湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终80号上诉人（原审原告）：汝城县汇丰实业投资有限公司。法定代表人：陈发华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓琨，男，该公司员工。委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：廖秋祥，男，1975年9月26日出生。原审被告：汝城弘祥卓越企业管理有限公司。法定代表人：廖秋祥，该公司总经理。上诉人汝城县汇丰实业投资有限公司（以下简称汇丰投资公司）因与上诉人廖秋祥及原审被告汝城弘祥卓越企业管理有限公司（以下简称弘祥管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2019）湘1026民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇丰投资公司的委托诉讼代理人邓琨、曾建军，上诉人廖秋祥，原审被告弘祥管理公司的法定代表人廖秋祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇丰投资公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判决廖秋祥按照4051元/月的标准支付自2018年7月8日至搬离之日止的租金给汇丰投资公司；本案诉讼费由廖秋祥负担。事实和理由：廖秋祥经营状况不好，欠付汇丰投资公司的租金，经多次催讨未果，为防止廖秋祥清空财产，汇丰投资公司的房租权益无法保障，才在廖秋祥锁门的基础上加了一把锁，但汇丰投资公司很快就将锁撤了，故廖秋祥应当支付自2018年8月24日至搬离之日止的租金。廖秋祥辩称，汇丰投资公司没有及时处理租赁房屋的漏水问题，还断水断电、锁门，所以没有必要向汇丰投资公司支付租金。弘祥管理公司的陈述意见与廖秋祥的答辩意见一致。廖秋祥上诉请求：撤销一审判决第一项，改判汇丰投资公司在本判决生效后十日内将扣押并占有使用廖秋祥原办公室里的所有家具归还廖秋祥并在汝城县当地媒体赔礼道歉；撤销一审判决第二项，改判廖秋祥无需向汇丰投资公司支付自2018年8月24日至2019年1月止的房屋租金共计21,065元，并赔偿廖秋祥因汇丰投资公司违约造成的经济损失30,000元及书面道歉。事实和理由：1.廖秋祥以“汝莲茶业”的名义承租汇丰投资公司的房屋后，投入十多万元进行了装修，但没有使用多久房屋即出现了漏水、漏油等质量问题，廖秋祥向汇丰投资公司反馈后，汇丰投资公司并没有进行实质的维修，汇丰投资公司提供的房屋不能正常使用，仍判决廖秋祥支付租金，显失公平。2.汇丰投资公司违约在先，且在廖秋祥正常缴纳物业管理费的情况下采取暴力停水、停电、锁门等手段导致廖秋祥无法继续使用所租赁的房屋，并私自将廖秋祥租赁房屋内的设施占位己有，侵犯了廖秋祥的合法权益。汇丰投资公司辩称，廖秋祥在2018年7月8日就没有支付租金了，应当支付租金。弘祥管理公司的陈述意见与廖秋祥的上诉意见一致。汇丰投资公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的租赁合同，判决廖秋祥、弘祥管理公司在判决生效之日立即搬离汇丰投资公司出租给廖秋祥的xx号房屋，将该房屋返还给原告管理使用；2.判决廖秋祥、弘祥管理公司按照4051元/月的标准支付自2018年7月8日至搬离之日止的租金给汇丰投资公司，暂产生2018年7月8日至2019年8月7日的租金共计52,663元。一审法院认定事实：2018年3月7日，廖秋祥以“汝莲茶业”的名义作为乙方（承租人），与汇丰投资公司作为甲方（出租人）签订《房屋租赁合同》。其中约定有：汇丰投资公司将xx号房屋（注：毛坯房），建筑面积225.06平方米，出租给乙方使用。乙方已对房屋做了充分了解，租赁期自2018年3月7日起至2023年3月6日止，合同签订起两个月作为装修免租期。每月租金18元/㎡，乙方应按时缴纳水电、网络、物业服务费等相关费用，租赁保证金壹万元，乙方必须按时向甲方缴纳租金，签订合同后支付半年租金，之后租金在前半年租金到期前10日支付，房屋权作为办公房使用；第十三条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：4.在约定时间内为支付租金的；注：本合同条款以“汝城弘祥卓越企业管理有限公司”的名称签订了一份合同用于工商注册等内容。廖秋祥在房屋租赁合同上的乙方、代表人两处签字签名，湖南汝莲茶业有限公司未盖章。2018年3月13日，廖秋祥以个人名义通过郴州宏业房地产开发有限公司向汇丰投资公司支付租金14,306元。房屋由湖南汝莲茶业有限公司出资装修。弘祥管理公司于2018年4月19日成立。廖秋祥将306和307房作为汝莲茶业营销中心办公室办公。2019年1月底，双方因房屋租赁漏水、租金支付等问题发生纠纷，汇丰投资公司将房屋附加上锁。2019年6月24日，汇丰投资公司向弘祥管理公司、廖秋祥邮寄送达《履行合同义务催促通知书》。通知有：弘祥管理公司、廖秋祥在10天内即2019年7月4日前交清所欠的房租及物业管理费、水电费。逾期，汇丰投资公司将根据《房屋租赁合同》第十三条的约定，解除双方的租赁合同。即2019年7月5日为合同解除日等内容。两间房屋内现有廖秋祥办公家具尚未搬离。一审法院认为，本案系房屋租赁合同，廖秋祥以“汝莲茶业”的名义与汇丰投资公司签订的《房屋租赁合同》依法成立，其中汇丰投资公司系出租人，廖秋祥系承租人；弘祥管理公司、汝莲茶业不是合同当事人，合同已经发生法律效力，对双方具有约束力。庭审中，廖秋祥表示其个人愿意一体承受房屋租赁合同权利和义务，不违反法律规定，予以照准。本案主要争议焦点涉及合同解除、租赁期限、租金数额等方面，根据《合同法》相关规定，现分述如下：一、关于合同解除。合同解除是合同终止的原因之一。廖秋祥在约定时间内未支付租金，属于汇丰投资公司有权终止合同之约定情形，汇丰投资公司诉求解除房屋租赁合同，并要求廖秋祥将办公家具从房屋搬离、返还房屋，有事实和法律依据，予以支持。二、关于租赁期限。廖秋祥已经支付租金14,306元，折合为106天的租金，不计两个月装修免租期即为从2018年5月8日起至2018年8月23日止的租金。汇丰投资公司称，在廖秋祥反映房屋漏水等问题后，一周内进行了处理，并未提交相应证据证实，不予采信。但是，廖秋祥以房屋存在漏水等问题而汇丰投资公司一直未予处理为由拒付租金，之后并未依法及时有效主张权利仍占有房屋，没有法律依据，故应当向汇丰投资公司支付2018年8月24日起至2019年1月止的租金。汇丰投资公司因2019年1月底将房屋上锁，造成廖秋祥无法使用房屋，不能将办公家具搬离，故汇丰投资公司要求廖秋祥支付2019年1月底起的租金，没有事实和法律依据，不予支持。三、关于租金数额。按照双方合同约定的租金计算标准4051元/月，廖秋祥应当向汇丰投资公司支付自2018年8月24日起至2019年1月止（五个月又六天）的租金共计21,065元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：“一、解除原告汝城县汇丰实业投资有限公司与被告廖秋祥于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》，被告廖秋祥在本判决书生效后十日内将其办公家具搬离xx号房屋，并将房屋返还给原告汝城县汇丰实业投资有限公司；二、由被告廖秋祥在本判决书生效后十日内向原告汝城县汇丰实业投资有限公司支付自2018年8月24日起至2019年1月止的房屋租金共计21,065元；三、驳回汝城县汇丰实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元，减半收取计559元，由原告汝城县汇丰实业投资有限公司负担335元，被告廖秋祥负担224元。”二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为廖秋祥是否应支付汇丰投资公司所主张的租金。廖秋祥上诉主张无需支付2018年8月24日至2019年1月止的租金，而汇丰投资公司上诉主张廖秋祥应支付2018年7月8日至搬离之日止的租金。经审理查明，廖秋祥已付租金至2018年8月23日（含合同约定的两个月免租期），汇丰投资公司于2019年1月底将房屋上锁之后，廖秋祥实际已无法使用房屋，一审依据上述事实认定廖秋祥应付租金为2018年8月24日起至2019年1月止的租金符合客观事实。汇丰投资公司主张应支付2018年7月8日至搬离之日止的租金，没有证据支持，与实事不符，本院不予支持。案涉房屋虽然存在漏水等问题，但廖秋祥拒付其占用房屋期间的租金没有合同约定和法律依据，对廖秋祥无需支付2018年8月24日至2019年1月止租金的上诉主张，本院不予支持。另，廖秋祥主张汇丰投资公司归还其办公家具、赔偿损失30,000元并在当地媒体赔礼道歉的上诉请求，为另一法律关系，并非本案审理范围，经释明，双方对此未达成调解。综上所述，汇丰投资公司、廖秋祥的上诉均无证据支持和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人汝城县汇丰实业投资有限公司预交327元，由上诉人汝城县汇丰实业投资有限公司负担；上诉人廖秋祥预交1077元，由上诉人廖秋祥负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 孟晋忠二〇二〇年二月二十六日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。