广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终3543号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖宏海，男，汉族，1965年3月9日出生，住所地：广东省东源县。委托诉讼代理人：谢建华，北京市中银（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温晋波，男，汉族，1973年3月14日出生，住所地：广东省五华县。委托诉讼代理人：唐文胜，广东弗尔顿律师事务所律师。上诉人廖宏海因与被上诉人温晋波房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初16034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖宏海上诉请求：1.撤销（2018）粤0306民初16034号民事判决；2.改判驳回温晋波诉求，支持廖宏海反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由温晋波负担。事实和理由：一、一审适用法律错误。一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定合同无效。租赁标的物非城镇房屋，而是农村小产权房、历史遗留违建房，深圳市为经济特区，具有地方立法权，在深圳市人大未就小产权房、历史遗留违建房作出规定前，应按深圳市有关部门规章及交易习惯认定。2018年11月5日，深圳市规土委发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》，规定：小产权房、历史遗留违建房不能买卖，可以出租。二、一审法院滥用自由裁量权，显失公平。1.温晋波诉称廖宏海2017年12月收回占用租赁标的物，一审庭审中自认使用至2018年2月，而实际情况是2018年2月1日因温晋波在租赁标的物内聚众赌博，而被宝安分局查封，在温晋波不处理的情况下，廖宏海请求宝安分局于2018年4月28日解封。对此，廖宏海在答辩期申请一审法院调查，而一审法院未予处理，按温晋波自认使用至2018年2月，事实不清。2.一审法院酌定损失25万元，由温晋波、廖宏海各承担50%，没有事实与法律依据。按温晋波、廖宏海所签租赁合同，其租赁标的物用途为仓库，温晋波改变租赁用途为饭店，根本违约，却判决由廖宏海承担50%，显失公平。温晋波辩称：一审法院认定事实清楚，虽然对涉案物业现值只认定为25万元，与温晋波在一审中要求认定的现值为75万元有所差异，但温晋波尊重一审法官的自由裁量。在适用法律方面一审法院是正确的，廖宏海在上诉状中称《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》不是法律法规也不是规章，该规划并没有明确说明一个没有建设工程许可证的房屋是可以进行出租的，只是说对于城中村进行改造后由政府统一租赁的情况，因此廖宏海的说法是断章取义，即效力低于最高人民法院的司法解释。温晋波向一审法院起诉请求：1.判令温晋波、廖宏海双方于2016年4月26日签订的《租赁合同》无效；2.廖宏海返还温晋波押金33,600元，并赔偿温晋波装修装饰物的现值120万元；3.廖宏海承担本案诉讼费用。一审庭审中，温晋波变更第二项诉请中的装修装饰物的现值为701,061元。廖宏海向一审法院反诉请求：1.判令温晋波支付廖宏海租金102,500元（2017年10月26日至2018年3月26日，每月16,800元，2018年3月26日至2018年4月26日，每月18,500元）；2.判令温晋波支付廖宏海租金滞纳金73,800元（按日千分之四计，2017年11月26日至2018年4月26日止，实际算至判决之日止）；3.判令温晋波支付私自拆除廖宏海房屋损失20,000元，欠付电费3,570元，水费200元；4.诉讼费用由温晋波负担。一审法院认定事实：1.2016年4月26日，温晋波（乙方）与廖宏海（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方提供位于深圳市宝安区××料坑××一间铁皮仓库给乙方使用，租赁期限为三年，从2016年6月26日至2019年4月30日，第一、二年（2016年4月26日至2018年3月30日），每月租金16,800元，第三年（2018年4月1日至2019年4月30日)每月租金18,500元；签订合同时，乙方向甲方缴纳两个月厂租33,600元作为押金；乙方从2016年6月26日起开始向甲方缴每月租金16,800元，乙方必须在每月5日前交清租金，不得拖欠；逾期一个月不交付租金，甲方有权停止乙方水电并每日收取乙方月租金千分之四的滞纳金；如拖欠租金超过一个月，甲方有权终止合同、押金不退并提出法律诉讼追讨经济损失；水电费、工商、税务、房屋管理费及卫生费等一切费用由乙方负责；租约期满后，若乙方不再继续承租，乙方除生产设备及属于动产部分可搬走外，其它固定设施如增加建筑物、供电、供水设施等不动产属甲方所有。同日，温晋波向廖宏海缴纳了押金33,600元。2.2016年5月15日，温晋波、廖宏海签订《租赁合同（补充合同）》，约定由于温晋波在使用租赁物期间拆掉廖宏海原有铁皮屋并承诺租赁期满恢复原样，如到期温晋波未恢复原样，温晋波承诺在合同押金中拿出20,000元作为赔偿。3.案涉租赁物由案外人陈X来进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。后，陈X来出租给张X光，张X光又委托廖宏海出租经营管理。4.温晋波称，承租案涉物业后，交由其担任法定代表人的深圳市XXX餐饮食品有限公司委托深圳市XXX装饰设计工程有限公司进行装修装饰用于经营餐饮，并提交了深圳市XXX餐饮食品有限公司与深圳市XXX装饰设计工程有限公司签订的《装饰工程施工承包合同》。合同显示工程造价为1,201,189.25元。该工程于2016年5月30日竣工验收。温晋波提交了三张盖有“深圳市XXX装饰设计工程有限公司财务专用章”的收据，日期分别为2016年4月30日、5月10日和6月8日，金额分别为36万元、48万元和24万元，用途分别为“装修预付款”、“装修进度款”和“装修款”。5.温晋波提交了一份深圳国量资产评估有限公司2018年9月11日的《资产评估报告》，评估对象为“宝安区XX街道料坑老村XX号房屋装修价值和硬件配套项目”，评估基准日为2018年9月4日，结论为“装修价值的市场价值为701,061元”。廖宏海对该《资产评估报告》不予认可。6.温晋波称，温晋波使用租赁物至2018年2月底，后廖宏海未经温晋波同意将租赁物破门换锁，在4月底出租给第三方使用。廖宏海称，温晋波经营期间，因为聚众赌博，2018年2月1日租赁物被宝安公安局治安大队查封，之后温晋波就没有再交房租，无奈廖宏海找到街道办进行调解，并向宝安公安分局申请解封，在2018年4月28日解除查封，然后把打烂的门窗维修好，现在是自己收回并花费30万元装修后做经营餐厅使用。7.廖宏海提交了两张“送货单”，载明2018年2月1日“客家厨房电费”3,570元、“客家厨房”200元。廖宏海称，两张单据即为廖宏海支付的水电费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，廖宏海出租给温晋波的租赁物无产权证亦无建设规划许可证，因此，温晋波、廖宏海签订的《租赁合同》应认定为无效合同。温晋波主张确认《租赁合同》无效，一审法院予以支持。《租赁合同》无效后，廖宏海基于《租赁合同》收取的温晋波押金33,600元，应当返还温晋波。案涉租赁物已经由廖宏海占有使用，无需再判令温晋波交还。关于温晋波主张的装修装饰物损失，由于温晋波提交的《资产评估报告》的基准日为2018年9月4日，此时，廖宏海已经收回租赁物经营数月，《资产评估报告》已无法客观反映廖宏海收回租赁物时租赁物的客观装修装饰状况，因此，《资产评估报告》不能作为认定温晋波损失的依据。温晋波提交的《装饰工程施工承包合同》、验收报告和收据等证据显示，温晋波确实租赁物进行了一定的装修装饰。结合本案实际情况，一审法院酌定温晋波的装修装饰损失为25万元。由于双方对于《租赁合同》的无效均存在过错，故一审法院酌定各承担50%，即廖宏海赔偿温晋波损失12.5万元。虽然《租赁合同》无效，但温晋波实际使用租赁物，应当参照《租赁合同》的约定向廖宏海支付使用费。温晋波确认2017年10月26日至2018年2月26日的使用费尚未支付给廖宏海，该使用费共计67,200元（16800元×4月），温晋波应当支付廖宏海。其后，温晋波未再使用租赁物，无需向廖宏海支付使用费。由于《租赁合同》无效，廖宏海依据《租赁合同》的约定主张温晋波支付滞纳金，一审法院不予支持。温晋波、廖宏海在《租赁合同（补充合同）》中约定，由于温晋波在使用租赁物期间拆掉廖宏海原有铁皮屋并承诺租赁期满恢复原样，如到期温晋波未恢复原样，温晋波承诺在合同押金中拿出20,000元作为赔偿。现《租赁合同》无效，廖宏海已经收回租赁物，温晋波未将铁皮屋恢复原状，因此，廖宏海主张廖宏海赔偿20,000元，一审法院予以支持。廖宏海主张温晋波支付水费200元和电费3,570元，但其提交的票据仅为“送货单”，上面载明的内容也无法证明系温晋波使用租赁物期间产生的水电费，因此，对廖宏海的该主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认温晋波与廖宏海2016年4月26日签订的《租赁合同》无效；二、廖宏海在判决生效之日起五日内返还温晋波押金33,600元；三、廖宏海在判决生效之日起五日内赔偿温晋波损失125,000元；四、温晋波在判决生效之日起五日内支付廖宏海使用费67,200元；五、温晋波在判决生效之日起五日内赔偿廖宏海损失20,000元；六、驳回温晋波的其他诉讼请求；七、驳回廖宏海的其他反诉请求。本诉案件受理费15,902元，由温晋波负担13,858元，廖宏海负担2,044元；反诉案件受理费2,151元，由温晋波负担938元，廖宏海负担1,213元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因双方均未提交涉案房屋产权证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。廖宏海上诉称合同有效于法无据，其理由不能成立，本院不予支持。关于廖宏海上诉称温晋波应支付使用费至2018年4月28日止的问题。廖宏海主张温晋波因为赌博，房屋被公安机关查封，直至4月28日方被解封。对此，廖宏海对该主张负有举证责任。廖宏海仅提交一份个人书写的调解申请书，在申请事项中提及房屋被公安机关查封，除此外，并无证据证明涉案房屋解封时间，故廖宏海该主张无证据证实，本院不予采信。一审按照温晋波自认使用房屋至2018年2月26日止，判决向廖宏海支付相应使用费并无不当，廖宏海该项上诉理由不能成立。关于廖宏海上诉称不应由其承担50%装修装饰损失的问题。根据合同法第五十八条之规定，合同无效后，不能返还的应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。温晋波为证实其装修损失，提交相关装饰工程施工承包合同、补充协议、报价清单、工程竣工验收表及支付装修款的收据等，一审法院据此酌定温晋波装修损失为25万元并无不当。根据前述法律规定，造成本案合同无效双方均存在过错，故一审法院判决各自承担50%的责任，于法有据，廖宏海该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，廖宏海上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3472元，由廖宏海负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年二月二十六日书记员 李开宇（兼）