山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7470号上诉人（原审原告）：陈兴亮，男，1977年9月20日出生，汉族，个体工商户，住山东省龙口市东海名居Ｄ区。委托诉讼代理人：张涛，山东渤海平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：费洪翔，男，1981年6月20日出生，汉族，无业，户籍地辽宁省大连市中山区，现住山东省龙口市东海名居Ｆ区。原审第三人：崔建芬，女，1968年11月16日出生，汉族，居民，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人陈兴亮因与被上诉人费洪翔、原审第三人崔建芬商品房销售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2116号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈兴亮上诉请求：请求二审法院依法改判或发回重审。事实与理由：一、陈兴亮要求费洪翔继续履行合同并协助办理房屋产权过户登记以及交付涉案房屋于法有据。陈兴亮与费洪翔所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。陈兴亮从龙口市不动产登记部门了解到，费洪翔己经具备了办理涉案房屋产权登记的所有材料及手续，但直至本案一审立案没有积极到不动产登记部门办理房产登记手续。陈兴亮要求费洪翔继续履行合同符合合同法第107条之规定。费洪翔恶意毁约的原因是因为涉案房屋升值引起的。二、陈兴亮要求费洪翔支付违约金符合合同约定。依据双方于2018年4月27日签订的房屋买卖合同第11条补充条款2关于“因甲方（费洪翔）无房产证，甲方（费洪翔）必须积极配合办理房产证，不得以任何理由借故推脱不配合，因此所造成的损失由甲方（费洪翔）承担”以及双方于2018年5月2日签订的补充条款第一条关于“甲方（费洪翔）如未按本合同第四条、第七条及第十一条第二款的规定协助乙方（陈兴亮）办理房屋产权过户，乙方有权按照房屋转让价款的30%向甲方（费洪翔）追究违约责任”之规定，在费洪翔已完全具备办理涉案房屋产权登记手续而迟迟不予办理的情形并当庭明示毁约的情形下，依据合同法第114条第1款、第3款之规定，陈兴亮要求费洪翔继续履行合同并支付违约金的请求符合法律规定。费洪翔辩称，陈兴亮的两个上诉理由没有道理，理由：陈兴亮违约在先，陈兴亮违约是事实，我履行合同走的是乙方违约程序，乙方违约定金不返还，对方违约合同不能履行；陈兴亮提出的双倍赔偿及30%房款是没有道理不符合实际的，陈兴亮本身已经构成违约事实，没有理由和条件向我提出要求。崔建芬未作陈述。陈兴亮向一审法院起诉请求：1.依法判令费洪翔继续履行合同并协助陈兴亮办理房屋产权过户登记。同时要求费洪翔支付迟延履行违约金，违约金计算方式是按照双方签订买卖合同所约定的房屋转让款的30%计算。2.诉讼费、保全费用均由费洪翔承担。法庭调查过程中，陈兴亮明确诉讼请求，主张判令费洪翔向陈兴亮交付涉案房屋。崔建芬向一审法院起诉请求：1、确定崔建芬对坐落于龙口市的东海名居D区25号楼6号商铺享有优先购买权；2、确认陈兴亮与费洪翔签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：费洪翔系东海黄金海岸东海名居D区25号楼6号商铺的业主，2018年4月27日，陈兴亮与费洪翔双方就该房屋签订《房屋买卖合同》。合同第三条约定：房屋总价款为56万元；第四条约定：“签订本合同之日起，陈兴亮付费洪翔定金11.2万元，费洪翔出具收据给陈兴亮，余款44.8万元整，在此房出证后，一个月内办理房屋过户手续或公证委托手续完成时由陈兴亮给付费洪翔，同时办理房屋交接手续”；第七条约定：费洪翔保证其卖给陈兴亮的楼房产权属于自有绝无其他纠纷，费洪翔保证此楼手续正常合法有效，并能积极配合办理房产证。陈兴亮买后如该楼产权因费洪翔个人原因有纠纷，概由费洪翔负责处理，并赔偿陈兴亮因此造成的损失。第十一条第1款约定：如果费洪翔违约，陈兴亮所交定金须双倍返还，如果陈兴亮违约，则所交定金不退；第2款约定：因费洪翔无房产证，费洪翔必须积极配合办理房产证，不得以任何理由借故推脱不配合，因此造成的损失由费洪翔承担。合同签订的同日，陈兴亮向费洪翔支付定金11.2万元，并由费洪翔出具收条为凭。2018年5月2日，陈兴亮与费洪翔双方就此前签订的《房屋买卖合同》订立《补充条款》，第一条约定：“费洪翔逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，本协议项下的房屋满足办理产权过户条件时，费洪翔如未按本合同第四条、第七条及第2款的规定协助陈兴亮办理房屋产权过户，陈兴亮有权按房屋转让价款的30%向费洪翔追究违约责任”。另查明，涉案房屋至今未办理出产权证书。陈兴亮主张涉案房屋已经具备了办理产权登记所有材料手续，但费洪翔迟迟不向登记部门递交登记材料；费洪翔则主张其已积极配合开发商办理产权证，而且其个人还缴纳了4000元用于催证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于崔建芬申请参加诉讼是否违反程序的问题。陈兴亮主张根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案在2019年4月22日法庭辩论已终结，并且在法庭辩论结束后，法庭征求了陈兴亮与费洪翔双方的调解意见，而崔建芬是在法庭辩论结束后，才申请参加诉讼，明显违反程序规定，请求法庭依法裁定驳回其申请。一审法院认为，民诉法解释第二百三十二条规定第三人提出与本案有关的诉讼请求应在法庭辩论终结前提出，而本案在第二次庭审时就案件未查清的事实又恢复了法庭调查，崔建芬在第二次庭审的法庭辩论终结前申请参加诉讼，不违反程序性规定。2.关于崔建芬是否有权请求确认陈兴亮与费洪翔双方间的《房屋买卖合同》无效的问题。费洪翔和崔建芬均主张，自2013年起费洪翔与崔建芬就涉案房屋形成房屋租赁关系并持续至今，现租赁合同为不定期租赁合同，陈兴亮与费洪翔签订《房屋买卖合同》在2018年4月，系崔建芬与费洪翔房屋租赁关系存续期间，故请求确认对涉案房屋崔建芬享有优先购买权，并主张陈兴亮与费洪翔订立的《房屋买卖合同》因侵害了崔建芬对涉案房屋的优先购买权而无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与崔建芬签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此一审法院认为，本案崔建芬以其对涉案房屋享有优先购买权为由，请求确认陈兴亮与费洪翔双方间的《房屋买卖合同》无效，不符合法律规定，对此一审法院不予支持。假如费洪翔在出卖房屋的过程中确实侵害了崔建芬的优先购买权，崔建芬可另行向费洪翔主张权利，请求费洪翔承担侵权损害赔偿责任。而是否侵害崔建芬优先购买权的事实并不影响陈兴亮与费洪翔双方间的《房屋买卖合同》的效力，该争议事实与本案基本事实无关，且并非同一法律关系，一审法院对此不予审理。一审法院认为，本案陈兴亮与费洪翔签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定全面履行义务。本案中，陈兴亮主张费洪翔继续履行合同并协助办理房屋产权过户登记，并交付涉案房屋，且要求费洪翔支付违约金。而根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条的约定，办理完成房产证后，一个月内办理房屋过户手续，据此可知费洪翔协助办理房屋产权过户的前提是涉案房屋取得不动产权属证书，而涉案房屋至今未取得房产证，双方约定的合同履行条件尚未成就，陈兴亮诉请费洪翔协助办理房屋产权过户登记属于事实上履行不能，对此一审法院不予支持。另根据合同第四条约定，涉案房屋在陈兴亮向费洪翔支付剩余房款44.8万元时，同时办理房屋交接手续。现陈兴亮诉请费洪翔交付涉案房屋，而陈兴亮并未向费洪翔交付44.8万元，双方约定的履行条件并未成就，对此一审法院也不予支持。另陈兴亮主张费洪翔按合同约定承担房屋价款30%（16.8万元）的违约金。一审法院认为，根据双方签订的《补充条款》，约定房屋价款30%违约金的前提条件为费洪翔未按合同约定协助陈兴亮办理房屋产权过户，在涉案房屋未取得房产证、双方对于费洪翔取得房产证的期限又没有明确约定的前提下，陈兴亮主张费洪翔承担未协助办理过户的违约金，不符合当事人之间的约定，对此一审法院不予支持。对于费洪翔关于以双倍返还定金为代价而解除合同的主张，一审法院认为，在双方间的《房屋买卖合同》有继续履行的可能，即费洪翔办理房产证后再向陈兴亮过户的情况下，费洪翔主张以双倍返还定金为代价解除合同，系独立的诉讼请求，而费洪翔对此并未提起反诉也未向一审法院交纳相应的诉讼费用，对此一审法院不予审理。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决:一、驳回陈兴亮的诉讼请求。二、驳回崔建芬的诉讼请求。财产保全费3420元，由陈兴亮负担。案件受理费9400元,减半收取4700元，由陈兴亮负担。本院二审中，当事人未提交新证据。二审中本院去龙口市自然资源和规划局调取了东海黄金海岸东海名居D区25号楼的房产证一份，载明房屋所有权人为烟台海基置业有限公司，涉案楼姜书泉、尹成杰等部分业主已经办出房产证，陈兴亮在该房产证上有一套房子是101号，陈兴亮购买费洪翔的商铺是106号商铺。对本院依法调取的该份证据，本院依法进行了质证，陈兴亮称对该证据真实性没有异议，认为在双方发生争议之前，费洪翔已具备办理房产登记的手续，但其迟迟不向登记部门递交上述手续，导致目前涉案房屋未登记在费洪翔名下。费洪翔对该证据亦无异议，但费洪翔对陈兴亮的陈述有异议。另查明，烟台海基置业有限公司在2013年9月17日就完成了涉案楼房的产权登记。费洪翔称其去烟台海基置业有限公司办产权证的部门，工作人员称办证的太多需要等待排号，一批一批办理，但是没有给其确定的时间。费洪翔并称其将所有材料和费用在4、5年前就已经交给开发商了，但开发商一直没有办理。费洪翔针对其该主张，未向法庭提交书面证据证实，其称开发商工作人员称不给任何人出具任何证明，并称其当时是委托的山东崇真律师事务所邹律师，在其不知情的情况下，邹律师把业务外包给同事姚大伟律师，并称姚大伟律师一审答辩状所谓“承认合同有效，被告愿意承担定金双倍赔偿”，非其本人真实意愿的表达，其不认可，并否定姚大伟的代理。二审中，海基置业向本院提交了涉案房屋未办理产权登记的情况说明，费洪翔未按政府规定缴纳办理商铺不动产权登记所需的土地测绘费用，故无法申领不动产证，涉案房屋烟台海基置业有限公司前期已经将房产大证办理完毕，已经具备申领分户产权登记证书的条件，费洪翔按规定缴纳土地测绘费，交齐相关资料后，烟台海基置业有限公司将继续协助费洪翔办理分户产权登记。在一审诉讼过程中，费洪翔向一审法院提交的由其本人签名的书面授权委托书，明确载明姚大伟的代理权限为：诉讼时，代为立案；代为参与诉讼；代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为申请诉前保全或是诉讼中保全、代为和解；代收法律文书；代领执行款项、退回的诉讼费及涉案其他款项。执行时有权代为执行立案、代为参与执行程序，代为和解，代收法律文书，代领执行款项。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案的焦点是涉案房屋是否满足办理产权过户条件，陈兴亮请求费洪翔交付房屋协助办理过户手续，应否支持，费洪翔应否向陈兴亮承担未协助办理过户的违约责任。一审中涉案房屋未办理产权登记手续事实清楚，但对于未办理产权登记手续原因及涉案房屋是否满足办理产权过户条件未查明。根据二审中烟台海基置业有限公司向本院提交的情况说明，涉案房屋已经具备申领分户产权登记证书的条件，费洪翔按规定缴纳土地测绘费，交齐相关资料后，烟台海基置业有限公司将继续协助费洪翔办理分户产权登记。陈兴亮与费洪翔作为完全的民事行为能力人，签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，应依法认定有效，各方当事人均应依约履行。订立合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案涉案合同合法有效，应继续履行。根据合同第四条约定，涉案房屋剩余房款44.8万元，在此房出证后，一个月内办理房产过户手续或公证委托手续完成时，由陈兴亮付给费洪翔，同时办理房屋交接手续。现涉案房屋尚未登记至费洪翔名下，陈兴亮余款44.8万元并未交付费洪翔，陈兴亮诉请费洪翔交付涉案房屋，不符合合同约定，本院不予支持。关于陈兴亮请求费洪翔承担未协助办理过户的违约金问题，根据双方签订的《补充条款》，约定房屋价款30%违约金的前提条件是费洪翔未按合同约定协助陈兴亮办理房屋产权过户，目前未有充分证据证实烟台海基置业有限公司之前通知过费洪翔交纳土地测绘费用，故陈兴亮请求费鸿翔支付未协助办理过户违约金，于法无据，本院不予支持。关于费洪翔二审提出的，姚大伟律师一审答辩状所谓“承认合同有效，被告愿意承担定金双倍赔偿”，非其本人真实意愿的表达，其不认可，并否定姚大伟的代理的问题，本院经审查，在一审诉讼过程中，费洪翔向一审法院提交的由其本人签名的书面授权委托书，明确载明了姚大伟的各项代理权限，该授权委托书明确载明姚大伟的代理权限有代为承认、变更、放弃诉讼请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条、59条之规定，姚大伟在一审诉讼中的代理行为合法，费洪翔的该主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈兴亮的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2116号民事判决第二项；二、撤销山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初2116号民事判决第一项；三、费洪翔与陈兴亮继续履行签订的《房屋买卖合同》及《补充条款》，费洪翔于本判决生效后一个月内，将涉案房屋所有权登记至费洪翔名下，并协助陈兴亮将房屋所有权变更登记至陈兴亮名下；四、驳回陈兴亮的其他诉讼请求。财产保全费3420元，由费洪翔负担，一审案件受理费4700元，二审案件受理费9400元，由陈兴亮、费洪翔各负担7050元。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年二月五日书记员  杨晓丹