四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民终12号 上诉人（原审被告）：李晓华，女，1990年10月9日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 委托诉讼代理人：甘雨(李晓华丈夫)，住四川省自贡市贡井区。 被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘万金，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：戴晓，男，该公司员工。 上诉人李晓华因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2019）川0303民初1338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。并在2020年1月16日组织上诉人与被上诉人召开了庭前会议。经审阅卷宗材料，审查上诉人的上诉状，依法听取了上诉人李晓华的委托诉讼代理人甘雨、被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘万金、戴晓的意见，经合议庭评议并作出决定，本案现已审理终结。 李晓华上诉请求：1.撤销一审法院（2019）川0303民初1338号民事判决，按照双方物业服务合同期满的时间为节点收取物业费；2.被上诉人不作为已严重侵犯业主合法权益，请求依法对其主张的物业费给予减免；3.本案产生的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院在没有确定物业合同是否结束的情况下依然判决上诉人支付物业费到2019年7月错误；2.被上诉人诸多不作为的行为达不到物业服务标准，一审判决物业费全额缴纳错误。 深圳市彩生活物业管理有限公司辩称，上诉人长期拒交物业费造成了不良后果。1.虽从法律关系上因合同解除而终止，但终止原因系2019年小区业委会自行作出的申明，在此期间并未与被上诉人进行交接；2.考虑社会效果因素，被上诉人一直在进行物业管理直至2020年1月2日；3.四川省自贡市中级人民法院的生效判决（2019）川03民终1632号案件的生效时间是2019年12月25日，2020年1月1日被上诉人才接到通知要求撤场，小区业委会是1号通知被上诉人2号撤场，且业委会自身的合法性也有待商榷。 深圳市彩生活物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令李晓华立即支付物业服务费5637.12元；2.判令李晓华立即支付滞纳金按总金额的30%1691.14元；3.判令李晓华承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月28日，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司是原告深圳市彩生活物业管理有限公司的下属分公司，领取了营业执照。2013年12月28日，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告成都分公司为被告居住的贡井区长征大道西城尚峰小区某栋某单元某号提供物业管理服务，期限自本协议签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效时止。物业服务费用的收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米第一年1.2元/月.平方米，第二年1.3元/月.平方米，第三年1.5元/月.平方米。从2018年5月1日起，原告主动降低物业管理服务费为1.3元/月.平方米。物业管理服务费每次交纳时间：当月10日前，业主入住时按半年交纳，以后按季交纳；逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠缴物业服务费的千分之五支付滞纳金；合同对免责事由、争议的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约定一直为贡井区长征大道西城尚峰小区提供物业服务至今。被告李晓华系自贡市西城雅筑小区某栋某楼某号房的业主，住宅面积73.4平方米。自2015年1月1日至2019年7月31日，欠费55个月，合计欠缴物业服务费5637.12元。经原告催收未果后，诉至法院，请求支持其诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议对原、被告具有约束力。现原告提供了物业服务，被告应按约支付物业服务费，故对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以支持。原告的物业管理服务也存在瑕疵，有需进一步完善之处，故原告主张被告按欠费金额的30%支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予以支持。对于被告未按期缴纳物业费，认为原告没有履行物业服务义务，被告有权不支付物业费的辩解。因物业服务具有公共产品的属性，其服务对象是全体业主。原告的物业管理服务存在瑕疵，业主个人应当通过合法途径促进其提高服务质量，但不能成为业主拒交物业服务费的当然理由。被告的抗辩，理由和证据均不充分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李晓华于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费5637.12元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由被告李晓华负担。因深圳市彩生活物业管理有限公司已向一审法院预交，故由被告李晓华于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司。 本院二审期间，双方均围绕上诉请求提交了新证据。 上诉人李晓华向本院提交如下证据：1.《贡井尚峰小区业主关于“深圳市彩生活物业管理有限公司”管理以来对小区绿化、卫生、公共设施维护、防盗、安全方面服务调查表》，拟证明被上诉人的物业服务没有达到收费标准，应减免物业费；2.西城尚峰业主委员会与四川恒上物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份，拟证明新物业合同生效时间是2019年2月，在之后之前的合同就应自动终止，物业费应交到2019年2月；3.自贡市贡井区住房和城乡建设局的《责令改正通知书》一份，拟证明被上诉人物业服务不到位，确实服务不作为，故应减免上诉人物业服务费；4.（2019）川03民终1632号民事判决书一份，拟证明被上诉人物业服务费应收到2019年2月。 深圳市彩生活物业管理有限公司质证认为，1.对《贡井尚峰小区业主关于“深圳市彩生活物业管理有限公司”管理以来对小区绿化、卫生、公共设施维护、防盗、安全方面服务调查表》的真实性、合法性、关联性表示质疑，无第三方参与；2.对新《物业服务合同》的真实性、合法性、关联性无异议，2020年1月1日业委会发出通告后，被上诉人就撤场了，是合理、合法、合规的。上诉人提交的证据达不到其证明目的；3.对《责令改正通知书》的真实性、合法性认可，但对关联性有异议；4.对（2019）川03民终1632号民事判决书无意见，只是最后确定时间是2019年12月25日才生效，应以法院最后生效时间作为被上诉人退出时间。 被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司提交如下证据：尚峰业委会发布的《公告》一份。拟证明被上诉人是按照公告上的撤场时间撤场的。李晓华质证认为，对《公告》的真实性、合法性无异议，但无关联性，不能达到被上诉人的证明目的。 本院对双方举示的证据认证如下：对上诉人李晓华提交证据的真实性、合法性均予以认定，但以上证据仅能够证明深圳市彩生活物业管理有限公司提供物业服务存在一定的瑕疵，不能证明物业服务费应当予以减免，也不能证明其缴纳物业服务费的截止时间为2019年2月。对上诉人提交的证据依法不予采信。对被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司提交证据的真实性、合法性予以认定，但该证据仅能证明其撤离尚峰小区的时间。对被上诉人提交的证据依法不予采信。 本院经审理查明，自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院已于2019年12月25日作出（2019）川03民终1632号民事判决，确认《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》于2019年2月12日终止，深圳市彩生活物业管理有限公司应当在判决生效之日起五日内退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，经查前期物业服务协议已于2019年2月12日终止，但因自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会诉深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案之前一直在诉讼中，深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司在2019年2月12日后，实际仍在为尚峰小区业主提供物业服务，其提供物业服务的行为，小区业主实际受益，故上诉人李晓华依法仍应支付物业服务费。一审判决李晓华支付物业服务费至2019年7月并无不当。 根据本案查明的事实，李晓华自2015年1月1日起，一直拒绝缴纳物业服务费，案涉欠费达55个月，对物业服务的正常运行也会造成一定的影响，同时也有损害已交物业服务费业主享受正常物业服务的可能。其未按期缴纳物业服务费的行为，已经构成违约，依法应当承担违约责任，支付相应的违约金。但考虑到被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院未支持被上诉人要求李晓华在本案中承担违约责任的诉讼请求，判决其只支付欠缴的物业服务费。一审判决李晓华支付深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务费5637.12元正确。 综上所述，李晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李晓华负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖四春 审判员  谭爱华 审判员  罗 璇 二〇二〇年二月十七日 书记员  徐 蕊