河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6492号上诉人（原审被告）：河南亚太投资发展有限责任公司，住所地河南省永城市东城区车集路东南侧，统一社会信用代码914114817932110421。法定代表人：黄凌鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张锋，男，汉族，1972年1月10日出生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：盛洋，河南华豫律师事务所律师。上诉人河南亚太投资发展有限责任公司（以下简称亚太公司）因与被上诉人张锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初5010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日受理本案后，依法组成合议庭于2020年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人亚太公司的委托诉讼代理人李晓京，被上诉人张锋的委托诉讼代理人盛洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亚太公司上诉称：一、原审审理程序不当。原审原告要求的是双倍返还购房款，并未要求赔偿损失，原审判决2４万元损失超越诉讼请求。二、原审判决认定事实错误，认定证据违反了证据规则的规定。1、上诉人不存在违约行为。被上诉人仅交纳了购房款30万元，未交纳剩余购房款，因此是被上诉人存在违约行为。2、原审中，上诉人举证了和被上诉人的通话录音，被上诉人对该录音真实性并未否认，原审却对该证据不认定为有效证据，显然不当。根据该录音可以证明，是被上诉人存在先违约行为。3、2013年7月24日的金额为50万元的收据，原审认定是被上诉人交纳的购房款不当，没有任何有效的证据证实。三、原审适用法律错误，导致实体结果严重错误。1、该50万元收据上载明系上诉人收取的案外人陈思广的定金，并在收据上注明了余款250万元应当在2013年8月24日前付清，故该50万元是上诉人与陈思广之间的定金纠纷，由于陈思广在约定的时间内未交纳余款，上诉人可以没收定金。故原审认定50万元又认定已转化为被上诉人的购房款，适用法律错误。2、被上诉人交纳的30万元购房定金，因被上诉人不续交购房款，签订商品房买卖合同，该30万元上诉人也无须返还。3、从双方没有签订商品房买卖合同分析，被上诉人也只能是交纳的购房定金，且该30万元也无须返还。4、判决上诉人给付被上诉人24万元损失，没有任何事实和法律依据。5、在原审原告没有请求解除买卖合同的情况下，直接要求返还购房款也无依据，依法应予驳回。被上诉人张锋答辩称：1、被上诉人诉请的160万元，其中80万元为购房定金，另外80万元就是被上诉人的损失。另外，原审判决损失的24万元并未超过诉讼请求。2、张锋实际支付了80万元，并不存在任何违约行为，本案购房款更不是定金，因此应当驳回上诉人的上诉请求。被上诉人张锋在原审中的诉讼请求为：判决被告双倍返还原告购房款160万元，本案诉讼费用由被告负担。原审法院查明：被告亚太公司在河南省××城市东城区××南侧雪××路东侧开发建设亚太大厦，2013年7月24日案外人陈思广购买其开发的商铺，交付购房款500000元，同年9月29日案外人陈思广将上述商铺转卖给本案原告张锋，同日原告张锋向被告缴纳购房款300000元。2016年7月26日，被告及案外人陈思广等出具书面证明一份，内容为：“陈思广所购《世纪亚太大厦》3号楼一层114、115商铺（原9号商铺），已由陈思广转给张峰、刘思奇二人。其中一间转卖给刘思奇付款叁佰万（收据已在刘思奇名下），另一间转卖给张峰付款叁拾万元（收据已在张锋名下），所欠房款（单价2万元/㎡计算）及其他应付款项由刘思奇和张峰支付给亚太公司，此商铺已与陈思广无关，陈思广所付款已转移到刘思奇和张峰名下，陈思广与亚太公司所签所有商铺合同（协议书）及其付款收据解除作废。其中有一张收据（票号：0000294）待核实。另查明：亚太大厦3号楼一层115商铺，现持有人为案外人刘思奇；原审法院作出的（2018）豫1481民初6929号民事裁定将亚太大厦3号楼一层114商铺予以查封，在（2019）豫1481执95号案件中，亚太大厦3号楼一层114商铺已拍卖出售案外人，2019年10月8日，原审法院作出（2019）豫1481执95-11号执行裁定依法进行了确认。原审法院认为，2013年9月29日案外人陈思广将其购买被告开发的商铺转卖给本案原告张锋，同日原告张锋向被告缴纳购房款300000元的事实，由被告出具的收据及证明予以证实，原、被告双方建立了房屋买卖关系，后被告将亚太大厦3号楼一层114、115商铺分别出卖于第三人，导致原告买卖合同目的不能实现，双方形成的买卖合同关系应予以解除。关于被告认为金额为500000元、票号为0000294号的票据待核实的问题，原审认为被告截止目前未能提供证据推翻该证据的真实性，该证据应作为有效证据予以采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，买卖合同解除后被告应返还原告已支付的购房款，本案被告存在违约，应承担违约责任，被告应返还原告购房款800000元并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、被告亚太公司返还原告张锋购房款800000元，于原审判决生效后十日内履行完毕；二、被告亚太公司赔偿原告张锋损失240000元，于原审判决生效后十日内履行完毕。如果未按原审判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告亚太公司负担14160元，原告张锋负担5040元。二审中，当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人亚太公司于2016年7月26日出具证明，该证明详细陈述了亚太世纪大厦3号楼114商铺已由陈思广转让给张锋，张锋已付款30万元（收据在张锋名下），还提到0000294号收据待核实，该0000294号收据通过被上诉人张锋的举证就是陈思广的收据50万元，上诉人亚太公司对该50万元收据的真实性没有异议，因此可以确认案涉房屋被上诉人张锋已经交纳了80万元，上诉人认为被上诉人仅交纳30万元的理由不能成立。通过该证明可以看出，双方就房屋的价款、位置均进行了约定，已经具备商品房买卖合同的主要条款，上诉人认为双方商品房买卖合同不成立的观点不应得到支持。原审中被上诉人所诉为双倍退还购房款160万元，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条所规定的可以请求返还已付购房款一倍的赔偿的情形均属于较严重的违约行为，因此被上诉人所诉请的双倍退还购房款实际是以违约为前提的，上诉人认为被上诉人没有诉请赔偿损失的理由不能成立。经过原审查明的事实可知，案涉房屋实际已经被拍卖给他人，被上诉人已经不可能得到案涉房屋，虽然房屋被执行拍卖给他人不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条所规定的情形，不适用双倍退还购房款，但对于双方签订的房屋买卖合同的履行，上诉人的行为仍然属于违约行为。结合被上诉人张锋的30万元的交款时间为2013年9月29日，陈思广的50万元的交款时间为2013年7月4日，上诉人占用的资金长达近7年，即便按照同期银行贷款利率6%计算总额也已经超过30%，原审酌定按照80万元的30%的标准计算违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人河南亚太投资发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇二〇年二月二十二日法官助理陈辰书记员杨茜