云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4858号上诉人（原审被告）：聂凌云，男，1980年9月30日出生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李建明，云南力和律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市盘龙区建设投资有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区尚义街199号二楼。法定代表人：冯登万，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人聂凌云因与被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司（以下简称“盘建投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂凌云上诉请求：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9431号民事判决第二、四、五项，依法改判免除上诉人部分租金，并判令上诉人不承担违约金；二、本案一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人共同承担。主要事实和理由：一、一审法院未认定本案情形属情势变更错误。涉案租赁物的围挡不同于昆明市内常见地铁围挡施工，是全市围挡情况最为严重的。尽管2016年4月双方在签订《房屋租赁协议书》时地铁已经开始施工，但双方对于施工围挡的严重性客观上均无法预估。双方签订《房屋租赁协议书》后，地铁围挡施工逐渐给上诉人的经营活动造成越来越严重的影响，故被上诉人与部分承租人以免除部分租金及延长租期的方式订立《房屋租赁补充协议书》。二、上诉人未能与被上诉人订立《房屋租赁补充协议书》，不等于未发生情势变更。一审法院仍判令上诉人按照原合同约定向被上诉人支付房屋租金及占用费，并判令上诉人承担违约责任有违公平。上诉人请求二审法院判令被上诉人给予相同待遇。三、地铁竣工工期从起初公示的2017年12月延长至2019年7月1日，完全符合情势变更的情形。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。盘建投公司辩称，双方签订的合同合法有效，应当履行。上诉人存在违约情形，应当支付相应违约金。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。盘建投公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、判令聂凌云支付截至2018年7月30日的租金228637.44元、管理费43061.61元；3、判令聂凌云立即腾还房屋并返还盘建投公司；4、判令聂凌云支付自2018年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费及管理费（房屋占用费及管理费按照原房租及管理费标准支付，暂计至2018年8月31日立案之日房屋占用费为16093.44元，管理费为2919.36元）；5、判令聂凌云支付违约金54339.81元；6、判令聂凌云承担本案案件受理费。一审法院认定事实：一、2016年4月，本案双方共同签订《房屋租赁协议书》，协议主要内容：1、聂凌云承租盘建投公司位于拓东路20号过街楼二楼三楼作为商业使用，该房租赁期自2016年4月16日起至2019年4月15日止；2、房屋计租面积555平方米，年租金166500元（第二年起每年租金以之前一年为基数递增5%），其中2017年4月16日-2018年4月15日的租金为174825元、2018年4月16日-2019年4月15日的租金为183566.3元，管理费5元/㎡/月，每年33000元，三年共计99900元；3、签订协议时，聂凌云必须交纳14000元作为铺面的租赁押金，租期届满后经房屋验收合格，凭盘建投公司提供的押金发票退还押金；租金及管理费支付方式为半年一付，聂凌云应于签订本协议起7日内支付半年租金及押金。聂凌云须于每年10月16日和4月15日前交付下一次房屋租金。逾期支付租金超过十天的，盘建投公司每日将按聂凌云应付租金额（欠交）的8‰收取违约金。逾期支付房屋租金达30日以上的，盘建投公司有权单方解除该协议。一审审理中查明：1、2018年1月5日，盘建投公司向聂凌云发出《催收通知书》，告知聂凌云截止2017年12月31日已交租金166500元，仍拖欠房租174825元、管理费33300元，并限聂凌云于2018年1月7日前足额缴纳。同日，该《催收通知书》经“云南金凌餐饮管理有限公司”签收，一审庭审中，聂凌云认可收到此通知。2、2018年7月28日，盘建投公司向聂凌云发出《合同解除及腾房通知书》，告知：于该通知书送达之日《房屋租赁协议书》解除、请聂凌云于2018年8月6日前腾退房屋并结清租金及其他合同约定费用。一审庭审中盘建投公司称该《合同解除及腾房通知书》系邮寄至聂凌云公司并由其门卫签收，对此聂凌云不予认可，称未收到《合同解除及腾房通知书》。3、盘建投公司认可收到聂凌云交纳的租赁押金14000元。4、盘建投公司主张聂凌云拖欠2017年4月16日-2018年7月30日的租金228637.44元、管理费43061.61元，聂凌云认为其租金支付到2017年12月31日，但未提交相关证据予以证明，一审庭审后经法庭催促至今聂凌云仍未提交。一审法院认为，关于盘建投公司主张的第一、三项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…。本案中，双方自愿签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《房屋租赁协议书》第四条第二款、第五条第一款第（6）项对解除协议的情形已有明确约定，现聂凌云逾期支付租金超过30日，协议约定的解除条件成就；且盘建投公司作为出租人已将租赁物交付聂凌云使用，聂凌云逾期支付租金的行为致使盘建投公司依据租赁合同获取租金对价的根本目的不能实现，聂凌云称合同未到期不同意解除的答辩意见一审法院不予采纳。一审庭审中，盘建投公司称其已将《合同解除及腾房通知书》邮寄至聂凌云的公司，但聂凌云称其未收到。盘建投公司也未提交“云南金凌美食学校”、“云南金凌餐饮管理有限公司”与聂凌云之间是何关系的相关证明材料，且解除权系形成权，应当以意思送达时为准，聂凌云至迟于2018年11月19日收到本案诉状副本，双方签订的《房屋租赁协议书》应自本案起诉状副本送达时即解除。故盘建投公司要求解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求一审法院予以支持，该《房屋租赁协议书》于2018年11月19日解除。租赁协议解除后，聂凌云负有返还租赁物的法定义务，同时盘建投公司应将其收取的租赁押金退还。关于盘建投公司主张的第二项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。一审庭审中，聂凌云对其拖欠租金的事实予以认可，对拖欠金额有异议，同时对其应付具体数额即盘建投公司是否应当给予适当减免存在争议。盘建投公司诉称聂凌云的租金仅支付至2017年4月15日，聂凌云答辩称其付至2017年12月31日，但未能提交相应证据予以证明，故一审法院对聂凌云的这一辩称意见不予采信。聂凌云答辩称因地铁围挡施工导致其经营受到影响，要求盘建投公司参照其他租户减免租金给予六个月免租期。对此，盘建投公司称双方曾协商过但未形成一致意见，故未曾签订相关补充协议。一审法院认为，地铁建设系有利于社会公共利益的公共设施建设，而且从长远看，地铁建成将会为业主带来更大利益，因公共利益而受到一定损害，公众也应有一定的容忍义务，且从聂凌云提交的围挡照片中可以看出，地铁施工围挡并未完全封堵周边建筑及道路出口，仍可供行人出入。在双方就优惠、减免租金未能协商一致达成新的合意的情况下，《房屋租赁协议书》仍具有拘束力，合同双方仍应恪守履行各自义务。聂凌云的上述答辩意见不能成为减免租金的有效抗辩事由，一审法院不予采信。从一审法院查明的事实看，盘建投公司向聂凌云主张支付自2017年4月16日—2018年7月30日期间的租金228637.44元、管理费43061.61元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于盘建投公司主张的第四项诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。以及第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，盘建投公司主张房屋占用费按房租标准支付，管理费按双方合同约定计算，盘建投公司的该项请求计算标准符合上述司法解释的规定。虽然一审法院认定的合同解除日期为盘建投公司收到诉状副本之日，但盘建投公司主张的租金诉请截至时间为2018年7月30日，案涉租赁房屋由聂凌云占用、使用至今，为避免诉累，故聂凌云主张要求盘建投公司支付自2018年7月31日起至租赁物实际返还之日止的房屋占用费（183566.3元/年）、管理费（5元/㎡/月）有事实和法律依据，同时，一审法院依公平原则和诚实信用原则衡量，予以支持。关于盘建投公司主张的第五项诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。盘建投公司已按约向聂凌云交付了租赁物，履行了出租人的义务，聂凌云作为承租人则应当按约定向盘建投公司支付租金，现聂凌云未按约定时间支付租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方所签《房屋租赁协议书》第四条第2项约定，聂凌云逾期支付租金超过十天的，盘建投公司每日将按应付租金额（欠交）的8‰收取违约金。一审庭审中，盘建投公司主张的违约金系所欠租金及管理费总额的20%，此计算标准已低于合同约定的8‰/日，根据公平原则予以衡量，且考虑违约金兼具惩罚性质，并结合类似案件的生效判决，盘建投公司主张以聂凌云欠付租金及管理费总额20%计算违约金54339.81元【（228637.44元＋43061.61元）×20%】的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。案件受理费，依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：“一、原告昆明市盘龙区建设投资有限公司与被告聂凌云签订的《房屋租赁协议书》于2018年11月19日解除；二、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付2017年4月16日起至2018年7月30日期间的租金人民币228637.44元、管理费人民币43061.61元；三、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内将昆明市拓东路20号过街楼二楼三楼房屋腾空交还原告；四、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付自2018年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（183566.3元/年）及管理费（5元/㎡/月）；五、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付违约金人民币54339.81元。”案件受理费人民币8916元，由聂凌云负担。二审中，上诉人向本院提交三份被上诉人与案外人签订的《房屋租赁补充协议书》，欲证实被上诉人给予其他租户免租三个月及延长租期的优惠，上诉人要求与其他租户取得同等免租待遇。经质证，被上诉人对上诉人二审提交新证据的真实性及合法性予以认可，但不认可关联性，认为上述补充协议为被上诉人与案外人协商一致订立，不适用于上诉人。被上诉人二审中无新证据向本院提交。本院认为，上诉人二审提交的新证据与本案处理结果无关，故本院对其真实性不予审查确认。经审理，双方当事人对一审法院认定的法律事实均无异议，故本院对一审法院认定事实予以确认。二审另补充查明：上诉人已于2019年5月27日向被上诉人返还租赁物。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人欠付租金应如何认定。本院认为：本案双方订立的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。合同订立后，上诉人支付了2016年4月16日至2017年4月15日期间的租金166500元，此后再未支付租金。根据合同约定，2017年4月16日至2018年4月15日期间的租金应为174825元，2018年4月16日至2019年4月15日期间的租金标准应为183566.3元，共计欠付租期内租金358391.3元。同时，上诉人已于2019年5月27日腾还租赁物，参照年租金标准183566.3元计算，自2019年4月16日起至2019年5月27日期间欠付租金21122.7元，共计欠付租金379514元。同时，根据合同约定标准计算，自2017年4月16日起至2019年5月27日，共计欠付管理费70431.78元。此外，根据合同约定，上诉人应于2016年10月16日前向被上诉人支付2017年4月16日至2017年10月15日期间的租金，但上诉人至今未支付2017年4月16日之后的租金，其行为构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被上诉人主张按照截至2018年7月30日欠付租金及管理费的20%计算违约金并未明显高于因上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失，本院予以支持。因上诉人已返还租赁物，故本院二审对此不予处理。至于上诉人称应当参照被上诉人与案外人订立的《房屋租赁补充协议书》的约定，给予租金的减免的上诉主张，本院认为，被上诉人与案外人之间的协议约定无法约束本案双方当事人，故上诉人的该项上诉理由缺乏事实依据。上诉人上诉称合同履行期间，被上诉人两次停水停电、停运电梯，但对此未能举证予以证实，同时又自认合同履行期间租赁物可以正常使用，故本院对其该项上诉理由亦不予支持。综上所述，上诉人聂凌云的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，但基于新的法律事实，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9431号民事判决第一项、第五项，即：“一、原告昆明市盘龙区建设投资有限公司与被告聂凌云签订的《房屋租赁协议书》于2018年11月19日解除；五、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付违约金人民币54339.81元”。二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9431号民事判决第二项、第三项、第四项，即：“二、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付2017年4月16日起至2018年7月30日期间的租金人民币228637.44元、管理费人民币43061.61元；三、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内将昆明市拓东路20号过街楼二楼三楼房屋腾空交还原告；四、被告聂凌云于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付自2018年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（183566.3元/年）及管理费（5元/㎡/月）”。三、上诉人聂凌云于本判决生效之日起十日内向被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司支付2017年4月16日至2019年5月27日期间的租金379514元，管理费70431.78元。四、驳回昆明市盘龙区建设投资有限公司一审其他诉讼请求。一审案件受理费8916元，二审案件受理费8916元，由上诉人聂凌云承担8916元，由被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司承担8916元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇二〇年二月二十七日书记员  钱一菲