四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14703号 上诉人（原审原告）：**，男，1981年8月5日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：毛永，男，1982年10月27日出生，汉族，住重庆市巴南区。系该公司员工。 上诉人**因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销原判，并依法改判支持**要求中德世纪公司支付逾期交房违约金39901.15元；一、二审案件受理费由中德世纪公司承担。 事实和理由：一、关于逾期交房违约金。原审法院认为逾期交房违约金只应计算自2015年5月1日起至2015年10月1日止。**与中德世纪公司双方签订的商品房买卖合同约定非常明确，经成都市建筑工程质量监督站验收后才符合交房条件，**因生计被迫于2015年10月1日收房，并不代表中德世纪公司全面严格履行了合同义务，理应承担违约责任。原审法院违背这一事实作出裁判属于认定事实错误、适用法律错误。 二、关于诉讼时效。1、合同约定，中德世纪公司逾期交房违约金以合同约定的交付期限即2015年4月30日至该商品房实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起10日内向**支付违约金。此处实际交付之日应为实际符合交房条件之日而非**收房之日。根据分户产权证记载该房屋竣工时间为2018年5月18日，据此，**的诉讼请求并未超过诉讼时效。2、**在一审中提出商品房预售合同属于分期履行的合同，诉讼时效应从实际办理分户产权之日起计算。因为商品房预售合同的根本目的是购房人支付房款取得具有合法产权证明的房屋，中德世纪公司无论是交付房屋、办理初始产权证、办理分户产权证都是在围绕这一根本目的的分期履行行为，一审法院对**的此项意见不予审查，径直裁判**的诉讼请求超过诉讼时效，属于事实认定错误、适用法律错误。 中德世纪公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。 **向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向**支付逾期交房违约金39901.15元；2.判令中德世纪公司向**支付逾期取得所购房屋所在楼栋权属证明违约金66634.67元。 一审法院认定事实：2012年10月13日，**（买受人）与中德世纪公司（出卖人）签订商品房买卖合同（以下简称“合同”）及补充协议，购买中德世纪公司开发建设的房屋，总价款为798023元。合同第十条约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该房屋，交付时应当取得规划验收合格证、面积实测报告书。合同第十二条约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于实际交付之日起10日内向买受人支付。合同第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十九条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，取得该房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明的，按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第四条约定，买受人所购商品房，经成都市建筑工程质量监督站验收后，即符合交付条件。补充协议第五条约定，合同第十二条约定的由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同和补充协议签订后，**支付了全部合同价款，并于2015年10月1日接收房屋。该房屋所在楼栋于2018年8月14日办理初始产权登记。 一审法院认为，**与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及其补充协议合法有效，对双方具有约束力。 关于逾期交付违约金及诉讼时效。一审法院认为，**在接收房屋时明知约定的交付条件未完成，其有权根据商品房买卖合同第十四条的约定拒绝收房，由此产生的逾期交房违约金应按照约定的每日万分之三的标准计算。但**实际接收了房屋，因此，**接收房屋虽然不代表认可中德世纪公司的违约交付，也有权要求中德世纪公司继续完成交付条件，但不得再以逾期交房的标准主张违约金。故对**主张的自2015年10月1日后的逾期交付违约金不予支持。商品房买卖合同约定出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该房屋，中德世纪公司未按约交付，应支付自2015年5月1日起至2015年10月1日期间的违约金。但该部分违约金的诉讼时效应当自2015年5月1日起算，**起诉时已经超过诉讼时效。中德世纪公司的时效抗辩成立，故对**的该部分诉讼请求不予支持。 关于逾期办理初始产权登记的违约金。中德世纪公司未在约定期限届满前取得房屋所在楼栋的权属证明，应当按照合同约定的方式计算和支付违约金。关于违约金的起算时间，按照合同约定应当自约定期限届满次日起计算至初始产权登记之日止，即自2016年5月1日计算至2018年8月14日，共836日。综上，中德世纪公司应支付逾期办理初始产权登记的违约金金额为66714.72元，**主张的66634.67元未超过该金额，故予以支持。 关于调整违约金的问题，一审法院认为，初始产权登记是办理产权转移登记的必要前提，逾期办理初始产权登记的违约金约定为每日已付房款的万分之一，不存在过高的情形，对中德世纪公司请求减少违约金的主张不予采纳。 故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、中德公司于本判决生效之日起十日内向**支付逾期办理初始产权登记的违约金66634.67元；二、驳回**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1215元，由**负担455元，中德世纪公司负担760元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人**的上诉请求与被上诉人中德世纪公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：**主张中德世纪公司给付逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效的限制。现就该争议焦点的认定论述如下。 **与中德世纪公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在合同中，中德世纪公司与**约定了交房时间。约定的交付时间明确具体的载明于合同之中，**作为案涉合同相对方，理应知晓其合同权利。根据本案查明的事实，中德世纪公司未按照合同约定的时间向**交付房屋；故**应在逾期交房之次日即应知晓其合同权利遭受侵害。在此情况下，**应当及时主张权利，但**在超过诉讼时效期间后提出主张，原审法院对其逾期交房违约金的主张不予支持正确，本院予以确认。 关于**另提出合同约定的违约金应在实际交房后10日内给付违约金，故诉讼时效应从符合交付条件之日止起算。本院经审查认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，诉讼时效的起算点，应从权利人知道或应当知道自己权利受损之日起算。关于合同中约定违约金在实际交房后10日内给付，系对逾期交房违约金在何种条件成就时予以给付的约定。第一，该约定在实际履行中限制了当事人的法定权利，亦不利于商业活动的经济原则。若违约方以此约定的存在，抗辩因房屋未实际交付故支付条件尚未成就而获支持，则将出现违约方将违约行为持续而逃避给付违约金的义务的情况，必然有悖于诚信履行原则；同理，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于经济履行原则。故对该条款，不应予以肯定性评价。第二，该合同条款系约定给付违约金的条件，而非对违约金诉讼时效起算时间的约定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条“当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可”的规定，该合同中关于逾期交房违约金“于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。在诉讼时效期间按照法律规定或合同约定已予确定的情况下，应当根据法律规定的诉讼时效期间判定违约金是否应当给付。第三，根据本院在上文的论述，逾期交房违约金的诉讼时效应从买受人知道或应当知道其合同权利遭受损害之日起计算。故**的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，故本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费797元由**负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年二月二十五日 书记员 龙春光