广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35091号原告：莫雪锋，男，1970年3月8日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉豫，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州白云产权经纪有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：蔡蓁。委托诉讼代理人：李新田，广州白云产业投资集团有限公司公司律师。被告：广州市白云区萧岗第九经济合作社仓储，住所地广州市白云区。法定代表人：何家志，总经理。委托诉讼代理人：黄小红，广东润平律师事务所律师。原告莫雪锋与被告广州白云产权经纪有限公司（以下简称白云经纪公司）、广州市白云区萧岗第九经济合作社仓储（以下简称萧岗九社仓储）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫雪锋的委托诉讼代理人傅显扬，被告白云经纪公司的委托诉讼代理人李新田，被告萧岗九社仓储的法定代表人何家志及其委托诉讼代理人黄小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫雪锋向本院提出诉讼请求：1.判决确认广州市白云区云城街某号一层至三层物业招租项目（竞投结果无效，即广州市白云区云城萧岗第九经济合作社、原告莫雪锋、被告白云经纪公司三方于2019年10月14日签署的编号为××的《成交确认书》无效。2.判令被告白云经纪公司向原告莫雪锋返还交易保证金20万元及利息（利息第一部分以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自2019年10月12日计算至2019年11月7日止，自2019年11月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。第二部分以380万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，自2019年10月12日计算至2019年11月7日止；2019年11月8日至2019年11月12日期间，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.判令被告萧岗九社仓储向原告莫雪锋返还交易保证金380万元及利息（利息以380万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年11月13日计算至实际返还之日止）；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：2019年9月18日，涉案场地所有人广州市白云区云城街萧岗第九经济合作社（以下简称萧岗九社）委托白云区集体资产交易中心，以公开市场方式对广州市白云区云城街某号一层至三层物业（以下简称涉案场地）进行招租。同年9月24日，原告办理报名手续并领取《交易规则》，其载明：涉案场地由萧岗九社委托被告萧岗九社仓储管理，租赁用途为商业。同年10月9日，被告白云经纪公司确认原告通过承租方资格条件审查。同年10月11日，原告向白云经纪公司支付交易保证金400万元。同年10月14日，原告招标取得涉案场地物业承租权。依《交易规则》约定，公示期满后5个工作日内签订《租赁合同》。上述期间，原告提出要求实地踏勘物业，萧岗九社以先签订合同为由拒绝。后原告要求萧岗九社提供涉案物业合法商业使用证明、建设工程规划许可证等手续，萧岗九社仍要求先签订合同后提供资料，签约期届满后萧岗九社仍未提供。原告认为，首先，涉案场地所有人萧岗九社无法提供建设工程规划许可证，故该场地系违法建筑，为此基于涉案物业形成的招租竞投结果应属无效，且过错在于出租人。其次，萧岗九社未提供涉案物业合法性证明，无法确保其商业用途、无法办理营业执照。原告若签订《租赁合同》，将面临合同目的无法实现的后果。故此，原告决定不签订《租赁合同》。随后原告告知两被告及萧岗九社，终止交易并要求返还交易保证金。再次，被告白云经纪公司系白云集体资产交易中心承办机构，其一、白云经纪公司与租赁双方成立居间服务关系，未促成租赁合同成立；其二、白云经纪公司怠于履行资料审查义务，明知交易违规仍发布公告推进交易，存在过错。故白云经纪公司无权收取交易服务费，并应退还交易保证金。最后，《招租公告》和《交易规则》属格式条款，免除己方责任、加重原告责任、排除原告主要权利，违反公平原则，故应认定无效。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告白云经纪公司辩称，1.白云经纪公司与原告成立服务合同关系，非居间服务关系，白云经纪公司对原告参与竞投提供服务，已履行全部服务义务，有权获得交易服务费。2.白云经纪公司作为白云区集体资产交易服务机构，依法不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。3.白云经纪公司已告知原告涉案物业的瑕疵信息，不存在故意隐瞒诱使原告作出错误意思的行为。4.白云经纪公司依据集体资产交易程序规定组织提供交易服务，交易竞投标结果合法有效。5.白云经纪公司依据《交易规则》已将交易保证金划归出租方，原告要求退还交易保证金与白云经纪公司无关。6.本案为租赁合同纠纷，白云经纪公司非租赁合同当事人。被告萧岗九社仓储辩称，1.本案案由应为招标投标买卖合同纠纷，非租赁合同纠纷，且涉案竞投结果合法有效，我方不应该返还原告交易保证金。2.涉案物业可以进行工商登记并经营。3.被告白云经纪公司收取的20万元交易服务费，不应由我方退还。4.原告中标后单方反悔不签订合同，违反中标人法定义务，违背诚实信用原则，存在一定过错，不应支持交易保证金的利息。5.原告中标毁约行为，给我方造成了实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《招租公告》、《交易规则》、汇款付款通知单、到账通知、《中标公告》、微信聊天记录、律师函及其投递记录、报名登记表、成交确认书、照片、视频等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月18日，白云区集体资产交易中心于白云区农村集体三资监管平台发布《广州市白云区云城街某号一层至三层物业招租公告》。公告内容为：项目名称为广州市白云区云城街某号一层至三层物业招租项目；出租方为萧岗九社；首层面积约为1700平方米，建筑面积约为5800平方米，招租用途为商业，产权手续尚未完善；承租期15年；交易方式以现场举牌竞价，以价高者得原则确定承租方；意向方完全了解并接受租赁标的物可能存在的部分瑕疵（包括但不限于没有不动产权证、规划报建手续不全以及存在没有消防批文或手续不全等情况）。自愿承担因该物业瑕疵导致的全部不利后果（包括但不限于合同无效、合同部分无效、无法办理营业执照等情形），意向方放弃向萧岗九社仓储追究任何赔偿或要求其承担任何违约责任；公告期限2019年9月19日至2019年10月8日；意向方于公告期限内的工作时间，到白云区集体资产交易中心现场办理报名登记手续并索取《交易规则》；公告期满后，白云区集体资产交易中心将通知出租方对意向方进行资格审查，通过资格审查的意向方使用自己名下的账户通过银行转账方式一次性交纳交易保证金400万元于指定账户，户名为广州白云产权经纪有限公司。2019年9月24日，原告就涉案物业于白云区集体资产交易中心办理报名登记手续，并在登记表上承诺：对该项目作充分了解，并对竞投标可能发生的费用和存在的风险进行了充分的评估，不依赖于出租方及交易服务机构（白云区集体资产交易中心、白云经纪公司）提供的信息和解释，同意交易服务机构对该项目不承担任何瑕疵担保责任，自愿承担参与竞投标所带来的所有风险；愿意承担因原告违反交易规则或违反合同条款造成没收交易保证金的全部责任；承诺若成功竞得标的，将按《交易规则》的规定向白云经纪公司足额缴纳交易服务费。同日，原告领取《交易规则》，载明：白云区集体资产交易中心（承办机构：白云经纪公司）受萧岗九社委托，以公开市场方式对涉案物业进行招租。第四条租赁条件，出租方授权委托萧岗九社仓储经营管理租赁标的物，承租方须于成交公示结束后5个工作日内与萧岗九社仓储签订《租赁合同》。第六条交易保证金，通过资格审查的意向方须在《资格条件审查结果通知》的规定时间内汇缴交易保证金400万元方可获得竞投活动参与资格成为竞投人；若竞投人被确认为竞得人后，未在规定的时限内签订《租赁合同》（含逾期签订或放弃签订等情况），竞投人已缴纳的交易保证金不予退回，并由白云区集体资产交易中心扣除由此遭受的损失（包括但不限于本中心应收取的交易服务费及其他成本费用损失）后，将交易保证金余款作为违约金划归出租方处理。第九条成交签约，竞得人须于交易结果公示期结束后5个工作内与萧岗九社仓储签订《租赁合同》。第十条交易服务费，竞投人被确认为竞得人后三个工作日内，须按照租赁期首年租金及管理费合计3%的标准向白云区集体资产交易中心支付交易服务费，收款单位为白云经纪公司，交易服务费最高不超过20万元。同年10月9日，白云经纪公司向原告发出《资格条件审查结果通知》，确认原告符合出租方所提出的承租方资格条件。同年10月11日，原告通过银行转账向白云经纪公司支付400万元。次日，白云经纪公司确认收到上述款项。同年10月14日，原告以63万元/月的成交金额竞得涉案物业的承租权。同日，萧岗九社（出租方）、原告（竞得方）及白云经纪公司（交易机构）签订《成交确认书》。同日，白云经纪公司对竞标结果予以公示，公示时间为2019年10月15日至2019年10月21日。原告提供的微信聊天记录证实，公示期满之后，原告多次与萧岗九社社长联系，以被告萧岗九社仓储未提供涉案物业建设工程规划许可证等相关材料，将导致原告无法办理营业执照为由，拒绝签订租赁合同，同时提出撤销此次交易，退还交易保证金。同年10月28日，原告向两被告、萧岗九社发出《律师函》，主要内容为，两被告、萧岗九社未能提供涉案物业的建设工程规划许可证，无法保证物业的合法性，由此必将导致原告无法办理营业执照，无法开展酒店、餐饮等商业经营，也必将导致租赁合同关系无效。基于以上原因，原告无法如期签订《租赁合同》，通知终止本次交易，交易平台存在履行职责不到位的问题，无权收取交易服务费，要求退回交易保证金400万元，逾期退还上述资金的，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。同年11月11日，被告白云经纪公司通知原告，依《交易规则》规定，对其缴纳400万元交易保证金不予退还，其中20万元交易服务费由白云经纪公司扣除，380万元余款无息划拨给出租方作为违约金。同年11月13日，被告白云经纪公司向被告萧岗九社仓储转账380万元。庭审中，原告表示由于对政府交易平台的信任，其在招标前没有到现场进行过勘察，且并未注意到《招租公告》中载明的涉案物业存在产权手续尚未完善，竞拍人要接受涉案物业的瑕疵等条款约定；另外《招租公告》、《交易规则》均为格式合同，条款内容违反公平原则，两被告也没有就此作出特别的标识，原告认为不能就此免除被告的义务。被告白云经纪公司认为竞投结果合法有效，表示其已依法履行完毕了服务义务，原告违反了交易规则，不应退还交易服务费。被告萧岗九社仓储表示，涉案物业没有产权证，也没有取得建设工程规划许可证，涉案物业建成于2001年到2002年期间，因历史原因没有办理相关的规划审批手续，但涉案物业一直有出租经营。本院认为，综合莫雪锋和白云经纪公司、萧岗九社仓储的诉辩意见，本案争议的焦点问题有三：其一，莫雪锋主张竞投结果以及《成交确认书》无效能否成立；其二，莫雪锋能否请求白云经纪公司退还交易服务费及相应利息；其三，莫雪锋能否请求萧岗九社仓储退还保证金及相应利息。关于第一个争议焦点。萧岗九社仓储通过白云经纪公司将涉案物业在白云区农村集体三资监管平台进行公开招租，莫雪锋在通过资格审查后，支付了交易保证金参与竞投，最终竞得了涉案物业的承租权，并与萧岗九社和白云经纪公司签订《成交确认书》。涉案物业在招租及竞投过程中并不存在程序问题，且《广州市白云区云城街某号一层至三层物业招租公告》和《交易规则》中也明确载明涉案物业产权尚未完善，竞拍人完全了解并接受涉案物业存在的部分瑕疵（包括但不限于没有不动产权证、规划报建手续不全以及存在没有消防批文或手续不齐全等情况），故莫雪锋作为具有完全独立民事行为能力的个人，在成功竞投签署《成交确认书》后又以涉案物业没有产权证和未取得建设工程规划许可证为由，主张竞投结果及《成交确认书》无效，理据不足，亦有悖诚实信用原则，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如上所述，竞投行为合法有效，莫雪锋参与涉案物业的竞投，应受《交易规则》等竞投文件的约束。《广州市白云区云城街某号一层至三层物业招租公告》已经明确载明涉案物业的产权情况，《交易规则》也约定竞投人自行对竞拍交易活动负责，竞投人在竞得后三个工作日内需按租赁期首年租金及管理费合计（按12个月计算）3%的标准支付交易服务费，最高不超过20万元。现白云经纪公司已协助发布招租公告并促成涉案物业成功竞投，就有权取得相应的交易服务费，莫雪锋签署的《成交确认书》也同意按《交易规则》的约定支付交易服务费。莫雪锋以白云经纪公司未审核涉案物业的权属资料，未能促成《租赁合同》签订为由，要求白云经纪公司退回交易服务费及相应利息，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于第三个争议焦点。涉案物业并未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，就涉案物业所签订的租赁合同无效。莫雪锋现不同意按照《成交确认书》的约定与萧岗九社仓储签订涉案物业的租赁合同，应予准许，其据此要求萧岗九社仓储退还交易保证金380万元及相应利息，本院予以支持。利息以380万元为本金，自萧岗九社仓储取得保证金之日即2019年11月13日起计，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。本院需要指出的是，莫雪锋在萧岗九社仓储已经公告披露涉案物业产权手续尚未完善，需竞拍人了解并承担涉案物业瑕疵的情况下，本应充分了解涉案物业能否满足其经营目的，但莫雪锋既不认真阅读招租公告的内容，又不对涉案物业情况进行任何核实，而是直接缴纳了400万元的交易保证金参与竞投，在竞投成功后马上又以涉案物业不能办理相应营业执照为由拒绝签约，有违审慎原则，也有滥用交易机会之嫌，对涉案物业不能签订租赁合同存在过错。萧岗九社仓储在涉案物业不符合法律规定出租条件的情况下，将涉案物业公告招租，对租赁合同不能签订负有与莫雪锋同等的过错责任。因利息是萧岗九社仓储占有的交易保证金产生的孳息，应一并返还给莫雪锋，萧岗九社仓储关于不同意支付利息的主张不能成立，本院不予支持。萧岗九社仓储主张莫雪锋的行为造成其租金损失，但对此并未提出反诉并提供证据予以证实，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市白云区萧岗第九经济合作社仓储于本判决生效之日起十五日内向原告莫雪锋返还交易保证金380万元及利息（利息以380万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月13日起计算至实际返还之日止）；二、驳回原告莫雪锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38815元，由原告莫雪峰负担1615元；由被告广州市白云区萧岗第九经济合作社仓储负担37200元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 李 民人民陪审员 张 芬人民陪审员 刘桂乾二〇二〇年二月二十四日书 记 员 任丽霞