江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3192号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，男，1976年8月31日生，住海安市。 上诉人（原审被告）：袁贵丽，女，1981年12月8日生，住海安市。 两上诉人委托诉讼代理人：蔡鹤飞，江苏山水律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：汤宇佳，江苏山水律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：袁海华，男，1979年11月18日生，住海安市。 委托诉讼代理人：缪丹辉，江苏紫石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟，男，1991年4月24日生，住海安市。 委托诉讼代理人：施存官，江苏海陵律师事务所律师。 上诉人王某、袁贵丽、袁海华因与被上诉人王伟确认合同无效纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王某、袁贵丽、袁海华上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：袁贵丽、袁海华并非本案适格被告，一审错误认定不当；王伟虚构案件事实，且相关事实没有证据证明；一审适用法律错误，应予改判；一审法院超出诉讼请求判决，程序违法；上诉人王某的反诉请求应当得到支持；一审法院判决上诉人承担相关费用没有依据。 王伟向一审法院起诉请求：1.确认原告王伟与被告王某2017年10月20日签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 王某向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告支付违约金28万元；2.反诉被告承担律师代理费7000元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月，王伟向南通金海岸国际商业城有限公司（以下简称金海岸公司）交纳沿海大市场××幢118、室和119、311室预售定金和购房款合计312.8万元，同月，王伟与该公司就购买上述商品房签订协议，成交价313.8万元。 袁海华与王伟于2016年下半年相识，曾一同去过澳门。 2017年7月，金海岸公司与王伟签订商品房买卖合同，约定上述商品房总价款312.8万元，并开具了等额增值税普通发票。 为偿还赌债并获得赌资，王伟自2016年10月起向袁海华借款，因无力偿还，其父王义国于同年12月22日、12月26日代为偿还20万元和27.2万元。因王伟需要还债，袁海华介绍王伟向袁贵丽借款。 2017年7月24日，袁贵丽向王伟转账30万元，备注为预付房款。同日，王伟向袁海华转账14万元。次日，袁海华向王伟转账9.85万元，王伟缴纳了契税，办理了上述房屋的权属登记。 2017年8月4日，袁贵丽向王伟转账65.2万元和35万元。 为确定房地产抵押贷款额度，王伟委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称金土地公司）对上述房屋进行估价。2017年8月11日，金土地公司作出房地产评估报告书，结果为房地产市场参考总价值为372.94万元。籍此评估报告，王伟向海安农村商业银行胡集支行抵押借款200万元。 取得贷款后，王伟于2017年8月18日向袁贵丽转账100万元，其中50万元备注为退还购房款。同日，王伟向袁海华转账5万元。次日，王伟向袁贵丽转账34.2万元。 综上，袁贵丽向王伟出借130.2万元，王伟归还袁贵丽134.2万元。 2017年10月1日，王伟（甲方）、王义国（甲方代理人）与周思全（乙方）签订租房协议，主要内容为，甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限15年，自2017年12月1日起至2032年11月30日止，总租金76万元，因甲方工程资金周转，乙方一次性付清全部房租（其中35万元乙方在2017年6月借于甲方）。 2017年10月6日，王伟向袁贵丽微信转账8000元，同日袁贵丽向王伟转账10万元。 2017年10月20日，袁贵丽向王某账户转账200万元，收到袁海华转账19万元（备注蓝岳房子合作款），收到王某转账200万元，向袁海华转账100万元。同日，王伟（甲方）与王某（乙方）签订房屋买卖合同，约定成交价280万元（含过户费用），2017年10月20日支付220万元，2017年11月10日支付60万元（房产证办至王某名下），甲方承诺本协议项下的房产不存在第三人享有优先购买权等情形……，如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在以房债权等情形，在签订本合同前已征得有关债权人的同意且已告知乙方；如甲方违约，则退回乙方已经支付的所有房款，并另向乙方支付总房款10%的违约金；任何一方违约，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费……。合同签订当日，王某向王伟转账20万元（购房预付款），王伟出具了收条。 2017年10月24日、11月3日、11月4日，袁贵丽向王伟转账1万元、0.93万元和1万元。 2017年10月23日，袁贵丽在收到袁海华100万元（备注蓝岳房子）转账后，向王某转账205万元。同日，王伟与王某就案涉房屋签订房屋买卖合同四份，约定每间118、119、310房屋的成交价均为70万元，311房屋成交价为50万元，合计260万元。当日，王某向王伟转账200.0667万元。 2017年11月7日，王伟向王某出具280万元购房款收条。同日，袁贵丽就案涉房屋向海安地方税务局第一税务分局缴纳契税39.451872万元，前述款项中含袁海华转给袁贵丽的20万元（备注蓝岳购房款）。 2017年12月20日，袁贵丽约王伟面谈，王伟对谈话过程进行了录音。主要内容为，袁贵丽原以为能从银行获得贷款支付购房款，但天不遂人愿，只能让袁海华帮忙向他人借钱，为此事被王某、袁海华责备。房屋过户费用超出两人预料，王伟本以为可以从房屋交易中得到20万元。袁贵丽要王伟劝说其父出面还债，否则，宁可蚀本也要卖掉房子。王伟要袁贵丽明确280万元需要多少费用，袁贵丽没有明说。 2018年1月27日，袁海华用支付宝的语音聊天功能与王伟联系，让王伟问其父亲房子还要不要了（赎回），告诉王伟，袁贵丽调（组织）的钱不是二、三十万，是近300万，每个月要垫很多利息。袁海华还告诉王伟，袁贵丽要推一半股份给我，我不要；袁贵丽不想要房子，如王伟想要回房子，愿意帮忙协调。 王伟陈述，2017年7月24日借袁贵丽的30万元中，20万元我偿还了澳门赌债，用不到9万元缴纳契税、办理房产证。2017年8月借袁贵丽的100.2万元，归还了按揭贷款和网捷贷款。2017年10月初，我先微信转给袁贵丽8000元利息，袁贵丽再转给我10万元。王某的280万元购房款，包含王某转账的20万元购房预付款和200.0667万元购房款，我欠袁贵丽借款12.93万元，袁贵丽刷卡缴纳的契税款39.451872万元，王某调200万元16天的利息5万元以及我欠袁海华5万元中的2.4万元。我和王某接触后，以签订房屋买卖合同的形式作为借款担保。关于房子价格、税费，都是袁贵丽去找人咨询的，当时袁贵丽和我说房屋价格不管高低，多借多还，少借少还。 王某陈述，我和袁贵丽于2017年5月或6月在民政局协议离婚。我不认识王伟。袁贵丽给我打电话，说王伟有房子要卖，我就回来了。18日、19日左右我到火车站去看了房子觉得还可以，底层租给了别人，王伟提供的租赁合同，租期到2017年12月份结束，承租人提供的合同到2017年7月份期满。20日，在胡集信用社（农商行胡集支行），王伟说他在胡集信用社有抵押借款，那天还有二、三个人跟在王伟后面要钱，我那个时候才认识王伟，也不熟悉，他让我借给他20万元，我没借。我们在胡集谈好了签了购房合同，我打了20万元定金给他。过户我交税39万元，我拿了十几万元现金和王伟结算，具体数字我记不清了，当时我和王伟应该是把账都算清了。10万元我正常放在车上，因为那个时候要买房子，我要准备点钱。200.0667万元中有100万元是袁贵丽还给我的。 袁贵丽陈述，王伟说他在农行有按揭贷款要还，还没有房产证，要先借钱还农行贷款就可以办理房产证，然后再去信用社多贷款。王伟告诉我只有按揭贷款60多万，但我到农行帮他还贷时，他才告诉我还有30万元的网贷。我帮他归还农行贷款后，他就到信用社借钱还我。王伟说他有个房子可以做个房屋买卖合同，如还不起，就拿房子作为抵押，但没有签合同，只是写在借条上。我转的10万元不需要王伟再归还了，我们之间的账目结清了。房子过户当晚，王某把王伟差我的钱还给了我。 袁海华陈述，过户那天，王伟打电话让我去行政服务中心，王伟差我的钱，王某转账还我2.6万元，还差2.4万元没还。王某公司也没了，情况不太好，资金周转不过来，袁贵丽说把王伟的房子给我一半，我说不要。 一审法院当庭释明，如房屋买卖合同被认定为无效，反诉原告是否变更反诉请求，反诉原告表示不变更。 原告认为，王伟签订房屋买卖合同是向三被告借款提供的担保。案涉房产2014年购买价312.8万元，2017年评估价为372.94万元，而案涉买卖合同的成交价为280万元，还包含39.451872万元税收，不难看出王伟签订房屋买卖合同并非其真实意思表示。 被告认为，房屋买卖属于意思自治的交易行为，购买或者出售的价格均为双方当事人之间磋商的结果。房屋买卖合同明确约定出卖人不得对合同项下的房产设定他项权利义务，而王伟与他人签订的租赁协议长达15年，明显已经违反合同约定。 一审法院认为，当事人之间签订民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订商品房买卖合同的，双方约定当作为债务人的借款人不能清偿债务时，需将担保标的物—商品房或者其他标的物的所有权转让给作为债权人的出借人的，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标，双方之间所形成的是让与担保。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即使是双方约定将借款转化为买卖合同标的物的对价的情形，当事人签订合同的主要目的也就是买方为获得标的物的所有权，卖方为获得金钱。本案中，房屋买卖合同仅仅是外观形式，其真实意思在于设定担保，故双方通谋而为虚伪转移所有权的意思表示，应为无效。具体分析如下：一、王某未能就280万元购房款中有10多万元为现金结算的抗辩提供有效证据，袁贵丽、袁海华将王伟的欠款充抵了购房款，并提供了其余款项，是案涉房屋的实际买受人，而王某系借名购买。二、购置不动产对于普通人而言属于重大消费支出，通常会持十分谨慎的态度。按王某陈述，其从看房到预付房款仅用一两天时间。案涉房屋中，两间店铺的价值远高于另两间房屋，且王某知晓两间店铺已由承租人占有使用，因承租人支付了全额租金，其不能再获得租期内租金，无论购房的目的是投资或是自用，作为商人，王某理应比常人更懂得趋利避害，其在短时间内作出购房决定显然有违情理。三、王伟以房屋作为借款担保并非没有先例。2017年7月24日袁贵丽出借30万元给王伟时，就注明转账用途为预付房款，虽然王伟未能提供其与袁贵丽签订的房屋买卖合同，但可以认定袁贵丽出借30万元是以王伟同意签订房屋买卖合同为前提的。王某借名购买房屋，表现为袁贵丽、袁海华已由台前转到幕后，给人以假象，但不能改变王某借名购买是袁贵丽、袁海华要王伟以房屋作为借款担保的事实。四、虽然录音形成于房屋过户之后，但交谈内容真实反映了袁贵丽、袁海华当时的心理状态，即袁贵丽、袁海华无意购买王伟房屋，但掌握王伟的赌徒心理和偿债能力，深谙案涉房屋系王伟的有效资产，加之有王义国为王伟代偿债务的先例。袁贵丽、袁海华主动联系王伟，希望籍王伟与王某签订买卖合同、办理产权转移登记的手段，达到迫使王义国出面赎回房屋的目的，从而获得货币利益，而非房产，若希望落空不至于遭受损失。综上，案涉房屋买卖是当事人之间的虚伪意思表示，依此转让不动产所有权作为伪装行为，违反物权法定原则，不产生物权变动效力，而王伟诉讼请求获得支持将直接产生物权变动无效的法律后果，应迳行判决王某依房屋买卖合同转让房屋所有权，不产生物权变动效力。反诉原告本可在一审法院释明后将反诉请求变更为要求反诉被告偿还借款本息，但反诉原告拒绝变更，其反诉请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《中华人民共和国担保法》第二条第一款、第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王某依房屋买卖合同转让案涉房屋所有权，不产生物权变动效力。二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。三、被告王某、袁贵丽、袁海华赔偿原告王伟保全保险费损失6160元，于本判决生效之日起10日内履行。四、驳回反诉原告王某的诉讼请求。本诉案件受理费29200元，保全费5000元，合计34200元，由被告王某、袁贵丽、袁海华负担。此款由三被告于本判决生效后10日内缴至一审法院29200元。反诉案件受理费2802.5元，由被告王某负担。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议在于案涉的房屋买卖合同究竟是真实的买卖关系还是作为借贷合同的担保。根据有关法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理。因此，确认王某是否具有真实购买案涉房屋的目的、行为是否符合真实买卖特征是确定本案的关键所在。本院认为，一审法院所阐述的相关裁判理由正确，本院予以支持。本院还认为，从购买目的而言，案涉房屋系商业地产，对于购买商业地产而言，购买目的一般为自己经营或者出租获利，但对案涉房产而言，已经由他人长期租用并支付了租金，王某出租获利或者自用的目的均无法实现。且根据王某的自认，其从看房到签订房屋买卖合同时间极短，在房屋已经有他人承租的情况下，该行为不符合房屋购买之常情。从购买的资金往来情况而言，在案涉房屋买卖合同订立的前后，王某、袁贵丽、袁海华之间的资金往来密切。王某还陈述，案涉房屋的刷卡交税是袁贵丽到有关部门去刷卡交税的。上诉人对此亦不能作出合理说明。此外，根据有关聊天记录显示，上诉人方表示出没有真实购买房屋的意思表示。综上，本院确认案涉的房屋买卖系当事人之间的虚伪意思表示，本院依法确认为无效,上诉人认为适用法律有误的上诉理由缺乏充分依据，本院不予支持。该虚伪意思表示由王伟和王某、袁贵丽、袁海华共同完成，故原审确定王某、袁贵丽、袁海华为共同被告并无不当。关于上诉人提出的超诉讼请求的问题，本院认为，王伟起诉合同无效，自然涉及物权变动效力，原审法院据此作出判决并无不当。至于上诉人提出的王某的反诉请求应予以支持的问题，由于案涉房屋买卖合同无效且又拒绝变更反诉请求，故要求主张违约金、律师费的反诉请求，原审不予支持并无不当。关于上诉人提出一审要求上诉人承担相应费用没有法律依据的问题，对于保全保险费而言，该费用系当事人申请保全产生的合理费用。就一审判决主文分析，判决第一项、第二项均是对实体部分进行处理，第三项对保全保险费进行处理显然将该费用作为总的诉讼费用一并作出处理。而王伟在一审中诉讼请求要求本案诉讼费用由被告承担。原审虽在主文部分将费用作出处理存在一定瑕疵，但处理结果并没有彻底超过当事人的诉讼请求，该结果在处理上总体可以维持。关于上诉人提出的反诉费的问题，一审判决已经明确相应的反诉费，如存在当事人实际缴纳的反诉费与判决确定承担的数额不一致的问题，当事人可以向一审法院申请退费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32002.5元，由上诉人王某、袁贵丽、袁海华共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年二月二十六日 书记员 施惠惠