浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申4438号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：张金灿，男，1963年10月7日出生，汉族，住新昌县。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：姜黎明，男，1977年12月7日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：陈君芳，女，1983年7月13日出生，汉族，住绍兴市上虞区。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：新昌县志生房地产开发经营有限公司。住所地：新昌县七星街道梅园新村1幢1号。组织机构代码79336099-6。法定代表人：梁胜军，该公司执行董事。再审申请人张金灿因与被申请人姜黎明、陈君芳、新昌县志生房地产开发经营有限公司（以下简称志生房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院（2019）浙06民终976号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张金灿申请再审称，二审判决认定基本事实及法律关系错误。（一）志生房产公司与张金灿、张梅英之间买卖合同本约关系的成立及合同履行情况。2012年10月30日，志生房产公司与张金灿、张梅英签署的《协议书》（证据6），对买卖房屋的基本状况，购房价款72万元、3031室等内容作出了明确约定；协议签订后，买卖双方实际履行，志生房产公司收取了张金灿、张梅英的首期购房款20万元，当日并将涉案房屋交付张金灿、张梅英使用，张金灿、张梅英也在该房屋实际居住办公使用7年，仍在使用。志生房产公司未履约与张金灿、张梅英办理按揭贷款。自交付使用的第二天2012年10月31日，志生房产公司售楼部人去楼空，至收到2013年5月13日《律师函》（证据5）直至今天，志生房产公司始终失联状态。期间，电话联系上志生房产公司签署协议的王忠江，但王以难言之隐的理由拒绝办理按揭贷款签正式《商品房买卖合同》。（二）志生房产公司将“案涉房屋”给陈君芳存在主观恶意，有转移财产之嫌。2018年3月，董志义（身份证3306241981××××××××，手机号码135××××0372），至张金灿使用居住办公的“涉案房屋”称，“其受志生房产公司授权处理‘涉案房屋’，房价上扬，在原购房价款72万元再加31万元，计103万元一次性付清剩余款，款到产权过户，否则收回房屋”。未果，董采用电话骚扰、带人扰乱办公秩序、搬财物电脑等，断水、断电。同年4月26日，董报警（证据9），且给张金灿一张新房权证2013字第××号房屋权属证明复印件（证据3）称，其公司已将“涉案房屋”产权过户到陈君芳、姜黎明名下，当天同行还一位自称是志生房产公司“老板”的人，致纠纷发生。（三）陈君芳、姜黎明系由志生房产公司法顾代理参加诉讼未在举证期限内举证交换证据，当庭提交证据10《现金缴款单》复印件，证据9《新昌县公安局七星派出所出具的接警单》，证明其已全额支付了购房款及曾报警。而法院调取2013年3月15日三被告签订的商品房买卖合同及同月17日志生房产公司自开的《销售不动产统一发票》（证据4），合同的第七条付款方式及期限以及不动产发票只字未提陈君芳主张的“2012年6月8日，一次性现金付款70万元的方式支付全额购房款”。且不动产发票的楼牌号为鼓山西路3031，非“涉案房屋”。拒绝提供证据10的原件，又拒绝对其资金来源作任何说明，且无核实复写的真实性而不具质证基础。表面证据“浙江省农村信用社现金缴款单第①联《回单》”财务规定保存单位是收款单位志生房产公司的财务记帐联，且证据表面未记帐及装订迹象，且非陈君芳保存，不具备证据三性，有伪造变造之嫌。证据9，《新昌县公安局七星派出所出具的接警单》称，“报警人姓名匿名，性别男，身份证无，联系电话135××××0372，联系住址无”。且唯一信息联系电话135××××0372主体是董志义，与第三人无关联，不具证据三性。原审法院未准许调取银行保存的《现金缴款单》（证据10）第②联的申请。张金灿当庭提请法官查清2012年6月8日陈君芳一次性70万元现金缴款的证据原件、现金来源、只对原件质证。二审当庭提请法官查清第三人诉讼代理人资格。原审案由为房屋买卖合同纠纷错误，应为其他合同纠纷。（四）关于志生房产公司与张金灿、张梅英签署的《协议书》的性质和效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审法院未准许张金灿、张梅英对《协议书》（证据6）的笔迹进行司法鉴定的申请，未认定张金灿、张梅英与志生房产公司之间的《协议书》为商品房买卖合同，而非预约合同，适用法律确有错误。至于志生房产公司与张金灿、张梅英之间未另行签订正式的《商品房买卖合同》，以及未能办理按揭贷款、付清全部购房款的事实，不影响双方之间买卖合同本约关系的成立。（五）关于《协议书》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。张金灿、张梅英与志生房产公司约定的付款方式是按揭贷款。志生房产公司违约，自商品房交付使用之日的第二天，就人去楼空玩失联，玩《律师函》，且王忠江以未缴地款、税金、银行按揭办不下及难言之隐为由拒签《商品房买卖合同》办理按揭贷款。法院认定，志生房产公司与张金灿、张梅英的口头约定，发函通知协商处理退款事宜，认定事实的主要证据未经质证及适用法律确有错误。因此，第三人辩论志生房产公司主张张金灿、张梅英未交购房款、构成违约的理由不能成立，其不享有合同解除权，故第三人关于志生房产公司已通知解除合同的主张，理由不成立。（六）关于陈君芳是否系善意买受人的问题。原判决认定事实的主要证据未经质证。志生房产公司将案涉房屋给陈君芳存在主观恶意，有转移财产之嫌。根据民事诉讼法第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。法院调取三被告签订的商品房买卖合同及《销售不动产统一发票》（证据4），只字未提陈君芳主张证明“2012年6月8日，已一次性现金付款70万元的方式支付全额购房款”。故无证据证明陈君芳就“涉案房屋”支付过1分钱购房款。且不动产发票的楼牌号为鼓山西路3031，非“涉案房屋”。因此，志生房产公司出售案涉房屋给陈君芳存在主观恶意。陈君芳唯一作为证明案件事实的《现金缴款单》复印件（证据10），不具备证据三性，是变造证据。拒绝对其资金来源作任何说明，反而证明陈君芳有意隐瞒事实。因此，二审法院认定，“陈君芳在一审庭后已向该院提供现金缴款单原件，复印件经该院核对与原件一致。原告在一审当庭已对现金缴款单复印件发表质证意见，其亦陈述如复印件与原件核对一致由法院审核”的事实，无依据和理由错误。陈君芳并非案涉房屋的善意买受人，在志生房产公司出售案涉房屋存在恶意，陈君芳亦非善意买受人，且志生房产公司与陈君芳之间的房屋买卖关系损害了张金灿、张梅英利益的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，志生房产公司与陈君芳的《商品房买卖合同》为无效合同。原审判决志生房产公司与陈君芳的《商品房买卖合同》合法有效，陈君芳应取得案涉房屋的所有权，无事实和法律依据。原判决认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实的主要证据未经质证及适用法律确有错误。（七）关于确认案涉房屋所有权归属张金灿、张梅英是否有法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”根据上述法律规定，人民法院可以根据当事人的请求对物权的归属作出实体判断，并确认物权的实际归属。本案中，案涉房屋由志生房产公司开发建设后出售给张金灿、张梅英，张金灿、张梅英已经接收使用房屋多年，对该房屋享有相应的权利，有权请求志生房产公司将房屋的产权转移登记到张金灿、张梅英的名下。在志生房产公司与张金灿、张梅英的房屋买卖合同合法有效、且客观上可以继续履行的情况下，志生房产公司与陈君芳恶意串通签署买卖合同并办理了产权过户手续，将案涉房屋的产权不正当地转移登记到陈君芳名下，该行为损害了善意买受人张金灿、张梅英的合法权利，张金灿、张梅英作为利害关系人，有权请求人民法院确认其对案涉争议房屋所享有的权利。原审法院应当依法综合本案的具体情况，认定张金灿、张梅英为案涉房屋的合法产权人，进而否定登记权利人陈君芳的权利。张金灿依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定申请再审。被申请人陈君芳、姜黎明、志生房产公司均未提交答辩意见。本院经审查认为，1.原审法院将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。2.一审庭审中，陈君芳、姜黎明提交现金缴款单复印件以证明其已于2012年6月8日支付志生房产公司房款70万元，张金灿已对该现金缴款单复印件发表质证意见，并陈述如复印件与原件核对一致由法院审核。经与一审法院经办法官核实，陈君芳、姜黎明在一审庭审后已向一审法院提供该现金缴款单原件进行核对，复印件与原件核对无异。张金灿申请再审称该现金缴款单未经质证，不能成立。志生房产公司向陈君芳开具的销售不动产统一发票载明“不动产项目名称为民生园商住楼、不动产项目编号为鼓山西路3031、建筑面积为101.69平方米，单价为6883.665元/平方米，金额为70万元，款项性质为售房款”，系案涉房屋的销售发票。张金灿申请再审称该发票非案涉房屋发票不能成立。据上，原判认定陈君芳、姜黎明已支付案涉房屋购房款70万元，并无不当。原审法院对张金灿申请调取现金缴款单第②联原件不予准许，并无不当。3.张金灿提交的一审证据6，系一张纸条，该纸条仅记载“新昌县志生房地产开发经营有限公司/建行七星分理处/33001356640053000342/72万/3031室”，没有其他内容。张金灿主张该证据6系（房屋买卖）“协议书”，显然不能成立。原审法院对其申请对该证据6进行笔迹司法鉴定不予准许，并无不当。根据原判查明事实，2012年10月30日，张金灿之妻张梅英向志生房产公司预付购房款20万元，用于购买新昌县七星街道民生园1幢3单元3031室房屋；张梅英预付20万元购房款后，案涉房屋一直由张金灿占有使用至今，可以认定张金灿之妻张梅英与志生房产公司就案涉房屋建立了商品房买卖合同关系，且该商品房买卖合同关系有效。关于张金灿之妻张梅英与志生房产公司就案涉房屋建立的商品房买卖合同关系是否已解除的问题，一、二审判决并未作出认定，本院亦不予评判。4.本案关键是张金灿主张志生房产公司与陈君芳就案涉房屋的商品房买卖合同，系恶意串通，损害其利益，应认定无效，是否能够成立。从原判查明事实看，虽然志生房产公司与陈君芳就案涉房屋签订商品房买卖合同的时间迟于志生房产公司与张金灿之妻张梅英就案涉房屋建立商品房买卖合同关系的时间，但是陈君芳已经付清案涉房屋购房款70万元，案涉房屋已经登记在陈君芳、姜黎明的名下，且张金灿目前举证并不能证明陈君芳、姜黎明与志生房产公司恶意串通，从而就案涉房屋签订商品房买卖合同，故张金灿主张志生房产公司与陈君芳就案涉房屋签订的商品房买卖合同无效，依据不足，不能成立。原判认定志生房产公司与陈君芳就案涉房屋签订的商品房买卖合同有效，在认定事实和适用法律上，并无不当。5.就案涉房屋而言，志生房产公司属于一房二卖。虽然张金灿之妻张梅英与志生房产公司就案涉房屋建立的商品房买卖合同关系可以认定有效，但是陈君芳与志生房产公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同亦应认定有效，且案涉房屋已经登记在陈君芳、姜黎明名下，而张金灿并未举证证明陈君芳、姜黎明属于恶意办理登记，故原判对张金灿要求志生房产公司继续履行与其妻张梅英的房屋买卖合同不予支持，并无不当。张金灿申请再审称案涉房屋应归属其和张梅英所有，无事实和法律依据，不能成立。综上，张金灿的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张金灿的再审申请。（此页无正文）审判长  卢世昌审判员  田建萍审判员  张玉环二〇二〇年二月二十五日书记员  周颖芳