广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初304号原告：谢达超，男，1984年9月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：袁然、邓建凡，广东来信律师事务所律师、实习律师。被告：郭伙森，男，1953年12月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：方忠坤，广东比拓律师事务所律师。被告：广州市增城区派潭镇中心小学，住所地广东省广州市增城区派潭镇文政路100号。法定代表人：罗丽川。委托诉讼代理人：李庆波，广东民诚众信律师事务所律师。第三人：温陈妹，女，1955年8月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告谢达超诉被告郭伙森、被告广州市增城区派潭镇中心小学（以下简称派潭中心小学）、第三人温陈妹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢达超的委托诉讼代理人袁然、邓建凡，被告郭伙森及其委托诉讼代理人方忠坤，被告派潭中心小学的委托诉讼代理人李庆波，第三人温陈妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢达超向本院提出诉讼请求：一、被告协助原告办理增××××房的过户登记手续；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于1995年9月8日签订房屋买卖合同，该房屋位于增××××房。原告依约交纳全部集资款合计56210元并取得被告所出具的收款收据。该房屋是被告郭伙森和派潭中心小学集资筹备立项建设的，自签订房屋买卖合同后原告已实际占有并使用多年，但被告一再拖延不配合原告办理产权登记过户手续。另，原告与第三人系母子关系，2003年被告郭伙森、第三人以及谢雪英签署《转让套间合约》，约定第三人、谢雪英向被告郭伙森购买两个套间，一套为谢雪英所有，另一套为原告所有，该事实在办证过程中双方均无异议的。综上，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起诉讼，望判如所请。被告郭伙森辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告不是适格原告，原告不是与被告达成买卖的相对方。2、至开庭之日，被告仍未取得房屋的所有权，该买卖无效。3、原告不是符合资格的集资房的参与者，涉案房屋是教办与被告合资建的房屋，只有当时派潭教办在编人员才有资格购买。4、本案涉及的办证手续是非正常手续，无法通过强制执行的手续执行。5、被告派潭中心小学不是适格被告，本案合同主体是第三人和被告郭伙森，不应该将派潭中心小学列为被告并承担合同履行义务。被告派潭中心小学辩称：本案的集资行为是原增城派潭镇教办作为牵头人为了教师的福利进行集资，集资款由老师出资，派潭镇教办没有出资，产权人也不是派潭镇教办，因此被告派潭中心小学没有义务协助原告履行过户手续。且被告派潭中心小学也不是本案适格被告。请求驳回原告对被告派潭中心小学的诉求。第三人温陈妹述称：对原告的起诉无异议。第三人向被告购买涉案房屋是要买给其儿子即原告的。经审理查明：1994年1月2日，原增城市城市规划管理局出具《建设工程规划许可证》，载明“建设单位汤文喜等32户建设位置富鹏B区8号……”。1998年，上述房屋由汤文喜等32人申请并填发《集资房屋产权权属监证登记表》，载明位于原荔城镇富鹏B区8号的八层框架结构房屋，建成时间为1995年5月9日，集资人员包含温陈妹等，经原增城市房地产交易所、原增城市国土局房产管理局审批通过，审批意见为“证件齐备，手续清楚，经市房地局批刻，可办集资房签证过户”。2003年3月25日，郭伙森（甲方）和温陈妹、谢雪英（乙方）签订《转让套间合约》，载明“富鹏塘园中路7号（原富鹏开发区B区8号）的派潭教办集资楼第二层的二个套间（见图纸），经双方协商达成如下合约。一：该二个套间是甲方和派潭教办合作以派潭教办集资楼的名申请立项报建的，有关证件乙方已确认没有异议，现转让给乙方。二：办理该二套房的房产证一切费用，水电报装和材料由乙方自负，办证期间双方有义务提供相关资料和证件给有关办证部门以便办证所需。三：该二套房屋的全款是：壹拾贰万伍仟元正。……”，另载明“另：该二套房款已付清，水电报装已付清。郭伙森2004.1.13”。该合约附图注明“203温陈妹要求以其儿子谢达超名办证。”为了查明案件事实，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位于2019年1月28日和2019年6月17日复函本院，分别为穗规划资源协查[2019]22号、穗规划资源协查[2019]412号。其中22号复函内容如下“增城区荔城街塘园中路7号（原址：增城市荔城镇富鹏区B区8号）的房屋由派潭镇教办教师集资建设，2001年2月以汤文喜等32人名义办理了房屋产权权属监证登记。根据档案资料，该幢房屋所在地块的土地性质为国有建设用地，203房至今未办理权属转移登记。目前上述房屋及其所在宗地无抵押、查封情况。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请”等，复函后附《集资房屋产权权属监证登记表》，《关于汤文喜同志等24人申请办理房地产权证的批复》和派潭镇教育委员会出具的《证明》、《派潭教办教师集资楼面积分摊》、《关于派潭教办集资楼名称变更的申报》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等；后者内容如下：“经查增城市荔城镇富鹏区B区8号房屋办理登记的档案资料，根据增城市计划委员会《关于要求建设教师住宅用房的请示的批复》（增计字[1995]4号），该幢房屋是由派潭镇教办教师集资建设，集资人名单详见附件。根据《建设用地规划许可证》（编号：1651）、《建设工程规划许可证》（编号：2147）等材料，该幢房屋的用地单位和建设单位均为汤文喜等32人，我局依据《广东省城镇房地产登记条例》相关规定，于2001年2月以汤文喜等32人的名义办理了房屋产权权属监证登记（即房屋所有权初始登记）。201、202、203、204房均为独立的单元，截至2019年6月13日，202、203、204房未办理房屋权属转移登记”等。附件《关于汤文喜同志等24人申请办理房地产权证的批复》，载明汤文喜等24人符合集资建房条件，同意办理房地产权证等，名单中包含温陈妹；附件《增城县村镇建设工程规划许可证申请书》，载明申请人为汤文喜等32户，联系人为张启元、汤文喜、郭伙森等；附件《增城县村镇建设用地规划许可证申请书》等。本院在（2018）粤0118执1182号、（2019）粤0118民初301号案件中向广州市规划和自然资源局、广州市增城区教育局发函。一、2019年8月1日，广州市规划和自然资源局复函本院《广州市规划和自然资源局关于荔城街塘园中路7号202房权属转移情况的复函》（穗规划资源协查[2019]624号），载明“来函收悉。经查，现答复如下：根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。若需将上述房屋权属登记至郭伙森名下，可由派潭教办与郭伙森共同申请，或由郭伙森持人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解书等单方申请，并依据我局的一手（增量）房转移登记办理指引（详见附件），提供相关材料……”。二、2019年8月26日，广州市规划和自然资源局复函本院《广州市规划和自然资源局关于荔城街塘园中路7号201、202、203、204房权属情况的复函》（穗规划资源协查[2019]746号），载明“来函收悉[案号：（2019）粤0118民初301号]。现答复如下：一、经查增城市荔城镇富鹏区B区8号房屋办理登记的档案资料，根据增城市计划委员会《关于要求建设教师住宅用房的请示的批复》（增计字[1995]4号），该幢房屋是由派潭镇教办教师集资建设。根据《建设用地规划许可证》（编号：1651）、《建设工程规划许可证》（编号：2147）等材料，该幢房屋的用地单位和建设单位均为汤文喜等32人，我局依据《广东省城镇房地产登记条例》相关规定，于2001年2月以汤文喜等32人的名义办理了房屋产权权属监证登记（即房屋所有权初始登记）。201、202、203、204房为独立的单元，截至2019年8月23日，202、203、204房未办理房屋权属转移登记。二、根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。若需将上述房屋权属登记至郭伙森名下，可由派潭教办与郭伙森共同申请，或由郭伙森持人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解书等单方申请，并依据我局的一手（增量）房转移登记办理指引（详见附件），提供相关材料。……”等。三、2019年9月17日，广州市增城区教育局复函我院，载明“根据郭伙森与派潭镇教育办公室建房协议，派潭镇教育办公室配合郭伙森办理登记过户手续。按照原增城市机构编制委员会办公室《关于撤销各镇街教育办公室的通知》（增编办[2004]7号），撤销了派潭镇教育办公室，现改为派潭镇中心小学配合郭伙森办理登记过户手续。……”等。诉讼中，围绕其诉讼请求，谢达超另举证如下：1、谢达超和郭伙森签订的《集资建房合约》，载明“增城县荔城镇富鹏开发区B区8号兴建集资楼。在一九九五年九月交付乙方使用。双方达成协议如下：一：乙方认定集资楼二层203房的112.42平方米，每平方米集资单价500元，全集资额是56210元。……四：每户凭集资建房合约到相关部门办理房屋产权证，水、电报装等。双方协同办理。所需费用由乙方支付。……”，落款日期为1995年9月8日。郭伙森开具《收据》给谢达超收执，载明“今收到谢达超集资塘园中路7号二楼203房全额集资款56210元”。落款日期为1995年9月13日。2、谢达超于2014年10月26日，出具《具结书》，载明“现申请人谢达超(身份证号码：）申请办理位于荔××203的房屋转移登记手续。申请人1995年9月8日向郭伙森（集资）购买了上述房屋，共计56210元。购房款己于1995年9月13日付清。房屋无产权争议。以上具结内容和所提交的材料真实有效，如有任何虚假而引致的法律责任及经济责任，概由具结人承担，与审批（核准）机关无关”。3、谢达超于2014年12月10日提交的《集资建房登记申请审批表》。4、2004年10月12日的《集资楼房屋产权权属》复印件，载明“一、荔城富鹏塘园中路7号（原富鹏开发区B区8号）商业住宅集资楼是一九九三年十一月，以派潭教办集资楼立项，派潭教办负责牵头收齐建筑、设计报建、工程建设等费用。由郭伙森以360平方米商住地皮一幅作资金投入共同集资兴建的。工程在一九九五年五月经增城市建筑工程质量安全监督站验收合格，交付派潭教办汤文喜等24户、郭伙森使用。二、集资楼房屋产权权属的确认：1、首层商业铺面360平方米，二层住宅443平方米的产权权属郭伙森所有。2、三至八层2654.16平方米的产权权属派潭教办汤文喜等24户所有。三、以后涉及该集资楼办理房屋产权证与其它事宜，双方有义务提供资料和相关手续。”派潭中心小学在上面加盖公章。对上述证据1-3，郭伙森质证称上述材料是2014年为了帮谢达超办房产证而补签的。谢达超、温陈妹确认因办理房产证而补签手续的事实。另查明，谢达超向本院出具《承诺书》，载明“在办理涉案房屋过户中，本人承诺愿意垫付因过户产生的一切费用。”庭询中，各方当事人做如下陈述：谢达超陈述：温陈妹系谢达超的母亲，温陈妹并非派潭教办的教职员工；温陈妹是给谢达超购买房屋，款项也是代谢达超支付。郭伙森陈述：郭伙森与派潭教办是合作关系，涉案房屋所在楼宇首层、二层名义上归郭伙森所有，但实际上办不了证，房管局要求派潭教办配合才能办证，但派潭教办不配合；郭伙森已经收取温陈妹支付的涉案房屋的购房款，但其与温陈妹签署的《转让套间合约》应属无效或可撤销，因郭伙森至今都不拥有涉案房屋的产权，不同意也不愿意配合过户；谢达超和郭伙森签订的《集资建房合约》是虚假的，是无效合同。派潭中心小学陈述：本案系汤文喜等教师及郭伙森集资建房的行为，派潭教办只是牵头人，没有出资也不是涉案房屋的所有权人，没有义务配合谢达超办理过户手续。温陈妹陈述：谢达超是温陈妹的儿子，涉案房屋的房款是其支付的，温陈妹同意涉案房屋过户至谢达超名下。本院认为，郭伙森辩称其未取得涉案房屋所有权，故其与温陈妹签署的《转让套间合约》无效，但综合广州市规划和自然资源局的复函以及《集资楼房屋产权权属》，可知郭伙森为涉案房屋的权利人，虽然涉案房屋没有取得产权证，但并不导致《转让套间合约》无效，故郭伙森认为上述《转让套间合约》无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳，郭伙森与温陈妹签订的《转让套间合约》合法有效。现温陈妹明确表示其同意将房屋过户至谢达超名下，即可视为温陈妹将其与郭伙森之间的合同权利义务让渡给谢达超。后谢达超和郭伙森就涉案房屋又签署《集资建房合约》，其约定的主要权利义务与郭伙森和温陈妹签订的《转让套间合约》基本一致。郭伙森抗辩称其与谢达超签订的《集资建房合约》系为办理房产证而补签，上述补签行为即表明郭伙森同意将其与温陈妹之间的合同权利义务转移给谢达超。因此，谢达超与郭伙森签订的《集资建房合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议的约定履行各自的义务。郭伙森在已足额收取合同对价款的情况下，理应按照约定履行协助谢达超办理涉案房屋的过户登记手续的义务，但涉案房屋仍然未能办理登记至谢达超名下，故本院认定郭伙森具有履行上述协助义务。同时，根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查[2019]22号复函，涉案房屋经本院查实尚未发现存在不宜办理过户登记到谢达超名下的情况，且谢达超亦明确同意垫付因过户产生的一切费用，故谢达超要求郭伙森协助办理涉案房屋的登记手续，依法有据，本院予以支持。至于谢达超要求派潭中心小学履行协助义务的诉讼请求，首先，根据广州市规划和自然资源局出具的穗规划资源协查[2019]412号，可知涉案房屋所在楼房是由派潭教办集资建设。其次，根据广州市规划和自然资源局出具的穗规划资源协查[2019]746号，可知涉案房屋登记需由派潭教办与郭伙森共同申请。再次，根据广州市增城区教育局对本院在另案中作出的复函可知，因撤销了派潭镇教育办公室，现由派潭中心小学配合办理过户，即就涉案房屋的协助过户的义务由派潭镇教育办公室转移给派潭中心小学。因此，谢达超要求派潭中心小学协助办理涉案房屋登记手续，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告郭伙森、广州市增城区派潭镇中心小学应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告谢达超办理位于增城区荔城街塘园中路7号203房（原址：增城市荔城镇富鹏区B区8号203房）房屋的权属登记人为原告谢达超的手续；必须按照房屋管理部门的要求提供相应的资料。案件受理费8800元，由被告郭伙森、广州市增城区派潭镇中心小学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇二〇年二月十七日书 记 员  赖蓝婷