福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初2324号 原告：刘孙林，男，1990年3月2日出生，汉族，住福建省古田县。 被告：福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路58号湖岸观邸1号楼四层。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市“148”法律服务所法律服务工作者（现为南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者）。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市“148”法律服务所法律服务工作者（现为南平市延平区中伦法律服务所法律服务工作者）。 第三人：兴业银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市滨江中路399号。 负责人：李柏涛，行长。 委托诉讼代理人：郑秋筠，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈有华，福建汇德（南平）律师事务所律师。 原告刘孙林与被告福建永森房地产开发有限公司（以下简称永森房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院于2019年6月28日第一次公开开庭审理本案。原告刘孙林，被告永森房地产公司的委托诉讼代理人朱金凤、冯积仁到庭参加诉讼。本院于2019年9月9日第二次公开开庭审理本案。原告刘孙林、被告永森房地产公司的委托诉讼代理人冯积仁到庭参加诉讼。兴业银行股份有限公司南平分行（以下简称兴业银行南平分行）作为有独立请求的第三人于2019年11月20日提起诉讼，本院决定与本案合并审理。本院于2019年12月24日第三次公开开庭审理本案。原告刘孙林、被告永森房地产公司的委托诉讼代理人冯积仁、第三人兴业银行南平分行的委托诉讼代理人陈有华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘孙林向本院提出诉讼请求：1.解除刘孙林与永森房地产公司于2015年8月12日签订的合同编号为201501915的《商品房买卖合同（预售）》；2.永森房地产公司退还刘孙林购房款334192元；3.永森房地产公司赔偿刘孙林购房款的利息损失（其中，首付款154192元的利息，从2015年8月12日起至实际返还首付款之日止，按年利率6%计算；银行按揭贷款18万元的利息，从2015年9月30日起至实际返还按揭贷款之日止，按年利率6%计算）；4.永森房地产公司赔偿刘孙林房屋增值损失275191元和鉴定费3000元；5.解除业务宗号为101508120007号的商品房买卖合同备案手续，解除南房预字第××号的房屋预告登记手续，解除南房预字第××号的预购商品房抵押权预告登记手续。事实和理由：2015年8月12日，刘孙林与永森房地产公司签订一份编号为201501915的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定永森房地产公司将坐落于南平市江南新区树坑项目名称为延湖湾（湖岸观邸）6幢604室建筑面积为101.51平方米的商品房一套出售给刘孙林，总价为334191元。合同约定商品房交付的基本条件和相关设施、设备等交付条件，同时约定交付期限为2017年3月31日。交付时间到期后至今，永森房地产公司都未按照合同约定全面提供相应的设施设备和公共服务及其他配套设施等。刘孙林多次要求按合同约定切实履行交房条件，遭到永森房地产公司推诿拒绝。双方签订的商品房买卖合同约定了交付条件，永森房地产公司至今未能履行合同约定交付的条件，已构成违约，致使刘孙林购房目的不能实现。刘孙林向永森房地产公司提出解除商品房买卖合同、退还购房款、赔偿损失遭拒，特提起诉讼。 永森房地产公司辩称，一、刘孙林的主张理由不能成立。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第二款对延迟交付房屋有约定，出卖人逾期交付房屋的按第二种方式处理，不能解除合同。永森房地产公司也不存在法律规定的解除合同的情形，因此不能解除双方合同。二、永森房地产公司不存在虚假宣传的事实，涉案商品房位于南平市延平区辖区，划分为水南片区，有一中、二中，还有市实验小学附属学校在永森房地产公司开发的楼盘中，延平区第二实验小学的土地已经拆迁平整，且有一万平方米的商业用地和各种配套设施正在落实之中。合同并没有约定要达到这些条件才能交付房屋。永森房地产公司不存在虚假宣传，不存在欺诈行为。三、永森房地产公司存在违约行为，已经在履行合同的义务时向刘孙林送达了违约结算的商榷表格，积极履行违约义务。综上所述，刘孙林的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。 兴业银行南平分行述称，对于刘孙林的诉讼请求无异议，但只有在支持兴业银行南平分行的诉讼请求的情况下，才同意解除房屋抵押预告登记手续。 兴业银行南平分行向本院提出诉讼请求：1.解除兴业银行南平分行与永森房地产公司、刘孙林于2015年9月11日签订的编号为191534545901000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2.刘孙林偿还兴业银行南平分行借款本金142753.95元及借款利息（借款利息包括正常息、罚息、复利，暂计算至2019年11月20日为97.15元，之后继续按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计算至实际清偿借款之日止）；3.永森房地产公司向兴业银行南平分行支付为实现债权而发生的律师费4900元；4.永森房地产公司对刘孙林的前述第二项的债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年9月11日，兴业银行南平分行与永森房地产公司、刘孙林签订《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定借款金额33万元，实际发放18万元；借款期限240个月，自2015年9月30日至2035年9月30日止；借款利息采取浮动定价，亦即实际利率等于基准利率乘以系数1；借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的15日及借款到期日为还款日；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引发诉讼或其他法律纠纷的，债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担；实现债权的费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、申请执行费等，永森房地产公司为刘孙林的借款提供阶段性担保，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、债权人实现债权的费用等。兴业银行南平分行与刘孙林于2015年9月28日办理了房屋抵押登记，兴业银行南平分行取得南房预字第××号预购商品房抵押权预告登记凭证。兴业银行南平分行依约向刘孙林指定的永森房地产公司账户发放了贷款本金18万元。截止2019年11月20日尚欠兴业银行南平分行借款本金142753.95元、利息97.15元。现刘孙林诉永森房地产公司房屋买卖合同纠纷，由于刘孙林是以担保贷款方式付款，因开发商的违约行为有可能导致商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，兴业银行南平分行为实现债权而支付了律师代理费4900元。兴业银行南平分行特申请参加诉讼。 刘孙林辩称，同意兴业银行南平分行的第一项诉讼请求，对于第二项诉讼请求的借款本息应当由永森房地产公司来承担，其余诉讼请求与刘孙林无关，不发表意见。 永森房地产公司辩称，兴业银行南平分行作为有独立请求权的第三人，其请求理由不能成立。本涉案及到永森房地产公司与刘孙林的商品房买卖合同纠纷，刘孙林因购买永森房地产公司而向兴业银行南平分行贷款，永森房地产公司在兴业银行南平分行与刘孙林的借款合同中只提供阶段性担保责任的保证人。在借款人违反借款合同约定时，才能解除借款合同。刘孙林至今都按时按标准支付借款本息，不存在违约行为，故不能解除借款合同，不能要求永森房地产公司承担违约责任。永森房地产公司与刘孙林之间的商品房买卖合同能否解除，应当按照合同约定。按照合同约定，永森房地产公司存在迟延交付商品房构成违约时，刘孙林不能解除商品房买卖合同。兴业银行南平分行请求解除借款合同，没有事实依据和法律依据，请求驳回兴业银行南平分行的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.刘孙林提交的广告宣传单二份、永森房地产公司微信公众号宣传页一份。该证据来源真实，但按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十条第四款约定，出卖人通过宣传品及网络等媒体发布的广告均不作为双方确定权利义务的依据，故该组证据不能证明永森房地产公司未达到交付条件的事实，不予采信。2.刘孙林提交的照片三张、《04.06户型双数层工程委托施工协议》一份、微信聊天记录一份。该组证据记载的赠送面积及阳台楼板、门窗施工均未约定于双方《商品房买卖合同（预售）》中，与本案不具有关联性，不予采信。3.刘孙林提交的《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）入伙通知书》一份。该通知的接收人为案外人，而非刘孙林，与本案不具有关联性，不予采信。4.刘孙林提交的《南平市城乡规划局关于延湖湾住宅小区项目总平面图调整方案的公示》一份。该证据来源真实，与本案具有关联性，予以采信。5.刘孙林提交的平面图二份。该证据来源不明，不具有真实性，不予采信。6.刘孙林提交的《南平市房产面积测绘报告》一份。该证据来源真实，但其所记载的赠送阳台面积等，并未记载与双方合同中，故该证据与本案不具有关联性，不予采信。7.刘孙林提交的照片一张、《总平面图》一份。照片来源不明，不具有真实性，不予采信。《总平面图》来源真实，但无法看出变更内容，以及是否影响涉案商品房的质量和使用功能，故对该证据不予采信。8.永森房地产公司提交的《商品房预售许可证》一份。该证据来源真实，对于涉案6号楼已进行商品房预售的事实具有证明力，予以采信。9.永森房地产公司提交的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份。该证据来源真实，对于涉案楼盘已经竣工验收的事实具有证明力，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 永森房地产公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，永森房地产公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，永森房地产公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6＃楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。 2015年3月17日，永森房地产公司与刘孙林签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》（编号：0000251），刘孙林认购永森房地产公司开发的永森·湖岸观邸6栋604室房屋。同日，刘孙林向永森房地产公司支付了购房定金3万元。2015年8月12日，永森房地产公司与刘孙林签订一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：201501915）。合同约定：刘孙林向永森房地产公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢604室的商品房。该房屋建筑面积为101.51平方米，单价为每平方米3292.20元，房屋总价款为334191元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金3万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年8月12日前支付首期购房款154192元，其余18万元向买受人选定的银行或其他金融机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定了商品房交付条件。第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。第十一条约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；……（8）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型××）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。”第十四条约定“规划变更”如下：出卖人应当按照城乡主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉案该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条约定“设计变更”如下：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式。该合同附件十一《补充协议》第十条第四款约定：“买卖双方的权利义务仅以购房合同及本协议约定为准。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘内容，均不作为双方确定权利义务的依据。” 《商品房买卖合同（预售）》签订后，刘孙林向永森房地产公司支付了购房首付款154192元（含定金3万元）。2015年8月21日，双方为前述《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记（业务宗号：101508120007）。2015年8月24日，双方为涉案商品房办理了预购商品房预告登记（证号：南房预字第××号）。 2015年9月11日，刘孙林、永森房地产公司与兴业银行南平分行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。该合同约定：刘孙林向兴业银行南平分行借款18万元，用于购买涉案商品房；借款期限240个月，自2015年9月30日至2035年9月30日止；借款利息采取浮动定价，亦即实际利率等于基准利率乘以系数1；借款偿还方式为固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的15日及借款到期日为还款日；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，违约发生后，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不能按时支付利息的，债权人有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引发诉讼或其他法律纠纷的，债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担；实现债权的费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、申请执行费等，永森房地产公司为刘孙林的借款提供阶段性担保，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、债权人实现债权的费用等。2015年9月28日，兴业银行南平分行、刘孙林办理了预购商品房抵押权预告登记手续，预告登记号码为南房预字第××号。2015年9月30日，兴业银行南平分行向刘孙林指定的永森房地产公司账户发放了借款18万元。贷款发放后，刘孙林依约向兴业银行南平分行支付每月的借款本息。截止至2019年11月20日，刘孙林尚欠兴业银行南平分行借款本金142753.95元、利息97.15元。 2018年，南平市城乡规划局发布南规公示[2018]18号《南平市城乡规划局关于延湖湾住宅小区项目总平面图调整方案的公示》，载明延湖湾住宅小区项目总平面方案调整情况如下：1.项目标高由76.70米调整至75.80米，调整后一层的层高为5.40米；2.原设计于4号楼一层的公厕调整至3号楼一层，调整后公厕建筑面积119.37平方米；3.原设计于6#楼地下室的配电房调整至6#楼一层。2018年10月1日，延湖湾项目一期1-8#楼工程经竣工验收合格。2019年2月18日，延湖湾项目5#-8#楼及地下室（局部验收）建设工程经南平市公安消防支队消防验收合格。2019年2月10日，永森房地产公司向刘孙林发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：永森房地产公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议刘孙林于2019年3月2日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。刘孙林因与永森房地产公司协商解除合同、退还购房款、赔偿损失未果，拒绝接收涉案房屋，遂诉至本院。 在本案审理过程中，根据刘孙林申请，本院委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案房屋的市场价格（以2019年6月28日为准）进行评估。2019年8月6日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司出具兴闽房评字[2019]第0003号《房地产估价报告》，载明评估时点2019年6月28日的涉案房屋评估单价为5812元/平方米，评估值为59万元。刘孙林向福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司支付了鉴定费3000元。 另查明，兴业银行南平分行为本案诉讼，与福建汇德（南平）律师事务所签订《委托代理合同》，向该所支付了律师代理费4900元。 本院认为，永森房地产公司与刘孙林签订的《商品房买卖合同（预售）》，永森房地产公司、刘孙林与兴业银行南平分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘孙林在合同签订后已向永森房地产公司足额支付购房款，履行了购房人的支付购房款义务。本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同（预售）》能否解除；二、《个人购房抵押（保证）借款合同》能否解除。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定了商品房及相关设施设备的交付条件，第十一条约定涉案商品房的交付时间为2017年3月31日。但涉案延湖湾项目一期8#楼工程于2018年10月1日才经竣工验收合格，于2019年2月18日才经南平市公安消防支队消防验收合格。永森房地产公司未在2017年3月31日前将符合约定条件的商品房交付刘孙林使用，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。……”根据该条约定，在出卖人逾期交房时，买受人不能主张解除合同，仅能向买受人主张支付逾期交房违约金。刘孙林主张解除合同，缺乏合同依据。同时，因涉案商品房已于2019年2月18日具备交付条件，为维护交易秩序稳定，合同亦不宜解除。经本院释明，刘孙林坚持主张解除《商品房买卖合同（预售）》，不同意变更诉讼请求，故本院对刘孙林主张《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不予支持。关于刘孙林庭审中提出的永森房地产公司广告宣传赠送面积、社区建设贵族幼儿园的问题。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十条第四款约定：“买卖双方的权利义务仅以购房合同及本协议约定为准。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘内容，均不作为双方确定权利义务的依据。”刘孙林提出前述问题并未约定于双方合同和补充协议中，不构成永森房地产公司逾期交房的违约事由。关于刘孙林提出永森房地产公司多次规划变更未通知问题。根据南平市城乡规划局发布的《南平市城乡规划局关于延湖湾住宅小区项目总平面图调整方案的公示》记载，该楼盘总面积方案调整中涉及的一层层高、公厕位置、配电房位置的调整，已对外公示，且未影响涉案商品房的质量和使用功能，不构成刘孙林提出解除合同的理由。综上所述，刘孙林主张解除合同的理由，缺乏合同依据和法律依据，本院对其主张解除《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不予支持，对其主张解除商品房买卖合同备案手续、房屋预告登记手续、预购商品房抵押权预告登记手续，主张永森房地产公司退还购房款，赔偿购房款利息损失、房屋增值损失、鉴定费的诉讼请求均不予支持。 关于第二个争议焦点问题。刘孙林在《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，每期均能向兴业银行南平分行按期足额偿还按揭贷款本息，不构成违约，故兴业银行南平分行主张解除合同缺乏合同依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案《商品房买卖合同（预售）》未被解除，兴业银行南平分行主张解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，与前述规定不符，故本院对兴业银行南平分行主张解除《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求，以及主张刘孙林偿还借款本金142753.95元及借款利息、永森房地产公司承担连带清偿责任，永森房地产公司支付律师费4900元的诉讼请求均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回刘孙林的诉讼请求； 二、驳回兴业银行股份有限公司南平分行的诉讼请求。 案件受理费10878.22元（刘孙林已预交10878.22元），减半收取计5439.11元，由刘孙林负担。案件受理费1626.54元（兴业银行股份有限公司南平分行已预交1626.54元），由兴业银行股份有限公司南平分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年二月十八日 法官助理张玉萍 书记员陈芳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。