山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1497号 上诉人（原审被告）：张淑兰，女，1973年2月8日出生，汉族，住山东省平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：于艳，平度平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦秋和，平度平都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省平度经济开发区河头村民委员会，住所地：山东省平度经济开发区河头村。 法定代表人：张家强，村委主任。 委托诉讼代理人：杨俊贤，山东现河律师事务所律师。 上诉人张淑兰因与被上诉人山东省平度经济开发区河头村民委员会（以下简称“河头村委会”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张淑兰上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人赔偿被上诉人河头村委会房屋租赁损失4万元，驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人河头村委会承担。主要事实与理由：一审法院以青岛新业价格评估有限公司作出的价格评估结论书认定被上诉人的房屋租赁损失是错误的。一、上诉人在使用涉案房屋之初，房屋是空置的，被上诉人河头村委会承诺让上诉人先行使用，上诉人负维护、修葺义务。上诉人于2015年12月，为涉案房屋安装卷帘门、铺装地面、整修墙壁，将后院罩起。2018年3月被上诉人才让上诉人交纳租赁费，每年2万元。二、被上诉人河头村委会在将本村房屋对外出租时，是分两种情况对外出租的，一种是对非本村村民出租，一种是对本村村民出租。对本村村民出租的价格低于非本村村民，本村村民租赁村委的房屋，租赁费是每年2万元，上诉人系河头村村民，理应按照每年2万元的租赁费缴纳，因此一审法院根据价格评估结论书认定房屋租赁房屋损失错误。三、在上诉人使用被上诉人房屋期间，2018年3月，被上诉人河头村委会曾通知上诉人交纳租赁费，上诉人根据被上诉人的要求将2018年度的房屋租赁费2万交纳给被上诉人。2018年5月22日，被上诉人河头村书记张忠良为上诉人出具了收条，证明被上诉人收到了上诉人2018年度的租赁费2万元。由此也说明，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁费，每年租赁费是2万元，并非是被上诉人主张的每年5万元。四、被上诉人河头村村委会无诉讼主体资格，因为涉案房屋无房屋产权证，被上诉人河头村委会无权向上诉人张淑兰主张房屋租赁费。五、上诉人张淑兰使用的房屋是经上届村委同意的，并非是非法占用，有上届村主任张振新为证。六、一审法院在对涉案房屋进行评估时，依据的是房屋现状给予的评估，实际上，上诉人张淑兰最初使用涉案房屋时，房屋只有一间，是上诉人后期装修扩建成两间的，并搭建了后院等。因此评估机构依据涉案房屋现状予以评估是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，应予改判，请求法院支持上诉人的上诉请求。 河头村委会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。具体理由：一、一审判决以青岛新业价格评估有限公司作出的价格评估数额来认定被上诉人的房屋租赁损失是正确的。在已生效的青岛市中级人民法院（2018）鲁02民终8957号民事判决书中上诉人明确认可了非法占用涉案房屋时间是2015年12月至2017年12月，2018年1月被上诉人将涉案房屋对外出租，收取租赁费5万元/年。对于同地段的房屋，被上诉人对外出租的价格均高于5万元，详见被上诉人一审提交的证据3、4。二、上诉人张淑兰自称其使用房屋的租赁费每年为2万元，是不符合事实的。首先，上诉人没有任何证据证明其与被上诉人之间建立了房屋租赁关系，是上诉人自行侵占的涉案房屋。其次，张淑兰上诉称2018年3月，被上诉人通知其交纳租赁费时，其向被上诉人交纳了2万元租赁费，无任何事实依据。上诉人一审提交的证据2银行凭条无法辨认，不能证明其主张。三、张淑兰在上诉状中称2018年5月22日，被上诉人河头村委会书记张忠良为其出具了收条，证明被上诉人收到了其2018年度的租赁费2万元，这是与事实不符的。在青岛市中级人民法院审理的（2018）鲁02民终8957号案件中，上诉人曾经向法院提交过该证据，其提交的是一张完整的A4纸，该字条上的签字只有“张忠良”三字为张忠良所写，其他内容“平度市胜利路223号房租2万已交齐”是上诉人自己书写。该份证据系上诉人伪造的，在前案审理过程中两级法院均未采信。四、被上诉人对涉案房屋享有所有权，是客观事实，在青岛市中级人民法院审理的（2018）鲁02民终8957号案件中，被上诉人已经提交了涉案房屋建设过程中的平度市公证处出具的（1999）平证内字第489号公证书等证据，说明了被上诉人对涉案房屋依法享有所有权。本案中上诉人主张“涉案房屋无房屋产权证，被上诉人无权主张房屋租赁费”，无任何法律规定支持，该上诉理由依法不成立。五、上届村两委的党支部书记张忠良、文书张家启、委员李淑萍等干部仍在本届村两委中担任职务，经查询村两委记录，无会议或书面记录证明被上诉人与上诉人之间存在房屋租赁关系，上诉人也无租赁合同等有效证据证明系经上届村委同意其租赁房屋。六、涉案房屋的评估，是法院依法定程序委托评估机构进行的，所得的评估数额具有法律效力，应当予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求依法维持一审判决。 河头村委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令张淑兰支付房屋租赁费损失13万元；2、案件诉讼费由张淑兰负担。事实和理由：自2015年1月1日起，张淑兰未经河头村委会同意，占用河头村委会位于平度市房屋，其一直未向河头村委会交纳任何费用。2018年1月1日，河头村委会将上述房屋出租给他人，年收租赁费5万元。张淑兰应支付自2015年1月1日起至2017年12月31日期间的房租13万元（5万元/年×3年-2万元）。 张淑兰一审答辩称，其实际使用房屋的时间是2015年12月至2017年12月，实际使用2年。2017年12月后涉案房屋由张淑兰与王修磊签订租赁合同，王修磊已向河头村委会交纳租赁费，使用期间租赁费价格应当不高于2万元/年。理由是：1、河头村委会将村属涉案房屋周边地脚更好、面积更大的房屋出租给本村村民，价格不高于3万元。涉案房屋所处位置比较偏僻，因此在2018年3月份，河头村委会通知张淑兰交纳租赁费时，张淑兰交纳了2万元房租。后因河头村委会已经起诉，让其拿回房租。参照2018年河头村委会能够接受2万元租赁费价格，2016、2017年租赁费应当不高于2万元/年。2、涉案房屋原先是空置的，张淑兰在2015年12月份对涉案房屋安装卷帘门、铺装地面、整修墙壁，将后院罩起，投资近6万元，而实际占用期间的租赁费不高于4万元，因此张淑兰不应再向河头村委会支付租赁费，张淑兰同意两相抵顶。 一审法院认定事实：自2015年12月1日起至2017年12月31日止，张淑兰占用河头村委会位于平度市房屋使用，未向河头村委会交纳占用期间的任何费用。河头村委会于2019年2月1日诉至法院，要求张淑兰给付占用期间房屋的租赁费损失。2019年5月6日，河头村委会向法院申请，对张淑兰自2015年12月1日起至2017年12月31日止占用房屋的租赁费损失进行鉴定。2019年9月16日，青岛新业价格评估有限公司作出青岛新业价评字（2019）第184号价格评估结论书，评估结论为：在价格评估基准日，对位于平度市房屋2015年12月1日至2017年12月31日期间的租赁费损失数额进行鉴定为：人民币104479元。花费鉴定费4000元。 一审法院认为，根据法律规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。受害者因此遭受其他重大损失的，侵权人应当赔偿损失。张淑兰自2015年12月1日起至2017年12月31日止期间占用河头村委会位于平度市房屋，未向河头村委会交纳任何费用，属于侵占行为，河头村委会因此遭受房屋租赁损失人民币104479元，张淑兰应当给予赔偿。河头村委会主张要求张淑兰赔偿房屋租赁损失人民币104479元，事实清楚，证据确凿，有法律依据，法院予以支持。河头村委会主张要求张淑兰给付房屋租赁损失超出上述部分，证据不足，法院不予支持。河头村委会主张要求张淑兰给付鉴定费4000元，证据充分，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、张淑兰给付山东省平度经济开发区河头村民委员会自2015年12月1日起至2017年12月31日止期间占用河头村委会位于平度市房屋租赁损失人民币104479元，于判决生效后十日内付清；二、张淑兰给付山东省平度经济开发区河头村民委员会评估费损失人民币4000元，于判决生效后十日内付清；三、驳回山东省平度经济开发区河头村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由山东省平度经济开发区河头村民委员会负担255元，张淑兰负担1195元。 二审期间，上诉人张淑兰提交证据：张淑兰与原河头村委会主任张振新的电话录音、张振新出具的书面证明以及张淑兰自行查询打印的山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第2108号民事裁定书、（2017）鲁0283民初8894号民事判决书部分内容，证明张振新系河头村委会原村主任，其与上诉人约定涉案房屋是由上诉人整修，租赁费2万元/年，并且从上诉人整修费用中抵扣。被上诉人河头村委会质证称，一、对上诉人提交的与原河头村委会主任张振新的通话录音证据有异议，依法不应采信。1、对该录音的真实性无法确认，被上诉人不认可。2、退一步讲，即使该录音属实，张振新已经于2017年年底村委换届选举后就不再担任村委主任了，通话录音时，张振新的身份仅是普通村民，该录音仅是张振新个人意思表示，依法不能代表河头村委会和全体村民的意见。房屋状况及对外租赁的价格，应当由村两委会和村理财小组共同确认，并签订书面租赁合同，而不能由个人确定，故该录音内容不能正确反映案件事实，不具有客观性和合法性。二、对上诉人提交的原河头村委会主任张振新书写的证明一份有异议，依法不应采信。1、该证明是电脑打印件，签字及手印是否属于张振新本人签署捺印，无法确认。2、退一步讲，即使该证明签字捺印属实，如上所述，出具该证明时，张振新已经不担任村委主任了，该证明仅是张振新个人意思表示，依法不能代表河头村委会和全体村民的意见。房屋状况及对外租赁的价格，应当由村两委会和村理财小组共同确认，并签订书面租赁合同，而不能由个人确定，故该证明内容不能正确反映案件事实，不具有客观性和合法性。3、上诉人提交的该证明与其提交的第一份录音证据内容相矛盾：该两份证据的出具时间均是在2019年，但第一份录音证据的意思是租金按2万，第二份证明的内容却是租金与整修款互相抵顶，二者内容显然互相矛盾，无法证明客观事实，依法不应采信。本院对上诉人提交证据评判如下：首先，该证据应为证人证言，证人并未出庭作证，无法核实电话录音、证明书写人的真实身份，证据的真实性存疑。其次，即使以上证据属实，原河头村委会主任张振新同意将涉案房屋以2万元/年的价格出租给张淑兰，涉案房屋属于村集体财产，张淑兰未举证该租赁行为经村民会议或村民代表会议讨论决定同意，应当承担举证不能的法律后果。对于上诉人张淑兰提交的上述证据，本院依法不予采信。 本院查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：一、被上诉人河头村委会是否有权收取房屋租赁损失；二、一审法院按照价格评估机构评估判令上诉人张淑兰支付房屋租赁费损失人民币104479元是否正确。关于焦点问题一，上诉人张淑兰在上诉状中自认应赔偿被上诉人河头村委会房屋租赁费损失4万元，以表明其认可涉案房屋的所有权属于被上诉人河头村委会，该事实在本院的（2018）鲁02民终8957号民事判决书中亦作出了确认。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中曾做过明确答复：“根据《合同法》、最高人民法院《关于使用的司法解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据”。故不能因出租房屋未取得房产证而径行认定租赁合同无效，不能因出租房屋未取得房产证便剥夺了出租人收取房租或房屋占有使用费的权利。上诉人张淑兰主张涉案房屋无房产证、被上诉人河头村委会无权收取房租的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点问题二，上诉人张淑兰主张的其与被上诉人河头村委会前任村委主任张振新约定房屋租金每年2万元并以整修房屋的费用抵顶的上诉理由，本院认为，涉案房屋属于村集体财产，张淑兰未举证该租赁行为经村民会议或村民代表会议讨论决定同意，应当承担举证不能的法律后果。上诉人张淑兰无权占有使用涉案房屋，应向被上诉人河头村委会支付房屋租赁损失。就房屋租赁损失费用的认定，上诉人张淑兰主张被上诉人河头村委会在将同类房屋租赁时，对本村村民按2万元/年收取租赁费，对非本村村民按5万元/年收取租赁费，对此，被上诉人河头村委会不予认可。上诉人张淑兰一审中举证被上诉人河头村委会书记张忠良出具的收条，以证明涉案房屋年租金为2万元，但该证据上没有被上诉人的公章，署名人员亦未到庭，被上诉人对此亦不予认可，不能证明双方当事人约定了涉案房屋房租为2万元/年。上诉人张淑兰主张在使用涉案房屋时进行改、扩建，该部分费用应从房租中予以抵顶，但上诉人张淑兰并未提交相关证据证明其主张，被上诉人河头村委会亦不予认可，上诉人应当承担举证不能的不利后果。在双方当事人对房屋租赁损失金额意见不一致的情况下，一审法院依法委托评估机构对上诉人张淑兰占有使用涉案房屋期间被上诉人河头村委会的房屋租赁损失进行鉴定，并以此为依据判令上诉人张淑兰支付房屋租赁损失人民币104479元，于法有据，应予维持。 综上所述，上诉人张淑兰的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，1421元由张淑兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十五日 书记员  王若怡