浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8013号 原告：史立刚，男，1972年11月23日出生，汉族，住嵊州市。 原告：袁杨飞，女，1967年8月5日出生，汉族，住嵊州市。 上述原告委托诉讼代理人：丁小兰，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告：赵方昌，男，1963年12月28日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。 原告史立刚、袁杨飞与被告赵方昌宅基地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史立刚、袁杨飞的委托诉讼代理人丁小兰，被告赵方昌及其委托诉讼代理人马新亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告史立刚、袁杨飞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的集体土地使用权转让协议无效。2、判令被告返还原告支付的转让款338000元以及因办理不动产证缴纳的费用30456元，合计368456元。3、依法判令被告赔偿原告经济损失2577359元。在审理中原告将第三项诉讼请求变更为依法确认政府拆迁补偿款中的房屋评估净值985471元、搬家补助费7287元、争先签约搬迁奖122607元、按时签约奖40869元、按时搬迁奖40869元、临时安置费61304元、公摊面积补助款中的50729元，合计1309136元归原告所有，并判令被告赔偿原告损失1268223元，合计2577359元。后原告又撤回对赔偿损失1268223元部分的请求。事实与理由：两原告系夫妻关系，嵊州市鹿山街道捣臼爿村人。2008年10月10日，原、被告签订了一份集体土地使用权转让协议，约定由被告将位于新屋基大路边第四排头间屋基，西至赵向阳、南至张桥云，面积140平方米的宅基地一间，作价338000元，转让给原告，由原告建造房屋。并约定发生国家征用等事件时均与甲方无关，征用款归乙方所有。协议签订后，原告依约将338000元转让款以现金方式支付给被告，原告于2008年底至2009年初建造五层楼房一幢，建筑面积为582.69平方米，并进行了装饰装修，居住至今。2019年7月12日，因政府规定原告所涉房产须办理不动产权属证书，在办理前应缴纳不动产证罚没款30456元，根据政策规定应办理在被告名下，故由被告向原告出具借款的形式，原告向政府部门缴纳了30456元。2019年10月8日，嵊州市鹿山街道办事处出具通告，决定将所涉房屋地块进行拆迁。经政府聘请的评估机构评估，所涉房屋评估净值总价为985471元。原告所建造的房屋被纳入被告户进行拆迁安置。根据城市更新房屋拆迁货币补偿及房票安置结算清单，因原告所建造的房屋，被告可多获得2577359元，包括房屋评估净值总价。原告认为，因二原告不属村民，故原、被告签订的集体土地使用权转让协议违反法律规定而无效，被告应返还原告已支付的宅基地转让款及因办理不动产证支付的款项共计368456元。另外因原告所建造的房屋被拆迁，致原告丧失了居住、使用、收益、处分的权利，被告应赔偿原告所造成的损失，该损失金额可参照嵊州市城镇拆迁政策规定计算的因原告建造的房屋导致被告多获得的补偿款，被告多获得的补偿款为2577359元。其中公摊面积补助款50729元的计算方式为被申请人可得安置面积折算金额部分为1470000元（空翻面积300平方米×4900元）÷2=735000元×8%=58800元，属于二原告所有的公摊面积补助款为109529元-58800元=50729元。赔偿部分的计算方式为2738223-1470000元=1268223元。因原告在2008年向被告购买宅基地，并投入上百万元建造房屋，至今已有十多年，同地段房价从原来的每平方米3000元左右上升为10000元左右，给原告方造成了巨大的经济损失，原告有理由要求被告赔偿多获得部分的全部金额。现原告特向法院提起诉讼。 被告赵方昌答辩称，1、同意集体土地使用权转让协议书确认为无效。2、办理不动产证缴纳的30456元应由原告承担，因为原告在被告的宅基地上建房，由于超面积建造，因三层建造了五层需要罚款，此款应由建房者缴纳。3、被告同意返还宅基地转让款338000元。4、被告同意赔偿原告60%的建房损失和赔偿原告房屋搬迁费10000元。原告建造的房屋评估价是985471元，因双方是非法转让土地，对原告的建房损失双方都有过错，所以被告愿意赔偿建房损失的60%即591282.60元，请法院驳回原告的其余诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2008年10月10日原告与被告签订的集体土地使用权转让协议1份，证明原、被告约定被告将宅基地转让给原告。 证据2、2008年10月11日被告出具的收条1份，证明原告交付了宅基地转让款338000元。 被告对上述证据经质证对真实性没有异议，但协议是无效的。 证据3、2019年7月12日被告出具的借条1份，证明被告因办理不动产证需要交纳罚没款，向原告以借款形式收取并缴纳。被告质证认为该钱是用于原告超面积的罚款，应当由原告自己承担。 证据4、2019年10月8日嵊州市鹿山街道办事处的告知书1份，证明嵊州市鹿山街道办事处告知本案房屋应当于2019年10月30日前集中签约。被告质证认为告知书是告知被告的，因被告是房屋的主人，不是告知原告的。 证据5、城市更新改造房屋拆迁货币补偿及房票安置结算清单1份。 证据6、嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表1份。 证据7、2019年10月13日房屋拆迁安置补偿协议书1份，与证据5-6一起证明被告家庭成员是一人，拆迁安置款是根据原告建造的房屋所作出的安置，其中2738223元是依据原告建造的面积408.69平方米计算并补偿的，如果没有该房屋根据政策规定可以计算给被告的安置款是1470000元，差额部分应当属于原告所有，其余补偿款包括搬家补助费、签约奖等也应当属于原告所有。被告对证据5-7质证认为房屋价值和装潢是985471元，其他款项是对被告失去土地的安置补偿，对本案没有关联性。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据8、浙（2019）嵊州市不动产权第0060056号不动产权征复印件1份，证明房屋权利人是被告。原告经质证对真实性没有异议，但不能证明被告的证明目的，房屋是原告建造的。 证据9、嵊州市鹿山街道办事处出具的处理意见通知书复印件1份，证明原告建造的房屋需要罚款，所以应当由原告缴纳。原告认为是复印件，不予质证。 证据10、房屋及装潢、附属物补偿汇总表复印件1份，证明原告房屋的总价是816966元。原告质证认为不能作为证据使用，并且与实际评估不符。 对上述证据本院认证如下：因质证人对证据1-8的真实性无异议，其载明的内容对本案事实具有证明效力。原告对证据9虽存有异议，但其载明内容与原告自己主张的金额相符，其证明效力可以认定。因原告对证据10有异议，其载明的内容与证据7不相符，故不予认定。 本院经审理认定的事实如下：两原告为夫妻关系。2008年10月10日原告史立刚（乙方）与被告（甲方）签订集体土地使用权转让协议1份，约定甲方有经合法手续取得的集体土地一块，面积140平方米，位置在（嵊州市新屋基大路边第四排头间，西至赵向阳，南至张桥云，甲方必须保证乙方为唯一受让人，甲方保证在取得转让金后将此标的物有关的所有证书、文件等法律文书转交给乙方，甲方保证充分、及时、无偿配合乙方办理本标的物的有关法律文书，相关规费由乙方承担，甲方在本合同签订后不再享有本标的物及其地上建筑物和构筑物的所有权利，甲方在乙方房屋建造完成后办理好房产证，并按照乙方要求订立房屋无偿转让合同，无偿为乙方办理房产转让手续，相关规费由乙方承担，乙方在支付转让费后，有权取得本标的物使用权和地上建筑物、构筑物所有权和使用权的权利，发生国家征用等事件时均与甲方无关，征用款归乙方所有，乙方应在法律允许的范围内按规划标准建造，不得违反相关的法律和政策，因此发生的后果由乙方承担，付款方式为现金一次性付款338000元，乙方转让金完全支付后，甲方不再享有与本标的物有关的任何实质性权利等内容。次日，原告向被告支付了转让费338000元。两原告获得土地使用权后，在该土地上建造了五层房屋。 2019年间，嵊州市鹿山街道办事处对原告建造的房屋作出处理意见通知书，认为少批多建超土地面积16.23平方米，按400元/㎡缴纳罚没款，超建筑面积239.64平方米，按100元/㎡缴纳罚没款，共计30456元。同年7月12日被告向原告出具借条1份，载明今赵方昌向史立刚借现金30456元，用于缴纳不动产证罚没款。后不动产登记部门对上述房屋办理了不动产权证书，载明权利人赵方昌，土地使用权面积136.23㎡，房屋总层数5层，1-3层房屋建筑面积343.05㎡。2019年10月份因上述房屋被列入城中村改造范围，同年10月12日嵊州市城中村改造确权联审小组作出嵊州市城中村改造征收集体土地所涉房屋安置补偿联审确权表1份，载明在册人口数为1人，家庭成员赵方昌，不动产权证住2019-0060056号，证载用地面积136.23㎡，证载建筑占地面积为136.23㎡，实测建筑占地面积103.41㎡，实测三层内建筑面积343.05㎡，实测总建筑面积582.69㎡，确权建筑面积343.05㎡。被告在告知原告后在次日与嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、嵊州市跃翔拆迁服务有限公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书，约定安置面积折算金额为（7400元-700元）/㎡×408.6㎡=2738223元，房屋评估净值总价985471元，搬家补助费【2000元×1户+（408.69㎡-80㎡）×5元/㎡】×2次=7287元，争先签约搬迁奖300元/㎡×408.69㎡=122607元，按时签约奖100元/㎡×408.69㎡=40869元，按时搬迁奖100元/㎡×408.69㎡=40869元，临时安置费（房票部分）204.345㎡×24个月×10个月.㎡=49043元，临时安置费（货币部分）204.345㎡×6个月×10个月.㎡=12261元，房票额度确定和公摊面积补助为1、选择安置面积折算金额的50%为1369112元，公摊面积补助为房票安置额1369112元×8%=109529元，房票安置总额为1478641元，以上共计人民币4106159元，其中货币补偿总额为2627518元，房票安置总额为1478641元。被拆迁房屋搬迁腾空期限自2019年11月1日起至2019年11月30日止。协议签订后原告已及时腾退了房屋。因本案诉讼，原告提起诉讼保全申请，本院在嵊州市鹿山街道办事处冻结了上述协议中约定的拆迁安置补偿款299万元。 本院认为，我国《土地管理法》第十一条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，因此宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，具有福利性质和社会保障功能，非本集体经济组织成员无权享有。被告将宅基地使用权转让给原告，因原告并非是宅基地所在村的集体经济组织成员，所以双方签订的集体土地使用权转让协议导致了宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,即对本集体经济组织所享有的集体土地所有权构成了影响,损害了法律以及国家政策所维护的社会公共利益，根据我国《合同法》第五十二条第（四）项规定，依法应当认定为无效合同。同时《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能妇返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，被告从原告处收取的转让款应当返还给原告，据此原告要求确认协议无效并返还转让款的请求，符合法律规定，应予支持。原告要求被告返还办理不动产证缴纳的费用30456元，由于该款项实际为超面积建造房屋而产生的行政处罚，而原告自己才是房屋建造的主体，因违法行为产生的后果应当由行为人自己承担，故被告辩称该款项应由建房者缴纳的理由成立，予以采信。 其次，由于涉案房屋已经被政府征用拆迁，且相关部门又将房屋确权登记在被告名下，故拆迁部门与被告签订了拆迁补偿协议，现双方当事人争议的焦点实质为房屋拆迁补偿款的归属问题。根据我市的拆迁补偿政策，被拆迁房屋评估净值是指被拆迁房屋及其装修和附属物等的重置评估总价值，由于涉案房屋全部由原告建造，故房屋评估净值总价985471元应当由原告方享有，被告辩称愿意赔偿原告建房损失60%的理由不当，不予采信。关于拆迁补偿协议中的按时签约奖虽然按照安置面积进行计算，但主要目的是鼓励按时签约行为，结合被告在签约前已先告知了原告即已征得原告同意的实际情况，双方对按时签约所作的贡献大小基本相当，故按时签约奖由原告与被告各半享有。关于搬家补助费、争先签约搬迁奖、按时搬迁奖、临时安置费是对因拆迁行为而丧失居所的被拆迁人所作出的补偿和奖励，而原告方是拆迁行为造成的被拆迁人，其搬迁行为均由原告实际承担，在客观上被告没有居住被拆迁房屋，不存在实际搬迁之需，故该部分款项应当归原告享有。综上，原告在拆迁补偿协议中可享有的款项为985471元+7287元+122607元+20434.50元（40869元÷2）+40869元+61304元=1237972.50元。对原告要求确认的超过该部分的金额，不予支持。原告在诉讼中撤回的部分诉讼请求，属于原告对自己权益的处分，应予准许。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认2008年10月10日史立刚与赵方昌签订的集体土地使用权转让协议无效。 二、赵方昌应返还史立刚、袁杨飞转让款338000元，款限本判决生效后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、确认2019年10月13日赵方昌与嵊州市城市建设投资发展集团有限公司、嵊州市跃翔拆迁服务有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书中的1237972.50元属史立刚、袁杨飞所有。 四、驳回史立刚、袁杨飞的其余诉讼请求。 案件受理费26768元，依法减半收取，计13384元，财产保全申请费用5000元，合计18384元，由原告方负担7338元，被告负担11046元，限被告在判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费26768元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年二月十日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。