湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3201号上诉人（原审被告）：杨森林，男，1986年8月3日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：杨儒均，男，1963年2月15日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审原告）：东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇东门口（安泰新村1幢127号门面），统一社会信用代码91431228MA4L1L428D。负责人：邓国军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龙仁前，湖南杰达律师事务所律师。上诉人杨森林与被上诉人东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司（以下简称宁宇物业公司芷江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2019）湘1228民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。杨森林上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉请或发回重审；2、依法判决被上诉人返还上诉人八个月的物业管理费；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，采信证据违反法定程序，适用法律不当，处理错误。宁宇物业公司芷江分公司辩称：原判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，请予维持。宁宇物业公司芷江分公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告2017年1月至2019年9月的物业管理费1958元；二、诉讼费用由被告承担。原判认定：杨森林与绿海家园小区的房地产开发商怀化银洲房地产开发有限公司于2012年3月31日签订了《商品房买卖合同》，后杨森林将购房款已经全部结清，并于2014年入住其所购住房。宁宇物业公司芷江分公司于2016年4月23日与芷江镇绿海家园小区的房地产开发商怀化银洲房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，多层住宅的标准为0.6元/月·平方米，第三十条约定合同期限自2016年4月23日起至2021年4月22日止。2018年8月，由于该小区住户对宁宇物业公司芷江分公司的物业服务不满意，不认可此前所签订的《物业服务合同》，故宁宇物业公司芷江分公司从2018年8月起暂停了四个月向绿海家园小区提供物业服务。随后在绿海家园小区成立业主委员会后，该小区业主委员会于2018年12月3日与宁宇物业公司芷江分公司重新签订了一份《物业服务合同》，合同第十八条第一款约定本物业的管理服务费，住宅房屋乙方（宁宇物业公司芷江分公司）暂按住宅面积0.5元/平方米收取，第五款约定物业管理费可按月/季度/半年/一年缴纳，第十四条约定委托管理期限为一年，自2018年12月5日至2019年12月4日止。原判认为：根据《物业管理条例》第四十一条第一项的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。其一，虽然杨森林以《物业管理条例》第四十一条第二项之规定，已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，且杨森林至今尚未取得其所购住房的权属证书，故其不需交纳在其与宁宇物业公司芷江分公司签订《物业服务合同》前，即2018年12月3日前的物业管理费。但杨森林于2014年就入住其在绿海家园小区所购置的住房，因权利与义务是相对等的，合同期间宁宇物业公司芷江分公司为小区提供了物业服务，杨森林事实上也从其入住之日起就开始接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务。故杨森林理应向宁宇物业公司芷江分公司交纳物业管理费。其二，杨森林认为宁宇物业公司芷江分公司在向绿海家园小区提供物业服务期间也未尽到其应尽的义务，未完全履行合同的约定，但杨森林未提供相应证据予以反驳。同时，杨森林若对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，还可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，因此即使宁宇物业公司芷江分公司在提供物业服务期间存在一定的问题，也不是杨森林拒绝交纳物业管理费的理由。杨森林拒交物业服务费无法律依据，故本院对宁宇物业公司芷江分公司要求杨森林计收物业服务费面积为135.01平方米，按住宅面积0.5元/平方米收取，从2017年1月至2019年9月（扣除宁宇物业公司芷江分公司暂停服务的四个月时间）应支付欠交的物业服务费1958元的诉讼请求予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：杨森林于判决生效之日起五日内向东莞市宁宇物业管理有限公司芷江分公司支付2017年1月至2019年9月的物业服务费1958元。案件受理费50元，减半收计取25元，由杨森林负担。二审期间，上诉人与被上诉人未提供新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案中，上诉人杨森林主张其至今尚未取得所购住房的权属证书，依据《物业管理条例》第四十一条第二项规定，不需交纳在其与宁宇物业公司芷江分公司签订《物业服务合同》前即2018年12月3日前的物业管理费。经查，杨森林于2014年即已入住其在绿海家园小区所购置的住房，成为该小区业主，因该物业已出售且已交给物业买受人即上诉人杨森林，至于是否取得所购住房的权属证书，则并不是业主应否交纳物业费的前提条件，故上诉人杨森林的主张并不符合该项规定。根据《物业管理条例》第四十一条第一项“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定,根据权利与义务对等原则，合同期间宁宇物业公司芷江分公司为小区提供了物业服务，上诉人杨森林事实上也从其入住之日起就开始接受物业服务，即应承担支付物业服务费的义务,故杨森林理应向宁宇物业公司芷江分公司交纳物业管理费。另杨森林认为宁宇物业公司芷江分公司未完全履行合同的约定，在提供物业服务期间也未尽到应尽的义务，但未提供相应证据予以证实；同时，杨森林尚可通过正常途径与物业公司沟通、协商解决相关争议，还可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，因此即使宁宇物业公司芷江分公司在提供物业服务期间存在一定的问题，也不是上诉人杨森林以此拒交物业费的理由。据此，上诉人杨森林拒交物业服务费并无法律依据和事实根据，原审法院对被上诉人的诉讼请求予以支持，符合法律规定，并无不当。综上所述，上诉人杨森林的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨森林负担。本判决为终审判决。审 判 长  欧晓林审 判 员  周 晓审 判 员  彭湘平二〇二〇年二月十七日代理书记员  米玉巍