浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终256号 上诉人（原审原告）：台州市鼎好物业管理有限公司，住所地台州市现代购物广场C41号。 法定代表人：李云彩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮寒飞，浙江咏法律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：傅彤，男，1966年6月22日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人台州市鼎好物业管理有限公司（以下简称鼎好公司）因与上诉人傅彤物业服务合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人同意后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎好公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判傅彤支付给鼎好公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费6334元，并支付自2015年10月7日、2016年10月7日、2017年10月7日、2018年10月7日起至实际履行完毕之日止按每月2%计算的违约金。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据的审查判断和采信均存在明显错误。1.傅彤提供的《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及《公开信》涉及贬损物业公司的内容，与事实严重不符，相关内容未经一审法院查实；2.这两份材料具有较强的主观性，不能成为定性依据；3.从这两份材料的标题来看，其实质是借贬损物业公司名誉而实现改选业主委员会之目标，所以这两份材料与本案无关联性；4.一审法院认定鼎好公司提供的物业服务质量瑕疵，判决中却未指出鼎好公司在哪些方面存在服务质量瑕疵，无法令人信服；5.一审法院向海门街道核实，海门街道收到这两份材料并不表明海门街道认可材料内容的真实性。二、鼎好公司具体工作做得怎么样，由证据说话，看附证。不缴费的业主，可以找一万个理由，但是这些维护小区秩序的保安大叔、修剪树枝、打药除虫的费用，绿化工、保洁员的民工工资，清掏化粪池、处理生活垃圾、楼道灯、小区公共路灯电费、水电工的维修费，水泵、排涝泵、消防设施更换、维护的费用总该缴吧？多层0.45元/平方米，高层平均1元/平方米，这么低廉的物业费，鼎好公司却提供优质的物业服务，业主有什么理由不缴费。 傅彤辩称，鼎好公司与业委会签订的合同是显失公平的，鼎好公司是私下招募进来的物业，业委会主任是帮助鼎好公司打工的；合同到期后，鼎好公司赖着不走，还打了一位业主，这期间产生的1267元的物业费，是不应支付的；家中车库门被撬开，鼎好公司都不管，曾用胶水堵其门锁，还有人为断电等。 傅彤上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.鼎好公司违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定及《物业管理条例》第三条规定，未经东方花园业主大会授权，私下与业主委员会签订《委托物业服务合同》，显失公平，程序违法。2.私自签订的《委托物业服务合同》还违反了台州市发展和改革委员会第（2013）8号文件所规定的收费标准，属于乱收费现象。3.傅彤楼下车房被人撬、家中门锁被胶水堵、家中被人为断电，要求鼎好公司赔偿损失1000元（其中车库门损失800元，门锁、断电损失200元）。4.鼎好公司在2018年3月31日到期后仍赖在小区不肯离开，并在2018年4月1日晚上还殴打小区业主（有110报警记录），对于2018年4月1日后所产生的强迫性物业费1267元不应支付。5.退还2016年6月以伪造、虚报、代签名为由的6号楼2单元603室的电梯维修基金911.80元。6.2015年初，每户交了300元给业委会，业委会移交了其中200元给鼎好公司，即使要交物业费也应扣除这200元。 鼎好公司辩称，1.东方花园业委会与鼎好公司签订的《委托物业服务合同》是有效的，作为物业管理企业来讲，其完全有理由相信业委会是有资格代表东方花园全体业主与其签订合同。2.东方花园小区不是新交付的小区，物业服务收费是按照市场调节价来约定的，并不违反任何法律法规的收费标准。3.傅彤所称的家里车库门被撬、被断电、门锁被胶水堵，首先就不是鼎好公司所为，即使是鼎好公司所为，也与本案没有关系。4.2018年3月31号合同到期后，鼎好公司继续为东方花园小区的全体业主提供物业服务，确实也已提供服务，作为业主应当支付相应的物业服务费。5.使用电梯维修基金是要经过相关职能部门审批的，不是物业公司想怎么用就怎么用。6.鼎好公司没有收到过业委会移交的这200元。 鼎好公司向一审法院起诉请求：被告立即支付自2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费6334元，并支付自2015年10月7日、2016年10月7日、2017年10月7日、2018年10月7日起至实际履行完毕之日止按每月2%计算的违约金。 一审法院认定事实：被告傅彤系东方花园小区6号楼603室业主，该房屋系被告2004年12月8日拆迁安置购买，房屋面积为140.81平方米。2015年4月1日，原告鼎好公司作为乙方与东方花园小区业委会作为甲方签订《委托物业服务合同》一份，约定甲方将位于东方花园小区范围内（包括小区物业用房）的物业委托给乙方实行统一管理、综合使用；物业管理承包期限为三年，自2015年4月1日至2018年3月31日；双方对各自的责任、权利和义务进行了约定，其中包括：甲方负责确定本小区管理服务收费标准，协助乙方指定物业服务管理各项制度并配合执行；甲方委托乙方收取物业及相关费用；约定了物业管理收费标准，按照投标方案及甲乙双方商定的收费标准，小高层一层收费0.70元/平方米，二、三层为0.8元/平方米，四、五层为0.9元/平方米，六层为1.00元/平方米，七层以上1.20元/平方米，多层按照0.45元/平方米；缴费期限：自每年7月1日开始至10月1日截止，遇特殊情况，加以说明，可以延缓七日；逾期，在超过规定缴费期限第七日开始算起，按收费标准的每天0.3%加收滞纳金；物业管理缴费方法按照相关法律法规要求进行；合同规定的服务管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前二个月向对方提出书面意见。合同同时约定了其他权利义务内容。2016年10月18日，原告委托浙江回浦律师事务所向被告出具律师函，要求被告在2016年10月23日前缴清2015年4月1日起至2016年3月31日止拖欠的物业费1689元及滞纳金。2017年7月1日，原告向被告出具缴费通知，告知原告2017年7月1日至10月1日是缴费期限截止日，要求被告缴纳物业费。2017年10月8日，原告向被告出具欠费通知，告知物业费自每年7月1日至10月1日为收缴费期限截止日，要求被告尽快结清相关费用。另查明，原告鼎好公司具有物业管理企业资质证书；东方花园小区部分业主曾联名提交《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及要求换届选举业委会的公开信；原、被告均确认，原告实际于2018年12月31日撤出东方花园小区。 一审法院认为，原告与东方花园小区业委会签订的《委托物业服务合同》系双方真实意思表示，被告主张原告被选聘为东方花园小区物业管理公司未经法定程序确定，该合同应为无效。一审法院认为，根据物权法第七十六条之规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中原告未举证证明其取得法定数量业主的同意，但即使原告的选聘与法律规定程序不符，因其已实际提供了物业服务，被告作为业主已享受该服务，从公平、合理的角度，业主也应为其接受的服务支付相应的对价。被告另主张，原告收取的物业管理费未经物价部门审批，收取费用标准无依据。一审法院认为，根据《物业服务收费管理办法》第六条规定：“物业服务收费应对区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。”第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”另根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定：“普通住宅小区（不包括别墅等高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业、别墅等高标准住宅，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。”根据上述规定，针对本案小区被告的住宅收取的物业费实行的是市场调节价，该价格由原告与业主委员会协商确定并无不妥。且根据庭审调查，双方亦认可该价格与东方花园小区新选聘物业公司收取的物业费标准一致，该价格应为合理。关于原告主张违约金的诉讼请求，该院认为，根据被告提供的公开信及报告，该院向椒江区海门街道办事处进行了走访，该办事处的确收到过上述材料。东方花园小区有较多业主在上述公开信及报告上签字反映问题，在一定程度上能反映原告提供的物业服务存在一定瑕疵。基于此，该院认为，因原告提供的物业服务存在一定瑕疵，其无权要求被告支付违约金，对物业费也可适当减少。减少的比例，该院综合考量本案的实际情况酌情确定为10%。经计算，被告每月需向原告支付物业费140.81元，自2015年4月1日起至2018年12月31日止，被告共欠费45个月，合计欠物业管理服务费6336.45元，现原告主张物业费合计6334元，按减少10%计算，被告应支付给原告物业费5700.6元。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告傅彤于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市鼎好物业管理有限公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费5700.6元；二、驳回原告台州市鼎好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27元（已减半），由原告台州市鼎好物业管理有限公司负担12元，被告傅彤负担15元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎好公司向本院提交东方花园小区照片若干张以及市同创办的文件《关于市区物业服务企业文明城市第二次专项考核的通报》，拟证明鼎好公司为东方花园小区提供的物业服务不仅获得业主的认可，同时也获得政府相关部门的认可，根本不存在服务质量上的瑕疵。傅彤质证认为，照片中都是物业公司管理范围内的事情，都是应该做的；消防演练的照片是别的小区的；高层住宅的消防栓里面是没水的，都是糊弄过去的；文件没有公章，不知道出自哪里。本院认为，照片并不全面，不能反映出物业服务的水平，对其证明目的不予认可；同创办的文件没有加盖公章，真实性无法核实，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，在业主实际接受物业服务企业所提供的服务的情形下，即便当事人没有订立正式的物业服务合同，业主仍有义务支付相应的报酬。本案中，上诉人鼎好公司与东方花园小区业委会签订了《委托物业服务合同》，并进驻东方花园小区从事物业服务工作已三年有余，全体业主已接受了鼎好公司的管理和服务，无论《委托物业服务合同》是否有效，都不影响业主履行缴纳物业费的义务。上诉人傅彤以鼎好公司未经业主大会依法选聘违反法定程序为由拒绝缴纳物业费，理由不能成立。并且，在物业服务合同终止后，物业服务企业继续提供物业服务，而业主也继续接受物业服务的，双方实际上存在一种事实合同关系，应当按照原物业服务合同约定的标准支付物业服务费用。本案中，鼎好公司与东方花园小区业委会签订的《委托物业服务合同》期限届满后未续签，但鼎好公司仍在东方花园小区提供管理服务，业主事实上接受了管理和服务，故业主应按原定收费标准支付物业费。《委托物业服务合同》约定的物业费系鼎好公司与东方花园小区业委会协商确定，并未超过当地物业费标准，且与东方花园小区新选聘的物业公司收取的物业费标准持平，因此，傅彤认为物业乱收费，没有事实依据。傅彤提交的公开信及报告表明较多业主与鼎好公司存在矛盾，而鼎好公司也没有反驳证据否定其真实性，结合一审法院走访海门街道的情况，以及当事人的庭审陈述，能够反映鼎好公司提供的物业服务存在一定瑕疵。综合考虑物业服务合同约定、鼎好公司的物业资质等级、鼎好公司实际提供的物业服务水平以及当地物业费标准等因素，一审法院对物业费酌情调整并无不当，也在合理范围，本院予以维持。傅彤主张扣除200元由东方花园小区业委会向鼎好公司移交的款项，并无证据证明，且鼎好公司也不认可，本院不予采信。另，傅彤上诉要求鼎好公司赔偿其管理期间所造成的损失1911.8元，包括车库门损失800元、门锁、断电损失200元、退还电梯维修基金911.8元，均属于二审新提出的反诉内容，鼎好公司不同意由本院一并审理，亦不同意调解，本院不作处理。 综上所述，鼎好公司、傅彤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由台州市鼎好物业管理有限公司负担25元，傅彤负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年二月二十五日 代书记员 王 旖 -10- -9-