浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初8053号 原告黄妙福，男，1949年11月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人朱俊刚，浙**新律师事务所律师。 被告杭州馨华园房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道荆长路383、385号二楼。 法定代表人张福林，总经理。 委托代理人郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告黄妙福诉被告杭州馨华园房地产开发有限公司（以下简称馨华园公司）商品房预约合同纠纷一案，原告黄妙福于2019年8月21日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。审理过程中，原告黄妙福变更案由为民间借贷纠纷。原告黄妙福委托代理人朱俊刚、被告杭州馨华园房地产开发有限公司委托代理人郭振乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄妙福诉称：原告与杭州馨华园公司当时实际控制人周珩（法定代表人）、周桂荣（监事）系朋友关系。由于被告需要资金用于周转并盘活其开发的“南湖天下花苑”楼盘，故被告以内部认购方式对外销售其开发的别墅。为解决被告的资金困难，原告于2012年5月8日付款430万。2012年6月19日付款80万，并于2012年6月19日签订《房屋认购书》1份，约定以510万元价格认购恒墅22-01双拼别墅一套，面积404.68平方米，并约定正式预售时间在2014年12月31日前。正式获得预售证后原告可以要求被告按约定价格完成交易；或原告放弃购买的可要求被告按照总价金额退回购房款及利息（3%的月利率）回购房产。签订《房屋认购书》当日被告开具收据1份，表明通过周桂荣收到购房款510万元。 事后，由于被告始终无法取得房产预售证，原告多次向被告询问进度，但均无正面答复。时至2018年9月被告改变项目规划将原本已经完成主体结构的别墅全部拆除，目前在建为中式合院及高层住宅项目，到如今原告购房目的已无法实现且原告的资金按期也无法保障，故要求终止认购退回购房本息。利息按照合同第4条第1款的回购利率自愿下调至2%每月计算，起算时间按照认购书签订之日的次日即2012年6月20日起计算至归还之日止。 另，《房屋认购书》第4.4条约定若本协议发生争议，由原告方住所地法院为诉讼法院管辖地，原告的户籍地在杭州市江干区。原告补充几项事实：2019年8月20日原告提起诉讼时被告公司尚未取得房屋预售证，目前已经取得并且开盘。 本案系名为购房实为借贷的一个典型的内部认购协议，原告变更本案案由为民间借贷，并变更诉讼请求为：判令被告归还借款本金510万元并承担自2012年6月20日起至实际归还之日止按月利率2%计算的利息，暂计至2019年8月19日为877.2万元。 被告杭州馨华园公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求：1、原告认可案涉认购书是名为认购房屋实为借贷的协议，但认购书约定的借款并非被告的真实意思表示，本案并非孤立案件，本案包括其他案件均是周桂荣个人的融资行为，借款发生在原告与周桂荣个人之间，周桂荣利用其女儿周珩时任被告法人代表的身份以认购未建成楼盘方式保障还款，该认购书名为认购实为周桂荣本人的融资行为。且认购书签订期间，新华信托股份有限公司是被告唯一股东，被告公司公章在新华信托股份有限公司掌控之下，案涉认购书的合同章系周桂荣及其女儿周珩私刻，并非被告真实意思表示。原告与周桂荣、周珩通谋的虚伪表示、恶意串通损害了被告利益，根据民法总则规定，案涉认购书应属无效。2、案涉认购书无论是认购或双方现明确的借贷关系，被告没有收到原告支付的510万元款项。收款人并非被告，而是案外人周桂荣，周桂荣非被告公司法人代表，无权代表被告收取款项，根据打款时间及收据形成时间，更符合借贷法律关系，根据第1条抗辩理由，应属无效。3、即使案涉认购书认定为有效，从认购书条款看，原告主张主要根据认购书第四条第一款的约定，既然名为认购实为借贷，则从条款看2014年12月31日其实是还款期限，该期限届满之时，预售证办出之后，原告有权选择借款或是认购房屋，该时间节点为借贷关系项下的还款期限，该期限到期之后原告应主张相应权利。现原告以民间借贷作为请求权基础，已超过3年诉讼时效，因而丧失了胜诉权。4、原告主张的利息缺乏依据，认购书并未约定利息的起算及其起点。原告选择认购书利息条款有相应的适用条件，条件并未成就，条款本身也未约定利息起算的节点，原告主张从2012年6月20日到实际归还之日起按月利率2%主张利息并无依据。综上，请驳回原告所有诉讼请求。 原告黄妙福为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、房屋认购书及收据各1份，证明原告与被告签订房屋认购书，1套别墅总价510万元。合同约定正式预售时间及回购利率等。收款收据表明被告通过周桂荣收取认购款510万元。该证据被告对真实性有异议，认为案涉认购书被告公章系案外人周珩、周桂荣私刻，应属无效，即使被认定有效，已过诉讼时效，也不能证明关于本息的约定。经查，该组证据原告均提供原件，真实性可予确认。至于认购书是否有效、诉讼时效、被告是否收到款项，本院将通过综合分析予以评判。 2、付款票据2份，证明认购款510万元支付的事实，其中2012年5月8日430万，2012年6月19日80万。该证据被告对真实性有异议，收据并非被告出具，收据形式与一般公司财务收据有差异，收据落款是财务章，应盖公司公章才能证明公司收到款项，收据上摘要也不能明确款项的去向，无法证明被告收到了案涉款项。经查，该证据原告提供有原件，真实性可予确认。 3、馨华园公司工商资料1组，证明周珩时任被告公司法定代表人，周桂荣时任被告公司监事。该证据被告对真实性无异议，2010年至2012年认购书签署这段时间公司法人代表是周珩，不是周桂荣，周桂荣无权收款。经查，该证据被告对真实性无异议，本院予以确认。 4、规划变更公告1份，证明规划调整，原别墅已不存在。原告购房目的不能实现。该证据被告对真实性、证明目的均无异议，案涉别墅项目已经烂尾并已拆除。经查，该证据被告无异议，本院予以确认。 被告未向本院提交证据。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 原告黄妙福于2012年5月8日、2012年6月19日向周桂荣账户分别转账4300000元、800000元，合计人民币5100000元。2012年6月19日，馨华园公司出具收据1份，金额人民币5100000元，收据盖有馨华园公司财务专用章。 同日，原被告双方签订房屋认购书1份，约定：被告在2012年6月19日与原告签订杭州馨华园房地产开发有限公司开发杭州市老余杭镇南渠北路步行街北侧南湖天下花苑楼盘恒墅22-01共计壹套双拼别墅认购合同，房屋单套建筑面积404.68平方米；房屋认购定金金额为每套人民币伍佰壹拾万元整。如被告使用原告支付的认购房屋定金在2014年6月1日前无法承诺房屋回购时，本《南湖天下房屋认购书》正式生效。原告在本认购书正式生效后按本协议条款约定可处置本合同之权利义务：（1）签订认购书时被告未领取商品房预售证，无法签订正式《商品房买卖合同》，在被告预计开盘时间为2014年12月31日前，被告获得房屋预售证后通知原告在7日内原告按约定可选择：1、被告必须按照本认购书所支付的房款认购定金与原告完成该房产的交易，原告所支付的人民币伍佰壹拾万元认购定金视同支付购房全款。2、原告放弃购房权利要求被告必须按回购总价金额退回购房款定金及利息（月利息3%），被告必需无条件接受原告的选择。3、在被告取得商品房预售证且原告需要按合同履行时，被告必须无条件为原告办理网签等相关正式购房手续。（2）原告同意被告按本认购书约定的条款可提前回购原告所认购的房屋，回购成交后本《南湖天下房屋认购书》自动废止失效。（3）原被告双方同意在签订正式《商品房买卖合同》之前，本《南湖天下房屋认购书》作为法律之有效合约。在原被告双方签订正式《商品房买卖合同》之时起，本《南湖天下房屋认购书》自动废止失效；等等。《房屋认购书》盖有馨华园公司合同专用章并有周珩签名。 另查明，案涉房屋认购书签订时，周珩为馨华园公司法定代表人，周桂荣为监事。 本院认为，原告黄妙福与被告馨华园公司均认可案涉房屋认购书名为房屋认购书，实为借款合同，双方之间的法律关系为借款合同关系，符合双方真实意思表示，原告变更案由为民间借贷纠纷，本院予以确认。 本案借款主体及借款合同效力问题。本院认为，涉案认购书盖有馨华园公司的合同专用章且有时任馨华园公司法定代表人周珩的签名，收款人周桂荣时任馨华园公司监事且收据上盖有馨华园公司的财务专用章，故本案借款人为被告馨华园公司。双方的借款合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称合同专用章、财务专用章系周珩、周桂荣私刻，周珩、周桂荣恶意串通损害被告利益、合同应属无效，但未提供证据证明，且公章管理属内部管理问题，不足以否定本案借贷关系的成立，本院对馨华园公司的该辩称不予采纳。 本案诉讼时效、利息约定问题。本院认为，从房屋认购书内容看，双方对具体的回购或买房时间均只是预估，对还款时间未作明确约定，故原告黄妙福可随时主张。被告馨华园公司关于本案诉讼时效已过的辩称，本院不予采纳。原告黄妙福诉请被告馨华园公司归还借款本金人民币510万元的诉请，理由正当，本院予以支持。房屋认购书约定的回购利息为月利率3%，所谓的回购利率即馨华园公司对占用黄妙福资金给予回报的承诺，应视为双方对借款利率的约定。认购书未约定利息的起算时间，原告主张第二笔借款交付的次日即2012年6月20日起至实际还清之日的利息，符合民间借贷交易惯例，本院予以支持。认购书约定的月利率3%高于民间借贷的法定限额，现原告主动调整为按月利率2%计算，本院予以支持。被告关于双方未约定利息起算节点、利息支付条件未成就的辩称本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下： 被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告黄妙福借款本金人民币510万元并支付原告黄妙福以未付本金为基数自2012年6月20日起至实际归还之日止按月利率2%计的利息，暂计至2019年8月19日为人民币877.20万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币105032元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币110032元，由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。（原告应于本判决生效后十五日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  高 箭 人民陪审员  蔡顺荣 人民陪审员  汪征丽 二〇二〇年二月二十六日 法官助理李学娟 代书 记员  赵 霞