四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川民终984号 上诉人（原审被告、执行案外人）：谭林芳，女，1965年12月5日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 上诉人（原审被告、执行案外人）：谭林君，女，1967年5月5日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（（被执行人））：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴街南段阳光花园翠竹苑11幢1单元101号。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，该公司员工。 上诉人谭林芳、谭林君因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日受理后，依法组成合议庭，因本案属系列案件，经征得当事人同意，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭林芳、谭林君上诉请求：撤销一审判决，并改判终结执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、谭林芳、谭林君在一审提交的证据足以证明其对案涉房屋享有权利，同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对诉争房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，能够阻却人民法院强制执行。1.谭林芳、谭林君与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订时间在2017年2月22日，早于案涉房屋查封时间2017年12月20日；2.2017年6月21日，谭林芳、谭林君在人民法院查封前已经接收房屋并对该房屋形成了长期而稳定的占有、使用和收益状态。谭林芳、谭林君在实际接收案涉房屋后对外出租，正常收取了租户曹自翔支付的租金。谭林芳、谭林君因此享有在合同约定期限届满后要求寅吾房产公司将案涉房屋过户到本人名下的权利，享有的物权期待权，应当优先于周岚得到保护；3.谭林芳、谭林君已经全额支付购房款，款项来源为寅吾房产公司未能清偿谭林芳、谭林君的借款本息。谭林芳、谭林君提交的证据表明，蒋自成向江勇银行账户转账80万元中的40万元是谭林芳、谭林君二人共出资的。后因寅吾房产公司无力清偿前述借款，双方协商同意以其中上述债权冲抵购房款。对此，寅吾房产公司开具了31万元的房款收据。谭林芳、谭林君与寅吾房产公司通过双方真实的意思表示将该民间借贷法律关系变更为商品房买卖法律关系，这符合当事人意思自治的原则和合同自由缔结原则。故案涉商品房买卖合同合法有效，谭林芳、谭林君完成了案涉商品房买卖合同项下的全额支付购房款的义务；4.案涉房屋非因谭林芳、谭林君的原因未办理过户登记。案涉房屋虽然存在抵押权，但与该房屋未办理过户登记不存在因果关系。案涉房屋未办理过户登记的根本原因是合同约定的办理期限未届满，2017年12月20日被人民法院查封以后陷入履行不能，故谭林芳、谭林君对此无任何过错。二、根据公开的生效裁判文书，周岚及其母周绍英在2011年至2015年期间向包括冉寅吾在内的不特定多数人多次出借大笔现金，总额高达六千余万元之巨，故周岚应当定性为职业放贷人，宜宾市公安局叙州区分局已经对周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借贷关系涉嫌高利转贷罪予以立案侦查，若周岚构成高利转贷罪，则其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的借款合同当属无效，周岚据以申请执行的生效裁判文书确有错误，直接影响本案的处理，建议本案中止审理。三、本案属于群体性案件，有数百户业主与谭林芳、谭林君是同样情形，且绝大部分已经启动法律程序，请二审法院充分考虑本案特殊性和本案的社会影响，依法保护人民群众的合法权益，实现社会效果与法律效果的统一。 周岚辩称，谭林芳、谭林君的上诉主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的任一情形。理由：一、谭林芳、谭林君与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》不是真实、合法、有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明该合同的真实签订时间，不排除合同当事人在周岚执行冉寅吾、寅吾房产公司的过程中恶意串通、事后签订。案涉合同明确转让的是抵押房产，合同双方明知寅吾房产公司巨额负债，恶意串通，以物抵债，损害周岚等债权人的民事权益。二、谭林芳、谭林君未履行《商品房买卖合同》约定支付购房款的义务，其提供的转账依据仅证明谭林芳、谭林君向江勇转款40万元的事实，不能证明寅吾房产公司向其借款的事实，故其以借款抵付购房款的主张不能成立，且以物抵债不受法律保护。三、谭林芳、谭林君无法基于案涉房屋的物权或物权期待权合法占有案涉房屋。谭林芳、谭林君提供的证据不能证明其对案涉房屋行使了合法占有权，也不能产生对外物权公示的效力。四、案涉房屋未办理过户登记系谭林芳、谭林君自身的原因造成。谭林芳、谭林君明明知案涉房屋上存在抵押权仍购买，应依法承担不能过户的风险。五、周岚是征信良好的企业家，谭林芳、谭林君提供的证据不能证明周岚涉嫌高利转贷，且周岚是否高利转贷也与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司述称，同意谭林芳、谭林君的上诉请求和事实、理由。 周岚向一审法院起诉请求：1.请求准予继续执行四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案的诉讼费用由谭林芳、谭林君、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院审理查明： 2014年3月24日，蒋自成通过银行账户向江勇银行账户转账800000元。2019年5月23日，蒋自成出具证人证言：2014年3月24日，本人表妹谭林芳、谭林君二人共出资400000元以本人蒋自成的名义出借给寅吾房产公司。 2014年7月25日，江勇向寅吾房产公司账户转账1300000元，备注用途为还款。2019年6月12日，寅吾房产公司出具《证明》载明：“2009年至2015年年间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款，上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务。” 2013年7月3日，寅吾房产公司为宜宾爱尚嘉商业管理公司在宜宾市商业银行的贷款提供担保，将位于四川省宜宾市叙州区商品房抵押给宜宾市商业银行股份有限公司。2017年2月22日，谭林芳、谭林君与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋，合同约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因导致商品房不能办理过户登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人负担全部责任；房屋现状为“抵押”。2017年4月19日，寅吾房产公司出具了收款收据，载明收到“谭林芳、谭林君滨河人家8-1-29号商铺款310000元”。2017年4月20日，寅吾房产公司向谭林芳、谭林君出具了两收款收据，一张载明“收到谭林芳、谭林君滨河人家8-1-29号商铺代收费11805元”，一张载明“收到谭林芳、谭林君滨河人家8-1-29号商铺维修基金6200元”。2017年6月21日，寅吾房产公司向谭林芳出具了《房屋交付通知书》。2017年11月26日，谭林芳将房屋出租给曹自翔，租赁期限自2017年11月20日至2018年11月19日。2019年6月19日，寅吾房产公司向宜宾市商业银行提出申请，要求置换抵押物，宜宾市商业银行回复“完清我行全部债务后同意按流程办理”。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，执行依据为（2017）川15民初14号，载明借款转账时间为2011年、2013年。2017年6月2日，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。该案执行过程中，谭林芳、谭林君提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异39号执行裁定，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区商品房的执行。 一审法院认为，本案争议焦点为：谭林芳、谭林君对寅吾房产公司四川省宜宾市叙州区商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。 谭林芳、谭林君主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查谭林芳、谭林君购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。一审法院对本案的焦点问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，谭林芳、谭林君陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。现谭林芳、谭林君提交的银行转账凭条的付款人为蒋自成、收款人为江勇，其二人虽提交了蒋自成关于该笔借款的证人证言，但该证人证言形成于2019年5月23日，谭林芳、谭林君未提供其他证据对蒋自成证言予以佐证。且谭林芳、谭林君亦未提供证据证明在转账时寅吾房产公司出具了指定收款人账号的相关依据，款项也未在当时通过中间人转到寅吾房产公司账户，后期中间人转入寅吾房产公司账户的金额也与本案的转款金额不符合，且该转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的《情况说明》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到谭林芳、谭林君向寅吾房地产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。 第二，对案涉商品未予过户登记，买受人谭林芳、谭林君存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。本案的争议房屋在2013年7月3日因为寅吾房产公司为宜宾爱尚嘉商业管理公司在宜宾市商业银行的贷款提供担保，已抵押给宜宾市商业银行股份有限公司。买受人谭林芳、谭林君对于案涉房屋的权利障碍应属明知，房屋有可能不能办理过户登记情况，在该种情况下仅能向寅吾房地产公司主张责任。换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，谭林芳、谭林君的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人谭林芳、谭林君的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于谭林芳、谭林君未经确认的民间借贷基础债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，款项交易时间也形成在前，且已经生效判决确认；谭林芳、谭林君的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对谭林芳、谭林君债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，谭林芳、谭林君购买案涉商铺房屋系以物抵债，亦不是用于居住的房屋，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，谭林芳、谭林君对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区商品房的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决： 准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区商品房。一审案件受理费80元，由谭林芳、谭林君、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审期间，寅吾公司、周岚、冉寅吾没有向本院提交新的证据。 上诉人谭林芳、谭林君向本院提交了如下证据，作为其二审新的证据： 第一组：1.柴林、谭林芳的银行流水等；2.柴林与谭林芳的结婚证；3.案涉房屋图片；拟证明谭林芳、柴林取款后向蒋自成汇款，本案蒋自成转给江勇的80万元中的部分款项出自谭林芳。 第二组：1.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案一审民事判决书；2.周岚与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案民事判决书；3.周岚与四川省野牛电力开发有限公司、四川森楠木业有限责任公司、荥经县三合代璜沟电站、罗骏、罗波、毛炯、梁丽娟、刘晓琳借款合同纠纷一案民事判决书；4.周绍英与马任重、宜宾市远大贸易发展有限责任公司借款合同纠纷一案民事判决书；拟以证据1周岚经寅吾公司职工账户向寅吾公司出借资金且该借款模式经一审法院认可的事实，证明何德章通过刘烈彬向寅吾房产公司出借资金的行为亦应予认可；并以证据1、2、3、4等民事判决证明周岚及其母周绍英对外放贷具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，系职业放贷人，其与寅吾房产公司之间的民间借贷合同应认定为无效。 第三组：1.受案登记表；2.宜宾市公安局叙州区分局立案决定书；3.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司（以下简称锦鸿公司）企业信息；4.宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明周岚骗取银行贷款后高利转贷给冉寅吾，牟取巨额利润，属高利转贷，借款合同应依法认定为无效，且周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪，基于先刑后民原则，本案应当中止审理。 被上诉人周岚质证意见为：对第一组证据的真实性、合法性认可，但对其证明目的有异议，不能证明谭林芳香寅吾房产公司借款。对第二组证据，证据1的真实性无异议，证据2、3、4的真实性由人民法院核实，该组证据与本案无关联性，且周岚与寅吾房产公司、马任重等人存在借款关系的事实，亦不能达到证明周岚系职业放贷人的目的。对第三组证据，证据1、2的真实性无异议，证明目的有异议，因涉案嫌疑人是冉寅吾而非周岚，且系冉寅吾的单方陈述，非事实依据；证据3、4的真实性由人民法院核实；对第三组证据的关联性和证明力有异议，周岚是否涉嫌犯罪不影响本案审理，且无证据证明周岚骗取银行贷款。 原审被告冉寅吾、寅吾房产公司质证意见为：对谭林芳、谭林君提交的三组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均无异议。 本院认证意见：对第一组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性及证明力结合全案证据综合而定。对第二组证据中的民事判决，系人民法院作出且被上诉人缺乏相反证据予以推翻，故对其真实性予以采信，但因该组证据不足以证明周岚为职业放贷人，也不足以证明周岚与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同无效，故对其关联性及证明力依法不予采信。对第三组证据的真实性、合法性予以采信，但其关联性及证明力将结合案涉其他证据综合认定。 对原判查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。 二审补充查明以下事实： 2019年10月8日11时5分，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元。……”。 本案二审审理过程中，寅吾房产公司、冉寅吾因与周岚民间借贷纠纷一案，不服一审法院于2017年3月30日作出的（2017）川15民初14号民事判决，以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪而致双方借贷合同无效为由，向本院申请再审。本院经审查认为，寅吾公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，故于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 本院认为，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、若否，谭林芳、谭林君对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题 本案中，上诉人谭林芳、谭林君以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张阻却执行的民事实体权益的优先效力问题。对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据，当事人如对申请执行人所持执行依据有异议，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由向本院申请再审，本院审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请，周岚所持执行依据合法有效。谭林芳、谭林君现以同样理由要求本案中止审理的上诉主张不能成立，本案应当继续审理。 二、谭林芳、谭林君对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人谭林芳、谭林君主张其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，能够阻却执行。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，案外人主张对不动产享有的实体权益只有在同时满足该条四个要件事实情形下，方能阻却执行。而本案中，谭林芳、谭林君主张其是以借款抵扣购房款，那么判断谭林芳、谭林君主张其基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，其享有的权利是否属于前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护对象范围，是本案争议的关键问题。本院认为，虽然谭林芳、谭林君与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠谭林芳、谭林君的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，谭林芳、谭林君与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通债权人。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件，对于谭林芳、谭林君以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，已无逐一进行审查认定的必要。 综上，谭林芳、谭林君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由谭林芳、谭林君负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁红亚 审 判 员 熊卫纲 审 判 员 李 莉 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 李悦韬 书 记 员 王 磊