山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1526民初18号原告：燕玉英，女，1973年11月9日出生，汉族，工人，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：解建忠，山东盛强律师事务所律师。被告：赵海峰，男，1972年1月7日出生，汉族，住山东省高唐县。被告：张玉良，男，1967年12月1日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：李洪军，男，住山东省高唐县，高唐县倪官屯有限责任公司推荐。委托诉讼代理人：侯雪培，女，住山东省高唐县，高唐县倪官屯有限责任公司推荐。燕玉英与赵海峰、张玉良确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告燕玉英的委托诉讼代理人解建忠、被告赵海峰、被告张玉良及其委托诉讼代理人李洪军、侯雪培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕玉英向本院提出诉讼请求：1、确认二被告签订的买卖合同为无效合同并判令张玉良搬离楼房，返还房产；2、二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：燕玉英和赵海峰原系夫妻关系。双方于1997年在高唐县民政局登记结婚，1998年购买了位于高唐县时风创业小区4号楼4单元201室的楼房一套。2010年8月26日，燕玉英和赵海峰因感情不和在高唐县民政局办理了离婚登记手续。离婚时，双方约定对涉案楼房不再予以分割，留做儿子以后的结婚用房，先由赵海峰对外出租。直至2019年，燕玉英听朋友说赵海峰因卖楼事宜被起诉，燕玉英才知道涉案楼房早在2010年2月10日已由赵海峰出售给张玉良。燕玉英认为涉案楼房系婚后共同财产，在婚姻关系存续期间，赵海峰未经其同意将涉案楼房出售给张玉良的行为侵犯了燕玉英的合法权益。在涉案楼房至今没有办理过户手续的情况下，二被告之间的合同，应为无效合同。请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。赵海峰辩称，其和燕玉英离婚的时候，确实有把涉案楼房给孩子做婚房的打算，但是以后为了做生意筹措资金就将涉案楼房卖给了张玉良。张玉良辩称，1、二被告之间的买卖合同为有效合同。理由如下：（1）、张玉良是善意有偿的第三人。当时购买楼房的价格为每平方2000元，张玉良共计向赵海峰支付购楼款140000元。（2）、张玉良有理由相信赵海峰处理楼房时的行为是夫妻双方的共同行为。（3）、涉案楼房的房产证没有明确写明涉案楼房为燕玉英和赵海峰共同共有，而是标明涉案楼房由赵海峰个人所有。（4）、燕玉英和赵海峰离婚时，对涉案楼房已做了明确处理，如燕玉英所述，涉案楼房留给孩子的话，其已自动放弃了对上述楼房的处分权。2、该案的诉讼时效已经届满。依据法律规定，诉讼时效的起算点自知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。出售楼房不是小事，张玉良有理由认为燕玉英自离婚之日起就已经知道楼房出卖的事实，故燕玉英的起诉已过了诉讼时效。综上所述，请人民法院依法驳回燕玉英的诉讼请求。燕玉英围绕其诉讼请求提交结婚登记申请书1份、离婚证1份、离婚协议书1份、赵海峰向张玉良出具的收到条复印件1份、张玉良起诉赵海峰的诉状1份。赵海峰对其答辩主张没有提交证据。张玉良围绕其答辩主张提交赵海峰向张玉良出具的收到条1份、《中华人民共和国房屋所有权证》1份、中国联通业务登记单（互联网）1份、宽带收费单据3份、天然气费收款收据1份、山东时风（集团）有限责任公司工资表1份、证人刘某的证人证言1份。上述证据经本院组织开庭进行质证，其来源合法，证明事实真实可信，能够组成完整的证据链，本院对上述证据证明的事实予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：燕玉英和赵海峰原系夫妻关系，双方于1997年11月10日登记结婚，婚后共同生活期间购买了位于高唐县时风创业小区4号楼4单元201室的楼房一套，并于1999年12月10日在高唐县房地产管理局办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，该楼房登记在赵海峰名下，共有人处没有共有人登记事项。2010年2月10日，经刘玉丰介绍，赵海峰以自己的名义将上述楼房以140000元的价格出售给张玉良，张玉良将购楼款支付给赵海峰后不久，就搬入上述楼房并居住至今。2010年8月26日，燕玉英和赵海峰在高唐县民政局协议离婚。双方对婚后共同财产及债务的约定为大市场处的一间门头归燕玉英所有，其他（住宅楼、车、门头楼）归赵海峰所有，所有债务由赵海峰偿还。因涉案楼房一直没有办理过户手续，张玉良于2019年6月10日以赵海峰为被告向本院提起诉讼，要求赵海峰协助其办理房产过户手续。燕玉英得知后，以涉案楼房是婚后共同财产，赵海峰出售楼房未经其同意，双方离婚时也没有对涉案楼房进行处分为由，向本院提起本诉讼，要求确认二被告签订的买卖合同为无效合同并判令张玉良搬离楼房，返还房产。案件审理过程中，燕玉英虽主张离婚协议书中约定的分割的共同财产中并不包括涉案楼房，但对此并没有提交证据予以证明。燕玉英主张离婚时，二人约定上述楼房作为儿子的婚房。赵海峰承认离婚时确有把涉案楼房作为儿子婚房的打算，张玉良对二人的上述主张提出异议，燕玉英、赵海峰对其主张均没有提供证据予以证明。本院认为，涉案楼房是燕玉英和赵海峰的婚后共同财产，在双方婚姻关系存续期间，赵海峰将涉案楼房以140000元的价格卖给了张玉良，事实清楚，证据充分，本院对此予以确认。本案的争议焦点主要有以下三点：1、燕玉英的起诉是否已经超过诉讼时效；2、燕玉英和赵海峰在离婚时是否已将涉案楼房进行了处分；3、燕玉英和赵海峰离婚后，赵海峰在二人婚姻关系存续期间将涉案楼房出卖给张玉良的行为，是否因二人离婚，而发生法律效力。对于本案的争议焦点1，我国法律规定，只有债权请求权适用诉讼时效期间的规定。因本案基于确认楼房买卖合同无效而产生，属于物权范畴，不适用诉讼时效的相关规定，张玉良主张的燕玉英的起诉已超过诉讼时效的的抗辩意见不成立，本院对此不予采信。对于本案的审理焦点2，燕玉英和赵海峰在离婚协议书财产处理部分明确约定大市场处的一间门头归燕玉英所有，其他（住宅楼、车、门头楼）归赵海峰所有，所有债务由赵海峰偿还。由此可见，二人已就共同财产的分割和共同债务的清偿达成了一致意见。燕玉英虽主张离婚协议书中约定的分割的共同财产中并不包括涉案楼房，但对此并没有提供证据予以支持，故本院对燕玉英的上述主张不予采信，根据离婚协议书的约定，本院认定，燕玉英与赵海峰离婚时，已对涉案楼房作出了处分，赵海峰已完全取得涉案楼房的所有权。对于本案的审理焦点3，赵海峰在和燕玉英婚姻关系存续期间，将涉案楼房卖给了张玉良，法律规定，夫妻双方对共同财产拥有平等的处理权，虽然赵海峰与张玉良之间买卖楼房的行为没有经过燕玉英追认，但张玉良已支付了合理的对价，并且房产证上也没有注明该房产是燕玉英和赵海峰共有。在赵海峰和燕玉英在高唐县民政局协议离婚后，约定涉案楼房归赵海峰所有的情况下，可以认定赵海峰已经取得了涉案楼房完全的所有权及处分权，而燕玉英则丧失了对涉案楼房占有、收益、处分的权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定。赵海峰与张玉良之间签订的楼房买卖合同为有效合同。关于燕玉英主张离婚时，二人约定上述楼房作为儿子的婚房的主张，虽然赵海峰当庭予以承认，但因赵海峰已经在离婚时将涉案楼房出卖，表明赵海峰并没有将涉案楼房作为儿子婚房的打算。鉴于现实情况的变更，同时张玉良此提出异议，在二人对此均没有提供证据予以证明的情况下，二人的上述主张不能排除合理怀疑，本院对此不予采信。综上所述，燕玉英要求确认二被告签订的买卖合同为无效合同并判令张玉良搬离楼房，返还房产的诉讼请求，没有事实和证据支撑，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回燕玉英的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由燕玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王众二〇二〇年二月二十五日书记员  张瑞