湖南省怀化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘12执复12号复议申请人（利害关系人）：候伦，又名侯伦，男，1966年5月7日出生，汉族，住湖南省洪江市。申请执行人:张克云，男，1974年9月19日出生，土家族，住湖南省怀化市鹤城区。被执行人:湖南金坤炭素有限公司，住所地湖南省中方县工业新区，组织机构代码66857129-2。法定代表人:杨贤良，该公司总经理。被执行人:怀化九龙房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰西路绿园宾馆四楼，组织机构代码18888829-0。法定代表人:杨贤良，该公司董事长。复议申请人候伦不服湖南省洪江市人民法院（2019）湘1281执异9号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。湖南省洪江市人民法院在执行申请执行人张克云与被执行人湖南金坤炭素有限公司、怀化九龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年5月15日委托湖南鑫盛拍卖有限责任公司对涉案房产（包含被执行人怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产）进行拍卖。2017年6月12日湖南鑫盛拍卖有限责任公司进行了第一次拍卖，但全部流拍。湖南鑫盛拍卖有限责任公司于2017年9月11日在《怀化日报》上对拍卖标的物起拍价等事项予以公告，决定于2017年9月27日对涉案标的物依法降低评估价20%为起拍价进行第二次拍卖，候伦报名参加竞买，并于2017年9月21日与拍卖人湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《竞买协议》，在2017年9月27日的拍卖会上，候伦分别以8.9382万元、8.9382万元、4.8598万元、10.8981万元的价格竞得被执行人怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产。同日，异议人候伦与湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《拍卖成交确认书》，并在规定时间内将买受的标的款交于湖南省洪江市人民法院执行案款专户。2018年9月25日湖南省洪江市人民法院作出了（2015）洪执字第193号之一执行裁定书，裁定撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》。湖南省洪江市人民法院查明，申请执行人张克云与被执行人湖南金坤炭素有限公司、怀化九龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，经该院主持调解，各方当事人于2014年12月18日达成了由湖南金坤炭素有限公司、怀化九龙房地产开发有限公司偿还张克云借款500万元及利息的调解协议，该院根据当事人达成的协议制作了（2014）洪民二初字第249号民事调解书。因湖南金坤炭素有限公司和怀化九龙房地产开发有限公司未履行调解书所确定的义务，张克云于2015年5月25日向该院申请执行。被执行人湖南金坤炭素有限公司、怀化九龙房地产开发有限公司向申请执行人张克云及另案申请人执行李风林借款时将怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城芙蓉西路商贸城部分房产抵押给了张克云和李风林。张克云于2016年5月3日向该院提出对抵押房产进行评估、拍卖的申请。该院于2016年5月18日作出（2015）洪执字193-3号执行裁定书，裁定查封、拍卖、冻结、扣划被执行人怀化九龙房地产开发有限公司、湖南金坤炭素有限公司的财产及银行存款。2015年8月31日，申请执行人张克云与被执行人达成协议，由申请执行人张克云和被执行人怀化九龙房地产开发有限公司共同变卖涉案房产，所得价款须缴至湖南省洪江市人民法院案款账户。进入执行程序后至该院委托第二次拍卖前申请执行人张克云和被执行人怀化九龙房地产开发有限公司共同变卖了涉案房产45套，该院已进行了部分确认。2016年6月30日该院委托湖南明信司法鉴定中心对怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城商贸城的尚未变卖的涉案房产（包括洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104四套房产）进行价值评估。湖南明信司法鉴定中心于2016年9月9日作出湘明信司鉴中心（2016）评鉴字第33号司法鉴定意见书,司法鉴定意见书中涉案四套房产9101-9104的评估价值分别为11.1727万元、11.1727万元、6.0747万元、13.6226万元。但评估后该院准许申请执行人和被执行人共同继续变卖涉案房产。2016年11月30日，怀化九龙房地产开发有限公司向该院提出司法鉴定异议，认为涉案的9101、9102、9103、9104号房产已出售，并由李风林（抵押权人）收取了定金5万元。2017年5月15日，该院委托湖南鑫盛拍卖有限责任公司对涉案房产进行拍卖，2017年6月12日，湖南鑫盛拍卖有限责任公司进行了第一次拍卖，但全部流拍。湖南鑫盛拍卖有限责任公司于2017年9月11日在《怀化日报》上对拍卖标的物起拍价等事项予以公告，决定于2017年9月27日对涉案标的物依法降低评估价20%为起拍价进行第二次拍卖，异议人候伦报名参加竞买，并于2017年9月21日与拍卖人湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《竞买协议》，在2017年9月27日的现场网络拍卖会上，异议人候伦分别以8.9382万元、8.9382万元、4.8598万元、10.8981万元的价格竞得被执行人怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产。同日，异议人候伦与湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《拍卖成交确认书》，并在规定时间内将买受的标的款交于该院执行案款专户。另查明，2014年10月7日，被执行人怀化九龙房地产开发有限公司与案外人陈武胜口头约定以37.8万元的价格将洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产出售给承租人陈武胜，当时，陈武胜向怀化九龙房地产开发有限公司交纳购房定金5万元，怀化九龙房地产开发有限公司于当日开具了收据，收据上载明了陈武胜所购的房号和总价款。2014年10月8日，怀化九龙房地产开发有限公司将此定金转交给了抵押权人李风林。案外人陈武胜、李作兰原承租上述涉案四个门面，交了购房定金后一直未交纳租金，被执行人怀化九龙房地产开发有限公司也未向案外人陈武胜、李作兰收缴。该房产一直由案外人陈武胜、李作兰占有和使用。2017年9月25日，陈武胜、李作兰夫妇与被执行人怀化九龙房地产开发有限公司签订了商品房书面买卖合同，以43.8万元的价格购买了洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号涉案房产，同日，陈武胜、李作兰将35万元购房款交至湖南省洪江市人民法院执行案款专户。2018年2月12日，申请执行人张克云向该院提出撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与候伦签订的《拍卖成交确认书》。2018年6月4日，陈武胜、李作兰也向该院提出执行异议，要求撤销拍卖结果，后于2018年6月19日向该院撤回了申请，该院于2018年6月19日作出（2018）湘1281执异6号执行裁定，准许陈武胜、李作兰撤回执行异议申请。2018年9月25日，该院作出了（2015）洪执字第193号之一执行裁定书，裁定撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》。湖南省洪江市人民法院认为，涉案房产原由案外人陈武胜租赁使用。在该院裁定查封之前，被执行人怀化九龙房地产开发有限公司与案外人陈武胜、李作兰夫妇就该房产买卖价格达成了口头协议，陈武胜、李作兰当时也向被执行人怀化九龙房地产开发有限公司交纳了购房定金，陈武胜在交纳购房定金前由其租赁使用，交纳定金后也一直由其占有和使用，期间，未向被执行人怀化九龙房地产开发有限公司交纳房屋租金，被执行人怀化九龙房地产开发有限公司也未向陈武胜、李作兰收缴过租金，说明双方对之前达成的口头协议均已认可，并已实际履行。因被执行人怀化九龙房地产开发有限公司借款抵押和法院查封等原因，才导致了双方一直未能签订书面商品房买卖合同。在拍卖公司对该院委托涉案标的物进行第一次拍卖全部流拍后，经申请执行人同意及该院认可由被执行人怀化九龙房地产开发有限公司自行销售流拍房产，但须将售房价款交于该院执行案款账户。在第二次拍卖前，被执行人怀化九龙房地产开发有限公司与案外人陈武胜、李作兰签订了商品房买卖合同。后因有关各方未及时沟通相关信息，造成了未通知拍卖公司的拍卖行为暂停或终止，从而导致了异议人侯伦成功竞得涉案房产。该院根据案外人陈武胜、李作兰夫妇原承租了涉案房产，其具有优先购买权，且在拍卖前经抵押权人、申请执行人、人民法院准许的情况下签订了商品房买卖合同，并实际占有和使用的实际情况，根据申请执行人的申请，作出的（2015）洪执字第193号之一执行裁定，撤销候伦与湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订的涉案房产的《拍卖成交确认书》的执行行为符合法律规定和实际情况，异议人候伦提出撤销该裁定及确认涉案标的物所有权归其所有的执行异议请求理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项的规定并经该院审判委员会讨论决定，裁定驳回异议人候伦的执行异议请求。复议申请人候伦向本院申请复议称，请求：撤销湖南省洪江市人民法院（2015）洪执字第193号之一执行裁定书和（2019）湘1281执异9号执行裁定书，确认复议申请人候伦依法参加拍卖，竞得标的物洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号门面所签订的《拍卖成交书》合法有效。事实与理由：1、洪江市人民法院置善意第三人的合法权益于不顾，无视复议申请人在此次拍卖案件中法律地位与正当利益，其撤销《拍卖确认合同》的行为违法；2、洪江市人民法院（2015）洪执字第193号之一执行裁定书和（2019）湘1281执异9号执行裁定书中提出的陈武胜与九龙公司签订书面合同是进入拍卖程序之后进行的，在法律禁止买卖期间，所签订的合同属无效合同；3、洪江市人民法院在（2015）洪执字第193号之一执行裁定书和（2019）湘1281执异9号执行裁定书中认定的事实、理由与证据不符，撤销拍卖结果的理由所支撑的证据与事实不符或没有证据，其认定的事实和理由均不能成立；4、洪江市人民法院作出撤销拍卖成交确认书的裁定没有法律依据；5、洪江市人民法院极力护短九龙公司与陈武胜的私下交易，在本案执行裁定书中斗胆冲撞法律禁止性规定底线进行裁定，并且认定的事实理由所支撑的证据均不能成立。在程序上弄虚作假，并且恶意拖延一年多时间不裁定、不告知案件实情，然后违法撤销拍卖成交合同。在实体上有意将非法交易造成的损失转嫁于国家赔偿，导致善意第三人家人失业，经济蒙受巨大损失。执行法院的执行行为存在多处违法。本院查明，候伦不服湖南省洪江市人民法院（2015）洪执字第193号之一执行裁定书，于2018年11月8日向该院提出书面执行异议。2018年11月23日湖南省洪江市人民法院作出（2018）湘1281执异9号执行裁定书，裁定：“驳回异议人候伦的执行异议请求。”候伦不服湖南省洪江市人民法院（2018）湘1281执异9号执行裁定书，于2018年12月25月向本院申请复议。2019年5月21日本院作出（2018）湘12执复60号执行裁定书，裁定：“一、撤销湖南省洪江市人民法院（2018）湘1281执异9号执行裁定；二、发回湖南省洪江市人民法院重新审查。”2019年7月10日湖南省洪江市人民法院受理后，另行组成合议庭重新进行了审查,并于2019年11月8日作出（2019）湘1281执异9号执行裁定书，裁定：“驳回异议人候伦的执行异议请求。”本院查明的其他事实与湖南省洪江市人民法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，湖南省洪江市人民法院以（2015）洪执字第193号之一执行裁定“撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》”是否符合法律规定系本案的争议焦点。第一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定：“拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。”2017年5月15日湖南省洪江市人民法院委托湖南鑫盛拍卖有限责任公司对涉案房产进行拍卖。2017年6月12日湖南鑫盛拍卖有限责任公司进行了第一次拍卖，但全部流拍。2017年9月11日湖南鑫盛拍卖有限责任公司在《怀化日报》上对拍卖标的物起拍价等事项予以公告，定于2017年9月27日对涉案标的物依法降低评估价20%为起拍价进行第二次拍卖。买受人候伦报名参加竞买，并于2017年9月21日与拍卖人湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《竞买协议》，在2017年9月27日的现场网络拍卖会上，异议人候伦分别以8.9382万元、8.9382万元、4.8598万元、10.8981万元的价格竞得被执行人怀化九龙房地产开发有限公司开发的洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产。同日，异议人候伦与湖南鑫盛拍卖有限责任公司签订了《拍卖成交确认书》，并在规定时间内将买受的标的款交于湖南省洪江市人民法院执行案款专户。据此，湖南省洪江市人民法院应当作出裁定，并在价款或者需要补交的差价全额交付后十日内（2017年10月21日之前）送达买受人候伦。湖南省洪江市人民法院于2018年9月25日以（2015）洪执字第193号之一执行裁定“撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》”与上述规定不符。第二、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条规定：“下列案件，人民法院应当按照执行异议案件予以立案：（一）当事人、利害关系人认为人民法院的执行行为违反法律规定，提出书面异议的；……。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予以支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”湖南省洪江市人民法院在执行申请执行人张克云与被执行人湖南金坤炭素有限公司、怀化九龙房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中（拍卖涉案房产过程中），申请执行人张克云虽然于2018年2月12日向湖南省洪江市人民法院提出撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与候伦签订的《拍卖成交确认书》（关于申请撤销9101-4房拍卖成交确认书的报告），但湖南省洪江市人民法院并未按照《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条第（一）项规定以执行异议案件立案审查。2018年6月4日利害关系人陈武胜、李作兰向湖南省洪江市人民法院提出执行异议要求撤销拍卖结果，后于2018年6月19日向湖南省洪江市人民法院撤回了申请。2018年9月25日湖南省洪江市人民法院在执行实施案件中依职权以非法定理由（并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形）制作（2015）洪执字第193号之一执行裁定“撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》”与上述规定不符。第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查。制作拍卖财产现状调查笔录或者收集其他有关资料。”第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”涉案房产系被执行人怀化九龙房地产开发有限公司名下的房产（有查封、有抵押），且一直由陈武胜、李作兰占有、使用。2017年5月15日至2017年9月25日期间陈武胜、李作兰知道或者应当知道(2019年7月30日陈武胜陈述“房子上贴了法院对9101、9102、9103、9104的拍卖公告”)湖南省洪江市人民法院委托湖南鑫盛拍卖有限责任公司对涉案房产进行拍卖。陈武胜、李作兰对涉案房产未主张其享有足以排除强制执行的民事权益，亦未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定提出书面异议。陈武胜、李作兰未向湖南省洪江市人民法院申报优先购买权并提供相应证明材料，未报名参加竞买。陈武胜、李作兰未就执行行为（拍卖）侵害其对涉案房产的优先购买权，提出书面异议。再则，2018年6月4日虽然陈武胜、李作兰向湖南省洪江市人民法院提出执行异议要求撤销拍卖结果，但在2018年6月19日向该院撤回了异议申请。故此，湖南省洪江市人民法院（2019）湘1281执异9号异议裁定以陈武胜、李作兰对涉案房产享有优先购买权为由，支持“撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》”，不能成立。第四、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定：“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条规定：“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍价机构进行拍卖。财产无法委托拍卖、不适于拍卖或者当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。”第48条：“被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的人民法院可以准许，但应当监督其按合理价格在指定期限内进行，并控制变卖的价款。”2017年9月11日湖南鑫盛拍卖有限责任公司在《怀化日报》上对涉案房产发布二拍拍卖公告。二拍期间（2017年9月25日）陈武胜、李作兰夫妇与被执行人怀化九龙房地产开发有限公司签订商品房书面买卖合同，以43.8万元的价格购买洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号涉案房产。涉案房产有抵押，且被法院查封会影响、限制涉案房产的物权变动，但不能成为陈武胜、李作兰未及时与被执行人怀化九龙房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同的理由。故此，湖南省洪江市人民法院（2019）湘1281执异9号异议裁定以陈武胜、李作兰在第二次拍卖前与被执行人怀化九龙房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同；涉案房产有抵押，且被法院查封致使双方一直未能签订书面商品房买卖合同为由，支持“撤销湖南鑫盛拍卖有限责任公司与侯伦于2017年9月27日签订的拍卖标的物为洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号房产的《拍卖成交确认书》”，不能成立。第五、买受人候伦基于对法院司法拍卖的合理信赖和高度信任，按照法定程序参与竞买，并在规定时间内向法院执行案款专户足额支付成交价款。买受人候伦在本次竞买不存在过错。第六、“确认复议申请人候伦依法参加拍卖，竞得标的物洪江市黔城芙蓉西路商贸城9101、9102、9103、9104号门面所签订的《拍卖成交书》合法有效”的复议请求，不是本案审查的范围，当事人可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销湖南省洪江市人民法院（2019）湘1281执异9号异议裁定；二、撤销湖南省洪江市人民法院（2015）洪执字第193号之一执行裁定；三、驳回复议申请人候伦的其他复议请求。本裁定为终审裁定。审 判 长  杨 慧审 判 员  舒东龙审 判 员  何志良二〇二〇年二月五日法官 助理  刘礼川代理书记员  曾作伟