上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初24553号原告：上海沪居房地产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小正，总经理。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。被告：马永跃，男，1985年10月12日生，汉族，住江苏省淮安市。被告：巩艳君，女，1987年6月29日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海沪居房地产经纪有限公司与被告马永跃、巩艳君间居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告上海沪居房地产经纪有限公司委托诉讼代理人卢小兰、被告马永跃、巩艳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沪居房地产经纪有限公司(以下简称沪居公司)向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告佣金人民币36,300元；2、本案诉讼费两被告承担。事实和理由：2016年11月2日，在原告居间介绍下，两被告就购买坐落于上海市嘉定区嘉松北路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)与案外人签订了《房地产买卖居间协议》，该协议对房屋价款、付款方式、付款时间、过户时间、违约责任等均作了详细约定。居间协议签订当天，被告签署了《佣金确认书》，确认佣金为36,300元。2017年1月2日，被告与案外人未通过原告私下签订了一份补充协议，现被告已向法院起诉解除居间合同，原告认为不论居间合同是否解除，被告均应向原告支付佣金，故诉至法院，请求依法判决。被告马永跃、巩艳君辩称，两被告系因国家出台调控购房新政造成涉案房屋首付款比例大幅提高，导致被告被限贷，所以无法购房，不是被告主观意愿违约。且被告与案外人已经通过法院调解解除了买卖合同和居间协议，原被告间的居间服务关系并不存在，原告也并没有完全履行所有的居间服务，所以不应支付全部佣金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月2日，马永跃、巩艳君(乙方、买受方)、案外人王某1、顾某、王某2(甲方、出售方)及沪居公司(丙方、居间方)就涉案房屋买卖事宜签订《房地产买卖居间地协议》。为表示购买诚意，乙方通过丙方向甲方支付意向金100,000元整。若双方接受买卖条件且签署《房地产买卖居间协议》，则意向金随本协议生效即转为定金(乙方同意双方在签署本协议之日起后贰日内，乙方向甲方补足定金至160,000元整)。涉案房屋总价款人民币726万元。丙方应在收到意向金后柒个工作日内告知乙方业务处理情况。丙方在受托有限期间，应积极协助，促成甲乙双方达成房产买卖事宜。甲乙双方同意，在甲乙双方签订《上海市房地产买卖居间协议》等证明买卖关系已成立的合同后，分别按佣金确认书向丙方支付居间服务费用。当甲方接受乙方的交易条件而签署本协议后，甲、乙双方同意于2017年2月10日之前至丙方安排的地点签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未履行本条款(包括但不限于与另一方私下串通及甲、乙双方合意解除本协议的)，均属违约。协议第二页附有房地产买卖交易条件，对付款方式等做了明确约定，同时约定：若乙方的贷款申请未获得通过或通过的贷款额度不足申请额度，则乙方应在双方赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，由丙方收执收件收据后当日内将不足部分一次性补足给甲方。同日，马永跃、巩艳君与沪居公司签订《佣金确认书》，约定马永跃、巩艳君应在签订《上海市房地产买卖合同》当日向沪居公司支付佣金36,300元，逾期按佣金金额的日千分之五支付滞纳金。2016年11月28日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，其中第二(二)条规定“符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%：1、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；2、在本市已拥有1套住房的。”为此，2017年1月6日，马永跃(甲方)与案外人王某1(乙方)另行签订《居间合同补充协议》一份，约定：因甲乙双方在合同履行过程中，遇到上海市出台的楼市调控政策，导致乙方客观上被限贷。根据甲乙双方一致协商，现在签订如下补充协议：1、双方同意将网签时间延长到2017年5月30日。同时，如出现到2017年5月30日时，乙方的自有房屋正在出售过程中，则网签时间可以再酌情延后；2、如果截止到2017年5月30日，上海限购限贷政策仍然没有取消，乙方仍然被限贷，或者上海限购限贷政策已经取消，但是乙方因调控政策导致自有房屋暂未卖出，则双方合同自动解除；3、如果合同解除，双方约定定金的60%作为赔偿款，由甲方保留。同时剩余定金的40%，甲方需返回给乙方，即26万*40%=10.4万。此项返款，甲方需在合同解除后的7日内，即2017年6月7日24点前返还给乙方；4、如甲乙双方原《居间协议》解除，须双方签订《居间协议》解除合同。此后，两被告与案外人就涉案房屋未按《房地产买卖居间协议》的约定履行，两被告亦未向沪居公司支付佣金。另查明，2017年8月7日，马永跃、巩艳君诉至本院，要求解除与王某1、顾某、王某2间的《房地产买卖居间协议》并要求返还购房定金26万元。本院于2018年5月23日作出(2017)沪0114民初11764号民事调解书，经本院支持调解，原被告自愿达成如下协议：一、解除原告马永跃、巩艳君与被告王某1、顾某、王某2之间签订的《房地产买卖居间协议》中原、被告之间的房屋买卖法律关系；二、被告王某1、顾某、王某2应于2018年6月5日前退还原告马永跃、巩艳君定金人民币104,000元；三、本案诉讼费2,380元，减半收取1,190元，由原告马永跃、巩艳君自愿承担；四、双方就本案无其他争议。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原、被告及案外人签订的《房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。该协议对房屋的基本信息、房价、付款方式等主要内容进行了约定，已经具备了房地产买卖合同的基本形式，两被告已在原告的居间下与案外人达成买卖房屋的合意，原告已经促成了买卖合同的成立，被告理应按约向原告支付佣金。被告辩称后续交易未能进行是受国家出台调控购房新政的影响，被告没有过错，因而拒付佣金，对此本院认为《房地产买卖居间协议》中已明确约定贷款不足的应由被告在申请办理过户当日一次性补足，被告对于贷款风险应予预见，该拒付佣金的理由不能成立。综上，原告请求被告依照《佣金确认书》的约定支付佣金，于法有据，本院予以支持。考虑到房地产居间服务的内容广泛，除了提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括督促双方履行、协助办理房屋产权过户以及房屋交接验收等后续服务，居间方只有在完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。原告并未完成全部的居间服务，应酌情扣减佣金，故本院酌定被告应支付原告佣金18,150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告马永跃、巩艳君应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪居房地产经纪有限公司佣金人民币18,150元。负有金钱给付义务的当事人如未按原判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费707.50元，减半收取353.75元，由原告上海沪居房地产经纪有限公司负担176.88元，被告马永跃、巩艳君负担元176.87元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年二月二十七日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。