河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25740号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙玉颜，女，1976年3月30日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郝玉华，郑州市中原区官庙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张松，河南君召律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：马旋，女，1986年7月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张要璐，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁少军，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原审第三人：河南京沙房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯里南、嵩山北路西1号楼1-2层124。法定代表人：刘亚飞，该公司总经理。上诉人孙玉颜、马旋因与原审第三人河南京沙房地产营销策划有限公司（以下简称京沙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10231号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年12月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙玉颜上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10231号民事判决第一项、第二项、第四项，并依法改判为向孙玉颜支付违约金、佣金及代办费、律师费共计200000元、由马旋提供房产相关档案并向贷款银行提出解押申请，于贷款银行确定的还款当日还清按揭银行贷款同时应于还款现场支付解押款（冲抵房款）444198.38元（计算方式为500000元解押款减去孙玉颜已垫付的涉案房屋贷款55801.62元）或将此案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由马旋承担。事实与理由：一审判决第一项、第二项、第四项认定事实不清、适用法律错误。一、孙玉颜与马旋签订的《房屋买卖合同》以及补充协议中约定，若马旋未去办理房产证银行解押事宜均视为违法，应当承担违约金、佣金及代办费、律师费。经查明案涉房屋在2018年12月已经下发房产证，但马旋未向银行提出还款、解押申请，已经构成违约金给付的条件，应当向孙玉颜支付200000元违约金。二、一审另查明案涉房屋除已经支付350000元，另外为马旋垫付房屋贷款55801.62元，该房屋贷款应由马旋偿还，孙玉颜垫付后应当由马旋在解押款中相应扣除，一审法院仅查明垫付房屋贷款55801.62元，并未在解押款中相应的扣除，属于事实认定不清。三、由于案涉房产双方均同意继续履行，但为了保证交易的正常履行，应当在房屋交易时对双方均作出限制，由马旋先行提供房屋产权证明以证明案涉房屋无查封、抵押、冻结等措施，后向贷款银行提出解押申请，在申请通过后，在银行约定的时间，向银行指定账户由孙玉颜打入解押款解押。解押后双方去房管部门办理过户手续及支付剩余的尾款。以上程序是为了维护交易的安全进行，以达到案结事了，定纷止争的目的，以免在交易过程中由于一方不按约定履行再引起其他纠纷。四、并非是一审法院所述马旋只需要向孙玉颜提供产权报告，如无产权限制，孙玉颜于当日向马旋支付解押款50万元，（这也与双方买卖合同第九条约定相违背）。马旋辩称：第一，马旋并没有违约。马旋曾去银行申请办理解押手续及相应的程序咨询了银行工作人员。因孙玉颜一直没有协助办理解押款，导致房屋解押不成功，违约责任在买房人孙玉颜。第二，双方签订房屋买卖协议之后，卖房人马旋将房屋交付孙玉颜使用，因孙玉颜的原因造成房屋没有及时解押并进行办理过户。孙玉颜居住、擅自装修房屋并进行居住，后将房屋进行出租。在此期间垫付的房屋贷款55801.62元，属于其本人应当承担的必要支出，不应当在解押款及总房款中进行扣除，一审法院对该事实认定是清楚的。第三，双方均同意继续履行房屋，一审法院对此作出判决并无不妥。第四，孙玉颜支付解押款50万元是其主要的合同义务，应当配合履行。马旋上诉请求：1.撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初10231号民事判决，发回重审或改判驳回孙玉颜的诉讼请求，支持马旋的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用、律师费由孙玉颜承担。事实与理由：一审法院认定马旋违约，系事实认定错误。一、本案基本事实是，马旋一直与京沙房地产公司沟通，要求孙玉颜准备好50万元解押款，孙玉颜实为缺少资金却以付款有风险为由拒绝提供解押款。一审法院认为马旋违约与该基本事实不符，事实认定错误。在合同履行过程中，马旋积极地与京沙房地产公司沟通，要求孙玉颜准备50万元解押款，用于涉案房屋解押。马旋与京沙房地产公司员工王甜的聊天记录显示孙玉颜资金周转不来，无法提供解押款。在孙玉颜无法提交解押款的情况下，马旋是否向贷款银行提交还款申请，并不影响合同是否继续履行。二、合同能继续履行的实质必要条件是向贷款银行支付解押款，贷款银行作为涉案房产的抵押权人，只有在贷款还清后才能同意办理房产解押，也是办理房产解押手续的常识。从现有的证据来看，马旋一直在积极地与京沙房地产公司沟通，要求孙玉颜准备解押款，而孙玉颜在找种种理由进行拖延，假如孙玉颜支付了解押款，马旋未办理解押，将是马旋违约，况且孙玉颜除50万元解押款外尚还有20万元余款未支付。从一审判决的第二款来看，合同能够继续履行的前提也是孙玉颜向马旋支付解押款50万元后，解押才能进行，合同才有继续履行的可能性，一审法院也认可解押的必要条件是支付解押款。三、关于迟延履行的动机问题。1.对于马旋来说，该房屋已经交付给孙玉颜，房屋解押后，马旋不仅可以减少自身的债务（按揭贷款），还可以收到剩余的房款20万元，有百利而无一害；如不能解押，马旋不仅达不到尽快拿到房款的目的，还有考虑每月向银行支付月供的负担。作为一个理性的正常人，完全没动机迟延履行。2.对于孙玉颜来讲，迟延履行不仅可以继续占有房屋，50万元的解押款还可以产生孳息获益，更何况孙玉颜作为商人，如果从其他处融资或借款，借款利息最低也得每月一分，更何况还有尾款。四、关于孙玉颜未提交积极履行合同的证据（即与京沙房地产公司聊天记录）的问题。孙玉颜与京沙房地产公司之间究竟有什么关联，为何在庭审中出现的员工代理人并不是一直与马旋积极联系的王甜或杨保飞，而是没有跟马旋有任何联系的胡永强。孙玉颜与京沙房地产公司恶意串通，恶意拖延支付解押款，京沙房地产公司收到的中介费是孙玉颜支付的，双方串通一致对付马旋，孙玉颜与京沙房地产公司的聊天记录是其恶意拖延付款的证据。五、案涉房屋交付早于合同约定时间交付的前提是孙玉颜支付提前交付房屋期间的按揭款即月供，否则马旋也不可能同意将房屋提前交付给孙玉颜。一审开庭之后，为了证明申请解押如何办理，马旋在工商银行花园路支行窗口与工作人员的录音很清楚的显示：申请解押主要的关键在于解押款是否准备足够，如果及时准备解押款，解押手续随时可以办理。这也恰恰证明马旋积极向银行办理解押手续，并不是怠于履行。孙玉颜辩称：第一，根据双方签订的买卖合同以及补充协议，在合同中约定的很明确，房屋处于抵押状态，甲方（马旋）应在办房本之日起七个工作日内向贷款银行提出还款申请，还款申请通过后，按照贷款银行确定的还款日期还清银行贷款；同时，孙玉颜在还款现场向甲方支付解押款。另外，双方在合同中还约定，在支付首付款、解押款等大额款项之前，甲方必须向孙玉颜提供房产相应的档案以证明交易的房产无查封、抵押、保全等措施，此时孙玉颜才可以按照合同约定支付上述款项。孙玉颜对于解押款随时可以支付，只是因为马旋未按照合同约定向银行提出还款申请，也未向孙玉颜提交相应的产权证明。为了保证交易的安全性，孙玉颜才没有向其支付。另外，双方在补充协议中约定的也很明确，房本下发后应当去办理银行解押或者过户手续。马旋并未按照协议去解压或者办理过户手续，已经构成违约。第二，关于房屋交付问题，房屋既然已经交付，孙玉颜也按照合同约定支付了相应的首付款，对于房屋是想尽快过户，以免出现其他纠纷。不存在马旋所称的利用50万元解押款去获得收益等问题，反而是马旋一方因为没有及时办理过户、解押等手续，导致房屋在2019年被河南省郑州市管城回族区人民法院查封，给房产过户带来了不稳定因素。第三，关于马旋所称与中介方进行串通行为是没有任何理由和依据的。中介方出庭的其公司员工，由谁出庭是由中介方来决定的，不存在所称的串通行为。第四，关于提前交付房屋问题。孙玉颜已经交付35万房款，装修需要马旋提前交付房屋，但是并没有约定代为偿还贷款。当时中介说马旋房贷不交了，先替她交上，从解押款中扣除。第五，马旋一审中称其曾向银行申请还款未成功，但是马旋没有向中介及孙玉颜告知。马旋的单方违约造成至今未能过户。京沙房地产公司针对孙玉颜、马旋的上诉辩称，保持一审情况说明不变。关于马旋所称京沙房地产公司与孙玉颜串通问题，京沙房地产公司一审时出庭人员为胡永强，他为该单子的销售经理，负责这个单子的售后和跟进工作；王甜为房源维护方，负责合同签订为止；杨保飞为权证，负责售后的过户流程工作。所以胡永强一审出庭是最合适的人选，他对情况比较了解。胡永强二审没有出庭，是因为在一审出庭之后，马旋带了六、七名男子，至京沙房地产公司辱骂，声称要殴打胡永强，所以胡永强二审不敢出庭，有录音和视频为证。孙玉颜向一审法院起诉请求：1.判令马旋继续履行合同，为涉案房产办理解押手续；2.判令马旋协助孙玉颜将涉案房产过户到孙玉颜名下，并向孙玉颜支付违约金500000元（违约金20万元，佣金和代办费2.3万元，律师代理费1万，保全费3020元，支付的房贷55801元，装修费208179元）；3.本案的诉讼费用由马旋承担。马旋向一审法院反诉请求：1.判令孙玉颜向马旋支付违约金200000元；2.本案诉讼费、律师费由孙玉颜承担。一审法院认定的事实：2017年12月31日，孙玉颜、马旋及京沙房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定孙玉颜购买马旋位于中原区××、××北××楼××单元××号房屋，成交价格105万元；孙玉颜于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计8万元；该房屋处于抵押状态，马旋保证自办房本之日起的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款同时孙玉颜应于还款现场向马旋支付解押款50万元；孙玉颜向马旋支付首付款、解押款等大额款项前，马旋必须向孙玉颜及京沙房地产公司提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，孙玉颜方可按照合同约定支付上述款项；双方任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金20万元整。同日，孙玉颜向马旋支付订金5万元。2018年1月10日，马旋收到孙玉颜支付的首付款30万元，并将涉案房屋交与孙玉颜居住。2018年12月，涉案房屋产权证下发。2019年4月2日，涉案房屋被郑州市管城回族区人民法院查封。2019年7月25日，马旋将执行款缴纳完毕后房屋被解封。期间，孙玉颜偿还涉案房屋贷款共计55801.62元。双方因违约问题发生争议，形成诉讼。一审法院认为，孙玉颜、马旋及京沙房地产公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依照合同约定履行己方义务。孙玉颜及马旋均要求继续履行合同，双方争议焦点为违约方及违约金。孙玉颜在涉案房屋产权证下发前应履行交付定金及首付款的义务，孙玉颜均已履行。合同约定马旋保证自办房本之日起的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款同时孙玉颜应于还款现场向马旋支付解押款50万元。马旋称其曾向银行申请还款但未成功。在此情况下，马旋应当向京沙房地产公司或孙玉颜告知申请未成功及原因，以便三方协商解决。马旋未提供其向银行提出过申请或告知京沙房地产公司、孙玉颜其提出过还款申请的证据，且其在庭审中亦称未告知只是催要解押款。在马旋未告知提交过还款申请的情况下，孙玉颜付款存在风险，可拒绝提供解押款。马旋未按合同约定履行义务的行为导致合同未能履行。涉案房屋自2018年1月10日交付孙玉颜居住至今，房屋未按约定过户并未扩大孙玉颜的损失，孙玉颜主张违约金50万元过高。因本案确系马旋违约导致合同未能履行，虽房屋已交付孙玉颜，孙玉颜亦偿还了涉案房屋贷款55801.62元。综合考虑，该院酌定马旋支付违约金5万元。孙玉颜和马旋均要求继续履行合同，孙玉颜称50万元解押款已到位。为了合同的继续履行具有可行性，马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜提供产权报告，以证明涉案房屋目前无查封、保全等产权限制。如无产权限制，孙玉颜于马旋提交产权证明当日向其支付解押款50万元。马旋自孙玉颜支付上述解押款之日起七日内办理上述房屋的银行抵押权解押手续。孙玉颜于房屋过户当日向马旋支付剩余购房款20万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜支付违约金5万元；二、马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜提供产权报告，如无产权限制，孙玉颜于当日向马旋支付解押款50万元；马旋自孙玉颜支付上述款项之日起七日内办理上述房屋的银行抵押权解押手续，并于解押后二十日内协助孙玉颜办理房屋过户手续，将该房屋所有权登记至孙玉颜名下；三、孙玉颜于房屋过户当日向马旋支付剩余购房款20万元；四、驳回孙玉颜过高部分诉讼请求；五、驳回马旋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4400元，由孙玉颜负担3960元，马旋负担440元；反诉案件受理费2150元，由马旋负担；保全费3020元，由马旋负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马旋提交其与按揭银行工作人员的谈话录音光盘及文字整理材料各一份，拟证明房屋按揭解除申请并不是合同约定的马旋必须办理书面申请，银行是根据解押款是否充足进行办理。马旋在合同签订后，多次向银行申请解押，银行在解押款没有充足的前提下不办理该房屋的解押手续，属于正常的银行工作程序。孙玉颜质证称，对该证据的真实性、证明目的均有异议，不予认可。该证据系录音，被录音人未到庭，无法核实被录音人的身份，且该录音是在一审庭审结束后补录的。根据双方合同的约定，在支付大额款项之前，马旋必须要先提供产权证明，孙玉颜才可向马旋支付解押款。另外，在一审中京沙房地产公司已经陈述房屋贷款每年政策均不一样。这个录音证明不能证明它的真实性。一审时，马旋自认没有向银行提出过申请，而且马旋从没有向京沙房地产公司及孙玉颜告知其提出申请的事实及证据。京沙房地产公司质证称，对该证据的真实性有异议，对证明目的不认可，解押必须具备两个条件：第一个是预约解押，第二个是不动产查询证明。不知道马旋要证明什么。该证据是不是有剪辑或者有安排，不清楚。孙玉颜、京沙房地产公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为孙玉颜、京沙房地产公司对马旋提交证据的真实性均不予认可，且真实性无法核实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，孙玉颜、马旋及京沙房地产公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，当事人均应依合同约定履行。案涉《房屋买卖合同》及补充协议约定，由于案涉房屋处于抵押状态，甲方在取得房本后向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款50万元，专用于甲方办理解押事实，剩余解押款由甲方自行筹集。即案涉房屋取得产权证书后，解除抵押不仅需要马旋向贷款银行提出还款申请，而且需要孙玉颜支付50万元的解押款，故一审判决马旋先向孙玉颜提供产权报告，如无产权限制，孙玉颜于当日向马旋支付解押款50万元有合同依据。马旋取得案涉房屋的权属证书后，未及时履行申请解除抵押的义务，一审判决认定马旋违约有事实依据。案涉房屋已经交付孙玉颜占有使用至今，一审法院综合考虑马旋违约责任的大小、孙玉颜占有使用案涉房屋及其偿还银行按揭贷款的实际情况，酌定马旋向孙玉颜支付5万元，不支持孙玉颜返还偿还银行按揭贷款的诉讼请求，并无不当。综上所述，孙玉颜、马旋的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由孙玉颜负担2150元，马旋负担2900元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年二月十九日书记员 郭新新