河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终180号上诉人(原审原告)：魏利华，女，1945年5月29日生，汉族，住平顶山市。委托诉讼代理人：李金泽（魏利华之子），住平顶山市。被上诉人(原审被告)：魏燕只（又名魏作燕），男，汉族，1967年3月25日出生，住河南省安阳市龙安区。上诉人魏利华因与被上诉人魏燕只房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏利华的委托诉讼代理人李金泽，被上诉人魏燕只到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏利华上诉请求：1.请求维持原审判决第一项内容；2.请求判决魏燕只赔偿因违反房屋租赁合同约定,而使魏利华遭受的预期利益损失损失6750元(六个月房租)；3.请求判决被上诉人魏燕只赔偿魏利华院内,在房屋租赁期间被毁损的两棵树木(桂花树,白玉兰树各一棵),经济损失25000元；4.请求撤销一审判决书中第二页第行20至23行中关于“庭审中,魏燕只提交一份平顶山市新华区焦店镇褚庄村第九届村民委员会出具的证明,今证明魏燕只于2017年9月份将魏利华出租给魏燕只房屋钥匙交于魏利华,魏利华拒不接受”的文字内容；5.本案的上诉费用由魏燕只承担。事实和理由：一、魏燕只租房期间违约在先,虽经魏利华屡次催促,未按时缴纳房租长达半年之久,魏利华在无可奈何的情况下更换门锁收回房屋;且由于魏燕只的先期违约行为,魏利华虽然收回房屋,但未能确认房屋租赁合同效力,只能起诉请求人民法院解除房屋租赁合同,在此种情形下,双方签订的房屋租赁合同未能如约履行完毕,魏利华亦不能将房屋另行出租给他人使用,致使魏利华房屋租赁期出现空档,未能获得期待收益。2,在魏燕只使用租赁房屋期间,无故将租赁房屋院内的两棵树木(一棵桂花的树,一棵白玉兰,树龄均约40年)毁损。此两棵树木在魏燕只租用房屋时已经存在,应属于租赁房屋的附属物,视为租赁物的一部分,应当得到合理的使用和保护,但却在魏燕只承租期间无故遭到毁损,因此,魏燕只应当承担赔偿责任。3、魏利华和魏燕只双方均不是平顶山市新华区焦店镇褚庄村村民,所处房屋又不在该村的集体土地上,平顶山市新华区焦店镇褚庄村村民委员会与本案无关,也无权所谓的相应证明材料。故请求二审法院纠正一审法院之错误表述。综上所述,故请求二审法院查清事实并依法审理判决,维护上诉人的合法权益。魏燕只辩称，一、魏利华要求的预期利益损失于法无据,不应当予以支持。首先,房屋租赁合同中本身没有违约金的约定。其次,一审已经认定的事实为2018年10月涉案房屋已经处于魏利华的控制之下,魏利华要求的预期利益的损失是2018年10月之后半年的房租损失。这一时间段房屋已经处于魏利华的控制之下,与魏燕只无关,依法不应当支持魏利华预期利益损失的上诉请求。二、魏利华所要求的树木的损失依法不应当予以支持。首先,魏燕只没有对魏利华房屋中的两棵树造成损害。其次,魏利华针对该项损失的上诉请求与一审的诉讼请求不一致,属于对诉讼请求的变更,不符合法律的规定,依法不应当予以审理。第三，两棵数都是自然存在的,并不参与魏利华与魏燕只租赁合同中的租赁事务,不能视为租赁物的一部分,另外对两棵数目的修剪是由于影响到了邻居对自己空间的使用权,该纠纷属于相邻关系的纠纷,与本案不是同一法律关系,依法不应当予以审理。一审判决对魏利华的此项要求处理得当,依法应当予以维持。三、针对魏利华的第四项上诉请求,更是与本案无任何的关系。双方发生纠纷后,新华区规划局与新华区西市场办事处委托新华区焦店镇褚庄村村委会调解此事,褚庄村村委会作为作为调解人出具的证明,是对纠纷事实的一种客观陈述,类似于证人证言的证据效力,与是否是本村村民,是否属于本村集体土地无任何的关系。该项上诉请求依法应当驳回。综上,魏利华的上诉请求无事实及法律依据,应当依法驳回,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。魏利华向一审法院起诉请求：1.解除魏利华与魏燕只签订的房屋租赁合同，要求魏燕只支付魏利华欠缴的房租共计人民币7375元（自2018年4月1日至2018年10月15日）；2.魏燕只应支付魏利华违约金以及魏利华带来的经济损失20000元；3.魏燕只应赔偿魏利华在租房期间对租住院落中两颗树木的毁坏造成的损失15000元。以上三项共计42375元；4.诉讼费由魏燕只承担。一审法院认定事实：2016年3月29日，魏利华与魏燕只签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定，出租房屋位于平顶山市××口××院××号，房屋租赁期限自2016年4月1日至2020年3月31日止。第三条约定，每年租金13500元，租金每年现金支付一次，甲方收取租金时向乙方出具收据。第七条约定，在租赁期间，任何一方由于某种原因，要求终止合同，需提前两个月向另一方提出终止合同的要求，另一方必须在两个月内完成终止合同的工作。第八条约定，乙方应保证所租赁房屋完好，水电正常使用状态，并将拆好的院墙垒好，院门打开，使道路畅通。庭审中，魏燕只提交一份平顶山市新华区焦店镇褚庄村第九届村民委员会出具的证明，今证明魏燕只于2017年9月份将魏利华出租给魏燕只房屋钥匙交于魏利华，魏利华拒不接受。后房屋租金交至2018年3月底。另查明，2017年9月时魏燕只提出解除合同并向魏利华返还钥匙时，双方就涉案租赁房屋及院墙改动部分未达成一致意见，魏利华要求魏燕只恢复原貌。庭审中，双方均认可涉案租赁房屋于2018年8月修复完毕，2018年10月魏利华将涉案租赁房屋钥匙更换。一审法院认为，双方在合同中约定租赁期间，任何一方均可要求终止合同，只要提前两个月提出终止合同要求，但同时合同约定魏燕只应在合同终止时，保证房屋完好，故2017年9月魏燕只提出解除合同并返还房屋钥匙，魏利华予以拒绝，并不产生解除合同的效力。2018年8月魏燕只将房屋恢复原状，魏利华在2018年10月将房屋处于本人控制下，双方的租赁合同在此时实际上已经解除。魏燕只下欠魏利华2018年4月1日至2018年10月15日的租金共计7323元。违约金方面，通过庭审中向魏利华方的询问，实际上为2018年10月16日至2020年3月31日的房屋租金，因此时间段内房屋已经处于魏利华控制下，不应再计算租金，故魏利华要求计算违约金的诉讼请求不予支持。魏利华要求魏燕只支付经济损失，但并未提供证据证明其实际损失，不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，魏利华要求魏燕只赔偿魏燕只修剪其树木所造成的损失，不属于本案法律关系，具体是否构成侵权，是否赔偿损失，魏利华可另案诉讼，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、魏燕只于判决生效之日起十日内支付魏利华租金7323元；二、驳回魏利华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费859元减半收取429.5元，由魏利华承担355.5元，魏燕只承担74元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、魏利华的预期利益是否应当支持；二、魏利华主张的树木损失是否应当在本案中审理；三、原审对魏燕只提交一份平顶山市新华区焦店镇褚庄村第九届村民委员会出具证明的事实认定是否正确。本院分别评析如下：一、关于魏利华的预期利益是否应当支持问题。双方在合同第七项约定，“在租赁期间，任何一方由于某种原因，要求终止合同，需提前两个月向另一方提出终止合同的要求，另一方必须在连个月内完成终止合同的工作。”而魏燕只在2017年9月就提出解除合同，虽然双方因租赁房屋修复事宜产生争议，但双方也均认可在2018年8月房屋修复完毕，2018年10月魏利华将房屋钥匙更换。即使从2018年8月起算，至魏利华将房屋钥匙更换，也符合双方合同中提前两个月提出终止的约定，因此，魏利华再主张2018年10月份终止合同之后的预期利益，没有约定和法定依据，本院不予支持。二、关于魏利华主张的树木损失是否应当在本案中审理问题。魏燕只认为其对树木进行的是基于相邻关系的修剪，而从查明事实看，魏燕只虽然租赁魏利华的房屋，同时也是与魏利华相邻而居的邻居，存在相邻关系，因此，原审法院认定该主张与本案不属于同一法律关系，符合法律规定，魏利华可另行主张。三、关于原审对魏燕只提交一份平顶山市新华区焦店镇褚庄村第九届村民委员会出具证明的事实认定是否正确问题。经查，魏燕只在原审庭审中确实提交了平顶山市新华区焦店镇褚庄村第九届村民委员会的证明一份，原审判决对上述事实的认定，属于对客观证据的描述，并不存在描述错误的情形，因此，魏利华要求删除上述内容的理由，本院不予支持。综上所述，魏利华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人魏利华负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员谢小丽审判员李洁二〇二〇年二月二十七日法官助理雷东书记员吕翼鹏