浙江省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙民终1679号上诉人（原审原告）：上海吉嘉投资有限公司。住所地：上海市中国（上海）自由贸易实验区浦东大道2123号3E-1318室。法定代表人：周昆，该公司董事长。委托诉讼代理人：张霞婷，女，25岁，该公司员工。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江飞达物流有限公司。住所地：浙江省宁波市海曙区鄞县大道西段288号。法定代表人：陈余才，该公司经理。委托诉讼代理人：范旖晔、盛莉琼，浙江佳兆律师事务所律师。原审第三人：平湖吉嘉华途置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道当湖路园丁路口。法定代表人：周忠兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人上海吉嘉投资有限公司（以下简称吉嘉投资公司）因与被上诉人浙江飞达物流有限公司（以下简称飞达物流公司），原审第三人平湖吉嘉华途置业有限公司（以下简称平湖置业公司）合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2019）浙04民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉嘉投资公司及原审第三人平湖置业公司的委托诉讼代理人黄琨，被上诉人飞达物流公司的委托诉讼代理人范旖晔、盛莉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉嘉投资公司不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决，支持其原审诉讼请求，由飞达物流公司承担上诉案件受理费。事实和理由：（一）原审法院认为平湖市国土资源局在明知平湖置业公司非吉嘉投资公司、飞达物流公司共同设立的情况下，同意案涉土地使用权受让主体的变更，本案不存在隐瞒项目开发权变更的事实，系罔顾事实。1.吉嘉投资公司与飞达物流公司合作的初衷是通过隐瞒和虚构双方的合作关系和平湖置业公司的性质，使吉嘉投资公司、平湖置业公司取得涉案项目的开发权和相应的优惠政策，规避法律限制和行政机关的监管。飞达物流公司及其子公司可通过收取合作收益，逃缴巨额税费。2.为掩盖真实目的，吉嘉投资公司与飞达物流公司采取隐瞒项目开发权变更事实的行为，以投资合作名义隐瞒转让之实。且在平湖置业公司设立后，吉嘉投资公司与飞达物流公司采用倒签日期的方式，签订《投资合作协议》，并要求与平湖市国土资源局重新签署《出让合同变更协议》。3.原审法院认定平湖市国土资源局于2012年11月13日与飞达物流公司、平湖置业公司签订《出让合同变更协议》时，就平湖置业公司的股东及出资信息已经公开，没有事实依据。4.吉嘉投资公司、飞达物流公司通过向平湖市国土资源局隐瞒平湖置业公司的真实身份，使平湖置业公司以出让而非转让的方式取得项目土地使用权，应属于以合法形式掩盖非法目的。（二）原审法院以涉案一系列合同已经履行，项目涉及的相关事项已得到相关部门审批，期间相关部门未就违法、违规进行处理，认定涉案合同有效错误。1.相关行政部门是否作出处罚行为，不能作为判断合同效力的依据。2.协议是否履行不能作为判断协议效力的标准。（三）案涉一系列合同是吉嘉投资公司、飞达物流公司双方为实现“以合法形式掩盖非法目的”而签订，应当认定无效。1.合同效力应由人民法院依职权审查。2.造成本案纠纷系飞达物流公司对案涉土地作出无禁售限制的承诺与客观事实不符，违反诚实信用原则，导致吉嘉投资公司、平湖置业公司无法取得项目预售许可证所致。被上诉人飞达物流公司答辩称，（一）原审法院认定平湖市国土资源局在平湖置业公司股东及出资信息已经公开的情况下，同意案涉土地使用权受让主体变更的认定，依据充分。在《出让合同变更协议》签订之前，平湖置业公司已经注册成立，平湖置业公司亦于2012年12月4日取得国有土地使用权，且后续大量的新闻报道中，均记载吉嘉投资公司为平湖置业公司的股东。平湖置业公司办理国有土地使用权证、开具发票、领取补贴以及建设用地规划许可证、建设工程规划许可、建设工程施工许可证等，均受到政府部门的监督和管理，平湖市国有土地资源局对平湖置业公司的股东架构知晓。（二）吉嘉投资公司所述平湖市国有土地资源局是被吉嘉投资公司与飞达物流公司签订的《投资合作协议》蒙蔽没有证据证明。平湖置业公司以出让而非转让方式取得国有土地使用权，系基于双方之间的主体变更，并不影响本案合同的效力。（三）协议中对有关“无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积”的理解，吉嘉投资公司清晰。飞达物流公司的义务是确保建设用地规划许可证的核发，造成禁售是吉嘉投资公司未按规划进行开发所致。请求驳回吉嘉投资公司的上诉。原审第三人平湖置业公司同意吉嘉投资公司的意见。吉嘉投资公司向原审法院起诉请求：1.确认吉嘉投资公司、飞达物流公司之间签订日期为2012年10月26日的《关于平湖华途物流总部园项目的投资合作协议》、签订日期为2012年11月27日的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》、签订日期为2012年12月19日的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》、签订日期为2013年3月4日的《关于提前支付部分土地款的协议》，以及标注日期为2012年10月22日的《投资合作协议》、签订日期为2012年11月27日的《合作补充协议》无效；2.飞达物流公司返还吉嘉投资公司已实际支付的国有建设用地使用权转让价款中的溢价款880万元；3.飞达物流公司承担吉嘉投资公司项目投资亏损4305万元；4.飞达物流公司承担全部诉讼费用。原审法院认定事实：2011年11月28日，平湖市人民政府办公室出具《备忘录》一份，载明：一、按照我市“优先发展现代物流业，打造长江三角洲重要物流基地”的产业发展战略，根据区域功能定位，当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块(约120亩)规划作为物流用地。二、同意采用一次性规划、分期建设的方式供地。首期供地50亩，采用公开出让方式。挂牌价格按照国土资源局前期评估价核准的标准执行，不低于每亩50万元。受让人按照国土资源局挂牌规定，全额支付土地出让金。三、城投集团从该土地出让收益中拿出每亩10万元，补贴给开发商，用于支持该项目周边基础设施建设。2011年12月28日，平湖市国土资源局与飞达物流公司签订《国有建设用地使用权公开出让成交确认书》一份，载明：按照依法、公开、公平、公正的原则，平湖市国土资源局于2011年12月19日至2011年12月28日以平国土告字(2011)25号公告公开出让国有建设用地使用权，你(单位)以最高价竞得位于平湖市西侧地块的国有建设用地使用权，土地面积为33332平方米，成交价为人民币(大写)：贰仟伍佰万元(小写：25000000元)。请你(单位)持本《成交确认书》申请办理相关手续，在签订本《成交确认书》之日起10日内到平湖市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，40日内付清全部土地出让金。若因竞得人原因造成无法按期签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2012年1月9日，平湖市国土资源局与飞达物流公司签订《国有建设用土地使用权出让合同》一份，双方就出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用土地使用权转让以及违约责任等均作了约定。据飞达物流公司陈述，签订上述《国有建设用土地使用权出让合同》前后，其分别于2011年12月20日、2012年2月6日、2012年2月24日向平湖市财政局国有土地账户转账500万元、1300万元、700万元。2012年2月15日，平湖市国土资源局、飞达物流公司、浙**途置业有限公司（以下简称华途置业公司）签订《出让合同变更协议》一份，载明：一、鉴于受让人飞达物流公司已在地块所在地注册成立全资子公司华途置业公司，平湖市国土资源局同意《国有建设用土地使用权出让合同》中的受让主体由飞达物流公司变更为华途置业公司。二、原出让合同中受让主体的所有权利义务由新成立的华途置业公司承担。三、本变更协议作为原出让合同附件，与原出让合同具有同等法律效力，自签订之日起生效。2012年10月22日，飞达物流公司与吉嘉投资公司签订《投资合作协议》一份，约定：一、双方确立以飞达物流公司现代物流产业平台和吉嘉投资公司资金实力及运作能力平台进行投资合作，以优势互补、利益共享原则，共同开发建设平湖物流总部园项目。二、双方同意重新组建新的项目公司(暂定名平湖置业公司)，注册资金5000万元(暂定：飞达物流公司出资2550万元，占股份比例51%，吉嘉投资公司出资2450万元，占股份比例49%)并商定先由吉嘉投资公司出资1000万元注册组建平湖置业公司，12个月内再实行增资，并以双方最终实到资本金核实股份比例。新项目公司注册后，由飞达物流公司注销原项目公司。三、项目后续建设资金由吉嘉投资公司负责融资解决，不足部分由吉嘉投资公司自有资金负责安排，利息成本按银行同期利率计算，项目销售收益优先偿还吉嘉投资公司借款及利息，为确保吉嘉投资公司资金安全，双方约定可实行第三方监管。四、双方同意平湖置业公司董事长由吉嘉投资公司周昆先生担任，总经理由飞达物流公司叶忠良先生担任，其他重要岗位人员由公司根据工作需要互派或聘请人员入职。五、双方因该项目有关文件、协议、合同等权利义务及资源，均视为平湖置业公司所有。六、若出现主观或客观原因，单方不能履约或双方均不能履约，另行签署补充协议。则本协议自动失效，以补充协议条款为准。2012年10月26日，华途置业公司与吉嘉投资公司签订《关于平湖市华途物流总部园项目的投资合作协议》，约定：一、交易标的。1.华途置业公司作为重大招商引资项目，在浙江平湖市发展华途物流总部园项目。该项目为一次性规划，分两期实施。2.项目描述：位置在平湖市西侧；综合容积率1.8；总占地约120亩；计容积率面积约15万平米。详见：平规设【2011】86号文件、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权公开出让成交确认书。3.项目状况：华途置业公司于2012年1月以公开挂牌形式，摘得一期50亩土地，并已完成国有土地使用权出让协议签署和地价支付。未来一期开工后，华途置业公司将以公开挂牌方式取得二期土地。4.与政府主要商务条款：a.每亩地价50万元；b.综合容积率1.8；c.不含住宅功能，全部为商业和办公；d.政府以协调会的形式，确认每亩财政返还10万元给项目开发商；e.该项目无禁售、无限定功能(可能以某种形式体现于楼宇空间中)、无限定最小产权面积等规定。二、双方合意。1.吉嘉投资公司在华途置业公司协助下，于平湖新注册设立平湖华途置业有限公司，该公司由吉嘉投资公司直接控股或吉嘉投资公司的关联公司控股，注册资金5000万元。吉嘉投资公司确认将于11月底左右完成注册。2.在华途置业公司协助下，平湖华途置业有限公司承接华途置业公司原与平湖相关政府部门的有关权利义务，双方合意办理50亩土地证，签署相关协议，取得土地款发票，并进行后续开发。3.在华途置业公司协助下，平湖华途置业有限公司分两次(对应50亩、70亩)取得政府财政返还每亩10万元。4.在华途置业公司协助下，平湖华途置业有限公司以原商务条款(见第一项第4点)取得二期70亩土地。三、交易对价。1.待完成第二项的第1点、第2点后，由平湖华途置业有限公司支付给华途置业公司2500万元，作为土地款成本。另支付380万元作为合作溢价之第一部分。2.待完成：1)首期50亩的500万元财政返还后，2)或12月31日前，以先达到为准，由平湖华途置业有限公司支付给华途置业公司500万元作为合作溢价之第二部分(合作溢价仅由以上两部分构成)。有关土地款转让溢价合计880万元部分，由华途置业公司负责提供合法入账票据及合同，相关费用吉嘉投资公司负责(综合税点不超过6%)。3.待取得二期70亩土地并完成二期700万元财政返还后，由平湖华途置业有限公司以完成竣工验收的商办楼作为商务酬劳，面积约3500平方米；若二期700万元无法兑现财政返还，最终以商办楼作为商务酬劳面积减为2900平方米。具体位置、形态以政府最终审批的方案为准，双方友好协商。交付时间于取得政府合法开工文件起28个月完成，若不能按约定期限交付，则吉嘉投资公司采取现金支付：包括溢价款1000万元，另按年息18%实际计算利息(利息自拿到二期土地证之日起计)予以支付。平湖华途置业有限公司将配合进行相应的产权分割和确认。若华途置业公司最终指定其他公司或个人取得该房产产权，平湖华途置业有限公司也将配合相应工作。相关税费由吉嘉投资公司承担。本条所有内容由平湖华途置业有限公司作担保。四、特别条款。1.华途置业公司保证其总经理叶忠良将担任平湖华途置业有限公司总经理，主持政府对接及二期土地获取等相关工作。2.双方对外统一口径，仍以华途物流总部园的名义进行合作开发，任何一方不得对外表示进行了项目转让。3.从签约开始，华途置业公司必须全力配合，确保项目各项手续由专人负责落实到位。未尽条款另行友好协商。2012年11月23日，平湖市国土资源局、飞达物流公司、平湖置业公司签订《出让合同变更协议》一份，载明：一、受让人飞达物流公司在取得国有建设用地使用权后，与吉嘉投资公司达成合作意向，新注册了平湖置业公司，平湖市国土资源局同意《国有建设用地使用权出让合同》(编号：3304822011A21182)中的受让主体由飞达物流公司变更为平湖置业公司。二、平湖置业公司同意承担因受让主体变更而产生的税费，具体按财政部门文件规定执行。三、原出让合同中受让主体的所有权利和义务由新成立的平湖置业公司承担。四、本变更协议作为原出让合同附件，与原出让合同具有同等法律效力，自签订之日起生效。2012年11月27日，飞达物流公司与吉嘉投资公司签订《合作补充协议》，约定：一、因飞达物流公司作战略调整，专注于做大做强物流主业，不再进行平湖物流总部园项目的投资。原双方约定共同出资组建的平湖置业公司，飞达物流公司不再出资，改由吉嘉投资公司及其控股的关联公司全额出资拥有。二、本着友好互助原则，飞达物流公司承诺仍将继续利用自身在物流行业的相关资源及优势，给予吉嘉投资公司及项目公司后续项目运作相应的支持协助。三、平湖置业公司的相关权利义务及商业运作，不再与飞达物流公司发生任何法律关系。四、本补充协议签署后，原于2012年10月22日签署的投资合作协议自动终止失效。所有权利义务以本协议为准。2012年11月27日，华途置业公司、吉嘉投资公司、飞达物流公司签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议》，约定：一、原拟注册公司名为平湖华途置业有限公司，现实际注册公司名为平湖置业公司。原与平湖华途置业有限公司相关约定，改由平湖置业公司履行。二、因原支付给政府的土地款及保证金实际由飞达物流公司支付(代为垫付)，原约定华途置业公司的权利义务改为由飞达物流公司继承，包括但不限于：原土地款及转让溢价的承收，协助平湖置业公司取得财政返还每亩10万元，协助平湖置业公司于原商务条款(见原协议第一项第4点)取得二期70亩土地，相关土地转让溢价款提供合法入账票据及合同，等等。三、交易对价现金部分支付安排：1.于2012年11月27日支付土地款第一笔200万元。2.于2012年12月15日前支付土地款第二笔2300万元。3.于2012年12月15日前在飞达物流公司完成相关配合工作后支付转让溢价款第一笔380万元。4.于2012年12月31日前支付转让溢价款第二笔500万元(此笔完后转让溢价款全部支付完毕)。四、交易对价商办楼部分支付安排：1.若顺利按原与政府商务条款取得二期70亩土地，则按原协议约定支付完成竣工验收的商办楼面积3500平方米作为商务酬劳给予飞达物流公司，交付时间：于取得政府合法开工文件起28个月完成。若不能按约定期限交付，则改为现金支付，额度及利息沿用原约定。2.若不能取得二期70亩土地，则支付完成竣工验收的商办楼面积1750平方米作为商务酬劳给予飞达物流公司，交付时间：同本条款第1条。若不能按约定期限交付，则改为现金支付，额度改为500万元，利息沿用原约定。3.具体位置、形态以政府最终审批的方案为准，吉嘉投资公司、飞达物流公司双方友好协商。五、本补充协议签署后，所有权利义务以本补充协议为准，原协议与本补充协议有抵触部分，服从本协议内容。2012年11月27日，吉嘉投资公司、飞达物流公司签订《签收确认书》一份，签收人为双方经办人，载明：今收到1.国有建设用地使用权出让合同原件一份；2.出让合同变更协议原件一份；3.国有建设用地使用权公开出让成交确认书原件一份；4.公证书原件一份；5.关于当湖街道福臻路北侧、新兴二路西侧地块出让及相关问题的备忘录复印件一份；6.平规设（2011）86号规划设计条件复印件一份；7.飞达物流公司和华途置业公司委托书原件一份。2012年12月19日，吉嘉投资公司与飞达物流公司签订《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议（二）》，约定：一、原协议中应支付的2500万元土地款已于2012年11月27日支付第一笔200万元，剩余的2300万元分批支付如下：1.飞达物流公司及其法定代表人陈少华承诺解除以下协议：1)2012年5月19日于上海·嘉定由飞达物流公司、罗邦飞、华途置业公司三方签订的关于平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地的三方协议书；2)2012年5月25日由陈少华、罗邦飞、华途置业公司三方签订的借款协议书；3)2012年12月10日于上海·嘉定由飞达物流公司及陈少华、罗邦飞、华途置业公司三方签订的协议书。2.飞达物流公司在解除上述协议后，需向吉嘉投资公司提供还款汇款单原件、收款人的借据原件、收款人收到还款的收据原件、解除原协议的合同或协议原件等一切相关凭证，此过程由吉嘉投资公司指定人选确认。3.飞达物流公司及其法定代表人承诺并担保，除罗邦飞以外，无任何其他与平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地相关的借贷抵押关系及合作合资关系，否则由此给吉嘉投资公司带来的损失由飞达物流公司及其法定代表人全部承担，吉嘉投资公司有权在剩余的应支付款及支付房产中直接扣除，如全部扣除之后还有不足部分，吉嘉投资公司有权继续追偿。4.解除协议生效、相关凭证齐全后，三个工作日内吉嘉投资公司支付800万元给飞达物流公司。5.飞达物流公司承诺平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积等规定，吉嘉投资公司计划将该项目的建设规划方案于2013年1月报平湖市政府相关部门，1)如批准通过，取得建设局核发的用地规划许可证，吉嘉投资公司于五个工作日内支付1500万元；2)如吉嘉投资公司的建设规划方案未通过批准，飞达物流公司在1个月内无条件退还吉嘉投资公司之前支付的1000万元，双方终止该项目的合作。二、应支付的880万元土地溢价款分批支付如下：1.吉嘉投资公司支付完毕2500万元土地款，并取得飞达物流公司提供的合法合理合同及发票后5个工作日内付清土地溢价款之第一部分380万元。2.飞达物流公司承诺平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地由政府财政返还共500万元，待此款项到达吉嘉投资公司账户，飞达物流公司提供合法合理合同及发票后，吉嘉投资公司于三个工作日支付土地溢价款之第二部分500万元。三、如达到付款条件，双方未按时付款，逾期1个月内的，支付违约金：单笔应付款额的10%；逾期1个月以上的，支付违约金：单笔应付款额加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月，可按天计算。四、本补充协议中所有吉嘉投资公司的付款事项由吉嘉投资公司或者其指定的项目公司支付。本补充协议经双方签字盖章后生效，所有权利义务以本补充协议为准，原协议、原2012年11月27日补充协议与本补充协议有抵触部分，服从本补充协议内容。2013年3月4日，吉嘉投资公司与飞达物流公司签订《关于提前支付部分土地款的协议》，约定：1.根据签订于2012年12月9日《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》的约定，吉嘉投资公司已支付飞达物流公司1000万元土地款，剩余的1500万元土地款按照该协议第一条第5点，应于吉嘉投资公司取得建设局核发的用地规划许可证(关于平湖市当湖街道宗地编号2011-150面积50亩土地，无禁售、无规划限制条件、无限定最小产权面积等规定)后五个工作日内一次性支付，目前尚未达到支付条件。2.但因近期飞达物流公司贷款到期，资金非常困难，为进一步表示合作诚意，吉嘉投资公司愿意预先支付剩余土地款1500万元中的400万元给飞达物流公司，待取得建设局核发的用地规划许可证后支付剩余的1100万元土地款(注：400万元由平湖置业公司予以支付)。3.如届时吉嘉投资公司的建设规划许可方案未通过批准，飞达物流公司应在1个月内无条件退还吉嘉投资公司之前支付的共计1400万元土地款，双方终止该项目的合作。4.根据2012年12月19日签订的《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》关于违约金的条款，如达到付款条件，双方未按时付款，就关于土地款部分，（1）飞达物流公司的违约金计算：逾期1个月内的，违约金为1400万元乘以10%；逾期1个月以上的，1400万元加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月；（2）吉嘉投资公司的违约金计算：逾期1个月内的，违约金为1100万元乘以10%；逾期1个月以上的，1100万元加上逾期第一个月的违约金总额的2%每月。以上违约金可按天计算。其他均按照2012年12月19日《关于2012年10月26日投资合作协议之补充协议(二)》的约定。5.本协议经双方签字盖章后生效，原协议、原2012年11月27日补充协议、原2012年12月19日补充协议与本协议的权利义务抵触的部分，以本协议为准。2014年3月7日，平湖置业公司作为招标人发布平湖物流总部园一期一标段工程预中标公示，湖北三箭建筑工程有限公司等三家公司作为中标候选人。2016年4月1日，平湖市住房和城乡规划建设局向平湖置业公司出具《信访事项不予受理告知书》一份，载明：你公司于2016年2月25日，向嘉兴市市长反映要求尽快核发“嘉汇物流总部园区”项目《商品房预售许可证》的信访事项己于2016年3月25日转送我局办理。经我局房管处调查核实，“嘉汇物流总部园区”项目地块的规划用地性质为商办(其中物流办公建筑面积≥总建筑面积的60%，服务配套建筑面积≤总建筑面积的40%)。同时，“嘉汇物流总部园区”项目的投资框架协议书中明确了该项目功能定位为建设成配套和服务于服装、箱包两大专业市场的物流运营管理中心、物流企业的创业办公中心和物流研发中心，并约定了优惠的土地出让价格和税收政策等。2014年时你公司曾向我局房管处咨询过相关事宜，我局房管处工作人员也予以了告知，根据规划设计条件，“嘉汇物流总部园区”为物流业服务项目，不属于商品房开发或房地产业项目。《商品房预售许可证》的核发属我局的具体行政行为，根据《行政复议法》、《行政诉讼法》和《信访条例》的有关规定，你公司的信访诉求属依法应当通过行政复议或行政诉讼途径解决的信访事项，不属于我局信访受理范围。请依法向平湖市人民政府提起行政复议或向平湖市人民法院提起行政诉讼。特此告知。2017年9月9日，平湖市国土资源局向平湖置业公司出具《闲置土地认定书》一份，载明：2012年1月9日，我局与飞达物流公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，地块位于平湖经济技术开发区西侧，面积为33332平方米。约定开工时间为2013年3月13日前，竣工时间为2015年3月12日前。2012年12月23日，受让主体变更为平湖置业公司并办理土地登记手续，原合同权利义务由平湖置业公司承担。2013年9月开始动工，至2014年7月停工至今。上述宗地中止开发建设已满一年。我局于2016年5月24日向你公司送达了《闲置土地调查通知书》，并于2016年9月12日对你公司项目具体联系人陈磊及平湖经济技术开发区相关人员进行了调查询问，2017年5月10日对你公司法人代表周昆进行了调查询问，2017年5月16日对平湖经济技术开发区相关人员进行了调查询问，并经取证：该宗地已投资额占总投资额不足25%、已构成土地闲置。根据调查结果和《闲置土地处置办法》(国土资源部第53号令)的规定，认定上述宗地为闲置土地。闲置原因：为企业自身原因。应按照《闲置土地处置办法》的有关规定进行处置。特此告知。2018年5月3日，平湖经济技术开发区管委会与平湖置业公司签订《土地及资产回收协议书》一份，载明：根据平湖置业公司2017年8月30日提交平湖经济技术开发区管委会《关于平湖嘉汇物流总部园区项目请求政府按征收标准收回》的报告及9月4日领导批示，2017年9月21日平湖经济技术开发区管委会致函平湖市国土资源局拟启动征收该地块，2017年9月27日平湖市国土资源局复函同意收回该地块，平湖经济技术开发区管委会同意回收平湖置业公司的土地及地面所有资产，双方经过多次洽商，就回收的资产范围、回收价款等事项已达成一致，特签订如下协议。一、资产回收范围。本协议书项下的回收资产是指平湖置业公司合法拥有的坐落于平湖经济技术开发区福臻路北侧、新兴二路西侧的建筑物1611.56平方米以及在建工程、国有土地使用权33332平方米(国有土地使用权证号：平湖国用(2012)第05889号及该地块的全部附属设施。二、回收价格。1.土地回收价格按照平湖市中意土地评估有限公司出具的《土地估价报告》平地估(2017)第268号评估价5983.094万元回收。2.房产回收价格按照平湖市正信房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》平正房估报(2018)第055号评估价308.8419万元回收。3.附属物及装修回收价格按照平湖市正信房地产评估事务所出具的《房地产估价报告》平正房估报(2018)第055号评估价118.8507万元回收。4.在建工程经平湖市正元资产评估事务所出具的《在建工程审计报告》博平办审(2018)第65号评估价838.237万元回收。5.政策性补偿按照货币(房产、附属物及在建工程)回收价的18%奖励227.8673万元。土地、房产、在建工程及奖励四项回收总金额为7476.8909万元。三、回收资产移交时间等。本协议书生效后15天内平湖置业公司应将上述第一条所述的资产全部移交给平湖经济技术开发区管委会，并于收到平湖经济技术开发区管委会第一笔50%回收款后7天办理土地使用权证注销登记。四、付款方式。平湖经济技术开发区管委会分二期向平湖置业公司支付回收价款：1.本协议书生效以及平湖置业公司将上述第一条所述的全部资产、土地证等证件原件等全部移交给平湖经济技术开发区管委会后30天内，平湖经济技术开发区管委会向平湖置业公司支付总回收款的50%，土地使用权证注销后30天内，平湖经济技术开发区管委会向平湖置业公司支付总回收款的50%。五、相关税费负担。平湖置业公司因回收款缴纳的相关税费，平湖市地方留存属平湖经济技术开发区管委会部分的，平湖置业公司凭缴费复印件及审计单位审计，平湖经济技术开发区管委会以财政补助方式奖励给平湖置业公司。六、违约责任。1.因平湖置业公司原因未按时办理土地使用权证注销或回收资产移交的，每逾期一天，平湖置业公司支付平湖经济技术开发区管委会回收款总金额的万分之三的违约金，违约金在回收款中扣减。若逾期超过30天，平湖经济技术开发区管委会有权解除本协议，平湖置业公司应当返还平湖经济技术开发区管委会已支付款项，并承担以应当返还金额为基数，从平湖经济技术开发区管委会支付之日起至平湖置业公司实际还清之日止，按每日万分之五计算的违约金，以及平湖经济技术开发区管委会因此产生的费用(包括但不限于过户支出的相关费用)由平湖置业公司承担。2.平湖经济技术开发区管委会未按时支付转让款的，每逾期一天，平湖经济技术开发区管委会支付平湖置业公司回收款总金额的万分之三的违约金。若逾期超过30天，平湖置业公司有权解除本协议。3.回收地块在建工程款及前期相关建设费用引起的法律纠纷均由平湖置业公司承担全部法律责任，与平湖经济技术开发区管委会无关，平湖置业公司收到的回收款应优先用于上述相关债务，及时办理解除抵押、法院查封等手续。本协议自双方签字盖章后即生效。另认定，据平湖置业公司的工商登记信息载明：其股东为周昆和吉嘉投资公司。周昆同时为吉嘉投资公司法定代表人。平湖置业公司于2012年12月4日取得了平湖市西侧（即涉案土地）的《国有土地使用权证》，于2014年1月23日取得了涉案物流总部园一标段工程的《建设工程规划许可证》，于2014年6月26日取得涉案物流总部园一标段工程的《建筑工程施工许可证》。吉嘉投资公司陈述其通过平湖置业公司向飞达物流公司支付溢价款880万元，飞达物流公司表示已经收到该款项。关于土地出让金2500万元，吉嘉投资公司、飞达物流公司一致认可已经向政府部门缴纳。宁波市海曙区人民法院于2018年7月11日受理飞达物流公司诉吉嘉投资公司合同纠纷一案，案号为（2018）浙0203民初9185号。在该案中，飞达物流公司认为其与吉嘉投资公司就涉案项目签订一系列相关协议，其已经履行合同义务，要求吉嘉投资公司支付商务酬劳500万元以及逾期付款利息210万元。据飞达物流公司陈述，其已撤回该案的起诉。原审法院审理认为，吉嘉投资公司根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的的合同无效”的规定，认为本案存在：一、隐瞒项目开发权变更的事实；二、规避《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定；三、规避土地使用权转让，达到少缴税费的非法目的，主张其与飞达物流公司签订的一系列相关合同无效。本案争议焦点为吉嘉投资公司主张的其与飞达物流公司签订的一系列协议的效力如何认定以及飞达物流公司应否返还吉嘉投资公司支付的溢价款880万元并赔偿损失的问题。首先，涉案《国有建设土地使用权出让合同》的一方主体于2012年11月23日变更为平湖置业公司，2012年11月23日的《出让合同变更协议》载明“……新注册了平湖置业公司，平湖市国土资源局同意受让主体……变更为平湖置业公司”，在这份《出让合同变更协议》签订之前，平湖置业公司已经注册成立，公开的工商登记信息显示该公司的股东为周昆和吉嘉投资公司。平湖市国土资源局在上述《出让合同变更协议》上加盖公章并由代表签字，且平湖置业公司已经取得了国有土地使用权证。这说明平湖市国土资源局在平湖置业公司的股东及出资信息已经公开的情况下，同意涉案土地使用权受让主体的变更。因此，吉嘉投资公司以本案存在上述第一个事项为由主张合同无效，不能成立，不予支持。其次，飞达物流公司与平湖市国土资源局于2012年1月9日就涉案土地签订《国有建设用地使用权出让合同》后，吉嘉投资公司、飞达物流公司及平湖置业公司之间就涉案项目签订了若干投资合作协议，这些协议涉及国有土地使用权证的办理、发票的开具、财政补贴的获得、溢价款以及相关款项的支付等大量内容，协议履行中涉及的诸多事项均需得到政府相关部门的审批。既然平湖置业公司就涉案项目已经取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证以及相关规划设计文件（平规设[2011]86号），而办理这些证书需要申请人依法、依规提供大量材料，且双方也认可除2012年10月22日《投资合作协议》没有履行外，其他协议均已履行，这说明吉嘉投资公司、飞达物流公司及平湖置业公司在履行协议时的相关行为应已得到政府相关部门的监管，涉案项目的开发建设也已经得到政府相关部门的审批。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定于物权变动时的限制性条件，并不影响土地使用权转让合同的效力。上述法律规定并非效力性强制性规定，对此，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十三条已有体现。因此，在无证据证明涉案项目在推进过程中政府相关部门以违法、违规为由对相关当事人进行处理，且吉嘉投资公司亦未举证证明其所提及的上述第二、三项事由存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下，主张相关合同无效缺乏法律依据，不予支持。最后，根据在案证据，吉嘉投资公司、飞达物流公司在投资合作时，飞达物流公司已经将包括土地出让合同在内的涉案项目有关的材料移交给吉嘉投资公司，双方在签订一系列投资合作协议时也涉及涉案项目诸如规划设计文件等一些重要内容。因此，可以认定吉嘉投资公司及平湖置业公司对涉案土地的相关背景资料、土地性质以及规划设计条件等内容知晓，后续也进行了相应的开发建设。平湖置业公司系因“嘉汇物流总部园区为物流业服务项目，不属于商品房或房地产业项目”而未取得商品房预售许可，并被国土部门将涉案土地以“已投资额占总投资额不足25%”为由认定为闲置土地。最终涉案项目及对应土地使用权被平湖经济开发区管委会以7000余万元的价格回收。因此，在吉嘉投资公司对涉案项目的情况知晓，涉案项目从最初开发到最终回收已经全部完成的情况下，又主张相关合同无效，有违诚实信用原则。因此，吉嘉投资公司主张合同无效的理由均不能成立，对其主张不予支持，相应的，对吉嘉投资公司在认为合同无效的基础上要求飞达物流公司返还溢价款880万元的主张不予支持，同理，且在吉嘉投资公司亦未举证证明其损失的情况下，对其关于飞达物流公司赔偿损失的主张亦不予支持。综上，对吉嘉投资公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回吉嘉投资公司的诉讼请求。案件受理费301050元，由吉嘉投资公司负担。二审期间，飞达物流公司、平湖置业公司未提交证据。吉嘉投资公司提交下列证据：1.2012年11月2日，飞达物流公司、华途置业公司向平湖市城市新区建设管理委员会提交的《关于要求变更项目公司的请示》；2.河南省社旗县人民法院（2017）豫1327刑初747号刑事判决书；3.2012年11月6日平湖市工商行政管理局《企业名称预先核准通知书》。证明吉嘉投资公司、飞达物流公司、平湖置业公司在变更项目公司过程中，以串通隐瞒事实的方式取得登记，不存在原审法院认定的行政机关明知而为。飞达物流公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，该证据中双方合作意向明确，且不限于成立项目公司；对证据2的真实性无异议，但与本案不具有关联性；对证据3的真实性亦无异议，但不能证明吉嘉投资公司存在隐瞒的目的。平湖置业公司认同吉嘉投资公司的证明目的。本院认为，证据1、3，飞达物流公司对其真实性无异议，可认定其具有证据资格，但上述证据不能证明吉嘉投资公司的证明目的。证据2与本案不具有关联性，不予认定。本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人存在下列争议，评析如下：（一）关于吉嘉投资公司、飞达物流公司是否存在隐瞒平湖置业公司身份，以合法形式掩盖非法目的的认定问题。2012年10月22日，吉嘉投资公司与飞达物流公司签订《投资合作协议》，明确双方共同组建项目公司，注册资本为5000万元，由飞达物流公司出资2550万元，吉嘉投资公司出资2450万元；同时商定先由吉嘉投资公司出资1000万元，12个月内再进行增资。吉嘉投资公司在原审中虽主张该《投资合作协议》系双方于2012年11月22日虚构，存在日期倒签情况，但未提交相应证据，不能予以认定。2012年11月6日，平湖市工商行政管理局向平湖置业公司出具的《企业名称预先核准通知书》中，记载平湖置业公司投资人为周昆和吉嘉投资公司。平湖置业公司在平湖市工商行政管理局核准登记的次日，与平湖市国土资源局、飞达物流公司签订《出让合同变更协议》，平湖市国土资源局同意受让主体由飞达物流公司变更为平湖置业公司并明确平湖置业公司承担因受让主体变更而产生的税费。原审法院认定平湖市国土资源局已知悉平湖置业公司的股东变化，并同意案涉土地使用权受让主体变更，应有相应的事实依据。由于平湖置业公司投资者的变更并不改变案涉土地使用权的受让主体，上述股权转让行为不违反法律、行政法规强制性规定，吉嘉投资公司主张合同无效，缺乏事实与法律依据。退一步而言，即使按照吉嘉投资公司的主张，双方当事人的行为属于以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。飞达物流公司溢价收取的880万元亦属于前述法律规定的违法所得，应当由土地行政主管部门予以没收。故对吉嘉投资公司主张其与飞达物流公司以合法形式掩盖非法目的，《投资合作协议》等一系列协议无效的请求，不予采纳。（二）关于飞达物流公司是否存在违反案涉土地无禁售限制承诺的认定问题。飞达物流公司于2012年11月27日向吉嘉投资公司交付了包括《规划设计条件》在内的7份文件并无禁售限制的规定。此后，平湖置业公司陆续取得了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。由于案涉项目为物流业服务项目，不属于商品房开发或房地产业项目，最终因已投资额占总投资额不足25％，中止开发建设满一年，被平湖市国土资源局认定为闲置土地，后平湖置业公司与平湖经济技术开发区管委会签订《土地及资产回收协议书》，由平湖经济技术开发区管委会回收。在吉嘉投资公司无证据证明飞达物流公司存在违反案涉土地无禁售限制承诺的情况下，对其主张不予支持。综上，吉嘉投资公司的上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301050元，由上海吉嘉投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何忠良审判员  李建宏审判员  倪佳丽二〇二〇年二月二十六日书记员  杨韧竹·12·