新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2019）新2201民再4号再审申请人（原审被告）：哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司，住所地新疆哈密市爱国南路38号院2号楼4单元201号。法定代表人：贾新庆，系该公司董事长委托诉讼代理人：丁建刚，新疆智曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延俊，北京盈科律师事务所律师。被申请人（原审原告）：哈密建筑勘察设计院（有限责任公司），住所地新疆哈密市中山北路10号。法定代表人：胡忠，系该设计院院长委托诉讼代理人：李万忠，新疆新途律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韵，女，1982年8月15日出生，汉族，系该勘察院员工，住哈密市。再审申请人哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称哈密鑫嘉瑞公司）因与被申请人哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）（以下简称哈密设计院）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）新2201民初983号民事调解书，向哈密市中级人民法院申请再审。哈密市中级人民法院于2019年7月24日作出（2019）新22民申10号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人哈密鑫嘉瑞公司的法定代表人贾新庆及其委托诉讼代理人丁建刚、刘延俊，被申请人哈密设计院的委托诉讼代理人李万忠、张韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈密鑫嘉瑞公司申请再审称，由申请人委托被申请人设计的鑫嘉瑞大厦于2015年9月完工后，依法组织了竣工验收，哈密市伊州区质监站进行了全过程监督，11月27日完成各项工作，参验人员均签署了合格意见。除委托设计外，申请人与被申请人尚存在鑫嘉瑞大厦的商品房买卖协议，在申请备案过程中，被申请人因申请人未能满足其与备案无关的商品房购房补充协议中的无理要求，拒绝在备案文件上盖章，致使工程备案被搁置至今。之后申请人先后经多方途径与之协商无果，遂依法向哈密市住建局提出行政确认申请直至进入行政诉讼，经哈密市两级法院审理，申请人的请求均被驳回。二审判决生效后，申请人进行了申诉，期间对不明确的判决内容致函原处理机关哈密市住建局，要求明确生效判决的执行内容，得到了是法院认定的模糊答复，同时被申请人也借机就商品房买卖以申请人违约为由向伊州区人民法院提起诉讼，伊州区法院组织开庭一次。后为了尽快实现工程备案，减少因此造成的损失和纷争，申请人迫于压力和无奈，违背意愿答应了被申请人的所有条件，与之签订了《和解协议》，时隔三年终于得到了其签章和撤回诉讼的承诺。2018年6月5日，接到伊州区法院（2018）民初983号调解书，其内容与上列和解协议内容一致。申请人认为，该调解协议违反了当事人自愿原则，是在没有进入调解程序和根本不存在调解过程的情况下形成的，申请人不予承认，故请求撤销哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初983号调解书并依法判决。哈密设计院辩称，双方签订的《和解协议》合法有效。鑫嘉瑞公司称《和解协议》系在哈密设计院威胁、恐吓之下订立，违反自愿合法原则应当无效，但依据合同法第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：…（二）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”。至今，鑫嘉瑞公司未向法院及仲裁机构提出撤销或者仲裁，故《和解协议》当属有效，应当驳回鑫嘉瑞公司的请求，另请求判决鑫嘉瑞公司支付自2018年8月31日至实际交房日止1‰的滞纳金，暂定603万元。哈密设计院在原审中向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行《商品房购房协议》，立即向原告交付所购买的鑫嘉瑞大厦办公楼3148.55平方米（其中第五层办公部分建筑面积1714㎡；第六层宾馆部分建筑面积427.79㎡；第六层办公部分建筑面积998.29㎡；加上伸缩缝隙建筑面积8.47㎡）；向原告交付第十一层住宅5套，共计建筑面积531.28㎡（临八一路方向）；向原告交付地下停车位7个（13、14轴与G-L轴之间）；2．判令被告支付自2014年12月1日起至实际交房之日止滞纳金，每日滞纳金为总购房款的1‰（暂定990万元）；3．案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由，2013年5月2日，原告哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）与被告哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司签订了《商品房购房协议》，约定由被告将其拥有独立产权的位于哈密市建设西路（北邻技工学校）鑫嘉瑞大厦第五层办公部分建筑面积1714㎡（每平方米5000元，金额857万元），第六层宾馆部分建筑面积427.79㎡（每平方米5000元，金额213.895万元）和第六层办公部分建筑面积998.29㎡（每平方米5000元，金额499.145万元），加上伸缩缝隙建筑面积8.47㎡（每平方米5000元，4.235万元），第十一层住宅5套临八一路方向建筑面积531.28㎡（详见附件图，每平方米3500元，金额185.948万元），停车位7个13、14轴与G-L轴之间（详见附件图，每个车位10万元，7个车位70万元），出售房屋总金额1830.223万元。被告于2014年11月31日前将协议约定的全部房产交付原告，如若不能按规定的时间交付，每延期一天支付原告总房款1‰的滞纳金。协议签订后，原告已向被告支付了购房款1500万元，但时至今日，被告并未按照协议约定如期交付协议约定的全部房产。为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求贵院查清事实，依法予以判决。原审法院在审理过程中，根据双方的《和解协议》，于2018年6月5日作出了（2018）新2201民初983号民事调解书，内容为：一、被告哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司应于2018年8月31日前按照商品房买卖合同及实际测绘面积图，向原告哈密建筑勘察设计院交付涉案的全部商品房，（按被告提供的实际测绘面积图计算，详见附件1，包括超出购房协议的763.71平方米，）双方应办理书面交付房产的手续。二、原被告双方共同确认，原告哈密建筑勘察设计院已经向被告哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司支付完全部房屋价款1800万元，具体明细如下：（1）被告确认原告已向被告支付房屋价款为1500万元。（2）同时因案外人广东建设工程监理有限公司已经将其享有的被告债权监理费238.95万元转让给原告；广东省建筑设计研究院新疆分院将其享有的被告债权设计费150万元已经转让给原告；新疆西北岩土工程咨询有限公司将其享有的被告债权勘察费10万元已经转让给原告。原告共计享有以上三位债权人转让被告债权398.95万元，被告同意原告就其拥有的转让债权398.95万元，抵偿原告应交房款300万元。（3）原告在本协议签订并生效后，帮助被告协调上述监理、设计、勘察三方，对被告工程项目不规范部分进行整改和恢复性施工，尽快进行工程的验收和备案工作。三、被告办理完工程竣工相关手续后，应按国家法律规定期限内将房产证、土地证办理到原告或原告指定人名下，办理原告房产手续的税和费用，按国家行政部门的规定由原被告双方各自承担。四、原告购买的鑫嘉瑞大厦商品房，目前经被告委托有资质的测绘部门测绘：原告实际商业办公部分购房面积测绘为3867.34平方米，根据该测绘报告计算，原告购房面积超出商品房购买协议面积718.79平方米，按原购房协议每平方米5000元单价计算，原告尚需要支付被告约350万元的新增商业办公房款；另原告实际住宅部分购房面积测绘为576.2平方米，根据该测绘报告计算住宅超出面积44.92平方米，按原协议每平方米3500元计算，原告尚需要支付约15.72万元的新增住宅房款。原告两项共计需要支付新增面积房款350万+15.72万=365.72万元。因被告违约逾期交付原告房屋，对给原告造成的逾期损失和滞纳金，被告自愿对超出《商品房购房协议》的763.71平方米面积，不再向原告就超面积部分收取任何房款；同时原告就被告对超出协议763.71平方米面积的房产（价值365.72万元）不收取任何房款，作为对原告逾期交房的违约损失和滞纳金的补偿表示同意和认可。被告确认原告已按1800万元的总价款，支付完原告实际所购房产（商业办公和住宅）和停车位的全部价款，原告不再向被告再支付任何房款，被告也不得以任何理由和形式向原告收取任何房款。五、双方约定原告入住被告房产后，被告管理物业期间，对原告的物业管理费收取不得超过每月1.2元/㎡，物业费、暖气费等其他相关管理费用从原告正式入住后算起。六、对原告入住后职工停车问题，被告承诺按原告单位提供的在职职工名单，给予办理相应的停车场门禁卡，对于原告职工在被告停车场停放期间，被告不收取任何停车费。七、被告及其委托的物业部门在原告所购商品房装修和入住后，不得擅自停水、停电或其他任何形式，影响原告的经营和工作。案件受理费81100元，减半收取计40550元，由原告哈密建筑勘察设计院负担20275元，由被告哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司负担20275元。再审期间，哈密设计院提供了三组新证据：证据一，一份《和解协议》，签订时间为2018年5月，证明截至2018年5月订立《和解协议》之时鑫嘉瑞公司未将涉案房产交付哈密设计院。鑫嘉瑞公司对价值65.72万元超出协议763.71平方米面积的房产不收取任何房款，作为其对哈密设计院逾期交房违约损失和滞纳金的补偿的事实。证据二，录音一份，证明2019年1月4日，其指派员工朱晓琴等人要求鑫嘉瑞公司交付房屋，鑫嘉瑞公司法定代表人贾新庆以房产证尚在办理期间拒绝交付的事实。证据三，（2018）新22行再1号《行政裁定书》一份，证明2018年5月20日，涉案商品房因工程质量问题，验收未通过，仍在整改期间，否认鑫嘉瑞公司在2014年将涉案房屋交付哈密设计院的事实。经质证哈密鑫嘉瑞公司认为，《和解协议》不是当事人的真实意思表示，明显存在不公平，是在对方敲诈、胁迫的情况下所签署。所以该和解协议是无效的。对录音证据的三性均不认可。对于裁定书的真实性没有异议，但法院查明的事实与真实的事实不符，故对证明的问题有异议。本院再审查明，2013年5月2日，哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司（甲方）与哈密建筑勘察设计院（乙方）签订一份《商品房购房协议》，协议约定，甲方将其拥有独立产权的位于哈密市建设西路（北邻技工学校）鑫嘉瑞大厦第五层办公部分建筑面积1714㎡（每平方米5000元，金额857万元），第六层宾馆部分建筑面积427.79㎡（每平方米5000元，金额213.895万元）和第六层办公部分建筑面积998.29㎡（每平方米5000元，金额499.145万元），加上伸缩缝隙建筑面积8.47㎡（每平方米5000元，4.235万元），第十一层住宅5套临八一路方向建筑面积531.28㎡（详见附件图，每平方米3500元，金额185.948万元），停车位7个13、14轴与G-L轴之间（详见附件图，每个车位10万元，7个车位70万元）出售给乙方（房屋总金额1830.223万元）。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，（以上面积为暂定面积，最终面积以房管局核定为准，购房款多退少补）。双方还约定，甲方保证2014年11月31日前将该协议约定的全部房产交付乙方。如若不能按规定的时间交付乙方，每延期一天支付乙方总购房款1‰的滞纳金。协议签订后，哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）支付了哈密鑫嘉瑞公司购房款1500万元。另查，2015年11月27日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位对哈密鑫嘉瑞大厦进行工程竣工验收时提出：1、地下室设备用房与设计不符；2、一层公共入口位置与设计不符；3、部分墙体有裂缝，要求施工单位对存在的问题进行整改，建设、监理单位要认真检查验收；之后新疆设计分院未在竣工验收报告上加盖单位印章，2016年7月31日，哈密鑫嘉瑞公司向哈密地区住建局提出书面情况反映，要求给与干预和查明不予签章的原因，并进行相应的处理。2016年8月29日，哈密地区住建局回复称：经调查了解，新疆设计分院未在竣工验收记录上盖章的理由一，在综合楼验收时发现建筑、设备和电气等方面存在着违反强制性条文和原设计不符等问题，且整改后未通知设计单位进行再次验收，二，鑫嘉瑞公司未支付设计单位设计费，涉及经济纠纷，建议双方经济纠纷走司法程序解决。2016年9月23日，哈密鑫嘉瑞公司又向哈密地区住建局申请行政裁决，要求哈密地区住建局责令新疆设计分院尽快履行签章义务。2016年11月7日，哈密地区住建局作出“关于鑫嘉瑞综合楼验‘申请行政裁决’的回复”称，经哈密市伊州区质监站于2016年10月25日组织设计院、监理单位、施工单位对反映的问题进行了检查，该项目存在违反工程强制性标准和未按图施工的问题，设计单位依据相关验收标准及规定，不在有存在违反工程强制性标准和未按图施工的工程验收文件上签章是有依据的，对鑫嘉瑞公司提出的行政裁决不予支持。当日哈密鑫嘉瑞公司向哈密市政府申请行政复议，要求撤销此回复，并由哈密地区住建局作出责令设计单位履行竣工签章义务的具体行政行为，哈密市政府于2017年1月19日作出哈行署复决字［2017］2号行政复议决定书，维持哈密地区住建局2016年11月7日作出的“关于鑫嘉瑞综合楼验‘申请行政裁决’的回复”，哈密鑫嘉瑞公司不服，向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月2日作出（2017）新2201行初3号行政判决书，驳回了哈密鑫嘉瑞公司的诉讼请求。哈密鑫嘉瑞公司不服判决书向哈密市中级人民法院上诉，后哈密市中级人民法院作出了（2017）新22行终13号行政判决书，维持了原判。哈密鑫嘉瑞公司不服该判决书，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年8月6日作出（2018）新行申18号行政裁定，指令哈密市中级人民法院再审。2018年12月26日，哈密市中级人民法院作出（2018）新22行再1号行政裁定书，认为原一、二审认定事实清楚，但适用法律错误，故撤销了本院作出的（2017）新2201行初3号行政判决书和哈密市中级人民法院作出的（2017）新22行终13号行政判决书，驳回了哈密鑫嘉瑞公司的起诉。又查，哈密设计院购买的鑫嘉瑞大厦商品房，经有资质的测绘部门测绘，商业办公部分购房面积为3867.34㎡，超出商品房购买协议718.79㎡，根据购房协议每平方米5000元单价计算，哈密设计院尚需要支付哈密鑫嘉瑞公司购房款3593950元；实际住宅部分购房面积测绘为576.2㎡，超出商品房购买协议44.92㎡，根据购房协议每平方米3500元计算，哈密设计院尚需要支付哈密鑫嘉瑞公司购房款157220元。本院再审认为，本院于2018年6月5日作出的（2018）新2201民初983号民事调解书，虽然是根据双方的《和解协议》制作的，但原审在没有审查该《和解协议》是否是双方当事人的真实意思表示，亦没有询问双方当事人是在自愿的原则上达成的，且也没有制作调解笔录，其程序违法，依法应予撤销。哈密鑫嘉瑞公司的再审请求，符合法律规定，本院予以支持。哈密鑫嘉瑞公司与哈密设计院签订的《商品房购房协议》，系双方当事人的真实意思表示、不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。哈密设计院已按合同约定交付了购房款1500万元，哈密鑫嘉瑞公司亦应按照合同约定的交房期限及时向哈密设计院交付符合约定的房屋。哈密鑫嘉瑞公司辩称，已将涉案房屋全部交付给了哈密设计院，但未向法庭提供交付房屋的书面证据证实，且从哈密市中级人民法院作出的（2018）新22行再1号裁定书确认的事实可以证实，在2015年11月27日，由建设、监理、施工、设计、勘察单位对鑫嘉瑞大厦进行工程竣工验收时，鑫嘉瑞大厦建设过程中存在的一些问题未能通过验收，故哈密鑫嘉瑞公司此项抗辩主张本院不予采纳。双方在《商品房购房协议》中明确约定，协议上约定的面积为暂定面积，最终面积以房管局核定为准，购房款多退少补，涉案房产办公部分的实测建筑面积共3867.34㎡平方米，住宅部分实测建筑面积为576.2㎡，故鑫嘉瑞公司应当按实测面积的房产交付给哈密建筑勘察设计院。哈密建筑勘察设计院亦应当按房产实际面积支付房款。对于哈密建筑勘察设计院未支付的房款鑫嘉瑞公司可另案主张。双方约定的交付期限为2014年11月31日，哈密鑫嘉瑞公司未能在规定的期限内交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，向哈密设计院支付逾期交房违约金。对于违约金的数额问题，哈密设计院要求的违约金过高，本院依据本案实际情况酌情确定1830223元（18302230×10%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销哈密市伊州区人民法院作出的（2018）新2201民初983号民事调解书；二、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将全部涉案房产（鑫嘉瑞大厦办公楼面积为3867.34㎡，第十一层住宅5套面积576.2㎡，停车位7个，13、14轴与G-L轴之间）交付于哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）；三、哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）违约金1830223元；四、驳回哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费81100元，由哈密鑫嘉瑞房地产开发有限公司负担21272元，由哈密建筑勘察设计院（有限责任公司）负担59828元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长 阿力木·下尼牙孜人民陪审员 张   生   明人民陪审员 王      萍二〇二〇年二月一日书 记 员 帕提曼 · 艾依提