江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初139号原告：张春梅，女，1987年6月1日出生，苗族，湖北省人，住湖北省来凤县，现住江西省宜春市袁州区。原告：龙建飞，男，1976年9月9日出生，汉族，宜春市万载县人，住江西省宜春市万载县，现住址同上,系原告张春梅之配偶。共同委托诉讼代理人：张爱磊，江西百姓律师事务所律师。被告：袁水庚，男，1969年1月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被告：易建成，男，1986年9月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告张春梅、龙建飞与被告袁水庚、易建成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张春梅、龙建飞及其共同委托诉讼代理人张爱磊，被告袁水庚、易建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春梅、龙建飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告袁水庚、易建成退还购房款22200元，并另外双倍返还购房定金20000元，合计42200元；2.本案诉讼费由被告袁水庚、易建成承担。事实和理由：被告袁水庚、易建成系翁婿关系，并在宜春市袁州区江丰社区建有自建房。2018年2月7日，原告张春梅、龙建飞向被告袁水庚、易建成提出购买自建房一套，双方约定：购房总价为170000元，先支付10000元购房定金，到2018年中秋付85000元，余款在2019年年底付清。原告张春梅、龙建飞于同日向被告袁水庚、易建成支付了10000元，后又于2018年9月23日支付10000元，并于2018年4月向被告袁水庚支付了开户水电表费11000元，于2018年12月7日向被告易建成支付了购房款1200元，支付购房款共计32200元（含购房定金10000元）。现被告袁水庚、易建成擅自将该房屋出售给他人，导致原告张春梅、龙建飞的权益受损。被告袁水庚、易建成辩称，在订金收条上已经约定好了付款时间、付款金额，中秋节的时候一直联系原告龙建飞付款，但是对方一直拖，此后被告袁水庚、易建成就和原告龙建飞说如果再不付钱之前已付款项就作废。在将房子卖给他人之前被告易建成还跟原告龙建飞联系过。原告张春梅、龙建飞为证实其诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.订金收条、收条（金额为10000元）、微信转账记录截图，拟证明原告张春梅、龙建飞共支付被告袁水庚、易建成21200元；2.电费通知短信截图、录音、照片三张，拟证明被告袁水庚、易建成收取了原告张春梅、龙建飞11000元水电开户费，该款包含在购房款内，并且被告袁水庚、易建成将房屋转卖给了他人。被告袁水庚、易建成对第一组证据的三性无异议，对第二组证据中的照片三性无异议，对第二组证据中的录音、电费通知短信截图有异议，认为被告袁水庚、易建成已将录音中提及的11000元交给了村里用于水电开户，并且电费通知短信截图不能证明是原告张春梅、龙建飞购买的房屋内的水电费。本院结合庭审情况认为原告提供的上述证据可以相互印证，证据的三性可以确认，本院予以确认并将作为认定案件事实的依据。被告袁水庚、易建成向本院提交了房屋买卖合同一份，拟证明原告张春梅、龙建飞没有按合同约定时间付款，其之前所付款项无效，被告袁水庚、易建成无需退款。原告张春梅、龙建飞对该份证据的合法性、关联性提出异议，认为因本案所涉房屋属于农村自建房，作为小产权房按照法律规定不得进行买卖，故该房屋买卖合同属于无效合同，被告袁水庚、易建成不得依据该无效合同没收其已付购房款，也无权要求其付清剩余购房款。本院对该份证据的真实性、关联性予以确认，并将其作为认定本案事实的依据。至于袁水庚、易建成在庭审中提交的被告袁水庚与原告龙建飞的短信聊天记录，因被告袁水庚、易建成未在本院指定的举证期限内提交书面证据，视为逾期举证，由其自行承担不利的法律后果。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告易建成系被告袁水庚之女婿，其均为江西省宜春市袁州区洪塘镇人。被告袁水庚、易建成购买了江西省宜春经济技术开发区金园街道江丰社区杨家组一集体组织成员的宅基地用于建房并出售。原告张春梅、龙建飞经人介绍向被告袁水庚、易建成购房，原告张春梅、龙建飞于2018年2月7日向被告袁水庚、易建成支付了10000元订金，被告袁水庚、易建成于同日向原告张春梅出具收条一张，内容为：“订金今收到张春梅江峰购房款壹万元整￥10000元收款人：易建成袁水庚2018.2月7日。”该收条空白处写明：“此房款共计人民币170000元，其余购房款到2018年中秋付8.5万元整，其余款到2019年年底付清。”原告张春梅、龙建飞于2018年4月向被告袁水庚、易建成支付了11000元，于2018年9月23日向被告袁水庚、易建成支付了10000元，被告袁水庚、易建成于同日向原告张春梅出具收条一张，写明：“收条今收到张春梅房屋款壹万元整￥10000元2018.9.23收款人：易建成袁水庚。”原告龙建飞于2018年12月7日通过微信向被告易建成转款1200元。被告易建成与原告龙建飞于2018年12月7日签订《房屋合同》一份，内容为：“甲方：易建成乙方：龙建飞乙方答应2018年年底付清购房款陆万元整￥60000元，如果没有付清前面所有付的款项全部无效。”此后，原告张春梅、龙建飞再未支付购房款，现被告袁水庚、易建成已将该房产出卖给他人。另，原告张春梅、龙建飞购房时系恋爱关系，双方于2019年11月29日办理了结婚登记手续。本院认为，集体所有的土地依照法律规定属于农民集体所有。根据不动产房地一体原则，集体土地上房屋的转让必然涉及宅基地使用权的转让，宅基地使用权与集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得宅基地使用权，而农村房屋买卖合同的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。案涉房屋所占土地性质为集体土地，本案当事人均非该集体组织成员，双方达成的购房合意以及签订的《房屋合同》因涉及转让集体土地使用权，违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”，本案中原告张春梅、龙建飞向被告袁水庚、易建成支付购房款合计32200元，被告袁水庚、易建成应将购房款32200元返还给原告张春梅、龙建飞。对于原告张春梅、龙建飞要求被告袁水庚、易建成双倍返还购房定金20000元的诉讼请求，本院认为被告袁水庚、易建成出具的订金收条写明此款为“订金”，而非“定金”，双方当事人并无设立金钱担保的意思表示，本案不应适用定金罚则，故本院对原告张春梅、龙建飞的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：一、限被告袁水庚、易建成在本判决生效后7日内返还原告张春梅、龙建飞购房款32200元；二、驳回原告张春梅、龙建飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费856元，减半收取计币428元，由被告袁水庚、易建成负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 易艳华二〇二〇年二月二十七日法官助理李凯亮代书记员 熊慧颖