江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4888号 上诉人（原审原告）：钮忠兴，男，1973年3月19日出生，汉族，住启东市。 上诉人（原审原告）：倪海燕，女，1973年7月15日出生，汉族，住启东市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：顾卫东，启东市久隆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：南通润江置业有限公司，住所地启东市经济开发区。 法定代表人：张丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡勇，上海福湾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。 上诉人钮忠兴、倪海燕因与被上诉人南通润江置业有限公司（以下简称润江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钮忠兴、倪海燕上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：润江公司在收取张卫宙全额购房款后，应当与张卫宙订立商品房买卖合同并开具正式发票，润江公司未能提供上述证据，结合张卫宙的女儿张健是润江公司员工的事实，对上述证据真实性提出异议。本案中不存在钮忠兴、倪海燕与张卫宙之间的二手房买卖，其从未与张卫宙见面，也没有看到张卫宙委托他人出售房屋的手续。润江公司称其员工倪彩虹在其工作单位为张卫宙销售房屋不符合客观事实。合同具有相对性，本案买卖关系当事人是钮忠兴、倪海燕与润江公司，从未与张卫宙发生买卖关系。 润江公司辩称，其公司与张卫宙之间未签订商品房买卖合同是事实，相关的书面手续也不完善，但不能否定钮忠兴、倪海燕与张卫宙之间存在二手房买卖的事实，而且2019年7月8日其公司与钮忠兴、倪海燕签交房结算清单时对本案事实已经作出客观说明。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 钮忠兴、倪海燕向一审法院起诉请求：判令润江公司返还多收其购房款181280元，并支付自2019年7月16日至还款之日按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实如下：2018年2月22日，张卫宙与润江公司签订商铺认购书，约定由张卫宙购买润江公司预售的伊顿蓝庭7幢16室商铺，预售面积19.38平方米，单价为32000元/平方米，房屋认购总价为620160元。同日，张卫宙向润江公司支付现金19000元。次日，张卫宙的女儿张健（当时系润江公司员工，后辞职）通过pos机向润江公司刷卡支付房款601160元，润江公司向其出具交款单位为张卫宙的“620160元”收据一份。2018年5月9日，张健通过润江公司销售员倪彩虹介绍，将上述商铺以820000元的价格转售给钮忠兴、倪海燕，三方口头约定由钮忠兴、倪海燕于当日向张健支付定金10万元，余款在同年5月14日付清后，倪彩虹负责让钮忠兴、倪海燕直接与润江公司签订房屋买卖合同。当日，钮忠兴向张健银行汇款10万元定金。2018年5月14日，钮忠兴按约向张健银行汇款72万元。 同日，润江公司与钮忠兴、倪海燕签订商品房买卖合同一份，约定由钮忠兴、倪海燕向润江公司购买伊顿蓝庭7幢16室商铺（同张卫宙认购的房屋），预测建筑面积19.38平方米，单价为32000元/平方米，房屋总价为620160元。付款方式为一次性付款，买受人应在2018年5月14日前支付房屋全部价款。另外，双方对面积差异约定了处理方式：建筑面积误差比小于等于3%部分的房价款由买受人补足，超过3%部分房价款由出卖人承担。合同订立后，张健将张卫宙的“620160元”收据交给润江公司，润江公司将此收据作为钮忠兴、倪海燕的房款入财务账。 2019年7月8日，润江公司向钮忠兴、倪海燕交房时，根据合同约定的面积差异的处理方式向其出具交房结算清单，载明现房面积为20.75平方米，房+储+车位总金额638720元，已支付620160元，补差价（待支付）18560元、维修基金830元，实际清算总金额19390元，钮忠兴在交房结算清单业主签字栏签字确认，并于同日通过pos机向润江公司刷卡支付19390元。润江公司向钮忠兴、倪海燕出具案涉购房款“638720元”（620160元+18560元）的发票一张。其后，钮忠兴、倪海燕取得案涉房屋的不动产权证。 一审另查明，2019年7月30日，钮忠兴、倪海燕委托启东市久隆法律服务所向润江公司发函，以润江公司多收购房款181280元为由，要求润江公司予以退还。 一审法院认为，根据双方庭审陈述及双方提供的证据可以认定，润江公司仅收取钮忠兴、倪海燕房屋价款638720元，并未收取钮忠兴、倪海燕82万元，钮忠兴、倪海燕主张润江公司退还多收购房款181280元，没有事实依据和法律依据。理由如下：首先，案涉房屋起先由张卫宙认购，并由张卫宙向润江公司交清了认购房屋的价款（不包括房屋面积差价）620160元。其次，根据到庭当事人的庭审陈述及双方提供的证据，能证明钮忠兴、倪海燕与张卫宙在倪彩虹的协调下，张卫宙将认购的案涉房屋转售给钮忠兴、倪海燕的事实，钮忠兴、倪海燕向张健（张卫宙的女儿）汇款82万元后，张卫宙将认购案涉房屋的房款620160元作为钮忠兴、倪海燕向润江公司支付的购房款。第三，钮忠兴、倪海燕在接收案涉房屋时，钮忠兴在交房结算清单上签字确认已支付款620160元，又向润江公司补交了房屋面积差价及维修基金19390元，钮忠兴、倪海燕没有证据证明润江公司收取其82万元。综上，润江公司只向钮忠兴、倪海燕收取合同约定的房屋价款638720元，未收取钮忠兴、倪海燕82万元，故钮忠兴、倪海燕要求润江公司退还多收房款及相应利息的请求，无事实依据，一审法院不予支持。另外，张健（张卫宙的女儿）转手买卖认购房屋从中牟利行为，非履行润江公司职务行为，也非本案合同相对方，故也不是本案探讨的范围，在此不予理涉。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回钮忠兴、倪海燕的诉讼请求。案件受理费3926元，减半收取计1963元（钮忠兴、倪海燕已预交），由钮忠兴、倪海燕共同负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，除张健与钮忠兴、倪海燕的交易经过外，一审查明的其他案件事实基本属实，本院予以确认。 二审中，钮忠兴在回答法庭提问时陈述，（合同约定的62万，实际付款82万）我是知道的。没有提异议是因为她说房子就是82万，但是开票的时候给我少写20万，办房产证交费的时候钱就少一些。她说82万我就认可了。 本院认为，润江公司与钮忠兴、倪海燕于2018年5月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，双方之间形成房屋买卖合同关系。关于房款数额,合同约定为620160元，钮忠兴、倪海燕实际支付82万元。对于房款存在不一致的原因，双方陈述不一。润江公司主张案涉房屋此前已由案外人张卫宙认购，钮忠兴、倪海燕系从张卫宙处受让取得，购房款是直接支付给张卫宙的；钮忠兴、倪海燕认为是受了售楼处工作人员的欺骗，售楼人员告知其实际购房款是82万元，为了避税只写620160元。对此本院认为，润江公司主张钮忠兴、倪海燕系从张卫宙处受让取得理由不能成立。本案系商品房预售合同纠纷，张卫宙并非案涉房屋的所有权人，对案涉房屋无处分权，商品房买卖合同关系形成于润江公司与钮忠兴、倪海燕之间。但不论出于何种原因，钮忠兴二审中明确表示其当时对购房款实际为82万元是知道且认可的，可见双方的真实意思表示是82万元，双方实际履行的也是82万元。钮忠兴、倪海燕在双方实际履行完毕后主张按照合同约定退还多支付的款项，于法无据，本院不予支持。钮忠兴、倪海燕认为是受了售楼人员的欺骗，未能提供相应证据，本院不予采纳。至于是否存在避税问题，不属于本案审查的范围。需要指出的是，依法纳税是我国公民的基本义务，双方当事人如存在规避税收的情形，应及时主动予以纠正。钮忠兴、倪海燕上诉称，案涉房屋买卖存在突破限价政策获利的可能。经查，案涉房屋性质为商铺，钮忠兴、倪海燕未能举证证明案涉房屋为限价房以及润江公司存在相应的违规行为，其该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上，钮忠兴、倪海燕的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3926元，由上诉人钮忠兴、倪海燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年二月二十四日 书记员 何梦玲