山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1007号 上诉人（原审被告）：青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司，住所地青岛经济技术开发区海南岛西路70号X。 法定代表人：岳京风，X。 委托诉讼代理人：吴刚，山东恒百律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：关志伟，男X。 原审第三人：青岛市纺织总公司，住所地青岛市市北区馆陶路3号X。 法定代表人：王洪胜，X。 上诉人青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司（以下简称第八房地产公司）因与被上诉人关志伟、原审第三人青岛市纺织总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初16286号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 第八房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、原判认定上诉人、被上诉人之间存在房屋买卖合同关系事实和法律关系错误。二、原审对证据的审查及证明责任的认定错误。三、原判上诉人赔偿逾期办证违约金、逾期办证损失没有依据。四、涉案房屋作为破产财产，被上诉人根本没有提供相关购置公房的手续。 关志伟辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。 关志伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令原告与被告的换房协议有效；2.判令被告为原告办理房屋所有权证；3.判令被告支付逾期办理房屋所有权给原告带来的各项损失165950元；4.判令被告支付原告办理房产权期间产生的全部费用；5.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院对证据和事实认定如下：1、1997年1月23日，被告第八房地产公司与青岛第九棉纺厂黄岛分厂签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（被告第八房地产公司）自愿将坐落在黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧的房地产出售给乙方（第九棉纺厂黄岛分厂）；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为81760元，乙方于1997年1月26日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式：现金。契约同时约定了其他的权利义务。2、原告提交收款凭证两份，分别为1997年1月23日，收款单位：青岛市黄岛区于家建筑工程公司，付款单位：第九棉纺织厂黄岛分厂、后添加了关志伟，收款款项为楼房定金，金额为10000元。另一份为1997年1月25日，收款单位：青岛市黄岛区于家建筑工程公司，付款单位第九棉纺织厂黄岛分厂、关志伟，收款款项为楼房款11760元、有线电视配套费270元。以上两份收款收据共计22030元。被告认可与青岛市黄岛区于家建筑工程公司有合作关系，承认收到了购房款共计81760元。3、原告关志伟提交“证明”一份，内容为：“于九七年一月二十九日，由纺织总公司为解决职工住房，拨款陆万给青岛国棉九厂黄岛分厂购买楼房壹套，房款81760元，交易费845元，公证费246元，共计82851元。余款22851元由黄岛区分厂职工**交纳。特此证明青岛国棉九厂黄岛分厂97.7.23号”。该证明加盖“青岛第九棉纺织厂黄岛分厂”的公章。另查明，**系关志伟的妻子，亦是青岛第九棉纺织厂黄岛分厂的职工。被告对该证据真实性不予认可。第三人对该证据的真实性无异议。被告未提供足以推翻该证据的证据，对该证明的证明效力予以采信。4、原告提交“证明”一份，内容为：“纺织总公司：我厂原黄岛分厂在黄岛区，建筑面积109.02平方米，该分厂现已被撤销，经研究，该产权移交给纺织总公司，并请总公司按照青岛市公房出售有关规定办理购房手续。特此证明。青岛第九纺织厂一九九九年三月三十日”。该证明加盖“青岛第九纺织厂”单位公章。5、原告提交青岛市纺织总公司出具的书面材料一份，内容为：“黄岛区第八房地产公司：我公司委托关志伟同志办理黄岛区海南岛路121号1单元602户，调换到黄岛区户房屋事宜。就调换房产权人变更为关志伟同志，请协助办理。青岛市纺织总公司2001年2月22日”，并加盖“青岛市纺织总公司”单位公章。同时，原告提交时间为2001年2月22日的收款凭证一份，载明收款单位为第八房地产，付款单位为关志伟，收款项目为房款，金额为6750元。以及2001年2月22日客户名称为关志伟的收款收据一份，载明：“A-12一单元601#金额为600元”，证明原告到被告处办理换房事宜，并补交房屋差价款6750元，支付601户房屋防盗门款600元。原告另提交的收条复印件一份，载明：“今收到关志伟交来换房房产证（原件为棉纺织厂）、发票一份第八房地产开发公司2001年2月22日”。收条上加盖“青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司”单位公章。6、原告提交被告出具的“证明”一份，内容为：“兹证明关志伟（身份证：）购田横岛路127号楼一单元601室，房权证尚未办理，特此证明。黄岛第八房地产开发有限责任公司2012.8.1”。证明上加盖“青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司”单位公章。被告虽对该证明上的公章有异议，但未申请进行司法鉴定，亦未提供足以推翻的证据，对该证据的证明效力予以采纳。7、原告提交（1999）青知初字第5-2号民事裁定书，证明经青岛市中级人民法院审理，宣告青岛第九棉纺织厂破产还债。8、原告提交其写给青岛市纺织物业公司的承诺一份，载明：“青岛市纺织物业公司由于我所居住的一套住房（黄岛区产权已经过户给我本人，所以日后该房出现的一切问题和所发生的一切费用均由我本人负责。关志伟2001年2月22日”被告对该证据的真实性不予认可。认为该证据系原告单方作出，对其证明效力，不予采纳。9、原告提交换房赔偿清单一份，证明被告给原告的换房赔偿明细。被告对该证据的真实性不予认可。该证据未有被告签章，对其真实性及证明力不予采信。原告另提交证人书面证言两份，证明换房的事实等，被告对证据的真实性不予认可。本院认为，证人应当出庭作证，故，对该两份证据的证明力，不予采信。10、被告提交《房地产买卖契约》及山东省青岛市建筑安装统一发票一张，证明被告系与青岛第九棉纺厂黄岛分厂签订的买卖合同，被告将坐落在黄岛区海南岛路网点楼东单元西侧房地产出售给青岛第九棉纺厂黄岛分厂，青岛第九棉纺厂黄岛分厂向被告支付购房款81760元，被告于1997年1月29日开具发票。被告提交山东省行政事业性收费统一收款收据两份，证明青岛第九棉纺厂黄岛分厂支付公证费246元、交易监理费817元、测绘费23元、工本费5元，用以办理黄岛区海南岛网点楼东单元西侧房地产的所有权证。原告认为上述费用系原告配偶和公司的人一起去交的款，上述费用全系原告配偶交纳。结合青岛第九棉纺厂黄岛分厂出具的证明，对原告的陈述，予以采信。11、被告提交青房黄自字第××号房屋所有权证复印件，其上载明所有权人为青岛第九棉纺织厂黄岛分厂，所有权性质为全民，房屋坐落黄岛区海南。12、原告提交《青岛经济技术开发区管理委员会关于印发“11.22”事故善后处理工作十三条意见的通知》（青开管发[2014]3号）”文件，该文件第三条规定：“对黄岛街道办事处老城区（澎湖道街以东）内居民户合法住宅房屋按每处1万元标准，向业主一次性发放受损补偿费。……”原告因未取得涉案房屋的产权证，未能获得该项补偿费。13、庭审中，被告承认涉案房屋现仍登记在被告名下。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、原被告双方法律关系的性质？2、被告应否协助将涉案房屋产权办理到原告名下？3、原告主张的各项损失应否支持？综合本案查明的事实及庭审过程中当事人的质证意见，依据有关法律和司法解释的规定，作出如下分析判定：1、原告提交的一系列证据能够证明以下事实：青岛第九棉纺织厂黄岛分厂为了解决职工的住房问题，于1997年1月23日购买了被告第八房地产公司开发的位于黄岛区的房屋，向被告足额支付了购房款81760元（其中第九棉纺织厂黄岛分厂出资6万元，关志伟和**出资21760元），被告于1997年1月29日开具了发票。关志伟和**交纳了办理产权证的各种税费，房屋产权登记在第九棉纺织厂黄岛分厂名下，第九棉纺织厂黄岛分厂将该房屋分配给关志伟和**居住使用。后因该房屋存在质量问题，关志伟等人对被告提出过诉讼，经双方协商，被告同意给原告等人调换房屋，原告居住的房屋调换至黄岛区户，即本案涉案的房屋。1999年3月，第九棉纺织厂因黄岛分厂撤销，将涉案房屋的产权移交给青岛市纺织总公司，并请纺织总公司按照青岛市公房出售有关规定办理购房手续。1999年9月，青岛第九棉纺织厂被宣告破产。2001年2月22日，青岛纺织总公司给被告发函，授权关志伟办理房屋调换事宜，并要求被告协助将调换房产权人变更为关志伟。关志伟于同日补交了房屋差价款6750元，并将原7××号的房屋产权证、发票交还被告。后，原告搬至601户房屋居住至今，但房屋产权证一直未能办理。原审认为，涉案房屋系关志伟、**与第九棉纺织厂黄岛分厂共同出资向被告购买，因涉及到房屋调换，被告并未与第九棉纺织厂黄岛分厂或关志伟、**另行签订房屋买卖合同，但双方存在事实上的买卖涉案房屋的合同关系。后因第九棉纺织厂黄岛分厂的撤销及第九棉纺织厂的破产，涉案房屋的权利归由青岛纺织总公司，2001年2月22日，青岛纺织总公司明确提请被告将房屋产权人变更到关志伟名下，且被告收取了关志伟补交的房款，被告亦曾于2012年8月1日出具关志伟购田横岛路127号楼一单元601室但房权证尚未办理的证明，说明买卖双方均在事实上确认涉案房屋的权利人为原告，此并未违法法律、法规的强制性规定。现涉案房屋的产权证至今未能办理，原告诉求被告继续履行协助办理产权证的义务，有事实和法律依据，予以支持。2、原告主张被告支付逾期办证损失问题。本案中，买房人已按约支付全部购房款，被告也已将房屋交付给原告使用，在协商好调换房屋后，被告一直未协助原告办理涉案房屋的产权证。关于办理房地产权证的时间，因双方未另行签订书面的房屋买卖合同，双方亦未举证证明有其他明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，涉案的标的物为已竣工房屋，有明确记载的确定的办理调换房屋手续的日期为2001年2月22日，原告亦在当日补交了房屋差价款，根据上述法律规定，在被告未提供相反证据证明的情况下，被告应自此日起90日内即2001年5月23日前办理涉案房屋权属证书，但被告一直未协助原告办理房屋过户手续，被告已构成违约，原告主张逾期办证的违约金，有事实和法律依据，予以支持。但违约损失的计算方式，应按法律规定计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条的规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”被告未提出诉讼时效抗辩，因此违约金计算方式如下：以已付购房款81760元为基数，按照年利率6%的标准，自2001年5月23日起计算至本判决生效之日止。原告主张因被告未及时办理房产证，导致其在11.22事故善后处理工作中未能获得政府发放的一次性受损补偿费1万元，有事实和法律依据，予以支持。3、原告主张被告支付原告办理房屋产权期间产生的全部费用，证据不足，不予支持；原告诉请确认原告与被告的换房协议有效，因双方未签订书面协议，其称双方存在口头协议，但内容亦不明确具体，在上面论述中，已确认双方存在事实上的房屋买卖合同关系，因此对其该项诉讼请求，不再予以支持。据此判决：一、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告关志伟办理位于青岛市黄岛区户房屋的产权证书；二、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关志伟逾期办证违约金（以81760元为基数，按照年利率6%的标准，自2001年5月23日起计算至本判决生效之日止）；三、被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关志伟逾期办证损失1万元；四、驳回原告关志伟的其他诉讼请求。案件受理费2301元（原告已预交），由被告青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题为：原判上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的产权证书并赔偿被上诉人逾期办证违约金和逾期办证损失依据是否充分。基于原判查明的事实，本院认为，原判上述结果依据是充分的。理由如下：一、被上诉人关于涉案房屋的来源及青岛纺织总公司和原第九棉纺织厂黄岛分厂关于涉案房屋交易过程的证据是确实有效的；二、上诉人认可收到了涉案房屋的全部购房款项；三、上诉人就被上诉人购买涉案房屋出具了证明，内容为“兹证明关志伟购田横岛路127号楼一单元601室，房权证尚未办理，特此证明。黄岛第八房地产开发有限责任公司2012.8.1”。证明落款处加盖了“青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司”的印章；四、关于逾期办证违约金和逾期办证损失的法律适用是正确的。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二审中，上诉人对原判上述认定均未能提出足以推翻的证据和理由，故依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2301元，由上诉人青岛市黄岛区第八房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王昌民 审判员  候 娜 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 厉永军 书记员王晶