苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初10783号原告（反诉被告）：张鹏。原告（反诉被告）：赵彦粉。以上两原告共同委托诉讼代理人：郭威，江苏九谷律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：黄飞，江苏九谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：李慧。委托诉讼代理人：高圣，江苏天辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：许芯月，江苏天辩律师事务所实习律师。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路5033号平安金融中心12、13、38、39、40层。法定代表人：孙建平，总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司**市**区支行，住所地江苏省**市**区高新路425号。负责人：沈林东，行长。委托诉讼代理人：张艳，公司员工。原告张鹏、赵彦粉与被告李慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理。诉讼中，本院依据原告张鹏、赵彦粉的申请，依法追加中国平安财产保险股份有限公司（下称平安保险公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司**市**区支行（下称邮政银行）为本案第三人参加诉讼。诉讼中，被告李慧向本院提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员沈国全适用简易程序审理。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭于2019年11月12日、2020年1月16日两次公开开庭进行了审理，原告赵彦粉及原告张鹏、赵彦粉的共同委托诉讼代理人郭威，被告李慧及其委托诉讼代理人高圣到庭参加诉讼。第三人邮政银行的委托诉讼代理人张艳及原告张鹏参加了第一次庭审。第三人平安保险公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鹏、赵彦粉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告张鹏、赵彦粉与被告李慧签订的《房屋买卖合同》、《追加买卖协议》合法有效并继续履行。2、请求依法判决两原告代被告向第三人平安保险公司、邮政银行归还**市**区房屋项下的贷款本息，第三人平安保险公司、邮政银行在上述贷款清偿之日起10日内向二原告出具还款证明，并协助办理注销上述房屋抵押登记手续。3、请求判决被告于上述诉讼请求内容履行完毕（以注销房屋抵押登记为准）之日起10日内协助二原告办理案涉房屋不动产权属转移登记手续，二原告同时将剩余房款支付给被告。4、请求依法判决被告向二原告支付违约金52万元。5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告张鹏与原告赵彦粉系夫妻关系。原告张鹏和原告赵彦粉、被告李慧及居间方***房地产经纪有限公司(下称经纪公司)于2018年11月9日签订《房屋买卖合同》，被告李慧将其名下位于**区万元的价格出售给二原告，并约定了具体支付方式、过户、房屋交付、违约责任、买方申请商业贷款等事项。2018年12月11日原告赵彦粉与被告李慧及中介方签订《追加买卖协议(补充协议)》，约定原价格249万元更改为260万元整，满二年过户；追加购房定金给房东12月份10万元，于2019年1月份追加30万元，一共转给房东45万元整；于2019年4月底之前交房；二原告已经按约转给被告45万元。经二原告多次催告被告后，被告拒绝依照合同约定继续履行合同义务、不配合办理过户手续。被告的行为严重侵害了二原告的合法权益，造成二原告经济损失。为维护自身合法权利，二原告提起诉讼，请求依法判决。李慧答辩并反诉称，一、被告一直配合原告办理过户手续，且多次催促原告早日办理，原告所述被告拒绝按照合同约定继续履行合同义务，不配合办理过户手续完全违背真实情况。1、被告出售涉案房屋目的是为了购买新房，包括为自己购入房屋以及为自己两个弟弟购买房屋。被告与原告于2018年11月9日签订《房屋买卖合同》后，于2018年12月17日便购入了苏州市凯竣房地产开发有限公司（下称凯竣公司）所开发的位于**云溪四季庭一期的三套房屋，虽该三套房屋分别以被告本人及被告两个弟弟名义购买，但房屋定金、首期款项、楼款均由被告支付。因原告一直拖延支付房款，被告考虑到两个弟弟的孩子，即自己亲侄子的上学问题，不得已退掉了以自己名义购买的房屋。以上情况表明被告比原告更加迫切地希望双方签订的房屋买卖合同尽快履行完毕，早日拿到卖房款。被告卖房购入新房的原因系为照顾自己的亲侄儿在**区**上学，而非原告恶意分析的炒房行为。双方于2018年12月11日签订《追加买卖协议（补充协议）》以此追加购房定金也系以上原因，原告对于被告希望尽快履行完合同是知情的。《追加买卖协议（补充协议）》明确约定满二年过户，并无约定具体过户时间，被告无违约行为。原告支付购房款的时间与过户时间无关，原告应按合同约定于2019年4月底前（无论是以贷款方式还是其他方式）付清购房款，未在2019年4月底前付清购房款，原告承担违约责任。2、2019年4月底，被告虽无固定住处，但仍严格按补充协议约定将房屋交付原告使用。然直至2019年7月，原告再未向被告支付任何购房款项，因原告拖延交易给被告带来巨大损失：包括被告退掉的2018年12月购入的房屋升值带来的房屋差价损失、借款支付新购房屋款项的利息、迟延支付房款的违约金、2019年4月便搬出至今的租金损失等，原告均未赔偿被告。现原告起诉被告，声称被告拒绝按照合同约定继续履行合同义务，不配合办理过户手续全然违背真实情况。二、被告完全配合协助办理过户手续，但依合同约定原告应于2019年4月底前支付房屋尾款，原告应当先履行付款义务。《房屋买卖合同》中明确约定“款清交房”，《追加买卖协议（补充协议）》又补充约定“2019年4月底前交房”，据此可以推断原告应于2019年4月底前向被告付清全部购房款。被告一直向原告催讨，原告逾期支付的行为已构成违约，被告已在反诉中要求其承担违约责任。且据“款清交房”，被告有权行使先履行抗辩权，要求原告先履行付清购房款的义务，之后被告完全配合协助办理过户手续。综上，被告一直严格履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，反而原告的违约行为给被告带来了巨大损失，原告诉请毫无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告一次性支付剩余购房款。2、反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金52万元。3、原告在付清购房款前搬离被告所有的案涉房屋，并支付自2019年5月1日起至搬出之日止占用该房屋的费用（按照3500元/月计算，由法院酌定）。4、反诉被告承担本案全部反诉费用。张鹏、赵彦粉对李慧的反诉答辩称，本案系反诉原告不配合办理资金托管、延迟提交身份证、产权证等资料造成的，反诉原告构成违约，不存在反诉被告逾期支付房款情况，请求驳回反诉原告全部反诉请求。第三人平安保险公司提交答辩状称，第三人平安保险公司与李慧订立的《最高额抵押合同》合法有效，平安保险公司抵押权依法设立、在办理抵押登记后合法有效。原被告订立房屋买卖合同的事实平安保险公司并不知情，平安保险公司依据被告提供的房屋产权证明，有理由相信被告就是涉案房屋的合法所有人。被告尚欠结平安保险公司贷款本息，平安保险公司愿在合同期限内收到应还款项后协助涤除涉案房屋抵押权。第三人邮政银行述称，邮政银行在贷款结清后可以协助办理注销房屋抵押登记手续。本案经审理查明如下事实：2018年11月9日，张鹏、赵彦粉与李慧签订《房屋买卖合同》一份，合同约定李慧将其名下位于**区万元的价格出卖给张鹏、赵彦粉，买受人于2018年11月9日向出卖人交付定金2万元、于2018年11月12日向出卖人追加定金3万元，房管局交易资金托管价格经买卖双方协商一致后定为人民币，现委托居间方办理不动产权属交易登记过户手续，不动产权属过户结束后，出卖人从资金托管账户中领取，其他方应准备相关证件并配合办理相关手续。贷款约定：买受人现委托居间方代其为购买该房屋至银行办理商业贷款，并认可至贷款银行指定机构进行评估，评估费千分之三（贷款额度以银行最终审批结果为准）。该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权。双方约定出卖人应在资金托管前、办理过户前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担。买受方逾期付款违约责任买受人未能按合同约定向出卖人支付相应房屋价款的，按逾期时间，自本合同第三条规定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖人实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受人按天向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。买卖双方约定房屋交付日期为款清交房，出卖人约定于上述日期腾空该房屋，并会同买受人共同对房屋及其本合同补充协议中明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。房屋买卖过程中应当缴纳的税费由买方承担。违约责任：合同生效后，如出卖人违约，应退还购房定金双倍给买受人，并按照房屋成交价格20%进行赔偿。如买受人违约，购房定金归出卖人所有，并按房屋成交价格20%进行赔偿。违约方承担佣金，并于违约日当场支付。补充协议：1、出卖方净到手房款249万元；2、因买受人购房资格需到2019年1月才具备，双方约定在2019年1月左右符合资格办理网签送审手续；3、房屋为装修房，房屋总价包含床及衣柜；4、买方申请商业贷款。经纪公司作为居间方在上盖章。买卖双方保存的《房屋买卖合同》上端无“托管260万周*贞”内容，而居间方提供的《房屋买卖合同》上端居间方工作人员周*贞备注“托管260万”。协议签订当日，李慧收取张鹏、赵彦粉购房定金2万元、3万元，合计5万元。2018年12月11日，李慧与赵彦粉签订《追加买卖协议（补充协议）》，协议约定：1、房屋价格更改为260万元，满二年过户（即涉案房屋产证登记时间满2年过户）。2、双方协商一致：房东的家具、家电房东都带走，追加购房定金给房东12月10万元，于2019年1月追加30万元，以实际到账为准，一共转给房东45万元，在做资金托管时，转入房管局账户作为买方的首付款。3、双方协商一致于2019年4月底之前交房。经纪公司周*贞在上签名。协议签订后，李慧于2018年12月15日收取张鹏、赵彦粉购房定金30万元、于2018年12月19日收取张鹏、赵彦粉购房定金10万元，总计收取购房定金45万元。2019年7月31日，李慧委托江苏晟贤律师事务所向张鹏、赵彦粉发律师函，主要内容为：李慧告知张鹏、赵彦粉其产生了损失，希望双方可以协商处理。损失为：1、由于网签的延迟和拖延，导致其多支付了贷款利息，李慧在外有许多借款，急需回笼资金，以减少利息损失，但是由于交易时间的延长，导致回款的变慢，暂时主张一个月的利息损失13798元；2、由于房屋已交付，买方已经实际使用房屋，但是由于交易时间的过长，实际产权还未能变更，但是李慧却还要自己还月供，买方却客观上获得了收益，李慧主张从房屋交付之日起这部分月供由买受方负担或者买受方应当按照市场的租金标准，给予李慧补偿；3、李慧对合同中约定的将相关定金作为首付款交付给买受人有异议，认为双方约定了定金，就不是首付款，李慧没义务再将定金交付。2019年8月6日李慧委托江苏天辩律师事务所向张鹏、赵彦粉发律师函，律师函主要内容为：协议签订后，李慧已按合同约定将房屋交付买受人使用，但买受方却一直未支付购房尾款，该行为已严重违约。鉴于以上事实，通知如下：请在律师函发出之日起3日内，向李慧支付合同约定房屋价款260万元、按照房屋成交价格20%进行赔偿，请买受方于2019年8月10日前一次性向李慧支付312万元，若买受人未能一次性支付，买受人向李慧支付的款项，李慧将优先抵扣52万元赔偿款，若买受人未在上述期限内支付款项，将对买受人提起诉讼。2019年8月9日，张鹏、赵彦粉委托江苏九谷律师事务所向李慧发函，主要内容为：李慧二次发函所陈述事实不一致，函告内容也互相矛盾。双方明确约定买受方申请商业贷款支付购房款，因出卖人违约不配合办理网签合同致使交易不能顺利进行，并非买受人逾期支付房款，也非买受人存在违约行为。鉴于出卖人上述违约行为，买受方已提起诉讼。回函告知：买受方根据约定无需一次性支付清购房款，更不用支付赔偿款。2019年7月29日，张鹏、赵彦粉与江苏九谷律师事务所签订委托代理协议，约定张鹏、赵彦粉就本案诉讼应向该律师事务所支付的律师代理费为100000元。张鹏、赵彦粉于2019年7月31日、8月6日通过银行转账给该律师事务所郭威律师代理费100000元，2020年1月16日，该律师事务所向张鹏、赵彦粉开具了等额的律师费发票。涉案房屋于2017年7月18日登记在李慧名下，由其单独所有，不动产权证号为：苏（2017）**区不动产权第*********号。2015年7月14日，李慧就涉案房屋向邮政银行抵押贷款71万元；2019年2月27日李慧就涉案房屋向平安保险公司抵押贷款45万元，债务履行期限为2019年2月27日-2027年6月7日。诉讼中，张鹏、赵彦粉代李慧归还平安保险公司贷款本息385628.97元；张鹏、赵彦粉于2019年12月10日代李慧归还邮政银行贷款本息609065.09元；于2019年12月18日将购房款余款1155306元转至本院银行账户。张鹏、赵彦粉代为归还李慧贷款本息后，平安保险公司、邮政银行涤除了涉案房屋抵押权。张鹏、赵彦粉在代为清偿贷款本息后向本院申请撤回追加平安保险公司、邮政银行为本案第三人，本院予以准许。诉讼中，经纪公司向本院出具情况说明一份，上载明“本公司居间介绍了张鹏、赵彦粉购买李慧的吴江吾悦花园10幢101室房屋，双方在《房屋买卖合同》中约定买方申请商业贷款购买房屋，2019年1月左右办理网签送审手续等。之后各方又签订《追加买卖协议（补充协议）》，房屋交易价格由249万元变更为260万元，满二年过户。买方追加购房定金给卖方40万元，在做资金托管时买方要将这45万元转入房管局账户作为买方首付款，买方办理商业贷款支付购房尾款。买卖双方变更了之前合同中款清交房约定，双方重新约定2019年4月底之前交房，因《追加买卖协议（补充协议）》约定满2年过户，所以网签送审时间也由原来的2019年1月办理网签送审手续推后办理。在开始办理网签送审手续，需要买卖双方资料时，卖方因身份证丢失，没法提供身份证，所以办理网签时间推后，卖方不配合资金托管致使交易无法进行，银行贷款也无法办理成功。买方一直遵守合同积极配合提供资料办理网签。本公司特此说明买卖双方从未约定过买方一次性支付清购房款，双方一直约定买方用商业贷款购房，2019年4月底先交房，产证满二年再办理过户。”张鹏、赵彦粉提交的李慧与周*贞的微信聊天主要内容为：2019年3月28日，李慧问周*贞房屋买卖流程中网签和过户环节所需时间，周*贞制作一流程示意图及每个环节对应时间给李慧，上显示网签到资金托管需7个工作日；李慧认为整个流程时间较长，周*贞解释“本来当时是不满二过户的，双方后来商量达成一致，满二过户所以这么久的”。2019年4月25日，李慧让周*贞与买受人沟通一下，看能否在5月份将涉案房屋交付给买受人，因为李慧在其他楼盘5月拿房，省得其搬二次家。2019年5月1日，周*贞让李慧提交一下房产证，李慧表示现在不能给产证，在5月底、6月初再提交给经纪公司。周*贞解释：早提交产证，可提前送审，贷款也需要一段时间，定金作为首付款不是直接转给买受人，而是转到房管局托管账户，银行才放贷款。5月8日，周*贞应李慧要求将《房屋买卖合同》拍照后微信发给李慧，当时《房屋买卖合同》上端无“托管260万周*贞”的内容（经本院向周*贞电话询问，周*贞陈述该内容是在做网签前备注的）。2019年5月9日，周*贞问李慧房产证何时提交给她，李慧答复“我们当时说了的6月开始办理的”，李慧问周*贞“还有就是这个多久能办好”，周*贞答复“一般一个月左右”。李慧认为别的中介都会在合同上写明何时做网签、何时过户，而她们的合同仅写1月左右做网签，也没有写手续完成时间、房款多久能下来。周*贞认为每个中介做法不一，合同写明网签时间就行，后来双方协商更改网签时间，并建议双方是否签订补充协议。5月10日，周*贞让李慧这二天提交一下房产证，告知送审需要7-10个工作日，其可以提前把网签做起来。李慧认为之前双方已约定时间。5月26日，周*贞让李慧这几天提交一下身份证、户口本、结婚证、房产证和物业发票，开始扫描做网签手续，李慧称找不到身份证，周*贞建议李慧去办个临时身份证。5月27日、28日、30日、6月3日，周*贞问李慧身份证有无办好？李慧答复要回老家办理。6月4日，周*贞告知李慧一直催材料，是因为房产证7月18日满2年，做网签需要7-10个工作日，办理贷款需要时间，所以提前准备好，早点送审做网签，出卖方也可早点领钱。李慧认为合同不严谨，时间限制都没有，经纪公司偏袒买受人。6月10日，周*贞问李慧临时身份证有无办好？李慧答复过两天老家寄给她。6月13日、17日，周*贞问材料能否提供？李慧在17日答复可以，但物业费发票没有。因办理网签需要房产证的扫描件，7月2日，周*贞联系李慧，要求对户口本、房产证进行扫描。李慧认为网签通过，银行托管，银行放款做贷款，经纪公司流程太慢，耽误其事情了。7月4日，张鹏、赵彦粉让周*贞转告李慧，准备对地下室进行装修，李慧认为房屋尚未过户，当时只是让买受方先入住，不同意装修。7月9日，李慧质问周*贞网签做了20多天，是不是可以不成交了。周*贞答复：其之前一直跟李慧要证件，能早点送就早点送。李慧给其证件后，经纪公司材料就往上送。买受人本来想做高评，不行，后来做的260万元，房管局一直在审核，整个过程中因没有房产证原件扫描件，所以周*贞向李慧取房产证原件，之前那个不是房产证原件扫描件不行，然后又送房产证原件扫描件，所以时间有点耽搁，但一直在审核中。李慧认为之前经纪公司告知其网签需7至14个工作日，两周基本能搞定，但经纪公司至今网签仍未通过，怎么搞的。周*贞答复：第一次房产证扫描件没提供，提供其他形式的扫描件，考虑李慧也忙，经纪公司试着去送，被退回，然后赶紧向李慧要房产证原件进行扫描。李慧则认为是经纪公司要的扫描件，经纪公司没有向其要证件，现网签拖延，其下个月还别人款项，还有房贷谁来承担。周*贞表示在按规定做流程，中介想早点结束流程。李慧认为网签时间已22天，而非最初告知的7个工作日，该情况不是李慧造成的，且造成了李慧损失，且买受人对涉案房屋进户门换锁芯没有征的其同意。周*贞认为买卖双方于5月3日自行交接，其没有过去，所以不知具体情况。之前一直向李慧要材料，就是担心中间会有什么意外发生，其希望双方顺顺利利赶紧办完。李慧认为7月18日根本过不了户，其7月18日拿不到钱，故买受人违约。7月10日，周*贞让买卖双方办中国银行卡，做资金托管时用，李慧问周*贞网签耽误时间，其损失谁承担。李慧认为其6月将材料给经纪公司，按常规进度，可以满二年过户的，现在拖了一个多月。周*贞答复：1、资料不齐做不了网签；2、资料齐了，网签过后再找银行就迟了，所以经纪公司提前操作，做有把握的银行，也是对买卖双方负责。7月11日，周*贞告知李慧网签审核通过，12日上午9点做资金托管。让李慧带好当时买方支付的定金45万元办理资金托管手续。李慧答复在损失没有谈好前其不办理，其很多费用要多付一个月。周*贞告知网签时间为一个月，若不办理会过期的，并建议买卖双方对李慧的损失进行协商。7月12日，周*贞陈述李慧的资料于6月17日交付经纪公司，买受人于3月拉的社保，做网签最好是当月的最新社保，收到李慧资料后经纪公司让买受人重新送的6月份的最新社保，买受方于6月19日交付给经纪公司。经纪公司在收齐双方材料后才再去配银行。当收到银行通知的情况下，第一时间送审做网签，因李慧产证没留下，没办法，赶紧联系要产证。7月13日，李慧认为经纪公司没有说必需要产证，否则当天可以跟经纪公司一起去办网签的。李慧认为系经纪公司失误造成。45万元之前就准备好，是借的，拖这么久，增加了利息，另还有其多付的房贷，要求补偿。7月15日，周*贞约买卖双方于16日见面，李慧表示谈好损失补偿再做托管。7月16日双方见面。7月17日，李慧告知周*贞若买受人不承担损失，李慧将走法律程序。7月18日，李慧告知周*贞买受人做不下来高评，重新做耽误了时间，正常一周时间的流程需要25天属不正常，李慧因时间拉长导致额外支出。周*贞陈述，其之前一直和李慧要材料，李慧一直说没空，后来说身份证丢了，所以催李慧办临时身份证，不知道临时身份证何时给，而6月17日材料收到后，3月份买受人给的社保明细又得重新拉，因为送审需要最新的材料，所以19日经纪公司收到材料后第一时间联系银行。网签送审后需要相关部门审核也需要时间，所以经纪公司在3月、4月向李慧要材料，经纪公司希望流程早点结束。张鹏、赵彦粉提交的李慧与赵彦粉的微信聊天主要内容为：7月12日，赵彦粉问李慧按流程今天应该去做资金托管，听中介说要谈一下损失，具体什么损失。李慧答复网签时间延长，基本达到一个月，其按周*贞提供的流程安排向外借款45万元，拖这么久，增加其利息，还有房贷费用。赵彦粉回复李慧有损失，其能理解，其实其也有损失，与其这样，当时不如多付点增值税。建议李慧按流程早点进行下去。李慧答复：知道这样早过户了，等的这段时间损失大了，合计不止增加的10万元房款。李慧认为在涉案房屋没有过户前，买受方动房子已构成违约，其6月17提交资料，网签为何推迟这么久。7月18日，赵彦粉问李慧何时可以资金托管。李慧答复损失不赔偿不办手续。赵彦粉认为交房后具有装修使用权，45万元在合同中讲好资金托管时拿出来的，手续是按步骤走的，并未拖延时间，中介解释过了。李慧认为买受方与中介没找好银行耽误了网签，正常网签只需3-7个工作日。赵彦粉答复双方本来讲好提前做的，如果李慧在5月提供资料，贷款都已经下来了。当时都说了临时身份证也可以。李慧陈述，中介与买受方系朋友关系。中介提供的合同文本模糊不清，其起初没时间回老家办身份证，在吴江办不了身份证。后其专门回老家办证，办好后6月17日回吴江就给了中介。办个网签正常就几天的事，周*贞告诉其在走流程，过了半个月李慧问周*贞网签为何还不下来，周*贞才又拿了李慧提供的房产证去做网签。李慧向法庭提交其与赵彦粉的微信聊天主要内容为：5月3日，赵彦粉告知李慧：今天周*贞让其找物业抄一下水电表度数，其就拍了个照，记录下度数。庭审中，李慧陈述，其于2018年11月9日与赵彦粉、张鹏签订《房屋买卖合同》后便购入了**云溪四季庭的三套商品房，其出售涉案房屋的目的是为了买入新房。因赵彦粉、张鹏迟延履行合同，李慧仅能于2018年12月17日支付该房预售定金后再无力支付之后房款，导致李慧不得已退掉了以其名义购买的**云溪四季庭5#4单元108号房屋，赵彦粉、张鹏造成了李慧该套房屋的定金损失及此后升值损失。李慧以李*兵名义购买的**云溪四季庭3#3单元206号房屋已按期支付了定金、首期款、第一笔楼款，然应于2019年5月30日前支付的购房款199002元，因赵彦粉、张鹏未按期付清涉案房屋购房款，现李慧已无力支付，赵彦粉、张鹏造成了李慧该套房屋的违约金损失及此后升值损失。李慧以李*名义购买的**云溪四季庭3#3单元706号房屋已按期支付了定金、首期款、楼款，然即将下期支付的楼款李慧已无力支付，李慧迫切希望赵彦粉、张鹏履行合同，尽快交付购房款。李慧、李*、李*兵系亲姐弟关系。李慧以李*兵、李*名义购买房屋为了解决两个弟弟的孩子上学问题，实际购房人均为李慧，房款也实际由李慧一人支付（李*兵账户内的款项由其存入，李*兵才以支付171125元、191125元；李*账户内的款项由其在银行ATM存入，李*才以支付197535元、200278元）。因赵彦粉、张鹏逾期履行合同，李慧不得已于2019年3月5日向平安保险公司申请贷款409000元支付购房款，赵彦粉、张鹏给李慧带来了利息损失。以上损失实际高于52万元，现李慧仅主张合同约定的违约金52万元，为此李慧向法庭提交以下证据：1、转账凭证、收据。2018年12月17日李慧刷卡支付凯竣公司购房定金2万元，凯竣公司向李慧开具等额收据。2018年12月27日，李*刷卡支付凯竣公司购房首期177535元；2019年3月12日，李*刷卡支付楼款197535元；2019年5月30日，李*刷卡支付200278元，凯竣公司分别向李*开具了相应的收据。2018年12月17日，李*兵刷卡支付凯竣公司购房定金20000元；2018年12月25日，李*兵刷卡支付首期171125元；2019年3月12日，李*兵刷卡支付191125元，凯竣公司分别向李*兵开具了相应的收据。2、李*兵借记卡账户历史明细清单、李*中国农业银行苏州分行账户交易流水、户名李慧农业银行账户交易流水、户名李*兵借记卡账户历史明细清单、户名丰培侠农业银行账户交易流水、户名李慧个人账户交易明细清单。3、催款通知书。凯竣公司于2019年8月27日出具给李*兵催款通知书一份，内容主要为：李*兵购买该公司开发建设的【云溪四季庭】项目**云溪四季庭-一期-3#-3-206号商品房，并于2018年12月25日与公司线下签订《苏州市商品房买卖合同》及附件《补充协议》等相关文件。根据合同相关条款约定，李*兵应于2019年5月30日前向公司支付购房款199002元，但截至止2019年8月27日李*兵仍未向公司缴付。截至2019年8月27日逾期缴房已产生违约金1771.11元。鉴于合同约定，公司通知李*兵于2019年8月30日前向公司交付欠付的购房款及已产生的违约金。如未如期缴付，则违约金仍将继续计算，且如欠缴逾期的，公司将有权根据合同约定单方终止合同并有权要求李*兵支付违约金。注：如李*兵在收到本通知书时已缴付了所欠购房款及违约金，则无须理会本催款通知书。4、就读证明、账单详情各二份。**市**区芦墟高新小学于2019年9月30日出具的就读证明内容为：李*联，男，身份证号码：，就读于江苏省苏州市**高新小学一年级4班；李*峰，男，身份证号码，就读于江苏省苏州市**高新小学五年级2班。账单详情为李*联、李*峰支付学费的转账凭证。5、《关于房屋所有权归属情况说明》二份。李*、李慧、李昌玖于2018年12月28日签署《关于房屋所有权归属情况说明》，上记载“李慧在江苏苏州‘合景云溪四季’购买的商品房，地址为合景云溪四季3幢706，面积89平方米，考虑弟弟李*因个人离婚孩子无母亲照顾，为让孩子更好的成长环境，以便于姑姑李慧照顾孩子和入学等原因，购房名字暂办在李*名下，双方对今后此房产所有权的归属问题现作以下说明：该房屋购买后，其使用权人为李*及李慧李*父母。在以后条件成熟时，此房屋所有权李*须无条件再过户给李慧名下，且李*不能要求给付任何费用，过户的相关费用由李慧承担。为今后房产问题不出现纠纷，父母作为见证。参与方李*、李慧对以上房屋产权处理方式都无异议。此情况说明所有参与人签字生效”；李*兵、李慧、李昌玖于2018年12月28日签署《关于房屋所有权归属情况说明》，上记载“李慧在江苏苏州‘合景云溪四季’购买的商品房，面积89平方米，考虑弟弟李*兵因个人离婚孩子无母亲照顾，为让孩子更好的成长环境，以便于姑姑李慧照顾孩子入学等原因，购房名字暂办在李*兵名下，双方对今后此房产所有权的归属问题现作以下说明：该房屋购买后，其使用权人为李*兵及李慧、李*兵父母。在以后条件成熟时，此房屋所有权李*兵须无条件再过户给李慧名下，且李*兵不能要求给付任何费用，应过户的相关费用由李慧承担。参与方李*兵、李慧对以上房屋产权处理方式都无异议。此情况说明所有参与人签字生效。”6、姐弟关系证明。2019年9月21日河南省**县产业集聚区太平村民委员会出具“姐弟关系证明”一份，上载明“兹证明太平村李慧，女，1982年6月15日出生，身份证号：；与本村李*兵，男，1985年2月25日出生，身份证号：；李*，男，1986年7月18日出生，身份证号：，三人为亲姐弟关系。特此证明”。赵彦粉、张鹏认为李慧提交的上述证据与本案无关，李慧自认投机炒房，其行为不仅违反了苏州市限购政策，也违反了赵彦粉、张鹏提供的《个人贷款授信额度合同》第2.1.2.E“不得用借款支付购买房地产的首付款项”的约定。李慧在2018年12月15日收到赵彦粉、张鹏的45万元后，2018年12月17日立即进行了投资炒房，已经获益，但李慧在收取赵彦粉、张鹏45万元后至今未能将涉案房屋过户至赵彦粉、张鹏名下，致使赵彦粉、张鹏利益受损。本案中赵彦粉、张鹏有无逾期付款行为，均与李慧主张的违约无力支付凯竣公司房款无任何因果关系，不能证明李慧主张的损失存在，且李慧提供的证据中房屋所有权属情况说明、账户流水说明等证据形式上属于证人证言，证人应出庭接受质询。赵彦粉、张鹏只知李慧另购新房，**购房及侄子上学的情况未告知买受人。以上事实，有张鹏、赵彦粉提供的《房屋买卖合同》、《追加买卖协议（补充协议）》、不动产权证、转账详情、律师费发票、委托代理协议、不动产登记薄查询记录、不动产登记申请书、个人贷款授信额度合同、三方（投保）协议、关于保证保险业务及债务清偿安排之协议书、最高额抵押合同、后顺位抵押权人知晓函、律师函、快递单、物流信息打印件、《情况说明》、微信聊天截图、代还款承诺书、交易记录、转账详情、回单详情、客户回单、情况说明，李慧提交的微信聊天截图及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本案争议焦点：涉案房产交易过程中，谁存在违约行为。赵彦粉、张鹏认为，双方开始约定房价249万元，后变更为260万元，是基于李慧提出了房屋涨价，赵彦粉、张鹏要求提前交房入住，双方在产证满两年后过户等约定才协商一致的结果。赵彦粉、张鹏在履约过程中提前将30万元首付款在2018年12月15日支付给李慧，可证明赵彦粉、张鹏在积极主动履行合同。《房屋买卖合同》第三条第二款房管局交易资金托管价格划去，仅是对托管价格没有约定而已，而不是将该条款全部划去不适用，结合第三款第一项贷款约定中明确约定评估费千分之三、第十七条补充协议第四款“买方申请商业贷款”以及《追加买卖协议》“45万元在做资金托管时，转入房管局账户作为买方的首付款”，可见双方自始至终约定了资金托管。周*贞与赵彦粉的微信聊天印证李慧与经纪公司沟通过程中从未否认将45万元定金在资金托管时作为首付款，只是表示没有资金。若是李慧声称的自行筹集资金的话，就不需要特别手书买方申请商业贷款。李慧在未告知买受人的情况下将涉案房屋向平安保险公司抵押贷款，对房产交易的顺利进行设置障碍，在诉讼过程中也未能涤除抵押权，已经构成违约。对于李慧2019年7月31日发出的律师函，第一条明确由于网签的延迟和拖延，导致李慧多支付了贷款利息损失，第三条李慧对于将定金作为首付款有异议，但自始至终未提出双方约定非适用贷款支付购房款，也并非李慧主张的有妥协之处；而对于2019年8月6日的律师函，第一次提出要求在律师函发出之日起3日内一次性支付购房款260万元、赔偿52万元，买受人接到该函时，已经过了3日的期限，双方在合同中从未约定过一次性用非商业贷款的方式支付购房款，并且不给任何的合理期限，从而达到李慧恶意索赔的目的。涉案房屋实际于2019年5月2日交付，而非4月底，李慧与经纪公司的聊天记录中有提及。在微信聊天中经纪公司多次催促李慧办理资金托管，李慧还向经纪公司打听赵彦粉、张鹏商业贷款进度等，可见双方约定赵彦粉、张鹏办理商业贷款，并支付房款，此后双方均按该约定履行。李慧迟迟未能及时向经纪公司提供身份证、房产证等网签登记材料，造成网签延后，后又明确向经纪公司及买受人告知其有利息损失拒绝履行资金托管手续等。李慧当时声称有小姐妹告知其房屋涨价，可以卖更高的价格。综上，李慧构成违约，应支付违约金52万元。李慧认为，《房屋买卖合同》未约定办理资金托管，后双方约定资金托管的金额为45万元。自2018年11月9日签订合同至今买受人仅支付了45万元定金，给李慧带来巨大损失。因为买受人逾期付款，李慧无力支付新购房屋的房款，故向2平安保险公司抵押贷款，该贷款可随时归还，且贷款前已告知买受人。2019年7月31日律师函系李慧希望双方协商处理纠纷，故多从买受人角度出发考虑问题，有妥协之处。买受人确实于2018年12月19日支付定金10万元，但定金30万元实际于2019年1月支付，但定金收据日期记载为2018年12月15日。按照合同约定，交房时买受人应将剩余房款支付完毕，但买受人未按款清交房的约定将款项付清。李慧卖房目的就是急于用款去另一处房产付款，不可能同意托管260万元。补充协议并未约定过户时才支付房款，满2年过户是为了给买受人节省税费，并非是对付款时间的更改。商业贷款仅仅是买受人筹集资金的方式，并不影响2019年4月底进行全部购房款支付。2019年4月30日，张鹏至李慧店里取走了涉案房屋的钥匙，微信聊天记录显示5月3日买受人已经搬进涉案房屋抄水电表并办理物业，而此时李慧不在现场，由此可见李慧早已交付钥匙。综上,李慧认为赵彦粉、张鹏的行为已构成违约。本院认为，《房屋买卖合同》约定:款清交房、2019年1月左右办理网签、买受人以商业贷款方式支付购房款及进行资金托管(数额未明确)。《追加买卖协议》约定:房价由249万元变更为260万元、涉案房屋产权登记满二年过户、资金托管时定金45万元作为买受人首付款转入托管账户、2019年4月底前交房。结合李慧与周*贞、赵彦粉的微信聊天内容、经纪公司出具的情况说明、经纪公司留存的《房屋买卖合同》注明“托管260万元”及律师函，本院认定双方已将款清交房变更为先交房后付款，且确认托管资金为260万元，故李慧认为赵彦粉、张鹏交房前未付清房款构成违约的理由不成立。由于种种原因，涉案房屋交易流程中的网签延后，致使房屋产权过户及李慧取得购房款的时间相应延后。网签流程完成后双方应及时进行资金托管，李慧以流程滞后造成其损失，在未获赔偿前拒绝进行资金托管，纵观本案，赵彦粉、张鹏对网签时间延后未有过错，李慧不配合资金托管的行为已构成违约。再者，李慧在双方签订《房屋买卖合同》及《追加买卖协议》后不久擅自将涉案房屋抵押给平安保险公司进行贷款，诉讼中又未能主动涤除抵押权，其行为亦已构成违约。故本院认为李慧在履约中构成违约。综上，本院认为，赵彦粉、张鹏与李慧签订的《房屋买卖合同》及《追加买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵彦粉、张鹏在本案中无违约行为，李慧在履约中构成违约。因双方同意继续履行合同，故由李慧协助办理涉案房屋过户手续，赵彦粉、张鹏支付剩余房款1155306元给李慧。赵彦粉、张鹏主张违约金52万元，合同虽约定违约金为房款的20%，但法律规定违约金应当与守约方由此遭受的损失相当，结合本案赵彦粉、张鹏为本案诉讼支付代理费10万元，该10万元系赵彦粉、张鹏的实际损失，本院认定由李慧支付赵彦粉、张鹏违约金10万元。因赵彦粉、张鹏未存在违约行为，故对李慧要求赵彦粉、张鹏支付剩余房款以外的反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张鹏、赵彦粉与被告（反诉原告）李慧签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行。二、被告（反诉原告）李慧应于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）张鹏、赵彦粉将位于**市**区房屋权属登记[不动产权证号为：苏（2017）**区不动产权第*********号]过户至原告（反诉被告）张鹏、赵彦粉名下。过户手续完成后由被告（反诉原告）李慧至本院领取剩余房款1155306元。三、被告（反诉原告）李慧应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张鹏、赵彦粉违约金100000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入**市**区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68）四、驳回被告（反诉原告）李慧的其他反诉请求。本诉案件受理费27600元、诉讼保全费5000元,合计32600元，由原告（反诉被告）张鹏、赵彦粉承担3706元，由被告（反诉原告）李慧承担承担28894元，被告（反诉原告）李慧负担部分于本判决生效之日起十日内交至本院。原告（反诉被告张鹏、赵彦粉已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日五内予以退还；反诉案件受理费减半收取14080元、诉讼保全费5000元，合计19080元，由被告（反诉原告）李慧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  黄美凤人民陪审员  徐火观二〇二〇年二月二十七日书 记 员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法.院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。