浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初7627号原告：长兴联客商业管理有限公司，住所地浙江省长兴县龙山街道浙北商业广场12幢1号，统一社会信用代码91330522MA28CXE88W。法定代表人：王有财，公司经理。委托诉讼代理人：许云伟，浙江众成律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晶，浙江众成律师事务所实习律师。被告：田建国，男，1982年1月9日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：倪自强，长兴县金陵法律服务所法律工作者。原告长兴联客商业管理有限公司诉被告田建国租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日编立引调案号，2019年11月15日向田建国送达起诉状副本、证据材料、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等文书资料，2019年12月2日转立民初案号，适用简易程序，于2019年12月9日进行公开开庭审理，原告长兴联客商业管理有限公司的委托诉讼代理人许云伟、被告田建国及其委托诉讼代理人倪自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月28日，被告因经营餐饮需要，与原告签订商铺租赁合同，被告承租原告位于浙北商业广场一层内商铺（铺位号A02），租赁期限为三年，合同就租金标准、支付办法、违约责任等事项进行了约定；合同签订后，被告交付了三万元保证金、支付了截止2019年3月31日的租金，还有部分租金及其物业管理费拒绝交付，故诉至法院。请求判令：1、解除双方在2017年7月28日签订的商铺租赁合同；2、由被告立即支付原告租金85848元（暂计算至2019年10月31日，后续租金要求计算至合同解除之日）、支付物业管理费4320元、承担违约赔偿金50000元；3、原告不退还被告保证金30000元；4、由被告承担本案诉讼费。被告田建国辩称，原告诉讼主体不符，不是租赁合同签约时的出租人；2019年4月1日开始的租金不再支付是有原因的，合同签订两个月后商铺漏水，影响被告正常经营，虽然派人修理过，但一直没有修好，加上原告恶意锁门，造成被告经济损失169024元，现已停业，所以不能接受原告的主张，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告为证明自己的主张，提交了以下证据资料：1、租赁合同一份，证明长兴联客实业有限公司于2017年7月28日与被告签订了商铺租赁合同；2、租金收据三份，证明被告已经交纳的租金、物业管理费及其他费用的情况；3、保证金收据一份，证明被告交纳了30000元履约保证金；4、律师函一份，证明原告向被告进行过催款；5、企业工商登记资料一份，证明长兴联客实业有限公司进行过企业名称变更，于2017年10月31日变更登记为长兴联客商业管理有限公司。庭审质时，被告对上述证据的真实性没有异议，但认为出租人名称变更后未重新签订新合同进行确认、被告没有收到律师函、支付第三次租金时原告方负责人同意物业费暂不交纳的。经审查，本院认为，原告所举之证具有真实性、关联性与合法性，能够印证其大部分证明对象，予以认定。被告为证明自己的抗辩，提交了以下证据资料：1、微信聊天截图资料一组，证明自己承租的商铺存在漏水问题且一直没有维修好；2、锁门摄影图像（开庭时口头告知7天内提交纸质截图资料但被告未提交）；证明2019年9月25日自己经营的商铺东门被原告锁死，导致无法经营。庭审质时，原告认为微信聊天截图上的当事人身份不明，也未提供截图原件，不能完整反映案情，事实上是2018年3月才反映商铺漏水问题，原告联系开发商也进行过修理，被告自己加装排烟管也可能成为漏水的原因之一；关于锁门事件，西门与商场连通，一直由原告开锁上锁，东门由被告自己上锁的，2019年9月下旬的一天，原告工作人员发现有不明人员进入A02商铺，为了被告财产安全才临时上锁，及时联系被告后就解锁了，不可能影响被告的经营活动，况且锁门时该商铺处于自动歇业状态。经审查，本院认为，原告所举之证虽有关联性，但缺乏其他证据印证，其证明力较弱，尚不足于证明自己的全部证明目的，故暂不予认定。根据上述采信的证据，结合当事人的庭审陈述，查明本案事实如下：2017年7月28日，长兴联客实业有限公司与被告签订一份租赁合同，被告承租位于浙北商业广场一层内商铺（铺位号A02），面积为144平方米，用于餐饮经营，租赁期限为三年（到2020年9月31日止），双方就租金标准、支付办法、违约责任等事项进行了书面约定。合同签订后，被告交付了三万元保证金与第一次半年度相关费用，被告接受商铺进行了简易装修与设备添置，2017年11月下旬正式开张营业，开业时生意尚好，后期生意渐淡。2018年3月出现商铺顶部漏水问题，原告及时联系开发商并进行几次维修，但渗水问题没有完全修理好。合同履行过程中，被告支付2019年3月31日止的租金及部分物业管理费，2019年4月1日起的租金不再支付，还结欠其他费用。2019年9月中旬，被告自动歇业关门。嗣后，原告因催款无着，遂纠纷成讼。案件审理过程中，经本院释法说理，被告于2019年12月11日腾空店铺交还原告，但其余问题难以达成调解意向。另查明，长兴联客实业有限公司于2017年10月31日经浙江省长兴县市场监督管理局变更登记为长兴联客商业管理有限公司。本院认为，长兴联客实业有限公司与被告之间的商铺租赁意思表示真实，其约定的内容不违反法律法规禁止性规定，合同有效，对双方当事人均有法律约束力；企业名称变更不等于主体变更或主体消失，变更前企业签订的合同由变更后的企业继续履行，变更前企业的债权债务由变更后的企业承继，合同生效后，当事人不得因名称变更而不履行合同义务；故长兴联客商业管理有限公司作为原告提起本案诉讼并无不当。合同履行过程中，双方均不存在根本性违约，但被告未在约定期限内支付租金和其他费用，应承担相应的民事责任；就本案而言，租金应结算到2019年12月11日腾空店铺日止，其中2019年4月1日至2019年9月30日租金为73584元、2019年10月1日至2019年12月11日租金为28224元，合计101808元。关于漏水对经营影响问题，考虑到漏水与原告只是间接关系且维修时对承租人影响使用不大，本院酌定减少半个月租金。关于物业管理费，虽然合同中有相应条款，但计算标准及支付方式约定不明确，本院难以核算具体数目，故该项诉请不予处理。关于违约赔偿金，考虑到被告逾期支付租金存在客观因素，按惩罚原则论处，缺乏合法性与合理性，本院对原告该项主张不予支持。关于原告在租期尚未届满之时要求解除租赁关系，符合法律规定，但本案审理过程中被告于2019年12月11日腾空店铺交还原告，鉴于该争议问题已经实际解决完毕，本院无需审议与裁判。关于原告收取的保证金，结合本案实际情况，不返还给被告将有悖公平合理性，但可在待付租金中予以扣除，故在扣除应退保证金30000元与半个月租金6132元后，被告应实际给付原告租金65676元。被告关于商铺漏水、原告恶意锁门影响被告正常经营并造成其经济损失169024元的抗辩未提交充足证据佐证，原告也否认其关联性，本院难以采信；被告其他抗辩中的合理成分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田建国支付原告长兴联客商业管理有限公司租金65676元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3103元，减半收取1551.50元，由原告长兴联客商业管理有限公司承担953元、被告田建国承担598.50元，被告田建国承担的部分，限于本判决生效之日起十日内径直支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  季庆满二〇二〇年二月二十一日书记员  黄惠芬