江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏02民终217号上诉人（原审原告）：吴惠萍，女，1964年12月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：潘翔，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴剑华，男，1954年7月11日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张冠群，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市劲逸线缆有限公司，住所地宜兴经济技术开发区惠兴北路。法定代表人：朱秀慧，该公司总经理。上诉人吴惠萍因与被上诉人吴剑华、宜兴市劲逸线缆有限公司（以下简称劲逸公司）排除妨碍纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初3827号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴惠萍上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理。事实和理由：1.一审裁定认定事实不全。案涉房地产的评估报告上认为无租约限制，而法院拍卖公告描述有租赁，同时案涉房屋及土地使用权在拍卖时，实际被两方人占有使用，一方是本案被上诉人，一方为案外人。一审法院对被上诉人在2010年10月至2016年10月期间是否实际支付租金未进行审查，而该问题直接影响被上诉人提供的《房屋租赁合同》的实质是真实的租赁关系还是以房屋使用权折抵债务。因此，一审法院对涉案不动产是否存在真实的租赁未审查清楚。2.一审裁定适用法律不当。一审法院适用的《最高人民法院》第三十条中还规定了“除有依法不能移交的情形除外”。一审法院并未指出本案争议是否属于除外情况。同时本案属于物权排他性中的排除妨碍纠纷，属于人民法院受理范围。一审法院认为其提出的要求被上诉人搬出涉案不动产不属于法院受理范围，显然不当。此外，其在一审中还提出要求被上诉人支付占有使用费等诉请，这些诉请都属于法院受理范围。吴剑华辩称：本案租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，适用“买卖不破租赁”原则，请求法院驳回上诉人的上诉请求。劲逸公司二审未发表答辩意见。吴惠萍向一审法院起诉请求：1.判令吴剑华、劲逸公司立即从其名下位于宜兴市屺亭街道惠兴北路15-1号、不动产权证号为苏（2018）宜兴不动产权第××号的厂房、办公楼及土地迁出；2.判令吴剑华、劲逸公司向其支付租金自2018年1月29日起至2019年1月28日期间的占有使用费32万元（厂房按每年25万元，办公楼按每年7万的标准计算）；3.判令吴剑华、劲逸公司支付自2019年1月29日至实际迁出之日的占有使用费（按每年32万的标准计算）；4.本案诉讼费用由吴剑华、劲逸公司承担。事实和理由：其于2018年1月20日在江苏省无锡市滨湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参与竞拍，拍得宜兴市金锻金属制品有限公司（以下简称金锻公司）所有的位于宜兴市屺亭街道惠兴北路15-1号的厂房、办公楼及土地。同年1月29日，无锡市滨湖区人民法院出具拍卖成交确认书，及其他相关法律文书。最终确认上述不动产归其所有。在评估拍卖前，吴剑华、劲逸公司向无锡市滨湖区人民法院提交了其与金锻公司签订的《房屋租赁合同》及《资产转让款清偿协议》，以达到买卖不破租赁的目的。后无锡市滨湖区人民法院将上述协议一并提交给房地产评估机构。在《房地产评估报告》中明确载明：《房屋租赁合同》实际上是以房屋使用权抵偿债务的合同之债，而不是房屋租赁关系，不适用买卖不破租赁原则。后房产评估公司据此作出评估，无锡市滨湖区人民法院也是据此进行拍卖，其更是据此竞得涉案房屋的。其依据物权的排他性，要求吴剑华、劲逸公司迁出案涉房屋及土地，排除妨害，但吴剑华、劲逸公司拒不搬出。现其为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。吴剑华一审辩称，金锻公司与吴剑华、劲逸公司之间的租赁合同应当继续履行，且相对应的租金已经支付完毕，吴惠萍无权要求吴剑华和劲逸公司迁出且再行要求支付租金，因此请求驳回吴惠萍的诉请。劲逸公司一审辩称，根据买卖不破租赁原则，劲逸公司是合法行使租赁权益，未对吴惠萍造成任何妨害，吴惠萍无权要求劲逸公司从租赁的厂房、办公楼和土地迁出。劲逸公司的租金已经支付至2022年11月18日，吴惠萍无权向劲逸公司主张相应费用，故请求驳回吴惠萍的起诉。一审经审理查明：无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司接受无锡市滨湖区人民法院的委托，于2017年6月26日出具《房地产评估报告》一份，对金锻公司名下坐落于宜兴经济开发区惠兴北路的厂房和土地进行了价值评估，采用成本法进行评估，对工业房产、工业用地、室内装修及附属设施于价值时点2017年5月26日房地产总价为1512.81万元。在该报告第7页载明，1.金锻公司的办公楼、二个车间及土地使用权在江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行办理了最高额抵押，开始日期为2011年8月26日，结束日期为2014年8月25日；2.在价值时点，根据估价委托人提供的《房屋租赁合同》复印件显示：估价对象有部分厂房已出租，出租部分建筑面积2600平方米，且免费提供2层办公室给承租方吴剑华（劲逸公司）使用，房屋租赁期限自2010年11月18日至2022年11月18日止，年租金总额为人民币贰拾伍万元整，按年支付，合同签订日期2010年11月18日。根据估价委托人提供的《资产转让款清偿协议》复印件显示：金锻公司以租赁形式抵偿劲逸公司的欠款（即至2022年11月8日期间未执行完成的房屋租金），计人民币壹佰万元整。根据物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但是按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。故本次估价假设估价对象无租约限制。在此提请报告使用人关注上述情况，并按照有关法律对上述情况进行处理。2017年12月10日，无锡市滨湖区人民法院作出（2016）苏2011执1813号之一、（2016）苏2011执1811号之一、（2016）苏2011执1810号之一民事裁定书，裁定对涉案的厂房、土地及附属物进行司法拍卖。2017年12月14日，无锡市滨湖区法院执行局在淘宝网司法拍卖网络平台发布《关于拍卖宜兴经济开发区惠兴北路厂房及土地使用权的公告》，在标的物介绍的标的现状中描述为房屋未腾空并有租赁。2018年1月20日，吴惠萍通过无锡市滨湖区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，于同年1月21日以1100万元拍得涉案厂房及土地使用权，并于同年1月29日领取《拍卖成交确认书》，无锡市滨湖区人民法院同日作出（2016）苏2011执1813号之一、（2016）苏2011执1811号之一、（2016）苏2011执1810号之一民事裁定书，裁定涉案拍卖不动产可变更登记至吴惠萍名下。吴惠萍也已领取相应的不动产产权证书。又查明，金锻公司于2005年7月28日设立，股东为吴剑华和蒋洪亮，吴剑华是法定代表人；2010年10月27日，吴剑华将股权分别转让给孙超越、朱卫民和周涛。又查明，2013年10月9日，劲逸公司在宜兴工商行政管理局设立登记，股东为吴剑华和朱秀勤，吴剑华是法定代表人。在工商登记材料中显示，吴剑华代表劲逸公司和金锻公司签订有房屋租赁合同一份，约定金锻公司出租部分建筑面积50平方米给劲逸公司用于工交仓储，租赁期限为2013年9月26日至2015年9月25日，未约定房租租金。另查明，2017年8月7日，吴剑华和朱秀勤起诉金锻公司给付资产转让款209万元，法院于2018年4月2日作出（2017）苏0282民初7829号民事判决书，该判决主文中认定的事实为“1.金锻公司成立于2005年8月，股东为吴剑华、蒋洪亮，注册资本200万元，其中吴剑华出资180万元，蒋洪亮出资20万元，法定代表人为吴剑华。2.2010年10月5日，金锻公司（甲方）与朱卫民、孙超越（乙方）签订资产转让合同，约定甲方将其房屋（总建筑面积6318.73平方米）、国有土地使用权（使用权面积12438.7平方米）及其附属物630KV变压器一套、车间内吊行车及厂区内所有地面资产（除甲方设备、产品及库存）转让给乙方所有，转让总价为1528万元；乙方于转让合同签订后七日内支付转让款500万元，乙方付清上述款项后，甲方协助乙方按土地评估价办理上述国有土地使用权变更手续。乙方于2010年11月8日前付清剩余款项后，甲方协助乙方按房产评估价办理上述房屋的过户手续；甲方于2010年12月15日前将上述房屋及国有土地使用权（含附属物）交付给乙方使用。上述资产转让后，由甲方承租上述双跨车间、办公楼第2楼、食堂，租赁期限为三年，租金合计78万元，直接从上述转让款中一次性扣除。该合同由吴剑华、朱秀勤作为金锻公司代表人及朱卫民、孙超赿签字确认。2010年12月，朱卫民、孙超赿收到了上述转让的资产。3.2010年10月27日，金锻公司股东会决议，吴剑华将其持有金锻公司40%的股权以80万元的价格转让给孙超赿，40%的股权以80万元的价格转让给朱卫民，10%的股权以20万元的价格转让给周涛；蒋洪亮将其持有金锻公司10%的股权以20万元的价格转让给周涛。同日，根据股东会决议，吴剑华分别与孙超越、朱卫民、周涛签订了股权转让协议，蒋洪亮与周涛签订了股权转让协议，并均约定股权转让款于协议签订当日以现金方式一次性直接交付给出让方。上述股权转让后，金锻公司办理了股权变更登记，股东变更为孙超越、朱卫民和周涛，分别出资80万元、80万元和40万元。4.2016年11月11日，吴剑华、朱秀勤（以下简称甲方）与金锻公司（以下简称乙方）签订资产转让款清偿协议，该协议载明，根据2010年10月5日签订的资产转让合同，截止2016年11月5日，乙方欠甲方资产转让款计309万元，双方就此项欠款达成如下一致协议：一、根据2010年11月18日的房屋租赁合同及2014年11月18日的租房补充协议，乙方应收宜兴市劲逸线缆有限公司房屋租金（即至2022年11月18日期间未执行完成的房屋租金）计100万元，该款由宜兴市劲逸线缆有限公司直接支付给甲方。隔除预收100万元房租后，乙方尚欠甲方转让款计209万元。二、乙方尚欠甲方转让款计209万元，该款由无锡新金桥电缆有限公司（以下简称新金桥公司）承租乙方房屋及相关设备年租金49万元，自2017年1月1日起由甲方直接收取，此款抵减乙方欠甲方的资产转让款。如果乙方中途处置租赁给新金桥公司的相关设备，则处置设备款由甲方收取，直至抵清转让款为止。若乙方的原因导致甲方无法收取租金，或甲方不愿收取租金，剩余欠款仍由乙方承担还款责任等内容。5.2018年1月10日，蒋洪亮出具承诺书，载明：本人原是金锻公司的股东，关于金锻公司2010年10月5日资产转让合同的相关权利，本人不主张，均有吴剑华主张并享有。6.诉讼中，金锻公司向本院递交函件称，其欠吴剑华房款于2016年11月11日双方签订了资产转让款清偿协议，结算总欠款为209万元，同时明确自2017年1月1日起，新金桥公司租赁其的厂房年租金49万元由吴剑华直接收取，直至余款全部抵清。2017年度，吴剑华直接从新金桥公司收取三次租金共计46万元，收据由其出具。另外，吴剑华还拿走其红木书柜一组，折价4万元。故至目前为止，其实际欠吴剑华房款159万元。金锻公司并提供了委托吴剑华、朱秀勤向新金桥公司收取房屋及设备租金的委托书一份，房租金收款收据三份。吴剑华、朱秀勤对此无异议，并称新金桥公司现不愿意继续向其支付租金，故剩余欠款按约仍应由金锻公司承担还款责任，变更诉讼请求为请求判令金锻公司给付其资产转让款159万元。”一审中，吴剑华为证明抗辩主张提供如下证据：一、《房地产评估报告》中记载的《房屋租赁合同》原件及《资产转让清偿协议》原件：1.《房屋租赁合同》签订日期为2010年11月18日，合同内容载明“出租方（甲方）是金锻公司，承租方（乙方）是吴剑华、劲逸公司；出租房屋位于经济开发区惠兴北路，面积为2600平方米，另免费提供办公室2层给乙方使用；租赁期限为12年，自2010年11月18日起至2022年11月18日止，租赁用途为生产电缆；年租金为贰拾伍万元；合同末页盖有金锻公司公章和劲逸公司公章并有吴剑华在法定代表人一栏签字”。2.《资产转让清偿协议》签订日期为2016年11月11日，协议内容同（2017）苏0282民初7829号民事判决书中记载内容，证明租金已经付清，租赁关系应该继续履行；吴惠萍则认为这是资产转让并以租抵债，不能适用买卖不破租赁原则，因此吴剑华和劲逸公司应搬出涉案不动产。二、2018年5月30日吴惠萍发给吴剑华和劲逸公司的解除租赁合同通知书复印件，证明吴惠萍是认可吴剑华和劲逸公司是承租人；吴惠萍则对该通知书真实性无异议，并认为其不是专业法律人士，对法律关系不清楚，但是吴剑华和劲逸公司实际占用房屋，其在取得涉案房屋所有权后，只要吴剑华和劲逸公司向其支付租金，其可以将涉案房屋继续租给吴剑华和劲逸公司使用，故其发出通知书要求交纳租金，即使其内心是否认定吴剑华、劲逸公司和案外人存在租赁关系与否，不影响法院对资产转让关系作出认定。三、根据资产转让清偿协议，劲逸公司于2016年11月21日和11月22日，向朱秀勤支付租金100万元的凭证复印件，以及吴剑华和金锻公司、孙超越之间的对账单复印件二份，证明支付租金的事实；吴惠萍对100万元的转账记录无异议，对对账单真实性不予认可，涉案房屋于2016年10月12日被法院查封，后续拍卖，而资产转让清偿协议是在法院执行立案后才签订的，吴剑华为了自身利益最大化，恶意签订了所谓的资产转让清偿协议。以上事实，有房地产评估报告、法院裁判文书、房屋租赁合同、资产转让清偿协议及法院开庭笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案纠纷系因司法拍卖而产生。根据《最高人民法院》第三十条的规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。上述法律规定明确了通过司法拍卖取得财产的移交程序。据此，吴惠萍请求吴剑华、劲逸公司搬出涉案不动产等诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，一审法院依照《最高人民法院》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回吴惠萍的起诉。本院认为，吴惠萍通过竞拍取得涉案厂房及土地的不动产物权，其以物权受到侵害为由提起诉讼，要求占有人迁出涉案厂房及土地并支付占用期间的占有使用费，该纠纷系平等主体之间的财产纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，且本案并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条所规定的重复起诉以及依照法律规定在一定期限内不得起诉等情形，故对吴惠萍的起诉，应予受理。一审裁定适用法律有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销宜兴市人民法院（2019）苏0282民初3827号民事裁定；二、本案指令宜兴市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年二月十七日书记员  蒋 懿