福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初4402号 原告：石狮世茂房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所一楼，统一社会信用代码913505810687700522。 法定代表人：孙岩，公司总经理。 委托诉讼代理人：林清沛，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：吴胜添，男，1981年2月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 被告：许莉曼，女，1983年4月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。 负责人：詹毅，行长。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所实习律师。 原告石狮世茂房地产开发有限公司（下称世茂公司）与被告吴胜添、被告许莉曼、第三人招商银行股份有限公司泉州分行（下称招行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。世茂公司的委托诉讼代理人施美停律师，吴胜添，招行泉州分行的委托诉讼代理人张雪玲律师、林舒婷实习律师到庭参加诉讼。许莉曼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂公司向本院提出诉讼请求：1.解除世茂公司与吴胜添、许莉曼于2015年8月26日签订的编号为00014150的《商品房买卖合同》及补充协议；2.吴胜添、许莉曼立即协助世茂公司到石狮市房产登记交易中心办理上述合同的注销备案登记和房产预告登记手续；3.吴胜添、许莉曼向世茂公司支付违约金34093.59元（1136453元×3%)，支付世茂公司代垫按揭款15595.19元（代垫按揭款以最终实际发生为准）并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自代垫之日起至实际付清之日止的利息；4.吴胜添、许莉曼支付世茂公司因本案诉讼支出的律师费3000元；5.吴胜添、许莉曼承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，世茂公司增加诉讼请求：吴胜添、许莉曼立即将址于福建省石狮世茂钞坑项目I-E-5幢A梯1403单元房屋按原状（即毛坯房）归还给世茂公司。事实和理由：世茂公司与吴胜添、许莉曼于2015年8月26日签订编号为00014150的《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定吴胜添、许莉曼向世茂公司购买2012-37-03、04地块内的石狮世茂钞坑项目I-E-5幢A梯1403单元的商品房，总价款1136453元，首付款346453元，向招行泉州分行按揭贷款支付790000元。为此，世茂公司、吴胜添、许莉曼与招行泉州分行共同签订《个人贷款合同》，约定贷款及担保等相关的权利义务。因吴胜添、许莉曼逾期支付招行泉州分行按揭款本息，招行泉州分行根据个人贷款合同约定要求世茂公司履行保证责任，代吴胜添、许莉曼偿还贷款本息，世茂公司因此已经代吴胜添、许莉曼偿还了按揭款15595.19元。但吴胜添、许莉曼并没有按约定期限支付世茂公司代为支付的按揭款及其利息，且世茂公司已经将商品房交付给吴胜添、许莉曼，吴胜添、许莉曼也确定收房，根据合同约定，世茂公司有权单方面解除合同并要求吴胜添、许莉曼承担违约责任。 吴胜添对世茂公司的诉讼请求以及所依据的事实和理由均没有意见。 许莉曼在法定答辩期间内未作答辩。 招行泉州分行述称：1.招行泉州分行不是案涉《商品房买卖合同》当事人，与世茂公司、吴胜添、许莉曼之间的商品房预售合同纠纷没有关联性，世茂公司将招行泉州分行列为本案第三人缺乏事实和法律依据，应予驳回。《商品房买卖合同》明确约定，贷款发放后，借款人或与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。2015年9月10日，招行泉州分行向吴胜添发放金额为790000元的购房借款，吴胜添在编号为8150909998001的《个人贷款借款借据》上签字确认招行泉州分行已按照合同约定履行全部放款义务。根据购房借款合同约定，贷款发放后，因商品房发生的本案纠纷与贷款人无关。世茂公司要求解除《商品房买卖合同》以及要求吴胜添、许莉曼返还房屋、支付违约金等诉求，系世茂公司与吴胜添、许莉曼之间关于《商品房买卖合同》的履行问题，与招行泉州分行无关。2.由于吴胜添未能按照购房借款合同及时偿还购房按揭款，招行泉州分行以金融借款合同纠纷将世茂公司、吴胜添、许莉曼诉至福建省泉州市丰泽区人民法院，该院已作出（2019）闽0503民初4577号民事判决，并于2019年7月27日发生法律效力，世茂公司应当依法履行生效判决所确定的义务，就吴胜添的购房贷款承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许莉曼未到庭参加诉讼，又未书面提出异议，应视为其自愿放弃举证、质证等相关的诉讼权利。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：世茂公司系从事房地产开发建设等业务的有限责任公司，依法以出让方式取得址于福建省石狮市灵秀镇钞坑村编号为2012-37-03、04地块的土地使用权，并经批准开发建设商品房，取得“石狮世茂钞坑项目”证号为2014011的商品房预售许可证。案涉商品房系世茂公司开发建设的“石狮世茂钞坑项目”I-E-5幢A梯1403单元的商品房。2015年8月26日，世茂公司与吴胜添、许莉曼就案涉商品房买卖事宜签订编号为00014150的《商品房买卖合同》，附有六个附件，其中附件六为补充协议。合同约定：商品房用途为住宅，建筑面积共148.05平方米；按建筑面积计算，商品房单价为每平方米7676.14元，总价款为1136453元；吴胜添、许莉曼贷款支付，应于合同签订之日支付346453元，剩余房款790000元于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同后30日内付清；世茂公司应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付吴胜添、许莉曼使用；合同自双方签订之日起生效，合同签订之日起30日内，由吴胜添、许莉曼向房屋权属登记机构石狮市房产登记交易中心申请预告登记；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由世茂公司向石狮市房产登记交易中心办理合同登记备案；等内容。合同附件六即合同补充协议针对以申请贷款方式支付购房款特别约定：因吴胜添、许莉曼未按时还贷，致使世茂公司被要求承担担保责任或代为偿还的，吴胜添、许莉曼在收到银行或世茂公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向世茂公司支付代垫款项及其利息的，世茂公司有权单方面解除合同，吴胜添、许莉曼须向世茂公司支付商品房总金额3%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）；在履行完毕合同注销手续后，世茂公司将剩余房款（若有）退还吴胜添、许莉曼，房款不足抵扣的，吴胜添、许莉曼应于收到世茂公司的通知后7日内补足。合同附件六即合同补充协议针对合同解除特别约定：如吴胜添、许莉曼逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销商品房相关登记、备案、完成商品房正式/或预抵押登记等），世茂公司有权通过诉讼方式解决，吴胜添、许莉曼除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担世茂公司由此而产生的费用（包括但不限于评估诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）；合同一方根据法律规定或合同约定行使单方解除权时，应书面通知对方，对方对解除合同的书面通知有异议的，可在通知送达之日起一年内请求人民法院确认解除合同的效力，提出解除合同的一方在解除通知送达后又书面撤销或以自己的行为表明愿意继续履行合同的（包括有后续履行行为），则该解除通知自动失效。合同签订后，当事人双方于2015年8月28日向石狮市房产登记交易中心办理合同备案登记手续，于同日办理了编号为YG2015003097的预购商品房预告登记证明。吴胜添、许莉曼支付世茂公司购房款346453元。2015年9月9日，招行泉州分行作为贷款人，吴胜添作为借款人，吴胜添、许莉曼作为抵押人，世茂公司作为保证人，共同签订编号为8150909998001的《个人购房借款及担保合同》，合同约定在吴胜添、许莉曼以抵押担保加世茂公司的阶段性保证的担保方式下，吴胜添向招行泉州分行贷款790000元用于支付购房款，以及各方的权利义务。同日，招行泉州分行向世茂公司支付剩余购房款790000元。2015年9月11日，商品房办理了编号为201504000696的预购商品房抵押权预告登记证明。2016年1月25日，世茂公司向吴胜添交付商品房，吴胜添在《房屋交接单》上签名、捺印。2018年7月26日和2018年9月4日，因吴胜添逾期支付按揭银行贷款本息，招行泉州分行从世茂公司账户扣款10394.27元和5200.92元，合计15595.19元。2019年4月11日，招行泉州分行诉至福建省泉州市丰泽区人民法院。2019年6月28日，该院作出（2019）闽0503民初4575号民事判决，判决吴胜添、许莉曼偿还招行泉州分行借款本金717618.30元及相应利息、律师代理费，世茂公司对吴胜添、许莉曼的债务承担连带清偿责任等。该判决已于2019年7月27日发生法律效力。因吴胜添、许莉曼仍未能按时足额偿还招商银行贷款本息，亦未偿还世茂公司代垫款项，世茂公司于2019年7月17日诉至本院。同时，世茂公司因提出本案诉讼，支付福建华达（石狮）律师事务所律师代理费3000元。 另查明，吴胜添与许莉曼于2006年4月3日登记结婚，于2018年6月6日登记离婚。 本院认为，世茂公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与吴胜添、许莉曼于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》及其附件系当事人双方的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，吴胜添、许莉曼应于签订购房合同时支付世茂公司购房款346453元，向银行按揭贷款支付世茂公司剩余购房款790000元，并按时偿还按揭银行贷款本息。合同履行过程中，吴胜添、许莉曼未能按时足额偿还按揭银行的贷款本息，导致按揭银行自行从世茂公司账户扣划款项合计金额15595.19元，且根据福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初4575号生效民事判决世茂公司还须承担其他借款本息的连带清偿责任。吴胜添、许莉曼的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。由于许莉曼涉诉，案涉商品房现被本院预查封，经本院释明，世茂公司同意本院处理。根据合同关于“因吴胜添、许莉曼未按时还贷，致使世茂公司被要求承担担保责任或代为偿还的，吴胜添、许莉曼在收到银行或世茂公司还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向世茂公司支付代垫款项及其利息的，世茂公司有权单方面解除合同，吴胜添、许莉曼须向世茂公司支付商品房总金额3%的违约金、世茂公司代为偿还的款项、世茂公司重新出售商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、律师费）”的约定，世茂公司有权援引合同约定解除合同并要求吴胜添、许莉曼按原状（即毛坯房）返还商品房，协助办理合同的注销备案登记和商品房预告登记手续，支付违约金34093.59元（1136453元×3%)，支付世茂公司代垫按揭款15595.19元（代垫按揭款以最终实际发生为准）并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自代垫之日起至实际付清之日止的利息，支付世茂公司因本案诉讼支出的律师费3000元。世茂公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于吴胜添、许莉曼已经支付世茂公司购房款，上述付款义务，世茂公司可在吴胜添、许莉曼已支付的购房款中抵扣。已支付的购房款抵扣后若有剩余的，应退还给吴胜添、许莉曼；已支付的购房款不足抵扣的，吴胜添、许莉曼应予补足。 综上所述，世茂公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除石狮世茂房地产开发有限公司与吴胜添、许莉曼于2015年8月26日签订的编号为00014150的《商品房买卖合同》及其附件； 二、吴胜添、许莉曼应于本判决生效后十日内按原状（即毛坯房）向石狮世茂房地产开发有限公司返还址于福建省石狮世茂钞坑项目I-E-5幢A梯1403单元的商品房； 三、吴胜添、许莉曼应于本判决生效后十日内协助石狮世茂房地产开发有限公司办理编号为00014150的《商品房买卖合同》的注销备案登记和址于福建省石狮世茂钞坑项目I-E-5幢A梯1403单元的商品房的预告登记手续； 四、吴胜添、许莉曼应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司违约金34093.59元； 五、吴胜添、许莉曼应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司代垫按揭款15595.19元（代垫按揭款以最终实际发生为准），并按中国人民银行同期同类贷款利率支付代垫按揭款自代垫之日起至实际付清之日止的利息； 六、吴胜添、许莉曼应于本判决生效后十日内支付石狮世茂房地产开发有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费3000元。 （上述第四、五、六项付款义务，石狮世茂房地产开发有限公司可在吴胜添、许莉曼已支付的购房款中抵扣。已支付的购房款抵扣后若有剩余的，石狮世茂房地产开发有限公司应于7日内退还给吴胜添、许莉曼；已支付的购房款不足抵扣的，吴胜添、许莉曼应于收到石狮世茂房地产开发有限公司的书面通知后7日内补足。） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15203元，由吴胜添、许莉曼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  蔡良越 人民陪审员  吴文良 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。