河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终21号上诉人（原审原告）：沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司，住所地：河南省沁阳市建设南路6号。法定代表人：杨介雷，该公司经理。委托诉讼代理人：马文学，男，该公司职员。委托诉讼代理人：何胜利，男，该公司职员。上诉人（原审被告）：王月季，女，1963年1月6日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张童童，男，1991年5月31日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：刘伟，河南路通律师事务所律师。上诉人沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司（以下简称永旺公司）、王月季、张童童房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月9日开庭进行了公开审理。上诉人永旺公司的委托诉讼代理人马文学、何胜利，上诉人王月季、张童童及两人的共同委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永旺公司上诉请求：改判支持房屋损失94185元及租赁费325000元；诉讼费用由王月季、张童童负担。事实与理由：一、王月季、张童童租赁永旺公司的房屋经营期间发生火灾，造成房屋受损，经鉴定房屋重建价格为470925元，该款已由保险公司赔付给王月季、张童童。因此房屋损失应以470925元计算，而原审仅判决支付376740元，缺乏事实和法律依据。二、双方2017年4月22日签订的协议认可王月季、张童童应付租赁费325000元，原审认定协议却不支持上永旺公司的主张，判决错误。对永旺公司的上诉王月季、张童童辩称，房屋系违章建筑，使用易燃材料建造而成，不符合安全规范，永旺公司向承租人交付上述房屋，具有重大过错，对发生火灾和租赁合同无效应当承担主要责任。王月季、张童童并未获得全部重建赔偿费用。火灾发生后，房屋已不具有出租可能性，履行租赁合同的客观条件已不复存在，故王月季、张童童不应当再负担租赁费用。原审判决部分正确，应予维持。王月季、张童童上诉请求：改判驳回永旺公司的全部诉讼请求。事实与理由：原审对责任分配不合理，判决错误。一、本案租赁的1400平方米钢结构房屋系永旺公司完全拆除原来的418.22平方米建筑而来，并非原审判决认定的改建而来，原审对该部分事实认定错误，租赁合同并非部分有效而应当全部无效。二、永旺公司违章改建、违章使用易燃保温材料是造成火灾蔓延、损失扩大、灭火困难、火势无法控制的主要原因，永旺公司应当承担损失的全部责任。双方租赁协议明确约定安置消防栓是永旺公司的义务，其未尽此义务，也是火灾蔓延、损失扩大的原因。王月季、张童童对火灾亦遭受了极大经济损失。对王月季、张童童的上诉永旺公司辩称，永旺公司投入大量人、财、物建造房屋，房屋具有一定的财产和使用价值，王月季、张童童使用过程中因其自身原因造成房屋损害，应当予以赔偿。建造当中是否使用易燃材料应当由消防部门认定而不是由王月季、张童童认定。火灾造成的房屋损失应当由王月季、张童童全额赔偿，重建价格鉴定为470925元，应予赔付；双方协议当中约定了租赁费用325000元支付内容。永旺公司向一审法院起诉请求：1、要求被告王月季、张童童赔偿原告房屋损失费470925元，给付房屋租赁费325000元；2、诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月20日永旺公司（甲方）与王月季（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将院内新建钢结构房横宽22．5米，竖长64米一处，出租给乙方使用。甲方负责和电业部门协商，为乙方架设专线，费用由乙方负责。出租房屋内不安装水管，只在厂区适当位置安装一个消防栓和一个水龙头，砌一个水池供洗拖把使用。甲方提供水电设施，乙方安表计费，按月及时向甲方缴纳水电费。乙方按照国家的法律法规依法经营，并按照国家规定的安全消防条例自行管理好自己的门店，室内取暖降温电器用电瓦特不得超过输电线的额定电流，如发生违规事故，由此造成的损失，由乙方负全责，甲方概不负责。乙方应注意防火、防盗。必须自备消防器材，并应加强门店的安全保卫工作，若发生失窃、失火造成的一切损失均由乙方负责，甲方概不负责。租赁时间从2012年4月20日开始计算，年租金32．5万元，协议签订后乙方向甲方缴纳当年度租金，以后年度的缴款时间应在每年度的4月10日前一次性缴纳清下年度全年租金。双方还约定，协议有效期三年，三年内租金不动，协议到期后，根据市场价调整，同等条件下乙方优先使用。王月季与张童童系母子关系。2012年9月27日王月季注册成立“沁阳市建设南路月季鞋城”，注册地址为沁阳市建设南路永旺交通器材装配公司院内，登记性质为个体工商户。该店使用本案所涉原告房产。2014年4月8日王月季申请注销沁阳市建设南路月季鞋城的工商登记。同日，张童童注册成立个体工商户，未起字号，经营鞋、服装、小百货等，对外亦称月季鞋城。注册地址也为沁阳市建设南路永旺交通器材装配公司院内，该店仍使用本案所涉原告永旺公司的房产，并由王月季、张童童共同经营。2017年4月11日，张童童申请注销该店的工商登记。2015年1月26日，张童童向中国人民财产保险股份有限公司焦作市分公司（以下简称为人保财险焦作公司）投保个体工商户财产保险。保险公司组织人员进行盘货，确定固定资产保险金额880000元，流动资产（存货）保险金额5000000元。2015年4月20日王月季与永旺公司签订的房屋租赁协议到期后，王月季、张童童继续使用房产经营月季鞋城，王月季也按原协议约定交纳了当年度的房屋租金。2016年1月26日，张童童申请续保，保险公司在未进行盘点的情况下，直接按上年的保险金额收取保费。2016年2月18日，张童童申请将保险地址由怀府中路影剧院月季鞋城变更为地址建设南路中心岗楼月季鞋城合二为一，批单于当日生效。2016年3月10日凌晨1时许，该月季鞋城发生火灾，火灾将王月季租赁永旺公司的彩钢板房一座烧毁，同时烧毁内部儿童游乐设施、空调、货物等物品若干，过火面积约1400平方米，未造成人员伤亡。沁阳市公安消防大队作出沁公消火认字［2016］第0003号火灾事故认定书，认定该火灾起火时间为3月10日1时许，起火部位位于起火建筑内西北角铝制电缆入户孔附近，起火原因可排除遗留火种、飞火、自燃、雷击等，不排除铝制电缆发生电气故障引燃周围可燃物引起火灾。2016年11月7日张童童向一审法院提起诉讼，要求人保财险焦作公司赔付保险金、利息损失及鉴定费用。2017年1月3日，一审法院依法委托河南省豫华价格事务所有限公司（以下简称：豫华价格事务所）对火灾损失进行鉴定，豫华价格事务所采用成本法、市场法进行了评估。2017年4月，豫华价格事务所作出豫价评估［2017］沁阳法院0401号关于沁阳市月季鞋城火灾事故损失价值的价格评估结论书，认定标的物已完全燃烧，最终确定该次火灾事故造成月季鞋城建设路店鞋类货品损失价值为4816449元；商场彩钢板房损失价值为470925元；……豫华价格事务所在之后的诉讼中，又出具报告，对评估结论书进行了部分更正，确定该次火灾事故造成月季鞋城建设路店鞋类货品损失价值为4789089元；商场彩钢板房损失价值为470925元；商场装修及室内物品损失价值为520365元，以上合计5780379元。一审法院经过审理认为依法应以保险事故发生时保险标的的实际价值为赔偿计算标准。同时认为，火灾给张童童造成的损失价值为：固定资产991290元，存货4789089元。其中固定资产损失991290元超过合同约定的保险金额880000元，张童童主张赔付880000元，符合保险条款第三十条关于固定资产全部损失的赔偿约定，应予支持。根据保险条款第十二条的免赔约定，按免赔率10％计算，免赔额为88000元，最终确定固定资产损失的赔偿数额为792000元（880000元-88000元）。经过审理，一审法院作出（2018）豫0882民初2783号民事判决，判决：“一、被告中国人民财产保险股份有限公司焦作市分公司应当赔付原告张童童保险金3623271．2元。二、被告中国人民财产保险股份有限公司焦作市分公司应当支付原告张童童1311000元的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月29日起至付清之日止）。三、被告中国人民财产保险股份有限公司焦作市分公司应当支付原告张童童鉴定费174232元。四、驳回原告张童童的其它诉讼请求。上述一至三项于本判决生效后十日内履行”。张童童不服，提出上诉，本院二审作出（2019）豫08民终1385号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明：1、就2016年3月10日火灾事故导致永旺公司房产损毁的事宜，永旺公司（甲方）与乙方（沁阳市月季鞋城）王月季于2017年4月22日签订协议书一份，协议书载明：“2012年甲方将新建钢结构厂房（面积1400平方米）租于乙方经营，2016年3月10日发生火灾甲方房屋全部损毁，经双方协商达成以下协议：一、甲方房屋造价为五十七万元人民币，乙方未缴纳的租金为三十二万五千元人民币（2016年3月1日至2017年2月28日）。二、乙方于2017年4月25日前将甲方厂房内的物品清理完毕，逾期由甲方按弃物处理，乙方无权干涉。三、乙方向甲方赔偿因火灾给甲方造成的损失金额，应于法院判决生效保险公司理赔后十日内协商解决。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力”；2、永旺公司前身为沁阳市汽车修配厂，后经股份制改造后成立。王月季、张童童共同经营的月季鞋城店营业所用的、被火灾事故损毁的约1400平方米钢结构房产系永旺公司在原418.22平方米基础上扩建而来。对于原418.22平方米的房产，有房管部门的原始登记材料；对于扩建部分的房产，永旺公司未能提交建设工程规划许可证，也未能提交房管部门或不动产登记部门的登记材料；3、诉讼中，永旺公司申请撤回对沁阳市怀府中路月季鞋城的起诉，一审法院作出裁定予以准许；4、诉讼中，永旺公司申请对王月季的银行存款1000000元予以保全，一审法院经过审查，裁定冻结王月季的银行存款1000000元，期限一年。为此，永旺公司支出保全费5000元、保全保险费2000元。一审法院认为，一、关于永旺公司与王月季所签订的房屋租赁协议的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”永旺公司与王月季之间的房屋租赁协议所涉房产位于沁阳市城区内，因此应适用上述法律的相关规定对合同效力进行审查。诉讼中，永旺公司仅提交了418.22平方米的房产登记材料，对于剩余部分的房产未能提交房产或不动产登记部门的登记材料，经询问后永旺公司陈述租赁于王月季约1400平方米的房产，系在原房产登记的基础上扩建所来。因就原登记范围内的418.22平方米，永旺公司提供了合法房产登记材料，可以印证该部分系合法建造，而扩建部分的相关合法建造手续原告未能提交，故永旺公司与王月季的房屋租赁协议在原房产登记（418.22平方米）范围内系有效，在扩建部分范围内系无效。房屋租赁协议约定的租赁期间届满后，王月季继续使用房屋，与张童童共同经营，出租人永旺公司并没有提出异议，继续收取王月季交付的租金，双方之间已转化为不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同也在原登记范围内有效，在扩建范围内无效。二、失火的原因及双方的过错。沁阳市公安消防大队认定该火灾起火时间为2016年3月10日1时许，起火部位位于起火建筑内西北角铝制电缆入户孔附近，起火原因可排除遗留火种、飞火、自燃、雷击等，不排除铝制电缆发生电气故障引燃周围可燃物引起火灾。可知，引起本案火灾事故的具体原因并不清楚，依据现有证据并不能对火灾的成因作出明确认定。但无论是作为出租人的永旺公司，还是作为承租人的王月季，抑或是共同经营使用房屋的张童童，在履行房屋租赁协议或共同经营使用房屋的过程中，均没有尽到合理的安全注意义务。例如，现有证据并不能证实永旺公司定期对本案所涉房屋进行安全检查，特别是用水、用电方面的巡查，以便及时发现隐患并及时进行整改；也无证据证实二被告在经营使用房屋时制定安全用水、用电、夜晚值班制度，并对房屋电路定期检查，同时落实鞋城晚上值班制度，防止或及时发现并制止各类安全事故的发生与损失扩大。在火灾形成的具体原因并不明确，无法确定双方在火灾事故上的直接责任的前提下，双方在防止火灾等安全事故的发生上，均存在过错。三、房屋租赁合同的效力与永旺公司损失承担之间的关系。依据上述分析，永旺公司与王月季之间的房屋租赁协议在原登记范围内有效，在扩建范围内无效。房屋租赁协议虽在扩建范围内无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即便协议无效，出租人要求承租人参照租金标准支付房屋占有使用费的请求也是能够得到支持的，本案被告占有使用了原告房屋，也在租赁期间支付了相应的费用，因此原告不必因本案房屋租赁协议部分无效而返还王月季支付的相应部分费用。另外本案扩建部分的房产虽无建设工程规划许可证，但永旺公司作为房产所有人，在建造该房产时投入有大量的人力、物力与财力，从而使该房产具备了一定的财产价值与使用价值，现该房产因火灾损毁，相应损失应当得到赔偿。但永旺公司将无建设工程规划许可的房产租赁于王月季，导致房屋租赁协议部分无效，该行为存在过错，理应对自身房产损失承担部分责任。另外，火灾发生后，永旺公司与王月季就房产损失进行了协商，并于2017年4月22日达成协议书，其中协议书第三条明确表明，王月季同意赔偿因火灾给永旺公司造成的损失，只是具体数额双方未协商一致而已。综合考虑到合同效力、失火原因、双方对于防范安全事故方面的过错以及原告对残值的处理等因素，酌定永旺公司自己承担房屋损失的20％责任，王月季承担80％责任。房产损失的具体数额方面，双方对河南省豫华价格事务所评估报告中的永旺公司房屋的重建价格470925元并无异议，双方也未提交其他证据证实受损房屋的具体损失，故可以以该重建价格（470925元）作为永旺公司的房屋损失值。即王月季应赔偿376740元（470925元×80％）。四、关于王月季应否支付2016年3月1日-2017年2月28日的房屋租金损失。一方面，房屋租赁协议到期后，王月季、张童童继续使用原告房屋，出租人永旺公司并没有提出异议，而是继续收取王月季交付的租金，双方之间已转化为不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同也在原登记范围内有效，在扩建范围内无效。而租赁合同的目的在于承租人使用租赁物，出租人收取租金，而租赁物在2016年3月10日火灾事故发生后，已经损毁，王月季、张童童继续租赁使用租赁物的目的已经不能实现，双方履行租赁合同的客观条件已经不存在，双方在登记范围内的不定期租赁合同实际上已经不能履行，权利义务已经终止。扩建范围内的不定期租赁合同系属无效，房屋已经灭失不存在，那么王月季、张童童占用使用就无可能性，也无需要支付费用；另一方面，火灾事故发生后，基于永旺公司与王月季签订的房屋租赁协议的前提，永旺公司作为合同相对方有义务配合王月季、张童童理清损失，等待一定的期间。无论保险公司的查勘定损，还是人民法院委托鉴定机构进行的查勘、定损，抑或是公安消防部门调查处理火灾形成原因，均需要王月季、张童童予以配合，并等待一定的期间；永旺公司向相关部门申请重新建设房屋，履行相关建设手续，到最终建成、重新出租，也需要一定的期间。综上，永旺公司主张的房屋租金损失不予支持。五、关于张童童的责任。《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号”，该法第五十六条规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”。本案二被告系母子关系，张童童注册成立个体工商户后，二被告共同经营，共同使用案涉房屋，且房屋发生火灾，保险公司针对房产失火理赔的保险金也赔付给了经营者张童童，故永旺公司要求张童童承担共同赔偿责任，予以支持。六、关于永旺公司主张的保全保险费请求。对于诉讼保全保险费的负担，当事人双方并无约定，现行的《诉讼费交纳办法》也没有规定，依据民事诉讼法的相关规定，财产担保可以采取多种担保方式，并非只能选择以保险担保的形式进行，保全保险费并非民事诉讼必须花费的费用，故永旺公司要求保全保险费应由王月季、张童童承担，理由不足，不予支持。一审法院判决：一、被告王月季、张童童应于本判决生效后十日内支付原告沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司房屋损失376740元。二、驳回原告沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6180元，保全费5000元，原告沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司负担6510元，被告王月季、张童童负担4670元。本院二审期间，王月季、张童童提交视频光盘一张，以证明永旺公司建造的房屋所使用的材料系易燃材料，造成火势迅速蔓延，无法扑灭，因此应承担火灾发生及后续事故认定赔偿的主要责任。永旺公司质证认定光盘内容的真实性，但认为消防部门认定房屋材料合格，所举证据不能证明举证人的证明内容和目的。对该证据本院认证如下：光盘显示建筑材料经点火能够引燃，但是否属于易燃材料，未经科学的鉴定和认证不能简单、轻易地予以认定；消防部门并未对本案火灾事故的发生责任作出具体认定，王月季、张童童所举证据亦不能反映出建筑物材料与火灾发生的关系，因此王月季、张童童的举证真实性可以认定，但证明目的和指向不能采信。本院认为，本案双方构成了租赁合同法律关系，期间因发生火灾而造成租赁物毁损。争议主要问题在于租赁物毁损损失的负担，火灾发生以后租赁、占有使用费用的认定、负担。一、永旺公司在原有房屋基础上进行改扩建，该改扩建部分未取得建设工程规划许可证，因此涉及部分房屋的租赁合同内容依法无效，原审认定双方的租赁合同部分无效并无错误。而且租赁合同无效依法不影响承租人依据、参照合同交纳租赁费或者占有、使用费。二、本案王月季、张童童占有使用永旺公司出租的房屋期间，火灾发生，造成房屋基本毁损和王月季、张童童的大量经营损失。对于火灾发生的原因和责任，消防部门未予明确认定，王月季、张童童主张永旺公司违章改建、违章使用易燃保温材料，造成火灾蔓延、损失扩大、灭火困难、火势无法控制，不能支持。鉴于火灾事故原因和责任无法认定，对于租赁房屋损毁造成的损失，永旺公司和王月季、张童童均不能确实、充分地证明对方对租赁房屋的毁损存在违约和过错的行为，因此双方上诉主张由对方负担租赁物毁损的全部损失均不能成立，不予支持。结合双方的租赁合同约定有双方的消防义务、发生火灾时由王月季、张童童占有、使用租赁房屋等因素，对于因火灾发生而造成的房屋毁损责任，原审认为当事双方在防止火灾等安全事故的发生上均存在过错，虽然上述评判不当，但是酌定王月季、张童童承担80%的责任、永旺公司承担20%的责任的裁判结果正确。对于赔偿金额，双方于2017年4月22日所签订的协议当中明确房屋造价为570000元，永旺公司起诉依照另案认定的重建价格470925元主张损失，事实依据充分，也是对自身权利的处分。因此，依据永旺公司的主张，本案可以以470925元为损失基数予以确定，即由王月季、张童童承担80%，为376740元，原审判决王月季、张童童赔偿永旺公司房屋损失金额正确。三、双方当事人于2017年4月22日签订协议，载明：房屋造价57万元，未缴纳租金325000元（2016年3月1日至2017年2月28日），王月季、张童童向永旺公司赔偿因火灾给永旺公司造成的损失金额应于法院判决生效保险公司理赔后十日内由双方协商解决。对于该协议，第一，双方约定损失赔偿协商解决，并未具体、明确约定王月季、张童童赔偿永旺公司房屋损毁57万元、缴纳租金325000元。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。本案租赁房屋因发生火灾而基本毁损，已经丧失继续使用的可能性，租赁合同目的不能实现；而且租赁房屋的大部分面积系未经规划许可的建筑；不存在王月季、张童童在火灾发生以后继续占有使用房屋并获取租赁利益的事实；永旺公司以对方认可欠付租金，主张王月季、张童童交纳租金325000元，缺乏事实和法律依据，不能支持。四、需要说明的是，王月季、张童童因火灾发生同样损失巨大，从保险公司获取包括商场彩钢板房损失价值470925元在内的理赔款项，系基于与保险公司的保险合同关系而形成的保险利益，并不是王月季、张童童因履行租赁合同获取的额外利益，永旺公司不能直接据此主张租赁合同权利。综上所述，沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司和王月季、张童童的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14540元，由沁阳市永旺交通器材装配有限责任公司负担7588元，王月季、张童童负担6952元。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年二月二十四日书记员 刘           颖