贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初181号原告：闫明全，男，1953年12月15日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县龙溪镇。委托诉讼代理人：毛承先，余庆县城关法律服务所法律服务工作者。被告：李代华，男，1963年12月25日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县龙溪镇。被告：方洪连，女，1967年3月16日出生，汉族，贵州省余庆县人，住余庆县龙溪镇。委托诉讼代理人：李代华,本案另一被告，系方洪连之夫。原告闫明全与被告李代华、方洪连买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闫明全及其委托诉讼代理人毛承先，被告李代华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫明全向本院提出诉讼请求：二被告赔偿原告宅基地价值损失77225元、地基平整费用1199元、违约金1000元、原一二审案件受理费90元、代理费14000元，共计93514元。事实及理由：1995年1月18日，原告与被告李代华签订《宅基地转卖协议书》，约定被告以9750元将其位于龙溪镇街上平场路口75m2的宅基地出售给原告，违约金1000元。原告向被告支付了全部价款，被告出具了收条。1998年7月12日，原告请人对宅基地进行平整，花费1199元。后原告要求被告协助办理变更登记，被告拒绝协助，反而将宅基地出租给他人使用，并在其上建设临时房屋经营打米等。2010年8月，原告诉至余庆县人民法院要求二被告协助办理过户手续、拆除建筑物、支付违约金等，被判决驳回诉讼请求；原告对判决不服向遵义市中级人民法院提起上诉，被判决驳回上诉，维持原判。原告遂向贵州省高级人民法院申诉，该院于2013年6月24日作出裁定，指令遵义市中级人民法院再审；2017年8月16日，遵义市中级人民法院经过再审判决撤销原一二审判决，支持原告的诉讼请求。文书生效后，二被告未履行义务，原告于2017年9月20日向余庆县人民法院申请强制执行，余庆县人民法院于2017年12月26日以涉案宅基地已于2014年10月10日过户给李代华胞姐李玉芝为由，裁定终结执行。2019年12月6日，原告委托评估机构对涉案宅基地的价值进行评估，经评估该宅基地价值为77225元。原告为证明其主张，提交的证据有：《宅基地转卖协议书》、收条、（2010）余法民初字第656号民事判决书、（2011）遵市法民一终字第61号民事判决书、（2013）黔高民申字第99号民事裁定书、（2017）黔03民再56号民事判决书、（2017）黔0329执869号之一民事裁定书、委托代理合同、代理费发票、土地评估报告、评估费发票。被告李代华、方洪莲辩称：李代华与方洪莲系夫妻关系。1995年1月18日，李代华与原告签订协议将涉案宅基地出售给原告，价款9750元，原告支付了价款并对宅基地进行了平整，支付了平整费1199元，后二被告未按约定将宅基地交付原告，现涉案宅基地已转移登记给李玉芝，二被告已无法按协议履行，二被告违约是事实，同意返还原告宅基地价款9750并承担违约金1000元。对原告主张的宅基地价值损失77225元，代理费14000元，认为不是原告损失，也不符合宅基转让协议的约定，不同意赔偿。被告李代华、方洪莲在审理结束前未向本院提交证据。本院经审理查明如下事实：李代华与方洪莲系夫妻关系。1995年1月18日，原告与被告李代华签订《宅基地转卖协议书》，约定李代华将位于龙溪镇红军村平场路口65m2的宅基地出让给原告，单价130元/m2，任何一方违约需支付违约金1000元等，协议签订后双方又口头协商增加10m2，共计75m2，总价9750元；原告付清价款后，李代华于1998年1月18日向原告出具了《收条》。其后，原告对该宅基地进行场地平整并要求二被告协助办理转移登记手续，但二被告未予协助并在该宅基地上修建临时房屋出租给他人。2010年3月2日，原告诉至本院，后于4月8日以证据不足为由撤回起诉，次日红军村村民委员会在《宅基地转卖协议书》上盖章同意该宅基地转让。8月24日，原告再次提起诉讼，要求二被告拆除该宅基地上的建筑物，协助办理过户手续并承担违约金1000元。11月4日，本院作出（2010）余法民初字第656号民事判决，认定双方的宅基地转让协议无效，原告不能依协议取得该宅基地的使用权为由驳回原告的诉讼请求。原告对此判决不服向遵义市中级人民法院提起上诉，2011年2月18日遵义市中级人民法院作出（2011）遵市法民一终字第61号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告对一、二审判决不服遂向贵州省高级人民法院提出申诉，2013年6月24日贵州省高级人民法院作出（2013）黔高民申字第99号民事裁定，指令遵义市中级人民法院再审。2017年8月16日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03民再56号民事判决，认定《宅基地转卖协议书》有效，判决由被告李代华、方洪连拆除涉案75m2宅基地上的建筑物，协助原告办理过户手续，支付违约金1000元，并承担一审案件受理费30元，二审案件受理费60元等。判决生效后，原告向本院申请执行。本院执行过程中查明涉案宅基地已于2014年10月10日过户至李代华胞姐李玉芝名下，遂于2017年12月26日作出（2017）黔0329执869号之一民事裁定，终结该案执行。2019年12月13日，原告委托贵州中孜房地产估价事务所对涉案宅基地的价值进行评估，评估意见为该宅基地总地价为77225元，原告支付了评估费1000元。2020年1月14日，原告诉至本院，要求判决如前所诉。审理中，原告将诉讼请求变更为要求二被告赔偿宅基地价值损失77225元、评估费1000元、代理费8000元，共计86225元，并撤回了其余诉讼请求。本院认为，原、被告是同一集体经济组织成员，双方于1995年1月18日签订的《宅基地转卖协议书》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，并经所在集体经济组织同意，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让不消灭物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，该《宅基地转让协议书》合法有效，对原、被告具有约束力。原告按约定支付了价款，被告应按约定交付涉案宅基地并协助原告办理转移登记，但被告拒绝交付涉案宅基地并将涉案宅基地转移登记给李玉芝，导致双方签订的《宅基地转让协议书》无法履行，原告的合同目的无法实现，被告之行为构成根本违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被告违约给原告造成的损失，包括合同履行后原告可以获得的利益。原告要求赔偿宅基地价值损失77225元的诉讼请求，该宅基地价值由评估机构评估，二被告对评估报告无异议，本院予以确认，该损失属于合同履行后原告可以获得利益，本院予以认定，二被告应予赔偿。原告要求二被告赔偿评估费1000元，这属于原告实现权利的必须产生的费用，二被告应予赔偿。关于原告要求二被告赔偿代理费8000元的诉讼请求，原告提供的证据能证明其支出代理费8000元的事实，但原告主张权利可以自行诉讼，也可委托代理人参加诉讼，是否委托代理人参加诉讼是原告的民事诉讼权利，不是必须的诉讼义务，代理费不是必然产生，不属于原告的必然损失，故对原告的这一诉请依法不予支持。二被告辩解其违约是事实，同意返还原告支付的合同价款9750元及违约金1000元，本院认为民事主体实施民事法律行为，应当遵循诚实信用原则，不能让违约方因违约而获得更大利益，现涉案宅基地价值72250元，被告仅承担返还合同价款9750元及违约金1000元，无法弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，故其辩解理由不成立，依法不予采纳。审理中，经主持双方调解未果。为了维护诚实信用的民事法律行为和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，判决如下：一、被告李代华、方洪连在本判决生效后十日内赔偿原告闫明全宅基地价值损失77225元、评估费1000元，共计78225元；二、驳回原告闫明全的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，减半收取1068元（原告已预交），由被告李代华、方洪连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  李国友二〇二〇年二月二十八日书记员  屈青青