上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25910号原告：上海如家酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孙坚，执行董事。委托诉讼代理人：余立人，上海市傅玄杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁亚然，上海市傅玄杰律师事务所律师。被告：上海鑫光企业发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：荀忠，董事长。委托诉讼代理人：张静，上海市君悦律师事务所律师。原告上海如家酒店管理有限公司与被告上海鑫光企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告上海如家酒店管理有限公司的委托诉讼代理人梁亚然，被告上海鑫光企业发展有限公司的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海如家酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即排除妨碍，使上海市长宁区北虹路XXX号电梯正常运行；2.被告赔偿因电梯停止运营导致的营业收入损失(暂计2019年8月11日一日，比去年同日相比经营损失减少27,000元)；3.诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确第2项诉请中主张金额为27,000元。事实和理由：原、被告分别于2004年6月28日、9月10日、2005年8月5日签订《房屋租赁合同》及其补充协议，约定原告向被告承租位于上海市长宁区北虹路XXX号2-7层(包括底层101室商场)、北虹路1133、1135号用于酒店客房、餐饮及相关经营项目。其中2004年6月28日签订的《房屋租赁合同》第五条约定，房屋只有一部电梯，电梯为整栋房屋共有，日常维护保养由被告负责。2019年7月22日，原告按照合同租金标准向被告支付了第三季度租金，因双方就续约暂未达成合意，2019年8月8日，原告收到被告短信通知，告知从8月11日至8月19日期间关闭酒店2-7层电梯停靠，酒店客人及工作人员只能通过楼梯人力搬运行李及物品，严重影响酒店经营，导致经营损失减少。直至起诉之日，电梯仍不能正常运行。故涉讼。被告上海鑫光企业发展有限公司辩称，被告是房屋所有权人，将房屋出租给原告使用，双方租赁合同于2019年6月30日到期，合同到期前半年，被告多次书面通知原告合同到期后不再续约，要求原告在租期届满前办理腾退。但原告在合同到期后拒不返还房屋，被告已起诉至法院。2019年8月11日至19日期间，被告对电梯进行维修保养，已提前短信告知原告。被告于2019年10月1日后关闭了电梯2-7层的运营。原告在合同到期后已无权使用电梯，故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对房屋租赁合同、补充协议、付款回单、短信通知、上海市不动产登记簿信息及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，上海市长宁区北虹路XXX-XXX号(单)101室等、1133、1135号房屋(以下简称涉讼房屋)权利人为被告，房屋用途住宅。2004年6月28日，被告(出租方)与原告(承租方)签订房屋租赁合同，约定被告将上海市长宁区北虹路1129(包括3-7层建筑面积4,749.10平方米，底层101室商场建筑面积174.18平方米)出租给被告用作酒店客房、餐饮及酒店经营有关的经营项目使用；被告于2004年7月1日前交房，租赁期限自2004年7月1日至2019年6月30日，2004年7月1日至2004年12月31日为免租期；租赁期满,被告有权收回该房屋,原告应如期返还。原告需继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前六个月,向被告提出续租书面要求,经同意后重新签订租赁合同；租金自2005年1月1日起,前三年年租金为1,790,000元，第四年至第六年年租金为1,843,700元，第七年至第九年年租金为1,897,400元;第十年至第十二年年租金为1,951,100元，第十三年至第十五年年租金为2,004,800元，于每季度首月15日(每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日)前支付本季度租金；逾期支付的,每逾期一日,则原告需按拖欠费用0.05%支付违约金；被告每季度5日(每年的1月5日、4月15日、7月5日、10月5日)前应将房租发票交付到原告财务部，以便原告安排付款；租赁期间内所发生的水、电、煤气、热能、通讯等费用由原告承担；除被告同意续租外,原告应在本合同的租期届满后的10日内返还租赁房屋，返还时,应经被告验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。2004年9月10日，双方签订房屋租赁合同补充协议，约定就原告租赁的北虹路XXX号房屋追加第2层的租赁区域，建筑面积986.53平方米；租期自2004年9月1日至2019年6月30日，2004年9月1日至2005年2月28日为免租期；约定第十三年起租金为403,200元/年；协议签约后原告于1周内支付180,000元作为本协议的履约保证金,在免租期结束后履约保证金将自动转为2005年3月1日至2005年8月31日的租金；余下租赁年限的租金支付参照原合同的支付方式正常支付。2005年8月5日，双方签订房屋租赁合同，约定被告将上海市长宁区北虹路XXX-XXX号建筑面积293.15平方米房屋出租给原告用于餐饮、小超市或被告营业执照容许的范围使用，租赁期限自2005年8月5日至2019年6月30日，免租期45天，房租自2005年9月19日起算。除被告同意续租外,原告应在本合同的租期届满后的10日内返还租赁房屋，交还的房屋须符合正常使用状态。原告如要求续租,必须于租赁期届满前一个月提出书面申请,经同意后重新签订租赁合同；租金自2005年9月19日起至2006年9月18日止为180,000元，2006年9月19日至2009年9月18日年租金为200,000元;2009年9月19日至2012年9月18日年租金为206,000元;2012年9月19日至2015年9月18日年租金为212,000元;2015年9月19日至2018年9月18日年租金为218,000元;2018年9月19日至2019年6月30日的租金为175,300元;于每季度的租借期前5天支付下季度租金；租赁期间内所发生的水、电、通讯、网络等费用由原告承担。合同签订后，原、被告依约履行合同义务。合同到期前，被告多次致函原告，告知合同到期不再续约，要求原告搬离。原告要求继续承租，双方协商未果。2019年7月22日，上海如家和美长宁酒店有限公司如家快捷北虹路酒店通过银行转帐向被告支付了659,830元(2019年7月1日至2019年9月30日)。2019年8月8日，被告方发送短信给原告，告知因电梯故障较多，将于2019年8月11日至8月19日期间进行维修保养，关闭2-7层的停靠。后原告提起本案诉讼。审理中，被告陈述，2019年8月11日至19日期间电梯因维修保养整体停运，2019年10月1日以后，电梯不再停靠2-7层。双方确认，被告于2019年8月向本院提起诉讼，要求原告返还房屋、支付使用费等。案件已判决，尚未生效。本院认为，双方争议焦点在于，原告是否有权继续使用涉讼房屋。双方租赁合同约定的租期已到期，未能就续租事宜达成一致，原告应当按照合同约定返还房屋，原告继续使用涉讼房屋缺乏合同依据。故原告要求被告恢复电梯运行，缺乏法律依据，本院难以支持。关于电梯在2019年8月11日至19日停运的事实，此时双方合同已到期，原告对房屋的占用并未得到被告的同意。虽然原告支付了费用，但被告多次明确表示不再续租，要求原告搬离房屋。原告支付的费用系其实际占用所承担的对价，不能认为原告据此获得房屋的合法使用权。故即使在此期间电梯停运造成原告使用不便，原告违约在先，无权据此要求被告承担赔偿责任。且停运前被告已告知原告电梯需在此期间维修保养，原告主张的营业损失也缺乏事实依据，故对原告主张的第二项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海如家酒店管理有限公司全部诉讼请求。案件受理费475元，减半收取计237.50元，由原告上海如家酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年二月十四日书记员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……