浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初5052号 原告：浙江星地超市有限公司，住所地兰溪市丹溪大道24号，统一社会信用代码91330781704571194G。 法定代表人：柳朝阳，董事长。 委托诉讼代理人：唐建新，兰溪市经纬法律服务所法律服务工作者。 被告：兰溪市越海云商商业有限责任公司，住所地兰溪市丹溪大道24号，统一社会信用代码91330781MA28E7K279。 法定代表人：陈建林，董事长。 被告：兰溪市翊豪通讯器材经营部，住所地兰溪市丹溪大道24号，统一社会信用代码92330781MA28P3W81M。 经营者：吕悠财，男，汉族，1983年10月28日出生，住兰溪市。 被告：兰溪市承博眼镜店，住所地兰溪市丹溪大道24号，统一社会信用代码91330781MA28PA8YOD。 投资人：黄锐，1983年12月3日出生，汉族，住兰溪市。 被告：兰溪市张爱明食品商行，住所地兰溪市丹溪大道24号，统一社会信用代码92330781MA28ETNROJ。 经营者：张爱明，1969年10月28日出生，汉族，住兰溪市。 被告：刘小华，男，1970年5月12日出生，汉族，住兰溪市。 原告浙江星地超市有限公司（以下简称“星地超市公司”）为与被告兰溪市越海云商商业有限责任公司（以下简称“越海云商公司”）、兰溪市翊豪通讯器材经营部（以下简称“翊豪通讯经营部”）、兰溪市承博眼镜店（以下简称“承博眼镜店”）、兰溪市张爱明食品商行（以下简称“张爱明食品商行”）、刘小华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月17日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员胡格赢适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告星地超市公司的法定代表人柳朝阳及委托诉讼代理人唐建新、被告越海云商公司的法定代表人陈建林、被告翊豪通讯经营部的经营者吕悠财、被告承博眼镜店的投资人黄锐、被告张爱明食品商行的经营者张爱明、被告刘小华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告星地超市公司诉称，因房屋租赁合同纠纷一案，被告不服兰溪市人民法院作出的（2018）浙0781民初6147号民事判决，向金华市中级人民法院提起上诉，业经二审法院审理，作出终审判决，解除原被告于2016年8月22日签订的《房屋租赁合同》等，原告于2019年8月5日签收了金华中院（2019）浙07民终1497号民事判决书。后原告即与被告协商租赁物（坐落于兰溪市丹溪大道24号，权证号为（兰江字第007058号）总面积约6300㎡营业场地、仓库及办公场地等）腾退返还事宜，因双方意见不一未果。被告在承租期内将部分租赁物转给上列其他被告，作为次承租人的被告在明知原被告经诉讼解除了《房屋租赁合同》，应及时与原告沟通腾退或后续占用使用费的给付方式等，可至今为止上列被告置若罔闻，继续占用原告所有的房屋，侵犯了原告的合法权益。被告在收到金华中院的终审判决之日起，就应当清楚原被告之间的房屋租赁合同关系已经终止，其丧失了继续占用承租房屋的基础和依据，理应及时将承租的全部房屋腾退返还给原告，并履行敦促次承租人腾房之义务。被告消极懈怠腾房的做法，导致原告不能行使房屋所有权人的各项权利，蒙受不必的经济损失。在多次与被告协商未果的情况下，特诉至法院。被告越海云商公司于2019年9月27日在兰溪市法院执行局法官的调解下，已经将大卖场的房屋移交给原告，因此这部分的房屋不在本案腾退范围之内，经原告同意转租的浙江百姓旅行社、顽石健身房、奶茶店、中国电信公司、何燕君承租的房屋，已经按程序撤回，不在本案审理范围内。请求判令：1.被告将坐落于兰溪市丹溪大道24号主楼一楼外商铺，南侧辅楼四层办公场地总面积约为900㎡（权证号为兰江字第007058号）的房屋立即腾退、返还给原告；2.被告越海云商公司立即支付原告（自2018年10月1日始至2019年8月5日止）房屋租金人民币2101111元；3.被告向原告支付自2019年8月6日始至2019年9月27日止卖场部分按年租金248万元的一半即124万元计算实际占用52天的房屋占有使用费175355元（52天×124÷360-3756）；4.被告向原告支付自2019年8月6日始至实际腾退交付日止未腾退部分按原租金每日人民币1670元计算的房屋占有使用费；5.被告越海云商公司立即支付原告超收兰溪市顽石健身房、浙江百姓国际旅行社有限公司的租金21.04万元；6.被告支付原告水电费64495.78元；7.本案诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1.企业营业执照，拟证明原告诉讼主体资格。被告均无异议。 2.（2019）浙07民终1497号民事判决书，拟证明原告与被告越海云商公司于2016年8月22日签订的《房屋租赁合同》已经解除，二审法院维持了一审法院的判决，被告越海云商公司应该支付原告的租金是2018年9月30日。被告越海云商公司无异议；被告翊豪通讯经营部、张爱明食品商行、刘小华质证认为，不清楚不知道的。被告承博眼镜店质证认为，我们不知道什么时候开庭，他们之间什么时候产生分歧的，也没有具体的时间。 3.水电费催缴单，拟证明被告所拖欠的水电费的金额，经原告送达，被告法定代表人签字，从2019年4月份开始，六被告的水电费均由原告方催收，这是之前的水电费。被告越海云商公司质证认为，我方表述的是收到，待确认，是我签的名字，我要求原告出具151318.68元的具体明细的合法账单，这份证据仅仅只能证明原告公司的行为，确认之后我们会如实交。被告翊豪通讯经营部、张爱明食品商行、刘小华质证认为，不清楚。被告张爱明食品商行质证认为，我们从来不欠水电费，我们不知道的。 被告越海云商公司辩称，原告的第一项诉请与事实不符，租赁总面积是6300平方，已经退了3900平方，还剩900平，其余的面积如何处理我方不清楚，没有与我们商量，该诉请请求应予以驳回。第二项诉请，有关2018年1月10日至2019年8月5日止与事实严重不符，原告方在我合法、合理经营范围内，多次妨碍被告经营，给我方造成了损失。第三项诉请，不存在占用费或者支付租金等事项，应予以驳回。第四项水电费的诉请，目前我们只收到结论性的数字，没有收到过明细，请原告出示。 被告越海云商公司向本院提供的证据有： 1.收据一份，拟证明原告违规收取新时沏奶茶铺租金25000元。原告质证认为，对的，是我们开具的，是奶茶店主动来交纳的，我们作为房东来收取的。三性均有异议，这份证据不是原件，来源存疑，取证的合法要向法庭报告清楚，这张证据与本案无关，是被告越海云商公司与案外人颜淑林之间的关系。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行、刘小华无异议。 2.照片打印件一张，拟证明原告以房东身份招租，妨碍被告经营。原告质证认为，这份证据是提醒次承租户，这个房子正在法院诉讼中，这张条子是6月份贴的，当时原告与被告越海云商公司的案子正在二审审理中，这个房子在此期间不能出租，房屋的转租必须经过原告的同意，提醒次承租户，不要引起其他的诉累。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行质证认为，不清楚，不知道的。被告刘小华质证认为，贴在门上我是看到过的。 3.2019年4月2日和4月7日的上报核批合同、告知函复印件两份，拟证明2018年9月30日之后，我方经过努力，让空置的场地经营起来，减少了损失。原告质证认为，真实性无异议，被告的证明目的与本案无关。原告与被告越海云商公司之间的诉讼正在法院审理中，造成原告走向法庭起诉要求解除合同并要求被告越海云商公司支付租金正在法院审理中，签这份合同的前提，是要求其能够终止法院的诉讼，交清拖欠的租金再来说转租的事情，我们在回复函中比较婉转地拒绝了被告越海云商公司的要求，主要原因是被告越海云商公司违约，没有支付租金而造成，被告越海云商公司尚欠原告的租金只字未提，更何况这份合同真实性我们存疑。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行、刘小华质证认为，不清楚。 4.2019年6月15日、2019年6月24日两份函，拟证明我方在诉讼期间，为了止损所采取的努力以及在2019年6月15日，这份函中明确告知原告将主营面积交给原告，2019年6月24日原告回函法院正在处理中，导致损失扩大。原告质证认为，我方的回复函，这份回复函中，我方已经阐明了法院正在诉讼过程中，法院的判决存在二种可能，因此等待法院结果下来之后再协商，对于被告越海云商公司提出的证明目的，不认可，这个与本案无关。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行、刘小华质证认为，不清楚。 5.2019年9月27日兰溪法院执行庭笔录一份，拟证明原告接受了被告越海云商公司承租的3900平经营场地。原告无异议。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行、刘小华质证认为，不清楚。 被告翊豪通讯经营部辩称，我们的租金已经交给被告越海云商公司，我们到期的日子是在2020年6月份左右，如果是到2020年6月份之后的租金，我们可以和原告协商，在此之前，续租合同我们是跟被告越海云商公司在2018年12月签的，租金我们已经交给被告越海云商公司了。 被告翊豪通讯经营部当庭未提供其他证据。 被告承博眼镜店辩称，租金一直以来是二年一交的，我已支付2017、2018年租金，在2018年10月15日交付了2019、2020年的租金，2018年12月1日到2020年11月30日的租金已经交付给人民法院的执行庭，是法院执行员张弢联系我的，当时被告越海云商公司正好有一笔工资费用要执行，是18万，就直接交到了法院账户。刚开始被告越海云商公司接手过来，房租比原先涨了很多，我的面积也大了。当时签的房租很高，但因为被告越海云商公司一直以来没有启动商场，所以我的客流量比较少，后面我们签订了补充协议，被告越海云商公司重新补偿了1年，所以就交了1年的租金。我们是实实在在把房租交掉了的，希望能履行到所交房租的期限。18万是付到法院的，我的合同到期是2021年3月份，还有我的水电费押金是10万元，5万的费用是2020年12月31日到2021年3月30日止的租金，总共15万元，也是汇到被告越海云商公司账户的。 被告承博眼镜店提供的证据有：租赁合同一份、补充协议二份、兰溪市人民法院协助执行通知书、汇款凭证、缴纳执行款通知书、执行裁定书，拟证明，我方在不清楚原告与被告越海云商公司之间有矛盾的时候就签订了协议，我方已经在那边开了十几年了，后面18万元已经打到兰溪市人民法院的账户。原告质证认为，对被告承博眼镜店的这组证据真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议。我方认为与本案无关，这份合同恰恰证明了，没有经过原告方的同意，包括其转租合同、补充协议都没有经我方盖章确认，也证明了被告承博眼镜店违反了被告越海云商公司和原告之间租赁合同的约定，后面的执行款项只能证明被告承博眼镜店与被告越海云商公司之间形成的代偿关系，与本案没有任何关联性。被告越海云商公司质证认为，无异议，被告承博眼镜店、张爱明食品商行，这批人都是2016年之前签约的，也办理了营业执照，这些都是经过原告同意的，原告当时的经办人不是现在的法定代表人，按原告的说法，另外几个被告的经营都是非法的了。被告翊豪通讯经营部、张爱明食品商行、刘小华无异议。 被告张爱明食品商行辩称，我的合同租期是2020年3月30日到期，房租是2018年12月份交给被告越海云商公司的，还有水电押金这块，房屋装修有漏水问题，合同上面写着2016年12月份交付的，结果延期了2个多月，所以补充协议到2020年3月30日到期。我们做营业执照，原告都同意的，现在叫我们腾退不行的，我们租房都没有到期，应该到期之后再来协商这个事情。 被告张爱明食品商行当庭未提供其他证据。 被告刘小华辩称，我和被告越海云商公司签订的时间是2018年1月18日，签订合同的时候，被告越海云商公司是租了原告的那栋房子，是法律有效的时间以内。我们租下来是为了开土特产店的，需要被告越海云商公司提供给我们一些房屋租赁合同等资料，被告越海云商公司说需要原告同意的，目前为止被告越海云商公司都还没有提供给我，我的房租是6万一年，3年租金18万我都付清的。现在要我们腾退，我们租期没有到，要怎么解决，在2019年11月25日之前我都没有正常开业，我到现在都没有营业执照的。我开特产店，什么都卖不了，只能卖茶叶，因为我自己有茶叶加工厂，给我造成的损失最大。要我腾退，那么腾退之后的房租要怎么办，希望这个事情可以妥善的解决。 被告刘小华提供的证据有：租赁合同一份、收据两份、证明一份、报告一份，拟证明将房租租金交给了被告越海云商公司，被告越海云商公司将房屋租赁给我。原告质证意见同对被告承博眼镜店证据的质证意见。其余被告对此证据均无异议。 针对被告辩称，原告补充陈述称，针对被告越海云商公司，原告变更后的诉请，房屋是包括在座的其他被告商铺的房子和附楼4楼的面积，估算面积为900平方，以实际计算为准。针对被告刘小华提到租赁合同的关系，我们这方是作为出租方，本案被告越海云商公司作为承租方，被告刘小华作为次承租人，房子按照我们与被告越海云商公司签订合同约定，转租必须经过原告的同意，这件事是被告越海云商公司和被告刘小华之间的事情，与本案的原告没有关系。 因所有被告无异议，本院对原告提供的证据1予以确认；原告提供的证据2，为有权司法机关作出的法律文书，本院予以确认；原告的提供的证据3上，被告越海云商公司法定代表人陈建林签下的是“收到，待确认/陈建林/2019.9.27”，因原告未进一步提供相应核对依据，被告越海云商公司对此金额亦不予认可，本院无法核实具体费用，因此，只对其真实性予以认定，对其证明力不予确认。对被告越海云商公司提供的证据1，与本案无关，不在本案涉诉范围内，本院不予确认；对被告越海云商公司提供的证据2、4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对被告越海云商公司提供的证据3，其与原告的租赁合同明确约定，转租需经原告同意，因此原告有权不予同意，本院只对其真实性予以认定；对被告越海云商公司提供的证据5，经核实为在本院相关执行案件中产生的文书材料，本院予以确认。对被告承博眼镜店提供的证据中的协助执行通知书、汇款凭证、缴纳执行款通知书、执行裁定书，亦为本院相关执行案件中产生的文书材料，本院予以确认，对其中的租赁合同、补充协议，原告已明知被告承博眼镜店在此承租多年，也在原告手上直接承租过，本院对此予以确认。对被告刘小华提供的证据，原告已告知其不同意被告越海云商公司的转租，本院只对其真实性予以认定。 本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2016年8月22日，原告星地超市公司与被告越海云商公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，原告将坐落于兰溪市丹溪大道24号，主楼一、二楼的全部营业场地、三楼仓库及办公场地、南侧辅楼三、四层办公场地，总面积6300㎡，租赁给被告越海云商公司经营；租赁期限自2016年12月1日至2026年11月30日，为期10年；前三年度租金每年248万元，第四至六年度每年比上年递增2%，第七至十年度租金比上年递增3%，先交租金后使用，前三年按季缴付，后七年按半年度缴付；任一方违约，支付首年租金的50%作为违约金，被告如逾期交纳租金，按每日2‰加收滞纳金，逾期三十日，原告有权单方解除合同；被告应按月及时足额交纳水电费；被告越海云商公司转租须征得原告同意。2016年12月26日，被告翊豪通讯经营部的经营者吕悠财与被告越海云商公司签订《商铺租赁合同》一份，约定由吕悠财承租位于兰溪市丹溪大道24号一层的1、2号商铺，用于经营移动通信，租赁期间共6年，自2017年1月9日至2023年1月8日，第一年度租金为24万元，第二、三年度每年递增5%。2018年1月4日，被告翊豪通讯经营部又与被告越海云商公司达成补充协议，约定将年租金从24万元调整为18万元。2019年1月22日，双方再次签订补充协议一份，约定，2019年6月7日至2020年6月6日的租金调整为12万元。被告翊豪通讯经营部已向被告越海云商公司交纳至2020年6月6日的租金。被告承博眼镜店的投资人黄锐（原企业为兰溪市明月眼镜店）之前曾向原告星地超市公司租赁涉案大厦一楼东侧二间营业房，最后一次承租按月租金15000元计算，在原告星地超市公司将整幢大楼出租给被告越海云商公司后，原告于2016年8月23日向黄锐送达了通知，告知其自行向被告越海云商公司转租。2016年10月19日，投资人黄锐与被告越海云商公司签订《商铺租赁合同》一份，约定承租位于兰溪市丹溪大道24号一层的4、5、6号商铺，用于经营眼镜，租赁期间共10年，自2016年12月1日至2026年12月31日，年租金为35万元。2017年10月11日，被告越海云商公司与被告承博眼镜店签订补充协议一份，约定，从2019年12月1日起年租金调整为20万元。被告承博眼镜店已支付租金至2021年3月30日，其中有18万元应本院执行局的要求打入本院执行账户，用于协助履行被告越海云商公司在本院的相关被执行案件的强制执行。被告张爱明食品商行之前曾向原告星地超市公司租赁涉案大厦星地买大门口靠西侧第二间营业房，最后一次承租按月租金3500元计算，在原告星地超市公司将整幢大楼出租给被告越海云商公司后，原告于2016年8月23日向经营者张爱明送达了通知，告知其自行向被告越海云商公司转租。2016年10月16日，经营者张爱明与被告越海云商公司签订《商铺租赁合同》一份，约定承租位于兰溪市丹溪大道24号一层的9号商铺，用于经营金华兰溪土特产，租赁期间共3年，自2016年12月1日至2019年12月31日，年租金为5.5万元。2018年12月29日，被告越海云商公司与被告张爱明食品商行签订补充协议一份，约定，2018年度起租金按43000元收取。被告张爱明食品商行已支付租金至2020年3月30日。2018年1月18日，被告刘小华与被告越海云商公司签订《商铺租赁合同》一份，约定承租位于兰溪市丹溪大道24号一层的10号商铺，用于经营土特产，租赁期自2018年1月18日至2021年4月18日，总租金为18万元。被告刘小华承租时，被告越海云商公司向其出示了与原告的租赁合同，被告刘小华亦曾要求原告提供办理营业执照的材料，被原告明确告知拒绝转租，被告刘小华也一直未能办理出相关营业执照。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行则均在原告的协助下，办理了营业执照，正常经营中。另查明，2018年10月9日，原告曾向本院提起与被告越海云商公司的房屋租赁合同纠纷诉讼，本院于2019年1月29日作出（2018）浙0781民初6147号民事判决书，判令：一、解除原告浙江星地超市有限公司与被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于2016年8月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告浙江星地超市有限公司二个年度里未支付房屋租金3444640.3元及违约金666667.83元（已计算至2018年9月30日，之后按月利率2%计算至实际履行之日）；三、被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告浙江星地超市有限公司拖欠的水电费86822.9元；四、被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告浙江星地超市有限公司所支出的律师费6万元。被告越海云商公司不服，上诉至金华市中级人民法院。2019年6月15日，在审理过程中，被告越海云商公司曾向原告发函，要求从2019年6月17日起将涉案承租的主要经营面积的1-2楼商超移交还原告。原告于2019年6月24日回复函称，双方诉讼期间类似涉及双方利益的重大事项应由法院裁决。金华市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）浙07民终1497号判决书，判令：一、维持本院（2018）浙0781民初6147号民事判决第一项、第三项；二、撤销本法院（2018）浙0781民初6147号民事判决第二项、第四项以及诉讼费用负担部分；三、兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付浙江星地超市有限公司二个年度里未付房屋租金3444640.3元及违约金451696元（已计算至2018年9月30日，之后按月利率2%计算至实际履行之日）；四、驳回浙江星地超市有限公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，原告向本院申请强制执行［案号：（2019）浙0781民执2955号］，于2019年9月27日在本院的主持下，于当日将涉案房屋的一、二楼卖场（外商铺除外），面积约为3900平方米交还给原告，其余相关执行标的现仍在本院执行中。在本次审理过程中，经本院调解，双方未能达成调解协议。 本院认为，原告与被告越海云商公司的房屋租赁合同已经由金华市中级人民法院（2019）浙07民终1497号判决书予以解除，被告越海云商公司负有腾退租赁房屋的义务，因此对原告要求被告越海云商公司腾退尚未房屋腾退部分的诉讼请求，以及要求被告越海云商公司支付未履行腾退义务期间相应的租金损失的诉讼请求，本院予以支持。被告翊豪通讯经营部、承博眼镜店、张爱明食品商行均为善意次承租人，他们均在原告的同意下办理了相关营业执照开展经营，其中被告承博眼镜店、张爱明食品商行的相关经营人还是原告的原承租人，在原告的要求下才从被告越海云商公司处转租，也均因此不同程度上涨了租金。因此，对上述被告在已实际交纳的租金截止日期前，有权利继续承租经营到期，原告只能要求其在已交纳的租金截止日期后配合履行相应的腾退。被告刘小华在承租时已察看了原告与被告越海云商公司的租赁合同，在明知其转租须经出租人同意的情形下，且出租人已明确告知不同意转租的情形下，仍承租涉案店面，其与被告越海云商公司的租赁合同无效，具有明显恶意，其应立即承担配合腾退履行义务。本案中，原告的其他诉讼请求未能提供相应的证据予以证明，应由其承担举证不能的法律后果。原告若有相应的证据，可以另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条第一款第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、第七十六条之规定，判决如下： 一、被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后一个月内腾空位于兰溪市丹溪大道24号的其承租未腾空的房屋； 二、被告兰溪市越海云商商业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告浙江星地超市有限公司自2018年12月1日至实际腾退之日按原承租合同租金标准以实际未腾退面积计算的租金及按月利率2%计算的违约金； 三、被告兰溪市翊豪通讯器材经营部于2020年6月7日，被告兰溪市承博眼镜店于2021年3月31日，被告兰溪市张爱明食品商行于2020年3月31日，协助被告兰溪市越海云商商业有限责任公司腾退其相应转租的位于兰溪市丹溪大道24号的店面营业房； 四、被告刘小华于本判决生效后一个内协助被告兰溪市越海云商商业有限责任公司腾退其相应转租的位于兰溪市丹溪大道24号的店面营业房； 五、驳回原告浙江星地超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12194元（已减半收取），由原告浙江星地超市有限公司负担2439元，由被告兰溪市越海云商商业有限责任公司负担9755元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡格赢 二〇二〇年二月二十日 代书记员 吴霄雨