浙江省高级人民法院行 政 裁 定 书(2019)浙行申799号再审申请人（一审原告、二审上诉人）张雷鸣，男，汉族，1954年11月15日出生，住温州市鹿城区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）温州市自然资源和规划局，住所地温州市惠民路856号光明桥边。法定代表人冯金考，局长。委托代理人姜亚静，浙江光正大律师事务所律师。再审申请人张雷鸣因与温州市自然资源和规划局土地行政登记一案，不服温州市中级人民法院(2018)浙03行终578号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人张雷鸣申请再审称：一、再审申请人房产位于鹿城路××号，原系广化街道五星开关厂工业用地与住鹿城区××××巷的叶旭光联建房。叶旭光出让该房屋时该房屋已以住宅登记(发房屋所有权证)，经房地产交易评估机构评估，经办人在现场勘察评估时，征求再审申请人的意见后，将该房地产用途办为“营业用房”，并按当时市场价格，以营业用房确定营业税、土地增值税、契税等，比住宅多缴14万多元。市房地产交易管理所就购买的该房开具联系单，交纳契税时也明确该房为“非居住”、“营业用房”。再审申请人向国土部门重新缴了土地出让金。但国土部门的经办未依据其缴交的土地增值税及房屋性质，更未严格审核土地性质，错误地将该土地性质登记为“工业用地”，又以“工业用地”办理了土地使用权，导致房屋所有权证和土地使用权功能不一致，地号不一致，系土地管理部门的过错造成的错误结果，理应由土地部门知错纠错，及时更正。二、一、二审法院判决认定事实不清。1.房管部门及国土部门职责不清，登记乱象造成本案登记行为倒叙，导致土地性质登记错误：2002年4月房地产管理局向再审申请人核发了房屋所有权证书。因为房屋所有权证中记载的土地使用面积为114.2平米，再审申请人从叶旭光处购买的土地实际使用面积为257.77平米。再审申请人向国土管理部门申请，原温州市国土资源局于2002年8月19日向再审申请人核发了国有土地使用权证。在2002年10月10日张雷鸣与原温州市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。整个登记行为的秩序是颠倒的。2.核发土地使用证时未签订土地出让合同，其核发的土地登记错误，应予变更；再审申请人主张的是在2002年8月被申请人核发土地使用权证时，未查清事实，把土地性质弄错登记问题。被申请人应提供2002年8月核发给再审申请人土地证时，被申请人与再审申请人签订的合同来佐证其2002年8月核发土地证是正确的证据，但是被申请人未提供任何证据。而且再审申请人已经在起诉时向法院提供了相关证据予以证明被申请人把商业用地错误登记为工业用地。3.本案关键点是，再审申请人的房屋及房屋所占土地来源于与叶旭光签订买卖合同并办理房屋产权转移登记，与五星开关厂没有任何事实及法律关系；张雷鸣买卖的房屋与五星开关厂无任何关联性，五星开关厂的土地性质，也与张雷鸣购买的房屋及土地性质没有关联性。4.在2001年12月10日叶旭光将房产性质变更为住宅用地时，该房屋所占土地性质也应是住宅用地。一审二审法院应审查查明该块土地上的房屋是住宅，怎么变成工业用房的；叶旭光在转让房产的时候，该住宅性质的土地使用权也随之转移给了再审申请人张雷鸣。张雷鸣在办理未登记的土地面积时被申请人对是否可办商业用地若有异议可提出或至少应该按住宅性质办理登记，而不是擅自改变土地性质(由住宅用地变更为工业用地)。被申请人在做土地登记时根本就没有弄清楚转让时该土地性质，就依据五星开关厂的土地性质予以登记是完全错误的。三、本案申请人土地性质错误的根源就在于被申请人登记错误，该错误不能由再审申请人承担：1.被申请人无权与再审申请人签订土地出让合同，再审申请人不是通过招拍挂的方式获得土地使用权，而是通过出让房产方式获得土地使用权。2.被申请人作土地登记时，错误地将商业用地或者是住宅用地登记为工业用地。第一，再审申请人获得的土地使用年限不是50年，而是土地年限减去使用了的年限后剩余的年限。本案被申请人错误地将土地使用年限还限定在50年，变成申请人第一次使用该出让土地，与事实不符。第二，依据被申请人在一、二审中所称，因为五星开关厂的土地性质是工业用地，转让给再审申请人后未改变土地性质不需要签订土地出让合同，签订土地出让合同是错误的。也就是本案的土地出让合同不能作为证据使用，其无证明效力。第三，再审申请人有114.2平方米已经在房产证予以体现，未体现的是143.7平方米的土地面积，那么被申请人无权把114.2平方米也在出让合同中进行约定，所以该土地登记错误。四、依据法律规定工业用地不属于划拨的范围，通过划拨的方式获得土地违法，再审申请人通过划拨取得工业用地不合法。综上，1.请求依法撤销温州市鹿城区人民法院作出的(2018)浙0302行初222号行政判决；2.请求依法撤销温州市中级人民法院作出的(2018)浙03行终578号行政判决；3.请求提审或者发回原审法院重审。被申请人温州市自然资源和规划局答辩称：一审和二审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人张雷鸣的再审请求不能成立，应当依法驳回其再审申请，具体理由如下：第一，涉案土地属于工业用地的事实清楚，证据充分，被答辩人诉请要求更正为商业用地，缺乏事实和法律依据。土地使用权出让合同是土地登记的主要权属来源依据。2002年10月10日，答辩人与被答辩人张雷鸣签订一份《国有土地使用权出让合同》(划拨土地使用权转让)，该合同第五条载明:“该宗土地用途为工业用地，乙方须按确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，……必须征得甲方同意，重新签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，并办理变更登记手续。”之后，被答辩人按照工业用地的标准支付土地使用权出让金，出让期限为五十年。被答辩人当时领取的温国用(2002)字第1-24604号《国有土地使用证》中也明确载明土地用途为工业。另根据《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点，协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”至被答辩人一审起诉之日止，涉案土地用途从未发生变更，因此该土地用途仍属于工业用地的事实清楚，证据充分，被答辩人诉请要求将涉案土地用途更正为商业用地，于法无据。第二，被答辩人主张应依据叶旭光转让时的房屋性质来确定张雷鸣受让后的土地性质，没有任何事实与法律依据。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条明确规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”根据地随房走原则，出卖人将房屋出卖给他人，对应的土地自然应移转给买受人，但是买受人受让的仅仅是该土地的使用权，未经上述法定程序，任何人无权擅自对该土地的用途进行变更。涉案土地从最初有偿划拨给五星开关厂到转移登记给被答辩人张雷鸣，土地用途未曾发生变更，一直为工业用地。第三，答辩人与被答辩人签订土地出让合同符合法律规定，并无不当。95年版《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，符合条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，涉案土地原先是有偿划拨给案外人五星开关厂使用，该厂于1998年9月办理了《国有土地使用权证》[温国用(98)字第192号，土地用途显示为工业]，由于土地使用权证登记的权利人为五星开关厂而非叶旭光，依据上述法律规定，答辩人与被答辩人张雷鸣签订《国有土地使用权出让合同》，该合同第二条载明：“甲方经审查同意五星开关厂将位于鹿城路××号，使用面积为257.77平方米，用途为工业的划拨土地使用权连同地上建筑物417.14平方米转让给乙方。但乙方需办理该宗土地使用权出让手续。”第六条载明：“乙方应补交土地使用权出让金总额为35469元人民币。”签订出让合同(划拨转出让)前，房屋所有权已登记给张雷鸣。因此，答辩人作为土地管理部门与张雷鸣签订土地使用权出让合同符合法律规定，根据土地出让合同来认定土地权属性质同样于法有据。第四，1986年12月31日，温州市人民政府作出《关于同意市五星开关厂征用土地的批复》[温政征(86)164号]，同意将涉案土地有偿划拨给该厂作建造厂房及附属用房之用，同时规定上述土地划拨后，属国家所有，用地单位只有使用权，不得擅自改变用途等。由此可见，涉案土地原是划拨所得，并非以出让方式取得，被答辩人依据09年版《城市房地产管理法》第四十三条规定属于法律依据错误，答辩人将土地使用权出让年限设定为五十年并无不当。如果被答辩人对土地出让年限存在疑问，可以另行起诉，其不属于本案审理范围。第五，涉案土地80年代有偿划拨给案外人五星开关厂，之后再有偿出让给被答辩人，不存在任何问题。如上所述，1986年温州市人民政府就已批准以有偿划拨方式将涉案土地给五星开关厂使用，而《城市房地产管理法》实施日期为1995年1月1日，被答辩人用90年代法律来规范80年代征地行为明显适用法律错误，且被答辩人是通过出让方式取得土地使用权而非通过划拨方式取得。同样的，如果被答辩人对五星开关厂以划拨方式取得涉案土地存在疑问，可以另行起诉，其不属于本案审理范围。第六，涉案土地登记事项并无错误，答辩人作出《不动产登记申请不予受理告知书》符合法律规定。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，各方重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中，涉案土地是以工业用地用途出让给被答辩人，而被答辩人亦是以工业用地的价格支付土地使用权出让金，如果被答辩人要求变更为商业用地，按照上述法律之规定必须先征得土地管理部门和规划部门的批准，然后重新签订土地使用权出让合同并补交相应出让金。但是，被答辩人并未提交上述所需有关审批资料，据此答辩人根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第三款之规定，向被答辩人作出《不动产登记申请不予受理告知书》符合法律规定。综上所述，答辩人认为，被诉行政行为事实清楚，证据充分，程序合法，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人张雷鸣的再审请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其再审申请。本院经审查认为，当时有效的《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年修正前）第七十九条第一款、第二款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。根据原审程序中被申请人提交的相关证据，无论是案外人五星开关厂以有偿划拨的方式取得时的土地用途，还是其在建造案涉地上建筑时的土地规划用途，均明确为“工业”。尽管1997年1月20日叶旭光取得上述所购房屋的房屋权属登记时明确设计用途为住宅，但根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条的规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。故上述房屋登记用途的改变并非改变土地用途的法定要件。再审申请人据此提出的相关再审理由不能成立，本院不予支持。且再审申请人张雷鸣与原温州市国土局于2002年10月10日签订的《国有土地使用权出让合同》，又再次明确再审申请人取得的案涉土地用途为工业用地，并告知改变土地用途应取得土地管理部门同意等相关事项。现再审申请人无法提供经土地管理及城市规划部门同意将案涉土地调整为商业用途的审批材料，被申请人据此不予受理其更正登记申请，并无不当。再审申请人提出的通过划拨取得工业用地不合法等再审理由，不属于本案审查范围，本院不予分析评判。综上，再审申请人张雷鸣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人张雷鸣的再审申请。（此页无正文）审判长  黄金富审判员  夏祖银审判员  王富新二〇二〇年二月十一日书记员  吕圣姻