苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15480号原告：朱红，女，汉族，1983年2月19日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈瑜，江苏米来律师事务所律师。被告：苏州亿家居置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦1702室。法定代表人：桂林。委托诉讼代理人：方文胜，系公司员工。委托诉讼代理人：范智超，系公司员工。原告朱红与被告苏州亿家居置业有限公司（以下简称亿家居公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告朱红的委托诉讼代理人陈瑜、被告亿家居公司的委托诉讼代理人方文胜、范智超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱红向本院提出的诉讼请求为：1.解除朱红与亿家居公司于2019年4月7日签订的《房屋出租委托合同》；2.亿家居公司支付房屋租金10050元、违约金6700元，退还扣除的免租费用5583元；3.亿家居公司支付水电费577.80元、赔偿财产损失1100元；4.诉讼费由亿家居公司承担。事实和理由：2019年4月7日，朱红与亿家居公司签订《房屋出租委托合同》一份。合同约定，朱红将其购买的位于苏州市吴江区委托给亿家居公司代为出租。双方约定，房屋租金第1年为3350元/月，按季度支付；朱红交付房屋后，无论该房屋实际出租与否，亿家居公司均应按约定的标准向朱红交付租金。后亿家居公司按期支付了两期租金，亿家居公司应依约于2019年10月7日次向朱红支付第三期租金，但亿家居公司至今未履行义务，朱红多次催讨未果。被告亿家居公司辩称：1.亿家居公司同意解除合同。2.对朱红主张的租金10050元不认可，朱红已更换案涉房屋的门锁，在更换门锁之后，亿家居公司不应再支付租金。3.对朱红主张的违约金6700元不认可，案涉房屋空调坏了，影响正常使用，导致无法继续出租。4.免租费是朱红支付给亿家居公司的佣金，不应当返还。5.水电费金额认可，亿家居公司已预付1500元押金，该费用应从押金中扣除。6.案涉房屋内损坏了3只椅子，价值无法确定，但没有朱红主张的那么多。经审理查明：朱红为坐落于苏州市吴江区南侧奥林清华三区五期第100幢204号房（以下简称案涉房屋）的权利人。2019年4月7日，朱红作为出租委托人（甲方）与亿家居公司作为出租代理人（乙方），签订了《房屋出租委托合同》。合同约定，甲方委托乙方代为出租案涉房屋，出租代理期限2019年4月7日至2022年4月6日。关于租金，合同约定：第1年的月租金为3350元，第2、3年的月租金3400元，租金按季度支付。具体付款日期为：2019年4月7日支付3350元，2019年7月7日、2019年10月7日、2020年1月7日各支付10050元；2020年4月7日、2020年7月7日、2020年10月7日、2021年1月7日各支付10200元；2021年4月7日、2021年7月7日、2021年10月7日、2022年1月7日各支付10200元。甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋是否实际出租，乙方均按约定标准向甲方支付租金；乙方实际出租房屋的价格高于与甲方约定的租金标准，高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行改善、维修或添置设备的费用。出租代理期内，甲方同意预留60个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期；工作日后于2019年4月7日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。租赁合同第七条第1款约定了委托期内甲方应负责的事项、费用，包括房屋内所留电器自然损坏需要维修的；第2款约定了由乙方及代理客户应负责的事项、费用，包括房屋内其他物品因使用不当产生损坏的。该合同补充条款约定：在合同期内，若乙方拖欠房租超过10天，甲方有权收回房屋，乙方应支付甲方2个月房租作为违约金，并将提前扣除的剩余完租费用（每年20天）退还给甲方。案涉房屋于2019年4月7日交付给亿家居公司。亿家居公司支付了第1、2期租金，还支付了押金1500元。案涉房屋尚有水电费577.80元，亿家居公司未支付。案涉房屋出租期间，存在椅子被承租人损坏情况。2019年11月9日，朱红将案涉房屋的门锁进行更换。朱红与方文胜通过微信进行沟通，内容为：朱“要不现在空关着，到时候还得算你们的，我也是为了你们考虑”，方“您把锁都换了，我们都进不去”，朱“之前我就和你们打过招呼了，因为门锁坏了，所以才换的。而且你们拖欠了我房租，所以我不能给你们钥匙”，朱红向方文胜发送照片两张并说“好端端的锁怎么就断了”，方“这些都不说了，您看下您什么时候有空”。案涉诉状副本于2019年11月23日送达给亿家居公司。庭审中，双方一致确认由朱红收回房屋；亿家居公司确认，案涉房屋内无物品需要搬离。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、房屋委托出租合同、照片、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，朱红与亿家居公司签订的合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于案涉合同解除的问题。合同约定，亿家居公司应于2019年10月7日向朱红支付租金10050元；亿家居公司逾期超过10天未付租金的，朱红有权收回房屋。故亿家居公司未按约支付租金，朱红有权解除案涉合同。案涉诉状副本于2019年11月23日送达给亿家居公司，故案涉合同于2019年11月23日解除。亿家居公司主张其未付租金的原因在于朱红未维修空调，影响正常使用，导致租客不再租住该房屋，对此本院认为，亿家居公司未提供证据证实空调损坏导致无法正常使用案涉房屋，即使存在空调损坏的情况，亿家居公司亦可自行维修后向朱红主张维修费用，故对其抗辩主张，本院不予采信。关于亿家居公司应支付的租金问题。本院认为，案涉合同虽于2019年11月23日解除，但2019年11月9日朱红已更换了房屋门锁，并在微信中表示因亿家居公司未付租金而不能将钥匙给亿家居公司，故在2019年11月9日至11月23日期间，亿家居公司实际上已无法正常占有使用案涉房屋，故亿家居公司应支付租金至2019年11月8日。经本院核算金额为3573.33元。关于亿家居公司应支付的违约金问题。案涉合同因亿家居公司未付租金而解除，根据合同约定，亿家居公司应支付两个月租金作为违约金。故亿家居公司应支付朱红违约金6700元。关于亿家居公司应退还的佣金问题。案涉合同约定的租期为3年，朱红免收60天的租金作为支付给亿家居公司的报酬，根据合同约定，因亿家居公司未付租金导致合同解除的，亿家居公司应退还剩余租期对应的佣金费用。案涉租赁合同于2019年11月23日解除，故剩余租期为2019年11月23日至2022年4月6日，经本院核算，对应的佣金费用为5287.86元。关于亿家居公司应赔偿的财产损失、应支付的水电费问题。案涉房屋内确实存在椅子损坏的情况，因朱红未提供证据证实椅子的购买时间、购买金额等事实，本院酌情认定财产损失为200元。对于未付水电费577.80元，亿家居公司没有异议，本院予以确认。综上，案涉合同于2019年11月23日解除，亿家居公司应支付朱红租金3573.33元、违约金6700元，返还佣金费用5287.86元、赔偿财产损失200元，支付水电费577.80元，以上合计16338.99元，扣除亿家居公司已支付的押金1500元，尚余14838.99元，亿家居公司应当继续支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十一条、第二百二十七条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱红与被告苏州亿家居置业有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年11月23日解除。二、被告苏州亿家居置业有限公司支付原告朱红14838.99元，于本判决生效后十日内履行。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1206元，由被告苏州亿家居置业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××62）。原告朱红预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二〇年二月十三日书记员  李 薇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。