广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终5531号上诉人（原审被告）：深圳市房管家物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道大冲社区新城花园2C座401，统一社会信用代码91440300664150212K。法定代表人：艾杰元。委托诉讼代理人：万忠波，男，汉族，1981年3月10日出生，身份证住址武汉市江夏区，系公司员工。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市鼎曜投资管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5DBGA21Q。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：马磊，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁波浩森投资有限公司，住所地镇海区庄市街道中官西路777号，统一社会信用代码9133021130907290XP。法定代表人：王迪。被上诉人（原审被告）：伊思德（中国）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道科园路1003号软件产业基地1栋C座11层，统一社会信用代码91440300670002005Y。法定代表人：赖宝华。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。上诉人深圳市房管家物业管理有限公司（以下简称房管家公司）因与被上诉人深圳市鼎曜投资管理有限公司（以下简称鼎曜公司）、宁波浩森投资有限公司（以下简称宁波浩森公司）、伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初11449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。房管家公司的上诉请求：请求撤销（2018）粤0305民初11449号民事判决，驳回鼎曜公司对房管家公司的全部诉讼请求。理由：一、一审法院仅仅从表面简单认定鼎曜公司没有接受房管家公司涉案的102套物业，属于认定事实错误。二、一审法院判决鼎曜公司向房管家公司支付的2017年2月的租金也需要返还，与一审判决的整体思路观点自相矛盾。因为2017年2月鼎曜公司尚未与房管家公司签订所称的第二份合同。三、一审认定涉案的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除，违反了《合同法》第96条的规定，也是对合同解除权的误读。四、为防止后续房管家公司的风险，房管家公司对鼎曜公司主张已经向房管家公司支付了租金2845500元和押金1138200元的事实暂不予认可。房管家公司没有收到鼎曜公司或浩森公司支付的280余万元租金和110余万元押金。房管家公司收到的资金都是由案外，支付。是否支付需要支付人举证。五、房管家公司不存在多收租金的情形，相反房管家公司尚少收了404495元的租金。鼎曜公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回房管家公司的上诉请求。一、鼎曜公司与宁波浩森公司、李元峰之间均为独立的民事主体，在本案所涉的所有民事法律行为中，不存在任何的代理情形和人格混同的情形。二、《协议书》由房管家公司、鼎曜公司和宁波浩森公司三方签署，2017年3月4日的《房屋租赁合同》由房管家公司和鼎曜公司签署。以上合同是各方合意的结果，房管家公司未按照约定交付租赁物，已经构成根本违约。伊思德公司答辩称：一、房管家公司将伊思德公司列为被上诉人是错误的，伊思德公司应被列为一审被告。二、伊思德公司只与宁波浩森公司签订了合同，房管家公司与鼎曜公司之间的合同以及房管家公司、鼎曜公司、宁波浩森公司三方签订的合同是三方恶意串通签订的，与伊思德公司无关。三、伊思德公司合法接管涉案房产，接管后没有转移占有，一直持续合法占有这些房产，房管家公司强行占据涉案房产属于违法行为。综上，房管家公司、宁波浩森公司及鼎曜公司三方恶意串通损害伊思德公司的合法权益，请人民法院依法作出公正判决。鼎曜公司向一审法院起诉，请求：1、确认鼎曜公司与房管家公司之间的租赁合同已解除；2、房管家公司返还鼎曜公司已支付的租金共计2845500元；3、房管家公司返还鼎曜公司房屋保证金1138200元；4、房管家公司支付鼎曜公司违约金546336元并赔偿鼎曜公司支付的物业管理费损失23666.52元；5、宁波浩森公司代位房管家公司向鼎曜公司履行返还和赔偿义务，返还鼎曜公司已支付的租金2845500元和赔偿鼎曜公司已支付的物业管理费损失23666.52元；6、伊思德公司代位房管家公司、宁波浩森公司向鼎曜公司履行返还和赔偿义务，返还鼎曜公司已支付的租金2845500元和赔偿鼎曜公司已支付的物业管理费损失23666.52元；7、本案诉讼费由房管家公司、宁波浩森公司、伊思德公司承担。一审法院认定事实：2016年4月27日，房管家公司（甲方、出租方）与宁波浩森公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大冲新城花园2栋1D、50平米62套、60平米28套房屋共90间出租给乙方；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月24日止；及其他内容。2016年5月，宁波浩森公司（甲方）与伊思德公司（乙方）签订《委托租赁服务合同》，约定：乙方为一呆集团有限公司在中国的全资子公司，甲乙双方就“大冲?新城花园”项目开展合作，由甲方提供项目内物业房源，委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务；委托物业位于大冲新城花园，共计102套，建筑总面积5420平方米；甲方一次性向委托物业业主支付相当于两个月固定租赁收益的租赁押金，共计1138200元；甲方享有固定收益105元/月/平方米、净租赁收益的50%；本合同的合作期限至2021年4月24日止；及其他内容。该合同附件载明102套房屋交钥匙的期限分别为2016年5月1日、5月7日、6月3日。2017年3月4日，房管家公司（甲方）与宁波浩森公司（乙方）、鼎曜公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方一致同意终止2016年4月27日签订的房屋租赁合同，租赁房号为大冲新城花园2栋1D、50平米的70套、60平米的32共102套，总面积5420平方米；自丙方与甲方签订新的房屋租赁合同后，签署合同及其附件已无法律效力；乙方同意为该丙方与甲方签订的新房屋租赁合同项下的义务承担连带担保责任；乙方已交纳的保证金1138200元将作为丙方与甲方签订新的房屋租赁合同的房屋保证金；水、电、煤气、管理费等费用乙方与丙方自行结算；及其他内容。2017年3月5日，房管家公司（甲方、出租方）与鼎曜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于大冲新城花园2栋1D、50平方米的70套房屋、60平方米的32套房屋共计102套房屋出租给乙方；建筑面积5420平方米；租赁期限为五年，第一批（房屋）自2017年3月15日自2021年6月14日（具体房号见附表），租金为282450元/月，第二批（房屋）自2017年3月23日自2021年6月22日（具体房号见附表），租金为113400元/月，第三批（房屋）自2017年3月27日自2021年6月26日（具体房号见附表），租金为100800元/月，第四批（房屋）自2017年3月12日自2021年7月11日（具体房号见附表），租金为12600元/月，第五批（房屋）自2017年3月18日自2021年7月17日（具体房号见附表），租金为59850元/月；每月的租金按月计算，由乙方分别于每月12日、15日、18日、23日、27日交付给甲方；房屋租赁期间的水电费、煤气费、电话费、物业管理费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期间不得超出本协议约定之租赁期限（不能长租给第三方，只能以短租天数的形式租给第三方）；乙方存在拖欠租金累计达3日（或拖欠其他费用达7000元以上）、利用承租房屋进行违法活动等情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金8%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%向乙方加收滞纳金；及其他内容。鼎曜公司提交了收款收据、转账凭证，以证明其向房管家公司支付了2017年3月至7月期间的租金2845500元并代房管家公司向深圳华润物业管理有限公司支付了物业管理费23666.52元。庭审中，房管家确认收到鼎曜公司支付的租金，且房管家公司也提交了租金收入表并注明金额一致。鼎曜公司还提交了华润城租赁收益支付明细，证明伊思德公司将应付给宁波浩森公司固定租赁收益直接支付给了房管家公司，且伊思德公司只支付到了2017年2月。2017年6月4日，鼎曜公司向房管家公司发函，表示因要装修升级，要求房管家公司协助与华润城物业管理公司商榷办理涉案房产的停水电等事宜。后鼎曜公司又向伊思德公司发函，要求伊思德公司返还房屋。房管家公司提交了《劳动关系转移三方协议》，以证明伊思德公司的员工转入宁波浩森公司。鼎曜公司和伊思德公司对于该份证据均不予认可。房管家公司还提交了深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单，以证明鼎曜投资公司于2017年3月17日进行工商信息变更，变更前法定代表人为李元峰、股东为宁波浩森公司和李元峰，变更后法定代表人为李雯、股东为李雯，因此鼎曜公司和宁波浩森公司系关联公司。另查，房管家公司已于2017年7月26日收回涉案房产，在此之前涉案房产由伊思德公司占用。房管家公司于2018年8月13日收到本案的应诉材料。再查，（2017）粤0305民初10204号鼎曜公司诉伊思德公司占有物返还纠纷一案，鼎曜公司要求伊思德公司返还涉案房产并赔偿损失，该案认为伊思德公司取得涉案房产的占有权利在先，而鼎曜公司取得涉案房产的租赁权在后，且鼎曜公司并未实际占有涉案房产，故鼎曜公司仅取得了基于房屋租赁合同而产生的债权请求权，即鼎曜公司仅有权依据租赁合同关系而要求房管家公司向其交付涉案房产并赔偿相应损失，从而驳回了鼎曜公司的全部诉讼请求。该案已于2017年10月1日生效。（2018）粤0305民初2879号伊思德公司诉房管家公司、宁波浩森公司、鼎曜公司房屋租赁合同纠纷一案，伊思德公司要求房管家公司返还涉案房屋并赔偿损失，法院驳回了伊思德公司的全部诉讼请求，该案现在二审审理中。（2018）粤0305民初2879号房管家公司诉伊思德公司、宁波浩森公司、鼎曜公司房屋租赁合同纠纷一案，房管家公司要求伊思德公司支付租金及水电费等，法院判决伊思德公司向房管家公司支付2017年6月18日至2017年7月26日期间占有使用费404495元，该案现在二审审理中。庭审中，房管家公司确认双方盖章的房号表确实是合同的附件，在签署合同时一并签字盖章并非单独的房屋交接表。一审法院认为，鼎曜公司与房管家公司于2017年3月5日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：房管家公司是否将涉案房产交付鼎曜公司。对此，一审法院分析如下：首先，庭审中房管家公司确认双方盖章的房号表确实是合同的附件，在签署合同时一并签字盖章并非单独的房屋交接表。其次，虽然鼎曜公司曾经向房管家公司发函要求对涉案房产进行停水电，但不能证明鼎曜公司已接收涉案房产，且之后鼎曜公司还向伊思德公司发函要求返还房屋。事实上在2017年7月26日房管家公司收回涉案房产之前，涉案房产一直由伊思德公司占用。最后，生效的（2017）粤0305民初10204号民事判决也认定鼎曜公司有权依据租赁合同关系而要求房管家公司向其交付涉案房产并赔偿相应损失。基于上述情况，可以认定房管家公司在与鼎曜公司签订租赁合同后未向鼎曜公司交付涉案房产，因此房管家公司已构成违约，应向鼎曜公司承担相应的违约责任。房管家公司于2018年8月13日收到本案的应诉材料，一审法院确认鼎曜公司与房管家公司之间的租赁合同于该日解除。因房管家公司当庭确认收到鼎曜公司的租金和房屋保证金金额，故对于鼎曜公司诉求房管家公司退还已支付的租金2845500元、房屋保证金1138200元，一审法院予以支持。关于鼎曜公司主张物业管理费损失23666.52元，因该费用并非向房管家公司支付，应由产生该费用期间的实际占用人承担，该期间涉案房产的实际占用人为伊思德公司，故应由伊思德公司向鼎曜公司支付。关于鼎曜公司主张的违约金546336元，一审法院认为，在鼎曜公司与房管家公司签订租赁合同之时，鼎曜公司就已清楚房管家公司已将涉案房产出租给宁波浩森公司，并由宁波浩森公司将房产交付伊思德公司实际占有使用，且在鼎曜公司与房管家公司、宁波浩森公司签订三方协议和租赁合同时，鼎曜公司也未督促宁波浩森公司与伊思德公司解除合同并督促房管家公司收回房屋并交付鼎曜公司使用，再者鼎曜公司在合同履行过程中也一直未向房管家公司主张交付房屋，对此鼎曜公司也存在过错，故对于鼎曜公司的违约金诉求，一审法院以鼎曜公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对房管家公司应付违约金予以调整，从而确定房管家公司向鼎曜公司支付17万元。根据鼎曜公司与房管家公司、宁波浩森公司签订三方协议，宁波浩森公司对于鼎曜公司与房管家公司之间的租赁合同项下的义务承担连带担保责任，故宁波浩森公司应对上述房管家公司承担的债务承担连带清偿责任。鼎曜公司诉求伊思德公司对上述房管家公司应承担的债务承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认鼎曜公司与房管家公司于2017年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；二、房管家公司应于本判决生效之日起十日内向鼎曜公司退还租金2845500元、房屋保证金1138200元；三、房管家公司应于本判决生效之日起十日内向鼎曜公司支付违约金17万元；四、伊思德公司应于本判决生效之日起十日内向鼎曜公司支付物业管理费损失23666.52元；五、宁波浩森公司对房管家公司的上述债务承担连带责任；六、驳回鼎曜公司的其他诉讼请求。案件受理费43229.62元，由鼎曜公司承担5186.62元，房管家公司承担37818元，伊思德公司承担225元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，鼎曜公司与房管家公司于2017年3月5日签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应恪守合同约定履行各自权利义务。房管家公司与宁波浩森公司、鼎曜公司三方于2017年3月4日签订《协议书》，房管家公司与宁波浩森公司解除《房屋租赁合同》，房管家公司与鼎曜公司于2017年3月5日签订《房屋租赁合同》，上述《协议书》、《房屋租赁合同》所涉及的房产属同一标的物，房管家公司同意宁波浩森公司缴交的房屋保证金转为鼎曜公司的房屋保证金。在2017年7月26日房管家公司收回涉案房产之前，涉案房产一直由伊思德公司占用。生效的广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初10204号民事判决也驳回了鼎曜公司主张伊思德公司交还房产的诉讼请求。房管家公司主张鼎曜公司在房号表“接收人”处盖章，确认收到涉案房产。但鼎曜公司主张该“接收人”是手写的，盖章时无“接收人”字样。鼎曜公司提交双方盖章的房号表属《房屋租赁合同》附件，无“接收人”字样，房管家公司对此予以确认。房管家公司认可双方盖章的房号表为合同的附件，系在签署合同时一并签字盖章，并非单独的房屋交接表。故本院对房管家公司主张房号表系涉案房产交接表的主张，本院不予采信。房管家公司主张在2016年4月与宁波浩森公司签订的《房屋租赁合同》时，由于该份《房屋租赁合同》承租方是李元峰与宁波浩森公司，应由鼎曜公司的法定代表人李元峰与宁波浩森公司共同签订，但合同签名时只有宁波浩森公司法定代表人王迪的签字，李元峰没有签字，房管家公司未提交李元峰的授权委托书，故不能证明王迪可代表李元峰签字，也不能证明李元峰系该份《房屋租赁合同》的当事人。房管家公司主张鼎曜公司与宁波浩森公司为关联公司，鼎曜公司应承接宁波浩森公司在涉案房产的权利和义务。虽然鼎曜公司与宁波浩森公司在签订相关合同时为关联公司，但均为独立的法人，无论是三方签订的《协议书》还是双方签订的《房屋租赁合同》，或者其他文件往来均未有关于鼎曜公司承接宁波浩森公司在涉案房产的权利和义务的表述。房管家公司收到鼎曜公司缴交的2017年3-7月房屋租金，并向鼎曜公司出具收据，证明鼎曜公司履行了《房屋租赁合同》约定的承租人的义务。综上，房管家公司与鼎曜公司签订《房屋租赁合同》后，房管家公司未提交证据证明向鼎曜公司交付涉案房产，故房管家公司主张不予退还鼎曜公司已支付的2017年3-7月租金2845500元、房屋保证金1138200元，没有事实依据，本院不予支持。因房管家公司未及时向鼎曜公司交付涉案房产已构成违约，应向鼎曜公司承担相应的违约责任。但鼎曜公司也未及时督促宁波浩森公司与伊思德公司解除合同并督促房管家公司收回房屋并交付鼎曜公司使用。鼎曜公司在合同履行过程中也一直未向房管家公司主张交付房屋，对此也存在过错。一审综合本案各方因素，根据公平原则和诚实信用原则，从而确定房管家公司向鼎曜公司支付17万元违约金，并无不当，本院予以维持。综上，房管家公司的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40029元，由上诉人深圳市房管家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月五日书记员 杨玉兰(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。