安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3567号 上诉人（原审原告）：陈静秋，女，1972年9月25日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，经常居住地江苏省南京市江北新区。 委托诉讼代理人：秦亮，男，1971年9月4日出生，汉族，住南京市江北新区。 被上诉人（原审被告）：来安香江置业有限公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区（管委会二楼），统一社会信用代码91341122567540737J（1-1）。 法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司职员。 委托诉讼代理人：张诗语，该公司职员。 上诉人陈静秋因与被上诉人来安香江置业有限公司（以下简称香江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈静秋上诉请求：1.撤销（2019）皖1122民初3609号民事判决；2.判令香江公司尽快按照房屋交付标准和合同约定,整改涉案房屋质量问题,完成涉案房屋交付,配合其办理房屋正式交付后的产权登记等手续；3.判令香江公司按照《商品房买卖合同》第九条和第十五条约定，赔付其逾期交房违约金50000元和产权登记逾期办理违约金45000元,计95000元；4.一、二审诉讼费用由香江公司承担。事实与理由：1.香江公司至今未将案涉房屋交付，一审认定验收合格并取得工程竣工验收备案表即等于交付属认定事实错误，且一审关于房屋不能交付责任在其的认定不能成立，房屋不能交付的原因在于香江公司；2.竣工验收合格取得验收备案表只是开发商售楼前应该具备的法定强制性要求，但不等于完成对其交付，香江公司未与其办理任何交接手续，未提供两书一表，未签署商品房交接单，严重违约；3.一审判决驳回其全部诉讼请求，是否意味其买的房子就此没了；4.一审判决关于如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的表述莫名其妙，请给予合理解释。 香江公司辩称，房屋未能按期交付的原因是陈静秋懈怠收房所致。1.依照合同约定，经验收合格为交房的前提，补充协议中对此明确注明验收合格是指房屋已经通过建设、勘查、设计、施工、监理五个单位的验收，其公司于2013年12月10日已经上述五单位验收合格，并于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站办理了竣工验收备案，完全具备了交房的条件；2.陈静秋于一审中承认接到其公司的交房通知，2013年12月31日未到，在2014年1月22日到现场，但是未收房，为此其公司于2014年7月1日以书面方式向陈静秋发出催收通知，但陈静秋至今一直未于收房，依照正确的收房手续及合同约定，客户收房应先与其公司结清总房款，面积补差款，缴纳公共维修基金等费用，如办理产权登记，应在办理收房手续同时提供缴纳契税、产权工本费等费用的确认手续方可办理。陈静秋既未与其公司办理正常的收房手续，更不可能跳过收房手续办理产权登记手续，据此，责任应由陈静秋自行承担。请求驳回上诉，维持原判。 陈静秋向一审法院起诉请求：1.判令香江公司尽快按照房屋交付标准和规定,整改原有房屋质量问题后,完成同业主的实际交付,配合其办理房屋正式交付后的产权登记等手续；2.按照《商品房买卖合同》第九条和第十五条赔付其逾期交房违约金50000元和产权登记逾期办理违约金42000元(按照逾期2100天计算),计92000元，同时由香江公司承担本次诉讼的全部费用；3.关于逾期交房期间的物业费用包括小区运营由业主承担的其他费用约35000元,全部由香江公司同小区物业管理公司自行协商处理。 一审法院查明：2012年11月4日，陈静秋与香江公司签订《商品房买卖合同》，约定陈静秋购买香江公司开发的南京湾•锦绣香江住宅小区第B1-1栋05号房，主要内容有：一、总房款为991847元，买受人须于签订合同当日付清第一期房款297554元，于签订合同之日起150日内付清第二期房款396739元，于签订合同之日起300日内付清第三期房款297554元。二、除承担约定的违约责任外，买受人逾期付清任何一笔款项的，每逾期一日，出卖人还有权推迟交楼两日。三、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。四、出卖人逾期交房的，买受人如不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。五、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。当日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。合同签订后，陈静秋按约付清了房款。 另查明：涉案楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。同时在竣工验收备案表上载明香江公司已向来安县建筑工程质量监督站提交了市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关备案文件。2013年12月31日,陈静秋未到现场收房。后香江公司于2014年1月22日至24日集中为业主办理收楼手续，陈静秋曾于2014年1月22日到达现场，但未收房。2014年7月1日,香江公司向陈静秋发出催收楼通知书，催促陈静秋尽快办理收楼手续。 一审法院认为：陈静秋与香江公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到在2013年12月31日。根据查明的事实，在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案表，符合交房的约定条件和法定条件。香江公司在2013年12月31日具备了交房条件，陈静秋没有收房，不能归责于香江置业，其所举之证据不足以证明香江公司在2013年12月31日违约没有交房。综上，对陈静秋的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回陈静秋的全部诉讼请求。案件受理费2100元，减半收取1050元，由陈静秋负担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：香江公司是否存在逾期交房的违约行为。 双方当事人于2012年11月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自合同义务。 关于房屋的交付，双方在合同中约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。后双方又签订《补充协议》，对“经验收合格”明确为该房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收；对合同约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。根据上述约定，出卖人交付房屋的最后期限为2013年12月31日，交付房屋的条件是该商品房经验收合格，商品房的交接方式为提前交付房屋的由出卖人书面通知，除此之外，由买受人自行到出卖人处办理房屋交付手续。香江公司提供了《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》相关备案文件，能够证明案涉房屋于2013年12月31日已经验收合格并经备案，符合双方合同约定的交付条件。双方所签合同已对逾期交房违约责任承担前提进行了约定，针对的是房屋不符合相关国家质量标准，未经验收合格的情形，有明确的适用标准；同时合同还约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。而出卖人承担的上述质量保修责任与逾期交房违约责任有所区别，两者不应混淆。本案中，陈静秋提交的房屋交接表及催款函的回复均表明在验房后其一直以房屋存在质量问题为由要求香江公司进行整改，由于案涉房屋已经验收合格，符合交付条件，而陈静秋主张的质量问题并非双方在合同中约定的交付条件，本案无证据证明香江公司在交付期限届满时未满足交付条件而未按合同约定存在逾期交付房屋的违约行为，陈静秋有权就其提出质量问题依据合同约定向香江公司主张进行修复，承担相应质量保修责任，但其若据此不完成房屋交接，进而主张香江公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据。故陈静秋上诉主张要求香江公司对质量问题进行整改后交付并承担逾期交房违约责任的请求不能成立，本院不予支持。根据合同及补充协议的约定，出卖人逾期提供资料报产权登记机关备案，导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人承担逾期办证违约金，出卖人提供资料报产权登记机关备案的期限为商品房交付使用后并所有费用全部交清、办证资料全部提交后的720日，本案既无证据证明房屋未实际交付是香江公司的原因所致，也无证据证明陈静秋已按补充协议约定交清了办证费用、提交了办证资料，故陈静秋关于要求香江公司配合其办证并承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案并不涉及对案涉房屋所有权的确认，因陈静秋要求香江公司承担相关违约责任等诉讼请求不能成立，原审判决驳回陈静秋的诉讼请求并无不当，该判决结果未导致案涉房屋权属发生任何变化，陈静秋关于一审判决结果致其买的房屋没了的上诉主张无任何事实和法律依据。此外，本案一审判决主文无金钱给付内容，一审法院却引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定并在判决书中表述不当，但判决结果并无不妥，应予维持。 综上，上诉人陈静秋的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元，由上诉人陈静秋负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年二月二十四日 书记员  吴敬 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。