江西省万载县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0922民初162号 原告：辛增龙。 委托诉讼代理人：陈海生，江西康乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。 被告：万载瑞辰房地产开发有限公司15151XC。 法定代表人：张藜。 委托诉讼代理人：龙春兰。 原告辛增龙与被告万载瑞辰房地产开发有限公司（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛增龙的委托诉讼代理人陈海生、被告万载瑞辰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辛增龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金15087元、逾期办理产权证违约金2514元，共计17601元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原告丈夫欧阳波与被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的位于康乐街道宝塔西路955号的百合花城第X幢X-X号商品房卖给欧阳波，房屋总价款502910元。合同约定：出卖人应于2017年10月30日前将商品房交付买受人使用，同时出卖人逾期交房违约责任条款中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金”。还约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同第15条约定，出卖人没有在商品房交付使用后90日内将办理产权所需材料报产权登记机关备案的，出卖人应承担房价总额的0.5%的违约金。合同签订后，欧阳波依约支付了购房款。但被告没有按合同约定向欧阳波交付取得竣工验收备案表的商品房且至今没有履行办理产权手续。原告丈夫欧阳波于2019年10月22日因病去世，涉案房屋作为遗产经公证后由原告继承，相关权益亦由原告进行主张。因此，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判处。 被告辩称对原告提交的证据没有异议；我公司已于2018年3月30日取得涉案房屋的竣工验收备案表，违约金应按合同约定处理。 本院经审理认定事实如下：2017年4月11日，被告（出卖人）与原告丈夫欧阳波（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的百合花城X幢X-X号住宅，建筑面积130.22平方米，单价3862元/平方米，总价502910元，一次性付款。并且，合同第八条约定“出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”随后，欧阳波依约向被告支付了全部购房款。2018年2月23日，双方办理了交房手续。2018年3月30日，被告取得百合花城X栋的《竣工验收备案表》，但因土地及其他原因，至庭审时仍未办理涉案房屋的房地产权属证书。 另查明，欧阳波，男，1948年11月20日出生，系原告丈夫，生前与原告共育有欧阳新星、欧阳扬两个子女，其父母均早已过世。2020年1月13日，原告与欧阳新星、欧阳扬就继承涉案房产在江西省万载县公证处进行公证。公证书载明“欧阳新星、欧阳扬称：被继承人生前无夫妻财产约定、未立遗嘱、亦未与他人签订遗赠扶养协议或以其他形式处分本案所涉遗产，且截至本公证书出具之日亦未有他人就此向本处提出异议；经登录中国公证协会综合信息平台公证遗嘱查询，未发现被继承人欧阳波生前立有公证遗嘱处分本案所涉遗产；现辛增龙要求继承被继承人的本案所涉遗产，被继承人的子女欧阳新星、欧阳扬均表示自愿放弃继承被继承人的本案所涉遗产；被继承人的本案所涉遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因被继承人的父亲、母亲均已先于其去世，第一顺序法定继承人欧阳新星、欧阳扬均表示自愿放弃被继承人的本案所涉遗产，因此，兹证明被继承人欧阳波的本案所涉遗产应由辛增龙一人继承。”。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的商品房买卖合同、预收款收据、竣工验收备案表、公证书为证据证明，经庭审质证属实，可以认定。 本院认为，欧阳波与被告采用合同书形式订立的《商品房买卖合同》，自双方签字或者盖章时成立。并且，该合同不具有无效、可变更或者可撤销的情形，自成立时生效。因此，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期交付房屋且系被告原因而使欧阳波无法在合同约定时间内取得涉案房屋的房地产权属证书，被告已经构成违约，应当承担支付相应违约金的违约责任。欧阳波因病去世，其子女均表示自愿放弃涉案房屋的继承，原告作为其妻子通过公证已取得涉案房屋的继承权，故原告有权就相关权益进行主张。逾期交付房屋违约金的起止时间和计算标准问题系本案的争议焦点。关于起算时间，合同明确约定为最后交付期限的第二天起，应当从其约定，自2017年10月31日开始计算。关于止算时间，双方虽于2018年2月23日办理了交房手续，但被告于2018年3月30日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，所以止算时间应以发“表”日期2018年3月30日为准。关于逾期交付房屋违约金的计算标准，合同明确约定逾期超过90日后，合同继续履行的，按日支付已交付房价款万分之二的违约金，应当从其约定。至于逾期未取得房地产权属证书违约金，根据合同约定，原告不退房，被告应向原告支付已付房款的0.5%的违约金。结合原告的诉讼请求，经本院核算，被告应向原告支付逾期交付房屋违约金15087元及逾期办理房地产权属证书违约金2514元（502910元×0.5%取整）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告万载瑞辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告辛增龙支付逾期交付房屋违约金15087元（以502910元为基数，按日万分之2的标准，自2017年10月31日起计算至2018年3月30日止）及逾期办理房地产权属证书违约金2514元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，减半收取120元，由被告万载瑞辰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 义务人在本判决规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在判决书发生法律效力后上述履行期限的最后一日起两年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书及被执行人财产状况证据或线索材料。 审判员 漆 星 二〇二〇年二月十七日 书记员 周荣艳