河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终220号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵自豪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郭中亚，男，1967年6月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马芳馨（系被上诉人郭中亚之妻），女,1972年10月11日出生,汉族,住郑州市金水区。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人:甄立涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:范思宇，女，系公司员工。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙置业）因与被上诉人郭中亚、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。恒龙置业上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初24104号民事判决书第三项中的利息部分，依法改判驳回被上诉人的利息诉求或发回重审；2.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)豫0191民初24104号民事判决书第四项，依法改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；3.依法判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定:“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孽息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金己弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。二、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。根据上诉理由一，违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。被上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未对此部分进行处理，且未从判决中扣除。三、一审法院案件认定错误，证据不足以认定事实，判决没有法律依据。根据相关法律及行政法规的规定，涉案房屋的维修基金是由房地产管理部门统一收取，本案中被上诉人虽将维修基金交付给上诉人，但上诉人也仅仅是代收。合同解除后，被上诉人可向相关部门索要，由相关部门退回。另被上诉人所诉之按揭代理费、公证费、印花税等相关费用，均非上诉人所收取，且其提供的收据也非上诉人所加盖公章，证据三性无法认定。法院以此判决上诉人承担返还义务，无任何法律依据，与事实不符。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，上诉人对于逾期交房并不存在过错。一审法院对上诉人的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。综上，一审庭审中案件事实认定不清，判决遗漏证据，且适用法律错误，请二审法院依法改判，或发回重审，支持上诉人的上诉请求。上诉人恒龙置业另补充意见认为，本案涉案合同付款方式为商业按揭贷款。借款合同作为商品房买卖合同的附属合同，涉及案外人第三人银行的利益且涉案合同已经经过备案，请二审法院在处理时一并对借款合同及合同备案等相关事项予以处理。郭中亚辩称，本案一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，程序公正合法，是一份保护购房者合法权益的公正判决。一、根据购房合同第九条第一款1(1）的约定，被上诉人逾期交房不超过180天的，应当向买受人支付万分之一的违约金。按照该条第一款1(2）的约定，超过180天后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。郭中亚认为约定的1％的违约金不足以弥补损失，因此没有选择约定的违约金，而是根据合同法第97条的规定，郭中亚要求上诉人赔偿利息损失，不存在违约金条款与房款利息重复认定的问题。一审判决上诉人赔偿郭中亚利息损失，两者并不矛盾，合法合规。二、原判决第四项由被告退还其收取原告的房屋维修基金等合情合法。按揭代理费、公证费、印花税虽非上诉人收取，但这些费用是由于上诉人违约解除合同给被上诉人造成的直接损失，理应由上诉人承担。三、本案中，因天气原因造成的停工是上诉人应该预见到的，并不构成情势变更，也不是其免除违约责任的理由。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确,请二审法院予以维持。针对上诉人恒龙置业的上诉补充意见，被上诉人辩称，本案房屋买卖合同虽然约定按揭贷款是以签订购房合同为前提条件的，但贷款合同并非购房合同的从合同，不依附于购房合同，买卖关系和借贷关系是相互独立的法律关系。本案中提供贷款的银行并没有参加诉讼也未提出诉讼请求。原审被告恒大地产述称，同上诉人的意见。郭中亚向一审法院起诉请求：1、解除原告与恒龙置业签订的商品房买卖合同及补充协议；2、被告立即配合原告办理解除商品房买卖合同的相关手续（注销商品房买卖合同备案登记、预告登记、银行预抵押登记）；3、二被告返还原告购房款5168027元及利息损失（自2016年12月8日起至实际付清之日止按照贷款利率年4.41％计算）；4、二被告返还费用13465元及利息损失（自2016年11月30日起至实际付清之日按照贷款利率年4.41％计算）；5、保全费5000元由二被告承担。一审法院认定事实：2016年11月30日，原告与恒龙置业签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于郑东新区××外环路以东、××街以北××单元××房，建筑面积共135.62平方米，总金额为5168027元；付款方式为首付款1558027元，按揭贷款3610000元；恒龙置业应当在2018年10月30日前将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施已完成，前期物业管理已落实，并符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒龙置业按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，恒龙置业应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。银联签购单显示原告于2016年11月30日向被告恒龙置业支付首付款1508027元。发票显示原告已于2017年1月2日向恒龙置业支付涉案房屋价款5168027元。收据显示原告2016年11月30日向被告恒龙置业支付涉案房屋维修基金11844元。收据显示河南汇金利丰信息技术有限公司于2016年11月30日收到原告按揭代理费、公证费、印花税等费用共计1621元。个人贷款扣款回单显示，原告贷款起始日为2016年12月8日。2019年3月14日，原告收到恒龙置业关于涉案房屋延期交房赔付违约金48063元。工程竣工验收备案表显示恒大悦龙花园4号楼工程于2019年6月20日竣工验收备案。恒大地产出具的无理由退房承诺书显示原告购买的涉案房屋，若原告已履行各项义务且无任何违约行为，则自原告签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。以上案件事实由商品房买卖合同、补充协议、无理由退房承诺书、收据、发票、银联签购单、收条、付款回单、竣工验收备案表及庭审笔录予以证明。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定：“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，涉案房屋于2019年6月20日竣工验收备案，此时恒龙置业逾期交房已超过180日，故原告要求解除商品房买卖合同及补充协议，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。关于原告诉请二被告返还原告购房款及利息，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同及补充协议解除后，恒龙置业应将原告支付的购房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失，故恒龙置业应将购房款5168027元返还原告，原告诉请利息自2016年12月8日起按照贷款利率年4.41％计算至清偿完毕之日止并无不当，该院予以支持。关于原告诉请被告赔偿原告按揭代理费、公证费、印花税、房屋维修基金等费用及利息，因恒龙置业的违约行为导致商品房买卖合同被解除，故恒龙置业应返还原告各项费用共计13465元并支付利息（自2016年11月30日起按贷款利率年4.41％计算至实际清偿完毕之日止）。恒龙置业作为恒大地产的子公司，具有独立的法人资格，依法独立承担民事责任，故恒大地产不承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告郭中亚与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002944455的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议（不备案）》；二、被告河南恒龙置业有限公司配合原告办理解除商品房买卖合同的相关手续（注销商品房买卖合同备案登记、预告登记、银行预抵押登记）；三、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款5168027元及利息（自2016年12月8日起按贷款利率年4.41％计算至实际清偿完毕之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭中亚房屋维修基金、按揭代理费、公证费、印花税等费用共计13465元及利息（自2016年11月30日起按贷款利率年4.41％计算至实际清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26035元，保全费5000元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，郭中亚已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙置业作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向郭中亚交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，恒龙置业逾期交房已超过180日，根据合同约定，郭中亚作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》及补充协议，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于郭中亚主张的税费及利息的诉讼请求，现因为恒龙置业的违约行为导致商品房买卖合同被解除，恒龙置业应当返还郭中亚各项费用并支付相应利息。一审法院关于税费的处理并无不当，应予以维持。关于恒龙置业认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，因此，一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补郭中亚的实际损失，一审判决利息损失填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。但恒龙置业上诉主张合同解除后，郭中亚应将已经收到的恒龙置业关于涉案房屋延期交房赔付违约金48063元退还，符合案件的履行情况与法律的规定，本院予以支持。河南恒龙置业有限公司返还郭中亚购房款5168027元应扣除违约金48063元为5119964元。关于恒龙置业认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙置业不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。因本案所涉按揭贷款银行及案涉《商品房买卖合同》备案协助解除问题无当事人提出诉讼请求，相关问题并未形成纠纷，故对于恒龙置业主张的银行按揭贷款、案涉《商品房买卖合同》备案协助解除，应在本案中一并处理的上诉请求，本院不予支持。综上所述，恒龙置业的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24104号民事判决第一、二、四项；即一、解除原告郭中亚与被告河南恒龙置业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为D16002944455的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同〉补充协议（不备案）》；二、被告河南恒龙置业有限公司配合原告办理解除商品房买卖合同的相关手续（注销商品房买卖合同备案登记、预告登记、银行预抵押登记）；四、被告河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭中亚房屋维修基金、按揭代理费、公证费、印花税等费用共计13465元及利息（自2016年11月30日起按贷款利率年4.41％计算至实际清偿完毕之日止）。二、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24104号民事判决第三项为：河南恒龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭中亚购房款5119964元及利息（以5168027元为基数，自2016年12月8日起按贷款利率年4.41％计算至2019年3月14日，以5119964元为基数，自2019年3月15日起按贷款利率年4.41％计算实际清偿完毕之日止）；三、驳回郭中亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26035元，保全费5000元，由河南恒龙置业有限公司负担；二审案件受理费10949元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 周 金审判员 张晶晶二〇二〇年二月二十日书记员 陈明真