汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0511执异11号 异议人（被执行人）南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所在地汕头市南澳县后宅镇港畔路2号楼204号，组织机构代码59896334-5。 法定代表人杨岱琛。 申请执行人李建武，男，汉族，1958年2月24日出生，住所地汕头市金平区。 被执行人杨岱琛，男，汉族，1958年4月16日出生，住所地汕头市金平区。 本院在执行申请执行人李建武与被执行人杨岱琛、南澳县恒生富通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司于2019年12月28日向本院提出书面异议，请求撤销汕头市金平区人民法院（2018）粤0511执1397号之三《执行裁定书》并解除对南澳县后宅镇“恒生府邸”住宅楼1幢一层8号铺面的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，一、我司是该楼盘的主体开发单位。广东省潮州市建安总公司是建筑主体单位。该项目现处于在建阶段，尚未结算和竣工验收；二、该项目由于土地权属问题，导致销售过程无法给购户办理银行按揭和备案登记，购房人上访，引发错综复杂的社会矛盾，造成资金链断裂，应缴纳税费无法上缴；三、公司处于停业状态，拖欠员工工资不能发放；四、公司尚欠建设单位各分项工程款及民工工资未能支付。造成施工方不提供资料，无法进行规划验收。 该项目被南澳县政府列为“问题楼盘”至今年已4年有余，政府正在积极的理顺和协调，为保护企业和购房人的合法权益，维护社会的安定，请求法院暂缓执行该案件。况且申请执行人申请执行的生效民事调解书存在同一个债权在两个法院诉讼和查封企业的物权和已合法销售给购户的房屋，我司随后将申请重审该案。 异议人认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题通知》法发（2004）5号文件解读就可以预查封的房屋而言，依据《通知》第15条规定：已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，此时，作为被申请执行人房地产开发公司虽然已对所建房屋享有物权，但由于该物权尚未登记公示，不能进行转移处分，人民法院只能预查封，如果房屋已经出售，则此时已保护购房人的物权期待权，法院不能进行预查封。 依据以上法律规定和司法解释，可知该项目尚未竣工验收，我司所有未售的房屋只享有物权。目前，尚无法登记公示在我司名下，更不能转移处分。贵院以正式查封三年到期后把它作为执行标的物和进行拍卖。明显违法律规定。申请执行人从诉前保全查封至申请执行查封都违反法律规定。 申请执行人辩称，一、南澳县恒生府邸小区虽未竣工验收，但根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）第二条的规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责”，因此，根据上述规定，即便南澳县恒生府邸小区尚未办理竣工验收手续，但并不影响人民法院执行处置被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司开发的该小区房产；二、被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司已于2017年1月18日在南澳县土地交易中心竞得南澳县恒生府邸小区的土地使用权并于2017年8月23日通过变更原南预售字[2013]07号商品房预售许可证取得南预售字[2017]04号商品房预售许可证，被执行人可以合法销售恒生府邸小区的房产，因此，贵院执行处置被执行人位于恒生府邸1幢一层8号铺面是合法有效的。 根据以上事实和理由，请求贵院依法驳回被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司的执行异议。 被执行人杨岱琛经本院通知未答辩。 本院查明，本院在执行申请执行人李建武与被执行人杨岱琛、南澳县恒生富通房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2019年9月26日作出（2018）粤0511执1397号之三《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司位于南澳县××××镇“恒生府邸”1幢一层8号铺面。被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司遂向本院提起执行异议。 本院认为，双方争议的焦点在于未办理初始登记的不动产是否能成为人民法院查封及司法拍卖的标的物。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）项之规定，人民法院可以对作为被执行人的房地产开发企业名下已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋进行预查封。被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司位于南澳县××××镇“恒生府邸”1幢一层8号铺面已办理了商品房预售许可证且尚未出售，故本院于2019年7月2日对该套房产进行预查封于法有据。此外，依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条之规定，人民法院可以对未办理初始登记的房屋按现状进行处置。异议人于2017年1月18日通过挂牌竞拍取得位于南澳县××××路的国有建设用地使用权8978.70㎡，并与南澳县土地交易中心签订汕南地交易公（2016）1号补2号《成交确认书》，后于2017年8月23日将原已办理的南预售字〔2013〕07号《广东省南澳县商品房预售许可证》变更为南预售字〔2017〕04号《广东省南澳县商品房预售许可证》，故南澳县××××镇“恒生府邸”1幢一层8号铺面所属楼盘土地使用权权属明确，异议人提出的第二条异议不成立，不予采纳。故本院依法裁定拍卖被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司位于南澳县××××镇“恒生府邸”1幢一层8号铺面符合法律法规之规定。至于被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司提出的该司拖欠员工工资及相关建设单位工程款等事实与理由，不属于法律规定当事人对执行行为异议的内容，不属于执行异议审查范围。因此，被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司提出的执行异议理由和依据不成立，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司的异议请求。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审判长  郑伟斌 审判员  林冬平 审判员  姚允玉 二〇二〇年二月二十一日 书记员  张成鹏 附相关法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围： …… （十一）其他需要裁定解决的事项。 …… 第二百二十五条【执行异议】当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； 《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》 二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。