河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终446号上诉人(原审原告)：张凤娥，女，1954年2月9日生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：孟晓宇，河南平胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：平顶山市派德科技有限公司，住所地：平顶山市建设路中段派德广场负一层、二层商铺，统一社会信用代码：91410403093294107T。法定代表人：张国山，董事长。委托诉讼代理人：徐东卫，平顶山市湛河区振兴法律服务所法律工作者。上诉人张凤娥因与被上诉人平顶山市派德科技有限公司（以下简称派德科技公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张凤娥及其委托诉讼代理人孟晓宇，被上诉人派德科技公司的委托诉讼代理人徐东卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤娥上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判派德科技公司恢复商铺交付时的原状。事实和理由：派德科技公司在没有与张凤娥续签委托租赁协议的情况下，未经张凤娥同意，私自将张凤娥的商铺改成地下车库，并将原来的商铺通到封死，彻底改变了商铺的原状和商业用途，给张凤娥造成了极大的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要去承租人恢复原状或赔偿损失”之规定，派德科技公司应当将商铺恢复成交付时的原状。原审判决第五页“刘秀芬和派德科技公司签订的租赁协议是双方真实意思表示”将当事人张凤娥的名字写成了刘秀芬，应予纠正。请求二审法院支持张凤娥的上诉请求。派德科技公司辩称，派德科技公司不是承租人，而是管理人，派德科技公司和张凤娥没有签订租赁合同，派德科技公司未改变张凤娥房屋的现状，张凤娥购买房屋的位置、面积均保持原状，张凤娥商铺的状态是由于商业状况决定的，派德科技公司改变负一楼的经营状况，目的是为了商业的更好经营。2020年1月份，派德科技公司向张凤娥支付了部分租金，张凤娥只有向派德科技公司请求支付租金的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张凤娥向一审法院起诉请求：1.依法判令派德科技公司支付租金121156元，逾期利息6348.75元；2.依法判令派德科技公司恢复商铺交付时的原状，若无法恢复原状，以商铺购买总价款赔偿的全部损失；3.本案诉讼费由派德科技公司承担。一审法院认定事实：2011年9月15日，张凤娥与太极立威公司签订《立威派德广场商铺使用权出让合同》八份，购买了平顶山市建设路中段派德广场负一层A61、A62、A63、A65、A66、A67、A75、A76号商铺使用权。2014年11月14日，张凤娥与派德科技公司签订《委托租赁协议》六份、2015年元月5日，签订委托租赁协议两份，协议约定：“张凤娥自愿将购买的位于平顶山建设路与劳动路交叉口往西100米路北派德广场负一层A61、A62、A63、A65、A66、A67、A75、A76号的商铺委托给派德科技公司进行改造并出租，由派德科技公司统一招商、统一经营管理。双方约定商铺委托租赁期限为三年，即自2014年7月10日起至2017年7月9日止。双方约定2014年8月10日起开始返还租金。租金收益以张凤娥缴纳房款收据为准（具体凭张凤娥预付款收据为准）。张凤娥已缴纳商铺款金额共计为608600元。自起租日开始每12个月为一年，满一年后租金递增，具体收益按照第一年5%，第二年6%，第三年6%……返还租金收益约定如下(含税费)：第一年租金扣除管理费用后实际返还总收益为2155元/月，第二年租金扣除管理费用后实际返还总收益为2587元/月，第三年租金扣除管理费用后实际返还总收益为2587元/月。张凤娥同意每月租金收益于次月10日-15日通过银行转账支付给张凤娥。派德科技公司收取张凤娥应返租金的15%作为商场管理费，由派德科技公司从每月的返租收益中直接扣除……张凤娥有按约定收取商铺租金收益的权利，派德科技公司有按约定的期限和方式向张凤娥支付合同约定的租金收益’的义务……如派德科技公司未按本协议约定向张凤娥支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金金额的万分之一向张凤娥支付滞纳金”。2018年7月3日张凤娥与派德科技公司签订关于公司对业主未付租金还款协议，约定从2018年1月1日起，至2019年12月31日，分八个季度，对每位业主三年合同所欠租金、及2017年8-12月租金（按5%计算）按季度还款。未返租金共66829元。并约定了如未能按时足额转账，张凤娥有权根据未返租金从逾期之日起按每月5‰计算利息。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘秀芬（应为张凤娥）和派德科技公司签订的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。张凤娥按照约定将自己所有的商铺交付给派德科技公司使用、收益，派德科技公司应当按照约定的期限向张凤娥支付租金。2018年7月3日张凤娥与派德科技公司签订的还款协议上表示，未返张凤娥租金截止到2017年12月为66829元。且商铺至今未返还给张凤娥，从2018年1月至2019年9月共21个月租金共54327元，故张凤娥要求派德科技公司支付租赁费共计121156元的诉讼请求于法有据，予以支持。双方在委托租赁协议中约定，派德科技公司逾期支付租金的，每逾期一日，张凤娥有权根据未返租金从逾期之日起按每月5‰计算利息。张凤娥要求派德科技按照每月5‰计算利息共计6348.75元的诉讼请求，于法有据，予以支持。双方委托租赁合同到期后，派德科技公司继续对及该楼其他商铺进行统一管理，张凤娥未提出异议，并在本案中主张了后期租金。现地下商铺已被改造成停车场，并投入使用。该停车场包含多人的其他商铺，客观上无法单独恢复，且恢复后无法对该商铺进行单独收益，故张凤娥要求恢复原状或赔偿损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决：一、平顶山市派德科技有限公司于判决生效后十日内支付张凤娥2019年9月前的租金121156元，逾期利息6348.75元。二、驳回张凤娥的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，减半收取1425元，由平顶山市派德科技有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审认定的事实予以确认。另查明，原审判决本院认为部分，“刘秀芬和派德科技公司签订的租赁协议是双方真实意思表示”存在笔误，“刘秀芬”应为“张凤娥”。除此外,二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点在于派德科技公司对张凤娥商铺的利用管理是否违约，是否需要恢复原状。经查，派德科技公司与张凤娥签订的委托租赁协议约定，张凤娥将其商铺委托给派德科技公司进行改造并出租，由派德科技公司统一招商，统一经营管理。但双方并未对如何进行改造和出租提出明确意见或作出限制约定；且该协议并未约定派德科技公司对包括涉案商铺在内的涉案楼层进行招商、管理的特定用途。同时，涉案《委托租赁协议》于2017年7月9日到期后，双方确实未续签协议，但双方于2018年7月2日签订的还款协议内容表明，张凤娥至该日仍愿意按原协议约定收取相应租金，派德科技公司至该日也愿意继续按原协议约定履行支付租金的义务，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应视为双方续签了不定期的租赁协议。而派德科技公司对外统一招商、统一经营管理的商铺不仅是涉案楼层，还包括地面上相关楼层，故派德科技公司基于租户需求及自身经营管理需要，将包含张凤娥所购商铺在内的负一楼层改造为停车场，并不违反双方的上述约定，不属于《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定的事项，不构成违约。另外，张凤娥所购商铺至今未办理独立产权手续，与所在楼层其他部分也无法分割，其要求改变楼层现有用途，将楼层和自己商铺恢复原来状态的请求，不仅在客观上无法实现，也可能侵犯同楼层其他业主的合法权益。因此，张凤娥关于派德科技公司在没有与其续签委托租赁协议的情况下，未经其同意，私自改变其商铺的原状和商业用途，给其造成了极大经济损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，张凤娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张凤娥负担。本判决为终审判决。审判长 侯晓宏审判员陈国锋审判员郭国会二〇二〇年二月十七日法官助理孔宪宇书记员孔宪宇(兼）