山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1435号 上诉人（原审被告）：颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区九水东路320号检测中心东楼6层。 法定代表人：葛丽波，经理。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地山东省青岛市李沧区郑佛路。 法定代表人：王志见，总经理。 委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成（城阳）律师事务所律师。 上诉人颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司（以下简称颛泓公司）因与被上诉人青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 颛泓公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判；2、一、二审诉讼费用由康泰鑫公司承担。事实和理由：1、涉案房屋已被青岛市李沧区人民政府征收，并完成交接，康泰鑫公司在涉案房屋被征收后无权出租涉案房屋。一审法院在其他案件中已经调取编号（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议》及两份《中国建设银行客户专用回单》，可以证明上述征收补偿协议已实际履行，房屋的所有权人恒大公司也已按合同约定分别于2018年6月7日、2018年6月8日自青岛市李沧区房屋征收办公室取得补偿款47306653元和63075537元，共计110382190元。因此，涉案房屋事实上在2018年6月已被青岛市李沧区人民政府征收并完成房屋交接。在2018年6月之后，恒大公司对涉案房屋就不再享有处分、收益的权利，康泰鑫公司（承租人）亦无权再出租涉案房屋，向颛泓公司（次承租人）主张2018年6月之后的房屋租赁费。2、颛泓公司并未欠付康泰鑫公司租金。颛泓公司已按政府及康泰鑫公司的要求，支付涉案房屋租金至2018年6月30日，这与涉案房屋被征收的时间是相一致的，因此并不存在欠付租金的事实，康泰鑫公司主张房屋被征收后的房屋租金缺乏事实和法律依据。即便颛泓公司逾期向青岛市李沧区房屋征收办公室交付涉案房屋，这也属于行政法律关系范畴，而并非本案双方间的租赁合同纠纷。综上所述，一审法院认定基本事实不清，依法予以改判。 康泰鑫公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求驳回颛泓公司的诉讼请求，维持原判。 康泰鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《综合服务协议书》；2.判令颛泓公司支付逾期未缴纳的房屋租金及物业费共计260822元及逾期支付滞纳金；3.判令由颛泓公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月1日，康泰鑫公司作为甲方，颛泓公司作为乙方签订《综合服务协议书》，合同约定：甲方为乙方提供李沧区九水路320号（检测中心东楼6层）的厂房及办公场地共计1250平方米。租赁费为195元/平方米/年，合计243750元，物业费为2元/平方米/月，合计30000元，合计费用为273750元。租赁期限为2015年1月1日起至2019年12月31日止。乙方须在本协议缴费年度提前一个月缴纳当年度房屋租赁费用，并按规定交付物业管理费，乙方逾期不缴纳，每超一天按5‰收取违约金，逾期10天，甲方有权停水停电，并限期迁出，已交的费用，不予退还。逾期30天，甲方有权终止协议，由此造成的损失由乙方负责。 2019年4月15日，康泰鑫公司向颛泓公司发送函件一份，主要内容为：截至2019年4月11日止，贵司仍欠康泰鑫公司房屋租金未付，请在收到此函件之日起七日内，履行支付租金的义务。 2019年5月13日，康泰鑫公司向颛泓公司发送函件一份，主要内容为：截至2019年5月13日止，贵司仍未缴纳欠付租金，现通知如下：一、自贵司收到本通知之日起，解除与贵司之间的《综合服务协议书》；二、贵司须继续缴纳欠付的房屋租金260822元及逾期滞纳金。 颛泓公司收到上述函件后分别于2019年4月19日、5月15日向康泰鑫公司发出回复函。 2019年5月31日，康泰鑫公司向颛泓公司发送函件一份，主要内容为：因贵司仍未缴纳欠付租金，一、自贵司收到本通知之日三日内，腾让出所承租房屋；二、将该承租房屋内的物品搬走并将钥匙交回我司，否则，视为放弃房屋内物品所有权；三、我司将于2019年6月3日上午十一点停水停电。 康泰鑫公司明确其诉讼请求第二项的计算方式为：根据合同约定，每年的房屋租金和物业费、综合服务费共计273750元，颛泓公司自2018年7月-2019年5月共11个月的房租、物业费、综合服务费等，共计250938元（273750元÷12个月×11个月）未付。超出该数额的诉讼请求，康泰鑫公司自愿放弃。颛泓公司对该计算方式不持异议。 颛泓公司主张涉案房屋自2018年4月份开始停水、停电、电梯停运，不具备使用条件，但未提交相关证据予以证明。 一审庭审中，颛泓公司表示同意解除涉案合同。 至本案判决前，涉案房屋的钥匙仍在颛泓公司保管。 一审法院认为，康泰鑫公司、颛泓公司签订的《综合服务协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。 根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋已经交付颛泓公司使用。颛泓公司虽主张涉案房屋自2018年4月份开始停水、停电、电梯停运，不具备使用条件，但未提交相关证据予以证明。提交的照片、视频也只能显示拍摄当时的房屋现状，无法证明其前述主张，亦无法证明涉案房屋开始动工拆迁的具体时间。故颛泓公司应当按照合同约定支付房屋租金、物业费等。 一审庭审中，颛泓公司对康泰鑫公司主张的其占有使用涉案房屋至2019年6月3日未提交足以反驳的相反证据，对康泰鑫公司主张的诉讼请求计算方式亦予以认可，且未提交证据证明康泰鑫公司主张的250938元欠付费用已经支付，故一审法院对康泰鑫公司的该部分诉讼请求，予以支持。 康泰鑫公司主张的滞纳金标准过高，一审法院调整为自立案之日（2019年7月8日）起至一审判决生效之日止，以250938元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 一审庭审中，颛泓公司表示同意解除涉案合同，故对解除康泰鑫公司与颛泓公司签订的《综合服务协议书》的事实，一审法院予以确认。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、解除青岛康泰鑫环保科技有限公司与颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司签订的《综合服务协议书》；二、颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付青岛康泰鑫环保科技有限公司250938元；三、颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内支付青岛康泰鑫环保科技有限公司利息损失（以250938元为本金，自2019年7月8日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15769元，由青岛康泰鑫环保科技有限公司负担598元，颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司负担15171元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，民事活动应当遵循等价有偿原则。除法律另有规定或合同另有约定者外，取得他人财产利益或得到他人的劳动服务必须向对方支付相应的价款或酬金，不能一方只享有权利、不承担义务，不能无偿占有他方的财产，且当事人取得的财产利益与其履行义务在价值上应大致相等。本案中，颛泓公司在2018年6月后依旧占有使用涉案房屋，但却未支付租金，其并无权利无偿使用涉案房屋，故其应当对此支付相应的对价。颛泓公司并无证据证明其搬离、交还涉案房屋的时间，亦无证据证明其已支付了相应对价，故其主张不欠付租金，与事实不符，一审法院对此不予支持，并无不当。对于颛泓公司主张康泰鑫公司在房屋被征收后无权出租房屋并收取租金而是应当由征收人收取的问题，其观点系基于物权所有者对房屋的占有、使用和收益，属于物上请求权；而康泰鑫公司在房屋被征收前后均不是涉案房屋的所有权人，其之所以可以向颛泓公司收取租金，系基于双方之间签订的房屋租赁合同，属于债的请求权；两者是不同的法律关系，不应混为一谈。本案中，是物权人基于物权主张占有使用费，还是出租人主张租金，颛泓公司作为应当支付对价的义务人，不具有选择权。至本案起诉时，双方租赁合同并未解除，故康泰鑫公司主张支付租金，应当予以支持。至于康泰鑫公司收取租金以后，是否有权据为己有的问题，系其与房屋所有权人之间的问题，与颛泓公司无关，颛泓公司以此来抗辩免除其依合同应当向康泰鑫公司履行的义务，缺乏法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，颛泓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5064元，由上诉人青岛颛泓（上海）测试技术服务有限公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  齐 新 二〇二〇年二月二十日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英