浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10286号 上诉人（原审被告）：白子靖，男，1976年11月4日出生，回族，户籍地杭州市西湖区，现住杭州市。 上诉人（原审被告）：白子凝，男，1970年11月16日出生，回族，户籍地杭州市西湖区，现住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）：王华山，男，1979年7月15日出生，汉族，户籍地河南省平城市。 委托诉讼代理人：刘双贺，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 上诉人白子靖、白子凝因与被上诉人王华山合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初333号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 坐落于杭州市房屋系白子靖所有。白子凝系白子靖的哥哥。2017年4月17日，白子凝以白子靖（甲方、卖方）的名义与王华山（乙方、买方）、杭州云房源软件服务有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖意向书》，约定：鉴于甲乙双方经过丙方提供的独家居间服务就转让位于杭州市房屋事宜达成一致：房屋所有人白子靖，所有权证号杭房权证拱移字第××号，建筑面积58.13平方米，有抵押（甲方可自行还贷），总房款1240000元，乙方同意于2017年4月17日向甲方支付意向金50000元，该意向金由丙方代替甲方收取。甲乙双方应于2017年5月20日前签署《杭州市房屋转让合同》。若甲方未能按第四条约定签署《杭州市房屋房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金总额的25%支付给丙方，作为居间服务费。甲方同意乙方可以指定第三方购买该房产，且同意配合乙方办理全权委托公证，代理人白子凝承诺甲方同意出售该房产并由本人代理签订意向协议书及收取客户定金，甲方代理人白子凝承诺自愿承担违约责任。代理人白子凝承诺甲方产权人须在2017年5月5日前出面办理相关手续。白子凝在甲方签章处签下白子靖（白子凝代）。同日，王华山向白子凝账户支付购房定金50000元，白子凝出具收条。后，白子靖、白子凝未按照合同约定与王华山签订杭州市房屋转让合同且白子靖对于白子凝的代理行为不予追认。双方协商未果，王华山于2019年1月9日向法院提起诉讼，请求：1、判令解除《房屋买卖意向书》；2、判令白子靖、白子凝支付王华山定金损失4万元，并赔偿王华山损失51.2万元，合计55.2万元。3、本案的诉讼费和保全费由白子靖、白子凝承担。诉讼中，王华山放弃对白子靖主张权利。 诉讼中，经王华山申请，原审法院委托深圳市同致诚土地房产估价顾问有限公司杭州分公司对杭州市房屋的价值进行评估，估价结果为：确定估价对象于2019年7月23日的市场价值为1802000元。王华山为此支出评估费6606元。 另查明，2018年11月7日，白子凝向王华山打款60000元，摘要：购房定金5万退回，赔偿金1万。 原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王华山主张白子凝系无权代理，白子靖对白子凝的行为自始不予追认，且白子凝未提供证据证明其签订合同时已取得白子靖的授权，故白子凝的行为构成无权代理，对于王华山的主张，予以支持。该意向书对白子靖不发生效力，由白子凝承担责任。由于本约未能订立，致使预约合同的合同目的已经无法实现，因此王华山主张解除合同，予以支持。对于损失赔偿问题，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，行为人实施的行为未被追认，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿范围不能超过代理人追认时相对人所能获得的利益。案涉房屋买卖意向书签订当日，王华山已经支付定金50000元，根据法律规定，白子凝应当双倍返还定金100000元。现白子凝已经支付60000元，故对于王华山要求双倍返还定金的差额40000元的诉请，予以支持。关于王华山另行主张的损失，案涉合同为预约合同，买方仅支付了定金，并未实际支付购房款，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，不能产生合同的履行利益，并无可得利益损失。王华山在主张定金罚则后，另行主张赔偿信赖利益损失512000元无法律依据，不予支持。对于白子凝主张双方已协商一致，其支付6.5万元双方争议全部解决的意见，其仅有主张，未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。另，王华山为证明差价损失向法院申请评估，法院在评估前已进行风险告知，但其仍坚持申请，故该评估费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王华山与白子凝就杭州市房屋于2017年4月17日签订的《房屋买卖意向书》；二、白子凝双倍返还王华山定金10万元，扣除已经支付的6万元，尚需支付4万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回王华山的其他诉讼请求。案件受理费9320元，财产保全申请费3427元，评估费6606元，共计19353元，由王华山负担18429元，由白子凝负担924元。 宣判后，白子靖和白子凝不服，向本院提出上诉。白子靖上诉称：原判认定案涉房屋买卖意向书只是预约合同，且只交了定金，不是实际购房款，损失赔偿适用《民法总则》171条之规定，故无权代理人白子凝无需承担违约赔偿责任！但是参照众多判例和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同！本案症结在于5万元定金是否属于购房款！意向书内容是否具备买卖合同的主要内容！参照我国社会大众购房的交易习惯和交易逻辑，相当数量的购房者在签订房屋买卖意向书后支付定金的，最后结清购房款时会将之前的定金抵作价款，因此定金就是实际购房款！原判认定有悖常理！再则，案涉意向书虽非本约合同，但根据最高院前述规定，已经具备了所有关键内容，如当事人姓名、坐落、交付时间、违约责任等等，因此应当认定与正式商品房买卖合同具有同等效力！违约方应当承担赔偿责任！最后，损害赔偿根本未超出《民法总则》171条规定的范围。签订案涉意向书时，房屋价格处于低价水平，评估时房价已升值达百分之50！未能依约购房已经造成了当事人预期利益的巨大损失！并非原判所说的仅仅只是丧失一次订立合同的机会。合同法确立的是完全赔偿原则，包括守约方本可以取得的利益因违约而未获得的利益，本案中就是房屋升值部分51.2万元。综上，原判认定事实，适用法律均为错误，请求撤销原判；依法判令白子凝赔偿损失人民币51.2万元并由王华山承担上诉费用。 白子凝认为：白子靖的上诉内容没有事实和法律依据。 被上诉人王华山辩称：王华山不应列为被上诉人，被上诉人应当是白子凝。 白子凝上诉称：1、按照杭州市房产管理部门对房产中介的居间协议规定，如果没有房屋产权人的书面委托代理书，非产权人无权代理产权人签订房屋买卖意向书。故白子凝与王华山签署的此份房屋买卖意向书完全是一份无效协议。王华山与居间房产中介具体经办业务员对这种规定完全知情，故一反常态，坚持将原应由白子凝持有一份的意向书不交由白子凝而是自己私藏。2、白子凝与王华山签订房屋买卖意向书时明确告知其因房屋产权人被羁押，待释放时完全有可能不同意与王华山达成房屋买卖协议。很明显的事实是白子凝并未获得房屋产权人的书面委托代理协议，这种情况王华山完全知晓。王华山在杭州多个法院有涉房诉讼，完全是以白子凝不熟悉法律法规设局想获取白子凝的违约金。3、王华山与白子凝已于2018年11月4日于手机通话中达成双方争议全部解决的协议，（手机通话首先由王华山打给白子凝）即白子凝支付6.5万元给王华山，并立即以手机短信的方式发来其银行账号，白子凝随即以银行转账的方式支付6万元给王华山，并承诺剩余5000元待王华山将收取的房屋三证交还给白子凝即立即付清，迄今白子凝未收到王华山交还的房屋三证。很明显，如王华山未与白子凝达成协议，不发来其银行账号，则上述6万元由何转账给王华山？！4、事后经白子凝调查得知，该房产中介具体经办人居间让白子凝与王华山签订的房屋买卖意向书全系其私人盗取的房产中介商杭州云房源软件服务有限公司的空白房屋买卖意向书，房产中介商总部毫不知情，总公司也未留底。请求撤销原判，白子凝无需再支付王华山4万元并由王华山承担一、二审诉讼费。 被上诉人王华山辩称：认可一审法院的事实认定部分；但遗漏了一个事实，王华山向原审法院提供的王华山与白子凝之间的录音，分为四组，完全可以体现在签订意向合同后，未签订正式买卖合同的过错在于白子凝。根据定金法则，原审法院判决正确，应予维持。 白子靖未参加二审诉讼活动，对白子凝的上诉未作答辩。 上诉人白子靖、白子凝和被上诉人王华山在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”白子凝以白子靖的名义与王华山、杭州云房源软件服务有限公司于2017年4月17日签订了《房屋买卖意向书》，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”在本案中，白子凝以白子靖的名义签订合同，但白子凝在签订合同时未能提交证据证明白子靖的授权，之后，也未能得到白子靖的追认，故白子凝签订合同的行为，对白子靖不发生效力，应由白子凝承担责任。由于合同无法履行，原审法院判决解除双方签订的《房屋买卖意向书》并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，白子凝应当双倍向王华山返还定金100000元。白子凝虽认为双方已协商一致，其支付6.5万元后，双方争议全部解决，但白子凝未能提交证据予以证明，故原审法院判决白子凝向王华山返还定金100000元，扣除已经支付的6万元，尚需支付4万元并无不当。本案系王华山作为原告起诉，要求白子靖、白子凝承担责任，后在诉讼中，王华山放弃对白子靖主张权利。因此，白子靖提出上诉要求白子凝赔偿损失51.2万元，不属二审审理范围，白子靖可另行主张。综上，白子靖、白子凝的上诉均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由白子凝负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年二月二十六日 书记员  周 杨