山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异29号案外人：冯朝兰，女，1957年2月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。申请执行人：济南舜联建设集团有限公司，住所地济南市历下区二环东路7296号。法定代表人：史先柱，董事长。委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。被执行人：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市历城区唐冶新区围子山路1号。法定代表人：邵莹莹，总经理。本院在执行申请执行人济南舜联建设集团有限公司（以下简称舜联公司）与被执行人山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人冯朝兰对本院执行被执行人华夏公司名下位于济南市历城区围子山路XXXX号华夏帝苑X号楼X－X－XXX号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。冯朝兰称，请求贵院撤销（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定，解除对涉案房产的查封。事实与理由：冯朝兰于2015年11月23日与华夏公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买华夏公司开发的涉案房产及对应地下室，已缴纳全部购房款984075元。华夏公司于2016年2月2日将涉案房产交付冯朝兰实际占有使用，现尚未办理产权证。华夏帝苑X号楼已办理房产证大证（房产证号：济南XXXXXXXXXXX），登记在华夏公司名下。涉案房产及对应地下室虽登记在华夏公司名下，但该房产实际已被冯朝兰购买并实际占有使用，贵院不得查封。为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定提出异议。为支持其主张，冯朝兰向本院提交《济南市商品房买卖合同》《房屋验收记录表》《收楼物品确认表》《收据》等证据材料。舜联公司辩称，针对冯朝兰所提异议，本公司答辩如下：冯朝兰系被执行人华夏公司上级单位职工，两者存在利益勾连的可能性。因此，其所提异议应当严格审查，以防止虚假诉讼的出现。一、1、冯朝兰与华夏公司签订的商品房买卖合同价格低于市场价，不符合常理，合同明确载明是省局（山东省煤田地质局）分房，并不是普通的商品房买卖；2、冯朝兰提交的华夏公司收据不能证明款项已实际支付，应当提交银行转账凭证；3、冯朝兰提交的证据不能证明已合法占有涉案房产。二、本异议应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十）进行审查。因华夏公司系房地产开发企业，欠付本公司工程款，贵院依法查封其名下房产，冯朝兰所提异议应当依照该条规定进行审查。冯朝兰没有提交证据证明涉案房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，更没有证据证明其已向华夏公司支付了50%以上的房款。因此，冯朝兰请求解除对涉案房产的查封，无事实及法律依据，应予驳回。退一步讲，即便贵院按照上述规定第二十八条（金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记）进行审查。即使冯朝兰提交的证据能够满足本条规定前三项情形，但冯朝兰在2015年签订购房合同后一直不办理网签、产权登记等手续本身具有过错，并且其属于限购人员（非济南市户籍），不具有在济南购房资格，未办理网签、房产登记手续系其自身原因所致。因此，冯朝兰所提异议也不符合该条规定。综上，冯朝兰请求解除对涉案房产的查封，无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其异议。本院查明，舜联公司与华夏公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）鲁01民初2622号民事判决，判决：一、华夏公司于判决生效之日起十日内向舜联公司支付工程款58872195.84元；二、华夏公司于判决生效之日起十日内向舜联公司支付逾期付款利息；三、驳回舜联公司的其他诉讼请求。舜联公司、华夏公司均对上述判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉。山东省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁民终2043号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案于2019年11月21日立案执行，案号为（2019）鲁01执2086号。2019年12月10日，本院作出（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定、协助执行通知，裁定：一、预查封被执行人华夏公司开发的位于历城区围子山路XXXX号华夏帝苑会所（楼幢号：XXXXXXXXXXXXXXXXX）厨房XX，中餐厅XX游泳池XX，卫生间XX、XX，物业办公室XX－XX，社区服务中心XX－XX，文化活动站XX－XX房产XX套；二、查封被执行人华夏公司名下坐落于历城区围子山路XXXX号华夏帝苑X号楼X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX（包括涉案房产）、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX、X－XXXX[房产证号：济南XXXXXXXXXXX]、X号楼X－XXXX、X－XXXX、X-XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX、X－XXX[房产证号：济南XXXXXXXXXXX]的房产共计33套。2015年11月23日，冯朝兰与华夏公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买华夏公司开发的华夏帝苑X单元X层X号房：X－X－XXX及储藏室，总价款984075元。冯朝兰提供《收据》四份，载明：冯朝兰分别于2014年8月19日、2015年4月28日、2015年11月24向华夏公司支付668770元、220000元、175305元。另，冯朝兰提交《房屋验收记录表》《收楼物品确认表》各一份，证明其占有涉案房产。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、《济南市商品房买卖合同》《收据》等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人冯朝兰仅提供被执行人华夏公司开具的《收据》，未提供银行转账凭证，不能证明其已向被执行人华夏公司实际支付涉案房产的总价款。因此，案外人冯朝兰请求排除对涉案房产的执行，不符合上述规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人冯朝兰的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇二〇年二月二十六日法官助理毛雪书记员魏煜圻