大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10229号原告：孙国全，男，1967年9月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：韩跃明，系大连市甘井子区辛寨子法律服务所法律服务工作者。被告：张洪鹏，男，1993年2月8日生，汉族，户籍地黑龙江省五常市。原告孙国全与被告张洪鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙国全的委托诉讼代理人韩跃明出庭参加了诉讼。被告张洪鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告违约金3,500元。事实与理由：原告委托其女婿高明森将原告所有的位于大连市甘井子区的房屋通过中介出租给被告使用。2019年3月19日，高明森与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为一年，自2019年3月21日起至2020年3月20日止，月租金1,750元，房租每三个月支付一次，另须交纳履约保证金1,750元，如承租方违约，须承担两个月房租的违约金。合同签订后，被告交纳了三个月的房屋租金及1,750元履约保证金并入住，2019年7月11日，被告从案涉房屋中迁出，解除租赁关系，未交纳2019年6月20日至7月11日期间的房租，构成违约，给原告造成很大的经济损失，双方协商无果，故原告诉至法院，请求法院依法裁判。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，原告系大连市甘井子区房屋的所有权人，案外人高明森系原告女婿。庭审中，原告提供2019年3月19日高明森与被告签订的《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）高明森、承租方（乙方）张洪鹏；一、甲乙双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市甘井子区房屋，建筑面积44平方米；二、租赁期限为一年，自2019年3月21日起至2020年3月20日止；三、1.月租金1,750元；2.租赁期间，该房屋的取暖费、物业费等费用由甲方承担，水、电、天然气使用费由乙方承担；3.……；4.租金的付款方式为季付，2019年3月19日支付2019年3月21日至2019年6月20日的租金5,250元，2019年6月6日支付2019年6月21日至2019年9月20日的租金5,250元，2019年9月6日支付2019年9月21日至2019年12月20日的租金5,250元，2019年12月6日支付2019年12月21日至2020年3月20日的租金5,250元；四、1.乙方签署本合同时须向甲方支付人民币1,750元，作为履约保证金；2.履约保证金用作乙方履行本合同约定义务的担保，如乙方违反合同约定，甲方可从履约保证金中扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用，在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方书面通知后七日内补足，否则甲方有权解除本合同；5.租赁期间，乙方欠缴本合同第三条第2款中的各项费用达二个月的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并按本合同第四条第2款处理；7.如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的二个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的损失；八、甲方须于本合同签订之日一次性交付居间方居间服务费人民币1,750元，此项费用只是作为甲乙双方通过居间方出租与承租该房屋的居间服务费。甲乙双方及居间方在上述房屋租赁合同落款处均签名并加盖印章予以了确认。同日，被告入住案涉房屋，并向高明森交纳履约保证金1,750元，高明森向居间方交纳居间服务费1,750元。另查明，原告自述2019年7月11日被告从案涉房屋中迁出，提前解除租赁关系，且未交纳2019年6月20日至7月10日期间的房租，构成违约，给原告造成了租金损失。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、收据存根、收据、租赁房屋交接清单、证人证言、户口簿、结婚证、当事人陈述及本院调查笔录、庭审笔录在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案为租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告委托案外人高明森与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。现房屋租赁合同约定租赁期限至2020年3月20日止，但被告已于2019年7月11日从案涉房屋中迁出，且未交纳2019年6月20日至7月10日期间的房屋租金，构成违约，故原告有权解除案涉房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。及第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告已构成违约，故原告行使合同解除权，并要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院予以支持。关于违约金的具体数额。本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同第四条第2款及第3款之约定，被告已向原告支付的履约保证金1,750元在抵扣被告拖欠的2019年6月20日至2019年7月10日期间的房屋租金1,207元（1,750元÷30天×11天＋1,750元÷31天×10天）后，余款543元原告应返还给被告。庭审中，关于原告主张被告支付的履约保证金1,750元充当本案房屋租赁中介费用的意见，因与双方签订的房屋租赁合同约定不符，本院不予支持。故扣除原告应向被告返还的履约保证金余款543元后，被告还需向原告支付违约金2,957元（3,500元－543元），原告此项诉讼请求中的超额部分，证据不足，理由不当，本院不予支持。被告未到庭，亦未提供书面证据材料及答辩意见，应视为其对自己举证及抗辩权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张洪鹏向原告孙国全支付违约金人民币2,957元；二、驳回原告孙国全的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费560元，合计人民币610元（原告已预付），由被告张洪鹏负担，于本判决生效之日起十日内给付原告孙国全。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审判长  富国周审判员  李晓男审判员  李 艳二〇二〇年二月二十四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。