江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10559号上诉人(原审被告)：苏州苏平铁艺材料制造有限公司。法定代表人：薛国际。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛国际。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。上诉人苏州苏平铁艺材料制造有限公司（以下简称苏平公司）、薛国际因与被上诉人苏州林通化工科技股份有限公司（以下简称林通公司）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏平公司、薛国际上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回林通公司的诉请。事实和理由：1.案涉厂房已经在2018年6月1日断水断电，明显不能继续使用。一审判决认定双方租赁合同于2018年7月13日解除错误。2.案涉租赁合同无法继续履行系因吴中区政府及有关职能部门违法拆迁导致，上诉人不存在过错。一审判决要求上诉人承担60%的责任错误。3.林通公司不存在实际损失，而上诉人损失巨大，一审判决明显偏袒林通公司。4.上诉人就案涉厂房被城南街道办事处强拆提起了行政诉讼，但未能立案。本案应当依法终止审理。林通公司辩称，请求维持一审判决。林通公司向一审法院起诉请求：1.判令苏平公司立即将占用的苏州市吴中区17#板块上堆放物搬离后返还给其；2.判令苏平公司支付其租金61282元(自2018年5月1日至2018年7月12日租金，310667元/365*72天)；3.判令苏平公司支付其场地占用使用费(自2018年7月13日起按照310667元年租金计算至苏平公司实际搬离日止)；4.判令苏平公司支付违约金77667元(310667/12*3月)；5.判令薛国际对上述第1至第4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由苏平公司、薛国际承担。以上诉讼标的金额合计：138949元。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区建筑面积为10957.44平方米的房屋所有权人及使用权面积为49417.60平方米的工业用地使用权人为林通公司。2014年4月30日，林通公司（出租方，甲方）与苏平公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：甲方将其所有的坐落于苏州市吴中区17#板块，占地面积3759平方米的地块租赁给乙方作加工铁艺材料使用；租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日，空地租金每年每亩50000元，前三年不变，合计每年281784元，后两年每年递增5%，分别为295873元、310667元；半年给付一次，提前一个月到账，交款日期分别为2014年4月30日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年10月1日、2017年4月1日、2017年10月1日、2018年4月1日、2018年10月1日。场地每月每平方米收取0.5元管理费，一年收取一次，每年合计22554元。甲方收取保证金50000元，租赁期满后乙方不再续签合同，经甲方确认厂房及附属设施无损坏和结清其他费用后退还给乙方。平整场地由甲方负责，场地硬化由乙方负责施工，工程费用由乙方承担，乙方享有10年使用权，10年后产权归甲方所有，甲方不承担任何费用。租赁期满（五年）后若双方不再续签合同，甲方按工程费的50%回购，同时产权归甲方所有。租赁期内若遇政府规划，涉及甲方厂区拆迁的，场地硬化费用按照政府补偿部分根据乙方实际使用时间，由甲乙双方分别享受（乙方每使用一年扣除10%，以“月”为单位结算）。租赁期内，乙方若需在空地上搭建房屋，必须征得甲方同意，由乙方负责搭建，所有权归乙方所有。租赁期满后由乙方自己处理（转让或自行拆除）。乙方在规定时间内不足额缴纳租金、水电费和其他费用的，甲方将采取相应措施（断电、断水等），直至解除《租赁合同》。由此造成的一切后果由乙方负责，甲方概不负责。如遇政府规划，涉及甲方厂区拆迁的，本合同自动终止，不作违约处理。由甲方提前通知乙方，乙方应无条件服从，在规定期限内搬离。甲方不承担任何费用。乙方名义下（乙方享有产权的房屋设备、搬迁费等）的政府补偿款由乙方享受。等等。苏平公司已支付房租、管理费至2018年4月30日，另支付保证金50000元。2018年3月26日，苏州市吴中区城南街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向林通公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，主要内容为：（1）凡使用淘汰类设备、不符合产业规划、不符合产业政策、不在工业聚集区，用地性质不符，且存在安全、消防隐患和污染物排放不达标的企业（作坊），以及工商、安监、环保、社保、消防等手续不全的“散乱污”企业（作坊）将依法予以关停取缔；（2）凡是没有取得国土、规划、住建、城管等合法审批手续而违章搭建的各类房屋厂房，令厂区及各经营户在接到本告知之日起60日内自行拆除，逾期将强制拆除；（3）限期2个月清理清退所有“散乱污”企业（作坊），妥善处理清租清退等事宜。2018年3月28日，林通公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：据关于散乱污专项整治告知书，现通知各承租户从接到通知起配合做好整治工作。2018年5月9日，林通公司向各承租户发出《通知》，主要内容为：对不能通过验收合格的，城南街道专项行动领导小组将在五月三十一日进行断电、断水、三清理，要求各承租户积极配合政府工作。2018年5月28日，城南街道“263”专办向林通公司发出通告，明确街道将对林通公司位于尹山桥57号厂区开展“散乱污”专项整治，并已于2018年3月26日向林通公司发放了整改告知书，限期自行整改。现整改时限已过，企业厂区内环境安全隐患依然严重，未在限期内按要求进行整改，按照上级“散乱污”整治的工作要求，决定于2018年6月1日起林通公司厂区全面实施停电。2018年7月12日，林通公司委托江苏同益大地律师事务所姚芳律师向苏平公司发《法律函》，主要内容为：根据双方签订的租赁合同约定，苏平公司在规定时间内不足额缴纳租金、水电费和其他费用的，林通公司将采取相应措施（断电、断水等），直至解除租赁合同，由此造成的一切后果由苏平公司自行承担。至该函发出之日，苏平公司已拖欠第五年上半年2018年5月1日至2018年10月31日的租金，以及实际产生的水费、电费、管理费至今未付。故函告苏平公司，1、林通公司从发函之日解除与苏平公司签订的租赁合同；2、请苏平公司在收到本函后，立即付清拖欠的租金、水电费、管理费等费用；3、请苏平公司在收到本函后，将租赁的空地归还林通公司。如苏平公司未按上述要求结清费用、返还房屋、空地的，林通公司有权通过法律手段要求苏平公司强制搬离，由此产生的费用和损失由苏平公司承担，同时林通公司保留因苏平公司违约行为导致合同解除及苏平公司拒不承担违约责任，另行要求苏平公司承担违约责任即赔偿损失的权利。等等。苏平公司于2018年7月13日签收该函件。以上事实，有林通公司提供的租赁合同、房产证、土地证、律师函、邮寄凭证、专项整治告知书、通知及签收单，苏平公司提供的通告及庭审笔录等证据予以证实。苏平公司称林通公司租赁给其3759平方米空地，签约时即同意其建房，其遂签订了租赁合同，并在2014年5月签了合同以后即开始在租赁物内建造厂房。根据合同约定，该厂房的所有权人为其。涉案厂房被列为散乱污整治范围，2018年3月26日，政府要求其与林通公司在60天内拆除未取得规划许可的厂房，逾期将强制拆除，还发出通知对不能通过验收的厂房，强制在2018年5月31日断电。其与林通公司之间的合同系因政府文件无法履行。其系因政府强拆行为不交房租，有合法理由，且其去缴纳租金，林通公司管理员王大男（音）也让其不付租金。林通公司称，其签约时并未同意苏平公司在承租地块上建造厂房，其在苏平公司建造好房屋后方知晓此事，但不同意苏平公司建造并要求进行整改。其管理人员王大男没有让苏平公司不付租金，王大男也无权决定是否收取租金。另，林通公司、苏平公司均确认2018年6月1日涉案租赁范围断水断电，涉案租赁范围内厂房自2018年10月12日开始拆除，到2018年10月20日彻底拆除。林通公司表示拆除系由安监、街道、公安联合执法。苏平公司表示承租地块上现还有机器设备、半成品、建筑垃圾和其他物品，这些东西已丧失使用价值，其不愿搬走，也没有能力搬走，要向政府主张权利。林通公司也确认涉案场地上留有机器设备、半成品、建筑垃圾等。又，林通公司确认涉案租赁物厂区内保安、保洁、门卫由其提供，其向租户收取管理费。一审法院认为，林通公司与苏平公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反强制性法律规定，该合同合法有效。苏平公司租赁涉案地块后自行搭建厂房用于生产经营，其称林通公司对其建造厂房是知情且同意的，林通公司则称苏平公司搭建厂房时未征得其同意，属于擅自搭建。苏平公司虽未能提供林通公司同意其搭建房屋的书面证据，但双方签订《租赁合同》时即明确苏平公司租赁地块系用于加工铁艺材料使用，苏平公司在2014年即开始搭建厂房，林通公司对涉案租赁物收取管理费并进行保安、保洁，也确认在厂房建造后即知晓苏平公司在涉案租赁土地上建造房屋的情况，但并无证据证明林通公司在租期内对苏平公司搭建厂房一事提出异议，由此可以推定，林通公司对于苏平公司搭建厂房这一事实不仅知晓而且默许，其辩称苏平公司未经其同意擅自搭建的意见，一审法院不予采信。事实上，苏平公司正常经营，直至2018年3月26日，城南街道向林通公司发出《城南街道“散乱污”专项整治告知书》，要求林通公司厂区及各经营户自接到该告知之日起60天内自行拆除违章搭建的各类房屋、厂房，林通公司于2018年3月28日、5月9日两次通知包括苏平公司在内的各承租户配合政府整治工作，因苏平公司未自行拆除，以致2018年6月1日林通公司厂区被停电，2018年10月12日苏平公司搭建厂房开始被拆除。由此可见，导致涉案租赁合同不能履行的原因并非苏平公司根本违约，而是因苏平公司在涉案空地上未经审批违章搭建房屋，违反政府部门“散乱污”整治要求，被纳入整治对象，且未按期自行拆除的情况下被强制拆除。林通公司收到政府部门通知后，两次通知承租人配合整治工作。苏平公司虽未按合同约定于2018年4月1日交纳下一期租金，但此时林通公司已要求苏平公司拆除房屋，对苏平公司正常经营造成影响，苏平公司未付租金具有一定合理理由，林通公司以此主张苏平公司违约并行使合同解除权的意见，一审法院不予支持。政府相关部门已于2018年3月26日限期包括苏平公司在内的各经营户自行拆除违法建筑，同年6月1日被断电，租赁场地已无法用于生产经营，苏平公司合同目的已无实现可能，在此情形下，林通公司、苏平公司作出解除合同的意思到达双方均发生解除合同的法律效果，故涉案《租赁合同》已于林通公司解除函到达苏平公司之日即2018年7月13日解除。关于造成合同解除的责任问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。林通公司将其土地租赁给苏平公司后，苏平公司在未经任何行政审批情况下自行建造厂房投入生产经营，该违法行为是造成合同无法履行的主要原因，林通公司为涉案土地的使用权人，对于租赁土地用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的使用行为是否合法负有管理和监督责任。林通公司默许苏平公司违章建房，直至2018年政府部门发出通知，要求拆除涉案房屋，林通公司对合同无法履行亦存在一定的过错，考量双方过错性质和过错程度，一审法院酌定林通公司承担40%的责任，苏平公司承担60%的责任。关于租赁物的迁出、搬离问题。租赁范围的建筑物已于2018年10月12日拆除，林通公司表示苏平公司承租场地上有十余台机械设备、两堆半成品和建筑垃圾；苏平公司表示承租场地上尚有机器设备、半成品、建筑垃圾和其他物品，已经没有正常使用价值，但不予放弃，也不搬走，如果林通公司要处理，需赔偿其损失。上述物品仍在林通公司的场地上，林通公司有权主张要求苏平公司将处建筑垃圾外的堆放物搬离，一审法院对此予以支持。又因案涉租赁场地已在林通公司的实际控制下，故苏平公司无须返还。关于租金问题。苏平公司已向林通公司支付租金至2018年4月30日。2018年5月1日至2018年5月31日，苏平公司尚能正常使用租赁地块及搭建厂房，故其应向林通公司支付该期间租金计26385.42元（310667元/365×31）。2018年6月1日涉案租赁地块被断电，政府相关部门于2018年10月12日开始拆除涉案违章建筑，因苏平公司并未按城南街道要求自行拆除，在2018年6月1日至2018年10月11日期间对于涉案地块仍处于占有的状态，鉴于在此期间已无法正常经营使用，故对于该期间的租金损失，一审法院酌定根据前述认定的过错责任比例计算，苏平公司尚应支付林通公司该期间租金和占有使用费67921.17元（310667元/365×133×60%）。上述两笔租金合计94306.59元。2018年10月12日政府相关部门对涉案地块违章建筑进行拆除，苏平公司事实上已无法使用涉案地块，故自此无需再支付租金给林通公司。2018年10月20日，苏平公司违章搭建的厂房已被全部拆除，之后虽尚有部分机器设备、半成品、建筑垃圾还在原地，但苏平公司称这些物品没有使用价值，此种情形并不属于租赁关系延续的占有状态，故林通公司要求苏平公司支付自2018年10月12日之后的占有使用费，一审法院不予支持。另，苏平公司已交纳保证金50000元，本案中一并结算，故苏平公司还应支付林通公司租金、占有使用费44306.59元。苏平公司系一人有限责任公司，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，故薛国际负有举证义务。经释明，薛国际仍无法提供公司财产独立于其自己财产的证据，应当对其举证不能承担法律后果，对苏平公司债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州苏平铁艺材料制造有限公司于判决生效之日起三十日内将堆放在吴中区郭巷街道尹山桥57号17#地块（面积3759平方米）除建筑垃圾外的物品搬离。二、苏州苏平铁艺材料制造有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州林通化工科技股份有限公司租金、占有使用费合计人民币44306.59元。薛国际对苏州林通化工科技股份有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回苏州林通化工科技股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费收取为3079元，由苏州林通化工科技股份有限公司负担1232元，苏州苏平铁艺材料制造有限公司、薛国际负担1847元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于案涉租赁合同的解除时间。2018年5月28日，城南街道“263”专办向林通公司发出通告，决定于2018年6月1日起林通公司厂区全面实施停电。2018年6月1日起案涉厂房被停电，租赁场地无法用于生产经营。在此情形下，林通公司和苏平公司均可提出解除合同。但本案中苏平公司并未明确向林通公司提出解除的意思表示，一审法院根据林通公司的解除函到达苏平公司的日期即2018年7月13日确定案涉租赁合同的解除时间并无不当，本院予以维持。关于造成合同解除的责任问题。根据2018年3月26日城南街道向林通公司发出的《城南街道“散乱污”专项整治告知书》可知，苏平公司在案涉地块上未经审批违章搭建房屋。此后苏平公司未能按照政府部门的整治要求进行整改，导致案涉厂房被停电，案涉租赁合同无法继续履行。林通公司对苏平公司违章搭建房屋的行为亦明知但并未提出异议。一审判决据此认定林通公司与苏平公司按照各自过错程度分别承担40%和60%的责任适当，二审法院予以维持。2018年6月1日案涉地块被停电后，案涉地块虽不能正常经营使用，但苏平公司未提出解除合同，也未按照政府部门的相关要求拆除案涉房屋并将案涉地块返还给林通公司，直至2018年10月12日政府相关部门实施拆除。因此苏平公司仍应支付2018年6月1日至2018年10月11日期间的租金和占有使用费。根据双方的过错，苏平公司应当向林通公司按租金标准的60%支付该期间的租金和占有使用费。一审判决计算无误，本院予以确认。综上，苏平公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1847元，由上诉人苏州苏平铁艺材料制造有限公司、薛国际负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年二月十一日书记员 陈闵悦