嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初4352号原告：李翔，男，1967年10月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：费雅雅、葛丙锋,浙江嘉诚中天律师事务所律师。被告：陈丽萍，女，1972年10月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：陈炳华，男，1974年6月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：陈火生，男，1951年2月10日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：顾玉珍，女，1951年12月4日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：张良，男，1980年1月17日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：陈金燕，女，1997年8月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕共同委托诉讼代理人：朱杰，浙江万宝律师事务所律师。原告李翔诉被告陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员王耘适用简易程序进行审理。后因案情复杂，遂依法裁定转为普通程序，由审判员王耘担任审判长，与人民陪审员姚毛毛、吕仁甫组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人费雅雅、葛丙锋及被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕的共同委托诉讼代理人朱杰到庭参加诉讼，被告陈炳华、陈火生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翔向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年2月14日签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》无效；2.判令六被告共同返还原告210000元及利息（自2018年2月15日起按年利率4.35%计算至款项全部清偿之日止)；3.本案诉讼费用由六被告负担。案件审理过程中，原告将要求第2项诉请中要求六被告返还款项的金额减少为200000元。事实和理由：2018年2月14日，原告与六被告签订《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》一份，约定：被告自愿将其所有的坐落于洪合镇凤桥小区中的房屋地基一户的所有权及土地使用权转让给原告，土地成交价为1980000元，双方另就其他事宜进行了约定。后原告于2018年2月14日支付六被告210000元。原告认为，原、被告就宅基地使用权签订的买卖合同无效，被告应将原告支付的钱款予以返还。遂诉讼。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕答辩称：四被告为见证人，与原告无合同关系，案涉宅基地使用权的出卖人为被告陈炳华，合同当事人为原告与被告陈炳华，四被告在合同上签字是因宅基地需两户共同建造，应原告要求在合同上签字；案涉合同定金为200000元，原告支付的210000元中含10000元中介费，被告陈丽萍已按原告与被告陈炳华要求将中介费20000元支付给中介人；被告陈丽萍并非案涉宅基地使用权的出卖人，系按原告与被告陈炳华要求代收款项，用于支付中介费及宅基地房屋建造的费用，故没有向原告返还的义务。被告陈炳华、陈火生答辩称：合同约定定金200000元，双方另行约定中介费10000元支付给中介人，原告将定金及中介费一并转入被告陈丽萍账户，被告陈丽萍已将中介费支付给中介人；因二被告无经济能力建房，原告经中介人介绍提出购买要求，并在被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕见证下达成买卖合同，因二被告出行不便，故指定被告陈丽萍代收定金，此后二被告积极配合原告办理宅基地房屋建造手续，但原告于动工前反悔，拒绝出资建造，导致二被告不得不将定金用于建房，还向被告陈丽萍借款用于建房，原告在签订合同过程中有过错，导致二被告承担建房的借款利息，应予以赔偿。原告李翔为证明其主张，向本院提交如下证据：1．《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》一份，证明原、被告签订宅基地使用权转让协议的事实。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕质证意见：无异议。2．工商银行交易明细一份，证明原告于2018年2月14日支付被告陈丽萍210000元的事实。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕质证意见：对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，其中10000元是中介费。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕为证明其主张，向本院提交如下证据：1．证明一份，证明被告陈炳华拥有独立宅基地的事实。原告质证意见：对真实性无异议，但不能证明被告陈丽萍与被告陈炳华宅基地是分开的，亦不能证明案涉交易的宅基地是被告陈炳华的，原告对此不清楚，原告一直在与被告陈丽萍交易。2．银行账户明细一份，被告陈丽萍收款210000后将中介费20000元支付给中介人。原告质证意见：对真实性无异议，原告支付的210000元中200000元是定金，10000元是中介费。被告陈炳华、陈火生未向本院提交证据，亦未出庭举证质证，视为放弃上述权利。本院认证意见：原告提交的证据1、2，形式合法，现无足以反驳的相反证据，被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕质证后无异议，与本案相关联，本院予以认定。被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕提交的证据1、2，形式合法，现无足以反驳的相反证据，原告质证后无异议，与本案相关联，本院予以认定。本院经审理认定案件事实如下：原、被告于2018年2月14日签订《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》一份，六被告在甲方落款处签名，原告在乙方落款处签名，案外人戚建忠在公证人落款处签名，约定：甲方自愿将其所有的坐落于嘉兴市秀洲区洪合镇凤桥小区中的房屋地基一户的所有权及土地使用权转让给乙方，由乙方自建房屋，土地成交价1980000元，协议签订之日由乙方给付甲方定金200000元，余款在宅基地动工二日内付清，如未付清视为违约等。同日，原告通过银行转账给付被告陈丽萍210000元，含定金200000元及中介费10000元，被告陈丽萍于次日将原、被告双方中介费合计20000元通过银行转账给付中介人。本院认为：原、被告签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》内容为宅基地使用权的转让，因原、被告非同一集体经济组织成员，该合同损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，案涉合同系宅基地使用权买卖合同，合同被确认无效后，出卖人应当返还买受人所给付的款项，故对原告要求六被告返还原告已付的定金200000元的诉请，本院予以支持。对原告要求六被告返还已付200000元相应利息的诉请，本院认为，合同被确认无效后，六被告返还原告的款项本应包括本金及相应孳息，但鉴于本案原告明知非同一集体经济组织成员间宅基地使用权转让合同无效，仍与六被告达成协议并支付款项，自身存在过错，且未及时向原告主张返还已付款，致使利息损失扩大，六被告主观上亦无侵占财产不还之恶意，综上，对原告要求六被告返还利息的诉请，本院不予支持。六被告辩称被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕仅是《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》见证人，非合同当事人，不应承担返还义务，对此本院认为，被告陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕均在合同落款甲方即出卖方处签名，未载明系见证人，且从合同内容看，亦未明确合同标的物具体指向的宅基地使用权的相关权利人，合同约定的定金200000元亦系由被告陈丽萍收取，而非六被告主张的实际出卖方即被告陈炳华，六被告称被告陈丽萍系代收，未提供充分证据予以证明，综上，对六被告辩称，本院不予采纳。关于合同被确认无效后的损失赔偿，被告陈炳华、陈火生认为被告承担了建房借款的利息，应由原告赔偿，对此本院认为，建房借款利息的产生系基于被告自身建房行为的资金使用成本，非合同无效导致的损失，故被告主张依据不足，本院不予采纳。被告陈炳华、陈火生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李翔与被告陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕于2018年2月14日签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》无效；二、被告陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕于本判决生效之日起十日内返还原告李翔定金200000元；三、驳回原告李翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告李翔负担200元，被告陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕负担4250元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  王 耘人民陪审员  姚毛毛人民陪审员  吕仁甫二〇二〇年二月二十五日书 记 员  李 丹?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。