山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初9250号原告：郝培舫，女，1955年1月4日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：郝培宪，男，1953年2月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：郝培莲，女，1958年5月24日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：初磊，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被告：吴志斌，男，1976年12月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被告：郝美荣，女，1978年9月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：马建鹏，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。第三人：郝培仁，男，1968年10月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王翠华（系第三人之妻），女，1968年2月25日出生，汉族，住烟台市。原告郝培舫、郝培宪、郝培莲与被告吴志斌、郝美荣及第三人郝培仁返还原物纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝培莲及其与原告郝培舫、郝培宪的共同委托诉讼代理人初磊，被告吴志斌、郝美荣及其共同委托诉讼代理人马建鹏，第三人郝培仁的委托诉讼代理人王翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝培舫、郝培宪、郝培莲共同向本院提出诉讼请求：请求判令被告吴志斌、郝美荣返还坐落于烟台市芝罘区南里三街4号、××号房产及房产证。事实和理由：涉案房屋系原告郝培舫、郝培宪、郝培莲与第三人郝培仁的父亲郝士道、母亲宋兰卿共有，产权登记在郝士道名下，2003年郝士道去世后，第三人郝培仁在未取得三原告及母亲宋兰卿同意的情况下，私自与被告吴志斌、郝美荣签订购房合同，将涉案房屋变卖；涉案房屋系郝士道、宋兰卿的夫妻共同财产，郝士道去世后，该房屋由三原告、宋兰卿及第三人共有，第三人擅自处分涉案房屋系无权处分，且房屋的售价明显低于市场价格，故状诉至法院，请求判如所请。被告吴志斌、郝美荣共同辩称，涉案房屋系郝士道、宋兰卿及第三人所有，与三原告无关，三原告主体不适格；退一步讲，即使三原告主体适格，三原告及宋兰卿书面同意第三人出卖涉案房屋，两被告取得涉案房屋是善意的，不存在过错，且支付了合理对价，两被告的合法权益应受法律保护；在涉案房屋出售后的十六年里，三原告未向两被告主张过权利，应视为对第三人出售房屋的许可，请求驳回原告的诉讼请求。第三人郝培仁述称，涉案房屋系第三人所有，房屋已出卖给被告，被告不应返还。经审理查明，郝士道、宋兰卿系原配夫妻，系南里村居民，二人婚后育有四个子女，即原告郝培宪、郝培舫、郝培莲与第三人郝培仁，郝士道于2003年2月25日去世，宋兰卿于2015年12月5日去世，二人的父母均早于二人去世。二被告系夫妻关系，被告郝美荣系南里村居民。坐落于烟台市芝罘区黄务街道南里居民区平房北屋8间（产权证编号3706021018239）系郝士道、宋兰卿于夫妻关系存续期间共同出资建造，系夫妻共同财产，房屋产权登记在郝士道名下。2003年6月24日，第三人作为卖方与作为买方的二被告签订购房合同。合同约定：卖方郝培仁有房一幢，位于南里村，建筑面积134.4平方，买方吴志斌、郝美荣同意出资86000元购买，双方自合同成立，产生法律效力，因政策原因双方不能完成房产证过户手续，如相应政策出台，双方应及时办理过户手续，房产证归买方保存，此外合同还约定了其他权利义务。该合同尾部卖方处有“郝培仁”的名字及手印，买方处有“吴志斌郝美荣”的名字及手印，中间人处有“郝丕莲”的名字及手印，证明人处有“郝士政郝广明王长江郝士逵郝士勤”的名字及手印，代笔人处有“郝希队”的名字及手印。关于合同内容及签名、手印，原告郝培莲否认购房合同尾部中间人处“郝丕莲”名字及手印系其本人所签、所摁；二被告述称，签订购房合同时郝培莲不在场，郝培莲的手印后期怎么摁的，其想不起来了，合同中其他人的名字是郝希队所写，但都是各自本人摁的手印；第三人述称，上述合同内容是被告找的郝希队所写，尾部卖方、买方、中间人、证明人、代笔人后的名字都是郝希队所写，其不清楚手印是怎么摁的，当时写合同时其和二被告、郝希队及合同载明的证明人在场，郝培莲不在场。购房合同签订的次日，二被告向第三人支付了购房款86000元，第三人向二被告出具了收条，并将涉案房屋交付给二被告，第三人还将涉案房屋的房产权及集体土地建设用地使用证交付给二被告。涉案房屋一直由二被告居住使用至今。现因旧村改造，涉案房屋面临被拆迁安置。关于涉案房屋的买卖经过。第三人述称，父亲去世后，三原告回家称享有房屋份额，要分割涉案房屋，因涉案房屋是父母给第三人的，故第三人不同意分割涉案房屋，当时被告想购买涉案房屋，故第三人夫妻二人将涉案房屋以低于市场价的86000元的价格出卖给第三人（第三人实际支付了76000元），卖房款由第三人夫妻二人花费；当时涉案房屋正常的房价应在150000-160000元，因担心三原告知道卖房一事，所以第三人以便宜价格出售房屋，卖房时三原告都不知情；出卖房屋几个月后，三原告找第三人讲房屋是父母留下的遗产，第三人没有权利出卖，并要求将卖房款分割，第三人未同意。二被告述称，二被告实际支付购房款为86000元，当时市场价格就是86000元；三原告在2003年6月25日签订委托书的当日就知道第三人出卖房屋的事，并且一致同意将房屋出卖给被告，且三原告从未找二被告主张退还房屋。三原告述称，第三人出卖房屋时其不知情，事后三原告确实到第三人家里找第三人问房屋出卖的事，因第三人患有××，情绪激动，这事就不了了之了，三原告确实要求第三人将卖房款分割，第三人称卖房款用于治病，该事也没有结果；卖房一两个月后，原告郝培莲曾找到二被告询问为何搬到房屋里住，二被告称房子是他们购买的，除此之外三原告再未找过二被告。庭审中，二被告为证实其主张，还提交了如下证据：1、委托书1份。内容为：“另外附加卖方有宋兰卿、郝培宪、郝培芳、郝丕莲共同委托郝培仁代表办理郝士道房产卖房手续”，该委托书下方委托人处有“郝培宪郝培芳宋兰卿郝培仁郝培莲”的名字及手印。二被告述称，该委托书的内容系郝希队在书写购房合同时一并书写，后三原告、第三人及宋兰卿在宋兰卿居住的敬老院当着二被告的面签字捺印。三原告共同质证称，该委托书的签名确系三原告本人所签，宋兰卿的名字是原告郝培宪代签，不清楚宋兰卿签名上的手印是谁所捺，可能是原告郝培宪代摁的，该委托书是第三人分别到三原告家中找三原告签字，当时第三人未提及该委托书是对外出售涉案房屋的授权委托书，三原告签字时该纸张从中间折叠，三原告未看到背面的内容。第三人质证称，在购房合同签订几天后，其以女儿上学要用为由让三原告及母亲签字，其未向三原告具体说明理由，实际是为了偷偷卖房编造了上述理由，其找三原告及母亲签字时，两被告不在场；宋兰卿不会写字，是原告郝培宪代签的名字；当时其拿着委托书找三原告签字时把纸张从中间对折，没有让三原告看纸上的内容。2、情况说明1份。主要内容为：2003年6月24日的购买合同及授权委托书内容均为其本人在2003年6月24日当天所写，其将授权委托写好后交给吴志斌、郝美荣，由其自行联系郝培仁找其母亲及兄妹四人签字确认。上述情况说明内容为机打文字，落款说明人处有“郝希队”的签字并摁有手印。原告述称，郝希队本人85岁，年事已高，且最近摔了一跤不能到庭作证。三原告对上述情况说明的真实性均不予认可，均称证人应当出庭作证。第三人质证称，委托书非签订购房合同当天所写，后来其将房产证交给被告时，发现房产证上的名字非第三人，郝希队给其一张纸（指委托书）让其找其他的兄弟姊妹签字，记不清纸上当时是否写有内容。另，原告关于涉案房屋出卖价格低于当时市场价的陈述，原告未能举证，亦未在本院限定的期限内申请相关司法鉴定。本院所确认的上述事实，还有原、被告提交的死亡注销证明、证明、房屋登记信息表、购房合同、收条、房产证、集体土地建设用地使用证等证据以及庭审笔录中记载的原、被告及第三人的陈述在案为凭。本院认为，不动产可以由两个以上个人共有。本案中，涉案房屋系郝士道、宋兰卿的夫妻共同财产，在郝士道去世后，涉案房屋在依法分割继承前应由宋兰卿及三原告、第三人共有。第三人虽称涉案房屋归其所有，但对此不能举证，原告亦不予认可，故本院不予采信。二被告关于原告主体不适格的辩解意见，本院不予采信。处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案无证据证实在第三人向被告出卖涉案房屋时，三原告及宋兰卿对此知情并同意，故第三人向被告出卖涉案房屋时构成无权处分。行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，二被告提交的委托书能够证实三原告及宋兰卿授权第三人出卖涉案房屋，虽该委托书系在第三人出卖房屋之后形成，但应视为三原告及宋兰卿对第三人出卖房屋的追认，故第三人签订的购房合同效力及于三原告及宋兰卿。虽三原告及第三人均述称三原告在委托书上签字时未看到委托书的内容，但该不符合常理，且被告不予认可，故对三原告及第三人的陈述，本院不予采信。三原告虽述称涉案房屋以不合理低价转让，但对此未能举证，故对三原告的上述主张，本院不予采信。综上，第三人与二被告签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，且经过三原告及宋兰卿的追认，该购房合同合法有效，二被告基于该购房合同已向第三人支付了购房款，取得了涉案房屋的房产证及集体土地建设用地使用证，并占有使用涉案房屋长达十六年，虽涉案房屋仍登记在郝士道名下，但该系客观原因造成（无法办理房屋产权变更登记），故涉案房屋应由二被告善意取得。三原告关于请求判令被告返还涉案房屋及房产证的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：驳回原告郝培舫、郝培宪、郝培莲的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告郝培舫、郝培宪、郝培莲共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 孙  成  旭人民陪审员 李  海  英人民陪审员 胡  瑞  民二〇二〇年二月十七日书 记 员 隋香平（代）