河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32680号原告王某某，女，汉族，1966年11月5日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人李秋萍，河南大象律师事务所律师。被告河南某某有限公司，住所地郑州市经三路北段明鸿新城。法定代表人刘锦鸿，职务董事长。委托诉讼代理人马海涛，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人陈某某，女，汉族，1964年10月8日出生，住郑州市金水区，系公司员工。第三人宋某某，男，汉族，1957年6月12日出生，住郑州市。原告王某某诉被告河南某某有限公司、第三人宋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人李秋萍，被告河南某某有限公司委托诉讼代理人马海涛、陈某某到庭参加诉讼。第三人宋某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年3月24日，原告与被告签订了合同编号0401417的《商品房买卖合同》见证据一，依照合同约定，被告将位于郑州市金水区经三路北段63号院明鸿新城小区12B号楼（现编号调整为34号楼）东5单元1-2层西户1号，建筑面积共215.69平方米的商品房，以每平米2754.2元，总价款594054元的价格出售给了原告。原告于2004年9月26日一次全款付清房款，取得不动产发票，见证据二；随后原告从房管局获悉该房产已于2001年3月30日以第三人（宋陈某某）名义办理了银行贷款以及房管局合同备案手续，此后原告与被告多次沟通，退款赔偿无果。无奈为了办理房产证，根据被告与贷款银行协商的办法，原告于2011年8月26日用工行尾号3350银行卡转入贷款银行497850.49元，偿还了被告以第三人名义办理的银行按揭贷剩余本息，见证据三；并由原抵押权人郑州市工商银行二七路支行出具了贷款《结算证明》，见证据四；其后，原告2013年1月31日交纳了办理房屋产权证的契税及滞纳金共计54938元，郑州市地税局出具了《契税完税证》，见证据五；原告自入住该房后，缴纳物业费用共计30800元，见证据六；并且2011年向郑州市自来水公司交纳了自来水管网工程改造款1990元，见证据七。由于被告长期歇业，其间被告也曾多次答应替原告依法办理房屋产权证书，可是总是以各种借口和理由搪塞推诿，致使原告至今无法正常为该房屋办理产权证，给原告的合法财产造成和带来了重大影响和隐患。为此，原告现依照相关法律规定，结合本案诉争房屋的状况，向贵院提起诉讼，请求判令：一、被告为原告购买的位于郑州市××区经××北段××新城小区××号××单元××西××号的商品房办理房屋产权证书，价值160万元；二、解除被告就诉争房屋与第三人签订的《商品房购销合同》及办理的房屋登记备案等手续；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告从未授权陈东处置公司资产，案涉《商品房买卖合同》加盖的印章也非被告的印章，被告也未收到原告的购房款，因此被告对案涉《商品房买卖合同》的效力不予认可。首先，案涉《商品房买卖合同》签订时，被告的法定代表人、董事长及总经理均为刘锦鸿女士，公司资产的处置必须由总经理签字，被告从未授权陈东处置公司资产，陈东无权代表公司签订案涉《商品房买卖合同》。其次，案涉《商品房买卖合同》所加盖的印章并非被告正常使用的印章，其印章图样明显与被告当时使用的印章图样不一致，存在伪造被告印章的嫌疑。陈东、胡守纯曾利用伪造的“河南某某有限公司”的印章，以被告的名义签订虚假合同、制造虚假诉讼，非法敛财、侵吞被告的资产。被告已经以“伪造公司印章罪”向公安机关报案，目前正在推进。最后，被告从未收到原告的购房款，原告也未提供其向被告转账的凭证。此外，税务局查询不到原告提交的“发票”，被告对其真实性不予认可。综上，陈东无权代表被告签订案涉《商品房买卖合同》，合同上加盖的印章也非被告正常使用的印章，被告对其效力不予认可。二、原告偿还银行按揭贷款及缴纳契税，属于并非正常的还款、纳税行为，侵害了宋陈某某的权利，宋陈某某对此不予认可。首先，被告于2001年3月21日与宋陈某某签订《商品房买卖合同》，并为其办理按揭贷款手续，银行按揭贷款的还款主体为宋陈某某，宋陈某某从未授权原告代其偿还银行贷款。其次，根据郑州市金水区税务局关于房屋买卖契税的缴纳规定，购房人需凭备案的《商品房买卖合同》缴纳契税，本案中的备案合同为宋陈某某的《商品房买卖合同》，原告提供的《商品房买卖合同》并未办理备案，根本无法通过正常途径缴纳契税。最后，原告在明知宋陈某某为在先买受人的情况下，通过非正常途径代替宋陈某某偿还银行按揭贷款，意图解除案涉房产的抵押，并通过非正常途径缴纳契税，试图办理房产过户，该行为已严重侵害在先权利人宋陈某某的合法权益。三、被告并未将案涉房屋出售于原告，其对案涉房屋的占有属于无权占有、恶意占有。如上所述，被告对案涉《商品房买卖合同》的效力不予认可，原告占有、使用案涉房产没有事实及法律依据，属于无权占有。此外，原告购买案涉房产系由刘军、胡守纯经办，刘军及胡守纯已明知被告于2001年3月21日将案涉房产出售于宋陈某某，故原告对案涉房产的占有属于恶意占有。综上，陈东无权代表被告签订案涉《商品房买卖合同》，合同加盖的印章也非被告正常使用的印章，被告对该《商品房买卖合同》的效力不予认可，原告占有、使用案涉房屋属于无权占有。贵院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人宋陈某某未到庭、未答辩。经审理查明：一、2004年3月24日，原、被告签订合同编号0401417号《商品房买卖合同》一份，主要约定，原告购买郑州市××××号12B幢东五单元1-2层西户1号房屋，建筑面积215.69平方米，每平方米2754.2元，房屋价格为594054元，付款方式为一次性付款，原告于2004年9月30日前向原告支付总房款100%即人民币伍拾玖万肆仟零伍拾肆元整（594054元）。原告提交河南省销售不动产统一发票一份，内容显示：客户名称王某某，2004年9月26日，房地产地址郑州市金水区经三路北段63号明鸿新城，合同号0401417，项目明鸿新城12B东五单元（1-2）层西户，单价2754.2元每平方米，金额594054元，加盖有河南某某有限公司发票专用章。2013年1月31日，原告缴纳了54938元的契税。二、被告提交合同编号为0102828的《商品房买卖合同》一份，内容显示：宋陈某某于2001年3月21日购买位于经××院××东××单元××西××房，建筑面积215.69平方米。每平方米2930元，总金额631972元。付款方式为按揭方式，2001年3月15日前支付房款的30%计人民币壹拾玖万壹仟玖佰柒拾贰元整（￥191972元）。原告提交《房屋他项权证》一份，显示：房屋他项权利人中国工商银行股份有限公司郑州市二七路支行，房屋所有权人宋陈某某，房屋坐落金水区经××号明鸿新城12B号楼东5单元1-2层西户1号，权利种类抵押权，权利价值440000元，填发日期2001年4月5日。2013年7月22日，中国工商银行股份有限公司郑州市二七路支行出具结清证明，显示抵押人宋陈某某已于2011年8月26日全部结清所借贷款，同意郑州市房管局办理抵押权注销登记。郑州市房产档案馆于2019年12月18日出具的《郑州市个人房屋交易、产权信息表》显示，购房人宋陈某某（身份证号），合同号0102828，房屋坐落郑州市经三路北段63号12B号楼东5单元1层西户，建筑面积215.69。三、原告在庭审中称，其与被告德亿房地产签订的合同，房款是以现金形式一次性支付给德亿的。其一直要求德亿办理房产证，德亿公司一直拖延办理办理房产证，2011年德亿公司告知原告该房屋在宋陈某某名下有按揭贷款，其在2011年还清了宋陈某某的按揭贷款，并要求被告协助办理房产证，但也找不到宋陈某某，故房产证一直未办理下来。其在2007年在案涉房屋居住。由于被告长期歇业，不予协助办理，其通过各种途径得知被告在2001年为了获得该房屋贷款，利用第三人宋陈某某的名义获得银行贷款，宋陈某某一直不知道该房屋的存在，因此原告在居住期间一直没有人主张该房屋的所有权。被告在庭审中称，其没有收到王某某的购房款，且其提供的发票在税务机关查不到，发票代码是2006年的，但是票据上记载的日期是2004年，且开票人和收款人均未显示，该票据是手填发票对其记载的真实性不予认可。原告提供的商品房买卖合同上的公章图样与其实际正常使用的印章图样不一致。原告主张代宋陈某某偿还银行按揭贷款是不合规的还款行为，其公司已向贷款银行核实，银行表示如没有宋陈某某的授权，银行会给原告办理退款。契税发票，其到房管局核实，缴纳契税需要备案的合同，原告的合同未备案，故税务机关正在查证核实。原告入住房屋的时间其所主张不符，且其公司未将涉案房屋出售给原告，原告属于无权占有，恶意占有。陈东及胡守纯曾利用伪造河南德亿的印章以德亿公司的名义签订虚假合同，制造虚假诉讼，将德亿的房产名义上出售给其亲戚朋友，实际上由陈东、胡守纯享有权利，名义上代持，其已向公安机关报案，望贵院查清事实。本院认为，郑州市房产档案馆于2019年12月18日出具的《郑州市个人房屋交易、产权信息表》显示本案中位于金水区经三路北段63号12B号楼东5单元1层西户的房屋备案登记在第三人宋陈某某名下，备案的合同号为0102828，即被告与第三人宋陈某某于2001年3月21日签订的《商品房买卖合同》。原告称被告在2001年利用第三人宋陈某某的名义获得银行贷款，宋陈某某一直不知道该房屋的存在，但第三人宋陈某某向银行申请个人贷款在先且对涉案房屋办理了抵押登记，原告与被告签订房屋买卖合同在后，其在签订房屋买卖合同时应慎重，必要时可到房管部门查询涉案房屋状况，因原告与被告签订的房屋买卖合同在后，第三人宋陈某某与被告签订合同时并未损害到原告的权益，原告要求解除被告就诉争房产与第三人签订的《商品房买卖合同》及办理的房屋登记备案等手续，于法无据，本院不予支持。现本案所涉房屋备案在第三人宋陈某某名下，原告要求被告协助办理位于郑州市××××号明鸿新城12B号楼东5单元1层西户房屋产权证书，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费减半收取9600元，由原告王某某负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 何 萌二〇二〇年二月二十一日书记员 武晨晓