福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0824民初185号 原告：泉州世茂三远物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区津淮街东段25号燃气大厦A座18层1808，统一社会信用代码91350503751368594K。 法定代表人：邱华平，总经理。 委托诉讼代理人：王添焕、童红梅，系泉州世茂三远物业服务有限公司武平分公司员工。 被告:林晓英，女，1972年10月2日出生，公民身份号码×××0100汉族，居民，住福建省武平县。 原告泉州世茂三远物业服务有限公司与被告林晓英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告泉州世茂三远物业服务有限公司的委托诉讼代理人王添焕、童红梅、被告林晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉州世茂三远物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令林晓英支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止拖欠的物业服务费3985.96元、计算至2019年6月30日的违约金1287.62元、2017年7月至2019年6月水电公摊费460.7元，合计5734.28元。事实和理由：泉州市三远物业有限公司于2019年8月22日更名为泉州世茂三远物业服务有限公司(以下均称三远物业公司)。林晓英系武平县中远上城B5栋2单元602室的业主，拥有物业面积85.17㎡。2014年1月9日，林晓英与三远物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：高层住宅物业服务费按每月1.3元∕㎡计算，中高层住宅（九层以下）按每月1.2元∕㎡计算；该费用从发展商通知的业主入伙之日起计算，交房时，业主一次缴纳一年物业管理服务费，一年后业主按月缴纳物业服务费。2018年7月19日，中远上城小区业主委员会与三远物业公司签订《物业服务合同》，约定：小高层住宅物业服务费按每月1.3元∕㎡计算；合同期限自2018年7月19日起至2022年7月18日止；经三远物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，业主应当按照每月2%的标准向三远物业公司支付违约金。林晓英未按上述约定交纳2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费及水电公摊费，三远物业公司多次催缴未果。 林晓英辩称，其持有的《前期物业合同》无物业公司的签字盖章，未发生法律效力,三远物业公司主张物业费没有依据。2016年3月13日，其套房阳台外墙与五楼共有部分发生较大面积脱落，五楼防盗网脱落，物业公司仅修复了五楼部分的防盗网，其套房外墙及防盗网至今未得以修复。按照合同约定九层以下物业费按每月1.2元∕㎡计算，2015年9月第一次收取物业费是按每月1.3∕㎡收取的，应将多收取的费用退回。要求业主缴纳公摊水电费没有法律依据。三远物业公司未按合同约定履行物业服务义务，垃圾未按合同约定一天两次及时清理，地下室长期渗水未维修导致外墙大面积霉变、浪费水电等。物业办公室等处物业服务费应由物业公司承担。业主大会的议事规则、管理规则等应当向业主公开。综上，请求判决驳回三远物业公司的诉讼请求，退回多收的物业费、装修押金、装修垃圾清理费，做好外墙维修，在小区明显位置公开物业预决算、收支、业主委员选举、物业合同签订等与业主利益相关事项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《福建省物业服务合同》、《业主信息登记表》、《入伙申请表》、缴费通知单存根、邮政快递单复印件、催缴物业服务费照片打印件、中远上城二期公摊公示表、外墙照片打印件7张、《福建省新建商品房住宅质量保证书》、收款收据3份（公摊水电、装修保证金、垃圾清运费），本院予以确认并在卷佐证。林晓英主张其持有的《前期物业管理服务合同》没有三远物业公司签字，不发生法律效力。本院认为，其持有的《前期物业管理服务合同》由林晓英本人签字，三远物业公司持有的《前期物业管理服务合同》由双方签字盖章，《前期物业管理服务合同》已成立并生效，林晓英应受该合同约束。林晓英提交地下室照片打印件8张，证明三远物业公司未全面履行合同义务，三远物业公司对该证据的真实性不予确认，本院认为，从照片内容看，能够一定程度反映物业管理情况，本庭对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定： 泉州市三远物业有限公司于2019年8月22日更名为泉州世茂三远物业服务有限公司。2014年6月29日，林晓英与三远物公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：高层住宅物业服务费按每月1.3元∕㎡计算，中高层住宅（九层以下）按每月1.2元∕㎡计算；该费用从发展商通知的业主入伙之日起计算，交房时，业主一次缴纳一年物业管理服务费，一年后业主按月于当月10日前缴纳物业服务费；公摊水电按实分摊；逾期交纳相关费用的，三远物业公司有权要求业主交纳自逾期之日起按日万分之五计算的违约金。2018年7月19日，武平县中远上城小区业主委员会与三远物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定：本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力；物业服务期限自2018年7月19日起至2022年7月18日；物业服务费小高层住宅按每月1.3／㎡计算；供水、供电等有关费用，公共使用的由业主按实分摊，中远上城一、二、三期按各自区域独立进行核算；业主应于每年的6月30日和12月30日（每半年计费时段最后一天）前向三远物业公司支付半年交费期限内所应缴交的物业服务费；经三远物业公司书面催缴，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照月2%的标准向三远物业公司支付违约金。林晓英于2015年8月27日申办入伙，其物业位于武平县，面积为85.17㎡。Ｂ5栋2单元地上建筑16层。《福建省新建商品住宅质量保证书》载明，龙岩市中远房地产开发有限公司对Ｂ5栋2单元602室住宅作出质量保证和承诺，“七、住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内答复和妥善处理”。2016年3月，Ｂ5栋2单元602室与五楼共有的外墙部分脱落，三远物业公司对五楼部分进行了修复，并同意对林晓英房屋外墙进行修复，但因与林晓英就该谁拆开防盗网的问题发生争议，致Ｂ5栋2单元602室阳台外墙部分至今未得以修复。2016年7月1日起，林晓英未交纳物业服务费。2019年12月，三远物业公司通过顺丰速运向林晓英发出催缴通知书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。林晓英购房时与卖方招标选聘的三远物业公司直接签订《前期物业管理服务合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，其依法成立并应受法律保护。小区业主委员会成立后与三远物业公司签订的《福建省物业服务合同》，对包括林晓英在内的全体业主有效。林晓英是物业服务合同项下权利义务的实际享受者和承担者，在三远物业公司提供相关物业服务后，应当按照约定正确履行缴纳物业管理费的合同义务。林晓英的房屋所在的楼房地上建筑层数为16层，应当按照约定的高层住宅标准（1.3元/㎡·月）交纳物业管理费。林晓英以三远物业公司服务质量差、未按照约定全面履行合同义务等为由拒绝缴纳物业管理费。本院认为，林晓英提供的照片仅为局部、某时刻的物业管理状态，能否证明物业服务企业存在服务瑕疵尚且不论，即便物业服务企业的服务存在瑕疵，也仅为局部性、较短时间的一般瑕疵，并未造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活等严重后果，林晓英以物业服务企业存在一般瑕疵为由拒绝缴纳物业费，本院依法不予支持。《前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》明确约定共同使用的水电按实分摊，林晓英主张三远公司要求其缴纳公摊水电没有法律依据，本院不予采纳。其主张物业办公室等处物业服务费应由物业公司承担，本院认为，物业服务企业主张的物业服务费仅依照业主的物业面积计算，其主张的公摊水电明细中亦扣除了物业服务中心用电和物业宿舍用电，林晓英并未提供证据证明物业服务企业应当承担的费用计入了其应缴纳费用，对其该主张，本院不予采纳。林晓英要求三远物业公司退回装修押金及多收取的装修垃圾清理费，未在本诉中明确提出反诉，且三远公司称装修垃圾清运费系代收费用，可能涉及第三人，应由林晓英另行主张。林晓英要求三远物业公司公示业主大会议事规则等信息，本院认为，业主大会议事规则等内容不属于物业公司的公示范围，业主应向业主委员会主张。林晓英要求三远物业公司公示物业预决算、收支等情况，本院认为，中远上城小区物业服务费的计费方式为包干制，由物业服务企业自收自支，其公司预决算、收支情况不属于应当公示的内容。林晓英以三远物业公司未及时对其房屋的外墙进行维修拒绝缴纳物业费，本院认为，小区房屋外墙不属于业主专有权的内容，且三远物业公司就外墙修复问题与林晓英多次进行协商，而该外墙脱落原因尚未确定，责任主体尚未明确，三远物业公司未构成重大违约，林晓英因此拒不缴纳物业费，本院不予支持。三远物业公司主张的自2016年7月1日起至2019年6月30日止拖欠的物业服务费3985.96元、2016年7月11日起至2019年6月30日的违约金1287.62元、2017年7月至2019年6月的水电公摊费460.7元，本院经核对,违约金及公摊水电费存在计算错误,至2019年6月30日的违约金计算为1065.65元,2017年7月至2019年6月的水电公摊费合计408.48元,对其多主张的部分，本院不予支持。 综上所述，对三远物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、林晓英应于本判决生效后十日内支付泉州世茂三远物业服务有限公司5460.05元（包含自2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费3985.92元、2016年7月11日起至2019年6月30日的违约金1065.65元、2017年7月至2019年6月水电公摊费408.48元）。 二、驳回泉州世茂三远物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林晓英负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林秋燕 二〇二〇年二月二十六日 书记员  兰鸾玉 附注： 主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。