浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初6447号 原告：衢州市光标物业管理有限公司，统一社会信用代码913308026725915365，住所地衢州市柯城区兴华西苑小区25幢301室。 法定代表人：郑祖平,执行董事。 委托诉讼代理人：戴美娟，浙江论剑律师事务所律师。 被告：许志凌，男，1964年4月16日出生，汉族，住江山市区。 被告：郑春梅，女，1964年4月1日出生，汉族，住江山市区。 委托诉讼代理人：许志凌，身份信息同上。系郑春梅之夫。 原告衢州市光标物业管理有限公司与被告许志凌、郑春梅物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，本案先由本院诉前调解中心进行调解，未达成调解协议。于2019年7月4日本院立案受理本案，于同年7月23日公开开庭进行了审理。并于2019年7月26日作出驳回原告衢州市光标物业管理有限公司起诉的民事裁定。原告对本院的裁定不服，提出上诉，衢州中院经审理于2019年9月20日作出（2019）浙08民终947号民事裁定，撤销本院的民事裁定，指令本院继续审理。本院收到衢州中院退回的案卷后，于2019年11月19日重新立案审理，通知双方于2019年12月3日调解和开庭，因双方仍未达成调解合意，本院依法进行了开庭审理，原告衢州市光标物业管理有限公司的委托诉讼代理人戴美娟、被告许志凌及许志凌代理人郑春梅到庭参与了诉讼，庭审后又多次进行电话沟通调解，双方仍未达成调解协议，本案现已审理终结。 原告衢州市光标物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2014年3月至2019年2月物业管理费25850元；2.判令两被告向原告支付违约金（暂计至2019年2月28日违约金18610元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：新宏·香格里拉小区由衢州市新宏房地产开发有限公司开发建设，物业类型有多层、排屋、商业，小区总建筑面积约12.6万平方米，根据《新宏·香格里拉小区前期物业服务合同》第二十条、《新宏·香格里拉业主临时公约》第二十九条之规定，物业管理服务费：排屋1.28元/月/平方米、多层住宅0.85元/月/平方米，业主按年缴纳物业管理服务费，次年的物业管理费在首年期满前交纳，如逾期不交的，加收每天千分之三的滞纳金。新宏.香格里拉小区一期桃源居从2010年12月交房至2014年2月期间，由上海银湾物业连锁集团新宏香格里拉服务中心和衢州市三和物业管理有限公司提供前期物业服务。从2014年3月，至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时期间，由原告提供前期物业服务。两被告系香格里拉公寓桃源居9幢9-2号业主，该排屋建筑面积为336.59平方米，原告依照前期物业管理服务合同约定，全面履行了对小区物业服务的义务。小区的业主对原告的工作给予了热情的支持，绝大多数业主均按期缴纳了相关的物业服务费用，但两被告自2014年3月至今，一直拒付物业服务费，经多次催缴未果。故提起诉讼。诉请如前。 原告衢州市光标物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交证据如下： 1.原告与衢州市新宏房地产开发有限公司签订三份物业服务合同，证明原告自2014年2月至2019年2月为新宏·香格里拉小区提供物业服务，协议约定排屋的物业费为每平方米1.28元，在业委会成立后，原告已于2019年2月28日退出该物业服务的事实； 2.前期物业服务协议、临时管理公约、承诺书，前期物业服务协议，用以证明被告房屋交付房屋的时间约2010年12月。临时管理公约、承诺书，证明被告于2009年9月17日承诺要履行业主临时公约的事实； 3.入伙流程表、登记表、责任书，用以证明2010年12月30日交房的事实； 4.（2019）浙0802民初1363号民事判决书，用以证明未交房也是全额交物业费，作为被告是已交房更应支付物业费的事实； 5.小区的监控维修清单、窨井盖统计表之类20页，用以证明原告已按合同约定履行了维修等相应的义务的事实； 6.不动产证明，用以证明两被告系香格里拉公寓桃源居9幢9-2号业主的事实； 7.催缴通知书及相关张贴照片等六份，用以证明原告用张贴方式催物业费的事实； 8.催缴记录本，用以证明原告自2015年10月至2018年8月每年都有通过电话向两被告催缴物业费的事实； 9.EMS面单，用以证明原告于2019年8月12日，又以EMS邮寄方式向两被告邮寄催交物业费通知书，两被告拒收的事实； 两被告答辩称，1.2017年2月28日和2018年2月28日原告与衢州新宏房地产开发有限公司签订的两份新宏.香格里拉小区前期服务合同是假的，没有法律效力，被告与原告没有签订过前期物业服务协议，被告没有义务履行原告的前期物业服务合同约定的义务。2.其诉讼请求已超过诉讼时效，催交是物业服务企业起诉业主追索物业费的前置条件，没有书面催交物业费的诉讼请求不应得到法院支持。原告从未向被告催交过物业费，也没有以书面催交物业费。原告提供书面催交物业费证据，系两份原告主张张贴在香格里拉桃源居9-2号，落款时间为2016年2月29日，2018年2月2日的《催缴物业费通知书》及张贴照片证据一组，但由谁张贴？何时张贴？原告并未提供相关证据，照片也没有显示送达时间和送达人。两份证据原件是一样全新的，一份时间已过三年有余，一份时间也过一年有余，长时间张贴在香格里拉桃源居9-2号门上，风吹日晒应该早已褪色变黄，并有灰尘，被告认为上述证据明显是原告因起诉需要伪造的。3.原告未履行前期物业服务合同第十九条和第二十五条约定提供相应的服务，物业服务满意度在业主委员会成立后，通过业主投票表决是否继聘原告还是另聘其他物业公司，原告得票很低，根本达不到前期物业服务合同约定的85%以上（含85%）。原告没有进行满意度调查或不公布调查结果，反而证明原告的物业满意度很低，没有达到前期物业服务合同约定的85%以上（含85%）。因上述原因，致使香格里拉小区物业没有保值升值，由于货币贬值，小区物业也是贬值的。本案在柯城法院以未经催收物业费不符合起诉条件于2019年7月26日作出裁定驳回原告的起诉，原告不服提起上诉，衢州中院审理后认为，《最高人民法院关于审理物业服务的纠纷条件具体应用法律若干问题的解释》第六条系对物业纠纷的实体处理意见，非物业纠纷的受理条件，一审法院以此为由驳回原告的起诉，适用法律不当。裁定：撤销原裁定，指令一审法院继续审理。被告认为，书面催交物业费是物业服务企业起诉业主追索物业费的前置条件，没有书面催交物业费的诉讼请求，不应得到法院支持。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告许志凌、郑春梅为证明其主张，向本院提交证据如下： 1.照片22张、房屋户型图一份，用以证明原告未对小区监控、窨井、围墙栏杆等设施做到及时维护，监控处于无用状态造成小区多次失窃，也无法为破案提供线索，对小区绿化没有养护，垃圾成堆也不清理，小区之间的贴地砖道让社会上大车停放，造成安全隐患。对违章业主未进行劝阻，被告房屋内庭院草坪成建筑垃圾堆，通风、采光、隐私受影响，原告未对被告未入住业主做任何服务，被告车库门被人打开，他人车辆停放在车库门口，不通知车辆所有人或使用人移开，对被告房前庭院草坪从未做过维护已变成杂草丛生，死了树木丢在被告房子前庭院多年，从未清理过等事实； 2.房屋转让合同、（2019）浙0802民初493号民事判决书，用以证明因原告物业服务未做好，造成小区物业不仅没保值升值，反而还贬值的事实。 对原告提交的证据，被告质证如下：证据1.对原告提供的后两份合同只有盖章，没有代表人签字，除签订合同时间和管理期限不同外，其他的内容都一致，对签订合同的时间也有异议，签订合同时间有些蹊跷，认为合同是假的；证据2.本人实际交房时间是2010年12月28日，开盘时间是2009年7月18日；3.对真实性没有异议，但当时被告还提出问题，今天原告没有提供；4.因被告的情况与他们不一样，与本案没有关联性；5.既然有维修清单，为何没有提供发票，这上面都是物业自己的公章，没有业主及管理部门、房开公司的佐证，退一步讲，即使做了一部分，也没有达到合同约定的标准；6.对真实性没有异议；7.没有看到催缴通知书，也不能证明何时张贴的事实；8.原告自制的催缴原始记录本中的记载是原告自己写的，没有其他证据佐证，不能证明原告催款的事实；9.被告对拒收无异议，认为已起诉没有必要签收。对被告的证据，原告质证如下：证据1，对照片的真实性有异议，对房屋户型图没有异议，照片没有拍照时间，也没有具体指哪个地点，是否系该小区的都无法确认，故认为不能达到被告想证明的目的；证据2.对真实性无异议，但从房屋买卖合同中可以证明房屋是升值的，远远高于购买价了。 对上述原、被告提供的证据认证如下：对原告提交的证据1，虽然被告有异议，但该合同有双方单位的盖章，法定代表人签字不是合同效力成立的要件，且内容完整，并已履行完毕，被告认为合同是假的，并未提供相关证据证明，本院确认合同合法有效；证据2、3，对真实性予以确认；证据4，与本案没有关联性，本院不作确认；证据5，本院对原告有履行过维修义务自行记载的事实予以确认；证据6，被告没有异议，本院予以确认；证据7，催缴通知书两份有张贴痕迹，从张贴过程的照片看，可以证明原告有张贴的事实，但从相关证据无法证明在这两份催缴通知书落款的时间张贴到两被告位于香格里拉公寓桃源居9幢9-2号的门上的事实，故本院对原告曾以张贴催款通知书的形式向被告催款的事实予以确认；证据8，因为原告催缴情况明细簿，是原告针对整个小区所有业主的催款的原始记录，并非原告起诉前或起诉后另行制作和添加的内容，从记录本原始记录中，原告一直从2015年10月29日起一直到2018年8月15日前均有电话联系被告催物业费，本院对该催款记录本的真实性予以确认；证据9，对真实性予以确认。对被告提交的证据：证据1，因被告没有入住，这些照片大多数并非被告自己拍摄所得，且无法明确具体的拍摄时间节点，很多不清楚拍摄的具体地点，另外照片只是固定当时的情况，无法反映出现情况后是否维修、养护等，故本院对被告证明的内容不作确认；证据2，对真实性予以确认，但房屋价值升值或贬值是否系物业服务的原因无法确认。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院确认本案事实如下：2014年2月28日，原告衢州市光标物业管理有限公司与衢州市新宏房地产开发有限公司就新宏·香格里拉小区签订《前期物业服务合同》一份，约定本小区物业管理费为排屋：1.28元/月/平方米，多层住宅：0.85元/月/平方米，商铺1.28元/月/平方米，半地下车位15元/月/个，物业服务费按年缴纳，委托管理期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。首次物业服务的计费起始时间，开发建设单位通知业主交房日期的次月，次年的物业服务费用应在首年期满前交纳；已交付到业主手中或因业主原因故意不办理交接手续的空置房由业主向原告全额交纳物业管理费用。2017年2月28日，原告与衢州市新宏房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》一份，延长委托管理期限一年至2018年2月28日，收费标准等内容不变。2018年8月28日，原告与衢州市新宏房地产开发有限公司再次签订《物业服务合同》一份，延长委托管理期限至小区业主委员会成立止，收费标准等内容不变。上述合同签订后，原告依约为新宏·香格里拉小区提供物业服务至2019年2月28日。两被告系柯城区香格里拉公寓桃源居9-2号房屋业主，建筑面积336.59平方米，该房屋于2010年12月28日交付。2010年12月30日被告许志凌在《新宏香格里拉业主入伙流程表》签名确认交付房屋并交纳了一年的物业服务费。此后，两被告未再交纳过物业费，包括原告所诉的2014年3月至2019年2月期间的物业费。两被告涉案房屋至今一直空置，被告一年偶尔一、二次去看房屋。两被告曾于2018年8月29日与他人签订《房屋转让居间合同》，欲将涉案房屋转让他人，后因故未成交。原告自2015年10月起至2018年8月每年都有通过电话多次联系两被告催交物业费，被告许志凌多数情况拒接物业公司的电话，被告郑春梅接到物业公司的电话时提出过死树很多需要补树，门口地基下沉，阴井损坏等理由，物业费一直都未交，这些内容原告均在2015年9月、2016年6月、2017年9月、2018年度《香格里拉物业费催缴情况明细》、《香格里拉（一期）桃源居催费记录》中有原始记载。庭审中，被告许志凌明确表示其拒接物业公司电话是故意行为。其不交纳物业费的原因是认为其提出的诉求没有得到满意的答复和落实，原告的物业服务没有到位。期间原告曾在被告涉案房屋门上张贴过落款时间分别是2016年2月29日和2018年12月2日的催缴物业费通知书，但两被告表示对此不知情，仍未交物业费。原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，本院审理后作出驳回原告衢州市光标物业管理有限公司起诉的民事裁定。原告对本院的裁定不服，提出上诉，衢州中院经审理于2019年9月20日作出（2019）浙08民终947号民事裁定，撤销本院的民事裁定，指令本院继续审理。期间，原告于2019年8月12日，又以EMS的形式邮寄给被告许志凌、郑春梅催缴物业费通知书，两被告均拒绝签收。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告实际履行了物业服务职责，被告作为业主负有交纳物业费之义务。本案的争议焦点：1.原告的诉求是否超过诉讼时效？被告认为其从未收到过原告的催缴通知书，庭审中明确表示对原告的电话基本上都是故意拒接的，原告落款时间于2016年2月29日、2018年12月2日张贴在其房屋门上的催缴物业费通知书，其根本不知情，且认为是原告为了诉讼而造假的。认为原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，结合本案原告提供的相关证据和本案查明的事实分析，根据原告提供其为被告所涉房屋小区提供物业服务自2015年9月至2018年之间的《香格里拉物业费催缴情况明细》、《香格里拉（一期）桃源居催费记录》的原始记录簿，因该记录是原告所服务的被告所在整个小区所有欠费业主催款的原始记录，并不存在原告因起诉被告事后的补录或造假，该原始记录真实客观，在2015年9月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，原告于2015年10月29日打电话给被告许志凌，在未交理由栏中记载，“跟业主沟了23分钟，29/10”，在2016年6月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，2016年10月19日，原告又电话联系被告郑春梅，在未交理由中载明：“死树很多需要补树，门口地基下沉，阴井损坏、2016.10.29，电话未接，2016.11.28”。在2017年9月《香格里拉物业费催缴情况明细》原始记录本中，未交理由栏中记载原告于2017年10月31日、11月15日电话联系被告催缴物业费，均未接。在2018年1-12月份《香格里拉（一期）催费记录表》的原始记录中，未交理由：“说卖了，物业说不交要走司法程序，3.31，未接5.20，未接7.2，拒接8.1，未接8.15”。根据原告催缴物业费的原始记录，被告对原告的催款是清楚且多数情况故意拒接电话。在起诉前也有张贴催缴物业费通知在涉案房屋门上，原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，在诉讼过程中，原告于2019年8月12日又以EMS的形式邮寄给被告许志凌、郑春梅催缴物业费通知书，两被告仍拒绝签收。上述证据能形成一个证据链，证明原告自2015年至今连续不断多次向被告催缴物业费，从而不断引起诉讼时效的中断，且自2014年3月起到2019年2月28日止都是原告一直连续为该小区提供物业服务，故原告的起诉，并未超过诉讼时效。被告以拒接电话，其从未收到过原告书面催缴物业费通知，以诉讼时效抗辩，不支付物业费用的理由不能成立，也与本案查明的事实不符，被告的行为违反了诚实信用原则，对被告的抗辩本院不予采信。2.被告提出原告没有提供相应的服务，造成物业贬值，对此本院认为，物业管理服务是否与物业升值或贬值直接相关，没有直接相关依据证明。而且被告房屋至今未入住，被告提供的证据（照片）大多数是从他人处拿来的间接证据，对物业服务的具体情况并非亲身感受，仅凭其提交的照片不足以证明原告没有提供合同约定的相关物业服务，更不是被告不缴纳物业费的理由，对此辩称，本院不予采纳。关于原告要求被告支付逾期违约金的诉请，在《前期物业服务合同》中并无明确约定，原告诉请两被告支付违约金，因合同中没有约定，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告许志凌、郑春梅于本判决生效之日起十日内向原告衢州市光标物业管理有限公司支付物业费25850元； 二、驳回原告衢州市光标物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元，减半收取456元，由原告衢州市光标物业管理有限公司负担233元，由被告许志凌、郑春梅负担223元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  高爱珍 二〇二〇年二月十五日 法官助理郭俊峰 书记员邱妙妙