浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初4377号 原告（反诉被告）：余姚市余姚镇包装用品厂。住所地：余姚市阳明街道旗山村点兵山136号。统一社会信用代码：91330281256187016M。 投资人：霍美娣，该厂厂长。 委托诉讼代理人：凌俊，余姚市舜水法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：徐水龙，男，1949年11月22日出生，汉族，住余姚市。系该厂实际负责人。 被告（反诉原告）：余姚铭德休闲用品有限公司。住所地：余姚市黄家埠镇杏山村。统一社会信用代码：91330281599485277G。 法定代表人：王德召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞荣灿，余姚市四明法律服务所法律工作者。 原告余姚市余姚镇包装用品厂（以下简称包装用品厂）与被告余姚铭德休闲用品有限公司（以下简称铭德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告铭德公司于同年9月10日就本案向本院提起反诉，本院依法受理并就本诉、反诉合并进行审理。因案情复杂，本案于同年10月24日转为普通程序审理。本案于同年10月10日、同年11月22日，以及同年12月29日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）包装用品厂的委托诉讼代理人凌俊、徐水龙，被告（反诉原告）铭德公司的法定代表人王德召、委托诉讼代理人俞荣灿到庭参加诉讼。经被告铭德公司申请，本院依法通知鉴定机构的鉴定人员卢景画、陈智健出庭作证。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）包装用品厂向本院提出本诉的诉讼请求（变更后）：1、终止原被告房屋租赁合同；2、被告赔偿原告租赁期间给原告造成的房屋损失233002元，评估费15000元，共计248002元；3、被告支付尚欠租金38666元、房屋检测费7000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月20日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了房屋租赁合同1份，合同约定：原告（反诉被告）将坐落在余姚市阳明街道旗山村点兵山136号的余姚市余姚镇包装用品厂的房屋租赁给被告（反诉原告），租赁期限为3年，即2014年8月1日至2017年7月31日止，租金每年为208000元，先付后用，租金应提前1个月支付等。原告（反诉被告）按约交付房屋。2017年6月30日，按上述合同条款续订房屋租赁3年，即2017年8月1日至2020年7月31日止。2018年1月11日21时30分，该租赁房屋发生火灾。2018年2月23日，经余姚市消防大队火灾事故认定，起火原因为电线短路所致。2018年4月14日经浙江中能工程检测有限公司鉴定，建议采取加固处理，提高耐久性和外观修复处理，必须立即采取加固处理。2018年4月25日原告（反诉被告）与宁波鼎固建筑加固工程技术有限公司签订了建筑加固工程施工专用合同。房屋进行修复加固共花去费用291129元（包括检测费7000元、修理铝合金窗13800元）。2018年3月底将设备、原材料等全部搬迁，被告（反诉原告）共交房租费100000元，尚欠2018年1月底前房租费4000元，2至3月底2个月房租费34666元，共38666元。原告（反诉被告）故起诉，请求判如所请。 被告（反诉原告）铭德公司针对原告（反诉被告）包装用品厂的本诉诉请提出答辩称：1、发生火灾属实；2、损失金额有异议，赔偿项目不真实，金额不合理，依据不充分；3、火灾后事故尚在处理过程中，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）赶走，且又另行出租给他人，故被告（反诉原告）未违约，故不应承担违约责任。综上，被告（反诉原告）请求驳回原告（反诉被告）的本诉诉讼请求。 被告（反诉原告）铭德公司向本院提出的反诉诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行租赁合同；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失300000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间存在房屋租赁关系。2017年6月30日，双方按原合同条款续订3年，即租赁时间从2017年8月1日起延续至2020年7月31日止，且被告（反诉原告）也支付了房租费。租赁期间，2018年1月11日因发生火灾导致被告（反诉原告）停产，等待事故处理。但原告（反诉被告）未征得被告（反诉原告）同意擅自终止合同，并雇人将被告（反诉原告）的设备、产品、半成品、原材料等偷偷拉走（余姚市阳明街道派出所有出警记录，反诉被告承认上述事实），造成原告（反诉被告）经济损失300000元。且在2018年4月原告（反诉被告）擅自将案涉房屋租赁给宁波前源机械有限公司、宁波旭丹消防设备有限公司使用。因此原告（反诉被告）已违反双方签订的租赁合同。综上，被告（反诉原告）故起诉，请求判如所请。 原告（反诉被告）包装用品厂针对被告（反诉原告）铭德公司的反诉诉请提出答辩称：1、不同意继续履行租赁合同；2、被告（反诉原告）的货物并未处理，所处理均是垃圾，且事先与被告（反诉原告）沟通；3、被告（反诉原告）的损失依据，及与原告（反诉被告）之间的关联性并不存在。综上，原告（反诉被告）请求驳回被告（反诉原告）的反诉诉讼请求。 为证明自己的诉讼主张或答辩理由成立，原告（反诉被告）包装用品厂与被告（反诉原告）铭德公司就本诉与反诉均向本院提交了证据，相应证据均经本院庭审质证。 本院对原告（反诉被告）包装用品厂所提交证据认定如下： 1、房屋租赁合同1份，拟证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租赁房屋的事实。被告（反诉原告）无异议，本院予以认定； 2、火灾事故认定书1份，拟证明被告（反诉原告）在房屋租赁期间发生火灾的事实。被告（反诉原告）无异议，本院予以认定； 3、金华市中正价格评估有限公司作出的评估报告1份，评估费发票1份，拟证明房屋损坏需要修理、相应损失为233002元，及花费鉴定费15000元的事实。被告（反诉原告）对该评估报告有异议，认为该评估报告不客观不真实。该评估报告是在原告（反诉被告）擅自装修好后作出，不是火灾后第一现场情况；同时，对于中间柱加固的必要性亦存疑；对鉴定费没有异议。被告（反诉原告）对该评估报告不予认可并提出重新鉴定的申请，经审查，本院认为其重新鉴定的申请依据不足，本院不予准许；被告（反诉原告）又申请鉴定人员出庭接受调查，对此本院予以准许，故本院对该组证据的真实性予以认定，但对合法性与关联性本院结合鉴定人员出庭接受调查的情况综合认定； 4、先后提供的照片1组，拟证明①、出租前原告（反诉被告）为租户用电需要和安全起见，在厂房东外墙，沿墙架设了75米长的架空电源线供用户所需，用户可在75米长的任何一处，按需可接入电源，故原告（反诉被告）不会重复在厂房内再设电源；②、火灾现场显示被告（反诉原告）有乱接线路的行为；③、原告（反诉被告）拉走的是垃圾，而不是产品的事实。被告（反诉原告）对照片本身的真实性均无异议，但对关联性有异议，认为：①、租赁房屋内部的线路是租赁前存在或现承租人所布置，其没有布置；②、原告（反诉被告）在火灾发生后拉走的是货物，而不是垃圾，通过公安机关的笔录可以印证。本院对该组照片的真实性予以认定，但对关联性本院结合其他证据综合认定； 5、录音资料1份，拟证明火灾发生以后，双方通过协商被告（反诉原告）找人搬离，不再继续租用原告的厂房，以及火灾以后存放的货物是被告（反诉原告）自己叫人拉走的事实。被告（反诉原告）对真实性无异议，但认为不能证明待证事实。本院对该证据的真实性予以认定，但对关联性本院结合其他证据综合认定。 本院对被告（反诉原告）铭德公司所提交的证据认定如下： 1、先后提供的照片1组与押金复印件，拟证明：①、被告（反诉原告）所租用房屋租赁前的状况，即原告（反诉被告）在出租前已经安装好开关和灯、配电箱等设施；②、当时火灾之后现场的情况，其中火灾并未涉及全部厂房，仅有一个角被烧掉，被告（反诉原告）的成品和半成品都在着火的房屋内，原告（反诉被告）擅自雇车把材料扔掉的事实。原告（反诉被告）对该组证据不予认可。本院对该组照片的真实性予以认定，但对关联性则结合其他证据综合认定； 2、采购合同6份，拟证明火灾发生时候被告（反诉原告）生产产品均在现场的事实。原告（反诉被告）对三性均有异议，认为不能证明待证事实。本院认为，该组证据在关联性上显然缺乏说服力，未能结合其他证据形成证据链以证明相应的待证事实，故本院对该组证据不予认定； 3、被告当庭出示其手机短信1组，拟证明公安机关承办人告知其原告（反诉被告）未经其允许雇佣司机拉走产品的事实。原告（反诉被告）对该证据的三性均不予认可。本院认为，结合被告（反诉原告）申请本院依法调取并出示的公安机关笔录来看，该短信内容不能证明被告（反诉原告）的待证事实，故本院对该证据依法不予认定； 4、评估现场记录1份，拟证明被告（反诉原告）在鉴定过程中对中间柱加固提出异议的事实。原告（反诉被告）对真实性无异议，但认为鉴定机构的鉴定真实客观，应予认可。本院对该证据的真实性予以认定，但对关联性本院结合其他证据综合予以认定。 根据被告（反诉原告）申请，本院依法调取了公安机关的笔录4份（包括徐水龙、王德召、以及程广亚、龚稳富）。原告（反诉被告）对上述笔录均无异议；被告（反诉原告）对徐水龙、王德召的笔录无异议，但认为徐水龙所述不是事实，且其笔录中亦认可其拉走货物的事实，但驾驶员程广亚、龚稳富的笔录无当事人签名，故不予认可。本院认为，程广亚、龚稳富笔录无被询问人签名，故本院对其的真实性难以认定，本院采纳被告（反诉原告）的质证意见，对该两人的笔录不予认定，但对徐水龙、王德召的公安笔录真实性予以认定，对其关联性本院结合其他证据综合予以认定。 依照被告（反诉原告）申请，本院依法通知金华市中正价格评估有限公司的案涉鉴定人员卢景画、陈智健出庭作证，对该两人的证词，原告（反诉被告）并无异议；被告（反诉原告）对该两人的证词的部分内容不认可，认为鉴定内容不能反映客观情况，故不能因此认定相应的鉴定结论。本院认为，鉴定时双方均到场，且被告（反诉原告）的法定代表人在现场对鉴定过程进行了确认，其虽在确认的地方对立柱持有异议，但鉴定人员有权根据依照相应规定遵循相应规范独立作出鉴定结论，且从鉴定人员的证词来看，其证词真实客观，中立可信，被告（反诉原告）虽不认可，但不能提供证据推翻，故本院对其质证意见不予采纳，同时对该证词予以认定，据此对相应的鉴定结论亦予以认定。 为查明事实，本院依法对徐水龙作了调查笔录，原告（反诉被告）对该笔录无异议，被告（反诉原告）对笔录的真实性无异议，但对徐水龙的陈述有异议，认为与公安机关所作笔录有出入。本院对该笔录真实性予以认定，但对关联性部分本院结合其他证据综合认定。 为查明事实，本院又依职权调取了消防部门的案涉卷宗并当庭进行了出示，双方均无异议，本院予以认定。 根据本院认定证据及当事人庭审陈述，本院认定本案事实定如下： 2014年7月20日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了房屋租赁合同1份，合同约定：原告（反诉被告）将坐落在余姚市阳明街道旗山村点兵山136号的余姚市余姚镇包装用品厂的房屋整体租赁给被告（反诉原告），租赁期限为3年，即2014年8月1日至2017年7月31日止，租金每年为208000元，先付后用，租金应提前1个月支付等等。协议签订后，原告（反诉被告）按约交付房屋，并在案涉租赁房屋东外墙沿墙架设了75米长的架空电源线供租户使用，室内配有配电箱。被告（反诉原告）将案涉租赁房屋用于休闲用品的生产或作仓库。2017年6月30日，双方就案涉租赁房屋按上述合同条款续订租赁合同，租期为3年（即2017年8月1日至2020年7月31日止）。2018年1月11日21时15分许，案涉租赁房屋一层东北角距东墙约0.8M、距北墙0.2M处及其附近区域发生火灾，过火面积约1500平方米，致案涉租赁房屋部分毁损及被告（反诉原告）产品及原材料有损失。2018年2月23日，经余姚市消防大队作出火灾事故认定，认定起火原因为电线短路所致。火灾后，双方就案涉房屋的修复及善后事宜进行沟通，但未达成一致意见，原告（反诉被告）自行对案涉租赁房屋进行了修复，其后，原告（反诉被告）又将案涉租赁房屋出租给案外人。审理中，原告（反诉被告）就案涉租赁房屋被烧毁造成损失通过本院进行了鉴定，金华市中正价格评估有限公司作出的评估报告认定相关损失为233002元。 另查明，火灾发生后，被告（反诉原告）向公安机关报警，称原告（反诉被告）未经其同意拉走被告（反诉原告）仍放置于案涉租赁房屋内的产品。原告（反诉被告）称拉走的是垃圾，且经被告（反诉原告）同意，就该报警，公安机关进行了调查，但截止于本院调取笔录前尚未予立案。 又查明，被告（反诉原告）就案涉房屋的最后一次租金支付至2018年1月31日止，金额为100000元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行权利和义务。根据双方签订的房屋租赁合同约定：案涉租赁房屋的租金应提前一个月支付，若承租人即被告（反诉原告）未按时支付租金和相关应该缴纳费用或空置30日的，原告（反诉被告）可终止合同立即收回房屋。庭审中，双方均认可租金支付至2018年1月31日止，其后租金未支付，故合同约定的合同终止条件自2019年2月1日起成就，原告（反诉被告）要求终止案涉租赁合同，依法应予支持；被告（反诉原告）在反诉中要求继续履行租赁合同，依据不足，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》明确规定：租赁合同中，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因案涉租赁房屋发生火灾且给案涉租赁房屋造成损失，被告（反诉原告）实际已无法履行该法定义务，故原告（反诉被告）可就发生火灾对案涉租赁房屋造成的损失要求被告（反诉原告）承担赔偿责任。根据消防机关作出的火灾事故认定书认定，起火原因为电线短路所致。被告（反诉原告）认为导致火灾发生的电线系原告（反诉被告）交付案涉租赁房屋前即已铺设，而原告（反诉被告）对此否认且认为系被告（反诉原告）在承租期间铺设，双方主要证据均为照片，但双方均对对方提供照片的关联性予以否认且均不能进一步提供证据以佐证己方说法，故仅凭双方各自提交证据难以判定该争议事实（导致火灾发生的电线哪方铺设）之真伪。为查明事实，本院依职权调取消防卷宗并向双方当事人当庭进行出示。案涉消防卷宗反映，起火点在室内，消防机关从现场地面进行提取并据此对火灾发生成因进行鉴定的电线亦在室内，且该电线较为细小，结合案涉租赁房屋用途为厂房这一事实，本院认为，通常来讲，作为厂房使用的案涉租赁房屋，出租人一般会提供基本的用水、用电等配套设施，而不会就室内的线路铺设进行设计，室内的线路铺设往往由承租人根据实际使用需要自行设计，自行完成；并且，出租人一般来讲也不大可能进行明线铺设，因出租人是案涉租赁房屋的原始产权人，其在建造、设计，以及初装的过程中，有足够的时间根据房屋的性质与用途进行设计、施工，故在管道及线路铺设中往往可以做到预先考虑。根据消防卷宗显示，从事发现场提取的案涉电线(单股铜导线)较为细小，一般来讲应系明线，且提取案涉电线的地点在室内，故在综合考虑上述因素之后，本院判定原告（反诉被告）陈述其在室内的线路仅仅铺设到配电箱内，从配电箱内铺设出去的线路非其所为，该陈述较为可信，本院据此对其说法予以采信。因此，在被告（反诉原告）未能进一步提供证据予以佐证的前提下，本院根据民事诉讼的优势证据法则判定被告（反诉原告）提出的案涉电线的铺设系原告（反诉被告）在出租给其前即已铺设的说法不能成立，本院对此不予采信；退一步讲，即使不采信原告（反诉被告）的说法，但在就导致火灾发生的电线系哪方铺设这一事实无法查明的情况下，房屋出租期间发生火灾的举证责任亦应交付于承租人即被告（反诉原告）方。理由是，根据相应法律规定，合同中就标的物的风险采取交付转移风险的原则，即谁控制标的物，谁最有能力控制风险，除非法律另有规定或当事人另有约定，否则合同标的物的风险责任于标的物交付起转移。本案系房屋租赁合同纠纷，作为承租人的被告（反诉原告）系案涉房屋主要使用者与管理人，其应负有安全使用房屋，避免火灾发生之义务。现案涉房屋在租赁期间发生火灾并造成案涉房屋损失，故被告（反诉原告）应当对租赁期间安全合理使用案涉房屋或火灾发生应归责于出租人即原告（反诉被告）进行举证，其不能举证，依法应承担相应不利后果；更兼案涉租赁合同亦明确约定，被告（反诉原告）在生产中应注意安全，如在租赁期间发生危及原告（反诉被告）房屋财产的损失，由被告（反诉原告）承担责任，故即使根据双方合同的约定来讲，本院依然应当判定被告（反诉原告）承担责任。综上，被告（反诉原告）作为承租人应当赔偿出租人即原告（反诉被告）因发生火灾给案涉租赁房屋造成的损失。原告（反诉被告）为证明案涉房屋的损失价值，经本院依法委托进行鉴定，结合火灾发生原告（反诉被告）向消防部门作出的自报损失等情形，本院认为金华市中正价格评估有限公司作出的评估报告结论客观可信，应予采纳，因评估所产生的鉴定费用亦应由被告（反诉原告）承担，故原告（反诉被告）提出的鉴定费由被告（反诉原告）承担的诉请依法成立，应予支持。就租金损失，双方均认可案涉房屋租赁到2018年1月31日，但原告（反诉被告）认为该租期内尚欠4000元，被告（反诉原告）认为已经付清，本院认为支付租金的义务方为承租人即被告（反诉原告），其应就租期内租金支付完毕的义务提供证据予以证明，其未完成举证责任，依法应承担不利后果；且根据合同约定，租金半年一付，应为104000元，现双方均认可被告最后一期支付至2018年1月31日止的租金为100000元，从合同约定分析尚欠4000元亦无不妥，故本院认定被告（反诉原告）尚欠案涉租赁房屋至2018年1月31日止的租金4000元，原告（反诉被告）就该部分租金的主张本院依法予以支持。因案涉房屋租赁期间发生火灾，在消防机关处理完毕后，原告（反诉被告）接管案涉房屋，并另行出租给案外人，双方就原告（反诉被告）何时接管案涉房屋均未提供证据证明，故该损失本院无法认定，原告（反诉被告）主张至2019年3月底止，其依据亦不足，本院在此难以支持，原告（反诉被告）若有证据，可另行主张。原告（反诉被告）还提出要求被告（反诉原告）承担房屋检测费7000元，但未在庭审中出示证据，故本院对此诉请依法不予支持，原告（反诉被告）若有证据亦可另行主张。原告（反诉被告）庭审后撤回部分诉请，系其处分自身权利之行为，且并不有害于被告（反诉原告），本院依法予以准许。被告（反诉原告）在反诉中还要求原告（反诉被告）赔偿损失300000元，但其依据的事实为原告（反诉被告）未经其允许自行处理其产品，但根据公安机关的笔录以及双方之间的庭审陈述来看，该事实就现有证据来看目前尚难认定，被告（反诉原告）据此起诉的依据不足，且其损失亦未能证据提供证明，故本院对其的该部分反诉诉请依法不予支持，其后被告（反诉原告）若有证据，亦可依法另行理直。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）余姚市余姚镇包装用品厂与被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司于2017年6月30日续订的房屋租赁合同于2019年2月1日终止； 二、被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司赔偿原告（反诉被告）余姚市余姚镇包装用品厂房屋损失233002元，评估费15000元，共计248002元； 三、被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司支付原告（反诉被告）余姚市余姚镇包装用品厂至2019年1月31日止的尚欠租金4000元； 四、驳回原告（反诉被告）余姚市余姚镇包装用品厂的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司的诉讼请求。 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉案件受理费5705元，由原告（反诉被告）余姚市余姚镇包装用品厂负担625元，被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司负担5080元。本案反诉案件受理费2900元（已减半），由被告（反诉原告）余姚铭德休闲用品有限公司负担。被告（反诉原告）负担部分限于本判决发生法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  叶 锋 人民陪审员  何树明 人民陪审员  徐建棠 二〇二〇年二月十日 代书 记员  张鲁平