广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13150号原告：广州市万新房地产有限公司，住所地广州市荔湾区光复北路537号101-1房。法定代表人：唐激杨。委托诉讼代理人：王志勇，广州金鹏（白云）律师事务所律师。被告：李宝玲，女，1973年8月24日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市海珠区。委托诉讼代理人：肖裔卷，广东红棉律师事务所律师。第三人：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳。委托诉讼代理人：林秀茹，女，该公司职员。原告广州市万新房地产有限公司与被告李宝玲、第三人广东上城建设有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王志勇，被告委托诉讼代理人肖裔卷，第三人委托诉讼代理人林秀茹均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付剩余购房款1000万元；2、被告向原告支付逾期支付购房款的违约金（以购房款1000万元为本金，第一期违约金从2017年11月10日起计至清偿之日止，第二期违约金从2017年12月5日起计至清偿之日止，第三期违约金从2017年12月30日起计至清偿之日止，第四期违约金从2018年6月30日计至清偿之日止，每日按照0.02%的标准计算）事实和理由：原告与被告于2017年9月30日达成商品房买卖的交易，约定被告购买原告开发的广州市海珠区同源街19号x房，总交易价款20500000元。同日，双方签订金额为9270277元的《广州市商品房买卖合同》，因受市场调控政策的影响，原告与被告将部分房价款以家装整合服务费的名义，由原告委托第三人与被告签订合同金额为11229723元的《无忧安居家装整合服务协议》。合同签订后，原告依约履行房屋的装修服务，被告于2018年1月19日付清了买卖合同部分的购房款，但在向原告支付服务协议中部分购房款后，余款1000万元至今仍未支付，经原告多次催促，未果。根据服务协议约定，被告以分期方式付款，2017年11月10日前支付2000000元，12月5日前支付2650000元，12月30日前支付3500000元，2018年6月30日前支付3078723元，并约定被告未按期支付服务费的，应以服务费的总额按每日0.02%标准支付违约金等。故提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》真实有效，合同约定涉案房屋总价为9270277元。第三人与被告签订的《无忧安居家装整合服务协议》同样是真实合法有效的协议。根据合同的相对性原则，原告不是该服务协议的相对方，原告的诉请直接剥夺了第三人的合同权利。被告认为服务协议中的服务费11229723元是属于家装整合服务的款项，不属于原告所称的房屋总价款的部分款项。二、关于违约金部分，原告主张服务协议的服务费是属于购房款的一部分，则该服务协议的有效性存在问题。违约条款作为服务协议的一部分，其效力同样存在问题。如果服务协议无效，则违约条款也是无效的，原告的违约金主张就没有合同依据。原告作为开发商在商品房买卖中处于主导地位，合同的草拟、签署等流程都由开发商决定。若合同交易流程存在违反国家法律法规、地方规章政策的情况，都是由开发商主动突破相关规定所致，应当负有全部的过错责任。被告在商品房买卖过程中基本上是配合开发商，没有选择的权利。第三人述称：对原告的诉讼请求没有异议，其与被告签订的服务协议约定款项实际就是购房款。经审理查明：2016年2月18日，广州市城市建设档案馆核发穗建档验字[2016]36号建设工程档案验收合格证，载明建设单位原告，建设项目名称万科金域华庭（自编A3号），建设位置海珠区同福西路，建设规模商业、办公、住宅楼工程1幢，地上53层，地下3层等。2017年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定：甲方投资建设万科金域华庭商品房，乙方所购商品房为该项目中自编A3栋53层x号房，门牌地址海珠区同源街19号x房，建筑面积302.2042平方米；该商品房按总价交易，总金额9270277元，甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付2790277元，剩余房款6480000元须于2017年9月30日前申请办理银行按揭手续；按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付首期价款的，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同；甲方应当在2017年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等。合同附件六：万科峯汇同源街17/19号（自编A3栋）53层01住宅装修、设备标准（毛坯）。同日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定鉴于甲方购买A3栋19号x房，并已与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋约定的交房标准为毛坯，现未/已交房，乙方就该房屋向甲方提供无忧安居加装整合服务；鉴于乙方的品牌价值、先进的技术、设计理念以及良好的配套增值服务等因素，双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为11229723元，该价格包括但不限于人工费、设计费税金、服务费、咨询费、增值配套服务等部分或全部费用；甲方按分期付款方式付款，首期款须于2017年11月10日前支付2000000元，除首期款外，剩余款项9229723元分为3期支付，每期金额分别为2650000元、3500000元、3079723元，须分别于2017年12月5日、2017年12月30日、2018年6月30日付清；甲方未按照约定的时间支付款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金等，该协议第五条没有约定由第三人交付房屋。原告（丙方）、第三人（乙方）与被告（甲方）签订《三方协议》，约定：1、在甲方未按《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》约定支付完全部款项前，乙方、丙方有权拒绝向甲方交付房屋；2、《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除；3、甲乙丙双方（乙丙视为一方）中任何一方违反《商品房买卖合同》、《无忧安居加装整合服务协议》的约定，导致上述两份合同解除，违约方须按两份合同合计总价的百分之十五向守约方支付违约金等。2018年1月19日，被告向原告付清了《商品房买卖合同》约定的房款9270277元。2018年10月4日，被告向第三人支付装修款200000元。2018年11月3日，被告出具承诺书，写明本人现向原告申请开具海珠区同源街19号x房全额发票用于完税并配合办理《不动产权证》，本人遵守以下承诺：1、本人知悉开发商未收齐房款的，不能开具全额发票，本次申请权将全额发票用于本人现房贷款顺利房款，不做他用；2、本人知悉开发商就该房屋未收齐款项，因此仍未具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，本人不以此主张交付等。2018年11月5日，被告向第三人支付装修款1029723元。2018年11月7日，原告将涉案房屋过户登记至被告名下，被告将该房屋另作抵押。2018年12月12日，第三人向被告合同联系地址邮寄逾期付款催告函，写明被告未支付剩余款项10000000元，要求被告收到函件之日起10日内一次性付清服务费及违约金等。该催告函已妥投。庭审中，三方当事人均确认被告是接受原告指定与第三人签订服务协议。原告与第三人陈述双方均是万科旗下的子公司，为关联公司。原告提供《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，并陈述涉案房屋需网上申报交易价格，接受房管部门的价格指导否则无法办理合同备案，故拆分总房款为买卖合同约定房款与服务协议约定服务费，由原告与第三人同被告签订买卖合同及装修服务协议双方合同。第三人对该情况予以确认。被告则表示签约时不清楚上述政策。本院认为：被告与原告签订《广州市商品房买卖合同》的同时，按照原告指示与第三人签订《无忧安居加装整合服务协议》。原告及第三人确认上述两份合同是因为本市房地产市场调控限价政策，为完成合同备案，将总房价款拆分为买卖合同中的房款与服务协议中的服务款进行交易。被告表示不清楚上述政策，认为服务协议是合法有效的合同。对此，本院分析如下，第一、买卖合同约定交房标准为毛坯交房，由原告履行交房义务，服务协议则没有约定具体的装修标准，也未约定第三人需完成装修并交房，第三人无需实际负责房屋装修，与正常的房屋装修合同关系不符。第二、原告、被告及第三人共同签订三方协议，确定买卖合同与服务协议是不可分割的整体，原告与第三人为同一方当事人，如是真实的房屋装修合同关系，第三人与原告的合同利益并非完全一致。第三、被告在向原告支付完买卖合同约定的房款后出具承诺书，写明其知悉开发商未收齐全部房款，如其与第三人签订的服务协议是真实的，则此时被告已付清了买卖合同约定房款，不存在作出上述未支付全部房款的承诺。综上，结合本市房地产市场调控限价政策事实的客观情况，足以认定是原告主导被告与第三人签订服务协议，实为将总房价款分拆为买卖合同价款与服务协议价款，目的是规避限价政策。从上述分析推断，被告明知服务协议为虚假合同，仍对此予以配合。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，被告与第三人签订的服务协议为虚假的意思表示，并未真正履行，损害了社会公共利益，应为无效。双方隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款是买卖合同价款与装修服务费之和。被告没有付清装修服务费，等同于未向原告付清购房款，已构成违约，应承担违约责任。据此，原告要求被告向其支付剩余房款10000000元及违约金，第三人没有异议，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，因服务协议无效，该协议中的违约金条款亦属无效，服务协议约定的服务费实为购房款，应准用原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》条款处理。根据买卖合同约定，逾期付款需每日按未付款项的0.05%计付违约金，原告主张以服务协议约定付款期限及每日按当期款项的0.02%计付违约金，低于买卖合同约定的标准，不存在明显过高的情形，本院予以支持，逾期支付每一期款项的违约金应从服务协议约定付款期限次日予以起算，均计至实际付清之日止，其中第一期款项扣除被告已付款项剩余770277元，该期款项的违约金应以770277元为本金进行计算。原告为确保判决可以实现预付了保全费，保全费属于诉讼费用需在本判决中处理，本案是被告逾期支付房款所致，该费用确定由被告负担。原告要求被告支付财产保全产生的担保费属于其实际损失，在支持了违约金的情况下，原告的损失已得到弥补，且上述合同没有约定被告需承担财产保全相关的担保费，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告李宝玲在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州市万新房地产有限公司支付剩余房款10000000元并支付逾期付款违约金（第一期房款770277元的违约金从2017年11月11日起算，第二期房款2650000元的违约金从2017年12月6日起算，第三期房款3500000元的违约金从2017年12月31日起算，第四期房款3079723元的违约金从2018年7月1日起算，每日以当期所欠房款的0.02%计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠房款为限；二、被告李宝玲在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市万新房地产有限公司支付保全费5000元；三、驳回原告广州市万新房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费102956元，原告广州市万新房地产有限公司负担16377元，由被告李宝玲负担86579元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起15日内，被告可在本判决送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  张承胜人民陪审员  卢金玲二〇二〇年二月二十九日书 记 员  唐嘉仪