江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初6709号原告（反诉被告）：启东市大闸塑料厂，住所地启东市吕四港镇蒿枝港闸东北侧原盐业公司仓库。经营者：王彬斌，男，汉族，1966年10月24生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：包洪飞，启东市通兴法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：秦杰，男，1982年1月10日生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：马为英，上海熊兆罡律师事务所律师。原告（反诉被告）启东市大闸塑料厂与被告（反诉原告）秦杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理，后因案情复杂依法由简易程序转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）启东市大闸塑料厂经营者王彬斌及委托诉讼代理人包洪飞、被告（反诉原告）秦杰委托诉讼代理人马为英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告启东市大闸塑料厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年10月1日至2019年12月30日占用原告房屋费用195000元，被告已支付160000元，尚欠35000元；2、要求被告支付占用被告房屋期间电费34380元。事实和理由：2017年7月25日，原被告签订《房产租赁协议》，协议对双方权利义务作了约定。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用，被告亦支付了2017年10月至2018年9月的租金。后被告不守诚信，不但不支付续租租金，且原告垫付水电费34380元。现原告为维护自身权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告秦杰辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告主张无事实及法律依据，双方房屋租赁关系已于2018年9月底解除，案涉房屋已由原告使用或出租。2、对于原告提出的电费34380元，被告不予认可。因为这不是被告使用的电费，被告不拖欠原告电费。因此请求法院驳回原告的所有诉请。反诉原告秦杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还原告租金16万元及利息（按本金16万元自2018年10月1日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率计算）。2、请求法院判令被告返还原告环评手续费及水池费人民币3万元及利息（按本金3万元自2018年10月1日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率计算）。3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年7月25日，原告租赁被告位于江苏省启东市吕四港镇蒿枝港闸东北侧原盐业公司仓库并签订了《房屋租赁协议》，协议对相关事项进行了约定，合同签订后，反诉原告按协议履行，反诉被告启东市大闸塑料厂因经营资金紧张，多次向原告借款并多次要求原告预付租金，反诉原告预付租金9万元，后因政府环评问题，双方于2018年9月底终止协议，为此，反诉被告应将反诉原告多付的租金及环评费用和水池费用退还给原告。现反诉原告为维护自身利益，提起反诉。反诉被告启东市大闸塑料厂辩称：1、反诉原告起诉并非事实，2017年7月25日原、被告双方签订房屋租赁协议租赁时间是5年。合同签订后反诉原告缴纳了2017年10月1日至2018年10月1日的房屋租金10万元，2018年9月反诉原告又缴纳6万元房屋租金，房租余款至今未付。不存在反诉被告返还反诉原告房屋租金情况。2、反诉原告要求返还反诉原告的评估手续费3万元亦非事实，反诉原告在租赁期间向启东市环保局申请环评费用是其自身的支出，反诉原告与反诉被告一起办理环评手续，我方认为在租赁期间产生的环评费用应由其自己承担。2019年反诉原告起诉的案件3524号案件庭审中也提到了这一事实，鉴于以上事实，请求法庭驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认如下事实：2017年7月25日，启东市大闸塑料厂作为出租房（甲方）与秦杰作为承租方（乙方）签订一份《房产租赁协议》，协议约定：一、租赁范围：甲方将第三排靠北河边一幢大车间，朝西屋楼上靠南边一间及楼下2间，及大车间前置第二排仓库之间的场地，锅炉间西边场地，租赁给乙方生产经营并提供水循环场所。租赁期满后一方应完好如初交还给甲方。二、租赁时间：自2017年7月25日至2022年7月25日止，共五年。租金支付方式：乙方向甲方支付每年租金玖万元整，支付方式：从签字生效之日乙方在2018年10月1日向甲方交清租金玖万元，房租的使用日期10月1日起。四、租赁期间：乙方按时付清水费、电费及乙方在经营期间所产生的其他费用（以上全部费用不在租金之内）。五、在不改变原有房屋结构和地下结构、地面结构及安全的前提下，乙方租赁期间所有乙方投入的设备、设施的财产归乙方所有。合同终止可归乙方抽回，在租赁期间乙方所租赁房屋及设备的维修保养费由乙方全额负责。六、乙方必须在工商部门核定给乙方经营范围内合法经营，如因违法经营而造成的一切后果全部由乙方自负。乙方实行自主经营、独立核算、自负盈亏，在租赁期间和前后所发生的所有债权、债务由乙方负责清偿，乙方向甲方交纳的租金和租金税由乙方支付。七、乙方在租赁期间必须切实加强安全生产和房屋及设备的维修与保养，（房屋中大车间一定要修理后确保安全才使用），如发生安全事故，不管任何理由而造成的一切经济损失全部由乙方负责支付。八、因政府及有关部门或其他原因要求不出租即停租，甲方需提前一个月电话告知乙方，乙方不得有任何理由拖延，房屋及土地由甲方安排使用，租金按实际使用时间收取。合同还对违约责任进行了约定。协议签订后，启东市大闸塑料厂按约向秦杰交付厂房。启东市大闸塑料厂经营者王彬斌分别于2017年7月25日收取秦杰租金5万元、于7月30日收取租金5万元，并出具收条。2017年10月25日，王彬斌收取秦杰环评手续费15000元，车间水池建筑费15000元，并出具收条。2018年9月2日，王彬斌收取秦杰房租6万元，并出具收条。2018年11月23日，因王彬斌将秦杰生产所需水池拆除，双方发生争执并向启东市公安局蒿枝港边防派出所报案。2019年7月29日，南通市生态环境局对启东市大闸塑料厂作出通05环罚字（2019）26号行政处罚决定书，主要违法行为如下：2019年6月6日执法人员对单位现场进行勘察，现场检查发现生产设备粉碎机1台、吸料机1台、清洗盒1个，单位塑料粉碎项目于2018年12月开始进行设备安装，2019年1月正式生产，项目投资额约10万元，截至现场检查是项目未依法报批环境影响报告手续，擅自开工建设。另查明，秦杰租赁启东市大闸塑料厂房屋期间，启东市大闸塑料厂经营者王彬斌多次向秦杰借款，秦杰于2019年4月28日向本院提起民间借贷诉讼，其中2018年4月20日借条上载明，今借到秦杰人民币7000元，于2018年5月15日前归还，如不归还，免一年房租。2018年9月7日及15日，王彬斌向秦杰借款合计3万元并出具欠条。该案中，王彬斌提供一张电费发票，开票日期为2018年8月30日，证明启东市大闸塑料厂因本案租赁关系为秦杰垫付电费30284元。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋或未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方订立的《房产租赁协议》所涉房屋并不具有房屋权属凭证，故双方订立的《房产租赁协议》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。经本院释明后，启东市大闸塑料厂变更诉请，要求秦杰支付房屋实际占用期间的费用。故就秦杰实际使用房屋期间，本院认定如下：原告启东市大闸塑料厂庭审中陈述2019年3月份被告将所有东西搬离，但被告秦杰称设备于2018年9月前即搬离，2018年11月因水池被破坏后彻底无法经营，即不再使用原告厂房。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，双方签订租赁合同时，启东市大闸塑料厂收取秦杰环评手续费及车间水池建筑费，启东市大闸塑料厂应当知晓环评手续与车间水池对于秦杰租赁房屋用于生产经营的重要作用，而启东市大闸塑料厂经营者王彬斌在2018年11月将水池毁坏，秦杰即无法继续使用租赁房屋用于生产经营。其次，秦杰提供的行政处罚决定书显示2018年12月大闸塑料厂另行进行设备安装，即该时间节点后，秦杰并未实际使用案涉房屋。综上，本院认定秦杰使用房屋时间为2017年10月1日至2018年11月30日。根据双方合同约定租金折算使用期间占用费为10.5万元，而秦杰已向启东市大闸塑料厂支付租金合计16万元，故原告主张其余期间占用费的诉请，本院不予支持。反诉被告启东市大闸塑料厂应当返还反诉原告秦杰多支付的费用5.5万元。对于反诉原告秦杰主张的因借款7000元而免除一年租金的主张，因该欠条已在民间借贷案件中予以处理，利息已按法律规定予以计算，免除一年租金实际为逾期还款利息的约定，故本案中对该表述不再理涉。对于启东市大闸塑料厂主张的电费，首先根据其提供的票据，无法体现该电费即秦杰租赁房屋使用；其次该票据开票日期为2018年8月，如秦杰在该时间节点结欠启东市大闸塑料厂该费用，启东市大闸塑料厂经营者王彬斌在9月份缺少资金时完全可以向秦杰主张并予抵扣，但王彬斌在2018年9月仍向秦杰借款6万元，能够证明秦杰在该时间节点并不结欠启东市大闸塑料厂电费。故就启东市大闸塑料厂以该电费发票向秦杰主张电费的诉请，本院不予支持。对于反诉原告秦杰主张的环评手续费15000元，反诉被告启东市大闸塑料厂并非环评认定主体，亦未提供证据证明帮反诉原告秦杰处理环评事宜所花费的费用，且事实上，反诉原告租赁厂房生产经营项目未通过环评，故就该款项，反诉被告启东市大闸塑料厂应当予以返还。对于水池建筑费15000元，水池已实际建造完毕，该费用系秦杰为自己生产经营所实际花费的前期费用，应当由其自行承担。对于反诉原告主张的利息，本院自其提出反诉之日起起算。综上,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告启东市大闸塑料厂的诉讼请求。二、反诉被告启东市大闸塑料厂应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告秦杰房屋使用费及环评手续费合计70000元及利息（自2019年11月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回反诉原告秦杰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案本诉受理费2638元（本诉原告启东市大闸塑料厂已预交），由本诉原告启东市大闸塑料厂负担；反诉受理费减半收取2050元（反诉原告秦杰已预交），由反诉原告秦杰负担1275元，反诉被告启东市大闸塑料厂负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6738元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  顾佳庆人民陪审员  张卫标人民陪审员  庞素珍二〇二〇年二月十八日书 记 员  梅怡婷