浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15089号 原告（反诉被告）：王红霞，女，1979年10月1日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：朱建文、朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙剑航，男，1986年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：丁艺，女，1986年4月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：孙某1，男，2015年9月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：孙某2，女，2012年11月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人法定代理人：孙剑航，男，1986年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市，系第三人父亲。 被告、第三人共同委托诉讼代理人：厉方平，浙江商城天马律师事务所律师。 被告、第三人共同委托诉讼代理人：朱家庚，浙江商城天马律师事务所实习律师。 原告王红霞诉被告孙剑航、丁艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月15日作出（2018）浙0782民初17626号民事判决书。后因原告王红霞不服该判决，向浙江省金华市中级人民法院提起上诉。浙江省金华市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）浙07民终2561号民事裁定书，撤销（2018）浙0782民初17626号民事判决，发回本院重审。本院于2019年8月14日重新立案受理后，通知第三人孙某1、孙某2到庭参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭审理。原告王红霞及其委托诉讼代理人朱建文，被告孙剑航及被告、第三人的共同委托诉讼代理人厉方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红霞向本院提出诉讼请求：1、原告与被告孙剑航于2017年8月25日签订的《转换权益交易（居间）合同》合法有效（合同交易价值840000元）；2、二被告及第三人协助原告办理义乌市廿三里街道“金麟花园”105平方米权益证过户至原告名下的转移登记；3、二被告从起诉之日起以840000元为基数按日万分之三向原告支付违约金至权益证过户至原告名下时止；4、二被告支付原告追究被告违约责任所支付的律师代理费15000元。事实与理由：2017年8月25日，原告通过中介与被告孙剑航签订《置换权益交易（居间）合同》，约定被告将其所有的金麟花园权益面积中可转让面积105平方米转让给原告，转让价格为每平方米8000元，总金额人民币840000元；款项支付为于本合同签订时支付定金100000元，双方签订《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同》支付370000元，买方办理贷款后支付370000元；合同还对税费负担、权益交割事项、合同变更与解除、违约责任等事项进行约定。合同签订以后，原告于签订合同当日支付定金人民币100000元，被告出具收条二份。据原告了解，现权益证已颁发，但被告未通知原告办理变更登记手续，原告联系被告时，被告要求加价拒绝履行合同，遂成讼。审理过程中，原告申请撤回第三项要求二被告从起诉之日起以840000元为基数按日万分之三向原告支付违约金至权益证过户至原告名下时止的诉讼请求。 被告孙剑航、丁艺，第三人孙某1、孙某2答辩称：1、本案讼争合同系发生在原告与被告孙剑航之间，被告孙剑航要求解除合同并承担违约责任。2、本诉讼争合同系预约合同，双方并未签订正式的义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同，故被告孙剑航只需承担2017年8月25日签订的合同第九条第二条的违约责任。3、被告孙剑航单方与原告签订的合同是无效的。本案涉及的权益是由被告及第三人共享，孙剑航无权代表其他人员签字。4、被告孙剑航有权单方解除合同。5、原审裁判正确，应当维持。如原告要求赔偿，应当另案起诉。遂被告提出反诉，要求：解除原告与被告孙剑航于2017年8月25日签订的《集聚建设置换权益交易（居间）合同》。 原告（反诉被告）答辩：1、双方签订的集聚建设置换交易合同，交易标的为权益面积，不是预约合同。根据义乌市政府文件规定，权益面积可以交易，在权益面积转化为住房前可以交易的。为了办理过户，双方需要签订义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交换合同，该合同的交易标的也是权益面积，是政府要求签订该合同才能办理过户。2、在原告提交的录音证据中，可以看出孙剑航的配偶丁艺对孙剑航的转让权益面积是知情的，只是觉得价格卖低了，要求加价200000元才肯过户，且原告购买的105平方是权益面积中可交易的面积，并不会损害孙剑航子女的合法权益。目前为止，孙剑航自行抽取的住房是170平方米，且据原告了解，孙剑航在2018年9月份曾经转让过105平方的权益面积。本合同应当继续履行。 原告王红霞为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 证据1，协议一份，证明被告享有权益面积； 证据2，交易合同一份和收条二份，证明二被告将其所有的105平方转让给原告，转让价值为840000元，原告支付定金100000元； 证据3，婚姻信息一份，证明二被告系夫妻关系的事实； 证据4，录音及书面整理资料各一份，证明被告已领取权益证，明确要求加价，被告已构成违约； 证据5，照片打印件一份，证明被告所在村委会已公布被告可领取权益证的时间和条件； 证据6，法律服务委托代理合同和增值税发票各一份，证明原告花费律师代理费15000元的事实。 被告孙剑航、丁艺，第三人孙某1、孙某2质证如下： 对证据1的真实性没有意见，被告孙剑航作为户主与廿三里街道办事处签订的协议，协议签订后置换的权益证使用权人是两被告及第三人。 对证据2的真实性没有异议，对原告的证明目的有意见，原告只支付了定金100000元，余款并未支付。该合同内容多处体现原、被告应当签订义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同，本合同签订时被告并未取得权益证，签订该合同是原告向被告预约购买权益，需签订正式的合同，双方的权益证交易才是合法有效的。该合同并没有被告丁艺的签字，合同第九条约定的违约责任可以说明已经给予双方解除合同的约定，故该合同是预约合同。签订义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同才是本约。收条真实没有异议。 对证据3、5、6无异议。 原告用证据4无法证明被告丁艺对原、被告签订的合同价款是同意的，并不能达到原告的证明目的。 被告孙剑航、丁艺，第三人孙某1、孙某2向本院提供户口本一份，证明：被告孙剑航户名下有孙剑航、丁艺及两子女。 原告质证对其真实性没有异议，该证据在（2018）浙0782民初17626号中没有出示，原告不清楚孙剑航的权益面积中含有两子女，在原审中没有查明该事实。 本院对于原、被告双方提供的证据的真实性均予确认，对证明力将结合全案综合认定。 经审理，本院认定事实如下： 2017年8月25日，原告通过中介与被告孙剑航签订《集聚建设置换权益交易（居间）合同》，约定被告将其所有的金麟花园权益面积中可转让面积105平方米转让给原告，转让价格为每平方米8000元，总金额840000元，并约定，在本合同签订时原告支付定金100000元，双方在签订并交易《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同》当日，原告支付370000元，办理贷款之后再支付余款370000元。如被告无法安排提供本协议约定置换权益，或拒不与原告签订《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易合同》，或放弃出售给原告置换权益的，被告则应双倍返还原告定金，同时返还原告已付的所有购买款项，并向原告支付总款项20%的违约金以及所产生的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、文印费、交通费等费用）。2017年8月25日，原告支付100000元定金，由被告孙剑航出具收条二份。原告花费律师代理费15000元。 另查明：2018年10月18日被告已取得权益证，载明的权利人为孙剑航、丁艺、孙某2、孙某1，置换权益总面积490平方，其中可转让高层面积190平方米，不可转让高层面积90平方米，产业用房面积210平方米。 原告于2020年2月10日将第二笔购房款370000元缴纳至本院账户。 本院认为，原告与被告孙剑航达成的《集聚建设置换权益交易（居间）合同》具备合同的主要条款，是本约；该合同系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据原告提供的证据，被告丁艺对于被告孙剑航出卖相应集聚权益并签订合同的行为是认可的，故本案讼争合同对其有约束力。第三人孙某2、孙某1系二被告子女，基于其身份关系，原告有理由相信被告孙剑航、丁艺有权代理孙某2、孙某1转让权益面积，本案讼争合同对孙某2、孙某1具有约束力。现原告要求被告及第三人继续履行合同合理合法，被告及第三人应按约协助原告办理过户手续。另外，根据双方合同约定，原告为实现权利所支出的律师费系合理支出，应当由被告承担。原告申请撤回第三项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告违反诚实信用原则，其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下： 一、确认原告王红霞与被告孙剑航于2017年8月25日签订的《集聚建设置换权益交易（居间）合同》有效。 二、被告孙剑航、丁艺，第三人孙某1、孙某2于本判决生效后十五日内协助原告王红霞办理将义乌市廿三里街道“金鳞花园”105平方米的置换权益过户至原告王红霞名下的转移登记手续。 三、被告孙剑航、丁艺于本判决生效后十日内支付原告王红霞律师代理费15000元。 四、驳回反诉原告孙剑航、丁艺的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12350元，保全费4720元，由被告孙剑航、丁艺负担。 反诉案件受理费3088元，由反诉原告孙剑航、丁艺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  陈成建 人民陪审员  楼忠民 人民陪审员  楼伟强 二〇二〇年二月十一日 法官助理沈颖 书记员楼艺晗