河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终274号上诉人（原审原告）：赵红让，男，1962年5月20日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：杨随良，安阳市民促会法律维权中心工作人员。被上诉人（原审被告）：张庆忠，男，1964年3月20日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：李严，河南瑄楚律师事务所律师。原审第三人:徐怀，男，1961年11月18日出生，汉族，住河南省汤阴县。上诉人赵红让因与被上诉人张庆忠、原审第三人徐怀案外人执行异议之诉一案，不服河南省汤阴县人民法院（2019）豫0523民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵红让上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判赵红让位于汤阴县××路纺织厂家属院小区××楼××单元××东户房屋解除查封；2.本案一审、二审诉讼费用由张庆忠承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋首先要认定赵红让与徐怀签订房屋买卖合同是否有效，法院未确认该买卖合同无效，所以该房屋应属赵红让所有。一审法院查封错误；2.案涉房屋未变更登记，系因一手卖家没有房产证，待登记取得房产证后才能变更为徐怀，待徐怀取得房产证后才能变更为赵红让。因赵红让已支付了对等价款，房屋已转移。关于水、电、气、物业费均为徐怀交纳没有变更为赵红让的情况，是反租客观原因，不能以此为由对抗房屋买卖合同。根据一审法院查明事实及赵红让提供证据，房屋买卖协议有效，现徐怀已将水电气费变更为赵红让，有新的证据证明所查封的房屋归赵红让所有。请求二审法院撤销原判，解除对赵红让的房屋查封。张庆忠辩称，1.赵红让对案涉房产不享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，即使赵红让与徐怀的合同真实，案涉房产从未登记在作为继受取得人徐怀、赵红让的任何一个人的名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，包括徐怀在内，赵、徐二人均不能成为该房屋所有权人；2.赵红让对案涉房产也不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本案中赵红让自始至终未在该房屋内居住，截止到一审庭审时该房屋仍然由徐怀实际占有居住，赵红让作为一个完全民事行为能力人，在买房后不立即将水电费使用人变更为自己，明显不符合逻辑。赵红让在一审庭审后恶意串通他人，将水电气费业主变更为自己，不应予以认定。原审第三人徐怀未作陈述。赵红让向一审法院提出诉讼请求：1.请求停止对位于汤阴县××路纺织厂家属院小区××楼××单元××东户房屋的执行并解除查封。2.被告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月5日，法院受理张庆忠与徐怀、王花琴、汤阴县国亚机械有限公司民间借贷纠纷一案，于2017年11月20日作出（2017）豫0523民初2421号民事判决书，判决汤阴县国亚机械有限公司给付张庆忠借款本金5219640元及利息，徐怀、王花琴对上述款项承担连带还款责任。张庆忠申请执行后，法院于2019年4月23日作出（2018）豫0523执304号之六执行裁定书，裁定查封被执行人徐怀、王花琴位于汤阴县××路纺织厂家属院小区××楼××单元××东户房产一处，查封期限三年。案外人赵红让以案涉房产已由经徐怀卖于其所有为由提出执行异议，2019年6月5日，法院作出（2019）豫0523执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人赵红让的异议请求。案外人赵红让对执行裁定书不服，依法向法院提起案外人执行异议之诉。2011年10月15日，罗春平与第三人徐怀签订了《协议书》，罗春平将案涉房产以33万元的价格卖于第三人徐怀。原告提供协议书一份。2015年12月28日，原告赵红让通过中国农业银行向第三人徐怀两次转款共计30万元。原告提供银行卡交易明细清单二份。2016年2月5日，第三人徐怀与原告赵红让签订了《协议》，第三人徐怀将案涉房产以45万元的价格卖于原告赵红让。原告提供协议一份。2017年3月26日，第三人徐怀向原告赵红让出具收到房款共计45万元的收据。原告提供收据一份。2017年3月26日，原告赵红让与第三人徐怀签订了《租房协议》，原告赵红让又将案涉房产以每年5000元的租金出租于第三人徐怀，租期2017年4月1日至2020年3月底。原告提供租房协议一份。2019年4月1日，第三人徐怀通过手机微信向原告赵红让转款1万元。原告提供手机微信截屏一份。第三人徐怀称案涉房产未进行相关产权权属登记。法院在办理赵红让与张庆忠、徐怀执行异议一案的程序中，在2019年5月30日依法对案涉房产小区的政通物业公司经理段志江进行了调查，段志江称公司电脑信息显示：案涉房产购买人是徐怀，水、电、气等以及物业费均为徐怀缴纳，实际居住人也是徐怀，在电脑信息没有案涉房产转卖变更记录，也没有人来物业公司询问案涉房产的相关情况。一审法院认为，案涉房产未依法进行产权权属登记。本案的当事人均认可案涉房产是第三人徐怀从罗春平处购买，而根据本院在办理本案执行异议程序中对案涉房产小区物业公司的调查，第三人徐怀长期在该房产内居住，且水、电、气等以及物业费均为徐怀缴纳等情况，原告赵红让提供的相关证据不足以支持其诉讼请求。综上所述，原告赵红让就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故法院判决驳回原告赵红让的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告赵红让的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告赵红让负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵红让提交缴纳电费、水费、燃气费、物业费票据共计四份，用于证明案涉房屋上述费用的缴纳人均已变更为赵红让。张庆忠质证意见为，对该四份书证的真实性及证明目的均不认可。本案一审开庭时间是2019年10月19日，该收据出具时间是在开庭时间前后，只相差数日，赵红让完全可以在庭审结束后予以提交，但在二审庭审中作为新证据出现，我方认为该书证没有真实性及客观性，系为了拖延判决生效时间。徐怀对赵红让提交的四份证据无异议。本院认为，案涉房屋电费、水费、燃气费、物业费缴纳人变更为赵红让系在本案一审审理期间，该四份票据不足以推翻案涉房屋长期由徐怀占有居住的事实，故本院不予采信。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,本案争议焦点为赵红让对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首先，赵红让未依法取得案涉房屋所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件。案涉房屋未依法进行产权权属登记，赵红让虽与徐怀就案涉房屋签订了买卖协议，但未经登记变更，不产生物权变动的法律效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，根据该规定，赵红让对未办理过户登记手续存在过错。其次，由于2016年2月赵红让与徐怀签订房屋买卖协议后未实际入住案涉房屋，该房屋自2011年以来由徐怀长期占有居住，且由徐怀缴纳水、电、气等以及物业费，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除法院执行的情形。故赵红让就案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其诉请解除对案涉房屋的查封，本院不予支持。综上，上诉人赵红让的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人赵红让负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年二月十八日书记员  聂书全