山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终128号 上诉人（原审原告）：杨廷孟（曾用名杨廷猛），男，1965年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张勇，山东运策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周显荣，男，1972年5月26日出生，汉族，住山东省诸城市。 被上诉人（原审被告）：杨天勇，男，1974年10月25日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 二被上诉人委托诉讼代理人：王福云，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 原审第三人：青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区河套街道罗家营社区。 法定代表人：杨乃央，社区居委会主任。 委托诉讼代理人：王x，国浩律师（青岛）事务所律师。 上诉人杨廷孟与被上诉人周显荣、杨天勇及原审第三人山东省青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会（以下简称罗家营社区居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初9789号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨廷孟的委托诉讼代理人张勇，被上诉人周显荣、杨天勇的委托诉讼代理人王福云以及原审第三人的委托诉讼代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨廷孟上诉请求：1、依法撤销一审判决或依法改判；2、依法确认杨廷孟与周显荣所签订的农村房屋买卖合同无效；3、依法确认杨天勇与罗家营社区居委会所签订的农村房屋拆迁补偿协议无效；4、依法改判确认[地号：I12-111-175]号集体土地上所建房屋因拆迁补偿及其他所得权益归杨廷孟所有；5、本案一、二审诉讼费用由周显荣、杨天勇承担。事实与理由：1、杨廷孟与周显荣就涉案房屋的买卖合同系非集体经济组织成员之间签订的，应自始无效、当然无效、法定无效，且不受诉讼时效的限制。2、周显荣依据自始无效、当然无效、法定无效的合同，与杨天勇之间的合同交易行为，其当然自始无效、法定无效、当然无效，更不可取得法律上的相应权益。3、周显荣、杨天勇之间的交易行为，也是在拆迁程序酝酿、调查、收集意见、征求意见期间的交易行为，明显是恶意串通行为和规避法律强制性规定行为。4、杨天勇一审中始终未提供其善意和无过失善意第三人证据。5、周显荣、杨天勇之间是早已结拜的“干兄弟”姻亲关系，这在村中无人不知、无人不晓。6、周显荣、杨天勇之间的抵顶债权的真实性，在一审中未提供其真实交易的确切证据以及该证据的形成时间，且在该次发回重审中，在法庭明确告知的情况下，也未主动提交证明相应债权债务存在、交易正式性、形成时间等证据，证明债权债务抵顶行为是虚假的，该买卖协议期明显是伪造的虚假行为。7、在罗家营社区居委会的涉案房屋“残值”评估档案记载中，仍然登记为周显荣，更加认证周显荣、杨天勇的交易行为的虚假性；且拆迁主体罗家营社区居委会，在城阳区“阳光司法”法律服务自始跟踪服务的情形下，罗家营社区居委会的一审辩称无法律上的说服力8、本案从法律价值讲，为进一步减少当事人的诉累及维护司法价值，理应综合情势变更的复杂市场经济之客观事实，杨廷孟已经无其他房屋居住，只有和儿子居住一起，且也无能力再购买房屋。 周显荣、杨天勇辩称，一审查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 罗家营社区居委会述称，1、杨天勇与罗家营社区居委会签订的安置补偿协议合法、有效。杨廷孟与杨天勇均系罗家营社区居委会的集体经济组织成员，虽然杨廷孟曾将涉案房屋卖与周显荣，但周显荣又将涉案房屋转让给了杨天勇，涉案房屋及宅基地最终并未转移给罗家营社区居委会集体经济组织成员之外的人，并未损害罗家营社区居委会集体经济组织成员的公共利益。因此，杨廷孟与周显荣签订的《房屋契约证明》无效，也不能否认杨天勇与周显荣签订的买卖涉案房屋《协议书》的法律效力。杨廷孟已非涉案房屋权利人，杨天勇对其取得涉案房屋的合法性已向其出具了《具结书》、《协议书》、《房屋契约证明》等，符合旧村改造签约条件，罗家营社区居委会按照拆迁安置政策与其签订的安置补偿协议合法、有效。因此，杨廷孟请求确认杨天勇与罗家营社区居委会签订的涉案房屋安置补偿协议无效的诉讼请求应予以驳回。退一步讲，即使安置补偿协议无效，罗家营社区居委会也无过错。根据杨天勇出具的《具结书》，其本人承诺一切法律责任均由其本人自行承担，与罗家营社区居委会无关。2、本案拆迁利益的发放不属于人民法院受理的民事诉讼范围，应驳回杨廷孟的起诉。本案系因旧村改造房屋拆迁安置补偿引起的纠纷，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条和第八条第二款的规定，村民委员会是村民的自治性组织，有权处分其管理的财产。因旧村改造后对所建房屋的分配及拆迁安置补偿利益的发放等事宜属村集体经济组织自治范畴，由此产生的争议不属于《民事诉讼法》第119条规定的“属于人民法院受理的民事诉讼范围”。杨廷孟对涉案房屋拆迁安置补偿利益的起诉不符合法律规定的起诉条件，应依法裁定予以驳回。 杨廷孟向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认杨廷孟与周显荣签订的房屋买卖协议无效；2、依法确认杨天勇与罗家营社区居委会所签订的房屋拆迁补偿协议无效[地号：I12-111-175];3、依法确认地号[I12-111-175]号集体土地上所建房屋因拆迁所得补偿及其他所得权益均归杨廷孟所有；4、本案的一切诉讼费由均周显荣、杨天勇承担。 一审法院认定事实，位于青岛市城阳区房屋，地号为I12-111-175，土地使用者登记为杨廷猛，与本案杨廷孟系同一人。 2003年8月14日晚，杨廷孟以12000元的价格将涉案房屋卖给周显荣，双方立下房屋契约证明一张。杨廷孟与周显荣均在该房屋契约证明上签字捺印。 2015年5月6日，周显荣与杨天勇签订协议书一份，协议书载明“甲方周显荣欠乙方杨天勇款七十万元整无力偿还，现双方协商将甲方所有的位于罗家营本村的1022号房屋转让给乙方用于抵债……”双方对各自的权利义务作了具体的约定，周显荣、杨天勇均在协议上签字捺印。 2017年6月15日，杨天勇与罗家营社区居委会就涉案房屋签订《罗家营社区改造项目安置补偿协议》一份，双方对各自的权利义务作了具体的约定。 一审法院认为，涉案争议房屋系农村宅基地房屋。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，杨廷孟与周显荣于2003年8月14日签订的房屋契约证明，将涉案宅基地上的房屋出卖给本集体组织以外的周显荣，系双方真实意思表示，并且房屋也已交付；2015年5月6日，周显荣又与杨天勇签订协议书，将该涉案房屋以抵账的形式转让给杨天勇，杨天勇系涉案房屋所在地罗家营社区集体组织成员，其取得涉案房屋宅基地使用权并不为法律所禁止。杨天勇在支付合理价款的情况下，取得涉案房屋，系善意取得，其与所在社区即罗家营社区居委会又签订拆迁安置补偿协议合法有效。故对杨廷孟的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨廷孟的诉讼请求；案件受理费15665元，由杨廷孟负担。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分，现行有效的法律法规并未禁止农村居民处分其房屋。根据合同法司法解释，人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，故国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但是其规定不属于法律和行政法规的范畴，并不能以此作为认定合同无效的依据。但基于农村房屋的买卖必然涉及宅基地的处分，而根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，使用权属集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，故为了维护集体经济组织的权益和保障村民的生存，对农村居民在行使宅基地收益和处分权利时予以限制。在此前提下，司法实践中，对农村私有房屋买卖合同一般认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断，稳定现有的房屋占有状态，维护交易安全、市场秩序、善意信赖，禁止反言以及诚实信用原则也是法律追求的价值所在。 本案中，首先，杨廷孟对已将涉案房屋出卖给周显荣、其收取了购房款并完成交付多年等事实均予认可，并无异议，其作为完全行为能力人，对交易相应的风险和后果应当有所预见，而其提起本案的诉讼实系反悔，有违诚实信用原则。其次，虽然周显荣确非罗家营社区居委会村民，但其持有购房协议书、房屋契约证明等并实际占有使用涉案房屋多年，集体土地所有人罗家营社区居委会对其双方的交易亦表示同意并曾出具证明协助周显荣办理过户手续，杨天勇作为同村村民对房屋的上述情况亦方便知晓，故其在进行房屋的买卖交易时有理由相信周显荣系有权处分，其属于善意的第三人。杨廷孟主张周显荣、杨天勇系恶意串通，但并未提交充分的证据加以证明，故杨廷孟应当对此承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。更为重要的是，本案中，罗家营社区居委会已经就涉案房屋与杨天勇签订了安置补偿协议，即已经对该房屋相关拆迁安置事宜进行了认定和处分，而旧村改造中涉及的如何确定安置补偿的主体、所建房屋的分配以及拆迁安置补偿利益的发放等问题涉及当地旧村改造的政策，属集体经济组织内部事务，罗家营社区居委会对此享有自主权。杨廷孟虽将分配给其的宅基地使用权及涉案房屋转让给周显荣，但杨廷孟并未因此而再申请并获得另外的宅基地，罗家营社区居委会的集体利益和其他村民的利益并未因此受到损害。而涉案房屋在拆迁改造前2年已流转回本村村民杨天勇，罗家营社区居委会与本集体组织成员杨天勇签订拆迁协议、分配拆迁利益，其集体组织与村民的利益亦未受到损害。对于杨廷孟主张其无其他房屋居住的问题，杨廷孟系自愿转让涉案房屋，其在转让房屋时就应当对自身的居住问题有所预见并有所安排，在转让涉案房屋后的十余年时间里杨廷孟对此亦未提出任何主张，而杨天勇与其同系本村村民，在同样的村民利益问题上应当予以平等的对待和保护。综上，杨廷孟主张其与周显荣之间的买卖协议无效，进而主张杨天勇与罗家营社区居委会间的拆迁安置补偿协议无效并确认拆迁所得补偿及其他权益归其所有，缺乏法律依据，且有违善意第三人合法权益的保护和诚实信用原则，一审法院对此不予支持，并无不当。综上，杨廷孟的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15665元，由杨廷孟负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十七日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员左春晓