福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初25号 原告：龙岩安鹏物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城解放北路味精厂生活区7栋104室，统一社会信用代码91350800MA2Y9E519N。 法定代表人：江秋华，总经理。 委托诉讼代理人：王金凤，该公司员工。 被告：黄萌，女，1979年7月2日出生，汉族，居民，经商，住龙岩市新罗区。 原告龙岩安鹏物业管理有限公司（以下简称安鹏物业公司）与被告黄萌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安鹏物业公司的委托诉讼代理人王金凤、被告黄萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安鹏物业公司向本院提出诉讼请求：判令黄萌向安鹏物业公司给付从2019年1月至2019年3月物业服务费、水电公摊费共计515元。事实和理由：安鹏物业公司与柳泉商厦订立《前期物业服务合同》，管理晟源嘉年华小区物业。黄萌从2019年1月至2019年3月欠物业费377.4元，从2019年1月至2019年3月欠水电公摊费137.6元，经多次催讨，黄萌拒付，请求法院判如所请。 黄萌辩称，安鹏物业公司自2019年4月初退出嘉年华小区物业服务以后，从未向其及其家人书面、口头、电话通知或上门收取2019年一季度物业费及公摊费用，该物业公司也未在嘉年华小区楼道公示栏或其他显要位置张贴一季度物业费及公摊费用的材料。该物业公司退出后也不知所踪。并非该公司起诉中所诉“经多次催讨、黄萌拒付”。安鹏物业公司在嘉年华小区服务期间，未很好履行物业服务职责。侵吞本小区公共收入（广告费、场租费、公共停车场收费、移动基站费用）；卫生状况极差；未制止一楼商铺在小区内开门开窗、装卸货物，严重影响本小区业主人身安全；负一楼车库出口处值班室长期无人值守，至使本小区业主车辆受损…。鉴于安鹏物业公司上述不负责行为，根据物业公司管理人员签订的《承诺书》及相关物业管理法规，请求法院驳回起诉或判定安鹏物业公司退还黄萌之前被迫缴交的物业费。 针对诉辩主张，安鹏物业公司向本院提供前期物业服务合同、不动产登记信息证明、关于小区消防水表的水费分摊管理通知、王金凤与黄萌微信聊天记录、水电公摊计算方式；黄萌提供的承诺书、证明、龙岩市水发自来水有限责任公司中止供水通知书，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。黄萌提供的照片，仅能证明某个时间、空间内小区的物业服务状态，即存在部分服务瑕疵，但不足以证明安鹏物业公司一贯以来未履行服务管理职责。黄萌提供的柳泉商厦业主举证书，在证据中属证人书证，因证人未出庭作证，故本院对该份证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月1日，安鹏物业公司（乙方）与开发建设单位福建晟源房地产开发有限公司（甲方）签订《柳泉商厦前期物业服务合同》，约定由安鹏物业公司为柳泉商厦商住楼提供前期物业管理服务，合同期限为三年，自2017年9月30日至2020年6月30日。物业服务费计费方式实行包干制，物业服务费按照建筑面积计算，其中高层住宅的收费标准为：1.1元/月·平方米。业主应于每月15前向安鹏物业公司支付物业服务费及（抄表后）公摊水、电费。小区内所有公共电表户号及水表户号保留在甲方户头上，以上水、电公摊费由乙方收取并由乙方直接向相关部门交纳。黄萌系柳泉商厦（嘉年华小区）1幢1301、1302室的业主，建筑面积为26.04平方米、88.23平方米。黄萌未缴纳2019年1月至2019年3月的物业服务费377.4元、水电公摊费137.6元。2018年3月7日，安鹏物业公司的员工郑文正向业主出具一份承诺书，约定如违反承诺书中的任何一条，全体业主可以拒交物业费。黄萌认为安鹏物业公司服务不到位，未按承诺书的内容履行，因此其可以拒交物业费。为此，安鹏物业公司诉至法院。 另查明，安鹏物业公司从2019年4月起退出柳泉商厦嘉年华小区。诉讼中，安鹏物业公司同意诉请的物业费、水电公摊费计515元按八折计算即412元。 本院认为，安鹏物业公司与福建晟源房地产开发有限公司签订《柳泉商厦前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。物业合同的备案制度旨在加强对物业公司的管理，属于备查性质的行政管理行为，并不影响物业服务合同对当事人的法律约束力。黄萌作为嘉年华小区的业主应依合同约定及法律规定支付物业服务费、水电公摊费，黄萌尚欠自2019年1月至3月的物业费、水电公摊费共计515元，事实清楚，应限期给付。诉讼中，安鹏物业公司同意其诉请的物业费、水电公摊费按八折计算，即为412元，系其对诉讼权利的自由处分，本院予以照准。从黄萌提供的证据来看，在合同履行过程中，安鹏物业公司确实存在一些服务瑕疵，但因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，安鹏物业公司的服务瑕疵并不构成黄萌减交或免除物业服务费的理由，黄萌若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，黄萌以安鹏物业公司未按承诺书的内容提供服务，拒交物业费，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 黄萌应于本判决生效之日起十日内给付龙岩安鹏物业管理有限公司物业服务费、公摊水电费共计412元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由黄萌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江    彬 二〇二〇年二月二日 书记员 张丽芳（代） 附：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。