江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0322民初6418号 原告：江苏金屯房地产开发有限公司，住所地大屯煤电集团有限公司中心区上海路88号。 法定代表人：李俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐倩，江苏恒联盛律师事务所律师。 被告：赵长凤，女，1974年2月6日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：唐孟可，江苏竞自由律师事务所律师。 被告：刘德勇，男，1973年5月2日出生，汉族，住沛县。 被告：李强，男，住沛县。 原告江苏金屯房地产开发有限公司（以下简称金屯公司）与被告赵长凤、刘德勇、李强租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月11日立案后，先依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行审理，后依法适用普通程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告金屯公司的委托诉讼代理人徐倩，被告赵长凤的委托诉讼代理人唐孟可，被告刘德勇两次庭审均到庭参加诉讼；原告金屯公司委托诉讼代理人杨泽成到庭参加第二次庭审。被告李强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金屯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵长凤、李强立即腾退所占用的房屋；2.判令三被告向原告支付逾期交房的租金74000元及违约金11254元（37000元/12*5‰*730天，自2017年10月15日暂时算至2019年10月14日，此后发生的租金及违约金一并计算至实际给付之日）；3.判令三被告支付逾期交房违约金14090元（37000元/12*1%*457天，自2018年6月25日暂算至2019年9月24日，此后发生的违约金一并计算至实际给付之日），2.3两项总计99344元；4.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年10月，原告与被告赵长凤签订了房屋租赁合同，租赁期为2016年10月15日到2017年10月14日。合同约定：租赁期满，乙方应如期交还出租房屋；乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求。2017年8月16日，被告赵长凤转交亲戚李强经营。但赵长凤既未在2017年10月14日合同到期前向原告提出续租要求；合同到期后，也不办理退租或续租手续。原告曾多次要求其限期办理退租或续租手续，补交租金，否则收回房屋；但被告赵长凤至今未向原告缴纳逾期交房租金，也不向原告腾退房屋。按照合同约定，担保人刘德勇对被告赵长凤拒付租金及其应承担的违约责任，负连带责任。 被告赵长凤辩称，原、被告之间租赁合同已经履行完毕，赵长凤既未承租房屋也没有占有使用该房屋，并没有从该房屋中获利。因此，原告第一项诉求不能成立。被告在退还房屋后已经明确表示不再续租，经原告同意李强承租该房屋，应当是原告与李强之间形成了新的租赁关系，原告也从未向被告主张过租金或者要求过腾退房屋。因此，原告第二、三项诉请均不能成立。 被告刘德勇辩称，租赁合同担保人的签字不是其本人所签，其不承担责任。 被告李强未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月15日，原告作为出租人（甲方）与作为承租人的赵长凤（乙方）签订合同编号为ZL-2016-房10的《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于十村42号楼5号门面房房屋租赁给乙方，建筑面积133.97平方米，租赁期限2016年10月15日至2017年10月14日，租金37000元每年，租金合同签订时一次性支付全年租金。甲方交付房屋十日前，乙方向甲方支付房屋租赁保证金1000元，租赁保证金不计利息。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用计违约赔偿外，且经甲方验收确认房屋结构及设备完好时，剩余部分保证金方可返还乙方。租赁期满，乙方应如期交还出租房屋。乙方有意继续承租，应提前30日向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。租赁期满或合同解除，乙方应当无偿返还该房屋，并经甲方验收确认。租赁期间，除合同约定外，合同任何一方不得擅自解除合同，否则，应当承担违约责任，违约方应向守约方支付合同总额10%的违约金。乙方逾期交付租金，处补交租金外，每逾期一日，乙方按月租金的5‰向甲方支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满十日内返还该房屋。逾期返还房屋的，除补交租金外，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金。因承租人拒付租金或者因承租人承担违约责任，担保人负连带责任。原告在出租人处签章，被告赵长凤在承租人处签名。担保人处为被告刘德勇的签名字样。被告赵长凤于2016年8月16日向原告交纳押金1000元。 2017年8月16日，被告赵长凤、李强向原告出具《自愿转让协议书》一份，载明：“本人赵长凤承租10村42号楼5#门面房因外出打工，无法继续经营，现自愿转让亲戚经营，由此产生的后果本人自行承担，直致合同期满与房产公司无关”。 2017年11月28日，原告向被告赵长凤发出通知一份，张贴于租赁房屋处，载明：“通知赵长凤：你租赁十村42号楼5号门面房，合同已于2017年10月14日到期，我方已多次催促你前来办理退租或续租手续你始终不予办理，现限你于12月13日前到房产公司513室办理，逾期不办，视为你自动放弃承租权，我们将该房屋进行公开招租，并将追缴所欠租金，由此产生的一切后果将由你方自行承担。联系电话：8727×××2”。 原告金屯公司分别于2018年3月16日、2018年5月23日、2018年6月7日向涉案房屋承租人发出通知，要求承租人限期至原告处办理续租或退租手续。被告李强在通知书上签名确认收到上述通知。 原告金屯公司于2018年10月19日因涉案房屋租赁纠纷起诉被告赵长凤、刘德勇至本院，在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院于2018年10月26日作出（2018）苏0322民初6101号民事裁定书，按江苏金屯房地产开发有限公司撤回起诉处理。 原告金屯公司于2019年1月25日因涉案房屋租赁纠纷起诉三被告至本院，2019年9月16日原告申请撤回起诉，本院于2019年9月18日作出（2019）苏0322民初736号之一民事裁定书，准许原告撤诉。该案诉讼期间，经被告刘德勇申请，本院委托南京金陵司法鉴定所司法鉴定《房屋租赁合同》落款处刘德勇签字是否是被告本人所签。南京金陵司法鉴定所于2019年6月26日出具金陵司法鉴定所[2019]文鉴字第197号司法鉴定意见书，鉴定意见为“送检的合同编号为‘ZL-2016-房10’的《房屋租赁合同》第4页上‘担保人’落款处检材‘刘德勇’签名字迹与样本字迹不是同一人所写”。 另查明，被告李强于2017年9月8日注册成立沛县逸芝茗食品店，性质为个体工商户，经营场所沛县大屯街道办事处十村门面房，经营者李强。沛县逸芝茗食品店经营地址即为涉案房屋地址。 本院认为，被告李强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。原告与被赵长凤签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。双方签订的租赁合同到期后，虽未继续签订租赁合同，但被告赵长凤继续使用涉案房屋，原告对此无异议，双方以各自的行为表明愿意继续履行合同，故，可以认定原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。被告赵长凤虽抗辩双方租赁合同已履行完毕，其未承租、占用涉案房屋，涉案房屋承租权经原告同意已于2017年8月转让给被告李强，但根据庭审查明事实可知双方仅协商过解除租赁合同，被告未能提交证据证明其已解除合同并将将涉案房屋退还原告，故对被告该抗辩本院不予采纳。原、被告之间租赁合同已无履行的可能，原告要求被告赵长凤腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告赵长凤支付租金及违约金的诉讼请求，因租赁合同到期后，双方未解除合同，双方租赁合同转为不定期合同，按原合同继续履行，但被告赵长凤一直未支付租金。原告要求被告赵长凤支付2017年10月15日至2019年10月14日租金74000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求的违约金，双方虽在合同约定逾期交付租金每逾期一日按月租金5‰向甲方支付违约金；逾期返还房屋，每逾期一日按月租金1%支付违约金。但原告要求按照合同约定的方式计算违约金数额过高，本院调整为以74000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2019年10月15日起计算至租金实际付清之日止。 关于原告要求被告刘德勇承担担保责任的诉讼请求。根据南京金陵司法鉴定所出具鉴定意见，租赁合同中担保人签名并非被告刘德勇本人签署，被告刘德勇亦没有为涉案租赁合同担保的意思表示，故对原告要求被告承担担保责任的诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告李强腾退房屋，支付租金及违约金的诉讼请求。根据庭审查明事实可以看出被告李强于2017年8月起从被告赵长凤处租赁涉案房屋，原告与赵长凤虽在合同中约定不准转租，但在明知涉案房屋已转租的情况下未在6个月内提出异议主张转租合同无效，故被告赵长凤与李强的租赁合同虽未签订书面合同，但仍为有效合同，因原告向被告赵长凤主张解除合同，腾退房屋。根据法律规定转租期限不得超过原租赁期限，故原告有权要求被告李强的有腾退房屋。因合同具有相对性，原告是与被告赵长凤签订的租赁合同，且原告与赵长凤之间租赁合同尚未解除前无权要求被告李强支付逾期腾房占用使用费，故对原告要求被告李强支付租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告赵长凤、李强于本判决生效后一个月内将位于沛县大屯煤电公司十村42号楼5号门面房清空，并将房屋交付原告江苏金屯房地产开发有限公司； 二、被告赵长凤于本判决生效后十日内支付原告江苏金屯房地产开发有限公司租金74000元及违约金（违约金以74000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2019年10月15日起计算至租金实际付清之日止）； 三、驳回原告江苏金屯房地产开发有限公司的对被告刘德勇的诉讼请求； 四、驳回原告江苏金屯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2364元，由原告江苏金屯房地产开发有限公司承担714元，由被告赵长凤负担1650元（于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王帅星 人民陪审员  梁文栋 人民陪审员  张红丹 二〇二〇年二月十八日 书 记 员  安志升