贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终447号上诉人（一审原告）：杨招海，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住贵州省黎平县。上诉人（一审原告）：宋达勤，女，19XX年X月XX日出生，侗族，住贵州省黎平县，系原告杨招海前妻。上诉人（一审原告）：程良群，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，住贵州省黎平县，系原告杨招海母亲。上诉人（一审原告）：杨茂成，男，19XX年XX月X日出生，汉族，住贵州省黎平县，系原告杨招海父亲。上诉人宋达勤、程良群、杨茂成共同委托的诉讼代理人：杨招海，基本情况同前。被上诉人（一审被告）：吴兴光，男，19XX年XX月XX日出生，苗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：陈治冰，贵州杉乡律师事务所律师。上诉人杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成因与被上诉人吴兴光确认合同效力纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2019）黔2631民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成上诉请求：⒈依法撤销一审判决；⒉确认双方签订的土地使用权转让合同无效；⒊判令被上诉人停止侵害、排除妨碍，将案涉土地归还原告；⒋判令被上诉人归还上诉人国有土地使用权证、建设用地许可证、建设规划许可证等证件原件；⒌本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：一、一审法院认定事实错误。1、第一份转让合同欠缺合同的必备要件，对转让土地位置、面积，出让土地编号均未明确，仅仅是一个规划安置计划，且上诉人当时也未取得案涉转让土地的使用权，故该合同应为无效合同。一审法院认定该合同有效是错误的。2、对于第二份合同，一审法院认为只有上诉人杨召海一人签订，其他上诉人是明知的，推定是一种表见代理行为，这也是错误的。3、上诉人杨召海是在被胁迫的情况下（由于害怕上诉人把土地卖给别人）才私自与被上诉人签订的第二份合同。4、一审法院认定上诉人宋达勤在签订第一份合同后，与上诉人杨召海离婚已对财产分割清楚，证据不足，剥夺了宋达勤对诉争土地使用权的知情权、所有权、处置权。5、一审法院认定土地使用权符合善意取得，完全不符合物权法的规定。6、案涉土地在2018年下半年才在土地上搭建钢棚出租给外人使用。一审法院认定土地被被上诉人5年间一直使用，这也是错误的。二、一审法院适用法律错误。1、依据合同法规定合法成立的合同应受法律保护，但是违反法律法规禁止性规定的合同，应依法被确认为无效。一审法院应该适用《中华人民共和国物杈法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让，出租，抵押二级市场的指导意见》国办发［2019］34号等法律法规及国务院土地管理政策规定。但一审法院仅仅适用了合同法相关规定对本案进行了判决，对上诉人的法律适用意见，既不进行采纳，也未依法进行释明，未对上诉人进行释法说理，违反最高人民法院印发《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》（通知法发[2018]10号）的规定。2、双方2011年12月28号签订的第一份土地使用权转让合同依法应确认无效。该合同违反了合同法第五十二条第（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》三十九条等法律的强制性规定，应确认为无效合同。另上诉人和黎平县国土局签订的合同名为国有建设用地使用权转让合同，实为国有划拨土地安置合同，因黎洛高速公路建设需搬迁上诉人坐落在矮枧的房屋及对其宅基地进行征收，故给上诉人在宋家庄安置区D12宗地进行土地安置。上诉人认为该安置用地是政府（国土部门）依法划拨的土地使用权，上诉人并未向政府支付任何土地补偿金。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条、44条、45条之规定，应经市县人民政府土地管理部门批准方可转让，并应依法拍卖和补缴土地出让金，方可转让。另依据中共黎平县委办公室红头文件黎平党办发［2013］70号第九条（一）安置用地用于被安置人员住宅使用。被安置入将安置用地转让的，需通过国土部门挂牌出让，溢价款上交财政后，办理土地使用权变更手续。3、上诉人杨招海与被上诉人2014年10月13号签订的第二份合同应依法确认无效。该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，也违反了杨招海与国土局签订的土地出让合同的约定。按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》十九条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。被上诉人吴兴光答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。理由如下：1、答辩人2011年12月28日与原告签订当日的《土地使用权转让合同》后，及时将265000元购地款中的订金175000元定金支付给原告，待合同项下的Ｄ××号宗地具体位置明确后，原告又要求增加土地转让费至375000元，答辩人又按照原告的要求重新签订合同，且又根据2014年10月13日与原告再次签订的《土地使用权转让合同》将增加的1900⑻元土地转让费支付给原告，共计对原告支付了365000元土地转让款，尚欠的10000元转让费答辩人也对原告支付了8000元，并且原告已经将《国有土地使用权证》《建设用地许可证》《建设规划许可证》交给答辩人办理房屋建设施工手续，案涉合同权利义务全部履行完毕。2、答辩人在受让得案涉土地后及时对案涉土地施工建房，现在房屋已经竣工入住，并缴纳了各项税费。3、原告杨招海两次签约，其他原告均未提出异议属于默认或者典型的表见代表行为，同时答辩人对案涉土地已经支付合理对价也完全属于合法的善意取得。4、从合同法鼓励交易原则来看，原告与答辩人转让的案涉土地没有违反法律的强制性效力性规定，应当受到法律保护。5、原告于2019年7月15日提起本案诉讼已经被法院（2019）黔2631民初1248号民事判决书判决驳回原告全部的诉讼请求，这次原告又就本案再次起诉又被判决驳回诉讼请求基本与上次的一致，根据“一事不再理”的法律原则，上诉审人民法院应当径行判决驳回原告本案不当的诉讼请求。杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成向一审法院提起诉讼请求：⒈依法确认原、被告签订的土地使用权转让合同无效；⒉判令被告停止侵害、排除妨碍，将案涉土地归还原告；⒊判令被告归还原告国有土地使用权证、建设用地许可证、建设规划许可证等证件原件；⒋本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：因黎平县要修建黎洛高速公路，公路需要占用原告家在黎平县的房屋和宅基地，其房屋是原告程良群、杨茂成两人修建的。原告杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成通过转让方式取得德凤镇宋家庄安置区政府Ａ10号国有安置地一宗。2011年12月28日原、被告双方经平等协商签订《土地使用权转让合同》，原告方自愿将该宗地土地使用权按265000元转让给被告，合同签订后，被告于2012年1月6日将175000元订金支付给了原告，双方约定剩余款项待办理好《国用土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》之后付清，因政府安置工作滞后，签订该协议时，该宗地仅停留在图纸上，该宗地经过修改安置地从Ａ10号国有安置地变为Ｄ××号安置地并以实物方式明确后，于2014年8月8日黎平县国土资源局正式与杨招海签订《国有建设用地使用权出让合同》合同约定：“出让黎平县德凤镇宋家庄安置区Ｄ12宗地给杨招海，面积162.3平方米，用途为城镇住宅用地，出让金额40575.00元”；被告为了办理该宗地支付了地方教育费附加税282.33元、增值税5646.60元、价格调节基金188.22元、城市设施配套费14694.80元等相关税费。被告出钱办理各项手续后，原告认为之前的转让费过低，要求将转让费增加至375000元，被告也表示同意。2014年10月13日原告杨招海与被告吴兴光双方补签《土地使用权转让合同》，第一条约定：甲方（杨招海）将其所属宋家庄安置地使用权转让给乙方（吴兴光），该安置地宗地编号为Ｄ××号，转让金额为人民币375000元，其中包括10000元作为订金，原告方配合被告办理完成相关过户登记后支付给原告。2014年10月13日被告将剩余款项190000元支付给了原告，期间被告分多次将10000元中的订金款8000元支付给了原告，经过几年后，该宗地现已增值到130万元。2019年7月15日原告杨招海以合同记载转让土地的信息不明确不具体，故缺乏合同的必备要件，该合同不成立无效为由，向该院提起诉讼，要求：1、请求依法判令被告停止侵害、排除妨害，将涉案土地退还给原告；2、判令被告归还原告国有土地使用权证、建设用地许可证、建设规划许可证等证件原件；3、本案诉讼费用由被告承担。该院于2019年8月7日以（2019）黔2631民初1248号民事判决书，判决驳回原告杨招海的全部诉讼请求。案件宣判后，原告杨招海没有提起上诉。2019年9月4日原告杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成以原、被告之间签订的第一份合同对于案涉土地的信息毫无记录，故缺乏合同的必备要件，该合同不成立，第二份合同只有原告杨招海签字没有其他签字所以第二份合同也无效，同时二份合同都违反国家法律和政策的规定，应当无效为由，向该院提起诉讼并提出前述诉讼请求。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定；依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。第六十条规定；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中原、被告分别于2011年12月28日、2014年10月13日签订的《土地使用权转让合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应当认定真实有效。2011年12月28日原、被告第一次签订《土地使用权转让合同》时双方约定转让款为265000元，因当时该宗地并未以实物方式明确仅从规划图纸中知晓该宗地的大概位置，协议签订后，被告及时将175000元订金交付给原告，2014年该宗地的具体位置明确为Ｄ××号后，被告吴兴光出钱支付了办理该土地所需的相关税费，原告得到该土地的证件后，认为当时土地使用权转让费低，原告将该宗地的土地使用权转让费增加至375000元，双方协商同意后，于2014年10月13日原、被告再次补签订了《土地使用权转让合同》，并就转让内容、办证事宜、付款方式作了明确约定，被告当即将190000元转让费支付给了原告，剩余的10000元作为订金待原告配合被告完善相关土地过户手续过程中逐步支付，且原告已收取8000元。在原告杨招海与被告吴兴光签订补充合同时，虽然原告宋达勤、程良群、杨茂成没有在合同上签字，但当时杨招海的妻子宋达勤与杨招海已经离婚，双方对财产已分割清楚，至于原告程良群、杨茂成没有在2014年10月13日再次补签订《土地使用权转让合同》上签字，但嗣后五年间，被告吴兴光一直在占有、使用该土地并在土地上修建钢棚出租给别人，原告两人一直没有提出异议，应视为对其儿子杨招海与吴兴光补签订《土地使用权转让合同》的默认，同时在被告吴兴光出钱为原告杨招海办的各种土地手续后，杨招海当时不愿将土地手续交给被告，被告吴兴光找到程良群、杨茂成要手续时，程良群、杨茂成告之土地使用证上是杨招海的名字，你自己去找他协商，因此原告杨招海的行为应视为合同中的表见代理。本院认为：当事人可以协议变更合同，合同变更后，应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯确定，合同变更后的宗地编号为宋家庄安置地宗地号为Ｄ××号，双方尽管没有对土地面积在协议中明确，但该宗地具体、明确且具有唯一性，被告支付了合同对价和办理该转让宗地的所有税费，对此原告亦已认可；为了维护合同的契约精神，同时维护市场经济秩序的稳定，对于原告要求确认2011年、2014年签订的《土地使用权转让合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告提出的合同案涉土地因无信息记录而缺乏合同必备要件致使合同不能成立，且要求归还该宗土地并归还原告《国有土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》等证件原件的诉请，在本院（2019）黔2631民初1248号判决书已经判决，且该判决书已发生法律效力，所以在本案中不在进行审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决驳回原告杨招海要求确认合同无效的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告杨招海负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，综合双方的上诉及答辩理由，本案二审的争议焦点有：1、第一份合同是否有效？2、杨招海与吴兴光签订第二份合同，其行为是否构成表见代理？3、双方签订的合同是否违反法律或行政法规的效力性强制规定而无效？一、关于第一份合同的效力问题。第一份合同是在政府确认安置地为Ａ10号地块后，双方当事人在自愿协商的基础上签订的。双方签订这份合同中有关合同当事人、交易标的物、价款、履行期限和方式等约定的主要条款完备，具备合同的必备要件，该合同内容也不违反法律法规的效力性强制规定，故第一份合同合法有效。至于后来政府调整Ａ10号安置地为Ｄ××号地块，双方只需按变更后的标的物交付即可，并不影响该合同的效力。二、关于杨招海与吴兴光签订第二份合同的行为是否构成表见代理的问题。经查，杨招海家在黎平县的房屋和宅基地被国家征收占用后，得到当地政府在德凤镇宋家庄安置区政府Ａ10号国有安置地一宗。2011年12月28日杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成作为甲方与乙方吴兴光经平等协商签订《土地使用权转让合同》，杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成自愿将该宗地土地使用权按265000元转让给吴兴光，吴兴光将175000元订金支付给了杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成，双方约定剩余款项待办理好《国用土地使用权证》、《建设用地许可证》、《建设规划许可证》之后付清。后该宗地经过政府修改安置地从Ａ10号国有安置地变为Ｄ××号安置地并以实物方式明确后，2014年8月8日黎平县国土资源局正式与杨招海（代表其全家）签订《国有建设用地使用权出让合同》，之后吴兴光为了办理该宗地手续而代为支付了相关费用。从上述签订合同过程的情况看，本案原告杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成均是同意把该宗地转让给吴兴光，而且杨招海也是代表其全家人（即宋达勤、程良群、杨茂成）出面与黎平县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，说明宋达勤、程良群、杨茂成等人是默认杨招海可以代表他们对外签订合同。后因杨招海等人认为之前的转让费过低，要求将转让费增加至375000元，吴兴光也表示同意后，2014年10月13日杨招海与吴兴光补签第二份《土地使用权转让合同》，第二份合同只是在第一份合同的基础上增加了转让价格（增加转让价格并没有损害宋达勤、程良群、杨茂成的利益），其性质并不是全部废止第一份合同，而是对第一份合同内容的补充。吴兴光基于杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成均同意签订第一份合同并且也是杨招海代表全家人与黎平县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的这一事实上，吴兴光有理由相信在补充签订第二份合同时杨招海有权代表其全家人，杨招海的行为构成表见代理。吴兴光受让得到该宗地后，已在土地上施工修建房屋，其他上诉人宋达勤、程良群、杨茂成对吴兴光使用该土地建房的行为多年来也从未提出任何异议，属于默认行为。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本院对上诉人认为杨招海无权处分而合同无效的上诉理由不予支持。三、关于双方签订的合同是否违反法律或行政法规的效力性强制规定而无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形作了列举式的规定，其中该条第（五）项规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条对上述《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”解释为“是指效力性强制性规定”。即根据上述司法解释的规定，只有违反强制性规定中“效力性强制规定”的，合同才应认定为无效。若仅违反法律或行政法规中管理性强制规定的，并不必然导致合同无效。从立法目的上看，《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条的规定是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要调整的不是民事关系，而是行政管理关系，是为了维护房地产市场秩序，避免国家收益的流失，减少交易纠纷。这一规定应该理解为属于行政管理性质，该条款的目的在于限制权利人的不明房地产转让，而并非禁止交易或限制合同自由。《最高人民法院民事审判第八次会议纪要》第13条也认为“城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。”因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第三十九条中的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的效力性强制规定，仅仅是管理性规定。若转让标的物存在上述情形的，属合同标的物瑕疵，并不直接影响本案合同的效力。同理，《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发［2019］34号）和中共黎平县委办公室“黎平党办［2013］70号”文件也不属于“法律、行政法规”的范畴，当事人是否违反该文件的规定也不是认定合同效力的法律依据。故上诉人认为其转让标的物和转让行为违反相关法律和文件规定而应认定转让合同为无效的理由不能成立。综上所述，上诉人杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人杨招海、宋达勤、程良群、杨茂成负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年二月二十六日书记员 吴光耀