云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初10795号原告：杨兴文，男，汉族，1986年10月25日生，户籍住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张定鹏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：龚福祥，男，汉族，1979年1月2日生，户籍住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：王曦悦，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告杨兴文诉被告龚福祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告杨兴文的委托诉讼代理人张定鹏、被告龚福祥的委托诉讼代理人王曦悦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨兴文向本院提出诉讼请求：：一、判决确认双方间的《商铺租赁合同》于2018年12月20日解除；二、判令被告支付拖欠两个月租金共计87500元，并支付逾期支付违约金52500元；三、判令被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2016年11月21日原被告签订《商铺租赁合同》一份，合同第一条约定被告承租原告“昆明市西山区老海埂路永昌办事处永联社区都昌欣界苑负一层（豆腐营美食城内）”的经营场地，用途为网吧经营，合同约定租赁期限至2023年6月30日止，合同第三条约定分阶段租金标准，自2017年7月1日至2019年6月30日，年租金为525000元，并约定如被告未按约定交付租金，到期不交视同违约“违约金商铺年租金10%”，合同签订后原告交付商铺给被告经营网吧使用，被告也按约定支付一年多的商铺租金。因被告拖欠拒付租金等，2018年9月经原告诉至昆明市西山区法院审理，作出（2018）云0112民初10465号民事判决书，判决被告支付租金64669元，该判决生效后，被告仍拒绝支付租金继续使用房屋商铺。2018年11月，因原出租方云南臻万企业管理有限公司进入企业破产程序，由法院指定的破产管理人通知原告根据《破产法》解除房屋租赁合同，并于2018年12月底办理了结算租金和移交等事宜。综上，原被告签订的《商铺租赁合同》虽合法，但因云南臻万企业管理公司进入破产，导致租赁合同无法履行，且被告多次长期拒付租金等违约事实，应支付欠付租金并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告龚福祥辩称，一、被告并非恶意拖欠原告租金，而是由于云南臻万进入破产程序，所以不知道租金应该交给哪一位对应的业主，所以导致被告于2018年11月开始，不知道租金究竟应该交给谁；二、按照原告陈述的事实和理由，被告认为应支付给原告租金应从2018年11月起至2018年12月5日，原被告签订的商铺租赁合同，应于2018年12月5日解除。臻万企业与原告的合同解除，就意味着原被告签订的商铺租赁合同也解除。经审理，本院认定本案事实如下：原告杨兴文（甲方）与被告龚福祥（乙方）于2016年11月21日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于云南省昆明市西山区永昌街道办永联社区都昌欣界苑负一层（豆腐营美食城内）经营场所出租给被告使用，使用用途为网吧。租期八年，自2015年7月1日起至2023年6月23日止。合同约定：租金和支付方式及租金交纳期限：该商铺起始租金为人民币500000元（伍拾万元），从第三年起以后每隔二年在前一年租金金额基础上递增5%。2017年7月1日至2019年6月30日，年租金为525000元（伍拾贰万伍仟元），租金支付方式为每三个月支付一次；乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金商铺年租金10%。甲方有权按本合同约定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金，在乙方拖欠租金时，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。原告杨兴文于2018年9月6日因房屋租赁合同纠纷将被告龚福祥起诉至本院，提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付房屋租金（暂计5个月）218750元，并支付逾期支付租金的违约金52500元；三、判令被告承担本案的案件受理费。经审理，本院依法作出（2018）云0112民初10465号民事判决书，该判决现已生效，本院在事实部分确认：一、自2016年11月起至2018年4月的房租多按每个月先使用次月交纳每月租金的交易习惯支付；二、被告已按每月41667元交纳了至2018年8月31日止的租金。本院依法判决：一、被告龚福祥于本判决生效之日起十日内向原告杨兴文支付2018年9月1日至2018年10月31日止的租金64669元。二、驳回原告杨兴文的其他诉讼请求。2019年3月6日原告杨兴文就上述判决书向本院申请强制执行。2019年7月22日案外人云南臻万企业管理有限公司破产管理人向我院执行局出具《情况说明》，载明：现就杨兴文与云南臻万企业管理有限公司之间于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》做以下情况说明：云南臻万企业管理有限公司（以下简称“臻万公司”）因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，程明章申请对臻万公司进行破产清算，昆明市中级人民法院于2018年9月13日裁定受理臻万公司破产清算一案，并于2018年9月20日指定云南凌云律师事务所（以下简称管理人）为臻万公司破产清算一案的管理人。管理人成立后全面接管了臻万公司，其中臻万公司与杨兴文之间于2014年12月11日签订的《房屋租赁合同》经双方协商已于2018年12月5日解除，经过核对，截止至2018年12月5日，杨兴文与臻万公司的租金已经结清。特此说明。另查明，云南省昆明市中级人民法院于2018年9月3日依法作出（2018）云01破申11号民事裁定书裁定受理程明章对云南臻万企业管理有限公司的破产清算申请，2018年9月20日作出（2018）云01破申11号决定书指定云南凌云律师事务所为云南臻万企业管理有限公司管理人。庭审中，原告认可其与案外人臻万公司之间的房屋租赁合同于2018年12月5日解除。被告认可其于2019年1月31日之前仍在使用涉案房屋。原被告均认可涉案房屋系原告向臻万公司承租再转租给被告。以上事实有原告提交的《商铺租赁合同》、（2018）云0112民初10465号民事判决书、受理执行案件通知书、《情况说明》，被告提交的（2018）云01破申11号民事裁定书、（2018）云01破申11号决定书及原被告当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告杨兴文与被告龚福祥签订了《商铺租赁合同》，基于双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。对原告主张确认《商铺租赁合同》于2018年12月20日解除的诉讼请求，被告辩称合同应于2018年12月5日解除。因原被告双方均确认涉案商铺系原告向案外人臻万公司承租再转租给被告，原告并非涉案商铺的所有权人，故本院认为臻万公司与原告的租赁关系系原告出租权的来源。另，原告认可与案外人臻万公司之间的房屋租赁合同于2018年12月5日解除，故原被告之间的租赁合同关系也随之解除。对被告的辩解意见，本院予以采纳。综上，本案《商铺租赁合同》于2018年12月5日解除。对原告要求被告支付2018年11月、12月的租金87500元的诉讼请求，根据合同约定，2017年7月1日至2019年6月30日，年租金为525000元。另本案合同于2018年12月5日解除，故被告应向原告支付租金50342.47元（525000元÷365天×35天）。对原告要求被告支付违约金52500元，根据双方先使用后付租金的交易习惯，被告应于2018年12月内支付2018年11月的租金，且被告认可其于2019年1月31日之前仍在使用涉案房屋，被告应于2019年1月内支付2018年12月的租金，但被告未举证证明其已对上述租金部分或全部支付，本院认为被告已构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应对以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据合同约定，违约金为商铺年租金的10%，确实过高，本院综合全案，酌定违约金按照所欠租金50342.47元的10%予以支持,即被告应向原告支付违约金5034.25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告杨兴文与被告龚福祥于2016年11月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月5日解除；二、被告龚福祥于本判决生效之日起十日内向原告杨兴文支付2018年11月1日至2018年12月5日止的租金人民币50342.47元；三、被告龚福祥于本判决生效之日起十日内向原告杨兴文支付违约金人民币5034.25元；四、驳回原告杨兴文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元（原告杨兴文已预交），由原告杨兴文负担1874元，被告龚福祥负担1226元（于本判决生效之日起十日内向原告杨兴文支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  普会峻人民陪审员  胡 云人民陪审员  石敏云二〇二〇年二月十一日书 记 员  赵丽君