重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8618号上诉人（原审被告）：庹齐华，男，土家族，1993年11月11日生，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：符锐，重庆新合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石大兰，女，汉族，1970年2月1日生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：郭亮，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淇诚，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。上诉人庹齐华因与被上诉人石大兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初13964号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。庹齐华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石大兰的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定庹齐华违约，属于事实认定错误。涉案合同履行过程中，因石大兰的原因导致两次银行按揭贷款手续未能办理，石大兰存在两次违约行为。二、一审认定庹齐华不出售房屋，属于事实认定错误。三、一审认定2018年7月2日石大兰向庹齐华发出的解除合同通知书有效，属于适用法律错误。庹齐华并不存在根本违约，合同可以继续履行。被上诉人石大兰答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。石大兰向一审法院起诉请求：1.判令庹齐华向石大兰返还5万元定金；2.判令庹齐华向石大兰支付违约金33.6万元；3.本案诉讼费、保全费2570元由庹齐华承担。一审法院经审理查明：2018年5月14日，石大兰（乙方）、庹齐华（甲方）与重庆到家了网络科技有限公司黄杨路分公司（丙方，以下简称到家了公司）签订《存量房交易文件》，其中《房屋买卖合同》约定：石大兰购买庹齐华位于重庆市九龙坡区黄杨路1号X幢X号房屋，房屋建筑面积108.54平方米，房屋成交价为168万元；乙方于签订本合同当日向甲方支付定金5万元，乙方交付首付款48万元用于该房屋解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；首付款26万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方；乙方申请银行按揭贷款88万元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方须支付守约方房屋成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，石大兰向庹齐华支付定金5万元。2018年5月30日，庹齐华与到家了公司经办人员李俊霖电话联系，庹齐华称：5月18日中介称石大兰来不到，要25日来，25日当天身份证又丢失没办成，时间拖久了房屋涨价，庹齐华不敢另行购买房屋，石大兰须赔偿庹齐华损失，全款购买房屋。2018年6月1日，庹齐华与到家了公司经办人员李俊霖微信联系，庹齐华称：“按揭时间拖太久了，3个月搞不好，肯定不卖了”。庹齐华于一审审理中认为：该陈述系气话，并非庹齐华的真实意思表示。2018年6月4日，到家了公司向庹齐华发出《通知函》，庹齐华于6月6日签收。该《通知函》载明：收到该函之日起5个工作日内配合办理按揭贷款申请的相关手续，否则承担违约责任的风险。2018年6月6日，石大兰向庹齐华发出《通知函》，该《通知函》载明：收到该函之日起5个工作日内配合办理按揭贷款申请的相关手续，否则承担违约责任的风险。庹齐华认可均收到上述《通知函》，但认为庹齐华已告知石大兰及到家了公司需石大兰承担违约责任并将首付款打入石大兰贷款银行账户，庹齐华才同意继续履行合同。2018年6月5日，庹齐华与到家了公司经办人员李俊霖电话联系，通话内容中到家了公司通知庹齐华继续履行合同，但庹齐华明确表示不出售房屋，并提出如继续出售房屋则石大兰需全款支付房款。2018年6月23日，庹齐华与到家了公司法务专员电话联系，庹齐华称：庹齐华只要求石大兰赔偿15天的损失，房屋肯定继续卖，但石大兰一直未对庹齐华提出的条件作任何回应。2018年7月2日，石大兰向庹齐华发出《解除合同通知函》，庹齐华于7月27日签收。该函载明：庹齐华拒绝办理按揭贷款手续，导致合同无法继续履行，石大兰通知《存量房交易文件》于2018年7月1日解除。2018年8月1日，到家了公司经办人员李俊霖出具《情况说明》载明：三方于签订合同时约定于2018年5月18日去银行办理按揭贷款手续，后因石大兰家中有事推迟至5月25日办理，买卖双方的按揭贷款资料均已签署，后因石大兰丈夫身份证遗失，银行通知须补办身份证，按揭资料才能提交审核。2018年6月4日，石大兰丈夫身份证补办后提交银行，但庹齐华同日在银行取回自己的按揭资料，导致按揭贷款未能继续办理。石大兰要求中介方通知庹齐华配合办理按揭贷款，但庹齐华提出：1.石大兰每天支付千分之五违约金；2.全款购房；3.解除合同，庹齐华退还定金并补偿石大兰路费5000元。石大兰不同意上述要求，后经多次协商未能继续履行合同。一审审理中，石大兰、庹齐华共同申请到家了公司经办人员李俊霖出庭作证。证人陈述：中介方已提前告知石大兰须带齐配偶身份证，但2018年5月25日，因石大兰丈夫身份证丢失，未能成功进入银行按揭贷款审批流程。2018年6月1日，庹齐华明确告知中介方不再出售该房屋。2018年6月4日，庹齐华通过证人向银行取回按揭贷款资料。证人的其他陈述与其2018年8月1日出具的《情况说明》一致。一审审理中，石大兰举示网络房屋信息截图，拟证明房屋价格上涨约30至50万元，给石大兰造成损失。庹齐华不认可该证据的真实性、合法性及关联性。一审法院认为，石大兰、庹齐华及到家了公司签订的《存量房交易文件》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于合同解除问题。首先，合同约定石大兰采取银行按揭贷款的方式支付购房款，庹齐华应当积极予以配合。虽然在签订合同后因石大兰的原因导致延后办理按揭贷款，但石大兰、庹齐华双方已于2018年5月25日向贷款银行提交按揭贷款资料，仅因石大兰配偶身份证丢失的原因导致银行未进行按揭贷款审批，石大兰于2018年6月4日将补办的身份证提交银行，石大兰虽因自身原因导致延后办理银行按揭贷款，但其行为表明一直积极履行办理按揭贷款手续，且并未导致合同过分延迟履行或无法继续履行，石大兰不构成违约；其次，庹齐华在履行合同过程中表示要求石大兰赔偿庹齐华损失、要求变更付款方式为全款购买、以及提出解除合同并实际于2018年6月4日在银行取回自己的按揭资料等行为表明其不再继续履行合同，其行为已构成违约；再次，石大兰及到家了公司向庹齐华发函进行催告要求其配合办理按揭贷款申请的相关手续，但庹齐华并未实际履行，亦构成违约，虽庹齐华于2018年6月23日向到家了公司表示可继续履行合同，但同时对石大兰增加了要求赔偿的条件，其要求也不符合合同约定；最后，因庹齐华的行为构成根本违约，导致石大兰的合同目的无法实现，石大兰遂于2018年7月2日向庹齐华发出《解除合同通知函》，庹齐华于7月27日签收，石大兰据此解除合同符合法律规定，故一审法院确认石大兰、庹齐华之间关于讼争房屋的买卖合同关系于2018年7月27日发生解除的效力。合同解除后，石大兰诉请要求庹齐华返还定金及支付违约金符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，故庹齐华应退还石大兰定金5万元。对于违约金，根据合同约定由违约方向守约方支付按该房屋成交价的20%的违约金。石大兰举示相应的证据证明其实际损失与违约金相一致，对此庹齐华并未举示证据予以否认，且该违约金的计算标准系当事人的真实意思表示，符合签订合同时的预期，应予尊重，故庹齐华应支付石大兰违约金33.6万元（168万元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庹齐华于一审判决生效之日起五日内退还石大兰定金5万元；二、庹齐华于一审判决生效之日起五日内支付石大兰违约金33.6万元。一审案件受理费3695元、诉讼保全费2570元，共计6265元，由庹齐华负担。二审审理中，庹齐华举示如下证据：民事诉讼起诉状（原件）、工商银行抵押合同（复印件）、购车分期付款服务合同（复印件）、平安银行的业务回单（复印件）、担保承诺函(复印件)、账单详情（复印件）以及一组19页微信聊天记录（截屏复印件），该组证据拟证明庹齐华在外融资急需要资金，出卖涉案房屋的目的是急需变现，涉案合同签订时间为2018年5月14日，该组证据形成的时间为2018年5月10日至2019年1月份，与庹齐华要实现合同的目的密切相关。经组织质证，石大兰认为该组证据的真实性无法确认，亦非二审新证据，且与本案无关联性，达不到庹齐华的证明目的。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为庹齐华是否应当支付石大兰违约金以及返还定金。本案中，石大兰与庹齐华签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实，双方当事人约定通过按揭贷款的方式支付购房款，庹齐华负有配合办理按揭贷款手续之义务。2018年5月25日双方当事人共同前往银行办理按揭贷款手续，虽因石大兰丈夫身份证丢失未能成功进入银行按揭贷款审批流程，但其余办理按揭贷款所需手续均已提交银行。后石大兰于2018年6月4日将其丈夫补办好的身份证提交银行，其行为表明一直积极履行办理按揭贷款手续义务，且并未导致合同过分迟延履行或者无法继续履行，故石大兰不存在违约之情形。相反，庹齐华于2018年6月1日向中介方的经办人员明确表示不再出售涉案房屋，并于2018年6月4日从银行取回了按揭贷款材料，此行为直接导致按揭贷款不能继续办理；在中介公司以及石大兰相继发函催告要求庹齐华配合办理按揭贷款申请手续的情况下，庹齐华仍未按约履行义务。同时，庹齐华在履行合同过程中要求石大兰赔偿损失、变更购房款的付款方式为全款支付等亦不符合合同之约定。综上，庹齐华的行为导致双方签订的合同目的无法实现，已经构成根本违约，石大兰作为守约方于2018年7月2日向违约方庹齐华发函解除双方的房屋买卖合同关系是有权、合法解除。根据合同法的相关规定，合同解除后，庹齐华收取的5万元定金应当予以返还给石大兰；同时，因庹齐华行为已构成违约，理应按照合同的约定承担违约金33.6万元。庹齐华在二审中举示的证据除民事诉讼起诉状为原件外，其余证据均为复印件，且与本案的关联性不足，不能达到其证明目的，本院不予采信。因此，庹齐华的上诉请求没有合同和法律依据，本院依法不予支持。综上，庹齐华的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390元，由上诉人庹齐华承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵审 判 员  苏 渝二〇二〇年二月十二日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯