吉林省蛟河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0281民初20号 原告：吉林蛟河天岗石材产业园区强民石材厂。 经营者：张玉民，1977年12月20日出生，汉族，吉林蛟河天岗石材产业园区强民石材厂业主，住吉林省蛟河市天北镇机关委七组。 委托诉讼代理人：杨某，吉林鸣正律师事务所律师。 被告：吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会。 法定代表人：路某，主任。 委托诉讼代理人：刘某。 委托诉讼代理人：林某，吉林齐略律师事务所律师。 原告吉林蛟河天岗石材产业园区强民石材厂（以下简称强民石材厂）与被告吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告强民石材厂的经营者张玉民及其委托诉讼代理人周大力，被告园区管委会的委托诉讼代理人刘某、林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强民石材厂向本院提出诉讼请求：1.园区管委会承担违约责任，从2014年6月16日起至2015年9月16日止按照每月每平方米7元支付违约金190323元；2.园区管委会承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月7日，园区管委会对其已出售给强民石材厂的天岗石材产业园区一排二号厂房及基础设施（沉淀池、锯垛、小锯吊）补签了书面买卖合同，约定强民石材厂将总价款分二次付清，于2013年9月4日前向财政局交付总价款的80%（其中大锯区每平方米350元，小锯区每平方米320元），剩余20%价款在园区管委会为强民石材厂办理土地使用权证结束后，在三日内一次性付清。同时，园区管委会承诺在2014年6月15日前为强民石材厂办理完土地使用证书，逾期强民石材厂交付剩余款顺延，并按照园区管委会规定的滞纳金标准为强民石材厂减免相应费用。若园区管委会单方未能按照承诺办理完土地使用权证书，由此对强民石材厂造成的损失由其承担。补签书面合同前，强民石材厂已经交付了石材厂总价款48万元，园区管委会也交付厂房及设施，但至今没有办理完土地使用权证书，其行为已经构成违约。另，园区管委会对其余未交付全款的园区业主签订的合同约定每次交纳购买款的价款每月每平方米提高7元，该标准既是逾期交付价款的滞纳金标准，也是园区管委会承诺的单方未能按照合同约定办理完土地证违约行为造成强民石材厂损失的计算标准。经双方多次协商，园区管委会不否认存在违约行为，但拒绝承担违约责任，故提起以上诉请。 园区管委会辩称：一、答辩人同被答辩人签署的合同书约定的标的物：天岗石材产业园区创业园内的厂房及设施，虽包括土地使用权，但最终就涉案的土地及面积等基本事项的是强民石材厂同蛟河市国土资源局签署国有建设用地使用权出让合同。 二、强民石材厂主张按照每月每平方米7元支付违约金190323元没有事实及法律依据，具体理由如下： 1.双方签署的合同书共计7个条款，其中并无相关条款明确约定违约金标准是应该按照7元/月的标准给付。 合同书第二条第一款虽约定：“在乙方全面配合的情况下，甲方承诺在2014年6月15日前为乙方（强民）办理完土地证，若因甲方原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，乙方交款期限顺延一天，并按甲方规定滞纳金的标准（甲方对其余未交全款的创业园业户迟延交款提高的交款标准为乙方减免相应费用）。同时约定，若甲方单方面未能按照承诺办理完土地证，由此对乙方产生的损失由甲方承担”。 合同书中约定逾期办证的违约条款只有此条款，该条款并无明确具体违约金的计算标准及方式，现强民石材厂主张按照7元/月的标准支付违约金不是双方约定的内容，抛开本合同约定的管委会是否具备有相关行政权利职能不说，就合同约定内容主张违约标准是7元/月的计算方式没有事实基础和依据的。 2.关于管委会承诺于2014年6月15日前办理完毕土地使用权的性质问题。 合同条款中承诺的该事项是有限定条件的：即若因甲方原因未能如期办理完土地证。事实上，因甲方管委会并不具备办理土地使用权证的行政职能，该权利隶属于蛟河市国土资源局，且管委会早已经按照约定事项报送相关办理土地权属证明的资料，余下的事情是蛟河市国土资源局按照法律规定的程序和要求办理土地权利证明，而管委会并无相关职权，未能如期办理土地证并不是甲方管委会的原因。 3.即便管委会对自己承诺的非职权范围内的事项承担违约责任，那么强民石材厂主张的违约金标准也明显高于其实际损失，假设法院认定违约行为认为成立的话，管委会就强民石材厂提出高额违约金明确表示请求贵院予以减少。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》即九民会议，其中第50条就违约金过高标准及举证责任作了明确的指引和规定：除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。 纵观以上事实，园区管委会不存在强民石材厂所主张的违约事实，不应承担责任，其主张的19万元的违约金不是双方约定的违约金计算标准，对园区管委会无约束力；同时19万元违约金即便成立，该部分损失也明显过高，强民石材厂应当向法院证明自己损失的实际损失金额，以便法庭审理时依据明确的法律规则予以确认该请求是否过高。综上请求贵院依法判决驳回强民石材厂的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年3月19日，张玉民与吉林蛟河天岗石材产业园区建设局签订补充协议，约定：因王玉军无力经营吉林蛟河天岗石材产业园区玉军石材厂，将吉林蛟河天岗石材产业园区玉军石材厂所租赁承包的厂房设备转让给张玉民经营，企业更名为强民石材厂。至2014年2月19日间，强民石材厂与园区管委会协商购买事宜。2014面2月9日，强民石材厂为购买园区管委会的坐落在吉林××区厂房及基础设施，小锯区每平方米320元，分别于2013年9月5日、2014年2月19日预交价款18万元、30万元，合计48万元。园区管委会将上述厂房及基础设施交付给强民石材厂。2014年2月19日，强民石材厂与园区管委会补签《合同书》一份，约定：强民石材厂（乙方）购买园区管委会（甲方）坐落在蛟河市××区厂房及基础设施，购买总价款分二次付清，乙方应在本合同签订后，于2013年9月4日前向开发区财政局交付总价款的80%，标准为大锯区350元/㎡，小锯区320元/㎡。剩余20%购买款，乙方协助甲方为乙方办理土地使用证结束后，乙方在三日内一次性支付给甲方。甲方在为乙方办理土地证期间，甲方承担土地手续的全部费用，与之有关的其他部门需办理手续的发生的费用由乙方承担。乙方要全面配合甲方工作人员，若因乙方单方面原因未能及时办理完土地证，由此产生的责任由乙方自行承担。在乙方全面配合的情况下，甲方承诺在2014年6月15日前为乙方办理完土地证，若因甲方原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，乙方交款期限顺延一天，并按甲方规定滞纳金标准（甲方对其余未交全款的创业园业户延迟交款提高的交款标准）为乙方减免相应费用。若甲方单方面未能按承诺办理完土地证，由此对乙方产生的损失由甲方承担。2016年11月23日，强民石材厂与蛟河市国土资源局签订1份《国有建设用地使用权出让合同》，强民石材厂取得1812.60平方米国有建设用地使用权。按合同约定，强民石材厂应交80%价款为464025.60元（320元/平方米×1812.6平方米×80%），实交价款48万元，多交价款15974.40元，园区管委会已返还强民石材厂。 另查明，2014年3月10日，园区管委会（甲方）与吉林蛟河天岗石材产业园区伟琳石材厂（乙方，以下简称伟琳石材厂）签订1份《合同书》，其中付款标准和方式中约定：“1.购买总价款分三次付清，乙方应在本合同签订后，于2013年9月4日前向开发区财政局交付乙方厂区购买总价款的30%，其中总价款的10%为定金。此期间标准为大锯区350元/㎡，小锯区320元/㎡予以缴纳，乙方若一次性交款执行此标准；（1）2013年12月31日前再次缴纳购买总价款的30%，此期限缴纳标准为大锯区378元/㎡，小锯区348元/㎡；（2）2014年3月10日前缴纳剩余购买总价款的40%，此期限缴纳标准为大锯区399元/㎡，小锯区369元/㎡”。 再查明，吉林蛟河天岗石材产业园区德顺石材厂（以下简称德顺石材厂）与园区管委会买卖合同纠纷一案，经一审、二审判决：一、园区管委会于判决生效后十日内向德顺石材厂返还多收取的合同价款116,656元；二、园区管委会于判决生效后十日内向德顺石材厂给付违约金331,254元。园区管委会对二审判决不服，向吉林省高级人民法院提出申诉，吉林省高级人民法院于2018年9月17日作出（2018）吉民申2778号民事裁定书，裁定驳回园区管委会的再审申请。 认定以上事实的证据有：补充协议、合同书、交款收据、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、土地使用权证、电汇凭证、（2017）吉02民终2584号民事判决书、（2018）吉民申2778号民事裁定书、及当事人陈述等。 本院认为，根据强民石材厂的诉讼请求和园区管委会的答辩意见，归纳本案争议的焦点为：1.强民石材厂与园区管委会签订的《合同书》是否有效；2.园区管委会在合同履行过程中是否违约，应否承担违约责任。 一、园区管委会与强民石材厂签订《合同书》时，确没有获得案涉土地的使用权，但园区管委会为履行和强民石材厂的约定，向蛟河市城镇国有土地收购储备中心交纳土地竞买金后，使得强民石材厂与蛟河市国土资源局于2016年11月23日签订国有建设用地使用权出让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，合同已得到实际履行，应当认定园区管委会与强民石材厂签订的《合同书》有效。 二、强民石材厂已按约定履行交付价款的义务，而园区管委会未按约定的时间为强民石材厂办理完土地证的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，园区管委会应当承担违约责任，并按约定支付违约金。关于强民石材厂请求园区管委会立即支付2014年6月16日至2015年9月16日期间的违约金190323元（1812.60平方米×7.00元/平方米·月×15个月）的请求，因双方签订的《合同书》中约定：“在强民石材厂全面配合的情况下，园区管委会承诺在2014年6月15日前为乙方办理完土地证，若因园区管委会原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，强民石材厂交款期限顺延一天，并按园区管委会规定滞纳金标准（园区管委会对其余未交全款的创业园业户延迟交款提高的交款标准）为强民石材厂减免相应费用。若园区管委会单方面未能按照承诺办理完土地证，由此对强民石材厂产生的损失由甲方承担。”而园区管委会与未交全款的创业园业户伟琳石材厂签订的《合同书》中规定迟延交款付款标准经计算每月每平方米增加7元，本案中违约金的计算标准应参照每月每平方米7元计算，且自园区管委会承诺于2014年6月15日前办理完毕土地证至2015年9月6日园区管委会缴纳竞买保证金，园区管委会逾期办证达15个月，故强民石材厂的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，且在其损失范围之内，本院予以支持。 对于园区管委会提出的各项辩解与事实不符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下： 被告吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会于本判决生效后十日内给付原告吉林蛟河天岗石材产业园区强民石材厂违约金190323元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1053元，由被告吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  武光亮 二〇二〇年二月十日 书记员  郑 坤