河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2241号上诉人（原审被告）：衡水达仑商业管理有限公司，住所地衡水市前进大街999号九州国际博览会。统一社会信用代码：911311020787836906。法定代表人：曾安松，执行董事。委托诉讼代理人：付丙涛，河北中衡诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日出生，住杭州上城区。公司员工。上诉人（原审原告）：赵广顺，男，汉族，1950年7月17日出生，住衡水市桃城区。原审第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住址衡水市前进北大街999号。统一社会信用代码：9113110258364849X3。法定代表人：包日带，总经理。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日出生，住杭州上城区。公司员工。上诉人衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）因与上诉人赵广顺，原审第三人衡水达仑房地产开发有限公司（达仑房地产公司）服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达仑商业管理公司的委托诉讼代理人付丙涛、曾晋雯，上诉人赵广顺、原审第三人达仑房地产公司的委托诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达仑商业管理公司上诉请求：一、依法撤销衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5158号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、开具发票是被上诉人法定义务，被上诉人应当按照合同约定提供发票。被上诉人系商铺的出租方，开具发票本身就是出租人的法定义务，并且上诉人与被上诉人签订的合同中对租金开具发票的出具有明确的约定，租金发票的出具是合同的附随义务，一审法院认为不属于本案审理范围，明显错误，理应改判。2、一审法院判定向被上诉人支付第四年租金23924.16元明显认定事实错误，第四年租金应当为18197.78元。一审错误认定事实，导致适用法律错误，为此请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。赵广顺上诉称：2014年11月17日我将商铺全款交到达仑房产公司后与达仑商业管理公司签订一份《商铺委托经营合同》，发现由9:1分成及合同其他问题随即产生纠纷，后经过双方协商，达仑商业管理公司给我出具了1-5年租金的结算《明细》清单，并计算作出了具体数额，而一审法院置此事实于不顾，仍按照九一分成判决给付我租金是不正确的，请求二审法院予以改判，支持我第四年的租金数额为6520.58元。赵广顺向一审法院起诉请求：一、依法判令被告按购房全款支付全额租金26,724.36元；二、依法判令被告赔偿10%的违约金；三、请求法院指令被告与原告代表协商-个双方都能接受的协议替代有争议的原签合同及协议，共同做好市场达到双赢。四、依法判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2014年11月17日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺委托经营合同》，原告将位于九州国际博览城30幢2层215号商铺交乙方管理，第三条第一款规定第四年乙方支付甲方租金26,141元，后增加面积差0.85平方米，租金为26,724.36元，支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日，被告以原告不接受被告所提出的合同以外的条件和拒签《商品房订购合同》补充协议和《商品房买卖合同》补充协议至今拒付原告方租金。另外说明，被告以不换签红皮合同办不了房产证为由给原告更换了合同，原告现持有的是红皮合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。一审法院认定事实：2014年11月原告自第三人达仑房地产公司购买了位于九州博览城30幢2层215号商铺一间，并于2015年5月1日前交纳了全部购房款247,229元，因办理产权登记时房屋面积增加，故补交面积差额5,518元。原告与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，原告委托被告达仑商业管理公司经营管理位于衡水市××大街北段××九州国际博览城一期30幢2层215号商铺，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。另查明，根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认，原告在购买案涉商铺时，第三人与原告已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，原告于2015年5月1日前交购房款247,229元，涉案房屋总房款为326,762元，后补交面积差额为5,518元，总房款变更为332,280元。原被告一致认可被告已支付了原告第四年租金20,203.78元。一审法院认为，原告自第三人达仑房地产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托被告达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现原告要求被告给付该租金应予支持。一、关于租金数额，《商铺委托经营合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，原告称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金、补交面积差额之和，即总房款332,280元；被告称购房合同总价系原告实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系被告单方作出，故应作出对原告有利的解释；且根据第三人的庭审陈述及原告提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在原告购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为原告已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，即26,582.4元（332,280元＊8%），按照9：1分成，原告第四年应得的租金数额为23,924.16元（26,582.4元＊0.9），扣除被告已支付的第四年租金20,203.78元后，被告应再给付原告3,720.38元。因双方在合同中已确定按照9：1分成，原告现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予确认。二、关于税费缴纳，依法纳税是纳税义务人的法定义务，这是行政法规范的内容，被告将租金支付原告后，原告是否纳税不属于本案的审理范围，不应将原告纳税作为被告支付租金的先决条件。三、关于被告是否应向原告支付违约金，原、被告签订的《商铺委托经营合同》并未约定逾期交纳租金时被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告赵广顺支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金3,720.38元；二、驳回原告赵广顺其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计251元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担。本院查明，赵广顺同达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》后，达仑商业管理公司为赵广顺出具了租金计算明细单，载明第四年租金为26141元。本案其他事实和一审查明一致。本院认为，依法纳税是每一个公民的义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件，达仑商业管理公司如果依约履行了代缴义务，可在代缴税款后，向商户主张。关于前三年租金抵顶22%房款以及总房款如何计算问题，双方当事人在同类其他案件中已经达成一致意见，总房款的计算方式已经被生效的法律文书所确认，一审法院对该问题的认定合理合法，本院予以采信。达仑商业管理公司称应当按照商户实际缴款的数额作为总房款计算租金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。达仑商业管理公司同赵广顺签订《商铺委托经营合同》后，给赵广顺出具了前五年租金明细详单，赵广顺对此予以认可，足以证明，赵广顺的商铺的租金已经由双方约定为固定租金，本院予以采信。依据租金明细约定，第四年的租金数额为26141元，减去已经支付的20203.78元，达仑商业管理公司还应当向赵广顺支付第四年租金5937.22元。赵广顺称应当再加上后来补交的面积差价款另行计算第四年租金数额的主张，同自己陈述的应当按照明细详单的约定计算租金数额的主张相矛盾，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实不清，判决结果不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5158号民事判决第二项内容；二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5158号民事判决第一项内容为：衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向赵广顺支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金5937.22元；三、驳回赵广顺其他上诉请求；四、驳回衡水达仑商业管理有限公司的上诉请求。一审案件受理费251元，由衡水达仑商业管理有限公司负担；二审案件受理费552元由衡水达仑商业管理有限公司负担532元，由赵广顺负担20元。本判决为终审判决。审判长  孟祥东审判员  王江丰审判员  李春蕾二〇二〇年二月五日书记员  王聪颖