重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初9257号原告：邓绪会，女，1971年11月15日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：傅小波，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋凯丽，重庆金牧锦扬(万州)律师事务所律师。被告：重庆盛豪房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道天鹅湖社区人民路1856号，统一社会信用代码915002340772581818。法定代表人：唐永明，系董事长。委托诉讼代理人：韩万奎，重庆四方律师事务所律师。原告邓绪会与被告重庆盛豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅小波，被告的委托诉讼代理人韩万奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓绪会向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告重庆盛豪房地产开发有限公司以已付房款729340元为基数自2017年7月1日起，按日0.1‰向原告邓绪会支付逾期交房违约金至涉案房屋实际交付之日止；2、全部诉讼费用由被告重庆盛豪房地产开发有限公司承担。事实和理由：2017年11月22日，原告邓绪会作为乙方(买方)，被告重庆盛豪房地产开发有限公司作为甲方（卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-312-01317036），购买被告重庆盛豪房地产开发有限公司开发的坐落于开州区X号房屋，建筑面积117.60平方米，房屋总价款729340元。原告邓绪会按照合同约定向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付了房屋价款共计729340元。原告邓绪会于2017年7月4日支付首付款219340元，2017年11月22日支付首付款110000元，共计支付首付款329340元，余下400000元由原告邓绪会以按揭的方式支付。合同第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”合同第九条第1款第（1）项约定：“逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。”“逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金[该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率]。”合同第二十三条约定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。据原告邓绪会了解，因被告重庆盛豪房地产开发有限公司未向有关部门办理建筑工程竣工验收备案登记，不具备商品房交付条件，不符合合同约定，导致原告邓绪会至今都无法取得案涉房屋的房地产权证书。因此，原告邓绪会为了维护自己的合法权益，根据相关法律法规及司法解释等规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告邓绪会的全部诉讼请求。被告重庆盛豪房地产开发有限公司辩称：涉案房屋买卖的时间以及涉案房屋属于商品房属实，涉案房屋属于按揭款支付，首付款的支付情况属实，于2017年11月22日签订房屋买卖合同，并于同日网签备案。接房时间是2017年9月5日，并在2017年9月23日签订了装修入住的相关协议进场装修。因为原告邓绪会在外立面的镂空层私自开了一扇窗，被告重庆盛豪房地产开发有限公司及其物业管理要求原告暂时不要装修窗户，待综合验收取得备案登记时再说，但原告执意不听，仍然开了一扇窗户，该行为在综合验收时经职能部门提出要进行拆除恢复原状，经小区的物管劝说，原告邓绪会仍然没有拆除，该行为导致综合验收和取得工程备案登记存在障碍，行政部门要求要恢复原状。基于买卖合同上约定条款的真实性被告重庆盛豪房地产开发有限公司无异议，目前开发商也准备召集包括原告邓绪会在内的各个住户召开住户会议，商议综合验收以及私搭乱接的障碍怎样来处理，为尽快办理工程备案登记和为各个住户办理产权登记的相关事项作出相应的处理方案。关于原告邓绪会的诉求被告重庆盛豪房地产开发有限公司认为是不成立的，虽然合同上有约定，但是双方在接房时就办证和逾期办证情况是以口头交涉了。双方签订合同时间为2017年11月22日，被告重庆盛豪房地产开发有限公司在2017年9月5日已经将涉案房屋提前交付给原告邓绪会进场装修入住，不存在逾期交房的情形，因此原告邓绪会的诉求被告重庆盛豪房地产开发有限公司认为不应得到支持，请求法庭结合事实证据依法评判。本案经审理认定事实如下：被告重庆盛豪房地产开发有限公司于2015年12月16日取得原开县国土资源和房屋管理局预售“两江汇”一期房屋的许可。2017年7月4日原告邓绪会向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付购房款219340元并由被告出具收据，收据上载明：“交款单位邓绪会收款方式现金人民币(大写)贰拾壹万玖仟叁佰肆拾元正收款事由购房首付款7-1-401”。同时原告邓绪会于当日还向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付了相关税费及大修基金等。2017年9月5日被告重庆盛豪房地产开发有限公司将房屋交付给原告邓绪会使用。2017年11月22日被告重庆盛豪房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与原告邓绪会作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-312-01317036），合同约定：“……本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：两江汇两江汇一期……第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开州区X。……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为729340元整（大写：柒拾贰万玖仟叁佰肆拾元整），建筑面积单价为6201.87元/平方米，套内建筑面积单价为7384.23元/平方米。第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为重庆三峡银行股份有限公司开州支行。（二）乙方按下列第3种方式按期付款……3、按揭付款：本商品房总成交金额729340元整（大写：柒拾贰万玖仟叁佰肆拾元整）。（1）签订本合同时支付房款￥329340.00元整（大写：叁拾贰万玖仟叁佰肆拾元整）。（2）余下款项￥400000.00元整（大写：肆拾万元整）办理按揭贷款，金额及年限以银行审批为准。……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.50向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十三条本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。……”被告重庆盛豪房地产开发有限公司在甲方处签章，原告邓绪会在乙方处签字捺印。2017年11月22日被告重庆盛豪房地产开发有限公司向原重庆市开州区国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案。2017年11月22日原告邓绪会向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付购房首付款110000元。原告邓绪会与重庆三峡银行股份有限公司开州支行签订《个人房屋借款合同》向重庆三峡银行股份有限公司申请房屋贷款400000元，用于向被告重庆盛豪房地产开发有限公司支付购房款。另查明，截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋并未经过竣工验收也未取得消防验收合格，尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上列事实有原、被告双方的当庭陈述以及原、被告的身份证明材料复印件、《重庆市商品房买卖合同》复印件、收据复印件、《重庆三峡银行个人房屋借款合同》复印件、被告于2019年10月24日在两江汇张贴的关于两江汇办证事宜说明照片打印件、商品房买卖合同登记备案证明复印件、接房统计表以及接房手续书相关材料复印件、2015年12月16日的重庆市商品房预售(预租)许可证复印件等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，原、被告于2017年11月22日签订《重庆市商品房买卖合同》之前，原告邓绪会已经于2017年7月4日支付购房首付款219340元，被告重庆盛豪房地产开发有限公司也于2017年9月5日将房屋交给原告邓绪会使用，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，因此，基于双方以事实缔约的行为，其合同成立时间确定为2017年7月4日。关于双方于2017年11月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》，该份合同具有当事人的签字捺印或盖章，该合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同属于有效合同，且该合同系对前述合同未尽事项的补充协议。另外，原告邓绪会称双方在2017年11月22日之前曾签有另一份书面合同，但因其未提供充分有效的证据予以证实，故对其陈述的事实，本院不予采信。双方在2017年11月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定，被告重庆盛豪房地产开发有限公司应当在2017年6月30日前交付房屋，结合原告邓绪会支付款项、被告重庆盛豪房地产开发有限公司实际交房及双方签订合同的日期来看，该约定的交房日期远早于前述日期，存在合同未成立前便要交房的矛盾，实为不具有实际意义的约定，但是双方在该合同中明确约定，涉案房屋交付时应当取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。同时根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，涉案房屋的交付使用必须达到法定和约定的条件，才可视为房屋的有效交付。即双方签订合同时，已经明确约定交付的房屋需要具备的条件，本案中被告重庆盛豪房地产开发有限公司已经于2017年9月5日将房屋交给原告邓绪会使用，但截止到签订合同时，涉案房屋仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故被告重庆盛豪房地产开发有限公司的交房行为不符合合同约定和法律规定，不能视为被告重庆盛豪房地产开发有限公司已履行完交付房屋的义务。因被告重庆盛豪房地产开发有限公司未按照合同约定的交房条件向原告邓绪会履行完全交付房屋的义务，已构成违约，应当承担从合同签订次日(即2017年11月23日)起逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合同中关于逾期交房违约责任的约定，被告重庆盛豪房地产开发有限公司逾期交房已超过45天，原告邓绪会要求继续履行合同，被告重庆盛豪房地产开发有限公司应当按照原告已付房价款的万分之一按日向原告邓绪会支付违约金。关于违约金的标准问题，被告重庆盛豪房地产开发有限公司请求进行调整，经查，因涉案房屋已经交付给原告邓绪会使用，原告邓绪会也未举示证据证明因被告重庆盛豪房地产开发有限公司逾期交房给原告邓绪会造成的实际损失大小，故对违约金调整为按每日万分之零点六计算，故被告重庆盛豪房地产开发有限公司应该以房价款729340元为基数自2017年11月23日起按照每日万分之零点六计算违约金至被告重庆盛豪房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆盛豪房地产开发有限公司于本判决生效后十五内向原告邓绪会支付逾期交房的违约金，该违约金以729340元为基数，从2017年11月23日起按每日万分之零点六计算至被告重庆盛豪房地产开发有限公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，减半收取696元，由被告重庆盛豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 员 陈小容二〇二〇年二月十八日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺