福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0623民初340号 原告:漳浦联创世纪置业投资有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县佛昙镇鸿江大街19号三层。统一社会信用代码91350623087442011D。 法定代表人：王建祥，董事长。 委托诉讼代理人：许玲，福建首嘉律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：谢宇翔，福建首嘉律师事务所专职律师。 被告：徐孙凑，男，1992年10月19日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被告：夏婷婷，女，1994年5月2日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上列二被告共同委托诉讼代理人：陈智元，福建衡兴明业律师事务所专职律师。 原告漳浦联创世纪置业投资有限公司与被告徐孙凑、夏婷婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳浦联创世纪置业投资有限公司的委托诉讼代理人许玲、谢宇翔，被告徐孙凑、夏婷婷的共同委托诉讼代理人陈智元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳浦联创世纪置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除漳浦联创世纪置业投资有限公司与徐孙凑、夏婷婷签订的编号350623010001032018010856《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.徐孙凑、夏婷婷配合办理上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销及公维金、契税退款等相关手续；3.徐孙凑、夏婷婷向漳浦联创世纪置业投资有限公司支付违约金151811.7元；4.徐孙凑、夏婷婷向漳浦联创世纪置业投资有限公司支付律师费8000元；5.漳浦联创世纪置业投资有限公司有权自应退还徐孙凑、夏婷婷的款项中直接扣除上述违约金及律师费等全部费用。事实与理由：2018年10月11日，漳浦联创世纪置业投资有限公司与徐孙凑、夏婷婷签订编号为350623010001032018010856的《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由徐孙凑、夏婷婷向漳浦联创世纪置业投资有限公司购买址在漳浦县佛昙镇园东村联创城市广场37幢1602号商品房一套，总价款506039元。合同并约定徐孙凑、夏婷婷应于2018年10月11日前支付首期房价款156039元，余款350000元申请贷款支付，若未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，漳浦联创世纪置业投资有限公司有权解除合同，徐孙凑、夏婷婷应自合同解除通知送达之日起10日内按照累计应付款的30%支付违约金。合同签订后，徐孙凑、夏婷婷依约支付了首期房价款156039元，余款350000元因其个人原因无法办理按揭贷款，经漳浦联创世纪置业投资有限公司多次催告，徐孙凑、夏婷婷至今未能一次性付清剩余房款。徐孙凑、夏婷婷的行为已构成违约，漳浦联创世纪置业投资有限公司依据合同约定有权解除合同，并要求徐孙凑、夏婷婷支付违约金及相关费用。 徐孙凑、夏婷婷辩称，1.同意解除合同；2.合同中关于违约金及律师费承担的约定属无效条款；3.若需支付违约金，漳浦联创世纪置业投资有限公司要求徐孙凑、夏婷婷按合同总价款30%支付违约金过高，应按累计未付款的3%计算，同意从已付购房款中予以抵扣；4.漳浦联创世纪置业投资有限公司应退还徐孙凑、夏婷婷已支付的公维金及契税。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，漳浦联创世纪置业投资有限公司提交了《商品房买卖合同》、《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、《补充协议》、付款凭证、福建增值税普通发票、告知函、邮寄记录、告知函、邮递记录、委托代理合同、代理费发票、转账凭证；徐孙凑、夏婷婷提交了交易明细。上述证据经本院庭审质证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年10月11日，漳浦联创世纪置业投资有限公司与徐孙凑、夏婷婷签订了编号为350623010001032018010856的《商品房买卖合同（预售）》及附件，由徐孙凑、夏婷婷向漳浦联创世纪置业投资有限公司购买址在漳浦县佛昙镇园东村联创城市广场37幢1602号商品房一套，房屋总价款506039元。合同第七条约定，买受人（徐孙凑、夏婷婷）采取商业贷款方式付款，买受人应当于2018年10月11日前支付首期房价款156039元，余款350000元申请贷款支付。第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人（漳浦联创世纪置业投资有限公司）支付逾期应付款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条约定，买受人采取商业贷款、公积金贷款或组合贷款方式付款的，应当于《商品房买卖合同》签订后30日内付清全部房价款。……。第4条约定，……如买受人的银行按揭贷款或公积金贷款申请未正式批准并发放前，因国家政策、商品房信贷政策、买受人个人信用、贷款银行信贷政策调整等原因未获审批的，买受人须于接到出卖人或贷款机构通知之日起3日内按要求补齐全部抵押贷款资料，办理贷款手续或将全部购房款一次性支付给出卖人，买受人并不因此享受一次性付款优惠。买受人未按要求支付购房款的，应自出卖人或贷款银行通知第4日起按本合同第八条约定承担逾期付款违约责任。附件十一《补充协议》第十二条第2款约定，因买受人违约，出卖人提出解除合同的，买受人应当在接到出卖人书面通知起30日内，无条件配合出卖人办理全部退房手续。同时，除应向出卖人支付本合同相关条款约定的违约金，并赔偿出卖人其他一切经济损失（已办理交房手续的，应当自买受人购房之日起至办理完所有退房手续止，每日按总购房款的万分之三计算出卖人房屋销售迟滞所造成的经济损失）外，还应承担出卖人已经支付和将要支付的各项税费、合同备案、注销、诉讼费、律师费等所有手续费用。 合同签订后，徐孙凑、夏婷婷按合同约定支付了首付款156039元，余款350000元向银行申请按揭贷款，但至今未能办理。漳浦联创世纪置业投资有限公司分别于2019年6月5日和2019年7月11日，按照合同记载的通讯地址及联系电话通过邮政特快专递向徐孙凑发出《告知函》，书面通知徐孙凑在收到通知后3日内一次性付清余款并支付违约金，但徐孙凑、夏婷婷至今未付清购房余款。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。漳浦联创世纪置业投资有限公司与徐孙凑、夏婷婷于2018年10月11日签订的编号为350623010001032018010856的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，徐孙凑、夏婷婷虽依照约定向漳浦联创世纪置业投资有限公司支付了首期购房款156039元，但至今未能支付购房余款350000元。徐孙凑、夏婷婷的行为违反合同约定，漳浦联创世纪置业投资有限公司依据合同约定，有权解除合同。漳浦联创世纪置业投资有限公司请求解除与徐孙凑、夏婷婷签订的合同，并请求徐孙凑、夏婷婷配合办理注销商品房买卖合同备案登记及公维金、契税退款手续，有双方合同约定为据，本院予以支持。徐孙凑、夏婷婷主张合同违约条款无效，没有依据，不予采纳。但漳浦联创世纪置业投资有限公司请求徐孙凑、夏婷婷按合同总价506039元的30%即151811.7元支付违约金，与合同约定不符且偏高，徐孙凑、夏婷婷要求调减，本院予以采纳，可调整为按累计应付款350000元的10%即35000元支付违约金予以支持。违约金足以弥补漳浦联创世纪置业投资有限公司因解除合同造成的各项损失，其请求徐孙凑、夏婷婷再承担律师代理费，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故漳浦联创世纪置业投资有限公司在合同解除后，应返还徐孙凑、夏婷婷已付购房款，但可扣除各项费用（含违约金）。 综上所述，漳浦联创世纪置业投资有限公司的诉讼请求，除违约金予以调整及律师费不予支持外，其余请求本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除漳浦联创世纪置业投资有限公司与徐孙凑、夏婷婷于2018年10月11日签订的编号为350623010001032018010856的《商品房买卖合同（预售）》及附件； 二、徐孙凑、夏婷婷于本判决生效后30日内协助漳浦联创世纪置业投资有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记及公维金、契税退款手续； 三、徐孙凑、夏婷婷向漳浦联创世纪置业投资有限公司支付解除合同违约金35000元，款从徐孙凑、夏婷婷已付购房款中直接扣除； 四、驳回漳浦联创世纪置业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8860元，减半收取4430元由徐孙凑、夏婷婷负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  刘建头 二〇二〇年二月六日 法官助理陈妙煌 书记员陈妙煌