福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终251号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华、张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：叶爱娟，女，汉族，1956年5月16日出生，无业，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：卢燕华，福建业发律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人叶爱娟房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶爱娟全部诉讼请求，一、二审案件受理费由叶爱娟承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.违约金计算终点应计算至三明市实施不动产登记的前一日即2016年10月18日止。根据三明市人民政府公告，自2016年10月13日起分别停止并不再受理土地、房屋登记业务。因双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形，因此，碧桂园公司从2016年10月19日起不应再承担逾期办理房地产权证的违约责任，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。且叶爱娟主张的违约金按日0.01%计算过高，请求二审依法调整。 叶爱娟辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 叶爱娟向一审法院起诉请求：判令碧桂园公司向叶爱娟支付逾期办证违约金133524.03元（按已付房款2770208元的每日0.01%计算，从2016年4月1日起计至2017年7月27日）。 一审法院认定事实：1.2014年11月29日，叶爱娟与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，主要约定：叶爱娟向碧桂园公司购买案涉商品房，房屋总价款为2770208元；碧桂园公司应于2015年12月30日前将房屋交付给叶爱娟使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付叶爱娟。如因碧桂园公司原因，叶爱娟不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，叶爱娟不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按叶爱娟已付款的0.01%向叶爱娟支付违约金。合同签订后，叶爱娟向碧桂园公司支付了购房款2770208元。碧桂园公司于2016年1月30日向叶爱娟交付案涉商品房。2．2016年10月14日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园2号75幢办理了首次登记(总确权)。2017年7月1日，碧桂园公司与叶爱娟办理了办证资料移交手续。2017年7月27日，叶爱娟取得案涉商品房的不动产权证书。3.《商品房买卖合同》及《合同补充协议》订立后，叶爱娟与碧桂园公司签订了《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》，约定：叶爱娟委托碧桂园公司办理案涉商品房的房屋所有权证和国有土地使用权证，并将取得案涉商品房权属证书的时间变更为商品房交付使用后210日内。之后，叶爱娟与碧桂园公司签订了《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》，约定：案涉商品房的权属登记办理事宜不按《委托办理权属登记协议书》履行，由叶爱娟自行办理案涉商品房的不动产权证书，并将取得案涉商品房不动产权证书的时间确定为商品房交付之日起90日内。 关于本案争议的焦点问题： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月19日，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。叶爱娟与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致叶爱娟未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致叶爱娟不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房的次日（即2016年1月31日）起的第91日（即2016年5月1日）起计算至碧桂园公司履行通知办证义务的前一日2017年6月30日。叶爱娟以其开始交纳物业费的时间作为交房时间，于法无据，不予支持。由于《补充协议书》及《委托办理权属登记协议书》关于权属登记责任的约定内容，已被双方之后签订的《关于买卖人自行办理房屋权属登记的补充协议》所取代，该约定内容实际已作废，不能再适用，且房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系叶爱娟与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。叶爱娟要求碧桂园公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给叶爱娟逾期办理商品房权属登记违约金(该违约金按已付购房款2770208元的日0.01%计算，从2016年5月1日计算至2017年6月30日)；二、驳回叶爱娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2970元，减半收取1485元，由叶爱娟负担170元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担1315元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，从本案合同约定的交房时间前，到碧桂园公司办理初始登记时的时间上看，在该涉诉房屋产权登记制度改变后（在房屋产权登记制度改变前），碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。根据《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行（双方共同）前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给叶爱娟时止。碧桂园公司主张，违约金计算终点应计算至三明市实施不动产登记的前一日即2016年10月18日止及违约金过高应予调整，并无合同及法律依据。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2970元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  林玮玮          二〇二〇年二月二十日 书记员陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。