广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1752号原告：温锦旺，男，1988年6月10日出生，汉族，居民，住新兴县。原告：温锦顺，男，1990年2月26日出生，汉族，居民，住新兴县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁艳妃，广东品泰律师事务所律师助理。被告：李邦伟，男，1984年10月10日出生，汉族，居民，住新兴县。被告：李百炎，男，1959年5月5日出生，汉族，居民，住新兴县。被告：新兴县兴民造纸厂有限公司。住所地：新兴县车岗镇棉花墩。法定代表人：李百炎。原告温锦旺、温锦顺与被告李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司（以下简称：兴民造纸厂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月31日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告李邦伟、李百炎下落不明，本院于2019年10月22日将本案转为普通程序，并于2020年1月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人刘斐到庭参加诉讼；被告李邦伟、李百炎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；被告兴民造纸厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温锦旺、温锦顺向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带赔偿购房款440000元、装修费150000元及违约金（以590000元为基数，从2012年10月23日起至2019年8月23日止的违约金按中国人民银行逾期贷款最高利率计算；从2019年8月29日起至清偿之日止的违约金按中国人民银行逾期贷款基准利率的四倍计算）；2.本案全部诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，两原告增加诉讼请求：“解除两原告和三被告于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》”。事实和理由：新兴县天堂镇内中街23号的土地使用权人为被告李邦伟。2012年下半年，三被告在上述土地上兴建房产出售，取名商寓城。2012年10月23日，两原告向三被告购买新兴县××镇××商住楼××第三卡商铺，双方约定总价款为440000元。两原告以现金的方式将购房款50000元支付给被告李百炎，剩余购房款390000元按照被告李百炎的指示转账至简木英的工商银行账户。收款后，三被告出具收据由两原告收执。双方于2013年年中完成交楼事宜。两原告随后对涉案商铺进行装修，并居住至今。两原告一直催促三被告办理过户登记，但三被告以需要等所有房屋一起办理为由推诿。为明确双方权利义务，两原告和三被告于2017年12月2日签订《房屋买卖合同》。三被告承诺于2018年6月30日前完成过户登记。其后，两原告得知涉案商铺已被法院执行拍卖，无法办理过户登记，合同目的无法实现，为此诉至法院，提出前述诉求。被告李邦伟、李百炎、兴民造纸厂无答辩，在举证期限内亦无提交证据到庭质证。经审理查明，三被告于2012年下半年在被告李邦伟名下位于新兴县天堂镇内中街的土地上开发房地产，取名为商寓城。2012年10月，两原告以440000元的价格向三被告购买位于新兴县××镇××商住楼××第三卡的商铺。两原告于2012年10月23日以现金的方式支付购房款50000元给被告李百炎，并按照被告李百炎的要求将剩余的购房款390000元转账至李百炎的妻子简木英的工商银行账户。同日，被告兴民造纸厂、李百炎出具收据由两原告收执，确认收到购房款440000元。被告李邦伟对两原告已支付购房款的事实亦予认可。2013年年中，三被告将涉案商铺交付给两原告。两原告随后对商铺进行装修并占有使用至今。因三被告怠于办理所有权过户登记，两原告和三被告于2017年12月2日签订《房屋买卖合同》，对以上购房事实进行确认，并约定办理不动产登记、合同解除、违约责任等事宜，其中载明：“……三、关于办理不动产登记的约定：1.李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司在2018年6月30日前，将新兴县天堂镇内中街23号的土地使用权上的房地产（商寓城）的第三卡商铺的房屋所有权、土地使用权登记到温锦旺、温锦顺名下。……四、关于房屋买卖合同关系解除的约定：1.若李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司在2018年6月30日前，未能够将房屋所有权、土地使用权登记到温锦旺、温锦顺名下，温锦旺、温锦顺有权解除该房屋买卖合同关系……五、关于违约责任的约定：1.温锦旺、温锦顺根据本合同第四条第1款约定，主张解除与李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司的买卖合同关系，李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司应在三日内返还转让款￥440000.00元、赔偿装修费￥150000.00元，合共￥590000.00元及违约金（按中国人民银行规定逾期贷款最高利率，从2012年10月23日起计算）给温锦旺、温锦顺。若李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司逾期返还转让款、赔偿装修费用的，从逾期之日起的违约金按中国人民银行规定基准贷款最高利率四倍计算。”两原告、被告李邦伟、李百炎在合同上签字捺印、被告兴民造纸厂在合同上盖章予以确认。另查明，被告兴民造纸厂向云浮新兴东盈村镇银行股份有限公司（以下简称：东盈银行）借款，被告李邦伟将包括涉案商铺在内的多个不动产作为上述借款的抵押物，并于2015年12月办理了抵押登记。被告兴民造纸厂未依约偿还借款本息，东盈银行将兴民造纸厂、李邦伟等人诉至本院，双方达成调解协议，本院于2017年11月24日作出（2017）粤5321民初1711号民事调解书，其中约定东盈银行对包括涉案商铺在内的多个不动产享有优先受偿权。调解书生效后，本院依法立案执行[案号：（2017）粤5321执939号]。因调解书确定的义务未得到履行，本院依法对包括涉案商铺在内的多个不动产进行评估、拍卖。两原告就涉案商铺向本院提出执行异议，本院于2018年9月21日作出（2018）粤5321执异20号执行裁定，驳回两原告的异议请求。2019年10月，涉案商铺被拍卖成交。两原告无法办理过户登记，无法取得涉案商铺的所有权，遂于2019年8月29日诉至本院，提出前述诉讼请求。以上事实，有两原告提交的房屋买卖合同、收据、中国工商银行明细信息打印凭证、录音光盘及文字记录、法院公示执行裁定书和拍卖成交确认书的照片、（2018）粤5321执异20号执行裁定书以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。两原告和三被告双方签订的《房屋买卖合同》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应自觉履行。两原告已依约支付了全部购房款给三被告，但三被告在2018年6月30日前未能将涉案商铺的房屋所有权、土地使用权登记到两原告名下，而且涉案商铺现在已被拍卖，无法过户给两原告，被告的行为构成违约，责任在于被告。《房屋买卖合同》约定三被告逾期未能办理过户登记的，两原告享有解除权，现合同约定的解除权已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，两原告请求解除其与三被告于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，《房屋买卖合同》于解除通知到达三被告时解除。由于两原告在起诉状中请求三被告返还购房款、赔偿装修费以及违约金，该请求已经包含解除合同的意思，起诉状可视为两原告向三被告发出的解除合同通知。起诉状副本于2019年12月22日才全部送达给三被告，因此双方的合同于2019年12月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，两原告请求三被告连带返还购房款440000元，本院予以支持。两原告已对涉案商铺进行了装修，但因三被告违约而无法继续占有使用商铺，三被告应赔偿相应的装修费损失，合同双方确认装修费的金额为150000元，因此两原告请求三被告连带赔偿装修费150000元，本院予以支持。三被告逾期未能办理过户登记，应按照合同约定支付相应的违约金。《房屋买卖合同》约定“温锦旺、温锦顺根据本合同第四条第1款约定，主张解除与李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司的买卖合同关系，李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司应在三日内返还转让款￥440000.00元、赔偿装修费￥150000.00元，合共￥590000.00元及违约金（按中国人民银行规定逾期贷款最高利率，从2012年10月23日起计算）给温锦旺、温锦顺。若李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司逾期返还转让款、赔偿装修费用的，从逾期之日起的违约金按中国人民银行规定基准贷款最高利率四倍计算。”（中国人民银行贷款基准利率这一标准已于2019年8月20日取消，贷款利息的基本标准变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此以上违约金按照新的贷款利息基本标准确定。）根据上述约定，违约金分两段计算。第一段从2012年10月23日计至合同解除之日，这部分违约金实际是对利息损失的弥补，但是合同对违约金的计算基数约定不明，因违约金的起算时间为2012年10月23日，即两原告支付购房款之日，因此该违约金的计算基数应为购房款440000元。两原告主张违约金的计算基数是购房款和装修费的总和。本院认为，装修费的产生时间并非2012年10月23日，而且两原告自装修后一直占有使用商铺，享有装饰装修的利益，此外，两原告已长时间使用商铺，装饰装修物存在折旧情形，两原告主张违约金计算基数包含装修费，有违公平，本院不予支持。合同约定违约金按逾期贷款最高利率计算，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定，逾期贷款的，在贷款利率水平上加收30％-50％，因此第一段违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，从2012年10月23日起计至合同解除之日（2019年12月22日）。第二段违约金从逾期返还购房款、赔偿装修费之日计至清偿之日，三被告未能在合同解除之日起三日内返还购房款及赔偿装修费，因此三被告应按照合同约定支付违约金[以购房款和装修费（共590000元）为基数，从逾期之日起（2019年12月25日）至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算]，两原告请求按逾期贷款基准利率的四倍计算，与合同约定不符，本院不予支持。经开庭，被告李邦伟、李百炎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告兴民造纸厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告温锦旺、温锦顺和被告李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司于2017年12月2日签订的《房屋买卖合同》。二、被告李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内连带赔偿购房款440000元、装修费150000元及违约金（以440000元为基数，从2012年10月23日起至2019年12月22日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付；以590000元为基数，从2019年12月25日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付）给原告温锦旺、温锦顺。三、驳回原告温锦旺、温锦顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，由被告李邦伟、李百炎、新兴县兴民造纸厂有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  罗绍华人民陪审员  张妙珍人民陪审员  梁水芹二〇二〇年二月十八日书 记 员  黄美琪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。