上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初24821号原告：贺专红，男，1981年5月1日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杨联城，上海俱进律师事务所律师。被告：王利强，男，1989年7月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：徐璐颖，上海银萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福妹，上海银萌律师事务所律师。原告贺专红与被告王利强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺专红的委托诉讼代理人杨联城，被告王利强及其委托诉讼代理人徐璐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺专红向本院提出诉讼请求：要求王利强支付2018年12月1日至2019年8月15日的租金人民币153,000元(以下币种均为人民币)，支付截至2019年9月19日的逾期付款违约金12,690.83元，并按每天12元的标准支付2019年9月20日至付清租金之日的逾期付款违约金。事实和理由：2017年1月18日，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定贺专红将上海市宝山区高跃路XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给王利强，租期自2017年2月1日至2019年1月31日，第一年月租金为17,000元，第二年月租金为18,000元等。合同到期后，双方继续履行租赁合同。2019年8月15日，王利强返还系争房屋。因王利强未支付2018年12月1日至2019年8月15日的租金153,000元，而且每期租金均存在逾期支付的情况，根据合同约定逾期一日需按日租金的2%支付违约金，故贺专红向本院提出上述诉讼请求。被告王利强辩称，一、2019年4月1日贺专红与案外人郭某某签订买卖合同，出售系争房屋，并没有通知王利强，侵犯了王利强的优先购买权。二、租赁合同到期后，王利强在2019年1、2月份即向贺专红表示不再续租，要求贺专红配合交接房屋，但贺专红不配合；2019年4月11日，贺专红通知王利强系争房屋已经出售并要求王利强搬离，至2019年4月底，王利强将房屋内的人员、物品全部搬离，当时向贺专红提出办理交接手续，但是贺专红一直不配合，直至2019年8月15日双方才办理交接手续。综上，王利强同意支付2018年12月1日至2019年4月底的租金，根据合同约定应付9万元，因贺专红侵犯王利强的优先购买权，而且一直没有配合办理交接手续，对损失扩大负有责任，所以王利强只同意支付一半租金即45,000元。三、双方对逾期支付租金的违约责任已经进行过处理，王利强放弃押金17,000元，已经承担了违约责任，贺专红不能重复主张，故不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：贺专红是系争房屋的权利人。2017年1月18日，贺专红(甲方)与王利强(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，租期自2017年2月1日至2019年1月31日；第一年月租金为17,000元，第二年月租金为18,000元；乙方每三个月为一期向甲方支付租金，每期提前七日支付租金；逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的2%支付违约金。合同第7.2条约定，乙方逾期10天未支付房屋租金的，甲方有权单方面解除合同，并没收租房保证金。合同签订后，贺专红将系争房屋交付给王利强使用，王利强向贺专红支付押金17,000元，并付清2018年11月底前的全部租金，未付2018年12月1日后的租金。合同到期后，双方未续订合同，仍继续履行原租赁合同。2019年8月15日，双方签订《交房确认书》，确定王利强将系争房屋返还给贺专红。另查明，王利强已付的每期租金均存在逾期支付的情况。2017年7月20日，王利强通过微信向贺专红发《放弃租房押金的协议》，写明，由于本人房租逾期，与贺专红协商后决定，放弃押金作为违约金支付，租房关系继续保持不变，后续房租按约定支付。审理中，双方当事人确认，第一年日租金的2%为11.33元，第二年日租金的2%为12元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，双方当事人均向本院提供双方之间的微信聊天记录，王利强还提供短信记录。其中，2019年1月18日王利强发“贺总，房租我2月1号前转给你，这办公室我也没法租了……”；2019年4月11日贺专红发“王总，我房子已经卖掉了，两件事情跟你说下：一、你计划什么时候搬走，提前跟我说下，房租也结清下，拖欠了太久了；二、你那边什么时候有人，买家要过去量下尺寸，出装修方案”；2019年4月23日王利强发“……所以等你过来交接，交接好直接把该结的房租结了……”；2019年5月30日王利强发“……我们约个时间交接一下吧，我外面办公室也找好了……”；2019年8月14日王利强发“……关于房租的事不是我拖了半年不肯给，贺总，年初时你突然说已经把房子卖了，我什么也没说直接把公司停止运行，到现在也一直处于空置状态，随时可以来交还办公室给你……”；2019年8月22日王利强发“……办公室里的那些东西，我会按照上次说好的10天时间搞定的……”；贺专红发“你现在能给我个准信吗？买还是不买”，王利强回复“不买了，贺总”。双方当事人对上述微信及短信记录的真实性均无异议。审理中，双方当事人均向本院提供2019年1月至9月的水电费账单，载明2019年5月至8月系争房屋持续发生水电费，金额在200余元至700余元不等。贺专红表示，上述证据证明系争房屋一直正常使用状态，王利强关于4月底搬离的说法不成立。王利强表示，电费包含线损及服务等费用，在核实电费金额时应剔除，另外系争房屋内有一个很大的鱼缸一直在产生电费，被告在4月底搬离后，贺专红可以随时去系争房屋内使用电器。本院认为，贺专红与王利强签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。合同到期后，双方继续履行原租赁合同，王利强于2019年8月15日返还房屋，但仅支付租金至2018年11月底，贺专红向王利强主张2018年12月1日至2019年8月15日的租金，符合合同约定。但是，根据微信及短信记录，2019年4月起王利强多次向贺专红提出交还房屋，直至2019年8月15日双方办理交接，贺专红对此应承担部分责任，王利强可以减少支付部分租金。因此，本院根据案件事实，酌情确定王利强向贺专红支付2018年12月1日至2019年8月15日的租金121,500元。另外，王利强认为贺专红侵犯其优先购买权，可以另行主张索赔，但无权据此减免租金。关于逾期付款违约金，王利强表示放弃押金即已承担了违约责任，但根据查明的事实，王利强发《放弃租房押金的协议》的日期为2018年7月20日，结合合同约定及实际付款情况，王利强放弃押金应认定抵销逾期支付2017年7月底前租金的违约责任。并不能抵销后续违约责任。贺专红要求王利强支付逾期付款违约金的请求，除前两期租金的违约金，其余部分应予支持。关于计算至2019年9月19日止的违约金数额，贺专红计算有误，本院根据合同约定调整为5,971.25元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一、三款规定，判决如下：一、被告王利强于本判决生效之日起十日内，向原告贺专红支付2018年12月1日至2019年8月15日的租金121,500元；二、被告王利强于本判决生效之日起十日内，向原告贺专红支付逾期付款违约金(计算至2019年9月19日止的金额为5,971.25元，自2019年9月20日起按每天12元计算至付清租金之日)；三、驳回原告贺专红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,807元，由原告贺专红负担382元，被告王利强负担1,425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇二〇年二月三日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。