上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15144号上诉人（原审被告、反诉原告）：毕胜，男，1990年7月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周剑芬，女，1947年11月22日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：蓝宇曦，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁方方，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人毕胜因与被上诉人周剑芬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初61610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕胜上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，并改判被上诉人支付上诉人部分房屋租金人民币（下同）58,000元、违约金30,000元。事实和理由：被上诉人未按约支付租金，属于违约。上诉人于2019年2月4日通过短信方式再次催要房租，被上诉人仍拒不支付。上诉人提供的通话录音真实有效。录音证据中证人陈述一楼二楼的门卡为事实。涉案租赁房屋确系在一楼，但因复式结构房屋内均有一楼和二楼。2019年2月4日上诉人多次催缴房租，承租方并未理会。综上，请求支持上诉人的上诉请求。周剑芬辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。周剑芬向一审法院提起本诉请求：1.确认周剑芬、毕胜签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除；2.毕胜返还周剑芬保证金3万元及利息损失362.50元（以3万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2019年1月25日起暂算至2019年5月5日，实际计算至毕胜退还之日止）；3.毕胜赔偿周剑芬解除合同违约金33,000元；4.毕胜赔偿周剑芬律师费损失2,000元。毕胜向一审法院提起反诉请求：1.周剑芬向毕胜支付欠付租金66,000元；2.周剑芬向毕胜支付违约金33,000元。一审法院认定事实：2019年1月25日，周剑芬（承租方、乙方）与毕胜（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX-XX、XX-XX室房屋由乙方承租使用，租赁用途为居住。合同2.1条，租赁期限为叁个月，自2019年2月1日起至2019年5月1日止。2.2条，甲方须在本合同签字生效之日起1日内将房屋交付乙方使用。3.1条，该房屋月租金22,000元。3.3条，租金的付款方式为季付，以现金方式支付。2019年1月25日，支付2019年2月1日至2019年5月1日的租金。4.1条，乙方签署本合同同时须向甲方支付30,000元作为履约保证金。4.3条，本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还乙方。5.5条，如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的1.5个月租金的金额。6.6条，如乙方违反本合同第三条第3款的约定，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之日……。6.7条，如因乙方原因导致本合同解除的，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的1.5个月租金。合同另对其他事项作了约定。同日，周剑芬向毕胜支付保证金30,000元，毕胜出具收条予以确认。此后双方发生纠纷，2019年5月8日周剑芬向一审法院提交起诉状，诉请如前。一审中，双方确认涉案租赁房屋实际门牌号为上海市浦东新区XX路XX号XX-XX、XX-XX室。毕胜提交其与案外人签订的两份租赁合同，证明其分别自案外人李某、孟某及案外人张某1处承租前述房屋，毕胜有权转租。一审中，毕胜申请证人张某2到庭。证人陈述其曾在毕胜处做保洁工作，毕胜将房屋门卡均交给证人管理。2019年1月，毕胜让证人将大门钥匙、房屋门卡交给两个女的，一名姓王，一名叫小喻，不知道叫啥名字；交付的一个是一层房屋、一个是二层房屋的钥匙和门卡；王姓女子及小喻离开时未将门卡返还给证人；两人何时离开的证人已记不清楚。毕胜当庭向证人展示喻某身份证复印件照片，证人表示当时交房屋钥匙的就是此人。经庭审质证，周剑芬认为证人陈述的房卡系一楼及二楼房屋，而涉案租赁房屋均在一楼，并不相符；证人对于交付门卡给何人始终无法陈述清楚，证人是在毕胜向其展示喻某身份证复印件后才表示交钥匙给喻某，证人与毕胜是何关系并不清楚，该证人证言不具有证明效力。毕胜表示证人所陈述的交付门卡的对象分别为姓王及姓喻的两个人；涉案租赁房屋均系别墅，虽门牌号为101、102，但涉及一、二楼。毕胜另提交通话录音一份及公证文书。毕胜称该录音系2019年1月29日毕胜与王姓女子及喻某之间的电话录音，毕胜手机自动录音，公证时是用毕胜手机进行公证，该录音创建时间及修改时间均为2019年1月29日，该录音未经修改。毕胜将录音内容进行了整理，内容为毕胜与王姓女子之间商讨房屋床垫、停车位等问题，其中含喻姓女子（喻某）的对话。证明毕胜已将系争房屋交付给周剑芬，喻某已在房屋内开展民宿经营。经质证，周剑芬对通话录音真实性不予认可，认为录音中说话人并非喻某，并且该录音并不能证明毕胜已完成交付租赁房屋的义务，周剑芬从未在房屋内进行经营；公证书仅证明该通话文件保存于毕胜手机内，文件名可自由编辑，无法证明系发生于2019年1月29日。一审中，周剑芬陈述2019年1月26日后，周剑芬口头催告毕胜交付钥匙，毕胜迟迟未交付，故周剑芬要求解除合同。周剑芬认为毕胜没有交付房屋，倘若法院采纳周剑芬对事实的主张，周剑芬愿意放弃保证金中的1万元，仅要求毕胜返还2万元，其他请求由法院依法处理。毕胜陈述，毕胜将房屋交付给周剑芬后，周剑芬在网上接订单、经营，经营情况毕胜不清楚；合同虽约定2019年1月25日周剑芬应支付三个月租金，因喻某表示经济困难，要求等经营民宿有收益后再支付，毕胜当时表示同意，因此未催讨租金；2019年4月底，王姓女子到现场要求退还房屋，但钥匙未还给毕胜即离开了；由于周剑芬未付租金，合同到期毕胜自行收回了系争房屋。一审法院认为，周剑芬、毕胜签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。由于涉案合同约定的租赁期限仅为三个月，根据合同约定，周剑芬应于签约当日向毕胜支付三个月租金66,000元，毕胜应于次日向周剑芬交付房屋。而在涉案合同签订后，除周剑芬于签约当日向毕胜支付保证金3万元外，周剑芬否认毕胜已向其交付租赁物。交付租赁物是出租人的根本合同义务。毕胜为证明其已将租赁物交付给周剑芬，申请证人张某2到庭作陈述、并提供了存于其手机内的通话录音一份。根据毕胜的陈述，证人系其聘请的保洁工，与毕胜之间存在利害关系，并且该证人未能清楚陈述交付钥匙的时间、对象及具体事宜。而通话录音，根据毕胜的整理，主要内容为毕胜与王姓女子之间的对话，该人的身份与本案周剑芬之间是否存在关联存疑，且周剑芬对证据的三性均予以了否认。故一审法院认为，仅凭张某2的到庭陈述以及录音证明，并不能证明毕胜已完成了合同约定的交付租赁物的根本义务。而周剑芬也没有按照合同约定于签约当日向毕胜支付三个月租金。此后在合同约定的租期开始之时，双方均没有证据证明就履行合同向对方进行过催告或通知对方解除合同。周剑芬向一审法院提交诉状之时，合同约定的租期已经届满。故周剑芬诉请确认租赁合同于2019年1月30日解除，毕胜赔偿违约金、律师费的诉请以及毕胜反诉请求支付租金及违约金，一审法院均不予支持。由于双方均没有证据表明涉案合同已实际履行或因对方的过错而无法履行，周剑芬已付保证金毕胜应予返还。周剑芬表示自愿放弃保证金中的1万元，要求毕胜返还剩余2万元，系对其权利的自行处分，并无不当，一审法院予以准许。其诉请毕胜承担自2019年1月25日起的利息损失，缺乏相应依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、毕胜于判决生效之日起十日内返还周剑芬保证金20,000元；二、驳回周剑芬的其余诉讼请求；三、驳回毕胜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,434元，减半收取计717元，由周剑芬负担417元，毕胜负担300元。反诉案件受理费减半收取计1,137.50元，由毕胜负担。本院二审期间，上诉人提供了短信记录欲证明其在2019年2月4日曾向被上诉人催讨过租金。被上诉人对该证据的真实性和证明内容都不认可，上诉人在一审审理中曾明确表示没有向被上诉人书面催讨过租金，上诉人二审的陈述与一审陈述相悖。上诉人表示其在一审中的陈述是因为其理解错误。本院认为，上诉人在一审中曾明确表述其并未书面催讨过租金，上诉人二审中关于理解错误的陈述缺乏依据，故对上诉人二审提供的证据本院不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人虽然对合同不能继续履行的原因表述相悖，但从现有证据来看，并不能证明合同已实际履行。因此，一审判决上诉人返还被上诉人保证金并无不当，本院予以认同。同样，由于上诉人不能证明被上诉人在合同约定的租赁期限内占有使用了租赁标的物，故上诉人要求被上诉人支付欠付租金和违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，上诉人毕胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,000元，由上诉人毕胜负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年二月十七日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……