湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终364号上诉人（原审原告）：盘雨农，男，1992年12月1日出生，瑶族，农民，住双牌县。委托诉讼代理人：眭子剑,湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：双牌县紫金房地产开发有限公司，住所地双牌县泷泊镇双电东路104号。法定代表人：何林元，该公司董事长。委托诉讼代理人：李瑜，道县蓝天法律服务所法律工作者。上诉人盘雨农因与被上诉人双牌县紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院(2019)湘1123民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盘雨农上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉房屋未达到交房条件，被上诉人未以有效的方式履行通知交房义务，且法院认定拿钥匙就是交房的事实错误；2.一审法院将违约金按照每日万分之二计算，不符合公平正义原则。紫金房地产公司答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被答辩人未交清房款，答辩人有权行使不安抗辩权不予交房。盘雨农向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2017年3月1日至2018年10月31日的逾期交房违约金8万元（以20万元为本金按照月息2分计算）；2.被告支付原告2017年7月2日至2018年10月31日的逾期交房违约金9346元（以65,180元为基数按照日万分之三计算）；3.被告按照265,180元支付原告2018年11月1日至符合合同约定交房条件时止的逾期交房违约金（其中20万元按照月息2分计算，65,180元按日万分之三计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月29日，甲方即被告紫金房地产公司与乙方即原告盘雨农之父盘道华签订《订购特价房协议》，协议约定甲方将中和家园3号楼8层801房141.18平方米的房屋作特价房销售，乙方在签订协议时先交10万元购房款，余款10万元在3个月（2016年3月2日前）之内交清，可享受2000元／㎡的特价，最终结算按建筑面积×特价2000元计算房价，多退少补，否则不享受特价优惠，只能按招标价加减楼层差价结算；甲方交房时间为签订协议之日起14个月，若超出14个月未交房，甲方按月息2分计息给乙方；正式购房合同在甲方办好预售许可证后签订。协议签订后，乙方分别于2015年12月29日、2016年3月30日各交付10万元购房款给甲方。2016年10月18日，原告与被告签订《双牌县商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。原告购买被告开发建设的位于双牌县泷泊镇双电路中和家园3栋801号房，建筑面积142.59平方米，单价每平方米1859.74元，该房成交价为265,180元，首付款238,662元于本合同签订之日支付，余款26,518元于2017年7月1日前交房时付清。交房时间为2017年7月1日前，逾期60日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之二的违约金，原告逾期超过30日付款按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，原告之父盘道华于2016年10月12日支付房款38,662元，原告于2018年10月31日支付房款17,700元、8818元，至此原告的全部房款支付完毕。2017年9月22日，被告在中和家园售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”，通知购房者到售楼部领取装修钥匙。2017年10月28日，被告出具了《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》。2017年11月7日，中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。2017年12月28日，中和家园工程消防设计审核（变更）合格。2017年12月18日，原告之母欧小芳到被告处领取房屋装修钥匙，2018年3月28日，原告向被告交纳装修押金，2018年10月31日，原告取得涉案房屋不动产权证，2018年12月，原告装修入住。现原告认为该商品房没有验收合格及综合验收合格，被告逾期交房应承担违约责任，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定；2.被告是否承担违约责任。对焦点1，被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定。法院认为，原告与被告签订的《订购特价房协议》、《双牌县商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，但两份合同条款发生冲突时，应以最后签订的《双牌县商品房买卖合同》的条款为准。根据《双牌县商品房买卖合同》第十条交付条件的约定，被告将具备1、2种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。原告于2017年12月18日领取了房屋钥匙，视为原告对涉案房屋的实际占有和使用，即原告已接收该房屋，故涉案房屋交付日认定为2017年12月18日。对焦点2，被告是否承担违约责任。法院认为，原、被告双方签订的《订购特价房协议》、《双牌县商品房买卖合同》两份合同，对原告的支付房款时间、被告的交房时间及逾期交房的违约责任作出不同规定，且《双牌县商品房买卖合同》系在双牌县房产局的备案合同，故以最后签订的《双牌县商品房买卖合同》的条款为准。根据《双牌县商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，原告的剩余房款26518元于被告2017年7月1日前交房时付清。该条款约定了原、被告签订的《双牌县商品房买卖合同》履行有先后顺序，原告先付清所有合同房款，被告才履行交房义务。被告在未收到原告支付的全部房款之前，可以行使先履行抗辩权。经法院认定被告履行交房义务的时间是2017年12月18日、原告主张交纳装修押金时间2018年3月28日为交房时间、原告取得涉案房屋不动产权证时间为2018年10月31日，上述时间均未在2018年10月31日原告履行支付剩余房款义务之后，故被告不存在逾期交房的违约行为，亦无须承担逾期交房的违约责任。综上所述，对原告盘雨农的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告盘雨农的诉讼请求。案件受理费2033元，减半收取计1016.5元，由盘雨农负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案主要的争议焦点为：涉案房屋的交付时间及被上诉人是否应承担逾期交房的违约金的问题，现评析如下：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人先后签订了《订购特价房协议》和《双牌县商品房买卖合同》，两份合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，因此都合法有效。关于上诉人支付房款的时间、被上诉人的交房时间及逾期交房的违约责任的事项两份合同作出了不一致的约定。对于上述事项的认定，应以后签订的合同《双牌县商品房买卖合同》为准，因后签订的合同可视为对前合同的修改。本案中，被上诉人开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。上诉人于2017年12月18日领取了房屋钥匙，涉案房屋交付日应认定为2017年12月18日。上诉人于2018年10月31日支付剩余房款。根据《双牌县商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，上诉人的的剩余房款应于2017年7月1日前交房时付清。被上诉人在在未收到上诉人的支付的全部房款之前，可以行使先履行抗辩权不予交付房屋。故被上诉人因上诉人未如期支付房款可免除其逾期交房的责任。综上，上诉人盘雨农的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2033元，由上诉人盘雨农承担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  张海燕二〇二〇年二月十七日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。