上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15978号上诉人（原审被告）：冯建勋，男，1971年3月10日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审第三人）：邓春阳，女，1982年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瞿春宇，男，1979年1月31日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：唐瑜，女，1982年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王孝和，男，住上海市浦东新区。上诉人冯建勋、邓春阳因与被上诉人瞿春宇、唐瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯建勋、邓春阳共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、双方合同补充条款第9条明确约定签订本合同后5个工作日内被上诉人需要办理确认购房资格、申报相关税费并向银行申请贷款，但被上诉人均未履行该些合同义务，导致当时双方不能办理过户手续，被上诉人违约在先，上诉人认为被上诉人当时不具备购房资格、故不能申请银行贷款，上诉人认为后续的房款被上诉人难以保证支付，故上诉人在2016年12月15日微信被上诉人提出解除合同，合理合法；二、上海市浦东新区XX新城XX路XX号XX室（以下简称系争房屋）在2017年6月被司法查封，而双方合同约定应在2017年3月31日前办理房屋过户手续，如被上诉人此前出具了购房资格证明并办理银行贷款手续，双方早已办妥过户手续，故责任在被上诉人一方；三、双方在居间合同附件中约定的房屋租金是有前提条件的，前提为双方在签约后5个工作日内办妥一切过户手续、房款支付完毕并系争房屋已过户至被上诉人名下，而实际上上述前提条件均未满足，故一审判决上诉人支付租金无法律依据。综上，请求支持上诉人的上诉请求。瞿春宇、唐瑜共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、2016年双方签约时交易中心不会出具书面证明的形式来说明具备购房资格，当时的做法是去交易中心办理审税通过内部系统即可查询到是否具备购房资格，在双方的前案诉讼中被上诉人是具备购房资格的，但是当时因系争房屋被查封、继续履行合同可能有障碍，故被上诉人当时不必出具具备购房资格的书面材料；二、签订合同后被上诉人已经具备支付剩余房款的能力、不需要申请银行贷款，被上诉人与中介多次去上诉人家中及单位要求继续履行合同，但上诉人提出涨价才能协商继续，违约责任在上诉人一方；三、上诉人占有使用房屋至今，故应当支付相应租金。综上，请求驳回上诉，维持原判。瞿春宇、唐瑜向一审法院起诉请求：1.涤除抵押权；2.协助瞿春宇、唐瑜办理过户手续；3.即时腾退系争房屋，移交瞿春宇、唐瑜；4.支付系争房屋租赁费（2017年5月1日起至实际腾退房屋日止）；5.支付逾期交房违约金：以人民币75万元（以下同）为本金，自2017年3月25日至实际交房日止，按照每日0.05％标准计算；6.支付逾期办理过户手续违约金：自2017年4月1日起按照每日0.05％标准计算到实际办理过户日止；7.承担诉讼费。一审法院认定事实：系争房屋为动迁安置房。2013年12月21日系争房屋核准登记至冯建勋名下，该房屋三年内不得转让、抵押。2016年1月30日瞿春宇（乙方）与冯建勋（甲方）签订《房地产居间合同（买卖）》,在该居间合同的附件《房地产买卖交易条件》的“其他事项”中约定：甲乙双方约定于2016年5月1日起到2017年4月31日，甲方将按每月1,000元租金，按每三个月支付一次。同日，瞿春宇支付系争房屋的购房定金2万元，冯建勋并出具定金收条一份。2016年2月2日瞿春宇、唐瑜作为买受人（乙方）与冯建勋作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：由乙方受让甲方自有的位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋类型为公寓，房屋建筑面积为82.48平方米，房地产转让价为125万元。合同第四条约定：甲乙双方同意，甲方于2017年3月24日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲乙双方确认在2017年3月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应当向乙方支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款（一）第4条约定：……若该房地产存在权利负担，甲方应当在交易过户之前5日内前去申请办理与抵押权人或其他权利人注销他项权利的登记手续，逾期未去办理的，乙方有权追索甲方与本合同第十条相同的违约责任。合同补充条款（一）第9条约定：本合同签订后5个工作日内，乙方向银行申请办理贷款并依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格，同时于当日办理申报相关税费，待确认购房资格后当日内，乙方向税务机关办理房产税申报，待房产税认定书出来及贷款审批成功后5个工作日内，甲乙双方共同前往南汇房地产交易中心办理交易过户手续……。合同附件三付款协议约定：乙方于2016年1月30日支付给甲方定金2万元，该笔定金自甲乙双方签订买卖合同后自动转为购房款，乙方于2016年2月5日前支付给甲方73万元，在乙方产证办出来后乙方通过银行贷款方式由银行代为支付给甲方50万元。瞿春宇、唐瑜通过银行转账方式分别支付冯建勋35万元和38万元。2017年5月11日瞿春宇、唐瑜起诉冯建勋、邓春阳[（2017）沪0115民初38053号]，要求：1.确认瞿春宇、唐瑜与冯建勋于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；2.冯建勋涤除抵押权；3.冯建勋协助瞿春宇、唐瑜办理过户手续；4.冯建勋及时腾退诉争房屋，移交瞿春宇、唐瑜；5.冯建勋支付房屋租赁费12,000元；6.冯建勋支付逾期办理过户手续的违约金（以750,000元为基数，按每日0.05%计算，自2017年4月1日起至实际办理日止）。一审中，瞿春宇、唐瑜撤回了第2、3、6项诉请。该案中查明冯建勋与邓春阳系夫妻关系，于2013年8月15日登记结婚。系争房屋由冯建勋、邓春阳及其家属居住使用，冯建勋未向瞿春宇、唐瑜交纳租金。因冯建勋另案涉及劳动合同纠纷，系争房屋于2017年6月6日起被司法查封。2017年10月23日上海市浦东新区人民法院作出一审判决：1.确认瞿春宇、唐瑜与冯建勋于2016年2月2日签署的上海市房地产买卖合同有效；2.冯建勋于判决生效后十日内支付瞿春宇、唐瑜房屋租金12,000元;3.驳回瞿春宇、唐瑜其余诉讼请求。因冯建勋、邓春阳不服一审判决向本院提起上诉[(2018)沪01民终3496号]，二审法院审理期间，余某作为瞿春宇、唐瑜的证人出庭陈述其在安家房产工作，买卖双方第二次协商价格的时候，邓春阳在场，在冯建勋单位签订合同的时候，邓春阳也在场并且愿意出售房屋。同时二审期间冯建勋出示微信，证明其在2016年12月15日向瞿春宇提出“我想返还你首付，并赔偿20万元损失”，瞿春宇回复“那是不可能的，我的损失有多大”。瞿春宇对此节事实予以确认。2018年5月4日本院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。一审另查明，系争房屋上现仍有抵押权人为上海市XX有限公司的抵押权登记，债权金额为30万元，债务履行期限为2013年11月22日至2024年11月22日。2019年5月27日瞿春宇在上海市不动产登记信息系统查询结果为个人名下未查到房屋登记信息。2019年5月28日唐瑜在上海市不动产登记信息系统查询结果为个人名下未查到房屋登记信息。一审中，瞿春宇、唐瑜认为，瞿春宇、唐瑜从未购买过商品房，名下也无房产，故瞿春宇、唐瑜具备购房资格。瞿春宇、唐瑜已经依约支付了前期房款共计75万元，余款50万元根据合同约定应当是通过银行贷款支付。履约过程中，因冯建勋不同意过户，瞿春宇、唐瑜未继续办理贷款手续。现瞿春宇、唐瑜愿意将剩余房款50万元先行缴纳至法院账户以保证买卖合同的履行，同时同意用该50万元涤除系争房屋上的抵押贷款。为此要求冯建勋履行涤除系争房屋上的抵押权的义务，将房屋产权转移登记至瞿春宇、唐瑜名下并要求冯建勋向瞿春宇、唐瑜交付系争房屋；冯建勋实际占用系争房屋造成瞿春宇、唐瑜无法使用，参照双方约定，要求冯建勋赔偿瞿春宇、唐瑜租金损失：2017年5月1日起至实际交房日止，按照每月1,000元计算。2017年3月24日冯建勋应向瞿春宇、唐瑜交付房屋，因逾期未交，应支付逾期交房违约金：以已付购房款75万元为本金，自2017年3月25日起至实际交房日止，按照每日万分之五计算。2017年3月31日应向房地产交易中心申请办理过户手续，逾期过户的应支付逾期过户违约金：以已付购房款75万元为本金，从2017年4月1日起计算到过户日止，按照每日万分之五计算。冯建勋则表示，签订合同后，瞿春宇、唐瑜未提供其享有购房资格的证明，也没有按约履行申办贷款的义务，根据合同约定，双方可以解除合同。2016年12月15日冯建勋曾向瞿春宇、唐瑜提出返还首付款并赔偿损失20万元的解除合同的意见，瞿春宇、唐瑜不予理睬。瞿春宇、唐瑜明知系争房屋是夫妻共同财产，也没有要求邓春阳签字。因此，冯建勋认为系争合同可以解除，无法继续履行合同的责任在瞿春宇、唐瑜，不同意将房屋过户给瞿春宇、唐瑜。系争房屋交易至今已三年有余，房价已经上涨，不同意支付逾期交房和逾期过户的违约金。在付清房款、过户手续已经办理的情况下，冯建勋才能向瞿春宇、唐瑜支付租金损失，现上述条件均未满足，故不同意支付瞿春宇、唐瑜租金损失。邓春阳不同意将系争房屋过户给瞿春宇、唐瑜。2019年9月3日瞿春宇、唐瑜以代管款形式将50万元缴纳至法院账户。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然系争房屋为冯建勋、邓春阳的夫妻共同财产，但是根据(2018)沪01民终3496号案中已经查明邓春阳对系争房屋的出售知情且同意，且已经生效判决确认合同有效。瞿春宇、唐瑜、冯建勋的买卖合同中虽约定了瞿春宇、唐瑜通过银行贷款方式支付剩余的购房款50万元，但未约定不申请银行贷款属于合同可予解除的情形，瞿春宇、唐瑜可以通过支付现金的方式履行支付义务，冯建勋无证据证明瞿春宇、唐瑜拒绝支付房款，相反冯建勋在2016年12月15日以微信方式向瞿春宇、唐瑜提出解除合同并提出承担赔偿损失的责任，由此可以看出瞿春宇、唐瑜并不存在违约行为，造成瞿春宇、唐瑜、冯建勋未能在2017年3月31日之前过户的原因应属冯建勋不同意出卖系争房屋。冯建勋认为瞿春宇、唐瑜在2017年3月时无购房资格未提交证据，对此观点一审法院不予采纳，现瞿春宇、唐瑜已经提供了名下无房产的房产登记机构的查询结果，且已经将剩余的50万元购房款以代管款的方式缴纳至一审法院以担保合同的履行，系争房屋也已经符合了现行动迁安置房可转让的条件，故瞿春宇、唐瑜要求冯建勋涤除系争房屋上的债权抵押并要求将系争房屋转移登记至瞿春宇、唐瑜名下的诉请一审法院予以支持。冯建勋在合同约定的房屋过户时间2017年3月31日前提出解除买卖合同，遭瞿春宇、唐瑜拒绝，冯建勋无证据证明之后已经如期通知瞿春宇、唐瑜办理过户手续，相反在瞿春宇、唐瑜2017年5月向法院提起诉讼要求过户过程中，发生因冯建勋原因系争房屋被查封的情况，致瞿春宇、唐瑜要求过户受阻，故逾期过户的责任在冯建勋处，冯建勋理应承担逾期过户违约金，瞿春宇、唐瑜主张的违约金的标准符合合同约定，对此诉请一审法院予以支持。对于瞿春宇、唐瑜要求冯建勋交付房屋并承担逾期交房违约金的诉请，一审法院认为，瞿春宇、唐瑜、冯建勋在签订房地产买卖居间协议时约定自2016年5月1日起冯建勋向瞿春宇、唐瑜租赁系争房屋，并约定了具体的租赁期限和租金标准，同时在（2017）沪0115民初38053号案件中法院也支持了瞿春宇、唐瑜要求冯建勋支付2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金12,000元的诉讼请求，瞿春宇、唐瑜、冯建勋虽约定租赁期间为一年（至2017年4月30日止），但之后冯建勋仍继续使用系争房屋，瞿春宇、唐瑜认为双方建立不定期租赁关系的意见一审法院可予采纳。不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现瞿春宇、唐瑜以诉讼方式要求冯建勋搬离系争房屋应属于在合理期间的通知，租赁关系解除后，冯建勋应当返还房屋并支付未付租金（使用费），瞿春宇、唐瑜要求冯建勋按照1,000元/月的标准支付2017年5月1日至搬离之日止租金（使用费）的诉请，一审法院予以支持。对瞿春宇、唐瑜提出要求冯建勋承担逾期交房违约金的诉请一审法院不予支持。一审法院判决：一、冯建勋应于判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋上设立的债权抵押；冯建勋在上述债权抵押涤除后三日内协助瞿春宇、唐瑜办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权户名由冯建勋转移登记至瞿春宇、唐瑜名下；瞿春宇、唐瑜应于上述房屋过户手续办理后当日支付冯建勋剩余购房款50万元；二、冯建勋应于判决生效之日起十日内从坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋迁出，并将上述房屋返还给瞿春宇、唐瑜；三、冯建勋应于判决生效之日起十日内支付瞿春宇、唐瑜逾期过户违约金：以75万元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年4月1日起算至实际过户日止；四、冯建勋应于判决生效之日起十日内支付瞿春宇、唐瑜租金（房屋使用费）：按照1,000元/月的标准，从2017年5月1日起计算至实际返还房屋日止；五、驳回瞿春宇、唐瑜其余诉讼请求。案件受理费16,509元，减半收取计8,254.50元，由瞿春宇、唐瑜负担61元，冯建勋负担8,193.50元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人冯建勋与被上诉人签订的《房地产居间合同（买卖）》、上海市房地产买卖合同及补充条款系各方当事人真实意思表示，未违反法律效力性强制性规定，已经生效判决认定为合法有效，各方均应恪守履行。上诉人称依据补充条款（一）第9条，被上诉人始终未能向上诉人出具其具备本市购房资格的证明、且未申请银行贷款、未向税务机关申报税款，故被上诉人构成违约。本院认为，根据合同附件三的约定，被上诉人最后一笔房款伍拾万元应在产证办出后支付上诉人，故该笔款项尚不满足支付的时间条件，被上诉人不存在延迟支付房款的情况。根据本案查明事实，被上诉人已按约定时间履行付款义务，而双方并未约定如被上诉人不申请银行贷款则构成违约，亦未约定最后一笔房款如未通过银行贷款方式支付则被上诉人构成违约，且补充条款（一）第7条“甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需材料（若需）……”可以印证申请办理贷款并非被上诉人一方的强制性合同义务。上诉人据此认为被上诉人构成违约，缺乏依据，本院不予采信。关于被上诉人本市购房资格问题，审查个人购房资格的职权由房地产管理部门享有，且是否具备购房资格的审查时间点为赴房地产交易中心申请办理转让过户手续时。在约定的申请办理过户手续时间前，被上诉人不负有向上诉人提供其具备本市购房资格证明的约定义务或法定义务。上诉人据此认为被上诉人构成违约的意见，本院不予采信。上诉人在约定的申请办理过户时间前即向被上诉人提出解除合同，被上诉人催告上诉人继续履行合同并涉诉，后因上诉人原因导致系争房屋被司法查封，未能按时过户并交房的责任在于上诉人，上诉人应承担相应的违约责任。一审判决依照合同约定的履行时间及违约金标准确定的逾期过户违约金，于法有据，本院予以确认。房屋买卖合同中出售方负有配合办理过户手续及交付房屋的两种不同的主要义务，上诉人认为在其已承担违约金的情况下不需要支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。根据本案查明事实，上诉人实际占有使用系争房屋、至今未履行房屋交付义务，一审判决参照双方约定的租金标准确认的使用费金额，尚属合理，本院予以确认。综上所述，上诉人冯建勋、邓春阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,938元，由上诉人冯建勋、邓春阳负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年二月二十五日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……