云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云33民终11号 上诉人（原审原告）：杨菊仙，女。 被上诉人（原审被告）：普金香，女。 委托诉讼代理人：卢晓京，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人杨菊仙因与被上诉人普金香房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院(2019)云3321民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后依法组成合议庭，于2020年1月15日在本院第三法庭公开开庭审理了本案。上诉人杨菊仙、被上诉人普金香及委托诉讼代理人卢晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨菊仙上诉请求：1.撤销(2019)云3321民初1033号民 事判决书，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。(2018)云3321民初688号民事判决书中查明:2017年泸水市人民政府准备将泸水市六库镇临江东路的A2-2商铺所在地区域划入棚户区改造搬迁项目中，但未作出具体行政行为。因此，在2017年至2018年2月28日期间，泸水市人民政府虽未作出具体行政行为，但事实上该商铺已经被列入棚改范围，政府已在组织动员征收前期工作，且渡口大桥已开始拆迁。以致双方在知道此消息后未签订书面合同，而仅以口头约定租赁期限暂时顺延至2018年2月28日。因双方对于政府征收的具体行政行为何时作出未知，故对房屋租赁期限也抱有放任态度，即视征收情况定租赁期限。结合上诉人一审提交证据看，被上诉人于2018年7月6日才正式向上诉人表明不再将该商铺租赁给上诉人使用。被上诉人一再强调租赁合同于2018年2月28日到期，但为何其在2018年2月29日至2018年7月5日期间均未向上诉人主张腾退房屋?这正表明了被上诉人在2018年2月28日后默认了上诉人继续承租其商铺的行为。但因后来在政府实际征收过程中，上诉人提出商铺的装修补偿款等款项应由上诉人受偿，故被上诉人临时变卦，反以双方的租赁期限于2018年2月28日截止为由向法院起诉，要求上诉人腾退房屋并支付自2018年2月28日至2018年8月28日的“商铺房租费”。上诉人认为，被上诉人此前抱着多收房租的侥幸态度将商铺继续给上诉人使用，而后又因装修补偿款问题达不成一致意见而反悔。本案上诉人与被上诉人之间的租赁关系实际上应于2018年7月6日被上诉人向上诉人正式发出《限期搬离通知》时解除，而且系因政府征收(包括2017年组织征收前期工作)原因导致合同解除，上诉人对于租赁关系的解除也没有过错。按照公平和诚信原则，由上诉人受偿该商铺的装修补偿款、停业损失补偿款、搬迁款等相应的各项补偿款合情合理。二、原审法院违背了公平原则。上诉人对该商铺投入了转让费8万元及装修款209280元，若上诉人未对该商铺进行如此装修装饰，则政府征收的补偿款项也未必能达到如此之高的金额。被上诉人所获装修补偿款、停产停业补偿费、附属设施及附着物补偿费、搬家补偿费溯源于上诉人权益，双方协议虽对此未有约定，但根据公平原则，被上诉人应该将获得装修补偿费用赔付给上诉人。依据《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》相关规定可知，因为被上诉人的商铺经过上诉人装修后合法经营，才具备得到政府拆迁的装修补偿，而实际商铺的装修补偿的受益者应该为上诉人。而原审法院简单以双方未约定装饰装修费用补偿问题，且承租人经得出租人同意装修为由，不予支持上诉人的原审诉求违背了公平原则。三、原审法院适用法律错误。本案不仅涉及到房屋租赁法律关系，主要涉及到政府征收补偿中单独房屋装修费用，原审法院仅依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，对于上诉人的诉求不予支持是错误的。虽双方合同未约定装修物的处理，但合同终止不属于双方违约，是因客观政策性因素导致，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，并结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》的相关规定，按照公平原则，被上诉人应当把装修补偿款、搬迁费、停业费、附属设施补偿给上诉人。综上所述，原审法院认定事实、适用法律、判决结果错误，故请求二审法院查明后依法予以改判，支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人普金香辩称，1.双方之间的房屋租赁合同在2018年2月28日已经履行完毕，在租期届满之后，上诉人既不向被上诉人提出续租请求，也不想返还商铺，一直无权占有被上诉人的商铺。2.双方在房屋租赁合同签订之时，没有对房屋装修装饰费用补偿的约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，上诉人当然无权向被上诉人主张补偿费用。3.《上诉状》第二页写明，被上诉人向泸水市人民法院起诉要求上诉人腾退房屋并支付“商铺房租费”的说法，需要更正。当时被上诉人起诉要求腾退房屋及支付“商铺占用费”，占用费与房租是两个不同的概念。 杨菊仙向一审法院起诉请求：1.判令普金香立即向杨菊仙支付人民币101006.46元，其中包含:①装修补偿款:80885.46元;②停产停业补偿费:12921元;③搬家补偿费:2000元;④附属设施及附着物补偿费:5200元;2.判令由普金香承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实:2009年6月9日，杨菊仙从案外人和四燕处转租了普金香位于泸水市商铺，案外人与杨菊仙之间的租期到期后，于2011年7月12日，杨菊仙、普金香签订了《租房合同》，合同约定：普金香将上述商铺租给杨菊仙经营，租期为五年，2012年2月28日起至2017年2月28日止，租期满后，经双方协商另行签订合同等相关权利义务。后杨菊仙投入资金对该商铺进行装修，开办了大山土特产门市部，合同约定的租赁期届满后，双方口头约定租赁期顺延，但未签订书面合同，杨菊仙向普金香交纳了2017年2月28日至2018年2月28日期间的租金，2018年2月28日租期届满后，双方之间未签订书面的租赁合同，未达成口头协议，杨菊仙也未再向普金香交纳过租金，不返还商铺；2018年8月7日，普金香向泸水市人民法院提起诉讼，要求杨菊仙腾退该商铺并支付合同到期以后的铺面占用费，2019年5月27日泸水市人民法院作出(2018)云3321民初688号《民事判决书》，判决杨菊仙将该商铺退还给普金香，并驳回了普金香的其他诉讼请求。另查明，2018年4月14日泸水市2017年城镇棚户区改造项目工作领导小组办公室作出了《关于对怒江渡口大桥施工范围内部分固有土地房屋进行征收决定的公告》，开始对被告的该商铺进行征收；2018年2月28日，杨菊仙与普金香之间的租赁合同期限已届满。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。”的规定，本案中，杨菊仙、普金香约定的租赁期限于2018年2月28日已届满，双方签订的《租房合同》中没有约定附和装修装饰费用补偿的问题，且普金香的房屋被征收在租赁期限届满之后，故对杨菊仙提出普金香立即向其支付人民币101006.46元（其中包含:①装修补偿款:80885.46元;②停产停业补偿费:12921元;③搬家补偿费:2000元;④附属设施及附着物补偿费:5200元）的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨菊仙的诉讼请求。案件受理费2320元，减半收取1160元，由杨菊仙负担。 二审庭审中,杨菊仙提交一段视频作为证据，欲证明：2019年7月22日拆迁时，商铺内还有附属设施及无法带走的设施。普金香没有提交证据。经质证，普金香对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对证据的真实性予以认可，视频中拆迁对象为隔壁商铺，无法证明其证明目的，本院对该证据不予采信。 经过审理，二审查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，二审争议焦点为：普金香是否应向杨菊仙支付装修补偿款、搬迁费、停业费、附属设施补偿款共计101006.46元。 本院认为，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨菊仙上诉主张租赁合同关系解除的时间不是2018年2月28日，则杨菊仙需要对2018年2月28日后双方订立合同或达成续租协议的事实承担举证责任，但杨菊仙未能提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，且自2018年2月28日之后杨菊仙未向普金香交纳过房租，故本院对杨菊仙的该主张不予采纳，一审确认双方约定的租赁期限于2018年2月28日届满并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。”，本案双方当事人签订的《租房合同》没有对房屋装饰装修的补偿进行约定，且征收公告的发布及入户调查的时间均在租赁期限届满之后，故对杨菊仙主张普金香向其支付装修补偿款、搬迁费、停业费、附属设施补偿款共计101006.46元的上诉诉求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨菊仙的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2320.00元，由上诉人杨菊仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  陈中朝 审判员  肖媛华 二〇二〇年二月五日 书记员  刘智忠