广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4507号原告：彭朝阳，男，1972年3月5日出生，汉族，身份证住址湖北省丹江口市武当山特区，委托诉讼代理人：黄平洋，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。被告：李初洪，男，1968年3月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：何干林，广东四端律师事务所律师。被告：叶建校，男，1982年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈莉静，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘穗婷，广东格林律师事务所实习律师。被告：黄丽芬，女，1974年4月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李伟忠，广东四端律师事务所律师。原告彭朝阳诉被告李初洪、叶建校、黄丽芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭朝阳及其委托诉讼代理人文晓波，被告李初洪的委托诉讼代理人何干林、被告叶建校的委托诉讼代理人陈莉静及被告黄丽芬的委托诉讼代理人李伟忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭朝阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告李初洪（以叶建校名义签署）与原告之间的《场地使用合同》；2、请求人民法院判令三被告李初洪、叶建校、黄丽芬共同向原告退还《场地使用合同》的合同保证金人民币40万元；3、请求人民法院判令三被告李初洪、叶建校、黄丽芬共同向原告赔偿经济损失人民币550万元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告彭朝阳于2012年11月1日向被告李初洪承租陈田村北约东街陈田第一经济社办公大楼以北1-7楼，被告李初洪以被告叶建校的名义与原告签订了《场地使用合同》，约定租赁期限为18年，日常租金支付至被告李初洪指定的银行账户，租金收据则由被告李初洪属下的财务人员即被告黄丽芬出具。确立租赁关系后，原告对租赁物投入大量资金进行装修，但至2018年5月被告知五至七楼属于违章建筑需要拆除。租赁物五至七层被有关部门强行拆除后，整体结构已被严重破坏，水电全部停止供应，租赁物变成危房，完全不能继续使用，《场地使用合同》已无法继续履行，应予以解除。另因被告李初洪、叶建校、黄丽芬涉嫌职务侵占犯罪案件，原告作为证人配合办案单位调查，至此才知道三被告乃团伙作案。因三被告向原告出租违章建筑，以致租赁合同无法继续履行，严重侵犯了原告的利益。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李初洪辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。第一，李初洪并非本案的涉案房屋的实际承租人，也非签订租赁合同的相对方，因此原告要求本案李初洪退还押金和赔偿损失没有事实和法律依据。根据原告提交的押金收据证实是陈田经济社收取了押金，却要求三被告退还押金是自相矛盾的。第二，原告的证据无法显示其因装修遭受了550万元的装修损失，且根据原告提交的证据其因装修工程所产生的工程款合计仅为2309211元。第三，虽然涉案物业的5至7层被拆除或由于停水停电等原因导致原告无法使用涉案物业的5至7层，但涉案物业的1至4层是可以正常使用的。第四，据被告李初洪的家属反映，原告一边向陈田村直接缴纳租金，又声称没有使用涉案物业，一边又向三被告主张返还押金和赔偿损失，两者自相矛盾。第五，被告李初洪和黄丽芬因职务侵占一案被羁押在白云区看守所，本案很多事实需以刑事案件的审理结果作为依据，恳请法庭中止本案审理。第六，场地使用合同第一条已经明确告知原告涉案物业为临建物业，因此原告对涉案物业属于违章建筑一事明知，其对于违章建筑随时可能被拆除的结果也是有预见或应当预见的，但原告仍然斥巨资进行装修，相应的法律后果应由其本人承担，与被告李初洪无关。第七，根据场地使用合同第九条约定，在使用期内，因三旧改造等政府行为，按政策规定双方应当无条件服从，场地提供人不承担任何补偿责任。第八，原告诉请要求赔偿损失的部分装修和关于广州市白云区陈田村北约东街陈田第一经济社办公大楼1-7楼投入的装修现值损失价格评估结果结论书中的争议部分，因并非原告出资和装修，原告无权就该部分装修损失主张任何权利。被告叶建校辩称，第一，被告叶建校与原告没有实质的租赁关系，涉案场地使用合同虽然是被告叶建校作为场地提供人签字确认，但该合同的实际履行人是被告李初洪，该事实在（2018）粤0111刑初2925号判决中予以确认。故涉案场地从向陈田村承租到建设再到出租给原告，被告叶建校都没有实际参与。第二，原告要求被告叶建校返还保证金及承担经济损失于法无据。首先，被告叶建校不是涉案合同的实际履行者，其次，原告没有证据证明其向被告叶建校和被告李初洪支付了保证金40万元。被告黄丽芬辩称，被告黄丽芬同意被告李初洪的答辩意见。同时补充以下意见，第一，被告黄丽芬认为是被告李初洪将涉案物业出租给原告使用的，被告黄丽芬并非涉案物业的出租方，原告要求被告黄丽芬退还保证金及赔偿损失于法无据。第二，对于原告主张涉案物业是被告李初洪以被告叶建校的名义进行出租，因被告李初洪与黄丽芬已被刑事拘留，建议法庭中止审理，待刑事案件查明事实并作出判决后再审理本案。第三，原告无法举证证实其装修损失为550万元，且从原告提交的照片可知，涉案物业只是拆除了5至7层，1至4层完好无损，可以正常使用，因原告放弃对1至4层的使用，由此产生的扩大损失理应由原告承担。第四，因原告未在涉案物业的5至7层被拆除前做好证据保全工作，导致涉案物业的装修情况无法核实，进而无法做出鉴定，该后果应由原告承担。第五，场地使用合同第一条已经明确告知原告涉案物业为临建物业，因此原告对涉案物业属于违章建筑一事明知，其对于违章建筑随时可能被拆除的结果也是有预见或应当预见的，但原告仍然斥巨资进行装修，相应的法律后果应由其本人承担。第六，根据已生效的（2018）粤0111刑初2925号刑事判决书查明的事实，涉案物业是被告李初洪假借被告叶建校名义承租的，后被告李初洪自行出资对涉案物业加建至七层并整体装修转租给了原告。被告黄丽芬作为财务人员帮被告李初洪收取租金，其并非涉案物业的承租人，也非涉案物业最终受益人，被告黄丽芬无需对本案承担赔偿责任。第七，涉案物业加建的第5-7层包括4-7层的框架结构及外墙的建设、1-7层的外墙装修铝合金窗、铝合金玻璃、外墙电梯、第七层钢架结构部分的办公全部是由被告李初洪出资建设的。涉案物业一层商铺也是由小租户自行出资进行装修的，并且原告也未能提供证据证明其已向小租户支付或赔偿装修损失，原告无权对并非其出资进行装修的一层商铺提出索赔主张。第八，从原告提供的证据来看，也无法证明价格评估结论书中关于争议部分是原告出资的，反而从被告李初洪的证据中可以证实上述部分是由其出资的。第九，关于一层的编号5-6、二层的编号29-30、三层的编号56-57、四层的编号79-80、五层的编号102-103、六层的编号125-126、七层的编号145-146楼梯地面铺设的地砖以及楼梯的护栏，虽然在评估报告里属于没有争议的部分，但该没有争议的部分也是由被告李初洪出资建设的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《场地使用合同》、收据、借记卡账户历史明细清单、（2018）粤0111刑初2925号刑事判决书、询问笔录、讯问笔录、《价格评估结论书》、复函及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，被告叶建校（甲方，场地提供人）与原告彭朝阳（乙方，场地使用人）签订《场地使用合同》，约定：一、甲方将座落在陈田村北约东街陈田第一经济社办公大楼以北1-7楼（以下简称涉案物业）出租给乙方使用。二、租期自2012年11月1日至2030年10月31日，使用费由2013年2月1日开始计收。三、签订合同时一次性缴纳保证金40万元。合同期满后不再使用，不计息退还保证金给乙方。同年10月25日，原告通过周玲芝的账户向被告李初洪名下个人账户转账40万元。同日，被告李初洪以被告叶建校的名义向原告出具《收据》，称收到原告支付涉案物业押金40万元。同年10月26日，广州黄石街陈田村第一经济合作社出具《收据》，称收到被告叶建校支付涉案物业押金40万元。根据原告提交的借记卡账户历史明细清单及《收据》的内容显示，原告将涉案物业的租金转账至被告叶建校名下银行账户，并由被告黄丽芬出具《收据》。2015年3月19日，原告彭朝阳出具《洪英楼合同纠纷陈述》，称本人于2012年11月1日在陈田一社前任社长李初洪的同意下与叶建校签订场地使用合同。承租陈田村北约东街陈田第一经济社办公大楼以北1-7楼。在陈田一社前任社长李初洪的引荐下本人答应黄广顺以99万承包4-7层的装修工程。后来黄广顺却以各种借口停工，装修更从当初的99万升至190万。因本大楼墙身发黄，漏水严重，装修质量太差，本人拒付黄广顺装修尾款。李初洪出面与本人签订协议将余款67万元交给李初洪，余款交清后李初洪一直没有把发黄的墙体扇白。2018年5月25日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发布《公告》，称位于陈田东街26号五至七楼的建筑物属于违法建设，黄石街道办事处决定于2018年5月26日对违法建设进行拆除。庭审中，被告李初洪提交：1、2002年6月27日《租赁协议》及2003年9月1日《租赁协议》，拟证实涉案物业1至4层的外墙及铝合金窗在被告叶建校承租之前已经存在，不属于原告装修部分；2、《询问笔录》及《商铺租赁合同》等，拟证实涉案物业一楼由租户自行装修，与原告无关；3、李初洪《讯问笔录》、周玲芝的《询问笔录》及原告彭朝阳的《询问笔录》，拟证实被告李初洪出资加建4-7层，并由原告彭朝阳进行内部装修；4、《陈田一社工程支出表》，拟证实《价格评估结论书》关于争议部分项目是被告李初洪出资加建。另查，被告李洪初及黄丽芬曾因职务侵占罪于2018年11月9日被广州市白云区人民检察院提起刑事诉讼，本院立案受理，案号为（2018）粤0111刑初2925号。公诉机关指控，被告李初洪利用其担任广州市白云区黄石街陈田村第一经济合作社社长的职务便利，伙同担任该经济合作社财务的被告人黄丽芬，假借“叶建校”之名承租该社办公大楼洪英楼物业后，再高价转租给彭朝阳，侵吞其中的租金差额、滞纳金、押金等，直至2018年4月。经审理查明，2012年11月开始，被告人李初洪利用其担任广州市白云区黄石街陈田村第一经济合作社社长的职务便利，假借“叶建校”之名以市场价格承租该社办公大楼洪英楼1至4层共3674平方米的物业，但签订合同时仅以2500平方米的面积缴纳租金，后李初洪自行出资对洪英楼进行加建至7层并整体装修，且转租给彭朝阳，期间，时任该经济合作社财务人员的被告人黄丽芬帮李初洪收取、缴纳租金。陈田村第一经济合作社直至2015年3月发现洪英楼1至4层出租时存在面积少算问题，遂要求补缴出租面积差额1174平方米的租金（共28个月）共计416422元，后李初洪将416422元的租金差额补齐。本院于2019年4月23日作出（2018）粤0111刑初2925号刑事判决书，称被告人李初洪、黄丽芬无视国家法律，结伙利用职务上的便利，将本单位财务非法占为己有，数额较大，其行为已构成职务侵占罪。判决：一、被告人李初洪犯职务侵占罪，判处有期徒刑一年六个月。二、被告人黄丽芬犯职务侵占罪，判处有期徒刑一年一个月。三、扣押在案的赃款66000元予以没收，上交国库。该判决书现已生效。根据原告的申请，本院通过摇珠依法选定广州市安衡价格事务所有限公司对涉案物业的装修现值损失进行评估鉴定。2019年9月23日，广州市安衡价格事务所有限公司出具《价格评估结论书》，称涉案物业因违建问题，五至七层被强制拆除，拆除后该房屋无法正常使用，闲置至今。现场勘查时，该房屋只剩下首层至四层，房屋内部已经搬空，漏水、积水情况非常严重，已经无法正常使用。结合原告提供的房屋原有七层的照片和视频，确定标的装修项目主要包括房屋1-7层的外墙砌筑及装修、内墙间隔及墙面装修、内部天花、地面、装修、水电安装等项目，共212项。结论为：广州市白云区陈田村北约东街陈田第一经济社办公大楼以北1-7楼投入的装修现值损失为4038767元，其中有争议的部分即被告认为并非原告投资装修的损失为1193389元，无争议部分装修损失为2845378元。由此产生评估费68240元，已由原告预交。被告李初洪、黄丽芬对上述《价格评估结论书》提出如下意见：一、评估报告应以《清单计价汇总表》中确认的工程项目及工程数量为准，并以其中各项装修费用为基础，按照成新率评估现值；二、若法庭不采信《清单计价汇总表》的内容，则1、涉案物业是李初洪以叶建校名义从陈田第一经济社承租取得，承租时房屋第1-4层外墙外墙早已砌筑完成，后李初洪加建第5-7层（第7层钢结构部分作为被告李初洪的办公室使用，由李初洪自行出资），原告仅对涉案物业进行室内装修（首层商铺是租户装修和七层办公室是被告李初洪装修），涉案物业外立面装修全部是由李初洪在加建第5-7层时一并装修，并且原告也未提供证据证实该房屋外立面装修由其出资建设；2、涉案物业电梯亦由被告李初洪出资加装，并且原告也未提供证据证实新建的电梯井是其出资建设；3、首层商铺950平方米是租户纪其平装修后作为“广易超市”使用的，且原告也未提供证据证实“广易超市”是其出资建设；4、首层租赁给第三方作为药店使用，并由药店租户出资装修，且原告也未提供证据证实该部分是其出资建设；5、首层租赁给第三方使用，并由该租户出资装修，且原告也未提供证据证实该部分是其出资建设。被告叶建校对上述《价格评估结论书》提出如下意见：1、现场勘察时，并未通知被告叶建校到场，无法确认评估标的物即为洪英楼。2、涉案物业第5-7层已于2018年5月26日因违建问题被拆除，原告提供的照片为2018年6月10日拍摄，无法确认涉案物业建成时的实际价值，又如何确认涉案物业被强拆后的具体损失。故被告叶建校认为原告提供的图片和视频不能作为评估依据。3、被告叶建校于2019年5月21日对原告提交的图片和视频发表过质证意见，故对该评估结论不予确认。针对三被告对《价格评估结论书》提出的质证意见，广州市安衡价格事务所有限公司于2019年9月20日出具函复称，一、对于被告李初洪及被告黄丽芬的质证意见，1、关于《清单计价汇总表》，因法院转来的材料中并没有《清单计价汇总表》，且广州市安衡价格事务所有限公司也不会以《清单计价汇总表》中的“工程项目”及“工程数量”作为评估依据。2、关于一些项目并非由原告出资建造的问题，已将这些项目列为争议部分和无争议部分。二、对于被告叶建校提出的质证意见，1、关于评估标的物是否为涉案洪英楼。第一次现场勘查时，原告代理人向评估人员指认洪英楼，由于该建筑物情况特殊，建筑物原有上层被拆除，非常容易辨认，因此确认标的物即为涉案建筑物。2、关于原告提供的5-7层图片和视频，本次评估基准日为洪英楼被拆除前一天，即被拆除前的状态，只能根据当事人提供的被拆除前图片和视频进行评估。3、关于原告提供的1-4层图片和视频。《初稿》并未参考原告提供的1-4层图片和视频，评估人员根据的是现场拍摄的照片。庭审中，法庭向原告释明，因涉案物业系违法建筑，原告与被告叶建校签订的《场地使用合同》系无效合同，原告是否变更诉请为确认合同无效。原告明确表示坚持原诉请要求解除《场地使用合同》。本院认为，鉴于涉案物业的第5-7层属于违法建筑，已被强行拆除，原告彭朝阳与被告叶建校于2012年11月1日签订的《场地使用合同》系无效合同。现原告主张解除《场地使用合同》于法无据，本院不予支持。关于40万元保证金问题。原告将40万元保证金转入被告李初洪个人名下，根据合同无效后的相互返还原则，被告李初洪应向原告彭朝阳返还40万元保证金。从租赁合同的履行情况看，原告将租金转入被告叶建校名下，被告叶建校为租赁合同的实际履行方，故被告叶建校负有返还40万元保证金的义务。又根据已生效的（2018）粤0111刑初2925号刑事判决书认定的事实，时任广州市白云区黄石街陈田村第一经济合作社财务人员的被告黄丽芬帮李初洪收取、缴纳涉案物业的租金，证实被告黄丽芬亦参与了案涉租赁合同的履行，被告黄丽芬亦应向原告返还保证金40万元。综上，原告主张三被告共同向其返还保证金40万元的诉请于法有据，本院予以支持。关于赔偿原告装修损失的问题。结合《询问笔录》、《讯问笔录》及（2018）粤0111刑初2925号刑事判决书查明的事实，涉案物业洪英楼1-4层为广州市白云区黄石街陈田村第一经济合作社投资建设的，被告李初洪假借“叶建校”之名以市场价格承租该社办公大楼洪英楼1至4层共3674平方米的物业,后被告李初洪自行出资对洪英楼进行加建至7层并整体装修转租给原告彭朝阳使用。涉案物业首层商铺由租户自行装修，第七层办公室由被告李初洪装修，涉案物业第2至6层室内装修由原告彭朝阳完成，故原告的装修损失为《价格评估结论书》中无争议部分第二层至第六层的评估现值2473826元（第二层现值损失为176701元+第三层现值损失为408490元+第四层现值损失为629545元+第五层现值损失为629545元+第六层现值损失为629545元）。原告作为承租人，明知涉案物业属于违法加建的违章建筑仍然承租，主观上存在过错，对租赁合同的无效应承担50%的过错责任，故三被告应向原告赔偿装修损失共计1236913元（2473826元/2），对于原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告李初洪、叶建校、黄丽芬向原告彭朝阳返还合同保证金40万元；二、自本判决生效之日起五日内，被告李初洪、叶建校、黄丽芬向原告彭朝阳赔偿装修损失1236913元；三、驳回原告彭朝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53100元，由原告彭朝阳负担38367.78元，由被告李初洪、叶建校、黄丽芬共同负担14732.22元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费68240元，由原告彭朝阳负担49307.3元，由被告李初洪、叶建校、黄丽芬共同负担18932.7元并于本判决生效之日起三日内向原告彭朝阳支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  黄丽梅人民陪审员  陈秀娥二〇二〇年二月二十四日书 记 员  陈春燕