浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1124民初2162号 原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。 经营者：翁慧青。 委托诉讼代理人：王斌杰，男，1984年11月29日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：刘国伟，男，1982年10月23日出生，汉族，住松阳县。 被告：叶菊芬，女，1978年12月6日出生，汉族，住松阳县。 被告：王肇焕，男，1968年12月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：郑威龙，松阳县古市法律服务所法律工作者。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告叶菊芬、王肇焕居间合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月20日第二次公开开庭进行了审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人王斌杰、刘国伟，被告王肇焕及其与被告叶菊芬的委托诉讼代理人郑威龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告王肇焕系被告叶菊芬姐夫，两被告系亲戚关系。2019年4月3日，被告王肇焕以购房需要与原告签订了《委托协议书》，委托原告代理物色房屋并促成交易。之后，被告叶菊芬以被告王肇焕需要在松阳买房但人在杭州不方便，故委托其到原告处代替被告王肇焕察看适合房屋。2019年6月30日，被告叶菊芬与原告签订《委托协议书》，并带其实地察看了松阳县桃花源4幢2单元402室房屋，并看中该房产。但被告叶菊芬将房源信息告知被告王肇焕后，被告王肇焕与房东私下以210万元私下进行了交易。故两被告的行为违反了《委托协议书》中关于“特别约定：在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过第三方交易成功的，按该物业成交价2%计赔损失给乙方”的内容，已构成违约。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介服务费42000元；二、由被告承担本案诉讼费用。 被告叶菊芬、王肇焕答辩称：1、两被告系亲戚关系是事实，但王肇焕从未委托叶菊芬代为物色、察看房源。事实上，叶菊芬自己需要购房而委托原告看房和居间服务，因叶菊芬得知王肇焕也要购房，故告知原告业务员也可以建议王肇焕购买其已看过的房源，从而微信才和原告业务员提到等姐姐、姐夫回来后带去看房。2019年6月30日，原告业务员的确带两被告实地察看了几套房屋，但桃花源小区4-2-402室房屋系王肇焕于6月22日已经自行察看的房屋，当时便告知原告业务员该房屋已了解无需再看，故原告从未带被告王肇焕察看该房屋。被告王肇焕未从原告处获取房源信息，原告也未提供任何促成被告购房成功的居间服务，故原告与叶菊芬的居间协议与被告王肇焕购房没有关系，不能以此要求支付中介费。2、被告王肇焕未通过叶菊芬获取任何房源信息，被告购买的桃花源4幢2单元402室的房屋系从其他途径获取的。原房屋产权人丁起迪在委托原告卖房前已通过桃花源业主群、微信朋友圈以及委托“老王中介”卖房并发布过房源信息，而原告获取房源信息来自于“老王中介”。2019年6月19日，“老王中介”业务员将涉案房屋的信息发布于松阳房网，而被告王肇焕已经与妻子注意到该房屋，并于同月22日在桃花源小区察看环境时，无意间听到小区居民在讨论4幢2单元402室房屋需要出卖的事情，经询问，得知了丁起迪发布在“业主群”中卖房信息和具体楼层，于是当日自行找到该房屋并询问了原产权人丁起迪房屋价格等情况。同月30日，被告王肇焕夫妻再次与丁起迪商谈价格，并确定房价为145万，后于7月19日办理了房屋过户手续。在交易过程中，原告从未参与其中，没有提供任何居间服务。3、原告提供的居间合同具有欺骗被告、隐瞒具体内容并擅自篡改、伪造的恶意。《委托协议书》在被告签字时，该“房源表”中“房屋坐落”处空白，且协议书中原告当时也没有签字、盖章，均事后由原告随意填写和操作，且部分签字系伪造以及合同中的关键内容也擅自修改。4、原告业务员要求被告在《委托协议书》上签字时，并未告知该《委托协议书》的内容，只要求被告签字，并告知签字只是说明带去看过房，故被告根本没有意愿与原告确立居间合同。同时，对协议书中的“特别约定”、“首次看房”原告均未尽到提示说明义务，故被告在不知情情况下签字，不能代表自愿与原告签订合同，不应承担任何责任。5、原告提供的《委托协议书》系格式合同，且“特别约定”的内容完全限制并排除了被告的合法权利，协议约定只能在原告居间下购买房屋，否则构成违约，剥夺了消费者通过其他途径获取房源信息并自由交易的权利，该加重、排除合同相对方权利的条款属于无效条款。故原告据此要求承担违约责任的诉求，于法无据，请法庭予以驳回。6、房产中介收取房产成交价1%作为中介费，其义务不仅包括带客户看房，还包括促成交易、协助过户、办理贷款等一系列的居间活动，而本案原告仅带客户进行看房，但未完成促成交易等居间活动，故其要求支付中介费没有任何依据，且合同约定赔偿房屋成交价2%的损失没有任何法律依据，同时违约损失赔偿金额约定过高，已经远远超过了其实际损失，不能据此计算赔偿金额。综上，两被告不存在私下交易的违约行为，不承担违约责任，且《委托协议书》的合同不成立且约定无效。故请法庭驳回原告的诉讼请求。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《房产出卖委托合同》一份，待证2019年6月18日，丁起迪将其所有的松阳县西屏街道桃花源4-2-402室房屋委托原告居间进行出卖，并约定2年独家代理及私下与原告客户成交的应双倍支付中介服务费的事实； 二、《委托协议书》两份，待证2019年6月24日，原告带被告叶菊芬察看松阳县西屏街道桃花源4-2-402室房屋并约定如被告或其亲属、委托人、朋友私下规避原告私自成交的，应按物业成交价2%计赔损失给原告的事实； 三、微信聊天记录、光盘各一份，待证被告叶菊芬受被告王肇焕委托看房，且叶菊芬察看的包括涉案房屋内的其他房屋的基本情况均已告知被告王肇焕，且被告叶菊芬明确需要待被告王肇焕回松阳后再次需要看房的事实。 经质证，被告对证据材料一丁起迪委托原告卖房无异议，但原告并非“独家委托”，被告得知房源信息系从其他途径获得；对证据材料二被告叶菊芬、王肇焕签名的真实性无异议，但该格式合同排除相对方的权利属于无效合同，房源信息为原告事后添加，且被告王肇焕购买的房屋并非《委托协议书》中的房源；对证据材料三被告王肇焕认为不知情，且与其没有关系，被告叶菊芬认为其从未受被告王肇焕委托看房，完全系原告误解。 本院认为，原告提供的证据材料当事人对真实性无异议，本院予以采信。 被告王肇焕、叶菊芬为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 一、发票一份，待证被告王肇焕以145万元购买了丁起迪房屋的事实； 二、桃花源业主群微信聊天记录三页，待证丁起迪曾在微信群聊中告知他人自己需要出卖房屋，故原告并非独家拥有该房源信息的事实； 三、手机照片一份，待证原告提供的合同不完整并随意添加、更改的事实； 四、录音一份，待证原告业务员要求消费者签字的过程，均未告知签字是为了与原告签订委托合同，也未对合同内容及违约责任的约定进行提示说明的事实； 五、证人证言一份，待证被告王肇焕与丁起迪签订房屋买卖合同的过程，原告从未参与，被告购买房屋与原告无关的事实； 六、聊天记录一份，待证2019年6月22日，被告王肇焕与妻子已经关注了涉案桃花源4-2-402室房屋，且信息来源于老王中介发布的事实。 经质证，原告对证据材料一、五认为相互矛盾，且证人与本案存在利害关系，丁起迪明确房屋成交价为210余万而非145万元；对证据材料二不知情，且与原告无关；对证据材料三虽然事后添加了部分内容，但并不存在篡改，而是将被告实际所看房屋进行完善；对证据材料四与本案没有关联性，被告签字时均已告知了合同的内容；对证据材料六系被告夫妻之间的聊天内容，与原告无关。 本院认为，被告提供的证据材料，原告对其真实性无异议，本院予以认定。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 被告叶菊芬与王肇焕系亲戚关系。2019年4月3日，被告王肇焕因买房需要与原告松阳县新华房产中介服务部签订《委托协议书》，同日，原告带被告王肇焕实地察看了白云小区的房屋。2019年6月18日，丁起迪将其所有的松阳县西屏街道桃花源4-2-402室房屋委托原告出卖并签订《房产出卖委托合同》。2019年6月24日，原告带被告叶菊芬实地察看了“桃花源4-2-402”、“桃花源1幢1单元1401室”等房屋，并签订《委托协议书》，协议书第4条“特别约定”：“在本协议签订之日起24个月内，如甲方或甲方之[配偶/亲属/委托人/受托人/朋友]私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过其他第三方交易成功的，则按该物业成交价的2%计赔损失给乙方”。同日，原告业务员将当日实地察看的房屋基本情况微信发给了被告叶菊芬，后被告叶菊芬也详细询问了房子价格、车库情况等，并告知原告业务员“好的、好的，情况都和姐姐、姐夫说过了，差不多他们都了解了，到时他们俩人回来了，再去看就行”。2019年6月30日，原告带被告叶菊芬、王肇焕再次察看2019年6月24日已带叶菊芬察看过的房屋，而涉案的“桃花源4-2-402”房屋，被告王肇焕以该房屋已知晓为由而未察看。后被告叶菊芬、王肇焕未在原告居间下促成房屋买卖合同。 2019年7月，被告王肇焕以210余万购买了原产权人丁起迪所有的“桃花源4-2-402室”房屋。 之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。 另：经当庭电话询问，被告叶菊芬陈述因其需要向姐姐、姐夫借钱购房故需要等姐姐、姐夫回来再次看房；庭后，被告叶菊芬书面答辩称，因知道亲戚也要购房，故建议其亲戚也去看房。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告叶菊芬、王肇焕委托原告松阳县新华房产中介服务部进行购买房屋的居间活动，并签订《委托协议书》，故原、被告之间居间合同成立并生效。本案中，《委托协议书》中的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《委托协议书》第4条“特别约定”的内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止买方利用房产中介提供的房源信息却“跳”过中介进行购买房屋，从而使房产中介无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。故被告提出“特别约定”的条款无效的抗辩，本院不予采纳。根据《委托协议书》的约定，衡量买方是否“跳单”构成违约的关键，是看买方是否利用了该房产中介提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的，不构成“跳单”违约。本案中，被告王肇焕虽然提供了原产权人丁起迪在微信群中发布的卖房信息，且其确实未在原告居间下察看涉案房屋，但被告王肇焕未提供其于2019年6月22日从桃花源小区居民讨论房屋出售时获取涉案房屋信息的证据材料，而原告于同年6月24日带被告叶菊芬察看了“桃花源4-2-402”等房屋后，被告叶菊芬将房源信息告知被告王肇焕并提出“到时他们俩人回来了，再去看就行”，后原告于同年6月30日再次带被告去看除“桃花源4-2-402”外的其他相同房屋，以及被告叶菊芬对“需等姐姐、姐夫回来再带去看房的原因”的陈述前后不一的情况。故被告叶菊芬、王肇焕提出其未利用原告的房源信息的抗辩，本院不予采纳。本案中，被告叶菊芬在获取涉案房屋信息后，告知王肇焕并由其完成房屋过户手续，违反了《委托协议书》第4条“特别约定”的内容，应承担相应的违约责任。对于原告主张被告支付居间服务费42000元的请求，因原告并非“独家委托”，也未促成房屋买卖合同成立；况且，即使在两被告正常履约的情况下，原告最终能否促成买卖双方达成交易亦不确定；此外该违约损失赔偿约定过高，故对该诉求，本院依法予以调整。根据公平原则和诚实信用原则，结合原告居间活动中产生的必要费用、实际损失、履行情况、预期利益及被告过错，酌情确定被告叶菊芬赔偿原告合理损失13000元。 综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告叶菊芬、王肇焕于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部费用13000元； 二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担700元，被告叶菊芬、王肇焕负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨宗磊 人民陪审员  周建华 人民陪审员  江建水 二〇二〇年二月二十五日 法官助理刘芷安 代书 记员  江仙琴