江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终4013号上诉人（原审被告）:王国藩。委托诉讼代理人：李琨。被上诉人（原审原告）:江苏御铭装饰有限公司。法定代表人：朱雪萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱降龙。上诉人王国藩因与被上诉人江苏御铭装饰有限公司（以下简称御铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初5952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王国藩上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定李勇进与上诉人协商将涉案房屋租给上诉人，租金未谈妥，上诉人因李勇进欠其借款，自行将倍捻机等设备搬进被上诉人楼房东边的一楼门面房等事实没有依据。2、李勇进因为借款未还、利息未付的情况下，将涉案房屋钥匙交给上诉人，让上诉人使用涉案房屋，借款利息远超过房屋租金，这就是上诉人在交付购买房屋定金前占有、使用涉案房屋的合法依据。3、上诉人给付定金，被上诉人收取定金时房屋买卖的口头协议已经成立、生效，双方存在房屋买卖关系，一审法院认定上诉人给付购房定金10万元后并未达成房屋买卖协议无事实和法律依据。4、上诉人在买卖合同存续期内占用房屋属于有权占有行为，不应支付占用费。御铭公司辩称，1、上诉人交付定金仅是意向表示，不符合买卖合同的主要构成要件，所以双方的买卖关系并未成立，更未生效。2、上诉人仅交纳定金就认为买卖合同成立，就认为合法占有房屋，明显是强迫交易，理应为强占。3、一审判定其支付其认可的占用时间内的占用费合情合理合法。4、至于上诉人与案外人之间的问题，与被上诉人无关。请求依法驳回上诉，维持原判。御铭公司向一审法院起诉请求：判令被告占用原告房屋的占用费122000元（1000元/月/间，从2012年年底到2015年10月15日，按照3间计算，一共是34个月；从2015年10月15日，到2016年9月1日，按照2间计算，一共是10个月，计算出122000元）；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告御铭公司成立于2007年，成立时股东为李佳进、李学米、朱雪峰。2009年3月17日，原告原名为淮安市威联建筑工程有限公司更名为江苏楚丰装饰工程有限公司，2018年2月13日更名为御铭公司。该公司原住所地在淮安市淮安区。因生态商务旅游中心拆迁，淮安市淮安区人民政府于2009年10月26日安置原告公司在本区天润都市花园工业区1号自建座北朝南三层每层十二间商住楼一幢，由区建工局统一设计、统一放线、统一管理。原告房屋建成后，原告在此办公经营。原告御铭公司在2012年4月向原公司股东李勇进出具授权委托书，委托事项为洽谈天润都市花园商住楼一号租赁或买卖事宜。李勇进与被告协商将涉案房屋租给被告，双方因租金多少没有谈妥，被告因李勇进欠其借款，于2012年年底，自行将倍捻机等设备及杂物搬进原告楼房东边的一楼门面房内（东边一层六间为框架结构其间没有隔断）。原告与被告协商将原告自建的位于淮安市淮安区天润都市花园工业区商住办公楼东边六间卖给被告，原告于2013年10月7日收取被告给付的购房定金10万元，后双方没有达成协议，房屋买卖不成。被告于2015年10月15日将部分机器设备搬出，尚留有部分机器和杂物放在涉案房屋里面，同日，被告因对钱不放心又安排其父亲、叔叔二人住进涉案房屋，希望李勇进能出面交涉解决问题。为此，原、被告发生争执，原告于2015年10月17日报警，警察经处理未果。原告诉至一审法院要求排除妨害。一审法院经审理、执行，2016年9月1日涉案房屋被清空。另查明，原告于2018年5月21日将涉案房屋的二楼约400平方米租赁给杭某某，租金为25元每平方米、年租金为12万元。原告将涉案房屋的二楼约400平方米租赁给李某某，2020年至2021年租金为12万元。一审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；合法的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏；妨害物权或者可能妨害物权的，造成损失的权利人可以请求赔偿。原告因城市建设需要经区政府批准重新拆迁安置建房，其建房办公、经营是合法的。原告对其自建房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，原告的合法财产受法律保护。本案被告占用在原告自建的淮安市淮安区天润都市花园工业区1号商住楼一层东侧的房屋，无法律依据，被告于2012年年底至2016年9月1日，占用原告涉案房屋应给原告造成损失应当给予赔偿。原告要求被告给付房屋占用费122000元的诉讼请求，一审法院参考涉案房屋功能、结构、所处地理位置和涉案房屋二楼房屋租金、被告占有涉案房屋的时间等因素认为原告的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告辩称其与原告有房屋买卖关系，被告在履行支付定金义务后，便拿到了房屋的钥匙，获得了房屋的使用权，系合法占有涉案房屋。但被告未提供证据证明：被告在履行支付定金义务后，原告将房屋交付给被告，被告合法拿到了房屋的钥匙，获得了占有、使用涉案房屋这一事实；被告在给付定金前已占用该涉案房屋但未提供其合法占用的证据，被告在（2015)淮法民初字第3147号排除妨害案件中作为该案被告的委托诉讼代理人参与诉讼，其在诉讼过程中并未抗辩其合法拿到了房屋的钥匙，获得了占有、使用涉案房屋这一事实。故被告辩称合法占有该涉案房屋无事实和法律依据，对被告的辩解不予采纳。一审法院判决：被告王国藩在本判决生效后十日内给付原告江苏御铭装饰有限公司房屋占用费122000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，减半收取1370元，由被告王国藩负担。上诉人王国藩为证明其主张，向本院提供（2019）苏08民终3682号民事判决书一份，证明双方存在房屋买卖关系，上诉人合法占有房屋，不应当支付占有费。被上诉人御铭公司质证认为：对该证据真实性没有异议，但该案与本案并非同一法律关系，给付定金10万元不能表明双方签订了房屋买卖合同，不能成为上诉人占有房屋的依据。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。本院经审理查明：一审认定事实除“李勇进与被告协商将涉案房屋租给被告，双方因租金多少没有谈妥，被告因李勇进欠其借款，于2012年年底，自行将倍捻机等设备及杂物搬进原告楼房东边的一楼门面房内”外属实，本院予以确认。二审另查明：王国藩作为（2015）淮法民初字第3147号民事案件被告委托诉讼代理人，在该案庭审中陈述：“李勇进承诺把江苏楚丰装饰工程有限公司东面六间（楼上下六间）卖给我们，我们才借钱给李勇进。”本院认为，双方当事人在诉讼中均未主张就涉案房屋曾经商谈过租赁事宜，故原审认定李勇进曾与王国藩协商出租房屋及租金未谈妥等事实不当，本院予以纠正。御铭公司曾收取王国藩购房定金10万元，双方就涉案房屋曾经存在过买卖意向，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。王国藩向李勇进出借款项时已经知晓御铭公司是涉案房屋的权利人，御铭公司向李勇进出具的委托书中委托事项仅为将涉案房屋租赁或者出售，御铭公司并未授权李勇进能将御铭公司的房屋作为李勇进个人借款的担保，亦未授权李勇进能将御铭公司可能取得的租赁收益与李勇进个人所欠的借款利息相互抵充，故上诉人主张因李勇进个人欠款未还即有权占用御铭公司的房屋无事实依据，本院不予支持。御铭公司通过李勇进收取了王国藩10万元购房定金，双方形成房屋买卖意向，王国藩在双方存在房屋买卖合同意向期间占用涉案房屋应当属于有权占有。王国藩于2015年10月15日将部分机器设备搬出涉案房屋时已经知晓双方买卖合同意向无法继续得到履行。双方房屋买卖意向已经解除，且生效判决已经判决御铭公司返还王国藩10万元购房定金，王国藩在2015年10月15日之前实际占用涉案房屋导致御铭公司无法利用涉案房屋取得收益，王国藩应当向御铭公司支付房屋占用费。上诉人主张在房屋买卖合同存续期间构成有权占有即不应支付房屋占用费无法律依据，本院不予支持。王国藩于2015年10月15日之后仍安排另外2人继续占用涉案房屋属于无权占有，应当向御铭公司支付房屋占用费至2016年9月1日。综上所述，王国藩的部分上诉理由成立，但其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2740元，由上诉人王国藩负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 张桂林审 判 员 丁 然二〇二〇年二月三日法官助理 李 萍书 记 员 徐 丹