湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13841号上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司。住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，经理。委托诉讼代理人：何亚伟、甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王健津，女，1965元8月3日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人穰泽群，湖南银联律师事务所律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）与被上诉人王健津商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯和被上诉人的委托诉讼代理人穰泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人旷远公司上诉请求：一、依法改判上诉人不需要退还团购费8000元；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人要求返还团购费的诉讼请求未超过诉讼时效属于认定事实错误，应依法予以纠正。诉讼时效明显不能以先起诉的同类型案件判决之日为起算点，而应当以被上诉人客观上知道其权利被侵害的可能性之日即买卖合同签订之日开始起算。二、上诉人代为收取团购费用并不违法，团购活动的优惠已经兑现，被上诉人要求上诉人返还团购费的请求不应当得到支持。在2016年10月10日《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》下发之前，并没有房地产开发企业不能收取团购费的规定，房地产行业内普遍存在收取团购费的现象。被上诉人王健津辩称：一、旷远公司收取了涉案款项之后，出示给被上诉人的收款收据并没有明确用途，不能够证明上诉人所主张的是收取团购费；二、上诉人上诉称其收取团购费是为了给被上诉人团购优惠，但上诉人在收取该费用时并未就该费用与被上诉人达成合意；三、住建部早于2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第28条明确规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”上诉人收取该费用属于不当得利，被上诉人有权请求返还；四、由于购房者支付款项在先而开发商交付房屋在后，购房者对自己的合法权益是否受到侵害，必然会相对滞后，在被上诉人未明确本案争议款项不会退还之前，本案当然不会存在诉讼时效已过的问题。王健津向一审法院起诉，请求判令：一、旷远公司退还王健津8000元；二、旷远公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，王健津与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由王健津购买旷远公司位于岳麓区的住宅。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，王健津依约向被告旷远公司支付了全部购房款753675元。2018年9月7日，长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定：案涉小区业主陆彪因旷远公司向其开具代收团购费的收据，但旷远公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还团购费8000元。另查明，2015年12月6日，旷远公司向王健津出具代收8000元团购费的收据。经查实，旷远公司和长沙楼市数码科技有限公司合作在0731网为旷远公司进行广告代理，约定由0731房产网向客户收取团购费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、王健津诉讼请求有没有超过诉讼时效。二、王健津要求旷远公司退还8000元能否成立。一、旷远公司抗辩王健津的诉讼请求超过诉讼时效。一审法院认为，因王健津在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，诉讼时效并非从王健津交费时开始计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年…诉讼时效应当自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判决，王健津方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，直至起诉之日，王健津要求旷远公司返还团购费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效，一审法院依法对旷远公司的抗辩意见不予支持。二、2015年12月6日，旷远公司向王健津出具代收8000元团购费的收据。旷远公司抗辩称，其出具收据是因楼市公司工作人员不在时，由旷远公司代收后转给楼市公司，旷远公司并未实际收取该费用。一审法院认为，旷远公司和长沙楼市数码科技有限公司合作在0731网为其进行广告代理，约定由0731房产网向客户收取团购费用，旷远公司收取该项费用未有合法依据，也未提供证据证明长沙楼市数码科技有限公司委托其代收团购费，一审法院对旷远公司的抗辩意见依法不予支持，故旷远公司应当向王健津返还团购费8000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决旷远公司于判决生效之日起十日内向王健津退还8000元。案件受理费减半收取25元，由旷远公司负担。对一审认定的事实，本院予以确认。二审期间，上诉人旷远公司向本院提交了下列证据：证据1、《认购协议》；证据2、缴费确认单；证据3、签约审批表；证据4、《分销合作协议》；证据5、旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集。其中，证据1-3拟共同证明被上诉人参加团购活动，在房屋总原价基础上享受团购优惠即交8000元抵40000元以及其他折扣后以商品房优惠后的折后价格753675元与上诉人签订认购协议，认购涉案房屋。证据4拟证明上诉人与楼市公司约定由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。证据5拟证明在2015年-2016年期间上诉人为了促销商品房采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动。被上诉人质证认为：根据民事诉讼法及证据规则的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，如果要采纳就要对上诉人进行罚款。对证据1《认购协议》的三性认可，但是不能达到证明目的，认购协议是对平方米的单价和总房价进行确认，没有对优惠的显示。证据2-3签约审批表及缴费确认单是上诉人单方制作，没有被上诉人的签名和确认，不能作为证据。对证据4《分销合作协议》的三性不予认可，收取团购费违反了商品房销售管理办法第二十八条，且该分销协议的合作期限是2016年7月1日到2016年12月31日，而本案是在2015年交纳的费用。证据5中广告的发布主体是上诉人，关于团购费到底是上诉人收取还是上诉人代数码科技公司收取的问题，前后矛盾。上诉人的五份证据不能证明上诉人收费是合法的。对于上述证据，本院分析认证如下：上述证据与本案基本事实有关，而上诉人无正当理由在一审期间未予提交，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百零二条第一款的规定，本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。证据1《认购协议》系双方当事人签订，被上诉人对三性无异议，予以采信；证据2-3签约审批表与缴费确认单虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据4《分销合作协议》约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信；证据5楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信。根据本案证据，结合当事人陈述，本院另查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。2015年12月6日，王健津向旷远公司支付8000元，并与旷远公司签订房屋《认购协议》，协议约定房屋总价为753675元。旷远公司提交的缴费确认单载明原总价为861794元，折后总价为753675元。旷远公司提交的签约审批表显示，原单价为6588元元/m2，原总价为861974元，成交单价为5760.28元/m2，成交总价为753675元。2016年1月28日，旷远公司与王健津签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价753675元。本院认为，被上诉人向上诉人交纳争议款项，之后双方签订商品房买卖合同。结合商品房销售行业普遍做法，被上诉人向上诉人交纳争议款项即表明双方就商品房优惠事项达成合意并实际履行，双方签订商品房买卖合同即表示双方认可约定的优惠已履行。因此，上诉人收取涉案争议款项具有合同依据且已实际履行，被上诉人主张属不当得利，理由不成立，其请求返还，无法律依据，应不予支持。一审判决返还不当，应予纠正。上诉人提交的签约审批表等证明双方达成优惠的证据，与商品房买卖合同等证据可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与上诉人达成优惠合意，与本案证据和事实不符。被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。综上，上诉人的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11011号民事判决；二、驳回王健津要求旷远集团（长沙）房地产开发有限公司返还8000元的诉讼请求。本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共75元，由王健津负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 吴树兵审判员 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇二〇年二月十九日书记员 杨月婵附：本判决相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。