陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终19号 上诉人（申请执行人）：陕西建工第四建设集团有限公司，住所地渭南市临渭区XX大街XX号。 法定代表人：陈康健，系公司董事长。 委托诉讼代理人：唐安平，男，汉族，1963年XX月XX日出生，系陕西建工第四建设集团有限公司项目部经理。 委托诉讼代理人：史洪亮，陕西银博律师事务所律师。 被上诉人（执行案外人）：柴某某，男，汉族，1973年XX月XX日出生，农民，住陕西省大荔县XX镇XX村XX组。 委托诉讼代理人：黄军阳，陕西沐和律师事务所律师。 被上诉人（被执行人）：陕西百姓房地产开发有限公司,住所地西安市XX路XX小区XX号楼XX号。 法定代表人：杨洋，该公司执行董事。 上诉人陕西建工第四建设集团有限公司（以下简称陕四建公司）因与柴某某、陕西百姓房地产开发有限公司（以下简称百姓房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（2019）陕05民初3号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，并于2020年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人陕四建公司的委托诉讼代理人唐安平、史洪亮，被上诉人柴某某及其委托诉讼代理人黄军阳到庭参加诉讼，被上诉人百姓房地产公司经传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 陕四建公司上诉请求：撤销渭南市中级人民法院（2019）05民初3号民事判决书，依法改判驳回被上诉人柴某某的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人柴某某以商品房买卖合同为依据办理的预告登记名为买卖实为民间借贷房屋担保，并非真正的商品房买卖。不存在柴某某向百姓房地产公司以现金或转账支付房款的事实，实际上是变相的房产抵押担保。百姓房地产公司的公章在2014年7月24日已经更换，而在2014年11月21日商品房买卖合同上加盖的公章和办理预告登记手续的公章系冯文政伪造，所签两份商品房买卖合同无效，所办理的预告登记自然无效。 柴某某辩称，其与陕西百姓房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同是合法有效的。商品房买卖合同中的印章是否属于伪造，不影响合同效力。该两份商品房买卖合同并非是陕四建公司声称的变相房产抵押担保，而是以房抵债。案涉两套单元房已经办理了预告登记，就该登记行为的效力，渭南市中级人民法院做出了行政判决书认可预告登记的合法有效性。请求驳回陕四建公司的上诉请求。 柴某某向一审法院起诉请求：1.请求解除对位于大荔县XX小区XX号楼XX单元XX、XX单元XX房的查封并不得执行；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：陕四建公司与百姓房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，该院于2017年7月20日作出（2017）陕05民再6号民事判决。该判决生效后，陕四建公司向该院申请强制执行，该院于2017年11月7日作出（2017）陕05执99号执行裁定，查封百姓房地产公司位于大荔县XX小区XX房十三套，其中包括本案所涉三号楼一单元1001、1101号两套单元房。为此，案外人柴某某向该院提出执行异议，该院于2018年9月3日作出（2018）陕05执异70号执行裁定，驳回柴某某的异议请求。原告柴某某遂提起本案诉讼。 另查，2013年7月19日，柴某某与睢某某、冯文政签订担保借款合同一份，约定借款金额130万元，期限6个月，自2013年7月19日至2014年1月18日止。同日，睢某某、冯文政出具130万元借据一份。2014年11月21日柴某某与百姓房地产公司签订了编号为LF1402683、LF1402692商品房买卖合同两份，该合同书加盖百姓房地产公司印章，同时在出卖人委托代理人处盖有睢某某个人印章。2014年12月19日大荔县房地产管理部门以柴某某、张某某为预告登记权利人出具了编号为荔房预大荔县字第YG2014418、YG2014419号商品房预告登记证明。又查，柴某某与张某某系夫妻关系。 一审法院认为，涉诉房产办理了预告登记，现预告登记尚未失效。预告登记的目的在于保障受让人将来实现物权，是对受让人预期物权的排他性保护。未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记能否阻却人民法院的强制执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，原告柴某某与百姓房地产公司签订了商品房买卖合同，后双方办理了预售商品房预告登记，原告柴某某作为受让人享有预期物权权利。在享有权利的同时，受让人应当履行买卖合同的付款义务。关于支付购房款问题，原告柴某某陈述双方达成以债抵付房款之约定，因百姓房地产公司未出庭反驳该主张，故本院对购房款的支付效力予以确认。关于涉案商品房买卖合同的效力问题，合同上的印章的真实性存在不确定，但本案中没有证据证明睢某某无权代理百姓房地产公司与他人签订买卖合同，被告陕四建公司仅仅以伪造印章为由主张购房合同无效，事实证据不足。柴某某履行了受让人的付款义务，百姓房地产公司作为出卖人应当依约给受让人办理房产过户登记，现未能办理过户登记的责任并非在于原告柴某某。 综上所述，原告柴某某对涉案房产享有预期物权，其提出排除执行异议之诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决：不得执行陕西百姓房地产开发有限公司名下大荔县XX花园XX号楼XX单元XX、XX号XX房。 本院二审期间还查明，2013年7月19日，柴某某与睢某某、冯文政、大荔信元担保有限公司、张德录签订一份担保借款合同，约定由大荔信元担保有限公司作担保人、张德录作为反担保人，睢某某、冯文政向柴某某借款，金额为130万元，期限6个月。担保人对借款本息承担连带责任。借款人用同州花园小区3号楼3-2-1102、3-2-1001、3-2-11013套总面积为390.03m2总价值585045元作抵押，及3-2-1002、3-2-902、3-2-8023套房总面积为348.03m2，每平方米1500元，总价值522045元，后增两套4号楼4-1-601、4-1-701总面积229.06m2,总价值343045元作抵押，到期还款后8套房如数退还百姓房地产公司。如未还清，8套房由大荔信元担保有限公司按抵押价值自行处置，所得款用于偿还担保借款。借款到期后，因睢某某、冯文政未能偿还借款，柴某某与百姓房地产公司于2014年11月21日签订了编号为LF1402683、LF1402692两份商品房买卖合同，约定将3-1-1001、3-1-1101两套房屋出售给柴某某，建筑面积均为116.01㎡，价款均为174015元。2014年12月19日大荔县房地产管理部门以柴某某、张某某为预告登记权利人出具了编号为荔房预大荔县字第YG2014418、YG2014419号商品房预告登记证明。 还查明，百姓房地产公司诉大荔县房产管理局及第三人杨陆刚房屋行政登记一案，要求依法撤销案涉8套商品房预告登记，该案经大荔县人民法院审理作出（2018）陕0523行初14号行政判决书，判决：驳回陕西百姓房地产有限责任公司的诉讼请求。百姓房地产公司不服向渭南市中级人民法院提起上诉，该院作出（2018）陕05行终160号行政判决：驳回上诉，维持原判。百姓房地产公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审，请求撤销二审判决，再审本案，改判支持申请人的一审诉讼请求。陕西省高级人民法院于2019年12月20日作出（2019）陕行审220号行政裁定：驳回陕西百姓房地产开发有限公司的再审申请。 本院认为，本案争议的焦点是柴某某与百姓房地产公司签订的商品房买卖合同是否是名为买卖实为民间借贷房屋担保，柴某某要求排除对案涉房产的执行应否支持。 柴某某一审起诉的诉求是解除对位于大荔县XX小区XX号楼XX单元XX、XX单元XX房的查封并不得执行，而此诉求涉及该两套房买卖合同的真实意思。本院结合在案证据，探究案涉合同双方当事人的真实意思，并对案涉法律关系的性质作出判断。首先，柴某某于2013年7月19日与睢某某、冯文政签订了《担保借款合同》，约定由大荔信元担保有限公司作担保人，借款金额130万元，期限6个月，自2013年7月19日至2014年1月18日止。此担保借款合同并无百姓房地产公司签章，担保人是大荔信元担保有限公司而非百姓房地产公司。第二，本案《担保借款合同》到期后睢某某、冯文政未还款，双方于2014年11月21日签订了编号为LF1402683、LF1402692两份商品房买卖合同，该合同书加盖百姓房地产公司印章，之后双方于2014年12月19日向大荔县房产管理部门将案涉二套单元房以柴某某、张某某为预告登记权利人办理了预购商品房预告登记。该合同上并未约定为上述借款提供担保的内容，柴某某未另行支付购房款，表明其双方同意用该两套房屋抵偿部分借款。因此案涉商品房买卖合同的性质并非是为民间借贷提供担保，而是以物抵偿债务。第三，上诉人陕四建公司认为百姓房地产公司的公章在2014年7月24日已经更换，而在2014年11月21日商品房买卖合同上加盖的公章和办理预告登记手续的公章系冯文政伪造，所签两份商品房买卖合同无效，所办理的预告登记自然无效，但百姓房地产公司未因公章被伪造向公安机关报案，也未行使撤销权，其起诉大荔县房产管理局及第三人杨陆刚房屋行政登记一案，要求依法撤销案涉8套商品房预告登记，该案经一审、二审法院审理均被判决驳回诉讼请求。其申请再审，本院于2019年12月20日作出的（2019）陕行申220号行政裁定书裁定驳回陕西百姓房地产开发有限公司的再审申请，亦未否定该预告登记的效力。第四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十条的规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”该条司法解释确立了在金钱债权执行中，预告登记权利人提出案外人异议的审查标准。预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记权利人的请求权，在性质上属于能够阻止人民法院处分该不动产的实体权利。受让人提出异议，请求排除对该不动产的强制执行，则应视是否符合预告登记物权的取得条件而定。如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。本案双方当事人签订了商品房买卖合同，且已经办理了房屋预告登记，未能办理房屋买卖登记系因实际开发人逃跑，工程未达到竣工验收条件，无法办理物权登记，故本案虽未进行物权登记但受让人柴某某对此并无过错，其请求排除强制执行，应予支持。 综上所述，上诉人陕四建公司上诉的理由与事实不符亦与法相悖，不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6520元，由陕西建工第四建设集团有限公司公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏西霞 审判员  张 工 审判员  赵 玲 二〇二〇年二月二十五日 书记员  张瑜莹 -1-