浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申4432号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：范庆香，女，1975年1月8日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：葛明均，北京淘金律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州工业园区致富路30号，组织机构代码56699512-3。法定代表人：于修阳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木，浙江浙杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。再审申请人范庆香因与被申请人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民4732号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。范庆香申请再审称，一、万达公司另案诉讼中提交的新证据《情况说明》足以证明原审认定事实不清。首先，该新证据足以证明原审对案涉7幢108-1室和7幢108-2室的面积认定不清。万达公司原审中提供的由万达公司委托温州市立民房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》显示，7幢108-1室的总建筑面积为180.60㎡。而《情况说明》明确：“7-108-1号商铺……经专业房地产测绘公司实测，商铺的总体面积负差小于3%”，系两个截然不同的结果。因房屋真实面积直接影响到范庆香是否有权解除商品房买卖合同，故范庆香申请法院对万达公司对7幢108-1室和108-2室进行面积测绘的原始材料进行重新调查。其次，该新证据足以证明本案一审法院对案涉商铺的面积及主体结构认定不清。《情况说明》中明确：“7-108-1号商铺……由于在实际建设施工过程中出现的微小偏位，分隔墙与送风井被设置在一个平面内”，可见分隔墙与送风井的实际施工结果已经改变了案涉商铺的建筑面积及主体结构，是本案的关键证据。但本案一审虽经过现场勘验，却并没有对上述分隔墙与送风井的情况组织质证，一、二审法院也没有在判决中予以说明，故一审法院对事实认定不清。最后，一审现场勘验结果与新证据《情况说明》中均确认7幢108-1室分隔墙与送风井的存在，但案涉商铺竣工图纸及合同附图中均未显示有上述分隔墙及送风井，万达公司也没有提交任何有关变更房屋主体结构的规划部门、建筑部门、消防部门、设计部门、监理部门的相关手续文件。二、案涉7幢108-1室和108-2室存在严重的消防问题，足以推翻一、二审判决。首先，本案一、二审诉讼过程中，万达公司提交了龙湾区万达广场的整体消防验收合格的意见书，但自始至终从未提供7幢108-1室和108-2室两间商铺二次消防合格的证明。本案所涉消防主体仅为7幢108-1室和108-2室两间商铺，并非为整体龙湾区万达广场，本案所称消防验收，应为二次消防。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”万达公司既是案涉商铺的建设者，也是所有权人、使用人，其有履行申报商铺的消防安全验收的法定义务。原审法院认定一次消防合格即为案涉商铺消防合格于法无据。其次，案涉商铺二层东侧的两扇“门”作用不明、与合同约定不符。《商品房买卖合同》附图中显示没有上述两扇“门”，但实际现场勘查以及竣工图纸中发现存在这两扇“门”，与合同约定不符。本案一审及另一案两次现场勘查均显示这两扇“门”被封堵。范庆香不知道此处是否应该有“门”，也不知道这两扇“门”是否应该被封堵，更不知道这两扇“门”的作用为何。三、案涉商铺的楼梯与合同约定不一致，无法满足范庆香最基本的营业要求，合同根本目的无法实现。对于7幢108-1室，在双方签订的《商品房买卖合同》附图以及万达公司在另一案件中向法院提交的房地产平面图中未显示有楼梯，但根据现场实际情况，该商铺北墙有一张基本覆盖商铺纵向长度的金属楼梯；对于7幢108-2室，在双方签订的《商品房买卖合同》附图中未显示有楼梯，在房地产平面图中显示在该商铺南侧有一楼梯，但根据现场实际情况，该商铺南墙、东墙、北墙均有楼梯。故两间商铺现实构造均与合同约定及房地产平面图不符。综上，范庆香根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项之规定，申请再审。万达公司提交意见称，一、案涉商铺实测面积与合同约定面积基本一致，7幢108-1室二层送风井的位置非范庆香的产权，与范庆香无关。案涉商铺已经通过竣工验收，达到交付条件。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。7幢108-1室合同约定面积为177.43㎡，实测建筑面积为180.6㎡，面积误差比绝对值为1.78%，范庆香并不享有合同解除权。万达公司在情况说明中提及的“经专业房地产测绘公司实测”，此处的测绘公司即为“温州市立民房地产测绘公司”，其出具的测绘成果已经作为当地不动产中心办理不动产所有权证的面积依据。其次，万达公司已经在情况说明中说明，7幢108-1室二层百叶窗所在位置为公共楼梯间正压送风井，送风井的面积并非范庆香的独立产权，并未被计入案涉商铺面积，分隔墙与送风井被设置在一个平面内，属合同及法律允许的施工误差。范庆香认为送风井的设置改变案涉商铺的建筑面积及主体结构，无事实与法律依据。再次，《补充协议》第四条第二款、第九条第三款明确约定，商铺的交付条件为取得竣工验收备案证明文件，合同附件所示平面布局为暂定，“房屋与合同附图完全一致”并非合同约定的交付条件。案涉商铺于2014年4月28日即已通过竣工验收，达到交付条件。范庆香无权以合同附图未标注送风井为由，要求解除合同。另外，事实上，竣工图纸对于7幢108-1室二层分隔墙和送风井的设置均有相应标注，附图中对于分隔墙的设置也已经标明，因送风井并非范庆香产权，所以并未在附图中标明。范庆香以案涉商铺与竣工图、附图不一致为由，主张解除合同，缺乏事实与法律依据。二、案涉商铺已经通过消防验收，符合消防规范，商铺在投入使用前，并不存在违规与否的考量。范庆香认为案涉商铺存在严重的消防问题，无事实与法律依据。首先，关于7幢108-1室二层消防门被邻铺封堵是否符合消防规范的问题，在万达公司与范庆香另案诉讼过程中，受案法院已经发函向温州市公安消防局征询意见，消防局在《复函》中回复“案涉商铺尚未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续”，也就是说，案涉商铺在消防验收和竣工验收备案通过之后至收房后装修之前，因商铺并未投入使用，故不存在消防违规与否的考量，在范庆香收房前更不存在违反消防规定的适用前提。其次，万达公司作为建设单位已经就温州龙湾万达广场A#-F#写字楼底部商铺建设工程申报消防验收，温州市公安消防局于2013年6月27日出具了《建设工程消防验收意见书》(温公消验[2013]第0014号)，综合评定包含案涉商铺在内的建设工程消防验收合格。案涉商铺目前已经出售给范庆香，有权将案涉商铺投入使用、营业的主体为范庆香，在投入使用前依法办理相关消防审批手续的义务人也是范庆香，而非万达公司。范庆香要求万达公司二次报消防审批，无事实与法律依据。最后，范庆香诉称合同附图未显示商铺二层存在两扇“门”，与客观事实不符。7幢108-1室合同附件一“二层平面示意图”明确标注商铺二层存在两扇不同开口的门户，实际上也存在两扇门，目前系因邻铺装修、改造而被封堵，范庆香可要求邻铺拆除，与万达公司无关。7幢108-2室合同附图中本就无两扇门，实际也无两扇门，现状与合同附图一致。三、范庆香以合同附图未标注楼梯，实际架设楼梯为由，主张合同目的无法实现，与法不符，于理不合。万达公司认为，商铺一层与二层之间必然有楼梯相连，若不架设楼梯，一层无法通向二层，只有架设楼梯才能实现范庆香的营业要求。万达公司开发的其他相似户型的商铺均在相同位置架设了楼梯，并已经交付给业主使用，未曾有业主反馈影响其正常使用，合同目的能够实现。范庆香以附图未标注楼梯、实际架设楼梯为由，主张商铺无法满足最基本的营业要求，不能达到合同目的，与客观事实不符。案涉商铺自竣工验收以来的物理现状与竣工图、合同附图一致，未曾发生变更，范庆香诉称万达公司对案涉商铺进行多次整改，与事实不符。案涉商铺于2013年4月28日即已经满足合同约定交付条件。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，万达公司请求依法驳回范庆香的再审申请。本院经审查认为，本案中，案涉7幢108-1室、108-2室的房屋所有权证已明确载明建筑面积及套内建筑面积，据此计算，该两间商铺面积误差比绝对值均在3%以内，且案涉工程项目已经完成消防工程竣工验收备案，该验收备案行为虽经生效行政判决确认为违法，但并未被认定为无效或被撤销，至今仍属有效行政行为，故范庆香以面积差异及消防问题主张解除合同的理由均不能成立。另经查，案涉7幢108-1室送风井凸处、分隔墙、二层设门位置均已在合同附图中标注，虽未明确表明该凸处系送风井并因施工偏差导致送风井与案涉商铺分隔墙位于同一平面，但并不影响案涉商铺主体结构，故范庆香以案涉商铺与合同约定不符及主体结构改变为由主张解除合同的理由亦不能成立。范庆香还主张案涉两间商铺合同附图未标注楼梯但实际架设楼梯,致使合同目的不能实现，依据不足,难以支持。综上，范庆香主张解除合同的理由均不能成立，原审认定其不享有合同解除权，并无不当。综上，范庆香的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回范庆香的再审申请。（此页无正文）审判长  俞少春审判员  吴飞明审判员  张玉环二〇二〇年二月十九日法官助理金晓飞书记员李文丽