江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11108号上诉人（原审被告）：卢建国。上诉人（原审被告）：吴江特艺纺织后整理厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇南三环路82号。投资人：卢建国，该厂厂长。两上诉人共同委托诉讼代理人：戴芳芳，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。两上诉人共同委托诉讼代理人：严正华，苏州市吴江区盛泽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邹永星。委托诉讼代理人：毕嘉露，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。上诉人卢建国、吴江特艺纺织后整理厂（以下简称特艺厂）因与被上诉人邹永星房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢建国、特艺厂上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人堆放生产资料的过道，并非厂区主通道。消防部门认定的通道上的搭建物均不符合消防安全规范，构成消防安全隐患，该搭建物并非上诉人搭建。消防工作人员提出的安全隐患针对的是搭建物，而不是通道堆放生产资料的行为。另外，是否构成安全隐患，不能仅凭消防工作人员的主观口头判断就能确定。上诉人足额支付租金，签订租赁合同目的已经实现。在履行租赁合同过程中未出现任何安全事故，堆放资料的地方已经清理完毕。补充条款中的约定内容不能作为解除合同的依据。邹永星二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。邹永星向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同，原审被告立即迁出苏州市吴江区厂房（园区路2888号原金昌纺织）；2.两原审被告支付违约金30000元（以保证金100000元为基数，按每天千分之一的利率自2018年7月9日暂计算至2019年5月8日，实际以合同解除之日为准）；3.由原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年2月6日，邹永星通过网络公开竞价的方式竞得原吴江市金昌纺织有限公司所有的位于苏州市吴江区的房地产（以下简称涉案厂房）。2018年5月17日，邹永星就涉案厂房办理不动产权属登记，不动产权证书号为（2018）苏州市吴江区不动产权第9034948号。2018年3月28日，邹永星（甲方、出租方）与卢建国、特艺厂（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于吴江区原金昌纺织）厂房租赁于乙方使用，出租建筑面积为厂房约3064平方米、中间过道约360平方米、办公楼约270平方米，合计3694平方米。甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已向乙方出示该厂房的房地产权利证等手续。合同第二部分关于房屋交付日期和租赁期限部分约定：乙方确认已对租赁厂房及相关所有附属设施进行了查验，并同意按租赁物及设施的现状承租，同意租赁物的交付时间为2018年2月6日；合同约定的租赁期限为5年，自2018年4月6日起至2023年4月5日止，其中2018年2月6日起至2018年4月5日止为免租期。合同第三部分关于租金、保证金及支付方式部分约定：1.该厂房中（1）2幢厂房租赁前2年每平方米建筑面积租金为人民币180元，即前2年年租金计人民币551520元，第3年起每年递增5%，即第3年年租金计人民币579096元、第4年年租金计人民币608050.8元、第5年年租金计人民币638453.3元；(2)中间过道租赁前2年每平方米建筑面积租金为人民币100元，年租金计人民币36000元，第3年起每年递增5%，即第3年年租金计人民币37800元、第4年年租金计人民币39690元、第5年年租金计人民币41674.5元；(3)办公楼租赁前2年租金计人民币30000元/年，第3年至第5年递增1万，即年租金计人民币40000元；(4)该租金所产生的相关税费由乙方承担。2.本合同签订同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金10万元，作为乙方履行本合同的保证，租赁期满，乙方如无任何违约行为，在乙方将租赁厂房交回甲方十五个工作日内，甲方将保证金余款无息返还乙方。3.乙方在合同签订一周内，支付第一期一年租金617520元，以后房租一年一付，每期房租需在房租到期日提前三个月支付。……。5.当保证金不足时，乙方必须在甲方送达有关缴纳通知后5日内补足，否则，每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳金额千分之一的违约金，逾期15日仍未补缴或补齐的，为乙方违约，甲方除有权采取停水停电等措施外，还有权解除本合同且不承担任何责任。合同第九部分关于解除合同的条件部分约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）…；（二）…；(三)甲方发现乙方未按有关安全规定或本合同约定及要求认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。合同补充条款第2条约定，主通道及消防通道要保持畅通，四周消防通道内不得存放库存、颜料、杂物等物品以保证消防通道的畅通及厂区安全。《租赁合同》另附租赁区域图一份。《租赁合同》签订后，卢建国于2018年4月17日、2018年5月11日、2018年5月26日、2018年6月7日分四次向邹永星支付了第一年的租金合计617520元。2018年7月3日，邹永星的工作人员通过微信方式向卢建国催交100000元保证金，卢建国至起诉之日未缴纳。2019年1月28日、2019年1月31日，邹永星的工作人员通过微信方式向卢建国催交第二年的租金，卢建国于2019年2月1日、2019年2月2日分二次向邹永星支付了第二年的租金合计617520元。2019年6月17日，邹永星在涉案厂房大门处张贴《限期整改通知》，载明近期出租人发现涉案厂房的主要消防通道被承租人堆放了大量杂物、颜料、染布等，并已达到堵塞消防通道的程度，承租人的行为违反了《租赁合同》补充条款2条的约定，要求承租人应在3日内消除消防通道内堆放的物品，保持消防通道通畅，如逾期拒绝整改或整改不力，将履行出租人监督职责，依法处理。同日，邹永星向卢建国邮寄上述《限期整改通知》，卢建国通过门卫于2019年6月18日签收。案件审理过程中，一审法院工作人员于2019年7月10日至涉案厂房现场勘察，发现涉案厂房中间过道与厂房四周通道内存在生产设备、生产资料的堆放情况，堆放情况同邹永星于2017年6月20日提交的2019年6月17日拍摄的现场照片及2019年7月10日提交的2019年7月8日录制的现场视频显示的堆放情况基本一致，未有变动。2019年8月23日，一审法院工作人员及消防部门工作人员至涉案厂房现场联合勘察，厂房中间过道及厂房四周通道内生产设备、生产资料堆放情况未有明显改变，消防部门工作人员明确表示厂房中间过道及厂房四周通道均为消防通道，通道上的搭建物均不符合消防安全规范，构成消防安全隐患。以上事实，有邹永星提交的不动产权证书、《租赁合同》、微信聊天记录截屏打印件、租金支付明细、照片、视频，一审法院现场勘察拍摄的照片等证据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，涉案租赁合同关系合法有效，双方当事人在合同签订后行使合同权利的同时也应全面履行合同义务。邹永星认为原审被告未支付保证金，经邹永星催交后仍未支付，违反了合同的约定，收取保证金目的为保证原审被告履约，原审被告的行为导致邹永星多次未能向原审被告及时收取租金，邹永星有权要求解除合同。另邹永星在发现原审被告租赁的厂房存在安全隐患、消防通道堵塞后书面要求原审被告整改，原审被告拒不整改且也不具备整改条件，原审被告放任邹永星所有的租赁物处于极其危险的境地且无法从根本上消除，原审被告的行为既违反了合同的约定也属于根本违约，邹永星亦有权要求解除合同。对于原审被告未支付保证金的行为，一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。订立租赁合同的主要目的在于承租人使用租赁物,出租人收取租金。因支付保证金非原审被告在《租赁合同》中的主要义务,未支付或延迟支付保证金不能导致合同目的不能实现，故该情形不属于法定解除的情形。合同法第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”本案中,邹永星享有的约定解除权行使期限,既无法律规定又无当事人约定,且邹永星也未就原审被告未缴纳保证金解除合同进行过催告,属于合同法第九十五条未作规定的情形。合同约定的解除条件成就后，有解除权的一方当事人可以选择行使合同解除权,亦可选择要求继续履行合同,但解除权人只能择其一而行之,否则将使双方当事人的合同法律关系处于一种不稳定状态,不利于维护市场秩序和保障交易安全。如果在合同约定的解除权条件成就后,解除权人仍然要求对方继续履行合同或以自己的行为表明双方继续履行合同,则意味着其用默示的方式放弃了已经成就的解除权，且该解除权一经放弃,不得再以相同理由行使。原审被告未按照合同约定支付保证金，在催交后亦未支付的情况下，邹永星于2019年1月28日向原审被告催交租金，原审被告也实际支付了租金，这表明虽然合同约定的解除权事由已经发生,但合同双方当事人均在以实际行动继续积极履行合同，而邹永星在此情况下以起诉的方式行使合同解除权,显然与双方积极履行合同的行为相悖,也与双方的合同预期不符，故一审法院对于邹永星以原审被告未支付保证金为由要求解除合同不予支持。对于原审被告在租赁厂房通道内堆放生产设备、生产资料的行为，涉案厂房的中间过道及厂房四周通道均为消防通道，根据“谁主管谁负责”的消防安全管理工作的原则，原审被告租赁使用涉案厂房，对涉案厂房的消防安全管理负有直接责任，原审被告以消防通道上的搭建物均为历史遗留，原审被告在消防通道内堆放生产设备、生产资料未有消防职能部门提出整改建议或处罚为由抗辩原审被告的行为不违反合同补充条款的相关约定，一审法院不予采纳。一审法院认定原审被告在涉案厂房通道内堆放生产设备、生产资料的行为违反了合同关于“主通道及消防通道要保持畅通，四周消防通道内不得存放库存、颜料、杂物等物品以保证消防通道的畅通及厂区安全”的约定，且经邹永星书面通知整改，原审被告拒不整改，已达到双方约定的解除合同的条件，一审法院对于邹永星要求解除合同的诉讼请求予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，邹永星于2019年5月14日以原审被告逾期未缴纳保证金为事实与理由起诉要求解除合同，原审被告于2019年5月17日收到诉状副本，邹永星于2019年6月17日在涉案厂房大门处张贴《限期整改通知》要求原审被告于三日内进行整改，原审被告逾期未作整改，但该《限期整改通知》未有解除合同的意思表示。2019年7月10日，邹永星增加诉请事实，认为涉案厂房消防通道堵塞，原审被告经通知未整改，邹永星有权主张要求解除合同，故一审法院认定《租赁合同》的解除时间为2019年7月10日。对于邹永星主张的违约金，双方合同约定“当保证金不足时，乙方必须在甲方送达有关缴纳通知后5日内补足，否则，每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳金额千分之一的违约金”，2018年7月3日，邹永星的工作人员通过微信方式向卢建国催交100000元保证金，卢建国在收到通知后未缴纳，现邹永星主张要求违约金30000元（以保证金100000元为基数，按每天千分之一的利率自2018年7月9日暂计算至2019年5月8日，实际以合同解除之日为准），原审被告抗辩违约金标准过高。一审法院认为，涉案合同关于逾期缴纳保证金违约金的计算标准过高，同时考虑到保证金非邹永星租金收益的性质，一审法院酌定为以100000元为基数，自2018年7月9日起至2019年7月10日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，为8624元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，一审法院判决如下：一、邹永星与卢建国、吴江特艺纺织后整理厂之间就位于苏州市吴江区的厂房签订的《租赁合同》于2019年7月10日解除；二、卢建国、吴江特艺纺织后整理厂应于本判决生效之日起十日内搬离位于苏州市吴江区的厂房；三、卢建国、吴江特艺纺织后整理厂应于本判决生效之日起三十日内支付邹永星违约金8624元（如采用转账方式支付，请汇入邹永星指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）；四、驳回邹永星的其余诉讼请求。案件受理费21230元，由卢建国、吴江特艺纺织后整理厂负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人关于合同解除条件的约定，符合公平自愿原则，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据一审法院工作人员及消防部门工作人员现场勘察，可以认定涉案厂房中间过道及厂房四周均为消防通道。卢建国、特艺厂在消防通道上堆放生产设备、生产资料，危及消防安全，经邹永星通知整改后未能在合理期限内及时予以清理，一审法院工作人员两次现场勘察均予以确认。一审法院认定卢建国、特艺厂堵塞消防通道存在安全隐患且经邹永星通知后拒不整改构成根本违约，邹永星要求解除涉案租赁合同符合双方当事人约定解除条件正确。综上所述，卢建国、特艺厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21230元，由卢建国、特艺厂负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月十二日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。