江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11406号上诉人（原审被告）：王建新。委托诉讼代理人：沈成，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧敏，江苏恒渊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江市江南缘物业管理有限公司。委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小凤。上诉人王建新因与被上诉人吴江市江南缘物业管理有限公司（以下简称江南缘公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初13133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建新上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回江南缘公司的诉讼请求；2.江南缘公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、吴江区桃源镇思远名苑小区业主委员会（以下简称思远名苑小区业委会）的成立不符合法律法规规定，是江南缘公司与个别业主私下成立的业委会，没有经过全体业主选举，也没有召开全体业主大会并经半数以上业主同意。故思远名苑小区业委会无权与江南缘公司签订物业服务合同，该物业服务合同无效，江南缘公司不具备管理小区物业的资格。一审中江南缘公司仅提交了物业科备案，没有相应的会议记录和成立业委会的选举手续。王建新一审中提交的95户业主的联名签名可证明包括王建新在内的绝大部分小区业主从未参加过选举，也未在任何同意书上签字。二、江南缘公司提供的物业服务存在瑕疵，违反物业服务合同的约定。1.江南缘公司擅自变更小区规划，将小区内最大的绿化带改造成了车位，物业公司动工时就遭到小区内绝大多数业主的反对，有相关报警记录可以证明。一审中江南缘公司也承认曾擅自挖掉小区最大的绿化带，该绿化带在王建新房屋的南面，王建新是这一事件的直接受害人。2.江南缘公司未按合同约定标准提供服务。合同附件二约定江南缘公司应按照《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）三级执行，但江南缘公司平常服务的工作人员只有4人左右（包括门卫），最少的时候门卫只有2人，造成小区部分业主财产被盗、房门被砸，墙块掉落造成小区内两辆汽车被砸，外墙和部分路面长期未得到维修等，明显没有达到《省标》三级标准，王建新有理由拒绝支付相关费用。江南缘公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、江南缘公司与思远名苑小区业委会签订的物业服务合同依法有效，双方也是按照该合同履行。二、江南缘公司履行了物业服务合同约定的义务，不存在不尽职的行为。作为物业服务企业，服务中存在瑕疵在所难免，但江南缘公司也在尽力改善服务，努力使小区业主满意。三、王建新的两点理由互相矛盾。既认为合同无效，又认为江南缘公司未按物业服务合同约定提供物业服务，认可了物业服务合同的效力。江南缘公司向一审法院起诉请求：1.王建新立即支付拖欠的物业服务费、水电费公摊4143元（自2015年11月1日至2018年12月31日），汽车室内车库费380元，共计4523元；2.王建新支付逾期付款滞纳金（2016、2017年度物业费的滞纳金以1428.35元为基数，分别自2017年1月1日、2018年1月1日起计算至实际支付之日，计算标准为每日千分之三），至2018年9月13日已经发生金额为3749.4元；3.本案诉讼费用由王建新承担。一审法院认定事实：2010年6月11日，吴江市华强房产开发有限公司（以下简称华强公司）与江南缘公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》1份，约定华强公司通过协议选聘的方式将思远名苑小区委托江南缘公司实行物业管理。该小区为商住楼，位于苏州市吴江区，服务期限为2年，自2011年10月8日起至2013年10月7日止。前期物业管理费多层（包括阁楼）为0.5元每平方米，公摊水电费为0.1元每平方米，汽车室外车位使用费96元每月一个。在前期阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。上述收费标准由华强公司在销售房屋时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由江南缘公司向业主收取。合同附件约定公共服务、房屋、共用设施、设备维护与管理、清洁管理等按《省标》三级执行。2010年9月29日，华强公司作为甲方与王建新作为乙方签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份，乙方王建新购买思远名苑小区3幢404室，约定业主委员会成立前，由甲方华强公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为0.5元每月每平方米，公摊水电费0.1元每月每平方米。汽车室内地面车位管理服务费10元每月每个，汽车室外车位使用费96元每月每个。乙方王建新不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方王建新补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。物业管理服务等级为按《省标》三级执行。2014年12月1日，吴江区桃源镇思远名苑小区业主大会（以下简称业主大会）作为委托方，思远名苑小区业委会作为被授权签约人，江南缘公司作为受委托方签订《苏州市物业服务合同》1份，约定业主大会委托江南缘公司实行物业服务，委托服务期限为壹年，自2014年11月1日起至2015年10月30日止。江南缘公司按多层住宅0.7元每月每平方米计收物业费，另行收取公摊水电费0.15元每月每平方米。汽车室内车库费120元每年。物业费按月计算，业主或物业使用人应在每缴费周期的第一个月向江南缘公司交纳包括本月在内的12个月物业服务费。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，江南缘公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。江南缘公司不能完成合同约定的管理目标的，业主大会有权要求江南缘公司限期整改，造成业主大会甲方经济损失的，江南缘公司给予业主大会经济赔偿。逾期严重未整改且严重违约的，经业主大会持二分之一投票的业主通过后有权解除本合同，由业主大会另行选聘物业管理公司。本合同期满，业主大会授权思远名苑小区业委会，洽谈物业服务合同的条款并续签物业服务合同。本区域物业服务管理额定人数不少于壹拾壹人（11人）。本区域内的物业管理服务质量按《省标》三级执行。合同签订后，王建新向江南缘公司交纳了相应的物业费用。合同期满后，思远名苑小区业委会代表业主大会续签物业服务合同至今。2014年12月29日，业主大会在苏州市吴江区房产管理处进行业主大会决定事项备案，备案证明载明，思远名苑小区业委会的任期为2014年12月19日至2019年12月18日，思远名苑小区业委会人数为5人，思远名苑小区业委会主任为贝家奕，副主任为贾茂华、沈建良。一审另查明，2016年7月和9月，思远名苑小区内出现了绿化带被改造成车位的现象，王建新等业主向江南缘公司进行了反映，但江南缘公司称车位改造并非由江南缘公司进行。以上事实，有江南缘公司提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》、备案证明，王建新提供的照片及双方的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为：一、本案中思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同是否有效；二、思远名苑小区绿化带被改造成车位能否成为王建新拒交物业费的理由；三、江南缘公司提供的物业服务是否达到合同约定的标准及能否成为王建新拒交物业费的理由；四、物业服务收费标准问题。关于第一个争议焦点，王建新认为思远名苑小区业委会未经过全体业主过半数同意，是非法的组织，不能代表业主与江南缘公司签订合同，因此该合同为无效。王建新提供了86名业主（超过半数业主）的签名和证人沈某、王某、毕某的证人证言。一审法院认为，王建新提供的86名业主的签名和证人证言为现有业主的签名和证人证言，仅能证明现有的业主未参加思远名苑小区业委会的选举或签名。在江南缘公司在一审中向法院提交了业主大会决定的备案证明的情况下，王建新提供的证据并不能证明思远名苑小区业委会成立时未经过半数以上业主同意。况且，即使存在思远名苑小区业委会未经过半数以上业主同意的情况，也不违反合同法第五十二条关于合同无效的规定，王建新关于合同无效的抗辩不能成立。退一步讲，假如确实存在思远名苑小区业委会未经过法定法规规定的过半数业主同意的事实，思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订物业服务合同，江南缘公司有理由相信思远名苑小区业委会作为业主大会的执行机构有权利代表业主大会签订物业服务合同，思远名苑小区业委会的行为属于表见代理。王建新关于思远名苑小区业委会未经过半数以上业主同意的抗辩，不能对抗作为合同善意相对方的江南缘公司。因此，本案中，思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同依法成立并有效，对所有业主均有约束力。关于第二个争议焦点，虽然王建新提供的证据可以证明思远名苑小区在2016年7月和9月小区内的绿化带被改造成了车位且许多业主都反对毁坏绿化带来浇筑车位，但是王建新并未提供证据证明上述行为系江南缘公司所为。即使将绿化带改造成车位是由江南缘公司实施的，擅自改变小区公共区域的做法不仅违反法律法规的规定，也侵害了广大业主的权利。该侵权行为属于另外一个法律关系，王建新可以通过另行起诉或要求房地产行政主管部门责令整改的形式维护其本人和广大业主的权利，但并不构成王建新拒绝交纳物业费的理由。关于第三个争议焦点，从王建新提供的证据可以看出，江南缘公司在物业服务上存在瑕疵，物业人员配备等方面存在违约行为。但是从江南缘公司提供的证据和王建新的陈述可以认定，江南缘公司已按合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务，且物业服务合同并未约定物业服务质量存在瑕疵时可以拒绝交纳物业费或少交物业费。因此，王建新关于物业服务质量差而拒绝交纳物业费并无合同依据和法律依据，一审法院不予支持。关于第四个争议焦点，王建新主张2014年后思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘签订的合同中物业费上涨0.2元每月每平方米，公摊水电费上涨0.05元每月每平方米，因江南缘公司跟所谓的思远名苑小区业委会签订的合同属于无效合同，不应该涨价。江南缘公司提交苏州市吴江区物价局和住房和城乡建设局联合发布的关于认真做好《吴江市物业服务收费管理实施细则》贯彻实施工作的通知及附件，证明其涨价是根据吴江市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格收取，物业服务的单价在2012年10月1日开始将单价提高为0.7元/月/平方米。一审法院认为，本案物业服务合同合法有效，王建新也在2014年按照合同约定交纳了2014年11月至2015年10日间的物业费。因此，江南缘公司的收费标准参照苏州市吴江区物价局公布的基准价格收取，应该得到支持。综上，一审法院认为，江南缘公司与思远名苑小区业委会代表业主大会签订的物业服务合同依法成立并有效。王建新作为该小区的业主应该按照物业服务合同的约定交纳相应的物业费。王建新关于物业服务合同无效、小区绿化带被改造和物业服务质量差而拒约交纳物业费的理由不能成立，王建新理应依照物业服务合同的约定交纳2015年11月1日起至2018年12月31日共38个月的物业费和公摊水电费和汽车室内车库费。此外，因江南缘公司未完全按照物业服务合同约定提供物业服务，存在物业服务瑕疵，属于违约在先，而王建新迟延交纳物业费有一定的理由，故对江南缘公司主张的逾期付款滞纳金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，一审法院判决：一、王建新于判决生效之日起十日内给付吴江市江南缘物业管理有限公司2015年11月1日起至2018年12月31日期间的物业费、公摊水电费、汽车室内车库费合计4523元。二、驳回吴江市江南缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由王建新负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同是否有效；二、王建新是否能以江南缘公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。关于思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同是否有效。本院认为，江南缘公司已提交业主大会决定事项备案证明，王建新提供的业主联名签名不足以证明思远名苑小区业委会成立时未经过半数以上业主同意，故对王建新以此为由认为物业服务合同无效的主张，本院不予采信。思远名苑小区业委会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，对所有业主均有约束力。关于王建新是否能以江南缘公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。本院认为，首先，王建新主张江南缘公司擅自将思远名苑小区绿化带改造成车位，江南缘公司对此予以否认，称是思远名苑小区业委会达成决议后张贴公告，并由思远名苑小区业委会找施工单位进行改造，改造后的车位停车费收取后也由思远名苑小区业委会支付施工费。关于停车位改造事宜，王建新并未提供充分证据证明绿化带改造车位的行为系由江南缘公司实施，且将绿化带改造成车位不构成王建新拒交物业费的理由，如思远名苑小区全体业主认为车位改造事宜侵犯小区整体业主合法权益，可另行主张。其次，江南缘公司虽在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但江南缘公司已按物业服务合同约定履行了绿化维护、保洁、保安等基本物业服务。且物业管理服务是针对小区整体业主而言，个别业主如果对物业服务不满意，应当通过合理合法的途径寻求解决，而不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式，如业主均采用该种方式主张权利，只会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益。综上，王建新以物业服务质量存在瑕疵为由而拒交物业费，本院不予支持。综上所述，王建新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王建新负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈维佳二〇二〇年二月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。