广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终24054号上诉人（原审被告）：张顺利，男，汉族，1982年3月8日出生，身份证住址安徽省宿州市砀山县，委托诉讼代理人：胡玄欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市新国业百货有限公司，住所地广东省深圳市光明新区公明办事处宝安路11号3楼A1，统一社会信用代码914403006853741948。法定代表人：麦伟荣，董事长。委托诉讼代理人：齐向前，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。上诉人张顺利因与被上诉人深圳市新国业百货有限公司（以下简称新国业百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张顺利的上诉请求：一、确认新国业百货公司应当返还张顺利入场费50万元及履约保证金13.6万元，并优先以上述费用抵扣房屋占有使用费；二、撤销（2018）粤0306民初21846号民事判决第一项，改判张顺利无须向新国业百货公司支付2018年6月份之后的房屋占有使用费；三、撤销（2018）粤0306民初21846号民事判决第三项，改判张顺利无须向新国业百货公司支付律师费。理由：一、涉案合同依法被认定为无效，新国业百货公司应当返还因无效合同所取得的履约保证金13.6万元和入场费50万元，张顺利自愿以此优先抵扣房屋占有使用费。二、截至2018年6月25日，新国业百货公司便已将涉案商铺门锁撬掉并更换新锁，实现了对涉案商铺的实际控制、占有，并张贴广告另行对外招租。张顺利不再具备将用涉案商铺用于经营门诊部这一特定占有使用条件。三、新国业百货公司在享有涉案商铺的实际控制权，明知张顺利因刑事羁押无法继续占有使用涉案商铺，且自2018年2月份起便存在拖欠房屋占有使用费的情况下，仍未采取适当措施防止损失扩大，故无权向张顺利主张2018年6月份之后的房屋占有使用费。四、律师费依法不属于争议解决条款，在涉案合同被认定为无效的情况下，新国业百货公司相关诉讼请求不应得到支持。综上所述，一审法院判决存在部分事实认定不清，法律适用错误的情形，恳请二审法院依法查明全部案件事实，支持张顺利的上诉请求。新国业百货公司答辩称：一审事实清楚适用法律正确，请求依法维持。新国业百货公司向一审法院起诉，请求：1、判令依法解除双方于2014年12月12日签订的《合作经营合同》；2、判令张顺利支付所拖欠租金374000元（2018年5月-9月）、水电费8566元（2018年5月-7月），合计382566元，上述租金暂计至2018年9月30日，以后还应计算至合同解除且张顺利实际交还承租房屋之日止；3、判令张顺利支付违约金100656.6元（按照合同约定标准30%计算，暂计至2018年9月30日，以后还应按照生效判决确定的全部欠款金额计算至还清之日止）；4、判令张顺利承担新国业百货公司本案合理律师费支出30000元；5、本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用由张顺利承担。一审法院认定事实：2014年12月12日，新国业百货公司、张顺利双方签订一份《合作经营合同》，约定新国业百货公司提供自己拥有使用权和管理权的位于深圳市光明新区××办事处××路××楼××号商铺作为合作条件，合作面积为1258平方米，经营用途为真爱妇科门诊部。合作期限自2014年12月1日至2018年11月30日。合作期内，张顺利应向新国业百货公司支付月“利润分成”，2016年12月1日至2018年11月30日，收取标准为74800元/月。张顺利须自觉按时缴交水电费、管理费。合同签订后，张顺利支付了履约保证金136000元及一个月的利润分成、物管费68000元，新国业百货公司依约交付了经营场所。另查明，涉案租赁物未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证。2003年2月13日，案外人邓爱强向深圳市宝安区公明镇合水口村民委员会进行了历史遗留生产经营性违法建筑申报。2012年3月4日，案外人邓爱强于出具一份《物业授权书》，将深圳市光明新区公明宝安路9号物业授权给新国业百货公司进行经营管理，期限为长期。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同是否有效。新国业百货公司与张顺利签订的《合作经营合同》约定新国业百货公司向张顺利交付涉案租赁物用于张顺利经营真爱妇科门诊部，张顺利每月向新国业百货公司支付固定的利润分成、物管费、水电费。该合同名为合作，实为租赁，符合租赁法律关系特征。张顺利庭审中亦确认每月交的是租金，故一审法院确认双方签订的《合作经营合同》性质为租赁合同。然，涉案租赁物未取得房屋所有权证或建设工程规划许可证。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，新国业百货公司与张顺利签订的《合作经营合同》应为无效合同。故一审法院对新国业百货公司请求解除《合作经营合同》的诉讼请求不予支持。关于租金、水电费。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求按照约定的租金标准支付房屋占用使用费。本案中，双方约定2016年12月1日至2018年11月30日张顺利应向新国业百货公司支付月“利润分成”74800元/月，张顺利须自觉按时缴交水电费、管理费。而张顺利自2018年5月起欠缴租金，截至2018年9月30日欠缴租金为374000元，并欠缴2018年5月至7月水电费8565元。张顺利辩称系因双方协商续租事宜未达成一致，后因张顺利涉嫌刑事犯罪无法继续经营，未实际占有涉案商铺。一审法院认为，张顺利未提交证据证实已将涉案租赁物交还新国业百货公司，其辩解无事实与法律依据，一审法院不予采纳。故张顺利应按照约定的租金标准向新国业百货公司支付房屋占有使用费直至实际交还涉案租赁物之日止。关于保证金。双方签订的《合作经营合同》第五条第2项约定，合作期满，张顺利无违反本合同约定，在交还合作场地给新国业百货公司及付清所有应付费用后15天内返还张顺利履约保证金及水电押金。因张顺利自2018年5月起欠缴租金，故新国业百货公司无须向张顺利返还履约保证金，一审法院对张顺利关于将保证金136000元抵扣租金的主张不予采纳。关于入场费。张顺利未在本案中提出反诉请求，也未提交证据证明已向新国业百货公司交纳入场费，故张顺利关于退还入场费并抵扣租金的主张可另案起诉。关于违约金。《合作经营合同》第四条第2项约定，张顺利须自觉按时缴交水电费、管理费，逾期不缴交，除须缴补欠费外，还须向新国业百货公司支付滞纳金（每天滞纳金按所欠总费用的1%收取）。该约定与保证金的约定在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌。结合本案，一审法院支持张顺利向新国业百货公司支付占有使用费直至张顺利实际交还涉案租赁物之日止，新国业百货公司并无占有使用费的实际损失。基于公平原则，一审法院对新国业百货公司该项诉讼请求不予支持。关于律师费。虽《合作经营合同》无效，但不影响合同中有关解决争议方法条款的有效性，《合作经营合同》第四条第3项约定，因新国业百货公司追讨上述费用（利润分成、物管费、水电费）而支出的律师费、案件受理费、公证费等费用张顺利应予以承担。故新国业百货公司请求张顺利支付律师费30000元一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、张顺利应于本判决生效之日起十日内向新国业百货公司支付2018年5月至2018年9月房屋占有使用费374000元直至涉案租赁物返还新国业百货公司止（自2018年10月起按照74800元/月的标准，支付至涉案租赁物实际返还新国业百货公司之日止）；二、张顺利应于本判决生效之日起十日内向新国业百货公司支付水电费8565元；三、张顺利应于本判决生效之日起十日内向新国业百货公司支付律师费30000元；四、驳回新国业百货公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8932元、保全费2936.11元，由新国业百货公司负担2328.11元，由张顺利负担9540元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，张顺利未就返还入场费问题在一审提起反诉，故其主张50万元入场费，本案不予审理，张顺利可另循法律途径救济。双方对一审判决第二项均无异议，本院予以维持。双方签订的《合作经营合同》实为租赁合同。涉案租赁物未取得房屋所有权证或者建设工程规划许可证，故双方签订的合同为无效合同。《合作经营合同》第四条第2项约定履约保证金无效，故张顺利主张将保证金136000元抵扣租金的主张，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。张顺利主张2018年７月已经将涉案场地交还新国业百货公司，并提交照片、《交还场地告知书》予以证实。新国业百货公司不予确认。双方的合同无效，张顺利提出终止合同符合法律规定。新国业百货公司已签收《交还场地告知书》，且在收到后未提出反对意见，故应视为张顺利已将场地交还新国业百货公司。新国业百货公司收到《交还场地告知书》，怠于履行收房权利，应自行承担责任。故张顺利应向新国业百货公司支付2018年5月至2018年7月期间房屋占有使用费88400元（74800元×3个月-136000元保证金）。此后张顺利无须再支付房屋占有使用费。新国业百货公司追讨律师费30000元，仅提供《委托代理合同》，未提交律师费发票，未能证明律师费的实际支出，故张顺利主张不予支付，理由充分，本院予以支持。综上，上诉人张顺利的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。原审认定事实清楚，适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初21846号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初21846号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初21846号民事判决第一项为：上诉人张顺利应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市新国业百货有限公司支付2018年5月至2018年9月期间的房屋占有使用费差额88400元；四、驳回被上诉人深圳市新国业百货有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件诉讼费8932元、保全费2936.11元，由被上诉人深圳市新国业百货有限公司负担6668元，由上诉人张顺利负担5200.11元。二审案件诉讼费7360元，上诉人张顺利负担1835元，被上诉人深圳市新国业百货有限公司负担5525元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月十九日书记员 杨玉兰(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。