吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初4434号原告：张明，男，汉族，无职业，现住延吉市。委托诉讼代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被告：洪河金，女，朝鲜族，无职业，现住延吉市。被告：延边春林房地产开发有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：李逢春，该公司总经理。被告：李逢春，男，朝鲜族，延边春林房地产开发有限公司总经理，住所地：延吉市河南街。原告张明诉被告洪河金、延边春林房地产开发有限公司（以下简称春林公司）、李逢春之间案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张明和委托诉讼代理人马春蕾，被告洪河金到庭参加诉讼。被告春林公司和李逢春经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明诉称：1、判决准许执行被告（被执行人）春林公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行（针对该执行标的已经执行终结，裁定由原告抵债），房屋抵债价格89429.76元；撤销延吉市人民法院(2019)吉2401执异111号执行裁定书。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月9日，被告春林公司在原告处借款人民币500万元，被告春林公司以其开发的的位××路、2、3、4号楼共38套房屋在建工程作抵押，双方于2015年4月17日办理了在建工程抵押登记手续，他项权利证号为延房建许字第0XXX7号、0XXX8号、0XXX0号、0XXX9号（案涉房屋包括在内）。2017年8月31日，延吉市人民法院作出(2017)吉2401民初3749号民事调解书确认了原告张明对被告春林公司抵押的位于延吉市××路、2、3、4号楼在建工程（抵押登记证明证号为延房建字第0XXX7号、0XXX8号、0XXX0号、0XXX9号）所享有的抵押杈，有权就上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。调解书生效后，被告春林公司和李逢春未按调解书内容履行，原告张明向延吉市人民法院申请执行（执行案号为【2017】吉2401执3800号），并对被告春林公司抵押的延吉市××路、2、3、4号楼38套房屋进行查封、评估、拍卖。通过两次司法拍卖，包括案涉房屋在内的32套房屋因无人竞买而流拍，2018年7月19日，延吉市人民法院以(2017)吉2401执3800-6号执行裁定将包括案涉房屋在内的32套房屋交付给原告（申请执行人）抵偿债务4239570.16元，上述房屋所有权自裁定书送达原告（申请执行人）时起转移；原告（申请执行人）可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。至此，原告取得了案涉房屋的物权。2019年7月8日，原告收到延吉市人民法院送达的(2019)吉2401执异111号执行裁定书，才得知被告洪河金于2019年4月15日向延吉市人民法院申请执行异议，请求延吉市人民法院中止对案涉房屋园林小区1号楼XX-XX-0XX1一单元XXX号房屋的执行。延吉市人民法院在未通知原告参加听证的情况下，于2019年5月24日裁定中止了对案涉房屋的执行。原告认为，延吉市人民法院作出的(2019)吉2401执异111号执行裁定书错误，被告（案外人）洪河金对执行标的（案涉房屋）不享有足以排除民事执行的权益。事实和理由如下：一、原告（申请执行人）对执行标的依法享有足以对抗案外人（被告洪河金）的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人（被告洪河金）提出的排除执行异议应当不予支持，即应当驳回被告（案外人）洪河金的异议申请。2015年4月17日，被告春林公司已将其开发的延吉市××路、2、3、4号楼在建工程共38套房屋办理了抵押登记手续，抵押登记证明证号为延房建字第0XXX7号、0XXX8号、0XXX0号、0XXX9号，其中就包含案涉房屋（执行异议所指向的执行标的）。原告张明对执行标的依法享有足以对抗被告洪河金（案外人）的抵押杈，且该执行标的已经裁定抵债给原告，原告已取得案涉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，……”。但延吉市人民法院作出的(2019)吉2401执异111号执行裁定书未查明本案事实，未查明原告（申请执行人）对执行标的依法享有的担保物权（优先受偿权），导致作出错误的执行裁定，侵害了原告的抵押权和优先受偿权，侵害了原告已经取得的物权，应当依法撤销(2019)吉2401执异111号执行裁定书。二、延吉市人民法院作出的(2019)吉2401执异111号执行裁定书适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十七条规定审查被告洪河金的执行异议，而不应适用规定第二十八条的规定。按被告洪河金提供的证据，其与被告延边春林房地产开发有限公司签订预售商品房买卖合同的时间是2016年3月25日，交纳房款的时间是2016年5月13日，而原告与被告春林房地产公司办理抵押登记的时间是2015年4月17日，原告对被告春林房地产抵押的包括案涉房屋在内的38套房屋享有抵押权，即原告对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议应不予支持。但延吉市人民法院只是依据被告洪河金提交的延吉市人民法院(2017)吉2401执3800号之一执行裁定书，未查明案涉执行标的早已抵押给原告（申请执行人）的事实，未通知原告（申请执行人）参加听证，也未调取(2017)吉2401执3800号案件全部材料的情况下，作出的(2019)吉2401执异111号执行裁定书必然对原告不公，事实不清，适用法律错误。三、被告（案外人）洪河金不享有足以排除民事执行的权益，其提交的证据材料不足以证明其对执行标的享有合法权益。被告洪河金所提交的证据不足以证明其已实际支付全部购房款并合法占有该房屋。延吉市人民法院在未查清案件事实的情况下，认定被告洪河金提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形明显错误，且人民法院适用该第二十八条必须同时满足“且其权利能够排除执行的”，本案中，被告（案外人）洪河金所享有的权利不足以排除执行。原告所享有的物权足以对抗被告洪河金享有的债权（且先不论该债权是否合法）。综上所述，应依法撤销延吉市人民法院(2019)吉2401执异111号执行裁定书，驳回案外人洪河金的异议请求。被告洪河金辩称：主要针对本案中抵押权是否优于债权。（1）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定认定建设工程的承包人的优先受偿人优先受偿权优于抵押权和其他债权。（2）消费者交付购买房款的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从此规定中可看出，建筑工程的承包人的优先受偿权是法律规定，法定优先权，该权利一旦成立，即优先于抵押权，而这种优先权在特定情况下，不得对抗购房者。本案被告洪河金（消费者）是全额购买的房屋，上述情景可以认定消费者洪河金的所有权保护优先于原告的抵押权保护。被告洪河金认为此规定是处于保护弱者和保障债权人生存权，被告购房（作为消费者）是为生活为生存。2，处理本案应综合考虑其他各种因素。（1）考虑合同履行情况，出卖人实际将房屋交付给买受人洪河金，买受人交纳全额房款，这表明双方都已实际履行了合同。虽双方因某种原因（或由于开发商，本案另一被告春林公司的原因，未能到相关部门办理房屋过户手续，但要考虑这种登记备案的是买卖双方对合同本身成立效力的一种确认，对外公示没有产生实际履行意义。（2）买受人洪河金实际合法占有涉案房屋，合法占有具有物权效力，法律应当保护这种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物所有权案中具体应用，法律若干问题的解释》第二款关于基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法所称的，和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第十一条关于对房屋的转移占有，为房屋的交付使用的规定，占有的效力决定了占有事实，具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。如果两个同一房屋的合同均已发生法律效力，已经办理房屋产权登记的优于未办理房地产登记的。均未办理登记，先占有优先后占有的，均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。综上，被告春林公司和洪河金已完成了诉争房屋的转移占有手续，洪河金对诉争房屋的合法占有行为获得在公示对房屋的权利主张，这种占有具有公开性、排他性和性特点，基于洪河金已获得诉争房屋交付完全部购房款，已经取得春林公司交付房屋并占有使用的事实，法律应保护这种事实状态。经审理查明：2015年4月17日涉案房屋在延吉市房产局办理了抵押登记手续。2017年8月31日，本院作出(2017)吉2401民初3749号民事调解书，对原告张明诉被告春林公司、李逢春之间民间借贷纠纷一案作出民事调解书，其调解协议内容为：一、被告春林公司于2017年11月1日前向原告张明偿还本金500万元及利息（2016年9月10日至全部偿还本息之日止按月利率2%计算）；二、被告春林公司于2017年11月1日前向原告张明支付律师费40万元；三、如被告春林公司不能在上述期限内履行第一项、第二项调解内容，原告张明就被告春林公司抵押的位于延吉市××路、2、3、4号楼在建工程(抵押登记证明证号为延房建字第0XXX7号、0XXX8号、0XXX0号、0XXX9号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、原告张明行使优先受偿权后剩余欠款由被告李逢春承担连带保证责任。案件受理费55200元(原告已预交)，减半收取27600元，由被告春林公司承担。调解书生效后，被告春林公司和李逢春未按调解书内容履行,原告张明向本院申请执行(执行案号为【2017】吉2401执3800号)，并对被告春林公司抵押的延吉市××路、2、3、4号楼38套房屋（抵押登记证明证号为延房建字第0XXX7号、0XXX8号、0XXX0号、0XXX9号)进行查封、评估、拍卖。通过两次司法拍卖，包括案涉房屋在内的32套房屋因无人竞买而流拍，2018年7月19日，延吉市人民法院以(2017)吉2401执3800-6号执行裁定将包括案涉房屋在内的32套交付给原告（申请执行人）抵偿债务4239570.16元，上述房屋所有权自裁定书送达原告（申请执行人）时起转移；原告（申请执行人）可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。至此，原告取得了案涉房屋的物权。2019年7月8日原告收到延吉市人民法院送达的(2019)吉2401执异111号执行裁定书，才得知被告洪河金于2019年4月15日向延吉市人民法院申请执行异议，请求延吉市人民法院中止对案涉房屋园林小区1号楼XX-XX-0XX1一单元XXX号房屋的执行。另查明，2016年3月25日，被告春林公司与被告洪河金签订了《预售房屋合同书》，合同约定房屋房号为X号楼X单元XXX层，暂定面积为37.26平方米，总价款为209800元，交工日期为2015年6月30日，收款收据显示交款人为洪河金，收款人为李逢春。认定上述事实的证据有：原告提供的在建工程抵押证明、（2017）吉2401民初3749号民事调解书、（2017）吉2401执3800-1号执行裁定书、（2017）吉2401执3800-2号执行裁定书、（2017）吉2401执3800-6号执行裁定书、案外人执行异议申请书及（2019）吉2401执异111号执行裁定书，被告洪河金提供的预售房屋合同书及收款收据、电费明细、水费明细及延吉市铁南供热公司的收款证明以及当事人陈述予以证明，本院予以确认。本院认为：涉案房屋已于2015年4月17日办理了在建工程抵押登记手续，且涉案房屋通过执行程序已抵偿给原告。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；…”，本案中被告洪河金于2019年4月15日向本院提出执行异议，异议指向的执行标的已经执行终结。被告洪河金虽持有春林公司的预售房屋合同书和收款收据，但不能提供充分的证据证明是否已向春林公司支付全部购房款，且涉案房屋未竣工验收，不能证明其合法占有涉案房屋，被告洪河金不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告要求准许执行被告春林公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许延边春林房地产开发有限公司名下的位于延吉市××路，建筑面积37.26平方米房屋的执行。本诉案件受理费2035.74元（原告已预交），由被告延边春林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 边万龙人民陪审员 王 伟人民陪审员 李冬霞二0二0年二月九日书 记 员 刘 帅