浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民再338号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：华婉芬，女，1941年12月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：黄顶，男，1966年5月13日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系华婉芬之子。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：顾建伟，男，1980年11月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：谭忠良，浙江博方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳佳，浙江博方律师事务所律师。再审申请人华婉芬因与被申请人顾建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8093号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月20日作出（2019）浙民申992号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人华婉芬的委托诉讼代理人黄顶、被申请人顾建伟及其委托诉讼代理人谭忠良到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，审理期限延长三个月。本案现已审理终结。华婉芬再审请求：撤销一、二审判决并改判驳回顾建伟的诉讼请求。事实与理由：（一）华婉芬与顾建伟不存在达成任何解除《厂房租赁合同》的意思表示。从双方提交的微信截屏内容以及华婉芬2018年3月21日寄送对方的询问告知函看，直到2018年2月、3月，双方仍在互动联系，华婉芬要求顾建伟回复说明厂房用途。此时合同仍在有效存续期内，顾建伟依法继续享有厂房的使用权。但顾建伟一直未予答复。顾建伟虽然腾空了产生污染部分的生产设备，但不等于解除合同。何况，顾建伟迄今都没有完全腾空。杭州市萧山区红垦农场的证明材料有较高的证明力，两级法院对该份证据只字不提，存有不当。二审时证人张某出庭作证，证明案涉厂房四楼仍在使用。（二）由于顾建伟没有搬走全部设备材料并清理垃圾、隔断、违章建筑，双方的租赁合同关系最早应于2018年6月11日这一租金付讫日解除。一审判决2017年12月31日解除合同，二审判决2018年2月11日解除合同，均是错误的。（三）顾建伟提交的萧山经济技术开发区经济发展局的《关于开发区“四无”小组要求华诚车业清退雀品麻将机配件厂的说明》（以下简称《说明》）只能证明污染不再排放，不能证明生产设备是否全面搬离、厂房是否已经腾退、合同是否已经解除。（四）《厂房租赁合同》第十条约定了乙方不得提前解约。顾建伟在自身整改不能达到要求的情况下，被萧山区经济技术开发区“四无”企业整治行动领导小组责令搬离，并非不可抗力，完全是顾建伟自身原因导致。顾建伟解除合同明显属于违约行为，应当依约支付三个月租金作为违约金。一、二审法院判令退回顾建伟125000元押金，是错误的。（五）一审判决对返还租金数额认定错误。即使按照一审判决，华婉芬返还租金的计算期限为“2018年3月27日至2018年6月11日止”，共两个半月，租金数额应当为104167元。一审判决计算为145833元，二审予以维持，显属不当。（六）一审法院程序错误。两次开庭并未给华婉芬传票，只是以手机短信方式发送，也没有电话确认。这导致华婉芬律师没有及时收到信息而缺席庭审，损害了华婉芬的权利。顾建伟辩称，（一）案涉房屋租赁合同已经解除。双方在签订案涉合同之后，由于萧山区经济技术开发区对于“四无”企业开展整治活动，根据政府、房东华婉芬与顾建伟三方协调，顾建伟承诺在2017年12月31日前清退1-4层，至2018年2月10日前全部搬离，华婉芬承诺清一层退一层，即合同解除的意思。2018年2月8日，华婉芬之子黄顶向顾建伟发微信表示，经派人查看现场，要求顾建伟抓紧时间清空。同年2月11日，顾建伟将主要设备物品搬离；2月14日，黄顶与顾建伟通过微信确认，主要物品已清空，尚有垃圾、木板、零星设备等未清理。上述事实有《厂房租赁合同》、《告知书》、《承诺书》、微信聊天记录、现场照片及一审承办法官现场勘查情况及《说明》等证据材料证明。（二）华婉芬主张顾建伟未搬离现场，四楼还在使用没有事实依据。顾建伟于2018年2月11日，将主要设备物品搬离租赁厂房，人员也已撤离。现场遗留的部分垃圾等物品，属于现场环境卫生问题，但不能认为系未搬离。因此一审法院酌情给予华婉芬一个半月的厂房占用费，由其自行清理。顾建伟搬离后，迁入了萧山区瓜沥镇前兴村恢复生产经营，原租赁地的使用者与其无任何关系。（三）案涉租赁房屋在租赁时属于在建工程，无不动产登记证书。目前华婉芬仍在对场地进行建设施工，属于“四无”整治中的无合法场所。华婉芬隐瞒该情况将该厂房出租给顾建伟使用，致顾建伟的企业被清退，有违诚信。（四）本案争议标的已经实际履行，不具有可诉性。在本案的执行过程中，顾建伟在执行法官的调解下同意按照华婉芬认可的金额执行，华婉芬也已经履行了包括押金、利息在内的241692.54元。综上，请求驳回华婉芬的再审请求。顾建伟向一审法院起诉请求：1.确认华婉芬、顾建伟签订的《厂房租赁合同》已解除；2.华婉芬退还顾建伟租金250000元和押金125000元，并支付该款自2018年1月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息。一审法院认定事实：顾建伟、华婉芬于2016年6月12日签订《厂房租赁合同》，约定华婉芬将位于杭州市萧山区红垦农场垦辉二路86号厂房（A区）一栋四层（总面积5300平方米）出租给顾建伟作为生产厂房，租赁期间自2016年6月12日起至2021年6月11日止，租金500000元/年，按年支付，每年租期到期前提前一个月支付下一年度租金，押金125000元；顾建伟在租赁期间享有租赁物所属设备的专用权，并负责租赁物的维护、保养，并保证在本合同终止时房屋主体的完整正常；若因开发区、农场以及政府的国家规划要求，被迫进行厂房拆迁、搬迁的，华婉芬无条件收回租赁物，顾建伟无条件配合华婉芬响应政府号召立即搬运设备，腾空租赁物，配合政府的拆迁工作。合同签订后，顾建伟按约缴纳了押金125000元，并支付了自2016年6月12日起至2018年6月11日止的租金1000000元，华婉芬亦按约将案涉厂房交付顾建伟。顾建伟对厂房简单进行了隔断装修，作为其个人经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂的实际经营地等。后萧山经济技术开发区管理委员会成立“四无”企业整治行动领导小组对开发区内“四无”企业进行专项整治行动，于2017年12月发送告知单要求杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂于2017年12月31日完成整改。因杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂整改无法完成，萧山经济技术开发区管理委员会要求其于2017年12月31日前清退，并于2017年12月25日许组织顾建伟、华婉芬就搬迁、清退事宜进行了协调，双方达成口头协议，约定清退一层退一层租金。2017年12月29日，顾建伟经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将配件厂因无法在2017年12月31日前完成清退，故向“四无”企业整治行动领导小组申请延期并出具承诺书一份，承诺于2018年2月10日前彻底搬离租用场地，未搬离的愿意接受停电停水等强制措施。2018年2月8日，华婉芬的儿子向顾建伟发送微信，经其派人查看，还有部分东西遗留在厂房，要求顾建伟抓紧清空，并恢复原样。顾建伟于2018年2月11日前将主要设备搬离了案涉厂房，但在顾建伟搬离时，厂房内外留有大量杂物、垃圾及行车一台。2018年2月14日，华婉芬的儿子通过微信与顾建伟沟通，要求顾建伟将厂房内的垃圾、木板、零星设备、废旧物资进行清理，顾建伟表示年后再谈。2018年3月21日，华婉芬向顾建伟发函，要求顾建伟将遗留的垃圾、隔断、违章搭建等进行处理，否则华婉芬将请专业垃圾处理公司进行清运和销毁。2018年4月28日，顾建伟向原审法院起诉，要求华婉芬返还剩余的租金和押金。一审法院认为，顾建伟、华婉芬之间签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。本案一审争议焦点一，案涉租赁合同解除时间。在案涉租赁合同的履行过程中，因萧山经济技术开发区管理委员会组织专项行动对辖区内的“四无”企业进行整治，顾建伟经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂属于整治范围并被要求于2017年12月31日前清退。对此，“四无”整治领导小组于2017年12月25日组织顾建伟、华婉芬就清退、搬迁事宜进行了协调，顾建伟、华婉芬达成了初步意见，即顾建伟清退一层，华婉芬退一层租金，故双方均有协商一致解除案涉《厂房租赁合同》的意思表示。之后，顾建伟开始陆续将机器设备搬离案涉厂房，华婉芬亦通过微信要求顾建伟按照规定及时腾空案涉厂房。至于解除时间，根据“四无”企业整治行动领导小组的清退时间要求及该领导小组于2017年12月25日许组织双方就清退事宜进行协商的情况，顾建伟要求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除，符合事实，于法有据，一审法院予以支持。争议焦点二，华婉芬是否需退还顾建伟租金和押金及退还多少的问题。虽然顾建伟、华婉芬签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除，但实际上顾建伟直至2018年2月11日前才将主要设备搬离案涉厂房，且搬离时还留存了行车一台以及大量的杂物和垃圾等需华婉芬进行清理。因此，关于顾建伟实际占有使用案涉厂房的时间，考虑到顾建伟搬离的时间、华婉芬与顾建伟交涉的情况以及华婉芬为清理顾建伟留存的杂物垃圾需要花费的时间和金钱，一审法院酌情认为顾建伟实际占有使用厂房至2018年3月26日（给予华婉芬一个半月的清理时间），相应的厂房占有使用费顾建伟应继续向华婉芬支付。据此，华婉芬应向顾建伟返还自2018年3月27日起至2018年6月11日止的租金145833元。同时，案涉《厂房租赁合同》的解除并非顾建伟违约所致，故顾建伟要求返还押金125000元，于法有据，一审法院予以支持。至于利息损失的问题，鉴于顾建伟也未提供证据证明其已向华婉芬就租金返还进行过催讨，故一审法院酌情认定利息损失从一审法院立案受理本案时起算，即2018年6月5日起按年利率6%计算。华婉芬关于双方并未达成过提前解除合同的意向且华婉芬未收回案涉厂房的抗辩意见，依据不足，不予采信。华婉芬经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为对顾建伟主张的事实及诉讼请求，自行放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除。二、华婉芬于判决生效后十日内返还顾建伟租金145833元和押金125000元，并赔偿自2018年6月5日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息损失。三、驳回顾建伟的其余诉讼请求。如华婉芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6926元，减半收取3463元，由顾建伟负担962元，由华婉芬负担2501元。二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。经二审审理，二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：关于合同是否解除以及解除时间的问题。二审法院认为，根据萧山经济技术开发区经济发展局签署“情况属实”意见并加盖公章的《说明》记载的内容，双方曾达成协议，“何时搬完，全部退款，以此解除租赁合同”，该《说明》中又载有“雀品配件已于2018年2月11日之前，完成全部清退”，故双方租赁合同已于2018年2月11日解除，一审法院对此问题处理不当，予以纠正。关于应退还的租金问题。二审法院认为，根据以上所述，顾建伟已于2018年2月11日清退，故华婉芬应退还此后的租金，原审法院经现场勘查，结合当事人的微信聊天记录，截止2018年2月11日，现场还留存了行车一台以及大量的杂物和垃圾等，故一审法院酌情确定顾建伟另行支付一个半月的占有使用费以弥补华婉芬为清理留存的杂物垃圾需要花费的时间和金钱当属合理，予以维持。关于应否退还租赁保证金的问题。二审法院认为，案涉租赁合同解除，华婉芬并未提交有效的证据证明其有权扣除租赁保证金，故其应当返还租赁保证金。华婉芬认为案涉租赁合同系顾建伟违约解除，应承担三个月租金的违约金，故其无需返还租赁保证金，但华婉芬在本案中并未提出反诉，故顾建伟是否构成违约不属于本案的审查范围，华婉芬认为不需返还租赁保证金的主张，难以支持。综上，华婉芬的上诉意见部分成立。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分；二、变更杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决第一项“顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除”为“顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2018年2月11日解除”。二审案件受理费5363元，由华婉芬负担5283元，由顾建伟负担80元。再审期间，双方当事人均未提交新的证据材料，本院对原审认定的事实予以确认。另查明，2018年8月20日，萧山经济技术开发区经济发展局签署“情况属实”意见并加盖公章的《说明》中记载“华诚车业房东（即华婉芬）承诺，只要雀品配件同意搬迁与清退，搬掉一层就退一层租金，何时搬完，全部退款，以此解除租赁合同”。本院再审认为，本案争议焦点为：一、案涉合同是否解除及何时解除；二、华婉芬应向顾建伟退还剩余租金和押金金额；三、一审送达程序是否违法。具体评析如下：关于争议焦点一。萧山经济技术开发区管理委员会于2017年12月25日组织顾建伟、华婉芬就搬迁、清退事宜进行了协调。同时萧山经济技术开发区经济发展局签署“情况属实”意见并加盖公章的《说明》中记载“华诚车业房东（华婉芬）承诺，只要雀品配件同意搬迁与清退，搬掉一层就退一层租金，何时搬完，全部退款，以此解除租赁合同”，华婉芬也在二审上诉时主张双方“何时搬完，何时解除”意向未能履行完成，据此可以确认合同双方已经就案涉租赁合同的解除条件达成协议。现双方当事人对于解除条件有无成就存在争议。顾建伟认为，只要达到萧山区经济技术开发区“四无”企业整治行动领导小组的清退要求，停产并搬离大型设备，案涉租赁合同的解除条件即已成就，即使遗留部分物品，也不影响合同解除。华婉芬则认为，萧山区经济技术开发区“四无”企业整治行动领导小组的清退，仅系停产并搬离大型设备，不能达成租赁合同的解除条件，顾建伟应当依据租赁合同搬空厂房、恢复原状并交还厂房，双方合同才可解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同的目的是承租人能够获得使用租赁物的权利，出租人应当依照合同约定向承租人交付租赁物，并且在租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，经萧山区经济技术开发区“四无”企业整治行动领导小组主持协调，合同双方当事人对于顾建伟无法继续使用案涉房屋已经达成一致。之后，顾建伟根据萧山区经济技术开发区“四无”企业整治行动领导小组的要求将主要设备搬离案涉厂房，致案涉租赁合同目的无法实现，可以认定双方约定的合同解除条件已成就。虽然顾建伟在搬离时留存了行车一台以及一些杂物和垃圾，搭建的一些设施也未予拆除，但此关涉的是合同解除后恢复原状的问题，不影响双方合意解除案涉租赁合同的效力。至于华婉芬主张有第三方仍在使用案涉厂房的问题，从《说明》的内容看，清退已经完成，现有证据不足以证明有顾建伟许可的第三方仍在使用案涉厂房。综上，原判认定租赁合同已于顾建伟搬离之日即2018年2月11日解除并无不当。关于争议焦点二。华婉芬主张原判对于返还租金数额认定错误；因顾建伟违约，其不应返还押金。本院认为，顾建伟在搬离案涉厂房后仍留存了行车一台以及一些杂物，搭建的设施也未予拆除，存在合同解除后继续占用租赁房屋的行为，顾建伟应当赔偿华婉芬相应损失。从华婉芬的儿子于2018年2月14日仍通过微信与顾建伟沟通，要求顾建伟将厂房内的垃圾、木板、零星设备、废旧物资进行清理，顾建伟表示年后再谈，以及华婉芬于2018年3月21日向顾建伟发函，要求顾建伟将遗留的垃圾、隔断、违章搭建等进行处理，否则华婉芬将请专业垃圾处理公司进行清运和销毁的事实来看，在双方未完成交接，也没有证据表明顾建伟就案涉厂房遗留物的处理作出明确回应的情况下，原判酌情认定顾建伟实际占有使用厂房至2018年3月26日，显属不当，应予纠正。综合上述事实，考量华婉芬也负有减少损失扩大的义务、为清理顾建伟留存的杂物垃圾可能需要花费的合理时间等因素，本院认为自华婉芬2018年3月21日发函之日起酌定一个半月的厂房清理时间比较合理，即认定顾建伟实际占用案涉厂房至2018年5月4日，相应的厂房占有使用费顾建伟应继续向华婉芬支付，占有使用费标准参照租金计算。原审所认定的返还租金数额虽有错误，但由于本院变更了顾建伟实际占用厂房的期间，故相应费用重新计算。综上，由于案涉租赁合同已经协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华婉芬应向顾建伟返还自2018年5月5日起至2018年6月11日止的租金52054.79元和押金125000元，并赔偿自2018年5月5日起至实际履行之日止的利息。考虑自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率的情况,故将华婉芬应支付顾建伟的利息计算标准调整为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十五条第一款规定，电子送达可以采用移动通信等即时收悉的特定系统作为送达媒介；第一百三十六条规定，受送达人同意采用电子方式送达的，应当在送达地址确认书中予以确认。本案中，华婉芬的委托诉讼代理人钱伍全律师于2016年6月15日签字确认的送达地址确认书中选择有手机短信送达方式，并预留了接收电话。一审法院向钱伍全律师成功送达了传票等诉讼文书，一审送达程序合法，并无不当。综上，华婉芬的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终8093号民事判决和浙江省杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决；二、顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2018年2月11日解除；三、华婉芬于本判决生效之日起十日内返还顾建伟租金52054.79元和押金125000元，并赔偿自2018年5月5日起至实际履行之日止的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回顾建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6926元，减半收取3463元，由华婉芬负担1828元，由顾建伟负担1635元。二审案件受理费5363元，由华婉芬负担2831元，由顾建伟负担2532元。本判决为终审判决。审判长  潘勤荣审判员  郭杭铵审判员  李良勇二〇二〇年二月六日书记员  钟银飞