江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16799号 原告：沈雷，男，1986年9月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：陈劲松，江苏正伍律师事务所律师。 被告：纪磊，男，1983年10月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。 原告沈雷与被告纪磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周妮独任审判，于2019年12月19日公开开庭审理。原告沈雷及其委托诉讼代理人陈劲松、被告纪磊及其委托诉讼代理人邬建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈雷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年5月27日签订的房屋买卖合同无效；2.确认原、被告于2013年6月1日签订的租房合同无效；3.被告涤除案涉房屋抵押权后，协助原告将沭阳县沭城街道东城馥邦A1幢505室房屋过户至原告名下，原告归还被告欠款。事实和理由：原、被告系亲戚关系，原告之前欠被告借款100000元，2013年5月原告因案涉房屋抵押贷款到期，又向被告借款200000元。被告称同意借款，但要求原告在抵押贷款清偿后必须将案涉房屋过户至被告名下，原告将借款全部还清后再将房屋过户至原告名下。原告为了借款无奈下同意被告要求。2013年5月24日，被告将原告案涉房屋抵押贷款归还，原告将案涉房屋过户至被告名下。双方为了达成买卖合同表面真实性还签订了房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给原告继续使用并收取租金。另外双方还签订了一份房屋回购合同，约定原告在2016年6月1日前给付被告360000元，被告同意将案涉房屋过户给原告。2016年6月1日到期后，原告找被告要求将涉案房屋过户给原告，被告找各种理由不予配合。原、被告间不存在真实的房屋买卖合同，该虚假意思表示的合同无效。 被告纪磊辩称，1.原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效。被告不存在虚增债务情形，而是为购买房屋支付了对价，其中购房款冲抵之前借款100000元，后续替沈雷归还抵押贷款200000元，过户费用垫付30000元，另支付20000元现金。原告在诉状中陈述的过户原因纯属虚构；2.双方间的租赁合同已经生效判决确认，本案无权再次进行评判；3.在原、被告租赁合同纠纷案件中，原告陈述的房屋过户原因与本案陈述不一致，相互矛盾。原告为了达到其诉讼目的，将双方的房屋买卖合同关系杜撰为民间借贷关系。 本院经审理查明事实如下：2008年沈雷购买案涉沭阳县沭城街道东城馥邦小区A1幢505室房屋并办理了产权登记。2009年，沈雷向纪磊借款200000元，后归还100000元，尚欠100000元。2013年5月24日，纪磊（乙方，买方）与沈雷及沈雷配偶纪春利（甲方，卖方）签订房屋买卖合同，约定甲方将属于自己的沭城镇东城馥邦小区A1号楼3单元505室房屋（注：该套房屋已由甲方在东吴村镇银行抵押贷款200000元）出售给乙方；房屋价款为350000元，支付方式为乙方支付150000元现金，该房屋贷款200000元由乙方代为偿还，现金支付时间为2013年6月5日；房屋交付时间为2013年6月10日，在乙方支付全部款项及相关贷款后，甲方应于当日协助乙方办理房屋过户手续，费用由甲方承担；甲方应保证该套房屋拥有完全的所有权，并保证无其他抵押债务，在房屋交付之前该房屋产生的费用水电煤气，由甲方及时缴纳；双方应遵守以上条款的规定，若一方违反合同约定给另一方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任，并另支付20%违约金。同日，纪磊按照沈磊要求向沈达进账户汇款200000元，之前沈雷欠纪磊借款100000元，用于抵冲应付购房款。 2013年6月1日，纪磊（甲方，出租方）与沈雷（乙方，承租方）签订租房合同，约定由纪磊将案涉房屋出租给沈雷居住使用，租赁期限三年，自2013年6月1日至2016年6月1日，租金每年15000元，按年结算，于每年的6月1日支付全年租金；另外，该租赁合同第四条约定租期三年从2013年6月6日至2016年6月1日。后双方到沭阳县房地产管理处办理案涉房屋产权过户登记手续，2013年6月4日纪磊取得案涉房屋产权证明，该房屋所有权证编号为沭阳县房权证沭城字第××号，房屋所有权人登记为纪磊，建筑面积110.09平方米。在办理案涉房屋产权变更登记手续时，过户费用共计40000元由纪磊支付，该过户费用中的30000元系替沈雷垫付，该费用亦用于冲抵纪磊应付购房款。 2014年7月18日，纪磊（甲方）与沈雷（乙方）签订承诺书一份，约定：甲方承诺于2016年6月1日前将位于沭阳县住宅房以叁拾陆万人民币（360000.00）的价格转让给乙方，乙方应在2016年6月1日前5日内向甲方一次性全额支付购房款，乙方付清购房款后，甲方应配合乙方办理过户及相关手续，过户期间所产生的一切费用均由乙方承担。在此期间内甲方不得将其持有房产出售给他人。如乙方未能按上述期间内购买住宅房屋，甲方则按乙方放弃购买。甲方有权对所持有住宅房另行安排，乙方不能有任何异议。 沈雷于2017年1月25日向纪磊转账10000元，于2017年2月16日向纪磊转账7500元，于2017年3月6日向纪磊转账2500元。纪磊认可沈雷上述转账系支付的案涉房屋租金，共20000元。 2019年1月2日，纪磊以案涉房屋租赁合同为由向本院提起诉讼，要求沈雷搬离案涉房屋并支付欠付租金。本院经审理后，于2019年6月27日作出（2019）苏1322民初119号民事判决书，判决沈雷搬离案涉房屋并支付租金48750元及租金损失（租金损失从2019年1月1日起，按每年15000元计算至沈雷将案涉房屋实际返还原告之日止）。后沈雷不服该判决，提起上诉。宿迁市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）苏13民终4305号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，该房屋所有权证记载，2013年10月17日至2015年9月25日期间，以案涉房屋作为抵押在沭阳农村商业银行办理抵押贷款270000元，于2015年9月17日贷款归还后，又继续抵押贷款270000元，后于2018年9月5日贷款归还后，于2018年9月5日再次与其他房屋一并作为抵押，在该行办理抵押贷款共计739700元，抵押贷款到期日为2021年9月4日。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 一、案涉房屋租赁合同效力。沈雷要求确认与纪磊间的房屋租赁合同无效，关于双方间的房屋租赁合同纠纷已经（2019）苏1322民初119号及（2019）苏13民终4305号民事判决书予以确认并已发生法律效力，沈雷现无其他相反证据足以推翻该生效判决认定的内容，现其再次起诉要求确认该房屋租赁合同无效，本院不予支持。 二、案涉房屋买卖合同效力。沈雷主张其与纪磊签订案涉房屋买卖合同是为了其向纪磊借款提供的担保，双方间并非真实的房屋买卖合同关系，对此沈雷应负举证证明责任。首先，沈雷主张其与纪磊签订的房屋租赁合同约定租期自2013年6月1日起算，此时纪磊尚未取得房屋所有权，说明不是双方真实意思表示。沈雷与纪磊签订的房屋买卖合同约定房屋交付时间为2013年6月10日，但该约定不代表在之后的履行过程中不可以进行变更。纪磊在签订房屋买卖合同当天即按照沈雷要求支付200000元，且冲抵之前借款100000元，已经按照房屋买卖合同约定履行了大部分付款义务，2013年6月1日与沈雷签订房屋租赁合同，虽然租期约定三年，但关于起算时间在租赁合同中出现了不同的表述，该租赁合同第四条约定从2013年6月6日起算租期，而纪磊于2013年6月4日即取得了案涉房屋的所有权，故仅凭该点疑问，不足以证明案涉房屋租赁合同不是双方真实意思表示。其次，关于案涉房屋买卖合同签订的背景，沈雷陈述因其案涉房屋抵押贷款到期需要归还，其之前还欠纪磊借款100000元，同时其还欠他人款项，为了房屋安全考虑（担心被保全、强制执行等），提出将房屋过户至纪磊名下。纪磊也认可当时是因为沈雷找到他让其帮忙归还贷款，其同意归还贷款，同时沈雷将案涉房屋出售给他。根据上述内容，可以看出双方签订房屋买卖合同，是在沈雷欠付纪磊借款的情况下产生的，而借款发生时间是2009年，此时借款履行期限已届满，后沈雷再次提出要求纪磊代其归还贷款的情况下发生的。对于纪磊代替沈雷归还的200000元贷款与双方签订房屋买卖合同发生于同一天，沈雷提供的现有证据也不能证明双方对于该200000元达成了借贷合意。根据沈雷陈述其为了房屋安全所以过户至纪磊名下，可以说明双方签订房屋买卖合同时并未约定是为了沈雷向纪磊的借款提供担保。因此，对沈雷主张其与纪磊签订案涉房屋买卖合同是为了借款提供担保，现有证据不足以证明。再者，关于案涉房屋买卖合同签订是否显示公平，违背双方真实意思表示。沈雷主张案涉房屋买卖合同签订时房屋价值在500000元左右，未提供证据证明。案涉房屋建筑面积110.09平方米，购买价款350000元，即按照3179元/平方米的价格购买的，根据沭阳当地在2013年5月期间的房地产市场销售一般价格，原、被告约定的房屋购买价格并未存在明显过低现象，较为符合当时的市场交易价格。沈雷称其签订房屋买卖合同受纪磊胁迫，未提供证据证明，本院不予采纳。最后，关于双方于2014年7月18日签订的承诺书，沈雷认为该承诺书明确约定房屋回购条件，可以证明房屋买卖是为了借款担保。原、被告于2013年6月1日签订案涉房屋买卖合同，于2013年6月4日完成房屋产权变更登记手续，此时纪磊已经取得案涉房屋产权，双方于2014年7月18日签署承诺书，根据承诺书载明的内容，仅能反映出双方对于房屋回购进行了期限及条件的约定，属于双方间房屋买卖合同的附属内容，该约定不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据该承诺书不能推定出双方间房屋买卖合同意思表示不真实等情形。另外，根据该承诺书约定沈雷应当在2016年6月1日前5日内一次性全额支付购房款，纪磊承诺在2016年6月1日前不能将案涉房屋另售他人。根据沈雷提供的2017年7月22日的录音，该录音内容也不能证明案涉房屋买卖合同的订立是为借款提供担保的事实，相反可以证明沈雷在2016年6月1日前未能按照双方约定履行。根据录音内容看，双方在2017年7月22日之前即就案涉房屋发生争议，但截至纪磊于2019年提起案涉房屋租赁合同纠纷，沈雷均未就案涉房屋买卖合同及承诺书履行提出过诉讼，明显不符合常理。沈雷提供的证据不足以证明其与纪磊签订案涉房屋买卖合同存在意思表示不真实或受到胁迫等情形，现其要求确认案涉房屋买卖合同无效，本院不予支持。 综上，沈雷提供的证据不足以证明案涉房屋买卖合同存在无效情形，其要求确认合同无效并涤除抵押权、协助办理过户登记等诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈雷的诉讼请求。 案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告沈雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5800元。 审判员 周 妮 二〇二〇年二月二十日 书记员 程 跃 书记员 张琼月 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。