江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5869号原告：刘伟，男，1990年1月2日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。委托诉讼代理人：马然，江苏举措律师事务所律师。被告：吴益春，男，1978年5月5日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李翔，江苏苏策律师事务所律师。被告：温小兵，女，1988年12月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告刘伟与被告吴益春、温小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人胡升杰、马然，被告吴益春委托诉讼代理人李翔，被告温小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款1211339元；2、判令被告向原告支付逾期返还购房款的利息（从2017年10月10日起至被告实际返还之日止，以1211339元为基数，按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算）；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告向原告返还购房款1381339元；2、判令被告向原告支付逾期返还购房款的利息（从2017年10月10日起至被告实际返还之日止，以1381339元为基数，按同期银行货款基准利率的1.5倍计算）。事实与理由：2017年3月20日，原被告在居间方南京中环地产顾问有限公司的组织下签订了编号为NJ201700765号《南京市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定被告向原告出售坐落于南京市房屋（产权证号为宁房权证栖转字第××号，房屋丘号856848-IX-2），面积115.24平方米，售价440万元整，原告于合同签订之日向被告支付定金1万元，于2017年4月28日支付首付款80万元整，于办理过户当日支付49万元整，通过向银行申请商业贷款方式向被告支付308万元，尾款2万元于房屋交付当日支付。原被告双方补充约定事项第四条“甲乙双方协商一致，从签订合同之日起二十五日内，若乙方贷款审批手续无法办理，则三方免责，合同解除，甲方定金退还乙方”。合同签订后，原告自2017年3月20日至7月14日，原告分17次向被告支付房款共计3621339元。被告在收到原告支付的相关房款后，即向银行解押，但在解押后，被告未经原告同意，私自将房屋抵押贷款，致使原告无法申请商业贷款，后该房屋已进入司法拍卖程序，合同目的不能实现。经过与被告协商沟通，2017年10月10日，原被告双方和居间方签订了《解除合同协议》，三方约定同意解除编号为NJ201700765的《南京市房屋存量房买卖居间合同》。该协议签订后，原告将被告应当退还的购房款中240万元以债权转让方式转让给吴某甲，并通知被告。后原告多次向被告要求返还剩余部分购房款，被告均以各种理由推诿，其行为已经严重影响到原告的利益，现原告依据相关法律规定，向法院起诉，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告吴益春辩称，原被告之间就案涉房屋买卖事宜，在吴益春代原告向吴某甲清偿240万元债务时已结算清楚，双方再无纠纷。事实如下：原被告签订的存量房买卖合同第十八条约定：2017年4月15日原告支付被告人民币280万元（包含80万元解押款）。自2017年3月20日原告交付第一笔定金起至2017年5月18日止，原告共向吴益春支付购房款3271000元。2017年4月29日、6月14日、15日，原告以借款为由要回17万元、4万元、20万元，合计41万元，故原告支付的购房款金额为2861000元。案涉房屋买卖合同并非因被告原因不能履行，2017年4月原告即知晓其商业贷款审批未通过，但原告购买案涉房屋系作为婚房使用，且原告陆续支付吴益春的3271000元中有200多万元系原告向吴某甲的借款，因原告刚结婚，故在原告未能依约支付房款、双方协商解除合同时，被告并未立刻要求原告返还房屋，双方协商解除合同事宜至2017年10月10日，双方才签订解除协议。2017年12月25日，双方又签订协议，约定吴益春返还原告购房款280万元，由原告或吴益春寻找购房人，购房人以440万元受让案涉房屋，低于440万元的差额部分在吴益春返还给原告280万元款项中扣除，之所以最终确定返还购房款金额为280万元，是因为协议解除后，案涉房屋仍由原告占有使用，故原告多支付的61000元作为使用房屋的租金。2017年12月30日，原告因欠吴某甲钱，将280万元债权中的240万元转让给吴某甲，要求吴益春向吴某甲代偿，吴益春已依约代偿。目前，案涉房屋已被法院强制执行，原被告之间曾签订结算单，吴益春亦有录音资料证明双方就案涉房屋款项已结清，但结算单目前未能找到。被告认为，原告在双方已结清款项的情况下提起诉讼，违背诚实信用原则，请求法院一并处理案涉房屋司法拍卖评估价与协议约定的440万元之间的差额部分，该部分差额57万元依照协议约定应从吴益春返还原告的280万元中扣除。另外，在2018苏0113民初6619号案件中，原告曾到庭作证，并陈述其向吴益春支付的购房款数额为330万元，其当庭提交的银行流水载明已付购房款数额为290万元，但在本案诉讼中，原告又改称其支付的购房款数额为3621339元，前后陈述互相矛盾，请求法院依法查明事实，驳回原告对吴益春的诉讼请求。被告温小兵辩称，案涉房屋系吴益春婚前购买，与温小兵无关，因中介要求，温小兵才在案涉房屋买卖居间合同上签字，但温小兵并非案涉房屋产权人，且代收原告的定金1万元已转交给吴益春，后续款项均由原告向吴益春支付，故原告要求温小兵承担责任，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，原告刘伟、案外人李某作为买方（乙方），被告吴益春作为卖方（甲方）、被告温小兵作为产权共有人，南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环地产）共同签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》1份（合同编号：NJ201700765）（以下简称案涉合同），约定：甲方及共有产权人同意，将坐落于南京市房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋买卖价款（含装修和附属设施）人民币440万元整，房款支付：1、乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金人民币1万元；2、乙方于2017年4月28日前向甲方支付首付款人民币80万元，乙方同意将该款直接向甲方支付，甲方承诺该款用于该房产银行贷款解押，不得挪作他用，并承诺于解押手续办理完毕、乙方贷款审批通过后三个工作日内配合乙方至房产局办理产权变更手续；3、乙方于办理过户当日向甲方支付部分房款人民币49万元；4、部分房款人民币308万元乙方办理商业贷款，乙方同意于2017年3月31日前与银行签订借款合同，产生的相关费用由乙方承担，此款存入南京市房产局指定的资金监管账户，由南京市房产局向甲方支付；5、尾款人民币2万元乙方于房屋交付当日一次性向甲方支付。甲乙双方同意贷款审批完成后三个工作日内，前往南京市房产局办理产权变更手续，甲方于2017年4月15日前把房屋腾空，并将房屋交付给乙方。第十八条其他约定：……4、甲乙双方协商一致，从签订合同之日起二十五日内，若乙方贷款审批无法通过，则三方免责，合同解除，甲方定金退还乙方……6、甲乙双方协商一致，乙方于2017年4月15日前向甲方直接支付人民币280万元（包含人民币80万元的解押款），备注：如以上条款与条约定事项发生冲突，则以本条款为准。案涉合同签订当日，原告刘伟通过手机银行向被告温小兵名下尾号8989的银行账户支付定金1万元，2017年3月28日，被告温小兵向被告吴益春名下尾号2222的银行账户汇款1万元。2017年4月13日，原告向被告吴益春名下尾号2351银行账户转账支付购房款30万元；2017年4月20日、24日、26日、28日，原告向被告吴益春名下尾号2222的银行账户转账支付购房款70万元、5万元、151000元、98万元、50万元、48万元；2017年5月18日，原告向被告吴益春名下尾号为2351的银行账户转账支付购房款10万元，2017年5月24日、26日、27日、6月1日、2日、7日、7月14日，原告向被告吴益春名下尾号为2222的银行账户转账支付购房款3万元、12万元、5万元、15000元、2万元、5万元、35339元。上述款项合计3591339元。2017年4月29日、6月14日、15日，被告吴益春向原告刘伟名下尾号为0419的银行账户汇款支付17万元、4万元、5万元、5万元、5万元、5万元，合计41万元。庭审中，原被告双方均确认被告吴益春依约将案涉房屋交付给原告刘伟。2017年10月10日，原告刘伟、被告吴益春、中介方中环地产共同签订《解除合同协议》1份，约定：2017年3月20日，三方就案涉房屋买卖事宜签订的案涉合同，在合同履行过程中，因房款原因，无法继续履行，三方协商一致，同意解除案涉合同，原告所交的中介服务费及相关费用，中环地产不予退还，原告与被告吴益春协商后解除合同，双方互不追究责任。庭审中，原告刘伟陈述被告吴益春在与其通话中确认已收的款项中除280万元外，均作为借款，但被告吴益春并未向其出具借条予以确认，原告也无法提供微信聊天记录加以证明。原告最后一笔转账支付给被告吴益春的35339元中，有5339元系原告使用了被告吴益春留在案涉房屋内的烟酒，双方协商按市场价进行结算，另3万元系被告吴益春向原告的借款。被告吴益春当庭提交《协议书》及《委托付款说明》各1份作为证据，《协议书》内容为：2017年3月20日，原被告协商签订案涉合同，约定房屋买卖价款为440万元，原告于2017年4月15日前向被告吴益春支付首批购房款280万元，余款160万元由原告通过向银行申请按揭贷款，合同生效后，因原告未依约履行合同义务，向被告吴益春支付首批购房款280万元，剩余购房款因银行审核按揭贷款无法办理，致使购房余款至今不能支付。鉴于案涉合同无法继续履行之责任由原告原因所致，双方协商，达成协议如下：1、原告寻找意向买房人，负责将案涉房屋按人民币440万元的价格出售，期限为90天。2、原告与意向买房人就房屋价款等房屋买卖相关事宜达成一致后，应当通知被告吴益春与新的买房人签订《房屋买卖合同》。3、被告吴益春收到新的买房人支付的全额房价款后30日内返还原告支付的首批购房款人民币280万元。4、如按案涉合同约定的房屋买卖价格440万元，无法寻找意向购房人或者意向购房人对价格不予接受，原告同意以低于该买卖价格出售案涉房屋，差额部分由原告承担，从被告吴益春应返还给原告的首批购房款280万元中扣减。5、如原告不能在约定期限内出售案涉房屋，则由被告吴益春出售。6、被告吴益春寻找的意向购房人对房屋买卖价格不予接受的，从被告吴益春应返还给原告的首批购房款280万元中扣减，原告对此予以认可。7、涉及案涉房屋买卖的相关事宜以本协议为最终约定。原告刘伟与被告吴益春均在该《协议书》上签字捺印，并注明签订日期为2017年12月25日。《委托付款说明》内容为：“依据《协议书》第五、六条之规定，由吴益春与其寻找的房屋买受人达成协议并履行时，本人尚欠吴某甲人民币230万元至今未还，现委托吴益春从买受人支付的购房款中应返还给本人的部分中扣除人民币230万元，由吴益春直接支付给吴某甲，于2018年1月20日前归还给吴某甲。”原告刘伟签名、捺印并注明书写日期为2017年12月30日。上述证据，被告吴益春主张能够证明双方在解除案涉合同后，明确了：1、案涉合同不能履行的违约方为原告；2、吴益春应返还原告的购房款数额为280万元；3、原告还应承担实际房屋出售价格与案涉合同约定价格间的差额部分，且该差额从280万元中扣减；4、原告自书的《委托付款说明》进一步印证了《协议书》的真实性，且吴益春已按照说明要求，代原告向吴某甲偿还240万元。经质证，原告对《协议书》不予认可，认为该《协议书》系由被告吴益春制作并要求其签署，内容明显对原告不利，原告签完一份后即反悔，故而虽然第八条约定协议一式两份，但只有一份。《委托付款说明》系吴益春口述，原告书写。即便两份证据属实，因案涉房屋已被法院强制执行、司法拍卖，故《协议书》事实上不能履行。另查明，被告温小兵与被告吴益春于2017年4月13日办理离婚登记，离婚协议约定案涉房屋归被告吴益春所有。还查明，本院于2019年2月13日作出（2018）苏0113执2514号执行裁定书，裁定评估、拍卖被告吴益春名下的案涉房屋。2019年9月20日，案涉房屋通过司法拍卖成交，成交价为2867600元。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原告刘伟与被告吴益春协商一致，解除了案涉合同，原告应将案涉房屋返还给被告吴益春，被告吴益春应将原告已支付的购房款返还原告。庭审中，对于已付购房款的数额，原被告双方产生分歧，原告主张为3586000元，被告吴益春辩称原告交付的款项中购房款为3271000元，其余部分为吴益春向原告的借款及原告与吴益春合伙经营的投资款。对此，本院认为，案涉合同约定原告于2017年4月15日前向被告吴益春支付首批购房款280万元，实际履行过程中，原告于2017年4月15日前仅支付30万元，后陆续支付其余款项。原告既未要求被告吴益春出具收条确认已收购房款数额，亦未在转账汇款时备注汇款性质，致使已付购房款数额无法明确；原告提交的《解除合同协议》未明确被告吴益春应返还原告的购房款数额，而被告吴益春提交的《协议书》明确约定，经双方结算被告吴益春应返还原告的购房款数额为280万元，结合原告庭审中自认被告吴益春与其通话时明确表示除了280万元之外，其余均作为借款的事实，本院认定被告吴益春应返还原告的购房款数额为280万元，扣除双方均认可被告吴益春代原告向吴某甲偿还的240万元后，被告吴益春还应返还原告40万元。关于被告吴益春提出应由原告承担司法拍卖评估价与440万元差额部分的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张被告还应承担逾期返还房款利息的诉讼请求，《协议书》约定被告吴益春向原告返还280万元的前提为案涉房屋出售后，被告吴益春收到新购房人支付的全额房价款后30日内返还，现案涉房屋因被告吴益春债务问题被司法拍卖，致使约定的前提条件无法成就，被告吴益春应自2019年2月13日案涉房屋被司法拍卖之日起，向原告承担逾期返还房款40万元的利息损失，原告主张按同期银行货款基准利率的1.5倍计算，于法有据，但自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故自2019年8月20日起应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际返还之日止。关于被告温小兵应承担的责任问题，被告温小兵虽作为被告吴益春的配偶在案涉合同上签字，并代为收取购房定金1万元，但案涉房屋的产权人为被告吴益春，原告与被告吴益春协议解除案涉合同时，被告温小兵并未参加，其亦未收取其它购房款，故原告主张被告温小兵共同承担返还责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴益春应于本判决生效之日起十日内返还原告刘伟购房款400000元并赔偿逾期付款损失（以400000元为基数，自2019年2月13日起至2019年8月19日止，按中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际返还之日止）；二、驳回原告刘伟对被告吴益春、温小兵的其他诉讼请求。本案案件受理费15702元，减半收取7851元，保全费5000元，合计12851元由原告刘伟负担4201元，被告吴益春负担8650元。被告吴益春应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（户名：南京市栖霞区人民法院；开户行：农业银行南京尧化支行；账号：6228400397152617863），逾期缴纳，本院将依法强制执行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年二月十日法官助理  徐 艳书 记 员  蒋文雯