广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初72号 原告：广西壮族自治区梧州航道养护中心（原广西壮族自治区梧州航道管理局），住所地广西梧州市长洲区银湖南路27号，统一社会信用代码：12450000498736372W。 法定代表人：刘临雄，该中心主任。 委托诉讼代理人：彭桂强，广西彤日律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李少丽，广西彤日律师事务所律师。 被告：梁剑锋，男，1978年8月13日出生，汉族，住梧州市万秀区。 原告广西壮族自治区梧州航道养护中心与被告梁剑锋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年1月15日、2020年2月20日公开开庭审理了本案。第一次庭审原告广西壮族自治区梧州航道养护中心委托诉讼代理人彭桂强，被告梁剑锋到庭参加诉讼；第二次庭审原告广西壮族自治区梧州航道养护中心委托诉讼代理人彭桂强、李少丽，被告梁剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西壮族自治区梧州航道养护中心向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年4月至2019年5月的租金共计16212元；2.被告向原告支付商铺水、电费共计60.68元；3.被告向原告支付违约金836.48元（违约金以16212元为基数按银行同期贷款年利率4.75%从2018年4月5日起计算至2019年5月5日共395天）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月19日，被告通过网络竞价取得原告所有的位于梧州市铺的承租权，成交月租金为1158元，并于同年5月23日签订了《梧州航道管理局第一批共43个房屋（商铺）公开招租项目成交确认书》。2016年5月30日，原告与被告签订《房屋（铺面）租赁合同》，约定租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止；每月租金为1158元，承租方应于每月5日前缴纳当月租金；租赁期间的水、电等费用由承租方承担；以及逾期支付费用按逾期付款额的每日5‰计算违约金等内容。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告仅支付了2016年6月至2018年3月的租金，尚欠2018年4月至2019年5月租金共计16212元及水电费60.68元至今未付。被告的行为已构成违约，应按约定支付租金、水电费和因此产生的违约金。为维护原告的合法权益，特依法起诉，望判如所请。 原告广西壮族自治区梧州航道养护中心对其陈述事实向本院提供的证据有（均为复印件）：1.《梧州航道管理局第一批共43个房屋（商铺）公开招租项目成交确认书》，拟证明被告通过网络竞价取得原告所有的位于梧州市铺的承租权；2.不动产权证书[桂（2018）梧州市不动产权第0003192号]，拟证明案涉商铺的产权属原告所有，原告有权出租商铺；3.《房屋（铺面）租赁合同》，拟证明原告与被告约定租赁期限（第二条）；月租金、支付方式（第三条）、水电费用的承担（第五条）以及违约金（第十条）等内容；4.《关于缴纳租金的通知》；5.《关于缴纳所欠租金的通知》，证据4、5拟证明原告在2018年11月23日、2019年5月书面催告被告支付租金，并经被告书面确认；6.《缴费通知》2张，拟证明被告拖欠商铺水电费60.68元；7.事业单位法人证书、法定代表人证明、刘临雄身份证复印件，拟证明原告主体资格；8.梁剑锋身份证，拟证明被告主体资格。 被告梁剑锋辩称，对原告诉请不予认可，我欠原告租金到2018年10月，因为我只租到2018年10月，10月份之后我已经搬走，不存在租赁事实；水电费我付到2018年10月，已经支付完毕了；关于违约金，是原告违约在先，我不需要支付。 被告梁剑锋为其辩解向本院提供的证据有：录音光盘一张，拟证明是原告赶被告走的，被告在2018年10月搬走后一直与原告沟通，原告单位是清楚被告搬走的，被告也一直要求办理退租，是原告一直不给被告办理。 经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、7、8没有异议；对证据4的真实性没有异议，我签收了这份通知；对证据5认为确实送达给我，但我已经在上面标注我在2018年10月搬走了；对证据6认为对10月份之前的水电费没有意见，10月份之后我搬走了，与我无关，且通知不是我本人签收的。原告对被告提供的证据认为电话录音是事实，但原告工作人员在电话中强调单位要在被告缴清所欠租金的前提下，方可商谈退租事宜，而被告后来并未缴清所欠租金也未与原告办妥退租手续，更没有将铺面移交原告使用，故对被告提出的腾空铺面就意味着解除租赁合同原告不认可。 结合双方当事人的举证、质证，本院认证如下：对原、被告提供证据的真实性本院予以确认，至于上述证据能否证明原、被告拟证明的事实，本院将作综合分析认定。 经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年5月23日，被告（承租方）与广西联合产权交易所有限责任公司签订《梧州航道管理局第一批共43个房屋（商铺）公开招租项目成交确认书》，确认承租方于2016年5月19日在广西联合产权交易所通过淘宝网组织的网络竞价会上，通过网络竞价系统公开竞价成交竞租梧州市铺等内容。同年5月30日，原告（出租人）与被告（承租人）签订编号：2016-2019-S-BGS-（租）-006《广西壮族自治区梧州航道管理局房屋（铺面）租赁合同》，约定：第一条租赁房屋的座落及面积范围：租赁房屋位于梧州市铺位，建筑面积约26.50㎡，房屋质量良好，由出租方按现状交付给承租方使用。第二条租赁期限：租赁期限为3年，即自2016年6月1日起至2019年5月31日止……第三条租金标准及支付方式：1.租赁期内每月租金为￥1158.00元/月（人民币大写壹仟壹佰伍拾捌元整/月）；2.支付方式：以转账方式缴纳，承租方应于每月5日前将当月租金缴纳到出租方的下列账户……第五条租赁期间的水、电、燃气、通讯、物业管理、装修、卫生等费用由承租方承担……第九条合同的解除条件：一、承租方有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借他人的……3、承租方逾期缴纳租金或水电费超过一个月的……第十一条合同期满或合同提前解除的，承租方必须无条件撤出，并于房屋租赁合同期满或解除的次日，将租赁房屋交回给出租方等内容。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告支付租金至2018年3月，从2018年4月起欠缴租金。此后原告多次向被告催收并于2018年11月23日向被告发出《关于缴纳租金的通知》，其上记载：承租人梁剑锋承租我单位位于梧州市铺位，合同期自2016年6月1日至2019年5月31日，租金1158.00元/月。截至目前你共拖欠8个月租金（2018年4月至11月），合计9264.00元。根据《房屋（铺面）租赁合同》[合同编号：2016-2019-S-BGS-（租）-006]第九条“承租方逾期缴纳租金或水电费超过一个月的”规定，你已违反该合同条款，我局有权解除合同，收回你所承租的铺面。现限令你于2018年11月30日前补缴所欠租金，否则由此造成的一切相关责任由你负责。我局保留通过法律途径追收欠款、收回铺面的权利。被告于同日签收上述通知。因被告仍未缴纳欠付租金，原告于2019年5月13日再次向被告发出《关于缴纳所欠租金的通知》，其上记载被告自2018年4月至2019年5月共拖欠14个月租金，共计16212.00元，因被告违反合同条款，原告有权解除合同，收回承租店铺，现限令被告于2019年5月20日前补缴所欠租金，5月31日前腾退铺面交还给原告等内容。同日被告签收上述通知并于通知上签注：本人于2018年接电话通知于10月份已搬走。原告于2019年5月31日合同约定租赁期届满后将案涉店铺收回。 另查明，根据桂（2018）梧州市不动产权第XXXXX号不动产登记证书记载，梧州市XXXXX的权利人为广西壮族自治区梧州航道管理局。 庭审中，原告表示被告承租的涉案商铺没有安装独立电表，故水电费为原告工作人员上门抄表，因2018年11月以后涉案商铺大门紧锁，直到合同期满，原告才与社区工作人员一起开门之后进涉案商铺抄表，截至2019年5月31日，被告尚欠水、电费合计60.68元，其中2018年10月-11月的水、电费54.94元。被告自称其因拖欠租金经原告工作人员电话通知不补交租金就锁商铺大门，故被迫于2018年10月下旬搬离商铺，搬离后也曾通过电话及到原告住所告知原告其已搬离案涉商铺要求停止计算租金并办理退租手续，原告未予办理，因其已搬离故不应支付2018年10月后的租金及水、电费。 庭审后，原告于2020年2月28日向本院提交桂编办复[2019]114号《自治区党委编办关于调整自治区交通运输厅所属商业单位机构编制事项的批复》、《广西壮族自治区梧州航道养护中心关于单位更名和启用公章的函》、事业单位法人证书、法定代表人证明显示，原告已于2019年8月15日经中国共产党广西壮族自治区委员会机构编制委员会办公室批复同意更名为广西壮族自治区梧州航道养护中心，并于2019年12月15日正式启用广西壮族自治区梧州航道养护中心公章。 本院认为，原告更名后仍以广西壮族自治区梧州航道管理局名义提起诉讼及参加庭审虽有不当，但民事主体变更姓名、名称的，变更前实施的民事法律行为对其具有法律约束力，同时为避免诉累，本案由广西壮族自治区梧州航道养护中心继续享有和承继原广西壮族自治区梧州航道管理局的诉讼权利及义务。原告与被告签订的《房屋（铺面）租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当根据合同约定履行自己的义务。合同签订后，被告未依约按月支付租金，从2018年4月开始拖欠租金，显属违约。被告提交的2018年11月30日的通话录音证实其是接到原告工作人员催收通知后于2018年10月下旬搬离涉案商铺，其后又曾就退租及押金问题与原告进行协商，结合原告庭审中称11月抄水、电表时发现案涉店铺大门紧闭，可知原告于2018年11月时已知悉被告搬离涉案商铺的事实，此后因双方未能达成一致意见而未正式办理店铺交接手续。原告在被告迟延支付租金及已搬离承租场地构成根本违约的情况下，没有及时行使合同解除权或者依法起诉追偿租金，其履约行为有违减损规则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，结合本案的实际情况，《房屋（铺面）租赁合同》约定承租人应于每月5日前交纳当月租金，承租方逾期缴纳租金或水电费超过一个月则原告可解除合同；被告从2018年4月开始拖欠租金且在2018年10月搬离案涉场地后经原告催收仍欠租未付，原告于2018年11月得知被告搬离案涉场地且催收未果后应当及时主张权利，结合《房屋（铺面）租赁合同》的约定本院酌定原告及时行使权利的合理期限为一个月，自原告得知被告搬离案涉商铺的11月开始计算。对于超出合理期限后原告未采取减损措施造成的租金损失，应由原告自行承担。经核算，被告应当向原告支付2018年4月至2018年12月的租金合计为10422元（1158元/月×9个月=10422元），对于原告主张此后的租金损失，本院不予支持。原告诉请被告支付2018年10月至2019年5月的水、电费共计60.68元并提供2018年12月、2019年6月出具的缴费通知各一份用以证实其主张。对此被告辩称其已于2018年10月下旬搬离案涉店铺，水电费已结清。被告虽未在原告2018年12月出具的缴费通知上签字确认，但原告在被告使用水电后再上门抄表出具缴费单符合双方过往的交易习惯且该数额亦与往月缴费金额相仿并未明显超过合理范畴，故对原告诉请被告支付2018年10-11月的水电费54.94元本院依法予以支持。至于此后的水电费，因被告已搬离案涉店铺故原告再诉请被告支付依法无据，本院不予支持。此外，被告拖欠原告租金至今未付致原告受有损失，原告主张被告从欠付租金之日2018年4月5日起以欠付租金为基数按年利率4.75%计付违约金并无不当，但原告的计算基数有误，应以每月应付租金为基数分段计算至2019年5月5日，经核算，被告应支付原告违约金为370.27元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条之规定，判决如下： 1、被告梁剑锋应于本案判决生效之日起十日内向原告广西壮族自治区梧州航道养护中心支付2018年4月至2018年12月共9个月的租金合计10422元； 2、被告梁剑锋应于本案判决生效之日起十日内向原告广西壮族自治区梧州航道养护中心支付水电费54.94元； 3、被告梁剑锋应于本案判决生效之日起十日内向原告广西壮族自治区梧州航道养护中心支付违约金370.27元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费228元，减半收取计114元（原告已预交），由原告广西壮族自治区梧州航道养护中心负担42元，被告梁剑锋负担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  黄月瞳 二〇二〇年二月二十八日 书记员  郭晓雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条： 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条第一款： 【减损规则】当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条： 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条： 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条： 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。