江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终228号上诉人（原审被告）：刘利霞，女，1976年11月23日生，汉族，户籍所在地陕西省勉县。被上诉人（原审原告）：钱玉英，女，1961年3月15日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张辰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕴研，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。上诉人刘利霞因与被上诉人钱玉英房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2019）苏0591民初10149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘利霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、《房屋租赁合同》签订后，上诉人按月支付租金，被上诉人均未提出异议，双方系以实际履行行为改变了合同约定的租金支付方式，故上诉人并未构成根本违约，一审法院判令解除双方之间的《房屋租赁合同》，系适用法律错误。二、涉案租赁房屋存在大面积漏水问题，被上诉人未尽修缮义务，影响上诉人正常使用，被上诉人的不作为系违约在先。三、涉案房屋系多个房东统一租赁予上诉人，由上诉人整体经营“布丁酒店”，现被上诉人单方面要求解除合同，有悖诚实信用原则，亦不利于实现涉案房屋的租赁价值及社会价值。钱玉英辩称，一审法院审理事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钱玉英向一审法院起诉请求：1、请求刘利霞支付房租欠款84886元及赔偿实际损失167095元，共计251981元。2、判决刘利霞支付物业管理费88061.45元。3、判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议。4、判决刘利霞归还房屋。5、判决本案诉讼费、律师费由刘利霞承担。一审诉讼过程中，钱玉英变更第一项诉请，要求刘利霞支付欠付房租107812元，赔偿损失264963元，合计372775元并自法院判决解除之日起，支付房屋使用费至刘利霞将房屋腾空、恢复原状交付原告之日止。就第四项诉请，其明确要求刘利霞将承租房屋腾空并恢复原状后交付钱玉英。一审法院认定事实：2013年11月12日，钱玉英（甲方、出租方）与刘利霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿向甲方承租甲方坐落于东环路388号恒润后街商业广场5幢161(1-3F)室的房屋，建筑面积:1F:56.3平方米、2F:199.01平方米、3F:128.4平方米，合计383.71平方米，乙方租赁上述房屋的用途仅限于宾馆使用，业态品牌为布丁酒店。乙方签订本合同视为对房屋包括其附属设施状况及屋内设施、设备正常使用的确认。甲乙双方约定该房屋的承租期限自2013年11月15日起至2024年5月14日止，其中免租期自2013年11月15日起至2014年5月31日止。就租金支付，双方约定，自2014年6月1日至2015年5月31日，租金单价为49.72元/平方米/月，合计228953元；自2015年6月1日至2016年5月31日，租金单价为租金单价为49.72元/平方米/月，合计228953元；自2016年6月1日至2017年5月31日，租金单价为49.72元/平方米/月，合计228953元；自2017年6月1日至2018年5月31日，租金单价为52.71元/平方米/月，合计242691元；自2018年6月1日至2019年5月31日，租金单价为52.71元/平方米/月，合计242691元；自2019年6月1日至2020年5月31日，租金单价为52.71元/平方米/月，合计242691元；自2020年6月1日至2023年5月31日，租金单价为55.87元/平方米/月；自2023年6月1日至2024年5月31日，租金单价为59.22元/平方米/月。就物业管理费，双方在合同第3.2条约定，乙方应承担租赁期内的物业管理费，目前收费标准为4.5元/平方米/月，由该房屋的物业管理公司向乙方进行收取，自交房日开始计收（含免租期），乙方缴纳的物业费由物业管理公司提供收款收据，今后如物业收费调整则上述收费标准相应调整。就租金的收取方式，双方约定，经双方协定，乙方同意首期租金于签订合同当日内支付，其余提前一个月先缴款后使用，每期具体付款时间、金额为：2013年11月12日，支付2014年6月1日至2014年8月30日的租金57238元；2014年8月1日支付2014年9月1日至2014年11月30日的租金57238元；2014年11月1日支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金57238元；2015年2月1日支付2015年3月1日至2015年5月31日的租金57238元；2015年5月1日，支付2015年6月1日至2015年11月30日的租金114477元；2015年11月1日，支付2015年12月1日至2016年5月31日的租金114477元；2016年5月1日，支付2016年6月1日至2016年11月30日的租金224477元；于2016年11月1日，支付2016年12月1日至2017年5月31日的租金114477元；2017年5月1日，支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金121346元；2017年11月1日，支付2017年12月1日至2018年5月31日的租金121346元；2018年5月1日，支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金；2018年11月1日，支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金；2019年5月1日，支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金。合同第4.3条约定，在租赁期内（含免租期）乙方需按时缴纳物业管理费、水电费等相关费用；合同第4.4条约定，若乙方未能按合同规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的日千分之二计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用为止。合同第4.5条约定，甲乙双方同意，如乙方逾期7日未按上述第4.2条所规定的各付款时间、付款金额支付给甲方的，甲方以传真、函件或挂号信的方式向乙方发出催缴费用通知书。自乙方收到通知书7日后，乙方仍未缴付的，甲方有权单方面解除本合同，没收保证金并即时停止供水供电等各项服务，同时甲方有权暂时封存该房屋内所有物品，未经甲方书面认可乙方无权擅自搬离，乙方需于收到解除合同通知7日内交还该房屋给甲方。乙方逾期未交还该房屋给甲方的，甲方可直接收回该房屋，并可处置该房屋内的所有物品，同时乙方室内外装修甲方不做任何赔偿，乙方由此给甲方造成损失的，乙方还应向甲方支付赔偿金，包括但不限于免租期免收乙方的租金、综合管理费。第5.1条约定，经双方协定，乙方同意向甲方缴纳保证金19080元；合同第5.3条约定，在承租期内，若乙方拖欠甲方之租金及其延期付款违约金，或因乙方违反本合同或由乙方的过错，而对甲方造成损失，甲方有权按本合同第4.5条终止合同，没收保证金。第5.5条约定，签订本合同后，乙方无正当理由，提出提前终止本合同，甲方有权即时收回房屋，没收保证金，并停止供水供电等各项服务，对乙方室内外装修不做任何赔偿，乙方由此给甲方造成损失的，乙方还应向甲方支付赔偿金，包括但不限于免租期免收乙方的租金、综合管理费。若甲方无正当理由，提前终止本合同，甲方应双倍返还乙方保证金，乙方室内装修的赔偿由双方共同指定的有资质的评估机构进行评估鉴定的结果为准。合同第12.1条约定，双方在承租内的一切活动，均须遵守中华人民共和国的法律、法规及规章，并须对对方就违反本合同而引致甲方蒙受的任何损失（包括罚款、诉讼费、仲裁费及律师费等）承担赔偿责任。同日，刘利霞分别还与刘峥、金峥、张晓燕、恒润公司签订了房屋租赁合同，承租房屋均位于恒润后街5幢，承租上述房屋均用于经营布丁酒店，其中除与恒润公司签订的合同外，上述合同除承租面积、具体房屋位置、租金支付标准、保证金金额、免租期的租金及综合管理费约定不一样外，其余合同内容均与本案原告提交的租赁合同内容相一致，目前刘峥、金峥、张晓燕均向本院起诉，要求解除与刘利霞的合同、支付欠付费用、承担违约责任并搬离房屋，上述案件均在审理过程中。刘利霞（乙方）与恒润公司（甲方）签订的租赁合同第6.2条约定，目前甲方按租赁面积每100平方米免费提供乙方1个车位使用，今后甲方可以根据车位现场情况调整，乙方需遵守。2013年11月12日，刘利霞（承租方、乙方）与钱玉英、刘峥、金峥、张晓燕、苏州恒润投资有限公司（以下简称：恒润公司、出租方、甲方）达成补充协议，约定甲乙双方于2013年11月12日签订关于苏州市工业园区东环路388号恒润后街5幢162（2-3F）、165(3F)室（恒润公司所有）、161（1F-3F）室（钱玉英所有）、166（3F）室（张晓燕所有）、257室（刘峥所有）、258室（金峥所有）的房屋（以下简称该房屋）联合出租给刘利霞的租赁合同。根据双方签署该房屋的租赁合同，双方就协议达成补充协议条款如下：1、甲方中任何一个出租方在租赁期内如违反与乙方签订的租赁合同，除承担当事人违约责任外，还将承租因当事人违约所产生的其他所有出租方的违约责任；2、乙方如在租赁期内违反与甲方中任何一个出租方签订的租赁合同，则乙方将承担甲方所有出租方的一切损失及违约责任；3、本补充协议与原合同具有同等效力，是购房合同及租赁协议的组成部分，原合同条款对本补充协议有效。一审另查明，刘利霞支付租房保证金19080元。钱玉英提交律师合同、律师费发票，主张本案诉讼发生律师费19902元。以上事实，由房屋租赁合同、补充协议、收条、律师合同、律师费发票、（2018）苏0591民初10147号、（2019）苏0591民初1565号、（2019）苏0591民初509号卷宗材料、一审庭审笔录及当事人庭审陈述予以证实。另，就租金支付情况，钱玉英提交了钱玉英银行账单及其制作的刘利霞支付租金明细表，表示，根据合同约定，自2018年11月1日，刘利霞按约应付租金至2019年5月31日，合计截止该日刘利霞应付租金为1115006元，但根据我方核算确认，刘利霞截止该日总共支付租金金额为1007194元，最后一次付款时间为2018年12月1日，相差107812元。另，租金未及时支付，双方合同约定付款时间为每六个月一付，但刘利霞付款不及时，每期租金都分很多期支付。刘利霞表示，该明细表载明的付款时间、金额均予以认可。就物业费支付情况，钱玉英提交了加盖有深圳市保利物业管理集团有限公司苏州分公司印章的2018年收费通知单，主张截止到2018年12月31日，欠缴物业费88061.45元。刘利霞对该证据真实性无异议。刘利霞针对其答辩意见，提交了证据，钱玉英质证如下：证据1、2016年12月份到2017年10月份与钱玉英的聊天记录打印件、承租区域现场照片打印件、刘利霞与恒润公司签订的电梯使用协议打印件。刘利霞表示，涉案房屋上面三楼楼顶漏水，漏到三楼、二楼。我方承租的是总共有六个房东，合计一千四百平，有四个房东委托恒润跟我谈合同，谈合同条款。有一个房东没有委托恒润，是跟我单独谈的，我租的房子是在一楼和二楼。四楼是空置的，四楼是架空层。在我没有租的时候，三楼楼顶就漏水，我给房东和恒润公司都反映过，房东没有处理，恒润公司找人处理过，但是其他地方还是漏。恒润公司维修过一次，我自己直到今天还在维修，我的租金是交给房东的，合同是与恒润公司谈好的，房东不承认，出现问题相互推诿，恒润公司还是有解决漏水和提供了三个停车位，房东没有解决问题。物业费，我交过13年、14年、15年都交了，13年和14年交清了，15年交了一部分，16年交了一次。由于恒润公司跟物业、和小业主打官司，导致物业管理不到位，严重影响经营。有车辆有两个礼拜横在门口无法经营，电梯按照我跟恒润的合同第13.3条，电梯迟交了70天，免租期向后顺延。根据与5个房东的补充协议，钱玉英应该就此也应承担违约责任，该租赁合同约定电梯在六个月免租期内交付，根据电梯使用协议实际交付的时间是在2017年7月14日。除该5个房东之外，我还跟另外一个房东张营一的房租都是正常交的，没有纠纷。上述证据可证明我方就房屋存在漏水、电梯迟交、门口堵车、门口堆垃圾、停车位问题，跟业主反映一直没有解决。证据2、刘利霞（乙方）与恒润公司（甲方）签订的电梯使用协议书。电梯使用协议书中载明，应乙方要求位于东环路恒润后街161#商铺内电梯于2014年7月11日正式交付。根据与恒润公司的协议书，电梯在六个月免租期交付，但实际交付时间是在2014年7月14日，存在迟交70天的情形。钱玉英表示，证据1都是打印件，没有原件，对这些证据真实性关联性均不予认可。针对刘利霞说到就是我们房屋漏水的问题，由于刘利霞在装修过程中大肆改变整个的房屋结构，破坏了房屋的相关的沉重及其屋顶导致房屋大面积漏水，为此恒润公司曾经以发函的形式告知刘利霞这个事情，要求其改正。我们也可以看到由于刘利霞在整个租赁房屋后一直没有交纳物业费，严重违反合同，导致物业公司无法正常为其服务。就证据2，原告表示，电梯晚交付是由于刘利霞装修要求电梯缓建，与钱玉英无关。钱玉英针对刘利霞的答辩意见，补充提交证据，刘利霞质证如下：证据1，2014年1月17日恒润公司发送给告知函一份，告知函内容第3项载明：装修设计凡涉及墙体的增加、取消、楼板开洞等改变应将设计方案报市房屋安全鉴定中心批准和备案；第4项载明：室内原有烟气道及公共管线不得随意改变并不得对相邻商家或建筑造成影响或损害。告知函显示刘利霞于2014年1月22日签收。证据2、2014年2月24日恒润公司、钱玉英、张晓燕刘峥等向刘利霞发送的告知函一份，告知函载明：“你方承租的恒润后街5幢楼商铺正在施工，近期有楼下商铺反映贵方施工后发生严重的排烟不畅的情况，经现场查看所有烟道在经过三层的部位均被你方不同程度破坏，导致无法正常排烟，已影响到目前正在营业的餐饮单位，情况非常严重。该告知函显示刘利霞于2014年2月27日签收。证据3、2014年4月2日恒润公司的告知函一份，告知函载明：“你方承租的东环路388号恒润商业广场5幢258室在我司不知情的前提下擅自在北侧墙体和西侧墙体开设门洞，该行为已违反了双方签订的房屋租赁合同约定的内容。同时提醒你方，已恢复的三层165、161内的烟道，其内部采用的是木龙骨（原房屋设计使用的成品水泥烟道），需要整改，现要求你方对以上内容及三层166、163、162；二层161、162内的烟道在七日内进行恢复。该告知函显示，陈伟代刘利霞于2014年2月4日签收。证据4、2014年4月15日的恒润公司的告知函一份，该告知函载明：2014年3月29日发现三层采用的是木龙骨外包石膏板，现场与贵方查后，贵方也同意更换，现书面再次明确烟道恢复要求。告知函显示刘利霞于2014年4月15日签收。证据5、刘利霞与恒润公司员工手机号为189××××5165的手机聊天记录，该手机号于2014年4月8日向刘利霞发送短信表示：“但愿明天能把烟道全部恢复”、“4月9日完成烟道恢复工作是我们一致达成的最后期限”、“每间商铺都有单独的水表和进水管，交房时已交接，258的电箱位置请尽快移至我们约定的地方，电梯用的电缆已放到位就等接线通电试车，你们拖的越晚电梯交付也就相应要推后”。刘利霞表示：“这是工程有工序的，我在尽办配合你的工作”、“希望你明早到现场告诉我水的位置。电的事供电局都跑了无数。我比谁都急”。189××××5165当日还发送短信：“再提醒一次，4楼地漏漏水主要是下水管堵塞，疏通是关键，我们已帮你找出了原因也做了相应的防水，毕竟原来是不漏水的，如果还不疏通，下次下雨房内积水是必然的”，刘利霞表示：“那就赶紧安排疏通”，189××××5165表示：“那是你们造成的”，刘利霞表示：“漏水不解决，我不可能恢复烟道”，189××××5165于2014年4月13日发短信表示：“和你们说的很清楚了，自己或者去找物业”，刘利霞表示：“物业疏通过了，可你们也需要做防水才行，机房顶上没有也漏地很厉害，也给你们说过几个月了”，189××××5165表示：“以前从来不漏的，先去弄通吧”、“至于烟道你们不及时恢复并让我们验收的话，按我们的约定，我方将会停止一切服务”，刘利霞表示：“我做防水，钱从房租里扣掉，烟道我不恢复了”。证据6、现场照片打印件。上述六组证据证明被告装修方案为在原告处备案，刘利霞在装修期间存在破坏烟道、墙体、擅自开设门洞、空调、冷凝管、破坏房屋防水的违约行为。证据7、2014年4月24日恒润公司发送的告知函一份，告知函载明：“恒润后街5号公寓楼4F架空层北侧露天平顶在你加盟店未开空调冷凝管洞之前，该部位从来未有出现漏水现象，自从你店未经我司同意批准开设空调冷凝水管洞（共5处，每处约500*700）之后，出现2处漏水（西北地漏周围及162商铺烟道出屋面四周），对于因装修引起漏水问题我司不承担维修责任，但我司为配合你店内装顺利进行，特请专业人员对该二处漏水的位置进行修复。并经过2014年4月21日大雨检测，22日下午2点会同刘利霞和你方内装负责人一起查看，未出现漏水现象，今后如再次漏水我司将不再维修，由你方自行负责。另外告知你方，目前从修复的空调冷凝水管洞与水箱钢架脚的防水质量和施工顺序情况来看，未能达到防水要求，肯定会出现渗水到煤渣层内，肯定会造成其他部位漏水，为此该部位今后再次出现渗漏与我司无关。证据8、承诺书一份，承诺书载明：“布丁酒店恒润后街加盟店因三层空调外机现场实际安装原因，需从三层顶板向上开设5个穿管孔洞，将外机放置在4F架空层上，为此我方申请批准并承诺：“1、顶板开洞后做好相应的防水工作及楼面恢复工作；2、对于今后由此施工产生漏水造成的一切损失及责任由我方自行承担；3、4F架空层所有外机的摆放将严格服从现场管理部门的要求，目前将统一摆放在东西两侧女儿墙内侧根部；我方将对该物品进行保管，如有损坏不进行追究；4、由于外机的搁置点及穿管孔洞已超出并影响到我方承租范围以外的地方，如后街管理方需要征收或要求恢复原结构我方将在收到书面通知后2个月内无条件执行恢复。刘利霞在该承诺书上签名，并手写备注：第1、2条，本人严格执行，第3.4条根据实际情况到时双方协商解决。证据7、8可证明刘利霞破坏防水后的修复工程未能达到防水要求，雨水渗透到其他层面，会导致其他部位漏水的风险，由此导致的后果应当由刘利霞自行承担。证据9、2013年12月25日，刘利霞向恒润公司出具的承诺书一份，承诺书载明：“因我店装修方案需设计确定，原贵司配设的电梯需缓建，待我店方案确定后重新造型。由此导致的安装延误与贵司无关。（安装日期顺延）。证据10、2013年12月30日，刘利霞向恒润公司出具的确认书一份，确认书载明：“根据我司使用要求，现确定采用630KG电梯，明确并接受电梯进道尺寸为宽度1900（门宽800）、进深1700，具体位置在M轴以南，2-3轴之间。证明电梯晚交付是根据刘利霞的要求进行的。刘利霞对证据1-8真实性均予以认可，其认为其在签收时不清楚签字的法律效果，对此存在重大误解，是恒润公司故意制造文字性证据。目前酒店在正常经营。刘利霞对证据9、10的真实性予以认可，但表示，其只延迟了五天时间，但恒润客观确实迟交了，造成了我方损失，根据与恒润及金峥、钱玉英等人签订的补充协议，实际上他们也应承担相应的责任。另，恒润公司对于我在屋顶打洞是认可的，就打洞的情况，其表示，基本上各房东的屋顶均打有空调洞，打空调洞是酒店经营所必须的。诉讼过程中，刘利霞申请就张晓燕的房屋的漏水原因进行鉴定，一审法院亦组织双方与鉴定机构一并对现场进行了初勘，后刘利霞未缴费，并表示就钱玉英、金峥、刘峥、张晓燕起诉其本人的房屋租赁合同四案，不再案件审理中再就漏水原因申请鉴定。刘利霞表示，为维修房屋，其已花费四、五万元，其中主要是三楼漏水影响实际经营，漏水严重的房屋主要是张晓燕和恒润出租给其使用的房屋，钱玉英的房屋也漏水。一审法院认为，双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。针对刘利霞抗辩的房屋漏水问题，一审法院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据，根据庭审查明及现场勘查情况，涉案房屋所处的楼栋的四层平台因刘利霞装修，开设了5个穿管孔洞，因开洞导致的漏水问题刘利霞出具书面函件确认由其自行承担相应后果，为便于案件审理，一审法院先依法就张晓燕的房屋漏水原因委托鉴定机构予以确认，因其未缴纳鉴定费用，导致漏水原因是否因房屋质量本身导致无法予以确认，且刘利霞明确表示在本案中不再就钱玉英的房屋漏水原因进行，故一审法院认为，刘利霞该项抗辩无相应的事实和法律依据，依法不予支持。另，就其抗辩的关于电梯晚交，钱玉英亦应对恒润公司的违约行为承担相应的违约责任，一审法院认为，根据刘利霞的陈述，一方面，电梯交付的合同相对方并非钱玉英，另一方面，该违约事实亦未确认，即使存在该情形，目前电梯早已实际交付使用几年，钱玉英以此抗辩租金支付、合同履行无相应的事实和法律依据，对其该项抗辩亦不予采信。而就其抗辩的给予车位的问题，双方之间的合同并未对此予以约定，而根据刘利霞的陈述，恒润公司按照双方合同给予其车位，故刘利霞以此为由抗辩租金给付并扣除车位费亦无相应的事实和法律依据。综上，一审法院认为，刘利霞的上述抗辩理由均不成立，钱玉英按约向刘利霞交付了涉案房屋，刘利霞应按照合同约定按期支付租金。根据双方租赁合同约定，租金六个月一付，每期租金应提前一个月全额支付，但根据双方确认的被告租金支付时间、金额，刘利霞自第二期租金应付之日起即未按合同约定时间、金额支付当期租金，每期均存在延迟的情形，且自2018年12月1日后未再支付过租金，且存在未经钱玉英同意扣除“车位管理费”的情况；另，根据双方租赁合同第4.3条约定，在租赁期内，乙方需按时缴纳物业管理费、水电费等相关费用。根据庭审查明事实，刘利霞已拖欠多期物业管理费未予支付，刘利霞上述行为已构成违约，钱玉英据此主张解除双方之间的租赁合同有相应的事实和法律依据，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。钱玉英主张刘利霞将涉案房屋腾空、恢复原状后交付钱玉英有相应的事实和法律依据，依法予以支持。另，刘利霞应支付欠付租金及房屋占用使用费，结合钱玉英诉请、一审庭审查明及双方确认的已付租金情况，依法认定刘利霞支付钱玉英欠付租金及房屋使用费（具体计算方式为：截止到2019年5月31日合计165047元，自2019年6月1日起，按照20224.25元每月计算至刘利霞将涉案房屋腾空、恢复原状并交付钱玉英之日止）。就钱玉英主张的逾期支付租金的利息损失、免租期租金、空置损失、没收保证金，均是因刘利霞违约行为导致的钱玉英损失，钱玉英主张的损失应与实际损失相适应，结合刘利霞违约情节，酌情认定刘利霞支付钱玉英违约金60672元，该违约金与刘利霞已付保证金19080元相抵扣，刘利霞还需支付违约金41592元。就钱玉英主张的律师费，其提交了相应的委托合同及发票，结合案件审理认定情况，酌情支持律师费15000元。就钱玉英主张的物业费，双方租赁合同约定由刘利霞向物业公司支付，且未有证据证实钱玉英已替刘利霞交纳物业费并产生损失，钱玉英直接向刘利霞主张物业费支付无相应的事实和法律依据，故对该项诉请主张不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认钱玉英、刘利霞双方于2013年11月12日就苏州工业园东环路388号恒润后街商业广场5幢161(1-3F)室的房屋（建筑面积:1F:56.3平方米、2F:199.01平方米、3F:128.4平方米，合计383.71平方米）签订的《房屋租赁合同》解除；二、刘利霞于判决生效之日起十日内将判决第一项确认的房屋腾空、恢复原状后交付钱玉英；三、刘利霞于判决生效之日起十日内支付钱玉英房租及房屋占有使用费（具体计算方式为：截止到2019年5月31日合计165047元，自2019年6月1日起，按照20224.25元每月计算至刘利霞将本判决第一项确认的房屋腾空、恢复原状并交付钱玉英之日止）；四、刘利霞于判决生效之日起十日内支付钱玉英违约金41592元；五、刘利霞于判决生效之日起十日内支付钱玉英律师费15000元；六、驳回钱玉英的其余诉讼请求。案件受理费6400元，保全费3018元，合计9148元，由钱玉英负担600元，由刘利霞负担8548元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守。刘利霞认为双方以实际履行行为改变了合同约定的租金支付方式，该主张缺乏充分事实和法律依据，本院不予采信。关于刘利霞主张的涉案租赁房屋存在漏水问题的抗辩意见，根据一审法院现场勘查情况，再结合刘利霞出具的确认因其装修开洞导致的漏水问题由其自行承担相应后果的书面函件等证据，刘利霞的该项抗辩意见缺乏充分证据予以佐证，本院不予支持。刘利霞未按合同约定及时支付租金构成违约，一审法院支持金峥解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，刘利霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由刘利霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年二月二十五日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。