河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初34715号原告：马艳，女，汉族，1980年2月10日生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：李克端，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴哲，北京高文（郑州）律师事务所实习律师。被告：马志明，男，汉族，1989年9月29日生，住河南省驻马店市确山县。委托诉讼代理人：竟太红，河南英泰律师事务所律师。原告马艳与被告马志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳及委托诉讼代理人李克端，被告委托诉讼代理人竟太红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告之间的租赁合同已经于2019年12月12日解除；2.依法判令被告在3日内从的房屋中搬离；3.判令被告向原告支付自2019年12月1日-2019年12月12日的租金8516.00元，逾期违约金10000.00元；4.判令被告自2019年12月13日至搬离日按照房屋租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费、每日1000元违约金与银行利息（利率为同期银行贷款年利率5.8899%），合计27733元；5.本案诉讼费与原告律师费由被告承担。事实与理由：原告购买了徐启运名下位于金号的房屋，该房屋在2019年10月9日过户到原告名下。在原告购买该房屋前，徐启运与被告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），合同期限自2019年6月1日至2022年5月31日，租金标准为每月22000元，租金每年分四次交纳，每支付周期前一个月支付下周期租金。被告向徐启运支付租金至2019年11月30日，根据买卖不破租赁的相关法律规定，徐启运将本案房屋转让给原告后，原告同意按照原合同的租赁期限履行合同，并于2019年10月22日书面通知被告，如果被告愿意继续履行合同，请根据原合同的约定按时向原告交纳后期房租，通知里写明了原告的联系方式和收取租金的银行账号。根据原合同的约定，2019年11月30日，是被告向原告交纳使用房屋下三个月租金的最后期限，但时至今日原告没有收到任何租金。原合同第二十二条规定：“乙方必须按时向甲方支付房租，逾期每日收取违约金壹仟元，超过10日甲方有权采取措施收回房屋，房屋内的财产作为遗弃物处理，且保证金不退”，为此，原告于2019年12月11日分别通过邮政专递、物业公司转送与短信等形式给被告送达书面通知，通知被告务必于2019年12月12日23时之前将房屋内的其所有物品搬离，将房屋完好交还于原告，否则，原告将于2019年12月13日依法收回此房屋，届时房屋内财产作为遗弃物处理，由此造成的损失由被告承担。但时至今日，被告仍在非法占用原告房屋。被告的行为违背合同约定，给原告造成了不应有的损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令如诉。被告辩称，一、答辩人作为被告的诉讼主体不适格，答辩人签约涉案租赁合同系委托授权行为或职务行为，答辩人个人与被答辩人之间不存在租赁合同法律关系。答辩人的签约行为系授权行为。答辩人与原××徐启运签订涉案租赁合同（2019年6月1日至2020年6月31日）时是受郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司（下称“我司”）委托续签，涉案租赁合同上亦加盖有我司印章，且涉案房屋自2014年6月1日起至今连续由我司承租，租金亦由我司总公司代付。我司系委托人，答辩人系受托人，且有书面委托授权，此双方之间系委托代理法律关系，我司才是涉案租赁合同的签约主体，而非答辩人，这从涉案房屋的此前两份租赁合同（2014年6月1日—2017年5月31日、2017年6月1日—2019年5月31日）亦可看出，此两份涉案房屋租赁合同签约人均为郑州市正天房地产经纪有限公司，我司员工周拥军、代红强均是作为具体经办人应房东要求代签字，根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”和《民法通则》第162条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，答辩人签约的一切法律责任均由我司承担，而不应由答辩人承担，被答辩人将答辩人个人列为被告不符合法律规定，更违背了民事代理的应有之义。退一步讲，即使法院不认为构成委托代理关系，答辩人非受托人。答辩人的签约行为可构成职务行为。答辩人系公司分行经理（员工），答辩人在签约涉案租赁合同时，该房屋已由该公司承租6年有余，租金由该公司支付达24次之多，且该公司商标（正天置业）门头字样显著，此前两份涉案房屋租赁合同均是由该公司历任分行经理代为签订，原徐启运对此亦是明知，不仅涉案合同加盖有该公司印章，而且答辩人在签约涉案租赁合同时，身着公司制服，佩戴公司标志及工作证件，在该公司分行经理（答辩人）办公室签订涉案合同。故答辩人的签约行为具备职务行为的必要条件，根据《民法总则》第43条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法总则〉若干问题的意见》第58条“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”之规定，答辩人的签约民事责任由我司承担。由此可见，涉案租赁合同的相对方应为我司，而非答辩人，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题意见第42条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或者组织为当事人”。可知，答辩人不是本案适格被告，我司才是本案适格被告。二、若认定答辩人是本案适格被告，答辩人个人作为我司员工认为被答辩人诉请违约无事实依据，利息不应支持。其一，答辩人作为我司受托人是与原出租人徐启运签订的涉案租赁合同，合同签订后，双方之间已互信履约达六年之久，未有任何纠纷，可见我司诚实守信之形象。其二，涉案租赁合同出租人何时发生的所有权变更，我方对此并不知情，原出租人徐启运与被答辩人马艳完成移转登记后，原出租人徐启运未向我方履行出租人变更的通知义务，答辩人作为新的出租人亦未尽到善意的提醒义务，且侵害了承租人的优先购买权，答辩人至今未受到任何书面文件。其三，我司系具有房屋中介资质的机构，原出租人徐启运将涉案房屋在我司挂牌出售，案外人张战锋系我司居间服务客户，其与被答辩人马艳原系夫妻关系（经证实为复婚后离婚），以夫妇相称，被答辩人夫妇经我司员工多次带看，案外人张战锋于2019年7月31日签署书面《房屋委托购买协议》，后经答辩人本人多次组织磋商谈判，被答辩人夫妇称需要回家商量再做决定，后经多次催促，均无回音。我方据此认为被答辩人夫妇已无购买此房之意思表示。故当被答辩人马艳索要租金时，在我方未接到原××通知或有权机关的通知以及我司法务部门尝试向被答辩人夫妇邮寄送达《法务催佣函》无回复之情形下，我司及答辩人对被答辩人系涉案房屋真正的买受人（新的出租人）持高度怀疑。其四，我司总部财务在临界付租日期时，因得到答辩人报告有新的出租人在我司门店索要租金，且联系不上原出租人徐启运，为安全起见，故暂付租金，因无法核实真实交易情况，我司总部即尝试向原出租方徐启运支付部分租金，后徐启运声称房子已出售给别人，未告知具体买受人，即挂断电话。其五，后被答辩人在起诉前三日又前往该公司门店非理性索要租金，并报警处理，我司本想借此查清事实，以支付租金，但出勤民警在看过被答辩人马艳夫妇手中材料后，亦告知公安机关也无法核实实际，告知被答辩人前往法院起诉解决，但不得有违反《治安管理处罚法》的行为，即鸣笛而去。后我司总部行政总监与被答辩人马艳联系确认其是否系新的出租人，并就佣金抵扣相应租金事宜协商，但被答辩人态度恶劣，协商未果。其六，后答辩人收到被答辩人起诉电子信息后，我司初步确认被答辩人系新的出租人，认为商事交易中最基本的诚实信用原则应予维护，对于恶意跑单、有违诚信之人应予追诉。遂于2019年12月17日将张战锋、徐启运及被答辩人马艳列为被告，向郑州市惠济区人民法院提起诉讼。鉴于被答辩人已就此纠纷诉至法院，我方只好等待法院处理结果，再做决定，故未付租金。最后，答辩人认为我方不存在主观违约故意，时至今日，原出租人及被答辩人均未与答辩人办理交接手续，未能确认真正买受人所系何人，亦未收到被答辩人的收款信息，故要求答辩人或我司支付租金系履行不能，法谚有云：“法律不强人所难”，我方不能支付租金的行为不应认定违约行为，违约金亦不应得到支持。至于被答辩人诉请的所谓利息，因答辩人及我司无违约事实，且无合同约定及法律规定，自然不应得到支持，若法院坚持支持，答辩人认为应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，而不应按照固定利率5.8899%计算。三、若认定答辩人为违约方，答辩人认为原告主张的违约金标准过高，且在涉案合同解除的情况下，我司支付的租房保证金应予退还。答辩人认为约定违约金是以赔偿为主，惩罚为辅的违约金。在被答辩人马艳存在过错，其诉请每日1000元的违约金显著过高，因我方支付的涉案房屋每月租金高出同地段同类型的商铺租金约8000元人民币，在我方支付相应租金后，被答辩人不仅无任何损失，反而比其他业主多得8000元人民币，在其无任何损失甚至获利的情形下，不应得到任何赔偿；若过于坚持适用惩罚性违约金对答辩人进行处罚，可能使缺乏诚信的非违约方挑起违约诉讼从中获益，不利于社会整体效益的提高。在判定涉案合同解除的情况下，我方承担违约金的情形下，根据损益相抵原则，被答辩人接收的租房保证金应予退还我司。四、被答辩人诉请的律师费不应支持。律师费用非被答辩人的必要损失，不符合法律规定，且双方对此亦无约定，故被答辩人马艳无权主张。综上，答辩人与被答辩人之间不存在任何法律关系，答辩人作为被告的诉讼主体不适格，请法院查清事实，依法判决驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明：2014年6月12日，郑州市正天房地产经纪有限公司作为乙方（运营商户）与甲方（）徐启运签订《房屋租赁合同》一份，约定徐启运将位于门面房租赁给乙方，建筑面积为108.52平方米，用途为商业，租赁期三年，自2014年6月1日起到2017年5月31日止；初始年度租金为人民币252000元，以后每年在上一年度基础上上涨12%，每年度租金分四次交纳，并约定乙方在签订合同时先支付甲方人民币20000元整，乙方必须按时向甲方支付房租，逾期每日收取违约金1000元，超过10日甲方有权采取措施收回房屋，房屋内的财产作为遗弃物处理，且保证金不退。落款乙方签名处为周拥军。2017年9月26日，郑州正天房地产经纪有限公司（乙方）与徐启运（甲方）就上述房屋又签订一份《房屋租赁合同》，租赁期为二年，自2017年6月1日起至2019年5月31日止，月租金22000元，租金每年分四次交纳。合同的其他内容与2014年6月12日的合同内容基本相同。落款处乙方签名为代红强。2019年5月8日，郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司出具承租委托书，委托马志明全权办理涉案房屋的承租及备案事宜。2019年5月23日，被告马志明（乙方）与徐启运（甲方）就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，租赁期为三年，自2019年6月1日起到2022年5月31日止。关于租金标准及交纳方式、保证金、违约责任等约定与2017年9月26日的合同一致。落款处乙方签名为马志明。2019年8月27日，徐启运将涉案房屋卖与原告马艳，2019年10月10日，徐启运将已收取的涉案房屋剩余租金（2019年10月、11月）及保证金共计64000元转交给原告，原告于2019年10月14日取得涉案房屋所有权。后原告通过短信催促被告交纳下三个月的租金，被告回复称公司正在走法律流程，其不管这个事，有什么事情联系公司的竞律师。并主张合同不是和原告签的，是和徐启运签的合同，与原告没有关系。2019年10月22日，原告书面通知被告涉案房屋已经转让给原告，并且已过户至原告名下，因合同尚未到期，原告同意继续履行合同，如被告同意继续履行合同按照合同约定向原告交纳下期租金。如被告不继续承租，请尽快告知原告，双方协商解除合同事宜。2019年12月11日，原告书面通知被告限期交回房屋。被告均未回应。原告遂诉至本院。另查明，马志明系郑州市正天房地产经纪有限公司员工，郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司于2018年8月8日核准设立，登记的经营场所为郑州市，且至原告起诉时，郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司仍在使用涉案房屋进行经营。郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司曾委托杨丰卫代为支付2018年12月1日至2019年11月30日的房租。本院认为，虽然涉案房屋租赁合同的抬头及落款部分乙方签名均为“马志明”，但涉案房屋从2014年6月1日起就由郑州市正天房地产经纪有限公司连续承租，并由郑州市正天房地产经纪有限公司第二十八分公司用于经营，且郑州市正天房地产经纪有限公司为被告出具的有承租委托书，2014年6月12日和2017年9月26日的两份房屋租赁合同均由个人代为签字，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金也由郑州市正天房地产经纪有限公司委托杨丰卫代付，上述事实足以表明马志明不是涉案房屋租赁合同的相对方，与徐启运成立房屋租赁法律关系的主体并非马志明。因此，原告要求被告承担相关法律责任的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马艳的诉讼请求。案件受理费493元，减半收取246.5元，由原告马艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年二月十一日书记员  于文文