四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5063号 原告：刘宗芬，女，1965年5月28日出生，汉族，四川省成都市人，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：付虹丹，北京德和衡（成都）律师事务所律师（特别授权）。 被告：西昌唯创房地产开发有限公司，地址：四川省凉山彝族自治州西昌市河东路与月海路交汇处（航天大道5段延线299号领地凯旋国际公馆7号楼219号），统一社会信用代码：91513401MA621U0G83。 法定代表人：沈荟君，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：洪峰，四川鼎仁律师事务所律师（特别授权）。 第三人：中亚建业建设工程有限公司，地址：眉山市东坡区眉州大道金茂大厦13楼，统一社会信用代码：91511402207304853R。 法定代表人：何平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐沁华，女，1978年1月21日出生，汉族，四川省成都市人，公司员工，住成都市青羊区，一般代理）。 第三人：中国农业银行股份有限公司西昌市支行股份有限公司分公司（上市、国有控股），地址：四川省西昌市大巷口上街1号，统一社会信用代码：91513401MA62H2NF73。 法定代表人：阿的说尔，该行行长。 委托诉讼代理人：漆麟，男，1987年4月1日出生，汉族，四川省西昌市人，住四川省西昌市，一般代理）。 原告刘宗芬与被告西昌唯创房地产开发有限公司（以下简称唯创地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了第一次审理，后本院依职权追加了第三人中亚建设工程有限公司（以下简称中亚建设）、中国农业银行股份有限公司西昌市支行股份有限公司分公司（以下简称农行西昌支行），于2019年12月27日公开开庭进行了第二次审理。原告刘宗芬的委托诉讼代理人付虹丹、被告唯创地产公司的委托诉讼代理人洪峰、第三人中亚建设的委托诉讼代理人唐沁华、农行西昌支行的委托诉讼代理人漆麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宗芬向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030）；二、请求法院判令被告返还原告的购房款共计 3180000.00元，并支付利息暂计为293564.30（利息计算方式：自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，实际计算至被告付清钱款之日）；三、请求法院依法判令被告支付违约金636000.00元；四、本案诉讼费用由被告承担。另外增加一项诉讼请求：由被告退还原告房屋维修基金 16054.52元。 事实与理由：原告与被告于2017年10月30日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062），由于2017年10月31日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030），双方就房屋基本情况，房屋价款、房屋规划、设计变更、双方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定。2017103000062号合同的二章第四条第三款约定“该商品房建筑总层数为4层，其中地上2层，地下2层”，2017103100030号合同第二章第四条第三款约定“该商品房建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层”。两份合同的第四章第十二条第二款都约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人”。案涉商品房建造完成后，实际建筑层数与合同约定严重不符，但被告却从未依合同约定书面通知原告。依照原被告签订的合同的四章第十三条约定“出卖人未在合同约定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”现被告违反合同约定，擅自变更设计，向原告交付的房屋与合同约定的严重不符，又从未依约书面通知原告，其行为已构成根本违约，因此原告有权解除合同并要求被告支付违约金。综上，被告的行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告唯创地产公司辩称，一、本案所涉两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062、2017103100030）虽然合同主体相同，但该两份合同在法律上属于相互独立的两个买卖合同法律关系。因此，被告认为本案应当分案处理，不能在同一案件中一并进行审理。二、本案合同编号2017103100030《商品房买卖合同（预售）》签订后原告与中亚建设签订《委托改造协议》对案涉商品房进行改造。中亚建设履行改造协议与本案审理有直接的利害关系，依法应当在合同编号2017103100030《商品房买卖合同（预售）》商品房预售合同纠纷一案中作为当事人参与诉讼。三、原告诉称“案涉商品房建造完成后，实际建筑层数与合同约定严重不符，但被告却从未依合同约定书面通知原告”违背客观事实。本案案涉商品房建成后的实际状态是原告与第三方签订并履行改造协议形成的，原告已经认可，并非被告变更设计。案涉商品房属于“蘭台府”一期项目，采用坡地建筑规划设计，正负零以上为2层，正负零以下1层，正负零以下1层层高9米，其中3.6米部分在室外地平面之上可作为卫生间、厨房等使用，另5.4米部分在室外地平面之下可作为地下室及车库使用。上述建筑规划设计图在行政部门进行备案，并取得了建设工程规划许可证。商品房买卖合同签订后，原告为增强所购房屋实用性与工程建设方中亚建设签订《委托改造协议》，根据委托协议约定的“拆除楼梯、局部拆除室外覆土”等一系列改造行为，案涉商品房建成后改造的实际状态为地上3层，地下1层，即将正负零以下1层的3.6米部分清除室外部分覆土形成地面1层，正负零以下1层的5.4米部分的地下室与车库毗邻。《委托改造协议》中也明确约定：改造后形成的布局结构等变化原告予以认可和接受，改造过程中无需向原告书面报告改造工程进展情况以及所进行的必要的优化变更和调整，原告均予以认可。因此，案涉商品房建造完成后的实际状态是原告与第三方签订并履行改造协议形成的，原告已经认可，并非被告变更设计。四、原告据以《商品房买卖合同》第四章第十二条、第十三条要求解除合同无事实和法律依据，应当依法驳回其全部诉讼请求。如前所述，本案案涉商品房建造完成后的实际状态是原告与第三方签订并履行改造协议形成的，原告已经认可，并非被告变更设计。因此，本案不存在按《商品房买卖合同》第四章第十二条约定的被告变更设计导致房屋变化，以及影响商品房质量或者使用功能，应在变更确立之日起10日内书面通知原告的情形。原告与中亚建设签订委托改造协议后于2017年11月1日向被告递交书面《承诺书》，原告告知被告对商品房进行改造，改造后该商品房的实际布局、结构、状况、标准等将与商品房买卖合同和相关附件约定的户型图和交付标准发生改变，承诺改造系原告与第三方之间的行为，与被告无关，被告只需按该商品房改造后的实际布局、结构、状况、标准等将该商品房交付给原告即可，原告放弃向被告提出任何异议和主张的权利。原告委托改造建成的商品房增强采光，更有利于实际使用，客观上也提升了房屋价值，没有损害原告的任何利益。改造建成后的商品房经竣工验收合格，没有质量问题。因此，本案原告以《商品房买卖合同》第四章第十二条、第十三条约定要求解除合同无事实和法律依据，同时其主张退还房款，给付资金占用利息和违约金的主张亦为无源之水，无本之木。五、针对房屋维修基金，我们认为该维修基金的款项是由原告自行向西昌市住宅专项维修基金进行缴纳，该款并非由被告收取，要求被告退还的诉请不能成立。 第三人农行西昌市支行参加到诉讼中，其公司称，原告刘宗芬与被告在我行办理的按揭贷款，是双方真实意思表示，我行已经依约发放了贷款，在贷款资料里有刘宗芬的身份信息以及配偶的身份信息，如果原告与被告合同解除，我们请求法院判令由被告唯创房地产公司、原告刘宗芬以及杨殿明共同承担归还剩余贷款本息的责任。 第三人中亚建设参加到诉讼中，其公司称，房子已经改造完毕并且通过验收交付给了开发商，至今我们公司也没有收到原告对改造有任何异议的通知（书面或者任何形式），我们是按照改造协议实施的改造，并且已经完成了。 根据原告、被告及两个第三人的举证、质证及本案的庭审情况，本院对本案中涉及的证据认证如下： 对各方当事人所举证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的有异议的部分，在本院认为中予以详细阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月30日原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062，企业合同号：ＤＸＣＷ02-5-9），合同约定：出卖人为西昌唯创房地产开发有限公司，买受人为刘宗芬，买受物品为西市（2017）房预售证第32号下第1、2号地块地下车库-2层46号，车位总价款100000.00元，已一次性付款。商品房建筑总层数为4层，其中地上2层，地下2层。出卖人通过销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220ＫＶ以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。不利因素告知书，见附件十二。2017年10月31日双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030，企业合同号：ＬＴＦ02-5-9），合同约定：出卖人为西昌唯创房地产开发有限公司，买受人为刘宗芬，买受物品为西市（2017）房预售证第29号下第地块02-5号楼1层9号。商品房建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层。房屋总价款为3080000.00元，通过贷款方式付款，按照总价款50%支付首付款1540000.00元，另外1540000.00元向中国农业银行西昌市支行贷款支付。第十二条，规划、涉及变更，（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）、买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十三条，出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。第十八条，交付时间和手续，（一）出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。2017年10月31日双方又签订了《补充协议》，合同约定：十五、合同解除及协助义务的补充约定，1、买、卖双方任何一方无法定或者约定的理由解除合同的，即视为根本性违约，违约方应当向守约方支付合同约定总房价款20%的违约金。2、无论何种原因导致合同解除的，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到房地产管理部门办理合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，若买受人已接收商品房的，还应将商品房的占有移转与出卖人，否则买受人应当每日按照总房价款的千分之五向出卖人支付损失赔偿金。3、买受人根据法律规定或者合同及本协议约定享有解除权的，应当在解除权发生之日起15日内行驶解除权，逾期则解除权消灭，合同继续履行。十八、其他补充约定，本协议为合同的组成部分，若与合同内容不一致，以本协议约定内容为准，本协议未约定的内容则以合同约定为准。同日原告又与第三人中亚建设签订了《委托改造协议》，并出具《承诺书》一份，载明：西昌唯创房地产开发有限公司：本人于2017年10月31日购买了贵公司开发建设的“领地.蘭台府”项目5幢9号商品房（以下简称“该商品房”）。为增强该商品房的实用性，本人特委托中亚建设工程有限公司在贵公司将该商品房交付给本人之前对该商品房进行改造。改造内容详见附件《委托改造协议》。经上述改造工程后，该商品房的实际布局、结构、状况、标准等将与双方签订的《商品房买卖合同》和相关附件约定的户型图和交付标准发生改变，本人承诺：上述改造系本人与第三方之间的行为，与贵公司无关，贵公司只需要按该商品房改造后的实际布局、结构、状况、标准等将该商品房交付给本人即可，本人放弃向贵公司提出任何异议和主张任何权利。特此承诺，承诺人（签印）：刘宗芬，身份证号码：5134011965××××××××，2017年10月31日。2017年11月10日，被告向原告提供了锦棠坊、牡丹坊不利因素告知书两份，对于案涉房屋不利因素的告知情况为：第三条第（8）项5栋9号位置对应地下室附近设有配电房以及消火栓，对地下室局部有影响。 原告通过支付首付款并贷款的方式付清了购买案涉车位及商品房的购房款，被告于2019年6月28日通知原告收房。原告经验收后认为案涉商品房未达到交付条件，并拒收房屋，向被告邮寄送达了《关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函》，该函认为案涉房屋未达交付条件，具体为：1、房屋实际与被告宣传及样板间用料、做工、布局等相差很大。（外墙施工粗糙，颜色脱漆、缺角、补疤，楼梯过宽、斜变形、稳定性差，楼面过窄，栏杆、门窗等），实属半截子工程，无法装修。2、房距、绿化楼层等与国家政策法规及买卖合同项抵触（今后消防救生应急都存在很大安全隐患），规划建设的30%绿化基本没有，被拿来与卖给业主的花园相兼容，无一丁点娱乐休闲设施。3、地下层墙体、屋顶漏水，且无进出水通道。地下车位层合同约定5.4米高，现高为5.1米，差0.3米与合同约定不符。地下层多了两根直径35厘米的水管横穿整个室内，有威胁生命安全隐患与合同约定不符。梁以下4.7米。4、室内地平与室外地平及阳台与室内高差不足10CM，下雨倒灌。基于以上原因，我方拒绝接收该房屋。此函系本业主拒收该房屋，并对你公司《交房通知书》“自动收房”一说拒绝的意思表示。由此产生的房屋延期交付的全部违约责任由你方承担。我方保留继续追究你方全部违约责任的合同权利，并视你方整改情况决定是否继续房屋交接工作。特此函达。（本函邮寄与现场送达持同等法律效力）。业主签名：刘宗芬，2019年6月30日。文件接收人：西昌唯创房地产开发有限公司（本函件一式两份，我方留存一份，以备查对。）原告提供了现场有消防管道穿过其地下车库层的照片及其他现场照片三份，经本院现场查看，确有35CM消防管道穿过其地下车库层，其余照片所显示的内容未查明。 本案争议的焦点：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030）是各自独立的合同，还是连带附属的合同，应否解除。二、合同如果解除，双方应承担何种责任。三、原告要求被告支付违约金636000.00元是否合理，应否支持。四、本院依法追加的第三人在本案中应当如何处理的问题。 一、针对案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030）是各自独立的合同，还是连带附属的合同，应否解除的问题。 原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（车位）、《商品房买卖合同（预售）》（房屋）、《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定完全履行支付购房款的义务，被告确在未告知、提示原告的情形下，在原告购买的商品房内规划、设计、安装了穿过原告地下车库层的消防管道，此事项属对案涉房屋的不利因素，被告应按合同约定尽到告知、提示的义务，现被告未提示、未告知，在原告验收案涉房屋知悉并告知被告相关情形后，被告亦未作出整改，被告的行为已经违约，被告抗辩合同不应当解除的理由不成立，被告应按合同约定承担相应的违约责任，原告据此要求与被告解除案涉商品房的买卖合同本院予以支持。另，原告购买的案涉商品房及车位属于同一建筑主体内的连带建筑单位，虽然签订了两份合同，但如果商品房买卖合同解除，车位合同不解除，则原告留用车位无法使用，也不利于原告二次销售案涉商品房，因此购买车位的买卖合同亦应随之解除，被告抗辩两份合同是独立的，应当单独处理的理由不成立，本院不予支持。对原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030），本院予以支持。 二、针对合同如果解除，双方应承担何种返还义务及配合问题。 依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，买卖合同解除后，被告应当在15日内退还买受人已支付的全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，经查，原告已支付案涉商品房购房款及车位的购买款项合计为3180000.00元，2017年中国人民银行公布的同期贷款基准利率为年利率4.90%，原告的付款方式为多次，数额亦不等，本院酌定本案的利息起算时间为2017年11月8日。依照《补充协议》的约定，合同解除后，自合同解除之日起10内，原告应当协助被告到房地产管理部门办理合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，案涉商品房未接收，不存在占有移转的问题。 三、原告要求被告支付违约金636000.00元是否合理，应否支持的问题。 原告认为被告构成根本违约，应当支付购房款总额20%的违约金，即636000.00元的理由不成立，因原告所依据的条款为《补充协议》第十五条第一款的规定，而此条款所约定的条件很明确，为买卖双方任何一方无法定或者约定的理由解除合同，即无故解除合同，被告并未无故不卖案涉商品房给原告，亦未无故解除案涉商品房买卖合同，本案不适用此条款的规定。本案合同的解除系出现合同约定的情形原告要求解除合同，被告应当承担的违约责任为《商品房买卖合同（预售）》第十三条的规定，由被告支付原告合同全部房价款1%的违约金，对原告要求被告支付违约金636000.00元的诉讼请求，本院予以部分支持，经计算违约金为31800.00元（3180000.00元×1%）。 四、针对本院依法追加的第三人在本案中应当如何处理的问题。 原告经本院追加第三人中亚建设后，未要求第三人中亚建设承担任何责任，本院不作处理。第三人农行西昌支行与原、被告签订的贷款合同详细约束了原、被告的相关责任，且办理了附强制执行效力的公证文书，如本案合同解除后，在归还第三人农行西昌支行贷款有争议时，农行西昌支行可依据附强制执行效力的公证文书申请强制即可，本案无需作出处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103000062）、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017103100030）。 二、被告西昌唯创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告刘宗芬支付的购房款3180000.00元，并自2017年11月8日起按照本金3180000.00元，年利率4.90%支付资金占用利息，直至付清款项为止。 三、被告西昌唯创房地产开发有限公司于本判决生效之日十五日内赔偿原告刘宗芬违约金31800.00元。 案件受理费39677.00元，减半收取计19838.50元，由原告刘宗芬负担4838.50元，由被告西昌唯创房地产开发有限公司负担15000.00元（限被告西昌唯创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内径直向本院缴纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 黄 俊 二〇二〇年二月二十四日 书记员 起玉慧 附1、证据材料： 原告提交的证据： 一、商品房预售许可证复印件1份、商品房买卖合同（预售）复印件2份（编号：尾数30和62）、商品房买卖合同补充协议复印件1份，证明原被告之间的合同真实有效，双方在合同中就房屋的基本情况、价款、房屋的规划设计变更以及权力义务进行了明确的约定，应当严格遵守。 二、不利因素告知书复印件1份，证明对案涉房屋的不利因素仅公示了配电房及消防栓。 三、房屋照片13张，证明房屋的实际建筑层数与合同约定严重不符，房屋实际不利因素也与被告公示的不符，车库上方擅自增加两根直径约35厘米的消防水管，被告构成严重违约。 四、收据6张、维修基金1张，证明原告已按照合同约定交付购房款，被告应返还购房款，被告应退维修基金16054.5元。 五、关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函及EMS邮政邮寄单1份，证明被告通知原告办理交付手续时，原告发现实际交付的房屋与合同约定不一致，且存在诸多瑕疵，原告明确表述拒收，并通知对方，涉案房屋并未实现交付。 被告发表了如下质证意见： 一、对该组证据的三性无异议，但是我们强调2点，1、两份商品房买卖合同相互独立，是两个不同的法律关系不应当一案进行主张。2、本案当中被告并无任何的变更规划设计的行为。 二、对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，不利因素告知书与本案原告所主张的解除合同理由没有任何的关联性。 三、因为之前仅提供了3张照片，另外10张照片的情况，当时没提交我没办法确定真实性。对原告证明目的有异议，本案当中被告没有变更过规划设计，房屋层数现状是原告通过改造协议以后将正负零以下负一层室外的覆土进行清除之后而形成的。地下车库的消防设施必须要满足消防设计法律规定以及规范，并非是本案当中的当事人能够自行决定的，并且原告方与两根消防水管的客观存在要求解除合同不符合法律规定以及合同的约定。 四、对6张收据的三性均无异议，对证明目的有异议，对维修基金真实性无异议，但对关联性以及证明目的有异议，维修基金并非被告收取，原告诉讼方向错误。 五、该证据只能证明原告曾经向邮政局寄过资料，但是邮寄的内容与邮寄单是不相匹配的，并不能证明原告寄送了这个通知确认函。没有送达的回执单，原告本人寄送的东西，我们并不知情，不能证明已经送达给载明的收件人。从确认函内容来看原告并没有对本案涉及的规划设计提出过任何的异议，所提及的4点内容并非双方买卖合同约定的交付条件，针对原告以非合同约定交付条件作为理由拒收房屋的行为，双方合同有明确的约定，当交房通知送达之日视为交付，相应责任由原告承担。 第三人中亚建设发表了如下质证意见： 一、三性无异议，但这个合同与中亚建设无关。 二、与中亚建设无关，没办法确认三性。 三、没办法确认真实性，中亚建设是按照与原告签订的改造协议按约履行的。 四、与中亚建设无关。 五、与中亚建设无关。 第三人农行西昌市支行发表了如下质证意见： 一、三性无异议，这个合同与农行西昌市支行无关。 二、与农行西昌市支行无关，没办法确认三性。 三、照片真实性无法核实，照片与贷款合同无关。 四、三性无异议，证明目的与农行西昌市支行无关。 五、与农行西昌市支行无关。 被告提交了如下证据： 一、2017103000062《商品房买卖合同（预售）》、2017103100030号《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》各一份，证明：1、原被告双方于2017年10月30日签订了2017103000062《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告西市（2017）房预售证第32号下第1、2地块地下车库-2层46号车位；2、原被告双方于2017年10月31日签订2017103100030号《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定购买被告西市（2017）房预售证第29号下第地块02-5号楼1层9号商品房；3、该组证据中两份合同虽然主体相同，但该两份合同在法律上属于两个独立的买卖合同，是两个法律关系。 二、《委托改造协议》、《承诺书》各一份，证明：1、原告为增强所购房屋实用性，与工程建设方中亚建业建设工程有限公司签订了本协议；2、原告直接授权了建设方对房屋的改造计划，认可建设方对所购房屋进行的所有必要的优化变更和调整，并非被告变更设计；3、原告与第三方签订并履行的改造协议形成房屋实际状态，依据《买卖合同》第12条、13条约定解除合同没有事实和法律依据。4、原告委托施工方中亚建业建设工程有限公司对商品房进行优化，5、原告明悉：经过改造工程后，该房的实际布局、结构、状况、标准将与与被告签订的《商品房买卖合同》和相关附件约定的户型图和交付标准发生改变6、原告承诺：改造系原告与第三人之间的行为，与被告无关，被告只需按改造后的实际布局、结构、状况、标准等将该商品房交付给原告，原告放弃向被告提出异议和主张任何权利。 三、《建设工程规划许可证》及所购房屋剖面图各一份，证明：1、2017年7月13日，争议房屋所涉项目设计图在行政部门备案并获批准；2、行政部门备案设计为“正负零以上为2层，正负零以下1层，正负零以下1层层高9米，其中3.6米部分在室外地平面之上，另5.4米部分在地平面之下可作地下室或车库使用。3、原告在购买时就知晓该设计，因此授权第三方进行了优化改造，增强房屋的实用性，提高了房屋价值。 四、原告与被告签署的其他两套房屋买卖合同、车库买卖合同及同意改造协议、竣工验收备案表、案涉房屋《交房通知》各一份，证明：1、原告除案涉房屋外，另外还购置了同一项目中另外两套房屋及车库；2、原告完全知晓所有房屋的设计，同时都授权了第三方对房屋进行改造，以提高房屋实用性和价值。3、案涉房屋改造建成后已经竣工验收合格，不存在质量问题。4、案涉房屋达到买卖合同约定的交付条件；5、被告于2018年6月23日通知原告办理交付手续，现房屋已经交付完毕 原告对被告所举证据发表了如下质证意见： 一、真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，原告的两份合同一案诉讼符合法律规定。 二、真实性、关联性无异议，证明目的有异议，委托改造协议附件房屋平面图呈现的房屋仍是地上两层地下一层，不能证明被告实际交付的房屋结构层数符合改造协议，对委托改造协议和承诺书合法性存疑，委托改造协议签订时房屋处于未建状态，并不确定是否需要进行改造，且委托改造协议中并未约定改造费用，中亚建业公司既然作为改造方又做为施工总承包单位，改造行为是否真正发生存疑，承诺书中改造范围见委托改造协议仅为4点，并不涉及房屋楼层数的变化，与本案不具关联性，且作为房屋买卖合同时必须签订的文件具有格式条款嫌疑，不具合法性。 三、真实性、关联性无异议，但该份证据并不能证明涉案房屋进行了优化设计，原告自始至终没有见过该份证据，原告合理怀疑房屋建设之初并不存在覆土需要进行处理，且根据该证据被告向原告交付房屋应当与图纸一致，应当为入户后地上两层地下两层，原告涉案房屋虽然通过审计验收但仅能证明被告免除行政责任，但不能免除因交付房屋不一致向原告承担民事违约责任。 四、对该组证据真实性无异议，但该组证据与本案无关联性，原告购买的其他房屋与涉案房屋所处位置不一样，房屋地面层数的增加不影响1楼采光，且地下车库不存在影响住户使用建筑物的消防水管，原告针对被告的交房通知已向被告邮寄拒收的通知确认函并载明拒收原因，原告涉案房屋虽然通过审计验收但仅能证明被告免除行政责任，但不能免除因交付房屋不一致向原告承担民事违约责任。 第三人中亚建设对被告所举证据发表了如下质证意见： 一、对证据的三性均无异议，但该证据与中亚建设无关。 二、对委托改造协议的三性均予以认可，承诺书与中亚建设无关。 三、该证据与中亚建设无关。 四、三性无异议，但是与中亚建设无关，对委托改造协议有待核实，针对竣工验收的三性无异议，交房通知与中亚建设无关。 第三人农行西昌市支行对被告所举证据发表了如下质证意见： 一、与农行西昌市支行无关。 二、该证据与农行西昌市支行无关。 三、该证据与农行西昌市支行无关。 四、该证据与农行西昌市支行无关。 中亚建设向法庭提交了如下证据： 委托改造协议（2017年10月31日签订）复印件1份，证明中亚建设已经按照与原告签订的委托改造协议改造了房屋并交付。 原告对第三人中亚建提交的证据发表了如下质证意见： 委托改造协议签订时房屋处于未建状态，并不确定是否需要进行改造，且委托改造协议中并未约定改造费用，中亚建业公司既然作为改造方又作为施工总承包单位，改造行为是否真正发生存疑。 被告对第三人中亚建设所举证据发表了如下质证意见： 该组证据的三性无异议。 第三人农行西昌市支行对第三人中亚建设所举证据发表了如下质证意见： 该证据与农行西昌市支行无关。 第三人农行西昌市支行向法庭提交了如下证据： 具有强制执行效力的债权文书、公证书（2017）凉法证内经字第3760号复印件1份，证明：按照个人购房担保借款合同第十三条的规定，如果原被告双方解除了购房合同，那么原告、被告及原告的丈夫应当承担连带责任，归还银行按揭贷款本息。 原告对第三人农行西昌市支行所举证据发表了如下质证意见： 对该组证据的三性无异议。 被告对第三人农行西昌市支行所举证据发表了如下质证意见： 对该组证据的三性无异议。，如果发生原告不能归还按揭贷款的情形，我们承担的是担保责任，如果解除商品房买卖合同我们承担的是代购房者返还购房款的责任。 第三人中亚建设对第三人农行西昌市支行所举证据发表了如下质证意见： 该组证据与中亚建设无关。 附2、判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。