云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11693号原告：杨振宇，男，汉族，1968年3月29日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人陶国亮、李磊（实习律师），建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南新迪建设工程项目管理咨询有限公司，住所：云南省昆明市丹霞路集成大厦13楼A座。法定代表人杨丽。委托诉讼代理人李姣、白宛灵，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南建展房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区小坝下河埂XX小区1号独立商业5楼。法定代表人王伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人李佳来，系该公司员工，特别授权代理。原告杨振宇与被告云南新迪建设工程项目管理咨询有限公司（以下简称“新迪公司”）、第三人云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）执行异议之诉纠纷一案,本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告杨振宇及其委托代理人陶国亮、李磊，被告新迪限公司的委托代理人李姣、白宛灵，第三人建展公司的委托代理人李佳来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的昆明市XX小区X幢X-4001至X-4011及X-4014共12套房产的强制执行，并解除对前述房产的查封；以上房产价值金额为4177214元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月23日，原告与第三人签订《商品房购销合同》及《房屋购买协议》，第三人将XX小区X幢X-4001至4014共14套房产出售给原告，原告向第三人全额交付购房款。因所购房屋存在严重质量问题，故原告与第三人只办理了X-4012、X-4013两套房屋的网签手续，余下X-4001至X-4011及X-4014共12套房产暂未进行网签。2019年3月，原告接第三人通知办理了所购房屋的接房手续，随后原告安排人员进入房屋开始装修施工。后因被告与第三人建设工程监理合同纠纷一案，盘龙区人民法院2019年7月3日作出（2018）云0103执4701号《执行裁定书》及（2018）云0103执4701号之一《协助执行通知书》，将原告向第三人购买的上述X-4001至X-4011及X-4014共12套房产进行了查封。原告提出执行异议申请，要求解除对上述房产的查封。盘龙区人民法院作出（2019）云0103执异278号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告与第三人于2015年1月23日就签订了上述被查封的12套房屋的《商品房购销合同》及《房屋购买协议》，并且原告已交付全部购房款，该购房行为合法有效。且原告已经实际接房并开始装修施工，已经实际占有上述房屋。虽然尚未办理网签，但系因房屋存在严重质量问题所致，并非原告过错，原告对上述被查封的12套房产拥有合法权利，能够排除被告申请的强制执行。被告新迪公司辩称：第一，涉案房屋并未办理登记备案。根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第八条、第十条规定，第三人建展公司具备商品房预售的法定条件，有义务为向其购买商品房的购房人办理商品房预售合同登记备案。本案中，原告诉称其于2015年1月23日与第三人就涉案房屋签署了商品房购销合同，但截止法院查封之日，期间长达四年半的时间涉案房屋均可以正常办理预售备案登记。原告以涉案房屋漏水漏电问题还没有得到解决因此未进行网签为由，排除法院的强制执行的行为，没有法律依据。第二，涉案房屋并未办理预告登记。根据《物权法》第十四条、第二十四条规定，不动产物权变更应当以登记为生效要件，未经登记不能对抗第三人。当事人签订房屋买卖或其他不动产物权的协议是为了保障将来实现物权，其权利性质仍然属于债权。本案中，原告及第三人未就涉案房屋办理预告登记，原告对涉案房屋并不享有物权或准物权，不能对抗法院对涉案房屋的查封行为。第三，原告不享有涉案房屋的物权权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，本案涉案房屋并未登记在杨振宇名下，杨振宇对涉案的房屋并不具有任何物权权利。第四，原告并未实际占有涉案房屋。2019年9月11日，盘龙区法院执行法官到涉案房屋现场张贴封条和查封公告时，已对涉案房屋的现状进行了拍照和存档，涉案房屋的门锁基本上均已损坏，且屋内仍为毛坯房，无人居住或者看守。第五，原告并未举证证明涉案房屋系其名下唯一用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条，原告应当举证证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。第三人建展公司述称：涉案房屋已经和原告办理过交接手续，我方不清楚涉案房屋是否装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交XX小区X幢4001至4011号及4014号房屋《商品房购销合同》、《合同补充协议》，以及《房屋购买协议》，欲证明原告向第三人购买涉案房屋并已全额交付购房款。被告对前述证据的三性及证明目的均不认可。本院认为，上述证据有合同双方当事人签字盖章，本院予以采信。2.原告提交《XX签约明细表》一份，欲证明原告向第三人购买涉案房屋并已全额交付购房款。被告质证认为，该份证据未加盖第三人公章，且未注明表中所列房屋具体坐落，对该份证据的三性及证明目的均不认可。本院认为，该份证据首页房屋房号为9-4204，第二页未列明房屋具体信息，不能确认该份证据与本案具有关联性，本院不予采信。3.原告提交《房屋购买补充协议》一份，欲证明因涉案房屋存在严重漏水、漏电问题故未办理网签备案。被告对该份证据的三性及证明目的均不认可。本院认为，该协议有双方当事人签字盖章，本院予以采信。4.原告提交《收据》三份，欲证明原告已按约全额支付涉案房屋购房款。被告质证认为，原告提交的《收据》原件有建展公司盖章，但证据材料中的复印件没有建展公司盖章，对该份证据的真实性不认可。本院认为，原告提交的《收据》能够与《特种转账贷方凭证》、《中国建设银行特约商户对账单》等证据相互印证，本院予以采信。5.原告提交《XX接房流程确认单》及《云南泽润物业管理有限公司业主资料卡》，欲证明原告已办理涉案房屋的接房手续。被告质证认为，上述证据未加盖物业公司公章，对证据三性及证明目的均不予认可。本院认为，上述证据能够与《交房通知》、《XX小区物业服务协议》等证据相互印证，本院予以采信。6.原告提交《自装申请书》、《申请书》、《XX阳台封装承诺书》、《云南泽润物业服务有限公司装修申请表（住宅）》、《云南泽润物业管理有限公司装修申明》、《装修施工许可证》、《西畔丽景装饰装修管理规定》、《西畔丽景住宅室内装修注意事项》、《云南泽润物业管理有限公司装修前检查确认登记表》、装修预付款证明，欲证明原告自2019年4月9日开始入场装修施工，并向云南云建建筑工程有限公司支付装修预付款30万元；被告质证认为，上述证据涉及案外人，被告无法核实其真实性，对以上证据的三性及证明目的均不予认可。被告提交查封现场照片14张及局部放大照片11张，欲证明涉案房屋已于2019年9月11日被粘贴封条，涉案房屋门锁基本已损坏，无人占有、居住，原告在涉案房屋被查封之前未实际占有；原告质证认为，原告查看现场时未见到缴费通知，且原告针对缴费通知的放大照片无法清晰辨认，对照片中缴费通知的三性及证明目的均不予认可。原告另向本院申请调取涉案房屋装修情况。本院认为，本案中《XX接房流程确认单》、《XX小区物业服务协议》、《云南泽润物业管理有限公司业主房屋验收交接表（住宅）》等证据已证实建展公司已将涉案房屋交付原告，原告已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房手续，可认定其已合法占有房屋，原告对涉案房屋的合法占有并不以实际居住为必要条件，原、被告提交的上述证据欲证明的房屋装修情况及实际居住情况等与本案基本事实无关，本院不予采信；对原告的调证申请，本院不予准许。8.被告提交房屋查档表一份，欲证明涉案房屋于2019年7月3日被依法查封。原告质证认为，该份证据未加盖出具单位公章，对证据的三性及证明目的均不予认可。本院认为，被告提交的房屋查档表未加盖出具单位公章，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人建展公司作为土地使用权人持有坐落于盘龙区联盟街道办事处下河埂编号为107-004-10001、107-004-10002、107-004-10003、107-007-10002、107-003-10001的土地使用权，土地使用权证号分别为昆国用（2011）第00109号、昆国用（2011）第00110号、昆国用（2011）第00111号、昆国用（2011）第00112号、昆国用（2011）第00113号；建展公司经批准在上述地块上建设商品房项目名称为XX小区，建展公司作为建设单位持有项目的建设工程规划许可证（许可证号：建字第530101201100232号）、建筑工程施工许可证（许可证号：建字530100201112220101）；作为房地产开发企业取得商品房预售许可证（许可证号：预许昆字2012013号）。原告杨振宇与建展公司于2015年1月23日签订12份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向建展公司购买涉案XX小区第X幢第40层4001、4002、4003、4004、4005、4006、4007、4008、4009、4010、4011、4014号房屋，合同总价款为4177214元，付款方式为一次性付款，付款时间为2015年1月23日。当日，原告与建展公司签订《房屋购买协议》，就原告向建展公司购买XX小区第X幢40整层（共计14套房屋）的相关事宜进行补充约定：原告于2015年2月15日前向建展公司支付房款3500000元，剩余房款于2015年4月15日前付清；协议还对其他相关事项进行了约定。后原告分别于2015年1月23日、2月15日、4月13日分别向建展公司支付购房款2400000元、1100000元、1422685.9元，合计4922685.9元。2018年12月4日，原告（乙方）与建展公司（甲方）签订《房屋购买补充协议》，约定乙方于2015年1月23日购买的XX小区第X幢第40层共14间房屋，因工程质量问题一直不能交房，双方约定先接收除漏电漏水严重的4010、4011号之外的12间，4010、4011号房屋甲方于2019年5月1日前维修好防水后接房；协议还对其他相关事项进行了约定。2019年3月8日，原告与案外人云南泽润物业服务有限公司就包括涉案房屋在内的XX小区第X幢4001-4014号共14套房屋签订《XX小区物业服务协议》。原告与建展公司分别于2019年3月8日、3月12日、3月20日办理了涉案XX小区X幢4001至4011、4014号共12套房屋的交房手续。另查明：1.被告新迪公司因与第三人建展公司建设工程监理合同纠纷一案，本院于2018年9月10日出具（2018）云0103民初8855民事调解书，确认建展公司于调解书生效次日向被告新迪公司支付监理费用6300000元。2019年7月11日，本院出（2018）云0103执4701号之一《协助执行通知书》，对XX小区第X幢第40层4001、4002、4003、4004、4005、4006、4007、4008、4009、4010、4011、4014号房屋予以查封。原告对涉案12套房屋提出书面异议申请：要求撤销（2018）云0103执4701号之一《协助执行通知书》，并中止对12套房屋的查封。本院于2019年10月17日作出（2019）云0103执异278号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。2.2018年12月4日，XX小区第X幢第40层4012号房屋由案外人杨晔萌作为买受人、建展公司作为出卖人办理了商品房买卖合同登记备案，房屋价款为350661元；2019年1月7日，XX小区第X幢第40层4013号房屋由案外人杨烨婧作为买受人、建展公司作为出卖人办理了商品房买卖合同登记备案，房屋价款为394810元。XX小区第X幢第40层4012、4013号房屋价款合计745471元，涉案12套房屋价款4177214元，前述14套房屋总价款合计4922685元。庭审中，原告陈述案外人杨烨婧系原告之女、案外人杨晔萌系原告侄女。本院认为，本案的争议焦点是：第一，原告对涉案房屋是否享有受法律保护的实体权利；第二，该权利是否能够排除强制执行。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，涉案的12套房屋尚未办理不动产权登记，根据土地使用权登记簿，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可等相关证据记载的内容，涉案12套房屋的权利人为第三人建展公司。原告杨振宇与建展公司之间是基于《商品房购销合同》而产生的合同权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议案件规定》”）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”；第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然《执行异议和复议案件规定》第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法、真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。《执行异议和复议案件规定》第二十八条系对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，其相较于第二十八条规定，不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款，但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是案外人提出的执行异议得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。本案中，涉案房屋被法院查封前，原告与建展公司已签订《商品房购销合同》，并支付全部购房款，合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；在法院查封涉案房屋前，建展公司已将涉案房屋交付原告，原告已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房手续，应认定原告已合法占有涉案房屋；涉案房屋尚未取得产权证，未能办理过户登记非因原告自身原因所致，原告对此亦无过错。因此，原告与第三人建展公司在诉争房屋被本院查封之前签订了合法有效的《商品房购销合同》，原告按照约定支付了全部购房款，并已实际占有涉案房屋，未办理过户登记并非因原告自身原因导致。虽然涉案房屋未取得产权证并办理过户登记、原告不是房屋所有权人，但其对涉案房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。关于第二个争议焦点，本院认为，从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。本案中，被告申请查封涉案房屋系基于其与建展公司之间的建设工程监理合同纠纷，查封行为的基础为一般金钱债权。原告已经依照《商品房购销合同》履行了支付购房款等约定的义务，预期物权将变更到其名下，在与被告作为申请执行人申请实现一般金钱债权发生冲突时，应优先保护原告的物权期待权。原告在涉案房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对涉案房屋的、被告对建展公司的一般金钱债权的实现。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：停止对坐落于昆明市盘龙区联盟街道办事处下河埂XX小区第X幢第40层4001号、4002号、4003号、4004号、400X号、4006号、4007号、4008号、4009号、4010号、4011号、4014号共12套房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40218元由被告云南新迪建设工程项目管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长 张  欣人民陪审员 马兰春晓人民陪审员 伍 春 霞二〇二〇年二月二十一日书 记 员 王  亚