舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初3878号 原告：舒意。 委托诉讼代理人：徐麟，浙江凯麦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张若涵，浙江凯麦律师事务所律师。 被告：舟山蓝郡置业有限公司，住所地舟山市定海区沿港东路95号。 法定代表人：徐晓丽，总经理。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：洪静，女，该公司职员。 原告舒意与被告舟山蓝郡置业有限公司（以下简称蓝郡公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张若涵、被告的委托诉讼代理人黄嘉燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舒意向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告租金损失（按每日每平方米2.92元计算，自2018年10月18日至2019年11月6日期间为449493.33元，之后继续计算至杭州荣昇资产管理有限公司与申太芳签订的《房屋租赁合同》租赁期满之日止）。事实和理由：2018年4月13日，原告舒意与被告蓝郡公司签订了编号为“浙F1-2008-1”的《舟山商品房买卖合同（现售）》。该合同约定原告购买被告开发的蓝郡国际花园1、3幢203室房屋（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积400.33平方米，总价款6270000元。后原告付清了购房款。2018年10月18日，被告配合原告办理了产权证（编号为“浙（2018）定海区不动产权第0018410号”），案涉房屋登记到原告名下。后，原告发现被告在签订商品房买卖合同之前，已经擅自将案涉房屋出租给杭州荣昇资产管理有限公司（以下简称荣昇公司），荣昇公司又以远低于市场平均价的价格转租给申太芳用于开设足浴SPA。且自商品房买卖合同签订后，被告或其他任何一方从未向原告支付租金。原告认为，原告购买案涉房屋的目的是为了出租获取租金收益，被告恶意隐瞒房屋已出租的事实，导致原告无从获得预期的租金收益。被告的行为主观上存在过错，客观上严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成财产损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，原告有权要求被告赔偿损失。由于荣昇公司与申太芳签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准远低于市场价格，即便依照“买卖不破租赁”的原则由申太芳直接向原告支付租金，也将无法实现原告的合理预期收益，故原告要求按同地段租金每日每平方米2.92元的标准计算损失，且损失应计算至荣昇公司与申太芳签订的《房屋租赁合同》租赁期满之日止。 蓝郡公司辩称，一、本案事实如下。2017年1月5日，被告将案涉房屋出租给荣昇公司，租赁期限为2018年6月30日至2023年6月29日，年租金146189.80元，物业费由承租人缴纳。2017年3月26日，荣昇公司将案涉房屋转租给申太芳，租赁期限为2017年12月30日至2025年12月29日。二、原告所称被告恶意隐瞒房屋已租赁一节，不符合事实。1.2018年4月6日，原告提出购买案涉房屋的意向，被告的工作人员带原告查勘了该房屋。当时，实际承租人的装修已进行到一半，明显可以看出该房屋有人使用。原告发给被告的《函》中也提到了楼梯被敲掉、消防设施、水电设施被更改等节。2.被告的工作人员如实向原告告知了房屋已出租的事实。3.原告在前述《函》中称，房屋买卖合同签订后过几天，被告拿出租赁协议让其签署。虽然“过几天”之说不实，但若原告“过几天”即知道房屋被出租，却不要求解除房屋买卖合同，反而在半年后将房屋过户至其名下，这显然不符合正常逻辑。三、本案系原告不诚信导致的纠纷，被告无侵权行为。原告签署《认购协议》时认可的总房价是8026216元。因售后几年内房屋租赁市场尚处于培育期，租金回报较低，故被告对房价予以重大优惠，2018年4月13日签订的《舟山商品房买卖合同（现售）》，约定总房价为6270000元。第一年租金约15万元亦已折算在总房价中。房屋价格协商过程中，原告认可购买带租约的房屋，享受了被告提供的价格优惠，在房屋买卖合同签署后又反悔，要求按高于市场价的标准收取租金，这属于不诚信。被告认为，根据“买卖不破租赁”的原则，原告事实上已系案涉房屋的出租人。由于出租人变更协议尚未签署，故案外人无法直接支付租金给原告。被告已多次通知原告签署出租人变更协议，均遭原告拒绝。经被告联系，荣昇公司同意向原告支付租金，但被告至今未向荣昇公司领取。四、原告的诉讼请求与其《函》的内容自相矛盾。原告在《函》中称，被告的销售人员说过每年平均净回报率为买价的5%。本案中却要求按每日每平方米2.92元的标准支付租金，两者自相矛盾。由于案涉房屋系带租约销售，故原告的收益应按照被告与荣昇公司之间的租赁合同所约定的租金标准确定。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 经质证，对于原告提供的如下证据，编号“浙F1-2008-1”《舟山商品房买卖合同（现售）》、“浙（2018）定海区不动产权第0018410号”不动产权证、荣昇公司与申太芳之间的《房屋租赁合同》，被告无异议。对于被告提供的如下证据，《蓝郡国际花园商铺认购合同》、原告发给被告的《函》、被告与荣昇公司之间的《房屋租赁合同》，原告无异议。根据上述证据及双方当事人陈述，本院经审理认定事实如下： 一、原告所述双方签订《舟山商品房买卖合同（现售）》及合同内容、原告付清购房款及办妥房屋过户登记等节，原、被告所述案涉房屋出租情况（被告与案外人荣昇公司之间的《房屋租赁合同》约定租期除外），本院予以确认。 二、另查明：1.2018年4月6日，原告舒意与被告蓝郡公司签订了《蓝郡国际花园商铺认购合同》。该合同载明，原告认购案涉房屋；该房屋总金额8026216元；原告应于2018年4月13日与被告签订《商品房买卖合同》。2.2018年7月10日，原告发函给被告。原告在该函中称，因前期双方就商铺出租未达成三方租房协议，以及其他事宜，故发函；被告推销房屋时采取了先要求原告支付定金，再付首付款，再带原告去看房产的方式，且被告销售人员自己都搞不清出售给原告的房屋是哪几间，被告的此种做法存在严重过错；签署购房合同后，被告过几天拿出三方租房协议要求原告签署，当时原告认为该协议的条款不合理，提出了意见、建议，但被告坚持己见；被告的销售人员推销商铺时，多次说包出租七年半，每年净回报率为买价的5%，但（上述包租收益）是税前还是税后，被告一字未提；被告把原告第一年包租所得的钱全额用于抵扣首付款，亦未提是税前还是税后，未要求原告提供发票，故原告认为被告销售人员告诉原告的是税后净收益。3.被告与案外人荣昇公司之间的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自本合同签订之日起至2023年6月29日止；被告在2018年6月30日前向荣昇公司交付房屋；自协议签订之日起至2020年6月29日的租金为146189.80元，之后每年租金为146189.80元；物业管理费等费用由荣昇公司承担。4.案外人荣昇公司与申太芳之间的《房屋租赁合同》约定，租赁房屋包括蓝郡国际花园1、3幢102部分、201部分、202、203、204，总建筑面积1386.56平方米;前三年租金为每年352932元，后五年租金分别为705863元、728845元、751826元、775355元、798883元；物业管理费等费用由申太芳承担。5.诉讼过程中，原告述称，合同系售后返租合同，因三方未能协商一致，租房合同未签订。双方均认可第一年租金已抵充购房款，但对于具体金额意见不一，关于其余租金，被告承认原告未收取。 本案的争议焦点是，被告是否有恶意隐瞒案涉房屋在出售前已经出租的行为。 原告未针对其主张提供证据予以证明。被告提供了《现场踏勘确认书》、申太芳的《装修申请审批表》（附《装饰装修管理服务协议》），主张上述证据连同前述的原告发给被告的《函》，可以证明原告明知案涉房屋系带租出售。被告还提供了申太芳出具的《情况说明》，拟证明案涉房屋装修过程。原告质证称，《现场踏勘确认书》并非原告签字，且这是格式合同；《情况说明》的真实性有异议；被告的证据不能证明其主张。 本院认为，申太芳的《情况说明》性质系书面的证人证言，申太芳未出庭作证，该《情况说明》不能作为定案依据。关于房屋买卖合同签署前看房一节。首先，原告方在诉讼过程中称，其本人未看房，买房实际系原告丈夫在操办，签署合同时因原告丈夫有事，由原告去签。对于原告丈夫有没有事先看房，原告未提及。但是若原告的上述说法属实，从原告丈夫能够放心地临时让原告去签掉合同的做法看，本院有理由相信原告丈夫已经看过房。其次，原告在2018年7月10日《函》中提到的“被告推销房屋时采取了先要求原告支付定金，再付首付款，再带原告去看房产”之内容，可以证明房屋买卖合同正式签署之前，原告或原告丈夫去看过房。而原告所说“被告销售人员自己都搞不清出售给原告的房屋是哪几间”之情形，结合与申太芳相关的《房屋租赁合同》《装修申请审批表》，恰恰说明案涉房屋连同其他房屋已在由申太芳统一装修，导致无法具体区分案涉房屋的范围。本院有理由相信，原告方看房时应能发现案涉房屋已出租。再次，原告在诉讼过程中亦承认“合同系售后返租合同”，并且双方均认可第一年租金已抵充购房款。此节亦印证房屋买卖合同签订之前，最迟在签订之时，原告应当已知案涉房屋已出租。综上，原告对其主张未完成证明责任，而被告的部分证据结合双方当事人陈述，可以印证被告的反驳主张。至于《现场踏勘确认书》，是否原告亲笔签署有争议，但即使排除该份证据，亦不影响本案处理。故本院认定，被告并无恶意隐瞒案涉房屋在出售前已经出租之行为，原告在购房前已知案涉房屋出租。 关于租金约定。原、被告对此有争议。原告为此提供了1.录音、短信截图，拟证明被告方工作人员在销售房屋时，向原告承诺5%的净回报率。2.微信聊天截图，拟证明被告的销售经理娜娜认可同地段96平方米商铺的年租金在10万元左右，即每日每平方米2.92元。3.蓝郡国际花园8幢203室房屋的《浙江省商品房买卖合同》及《房屋租赁协议》，拟证明被告销售的同地段商铺，年租金回报率6%以上。被告则质证如下：1.原告举证已超过举证期限。2.录音光盘中内容是空的；录音中人员身份不能确定为被告的工作人员；录音文字稿系截稿，不能体现真实意思表示；录音内容不能证明被告在签订房屋买卖合同时承诺了租金标准；录音形成时间晚于签约时间；租金应以合同为基础，商务谈判过程中的退让、方案不能作为定案依据；即使被告方提出过平均5%（税费自理）的要约，因原告没有同意，合意未达成，合同亦未成立。3.短信不能确定一方系被告工作人员，不能确定该“陈经理”即录音中提到的“陈经理”；短信未提到租金标准，与本案无关联性。4.微信不能确定一方系被告工作人员；加微信时间是2019年10月22日，在购房之后，与本案无关联性。5.案外人的购房合同和租赁协议是复印件，真实性不能确认；商铺租金受面积、位置、楼层等因素影响，其他商铺的租金与案涉房屋无可比性；仅仅一例出租，无代表性。被告还提供了被告与荣昇公司之间的《房屋租赁合同》、荣昇公司《情况说明》，拟证明租金相关情况。 本院认为，原、被告之间在房屋买卖合同签订之后的核心争议在于租金如何确定。但这不属于本案审查范围。故原、被告针对租金争议提供的证据，本案中均不予认证。 综上，本院认为，本案立案案由为“侵权责任纠纷”。诉讼过程中，本院就原告按违约责任行使请求权，还是按侵权责任行使请求权予以询问，原告以本案存在请求权竞合为由，确定按侵权责任行使请求权。故本案案由“侵权责任纠纷”无误，且本案关键在于原告的侵权之诉能否成立。 过错侵权责任有其构成要件和归责原则。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”。过错、违法行为、因果关系、损害事实四要件中，过错责任的归责基础在于过错。行为人只有在主观上有过失的情况下才对其造成的损害负责，无过错则无责任。其次，行为人客观上有违法行为，才可能承担过错侵权责任。本案中，原告主张被告恶意隐瞒案涉房屋在出售前已出租之事实，但此项主张不能成立。即被告客观上无相关违法行为，主观上无相关过错。故被告依法无需承担过错侵权责任。原告的诉讼请求，本院不予支持。至于双方之间基于案涉房屋买卖合同产生的关于租金约定或其他方面的合同争议或其他侵权纠纷，应另行解决。 依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告舒意的诉讼请求。 案件受理费8042元，减半收取4021元，由原告舒意负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年二月五日 书记员  陈 洁