山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初6073号原告：山东东海瑞达电器设备有限公司，住所地胶州市北关工业园山东道7号，统一社会信用代码9137028171806568X3.法定代表人：赵丽英，董事长。委托诉讼代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。被告：青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市北京东路58号，统一社会信用代码91370281727816385Q。法定代表人：郑文，总经理。委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹丹，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。原告山东东海瑞达电器设备有限公司与被告青岛东苑置业集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东东海瑞达电器设备有限公司的委托诉讼代理人张敦亮、被告青岛东苑置业集团有限公司的委托诉讼代理人刘国振、丁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告赔偿因其经济纠纷导致原告位于水岸府邸东苑小区18号楼1单元2001、2101户两处房产被另抵押执行给原告造成的损失2817240元，承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年原告与被告签订了建设工程材料购销合同，合同中约定被告以水岸府邸东苑小区18号楼1单元2001、2101户两处商品房作为工程款交付了原告，该房屋被告一直未给原告办理产权登记，后被告在原告不知情的情况下将房屋做了银行抵押贷款，现房屋被法院查封执行，被告行为严重侵害了原告的权利。故诉至法院。被告辩称，本案不属于房屋买卖合同范围，应为工程款支付纠纷，原被告之间以房屋抵工程款，双方有抵账意向但并未实际办理抵房手续，本案应为工程款纠纷。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一销售合同三份，证明原告为被告水岸府邸东苑项目及三里河文苑项目进行了配电箱及弱电材料及施工安装，原告按照合同履行了交付及安装义务，按照合同一的约定，由被告抵顶位于胶州市户两套房屋；证据二对账单两份，证明原告就被告建设的水岸府邸东苑项目及三里河文苑项目进行了施工结算，原告履行了施工义务；证据三被告物业公司为原告办理的业主手册及业主临时公约共四份，其中办理的房屋使用人张培元及吴晨曦，该两位是原告的内部职工，两人的身份在2017鲁0281民初1215、1216号青岛市中级人民法院民事判决书中确认为原告处职工，及入住该房屋后原告职工向物业缴纳的水电费收据和通过胶州市地税局缴纳的物业服务费发票，证明了原告已实际接收了被告抵顶的合同房屋并实际入住，因为被告的原因导致该房屋无法确权到原告名下，故此主张该房屋损失。证据四（2017）执异256号裁定书，证明原告是对该房屋的实际使用情况，主要是证明被告在将房屋交接给原告后，又与案外人长城投资公司办理了属于原告房屋的抵押融资手续，导致原告的房屋丧失了办理确权及过户的条件，造成的原因是被告单方的行为导致的，现在房屋由原告的处职工实际使用，被告处经理姜峰及财务经理王莉莉在给原告交接的房屋处签字确认证明了该房屋的实际交付情况。证据五入住清算单两份，证明被告将该涉案两套房屋交接给原告处的职工张培源及吴晨曦，并由被告处工作人员王莉莉签字确认及该物业公司签字确认。被告质证称对证据一的真实性无异议，对证明内容不予认可，原告提交的证据一中有两份合同，三里河文苑项目配电箱采购合同，该合同甲方是胶州市三里河街道办事处北三里河村民委员会，乙方是原告，投资方是被告，因本案是工程款纠纷，而原告提供的该合同甲方是三里河街道办事处北三里河村民委员会，因此应当将三里河街道办事处北三里河村民委员会追加为被告；对证据二水岸府邸东苑项目对账单无异议，对三里河文苑项目对账单因未盖章，庭后三日内提交书面核实意见，逾期视为认可；对证据三的真实性无法确认，这些证据不是由东苑置业出具，不能证明被告与原告交接了房屋，因被告与原告未办理房屋顶账手续，而原告擅自让职工占有使用该房屋，因此造成的损失应有原告自己承担。对证据四原告并未与被告办理任何房屋交接手续，没有签订正式的商品房预售合同，原告入住涉案房屋，被告并不知情，且原告并未办理房屋的预告登记所造成的损失应自行承担。对证据五的真实性不予认可，该两份清算单均是由东苑物业出具并不是由东苑置业出具，东苑置业对涉案房屋没有办理交接手续，原告无权主张房屋所有权。经审理查明，原告与被告签订了建设工程用材料购销合同，约定原告为被告的水岸府邸东苑配电柜加工供应，供货价款约定102万元。合同第八条约定被告采用以商品房作为工程款支付原告，以水岸府邸东苑18号楼1-2001号房屋（房款619605元）、18号楼1-2101号房屋（房款631407元），两套房款计1251012元，冲抵供货款。截止2012年12月10日，原被告经对账确认，原告向被告供材料价款为888419.45元、配电箱款为1011433.68元。2013年3月12日，吴晨曦与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2001号房屋签订了水岸府邸东苑小区业主临时公约。2013年3月12日，吴晨曦与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2001号房屋签订了水岸府邸东苑业主手册，手册内有房屋验收交接表，吴晨曦确认验收了房屋。2013年3月12日，青岛东苑物业管理有限公司（经办人王莉莉）确认吴晨曦已交清18号楼1-2001号房屋的入住费用。吴晨曦向青岛东苑物业管理有限公司交纳了18号楼1-2001号房屋的水电费和物业费。2013年3月12日，张培源与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2101号房屋签订了水岸府邸东苑小区业主临时公约。2013年3月12日，张培源与青岛东苑物业管理有限公司就18号楼1-2101号房屋签订了水岸府邸东苑业主手册，手册内有房屋验收交接表，张培源确认验收了房屋。2013年3月12日，青岛东苑物业管理有限公司（经办人王莉莉）确认张培源已交清18号楼1-2101号房屋的入住费用。张培源向青岛东苑物业管理有限公司交纳了18号楼1-2101号房屋的水电费和物业费。王莉莉是被告的工作人员。（2016）鲁02执异256号执行裁定书中查明“2015年3月12日，本院作出（2015）青金商初字第141号民事裁定书，…查封了被执行人东苑公司名下下位于胶州市水岸府邸东苑小区的下列房产…18号楼1单元2001、2101。”。庭审中原告就水岸府邸东苑小区18号楼1单元2001号、2101号房屋的现有市场价值申请了鉴定。2019年10月16日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出鉴定意见：估价对象（2001）在价值时点的单价为11751.63元/平方米，总价为138.69万元，估价对象（2101）在价值时点的单价为12101.92元/平方米，总价为142.83万元。原告支出了鉴定费12040元。本院认为，原、被告签订的建设工程用材料购销合同不违反法律规定，系双方真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行。原被告就水岸府邸东苑配电柜加工供应进行了结算，虽然双方在合同中约定以商品房作为工程款支付原告，但以房屋作为工程款是合同中约定配电箱货款的履行方式，因此本案应为买卖合同纠纷。建设工程用材料购销合同中约定以商品房作为工程款支付原告，被告的工作人员和原告的相关人员办理了房屋交接手续，原告和青岛东苑物业管理有限公司办理了房屋交接手续，并交纳的水电费，因此可以认定被告将水岸府邸东苑18号楼1-2001号、2101号两套房屋作为工程款交付了原告。但是被告却将以上房屋抵押，致使房屋被查封并强制执行，导致原告不能取得以上房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告基于原被告合同的约定和对被告的信任，接受用于折抵工程款的房屋，却使自己的合法权益受到了损害，原告主张被告赔偿损失，应予以支持。原被告在合同中约定以18号楼1-2001号、2101号房屋折抵工程款1251012元，但因原告不能取得房屋，导致该部分款项不能实现而受到损失，原告主张被告支付该部分折抵工程款1251012予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告在将房屋抵押给他人时，应当预见到可能造成以房屋折抵工程款的约定不能履行，会给原告造成损失，包括合同履行后原告可以获得的房屋增值利益，因此原告主张被告赔偿不能折抵取得房屋的现在市场价值的损失，予以支持。结合鉴定意见，确定两套房屋的现在市场价值为2815200元，扣除折抵前期工程款1251012元，其余的1564188元为原告可以获得的房屋增值利益。鉴定费12040元是原告因诉讼支出的合理费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告山东东海瑞达电器设备有限公司工程款1251012元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛东苑置业集团有限公司赔偿原告山东东海瑞达电器设备有限公司损失1564188元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告山东东海瑞达电器设备有限公司鉴定费12040元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费29418元，由被告青岛东苑置业集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  王晓晖审判员  陈 敏二〇二〇年二月三日书记员  迟 佳