上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24569号原告(反诉被告)：乔麟，男，1986年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：顾锐，女，1990年10月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李颖，上海市晨升律师事务所律师。被告(反诉原告)：洪钧康，男，1952年4月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)乔麟、顾锐与被告(反诉原告)洪钧康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，后被告提起反诉，本院于2019年12月17日一并公开开庭进行审理。两原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人张春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔麟、顾锐向法院提起诉讼请求：1.判令两原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)已于2019年9月24日解除；2.判令被告立即归还已支付的房款1,100,000元。审理中，因洪钧康提起反诉(反诉金额为697,000元)，乔麟、顾锐要求洪钧康先予返还扣除反诉金额后的房款403,000元，因洪钧康现未予以返还，乔麟、顾锐增加诉讼请求：要求洪钧康支付房款利息(以403,000元为基数，自2019年9月24日计算至实际返还之日止，以银行同期贷款利率标准计算)。事实和理由：2019年6月10日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，由两原告购买被告位于上海市徐汇区茶陵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价款为3,135,000元。原告现支付了定金及首付款共计1,100,000元，剩余房款2,035,000元尚未支付。2019年6月27日，原被告双方按照约定共同至上海市徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。同日，上海市房屋状况信息中心出具了两原告名下住房情况的《查询结果》，显示两原告在本市拥有三套房屋。两原告属于限购对象。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现两原告限购，无法继续履行合同，合同目的无法实现，故提出如上诉请。洪钧康辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告没有合同解除权，原告向被告发出解除通知不能达到解除合同的法律效果。被告认为原被告双方的合同应于2019年8月16日解除，该日系被告向原告发出“催告函”(实质为解除通知)送达原告的时间。因原告限购导致合同无法继续履行。对于房款，应当在抵扣被告反诉诉请主张的违约金及律师费后返还。对于利息，目前房价没有出现大跌，洪钧康无法确定因两原告对其造成的损失，希望在法院处理后再返还所剩的房款，且原告主张的利息起算时间及标准均不准确，标准应当按照同期银行存款利率，时间应当从法院判决生效之日起算。洪钧康向法院提起反诉诉讼请求：1.确认原被告就上海市茶陵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月16日解除，乔麟、顾锐配合洪钧康撤销网签手续；2.乔麟、顾锐向洪钧康支付违约金627,000元；3.乔麟、顾锐向洪钧康支付律师费70,000元。事实与理由：2019年6月10日，洪钧康与乔麟、顾锐就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，洪钧康将系争房屋出售给乔麟、顾锐，合同对房屋买卖相关事宜作了约定。合同签订后，双方于2019年6月27日至徐汇房产交易中心办理过户手续(送件)，但直至2019年7月17日，洪钧康才得知乔麟、顾锐不具备购房资格导致无法过户，乔麟、顾锐构成违约，造成洪钧康相关损失，故提出如上诉请。乔麟、顾锐辩称，不同意洪钧康的全部反诉诉讼请求。根据合同约定，乔麟、顾锐享有合同解除权，买卖合同应于2019年9月24日解除。乔麟、顾锐并不存在违约情形，虽然双方纠纷系乔麟、顾锐限购导致，但不属于反悔不购买或不配合办理过户的违约情形。在签订买卖合同前，乔麟、顾锐已至房产交易中心自助机器查询名下房产，显示名下无房。在签订买卖合同时，乔麟、顾锐亦向中介以及洪钧康告知其名下有三套房屋，是动迁安置房，目前还未办理产证。原告已经尽到如实告知义务，并不存在违约情形。若法院认为乔麟、顾锐违约，洪钧康主张的违约金标准亦过高。对于律师费，乔麟、顾锐认为洪钧康主张的金额过高，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日，两原告(乙方、买受人)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让款为3,135,000元【合同附件三(付款协议)约定，a、2019年6月2日，乙方支付甲方购房定金50000元，本合同签署后，该笔定金自动转为第一笔购房款；b、签订本合同当日，乙方支付甲方第二笔购房款1,050,000元；c、自以乙方为权利人的不动产权证书办出之日起5日内，乙方将取得的以乙方为权利人的不动产权证书复印件及他项权利证明送到贷款银行，由贷款银行以银行发放贷款的形式支付甲方第三笔购房款2,000,000元整；d、甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款35,000元整】。甲、乙双方确认，在2019年7月15日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第1条约定，若甲方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不出售房地产给乙方，则甲方应按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；第2条，若乙方在办理该房地产的交易过户手续期间或办妥后，反悔不购买上述房地产，则乙方应按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金。第4条，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续，并按规定积极办理缴税事宜；第5条，甲方于收到乙方贷款款项之日起5日内将该房地产交付乙方，交付标志为双方签署房屋交接书，并对水、电、煤气(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。第12条，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全面履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过30日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过30日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。因违约方未履行合同义务导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权而支付的诉讼费、律师费等费用。补充条款(二)约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等接触本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。当日，原被告又签订《买卖合同税、费补充协议》。合同签订后，两原告向被告支付了房款1,100,000元并办理了相关贷款手续。2019年6月27日，两原告及被告共同至房地产交易中心办理系争房屋产权变更登记手续(送件)。当天，根据交易中心窗口查询结果显示，乔麟名下有房屋三套，三套房屋分别坐落于龙吴路2418弄82-86、92-94、130-131、139-142、149-153号(建筑面积65.27平方米，权利人为乔麟、乔林兰、马文雄，签约日/登记日2018年4月10日)；华泾路XXX弄XXX号(建筑面积125.82平方米，签约日/登记日2019年4月25日)；华泾路XXX弄XXX号(建筑面积139平方米，签约日/登记日2019年4月25日)。2019年6月28日，上海市自然资源确权登记局向两原告出具《申请登记文件补正书》，称两原告不符合本市住宅限售相关规定。2019年7月中旬，被告从中介处得知两原告因限购无法购买系争房屋。2019年8月7日、8月18日，原被告均至中介处协商继续履行合同的相关方案。原告提出以变更买受人(变更为顾锐的父亲)的方式继续购买系争房屋，被告同意变更但要求两原告支付履约保证金，双方未协商一致。2019年8月15日，洪钧康向两原告寄送《催告函》，称根据合同补充条款(一)第12条约定，两原告违约逾期已超过30日，被告有权单方面解除买卖合同，并且没收两原告总价款20%的违约金627,000元，同时要求两原告务必于2019年8月25日15时前配合被告共同办理合同网上备案撤销等解除手续。该《催告函》于2019年8月16日送达两原告。2019年8月26日，洪钧康向两原告再次寄送《催告函》，称因两原告未配合被告办理合同解除登记(网签)手续，被告将立即采取诉讼手段强制解除合同网签登记，没收两原告总房价款20%的违约金627,000元，追究两原告造成被告的其他损失。2019年9月24日，两原告向被告发短信，称两原告因限购无法办理房地产登记，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”通知被告《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)于2019年9月24日解除，并要求被告尽快归还已支付的1,100,000元房款。2019年12月20日，原被告双方至房地产交易中心撤销了系争房屋的《上海市不动产买卖合同》，被告申请撤回要求原告配合被告撤销网签的反诉请求。另查明，原告曾于签订合同前至房地产交易中心自助机器查询名下房产情况，显示乔麟名下无房产。原告称其明知名下有三套动迁安置房屋(已签订购房合同但未办理产证)，本欲利用产证出来前的时间差购买系争房屋，中介告知原告只要自助机器查询结果为名下无房即可以购买系争房屋，被告当时也未提出异议。被告称原告从未向其说明有三套房屋，只是告知其有购房资格且有上海户口。再查明，被告为本案诉讼支出律师费70,000元。审理中，被告称系争房屋因原告限购且未及时配合撤销网签手续导致现在房屋价值下跌，损失了近二三十万，被告本欲想出售系争房屋及名下另一套位于上海市打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋后置换更大面积的房屋，现上海市打浦路XXX弄XXX号XXX室房屋因两原告违约亦不能出售，打浦路房屋已跌价大约375,000元。两原告认为被告所称的损失与本案无关联性，被告无法置换房屋的原因不能归结于原告的限购，若被告当时及时止损撤销网签，房价下跌的损失完全可以避免，且两原告当时想通过变更买受人的方式继续履行合同，是被告提出不合理的履约保证金导致房屋不能交易。本院认为，原、被告签订《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定和交易惯例，买卖双方在签订合同前，应当知晓国家和本市限购规定并在转让合时符合当时的限购规定。本案原告在签订买卖合同前明知其已签署三套房屋的购房合同，原告虽称其已向中介或被告告知该情况，但根据原告庭上的陈述，两原告实际对其具备购买系争房屋的资格存有侥幸心理，现因原告的限购导致交易无法继续履行，原告应对其所引起的“不予办理房地产登记”承担相应的法律责任，被告作为守约方享有合同解除权，原告作为违约方，不享有合同解除权，现被告已于2019年8月16日向原告发出解除通知，双方的房屋买卖合同自该日已经解除，故对被告该项反诉诉讼请求，本院予以支持，原告主张合同应于2019年9月24日解除，没有依据，本院不予支持。合同解除后，两原告已支付的房款应予以返还，故原告要求被告返还其已支付的1,100,000元房款，本院予以支持。原告主张扣除被告反诉金额后剩余房款的利息损失，因本案系原告违约而产生的纠纷，现双方争议金额并未有生效判决确定，原告主张返还差额部分的利息没有依据，本院不予支持。原告违约，应按照合同约定承担相应违约责任，现原告抗辩称被告主张的违约金过高要求法院予以调整，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况，原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以判处。对于被告反诉的律师费，根据合同约定，因违约方未履行合同义务导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权而产生的律师费，故对该项反诉诉讼请求，本院予以支持。被告申请撤回要求原告配合被告撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》网签手续的反诉请求，因原被告现已撤销，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、乔麟、顾锐与洪钧康于2019年6月10日就上海市茶陵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2019年8月16日解除；二、洪钧康于本判决生效之日起十日内返还乔麟、顾锐房款1,100,000元；三、乔麟、顾锐于本判决生效之日起十日内支付洪钧康违约金243,500元；四、乔麟、顾锐于本判决生效之日起十日内支付洪钧康律师费70,000元；五、驳回乔麟、顾锐其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7350元，由洪钧康负担；反诉案件受理费减半收取计5385元，由乔麟、顾锐负担2422元,由洪钧康负担2963元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇二〇年二月二十日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。