福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终86号 上诉人（原审被告）：吴建坤，男，1975年9月23日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：袁霞，福建兴南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晋，福建兴南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司漳浦分公司，住所地福建省漳浦县绥安镇朝阳路电信大楼，统一社会信用代码91350623757361094X。 负责人：黄小辉，总经理。 委托诉讼代理人：许添元，福建九鼎律师事务所律师。 上诉人吴建坤因与被上诉人中国电信股份有限公司漳浦分公司(以下简称漳浦电信分公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院(2019)闽0623民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴建坤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回漳浦电信分公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由漳浦电信分公司承担。事实和理由：根据《房屋租赁合同》约定：“本合同生效后，双方按照约定程序，将房屋及配套设施交付乙方（吴建坤）使用，乙方对所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕。”漳浦电信分公司应依约交付租赁物，并经其验收后签名确认，才能视为交接完毕，但漳浦电信分公司并没有提供相关交接材料；且从漳浦县公安局官浔派出所出具的《证明》来看，涉案房屋中的6间宿舍由派出所在使用，漳浦电信分公司未能完整的将租赁物交付给其使用，双方才没有办理交接手续。但一审却以吴建坤支付与涉案房屋无关的场地租金54000元来推定漳浦电信分公司已交付房屋，与事实明显不符，导致法律适用错误而作出错误判决。 漳浦电信分公司辩称：（一）吴建坤主张涉案房屋没有交接，与事实不符。租赁合同签订后，吴建坤于2014年3月28日交付了第一年的房租108000元，2017年2月22日又交付了第二年上半年的房租54000元，且因324线国道改，涉案房屋道被征用拆除，吴建坤已向溪坂村领取其种植在房屋周边的苗木搬迁费131625元，虽双方没有签订交接单，但不影响合同已实际履行的事实。（二）吴建坤主张涉案房屋中的6间宿舍被漳浦县公安局官浔派出所民警使用，导致漳浦电信分公司不能完整的将房屋交付给吴建坤使用，与事实也明显不符。该6间宿舍实际系交付给吴建坤使用后，其再自行出借给派出所使用。（三）涉案房屋于2017年6月间被征用拆除，属不可归责于双方事由致合同提前终止，但该情形不影响合同中结算和清理条款的效力。吴建坤仍应当按照合同约定支付房屋租金、因没有修建围墙已从中扣减了补贴及迟延支付的违约金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 漳浦电信分公司向一审法院起诉请求：1.判令吴建坤支付租金210000元（2015年9月15日至2016年3月14日为60000元、2016年3月15日至2017年3月14日为120000元、2017年3月15日至2017年6月14日为30000元）；2.判令吴建坤支付没有修建围墙而扣减的租金18000元；3.判令吴建坤支付自2016年3月25日起至实际给付之日按每日0.1%计算的违约金（计至2019年6月30日为167850元）；4.本案诉讼费用由吴建坤承担。 一审法院认定事实：2014年3月24日，漳浦电信分公司与吴建坤签订了《房屋租赁合同》，主要约定：漳浦电信分公司将位于马口综合楼1-4层出租给吴建坤使用；合同期限自2014年3月15日起至2024年3月24日止，第1年至第4年租金均为120000元，第5年至第7年每年递增3%，第8年至第10年每年递增6%；租赁期间吴建坤应负责房屋围墙修建，所投入资金120000元由漳浦电信分公司分期补贴，补贴方式按10年平均分摊，从吴建坤应缴纳租金中抵扣；吴建坤根据合同约定应及时支付租金、物业管理费及水电费，如延迟支付，应按照延付时间计算每日向甲方支付延付金额千分之一的违约金等内容。合同签订后，吴建坤于2014年3月28日支付第一年的租金108000元，于2017年2月22日支付第二年上半年的租金54000元，租赁期间没有对涉案房屋的围墙进行修建。2017年6月21日，因324线国道改道，该房屋被征用，吴建坤向溪坂村领取了种植在房屋外的场地苗木搬迁费131625元。 一审法院认为，漳浦电信分公司与吴建坤签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示,不违反相关法律法规的规定,应为合法有效。依法成立的合同，受法律保护，双方应遵守合同条款，按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，漳浦电信分公司将其房屋出租给吴建坤，吴建坤虽按照合同约定支付了第1年及第2年上半年的租金，但对第2年下半年及之后的租金一直拖欠。另外，漳浦电信分公司已从首期应收取的租金中对吴建坤应负责修建围墙的资金补贴予以部分抵扣，但吴建坤并没有动工修建围墙，已构成违约。后案涉房屋因国道建设需要，于2017年6月被征地拆除，该情形属不可归责于双方的事由而致合同权利义务提前终止，但不影响合同中关于结算和清理条款。收取租金是出租人基于房屋权利或合同约定而行使的收益权。漳浦电信分公司请求吴建坤支付拖欠截至2017年6月14日的租金及没有修建围墙但已从租金中扣减的补贴，符合合同约定和法律规定；但漳浦电信分公司请求吴建坤应按照合同约定支付自2016年3月25日起至实际给付之日止延付金额日千分之一的违约金，鉴于吴建坤的违约行为造成漳浦电信分公司利益的损失主要是资金被占用期间的利息损失，考虑租赁物被征地拆除，合同于2017年6月已提前终止，而漳浦电信分公司已知晓吴建坤尚拖欠租金未付，仍怠于行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故漳浦电信分公司主张违约金应以不违反公平原则为限。综合合同的履行程序、逾期利益等因素，从诚实信用角度出发，为防止实质不公，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的相关规定，违约金酌情调整为以吴建坤拖欠的租金为基数，第一笔延付租金180000元（60000元+120000元）的违约金自2016年3月25日起算、第二笔延付租金30000元从2017年3月25日起算，均按照月利率2%计算至2017年6月24日止，共计55800元。对漳浦电信分公司超过该计算标准的违约金，不予支持。综上，漳浦电信分公司请求吴建坤支付拖欠的租金210000元、没有修建围墙但已从中扣减补贴18000元，以及依据合同约定因迟延付款应当承担的违约金，有事实和法律依据，予以支持；但请求迟延付款违约金按照未付租金数额的日千分之一计算偏高，调整为以吴建坤拖欠的金额为基数，并按月利率2%分段计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、吴建坤应于判决生效后十日内向漳浦电信分公司支付拖欠的租金210000元；二、吴建坤应于判决生效后十日内向漳浦电信分公司支付因没有修建围墙但已从中扣减资金补贴的租金18000元；三、吴建坤应于判决生效后十日内支付漳浦电信分公司违约金55800元；四、驳回漳浦电信分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7237.70元，减半收取计3619元，由漳浦电信分公司负担840.50元，由吴建坤负担2778.50元，于判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，吴建坤申请证人陈某、翁某、翁建坵作证，欲证明村民翁先生占用涉案房屋前的部分空地、村民曾陆三占用涉案房屋后的部分土地用于种植，导致漳浦电信分公司未能向其交付租赁物。因吴建坤在一审中并没有申请证人出庭作证，二审申请的证人与其又是朋友关系，且证人陈述漳浦电信分公司没有移交租赁物是吴建坤向其告知的，又在村民翁先生、曾陆三没有到庭情况下，仅凭证人证言不足以直接认定翁先生、曾陆三存在占用土地的事实，故上述证人证言不予采信。漳浦电信分公司没有没有提交新证据。 经二审审理查明，除吴建坤对一审认定其在2017年2月22日其支付了第二年上半年的租金54000元有异议外，双方对其他事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 对有争议的事实，本院分析认定如下：吴建坤主张该54000元与本租赁合同无关，该款项系支付房屋外空地的租金，但对该主张未能提供证据予以证明，且根据其主张漳浦电信分公司没有按约移交租赁物已临近三年，而在漳浦电信分公司已严重违约的情况下，吴建坤还向漳浦电信分公司支付该房屋外的空地租金54000元，明显有违常理，且也与其在二审中陈述“《房屋租赁合同》约定的租金已包括需移交该空地”相互矛盾，故其对该事实的异议不能成立。 二审另查明，本案的《房屋租赁合同》还约定：每年为一期租金，于每年前10日内一次性支付当期租金；漳浦电信分公司应将房屋及配套设施交付给吴建坤使用，吴建坤对交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；吴建坤应按合同约定及时支付租金、物业管理费及水电费，如延迟支付，应按延付时间每日以延付金额的千分之一支付违约金。漳浦县公安局官浔派出所于2019年9月6日出具的《证明》载明：2013年我所向漳浦电信分公司借用马口电信综合楼3楼6间房间用于协警宿舍。2014年3月底，电信公司工作人员和吴建坤到我所，告知电信公司已将该综合楼1至4层出租给吴建坤使用，告知我所原借用的房间需搬离，如需继续使用应向吴建坤协商借用。后时任所长徐河镇向吴建坤借用该楼3层的6间房间用于民警协警住宿，并告知吴建坤如要使用，即腾房并交还给吴建坤使用。 本院认为，本案的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应按约全面履行。根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：漳浦电信分公司在合同生效后是否有将涉案房屋交付给吴建坤使用。具体分析如下： 本案的《房屋租赁合同》虽约定漳浦电信分公司交付房屋应经吴建坤验收后，由其签名确认以示交付完毕，而漳浦电信分公司并没有提供吴建坤已确认交付的书面证据，但从本案合同的履行情况来看，合同签订后吴建坤即支付第一年的租金108000元，并与漳浦电信分公司的工作人员一同要求漳浦县公安局官浔派出搬离原借用的宿舍，后该派出所所长徐河镇经吴建坤同意又直接向其借用6间宿舍，并告知吴建坤若要使用，其即刻腾退宿舍，本案并不存在派出所占用宿舍而造成漳浦电信分公司不能交付房屋的情形；又合同履行中，吴建坤于2017年2月22日又向漳浦电信分公司支付了第二年上半年的租金54000元，并在该房屋外空地已种植了苗木，且在该房屋被征用后，又于2007年6月21日向溪坂村领取所种植的苗木搬迁费131625元，上述事实足以表明漳浦电信分公司已将涉案房屋按约交付给吴建坤使用，故吴建坤主张漳浦电信分公司在合同生效后没有交付房屋，与事实不符，不予采纳。 综上所述，吴建坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5557元，由吴建坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇二〇年二月二十八日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。