河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初28997号原告河南天方物业管理有限公司，住所地荥阳市万山南路西侧。法定代表人周天育，总经理。委托代理人罗保贤，河南点石律师事务所律师。委托代理人李艳娜，河南点石律师事务所实习律师。被告郑州高新区基正汽车维修店，住所地郑州高新区腊梅路8号。经营者曹昆，男，1988年10月2日出生，汉族，住河南省遂平县。原告河南天方物业管理有限公司与被告郑州高新区基正汽车维修店物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南天方物业管理有限公司委托代理人罗保贤、李艳娜、被告郑州高新区基正汽车维修店经营者曹昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告占有使用郑州市高新区腊梅路8号的商铺，房屋面积为201平方米。2017年11月1日，原告与基正盛世港湾业主委员会、郑州市基正房地产开发有限公司共同签订《基正·盛世港湾物业服务合同》，该合同签订后原告已按照合同约定向被告提供了物业服务，但被告自2017年11月1日至今共计拖欠物业费12060元未支付，期间经原告催交也末予以理睬。故请求判令被告支付拖欠的物业费12060元及违约金7489.6元（暂计算至2019年5月31日并持续计算至实际清偿日）。被告辩称：我与原告之间未签订书面的物业服务合同，原告所述的门面房并不属于我所有，我只是承租方，其中的一间商铺我才接手几个月。8号商铺面积为46.73平方米，由我自2011年使用至今，另外一间商铺（昆仑天润）面积为74.64平方米，我自2019年5月才承租。我不拖欠原告物业费，之前的物业费已交到了2019年7月。8号商铺的房东是王新霞，另外一间商铺房东名字不清楚，该商铺我也是从其他人手中接手的。我所租商铺的房屋伸缩缝严重漏水，对我造成有损失。综上，原告起诉没有任何依据。经审理查明：2017年10月27日，基正盛世港湾小区业主委员会作为甲方、原告作为乙方、郑州市基正房地产开发有限公司作为丙方，共同签订《物业管理委托服务合同》，约定：1、物业名称为基正盛世港湾，物业类型为多层住宅、高层住宅、商业，建筑面积约27万平方米。2、甲方委托乙方提供物业管理服务事项如下：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；公共绿化的养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污管道的疏通；维护好小区内各种车辆的停放秩序，做到有序管理；做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理和服务等。3、在物业管理区域内，乙方根据小区业主日常生活需求提供其它有偿服务，按公示价格收取费用。本物业管理区域住宅物业服务收费标准为：商铺为3元每月每平方米。物业服务费用每一季度交纳一次，业主（××）应在每个交费周期的当月底前交纳下一个周期的物业服务费用。4、业主与××约定由××交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与××之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。5、业主逾期未交纳物业管理服务费的，应按应缴纳物业服务费的标的逾期每日千分之二的标准承担相应的违约金。6、本合同期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止。2018年10月22日，盛世港湾议事小组发布公告一份，载明：“业主大会未能达到双过半的基本要求，天方物业也未提出撤离，天方物业自动续聘，原合同保持对天方物业和盛世港湾小区业主的法律效力。2018年10月22日20点整，盛世港湾小区议事小组通过会议统一确定了天方物业自动续聘的结果”。该公告上并加盖有中共郑州高新区梧桐办事处盛世社区支部委员会印章。被告名称于2019年6月10日由郑州高新区基正汽车装饰部变更为郑州高新区基正汽车维修店，经营范围由汽车装饰变更为汽车维修、汽车美容。庭审中被告称其自2011年起租用8号商铺经营车行，于2019年5月接手了7号商铺，并在接手后对营业执照进行了变更。庭审中被告称其所租8号商铺面积为46.73平方米、所租7号商铺面积为74.64平方米，其提交有房屋信息照片打印件截图，并称该照片是房东向其所发。原告称被告所租房屋面积为201平方米，后经本庭询问，原告称“经了解该两处商铺都没有证，故没有办法查询”。以上事实，有原告提交的营业执照、法人身份证明及身份证复印件、物业服务资质证书、工商登记信息、用户信息及用户用水信息、业主委员会备案表、物业管理合同、公告各一份、被告提交的营业执照一份、显示有房屋面积的照片打印件二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有照片三份，欲证明其向被告催要过物业费。因该照片未显示拍摄时间，并不能证明原告的具体催要时间，故对该证据本院不予采纳。原告提交有测绘图一份，欲证明被告所使用房屋的面积。因该证据来源不明，并不能证明原告所主张的面积，被告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。被告提交有物业费票据三份，欲证明其已交过物业费。因上述票据出具时间为2017年，亦非由原告所出具，故对该证据本院不予采纳。被告提交有照片三份，欲证明原告没有进行物业服务。因该证据并不能证明被告的证明目的，故对该证据本院不予采纳。被告提交有电费票据六份，欲证明原告收取电费过高。因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。被告提交有照片一组，欲证明小区环境脏乱差，消防管道不能正常使用。因仅凭该照片并不能证明被告不需向原告交纳物业费，故对该证据本院不予采纳。原告提交有8号商铺室内照片及视频一份，欲证明商铺漏水给其造成损失。因该证据与本案关联性不足，故对该证据本院不予采纳。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，基正盛世港湾业主委员会作为该小区的日常管理决策组织，与原告签订的《物业管理委托服务合同》对该小区的业主具有约束力。原告作为物业服务公司，在履行了物业服务合同所约定的义务后，有权请求作为××的被告按合同约定的标准向其支付物业服务费。关于被告所租赁房屋面积部分，双方陈述并不一致。被告称其所租8号商铺面积为46.73平方米，所租7号商铺面积为74.64平方米，并提交有显示房屋面积的照片打印件。被告所提交的该照片打印件虽未显示全部房屋信息内容，但原告作为提供物业管理服务一方，其对该物业费数额的计算以及为被告提供物业服务面积的确认应负有相应举证责任，庭审中原告对被告所使用房屋的面积并未提交有效证据予以证明，应自行承担相应不利后果，故依据被告提交的照片打印件，本院对被告所使用房屋面积为121.37平方米予以确认。庭审中被告称其已交纳物业费至2019年7月，但其作为负有交纳物业费义务一方，其对该主张并未提交有效证据予以证明。原告请求被告自2017年11月起支付7号商铺的物业费，但被告仅系该商铺的××，并非业主，原告并未提交证据证明其自该时间起即为被告提供了物业服务，被告亦称其租用该商铺的时间为2019年5月，且其存在于2019年6月变更营业执照名称及经营范围的实际情况，故在此情况下就被告作为××支付该商铺物业费的期间，本院认定在本案中自2019年5月1日起算。经计算，被告应支付原告物业费3251.64元（46.73×3×20+74.64×3×2）。对于原告请求数额过高部分本院不予支持。被告至今未向原告交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。该合同所约定的违约金标准过高，原告亦未提交有效证据证明其催要物业费的时间，故本院认定被告应自原告向本院提交起诉状之日起（即2019年7月1日）按同期利率标准向原告支付该违约金。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新区基正汽车维修店的经营者曹昆于本判决生效后10日内，支付原告河南天方物业公司管理有限公司物业费3251.64元及违约金（自2019年7月1日至2019年8月19日期间按银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告河南天方物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取145元，由原告负担120元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月二十一日书记员 张哲哲