陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终91号上诉人（原审原告）：张娟峰，男，汉族，1975年7月30日出生，居民。委托诉讼代理人：胡永亮，富平县148法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：耿纪夏，男，汉族，1971年5月6日出生，农民。委托诉讼代理人：吝宏伟，陕西尧山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李西召，男，汉族，1988年10月30日出生，农民。上诉人张娟峰与上诉人耿纪夏、被上诉人李西召房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张娟峰的委托诉讼代理人胡永亮、被上诉人耿纪夏的委托诉讼代理人吝宏伟到庭参加诉讼，被上诉人李西召经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。张娟峰上诉请求：1、依法对（2019）陕0528民初2928号民事判决书主文第一项中判决上诉人应承担利息损失的30%的责任的裁判，改判为上诉人不应承担责任；2、对判决书主文第二项裁判中，判决上诉人承担房屋增值损失19.4万元的百分之三十应予改判，应改判为上诉人不应承担损失责任。该项给上诉人少判损失5.82万元；3、判令李西召承担连带责任；4、依法判决被上诉人承担上诉费用。事实及理由：一审法院认定的上诉人在本案中存在过错，没有事实依据，裁判上诉人应承担损失30%的责任，显属错误裁判，应予纠正。本案的基本事实是上诉人与被上诉人耿纪夏通过熟人介绍以口头形式签订房屋买卖合同，上诉人将房款交付于耿纪夏，耿纪夏将房屋钥匙交于上诉人，上诉人亦向物业交清了涉案房屋的相关费用，由于耿纪夏迟迟不配合上诉人办理过户，且发现房屋门锁被更换，诉至法院。一审时才得知涉案房屋已于2015年元月21日登记在案外人张西峰名下。综上，耿纪夏将不属于自己的房屋出售给上诉人，显然上诉人并无过错，本案的过错方系被上诉人。耿纪夏辩称，对于一审划分的由张娟峰承担30%的过错责任，我们认为是符合事实的。耿纪夏上诉请求：依法撤销富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。1、上诉人是受李西召委托与张娟峰签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给上诉人张娟峰；2、一审依据陕公信房评（2019）渭法字第0044号《房地产估价报告》认定涉案房产的增值数额为19.4万元，缺乏事实和法律依据，且程序违法；3、一审判决既判决上诉人承担房产增值数额又要求上诉人支付30.5万元的利息，该判决认定错误；4、一审判决没有确认涉案合同的效力，即要求上诉人返还30.5万元，没有法律依据。张娟峰辩称，耿纪夏称其是接受李西召的委托而卖房，这个观点我们是同意的，因为我们只是将钱给了耿纪夏，没有直接给李西召，且一审时，耿纪夏拿出了委托书，钱也给了李西召。但耿纪夏认为在赔偿损失房屋差价和利息中只能赔偿一个是站不住脚的，涉案房屋是商品房，所以应适用的是商品房买卖方面的法律，且本案是一个违约责任合同纠纷，所以两个损失是并存的。张娟峰向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告耿纪夏达成的口头房屋买卖合同无效；2、依法判决被告耿纪夏返还原告涉案房屋价款30.5万元；3、依法判决被告耿纪夏赔偿原告涉案房屋增值损失19.4万元；4、依法判决被告耿纪夏赔偿原告已交涉案房屋价款30.5元的利息（利息从原告支付涉案房屋价款之日起算，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计算到实际清偿之日止）；5、依法判决被告耿纪夏赔偿原告天然气初装费1980元，有线电视初装费360元；6、依法判决被告耿纪夏承担本案诉讼费、司法鉴定费。一审法院认定事实：1、2015年1月21日，富平县不动产登记局根据开发商陕西天豪房地产开发有限公司和购房户张西峰（案外人）的共同申请，对涉案房屋进行了备案登记。该备案登记信息显示，涉案房屋位于富平县城区鼎湖名苑小区3-1402号，合同面积为129.27平米，开发商为陕西天豪房地产开发有限公司，购房户为案外人张西峰。2、2017年9月初，原告与被告耿纪夏就涉案房屋达成口头房屋买卖协议。协议约定涉案房屋总价款30.5万元。同月17日，被告耿纪夏向原告出具《证明》一份。该证明显示，卖房人为被告耿纪夏，买房人为原告；原告一次性向被告耿纪夏付清全部房款30.5万元，被告耿纪夏也将涉案房屋房门钥匙一把交与原告。3、2017年9月12日，原告向开发商陕西天豪房地产开发有限公司鼎湖名苑项目部交付天然气初装费1980元，有线电视初装费360元。4、原告后发现被告耿纪夏对涉案房屋不具有所有权属，遂针对二被告向富平县人民法院提起民事诉讼，后又申请撤诉。富平县人民法院遂根据原告的撤诉申请，裁定准许原告撤诉。5、本案审理期间，原告申请对涉案房屋现值进行司法评估。陕西公信房地产资产评估有限公司根据法院委托，作出了陕公信房评（2019）渭法字第0044号《房地产估价报告》。该报告估价结果为，涉案房屋评估总值为49.90万元。因此，涉案房屋的增值数额应为19.4万元。一审法院认为，被告耿纪夏对涉案房屋不具有所有权，因此也就不具有处分权。被告耿纪夏虽然辩称其系受被告李西召委托，代为出售涉案房屋，但因被告李西召对涉案房屋也不具有所有权，故其《委托书》因违法而应确认无效。至本案庭审期间，被告耿纪夏的处分行为，未经涉案房屋所有权人追认，被告耿纪夏也未取得处分权，故涉案房屋口头买卖合同，应依法确认无效。被告耿纪夏因该无效合同取得的涉案房屋价款，依法应予返还。对于涉案合同的无效，双方均具有过错，故应当各自承担相应的责任。被告耿纪夏明知其不具有所有权和处分权，而为处分行为，主观心理状态为故意，故应承担主要过错责任。原告对涉案房屋权属，应予审慎审查，而却疏忽大意，主观心理状态为过失，故应承担次要过错责任。原告请求于法有据，应予支持。被告辩称意见，无证据支撑，故不能成立。被告李西召不具有对涉案房屋的所有权和处分权，故被告李西召的委托出售涉案房屋行为应为无效。因此，对原告针对被告李西召的诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内，返还原告张娟峰全部购房款30.5万元，并向原告张娟峰支付全部购房款30.5万元的利息的百分之七十（利息从2017年9月17日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计算到实际清偿之日止）。下余利息损失，由原告张娟峰自行承担；二、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内，赔偿原告张娟峰涉案房屋增值损失19.4万元的百分之七十，即为13.58万元。下余增值损失，由原告张娟峰自行承担；三、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内赔偿原告张娟峰天然气初装费、有线电视初装费共计2340元的百分之七十，即为1638元。下余初装费损失，由原告张娟峰自行承担；四、驳回原告针对被告李西召的诉讼请求。案件受理费8810元，减半收取计4405元，由原告张娟峰承担百分之三十，即1321.5元，由被告耿纪夏承担百分之八十，即3083.5元。司法鉴定费5000元，由原告承担百分之三十，即1500元，被告承担百分之八十，即3500元。二审经审理，查明原审认定事实属实。又查明，陕西天豪房地产开发有限公司（以下简称天豪公司）于2015年10月28日函告陕西陆厦房地产开发有限公司，要求给被上诉人李西召办理包括涉案房屋在内的数套房购房手续；2017年3月2日李西召出具书面委托，委托上诉人耿纪夏处理以上房屋，耿纪夏处理房屋后，依据其一审时提供的明细账目记载和本人陈述，其扣除了自己部分货款，亦退给李西召部分售房款。本院认为，耿纪夏受李西召委托出售涉案房屋，其在与张娟峰达成口头买卖协议时，并未说明其受托人身份，该口头协议是双方当事人真实意思表示，且已部分履行，耿纪夏明知自己对涉案房屋无所有权，其该行为仅对合同履行中物权变动及处分行为产生影响，不影响买卖合同本身的法律效力，故原审以出卖人没有处分权，认定买卖合同无效不妥，应予纠正，双方买卖合同有效，均应依约履行。由于耿纪夏和其委托人李西召对涉案房屋均无所有权，导致对买受人张娟峰构成履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不能履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”根据张娟峰一审的诉讼请求，其要求耿纪夏承担主要大部分违约责任，据此可以认定其向受托人主张权利，故耿纪夏应承担相应违约责任。耿纪夏上诉认为其受李西召委托出售房屋事实成立，虽然其向买受人交付了房屋钥匙，但涉案房屋并未现实交付，且在双方达成口头买卖协议前，该房产已属案外第三人所有，客观上已履行不能，耿纪夏作为合同出卖一方负有现实交付义务，天豪公司不是合同当事人，耿纪夏上诉认为其已实际交房，张娟峰应向天豪公司主张权利的上诉理由不能成立。关于本案房产的陕公信房评（2019）渭法字第0044号《房地产估价报告》（以下简称报告）已经当庭质证，耿纪夏虽有异议，但没有提供充分事实、理由否定《报告》结论，该《报告》应予认定；基于双方买卖合同有效，原审判决耿纪夏赔偿房款利息，又判决其赔偿房屋增值损失，即双重损失不妥，应予纠正。本案房屋交易并非即时清结的简单交易，应采用书面形式，买受人张娟峰疏于对房屋权属审查，主观上存在过失，但原审判决其承担30%责任，加重了买受人签订履行合同的注意义务和善意信赖，显属不妥，张娟峰上诉理由部分成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十三条、四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决主文第四项（即驳回原告针对被告李西召的诉讼请求）；二、撤销陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2928号民事判决主文第一、二、三项（即一、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内，返还原告张娟峰全部购房款30.5万元，并向原告张娟峰支付全部购房款30.5万元的利息的百分之七十（利息从2017年9月17日起，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，计算到实际清偿之日止）。下余利息损失，由原告张娟峰自行承担；二、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内，赔偿原告张娟峰涉案房屋增值损失19.4万元的百分之七十，即为13.58万元。下余增值损失，由原告张娟峰自行承担；三、被告耿纪夏于本判决书生效后15日内赔偿原告张娟峰天然气初装费、有线电视初装费共计2340元的百分之七十，即为1638元。下余初装费损失，由原告张娟峰自行承担）；二、上诉人耿纪夏于本判决生效后十五日内返还上诉人张娟峰购房款30.5万元，并赔偿涉案房屋增值损失174600元，赔偿张娟峰天然气初装费、有限电视初装费2106元；三、驳回上诉人张娟峰其余诉讼请求。一、二审案件受理费、司法鉴定费合计24142元，由张娟峰负担8142元，耿纪夏负担16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  杨新龙审判员  吴丽宁审判员  秦文强二〇二〇年二月二十五日书记员  邢当当