重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10122号上诉人（原审原告）：重庆市江北区半山华府小区业主委员会，办公场所重庆市江北区兴竹路19号。负责人：田友谊，主任。委托诉讼代理人：赵惠静，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏程，重庆百君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆鹏润物业管理有限公司，住所地重庆市江北区兴竹路19号附7号-5-1，统一社会信用代码91500105671040302H。法定代表人：陈萍，执行董事。委托诉讼代理人：艾血历，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵宝满，男，该公司工作人员。上诉人重庆市江北区半山华府小区业主委员会（以下简称“半山华府业委会”）因与上诉人重庆鹏润物业管理有限公司（以下简称“鹏润公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初4179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日进行了询问。上诉人半山华府业委会及其诉讼代理人赵惠静、邱鹏程，上诉人鹏润公司的诉讼代理人艾血历、赵宝满参加了询问。本案现已审理终结。半山华府业委会上诉请求：1．撤销一审判决，判决被上诉人鹏润公司向上诉人半山华府业委会返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益1992085元［（2440085-560000）＊0.8］；以及支付资金占用损失（以该款为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同贷款基准利率）；2．由被上诉人鹏润公司承担一审二审全部诉讼费用。其主要事实及理由如下：1．润鹏公司收取博旺公司的8万元管理费属于公共收益部分，不应扣除。2．首先，润鹏公司应当对其主张的成本支出问题承担举证责任，否则应由半山华府业委会获得公共收益；其次，润鹏公司的成本主要由两种事务构成，即签订、履行合同以及停车管理过程中，其保安人员发放停车卡和收取停车费。这两种事务并未使润鹏公司增加较多的成本支出，其合理成本是少量的，可估算的，两者产生的成本合计为15.6万元；最后，即使按照比例对公共收益进行分成，半山华府业委会也应占80%的比例以上。润鹏公司上诉请求：1．请求撤销原审判决第一项和第二项内容，依法改判或发回重审；2．一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。其主要事实与理由如下：1．首先，润鹏公司收取博旺公司8万元管理费的性质不属于公共收益，不应认定为成本。其次，关于润鹏公司向半山华府业主委员会预借的56万元，双方已经约定该款项在分配后从全体业主公共收益中扣除，一审法院直接从总的公共收益予以扣除属于事实认定错误。2．法律未规定润鹏公司应何时向半山华府业委会返还公共收益，双方也未对公共收益的返还比例和时间进行约定，一审法院以润鹏公司撤场之日开始计算资金占用损失缺乏事实和法律依据。半山华府业委会辩称，润鹏公司收取博旺公司8万元管理费属于公共收益部分，不应予以扣除。关于润鹏公司向半山华府业主委员会预借的56万元是双方确定的金额，不应在其中再扣除40%的成本。润鹏公司辩称，其收取博旺公司的8万元系物业公司实现整理小区场地所用，故该款项应当从公共收益部分扣除。关于其预借给半山华府业主委员会的56万元，该款项应在分配后从全体业主公共收益部分予以扣除，而不是直接从总的公共收益中扣除。半山华府业委会向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益2440085元；2．判令被告向原告支付资金占用损失（以2440085元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：2011年，重庆中房房地产开发有限公司与鹏润公司签订《前期物业服务合同》，约定鹏润公司为重庆市江北区半山华府小区一期服务，合同期限为2011年4月10日至2014年4月9日；2011年3月3日，重庆中房房地产开发有限公司与鹏润公司签订《前期物业服务合同》，约定鹏润公司为重庆市江北区半山华府小区二期服务，合同期限为2013年3月1日至2016年3月1日。前述两份合同约定的物业服务内容基本一致，具体包括：1．物业共用部分的维修、养护和管理（房屋承重结构，非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等）；2．物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（共用的上、下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、家居安防设备等）；3．市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯）；4．公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施等的养护和管理；5．配套建筑和设施的维修、养护和管理；6．公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道疏通等；7．交通与车辆停放秩序管理；8．公共秩序、消防等事项的协助管理和服务（安全监控、巡视、门岗执勤等）；9．物业档案资料管理；10．装饰装修管理服务；11．根据小区实际情况，不定期开展丰富多彩的社区活动；12．接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费用主要用于以下开支：1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3．物业管理区域清洁卫生费用；4．物业管理区域绿化养护费用；5．物业管理区域秩序维护费用；6．办公费用；7．物业管理企业固定资产折旧；8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9．法定税费；10．物业管理企业的利润。2011年，鹏润公司进入涉讼小区服务。2010年4月30日，鹏润公司收取博旺公司管理费80000元。2011年4月10日至2015年12月31日期间，半山华府小区公共收益为1534453元。2016年1月1日至2016年8月31日期间，半山华府小区公共收益为公共收益为905624元。2016年，鹏润公司向半山华府业委会返还部分公共收益560000元。2017年2月28日，鹏润公司撤场。2018年1月12日，半山华府业委会发出《半山华府小区2017年第一次业主大会表决结果公示》，载明业主大会已授权半山华府业委会清查、收回、管理公共收益。一审庭审中，半山华府业委会陈述鹏润公司于2010年4月30日收取博旺公司管理费80000元，但鹏润公司与博旺公司合同的实际履行时间是2011年，故该笔费用应当计入2011年4月10日后的公共收益；鹏润公司陈述该笔费用系鹏润公司先行进场整理场地收取的费用，不应计入公共收益。一审法院认为，小区公共收益应当属于全体业主共有，物业服务公司在扣除合理成本后，应当向全体业主返还剩余部分公共收益。1．半山华府业委会起诉资格问题。根据已查明的事实，半山华府业委会已获得业主大会授权，故对鹏润公司辩称半山华府业委会起诉不符合法定条件的意见，不予采纳。2．扣除合理成本问题。鹏润公司于2010年4月30日收取博旺公司管理费80000元，并不在鹏润公司服务期间内产生，也不在半山华府业委会主张的公共收益期间内，应当予以扣除；鹏润公司已向半山华府业委会支付公共收益560000元，应当予以扣除；除前述情形外，鹏润公司主张的其余扣除事项均不具有合理性，对此不予采纳。如前所述，扣除应扣事项后，2011年4月10日至2016年8月31日期间，半山华府小区公共收益为1800085元。3．诉讼时效问题。鹏润公司于2017年2月28日撤场，撤场时应当向全体业主返还公共收益，故应从此时起算诉讼时效期间，半山华府业委会于2018年2月22日诉至本院，未超过三年的诉讼时效期间，故对鹏润公司关于诉讼时效抗辩的意见不予采纳。基于以上，鹏润公司应当向半山华府业委会返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益，综合考虑双方当事人举示的证据、本地区行业现状等因素，兼顾公平原则，一审法院酌情认定鹏润公司向半山华府业委会返还实际公共收益的60%，即1080051元，关于半山华府业委会主张鹏润公司返还公共收益超过前述金额部分的请求，本院不予支持。鹏润公司应当在撤场时及时向半山华府业委会返还公共收益，逾期应当支付资金占用损失，综合考虑当事人过错程度等因素，本院酌情认定鹏润公司以1080051元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金占用损失，关于半山华府业委会主张鹏润公司支付资金占用损失超过前述金额部分的请求，对此不予支持。需要说明的是，该1080051元及资金占用损失，半山华府业委会不具有自行处置的权利，而应当依据法律、行政法规的规定，遵照业主意志予以使用。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款，《物业管理条例》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会返还2011年4月10日至2016年8月31日期间的公共收益1080051元；二、被告重庆鹏润物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会支付资金占用损失（以1080051元为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26320.68元，减半收取计13160.34元，由原告重庆市江北区半山华府小区业主委员会负担6580.17元，由被告重庆鹏润物业管理有限公司负担6580.17元。”本院二审期间，鹏润公司向法庭举示：1．关于预借半山华府小区公共收益完善业委会办公室及办公用品的函、账户交易明细回单、用款申请。拟证明润鹏公司已预先向半山华府业委会支付了公共收益6万元。2．关于预借半山华府小区公共收益用于业委会正常开支的函、委托书、用款申请。拟证明润鹏公司预先向业委会支付了公共收益50万元。3．业主欠费明细表。拟证明业主欠缴物业费，给润鹏公司的管理造成的极大地资金压力。4．民事判决书、仲裁裁决书、立案通知书。拟证明半山华府业主存在欠缴物业费的事实。5．重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初14485号民事判决书。拟证明一审法院认定的公共收益比例分配是合理的。6．成都市高新区东苑C区业主委员会与成都银杏物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书。拟证明一审法院认定的公共收益分配比例是公平合理的。半山华府业主委员会质证认为：1．关于润鹏公司向半山华府业主委员会预借的56万元，从证据1和证据2的函的内容中不能看出要在该款项中扣除成本。2．证据3、证据4以及证据6与本案不具有关联性，不能达到其证明目的；3．关于证据5，（2017）渝0105民初14485号案件中的公共收益只有120万，本案的公共收益超过其两倍，但两者成本是一样的，因此公共收益应该按二八分成，由业委会占80%的比例。本院认为，对证据1、2，已在一审中举示，且对于业委会预支6万元和50万元的是事实，无异议，对该两份证据不作为新证据采信。对于证据3、4，与本案争议的返还公共利益之间不具有关联性，不予采信。对于证据5、6，为其他法院做出的判决，与本案不具有关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，一、关于公共收益比例划分是否恰当的问题。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。据此，小区公共收益应当属于全体业主共有。物业服务公司并非建筑物共有部位和共用设施设备的所有权人，其将共有部位和共用设施设备用于经营并未与业主大会约定该收益如何分配。物业服务公司亦未能举证证明其在经营建筑物共有部位和共用设施设备时，所产生的成本的具体金额。一审法院根据本地区行业现状等因素，兼顾公平原则，将本应属于全体业主的小区公共收益，酌定按40%的比例扣除合理成本，该扣除比例已经酌定得较高，鉴于该酌定属于一审法院自由裁量的范围，本院对该比例划分予以维持。二、关于物业服务公司是否应承担资金占用利息的问题。如前所述，小区公共收益应当属于全体业主共有，物业服务公司无权收取小区公共收益据为己有，应当返还给全体业主。2017年2月28日，鹏润公司撤出案涉小区，自此，鹏润公司在交接财务时，也应将相关的账款结清。鹏润公司在撤场时未结清应付给全体业主的小区公共收益，理应支付资金占用利息。一审法院酌情确定，以欠付款项为基数，从2017年3月1日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用利息，符合法律规定。三、关于双方争议的8万元和56万元的问题。鹏润公司于2010年4月30日收取了博旺公司管理费8万元，并不在物业服务合同履行期间内（2011年4月10日至2017年2月28日），应当扣除。半山华府业委会认为与博旺公司合同实际履行时间是在2011年合同期内，但并未对此举证，对半山华府业委会的相关上诉理由不予支持。至于鹏润公司已经向半山华府业委会支付的56万元，该款的所有权人本就系小区业主，且支付时只是注明“后期从业主公共收益分配额中扣除”，并未约定鹏润公司有权从中扣除费用。鹏润公司的证据本未能明确共有部位和共用设施设备的具体费用，但一审法院鉴于其进行该经营确有费用支出，且一审法院已经酌定较高金额解决鹏润公司的成本，现鹏润公司要求将已经支付部分的56万元按比例扣除费用，本院不予支持。综上所述，鹏润公司、半山华府小区业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26320.68元，由鹏润公司负担13160.34元，半山华府小区业委会负担13160.34元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  刘 静审 判 员  陈 娟二〇二〇年二月二十六日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢