四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0503民初17号 原告：泸州蜀云贵汽车贸易有限公司，住所：泸州市纳溪区棉花坡镇大溪村六社花炮厂，统一社会信用代码：915105036861406804。 法定代表人：叶刚。 委托诉讼代理人：王斌，四川聚德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾飞（公司员工），男，汉族，生于1982年7月7日，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：王明国，男，汉族，生于1976年9月22日，住四川省泸州市江阳区。 原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司(以下简称蜀云贵公司)与被告王明国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蜀云贵公司的委托诉讼代理人王斌、曾飞，被告王明国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀云贵公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2019年12月16日解除；2.判决被告支付2019年7月至2019年12月协议解除前的租金132500元给原告；3.判决被告向原告支付水电气费2695元；4.判决被告向原告支付违约金50000元。事实与理由：2019年4月6日，原告与被告签订租赁协议，原告将位于纳溪区时代汽车城内的综合楼第三层楼第3.2号精装修房屋出租给被告，用于经营服务业，双方对租赁期限、租金交纳标准及方式、违约责任等内容进行了约定，后双方开始履行合同。但被告自2019年7月起未再依约支付租金及水电费。现双方已协商解除了协议，被告尚拖欠原告租金132500元（其中，7月20000元，8月至11月每月25000元，12月12500元）及燃气费2695元。 被告王明国辩称：原告陈述的2019年4月6日原、被告双方就房屋租赁签订了房屋租赁协议、对双方权利义务进行了约定属实；被告尚欠原告燃气费2965元属实；双方已于2019年12月16日终止前述租赁协议（确认了解除）属实；现本案案涉房屋被告已经腾空交还原告。对原告起诉请求确认解除无异议，同意向原告支付尚欠燃气费2965元，同意向原告支付1.5个月的租金（11月及12月，租金标准为20000元/月），但不同意支付原告其余超过1.5个月外的租金，理由是：2019年7月至10月的时候原告公司法定代表人叶刚的父亲把被告所租赁的案涉房屋锁住了2个多月，导致被告两个多月无法正常营业，原告要求被告支付2019年7月至2019年12月的房屋租金不合理；被告与原告法定代表人叶刚之间很多东西是口头达成的，现原告根据书面合同起诉被告于情不合，被告不认可；被告最多就一个半月的时间没支付房屋租金，实际欠租的时间只有一个多月（2019年10月6日被告尚微信转账付了房租2万元及5000元水电气费用给原告法定代表人叶刚）。至于原告诉求的违约金5万元，被告不认可，被告确实欠付了1个多月租金，但双方都存在过错，双方解除协议时原告也未退还被告签约时交纳的20000元履约保证金，现被告因经营亏损，经济确实困难，同时原告也没有较大损失，请求免除或调整违约金。 经审理查明：原告系经营汽车销售、房屋租赁等业务的有限责任公司，被告系完全民事行为能力自然人。2019年4月6日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订《房屋租赁协议》，原告将位于泸州市纳溪区浙江产业园蜀云贵公司综合楼第三层楼第3-2号精装修房屋出租给被告用于经营娱乐服务业，双方约定了“租赁期限：从起租日起算12个月；租金交纳标准及方式：从2019年5月1日至2019年7月31日租金为20000元/月，从2019年8月1日至2020年4月30日租金为25000元/月，乙方（被告）按月现金支付，先付租金后使用房屋，即当月租金最迟于上月后3日之前付清，租金不含税，应交税（含甲方应交的）由乙方承担；水电费：租赁期间产生的水电费由乙方承担；如逾期未支付租金或其他费用的，甲方按每逾期一天收取未付款0.5%的违约金并累计计算；本协议签订之日，乙方缴纳履约保证金2万元，协议期满且依约返还租赁物后无息返还，乙方对本协议反悔的，甲方有权不退还保证金；双方可以协商一致而变更或终止本合同；乙方不依约及时足额交付租金或其他费用，逾期30日的，甲方有权单方解除本协议，收回租赁物，并追究乙方的违约责任；甲乙双方应严格遵守本协议约定，任何一方违反本协议约定的，应向另一方支付违约金5万元；本协议经甲乙双方签字或盖章，并在乙方交付履约保证金后生效”等内容。前述《房屋租赁协议》签订后，被告向原告缴纳了履约保证金2万元，双方开始履行合同。2019年7月起，被告出现未依约支付租金及水电费情形（被告于2019年10月6日微信转账付给原告法定代表人叶刚的25000元是2019年6月底之前所欠的房租和水电费）。2019年10月6日，被告向原告法定代表人叶刚转款25000元，庭审中双方认可该25000元包括的是2019年6月的房租20000元及水电5000元。2019年11月4日，原告的财务人员向被告发微信“2019年11月房租20000元，水电2212元，合计22212元。”“4292133天然气电话。”被告回复：“收到。”2019年12月17日，被告与原告法定代表人叶刚共同在《交接记要》上签名，并加盖原告公司印章，该《交接记要》载明：“现双方确认：双方于2019年4月6日签订的房屋租赁协议，于2019年12月16日终止，乙方已将其物品全部搬离，房屋退还甲方。”双方均认可，被告离场前尚欠原告水电费2695元。被告认为，自己仅欠原告1.5个月的房屋，且房租口头约定的是20000元/月；原告认为，被告实际占用房屋至12月16日，房租应计交至该日，房租标准也不是被告陈述的口头约定的20000元/月，而应按书面协议的约定。因房租缴纳协商未果，原告遂起诉至法院，请求判令如前所请。 另查明，被告对于其提出的房屋租金标准已进行协议变更及原告法定代表人叶刚的父亲锁门之事，未提交充足证据予以证明。被告在签订本案涉及的房屋租赁协议时向原告缴纳的20000元履约保证金，原告未向被告予以退还。诉讼过程中，原告同意其预交的诉讼费由被告一并向其支付。 上述事实，除原、被告双方的陈述外，还有原告出示的：1.双方身份信息复印材料；2.《房屋租赁协议》（2019年4月6日）；3.《交接记要》（2019年12月17日）；4.生活缴费（燃气费）自助缴费清单打印件3页（2019年9月26日、2019年11月20日、2019年12月19日，2965元）；5.2019年6月房租收费收据（存根，20000元）；被告出示的：1.被告与原告方财务人员的微信交流截屏（2019年11月4日）；2.被告向原告法定代表人叶刚转款25000元的截屏（2019年10月6日）等证据予以证实。上述证据经本庭组织质证，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，作为认定本案案件事实的依据。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》主体适格、意思表示真实、内容不存在法律规定的无效情形，应当成立并生效，对双方均应有约束力。被告提出双方之间的《房屋租赁协议》约定的租金标准已经双方口头予以变更，仅出示了原告的财务人员与其微信交流的一页截屏，此外未提交其他证据予以证明，不能充分证明被告主张的变更成立，本院对被告的该抗辩不予采信；被告提出双方口头约定了因原告的法定代表人叶刚的父亲关锁了被告租用的房屋两月余故7月、8月、9月不应计算租金的抗辩理由，但未提交证据予以证实，本院不予采信。原、被告双方应当根据双方签订的前述《房屋租赁协议》享有权利和履行义务。根据查明的事实，被告实际租用（占用）原告的房屋至2019年12月16日，仅结清了2019年6月底以前的租金，故被告应当向原告支付2019年7月、8月、9月、10月、11月及12月16日前的租金；根据双方签订的《房屋租赁协议》，双方之间的租金标准为：“从2019年5月1日至2019年7月31日租金为20000元/月，从2019年8月1日至2020年4月30日租金为25000元/月”，故对于原告提出的请求判令被告支付房屋租金132500元的主张（20000元+25000元×4+25000元÷2），本院予以支持。对于原告提出的判决确认原、被告之间签订的《租赁协议》于2019年12月16日解除的主张，双方均对已协商解除予以确认，本院对原告的该主张予以支持。对于原告提出的判决被告向原告支付燃气费2695元的主张，被告当庭同意支付，本院予以支持。对于原告提出的判决被告向原告支付违约金50000元的主张，本院认为，被告确实存在拖欠租金、未按时交纳燃气费的违约情形，但是，鉴于原告并未提交证据证明其实际损失显著巨大、双方解除协议系在友好协商之下进行、在该解除所对应的文本《交接记要》中原告也并未提出被告另行支付违约金的要求的情况、以及原告未退还被告履约保证金20000元的情况，考虑被告提出的经营亏损之实际，从平衡民事主体的权利义务关系的角度出发，本院认为，对被告违约的惩罚止于原告没收被告向原告缴纳的20000元履约保证金为宜，即：本院认为原告在根据协议没收被告向其缴纳的20000元保证金后，未在履行期限届满前（约定的解除之日前）要求被告另外承担违约责任，原告不必也不能另向被告主张违约金，故原告在未退还被告20000元保证金的情况下起诉要求被告支付违约金50000元理由不充足，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁协议》于2019年12月16日解除； 二、由被告王明国向原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司支付2019年7月至2019年12月16日前的租金132500元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、由被告王明国向原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司支付燃气费2695元，限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告泸州蜀云贵汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2045元，由被告王明国负担（原告已垫付，由被告在支付前述判项金额时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 李小川 二〇二〇年二月十七日 法官助理 刘厚林 书 记 员 周 玲