广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7602号原告：广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社，住所地广州市番禺区东环街东沙村。法定代表人：苏惠康，职务理事长。委托诉讼代理人：梁燕萍，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艳，广东百健律师事务所实习人员。被告：陈波，男，1969年8月7日出生，汉族，住四川省阆中市。原告广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社（以下简称东沙村经济社）诉被告陈波租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东沙村经济社的委托诉讼代理人梁燕萍、唐艳到庭参加了诉讼。被告陈波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东沙村经济社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月10日签订的《租赁合同》于2018年12月6日解除，被告立即腾空退出租赁物，并将租赁物按照《租赁合同》的约定交还原告；2.被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月6日的租金105779元以及逾期支付租金的滞纳金36741.6元（暂计至2019年6月10日，滞纳金按照每逾期一天按拖欠租金总额2‰的标准计算，自2018年1月6日起计算至实际支付之日止）；3.被告向原告支付自2018年12月7日起暂计至2019年6月10日的占有使用费58021元（暂计至2019年6月10日，占有使用费参照租金9450元/月的标准计算，自2018年12月7日起计算至实际交还租赁物之日止）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于东环街东沙村工业二区一横街×号厂房出租给被告用于工业／仓储用途使用，租赁期限为2年，自2017年3月10日起至2019年3月9日，每月租金固定为9450元，被告应于每月5日前支付。《租赁合同》签订后，原告按照合同约定将租赁物交付被告使用，但被告自2018年1月1日起未按照《租赁合同》之约定按时交付租金、水电费等。2018年12月3日，原告委托广东百健律师事务所向被告发出（2018）百健函字第179号《解除租赁合同律师函》，催告被告交纳租金、水电费以及滞纳金，并按照《租赁合同》的约定行使合同解除权，明确告知被告合同于收到律师函之日起解除。《律师函》于2018年12月6日妥投，由被告本人签收，但被告至今依然未向原告交纳租金、水电费、占有使用费等。原告认为，《租赁合同》的签订是双方真实意思表示，合法有效，双方均有义务按照该合同约定履行。原告已经按照《租赁合同》的约定交付租赁物给被告使用，被告有义务按照《租赁合同》的约定交纳租金，逾期交纳的应承担相应的违约责任。被告违反《租赁合同》的约定逾期交纳租金的行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益，原告有权按照《租赁合同》的约定处理。综上，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告陈波庭后书面辩称，一、原告已于2018年10月10日强行违法查封涉讼厂房，禁止被告进行商业行为，造成被告营利损失；二、因原告对涉讼厂房进行查封，导致被告无法正常使用，故被告无需向原告支付占有使用费；三、若双方善意履行租赁合同，被告清偿欠款后保证金应向被告返还，或以保证金抵扣欠款；四、涉讼厂房在2017年及2018年间均发生淹水情况，导致被告损失近7万元，原告拒绝补偿。东沙村经济社围绕其诉讼请求依法提交了证据，陈波未提交任何证据。根据东沙村经济社提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2017年，东沙村经济社作为甲方（出租人）与陈波作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于东环街东沙村工业二区一横街×号的厂房（以下简称涉讼厂房）出租给乙方作工业/仓储使用；租赁期限为2017年3月10日起至2019年3月9日止；甲方在收到乙方交付的履约保证金后，须于合同起始日前移交厂房给乙方使用，因乙方原因，厂房未能交付的，乙方仍需按合同的租赁期限交纳租金；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金28400元，在合同终止时，若乙方没有违约且已经结清应缴租金及各种费用并按合同约定交还该厂房后，合同保证金在7日内无息返还给乙方；该厂房每月租金为9450元，不递增，此租金不含税，因本厂房交易及租赁行为所产生的一切水费均由乙方另行承担；乙方应在签订合同当天向甲方付清首月租金，自承租次月起，乙方应每月5日前将当月租金转入甲方账号帐户；乙方逾期向甲方支付租金的，乙方每逾期一日应按拖欠租金总额的2‰向甲方支付滞纳金，若乙方逾期90日没有缴齐租金的，甲方有权解除本合同，没收合同保证金并重新招租；乙方逾期90日未向甲方支付租金的，甲方在该厂房处张贴租金催收书十天后，乙方仍然没有按合同规定缴齐租金，甲方有权开启厂房大门，并收回该厂房使用权，乙方同意厂房内所有物品均为乙方的遗弃物，甲方可以自行处理；等等。2018年12月3日，广东百健律师事务所受东沙村经济社委托分别向陈波的身份证住址及涉讼厂房地址邮寄《解除租赁合同律师函》，告知陈波在收悉该函之日起解除《租赁合同》并对合同保证金予以没收，在五日内主动联系东沙村经济社并立即搬走租赁物内摆放的剩余遗留物品，归还租赁物给东沙村经济社，并支付暂计至2018年11月的租金、水电费及滞纳金。上述函件均显示妥投。2019年6月18日，东沙村经济社提起本案诉讼。庭审过程中，东沙村经济社确认涉讼厂房无办理报建手续，并称签订合同当天其收取了保证金28400元，并于2017年3月10日将涉讼厂房交付予陈波使用至今。陈波已结清2017年12月31日前的全部费用，自2018年1月1日开始拖欠租金及水电费。其曾口头催讨，但未果，后其向陈波发出催讨函。为证明其有权出租涉讼厂房，东沙村经济社向本院提交了《建设用地批准书》及现场绘图。另经本院询问，东沙村经济社表示若本院认定的合同效力与其主张的不一致，其变更第1项诉讼请求为陈波腾空并退还涉讼厂房，第2项诉讼请求中的租金改为占有使用费，其余不变。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，现东沙村经济社确认涉讼厂房未办理报建手续，故东沙村经济社与陈波签订的《租赁合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，基于《租赁合同》无效，陈波应当将涉讼厂房交还予东沙村经济社，故就东沙村经济社要求陈波腾空并退还涉讼厂房的诉请，合理有据，本院予以支持。就东沙村经济社要求陈波支付占有使用费的诉请。因陈波已实际使用涉讼厂房，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈波应参照《租赁合同》约定的租金标准向东沙村经济社支付涉讼厂房自2018年1月1日至其返还涉讼厂房之日止的占有使用费。《租赁合同》约定涉讼厂房每月租金为9450元，因此，陈波应按每月9450元的标准向东沙村经济社支付占有使用费，暂计至2020年1月31日为236250元（9450元/月×25个月）。另陈波已向东沙村经济社支付了涉讼厂房的保证金28400元，现《租赁合同》无效，东沙村经济社应向陈波返还该保证金，因陈波拖欠东沙村经济社占有使用费，故该保证金可予以抵扣陈波拖欠的费用。经抵扣后，陈波应向东沙村经济社支付涉讼厂房截止至2020年1月31日的占有使用费207850元（236250元-28400元），而2020年2月1日之后的占有使用费按每月9450元的标准支付至涉讼厂房实际交还之日止。陈波虽于庭后书面辩称在其使用期间涉讼厂房多次发生水浸情况，且东沙村经济社于2018年10月10日对涉讼厂房进行了查封，导致其无法正常使用，但就其主张，陈波并未提供证据予以证实，故就上述抗辩意见，本院不予采信。至于东沙村经济社主张的滞纳金，因《租赁合同》无效，东沙村经济社不能据此要求陈波支付滞纳金，且东沙村经济社作为出租人，在明知涉讼厂房无办理报建手续的情况下仍出租予陈波，对《租赁合同》无效的后果存在过错，故就该主张，于理无据，本院不予支持。陈波经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相关的诉讼权利。综上所述，本院对东沙村经济社的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈波于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区东环街东沙村工业二区一横街×号的厂房腾空并交还广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社管业；二、陈波于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社支付上述物业截至2020年1月31日的占有使用费207850元；三、自2020年2月1日起至陈波向广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社交还上述物业之日止，陈波应按每月9450元的标准向广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社计付上述物业的占有使用费；四、驳回广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4308元，由广州市番禺区东环街东沙村股份合作经济社负担732元，陈波负担3576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  苏结梅人民陪审员  黄映文二〇二〇年二月十日书 记 员  凌绮珊