上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15096号上诉人（原审被告）：上海弗创机电设备有限公司，住所地上海市松江区茸梅路518号1幢661室。法定代表人：王龙宝，总经理。委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱春宏，女，1967年12月12日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：朱俊石（朱春宏丈夫），1963年4月1日生，汉族，住江苏省泰兴市。上诉人上海弗创机电设备有限公司（以下简称弗创公司）与被上诉人朱春宏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初4767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。弗创公司上诉请求：维持一审判决第四项，撤销一审判决第一、二、三项，改判：1、确认弗创公司与朱春宏签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》于2017年11月3日解除；2、上海市松江区XX路XX号厂房（以下简称涉案房屋）内自建的电梯试验塔应由朱春宏自行拆除；3、弗创公司无需支付朱春宏2017年5月之后的房屋租金；4、驳回朱春宏一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审中被上诉人提供的房屋产权人同意转租的证据来源于境外，未经公证认证程序，无法证明转租的合法性。二、涉案房屋在2017年11月3日前因其不具备环保条件屡遭停电，被上诉人未提供适租房屋影响了上诉人的工业生产，上诉人对2017年5月之后的租金不予支付系对于被上诉人违约行为的抗辩权行使，而造成的上诉人相关损失应由被上诉人承担。三、涉案厂房于2017年11月3日之后彻底断电不具备承租条件，此时双方之间合同系因无法履行而解除。基于上诉人已无法正常使用涉案房屋，故一审认定上诉人按照一半租金的标准承担自2017年11月3日起至2018年5月8日止的厂房占有使用费显失公平。四、上诉人经被上诉人同意后将该电梯试验塔建造在房屋边缘，其仍属于固定装修物，且多年来相关部门并未就该塔要求办理建筑物相关手续，故电梯试验塔不属于建筑物，因此上诉人按照双方之间的转租合同第7.5条不予拆除，于法有据。被上诉人朱春宏辩称：不同意弗创公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱春宏的一审诉讼请求：1、判令解除朱春宏、弗创公司之间签订的《厂房租赁合同》，弗创公司拆除涉案房屋内自建的电梯试验塔；2、判令弗创公司向朱春宏支付2017年5月1日至2017年10月31日期间的房屋租金或房屋占有使用费545,737.5元及逾期支付的违约金（以272,868.75元为本金，自2017年4月16日起算；以272,868.75元为本金，自2017年7月16日起算；均计算至实际支付日止，按年息24%计算）；3、判令弗创公司支付朱春宏2017年11月1日起至2018年10月26日的房屋占有使用费1,079,512.74元（按每天2,990.34元标准计算）；4、判令弗创公司向朱春宏支付一个月的免租期的租金90,956.25元；5、判令弗创公司向朱春宏支付违约金272,868.75元(相当于3个月租金加80,000元押金)。一审法院认定事实：坐落于上海市松江区XX路XX号土地（土地宗号为松江区XX街道XX街坊XX丘）为工业用地，独用面积为6,106平方米，权利人为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。坐落于上海市松江区XX路XX号1幢厂房，建筑面积3,618.55平方米，权利人为案外人A公司。2008年8月1日，案外人A公司（甲方）与案外人Z公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区XX路XX号厂房出租给乙方使用，建筑面积为5,500平方米。甲方承诺厂房符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限为10年，自2008年9月1日起至2018年8月31日止。租金每年30万元（不含税），每三年调整一次，调整幅度为在原租金水平上上涨7%。租金先付后用，每月支付一次。合同第8.1条约定，原则上甲方同意乙方可以将厂房进行转租,但必须先书面通知甲方，由甲方先审核承租人产业及用途（避免危险性及不合法性产业），甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。2011年1月1日，案外人Z公司（甲方）与朱春宏（乙方）签订《转租合同》一份，约定甲方将涉案房屋转租给乙方使用，建筑面积为3,618.55平方米。甲方承诺涉案房屋符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。租赁期限自2011年2月1日起至2018年7月31日止。租金每年75万元（每日每平方米0.57元）。合同第2.2条约定，甲方同意乙方将涉案房屋进行转租，但必须先书面通知甲方并获得甲方书面同意后才可转租。合同另对其他有关事项作了相应约定。2013年2月28日，朱春宏（甲方）与弗创公司（乙方）签订《厂房转租合同》一份，约定甲方将涉案房屋转租给乙方，建筑面积为5,500平方米（实际使用建筑面积3,618平方米）。甲方对涉案房屋有使用权及转租权，涉案房屋房地产权证编号为松XXXXXXXXXX。甲方承诺涉案房屋符合国家规定的各项安全、合法生产的使用条件。乙方租赁涉案房屋仅限于生产制作、加工、办公等工业用途，不得挪作他用。租赁期限自2013年4月1日起至2016年4月30日止。2013年4月1日至同年4月30日为免租期。合同第三条租金及有关费用：3.1租金每天每平方米0.75元，合计年租金990,000元；3.2租金每两年递增一次，上涨幅度为上一年度租金基础上递增5%，此条款适用于续租合同；3.3税费：按国家及本市有关规定，……。甲方向乙方提供资料包括：（1）案外人A公司与案外人Z公司之间的租赁合同复印件（如需原件则使用后及时返还）；（2）案外人Z公司与朱春宏之间的转租合同原件；（3）案外人A公司、Z公司同意转租的书面原件；（4）甲方朱春宏的身份证复印件。除案外人A公司同意转租的书面原件甲方于2013年5月底之前（若因案外人A公司的负责人不方便的原因延迟的，甲方应向乙方作出说明）提供外，其余材料合同签订时即已提供；3.4本转租合同的保证金为80,000元；3.5……；3.6涉案房屋交付后的水、电、物业管理费、垃圾处理、卫生及联防等其他所有费用均由乙方承担，由乙方直接向相关收费部门缴纳。合同第四条租赁费用的支付：4.1租金每季度支付一次。合同签订一周内支付定金80,000元，2013年3月20日前支付保证金及第一季度租金（扣除已交付定金）共计247,500元，若发生提前或延期交付情形的，则第一期租金支付时即做相应增减。以后每年7月15日、10月15日、1月15日、4月15日之前支付下一期的租金，每期租金247,500元。先付后用，以此类推。甲方应该在收到租金和保证金的5个工作日内向乙方开具收据凭证；4.2本合同终止或租赁期限届满后，乙方返还涉案房屋起10日内扣除因乙方使用所必须缴纳之费用、未付租金或涉案房屋恢复所需费用后，甲方向乙方无息返还保证金；……。合同第五条涉案房屋装修、使用、维修。保养：……5.3乙方在租赁期间享有涉案房屋的专用权，对涉案房屋应妥善使用，涉案房屋主体结构正常维修保养责任及费用由甲方承担，但因乙方过错造成涉案房屋损坏的，则由乙方负责维修及承担所有相关费用，乙方装修部分的维修保养责任及费用由乙方自行承担；5.4在租赁期间，乙方视情况，对涉案房屋的主体结构、外立面、配套设施进行检查及简单保养，以确保租赁期间能够正常使用；5.5当乙方发现涉案房屋出现重大故障和危险时，亦应及时通知甲方，由甲方承担维修、保养责任。甲方应在接到通知的三天内进行回复，是否派员维修或委托乙方维修。若甲方在约定时间内没有回复或者没有按时派员维修的，乙方有权自行维修，产生的费用由甲方支付；……。合同第六条转租限制：未经甲方书面同意乙方不得将涉案房屋进行转租，亦不得变相进行转租。合同第七条违约责任：7.1在租赁期限内，出租涉案房屋本身正常的维修由甲方负责，如涉案房屋发生重大自然损坏或重大危险，乙方应书面通知甲方，若甲方故意拖延长期不修缮时，乙方可以退租或由乙方修缮，并可以用修缮费用抵消租金；……7.8合同终止后返还前，乙方均应按合同租金标准承担合同终止后至乙方实际移交涉案房屋期间的房屋占有使用费。若因乙方原因造成合同提前终止，如乙方提前三个月书面通知的，则只需赔付甲方给予的一个月免租期租金优惠和一个月押金没收，如果未提前三个月书面通知的，乙方需赔付三个月违约金和押金，并且甲方有权撤销给予的免租期优惠，乙方应补缴一个月的租金。合同第十一条委托代理人：甲方指定朱某同志为本合同签订及履行的委托代理人。联系电话为：1381882XXXX。合同另对其他有关事项作了相应约定。2016年4月22日，朱春宏（甲方）与弗创公司（乙方）签订《厂房转租合同补充协议》一份，约定将租赁期限延长至2018年8月30日。弗创公司承租房屋后对涉案房屋进行装饰装修，并在房屋外建造了电梯试验塔。一审法院另查明，2017年4月14日，弗创公司通过手机（号码1381882XXXX）彩信向朱春宏发《告知函》，载明：朱春宏、弗创公司之间的租赁合同至2018年8月30日到期。日前，松江区XX街道通知弗创公司，由于涉案房屋不符合环保要求，必须停业整顿。弗创公司认为提供符合环保要求和合同目的的厂房是朱春宏的义务，如朱春宏不能立即将涉案房屋改造成符合松江区环保要求，将严重影响弗创公司的生产经营，给弗创公司造成严重经济损失。故弗创公司告知朱春宏，如收到本函件7日内朱春宏无法对涉案房屋进行整改以符合环保要求，使得弗创公司能够正常经营，弗创公司将暂时中止房租支付，待改造完成后，与朱春宏结算相关租金。2017年7月19日，朱春宏向弗创公司发函，载明：按合同约定弗创公司应于2017年4月15日、7月15日前分别向朱春宏支付租金272,868.75元，合计545,737.50元，但弗创公司一直未支付。若在2017年7月21日前仍未支付，朱春宏将解除租赁合同，追究违约责任，并于2017年7月24日将涉案房屋封堵上锁，并保留进一步采取法律手段维护自身权益。2017年7月24日，朱春宏委托律师向弗创公司发《律师函》，要求弗创公司支付2017年4月15日和7月15日支付的两个季度的租金合计545,736元。2017年10月10日，上海市松江区人民政府XX街道办事处（以下简称“XX街道办事处”）向涉案房屋发出通知，载明根据《中华人民共和国环境保护法》和环保部办公厅《关于进一步做好环保违法违规建设项目清理工作的通知》的要求，切实落实中央环保督察整改要求，推进落实环保违法违规建设项目清理整治工作。排污单位未取得排水许可手续，直接通过暗管、渗井、渗坑或者雨水排放口等方式排放污水的企业必须一律停止生产、经营活动，待排水许可手续办理通过后方可继续生产经营。2017年11月3日，XX街道办事处对房屋厂房采取了断电措施。2018年5月4日，弗创公司向朱春宏发出《告知函》一份，主要内容为：由于松江区XX街道在2017年11月3日切断了涉案房屋内的全部电源，故弗创公司实际已经在2017年11月底搬离了涉案房屋。现因朱春宏申请了财产保全，故弗创公司有部分机器设备不得不存放在涉案房屋内，如朱春宏需要使用涉案房屋，弗创公司建议朱春宏与法院联系沟通后，将上述机器设备转移至可妥善存放之处，但由于上述机器设备属于精密仪器，搬运时务必小心。否则，朱春宏需承担赔偿责任。现涉案房屋处于空置状态，朱春宏可随时去查看、接收涉案房屋。该函件于2018年5月8日送达朱春宏。2018年5月10日，朱春宏针对弗创公司上述《告知函》进行了《回函》，主要内容为：1、弗创公司在涉案房屋内搭建的电梯试验塔是特定的财产，只对弗创公司有使用价值，故要求弗创公司拆除上述电梯试验塔恢复原状；2、关于财产保全所查封的机器设备保管人为弗创公司，朱春宏对上述机器设备无保管义务；3、无论涉案房屋处于生产还是非生产状态，弗创公司存在不可推卸的保管责任，希望弗创公司对涉案房屋及原有设施设备等妥善保管，对现存的问题及时检查和修复；4、上述问题得以解决后，双方可以到现场查看其他条件是否符合移交标准。2018年12月28日，案外人A公司出具证明，载明：我司位于上海市松江区XX路XX号的厂房（3,618平米），自2008年9月1日起租赁给上海B有限公司后，租赁期内房屋使用权有承租人接管，自用、合用、转租皆可。一审法院审理中，朱春宏确认双方在签订《厂房转租合同》时，弗创公司向朱春宏支付了保证金80,000元。弗创公司已经将租金支付至2017年4月30日。朱春宏确认，如法院认为保证金应当返还，则同意直接抵扣弗创公司应付的使用费等费用。一审法院审理中，一审法院至XX街道办事处进行调查。该处确认涉案房屋由于未取得环评手续，排水排污的管网也没有办理排水排污许可。2017年11月3日，该街道办事处确实对涉案厂区进行了整治，之后该厂房未见生产经营行为。2016年年底、2017年年初，街道办事处根据五违四必和中央环保整治要求多次要求弗创公司根据环保要求进行规范，但之后获得的反馈为无法按照要求规范，所以最终要求其停产。之前发出的告知书弗创公司是拒签的。2017年6月该办事处也发出过通知。一审法院审理中，朱春宏表示由于电梯试验塔未拆除，房屋严重破坏，朱春宏直至2018年10月26日才收回涉案房屋。财产保全的弗创公司物品目前放置在室外，占地约70平方米。一审法院认为，朱春宏、弗创公司签订的《厂房转租合同》中的建筑面积同产证一致，朱春宏也具有涉案房屋的转租权，故该合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同。朱春宏、弗创公司均应遵照履行。本案中，朱春宏以弗创公司延迟支付租金为由要求解除合同，而弗创公司则提出因涉案房屋存在无法正常使用的情形进而行使抗辩权。根据查明的事实，涉案房屋因未办理排水许可证导致无法办理环评手续。2016年年底至2017年年初，相关部门已经多次督促弗创公司办理相关手续，并最终强令停产停业。而根据双方签订的《厂房转租合同》，朱春宏应当提供国家规定的各项安全、合法生产的使用条件的厂房。弗创公司承租厂房作为工业用途，故涉案房屋存在排污管道、办理排污许可证是合法生产的必备使用条件。现因上述原因将产生弗创公司无法正常生产经营的客观障碍，故弗创公司要求朱春宏就上述问题进行整改进而未能及时支付2017年5月开始的预交租金。朱春宏以此作为解除合同的理由，一审法院不予认可。鉴于朱春宏、弗创公司客观上已无法履行租赁合同，故一审法院确认双方签订的《厂房转租合同》已解除。关于合同的解除时间，朱春宏认为系诉状副本送达弗创公司之日，而弗创公司则认为2017年（一审法院笔误为2016年）4月30日。一审法院认为，朱春宏提出的弗创公司逾期付款的解约理由并不成立，故应以弗创公司明确表示不再履行合同将房屋返还朱春宏的时间即2018年5月8日作为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就朱春宏要求弗创公司拆除电梯试验塔的主张，电梯试验塔系弗创公司就涉案房屋范围以外进行的扩建，现双方合同解除，弗创公司应当予以拆除。弗创公司关于合同第7.5条约定固定装修物不得拆除的辩称意见，因该条款载明不得拆除的范围为租用房屋内的固定装修物，而该电梯试验塔系弗创公司扩建行为并非装修物品，故应当在解除合同后恢复原状。就朱春宏主张的2017年5月1日至2017年10月31日期间和2017年11月1日至2018年10月26日期间的租金或房屋占有使用费。尽管政府部门就环保等事宜进行督促，但自2017年5月1日至2017年11月2日期间弗创公司仍使用涉案房屋经营生产，故其应当承担上述期间的租金556,203.24元的支付义务。根据庭审调查，涉案房屋于2017年11月3日因被强令停产，客观上弗创公司已经无法正常使用。但此后朱春宏、弗创公司双方均没有采取适当措施先行办理涉案房屋交接手续，直至2018年5月4日弗创公司才向朱春宏发《告知函》称，涉案房屋现处于空置状态，朱春宏可随时查看、接收涉案房屋，但亦未明确何时办理涉案房屋交接手续。而朱春宏在给弗创公司的《回函》中以各种理由，拒绝接收涉案房屋。据此，根据公平原则、诚实信用原则，一审法院依法酌情确定弗创公司应将厂房占有使用费支付至2018年5月8日（朱春宏收到弗创公司《告知函》之日），厂房占有使用费的计算标准参照合同约定的租金标准二分之一计算，即自2017年11月3日起至2018年5月8日止的厂房占有使用费为279,596.79元。就上述租金和使用费的逾期付款违约金。鉴于弗创公司在实际经营中确因涉案房屋自身状况造成无法正常使用的情形，并在应付款之前向朱春宏提出，故上述期间逾期付款违约金，一审法院不予支持。就朱春宏主张的免租期的租金和违约金，根据合同约定系适用因弗创公司原因造成合同提前终止的情形。现双方合同解除并非因为弗创公司所致，故朱春宏上述主张一审法院不予支持。弗创公司已付的押金80,000元，从弗创公司应付款中直接扣除。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，于2019年9月19日作出判决如下：一、确认朱春宏与上海弗创机电设备有限公司就坐落于上海市松江区XX路XX号1幢厂房签订的《厂房转租合同》、《厂房转租合同补充协议》于2018年5月8日解除；二、上海弗创机电设备有限公司于判决生效之日起十日内拆除上述厂房所在土地上搭建的电梯试验塔；三、上海弗创机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付朱春宏自2017年5月1日起至2018年5月8日止的房屋租金755,800.03元；四、驳回朱春宏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,022元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费28,022元，由朱春宏负担14,961元，由上海弗创机电设备有限公司负担13,061元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房所签订的《厂房转租合同》及相关补充合同，系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。现本案二审争议焦点在于《厂房转租合同》及补充合同的解除时间，以及上诉人是否还应向被上诉人支付2017年5月1日起的房屋租金，并承担电梯试验塔的拆除工作。关于《厂房转租合同》及补充合同的解除时间。上诉人主张合同应于2017年11月3日解除，其主要理由在于自该日起租赁厂房被停电，其无法生产经营，导致合同解除。对此本院认为，虽然厂房被断电，但上诉人仍占有涉案房屋，在2018年5月4日上诉人发函告知被上诉人厂房已处于空置状态，可随时前去接收之前，尚无证据显示上诉人已提前搬离涉案厂房并告知过被上诉人解除合同，故一审法院基于被上诉人无权以上诉人欠付租金为由单方行使合同解除权的情况下，以上诉人上述函件送达被上诉人的时间即2018年5月8日作为双方租赁合同解除的时间，并无不当，本院予以认同。上诉人要求确认合同于2017年11月3日解除，依据不足，本院不予支持。关于2017年5月1日起至合同解除之日止，上诉人尚未支付的租金是否还需支付的问题。虽然因被上诉人提供的涉案厂房不具备排污管道、亦未办理排污许可证，对上诉人正常生产经营产生障碍，上诉人得以此为由暂时停止支付租金作为抗辩，但该期间上诉人客观上仍占有使用厂房，且亦无证据显示客观上对于其生产经营存在影响，故一审法院认定上诉人仍应按约支付截至2017年11月3日采取停电措施之前的租金，当属正确。至于停电后，上诉人已无法正常生产经营，一审法院再结合双方对于合同解除、止损行为等各自的过错程度，认定由上诉人减半支付2017年11月3日起至合同解除之日止的租金，亦无不当，本院予以认同。上诉人不同意支付2017年5月起至合同解除日止的租金，其理由不成立，本院不予支持。至于上诉人在租赁期间搭建的电梯试验塔，并不属于合同约定的内部装修，被上诉人要求上诉人予以拆除，并无不当。上诉人以合同约定固定装修无需拆除为由，要求被上诉人自行拆除，其理由不成立，本院不予采纳。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,518元，由上诉人上海弗创机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……