广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6131号上诉人（原审原告）：袁小容，女，1990年4月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇滘心忖东福路，统一社会信用代码91442000618133542M。法定代表人：张政，该司总经理。委托诉讼代理人：韦润明，该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。上诉人袁小容因与被上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。袁小容上诉请求：撤销一审判决，改判支持袁小容的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误。（一）一审判决错误认定袁小容已单方放弃认购涉案车位及签订协议。袁小容与碧翠公司销售员李先芬微信聊天中，袁小容曾说确定不要364车位，但该陈述的前提是碧翠公司退还2000元。李先芬回复称双方的买卖已转认购阶段，无法退还2000元，袁小容于微信中即回复同意继续购买。即袁小容在碧翠公司作出承诺之前，已经撤回相关要约。（二）双方没有继续履行合同的原因是拒绝袁小容继续购买车位及付款。一审判决错误认为袁小容无证据证实其在取得认购权后合理期限内有与碧翠公司签订认购书或正式买卖合同或遭碧翠公司拒绝签订有关协议。二、一审判决错误认定袁小容与碧翠公司之间不成立买卖合同。在双方签订《诚意登记号纸》的基础上，袁小容通过竞购、认购转定手续，确立了A364车位的购买资格，双方之间关于车位买卖合同的当事人、标的、数量、价款等内容已经确定，应认定合同成立。三、在涉案交易往来过程中，双方一直未达成解除买卖合同关系合意。碧翠公司于2018年12月21日单方作出挞定处理，拒绝袁小容履行付款义务，后擅自将车位售于第三人。其已构成严重违约，应赔偿袁小容因此而发生的损失。涉案楼盘车位于2018年下半年的拍卖成交价为12万元，袁小容可获得履行合同收益60000元，碧翠公司应予以赔偿。碧翠公司辩称：一、双方之间未就购买案涉车位达成合意，双方签订的是中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸，袁小容在接到通知后明示不购买案涉车位，基于袁小容放弃购买案涉车位，碧翠公司才将案涉车位销售给第三方；二、一审期间，袁小容没有提交任何证据证明其放弃购买后又与碧翠公司达成重新购买案涉车位的合意；三、双方就案涉车位，因为袁小容原因没有签订任何买卖合同，连基本的认购书也没有签订，且案涉车位已经对外销售，销售价格为6万元。袁小容认为碧翠公司需对差价进行补偿是没有任何事实和法律依据。袁小容向一审法院起诉请求：判令碧翠公司将位于锦绣东方家园一期1-15幢的地下车库A364车位交付并将该车位过户登记至袁小容名下。一审诉讼中，袁小容变更诉讼请求：判令碧翠公司赔偿袁小容损失60000元。一审法院认定事实：碧翠公司系锦绣东方家园的开发商。2018年12月11日，袁小容与碧翠公司签订《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》及《中山碧桂园锦绣东方车位诚意登记申请表》各1份。《诚意登记申请表》载明袁小容意向申请子母车位或单个车位，即一期14幢地下车库025号A028、006号A175、026号A169，同时备注“以上客户的姓名为实际成交时的认购方姓名，填写后不得加、减、转名，姓名涂改无效；每一个诚意登记限选一套单位，建议您选多几间备选单位，以保障您可购买到自己的意向单位，以上意向路址仅作为意向调查，不作其他用途。”袁小容在客户签名处签名确认，李先芬以销售顾问名义亦在诚意登记申请表上签名确认。《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》载明姓名袁小容，性别、身份证号码、手机号码、通讯地址等，备注内容为：1、该诚意登记纸上客户的姓名与实际成交时的认购方应保持一致，填写后不得加、减、转名，姓名涂改无效，本诚意登记纸经客户签名后盖章生效；2、请客户在中山市碧翠房地产开发有限公司指定认购日期和时间（相关信息将以电话或短信形式予以告知）当天携带身份证及诚意登记纸客户联按时到达销售中心签到。逾时签到，视为放弃认购权。如委托他人办理认购手续，须提供有法律效力的委托书；3、客户在指定认购日凭本诚意登记纸成功认购中山市碧翠房地产开发有限公司推售的车位单位并签署了所购单位《认购书》和相关附件的，客户实际已缴纳的诚意金两千元将直接转为客户所认购单位的定金，定金不足部分由客户采取刷卡方式补足；4、如客户于指定认购日未能成功认购中山市碧翠房地产开发有限公司所推车位单位或出现本诚意登记纸所约定的视为放弃该诚意登记号认购权情况的，客户须于推售后1个月后带备身份证原件、收据原件、本诚意登记纸亲临中山碧桂园锦绣东方销售中心办理无息退还诚意金手续；5、以下情况视为放弃该诚意登记号认购权：遗失诚意登记纸客户联；指定时间未到中山碧桂园锦绣东方销售中心参与认购活动；本人确认并承诺提供的资料真实准确，并自觉遵守上述规定及贵司所公示的本次活动细则内容，否则自愿放弃本诚意登记号的认购权……袁小容后在客户签名处签名确认。袁小容随后通过微信方式分别以总价60000元的价格选定锦绣东方家园一期1-15幢地下车库A281、A364。2018年12月14日，碧翠公司向袁小容出具电子收据，载明付款方袁小容，收款方碧翠公司，合同路址：锦绣东方家园一期1-15幢地下车位A364，开票项目为定金2000元，收款员处为认购自动转定，碧翠公司在收款单位盖章处加盖其财务公章予以确认。嗣后，袁小容与碧翠公司未就前述所认购A364车位办理签约及付款等相关手续，但袁小容于2018年12月14日至2019年1月31日期间多次与碧翠公司销售顾问李先芬就该车位的购买事宜进行多番沟通，双方现提供微信聊天记录拟证明上述事实。经查，微信聊天记录部分内容如下：1、2018年12月14日晚上21:31分，袁小容：你在哪，我只买了一个281，另外一个挑的不满意，我不想要。李先芬：我在门口。2018年12月16日下午13:58分，袁小容：那晚我只是交了钱，没给律师费，只刷了4000。李先芬：汗，签约需要给律师费。袁小容：我还没签约，只是刷了钱，后面没人引导啊，现在怎么办？李先芬：现在过来吧，我帮您弄，或者明天。袁小容：现在可以，等我20分钟。李先芬：OK。2018年12月16日下午15:06分，袁小容：我家大状说，你们不退那2000的话，要去人民银行告你们弄虚作假，怂恿客户利用信用卡套现买不动产，他说会让你们整个楼盘的按揭买车位都做不成。我当时买了保利的房，付了20%都退全款了，地产商很多违规地方。李先芬：您考虑考虑吧。2018年12月16日下午16:32分，袁小容：不考虑啦。确定不要A364车位了。李先芬：因为您这个已经转认购了吖。2018年12月21日上午12:55分，李先芬：小容姐，您这个车位如果您还要，今天是最后的签约日期哦，如果您不要这边定金真的没办法退啊，看到信息回复我一下吧，因为已经转定的，没办法退了，如果您不想要只能做挞定处理哦。2019年1月23日袁小容：你好，认筹金重启流程，走完了吗？李先芬：还没，这边在帮您问问先。袁小容：大概还有多久呢？2019年1月15日下午15:08分，袁小容：你好，我那个流程，OK没？过去一个月了。李先芬：还没，公司没回复我。袁小容：麻烦你催一下。2019年1月20日上午11:38分，袁小容：都过了这么久，现在才说不能要回原车位，我感觉自己被戏弄了，你给我们走了挞定流程，才来问我是不是确定不要，我说还想要，你叫我去交钱，后面又说不能再交钱，要定金重用；当时也没说不能要回原车位，你自己也是销售，公司内部规定你应该比我们清楚，你们就是要故意刁难我们。李先芬：小容姐，现在情况是这样，因为当时我已明确咨询过您，您所认购的锦绣东方一期地下车库A364，是继续认购或不要，您也明确表示不会要，公司现在已走完挞定流程。您现在又说要购买，我这边在帮您走流程，但是公司这套单位现在是保留状态，届时会统一开售，可能价格会有所调整，具体开售时间待定，如果您到时确定要，我会第一时间通知您。袁小容：那你后面又来问我们还要不要，我说还要，你却提前走了流程。李先芬：没有过来签约过了时间就会直接挞定的。袁小容：那你们的认购书没写挞定时间的。12.14付的钱，你12.21就跟我说走挞定流程了，一个星期。李先芬：真的抱歉，小容姐，请您理解一下我，认购之前我也与您说清楚了，您确定要才去转认购，一旦转认购就不可以退，关于一期364这个车位，我之前也在口头微信都与你确认是否真的不要，您明确表示不会要，所以后期做了挞定处理，现在我一直在帮您做申请，申请定金重用，公司领导也批准可以申请重用，但不可重购回原单位，您可在我们到时推出的可售单位里挑，但是新推售单位价格也许会有所调整，您如果接受，您就等到时开售我第一时间通知您，如果接受不了，我也尽力了，我作为您的跟办销售一切都是会为您着想，您这样纠结下去，可能到时其他可选车位都会没有，您考虑考虑吧。现双方因对涉案车位的购置问题未能达成一致意见，袁小容遂于2019年2月13日诉至一审法院，请求判如所请。另查，碧翠公司与案外人张伟华于2019年1月27日就涉案364车位签订《认购流程表》、《认购书》各一份，并已办理产权登记手续。其中，《认购书》载明部分内容如下：一、甲方（出售方）碧翠公司、乙方（认购方）张伟华，乙方向甲方认购锦绣东方家园一期1-15幢地下车库A364（标准车位型）产权车位；二、乙方向甲方认购的物业认购价为60000元，乙方选择的付款方式为现楼车位自付96折一个月分期，定金2000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款30000元须于2019年1月29日前付清（含定金），第二期楼款30000元须于2019年2月28日前付清；三、甲方的义务：1、在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》及其附录一《住宅质量保证书》、附录二《税费及其他应付款项明细》、附录三《委托办理权属登记协议书》以及《碧桂园前期物业服务协议》、《临时管理规约》（统称合同文件），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售；甲方违反本条任一约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金；四、乙方的义务……因乙方未在本认购书约定的时间到中山碧桂园锦绣东方销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，乙方对此已充分知悉并无异议；五、其他……乙方与甲方签署上述合同文件时，本认购书自行终止。张伟华与碧翠公司分别在甲乙方处签名盖章确认。同日，张伟华通过银联刷卡方式向碧翠公司支付第一期车位款30000元。一审法院认为，《诚意登记号纸》、《诚意登记申请表》系由袁小容与碧翠公司签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。袁小容主张其与碧翠公司通过签订《诚意登记号纸》确立买卖合同关系，碧翠公司则认为诚意登记号纸仅为要约邀请，而非预约合同或买卖合同，因此，一审法院须审查双方之间是否已成立买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。《诚意登记号纸》仅载明当事人的名称或者姓名和住所参与流程及提醒事项等，而未进一步对涉案车位的名称、数量、价款、位置等具体约定，袁小容在《诚意登记号纸》上签名仅能确认其接受碧翠公司的邀约条款及并承诺参与而已，并非双方就合同的权利义务协商一致达成协议，因此，《诚意登记号纸》并非合同法意义上的合同，而是碧翠公司希望客户向自己发出购买车位要约的意思表示，即合同法意义上的要约邀请。袁小容提供《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》、手机截图、收据等拟证明其与碧翠公司已达成买卖涉案364车位合意并签订合同，碧翠公司现未经同意擅自将该车位出售给第三方已构成违约。碧翠公司则认为涉案车位已由袁小容明确告知放弃购买，碧翠公司另行出售给第三方不构成违约。对此，一审法院分析如下：首先，《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》订明认购方确定认购后需要前往碧翠公司处签订认购书，否则视为放弃认购权，而袁小容未提供证据证实其取得认购权后在合理期限内有与碧翠公司签订认购书或正式买卖合同或遭碧翠公司拒绝签订相关协议；其次，袁小容称其仅与销售代表李先芬协商中告知放弃涉案车位，但亦同时明确须退还定金，故前述行为并非向碧翠公司发出放弃认购的意思表示，但是，袁小容明知李先芬系碧翠公司销售代表，李先芬与袁小容就涉案车位认购事宜系履行职务，袁小容向李先芬的陈述内容应作为向碧翠公司的意思表示，该意思表示对袁小容及碧翠公司均具有约束力。袁小容在微信中明确表示“不考虑啦。确定不要364车位”等内容，其亦未提供证据证明前述说法是在受到欺诈、胁迫、乘人之危的情形下做出，袁小容亦未提供其他证据推翻该意思表示，或该意思表示仅为协商过程而非最终决定，故，袁小容本人已单方放弃认购涉案车位及签订协议，其依约亦不能要求退还已付定金。再次，袁小容称2018年12月21日在李先芬提示当天是最后的签约日期，询问其是否购买该车位时，其已明确回复要车位，但其提供的证据不足以证明其在微信聊天中已明确回复购买涉案车位，且袁小容前述意思表示系其作出放弃认购涉案车位后再次发出，该意思表示与双方因《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》所确定的要约邀请并非同一邀请，袁小容不得再以《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》要求碧翠公司履行，双方应以新协议确定各自的权利义务，现袁小容未举证证明双方最终另行达成协议，碧翠公司亦直至2019年1月27日才另行出售涉案车位，故袁小容亦不得基于《中山碧桂园锦绣东方VIP诚意登记号纸》的内容认定碧翠公司构成违约。综上，碧翠公司不构成违约或其他法定及约定违背邀约（要约邀请）义务的情形，故袁小容要求碧翠公司赔偿损失60000元，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：驳回袁小容的诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取为650元，诉讼保全费620元，合计1270元，由袁小容负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。本案二审争议焦点为，袁小容是否有权向碧翠公司主张涉案车位溢价损失60000元。对此，本院分析如下：本案所涉标的系预售的不动产。根据法律规定及交易习惯，预售不动产买卖合同应当明确约定交易不动产的交付时间、办证期限、以及买受人付款金额、付款期限等内容。本案中袁小容通过缴纳诚意金、签订意向书等方式，仅表达房屋买卖意向，未约定前述预售不动产买卖合同的必要内容，亦未约定在将来一定期限内签订买卖合同。故不能据此认定双方之间成立房屋买卖合同关系，亦不足以认定双方之间存在房屋买卖预约合同关系。故袁小容以碧翠公司不履行合同义务为由，请求碧翠公司向其赔偿涉案车位溢价损失，缺乏依据，一审判决不予支持，并无不当，本院予以维持。关于袁小容已支付的2000元诚意金返还问题，因双方当事人未对此提出诉请，双方可另循法律途径解决。综上所述，上诉人袁小容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元（袁小容已预交），由袁小容负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年二月十九日书记员 郭燕婷