上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13744号原告：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，董事长。委托诉讼代理人：张硕磊，江苏漫修(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修(上海)律师事务所律师。被告：广州市词瀚企业管理顾问有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：李桂芬，职务不详。原告搜候(上海)投资有限公司诉被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序。后发现案件不宜适用简易程序，裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2020年2月17日公开开庭进行了审理。原告搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人张硕磊、姜宁铭到庭参加诉讼。被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；2.被告支付原告自2018年10月1日至2018年12月31日的应付未付租金及物业管理费144,432.93元，以及迟延支付上述租金及物业管理费的滞纳金42,318.85元(该滞纳金自2018年9月25日暂算至2019年1月31日，最终算至实际清偿之日止)；3.被告已支付的租金及物业管理费保证金共计144,432.93元归原告所有；4.被告向原告支付相当于保证金金额的违约金144,432.93元；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求中的滞纳金为：以39,849.19元为本金，自2018年9月26日起算；以39,849.19元为本金，自2018年10月26日起算；以39,849.19元为本金，自2018年11月26日起算；以8,295.12元为本金，自2018年9月26日起算；以8,295.12元为本金，自2018年10月26日起算；以8,295.12元为本金，自2018年11月26日起算，分别计算至实际支付之日止，按照日千分之三的标准计算。原告明确第三项诉讼请求为：被告已支付的租金及物业管理费保证金共计144,432.93元归原告所有，不予退还被告。事实与理由：2017年8月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)共计345.63平方米出租给被告使用，租期自2017年9月1日起至2019年8月31日止。2018年10月起被告无故拒付租金及物业管理费，至今未办理交还手续，属于根本违约。原告多次催告无效后，于2018年12月27日向被告发出解除函，表示涉讼房屋的租赁合同于2018年12月31日提前解除。之后，原告于2019年1月7日收回涉讼房屋，直至2019年7月5日再行出租。故原告提起本案诉讼。被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的上海市不动产登记簿、租赁合同、催款函、催款及断电通知、解除函、EMS寄送凭证及结果查询等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋权利人。2017年8月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订凌空SOHO房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租涉讼房屋；租赁面积为345.63平方米，租赁期为2017年9月1日交付日至2019年8月31日；租赁期内月租金为37,951.61元，增值税为1,897.58元，管理费标准为22.86元/月/平方米，增值税税率为6%，首期物业管理费及增值税8,295.12元，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五(25)日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它一切在合同项下应当支付的款项；乙方应于签署合同之日起五个工作日内支付保证金，保证金金额为三个月的月租金及其增值税的保证金部分由甲方保管(租金保证金119,547.57元)，而相等于三个月的管理费及增值税的保证金部分由管理公司保管(管理费保证金24,885.36元)；若乙方迟延支付合同项下任何应付款项及其增值税的，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/管理公司支付滞纳金；乙方单次拖欠合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)，甲方有权以书面通知乙方的方式提前单方解除合同并提前收回涉讼房屋，书面通知中规定的日期即为提前解除日，同时该情况下，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金。合同签订后，被告每月支付租金39,849.19元、物业管理费8,295.12元。2018年10月起，被告未再支付涉讼房屋租金、物业管理费。原告数次向被告催讨欠款未果。2019年1月7日，原告向房屋租赁合同中约定的被告地址寄送落款为2018年12月27日的关于因违约而提前解除租赁合同的函，通知被告因拖欠租金等，双方之间的租赁合同于2018年12月31日解除。该函件于2019年1月8日由被告前台签收。审理中，案外人北京搜厚物业管理有限公司上海第五分公司出具说明称：其系涉讼房屋所在商业项目的物业管理公司，经核查包括被告在内的26户租户存在拖欠物业管理费等情形，现其同意由原告代其通过诉讼方式向上述租户追讨所拖欠的物业管理费、滞纳金、违约金，代为主张没收相应管理费保证金。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。被告拖欠租金及物业管理费的时间达到了约定的合同解除条件，原告据此单方解除合同并无不妥。原告发送解除函通知被告于2018年12月31日解除双方之间的租赁合同，但该解除函于2019年1月7日才寄出，2019年1月8日送达被告，本院确认双方租赁合同于2019年1月8日解除。原告要求被告支付合同解除之前2018年10月1日至2018年12月31日期间应付未付的租金及物业管理费144,432.93元符合合同约定，本院予以支持。关于迟延支付上述租金及物业管理费的滞纳金，合同解除之日起违约方承担解约违约金，故每期应付款的滞纳金应计算至合同解除前一日。上述租金及物业管理费的滞纳金应为26,420.01元和5,499.66元，共计31,919.67元。关于原告要求保证金归原告所有并且再行支付相当于保证金金额违约金的诉请，本院认为，原告已按日0.3%主张了滞纳金，其性质亦属违约金，而保证金归原告所有以及再行支付违约金亦是针对被告迟延支付租金及物业管理费导致的解约之违约行为。原告主张空置期较长，对此，本院认为，合同提前解除导致原告产生损失，然原告亦需采取积极的措施，防止损失扩大。若对于支付滞纳金、没收保证金以及支付违约金的诉请同时予以支持，则将导致原、被告之间利益严重失衡。综上，对于原告要求保证金归原告所有的诉请，本院予以支持，对于原告要求被告再行支付相当于保证金金额的违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告搜候(上海)投资有限公司与被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月8日解除；二、被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告搜候(上海)投资有限公司2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金及物业管理费144,432.93元以及滞纳金31,919.67元；三、被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司已经支付的租金及物业管理费保证金144,432.93元归原告搜候(上海)投资有限公司所有，不予退还被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司；四、驳回原告搜候(上海)投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司负担。案件受理费8,434.20元，由原告搜候(上海)投资有限公司负担2,745.66元，由被告广州市词瀚企业管理顾问有限公司负担5,688.54元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  俞云飞二〇二〇年二月十七日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。