河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再756号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵华荣，女，1963年12月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王洪武，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭一帆，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人):河南中新置业有限公司，住所地：郑州市郑东新区CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号。法定代表人:刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭少慧，河南昊中律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，河南昊中律师事务所实习律师。再审申请人赵华荣因与被申请人河南中新置业有限公司(以下简称中新置业)房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终4726号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月24日作出（2019）豫01民申1685号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵华荣的委托诉讼代理人郭一帆、被申请人中新置业的委托诉讼代理人郭少慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵华荣再审请求：一、判决中新置业按照商品房买卖合同的约定向赵华荣承担逾期办理初始登记的违约责任；二、本案一审、二审诉讼费用由中新置业承担。事实和理由:一、原判认为中新置业客观上无法按约办理房屋首次登记，于法无据，有悖常理，且对赵华荣显失公平。1、赵华荣与中新置业签订的《商品房买卖合同》约定中新置业应当办理房屋“初始登记”的时间为2016年7月1日，在2016年8月20日郑州市不动产登记政策变更之前，政策变更对中新置业按约办理房屋“初始登记”不存在任何影响。原判认为中新置业不能在约定时间内准备不动产首次登记所需材料，无任何法律依据，且在中新置业明知政策变化又未提供任何证据证明无法准备登记材料的情况下，以政策变化掩盖中新置业违约的客观事实，对完全无违约行为的赵华荣显失公平。2、中新置业作为专业的房地产开发、销售企业，熟知相关政策要求，对其在履行合同各个阶段应履行的义务有充分的认知，在发生政策调整的情况下，中新置业有天然的注意义务。本案中，中新置业在明知相关政策发生变化的情况下，未充分履行注意义务，在出现违约行为后，亦未及时采取任何有效措施，其自身过错明显，应当承担违约责任。二、原审判决确定的民事责任明显违反法律规定和合同约定。1、政策调整后，房屋首次登记的业务只是转由郑州市不动产登记中心办理，并非停止办理，不存在《商品房买卖合同》附件四第六条约定因政策变化而无效的情形，亦不存在合同不能履行的情形。原判决仅从字面上认定“初始登记”变更为“首次登记”后，中新置业无需承担逾期办理房屋“初始登记”的违约责任，回避客观事实，免除中新置业违约责任，明显违背《合同法》规定及《商品房买卖合同》约定。2、无论是“初始登记”还是“首次登记”，提交登记材料时《房屋面积测绘报告书》均是必须提供的材料之一。本案中，中新置业提交的《郑州市房屋面积测绘报告书》显示中新置业取得房屋面积测绘报告的时间为2018年2月28日，能够充分证明即使房屋登记政策不发生变更，中新置业也无法按约办理权属登记，中新置业的违约行为已是客观事实，不因政策的变更而发生变化。3、中新置业向郑州市不动产登记中心报送涉案房屋首次登记资料并被受理时间为2019年1月16日，距离郑州市不动产登记制度实施已2年零5个月，原判决片面将逾期办理房屋首次登记的不利后果全部确定由赵华荣承担，免除中新置业逾期办理房屋登记的所有责任，明显违背法律规定及合同约定。中新置业辩称，一、在合同约定的产权初始登记日至中新置业实际应当为赵华荣办理产权初始登记日这个期间内，若既要求中新置业承担逾期交房违约金，又要求中新置业承担逾期办理产权登记违约金，则会使中新置业因为一个违约行为而承担两种违约责任，显失公平。二、合同附件四第六条(1)约定:出卖人应当在2016年7月1日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。现因房屋实际交付日期发生了变更，同时合同约定交房日已延期，故计算逾期办理初始登记违约金时，上述时间也应当予以扣除。三、郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告:自2016年8月20日起停止办理初始登记。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致双方关于办理初始登记的约定履行不能。中新置业根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记与申请不动产初始登记所需材料发生较大变化，故中新置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现。四、赵华荣要求的两项违约金合计金额过高，已经高于其实际损失，且赵华荣早已实际使用涉案房屋并产生收益，现又以逾期交房和逾期初始登记为由，要求中新置业承担违约金，违背了民法的诚实信用原则。综上，赵华荣请求支付逾期初始登记违约金无事实与法律依据，不应由中新置业承担。赵华荣向一审法院起诉请求：1、中新置业向赵华荣支付逾期交房违约金67800.1元；2、中新置业向赵华荣支付向房管部门逾期报送办理房屋初始登记资料或报送资料不齐未被受理的违约金79409.7元（暂计至2018年5月15日）；剩余违约金计算至房管部门受理中新置业报送的房屋初始登记资料之日止；3、由中新置业承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年12月22日，赵华荣与中新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：赵华荣购买中新置业开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】8【层】813号房。总金额1160960元；付款方式及期限为：约定金额580960元，付款方式现金，约定付款时间2015年12月22日；约定金额580000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016年1月21日；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款项万分之一的违约金；中新置业应当在2016年4月30日前，将具备合同约定的条件的房产交付给赵华荣；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房时间应相应顺延；3、因相关法律、法规、政策等强制性原因，以及施工过程中遭遇自然灾害、区域安全事件等非出卖人原因造成房屋不能交付的，交房日期自上述原因结束后顺延；中新置业应当在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。上述合同签订后，赵华荣向中新置业缴纳购房款，中新置业于2016年4月6日向赵华荣开具发票，金额为580000元。赵华荣提交的银行卡交易明细显示其于2015年12月20日汇入中新置业账户20000元，2015年12月22日汇入中新置业账户597297元。中新置业提交的客户明细对账单显示赵华荣2016年3月30日汇入中新置业账户580000元。2016年11月2日中新大厦竣工，2016年3月30日，中新置业报送备案。2017年12月4日，中新置业取得涉案房屋的竣工验收备案表。2018年1月25日，中新置业与郑州市郑房测绘队签订郑州市房屋面积测绘合同书。中新置业提交的房屋交接验收表显示，中新置业于2017年9月9日涉案房屋交付给赵华荣。该院受理后，经多次调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵华荣、中新置业双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，赵华荣按照合同约定支付全部购房款，中新置业未按约定时间交房并将办理房屋权属初始登记所需的资料报送房地产主管部门，已构成违约。中新置业虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天，涉案房屋的约定交房日期应依合同第八条第二款之约定往后顺延，在计算涉案房屋逾期交房时间时应将上述时间予以扣除，中新置业所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工158天等相关事项全部或者部分发生在赵华荣、中新置业签订合同之前，即中新置业对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对中新置业该辩称，该院不予采信。关于交房时间，合同中明确约定中新置业应将符合政府规定及竣工验收备案的房屋交付给赵华荣，故中新置业将未取得竣工验收备案的房屋交付赵华荣既违反法律的强制性规定，也不符合双方合同约定，故该院对交房时间按涉案房产取得竣工验收备案的时间2017年12月4日予以认定。关于违约金标准，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，中新置业公司逾期交房并逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情将违约金标准由日0.1‰调整为日0.09‰。关于逾期交房违约金，现赵华荣已交付全额购房款，第二期房款逾期69天，合同约定中新置业应当于2016年4月30日前向赵华荣交付商品房，故中新置业应于2016年7月8日（即2016年4月30日向后顺延69天）前向赵华荣交付房屋，本案中认定交房时间为2017年12月4日，中新置业逾期514天，逾期交房违约金为53706元（1160960元×0.09‰×514）。关于逾期初始登记违约金，中新置业应以1160960元为基数按日0.09‰自2016年7月1日起计算至中新置业报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南中新置业有限公司向赵华荣支付逾期交房违约金53706元，于本判决生效后十日内付清。二、河南中新置业有限公司以购房款1160960元为基数按日0.09‰支付赵华荣自2016年7月1日起至河南中新置业有限公司报送应由其提交的办理房屋权属登记所需材料至相关行政部门受理之日止的逾期初始登记违约金，于本判决生效后十日内付清。三、驳回赵华荣的其他诉讼请求。案件受理费3244元，减半收取1622元，由赵华荣负担122元，河南中新置业有限公司负担1500元。中新置业上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19729号民事判决，依法改判驳回赵华荣的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由赵华荣承担。事实与理由：一、一审审判程序违法。二、中新置业不应承担逾期交房的违约责任。合同约定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延。因赵华荣按揭贷款逾期付款为69天，故约定交房时间应当按照赵华荣逾期付款的日期往后顺延；合同同时约定，买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款日万分之一的违约金，一审法院未受理中新置业的反诉请求，则应当将赵华荣逾期付款违约金予以扣除；涉案房产在施工期间因市政修路、政府扬尘治理、迎接抗战胜利阅兵、举办G20峰会等不可抗力因素实际停工188天，故交房日期应当再顺延188天；中新置业向赵华荣交付涉案房屋时虽未取得竣工验收备案表，但并未影响赵华荣对涉案房屋的使用收益，故逾期交房违约金的截止日期应按实际交房日期计算，扣除上述日期后，中新置业并未逾期，不应承担逾期交房的责任。三、中新置业不应承担逾期初始登记的违约责任。根据合同约定，初始登记的违约金应当从房屋实际交付使用60日后开始计算；赵华荣无证据证明在规定期限内不能取得房地产权属证书是因出卖人的责任，且中新置业已经向相关部门申请办理初始登记的前置程序，故不应依据合同附件四第六条的约定计算逾期办理产权初始登记违约金；一审判决中新置业在合同约定的交房日期至实际交房日后60日期间，因一个违约行为承担二种违约责任，显失公平；中新置业无法及时办理产权初始登记手续系因业主恶意投诉导致，中新置业不应承担逾期办理初始登记违约金。二审法院经审理查明，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业申请不动产首次登记提交的相关材料；二审法院经审理查明的其他事实与一审法院相同。二审法院认为，赵华荣、中新置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，中新置业应当在2016年4月30日前，将具备合同约定条件的房产交付给赵华荣，但中新置业2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，一审判决认定涉案房屋于2017年12月4日交付，中新置业承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。双方关于办理初始登记的约定履行不能，但购买涉案房屋并取得权属证书是赵华荣与中新置业签订《商品房买卖合同》及附件的目的，不能因此免除中新置业交付涉案房屋、办理权属证书的责任，故中新置业应依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应在2016年7月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记履行不能。中新置业根据现行房地产登记政策需要，由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。故中新置业依据合同约定交房后60日内向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对中新置业也显失公平。故赵华荣关于中新置业承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。综上所述，中新置业的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19729号民事判决第一项，即：被告河南中新置业有限公司向原告赵华荣支付逾期交房违约金53706元，于本判决生效后十日内付清；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19729号民事判决第二、三项；三、驳回赵华荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3244元，减半收取1622元，由赵华荣负担122元，河南中新置业有限公司负担1500元；二审案件受理3244元，由河南中新置业有限公司负担。本案在再审复查期间，赵华荣提交证据：郑州市人民政府郑政通[2016]37号文件（打印件）。拟证明该文件中明确不动产登记启动时间节点为2016年8月25日。中新置业质证意见为:对该证据的真实性及证明目的均不予认可，该证据为打印件，且来源不明；该证据形成时间为2016年8月12日，早于一、二审判决生成时间之前，不符合法律关于新证据的认定形式；依据郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要，即郑州政国土年会[2017]1号文件，直至2016年12月27日，不动产首次登记工作仍然处于停滞状态。该文件中仅对不动产登记的启动时间进行了公示，但具体不动产的首次登记何时能够正常办理并未具体作出明示，故该证据不能证明2016年8月25日起，郑州市不动产首次登记工作恢复正常。本院再审经审理查明的事实与二审查明事实一致。本院再审认为，赵华荣、中新置业签订的《商品房买卖合同》约定，中新置业应当在2016年7月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。虽然郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记，但赵华荣与中新置业约定的案涉房屋权属初始登记资料的提交时间在2016年8月20日之前，房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整未导致中新置业不能履行合同。但是，考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，本案中确实存在因客观因素导致在一段时期内，中新置业不能履行提交权属登记资料的约定，故一审判决据此对逾期报送办理房屋初始登记资料违约金酌减并无不当，本院再审予以维持。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年1月16日受理中新置业申请不动产首次登记提交的相关资料，故中新置业逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间应自2016年7月1日起计算至2019年1月16日止。赵华荣、中新置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方在合同中分别约定了逾期交房和逾期提交房屋初始登记资料的违约金，以上约定系中新置业所作出的合同承诺。由于中新置业逾期交房，导致实际交房时间在合同约定的提交房屋初始登记资料时间之后，虽然在合同约定的提交初始登记资料之后、中新置业实际交房之前只存在一个期间，但是在该期间内，中新置业存在双重违约行为，应依据合同约定分别承担相应的违约责任。中新置业辩称违约金过高，但未提交证据证明其主张，且一审判决已对约定违约金予以酌减，故中新置业的该项辩解理由不能成立。综上所述，申请人赵华荣的部分再审理由成立，本院予以支持。原二审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终4726号民事判决；二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初19729号民事判决。一审案件受理费3244元，减半收取1622元，由赵华荣负担122元，河南中新置业有限公司负担1500元；二审案件受理费3244元，由河南中新置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇二〇年二月十二日书记员  宋笑寒