山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终3733号 上诉人（原审原告）：高唐国风大酒店有限公司，住所地：山东省高唐县滨湖南路3号。 法定代表人：桑士国，该公司经理。 委托诉讼代理人：王宜民，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯杰，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：聊城市威耐制衣有限公司，住所地：山东省高唐县湖滨南路。 法定代表人：王建华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聊城市冠豪房地产开发有限公司，住所地：聊城市振兴西路15号楼5楼。 法定代表人：代秀英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨海宽，山东鲁衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王传旺，男，1966年8月8日出生，汉族，住山东省聊城市。 被上诉人（原审被告）：白观岭，男，1964年4月4日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审被告）：董云梅，女，1974年4月1日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 被上诉人（原审被告）：曲立燕，女，1976年10月15日出生，汉族，住山东省阳谷县。 被上诉人（原审被告）：孙连喜，男，1951年3月25日出生，汉族，住山东省聊城市经济开发区。 上诉人高唐国风大酒店有限公司（以下简称国风大酒店）、聊城市威耐制衣有限公司（以下简称威耐制衣）因与被上诉人聊城市冠豪房地产开发有限公司（以下简称冠豪房产）、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜（以下简称王传旺等五人）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人国风大酒店上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.改判支持国风大酒店原审全部诉讼请求，或者将案件发回重审；3.一、二审诉讼费由威耐制衣、冠豪房产、王传旺等5人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，程序错误，适用法律错误。1.国风大酒店与威耐制衣签订的《房屋租赁合同补充合同》中约定租赁期间遇下列情形合同终止：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁失、灭失或者被鉴定为危险房屋的；因房屋被政府有偿或无偿征用的。上述情况若有拆迁补偿的费用归国风大酒店所有。但涉案房产并未依法征收，国风大酒店至今都没见过政府的拆迁征收公告，在诉讼的过程中，威耐制衣也未向法庭出示涉案土地的征收公告，涉案房产被冠豪房产以拍卖的方式拍得，冠豪房产只享有涉案土地的使用权而非涉案房屋的所有权。一审法院认定国风大酒店未提供证据证明有无政府政府补偿，政府补偿有多少及补偿给哪个被告，故对国风大酒店的第二项诉讼请求不予支持，系认定事实错误。事实上，涉案土地非政府拆迁，该项目没有立项、没有环评、安评，没有通过政府年度计划报批、报备等一系列需要政府征收的前置程序，是政府通过招拍挂的方式直接将土地出让，没有涉及到涉案土地上附着物的事项。国风大酒店依法对土地上附着物及装修进行鉴定评估，一审法院在允许鉴定评估之后，在评估没有出来之前，违背法定程序径行开庭，直接作出一审判决，程序错误。其次，冠豪房产取得涉案土地的使用权后称其取得是“净地”，补偿拆迁等行为应属于政府行为，应当由政府承担对国风大酒店的赔偿责任，但是冠豪公司没有举证。本案事实上的拆迁工作是由冠豪房产自己进行的，在租赁合同存续期间，国风大酒店要求房屋租赁合同的签订人、房屋实际所有人、土地使用权的获得者赔偿损失，依法有据。国风大酒店在承租涉案房产时该房屋只是一个空架子，后期建设和装修投资巨大，冠豪房产在拆迁之前没有通知国风大酒店，也没有对房屋进行各项评估，严重侵犯国风大酒店的合法权益；房屋实际所有人没有通知国风大酒店拆迁，对国风大酒店的经营损失受到不法侵害应予以赔偿。2.一审法院程序错误。国风大酒店在立案之初就向法庭提出对承租房屋的拆迁费、装修费及营业损失进行评估，和一审法院多方沟通，已进入鉴定程序，在高唐县人民法院技术室参加两次选择鉴定机构，因王传旺等五人无法送达，进入公告程序，公告费缴纳快满两个月了，评估结果未出具，一审法院已作出判决，明显违背了程序规定。在庭审的过程，国风大酒店向法院出具了与威耐制衣签订的《房屋租赁补充合同》和缴纳租金的收条，威耐制衣质疑合同及收条上的公章不是其公司加盖，明确向法庭提出鉴定的申请，现一审法院未对威耐制衣的申请进行委托鉴定，径行作出判决，违反了公平公正的原则，也侵犯了诉讼参与人的合法权益，系程序严重错误。综上所述，一审法院认定事实不清，程序错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持国风大酒店的上诉请求。 上诉人威耐制衣辩称：第一、威耐制衣并非涉案房屋征收时的产权人，也非征收补偿主体，国风大酒店要求威耐制衣支付拆迁费等补偿没有任何依据；第二、房屋征收补偿属于一种政府行为，国风大酒店主张拆迁费等补偿也不属于民事的受案范围。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回国风大酒店的上诉请求。 上诉人威耐制衣上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判驳回国风大酒店对威耐制衣的诉讼请求，威耐制衣不承担一审案件的案件受理费、保全申请费；2.二审诉讼费用由国风大酒店承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，威耐制衣不应当向国风大酒店退还租赁费。1.原审判决认定威耐制衣收到国风大酒店交付的50万元租金属认定事实错误。首先，庭审中威耐制衣对于国风大酒店提交的租金收到条不予认可，威耐制衣从未向国风大酒店出具过收到条。其次，假设该收到条真实，那么陈淑芳并非威耐制衣公司的工作人员，也并未取得威耐制衣公司的授权，陈淑芳收取租金、出具收到条的行为也与威耐制衣无关。再次，因收到条中并非显示现金交付，50万元应当属于大额款项，在国风大酒店未提供转款凭证的情形下也难以证实其实际支付了50万元租金。最后，原审法院以威耐制衣未向国风大酒店催要过租金为由便推定威耐制衣收到了50万元租金，该推定系逻辑错误。因此，在威耐制衣并未收到国风大酒店交付的50万元租金的情况下，原审法院判决威耐制衣退还剩余租金明显错误。2.退一步讲，即使威耐制衣收到了国风大酒店交付的50万元租金，原审法院判决威耐制衣承担退还责任也属错误。2015年6月15日，王传旺等五人通过聊城市中级人民法院拍卖取得涉案房屋的所有权，至此，威耐制衣已经不属于涉案租赁合同的出租方，根据合同相对性的原则，威耐制衣已经没有义务退还租金。首先，原审法院也已经明确认定租赁合同的主体已经发生变更，威耐制衣已经不是租赁合同的一方主体，威耐制衣当然不应再对租赁合同承担任何责任。其次，原审法院以租赁合同主体发生变更为由便认为威耐制衣应当退还剩余租金明显错误，因为租赁合同主体的变更以及威耐制衣如何与王传旺等五人交接租金并不影响租赁合同的履行，故不能单纯的以该理由便认定应当退还剩余租金。3.无论退还租金的主体是谁，原审法院判决退还的数额均不应当是208300元。虽然原审判决书上并未明确该数额的依据，但结合原审庭审过程中国风大酒店的陈述，该数额是以国风大酒店自认为经营受损的日期即2017年11月26日开始计算的，该计算明显错误。因为截至目前国风大酒店仍然占有涉案房屋，并未搬离房屋，即使是应当退还租金也应当以其实际搬出房屋的日期作为计算起点。故原审法院判决的退还数额既无事实依据，也不符合法律规定和租赁合同的约定。二、原审判决适用法律错误，威耐制衣已经并非租赁合同的当事人，不应当再对租赁合同的履行承担任何责任。假设涉案《房屋租赁补充合同》为真实有效的，那么根据《合同法》第二百二十九条及《最高院关于审理陈正房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，威耐制衣已经并非涉案租赁合同的当事人，不应当再对租赁合同承担任何责任。原审法院在明知该法律规定及事实情况的前提下，仍然判决威耐制衣承担责任属适用法律错误。三、原审判决程序错误，未向威耐制衣送达财产保全裁定书。针对本案，威耐制衣在原审开庭前进行了阅卷，卷宗材料中并未有财产保全的相关材料，并且威耐制衣也从未收到过财产保全裁定书，威耐制衣对于国风大酒店申请财产保全事宜并不知情，原审法院违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条之规定，程序错误。鉴于此，威耐制衣对于判决书中载明的保全申请费坚决不予承担。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序错误，严重损害了威耐制衣的合法权益，请二审法院依法查明事实，支持威耐制衣的诉讼请求。 上诉人国风大酒店辩称：一、国风大酒店向威耐制衣交付租金系事实，有收条为证，加之有转账记录和现金交付，有涉案租赁合同为证，威耐制衣在国风大酒店如此长时间使用房屋没有催收租金也无疑证明国风大酒店已经一次性交付了租金。买卖不破租赁系法律规定，国风大酒店将租金一次性交付给威耐制衣，涉案房屋所有权的流转不影响国风大酒店的租赁权利，威耐制衣抗辩不应由其承担责任没有依据。即使房屋产权已经发生变更，房屋租期内无法实现合同目的，也应当由收取租金方和实际房屋产权人即本案威耐制衣一方共同返还租金。二、威耐制衣称退还数额不准确没有依据。本案因为威耐制衣导致涉案房屋无法正常经营、合同目的无法实现的时间是2017年11月26日，涉案房屋租金是10万/年，自无法实现合同目的起算时间到合同履行结束时间涉及的租金正是208000元。国风大酒店不离开房屋的原因是因为涉案威耐制衣没有赔偿装修补偿、营业损失等相关赔偿。综上，威耐制衣一方应当共同承担向国风大酒店返还预缴租赁费和赔偿因合同履行不能导致的相关损失等。请二审法院查清事实，依法改判。 被上诉人冠豪房产辩称：冠豪房产通过招拍挂程序依法取得了涉案的土地使用权，冠豪房产既非租赁合同的相对人，也非拆迁补偿活动的实施主体，国风大酒店要求冠豪房产承担相关责任于法无据，原审判决驳回国风大酒店对冠豪房产的诉讼请求正确，国风大酒店的上诉请求无事实及法律依据，请法院依法驳回。 被上诉人王传旺等五人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面辩称意见。 国风大酒店向一审法院起诉请求：1.依法判令威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人共同向国风大酒店返还租赁费208300元，并解除合同；2.判令威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失等暂计50万元；3.诉讼费用、保全费由威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人共同负担。 一审法院认定事实：1.2007年2月15日，国风大酒店与高唐县七星制衣有限公司签订东门面楼租赁合同，租赁期限为10年，自2006年12月1日至2016年11月30日。2007年7月6日，该房产所有权由高唐县七星制衣有限公司变更到威耐制衣名下。2.2015年6月15日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜通过聊城市中级人民法院拍卖取得涉案楼房的所有权。3.2017年2月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜以国风大酒店、威耐制衣、王建华、南方家私公司为被告提起诉讼，要求解除合同。2017年4月20日，王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜申请撤诉，高唐县人民法院予以准许。4.2018年1月5日，国风大酒店向本院提起诉讼，要求判令威耐制衣、王传旺、白观岭、董云梅、曲立燕、孙连喜停止断电断水等违约行为，继续履行租赁合同，并赔偿经济损失13396.8元，2018年2月5日，国风大酒店申请撤诉，本院予以准许。5.2018年3月5日，高唐县人民政府将涉案土地收归国有并纳入政府储备用地，土地用途为商住用地。收购价款由县房屋征收与补偿安置办公室负责协调相关部门进行拨付。6.2018年3月13日，高唐县国土资源局拟将三宗国有建设用地使用权进行公开出让，并制定公开出让方案。7.2018年5月3日，冠豪房产通过招拍挂方式取得涉案土地使用权。8.国风大酒店因未得到相应的补偿而拒绝搬迁导致诉讼。2013年7月31日，国风大酒店又与威耐制衣签订了房屋租赁补充合同，将合同期限延长至2020年1月1日，租金每年100000元，于签订该补充协议当日交付了2015年1月1日至2020年1月1日的全部租金500000元。合同还约定，在合同期限内，如果因房屋被政府有偿或者无偿征用的，本合同终止，双方互不承担责任，租金按实际使用时间计算，剩余租金予以退还。如有政府补偿，属于装修及业户搬迁费用部分归国风大酒店。庭审中，国风大酒店未能提供出有无政府补偿、数额是多少及补偿给了谁等方面的证据。法院经调查，也没有获取相关的证据。 一审法院认为，国风大酒店与威耐制衣签订的房屋租赁补充合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方均应按约全面履行。2015年6月15日，王传旺等五人通过法院拍卖取得涉案楼房的所有权后，根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同对承租人（国风大酒店）和新房主（王传旺等五人）继续有效。本案中，国风大酒店与王传旺等五人应继续履行涉案租赁合同。威耐制衣已不是该租赁合同的一方主体，国风大酒店要求解除与威耐制衣之间的租赁合同，属于诉讼主体错误，法院不予支持。租赁合同双方主体发生变更后，威耐制衣再继续占有国风大酒店预交的租赁费已没有法律依据和合同约定，故国风大酒店要求威耐制衣退还租赁费用208300元，符合法律规定和合同约定，法院予以准许。本案中，国风大酒店基于租赁合同关系要求威耐制衣、冠豪房产、王传旺等5人共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失。根据审理查明的事实，该合同导致无法履行的原因系因城市建设需要，涉案房屋被依法纳入拆迁范围，被政府征用，导致合同无法继续履行。《房屋租赁补充合同》明确规定，遇有以上情形本合同终止，双方互不承担责任。如有政府补偿，属于装修及业户搬迁费用归国风大酒店。国风大酒店未能提供证据证明有无政府补偿、政府补偿是多少及补偿给了哪个被告，故国风大酒店要求威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人共同向国风大酒店支付拆迁费、装修补偿费、营业损失的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告聊城市威耐制衣有限公司于判决生效之日起十日内向原告高唐国风大酒店有限公司退还租赁费用208300元；二、驳回原告高唐国风大酒店有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10883元，保全申请费5000元，共计15883元，由原告高唐国风大酒店有限公司负担11212元，被告聊城市威耐制衣有限公司负担4671元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人国风大酒店提交的证据：证据1.光盘两份，录制于涉案国风酒店被强拆的现场，在一审开庭之后冠豪房产强行组织对涉案房产进行了强行拆除，国风大酒店财产被严重侵害。证据2.房地产评估报告一份，现在一审卷宗中，该报告是安置办没有经过法定程序，也没有通知相关利益人的情况下，单方委托山东正诚土地评估公司对涉案房产单方作出的关于附属物部分（包括装修）的认定，认定数额为9092.51万元，该费用没有任何人或任何相对方给国风大酒店赔偿，也没有通知国风大酒店对该费用进行领取，现该费用是否已经由土地使用权的使用人进行赔付到位，一审法院没有查明。证据3.立案告知书，该告知书在2019年6月13日（一审开庭之后）国风大酒店所加盖的在涉案房屋后冷库、厨房、单间被损坏，国风大酒店法定代表人向高唐县公安报案，高唐县公安局出具的立案告知书，同时证明冠豪房产组织人员强拆已经涉嫌刑事犯罪。 经质证，上诉人威耐制衣认为，因威耐制衣在房屋征收拆迁时已经并非房屋的产权人，房屋的状态威耐制衣并不清楚，所以对于国风提交的证据1不发表其他质证意见；证据2评估报告并非在一审开庭后取得的新证据，国风酒店在本次开庭中提交该证据应当不予采纳，因评估报告涉及案外人高唐县安置办，据国风大酒店称该报告是由高唐县安置办进行评估，由于高唐县安置办并不是本案当事人，所以该报告是否违法的证明力并不能成立。另外，评估报告所载明的金额并不是国风大酒店的全部应该得到的金额，因为大部分是地上附属物的补偿。关于补偿的事宜，应属于行政法律关系的范围，不属于本案审理的范围；证据3立案告知书与本案诉争事实没有任何的关联性，不能证明国风大酒店的证明目的，也无法作为支持其上诉请求的依据。 被上诉人冠豪房产对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，根据法律规定，国有建设用地使用权进行出让需在征收后来实施，因此国风大酒店所主张的拆迁等费用应依法向相关部门进行主张，与冠豪房产没有任何关系，正是基于此国风大酒店主张冠豪房产实施的拆迁与事实和法律程序严重不符。对证据2，冠豪房产认为该证据并非新证据，但该证据足以说明本案涉案房屋涉及行政征收，其征收主体高唐县房屋征收与补偿安置办公室才是拆迁的相关主体，国风大酒店应另行主张，而非在本案中进行诉讼，该证据也印证证据1与客观事实并不相符。冠豪房产对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据仅仅说明桑士国曾向公安机关报案，但不能证明冠豪房产是导致其房屋损坏的侵权责任人，而且冠豪公司在一审时就曾向法庭明确要求国风大酒店是选择合同法律关系还是侵权法律关系来进行主张权利，国风大酒店提交该证据与本案涉及的相关事实没有任何关联，应依法不予采纳。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点问题为：1.威耐制衣公司应否向国风大酒店退还租赁费，数额应为多少；2.国风大酒店要求威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人支付拆迁费、装修补偿费等50万元的诉求应否得到支持。 一、关于威耐制衣应否向国风大酒店退还租赁费。2007年7月6日，涉案楼房所有权由高唐县七星制衣有限公司变更到威耐制衣名下。威耐制衣认可2013年7月31日前与国风大酒店存在租赁合同关系，但不认可与国风大酒店签订《房屋租赁补充合同》及收到50万元租赁费的事实，按照威耐制衣的抗辩就成了威耐制衣将涉案楼房租给国风大酒店未收到租金亦未向国风大酒店催要租金，这明显不合常理。国风大酒店与威耐制衣签订的《房屋租赁补充合同》与陈淑芳出具的租金收到条可以相互印证补充合同签订及租金收取事实，一审确认房屋租赁补充合同和50万收到条的效力，并无不当。2015年6月15日，王传旺等五人通过拍卖取得涉案楼房的所有权，此后，威耐制衣已经不享有涉案楼房的所有权，威耐制衣占有国风大酒店所缴纳的租赁费已没有合法依据，国风大酒店主张威耐制衣返还自2017年11月26日至2020年1月1日的租金，应予支持。 二、国风大酒店要求威耐制衣、冠豪房产、王传旺等五人支付拆迁费、装修补偿费等50万元的诉求应否得到支持。国风大酒店主张涉案楼房被冠豪房产拆迁，并提供光盘及立案告知书予以证明。光盘中并未显示系冠豪房产拆迁，立案告知书仅显示有犯罪事实需要追究刑事责任，也不能证明毁坏国风大酒店法定代表人桑士国的房屋的主体是谁、应追究谁的刑事责任。综合国风大酒店一、二审提交的证据，其并未提供充分证据证明涉案楼房有无政府补偿、补偿数额及补偿到谁。当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，国风大酒店对该项诉求并未提供充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，一审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。 综上，上诉人国风大酒店、威耐制衣的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10883元，由上诉人高唐国风大酒店有限公司负担7683元，上诉人聊城市威耐制衣有限公司负担3200元。 本判决为终审判决。 审判长 黄 进 审判员 石 鑫 审判员 孙久强 二〇二〇年二月二十八日 法官助理陈守菊 书记员郑银银