浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初2755号 原告（反诉被告）杭州巡远餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新风路272号1楼1010室。 法定代表人李德芬，总经理。 委托代理人王依雯、管延园（一般授权代理），员工。 被告（反诉原告）蔡桂英，女，1981年9月11日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市拜泉县。 委托代理人赵乾龙、任宜华（特别授权代理），浙江杭天信律师事务所律师。 原告杭州巡远餐饮管理有限公司（以下简称巡远公司）为与被告蔡桂英租赁合同纠纷一案，于2019年3月18日向本院起诉，蔡桂英于2019年5月10日提起反诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）巡远公司的委托代理人管延园,被告（反诉原告）蔡桂英的委托代理人赵乾龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巡远公司诉称，2018年3月16日，巡远公司与蔡桂英签订了《春熙巷店铺租赁合同》一份，约定，巡远公司将其位于杭州市商铺出租给蔡桂英用于经营餐饮，租期三年；商铺保底租金为15000元/月，或提成租金按堂吃18%、外卖10%收取；每月租金须按照提成租金比例从蔡桂英上一个月的营业额中进行扣除，按保底租金与提成租金两者中较高的为标准支付；固定综合管理服务费5000元/月，每月的物业费须从上一个月的营业额中进行扣除。自2018年10月1日起，蔡桂英停止支付上一月的租金及综合管理服务费。巡远公司于2018年11月14日向蔡桂英送达了《工作联系函》，要求蔡桂英支付拖欠的租金及综合管理服务费，蔡桂英签收后未予以回复，也未补缴，现已拖欠2018年9月、10月和11月的租金和综合管理服务费。故诉至法院，请求判令：一、解除双方之间的《春熙巷店铺租赁合同》。二、蔡桂英向巡远公司支付租金45000元。三、蔡桂英向巡远公司支付综合管理服务费15000元。四、蔡桂英向巡远公司支付违约金60000元。 被告蔡桂英辩称，对合同解除无异议，但合同解除系因巡远公司违约造成，对合同解除后的款项结算问题已提起反诉。 反诉原告蔡桂英诉称，2018年3月16日，巡远公司与蔡桂英签订了《春熙巷店铺租赁合同》一份，蔡桂英依约支付了宣传推广费100000元、履约保证金50000元、收银系统押金5000元、水电押金5000元、服装费2000元。合同履行过程中，因巡远公司拖欠农民工装修款，导致经常有人在店铺门口拉横幅，影响蔡桂英经营。为此，巡远公司主动找蔡桂英签订补充协议，将物业费调整为每月3000元。因巡远公司拖欠案外人杭州罡元实业有限公司（以下简称罡元公司）租金等费用，罡元公司多次表示将实施停水停电措施，导致蔡桂英等承租人于2018年9月份起均不敢继续支付租金。2018年10月2日，巡远公司单方通知蔡桂英于2018年10月8日前清空或消耗店内物料。2018年11月13日，罡元公司在蔡桂英承租店铺门口张贴《关于停止供水供电和停止物业服务的函》，明确向巡远公司表示，如巡远公司不支付拖欠的租金等各项费用，将采取停水、停电和停物业服务的措施。蔡桂英于2018年10月上旬已未在实际经营，此后店铺因罡元公司停水、停电彻底无法经营。因店铺停业蔡桂英欲将采购的冰箱等相关设备搬出，但遭到安保人员制止。巡远公司收取了100000元宣传推广费，但未能作出任何宣传推广。收取的2000元服装费应包含夏冬两套服装，但巡远公司仅提供了夏季的短袖十件。且巡远公司尚有2018年9月和10月在收银系统内的业绩收入未能支付给蔡桂英。故反诉要求判令：一、解除双方之间的《春熙巷店铺租赁合同》。二、巡远公司退还宣传推广费、保证金、收银系统押金、水电押金、服装费162000元。三、巡远公司支付营业收入13693.8元。四、巡远公司赔偿材料设备款12600元。五、巡远公司支付以上述第二至四项应支付金额合计188293.8元为基数，自反诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，至款项实际付清之日止。 反诉被告巡远公司辩称，一、对合同解除无异议。二、在巡远公司与罡元公司发生纠纷前，蔡桂英就已经发生违约行为。店铺有人闹事是因为罡元公司拖欠装修款，与巡远公司无关。三、服装费是购买服装的费用，服装已经交付了，不是押金，所以不退还。水电押金和收银系统押金，如果收银系统没有故障，水电费结清，可以退还。宣传推广费用已用于组织演出人员对商场进行宣传推广，已实际消耗完毕，不予退还。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2018年3月16日，巡远公司（出租方，甲方）与蔡桂英（承租方，乙方）签订了《春熙巷店铺租赁合同》一份，约定，甲方对商场整体进行经营管理，具有对商场进行秩序管理、招商定位、运营管理的权利；乙方承租该商场商铺作为经营场所；甲方将位于杭州市铺位出租给乙方；乙方承诺租赁场所仅作为经营餐饮业态“东北特色菜”品牌之用途；租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算；2018年4月1日至2021年3月31日期间保底租金15000元/月，提成租金为堂吃18%，外卖10%；乙方每个月的租金须按照约定提成租金比例从乙方上一个月的营业额中扣除，按固定租金与提成租金两者中较高者为标准支付月租金；2018年4月1日至2019年3月31日期间综合管理服务费5000元/月，乙方每个月的物业费须从乙方上一个月的营业额中进行扣除；乙方应于本合同生效后三日内向甲方支付宣传推广费100000元，若该合同到期乙方如有续签合同，在续签合同期间免推广宣传费，在两年合同期内乙方撤场终止经营，甲方按乙方已经经营时间将剩余时间整数月的宣传推广费退回给乙方；乙方应在签订合同当日向甲方支付履约保证金50000元；收银机及收银系统由甲方提供，在签合同当日乙方须支付收银系统押金5000元、水电押金5000元、服装费十套2000元；本合同非因乙方违约而终止时，乙方在合同终止后五日内结清所有应付款项，在合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准、许可证以及电话和网络等注销或变更地址手续后三十日内，甲方将履约保证金或其余额（如扣除或冲抵）无息退还给乙方；任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权不予向乙方退还履约保证金；乙方应确保每一笔交易通过收银系统立即计入其收银系统并向顾客出具打印小票；乙方在营业交易时（包含外卖平台交易）未使用收银系统及打印小票的，一经发现，乙方应向甲方支付相当于未录入交易金额三倍之违约金，且甲方有权立即解除本合同；乙方逾期支付租金或其他任何应付给甲方的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、利息和违约金等），逾期超过15日未支付，经甲方催告后仍未支付的，构成根本违约，甲方有权提前解除合同，乙方已支付的所有保证金、租金、综合管理服务费、宣传推广费（不论所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，乙方还应自合同解除后三十日内向甲方支付最后一个租赁年度之月固定租金和综合管理服务费之和三倍的金额作为违约金；等等。 2018年5月8日，巡远公司向蔡桂英出具一份收款收据，载明收到宣传推广费100000元。2018年5月28日，巡远公司向蔡桂英出具三份收款收据，载明收到了保证金50000元，收银系统押金5000元、水电押金5000元、服装费（十套）2000元。 2018年10月2日，巡远公司向蔡桂英交付了《工作联系函》一份，载明，要求蔡桂英在2018年10月8日前清空或消耗店内物料，在2018年10月1日至2018年10月7日期间给予七天的免租期作为物料消耗期。 2018年10月4日，蔡桂英停止了在案涉铺位内的经营。 2018年10月15日，巡远公司与蔡桂英签订了《补充协议》一份，约定，巡远公司同意蔡桂英的物业费调整到每月3000元。 2018年11月14日，巡远公司向蔡桂英寄送了《工作联系函》一份，载明，蔡桂英承租位于杭州市铺位，巡远公司同意蔡桂英的物业费按每月3000元收取，同时蔡桂英须在2018年10月15日前将2018年9月份的租金和物业费打到巡远公司指定账户，巡远公司多次发交款通知，蔡桂英仍未支付，故根据合同约定要求蔡桂英在2018年11月17日前向巡远公司补齐2018年9月1日至2018年10月31日的租金及物业费共计32522.9元。 2018年11月13日，罡元公司做出《关于停止供水供电和停止物业服务的函》，通知巡远公司在收函后三日内，向罡元公司支付截至2018年11月3日拖欠的租金、装修期间各类费用、物业管理费、空调费、水电费等各项费用；若三日内未予以履行完毕，罡元公司将依据合同约定，采取停水、供电和停止物业服务等在内的一切措施；等等。 巡远公司陈述，2018年11月中旬，罡元公司确已采取了停水、停电等措施。 巡远公司在蔡桂英经营铺位期间，按每月1日至15日、16日至30日为周期分别制作《租金提成确认单》与蔡桂英进行结算。收取的租金均按合同约定的提成租金进行计算，物业费按每半月1500元计算。扣除上述两项费用以及水电费后，剩余业绩由巡远公司予以返还。 巡远公司制作的2018年9月1日至2018年9月15日期间的蔡桂英经营的铺位的《租金提成确认单》载明，堂食业绩为10984元，堂食租金提点1977.12元，租金1977.1元，物业费1500元，剩余业绩应返还7506.9元。 蔡桂英提供的收银系统营业数据表载明，2018年9月16日至2018年10月4日期间，蔡桂英经营的铺位的堂食业绩为7547元。 上述事实，有原告（反诉被告）巡远公司提交的《春熙巷店铺租赁合同》、《工作联系函》、快递单及签收记录，被告（反诉原告）蔡桂英提交的《收款收据》、《工作联系函》、《关于停止供水供电和停止物业服务的函》、《租金提成确认单》、营业数据表，本案庭审记录证实。 本院认为，巡远公司与蔡桂英签订的《春熙巷店铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。巡远公司与蔡桂英对合同解除无异议，本院予以确认。双方争议的焦点在于合同解除是否因蔡桂英违约导致，相应的款项应当如何结算。 就此，本院认为，本案合同解除并非蔡桂英逾期支付租金导致。理由如下：一、双方合同约定租金和综合管理服务费等在上一个月的营业额中进行扣除，合同履行过程中，双方亦以《租金提成确认单》的形式结算每月费用。本案中，巡远公司最后一次向蔡桂英发出《租金提成确认单》的时间为2018年9月20日，该确认单中载明的情况为尚有业绩金额返还给蔡桂英，故截至该日止，蔡桂英并未拖欠巡远公司租金和综合管理服务费。二、巡远公司于2018年10月2日通知蔡桂英在2018年10月8日前清空或消耗店内物料，蔡桂英已于2018年10月4日停止营业。而巡远公司提交的证据表明，其系于2018年11月14日发函要求蔡桂英补齐租金。也就是说，巡远公司在通知蔡桂英支付租金前，双方实际已不再履行租赁合同。因此，巡远公司主张系因蔡桂英逾期支付租金导致合同解除，本院不予采信。巡远公司据此主张蔡桂英支付违约金60000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因巡远公司未提供证据证明蔡桂英存在其他应被扣除履约保证金的情形，故蔡桂英反诉主张巡远公司返还履约保证金50000元，本院予以支持。 关于巡远公司主张蔡桂英欠付租金、综合管理服务费及蔡桂英反诉主张巡远公司返还业绩款的问题。2018年9月20日巡远公司做出的《租金提成确认单》载明了2018年9月1日至2018年9月15日应收取的租金为1977.1元，物业费（综合管理服务费）为1500元。在巡远公司未声明保留权利的情况下，属于自行调整收费标准的行为，对巡远公司具有约束力。故，巡远公司诉请主张该月费用应当按保底租金等标准进行计算，本院不予支持。根据《租金提成确认单》载明的金额，扣除相应费用后，本院确认该期间巡远公司还应当返还蔡桂英营业收入7506.9元。至于2018年9月16日至2018年10月4日期间租金、综合管理服务费问题，因巡远公司2018年11月14日作出的工作联系函中已经作出了不再调整相应费用计算标准的意思表示，而蔡桂英提供的《补充协议》仅能证明双方就综合管理服务费标准的合同条款进行变更，并未提供证据证明双方就租金标准的合同条款也进行了变更。故，该期间综合管理服务费应按每月3000元计算，但租金仍应依照合同约定的保底租金标准进行计算。扣除巡远公司发函同意的2018年10月1日起的免租期，蔡桂英应支付的该期间综合管理服务费为1500元，保底租金为7500元，合计9000元。关于该期间营业收入的问题。蔡桂英提供的营业数据中的微信收款金额能与巡远公司提供的开店宝系统截屏清单微信收款金额相互对应，可以证明蔡桂英提供的营业数据的真实性。巡远公司主张除微信收款外，其余款项系蔡桂英自行收取。本院认为，收银系统系由巡远公司提供，在无相反证据证明的情况下，收银系统载明的数据应视为巡远公司收取的营业款。故确认该期间蔡桂英的业绩为7547元，巡远公司应当予以返还。至于巡远公司主张蔡桂英应支付2018年10月4日起的租金、综合管理服务费问题，根据上文分析，本院不予支持。综上，巡远公司应向蔡桂英返还的营业收入为15053.9元（7506.9元+7547元），蔡桂英应向巡远公司支付的租金、综合管理服务费为9000元。根据双方合同约定，营业收入可以抵扣租金、综合管理服务费。经计算，巡远公司应返还给蔡桂英的营业收入为6053.9元。 关于蔡桂英反诉主张巡远公司退还宣传推广费的问题。合同约定，两年合同期内蔡桂英撤场终止经营的，巡远公司将剩余时间整数月的宣传推广费退回。按蔡桂英实际经营的期间计算，巡远公司应退还75000元。巡远公司以款项已实际消耗为由要求扣除，没有提供证据予以证明，本院不予支持。关于退还收银系统押金问题。巡远公司庭审中陈述，案涉场地目前由罡元公司控制，故双方之间未能交接收银系统并非蔡桂英之故，该收银系统押金5000元，巡远公司应当退还。关于退还水电押金的问题，巡远公司未在指定期限内提供蔡桂英应支付水电费的金额，水电押金5000元，应先由巡远公司予以退还。关于退还服装费的问题。合同约定服装十套，蔡桂英自认收到夏季短袖十件，巡远公司未提供证据证明其确已将约定服装交付完毕，故本院酌情确定由巡远公司向蔡桂英退还服装费1000元。关于赔偿材料设备款的问题。因巡远公司表示其同意蔡桂英搬出相应设施设备，且蔡桂英提供的销货清单不足以证明相应物品的存放位置及价值，故蔡桂英反诉主张巡远公司赔偿12600元，本院不予支持。巡远公司未及时返还上述款项，确会造成蔡桂英资金被占有损失，故其反诉主张巡远公司自其反诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款利息，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除杭州巡远餐饮管理有限公司与蔡桂英于2018年3月16日就杭州市铺位签订的《春熙巷店铺租赁合同》。 二、杭州巡远餐饮管理有限公司向蔡桂英返还宣传推广费人民币75000元、履约保证金人民币50000元、收银系统押金人民币5000元、水电押金人民币5000元、服装费人民币1000元，合计人民币136000元。 三、杭州巡远餐饮管理有限公司向蔡桂英返还营业收入人民币6053.9元。 四、上述第二至三项经合并，杭州巡远餐饮管理有限公司向蔡桂英返还款项人民币142053.9元，于本判决生效后十日内付清。 五、杭州巡远餐饮管理有限公司向蔡桂英支付利息损失（自2019年5月10日起，以尚欠的上述第四项金额为基数，至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算，实际计算至上述款项付清之日止），于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回杭州巡远餐饮管理有限公司的其他本诉诉讼请求。 七、驳回蔡桂英的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币2700元，减半收取人民币1350元，由原告杭州巡远餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费人民币2033元，由反诉原告蔡桂英负担人民币510元，由反诉被告杭州巡远餐饮管理有限公司负担人民币1523元。反诉被告杭州巡远餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇二〇年二月十八日 书记员  娄移华