湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终123号上诉人（原审被告）：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地湖南省安化县。法定代表人：陈明清，经理。委托诉讼代理人：王海，湖南义剑（安化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安化县家乐物业管理有限公司，住所地湖南省安化县。法定代表人：刘桂生，经理。委托诉讼代理人：夏智育，湖南义剑（安化）律师事务所律师。原审被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市。法定代表人：王填，董事长。上诉人安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）因与被上诉人安化县家乐物业管理有限公司（以下简称家乐公司）、原审被告步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。嘉和公司上诉请求：一、请求撤销湖南省安化县人民法院（2019）湘0923民初3351号民事判决第一项，改判嘉和公司对家乐公司主张的物业管理费不承担支付责任；二、由家乐公司承担一、二审诉讼费。事实理由：一、在庭审中家乐公司无任何证据表明其已履行了对涉案部分的物业管理。二、嘉和公司与步步高公司签订的《租赁合同》中租金部分的约定，并未实际包含涉案部分的物业管理费。虽然文字上表达为含有物业管理费，但该物业管理费实际指嘉和公司为维持设备运转而花费的维修费用，且嘉和公司在长年与步步高公司的租赁中一直由步步高公司按约另行支付给物业管理单位物业管理费，已成惯例。三、嘉和公司与家乐公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》中，双方约定了有关涉案部分的物业委托管理应由家乐公司与物业使用人步步高公司另行商议，属于一揽子合同中的独立部分；该条款因家乐公司与步步高公司未能协商一致而未生效。四、根据《租赁合同》确认的面积即为履约面积，一审法院依照未发生法律效力的测量图确定涉案部分物业管理面积，于法无据。家乐公司辩称：一、嘉和公司与家乐公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》明确约定了家乐公司的物业服务范围和内容，家乐公司提供的是公共区域的秩序维护、公共场所的清洁卫生、公共绿地的养护管理、公共设施的管理维护等，当然不包括步步高公司超市内部的物业服务，就像不包括住户家里的清洁卫生一样。目前嘉和公司和步步高公司并没有提供证据证明家乐公司没有履行物业服务合同约定的物业服务义务，所以也不存在由家乐公司自己证明自己履行了合同义务的问题。二、嘉和公司与步步高公司签订的《租赁合同》第2.4.2条关于租金标准当中明确约定“物业管理费（主要为设备设施维护费）5元/㎡/月”，双方对合同的真实性均没有提出异议，至于嘉和公司与步步高公司是否还有其他约定，嘉和公司既没有提供任何证据，也与本案没有关系。三、嘉和公司与家乐公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》第20条第3款虽然约定了“大型商业单位的物业管理费由乙方（即家乐公司）与使用方协商约定”，但基于嘉和公司与步步高公司之前签订的《租赁合同》对于物业管理费已约定包含在步步高公司交纳给嘉和公司的租金之中，所以尽管家乐公司多次找步步高公司协商，但步步高公司不同意就所租赁嘉和公司的物业再向家乐公司交纳物业管理费，这也是家乐公司在没有办法的情况下向一审法院起诉的原因。四、嘉和公司与步步高公司签订的《租赁合同》当中关于计租面积明确约定不包括公摊面积和配套场地等附属设施的面积，但家乐公司提供物业服务显然是应当包括公摊面积的，所以嘉和公司与步步高公司签订的租赁合同中约定的计租面积只是双方计算租金的依据，并不当然等于物业的实际面积，家乐公司提供的房产测绘部门测量的户室面积是以后核发不动产权证书的凭证，应当作为认定物业实际面积的依据。家乐公司向一审法院起诉请求：1.判令嘉和公司、步步高公司对嘉和公司所有的租赁给步步高公司的坐落在安化县东坪镇沿江路嘉和商业广场一、二层共计7884.52平方米物业按2.4元/㎡/月的标准自2018年4月1日起向家乐公司支付物业管理费，计算至2019年10月31日为359534.11元；2.判令嘉和公司、步步高公司承担欠缴物业管理费每日千分之一的滞纳金，计算至2019年10月31日为97059.6元；3.判令步步高公司自2019年11月1日起按2.4元/㎡/月的标准直接向家乐公司缴纳物业管理费；4.嘉和公司、步步高公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2009年8月18日，步步高公司（乙方）与嘉和公司（甲方）签订租字（2009）第012号《租赁合同》，由步步高公司租赁嘉和公司开发的“安化县嘉和商业广场”物业一、二层用于经营“步步高超市”。双方约定：1、甲方将湖南省益阳市安化县沿江路嘉和商业广场一层：3523；二层：3550共计建筑面积约7073㎡的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给乙方使用；2、租赁期限从2010年7月1日至2031年6月30日止，共计20年。3、租金为8元/月/㎡，物业管理费（主要为设备设施维修费）5元/月/㎡，房屋维修费5元/月/㎡，承租物业的整体租赁费用给付标准为18元/月/㎡。租赁期限内，前3年整体租赁费用为18元/月/㎡，4-6年整体租赁费用为20元/月/㎡，7-20年整体租赁费用按每3年3%的幅度递增。并约定合同所述租赁费用含租金、所有物业管理费用、维修保养费用、设备使用费、全部应归甲方缴纳的税费、公共区域清洁保安费等一切公摊费用以及应由乙方承担与租赁物业相关的其他所有费用和支出（不含乙方经营区间保安、保洁、水、电、通讯费）。4、甲方应获得当地税务部门对该租赁费用的分配方案的认可。若实际测量的租赁面积少于本合同约定的面积，则少于部分按单位面积整体租赁费用核定后在总租赁费用中扣减。反之，若实际测量的租赁面积多于本合同约定的面积，则多于部分按单位面积整体费用核定后在总租赁费用中增加。合同签订后，步步高公司开始经营“步步高超市”至今。2018年8月28日，家乐公司与嘉和公司签订了《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》，约定嘉和公司将“嘉和资水名居”全权委托家乐公司进行物业管理，包括住宅、商业门面、停车场。座落位置为湖南省益阳市安化县东坪镇嘉和商业广场，委托管理期限自2018年4月1日起至嘉和·资水名居一期成立业主委员会接管止；同时约定商业铺面2.4元/㎡/月。并约定家乐公司提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行合同，承担相应责任。合同签订后，家乐公司开始提供物业服务。2019年1月29日，安化县嘉和资水名居小区业主委员会与家乐公司签订了《物业协议书》，约定在政府和发改局没有明确规定之前，物业管理费按嘉和公司与家乐公司签订的物业合同为准。协议有效期自2019年1月29日至2021年1月29日。另查明，经安化县房地产测绘队测量，步步高公司租赁的嘉和公司的物业的建筑面积为7884.52㎡。因嘉和公司没有履行相关生效判决。安化县人民法院于2017年3月29日作出（2016）湘江0923执780号之三执行裁定书，裁定扣留嘉和公司在步步高公司的租金收入1600万元直至执行完毕。该裁定送达后，安化县人民法院已先后从步步高公司提取了嘉和公司租金收入5891113.0634元。（其中于2017年3月29日提取180万元，于2017年12月27日提取200万元，于2018年7月11日提取768253.6元，于2018年12月12日提取765601.88元，于2019年6月24日提取557257.5834元）。本案宣判前，家乐公司自愿撤回了第二项、第三项诉讼请求。一审法院认为：步步高公司与嘉和公司签订的《租赁合同》；家乐公司与嘉和公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》；安化县嘉和资水名居小区业主委员会与家乐公司签订了《物业协议书》均系合同相对方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。家乐公司与嘉和公司签订《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》，安化县嘉和资水名居小区业主委员会与家乐公司签订了《物业协议书》后，家乐公司履行了合同义务，嘉和公司作为业主，没有按约定支付物业管理费，已违约，应按约定支付物业管理费。经安化县房地产测绘队测量，步步高公司租赁的嘉和公司的物业的建筑面积为7884.52㎡，故物业管理费应以此作为计算依据。从2018年4月1日起计算至2019年10月31日，嘉和公司应交的物业管理费为359534.11元（计算公式：7884.52㎡×2.4元/㎡/月×19个月=359534.11元）。本案宣判前，家乐公司自愿撤回了第二项、第三项诉讼请求，意思表示真实、不违反法律规定，予以准许。步步高公司虽系涉案物业的使用人，但根据步步高公司与嘉和公司签订的《租赁合同》来看，双方就租赁费用的范围有明确约定，其中包含了物业管理费。因嘉和公司没有自觉履行相关生效判决，安化县人民法院已裁定扣留嘉和公司在步步高公司的租金收入1600万元直至执行完毕。步步高公司根据法院裁定，将租金（含物业管理费）支付给安化县人民法院予以扣留并无不当，一审法院对家乐公司要求步步高公司支付物业管理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、嘉和公司在判决生效后十日内支付家乐公司物业管理费359534.11元（从2018年4月1日起计算至2019年10月31日止）；二、驳回家乐公司要求步步高公司支付物业管理费的诉讼请求。案件受理费8149元，减半收取4074.5元，由家乐公司负担866.5元，由嘉和公司负担3208元。二审中，各方均未向本院提交新证据。二审经审理查明，2009年8月18日，步步高公司（乙方）与嘉和公司（甲方）签订租字（2009）第012号《租赁合同》，合同约定“2.4租赁费用及费用调整。2.4.1本合同所述之租赁费用含租金、所有物业管理费用、维修保养费用、设备使用费、全部应归甲方缴纳的税费、公共区域清洁保安费等一切共摊费用以及应由乙方承担与租赁物业相关的其他所有费用和支出（不含乙方经营区间保安、保洁、水、电、通讯费）。2.4.2计租面积和租金标准：本合同乙方承租物业的租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币8元/月/㎡，物业管理费（主要为设备设施维护费）5元/月/㎡，房屋维修费5元/月/㎡。乙方承租物业的整体租赁费用给付标准为18元/月/㎡，核算为每日租赁费用0.6元/㎡。”2018年8月28日，家乐公司（乙方）与嘉和公司（甲方）签订了《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》，合同约定“第二十条物业管理服务费：1、管理服务费同意由家乐公司按以下标准收取（具体以物业公司与业主委员会商讨为准），商业铺面：2.4元/㎡/月。……3、大型商业单位的物业管理费由乙方与使用方协商约定。”二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，各方二审争议的焦点问题是：一审判决嘉和公司支付家乐公司物业管理费359534.11元是否正确。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，家乐公司与嘉和公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。根据上述法律规定，家乐公司提供了物业服务，嘉和公司作为业主有交纳物业服务费的义务。嘉和公司上诉称家乐公司无任何证据表明其已履行了对涉案部分的物业管理，属于业主仅以未享受相关物业服务为抗辩理由的情形，本院依法不予支持。步步高公司与嘉和公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方签订的《租赁合同》约定租赁费用含所有物业管理费。嘉和公司上诉称其与步步高公司签订的《租赁合同》中租金部分的约定，并未实际包含涉案部分的物业管理费的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。家乐公司与嘉和公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》约定商业铺面的物业管理费为2.4元/㎡/月，大型商业单位的物业管理费由家乐公司与使用方协商约定。步步高公司作为使用方，使用建筑面积为7884.52㎡，属于大型商业单位，按合同约定物业管理费应由家乐公司与步步高公司协商确定。但因嘉和公司与步步高公司约定租金中已包含了物业管理费，且因他案诉讼，一审法院已将步步高公司应交租金全部提取，在家乐公司与步步高公司无法协商确定的情况下，一审法院参照《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》中商业铺面2.4元/㎡/月的标准计算物业管理费并无不当，本院依法予以维持。嘉和公司上诉称其与家乐公司签订的《嘉和·资水名居物业管理服务委托合同》中，双方约定了有关涉案部分的物业委托管理应由家乐公司与物业使用人步步高公司另行商议，属于一揽子合同中的独立部分，该条款因家乐公司与步步高公司未能协商一致而未生效的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。嘉和公司与步步高公司签订的《租赁合同》确认的面积为双方计算租金的面积，根据合同相对性原则，不适用于计算物业管理费的面积。一审法院根据安化县房地产测绘队测量的建筑面积作为物业管理费的计算依据并无不当，本院依法予以维持。嘉和公司上诉称《租赁合同》确认的面积即为履约面积没有法律依据，本院依法不予支持。综上所述，嘉和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8149元，由安化县嘉和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 喻 宁审 判 员 黎 娜二〇二〇年二月二十七日法官助理 曹 帅书 记 员 胡银燕