福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初6557号 原告：莆田亿豪房地产有限公司，住福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，统一社会信用代码9135030079609323XN。 法定代表人：詹开兴，董事长。 委托诉讼代理人：杨丽英、郑凯泉，福建倍拓律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：林骧，男，1996年2月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：朱贞雄，福建城内律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）与被告林骧因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月21日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告亿豪公司的委托诉讼代理人郑凯泉、被告林骧的委托诉讼代理人朱贞雄到庭参加诉讼；第二次开庭原告亿豪公司的委托诉讼代理人杨丽英、郑凯泉、被告林骧的委托诉讼代理人朱贞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿豪公司向本院提出诉讼请求：判令：1.解除亿豪公司与林骧于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201603303）；2.林骧于判决生效之日起十日内配合亿豪公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201603303）备案登记及商品房预告登记的注销手续；3.林骧于判决生效之日起十日内向亿豪公司支付解除合同违约金12.69712万元；4.诉讼费由林骧承担。事实和理由：2016年4月27日林骧就购买福建省仙游县东侧亿豪名城7幢305单元商品房与亿豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201603303）。合同约定房价总价为634856元，买受人应当在2016年4月26日前支付首付款194856元，余款44万元向中国建设银行股份有限公司仙游支行申请贷款支付，合同第八条第2项约定，买受人未按照约定时间付款的，买受人应自逾期付款之日起按应付金额每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，合同解除时买受人应按房价款总额20%向出卖人支付违约金。合同附件四第3条约定，买受人应在本合同签订之日起十日内提交银行认可的全部贷款所需资料。附件4第4条约定，买受人承诺按按揭贷款的要求及时申请办理按揭贷款，并确保贷款银行最迟在2016年月日前（即“付款截止日期”）将所贷款银行足额汇入出卖人账户。如因政策性原因或买受人原因造成出卖人未能在上述“付款截止期限”前取得剩余房价款的，则买受人应付的剩余购房款自动转为现金方式付款，并应在上述付款截止期限届满后30日内以现金方式一次性付清余款。逾期付款的，应按合同约定承担违约责任。2016年4月27日，林骧支付首付款194856元，同日办理备案登记，4月29日办理预告登记。附件四约定办理按揭贷款的期限为“2016年月日前”，正常办理贷款的期限一个月，林骧应在2016年5月27日前办理完毕按揭贷款，无法办理的应在2016年6月26日前补足剩余购房款，2019年4月28日，亿豪公司向林骧邮寄催告函，通知林骧收到函件十日内以现金方式一次性补足购房款等，2019年5月4日，林骧收到该催告函，但林骧至今未补足任何购房款。根据双方《商品房买卖合同》约定，现亿豪公司有权解除《商品房买卖合同》并要求按房价款的20%支付违约金。 林骧辩称，亿豪公司的诉求无理：1.亿豪公司对本案提出的买卖合同解除权已经消灭。按照其主张的事实，其没有在法定除斥期间提出合同解除，所以超过法定期间；2.本案不存在林骧违约情形，根据双方签订的商品房预售合同，其中有关通过银行按揭贷款和付款截止日期没有约定期限，主要的原因是林骧的父亲林建新原是亿豪公司的股东之一，林建新为林骧订购涉案的房屋，当初就告知亿豪公司林骧在就学，所以双方口头约定先交纳定金及首付款，待林骧学业完成后回来再办理贷款和付款相关费用，所以双方在签订合同时都没有签订具体的付款日期；3.事实上本案是亿豪公司违约，主要亿豪公司没有向银行有关部门提供商品房出售银行按揭贷款行政许可资料，没有通知也没有通过银行通知林骧办理按揭贷款和提供资料。亿豪公司不考虑合同约定政策性原因或贷款的金额不足以付清房款的情形就直接要求林骧一次性支付现金。亿豪公司的主张的催告函无效，因为未在除斥期间的一年内提出，且林骧没有收到催告函，所以真实性无法确认，亿豪公司主张是肖海英收到，没有依据，肖海英及家人也没有收到这份催告函，林骧当时在日本留学，且内容违约，足以说明该份催告函无效。故应当驳回亿豪公司的诉讼请求，商品房买卖合同应当继续履行，履行的前提是亿豪公司应当履行协助、通知等勤勉职责。 亿豪公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》相关附件（编号201603303）、《中国建设银行单位客户专用回单》、《销售不动产统一发票》《仙游县商品房合同备案信息表》、《房屋预告登记受理单及预告登记信息》、《催告函》、《快递签收回执》、EMS快递单、户口本等证据。林骧提交了其身份证及护照、《国家企业信用信息公示系统报告》。本院组织了当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年4月27日，亿豪公司与林骧签订合同编号为201603303的《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定：林骧以金额为634856元向亿豪公司购置位于仙游县东侧地块亿豪名城第7幢305单元商品房，林骧支付15万元作为定金，该定金于交首付款时抵作首付房价款，买受人于2016年4月26日前支付首付款194856元，余款44万元向中国建设银行仙游支行申请贷款支付等。上述合同的第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：...2.买受人自逾期之日起按应付金额每日万分之四向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，合同解除时买受人应按房价款总额20%向出卖人支付违约金。合同附件四第3条约定：买受人应在本合同签订之日起十日内提交银行认可的全部贷款所需资料（可直接提交给银行或委托出卖人转交给银行），并应在银行或出卖人通知的签约期限内自行前往银行签署借款合同及相关贷款手续。附件四第4条约定：买受人承诺按按揭贷款的要求及时申请办理按揭贷款，并确保贷款银行最迟在2016年月日前（即“付款截止日期”）将所贷款银行足额汇入出卖人账户。如因政策性原因或买受人原因（包括但不限于买受人不符合银行贷款条件、贷款申请材料不符合银行要求、征信系统存在不良记录、还款来源没有保障、延迟办理贷款手续、未补足首付款等原因）造成出卖人未能在上述“付款截止期限”前取得剩余房价款的，则买受人应付的剩余购房款自动转为现金方式付款，并应在上述付款截止期限届满后30日内以现金方式一次性付清余款。逾期付款的，应按合同约定承担违约责任。当天林骧通过银行转账方式支付了首付款194856元，该《商品房买卖合同（预售）》于2016年4月29日在仙游县房地产管理中心办理商品房买卖合同备案手续，于2016年4月29日办理预购商品房预告登记手续。亿豪公司于2019年4月25日向林骧发出催告函，要求十日内补清不足的款项，逾期未足额补足购房款和违约金，将解除合同并追加违约责任。该催告函于2019年5月4日由肖海英签收。因林骧至今未向亿豪公司交清剩余购房款，亿豪公司于2019年8月20日向本院提起诉讼。 另查明，肖海英系林骧的母亲。诉争的商品房至今尚未交付给林骧使用，也未办理房屋权属证书。 对于双方争议的以下焦点，本院予以查明，并作如下分析认定：1.双方签订的《商品房买卖合同（预售）》能否解除？2.亿豪公司的诉求是否合理？ 亿豪公司主张，亿豪公司要求解除商品房买卖合同符合合同约定，合同第八条明确林骧逾期付款超过30日的，亿豪公司有权解除合同，现林骧已超过3年仍未办理按揭贷款，合同目的不能实现，符合解除合同条件成就；本案有约定解除权行使的条件，解除权的行使自亿豪公司催告之日起计算，2019年4月28日向林骧邮寄催告函，2019年5月4日林骧收到催告函，2019年8月20日亿豪公司起诉，仍给予林骧三个月的履行期限，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《合同法》第九十四条的规定。经催告后至庭审时林骧有能力一次性现金付款仍表示拒绝付清购房款，构成根本违约。合同解除后，林骧应配合办理合同的注销手续及支付违约金，也是符合法律规定的。 林骧认为，亿豪公司主张解除合同和所谓的催告函都不是在法定的1年之内除斥期间提出，按照亿豪公司的主张，其必须2017.5.27之前提出，根据最高法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释15条12款的规定，其处置权消失；本案的合同是属于双务合同，包括银行按揭合同，而且必须是亿豪公司先履行义务，亿豪公司没有尽到合同约定和交易习惯的协助林骧进行银行按揭贷款手续和通知林骧提供相应材料的义务，没有证据表明亿豪公司向银行提供相应的资料，根据合同附件4第一点约定，亿豪公司是违约的，林骧在履行双务合同时有权行使合同抗辩权，林骧不存在违约的问题；合同中2016年月日没有具体的月日为约定不明，而根据合同附件4第一点没有明确约定按揭贷款的日期为没有约定，在付款的时间及贷款的期限没有约定的情况下，必须是在亿豪公司提前通知林骧的前提下；林骧没有收到催告函，除了超过时效外，催告函的内容也是违法的，所以催告函是无效。 本院审查认为，亿豪公司与林骧签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。林骧作为买受人应履行支付购房款的义务。林骧在支付了首付款194856元后,双方约定余款44万元通过办理银行按揭贷款支付。虽然距离双方签订合同已逾三年，亿豪公司承认原先希望能继续履行合同，但林骧在亿豪公司于2019年4月25日通过合同上林骧指定的联系方式向林骧送达了一次性付款的书面通知后,但林骧至今仍未再及时以现金支付剩余的44万元购房款,林骧辩称双方原先约定待其学业完成回国后再配合办理按揭贷款，亿豪公司对此予以否认。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定和双方间签订的合同第八条、附件四第4条的约定,林骧迟延履行付款义务，经亿豪公司催告后在3个月的合理期限内仍未履行，亿豪公司有权解除合同。林骧主张亿豪公司未法律规定在1年的除斥期间内提出解除合同，其解除权消灭的辩解，与法不符，本院不予采纳。因合同解除,亿豪公司请求林骧协助亿豪公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记及预告登记手续,合法合理,本院予以支持。至于亿豪公司要求林骧向亿豪公司支付按合同总价款的20%违约金126971.2元,符合双方合同第八条规定,但距离双方签订合同至今已逾三年，亿豪公司一直未督促林骧办理相关手续,怠于行使自己的权利,对最终合同的解除具有一定的过错,故本院认为合同违约的违约金比例过高，予以调整为10%，故林骧应支付给亿豪公司因违约导致合同解除的违约金63485.6元（634856元×10%=63485.6元），该笔款项从林骧已付的购房款194856元中予以扣除，余款131370.4元返还给林骧。合同解除后，林骧应协助亿豪公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》（含相关附件）的备案登记及及合同项下的预购商品房预告登记手续。 综上，本院认为，亿豪公司主张解除与林骧签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求林骧协助办理该合同备案及预告登记手续于法有据，本院予以支持，违约金部分本院予以调整为按合同总价款的10%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下： 一、解除莆田亿豪房地产有限公司与林骧于2016年4月27日签订的合同编号为201603303的《商品房买卖合同（预售）》（含相关附件）； 二、林骧应在本判决生效之日起十日内协助莆田亿豪房地产有限公司办理注销合同编号为201603303的《商品房买卖合同（预售）》（含相关附件）的备案登记及合同项下预购商品房预告登记手续； 三、林骧应于本判决生效之日起十日内支付给莆田亿豪房地产有限公司因解除合同的违约金63485.6元（已付的购房款194856元中予以扣除，余款131370.4元返还给林骧）； 四、驳回莆田亿豪房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11418元，由莆田亿豪房地产有限公司负担535元，林骧负担10883元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林梅金 人民陪审员  卢实平 人民陪审员  蒋玉楼 二〇二〇年二月十日 书 记 员  李学进 附：相关法律条文 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。