山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初3237号原告：中国建设银行股份有限公司邹城支行，统一社会信用代码：91370883866120310M，住所地：邹城市平阳西路836号。负责人：王大伟，行长。委托诉讼代理人：秦存璧，山东公明政和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子坛，该公司员工。被告：司小平，女，1983年9月16日出生，汉族，住邹城市。被告：济宁弘众担保有限公司，住所地济宁市任城区西大寺社区文化市场二楼，工商注册号370800228085763。法定代表人：高玉珍，执行董事。被告：邹城市天福房地产开发有限公司，住所地邹城市宏达路129号，统一社会信用代码9137088366199759XT。法定代表人：赵洪伟，执行董事兼总经理。原告中国建设银行股份有限公司邹城支行（以下简称建行）与被告司小平、济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2019年5月31日向本院起诉。本院在其他方式无法向被告送达的情况下，2019年10月30日在《联合日报》公告，依法向被告送达起诉状副本、应诉及举证通知书、开庭传票。公告期满后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行委托诉讼代理人秦存璧、徐子坛到庭参加诉讼。被告司小平、济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。建行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告司小平于2009年5月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、依法判令被告司小平偿还原告借款本金136035.30元、利息4690.73元、罚息及复利378.47元（暂计至2020年2月19日），合计141104.50元，以及自2020年2月20日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3、依法判令被告济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；4、依法确认原告对被告司小平名下抵押物即坐落于邹城市的房产享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、律师费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2009年5月6日，被告司小平与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向原告借款22.4万元，用于购买被告邹城市天福房地产开发有限公司开发的房产，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率在基准利率水平上下调30%，对年调息。逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。合同约定借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告济宁弘众担保有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证；被告邹城市天福房地产开发有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，自愿为原告与购买置地家园小区房产的债务人所形成的一系列债权提供最高额连带责任保证。被告司小平以其所购坐落于邹城市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记手续。原告按期足额发放了贷款，但被告未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，已构成违约。原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告司小平、济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司未到庭也未提交书面答辩状。建行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据的真实性、合法性和关联性予以审查，对原告提交的证据予以认可。未到庭被告拒不到庭参加诉讼，放弃质证的权利。本院经审理认定：2009年5月6日，司小平与建行签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，向建行申请借款224000元，用于购买邹城市天福房地产开发有限公司开发的坐落于邹城市的房产，借款期限为240个月。合同约定借款利率为浮动利率，即在基准利率基础上下调30%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。合同约定了，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项视为违约，同时约定了，借款人出现任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。济宁弘众担保有限公司作为保证人签字，约定了担保方式未连带责任保证，担保范围为贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等），同时约定，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。2009年4月，建行（乙方）与邹城市天福房地产开发有限公司（甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，邹城市天福房地产开发有限公司自愿为因购置坐落于邹城市置地家园小区而发生借贷关系的全部债务提供3000万元最高额保证，保证方式为连带责任保证，债权确定期间为2009年4月21日至2012年4月21日，担保范围为主合同项下全部债务，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。保证期间至单笔借款合同的债务履行期限届满之日后两年止。同时约定了，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。司小平以其所购坐落于邹城市的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记，房屋预告登记证明编号为邹房预城区字第××号。上述合同签订后，建行于2009年5月6日按借款合同约定全额将贷款发放至指定账户。但是，司小平于2019年2月21日之后未再按期还款。截止到2020年2月19日，尚欠本金136035.30元、利息4690.73元、罚息及复利378.47元。另查明，建行因本次诉讼支付律师费1000元，保全费1250元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，司小平、济宁弘众担保有限公司与建行签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》，与邹城市天福房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是当事人自愿协商达成的合意，不违反法律、法规的强制性规定，上述合同均为有效合同，当事人应自觉履行。建行依合同约定发放了贷款，履行了自己的义务；司小平未按合同约定偿还本金及利息，已构成违约，依法应承担违约责任。建行主张司小平返还借款本金并支付利息、罚息及复利，于法有据，予以支持。本案中，被告司小平虽然办理了抵押预告登记，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。因此，原告主张对被告司小平所有的已办理了抵押登记的房产在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。建行主张济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，有事实和法律依据，予以支持。建行主张的律师费、保全费，证据充分，本院予以支持。司小平、济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，应承担不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十三条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司邹城支行与被告司小平于2009年5月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告司小平于本判决生效十日内返还原告中国建设银行股份有限公司邹城支行借款本金136035.30元，支付利息4690.73元、罚息及复利378.47元。（截止到2020年2月19日），及自2020年2月20日起按合同约定计算支付利息、罚息及复利。三、被告司小平于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司邹城支行支付律师费1000元。四、被告济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带清偿责任。在承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利，有权向被告司小平追偿。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1538元，保全费1250元，由被告司小平、济宁弘众担保有限公司、邹城市天福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  许 敏人民陪审员  孙继泉人民陪审员  李怀霞二〇二〇年二月二十一日书 记 员  孙 悦