贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2630民初815号 原告：吴启秀，女，1969年4月17日出生，苗族，住贵州省台江县。 委托代理人：唐宏洲，贵州省凯里市合力法律服务所，法律服务工作者，执业证号32403051100270。代理权限为一般代理。 原告：李小谷，男，1994年11月17日出生，苗族，住贵州省台江县。 被告：黔东南州房天下房产经纪有限公司。住址：凯里市永乐路2号。以下简称“房天下经纪公司”。 法定代表人李莉，系公司总经理。 委托代理人：王自立，男，1970年4月4日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区，系公司工作人员。代理权限为特别授权代理。 第三人：贵州常荣房地产开发有限公司。住址：台江县御江苑二号楼一单元302号。以下简称“常荣地产公司”。 法定代表人冉健，系公司董事长兼总经理。 委托代理人：龙江霞，贵州众芳律师事务所律师，执业证号15201201611681552。代理权限为特别授权代理。 原告吴启秀、李小谷诉被告房天下经纪公司、第三人常荣地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴启秀及其委托代理人唐洪洲、原告李小谷、被告房天下经纪公司委托代理人王自立、第三人常荣地产公司委托代理人龙江霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告房天下经纪公司向原告支付购房折扣款100884元并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%支付原告自2018年1月1日起至其该款项付清之日止的违约金（至2019年10月28日为12000元整）；2、判令第三人常荣房产公司在其保证范围内向原告承担保证责任；3、案件受理费由被告及第三人承担。事实与理由：在第三人常荣地产公司声势浩大“购房送车”的广告宣传蛊惑下，二原告于2016年11月8与黔东南州云联惠汽车贸易有限公司签订一份《聘任宣传大使及配赠宣传用车协议》送车协议。该协议约定，原告购买台江御江苑商住一套，该公司配赠“荣威550”黑色轿车一辆。2016年12月15日，原告吴启秀、李小谷与第三人常荣地产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买御江苑6栋1-24-1号房，该房价总额为465611元。原告依约定以按揭方式足额支付了购房款。后云联惠公司与原告李小谷签订的协议未能履行。被告房天下经纪公司介入，于2017年1月24日与原告签订，该合同约定，乙方购买甲方代理销售的房产为台江“御江苑”6号楼1-24-1号房，总价为人民币465611元，乙方享有本合同约定购房总价6折分段优惠即折扣款186244元，该折扣款由其以租金方式在24个月内每月向乙方支付7760元；如甲方违约，则应向乙方按每月7760元三倍支付违约金。合同签订之日，第三人常荣地产公司作出了“如第三方（房天下经纪公司）不能按合同支付吴启秀并由我公司支付吴启秀”的书面承诺。合同签订后，被告房天下经纪公司按合同约定返还了原告11个月多支付的购房款共计85360元，尚欠100884元至今未支付。综上，原告认为被告擅自停止支付原告剩余购房折扣款的行为，严重违反合同的约定，依法应向原告承担继续履行及违约责任；第三人应当在其保证责任范围内向原告承担保证责任。请求法院判令被告房天下经纪公司向原告支付购房折扣款100884元并按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%支付原告自2018年1月1日起至其该款项付清之日止的违约金；第三人常荣房产公司在其保证范围内向原告承担保证责任。 被告房天下经纪公司辩称：首先我公司与原告签订的合同，根据该代理买卖合同（六折）第二大条第2条规定，我公司强调代理买卖由原告委托我方向第三人购买房屋，原告在合同履行中产生了违约行为，故我公司不再支付租金给原告。黔东南州云联惠电子商贸有限公司与原告签订了合同。房屋并不是我公司开发销售的，我公司并未收到原告的购房款，故我公司不应当返还原告购房款，原告方起诉的诉讼主体资格不适，请法院依法判决。 第三人常荣地产公司辩称：一、原告将答辩人列为第三人是错误的，答辩人享有先诉抗辩权。根据此合同，原告为债权人，债务人为房天下经纪公司，答辩人在同日书写的《承诺书》应为从合同，答辩人为保证人；3.根据答辩人在《承诺书》中“第三方公司（房天下经纪公司）不能按合同条例支付吴启秀并由我公司（常荣地产）支付给吴启秀”的承诺，答辩人提供的保证应为一般保证。根据《担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”之规定，原告现阶段不应将答辩人列为被告，答辩人享有先诉抗辩权。 原告除陈述外为证明自己的主张，向法庭提交如下证据，经庭审质证，分析认定如下： 1、身份证复印件，以证明原告诉讼主体资格，个人基本情况的事实。二被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 2、商品房（六折）代理买卖合同，证明原、被双方于2017年1月24日在台江签订《商品房（六折）代理买卖合同》，约定由甲方即被告房天下经纪公司以租金的方式向原告返还购房折扣款186244元的事实。被告对原告证明目的有异议，经审查，该合同中的租赁内容并不是双方真实意思表示，实质是以租金方式返还购房优惠折扣款项的事实，本院予以确认作为定案依据； 3、承诺书，以证明常荣地产公司承诺房天下经纪公司未按约定向原告支付，则由其按合同约定向原告支付的事实。第三人常荣地产公司认为该公司承担的是一般保证责任不是原告所称的连带保证，对真实性没有异议，对证明目的有异议；被告房天下经纪公司无异议。经审查，该证据符合证据规则的规定具有证据三性，本院予以确认第三人常荣地产公司承担的是一般保证责任； 4、商品房预售合同登记备案表、商品房买卖合同，以证明2016年12月15日，常荣地产公司与原告签订合同将台江县御江苑6栋1单元24楼1号房屋出售给原告，并办理备案登记的事实。二被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 被告房天下经纪公司、第三人常荣地产公司未向法庭提交证据。 本院经审理认定事实如下：台江县“御江苑”商住楼楼盘由第三人常荣地产公司开发，2016年9月下旬，该楼盘对外打出“到御江苑购房享云联惠配名车”、“购房到御江苑任推广大使享名车配赠”等活动广告。2016年11月7日，第三人常荣地产公司出具收据收到原告李小谷交来6-1-24-1号房购房款140611元。2016年11月8日，黔东南州云联惠汽车贸易有限公司（甲方）与李小谷签订《聘任宣传大使及配赠宣传用车协议》（以下简称合同１），该协议的主要内容为：乙方推荐李小谷购买台江县“御江苑”商住楼6栋1单元24楼1号房产1套；甲方聘任乙方为台江县“御江苑”商住楼楼盘推广形象宣传大使；甲方配赠乙方宣传车辆1台，车辆品牌为荣威550，厂家指导价为119800元，车辆裸车价由甲方负担，裸车价以外的费用由乙方负担，车辆产权及使用权为乙方完全所有。2016年12月15日，原告吴启秀、李小谷与第三人常荣地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同２），合同约定原告以465611元购买被告开发的“御江苑”商住楼6栋1单元24楼1号商品房一套，建筑面积143.53平方米，套内使用面积119.39平方米。首付房款140611元，余款325000元以向台江县农村信用合作联社按揭贷款的方式支付，2017年1月12日，原告通过按揭贷款支付了余款，第三人常荣地产公司亦依约向原告交付房产。之后，原告未能取得约定的车辆，遂向相关合同当事人主张权利，在主张权利的过程中与相关合同当事人发生纠纷，曾至台拱镇派出所调解。2017年1月24日，被告房天下经纪公司（甲方）与吴启秀（乙方）签订《商品房（六折）代理买卖合同》（以下简称合同３），该合同的主要内容为：第一条房产资料：1.乙方购买甲方所代理销售的房产为：台江县御江苑6号楼1-24-1号房。3.上述房产的销售单价人民币：大写叁仟贰佰肆拾肆元㎡，总价人民币：大写肆拾陆万伍仟陆佰壹拾壹元整。第二条优惠条款：1.乙方享受本合同约定购房总价6折分段优惠政策，双方约定：乙方所购台江县御江苑6号楼1-24-1号房产，原价人民币大写肆拾陆万伍仟陆佰壹拾壹元整，享受6折优惠应为人民币大写贰拾柒万玖仟叁佰陆拾陆元，其折扣部分为大写壹拾捌万陆仟贰佰肆拾肆元。2.折扣办法：甲乙双方协商，乙方将所购买御江苑6号楼1-24-1号房出租给甲方，租期为24个月，乙方按原价现金或按揭交清全款当日起，本合同生效，甲方每月支付乙方租金柒仟柒佰陆拾元，24个月合计支付乙方人民币大写壹拾捌万陆仟贰佰肆拾肆元。3.折扣计算：乙方所购买御江苑6号楼1-24-1号房产，原价人民币大写肆拾陆万伍仟陆佰壹拾壹元整，减去甲方按24月合计支付乙方现金大写壹拾捌万陆仟贰佰肆拾肆元，乙方最终实际购买房产实际支出为贰拾柒万玖仟叁佰陆拾陆元，分段实现6折优惠购买。第三条特别约定：5.在甲方租赁乙方房屋24个月期间，如甲方违约，则应向乙方按每月租金柒仟柒佰陆拾元三倍支付乙方违约金；如因乙方需要提前结束本合同，则需提前1个月告知甲方，甲方无条件接受乙方要求，乙方无需支付违约金。同日，第三人常荣地产公司出具内容为“吴启秀在御江苑参与的商品房（六折）代理买卖合同中购买的我小区6号楼1-24-1号房.因商品房（六折）代理买卖合同与第三方（黔东南州房天下房产经纪有限公司）签约的合同第2条优惠条款：折扣办法所达成的协议：租期24个月中每月支付吴启秀柒仟柒佰陆拾元（￥7760元）.如第三方公司不能按合同条例支付吴启秀并由我公司（常荣地产）支付给吴启秀。”的《承诺书》。至2017年12月，被告房天下经纪公司按商品房（六折）代理买卖合同向原告履行了11个月的义务，计85360元。2018年1月起，被告房天下经纪公司未再履行合同义务。原告于2019年11月6日向本院提出前述诉讼请求。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 原、被告签订的《商品房（六折）代理买卖合同》中租赁内容的认定。首先，从该合同出生的原因来看，是由于之前黔东南州云联惠汽车贸易有限公司与原告签订的《配赠宣传用车协议》未能实际履行，原告未得到配赠车辆，被告才参与进来，与原告签订《商品房（六折）代理买卖合同》，约定以租赁房屋支付租金的折扣方法向原告支付购房折扣优惠款项，其实质是为了替代原《配赠宣传用车协议》的履行；其次，从合同条款内容来看，其中所约定的租赁内容只是优惠条款中的一种折扣办法，实质以租赁房屋支付租金的方法向原告支付购房折扣优惠款项；第三，该合同的实际履行来看，原告并没有将房屋交给被告使用，被告从签订合同与交易习惯明显不符。综合上述签订合同和履行合同前后过程予以分析，该合同的租赁内容并不是双方真实意思表示，实质是以支付租金方式返还购房优惠折扣款。据此，被告关于原告未交付房屋违约其不应支付租金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告诉请被告应当按照《商品房（六折）代理买卖合同》的约定向原告返还优惠折扣款项为186244元，已经返还85360元，尚需返还100884元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持；原告诉请并从2018年1月1日起按年利率4.75%支付违约金至款项付清之日止的诉讼请求，结合合同的履行情况和未返还款项的具体数额，本院予以支持；《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时由保证人承担保证责任的，为一般保证。结合《承诺书》中“如第三方公司不能按合同条例支付吴启秀并由我公司（常荣地产）支付给吴启秀”的内容，可认定保证人一般保证责任。第三人在《承诺书》作为担保人签字，故本院认定第三人应就被告的支付购房折扣款责任承担一般保证责任。为保障合同各方当事人的合法权益，维护市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条的规定，判决如下： 一、被告黔东南州房天下经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告吴启秀、李小谷购房折扣款100884元，并从2018年1月1日起按年利率4.75%支付违约金至款项付清之日止； 二、第三人常荣房产公司开发有限公司对上述款项承担一般保证责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1279元（已减半收取），由被告黔东南州房天下房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 汪 勇 二〇二〇年二月三日 书记员 张金梦