苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初4111号 原告：徐明利，男，1987年11月8日出生，汉族，住黑龙江省海林市。 原告：陈阳，女，1983年3月10日出生，汉族，住黑龙江省密山市。 以上二原告共同委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。 被告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。 法定代表人：张宽权，总经理。 委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明媛，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 原告徐明利、陈阳与被告苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告徐明利及其与原告陈阳的共同委托诉讼代理人杨东升、被告开平房地产公司的委托诉讼代理人徐旬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐明利、陈阳共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任并赔偿原告损失475042.2元（按购房总价10%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由二原告购买被告开发的枫香花园第17幢101号房屋，建筑面积141.7平方米，单价33524.5元每平方米，总价4750241.65元。合同明确约定奇数幢叠墅为南侧敞开采光井，井内开落地窗，北侧封闭采光井，井内开窗。现，二原告所购买的房屋系叠墅类房屋，属于奇数叠墅。而房屋实际为北侧敞开采光井，南侧封闭采光井，与二原告在购买房屋时被告的承诺及合同的约定完全不一致。同时，被告未通知二原告擅自在二原告所属花园内建设了抽风系统，占用花园大部分面积并存在严重安全隐患，严重影响二原告使用。此外，该房屋还存在包括擅自改变地下室入户通道影响二原告使用等其他严重问题。为此，二原告分别通过电话、函件等方式进行反映并强烈要求被告给予解决，但被告却始终不予解决。综上，二原告认为被告所出售的商品房不符合约定，应当承担违约责任。 被告开平房地产公司辩称，1.案涉房屋已达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准；2.关于南北侧采光井，系因被告笔误所致。被告主观上并无违约恶意，且商品房买卖合同附一层平面图纸中的描述与房屋现状一致，因此合同约定不会导致二原告产生误解；3.二原告的房屋使用功能未受影响，房屋价值并未减损；4.二原告主张按房屋价格10%计算违约金，没有依据；5.被告规划施工均通过政府主管部门相应审批手续，案涉房屋按规划设计施工，未作过设计变更。房屋现状与相关图纸保持一致。抽风井系统设置符合相关规定，亦不存在擅自改变地下室入户通道一说。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，江苏省苏州市吴江公证处出具公证书，公证内容：2016年9月14日下午“枫丹壹号”项目售楼处楼盘沙盘、房屋户型模型及公示的展板的部分、样板房的部分进行了拍摄，照片显示在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。 开平房地产公司向徐明利出具《项目红线内及周边环境因素提示书》，明确为帮助购房人慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：部分楼栋一楼临近绿化带外侧或内侧分布有地下室通风井，可能对相邻住宅产生影响，具体位置及尺寸以现场实际交付为准。徐明利在前述提示书上签字确认。 2016年9月16日，徐明利、陈阳作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016025921号，约定买受人购买出卖人开发的位于江苏省苏州市吴江区；第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；该商品房住宅建筑面积共141.7平方米，套内面积124.893平方米；第四条约定商品房单价每平方米33524.5元，该商品房总价款为4750422元；第六条约定本合同签署当日，买受人向出卖人支付全部房价款，计人民币4750422元；第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2，3种方式处理：2.出卖人在买受人提出要求十五日内完善双方约定的商品房装饰、设备标准。出卖方可选择采取以下方式之一（1）十五天内退还差价（2）十五天内完善双方约定的商品房装饰设备标准；3.其他约定详见附件四。附件三装饰、设备标准附在前述合同后，明确外墙为部分EPS保温+干挂石材/部分保温腻子+反射隔热涂料。附件四合同补充协议附在前述合同后，其中第8.4条约定买受人确认，因出卖人所开发的小区分期开发，如在该商品房交付时，该商品房所在区域尚未整体开发完成，对于由此所造成的交房现状与买受人在任何宣传、陈述、承诺、展示、陈列或文件中提及的整个小区或组团区域平面不符合的，出卖人无需承担任何责任；第8.7条约定对该商品房中的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收合格；第10.3条约定小区内电力设施（如箱变、形状站、街坊变电站、配电分支箱）、弱电系统（如有线电视箱、宽带设备）、供水设施（如水泵房）、供气设施（如煤气调压站）、排风竖井等设施的位置，以政府及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，小区平面图或模型所示位置若有所变动或未标明、示意的设施及位置，除合同特别约定之外，出卖人不构成违约；第十二条约定出卖人交付房屋达不到本合同附件三约定标准的，买受人应在收到交房通知书后15天内向出卖人提出整改要求，出卖人应在合理期限内整改至符合约定标准，出卖人未在合理期限内整改至符合约定标准的，应当向买受人退还差价，由买受人自行整改。双方同意装饰、装修标准、设备的修改或整改不视为出卖方逾期交房；买受人未在上述期限内通知出卖人而自行整改的，出卖人不再承担责任；第16.1条约定出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准和确定物业的依据，也非合同要约内容。最终交房标准以主合同附件约定的标准为准；第16.10.5条约定买受人在使用出卖人赠与的露台、绿地、花园或庭院等时不得妨碍其他业主的利益及公共利益。露台、绿地、花园或庭院内可能存在的雨污水管/井、检查井、电缆分支箱、配电箱、消防管道等公用设施，买受人不得覆盖及影响其使用，也不得妨碍出卖人或物业管理公司对其的维修和检查；第16.16条约定买受人同意为公共利益需要各种管道、管井、线缆穿越买受人所购房屋，为公共利益需要安装航空障碍灯、消防设施等，买受人同意不据此向出卖人提出任何索赔要求；第16.24条约定叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。 后，徐明利、陈阳依约向开平房地产公司支付购房款4750422元。 2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。 2019年4月15日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平房地产公司做出《行政处罚决定书》，编号为吴江市监案字〔2019〕199号，该决定书中明确因开平房地产公司委派销售人员对该楼盘一期项目进行如下宣传：1、叠墅二楼的栏杆是用宝瓶柱的形式体现的；2、叠墅的一层二层都是用干挂石材来做的。2018年11月30日，经现场检查情况如下：1、一期叠墅、洋房的阳台栏杆均为铁艺栏杆；2、楼盘一期叠墅一层采用石材干挂，二层未采用。因此，苏州市吴江区市场监督管理局决定给予开平房地产公司罚款450000元。 庭审中，徐明利、陈阳与开平房地产公司一致确认徐明利、陈阳所购买的案涉房屋实际为北侧敞开采光井，南侧封闭采光井。 另查明，位于苏州市吴江区实际面积为141.66平方米。 再查明，本案的抽风井系统设置在涉案房屋花园内，与涉案房屋毗邻，未挑高设置，坐落位置明显低于成年人身高，工作时存在大量噪音和风量，而其他处的抽风井系统为挑高设置，坐落位置明显高于成年人身高。 以上事实，由原告徐明利、陈阳共同提交的结婚证、吴江市商品房买卖合同、江苏增值税普通发票、宣传资料打印件二份、照片打印件二十页、通知函、EMS快递单二张、快递查询信息截屏打印件二份、律师函、网页截屏打印件七张、请愿书复印件、行政处罚决定书复印件、吴江区行政许可和行政处罚信用信息公示专栏截屏打印件五张、问题汇总打印件、项目规划设计打印件、光盘、被告开平房地产公司提交的建筑工程竣工验收备案表复印件、住宅质量保证书复印件、住宅使用说明书复印件、吴江区商品房交付使用通知书复印件、日照分析报告书复印件、行政处罚决定书复印件、公证书复印件、商品房交付通知书、EMS快递单四张、房屋交付通知催告函、房屋交付再次通知催告函、房屋交付违约金通知函、快递查询信息截屏打印件三份、建设工程消防设计备案检查意见书复印件、项目红线内及周边环境因素提示书复印件、市监特[2018]37号文件复印件、市场监管总局特种设备局关于明确电梯救援通道有关要求的函打印件、关于枫香花园一期叠墅电梯情况说明打印件、本院电话笔录三份、现场勘验照片打印件十九张以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点为：一、被告开平房地产公司是否构成违约；二、若被告开平房地产公司构成违约，原告徐明利、陈阳要求被告开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理。 关于本案的争议焦点一、被告开平房地产公司是否构成违约的问题。 原告徐明利、陈阳共同主张，1.二原告购买的房屋为别墅类房屋，其中奇数幢叠墅南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗，实际房屋现状与合同约定不符，采光存在问题；2.地下室未按约直接入户，而是修了过道，占用相关面积；3.被告开平房地产公司设立大型抽风系统，占用二原告的花园面积，且风量非常大，渗水严重，对二原告房屋的正常使用及日常生活造成严重影响，人无法正常站在旁边；4.被告开平房地产公司在房屋销售中承诺的包括小区十字中轴对称、外墙的石材干挂、宝瓶栏杆等与实际不符；5.案涉房屋电梯目前因不符合相关规定，处于整改及停止使用的状态。二原告已签订装修合同，电梯不能使用，产生的搬运费如何处理？6.地下室渗水，致使二原告无法装修。对电梯及地下室渗水问题，二原告要求被告开平房地产公司修复到正常使用标准。若经修复后，仍达不到正常使用，二原告要求赔偿损失。该二个问题，二原告另行与被告开平房地产公司处理。 被告开平房地产公司认为，1.关于南北侧采光井，系因被告开平房地产公司笔误所致。被告开平房地产公司主观上并无违约恶意，且商品房买卖合同附一层平面图纸中的描述与房屋现状一致，因此合同约定不会导致二原告产生误解；2.被告开平房地产公司并未向二原告承诺直接入户，过户通道亦未对二原告产生影响；3.抽风井系统属于消防系统，已经验收合格。抽风井系统的设置，系为全体业主的公共利益或公共需要，根据商品房买卖合同附件四合同补充协议第16.10.5条约定，买受人在使用出卖人赠与的露台绿地花园或庭院等时，不得妨碍其他业主的利益及公共利益。且二原告购房时，被告开平房地产公司已将这一不利因素告知。二原告对抽风井系统对其的影响负有举证责任，现有证据不能证明其证明目的。另，该通风井的噪音并未超过国家规定，不构成对二原告生活的实质影响。二原告的花园本属公共区域，通风井并未占用二原告房屋面积，相应的通风影响区域亦系小区的公用通道；4.所谓十字中轴是指小区内景观大道两边的景观呈现一种对称的美感，而非指整个小区总体对称。一、二层干挂石材及宝瓶柱栏杆的表述，是在2017年7月30日开始的。这在最新的行政处罚决定书中亦被认定。而原、被告签订合同的日期为2016年9月17日。因此，相应宣传与双方签订合同无关联性，不会因此导致二原告的误认；5.在规划设计阶段，被告开平房地产公司电梯的相应设计符合国家规定，且在安装完成后亦通过了政府部门的规划验收，但因市场监管总局办公厅发布的相应规定，明确对于在2018年7月30日之前已经建成的建筑物及电梯的相关要求，也必须符合该新规定，才导致电梯停用。对此，被告开平房地产公司已积极与政府部门沟通，并提供了相应的整改方案，目前相关方案尚在沟通中；6.就地下室渗水的问题，若确属实，被告开平房地产公司愿根据合同约定承担相应保修责任。 本院认为，第一，原、被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，二原告按约支付了购房款，被告开平房地产公司理应交付符合合同约定的商品房。被告开平房地产公司辩称合同中关于地下室的约定系笔误，未提供任何证据佐证，本院不予采纳。现，被告开平房地产公司交付二原告的商品房地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗，明显不符合双方合同对奇数幢叠墅地下室“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”的约定，且北侧为敞开采光井的地下室相较于南侧为敞开采光井的地下室在采光及通风上明显受损，亦即被告开平房地产公司向二原告交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，被告开平房地产公司依合同约定已构成违约。被告开平房地产公司辩称案涉房屋符合合同约定的交付标准，与实际情况明显不符，本院不予采纳。案涉房屋通过工程竣工验收备案，取得商品房交付使用通知书，只能说明房屋质量达到了工程建设的强制性标准，并不等同于符合双方合同约定，故对被告开平房地产公司的相关抗辩意见，本院亦不予采纳。第二，二原告主张地下室未按约直接入户，但未举证证明被告开平房地产公司承诺地下室直接入户，二原告对此应承担举证不能的法律后果。第三，原告徐明利在购买案涉房屋前虽签署了被告开平房地产公司向其出具的《项目红线内及周边环境因素提示书》，但该提示书未明确抽风井系统的具体位置。即使按照商品房买卖合同约定，抽风井系统系为全体业主的公共利益而设立，但亦不应影响二原告对案涉房屋的正常使用。现，抽风井系统设立于二原告案涉房屋花园内，且未挑高设置，与其他挑高设置的抽风井系统相比，抽风井系统在工作时产生的噪音和风量确系对二原告产生一定影响。就二原告主张的抽风井系统渗水严重，二原告未举证证明，对此应承担举证不能的法律后果。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足二个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大影响。广告语“十字中轴美学、法式园林实景绽放”是抽象的一种概括，不具有确定性、具体性，不构成订立商品房买卖合同的要约，不应视为合同内容。关于栏杆，样板房在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。故关于宝瓶柱栏杆的广告，不构成订立商品房买卖合同的要约，不应当视为合同内容。二原告主张的外挂石材与前期宣传不一致，但未举证证明上述内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。另，商品房买卖合同中约定出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准和确定物业的依据，也非合同要约内容，最终交房标准以主合同附件约定的标准为准，故以上宣传不应视为要约。双方买卖合同未明确上述广告内容，亦未明确被告开平房地产公司在此情况下的违约责任。第五，二原告主张就电梯及地下室渗水的问题与被告开平房地产公司另行处理，系其对自身权利的自由处分，本院予以准许。 关于本案的争议焦点二、若被告开平房地产公司构成违约，原告徐明利、陈阳要求被告开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理的问题。 本院认为，被告开平房地产公司向二原告交付的地下室明显不符合合同约定，被告开平房地产公司已构成违约，现二原告未要求解除合同，也未要求被告开平房地产公司采取补救措施或整改等，仅向被告开平房地产公司主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原、被告在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故二原告可以依法主张案涉房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。抽风井系统的设立虽未在商品房买卖合同中进行约定，但确使案涉房屋在使用功能方面受损。故二原告亦可依法主张案涉房屋因抽风井系统的设立导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，本院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，案涉房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，以及抽风井系统的设立导致案涉房屋在使用功能方面的受损情况，酌情认定损失为每平方米1200元，即169992元（1200元/平方米×141.66平方米）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 被告苏州开平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐明利、陈阳损失169992元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××62） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8426元，由原告徐明利、陈阳负担5426元，由被告苏州开平房地产开发有限公司负担3000元，于本判决生效之日起十日内给付原告徐明利、陈阳。原告徐明利、陈阳已预交的诉讼费用本院不再退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××62） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 审 判 员  陆 蕴 人民陪审员  沈舜心 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要求邀请，但是出卖人就商品房开发归还范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。