云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初5235号原告：刘兆玲，女，汉族，1970年11月19日出生，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘学刚，云南煜辉律师事务所律师，特别授权代理。被告一：陈留，男，汉族，1986年11月20日出生，户籍地址为云南省昆明市盘龙区。被告二：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：昆明市西山区日新中路广福城A11—3幢6b号。法定代表人：李云波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王娟、罗琦琴，系被告二昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告刘兆玲与被告陈留、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告刘兆玲及其委托诉讼代理人刘学刚、昆明尊园房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。被告陈留经本院依法公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，期至无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。刘兆玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告2018年6月5日同签订的《房屋转让预约合同》；2、判令第一被告立即返还原告支付的购房预付款229000元；3、判令被告支付原告违约金175000元及居间费8000元；4、判令第二被告立即返还原告购房定金（交房保证金）20000元;5、本案的全部诉讼费、保全费及保全担保费等费用由二被告承担。事实和理由：原告与第一被告双方于2018年6月5日，通过第二被告签订了《房屋转让预约合同》。合同约定“第一被告将位于昆明市王大桥光明路恒大雅苑4栋14层1406号房屋，以捌拾柒万伍仟元的价格转让给原告（注：合同第三条）。双方约定于取得该房屋不动产权登记证书后柒个工作日内签订正式房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续（注：合同第六条）。第一被告保证因按揭购房所欠的银行贷款，由第一被告负责偿还（注：合同第七条）。若第一被告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款被告除应向原告退还所收到的全部预付款外，还需向原告支付房屋交易总金额20%违约金(注：合同第九条。)”合同签订后，截止2019年4月3日原告共计支付了229000元给第一被告。该房屋的不动产权证第一被告早已取得，经原告多次催促，第一被告不仅拒绝与原告签订正式的房屋买卖合同，也未偿还该房按揭购房所欠的银行贷款。明显恶意违约。原告认为，第一被告违背诚信、恶意违约而不履行合同，已经导致作为守约方的原告蒙受重大的损失。另，原告、第一被告及第二被告三方于2018年5月29日，签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定“原告在签订合同时支付20000元定金，交由第二被告托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付第一被告。前述条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，原告及第一被告均无权要求托管方将定金支付于本方。”合同签订后，原告履行了合同义务。该房屋的不动产权证被告早已取得，但第一被告并未与原告签订正式房屋买卖合同，也未退还原告房款。第二被告也拒绝返还原告20000元定金。综上所述，原告诉至本院，主张前述诉请。被告一陈留未到庭应诉答辩，至庭审当日亦未提交书面答辩意见及证据材料，被告未到庭视为其放弃了当庭辩论、质证的权利。被告二昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：对原告诉讼请求的1、2、3项没有意见。对第四项、第五项，被告二认为其不是买卖合同的相对方，而且定金也只是由被告二进行托管。被告二认为在双方签订合同的时候，原告、被告协商一致，就是涉案房屋办理完毕定金公证后，由被告二将其中的1万元退予被告。被告二确实是将1万元退给了被告一，现在只是保管了1万元的定金。原告主张的第四项诉请定金2万元，被告二同意退还其所保管的1万元，不同意退还原告所主张的2万元。被告二在合同履行的过程中没有相关相应的过错，因此原告所主张的第五项的相关的诉讼费用、保全费用等费用不应当由被告二来进行承担。原告向法庭提交如下证据：证据一：原告身份证复印件；证据二：被告身份证复印件、工商信息；证据三：房屋转让预约合同；证据四：招商银行交易流水2张、借记卡明细1张、收条1张；证据五：房屋买卖居间合同及收条1张；证据六：公证费发票1张、收款收据1张；证据七：诉讼费、保全费收据各一张；证据八：不动产登记查档表一张；证据九：诉讼财产保全责任保险保单及发票各一份；证据十：委托合同及发票各一张。被告二向法庭提交如下证据：证据一：电子回单（被告二托管定金1万元已于2018年6月11日退还被告陈留）；证据二：收据（被告二向被告陈留退还定金1万元后，已将定金2万元收据收回，向被告陈留开具1万元的定金收据，时间2018年6月7日）。经审理，本院确认案件事实如下：2018年5月29日原告作为购买方、被告一作为出售方、被告二作为经纪方签订《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》。该合同约定：原告向被告二支付购房定金20000元，合同生效后，此款即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：此款由被告一交由被告二托管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付第一被告。前述条件未成就的，非经三方协议、司法文书、政府指令，原告及被告一要求被告二承担相关责任。合同签订当日，被告一出具《收条》，载明收到原告购买昆明市恒大雅苑4栋14层1406号房屋定金20000元。此款交由被告二托管,被告二称2018年6月11日将此款中的1万元退还被告一。该物业处于抵押状态,卖方自筹资金还款赎证。2018年6月5日原告作为乙方(受让方)、被告作为甲方(出让方)签订《房屋转让预约合同》并经公证,云南省昆明市明信公证处(2018)云昆明信证民字第48602号公证书载明:陈留于2016年7月21日登记结婚，现声明此前无婚姻，后于2018年4月3日离婚，现声明此后未再婚，个人购买有坐落于昆明市人民东路王大桥光明路恒大雅苑4幢14层1406号房屋[商品房买卖合同备案号：KM2015081855610号]。陈留在购买上述房屋时采用按揭贷款方式购买，该房屋尚未取得《不动产权证书》。现买卖双方就该房屋达成了交易意向，并对将来的签署正式房屋买卖合同进行如下预约：买卖双方约定于取得该房屋不动产权登记证书后柒个工作日内以人民币875000元整签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续，买方于2018年6月6日前，向卖方支付购房预付款人民币壹拾捌万元整。《房屋转让预约合同》就违约责任约定:若卖方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，卖方除应向买方退还所收到的全部预付款外，还需向买方支付房屋交易总金额20%违约金，同时，买方有权要求卖方继续履行合同，将房屋转让给买方。若买方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，买方应向卖方支付房屋交易总金额20%违约金，同时，卖方有权要求买方继续履行合同。审理中查明:2018年6月8日原告向被告一银行账户转款180000元,2019年4月3日原告向被告一银行账户转款49000元，合计229000元。2019年6月5日原告向被告二支付案涉房屋中介服务费8000元、原告承担公证费2063元。案涉房屋被告一没有向原告交付。本次诉讼，原告支出诉讼费7780元、保全费2580元、保险费2060元。审理中，原告刘兆玲于2019年5月8日向本院申请财产保全，本院作出(2019)云0103民初5235号民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被申请人陈留名下的财产，限额人民币412000元。另查明：坐落于昆明市人民东路王大桥光明路恒大雅苑4幢14层1406号房屋的产权人为陈留，该房屋不动产权证号：云（2019）盘龙区不动产权第0055246号，登记时间为2019年3月11日。该房屋有司法查封，查封机关：盘龙区人民法院，查封期限2019年5月21日-2022年5月20日，查封文号：（2019）云0103执保438号。还查明:昆明市人民东路王大桥光明路恒大雅苑4幢14层1406号房屋系陈留向云南和鼎房地产开发经营有限公司购买,买卖双方于2015年8月14日签订《商品房购销合同》及补充协议,该合同约定:2015年8月14日买受人支付首付款225674元,其余价款510000元向商业银行贷款支付。庭审后,2020年1月20日本院通知原告、被告一、被告二到庭,经询问各方当事人确认如下事实:1、陈留认可收到原告先后支付的房款180000元、49000元、10000元(此款由被告二将原告的定金退给),合计239000元。2、陈留作为卖方、刘兆玲、陈刚作为买方、刘茹作为丙方(垫资借款方)于2019年4月3日签订《垫资借款合同》,陈留认为其承担的费用过高,没有履行该合同,从而导致《房屋转让预约合同》没有履行完毕。3、陈留表示其无能力赎证,原告表示不同意由其垫资赎证并坚持其诉请,陈留认为违约金过高,要求法院予以调整。4、案涉房屋的不动产权证书现在由借款银行持有。以上事实,有原告、被告二提交的证据在卷佐证,有原告、被告二的当庭陈述、本院的一份询问笔录予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法对被告缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告、被告签订并经公证的《房屋转让预约合同》内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应按合同履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于原告主张的第一、二项诉讼请求,从本院查明的事实看,买卖双方约定于取得该房屋不动产权登记证书后七个工作日内签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续,因案涉房屋不动产权证在贷款银行处,案涉《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》约定由卖方自筹资金还款赎证,虽然没有约定赎证期限,但不动产产权证已办理一年余,且被告一庭审后到庭表示其自身无力赎证,导致《房屋转让预约合同》现无法继续履行,被告一构成违约,故原告要求解除《房屋转让预约协议》、返还购房款的诉讼请求,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中原告认为被告一违约,要求被告一向原告支付违约金175000元及居间费8000元,对此被告一不予认可并认为违约金过高,因违约金、居间费均系违约损失,依本案具体情况,结合被告一的违约程度,本院酌情以被告向原告支付违约金87500元(875000元×10%)予以支持。关于原告主张的第三项诉讼请求,涉及《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》的权利义务约定,虽各方当事人没有主张合同解除,但根据三方当事人对购房定金的陈述意见,为了避免诉累,本院按以下方式予以支持,由被告一返还原告10000元,被告二返还原告10000元。案件受理费、保全费依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘兆玲与被告陈留于2018年6月5日签订《房屋转让预约合同》;二、被告陈留于本判决生效之日起十日内返还原告刘兆玲购房预付款229000元;三、被告陈留于本判决生效之日起十日内向原告刘兆玲支付违约金87500元;四、被告陈留于本判决生效之日起十日内向原告刘兆玲退还定金10000元,被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘兆玲退还定金10000元;五、驳回原告刘兆玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7780元，由原告刘兆玲承担2300元,被告陈留承担5430元,被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担50元。案件保全费2580元由被告陈留承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  李明红人民陪审员  杨 红二〇二〇年二月二十一日书 记 员  刘艳艳