山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1657号 上诉人（原审被告）：金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地：山东省青岛市敦化路138号西王大厦907室。 法定代表人：卢成波，总经理。 委托诉讼代理人：男，1989年6月18日出生，汉族，户籍所在地：河南省襄城县库庄乡西沈村，系金宣（青岛）公寓管理有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：都桂宝，男，1976年10月3日出生，汉族，住青岛市。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司与被上诉人都桂宝房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6737号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金宣（青岛）公寓管理有限公司向本院提出上诉请求：1、请求二审法院撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初6737号民事判决书第二、三、四、五项，依法改判金宣（青岛）公寓管理有限公司不支付都桂宝任何费用。2、一、二审诉讼费由都桂宝承担。事实与理由:金宣（青岛）公寓管理有限公司与都桂宝于2018年3月6日签订了《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定都桂宝将青岛市镇江路32号4号楼二单元702的房屋出租给金宣（青岛）公寓管理有限公司，租赁期限为2018年3月10日至2021年3月10日，为期三年，本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年为90天。因此第一年的免租期理应为90天。首先，一审法院认定“第一年免租期90天。该约定是基于3年期合同履行完毕的前提，都桂宝给予金宣（青岛）公寓管理有限公司的租金减让”并无事实根据，属于主观臆断，严重违背行业惯例，忽视了租赁双方签订租赁合同的最初意愿，对金宣（青岛）公寓管理有限公司而言显失公平，有违公正。其次，金宣（青岛）公寓管理有限公司与都桂宝于2018年3月6日签订了的《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定“本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年为90天”，显然金宣（青岛）公寓管理有限公司与都桂宝真是意愿均为免租期都桂宝免费使用，无需向甲方支付租金，明确约定为90天。该合同是金宣（青岛）公寓管理有限公司与都桂宝真实的意思表示，协议双方应当诚信履行。免租期相关权利义务已经履行完毕，即都桂宝已经承租并装修完毕，都桂宝是中介公司需要一定的免租期来装修房屋，合同的签订是双方慎重考虑和谨慎协商的成果，合同的履行不存在随意性，因此，免租期的约定，是对装修期及招租期限的约定，双方约定免租期符合行业惯例，免租期过短必定损害都桂宝的利益，因此，双方约定免租期90天和30天是合理的。二、金宣（青岛）公寓管理有限公司不应当支付腾还房屋之前的租金。2019年3月金宣（青岛）公寓管理有限公司发现都桂宝出租的房屋下水道堵塞，导致租客纷纷退租，于是和都桂宝协商尽快修理，但都桂宝迟迟不理，因都桂宝迟迟不修理下水道导致房屋一直无法对外出租，该损失不应由金宣（青岛）公寓管理有限公司承。三、违约金标准过高。《合同法》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中约定的违约金为月租金的200％明显高于都桂宝实际损失，都桂宝没有提供任何证据证明自己的损失，理应考虑实际损失，综合本案情况，调低违约金。 被上诉人都桂宝未提交书面答辩意见，但经询口头表示同意一审判决意见。 都桂宝一审中诉称，1、判令解除金宣（青岛）公寓管理有限公司与都桂宝就青岛市镇江路32号4号楼二单元702户房屋（以下简称涉案房屋）签订的出租委托代理合同；2、金宣（青岛）公寓管理有限公司将涉案房屋腾还给都桂宝；3、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付2018年7月10日至2018年9月9日的租金6000元；4、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付2019年3月10日至房屋腾还之日的租金（按照月租金3000元计算）；5、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付违约金6000元（按照月租金3000元的200%计算）；6、诉讼费由金宣（青岛）公寓管理有限公司承担。事实和理由：原金宣（青岛）公寓管理有限公司于2018年3月6日签订青岛市房屋出租委托代理合同，约定租期三年，每月租金3000元，每年有30天的免租期，而金宣（青岛）公寓管理有限公司在合同履行一年的时间即不再支付租金，经都桂宝多次催要，金宣（青岛）公寓管理有限公司以种种理由拒绝支付，金宣（青岛）公寓管理有限公司的违约行为，导致双方的合同无法继续履行，都桂宝于2019年4月4日通知金宣（青岛）公寓管理有限公司解除合同。现都桂宝要求判如所请。 金宣（青岛）公寓管理有限公司一审中辩称，1、不同意解除租赁合同，金宣（青岛）公寓管理有限公司未支付租金，是因为涉案房屋下水道堵塞，都桂宝未履行维修义务，导致租客不再租用房屋，给金宣（青岛）公寓管理有限公司造成了损失，都桂宝未予赔偿，因此亦不同意腾还房屋和支付所欠租金；2、根据合同约定，第一年金宣（青岛）公寓管理有限公司享有90天的免租期，并非如都桂宝所称每年30天的免租期，因此都桂宝主张两个月免租期的租金，没有事实和法律依据；3、金宣（青岛）公寓管理有限公司没有违约，因此不应承担违约金。 一审法院经审理查明： 涉案房屋登记在都桂宝名下，2018年3月6日原金宣（青岛）公寓管理有限公司签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：都桂宝委托金宣（青岛）公寓管理有限公司出租涉案房屋，出租代理期限3年，自2018年3月10日至2021年3月10日，每月房屋租金3000元，金宣（青岛）公寓管理有限公司将各期租金划入都桂宝账户日期为：第一次2018年3月7日，第二次2018年6月7日，第三次2018年9月7日，第四次2018年12月7日，以此类推。房屋代理期中，免租期金宣（青岛）公寓管理有限公司免费使用，无需向都桂宝支付租金，第一年90天，合同第九条、第十条中约定，金宣（青岛）公寓管理有限公司未按规定划付租金达5日以上的，都桂宝有权单方解除合同，金宣（青岛）公寓管理有限公司应按月租金200%支付违约金。合同第十条第一款约定，出租代理期内都桂宝或金宣（青岛）公寓管理有限公司需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。出租委托代理期限届满或本合同终止后，金宣（青岛）公寓管理有限公司应将房屋交回。合同签订后，都桂宝已将房屋交付给金宣（青岛）公寓管理有限公司，第一年金宣（青岛）公寓管理有限公司支付了9个月的租金，自2019年3月起金宣（青岛）公寓管理有限公司未再支付租金。诉讼中都桂宝称2019年4月4日向金宣（青岛）公寓管理有限公司邮寄了解除合同通知书，金宣（青岛）公寓管理有限公司称未收到该通知书，都桂宝对邮寄通知的事实未提供证据。一审法院于2019年7月11日向金宣（青岛）公寓管理有限公司送达了都桂宝的起诉状等诉讼文书。 一审法院认为，都桂宝、金宣（青岛）公寓管理有限公司就涉案房屋签订的合同虽然名称为“出租委托代理合同”，但从双方的权利义务内容看，都桂宝交付房屋后，金宣（青岛）公寓管理有限公司非以都桂宝的名义与他人签订租赁合同，而是以自己的名义对外签订租赁合同且租金也不归都桂宝所有，金宣（青岛）公寓管理有限公司是按照与都桂宝合同约定的租金标准向都桂宝支付租金，因此双方的法律关系应为都桂宝同意金宣（青岛）公寓管理有限公司转租的租赁关系。都桂宝、金宣（青岛）公寓管理有限公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自的义务。根据双方合同约定，金宣（青岛）公寓管理有限公司应于2019年3月7日向都桂宝支付租金，金宣（青岛）公寓管理有限公司至今未履行该项义务，已构成违约，都桂宝根据合同约定要求解除合同、由金宣（青岛）公寓管理有限公司腾还房屋并支付自2019年3月10日至房屋腾还之日的租金，事实清楚，理由充分，符合双方合同约定，本院予以支持；金宣（青岛）公寓管理有限公司称都桂宝未履行房屋维修义务，导致其无法出租房屋，不同意都桂宝的上述请求，对此金宣（青岛）公寓管理有限公司没有提供相关证据，故对其辩解意见，法院不予采信。对于合同解除时间，因都桂宝未提供证据证明其向金宣（青岛）公寓管理有限公司邮寄了解除合同通知书，因此对于合同解除时间应以本院向金宣（青岛）公寓管理有限公司送达起诉状之日为准。合同解除后，金宣（青岛）公寓管理有限公司应将涉案房屋腾还给都桂宝并向都桂宝支付自2019年3月10日至房屋腾还之日的租金。都桂宝根据合同第十条第三款约定，以金宣（青岛）公寓管理有限公司延期支付房租超过5天为由，主张月租金200%的违约金。按照合同约定,金宣（青岛）公寓管理有限公司均是按季度预付租金,迟延超过5天支付租金造成的损失比较小,双方约定的月租金3000元,每季度租金9000元(尚未实际发生的预付租金),按年息24%计算迟延一天的利息损失为5.91元,按照200%的标准计算违约金为6000元,远高于都桂宝的实际损失，但考虑到因金宣（青岛）公寓管理有限公司违约致都桂宝要求解除合同,因此对都桂宝要求金宣（青岛）公寓管理有限公司支付月租金200%违约金的请求，一审法院予以支持。关于免租期问题，虽然合同中约定第一年免租90天，第二年、三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了一年且因金宣（青岛）公寓管理有限公司违约导致合同解除，在该情况下给予金宣（青岛）公寓管理有限公司90天的免租期，会造成双方权利义务失衡，因此应将90天的免租期按照三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，都桂宝要求支付60天免租期的租金6000元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、都桂宝与金宣（青岛）公寓管理有限公司就青岛市镇江路32号4号楼2单元702户房屋签订的青岛市房屋出租委托代理合同于2019年7月11日解除；二、金宣（青岛）公寓管理有限公司将青岛市镇江路32号4号楼2单元702户房屋腾还给都桂宝；三、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付2018年7月10日至2018年9月9日的租金6000元；四、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付2019年3月10日至腾还房屋之日的租金（按照月租金3000元计算）；五、金宣（青岛）公寓管理有限公司向都桂宝支付违约金6000元。上述二至五项，由金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕。如果金宣（青岛）公寓管理有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（都桂宝已预交），由金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 二审中各方当事人均未提交证据。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点在于免租期及违约金的认定问题。关于免租期赔偿问题。根据双方合同约定，免租期是基于三年期合同全部履行完毕。而由被上诉人给予的优惠，现因上诉人违约导致租赁合同未能按期履行完毕，故一审法院将90天的免租期按照三年三十六个月分摊，根据合同实际履行的时间相应扣除的判定并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。关于违约金的问题，一方面，上诉人对其主张的违约金过高负有举证责任，另一方面，上诉人无正当理由违反合同约定，负有全部的过错责任。在上诉人未能提交初步证据证明违约金过高，并结合其过错程度的情形下，一审法院认定上诉人应按照约定支付违约金并无不当，故对上诉人金宣公司提出的违约金约定过高，远超过实际损失的抗辩，缺乏事实依据及证据支持，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未尽维修义务的抗辩，因上诉人未提交证据予以证据，本院依法不予支持。 综上，上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回金宣（青岛）公寓管理有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡