山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终126号 上诉人（原审被告）：聊城富邦市场管理有限公司，住所地：聊城市东昌府区凤凰工业园经一路9号。 法定代表人：李强，经理。 委托诉讼代理人：白云明，山东光岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东聊城振华量贩超市有限公司，住所地：聊城市闸口新时代南广场。 法定代表人：赵寿浩，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孔令军，山东鲁衡律师事务所律师。 上诉人聊城富邦市场管理有限公司（以下简称富邦管理公司）因与被上诉人山东聊城振华量贩超市有限公司（以下简称振华超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初6846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 富邦管理公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误,适用法律错误，证据不足。一、富邦管理公司不是案涉房屋的使用权人，不是本案适格被告。1.第一，富邦管理公司一审提交了山东省聊城昌远动力机械有限公司的《国有土地使用权证》一份，用于证明富邦管理公司对案涉房屋及所载土地没有使用权和出租权。一审法院仅从营业执照载明的经营范围中包括房屋租赁，就认定富邦管理公司对案涉房屋具有出租权缺乏事实依据、证据不足。第二，振华超市公司没有证据证明案涉房屋所有权人已经授予富邦管理公司出租权，富邦管理公司不具有出租人的资格。第三，富邦管理公司签订《房屋租赁合同》的行为属于无权代理，在房屋所有权人不予授权也不追认代理权的情况下，《房屋租赁合同》应认定为无效合同。2.富邦管理公司和振华超市公司已经协商解除了《房屋租赁合同》。第一，振华超市公司因对案涉房屋结构不满意，明确提出不再承租案涉房屋，富邦管理公司也予以同意，《房屋租赁协议》已经双方协商同意解除。第二，按照协议约定，富邦管理公司应在2017年11月30日前交付租赁房屋，但是振华超市公司迟迟不按照协议约定要求交付房屋，也佐证了振华超市公司已经放弃了自己的权利而用行动表示不再履行《房屋租赁合同》。3.富邦管理公司为了振华超市公司签约进驻投入了近三万元进行宣传活动，而振华超市公司没有投入支出，没有受到损失。二、根据合同法司法解释二第二十九条规定，振华超市公司并没有举证证明其受到的实际损失数额及逾期利益，振华超市公司所主张的违约金明显过高，应予以降低。综上，一审判决认定基本事实错误、证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或者查清事实后改判。 振华超市公司辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请予以支持。一、富邦管理公司存在违反约定的事实。1.2017年11月4日,富邦管理公司与振华超市公司签订房屋租赁合同,富邦管理公司在房屋租赁合同的第1.2条、9.1条、12.1条中均承认对案涉房屋具有合法的权利,拥有转租权、使用权和房屋的合法权利。双方制定公开宣传推广方案,签约仪式后进行了公开宣传推广活动,振华超市公司完全相信富邦管理公司是房屋的合法使用人,具有签约履行能力。富邦管理公司称案涉房屋是山东省聊城昌远动力机械有限公司的,但是作为山东省聊城昌远动力机械有限公司的法定代表人宋家昌也参与了案涉房屋租赁的商谈,并作为房屋租赁合同的联系人写在房屋租赁合同附件中。也表明,富邦管理公司称没有授权的说法是不成立的,富邦管理公司具有出租人的资格。同时,富邦管理公司称签订房屋租赁合同的行为是无权代理,签订的房屋租赁合同是无效合同,是对无权代理和无效合同的错误认识。第一,富邦管理公司并非没有处分权,其行为经合同约定并举行公开宣传,并没有房屋的实际所有人进行否认。实际上,房屋的所有人也参与了租赁协商,富邦管理公司的行为至少是经过房屋所有人认可的。现有证据也证实了这一情况。第二,根据《中华人民共和国合同法》的规定,富邦管理公司的行为即使作为无权处分行为,也并不导致合同无效,无权处分人处分他人财产也是产生权益发生变更的行为,因此应对合同相对人承担相应的责任。因此,本案因一方迟延履行债务而导致合同目的不能实现的责任,应由违约方予以承担。2.2017年,富邦管理公司通过房屋中介山东新高地房地产顾问有限公司联系到振华超市公司,并给予优惠的出租条件,希望带动房屋的销售,并以“商业巨头振华来袭铸就南城财富新天地”为主题进行宣传。2018年,房地产形势好转,富邦管理公司认为租金较低开始找借口不履行合同,按照合同9.7条约定富邦管理公司应安装四部扶梯,合同9.5条约定富邦管理公司应取得《消防验收合格证》,但富邦管理公司以社区要建党建室或者中介公司佣金过高等问题为借口不予办理。振华超市公司多次找富邦管理公司商谈,富邦管理公司并不积极解决。对于违约金的问题,双方负责人及代理人均协商过,但没有形成一致意见。根据《房屋租赁合同》第16.5条约定,合同一方严重违约行为导致本合同无法履行的应向守约方支付三个月的租金作为违约金,因此,富邦管理公司应按约定承担违约责任。二、原审判决适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。第四十四条规定，依法成立的合同,自成立时生效。房屋租赁合同是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定,为有效合同,对双方有法律约束力。合同的违约条款既是对双方的约束,也是合同有效履行的保证。如果合同约定不能起到约束作用,就不能真正实现合同双方的目的。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定“损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”本案中,结合富邦管理公司的过错程度、合同履行后可以获得利益等,双方约定的3个月的租金作为违约金并不过分高于损失,原判决要求富邦管理公司支付125000元的违约金符合法律规定。综上,原判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以支持。请贵院查明事实,依法驳回富邦管理公司的诉求,维护振华超市公司的合法权益。 振华超市公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除《房屋租赁合同》，由被告支付违约金125000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：富邦管理公司于2017年10月18日成立，经营范围包括房屋租赁等。2017年11月4日富邦管理公司（甲方、出租方）与振华超市公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：该房产位于聊城市凤凰工业园，建筑名称富邦商业广场；该房产规划为商业，甲方愿意按照本合同约定的条款和条件，将建设的该房产租赁给乙方进行商业经营；该房产地上一层至三层建筑面积共约4800平方米；本合同所约定的租赁期限为15年，即自2017年12月1日至2032年11月30日；前两年零三个月为免租期，自起租日起（即2017年12月1日至2020年2月28日）免交租金；第三年租金50万元，以后年租金每年递增8%，以此类推；在租赁房屋交付时，甲方保证其切实拥有该房产的转租权和使用权，否则由此产生的纠纷均由甲方承担相应的责任，导致本合同无法继续履行的，视为甲方单方不履行本合同，并承担违约责任，因此而导致乙方的任何损失，由甲方承担；该房产甲方按照本合同约定的交房条件，应于2017年11月30日将房产交给乙方；甲方保证将其拥有合法的权利房屋出租给乙方；有下列情形之一者，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切实际损失，……甲方不具备或丧失出租该房产的权利、合法手续、履约能力；甲方逾期交房超过30日的，乙方有权解除合同并要求甲方向乙方支付当年度三个月的租金作为违约金；合同履行期间，如甲方擅自解除本合同或者由于甲方原因导致本合同解除或无法继续履行的，甲方除赔偿乙方为履行合同而对房屋进行装修及设备等方面的损失外，还应当按当年度3个月租金的标准向乙方支付违约金，违约金不足以抵偿对方经济损失的，还应负责赔偿剩余损失；本合同任何一方未按时、未及时或未全面履行本合同义务，均应在收到另一方书面通知后7天内予以履行更正，本合同另有规定的除外，逾期未更正的，视为严重违约；合同一方发生下列违约情形之一，除本合同另有约定外，违约方还应向守约方支付3个月的租金作为违约金，……因合同一方的严重违约行为导致本合同无法履行的或者由另一方通知解除合同的；合同还约定了其他权利义务。合同签订前，富邦管理公司举行了推广宣传活动，振华超市公司参与了该活动。合同签订后，双方未按约定的时间交接房屋。富邦管理公司称因一间房屋是否包括在合同内双方发生争议，富邦管理公司主张不包括在合同内，振华超市公司主张包括在合同内，富邦管理公司不同意给，振华超市公司副经理张某某表示不给就不租了。振华超市公司称对方不同意给，但同意延长免租期。双方均未提交相关证据。现部分案涉房屋已被其他超市租赁。 一审法院认为：富邦管理公司的营业执照载明，经营范围包括房屋租赁业务，且原、被告签订的合同明确载明富邦管理公司对案涉房屋有出租权。故富邦管理公司辩称对案涉房屋没有出租权，法院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方有法律约束力。富邦管理公司称因振华超市公司表示不租房屋了，合同已解除，证据不足不予认定。案涉部分房屋已被其他超市租赁，富邦管理公司已构成根本违约，振华超市公司要求解除合同、富邦管理公司支付违约金的诉讼请求应予以支持。关于应否减少违约金。富邦管理公司称振华超市公司没有受到任何经济损失，请求人民法院予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据本案租赁合同所涉标的，考虑富邦管理公司履行合同后原告的可得利益，双方约定以3个月的租金作为违约金，并不过分高于振华超市公司的损失，振华超市公司要求富邦管理公司支付违约金125000元应予支持。 综上所述，振华超市公司的诉讼请求于法有据应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决：一、解除2017年11月4日聊城富邦市场管理有限公司与山东聊城振华量贩超市有限公司签订的租赁合同；二、聊城富邦市场管理有限公司给付山东聊城振华量贩超市有限公司违约金125000元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费2800元，减半收取1400元，由聊城富邦市场管理有限公司负担。 二审中，振华超市公司提交从烟台振华量贩超市有限公司（集团公司）调取的聊城富邦商业广场店新店选址效益测算表等五份项目测算表，拟证明聊城富邦商业广场店是在大量细致的调查测算等前期工作后做出，效益测算表可证明案涉合同履行后，该店的预期收益情况。富邦管理公司质证称，对证据不予认可，因为该测算表仅是振华超市公司自行制作的，没有振华总店的盖章，也没有制作人的盖章和签字，不具备形式要件的效力，不能证明合同履行后的收益是多少，不能证明振华超市公司的主张。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，富邦管理公司与振华超市公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效，双方均应当按照合同约定履行自己的合同义务。富邦管理公司主张案涉房屋的所有权人是聊城昌远动力机械有限公司，其不是本案适格当事人，案涉租赁合同无效，该主张与合同中记载的“甲方（富邦管理公司）保证将其拥有合法权利的房屋出租给乙方（振华超市公司）”相矛盾，有违诚信，再考虑到合同第十八条约定富邦管理公司的收件人为宋家昌（聊城昌远动力机械有限公司的法定代表人）、双方当事人在案涉房屋现场公开进行了宣传推广而聊城昌远动力机械有限公司未提出异议的事实，一审认定振华超市公司根据案涉合同向富邦管理公司主张违约金主体适格，并无不当。 富邦管理公司主张振华超市公司要求多使用合同约定以外的一间房屋未果、嫌房屋结构不合理，而不同意再租赁房屋，且亦未要求交付案涉房屋，应视为以实际行动表明不再履行租赁合同，该合同由此已经解除。振华超市公司主张富邦管理公司因房价上涨、嫌租金低，不愿再出租案涉房屋，且未按约定安装四部电梯及未取得消防验收证书，构成违约。本院认为，富邦管理公司先主张其无权出租合同无效，又主张合同因振华超市公司违约已解除，前后主张不一；交付符合合同约定标准的房屋是出租方富邦管理公司的基本义务，而交纳租赁费是承租方振华超市公司的基本义务；富邦管理公司在免租（金）期间未提交消防验收合格证等证明案涉房屋已达到约定标准的证据，亦未提交振华超市公司拒绝接收案涉房屋的充分证据，故一审认定其违约，并无不当。 振华超市公司租赁案涉场地，其目的是经营赢利，现富邦管理公司将案涉场地租赁给其他超市，振华超市公司预期利益受到损失。双方签订的合同第二十六条已就违约责任约定清楚，现合同已无法继续履行，富邦管理公司应当按照约定承担违约责任即三个月的租金，富邦管理公司主张约定的违约金过高、请求调减，应由其对此承担举证责任，但其未提交相关充分证据，应承担举证不能的责任。 综上所述，富邦管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由聊城富邦市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年二月十三日 六日法官助理李志新书记员肖天一