江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初5196号 原告：无锡市锡山区东北塘街道农坝村民委员会，住所地无锡市锡山区东北塘街道农坝村农新路。 法定代表人：谢峰，该村委会主任。 委托诉讼代理人：薛静，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华星昊，江苏漫修律师事务所实习人员。 被告：无锡市东北塘荣泰建材经营部，住所地无锡市锡山区东北塘街道农坝村。 经营者：徐向东。 被告：徐向东，男，1972年2月13日出生，汉族，住无锡市锡山区。 原告无锡市锡山区东北塘街道农坝村民委员会（以下简称农坝村委会）与被告无锡市东北塘荣泰建材经营部（以下简称荣泰经营部）、徐向东、骆昌明租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序进行审理，后依法转入普通程序，审理中，原告农坝村委会申请撤回对被告骆昌明的起诉，本院裁定予以准许，本案于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告农坝村委会的委托诉讼代理人薛静到庭参加诉讼，被告荣泰经营部、徐向东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农坝村委会向本院提出诉讼请求：1.判令荣泰经营部、徐向东支付截至2019年12月31日拖欠的租金337739元并支付违约金（以262406元为基数，自2018年3月15日起至实际清偿之日止，以年利率24%计算；以及以75333元为基数，按30%的比例计算违约金为22599元）；2.本案诉讼费用由荣泰经营部、徐向东负担。审理中，农坝村委会变更第1项诉讼请求为：判令荣泰经营部、徐向东支付截至2019年12月31日拖欠的租金187739元并支付违约金（以112406元为基数，自2018年3月15日起至实际清偿之日止，以年利率24%计算；以及以75333元为基数，按30%的比例计算的违约金22599元）。事实和理由：荣泰经营部、徐向东向其租赁农坝村锡北运河旁的土地，有多年租赁关系，因荣泰经营部、徐向东未按约支付租金，双方及骆昌明于2018年3月15日签订还款计划书，明确截至2018年3月15日荣泰经营部、徐向东结欠其租金398306元，如逾期按日千分之二计算逾期利息。2019年3月29日，其与荣泰经营部、徐向东续签租赁合同，年租金75333元，先付后用，最晚应于2019年7月31日前付清，逾期超15日按年租金的30%计收违约金。以上荣泰经营部、徐向东合计结欠其租金473639元，起诉前其收到租金135900元，起诉后收到15万元，故荣泰经营部、徐向东尚欠其租金187739元，因荣泰经营部、徐向东迟迟未付，故其诉至法院。 被告荣泰经营部、徐向东未答辩。 本院经审理认定事实如下：荣泰经营部向农坝村委会租赁农坝村锡北运河旁的土地。2018年1月22日，农坝村委会、徐向东、骆昌明签订租金偿还协议一份（以下简称2018年1月22日协议），该协议中载明截至2017年12月31日徐向东拖欠农坝村委会土地租金416811元，该协议中约定自2018年开始骆昌明向徐向东租赁场地的费用直接向农坝村委会支付，作为徐向东偿还拖欠农坝村委会的租金，直至欠款还清，如骆昌明在还款期内不再租赁徐向东场地，徐向东拖欠的租金余款由徐向东在1年内全部还清。2018年3月15日，农坝村委会、徐向东、骆昌明再次签订租金偿还协议一份（以下简称2018年3月15日协议），该协议中载明：三方就2018年1月22日协议达成还款计划；由骆昌明按照还款计划执行，如逾期，则农坝村委会按日千分之二的标准收取逾期利息；如骆昌明违约，则由徐向东负责归还；还款金额为截至2018年3月15日结欠村委的租金398306元；具体还款计划为，2018年6月30日前归还5万元，2018年12月30日前归还10万元，2019年6月30日前归还5万元，2019年12月30日前归还10万元，2020年6月30日前归还5万元，2020年12月30日前归还余款。农坝村委会陈述，2018年3月15日协议中的欠付租金398306元中包含2018年度的租金，徐向东欠付其租金，而骆昌明通过转租的方式向徐向东租赁了案涉土地亦欠付徐向东租金，故三方签订了上述两份协议，后骆昌明于2018年7月30日终止了与徐向东的租赁关系，且此后骆昌明未再向其支付租金，根据2018年3月15日协议，如骆昌明违约，则由徐向东归还，故其现在仅向荣泰经营部、徐向东主张欠付的租金。 2019年3月29日，农坝村委会与荣泰经营部再次签订租赁合同（以下简称2019年3月29日合同），约定由荣泰经营部向农坝村委会租赁农坝村锡北运河旁的土地，年租金75333元，租金先付后用，合同签订时支付50%，余款7月1日前付清，违约方按年租金的30%支付违约金。 关于租金支付情况，农坝村委会陈述，签订2018年3月15日协议后，其合计收到案涉土地租金285900元，具体付款时间及相应金额为：2018年7月2日5万元，2018年12月29日55000元，2019年1月25日900元，2019年7月2日3万元，2019年9月25日10万元，2019年12月19日5万元。 关于农坝村委会主张的违约金，其陈述由两部分组成，就2018年3月15日协议中的违约金其主张按年利率24%计算，就2019年合同中的违约金其主张按年租金75333元的30%计算，为22599元。 以上事实，有土地使用权证、租赁合同、2018年1月22日协议、2018年3月15日协议及当事人的陈述等在案佐证。 本院认为，农坝村委会与荣泰经营部之间的租赁合同合法有效。荣泰经营部向农坝村委会租赁土地，对于荣泰经营部结欠农坝村委会的土地租金，应由经营者徐向东与荣泰经营部一同承担。本案中，农坝村委会为证明荣泰经营部、徐向东结欠其土地租金提供了2018年3月15日协议及2019年3月29日合同，本院予以确认。虽然2018年3月15日协议系农坝村委 会与徐向东、骆昌明三方签订，但根据农坝村委会陈述的该协议的签订过程、骆昌明已与徐向东解除租赁关系的事实及租金支付情况，本案中农坝村委会不再向骆昌明主张付款符合协议约定，徐向东应按约支付余欠租金并承担相应的逾期利息，因徐向东具有荣泰经营部经营者的特殊身份，且该协议中的租金系荣泰经营部所欠，故该协议项下的义务应由荣泰经营部与徐向东一同承担。对于荣泰经营部、徐向东应向农坝村委会支付租金的金额，根据2018年3月15日协议及2019年3月29日合同，欠付租金总额为473639元，农坝村委会认可2018年3月15日协议签订后合计收到案涉土地租金285900元，故余欠租金金额为187739元，由于2018年3月15日协议中尚有98306元租金的付款期限未届满，故该部分租金本案中不予理涉，荣泰经营部、徐向东应向农坝村委会支付付款期限已届满的余欠租金89433元，根据农坝村委会在本案中陈述的收到案涉土地租金的具体时间及金额，其收到的租金优先抵充2018年3月15日协议中的租金为宜，上述89433元，其中14100元应为2018年3月15日协议中到期未支付的租金，75333元应为2019年3月29日合同中到期未支付的租金。因荣泰经营部、徐向东未按约付款，农坝村委会有权主张违约金，但约定的违约金标准过高，现农坝村委会将2018年3月15日协议中的违约金调整为按年利率24%计算，本院予以支持，故对于2018年3月15日协议项下的违约金，本院支持以14100元的未付余额为基数，自2019年12月31日起按年利率24%计算至实际付清之日止。对于2019年3月29日合同项下欠款75333元的违约金，本院予以调整，自2019年3月30日起至2019年7月1日止以37666.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年7月2日起至2019年8月19日止以75333元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止以75333元的未付余额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。荣泰经营部、徐向东支付给农坝村委会的款项以2019年3月29日合同项下应付租金及违约金、2018年3月15日协议项下应付租金及违约金、诉讼费的顺序结算。荣泰经营部、徐向东未到庭，亦未提交证据，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、无锡市东北塘荣泰建材经营部、徐向东应于本判决生效之日起10日内向无锡市锡山区东北塘街道农坝村民委员会支付两部分欠款，第一部分为：租金75333元及违约金（自2019年3月30日起至2019年7月1日止以37666.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年7月2日起至2019年8月19日止以75333元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止以75333元的未付余额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算），第二部分为：租金14100元及违约金（以14100元的未付余额为基数，自2019年12月31日起至实际付清之日止按年利率24%计算）。（无锡市东北塘荣泰建材经营部、徐向东支付给无锡市锡山区东北塘街道农坝村民委员会的款项以第一部分欠款、第二部分欠款、本案诉讼费用的顺序结算） 二、驳回无锡市锡山区东北塘街道农坝村民委员会的其余诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4455元，由农坝村委会负担2561元，由荣泰经营部、徐向东负担1894元（农坝村委会同意其预交的上述诉讼费用本院不再退还，由荣泰经营部、徐向东于本判决生效之日起10日内向农坝村委会直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 吴 坚 人民陪审员 王 玲 人民陪审员 缪菊芬 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员 过倩娴