山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1502号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈贵北，女，1986年12月6日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：法振先，女，1959年5月10日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人陈贵北因与被上诉人法振先房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈贵北向本院提出上诉，请求：1、撤销山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初5134号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用及保全费由法振先承担。主要事实与理由：一、一审认定双方签订两份标的一致的房屋租赁合同，在后合同应视为对在先合同的变更。一审法院认为上诉人主张租期三年，证据不足，不予采信，驳回反诉请求系适用法律错误。理由如下:1、一审既然认定双方于2018年6月24日签订租赁合同时，被上诉人法振先承诺租期三年以及相关租金情况，根据合同法第10条，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。该承诺应视为口头形式的合同，作为书面合同的补充协议，与书面合同具有同等效力。2、双方2018年10月18日签订的合同，只是对书面合同中租赁价格的变更，并没有对口头合同暨补充协议进行变更。合同中所写的合同到期，应视为三年后合同到期。3、第1年到期时被上诉人法振先未按照口头合同暨补充协议与上诉人续签合同，这是明显的违约行为。一审法院完全无视当事人双方的口头合同，导致一审判决认定事实不清、适用法律错误。二、一审认定事实第1条系认定事实错误。该条认定2018年10月18日，因涉案房屋由门头改为住宅，双方签订《房屋租赁合同》一份，租期8.5个月，即2018年10月14日至2019年6月28日，租金12750元、押金2000元，并约定合同到期整房交还法振先。上诉人并没有约定2019年6月28日这一书面合同到期日整房交还被上诉人，而是应按照补充协议里的2021年6月28日这一合同到期日整房交还被上诉人。三、一审认定双方均恪守约定、全面履行系认定事实错误。上诉人恪守约定、全面履行合同，而被上诉人法振先未恪守约定、全面履行合同。根据合同法第6条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人法振先背弃诚实信用的原则，一开始拒不承认自己承诺租赁三年，合同一年一签，第二年不涨房租，第三年根据市场行情递增15％～20％，在上诉人提交相关证人证言后，又说上诉人提交的证人证言效力小于书面租赁合同，证明被上诉人与上诉人签订合同时就存在《合同法》第42条规定的情形，有其他违背诚实信用原则的行为，故意合同一年一签，而又不落实在书面合同中，蓄谋给上诉人造成损失。一种损失是一年合同到期后被上诉人不租给上诉人，让上诉人损失大量的装修费用；另一种损失是一年合同到期后被上诉人过度提高房屋租赁价格，如果上诉人同意，上诉人就会交纳过多的租赁费，如果上诉人不同意，被上诉人就会不租给上诉人，让上诉人损失大量的装修费用。上诉人在保证自身权益不受损害的情况下与被上诉人达成口头合同暨补充协议。而一审法院却认定口头合同效力小于书面合同，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了上诉人的合法权益。为了维护上诉人的合法权益，请法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 法振先答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 法振先向一审法院提起诉讼，请求：1、判令陈贵北立即腾出青岛市李沧区永清路x号x单元x户房屋；2、赔偿经济损失（自2019年6月29日至腾房之日，按每天50元计算）；3、案件诉讼费由陈贵北承担。事实和理由：2018年10月18日，法振先、陈贵北签订《房屋租赁合同》一份，约定法振先将其所有的位于青岛市李沧区户房屋租给陈贵北使用，租期8.5个月，每月1500元，合同现已期满，陈贵北拒不腾房，遂到法院起诉。 陈贵北在一审中答辩称，1、2018年6月24日，在涉案房屋内，其与法振先通过恒信居中介的工作人员关明河口头约定租赁事宜，即租期3年，租金第一年3.3万元、第二年不涨房租、第三年根据市场行情递增15%-20%。其要求签订合同，但法振先保证租期三年，但坚持合同一年一签，后双方签订2018年6月29日至2019年6月28日的房屋租赁合同，关明河亦在合同上签字，且另有天赐喜来发中介刘经理在场见证。2、法振先承诺租期三年并同意让其装修，其于2018年6月29日到2018年8月10日期间对房屋的墙面、地板、水电线路等均进行装修，期间法振先参与并指挥装修工人施工。3、涉案房屋窗改门、破坏房屋结构、非法住改商（法振先未告知，其并不知情），遭人举报。青岛市综合执法局责令法振先进行整改、恢复原状。2018年10月13日，法振先封堵房门，影响其正常经营、造成损失。2018年10月18日，双方协商更改房租并签订新的租赁合同，租期为2018年10月14日至2019年6月28日，但仍承诺租赁三年不变，第二年不涨房租、第三年根据市场行情递增15%-20%。4、2019年5月25日，法振先同意续签并约好次日签订下一年合同，但第二天法振先单方面毁约，不承认三年租期。其有2000元押金在法振先处，可作为40天的房租。其每月按时缴纳水电费，从未逾期。希望法振先再续租给其10个月，孩子上完幼儿园就腾房。 陈贵北一审中提起反诉：确认法振先、陈贵北2018年6月24日至2021年6月24日期间存在租赁关系。 法振先一审中就反诉答辩称，2018年6月24日的《房屋租赁合同》已作废，双方实际履行是2018年10月18日的合同，租期8.5个月，未约定三年租期。陈贵北提交的证人证言证明效力小于书面租赁合同。 一审法院认定事实如下：2018年6月24日，法振先、陈贵北签订房屋租赁合同一份，约定法振先将青岛市李沧区永清路x号x单元x户房屋（法振先为产权人，以下简称涉案房屋）出租给陈贵北，租期一年，即2018年6月29日至2019年6月28日，年租金33000元、押金2000元。租赁期间，经法振先同意，陈贵北可进行装修，费用自担，装修不能改变房屋结构。同日，陈贵北支付房租及押金共计35000元。此外，合同中另有中介人员关明河签字。2018年10月18日，因涉案房屋由门头房改为住宅，双方另签订《房屋租赁合同》一份，租期8.5个月，即2018年10月14日至2019年6月28日，租金12750元、押金2000元，并约定合同到期整房交还法振先。陈贵北承租涉案房屋后，自行出资对房屋进行装修，且按时交纳水、电、气费用。庭审中，双方确认2019年6月28日前租金已结清。陈贵北提交法振先与案外人的租赁合同一份、关明河证言一份，证明法振先出租房屋均是一年一签合同；提交关明河、刘方喜证言两份，证明法振先同意装修、承诺租期三年以及相关租金情况。法振先、陈贵北的微信聊天记录显示：2019年6月28日陈贵北：“我就不走了，你去起诉我吧！”；6月30日、7月4日，法振先两次发微信，催促陈贵北租期到期，尽快腾房；陈贵北均回复，主张法振先曾承诺租期三年。 一审法院认为，法振先与陈贵北之间成立租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律效力性规定，合法有效，双方均应恪守约定、全面履行。双方签订两份标的一致的房屋租赁合同，在后合同应视为对在先合同的变更。2018年10月18日合同明确约定期满返还房屋，该证据证明效力大于证人证言、装修事实等间接证据。故，陈贵北主张租期三年，证据不足，不予采信，其反诉请求，予以驳回。合同期满，陈贵北应及时返还房屋，并赔偿按照房屋租金计算的损失。陈贵北尚有2000元押金在法振先处，并在案件中予以抗辩，法院予以准许。扣除该款后，损失的计算方式为，自2019年8月8日至实际腾房之日，按50元/天（12750元÷8.5个月÷30天）计算的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，判决：一、陈贵北于判决生效之日起十日内返还法振先青岛市李沧区永清路x号x单元x户房屋一处；二、陈贵北于判决生效之日起十日内赔偿法振先损失（自2019年8月8日至实际腾房之日，按50元/天计算）；三、驳回法振先的其他诉讼请求；四、驳回陈贵北的反诉请求。如果陈贵北未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费125元，由陈贵北负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是涉案房屋租赁合同租赁期限的认定。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。上诉人陈贵北主张双方当事人约定涉案房屋租赁期限为三年，但并未提交相应的租赁合同予以证明。相反，被上诉人法振先主张双方签订的房屋租赁合同期限为2018年6月29日至2019年6月28日，并分别提交了由双方当事人共同签署的两份租赁期限分别为一年和八个半月的房屋租赁合同。结合双方证据，应认定双方当事人先后签署的两份涉案租赁合同将涉案房屋的租赁期限约定为2018年6月29日至2019年6月28日。上诉人陈贵北主张双方约定房屋租赁期限为三年的上诉主张不成立，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在双方当事人签订的房屋租赁合同期间届满后，上诉人陈贵北应当返还所承租房屋。一审法院判令陈贵北于判决生效之日起十日内返还涉案房屋并无不当，应予维持。上诉人陈贵北主张因被上诉人法振先不遵守诚实信用原则，缩短房屋租赁期限，造成其损失装修费用，本院认为，双方签订的房屋租赁合同租赁期限为2018年6月29日至2019年6月28日，被上诉人法振先不遵守诚实信用原则无从谈起，对上诉人陈贵北的该上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈贵北的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225元由陈贵北负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十六日 书记员  王若怡