江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初13088号 原告（反诉被告）：夏丽芳，女，汉族，1962年1月27日出生，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：陆俊芳，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈伟，男，汉族，1978年9月14日出生，住江苏省常熟市。 原告（反诉被告）夏丽芳与被告（反诉原告）陈伟租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后,审理中，陈伟提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）夏丽芳及委托诉讼代理人陆俊芳、被告（反诉原告）陈伟到庭参加诉讼；于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）夏丽芳及委托诉讼代理人陆俊芳、被告（反诉原告）陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）夏丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余租金94000元并支付租赁协议到期后对租赁房屋的18天占有使用费6000元，共计100000元。2、判令被告向原告归还蒸炉3个，汤包碗15套并赔偿原告搅拌机1个。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告签订《出租协议》1份，合同约定原告将甸湖路蟹大福点心店租赁给被告使用，租赁期间为2018年6月份起至2019年5月30日止，租金每月1万元，现《出租协议》已到期，协议到期后被告又占有使用了18天，截至起诉之日，被告仅支付26000元租金，剩余94000元租金及6000元占有使用费未支付。在被告租赁期间，损坏了原告的设备搅拌机1台，并将租赁处系原告所有的蒸炉及汤包碗一并带走。关于租金支付及设备归还问题，原告与被告沟通未果，故具状法院，请求法院支持原告的诉请。 被告（反诉原告）陈伟辩称，一、原告与被告在2018年5月28号订立的《出租协议》与事实不符，双方所发生的利害关系和纠纷，仅是责任承包关系和纠纷，其事实与理由为：⑴被告在承包前和后，以及重新变更的《营业执照》上所记载和登记的经营者（负责人）都是夏丽芳，而不是被告。原告原来的经营项目，被告完全承沿和丝毫未变。⑵所谓的出租房“常熟市甸湖路2号1幢105”的产权，据现在了解不是原告所有，也并非受房主授权出租。所以原告是无权对该房的出租，所订立的“出租协议”是不合法的，也是名不符实的。因此被告认为：原告的第一诉求是不当诉求，被告未尽结付所谓的房租金，其中有一部分是此原因。当然，还有更大原因在下面。二、原告误导了被告，造成了被告被举报而无法维持原正常的承包和经营，所造成的经济损失，其主要责任在原告，事实和理由为：⑴原告承包给被告的“营业执照”是“食品店”，经营范围规定是“食品买卖”，而原告却做的是“点心店”（馄饨、小笼包）卖和产的违规项目。这一点，原告在“出租协议”中也有明确。这一情况说明了原告已错在先并误导了被告。⑵2018年6月12日，当被告正常经营时，被案外人在“12345”、《苏州寒山闻钟》上进行了违规举报，并遭到了“市场监督局”等有关职能部门的查处，被责令停业整顿和要求重新办理营业执照。为此，被告被迫非正常营业并经过努力在2018年7月22日批准“点心店”名称，重新置办了“营业执照”，至8月底按规定才又开始了营业。期间已造成了被告很大的经济损失。特别是因举报后的负面效能，使被告已无法挽回原有的营业收入并导致了歇业关闭，也导致了与原告的纠纷。同时，为了澄清事实和追究原告给被告的损失责任，特此请求法院同意被告对原告的反诉。三、原告的第二诉求，所谓因设备的缺失和损坏要求赔偿之说，没有法定依据，被告不予认可。其事实和理由为：(1）原告在交付设备给被告时，没有具体的明细和双方的确认。(2）在被告期满返还房屋，原告接收时并非对设备有确实和损坏的异议。综上所述，被告认为原告的诉求是不当和错误的，被告对此均不予认可。请求法庭依法审理和裁定，并驳回原告的全部诉求。 针对反诉，被告（反诉原告）陈伟向本院提出反诉的诉讼请求：1、判令被反诉人返还和赔偿反诉人各种费用计104100元。2、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年5月28日，被反诉人与反诉人订立的名为《出租协议》，实为“责任承包协议”中明确出租的经营项目是“点心店”，但置办的营业执照规定的却是“食品店”。当反诉人被误导和盲目接收了该店不到半个月，就被案外人在“12345”、《苏州寒山闻钟》网站上进行了“违规举报”并马上遭到了“常熟市市场监督局”和相关部门的查处，理由是“食品店”只能是食品买卖，而不是“点心店”的自产自销。为此反诉人被迫停业整顿和按要求重新办理“营业执照”和变更名称。2018年7月22日，反诉人获得了批准并重新办理了新的“营业执照”，至2018年8月底才恢复和开始了原“点心店”的营业。期间因非正常营业、重新办理执照和最后整顿合格同意开业，前前后后两个多月的损失：1、按被反诉人月租金1万元计26000元。2、两个月17人按最低工资标准计共68000元。3、新办执照和相关整顿费用约10100元。合计直接费用为104100元。由于举报的负面影响，反诉人经营每况愈下，不满一年就亏损关闭。反诉人认为,因为被反诉人的违规经营在先，又误导欺骗反诉人进行承租（承包），而被举报查处的损失和影响，导致反诉人严重亏损而歇业关闭，其损失的责任应由被反诉人承担。为此，反诉人为了保障自己的权益，特向法院提起反诉，请求法庭支持反诉人的诉求。 针对反诉，原告（反诉被告）夏丽芳辩称，1、原告和被告签订的协议是出租协议，其将店铺设施设备等转租给被告使用，从出租协议的内容可以确定原被告是租赁关系并不是承包关系。2、被告并未使用原告的名称对外经营，而是自己重新以蟹味食族的招牌对外使用，被告承租店铺对外经营应该办理相关手续，相关权利义务的履行与原告无关。3、被告并未举证其收到过整改的书面通知，据原告了解其也未停止对外经营，并不存在任何的损失。被告受到举报仅仅是因为噪音问题与原告也并无关联，故被告经营系被告自身的事情，自负盈亏与原告无关。请求驳回被告的反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告夏丽芳为支持其本诉诉讼请求提供以下证据：1、原告身份证复印件、被告户籍信息证明各1份，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告对此无异议。2、出租协议、营业执照复印件各1份，以证明2018年5月28日原、被告签订出租协议，原告将位于甸湖路2号1幢105号常熟市虞山镇甸桥蟹大福点心店整体出租给被告，租赁期限是2018年6月-2019年5月30日，月租金1万元。被告对此无异议，认为签协议的时候没看协议，以为是点心店，后发现是食品店。3、微信转账记录3张，以证明租赁协议签订后被告通过微信转账支付租金共26000元。被告对于付款26000元确认。4、原、被告微信账号个人信息界面截屏2张、聊天记录22张，以证明原告一直问被告催讨租金，被告从未提到任何被举报的事由，每次仅支付一两千元进行搪塞；原告在店里的设备有的被被告带走了；协议到期后被告继续占有使用，但未付租金，原告通知被告交接归还店铺，但被告并未与原告交接，才导致原告在2019年6月18日撬锁收回店铺。被告对此无异议。5、租房合同2份、不动产权证复印件1份、淘宝拍卖网上下载的书面材料9张，以证明2016年4月22日原告与俞中签订租房合同，向俞中租赁涉案房屋租期三年（2016年4月15日-2019年6月1日），后该涉案房屋被魏育林以司法拍卖的方式于2018年4月23日取得，原租赁合同继续有效；并在合同到期后魏育林续租给原告，租期为2019年8月1日-2022年8月1日，并同意原告转租。被告对此有异议，但认为和魏育林的合同是2018年签的，当时签时被告在场；被告对司法拍卖的资料无异议。被告陈伟针对本诉未提供证据。 被告陈伟为支持其反诉的诉讼请求提供以下证据：1、营业执照2份，以证明之前租原告给被告的是食品店，后来改为点心店。原告对此无异议。原、被告确认在被告经营期间使用的是原告名下的个体工商户营业执照。2、出租协议1份，以证明夏丽芳出租给被告的时候确认是食品店不是点心店。原告对此无异议。3、12345打印单3页，以证明2018年6月12日被人举报了并进行了整改；整改通知是发给原告的。原告认为，真实性由法院依法认定；认为该材料仅是针对噪声问题进行了举报，对营业范围进行了回复，不涉及要求被告停业整顿。被告未能提供相关管理部门关于停业整顿的通知。4、费用统计表1份，以证明被告的损失为104100元（租金损失26000元、工资损失68000元，设备损失10100元）。原告对此有异议。原告夏丽芳为支持其反诉的抗辩意见提供以下证据：1、调查笔录3份[分别是向常熟市虞山镇芳兵零食铺的工作人员张某（经营者母亲）、常熟市虞山街道冉冉食品商行经营者陈某1及其女儿陈某2以及被告在涉案房屋经营时的工作人员程某所作]，以证明被告经营的店铺从未停止过经营，不存在停业整顿产生损失；程某的笔录可以看出并非是被告反诉状上所说的17个工人，仅有5-6个工人；被告经营的店铺并不存在停业，一直都是正常经营的。被告对此有异议，认为证人没有出庭的法庭不予采纳。2、微信打印件3页（程某提供），以证明在7月15、17、18被告店铺都是正常排班的，不存在被告说的7、8月都是停业。被告对此有异议，认为是安排人看店，不是经营。3、照片3份（照片中显示的福星水果商行就是被告涉案商铺），以证明从照片中可以看出作证的冉冉食品商行和芳兵零食铺就在被告经营店铺附近，是清楚其经营状况的。被告对此有异议。 对原、被告无异议的证据，本院予以确认。对于原告的调查笔录3份，因证人未能出庭作证，本院对调查笔录不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，夏丽芳与陈伟签订《出租协议》1份，合同约定夏丽芳将常熟市虞山镇甸湖路蟹大福点心店租赁给被告使用，租赁期间为2018年6月份起至2019年5月30日止，租金每月1万元，年租金12万元。协议签订后，陈伟按照协议使用了租赁房屋。陈伟向夏丽芳支付租金26000元。协议到期后，2019年6月15日，夏丽芳与陈伟发生纠纷，2019年6月18日夏丽芳收回涉案商铺。因夏丽芳与陈伟对租金、使用费问题的处理意见不一导致诉讼。 另查明，涉案房屋位于常熟市虞山街道甸湖路2号1幢105，原产权人为俞中，2018年5月25日产权人变更为魏育林、龚晓红。夏丽芳在2016年4月22日与俞中签订《租房合同》，约定租期为2016年4月15日-2019年6月1日，年租金为76000元。夏丽芳在2018年7月30日与魏育林签订《租房合同》，约定租期为2019年8月1日-2022年8月1日，年租金为90000元。 再查明，常熟市虞山镇甸湖路蟹大福食品店在2016年8月5日登记办证，为个体工商户，经营者为夏丽芳；2018年7月27日办理变更登记，变更为常熟市虞山镇甸湖路蟹大福点心店，为个体工商户，经营者为夏丽芳。陈伟租赁期间使用的营业执照是夏丽芳的营业执照。 本院认为，夏丽芳与陈伟之间的带执照租赁合同关系，违反国家关于市场秩序的法律规定，逃避国家对食品行业的监管,属于无效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中陈伟实际使用涉案房屋的时间为2018年6月1日-2019年6月18日，陈伟应当参照约定租金金额给付实际的房屋使用费；鉴于该租赁合同系无效合同，对此夏丽芳、陈伟都是明知的，陈伟应当承担主要责任，夏丽芳承担次要责任；同时鉴于使用期间存在变更营业执照登记的情况，故夏丽芳要求陈伟支付剩余租金94000元并支付房屋使用费6000元的诉讼请求，本院审查后依法对于其中的房屋使用费62200元予以支持（房屋使用费126000元×70%＝88200元－已付款26000元＝62200元）。夏丽芳要求陈伟归还蒸炉3个、汤包碗15套、赔偿搅拌机1个，在陈伟有异议的情况下，夏丽芳对此负有举证责任；在夏丽芳对蒸炉3个、汤包碗15套、搅拌机1个的交付和损坏事实举证不能，又不申请评估鉴定的情况下，夏丽芳的该项诉讼请求本院难予支持。陈伟反诉要求夏丽芳返还租金26000元，并赔偿各种费用计78100元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)陈伟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）夏丽芳房屋使用费62200元。（如采用转账方式支付，请汇入原告夏丽芳指定账号；或汇入常熟市人民法院的银行账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告（反诉被告）夏丽芳的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）陈伟的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费2300元减半收取1150元，原告（反诉被告）夏丽芳负担345元，被告（反诉原告）陈伟负担805元。（原告同意其预交的案件受理费剩余部分805元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。反诉案件受理费2382元减半收取1191元，由被告（反诉原告）陈伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：江苏省苏州市中级人民法院） 审判员 朱 剑 二〇二〇年二月二十八日 书记员 顾腾燕