湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2237号上诉人（原审被告、申请执行人）：陈鹏，男，汉族，1978年5月12日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审被告、申请执行人）：邓时英，女，汉族，1963年11月2日出生，户籍登记湖南省娄底市娄星区。上诉人陈鹏、邓时英的共同委托诉讼代理人陈芳，女，汉族，1983年7月2日出生，户籍登记湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审被告、申请执行人）：陈芳，女，汉族，1983年7月2日出生，户籍登记湖南省娄底市娄星区。上诉人陈鹏、邓时英、陈芳的共同委托诉讼代理人陈丽，女，汉族，1984年12月2日出生，住湖南省娄底市娄星区被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘梓怀，男，汉族，1949年7月29日出生，户籍登记地湖南省涟源市，现住娄底市娄星区。委托诉讼代理人：向育元，湖南娄星律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：聂均平，男，汉族，1967年11月3日出生，户籍登记地湖南省娄底市娄星区。原审第三人（被执行人）：湖南京明房地产开发有限公司（以下简称“京明房地产公司”），公司住所地：湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。法定代表人聂均平，系该公司董事长。刘梓怀与陈鹏、陈芳、邓时英、第三人湖南京明房地产开发有限公司、聂均平案外人执行异议之诉一案，于2018年6月13日起诉至娄底市娄星区人民法院。该院于2018年11月28日作出（2018）湘1302民初2211号民事判决，陈鹏、陈芳、邓时英不服该判决提出上诉，娄底市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）湘13民终190号民事裁定，撤销原判，发回娄底市娄星区人民法院重审。娄底市娄星区人民法院重新审理后作出（2019）湘1302民初2679号民事判决。上诉人陈鹏、陈芳、邓时英不服该判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈鹏、邓时英、陈芳上诉请求：1、撤销娄星区人民法院2019年7月28日作出的(2019)湘1302民初2679号民事判决;2、裁定驳回被上诉人刘梓怀的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人仅提供了借款时的借据,没有对应的银行流水和凭证,不足以证明其支付了购房款,因此我方对债权债务的真实性存疑,同时房子是以房抵债的形式购买的,这基本债权的真实性是有问题的;二、根据最高院对以房抵债的相关判例,明确了不能排除法院的强制执行。因为以房抵债不是以购买住房居住为目的,而是以消灭金钱债务为目的,不能体现买卖房屋的真实意思,不具有优先其他债权条件,即不能阻止法院强制执行。我们认为此案应当适用的是关于办理执行异议和复议案件的司法解释第28条之规定,因为原告不是真正意义上购买房屋的消费者,另外在法院查封之后,第三人才向原告交付涉案房屋,这交付的行为是违法的,原告对房屋的占有是非法占有。刘梓怀辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。刘梓怀向一审法院起诉请求：一、请求不得执行位于娄底市娄星区建设工程名为“千里红家居博览中心”的第1栋2733号住房；二、请求确认位于娄底市娄星区建设工程名为“千里红家居博览中心”的第1栋第2733号住房自始应归刘梓怀所有。一审法院认定事实：（一）案涉房产所在开发项目的土地来源、建造以及原告刘梓怀购买该房产的过程：2009年10月10日，原告刘梓怀与案外人曾勤俭、曾光前等十二人经协商后，签订了一份《联合购地内部协议》，具体约定：“为了在城南新区角联合购地过程中和睦相处，减少或避免各种纠纷，秉着公平合理…达成如下协议：一、以曾勤俭、曾光前等二人为主竞拍。二、竞拍标的现为叁仟零陆拾玖万元整，同意竞拍时最高可达叁仟伍佰万元整。…四、刘梓怀、严立平等其余十人在城南新区角临早元等靠拐角处共同购得门面壹拾贰个，并且该地段门面最高限价不得高于9500元∕㎡，超过此价时，该十人只按9500元∕㎡购买，如不同意按此价购买，必须在一个星期之内由竞拍人曾勤俭、曾光前退回刘梓怀、严立平、刘缙锋等十人竞拍前所交一切保证金…”2009年10月9日，以原告刘梓怀的名义有将400万元购地保证金通过银行转账方式打入了娄底市土地矿产交易中心的账户。2009年10月16日，由曾勤俭出具证明，证实刘梓怀等十三人所购的壹拾肆个门面的土地款共计744.8万元，已于2009年10月16日全部缴纳给了国土资源局。2009年10月19日，由曾勤俭等29户购地户与娄底市国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，由曾勤俭等29户竞得城南新区早元街与娄星南路交汇处西北角的国有土地使用权（土地面积19119.63㎡，土地性质为商业以及住宅用地，国有土地使用权证号为娄国用【2010】第01213号）。2010年6月23日，曾勤俭、曾光前在未征求其他购地户意见的情况下，擅自作为甲方，翟湘伟、聂均平、蒋世红、胡永辉作为乙方，双方签订了一份《湖南京明房地产开发有限公司股权转让合同》，约定：“甲方系专为开发‘千里红国际家居博览中心’项目而成立的湖南京明房地产开发有限公司的股东，拥有该公司100%的股权。由于甲方另有发展，自愿将拥有的京明公司的全部股权转让给乙方…一、合同标的：京明公司100%的股权。…二、转让对价：税后人民币5500万元。三、京明公司所拥有的‘千里红国际家居博览中心’土地使用权基本情况：京明公司已依法取得了‘千里红国际家居博览中心’位于交汇处的国有土地使用权（该宗地面积约为19119.63㎡，四至及坐标详见红线图）…。”此后，其他购地户得知上述情况，经与曾勤俭、曾光前、翟湘伟、聂均平、蒋世红、胡永辉进行协商，并于2010年11月19日，以湖南京明房地产开发有限公司、曾勤俭、曾光前为甲方，以刘梓怀、聂付容、刘菊俊、刘前伟、刘强伟、李斌、刘缙锋、肖友汉、梁胜朝、严登科、严立平、严新科、刘龙辉为乙方，以翟湘伟、聂均平、蒋世红、胡永辉为丙方，三方签订了一份《合作协议》，具体内容为：“乙方与甲方的曾勤俭、曾光前等二十九人于2009年10月12日共同出资在娄底市交汇处黄泥五十一号的国有土地使用权，该宗地面积19119.63㎡。现已办理了国有土地使用证，证号为：娄国用（2010）第01213号。并且确定乙方享有临早元街自娄底市安监局向东顺延的十四个门面的国土使用权的全部权利。2010年6月23日，曾光前、曾勤俭一方在未与乙方进行商议的情况下以法定代表人身份与丙方翟湘伟、聂均平、蒋世红、胡永辉共同签订了《湖南京明房地产开发有限公司股权转让合同》，将湖南京明房地产开发有限公司股权全部转让给丙方，定向开发‘千里红国际家居博览中心’。为了该博览中心能顺利开发和确保甲乙丙三方权利，经甲乙丙三方平等协商特达成如下协议：一、甲乙双方在承认并履行上述事实的基础上，并在乙方的利益得到保障前提下，乙方有条件承认甲方和丙方的股权转让合同，协助甲方将湖南京明房地产开发有限公司的主体资格依法转给丙方。二、该项目由丙方全权负责开发建设，乙方既不承担该项目的风险也不享受该项目建设的所有收益。三、乙方原享有的十四个门面土地使用权的权利进行如下变更：1、甲方和丙方负责为乙方建好规格为层高5.2ｍ、轴线宽3.8ｍ，内含两层经乙方认可的十四个首层商业门面，具体位置为早元街临街门面，且为自娄底市安监局沿早元街向东顺延的连续门面。2、乙方向甲方承担十四个商业门面的工程造价：3.8ｍ×14ｍ×14个×900元／㎡＝670320元整的人民币工程造价。3、甲方补助乙方税后人民币3.8ｍ×14ｍ×6层×1000元／㎡×14个＝4468800元整，换取乙方不在原享有的744.8㎡土地上自行建设住宅的权力。四、甲方和丙方同意乙方在该项目各栋第五至第十一层先满足曾光前、曾勤俭一方由低至高选择他们的返回面积后，再由刘梓怀等十四人一方在曾光前、曾勤俭一方选完的基础上再由低向高团购住房十四套。团购十四套住宅面积均为130㎡左右，位置均临早元街，若临早元街无合适户型，可在其它朝向位置选择，均价2018元∕㎡，由丙方统一办理房产及土地等相关手续。五、支付方式。1、本协议乙方签字后三日内，甲方向乙方支付补助款的50%（4468800元×50%＝2234400元）。2、2011年6月30日前，甲方向乙方付清补助款的相抵后的所有资金（4468800元×50%-670320元＝1564080元）…十、该项目未建成开业前，乙方不得将门面及住宅出让，否则，视乙方严重违约，丙方有权追究违约金人民币壹佰万元整。十一、团购房乙方共向丙方预交人民币贰拾捌万元整作为定金，并与丙方另行签订团购协议…”。2011年9月30日，原告刘梓怀向第三人京明房地产公司缴纳了住房团购订金，并由第三人京明房地产公司财务出具收据与刘梓怀，收据内容为：“今收到刘梓怀Ａ-28-1、Ａ-21-6、Ａ-27-3、Ａ-30-1、Ａ-22-6、Ａ-28-3京明时代广场家居协会住房团购订金42万元。”此据中的Ａ-27-3即为案涉的1栋2733号房屋。2011年7月1日，第三人京明房地产公司因开发房产项目需要资金，故以月息三分，向原告刘梓怀借款壹佰万元；2012年7月1日，仍以月息三分，又向原告刘梓怀借款肆拾万元（其中36万系息转本）；2013年7月1日，以月息三分，仍向原告刘梓怀借款伍拾万零肆仟元（均系利息转存）。2012年5月29日，第三人京明房地产公司以及聂均平对上述借款出具了一份《承诺书》，内容为：“我公司于2011年7月至2012年5月借刘梓怀、肖友汉、梁胜朝、刘武松等人现金，用于千里红家博览项目开发，公司承诺该借款本息抵按三方协议中刘梓怀等13人团购14套住宅房款（具体房号为：2833、2733…）。特此承诺。”2013年5月18日，以第三人京明房地产公司为出卖人，原告刘梓怀为买受人，签订了一份《商品房买卖合同》，约定由京明房地产公司将其开发的位于娄底市城南新区角“千里红国际家居博览中心”（又名湖南千里红博苑、京明时代广场）1栋2733号预售商品住宅房（建筑面积134.47㎡），以每平米2018元，总房价271360元的价格出售给刘梓怀。并约定买受人须于合同签订之日支付全部房款，出卖人应当于2013年12月31日交付房屋，买受人的房屋仅作住宅使用。但该《商品房买卖合同》在房地产管理部门没有办理预售登记。后因第三人京明房地产公司的资金出现断裂，导致所开发的“湖南千里红博苑”项目扫尾工程无法完工，故无法按上述《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋。2015年11月6日，由第三人京明房地产公司、千里红博苑项目政府帮扶工作组、购房户维权委员会以及湖南航天建筑工程公司针对上述开发商资金断裂的问题，共同发出了《项目自救方案》以及《施工通告》，具体内容：“千里红博苑扫尾工程，因开发商资金紧缺，筹资艰难，扫尾工程未扫尾。在政府帮扶工作组的指导帮助下，采取广大购房业主自发购买车位等办法筹集资金自救，其方案如下：…三、1、因大环境的影响，千里红家博苑开发商因资金困难，扫尾工程一直未能完成，为避免项目烂尾，开发商通过车位价格大幅度优惠发动广大业主购买筹集资金自救，在此之前，因延期交房所带来的不便敬请业主谅解…成立工程扫尾交房工作组，由政府帮扶工作组、开发商、施工单位代表及购房户业主代表四方派员共9人组成…”。2017年9月15日，以刘梓怀、聂付容、刘菊俊、刘前伟、刘强伟、李斌、刘缙锋、肖友汉、梁胜朝、严登科、严立平、严新科、刘龙辉十三人为申请人，以京明房地产公司、聂均平、翟湘伟、蒋世红、胡永辉、曾光前、曾勤俭为被申请人，向娄底仲裁委提起合同纠纷一案的仲裁申请。娄底仲裁委员会对此案在仲裁过程中组织双方当事人进行了调解，并达成调解协议，并为此作出了娄仲星调字【2016】18号娄底仲裁委员会调解书，具体达成的调解协议内容为：“…二、被申请人京明房地产公司同意在本调解协议签订之日起六十日内向申请人交付住房，并在能够办理不动产权属证书时，办理好不动产权属证书。具体为：第2733号、第2833号住房交付给刘梓怀（两房建筑面积均为134.47㎡、购房单价2018元/㎡）…七、十三名申请人用出借给被申请人京明房地产公司和聂均平的全部借款本息支付上述购买住房及车位应当支付的款项。自本协议签订之日，被申请人京明房地产公司及聂均平和十三名申请人之间的借贷关系因与住房购房款、车位款债权债务抵销而消灭，不再存在借贷债权债务关系。…”另，案涉的湖南千里红博苑1栋2733号商品住宅房于2017年9月1日，通过政府帮扶以及业主自救的形式，已由第三人京明房地产公司交付给了原告刘梓怀。刘梓怀接受此房屋后，向湖南顺安物业管理服务公司缴纳了A2733房屋自2017年9月1日至2018年2月28日的物业管理费以及住宅出入证工本费和2,000元的装修押金，原告刘梓怀并已对该房进行了装修。（二）案涉房产保全情况以及原告提请执行异议过程：被告陈鹏、陈芳、邓时英与第三人京明房地产公司、第三人聂均平民间借贷纠纷一案，于2015年起诉至本院。在该案审理过程中，陈鹏、陈芳、邓时英于2015年5月28日向本院申请对第三人京明房地产公司、第三人聂均平的财产采取保全措施。本院经审查后依法作出（2015）娄星民保字第99号民事裁定书，并于同日向娄底市房产局发出协助执行通知书，要求协助“查封湖南京明房地产开发有限公司位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处房产2802、2701、2601、2709、2733、1734号，查封期限三年”。在本院执行申请执行人陈鹏、陈芳、邓时英与被执行人京明房地产公司、聂均平民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）刘梓怀对本院作出的（2015）娄星民保字第99号民事裁定书不服，于2018年4月20日向本院提起书面异议，要求撤销该裁定，并中止对位于娄底市娄星区的执行。本院经审查认为，刘梓怀的异议理由不成立，遂于2018年5月31日作出（2018）湘1302执异25号执行异议裁定书，驳回了刘梓怀的异议请求。刘梓怀不服，于2018年6月13日向本院提出案外人执行异议之诉。以上事实有《联合购地内部协议》、土地登记卡、《湖南京明房地产开发有限公司股权转让合同》、《合作协议》、《商品房买卖合同》、支付购房定金收据、娄仲星调字【2016】18号调解书、承诺书、项目制作方案、施工公告、（2018）湘1302执异25号执行异议裁定书等证据附卷佐证以及到庭当事人的陈述，故足以认定。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中根据所查明的事实，即原告刘梓怀于2011年9月30日已按《合作协议》的约定，向第三人京明房地产公司缴纳了住房团购订金，并约定用第三人京明房地产公司为开发“千里红家博览项目”（案涉房产项目）而向刘梓怀借款的本息予以抵扣案涉住宅的房款。且在本院2015年5月28日查封本案案涉房屋之前，刘梓怀即与第三人京明房地产公司于2013年5月18日签订了《商品房买卖协议》，购买了案涉房屋，上述购房订金款的缴纳以及《商品房买卖协议》的签订时间均早于本院查封案涉房屋的时间。加之，在《商品房买卖协议》中也有明确了具体购买房屋的幢号、房号以及相应价款，并约定合同签订之日即支付全部房款，房屋应在2013年12月31日交付使用。上述协议内容均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。虽然案涉房屋在2015年5月28日被本院查封时，刘梓怀还尚未占有该房屋，亦未能办理物权变更登记，但未交付以及未办理物权变更登记的责任并不在原告刘梓怀，而系第三人京明房地产公司未按期交付的违约行为所致。从而也造成了目前刘梓怀对案涉房屋所享有的居住权利与陈鹏、陈芳、邓时英的金钱债权对案涉房屋执行权利之间的冲突，对此，应由第三人京明房地产公司负全部责任。因在本院查封案涉房屋前，该房屋已明确系由刘梓怀购买并已支付了全部的房屋对价，其权利已被具体化和特定化。本院的查封行为虽然对案涉房屋的流转和交易进行了限制，但并不改变原告刘梓怀与第三人京明房地产公司之间对案涉房屋所约定的权利和义务，也不改变对案涉房屋权利的顺位。现基于刘梓怀对案涉房屋的居住利益与陈鹏、陈芳、邓时英的金钱债权对案涉房屋执行权利之间发生冲突的权衡，本院认定刘梓怀对案涉房屋享有的权利应当优先于陈鹏、陈芳、邓时英金钱债权对案涉房屋执行的权利，即原告刘梓怀对案涉房屋物权的期待权利已具备，并能够排除本院对涉案房屋的执行。综上，虽然现刘梓怀对案涉的争议房产尚未拥有所有权，但对登记在第三人京明房地产公司名下的案涉房产所提出的执行异议理由，符合法律规定，故本院予以支持。另原告刘梓怀还诉讼提出，要求确认案涉房屋的所有权归其所有。对此经审查后本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”。本案中，第三人京明房地产公司基于出资建造这一事实原始取得了案涉房屋的所有权，刘梓怀与第三人京明房地产公司签订《商品房买卖协议》后，双方未办理物权变更登记，亦未办理预告登记，虽然现第三人京明房地产公司已于2017年9月1日将案涉房屋交付给了刘梓怀，但第三人京明房地产公司仍是案涉房屋的所有权人，刘梓怀作为房屋买受人基于合同所享有的仍是一种债权，故在本案中刘梓怀仍只能要求第三人继续履行合同，将案涉房屋办理变更登记，而不能直接要求确认其为案涉房屋的所有权人。综上，对刘梓怀的该诉讼请求本院不予采纳。至于被告陈鹏、陈芳、邓时英答辩提出，对原告刘梓怀与第三人京明房地产公司之间基本债权的真实性提出异议，但对自己的主张，陈鹏、陈芳、邓时英未能提交相应证据予以证明，根据谁主张谁举证之民事诉讼规则，应由陈鹏、陈芳、邓时英对此承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、停止对位于娄底市娄星区建设工程名为“千里红家居博览中心”的第1栋2733号住房的执行；二、本院于2018年5月31日作出的（2018）湘1302执异25号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效；三、驳回原告刘梓怀其他的诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈鹏、陈芳、邓时英负担。本院二审期间，上诉人陈鹏、陈芳、邓时英向本院提交以下证据（均系复印件）：1、刘杰书记批复的报告一份。证明目的：这份报告是2016年批复的，早于刘梓怀提供的2018年签的报告。刘梓怀的报告没有签字，只是私人的行为不是职务行为，刘杰书记的字没有在法庭质证。2、陈芳、陈鹏、邓时英上访的报告。证明目的：刘梓怀是在我方上访之后才对6套房子提起的异议。3、上诉人查封和续封的协助执行通知书。证明目的：在2015年查封的，在2018年续封，查封的时间没有过期。4、颜红旗的执行谈话笔录。证明目的：我方查封的6套房子中的颜红旗的房子已经进入了执行阶段。5、上诉人查封了颜红旗、彭志伟及谢晓欣、谢晓园4人的房产，颜红旗、彭志伟及谢晓欣、谢晓园的商品房买卖合同部分没有备案合同编号。证明目的：刘梓怀说2013年不能备案是假的，事实是可以备案的。6、购房户提供湖南京明房地产开发有限公司的买卖合同及对应的收据。证明目的：刘梓怀说2013年房屋买卖合同不能备案是假的，事实是可以备案的。7、陈芳的执行申请书及娄星区法院的案件执行受理通知书。证明目的：陈芳的案子一直在执行中，没有中止，也没有终结本次执行。8、娄星区驻湖南京明房地产开发有限公司工作组发出的公告，列明了湖南京明房地产开发有限公司当时的资产情况。证明目的：2015年湖南京明房地产开发有限公司还有大量的资产，我方多次与湖南京明房地产开发有限公司、聂均平协商，但他们不将房产抵给我们。9、娄底市中级人民法院2019湘13执异12号执行裁定书（中国工商银行股份有限公司）。证明目的：中国工商银行股份有限公司湖南省分行与长城资产湖南省分公司于2018年10月10日签订了债权转让协议。10、工作组召开的会议纪要。证明目的：千里红业主以820万元回购长城资产的资产包与刘杰书记开会商议房产解押事宜。11、千里红帮扶工作组及业主代表出具的公告。证明目的：湖南京明房地产开发有限公司拥有负一楼的380/㎡的商铺和租金，9月底之前由曾勤俭负责缴100万元押金给长城公司。12、2018湘1302执异26号执行裁定书（彭志伟）。证明目的：娄星区人民法院驳回了彭志伟的执行异议。13、2018湘1302民初2302号判决书、2019湘13民终486号民事判决书，关于颜红旗提起的诉讼的一、二审判决书。证明目的：我方冻结的6套房子的其中一套是颜红旗的房子，娄星区法院和中院都驳回了颜红旗的执行异议。14、2018湘1302执异25号刘梓怀的执行裁定书。证明目的：娄星区法院驳回刘梓怀的执行异议。15、合作协议。证明目的：说明因刘梓怀同他人共同购买湖南京明房地产开发有限公司开发的千里红国际家居博览中心土地使用权一事。造成湖南京明房地产开发有限公司欠刘梓怀、聂付容等13人人民币1564080元。不够抵14套房子的钱。16、刘梓怀的车位收据。证明目的：刘梓怀的购房收据做假，刘梓怀拿一张车位的首付收据A-27-3收据顶替住房A2733的收据。17、承诺书及三张借据。证明目的：充分显示刘梓怀继续将钱借给湖南京明房地产开发有限公司拿利息，而不是转为了房款。2012年5月29日湖南京明房地产开发有限公司出具的承诺书、刘梓怀与湖南京明房地产开发有限公司于2013年5月18日签订关于2733号房的商品房买卖合同纯属伪造。18、湖南省高级人民法院2019湘民申3739号民事裁定书。证明目的：谢晓元、谢晓欣高院的裁定书发回中院再审。19、2018年9月27号娄星区法院的2018湘1302民初2211号庭审笔录的第9页。证明：2016年10月以后通知我方交房，拿钥匙是2016年。证明是在我方冻结以后刘梓怀才恶意占有。被上诉人刘梓怀发表以下质证意见：这些都不是新证据，不符合法院关于新证据的两个构成要件。本案历经了3次开庭，法院不应采纳。我方不予质证。为了查明事实发表以下质证意见。所有的证据都不是原件，无法核实其真实性。与本案有关的不多，14-17都是我方提供的证据，对方的证明目的不能达到我方是伪造证据的事实，我是在买地后才签订的协议，并不是156万元，我方的收据是写的含车位，并不是只有车位。承诺书和三张借据是承诺款项抵以后的房子是正确，正式签合同是2013年5月18日，而承诺书的时间是2012年5月29日，以将来的买房来抵债是不符合事实的。2019年9月30日的收据上已经写清了是整个14套房是团购的。其他证据是无效或是未生效的或是与本案无关的证据。证据1.刘杰书记的批复与本案的审理没有任何关联系和合法性。证据2.陈芳、陈鹏、邓时英上访的报告。与本案无关；证据3.上诉人查封和续封的协助执行通知书。与本案无任何关联性。证据；4.颜红旗的执行谈话笔录；没有原件，与本案无关。个案不能代表全部；证据5、6.上诉人查封了颜红旗、彭志伟及谢晓欣、谢晓园4人的房产，颜红旗、彭志伟及谢晓欣、谢晓园的商品房买卖合同部分没有备案合同编号。不能达到上诉人的证明目的，不能认为没有备案合同的就是伪造。证据7.陈芳的执行申请书及娄星区法院的案件执行受理通知书。这是案子的前置程序，不是本案的新证据。证据8.娄星区驻湖南京明房地产开发有限公司工作组发出的公告，列明了湖南京明房地产开发有限公司当时的资产情况。这是湖南京明房地产开发有限公司的过错。上诉人要执行2733号可以继续找湖南京明房地产开发有限公司要钱。证据8、9、10、11。上诉人可以继续找湖南京明房地产开发有限公司；证据12、13、14不能否认刘梓怀是错误的，无关联性。证据15、16、17与上诉人没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。没有签协议之前都应付利息。证据18谢晓元、谢晓欣是限制行为能力人，每个案子都有特性，不具有指导意义。证据19，这是订的总的时间，但每个房子的交房时间是不一致的，房子是在2016年才交的房，2014年之后进入了帮扶组每个人都交了物业管理费。总意见：均不是新证据，不应采纳。经审查，上诉人陈鹏、陈芳、邓时英提交的证据不属于《民事诉讼法》规定的新证据，本院不予认定。被上诉人、原审第三人均未向本院提交新的证据。二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2010年11月19日，湖南京明房地产开发有限公司（甲方）与刘梓怀等十三人（乙方）、聂均平第四人（丙方）签订《合作协议》。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，作为买受人的刘梓怀对于登记在被执行人湖南京明房地产开发有限公司名下的涉案房产，只有在符合前述四个条件的情形下才享有排除人民法院强制执行的民事权利。本案中，被上诉人刘梓怀在娄星区人民法院依据上诉人的申请于2015年5月28日查封案涉房屋之前并未对案涉的“千里红家居博览中心”的第1栋2733号住房合法占有，故其所提出的排除人民法院强制执行的异议请求不符合上述司法解释的规定，对该请求依法不应予以支持。综上所述，上诉人提出的上诉理由部分成立；原判决适用法律错误，对本案处理不当，本院依法应予改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初2679号民事判决；二、驳回被上诉人刘梓怀的全部诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由被上诉人刘梓怀负担。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  魏正宇审 判 员  谭 芳二〇二〇年二月十一日代理书记员  邬 娜附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。