江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4902号 上诉人（原审被告）：江苏尊匠家具有限公司，住所地海门市。 法定代表人：高香兰，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，上海平霄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南通埃普森电器有限公司，住所地海门市。 法定代表人：成宝强，总经理。 上诉人江苏尊匠家具有限公司（以下简称尊匠公司）因与被上诉人南通埃普森电器有限公司（以下简称埃普森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 尊匠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本公司提交的安全现状隐患简要分析报告可证明租赁物一直具有安全隐患。埃普森公司在签订合同时就隐瞒安全隐患事实，具有欺诈故意。本公司一直与埃普森公司交涉，但其却以种种理由敷衍了事。本公司只是没有严格按照合同约定支付租金。已付租金可使用到2019年4月1日,本公司的违约行为还构不成根本性违约。埃普森公司阻挡本公司的所有生产资料及工作人员进出，严重影响了生产经营，给本公司造成重大损失。本公司不应再支付解约后的租金。2.本公司在租赁物中的生产设备、产品全部被查封，查封后的财产本公司无法搬动，但是租金还要照算。一审法院超额查封财产。 埃普森公司未答辩。 埃普森公司向一审法院起诉请求：判令依法解除房屋租赁合同，判令尊匠公司将承租房屋交还；尊匠公司支付房屋租金1380000元、保证金85000元、支付违约金459000元、支付赔偿金280000元。 一审法院认定事实：2018年1月15日，埃普森公司（甲方）与尊匠公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定：1、租赁物坐落于海门市海门港新区埃普森公司内，包括车间、办公楼、宿舍楼、门卫等共计14000平方米；2、租赁期限为2018年2月1日起至2023年1月31日止，共计五年；3、租赁用途：用于乙方生产经营、办公、员工宿舍，具体以乙方营业执照核准的经营项目为准；4、租赁价格：全部物业年租金前两个年度为每月每平方10元，总价1680000元/年，后三个年度每年年租金1770000元/年。5、乙方在租赁期间的环评、安评、消防等手续和相关设备、设施的材料与安装乙方自行办理，因此产生的所有费用均由乙方自行承担；6、付款方式：以先付后用为原则，第一期租金168万元乙方应于2018年2月10日前给到甲方，之后每半年租金给付的时间为4月30日前和11月1日前付清；7、乙方需向甲方支付150000元作为厂房租赁保证金（不计息），于2018年1月17日前交付，租赁期满后，且乙方不违反合同各项条款的前提下，甲方将保证金退还。合同并就违约责任、双方其余的权利和义务等均进行了约定。租赁合同签订后，埃普森公司按约将租赁物交付尊匠公司使用。尊匠公司于2018年2月10日前支付租金85万元、保证金65000元；2018年4月18日支付租金10万元；2018年5月11日支付租金30万元；2018年8月3日支付租金2万元；2018年8月31日支付租金15万元；2018年12月4日支付租金1万元；2018年12月7日支付租金3万元；2018年12月21日支付租金2万元；2019年1月17日支付租金30万元。合计支付租金198万元、保证金65000元。 2019年4月11日，埃普森公司向尊匠公司发出通知：与你公司于2018年1月15日签订租赁合同以来，你公司未按双方约定如数按期向我公司缴纳保证金和租金，经本公司多次催要，无果。由于你公司多次违约，给我司带来了很大的损失。贵司本应在2018年11月1日前向我司给付保证金85000元和2019年上半年租金540000元；2019年4月30日前付清下半年的租金840000元，共计1465000元。现我公司给你一定的宽限期，通知贵司须在2019年4月18日前支付清2019年上半年的租金及补齐保证金，如在通知的时间内未履行，我公司将通过法律途径及其他方式追索租金和违约金，并按租赁合同约定解除公司并责令限期2019年4月20日前清场。之后，尊匠公司未向埃普森公司支付钱款。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方在履行租赁合同期间是否存在违约行为；2、案涉租赁合同是否应予解除，解除时间为何时；3、如合同解除，后续权利义务如何确定。 关于争议焦点1、租赁合同约定：以先付后用为原则，第一期租金168万元乙方应于2018年2月10日前给到甲方，之后每半年租金给付的时间为4月30日前和11月1日前付清。该约定明确了先付后用原则，埃普森公司要求尊匠公司于2018年11月1日前支付2019年度上半年的租金，符合合同约定的本意，也符合日常的交易习惯。况且根据埃普森公司股东汤水华与尊匠公司的租金支付人贾小伟之间的聊天记录，明确汤水华早在2018年11月20日就已经催要2019年度上半年的租金。再结合尊匠公司于2019年1月17日前已经支付租金198万元，总额超付第一年度租金；和埃普森公司于2019年4月11日向尊匠公司发出催款通知后，尊匠公司并未有证据证明其提出异议等情形，确认根据合同约定，尊匠公司应于2018年11月1日前支付2019年度上半年租金。故此，尊匠公司未按合同约定的期限交付第一年度的租金和保证金，又未按合同约定支付2019年度上半年的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。 尊匠公司举证南通鑫睿环境安全科技服务有限公司于2019年5月15日出具的尊匠公司安全现状隐患简要分析报告，法院认为，双方签订租赁合同之始，尊匠公司作为专业生产家具的企业，即应对租赁房屋是否适合家具生产进行审验，如不符合，根据合同约定（乙方在租赁期间的环评、安评、消防等手续和相关设备、设施的材料与安装乙方自行办理，因此产生的所有费用均由乙方自行承担），尊匠公司也应在生产前对租赁物进行必要的生产性改良。但尊匠公司在本案纠纷发生前，从未提出过租赁房屋不符合安全生产的条件，也一直处于正常生产中。故对尊匠公司的主张，不予支持。 关于争议焦点2、根据租赁合同第五条第2点以及相关的法律规定，在尊匠公司未按时支付租金构成违约的情形下，埃普森有权主张解除合同。但埃普森要求尊匠公司履行合同至2020年1月31日止并交纳相应的租金后再行解除合同，在尊匠公司现已不能正常生产并同意解除合同的情形下，不符合法律规定也没有现实履行的可能性。尊匠公司现同意租赁合同于2019年7月31日解除，法院认为，符合双方要求解除合同的意愿并能最大程度的维护双方的合法利益，予以支持。故认定房屋租赁合同于2019年7月31日解除，合同的履行期为2018年2月1日起至2019年7月31日止，共计18个月。 关于争议焦点3、案涉合同履行期间为18个月，根据租金合同约定，租金为14万元/月×18=252万元，已支付租金198万元，尚欠租金54万元。合同解除后，尊匠公司应当及时交还租赁房屋，在此期间的房屋占用费应参照租金计算。合同解除后，因尊匠公司违约，其应承担相应的违约金。合同约定：如未能按期支付租金15天后，每延期一天，须支付年租金的1%作为违约金，每延期两天，须支付2%，以此类推。该项违约金约定过高，予以调整。考虑到合同解除后租赁房屋可能会存在空置期，酌定尊匠公司应以年租金168万元的20%支付违约金，即336000元。埃普森公司要求按2个月租金的标准支付赔偿金28万元，于法无据，不予支持。按租赁合同约定，在租赁期未满前退租的，保证金即为违约金，不予退还，故对于埃普森要求补交租赁保证金85000元的请求，亦不予支持。尊匠公司已经缴纳的保证金65000元，应折抵违约金，故尊匠公司仍需支付违约金336000元-65000元=271000元。 综上，双方的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。尊匠公司拖欠租金，构成违约。合同解除后，尊匠公司应及时交还租赁房屋、支付拖欠租金、房屋占用费并承担相应的违约金。埃普森公司的诉请部分成立，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、埃普森公司与尊匠公司于2018年1月15日签订的租赁合同于2019年7月31日解除；二、尊匠公司交还埃普森公司在2018年1月15日双方签订的租赁合同中确定的租赁标的物并支付自2019年8月1日起至租赁标的物实际交还之日止、按人民币14万元/月的标准计算的房屋占用费；三、尊匠公司支付埃普森公司租金人民币54万元；四、尊匠公司支付埃普森公司违约金人民币271000元；以上第二、三、四项，由尊匠公司于判决生效后十日内履行完毕。五、驳回埃普森公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24432元，申请保全费5000元，由埃普森公司负担案件受理费9432元；由尊匠公司负担案件受理费15000元及申请保全费5000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，尊匠公司虽称案涉房屋具有安全隐患，但其实际使用房屋至今，在诉讼前亦未提出过异议，故仍应给付相应的租金。尊匠公司拖欠租金，并经埃普森公司催要后仍未能按约给付，尊匠公司构成违约。双方在审理中同意租赁合同于2019年7月31日解除，但尊匠公司仍占有案涉房屋未返还，故其应支付相应的占有使用费。尊匠公司称因租赁物中的生产设备、产品全部被查封，无法搬离，但根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条、第二十二条的规定，尊匠公司完全可向法院申请对被保全财产自行处分或解除保全，从而将案涉房屋腾空后交还给埃普森公司，故本院对尊匠公司该主张不予支持。 综上，尊匠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人江苏尊匠家具有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年二月二十四日 书记员 邹倩云