四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1017号 上诉人（原审被告、执行案外人）：胡梦洁，女，1992年8月15日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，宜宾寅吾房地产有限责任公司员工。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 上诉人胡梦洁因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月12日开庭进行了审理。上诉人胡梦洁的委托诉讼代理人陈武鹏，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡梦洁上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判对案涉房屋不予执行；二、二审诉讼费用由周岚承担。事实与理由： 一、一审法院认定胡梦洁未向寅吾房产公司支付购房款属于认定事实错误。胡梦洁已于2016年交付了房屋价款，有相应的收款收据及寅吾房产公司员工证言相互印证，并由寅吾房产公司对此予以了确认。二、一审法院认定胡梦洁与寅吾房产公司之间为普通债权债务关系与事实不符。胡梦洁在案涉房屋查封之前，已与寅吾房产公司签订了商品房买卖合同，支付了全部价款，合法占有房屋，由此享有的物权期待权应当优先予以保护。三、一审法院认定胡梦洁对案涉房屋不能完成过户登记存在重大过错的理由不能成立。胡梦洁知晓案涉房屋存在抵押的事实并不代表胡梦洁存在重大过错。胡梦洁接受寅吾房产公司抵押房屋，是出于维护自身利益的合理举动。合同约定的过户登记履行期限为2019年12月30日前，在履行期限届满前，胡梦洁尚有合理预期，况且胡梦洁已多次催告寅吾房产公司办理房屋过户登记，未能办理并非胡梦洁自身原因。四、本案应当中止审理。根据公开的裁判文书，周岚与其母周绍英自2011年至2015年期间向冉寅吾等不确定的多数人多次出借大笔借款，借款金额高达6432万元，周岚应当被定性为职业放贷人，根据最高人民法院和四川省高级人民法院的裁判观点，其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷合同应当无效，周岚据以执行的生效法律文书错误。周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷关系因涉嫌高利转贷犯罪被公安机关立案侦查。如若查实周岚确系高利转贷犯罪，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一项之规定周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同亦应属无效。鉴于此，冉寅吾、寅吾房产公司已就该案申请再审，为查明本案事实作出公正判决，建议对本案中止审理。五、本案属于群体性案件，有数百购房户与上诉人是同样情况，大部分已启动法律程序，望充分考虑本案特殊性，依法保护人民群众的合法权益。 周岚辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，胡梦洁的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。事实与理由： 一、胡梦洁与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》并非真实合法有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明其真实签订时间，无法排除系胡梦洁在明知案涉房屋设有抵押权、也明知寅吾房产公司对外存在巨额负债的前提下，与寅吾房产公司恶意串通、以物抵债故意损害其他债权人的民事权益。二、胡梦洁未证明其已按照《商品房买卖合同》的约定一次性支付全部购房款。胡梦洁未证明其与寅吾房产公司之间存在民间借贷关系，故无法证明以借款抵偿购房款的事实。三、胡梦洁以物抵债的根本目的在于消灭金钱债权而非取得案涉房屋的所有权，其无权基于物权和物权期待权而合法占有案涉房屋。四、胡梦洁明知案涉房屋设有抵押权，不可能真正地一次性支付全部购房款购买设立抵押权的房屋，其目的是以物抵债，胡梦洁并非法律保护的真实的房屋买受人，不能办理产权过户登记的原因在于胡梦洁自身。五、周岚是征信良好的企业家，出借的相关款项来源于其合法经营所得，周岚未以盈利为目的向不特定对象出借资金，并非职业放贷人。六、宜宾市公安局叙州区分局经济犯罪侦查大队立案侦查的是冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪，与周岚无关，周岚申请执行的法律文书是生效法律文书，并未被撤销，应当作为执行依据。 冉寅吾、寅吾房产公司述称：同意胡梦洁的上诉意见。 周岚向一审法院起诉请求：1.准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案诉讼费用由胡梦洁、冉寅吾、寅吾房产公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月3日，寅吾房产公司将案涉四川省宜宾市叙州区房屋抵押给宜宾市商业银行大观楼支行。 2016年9月18日，胡梦洁与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。合同约定：出卖房屋已抵押，产权初始登记时间为2019年12月30日前，到期未能取得权证，出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同日，寅吾房产公司出具收款收据，载明收到胡梦洁给付的四川省宜宾市叙州区房屋购房款320420元。 2017年6月2日，因周岚申请执行（2017）川15民初14号民事判决，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋。胡梦洁对前述执行行为提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异50号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。周岚遂提起本案执行异议之诉。 2019年3月1日，寅吾房产公司出具《证明》，证明2011年至2014年期间，寅吾房产公司委托刘烈彬代收借款。 2019年3月26日，叙州区华泰物业管理有限公司出具《证明》，载明：寅吾房产公司于2017年3月1日将案涉房屋交付给业主胡梦洁。胡梦洁出具了与吴运君、王小玲的《房屋租赁合同》，租赁期限自2017年4月20日至2018年4月19日，并附有部分2017年12月以前的物业费、电费票据。 一审法院认为，本案争议焦点为：胡梦洁对案涉四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 胡梦洁主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益。本案核心问题是审查胡梦洁购买的案涉房屋是否具备上述要件，从而能够排除周岚的执行申请。现就相关问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。胡梦洁称全额支付了案涉房屋的房款，但款项是否支付到寅吾房产公司账户或受寅吾房产公司指示用于了公司对外支出，并无充分证据证明。胡梦洁并未提供转款到寅吾房产公司的依据，亦未能提供相应的借条或借款合同证明与寅吾房产公司存在借款关系，无法确认胡梦洁以对寅吾房产公司出借的款项实际支付了购房款。寅吾房产公司、冉寅吾作为本案执行异议之诉的被执行人，其在与胡梦洁签订商品房买卖合同近二年后出具的拟排除执行的《证明》，在无其他直接证据印证的情况下，证明力较弱，无法达到胡梦洁主张的向寅吾房地产公司实际交付了购房款的证明目的。 第二，即便案涉商品房买卖合同属实，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人胡梦洁存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人胡梦洁对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的周岚债权执行，一旦抵押权人主张优先权，胡梦洁的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人胡梦洁的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于胡梦洁未经确认的债权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；胡梦洁的基础请求权仍为普通债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对胡梦洁债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，胡梦洁购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上，一审法院认为，胡梦洁对位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行前述房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由胡梦洁、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审期间，胡梦洁向本院提交了如下新证据： 第一组证据：1.亲属关系证明及身份证复印件。拟证明：胡梦洁系通过父亲胡洪宾向寅吾房产公司出借借款。2.2012年2月15日刘烈彬中国工商银行62×××77账户向寅吾房产公司23145081508109024509522账户汇款330万元。拟证明：寅吾房产公司委托员工刘烈彬对外收取借款并最终流向寅吾房产公司的账户，寅吾房产公司系案涉借款的借款人。3.胡洪宾中国邮政储蓄银行62×××33账户交易明细。拟证明：胡梦洁已于人民法院查封前以出租方式实际占有案涉房屋。 第二组证据：四川竹海律师事务所出具的川竹律函（2019）32号《律师函》及送达回证。拟证明：胡梦洁已积极督促寅吾房产公司办理房屋过户登记，案涉房屋未办理过户登记非因胡梦洁的原因。 第三组证据：四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理通知书》。拟证明：周岚据以申请执行的生效裁判已被立案再审审查，本案应当中止执行。 第四组证据：1.四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民初14号民事判决书；2.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3522号民事判决书；3.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初1933号民事判决书；4.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3521号民事判决书。拟证明：在周岚与冉寅吾的借款中，周岚曾通过寅吾房产公司的职工冉小玲、江勇等人的账户向冉寅吾出借资金，并最终得到冉寅吾、寅吾房产公司认可，此种借款模式已经生效法律文书确认，本案中胡梦洁采取同样方式出借资金的行为亦应当被认可；寅吾房产公司曾使用冉小玲、江勇等人的账户向周岚还款，足以说明自2010年起冉小玲、江勇等人的账户已被寅吾房产公司控制和支配；生效裁判文书显示，周岚及其母周绍英对外借款具有反复性、经常性，经营性、贷款对象众多的特点，应被定性为职业放贷人，周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同应认定为无效。 第五组证据：1.宜宾市公安局叙州区分局受案登记表及立案决定书；2.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司和宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明：周岚与冉寅吾之间的借款涉嫌高利转贷刑事犯罪，借款合同应认定为无效，本案依法应当中止审理。 周岚质证认为：第一组证据中刘烈彬转款金额与胡洪宾转款金额不能对应，不能证明胡洪宾与寅吾房产公司之间存在借款关系，更不能证明胡梦洁享有借款债权，对证明力不予确认；银行交易明细显示的胡洪宾收到的3000余元转账并不能证明系收取的案涉房屋租金，不能证明胡梦洁对案涉房屋已合法占有。对第二组证据的真实性、合法性无异议。对第三组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该通知仅仅是人民法院对冉寅吾、寅吾房产公司与周岚民间借贷纠纷案的再审审查受理通知，不能证明该案已被立案再审，本案不应中止执行。对第四组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；周岚是基于与合作伙伴的合作关系而出借资金，并非系向不特定的多数人多次出借资金，不能证明其为职业放贷人。对第五组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该组证据仅能证明公安机关对冉寅吾涉嫌高利转贷罪立案侦查，而非针对周岚涉嫌高利转贷罪立案侦查。 冉寅吾、寅吾房产公司质证认为：对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证意见：各方当事人对胡梦洁提交的前述证据的真实性无异议，对真实性予以确认。胡梦洁提交的第一组证据能够反映胡洪宾与刘烈彬以及刘烈彬与寅吾房产公司之间的转款情况，但前述转款行为能否证明胡洪宾与寅吾房产公司之间形成了借款关系应综合全案证据予以评判；胡洪宾银行账户收款记录不能反映款项来源于案涉房屋租金收入，对其证明力不予确认。对胡梦洁提交的第二组证据川竹律函（2019）18号《律师函》及送达回证所反映的胡梦洁催促寅吾房产公司办理房屋产权变更登记的事实予以确认，但房屋未办理过户登记是否因胡梦洁自身原因所致，应结合相关证据综合认定。第三组证据冉寅吾与周岚民间借贷纠纷案再审审查的受理通知不能反映该案已被再审立案且对本案处理存在影响，对其证明力不予确认。胡梦洁提交的第四组证据能够反映冉寅吾、寅吾房产公司与周岚的借款纠纷案中使用他人账户收付款的借款模式已经生效判决确认，但双方在该系列案中采用的借款模式并不能证明案涉借款系采用同样模式，对其证明力不予确认；同时周岚前述借款行为亦不足以证明周岚为职业放贷人，其与寅吾房产公司之间签订的民间借贷合同应为无效。对第五组证据公安机关受案登记表、立案决定书及企业信息等证据的证明力应结合案涉其他证据综合认定。 对一审判决查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。 另查明：一、胡梦洁系胡洪宾之女。2011年8月3日，胡洪宾通过其中国农业银行62×××15账户向刘烈彬中国农业银行62×××15账户转款120万元。 二、一审法院查封前，寅吾房产公司已向胡梦洁交付了案涉房屋。 三、2019年10月8日，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……”。 四、二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪为由，对本案中周岚据以申请执行的民事判决向本院申请再审，请求再审确认借款合同无效。本院经审查认为，寅吾公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效。遂于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、若否，胡梦洁对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人胡梦洁以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。胡梦洁要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、胡梦洁对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人胡梦洁主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，胡梦洁系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然胡梦洁与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠胡梦洁的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，胡梦洁与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于胡梦洁以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，胡梦洁的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由胡梦洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 静 审 判 员  许 静 审 判 员  段 玲 二〇二〇年二月二十七日 法官助理  彭晓瑞 书 记 员  梁 冬