河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6798号原告：柯珍妹，女，1978年1月5日生，汉族，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：河南省郑州市惠济区兴隆铺7号院14楼。法定代表人：刘峰，董事长。委托诉讼代理人：邓磊，公司员工。原告柯珍妹因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人邓磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理易谷（良库老街公寓）小区房号为A1#-811房屋的正式网签手续补偿金45500元（暂计算至2019年8月31日，此后继续以原告已付房款280000元为基数，按照年利率8%计算至实际办理网签之日止）和延期交房剩余未付违约金40572元（暂计算到2019年8月31日，此后继续按已付房款280000元的万分之三计算到被告依法交房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告为涉案房屋（房号为A1-811）办理网签正式的商品房买卖合同。事实与理由：2016年8月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，约定：被告在位于郑州市××区福利院路北、××西地块建设河南易谷艺术品储运仓库项目，被告愿意以本协议约定价格向原告出售房源。原告购买的房源房号为：A1#-811，该房源建筑面积约为78.16㎡，共11层，该房源总价为560000元。并约定房屋交付日期为2017年5月31日。原告在本协议签订后按约定全额支付了280000元按揭首付款。然而，被告在收取了原告购房款后，却迟迟不与原告网签正式的《商品房买卖合同》，也不向原告交付符合本协议约定及国家交房规定的所购房屋。在原告多次向被告主张权利后，被告于2017年9月11日分别与原告签订了定制房源网签《补充协议》和购买房源延期交付《补充协议》，其中网签《补充协议》约定：网签时间为2017年11月30日前；截止到2018年2月10日，若被告出现将该房源一房多卖的情形，被告承担原告已付房款三倍赔偿的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若在2017年11月30日前仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率8%计算的补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；2017年11月1日起至同年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付迟延交付违约金至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。然而，时至今日，在原告多次要求下，被告至今没有向原告交付经国家交房验收部门检验合格的所购房屋和原告就该房源进行网签正式的《商品房买卖合同》，也没有按约全额向原告支付补偿金或违约金，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.2017年9月11日双方签订的逾期交房补充协议已经对交房时间重新作出了变更，新的交房时间为2017年12月31日，而在2017年11月15日至2018年3月15日期间是郑州市人民政府下发红头文件封土令期间，在此期间因郑州市政府政策影响，不得进行任何工程和渣土作业，因此该期间不能算做任何一方的违约，被告不应当对此期间承担逾期交房的违约责任；2.被告开发的项目已经在2018年6月29日取得竣工验收合格证和验收报告，涉案房屋已经具备房源定制协议上约定毛坯房交房条件，具备正常的水电供应和社交网络覆盖，正常居住没有任何问题，因原告在收到被告通知交房后，迟迟不来办理交房手续，被告在2018年7月2日通过报纸公告的形式向业主通知了交房，对于2018年7月2日后因原告怠于履行收房义务造成的违约责任，应当由原告承担，被告不予承担；3.对原告主张逾期网签违约金的诉求，应当考虑2016年8月20日政府职能部门调整的因素，原在房管局办理初始登记改为到不动产登记中心办理不动产首次登记，依据郑州中院会议纪要的内容，凡是约定在2016年8月20日前办理登记的，违约金应依照合同约定，凡在2016年8月20日之后办理网签登记的，应视为情势变更，由双方进行协商，协商不一致的应驳回原告逾期网签违约金的诉请；4.涉案房屋完全具备交房条件，原告如果认为不具备交房条件，就不会在2019年9月17日办理交房手续，这是自相矛盾的，原告有违诚实信用原则，收取房屋后索要违约金，被告不应承担2018年7月2日之后的逾期交房违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2016年8月15日，原、被告签订《房屋买卖协议》，双方约定：被告在位于郑州市××、××西地块建设河南易谷艺术品储运仓库，被告愿意以协议内约定的价格向原告出售房源，该房源房号为A1#-811，建筑面积约为78.16㎡，销售单价7164.79元/㎡，该房源总价款560000元（房屋总价最终以房管局实测面积为准，多退少补）；该房交房日期为2017年5月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；凡遇战争、洪水、地震、政府行为等不可抗力造成项目交付延期，被告不承担违约责任。双方还约定了其他内容。2017年9月11日，原、被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，认购房源网签《补充协议》约定，认购房号为A1#-811，认购房源面积78.16㎡，认购房源单价7164.79元/㎡，认购房源总价560000元，已付房款280000元。上述房源网签时间为2017年11月30日前，截止2018年2月10日，若被告出现一房多卖情形，被告承担原告已付房款三倍的责任；自2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：1.被告认可对原告所购买房源延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任；2.交付时间为2017年12月31日；3.双方就延期交付违约赔偿达成以下内容：①2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；②2017年11月1日起至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；③若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；4.本补充协议签署后，即视为双方对以上内容无异议。期间原告不得采取拉条幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则被告有权单方解除本补充协议；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。2018年6月29日，涉案房屋建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。此后，被告在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续。原告以不符合交房条件为由未及时收房，直至2019年9月17日才接收房屋。被告至今未与原告网签《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未按约定与原告网签商品房买卖合同，且未按时向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照认购房源网签《补充协议》向原告支付逾期网签合同补偿金，并按照认购房源延期交付《补充协议》向原告支付逾期交房违约金。关于原告要求被告为涉案房屋办理网签正式商品房买卖合同的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，应自2017年6月1日起按原告已付房款年利率4.5%计算至2017年11月30日为6300元，自2017年12月1日暂计算至2019年8月31日，按原告已付房款年利率8%计算补偿金为39200元，以上共计45500元，之后的补偿金继续以280000元为基数按年利率8%计算至被告实际与原告网签合同之日止。关于延期交房违约金的具体计算时间及标准如下：2017年12月31日以前的违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，且原告自认被告已支付2018年1月1日至2018年6月30日的违约金，故对2018年6月30日前的违约金本院不再处理。被告应自2018年7月1日起按原告已付房款的日万分之三支付原告违约金至2019年9月17日实际交房之日止，应为37296元（280000元×0.03%×444天）。原告要求过高部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起六十日内应与原告柯珍妹就河南易谷艺术品储运仓库A1#-811房屋网签商品房买卖合同。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯珍妹自2017年6月1日至2019年8月31日逾期网签合同补偿金45500元，此后的补偿金继续以280000元为基数按年利率4.5%计算至被告实际与原告网签商品房买卖合同之日止。三、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柯珍妹逾期交房违约金37296元。四、驳回原告柯珍妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取976元（原告已预交），由原告负担41元，被告负担935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  吕岳督二〇二〇年二月四日书记员  刘 瑞