苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10429号原告：苏州市甪直东方置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸿达路。法定代表人：戴学忠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：童可韵、张滢，江苏坤象律师事务所律师。被告：苏州米一精工设备有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇东庄路7号。法定代表人：陈海军，总经理。委托诉讼代理人：江丽华，该公司员工。原告苏州市甪直东方置业有限公司诉被告苏州米一精工设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张滢,被告的委托诉讼代理人江丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市甪直东方置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金726527.72元并支付逾期付款违约金（以329451.22元为基数，自2018年12月28日起按照每日万分之五计算至实际付款之日；以397076.5元为基数，自2019年6月26日起按照每日万分之五计算至实际付款之日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告立即腾退并向原告返还位于的房屋；2、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照每日6527元（合同约定日租金的3倍）计算；3、判令被告向原告返还截至2019年12月31日原告垫付的电费共计96056.4元。事实和理由：原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告向原告承租位于的房屋，被告应当于2018年12月25日前支付租金397076.5元，于2019年6月25日前支付397076.5元。截至2019年12月31日，被告未按时足额支付租金，欠付726527.72元。现合同约定的租赁期限已届满，被告仍然占有原告的房屋，依约应该予以返还房屋并承担占有使用费及原告为被告垫付的电费。被告苏州米一精工设备有限公司辩称，对原告主张的截至2019年12月31日的欠付租金726527.72元没有异议；原告主张的违约金过高，应按银行同期贷款利率计算；其希望继续租赁涉案房屋，如不能租赁应按照合同约定的租金标准支付占有使用费；对原告主张的电费没有异议。经审理查明，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订房屋租赁合同1份。该合同载明：乙方同意向甲方承租位于东庄路（东庄X号标准厂房）的房屋，房屋建筑面积为3666.28平方米，租赁用途为生产经营。合同签订前，乙方应对承租房屋(包括但不限于该承租房屋现有装修、附属设施设备等)的使用状态予以确认，若乙方在合同签订时未提出异议，则视同乙方接受承租房屋处于良好、安全的适用状态。房屋交付使用时，双方共同签认房屋使用签收单（包括但不限于该承租房屋现有装修、附属设施设备、水电气涉及容量等），作为交付和返还承租房屋时的验收依据。租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止（具体承租起始日以签订《房屋使用签收单》为准，租期不变，截止日期顺延）。若乙方在本合同期间内未有违法违规违约情形，如需续租的，乙方须于期满前三个月书面告知甲方，经甲方同意后，由双方另行签订租赁合同。该房屋前1年的租金为每平方米每年216.61元。在承租期内，乙方作为单一承租人，不得进行分租或转租。租金采用先付后用原则，每半年支付一次，其中第一期租金397076.5元，在2018年12月25日前支付，第二期租金397076.5元，在2019年6月25日前支付，总计794153元。乙方应按时支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之五支付逾期违约金；经甲方书面催缴后7日内仍不支付或支付不足额，甲方有权采取断其水电等的供应或其他必要措施，并解除合同，乙方对此予以认可。水电、燃气、通讯、网络、电视等乙方受益费用由乙方承担。对此，原告称上述合同的签订时间为2018年12月30日。被告称上述合同于2019年签订，具体时间记不清楚了。另，原、被告签署房屋使用签收单，明确交房日期为2018年12月30日。对此，被告称该签收单也是在2019年签订。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、房屋使用签收单及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，原告称涉案房屋系自建房，没有规划审批材料，为证明其有权对涉案房屋进行出租并获取收益，提供了苏州市吴中区甪直镇人民XX出具的情况说明1份。该说明载明：兹有苏州市吴中区甪直镇东庄路X号的房屋及土地，由苏州市甪直东方置业有限公司经营管理。说明人确认，苏州市甪直东方置业有限公司对上述房屋及土地享有如下经营管理权利：1、占有、使用和收益的权利；2、可自行决定经营和管理方式，包括自用、出租、委托他人经营等；3、享有经营所得的收益；4、以自身名义通过诉讼等途径解决经营管理相关争议。经质证，被告对上述证据无异议。另，被告称最早从2015年7月份开始租赁涉案厂房，一开始是3年签一次合同，前一份合同签到2018年年底；涉案厂房一共三层，其系整栋承租；其接收厂房时，厂房墙体有粉刷过，不算毛坯房，其对厂房也进行过装修；目前机器设备、原材料等尚在厂房中。对此，原告称涉案厂房共计三层系整栋出租给被告；被告自2016年1月1日开始承租该厂房，租赁期限为3年；涉案厂房交付被告时已有简单的装修，包括对墙体进行过粉刷、通水、通电，针对被告装修的部分，可由被告自行拆除，其不予接收。被告称厂房在使用过程中一直漏水，其自己找人修理花费了2、3万元，如果原告不同意将厂房租赁给其，希望从中抵扣点费用。对此，原告不予认可。庭审要求被告提供相关维修房屋的证据，但被告未能在法庭指定期限内提供。本院认为，原告出租给被告使用的房屋，系无证房屋，且为未经规划审批建造，故双方就该房屋订立的房屋租赁合同应属无效。合同无效的，被告占有并使用的涉案房屋应返还给原告。据此，现原告要求被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。虽然双方签订的租赁合同无效，但被告占有使用房屋的，原告有权要求被告参照合同约定的租金标准支付占有使用费。对此，原、被告确认截至2019年12月31日止被告尚欠租金为726527.72元，故截至该日的占有使用费应以该金额予以认定。就之后的占有使用费，应按照双方签订的最后一期租金合同中约定的年租金标准794153元计算至被告实际返还房屋之日止。关于原告主张的逾期付款违约金，因合同无效，该违约金条款亦无效，原告据此要求被告支付该违约金，本院不予支持。关于原告代付电费96056.4元，被告予以认可，故本院予以确认，该款被告应支付原告。关于被告所称为维修涉案房屋支出的维修费用，因原告不予认可，且被告未能提供证据予以证明，亦未提起反诉，故本案不予理涉。如被告日后有证据证明上述事实，可以另行提起诉讼。关于被告对房屋进行的装修，原告不予接收，故被告认为其自行装修部分有利用价值的，可自行拆除予以利用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州米一精工设备有限公司于本判决生效之日起二十日内将其向原告苏州市甪直东方置业有限公司承租的位于苏州市吴中区甪直镇东庄路X号面积为3666.28平方米的房屋腾空，并将上述房屋返还给原告苏州市甪直东方置业有限公司。二、被告苏州米一精工设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州市甪直东方置业有限公司房屋占有使用费，其中截至2019年12月31日的房屋占有使用费为人民币726527.72元，之后的房屋占有使用费自2020年1月1日起按照年租金794153元的标准计算至被告实际返还房屋之日止。三、被告苏州米一精工设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州市甪直东方置业有限公司垫付的电费人民币96056.4元。四、驳回原告苏州市甪直东方置业有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币6407元，由原告苏州市甪直东方置业有限公司负担507元，被告苏州米一精工设备有限公司负担5900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年二月六日书记员 吴雅琴