北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1016号上诉人（原审被告）：张毅，男，1981年7月11日出生，汉族，中国信息安全测评中心职工，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：李晓英，女，1983年8月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。张毅、李杰清委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李杰清，女，1967年2月10日出生，汉族，北京景山学校教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐志军，男，1966年12月4日出生，汉族，北京联合大学教师，住北京市朝阳区。上诉人张毅、李晓英因与被上诉人李杰清房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初46170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张毅、李晓英上诉请求：1、请求依法酌减一审判决的违约金数额为5万元；2、诉讼费由李杰清承担。事实和理由：1、张毅、李晓英在房屋出售时对涉案房屋存在案外人户口并不知情，并非刻意隐瞒，过错程度低；2、本案与（2018）京0105民初89401号案件关联密切，张毅、李晓英的过错程度低于上述89401号案件的违约人，在履行上也付出了更多的努力，但却被处以更重的违约责任，有失公允；3、涉案房屋存在的案外人户口并未给李杰清造成实际损失。李杰清辩称：同意一审法院判决，不同意张毅、李晓英的上诉请求。李杰清起诉至一审法院请求：1、判令张毅、李晓英给付李杰清未如期迁出户口的违约金270000元；2、判令张毅、李晓英给付2018年6月25日至2019年3月31日期间的逾期迁出户口超过15日的违约金756000元；3、判令张毅、李晓英给付李杰清一个月的房租7500元;4、判令张毅、李晓英承担本案保全费。一审法院认定的事实：2018年2月7日，李杰清（买受人）与张毅、李晓英（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由李杰清购买张毅、李晓英的涉诉房屋；房屋成交价格为3130000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价2270000元；自本合同签订之日起80日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在房屋所有权转移登记之日起60日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，李杰清与张毅、李晓英、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签署了《补充协议》，约定双方协商一致最晚于2018年5月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续；李杰清从本协议约定的购房款中留存50000元作为户口迁出保证金，在2018年7月1日且满足所有权过户后60日内的条件下支付给张毅、李晓英。2018年3月29日，张毅、李晓英（甲方）、李杰清（乙方）签署了《变更协议书》，约定甲乙双方于2018年4月4日配合缴税完毕，于2018年4月10日前配合过户完毕，于2018年8月1日前腾房且支付乙方一个月房租7500元；本协议一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。《变更协议书》上没有链家公司盖章及签字。2018年4月10日涉诉房屋过户至李杰清名下。经询，李杰清、张毅、李晓英均确认，截至本案法庭辩论终结，房款中的50000元户口迁出保证金现存留于李杰清处，涉诉房屋内尚有案外人刘某某户口在册。审理中，张毅、李晓英举证了（2018）京0105民初89401号民事判决书证实，刘某某系涉诉房屋上一任卖家，为促成解决迁户口问题张毅、李晓英已将刘某某诉至法院。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、常住人口信息查询打印页表等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李杰清与张毅、李晓英签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据合同约定，张毅、李晓英应当在涉诉房屋权属转移之日起60日内办理原有户口迁出手续。涉诉房屋已于2018年4月10日转移登记至李杰清名下，但至今张毅、李晓英未将房屋内的原有户口迁出，已构成违约。张毅、李晓英作为产权人，有责任保障其提供给买受人的涉诉房屋信息具有准确性，所以相对李杰清获知的信息而言，与事实不符系张毅、李晓英自身原因，故张毅、李晓英关于出售时不知道涉诉房屋内有刘某某户口、迁出户口的约定仅指向其家庭内部人员以及未迁出户口并非自身原因的陈述法院均不采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就本案看来，原有户口未迁出确实会给买受人对涉诉房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，对此双方亦是约定了违约金的阶段性计算方法，现结合张毅、李晓英提出计算标准过高的抗辩，针对李杰清未对其因户口问题发生的实际损失予以举证的抗辩，法院参考同类情况的一般性损失程度，兼顾合同履行情况、张毅、李晓英过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌定违约金金额。关于《变更协议书》是否已经生效问题，因《变更协议书》中约定“自各方签署盖章之日起生效”，故没有链家公司签字盖章的情况致使生效条件不满足，法院无理由据此《变更协议书》支持李杰清主张的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、张毅、李晓英于判决书生效之日起十日内给付李杰清截止至二〇一九年三月三十一日的违约金200000元；二、驳回李杰清其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7050.75元，由李杰清负担4901.75元（已交纳），由张毅、李晓英负担2149元（因李杰清已交纳，张毅、李晓英于判决书生效后十日内给付李杰清）。诉讼保全费5000元，由张毅、李晓英负担（因李杰清已交纳，张毅、李晓英于判决书生效后十日内给付李杰清）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在违约金数额的高低问题。对此双方存有争议，张毅、李晓英一方认为，一审判决酌定的违约金数额较高；李杰清一方对于违约金数额未提出异议。对此，本院认为，根据庭审查明的事实，本案是由于房屋买卖过程中户口迁移问题引发的纠纷，在双方签订的房屋买卖合同中，对于涉案房屋内的户口迁出问题做出了明确的约定，但是张毅、李晓英并未按照合同的约定将涉案房屋内的户口全部迁出，违反了合同约定，李杰清请求其承担违约责任，具有相应的合同依据。在本案一审中，张毅、李晓英以约定的违约金过高为由，请求人民法院予以调整，一审法院依其申请，亦在法定范围内依法调低了违约金数额，但是张毅、李晓英依旧主张违约金过高，请求二审法院再予调整。就本案具体情况来看，一审法院的调整幅度已经对张毅、李晓英的权益做出了相应保护，亦在合理范围内，本院对于一审法院依法酌定的违约金数额，予以尊重，不再予以变更。综上，张毅、李晓英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由张毅、李晓英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 张印龙二〇二〇年二月二十五日法官助理 眭 立法官助理 陈亢睿书 记 员 李月明