广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初1628号 原告：刘湘华，男，1985年10月12日出生，汉族，住广西梧州市。 委托诉讼代理人：廖宗骐，广西东中律师事务所律师。 被告：刘石委，男，1951年6月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：刘文洪(与刘石委是父子关系)，身份情况如下。 被告：黄丽珍，女，1954年7月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：刘文洪(与黄丽珍是母子关系)，身份情况如下。 被告：刘文洪，男，1985年12月28日出生，汉族，住贵州省荔波县。 原告刘湘华与被告刘石委、黄丽珍、刘文洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘湘华及其委托诉讼代理人廖宗骐，被告刘石委，被告刘文洪及其作为被告刘石委、黄丽珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘湘华向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还购房款12万元;2.被告支付从2018年8月28日起至还清购房款12万元时止按月利率2%计付的利息（暂计至2019年10月14日的利息为49760元，后续产生的利息另计）给原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.终止本案讼争房屋买卖交易，判令三被告偿还购房款12万元及其从2019年10月14日起至还清12万元购房款时止按月利率2%计付的违约补偿款给原告；2.判令三被告支付从2018年8月28日至2019年10月13日止违约补偿款49760元给原告。事实与理由：被告刘石委与黄丽珍是两夫妇，被告刘文洪是他们的儿子。原告与刘文洪是同乡兼同学。原告与被告三人于2018年6月28日签订了一份房屋买卖合同。被告作价40万元出售梧州市万秀区××房屋给原告。合同约定被告过户期限为2018年6月28日至2018年8月28日，逾期未能办理过户手续且未能及时退还购房款，应每月按违约金额的3%计付补偿金给原告，并追加12万元罚款。原告在签订合同的当日即将40万元购房款通过银行转账交付被告刘石委。但2018年8月28日合同期满，被告没有办理房屋过户手续，又没有归还40万元购房款，构成违约。原告于2018年8月29日追究被告违约责任时，被告承诺在2018年9月9日前退还全部40万元购房款并支付按月利率2%计付的补偿金。被告这段时间仅退还了5万元购房款，没有兑现退还全部购房款的承诺。被告又承诺推迟到2018年12月18日前还清全部购房款。实际上，被告陆续在2019年1月1日前退还了28万元购房款，此后没有退还余下的12万元购房款给原告。为此，原告只好提起本案诉请。 原告就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1.刘石委的《居民身份证》复印件，拟证明被告刘石委的主体身份；2.黄丽珍的《居民身份证》复印件，拟证明被告黄丽珍的主体身份；3.刘文洪的《居民身份证》复印件，拟证明被告刘文洪的主体身份；4.《房屋买卖合同》，拟证明原告与三被告存在房屋买卖合同关系；5.2018年8月29日《承诺书》，拟证明刘文洪承诺在2018年9月9日前退还40万元购房款给原告；6.2018年10月29日《退款承诺书》，拟证明刘文洪承诺在2018年12月18日前退还40万元购房款给原告；7.转账凭证，拟证明原告将被告借用的40万元转账到刘石委的银行卡上，以及刘文洪退还了28万元购房款给原告；8.梧州市自然资源局出具的《不动产资料查询结果证明》，拟证实梧州市万秀区××房屋建筑面积为297.14平方米，不动产登记在刘石委名下（证书号：××）。 被告刘石委辩称，2018年6月28日上午，刘文洪带刘湘华及其公司的两位领导来到香樟园，刘文洪以急需向他们借款做生意为由，叫刘石委、黄丽珍作担保签订一份借款合同。他们把合同拿出来，本人详细看后无异议。刘石委、黄丽珍便作了担保，签字和按捺手印。中午，他们又回到香樟园，说上午签的那份合同不合适，现在重新签订一份向同乡同学刘湘华借款的合同，称签了就去转款，本人签名并盖了手印。刘文洪借用了本人的银行卡作为转款用途。这份合同完全是假的房屋买卖合同，不受法律保护，实为一份用来掩盖高利贷借款的合同。另外，刘石委和黄丽珍一直不知道两份由刘文洪与原告签订的承诺书，失去了担保作用。该承诺书可能是刘文洪在原告的控制、威逼之下签订的。再有，原告主张转钱入本人农行卡，但本人没有农行卡，只有信用社桂盛卡。该借款可能是原告放高利贷，应制止这种行为。原告诉称，原、被告同意解除本案房屋买卖合同，即解除了担保，原告不应追究刘石委和黄丽珍的责任。刘文洪不能及时还清借款是事实，可以酌情处理。刘石委和黄丽珍不同意承担偿还责任。 被告刘石委为其辩解向法庭提交的证据有：刘石委与黄丽珍的《结婚证》复印件，拟证实刘石委与黄丽珍于1980年10月18日登记结婚，二人至今是夫妻关系。 被告黄丽珍、刘文洪辩称，请求法院驳回原告一切非事实的诉讼请求；刘石委、黄丽珍与本借款纠纷无关，请求法院驳回对其一切诉讼请求。一、原告提供的房屋买卖合同为虚假合同，该合同为刘湘华公司组织做的过桥借款放款而作出的虚假买卖合同。2018年6月28日上午，刘文洪带刘湘华及其两名公司同事到香樟园小区的刘石委家里，说明因刘文洪急需借钱周转用，需要刘石委和黄丽珍签订一份借款担保合同(非本案原告提供的房屋买卖合同)，并把该借款担保合同给刘石委浏览无误后让其签字。期间，刘湘华与其同事另外拟订了这份房屋买卖合同，于当天下午在香樟园小区转盘处让刘石委、黄丽珍、刘文洪在该房屋买卖合同上签字，并解释只是刘湘华公司放款需要的程序，其中，需要用刘石委的农村信用社卡作为该借款的接收账户，这份合同只是接收借款的虚假合同，并非真实的房屋交易，一切借款内容及约定已和刘文洪商定好，与刘石委、黄丽珍无关。刘石委、黄丽珍、刘文洪匆忙浏览后即签字，签字时，该房屋交易合同空白处并无手写部分的内容，该合同一直是刘湘华单独持有。二、该合同签订后，刘湘华公司通过刘石委发放了40万元的过桥借款，刘文洪收到该借款后立即在蝶山二路美景花苑农村信用社的柜台处办理了该款转账至刘文洪账户的手续，并当场取款32000元交还给刘湘华及其同事，约定该还款作为该过桥借款的利息费用。2018年8月29日，刘湘华约刘文洪至其公司处商谈还款事宜，约定该房屋买卖合同作废并让刘文洪签订还款承诺书，要求刘文洪每月交付未还本金的6%作为月利息。2018年10月29日，刘湘华再次约刘文洪至其公司商谈利息及还款事宜，并威胁要刘石委、黄丽珍共同偿还，逼迫刘文洪当天夜里签下第二份还款承诺书，并要求支付房屋买卖的违约金。至此，房屋买卖虚假合同成了刘湘华公司的真实威胁合同，并约定刘文洪的个人借款牵涉到家里人，原告多次组织无关人员到刘石委家里讨要利息及还款。截至2019年1月1日，刘文洪通过银行转账还款共308000元至刘湘华账号，余下部分因超高利息约定等一直未能清偿完毕。三、此所谓房屋买卖合同纠纷实际是刘文洪向刘湘华公司借款作过桥资金后演变为高利贷借款的纠纷，该借款出借方为刘湘华公司，借方为刘文洪，与刘石委、黄丽珍无关，其二人当初被骗签字，不应该承担本案责任。刘石委、黄丽珍不认可非事实的房屋买卖合同，不承认刘文洪被迫签订的还款承诺内容。刘文洪认可向原告借款40万元，并愿意偿还尚未归还的借款6万元(已归还现金32000元，转账还款308000元，合计34万元)，对原告主张的利息等费用不认可，且双方未约定归还日期，如有涉及法律支持的利息，应自双方明确约定日起算。 被告刘文洪为其辩解向法庭提交的证据有：刘文洪的汇款转账明细单，拟证实刘文洪分别于2018年8月30日转给刘湘华50000元(购房退款)，于8月30日转给刘湘华7000元(购房补偿款)，于9月8日转给刘湘华7000元(滞纳金)，于10月6日转给刘湘惠14000元(文洪房款)，于11月30日转给刘湘华50000元(刘文洪退购房款)，于12月20日转给刘湘华50000元(退还文洪购房款)，于12月31日转给刘湘华30000元(退刘文洪购房款)，以及于2019年1月1日转给刘湘华20000元(文购房款)和80000元。 经开庭质证，对原告提交的证据，三被告的质证意见为：对证据1、2、3、7是事实；对证据4，该合同虽然是双方签订的，但是原告单方持有，是虚假合同；对证据5、6，都是刘文洪签订的，但非其真实意思表示；对证据8，该房屋已于2019年9月卖给他人，现在该房屋不是刘石委的。 对被告刘石委提交的证据，原告的质证意见为无异议。 对被告刘文洪提交的证据，原告的质证意见为：原告于6月28日转账40万元给刘石委，此后，原告只收到刘文洪转账28万元购房款，收到三笔违约金分别是7000元、7000元、14000元，但没有收到刘文洪所讲的现金32000元。刘文洪主张于2018年10月6日转给刘湘惠14000元，上面备注是房款，实际上不是房款，是违约金，因为刘文洪于2018年8月30日还了5万元，于2018年10月29日写承诺书时还是写35万元购房款，证明其于2018年10月6日支付这笔14000元就是违约补偿金，并非购房款。对其他的证据无异议。 本院经审查认为，对原、被告提交的双方无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。对双方提交的存在争议的证据，因与本案存在一定的关联性，本院作为参考依据。 根据当事人的陈述、举证及庭审笔录，本院确认以下事实： 被告刘石委、黄丽珍是夫妻关系，被告刘文洪是刘石委、黄丽珍的儿子。 根据梧州市自然资源局于2019年12月18日出具的不动产资料查询结果证明，梧州市万秀区××房屋建筑面积为297.14平方米，不动产登记在刘石委名下（证书号：××）。 2018年6月28日，三被告作为“甲方（卖方）”与原告刘湘华作为“乙方（买方）”共同签订了《房屋买卖合同》，载明：“第一条：甲方将位于梧州市万秀区××房屋，不动产权证号梧房权证蝶山字第××号的房屋产权出售给乙方。第二条：房屋过户期限为2个月，即自2018年6月28日起至2018年8月28日止。第三条：买卖价钱、订金即款项交付方式。1.买卖价钱：房屋成交价肆拾万元。订立合同当天，乙方支付给甲方现金肆拾万元，转入甲方的账户，账号为62×××19。户名：刘石委；2.余款交付：自双方订立合同之日起60天内，甲方办妥过户手续，乙方即将余款付清给甲方。……第五条：违约责任：合同期届满时，房屋买卖未成交，甲方退还已付现金的，不视为违约，双方同意解除本合同。合同届满后，甲方未能办理过户手续，并且未能及时退回乙方已付现金的，视为甲方违约，应每月按违约金额的3%计付补偿金给乙方，另追加罚款12万元。乙方有权向万秀区人民法院提起诉讼，由此造成的一切损失由甲方承担。第六条：本合同一式二份，甲乙方各执一份，自双方签字之日起生效。”等等。刘石委、黄丽珍、刘文洪三人在该《房屋买卖合同》的“甲方”栏签名和按捺指印。刘湘华在该《房屋买卖合同》的“乙方”栏签名和按捺指印。当天，原告通过银行转账汇款400000元给刘石委。 2018年8月29日，刘文洪立下一份《承诺书》给原告收执，载明：本人刘文洪于2018年6月28日收到刘湘华购房款定金400000元，双方约定于2018年8月28号前办完相关手续。现本人未能在约定时间内办完相关手续，本人于2018年8月29日退回该购房定金的50000元，余下350000元约定于2018年9月9号前退回给刘湘华，并支付余下未退款的2%作为补偿款给刘湘华，若2018年8月31日前退回剩余部分的，则免除已退还部分的补偿款。刘文洪若余下未还部分在约定的期限内未退回的，每超过十日需付未退还的2%作为补偿款支付给刘湘华。 刘文洪分别于2018年8月30日通过网上银行转账购房退款50000元和购房补偿款7000元给原告，于2018年9月8日通过网上银行转账滞纳金7000元给原告，于2018年10月6日通过银行汇款补偿款（汇款备注是房款）14000元给原告。 2018年10月29日，刘文洪立下一份《退款承诺书》给原告收执，载明：刘文洪于2018年6月28日收到刘湘华房屋买卖的购房款400000元，现未能于双方约定期限办理完购房手续，至2018年10月29日，还有350000元购房款未退还至刘湘华。现余下未退还的购房款退还计划如下：1.刘文洪需于2018年11月18日前退还购房款200000元至刘湘华指定账户；2.刘文洪于2018年12月18日前退还购房款150000元至刘湘华指定账户；3.刘文洪于2018年12月18日前若未能按上述计划退还购房款的，刘文洪自愿接受原购房合同的追加罚款120000元。 此后，刘文洪分别于2018年11月30日、12月20日、12月31日和2019年1月1日退还购房款50000元、50000元、30000元和100000元给原告，合计230000元。 本院认为，本案讼争焦点为：1.原告与三被告共同签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2.原告诉请三被告共同偿还购房款12万元和支付相关违约补偿款是否合法有据。 关于第一个讼争焦点问题。原告与三被告之间存在房屋买卖合同法律关系，有双方自愿签订的《房屋买卖合同》为凭，且被告刘文洪在签订该《房屋买卖合同》后向原告立下的承诺书及其转账给原告的凭证备注中均明确其支付的款项是退购房款或是购房补偿款、滞纳金，故本院予以确认。该《房屋买卖合同》是原告与三被告的真实意思表示，没有违反法律规定，属于合法有效，双方应依约履行各自义务。三被告主张原、被告之间存在借贷关系，双方以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，缺乏事实依据，且原告不予认可，故本院对三被告的上述主张不予采纳。 关于第二个讼争焦点问题。原告按照《房屋买卖合同》约定转购房款400000元到被告刘石委的银行账户，刘石委自行将该账户资金支配权授权给被告刘文洪，属于被告内部自主处分民事权利，故原告已履行合同义务。三被告没有依约按期办理讼争房屋的不动产权过户手续，且没有依约退回购房款给原告，构成违约，应依法承担违约责任。诉讼中，原告请求终止讼争房屋买卖交易，应认定为请求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，因被告至今一直没有依约办理讼争房屋不动产权过户手续，亦没有交付房屋，致使原告不能实现合同目的，故原告的此项请求符合法律规定，本院予以支持。原告请求三被告共同承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。被告刘石委、黄丽珍不同意承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。原告请求三被告返还拖欠的购房款和支付自逾期办理房产过户手续之日起的违约补偿款符合法律规定和合同约定，但因讼争《房屋买卖合同》约定按照每月3%计付违约补偿款并追加罚款12万元，以及被告刘文洪承诺每超过十日需按照应退购房余款2%支付违约补偿款，涉及的违约补偿款计算标准过高，与法相悖，且三被告有异议，主张按照银行利率计付，故本院上述约定不予支持，并依法予以调整违约补偿款为被告刘文洪已支付违约补偿款期间按照每月3%计算，此外期间按照每月2%计算。被告刘文洪分别于2018年8月30日、9月8日、10月6日支付7000元、7000元、14000元，应认定为支付违约补偿款性质，但上述款项均按照应退还购房款每十日为2%计付，计算标准明显过高，本院依法按照上述确定的调整内容在计算应付违约补偿款后，超出部分抵充应退还的购房款。被告刘文洪主张其支付的14000元是归还购房款，但与其在承诺书所写内容有矛盾，原告对其主张不予认可，故本院不予采纳。据上，至2018年8月29日，被告尚欠购房款400000元，应付违约补偿款为400000元×3%÷30×1＝400元；至2018年8月30日，被告支付违约补偿款7000元，扣减应付违约购房款400元后，余款6600元用于抵充购房款，连同归还购房款50000元，尚欠购房款343400元；至2018年9月8日，被告支付违约补偿款7000元，扣减应付违约补偿款343400元×3%÷30×10＝3434元，余款3566元用于抵充购房款，尚欠购房款339834元；至2018年10月6日，被告支付违约补偿款14000元，扣减应付违约补偿款339834元×3%÷30×28＝9515.4元，余款4484.6元用于抵充购房款，尚欠购房款335349.4元；至2018年11月30日，被告归还购房款50000元，尚欠购房款285349.4元，应付违约补偿款为335349.4元×2%÷30×54＝12072.6元；至2018年12月20日，被告归还购房款50000元，尚欠购房款235349.4元，应付违约补偿款为285349.4元×2%÷30×20＝3804.7元；至2018年12月31日，被告归还购房款30000元，尚欠购房款205349.4元，应付违约补偿款为235349.4元×2%÷30×11＝1725.9元；至2019年1月1日，被告归还购房款100000元，尚欠购房款105349.4元，应付违约补偿款为205349.4元×2%÷30×1＝136.9元。据上，被告尚应支付2018年12月31日前的违约补偿款合计为17740.1元，且至2019年1月1日，被告尚欠购房款105349.4元。故三被告应共同偿付购房款105349.4元和违约补偿款（包括2018年12月31日前的违约补偿款17740.1元，和以欠款105349.4元为基数按照每月2%标准自2019年1月1日起计至还清欠款时止的违约补偿款）给原告。此外，被告刘文洪主张已返还现金32000元给原告，未能提供证据证实，原告不予认可，刘文洪依法应承担不利法律后果，故本院对其主张不予采纳。 此外，原、被告的其他主张均缺乏充足依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告刘湘华与被告刘石委、黄丽珍、刘文洪于2018年6月28日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告刘石委、黄丽珍、刘文洪应于本案判决生效之日起十日内共同偿付购房款105349.4元和违约补偿款（包括2018年12月31日前的违约补偿款17740.1元，和以欠款105349.4元为基数按照每月2%标准自2019年1月1日起计至还清欠款时止的违约补偿款）给原告刘湘华。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3696元，减半收取计1848元，保全费1540元，合计3388元，由原告刘湘华负担931元，被告刘石委、黄丽珍、刘文洪共同负担2457元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李毅 二〇二〇年二月二十一日 书记员  廖萍 附适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。