山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0883民初4647号 原告:王峄峰，男，住邹城市。 委托诉讼代理人：高伟、孙涛（特别授权），山东法至上律师事务所律师。 被告：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市。 法定代表人：高亚利，董事长。 委托诉讼代理人：李伟（特别授权），该公司职工。 委托诉讼代理人：应捷（特别授权），山东纵横统一律师事务所律师。 原告王峄峰与被告山东星上置业有限公司（以下简称星上公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王峄峰的委托诉讼代理人高伟、孙涛、被告星上公司的委托诉讼代理人李伟、应捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王峄峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行向原告交付房屋的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金23833.9元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月6日原告与被告签订了XSZZ-2013-10-xxx号商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于邹城市和谐家园第xxxx幢xx单元xx-xxxx号住宅一套，建筑面积138.65平方米，单价每平方米3336.78元，计房款462645元。合同签订后，原告已按合同约定向被告交付房款。商品房合同第8条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。现被告直至本案起诉，并未将符合合同约定条件的住房交付给原告，期间原告多次找被告协商，被告工作人员告知原告通过法院诉讼解决，为维护原告合法权益，依照《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，上述请求，请予以支持。 被告星上公司辩称，一、答辩人已按期向被答辩人交付合同项下商品房，且交付条件符合合同约定。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，答辩人应于2014年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付被答辩人。该合同系由济宁市城市建设综合开发办公室与济宁市房地产开发经营投资业监制且已经邹城市房屋行政主管部门备案，应为合法有效的合同。实际上，答辩人出售给被答辩人的商品房于2014年12月中旬已经设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，且验收合格，符合双方合同约定的交付条件。答辩人在所建商品房经验收合格后即于2014年12月31日前向所有购房者发布上房通知。所以，答辩人在交付商品房的事项上不存在违约事由。被答辩人以合同上不存在的答辩人未交付经综合验收合格的商品房为由起诉答辩人，不但违背事实，亦无法律依据。事实上被答辩人在接到答辩人上房通知后未及时上房，责任在被答辩人，现被答辩人却向答辩人索要延迟交房损失，明显违背事实和合同约定。二、答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》不存在逾期赔付的条款。被答辩人所购商品房系在其单位与答辩人所签《团购合作协议》的基础上签订的，价格远低于市场价格，答辩人的利润也很低。当初签订该《商品房买卖合同》时是与被答辩人单位代表进行充分协商签订的。在合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定中，双方没有采纳一般商品房买卖合同中通用的第一种方式，而是另行制定了第二种方式：即如超过合同期限180日，买受人可以解除合同，由出卖人退还房款并按同期活期存款利率给付利息。从该条款的字面意义上可以看出，双方约定的就是如果逾期交房超过180日，买受人只有选择退房的权利。如果继续履行合同就只有等待。否则，双方不会放弃第一种包括退房及不退房继续履行合同如何约定违约金的处理方式。从双方对该逾期交房另行单独制定的条款即可明确看出双方本意即是给购房人一个选择退房权。按答辩人出售给被答辩人商品房的价格基本没多大利润，如因所谓逾期交房再承担违约责任，那答辩人根本无法承受。如因少部分购房者无视合同约定起诉答辩人得到支持，极有可能造成更多购房者跟风起诉。到时，答辩人根本无力再为购房者办理房权证等后续工作，该楼盘必将变成烂尾将给所有购房者造成真正的损失。三、被答辩人诉讼已超过诉讼时效。被答辩人应在2014年12月31日前上房，在民法总则实施前的诉讼时效为2年，民法总则实施时间为2017年10月1日，即2015年9月30日前的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。综上所述，被答辩人起诉答辩人不仅没有道理且已超过诉讼时效。故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据： 证据1、原告身份证复印件一份及被告企业信用信息公示原件一份，证明：原、被告的诉讼主体资格。 证据2、2013年11月6日原告与被告签订合同编号为XSZZ-2013-10-xxx商品房买卖合同复印件一份，证明：原、被告之间存在合同关系，以及房屋的坐落、约定房款462645元，也对交付时间、交房条件、逾期付款和逾期交房的违约责任均进行了明确约定。 证据3、被告出具的购房款发票一张，证明：原告已经按合同约定向被告足额支付了购房款项，原告合同义务已经履行完毕，被告应当履行合同义务。 证据4、被告出具的物业收据各一张，证明：被告实际交房时间为2016年7月27日。 证据5、评估报告一份，证明：该地段房屋租赁价格。 证据6、张海峰诉山东星上置业有限公司庭审笔录一份，证明：被告对于逾期交房事实没有异议，而且主张交房时间以实际交房时间作为交房时间，并主张按房租价格标准支付违约金；同时证实2017年1月17日开庭时仅施工、设计、监理等项目参与主体均已盖章，但没有取得验收备案表，至本案中被告也没有取得验收备案表，根据法律规定，应为没有合法的验收凭证。 以上证据留存复印件，质证完毕之后原告将原件收回。 被告对原告证据的质证意见是：对证据1、2、3、4没有异议，证据2合同真实性没有异议，交房时间是2014年12月21日，被告在这之前已经向原告发布了上房通知。购房者只有选择退房，没有主张违约金的权利。证据5和本案没有关联性。证据6有异议，和本案无关，对于以前律师的代理我方不认可，当时没有进行沟通不了解事实。我方已经向法庭出具了撤销申请，该证据不能作为有效证据使用。 被告向本院提交如下证据：竣工工程质量验收报告（原件退回，法庭留存复印件），证明2014年12月8日就已经竣工，发布了上房信息，符合双方签订的合同第八条第一款约定。根据原被告签订的合同第八条约定，也可以证明我们已经交房。 原告对被告证据的质证意见是：该证据不予认可，该证据系被告单方面制作，也不是本案所在楼的验收报告，只能证明符合验收条件，但是没有进行综合验收不符合合同中关于交房条件的约定。被告没有提交验收备案表，该竣工验收凭证仅是设计、施工、监理部门盖章。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月6日，原、被告分别作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于邹城市和谐家园第xxxx幢xx单元xx-xxxx号住宅一套，建筑面积138.65平方米，单价每平方米3336.78元，房款总计462645元。合同第八条对房屋交付条件作出约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……合同签订后，原告已按合同约定向被告足额交付了房款。并于2016年7月27日领取了房屋钥匙。后原告以被告未按合同约定的条件交付房屋且交房存在逾期的行为已构成违约为由诉至本院，请求被告向原告交付符合约定的房屋并支付逾期交房违约金。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已向被告交付了房款，原告也已于2016年7月27日领取了房屋钥匙。 本案争议的焦点问题有两个，一是被告是否履行了交付房屋的义务；二是本案是否已过诉讼时效，原告请求被告承担逾期交房违约责任，支付逾期交房违约金是否予以支持。 关于第一个焦点问题，本院认为，关于商品房交付条件，合同有约定的，按照合同约定，但不得违反法律、行政法规的规定。原、被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的“该商品房经综合验收合格”，而是选定的“该商品房经验收合格”。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。本案所涉住宅楼的验收系经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2014年12月24日前共同验收，质量等级评定情况为合格。且原告也领取了涉案房屋的钥匙，应属于对涉诉房屋已交付使用，故原告再行主张被告向其交付房屋的请求，与事实不符，本院不予支持。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。而于2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。两部法律对于时效制度存在不同的规定，为解决适用两部法律规定的衔接问题，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，被告在该约定时间之前书面通知了团购单位上房，本案诉讼时效期间从2015年1月1日起算，至2016年12月31日止，本案二年诉讼时效已经届满；原告未能提交本案存在诉讼时效中断、中止的相关证据，故原告于2018年7月6日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。 关于原告于庭审结束后向本院书面申请对涉案地段房租进行鉴定的问题，鉴于原告请求已过诉讼时效，其申请已无实际意见且徒增原告的诉讼成本，故其鉴定申请本院不予准许。 综上所述，对于原告主张的因房屋交付不符合约定条件被告应向其交付房屋的诉讼请求不符合双方合同第八条的约定，且原告已领取了房屋钥匙，依法不予支持；对于原告请求被告承担逾期交房违约责任并支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，亦依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王峄峰的诉讼请求。 案件受理费减半收取198元由原告王峄峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  冯美桥 二〇二〇年二月二十六日 书记员  周 雯