青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青02民初61号 原告：杨某1，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：张某，青海德坤律师事务所律师。 被告：青海盛邦房地产有限公司。 法定代表人：沈某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈某2，系该公司法人股东青海盛邦建设集团有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，青海河湟律师事务所律师。 第三人：青海盛邦混凝土有限公司。 法定代表人：赵某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾某。 委托诉讼代理人：李某，青海河湟律师事务所律师。 第三人：西宁杨建防水外加剂有限公司。 法定代表人：杨某1。 委托诉讼代理人：杨某2，该公司董事。 原告杨某1与被告青海盛邦房地产有限公司（以下简称盛邦房地产公司）、第三人青海盛邦混凝土有限公司（以下简称盛邦混凝土公司）、西宁杨建防水外加剂有限公司（以下简称杨建外加剂公司）房屋买卖合同纠纷一案，海东市平安区人民法院于2019年8月13日立案，该院在审理过程中发现违反级别管辖，经报请提级管辖，本院于2019年10月14日作出（2019）青02民辖9号民事裁定，本案由本院审理。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告杨某1的委托诉讼代理人张某，被告盛邦房地产公司的委托诉讼代理人沈某2、王某，第三人盛邦混凝土公司的委托诉讼代理人贾某、李某，杨建外加剂公司的委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》，向原告交付位于海东市××区，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9,A-L；9-15，A-F轴面积350㎡商铺，并协助办理不动产产权手续。原告在庭审中变更该项诉讼请求为：被告立即办理竣工验收备案手续，并向原告交付上述商铺。2.判令被告向原告以6950000元为基数，以年利率18%为标准支付迟延交付商铺期间的违约金6150750元（2014年10月1日至2019年8月30日）及2019年9月1日至实际交付商铺为止的违约金；3.本案的案件受理费全部由被告承担。事实与理由：原告系第三人杨建外加剂公司的大股东暨法定代表人。2013年，杨建外加剂公司向被告的关联公司盛邦混凝土公司供应外加剂，2013年11月26日，经杨建外加剂公司同意，被告就第三人盛邦混凝土公司欠杨建外加剂公司部分货款6950000元与原告达成以物抵债协议，约定以被告开发的的位××镇，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9,A-L；9-15，A-F轴面积350㎡商铺折抵6950000元货款。同时，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具了6950000元的收据。《商品房买卖合同》约定被告于2014年9月30日前将商铺向原告交付，逾期超过90日原告要求继续履行的，被告须按日向原告支付已付房款的万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告总以各种理由推诿，在杨建外加剂公司诉第三人盛邦混凝土公司其余货款纠纷一案中，被告法定代表人也多次向原告承诺履行合同约定的义务，但至今仍未履行，故诉至法院。 被告盛邦房地产公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，原告以该《商品房买卖合同》主张支付违约金没有依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。首先，对于原告起诉状中的部分事实予以认可。在原告、被告及两个第三人中存在以下法律关系：第三人杨建外加剂公司与盛邦混凝土公司存在供应外加剂的法律关系，双方之间有债权债务；第三人盛邦混凝土公司与被告存在供应商砼的法律关系，双方之间也有债权债务。而第三人杨建外加剂公司和被告没有债权债务关系。其次，原告起诉被告依据的是三方当事人之间的债权债务转让及以房抵债协议，但是原告的起诉没有法律基础，也没有合同依据。本案中第三人盛邦混凝土公司在已存在的两个债权债务法律关系中分别为债权人和债务人，原告起诉的基础为债权转让、债务转移、以房抵债协议及商品房买卖合同等法律关系。如要求被告履行该《商品房买卖合同》，盛邦混凝土公司须将债务转移给盛邦房地产公司，要完成债务转移，需要经债权人杨建外加剂公司的同意，需要三方签订销账协议、结算并签订以房抵债协议，并就达成的销账、结算、以房抵债协议以《商品房买卖合同》的形式来履行或实现。原、被告及第三人在达成以房抵债意向后，仅签订了《商品房买卖合同》，而对债务转移、债权转让、以房抵债协议及办理房屋变更登记的手续并未落实及成就，原告商品房买卖的基础、以房抵债的约定并未成立，也未生效。故原告主张的《商品房买卖合同》无效，其主张违约金没有依据。同时，签订该《商品房买卖合同》的主体均为原债权债务人以外的人，原告为自然人，在其既无杨建外加剂公司的内部决议，该公司也未出具授权委托书的情况下，并未通知送达债务人盛邦混凝土公司。盛邦房地产公司与杨某1个人之间以房抵债签订的《商品房买卖合同》对原债权债务人不能生效，以房抵债的目的不能实现，原债权债务依然存在，并未抵销，新的债权债务也未发生转让。 第三人盛邦混凝土公司述称，第一，根据合同法第八十条规定，债权转让的应当通知债务人，否则对债务人不生效。原告起诉之前第三人盛邦混凝土公司未与本案其他当事人达成协议，也未收到债权人杨建外加剂公司的通知；第二，由于被告与盛邦混凝土公司之间存在债权债务关系，如果两个第三人之间的债权债务发生转让，则存在被告与盛邦混凝土公司之间的债权债务抵消问题，但盛邦混凝土公司与被告并未就此达成协议；第三，本案中原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系虚构的无效合同，则原告主张违约责任缺乏事实和法律依据。 第三人杨建外加剂公司述称，对于原告提出的诉讼主张无异议，对被告提出的抗辩不认可。 原告杨某1向本院提交以下证据： 第一组证据：《商品房买卖合同》及《收据》各一份。证明：1.杨某1是本案《商品房买卖合同》适格的买受人，该合同系被告与原告的真实意思表示，该合同依法成立，不违反法律法规等强制性规定，杨某1作为买受人依法应受到法律保护；2.收据系被告所出具，原告已经按照该合同第四条约定以混凝土款折抵了695万元商品房款的事实；3.该合同第八条约定，出卖人经综合验收合格在2014年9月30日前交付案涉商铺的事实，但被告至今没有交付；4.该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但被告至今未通知；5.该合同第十五条约定，被告有义务协助办理不动产登记手续；6.该合同第九条约定，出卖人逾期交房，每日按照总房款的万分之五支付违约金。 第二组证据：《西营小区是否完成竣工备案的调查回复》一份。证明：海东市平安区建筑工程质量监督站证实案涉商品房至今未完成竣工验收备案，尚达不到双方合同约定的交付标准，被告应继续承担迟延履行的违约责任。 被告盛邦房地产公司质证认为，对原告举证的两组证据的真实性没有异议，但对证明方向有异议，案涉《商品房买卖合同》并未成立生效。在达成初步的以房抵账意向后，被告向原告出具了收据，但原告并没有完成债权转让及债务转移的手续。其没有证据证明已向债务人盛邦混凝土公司履行了通知的义务，故债权的转让不发生效力；也没有证据证明被告与债务人盛邦混凝土公司办理了债务转移手续，并已经得债权人杨建外加剂公司的同意。同时，原告作为自然人，也没有提交第三人杨建外加剂公司将债权转让给原告个人的证据。故该《商品房买卖合同》中原告并非实际买受人。 第三人盛邦混凝土公司质证认为，对原告提交的第一组证据中《商品房买卖合同》和《收据》的盖章签字没有异议，但是对内容的真实性不予认可，因为该合同实质并非为商品房买卖关系。因并未向债务人盛邦混凝土公司通知债权转让，对第三人盛邦混凝土公司不产生效力；债务转移也未取得债权人杨建外加剂公司的同意。对第二组证据没有异议。 第三人杨建外加剂公司质证认为，对原告提交的以上证据没有异议。签订的《商品房买卖合同》中有被告的公章和代表人印章，合同具有真实性，该《商品房买卖合同》是有效的。 被告盛邦房地产公司及第三人盛邦混凝土公司均未向本院提交证据。 第三人杨建外加剂公司向本院提交以下证据：《情况说明》及《公司同意抵账决定》各一份。证明：杨某1作为杨建外加剂公司的法定代表人，有权签订合同并处置债权。 杨某1对第三人杨建外加剂公司提交的证据没有异议，均认可。 被告盛邦房地产公司质证认为，对两份证据的真实性、关联性均不认可。《公司同意抵账决定》和《情况说明》均未加盖杨建外加剂公司的公章，且出具的日期为2019年11月1日，也没有向被告进行送达或者通知盛邦混凝土公司。对于其主张原告为实际买受人的证明方向也不予认可。该两份证据是在签订合同之后才出具的，由此说明以房抵债的意向达成后，杨建外加剂公司从未向被告提供过上述材料，起诉后原告为了达到其主张违约金的目的而编造的。 第三人盛邦混凝土公司的质证意见与被告一致。 本院认为，被告认可原告提交的《商品房买卖合同》及《收据》的真实性，仅对其证明方向提出异议。原告举证的上述证据能够反映2013年11月26日被告与原告签订了《商品房买卖合同》并出具《收据》的真实情况，应予以确认。对于原告提交的《西营小区是否完成竣工备案的调查回复》，被告认可海东市平安区建筑工程质量监督站证实平安区西营小区工程至今未完成竣工验收备案的事实，亦应予以确认。对于第三人杨建外加剂公司提交的《情况说明》及《公司同意抵账决定》，均无杨建外加剂公司印章，无法核实股东及签名的真实性，且该证据是在本案诉讼过程中才制作的，故不能作为认定本案事实的根据，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨某1系第三人杨建外加剂公司的法定代表人。杨建外加剂公司曾给盛邦混凝土公司供应混凝土的外加剂。2013年11月26日，原告杨某1与被告盛邦房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商铺为2号商铺：1层5-9，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9,A-L；9-15，A-F轴面积350㎡，总计面积765㎡。总金额6950000元，付款方式为一次性付款。同日，被告盛邦房地产公司向原告杨某1出具6950000元《收据》，收款方式载明“转账”；收款事由载明“商铺（西营小区2#），混凝土顶账”。截止2019年9月9日案涉海东市平安区西营小区工程尚未完成竣工验收备案。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》至今未在房管部门备案登记。 另查明，杨建外加剂公司于2016年8月25日向本院起诉盛邦混凝土公司买卖合同纠纷一案，其在该案的起诉状中陈述给盛邦混凝土公司供应外加剂总计货款为28197568元，盛邦混凝土公司陆续用房屋顶货款10944960元、用三台车顶货款420000元、用混凝土顶货款60040元、承兑汇票1200000元、账面付款8977097元，尚欠6595471元货款未付，故请求判令盛邦混凝土公司给付货款6595471元。本院于2016年11月8日作出（2016）青02民初34号民事调解书。第三人杨建外加剂公司在本案的庭审中陈述，盛邦混凝土公司以房顶货款的10944960元数额中，包含本案案涉《商品房买卖合同》中的商铺价款6950000元。 根据原、被告的诉辩主张及第三人的陈述意见，本案的主要争议焦点为：原告杨某1主张被告盛邦房地产公司履行《商品房买卖合同》，交付案涉商铺，并承担逾期交房的违约金诉求是否成立的问题。 本院认为，本案中原告、被告及第三人均认可原、被告之间实际上并不存在商品房买卖关系，双方2013年11月26日签订《商品房买卖合同》系第三人杨建外加剂公司与盛邦混凝土公司之间买卖外加剂债权债务中以房抵货款而签订,是基于本案第三人之间货物买卖合同存在的债权债务事实。被告抗辩称案涉《商品房买卖合同》无效，因被告与原告及第三人杨建外加剂公司之间均不存在债权债务关系，本案的四方当事人亦未签订过以房抵债协议及有效的债权债务转让等协议，原、被告与第三人之间均未成立有效的债权转让和债务转移。鉴于本案各方当事人均认可第三人盛邦混凝土公司与杨建外加剂公司之间存在买卖合同债权债务的事实，且被告亦认可2013年11月26日与原告签订《商品房买卖合同》的真实性。本案应同时审查两方面的事实：一是被告盛邦房地产公司作为《商品房买卖合同》的出卖人，是否与第三人盛邦混凝土公司之间成立合法有效的债务转移事实；二是原告杨某1个人作为《商品房买卖合同》的买受人，是否与第三人杨建外加剂公司之间成立合法有效的债权转让事实。 首先，根据被告向原告出具的《收据》上，收款事由所载明“混凝土顶账”的内容，能够反映6950000元收款系混凝土顶账的事实，且顶账的6950000元与该《商品房买卖合同》第三条、第四条中约定的商铺面积、单价以及商品房的总金额一致，可以认定被告盛邦房地产公司与第三人盛邦混凝土公司之间进行了债务转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，债权人杨建外加剂公司2016年起诉盛邦混凝土公司时，其在起诉状中陈述了盛邦混凝土公司以房顶货款10944960元的事实，且其在本案庭审中陈述以房顶货款的10944960元中包含案涉《商品房买卖合同》的房款6950000元，据此，应确认债务人盛邦混凝土公司所欠货款6950000元的债务转移由被告的商品房抵顶已经债权人杨建外加剂公司同意，故被告与第三人盛邦混凝土公司之间的债务转移成立并有效。 其次，基于本案第三人之间货物买卖产生债权债务关系的债权人是第三人杨建外加剂公司，并非原告杨某1个人。原告杨某1作为第三人杨建外加剂公司的法定代表人，虽能代表公司签订民事合同，但无权将属于公司的财产通过签订合同转为其个人所有。其签订的案涉《商品房买卖合同》买受人为杨某1个人，并非债权人杨建外加剂公司，其行为有可能损害公司或者其他股东，以及公司债权人的利益，因此，原告订立该合同违反《中华人民共和国公司法》第二十条的规定。同时，本案庭审中经法庭释明，原告即不能举证其个人与杨建外加剂公司互负债务，亦未提交其个人已向杨建外加剂公司支付了6950000元房款的对价，或者其个人与杨建外加剂公司之间存在债权转让事实的相关证据，原告应自行承担举证不能的不利后果。因此，原告杨某1个人作为买受人与被告签订的案涉《商品房买卖合同》，既无已履行支付房款的事实，亦无债权转让的事实，且违反公司法的相关规定，其订立该合同的民事法律行为无效，被告提出案涉《商品房买卖合同》无效的抗辩理由成立，应予采纳。原告依据该《商品房买卖合同》要求被告履行交付商铺并承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。另，原告在庭审中变更诉讼请求，要求被告办理竣工验收备案手续的主张，因商品房建设工程的竣工验收备案系建设工程合同的调整范围，故此项诉讼请求不属于商品房买卖合同纠纷案件的审理范围。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决如下： 驳回原告杨某1的诉讼请求。 案件受理费100405元，由原告杨某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长 王新育 审 判 员 刘 静 审 判 员 田亚萍 二〇二〇年二月十八日 法官助理 刘拯琳 书 记 员 王香玲