江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终4131号上诉人（原审被告、反诉原告）：金利军，男，1976年5月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州泰富房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂美元，该公司员工。委托诉讼代理人：徐丽丽，该公司员工。上诉人金利军因与被上诉人常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。金利军上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判金利军不承担违约金；2、撤销一审判决第三项，依法改判支持金利军的反诉请求，即判令泰富公司立即向金利军支付补偿款165万元；2.本案诉讼费由泰富公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，张防修的行为系职务行为，其行为后果应由泰富公司承担。泰富公司应按协议约定一次性向金利军支付165万元损失补偿款。1.泰富公司时任总经理张防修全面负责泰富公司、泰富公司物业分公司的全面工作，张防修代表泰富公司与金利军在2016年11月17日签订补偿协议，系张防修的职务行为，是张防修职权范围内的事项。2.金利军作为普通的承租户，是善意相对人，不可能知晓泰富公司对张防修职权范围的限制，故该补偿协议对泰富公司与金利军均具有法律约束力。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条来确认张防修属于无权代理，不构成表见代理，系适用法律错误。是否构成表见代理不影响案涉协议的效力，应适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定。一审法院将审慎义务加在金利军这一方，有失公允。四、金利军在租赁期间不存在违约情形，之所以后来未再支付租金，是由于泰富公司违约在先，故金利军不应当承担违约金。泰富公司辩称，一、金利军与张防修签订协议的时间为2016年11月17日，《中华人民共和国民法通则》生效时间为2017年10月1日，在此之前因合同发生的纠纷原则上应适用合同法的有关规定，金利军要求适用《中华人民共和国民法通则》的主张不能成立。二、张防修属于聘任制经理，其签订的保证书和员工廉政协议书也明确未经公司审批或授权不得代表公司签署协议。金利军与泰富公司就承租商铺进行了前期洽谈、谈判、签约，层层流程到总部总裁节点才完成整个盖章的流程，因此金利军是明确知道泰富公司总经理是没有对外签署协议的职权。而且，金利军作为一名商业人士，未要求张防修提供泰富公司明确授权，可见其并非善意。三、金利军的租赁面积为690平方米，实际使用面积才350平方米，租金一个月仅1.8万元，根本达不到给予在租赁期间内保证茂业天地范围内不出现第二家生活超市的排他权利的要求。张防修给予金利军170万的补偿款，远远高于整个租赁期金利军应支付的租金，泰富公司有理由相信金利军在签订合同时是恶意的。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。泰富公司向一审法院起诉请求：1.判决金利军向泰富公司支付欠付租金555251.1元、物业管理费57104.08元，合计612355.18元；2.判决金利军按照每逾期一日万分之五的标准向泰富公司支付违约金，违约金金额从2016年11月1日计算至2019年4月30日为155986.12元；3.本案诉讼费用由金利军承担。审理中，泰富公司变更第二项诉讼请求为：判决金利军按照每逾期一日万分之五的标准向泰富公司支付违约金，违约金金额从2016年11月1日计算至2019年4月30日为144343.2元。金利军向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判决泰富公司立即向金利军支付补偿款165万元；2.本案诉讼费用由泰富公司承担。一审法院认定事实：泰富公司是常州市武进区湖塘镇花园街176号房屋所有权人。2016年3月9日，泰富公司（甲方）与金利军（乙方）签订《常州茂业天地场地租赁合同》一份，合同约定甲方将座落于常州市武进区湖塘镇花园街176号一楼C122-1场地出租给乙方使用。该场地的建筑面积约为690平方米，以最终国土房管部门实际测量或房地产证记载为准。乙方租用该场地的期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止，共计5年。该场地乙方只作易胜客超市经营（此处需与将来房产证上用途一致）之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用。乙方应按以下租金标准支付租金:1)第1年，每月基本租金人民币18084.9元；2)第2年，每月基本租金人民币18084.9元；3)第3年，每月基本租金人民币18989.1元；4)第4年，每月基本租金人民币19938.6元；5)第5年，每月基本租金人民币20935.5元。付款方式:乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方。双方确认,上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月2208元。租赁期间，甲方或崇德物业管理(深圳)有限公司常州分公司有权根据实际情况调整“茂业天地”的物业管理费，每次调整前，甲方或崇德物业(深圳)管理有限公司常州分公司须提前30天以书面方式通知乙方，乙方物业管理费的调整幅度按“茂业天地”街区物业管理费调整幅度执行。在免租装修期内，乙方仍需交纳物业管理费及其他相关费用，乙方应当依照甲方或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用，公用设施的收费标准可由甲方依政府主管部门制订和分布的收费标准进行调整。乙方应承担相当于其应缴部分用设施费的百分之五(5%)的费用，以弥补水、电、燃气等在“常州茂业天地”内输送到乙方租赁标的的损耗。首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次。具体细则参见（附件二《服务公约》）。若非因甲方原因，乙方没有在2016年4月1日前与甲方办理该场地的验收、交接手续，则乙方应被视为在2016年4月1日办理了该场地的验收、交接手续，2016年4月1日视为交付日，甲方有权要求乙方自2016年4月1日起支付正常交付情况下乙方应当支付的费用，如租金物业管理费、推广费等。若乙方未在合同约定的期限内接收租赁标的或无正当理由拒绝签署有关交接文件，装修免租期起始日均不顺延。在租赁期限内，乙方有120天的一次性免租装修期，自该场地交付之次日起起算。在免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担物业管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金。后泰富公司向金利军交付上述场地，金利军支付泰富公司租金至2016年10月31日，支付物业管理费至2017年2月份,泰富公司于2016年3月份收取金利军装修押金5000元,装修完毕后该笔费用用于抵扣2016年9月25日至同年10月25日电费4696.08元、2017年3月份物业管理费303.92元。现泰富公司认为金利军尚欠租金555251.1元、物业管理费57104.08元未付，经催要未果，因此起诉来院，要求判如所请。一审另查明，2016年3月20日，茂业国际控股有限公司发文聘任张防修为泰富公司（茂业天地）总经理（见习），执行六个月考察期，任期至2016年12月31日。2016年11月17日，张防修以泰富公司的名义(甲方)与金利军（乙方）签订协议一份，上载明:2016年3月9日甲方将其拥有的茂业天地的房产(常州市武进区湖塘镇花园街176号一楼C122-1)出租于乙方经营生活超市使用，双方签订了租赁合同。双方在签订合同时约定:租赁期间为5年(2016年4月1日起至2021年3月31日)；同时甲方也口头承诺在双方的租赁期间内保证茂业天地的范围内不会出现第二家生活超市；但是在双方租赁期间内，由于甲方现将房屋出租于第三方(嘉年华超市)经营一大型超市，对乙方造成严重损失。鉴此，双方经友好协商达成如下协议:一、甲方一次性补偿乙方损失170万元人民币整；该款项于“嘉年华”超市(原永辉超市地址，即在乙方隔壁)开业前支付完毕。若款项未支付完毕，“嘉年华”超市不得开业。二、双方约定在“嘉年华”超市开业之前，乙方可以暂不支付房租，租赁房产继续由乙方使用，待“嘉年华”超市开业后双方一并结算款项。三、甲乙双方签订的租赁合同，双方继续履行。该赔偿协议不影响之前协议的效力。四、甲方应按时足额支付赔偿款。五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，本协议与租赁协议有冲突的，以本协议为准。六、本协议自双方签字或盖章时生效。甲方处签字为“张防修代”。2017年1月7日，张防修向金利军银行转账5万元。2017年4月20日，泰富公司发文免去张防修泰富公司总经理职务，并自即日起与其解除劳动合同，不给予任何经济补偿。张防修于2017年5月2日就与常州泰富房地产开发有限公司物业经营分公司（以下简称泰富物业分公司）解除劳动合同争议一案向常州市武进区劳动人事争议仲裁委员会申请劳动仲裁，在仲裁庭审中，泰富物业分公司提供上述协议复印件，用于证明张防修违反员工廉政协议书和公司管理制度，未经授权签署有损公司利益的协议，并认为张防修作为总经理，其签字在法律意义上来说会构成表见代理，且该协议签署后，金利军携带其家人扰乱公司正常经营秩序，公司由此报警，公安部门也出警，金利军甚至到无锡公司去吵闹，干扰无锡公司的正常经营秩序，公司由此报警，金利军和公司发生矛盾，就是因为张防修与其签订的协议中约定的补偿问题。张防修认为该协议是张防修代表泰富公司与金利军协商结果，但尚未上报集团公司，故该协议不生效，实际也未履行。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，泰富公司与金利军签订的《常州茂业天地场地租赁合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。因金利军未按合同约定支付租金及物业管理费,因此泰富公司要求金利军支付租金555251.1元、物业管理费57104.08元、违约金144343.2元，不违反法律规定，该院予以支持。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，泰富公司与金利军签订的《常州茂业天地场地租赁合同》中并未约定在租赁期间泰富公司保证在茂业天地范围内不会出现第二家生活超市，金利军辩称泰富公司系口头承诺的意见也未提供证据予以证实，现张防修以泰富公司的名义与金利军签订协议，金利军也未提交张防修在签订协议时，向其出具过泰富公司的授权委托手续，协议中也未加盖泰富公司公章，另外张防修在劳动仲裁庭审中也作出“协议是申请人代表房地产开发公司与金利军协商结果，但尚未上报集团公司，故该协议不生效，实际也未履行”的陈述，泰富公司至今也未对张防修的代理行为进行追认，故张防修的行为属于无权代理。因金利军此前与张防修从未签署过任何合同却轻信张防修有代理权，其也未要求张防修提供泰富公司明确授权其代理签订涉案协议的书面授权委托书并予以留存，同时金利军也未能提供充分证据证明泰富公司参与了涉案协议的履行，因此金利军在签订涉案协议时未尽到审慎注意义务，存在过错，张防修的行为不构成表见代理，涉案协议对泰富公司不发生法律效力，故对于金利军要求泰富公司支付补偿款165万元的反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、金利军于判决生效之日起十日内支付泰富公司2016年11月份至2019年4月份的租金555251.1元、2017年3月份至2019年4月份的物业管理费57104.08元，合计612355.18元；二、金利军于判决生效之日起十日内支付泰富公司违约金144343.2元；三、驳回金利军的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5742元，由金利军负担；反诉案件受理费减半收取9825元，由金利军负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审双方主要争议的是2016年11月17日张防修与金利军签署协议的行为是否代表泰富公司？第一，茂业国际控股有限公司于2016年3月20日聘任张防修为泰富公司（茂业天地）总经理（见习），执行六个月考察期，任期至2016年12月31日，实际上张防修的任职期限截至2017年4月20日被免除总经理职务之日止。第二，2016年11月17日张防修与金利军签订的协议，主要内容系因泰富公司曾口头承诺茂业天地范围内不会出现除金利军所开超市之外的第二家超市，现泰富公司又将房屋出租给第三方开嘉年华超市，故泰富公司承诺补偿金利军损失170万元。张防修作为泰富公司的总经理，有权处理泰富公司与租赁户之间的相关事宜，其作出的承诺系职务行为，代表泰富公司。第三，泰富公司称张防修属于聘任制经理，未经公司审批或授权不得代表公司签署协议，并且签署协议要经过层层报批的流程。上述规定及要求均属泰富公司内部的管理性规定，现无证据证明张防修与金利军存在恶意串通的情形，因此不能以此对抗金利军。综合以上三点，张防修与金利军签订协议的行为属职务行为，其法律后果应由泰富公司承担，泰富公司还应向金利军支付补偿款165万元。一审法院认定不当，应予纠正。另，本案金利军未按合同约定按期缴纳租金、物业费，已构成违约，一审法院判决金利军应向泰富公司支付租金、物业费612355.18元、违约违约金144343.2并无不当，本院予以维持。综上所述，金利军的部分上诉请求成立，应予支持；一审对部分事实的认定有误，导致判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3429号民事判决第一、二项；二、撤销常州市武进区人民法院（2019）苏0412民初3429号民事判决第三项；三、常州泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向金利军支付补偿款165万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11484元，按规定减半收取计5742元，由金利军负担；反诉案件受理费19650元，按规定减半收取计9825元，由泰富公司负担。二审案件受理费11484元，由泰富公司负担。一审本诉案件受理费由泰富公司预交，反诉案件受理费由金利军预交；二审案件受理费由金利军预交，两相折抵后，泰富公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费合计15567元迳付金利军。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 卢文忠审判员 袁海燕二〇二〇年二月二十六日书记员 吴 洋