山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终98号上诉人（原审被告）：滨州市人力资源和社会保障局，住所地：山东省滨州市黄河十二路877号。法定代表人：李荣舜，该局局长。委托诉讼代理人：田景颐，山东民颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鹏，山东民颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王绪平，男，1966年7月30日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张凯强，山东法途律师事务所律师。上诉人滨州市人力资源和社会保障局（以下简称人社局）因与被上诉人王绪平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人社局上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《合同法》规定，房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”本案的事实是涉案房屋系由上诉人建设取得，上诉人与被上诉人从未签订过关于涉案房屋的书面《房屋买卖合同》，不存在所谓的房屋买卖关系，被上诉人也无证据证实其与上诉人曾签订过《房屋买卖合同》这一事实。被上诉人要求上诉人履行合同并协助其办理相关手续将涉案房屋过户至被上诉人名下无任何事实和法律依据。二、根据(2016)鲁1602刑初392号刑事判决书中查明安复红收到包含被上诉人所称的购房款在内的12万元，但该款项并未入账，上诉人对涉案房屋卖给被上诉人一事并不知情，也未与被上诉人签订书面《房屋买卖合同》，更未履行将涉案房屋交付给被上诉人的交付义务，涉案房屋自建成后一直由被上诉人占有使用，并非是在被上诉人缴纳购房款后才交付其使用，所以被上诉人与安复红之间的房屋交付行为与将款项交付给安复红的行为均系双方之间的个人行为，与上诉人无关。三、按照常理，倘若被上诉人确实缴纳了购房款，必然会要求上诉人出具收款收据或其他能够证实已缴纳购房款的相关凭证；而本案中，被上诉人所称已支付了购房款但并未提交任何收款收据、收到条等可以证实双方存在买卖关系，被上诉人已经支付购房款、或上诉人已经收取购房款等事实；况且，根据被上诉人在(2016)鲁1602刑初392号刑事判决书中的证言及一审中陈述，被上诉人认为其购买的房屋系被告抵给刘勇的房屋，这就是说被上诉人是购买的刘勇的房屋，其并没有与上诉人进行房屋买卖的意思表示，其将购房款也交给了刘勇，并未交给安复红或者上诉人，这就说明被上诉人仅可能与刘勇之间存在买卖房屋的意思表示，根据合同相对性原理，被上诉人应向刘勇主张权利，而非向上诉人主张权利。同时，在刘勇与安复红存在多笔违法利益输送的情况下，该笔款项的真实性质无法确定，在被上诉人不能提供证据证实其主张时，不应直接认定被上诉人履行过其所主张的合同义务。四、根据(2016)鲁1602刑初392号刑事判决书认定的事实及判决认定的书证，梁某、张某、衣某等人购买的房屋均与上诉人签订了房地产买卖契约、购房合同、房产证、转移登记申请书、房屋买卖合同等，均办理了房产证并办理了过户手续，这就是说但凡缴纳购房款并入账的购房者，均与上诉人办理并签订了房地产买卖契约、购房合同、房产证、转移登记申请书房屋买卖合同等，均可依法办理过户；而被上诉人所称款项并未入账，更未签订房屋买卖合同等相关手续。一审中被上诉人未举证证实双方办理过上述手续，故上诉人对被上诉人之间自始至终都未达成买卖涉案房屋的合意。五、涉案房屋归上诉人所有，被上诉人无权主张涉案房屋的所有权。2018年12月17日劳动小区业主委员会分别以在劳动小区内张贴及滨州日报登报公告的形式，对劳动小区公共房屋信息进行确认公告，公告中对劳动小区公共房屋的位置、间数、面积等均进行了公示，公告中已告知如有异议，请于2019年1月30日之前，携带合法有效证据材料到物业办公室进行登记，但至公告结束，被上诉人并未提出任何异议；2019年6月10日，滨州市不动产登记中心将滨州市人力资源和社会保障局“劳动小区”部分房屋确权登记公告，经审查，被上诉人亦未提出异议。至2019年7月3日，公示期满，滨州市不动产登记中心为上诉人办理并颁发了涉案房屋的不动产登记证书。综上所述，上诉人认为一审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系，判令上诉人协助其办理涉案房屋过户至被上诉人名下属于事实认定错误，适用法律错误。故，上诉人依法提出上诉，望判如所请。王绪平辩称，上诉人与被上诉人之间是否存在房屋买卖关系应当通过上诉人与被上诉人之间的行为综合判断，无论双方是否签订书面房屋买卖合同，都不影响上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。上诉人以双方未签订书面买卖合同为由提起上诉，无事实及法律依据。上诉人在上诉状中援引的中华人民共和国房地产管理法第四十一条的规定，系管理性规定而非强制性规定。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为不应因未签订书面房屋买卖合同而无效，上诉人以此为由提起上诉于法无据。安复红作为上诉人处的工作人员，由上诉人安排负责劳动小区的物业管理工作，对涉案房屋有处分权，其在收到被上诉人通知购房后，代表上诉人将涉案房屋交给了被上诉人，足以证明双方存在房屋买卖合意。上诉人已支付了购房款，被上诉人的权益应当受到法律保护，有权依据双方达成的买卖涉案房屋的合意，要求上诉人履行购房协议。上诉人在上诉状中称其对涉案房屋卖给被上诉人不知情，对被上诉人与安复红之间的房屋交付行为，及将款项交付给安复红的行为均系个人行为的上诉理由与事实不符。安复红作为上诉人处的工作人员，由上诉人安排负责劳动小区的物业管理工作，对涉案房屋有处分权，安复红代表上诉人处分房屋的行为是职务行为而非个人行为。被上诉人也是基于安复红是上诉人处的工作人员享有出售涉案房屋的权利这一点，才将购房款交付给了安复红。上诉人所称房屋交付行为及购房款交付均系个人行为的上诉理由与事实不符，（2016）鲁1602刑初392号中已经认定了包括被上诉人在内的16.2万元是安复红的贪污款，如果上诉人对涉案房屋卖给被上诉人一事不知情，认为是安复红与被上诉人之间的个人行为，那么就应当在安复红进行刑事审判时向法庭说明，但上诉人却向法庭提供了安复红的任职和分工情况等书面证明，从而认定了安复红的贪污行为，这就说明上诉人对安复红出售涉案房屋是知情且认可的，因为安复红未将房款入账而被认定为贪污。从被上诉人在一审时提交的扣押决定书，及2016鲁1602民初392号刑事判决书可以看出判决内容涉案房屋购房款已经由滨城区人民检察院依法收缴国库，被上诉人已经实际履行了交付购房款的义务，同时依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，被上诉人虽然在购买涉案房屋时，不知道涉案房屋属于上诉人，但一经受托人披露，被上诉人就有权向上诉人主张权利，上诉人以此为由提出上诉无事实及法律依据。上诉人以梁某等人办理了房产证，签订了购房合同，而被上诉人未签订购房合同，推定上诉人与被上诉人自始至终未达成涉案房屋的房屋买卖合意，存在逻辑上的错误，该上诉理由不能成立。安复红代表上诉人将房屋出售给被上诉人以后，将购房款据为己有构成贪污，当然就不会与被上诉人签订购房合同，也不会给被上诉人办理房产证，否则如何将房款据为己有。被上诉人的情况与梁某的情况完全不同，未办理房产证，未签订购房合同才符合常理。上诉人对房屋确权仅通过报纸和公告来进行通告，在明知被上诉人为涉案房屋的利害关系人之后，没有直接送达被上诉人，没有保障被上诉人的异议权，且其公示和通知房屋的编号顺序，与房屋实际编号顺序存在错误，其公示不发生法律效力。即便房屋已经登记在上诉人名下，被上诉人作为合法买受人，依然享有依据合同要求上诉人履行合同义务的权利。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，应依法驳回上诉，维持原判。王绪平向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同，配合原告办理涉案房屋的不动产登记手续，将涉案房屋过户至原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求：判令被告继续履行合同，配合原告办理劳动小区10号平房110室的不动产登记手续，将涉案房屋过户至原告名下。一审法院认定事实：2012年，安复红委托刘勇对外出售劳动小区10号平房三间，原告购买其中的一间110室，并将购房款4万元交付刘勇。刘勇将三间平房购房款共计12万元交付安复红，安复红将房屋钥匙交付刘勇，刘勇将110室钥匙又交付原告。原告使用涉案房屋至今。2015年，安复红让刘勇从其处取走了12万元。2016年4月，安复红因涉嫌挪用公款罪被刑事拘留。对安排刘勇取走12万元，安复红在公安机关的供述为：“我认为这三间房子是公家的房子，我自己要不合适，就退给刘勇了”。在刑事案件审理中，安复红当庭陈述为“我拿着也不合适，物业也没有新成立，我说等着物业成立之后我和他一块交到物业上，到现在物业也没有成立。”刘勇在公安机关的证言为：2015年下半年，安复红将其叫到他的办公室，让其将他家一楼橱子里12万元的卖房款拿走，并将该款暂存其处。王绪平在公安机关的证言为：2012年三四月份，刘勇说劳动小区有几间平房，每间4万元，问其要不要，其看到平房挺宽敞，就买了一间当仓库用。其将4万元交给了刘勇，其当时认为是劳动局用房子抵刘勇的工程款。一审法院于2018年1月29日作出的（2016）鲁1602刑初392号刑事判决认定：2008年8月至2012年3月，安复红在担任滨州市劳动就业服务处副主任期间，利用负责劳动小区物业管理工作的职务便利，以收入不入账的方式，将包括涉案房屋在内的四间平房出卖，得款162000元据为己有，构成贪污。滨州市滨城区人民检察院由刘勇处扣押的12万元上缴国库。2018年12月，劳动小区业主委员会对劳动小区内部分未确权平房进行公告，并限定了异议期。该公告中，被告对房屋自西往东进行编号，而劳动小区内涉案房屋在内的平房编号系自东往西编号。公告中载明的西16（110）室即涉案10号平房110室。2019年6月10日，滨州市不动产登记中心发布《关于滨州市人力资源与保障局“劳动小区”部分房屋确权登记公告》，载明包括涉案房屋在内的七间房屋已具备“商品房确权首次登记”的条件，自公示之日起15日内无异议，公示期满即可办理登记业务。公示期满，被告办理了涉案劳动小区10号平房110室不动产权证书，编号为鲁（2019）滨州市不动产权第009573号。涉案劳动小区系被告建设，被告成立劳动小区物业管理办公室对小区物业进行管理。涉案10号平房110室水电费及物业费由原告交纳。一审法院认为，本案中，安复红在担任滨州市劳动就业服务处副主任、负责劳动小区物业管理工作期间，出售涉案房屋并收取房款，其行为经法院生效判决认定为职务行为，其民事行为后果应由安复红所在单位即人社局承担。原告王绪平与人社局之间存在房屋买卖合同关系。针对被告提出的与原告存在房屋买卖合同关系的是刘勇而非被告的意见，原告主张依据合同法第四百零三条规定，刘勇向王绪平披露委托人系被告后，原告王绪平可以选择被告作为合同相对人，且被告不得变更选定的相对人。原告的上述主张，于法有据，予以支持。被告提出原被告未签订书面合同，违反《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，房屋买卖行为不成立的辩解意见，该规定系管理性规定而非强制性效力性规定，原被告之间的房屋买卖行为不因未签订书面合同而无效。对被告的该辩解意见，不予采信。原告王绪平支付的购房款4万元，与同时期安复红出售的其余房屋价格相当。原告王绪平支付全部购房款4万元后，被告人社局应当履行协助原告办理房地产权属转移登记的义务。被告提出其未收取原告购房款的辩解意见，安复红作为被告的工作人员，已经收取原告的房款，因安复红采取了收入不入账的方式将卖房款据为己有，构成贪污罪。涉案购房款系安复红贪污的犯罪对象，已经生效判决判令上缴国库。被告的该项辩解意见，不予采信。被告提出原告未在被告及滨州市不动产登记中心指定的公示期内提出异议的辩解意见，经审查认为，间接送达方式是对不特定的可能利害关系人的通知方式，对已知的利害关系人应采取直接通知的方式。本案中，被告至迟在（2016）鲁1602刑初392号刑事案件审理时，应知道原告系涉案房产的利害关系人，即原告系被告明知的利害关系人。被告在对房产进行确权前仅通过报纸或公告栏进行公示，未采取直接送达方式保障原告异议权，且被告公示通知内对房屋的编号顺序与房屋实际编号顺序不符。滨州市不动产登记中心的公告系基于被告的公告而作出。综上，被告的公示行为，不能构成被告拒绝履行的抗辩理由。故，对被告的该辩解意见，不予采信。被告提出安复红将房款退还刘勇，房屋买卖合同已经解除的辩解意见，经审查认为，根据安复红刑事庭审中陈述，其向刘勇交付12万元时，并无解除房屋买卖合同的意思表示。原告及刘勇亦无解除合同的意思表示。被告未提交证据证实合同已经解除。对该辩解意见，不予采信。据此，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：被告滨州市人力资源和社会保障局于本判决生效之日起十日内协助原告王绪平办理劳动小区10号平房110室房地产权属转移登记。案件受理费100元，减半收取50元，由被告滨州市人力资源和社会保障局负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，安复红在担任滨州市劳动就业服务处副主任、负责劳动小区物业管理工作期间，将涉案房屋出售给被上诉人王绪平并收取房款的行为系职务行为，已经生效裁判文书确认，该行为的法律后果应由安复红所在单位即人社局承担，王绪平与人社局之间形成房屋买卖合同关系。买卖合同是当事人的真实意思表示，当事人主体资格具备，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且上诉人也未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，涉案合同应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同生效后，双方当事人应按照合同的约定认真履行义务。上诉人人社局主张与王绪平不存在房屋买卖合同关系的行为既违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，也不利于市场交易的稳定。人社局的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决支持王绪平的诉求并无不当。综上所述，人社局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人滨州市人力资源和社会保障局负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇二〇年二月二十四日书记员  仲 钰