安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终722号 上诉人（原审原告）：合肥圣洁物业管理有限公司，住所地合肥市高新区习友路1678号圣联.香御公馆3幢2701。 法定代表人：胡凯，总经理。 委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许业梅，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董健，男，1989年3月1日出生，汉族，住肥东县。 上诉人合肥圣洁物业管理有限公司因与被上诉人董健物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院(2019)皖0122民初7306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 合肥圣洁物业管理有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判董健支付合肥圣洁物业管理有限公司物业服务费7539元（2015年1月3日到2019年12月31日）或将本案发回重审；二、本案诉讼费用由董健负担。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误、程序违法。一、原审法院认定“合肥圣洁物业管理有限公司为肥东县圣联东方早城提供的物业服务存在一定的瑕疵，未尽到管理维护义务”属于认定事实不清。1、物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，更不能证明董健的整个欠费期间内，照片或者视频反映的问题是长期存在的。2、涉案小区并未出现小区内的公用部分及公用设施等部分不能使用或者有损坏未维修等情况，涉案小区某些区域出现私拉电线及在绿化上晾晒衣物等现象，此类问题与某些业主的自身行为有关，而非合肥圣洁物业管理有限公司提供服务不到位所致。3、董健仅在交房时交纳了物业费，之后一直欠费，原审法院认定合肥圣洁物业管理有限公司在董健的整个欠费期间的服务均是存在瑕疵没有任何证据能够证明，此部分事实认定不清。二、原审法院根据合同法一百零七条判决合肥圣洁物业管理有限公司承担房屋漏水损失属于适用法律错误。董健购买房屋与开发单位形成买卖合同关系，应当由开发单位根据买卖合同约定及相关法律规定承担维修义务。合肥圣洁物业管理有限公司不是买卖合同一方当事人，对于房屋质量问题没有维修义务。从原审庭审查明情况来看，合肥圣洁物业管理有限公司已经履行了协调义务，开发单位已经对董健房屋进行了维修，未能修复的责任也不应当由合肥圣洁物业管理有限公司承担。三、原审法院强制要求调解，程序违法。四、原审法院存在同案不同判的情形。1、合肥圣洁物业管理有限公司查阅了原审法院2014年至2019年在裁判文书网上公布的判决书，在其判决物业服务合同纠纷的判例中并没有判决物业费打折的先例。2、涉案小区的缴费率达到90%左右，仅仅有少部分业主拒绝缴纳物业服务费。不缴纳物业服务费却与其他缴费业主同等享受物业企业的服务，侵害的是其他缴费业主的利益。原审判决如发生法律效力，必然导致小区绝大多数业主纷纷效仿，因为拒缴物业费能够获得利益，整个小区管理必然陷入混乱。3、合肥圣洁物业管理有限公司连同董健同时起诉了有二十户业主，该二十户业主共同问题均为家中漏水未能修复。就该问题合肥圣洁物业管理有限公司多次与开发单位联系，开发单位给予的回复为：已将施工单位的质保金扣留未付，建议业主通过诉讼确定损失，再从质保金中支付。合肥圣洁物业管理有限公司告知了漏水业主，但大家均不愿意到法院诉讼，而是采取拒缴物业费的方式来进行对抗。 董健辩称，合肥圣洁物业管理有限公司工作上严重不作为，违反了物业相关法律规定，未经业委会同意擅自更改小区绿化等用于经营投放，物业卫生差，安保措施不作为，小区消防设施损坏严重，消防通道不畅通。从购房至今，房屋漏水严重，一直未上门解决。 合肥圣洁物业管理有限公司向一审法院起诉请求判令：一、董健支付合肥圣洁物业管理有限公司自2015年1月3日到2019年12月31日期间的物业服务费7539元，并支付逾期付款滞纳金1000元，合计8539元；二、董健承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：合肥圣洁物业管理有限公司为肥东县东风大道与和平路交口圣联东方早城前期物业服务企业，为该小区业主提供物业服务至今。董健为圣联东方早城小区2幢803室业主，房屋建筑面积为95.7㎡,合同约定合肥圣洁物业管理有限公司按照每月每平方米1.3元收取物业服务费。董健自2015年1月3日起一直没有缴纳物业服务费。本案中董健房屋有漏水现象，和物业沟通维修问题，但一直没修好。 一审法院认为，合肥圣洁物业管理有限公司与董健签订的《前期物业管理服务协议》对双方均具有约束力。合肥圣洁物业管理有限公司作为肥东县圣联东方早城小区的前期物业服务公司，为该小区提供物业管理服务至今，董健作为该小区业主，在接受和享有了合肥圣洁物业管理有限公司提供的持续物业服务后，理应缴纳相应的物业费用，故合肥圣洁物业管理有限公司主张董健支付物业管理费的诉请，符合法律规定，该院依法予以支持。但合肥圣洁物业管理有限公司在肥东县圣联东方早城区提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全尽到管理维护义务，结合整个小区物业服务质量，酌定董健应缴纳的物业费为合同约定的80%为宜。再考量本案具体情况，由于董健房屋漏水一直未维修好，酌定合肥圣洁物业管理有限公司补偿200元。综上，董健应缴纳自2015年1月3日计算至2019年12月3日的物业费为5672元（95.7×1.3×59×80%-200）。合肥圣洁物业管理有限公司诉请滞纳金，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、董健于判决生效后十日内给付合肥圣洁物业管理有限公司物业管理费5672元；二、驳回合肥圣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由合肥圣洁物业管理有限公司负担。 二审期间，当事人均未提交新证据。 对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主均具有约束力。合肥圣洁物业管理有限公司作为案涉小区的物业服务企业已经按照前期物业服务合同的约定为董健等业主提供了物业服务，董健应按约履行交纳物业服务费的合同义务。因合肥圣洁物业管理有限公司提供的物业服务存在一定瑕疵，且未完全尽到管理维护义务，故一审法院在酌定董健支付合同约定的80%物业费的同时，驳回合肥圣洁物业管理有限公司的滞纳金诉请，并无不当。但一审法院计算董健应予交纳2015年1月3日至2019年12月3日的物业费与合肥圣洁物业管理有限公司一审诉讼请求不符，且无事实和法律依据，本院予以纠正。根据董健的欠交物业费的起始时间，结合合肥圣洁物业管理有限公司一、二审诉请，董健应交纳自2015年1月3日至2019年12月31日的物业费为5965元[（95.7×1.3÷30×28+95.7×1.3×59）×80%]。 另，董健辩称其因房屋漏水造成的损失与本案不属于同一法律关系，且董健一审并未就此损失提起反诉，故一审法院酌定由合肥圣洁物业管理有限公司补偿董健该项损失于法无据，就该部分损失董健可向有关责任主体另行主张。 综上所述，合肥圣洁物业管理有限公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分不清，处理结果有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7306号民事判决； 二、董健于本判决生效后十日内给付合肥圣洁物业管理有限公司物业服务费5965元； 三、驳回合肥圣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，均由董健负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 程亚娟 审判员 张 健 二〇二〇年二月二十七日 法官助理宋知龙 书记员张哲慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。