湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1号原告：深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司，统一社会信用代码91430800395849286J，住湖南省张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会。负责人：王剑，董事长。委托诉讼代理人：刘善廷，湖南金凯华律师事务所律师，委托权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师，委托权限为特别授权代理。被告：张家界市永定区程鹏主题酒店，统一社会信用代码为92430802MA4QAKHT20，住张家界市永定区官黎坪办事处官黎坪居委会禾田居现代城。经营者：吴晓，女，汉族，1993年3月17日出生，住张家界市永定区。被告：吴晓，女，汉族，1993年3月17日出生，住张家界市永定区。原告深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司（以下简称金禾田物业公司）与被告张家界市永定区程鹏主题酒店（以下简称程鹏酒店）、吴晓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金禾田物业公司的委托诉讼代理人詹顺志到庭了参加诉讼，被告程鹏酒店、吴晓经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金禾田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费23952.06元及违约金2395元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为禾田居现在城小区的前期物业服务企业，被告为该小区的经营户，在原告为小区提供物业服务期间，切实按照《前期物业服务合同》履行了相关义务，对该小区事实规范的物业管理，但被告从2019年4月1日至2019年12月31日无故拖欠物业服务费用23950.76元，经原告多次催缴，被告仍未支付。根据合同的相关约定，被告因拖欠物业服务费还应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告程鹏酒店辩称，其酒店下水道的公共区域堵塞后，原告没有及时疏通导致下水道反水至室内，酒店地板、墙面等损失严重，原告收取的物业管理费应当予以相应减免。被告吴晓未到庭答辩，也未提交证据和书面答辩意见。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2018年10月10日，被告吴晓租赁了案外人徐某位于张家界市永定区的禾田居酒店2栋用于酒店经营，包括一楼门面面积共计1188.92㎡（入户大堂61.94㎡、二楼704.77㎡、三楼422.11㎡）。双方约定，1、租赁期为2018年10月10日至2023年10月9日；2、租赁期间的物业费均由被告吴晓承担。被告吴晓承租上述酒店后于开始用于酒店经营，并于2019年3月12日办理了个体工商户的注册登记即被告程鹏酒店。被告吴晓为被告程鹏酒店的经营者。程鹏酒店的实际经营面积为：入户大堂61.94㎡、二楼704.77㎡、三楼704.85㎡。原告系张家界禾田居置业有限公司聘请的前期物业公司，负责禾田居·现代城的前期物业工作。其备案登记的收费标准为电梯住宅1.3元/㎡/月，商业为2元/㎡/月。2015年6月15日，原告（乙方）与案外人张家界禾田居置业有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务合同》一份，约定：1、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：“2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通”；2、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为“高层住宅1.3元/㎡/月；办公楼2.0元/㎡/月（含住宅改办公）。物业管理服务费用每半年交纳一次”。2019年7月15日，原告出具收据一份，载明其收到被告程鹏酒店2019年1月1日至2019年3月31日止的物管费7984元。被告程鹏酒店交纳了3个月的物业管理费用。被告程鹏酒店未付原告2019年4月1日至2019年12月31日止的物业管理费共计23950.76元（入户大堂61.94㎡×2元/㎡/月、二楼704.77㎡×1.8元/㎡/月、三楼704.85㎡×1.8/㎡/月）。另查明，2019年春节之后，被告程鹏酒店房间因下水管道堵塞导致房间漏水，向原告反映，原告随后对下水管道进行清理，2019年4月至11月，被告程鹏酒店房间再次因下水管道塞污水返上2楼造成部分客房污染，原告分别于同年7、11月两次进行水管道进行清理，清理出牙膏、杯子等导致堵塞的物品。上述事实有原告方的陈述以及各方提交的酒店租赁合同、收据、物业费拖欠明细表等证据在卷证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。业主或物业使用人在享受物业企业的管理和服务后应当交纳物业管理服务费用。本院归纳本案争议焦点有：一、被告吴晓是否属于物业服务费用的交纳义务人本院认为，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十七条规定“物业服务费用交纳义务人按照以下规定确定：……（三）业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任”。本案中，被告吴晓作为经营者注册登记了个体户被告程鹏酒店。被告程鹏酒店交纳了2019年前3个月的物业费用。因此该房屋的实际承租人为被告程鹏酒店。原告起诉要求被告程鹏酒店支付物业服务管理费的本院予以支持。被告吴晓作为被告程鹏酒店的经营者并非物业服务费的直接交纳义务人。原告直接要求被告吴晓承担物业服务管理费的，本院不予支持。二、被告程鹏酒店是否应当足额支付物业费用原告在履行物业管理服务时，有部分物业管理服务没有完全尽职，在被告经营酒店所在的共用下水管道堵塞后，未及时梳理，导致下水管反水至被告程鹏酒店内，给程鹏酒店造成了一定的经济损失，履行义务存在一定欠缺，故对物业服务费应予适当核减。本院根据物业服务合同的约定，认为酌情核减物业管理费用金额应为4790元为宜。三、原告主张违约金是否应予支持本案中，被告未按时交纳物业费用系因下水道堵塞，双方为此发生争议而引起。原告未全面履行合同义务的行为，是被告拒绝缴纳物业管理费的主要原因，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界市永定区程鹏主题酒店向原告深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司支付2019年4月1日至2019年12月31日物业管理费19160.76元，限本判决生效后三日内履行完毕；二、驳回原告深圳市金禾田物业管理有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费458元，适用简易程序减半收取229元，由被告张家界市永定区程鹏主题酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  漆辉伏二〇二〇年二月二十七日法官助理覃锴书记员任萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。