山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终256号 上诉人（原审原告）:青岛沙建物业管理有限公司，住所地青岛市崂山区沙子口街道办事处沙子口街。 法定代表人：朱本春，经理。 委托诉讼代理人：任超，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘慧彦，男，汉族，1975年10月15日出生，住青岛市崂山区。 上诉人青岛沙建物业管理有限公司（以下简称沙建物业公司）因与被上诉人刘慧彦物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 沙建物业公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、改判被上诉人给付全部所欠物业费16974元以及利息（按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日2005年7月1日至实际给付之日的利息）；三、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院在认定了被上诉人拖欠物业费的事实，认可了沙建物业公司与被上诉人签订的《麒麟山庄业主认可书》的情况下，仍然减免被上诉人所拖欠的物业费、判令沙建物业公司承担部分诉讼费，属认定事实不清。被上诉人拖欠物业服务费的理由是沙建物业公司提供的服务不到位。首先，沙建物业公司作为物业服务公司，已本着尽职服务的态度服务小区，但被上诉人长期不缴纳物业费已产生恶劣影响。且沙建物业公司和被上诉人已签署了《麒麟山庄业主认可书》，在此认可书中被上诉人已明确表示了对于小区景观环境变更及物业服务的认可，因此一审法院仍以此为由减免20%的标准收取物业费是错误的。另，被上诉人主张其2010年缴纳过物业费，一审法院认为上诉人不能提交相关收费台账或账簿予以证明，便认定被上诉人2005年至2010年缴纳了物业费属于认定事实不清。综上所述，原审判决减免被上诉人拖欠的物业服务费且判决沙建物业公司承担部分诉讼费，虽然涉及金额不多，但是严重侵犯了沙建物业公司的利益，会对沙建物业公司日后的物业管理工作带来严重阻碍。 被上诉人刘慧彦答辩称：一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 沙建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、刘慧彦支付物业管理费16974元；2、判令刘慧彦按照银行同期贷款利率支付自拖欠之日至实际给付之日的利息；3、本案诉讼费由刘慧彦承担。后沙建物业公司在庭审中撤回对利息的诉讼请求。事实和理由：沙建物业公司是崂山区沙子口街道麒麟山庄的物业管理公司，刘慧彦是麒麟山庄的业主，2004年6月12日购买了崂山区沙子口街道麒麟山庄x号楼x单元x户房。期间，沙建物业公司正常提供物业服务，但刘慧彦自2005年7月1日起一直拖欠物业费，沙建物业公司催要未果，遂提起诉讼。 一审法院认定事实如下：2005年2月27日，涉案小区建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司作为甲方与沙建物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定由沙建物业公司为麒麟山庄提供物业管理服务，该合同“第二章服务内容与质量”约定在物业管理区域内，乙方提供的前期服务管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护、和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。“第三章服务费用”约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.9元/月.平方米；业主应于交付房屋之日起按月交纳物业服务费，应于每月的5日前履行交纳义务。“第六章违约责任”约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按已收服务费的3%的标准向乙方支付违约金。“第七章其他事项”约定“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。该合同还约定的其他的权利义务，结尾处有双方加盖公章予以确认。 又查明，刘慧彦系麒麟山庄x号楼x单元x户业主，房屋面积115.03平方米，于2005年4月10日收房。 庭审中沙建物业公司主张刘慧彦自2005年5月1日起至2019年2月1日期间未交纳物业服务费。刘慧彦主张自2010年以前物业费已经交清，并提交2011年1月29日的收款收据佐证。 另查明，沙建物业公司自2005年起至今为麒麟山庄提供物业管理服务。2018年8月28日，沙建物业公司委托山东青大泽汇律师事务所向全体欠缴物业费的业主出具《律师函》催收物业费。 庭审中，刘慧彦主张沙建物业公司服务不到位，有私搭乱设电线行为并提交视频、照片欲以证明，沙建物业公司予以否认。 一审法院认为，涉案小区建设单位与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效，且对全体业主具有约束力。沙建物业公司已经履行了提供物业服务的义务，刘慧彦作为小区的业主应当缴纳物业费。关于刘慧彦主张涉案小区配套设施、景观环境与房屋买卖合同约定差距较大，根据相关规定应当减免物业费的辩称，一审法院认为，刘慧彦所依据的减免情形是指因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成的配套设施和绿化环境不达标的情况，与涉案小区的实际情况不符，一审法院不予支持。关于刘慧彦举证欲证明沙建物业公司物业服务不合格的问题，虽然沙建物业公司对证据的证明事项不予认可，并否认存在物业服务不合格的情况，但沙建物业公司自认涉案小区有20户业主因未交纳物业费而提起诉讼。综合涉诉业主的抗辩理由及在案的证据，一审法院酌情对沙建物业公司主张的物业费予以调整，按照应收物业费的80%收取为宜。关于刘慧彦未交物业费的期间，一审法院认为，沙建物业公司主张刘慧彦自2005年5月1日起即未交纳物业费，但在刘慧彦提交2010年物业费单据的情况下，沙建物业公司不能提交相关收费台账或账簿予以证明刘慧彦的欠账情况，鉴于沙建物业公司主张的刘慧彦欠费时间久远，且未提交在长达数年的时间里曾向刘慧彦主张过该欠费、结合刘慧彦证明其已交纳物业费的证据，故一审法院认定刘慧彦欠交物业费的时间为2011年1月1日至2019年2月1日。关于物业费收取的房屋面积，刘慧彦举证证明房屋面积为115.03平方米，沙建物业公司仅按照113.99平方米主张物业费，系其对自身权利的自由处分，且不损害刘慧彦的权利，一审法院予以确认。 综上，刘慧彦自2011年1月1日至2019年2月1日未交物业服务费9951.33元（113.99平×0.9元/月/平×97个月），80%应为7961.06元。 一审法院希望在日后的物业服务合同履行过程中，沙建物业公司能多听取业主的意见建议，提高物业服务质量，继续尽职尽责履行合同义务；刘慧彦能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决，共同将麒麟山庄小区建设成美丽的家园。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、刘慧彦于判决生效之日起十日内给付沙建物业公司物业费人民币7961.06元。二、驳回沙建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由沙建物业公司承担119元，由刘慧彦承担105元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一审判决按照应收物业费的80%予以调整是否适当。通过审理查明的事实，沙建物业公司依据建设单位青岛市崂山区沙建房地产开发有限公司与沙建物业公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，提供物业服务并收取物业管理费，符合相关法律规定。沙建物业公司应当按照合同约定履行提供物业服务的义务，刘慧彦作为小区的业主亦应履行缴纳物业费的义务。刘慧彦与沙建物业公司因物业服务质量产生争议，拒付物业费，不符合合同约定及相关法律规定。一审综合本案的事实，按照应收物业费的80%确定刘慧彦欠付期间的物业费标准，符合相关法律、法规的规定，因此本院对沙建物业公司的该项上诉理由不予支持。被上诉人刘慧彦2010年缴纳了物业费，且上诉人未能提交向刘慧彦催收过2010年前欠缴物业费的相关证据，一审判决据此未支持上诉人所主张的2010年前的物业费并无不当。 综上，沙建物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛沙建物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年二月五日 法官助理 薄富超 书记员方高海