广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1422民初1264号 原告（反诉被告）：宁明县电影发行放映公司，地址广西壮族自治区宁明县城中镇南华街。 统一社会信用代码91451422199733155Y。 法定代表人：麻洪慧，公司经理。 委托诉讼代理人：黄爱，北京市中闻（南宁）律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：梁琼丹，女，1965年3月24日出生，汉族，工人，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：张荣晖，广西沃诚律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）宁明县电影发行放映公司与被告（反诉原告）梁琼丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁明县电影发行放映公司的法定代表人麻洪慧及其委托诉讼代理人黄爱，被告梁琼丹及其委托诉讼代理人张荣晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁明县电影发行放映公司向本院提出诉讼请求：1、解除宁明县电影发行放映公司与梁琼丹于2015年12月22日签订的《楼房•铺面租赁合同书》；2、梁琼丹支付逾期租金共计138833.35元。事实和理由：2015年12月22日，宁明县电影发行放映公司与梁琼丹签订了《楼房•铺面租赁合同书》，合同约定宁明县电影发行放映公司将位于中华街电影综合楼旁边一栋二层楼录像厅及权属铺面经营权租给梁琼丹使用，租期为10年（2016年5月1日起至2026年4月30日止）。租金交付方式为按年缴纳，梁琼丹必须提前一个月一次性缴纳全年租金。第一年租金（2016年5月1日起至2017年4月30日）内付清98000元；第二年租金（2017年5月1日起至2018年4月30日）内付清98000元；第三年租金（2018年5月1日起至2020年4月30日）内一次性付清两年租金196000元。如梁琼丹在经营期间不按时交纳房租，宁明县电影发行放映公司经追缴无果的情况下有权收回或中止合同，并追究违约责任。梁琼丹从2018年4月30日起开始欠租金，年租金为98000元，且在未及时交纳租金的情况下继续租住该铺面和楼房，至今共欠2018年5月1日至2019年10月的租金合计:138833.35元，违反了双方签订的合同条款，损害了宁明县电影发行放映公司的合法权益。 梁琼丹向本院提出反诉请求：1、确认《楼房•铺面租赁合同书》无效；2、宁明县电影发行放映公司退还租金、转让费合计216830元;3、宁明县电影发行放映公司赔偿搬迁费、仓储费20000元;4、宁明县电影发行放映公司赔偿装修损失272581元;5、评估费4925元由宁明县电影发行放映公司承担。事实和理由：2015年12月22日，梁琼丹与宁明县电影发行放映公司签订《楼房•铺面租赁合同书》，梁琼丹装修完毕后，多次向消防部门申请办理消防许可证均遭拒绝，经查才发现租赁的场所没有建设规划许可证，属于非法建筑。由于非法建筑多次被行政机关监督和处罚，导致租赁期间无法正常经营，造成重大经济损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。梁琼丹在租赁过程中为装修已花去了40多万元（经评估现价值为272581元），属于因本案所遭受的直接经济损失。因宁明县电影发行放映公司过错在先，要求梁琼丹退场产生的搬迁费、仓储费20000元应由宁明县电影发行放映公司承担。《楼房•铺面租赁合同书》为无效合同，因此，宁明县电影发行放映公司请求支付租金没有事实与法律依据，应予驳回。 宁明县电影发行放映公司对梁琼丹的反诉辩称，梁琼丹存在重大过错，合同约定在经营期间消防设施由梁琼丹全部负责，并经消防单位检验合格后方可经营，但是梁琼丹没有经过消防验收就经营了，所以有过错。涉案租赁物是80年代建好，没有许可证，梁琼丹明知是没有消防设施，所以梁琼丹主张的各项费用应由她自己承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认可并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：宁明县电影发行放映公司提供的证据：图片6张和雄基信息，该证据仅能够证实梁琼丹还占有使用该租赁房屋及铺面，而不能充分证明梁琼丹仍在经营的事实，对其证明目的不具有证明力，不予认定。梁琼丹提供的证据：1、收据、转账凭证，能够证明梁琼丹已经将租金196000元、转让费20830元交付宁明县电影发行放映公司的事实，予以认定；2、《关于对名居家具城（原宁明县中华街电影综合楼旁边一栋二层录像厅）进行评估现场查勘的通知的律师函》快递回执单，能证明梁琼丹为界定损失需要进行评估，已通知对方当事人到达涉案评估现场的事实，予以认定；3、国宏信（桂·南宁）（评）字2019第102号价格评估报告，该报告是国宏信价格评估集团有限公司根据当事人梁琼丹的委托，对涉案房屋和铺面装修的价值作出价格评估结论，符合客观事实，可以作为本案定案依据，予以认定；4、评估费发票，能证实本案因评估支出的费用4925元，予以认定。 本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，宁明县电影发行放映公司作为甲方与梁琼丹作为乙方签订了《楼房•铺面租赁合同书》，合同约定：一、租赁场地、期限及付款方式：1、甲方将位于中华街电影综合楼旁边一栋二层楼录像厅及权属铺面经营权租给乙方，租期从2016年5月1日起至2026年4月30日止，租期10年；2、租金收取方式：本着先交租金后经营方式，合同签订后乙方必须提前一个月一次性缴交全年租金：（1）2016年5月1日起至2017年4月30日止，第一次收取租金98000元；（2）2017年5月1日起至2018年4月30日止，第二次收取租金98000元；（3）2018年5月1日起至2020年4月30日止，第三次一次性收取两年租金:196000元……。二、双方应尽义务与权益：1、甲方将楼房及空地交给乙方使用……；3、在经营期间消防设施由乙方全部负责，并经消防单位检验合格后方可经营，经营期间消防设施发生故障全部由乙方负责，与甲方无关……。合同签订当天，双方又作出补充协议：1、甲方允许乙方在2016年3月1日进场，以便于乙方开展工作；2、甲、乙双方定于2015年12月22日签订合同，双方签字后，合同即具有法律效力；3、合同签订之日，乙方即存贰万元（20000元）进公司账号；4、鉴于实际开业日一时无法确定，待正式确定之后，甲方将乙方的存贰万元（20000元）存款转作房租……。合同签订后，梁琼丹于2015年12月22日按约定交了押金20000元，并对承租的房屋及铺面进行装修后经营。梁琼丹分别于2016年5月18日交租金78000元，2017年1月23日交转让费20830元，2017年5月17日交租金50000元，2017年12月1日交租金48000元。梁琼丹在经营期间，承租的房屋和铺面因没有建设规划许可证等相关手续材料，存在消防安全违法行为，宁明县公安消防大队于2018年7月31日作出责令限期改正通知书，致使无法正常经营。2019年10月24日，梁琼丹委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋和铺面的装修价值进行价格评估，国宏信价格评估集团有限公司于2019年11月18日作出国宏信（桂·南宁）（评）字2019第102号价格评估报告书，价格评估结论为：272581.00元。至今梁琼丹一直在占有使用承租的房屋和铺面。 本院认为，一、关于合同是否有效的问题。宁明县电影发行放映公司与梁琼丹签订的《楼房•铺面租赁合同书》，虽系双方真实意思表示，但宁明县电影发行放映公司并未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，亦不能确定出租的铺面系经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的房屋租赁合同因违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，无效合同自始没有法律约束力，不存在解除合同的情形。故宁明县电影发行放映公司要求解除双方签订的合同于法无据，不予支持。 二、关于房屋和铺面占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案虽合同无效，但梁琼丹交付部分租金后一直占有使用承租的房屋及铺面，为此梁琼丹应参照合同约定支付相应的占用费。故宁明县电影发行放映公司要求梁琼丹支付占用费（租金）有事实与法律依据，予以支持。但宁明县电影发行放映公司对收取的占用费计算有误，梁琼丹交的转让费20830元也应视为房屋占用费，据此计算2018年5月1日至2019年10月31日，梁琼丹应还需支付房屋和铺面占有使用费为126170元。 三、关于损失数额及赔偿的问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（一）梁琼丹承租涉案房屋和铺面后进行了装修，且宁明县电影发行放映公司并未提出异议，应视为已同意梁琼丹对涉案房屋和铺面的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，梁琼丹确实对涉案房屋和铺面进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故梁琼丹反诉请求宁明县电影发行放映公司赔偿装修损失有法律依据，予以支持。（二）房屋和铺面装修损失数额，国宏信价格评估集团有限公司根据当事人梁琼丹的委托，经过现场勘验、测量等并对涉案房屋和铺面的装修价值作出价格评估报告书，该报告符合客观事实，本院予以认定，对于评估支付费用均可以作为梁琼丹因本案损失数额依据。（三）导致合同无效的双方过错比例问题。在本案的租赁合同关系中，作为出租人的宁明县电影发行放映公司有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而作为承租人的梁琼丹有对合同标的物尽谨慎审查的义务，宁明县电影发行放映公司在明知涉案房屋无产权登记和未取得规划报建手续的情况下，还将涉案房屋及铺面出租给梁琼丹，而梁琼丹在明知涉案房屋用作经营场地之用的情况下，却未对涉案房屋的产权情况进行核实查证，双方对上述租赁合同无效造成的损失均负有同等过错责任。据此，对于房屋及铺面装修的损失，宁明县电影发行放映公司与梁琼丹各承担50%的责任。对于梁琼丹要求赔偿搬迁费、仓储费的问题，其并未提供相应的证据证明其主张，故本院对此不予支持。 综上所述，宁明县电影发行放映公司的部分诉讼请求、梁琼丹的部分反诉请求符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、宁明县电影发行放映公司与梁琼丹于2015年12月22日签订的《楼房•铺面租赁合同书》无效； 二、梁琼丹向宁明县电影发行放映公司支付房屋和铺面占有使用费126170元； 三、梁琼丹的房屋和铺面装修损失272581元，由宁明县电影发行放映公司承担136290.50元，梁琼丹承担136290.50元； 四、评估费4925元，由宁明县电影发行放映公司承担2462.50元，梁琼丹承担2462.50元； 五、驳回宁明县电影发行放映公司的其他诉讼请求； 六、驳回梁琼丹的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3076元，反诉费4472元，由宁明县电影发行放映公司负担3076元，梁琼丹负担4472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄家峰 审 判 员  农达恩 人民陪审员  廖崇斌 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  唐媛婕 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。