福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终82号 上诉人（原审原告）：郑小丽，女，1974年7月18日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住福建省漳州市招商局经济开发区。 被上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地福建省漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：刘伟，董事长。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人郑小丽因与被上诉人漳州招商房地产有限公司（以下简称招商地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。 郑小丽上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费全部由招商地产公司承担。事实及理由如下：一、一审判决关于讼争违约金的计算起点认定明显违背法律规定于讼争合同约定，没有事实和法律依据。讼争合同约定交房时间为2016年12月31日，而一审法院认为合同约定交付时间为2017年2月27日，属于事实认定错误。一审以讼争合同附件6补充协议第九条的约定可延后交付时间作为商品房的交付使用日，没有事实与法律依据。该条款是招商地产公司为了重复使用而预先拟定，在合同订立时未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，加重郑小丽的责任，属于格式条款应属无效。即使上述条款有效，该约定仅适用于郑小丽逾期付款，招商地产公司可将本合同第八条“交付条件与期限”约定的交付时间相应推迟，并未约定招商地产公司可以顺延交房截止日作为招商地产公司履行办证义务的起始日。交房行为与办理产权登记的行为是两种独立的行为，讼争合同也约定了不同的违约责任承担方式，即使招商地产公司可依约推迟交房，也不能免除应承担的逾期办证的合同责任。讼争合同第十四条约定的“交付使用”实指房屋实际交付使用之日，是房地产开发商办理初始预登记的起始日期。二、招商地产公司逾期办证违约行为事实清楚，证据充分，一审判决认定无需承担逾期办证违约责任，属于事实认定错误。依据讼争合同第十四条的约定，招商地产公司逾期办理房屋权属证书应当承担的违约责任的计算起点应当自房屋交付使用之日起90日的次日。讼争房产的交付使用时间为2017年2月27日，而讼争房屋初始登记受理时间为2017年11月16日，招商地产公司未按合同约定办理，导致郑小丽未能在合同约定时间内取得房屋权属证书，其行为构成违约，应当按照合同约定承担逾期办证违约责任。 招商地产公司答辩称：一、郑小丽逾期付款，招商地产公司行使先履行抗辩权，可推迟予以办理初始登记；同时依照补充协议第8、9条等约定可延迟交房，进而延迟协助办理产权登记。郑小丽未按《商品房买卖合同》的约定时间支付购房款，未按约定预交代收的税费及支付专项维修资金，招商地产公司亦有权延迟协助办证，郑小丽主张支付逾期办证违约金的理由不能成立。二、退一万步而论，招商地产公司已于2017年11月16日履行初始登记之义务，依照合同第十四条及补充协议第13条的约定，招商地产公司至少至该日已履行义务。郑小丽主张逾期办证截止为2018年3月2日没有约定依据和事实依据。本案郑小丽并未委托招商地产公司代为办理产权登记，郑小丽应自行向权属登记机关办理证书，其迟延办证应自行承担责任。综上，招商地产认为郑小丽的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 郑小丽提出诉讼请求：1、判令招商地产公司偿付其迟延为郑小丽办理房屋权属证书所产生的违约金54029元。自2017年5月28日起至2018年3月2日止，违约金按1936552（总房款）元*0.01%/日计。2、本案诉讼费由招商地产公司承担。 一审法院查明，郑小丽与招商地产公司于2014年11月19日签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》约定：郑小丽向招商地产公司购买由其所建设的漳州开发区房屋一套；建筑面积共128.85平方米，总价款为1936552元；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；付款方式及期限为分期付款：合同签订当日交付首期款586552元，其余房款1350000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款，并将按揭贷款转入出卖人指定账户；招商地产公司应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付郑小丽使用。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”附件六合同补充协议第8条：买受人如选择按本合同第六条第叁种方式付款，即按揭方式付款，则买受人应自行选择办理按揭业务的银行并自行向该银行申请办理按揭贷款手续，出卖人不负责为买受人代办按揭贷款手续，但出卖人应当在买受人办理按揭贷款手续时按照银行的要求提供必要的配合。如因买受人自身原因导致买受人未能在本合同第六条约定的期限内付款，则按照本合同第七条关于逾期付款违约责任的约定处理。第9条：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。第14条约定：“买受人应于本项目初始登记公告期满之日起，自行向漳州市房地产权属登记中心申请办理房地产证……出卖人负责在买受人办理房地产证的过程中提供必要的协助。除因出卖人办理初始登记延迟而导致买受人延迟办理房地产证的，出卖人对买受人延迟办理房地产证不负任何责任”。郑小丽于2017年2月27日接收本案讼争的房屋。郑小丽分别于2014年9月1日、2014年9月30日、12月24日、2015年5月25日、2015年10月26日、2015年11月11日向招商地产公司支付购房款共计1936552元。本案讼争房屋的初始登记受理时间为2017年11月16日。 一审法院认为，郑小丽与招商地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。《商品房买卖合同》第六条第3款约定郑小丽应在合同签订之日起30日内即2014年12月19日前办理完毕按揭贷款并转入招商地产公司账户，如未能办理贷款的则以现金或招商地产公司能够接受的方式付清。但郑小丽直到2015年11月11日才缴清全部购房款，从2014年12月19日至2015年11月11日，郑小丽迟延履行缴纳房款327天，依照合同附件6补充协议第8条、第9条等约定，招商地产公司亦具有约定依据相应延迟327天交房，即合同约定的2017年2月27日交房之日起再延迟327天交房，即交房截止日为2018年1月20日，而郑小丽应在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，即郑小丽应在2018年4月19日前取得房屋权属证书。本案讼争房屋于2017年2月27日交付郑小丽使用，而招商地产公司应承担逾期办证的违约责任起始日期应为2018年4月19日，招商地产公司已于2017年11月16日履行了上述义务，郑小丽对招商地产公司主张逾期办证违约金于法无据，不予支持。综上所述，郑小丽的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决驳回郑小丽的诉讼请求。一审案件受理费1150.7元，减半收取计575元，由郑小丽负担。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D9幢301室国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）登记时间2017年11月16日，国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记（商品房分户）受理时间2018年2月28日。 本案当事人争议的焦点是：招商地产公司是否存在逾期办理产权登记，是否应当支付逾期办证违约金给郑小丽。 本院认为，郑小丽与招商地产公司签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第9条约定：买受人未按本合同第六条约定的时间按时付清相应款项的（包括买受人选择按揭贷款支付时，银行未能按本合同第六条约定的时间将相应款项支付给出卖人），出卖人除了要求买受人承担本协议第9条、第11条的违约责任外，还有权将本合同第八条约定的交付时间相应推迟，直至买受人付清相应款项及逾期付款违约金为止。买受人支付全部价款完毕，出卖人方始有义务交付房屋。根据上述约定，郑小丽未能按合同约定在2014年12月19日前支付购房款，招商地产公司有权推迟交付房屋的时间，郑小丽直到2015年11月11日才缴清全部购房款，虽《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年12月31日，招商地产公司于2017年2月27日才将合同约定的房产交付给郑小丽，并未构成违约。招商地产公司主张因郑小丽未按约定时间支付购房款，可以延迟其履行协助办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。郑小丽逾期支付购房款，招商地产公司可以拒绝交付房屋并向郑小丽主张延期支付的行为的违约责任。郑小丽已经于2017年2月27日前支付了购房款及其他的应缴纳的款项，招商地产公司也已经向郑小丽交付了房屋。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第9条约定也仅是约定未按期支付购房款的，交付房屋的时间相应推迟，并未约定可以推迟办理产权登记的时间。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”招商地产公司在2017年2月27日交付房屋后，应当按照合同约定在60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郑小丽，如果因其自身原因，导致郑小丽不能在90日内取得房屋权属证书，招商地产公司应承担违约责任。在郑小丽已经支付全部购房款及其他款项且也实际接收房屋后，招商地产公司以郑小丽逾期延期支付购房款、补差价及专项维修金为由，主张行使同时履行抗辩权，要求延迟办理产权登记的时间，没有合同和法律依据，不予采纳。招商地产公司应当在2017年4月28日前办理房屋权属初始登记，在2017年5月28日前协助郑小丽办理好产权登记手续。但招商地产公司于2017年11月16日才完成讼争房屋的国有土地使用权/房屋所有权首次登记（总确权）进行登记，2018年2月28日才提交商品房分户登记，已经构成违约，导致郑小丽于2018年3月2日才取得讼争房屋的产权登记证书，招商地产公司已经构成违约，应按《商品房买卖合同》的约定承担从2017年5月29日起至2018年3月1日总计277天，每日按郑小丽已付款1936552元的0.01%向其支付违约金的责任，郑小丽要求招商地产公司支付逾期办证违约金53642.49元符合合同约定，应予支持，超过部分不予采纳。 综上所述，郑小丽上诉要求招商地产公司支付逾期办证违约金53448.84元有合同依据，应予支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4004号民事判决； 二、漳州招商房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郑小丽逾期办证违约金53642.49元； 三、驳回郑小丽的其他诉讼请求。 一审案件受理费1150.7元减半收取计575元及二审案件受理费1150元，均由漳州招商房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年二月十二日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩