广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28552号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳华阳华科技有限公司，住所地：深圳市宝安区福海街道塘尾社区南玻大道富华工业区第3栋厂房201。法定代表人：蒋运孝，男，1972年9月30日出生，汉族，身份证住址：湖南省武冈市。委托诉讼代理人：邓永辉，广东华埠律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳妮，广东华埠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：泽和纸品包装（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道后亭社区东边坑工业区112号A幢二层。法定代表人：匡天辽，男，1969年6月14日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：郭航辰，广东新东方律师事务所律师。上诉人深圳华阳华科技有限公司（以下简称华阳华公司）与上诉人泽和纸品包装（深圳）有限公司（以下简称泽和公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17185号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华阳华公司上诉请求：1、请求依法撤销（2018)粵0306民初17185号民事判决书，并改判为支持华阳华公司的全部诉讼请求；2、本案一审受理费、保全费及二审受理费由泽和公司承担。事实和理由：原审法院未查明华阳华公司与泽和公司无法维持租赁关系的真正原因，未查明华阳华公司由于泽和公司的过错遭受的全部损失，且存在严重的事实认定错误、法律适用错误，应依法予以撤销并改判。一、泽和公司为达到大幅上涨租金的目的而恶意毁约，导致华阳华公司无法继续承租涉案房屋为本案基本事实。原审法院查明，泽和公司于2018年4月2日发出《联络函》声称“涉案房屋将用于城市更新、不再对外出租”。然该联络函中的内容为泽和公司自行捏造，泽和公司至今仍在正常占有、使用涉案房屋，并在强行收回涉案房屋后，又继续出租给其他租户，根本不存在泽和公司所称的城市更新事宜。二、泽和公司应对双方租赁关系无法继续维持承担全部过错责任。泽和公司多次采取停水停电、纠集社会不明人士围堵华阳华公司办公室、恐吓华阳华公司员工、擅自向华阳华公司分租租户收取租金并与其签订租赁合同等方式强行驱赶华阳华公司、强行要求华阳华公司按新的租金标准交租，最终目的是为了达到大幅上涨租金的目的，华阳华公司由此导致的全部损失均应由泽和公司承担。三、泽和公司虚报涉案房屋的租赁面积，泽和公司应向华阳华公司退还租赁面积租金差额。原审法院已查明涉案租赁合同约定的租赁面积是5750平方米，且租金原约定为115000元/月，即泽和公司系按照租金单价20元/平方米计收租金，然涉案房屋实际租赁面积远远不足5750平方米，原审法院未依法同意华阳华公司要求对涉案房屋进行面积测量的鉴定申请，且未判令泽和公司退还租赁面积租金差额，属事实认定错误、法律适用错误，应予以撤销并改判。四、原审法院要求华阳华公司向泽和公司交付2018年5月1日至2018年5月15日期间的房屋占有使用费54350元，属事实认定严重错误。根据上文第三点所述，华阳华公司向泽和公司交付2018年5月1日至2018年5月15日期间的房屋占有使用费应依据华阳华公司实际占有、使用的租赁面积进行确定。其次，泽和公司已自行向分租租户收取自2018年4月16日以后的租金，此事实已由深圳市宝安区人民法院于2018年12月17日做出的生效判决文书【(2018)粵0306民初16045号】进行确认。再者，原审法院亦在一审庭审中确认，泽和公司已与分租租户另行签订了租赁合同。综上，原审法院未综合考虑泽和公司自2018年4月16日后自行向分租租户收取租金的事实，导致泽和公司在相同的时间段内可凭借同一涉案房屋，重复向华阳华公司、分租租户收取租金，原审法院此认定存在严重错误。因此，请求法院撤销原审判决，并依法认定华阳华公司实际占用涉案房屋的面积，以单价20元/平方米为标准核实华阳华公司应缴纳的房屋占有使用费。五、华阳华公司因被迫搬离涉案房屋导致的装修费残值、搬迁费、停电期间及搬迁期间停产损失应由泽和公司承担。(一）装修费残值损失。根据涉案租赁合同约定，华阳华公司承租涉案房屋的租期为5年。为满足生产经营所需，华阳华公司在承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，现华阳华公司仅承租涉案房屋2年即被迫搬离，泽和公司应向华阳华公司赔偿剩余三年租期的装修费损失，装修费损失计算方式为：装修费341929元/5年租期×3年剩余租期=205157.4元。其次，原审法院进行现场勘查时发现，由于泽和公司已将涉案房屋另行出租给他人，并已破坏涉案房屋的原有装修，导致客观上无法对涉案房屋进行装修残值评估。再者，通过泽和公司的陈述、现场勘查，亦已确认：华阳华公司曾对涉案房屋进行装修，且泽和公司改动涉案房屋装修的事实。再次，结合华阳华公司已就涉案房屋装修的事实提供了装修合同、收款收据等证据予以证实，华阳华公司已就自己的主张承担相应举证责任。(二）搬迁费、停电期间及搬迁期间停产停业损失。1、华阳华公司原在涉案房屋内摆放多台大型机器、设备，为将机器设备搬离，共发生搬迁费68580元。2、通过本案事实、双方之间聊天记录可显示，华阳华公司于2018年4月16日因泽和公司停电导致停产一天，于2018年5月12日至2018年5月16日期间因被迫搬离导致停产五天，且根据华阳华公司提供的工资表可以此核算华阳华公司损失，计算方式为：2018年4月16日停产损失为四月份总工资248605元/21.75天×1天=11430.11元；2018年5月12日至2018年5月16日期间停产损失为五月份总工资270401元/21.75天×5天=62161.15元；即华阳华公司在停电期间及搬迁期间停产损失共计73591.26元。六、泽和公司无权向华阳华公司收取变电房费用、保安费差额，相关费用应予以退还。(一）变电房费用。华阳华公司承租涉案房屋时，经业主、泽和公司要求，共同出资修建变电房，然变电房并非泽和公司单方修建的附属设施，其无权强行要求华阳华公司按每月600元的标准缴纳变电房费用，即泽和公司应退还变电房费用计算方式为：600元×缴费月份23个月=13800元。(三）保安费差额。华阳华公司与泽和公司按比例承担涉案房屋内的保安人员费用，然自2017年2月起，泽和公司谎称涉案房屋内保安人数由3人调整为4人，强行要求按4人的标准缴纳保安费，然根据涉案房屋实际情况，保安人数自始只有3人，泽和公司应退还多收取的保安费差额，计算方式为：【2017年2月差额（9096元-6942元）×缴费月份1个月=2154元】+【2017年3月至2017年6月差额（10106元-7713元）×缴费月份3个月=7178元】+【2017年7月至2018年4月差额(10406元-7913元）×繳费月份10个月=24927元】=34259元。上诉人泽和公司对上诉人华阳华公司答辩称：一、华阳华公司声称泽和公司是为达大幅上涨租金目的而恶意毁约，完全不符合事实，纯系诬蔑。二、泽和公司出租的房屋完全符合合同约定，华阳华公司声称租赁面积有虚报系凭空捏造，一审法院的面积认定并无错误。三、华阳华公司声称搬离涉案房屋产生了装修费、搬迁费等损失毫无根据，一审法院判定不支持华阳华公司所谓的装修费、搬迁费等费用并无不当。综上，华阳华公司上诉理由与事实不符，于法无据，请求法院驳回华阳华公司的全部上诉请求，同时泽和公司也提出了上诉，请求法庭支持泽和公司的全部上诉请求。上诉人泽和公司上诉请求：1、请求撤销（2018)粤0306民初17185号民事判决书；2、请求依法改判华阳华公司支付泽和公司2018年4月16日至2018年6月30日房屋占用费327625元；3、请求依法改判华阳华公司支付泽和公司2018年4月至2018年6月的水电费51224.17元；4、请求依法改判华阳华公司支付泽和公司铁皮房空地占用费、保安工资及伙食费、电损及电梯使用费、办公室及厂房垃圾清理费等其他费用122160.59元;5、请求依法改判华阳华公司支付泽和公司284009.75元房屋占用费(扣除华阳华公司217000元押金后）。6、一、二审诉讼费由华阳华公司承担。事实和理由：华阳华公司是恶意敲诈和虚假诉讼，华阳华公司是有217000元押金要退，但因为华阳华公司未及时按通知约定的2018年4月15日之前搬离租赁厂房，直到2018年6月30日才陆续全部搬离。并且泽和公司只收到华阳华公司2018年4月15日以前的房租费用，2018年4月16日至2018年6月30日额外产生了二个半月的占用费，华阳华公司及其租客科力公司未交。另外两租客浚龙公司和时汉公司，因为华阳华公司押金不够抵扣占用费，华阳华公司到期违约未来处理交接手续。泽和公司没办法只好要求华阳华公司租客浚龙公司和时汉公司交清本公司的费用才能搬走。华阳华公司和科力公司占用费费用扣除后，华阳华公司倒欠泽和公司284009.75元，华阳华公司因为搬离地址当时不详无法追诉。故泽和公司认为原审认定事实错误，泽和公司对一审法院三点查明，得出泽和公司的请求没有事实依据和法律依据是严重错误的。一、一审法院错误认为华阳华公司2018年5月15日搬离，房租占用费就支付到2018年5月15日是严重错误的。华阳华公司直到6月30日才全部移交给泽和公司，应当认定华阳华公司为6月30日搬离。被上诉人也只搬离了部分，没有全部搬离。华阳华公司搬离之后需要恢复厂房，恢复期间占用的厂房租金由华阳华公司支付。华阳华公司用欺骗手段欺骗泽和公司先搬走，三个租客搬走了过来作交接。按理不交接好不能搬走，华阳华公司承诺2018年5月31日可以全部搬走，因为按时搬走押金够支付房租，结果浚龙公司和时汉公司未及时找到厂房，2018年5月31日前未搬离产生了6月份的房租。2、2018年3月14日，泽和公司续租不到厂房通知华阳华公司到期按时搬离厂房。华阳华公司强烈要求泽和公司搬迁时间需要三个月时间。通过派出所、后亭工作站、后亭村委多次调解，责令一手房东，泽铭公司，泽和公司、华阳华公司达成三个月的短租过渡搬迁临时合同解决纠纷矛盾问题。2018年3月22日华阳华公司联络函要泽和公司三个月搬迁期，2018年5月3日华阳华公司写诉求函后亭村委要求合理三个月搬迁期。三个月短期搬迁合同是华阳华公司要求续租的，故华阳华公司应承担。3、泽和公司与华阳华公司确认收到的是2018年4月1日至2018年4月15日半个月的房租，泽和公司发出通知也是收前半个月的房租，华阳华公司支付的也是前半个月的房租和水电费及电损费。因为后半个月泽和公司租期到期，因租金涨价太高，泽和公司未续租，泽和公司当时也没有权利收下半个月的房租，并且租金也不一样，华阳华公司也因为租金高搬离了，而一审法院认定泽和公司收到四月份整月房租是错误的。二、一审法院认定铁皮房空地占用费，保安工资及伙食，电损及电梯使用费，办公室及厂房垃圾清理费缺乏事实和法律依据是错误的，理由如下：1、《租赁合同》第一条第三点明确约定铁皮棚撤除后交给甲方使用，租金才可以减免租金，华阳华公司将该铁皮棚租给了科力公司交不出来，让华阳华公司支付占用费是有凭有据的。2、电损费在《租赁合同》第六条第四、五点有明确约定需要公摊的费用由甲乙双方承担，华阳华公司收三个租客电损费按照10%收证明电费有损耗，泽和公司按供电所与工业区得出的电损只有5%的电损，华阳华公司一直不愿意与泽和公司确定电损费，致使泽和公司每次发出电费通知单算不到电损费，但缴费清单都有注明电损未算。聊天记录（电子证据固化）证实华阳华公司认可电损。华阳华公司与科力公司四月和五月电费没交，泽和公司有原始抄表单为证，一审法院认为没有依据是错误的。3、办公室及厂房垃圾清理费是华阳华公司搬离后，华阳华公司押金不够支付费用，拒绝办理交接，对损坏未进行装修。泽铭公司责令泽和公司要恢复厂房费用，装修合同和增值税发票，装修聊天纪录（电子证据固化），装修图片证实装修了3万元，一审法院理应支持。相反华阳华公司为了讹诈泽和公司装修费，虚构装修合同和收据，因为泽和公司租给华阳华公司的厂房都是装修好的。4、华阳华公司为了达到虚假诉讼和欺诈，故意中伤泽和公司。泽和公司并未驱赶华阳华公司，出现矛盾泽和公司积极配合解决问题。反而华阳华公司恶意跳过泽和公司，串通一手房东抬价，告诉一手房东不要租给泽和公司，愿意高出泽和公司一元价格承租，致使泽和公司到期都未续到租。最终房东为了化解纠纷，两个人都不租，租给了泽铭公司。故华阳华公司房屋占用费是按调解时，按约定的需要三个月占用费支付，不是按华阳华公司临时搬走时计算占用费。华阳华公司及时搬走，泽和公司与泽铭公司就不需要达成临时租房合同。况且华阳华公司搬走后未交接，未清场，聊天记录（以证据固化为准）证实泽和公司要求华阳华公司及时清场，华阳华公司占用了6月份的房租。否则产生6月房租费用由华阳华公司承担。综上，为维护泽和公司的合法权益，请求法院判如所请。上诉人华阳华公司对上诉人泽和公司答辩称：一、华阳华公司已于2018年5月15日搬离涉案厂房，且泽和公司已自行向分租租户时汉公司、浚龙公司收取租金。因此，华阳华公司在2018年5月1日至5月15日期间的租金应按华阳华公司实际占用涉案厂房的面积单价20元/平方米进行计算租金。且泽和公司无权在同一时段内重复以涉案厂房向华阳华公司收取租金。二、泽和公司主张的其他费用均未提供证据，亦无事实及法律依据，其主张收费标准也为泽和公司自行捏造，应依法不予支持。华阳华公司一审的诉讼请求为：1.泽和公司向华阳华公司退还押金217400元；2.泽和公司赔偿华阳华公司装修费残值205157.40元、搬迁费68580元、停电期间及搬迁期间停产损失73591.26元；3.泽和公司向华阳华公司退还多收取的租赁面积租金差额348783.00元、变电房与电梯使用费13800元、保安费差额34259元；4.本案诉讼费、保全费由泽和公司承担。泽和公司一审的反诉请求为：1.华阳华公司支付泽和公司2018年4月16日-2018年6月30日房屋占有使用费327625元；2.华阳华公司支付泽和公司2018年4月至2018年6月的水电费51224.17元；3.华阳华公司支付泽和公司铁皮房空地占用费、保安工资及伙食费、电损及电梯使用费、办公室及厂房垃圾清理费等其他费用122160.59元；4.本案诉讼费用由华阳华公司承担。原审法院经审理查明，2016年5月17日，泽和公司（出租方、甲方）与华阳华公司（承租方、乙方）签订了一份《租赁合同》，约定泽和公司将后亭第二工业区81号A区房屋建筑面积共计5750平方米（厂房一与三楼面积3650平米，写字楼三层1100平米，一楼铁皮棚500平米，第三层宿舍500平米）出租给华阳华公司使用，租金为115000元/月，应于每月10日前向泽和公司缴纳当月租金，租期为5年，从2016年5月13日起至2021年4月15日止，租满3年开始递增10%，即从2019年5月13日开始，至2021年4月15日止租金按126500元/月计算；签订合同之日华阳华公司需要向泽和公司支付押金230000元；本厂区厂长工资、管理费、卫生费每月合计费用10000元，华阳华公司按所租面积每月分摊6000元，以上费用如有增加的则双方按比例分摊；保安人员初步定为3人，泽和公司承担一个保安员费用，华阳华公司承担两个保安员费用；只限于华阳华公司用水用电费，泽和公司费用无需要支付，公共地方的水电费用由双方共同承担（水费按政府规定价格、泽和公司提供给华阳华公司200KW基本用电，电费按电站电价加基本电费4800元，泽和公司提供17%增值税发票）；上述合同签订后，泽和公司依约交付涉案场地给华阳华公司使用，华阳华公司依约向泽和公司缴纳押金217400元。2018年3月14日，泽和公司向华阳华公司发出《终止租房合同通知书》，主张因与涉案租赁物房东签订的合同于2018年4月15日到期，不再续签，故通知华阳华公司于2018年4月15日前撤离涉案租赁物，并恢复厂房原样，否则按房东要求25元/平方米的标准收取房租。2018年4月2日，泽和公司又向华阳华公司发出《联络函》，称涉案租赁物将用于城市更新，不再对外出租，适用双方签订的合同第八条合同终止第3款的约定“若出现不可抗力因素、意外事件，或政府决定征用租赁房屋所在土地而需拆除租赁物房屋而导致甲乙双方无法继续履行租赁合同，本合同自然终止，甲方不作任何补偿。”2018年4月12日，泽和公司再次向华阳华公司发出《终止租房合同搬离通知书》，要求华阳华公司在2018年4月15日前撤离涉案租赁物。2018年9月4日，华阳华公司以泽和公司违约为由诉至原审法院，请求判如所请。泽和公司应诉后，随即提出反诉，请求判如所请。另查，华阳华公司、泽和公司双方确认，华阳华公司租赁期间将部分涉案租赁物分租给案外人深圳市科力纳米工程设备有限公司（以下简称科力公司）、深圳市时汉电子科技有限公司（以下简称时汉公司）和深圳市浚龙精密模具有限公司（以下简称浚龙公司），现华阳华公司与其分租方均已搬离涉案租赁物。关于搬离时间。华阳华公司主张为2018年5月15日。泽和公司主张华阳华公司于2018年5月15日搬离，科力公司于5月底左右，时汉公司、浚龙公司于6月底搬离，且泽和公司确认其于浚龙公司另行签订了2018年4月16日-6月30日的临时租赁合同。又查，华阳华公司、泽和公司双方庭审中确认2017年7月后，每月租金调整为108700元，但泽和公司认为该变更是附条件的，即华阳华公司需向泽和公司退拆除的空地，华阳华公司对泽和公司附条件的主张不予认可。双方确认涉案房产的租金自2018年5月起未予以支付。2018年4月11日，华阳华公司向泽和公司支付了2018年4月的租金及3月份的水电费等各项费用共计158882.12元。再查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书。再查，经华阳华公司申请，原审法院于2018年10月31日至涉案租赁物现场进行勘查，发现客观上已无法对涉案房产的装修残值进行评估。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案华阳华公司没有提供涉案租赁物的产权证，也没有提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，故双方签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方签订的租赁合同无效，泽和公司应当向华阳华公司返还押金217400元，华阳华公司应当将涉案租赁物返还给泽和公司。双方确认华阳华公司已向泽和公司返还涉案租赁物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。华阳华公司实际占有使用涉案租赁房屋，应当向支付泽和公司至搬离涉案租赁物之日止的占有使用费，占有使用费参照合同约定的租金标准计算。华阳华公司主张其于2018年5月15日搬离，泽和公司主张华阳华公司于2018年5月15日搬离，华阳华公司分租的科力公司于5月底左右搬离，时汉公司、浚龙公司于6月底搬离。泽和公司无法确认分租方的具体搬离时间，且庭审中确认于其中的分租方另行签订了临时租赁合同，故原审法院采纳华阳华公司的主张，认定华阳华公司搬离涉案租赁物的时间为2018年5月15日。华阳华公司主张其已向泽和公司支付2018年4月租金108700元，提交了银行流水及转账凭证予以证明，故原审法院对华阳华公司的主张予以采信。因此，华阳华公司应按108700元/月向泽和公司支付2018年5月1日至5月15日期间的房屋占有使用费54350元，泽和公司诉请超出的部分，原审法院不予支持。关于装修损失金额的问题。华阳华公司主张其承租涉案租赁物后进行了装修，花费了装修费341929元，在其无法继续经营的情况下泽和公司应按装修合同总价折旧2年赔偿其装修残值205107.4元，对此提交了装修合同、收款收据等证据予以证实。因涉案租赁物被泽和公司收回后，部分被拆除并经重新装修后租赁他人，导致装修损失缺乏评估基础，已无法进行评估。华阳华公司未能提交充分有效的证据其装修损失，故对华阳华公司该项诉请，原审法院不予支持。关于水电费的问题。泽和公司主张华阳华公司尚欠2018年4月至6月的水电费51224.17元，但对此未能提交充分有效的证据予证明其主张的事实，故对泽和公司该项诉请，原审法院不予支持。关于其它费用的问题。华阳华公司主张搬迁费68580元、停电期间及搬迁期间停产损失73591.26元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。华阳华公司主张泽和公司退还多收取的租赁面积租金差额348783.00元、变电房与电梯使用费13800元、保安费差额34259元，缺乏事实和法律依据，原审法院亦不予支持。泽和公司主张华阳华公司支付铁皮房空地占用费、保安工资及伙食费、电损及电梯使用费、办公室及厂房垃圾清理费等其他费用122160.59元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决:一、确认深圳华阳华科技有限公司与泽和纸品包装（深圳）有限公司于2016年5月17日签订《租赁合同》无效；二、泽和纸品包装（深圳）有限公司应于判决生效之日起十日内向深圳华阳华科技有限公司返还押金217400元；三、深圳华阳华科技有限公司应于判决生效之日起十日内向泽和纸品包装（深圳）有限公司支付2018年5月1日至5月15日期间的房屋占有使用费54350元；四、驳回深圳华阳华科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回泽和纸品包装（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13416元、保全费5000元，由深圳华阳华科技有限公司承担14364元，泽和纸品包装（深圳）有限公司承担4052元；本案一审反诉受理费8138元、保全费2570元，由深圳华阳华科技有限公司承担1161元，泽和纸品包装（深圳）有限公司承担9547元。本院二审查明，华阳华公司主张其分租给时汉公司的租金是每月5600元，浚龙公司每月40800元，但未提交证据。泽和公司对于华阳华公司分租给浚龙公司每月40800元的租金标准予以确认，不确认时汉公司的租金标准，同时表示浚龙公司在临时租赁合同中的租金标准是每月56080元，时汉公司是11300元。华阳华公司与泽和公司于2017年4月27日签订补充协议，约定保安人员4人（泽和公司承担三分之一，华阳华公司承担三分之二）费用。铁皮棚拆除补一个月费用6300元。铁皮棚空地（厂房与厂房之间）公用。泽和公司主张华阳华公司在铁皮棚拆除后占用该空地做仓库。双方均确认保安费用（已包括工资、住宿、水电、伙食）退租前分摊给华阳华公司的是10406元。华阳华公司已支付2018年4月的房租水电保安等各项费用总额158882.12元，之前的保安费用都是当月付当月费用。双方租赁合同中约定电梯维护费按面积分摊，公共地方的水电费由双方共同承担。根据泽和公司提交的每月水电费清单，每月的变电房与电梯使用费合计600元，华阳华公司已按月支付至2018年4月。泽和公司主张根据抄表记录，华阳华公司2018年4月电费34516.69元，水费972.19元，5月电费15385.61元，水费349.68元。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有：一、是否应退还租赁面积租金差额；二、华阳华公司还应付房屋占有使用费的数额；三、华阳华公司的装修费损失、停产停业损失、搬迁费损失是否应予支持；四、华阳华公司是否应支付保安费、变电房费用、电梯费、电损费用、铁皮房空地占用费、垃圾清理费、水电费。对于是否应退还租赁面积租金差额的问题，本院认为，华阳华公司2016年5月起承租涉案房屋，约定租金为每月115000元，系整租计价，之后的两年里，华阳华公司正常使用涉案房屋，并未对承租面积与约定面积不符提出异议，现华阳华公司主张承租面积与实际租赁面积不符，首先，华阳华公司并未就其主张的实际承租面积提交充分证据予以佐证，其次，双方并未明确约定租金是按照单位面积计价，且华阳华公司不能证明泽和公司未将双方约定的承租房屋全部交付其使用，对于华阳华公司主张退回多交租金的主张，本院不予支持。对于华阳华公司还应付房屋占有使用费的数额，本院认为，涉案房屋未取得合法报批报建手续，无房地产权证书，租赁合同无效，华阳华公司已实际使用涉案房屋的，应参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。华阳华公司已支付房租至2018年4月底，实际搬离的时间为2018年5月15日。华阳华公司分租的科力公司于5月底左右搬离，时汉公司、浚龙公司于6月底搬离，时汉公司、浚龙公司已另行签订了临时租赁合同并另行支付搬离前租金。对于华阳华公司应支付的占有使用费，本院认为，首先，华阳华公司实际搬离的时间为2018年5月15日，原审按照半月租金标准计算占有使用费具有事实依据；其次，虽然华阳华公司主张应从该半月租金中扣除时汉公司和浚龙公司另行交纳的部分，但是对于各个分租公司的租金标准和计租面积，华阳华公司并未充分举证，无法进行准确核算；同时，分租的科力公司5月底搬离，原本还应计付半月占有使用费，考虑到时汉公司、浚龙公司已经另行支付了5月1日至15日的占有使用费，两相折抵，原审酌定华阳华公司还应支付54350元，处理恰当，本院予以确认。对于华阳华公司主张的装修费损失、停产停业损失、搬迁费损失，本院分述如下：（一）装修费损失，华阳华公司虽主张装修费花费341929元，并提交了装修合同和收据，本院认为，首先，华阳华公司主张的装修费金额巨大，但未能提交相应的转账凭证，主张全为现金支付，且无对应的发票，依据并不充分。同时，根据泽和公司提交的搬离后房屋照片，部分设施已经被拆除，房屋已经重新装修，难以证明装修费残值，对华阳华公司该主张，本院不予支持。（二）停产停业损失，搬迁费损失，本案租赁合同无效，按照法律规定，双方相互返还，对于停产停业损失，搬迁费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。对于华阳华公司是否应支付保安费、变电房费用、电梯费、电损费用、铁皮房空地占用费、垃圾清理费、水电费，已支付的费用是否应予退还的问题，本院分述如下：（一）保安费，根据双方的补充合同约定，华阳华公司同意承担保安费用的三分之二，之前每月的分摊费用为10406元，华阳华公司已经付至2018年4月，则至其搬离之日止的保安费用5203元，华阳华公司应支付给泽和公司，华阳华公司主张泽和公司退回之前已经支付的保安费用，本院认为，首先，华阳华公司自愿签订协议支付该项费用，其次，华阳华公司并未提交证据证明保安人数不足，再次，即便保安人数一直不足3人，从2017年上半年华阳华公司一直按照约定的标准付费，撤场前并未提出异议并持续付费至2018年4月，视为认同该保安费标准，现要求返还费用，本院不予支持。（二）变电房与电梯使用费，双方租赁合同中约定电梯维护费按面积分摊，公共地方的水电费由双方共同承担。根据泽和公司提交的每月水电费清单，每月的变电房与电梯使用费合计600元，华阳华公司已按月支付至2018年4月，则至华阳华公司搬离之日止的变电房与电梯使用费300元，华阳华公司应支付给泽和公司，华阳华公司要求退回之前已付的变电房费用，缺乏依据，本院不予支持。（三）电损费用，泽和公司与华阳华公司的合同中并未约定电损费用，泽和公司以华阳华公司与其分租公司约定有电损费为由，要求华阳华公司支付电损费，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。（四）铁皮房空地使用费，根据双方合同，铁皮房拆除后，铁皮棚空地（厂房与厂房之间）公用，首先，泽和公司并未举证证明华阳华公司占据该空地使用且拒绝他方使用，其次，双方约定空地公用，华阳华公司使用该空地符合约定，无需为此支付使用费用。（五）清洁费，泽和公司主张清洁费用，提交的票据却为厂房装修的票据，本院不予支持。（六）水电费，根据双方之前的付费惯例，当月支付上月的水电费，华阳华公司2018年4月支付的是3月发生的水电费，则4月1日到5月15日产生的水电费，华阳华公司并未支付，根据泽和公司提交的抄表欠费单，华阳华公司发生2018年4月电费34516.69元，水费972.19元，5月电费15385.61元，水费349.68元未付，以上合计51224.17元，华阳华公司虽不予确认，但没有提交相反证据予以反驳，本院对该数额予以确认，华阳华公司应予支付。综上，原审部分事实认定不清，处理不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、维持深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17185号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17185号民事判决第五项；三、上诉人深圳华阳华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人泽和纸品包装（深圳）有限公司支付保安费5203元；四、上诉人深圳华阳华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人泽和纸品包装（深圳）有限公司支付水电费51224.17元；五、上诉人深圳华阳华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人泽和纸品包装（深圳）有限公司支付变电房与电梯使用费300元；六、驳回上诉人泽和纸品包装（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费13416元、保全费5000元，由华阳华公司承担14364元，泽和公司承担4052元；本案反诉受理费8138元、保全费2570元，由华阳华公司承担2374元，泽和公司承担8334元。二审案件受理费26832元，由华阳华公司负担14416元，由泽和公司负担12416元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年二月二十四日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。