江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11495号上诉人（原审被告）：苏州安娜斯健身服务有限公司，住所地苏州工业园区星汉街108号湖左岸花园小区星光会所。法定代表人：顾圣洁，总经理。委托诉讼代理人：周天麟，江苏法德东恒(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701室。法定代表人：王琢珺，总经理。委托诉讼代理人：李玉侠，该公司员工。委托诉讼代理人：徐伟男，该公司员工。上诉人苏州安娜斯健身服务有限公司（以下简称安娜斯公司）因与被上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初8329号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安娜斯公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回万科物业公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由万科物业公司承担。事实和理由：一、安娜斯公司在一审诉讼中提供了详实的证据证实万科物业公司出租的房屋存在因自然老化和建筑质量问题导致并实际发生的地面沉降、泳池漏水、房顶玻璃碎裂掉落等一系列的安全问题和隐患，严重影响了安娜斯公司对房屋的正常经营使用。在经过安娜斯公司多次催告之后，万科物业公司作为出租方，始终未能实际履行法律规定和合同约定的安全保障和维修义务。万科物业公司明显违约在先，安娜斯公司有权行使合同抗辩权，暂停支付租金，待万科物业公司实际履行合同义务之后再行履约。二、安娜斯公司作为一个公共休闲健身服务场所的经营单位，如果不及时采取相应的安全维护和修缮措施解决泳池漏水、屋顶玻璃碎裂摔落等等一系列问题，极有可能导致严重的公共安全事故，后果不堪设想。安娜斯公司为避免产生更大的损失，更重要的是出于对公共安全的负责，先行垫付费用进行了维修维护。依据法律规定，安娜斯公司因此垫付的维修费用应当与房屋租金进行抵扣。三、安娜斯公司已对相关设施设备投入大量资金进行维修，也愿意继续履行租赁合同，并支付相应租金。本案问题的症结实际在于双方之间就相关维修事宜未能达成一致，而且从实际社会效果来看，租赁合同继续履行有利于合同双方。四、即使判决解除租赁合同，在认定违约损失时，万科物业公司主张的逾期缴纳租金滞纳金和解除合同违约金应当择一支持，而不应当同时支持该两项诉请。被上诉人万科物业公司辩称，安娜斯公司所称的抗辩权不成立，万科物业公司已尽到租赁合同约定的维修养护责任。安娜斯公司长期拖欠租金、物业费、水电费，构成根本违约。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，请求二审法院依法予以维持。原审原告万科物业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年7月签订的《租赁合同》，安娜斯公司将承租房屋恢复原状并返还万科物业公司；2.判令安娜斯公司支付自2018年2月1日起至法院判决合同解除并由安娜斯公司返还房屋之日止的租金，暂计算至2018年9月30日为380000元，并支付至租金实际给付之日的滞纳金，暂计至2018年9月30日为330125元，两项合计710125元；3.判令安娜斯公司支付相当于保证金金额的违约金142500元；4.安娜斯公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：万科物业公司、安娜斯公司曾签订一份《租赁合同》，安娜斯公司为甲方（承租方）、万科物业公司为乙方（出租方），约定乙方将位于苏州工业园区星汉街108号湖左岸花园小区星光会所的房屋出租给甲方作为健身会所使用，建筑面积为1480平方米，租金为每年570000元，按季支付，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。甲方承担物业管理费，标准为5.28元/平方/月。甲方在每季度开始前5日将当季租金缴纳至乙方提供的账户，如拖欠租金15日以上，视为甲方违约，合同自动终止，从保证金中扣除应缴纳租金及物业费等相关费用。甲方需向乙方缴纳三个月租金142500元作为租赁保证金。合同第十二条违约责任条款约定，在租赁期限内，甲方逾期交付租金、物业管理费等费用，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之五支付滞纳金。若超过一个月未缴纳相关费用的，乙方有权单方解除合同，扣留租赁保证金，并有权追究甲方延迟支付租金的违约责任。甲方如出现拖欠支付租金、管理费及其他费用达到30日的，或者未经乙方书面同意，擅自将商铺转租、转让、转借他人或调换使用的，乙方均有权单方面终止合同，收回商铺，乙方可以没收租赁保证金，并要求甲方赔偿乙方租赁保证金同等金额的违约金，若租赁保证金不足赔偿乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同第十条“维修养护责任”约定：1.因非甲方原因（如物业自然老化、建筑质量问题）导致出租物业需要维修时，该项费用由乙方负责。2.因甲方管理、使用原因造成出租物业及其设备设施的损失和维修费用，由甲方承担并负责赔偿损失。合同第十一条“合同终止”约定，租约期满后或本合同提前终止时，甲方应尽可能恢复原状，确实不能恢复原状的，乙方按现状接受，所有权归乙方。双方签订上述房屋租赁合同后，万科物业公司将房屋交付安娜斯公司使用。2017年度安娜斯公司足额缴纳了租金及物业管理费。2018年1月开始，安娜斯公司未能按期缴纳租金及物业费。万科物业公司于2018年6月8日委托律师向安娜斯公司发出律师函催要2018年上半年度租金285000元，要求安娜斯公司在2018年6月11日前支付全部款项，并告知如到期仍未能付款，万科物业公司将依照法律规定及合同约定解除合同并要求承担违约责任。后安娜斯公司于2018年6月30日缴纳了2018年1月份租金47500元，之后租金一直未缴纳。截止法庭辩论终结之前万科物业公司确认安娜斯公司陆续缴纳了截至2019年5月底物业费。一审法院认为，万科物业公司与安娜斯公司签订的房屋租赁合同依法成立、合法有效。双方应诚实信用地履行合同权利义务。安娜斯公司应诚实信用地履行租赁合同中承租方的相应义务。安娜斯公司至今仍未能缴纳2018年2月起的租金，未按约履行上述合同义务，已构成违约。万科物业公司据此依照合同约定解除租赁合同，具有事实及法律依据。万科物业公司在本次诉讼前未通知安娜斯公司解除合同，故一审法院以本案诉状副本送达安娜斯公司之日即2018年9月19日为双方合同解除之日。合同解除后，安娜斯公司应按约及时将房屋恢复原状后返还万科物业公司，故对万科物业公司该两项诉讼请求，一审法院予以支持。安娜斯公司辩称因房屋存在老化及质量问题万科物业公司未予修复而拒不缴纳租金并主张以其维修费用折抵租金，对此双方合同并无相关约定，也缺乏法律依据，该理由不能成立，一审法院不予采纳。如双方就房屋维修问题存有争议，安娜斯公司可另行主张权利，本案中不予理涉。安娜斯公司应当按照约定的租金标准47500元/月支付万科物业公司2018年2月1日之后的租金。安娜斯公司现仍在继续使用租赁房屋，租赁合同解除后，还应支付占用费，一审法院对此一并予以核算处理，万科物业公司主张按原租金标准计算占用费，并无不当，故安娜斯公司应当按47500元/月的标准支付万科物业公司自2018年2月1日起至安娜斯公司实际返还房屋之日止的租金及占有使用费。安娜斯公司逾期支付租金还应按约支付滞纳金，但双方合同约定的标准过高，一审法院酌情调整为相当于两个月租金标准95000元。安娜斯公司违约导致合同解除，还应支付违约金，双方约定的违约金相当于三个月租金标准142500元，一审法院酌情调整为两个月租金标准即95000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认江苏苏南万科物业服务有限公司与苏州安娜斯健身服务有限公司签订的关于苏州工业园区星汉街108号湖左岸花园小区星光会所房屋的《租赁合同》于2018年9月19日解除；二、苏州安娜斯健身服务有限公司于判决生效之日起十日内将租赁房屋恢复原状后交还江苏苏南万科物业服务有限公司；三、苏州安娜斯健身服务有限公司于判决生效之日起十日内按47500元/月的标准支付江苏苏南万科物业服务有限公司自2018年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费；四、苏州安娜斯健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏苏南万科物业服务有限公司逾期缴纳租金的滞纳金95000元；五、苏州安娜斯健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付江苏苏南万科物业服务有限公司合同解除的违约金95000元；六、驳回江苏苏南万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费12326元、财产保全费5000元，合计17326元，由苏州安娜斯健身服务有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，万科物业公司与安娜斯公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。安娜斯公司仅支付租金至2018年1月，2018年2月1日起未再支付租金。安娜斯公司主张，租赁房屋存在老化和质量问题，万科物业公司未予维修，其有权暂停支付租金；安娜斯公司还主张，其先行垫付费用进行了维修，维修费用应当折抵租金。万科物业公司则认为，其已经尽到租赁合同约定的维修养护责任。本院认为，虽然双方对房屋维修问题存在争议，但安娜斯公司一直占有使用租赁房屋，根据权利义务对等原则，其仍负有支付租金的合同义务。就房屋维修问题安娜斯公司可另行主张权利，但无权以此为由拒付租金。安娜斯公司长期拖欠租金，已构成根本违约，万科物业公司要求解除合同，合法有据，应予支持。一审判决认定双方之间的租赁合同自万科物业公司的起诉状副本送达安娜斯公司之日即2018年9月19日予以解除，本院予以确认。租赁合同解除后，安娜斯公司应当将租赁房屋恢复原状后返还给万科物业公司，还应当支付万科物业公司拖欠的租金以及至实际返还房屋之日止按原租金标准计算的占有使用费。关于万科物业公司主张的逾期支付租金滞纳金，本院认为，安娜斯公司自2018年2月起至今未支付拖欠的租金。租赁合同约定，安娜斯公司逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之五支付滞纳金。鉴于该约定的滞纳金标准明显过高，一审法院酌情将逾期支付租金的滞纳金调整为相当于两个月租金标准95000元，并无不当。关于万科物业公司主张的解除合同违约金，本院认为，租赁合同约定，因安娜斯公司拖欠租金导致合同解除的，万科物业公司可以没收租赁保证金，并要求安娜斯公司赔偿租赁保证金同等金额的违约金，一审法院酌情将解除合同违约金调整为二个月租金标准95000元，亦无不当。本案中，逾期支付租金滞纳金系安娜斯公司逾期支付租金所应承担的违约责任；解除合同违约金系安娜斯公司根本违约导致合同提前解除所应承担的违约责任，万科物业公司的该两项诉请均有相应的事实依据和合同约定，一审法院予以支持，并不违反法律规定。综上，安娜斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12326元，由上诉人苏州安娜斯健身服务有限公司负担。上诉人苏州安娜斯健身服务有限公司多交纳的二审案件受理费5000元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年二月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。