福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初16195号 原告：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地晋江市紫帽镇兴紫路58号，统一社会信用代码913505820913832377。 法定代表人：陈芳梅，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰、周陈晨，福建杰斐逊律师事务所律师、实习律师。 被告：张梅兰，女，1990年1月20日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：朱炳飞，男，1988年12月22日出生，汉族，住江西省上饶市，系被告张梅兰之夫。 原告泉州世茂瑞盈置业有限公司与被告张梅兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州世茂瑞盈置业有限公司的委托诉讼代理人吴艳峰、被告张梅兰及其委托诉讼代理人朱炳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉求：判令1.确认原、被告于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同编号201812060034）已于2019年10月27日解除；2.被告协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，并支付退房违约金（以购房总价款769999元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年11月27日起至登记备案注销手续办理完毕之日止）；3.被告应按照购房总价款769999元的10%支付违约金76999.9元；4.被告承担原告为本案所支出的律师费10000元；5.被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年12月6日签订合同编号为201812060034的《商品房买卖合同》，被告向原告购买晋江房，购房总价款769999元，双方约定购房付款方式为首付加上按揭付款，并对付款期限、违约条款等作了约定。后被告仅支付首付款159999元，至今未能按合同约定办理按揭贷款手续，亦未能付清商品房余款610000元。原告遂向被告发送律师函，要求被告于收到函件之日起7日内支付购房余款，若期满未支付，则该函为解除合同通知，自该函到达被告之时，原被告所签订的商品房买卖合同解除。2019年10月27日被告收到律师函，至今置之不理，故原告有权根据约定解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告张梅兰辩称，合同上没有约定余款还清的日期；在其催要下，购房合同至2019年11月13日才给其；购房期间，原告的售楼部没有要求其打征信报告，且原告的销售员态度恶劣，在工商银行按揭没通过时，销售员也没有要求或建议其换银行，中途有两次其把信用卡结清，按揭审批也没有下来；其不懂购房事项，以为交了首付签了合同，剩下的售楼部会办好；看房时销售员告诉其买的房子是3期，但合同上写的是2期，现在又说是4期；合同签订后，售楼部从未与其本人联系过；其除了支付首付款159999元，还支付了公维金8509元；销售员告诉其征信没有问题，为何办理按揭拖这么久还办不下来；其收到律师函就马上与销售员联系，但销售员不理睬，售楼部按揭专员是到2019年6月17日才与其联系；购房合同实际是2018年12月10日签订。 双方无争议事实为：2018年10月，被告分两次共支付原告购房款159999元；2018年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号201812060034）；2018年12月10日，被告支付原告公维金8509元；被告至今未办理银行按揭；被告于2019年10月27日收到原告于2019年10月26日发出的律师函；原、被告同意解除合同，被告同意协助办理解除合同所需的登记备案注销手续。 争议焦点为：被告是否违约，应否支付原告违约金及律师费？ 原告认为，1.被告系因个人信用卡透支数额较大无法办理银行贷款，原告也多次告知被告要将信用卡透支数额还清，才能继续办理贷款，但被告至今都无法办理贷款，根据合同第7条以及附件四的相关约定，原告支付购房款的时间已超过合同约定的时间，应认定被告违约的事实；2.被告陈述其对合同的条款不知情，但被告作为成年人，在签订合同时对合同条款均已明确知悉，根据合同法诚实信用原则的规定，被告抗辩其不支付违约金及律师费没有相关的依据；3.关于违约金、律师费均在合同中有明确约定，原告的诉求有事实及法律依据，若合同解除后，原告同意退还剩余购房款，但原告退还的款项中应扣除违约金及律师费。提供的证据有：A1.身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；A2.商品房预售许可证，拟证明原告依法取得商品房预售许可的事实；A3.商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，拟证明诉争房屋已办理商品房预售合同登记备案手续；A4.商品房买卖合同及其附件（合同编号：201812060034），拟证明被告向原告购买晋江房，购房总价款为769999元，双方在合同中约定购房付款方式为首付加上按揭付款的方式，被告未能按照合同约定办理按揭贷款手续，亦未能付清商品房余款，应当向原告承担违约责任；A5.福建增值税普通发票，拟证明被告已支付首付款的事实；A6.律师函及EMS快递单，拟证明原告发送律师函要求被告履约，否则律师函即为解除合同通知的事实，及被告于2019年10月27日收到律师函的事实；A7.委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为本案所支出律师费用10000元。 被告质证认为，对证据A1的三性无异议；对证据A2的真实性没有意见，但销售人员从买房开始就一直告诉其买的房子是第四期；对证据A3、A4的真实性没有异议，但其是先办按揭再签合同的，首付款159999元是在2018年10月份就交付，合同中没有约定余款结清的时间，合同的落款时间应该是2018年12月10日，因为当时签订的时候没有写时间，是销售人员补签的，合同约定买受人也应该有一份，但其迟迟没有拿到，是在收到律师函后代理人才于2019年11月13日到原告处拿到商品房合同复印件；对证据A5的三性无异议，但其是在2018年10月份分两次交付首付款共159999元，分别为定金2万元及房款139999元，不是原告发票开具的时间；对证据A6没有意见；对证据A7的真实性不能确定。 被告认为，其没有违约，其至今都没有拿到合同，无法办理按揭，中途其有提出退房，但原告没有理睬，所以其不需要支付违约金及律师费。提供的证据有：B1.与销售员庄桂平的聊天记录，拟证明销售员5月份告知其夫妻征信没有问题，有问题不会让其办理任何手续；合同是2018年12月10日签订；其丈夫中途有提出换一家银行做按揭，销售员不接受；房子坐落位置不明，合同书及销售员说的不一致；购房约定先签合同后办按揭，销售员却让其先办按揭后签合同；B2.与销售员熊莉的聊天记录，拟证明合同签订后一直没有给其，至2019年11月13日其一直索取才拿到，拿到后合同已经终止；其每次收到律师函都有主动向销售员沟通，并有提起退房，销售员都不理会；其丈夫于2019年10月25日有和销售员沟通办理按揭，销售员不理不睬；其并非不重视办理按揭，而是销售员态度恶劣，对其不理不睬，导致发生这样的事情；B3.与按揭专员的聊天记录，拟证明按揭专员一直没有配合其办理按揭，直至2019年6月17日才联系其丈夫说按揭没通过；B4.合同书，拟证明合同约定一式两份，其中出卖人一份，买受人一份，可其久久未能拿到合同，直至合同被解除后才拿到合同复印件，且合同上没有约定余款结清的日期；B5.公维金凭证，证明其有缴纳公维金，并非原告说的其仅支付首付款；B6.原告的起诉状，拟证明合同于2019年10月27日被解除，其合同书都没有看见就解除合同了。 原告质证认为，对证据B1的真实性无异议，对证明对象有异议，在该聊天记录中庄桂平对被告的贷款并未作出任何承诺，也多次告知被告应将信用卡透支在5万元以内，若超过该数额应存储现金，但被告在办理银行贷款期间均未将信用卡透支控制在5万元以内，银行信用卡反复套现透支，导致银行无法办理贷款，无法申请到贷款是被告自身原因，与原告无关，且原告分别在2019年5月31日、6月28日、8月23日均有催促被告要处理贷款事宜，但被告仍在频繁地透支信用卡；原告的销售人员明确向被告陈述，合同上是房屋的地址，只是一个名称，而“第四期”表达是第四次开盘的意思，并未相互矛盾；被告陈述先按揭再签合同与事实不符，本案是先签订合同再办理按揭，若未签订合同银行也不肯办理按揭手续；对证据B2的真实性没有异议，对证明对象有意见，被告的合同书原件是在贷款银行审批，被告从未来原告处办理相关退房手续，在之后仍一直提出继续履行合同，并没有退房意见，且原告的工作人员也有告知被告要将款项存入银行，但被告从未提供过银行结清凭证，因此导致被告无法贷款的原因在被告本人，与原告无关；对证据B3的真实性无异议，但原告仅仅只是协助被告办理相关按揭手续，并未承诺以及保证被告能办理贷款，且工作人员也有告知被告要将信用卡透支要控制在5万元内，但据原告了解，被告至今仍存在信用卡透支数额较大的情况，所以无法贷款是被告自身的过错；对证据B4的真实性无异议，对证明对象有异议，合同及附件对商品房的计价方式、付款方式及期限有具体约定，无论是买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因，致使买受人未能获得银行贷款的，买受人应自合同签订之日起30日内全额付清房屋的总价；对证据B5的真实性无异议，但若要退还该笔款项，被告应将该票据原件归还原告；对证据B6的真实性无异议，但对证明对象有异议。 本院认为，第一、对证据A1-6、证据B1-6的真实性，原、被告均无异议，本院予以确认；证据A7的内容客观真实，来源及形式未违反我国有关法律规定，本院予以确认。第二、原、被告签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同及附件对双方权利义务作了明确约定，被告亦确认相关证据的真实性，现被告主张合同签订时间为2018年12月10日及房子坐落位置不明，缺乏依据，本院不予采纳。第三、合同及附件约定，买受人即被告采取的是贷款方式支付购房款，即首付款159999元及余款610000元申请贷款支付，且双方就买受人申请贷款方式支付购房款作了特别约定，“买受人承诺已具备按揭贷款所需条件，买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，……”、“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行，买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任”，根据约定，无论基于哪一方的原因未能获得贷款，被告均同意继续履行合同并在一定期限内付清购房余款，本案中，至今未能就购房余款办理到银行按揭，则被告需按合同约定付清余款，被告在2019年10月27日收到原告要求支付剩余购房款或解除合同等内容的律师函后，亦未能在期限内付清余款，现原告依约主张合同解除并要求被告支付解除合同违约金，本院予以采纳；合同第八条约定逾期付款责任，“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”，因此，被告应按逾期付款金额610000元的10%支付违约金61000元。第四、合同除约定因逾期付款而解除合同的违约金外，还约定至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止按总房价款万分之一计算的日违约金，关于违约金的约定偏高，对原告主张的退房违约金，本院不予采纳。第五、合同附件十一第十四条约定，“如买受人逾期付款……，出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费……等）”，因此，对原告主张被告承担律师费10000元，本院予以采纳。 经审理查明，2018年12月6日，原、被告签订合同编号为201812060034的《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的晋江房，房屋总价款769999元，双方并对付款方式、付款期限、违约责任等作了约定。被告依约支付首付款159999元，余款610000至今未能办理银行按揭贷款，被告亦未能付清该余款。原告于2019年10月26日向被告发送律师函，函告被告于收到函件之日起7日内支付剩余购房款，若期满未支付，则该函为解除合同通知，自该函到达被告时，双方所签订的商品房买卖合同解除等内容。被告于2019年10月27日收到律师函。诉争房屋尚未办理产权登记。原告因本案花费律师费10000元。被告另支付原告公维金8509元。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，依法受法律保护。被告未能办理银行按揭贷款，亦未能付清购房余款，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故对原告诉求确认合同及附件解除、被告协助办理合同登记备案注销手续及支付解除合同违约金、律师费，本院予以采纳。原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。为避免当事人诉累，本院对退还购房款一并做出处理，原告应就收取被告已付购房款、公维金扣除被告应支付款项后，将剩余款项退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告泉州世茂瑞盈置业有限公司与被告张梅兰签订的合同编号为201812060034的《商品房买卖合同》及附件于2019年10月27日解除； 二、被告张梅兰应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州世茂瑞盈置业有限公司办理合同备案注销手续； 三、被告张梅兰应于本判决生效之日起十五日内向原告泉州世茂瑞盈置业有限公司支付违约金61000元、律师费10000元。 四、驳回原告泉州世茂瑞盈置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费11500元，因适用简易程序减半收取计5750元，由原告泉州世茂瑞盈置业有限公司负担1000元，被告张梅兰负担4750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈雁平 二〇二〇年二月十三日                            本件与原本核对无异                法官助理郭蕾 书记员张婉鑫 附：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。