安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终89号上诉人（原审被告）：芜湖上林置业有限公司。法定代表人：查涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡明超。委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。上诉人芜湖上林置业有限公司（以下简称上林置业公司）因与被上诉人胡明超商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上林置业公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判为“芜湖上林置业有限公司于判决生效后十日内给付胡明超逾期交房违约金35353元”；2.本案上诉费用由胡明超承担。事实和理由：一、上林置业公司已于2018年3月3日前完成了向胡明超交付房屋的义务，双方以实际交房行为变更了《商品房买卖合同》的约定。二、上林置业公司在向胡明超交付房屋后，未给胡明超造成任何损失，故自2018年3月3日起，胡明超不应再以逾期交房向上林置业公司主张逾期交付违约金。三、交付未竣工验收房屋只是违反了法律、行政法规的管理性规定，并非违反效力性规定，上林置业公司向胡明超交付房屋应为有效交付。四、2016年8月29日的《协议》只有上林置业公司一方签订，没有其他合同相对方，因此该协议欠缺一方主体，并未成立，上林置业公司与胡明超签订的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金的计算标准为日万分之1.2，一审法院判决自2016年4月1日起逾期交房违约金按照日万分之1.5的标准予以支付，明显过高。胡明超辩称，一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。胡明超向一审法院起诉请求：1.请求判决上林置业公司支付延期交房违约金120341元（此利息以房款总金额483765元为基数，从2016年7月1日至2016年9月30日止，按照日息万分之1.2计算；从2016年10月1日至2019年6月19日，按照日息万分之2.4计算，并顺延至实际交房之日止）；2.请求判决上林置业公司支付延期办证违约金960元（此利息以房款总金额483765元为基数，从2016年9月30日到2019年6月19日，按照日息万分之0.02计算，并顺延至实际办证之日止）;3.本案诉讼费由上林置业公司承担。一审法院认定事实：胡明超与上林置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：胡明超购买上林置业公司开发的位于芜湖市弋江区上林春天里4#楼2单元701室商品房一套；建筑面积为98.97平米，房价款为483765元；付款方式为2015年5月23日前支付183765元，余款300000元在2015年5月30日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料；出卖人应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。截至2015年6月29日，胡明超已付清全部房款。合同约定的交房日期（2016年6月30日）届满后，上林置业公司未能依约向胡明超交房。2016年8月29日，上林置业公司出具协议向含胡明超在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保胡明超入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。案涉房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件。因双方未能就上林置业公司违约交房赔偿一事协商一致，胡明超遂依法诉至一审法院。一审另查明：胡明超庭审中称案涉房屋于2019年1月1日实际交付，但上林置业公司辩称案涉房屋已于2018年3月3日交付。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。胡明超向上林置业公司交付购房款后，上林置业公司未能依约向胡明超按期交付验收合格的商品房,故胡明超可以依约向上林置业公司主张逾期交房的违约责任。现胡明超要求上林置业公司按日万分之1.2标准给付2016年7月1日至2016年9月30日期间违约金符合合同之约定，且上林置业公司不持异议，可予支持。根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现胡明超依据上林置业公司于2016年8月29日向含胡明超在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的协议要求上林置业公司按日万分之2.4标准给付2016年10月1日后违约金，上林置业公司以该约定的违约金已过分高于造成胡明超之损失为由抗辩主张减少。一审法院根据上林置业公司逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定上林置业公司按日万分之1.5的标准给付胡明超2016年10月1日后逾期交房违约金；违约金计算的基数按照合同约定的价款483765元计。上林置业公司虽辩称胡明超在2018年3月3日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件，根据双方合同的约定，上林置业公司应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付胡明超，因此上林置业公司于此前交付的房屋尚未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故上林置业公司应支付的逾期交房违约金应计算至完成综合验收合格备案之日即2019年1月28日。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料。超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定交房时间为2016年6月30日，胡明超据此主张自2016年9月30日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金亦符合合同之约定，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、上林置业公司于判决生效后十日内给付胡明超逾期交房违约金67020.81元；二、上林置业公司于判决生效后十日内给付胡明超逾期办证违约金（以483765元为基数按日万分之0.02计算，自2016年9月30日起至上林置业公司向胡明超提供办理房地产权证需要其提供的全部材料之日）;三、驳回胡明超其他诉讼请求。案件受理费减半收取1363元，胡明超负担610元，上林置业公司负担753元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，上林置业公司未能依照合同约定将经验收合格的房屋交付给胡明超，显属违约，其应向胡明超支付逾期交房违约金。另，2016年8月29日的《协议》已经上林置业公司签章确认，其实质是上林置业公司向包含胡明超在内的部分业主作出的承诺，一审法院据此酌情调整逾期交房违约金的计算标准，并无不当。综上所述，上林置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费592元，由芜湖上林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年二月二十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。