江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初12166号 原告：徐继高，男，1970年3月17日出生，东海县人，居民，住沭阳县。 原告：嵇桂连，女，1967年6月26日出生，东海县人，居民，住沭阳县。 二原告委托诉讼代理人：张方光，北京德和衡（南京）律师事务所律师。 被告：陈奋国，男，1977年7月22日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：仲丽荣，女，1975年6月18日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告委托诉讼代理人：张玉，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。 原告徐继高、嵇桂连诉被告陈奋国、仲丽荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蒿士建独任审判，于2019年9月3日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人张方光，被告仲丽荣及二被告的委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人张方光，被告仲丽荣到庭参加诉讼，被告陈奋国经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告违约金20000元、迟延交付滞纳金3444元（492000×1‰×7）及律师代理费3500元，共计26944元。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月4日，二原告经过中介购买二被告所有的沭阳县房屋，签订的购房合同中第八条第三款约定:房屋交付日期为款清交房，甲方将房屋交付于乙方，每逾期一天，甲方应按房屋实际成交价的千分之一向乙方支付滞纳金。合同补充条款约定：甲方承诺于交房前将此房屋楼顶防水做好，并保证无漏水情况，若甲方未在交房前未修好房屋漏水情况则补偿乙方人民币20000元整自行修理。2019年7月25日，二被告将房屋过户于二原告名下，2019年8月1日，贷款银行将剩余房款打入被告陈奋国账户，二被告于8月8日将房屋交付给原告。2019年8月10日，天降大雨，由于房屋防水未做好，房屋多处渗水，二原告的儿子徐某多次要求二被告修复，但是二被告均以种种理由予以拖延，原告对被告已经失去了信任，现特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 二被告辩称：二被告于2019年7月4日将其位于沭阳县房屋出售二原告属实，双方约定8月4日前办理过户手续，二被告为了二原告尽快拿到银行抵押贷款，于2019年7月25日就将涉案房屋过户给二原告，表明二被告积极履行合同。因涉案房屋租期未届满，在二被告收到剩余购房款后，问二原告是否继续出租涉案房屋，二原告表示考虑考虑，后在8月4日才明确表态不再继续出租，二被告遂通知承租人，承租人在合理期间内搬出涉案房屋后，二被告即于8月8日将涉案房屋交付给二原告，故二被告不存在逾期交房的违约行为。关于合同补充条款，二被告认为是附条件附期间的约定，不是违约金约定，原告认可二被告在交付房屋前对涉案房屋进行了维修，在房屋出现漏雨后对房屋继续进行了维修，二被告尽到了修理的义务，涉案房屋出现漏雨是因为8月10日至11日受台风影响，在全县范围内大面积较强降雨，房屋渗水情况普遍，属于不可抗力，并非是二被告不履行合同约定的义务所致。原告主张的律师费建立在一方违约情况下，向法院提起诉讼产生的费用，二被告没有违约，故二原告主张律师费没有依据。综上，二被告没有违约，原告要求二被告给付违约金及迟延滞纳金、律师费没有法律依据，不同意原告的诉讼请求。 根据当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月4日，二被告将其位于沭阳县房屋出售二原告并签订了房屋买卖合同一份，约定房屋总价款492000元，其首付款142000元，余款350000元以二原告从银行贷款的方式向二被告支付，同时约定双方于2019年8月4日之前办理房屋过户登记，房屋交付日期为款清交房，二被告将涉案房屋交付于二原告，每逾期一天，二被告应按房屋实际成交价的1‰向二原告支付滞纳金，合同还约定守约方维权产生的诉讼费、保全费、律师费用等由违约方承担等。双方在合同最后约定补充条款：“甲方（本案二被告）承诺于交房前将此房屋楼顶防水做好，并保证无漏水情况!若甲方未在交房前未修好房屋漏水情况，则补偿乙方人民币20000元整自行修理”。合同签订当天，二原告向二被告支付了首付款。 2019年7月18日，二原告与中国建设银行沭阳支行签订个人住房借款合同，约定以涉案房屋作为抵押向中国建设银行沭阳支行贷款350000元，并约定由银行直接将贷款划入被告陈奋国账户。2019年7月25日，二被告将涉案房屋过户登记至二原告名下。2019年8月1日，中国建设银行沭阳支行将贷款350000元划入被告陈奋国账户。2019年8月2日，二原告之子徐某通过微信告知被告仲丽荣350000元贷款已发放，双方在当天协商涉案房屋是否继续出租给原承租人。2019年8月3日下午，徐某告知被告仲丽荣房屋不再出租，并要求下周一即8月5日拿房屋钥匙。2019年8月5日上午，徐某告知被告仲丽荣房屋承租人尚未搬完，后双方确定2019年8月8日早上交付钥匙。2019年8月8日上午，被告仲丽荣将涉案房屋交付给二原告。 2019年8月10日至11日间，徐某通过微信告知被告仲丽荣称涉案楼房楼顶防水没有做好，房屋顶部在雨天出现多处渗水。2019年8月13日，徐某告知被告仲丽荣称：“阿姨，你要是捞不到的话，我就找人修了，我出点力，钱还得阿姨你出。”2019年8月14日，被告仲丽荣告知徐某让其找修理人员先报价，徐某称已找修理人员看过，维修费用要3500元。2019年8月17日，被告仲丽荣另找修理人员对房屋顶部漏水问题进行维修。但维修后涉案房屋顶部仍出现雨天渗水情况。 上述事实，有原、被告庭审陈述、房屋买卖合同、收条、个人住房借款合同、房屋所有权证、微信聊天记录、图片等证据证实。 本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。对于二被告是否存在逾期交付房屋问题。本院认为，双方约定款清交房，对于款项何时付清双方未作约定，涉案购房款于2019年8月1日由银行转入被告陈奋国账户，二原告之子徐某于8月2日告知被告仲丽荣，当时涉案房屋尚有承租人居住使用，对此原告也是明知的，且在当天双方协商涉案房屋是否继续出租给原承租人使用，徐某于8月3日告知仲丽荣不再出租，此时应当给予承租人合理的时间进行搬迁，涉案房屋于8月8日交付给二原告，此期间应认定属于合理搬迁时间，并不构成二被告逾期交房的违约责任，故对二原告要求二被告支付逾期交房滞纳金3444元的诉讼请求，本院不予支持。 对于二原告主张二被告未按约定维修好涉案房屋顶部漏水情况，应当支付违约金20000元问题。本院认为，二被告在交房前对涉案房屋楼顶防水进行了维修，但房屋顶部在雨天仍出现渗水情况，后又再次进行维修，仍未解决房屋顶部漏水问题，表明二被告虽按合同补充条款约定履行，但履行义务不符合约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。对于维修费用问题，双方在微信聊天时二原告之子徐某称已找人对维修费用进行报价，需要维修费用3500元，双方补充条款约定违约金20000元明显高出实际损失，二被告在庭审中虽未明确提出对违约金数额进行调整，但根据其对该违约金的抗辩意见，同时考虑到我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意以及违约金以补偿损失为主，兼具惩罚性的法律特征，结合本案房屋买卖合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定二被告向二原告支付违约金数额为6000元。对于律师代理费3500元，因二被告违约导致二原告提起诉讼，由此产生的律师代理费，依合同约定应由二被告承担。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈奋国、仲荣丽于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐继高、嵇桂连支付违约金6000元、律师代理费3500元； 二、驳回原告徐继高、嵇桂连的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费474元,由原告徐继高、嵇桂连负担300元，被告陈奋国、仲荣丽负担174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费474元。 审 判 长  蒿士建 人民陪审员  陈兆才 人民陪审员  仲几法 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  胡 汛 附录本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。