山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终257号上诉人（原审被告）：山东家天下置业有限公司，住所地枣庄市市中区长乐路18号。法定代表人：叶文良，董事长。委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王彪，男，1990年10月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。上诉人山东家天下置业有限公司因与被上诉人王彪商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东家天下置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人王彪的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人王彪承担。事实和理由：1.上诉人开发的“和家园”小区五证齐全，各项规费均已缴纳，但后期因政府部门的原因，导致上诉人土地使用权及规划发生变化，非上诉人的责任，是行政部门的行为使小区目前无法进行不动产产权登记备案。类似上诉人的情况在枣庄市普遍存在，而非上诉人的商业开发行为，故不能由上诉人承担。产权证书暂时不能办理也未对被上诉人造成损失，产生影响。上诉人不应承担支付被上诉人因办理房屋所有权登记产生的违约金。2.被上诉人主张的逾期交房违约金不应支持。上诉人在合同约定的交房期限前，已通知被上诉人办理房屋交付手续，但由于被上诉人的原因，迟迟不来。与被上诉人同期交付的其他房屋，均已按照合同约定的时间交付，证明是被上诉人未按通知按时交接，造成实际交房的时间与合同约定不符的责任不在上诉人。被上诉人也没有证据证明其在合同约定的时间向上诉人主张交房未果。因此，不能孤立、片面地看待本案房屋交付时间，应结合其他证据和事实分清责任。王彪未答辩。王彪向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告将和家园二期12号楼1单元4层402室房屋办理产权证书；2.被告支付给原告逾期交房违约金4,622元（以592,542元为基数，自约定交房期限届满之次日起至2017年11月26日止,按照每日万分之三计算）;3.被告支付给原告逾期办证违约金（以592,542元为基数，自2018年1月30日起至实际取得房屋所有权证书之日止,按照每日万分之一计算）;4.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：山东家天下置业有限公司通过出让方式取得了位于枣庄市市中区龙山路街道长乐路8号的土地使用权，投资开发了“和家园二期”房地产项目。2017年7月31日，王彪（××）与山东家天下置业有限公司（××）签订编号为YS0115157《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，王彪从山东家天下置业有限公司处购买位于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室商品房一处，该商品房建筑面积116.96平方米，单价每平方米5,066.19元，总价592,542元。合同第十一条（一）约定“××应当在2017年10月31日前向××交付该商品房”；第十二条约定“除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1中方式处理……（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之3的违约金”；第二十条（二）约定“因××的原因，××未能在该商品房交付之日起[90日内]（不超过90日），取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1。××不解除合同的，自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房款万分之壹的违约金”。王彪将购房款支付给山东家天下置业有限公司，山东家天下置业有限公司于2017年11月27日将涉案房屋交付给王彪。山东家天下置业有限公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，王彪与山东家天下置业有限公司签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对各方签约当事人均具有约束力。各方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，亦应当按照合同约定全面履行各自义务。1.是否违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任”。本案中，原、被告约定原告应当在商品房交付使用后90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证），但山东家天下置业有限公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。山东家天下置业有限公司辩称未办证是因政府原因导致，但未提交证据证明其辩解，故对于山东家天下置业有限公司的上述辩解，一审法院不予支持。故山东家天下置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助王彪办理枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋所有权登记手续。2.逾期办证违约金。《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》中约定如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××选择不解除合同的，××按日计算向××支付房款万分之一的违约金，以上关于违约金的约定，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也体现了原、被告双方的意思自治原则，故对其效力应予以确认。涉案房屋的实际交付时间为2017年11月27日，山东家天下置业有限公司应在交付后90日内协助原告办理不动产权证书，因此山东家天下置业有限公司的违约行为自2017年11月27日后90日（2018年2月24日）起一直延续至今，故违约金应从2018年2月25日起开始计算。另因合同中约定“自××应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部房款万分之壹的违约金”，因此一审法院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。3.逾期交房违约金。原、被告签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第十一条（一）约定“××应当在2017年10月31日前向××交付该商品房”、第十二条约定“除不可抗力外，××未按照第十一条约定的时间将该商品房交付××的，双方同意按照下列第1种方式处理……（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，××按日计算向××支付全部房价款万分之3的违约金”，庭审中查明被告交付房屋的时间为2017年11月27日，故对于原告要求被告以592,542元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月26日止，按照每日万分之三向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王彪办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告王彪支付逾期办证违约金（以592,542元为基数，自2018年2月25日起至原告取得坐落于枣庄市市中区和家园二期12号楼1单元4层402室房屋产权证（不动产权证）之日止，按日万分之一计算）；三、被告山东家天下置业有限公司于判决生效之日起三十日内向原告王彪支付逾期交房违约金4,621.83元（以592,542元为基数，自2017年11月1日起至2017年11月26日止，按日万分之三计算）；四、驳回原告王彪的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取228元，由被告山东家天下置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，本院依法认定该合同合法有效。双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。根据涉案《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项约定，被上诉人应当在商品房交付之日起90日内，取得该商品房房屋产权证。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。上诉人称系行政部门的原因导致和家园小区无法进行产权登记备案，但并未举证证明，本院对上诉人的该主张不予采信。因此，上诉人应当对上述违约行为承担违约责任。上诉人向被上诉人交房的时间为2017年11月27日，晚于涉案《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》第十一条第一项约定的2017年10月31日。上诉人虽主张已经在合同约定的期限前向被上诉人通知交房，但并未举证证明，故本院对该主张不予支持，依法认定上诉人逾期交房的事实存在，应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，山东家天下置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人山东家天下置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇二〇年二月二十六日书记员  史安伟