舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2824号 原告（反诉被告）：舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司，住所地舟山市定海区环南街道盘峙村。 法定代表人：姚涛，董事长。 委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：夏玉龙，男，1949年12月13日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：孙剑刚，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王佳，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 原告舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司（以下简称“环南街道”）与被告夏玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告夏玉龙提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。环南街道委托诉讼代理人焦海天、夏玉龙及其委托诉讼代理人孙剑刚、王佳均到庭参加了诉讼。本案审理期间，因案件审理需要，经夏玉龙申请，本院委托舟山安润资产评估事务所对涉案财产进行了评估，后因双方当事人申请庭外和解，扣除一个月审理期间。本案现已审理终结。 环南街道向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除，并判令被告立即腾退坐落于定海区的房屋；2.判令被告向原告支付自2019年月2月1日起至7月22日止的租金91237.4元，并按房屋租赁合同约定租金标准支付自2019年7月23日起至实际至腾退日止的占有使用费（2019年2月1日起至2019年7月31日为95481元，此后每年递增3%）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定：被告承租坐落于定海区房屋，面积350平方米；租期自2016年8月1日起至2021年7月31日止；租金为每年180000元，第二年起每年环比递增3%；先付款后租赁，每年应于7月31日前支付租金；缴纳首期房租时，同时需交纳房屋使用押金20000元等。协议签订后，被告已按约支付租金至2019年1月31日止。2019年6月28日，定海环南街道办事处委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司对涉案房屋进行房屋危险性鉴定。同年7月8日，鉴定机构出具《鉴定报告》，鉴定结论为“金家湾路18-2号房屋危险性鉴定等级评定为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房；建议立即停止使用”。2019年7月22日原告通过短信及邮寄方式，通知被告解除租赁合同，并要求被告腾退搬迁，但被告始终未予理睬，并继续占有使用租赁房屋。原告认为，涉案房屋构成整幢危房，已无法实现租赁协议之目的，为保证被告安全，原告已通知解除房屋租赁合同，解除合同的目的正当。故依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 夏玉龙辩称：一、原告违约在先。答辩人与原告签订的《房屋租赁协议》，约定租期从2016年8月1日至2021年7月31日止。原告于2019年7月18日通知答辩人“租赁房屋是D级危房，整体存在安全不能再使用”，单方面提出解除合同，并要求答辩人三天内搬迁，明显侵害了答辩人的合法权益，违反了《合同法》第九十三条合同约定解除原则；二、答辩人对原告发出的解除合同通知书并未签收。原告称该通知书以快递形式邮寄给答辩人，但答辩人并未签收。相反，早在2019年1月20日，答辩人就已经以书面形式向原告反映承租房屋的质量问题，影响答辩人的实际经营，要求对房屋进行危房鉴定，但原告未予理睬。同年3月9日，答辩人聘请具备专业资质的房屋质量鉴定单位，对承租房屋进行危房检测，鉴定结论为D级危房，答辩人于同年3月14日向环南街道分管企业的刘燕东副主任进行了面对面汇报，对方也未表态。同年7月18日，原告却突然通知终止合同，且不提终止合同的后续补偿等问题；三、原告存在违法出租行为。2016年7月31日，原告在房屋过程中，一直未向答辩人提供合法有效的房屋产权证明，未对房屋进行质量安全检测，违反了《浙江省房屋租赁管理条例》的规定，属违法出租。综上，答辩人认为，原告单方面要求解除合同，主动违约，给答辩人造成经济损失。现答辩人已完成该房屋腾退，因原告违法出租房屋，属无效合同，原告要求答辩人支付租金和占有使用费，缺乏法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求，并要求原告赔偿答辩人经济损失1140241元，其中2016年8月1日至2019年1月31日租金460881元、房屋拍租佣金27000元、搬迁费50000元、危房鉴定费15000元、违约金5000元、设备设施费260360元、房屋装修费322000元，合计1140241元。 夏玉龙提出反诉请求：一、请求法院判决双方签订的《房屋租赁合同》无效，判令环南街道返还反诉原告已经支付的房屋租金共计460881元(其中2016年8月1日至2017年7月31日180000元，2017年8月1日至2018年7月31日185400元，2018年8月1日至2019年1月31日95481元)，并从2016年8月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，支付利息至实际履行之日止；二、判令环南街道赔偿反诉原告拍租佣金27000元；三、判令环南街道赔偿反诉原告为鉴定该房屋支付的鉴定费15000元，房屋评估费3000元，合计18000元；四、判令环南街道赔偿反诉原告设备设施费165850元、装修费277500元，合计443350元（实际按照最终评估价值确定）；五、判令环南街道承担全部诉讼费用。诉讼过程中，夏玉龙变更第四项诉讼请求为：判令反诉被告环南街道赔偿反诉原告设备设施费88828元、装修费166772元，合计255600元。事实与理由：2016年7月31日，反诉原告通过舟山市公信拍卖有限责任公司的拍租形式，与反诉被告签订《房屋租赁协议》，约定：环南街道将位于舟山市定海区房屋，面积350平方米出租给反诉原告使用，租期从2016年8月1日至2021年7月31日止。合同签订后，反诉原告实际租赁至今，环南街道一直以各种理由拒绝提供该房屋的产权证书。据悉，案涉房屋产权为舟山市定海区市政工程有限公司所有。另据了解，金家湾路18-2号房屋350平方米中，有部分属于违章建筑。2019年年初，该房屋的质量问题(墙体脱落、漏水、白蚁等)已经严重影响了反诉原告的实际经营。2019年1月20日，反诉原告以书面形式向环南街道反映该房质量问题，并要求对房屋进行危房鉴定。但环南街道未予理睬。同年3月9日反诉原告聘请中国建筑科学研究院有限公司上海分公司对该房屋进行鉴定，经鉴定，该房屋为D级危房，即“承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，建议停止使用或进行拆除处理”。同年3月14日反诉原告向环南街道分管企业的刘燕东副主任进行了面对面汇报，但对方也没有任何表态或回复，却在同年8月12日突然起诉要求解除租赁合同。根据我国《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，案涉房屋经鉴定为D级危房，属于法律、法规禁止出租的情形，因此双方租赁行为违反了法律、法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，故双方签订的《房屋租赁协议》属无效合同。该案涉房屋被鉴定为D级危房肯定不是短时间内造成的，该房屋长期处于危房状态，环南街道在明知该房屋存在安全隐患的情况下依然对外公开拍租，收取承租人（即反诉原告）高额的租赁费，却让反诉原告承担巨大的风险，严重影响了反诉原告日常经营。现因反诉被告环南街道违约导致合同无效，在合同约定的5年租赁期未届满的情况下，就造成反诉原告停业等经济损失。故反诉原告提起反诉，恳请法院支持反诉原告的反诉请求。 环南街道辩称：案涉房屋原属舟山市定海区市政工程有限公司，后由政府划归答辩人所有，已由反诉原告夏玉龙实际承租使用了二十多年，房屋产权合法明析，不存在违章建筑。2016年7月31日，因政府相关规定，答辩人通过合法招租形式，向社会公开招租，夏玉龙竞租取得继续承租该房屋，双方遂签订了《房屋租赁协议》。拍租时案涉房屋完全符合出租条件，不存在答辩人明知而故意隐瞒房屋是危房的事实。案涉房屋经鉴定目前为D级危房，双方没有异议，但现有证据不能证明在答辩人出租该房屋时已经属于危房，故不能认为租赁合同无效，也没有证据证明答辩人违约。故反诉原告主张合同无效返还租金没有法律依据，也无权要求返还拍卖佣金。至于租赁合同提前解除给反诉原告造成的经济损失，答辩人愿意依法补偿，但对于反诉原告所谓的设备设施费，即评估报告中的机器设备及家电家具费，其实际价值不因提前解除租赁而影响使用，故不属于赔偿范围；关于反诉原告所谓的装饰装修费，答辩人认为无须赔偿。根据法律规定，租赁期届满时，承租人无权要求补偿装饰装修费；租赁合同提前解除时，仅对形成附合的装饰装修根据违约责任进行残值损失的补偿。由于双方是不断续房屋租赁合同，夏玉龙长期承租案涉房屋，本案所涉及的装饰装修部分，早在2016年7月31日《房屋租赁协议》签订之前就已经存在，根据之前的租赁合同约定，该装饰装修部分早已属于出租方所有，并无残值，故无须补偿。即使要补偿，该评估数额明显过高，且应当考虑折旧因素。 本院经审理认定事实如下： 一、双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认。坐落于定海区房屋案涉房屋产权，原属舟山市定海区市政工程公司所有，后因体制改革该房屋移交给本案原告环南街道所有，但未办理产权变更登记。该房屋实际已由夏玉龙连续承租使用了近二十年，一直用于经营“舟山市定海金湾角棋牌室”。2016年7月，经舟山市公信拍卖有限责任公司公开拍租，夏玉龙通过竞租取得继续承租该房屋权利。2016年7月31日，环南街道与夏玉龙再次签订《房屋租赁协议》，约定该房屋由夏玉龙继续承租，协议载明：出租方（甲方）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司，承租方（乙方）夏玉龙，房屋座落：定海区金家湾路18号门—2号，面积约350平方米；租赁期限：租赁期共五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止；租金为每年180000元，第二年起每年环比递增3%；租金支付方式：先付款后租赁，乙方每年应于7月31日前支付本协议约定租金；乙方在缴纳首期房租时，同时需交纳房屋使用押金2000元，该押金待合同履行结束后扣除应扣水电费等费用后归还；乙方租赁期间所发生的水电费、税金、物业管理费等各种费用均由乙方自理，并及时缴付；房屋修缮与使用：乙方在租赁期间负责对房屋的修缮，乙方对租赁房屋需装潢的，费用自理，期满后，除动产部分归乙方外，固定装潢部分均无偿归甲方所有，同时乙方在装潢时不得随意改变原房结构，如确需改变，需经甲方同意并报城建部门批准等内容。协议签订后，夏玉龙按约支付了2019年1月31日前的租金（其中2016年8月1日至2017年7月31日租金180000元，2017年8月1日至2018年7月31日租金185400元，2018年8月1日至2019年1月31日租金95481元）。2019年1月20日，夏玉龙发现案涉房屋存在质量问题和安全隐患，遂向环南街道进行反映，并于2019年3月8日自行委托中国建筑科学研究院有限公司上海分公司对该房屋进行了鉴定。鉴定结论为“该房屋鉴定评级结果为D级，即承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房”，并建议“停止使用或进行拆除处理”。夏玉龙因此支出鉴定费15000元。同年3月14日，夏玉龙再次向环南街道分管领导进行了汇报，但对方未作明确表态。同年6月28日，环南街道委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司再次对涉案房屋进行房屋结构危险性检测鉴定。同年7月8日，鉴定机构出具《鉴定报告》，鉴定结论为“金家湾路18-2号危险性鉴定等级评定为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房；建议立即停止使用”。期间，双方当事人均有终止履行该租赁合同的意愿，但对合同解除后经济补偿等问题未达成一致。环南街道遂诉至本院，要求处理。本案审理期间，经夏玉龙申请，本院委托舟山安润资产评估事务所，对案涉房屋的装饰装修进行评估。经评估，截至2019年9月23日，案涉房屋装饰装修部分市场价值为166800元，室内物品部分市场价值为88800元，合计255600元。夏玉龙为此支付评估费3000元。自2019年9月23日起，夏玉龙未再使用案涉房屋，但未及时办理房屋腾退手续。后双方于2020年1月2日正式办理了房屋腾退手续。环南街道表示，若计算房屋租金或占有使用费，以2019年9月23日作为截止日期。 二、本案争议的事实主要有以下三个方面。 1.双方当事人在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》时，案涉房屋是否已经属于D级危房。环南街道认为，签订该协议时，该房屋状况符合法律规定的出租条件，且夏玉龙一直承租该房屋，对房屋状况完全知悉，原告不存在故意隐瞒，违法出租的情形。夏玉龙则认为，签订该协议时，该案涉房屋已经属于D级危房，早在2016年7月28日，夏玉龙已经向环南街道提出房屋存在质量问题和安全隐患，并有书面报告，环南街道为此还专门拨款30000元，用于维修该房屋。虽然鉴定报告是2019年3月8日作出案涉房屋构成整幢D级危房的结论，但该危房状况不是一天之内形成的，早在《房屋租赁协议》签订时就已经形成，故该房屋租赁协议属无效合同。本院认为，根据现有证据，最早确定案涉房屋“承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房”结论的时间是2019年3月8日。虽然危房状况不是一天之内形成的，但基于案涉房屋长期由夏玉龙承租使用，且通过第三方公开招租拍租形式，确定该房屋由夏玉龙继续承租，双方当事人对房屋的状况都是明确知晓的，目前没有证据证明在签订该房屋租赁协议时，该房屋已经属于D级危房，故夏玉龙仅凭猜测直接推定在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》时，该案涉房屋属于D级危房的主张，不能成立； 2.各方对解除合同的时间意见不一。环南街道认为，已于2019年7月22日通过短信及邮寄方式，通知夏玉龙解除租赁合同，且于当日由夏玉龙本人签收邮件，通知到达日即合同解除之日。夏玉龙则认为，如果法院认定《房屋租赁协议》合法有效，己方在2019年3月14日已口头通知环南街道解除租赁关系，合同解除日期应为2019年3月14日。但环南街道否认夏玉龙在该日期曾作出解除合同的意思表示，认为夏玉龙虽提交了有关危房的鉴定报告，但仍实际使用承租的房屋，未明确表达解除合同的意愿。本院认为，虽然夏玉龙多次向环南街道提出案涉房屋存在安全问题，并在2019年3月14日向环南街道提交了有关危房的鉴定报告，但没有证据表明夏玉龙在当时已经明确表达了其欲解除租赁合同的意思表示，结合夏玉龙实际使用案涉房屋至2019年9月23日止的事实，无法认定夏玉龙在2019年3月14日通知环南街道解除合同。至于环南街道主张自己于2019年7月22日通过短信及邮寄方式，通知夏玉龙解除租赁合同，但其提供的证据并不足以证明夏玉龙收到该解除合同通知书。但环南街道提出诉讼后，夏玉龙已于2019年8月15日收到该诉状及相关材料，结合夏玉龙自称在2019年3月14日已有终止履行该租赁合同的意思表示，故可以认为本案租赁合同已于2019年8月15日解除； 3.案涉房屋现评估的装饰装修部分，究竟是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之前的装饰装修，还是在该协议签订之后新进行的装饰装修。环南街道认为，因案涉房屋一直由夏玉龙承租使用，该装饰装修早在签订协议之前已经存在多年。根据不断续签的内容一致的合同条款约定，合同期满后，动产部分归承租方所有，装饰装修部分无偿归出租方所有，故该装修部分早已属于出租方环南街道所有，不存在所谓的残值。而夏玉龙则认为，该装饰装修是在本次租赁协议签订之后进行的。因案涉房屋存在严重质量问题，早在2016年7月28日，夏玉龙就已经向环南街道提出该质量问题和安全隐患，环南街道为此还专门拨款30000元，用于该房屋整体维修。承租方只有在维修完成后才能进行装饰装修，故现评估的装饰装修部分，是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之后重新进行的装饰装修。现因合同提前终止履行，该装饰装修剩余残值须由出租方赔偿。本院认为，双方当事人均未提供证据证明该装饰装修是在何时进行，但夏玉龙提供了有关案涉房屋存在质量问题的《要求减轻房租和房屋维修补助的报告》（落款时间为2016年7月28日），环南街道承认收到过类似报告，并承认为此专门拨款30000元用于维修该房屋的事实，但对于具体日期是否2016年7月28日不清楚。据此，结合经营性装饰装修一般发生在房屋维修之后进行的生活常理，可以认为夏玉龙的陈述符合客观事实。现环南街道未提供证据证明该装饰装修在本案租赁协议签订之前已属于己方，故可认为现经评估的装饰装修部分，是在2016年7月31日签订《房屋租赁协议》之后进行的装饰装修。 本院认为，环南街道与夏玉龙签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。出租方环南街道已按合同约定交付房屋，承租方夏玉龙在租赁期限内实际使用了所承租的房屋，并按合同约定交付租金至2019年1月31日止，但夏玉龙未按约支付2019年2月1日之日起的租金，其未按约支付租金的原因，主要是因为所承租的房屋存在质量瑕疵。法律规定，出租方在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途。本案原、被告双方各自委托的鉴定机构，所作鉴定结论均为“评定为D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房，建议立即停止使用”。故从合同目的性和保障使用者安全二方面考虑，该房屋租赁合同已不宜继续履行，出租方和承租方均有权要求解除合同。如前所述，已确定本案《房屋租赁协议》于2019年8月15日解除。合同解除后，承租人应返租赁物，并按约支付合同解除之前的租金。现环南街道请求夏玉龙支付2019年2月1日始至合同解除之日止的租金，于法有据，应予支持。但考虑到案涉房屋在2019年3月8日已经鉴定为整幢D级危房，且该危房状况非短时间内形成的，故夏玉龙应付的房屋租金不宜再按合同约定的标准计算，而应酌情扣减。本院综合全案实际，决定酌情减半收取租金。法律还规定，合同解除后承租人继续占用房屋未及时腾退的，出租方有权要求承租方支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。现环南街道请求夏玉龙支付合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，合法合理，可予以支持，但占有使用费标准也应酌情减半。鉴于夏玉龙已于2019年9月23日停止使用该案涉房屋，后双方办理了房屋腾退手续，并确定房屋占有使用费计算至2019年9月23日止。夏玉龙自2019年2月1日起至同年8月15日，租房时间181天，合同解除后占用时间为39天。故夏玉龙应支付环南街道租金47348元（190962元/年÷365天/年×181天×50%＝47348元），应支付环南街道合同解除后至实际腾退日止的房屋占有使用费10202元（190962元/年÷365天/年×39天×50%﹦10202元）。本案房屋租赁合同约定的履行期自2016年8月1日起至2021年7月31日止，现因提前解除合同，客观上给承租人夏玉龙造成了经济损失，夏玉龙亦提出对剩余租赁期内的装饰装修残值损失等经济赔偿主张，但导致本案合同解除的根本性原因，既不是承租方夏玉龙过错，也非出租方环南街道的过错，而是不可归责于任何一方的客观状况，故夏玉龙的损失，应依法按照公平原则，由双方当事人共同分担。根据评估机构的评估报告，综合本案实际，本院酌情确定环南街道补偿夏玉龙装饰装修残值损失120000元。但其室内物品根据合同约定属于动产部分归承租方夏玉龙所有，可由夏玉龙自行处置，不应由环南街道赔偿。考虑到合同提前解除，出租方应给予承租方包括搬迁费在内的相应经济补偿，现夏玉龙主张对方给付搬迁费50000元，但未提供证明该数额的相应证据，本院酌情确定环南街道补偿夏玉龙搬迁费5000元。关于鉴定费，鉴于夏玉龙多次提出房屋存在质量问题和安全隐患，并要求对方进行房屋安全性鉴定，但作为房屋出租方的环南街道未及时采取措施，夏玉龙不得已自行委托鉴定机构进行进行房屋危险性鉴定，而环南街道此后对涉案房屋进行鉴定所得的鉴定结论，与此前夏玉龙自行委托的鉴定结论基本一致。故夏玉龙请求环南街道承担该鉴定费15000元的请求，合法合理，本院予以采纳。夏玉龙垫付的评估费3000元，应由双方当事人共同分担，故环南街道应支付给夏玉龙评估费1500元。对于夏玉龙在本案本诉中，主张环南街道返还已付租金460881元、房屋拍租佣金27000元，和要求环南街道承担设备设施费260360元、违约金5000元，均缺乏相应的事实和法律依据，故本院不予采纳。如前所述，本案房屋租赁合同合法有效，故反诉原告夏玉龙主张合同无效，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。反诉原告夏玉龙基于合同无效所提出的各项诉讼请求，本院也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司与被告（反诉原告）夏玉龙签订的《房屋租赁协议》于2019年8月15日解除； 二、被告（反诉原告）夏玉龙支付原告（反诉被告）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司2019年2月1日至同年8月15日止的房屋租金47348元； 三、被告（反诉原告）夏玉龙支付原告（反诉被告）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司2019年8月15日至同年9月23日止的房屋占有使用费10202元； 四、原告（反诉被告）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司酌情补偿被告（反诉原告）夏玉龙房屋装饰装修损失120000元、搬迁费5000元，合计125000元； 五、原告（反诉被告）舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司支付给被告（反诉原告）夏玉龙房屋鉴定费15000元、评估费1500元，合计16500元； 六、驳回本诉原告舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告夏玉龙的其他诉讼请求； 上述第二至五项应付款互相折抵后，舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司尚应支付夏玉龙83950元，该款于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6978元，减半收取3489元，由原告舟山市定海区环南街道集体资产经营有限公司负担1745元，被告夏玉龙负担1744元。反诉案件受理费11414元，减半收取5707元，由反诉原告夏玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 灯 二〇二〇年二月七日 书记员 胡琴琴