济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6507号 原告：崔书珍，女，1986年11月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王立军，山东沃德律师事务所律师。 被告：孙雪梅，女，1976年4月10日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。 委托诉讼代理人：马冬艳，山东国曜律师事务所律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李立华，董事长。 委托诉讼代理人：董庆武，男，1989年5月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告崔书珍与被告孙雪梅、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔书珍委托诉讼代理人王立军，被告孙雪梅委托诉讼代理人马冬艳，第三人中住公司委托诉讼代理人董庆武到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 崔书珍向本院提出诉讼请求：1.判令孙雪梅支付崔书珍违约金23.4万元，协助崔书珍办理2号楼2-802室地下室过户手续；2.判令孙雪梅承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月30日，崔书珍与孙雪梅签订《房屋买卖合同》一份，合同约定孙雪梅将单独所有的济南市2号楼2单元802室出卖给崔书珍，房屋总价款78万元，定金5万元，首付款25万元，剩余48万元以按揭贷款方式支付，孙雪梅在房屋下证后需积极配合中住公司办理贷款及过户手续。合同签订后崔书珍依约履行合同义务，孙雪梅拒不履行合同义务被崔书珍起诉至法院，崔书珍要求继续履行合同，孙雪梅要求解除合同。槐荫法院于2019年1月2日作出（2018）鲁0104民初2840号民事判决，2019年8月28日济南市中级人民法院作出（2019）鲁01民终5845号民事判决，法院驳回孙雪梅诉求，支持崔书珍继续履行合同的诉求。判决生效后孙雪梅拒不履行合同义务，崔书珍申请强制执行，槐荫法院作出（2019）鲁0104执2949号协助执行通知书强制办理了过户手续。孙雪梅违反《房屋买卖合同》第十二条约定，严重侵害崔书珍合法权益。 在审理过程中，崔书珍撤回要求孙雪梅协助其办理地下室不动产权证书过户手续的诉讼请求，并明确其要求孙雪梅承担违约金的理由为：因孙雪梅未按照生效判决确定内容履行协助过户义务，崔书珍申请执行，法院强制办理了涉案房屋过户手续。孙雪梅在判决确认的履行期限内没有履行协执办理房屋过户手续，构成违约。 孙雪梅辩称，1.崔书珍要求孙雪梅支付其违约金23.4万元之诉讼请求属于重复诉讼。关于合同违约金问题，崔书珍在另一诉讼中已经明确主张过，且另案经过两级法院审理并作出生效判决即济南中院（2019）鲁01民终5845号民事判决，驳回了崔书珍关于违约金的诉讼请求，且该生效判决目前已经履行完毕，现崔书珍以相同当事人、相同的事实和理由、诉讼请求再次提起本案诉讼，属于重复起诉，应予驳回。2.孙雪梅在涉案房屋买卖合同履行过程中及判决生效后，均无任何违约行为，即孙雪梅未违反涉案房屋买卖合同第十二条中约定的任何义务。根据中院（2019）鲁01民终5845号民事判决约定：崔书珍履行给付孙雪梅剩余房款义务之后十五日内，孙雪梅才履行协助其办理涉案房屋过户之义务。而孙雪梅于判决书限定的履行期届满后并未收到房款，并多次给崔书珍打电话要求起支付判决的剩余房款时，崔书珍一边隐瞒其已经将房款交至槐荫法院的事实，一边又以孩子生病没有时间谈此事要求崔书珍找中介为由推脱。待孙雪梅无奈准备立案申请强制执行时才知晓崔书珍已经将房款交到了法院，且已经申请强制执行办理过户，孙雪梅咨询执行法官是否需要其配合办理过户，法官明确告知不需要。目前涉案房屋已经变更登记至崔书珍名下。孙雪梅于2019年11月7日才得到应得房款，而2019年10月14日，崔书珍已经选择通过法院强制办理房屋过户，自愿放弃要求孙雪梅协助其办理过户方式，孙雪梅没有任何违约情形，反而是崔书珍在整个诉讼及执行过程中均存在恶意，向孙雪梅隐瞒真实情况。3.关于涉案房屋地下室，与房屋系一整体，并无单独的所有权证。现涉案房屋已经变更登记至崔书珍名下，崔书珍早已实际占有了地下室，孙雪梅已经不是房屋所有权人，崔书珍要求孙雪梅为其办理地下室过户手续，无任何事实和法律依据。 中住公司述称，我公司尊重法院判决。2019年十一期间，崔书珍到我公司门店要求我公司协助履行判决书确定的义务，但从未告知我公司其已经支付了购房款。 本院经审理认定事实如下: 2016年9月30日，崔书珍与孙雪梅，中住公司签订《房屋买卖合同》，出卖人孙雪梅（甲方），买受人崔书珍（乙方），居间人中住公司（丙方）。合同约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方；本合同项下房产及其配套设施的总价款为78万元；乙方在合同签订时支付定金5万元；乙方于2016年10月4日前将首付款25万元存入甲方指定账户，剩余房款48万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方承担甲方办证所需全部费用，乙方承担双方过户时所产生的所有税费；甲方于收到全款后3日内/未收到款但2017年1月20日前通知乙方进行房屋验收交接，甲方收到首付款当日预留5000元物业保证金存放在丙方，待物业全部交割完毕后当日返还给甲方。合同第十二违约责任约定：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对发因此所遭受的损失。合同第十三条其他约定事项约定：①此为合同下证过户房；②甲方按实际开发商要求积极办理甲方房产证事宜；③双方于甲方领新证后积极配合丙方办理后期贷款过户手续；④甲方提供购房发票配合乙方省税最大化。合同还约定了佣金承担等事项。 2018年4月19日,崔书珍作为原告，以孙雪梅为被告,中住公司为第三人诉至本院。崔书珍诉讼请求为：1.判令孙雪梅继续履行《房屋买卖合同》义务，协助崔书珍办理涉案房屋按揭贷款及房屋所有权变更登记；2.孙雪梅支付违约金23.4万元；3.孙雪梅承担全部诉讼费用。本院于2019年1月2日作出（2018）鲁0104民初2840号民事判决，判决：一、崔书珍与孙雪梅、中住公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、崔书珍于本判决生效之日起十日内给付孙雪梅购房款48万元；三、孙雪梅于崔书珍支付购房款后十五日内协助崔书珍办理济南市2号楼2-802号房屋所有权转移登记手续；四、孙雪梅于本判决生效之日起十日内支付崔书珍违约金23.4万元。孙雪梅不服该判决，提起上诉，济南市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）鲁01民终5845号民事判决，认为：2018年4月19日，孙雪梅向崔书珍发出解除合同通知，双方均认可在发出解除合同邮件、崔书珍起诉之前电话联系过解除合同邮件事宜，崔书珍于同日向一审法院提起诉讼要求继续履行涉案合同，应认定孙雪梅以电话方式通知崔书珍在前，崔书珍随后立即起诉，故依据法律规定，本案双方一方要求解除合同，另一方要求继续履行合同，涉案合同是否继续履行需由人民法院作出裁判，在一审判决作出之前，孙雪梅表示拒绝继续履行合同，其拒绝履行合同的理由是要求解除合同，故孙雪梅拒绝履行合同的意思表示仍在本案审理的合同是否履行范围内，故孙雪梅的该项主张系在法院判决合同继续履行之前，不能据此认定孙雪梅违约，而且，在崔书珍取得济南市户籍后，亦应给予孙雪梅合理的履行期限。综上，一审法院判决孙雪梅违约并支付违约金23.4万元欠当，本院予以纠正。鉴于崔书珍已取得济南市户籍，涉案合同继续履行的条件已成就，为维护交易稳定，一审法院酌情判决崔书珍、孙雪梅、中住公司所签订的《房屋买卖合同》继续履行，并无不当，本院予以维持；遂判决：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初2840号民事判决第四项；三、驳回孙雪梅其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2019年9月26日，崔书珍分别将23.4万元、24.6万元汇入本院账户。 后崔书珍向本院提交出具日期为2019年10月14日的《强制执行申请书》，要求：1.强制孙雪梅、中住公司继续履行《房屋买卖合同》义务，协助崔书珍办理涉案房屋所有权转移登记手续；2.孙雪梅支付诉讼费4812元、保全费4420元；3.孙雪梅承担执行费用。本院于2019年10月17日受理该申请，于2019年10月29日作出（2019）鲁0104执2949号《协助执行通知书》，要求济南市自然资源和规划局协助执行：协助执行将孙雪梅名下位于济南市2号楼2-802室房屋过户至崔书珍名下，并解除该房屋下的查封。 崔书珍已经取得填发日期为2019年11月15日的《不动产权证书》，载明：坐落于2号楼2-802房屋权利人为崔书珍，共有情况为单独所有。 在审理过程中，崔书珍提交其2019年10月9日出具的通知及特快专递寄件单据、回执打印件，《通知》内容为：中住公司，我收到二审判决书后联系你公司，请你公司联络孙雪梅协助办理房屋所有权转移登记手续，你公司人员电话回复孙雪梅不来济南协助办理。判决生效后我依法履行了判决书确定的义务，现再次通知你公司，联系孙雪梅履行协助办理房屋所有权转移登记手续的判决书确定义务。崔书珍欲以上述证据证实其通知中住公司要求其联系孙雪梅协助其办理房屋所有权转移登记手续，中住公司电话回复崔书珍，孙雪梅不来济南协助办理。中住公司对证据的真实性无异议。孙雪梅提出异议，称上述证据真实性不予认可，且与其无关，根据判决内容，孙雪梅应在收到购房款后15日内协助崔书珍办理过户手续，但在未收到购房款之前不应履行过户义务，中住公司无权要求孙雪梅办理过户手续。 孙雪梅提交录音资料，并辩称系孙雪梅主动于2019年9月30日与崔书珍及崔书珍委托诉讼代理人王立军的电话录音及10月24日与崔书珍的电话录音，与王立军的通话内容为：王：你过来给她过户吧。孙：判决书收到了吧？王：你过来给她过户吧。孙：我得找她本人啊。我给她发了一个我的收款卡号，她说要跟我通话。王：你哪天过来过户啊？孙：判决书上是有一个先后顺序的，对方先给我打了款以后，我给她配合过户。王：你哪天过来啊？孙：你哪天打款啊？王：你说你哪天过来，我给她说一声。孙：你打完款我马上就过去。王：早就给你打了。孙：啊？王：你哪天有空过来？孙：你说好什么时候给我打款，我再定哪天有空给你过户啊。王：我们已经按判决履行了，你什么时候过来给我说，我传达一下。孙：判决书不是说了吗，你给我打完款，我配合你过户啊。王：判决书我们已经给你履行了。孙：你履行的那一部分啊？王：我履行哪一部分都履行了，判决书有一个继续履行合同，你得看清楚啊。孙：我知道，但有一个先后顺序，你先打款，我后过户。王：你那天过来？孙：你打完款我就过去。你先通知她把款给我打了，我把卡号已经发过去了。你打款的第二天我就过去。王：你哪天来啊？这个事你别管，反正我们已经履行了，别管我们哪一天。你哪天来过户？孙：你把款打到那个卡里了？王：你甭管打到哪个卡。孙：我没收到啊。我钱没收到啊。王：你钱收没收到，这个事都能收到，不能说是你收到。孙：不是我收到，是谁收到？王：你看判决第一项。判决书判项里也没有把办理按揭的事给你取消。孙：你确定不了代表崔书珍做这个打款的决定，那我们就不用通话了。2019年9月30日与崔书珍的通话内容为：孙：我发了一个快递，发的是我的收款卡号，你收到了吗？崔：没有，你发到哪里了？孙：那我就是留错电话了，你的代理律师替你签收了，崔：是吗？他没给我讲，不知道。孙：我给你发个短信，还是再给你发一份？崔：我回头问一下他吧。孙：判决书收到了吧？崔：判决书收到了。孙：那咱们就按判决执行吧，你这边安排给我打款，我这边配合你过户好不好？崔：我这边已经按照判决书执行了，因为我们不是还有第三方吧，很多手续需要他们来走，我当天拿到判决书的时候就和他们沟通了，把我这边判决上该履行的我都履行了，然后看你什么时候有空来过户。孙：判决书上说的是你先给我打款，打完款以后我在规定的时间之内给你过户，这个我是不会超期的，你这边先把款安排一下好吧。崔：我这边和中介沟通好了，让他们给你沟通，后来回复说是你不给我过来过户。孙：我收到他的电话，咱们直接沟通也是可以的。崔：我觉得还是通过他们来说吧。孙：你现在是不打算给我打款是吗，还是说你这边没钱？崔：我已经给你说了，你和中介沟通吧。孙：履行判决的顺序是你先打款，我收房款以后15日内配合你过户，咱们按这个顺序。崔：我完全按照判决的项目一条条来的，我前面说过了。孙：但是我没有收到款啊。崔：你收没收到款，你要问中介。孙：我知道，你可以经过中介，但是你要先给我打款呀。崔：我再说一下，我和中介已经沟通好了，具体你还说给中介沟通吧。孙：我知道通过中介，但是你先把款准备好，然后把款给我打过来，不管是中介还是谁也好，我得先收到款然后再给你过户。崔：你还是要找中介，我和中介已经沟通好了。我已经按照判决的款项一条条和中介说了，我们都在按判决履行义务，你和我说这个是没有用的，你找中介不是很明了了吗？我和中介已经沟通过了。10月24日与崔书珍的通话内容为：前几天你不是和我老公打电话说要转款吗，说我们收到钱以后给你打收条，我今天过来济南了。崔：我没给你老公打过电话。孙：你不知道这个事也没关系，你什么时候给我转款？崔：我现在在医院给孩子做手术。我没时间给你说。孙：判决书已经下来了。崔：我前面和你说的很清楚，我已经按照判决服从我的义务，已经执行了，是你不执行，你不要和我说那么多了，你有什么事去找中介，我们有第三方。我现在给孩子做手术，你不要再和我说这么多了，我没时间和你说。孙：我们个中介没关系了，咱们应该案判决书来。崔：怎么和中介没关系，我们都是交了服务费的，所有的事都要经他们手的，要不我交这个钱干吗，直接找你交易好了，那是不可能的。孙雪梅欲以上述证据证实判决书生效后，孙雪梅多次与崔书珍联系要求其支付购房款，并告知收款后立即协助办理房屋过户手续，但崔书珍及其委托诉讼代理人始终未告知已经将款项交付至法院。崔书珍委托诉讼代理人王立军对其通话录音的真实性无异议，但认为通话时其不代理崔书珍任何案件，且其明确告知崔书珍履行了给付购房款的义务，孙雪梅在2019年9月29日已经知道崔书珍履行完付款义务，其无权代理崔书珍，在通话中表示协调也是出于帮忙，不能证实孙雪梅履行协助办理过户手续；对于孙雪梅与崔书珍的通话录音真实性不予认可，9月30日录音中崔书珍明确告知已经按判决书执行，应当视为崔书珍明确告知孙雪梅已经支付购房款，孙雪梅的要钱行为不能视为履行合同义务；10月24日录音中崔书珍明确告知已经履行判决义务。中住公司表示不知情。 孙雪梅提交本院向其支付48万元过户款凭证复印件、崔书珍强制执行申请书及受理案件通知书，欲以此证实孙雪梅于2019年11月7日收到该笔款项，在收到该笔款项之前崔书珍已经申请强制执行，自愿放弃要求孙雪梅协助其办理过户手续。现涉案房屋已经变更至崔书珍名下。崔书珍对证据真实性无异议，认为上述证据证实崔书珍已经支付购房款48万元，且正因孙雪梅未履行义务，崔书珍才申请强制执行。中住公司表示不知情。 本院认为，崔书珍提起本案的理由为孙雪梅未按期履行生效民事判决确定的义务，故孙雪梅关于本案与（2018）鲁0104民初2840号案件系相同事实与理由、相同诉讼请求，属于重复起诉的辩称理由依据不足，不予采信。 根据（2018）鲁0104民初2840号民事判决与济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决所确定的义务：崔书珍与孙雪梅、中住公司签订的《房屋买卖合同》继续履行；崔书珍于本判决生效之日起十日内给付孙雪梅购房款48万元；孙雪梅于崔书珍支付购房款后十五日内协助崔书珍办理济南市2号楼2-802号房屋所有权转移登记手续。上述判决已经发生法律效力，当事人应按照判决确定内容履行义务。崔书珍现以孙雪梅在判决确定的履行期限内没有履行协助办理房屋为由，要求孙雪梅承担违约责任，孙雪梅不予认可。经审查，崔书珍于2019年9月26日将款项转入本院账户，履行了付款义务。王立军作为（2018）鲁0104民初2840号、（2019）鲁01民终5845号案件中崔书珍的诉讼委托代理人，在判决生效后，孙雪梅与其联系要求崔书珍履行义务亦无不当之处，且王立军亦为崔书珍在本案中的诉讼委托代理人，由此可见，王立军可以与崔书珍取得联系，若王立军无法与崔书珍联系或不能向崔书珍做出任何建议，王立军应明确告知孙雪梅其无权处分或建议孙雪梅直接与崔书珍联系，而根据录音内容，王立军数次表示崔书珍已经履行义务，并要求孙雪梅协助办理过户手续，在孙雪梅数次催要房款的情况下，仍未明确告知孙雪梅已经将购房款交付法院的情况，王立军该行为欠妥；而对于孙雪梅所提交的与崔书珍通话录音，崔书珍既表示对真实性不予认可，却又诉称孙雪梅与崔书珍的二次通话录音证实崔书珍已经明确告知孙雪梅已经付款，履行了判决确定的义务，崔书珍对该证据的质证意见相互矛盾，且未提供反驳证据，故崔书珍对于孙雪梅提交的与崔书珍通话录音真实性不予认可的质证意见不予采信，根据通话内容，崔书珍在孙雪梅2019年9月30日催要款项时，却没有明确告知孙雪梅其已经将款项交付本院，仅是含糊告知其已经履行义务，在孙雪梅数次要求崔书珍付款并承诺协助办理过户手续的情形下，仍未明确告知其已经付款的情况，崔书珍行为亦存在不妥之处。在本院（2018）鲁0104民初2840号民事判决及济南市中级人民法院（2019）鲁01民终5845号民事判决生效后，崔书珍向本院履行了支付购房款的义务，并提出强制执行申请，在案件执行过程中，崔书珍取得涉案房屋的物权，孙雪梅获得剩余购房款，合同目的已经实现。现崔书珍以孙雪梅未按期履行生效民事判决确定的义务为由，要求孙雪梅承担《房屋买卖合同》所约定的违约责任，支付违约金23.4万元依据不足，不予支持；其放弃要求办理地下室过户手续的请求系对其权利的处分，予以准许。 依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回崔书珍的诉讼请求。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由崔书珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李子萍 二〇二〇年二月二十日 书记员  查传芳