湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0781民初1037号 原告：津市市共祥羽毛球中心有限公司，住所地津市市工业集中区孟姜女大道59号（中宝食品有限公司院内）。 法定代表人：胡勇明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田裕林，湖南津正律师事务所律师。 被告：湖南中宝食品有限公司，住所地津市市嘉山工业新区嘉山大道。 法定代表人：丁东林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪辉，湖南鼎鸣律师事务所律师。 原告津市市共祥羽毛球中心有限公司（以下简称共祥公司）与被告湖南中宝食品有限公司（以下简称中宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告共祥公司的委托诉讼代理人田裕林，被告中宝公司的委托诉讼代理人汪辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》；2.被告返还原告租金357480元；3、被告赔偿原告损失693221元。事实和理由：2016年7月1日，被告将已设立抵押权、且被福建省泉州市中级人民法院(以下简称泉州中院）查封的工业厂房租赁给原告并与之签订租赁期为五年的《厂房租赁合同》，每年租金108000元。合同签订时，被告未告知原告该租赁厂房为工业用房，也未告知该厂房已设立抵押权，且于2016年5月10日被泉州中院查封的事实。合同签订后，原告为开设羽毛球馆，投资70余万元进行装修和购置相关设备开业营运。2017年5月底，津市高新区管委会下发《限期整改通知》，以被告工业用房租给原告商业经营收取租金，违反了相关法律为由，要求双方解除《厂房租赁合同》，原告得知后要求与被告解除合同并赔偿损失。被告将《限期整改通知》提供给原告并称出现问题由被告负责。因原告投入了巨额资金，出于无奈也就不了了之，但给原告经营造成了负面影响。2019年7月，泉州中院，福建泉州云峰资产拍卖有限公司在原告租赁的厂房外分别张贴了《公告》和《拍卖公告》，并限占用人（原告等）于2019年9月18日前迁出占用的建筑物。原告得知后，一是与被告交涉，二是向泉州中院提出异议。后该院裁定回复，原告才知被告出租的是设立了抵押权，且被法院查封的标的物。综上，被告隐瞒租赁物为工业用房、已设立抵押权并被法院查封的事实，将有可能不得商业经营，抵债给他人的不确定标的物租赁给原告，致使原告为了经营的巨额投资全部受损。依照《合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，请求撤销双方签订的《厂房租赁合同》，并返还租金和赔偿损失。因双方协商未果，故提起本案诉讼。 被告辩称，原告不享有合同撤销权，即使享有合同撤销权，其行使撤销权也应在2018年5月之前起诉。抵押物、查封房屋出租没有违反法律强制性规定；原告工作人员范某于2019年7月10日以经营不景气为由向被告提出解除租赁合同，并要求宽限2个月时间，即原告提出解除合同时间是在泉州中院拍卖租赁物前，且原告是在合同解除并将设施搬离后知道租赁物查封拍卖并提起本案诉讼，属乱用诉权；原告已经使用租赁物3年多，现要求全额返还租金没有法律依据；原告提供的损失证据不真实。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、营业执照，证明原告诉讼主体资格；2、厂房租赁合同，证明双方签订合同时间及租赁关系；3、租金收据，证明被告收取原告租金357480元；4、限期整改通知、公告、拍卖预告，证明租赁物系工业用房、法院查封物、法院发出了拍卖公告；5、执行异议申请书、执行裁定书，证明本案租赁物设置了抵押权且被泉州中院查封，原告提出执行异议，泉州中院裁定驳回异议；6、损失凭证、合同付款凭证，证明原告损失。 被告针对抗辩主张提交了如下证据：1、厂房租赁合同，证明2019年7月，原告已违反合同约定，原告股东易辉玲爱人范某找到被告要求解除合同；2、委托付款通知书，证明原告延期交付租金，被告下达付款通知书；3、股东（发起人）出资情况，证明原告4个股东；4、股东发起人投资者情况，证明原告另外选择地点成立了公司，其中含原告的一名股东易阿红；5、录音光盘及文字整理资料，证明2019年7月10日，范某和李任斌找到王某要求提前解除合同并宽限租金，双方达成了合意，租赁关系已提前解除；6、证人王某、邱某、钟某的出庭证言，证明2019年7月范某曾与一男子前往丽景豪庭与王某商讨解除租赁事宜；7、微信截图、转账凭据，证明原告股东易辉玲向王某缴纳租金；8、房屋所有权证复印件，证明被告对出租房屋享有所有权。 本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据（原告提交证据1、2；被告提交的证据8），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3、4、5，被告对其关联性有异议。本院认为，被告对证据3、4、5的真实性无异议，对其真实性本院予以确认。证据6，被告对其真实性有异议，并认为即使合同可以撤销，原告要求被告全额赔偿投入也没有法律依据。本院认为，该部分证据其中羽毛球馆地面改造预算报价单有二份且项目名称存在雷同，因原告未提交其他证据证实羽毛球馆地面改造工程是否按预算报价单全部予以实施，故本院按照原告向销售合同签订方常德市锦安体育工程建设有限公司实际支付金额计算其地面改造投入资金。其中常德市锦安体育工程建设有限公司于2016年5月1日出具金额为330990元的收款收据，该票据形式要件不合法，无法确认其真实性，本院不予确认。同理，按照原告提交的有效证据，本院确认原告投入体育器材、技术维护、技术服务、电力安装、临时接电费用。对原告主张的其他投入因未提供有效票据，且票据出具人未出庭作证，本院不予确认。 被告提交的证据1，原告质证对其真实性无异议，但对关联性及被告举证目的有异议。本院认为，原告认可该证据真实性，对其真实性本院予以确认。证据2，原告对被告举证目的有异议。本院认为，原告对该证据真实性未提出异议，对其真实性本院予以确认。证据3、4，原告对其关联性有异议。本院认为，原告未对其真实性提出异议，对该部分证据的真实性本院予以确认。证据5，原告质证有异议。本院认为，该证据系孤证，不能仅凭该证据确认双方租赁合同已解除，对该证据证明效力不予确认。证据6，原告认为王某出庭证言不具有真实性，且其是被告公司人员，也是本案租赁合同签订人，与本案有利害关系。认为邱某系被告公司财务人员，其与被告有利害关系，出庭证言也不真实。认为钟某出庭证言内容仅陈述范某去过被告公司，但其并不知道谈话内容。本院认为，该部分证据不能达到被告以此证明原、被告租赁合同已经解除的证明目的，对其证明效力不予确认。证据7，原告认为该部分证据仅能证明向被告缴纳租金的事实。本院认为，原告质证意见成立，本院予以确认。 诉讼中，被告书面申请本院向证人范某、李任斌调查相关案件事实，本院准许。对本院向范某、李任斌制作的调查笔录，原告认为其不清楚二份调查笔录的内容是否真实。被告认为二份调查笔录的内容不真实。本院认为，二份调查笔录的内容不能证明原、被告租赁合同于2019年7月10日已经解除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》约定，被告将其所有的位于津市市工业集中区（中宝食品）厂房租赁给原告使用。租赁物包租给原告用于羽毛球馆经营，租赁期5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止，厂房交付使用时间为2016年4月1日，免租期为90天。租金采取每年递增方式，第一年租金为每月每平方米3元，每月租金9000元，第二年起每年按上一年租金每月每平方米增加10%计算，租金递增每月每平方米封顶5元。租金采取先付费后使用的原则，租金为每一年支付一次，本合同签订当天原告需支付第一年租金108000元。第二年起租金支付日期为上一年到期日的前三个月内。合同签订后，原告分别于2016年8月29日、2017年5月9日、2017年7月12日（二笔）、2018年7月14日分五次向被告支付租金共计357480元。2018年6月30日，被告曾向原告发出委托付款通知，要求支付第三年租金至王某账户。 原告公司共有4名股东（胡勇明、易辉玲、易阿红、杨淑珍）。2016年2月8日，原告法定代表人胡勇明与常德市锦安体育工程建设有限公司签订《销售合同》约定，羽毛球场地器材及报价（清单及报价见表格附1），该合同第七条说明，如实际铺装场地所需产品面积与合同所签产品面积不符，按实际场地所需产品面积计算。原告提交了二份津市市羽毛球馆地面改造预算报价单。2016年4月8日、4月13日、6月4日、7月25日、2017年6月8日易辉玲分五次向谭景安（《销售合同》签订方常德市锦安体育工程建设有限公司的代理人）工商银行账户转款共计290000元，2016年12月22日、2017年3月31日原告分二次向谭景安同一银行账户转款共15000元。另原告支付技术维护费、技术服务费1780元，胡勇明支付电力安装费、临时接电费3000元，范某（易辉玲丈夫）向石家庄英利体育用品有限公司二次支付货款共70693元。 2017年5月26日，津市高新技术产业开发区管理委员会向被告发出《限期整改通知》，主要内容为：中宝公司于2013年依法取得位于津市孟姜女大道西侧的两宗国有土地使用权，土地证号分别为津国用（2013）第669号、津国用（2013）670号，批准用途为工业。经查，中宝公司未经批准，擅自将土地证津国用（2013）第669号地块上修建的部分建筑物改作商业用途，租赁给共祥公司开办羽毛球场馆，收取租赁费用，违反了法律规定。限中宝公司在接到本通知后15个工作日内自行解除租赁合同。逾期未改正，津市高新技术产业开发区管理委员会将会同相关部门依法追缴土地出让金或无偿收回土地使用权。 落款时间为2019年7月18日的泉州中院公告，主要内容为，（2016）闽05民初61号民事判决已发生法律效力，本院在执行过程中，依法查封湖南中宝食品有限公司提供的抵押物即位于湖南省津市（工业园）的土地（权属证号：津国用（2013）第669号、670号）及湖南省津市市嘉山工业新区嘉山大道（中宝食品）的房产（权属证号；津房权证监南字第××号、00××88号、00××89号），且已完成评估程序，准备拍卖。现责令被执行人及其他占用人于2019年9月18日前迁出占用的建筑物，逾期不履行，本院将依法强制执行。 落款时间为2019年7月18日的福建泉州云锋资产拍卖有限公司拍卖预告，主要内容为，近期将在泉州中院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。拍卖标的：湖南宝达房地产开发有限公司名下址在湖南省津市市工业园的商住用地土地使用权。土地面积16077.10平方米。 2019年7月，原告在租赁场所发现泉州中院的腾退公告及泉州云锋资产拍卖有限公司的拍卖预告后，向泉州中院提出执行异议申请，要求该院强制执行中宝公司房产应保护共祥公司合法权益。同年8月12日，泉州中院作出（2019）闽05执异96号执行裁定，该裁定书主要内容为，共祥公司提交的《厂房租赁合同》，虽然约定厂房交付使用时间为2016年4月1日，但其签订日期为2016年7月1日，而该《厂房租赁合同》租赁的涉案房产于2013年6月25日设立抵押权，于2016年5月10日被本院查封，该《厂房租赁合同》签订于涉案房产设立抵押权及被人民法院查封之后，共祥公司主张的租赁权不能对抗在先登记的中信银行泉州分行享有的抵押权，其阻止移交租赁的涉案房产的请求权不能获得人民法院的支持。中信银行泉州分行享有的抵押权应受法律保护。本院依法对已查封的涉案房产完成评估并准备拍卖，依法公告并责令被执行人及其他占用人迁出占用的建筑物并无不当。共祥公司的异议理由和请求缺乏法律依据，依法予以驳回。 诉讼中，本院分别向范某、李任斌（易阿红丈夫）制作了调查笔录。范某、李任斌均陈述其没有代表原告向王某提出解除租赁合同。 诉讼中，经本院释明，被告表示若双方租赁合同被法院判决撤销，其要求按照合同被撤销的相应法律后果处理本案。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是原、被告于2016年7月1日签订的《厂房租赁合同》应否撤销；二是原告请求返还租金是否合法有据；三是本案如何处理。 关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，原、被告双方于2016年7月1日签订《厂房租赁合同》时，被告没有将涉案租赁物（厂房）设置抵押并被泉州中院查封的事实告知原告，属于隐瞒重大事项，构成欺诈。原告在签订《厂房租赁合同》时对涉案房屋的诉讼情况在客观上无法知晓，该《厂房租赁合同》应予撤销，且原告行使合同撤销权未超过法律规定的1年期限。因此，对原告要求撤销双方签订的《厂房租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告主张泉州中院拍卖本案租赁物前，租赁合同已经协商解除，无事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律司法解释规定，房屋租赁合同无效，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准。本案中，原告实际使用租赁物厂房三年，向被告交付的租金期限亦为三年，原告向被告支付的租金与应当向被告支付的房屋使用费相当，故被告无需向原告返还租金。对原告要求被告返还租金的诉讼请求，因无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因折除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告对原告租赁厂房开设羽毛球馆是明知的，对原告设立羽毛球馆投入装饰装修物的行为未提出过异议。因此，本院认定原告对租赁物的装饰装修行为，被告是知悉和默许的。现双方租赁合同被撤销，依该合同取得的财产应予返还，故原告应将租赁房屋交还被告。因装饰装修造成原告的损失应依据上述法律规定处理。但因原告所举证据不能证明羽毛球馆的装饰装修物是否与租赁房屋全部形成附合物，也不能证实形成附合装饰装修物的现存价值，原告亦未向本院申请对附合装饰装修物的现值进行评估鉴定，致使本院无法认定附合装饰装修物尚存的实际价值，原告对此应承担举证不能的法律后果。此后如有新的证据，可依法另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条规定，判决如下： 一、撤销津市市共祥羽毛球中心有限公司与湖南中宝食品有限公司签订的《厂房租赁合同》； 二、津市市共祥羽毛球中心有限公司应于本判决生效后30日内，将其占用位于津市市嘉山工业新区嘉山大道（中宝食品）的厂房交还给湖南中宝食品有限公司； 三、驳回津市市共祥羽毛球中心有限公司要求湖南中宝食品有限公司返还租金的诉讼请求； 四、驳回津市市共祥羽毛球中心有限公司要求湖南中宝食品有限公司赔偿损失的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14256元，由津市市共祥羽毛球中心有限公司负担7128元，湖南中宝食品有限公司负担7128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  于海燕 人民陪审员  刘清华 人民陪审员  宋湘平 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  贺 博 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。