四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终6132号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川金池房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜，总经理。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，女，1989年2月6日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚文月，女，1991年2月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：敬晓洪，四川蜀泰律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：四川成功企业发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜，职务不详。 委托诉讼代理人：王月，男，1991年11月13日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系公司员工。 原审第三人：成都中润实业有限公司。住所地：四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，执行董事。 委托诉讼代理人：殷航，四川中沛律师事务所律师。 原审第三人：浙江省工业设备安装集团有限公司。住所地：浙江省杭州市开元路21号。 法定代表人：张锋，董事长。 委托诉讼代理人：周永森，男，1982年2月11日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司员工。 上诉人四川金池房地产开发有限公司（以下简称金池公司）因与被上诉人姚文月、原审被告四川成功企业发展有限公司（以下简称成功公司）、原审第三人成都中润实业有限公司（以下简称中润公司）、原审第三人浙江省工业设备安装集团有限公司（以下简称浙江工安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金池公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚文月的本诉诉请，并确认金池公司、成功公司与姚文月签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议已于2017年10月23日解除；本案一、二审诉讼费由姚文月承担。 事实和理由：1.本案除涉及商品房买卖法律关系外，金池公司与姚文月签署的《商品房买卖合同》还涉及了非法处分案涉房产以房抵债的法律关系，而非法处分房产的抵偿协议直接导致金池公司丧失了依法收取购房款的合法权利，严重损害了金池公司的利益。一审法院在判决中直接将抵偿协议作为有效协议处理约束相关各方，对以房抵债的合法性问题未予审查，有违司法公正。2.案涉商品房买卖合同并不涉及抵偿事宜，该合同仅属于正常的房产销售合同，姚文月与成功公司明显合谋隐匿其中涉及的抵偿问题，案涉合同属因重大误解而成立的可撤销的合同，误解内容体现在金池公司认为购房合同以及补充协议系正常的销售合同而姚文月认为是抵偿关系已经成立无需支付购房款的合同。3.首先，姚文月没有任何实际支付购房款的行为，浙江工安公司向姚文月出具收到房款807202元的收条，对此金池公司在一审中已明确对真实性提出异议，并认为姚文月仅是浙江工安公司指定的接房人而已；其次，姚文月在与金池公司签署购房合同之前就与成功公司、中润公司、浙江工安公司签署《抵偿协议》，约定将金池公司与成功公司共有的案涉房屋用于抵偿与金池公司无任何关系的债务，该抵押协议损害了金池公司的合法权益，是无效的，姚文月不属于普通的购房者，其自抵偿协议签订之时起从未有过实际支付购房款的意识与行为。再者，案涉房屋的销售确系由成功公司负责和具体操作，带领客户看房、选房及签订合同属于销售工作范围，但购房款必须支付至指定账户，这是购房合同中明确约定的，任何一方不得违反。4.抵偿协议损害金池公司的合法权益，自始无效。案涉合同是典型的房屋买卖合同，姚文月没有按照购房合同约定向指定账户支付购房款就已经构成违约，金池公司有权解除合同，金池公司已经按照合同中送达约定向姚文月发出了《解除合同通知书》，金池公司与姚文月的商品房购房合同已经依法解除。 姚文月辩称，1.《抵偿协议》合法有效，该协议签订后，当日姚文月即前往成功公司与金池公司共有的销售部签订商品房买卖合同以及补充协议，商品房买卖合同上面有金池公司的印章，金池公司主张其对补偿协议并不知情，不能成立。2.关于金池公司主张的合同已经解除的问题。姚文月并未收到金池公司所提及的解除函，且金池公司并不符合合同法规定的行使解除权的情形。3.金池公司对《抵偿协议》的内容是知情的，其认为该协议存在重大误解、应予撤销的主张不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 成功公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。 中润公司述称，《抵偿协议》是签订各方的真实意思表示，成功公司、金池公司与姚文月是根据《抵偿协议》的约定，随后在当天签订商品房买卖合同及补充协议，金池公司上诉主张对《抵偿协议》不知情，不符合客观事实。且，合同签订后，从购房款收据出具以及办理合同备案的情况，亦足以认定金池公司对《抵偿协议》是知情并认可的。至于金池公司称房屋销售是由成功公司负责和操作的问题，其内部的约定不能对外对抗善意第三人。请求驳回上诉，维持原判。 浙江工安公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 姚文月向一审法院起诉请求：判令成功公司、金池公司向姚文月交付其购买的位于成都市锦江区房屋，并在交房后30日内为姚文月办理房屋所有权登记手续；本案诉讼费由成功公司、金池公司承担。 成功公司、金池公司向一审法院反诉请求：确认成功公司、金池公司与姚文月签署的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；本案本、反诉诉讼费均由姚文月承担。 一审法院认定事实：2013年12月26日、2014年1月22日及2014年9月23日，中润公司与浙江工安公司先后签订《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及补充协议、补充合同，约定中润公司将中润欧洲城一期二批次B区1#楼的中央空调安装工程交由浙江工安公司施工。 2016年6月6日，甲方成功公司、乙方中润公司、丙方浙江工安公司、丁方姚文月签署《抵偿协议》（编号：CG×××××30），约定：乙、丙双方于2013年12月26日就“中润·欧洲城一期二批次项目”签订《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及其补充协议，合同结算总金额10397008.42元，其中已支付9407040元，未付款989968.42元，含质保金519850.42元；经甲、乙、丙、丁四方协商一致同意，甲方用其合法拥有的房屋、价值807202元抵偿乙方未向丙方支付上述项目工程款807202元；甲方以房屋抵扣方式代乙方支付给丙方“中润·欧洲城一期二批次项目”工程款807202元，此款项甲方从乙方存于甲方的合同利益中扣除，丙方应按工程合同的约定向乙方提交票据及其他付款手续；经以上四方协商一致同意，上述用于抵偿款项的房屋，由甲方与丁方签订《商品房买卖合同》，甲方协助丁方办理房屋备案登记手续，因购买房屋和办理产权产生的全部税费、专项维修资金等其他费用由丁方自行承担；根据物权法的相关规定，待办理完以上房屋备案登记手续后，此房屋应属丁方所有，且丁方为丙方指定的房屋抵偿受让对象，视为丙方已收到“中润·欧洲城一期二批次项目”工程款807202元，丙方承诺届时不得以未取得抵偿的房屋为由向甲、乙双方主张任何权利。该《抵偿协议》落款的甲方处由柳函柏签名，中润公司、浙江工安公司分别在乙方和丙方处加盖印章，姚文月在丁方处签名。 中润公司2016年7月22日的记账凭证载明：以红树林房屋抵偿浙江工安公司工程款807202元，资金调拨往来成功公司。该记账凭证所附的2016年6月6日中润公司《工程款审批单》载明：合同名称为中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同，结算价10397008.42元、累计已付款9407040元、未付款470118元、质保金519850.42元；申请支付款807202元，付款说明：抵偿红树林房屋、价值807202元。该《工程款审批单》的“经办部门负责人”处有成功公司的本案诉讼代理人刘奇的签名（落款时间2016年6月12日），“分管领导”处有柳函柏的签名（落款时间2016年6月13日），“集团意见”一栏的“董事长”处有成功公司的时任法定代表人吴国新的签名（落款时间2016年7月13日）。 2016年6月17日，出卖人成功公司、金池公司与买受人姚文月签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人向出卖人购买“成功·红树林”的房屋，房屋实测建筑面积100.87平方米，总价款807202元，买受人采用商业贷款方式付款，于2016年6月14日前支付首期房款257308元，余款590000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。同日，成功公司向姚文月出具专用收据，载明：收到姚文月的红树林的房款807202元，并备注“工程款抵房款”。一审庭审中，成功公司陈述案涉房屋的销售人员在看到姚文月提供的《抵偿协议》及《商品房买卖合同》的情况下向姚文月出具了上述房款收据。 2016年6月20日，浙江工安公司向姚文月出具收条，载明：已收到姚文月房款807202元，此房为抵偿房（成功红树林，抵偿协议编号：CG×××××30）。 2017年1月12日，成功公司、金池公司为前述《商品房买卖合同》进行了备案登记，合同签约备案号2×××××6，登记的房屋地址为锦江区，项目名称为“成功·红树林”。 案涉房屋所属的“成功·红树林”项目系成功公司和金池公司共同开发建设，成功公司、金池公司于2013年10月11日取得该项目4、5号楼的商品房预售许可证，载明：售房人为金池公司和成功公司、项目名称为“成功红树林二期”；截止2018年12月20日，案涉房屋登记所有权人为成功公司和金池公司，登记时间为2016年11月2日。一审庭审中金池公司陈述，案涉项目的房屋销售实际由成功公司负责和操作，案涉商品房买卖合同的备案手续也是成功公司操作。 成功公司的法定代表人原为吴国新，于2017年6月9日变更为刘娜。 2017年10月23日，成功公司、金池公司通过邮政快递的方式向姚文月发出《解除合同通知书》，收件地址为案涉《商品房买卖合同》中姚文月的通讯地址。该《解除合同通知书》载明：鉴于姚文月一直未履行双方之间的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的支付购房款的义务，且经催告后亦未在合理期限内履行，故决定解除双方之间的《商品房买卖合同》及其补充协议。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：商品房预售许可证、《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及补充协议、补充合同、《抵偿协议》、收条、记账凭证及《工程款审批单》、《商品房买卖合同》及补充协议、购房款专用收据、商品房买卖合同摘要、《解除合同通知书》及邮寄单、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，姚文月与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同真实有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议在于：姚文月是否未履行支付购房款的合同义务。 根据一审查明的事实，中润公司2016年7月22日的记账凭证及所附的2016年6月6日《工程款审批单》均载明中润公司向浙江工安公司的该次应付款为807202元，并明确以红树林房屋抵偿，该金额与案涉《商品房买卖合同》约定的交易价格一致，时任成功公司法定代表人吴国新也在该《工程款审批单》签名确认，且成功公司在一审庭审中也确认其销售人员在看到该《抵偿协议》及案涉《商品房买卖合同》的情况下向姚文月出具了购房款收据，据此足以认定成功公司知晓且同意案涉《抵偿协议》所约定的关于以案涉成功红树林抵偿工程款的内容。姚文月作为《抵偿协议》约定的房屋抵偿受让对象，其已经按照约定与成功公司、金池公司签订《商品房买卖合同》，且已收到成功公司出具的购房款收据，应视为其已经向成功公司履行了支付购房款的义务。虽然金池公司辩称其与成功公司系案涉房屋共同出卖人，成功公司无权单方处分案涉房屋，但是金池公司在一审庭审中自认案涉房屋所属项目的销售实际由成功公司负责和操作，而姚文月作为普通的购房者其有理由相信成功公司有权以其单方名义处分案涉房屋，故其向成功公司一方履行付款义务也应视为其已完全履行了合同约定的付款义务。综上，成功公司、金池公司认为姚文月未履行支付购房款的义务的主张，一审法院不予支持。 根据《商品房买卖合同》约定，成功公司、金池公司应在2015年10月31日前向姚文月交付该商品房，且自合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，即合同约定的房屋交付期限和办理房屋所有权转移登记的期限均已届满，且案涉房屋已经办理了不动产产权登记，即案涉房屋已经具备交付和办理产权转移登记的条件，故姚文月主张成功公司、金池公司向其交付案涉房屋，并协助其办理所有权转移登记的诉讼请求，具有相应的事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 关于成功公司、金池公司主张确认案涉《商品房买卖合同》及补充协议已经解除的诉讼请求。一审法院认为，成功公司、金池公司主张合同解除权系基于姚文月未履行合同约定的支付购房款的义务，但是如前述，成功公司、金池公司认为姚文月未支付购房款的主张不能成立，且无证据证明姚文月存在其他违约行为，即成功公司、金池公司无合同解除权，其向姚文月发出的《解除合同通知书》未发生效力，故其主张确认案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、成功公司、金池公司应于判决生效之日起十日内向姚文月交付位于成都市锦江区房屋，并协助姚文月办理该房屋的不动产权转移登记手续即将该房屋不动产权登记至姚文月名下；二、驳回成功公司、金池公司的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取525元，由姚文月负担475元，由成功公司、金池公司负担50元；反诉案件受理费减半收取5936元，由成功公司、金池公司负担。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、金池公司请求确认其与成功公司、姚文月于2016年6月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2017年10月23日解除的主张，能否成立。 本案中，各方对2016年6月17日的《商品房买卖合同》及补充协议的性质为商品房销售合同关系且合法有效，均不持异议。金池公司主张：《抵偿协议》无效，不能视为姚文月已通过抵偿方式支付案涉购房款；因姚文月存在逾期付款违约行为，符合约定的解除权行使条件，金池公司在2017年10月23日向姚文月发出解除通知函，该解除行为已经依法产生合同解除的法律后果。姚文月则认为，《抵偿协议》有效，姚文月已经付清全部购房款，不存在逾期付款的违约事实，金池公司也不享有所谓的约定解除权；金池公司所称的通知函，姚文月从未收到，也不认可该事实，案涉合同应继续履行。双方之间的主要分歧在于《抵偿协议》的效力以及是否已实际履行。对此，本院认为，《抵偿协议》的签约各方均对该协议系自己真实意思表示予以确认，协议内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议应属合法有效。金池公司上诉主张《抵偿协议》无效，并不是基于“以工程款抵扣购房款”的抵偿模式本身存在违法情形，而是认为成功公司将属于成功公司与金池公司共同所有的案涉房屋用以抵偿成功公司的单方债务，此行为侵犯了金池公司作为共有权人的处分权。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分都不产生合同无效的法律后果，成功公司作为共有所有权人对案涉房屋作出的处分行为，亦不构成《抵偿协议》无效的法定事由。故，金池公司据此主张《抵偿协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于金池公司认为《抵偿协议》系签约各方恶意串通损害金池公司利益的意见，本院认为，即使成功公司的处分行为存在主观恶意，但金池公司并无证据证明其余签约主体与金池公司之间存在恶意串通的共谋，故金池公司的该主张，缺乏事实依据，本院亦不支持。 庭审已查明，《抵偿协议》于2016年6月6日签订后，中润公司的记账凭证（2016年7月22日）显示以案涉房屋抵偿浙江工安公司工程款807202元，且该凭证所附《工程款审批单》中，有时任成功公司的法定代表人吴国新于2016年7月13日在“集团意见”一栏的“董事长”处的签名确认。后，金池公司、成功公司、姚文月于2016年6月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议，同日，成功公司向姚文月出具专用收据，载明已收到案涉全部购房款，并备注“工程款抵房款”内容。2017年1月12日，成功公司、金池公司为前述《商品房买卖合同》进行了备案登记。上述事实能够形成证据链，证明《抵偿协议》已经实际履行的事实。基于此，姚文月关于已通过工程款抵偿购房款方式足额付清案涉购房款的主张，具有事实依据。而金池公司以姚文月存在逾期付款违约行为为由行使合同解除权，因逾期付款事实客观上并不存在，故，金池公司亦不享有相应的约定解除权，不论金池公司发出的解除通知函是否已有效送达姚文月，均不产生合同解除的法律后果。一审法院对金池公司诉请确认《商品房买卖合同》及补充协议已于2017年10月23日解除的主张不予支持，并无不当，本院予以维持。 金池公司的上诉意见中虽提及案涉《商品房买卖合同》及补充协议属可撤销合同的观点，但其在本案中并未诉请主张撤销合同，该观点亦与合同有效的认定不矛盾，不影响本案中以合同有效为基础进而判断合同是否已解除的问题。故，本院对金池公司关于合同可撤销的意见不作评判。金池公司可另行主张权利。 二、姚文月要求金池公司、成功公司交付房屋并协助办理案涉房屋不动产权属登记的主张能否成立。 庭审已查明，成功公司、金池公司基于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应履行的交房和协助办理房屋所有权转移登记的义务中，交房和协助办证的约定期限均已届满，约定条件均已具备，案涉房屋上目前亦未设定抵押权或存在人民法院的查封措施，在此情况下，一审法院对姚文月诉请交付房屋和协助办证的主张予以支持正确，本院予以维持。 综上，金池公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11872.02元，由上诉人四川金池房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇二〇年二月二十六日 书记员 何佳林