浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1181民初2409号 原告：浙江龙泉农村商业银行股份有限公司，住所地：龙泉市中山东路101号，统一社会信用代码：91331181148543853J。 法定代表人：宋武龙，任董事长。 委托诉讼代理人：项晓韬，龙泉市剑川法律服务所法律工作者。 被告：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市邮电路23号9层，统一社会信用代码：91330000720082956Y。 负责人：汪柏林。 委托诉讼代理人：俞程程，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：臧海朋，浙江楷立律师事务所律师。 第三人：商讯集团有限公司，住所地：龙泉市工业园区（大沙商讯科技工业园），统一社会信用代码：91331181704773407J。 诉讼代表人：尹芙蓉，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 第三人：林建康，男，1969年6月6日出生，汉族，住龙泉市。 第三人：谢伟梅，女，1971年1月12日出生，汉族，住龙泉市。 第三人：浙江佳和矿业集团有限公司，住所地：龙泉市莱茵花园综合楼三楼，统一社会信用代码：91331181148542578U。 法定代表人：叶建和，任董事长。 第三人：龙泉市小康摩托有限责任公司，住所地：龙泉市金辉大厦18-22号，统一社会信用代码：91331181704770193Q。 法定代表人：林少康。 原告浙江龙泉农村商业银行股份有限公司（以下简称龙泉农商行）与被告中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称长城公司）、第三人商讯集团有限公司（以下简称商讯公司）、林建康、谢伟梅、浙江佳和矿业集团有限公司（以下简称佳和集团）、龙泉市小康摩托有限责任公司（以下简称小康公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告龙泉农商行的委托诉讼代理人项晓韬、被告长城公司的委托诉讼代理人臧海朋、第三人商讯公司的委托诉讼代理人王海敏到庭参加诉讼，第三人林建康、谢伟梅、佳和集团、小康公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙泉农商行向本院提出诉讼请求：判令停止对坐落于龙泉市角房产（房产证号为龙房权证兰巨乡字第××号）的执行。事实和理由：2017年5月15日，龙泉法院依据被告前手债权人中国建设银行股份有限公司龙泉支行（以下简称建设银行龙泉支行）的申请，出具（2017）浙1181民初768号民事裁定书，裁定对登记在林建康名下的坐落于龙泉市角不动产予以保全。原告认为该房产虽然名义上仍登记在林建康名下，但事实上已经转让给原告，归原告所有，法院应予解除查封，停止执行。理由如下：1.原告已根据合同约定付清全款。1997年6月15日，原告因建办公场所需要，与林建康商议，林建康同意把该房产转让给原告的下属机构原龙泉市茶丰农村信用合作社，转让总价款180000元（合同共计35万元，其中林建康18万元、谢世妹17万元）。原告于1997年8月24日至同年12月10日期间按照约定付清全款。原告认为该转让行为是双方真实的意思表示，应当合法有效，原告已按约履行了付款义务，当然享有该房产所有权。2.原告已实际占有该房产，早已形成事实上的所有权。1997年原告付清款项后当即当作办公和营业场所占有和使用该房产至今，已达22年之久。这22年来从未有人提出任何异议，原告对该房产的所有权已经形成客观事实。3.该房产当时未办理过户手续，原告没有任何过错。由于当时特定的历史条件下，在农村的一些办事机构，一方面急需办公场所，乡级、村级没有的只能向农户购置；另一方面农户的土地和房产一时又无法过户，只能是事实上所有。即便如此，历年来原告也积极争取，并于2004年6月22日办理了土地使用权的过户手续，土地证号为龙国用（2004）字第1006004号，案涉土地使用权已过户至原告名下。同时还到房管理部门办理相应的房屋产权过户登记手续，为办理过户应房管理部门的要求，采用房管部门提供的合同格式，双方签订了龙房契字（2004-549）号《房地产买卖契约》，并交纳了契税和印花税，办理了相应营业税减免手续。但由于林建康、谢世妹不按合同约定缴纳税费、不配合办理手续而导致房产过户受阻。因此，案涉房产未办理过户手续，原因不在原告，原告没有过错。综上，原告认为，案涉房产已付清转让价款，并实际占有和使用，且原告对未办理过户手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，足以排除执行。为此，原告提起异议请求，法院作出（2019）浙1181执异26号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，特提起执行异议之诉，望依法判如原告所请。 被告长城公司辩称，1.林建康系案涉房产的所有权人，被答辩人提出的排除执行异议申请不应支持。第一，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房产登记在林建康名下，权属状况明确。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”及第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”可见，被答辩人提出排除执行的异议缺乏法律依据，不应支持。 2.被答辩人与林建康之间存在购房法律关系的真实性存疑。第一，正如（2019）浙1181执异26号执行裁定书中认定，被答辩人提交的《房地产买卖契约》没有具体的签订时间，欠缺合同要件，而其本次提交的《房屋买卖协议书》，转让款与实际款项不符，故购房协议的真实性存疑。第二，被答辩人提交的领条等证据，不能证明林建康领取款项的具体性质，且数额与其主张的18万元购房款不相符。 3.退一步讲，即使被答辩人与林建康存在购房法律关系，其在未办理过户手续中，亦存在过错。第一，被答辩人在起诉状中明确，其明知在当时特定的历史条件下，购买农户的土地和房产无法办理过户。在这种情况下，其难谓没有过错。第二，根据（2019）浙1181执异26号执行裁定书第三页，被答辩人明确“但当时不知什么原因房屋所有权证没有办成”，而在本次起诉中，被答辩人把不能办理过户的原因完全归咎于林建康。这一前后自相矛盾的表述，有推卸过错和责任的嫌疑。 综上，被答辩人的事实和理由不足以对抗答辩人就涉案房产的优先受偿权。答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人商讯公司述称，原告对案涉房产未过户存在过错。原告在诉状上中陈述早在2004年时，案涉房产土地的使用权证已办理了相应变更登记手续，已在房管登记部门签订了房产买卖协议。但在签订房产买卖协议后，至今未办理过户手续，原告期间并未提起诉讼等司法程序进行救济。故对房产未过户存在过错，不应排除查封措施。 第三人林建康、谢伟梅、佳和集团、小康公司未作陈述。 本院经审理查明，1995年12月20日，第三人林建康向龙泉市建设部门提交兰城字（95）第008号《龙泉市村镇个人建房申请表》，并经有关部门批准同意建造。 1995年12月27日，兰巨乡人民政府向第三人林建康发放了《浙江省村镇规划建设许可证》、《村镇规划选址意见书》，允许开工建设。后龙泉市土地管理局向林建康发放了龙集（97）字第39下-213号《国有土地使用证》。 1997年8月至12月期间，龙泉市兰巨农村信用合作社陆续向林建康支付了361250元，款项备注为购房款或装修款。 1997年8月13日，龙泉市土地管理局向龙泉市兰巨农村信用合作社发放了龙国用（97）字第39下-213号《国有土地使用证》，使用权证载用地面积为213.41㎡。其中变更记事一栏中注明：“本宗由林建康转让，原龙集（97）字第39下-213号收回作废，现发龙国用（97）字第39下-213号为准。” 1997年10月21日，第三人林建康与龙泉市兰巨农村信用合作社签订《房屋买卖协议书》，约定将坐落于龙泉市兰巨乡银三角地段的一幢四直三层房屋出售给兰巨信用社，未完工的房屋按照兰巨信用社的要求继续施工，经验收后，一次性支付房屋出售款35万元，第三人林建康负责办理土地过户手续，有关费用均由林建康自理。 1998年8月31日，中国人民银行丽水地区分行出具丽地银复（1998）86号《关于龙泉市农村信用合作社机构调整的批复》，龙泉市兰巨农村信用合作社降格为龙泉市茶丰农村信用合作社兰巨分社。 2004年5月至6月，龙泉市茶丰农村信用合作社申请登记土地使用权，并将申请面积增加到392.1㎡。2004年6月22日，龙泉市国土资源局向龙泉市茶丰农村信用合作社发放了龙国用（2004）字第1006004号《国有土地使用证》，证载地址为龙泉市兰巨乡银三角，使用权面积392.1㎡。 2004年7月12日，林建康以自己名义办理了兰巨乡大汪村银三角房产（四直中的两直）的产权证，产权面积为344.69㎡，产权证号为龙房权证兰巨乡字第××号。 2004年7月30日，林建康与龙泉市茶丰农村信用合作社签订龙房契字（2004-549）号《房地产买卖契约》，约定林建康将案涉房产以180000元的价格出售给茶丰信用社，该协议用于备案。 2017年5月5日，中国建设银行股份有限公司龙泉支行就与商讯公司、林建康、谢伟梅、佳和集团公司、小康公司金融借款合同纠纷一案提起诉讼。2017年5月15日，根据建行龙泉支行申请，本院裁定对林建康所有的坐落于龙泉市角的不动产予以保全。2017年8月9日，本院作出（2017）浙1181民初768号民事判决书。建行龙泉支行将案涉债权转让给被告长城公司后，被告长城公司向本院申请强制执行。本院于2017年10月12日立案，案号为（2017）浙1181执1263号。 2019年10月9日，龙泉农商行就案涉房产的执行提起执行异议，本院于2019年10月23日作出（2019）浙1181执异26号执行裁定书，裁定驳回龙泉农商行的异议申请。 另查明，2019年3月29日，根据楼福园的申请，本院裁定受理商讯公司破产清算一案，并于2019年4月2日指定浙江博翔律师事务所担任管理人。 认定上述事实的依据有原告龙泉农商行提供的《龙泉市村镇个人建房申请表》、《浙江省村镇规划建设许可证》、《村镇规划选址意见书》、付款凭证、龙国用（97）字第39下-213号《国有土地使用证》、《房屋买卖协议书》、龙信联（1998）79号龙泉市农村信用合作联社文件、丽地银复（1998）86号《关于龙泉市农村信用合作社机构调整的批复》、《土地使用权申请登记表》系列材料、龙国用（2004）字第1006004号《国有土地使用证》、龙房权证兰巨乡字第××号房屋产权证、《房地产买卖契约》、（2017）浙1181民初768号民事裁定书、协助执行通知书及民事判决书、（2019）浙1181执异26号执行裁定书及各当事人的当庭陈述。原告提供的关于案涉房产中案外人谢世妹办理产权证的相关材料，因涉及案外人的利益，本院不予认定。原告对第三人林建康所作的调查笔录，因林建康未到庭，对其陈述的真实性本院不予认定。 本院认为，本案的存在以下争议焦点： 一、原告与第三人林建康的房屋买卖是否真实 首先，原告提交的1997年的付款凭证，1997年10月21日签订的《房屋买卖协议书》均能证明原告下属兰巨信用社向第三人林建康购买案涉房产，并按约支付了购房款的事实；其次，1997年8月13日，龙泉市土地管理局就案涉土地向兰巨信用社发放了《国有土地使用证》，于2004年就案涉土地增加部分申请了变更，并于2004年6月22日以原告下属查丰信用社的名义再次办理了土地使用证，该过程可以证明原告已经从法律意义上取得案涉土地的使用权；最后，经现场调查，案涉地块及房产在查封前长期由原告下属信用社使用，自2003年开始，有明确的延续性的电费缴纳记录，房屋虽经装修，但整体构造上并无变化，与林建康审批建造的一致。 对于被告长城公司抗辩的1997年10月21日签订的《房屋买卖协议书》转让款与实际不符，2004年签订的《房地产买卖契约》无落款时间，缺乏生效要件等情况，原告在诉讼中均有合理解释。原告受让的房产为四直三层，金额为35万元，后因办证程序需要，需将房产证先办理至出售方名下（两直办理至林建康名下，另有两直办理至林建康岳父谢世妹名下），故《房地产买卖契约》中林建康的两直购买金额为180000元，另有谢世妹签订的《房地产买卖契约》金额为170000元，总计金额仍为350000元，《房地产买卖契约》系配合行政部门过户需要进行签订，并非实际购买的依据，故无落款时间，但可以结合附件《个人住宅销售减免营业税申请审批表》的日期，确认签订日期为2004年7月30日。 综上，可以认定案涉土地及房产自1997年已经由原告购买并实际占有使用。 二、原告就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院一一对照予以评析，首先，原告下属信用社与第三人林建康签订房屋买卖合同的时间是在1997年，即便按照备案的《房地产买卖契约》来认定，双方签订时间也在2004年，仍早于本院查封之前；其次案涉的土地已经变更登记在原告下属信用社名下，房产已经由原告下属信用社实际占有并使用，合同约定的款项也已经支付完毕；最后，对于未办理过户原告是否存在过错的问题，双方于1997年10月21日签订的《房屋买卖协议书》明确约定，过户费用由第三人林建康承担，现在原告已经办理了土地使用权证，并且在2004年已经申请办理房屋产权变更登记，并根据程序要求配合林建康申领了房产证，故原告已经就变更登记采取了积极行为，后虽未办理到位，但不应将该责任归责于原告。因此原告享有足以排除案涉房产强制执行的权利，对其要求停止对案涉房产执行的请求，本院予以支持。另外，本案诉讼的提出系原告明确权属的必要程序，故诉讼费应当由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 不得执行坐落于龙泉市角（产权证号为龙房权证兰巨乡字第××号）的房产。 案件受理费3900元，由原告浙江龙泉农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 长  吴孝森 人民陪审员  陈 伟 人民陪审员  毛远琴 二〇二〇年二月二十六日 代书 记员  刘 娟