四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10978号 上诉人（原审原告）：叶春，男，1971年6月25日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人（原审原告）：周谊，女，1974年11月4日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：叶春，男，系周谊之夫。 被上诉人（原审被告）：成都双流和骏置业有限公司，住所地：成都市双流区西航港街道黄河中路二段36号。 法定代表人：刘家骥。 委托诉讼代理人：彭红梅，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人叶春、周谊因与被上诉人成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶春、周谊上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院“叶春、周谊主张逾期办证违约金计算至2018年10月10日，缺乏事实依据和法律依据”的认定既违背客观事实又违反法律规定。首先，双方在《商品房买卖合同》中对违约责任作出了明确约定：“如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按照10元/日支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证办理完毕”。叶春、周谊主张违约金有事实依据。其次，一审法院认定“由于我国房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心已于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，和骏公司在事实上和客观上已不能为叶春二人办理房屋所有权证，在2016年10月30日以后不能办理房屋所有权证，并不属和骏公司违约”。倘若如此，和骏公司有权一直不给叶春、周谊办理不动产权证书且无需承担任何违约责任，显然不合理也不合法。一审法院无疑支持了开发商可以此为由恶意拖延办理不动产权证书，将带来不良社会效应。根据一审法院查明的事实，双流区于2016年10月30日9：00至2016年11月3日17：00停止办理房屋所有权证书，从2016年11月4日9：00起实行不动产统一登记制度。和骏公司在停止办理房屋所有权证书之前就已经逾期办理，在可以办理不动产权证书后又拖了近两年才为是叶春、周谊办理不动产权证书。由此可见并非政策原因造成不能办理房屋所有权证书（不动产权证书），而是和骏公司恶意拖延为叶春、周谊办理房屋所有权证书。第三，为买受人办理房屋所有权证书是出卖人的法定义务和合同约定义务，逾期办理理应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在法律规定在无约定而损失难以举证的情况下，应以逾期贷款利率计算经济损失，叶春、周谊选择按照合同约定10元/天计算违约金，低于按照逾期贷款利率计算得出的违约金，是叶春、周谊自由选择的结果。综上，和骏公司未按合同约定期限为叶春、周谊办理房屋所有权证书，一审法院已经认定和骏公司的该行为违约，因此叶春、周谊要求和骏公司支付其逾期办证的违约金既有事实依据，又有法律依据，请求依法改判。 和骏公司辩称，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应维持原判，由叶春、周谊承担相关费用。一、双方签订的商品房买卖合同只约定了逾期办理房屋所有权证书违约金并未约定逾期办理不动产权证书的违约金。双证合一政策出台前出卖人有两项办证义务即房屋所有权证和分户国有土地使用权证，叶春、周谊以合同中约定房屋所有权证单证办理完毕的时间要求和骏公司办理双证合一后的不动产权证证并承担逾期办证违约责任明显加重了和骏公司的责任。二、由于不动产登记制度出台房屋所有权证和国有土地使用权证双证合一，成都市双流区房地产管理交易中心已于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，和骏公司在事实上和客观上已不能为上诉人办理房屋所有权证，因此在2016年10月30日后和骏公司并不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。三、叶春、周谊要求违约金计算至2018年10月10日缺乏事实和法律依据。 叶春、周谊向一审法院起诉请求：1.判令和骏公司向叶春、周谊支付自2016年4月21日起至2018年10月10日止逾期办理不动产权证书的违约金9120元；2.本案诉讼费由和骏公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月26日，和骏公司（出卖人）与叶春、周谊（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人将位于双流县房屋出售给买受人，套内建筑面积10.12平方米；总价款341780元，买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该房屋；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕等等。合同签订当日，叶春二人向和骏公司支付171780元，和骏公司向叶春二人出具了收据。2014年4月21日，和骏公司向叶春二人交付了案涉房屋，叶春二人向和骏公司支付了登记费、共有人费、国土费、契税、手续费、维修资金、印花费、印花税等费用共计12839.37元。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9：00至2016年11月3日17：00，全区停止办理各类土地、房屋、林业登记业务，从2016年11月4日9：00起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》《不动产登记证明》。 2018年10月10日，和骏公司为案涉车位办理了不动产权属变更登记，办理了产权人为叶春的不动产权证书。 一审法院认为，叶春、周谊与和骏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。2014年4月21日，和骏公司向叶春二人交付了案涉房屋，按约应在2016年4月10日前为叶春二人办理案涉房屋的所有权证书，而在2018年10月10日才为叶春二人办理了案涉房屋的不动产权证书，和骏公司逾期为叶春二人办理权属证书，依照合同约定，应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。本案中，叶春二人要求和骏公司支付逾期办理不动产权证的违约金，因双方签订合同时并未实施不动产权登记制度，合同只约定了逾期办理房屋所有权证书的违约金，未约定逾期办理不动产权证的违约金，其请求的实质是要求支付逾期办理房屋所有权属证书的违约金，故对叶春二人要求和骏公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。 关于违约金金额。叶春二人主张自2016年4月21日起计算违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。叶春二人主张逾期办证违约金计算至2018年10月10日，由于我国房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心已于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，和骏公司在事实上和客观上已不能为叶春二人办理房屋所有权证，在2016年10月30日以后不能办理房屋所有权证，并不属和骏公司违约。故和骏公司逾期办理房屋所有权证的违约金应从2016年4月21日计算至2016年10月30日，共193天，违约金数额为：10元/日×193日=1930元。和骏公司主张合同约定的违约金过高，请求调减，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、和骏公司在一审判决生效后十日内向叶春、周谊支付违约金1930元。二、驳回叶春、周谊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由和骏公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据叶春、周谊的上诉理由及和骏公司的答辩意见，本案二审争议的焦点为：叶春、周谊要求将违约金计算至2018年10月10日是否正确及违约金具体金额的认定。 本院认为，叶春、周谊与和骏公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。 本院认为，开发商有义务为买受人办理房屋权属证书，若其不能在合同约定时间内为买受人办理权属证书，则其应承担违约责任。根据本案查明的事实，案涉合同仅约定了和骏公司为叶春、周谊办理房屋所有权证及逾期办理该证应承担的违约责任，没有约定为叶春、周谊办理国有土地使用证，按合同约定和骏公司应于2016年4月10日前为叶春、周谊办理房屋所有权证，而和骏公司并没有在上述期限内为叶春、周谊办理房屋所有权证，构成违约。直至2016年10月30日，成都市双流区实施不动产统一登记政策，和骏公司仍没有为叶春、周谊办理房屋所有权证。成都市双流区实施不动产统一登记政策后，不再颁发房屋所有权证、国有土地使用证，而是启用不动产统一登记簿证，颁发不动产权证书。作为开发商的和骏公司仍有义务继续为叶春、周谊办理不动产权证书，若在合理期限内没有办理，其仍应承担违约责任。 因成都市双流区于2016年10月30日9：00至2016年11月3日17：00，停止办理各类土地、房屋、林业登记业务，并于2016年11月4日9：00起启用不动产统一登记簿证，受理不动产登记申请，颁发不动产权证书。在这种情况下，应当给予和骏公司办理不动产权证所需的合理期限。本院认为，该合理期限为90日为宜。根据本案查明的事实，和骏公司并没有在合同约定的2016年4月10日前为叶春、周谊办理房屋所有权证，故和骏公司从2016年4月11日起违约，而叶春、周谊主张违约金的起算时间为2016年4月21日，是其对权利的处分，本院予以支持。同时，案涉房屋的不动产权证办理时间为2018年10月10日，即违约金的止点为2018年10月9日。因此，和骏公司逾期办理不动产权证违约金的起止时间分别为2016年4月21日至2018年10月9日，扣除和骏公司办理不动产权证的合理期限90日后，共812天，按每日10元的标准计算，和骏公司应当支付给叶春、周谊的违约金为8120元。 综上所述，叶春、周谊的上诉请求部分成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初1427号民事判决； 二、成都双流和骏置业有限公司于本判决生效后十日内向叶春、周谊支付逾期办理不动产权证违约金8120元； 三、驳回叶春、周谊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元由成都双流和骏置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由成都双流和骏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  龚 耘 审判员  白福群 二〇二〇年二月十八日 书记员  杨珍梅