江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终971号上诉人（原审被告）：徐州丰诚泰机械制造有限公司，住所地徐州市鼓楼区徐钢东路69号-3号。法定代表人：孙晓燕，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄以宁，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会，住所地徐州市鼓楼区下淀路112号。法定代表人：李普华，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张丙升，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。上诉人徐州丰诚泰机械制造有限公司（以下简称丰诚泰公司）因与被上诉人江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会（以下简称下淀居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丰诚泰公司的委托代理人张勇、黄以宁，被上诉人告下淀居委会的委托诉讼代理人张丙升，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丰诚泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清。涉案房产没有房产证，并非合法建筑，不具备收取租金的合法条件。一审判决对一审庭审中上诉人提交的在2017年1月18日后支付费用的会计凭证，未予置评，事实不清。被上诉人下淀居委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。下淀居委会向一审法院起诉请求：1.解除下淀居委会、被丰诚泰公司厂房租赁合同；2.判令丰诚泰公司给付租金40万元；3.本案诉讼费由丰诚泰公司承担。一审法院认定事实：2012年4月9日下淀居委会（甲方）与丰诚泰公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方租给乙方的集体建设用地使用权（房产）的地块位于徐钢东路69号-3号车间，面积为2160平方米；本合同项下的土地使用权（房产）租赁期三年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。年租金总额为233000元人民币。乙方应于每年7月10日前向甲方按时缴纳年租金，首次年租金从签订本合同之日起15天内缴清。拖欠租金累积达一个月，无正当理由闲置达三个月，甲方可终止合同并收回租赁物。乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按年度租金的5%向甲方支付违约金。因国家建设、规划调整、市政建设和农村集体社会公共利益需要，征用或占用该块（房产），致使合同无法履行时，合同无条件终止，双方不负任何责任。合同签订后，下淀居委会将上述房屋交付丰诚泰公司使用，双方合同期限届满后，双方仍按原合同履行义务，但未签订书面合同。2015年7月2日，下淀居委会、丰诚泰公司双方就欠缴租金签订协商记录一份“丰诚泰公司承诺在两个月内缴清欠付租金359202.5元，为继续生产经营，在7月份先交一部分，签订续签租房合同；如果在两个月内不能缴清房租，丰诚泰公司将变卖设备偿还，或下淀居委会可采取司法程序解决。”2017年1月18日，下淀居委会、丰诚泰公司签订车抵租金协议书，丰诚泰公司将苏Ｃ×××××、苏Ｃ×××××两辆皮卡车抵给下淀居委会作租金，协商价8万元，剩余153000元租金未支付。此后租金尚未支付。2018年4月17日下淀居委会根据徐州市鼓楼区丰财街道办事处文件对“散乱污”整改，将丰诚泰公司经营厂房断水断电。一审庭审中双方各执己见，经一审法院调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，下淀居委会与丰诚泰公司签订租赁合同，双方意思表示真实，不违反国家法律，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，下淀居委会将自己所有的集体土地上自建的房屋租赁给丰诚泰公司，丰诚泰公司也未提供证据证明双方合同存在无效情形，丰诚泰公司应按约定支付租金。经双方2017年1月18日结算，丰诚泰公司尚欠租金153000元，此后丰诚泰公司一直未有支付租金，应承担违约责任。双方租赁合同期限届满后，双方未签订书面合同，对租赁期限也未约定，应视为不定期租赁合同，下淀居委会以丰诚泰公司欠付租金，要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于丰诚泰公司应付租金，至2017年1月18日双方结算，丰诚泰公司欠付租金为153000元。自2017年1月18日后，丰诚泰公司无证据证实向下淀居委会支付租金，自2017年1月18日至2018年4月18日，丰诚泰公司所欠为291250元，一审法院认定截至2018年4月18日丰诚泰公司尚欠下淀居委会租金444250元，故下淀居委会要求丰诚泰公司支付截止至2018年4月18日租金400000元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。丰诚泰公司虽主张双方交易过程均是在当年缴纳往年的租赁费，签订往年租赁协议的习惯，认为按照此习惯自己不存在欠付租金的违约行为，但从双方签订租赁合同约定“乙方应于每年7月10日前向甲方按时缴纳年租金，首次年租金从签订本合同之日起15天内缴清”，并无丰诚泰公司主张的当年缴纳往年的租赁费的事实存在，且丰诚泰公司对该约定是否变更的事实没有提供相关证据证实，故对丰诚泰公司该部分主张不予采信。综上，一审法院判决：一、解除江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会与徐州丰诚泰机械制造有限公司关于坐落在徐州市车间（面积为2160平方米）房屋租赁关系；二、徐州丰诚泰机械制造有限公司于判决生效后十日内一次性向江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会支付欠付的租金40万元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实除与一审判决认定的事实一致外，另查明：2017年1月18日下淀居委会与丰诚泰公司签订车抵租金协议书，载明至2016年12月31日，丰诚泰公司拖欠房租23.3万元，丰诚泰公司将两辆皮卡车抵给下淀居委会作房租，协商价8万元，还剩15.3万元租金未付。2017年7月20日、2017年9月29日、2017年12月5日、2018年2月10日，丰诚泰公司均向下淀居委会交付5万元承兑汇票一张，合计20万元。下淀居委会认可收到上述款项，但主张交纳的是车抵租金协议签订以前拖欠的房租。本院认为：下淀居委会、丰诚泰公司之间虽然在涉案租赁合同到期后未签订书面房屋租赁合同，但双方存在事实上的房屋租赁合同关系，没有证据证明该合同关系存在合同无效的情形，上诉人丰诚泰公司以涉案房产没有房产证为由，主张房产系违法建筑，下淀居委会不具有收取租金的合法条件，无法律依据，本院不予采纳，丰诚泰公司依法应按约足额交付租金。下淀居委会、丰诚泰公司于2017年1月18日结算确认截至2016年12月31日，丰诚泰公司欠付租金15.3万元。2018年4月18日下淀居委会在涉案房产上张贴封条，致使丰诚泰公司无法使用房屋，实质上相当于下淀居委会收回房屋，相应房屋租金仅应计算至2018年4月18日。按照此前合同约定年租金233000元，自2017年1月1日至2018年4月18日，租金为301942元。故至2018年4月18日，丰诚泰公司合计应付租金为454942元。丰诚泰公司分别于2017年7月20日、2017年9月29日、2017年12月5日、2018年2月10日向下淀居委会支付5万元，合计20万元，下淀居委会主张交纳的系结算前的房租，丰诚泰公司不予认可，下淀居委会亦未提交其他证据证明，故对下淀居委会的该项主张，本院不予采纳。扣除该20万元，丰诚泰公司还应支付下淀居委会租金254942元。一审判决不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、维持徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初3007号民事判决第一项，即“解除江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会与徐州丰诚泰机械制造有限公司关于坐落在徐州市车间（面积为2160平方米）房屋租赁关系”；二、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初3007号民事判决第二项，即“徐州丰诚泰机械制造有限公司于本判决生效后十日内一次性向江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会支付欠付的租金40万元”；三、徐州丰诚泰机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会支付254942元；四、驳回江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9900元，由徐州丰诚泰机械制造有限公司负担6200元，由江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会负担3700元；二审案件受理费7380元，由徐州丰诚泰机械制造有限公司负担4600元，由江苏省徐州市鼓楼区丰财街道下淀居民委员会负担2780元。本判决为终审判决。审判长  单云娟审判员  曹 辛审判员  徐海青二〇二〇年二月二十八日书记员  李昱莹