河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初1975号原告：中国工商银行股份有限公司修武支行,住所地：修武县七贤大道290号。负责人：杨杰，行长。委托诉讼代理人：孙安琪、刘克华，河南苍穹律师事务所律师。被告：王强，男，汉族，1985年10月24日出生，住修武县。被告：焦作市银河置业有限公司，住所地：修武县种子公司三楼。法定代表人：李百军，总经理。委托诉讼代理人：于红，河南苗硕（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志远，河南苗硕（郑州）律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司修武支行（以下简称工商银行）诉被告王强、焦作市银河置业有限公司（银河置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人刘克华，被告银河置业的委托诉讼代理人于红、王志远到庭参加了诉讼，被告王强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告于2011年3月9日签订的《个人购房借款∕担保合同》；2、判令被告王强立即偿还原告借款本金33447.49元，借款本金所产生的利息、罚息、复利136.58元（利息、罚息、复利暂计算至2019年8月21日，之后的利息、罚息、复利按照合同的约定继续计算至被告全部清偿之日止）；3、判令银河置业对上述第2项诉请承担连带清偿责任；4、判令原告对被告王强抵押的坐落于修武县七贤大道北段银河城小区16幢2单元5××号房产（权利证号：修房预抵字第××号）折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5、判令二被告向原告支付本案律师代理费5000元；6、本案诉讼费等一切为实现债权的费用由二被告共同承担。事实与理由：2011年3月9日，原告与二被告签订《个人购房借款∕担保合同》。被告向原告申请贷款，金额为60000元。合同约定：借款期限15年，实际放款日与到期日以借据为准。还款方式为按月等额本息还款法。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经过两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率计算为准）确定并执行新的利率。借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利。罚息利率按本合同约定利率基础上加收30%确定。另根据约定：贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告银河置业对本合同项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用承担连带保证责任，并向原告出具担保函。为确保被告按时清偿债务，被告王强将其坐落于修武县七贤大道北段银河小区16幢2单元501室号房产抵押给原告，担保范围：主债权项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用。2011年3月10日，原告与被告办理了预购商品房抵押权预告登记，权利证号：修房预抵字第××号。上述合同签订后，原告及时发放了贷款，履行合同义务，目前被告已无法按期归还本息。根据《个人购房借款∕担保合同》第十四条14.1的L项规定借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，则构成违约，根据《个人购房借款∕担保合同》第十四条14.2第4、5项规定，借款人发生14.1条的违约情形的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即清偿未还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告银河置业辩称：根据原告的诉请，原告应当明确：1、需要偿还的本金数、利息、复利、罚息的起止时间、基数以及计算方式。2、请求原告出示律师费的支付凭证或发票，以及律师费支付的标准，如没有上述凭证，保证人不应当承担相应的费用。3、本案系按月等额本息还款法，根据借款合同签订约定的保证期间，部分金额已经超过保证期间，故保证人不应当承担保证责任。若原告不能明确上述具体金额及相应的凭证，其诉讼请求不明确，应当依法驳回其诉讼请求。被告王强未到庭参加诉讼，未进行答辩，也未提供证据。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：被告身份证复印件共2页，证明：被告主体资格。第二组证据：1、个人购房借款/担保合同，共11页；2、个人借款凭证，共1页，证明：被告一因购房向原告贷款，根据合同第14条第1款L项及第14条第2款第4、5项，借款人发生第14条第1款约定的情形的贷款人有权宣布提前到期，要求借款人立即清偿未还本金以及所产生的利息、罚息、复利等其他全部费用直至解除合同，根据合同第26条、27条约定被告二对被告一的贷款承担连带责任保证，保证期间27条明确约定为贷款到期之日2年或宣布提前到期之日止2年，借款凭证可以证实原告已按照约定发放贷款，同时合同中也明确约定利息、罚息、复利的计算方式及方法，合同中律师费也明确约定以及抵押的情况，约定将贷款发放完毕。第三组证据：1.抵押合同；2.抵押权预告登记证书，共1页，证明：被告一将案涉房产抵押给原告，并办理预抵押登记，担保范围是：主债权项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用。因此原告对拍卖、变卖该房产所得款项有优先受偿权。第四组证据：担保函1页，证明：被告二为被告一的贷款提供连带责任保证，保证范围是：合同项下的本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需的费用。第五组证据：贷款还款明细表，证明：被告未按时偿还贷款，连续三个月或累计六次未足额偿还本息，达到合同约定的解除条件。第六组证据：案件代理协议共2页，证明：因被告未按照合同约定履行还款义务引发本案诉讼，原告为实现债权向河南苍穹律师事务所支付律师费5000元，证据二中《个人购房借款/担保合同》第十七条约定：贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但根据合同约定，第6条第H项未约定复息，第10条明确约定本合同适用10.2项，根据第10.2项表述保证人为阶段性连带责任保证，或根据A条自正式办理抵押登记手续，保证人的保证责任就已经解除，根据合同的约定，原告所主张的罚息的复利没有依据，其罚息明显带有惩罚性，再次计收复利，不符合民事原则，对借款人和保证人明显不公平，根据合同6.1条约定的计算公式计算还款金额与诉讼请求不一致。对证据三无异议；对证据四真实性无异议，但证明指向有异议，1、根据担保函第1条第1项约定，该借款合同项下抵押物，办妥抵押登记之日，并将他项权利证明移交贵行之日止，保证人的保证期间已经结束。2、根据担保函约定保证人设立有保证金账户，其主张的诉讼请求金额应当从保证金金额里扣除。对证据五，1、根据原告其还款明细表，借款人的逾期时间并非2016年11月开始逾期，2016年11月之后借款人仍有还款行为；2、明细打印并不完整，缺少2018年11月21日到2019年1月17日之间的明细；3、还款明细所显示的本金数额利息、复利、罚息与原告诉请不一致。对证据六真实性无异议，但协议的签订仅能证明双方具有合意，但是否履行需要提供其他凭证佐证，并且未明确约定律师费的支付时间即不确定律师费是否支付。被告银河置业未向本院提交证据。根据原告、被告的诉、辩及庭审质证意见，本院综合认证如下：关于原告提交证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，被告对真实性均无异议，本院予以采信。经审理查明：原告起诉书中所陈述的案件事实均属实，本院依法予以确认为本案事实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的义务，不履行合同义务将承担应有的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，鉴于被告王强未按照合同约定的期限归还借款，且未按时足额偿还贷款本息累计次数已超过六次，符合合同约定的解除情形，故原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。由于解除权是形成权，根据权利人一方的行为就能够引起民事权利设立、变更和终止，故原、被告所签个人借款合同自诉状送达被告之日（2019年11月25日）解除。合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，据此，原告要求被告王强归还剩余借款本金33447.49元，符合法律规定，本院予以支持。关于利息，双方合同解除前的利息、罚息、复利应按合同约定的标准支付；双方合同解除后的利息，因双方当事人在合同中未约定，被告王强应赔偿原告的实际利息损失，本院认为应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告银河置业为王强贷款提供连带保证责任，根据合同约定，银河置业应对被告王强的借款本息承担连带责任保证，被告银河置业辩称部分金额已超保证期间，其辩称无依据，本院不予采纳，故原告要求被告银河置业承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告王强抵押的房产折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权的诉讼请求，本案中，涉案房产是预告登记，其业务种类为预购商品房抵押权预告登记，本院认为，根据《物权法》第二十条规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，虽然原告已经取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，原告不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有优先受偿权，故该请求本院不予支持。关于律师代理费，根据双方约定应由被告负担，虽然案件代理协议约定的费用为5000元，但鉴于原告未提供相应的票据，本院根据本案标的，酌定为2000元。被告王强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案依据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告与被告王强、被告焦作市银河置业有限公司2011年3月9日签订的《个人购房借款∕担保合同》于2019年11月25日解除。被告王强于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行33447.49元及利息、复利（计算至2019年8月21日为136.58元；自2019年8月22日起至2019年11月25日止的利息按罚息利率计算）。被告王强于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行自2019年11月26日起至实际付清之日止的利息损失（以33447.49元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告王强于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司修武支行律师代理费2000元。被告焦作市银河置业有限公司对本判决第二、三、四项确定的还款义务承担连带清偿责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元,减半收取765元，由被告王强、焦作市银河置业有限公司负担，暂由原告垫付，待被告履行判决义务时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 康 健二〇二〇年二月三日书记员 范桥桥