湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终10472号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙泰鑫实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路478号。法定代表人：巢霞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨承月，北京市齐致律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙湘浩房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区马益顺巷68号101房。法定代表人：熊丽娟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛宏志，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人长沙泰鑫实业有限公司（以下简称泰鑫公司）、长沙湘浩房地产开发有限公司（以下简称湘浩公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。泰鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判湘浩公司自2015年8月10日起按每日500元的标准向泰鑫公司支付违约金至湘浩公司将案涉六、七层房屋不动产权证交付泰鑫公司时止。事实与理由：一审以超过诉讼时效为由判决驳回泰鑫公司要求湘浩公司支付违约金及交付第五层房屋的诉讼请求属于认定事实不清和适用法律不当，应予纠正：一、案涉《购房合同》第七条约定，湘浩公司负责从交房之日起300日内为泰鑫公司办好房产证和土地使用权证，由此可见办理房产证和土地使用权证的主体是湘浩公司，一审认定湘浩公司仅承担协助义务错误；二、泰鑫公司于2018年8月9日收到一审法院案件受理通知书，所以泰鑫公司所主张的违约金诉讼请求中包含的2015年8月10日后的违约金请求权并未超过诉讼时效，一审法院全部驳回错误。湘浩公司辩称：一、《购房合同》签订于2003年3月13日，泰鑫公司的诉讼请求早已超过诉讼时效；二、泰鑫公司在签订《购房合同》后按照《购房合同》及《补充合同》的约定需要支付购房定金50万元，但实际上只支付了定金16万元，另外的34万元抵扣的是当时为泰鑫公司股东的自然人熊丽娟的欠款，而熊丽娟与湘浩公司是两个独立的主体，没有债权债务的转让，故湘浩公司未收到剩余的34万元定金；三、《购房合同》第六条第三款约定，交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同），交房10日内双方进行结算付清（留10万元房产证保证金）。湘浩公司在2004年1月将房屋交给泰鑫公司，从交房至2009年，湘浩公司一直催促泰鑫公司进行结算，但泰鑫公司一直未答复；四、泰鑫公司依据《企业往来询证函》说明其已支付购房款毫无依据。其一、该询证函载明的来款日期在签订购房合同之前，且载明的一级科目为“预收工程款”；其二、湘浩公司未收到泰鑫公司的回函，不能认定泰鑫公司通过债务抵销的方式支付了购房款；五、案涉房屋于2013年5月13日已由湘浩公司管理，双方已实际协议解除合同。湘浩公司上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、由泰鑫公司负担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、泰鑫公司基于《购房合同》请求上诉人办理案涉房屋不动产登记，行使的系债权请求权，非物权请求权，该项诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回；二、一审法院认定事实错误，泰鑫公司自始至终没有支付购房款。泰鑫公司当庭承认其没有支付购房款，依据《企业往来询证函》认定泰鑫公司抵扣支付购房款证据不充分，泰鑫公司是否支付了购房款的证明责任不应由湘浩公司承担；三、一审法院选取鉴定机构程序违法。一审法院选取的鉴定机构根本不具备对文书时间进行鉴定的资质，在这种情况下，湘浩公司要求另行委托其他鉴定机构进行鉴定，一审法院不予准许违法；四、一审认定湘浩公司关于泰鑫公司应当支付其石子冲项目投资款的反诉请求与本案不属同一法律关系错误，对石子冲项目的结算是案涉《购房合同》约定的义务，与本案有牵连关系。泰鑫公司辩称：一、泰鑫公司请求办理六、七层房屋不动产权证的诉讼请求属于物权请求，湘浩公司关于泰鑫公司该项诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由不成立；二、泰鑫公司已经足额支付了购房款。其一、购房定金已按期支付，剩余购房款亦用债务抵销的方式支付；其二、湘浩公司提供的《企业往来询证函》泰鑫公司于2009年1月签署意见后送给了湘浩公司，此后湘浩公司未催促泰鑫公司进行结算，也未要求泰鑫公司支付购房款；三、一审鉴定程序合法。鉴定机构是由湘浩公司代理人抽取的，文件制成时间的鉴定至今是世界难题，湘浩公司反复申请鉴定浪费审判资源；四、湘浩公司称其已收回房屋、案涉合同已经解除的上诉理由不成立。2013年5月龙文明等人与原泰鑫公司法人代表龙熙辑发生纠纷，并于当年6月3日强占了泰鑫公司的办公室，因泰鑫公司失去经营场所，无法正常经营，无法开具租赁税发票，故委托熊丽娟（而不是湘浩公司）代为管理并代收租金；该租赁合同附有终止期限，并没有涉及到房屋所有权的处置问题，也未涉及到《购房合同》的解除问题，即使答辩人没有支付或延迟支付购房款，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人的解除权亦已消灭；五、湘浩公司的反诉请求不符合法定的反诉条件，一审法院处理正确。湘浩公司的诉讼请求与泰鑫公司的诉讼请求不是基于相同的法律关系、事实，且两者之间没有因果关系。另湘浩公司请求泰鑫公司支付石子冲项目欠付投资款5365400元已经过了诉讼时效，即使起诉也应该由湖南省天心区人民法院专属管辖。泰鑫公司向一审法院起诉请求：1、湘浩公司立即为其办理长沙市韶山路523号综合楼第五、六、七层的不动产权证；2、湘浩公司从2004年10月30日起每日向其支付500元违约金至将第一项诉请中房屋不动产权证全部交给泰鑫公司时止；3、湘浩公司立即将长沙市韶山路523号综合楼第五层房屋交给泰鑫公司使用，并从2004年4月7日起按70000元一年的标准向泰鑫公司支付逾期交房违约金直至实际将房屋交给泰鑫公司时止。湘浩公司反诉请求：1、泰鑫公司支付其违约金100000元；2、泰鑫公司向其返还房屋租金1303100元；3、泰鑫公司向其支付石子冲项目欠付投资款5365400元；4、由泰鑫公司承担反诉费。一审法院经审理查明：2003年3月13日，泰鑫公司（甲方）与湘浩公司（乙方）签订了一份《购房合同》，约定甲方购买乙方位于长沙市韶山路523号与内燃机配件总厂联建的综合楼（天雨雅楼）的部分房屋，购买层次和面积为：第五、六、七（共三层），总建筑面积：约1216平方米（以房产证的产权面积为准），交房时间：2003年10月底之前，价格：均价2400元／㎡，付款方式：1、定金500000元（合同生效后10天内付100000元，乙方办理报建手续需要交纳报建费之日付400000元）；2、在甲方有资金的情况下，乙方急需付工程款时，甲方尽力付给乙方适当资金；3、交房前双方进行一次初步结算（含过去的结算合同），交房后10日内双方进行结算付清（留100000元房产证保证金）。同时约定乙方负责从交房之日起300日内为甲方办好甲方本合同所购房产证和土地使用证（办到甲方指定的单位或个人名下）。该合同还就违约责任等其他事项进行了约定。上述合同签订后，泰鑫公司于2003年3月21日向湘浩公司交付了100000元定金。同年4月18日，泰鑫公司（甲方）与湘浩公司（乙方）签订了一份《补充合同》，约定甲方提前付给乙方定金60000元，计入待付的400000元定金之内，同日泰鑫公司向湘浩公司交付了60000元，湘浩公司出具了收条。同年5月7日，湘浩公司向泰鑫公司出具一张收条，载明“今收到泰鑫公司购房定金计币：叁拾肆万元整”。2004年1月3日，湘浩公司向泰鑫公司交付了案涉楼房的第6、7层并开具了一张《交接单》，载明“长沙湘浩房地产开发有限公司开发兴建的位于雨花区的天雨雅楼综合楼已竣工。经消防、质检、监理等部门验收合格，准予交付。本综合楼第六、七层楼房已按照双方签订的商品房买卖合同里面附件三装饰、设备的标准，装修到位。经双方现场验收，对此均无异议。”2004年3月9日，泰鑫公司股东龙海涛作为出租方与案外人彭雨田签订了一份《房屋租赁合同》，约定将天雨雅楼第六层、第七层租赁给彭雨田作经营场地，合同期限为10年。同年4月7日，湘浩公司取得雨花区综合楼房屋产权证据，证书编号为长房权证雨花字第××号。2010年1月6日，泰鑫公司在《潇湘晨报》上发布一则《公告》，申明其对长沙市韶山路523号综合楼（天雨雅楼）第5、6、7层房屋依法享有所有者权益。2009年3月9日，彭雨田将上述租赁合同的权利义务转让给案外人文志明，当天泰鑫公司作为出租方（甲方）与文志明签订了新的《房屋租赁合同》，租期5年，2013年5月13日，泰鑫公司在该合同文本上注明“此房屋租赁合同从2013年7月1日起的一切责权利转交熊丽娟。2013年5月13日-6月30日由合同甲方与熊丽娟共同管理。”另查明，泰鑫公司前身系湖南企业家活动中心，从1993年开始，湖南企业家活动中心便与湘浩公司有合作经济往来，二者在1993年12月25日签订了一份《联合建房协议书》。再查明，湘浩公司申请对泰鑫公司提交的两份《企业往来询证函》中案外人龙熙辑手写部分内容及签名做书写时间鉴定，后鉴定机构经审查后决定不予受理并于2019年3月18日退回鉴定委托。一审法院认为：向人民法院请求保护民事权利应受诉讼时效的限制，诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中泰鑫公司与湘浩公司因双方于2003年签订的《购房合同》履行争议向法院提起诉讼，双方均在答辩或庭审辩论时对对方的全部诉讼请求提起了诉讼时效抗辩，因此对于已过诉讼时效的诉讼请求径直驳回，不再对请求的事实基础和法律依据进行审理。关于泰鑫公司请求湘浩公司交付案涉天雨雅楼第5层房屋的问题。房屋买卖双方约定的交房期限届满后，买受人请求出卖人交付房屋，该项请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。根据案涉《购房合同》的约定，泰鑫公司请求湘浩公司交付案涉天雨雅楼第5层的诉讼请求已过诉讼时效，泰鑫公司未举证存在时效中断、中止的事由，故法院对泰鑫公司该项诉讼请求不予支持，泰鑫公司要求湘浩公司承担逾期交付房屋的违约金的诉讼请求相应亦过诉讼时效，应不予支持。对于已经实际交付的案涉天雨雅楼第6、7层房屋，泰鑫公司请求办理所有权转移登记是获得圆满的所有权，此时请求湘浩公司办理权属登记则具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。湘浩公司应当协助泰鑫公司办理案涉天雨雅楼第6、7层的房屋产权登记，理由如下：首先，双方《购房合同》第七条约定，湘浩公司应当自交房之日起300天内为泰鑫公司办理好相关房产证及土地使用证，湘浩公司依照约定有协助泰鑫公司办理房屋产权登记手续之义务；其次，泰鑫公司占有并使用案涉房屋系基于双方的购房合同，湘浩公司已依照合同约定向泰鑫公司交付了房屋；最后，泰鑫公司从2004年1月起便以房屋所有者身份使用案涉房屋，长期以来湘浩公司未提异议，允许该事实存在，湘浩公司称泰鑫公司未支付全部购房款但未举证证明。对于泰鑫公司请求湘浩公司支付逾期办证违约金的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上，房屋所有权证的办理与取得是买受人的义务，出卖人承担的仅仅是法定协助义务，因出卖人原因导致未能办理房屋产权登记的出卖人才应承担违约责任。从泰鑫公司提交的证据及已查明事实来看，湘浩公司将案涉房屋交付泰鑫公司后，泰鑫公司未积极履行办理房屋产权证书的义务亦未督促湘浩公司协助办理，泰鑫公司未举证证明案涉房屋未办理产权证书系湘浩公司原因造成，故对泰鑫公司要求湘浩公司承担逾期办证违约金的诉讼请求应不予支持。关于湘浩公司要求泰鑫公司支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，湘浩公司未举证证明时效存在中断、中止的事实，故该项诉讼请求应不予支持。湘浩公司认为其与泰鑫公司的《购房合同》已经协议解除，请求泰鑫公司返还已经获得的案涉房屋租金缺乏事实和法律依据，该项诉讼请求不能成立。对于湘浩公司要求泰鑫公司向其支付石子冲项目欠付投资的诉讼请求，是独立于本诉之外的另一个法律关系，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求应基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，故该项诉讼请求不属于本案审理范围，湘浩公司可另行起诉。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司办理位于长沙市雨花区综合楼第六、七层的房屋产权登记；二、驳回原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉受理费30800元，反诉受理费29590元，合计60390元，由原告（反诉被告）长沙泰鑫实业有限公司负担20000元，被告（反诉原告）长沙湘浩房地产开发有限公司负担40390元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、泰鑫公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、湘浩公司关于要求泰鑫公司支付其石子冲项目欠付投资的诉讼请求是否应当在本案中一并审理；三、湘浩公司是否应当协助泰鑫公司办理案涉房屋产权登记。关于争议焦点一，本院认为，泰鑫公司请求湘浩公司办理所有权转移登记属于物权请求权，湘浩公司关于泰鑫公司该项诉讼请求系债权请求权已过诉讼时效的上诉理由应不予采纳；而房屋买受人请求出卖人交付房屋及物权受到侵害后权利人根据侵权行为要求对方承担损害赔偿属于债权请求权，故本院对泰鑫公司关于湘浩公司应当向其交付房屋及支付违约金的诉讼请求不应受诉讼时效限制的上诉理由亦不予采纳。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二、三款规定，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。本案中，湘浩公司关于要求泰鑫公司支付其石子冲项目欠付投资的诉讼请求与泰鑫公司的诉讼请求不是基于相同事实，且不是同一法律关系，两方诉讼请求之间亦没有因果关系，故一审法院告知湘浩公司就该项诉讼请求另行起诉符合法律规定。湘浩公司关于一审法院对其该项诉讼请求处理不当的上诉理由应不予采纳。关于争议焦点三，其一、泰鑫公司在案涉《房屋租赁合同》上注明“此房屋租赁合同从2013年7月1日起的一切责权利转交熊丽娟”意思是房屋租赁相关权利义务发生转移，并不是房屋所有权发生转移，湘浩公司关于其已经收回房屋、案涉《购房合同》已经解除的上诉理由没有事实和法律依据；其二、湘浩公司关于一审法院未准予其再次委托鉴定违法的上诉理由亦不能成立。该鉴定结论对本案的处理并无实质影响，即使湘浩公司未收到泰鑫公司的复函，也不影响本案对湘浩公司关于其在长达十五年的时间内未主张相应权利的事实认定；其三、湘浩公司将案涉房屋交付给泰鑫公司后，案涉房屋一直由泰鑫公司占有管理使用，如泰鑫公司欠付其购房款，湘浩公司在之后长达十五年的时间里不向泰鑫公司主张权利与常理不符，另湘浩公司关于泰鑫公司未向其支付50万元定金的上诉理由与事实不符，《企业往来询证函》亦可证实湘浩公司2008年认可下欠泰鑫公司款项。综上，即使泰鑫公司欠付湘浩公司购房款，但湘浩公司现在主张权利早已过了诉讼时效，且该请求权属债权请求权，不影响物权归属，即不影响泰鑫公司要求湘浩公司协助其办理案涉房屋所有权转移登记的权利。综上，泰鑫公司与湘浩公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费55590元，由长沙泰鑫实业有限公司负担26000元，长沙湘浩房地产开发有限公司负担29590元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年二月二十一日书记员  曾知畅