湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终250号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市国有资产经营集团有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段163号新时代广场北栋28层。法定代表人：杨新武，董事长。委托诉讼代理人：董婷，女，1985年6月17日出生，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。委托诉讼代理人：殷杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园，住所地湖南省芙蓉区东岸乡韶光社区。法定代表人：张全军，男，1976年4月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人长沙市国有资产经营集团有限公司(以下简称国资公司)与上诉人长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园(以下简称东方之子幼儿园)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人国资公司上诉请求：1、撤销芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7216号民事判决书第三项，依法改判东方之子幼儿园向长沙市国有资产经营集团有限公司支付违约金13628.01元（计算至2016年8月31日），2016年8月31日后的违约金按照合同约定标准继续计算至清偿租金之日止；2、撤销芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7216号民事判决书第四项，依法改判东方之子幼儿园按15633/月的标准从2016年9月1日起至实际返还之日向长沙市国有资产经营集团有限公司支付房屋占有使用费；3、撤销芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7216号民事判决书第五项；4、撤销芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初7216号民事判决书第六项；5、判决驳回东方之子幼儿园对长沙市国有资产经营集团有限公司的反诉请求；6、本案一审、二审诉讼费用由东方之子幼儿园承担。事实与理由：一、本案国资公司与东方之子幼儿园签订的房屋租赁合同系商业合同，对合同中有明确约定的，应坚持自主自愿原则和契约精神。一审自由裁量失度，忽略合同双方当事人的约定，不应当适用法律原则和推定的事实进行裁决。1、双方的房屋租赁合同中明确约定，租金逾期支付的，每逾期一日，则按逾期支付金额的日万分之五支付违约金。经核算，日万分之五的违约金利率可折算为约年利率百分之十八，未超过民间借贷年利率百分之二十四的上限。截至一审立案时间2016年8月31日，违约金已达13628.01。到目前为止，东方之子幼儿园一直未支付租金，又增加了长达两年多时间的违约期间。违约金条款本就是作为合同的惩罚机.制，督促合同方严格履行合同。判决书称根据公平原则衡量，仅支持13628.01元，无视双方在合同中的明确约定，违背商事活动中的契约精神，损害了国资公司巨大的期限利益。2、按照法律规定，房屋租赁合同到期后承租人继续占有使用的，应按照合同约定的租金计算占有使用费。合同约定，2013年9月1日至2014年8月31日每月应交租金为9655.5元，2014年9月1日至2015年8月31日每月应交租金为12644.25元，2015年9月1日至2016年8月31日每月应交租金为15633元。判决书称综合考虑房屋的现状、地理位置及面临拆迁的现实，选择以第一年9655.5元/月的.标准计算占有使用费。市场经济环境下，双方商事主体对于房屋租金逐年递增的约定，已经是基于对房屋现状、地理位置和市场价值的共识。拆迁一事是毫无依据的传闻，同时拆迁对于双方已达成的租金约定应无影响。即便一审不按合同约定租金的规律，在2017年和2018年递增租金，至少该选取2015至2016年的租金标准。在市场环境是房租节节上升的背景下，反而选取2013年的租金标准，既在商事自治的范围内违背商事主体自主订立合同的约定，也损害了国资公司的经济利益。3、首先，判决书称东方之子幼儿园请示修建传达室、舞台等，韶光公司即便没有书面同意，但没有出面阻挡应视为默认。按照合同约定，东方之子幼儿园如修建房屋需取得出租人同意。未经出租人同意，东方之子幼儿园私自搭建违章建筑，当然不应由出租人承担修建费用。一审判决书中要求韶光公司应当出面阻挡，实是增加了合同当事人合同约定以外的不必要的义务。既然对于修建违章建筑的申请没有书面同意，则承租人无权搭建。出租人没有必须出面阻挡的义务，要求出租人派人出面阻挡，增加了发生冲突的可能。其次，东方之子幼儿园未就修建其违章建筑的费用充分举证，而且对于其提交的部分费用清单和票据也没有进行质证。本案一审审理之所以长达两年，就是因为东方之子幼儿园反复申请对违章建筑的修建费用进行鉴定。经中院摇号中选的两家鉴定公司都先后出具说明，表示无法完成鉴定。在东方之子幼儿园不能举证且鉴定也没有证明其修建违章建筑的实际费用数额时，判决书酌情认定东方之子幼儿园维修房屋费用为220000元，没有事实和法律依据。其三，按照房屋租赁合同对装修“来装去丢”的约定，东方之子幼儿园在租赁期限届满后返还房屋和土地，长沙市国有资产经营集团有限公司仍有权无偿收回，不需要另行补二、东方之子幼儿园的部分证据未经质证，不能作为认定案件事实的依据。国资公司在收到判决书后发现，判决书中据以认定事实的证据，有一部分是东方之子幼儿园补充提交的新增证据（张全军与韶光电子之间2004年8月31日、2007年4月28日租赁合同）。该部分证据没有向东方之子幼儿园送达，也没有组织本案一审双方当事人进行质证。按照法律规定，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。三、本案诉讼费用应全部由东方之子幼儿园承担。本案是因东方之子幼儿园未及时履行合同约定给付租金请求义务，且在房屋租赁合同到期后仍占有使用房屋拒不交还的情形下，国资公司不得不向法院提起的诉讼，以维护自身合法权益。所以本案诉讼费用的支出是因东方之子幼儿园拒绝履行自己的义务而导致，而非国资公司存在过错。故，本案的诉讼费用应当由东方之子幼儿园承担。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判，维护国资公司的合法权益。东方之子幼儿园辩称，不认可国资公司的上诉。1、东方之子幼儿园所欠的房屋租金同意支付，违约金一审也判决了，按照合同约定，违约金只能计算到2016年8月31日，2016年8月31日之后没有再签订租赁合同，不存在计算违约金。2、关于房屋占有使用费，从2017年5月开始，有很多房屋都没有再使用了，因此在2017年5月16日社区开具证明之后的占用费均不应支付。3、自建房屋的评估价22万元太低，自建房屋的双方另行处理，不作为本案争议的标的。上诉人东方之子幼儿园上诉请求：请求撤销原审法院判决。1、水电分流新装费用170000元国资公司不承担，请求改判国资公司承担170000元。2、冰雪灾损失，房屋走廊修建费用判定80000元不合理，请求改判国资公司承担34万元的房屋修建费用。3、自建房屋凭缺失票据加总220000元，不合理；请求改判或不判此项。4、房屋占用费请求轻判，请求房屋占用费只计算到2017年5月16日。5、十日期限交房因情况特殊，请求延缓，交房期限由十天改为一个月。在二审过程中，东方之子幼儿园对其第三项上诉请求予以撤回。事实与理由：一、原审法院在水电分流改造上判定事实不清，仅凭合同一和合同四中约定条款判定。首先，韶光破产前，水电管网是自有（发电设备和水井），由水电公司（三分厂）收费管理。而破产后由长沙县榔梨自来水公司和电力所新建管网并收费管理。水电分流是新装（开户），开户人为东方之子.韶光幼儿园，所以不是单纯意义上的水电改造，与合同、合同四约定的条款是不相同的两码事。第二，水电分流改造新装是在韶光破产后2011年年内完成的，不在合同四期间内，原审房屋租赁合同纠纷案是以合同四为依据的，合同一由于签约主体不同，作为判定依据是不合理的，而且合同一中约定乙方负责房屋里水电改造，那么这次水电分流房屋外的管线谁承担（含电表、配电箱）？第三，水电分流新装发生在合同三内，从合同三期间内到国资公司向芙蓉区人民法院起诉止，国资公司从来没有派人来幼儿园交接或看情况（在法庭上刘法官多次询问国资公司诉讼代理人有无看过幼儿园，均表示没有来看过，不了解情况），在此期间，仅派社区劳改释放人员黄治中和自由职业人员李光亮代表国资公司签合同和催缴房租事宜。我园多次就水电分流新装问题找二人，要求他们上报国资公司，一直没有回复。第四，因水电分流，自有水电的停用，所租房屋连水电基本设施都没有，租房有啥用处？幼儿园还怎样办下去？在无人搭理的情况下，我只能自己新装。另外合同四与合同一、合同二、合同三没有任何关系，合同三是国资公司在韶光破产后和拍卖房产过渡期的承继性合同。合同四大部分内容与前三份合同不相同，例如：空坪计租、租金上调六倍等，完全不顾韶光处于市郊、位置偏僻、破产企业收入水平不高等因素，还附带如墙体开裂、地面不平等维修由乙方自负等苛刻条款，所以合同四根本不是在平等协商的基础上签约的。在原审反诉中原审法院认为我是有民事行为能力的人且已履行了两年多的交租义务，就判定我反诉合同欺诈胁迫签定无效。因此，水电分流新装的费用必须由国资公司承担。二、冰雪造成房屋和走廊倒塌、修建费用远不止8万元红色磁瓦是8元/片，4片是1平方米。幼儿园三栋房屋占地面积就是一千多平方米，所以仅瓦片成本是4万余元，当时工钱是300元/工：天，三栋房屋换瓦的工程是6万余元。由于房屋是上个世纪六十年代的砖木结构、屋面的木材、椽、檩、横梁等大部分腐朽，更换木材3万多元。走廊改建为混凝土面积62.7m，贴墙砖，十二根圆柱，按建筑行业工程成本3000元/平方米计算，应该是18万多元。屋顶倒塌后，大部分屋内天花板顶也损坏，石膏板吊顶是包工包料50元/平方米，共计4万元左右。所以，冰雪灾修建房屋费用最低也不会少于34万元，而旦，地面修缮，建筑垃圾清理、墙面、门窗更换均未计算在内。三、自建房屋经几次鉴定评估均无结果，原审法院仅凭少量票据汇总判定22万元是不合理的。因自建房不在租赁合同之内，属张全军自有财产。我园要求或者重新估价，自建房归国资公司；或者不列入此房屋租赁纠纷，归张全军所有，待今后处置。四、房屋占用费请求法院从实际情况出发轻判。当年租房办幼儿园时韶光虽未破产，但已进入改制期，我是残疾人又下岗失业，韶光原领导照顾我，让我承办幼儿园自主创业，同时也是为韶光下岗困难职工解决孩子入托的民生问题。在办园过程中经历了很多困难，冰雪灾、韶光破产、国资公司暴涨房租、破旧房屋渗漏等，为了生产发展下去，我只好到银行贷款，甚至找高利贷。街道和社区看到我的实际困难后，多次为我开具证明，从中调解我与国资公司临聘人员的冲突矛盾，要求我克服困难把幼儿园搞好，坚持下去。我也时刻没有忘记共产党员的身份，一直以来为社区和困难家庭幼儿每月减免100元托幼费，即是在国资公司暴涨房租的情况下也这样做的。早在合同四签订前，韶光居委会就向国资公司开具了事实证明。这期间党和政府也给了我很多的褒奖，多次评为省级先进个人，市级模范，街道优秀党员等荣誉称号。东方之子幼儿园是收费低照顾下层老百姓的非营利性普惠性幼儿园，二○一五年区教育局核定托幼费收费600元/月，以前是420元/月，一百个入园幼儿每月才六万元收入，除去工资、社保、房租等支出没有盈利，普惠园补贴每年3万元。从二○一五年起，各种原因使入园幼儿数不断下降，到二○一七年时仅50多人，社区多次与我沟通，幼儿园一定得办下去，这是社区唯一一所幼儿园，也曾经开具证明交给原审法院。我东方之子以如此少的生源强撑起了这份社会责任，因此，请求法院在占用费上给予支持，不使我这弱势的残疾人流血又流泪，国资公司以20多万的低价购买东方之子幼儿园房产，利益已最大。在此时，让利于我，也相当于为韶光的公益付出点爱心吧。此外，原审法院判定十日内交房，我有两点原因请求法院延缓，一是本学期未结束，突然停办，幼儿中途入园难，会造成不必要的社会影响；二是除房产外，园内物品清理需要时间，还要另找他处存放。请法院予以支持。综上所述，原审法院判定事实部分不清，责任划分有误。为此，请求上级人民法院支持东方之子幼儿园的上诉请求。国资公司辩称，对东方之子幼儿园的上诉不认可。1、按照合同约定，任何改造需要向出租人申请批准，东方之子幼儿园的水电分流不是给国资公司做，该费用也没有申报过，也没有提供合同和发票等证据。2、关于冰灾损失8万元，冰灾发生在2018年，但是涉案房屋是国资公司在2010年所购得，且该费用也没有再一审中进行举证质证，没有合同和发票。3、关于自建房屋，国资公司从未就该自建房屋受过租金，也没有管理行为，该房屋是违章建筑，国资公司不承担建设费用。4、关于合同到期后的房屋占用费，应当比照合同租金，双方签订的合同约定租金是12644.25元/月，这是2016年的房租标准，在2017年和2018年房租上涨的情况下按照2016年的标准收取租金完全合理。5、房屋租赁合同在2016年就到期了，东方之子幼儿园至今一直可以交房但未交房，因此不存在还要延缓交房期限。上诉人国资公司向一审法院起诉请求：1.东方之子幼儿园返还租赁房屋；2.东方之子幼儿园支付国资公司房屋租金89595元（从2016年4月1日计算至2016年8月31日），占用费46899元（按15633元/月的标准从2016年9月1日计算至2016年11月30日），违约金13628.01元，并判令房屋占用费及违约金计算至实际返还房屋之日止；3.东方之子幼儿园承担本案的律师费用12010元；4.东方之子幼儿园承担本案全部诉讼费用。上诉人东方之子幼儿园向一审法院提起反诉请求：1.国资公司与东方之子幼儿园签订的房屋租赁合同无效；2.国资公司退还2013年8月31日至2016年3月31日已交的房屋租金263016元、押金5000元、空坪租金51480元，赔偿3年内我方实际支付的房屋维修费用200000元，总计519496元，并要求按当期银行借款利率计算支付利息；3.国资公司在收回房屋前，赔偿东方之子幼儿园灾后重建房屋屋顶及走廊费用600000元，水电分流改造费用170000元，扩建改建房屋700多平方米按评估价格赔偿或者与国资公司协商其他赔偿方式；4.国资公司承担本案的诉讼费用、律师费及其他费用。一审法院认定事实：1.张全军原工作单位韶光电工厂，1998年8月20日下岗，为听力残疾人。2.2004年8月31日，长沙韶光微电子总公司（甲方、出租方，以下简称韶光公司）与张全军（乙方、承租方）签订《租赁合同》（以下简称合同一）。合同约定：乙方租赁甲方幼儿园场地从事幼儿服务工作，建筑面积为1028平方米（不含幼儿游艺室和已租出房屋）；租赁合同按3年期限签订，期满续签，租价在实收的基础上按市场行情调整，目标期限9年；房屋每平方米5元／月，按月向甲方交纳，房屋的直接装修费（不含空调设施等）在5万元以上，租金减半，且免4个月租金，租赁合同签订日乙方应向甲方交纳押金5000元；甲方保证乙方幼教所需的水、电及供电、供水主线路、主管道的设施完整（房屋内的线、管由乙方负责），乙方幼教所需的水、电设备的维修或增容，甲方应提供方便，但费用由乙方负责，按规定交纳；乙方应按合同规定按时交纳费用，逾期不交则视为违约，要加罚滞纳金。滞纳金每日按应交费金额的千分之零点五计算，乙方连续三个月不交纳应交纳的各项费用时，甲方有权中止协议，停止租赁，并要求乙方对其违约行为支付违约金。同年12月15日，长沙韶光微电子总公司经济运行部向财务部出具证明：幼儿园租赁面积为1028平方米，其中有28平方米为防空洞入口房，此房未租也不能租用，请在计算租金时减去28平方米。3.2007年4月28日，韶光公司（甲方、出租方）与张全军（乙方、承租方）签订《幼儿园续租合同》（以下简称合同二）。合同约定：乙方租赁韶光公司幼儿园场地从事幼儿服务工作，建筑面积为1000平方米（不含幼儿游艺室和已租出房屋）；租赁期限为6年，即2007年9月1日至2013年8月31日；房屋每平方米2.5元／月，按月向甲方交纳，从2007年11月1日起收，合同签订后乙方交纳5000元押金；由于幼教的需要，乙方对原房屋进行必要的改造，必须向甲方进行申报并办理相关批准手续，经同意方可进行，其改造费用乙方自理；如遇到不可抗拒的因素，或因甲方改制出现产权转让，而必须终止其协议，则按相关法律法规双方协商解决。4.2010年，韶光公司破产，对其所有财产整体拍卖，包括张全军承租的幼儿园（长房权字第0500929号）、幼儿园大班楼（长房权字第0500903号）、幼儿园办公房（长房权字第××号）、幼儿园游艺室（长房权字第0500904号）。2010年7月1日，国资公司通过竞价，成功拍得韶光公司的上述财产。5.2011年6月7日，国资公司（甲方，出租方）与张全军（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），约定2007年4月28日韶光公司与张全军签订的房屋租赁合同继续有效，原合同约定的韶光公司的权利义务由国资公司依法承继；甲、乙双方约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金人民币5000元，租赁关系终止时，如不存在扣款事项，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。6.2013年9月12日国资公司（甲方）与东方之子幼儿园（乙方）签订了《房屋租赁协议》（以下简称合同四），协议约定：①甲方将其合法拥有的位于长沙市芙蓉区原长沙韶光微电子总公司的面积约为1124㎡的房屋及715㎡空坪租赁给乙方使用，用于开办幼儿园之用；②租赁房屋的移交时间为2013年9月1日，乙方保证已充分了解所租赁资产的现状（包括但不限于地面不平、屋面漏水、房屋墙体存在开裂等），并同意甲方按所租赁资产的现状进行移交，并不得以房屋维修、水电改造及日常维修、维护等原因要求甲方承担任何费用；③乙方办理租赁房屋维修、水电改造等生产、开业准备工作，甲方应给予配合并支持乙方办理；④租赁期限为三年，从2013年9月1日至2016年8月31日止；⑤乙方向甲方支付房屋租赁保证金5000元（乙方已向甲方支付），租金按季支付，租金标准为房屋7元／㎡／月，场地2.5元／㎡／月，每月租金9655.5元，全年租金为115866元，乙方应在本协议签订后五个工作日内将首期三个月租金28966.5元一次性支付给甲方，其余租金乙方应当在每个季度的终了前10天向甲方支付下一季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则按逾期支付金额的日万分之五向甲方支付违约金；⑥租赁价格第一年（2013年9月1日至2014年8月31日）房屋7元／㎡／月，空坪2.5元／㎡／月，第二年调整为房屋9.5元／㎡／月，空坪2.75元／㎡／月，第三年按市场价格（房屋12元／㎡／月，空坪3元／㎡／月）进行调租，租赁期间应付的总租金为455193元；⑦因租赁合同到期终止或因乙方违约提前终止（解除）合同的，甲方不对乙方的装修、改造等事项给予任何补偿；⑧乙方自应缴纳下一个季度房屋租金之日起租金超过一个月未缴纳或擅自转租租赁房屋的，甲方有权终止或解除合同，终止前房屋的租金应付清，租赁保证金不予退还；⑨因租赁合同到期终止或提前终止，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方所投入的房屋装修改造、水电改造等遵循来装去丢的原则，乙方不得拆走，由乙方增加的装修乙方不得拆除，属于乙方的可移动设备、设施，乙方可以搬走；⑩如遇不可抗力事件，本协议可经双方协商后变更或终止，本合同签订后，且乙方全额支付房屋租赁保证金并支付第一次三个月的租金后，本合同即行生效。7.2013年9月13日东方之子幼儿园向国资公司指定账户汇租金28966.5元；2013年11月20日汇租金28966.5元；2014年2月17日汇租金28946.5元；2014年5月22日汇租金28966.5元；2014年8月26日汇租金37953元；2014年11月24日汇租金20000元；2014年12月3日汇租金17933元；2015年3月3日汇租金38500元；2015年5月26日汇租金10000元；2015年6月9日汇租金20000元；2015年7月8日汇租金7366元；2015年8月28日汇租金20000元；2015年9月18日汇租金18000元；2016年2月23日汇租金20000元；2016年3月2日汇租金30000元；2016年3月15日汇租金10000元。截至2016年8月31日，共汇租金365598元，尚欠租金89595元。8.2016年8月31日合同到期，双方未续签房屋租赁合同，东方之子幼儿园未将所租赁的房屋返还给国资公司。9.张全军接管东方之子幼儿园时，幼儿园房屋年久失修，房屋内物品总价值为5279元。张全军办园期间，为了不影响继续办园，对幼儿园的房屋进行了多次修缮、建造。修缮、建造的地方包括：①水电分流改造；②对2008年冰灾损坏的屋顶更换、对冰灾后塌毁的走廊翻新；③自建传达室、保育室、教师宿舍、厨房、卫生间、舞台等。10.2017年8月25日，东方之子幼儿园就：1.2010年韶光破产前，生产区和生活区水电分流改造中幼儿园改造费用；2.2008年冰雪灾造成幼儿园房屋屋顶及走廊屋顶倒塌后翻新再造的费用；3.2007年7月前自建房屋的价值，向该院提出财产评估的申请，该院依法委托华新项目管理有限公司进行鉴定。2018年4月23日华新项目管理有限公司来函称需测量的工作量大，建议申请方先聘请专业测绘单位对鉴定评估内容（附测绘清单）进行测量并绘制专业图纸后，再由其对造价进行鉴定，若无法提供准确的测绘图纸及资料，则终止鉴定。2018年4月24日，东方之子幼儿园向我院申请聘请专业测绘单位，对鉴定评估内容进行测量并绘制专业图纸，我院依法委托长沙中信发房屋测绘有限公司。2018年5月23日，长沙中信发房屋测绘有限公司回函称需测绘的项目超出公司的执业范围，不能完成委托要求，并于2018年6月1日终止鉴定。2018年6月25日我院依法委托湖南万源土地房地产评估测绘有限公司对上述三项内容进行评估，2018年8月1日该公司作出情况说明，认为我院委托的评估事项超出公司的业务范围，决定终止本次委托。11.2018年9月4日，经该院现场勘察东方之子幼儿园，现场测量，东方之子幼儿园自建房屋的总面积约400平方米。除了教学楼栋的屋顶只做了防水，其他房屋的屋顶都进行了翻新。此外，冰灾后重建的走廊的屋顶长为3.3米，宽为1.9米，面积为62.7米。另，东方之子幼儿园还进行了水电改造，自建了传达室、保育室、舞台、教师宿舍、厨房、卫生间等。上述工程所花的费用，因时隔较长，东方之子幼儿园未能提供全部的票据，根据其提供的现有票据计算的费用共计220779.8元。一审法院认为，一、关于本案中东方之子幼儿园与国资公司签订的合同三、合同四的效力问题。《合同法》的重要精神是鼓励交易，人民法院审理合同纠纷案件，应当谨慎正确地认定合同无效，不应产生阻碍合法交易的后果。东方之子幼儿园陈述订立合同时国资公司故意隐瞒了其他租户不计收空坪租金的事实，主张国资公司欺诈、胁迫其签订合同，但东方之子幼儿园自始未能举证证明国资公司恶意欺诈，以给其荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使其作出违背真实意思表示的事实存在。东方之子幼儿园的法定代表人张全军智力正常，在合同三、合同四订立过程中，其作为具有完全民事行为能力的民事主体，完全有能力预见其与国资公司签订合同所承担义务的后果。且合同三签订后，东方之子幼儿园依约履行合同，合同四签订后，东方之子幼儿园向国资公司支付了部分房屋租金。事实证明，订立合同三、合同四是国资公司与东方之子幼儿园双方平等协商一致的结果，意思表示真实，且已实际履行，合法有效。故对东方之子幼儿园主张房屋租赁合同无效及要求国资公司退还房屋租金并支付利息的反诉请求，该院不予支持。二、根据合同四的约定，2013年9月1日至2014年8月31日东方之子幼儿园每月应交房屋租金为9655.5元，2014年9月1日至2015年8月31日东方之子幼儿园每月应交房屋租金为12644.25元，2015年9月1日至2016年8月31日东方之子幼儿园每月应交房屋租金为15633元，租金为一季度支付一次，东方之子幼儿园应当在每个季度的终了前10天向国资公司支付下一季度租金。东方之子幼儿园自2016年4月1日起未向国资公司交纳租金，2016年4月1日至2016年8月31日的租金为89595元，故对国资公司要求东方之子幼儿园支付房屋租金89595元的诉讼请求，该院予以支持。根据合同四约定，东方之子幼儿园应在每个季度的终了前10天向国资公司支付下一季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则按逾期支付金额的日万分之五支付违约金，截至2016年11月30日东方之子幼儿园产生违约金13628.01元。故对国资公司要求东方之子幼儿园支付违约金13628.01元（截至2016年11月30日）并按合同约定计算至东方之子幼儿园实际返还房屋之日止的诉讼请求，该院以国资公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，支持13628.01元，其余部分不予支持。三、2016年8月31日，合同四期满，合同终止，东方之子幼儿园与国资公司未续签房屋租赁合同，东方之子幼儿园应当向国资公司返还租赁房屋，但东方之子幼儿园一直占有该房屋，故对国资公司主张东方之子幼儿园返还租赁房屋的诉讼请求，该院予以支持；国资公司要求东方之子幼儿园按合同四约定的15633元/月的标准从2016年9月1日起至实际返还房屋之日止支付房屋占有使用费的诉讼请求，根据合同四的约定，第一年租金是9655.5元/月，第二年租金是12644.25元/月，第三年租金是15633元/月，该院综合考虑该房屋的现状、地理位置及面临拆迁的现实，予以支持按9655.5元/月的标准从2016年9月1日起至实际返还房屋之日止支付房屋占有使用费，其余部分不予支持。四、根据合同四约定，东方之子幼儿园未按合同约定缴纳租金，租赁保证金不予退还，东方之子幼儿园向国资公司交纳租赁保证金是5000元，故对东方之子幼儿园要求国资公司退还押金5000元的反诉请求，该院不予支持。五、合同一、合同二、合同三、合同四，签订的时间、合同履行的时间、合同条款均相承接，合同标的物、合同性质同一，其整体可视为一个房屋租赁合同。韶光公司破产后，国资公司作为买受人有义务继承原韶光公司与东方之子幼儿园的租赁合同，且合同三也约定了韶光公司的权利义务由国资公司依法承继，因此对于2008年冰灾的损失、东方之子幼儿园在履行与韶光公司签订房屋租赁合同期间自行修建的房屋所引发的法律责任，由国资公司承担。六、东方之子幼儿园向韶光公司请示后，相继修建了传达室、舞台、保育室、教师宿舍、厨房、卫生间等房屋，韶光公司虽然没有书面同意，但对东方之子幼儿园修建以上房屋的事实是明知，并未出面阻挡，应视为韶光公司默认东方之子幼儿园以上修建行为，以上修建的房屋未办理合法建设手续，按照法律规定，修建以上房屋的造价费用由国资公司和东方之子幼儿园按照过错分担，综合考量，该院酌情确定国资公司与东方之子幼儿园各承担50%的责任。七、根据法律规定，出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途，让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的。2008年发生冰灾后，东方之子幼儿园园区内屋顶大部分被冰雪损毁，出现渗水漏水现象，原走廊过道顶部的塑料棚全部塌毁，为此东方之子幼儿园对受损房屋的大部分屋顶瓦片进行了重新更换，并做了小部分水泥屋顶的防水，及将走廊过道顶部重新修建成钢筋混凝土结构，以上维修费用应由国资公司承担。八、东方之子幼儿园冰灾损失、修建房屋费用的认定。根据东方之子幼儿园的陈述及其提供的票据，结合修建的必要性、现实性，该院酌情认定东方之子幼儿园冰灾后维修费用为80000元，该费用由国资公司承担；认定东方之子幼儿园修建房屋费用为220000元，该费用由国资公司与东方之子幼儿园各承担110000元。九、根据合同一约定，东方之子幼儿园所需的水电设备增容的费用，由东方之子幼儿园负责；根据合同四约定，国资公司不承担东方之子幼儿园水电改造的费用，故该院对东方之子幼儿园要求国资公司在收回房屋前赔偿其水电分流改造费用170000元的反诉请求，不予支持。十、合同一、合同二、合同三、合同四没有对聘请律师费用的约定，故对国资公司要求东方之子幼儿园支付律师费12010元的诉讼请求，及东方之子幼儿园要求国资公司支付律师费的反讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院》第五条第一款、第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园于本判决生效之日起十日内向长沙市国有资产经营集团有限公司返还房屋；二、长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园于本判决生效之日起十日内向长沙市国有资产经营集团有限公司支付房屋租金89595元；三、长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园于本判决生效之日起十日内向长沙市国有资产经营集团有限公司支付违约金13628.01元；四、长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园于本判决生效之日起十日内按9655.5元/月的标准从2016年9月1日起至实际返还房屋之日止向长沙市国有资产经营集团有限公司支付房屋占有使用费；五、长沙市国有资产经营集团有限公司于本判决生效之日起十日内向长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园支付2008年冰灾房屋损失费80000元；六、长沙市国有资产经营集团有限公司于本判决生效之日起十日内向长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园支付修建房屋费110000元；七、驳回长沙市国有资产经营集团有限公司的其他诉讼请求；八、驳回长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案受理费3543元，反诉费8203元，由长沙市国有资产经营集团有限公司与长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园各负担5873。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人东方之子幼儿园与韶光公司签订的合同“一、二”及上诉人东方之子幼儿园与上诉人国资公司签订的合同“三、四”，均系各方当事人真实意思表示，各方当事人应当按照上述合同的约定全面履行各自的义务。国资公司与东方之子幼儿园签订的房屋租赁合同四于2016年8月31日到期后，双方未再续签合同，东方之子幼儿园应向国资公司返还涉案房屋，东方之子幼儿园请求延缓返还，无正当理由，本院不予支持。东方之子幼儿园尚欠国资公司房屋租金89595元，应当予以支付并支付违约金。关于违约金的数额，双方虽在合同中约定按逾期支付金额日万分之五的标准支付，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，并根据公平原则，酌情支持13628.01元，对超出部分不予支持，较为适宜，应予维持。因此，对国资公司提出应按合同约定标准继续计算违约金至清偿租金之日止的上诉请求，本院不予支持。至于东方之子幼儿园占用涉案房屋的占用费问题，一审法院考虑该房屋的现状、地理位置及面临拆迁的现实，按9655.5元/月的标准判决占用费，符合公平原则及实际情况，故对国资公司要求增加占用费及东方之子幼儿园要求减少占用费的上诉请求，本院均不予支持。东方之子幼儿园与国资公司签订的“合同三”约定韶光公司的权利义务由国资公司承继，故东方之子幼儿园要求国资公司赔偿冰灾房屋损失费及支付修建房屋费的诉请，应予支持。本案中相关冰灾房屋损失费及修建房屋费的金额问题，东方之子幼儿园向一审法院申请评估，一审法院也委托评估机构进行了评估，因为各种原因终止评估，故一审法院酌情认定冰灾房屋损失费为80000元，认定修建房屋费用为220000元，并无明显不妥。国资公司提出不应支付冰灾房屋损失费及修建房屋费的上诉请求，因与“合同三”约定不符，对此不予支持。东方之子幼儿园提出要求国资公司承担水电分流新装费用170000元的上诉请求，因与合同约定不符，本院不予支持。东方之子幼儿园提出要求国资公司承担340000元的房屋修建费用，因证据不足，本院不予支持。东方之子幼儿园第三项上诉请求，已自行撤回，本院予以准许。国资公司提出东方之子幼儿园在一审中提供的“合同一、二”，一审法院未组织质证，二审中已给予国资公司质证权利，国资公司对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以采信，故在纠正一审法院程序瑕疵后予以判决。综上所述，上诉人国资公司、东方之子幼儿园的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11746元，由长沙市国有资产经营集团有限公司和长沙市芙蓉区东方之子·韶光幼儿园各负担5873元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年二月二十四日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。