广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初4768号 原告：姚怡婷，女，汉族，1970年5月3日出生，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 被告：广西桂润土地开发有限公司，住所地北海市，统一社会信用代码：。 法定代表人：花毓萍，总经理。 委托诉讼代理人：黄建辉，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告姚怡婷与被告广西桂润土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚怡婷及其委托诉讼代理人苏振豪、被告广西桂润土地开发有限公司的委托诉讼代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚怡婷向本院提出诉讼请求，判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金105443.42元（计算依据：以原告已交购房款198671元为计算基数，按每日万分之二的标准从2012年4月30日暂计至2019年8月6日，即房款198671元×每日万分之二×2654日，以后另计)；2、被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金198.67元（计算依据：以购房款198671元为计算基数，按0.1%的标准计算)。事实和理由：被告系位于北海市御泉湾小区（尚东海岸）的开发商，2011年11月14日，原告以198671元的价格从被告处购买了渉案的×××号房,双方约定了《商品买卖合同》：“第八条，交付期限的约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……1、该商品房经验收合格；6、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理，……(2)……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实标交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，交付办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，……，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同也约定了双方的权利和义务。合同签订后，原告已经依约支付完了首付款并办理了银行抵押贷款。此后，被告一直未依约向原告交房，亦未原告办理房地产权属证书，为此，原告多次到北海市信访局、北海市住房和城乡建设局等多个部门反映情况，2013年5月31日，北海市住房和城乡建设局《来信答复》第一条：“经查，尚东海岸项目目前尚示完五方主体竣工验收，尚未符合交房条件。”；第二条：“经了解，尚东海岸项目延期竣工主要原因，是由于该项目开发企业与施工企业发生经济纠纷，施工企业未按时间要求完工所至。2019年6月12日，北海市住房和城乡建设局再次正式作出了《信访事项处理意见书》，该《意见书》”中明确回复了涉案的御泉湾小区（尚东海岸）未办理竣工验收，故被告的行为已经构成违约。为此，原告特向法院起诉，请求判如所请。 被告广西桂润土地开发有限公司辩称：被告已经于2014年6月6日将房屋交付原告，双方也就延期交房违约金的处理达成一致意见，在进行以违约金冲抵物业费等费用后原告也签署了承诺书不再追究被告延期交房责任。关于产权证目前未能办理原因是住建局行政部门原因，不属于被告责任。因此不应承担逾期办证违约责任。因此请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2011年11月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：1、买受人向出卖人购买位于北海市×××号商品房，建筑面积77.91平方米，总房价款为198671元，买受人应当于本签订合同当日付总房款的30%（¥59671），余下房款¥139000于办理银行按揭时付清；2、出卖人应当在2012年4月30日前将具备下列第1、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。……。（6）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……；3、除本合同规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；4、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意分情况处理：（1）买受人退房的……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；5、合同还约定了其他相关内容。合同签订后，原告按约支付全部购房款共计198671元。 2013年5月31日，北海市住房和城乡建设局对尚东海岸业主进行来信答复，载明尚东海岸项目尚未完成五方主体竣工验收，尚未符合交房条件。2014年5月20日，北海市住房和城乡建设局再次对尚东海岸业主进行来信答复，称截止至2014年5月12日，由被告开发建设的尚东海岸（御泉湾）项目尚未办理竣工验收手续，不符合交付条件。 2014年6月6日，原告向被告出具一份《承诺书》，载明原告于2011年11月14日购买了1幢4单元×××号房，根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告已属延期交房，截止2014年6月6日交房后，原告自愿将违约金冲抵物业管理费等相关费用，并不再追究被告延期交房的违约责任。同日，北海市宜居物业服务有限公司尚东海岸物业管理处出具一份《收据》，载明收到1栋4单元503、504号房以违约金冲抵费用如下：公共部分维修基金、物业管理及相关费用合计11047.8元。同日，原告与北海市宜居物业服务有限公司尚东海岸物业管理处签订一份《前期物业管理服务协议》，主要约定物业管理费按建筑面积1元/㎡/月，电梯费35元/户/月，原告进行房屋装修时按250元/户交纳垃圾清运费，原告在房屋交付之日交纳公共维修基金，按建筑面积63元/平方米一次性收取。 另查明，2017年6月20日，北海市中级人民法院作出（2017）桂05民终465号民事判决书，其中对上诉人广西桂润土地开发有限公司与被上诉人吴永发于2011年10月11日签订的《商品房买卖合同》中约定的交房标准“商品房经验收合格”理解为五方验收合格，并确认尚东海岸工程已由施工、设计、监理和勘察单位共同于2012年11月25日经竣工验收合格，已具备合同双方约定的交房条件的事实。 再查明，北海市住房和城乡建设局于2019年6月12日对案外人苏丽斯向北海市信访局反映御泉湾小区（尚东海岸）物业相关问题出具《信访事项处理意见书》，其中载明尚东海岸目前未办理竣工验收，该项目前期由被告选聘的广西华府院物业服务有限公司实施物业服务，被告因逾期交房而承诺业主将其逾期交房所产生的违约金抵充物业费，但后期未能按时支付物业费用给物业公司，因此广西华府院物业服务有限公司于2018年12月30日正式撤出该小区。截止至2019年7月，被告未按《北海市物业专项维修基金管理实施细则》的规定归集维修基金至北海市物业专项维修基金管理中心。 案件审理中，原被告均认可案涉商品房的备案手续已办理，但产权未转移登记至原告名下。原告主张被告一直未能提供符合约定的物业服务，且其承诺抵扣的物业费11047.8元实际未能足额抵扣，物业公司仅向原告免除物业服务费这一项，电梯费及公摊水电费等仍需原告自己交纳。被告主张其承诺抵扣的物业费分别为公共维修基金7785元、物业服务费1500元、电梯维护费420元、水电公摊费200元、垃圾清运费300元，污水处理费52.8元、装修保证金500元、电梯上料费200元，以上合计11047.8元，且仅为一年的物业收费标准，而原告已超过三年未交物业费。 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、来信答复、承诺书、收据、民事判决书、信访事项处理意见书及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已依约向被告支付了购房款，被告应按约在2012年4月30日前将商品房交付原告使用，但被告于2014年6月6日才交房给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。 对于被告交付的房屋是否符合合同约定的交付条件问题，因相关生效裁判文书中已确认案涉工程于2012年11月25日具备合同约定的交房条件，原告对此亦未能提出相反证据，故本院依法认定被告于2014年6月6日向原告交付的商品房符合案涉商品房买卖合同的约定。 就原告主张的逾期交房违约金，双方当事人已明确约定违约金数额，并约定用物业管理费等相关费用予以抵扣，而现原告主张被告在履行过程中未予足额抵扣，其中包括公共维修基金与水电费、电梯费等其他费用。对于公共维修基金部分，根据北海市住房和城乡建设局作出的《信访事项处理意见书》中载明被告未按规定将公共维修基金归集至市物业专项维修基金管理中心的情况及原告未曾交纳公共维修基金的事实，原告所主张的专项维修基金未予抵扣问题不能成立。对于其他费用，原告虽主张其入住后仍交纳相关物业费用，但对此并未提交相关证据予以证实，因此本院对原告的主张不予采信。依据案涉《前期物业管理服务协议》中的收费标准，被告已足额抵扣双方约定的逾期交房违约金，因此原告的该项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金，因双方当事人对此已作明确约定，被告虽主张逾期办证是相关行政部门原因所致，但并未能提供充分确凿的争议予以证实，故本院不予采信，原告的该项诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西桂润土地开发有限公司支付逾期办证违约金198.67元给原告姚怡婷； 二、驳回原告姚怡婷的其他诉讼请求。 案件受理费2412元，减半收取计1206元，由原告负担1181元，被告广西桂润土地开发有限公司负担25元（该费用原告已向本院预交，被告应负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决确定的履行期限内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2412元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年二月五日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗