宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初3490号原告（反诉被告）:汪文龙，男，生于1988年10月17日，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，个体，住中卫市。原告（反诉被告）:宁夏玉材餐饮管理有限公司。组织机构代码：08352834-4。法定代表人:汪文龙，系该公司经理。二原告共同委托诉讼代理人：王军、陈苗（实习），宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:中卫市名品美居商贸有限公司。法定代表人:姜晨曦，系该公司经理。被告（反诉原告）:宁夏龙源房地产开发有限公司。组织机构代码：91640000715027426A。法定代表人:朱凤华，系该公司经理。二被告共同委托诉讼代理人:穆晓霞，宁夏兴业律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司（以下简称玉材餐饮公司）与被告中卫市名品美居商贸有限公司（以下简称名品美居公司）、宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2016）宁0502民初295号民事判决书，宣判后，原告及被告龙源房产公司均提出上诉，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院审理后于2019年8月6日作出（2019）宁05民终275号民事裁定书，以原判程序违法为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年8月23日立案。2019年11月29日龙源房产公司提出反诉，本院审查后予以准许。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭合并审理了本案。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.请求确认原告汪文龙与被告中卫市名品美居商贸有限公司签订的《广东名品美居城营业场地租赁合同》于2016年4月18日解除；2.请求判令被告中卫市名品美居商贸有限公司、被告宁夏龙源房地产开发有限公司连带退还原告租赁费110823.2元、押金5000元、电梯审批手续费26000元，合计141823.2元；3.请求判令被告中卫市名品美居商贸有限公司、被告宁夏龙源房地产开发有限公司连带赔偿原告汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限公司以下损失共计：2519218.09元。罚款30000元、燃气入网损失65000元、加盟费损失100000元、设施设备损失200000元（原告在被告1公司5楼安装的厨灶设备）、装修损失801385.14元、因被告未能供暖造成的经营损失106608元（2015年1月26日至2015年3月17日期间）、停业期间的经营损失1181224.95元、鉴定费35000元。4.案件受理费用由二被告承担。事实与理由：案外人**系原告汪文龙之父，宁夏玉材餐饮管理有限公司系原告汪文龙为经营名品美居城五楼火锅业务而设立的公司。被告中卫市名品美居商贸有限公司、宁夏龙源房地产开发有限公司系关联公司。位于中卫市沙坡头区鼓楼南街的广东名品美居城的产权登记在宁夏龙源房地产开发公司（以下简称：龙源公司）名下。2010年7月8日，龙源公司与中卫市名品美居商贸有限公司（以下简称：名品美居公司）签订了《承包协议》，约定：广东名品美居城整栋楼建筑面积1.5万㎡，由名品美居公司进行装修、招商，装修完成正式经营起10年经营所得归名品美居公司。2012年9月23日，名品美居公司与单哲签订《广东名品美居城营业场地租赁合同》，约定：名品美居公司将名品美居城5楼1106㎡营业场地出租给单哲经营食鼎轩火锅，租期自2012年9月23日至2018年9月22日。2013年11月22日，**代表汪文龙与单哲签订《食鼎轩转让协议》，约定：单哲将食鼎轩火锅城转让给**。上述协议签订后，2013年11月25日，名品美居公司与汪文龙签订《广东名品美居城营业场地租赁合同》，约定：1.名品美居公司将名品美居城5楼1311㎡场地出租给汪文龙经营尚品火锅城，租期自2013年12月15日至2019年12月14日止；2.场地租金为16元/月/㎡，年度租金251712元，第二年开始每月每平米递增2元，场地租金按年度支付；3.综合服务费4元/月/㎡，年度服务费62928元按季度支付；4.场地内照明电费1.1元/度；5.汪文龙交纳履约保证金5000元，保证金不计息；6.名品美居公司与单哲解除合同的协议生效后，汪文龙先行支付保证金，交清年度租金后协议生效；7.租金在单哲签字后3日内付清，2013年12月15日起给予装修期2个月；除上述约定外，合同对其他相关问题也进行了约定。同日，双方另行签订了《补充条款》，约定：1.商场北侧的外挂电梯安装及电梯的成本费用双方各自承担50%，名品美居公司应承担的费用由汪文龙垫付，用于抵销次年租金；2.租赁期内名品美居公司保证正常供水供电保障通行，名品美居公司因自身原因故意不给供水、供电、阻止通行，造成汪文龙不能正常经营，名品美居公司赔偿汪文龙开店部分的损失费用，装修成本、设备设施款、火锅技术成本、人员总工资、公司审批手续成本、电梯设备费用；3.名品美居公司向汪文龙收取26000元观光电梯手续费，保证电梯可以正常使用，若因手续不齐全或不合法，由名品美居公司负责协调办理，给汪文龙造成的损失名品美居公司承担全部责任；4.其他约定事项。2013年11月29日，**代表汪文龙与单哲、名品美居公司签订《协议书》一份，约定：1.单哲与名品美居公司签订的营业场地租赁合同解除；2.单哲在2013年11月25日将场地、装修及设施交付给**；3.原告与名品美居公司的租赁合同从2013年12月25日起算；4.其他约定事项。原告接收租赁场地及单哲交付的装修、设施设备后，开始进行装修。因名品美居城5楼无直达经营场地的电梯，通行条件严重制约经营，在原告确定受让单哲投资确定租赁前，在2013年11月13日时，时任名品美居公司法定代表人的缪荣向原告出具保证书，承诺解决电梯通行问题。2013年12月20日，汪文龙以玉材餐饮公司名义与名品美居公司签订《协议书》就外挂电梯的安装及相关事宜约定如下：1.玉材公司支付3万元电梯审批手续费，名品美居公司保证在2013年12月20日办理完审批手续，21日开始施工；2.若因名品美居公司消防、电梯审批手续造成玉材公司不能在1月9日正常营业，造成的损失由名品美居公司承担；3.其他约定事项。前述一系列合同、协议签订后，原告向名品美居公司交付了保证金5000元，第一年度的租赁费251712元，第一季度物业费15732元，安装观光电梯审批手续费2.6万元。向单哲支付转让费75万元；在2013年11月20日后至2014年1月份期间进行装修、添置设施设备投资，按约定投资安装电梯。因经营场地的消防未达标，原告投入经营后被处罚3万元。装修投资完成，电梯通行问题解决后，原告不惜成本加盟麻辣尚品火锅，约定加盟费50万元，向品牌所有人马刚一次性支付加盟费10万元，剩余按月支付3.3万元。完成上述投资后经营业绩良好收益可观。因涉案的经营场地未接入政府供暖管网，由被告方自行用燃气锅炉供暖，2015年1月18日被告方的燃气锅炉爆炸导致停暖、停水、停电、燃气无法供应，原告无法正常经营，直到2015年1月25才恢复供水、供电、供气，但整个供暖季一直未恢复供暖。因正值经营旺季，原告采用空调、电热器供暖，但因经营面积大且正值寒冬，顾客进店后因气温低大多离店，较正常情况下收入降低不少于50%。原告经营至2015年3月，因名品美居公司一直未能办理合法有效的外挂电梯审批手续，中卫市规划局下发《责令限期拆除决定书》要求拆除外挂电梯，为此自2015年3月18日原告开始停业，2015年3月19日玉材公司与龙源公司签订《拆除违章电梯协议书》，约定：1.原告于2015年3月18日开始拆除电梯，3月22日拆除完毕；2.原告制作安装电梯产生的费用50万元由龙源公司承担，用于抵销租赁费；3.龙源公司协调北侧通道及电梯于2015年3月23日交付玉材公司经营使用；4.其他约定事项。协议签订后外挂电梯如期拆除，但被告方一直不能提供可用于正常经营的电梯及通道。原告多次催促龙源公司要求尽快处理，尽早投入经营，但一直未能有效解决，拖延至2015年6月下旬，龙源公司才与名品美居城一楼北门处的商户陈峰协调让渡140㎡作为原告经营通往电梯口的通道，为此**代表玉材公司与龙源公司于2015年6月23日签订《协议书》对相关事项进行了约定。原告精心策划重新加盟韩京台火锅，2015年7月18日举行开业庆典正式投入经营。原告于2015年7月18日投入经营后，新品牌、新装修吸引大量顾客，经营业绩良好。但好景不长，2015年11月龙源公司以名品美居公司管理混乱为由，为达到要求商户重新与其签订合同的目的，采取整栋楼停电、停水的违法行为，导致原告停业一天。2015年11月12日因被告方电梯营运手续不齐，中卫市市场监督管理局将电梯查封，停业4天；2015年11月16日电梯投入运行后出现严重故障从二楼坠入负一楼，幸好当时电梯内只有原告汪文龙一人，也未造成人身伤害，直到2015年11月20日电梯维修完毕再次投入运行。原告仅经营5日，到2015年11月26日龙源公司停电、停水、锁门、封闭电梯，致使原告无法经营。原告要求恢复经营，龙源公司不予理会。因被告方经营场地配套的电梯设施不完善，再加上被告方违反诚信，阻止原告的正常经营，不顾原告投资及经营损失，原告的合同目的无法实现。无奈原告于2016年1月19日诉至中卫市沙坡头区人民法院，要求解除合同赔偿相关损失。原告提出各项给付之诉的事由如下：1.关于应退还租赁费及押金的问题：2014年2月15日至2015年2月14日期间的租金251712元原告实际交付；按约定2015年2月15日至2016年2月15日期间的租赁费为283176元（18元/月/㎡×1311㎡×12=283176），根据《拆除违章电梯协议书》50万元电梯安装费抵顶283176元租金后，剩余216824元用于抵顶2016年2月15日后的租金，2016年2月15日至2017年2月14日期间日租金874元（20元/月÷30日×1311=874元），抵顶完毕视为原告将租金支付至2016年10月21日，本案租赁关系于2016年4月18日解除，2016年4月18日至2016年10月21日期间共计186天，应退还租金162564元（874元×186天），另折抵被告方提供物业服务期间，原告未付的物业费51740.8元后，租赁费应返还110823.2元。原告交纳的押金5000元，因被告方违约导致合同解除，应向原告返还。2.电梯审批手续费26000元，名品美居公司实际收取但未能办理，应予退还；因被告方消防不合格，导致罚款3万元，该损失应由被告方承担。3.原告支付的加盟费因被告违约造成的损失应予赔偿。4.单哲于2012年12月20日投资的燃气入网费6.5万元，包含在原告75万元的转让费中，被告方应予赔偿。5.装修损失按评估应赔偿801385.14元；原告投资的设备、设施，因被告方违约致其已不能发挥符合投资目的使用价值成为损失，被告方应向原告赔偿；6.2015年1月26日至2015年3月17日期间，因被告未能供暖导致经营受到影响，每日应赔偿日经营损失4264.35的50%为2132元，共50天损失额106608元。7.根据评估，日经营损失为4264.35元，至2016年4月18日合同解除，停业期间共计277天（2015年1月18日至1月25日因锅炉爆炸停业7天；2015年3月18日至2015年7月18日共122天；2015年11月12日至11月16日因工商局查封及电梯坠落故障共计停业4日；2015年11月26日至2016年4月18日停业144天），经营损失共计1181224.95元。8.原告因诉讼支出的鉴定费共计3.5万元，应由被告方承担。综上，因二被告的严重违约行为，导致原告的合同目的无法实现，原告要求解除合同的诉请应予支持。合同解除后被告方返还租赁费，赔偿相应损失，是被告应负的责任，原告的诉讼请求应予支持。被告名品美居公司辩称：1.双方约定共同安装的电梯已由原告玉材公司将电梯设备拉走不存在抵顶租金的情形。对于原告所诉的损失：涉案电梯原告拆除后原告已拉走，故电梯费用应再折抵租赁费；天燃气爆炸系原告的原因导致，故因爆炸产生的损失不应由被告承担；没有证据证明消防罚款系被告行为导致，故该3万元罚款不应由被告承担；其他损失的认定以法院的判定为准。2.原告汪文龙作为原告玉材的法定代表人其前期与被告名品美居公司签订的各种协议系代表原告玉材公司，原告汪文龙并非本案的适格原告。被告龙源房产公司辩称：与原告签订涉案协议的主体为被告名品美居公司并非被告龙源房产公司，且在合同履行过程中，被告龙源房产公司没有明确的意思表示要承接被告名品美居公司的合同债务以及被告龙源房产公司也没有明确向原告出具对原告与被告名品美居公司签订的合同因违约造成的损失承担连带责任的相关材料。因此原告主张被告龙源房产公司承担连带赔偿责任已经突破合同相对性原则，无事实与法律规定，请求法庭对原告要求被告龙源房产公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应予驳回。被告（反诉原告）龙源房产公司提出如下反诉请求：1.依法判令二原告（反诉被告）限期腾空中卫市名品美居城5楼营业场地，并交付给反诉人；2.依法判令二原告（反诉被告）支付反诉人场地占用费1786849元（自2016年4月19日起暂记至2019年11月29日止，请求判令至实际腾空交付之日止，31元/月.平米）；3.本案反诉费用由二原告（反诉被告）承担。事实与理由：2010年7月8日，反诉人龙源房产公司与本诉被告名品美居公司签订协议，约定：龙源房产公司将其开发建设并所有的位于中卫市沙坡头鼓楼南街的广东名品美居商贸城整体承包给名品美居公司，经营权为10年。2013年11月25日，被反诉人（本诉原告）汪文龙与本诉被告名品美居公司签订《营业场所租赁合同》，约定：名品美居公司将广东名品美居商贸城5楼1311平米场地出租给汪文化用于经营火锅生产，租赁期为6年，自2013年12月15日至2019年12月14日止。2016年4月18日，被反诉人汪文龙、玉材公司通过讼诉要求解除与名品美居公司租赁协议，名品美居公司同意，并经法院确认。同日，反诉人龙源公司与名品美居公司亦解除案涉经营场所的承包关系。案涉经营场所的租赁、承包关系解除后，被反诉人至今都拒绝将案涉经营场所交付给龙源公司。对此，为维护反诉人龙源房产公司合法权益，特反诉至贵院，请判如所请。二原告（反诉被告）辩称:2015年3月份龙源房产公司实际承继原告和名品美居公司的租赁合同后，不仅不能提供符合消防验收条件的场地，拖延提供电梯使用通道，且在2015年11月26日严重违约停水、停电、关闭电梯，锁住一楼通往电梯口的大门。自2015年11月26日起涉案租赁场地及屋内财物实际由龙源公司持续控制、占有，到2016年4月18日租赁关系解除，场地遗留物品成为损失，由违约方承担清理责任，玉材公司、汪文龙没有向龙源公司腾房、返还的义务，也不存在玉材公司、汪文龙拒绝腾房的事实。另，本案从2016年4月18日龙源公司收到民事起诉状后，龙源房产公司明知租赁合同解除的法律效力，在其明知已实际接管了租赁房屋的情况下，龙源公司未将房屋再投入使用，是名品美居5楼消防不达标，没有符合规定要求的电梯，正因这些客观原因，龙源公司借诉讼恶意拖延使用房屋，自行扩大损失，与玉材公司、汪文龙无关。综上，请驳回龙源房产公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的被告无异议的**与汪文龙户口本3页、《承包协议》1份（二被告签订）、《广东名品美居营业场地租赁合同》1份（单哲与名品美居公司签订）、《食鼎轩转让协议》1份（单哲与**签订）、《营业场地租赁合同》及《补充条款》各1份（2013年11月25日名品美居公司与汪文龙签订）、《协议书》2份（2013年11月29日名品美居公司与单哲、**签订，2013年12月20日玉材公司与名品美居公司签订）、《广东名品美居城收据》23张、《通告》1份、民事第二审程序庭审笔录1份、中卫市公证处（2015）卫证字第1708号《公证书》、（2016）卫证字第0030号《公证书》各1份、视频3份、《工程造价司法鉴定意见书》1份、《宁夏玉材餐饮管理有限公司中卫市麻辣尚品火锅城停业期间营运损失项目评估咨询报告书》1份、原一审庭审笔录1份（第8-9页、第11－20页）、鉴定费票据2张，以及被告龙源房产公司提交的原告无异议的视频2份的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的有争议的证据，认定如下：1.《借条》1张，证明名品美居向原告**借款1600元，系双方间的借贷关系，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；2.《收条》10张、《证明》2份、《燃气入户合同》1份、《宁夏深中天然气开发有限公司收款专用收据》2张，系原告向案外人单哲支付转让费的证据，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；3.《中卫市公安消防支队建设工程消防验收意见书》1份、《责令立即改正通知书》1份、《代收罚款收据》2张，能够证明2012年7月2日，名品美居公司进行消防验收时，5楼西侧未进行验收，之后被告也未组织进行消防验收，因被告提供的租赁场地未通过消防验收，原告装修投运后，因5楼场地以玉材公司名义经营使用，故消防部门以玉材公司因未经消防检查被罚款3万元，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；4.《合作协议》1份、《收条》1份，系冯海军向马刚支付加盟费的证据，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认；5.《接处警登记表》1份、能够证明2015年1月18日名品美居城锅炉爆炸的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；6.（2017）宁05民终737号民事判决书1份，因该生效判决已被撤销，对其证明效力不予确认；7.电梯打印照片2张、《拆除违章电梯协议书》1份（2015年3月19日姜新生代表龙源房产公司与玉材公司签订）、《协议书》1份（2015年6月23日龙源房产公司与**签订）、《协议》1份（2015年7月2日**与郭晓宁签订），能够证明2015年3月19日、6月23日被告龙源房产公司与原告玉材公司、**就违章电梯的拆除及后期电梯的使用问题达成协议，至2015年7月2日实际就通道使用达成一致的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；8.《合伙经营干锅鸭头火锅店协议》1份、《宁夏中卫尊尚文化传媒有限公司合同书》1份、《收据》3张、照片打印件4张，上述证据虽然能够证明原告汪文龙与他人合伙经营的干锅鸭头火锅店于2015年7月18日投入经营，但是原告提供的**与郭晓宁签订的协议证明就使用通道已于2015年7月2日达成一致意见，故原告提供的本组证据无法证明7月2日至7月18日未能开业系被告的原因所致，故对原告拟证明因被告的原因致其至7月18日才开业的证明目的不予确认；9.照片打印件3张、中卫市市场监督管理局滨河分局出具的《情况说明》1份、《电梯解封申请》1份（名品美居公司出具）、《整改报告》1份（名品美居公司出具），能够证明2015年11月12日，中卫市市场监督管理局执法检查时因名品美居公司电梯及限速器未定期检验将电梯查封，名品美居公司于11月13日申请解封，名品美居公司于12月1日向中卫市市场监督管理局滨河分局提交整改报告的事实，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以确认；10.（2013）沙调确字第153号案卷《民事起诉状》、《装饰装修施工合同》、《人民调解协议书》、《民事裁定书》各1份、《火锅店装修合同》1份、《装修预算单》1份、《收据》8张《出库单》3张、《制作安装合同》2份，上述证据系案外人单哲及原告装修涉案火锅店支出的证据，因本案中原告已就其装修损失申请鉴定，本院在原审已委托鉴定机构进行了鉴定，原告对鉴定机构作出的鉴定意见亦无异议，故对于原告出具的该组证据的证明效力不予确认；对于被告（反诉原告）龙源房产公司提交的有争议的证据，认定如下：1.《解除协议》1份，该协议系二被告间的约定，不能产生对抗第三人的效力，对其证明效力不予确认；2.《营业场地租赁合同》1份，并不是本案双方当事人所签订的合同，与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。本院经审理认定事实如下：案外人**系原告汪文龙之父，宁夏玉材餐饮管理有限公司系原告汪文龙为经营名品美居城五楼火锅业务而设立的公司。位于中卫市沙坡头区鼓楼南街的广东名品美居城系龙源房产公司所有。2010年7月8日，龙源房产公司与名品美居公司签订了《承包协议》，约定：广东名品美居城整栋楼建筑面积1.5万㎡，由名品美居公司进行装修、招商，装修完成正式经营起10年经营所得归名品美居公司。2012年9月23日，案外人单哲与名品美居公司签订《广东名品美居城营业场地租赁合同》1份，约定：名品美居公司将位于中卫市广东名品美居城5层面积为1106平米营业场地出租给单哲经营食鼎轩火锅城，租期自2012年9月23日至2018年9月22日。2013年11月22日，案外人单哲将食鼎轩火锅城转让给原告汪文龙之父**，双方签订了转让协议。2013年11月25日，名品美居公司与汪文龙签订《广东名品美居城营业场地租赁合同》1份，约定：1.名品美居公司将广东名品美居城5层面积为1311平米营业场地出租给汪文龙经营尚品火锅城，租赁期限自2013年12月15日至2019年12月14日；2.场地租金为16元/月/㎡，年度租金251712元，第2年开始每月每平米递增2元，场地租金按年度支付；3.综合服务费4元/月/㎡，年度服务费62928元，按季度支付；4.场地内照明设施电费1.1元/度，甲方可做调整；5.汪文龙向名品美居公司交纳履约保证金5000元，保证金不计利息；6.名品美居公司与单哲的解除合同的协议生效后，汪文龙交清年度场地租金、先行支付保证金款项后本协议生效；7.租金在单哲签字后3日内付清，2013年12月15日起给予装修期2个月；8.名品美居公司负责楼面、楼梯间、走廊通道等场地的维修和管理，负责公用照明、楼内消防设施及设备、扶梯、货梯等公共设施、设备的维护、运行和管理；9.汪文龙如不按时交纳租金及其他相关费用，名品美居公司有权终止租赁合同，同时有权对汪文龙的展位内的商品、道具等进行折价处理，用于冲抵汪文龙所欠费用；10.合同解除或者终止时，双方应办理有关解约手续，清理交接营业场地，结清债权债务，汪文龙应在合同期满前七日内，将场地内的商品全部清理完毕，超过合同期仍未清理的，则视为原告的废弃物，名品美居公司有权处理，费用由汪文龙承担；11.其他权利义务等内容。同日，双方另行签订了《补充条款》约定：1.商场北侧的外挂电梯安装及电梯的成本费用双方各自承担50%，费用由汪文龙垫付，名品美居公司承担部分从次年房屋租金中扣除；2.名品美居公司向汪文龙收取办理审批独立观光电梯手续费26000元，以后若因手续不全或不合法，由名品美居公司负责协调办理，如规划、城管等相关部门查封或者停止使用造成的一切损失由名品美居公司承担；3.名品美居公司提供的与龙源房产公司承租合同、授权书真实有效，保证汪文龙在承租期间的合法权益；4.电梯及电梯井架双方各自承担50%；5.其他权利义务等内容。2013年11月29日，案外人**、单哲与名品美居公司签订《协议书》1份，约定：1.单哲与名品美居公司签订的营业场地租赁合同解除，**与名品美居公司签订新的租赁合同；2.**受让单哲的装修及设施由**与单哲协商，单哲应在2013年12月25日将场地交付给**；3.**与名品美居公司签订的租赁合同从2013年12月25日起算；4.其他权利义务等内容。2013年12月20日，汪文龙以玉材餐饮公司名义（注：该公司工商注册登记时间为2014年1月27日）与名品美居公司签订《协议书》，约定：1.玉材餐饮公司向名品美居公司支付3万元电梯审批手续费（美居城北门、朝阳百货南对面外挂观光电梯），名品美居公司于12月20日办理完审批手续，保证12月21日起开始施工；2.名品美居公司负责与一楼欧联卫浴商户李建强协商，分割其店内靠近北门的东西7米、南北2米计14平米的营业面积，协商外挂电梯的安装施工；3.若因名品美居公司消防、电梯审批手续造成甲方不能在1月9日正常营业，造成损失由名品美居公司负担；4.其他权利义务等内容。自合同签订后至2014年1月份期间原告对涉案场地进行装修、添置设施设备、安装电梯。2014年1月，汪文龙加盟麻辣尚品火锅开始营业。2014年2月14日，中卫市公安局消防支队沙坡头区大队因玉材餐饮公司经营的麻辣尚品火锅未经消防安全检查擅自投入使用，向玉材餐饮公司下达责令整改通知书，并作出了罚款3万元的行政处罚，玉材餐饮公司缴纳了3万元罚款。2015年1月18日被告方的燃气锅炉爆炸导致停暖、停水、停电、燃气无法供应，原告无法正常经营，至2015年1月25才恢复供水、供电、供气，影响了原告的正常经营。2015年3月，因名品美居公司一直未能办理合法有效的外挂电梯审批手续，中卫市规划局下发《责令限期拆除决定书》要求拆除外挂电梯，为此自2015年3月18日原告开始停业。2015年3月19日，龙源房产公司与玉材餐饮公司签订《拆除违章电梯协议书》1份，载明根据中卫市规划局《责令限期拆除决定书》要求，双方协商如下：1.玉材餐饮公司于2015年3月18日开始拆除违章电梯，3月22日前拆除完毕并恢复建筑物原貌；2.玉材餐饮公司在违章电梯投入的50万元费用，由龙源房产公司承担，可抵顶经营的承包金；3.电梯由玉材餐饮公司拆除，新使用的龙源房产公司电梯北侧的通道由龙源房产公司协调玉材餐饮公司使用，限于2015年3月23日前交付使用；4.其他。协议签订后外挂电梯如期拆除，但被告方一直未能提供可用于正常经营的电梯及通道。2015年6月23日，龙源房产公司与案外人**（汪文龙之父）达成《协议书》，约定：**因经营需要请求于1楼开辟电梯通道，龙源房产公司同意；2.**承租原商户陈峰140平米作为开辟通道场地，承担相应租金及物业费（扣除通道用地30平米按110平米计）；3.开辟通道费用由**承担，方案需报备龙源房产公司，经公司批准方可施工，不得擅自更改施工方案；4.经协商核定给一楼业主陈峰造成的装修经营损失15万元，由**承担4万元。2015年7月2日，在张永升的见证下，**与案外人郭晓宁签订《协议》1份，约定原租户陈峰租房分出100平米的营业房租房权归公司所有，由公司出租收取租金，下欠**的4万元由郭晓宁承担。后原告加盟韩京台火锅于2015年7月18日举行开业庆典正式投入经营。2015年11月12日因被告方电梯营运手续不齐，中卫市市场监督管理局将电梯查封，原告停业4天。2015年11月26日，原告经营的火锅因龙源房产公司停电而停止营业。当日，玉材餐饮公司向中卫市公证处申请证据保全，公证处对通往火锅店的电梯及火锅店内的停电情况进行了证据保全。2016年1月7日，玉材餐饮公司向中卫市公证处申请证据保全，公证处对火锅店的停水情况进行了证据保全。自2013年11月14日至2014年1月29日，原告向名品美居公司支付租赁费267440元、保证金5000元、安装观光电梯审批手续费26000元，自2014年11月11日至2015年11月16日，原告向名品美居公司支付物业费22732元，电费、水费等交至2015年10月（2015年11月交）。原告因其合同目的无法实现于2016年1月19日诉至中卫市沙坡头区人民法院，要求解除合同赔偿相关损失，本院分别于2016年4月28日、4月26日向被告名品美居公司、龙源房产公司送达了原告的诉状和本案的应诉材料。原告在原审诉状中陈述其停业期间向员工支付了80%的工资。本案审理过程中，经原告申请，本院原审依法委托宁夏永信工程造价咨询有限公司对原告的装修损失进行了鉴定，经鉴定，广东名品美居城5楼麻辣尚品火锅城的装修损失为801385.14元；经原告申请，本院依法委托宁夏中瑞龙飞宇土地房地产资产评估事务所对原告的停业期间营运损失进行鉴定，经鉴定，麻辣尚品火锅城的月净利润为20517.27元、月人工工资支出为107413.36元，其月营运损失为127930.63元、日营运损失为4264.35元，停业期间为264天，停业营运损失共计1125789.57元。原告为此共支付鉴定费35000元。本院认为，本案的争议焦点为：（一）原告与被告名品美居公司签订的合同是否解除的问题；（二）原告损失数额的认定问题；（三）二被告是否承担责任以及承担何种责任的问题；（四）被告（反诉原告）龙源房产公司的反诉请求是否成立的问题。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，因其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告提交的2015年11月26日公证书、2016年1月7日公证书，结合原审被告龙源房产公司委托诉讼代理人于志洋“对原告经营的火锅城停电3、4次”的陈述，可以相互印证证明因龙源房产公司采取的断水、断电行为导致原告无法正常经营的事实。原告与被告名品美居公司签订了房屋租赁合同，现合同期未到，因龙源房产公司的行为致使原告无法正常经营，其合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除权系单方形成权，自送达对方当事人后生效，原告通过诉讼方式要求解除合同，故在本院向被告送达应诉材料后，视为已将解除通知送达对方当事人。本院向被告送达之日为2016年4月28日，故合同解除之日为2016年4月28日，本院确认原告与被告名品美居公司签订的《营业场地租赁合同》于2016年4月28日解除。对于争议焦点二，原告诉请的各项经济损失本院核定如下：1.退还租赁费110823.2元的诉讼请求。经核，首先，自2014年2月15日至2016年4月28日原告应向被告支付其租赁的房屋租金的应为598690元（16元/月/㎡×1311平米×12个月+18元/月/㎡×1311平米×12个月+20元/月/㎡×1311平米÷30天×73天）、应支付的物业费应为138616元，（4元/月/㎡×1311平米×26个月+4/月/㎡×1311平米÷30天×13天），另外，还应按照案外人**（汪文龙之父）与龙源房产公司达成的《协议书》的约定承担原商户陈峰140平米作为开辟通道场地（扣除通道用地30平米按110平米计）相应的租金及物业费14197元（18元/月/㎡×110平米÷30天×176天+4元/月/㎡×110平米÷30天×176天）（2015年7月2日至2015年11月26日）；合计751503元；其次，依据原告提交的证据本院认定原告自2013年11月至2015年11月已向被告名品美居公司支付租金、物业费共计290172元（267440元+22732元），核减双方协议的电梯费损失50万元抵顶租赁费后，被告应向原告退还租赁费38669元（290172元+500000元－751503元），故原告的该项诉讼请求部分成立，予以支持。2.退还保证金5000元的诉讼请求，因被告的违约行为导致合同无法履行，被告应当向原告退还保证金，故原告的该项诉讼请求成立，予以支持。3.退还电梯审批手续费26000元，经核，原告提交的名品美居公司出具的收据（2013年11月14日）证明被告名品美居公司向原告收取了电梯审批费26000元，后因被告名品美居公司的原因，导致观光电梯因未经审批被拆除，被告应当向原告退还电梯审批费，故原告的该项诉讼请求成立，予以支持。4.支付罚款30000元的诉讼请求，经核，2014年2月14日，中卫市公安局消防支队沙坡头区大队因玉材餐饮公司经营的麻辣尚品火锅未经消防安全检查擅自投入使用，向玉材餐饮公司下达《责令整改通知书》，并进行了罚款3万元的行政处罚。而原告与被告名品美居公司签订的租赁合同中约定，名品美居公司负责楼内消防设施及设备等公共设施、设备的维护、运行和管理，故该30000元罚款应当由被告名品美居公司承担，原告的该项诉讼请求成立，予以支持。5.赔偿燃气入网损失65000元，经核，该费用包含在原告向案外人单哲支付的转让费中，与二被告无关，故原告的该项诉讼请求与法无据，不予支持。6.赔偿加盟费损失100000元，经核，原告为证明该项损失向本院提交了案外人冯绍峰与马刚的合作协议、收条，但上述协议及收条均系案外人签订和出具，在合同相对人未出庭的情形下，无法核实上述证据的真实性以及与本案的关联性，故对原告的该项诉讼请求不予支持。7.赔偿设施设备损失200000元，因原告未提交相关证据证明该项损失的数额，故对原告的该项诉讼请求不予支持。8.装修损失801385.14元的诉讼请求，经核，原告汪文龙与被告名品美居公司签订的《广东名品美居城营业场地租赁合同》约定：本合同无论何种原因解除或者终止，汪文龙对经营场地的装修应无偿移交给名品美居公司。双方对装修的归属进行了约定，但对原告无法使用期间的装修残值依法应由被告进行赔偿。合同解除后即2016年4月28日后至租赁期满，原告未能实际使用装修物的期间为1383天。经鉴定，原告的装修损失为801395.4元，故租赁期内日均摊销的装修费为366元（801395.4÷6年÷365天），原告因未能实际使用租赁物的装修损失为506178元（366元/天×1383天）。该部分损失系原告实际损失，应由被告名品美居公司负责赔偿。原告停业期间的装修费损失，可以通过营运损失弥补，在该期间的装修费损失本院依法不予支持，故原告的该诉讼请求部分成立，予以支持。9.赔偿因被告未能供暖造成的营运损失106608元（2015年1月26日至2015年3月17日期间），因原告未能提供相应的证据证明该项损失，故该诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。10.赔偿停业期间的营运损失1181224.95元，经核，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告名品美居公司的违约行为导致原告产生的停运损失，属于可期待利益损失，按照上述法律规定，被告名品美居公司依法应予以赔偿。首先，本院对原告的停业期间认定如下：（1）锅炉爆炸后的停业期间。原被告均认可锅炉爆炸造成原告的停业期间为2015年1月18日至2015年1月25日，即停业7天；（2）观光电梯拆除造成的停业期间。原告提交的龙源房产公司与玉材餐饮公司、**分别签订的《拆除违章电梯协议书》、《协议书》以及**与案外人郭晓宁签订的《协议》，证明玉材餐饮公司于2015年3月18日开始拆除违章电梯，至2015年7月2日各方才对开辟新的通道达成一致意见，故本院认定因观光电梯被拆除后造成的停业期间为2015年3月18日至2015年7月2日，即停业106天；（3）电梯被查封停业期间。原告提交的证据证明2015年11月12日电梯被查封，而原告陈述被查封4天，被告未提交反驳证据，故本院认定原告因电梯被查封停业4天；（4）合同解除前的停业期间。庭审查明，因龙源房产公司采取断水、断电行为，导致原告自2015年11月26日起无法正常经营，截止合同解除之日即2016年4月28日，此期间应视为原告合理的停业期间，即153天。综上，原告的停业时间为270天（7+106+4+153）。其次，对上述停业期间的营运损失，本院已依法委托宁夏中瑞龙飞宇土地房地产资产评估事务所对前列期间的营运损失进行评估，经该所评估，麻辣尚品火锅城的月净利润为20517.27元、月人工工资支出为107413.36元，其月营运损失为净利润与人工工资之和即127930.63元，但是原告在原审诉状中陈述其在停业期间向员工支付了80%的工资，故本院核定原告在停业期间支出的人工工资为85930.69元（107413.36元×80%），那么其月营运损失应为106447.96元（85930.69元+20517.27元），则其日营运损失为3548.27元（106447.96元÷30天）。但是，自2015年11月26日起原告已彻底停业，故再支持其支出了人工工资不具有合理性，故该段时间内的人工工资应予核减。综上，原告的停业营运损失为519786.4元（3548.27元×270天－85930.69÷30天×153天）。故对原告该项诉讼请求部分予以支持。9.支付鉴定费35000元，该费用系原告为本案鉴定所支付的费用，应由被告承担，故对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，原告的经济损失共计1160633.4元。对于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告名品美居公司的违约行为，导致原告无法正常经营，原告由于合同目的不能实现产生的经济损失，依法应由被告名品美居公司赔偿。虽然根据原告提交的收据显示，截止2015年11月19日负责收取管理费、电费等费用的仍为被告名品美居公司，但根据原告提交的与被告龙源房产公司签订的《拆除违章电梯协议书》（2015年3月19日）、关于电梯开辟通道的《协议书》（2015年6月23日），原审被告龙源房产公司委托诉讼代理人于志洋陈述的其于2015年6月15日以龙源房产公司负责人的身份对广东名品美居商贸城进行管理，以及龙源房产公司系广东名品美居商贸城房屋所有权人的事实，可以认定原告方虽与龙源房产公司没有书面的租赁协议，但原告在履行与名品美居公司签订的房屋租赁合同过程中，自2015年6月15日之后，事实上受龙源房产公司管理，龙源房产公司事实上是以出租人“名义”与原告签订前述的合同，在名品美居公司没有退出租赁合同的前提下，应将龙源房产公司视为合同义务的承继人，即债（合同）的加入。龙源房产公司与名品美居公司对2015年6月15日之后产生的合同责任承担共同责任，此前的合同责任应由名品美居公司承担。按照前文论述，由名品美居公司单独赔偿的原告方的经济损失为366633.92元（3548.27元/天×96天+26000元，2015年1月18日至25日和2015年3月18日至2015年6月15日期间的营运损失以及观光电梯审批费）。其余损失793999.48元（1160633.4元-366633.92元），依法应由名品美居公司及龙源房产公司共同承担赔偿责任。对于争议焦点四，对于被告（反诉原告）龙源房产公司诉请判令二原告（反诉被告）限期腾空中卫市名品美居城5楼营业场地，并交付给反诉人的诉讼请求，经核，原告（反诉被告）与被告名品美居公司签订的《营业场地租赁合同》8.4条约定，合同解除或者终止时，双方应办理有关解约手续，清理交接营业场地，结清债权债务，原告应在合同期满前七日内，将场地内的商品全部清理完毕，超过合同期仍未清理的，则视为原告的废弃物，名品美居公司有权处理，费用由原告承担，据此可以认定清理场地系被告名品美居公司的权利，故被告（反诉原告）龙源房产公司的该诉讼请求不符合双方的约定，不予支持。对于被告（反诉原告）龙源房产公司诉请判令二原告（反诉被告）支付反诉人场地占用费1786849元（自2016年4月19日起暂记至2019年11月29日止，请求判令至实际腾空交付之日止，31元/月每平米）的诉请，经核，本院认定自2016年4月28日向被告送达原告的诉状及应诉材料时涉案合同已解除，被告（反诉原告）龙源房产公司在收到原告的诉状后应当采取适当措施防止损失的扩大，积极通过合法有效的途径主张其权利，但其怠于行使其权利，至2016年5月17日原审开庭时未采取任何适当措施防止损失的扩大，直至案件发回重审后开庭前才提起反诉，致使其损失扩大，故本院酌定2016年4月28日至2016年5月17日期间的损失由原告（反诉被告）承担，2016年5月17日之后的损失系扩大的损失应当由被告（反诉原告）龙源房产公司自行承担。对于2016年4月28日至2016年5月17日期间的损失，本院核定租赁费的标准应当按照原告与被告名品美居公司约定的每月20元的标准计算，即16606元（20元/月/㎡×1311平米÷30天×19天），故对于被告（反诉原告）龙源房产公司的该诉讼请求部分予以支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汪文龙与被告中卫市名品美居商贸有限公司于2013年11月25日签订的《营业场地租赁合同》于2016年4月28日解除；二、被告中卫市名品美居商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司各项经济损失1160633.4元；三、被告宁夏龙源房地产开发有限公司对上述损失中的793999.48元与被告中卫市名品美居商贸有限公司承担共同支付责任；四、驳回原告汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求；五、原告（反诉被告）汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司支付被告（反诉原告）宁夏龙源房地产开发有限公司场地占用费16606元；六、驳回被告（反诉原告）宁夏龙源房地产开发有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28188元，原告汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司负担15898元，被告中卫市名品美居商贸有限公司负担12290元；反诉费10491元，原告（反诉被告）汪文龙、宁夏玉材餐饮管理有限责任公司负担98元，被告（反诉原告）龙源房产公司负担10393元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋玉梅人民陪审员 陈 兴人民陪审员 俞立华 二○二○年二月十八日书记员 马 剑本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。