广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异4号 异议人（案外人）：郭春鹏，男，汉族，1977年4月26日出生，住广州市白云区新市街道紫薇花园5栋。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 郭春鹏对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街18号2404房不服，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街18号2404房（以下简称案涉房产）。异议人郭春鹏对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人郭春鹏请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街18号2404房的查封。其主要理由为：异议人于2019年5月25日与东湛公司签订了《广州市商品房买卖合同》购买了案涉房产，并在广州市花都区不动产登记中心完成网签。异议人已经付清全部房款缴纳了房屋契税和房屋维修基金，并于2016年9月办理了收楼手续，同年12月装修完成后入住，按时交纳物业管理费和水电费，实际占有使用房屋至今，享有该房屋的财产性权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条以及《中华人民共和国民诉讼法》第227条的规定，应当对异议人所购房屋解除查封。 异议人郭春鹏为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司与作为乙方的异议人分别于2014年8月9日和2019年5月25日签订《颐和盛世认购书》和的编号为201905232563的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）。拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 2.国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所于2019年12月6日出具的《中华人民共和国税收完税证明》，载明异议人已缴纳案涉房产的契税21035.03元。 3.东湛公司于2019年6月28日出具的编号为32797864的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额。其中，价税合计为736226元。 4.东湛公司于2019年5月25日出具的案涉房产维修资金《收款收据》。 2、3、4号证据拟证明异议人已全额付清购房款以及房屋维修资金。 5.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《收楼手续单》、《入住合约》，载明异议人于2016年9月30日办理收楼及入住手续。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产已缴纳从2018年部分月份的水电费。 5、6号证据拟证明异议人已实际占有案涉房产。 7.广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明郭春鹏名下房地产为“广州市花都区颐和盛世五街18号2404房；白云区花韵街8号201房”。 本院对证据审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2014年8月9日，异议人郭春鹏（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/开发商）签订《颐和盛世认购书》。2019年5月25日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）郭春鹏签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），载明以下一些内容：乙方向甲方所购商品房为颐和盛世花园E区15栋24层2404房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街18号2404房，建筑面积143.73平方米。该商品房按总价交易，总金额人民币736226元。乙方采用一次性付款，在2019年5月25日前支付全部房价款。合同还约定，甲方应当自本合同签订之日起90日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。2019年6月28日，东湛公司向异议人出具了《广东增值税普通发票》，证明东湛公司已收到价税合计736226元。异议人另于2016年9月30日办理收楼及入住手续，后一直占有使用该房产。异议人郭春鹏除所购房屋外，另有位于广州市白云区花韵街8号201房的一处房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 根据本案查明的事实，异议人于2019年5月25日与东湛公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，异议人购买案涉房产，房款总价为736226元，采用一次性付款方式，在2019年5月25日前支付全部房价款。东湛公司应自该合同签订之日起90日内到房地产登记机构为异议人办妥产权转移登记手续，并将以异议人为产权人的《房地产权证》交付乙方。异议人已付清全部购房款，并在2016年9月30日签订《入住合约》后至今一直实际使用该房。相关事实均有证据佐证。依合同，异议人已履行其应负义务，而东湛公司未能在合同约定的时日内办妥产权登记。因此，房地产权证未能办理的原因不在于异议人。案涉房产由本院于2019年6月28日查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人郭春鹏的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街18号2404房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇二〇年二月二十七日 书记员  潘 兴