河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0922民初298号原告：谭守彦，男，1985年12月26日出生，汉族，现住河南省清丰县。委托诉讼代理人：聂明娅，河南尊严律师事务所律师。被告：王伟，男，1992年10月9日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：高焕淑，女，1970年5月28日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。第三人：濮阳市宏鑫置业有限公司。地址：清丰县仙庄乡王牌村。法定代表人：宋敬配，该公司经理。原告谭守彦与被告王伟、第三人濮阳市宏鑫置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭守彦的委托诉讼代理人聂明娅，被告王伟的委托诉讼代理人高焕淑，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司法定代表人宋敬配到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭守彦向本院提出诉讼请求：1、不得执行清丰县仙庄镇仙庄鑫源商贸城东31-32号房产；2、请求依法确认仙庄鑫源商贸城东31-32号房产归原告谭守彦所有；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月份，原告谭守彦与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司签订了鑫源商贸城东31-32号房产的购房合同，房屋性质属于商住一体。签订合同后，原告谭守彦于2017年1月12日依约向第三人濮阳市鑫源商贸城支付了全部房款，现早已经占有使用该房屋。鑫源商贸城属于仙庄镇集市的改建，其土地性质仍然归仙庄镇仙庄北街村集体所有，无法办理房屋登记。2019年2月25日,清丰县人民法院对被告王伟与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司、宋敬配、濮阳市元丰汽车销售服务有限公司、袁红、袁现波借款合同纠纷一案作出（2018）豫0922民初617号民事调解书，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司同意偿还被告王伟4万元，并在5297200元本息内承担连带清偿责任。2019年12月2日，原告谭守彦对执行标的仙庄鑫源商贸城东31-32号房产提出书面异议，清丰县人民法院经审理后作出（2019）豫0922执异30号执行裁定书，驳回原告谭守彦的异议。原告谭守彦认为，在人民法院查封之前其与第三人已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有房屋，并已支付了全部价款，也非因原告谭守彦的自身原因未办理过户登记。执行行为已经侵害原告的合法权益，应当立即终止。原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定起诉。被告王伟辩称，原告和被告王伟没有任何关系，请求法院驳回原告的起诉。2015年4月23日，濮阳市元丰汽车销售服务有限公司从被告王伟处借款500万元，借款期限为2015年4月23日至2015年5月23日，月利率为3.3%。该款于当日转入袁红个人账户，由袁献波提供保证担保。后又签订补充协议，由第三人濮阳市宏鑫置业有限公司用自有房屋提供抵押担保，并签订了共计22份购房合同，面积为3116平方米，价值5297200元。借款到期后，濮阳市元丰汽车销售服务有限公司仍未还款。被告王伟于2018年1月26日向清丰县人民法院依法提起诉讼，经调解，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司对濮阳市元丰汽车销售服务有限公所欠被告王伟借款本息在5297200元（抵押22套房产价值）限额内承担连带清偿责任。清丰县人民法院于2019年2月25日作出（2018）豫0922民初617号民事调解书予以确认。后第三人等未履行还款义务。被告王伟于2019年7月2日依法申请强制执行。清丰县人民法院于2019年11月19日作出（2019）豫0922执929号之一执行裁定书，裁定查封了被告抵押仙庄鑫源商贸城的22套房屋。原告谭守彦等人于2019年12月2日提出异议，清丰县人民法院审查后于2019年12月17日驳回了原告谭守彦等人的执行异议。原告谭守彦等人与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司签订的购房合同，均在被告王伟抵押及购房手续之后。被告王伟认为原告谭守彦等人与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司签订的购房合同是虚假合同，属于恶意串通。2016年2月29日，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司向被告王伟出具的收据及22套房产的购房合同、补充协议，22份购房合同及22份收据均有第三人公章及宋敬配签字，手续真实、有效、合法，足以说明被告王伟申请查封的房产是被告王伟的抵押房产并都在原告之前。第三人与被告签订购房合同时房子并没有卖，至于抵押登记手续，是因为所抵押22套房屋不具备办理抵押登记条件，经双方协商签订的购房合同。第三人濮阳市宏鑫置业有限公司称，原告的房屋是第三人卖给原告的，房款已付清，房子应归原告所有。本院经审理认定本案事实如下：被告王伟与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司等借款合同纠纷一案于2018年1月26日向本院提起诉讼，经本院主持调解，被告王伟与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司等达成调解协议，协议约定：第三人濮阳市宏鑫置业有限公司对濮阳市元丰汽车销售服务有限公所欠被告王伟借款本息在5297200元限额内承担连带清偿责任。本院于2019年2月25日作出（2018）豫0922民初617号民事调解书对上述调解协议内容予以确认。后，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司等均未履行还款义务，被告王伟于2019年7月2日向本院申请强制执行。本院于2019年11月19日作出（2019）豫0922执929号之一执行裁定书，裁定查封了第三人濮阳市宏鑫置业有限公司在清丰县××××村建设的鑫源商贸城内东7-8号(面积128平米)、东27-28号(面积128平米)、东29-30号(面积128平米)、东31-32号(面积128平米)、东33-34号(面积128平米)、东35-36号(面积128平米)、东37-38号(面积128平米)、东39-40号(面积128平米)、东41-42号(面积128平米)、东43-44号(面积128平米)、东45-46号(面积128平米)、东49-50号(面积28平米)、西51-52号(面积228平米)、西53-54号(面积128平米)、东北51-52号(面积228平米)、西31-32号(面积128平米)、西39-40号(面积128平米)、西41-42号(面积128平米)、西43-44号(面积128平米)、西45-46号(面积128平米)、西47-48号(面积128平米)、西49-50号(面积228平米)共计22套房屋。原告谭守彦于2019年12月2日向本院提出执行异议，本院经审查于2019年12月17日作出（2019）豫0922执异30号执行裁定书驳回其执行异议请求。本案成讼。另查明，清丰县仙庄镇北街集贸市场因年久设备陈旧、功能不全，由第三人濮阳市宏鑫置业有限公司承建改造为鑫源商贸城。原告谭守彦与第三人濮阳市宏鑫置业有限公司签订《购房合同》购买了鑫源商贸城内东31-32号房屋，共2层，面积128平米，房款共计110000元。原告谭守彦于2017年1月12日交清房款，后入住占有房屋并使用至今。上述事实，有原告身份证、《购房合同》、转账记录、占有使用房屋的照片、（2018）豫0922民初617号民事调解书、（2019）豫0922执异30号执行裁定书、（2019）豫0922执929号之一及庭审笔录等在卷予以证实，并已经质证，可以作为本案定案的依据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，综合本案证据。本院认为，首先，关于购房合同的签订。原告与第三人签订有购房合同，购房合同记载了房屋坐落位置，面积等，转账记录显示房款数额和支付时间，可以认定原告与第三人在案涉房屋查封前已经签订合法有效的书面买卖合同；其次，关于案涉房屋的占有。本案中虽无直接证据证明案涉房屋交付的时间，但结合房款收据和房屋使用照片等证据足可认定原告在查封案涉房屋前已实际合法占有并使用房屋；第三，关于房款的支付。原告虽未提供现金来源证明及银行流水，第三人也未提供入账证明等证据，但原告以转账方式交付房款，第三人当庭也认可房款已交清，在无其他相反证据的情况下，应认定房屋买受人已付清购房款；第四，关于过户登记。第三人开发的房屋占用土地为清丰县××××村集体土地，因土地性质等原因暂不具备办理登记过户的条件，原告购房后不能办理过户登记系非其自身过错的客观原因所致。综上，本院认为原告在本院查封前已对案涉房屋享有合法的占有、使用权利，足以排除强制执行，其请求停止执行案涉房屋本院予以支持。关于原告请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。因现有证据不足以证明原告对案涉房屋取得了完全的、排他的且合法的所有者权益，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称第三人在出售案涉房产前与其签订补充协议、购房合同以包括案涉房屋在内的22套房产为借款提供担保的问题。本院认为，因被告与第三人之间未办理抵押登记，双方的抵押合意仅具有债权效力。在被告对第三人等提起的（2018）豫0922民初617号借款合同纠纷一案中，被告起诉状中也知晓该22套房屋已出售他人，且后来被告与第三人达成调解协议，被告同意第三人在5297200元限额内对其借款债权承担连带清偿责任，本院作出民事调解书予以了确认。至此，双方已实际变更了之前的抵押合意，被告对第三人仅享有5297200元的债权，对其所称的包括案涉房屋在内的22套房产至终不享有抵押权也不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行清丰县仙庄镇仙庄鑫源商贸城东31-32号房产。二、驳回原告谭守彦的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告谭守彦负担834元，被告王伟负担833元，第三人濮阳市宏鑫置业有限公司负担833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。本判决生效后，本院（2019）豫0922执异30号执行裁定书自动失效。审判长  王瑞启审判员  邵高冲审判员  韩清蓉二〇二〇年二月二十八日书记员  盖蒙蒙