广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6195号上诉人（原审被告）：冯学军，女，1983年7月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市西区。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：恒大地产集团（中山）有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路11号之二第二层203室，统一社会信用代码91442000555568812K。法定代表人：梁华迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄凯，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨挺，男，该公司职员。原审第三人：刘启斯，女，1986年4月28日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人冯学军因与被上诉人恒大地产集团（中山）有限公司（以下简称恒大中山公司）、原审第三人刘启斯案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯学军上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应予撤销。1.一审法院审判范围已超过执行异议之诉范围。恒大中山公司与刘启斯之间的商品房买卖合同纠纷，不属于本案案外人执行异议之诉审理范围。本案的审理范围应是案外人恒大中山公司是否对涉案房屋享有足以排除执行的权利，以及法院的强制执行措施是否妨害了恒大中山公司的实体权益进行审查。恒大中山公司请求确认对涉案房屋享有所有权不属于本案审理范围，一审法院对该请求进行审理并判决显属不当，二审应予撤销。2.恒大中山公司与冯学军对刘启斯享有的均是债权请求权，冯学军要求对涉案房屋采取拍卖的执行措施不妨害恒大中山公司所享有的债权请求权的实现。3.恒大中山公司与刘启斯的商品房买卖合同补充协议第3条第5款约定，恒大中山公司在承担完偿还贷款的保证责任后，有权解除商品房买卖合同，对所收的全部价款不予退还。该约定属于流质约定，依法无效。涉案房屋的购房款总价为964309元，恒大中山公司作为保证人仅代偿了63万多元。恒大中山公司一直没有主张刘启斯承担商品房买卖合同的违约责任，其诉请解除买卖合同获得房屋所有权，又以刘启斯违约为由没收刘启斯的首付款。一审法院没有对恒大中山公司持有的首付款进行处分，侵害了冯学军等其他债权人的合法权益。二、一审法院对涉案房屋的权属认定事实错误。恒大中山公司虽持有涉案房屋的预售许可证，但该证不等同于不动产权属证书，只是开发商办理房屋交易、登记手续的依据之一，不能证明恒大中山公司是涉案房屋的所有权人。刘启斯与恒大中山公司签订中山市商品房买卖合同是确立物权的合同，刘启斯作为购房者已经向恒大中山公司支付了全部款项，刘启斯已履行完毕作为购房人的所有合同义务，且在房管部门进行了备案登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28规定，登记备案的商品房，购房人已支付全部房价款，且并非购房人的原因未能办理过户登记的，可以排除执行异议。刘启斯已实际获得了房产的所有权。依照我国《物权法》第三十一条的规定，未经登记不发生物权效力，涉案房屋未登记到恒大中山公司名下，那么就是刘启斯的房产。三、冯学军对涉案房屋的查封不应该解除，执行不应该终止。冯学军与刘启斯诉讼纠纷发生且申请法院查封涉案房屋后，涉案房屋一直登记在刘启斯名下，在不动产登记没有变更的情况下，涉案房屋物权变动并未完成，不论是依法律还是从公平合理的角度考虑，涉案房屋都可以作为刘启斯的财产予以查封并执行。在法院强制执行案件中，合同备案在被执行人名下，未出证的商品房已成为执行常态。恒大中山公司与刘启斯之间是商品房买卖合同纠纷，非物权确认纠纷，判决内容是刘启斯协助恒大中山公司办理注销房屋销售登记备案。该裁判文书实质是债权请求权，非物权性裁判文书，该裁判文书的执行有赖于刘启斯的协助才能获得实现。刘启斯未按照裁判文书履行义务，法院未强制执行前，涉案房屋被其他债权人查封，此时该债权性的裁判文书已不具有执行力度。应对涉案房屋拍卖处理。即使解除合同合法有效，恒大中山公司对刘启斯享有的是债权请求权而非物权，不能对抗冯学军对涉案房屋的查封和执行。恒大中山公司的债权请求权无法实现下仍然有追偿权的形式可以保障权利，共同对拍卖价款进行处置，对拍卖款部分享有优先受偿权。四、恒大中山公司因其自身存在过失无法执行生效判决，应当自行承担后果。恒大中山公司没有在与刘启斯的纠纷中申请对涉案房屋进行财产保全，导致冯学军申请查封，恒大中山公司应自行承担因没有采取诉讼保全而导致判决无法履行的后果。恒大中山公司向工商银行清还了涉案房屋的贷款本息后，一直没有及时撤销工商银行对房屋的抵押查封。恒大中山公司与刘启斯的案件在2017年3月7日生效，恒大中山公司在同年4月11日才申请执行。在涉案房屋撤销备案不存在事实或法律障碍的前提下，恒大中山公司怠于办理，主观上存在过错。五、本案的诉讼费用不应由冯学军负担。冯学军作为普通的债权人，在诉讼过程中依法申请诉讼保全，查封刘启斯名下房产，在裁判文书生效后依法申请强制执行，均是在法律规定的范围内行使，对本案的形成没有过错，不应承担任何诉讼费用。无论冯学军在本案胜诉或败诉，本案实质是由刘启斯导致，应由刘启斯承担本案诉讼费用。恒大中山公司辩称:一、一审法院审判没有超出执行异议之诉的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人对被行的房屋主张所有权，有提出执行异议和提起执行异议之诉两项救济途径，但《民事诉讼法》没有规定执行员或法官对该两种救济方式的审查范围和标准。二、涉案房屋始终是恒大中山公司所有的不动产，刘启斯作为买受人，仅依据商品房买卖合同曾享有债权，并未取得过涉案房屋的所有权人。涉案房屋是恒大中山公司经国家相关部门合法审批后建造的，恒大中山公司已于2016年11月9日取得涉案房屋所在楼栋的产权权属证明书，属于恒大中山公司所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定的“登记”是指该法第十四条规定“记载于不动产登记簿”。涉案房屋办理的销售合同登记备案是依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，是国家对房地产交易安全的一种监督管理措施，属于行政管理的范围，非《物权法》规定的物权登记。合同备案登记不具有物权登记效力，并未使涉案房屋发生物权设立、变动效力。恒大中山公司与刘启斯之间没有完成房屋权属转移登记手续，刘启斯未取得涉案房屋的所有权，恒大中山公司仍然是法律意义上的产权人。三、恒大中山公司对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。冯学军在（2017）粤2071民初8645号对涉案房屋的查封时间为2017年5月25日，此前，一审法院已于2016年11月29日作出（2016）粤2071民初15795号民事判决，判决解除恒大中山公司与刘启斯签订的商品房买卖合同及补充协议，该判决于2017年3月7日生效，至此，刘启斯基于该合同所享有的债权基础已经消灭。即冯学军对涉案房屋的查封发生在涉案房屋商品房买卖合同解除之后，恒大中山公司享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，恒大中山公司依据涉案房屋被冯学军查封前已生效的（2016）粤2071民初15795号民事判决提出排除执行异议的，人民法院应予支持。四、恒大中山公司在执行生效判决方面无过错。（2016）粤2071民初15795号民事判决书判决刘启斯于判决发生法律效力之日起五日内协助恒大中山公司注销涉案房屋的销售登记备案，该判决于2017年3月7日生效。因刘启斯拒不履行该判决确定的法律义务，恒大中山公司在同年4月11日向一审法院申请强制执行，一审法院予以立案。因涉案房屋被另案查封，导致法院暂无法强制房产管理部门注销合同登记备案。恒大中山公司无任何拖延或过错。五、依恒大中山公司与刘启斯签订的补充协议第10条第1点，出卖人应当在2016年12月20日前为买受人办理房地产权证。恒大中山公司已在2016年6月29日承担了担保责任，根据补充协议第3条第5点的约定，恒大中山公司有权终止或不予办理房地产权证且不承担责任。没有办理房地产权证是因刘启斯，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。六、一审法院作出的（2017）粤2071执4740号执行情况告知书中告知，“因涉案房地产被另案查封且另案当事人提出执行异议，故无法对本案执行依据确定的注销被执行人刘启斯在涉案房地产上的销售登记备案进行强制执行，据此本院将对本案终结本次执行程序，待相关执行异议审结，本案具备可强制执行的条件时，你单位可向本院申请恢复执行。”故解除合同的裁判文书并非已经没有执行力度。刘启斯未出庭应诉，亦未向本院提交书面意见。恒大中山公司向一审法院起诉请求：1.确认恒大中山公司对中山××时代花园××房的房地产享有所有权（房屋价值约964309元）；2.撤销中山市第一人民法院（2018）粤2071执异461号执行裁定书；3.解除中山市第一人民法院（2017）粤2071民初8645号案对案涉房屋相当于价值443590元的产权份额的查封，停止对该房屋的执行。一审诉讼中，恒大中山公司撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：恒大中山公司与刘启斯商品房预售合同纠纷一案，一审法院查明案涉房地产已取得预售许可证，证号为中建房（预）字第××号，并于2012年12月19日办理登记备案，案涉房地产尚未出具相关权属证书；一审法院于2016年11月29日作出（2016）粤2071民初15795号民事判决，判决：“一、解除恒大中山公司与刘启斯于2012年11月22日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；二、刘启斯于判决发生法律效力之日起五日内协助恒大中山公司注销位于广东省中山市××时代花园××房房地产的销售登记备案……。”上述判决已发生法律效力。一审法院在审理案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行诉刘启斯信用卡纠纷一案过程中，于2017年3月15日作出（2017）粤2071民初2838号民事裁定，裁定查封了刘启斯名下案涉房屋。恒大中山公司持（2016）粤2071民初15795号民事判决，向一审法院提出执行异议，请求裁定解除（2017）粤2071民初2838号民事裁定对案涉房屋的查封，一审法院进行审查后，于2017年5月10日作出（2017）粤2071执异77号执行裁定，裁定认定生效判决判令注销案涉房屋的抵押登记，恒大中山公司的的异议足以排除该案对于案涉房屋的保全，裁定：中止一审法院（2017）粤2071民初2838号民事裁定对案涉房屋的查封。冯学军与刘启斯民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年8月9日作出（2017）粤2071民初8645号民事判决，判决：“刘启斯于判决发生法律效力之日起七日内向冯学军偿还借款316850元及利息（利息计算方法：以316850元为基数，从2015年9月1日起至借款实际清偿之日止，按月利率2%计算）。”判决生效后，因刘启斯未履行上述判决，冯学军向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执14725号。该案诉讼过程中，一审法院作出（2017）粤2071民初8645号民事裁定，裁定查封刘启斯名下案涉房屋；执行过程中，一审法院作出（2017）粤2071执14725号之一执行裁定，裁定解除（2017）粤2071民初8645号民事裁定对上述房产的查封，解封的理由为，恒大中山公司依据（2016）粤2071民初15795号民事判决以及（2017）粤2071执异77号执行裁定向一审法院申请解除对案涉房屋的查封，上述法律文书均已生效，依法应予以解封。冯学军不服该裁定，于法定期限内提出书面异议，请求撤销（2017）粤2071执14725号之一执行裁定，对案涉房屋予以拍卖处理。一审法院依法作出（2018）粤2071执异461号执行裁定：撤销一审法院作出的（2017）粤2071执14725号之一执行裁定。恒大中山公司不服该裁定，于法定期限内诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，根据房产信息资料显示，案涉房屋备案登记在刘启斯名下，尚未办理房屋产权证书。中国建设银行股份有限公司现为第一查封申请人，叶启升为上述房产第一轮候的查封申请人，冯学军为第二轮候查封申请人。一审法院认为,本案为案外人执行异议之诉。恒大中山公司申请撤回第二项诉讼请求，一审法院予以准许。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”，本案中，恒大中山公司是案涉房产所在楼盘的建设用地使用权人，且已取得案涉房地产的预售许可证，根据上述法律规定，恒大中山公司是案涉房屋的所有权人。虽然案涉房产仍备案登记刘启斯名下，但已于2017年3月7日生效的（2016）粤2071民初15795号民事判决已解除恒大中山公司与刘启斯就案涉房产所签订的商品房买卖合同及补充协议，并判令刘启斯协助恒大中山公司注销案涉房产的销售登记备案，故刘启斯并非案涉房产的所有权人。恒大中山公司对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对恒大中山公司的第一项和第三项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、恒大中山公司对中山××时代花园××房的房地产享有所有权；二、（2017）粤2071民初8645号案不得查封中山××时代花园××房的房地产。案件受理费13443元（恒大中山公司已预交），由冯学军负担，冯学军于一审判决生效之日起七日内直接支付给恒大中山公司，一审法院不另行收退。二审中，上诉人冯学军没有向本院提交新证据。被上诉人恒大中山公司向本院提交广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执4740号执行情况告知书，拟证明（2016）粤2071民初15795号民事判决并不是没有执行力度。上诉人冯学军质证认为，对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，此告知书不能证明恒大中山公司的主张。上诉人冯学军与被上诉人恒大中山公司对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：1.一审法院作出的关于恒大中山公司与刘启斯商品房预售合同纠纷一案的（2016）粤2071民初15795号民事判决已于2017年3月7日生效。2017年4月11日，恒大中山公司向一审法院申请强制执行（2016）粤2071民初15795号民事判决，一审法院于该日向恒大中山公司作出（2017）粤2071执4740号受理申请执行案件通知书。2018年9月30日，一审法院向恒大中山公司作出（2017）粤2071执4740号执行情况告知书，将恒大中山公司申请执行被执行人刘启斯商品房预售合同纠纷一案的执行情况告知如下：因涉案房屋（指中山××时代花园××房房地产）被另案[指（2017）粤2071执14725号]查封，且另案当事人冯学军正就（2017）粤2071执14725号之一执行裁定提起执行异议，故暂无法对本案执行依据确定的注销被执行人刘启斯在涉案房地产上的销售登记备案进行强制执行。……一审法院将对本案终结本次执行程序，待相关执行异议审结，本案具备可强制执行的条件时，恒大中山公司可向该院申请恢复执行。2.恒大中山公司与刘启斯于2012年11月22日签订中山市商品房买卖合同及补充协议，约定刘启斯向恒大中山公司购买恒大中山公司开发建设的位于中山××时代花园××房。2016年11月9日，中山市人民政府向恒大中山公司核发登记字号第2016-011433号商品房产权权属证明书，载明产权人是恒大中山公司，房屋座落地址是中山市东区××绿洲花园××幢，其中列明的房地产情况中包括永安一路8号恒绿洲花园27幢301房。2017年5月15日、2017年6月5日、2017年12月29日，中山市土地房产产权档案馆出具的房地产查封证明表中均载明，房地产座落位置是中山市东区预售座落：金时代花园27幢301房，现售权属座落：永安一路8号恒绿洲花园27幢301房。2017年6月5日、2017年12月29日，中山市土地房产产权档案馆出具的恒大中山公司与刘启斯之间的中山市商品房销售合同登记备案证明表中均载明，商品房座落为南区金时代花园27幢301房（现权属座落：永安一路8号恒绿洲花园27幢301房）。二审中，恒大中山公司与冯学军均确认刘启斯向恒大中山公司购买且合同登记备案的南区金时代花园27栋301房，现名称为东区永安一路8号恒绿洲花园27栋301房，是同一房屋，即为双方争议的涉案房屋。3.2017年5月15日，冯学军因与刘启斯民间借贷纠纷起诉至一审法院，一审法院于2017年5月15日立案受理，案号为（2017）粤2071民初8645号。冯学军在该案中于2017年5月15日向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2017）粤2071民初8645号民事裁定，查封刘启斯名下的位于中山××时代花园××房（现权属座落：中山市南区永安一路8号恒绿洲花园27幢301房）的房地产（合同业务编号：HTN2012061709）相当于价值443590元的产权份额。2017年11月6日，冯学军向一审法院申请强制执行（2017）粤2071民初8645号民事判决，一审法院于该日向冯学军作出（2017）粤2071执14725号受理申请执行案件通知书。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。针对冯学军的上诉和恒大中山公司的抗辩，本案争议的主要焦点有二：一是一审法院审查认定涉案房屋的权属是否超出案外人执行异议之诉的审理范围；二是恒大中山公司对涉案房屋是否享有足以排除冯学军强制执行的民事权益。关于焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”恒大中山公司在本案中已诉求确认其对涉案房屋享有所有权，即恒大中山公司作为冯学军与刘启斯民间借贷纠纷执行一案的案外人，不仅对冯学军申请执行刘启斯购买的涉案房屋提出了停止执行的异议，且同时提出了确认其对涉案房屋享有所有权的实体权利，故一审法院根据恒大中山公司的诉求，在本案中审查认定涉案房屋是否属恒大中山公司符合法律规定，并未超出案外人执行异议之诉的审理范围。关于焦点二。首先，关于涉案房屋的权属问题。刘启斯与恒大中山公司签订商品房买卖合同及补充协议购买涉案房屋，涉案房屋虽办理了商品房销售合同备案登记，但该备案登记所依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》，是国家对房地产交易安全的一种监督管理措施，属于行政管理的范围，不等同于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记制度，该合同备案登记不具有准物权的效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”从本案证据来看，恒大中山公司没有与刘启斯办理涉案房屋的产权过户转让登记，涉案房屋并未登记至刘启斯名下，刘启斯非涉案房屋的法定产权人，本院对冯学军主张刘启斯是涉案房屋的产权人不予支持。2016年11月9日，中山市人民政府已向恒大中山公司出具了包括涉案房屋在内的中山市东区××绿洲花园××幢房地产的产权权属证明书，故一审法院确认恒大中山公司对涉案房地产享有所有权并无不当，本院对此予以维持。因涉案房地产的地址现已为中山市东区××绿洲花园××幢301房，一审法院仍然表述为恒大中山公司对中山××时代花园××房享有所有权欠妥，本院对此予以补正变更。其次，关于恒大中山公司对涉案房屋享有所有权，其享有的该物权实体权利是否足以阻止该房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”冯学军申请查封涉案房屋时间为2017年5月15日，而恒大中山公司与刘启斯的商品房预售合同纠纷一案，一审法院在2016年11月29日已作出（2016）粤2071民初15795号民事判决，判决解除恒大中山公司与刘启斯之间的商品房买卖合同及补充协议，并判令刘启斯在该判决发生法律效力之日起五日内协助恒大中山公司注销涉案房地产的销售登记备案。该判决于2017年3月7日生效，恒大中山公司于2017年4月11日向一审法院申请强制执行该判决。因此，恒大中山公司依据生效的法律文书所享有的权益也是在冯学军申请查封涉案房屋之前，即在冯学军申请查封涉案房屋且申请执行涉案房屋前，恒大中山公司与刘启斯之间的商品房买卖合同关系已被解除，刘启斯已不享有作为涉案房屋买受人的相关合同权益。恒大中山公司对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行该执行标的。而案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，针对的是执行标的，而非诉讼案件中的诉讼保全措施，一审法院判决冯学军与刘启斯民间借纠纷一案的（2017）粤2071民初8645号案不得查封中山××时代花园××房的房地产表述不当，本院对此予以纠正。至于本案诉讼费用负担问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，申请执行人冯学军反对案外人恒大中山公司提出的执行异议，被执行人刘启斯并未反对恒大中山公司提出的执行异议，因此，引起本案的案外人执行异议之诉纠纷的是冯学军，而冯学军反对恒大中山公司的执行异议理由并不成立，冯学军是本案案外人执行异议之诉的败诉方，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费由败诉方负担”的规定，本案的诉讼费用应由冯学军负担。另外，至于冯学军上诉认为一审法院没有处理恒大中山公司收取刘启斯支付的首付款问题，此事宜不属本案审查处理范畴，当事人可依法另循途径解决。综上所述，上诉人冯学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果欠妥，本院予以变更补正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2484号民事判决；二、确认恒大地产集团（中山）有限公司对座落于中山××时代花园××房的房地产享有所有权；三、广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071执14725号案不得执行上述房地产。一审案件受理费13443元（恒大地产集团（中山）有限公司已预交），由冯学军负担[冯学军于本判决生效之日起七日内径付予恒大地产集团（中山）有限公司]。二审案件受理费13443元（冯学军已预交），由上诉人冯学军负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇二〇年二月十二日书记员  练慧琳