广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初54号 原告：林裕超，男，1986年1月2日出生，汉族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：苏俊峰，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：广西百色江州投资有限公司，住所地：百色市右江区爱新街文体巷5号，社会统一信用代码：91451000052704886D。 法定代表人：林建国，该公司董事长。 原告林裕超诉被告广西百色江州投资有限公司（以下简称江州公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）桂1002民初2380号民事判决，原告林裕超不服该判决，上诉于百色市中级人民法院，百色市中级人民法院于2019年3月10日作出（2018）桂10民终2093号民事裁定，撤销本院原判决，发回重审。本院于2020年1月3日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林裕超的委托诉讼代理人苏俊峰到庭参加诉讼，被告江州公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林裕超向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2．请求判令被告退还原告租金87480元、履约保证金21870元、水电押金1000元；3．请求判令被告赔偿原告经营损失商铺装修款30130元、商铺内经营物品34284元、品牌加盟费33400元、产品原料45150元、广告推广费732元、水费300元、电费2250元、物业费750元；4．请求判令被告向原告支付律师代理费10000元；5．请求判令被告向原告支付违约金2187元。以上合计269533元。事实与理由：原告与被告于2016年10月15日签订《商铺租赁合同》，承租被告开发建设的百色【森林•中心城】T1号楼梯04号商铺。原告于2016年10月15日向被告支付租金87480元及履约保证金21870元。合同约定交付时间为2016年11月1日，但到了2017年6月中旬被告才将商铺交付给原告。原告装修后于2017年8月2日开始试业。后百色市右江区住建局根据桂投促【2017】388号文件及百色市投资促进局《关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况报告》的文件，认定原告承租的铺面属于违章建筑。百色市右江区住建局于2017年7月4日作出强制拆除决定书，限定期限内拆除原告所承租铺面。百色电力有限责任公司于2017年12月4日下发《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》，对原告承租的商铺进行停电措施。因被告在与原告签订合同时存在欺诈，导致租赁合同目的不能实现。原告此前已多次向被告递交书面的解除合同通知书，但被告均不予理会。现本人根据相关法律及合同条款的约定，向法院起诉要求解除原告与被告之间的商铺租赁合同，要求被告向原告退回租金87480元及履约保证金21870元、水电押金、推广费等，并向原告支付律师代理费、违约金等经济损失。原告在承租商铺时，为经营而对商铺进行的装修、采购设备、品牌加盟费等的支出，因合同目的不能实现而产生了大量的经济损失，这些经济损失原告将另案再诉。依据相关法律的规定，为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。 被告江州公司在（2018）桂1002民初2380号案件中辩称，一、被告出租给原告的商铺是合法的建筑房屋，被告不存在欺诈行为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。原告承租的T1-04号商铺属于钢架结构棚，该类型的建筑在森林中心城项目规划、施工设计图审查时，已经经过百色市住建委的批准备案。针对被告搭建的钢架结构棚商铺右江区住建委于2017年6月19日作出〔2017〕右建决字第7号《限期拆除决定书》、2017年10月26日作出〔2017〕右建强字第106号《强制执行决定书》，认为该类型商铺系违章建筑，并要求被告自行拆除。后经过被告的申诉，右江区住建委于2017年12月6日又作出《关于撤销〈限期拆除决定书〉（〔2017〕右建决字第7号）、〈强制执行决定书〉（〔2017〕右建强字第106号）的决定》（〔2017〕右建撤字第1号），撤销了对被告搭建的钢架结构棚商铺的违章建筑认定及拆除决定，此后也没有重新作出任何行政处罚决定。因此，被告出租给原告的T1-04号商铺不属于违章建筑，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，不存在欺诈行为。ニ、原告单方解除合同属于违约行为，应自行承担所有的经济损失。因双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告作为出租人，有权根据合同约定收取租金和物业费。涉案商铺的租赁期限为2016年10月15日至2019年10月14日，现原告单方提出要求解除合同，已经违反了合同的约定。根据《商铺租赁合同》第17.3条约定，“乙方（即原告）违反本合同约定，甲方有权没收其已付的全部履约保证金、水电押金，剩余租金及宣传推广费”，因此，原告要求退还租金、履约保证金、水电押金没有事实和法律依据。其次，原告所投入的装修和品牌加盟费、产品原料费、水电费等属于经营费用，根据《商铺租赁合同》第10.5.2条约定，“乙方自行承担经营费用，自主经营，自负盈亏”，此类经营费用也应由原告自行承担。三、因原告违约在先，要求被告支付律师代理费、违约金没有合同依据。综上，本案《商铺租赁合同》是合法成立生效的合同，合同双方应按照合同约定履行各自的义务，在被告没有违约的前提下，原告单方提出解除合同，应按照合同的约定，自行承担各类经济损失，且被告保留对原告违约行为造成的损失另行追究的权利。 原告林裕超就其主张在举证期限内向本院提交如下证据：1．商铺租赁合同，证明原告、被告已经建立合同关系；2．收据，证明原告已依约交付租金及履约保证金；3．百色住房和城乡规划建设委员会关于《要求百色住建委尽快对森林中心城违章建筑进行拆除的报告的复函》，证明原告所承租的商铺被认定为违章建筑，导致租赁目的不能实现；4．百色市投资促进局《关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况报告》，证明原告所承租的商铺被认定为违章建筑，导致租赁目的不能实现；5．百色电力有限责任公司于2017年12月4日向被告发出《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》，证明原告所承租的商铺被认定为违章建筑，导致租赁目的不能实现；6．《解除商铺租赁合同通知书》、《快递邮寄单》，证明原告向被告发出解除合同通知；7．民事委托合同、代理费发票，证明原告为维权而支出的律师费；8．承诺书，证明被告承诺铺面属违章建筑则赔偿原告损失；9．加盟协议，证明原告经营铺面所加盟协议；10．加盟费及采购材料凭证，证明原告已实际支付加盟费及原材料费；11、收据及转账凭证，证明原告已实际支付加盟费及原材料费；12．铺面经营成本清单，证明原告为经营铺面实际产生的成本；13．装修合同装修清单，证明原告在装修商铺的费用支出；14．网购清单，证明原告在网上购买的物品清单和支出。 被告江州投资公司在（2018）桂1002民初2380号案件中向本院提交的证据如下：1．限期拆除决定书（［2017］右建决字第7号）；2．强制执行决定书（右建强字［2017］106号）；3．关于撤销《限期拆除决定书》（［2017］）右建决字第7号）、《强制执行决定书》（右建强字［2017］106号）的决定（［2017］右建撤字第1号）。以上三组证据共同证明被告出租给原告的钢架结构棚商铺不属于违章建筑。4．三张照片，证明原告承租的商铺没有拆除，可以正常使用。 被告江州投资公司在本案中未作答辩，亦未向本院提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告江州投资公司经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼当事人权利义务须知、诉讼风险提示、证据副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告所提供的证据，本院经审查认为其证据均形式合法、内容真实，与本案事实存在关联性，应作为本案的定案依据。至于被告江州投资公司在（2018）桂1002民初2380号案件中提交的证据的证明力大小，能否作为本案定案依据，本院根据查明的事实综合予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月15日，被告江州投资公司（甲方）与原告林裕超（乙方）签订百色【森林•中心城】《商铺租赁合同》，合同约定：江州投资公司同意按本合同约定的条件将百色【森林•中心城】项目T1号楼梯04号商铺出租给林裕超；商铺的租赁面积为12.15㎡；租赁期限3年，即自2016年10月15日起至2019年10月14日止；商铺的交付日预定为2016年11月1日；商铺的第一、二年月租金为3645元，付款方式：乙方向甲方支付2年租金，甲方送乙方1年租赁期限，乙方租金总额为87480元。合同签订当天，原告向被告交付商铺租金87480元及履约保证金21870元，江州投资公司向原告出具了两份《收据》。同年10月月24日，林裕超与广州瑞都投资管理有限公司签订《乐优皇茶合作协议》，并按协议规定支付投资款29800元，每年品牌管理费3600元，29日购买材料45150元，分两次实际付款45000元。原告林裕超向广西百色甲龙物业服务有限公司交付广告推广费732元，水费300元，电费2250元、物业费750元、水电押金1000元，由甲龙物业公司出具《收据》。随后林裕超对承租的铺面进行装修，共支出铺面装修款30130元；为经营店铺而购买商铺内物品，共支出费用34284元。 百色市右江区住建局分别于2017年6月12日和6月19日向被告作出并送达《责令停止违法行为通知书》和《限期拆除决定书》。2017年7月，原告收到了行政主管部门下发的所承租铺面为违章建筑，必须停止营业，限期拆除的通知。同年10月26日右江区住建局又向被告作出并送达《强制执行决定书》，限定期限内拆除并由被告自行清理原告所承租的铺面。百色电力有限责任公司与百色市建成区违法建设专项治理工作领导小组办公室于2017年12月4日联合向被告下发《关于对森林中心城违章建筑停电的紧急通知》的通知，决定于2017年12月8日上午9时对原告等承租的22间涉案违法建筑商铺采取停电措施。2017年12月6日，百色市右江区住房和城乡规划建设局又向被告江州投资公司及林建国作出并送达了［2017］右建撤字第1号【关于撤销《限期拆除决定书》（［2017］）右建决字第7号）、《强制执行决定书》（右建强字［2017］106号）的决定】，撤销了该机关2017年6月19日及同年10月26日对被告搭建的钢架结构棚商铺的限期拆除决定及强制执行决定，之后行政主管部门没有重新作出行政处罚决定或行政通知。 另查明，原告向本院起诉后，本院为查清事实向百色市住房和城乡规划建设委员会致函《关于要求确认“森林中心城”商铺是否属于违章建筑的函》，要求该委对涉案商铺是否属于违法建筑进行确认。百色市住房和城乡规划建设委员会于2018年9月19日复函称：“经查，确认该项目T1号楼梯04号商铺‘royaltea皇茶’为百色市森林儿童游乐公园项目北面四个地下室入口处的22间钢结构铺面之一，属于违法建筑。”确认了涉案商铺属于违法建筑。 再查明，原告因本案纠纷与广西中名（平果）律师事务所签订了民事委托代理合同，并支付律师费10000元。 此外，本院就被告在同一地段、同一类型、同是房屋租赁合同纠纷法律关系的案件，曾于2018年11月30日作出（2018）桂1002民初2379号判决书，判决被告返还承租人所交纳的租金和履约保证金（该案承租人尚未装修经营），被告不服提出上诉，百色市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）桂10民终744号民事判决书终审判决认定涉案合同无效，并判决支持被告返还承租人所交纳租金和履约保证金的诉讼请求。 本院认为，关于原告林裕超与被告广西百色江州投资有限公司签订的《商铺租赁合同》的合同效力问题。根据百色市投资促进局于2017年11月23日作出的“关于百色市右江区森林中心城项目诉案处理情况的报告”，百色市住房和城乡规划建设委员会于2017年11月6日作出的“关于要求百色市住建委尽快对‘森林中心城’违章建筑进行拆除的报告的复函”，及百色市住房和城乡规划建设委员会于2018年9月19日向我院复函的内容，可以确定：被告未按照《建设工程规划许可证》（建字第45100120150041号）规定的内容，擅自在百色市森林中心城商场北面（中山二路旁）内四个地下室出入口处搭建了包括涉案商铺在内的22间钢架结构铺面，未办理相关规划变更手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款等规定，属于违法建设行为。据此，可以认定原告承租的铺面是擅自建设的铺面，属于违法建筑。虽然被告在（2018）桂1002民初2380号案件中抗辩行政主管部门已经撤销就该机关下达的有关限期拆除决定和强制执行决定，目前没有证据证明被告的建筑违法。但本院查明，右江区住房和城乡规划建设局主动撤销该机关下达的限期拆除决定和强制执行决定，是基于该机关发现遗漏被处罚主体，原处罚决定书认定执行主体错误而自行纠正行为。因此，被告抗辩其建设铺面并非违法的理由不成立。被告在本案法庭辩论终结前，未向本院提交相关其违法建筑取得批准建设的补正证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》属于无效合同。无效合同欠缺生效要件，自始无效，不具有法律约束力，不受法律保护，因此不存在合同解除的基础。 关于《商铺租赁合同》无效的法律后果的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案商铺属于违法建筑，不具有合法所有权，被告对于违章建筑的铺面没有所有权，不能将所有权项下的占有、使用、收益所有权权能有偿让渡给原告。被告就违章建筑的铺面作为标的物与原告签订的“租赁合同”属于无效合同，被告不能基于无效合同向原告主张租金。因此，原告主张被告退还承租铺面租金87480元、履约保证金21870元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于被告是否应当赔偿原告经营损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告以违法建筑作为标的物与原告签订的租赁合同，导致合同无效，被告作为过错方应当赔偿原告因此所受到的损失。原告承租涉案商铺后，为经营店铺支出的费用如下：一、原告与广州瑞都投资管理有限公司签订《乐优皇茶合作协议》，并按协议规定支付投资款29800元，每年品牌管理费3600元，29日购买材料45150元，实付款45000元，共计支付78400元；二、原告为经营涉案商铺，向广西百色甲龙物业服务有限公司交付广告推广费732元，水费300元，电费2250元、物业费750元、水电押金1000元，共计4032元；三、原告对承租的铺面进行装修，共支出铺面装修款30130元；四、原告为经营店铺而购买商铺内物品，共支出费用34284元。对上述四项损失中，原告为经营涉案商铺，支付铺面装修款30130元，并向广州瑞都投资管理有限公司支付投资款、品牌管理费、材料费等共78400元，现因合同无效，合同利益不能实现，被告作为过错方应当向原告赔偿该项损失，且被告于2017年9月16日亦向原告作出书面承诺“该铺面在今后的装修以及开业过程中，如果是因为铺面违法被依法拆除而造成业主损失的，这些损失（包含租金、加盟、装修、原材料、设备等）全部由铺面出租方承担。”原告向广西百色甲龙物业服务有限公司交付的4032元，系原告在实际使用涉案商铺期间产生的合理费用，这部分的费用原告作为实际使用者应自行承担，不应由被告赔偿；原告购买商铺内物品支出的34284元，合同无效并不能改变现上述物品的所有权，原告能够使用和处分上述物品，因此原告要求被告支付购买物品费用的主张于法无据，本院不予支持。综上，原告应当赔偿原告经营损失为铺面装修款30130元，投资款、品牌管理费、材料费等78400元，两项合计108530元。 关于被告是否应当向原告支付违约金及律师代理费的问题。原、被告在《商铺租赁合同》中约定了律师费的负担，该约定是双方在合同履行过程中因一方违约而产生纠纷的约定。违约责任是指合同生效后在履行合同过程中的违约行为，而无效合同自始无效，不具有法律约束力。原、被告双方均不存在违约的合同基础，因此原、被告均不能基于无效合同要求对方承担违约责任。故原告关于要求被告支付违约金2187元及10000元律师代理费的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告林裕超与被告广西百色江州投资有限公司2016年6月15日签订的《商铺租赁合同》无效； 二、被告广西百色江州投资有限公司退还原告林裕超租金87480元，履约保证金21870元，两项合计109350元； 三、被告广西百色江州投资有限公司退还原告林裕超经营损失共计108530元； 四、驳回原告林裕超的其他诉讼请求。 本案案件受理费5342元，由被告广西百色江州投资有限公司负担（原告林裕超已预交2671元，被告履行本案义务时可将2671元一并支付给原告，另将2671元向本院交纳）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  张远提 人民陪审员  韦建新 人民陪审员  何小平 二〇二〇年二月十一日 法官 助理  黎 遒 书 记 员  罗兰烟