河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30449号原告（反诉被告）河南坤午置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路23号31层3101号。法定代表人许志安，男，1960年2月25日出生，汉族，住河南省郑州市经济技术开发区。委托代理人李黔，河南久灵律师事务所律师。被告（反诉原告）河南指南针房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路23号中科大厦2806号。法定代表人王宏伟，董事长。委托代理人胡涛，河南成务律师事务所律师。委托代理人徐超，河南成务律师事务所实习律师。第三人朱卫平，男，1976年6月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告（反诉被告）河南坤午置业有限公司（以下简称坤午公司）与被告（反诉原告）河南指南针房地产开发有限公司（以下简称指南针公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日作出了（2018）豫0191民初15335号民事判决书。指南针公司不服该判决书，向郑州市中级人民法院提出上诉，2019年10月24日，郑州市中级人民法院作出了（2019）豫01民终17919号民事裁定书，裁定撤销（2018）豫0191民初15335号民事判决，将该案发回本院重审。本院立案受理后，经指南针公司申请，追加朱卫平为本案第三人，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。坤午公司委托代理人李黔、指南针公司委托代理人胡涛、第三人朱卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤午公司诉称：2015年5月4日，坤午公司与指南针公司签订《房屋租赁协议》一份，约定：指南针公司租赁坤午公司位于中科大厦28楼房屋用于办公，租金每半年支付一次。双方租赁关系存续期间内，指南针公司拖欠租金，并于2018年4月9日单方通知坤午公司解除双方签订的《房屋租赁协议》。为维护坤午公司合法权益，请求：1、确认2018年4月9日指南针公司解除《房屋租赁协议》的行为无效；2、指南针公司支付坤午公司拖欠房租3688721.72元（其中2017年5月16日至2018年5月15日期间的租金1813893.12元、2018年5月16日至2019年2月15日期间的租金1874828.6元）；3、指南针公司支付坤午公司逾期交纳房租的滞纳金1106616.52元（按照逾期交纳房租金额3688721.72元的30%计算）。指南针公司辩称：在双方租赁期间内，指南针公司不存续拖欠租金的违约行为，坤午公司无理催收租金，并多次对承租房屋停水、停电，且不让坤午公司使用租赁车位，拒绝指南针公司搬迁物品。指南针公司多次要求坤午公司停止违约行为被拒，在无法正常使用租赁房屋的情况下，指南针公司才解除双方的《房屋租赁协议》。在本案诉讼过程中，坤午公司擅自拆除租赁房屋内的所有装修，另行招租，坤午公司以实际行为表明认可《房屋租赁协议》解除。因此，坤午公司的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。第三人朱卫平对坤午公司的诉讼请求发表了如下意见：2017年5月12日之后，指南针公司承租房屋的所有权已经归朱卫平，原告不具备诉讼主体资格。坤午公司无权向指南针公司收取2017年5月12日之后的租金，但其多次采取不让指南针公司使用停车位、停水、停电的方式阻碍指南针公司正常使用房屋，致使指南针公司于2018年4月9日解除双方租赁合同关系。之后，坤午公司阻碍指南针公司搬离承租房屋，直到2019年2月15日才同意指南针公司搬离。坤午公司应当赔偿朱卫平房屋闲置期间的损失，坤午公司的诉讼请求不能成立。指南针公司反诉称：指南针公司承租的房屋由坤午公司开发，但实际所有权人为朱卫平，因房屋登记在坤午公司名下，指南针公司与坤午公司签订了《房屋租赁协议》。在双方租赁关系存续期间内，坤午公司向朱卫平出具了委托书，委托朱卫平收取租金，委托期限自2014年2月20日至2020年5月15日，指南针公司也一直与朱卫平接洽办理租金交纳事宜。后因坤午公司与朱卫平发生纠纷，坤午公司不承认指南针公司支付给朱卫平的租金，采取停水、停电，不让使用停车位的方式无理催收租金，双方多次交涉无果，指南针公司通知坤午公司解除双方签订的《房屋租赁协议》。坤午公司虽然表示不同意解除合同，但却将承租房屋上锁，禁止指南针公司继续使用房屋。为维护指南针公司合法权益，请求：1、确认2018年4月9日指南针公司发出的解除《房屋租赁协议》通知合法有效；2、坤午公司退还指南针公司履约保证金181621元，并支付违约金544863元（按照首年租金181621元计算3个月）；3、坤午公司赔偿指南针公司装修损失1491788元。坤午公司辩称：自2017年5月16日起，指南针公司拖欠租金，坤午公司有权单方解除合同，并没收履约保证金，2018年4月9日指南针公司单方解除《房屋租赁协议》行为无事实和法律依据，应当认定无效。2019年4月17日，坤午公司通知指南针公司解除《房屋租赁协议》，并要求按约定将租赁房屋恢复原状，但指南针公司未履行，属于违约行为。因此，在双方的租赁合同关系存续期间内，坤午公司不存在违约行为，应当驳回指南针公司的反诉请求。坤午公司对双方《房屋租赁协议》已经解除无异议，但解除时间应当为2019年4月17日。第三人朱卫平对指南针公司的反诉请求发表了如下意见：对指南针公司的反诉请求无异议。经审理查明：指南针公司于2014年5月15日登记成立。2014年12月24日，坤午公司取得位于郑东新区商务外环路23号28层2801、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、2812号房屋的所有权证书。2016年6月23日，坤午公司作为出租方、指南针公司作为承租方，签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、坤午公司将位于郑州东区商务外环路西九如路南中科大厦28层2801、2804、2805、2806、2807、2808、2809、2810、2811、2812号房（以下简称本案争议房屋）出租给指南针公司作为办公使用，建筑面积共计1531.31平方米。2、租赁期限五年，自2015年5月16日起至2020年5月15日止，租金支付周期为半年，每次支付租金的时间为下一租金支付周期前一个月前。3、2015年5月16日至2016年5月15日期间，每年租金2235712.6元，自2016年5月16日至2017年5月15日期间，每年租金2347498.23元，2017年5月16日至2018年5月15日期间，每年租金2464873.14元，2018年5月16日至2019年5月15日期间，每年租金2588116.79元，2019年5月16日至2020年5月15日期间，每年租金2717522.63元。4、指南针公司支付坤午公司1个月租金作为履约保证金，共计181621元，该履约保证金在租赁期满3个月后且指南针公司交清包括但不限于租金、水电费、物业管理费、装修拆卸费、违约金等相关费用，并对坤午公司损失部分进行全部赔偿后，坤午公司无息退还指南针公司押金。5、坤午公司允许指南针公司对房屋进行改善或增设他物，但不影响房屋再次出租、使用，并不改变房屋的初始功能，合同期满，指南针公司负责将房屋的装修或者其他增设物恢复原状，难以恢复原状的，坤午公司有权要求指南针公司支付恢复原状所需的施工费、清理费以及相应工期的租赁费损失。6、在租赁期满或本协议提前终止时，应于租赁期届满之日或提前终止之日提前3个月通知坤午公司，并于租赁期届满时将房屋打扫干净、搬迁完毕，并将租赁房屋交还坤午公司，指南针公司装饰、装修过程中投入的可移动、拆除部分物件归指南针公司所有，不可移动、拆除部分物件归坤午公司所有。7、本合同因期满、解除或终止，坤午公司有权要求指南针公司在五日内迁出，指南针公司应搬走租赁场内所有自己可移动物品，将该房产及设施恢复原状并完好地交还坤午公司，若指南针公司接到通知五日内未履行上述义务，则坤午公司有权强行对指南针公司租赁的房屋进行清场，指南针公司在租赁场所内所有的设施、设备和货物均视为废弃物，该废弃物无偿归坤午公司所有或坤午公司予以有偿清理，清运费由指南针公司承担。8、指南针公司逾期支付租金或其他费用达15日，且未征得坤午公司书面同意的，坤午公司有权解除本合同，收回房屋，并没收指南针公司的履约保证金，同时指南针公司还应全额向坤午公司赔偿三个月的租金及支付装修免租期的等额租金，并赔偿坤午公司的其他损失。9、因坤午公司单方不按照约定擅自解除合同，或因坤午公司其他过错致使指南针公司无法继续经营，经指南针公司书面通知而坤午公司不改的，指南针公司有权单方面解除本合同，要求坤午公司退还未使用期间的租金，赔偿指南针公司三个月的租金及装修损失。10、若指南针公司逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向坤午公司支付滞纳金，且坤午公司有权采取停止供水、供电、锁门等措施，由此造成的损失由指南针公司自行承担。庭审中，指南针公司称2014年指南针公司筹建期间，即以公司股东名义承租本案争议房屋，指南针公司成立后，承租主体才变更为指南针公司。坤午公司向指南针公司出具《委托书》一份，载明：“坤午公司委托朱卫平办理与指南针公司的房租收款事宜，委托期限2014年2月20日至2020年5月15日，在此期间由朱卫平本人签字的收据视为坤午公司的收款凭证。委托单位：坤午公司。2014年2月20日”。该《委托书》上加盖的印章系坤午公司2015年3月10日领取的新印章。庭审中，朱卫平称上述委托书的实际形成时间为2015年6月，自2014年初，坤午公司就通过朱卫平收取租金，指南针公司会计谢琳在2015年6月19日要求朱卫平出具委托书，并以电子邮件的形式向朱卫平发生了委托书文本，朱卫平打印后加盖了坤午公司公章。庭审中，坤午公司、指南针公司均认可朱卫平曾在坤午公司担任法务总监、副总经理。上述《房屋租赁协议》签订后，指南针公司向坤午公司支付了履约保证金18162元。2015年7月29日至2017年5月12日期间，指南针公司向坤午公司支付房租租金4960169.38元，其中2015年9月1日的租金40000元、2015年10月1日的租金98287.98元、2016年1月26日的租金135000元、2016年7月19日的租金141401.85元系朱卫平从指南针公司收取后支付给坤午公司，其他租金系指南针公司直接转账支付给坤午公司。2017年8月3日，朱卫平向指南针公司出具收据一份，载明：“今收到指南针公司支付的租金现金共计1813893.12元（含2017.5.16-11.15日的未付租金623525.76元和预收的2017.11.16-2018.5.15日的租金1190367.36元）。朱卫平。2017.8.3日”。庭审中，指南针公司、朱卫平称2017年8月3日之前，朱卫平先后以现金形式从指南针公司收取租金1810000元，收款地点均在指南针公司财务室，2017年8月3日换了一份总收据，该收据中显示的3893.12元因朱卫平同意免除而未实际支付。2018年1月9日，坤午公司向指南针公司发出了《房屋租金逾期通知函》一份，显示：经坤午公司多方催促，指南针公司至今尚未支付2017.5.16-2017.11.15的租金623525.76元、2017.11.16-2018.5.15的租金1190367.36元，合计1813893.12元，指南针公司逾期支付租金，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%支付滞纳金。2018年4月2日，指南针公司向坤午公司发出《通知书》一份，显示：1、双方因租金支付问题发生分歧，致使《房屋租赁协议》履行出现障碍，指南针公司有权自行决定物品更换、搬离事项，但2018年3月，指南针公司搬出办公家具及部分设施时，遭到坤午公司及物业公司的阻拦。在指南针公司足额支付停车费的情况下，坤午公司在2018年1月禁止指南针公司车辆进入地下车库，严重影响指南针公司的办公秩序。2、现通知坤午公司，指南针公司将在三日后搬走部分办公设施，若坤午公司继续阻拦，指南针公司有权解除双方签订的《房屋租赁协议》。2018年4月3日，坤午公司向指南针公司发出了《对的复函》一份，显示：1、指南针公司一直未支付2017年8月16日至今的租金，截止目前应支付的租金及各项费用为2103265.76元。2、根据租赁协议约定，指南针公司应当于2018年4月16日前支付2018年5月16日至2018年11月15日的租金940677.05元。3、坤午公司从未收取指南针公司停车费用，且地下停车位需求紧张，坤午公司无法满足指南针公司车辆进入地下车库，占用他人正常资源的行为。4、指南针公司在未结清拖欠租金及费用的情况下，提出搬走办公设施的要求，坤午公司有理由认为这属于逃避义务、违反约定的行为。5、指南针公司无约定或法定事由解除《房屋租赁协议》，坤午公司不会接受。2018年4月9日，指南针公司向坤午公司发出了《复函及通知》一份，显示：1、指南针公司已经足额向坤午公司的委托收款人朱卫平支付了房屋租金，并不存在拖欠租金的事实。2、坤午公司拒绝指南针公司使用既定车位，存在违约，且阻挠指南针公司搬离部分财产，严重侵害指南针公司合法权益。3、指南针公司通知坤午公司解除《房屋租赁协议》，并请坤午公司赔偿交还租赁房屋的相关事宜。2018年4月11日，坤午公司向指南针公司发出了《对的复函》一份，显示：1、朱卫平并非《房屋租赁协议》的主体，2017年7月31日，坤午公司已经通知指南针公司租金支付渠道，朱卫平出具的收据真假难辨。2、指南针公司单方解除租赁关系的通知无效。2018年4月，指南针公司的工作人员撤离本案争议房屋，已经实际退租，但因坤午公司、河南坤午物业服务有限公司的阻止，致使指南针公司仍有部分物品留在本案争议房屋内。2018年5月3日，坤午公司向指南针公司发出《付款通知单》一份，显示：付款到期日2018年4月16日，租赁费缴费期限2018年5月16日至2018年11月15日，金额1249885.73元。2018年5月10日、2018年5月15日，河南坤午物业服务有限公司向指南针公司发出《付款通知单》二份，要求指南针公司支付2018年4月1日至2018年4月30日期间的公摊费、空调耗能费，以及2018年5月1日至2018年5月31日期间的物业费。2019年4月17日，坤午公司向指南针公司发出《告知函》一份，显示：1、基于指南针公司长期拖欠租金的违约行为，坤午公司通知双方的租赁合同于2019年4月17日正式解除。2、指南针公司在收到告知函三日内将物品全部搬离，并按要求将房屋恢复原状，逾期不履行合同义务，坤午公司将对剩余物品进行处置，并对房屋恢复原状，产生的所有费用由指南针公司承担。庭审中，指南针公司自认其于2019年4月17日将本案争议房屋内的物品搬离。现坤午公司、指南针公司因租赁合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：坤午公司提交的房屋产权证书一组、《房屋租赁协议》一份、租金明细一份、2018年1月9日《房屋租金逾期通知函》一份、2018年4月2日《通知书》一份、2018年4月3日《对的复函》一份、2018年4月9日《复函及通知》一份、2018年4月11日《对的复函》一份、2019年4月17日《告知函》一份、印章销毁证明一份、服务协助单一份、照片一组。指南针公司提交的《委托书》一份、收据一份、2018年5月3日《付款通知单》一份、2018年1月9日《房屋租金逾期通知函》一份、2018年4月2日《通知书》一份、2018年4月3日《对的复函》一份、中原银行电子交易回单二份、照片一组、郑州市星宇搬家有限责任公司出具的证明及业务凭证各一份、付款通知单二份、中国联通公司业务受理凭证二份、董娜的证言一份。第三人朱卫平提交的指南针公司支付租金的转账明细及通过朱卫平支付租金的转账明细各一份、2015年6月19日电子邮寄打印件一组。坤午公司提交的2017年7月31日《房屋租赁租金支付通知函》系其单方制作，无证据证明坤午公司向指南针公司送达了该通知，故该通知对指南针公司无约束力，对坤午公司主张的证明目的，本院不予采纳。坤午公司提交包旭证言一份，包旭称其将《房屋租赁租金支付通知函》送达指南针公司财务总监，无其他证据予以佐证，真实性无法核实，本院不予采纳。指南针公司提交的律师函系单方制作，并未得到坤午公司的回复，不足以证明其证明目的，本院不予采纳。指南针公司提交的朱卫平民事起诉状一份、许志安民事答辩状一份，与本案无关联性，本院不予采纳。指南针公司提交的《结算书》一份、《消防工程施工协议》一份、《排烟系统购销合同》一份，仅能证明指南针公司承租房屋后的装修情况，不足以证明双方《房屋租赁协议》解除后其装修损失情况，对指南针公司主张的证明目的，本院不予采纳。第三人朱卫平提交的民事裁定书二份、2010年《河南项目合作协议》、2011年股东会决议、2015年股东会决议、郑东新区商务外环路23号28层2802、2803号买房人向坤午公司的转款凭证，均与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：2016年6月23日，坤午公司与指南针公司签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。本案中，虽然坤午公司出具的《委托书》落款时间为2014年2月20日，但结合朱卫平与指南针公司会计谢琳的电子邮件能够认定该《委托书》的实际形成时间为2015年6月19日。此外，朱卫平曾在坤午公司担任法务总监、副总经理，并在2015年7月29日至2017年5月12日期间，朱卫平多次向指南针公司收取租金，并转付坤午公司。结合上述事实，本院认定，2015年6月19日坤午公司出具的《委托书》合法有效，朱卫平作为坤午公司的受托人，有权在2015年6月19日至2020年5月15日期间向指南针公司收取租金，在此期间内，朱卫平签字的收据视为坤午公司的收款凭证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，2017年8月3日，朱卫平向指南针公司出具的收据显示，指南针公司已经向朱卫平支付了2017年5月16日至2017年11月15日的租金623525.76元，并预付了2017年11月16日至2018年5月15日的租金1190367.36元，上述共计1813893.12元。因此，根据该收据能够认定指南针公司已经足额向坤午公司支付了2017年5月16日至2018年5月15日期间的租金。在指南针公司未拖欠租金的情况下，坤午公司于2018年1月9日向指南针公司催收房租、滞纳金，且禁止指南针公司使用地下车库、阻拦指南针公司搬离财产。坤午公司的上述违约行为导致指南针公司无法正常使用本案争议房屋，合同目的无法实现，2018年4月9日，指南针公司向坤午公司发出的解除《房屋租赁协议》通知，具有事实和法律依据，应当认定有效。坤午公司请求确认上述解除行为无效，并请求指南针公司支付2017年5月16日至2018年5月15日期间的租金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，因坤午公司的违约行为，导致双方签订的《房屋租赁协议》于2018年4月9日解除，且2018年4月份，指南针公司已经实际退租，坤午公司请求指南针公司支付2018年5月16日至2019年2月15日期间的租金及逾期交纳房租的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。指南针公司反诉请求坤午公司退还履约保证金181621元，并支付违约金544863元，本院认为，根据《房屋租赁协议》约定，指南针公司支付坤午公司1个月租金181621元作为履约保证金，在指南针公司不存在违约行为的情况下，坤午公司应当无息退还，若因坤午公司过错，导致指南针公司解除合同，坤午公司应当赔偿三个月的租金。在双方租赁关系存续期间内，无证据证明指南针公司存在违约行为，但因坤午公司的过错，导致2018年4月9日指南针公司解除《房屋租赁协议》。因此，坤午公司应当按约定退还指南针公司履约保证金181621元，并支付违约金544863元（181621元×3个月）。指南针公司反诉请求坤午公司赔偿装修损失1491788元，本院认为，指南针公司提交的证据不足以证明双方《房屋租赁协议》解除后其装修物的残值，应当由指南针公司承担举证不能的法律后果。对指南针公司的该项反诉请求，本院不予支持。综上，指南针公司与坤午公司的《房屋租赁协议》于2018年4月9日解除，坤午公司退还指南针公司履约保证金181621元，并支付违约金544863元，共计726484元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉原告河南指南针房地产开发有限公司与反诉被告河南坤午置业有限公司2016年6月23日签订的《房屋租赁协议》于2018年4月9日解除。二、反诉被告河南坤午置业有限公司于本判决生效后10日内支付反诉原告河南指南针房地产开发有限公司726484元。三、驳回原告河南坤午置业有限公司的诉讼请求。四、驳回反诉原告河南指南针房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45263元，由原告河南坤午置业有限公司负担。案件反诉费12273.5元，由反诉原告河南指南针房地产开发有限公司负担8253.5元，由反诉被告河南坤午置业有限公司负担4020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长 王 青审判员 汪 涛审判员 申晓娟二〇二〇年二月二十日书记员 曹新芳