湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2939号 上诉人（原审被告）：王建平。 上诉人（原审被告）：王建勇。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘红邵。 被上诉人（原审原告）：刘顺秀。 委托诉讼代理人：刘小军（刘顺秀儿媳）。 被上诉人（原审原告）：刘小军。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云生，武冈市武强法律服务所法律工作者。 上诉人王建平、王建勇因与被上诉人刘顺秀、刘小军合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2019）湘0581民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 王建平、王建勇上诉请求：1、撤销原判，改判驳回刘顺秀、刘小军的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由刘顺秀、刘小军承担。事实与理由：一、双方于2017年3月18日签订的《房屋拆旧翻新协议书》应当认定为无效合同。1、协议书以合法形式掩盖非法目的，双方拟通过出让超标建设的房屋转让价款来谋利；2、协议书违反了房屋转让的国家法律强制性规定，根据《城市房地产管理法》第三十八条第一款、第六款和第三十九条第二款第二项的规定，城市房地产转让应当取得权属证书，领取房屋所有权证书，而刘顺秀、刘小军的房屋只有土地使用证，且是夏某甲的名字；3、刘顺秀、刘小军拆旧翻新的原有房屋是刘顺秀和夏某甲的财产，夏某甲去世后未对该遗产进行分配，损害了第三人即夏某甲子女的利益。二、退一步说，即使协议有效，一审判决认定刘顺秀、刘小军没有违约行为，完全违背客观事实。1、刘顺秀、刘小军在2017年3月18日签订协议后直到同年5月31日迁出，时间跨度两个半月，说明违约事实客观存在；2、刘顺秀、刘小军未按约在2017年4月20日前将房屋国土、房产原始证件，规划手续交付，明显违约；3、一审中王建平、王建勇提交了拆旧翻新房屋的其他联建户及房屋施工人员的证词，证明已在2018年9月份将房屋进行了交付，只不过由于联建门面目前尚未统一出租出去，一审判决交付门面并承担延期交付赔偿款没有依据；4、王建平、王建勇未完全支付110万元是事出有因，一是协议签订时不知原房屋是夏某甲的财产，担心其继承人主张权利，二是原房屋没有办理房屋所有权证，补办原权证涉及的税费不清；5、一审判决认定王建平、王建勇违约，在判决其承担了延期付款利息及延期交房门面补偿款的情况下，再次判决承担违约金10万元，有悖法律规定。 刘顺秀、刘小军辩称：一、《房屋拆旧翻新协议书》合法有效。1、从协议内容以及王建平、王建勇依约完成部分协议内容的行为来看，协议书是真实意思表示，合法有效，没有产生法律所明文禁止的情形，也没有违反社会的法治秩序和公共道德；2、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，协议书并不是一份房屋转让买卖合同，而是一份合作拆旧翻新的建房协议，不适用《城市房地产管理法》的规定处理；3、协议书并不存在侵害第三人的情形，夏某甲去世后，夏某乙等6位继承人自愿放弃继承份额，这是权利人对自己财产的处置权，符合法律规定。二、王建平、王建勇在合同履行中构成根本违约，应承担违约责任，刘顺秀、刘小军无违约行为和事实。1、协议书没有约定从原房屋迁出的具体时间，且双方签订协议后，刘顺秀、刘小军于2017年4月中旬腾出房屋；2、刘顺秀、刘小军已将房屋证件交给王建平、王建勇，另外，在签订合同时对方明知其原有房屋系祖传老屋，由于历史原因不具备有规划手续和房产证这一事实；3、王建平、王建勇上诉称2018年9月已交付房屋不属实，统一出租的前提也必须要先交付门面；4、一审判决违约金既有合同约定，又符合法律规定，逾期利息是对价款的保底升值，逾期交付门面补偿款是弥补租金损失。请求驳回上诉，维持原判。 刘顺秀、刘小军向一审法院起诉请求：1、判令王建平、王建勇将武冈市武某某路某号临街门面交付给刘顺秀、刘小军，并办理门面不动产权证和统一出租手续；2、判令王建平、王建勇向刘顺秀、刘小军支付逾期交付门面的补偿款54000元（3000元/月×18个月，从2018年4月19日起至2019年10月18日止，共计18个月）；3、判令王建平、王建勇从2019年10月19日起至门面交付给刘顺秀、刘小军之日止按每月3000元向刘顺秀、刘小军支付逾期交付门面的补偿款；4、判令王建平、王建勇支付刘顺秀、刘小军房屋补偿款600000元，支付逾期支付房屋补偿款的利息238000元（按月息2分，从2017年10月4日起至2019年10月3日止，共计24个月，已付50000元，尚欠利息238000元）；5、判令王建平、王建勇从2019年10月4日起至房屋补偿款付清之日止按月息2分向刘顺秀、刘小军支付逾期支付房屋补偿款的利息；6、判令王建平、王建勇向刘顺秀、刘小军支付违约金100000元。以上共计992000元。 一审法院认定事实：夏某甲与前妻生育女儿夏某乙，生育儿子程某某。刘顺秀与前夫生育女儿杨某甲，生育儿子杨某乙。夏某甲后与刘顺秀结婚，生育儿子夏某丙，生育长女夏某丁，生育次女夏某戊。2002年7月2日，夏某甲死亡，其户口已经被注销。夏某丙与刘小军是夫妻。刘顺秀、刘小军与王建平、王建勇是街邻。 1998年，夏某甲、刘顺秀夫妇与夏某丙、刘小军夫妇开始在武冈市某某路修建房屋，1999年，房屋竣工。该房屋为两排一间四层楼，长22.70米，宽4.20米，另修建了偏房，偏房占地面积12平方米，一楼作为偏房，二楼至四楼作为阳台。2000年5月30日，武冈市国土管理局向夏某甲颁发了国有土地使用证，编号为武国用（2000）字第01272号。该国有土地使用证记载：土地使用者为夏某甲，位于武冈市某某路，用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为95.34平方米，长22.70米，宽4.20米。偏房所占土地12平方米不在该国有土地使用证登记的红线范围内。夏某甲、刘顺秀夫妇与夏某丙、刘小军夫妇修建的该座房屋未办理房屋所有权证。 2017年3月18日，王建平、王建勇（甲方）与刘顺秀、刘小军（乙方）签订了《房屋拆旧翻新协议书》。双方约定：乙方在武冈市武某某路某号修建了一座四层砖混结构房屋，占地面积约107.34平方米，建筑总面积约423.70平方米，甲方计划将乙方房屋拆旧翻新。经双方协商达成了如下协议：1、甲方依规将乙方原房屋拆旧翻新，由此一切国土、规划、建设等新建报批手续由甲方向相关部门申请办理，费用乙方概不负责，只提供相应的协助；2、拆旧翻新后，甲方赔偿乙方原地门面一间，面积为15米×4.20米，共约63平方米，在新建楼房再赔偿乙方商品房3套，每套面积为140平方米，因合适房屋楼层已经由其他户主选定，甲方愿意以2619元/平方米的标准对乙方进行货币补偿，总计价款人民币110万元。甲方分三次付给乙方，协议签订时，甲方付乙方30万元，乙方搬离原房屋，交付甲方后，甲方再付20万元，余款60万元，在5个月后由甲方一次付给乙方，逾期按月息2分结算计付，拆旧翻新后其余房地产均由甲方拥有并处置；3、一楼门面统一设计装修，统一出租，层高原则不低于4.80米，外墙采用大理石材装饰，每半个门面有穿墙预留管道；4、拆旧翻新时间为一年，自合同签订之日起计算，一年后即2018年4月18日交付门面，逾期每超过一个月甲方补偿乙方现金3000元；5、乙方协助甲方办理产权证书，办理产权证的一切费用由甲方负责承担；6、所赔门面由甲方负责水电安装入户；7、本协议签订后，乙方应在4月20日前将原房屋国土、房产原始证件、规划手续证书交付给甲方，用以办理新建房屋手续；8、此协议签订后，具有法律约束力，双方签字生效，如单方违反本协议，则向对方支付违约金10万元。刘顺秀、刘小军与王建平、王建勇在该协议上签了字。 2017年3月17日，王建平、王建勇（甲方）与毛某某、龙某某（乙方）签订了建房施工承包协议书。双方约定：甲方将武冈市武某某路门面旧房翻新重建，由乙方承包施工，工程期限从2017年3月17日开工，主体框架于2018年1月30日完工，外墙于2018年3月18日完工。2017年5月3日，刘顺秀、刘小军从原房屋中迁出。后来，王建平、王建勇拆除了刘顺秀、刘小军、王建平、王建勇及其邻居夏某戌等人的房屋，重新修建了一座房屋，已经修建了八层，但至今没有办理不动产权登记。新修建的房屋中武冈市武某某路某号临街门面的大门边上有一根大柱子，导致大门的宽度少于其余门面大门的宽度。2018年8月20日，武冈市城乡规划管理局发出了限期整改通知。限期整改通知的主要内容如下：赵某某、刘顺秀、夏某戌、钟某某、王建平、王建勇在武冈市武某某路武冈市某某局对面建房，审批七层，现第七层已经完工，但没有按照承诺书所附的设计图纸对楼顶设计造型进行施工，现发出限期整改通知书，责令自收到整改通知书之日起立即停工整改，若未立即停工整改，将向武冈市人民政府汇报，采取停水、停电等强制性措施，并由武冈市人民政府组织相关职能部门强制拆除。 2017年3月31日，刘顺秀收取王建平、王建勇房屋补偿款30万元。刘顺秀为此向王建平、王建勇出具了一张收条，内容如下：收条今收到王建平、王建勇房屋翻建补偿款叁拾万元整，署名刘顺秀，落款时间为2017年3月31日。2017年5月3日，夏某丙收取王建平、王建勇房屋补偿款20万元。夏某丙为此向王建平、王建勇出具了一张收条，内容如下：今收到王建平、王建勇兄弟房屋翻修补偿款贰拾万元整（￥200000元）属实，署名夏某丙，落款时间为2017年5月3日。2018年2月12日，刘小军收取王建平、王建勇房屋补偿款5万元。刘小军为此向王建平、王建勇出具了一张收条，内容如下：今收到王建平、王建勇兄弟两人房屋补偿款伍万元整是实（本金5万元整），收款人署名刘小军，落款时间为2018年2月12日。 王建平、王建勇至今没有将武冈市武某某路某号临街门面交付刘顺秀、刘小军。王建平、王建勇尚欠刘顺秀、刘小军逾期交付门面的补偿款54000元［3000元/月×18个月，从2018年4月19日（约定交付门面的次日）起计算至2019年10月18日止，共计18个月］。王建平、王建勇除支付刘顺秀、刘小军上述房屋补偿款55万元（30万元＋20万元＋5万元）外，尚欠刘顺秀、刘小军房屋补偿款55万元（110万元－55万元），尚欠刘顺秀、刘小军因逾期支付房屋补偿款的利息264000元［按照月息2分，从2017年10月4日（刘顺秀、刘小军从原房屋中迁出之日即2017年5月3日，按照约定5个月后即2017年10月3日付款，自2017年10月4日开始逾期）起计算至2019年10月3日止，共计24个月，550000元×20‰/月×24个月］。 在诉讼过程中，夏某乙、程某某、杨某甲、杨某乙、夏某丁、夏某戊分别出具了放弃继承权声明书，均自愿放弃对夏某甲的遗产即位于武冈市武某某路某号房屋的继承权；夏某丙出具了声明，声明其继承夏某甲的遗产即位于武冈市武某某路某号房屋后，该财产的管理权、使用权、收益权归刘小军享有。 一审法院认为，本案房屋拆旧翻新协议书约定被拆除的武冈市武某某路某号房屋，夏某甲是其中一位共有人，夏某甲死亡后，其亲属夏某乙、程某某、杨某甲、杨某乙、夏某丁、夏某戊分别出具放弃继承权声明书，均已放弃继承权，其亲属夏某丙出具声明，声明其继承夏某甲的遗产后，该财产权益归刘小军享有。上述声明是继承人处分自己民事实体权利的行为，符合法律的规定，具有法律效力。刘顺秀、刘小军与王建平、王建勇签订了房屋拆旧翻新协议书，是其真实意思的表示，合法有效。王建平、王建勇辩称房屋拆旧翻新协议书无效，但房屋拆旧翻新协议书不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，其主张的理由不成立，不予采纳。根据诚实信用原则，双方当事人应当履行房屋拆旧翻新协议书约定的义务，享有房屋拆旧翻新协议书约定的权利。房屋拆旧翻新协议书约定王建平、王建勇应当向刘顺秀、刘小军交付门面，支付房屋补偿款，支付因逾期交付门面产生的补偿款，支付因逾期支付房屋补偿款产生的利息，王建平、王建勇应当按照约定履行上述合同义务。房屋拆旧翻新协议书约定违约方支付对方违约金100000元，此约定基于双方当事人的意思自治，王建平、王建勇逾期交付门面，逾期支付房屋补偿款，已经构成违约，应当依约向刘顺秀、刘小军支付违约金。房屋拆旧翻新协议书约定：签订协议时，王建平、王建勇支付刘顺秀、刘小军房屋补偿款300000元，刘顺秀、刘小军搬离原房屋交付后，王建平、王建勇再支付刘顺秀、刘小军房屋补偿款200000元。王建平、王建勇提供的收条证实：2017年3月31日，刘顺秀收取王建平、王建勇支付的房屋补偿款300000元；2017年5月3日，刘小军的丈夫夏某丙收取王建平、王建勇支付的房屋补偿款200000元。综合分析房屋拆旧翻新协议书和收条，王建平、王建勇支付房屋补偿款200000元之时，即2017年5月3日，应为刘顺秀、刘小军从原房屋中迁出之日。房屋拆旧翻新协议书没有约定刘顺秀、刘小军从原房屋中迁出的时间，故刘顺秀、刘小军于2017年5月3日或者于2017年5月31日从原房屋中迁出，都不构成违约。王建平、王建勇主张刘顺秀、刘小军存在违约行为，不成立，不予采信。刘顺秀、刘小军要求王建平、王建勇办理不动产权证和统一出租手续，王建平、王建勇在房屋拆旧翻新协议书中作出了相应的承诺，根据诚实信用原则，应当按照自己的承诺，履行相应的义务，两项诉讼请求涉及案外人即其他新建房屋的邻居的权益，宜由双方当事人及相关案外人另行统一协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第二百五十三条规定，判决：一、王建平、王建勇于判决生效后30日内将武冈市武某某路某号临街门面［长15米，宽4.2米，位于武国用（2000）字第01272号国有土地使用证登记的土地上］交付给刘顺秀、刘小军；二、王建平、王建勇向刘顺秀、刘小军支付2019年10月18日之前逾期交付门面的补偿款54000元；三、王建平、王建勇从2019年10月19日起至门面实物交付刘顺秀、刘小军之日止，按每月3000元，继续向刘顺秀、刘小军支付逾期交付门面的补偿款；四、王建平、王建勇支付刘顺秀、刘小军房屋补偿款550000元，向刘顺秀、刘小军支付2019年10月3日之前逾期支付房屋补偿款的利息264000元；五、王建平、王建勇从2019年10月4日起至房屋补偿款付清之日止，就实际拖欠的房屋补偿款，按月息20‰，继续向刘顺秀、刘小军支付逾期支付房屋补偿款的利息；六、王建平、王建勇支付刘顺秀、刘小军违约金100000元；七、上述第二、四、六项共计968000元，此款限于判决生效后20日内付清；八、驳回刘顺秀、刘小军要求王建平、王建勇将支付的房屋补偿款本金50000元作为利息，并以此计算逾期支付房屋补偿款利息24000元的诉讼请求。案件受理费13700元，刘顺秀、刘小军共同负担700元，王建平、王建勇共同负担13000元。 二审期间，刘顺秀、刘小军提交了以下证据：1、夏某戌和赵某某的证明材料各1份，拟证明王建平、王建勇未按约定交房，至今未交付门面，刘顺秀、刘小军于2017年4月从房内搬迁；2、王建新、王建勇与赵某某签订的《房屋拆旧翻新协议书》复印件1份，拟证明王建平、王建勇与赵某某等四户邻居签订合同拆旧翻新房屋的事实。王建平、王建勇质证认为，上述证据不属于新证据，证明内容不属实，且工程完工以后已电话通知交付房屋，同时房屋主体施工已经完成，内部装修按照惯例应由承租人完成。本院审查认为，上述证据均不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的新证据，均不予认定。本院审理查明的事实与一审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：一、刘顺秀、刘小军与王建平、王建勇签订的《房屋拆旧翻新协议书》是否合法有效；二、刘顺秀、刘小军是否存在违约行为；三、原审判决王建平、王建勇承担延期付款利息、延期交房补偿款及违约金是否恰当。对此，本院评判如下： 关于协议的效力问题。2017年3月18日，刘顺秀、刘小军与王建平、王建勇签订《房屋拆旧翻新协议书》，当事人对协议的真实性均无异议，现王建平、王建勇主张协议无效的上诉意见有三，首先，其二人认为协议书是以合法形式掩盖非法目的，但诉讼中并未提供相应证据予以证实，因此应承担举证不能的不利后果；其次，其二人认为协议内容违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条的相关强制性规定，而本案中双方协议将原有房屋拆旧翻新，事实上亦重新修建了房屋，因此不符合该法规定的房地产转让情形；第三，其二人认为协议内容损害了第三人即夏某甲其他子女的利益，经审理查明，涉案房屋系刘顺秀和夏某甲共有，诉讼中夏某甲的其他继承人均以书面的形式声明放弃相关继承权利，系继承人处分自身权利的行为，不违反法律规定，不损害他人利益，应予准许。王建平、王建勇上诉提出双方签订的协议无效的理由不能成立，本院不予采纳。 关于刘顺秀、刘小军是否违约的问题。首先，双方当事人在协议中约定刘顺秀、刘小军搬离房屋并交付后，由王建平、王建勇支付补偿款20万元，并未约定搬离房屋的具体时间，因此王建平、王建勇认为刘顺秀、刘小军于2015年5月才搬离房屋构成违约，没有事实依据，本院不予采信；其次，王建平、王建勇上诉认为刘顺秀、刘小军没有将房屋国土、房产原始证件和规划手续证书交付的行为存在明显违约，从双方签订的协议内容来看，刘顺秀、刘小军应在2017年4月20日前将上述证书交付给王建平、王建勇，但由于原房屋没有办理房产证和相关规划手续，王建平、王建勇在仅收到房屋国土证的情况下同意继续履行合同，且在2017年5月按照约定支付了补偿款20万元，因此不宜认定刘顺秀、刘小军存在违约行为。 关于王建平、王建勇的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王建平、王建勇未按约定支付剩余房屋补偿款55万元，因此原审根据当事人的约定判决其二人承担逾期支付应承担的利息符合法律规定。其次，王建平、王建勇上诉认为门面已经交付，但并不能提供充分有效的证据予以证实，虽然双方约定门面应统一设计装修、统一出租，但并不能以此为由迟延交付门面，因此原审判决其二人按照约定支付门面补偿款亦无不当。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案协议中双方对逾期支付利息和违约金均进行了约定，并未违反法律规定，因此王建平、王建勇关于在承担延期支付房屋补偿款的利息和门面补偿款后不应再承担违约金的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，王建平、王建勇的上诉请求不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13700元，由王建平、王建勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李文明 审 判 员  肖碧兰 审 判 员  彭国强 二〇二〇年二月二十六日 法官 助理  蒋晓安 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……