昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10806号原告（反诉被告）：吴志敏，男，汉族，1978年9月22日出生，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：张锐，男，汉族，1979年1月10日出生，户籍登记地云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）：金家俊，男，汉族，1974年5月9日出生，户籍登记地云南省昆明市西山区。原告（反诉被告）：罗彤，女，汉族，1968年9月30日出生，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。委托代理人：沈阳，男，汉族，1969年9月27日生，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，系罗彤丈夫，特别授权代理。原告（反诉被告）：沈阳，男，汉族，1969年9月27日生，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：樊仕勇，男，汉族，1980年2月19日出生，户籍登记地云南省昭通市威信县。委托代理人：龚林莉、姚浩，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳与被告（反诉原告）樊仕勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，被告（反诉原告）樊仕勇于2019年10月23日提起反诉，本院对反诉予以受理，于2019年11月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、沈阳，被告（反诉原告）樊仕勇的委托代理人龚林莉、姚浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳诉称：一、解除吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳与樊仕勇之间签订的《房屋租赁合同》，并判令吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳不予退还履约保证金；二、判令樊仕勇支付房屋租金373898.65元；三、判令樊仕勇支付物业管理费56369元；四、判令樊仕勇支付使用承租房屋产生的电费6096元，以上四项共计436363.65元；五、请求判令本案全部诉讼费及因本案产生的所有其他费用由樊仕勇承担。事实与理由：2014年7月22日，樊仕勇因开办培训学校（企业名称：云南荣冠教育科技有限公司）的需要与吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳签订《房屋租赁合同》，约定吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳将其位于昆明市盘龙区联盟路天宇花园康苑3-A幢大厦AB幢4层401-405号房屋出租给樊仕勇；该房屋的租期为2014年10月25日至2019年10月24日；房屋租金为第一个年度（2014年10月25日至2015年10月24日）租金为494688元，第二个年度（2015年10月25日至2016年10月24日）租金为494688元，第三个年度（2016年10月25日至2017年10月24日）租金为534263.04元，第四个年度（2017年10月25日至2018年10月24日）租金为577004.8元，第五个年度（2018年10月25日至2019年10月24日）租金为623164.41元,采用先预付租金后使用的方式支付租金；第一个租赁年度被告每半年预交一次房屋租金，第一租赁年度期届满之后，樊仕勇必须按照每个租赁年度为一期的支付方式，在每年度租期届满前30日前向原告预交付下一年度的全年租金，直至合同租赁期满为止；被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的3‰支付迟延履行合同的违约金；使用该房屋所发生的水、电、其它相关费用和物业管理等费用由被告承担；樊仕勇支付给吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳履约保证金50000元，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还。合同签订后，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳依约履行了义务，但樊仕勇于2018年10月底擅自搬离至该建筑五楼继续经营，并拒绝支付合同剩余期限的租金、物管费和电费。樊仕勇拖欠租金共计373898.65元(373898.65元=623164.41元÷365天×219天)。拖欠物业管理费及电费共计62465元,其中2018年1月1日至2019年5月31日期间物业管理费56369元；2018年2月28日至2018年10月31日期间电费6096元。吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳以多次催收上述费用无果为由，诉至本院主张权利。被告（反诉原告）樊仕勇答辩称：双方已于2018年9月18日达成合意解除房屋租赁合同，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳无权再要求樊仕勇支付租赁合同解除后的租金，并应返还履约保证金50000元。被告（反诉原告）樊仕勇反诉称：一、请求判令吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳向樊仕勇返还履约保证金50000元；二、本案反诉诉讼费由吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担。事实与理由：2014年7月22日，樊仕勇与吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳签订《房屋租赁合同》，约定吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳将案涉房屋出租给樊仕勇，租期为2014年10月25日至2019年10月24日，合同签订后，樊仕勇按照合同约定向吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳支付了履约保证金50000元。2018年9月18日，樊仕勇与吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳达成合意，租期于2018年10月18日结束，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳还要求樊仕勇在搬离时应保护好租赁物内现有的装修及设备，且称其自2018年9月18日起将开始重新招租。后樊仕勇按期搬离租赁房屋，并将案涉房屋腾还吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳，租赁房屋期间应由樊仕勇支付的租金、水电费、物业费已经全部结清。樊仕勇已经全部履行完毕合同义务，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应当按照合同约定自合同解除之日即2018年10月18日向樊仕勇返还履约保证金。双方因返还履约保证金产生争议，樊仕勇遂向本院提起反诉。原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳答辩称：我方从未同意解除合同，双方并未就解除合同达成合意。依据租赁合同的约定，樊仕勇拖欠租金，则我方有权单方面解除合同，收回租赁房屋，追收所欠各项费用及滞纳金，并不予退还履约保证金。请求法庭驳回樊仕勇的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于樊仕勇提交的证据QQ聊天记录，因与吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳所提交的相比并不完整，故本院不予认可，实际内容以吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳提交的聊天记录为准。对于樊仕勇提交的天宇物业费用明细清单，因其由物业公司制作，是对樊仕勇缴纳案涉房屋产生物业费用的反映，且吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳于庭审中认可樊仕勇已经交清截止2018年10月31日的物业管理费，故对于该份证据的真实性，本院予以认可。对于樊仕勇提交的搬家费发票及空调移机费发票，因加盖有出票公司发票专用章，故对其真实性，本院予以认可。对于樊仕勇提交的杨利军与云南荣冠教育科技有限公司所签订的《租赁协议》，因与本案无关，故本院不予评述。至于上述证据的证明目的是否认可，本院将结合全案案情综合论述。根据当事人的陈述、举证及庭审查明的事实，本院确认如下事实：2014年7月22日，吴志敏（甲方、出租方、代表）与樊仕勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于昆明市盘龙区联盟路天宇花园康苑3-A幢4层AB401号-405号房屋出租给乙方用于办公，建筑面积为824.48平方米；租赁期限为五年，自2014年10月25日起至2019年10月24日止；房屋年租金按建筑面积计算，单价为50元／平方米／月，首年（2014年10月25日至2015年10月24日）租金为494688元，第二年度（2015年10月25日至2016年10月24日）租金为494688元，自第三年度（含第三租赁年度）起，每年租金在上一个租赁年度租金基础上递增8%，直至合同第五个租赁年度期满为止，即第三年度（2016年10月25日至2017年10月24日）租金为534263.04元，第四年度（2017年10月25日至2018年10月24日）租金为577004.8元，第五年度（2018年10月25日至2019年10月24日）租金为623164.41元,采用先预付租金后使用房屋；第一个租赁年度乙方每半年预交一次房屋租金，第一租赁年度期限届满之后，乙方必须按照每个租赁年度为一期的支付方式，在每年度租期届满前30日前向甲方预交付下一年度的全年租金，直至合同租赁期满为止；使用该房屋所发生的水、电、其它相关费用和物业管理等费用由乙方承担；乙方应于双方签订本租赁合同后三日内支付给甲方履约保证金50000元，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款及其他纠纷事宜，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还；经甲乙双方协商一致，可以解除、变更终止本合同。2014年7月25日，樊仕勇按照合同约定缴纳了履约保证金50000元。后双方口头约定自2017年10月25日起，每年租金变更为在上一个租赁年度租金基础上递增6%。自2018年8月17日起，樊仕勇通过案外人邹丽向吴志敏发送短信就房屋租金进行协商，2018年9月18日，邹丽向吴志敏发送短信称：“情况是这样的，我们就不继续租了，我们的租约还剩一年，我们现在正在找着合适的客户，然后你这边可以直接把房子再租出去”，吴志敏回复称：“好吧，那我们现在就开始招租了，你们的租期还有一个月，搬家的时候请保护好现有装修及设施。希望你们可以找到合适的房源！”2018年10月31日，樊仕勇腾还涉案房屋，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳于2019年6月15日将案涉房屋再次对外出租。樊仕勇付清了截止2018年10月24日的房屋租金，及截止2018年10月31日的物业管理费、电费。另查明，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳分别与昆明神州天宇置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买昆明市盘龙区联盟路天宇花园康苑3-A幢4层AB401号、AB402号、AB403号、AB404号、AB405号房屋，并就《商品房购销合同》进行登记备案。张锐、金家俊、罗彤、沈阳、吴志敏与樊仕勇于庭审中均认可吴志敏与樊仕勇签订《房屋租赁合同》时经过房屋权利人的授权。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，虽然《房屋租赁合同》系吴志敏与樊仕勇签订，但合同中列明吴志敏的身份系甲方代表，且吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳与樊仕勇于庭审中明确签订合同时，樊仕勇系经过了其他权利人的授权，加之吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳在本案中共同起诉樊仕勇主张权利，樊仕勇亦反诉要求吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担责任，故本院认定吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳系樊仕勇于《房屋租赁合同》中的相对人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，樊仕勇于2018年9月18日通过手机短信形式向吴志敏提出不再继续租赁案涉房屋，吴志敏回复称“好吧，那我们现在就开始招租了，你们的租期还有一个月，搬家的时候请保护好现有装修及设施。”根据双方的手机短信可知，吴志敏对樊仕勇要求提前解除合同表示同意，并要求对方搬离案涉房屋，结合樊仕勇于2018年10月31日腾还案涉房屋的事实，本院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。因双方当庭确认樊仕勇承租案涉房屋的租金已经缴纳至2018年10月24日，并结清了截止2018年10月31日物管费及水电费，且樊仕勇也已于2018年10月31日腾还案涉房屋，故吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳要求樊仕勇支付2018年10月31日之后的租金、物管费及水电费的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于樊仕勇要求返还履约保证金的反诉请求，依据双方《房屋租赁合同》中约定“租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款及其他纠纷事宜，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还”，樊仕勇按照合同约定支付了履约保证金50000元，现案涉《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳并未提交证据证明其在收回案涉房屋之后就房屋存在损坏提出异议，且其已于2019年6月15日再次将案涉房屋另行出租，可视为对于所腾还房屋质量并无异议，故吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应当共同退还樊仕勇履约保证金50000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、由原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳于本判决生效之日起十日内共同退还被告（反诉原告）樊仕勇履约保证金50000元；二、驳回原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费7845元由原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担。反诉案件受理费525元由原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  朱 原人民陪审员  王从林人民陪审员  陈 欣二〇二〇年二月二十一日书 记 员  刘昕垚