四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16616号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周雅琼，女，1984年7月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李永鹏，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨俊，男，1973年3月7日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：贾璐梦，四川棠湖律师事务所律师。 原审第三人：成都威玖陆体育文化传播有限公司，住所地成都市双流区东升街道广都大道2号国栋中央国际酒店负一层。 法定代表人：周启章,总经理。 委托诉讼代理人：周雅玲，女，系公司员工。 上诉人周雅琼因与被上诉人杨俊、原审第三人成都威玖陆体育文化传播有限公司（以下简称威玖陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周雅琼上诉请求：1、请求撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2447号民事判决；2、依法改判驳回杨俊的诉讼请求并支持周雅琼的反诉请求。事实和理由：1、周雅琼、杨俊与威玖陆公司签订《转让协议》后，周雅琼与威玖陆公司签订《租赁协议》中的权利义务由杨俊承继，周雅琼退出租赁关系。一审法院认定杨俊与周雅琼建立了房屋租赁合同关系属于认定事实错误。2、周雅琼并未对案涉房屋进行拉闸停电，杨俊也并没有证据证明，真正拉闸停电的是威玖陆公司。周雅琼也没有要求杨俊支付3、月款项40000元。4、杨俊未按时交纳租金存在违约行为，杨俊才是真正的违约方，合同解除权在威玖陆公司，杨俊无权解除合同。5、周雅琼不应返还转让费240000元，周雅琼已经退出租赁关系，杨俊与威玖陆公司的纠纷与周雅琼无关，杨俊应当继续支付周雅琼转让费的余款。 杨俊辩称，其与周雅琼系案涉的《转让协议书》及《补充协议》、《欠款协议》的相对方，第三人威玖陆公司并非其合同相对方，威玖陆公司合同上签字行为仅表明同意转租；相应的报警记录及一审笔录均显示该行为系周雅琼及其配偶所为；同时，根据约定，周雅琼有义务协助杨俊办理营业执照，案涉房屋的经营主体为成都风雅堂公司，周雅琼并非该公司股东及高管，无法办理营业执照，合同目的无法实现；威玖陆公司高管与周雅琼系亲姊妹关系，属恶意串通。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 威玖陆公司述称，最初是周雅琼与威玖陆公司签订的合同，后杨俊接手铺子后，威玖陆公司明确知道将店铺转让给杨俊，由杨俊经营，后杨俊未交租金，威玖陆公司告知其不交租金就停电，杨俊表示可以停电。涉案房屋是威玖陆公司出租给杨俊，并且一直杨俊未腾退，水电费也是由威玖陆公司代交的。 杨俊向一审法院起诉请求：1、判令解除杨俊与周雅琼签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》；2、判令周雅琼返还240000元的转让费；3、一审案件受理费由周雅琼承担。 周雅琼向一审法院提出反诉请求：1、判令杨俊支付拖欠的120000元转让费及按转让总费用360000元以每日1‰计算违约金至其付清之日止（从违约之日，即2019年4月1日开始，暂定计算至5月15日止，共计16200元）；2、判令杨俊支付2019年1月至3月的水、电费6981元及物业管理费4557元，共计11538元；3、一审案件受理费由杨俊承担。 一审法院认定事实：威玖陆公司与周雅琼于2016年9月19日签订《租赁协议》，约定威玖陆公司将位于成都市双流区养身馆设施场地建筑面积约1519平方米（其中套内面积1288平方米以及上述场地内现有设施和设备作为威玖陆公司出资在合作期限内交给周雅琼独立经营使用）。该协议期限自2016年9月19日起至2021年6月30日止。 2019年1月1日，周雅琼将案涉铺面交付杨俊使用，2019年2月17日，周雅琼与杨俊签订《转让协议》，威玖陆公司在此协议上加盖印章，约定周雅琼将位于成都市双流区禧悦酒店会议中心负一层的康乐设施场地转让给杨俊使用，建筑面积为1519平方米，并保证杨俊同等享有周雅琼在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；租期2016年9月19日到2021年6月30日止，第一年租金为360000元，租金为半年交付一次，并于约定日期提前20天交至承租方。物业管理费为：3元／平方米／月标准为4557元每月，交付方式与房租同样一起支付；双方友好协商转让费为360000元，杨俊在2019年1月1日前向周雅琼支付所有转让费。因考虑杨俊资金困难，出于对杨俊的扶持，杨俊向周雅琼支付的转让金按照双方约定好的时间支付，详见《补充协议》。双方协商2019年1月1日到3月31日前的房租由周雅琼支付。经营产生的水电费、物业管理费由杨俊在次月1日前支付给周雅琼，由周雅琼转付给承租方。此后从2019年4月1日开始的费用杨俊将按照周雅琼和承租方签订合同向承租方履行；如杨俊逾期支付转让金，杨俊应每日向周雅琼支付转让费总费用的千分之一作为违约金，逾期30日的，周雅琼有权解除合同，并且杨俊必须按照转让费的10%向周雅琼支付违约金，已支付的费用不予退回等。 当日，双方签订一份《补充协议》，约定禧悦酒店负一楼桑拿场所经营权转让款项支付方式：1、第一次付款为签订合同日杨俊支付周雅琼160000元；2、第二次付款为2019年1月10日杨俊支付周雅琼40000元；3、第三次付款为2019年2月28日杨俊支付周雅琼40000元；4、第四次付款为2019年3月31日杨俊支付周雅琼40000元；5、第五次付款为2019年4月30日杨俊支付周雅琼40000元；6、第六次付款为2019年5月31日杨俊支付周雅琼40000元；7、如逾期不支付周雅琼尾款，周雅琼有权收回该场所的经营权，杨俊将无条件退出场所的经营权，并按照《转让协议》中第六条作出赔偿。 同日，双方还签订《欠款协议》，约定周雅琼将位于禧悦酒店负一楼桑拿场所经营权转让给杨俊，转让费共计360000元，杨俊已付200000元给周雅琼，余下的欠款160000元，经双方协商，同意：1、杨俊欠周雅琼160000元；2、周雅琼同意杨俊在2019年2-5月每月支付40000元，在2019年6月1日前归还完该笔费用。 2019年3月21日，周雅琼对案涉房屋拉闸停电，后恢复供电，2019年3月23日再次停电。 截至杨俊起诉时2019年3月27日，其向周雅琼共计支付了上述转让费240000元。周雅琼代为支付了案涉房屋2019年1月至3月的水、电费6981元及物业管理费4557元，共计11538元。 一审法院认为，威玖陆公司与周雅琼于2016年9月19日签订的《租赁协议》、周雅琼与杨俊于2019年2月17日签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。杨俊诉称周雅琼并非实际出租人，故不应向其支付转让费。一审法院认为，从上述相关协议以及威玖陆公司的陈述意见可看出，威玖陆公司将案涉房屋出租给周雅琼，在租赁期间内征得威玖陆公司的同意后周雅琼将案涉店铺转让给杨俊，该行为合法有效。故对于杨俊的该项诉称意见，一审法院不予支持。 对于杨俊要求解除其与周雅琼签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》，其主要理由为周雅琼擅自对案涉店铺停电导致杨俊无法经营。周雅琼辩称停电是由于杨俊不支付相关费用，且杨俊可将电闸自行拉上恢复供电。一审法院认为，按照《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》的约定，杨俊应当向周雅琼支付案涉商铺的转让费共计360000元，扣除已支付200000元，余下160000元周雅琼同意杨俊在2019年2-5月每月支付40000元，在2019年6月1日前归还完该笔费用。后杨俊支付了2019年2月应付款项40000元。2019年3月21日周雅琼对案涉商铺停电，此时杨俊支付3月款项40000元的履行期限尚未届满，故周雅琼以杨俊欠付费用为由对案涉房屋停电，造成杨俊无法正常经营使用的行为属根本违约，杨俊有权解除合同。故对于杨俊要求解除其与周雅琼签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于杨俊要求周雅琼返还240000元转让费。一审法院认为，在案涉相关协议解除后，周雅琼应当返还已收取的转让费240000元，故对于杨俊的该项诉讼请求一审法院予以支持。 关于周雅琼要求杨俊支付拖欠的120000元转让费及按转让总费用360000元以每日1‰计算违约金至其付清之日为止。一审法院认为，在案涉相关协议解除后，周雅琼再要求杨俊支付转让费及违约金无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 关于周雅琼要求杨俊支付2019年1月至3月的水、电费6981元及物业管理费4557元，共计11538元，一审法院认为，上述费用按照《转让协议书》的约定应当由杨俊承担，故对于周雅琼的该项反诉请求一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除杨俊与周雅琼于2019年2月17日签订的《转让协议书》、《补充协议》及《欠款协议》；二、周雅琼于判决生效之日起十日内返还杨俊转让费240000元；三、杨俊于判决生效之日起十日内支付周雅琼水、电费6981元及物业管理费4557元，共计11538元；四、驳回周雅琼的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2450元、一审反诉案件受理费1627元，共计5704元，由周雅琼负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周雅琼提交证据，证据1：出警登记表，该登记表载明杨俊报案称其租赁的案涉场所被威玖陆健身房把电断了，证明2019年3月23日的杨俊报案明确载明当时断电行为不是周雅琼所为，周雅琼从来没有通过断电作为要挟杨俊支付转让费；证据2：光盘视频资料，证明电闸是在杨俊店中，杨俊有能力自己恢复。 杨俊发表质证意见，证据1显示3月23日再次断电事实是存在的，针对是威玖陆公司，周雅玲和周雅琼是姐妹关系，有利害关系。曾经周雅琼老公也来多次断电；证据2不能达到证明目的，因为周雅琼将电线剪断了。 威玖陆公司发表质证意见，对于证据1同意周雅琼的意见。对于证据2威玖陆公司只是将电停了断电，后来杨俊又恢复了经营。 本院对前述证据真实性、合法性予以采信，对其关联性和证明力将综合认定。 二审另查明，《转让协议书》第二条载明，“乙方同意代替甲方向承租方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款”。一审庭审笔录中，周雅琼认可在2019年3月对案涉租赁房屋进行了断电，但表示是为了索要租金。 二审中，各方均认可，威玖陆公司代理人周雅玲系周雅琼近亲属，《转让协议书》中载明的承租人为威玖陆公司。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉《转让协议书》的性质及杨俊的合同相对方；2、杨俊是否存在违约行为，是否有权解除《转让协议书》，是否应继续履行该协议。 关于案涉《转让协议书》的性质及杨俊的合同相对方。本院认为，该协议中头部载明，“转让方（甲方）”为周雅琼，尾部“甲方”处虽有威玖陆公司印章，但亦有周雅琼签字，结合各方调查中均认可系杨俊与周雅琼为合同相对方，故该协议的转让方为周雅琼。该《转让协议书》载明了周雅琼保证杨俊同等享有原房屋租赁合同中所享有的权利和义务、杨俊同意替代周雅琼向承租方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款以及2019年4月1日开始的费用杨俊按照周雅琼与承租方签订合同向承租方履行等内容，结合周雅琼在2016年9月19日已经与威玖陆公司签订《租赁协议》，各方当事人在二审中均认可《转让协议》中所载的“承租方”是指威玖陆公司等情形，应当认定本案中，周雅琼系将其与威玖陆公司订立的《租赁协议》中的权利义务概括转让给了杨俊，杨俊向周雅琼支付转让费用，而非是周雅琼将其承租的房屋再转租给杨俊。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人”、第八十四条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。因威玖陆公司已在该《转让协议》上加盖印章，应视该公司已同意周雅琼、杨俊之间权利义务的概括转让，故杨俊与威玖陆公司之间亦同时形成了房屋租赁合同关系。因此，本案中周雅琼与杨俊成立权利义务概括转让合同关系，杨俊与威玖陆公司之间成立房屋租赁合同关系，这两份合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同内容。 关于周雅琼是否存在违约，杨俊是否有权解除《转让协议书》，是否应继续履行该协议。本院认为，前文已述，周雅琼与杨俊之间系权利义务概括转让关系，周雅琼的主要义务在于向杨俊交付其承租的案涉房屋及内部装修、装饰和设备，同时保证杨俊能够概括承继周雅琼与威玖陆公司《租赁协议》中其的权利和义务。本案中，杨俊已实际占有使用案涉房屋，且威玖陆公司亦同意杨俊向其支付租金，故周雅琼的该主要义务已经完成。周雅琼虽然在一审中承认其有断电行为，但同时亦表示该行为系督促杨俊支付租金，考虑到周雅琼与威玖陆公司高管之间存在亲属关系，周雅琼的该行为应当视为协助威玖陆公司主张租金的行为，该行为不影响周雅琼已完成《转让协议》中约定的义务，不属于违反《转让协议》的行为。还需指出，在周雅琼已交付案涉房屋，威玖陆公司已经同意接收租金的情况下，威玖陆公司与杨俊在租赁合同履行过程中，各方是否存在违约行为，属另一法律关系，不影响本案判决结果。故本院对杨俊关于周雅琼违反合同约定，导致合同目的无法实现的主张不予支持。 二审中，杨俊还主张，周雅琼未能协助其办理工商营业执照，亦构成违约。但该主张杨俊在本案一审起诉状及庭审中均未提及，同时杨俊亦未能提交其已申请办理营业执照及办理受阻的证据，因此本院对杨俊的该主张不予支持。 综上所述，《转让协议》中所约定的周雅琼应履行的义务周雅琼已履行完毕，周雅琼在履行该协议过程中不存在违约情形，故杨俊应按约定及时全面履行其支付义务，已向周雅琼支付的转让费给不应退还，剩余转让款12万元杨俊应继续向周雅琼支付。但因双方争议发生于杨俊应继续支付转让款的期限之前，且周雅琼无证据证明其实际损失，故本院对周雅琼要求杨俊支付违约金的主张不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但未准确认定合同性质及各方权利义务，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2447号民事判决第三项； 二、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2447号民事判决第一、二、四项； 三、杨俊于本判决生效之日起十日内向周雅琼支付转让费120000元； 四、驳回杨俊全部诉讼请求； 五、驳回周雅琼其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费2450元、一审反诉案件受理费1627元，共计5704元，由杨俊负担；二审案件受理费4900元，由杨俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 袁晟翔 二〇二〇年二月二十七日 书记员 景 倩