贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初11873号原告：遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路57号。法定代表人：李民，总经理。委托诉讼代理人：陈美，员工。委托诉讼代理人：景秀清，员工。被告：遵义苹果装饰设计工程有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区北京路57号。法定代表人：李林青，总经理。原告遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司（以下简称中建四局第三房开公司）诉被告遵义苹果装饰设计工程有限公司（以下简称遵义苹果装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理；依法适用简易程序公开开庭进行审理；原告中建四局第三房开公司委托诉讼代理人陈美、景秀清到庭参加诉讼，被告遵义苹果装饰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告中建四局第三房开公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠原告截止2018年5月3日的租金322220元及滞纳金（以欠付租金为基数从欠付之日起按民间借贷年利率24%标准支付原告利息至付清之日止，最高额以租金322220元的30%即96666元为上限，计算至起诉之日即2019年11月7日为96666元）；2、判决被告支付原告在2018年1月至6月期间为其垫付的物管费20020.60元、电费9932.50元，合计29953.10元，并以该金额为基数按民间借贷年利率24%为标准支付利息；3、本案诉讼费、公告费、保全费的由被告承担。其主张的事实及理由为：2014年7月23日，原、被告签订中建大厦四层《写字楼租赁合同》（合同编号：建四三房字××号），约定原告将其中建大厦四楼共计1632.70平方米房屋出租给被告使用；合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，同年9月21日，被告称租用房屋面积过大，向原告申请推掉部分房屋，同年10月14日，双方达成一致意见并签订《补充协议（一）》，约定被告获批准租用面积为1006.58平方米，不再租用部分649.62平方米，按原单价50元／㎡／月收取20天租金21654元；同日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《写字楼租赁合同》（合同编号：建四三房2014006号），约定甲方将其遵义市红花岗区北京路中建大厦四层1-7、12号房屋出租给乙方使用，建筑面积1006.58平方米，租期为5年，自2014年9月4日至2019年9月3日止，租金标准为：第一年（2014年9月4日至2015年9月3日）为52342元／月（含税）、第二年（2015年9月4日至2016年9月3日）为57576元／月（含税）、第三年（2016年9月4日至2017年9月3日）为63334元／月（含税）、第四年（2017年9月4日至2018年9月3日）为69667元／月（含税）、第五年（2018年9月4日至2019年9月3日）为76634元／月（含税），起租时间自2014年9月4日计算，甲方每季度收取一次租金，乙方应于每期满前10日向甲方交付租金；乙方租用该方用途为办公，乙方应服从大厦物业公司的管理，按时交纳物管费、水电费等；租赁期间按，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日按日租金3倍金额向甲方支付滞纳金；被告在2014年9月至2017年8月期间陆续向原告缴纳了前3年的租金2079024元（2014年至2015年为628104元、2015年至2016年690912元、2016年至2017年为760008元）和退租的649.62平方米部分的房租21654元。2018年8月15日，被告向原告申请调整房租，原告同意租金从原按季度缴纳调整为按月缴纳，且自2017年9月3日至2018年9月2日的租金仍按63334元／月标准收取，暂不上调，同月，被告向原告缴纳当月租金63334元；2017年10月16日，被告向原告申请减少租用房屋面积，后双方签订《补充协议（二）》，约定原告同意被告减少租用房屋为四层7号房屋中的167.35平方米，该部分房屋租金交至2017年11月3日，退租部分房屋门窗恢复原样，垃圾清运完毕，钥匙交回原告，水电费、物业费到深华翔物业处结清，现租用房屋面积变更为839.23平方米，2017年11月4日至2018年9月3日的租金按62.92元／㎡收取，现租用部分月租金为52804元，不再租用部分的167.35平方米按原合同约定收取违约金12636元，其他按建四三房2014006号租赁合同继续履行；2017年11月3日，被告向原告缴纳了租金68774元（含补交10月份租金）；2018年4月底，被告经营出现问题，其向原告提出转租上述房屋，并由原告将部分设备变卖抵扣房租，不足部分再不足，原告结合被告经营请，为避免被告损失扩大，原告于2018年7月将房屋收回并另行出租，变卖部分办公用品所得1800元；截止2018年5月3日，被告尚欠原告租金为1.2017年11月4日至2018年5月3日租金316824元（52804元／月×6个月），2.按《补充协议》约定不再租用部分167.35平方米、按原合同约定收取的违约金12636元，合计329460元，扣除部分，还应缴322220元〔329460元-（68774元-63334元）-1800元〕，3.尚欠的2018年1至6月的物管费20020.80元、电费9932.30元，合计29953.10元；经原告多次催收被告至今未支付上述款项，已构成违约，为维护原告合法权益，避免国有资产流失，为此，特向人民法院提起诉讼。被告遵义苹果装饰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见辩称，我公司自2017年11月起因经营困难亏损，无力交纳2017年11月至2018年元月因租赁原告遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司的房屋租金，于是原告于2018年元月份用外挂锁锁住了本公司的大门，并张贴了公告（附照片），同时，还张贴了一份红花岗区人民法院因本公司与贵州华帝燃具有限责任公司的买卖合同纠纷的民事判决书，我公司的办公设备和相关资料均被锁，至此公司也无法正常营业；同时，我公司工作人员也在元月份已告知原告相关人员不再租用中建大厦，再加上我公司上级公司于2018年4月全面爆发经营危机倒闭至今未营业，所以原告主张至2018年5月3日的租金显然不合理；另外，我公司与原告签订租赁合同时，已缴纳了二十万元人民币的押金，合同上也说明了的，押金的依据因锁在公司办公室无法提供，我公司前任负责人在2018年2月2日与原告相关人员通过微信交流过程中也提出了用押金抵扣房租一事；综上意见，请人民法院合理判决。本院经审理对以下事实予以认定：位于贵州省遵义市红花岗区建筑总面积40059.8㎡、建筑层数-2＋29层）系原告中建四局第三房开公司修建并于2015年12月竣工备案，现登记在原告名下；被告遵义苹果装饰公司成立于2014年9月23日，公司类型为非自然人投资或控股的法人独资，注册时法定代表人为王自然，2016年7月11日，该公司法定代表人变更为李林青。2014年7月23日，原告中建四局第三房开公司（出租方、甲方）与被告遵义苹果装饰公司（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》（合同编号：建四三房2014004号），约定甲方将坐落于遵义市红花岗区北京路中建大厦四层1-7、12号房屋出租给乙方使用，建筑面积共1632.70平方米，租赁期限为伍年，自2014年9月4日至2019年9月3日止，租金支付方式为第一年（2014年9月4日至2015年9月3日）为81635元/月（含税）、第二年（2015年9月4日至2016年9月3日）为89798元/月（含税）、第三年（2016年9月4日至2017年9月3日）为98778元/月（含税）、第四年（2017年9月4日至2018年9月3日）为108655元/月（含税）、第五年（2018年9月4日至2019年9月3日）为119521元/月（含税），起租时间自2014年9月4日计算；乙方租用房屋用途为办公，甲方每季度收取一次租金，乙方应于每期满前10日向甲方交付租金，乙方在首次付租金时向甲方支付履约保证金人民币壹拾伍万元整；…；租赁期间，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金3倍的金额向甲方支付滞纳金；等等；双方时任法定代表人分别在该合同上加盖私人印章并加盖原、被告公章。同年9月21日，被告向原告提交书面退房申请，载明：我公司租用中建大厦四楼共计1632.70平方米，但由于总公司特下指示，面积过大，特申请退掉部分租房，现租房1006.58平方米。2014年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明：终止双方于2014年7月23日签订的中建大厦四层《写字楼租赁合同》（合同编号：建四三房2014004号），乙方获批准租用面积为1006.58平方米，经协商第一年租用单价为52元/㎡/月，起租时间为2014年9月4日，租期5年，以后每年月租金在上一年月租金的基础上上调10%，甲、乙双方重新签订租赁合同；…；不再租用部分649.62平方米，按原单价50元/㎡/月，收取20天租金21654元；等等。同日，双方签订《写字楼租赁合同》（合同编号：建四三房2014006号），约定甲方将坐落于遵义市红花岗区北京路中建大厦四层1-7、12号房屋出租给乙方使用，建筑面积共1006.58平方米，租赁期限为伍年，自2014年9月4日至2019年9月3日止，租金支付方式为第一年（2014年9月4日至2015年9月3日）为52342元/月（含税）、第二年（2015年9月4日至2016年9月3日）为57576元/月（含税）、第三年（2016年9月4日至2017年9月3日）为63334元/月（含税）、第四年（2017年9月4日至2018年9月3日）为69667元/月（含税）、第五年（2018年9月4日至2019年9月3日）为76634元/月（含税），起租时间自2014年9月4日计算；乙方租用房屋用途为办公，甲方每季度收取一次租金，乙方应于每期满前10日向甲方交付租金，乙方在首次付租金时向甲方支付履约保证金人民币壹拾伍万元整；…；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，处置乙方留下物品，乙方还应向甲方支付年租金总额20%的违约金，并且甲方不退还乙方所交保证金：…，（4）未经甲方书面同意，拖欠房租累计壹个月以上的，…；租赁期间，乙方如逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金3倍的金额向甲方支付滞纳金；等等；双方时任法定代表人分别在《补充协议》和建四三房2014006号《写字楼租赁合同》上加盖私人印章并加盖原、被告公章，原告经办人景秀清已在该合同上签字。2017年8月9日，原告向被告发出书面通知，载明被告因租用原告房屋，应于2017年5月30日前缴纳2017年6月3日至2017年9月2日租金190002元，经原告多次催缴，被告至今未缴，根据双方签订的建四三房2014006号《写字楼租赁合同》第十四条约定，至2017年8月9日，被告拖欠租金67天，应交付滞纳金63334/30*67*3=424337.80元，还应缴纳2017年6月3日至2017年9月2日租金190002元，请接通知后于2017年8月15日前交齐以上费用；等等。同年8月15日，被告向原告发出2017-08-015-01号《关于遵义中建四局第三建筑房产开发有限公司催缴房租事宜》的文件，该文件载明被告定于2017年8月28日下午6点前缴纳所欠房租19002元（人民币壹拾玖万零贰元整），如能如期缴纳，不缴纳滞纳金，若未按时交纳，则原告有权收回房屋使用权，缴纳违约金并终止合同。同日，被告亦向原告发出2017-08-015-02号《关于遵义中建四局第三建筑房产开发有限公司房租调整事宜》的文件，载明：因公司经营及管理调整公司目前经营困难，营运成本增加，特向出租方遵义中建四局第三建筑房产开发有限公司，对中建大厦四层1-7、12号房屋租金缴纳方式及支付特提出以下沟通申请：1、房租的缴纳方式：原3个自然月一缴改为1个自然月一缴（如：10月房租于10月3日前缴纳，除周末）；2、房租的支付方式：原月租同比上年上涨10%改为2017年9月-2018年9日月租为63334元/月（待公司经营正常后再协商月租费用调整）；原告有关人员在该文件下端空白处签署“建议同意改季为月缴租金，同意2017年9月3日-2018年9月2日月租按63334元/月缴纳，暂不上调，请领导批示为准”字样内容，陈惠于同年8月25日在该意见后方签名。同年9月28日，被告再次向原告发出2017-09-028-01号《关于遵义中建四局第三建筑房产开发有限公司营业面积调整事宜》的文件，载明：关于租用中建大厦四层1-7、12号房屋，原面积为1006.58㎡（含公摊面积），租金63334元/月，每平方米约62.92元（按照8月15日最新租金调整函）；现因公司营业调整，展厅改造减少面积约180㎡（含公摊面积），改造后面积为826.58㎡（含公摊面积），租金52008.41元/月，每平方米约62.92元（按照8月15日最新租金调整函）；具体退租面积可在最终拆除后再行二次核实；苹果装饰会在10月1日前完成退租部分的拆除及相关的场地还原（还原标准不影响下次租赁），如未能在10月1日前完成场地还原，则10月份按照原面积进行房租收取；原租房合同中押金部分不变动，按照原约定执行。原告有关人员在该文件下端空白处签署“情况属实”字样内容，陈惠亦在该意见后方签名并签署“同意”字样内容。2017年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明：因乙方申请现租用甲方1006.58平方米办公场所面积减少，经甲、乙双方友好协商，达成一致意见如下：一、甲方同意乙方减少租用面积为4层7号中的167.35平方米，该部分租金交至2017年11月3日；二、…；三、现租用部分面积变更为839.23平方米，2017年11月4日至2018年9月3日租金按62.92元/㎡/月收取，现租用部分月租金为52804元（伍万贰仟捌佰零拾肆元整）；四、不再租用部分167.35平方米，按原合同约定收取违约金12636元（壹万贰仟陆佰叁拾陆元整）；五、其他按（建四三房2014006号）《写字楼租赁合同》继续履行；等等。双方时任法定代表人分别在《补充协议》加盖私人印章并加盖原、被告公章，原告经办人景秀清已在该合同上签字。被告遵义苹果装饰公司2017年11月17日的银行流水显示其应向原告支付含2017年10月、11月房租和退租区域违约金共计128774元，同日被告向原告支付了68774元，自此之后其未再向原告支付过费用；后原告在被告经营处张贴公告，载明因被告恶意欠薪已被红花岗区执法部门立案调查，如需开门请与深航酒店管理部门联系等内容，该公告落款时间为2018年1月30日；被告法定代表人李林青于2018年4月24日通过微信回复原告工作人员景秀清：我们集团这2个月出了严重问题，房子你们转租吧，里面的东西财务的电脑和资料等东西留下，其他的能卖多少能转多少都抵扣房租，其他差的需要等集团清算小组过来然后再还你们钱。现原告中建四局第三房开公司以被告遵义苹果装饰公司拖欠其房屋租金为由诉来本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，被告遵义苹果装饰公司因租用原告中建四局第三房开公司名下房产，与原告多次签订《写字楼租赁合同》和《补充协议》，上述合同（协议）系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，双方所签订的合同（协议）应为合法有效，故对原告中建四局第三房开公司与被告遵义苹果装饰公司之间的房屋租赁合同关系，本院予以确认；对原告主张被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。…。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，结合原、被告于2017年10月16日签订的《补充协议》第三条约定房屋月租金为52804元和双方工作人员于2018年4月24日的微信对话记录，故本院确认被告应支付自2017年11月7日至2018年5月3日止期间的房租为316824元（52804元/月×6个月），同时，根据2017年10月16日的《补充协议》第四条退租部分收取违约金12636元的约定，因被告在2017年11月17日未足额向原告支付所欠租赁费用（应支付含2017年10月、11月房租和退租区域违约金共计128774元，实际支付68774元），故被告还应向原告支付退租部分违约金12636元，两项合计应为329460元（316824元+12636元），扣除原告自认变卖被告办公用具所得费用1800元和2017年9月双方协商调减月租金为63334元/月后被告实际多缴的该月租金，被告应支付原告的金额应为322220元〔329460元（68774元-63334元）-1800元〕，本院对此予以确认。对原告主张被告支付从欠付之日起至付清之日止按年利率24%标准计算滞纳金实为违约金的诉讼请求，对原告主张被告逾期支付房租的违约金的诉讼请求，因被告未按约支付房租，理应承担违约责任及损失，双方在所签订的《写字楼租赁合同》中对逾期支付房屋的违约责任进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，双方合同约定每逾期一日按日租金3倍支付滞纳金，明显过高，且结合原告自2018年7月起已将被告租赁的部分房屋租赁给案外人的实际情况，本院酌情调整为自原告起诉之日起即2019年11月7日起至全部款项付清之日止以所欠房租322220元为基数按月利率1%（即年利率12%）标准计付。对原告主张被告支付其2018年1月至6月期间为其垫付的物管费和电费共计29953.10元的诉讼请求，原告提交的证据不能证明该费用由其缴纳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告关于因原告对经营场所加锁致使其不能经营的辩论意见，其所举证据不能证明该抗辩意见，同时其在多次向原告发出的函件中亦认可系因公司经营困难所致而非原告所致，故被告的该项抗辩意见，本院不予采信；对被告关于用其缴纳的保证金抵扣所欠租赁费用的辩论意见，根据双方2014年10月14日签订的编号为建四三房2014006号《写字楼租赁合同》第十三条第（4）项约定和2017年10月16日签订的《补充协议》第五条约定，被告已拖欠原告房租至今，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，故对被告的该项辩论意见，本院亦不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告遵义苹果装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司房屋租赁费322220元及违约金（计算时间及标准为自2019年11月7日起至全部款项付清之日止以所欠房租322220元为基数按月利率1%标准计付）；二、驳回原告遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元，已减半收取3365元，由原告遵义中建四局第三建筑房地产开发有限公司承担365元，由被告遵义苹果装饰设计工程有限公司承担3000元。如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判长  姚远二〇二〇年二月十八日法官助理陈璐书记员唐鸿娅