贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初562号原告：乐德玉，男，1982年1月22出生，苗族，住凯里市永乐路28号大地永乐家园1栋1012室，身份证号码：522627198201225218。原告：徐春，女，1989年1月22日出生，汉族，住凯里市永乐路28号大地永乐家园1栋1012室,系乐德玉之妻。身份证号码：371523198901224961。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号。现住凯里经济开发区香山别苑小区。法定代表人：杨昌鑫，公司总经理。原告乐德玉、徐春诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐德玉，徐春到庭参加诉讼。被告大地联创公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐德玉、徐春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金24130元；2、判令被告退还原告房屋维修基金3681元、契税2761元、办证费97元，共计6539元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告以上资金的利息；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年6月13日，原告与被告大地联创公司签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的大地永乐家园1幢10层1012号房，建筑面积44.32㎡。总价款184061元。合同中被告承诺于2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但直至2018年6月才取得商品房所有权初始登记有关文书。原告为了顺利办理商品房转移登记，再次向有关部门缴纳了房屋契税、维修基金及办证费。被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告大地联创公司未向本院递交答辩状，亦未提交任何证据材料。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年6月13日，以原告乐德玉、徐春为买受人、被告大地联创房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里市永乐路28号大地永乐家园1幢10层1012号商品房一套，总价款为179493元。2、被告承诺于2014年12月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。4、双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当在商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定实际支付被告购房款184061元。被告已将涉案房屋交付给了原告，但被告直至2018年8月3日才将房屋产权初始登记证交付给原告。原告于2019年6月24日取得了不动产权证（0012350）。事后，双方因逾期办理商品房转移登记的有关文书等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。另查明：2013年10月1日原告向被告交纳办证费97元，2015年7月3日原告向被告交纳契税2761元，维修基金3681元。2019年6月，原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税1840.61元，维修基金3681元、办证费80元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原告乐德玉、徐春与被告大地联创房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方真实意思表示，且未违反法律的规定，本院对此予以确认，原、被告应依约行使权利、履行义务。因原告已依约履行支付购房款的义务，被告亦应在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。关于逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金如何计算的问题，从庭审查明的事实来看，原、被告同时签订有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。虽然双方签订的补充协议对主合同的逾期交付办理商品房转移登记的违约金进行了变更，但主合同第二十九条明确约定补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故被告在补充协议中大幅度降低违约金的计算标准属于不合理的减轻被告的责任，故本院仍采用主合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，并依法酌情调整为按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。本院认为违约金应从2014年12月31日计算至被告在2018年8月3日取得房屋初始登记之日止,共计1311日，其违约金为24130元（1131日×0.0001×184061元）。被告大地联创公司交房时收取原告交纳的契税、维修基金、办证费用之后一直未为原告办理房屋产权转移登记，也未将代收的契税基金维修基金向相关行政主管部门缴纳，其行为已经构成违约。事后原告为办理房屋产权转移登记又自行向相关行政部门缴纳契税及维修基金，故原告主张被告退还契税2761元、维修基金3681元、办证费97元，本院予以支持。原告主张被告支付资金占用期间按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，并无不当，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告乐德玉、徐春逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金24130元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告乐德玉、徐春交纳的房屋维修基金3681元、契税2761元、办证费97元，共计6539元及资金占用期间的利息（维修基金、契税利息以6442元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年7月3日计算至实际退还之日止；办证费利息以97元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月1日计算至实际退还之日止）。三、驳回原告乐德玉、徐春的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取284元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 肖  艳  婷二〇二〇年二月五日书记员 杨婷婷（代）