青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青0104民初4364号 原告：张永亮，男，藏族，1989年3月7日出生，公民身份号码：×××，国家电网海北供电公司监察管理专责，住西宁市。 被告：陈林，男，汉族，1982年5月26日出生，公民身份号码：×××，住四川省仪陇县。 原告张永亮与被告陈林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张永亮到庭参加诉讼，被告陈林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永亮向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的9个月房屋租金（2018年5月6日至2019年2月5日）11700元；支付截止2019年8月16日的逾期支付租金违约金36348元，并以每天117元为基数支付自2019年8月17日至实际支付原告房屋租金期间的逾期违约金。2、请求依法判令被告支付因未按合同约定更改其公司的注册地址及办公地点截止2019年8月16日所产生的违约金19100元，并以每天100元为基数支付自2019年8月17日至实际更改其公司的注册地址及办公地点日期前的违约金。3、请求依法判令被告支付由原告垫付的2017年10月15日至2018年4月15日的取暖费2378.90元；2018年10月15日至2019年4月15日的取暖费1140元。4、请求依法判令被告支付2019年2月6日至2019年8月16日因实际占有房屋给原告造成的损失（每月1300元）共计8276.67元。5、请求依法判令被告支付2019年2月6日至2019年8月16日因实际占有房屋产生的物业费（按照每月260元标准支付）共计1560元。6、请求依法判令被告支付因原告拆除被告添置的新物、装饰、装修的部分所产生的拆除费2500元。7、请求依法判令解除原、被告间的租赁合同，并按照合同约定结清其他有关费用。8、本案诉讼费及公告费由被告承担。事实和理由：2017年2月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于西宁市××区房屋租赁给被告用于办公用房，合同约定租赁期限为一年。租赁期满后双方再次签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2018年2月6日至2019年2月5日，约定房屋租金为每月1300元，原告收取押金3000元。但自2018年5月开始被告未按约定支付租金，2019年8月20日原告在物业公司等部门见证的情况下将房屋自行收回，故请求法院支持上述诉讼请求。 被告陈林未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原、被告经过协商签订《房屋租赁合同》一份，原告将其位于西宁市××区房屋租赁给被告用于办公使用，合同期限为一年。合同期满后双方再次于2018年3月10日签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，租赁期限为一年（2018年2月6日至2019年2月5日），年租金15600元，被告以转账或现金方式按月支付租金，每月5日前将租金支付给原告，若每月15日前被告未支付房屋租赁费则从当月16日开始每日向原告支付月租金1%的违约金；签订本合同时被告向原告支付保证金3000元，合同期满后被告在不拖欠相关租赁费、物业费等费用情况下将保证金退还被告；被告在承租期间所产生的物业费、水电费、取暖费等费用均由被告承担；被告如需改变房屋内部结构和装修需先征得原告书面同意，租赁期满后被告所添置的新物、装修部分由被告负责处理；另约定房屋地址已供被告作为成立公司的注册地址及办公地点使用，房屋租赁到期前七日内被告负责在相关部门更改其公司的注册地址及办公地点，不得以任何理由拖延，否则由被告按每日100元承担违约责任。合同签订后原告将房屋交付被告使用，被告支付原告租房押金3000元、租赁费2600元后就剩余租赁费及物业费、取暖费等费用未予支付，原告于2019年8月20日在物业公司等部门的见证下将所租赁房屋打开并收回房屋，但双方就租赁费等协商未果，致使纠纷产生。 就以上事实双方当事人提供了《房屋租赁合同》、不动产产权证书、转账凭证、收款收据、短信记录、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：双方所签订合同是否有效，原告主张的诉讼请求是否合理。本案中，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》属当事人真实意思表示，且符合法律规定，故双方之间的合同合法有效应予保护，双方理应依据合同约定履行义务。原告将房屋交付被告使用后，被告未按合同约定支付租金，已构成违约。原告作为房屋出租方，在被告仅支付两个月租赁费后在未支付租赁费情况下未及时主张权利，亦有一定责任。同时租赁合同期满后，双方虽未签订书面的租赁合同，但被告继续租住使用，故租赁合同期满后所产生的费用参照原合同履行。原告主张解除合同、返还房屋的诉讼请求，双方合同约定租赁期限到期后未签订书面的租赁合同，被告已于2019年8月20日通过物业等部门已将房屋收回，已无解除并返还房屋的实际意义，故原告该诉讼请求不予支持。原告主张支付租赁合同期间租赁费11700元的诉讼请求，提供了相关证据加以证实被告仅支付两个月租赁费，被告未到庭参加诉讼并提出异议，理应承担对其不利的法律后果，故该请求应予支持。关于原告主张支付2017、2018年取暖费3518.9元的诉讼请求，双方合同有明确约定该费用由被告承担，且原告提供相关收据证明该费用已由原告垫付的事实，故该请求应予支持。关于原告主张被告支付2019年2月6日至2019年8月17日继续占有房屋使用费8276.67元、物业费1560元的诉讼请求，该期间双方的租赁合同虽已到期，但被告继续占有使用，并未将房屋交付原告，故原告参照租赁期间的租赁费主张占有使用费，符合法律规定，关于物业费双方有明确约定由被告承担，故该请求应予支持。关于原告主张被告支付因其拆除被告装修所产生垃圾清运等费用2500元的诉讼请求，提供了相关垃圾清运协议、收据等证据加以证明，且依据合同约定拆除装修、垃圾清运应由被告完成，故该请求应予支持。关于原告主张被告支付逾期支付租赁费违约金36348元，并自2019年8月17日起按每日117元支付违约金至租赁费支付完毕止的诉讼请求，双方合同对违约金虽有明确约定，但依据原告提供的短信记录记载，被告未支付租赁费时原告仅主张就租赁费进行结算，并未主张违约金，且在被告仅支付两个月租赁费后再未支付租赁费情况下未及时主张权利，亦有一定责任，故原告主张的违约金应于双方租赁合同期满后予以计算，且违约金的支付以弥补损失为主，故该请求参照银行贷款同期年利率4.75%，应予支持11700*4.75%/12*11（2019年2月6日至2020年1月5日）=509.44元，并自2020年1月6日起以未支付租金为基数，按年利率4.75%支付违约金，至租赁费支付完毕止。关于原告主张被告支付因未更改公司注册地址及办公地点的违约金的诉讼请求，原告所提供证据不足以证实，被告是否利用诉争房屋进行公司注册以及公司的相关信息；同时双方之间为房屋租赁合同，并依据双方责任大小向原告支付了违约金，现原告亦无证据证实因被告未按约定更改公司地址给其造成了一定的经济损失，故该请求不予支持。 综上所述，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方当事人理应依据合同约定履行义务，而被告未按合同约定履行义务，理应承担违约责任，原告主张的诉讼请求，合理部分应予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈林支付原告张永亮房屋租赁费11700元、租赁期满后使用房屋占用费8276.67元、物业费1560元、取暖费3518.9元、除装修、垃圾清运费2500元，总计27555.57元，扣除被告支付的房屋租赁押金3000元，现支付24555.57元，于本判决生效后5日内履行完毕。 二、被告陈林支付原告张永亮逾期支付租赁费11700元的违约金509.44元，并自2020年1月6日起以未支付租金为基数，按年利率4.75%支付违约金，至租赁费支付完毕止。 三、驳回原告张永亮要求解除合同、返还房屋的诉讼请求。 四、驳回原告张永亮要求被告陈林支付因未变更公司注册地违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1816元、公告费600元，由原告张永亮负担500元，被告陈林负担1916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  李文宽 审 判 员  柏 梅 人民陪审员  沙成方 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  郎 晨 附： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九：条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款：人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。