上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33541号原告：上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：张蕴莉，主任；许巧南，副主任。委托诉讼代理人：聂海军，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘群，上海儒君律师事务所律师。被告：上海途翔物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王子周，总经理。委托诉讼代理人：王忠芳，系公司员工。被告：上海荣登物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：张兆荣，系公司员工。原告上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会（以下简称合成龙茗业委会）与被告上海途翔物业管理有限公司（以下简称途翔公司）、上海荣登物业管理有限公司（以下简称荣登公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合成龙茗业委会的负责人张蕴莉、许巧南及委托诉讼代理人聂海军，被告途翔公司的委托诉讼代理人王忠芳，被告荣登公司的委托诉讼代理人张兆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合成龙茗业委会向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告小区自2016年4月1日至2018年3月31日的公共收益323,777.77元；2.判令两被告返还政府补贴资金13,401.70元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求金额为4,020.51元。事实和理由：原、被告于2016年3月31日签订《物业服务临时应急托管协议》，协议期限自2016年3月31日起至2016年9月30日止，合同约定：乙方（即被告途翔公司）应在本协议期限届满后1个月内继续履行本协议；乙方为甲方提供物业管理服务，并代为收取物业服务费、停车费等小区公共收益，其中物业服务费归乙方所有，盈余或亏损由其承担；小区停车费乙方收取40%作为管理费用，60%在扣除税金后归全体业主所有；其他经营管理收入乙方收取10%管理费，剩余归全体业主所有。服务期间，被告途翔公司因涉诉被法院冻结银行账户，其以与被告荣登公司共同经营的名义对原告小区进行管理，并将小区公共收益收支、共建活动奖励金、政府补贴等通过被告荣登公司进行收支结算，此后街道房办也将共建款项13,401.70元打入被告荣登公司的银行账户，两被告在本小区对外处于共同经营、共同管理的状态。后原告每年要求被告将公共收益资金按时结算并按规定汇入指定银行账户，被告均不予配合。2018年1月，原告及小区居民强烈要求被告履行合同义务，被告迫于压力，于2018年3月在未办理移交公共收益账目和资金的情况下，突然撤离本小区。原告多次联系被告，要求其移交公共收益资金，被告对公共收益收入总金额无异议，仅以公共收益用于补贴人员成本、办公成本等已全部花费无结余为由，拒绝办理移交。综上所述，两被告对原告小区共同经营、共同管理，应当按照合同约定履行义务。现被告的违约行为严重侵犯了小区全体业主的合法权益，故原告起诉至法院。被告途翔公司辩称，第2项诉讼请求中的资金是政府补贴给物业公司的，无需返还。原告所述没有任何约定，被告没有任何返还的款项。被告荣登公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告荣登公司没有实际管理、服务涉案小区，也没有在涉案小区内收取过任何费用。涉案小区是原告和被告途翔公司于2016年签订协议，协议的主体明确写明原告和被告途翔公司，对原告所称的被告荣登公司代收相关款项的行为定性为经营、管理、服务涉案小区的事实不予认可。政府补贴方面，原告没有举证，没有证据证明是谁收的，被告荣登公司没有收到该笔钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，上海市闵行区合成龙茗公寓业主大会（甲方）与被告途翔公司（乙方）签订《物业服务临时托管协议》一份，约定：乙方对坐落于上海市闵行区虹莘路2448弄的合成龙茗公寓小区提供物业管理服务，按照建筑面积向业主收取物业服务费；乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人（业主）应按露天机动车车位业主首个100元/个?月、业主办理第二辆300元/个?月、外来车辆150元/个?月，车库非机动车车位按现有标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按40%标准提取停车管理服务费；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收入（公共收益）由乙方按10%的比例标准提取管理服务费；本物业管理区域内的建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位与乙方或者业主、物业使用人另行约定；协议为期半年，自2016年4月1日起至2016年9月30日止;本协议期限届满前1个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务协议进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本协议期限届满后1个月内继续履行本协议，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业；另对其他事项进行了约定。上述协议到期后，被告途翔公司继续为合成龙茗公寓小区提供物业管理服务。2017年6月10日，被告途翔公司（甲方）与被告荣登公司（乙方）签订《代收款项协议书》，约定：因甲方管理和服务平吉一村居民小区（华城花苑）及合成龙茗公寓，银行账户被法院冻结，造成所有款项进出不便，经双方协商，就有关上述两个小区的共建、公共收益、政府补贴等款项打入乙方单位账户事宜，订立本协议。乙方非上述两小区的管理人，不享受甲方的任何收益，不承担甲方因管理和服务该两小区所发生的一切经济责任和其他责任。上述两小区的共建、公共收益、政府补贴等款项仅使用乙方银行账户代收，乙方收到所述款项后，及时转付给甲方（收款人按甲方指定），甲方承担由此产生的税费。乙方仅系代收款项方，可协助甲方关于本协议所述款项将由乙方代收而需要办理相关申报等各项手续。2017年6月15日，两被告共同出具情况说明一份，载明：因途翔公司的银行账户在2017年4月25日被冻结了，为了更好管理和服务平吉一村居民小区（华城花苑、合成龙茗公寓），特向街道、房办领导请示将相关共建、公共收益、政府补贴等收、付款项资金打到荣登公司账户内（荣登公司是现在经营者“途翔物业”的另一家公司）。2017年11月21日，上海市闵行区古美路街道房管办事处将合成龙茗公寓小区2016年7-12月的物业管理共建活动奖励资金13,401.70元汇入被告荣登公司的账户。2018年1月10日，被告途翔公司向被告荣登公司出具代收款项结清单，内容为：双方于2017年6月10日签订的《代收款项协议书》中约定由荣登公司代收款项事宜，经其核对，已全部收到荣登公司转付的代收款，至此，与荣登公司代收款项已结清。2018年3月31日，被告途翔公司终止对合成龙茗公寓小区提供物业管理服务，并退出该小区。另查明，2016年，上海市闵行区住房保障和房屋管理局制定并下发《闵行区老旧公房小区物业管理共建考核奖励细则》。该细则规定：区财政承担的共建奖励资金，由区房管局每半年度下拨至各街镇（莘庄工业区），再由各街镇（莘庄工业区）划转至各物业共建小区所属物业服务企业；共建奖励资金的70%用于物业企业日常运行补贴，主要用于物业企业为提升小区服务能级所增加的人力成本以及“四保一管理”运行的维养费用；共建奖励资金的30%用于共建小区配套设施改善，经“四位一体”共同确认后，主要用于解决小区民生关切的急难盼愁问题，包含技（物）防设施更新改造、消防设施的补缺增设、小区文明创建及环境综合整治所需的相关必要支出等，若共建资金的30%有结余，必须当年划转入该小区的维修资金专户，以作为资金续筹使用。2017年6月15日，在原告与案外人上海申华公司（以下简称申华公司）的仲裁案件中，被告荣登公司出具了承诺书一份，言明：其从2016年4月1日进入合成龙茗公寓小区为业主提供物业服务，从4月1日起停车费及物业费都应由其收取，鉴于仲裁庭查明的自2016年4月1日至2016年12月部分业主预交的停车费、物业费已由原提供物业服务的申华公司收取，对此，其承诺：1.在仲裁过程中，此权利由合成龙茗业委会代其向申华公司追偿；2.如仲裁委支持合成龙茗业委会此部分仲裁请求的，其将不再向申华公司主张此笔费用的权利，此费用也不再向已预交的业主收取。本案审理过程中，原告提供了2016年至2018年3月的“合成、龙茗公寓小区公共收益报表”，载明：2016年业主大会收益（60%）82,183.71元，税后收入82,183.71元，支出4万元，结余42,183.71元；2017年税后收入462,254.70元，支出327,330.26元，结余134,924.44元；2018年1-3月税前收入合计284,790元，业主大会收益（60%）170,874元，税金及附加（0.0565）9,654.38元，税后收入161,219.62元，支出14,550元，结余146,669.62元。原告另提供了合成龙茗公寓小区2016年4月至2017年12月的“收支表”和“支出清单”，显示：2016年4-6月，停车费（60%）48,447元、临时停车费（60%）11,370元、租赁费（90%）18,260元，合计收入78,077元，税金（0.0565）4,411.35元，其他支出43,912.17元，合计支出48,323.52元，合计余额29,753.48元；2016年7-9月，停车费（60%）35,919元、临时停车费（60%）14,400元、租赁费（90%）28,278元，合计收入78,597元，税金（0.0565）4,440.73元，其他支出47,285.10元，合计支出51,725.83元，合计余额56,624.65元；2016年10-12月，停车费（60%）80,562元、临时停车费（60%）13,050元、租赁费（90%）21,132元，合计收入114,744元，税金（0.0565）6,483.04元，其他支出82,701.90元，合计支出89,184.94元，合计余额82,183.71元；2017年1-3月，停车费（60%）59,277元、临时停车费（60%）10,500元、租赁费（90%）18,054元，合计收入87,831元，税金（0.0565）4,962.45元，其他支出66,779.78元，合计支出71,742.23元，合计余额16,088.77元；2017年4-6月，停车费（60%）77,919元、临时停车费（60%）18,006元、租赁费（90%）29,214元、其他收入（卖废品等90%）477元，合计收入125,616元，税金（0.0565）7,097.30元，其他支出42,077.41元，小区创收弥补物业费48,637.23元，合计支出97,811.94元，本期合计余额27,804.06元；2017年7-9月，停车费（60%）45,759元、临时停车费（60%）22,395元、租赁费（90%）35,730元、其他收入（格正物业电费100%）6,486.60元，合计收入110,370.60元，税金（0.0565）6,235.94元，其他支出42,715.28元，合计支出48,951.22元，本期合计余额61,419.38元；2017年10-12月，停车费（60%）82,758元、临时停车费（60%）20,688元、租赁费（90%）34,344元，合计收入137,790元，税金（0.0565）7,785.14元，小区创收弥补物业费（下半年）48,637.23元，其他支出52,402.50元，合计支出108,824.87元，本期合计余额28,965.13元，累计余额176,461.05元。原告还提供了2018年1-2月“固/临停明细表”，显示：2018年1月固定停车费51,230元、临时停车费14,005元，合计65,235元；2018年2月固定停车费11,910元、临时停车费10,820元，合计22,730元。针对上述表格，被告途翔公司表示均系其出具，对表格上面记载的金额均认可。后被告途翔公司提供了合成龙茗公寓小区2016年4月至2018年3月的“收支明细表”及“其他应收款明细账”等财务报表，并表示应以其财务逐月统计及报备的数额为准。“收支明细表”载明：2016年4-12月业务收入：物业管理费收入236,795.80元、固定停车费收入274,880元、临时停车费收入64,700元、其他收入75,188元，收入合计651,563.80元；支出与费用：工资236,162.52元、购阴井盖和路灯8,016.50元、居委和业委会费用173,899.17元、电费7,865.92元、建筑垃圾清运费17,500元、电话费800.30元、140号302室补助费3,000元、绿化保洁费55,650元、办公费1,862.20元、假币罚款20元、营业税金及附加36,813.35元，支出合计541,589.96元，收支结余109,973.84元。2017年1-12月业务收入：物业管理费收入210,812元、固定停车费收入442,855元、临时停车费收入119,315元、其他收入138,056.60元，收入合计911,038.60元；支出与费用：工资455,046.93元、购节能灯和路灯971元、居委和业委会费用203,974.97元、电费22,489.04元、交业委会公共收益部分4万元、电话费1,178.30元、绿化保洁费31,900元、办公费3,968元、西门卫装修移空调6,330元、营业税金及附加51,473.68元，支出合计817,331.92元，收支结余93,706.68元。2018年1-3月业务收入：物业管理费收入65,725.73元、固定停车费收入79,810元、临时停车费收入35,470元、其他收入8,045元，收入合计189,050.73元；支出与费用：工资139,200元、公灯和胶水2,050.80元、居委和业委会费用33,704.26元、电费1,964.78元、绿化保洁费1万元、办公费586元、西门卫装修移空调6,330元、营业税金及附加10,681.37元，支出合计204,517.21元，收支结余-15,466.48元。自2016年4月至2018年3月收支结余为188,214.04元，税率5.65%。此外，“其他应收款明细账”显示：2018年1-3月包括业委会津贴、公灯等在内的支出合计38,304.26元。针对上述“收支明细表”，原告称：同意“收支明细表”中除了“物业管理费收入”之外的业务收入金额；对于支出方面，工资、居委会和业委会费用、绿化保洁费、办公费、假币罚款、营业税金及附加，均不予认可；电费、电话费，仅认可业委会的部分；其他支出，只要有发票或者凭证均认可；认可2016年支出4万元交业委会，2017年支出327,330.26元，2018年支出14,550元。另外，原告明确：2016年的收入按照82,183.71元（已按照比例分配）主张，2017年的收入按照461,607.60元（已按照比例分配）主张，2018年的收入按照161,219.62元（已按照比例分配）主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合成龙茗公寓小区所在业主大会与被告途翔公司签订了《物业服务临时托管协议》，被告途翔公司实际对该小区提供了物业管理服务，双方之间的物业服务合同关系依法成立并生效。虽然该协议约定为期半年，但被告途翔公司实际为该小区提供物业管理服务至2018年3月31日止，应视为双方以事实行为表明同意继续延长协议期限，双方均应按照原协议的约定履行各自义务。关于被告荣登公司辩称上述协议因到期而没有效力的意见，于法无据，本院不予采纳。根据相关规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业移交其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。本案中，根据在案证据及双方当事人的陈述，原告合成龙茗业委会与被告途翔公司之间的物业服务合同关系于2018年3月31日终止。双方的主要争议焦点在于：一、合成龙茗公寓小区自2016年4月至2018年3月的公共收益是否存在结余；二、被告途翔公司是否应向原告返还合成龙茗公寓小区的物业管理共建活动奖励资金；三、被告荣登公司应否承担返还责任。对此，本院分析如下：针对争议焦点一，首先，根据涉案《物业服务临时托管协议》约定，小区停车场属于全体业主共有，被告途翔公司在收取停车费后，应按照40%的标准提取停车管理服务费，剩余部分归全体业主所有；小区内全体业主所有的会所及相关设施委托被告途翔公司经营管理，相关经营管理收入（公共收益）由被告途翔公司按10%的比例标准提取管理服务费，剩余部分归全体业主所有。被告途翔公司在对合成龙茗公寓小区实施物业管理服务的过程中，收取了停车费（含固定停车费和临时停车费）、租赁费等公共收益，其在退出小区后，应当将上述公共收益按合同约定的比例提取管理服务费后，剩余部分扣减相应的税费及各项支出，尚有余额的，应向原告返还。其次，关于合成龙茗公寓小区自2016年4月至2018年3月的公共收益收入情况。被告途翔公司在其提供的“收支明细表”中将“物业管理费收入”一项计入了公共收益总额，对此本院认为，物业管理费系被告途翔公司在自身经营过程中所产生的业务收入，不属于小区全体业主的共同收益，故不应纳入公共收益的范畴。鉴于原告对“收支明细表”中“物业管理费收入”以外的业务收入金额予以认可，同时综合双方提供的“合成、龙茗公寓小区公共收益报表”“收支表”“支出清单”及“收支明细表”等证据所载的金额，并剔除“物业管理费收入”，本院确定合成龙茗公寓小区自2016年4月至2017年12月的停车费收入合计901,750元、其他收入合计213,244.60元。对于2018年1-3月的公共收益收入，根据原告提交的2018年1-2月“固/临停明细表”显示，2018年1-2月停车费收入合计87,965元，该金额与原告主张的收入金额相差巨大，且原告亦未提供其他证据证明存在他项大额收入，结合历年停车费收入的实际情况及现有证据，本院认为，被告途翔公司提供的“收支明细表”所载2018年1-3月的公共收益收入金额更为合理，可予采纳。据此，本院确定合成龙茗公寓小区2018年1-3月的停车费收入合计115,280元、其他收入合计8,045元。按照协议约定的分配比例，上述各项收入中属于小区业主共有的收益金额实际应为809,378.64元。另需说明的是，原告在诉讼中所明确的2016年的收入按照82,183.71元（已按照比例分配）主张，根据双方提供的证据可知，该82,183.71元系该期间公共收益收入扣除部分支出后的余额，故在最终核算公共收益的余额时，对此应予以一并考虑。再次，关于合成龙茗公寓小区自2016年4月至2018年3月的公共收益支出情况。1.根据《物业服务临时托管协议》约定，被告途翔公司按包干制收费形式确定物业服务费用，亏损自担，而“工资”“建筑垃圾清运费”“绿化保洁费”“办公费”“假币罚款”“营业税金及附加”均属被告途翔公司在经营过程中产生的业务成本，现其再将上述项目从公共收益中列支，缺乏依据，本院难以支持。对于“交业委会公共收益部分”的4万元，原告已将该笔款项在2016年的公共收益中扣除，被告途翔公司再将该项目列入2017年度公共收益支出中，属于重复计算，本院不予支持。对于“电费”“电话费”，其中涉及被告途翔公司自身运营过程中使用电力资源和通讯设备所产生的费用部分，不应计入公共收益支出中。对于“西门卫装修移空调”费用，在2017年和2018年均有列支，显然属于重复计算，且在2018年1-3月的公共收益支出账目中亦未显示该项支出，故本院对被告途翔公司将该项费用在2018年1-3月列支不予支持。2.原告提供的“合成、龙茗公寓小区公共收益报表”“收支表”以及“收支清单”均系由被告途翔公司出具并交予原告，同时上述公共收益报表中2016年、2017年的部分与“收支表”“收支清单”所载金额吻合，且原告予以认可，同时结合前述有关列支费用的分析，原告认可的上述期间的支出总额高于被告途翔公司合理的支出数额，故上述期间的公共收益支出情况可以按照上述表格进行确定，即541,229.43元。对于2018年1-3月的支出情况，虽然公共收益报表记载的支出金额为14,550元，但是对比2016年和2017年的相关支出情况可知，该金额远低于同期或者其他季度的支出金额，而原告提供的该期间公共收益报表也缺少“收支表”“收支清单”相印证，故本院对原告主张该期间公共收益支出为14,550元不予采纳。结合在案证据和此前的支出情况及当事人的意见等，本院确定该期间公共收益支出为37,719.84元。最后，根据前述分析的合成龙茗公寓小区公共收益收入、支出情况以及相关税率，本院确定被告途翔公司需返还原告公共收益结余184,699.48元。针对争议焦点二，根据《闵行区老旧公房小区物业管理共建考核奖励细则》规定，小区共建活动奖励资金的70%用于物业企业日常运行补贴，30%用于共建小区配套设施改善，且30%的共建资金在使用时需经“四位一体”共同确认，如有结余，必须当年划转入该小区的维修资金专户以作为资金续筹使用。本案中，被告途翔公司确认收到合成龙茗公寓小区2016年7-12月的共建活动奖励资金13,401.70元，其中30%即4,020.51元应用于小区配套设施改善。虽然被告途翔公司辩称上述款项均已使用完毕，但并未提供其申请使用或“四位一体”共同确认使用共建活动奖励资金的相关证据材料，亦未提供实际使用共建活动奖励资金的具体凭证，难以说明共建活动奖励资金已经使用完毕或将有关费用从共建活动奖励资金中支出，故本院对该项抗辩意见不予采纳。结合相关款项的发放、使用情况及分配比例，本院认定截至2018年3月31日小区共建活动奖励资金结余4,020.51元，此款应划入小区维修资金专户。现被告途翔公司未将上述结余款项划入维修资金专户，故依法应向原告返还。针对争议焦点三，首先，与原告签订协议为合成龙茗公寓小区提供物业管理服务的主体为被告途翔公司，且按照双方当事人的陈述，对外收取公共收益并开具发票的主体亦为被告途翔公司，被告荣登公司未与原告签订任何合同，亦未以其自身名义对外经营管理小区并收取相关费用，其仅在被告途翔公司的银行账户被冻结后代收了款项资金，且两被告已确认于2018年1月10日结清了代收款项，故难以认定两被告存在共同经营行为。其次，根据两被告的银行账户交易明细，自2014年3月至2018年3月期间，两被告并无大额、频繁的款项往来，原告所述两被告存在财务上的混同以及被告荣登公司的法定代表人陈雷系被告途翔公司的实际控制人的意见，并无充足的证据予以佐证。现原告提供的证据尚不足以证明被告荣登公司实际为合成龙茗公寓小区提供了物业管理服务，亦不能证明被告荣登公司实际收取了小区公共收益或未将代收款项予以返还，故原告要求被告荣登公司承担返还公共收益和共建活动奖励资金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，判决如下：一、被告上海途翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会公共收益结余184,699.48元；二、被告上海途翔物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会共建活动奖励资金4,020.51元。三、驳回原告上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,357.69元，减半收取计3,178.84元，由原告上海市闵行区合成龙茗公寓业主委员会负担1,393.84元，被告上海途翔物业管理有限公司负担1,785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左玉国二〇二〇年二月一日书记员  顾斐平附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……