贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终70号上诉人（原审被告）：楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。统一社会信用代码：91522631780162712G。经营场所：贵州省黎平县德凤镇港澳新区A1号楼。负责人:彭章龙，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜严威，男，1989年8月2日出生，汉族，住湖北省沙洋县，该公司职工。被上诉人（原审原告）：石昌明，男，1971年5月15日出生，侗族，住贵州省黎平县。上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称：楚国城房产公司）因与被上诉人石昌明商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚国城房产公司上诉请求：1、撤销（2019）黔2631民初1575号民事判决，判决驳回石昌明的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，合同虽约定于2013年6月30日之前将房屋转移登记的有关文书交付给被上诉人，但是，在黎平商品房买卖的交易习惯是由开发商将房屋转移登记的材料交办证部门备案，购买人只要交纳契税和房屋维修基金后，由开发商协助，就可办理不动产权证书。被上诉人请求上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书，而没有请求上诉人协助办证，只是为了获取违约金，交付办理房屋转移登记的有关文书和协助办证实际是同一诉讼，一审应当向被上诉人释明，尊重本地交易习惯，变更诉讼请求，要求上诉人协助办证，上诉人不能协助，才应承担违约责任。一审没有正确理解双方签订合同的真实意思，存在适用法律错误，导致判决结果错误，依法应予以撤销。2、上诉人于2019年4月9日公告通知港澳新区居住的各位业主于2019年6月10日前，将相关材料交上诉人公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理，但被上诉人至今没有向上诉人提交办证材料，也未到公司进行询问，被上诉人不履行自己的义务，应当由其承担责任。一审没有查明事实，要求上诉人承担违约责任，判决不公平。石昌明辩称：一审认定事实清楚，上诉人违反双方签订的《商品房买卖合同》，构成违约应当承担违约责任，被上诉人请求上诉人继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给被上诉人应当得到支持。石昌明向一审法院起诉请求：1、判决楚国城房产公司全面履行《商品房买卖合同》约定的权利和义务，立即将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告；2、判令楚国城房产公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金42774元（房屋总价款230714元，暂从2016年9月4日起计算到2019年9月4日期间，共计3年，按商业银行同期贷款年利率6.18%计算，违约金为230714元乘以6.18%乘以3=42774元）；3、判决楚国城房产公司继续承担后期逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（从2019年9月5日计算到将商品房转移登记有关文书交付给石昌明之日止，计算标准参照诉讼请求第二项）；4、本案的诉讼费用由楚国城房产公司承担。一审法院认定事实：2012年11月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于黎平县港澳新区,商品房的用途为住宅。合同约定商品房建筑面积86.8㎡，套内面积77.05㎡，单价2994元／㎡，房屋总价款230714元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付房款230714元，并已向被告交纳维修基金、契税等费用，并装修入住。同时查明，原告购买的Ａ9幢楼宇至今尚未综合验收合格，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。本案中，原告已履行了支付购房款的义务，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然已构成违约，理应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。根据上述规定，原、被告于2012年11月7日签订《商品房买卖合同》中，被告承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故对原告请求继续履行《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告的请求，予以支持。关于违约金的问题，按合同第二十二条第三款（二）中第2点第（2）项约定，买受人选择不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金，原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，是对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，予以支持。被告逾期交付办理房屋转移登记有关文书给原告的违约时间为2013年6月30日的次日即2013年7月1日至今，因被告违约系持续的，本案原告于2019年9月4日起诉主张权利，根据2017年10月1日施行的《民法总则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效为3年，超过3年的部分不予支持。原告于2019年9月4日起诉，故从2019年9月4日倒推三年系法定保护时间，违约时间为从2016年9月4日至2019年9月4日，共计3年，2016年9月4日前的违约金因已超3年时效，不受法律保护。原告请求违约金按3年计算，从2016年9月4日至2019年9月4日应予以支持。违约金应为：230714元×6.18%×3年=42774元，原告请求42774元，予以支持。至于2019年9月5日以后产生的违约金，按购房价款230714元的年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。被告关于A9幢楼宇系王定友开发，该项目独立核算，被告应予免责的辩解意见，一审法院认为，原告是与被告签订的商品房买卖合同，且购房款系被告公司收取，对被告提出应予免责的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司继续履行与原告石昌明签订的《商品房买卖合同》，将办理商品房转移登记的有关文书办结并交付给原告。二、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司在本判决生效后十日内支付原告石昌明逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金42774元。三、被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司支付原告石昌明从2019年9月5日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，违约金按已交购房款230714元的年利率6.18%计算，从2019年9月5日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870元，减半收取435元，由被告楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。二审期间，当事人未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。另补充查明，石昌明于2013年9月2日前交清购房款。本院认为，本案二审争议的焦点是：楚国城房产公司是否应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。根据查明的案件事实，2012年11月7日石昌明与楚国城房产公司签订的《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，合同应受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订合同后，石昌明已按合同约定付清购房款，并交纳了房屋维修基金。双方签订《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定：“（一）出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2.约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.2%的违约金”。房屋出卖人楚国城房产公司应当于2013年6月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人石昌明，但其既未按合同约定交付给买受人，也未交到办证部门备案。因出卖人交付的初始登记证及其他相关文书，是房屋买受人办理取得房屋产权证的重要文书资料，由于楚国城房产公司迄今，未能按照合同约定向石昌明交付办理商品房转移登记的有关文书，导致作为买受人石昌明不能办理房屋产权证，楚国城房产公司的行为显然违反双方在合同中的上述约定，构成违约，应依法承担违约责任。现石昌明以低于合同“按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”的约定计算比例，主张按年利率6.18%的违约金赔偿，是买受人对自己权利的处分，没有违反法律规定，更没有加重出卖人的义务。对于楚国城房产公司在上诉中提出房屋转移登记的材料文书已交办证部门备案，2019年4月9日已公告通知港澳新区居住的各位业主，于2019年6月10日前将相关材料交上诉人公司售楼部，为没有办理不动产权证书的业主办理等辩解理由，楚国城房产公司并未提供相关证据证明，也没有提交涉案房屋已经符合办证条件，以及履行了相应的通知义务，或者导致不能办证原因属买受人石昌明自己等相关证据。同时，楚国城房产公司既未有证据证明已经按照合同约定将办理商品房转移登记的有关文书已经交付给买受人石昌明，也没有证据证明已经将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门备案。因此，楚国城房产公司的辩解理由既没有事实依据，也不符合合同约定。其提出一审判决没有查明事实，不尊重当地交易习惯，存在判决不公，要求改判驳回石昌明的诉讼请求，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，楚国城房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  王大梅二〇二〇年二月二十五日法官助理郑华品书记员赵艳萍