山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初6092号原告：陈加军，男，1957年12月27日生，汉族，农民，住威海市文登区。被告：威海大恒房地产开发有限公司，住所地：威海市文登区界石镇大界石村。法定代表人：高丽，公司经理。委托诉讼代理人：孙述斌，公司职工。被告：威海申威投资发展有限公司文登分公司，住所地：威海市文登区界石镇王家庄村。法定代表人：孙述爱，公司经理。委托诉讼代理人：张利，公司职工。原告陈加军诉被告威海大恒房产地开发有限公司（以下简称大恒公司）、威海申威投资发展有限公司文登分公司（以下简称申威文登分公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈加军、被告大恒公司之委托诉讼代理人孙述斌、申威文登分公司之委托诉讼代理人张利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈加军向本院提出诉讼请求：大恒公司与申威文登分公司共同支付陈加军居间报酬款437506.15元。诉讼中，陈加军变更诉讼请求：大恒公司与申威文登分公司共同支付陈加军居间报酬款422866.15元。事实和理由：2008年6月和2018年10月，大恒公司和申威文登分公司在界石镇共同开发玉山花园和玉泉花园两个小区的商品楼，二被告委托陈加军帮助向外联系销售。双方签订了《商品房分销代理协议书》和《补充协议》。合同约定，根据不同时段居间报酬分别为5%、6%、7%。对加价销售部分（溢价），二被告只收取15%的税金，其余多销售的款项全归陈加军所有。从2008年6月份开始，陈加军到甘肃省兰州市、黑龙江省哈尔滨市、内蒙古自治区呼伦贝尔市区联系客户，帮助二被告销售大量商品房，为二被告作出了很大贡献。然而到2018年10月份，陈加军要求结算居间报酬时，二被告却迟迟不予结算，互相推拖。为此，陈加军提起诉讼，请求依法判决。大恒公司辩称，2008年6月至2018年10月，陈加军给我公司销售过房产属实，是我公司自己开发的位于界石镇玉泉花园小区，我公司与陈军加之间没有签订过书面的代理协议，界石镇玉山花园小区是申威文登分公司开发的，与我公司无关。我公司与陈加军口头约定，根据卖房价值，分别提取房款的5%-7%的佣金，我公司欠陈加军的佣金是40000元左右。申威文登分公司辩称，2008年6月至2018年10月，陈加军给我公司销售过房产属实，我公司开发的是位于界石镇玉山花园小区，该小区大恒公司没有开发也没有销售，大恒公司开发的是玉泉花园小区楼盘，我公司只负责玉泉花园小区楼盘销售。我公司与陈加军签订过书面的代理协议属实，也约定根据卖房价值和不同时段，陈加军分别提取5%-7%的佣金，我公司不欠陈加军佣金。本案双方当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对没有争议的证据，本院予以确认，并在案佐证。本院经审理查明认定的事实如下：2008年7月14日，申威文登分公司与陈加军签订了《商品房分销代理协议书》一份，协议主要内容为：自2008年6月1日起，陈加军代理销售申威文登分公司开发的龙阳山居小区、福苑小区及玉山花园小区商品房和申威文登分公司代理的玉泉花园小区商品房，佣金结算方法：（一）凡一次性付全房款的7个工作日内结算，需要按揭的，待按揭贷款到位后7个工作日内结算。（二）、佣金结算一是按销售价提成5%，二是按甲方所定价格溢价部分再提30%，两处合并计算。（三）属于龙阳山居、玉山花园小区、福苑小区房产到本公司签定协议。玉泉花园小区房产到大恒房地产签定协议。该协议由时任申威文登分公司法定代表人孙立永及原告陈加军签订，并加盖申威文登分公司公章予以确认。2008年7月16日，陈加军（乙方）又与孙立永（甲方）签订了《补充协议》一份，协议主要内容为：陈加军按照申威文登分公司所定的楼盘价格销售，在销售过程中，陈加军为促进市场、激活销售，给客户赠送物品，要提高其价格，在陈加军加价部分申威文登分公司只收15%的税金，其余由陈加军支配，销售玉泉小区23号、11号、20号楼盘，客户认购后交两万订金后，给陈加军提5000元的广告费及差旅费，协议于2009年7月30日止。该补充协议由孙立永和陈加军签字确认。陈加军与大恒公司之间没有书面的委托协议，大恒公司认可2008年6月至2018年10月，委托陈加军为其公司销售过界石镇玉泉花园小区房产，根据销售房屋的价值，分别提取房款5%至7%的佣金，认可大恒公司欠陈加军的佣金为4万元左右。现陈加军主张大恒公司欠其佣金76584.94元、申威文登分公司欠其佣金360921.21元，共计437506.15元未付。庭审中，陈加军将申威文登分公司欠付数额变更为346281.21元，总数变更为422866.15元。具体情况如下：大恒公司（以下姓名为购房者，数额为原告主张欠付佣金）：1、刘淑华8082元；2、刘宝琴6286元；3、刘才玉8832.50元；4、周明祥2410.68元；5、包海生5825.36元；6、胡景利14725.80元；7、李春生12245.30元；8、王连成12432.30元；9、张雄5745元。以上共计76584.94元。申威文登分公司（以下姓名为购房者，数额为原告主张欠付佣金）：1、李永森10374元；2、林华龙12630元；3、董岩2800元；4、杨丹2800元；5、于海江2476元；6、刘明哲6592元；7、高玉良5600元；8、冷国恩11200元；9、祁勇3500元；10、马士星7223.80元；11、图立清6284.23元；12、甄士墉5523元；13、高立波4619元；14、王立英9696元；15、刘德志9934元；16、白明雪10000元；17、林治良10000元；18、卢力17683.50元；19、李春芝17683.50元；20、毕云霞17683.50元；21、杨树华16585.40元；22、姚志民18863.60元；23、楚国山18863.60元；24、德金明22049.20元；25、于澜11200元；26、于海江9216元；27、张超2734元；28、朱湘燕11900元；29、刘明哲（溢价）24062.48元；30、林华龙（溢价）27325.80元；31、杨丹（溢价）3221.50元；32、于海江（溢价）2733.60元；33、董岩（溢价）3221.50元。以上合计346279.21元。大恒公司对陈加军主张的欠付佣金事实抗辩为：刘淑华、刘宝琴、刘才玉三人的佣金均付给陈加军，周明祥付给陈加军但没有证据，包海生欠陈加军佣金2559元，胡景利佣金确实没有付给陈加军，同意按合同价格乘以7%支付陈加军佣金，李春生、王连成、张雄三人只是签订了认购书，没有交房款，三人订的房均已退房。李春生房退了卖给了李桂玉，王连成房退了卖给了韩中有，所以，佣金不能支付给陈加军。为此，大恒公司提交了2011年8月23日陈加军收取刘宝琴中介费6286元、收取刘淑华中介费8082元，收据复印件各一份，提交2011年8月2日退还给张雄5000元定金收款收据复印件一张，证实张雄退房，大恒公司把定金退还给张雄，提交2011年6月27日李赞收佣金12098.50元收据复印件一张，证实王连成退房之后由销售人员李赞卖给他人，李赞收取佣金之事，提交大恒公司自己网上打印的网签记录两页，证实李春生这套房退了之后卖给李桂玉，王连成房屋退了之后卖给韩中有。经质证，陈加军对大恒公司提交的2011年8月23日收取刘宝芹中介费6286元、收取刘淑华中介费8082元认可，但主张这部分收取的是50%的佣金，起诉要刘淑华、刘宝琴、刘才玉都是余下50%的佣金，认可包海生的佣金2559元，另外，陈加军提出胡景利的佣金没有给，只是阁楼公司定价1260元/平米，我卖1480元/平米，定价1260元部分按7%提取佣金，溢价部分220元/平米，大恒公司扣除15%的税金，剩余应当归我自己所有，对大恒公司提交李春生、王连成退房的证据不认可，对大恒公司主张张雄退房之事认可，也认可销售给张雄房屋不应当提取佣金。申威文登分公司对陈加军主张的欠付佣金事实抗辩为：1、对陈加军主张李永森佣金9870元，这套房产是李永森退房后，陈加军又卖给了韩晶，确实应当支付陈加军佣金9870元，没有异议。2、对林华龙购房应当支付给陈加军12630元佣金，我方认可，没有异议。3、对董岩2800元、杨丹2800元、于海江2476元，这三笔共计8076元，我公司确实应当向陈加军支付，对此没有异议。4、对刘明哲6592元，是刘明哲交了70000元房款，还差24180元房款没有交，佣金6592元没有支付给陈加军。5、对高玉良5600元、冷国恩11200元、祁勇3500元，共计20300元，没有异议，确实没有向陈加军支付。6、马士星佣金应为5068元、图立清佣金应为4991元、甄士墉佣金应为4704元，对高立波佣金4619元以及王立英9696元、刘德志9934元没有异议，上述佣金都是房款乘以7%，对陈加军主张马士星、图立清、甄士墉溢价部分，我方不认可。白明雪已退房，只收取20000元定金，余下房款未付，林治良收取10000元是林治良与陈加军个人之间之事，与我公司无关。7、对陈加军主张的刘明哲、林华龙、杨丹、于海江、董岩这五人超出公司定价部分，即陈加军所谓的溢价，我公司也没有规定这部分归销售人员所有。8、对陈加军主张的德金明22049.20元、于澜11200元、于海江9216元，这三人佣金没有异议。张超只是交了10000元房款，余下房款没有交纳，按公司规定交齐房款才能支付佣金，所以，张超不能支付佣金给陈加军，朱湘燕已退房，当时只交了30000元房款，所以，她的佣金也不能支付给陈加军。9、对卢力、李春芝、毕云霞、杨树华、姚志民、楚国山这些人买房是我公司委托威海思成房地产经纪有限公司（以下简称思成公司）销售的，与陈加军无关，中介费也已支付给思成公司。10、2008年9月26日陈加军从我公司支取23号楼中介费43000元，另外，陈加军还于2008年至2019年共预支中介费83052元，以上共计126052元，希望从我方欠陈加军的中介费中扣除。申威文登分公司为证实其上述主张，庭审中提交了思成公司收款收据复印件二份、佣金结算表复印件二页、陈加军支取中介费单据共16张，金额共计126052元，提交朱湘燕与申威文登分公司退房协议一份、退房定金收据及银行打款复印件各一份。经庭审质证，1、陈加军对申威文登分公司提交的2019年8月28日金额为29442元单据不予认可，申威文登分公司提交的陈加军支取佣金其他单据予以认可，金额共计96610元，陈加军与申威文登分公司均同意该96610元相互抵顶，对有争议的29442元单据，申威文登分公司表示保留诉权，另案解决。2、对白明雪已退房，只收取20000元定金，余下房款未付，陈加军予以认可。3、对朱湘燕退房协议、退房定金收据及银行打款复印件，陈加军没有异议，但提出退房是因为申威文登分公司把房产卖给别人，所以才退房。本案双方当事人争议的主要焦点为：1、大恒公司是否欠付陈加军销售给刘淑华、刘宝琴、刘才玉三人的中介费。2、陈加军主张的溢价部分是否应当予以支持。3、销售给卢力、李春芝、毕云霞、杨树华、姚志民、楚国山这6人房产，中介费是否应当支付给陈加军。4、对林治良收取陈加军10000元，申威文登分公司是否应当向陈加军支付。5、大恒公司与申威文登分公司是否应当承担连带责任。关于双方争议的焦点问题，本院认定如下：1、陈加军主张大恒公司只向其支付了刘淑华、刘宝琴、刘才玉三人50%中介费，还欠剩余50%中介费，提交的证据为：《陈家军售楼明细（未结算）》表三页，其中第二页下方书写“刘淑华8082刘宝琴6286刘才玉8832.50周明祥82362013.7.24”，经质证，大恒公司认可系其公司会计王娜所写，但提出没有公司负责人签字不予认可是结算依据。大恒公司提交的证据为，2011年8月23日陈加军收取刘宝琴中介费6286元、收取刘淑华中介费8082元，收据复印件各一份。从双方提交的证据来看，陈加军提交的《陈家军售楼明细（未结算）》表系该大恒公司财务人员王娜书写，王娜在表中书写的陈加军未结算中介费数额，系履行职务行为，对此，大恒公司应当承担相应的法律后果。大恒公司抗辩提出没有其公司负责人签字，不予认可，这是大恒公司与王娜之间内部之事，与陈加军无关，对其该抗辩意见，本院不予采纳。大恒公司辩解的，刘淑华、刘宝琴、刘才玉三人的中介费已向陈加军付清，大恒公司提交的陈加军收取中介费时间为2011年8月23日，而大恒公司财务人员王娜出具的《陈家军售楼明细（未结算）》表时间为2013.7.24，显然从时间上来看，大恒公司所辩解的与事实不符，另外，大恒公司辩解，刘才玉的中介费已向陈加军付清，也未提供相应证据证实，因此，对大恒公司该辩解意见，本院不予采纳。对陈加军的该部分主张，本院予以支持。2、陈加军主张的溢价部分是否应当予以支持。根据陈加军提交的2008年7月16日，陈加军与申威文登分公司原法定代表人孙立永签订了《补充协议》，协议约定：陈加军按照申威文登分公司所定的楼盘价格销售，在销售过程中，陈加军为促进市场、激活销售，给客户赠送物品，要提高其价格，在陈加军加价部分申威文登分公司只收15%的税金，其余由陈加军支配，本协议至2009年7月30日止。陈加军销售给马士星、图立清、甄士墉三人房产，是在2008年下半年，陈加军也提交了大恒公司在2008年6月24日出具的《玉泉小区销售价格调价通知》，可以证实大恒公司给出的定价，结合大恒公司《玉泉小区销售价格调价通知》所定价格及陈加军销售价格，对陈加军主张马士星、图立清、甄士墉该三人的溢价部分，本院予以支持。关于陈加军主张德金明、刘明哲、林华龙三人溢价部分，三人认购书均是在2011年10月至11月期间签订，陈加军主张胡景利的溢价部分，胡景利是在2017年8月18日签订的《房屋买卖协议》，上述四人协议或认购书签订时间，已远远超出大恒公司2008年6月24日作出《玉泉小区销售价格调价通知》，不能以2008年的该调价通知作为被告方给出的销售定价，陈加军也再没有证据证实大恒公司或者申威文登分公司这期间给出定价，无法计算出陈加军所主张的溢价，因此，对陈加军上述主张，本院不予支持。关于陈加军主张销售给杨丹、于海江、董岩产生的溢价部分，出售给于海江车库单价为1650元/平米，而陈加军提交的《玉泉小区销售价格调价通知》载明车价1800元/平米，低于大恒公司给出的定价，因此，并未产生溢价，对陈加军该主张，本院不予支持。杨丹、董岩签订的《房地产买卖契约》时间均是在2008年5月24日，申威文登分公司与陈加军是在2008年7月16日签订了《补充协议》约定溢价，陈加军再未提供证据证实双方签订《补充协议》之前约定溢价，因此，对陈加军该部分主张，本院不予支持。3、销售给卢力、李春芝、毕云霞、杨树华、姚志民、楚国山这6人中介费是否应当支付给陈加军。卢力、李春芝、毕云霞、杨树华、姚志民、楚国山这六人的认购书都是由思成公司销售人员作为申威文登分公司签约人在认购书中签字，并没有加陈军签字，另外，申威文登分公司也提供了向思成公司支付中介费的银行汇款记录，陈加军虽然主张由其销售该6人房产，但并未提供相应证据证实，对陈加军该项主张，本院不予支持。4、对林治良收取陈加军10000元，申威文登分公司是否应当向陈加军支付。林治良系申威文登分公司销售经理，林治良向陈加军出具的单据中写明：“今收到陈加军定金壹万元正，今收玉泉23号楼东起第14号车库林治良2011年8月14日”，林治良作为申威文登分公司销售经理，收取陈加军车库定金10000元，系履行职务行为，产生的法律后果应当由申威文登分公司承担，因此，该10000元定金应当由申威文登分公司向陈加军退还。5、大恒公司与申威文登分公司是否应当承担连带责任。陈加军主张二被告开发“玉泉花园”小区，仅提供楼盘宣传海报一张，无法证实其主张，另外，陈加军是与大恒公司和申威文登分公司分别订立了口头及书面委托合同，分别为两公司销售房产，根据合同相对性原则，两公司欠付陈加军中介费应当各自承担，因此，陈加军要求大恒公司与申威文登分公司承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，2008年，陈加军与大恒公司订立口头协议、与申威文登分公司订立书面协议，分别为该两家公司代理销售楼盘，陈加军在完成二被告的委托事务后，二被告应当向陈加军支付相应的报酬。现大恒公司与申威文登分公司尚欠陈加军部分中介费未支付，陈加军起诉要求二被告支付，于法有据，本院予以支持。关于陈加军主张大恒公司欠付的中介费：1、刘淑华8082元；2、刘宝琴6286元；3、刘才玉8832.50元；4、周明祥2410.68元；5、包海生5825.36元；6、胡景利14725.80元；7、李春生12245.30元；8、王连成12432.30元；9、张雄5745元。根据庭审查明认定的事实，1、刘淑华8082元；2、刘宝琴6286元；3、刘才玉8832.50元；4、周明祥2410.68元，大恒公司应当向陈加军支付。双方均认可销售给包海生房屋应提取中介费为2559元，本院予以确认。大恒公司认可应当支付给陈加军销售给客户胡景利的中介费为4719.60元，本院照准。大恒公司抗辩销售给李春生、王连成房产，二人退房由公司卖给他人，提交的证据为复印件或网上打印件，在陈加军不予认可的情况下，无法证实抗辩事实的真实性，而且也没有证据证实是因为陈加军的原因造成李春生、王连成二人退房，因此，对大恒公司该辩解意见，本院不予采纳。按照认购书销售给李春生、王连成应当支付中介费为12245.30元、12432.30元。销售给张雄房产，陈加军认可张雄退房，也认可不应当向其支付中介费，因此，对陈加军主张支付该笔中介费5745元，本院不予支持。综上大恒公司应当支付给陈加军的中介费为57567.38元（1、刘淑华8082元；2、刘宝琴6286元；3、刘才玉8832.50元；4、周明祥2410.68元；5、包海生2559元；胡景利4719.60元；李春生12245.30元；王连成12432.30元）关于陈加军主张申威文登分公司欠付的中介费：1、李永森10374元；2、林华龙12630元；3、董岩2800元；4、杨丹2800元；5、于海江2476元；6、刘明哲6592元；7、高玉良5600元；8、冷国恩11200元；9、祁勇3500元；10、马士星7223.80元；11、图立清6284.23元；12、甄士墉5523元；13、高立波4619元；14、王立英9696元；15、刘德志9934元；16、白明雪10000元；17、林治良10000元；18、卢力17683.50元；19、李春芝17683.50元；20、毕云霞17683.50元；21、杨树华16585.40元；22、姚志民18863.60元；23、楚国山18863.60元；24、德金明22049.20元；25、于澜11200元；26、于海江9216元；27、张超2734元；28、朱湘燕11900元；29、刘明哲（溢价）24062.48元；30、林华龙（溢价）27325.80元；31、杨丹（溢价）3221.50元；32、于海江（溢价）2733.60元；33、董岩（溢价）3221.50元。申威文登分公司对李永森中介费9870元、林华龙12630元、董岩2800元、杨丹2800元、于海江2476元、刘明哲6592元、高玉良5600元、冷国恩11200元、祁勇3500元、高立波4619元、王立英9696元、刘德志9934元、德金明22049.20元、于澜11200元、于海江9216元均没有异议，本院予以确认。陈加军主张提取李永森中介费为10374元，对超出部分未提供证据证实，本院不予支持。关于双方争议的白明雪中介费问题，双方认可白明雪订购玉泉花园11号楼房屋一套，交20000元定金，后白明雪未交房款已退房，根据2008年7月16日，陈加军与孙立永签订的《补充协议》约定，销售玉泉花园小区23号、11号、20号楼盘，客户认购后交两万订金后，给陈加军提5000元的广告费及差旅费，因此，对5000元本院予以支持，陈加军主张与申威文登分公司口头约定，定金支付给陈加军50%即10000元作为中介费，对此，申威文登分公司予以否认，陈加军也未能提供相应证据证实，因此，对超出部分，本院不予支持。根据庭审查明事实，申威文登分公司还应当支付陈加军林治良收取定金10000元及马士星中介费（含溢价）7223.80元、图立清中介费（含溢价）6284.23元、甄士墉中介费（含溢价）5523元。张超只交纳定金10000元，再未支付房款，因此，对陈加军主张张超中介费2734元，不予支持。关于朱湘燕中介费11900元，陈加军对申威文登分公司提交的朱湘燕退房手续没有异议，认可退房，但提出是因为申威文登分公司把该房屋卖给他人，对此，申威文登分公司予以否认，陈加军也未提供证实，对陈加军该项主张，本院不予支持。申威文登分公司应当支付陈加军的中介费为：李永森9870元、林华龙12630元、董岩2800元、杨丹2800元、于海江2476元、刘明哲6592元、高玉良5600元、冷国恩11200元、祁勇3500元、高立波4619元、王立英9696元、刘德志9934元、德金明22049.20元、于澜11200元、于海江9216元、白明雪5000元、林治良10000元、马士星7223.80元（含溢价）、图立清6284.23元（含溢价）、甄士墉5523元（含溢价），以上合计158213.23元，扣除双方同意陈加军提前支取的中介费96610元相互抵顶，申威文登分公司应当支付陈加军中介费为61603.23元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告威海大恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈加军支付售房佣金57567.38元（汇入户主为：陈加军，开户行：中国工商银行，卡号为：62×××12号银行卡中）。二、被告威海申威投资发展有限公司文登分公司于本判决生效后十日内向原告陈加军支付售房佣金76366.23元（汇入户主为：陈加军，开户行：中国工商银行，卡号为：62×××12号银行卡中）。三、驳回原告陈加军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。案件受理费7643元，由原告陈加军负担5423元、被告威海大恒房产地开发有限公司负担1040元、威海申威投资发展有限公司文登分公司负担1180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  李 涛人民陪审员  姜英乔人民陪审员  丛卓日二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王莉莎