浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初12643号 原告：马三关，男，1987年6月16日出生，汉族，住河南省永城市。 委托诉讼代理人：王晓春，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：陈联芳，男，1955年1月31日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张博深，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告马三关与被告陈联芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马三关向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年9月1日签订的《房租租赁合同》；2.判令被告赔偿原告房屋装修费用等损失228800元（后当庭变更为178940.5元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原、被告双方签订《房租租赁合同》，原告因经营需要承租被告位于金华市（房屋他项权证编号：金房他证婺字第××号、金房他证婺字第××号），在征得被告同意后原告对此房屋进行装修，装修费共计178940.5元。2019年10月9日，法院作出执行裁定书通知原告限期迁出此房屋并将钥匙交法院拍卖，原告才知该处房屋早已于2016年11月14日被法院查封，被告对此事故意隐瞒。经与被告多次协商未果。被告故意隐瞒出租房屋已被法院查封的事实已构成重大过错，给原告造成重大损失。 陈联芳辩称，一、本案房屋并未被实际执行，仍能继续使用，合同尚可履行。1.涉案房屋系被告为他人的贷款提供抵押担保而导致2017年开始被法院执行，但该案中债务人所有的公司名下厂房土地也是抵押物，且价值远高于债务本息。目前该厂房土地也正在执行处理中，即债务人所有的抵押物已能完全清偿该笔债务，并不需要实际执行本案的房产，且法院近期也不会实际处理该房产。2.执行案件中，债务人与债权人（稠州银行）就还款计划已基本达成一致，目前也已履行了70余万，如依约履行，12月底即能将该债务本金履行完毕，且目前债务人将该企业的厂房设备整体出租给他人，每月收取50万元租金，也有能力履行与债权人的还款计划。如依约履行完毕，自然也不需要再处理案涉房屋。综上。该执行案件年前即可解决，也尚未到需实际执行涉案房屋的阶段。二、被告不存在故意隐瞒，对涉案房屋存在抵押和被执行可能均已告知原告。协议中也明确如遇法院查封的赔偿方案，而一般的租赁合同中不会有此类条款，可见被告已将该房屋可能会被执行的情况告知了原告。三、即使存在损失，原告的实际损失远没有22万余元。首先，双方已明确约定“在合同期内如遇甲方原因法院查封经营所在地，甲方给予乙方装修及经营赔偿1万（剩余年数每年1万）”。即使存在查封导致合同无法履行，被告也仅需支付一年1万元的装修及经营赔偿。其次，原告提出的损失228800元无事实和法律依据。该金额仅仅是原告与他人签订的装修合同所约定的金额，该合同存在众多瑕疵，真实金额无法确定。而从原告提供的装修现场照片来看，装修尚处于刚开始阶段，购买的装修材料也基本未使用，且目前原告已将房屋内的装修材料搬离做退货处理，可见施工的实际投入及原告的实际损失均较小。四、原告的全屋重新装修未经被告同意，系擅自装修，扩大的损失应由原告自行承担，被告保留向原告主张原装修损失的权利。 原告马三关围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.房租租赁合同，证明租赁关系； 2.室内装修施工合同，证明原告装修事实； 3.照片，证明原告装修事实； 4.送货单，证明装修材料费用； 5.收款收据，证明原告支付装修费用； 6.工程决算书，证明原告装修费用； 7.银行交易明细，证明原告支付的装修费用； 8.拍卖预告、执行裁定书，证明涉案房屋进入拍卖程序，导致合同目的不能实现。 被告陈联芳质证认为，对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议。模板由原告提供，第七条相应的文字也是原告自己书写，该条款也说明被告对该房产可能被法院查封进行了说明。对证据2三性均有异议，该合同的乙方是后补，乙方的名称及价款都是后面补的，其中第七条违约责任，因原告原因停工的损失双方并未约定。对证据3真实性、合法性无异议，但无法达到原告目的，该房产执行问题正在协商过程中，完毕后可继续使用，法院暂时不会实际处理该房产，照片显示装修处于开始阶段，装修投入及原告实际损失较小。对证据4、5三性均有异议，无法证明该部分材料已用于装修，也无法证明原告已就该材料支付了相应价款，从照片来看，有大量在送货单上体现的材料并未出现在施工现场及照片中。对证据6三性均有异议，形成时间无法确定，从项目来看，工程结算书与实际情况不符，价格严重虚高，装修人员签字系后补。对证据7真实性、合法性无异议，对关联性有异议。装修合同中的乙方系后补，不能证明该9万系用于装修。江学咏是否装修的乙方无法确定，无法确定原告的实际支出。对证据8真实性、合法性无异议，该份文件并不明确涉案房屋无法使用，预告享有租赁权的可以向法院提出书面意见，而据被告了解，该房产不会在短时间内拍卖处理。 被告陈联芳向本院提交证据如下： 1.（2016）浙0702民初10545号民事判决书，证明涉案房屋系被告为施存明贷款提供抵押担保，金华市立明新型建材有限公司名下的土地房产也作为抵押物； 2.拍卖公告，证明法院正在拍卖金华市立明新型建材有限公司名下的土地房产的事实。 原告马三关质证认为，对证据1真实性无异议，关联性有异议，只能证明存在担保债务，被告自认在2017年被法院查封。2019年10月9日执行裁定书载明本案所涉房屋已经被法院查封及进入拍卖程序，导致原告无法实际使用，也无法装修，无法实现合同目的。被告明知存在担保债务并处于查封状态，仍对外出租，被告已违法，存在严重过错，应对原告损失给予赔偿。对证据2，担保物能否覆盖债务也无法体现，是否影响后续房屋使用无法确定。 本院认证认为，对原告提交的证据1、3、7、8予以认定；对证据2，结合银行交易明细、实际装修情况，予以认定；对证据4、5、6的证明力在“本院认为”部分予以综合阐述；对被告提交的证据予以认定。 本院经审理查明：2019年9月1日，陈联芳（甲方）与马三关（乙方）签订《房租租赁合同》一份，约定甲方将位于金华市房屋租赁给乙方使用，租期2019年10月1日至2022年9月30日，租金每年135000元（三年无递增），并约定在合同期内如遇甲方原因法院查封经营所在地，甲方给予乙方装修及经营赔偿1万（备注：剩余年数每年1万）。 2019年9月9日，马三关与江学咏签订《室内装修施工合同》，工程地点为金华解放东路448号，建筑面积200㎡，工期2019年9月9日至2019年10月20日，总价款228800元。并约定工程款付款时间表，签约当日支付第一笔款40%（100000元），水电预埋验收时支付第二笔款40%（100000元），油漆材料进场前支付第三笔款20%（28800元）。当日，马三关通过案外人张炎烈的中国建设银行账户转账给江学咏两笔45000元，合计90000元。2019年10月9日，本院作出（2017）浙0702执408号执行裁定，拍卖金华市胜利南街改造工程37号A地9号第1-2层营业房及37A幢7、8室2层（房屋他项权证编号：金房他证婺字第××号、金房他证婺字第××号，陈联芳、马三关均认可即涉案房屋），并发出（2017）浙0702执408号拍卖预告，要求陈联芳及房屋内的相关人员自行迁出并腾空。装修工程因此中断，未再继续进行，后装修合同双方对已完成工程进行结算，金额178940.5元。庭审中，双方均认可被告已退还原告租金。 另查明，涉案房屋系陈联芳为施存明与浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行金融借款提供的抵押物。2016年11月30日，本院作出（2016）浙0702民初10545号民事判决：一、施存明、徐凤俏于判决生效后10日内共同归还浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行借款本金3500000元及利息30253.31元（已算至2016年9月22日，此后利息按借款合同约定计算至借款偿清之日止）；二、金华市立明新型建材有限公司、陈联芳、陈玉英、吴雪卿、钱慧颖对施存明、徐风俏的上述债务承担连带责任；三、浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行对登记在金华市立明新型建材有限公司名下位于金华市地块的房产[房屋他项权证编号：金市他项（2015）第00122号]享有优先受偿权；四、浙江稠州商业银行股份有限公司金华分行对登记在陈联芳名下位于金华市胜利南街改造工程37号A地9号第1-2层营业房及37A幢7、8室2层[房屋他项权证编号：金房他证婺字第××号、金房他证婺字第××号]享有优先受偿权。2017年5月19日，本院发出拍卖公告，拟拍卖金华市立明新型建材有限公司名下位于金华市地块的房产。涉案房屋于2016年11月被本院查封，原告承租前系出租用于服装经营。 本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原告是否有权单方解除租赁合同；二、被告应赔偿的装修损失金额。对争议焦点一，被告辩称（2016）浙0702民初10545号民事判决涉及的执行案件年前可解决，但未提交有效证据予以证明，可知本案起诉时该执行案件尚未解决，至今仍存在较大不确定性。而涉案房屋早已被本院依法查封并于2019年10月进入拍卖程序，且租赁发生在房屋被查封之后，原告的租赁权无法得到有效保证，故显然已经无法达到原告租赁房屋用于正常经营的合同目的，原告据此提出解除合同于法有据，本院予以支持。退一步讲，被告已将租金返还原告，实际上也以行为表示其同意解除合同。对于争议焦点二，租赁合同中虽约定因查封造成损失，被告给予原告每年1万的装修及经营赔偿，但原告认为以此标准赔偿不足以弥补损失，对此原告提交了决算书明细及相关材料票据。鉴于被告经本院释明后未提出工程造价鉴定，本院依据原告装修合同价款、已付装修款、决算金额、装修现状、装修合同原定竣工时间及装修中断时间等情况，综合考虑原、被告双方租赁合同签订时间及在租赁合同中对查封造成损失的相关约定等因素，酌定被告赔偿原告损失125000元。被告辩称原告全屋重新装修未经其允许，但合同中未作约定，被告亦未提交证据证明其曾阻止，且新承租户重新装修符合商业惯例，故对该辩称意见本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马三关与被告陈联芳于2019年9月1日签订的《房租租赁合同》； 二、被告陈联芳于本判决生效之日起十五日内赔偿原告马三关损失125000元； 三、驳回原告马三关的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1939元（已减半），由原告马三关负担584元，被告陈联芳负担1355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 江献 二〇二〇年二月四日 代书记员 李金