文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2849号上诉人(原审被告):惠民县齐鸿置业有限公司,住所地：山东省惠民县经济开发区(天成纺织院内)。法定代表人:王建鹏,执行董事。委托诉讼代理人:丁继华,山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人:崔林林,山东安百合律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):易洪,男,1958年5月4日出生,汉族,退休职工,住山东省惠民县。上诉人惠民县齐鸿置业有限公司因与被上诉人易洪商品房预约合同纠纷一案,不服山东省惠民县人民法院(2019)鲁1621民初430号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠民县齐鸿置业有限公司上诉请求:1.依法撤销惠民县人民法院作出的(2019)鲁1621民初430号民事判决书;2.请求法院依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求;3.案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人与被上诉人于2018年1月26日签订《齐鸿.橄榄郡内部团购意向书》，该意向书中“其他条款”约定，“第4条：签订正式合同具体时间以甲方通知为准,乙方须于接到甲方通知后15日内按照银行政策规定的首付款比例补齐首付款及贷款资料,并签订正式《商品房买卖合同》；第5条:甲方通知方式包括但不限于电话、短信、报纸、公告等……；”上诉人分别于2018年12月5日、8日、14日、15日、19日、21日、22日、23日、24日,多次通过被上诉人在该意向书预留的手机号133××××5567联系被上诉人,对方一直未接听电话。上诉人连续20天多次通过预留电话联系被上诉人,已经充分尽到了告知义务。基于社会经验判断,被上诉人应当认识到上诉人连续20天尝试与自己联系的原因系给自己下发交付房款及签订正式《商品房买卖合同》的通知,可被上诉人在这20天内仍没有主动与上诉人联系,存在一定的过错。二、在2018年12月24日上诉人最后一次尝试与被上诉人通话仍无人接听,截止2019年1月8日即被上诉人在上诉人通知15日内仍未付清购房房款,亦未主动联系过上诉人。根据意向书“其他条款”第3条：“乙方如未按照本意向书约定支付房款及更名者,均视为乙方违约,本意向书自动失效,甲方无需通知乙方而有权将该房另行销售；”的约定,被上诉人在上诉人最后一次通知后15日内仍未补齐首付房款,视为乙方违约,该合同已经解除,上诉人有权无需通知被上诉人即可将该房另行销售。综上,原审判决认定“惠民县齐鸿置业有限公司在未告知易洪的情况下,擅自将易洪预订的商品房转售第三人……”属于认定事实不清,应依法予以撤销改判。被上诉人易洪答辩称:我是在上诉人没有取得房屋预售许可证之前交纳的意向金和报名费,我当时也知道上诉人没有取得房屋预售许可证,我之所以交纳意向金和报名费,就是想购买房子,我没有说不要房子。上诉人认定电话打通了就确认我不要房子了吗？我如果真的不要房子也应该签字确认吧？当时我也带着钱去了,上诉人的工作人员说房子给卖了,你去告去,我们这里有长期律师和你打官司,上诉人的态度相当恶劣,要不我也不生气,就是这个样子。一审法院既然这么判决就判了吧，我也不想再说别的啦，请求二审法院驳回上诉,维持原判吧。易洪向一审法院起诉请求:1.请求依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同;2.判令被告返还已付购房款100000元;3.判令被告双倍返还已交付定金1000元;4.判令被告按原告已付购房款100000元的一倍向原告承担赔偿责任;5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实,2018年1月20日和21日原告易洪分别向被告惠民县齐鸿置业有限公司交纳意向金1000元和内部团购报名费100000元。2018年1月26日原告与被告签订了《齐鸿-橄榄郡内部团购意向书》。意向书主要内容是:甲方为惠民县齐鸿置业有限公司;乙方为易洪,联系电话:135××××7752,133××××5567。邮递地址山东省惠民县车站路230号20号楼3单元112室。房源地点惠民县武定府路以北、大济路以西;房号为7号楼2单元101室;建筑面积约135平方米;储藏室、车库、车位具体选取时间以甲方通知为准。房屋价格及房款:该房单价为每平方米6144元,优惠单价为每平方米5715元,总价款798525元(不含储藏室）。该房优惠后单价、房款,均已扣除销售案场所有优惠。付款:乙方签订本意向书时交纳该房意向金人民币100000元。乙方须于接到甲方通知之日起15内,向甲方补齐银行按揭贷款政策规定的首付款及贷款资料。其他条款:4.签订正式合同具体时间以甲方通知为准,乙方须于接到甲方通知15日内按照银行政策规定的首付款比例补齐首付款及贷款资料,并签订正式《商品房买卖合同》；5.甲方通知方式包括不限电话、短信、报纸、公告等。该房的最终面积以房管部门实测为准,多退少补。原告在协议上签字按手印,被告方盖章并有置业顾问、销售审核、财务审核签字。2018年12月5日、8日、14日、15日、19日、21日、22日、23日、24日,被告多次通过原告133××××5567的手机号码联系原告,均未接通。2018年12月14日被告取得房屋预售许可证。2018年12月18日原告在被告书写的放弃购买储藏室申请上签字。2019年1月10日被告与祝某、马某某签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋建筑面积143.4平方米,每平方米人民币6005元,总价值861117元。与原告和被告双方签订的购房意向书总价值(5915元×143.4平方米=848211元)相比高出12906元。2019年1月14日原告以在未接到被告交纳首付房款的通知,得知其他人交纳房款而交纳房款时因不知建筑面积变更交纳首付款不足,导致被告在未告知原告的情况下将房屋变卖给他人,与被告公司销售人员王某再次发生争执。一审法院认为,本案争议焦点是易洪与惠民县齐弘置业签订的《齐鸿-橄榄郡内部团购意向书》属于预约合同,还是应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同"。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项"。本案中,双方签订的《齐鸿-橄榄郡内部团购意向书》中,除对易洪预定购房屋的房号、建筑面积、单价、房屋总价、应付购房意向金、面积差异的处理方式等有约定外,相对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容,大部分内容均未在该定购书中予以体现,尤其对房屋的交付时间、办理产权登记相关事宜等诸多影响当事人权利义务的重要条款均未约定。此外,从该定购书载明的其他内容来看,易洪仍需在惠民县齐鸿置业有限公司规定的时间内签订正式预售合同。由此可以看出,双方当事人有意并确定在将来订立正式合同,以最终明确双方之间所形成的商品房买卖合同法律关系的具体内容。惠民县齐鸿置业有限公司虽收取了易洪支付的部分购房款,但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形应当同时并存。故该定购书应属于预约合同的性质。订购协议仅是预约合同,预约的目的在于签订本约。从预约到本约的签订,双方当事人应当遵循诚实信用原则,将预约所确定的原则贯彻到本约的合同条款中。预约合同又称预备合同,是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。其目的在因有事实或法律上障碍,暂时无法订立本约时,事先对当事人予以约束。本案中双方签订购房意向书时,惠民县齐鸿置业有限公司尚未取得7号楼商品房预售许可证,直至2018年12月14日取得。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定,“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定以及有关的民事立法,在合同订立过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所产生的义务,而致另一方的信赖利益的损失,应承担损害赔偿责任。缔约过失责任发生在合同尚未成立,或者虽然成立但未生效或被确认无效或被撤销时。基于这种诚实信用原则而产生信赖利益,双方当事人负有相互通知、协助、照顾、保护、忠实等义务。只要当事人违背了其负有的依诚信原则而产生的这些先契约义务并破坏了缔约关系,就构成缔约上的过失。本案中惠民县齐鸿置业有限公司只是在双方签订的购房意向书中约定的与易洪多种联系方式其中的手机联系一种方式多次联系,舍弃了其他多种联系方式进行通知,其并未联系到易洪;同时其联系内容也不能确定为签订预售合同通知。故惠民县齐鸿置业有限公司未尽到告知易洪签订预售商品房合同的义务。在购房意向书中没有约定储藏室与房屋买卖合同的必然联系,惠民县齐鸿置业有限公司主张与易洪签订了放弃储藏室申请,就告知了易洪要签订预售房合同,尽到告知义务不成立。关于商品房买卖中,涉及双方重大利益关系,惠民县齐鸿置业有限公司欲要解除预约合同,应该与易洪放弃购买储藏室的申请一样,订立书面协议等方式。对此惠民县齐鸿置业有限公司没有提出具体的签订房屋买没合同通知的时间,应承担提供格式合同一方对己不利约定的后果。惠民县齐鸿置业有限公司在与易洪没有解除预约购房合同的情况下将预约房屋与第三人签订商品房预售合同的行为,致使易洪丧失了签订商品房买卖合同的目的,丧失了在同等条件下获取其他房源的收益,惠民县齐鸿置业有限公司应当承担违约责任。给易洪造成损失应根据订立预约合同时商品房的市场行情和现行商品房价格、同时应综合考量商品房市场的价格变动过程及易洪向惠民县齐鸿置业有限公司交纳的房款数额。酌定赔偿金额为以惠民县齐鸿置业有限公司与第三人祝某、马某某签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》总价值与易洪签订购买房屋意向书总价值的差额12906元的三倍即38718元为宜。综上所述,惠民县齐鸿置业有限公司在未告知易洪的情况下,擅自将易洪预定的商品房转售第三人,违背了合同的诚实信用原则,致使易洪没有实现与惠民县齐鸿置业有限公司签订商品房买卖合同的目的,并丧失了在预购商品房时期购置其他房源的机会,易洪要求解除预购合同的诉讼请求,法院予以支持。易洪所缴纳的内部团购报名费100000元惠民县齐鸿置业有限公司应予返还,并承担资金占用期间的费用。所缴纳意向金1000元应予返还。对易洪造成的财产损失应予赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第一百一零七条、第一百零八条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定,判决如下:一、被告惠民县齐鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告易洪内部团购报名费100000元及利息(以100000元为基数,自2018年1月21日起按年利率6%计息至实际给付之日止);二、被告惠民县齐鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告易洪购房意向金1000元;三、被告惠民县齐鸿置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告易洪购房财产损失38718元;四、驳回原告易洪的其他诉讼请求。如果惠民县齐鸿置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10785元,由被告惠民县齐鸿置业有限公司负担。本院二审期间,上诉人惠民县齐鸿置业有限公司与被上诉人易洪没有提交新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为,上诉人惠民县齐鸿置业有限公司上诉主张已经充分向被上诉人易洪履行了告知义务,应驳回被上诉人易洪的诉讼请求。根据上诉人惠民县齐鸿置业有限公司与被上诉人易洪在诉讼中的陈述,结合诉讼当事人提交的证据,双方签订的购房意向书中约定的与被上诉人易洪的多种联系方式,上诉人惠民县齐鸿置业有限公司仅对其中的手机联系一种方式多次联系,舍弃了其他多种联系方式进行通知,其并未联系到被上诉人易洪,同时其联系内容也不能确定为签订预售合同通知。在上诉人惠民县齐鸿置业有限公司未能电话通知确认或书面明确确认被上诉人易洪放弃购房权利的情况下,上诉人惠民县齐鸿置业有限公司擅自将被上诉人易洪预定的涉案商品房转售他人,违背了合同的诚实信用原则,致使被上诉人易洪没有实现与上诉人惠民县齐鸿置业有限公司签订商品房买卖合同的目的,并丧失了在预购商品房时期购置其他房源的机会。上诉人惠民县齐鸿置业有限公司未尽到告知被上诉人易洪签订预售商品房合同的义务。上诉人惠民县齐鸿置业有限公司应当承担违约责任。上诉人惠民县齐鸿置业有限公司主张已经向被上诉人易洪履行了解除预购合同的告知义务,依据不足,不应支持。综上所述,上诉人惠民县齐鸿置业有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,证据确实充分,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费10785元,由上诉人惠民县齐鸿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  孙兴春审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇二〇年二月二十一日书记员  盛 美