人均愿继续履行《商品房买卖合同》，故马媛应向华尊立达公司重新提供办理按揭所需资料，由华尊立达公司为其办理按揭手续。关于华尊立达公司是否应立即为马媛为理房屋所有权证的问题。因双方当事人在《商品房买卖合同》中第七条约定：“2、···合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人全额付清房款及违约金，否则出卖人有权拒交商品房，并不承担逾期交房的违约责任。”根据双方合同约定，因马媛未全额付清房款的条件下，华尊立达有权拒交商品房。在此情况下，马媛要求华尊立达公司立即为其办理产权证无事实及法律依据。综上所述，马媛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2921元，由马媛负担。本判决为终审判决。审判长  张煜枫审判员  冯稼耘审判员  李孔攀二〇二〇年二月二十四日法官助理冯照阳书记员丁姝文