成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初1063号 原告：廖刚，男，1969年6月10日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：吴敏，四川履正律师事务所律师。 被告：成都尚岭置业有限公司。住所地：成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，职务不详。 被告：重庆银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区天府二街99号新天府国际中心北楼。 负责人：李映军，行长。 委托诉讼代理人：黄思雨，重庆伊斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱虹宇，重庆伊斯特律师事务所律师。 原告廖刚与被告成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭公司）、重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告廖刚的委托诉讼代理人吴敏，被告重庆银行成都分行的委托诉讼代理人黄思雨、朱虹宇到庭参加了诉讼。被告尚岭公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告注销原告所购房屋的抵押登记；2、判令被告支付逾期交房违约金36937.27元（自2017年6月1日至2018年7月30日）；3、判令被告办理预售合同登记备案手续；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与尚岭公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买尚岭公司开发的“金阳.不夜都”项目1幢1单元6层625号房屋，总价款435581元。合同约定出卖人在2017年9月30日前向买受人交付商品房，逾期交房90日后，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金。尚岭公司2018年7月31日-8月5日才集中交付房屋，已明显违约。合同约定出卖人自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续，截止起诉之日，尚岭公司尚未办理合同登记备案手续。原告与尚岭公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确表明该商品房存在抵押，抵押权人为重庆银行成都分行。重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司销售该商品房，同意办理商品房的初始登记及转移登记。为维护原告合法权益，根据约定及法律规定，原告诉至法院。 被告尚岭公司未答辩。 重庆银行成都分行辩称，原告请求解除案涉房屋抵押权没有依据。重庆银行成都分行与尚岭公司签订了固定资产贷款合同，重庆银行成都分行向尚岭公司提供了贷款，并签订了抵押合同及办理了抵押登记，不存在合同无效的情形。根据合同相对性原则，重庆银行成都分行与原告没有任何合同关系，原告无权要求解除抵押；原告认为重庆银行成都分行对案涉房屋不享有抵押权无事实依据。重庆银行成都分行同意尚岭公司办理商品房预售许可证并销售，并不代表重庆银行成都分行放弃抵押权，而是重庆银行成都分行实现债权的行为。允许出售是为了实现债权，并非与尚岭公司达成解除抵押的协议；原告与尚岭公司签订的房屋买卖合同无效。根据物权法及担保法的规定，截止目前，尚岭公司与重庆银行成都分行并未达成解除抵押权的协议，原告与尚岭公司签订的合同无效。重庆银行成都分行在本案中不存在过错，不承担任何费用。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月16日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭公司提供贷款1.5亿元，尚岭公司用其开发的位于成都市武侯区“金阳.不夜都”在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2016年7月25日，尚岭公司与重庆银行成都分行签订《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》，约定尚岭公司在重庆银行成都分行开设商品房预售款监管账户，账号为85×××79，监管项目的所有预售款应进入监管账户。 同日，重庆银行成都分行出具《同意函》，载明：同意尚岭公司办理金阳不夜都项目1号楼商业裙房及1、2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭公司销售该房屋，同意办理该房屋的初始登记、转移登记，以及同意房屋买受人办理预告登记、抵押登记。 上述抵押合同及同意函签订并出具后，尚岭公司与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买“金阳.不夜都”1幢1单元6层625号房屋，房屋总价为435581元，付款方式为贷款方式付款，买受人于2016年12月30日前支付首期款225581元，占全部房款的51.79%，余款210000向哈尔滨银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限：10年。合同载明商品房的抵押情况为在建工程抵押，抵押权人为重庆银行成都分行；合同同时约定，该商品房的预售资金监管机构为重庆银行成都分行，预售资金监管账户名称为成都尚岭置业有限公司，账号为85×××79；出卖人在2017年5月31日前向买受人交付商品房，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期在90日后，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；预售合同登记备案约定为：尚岭公司自合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续；该合同同时对交房时间、房屋所有权转移登记时间及违约责任等进行了约定。 合同签订后，原告按约向尚岭公司支付了购房款，但尚岭公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对原告购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案，也无法办理银行按揭贷款手续。 另查明，一、“金阳.不夜都”门牌号已从武侯区机投桥街道万寿桥村2组变更为万景二路155号；二、本案尚岭公司通知原告交房时间为2018年7月30日；三、由于尚岭公司的其他债务存在诉讼，案涉房屋已被成都市中级人民法院查封。 上述事实，有身份证、营业执照、《重庆银行抵押合同》、《成都市商品房预收款（专用账户）监管协议书》、《同意函》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、POS单付款记录、房款收据、《门（楼）牌号变更证明》及双方当事人的陈述记录等收集在案予以佐证。 本院认为，尚岭公司以案涉房屋作为担保向重庆银行成都分行借款后，重庆银行成都分行出具《同意函》，同意尚岭公司预售“金阳.不夜都”项目，故重庆银行成都分行对尚岭公司将房屋出售给原告是知情并同意的。原告与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约向尚岭公司支付首期购房款，但因重庆银行成都分行未注销抵押登记无法办理预售合同登记备案及银行按揭贷款手续，原告不存在过错。现主要争议焦点为重庆银行成都分行是否对原告所购房屋享有抵押权问题。依照我国物权法第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿……”的规定，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上来实现抵押权，受让人获得对抵押物的完整权利。本案中，重庆银行成都分行同意尚岭置业将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。因此，重庆银行成都分行对尚岭公司抵押期间转让的房屋所得价款享有优先受偿权，但对该已转让的房屋本身不再享有优先受偿权。现重庆银行成都分行以尚岭公司未偿还借款为由拒绝注销涉案房屋的抵押登记，已侵害了原告的合法权益，故原告要求注销所购房屋抵押登记的诉请具有事实依据和法律依据，本院予以支持。对于办理商品房预售合同登记备案手续的诉讼请求，虽然解除了重庆银行成都分行抵押登记的阻却因素，但因案涉房屋由于其他诉讼被成都市中级人民法院查封，该阻却因素并未解除，故暂无法办理商品房预售合同登记备案手续，对原告的该项诉讼请求，因暂时履行不能，本院不予支持。 对于逾期交房违约金，尚岭公司确实存在逾期交房行为，应按约向原告支付逾期交房违约金。根据查明的事实，尚岭公司逾期交房425天。原告实际向尚岭公司支付的购房款金额为225581元，按照合同约定，尚岭公司每天应向原告支付违约金45.12元，共计应向原告支付逾期交房违约金19174.39元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都尚岭置业有限公司、重庆银行股份有限公司成都分行于本判决生效之日起十日内办理注销成都市武侯区万景二路“金阳.不夜都”1幢1单元6层625号房屋的抵押登记手续； 二、被告成都尚岭置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖刚支付逾期交房违约金19174.39元； 三、驳回原告廖刚的其他诉讼请求。 案件受理费723元，减半收取361.5元，由被告成都尚岭置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 万 霖 二〇二〇年二月二十日 书记员 李仕芳