广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初23592号原告：深圳市联成通达贸易有限公司，住所地：深圳市福田区福华大厦831，统一社会信用代码：9144030059777397X7。法定代表人：武陈杰，总经理。委托诉讼代理人：张颖馨，广东瀚诚律师事务所律师，执业证号：14403201711837223。委托诉讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师，执业证号：14403200210590230。被告：肖甲华，男，汉族，1964年7月25日出生，身份证住址：广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人：郭爽，北京市隆安（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201411064074。委托诉讼代理人：吴元涛，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。被告：相志谊，女，汉族，1988年11月15日出生，身份证住址：广东省博罗县，原告深圳市联成通达贸易有限公司与被告肖甲华、相志谊排除妨害纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市联成通达贸易有限公司的委托诉讼代理人张颖馨、刘海峰，被告肖甲华及其委托诉讼代理人郭爽、吴元涛到庭参加了诉讼，被告相志谊经公告送达期满未到庭应诉，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市联成通达贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告肖甲华立即搬离原告名下的坐落于罗湖区××花园景泰××1003的房产[不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第0087030号]；2.被告肖甲华、相志谊赔偿原告损失177878.4元（自2016年4月12日起计算，按指导租金标准计算，暂计至2018年8月12日，应计至被告肖甲华实际搬离之日）；3.被告肖甲华、相志谊承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用。事实和理由：原告是坐落于罗湖区××花园景泰××1003的房产（下称涉案房产）的所有权人。2016年4月12日，在涉案房产原抵押权人韦秀平变卖房产实现其抵押权的过程中，原告以4123603元的价格受让涉案房产，并于2016年4月12日取得（2016）深圳市不动产权第0087030号不动产权证。取得房产证之后，原告到涉案房产现场收房，涉案房屋内有人在居住，后经了解，该人为被告相志谊的姐姐，该人后多次联系原告协商，要求低价将房屋购回，被告肖甲华也曾出面协商回购事宜，但双方未能谈妥。之后，在原告要求腾房的过程中，被告肖甲华突然拿出了属名为相志谊、肖甲华的《房屋租赁合同》及租金收款收据复印件，以涉案房屋上存在租约为由拒绝腾房。该租赁合同落款时间为2013年10月20日，承租标的为深圳罗湖区罗芳南路大澎花园5栋1单元1003号的房屋，租期为20年。但实际上被告相志谊在与案外人韦秀平签订的《房产抵押借款合同》时曾承诺涉案房产不存在租约，且在原告与被告相志谊的姐姐及被告肖甲华的前期沟通过程中，被告从未主张涉案房产上存在租约。被告所提供的租约很大可能系二被告采用倒签方式伪造的合同，旨在排除原告行使对房屋的所有权，具体理由如下：第一，被告相志谊在2014年7月31日与韦秀平签订《房屋抵押借款合同》时承诺涉案房产不存在租约。被告相志谊原为涉案房屋的所有权人，其于2014年7月31日与韦秀平签订《房产抵押借款合同》，向韦秀平借款人民币372万元（实际放款金额为320万元），借款期间为2014年7月31日至2015年1月31日。为担保债务，被告相志谊将涉案房产（当时的房产证号为：深房地字第××号）抵押给韦秀平，抵押登记时间为2014年8月1日。被告相志谊与韦秀平在《房产抵押借款合同》第十一条“乙方权利义务”第5项中约定，“……乙方保证在办理抵押借款前及抵押借款期间，房产没有用于出租……”。该约定明确了被告相志谊在2014年7月31日借款前后均没有将涉案房屋用于出租。但被告肖甲华提供的租赁合同显示该房屋于2013年10月20日出租，且租期为20年，这与被告相志谊的承诺不符。第二，被告相志谊的姐姐及被告肖甲华在得知原告收房的行为后，并未主张房产上存在租约，反而要求回购房屋，直到回购未能谈妥才突然提出租约的抗辩。如果真实存在租约，为何不开始就提出？第三，被告提供的《房屋租赁合同》显示，租期自2013年10月20日开始至2033年10月19日止，期限有20年。租金总额为108万元，租赁面积为158.82平方米。据此计算，平均月租金仅4500元（以2016年指导租金40元/平米计算，涉案房屋在2016年的租金至少应为6352元）。在房价高企，租赁市场繁荣发展的深圳，以如此便宜的价格一次性签20年的合同不符合常理。因此，原告更有二被告倒签租赁合同的合理解释。按照被告相志谊的承诺，在2014年8月1日设置抵押权时涉案房屋上并不存在租约，现有的租约只可能签订于抵押权设立之后。《最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，如果租约实际签署于案外人韦秀平的抵押权设立之后，原告作为该房屋的买受人依法不受到租约的限制。被告伪造合同、占有涉案房产的行为构成侵权，原告有权要求其排除妨害并赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，提起诉讼，望判如所请。被告肖甲华答辩称：涉案《房屋租赁合同》真实合法有效，原告与被告肖甲华存在合法的租赁关系，均应继续履行，被告肖甲华有权继续居住于涉案房屋，直至合同期限届满。原告的诉讼请求应予以全部驳回。具体理由有以下3点：1、《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，满足法律规定的成立生效要件，是有效的合同，对当事人具有法律约束力。1.1《司法鉴定意见书》证明了《房屋租赁合同》系真实合法有效的。在案件审理中原告认为《房屋租赁合同》的签名和指印系倒签，形成时间在2014年8月4日之后，申请对《房屋租赁合同》做笔记鉴定，被告肖甲华同意，并予以积极配合提供鉴定检材。2019年11月6日，被告肖甲华收到广东南天司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材《房屋租赁合同》尾页右下角‘相志谊’签名字迹及指印形成时间均为2013年12月份前后。”该鉴定意见显然与原告主张的观点不一致，充分证明了被告肖甲华提交的《房屋租赁合同》的签名时间是真实的，非倒签亦非伪造。1.2被告肖甲华真实履行了租赁合同义务，一次性支付了20年租金约140万余元。被告肖甲华履行了支付租金约140万余元的义务。被告肖甲华与被告相志谊签订的《房屋租赁合同》的落款时间为2013年10月20日，合同约定：被告相志谊将其位于深圳市罗湖区××单元××房屋，建筑面积158.82平方租给被告肖甲华使用，租期从2013年10月20日起至2033年10月19日止，定金人民币5万元整，总租金为人民币108万元整。被告肖甲华依约实际一次性支付了定金及20年租金140万余元，被告相志谊收到租金后出具了收款收据两份，向被告肖甲华实际交付了房屋。（详见证据6《房屋租赁合同》、证据7银行转账记录、证据8租房定金、二十年租金的收据）1.3被告肖甲华始终实际占有使用租赁物，真实入住直至今日。并支付了装修等所有费用约175万元。自2013年10月20日至今，被告肖甲华全家始终实际居住在涉案房屋中。被告肖甲华支付了从装修到物业费等的全部费用。从证据9-16、证据18-19、证据24-26可见，被告肖甲华是付款人。证明了被告肖甲华实际占有和使用涉案租赁房屋。被告肖甲华支付了装修等附加费用约175万元。2013年10月28日被告肖甲华以自己的名义将租赁房屋发包给第三方装修，购置了装修房产所需家具、瓷砖、家私电器等物品，装修完成后，携家人入住该房屋，直至今日一直住在其中。自2013年10月20日起至今承租房屋的水电费、燃气费、有线数字电视费、宽带费、更换电梯分摊，12楼消防通道围栏，房屋修缮，12层加层等费用皆由被告肖甲华支付，合计175万元（详见证据9-16、18、19）。因此，《房屋租赁合同》、支付租金及实际占有使用租赁物之间形成了有效的证据链条。被告肖甲华是基于和被告相志谊签订的《房屋租赁合同》而占有和使用涉案房屋，是合法占有，其合法租赁权益应受法律的保护。签订《房屋租赁合同》当时被告相志谊仍是涉案房屋的所有人，属有权处分。又因该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该合同自被告肖甲华和被告相志谊签字之日起成立生效，且被告肖甲华始终在实际履行合同义务。2、被告肖甲华与被告相志谊仅有租赁合同关系。被告肖甲华之女与被告相志谊已经无代持关系。2.1《房屋租赁合同》的诞生背景--被告肖甲华是本案最大的受害者，行使租赁使用权，是迫不得已的最后救济途径。2.1.1被告肖甲华本来想以女儿肖笑妮的名义购买涉案房屋，暂由被告相志谊挂名代持。2013年7月被告肖甲华出资欲以其女儿肖笑妮的名义购买位于深圳市罗湖区××单元××房产（其时房地产证号为：20××38）（涉案房屋），肖笑妮与房屋原房主龚雪签订了《房地产买卖合同》（详见证据1），缴纳了购房押金、中介费用（证据3，证据7）。由于当时肖笑妮正在办理深圳户口，暂时不符合深圳的购房条件，房屋不能直接登记在肖笑妮名下。被告相志谊与肖笑妮系同胞姐妹关系（肖笑妮被过继给了亲舅舅即被告肖甲华，被告相志谊是被告肖甲华的亲外甥女，被告肖甲华是被告相志谊的亲舅舅），且被告相志谊在深圳具有购房资格，出于对被告相志谊的信任，肖笑妮与被告相志谊签订了《房产代持协议书》（证据4），其中约定由被告相志谊代肖笑妮持有涉案房屋。其后，肖笑妮又与房屋原房东签订了《附加合同》（详见证据2），约定将之前所签订的《房地产买卖合同》中的买方姓名变更为被告相志谊，《房地产买卖合同》完全履行后，被告相志谊被登记为房屋的所有权人（变更后房地产证号为：20××95）。为了保护权益，肖笑妮与被告相志谊除签订《房产代持协议书》以外，还另行签订了《房屋赠与协议书》（证据5），约定肖笑妮享有房屋的一切权利，被告相志谊方（含被告相志谊的大姐相傲谊，赠与协议的签名人是相傲谊）无偿赠与房产予肖笑妮及蔡妙娟（备注：本案相关人士之亲属关系：蔡妙娟系被告相志谊与肖笑妮共同的外婆，被告相志谊与肖笑妮系亲姐妹，肖笑妮被过继给了亲舅舅即被告肖甲华），待肖笑妮符合深圳购房条件后办理过户手续，且2013年8月30日被告相志谊需将房屋交付给肖笑妮居住，房屋的房产证、钥匙、被告相志谊的购房账户银行卡和U盾须由肖笑妮保管（涉外房屋的所有购买手续包括但不限于购房资金的往来全部由肖笑妮在网银上操作，被告相志谊只是挂名）。2.1.2由于代持风险较大，被告肖甲华担心钱房两空，与被告相志谊签订了《房屋租赁合同》，双方认可将被告肖甲华已支付给被告相志谊的款项作为租金。被告肖甲华倾注全部积蓄于一套房屋上，却登记于他人名下，任何人遇到这种情况，都会担心，万一出意外怎么办？为了将此风险降到最低，为了将对房屋的占有具有合法依据，为了应对万一因被告相志谊或其他不可控的因素导致不能过户的情况发生，被告肖甲华与被告相志谊于2013年签订了租期为20年的《房屋租赁合同》（证据6-证据8）。如果出现意外保不住房屋的所有权，已支付的款项就作为租金，起码可以保留对房屋的占有使用权。2.1.3被告相志谊根本违约导致《房产代持协议书》解除。后来的事实证明，被告肖甲华的担心发生了，在被告肖甲华毫不知情的情况下，被告相志谊将涉案房屋用于抵押借款，后无力偿还，导致抵押权人行使抵押权，现房屋已经登记于原告名下。直至原告上门收房，被告肖甲华才知晓相关情况。当时，被告肖甲华欲回购涉案房屋，但原告要价500万，被告肖甲华没有经济能力负担如此高价，最终与原告协商无果。无奈之下，被告肖甲华只有行使租赁使用权。2.2被告承租涉案房屋的租金符合当时的市场行情。原告主张租金过低，从而质疑租赁合同的真实性。租金合同签于2013年，但却举证罗湖区2016年2017年的租金标准相比，显然是不合理的。被告肖甲华承租的涉案房屋，平均月租金为4500元，租金房屋面积158.82平，以此计算租赁房屋价格高于28元/平，根据被告肖甲华提交的证据显示，罗湖区2013年涉案房产所在地块租金指导价格为25元/平，因此租金并没有明显低于市场价格，反而略高于当年市场指导价格。原告在起诉状中所称“二被告倒签租赁合同的合理怀疑”的说法没有事实和法律依据。退一步讲，租金低才说明合同是真实的，如果合同系伪造，租金约定的越高才越有利益。原告的这个观点反而支持了被告肖甲华的主张。3、为了涉案房屋，被告肖甲华倾注了所有积蓄，付出了物质、身体及精神上的沉重代价。3.1从物质上的角度讲，被告肖甲华损失惨重。现在涉案房屋的市场价约790万。加上额外支付的费用，被告肖甲华损失达725万之多。当年被告肖甲华倾注了所有积蓄在这套房屋上，现在房屋所有权已不翼而飞，面对持续飞起的深圳房价，被告肖甲华面临的不仅是损失了投入成本和房屋的升值利润，更是无经济能力重新购房的窘境。涉案房屋系被告肖甲华全家唯一的住所，若法律再不维护其合法的租赁使用权益，被告肖甲华全家上至耄耋老人，下至襁褓婴儿，将居无定所无家可归。3.2从身体和精神上的角度讲，因原告多次动用黑恶势力违法收房导致被告肖甲华全家人受到过度惊吓，身心患病，从而长期就医，被告肖甲华女儿更是因此罹患了精神疾病，无法正常生活和工作，为了防止遭到更严重的骚扰，全家一度另租他处。就医费和误工费损失等合计达35万元。（详见证据20和21以及原告提交的证据7律师函）因此，被告肖甲华的损失总计折合成具体金额为760万。可见，此事对被告肖甲华全家造成的打击有多么严重！被告肖甲华如此陈述并非在乞求怜悯，只是请求法庭给予公平正义的评判。综上所述，被告肖甲华与被告相志谊所签订的《房屋租赁合同》从形式和内容上看，均符合有效合同的成立要件。涉案房屋租赁关系的证据链条已经形成，应当受到法律保护。被告肖甲华对涉案房屋享有居住的权利，对房屋的占有使用系有权占有。本案中，涉案房屋属于“先出租后抵押再转让”的情形，虽然现原告依据抵押权取得涉案房屋所有权，但依据我国《合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁的原则，涉案房屋系在租赁期间发生所有权变动，但租赁合同的效力不受影响。原告和被告肖甲华均应继续履行涉案租赁合同。被告肖甲华有权继续居住在涉案房屋，直至租赁期限届满。请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告肖甲华的合法权益。被告相志谊未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：原告提交一份被告相志谊与案外人韦秀平于2014年7月31日签订的《房产抵押借款合同》显示，被告相志谊因资金周转需要，自愿以其名下位于深圳市××花园景泰××房产（深房地字第：200061517号，建筑面积158.82平方米）作为抵押向韦秀平借款人民币3720000元。借款期限2014年7月31日起至2015年1月31日止。合同中还载明：“乙方（即相志谊）保证在办理抵押借款前及抵押借款期间，房产没有用于出租，否则由此产生的一切后果由乙方负责并且乙方应支付甲方（韦秀平）贷款本金10%的违约金……”。同日，被告相志谊在深圳市公证处办理委托公证，于公证员面前在《委托书》上签字捺手印，广东省深圳市公证处出具（2014）深证字第104695号《公证书》。该公证的《委托书》载明，相志谊委托深圳市融创典当行有限公司、韦秀平、陈国鑫、陈海生、鲁宁作为其代理人，代理被告相志谊办理出售其名下位于深圳市××花园景泰××房产（深房地字第：200061517号，建筑面积158.82平方米）。2016年4月12日，案外人韦秀平代理被告相志谊与原告签订《二手房买卖合同》，约定被告相志谊以人民币4123603元的总价格将其名下位于深圳市××花园景泰××房产（深房地字第：2000615017号，建筑面积158.82平方米）转让给原告。合同签订后，原告于2016年4月13日通过银行转账的方式向案外人韦秀平转账共计4123603元。双方办理了房产转移登记，2016年4月12日，涉案房产登记至原告名下，不动产权证号为：粤（2016）深圳市不动产权第0087030号。被告肖甲华在庭审时陈述，其系被告相志谊的亲舅舅，案外人肖笑妮系被告相志谊的同胞姐妹，肖笑妮已过继给被告肖甲华做女儿。2013年7月，被告肖甲华为其女儿肖笑妮购买了涉案房产，但因肖笑妮没有购房资格，于是用被告相志谊的名义进行购买，并签订了《房地产买卖合同》、《附加合同》、《收款收据》、《房产代持协议书》、《房屋赠与协议书》、《银行转账记录》，后被告肖甲华担心房屋代持的风险，又与被告相志谊签订了《房屋租赁合同》。为此，被告肖甲华提供了《房地产买卖合同》、《附加合同》、《收款收据》、《房产代持协议书》、《房屋赠与协议书》、《银行转账记录》、《房屋租赁合同》、《定金、租金收据》等证据予以证明。被告肖甲华提交的《房屋租赁合同》落款时间为2013年10月20日，该合同约定：被告相志谊将其名下座落于深圳市××花园景泰××房屋，建筑面积158.82平方米，出租给被告肖甲华，作为住宅使用。租期从2013年10月20日起至2033年10月19日止，共20年。肖甲华预付给相志谊人民币1080000元用于协助购房然后抵租金。由肖甲华负责装修，购置家私空调和其他家用电器，房内所有物品均属于肖甲华所有。出租房屋定金5万元，合同期满后，肖甲华完好退出原租赁房屋，并缴清各项费用后，将租赁定金退还肖甲华。同日，被告相志谊出具两份《收款收据》，确认其收到被告肖甲华交来承租涉案房屋的20年租金人民币1080000元以及定金50000元。在案件审理过程中原告向本院提出申请，对两被告签署的《房屋租赁合同》上的签名及指模形成时间进行司法鉴定，判断签名及指模是否在2014年8月4日之后形成。本院依据原告的申请，委托深圳市南天司法鉴定所对《房屋租赁合同》上的签名及指模形成时间进行了司法鉴定。深圳市南天司法鉴定所于2019年10月29日出具粤南[2019]文鉴字第475号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《房屋租赁合同》尾页右下角“相志谊”签名字迹及指印形成时间均为2013年12月份前后。原告因本案鉴定支出鉴定费用人民币21898元。被告肖甲华主张，其在2013年8月30日办理完涉案房屋的购买手续之后，就与家人搬入涉案房产内居住至今。为此，其提交《装修合同》、《装修收据》、《送货单》、《深圳数字电视租机协议》、《天威宽带个人业务客户登记表》以及安装费发票、燃气费、物业费、电费等付款缴费凭证和管理处出具的《证明》等证据予以证明。本院认为，本案为排除妨害纠纷。原告通过二手房买卖取得涉案房屋所有权，并办理了产权登记。原告作为涉案房产的所有权人，主张排除妨害，要求被告肖甲华搬离涉案房屋并向其赔偿损失。被告肖甲华主张其合法承租涉案房产，在其承租期间，租赁合同的效力不受房屋产权变动的影响，其有权继续在涉案房屋内居住。针对本案争议的焦点，本院做如下分析：首先，两被告之间签订《房屋租赁合同》是否合法有效。两被告及肖甲华女儿肖笑妮之间就涉案房产先后签订了《房产代持协议书》和《房屋租赁合同》。根据合同法的相关规定，“当事人协商一致，可以变更合同”。从两份合同签订的时间来看，《房产代持协议书》签订于2013年9月5日，《房屋租赁合同》签订于2013年10月20日，从《房屋租赁合同》约定的内容来看，合同约定：乙方（肖甲华）预付给甲方（相志谊）人民币1080000元用于协助购房然后抵租金……，本院认为，后签订的《房屋租赁合同》可视为对之前《房产代持协议书》的变更。此外，根据被告肖甲华提交的证据，租金已实际支付，被告肖甲华早在2013年8月开始就居住在涉案房屋内。且深圳市南天司法鉴定所于2019年10月29日出具粤南[2019]文鉴字第475号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《房屋租赁合同》尾页右下角“相志谊”签名字迹及指印形成时间均为2013年12月份前后。该鉴定结果与《房屋租赁合同》落款时间基本相符，并非在2014年8月4日之后签订。综上所述，本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，签名时间并非伪造，并不存在两被告恶意串通，损害第三方利益的情形，该《房屋租赁合同》合法有效。其次，被告肖甲华早在2013年8月开始就居住在涉案房屋内，原告在购买涉案房屋时只需要去到房屋现场便能了解涉案房屋被他人占有使用的相关情况。原告作为涉案房屋的买受人，并未对查明涉案房屋是否存在租赁合同尽到基本的注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案原告虽取得涉案房屋的所有权，但被告肖甲华依据《房屋租赁合同》合法占有使用涉案房产，该《房屋租赁合同》的效力不受房屋所有权变动的影响，原告无权要求被告肖甲华搬离涉案房屋及赔偿损失。此外，因被告相志谊并未居住在涉案房屋内，原告要求其搬离房屋并赔偿损失并无事实依据，故本院对原告的诉讼请求不予支持。根据鉴定结果及原告诉讼请求的支持情况，原告因本案鉴定支出的鉴定费用人民币21898元由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市联成通达贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3858元，公告费550元及鉴定费21898元均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  朱丽娜人民陪审员  刘汉杰人民陪审员  黄慧萍二〇二〇年二月三日书 记 员  赵清娜