云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初9318号原告(反诉被告)北汽瑞丽汽车销售有限公司。法定代表人陈磊，执行董事。住所云南省德宏州瑞丽市畹町镇畹江路99号。委托代理人夏艳，北京大成律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人段习清，男，景颇族，1996年7月18日生，北汽瑞丽汽车销售有限公司员工，身份证住址云南省保山市腾冲县。特别授权代理。被告（反诉原告）林佳，男，汉族，1981年6月11日生，身份证住址昆明市盘龙区。委托代理人贾宗浩（系被告林佳的兄弟），男，汉族，1994年7月15日生，身份证住址昆明市盘龙区。特别授权代理。被告（反诉原告）贾宗浩，男，汉族，1994年7月15日生，身份证住址昆明市盘龙区。委托代理人吴军，云南云鼎律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司（以下简称“原告北汽瑞丽”）诉被告（反诉原告）林佳、贾宗浩（以下简称“两被告”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，被告林佳、贾宗浩在提出答辩状期间针对本诉部分提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，并根据当事人的调解申请延长两个月审限，本案现已审理终结。原告北汽瑞丽诉称：原告北汽瑞丽于2015年12月31日与两被告签订《租赁合同》，约定由原告自2015年12月31日起承租两被告所有的高顺铭都商城4幢8层801、802、803、805号房屋共计684.41平米，B1层车位10个，租赁期限5年，至2021年3月1日止，其中给予2个月的装修免租期，租金每平米65元，以后每年递增10%，原告向被告支付履约保证金30,000元。然而租赁刚刚开始，承租房屋即被第三方申请法院查封，其后，法院勒令腾退致使原告不得不被迫搬离，但被告却恶意阻挠原告搬离，扣押原告包括但不限于办公电脑、合同、文件及财务资料、车辆、办公家具等在内的物品。诉请判令：1、确认原告与两被告之间的房屋租赁合同于2017年6月28日解除；2、两被告返还扣留的原告全部财产，退还履约保证金30,000元，支付违约金651,843元，补偿原告损失差额（租赁期间投入的装修费用+原告因办公用品及文件资料被扣押导致的损失+原告因车辆被扣押导致的损失-违约金）548,187元，支付律师代理费73,200元及风险代理费用；3、被告退还原告代为缴纳的房产税及土地使用税107,181.43元，赔偿因扣押原告汽车导致的过年检期限车辆损失112,703.64元。原告北汽瑞丽针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、租赁合同两份，欲证实原、被告的权利义务关系；2、（2017）云O1民终724号民事判决书及（2017）云O111执异111号执行裁定书，欲证实涉案房屋被裁定于2017年6月28日前腾退；3、支付凭证，欲证实原告于2018年3月19日明确表示不再租赁房屋，并缴清2017年房租费617,224元及税金143,756.66元、车位费30,000元；4、建设工程项目计算审核确认单，欲证实涉案装修工程审定金额为904,466.1元；5、固定资产盘点表，欲证实被告扣押原告的物品包括大量固定资产给原告造成损失；6、房屋租赁保证金支付凭证及房产税、土地使用税支付凭证，欲证实被告应予返还上述款项。被告贾宗浩、林佳答辩、质证并提出反诉称：原告在承租期间存在逾期延付租金的情形，导致被告不能及时收取租金用于清偿债务，涉案出租房屋被法院查封，且在执行异议申请中，原告故意隐瞒《租赁合同》等证据原件，导致原告提出的执行异议被驳回，房屋被迫交付执行。同时，原告自2018年3月22日起悄悄转移财产和人员撤离，遗留桌椅、垃圾等杂物，被告为了避免损失的扩大，聘请物业将上述物品搬离。目前原告仍欠付租金及物管费。请求驳回原告的诉讼请求。诉请判令：原告北汽瑞丽立即向两被告支付其欠付的房屋及车位租金210,386元、物管费41,666.12元、库房占用及搬运费65,250元，支付违约金681,843.2元。被告贾宗浩、林佳针对其反诉主张向本院提交如下证据材料：1、租赁合同及产权证、委托书等，欲证实双方的权利义务关系；2、银行流水复印件及支付租金通知，欲证实原告北汽瑞丽存在逾期和拖欠租金的违约行为，3、执行裁定书，欲证实原告北汽瑞丽在执行异议中不提供《租赁合同》等证据原件，导致执行异议被驳回，原告存在恶意；4、监控截屏，欲证实原告北汽瑞丽自2018年3月22日起开始转移财产和人员；5、情况说明，欲证实原告逾期不交付车位租金及占用其他业主的车位，车辆被物管锁扣，与两被告并无关系；6、收条，欲证实两被告聘请物业将原告遗留的杂物搬离的情形及支出的费用；7、情况说明、帐单、微信截屏，欲证实原告至今仍欠付物管费的情形。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告北汽瑞丽与被告林佳、贾宗浩于2015年12月31日签订《租赁合同》，由甲方（被告林佳、贾宗浩）将座落于昆明市官渡区珥季路高顺铭都写字楼4幢8层801号、802号、803号、805号及负1层车位10个出租给乙方（原告北汽瑞丽），租赁期限为伍年，即自2015年12月31日至2021年3月1日止。租金标准为房屋（写字楼）第一年为每平方米每月65元，逐年递增10%，车位租金为3000元/年/个。其中房屋（写字楼）2018年3月1日至2019年3月1日租金为每平方米78.65元，每年租金总额为645,946元。甲方给予乙方租赁房屋（写字楼）2个月的免租期。租赁标的采取先付租金后使用的原则，第一年租金乙方应于合同签字生效后一次性支付。之后每年度租金应在该年度租期届满前30天（即每年2月1日前）一次性足额支付下一年度租金。双方在合同签署后乙方应向甲方支付叁万元整作为履约保证金。租赁期间，房地产产权税和土地使用税均由甲方依法缴纳，违约金均为合同总金额（租金总额）的20%。合同签订后，被告林佳、贾宗浩将上述写字楼及车位交付原告北汽瑞丽使用，原告北汽瑞丽有延付租金的情形。承租期间，因被告林佳的其他债务，业经本院(2016）云O111民初2044号及昆明市中级人民法院（2017）云O1民终724号民事判决书判决，判决被告林佳于判决生效后十日内一次性支付李艳红借款本金2,135,200元及利息532,000元及借款本金自2016年3月起按年利率24%的标准计算至款项付清之日止的利息。在诉讼过程中，债权人李艳红向本院申请财产保全，本院依法作出（2016）云O111执保186号民事裁定书，对昆明市官渡区西庄社区高顺铭都4幢8层801、802号房屋予以查封。判决生效后，李艳红向本院申请执行，本院于2017年6月13日张贴公告，责令被执行人林佳、杨雅钦及房屋使用人员于2017年6月28日前腾出昆明市官渡区西庄社区高顺铭都4幢8层801、802号房屋并对该房屋予以评估、拍卖。公告发出后，原告北汽瑞丽仍继续使用上述承租房屋，并支付至2018年2月28日的租金，原告北汽瑞丽在承租期间有延付租金的情形。现原告北汽瑞丽已自上述承租房屋中搬离。双方当事人争议的焦点为：一、原告北汽瑞丽搬离的时间及欠付租金的情形；二、承租物存在权利瑕疵被司法处置，被告林佳、贾宗浩是否构成违约，应如何承担违约责任；三、原告北汽瑞丽延付租金是否构成违约，应如何承担违约责任。针对争议焦点一，双方当事人各持一词，但双方均认可原告北汽瑞丽的房租缴付至2018年2月28日，原告北汽瑞丽主张已于2018年3月搬离，但被告林佳、贾宗浩则主张原告北汽瑞丽仍将大量物品存放于承租房屋之内，系由被告林佳、贾宗浩于2018年5月聘请物管公司搬离他处保管，并支付搬运费6000元。本院根据双方上述陈述及原告要求返还物品的诉讼请求分析认定原告北汽瑞丽实际占用承租房屋的时间截止点为2018年5月1日，故尚应支付被告林佳、贾宗浩两个月的房租，共计107,657.67元。针对争议焦点二，本院认为，原告北汽瑞丽与被告林佳、贾宗浩之间的租赁合同签订于2015年12月31日，涉案租赁物为昆明市官渡区珥季路高顺铭都写字楼4幢8层801号、802号、803号、805号及负1层车位10个，而本院（2016）云O111执保186号民事裁定书查封的财产为昆明市官渡区西庄社区高顺铭都4幢8层801、802号房屋，即出租在前，查封在后，即证明被告林佳、贾宗浩在向原告北汽瑞丽交付上述承租房屋时主观上并无恶意；同时，人民法院保全查封的财产仅为被告林佳、贾宗浩交付的部分房产，再之，即使人民法院要求被执行人和房屋使用人员腾房，根据“买卖不破租赁”的原则，亦不必然导致租赁合同解除的法律后果。综上所述，本院认为，原告北汽瑞丽主张双方的合同自人民法院发出腾房公告之日起解除的观点不能成立；同时要求被告林佳、贾宗浩承担违约责任的观点与查证事实不符，故对此项诉讼请求，不予支持。针对争议焦点三，本院认为，原告北汽瑞丽在承租期间有延付租金的情形，但并非欠付租金，违约情节轻微，可不承担违约责任，出租人被告林佳、贾宗浩要求以租金总额的20%收取违约金明显过高，本院不予支持。此外，对于原告北汽瑞丽的其他诉讼请求，本院认为，双方在履约过程中，出租人被告林佳、贾宗浩曾于2018年3月9日向原告北汽瑞丽发出支付租金书面通知，原告北汽瑞丽于2018年3月16日书面回复确认收到通知，且不再租赁涉案物业，同意协商搬离时间及费用结算等，本院以此确认，双方系于2018年3月协商解除租赁合同，仅对合同结算问题存在争议。根据合同约定及履约保证金的性质，本案所涉原告北汽瑞丽支付的履约保证金应予冲抵应付租金。至于原告北汽瑞丽主张的返还物品、赔偿因车辆扣押导致的损失等属其他法律关系，已在庭审中释明另案处理，故不在本案中予以评判。原告北汽瑞丽主张的装修损失系单方证据，不具备证明力。审理中，经本院询问原告北汽瑞丽，原告北汽瑞丽明确表示不提出装修残值评估申请，同时现不具备评估鉴定的条件，故本院对原告北汽瑞丽主张的此项损失不予支持；原告北汽瑞丽主张的律师代理费无合同依据，本院不予支持。原告北汽瑞丽主张代为缴纳的房产税及土地使用税107,181.43元因合同已明确约定系由承租人承担，故对此项请求，亦不予支持。对于被告林佳、贾宗浩的诉讼请求，本院认为，出租人被告林佳、贾宗浩并非有权收取物管费的合同主体，且无代付物管费的行为，故对此物管费主张，本院不予支持。另被告林佳、贾宗浩主张的车位租金，因上述车辆有被扣留拟充抵租金、管理费的客观事实存在，因提供出租物业及保管义务一方均不享有留置权，上述留置行为的前提不合法，故对被告林佳、贾宗浩的此项请求不予支持。被告林佳、贾宗浩主张的库房占用及搬运费依据均为单方证据，且属另一法律关系，同时本院支持其主张两个月的办公楼房租已足以弥补此项支出，故对被告林佳、贾宗浩的此项请求，亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司与被告（反诉原告）林佳、贾宗浩于2015年12月31日签订的《租赁合同》于2018年3月解除；二、原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司支付被告（反诉原告）林佳、贾宗浩实际占用期间的租金107,657.67元，扣减已预付的履约保证金30,000元，余款77,657.67元于本判决生效后十日内一次性付清；三、原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司的其他诉讼请求不予支持；四、被告（反诉原告）林佳、贾宗浩的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,127元，由原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司承担；反诉案件受理费6923元，由原告（反诉被告）北汽瑞丽汽车销售有限公司承担923元，由被告（反诉原告）林佳、贾宗浩承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰琼人民陪审员  周蔚然二〇二〇年二月二十六日书 记 员  于 晶