山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1807号 上诉人(原审被告)：李仁修，女，1934年7月31日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：宋红（李仁修之女），住青岛市市南区。 上诉人(原审被告)：宋红，女，1966年9月28日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人(原审原告)：李宁，男，1976年11月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 上诉人李仁修、宋红因与被上诉人李宁房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李仁修、宋红上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李宁的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李宁负担。事实和理由：一、本案应为行政诉讼案件，而非民事诉讼案件。李宁起诉要求撤销抵押权，而房屋抵押权登记系行政行为，因此撤销抵押权登记应属于行政诉讼范围。撤销抵押权诉讼应以国土局为被告提起行政诉讼，而不是以李仁修为被告提起民事诉讼。因此，法院不应作为民事案件审理本案。二、李宁没有资格成为撤销抵押权的诉讼主体，无权提起本案诉讼。抵押关系与抵押人、抵押权人、抵押登记部门有关，提出撤销或解除抵押权的主体应当是抵押人。本案中，提出撤销或解除抵押的权利人应当是宋强的继承人，李宁只是一个房屋的买方，是债权人，而非物权的权利人，其无权提起撤销抵押权诉讼。三、李仁修是涉案房屋的所有权人，并且集多种身份于一体。李宁至今未办理房屋的变更登记，房屋所有权仍然登记在宋强名下，所有权仍属于宋强。李仁修是宋强的母亲，宋强去世后，李仁修作为宋强的法定继承人，依法有权继承宋强的遗产，包括涉案房屋以及债权债务。根据物权法、继承法的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；继承自被继承人死亡时开始。因此，自宋强去世之日开始，李仁修作为继承人就已取得涉案房屋的所有权，现在就是涉案房屋的所有权人。李宁只是基于买卖关系而获得债权，因未进行物权登记而未转变为物权，不能对抗李仁修已经获得的物权。因此，李宁针对宋强的诉讼因宋强去世而失去效力，不能依据以上文书主张权利。李仁修与宋强存在债权债务关系，李仁修既是债权人，也是涉案抵押权人，李仁修多次向自己主张过债权，且主张债权只要自己确认就行，无需提交证据。只要李仁修未明确放弃债权，那么债权就永远不会超过诉讼时效。四、一审认定李仁修的抵押权消灭无任何依据。本案系房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，主债权的权利人和义务人没有参与诉讼，一审未对主债权进行审查，就认定李仁修主张债权已经超过诉讼时效，错误。李仁修向自己主张债权只要随时进行意思表示就行，无需其他证据。五、李仁修、宋红对李宁提交的录音证据不予认可，不应予以采信。李宁在一审中提交录音证据未采用原始的录音设备进行播放，提供的是录音复制件，断章取义，且有剪辑和删减，李仁修、宋红对该证据的真实性有异议。该录音内容无法证明李宁想证明的内容，也无法否认借款、抵押的成立。该录音只是李宁与宋红的录音，没有李仁修的任何意思表示。李仁修才是主债权的债权人和抵押权人，宋红在没有李仁修明确授权或者追认的情况下，宋红的意见不能代表李仁修的意见。因此，该录音证据没有任何证明效力。六、李宁的诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。撤销抵押权的诉讼时效是一年，李宁申请撤销抵押权已超过诉讼时效，不应支持。 李宁未答辩。 李宁向一审法院提出诉讼请求：1、撤销李仁修对青岛市市南区太平角四路x号x幢x单元x户房屋设立的抵押权；2、本案诉讼费用由李仁修、宋红承担。 一审法院认定事实:案外人宋强系李仁修之子，宋红系李仁修之女。宋强于2012年9月14日去世。 2010年2月27日，宋红作为宋强的委托代理人与李宁签订《房地产买卖契约》一份，载明：宋强将青岛市市南区太平角四路x号x幢x单元x户房屋出售给李宁，房屋建筑面积198.94平方米；房屋购房款549万元，房款支付方式为：签订合同当日支付房款49万元；三月底左右支付购房款51万元；6月1号左右支付400万元，付款后10天左右双方办理过户手续；宋强保证涉案房屋权属清楚，若发生与宋强有关的产权纠纷或者债权债务等，概由宋强负责清理，并承担民事责任，由此给李宁造成的损失，由宋强赔偿。李仁修、案外人韩延中作为证明人在合同上签字。合同签订后，李宁共计支付购房款500万元，该购房款全部转账至宋红账户。 2010年11月9日，李宁将宋强诉至法院，诉请为：要求宋强将涉案房屋交付李宁并办理产权过户手续，并赔偿李宁经济损失3万元。宋强辩称，因合同签订后房价上涨，其不想再出售涉案房屋，请求解除合同，返还李宁购房款。2010年11月29日，一审法院作出（2010）南民初字第71565号民事判决书一份，载明：判令宋强将涉案房屋于本判决生效之日起十日内过户给李宁；李宁在办理过户手续当日给付宋强剩余房款49万元；宋强给付李宁已付房款500万元的经济损失，按照银行同期贷款利率计算。李宁对该案已经申请执行。 另查明，2007年7月16日，涉案房屋上设立抵押登记，抵押权人为济南市商业银行清河支行，债权数额为280万元，该抵押权所对应的主债权现已进入执行程序，执行法院为济南市天桥区人民法院；2009年6月3日，涉案房屋上设立抵押登记，抵押权人为李仁修，债权数额为270万元。 李仁修、宋红提交李仁修与宋强于2009年5月31日签订《民间借款抵押合同》，约定宋强向李仁修借款270万元，借款期限自2009年5月31日至2014年5月30日，证明宋强向李仁修借款并签订借款合同。李仁修、宋红提交李仁修名下取款回单、存款利息清单、外钞连号登记簿、存款凭证一宗，证明李仁修有能力向宋强出借款项。李宁质证称，对借款合同的真实性有异议，李仁修未提交证据证明该270万元款项的流水，对借款过程描述不清，且李仁修从未向宋强主张过任何利息；李仁修提交的存款凭证从时间上看与出借款项时间不符，与本案无关联性。 李宁提交2012年11月6日—11月19日期间其与宋红的电话录音一宗，证明宋红确认李仁修设立的抵押登记系虚假的事实。李仁修、宋红质证称，对证据的真实性无异议，但宋红曾说过全家所有的钱都借给宋强，因宋强公司出现经营困难，但录音上没有这个内容，录音有所删减。 2019年10月22日，一审法院依法到李仁修的住址进行询问。李仁修当时正在休息，依据护工的陈述，李仁修现在基本不认识人，偶尔清醒。 李宁称，1、李宁系在涉案房屋所在小区“矿泉花园”内中介处看到房源，之后双方签订房地产买卖合同，涉案房屋系登记在李仁修的儿子宋强名下；签订合同时宋红作为宋强的代理人签字，李仁修系作为证明人在合同上签字；李宁在签订房屋买卖合同时知道涉案房屋上存在银行的抵押，但不知道李仁修在房屋上也设定了抵押；2、李宁主张继续履行房屋买卖合同，不同意解除，李宁的父母一直居住在涉案房屋内。涉案房屋在签订房屋买卖合同时存在两道抵押：第一道抵押权人为齐鲁银行股份有限公司清河支行，抵押金额为280万元，现已经济南市天桥区人民法院判决宋强承担还款责任，法院强制执行（2010济天执字第423号），但涉案房屋尚未进入拍卖程序；第二道抵押权人为李仁修，李宁认为该抵押权不真实，李仁修、宋红曾表示为了保住房子所以设立的抵押，即使是真实的，因李仁修未主张该抵押权，已经超过诉讼时效，李仁修参与涉案房屋的整个房屋买卖过程，其同意出售涉案房屋的行为视为放弃抵押权，其应向宋强主张权利；涉案房屋后续还有市北区人民法院的查封，查封标的为40万元，另外还有李宁起诉的要求继续履行合同案件的查封。涉案房屋一共存在两道抵押、两道查封，李宁认为将李仁修的抵押权撤销，与银行联系将欠付款项偿还，将市北法院债权人的款项也偿还，然后李宁申请执行继续过户即不存在障碍。3、李宁明确诉请为解除李仁修名下对于涉案房屋的抵押登记，法律依据为物权法的第一百一十七条、第二百零二条；李宁认为李仁修对涉案房屋设立的抵押权是不真实的，且其同意房屋买卖视为对抵押权的放弃，李宁现已占有使用涉案房屋。 李仁修、宋红称，1、李宁无权成为撤销抵押权的权利人。李仁修未起诉过宋强，享有抵押权的银行已经在济南市天桥区人民法院提起诉讼。2、李仁修与宋强签订借款合同后，李仁修、宋红未找到相应的款项支付凭证，宋强无子女，有配偶曹希凤，宋强无遗产，未进行过遗产诉讼；父亲宋文仲去世多年；借款后宋强是否支付过利息不清楚，李仁修未向宋强主张过还款，当时宋强借款是因为其公司需要用钱。3、签订房屋买卖合同时，李宁知道房屋上有抵押，被告未明确告知过李宁房屋抵押的具体情况，当时是宋强与李宁直接协商的，宋强在济南无法到场，因此委托宋红代为签字。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、李宁是否有权就涉案房屋上设立的以李仁修为抵押权人的抵押权主张权利；2、李仁修就涉案房屋设立的抵押权的状态。 1、《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，《房地产买卖契约》约定：宋强保证涉案房屋权属清楚，若发生与宋强有关的产权纠纷或者债权债务等，概由宋强负责清理，并承担民事责任，由此给李宁造成的损失，由宋强赔偿。李宁作为《房地产买卖契约》的购房人，其已经按约支付购房款500万元，宋强应将转让涉案房屋所得价款向抵押权人清偿债务、解除涉案房屋的抵押登记，并按约将涉案房屋过户给李宁，但宋强怠于履行上述合同义务,其收到李宁支付的购房款后，并未注销涉案房屋上设立的抵押登记，违背诚信原则，致使李宁的合法权益无法顺利实现，李宁为实现涉案房屋顺利过户的合同目的，其作为涉案房屋买卖法律关系的利害关系人，对于李仁修设立的抵押权有争议，其有权以自己的名义提起诉讼要求确认该抵押权的效力及状态。 2、《物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权丧失。本案中，李仁修与宋强于2009年5月31日签订的《民间借款抵押合同》，并就涉案房屋设立相应抵押权。借款合同约定的借款期限自2009年5月31日至2014年5月30日，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，被告应于2016年5月29日前向宋强的继承人主张债权，否则人民法院则不予保护。现李仁修未提交证据证明其曾经向宋强及宋强债权债务的继承人主张过债权，亦未证明存在其他阻却诉讼时效计算的理由，因此，一审法院认为，李仁修在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权，其在涉案房屋上设立的抵押权应归于消灭。李宁明确其诉讼请求为要求解除李仁修设立在涉案房屋上的抵押登记，综合本案案情及李宁诉请的真实意思，在李仁修就涉案房屋设立的抵押权已经消灭的情况下，李仁修应解除青岛市市南区太平角四路x号x幢x单元x户房屋的抵押登记。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百零二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条之规定，一审判决：李仁修于判决生效之日起十日内解除青岛市市南区太平角四路x号x幢x单元x户房屋的抵押登记手续。案件受理费100元，由李仁修、宋红负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，业已生效的一审法院（2010）南民初字第71565号民事判决认定李宁与李仁修之子宋强签订的涉案房屋买卖合同合法有效，宋强应当协助李宁办理涉案房屋过户手续。生效判决对当事人具有既判力，李宁作为涉案房屋的购买人，在生效判决认定上述房屋买卖合同合法有效且应继续履行的情况下，其有权就李仁修对涉案房屋设立的抵押权提起诉讼主张权利，一审对此作为民事案件进行审理并无不当。宋强在收到李宁支付的涉案房屋购房款款后，其怠于履行协助房屋过户合同义务的行为，既违反了若发生与宋强有关的产权纠纷或者债权债务等由宋强负责清理并承担民事责任的合同约定，也损害了房屋善意购买人李宁的合法权益，致使李宁购买涉案房屋的合同目的无法顺利实现。在李仁修无正当事由、无有效证据证明及时主张到期债权的情况下，一审认定李仁修未在主债权诉讼时效期间内及时行使抵押权，导致其在涉案房屋设立的抵押权归于消灭，并以此判令李仁修办理解除涉案房屋的抵押登记手续，并无不当，本院予以确认。李仁修对宋强的遗产享有继承权的事实，以及李宁提交的录音的真实性与否，均不影响本案定性处理，本院不予评判。 综上所述，李仁修、宋红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李仁修、宋红负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉