重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10631号上诉人（原审被告）：刘洋，男，1976年5月24日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：代永胜，重庆法洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市粤昊富商业运营管理有限公司，住所地重庆市潼南区江北新城A2-27/01、02号地块2号子地块，统一社会信用代码915002233277601240。法定代表人：郑洋，执行董事。委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。上诉人刘洋因与被上诉人重庆市粤昊富商业运营管理有限公司（以下简称粤昊富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月18日进行了询问。上诉人刘洋及其委托诉讼代理人代永胜，被上诉人粤昊富公司的委托诉讼代理人李一帆参加了询问。本案现已审理终结。刘洋上诉请求：1．撤销一审判决，上诉人不承担物管费、违约金及2019年5月1日之后的房屋占用费；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．重庆市仁豪建材市场开发有限公司的法定代表人王树于2015年10月13日向刘洋书面承诺赠送6个月免租期，而粤昊富公司是该公司全额出资成立的子公司，故案涉租赁合同应当在2019年10月30日到期，一审认定合同到期终止系事实认定错误；2．粤昊富公司存在未取得消防验收合格手续的情况下将案涉房屋向社会招租、未对渗水的墙面进行维修、在合同未到期的情况下擅自断电及强行拆除装饰装修等违约行为；3．一审既支持违约金又支持赔偿损失错误，且对保证金34209元未处理不当。粤昊富公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1．被上诉人是独立法人，王树的承诺书与本案无关。2．未通过消防验收就招租并不影响上诉人的经营；被上诉人对渗水墙体进行积极维修，渗水面积很小；因上诉人经营的易燃商品，为了安全才采取的断电措施；3．一审支持违约金是根据合同约定，上诉人对保证金在一审中未提出请求，二审不能一并处理。粤昊富公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的商铺租赁合同；2、被告支付原告2018年5月1日至2019年4月13日的租金125730元、2018年5月1日至2019年4月30日物业管理费35540元、电费6223元；3、被告支付原告违约金30565.80元。诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求，并增加两项诉讼请求：1、被告向原告返还租赁房屋；2、被告支付原告从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（此费用按照合同约定的租金计算）。一审法院认定事实：2015年5月13日，粤昊富公司（甲方）与刘洋（乙方）签订仁豪·家饰界商铺租赁合同，约定甲方将仁豪·家饰界A馆叁层3001-3003、3020-3026号商铺10间（建筑面积约659平方米）出租给乙方，月租金11430元，合同期限3年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。租赁合同第三条约定，签订合同时一次性交纳保证金34209元，赠送36个月免租期。合同第四条约定，乙方在租赁期内擅自撤租，所交经营保证金不退，还应承担余下租期内的所有费用20%作为违约金。租赁合同第五条约定，乙方须按承租面积交纳管理费，管理费标准为5元／月／平方米；管理费包括市场内外的保安、保洁、绿化、公共设施的保养、维护及公共部分的基本能耗等；中央空调的能耗以运行期间产生的实际费用，按乙方的承租面积分摊另行缴纳；管理费按季度付，每季度的第一个月由甲方收取，最后一个月付清下一季度的管理费。合同第七条约定，乙方有权享受甲方为市场提供的服务，服从市场管理，并按时交纳租金、管理费、空调费、政府行政性收费等；上述费用如拖延，交付达三个月以上，视同乙方违约，甲方有权解除合同，所交保证金不退。合同第十条约定，在合同有效期内，乙方不得违约，否则甲方不退还乙方保证金，乙方向甲方每天支付合同总价20%的违约金。合同签订后，刘洋进入该商铺经营窗帘定制。2017年11月，刘洋承租的部分商铺墙壁渗水，经粤昊富公司进行维修后，还是存在部分墙壁渗水的问题。从2018年5月1日起，刘洋未缴纳管理费，未在商铺经营，此后粤昊富公司对涉案商铺采取了断电措施。至本案法庭辩论终结前，刘洋仍未撤场。另查明，涉案商铺所在的仁豪家饰界商场于2018年12月28日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。一审法院认为，关于原、被告签订的商铺租赁合同的效力问题。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，但该规定并非效力禁止性规定，并不必然导致合同无效。涉案房屋交付时虽没有取得消防验收合格手续，但原告按时向被告交付租赁房屋，被告对该房屋进行了经营、使用，并未因消防验收问题而影响合同目的实现，且涉案房屋在租赁期间内通过了消防验收，使《房屋租赁合同》履行过程中存在的瑕疵得以弥补。故被告辩称因涉案房屋未通过消防验收导致租赁合同无效的主张，本院不予支持。本院依法认定原、被告签订的商铺租赁合同有效。关于原、被告签订的租赁合同是否解除的问题。因原告在诉讼过程中撤回解除原、被告签订的商铺租赁合同的诉讼请求，故本案中的租赁合同因约定的终止时间2019年4月30日到达而自动终止。关于原告主张的返还租赁房屋及给付租金、管理费、违约金、电费、占用费能否得到支持的问题。本案中租赁合同因期限届满而终止，被告未撤场，继续占用租赁房屋无合同和法律依据，因此，对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，合同中关于结算和清理条款继续有效。关于被告是否应向原告支付租金的问题。原告主张因被告存在不缴纳管理费、电费的违约行为，故免收租金的约定无效，被告应向原告缴纳剩余租赁期间的租金125730元。被告辩称因合同约定原告在租赁期间免收被告租金，故被告不应向原告支付租金。本院认为，双方的租赁合同约定了被告在租赁期间免交租金，且并未约定如果被告存在违约行为，就应当向原告支付租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于管理费的问题。原告请求被告给付2018年5月至2019年4月期间的管理费35540元。被告认可未缴纳，但辩称因租赁房屋漏水导致被告无法经营，原告实施违约行为在先，故被告不应支付原告管理费。本院认为，虽然租赁房屋存在渗水问题，但根据被告出示的证据渗水的墙面面积较小、程度不严重，不足以导致合同目的不能实现，故本院对原告主张的管理费予以支持。关于电费的问题。原告主张被告从2018年5月起欠缴电费6223元。被告认为从2018年5月起商铺被原告断电，不存在电费。本院认为，原告提供的电费票据系原告自制，无法证明是否系涉案商铺实际产生的电费，故对于原告主张被告欠缴电费6223元，本院不予支持，本院根据被告提供的电费查询清单认定被告应支付原告电费79.50元。关于房屋占用费。被告请求原告支付从合同解除之日起到被告实际交还房屋之日止按照合同约定的租金计算房屋占用费。本院认为，该房屋占用费的性质实为损失赔偿，本案中的租赁合同因到期而自动终止，被告占用租赁房屋给原告造成了损失，被告应当按照租金标准向原告支付占用费。故对于原告要求被告支付占用费的诉讼请求，本院予以支持，占用费应从2019年5月1日计算至被告实际交还房屋之日，占用费标准按照合同约定的月租金11430元计算。关于违约金，原告请求按照合同约定，被告应按合同余下租期内的所有费用的20％支付原告违约金30565.80元，理由是根据合同第十条约定，被告违约应向原告每天支付合同总价20%的违约金，因根据该条款计算的违约金过高，原告仅要求被告支付违约金30565.80元。本院认为，根据本案实际情况，被告存在拒不支付租金、管理费的违约行为，因此被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。根据本案实际情况，原告应当存在合同到期后的房屋占用费损失、重新招租期间的房屋闲置损失等损失。对原告主张的违约金，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。本院认为，原告主张的违约金30565.80元，相当于按照合同约定租金标准计算二个多月的租金，符合本案的客观实际和公平原则，故本院予以支持。被告辩称，因商场管理混乱、消防存在隐患、原告断电并阻碍被告撤场，原告实施违约行为在先，故被告不应当承担违约责任。本院认为，被告并未举证证明原告在被告未缴纳租金之前实施了断电行为，被告也未证明原告实施了其他违约行为，虽然原告向被告交付的租赁房屋存在瑕疵，但原告在主张违约金时已做出调整，故对于被告的上述辩解理由，本院不予采纳。被告辩称合同尚未到期，但在法庭辩论终结前未提交证据，本院对其辩解不予采纳。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：一、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司返还“仁豪家饰界”A馆三层3001号、3002号、3003号、3020号、3021号、3022号、3023号、3024号、3025号、3026号商铺；二、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月30日尚欠的管理费35540元、电费79.50元；三、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付违约金30565.80元；四、被告刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止按月租金11430元的标准计算的房屋占用费；五、驳回原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元，由原告重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担2667元，被告刘洋负担2375元。二审中，上诉人刘洋提交三组证据。第一组证据为重庆市工商行政管理局潼南区分局于2019年10月8日出具的《公司基本情况》二份、《出资者（股东）情况》二份，拟证明重庆市仁豪建材市场开发有限公司是粤昊富公司的出资人，而王树是重庆市仁豪建材市场开发有限公司的控股股东、法定代表人；第二组证据为重庆市潼南区公安局桂林派出所于2019年9月30日出具的《重庆市公安局案（事）接报回执》，拟证明粤昊富公司将案涉商铺的部分装饰装修拆除并出租给他人；第三组证据为刻录有刘洋与粤昊富公司物业管理人员电话录音的光盘一张，拟证明粤昊富公司对渗水的墙面一年左右都未进行维修、擅自断电及强行拆除装饰装修。粤昊富公司质证称，第一组证据不属于新证据；第二组证据不是新证据，也达不到证明目的；第三组证据由法院依法认定。对前述证据本院认证如下：第一组证据记载的内容在一审前已经形成，并不存在因客观原因无法取得的情形，不属于二审程序中的新证据；第二组证据所记载内容的发生时间在案涉租赁合同终止之后，与本案不具有关联性；第三组证据中不能确定对话人的身份和时间，且没有其他证据佐证，真实性无法认定，故本院对刘洋提交的三组证据的效力不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》的终止时间；二、粤昊富公司主张的管理费、违约金、房屋占有使用费能否得到支持。现针对前述争议焦点评述如下。一、关于案涉《商铺租赁合同》的终止时间。刘洋主张粤昊富公司是重庆市仁豪建材市场开发有限公司全额出资设立的独资企业，而王树是重庆市仁豪建材市场开发有限公司的法定代表人，故根据王树向刘洋书面承诺应延长免租期6个月的约定，案涉租赁合同应在2019年10月30日终止。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”粤昊富公司具有独立的法人人格，财产及责任均独立于其股东，与其股东均为独立的民事主体，而王树作为第三方独立主体，并非粤昊富公司的法定代表人或其他工作人员，亦未取得该公司的授权，在本案中不能代表粤昊富公司作出意思表示，其作出的书面承诺对粤昊富公司没有约束力。故本案中租赁合同因约定的终止时间2019年4月30日到达而自动终止。二、关于粤昊富公司主张的管理费、违约金、占有使用费能否得到支持的问题。关于违约金的问题。刘洋作为承租人，主要合同义务即为按期足额支付房屋租金及相应的物业管理服务费等费用。本案中，双方当事人均认可物业服务管理费即合同约定的管理费，且收取物业服务费的主体与本案租赁合同的主体是同一主体，故刘洋不支付管理费，属于不履行合同主要义务的情形，应当依照合同约定承担相应违约责任。一审法院以粤昊富公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益，按照粤昊富公司的请求确定违约金为30565.80元，符合本案的客观实际和公平原则，本院予以支持。关于管理费即物业服务费的问题。本案双方一致认可自2018年5月1日起，粤昊富公司对涉案商铺采取了断电措施。从2018年5月1日起，刘洋未缴纳管理费。粤昊富公司作为出租人，应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，粤昊富公司的停电行为致刘洋不能达到案涉房屋使用目的，导致刘洋不能在案涉商铺经营；同时粤昊富公司在刘洋停止经营期间，未能提供相应的管理服务。故从2018年5月1日起刘洋无需对粤昊富公司支付管理费。关于免租期满后的租金及合同终止后的占有使用费的问题。在本案查明的事实看，在合同约定的免租期届满后，粤昊富公司采取了断电措施，刘洋未在案涉商铺正常继续经营，后刘洋曾主动将其所有的物品搬离，腾退房屋，但被粤昊富公司阻止搬离物品。因此，案涉租赁房屋免租期届满后虽由刘洋继续占有，但并非刘洋不及时腾退商铺所造成，故粤昊富公司请求刘洋支付自2018年5月1日起至实际交还房屋之日止的租金及房屋占有使用费没有事实和法律依据。另，关于刘洋向粤昊富公司交纳的经营保证金34209元的问题，因刘洋未在一审中提出反诉请求，一审法院对此未进行审查并无不当。一审法院其余评判正确，本院予以支持。综上所述，刘洋的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初2079号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初2079号民事判决第二、四、五项；三、刘洋于本判决生效后十日内向原告粤昊富商业运营管理有限公司支付截止2019年4月30日尚欠的电费79.50元；四、驳回重庆市粤昊富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5042元，由重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担3025元，刘洋负担2017元。二审案件受理费3065元，刘洋负担1226元，由重庆市粤昊富商业运营管理有限公司负担1839元。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年二月二十五日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉