北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初34855号原告：北京蕴蕴印刷有限责任公司，住所地北京市西城区永安路寿长街1号。法定代表人：齐玉霞，总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市一格律师事务所律师。被告：北京市徐悲鸿中学，住所地北京市西城区右内西街甲10号。法定代表人：周小林，校长。委托诉讼代理人：刘万勇，北京市中通策成律师事务所律师。原告北京蕴蕴印刷有限责任公司（以下简称蕴蕴公司）与被告北京市徐悲鸿中学（以下简称徐悲鸿中学）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蕴蕴公司之法定代表人齐玉霞、委托诉讼代理人刘静、被告徐悲鸿中学之委托诉讼代理人刘万勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蕴蕴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装饰装修现值损失285156.36元、搬家费、专业设备调试费5万元、因合同无效产生的房屋使用费差价24万元。2.诉讼费被告承担。事实及理由：2005年5月16日，原、被告签署房屋租赁合同，被告将位于北京市永安路寿长街一号西侧二层简易楼（以下简称涉案房屋）出租给原告，当时房屋属危旧房屋。承租后原告对房屋进行了装修改造，共花费50余万元。2017年5月，被告起诉要求支付房租并腾房，经法院判决双方租赁合同无效。原告需在判决生效后30日内腾房，并按每年1万元标准支付房屋使用费，未支持原告按装修原值计算损失的诉求，但告知原告可另行起诉，按照装修现值主张相应损失，故现诉至法院。承租房屋现租金为一年一万元，如原告重新承租同地段房屋所需要花费差额构成原告损失。徐悲鸿中学辩称，不同意原告的诉讼请求，主要理由如下：原告主张的装修损失应由其自身承担。根据2019京02民终9705号判决，涉案房屋所涉租赁合同无效，根据最高院有关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰、装修物、出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的可由承租人拆除。已形成附合的装饰、装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值。本案中对于未形成附合、已形成附合的装饰、装修物，被告均不同意利用，形成附合的部分由双方按各自导致合同无效的过错，分担现值损失。双方所签租赁合同自2005年至今已超14年，剩余合同期不足30%，租金每年仅1万元，被告还要承担对方的用水，原告主张的装修损失已超过房租。原告至少自1999年起便开始使用房屋。2005年经改制，原告从校办工厂改制为有限公司。法定代表人齐玉霞一直担任公司负责人，其对涉案房屋性质、状态均明知，原告应对合同无效后果承担主要责任。原告主张合同无效产生的房屋使用费差价，缺乏事实和法律依据，法院不应支持。原告使用房屋实际已超20年，剩余租期不到6年。2017年我方提起腾房诉讼中，原告通过提起管辖异议等方式拖延诉讼，且至今仍未搬离房屋，原告再依据所谓信赖利益主张损失无事实、法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院认定事实如下：2005年5月16日，北京市第一八二中学（甲方，2015年10月24日并入徐悲鸿中学）与北京蕴蕴印刷厂（乙方，2005年6月改制为蕴蕴公司）签订《房屋承租合同》，约定：甲方将学校西侧一幢2层简易楼连同小院一同出租给乙方。每年租金壹万元整。双方协商后决定租期为20年（即2005年5月16日至2025年5月16日）。承租期内印刷厂负责维修房屋，费用暂由印刷厂垫付（保留发票），如承租期间内，印刷厂重新翻盖楼房，学校出面办理一切相关手续。若遇拆迁等不可抗因素和在合同期内学校自行中止合同，印刷厂必须搬迁时，学校一次性双倍赔偿印刷厂翻盖楼房和维修、装饰的全部费用。印刷厂负责在此承租期间的安全。爱护房屋配合学校做好安全防范措施，保证工人人身安全，甲方学校在出租房屋期间内，无偿提供印刷厂用水，保证印刷厂正常生产用电，如电力增容、改造等费用有学校负责出资。印刷厂承租期间，甲方不得干扰乙方的正常业务及生产。乙方承租期间不得影响甲方学校的正常教学秩序。甲、乙双方应互敬互利共同信守合同。如遇不可抗因素，印刷厂无法执行协议时，甲、乙双方共同协商解决。注：整幢简易楼为危旧房屋。如遇风、雨、雷、电、地震等自然灾害，造成房屋倒塌，印刷厂不负任何责任。待甲、乙双方签字生效后，本协议正式生效。甲、乙双方均不得毁约。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。本次诉讼前，2017年，双方因租赁合同纠纷诉至我院，形成(2017)京0102民初16397号民事案件。2019年6月11日，本院作出(2017)京0102民初16397号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：根据房屋所有权证所附房产平面图记载，涉案房屋并非产权证上登记的正式房屋，现亦无证据表明涉案房屋取得了建设工程规划许可证，故徐悲鸿中学与蕴蕴公司签订的《房屋承租合同》应属无效。最终法院判决：一、确认北京市徐悲鸿中学与北京蕴蕴印刷有限责任公司于二〇〇五年五月十六日签订的《房屋承租合同》无效。二、本判决生效之日起三十日内，北京蕴蕴印刷有限责任公司将北京市西城区寿长街1号院内西北角房屋及院落腾空（具体位置见附件一房产平面图的阴影部分），交还北京市徐悲鸿中学收回。三、本判决生效之日起七日内，北京蕴蕴印刷有限责任公司支付北京市徐悲鸿中学房屋使用费（按照每年10000元的标准，自二〇〇六年九月一日起支付至实际腾房之日止，截至二〇一九年五月三十一日为124019元）。四、驳回北京市徐悲鸿中学的其他诉讼请求。五、驳回北京蕴蕴印刷有限责任公司的反诉请求。该判决作出后，蕴蕴公司不服向北京市第二中级人民法院提起上诉。2019年8月16日，二中院做出的(2019)京02民终9705号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决后，原告提起本次诉讼。本次诉讼中，原告强调，租赁合同无效，被告应赔偿装修现值损失。为此，原告提交了其自行委托相关鉴定机构做出的价格评估报告书（京评（社）字2019第1013号，以下称1013号报告），该报告书显示：评估基准日为2019年9月12日，涉案房屋整体装饰装修现值为285156.36元（含2019年装修现值1384.85元，原告自认可不主张）。对此，被告表示，对1013号评估报告的证据三性认可，证明目的不认可。在（2017）京0102民初16397号、（2019）京02民终9705号案件审理过程中，双方对评估项目进行过确认和实地勘察，相关鉴定机构针对涉案房屋2005年至2018年累计投入装修原值曾作出评估报告（京评（涉）字2019第2011号，以下称2011号报告）。1013号报告中与2011号报告无异议部分范围不一致的，我方不予认可。经核对，我方认可的装修现值为127873.03元。对2005年维修加固、2005年装修、2019年装修等项目均不认可。为此，被告出示了2011号报告及2019年5月回复函。对此，原告表示，真实性认可，我方本次诉讼委托的现值损失，亦按原鉴定范围进行。针对被告有异议的项目，原告提交了2019年12月回复函。回复函显示相关鉴定机构就原告提出的问题作出答复：1.在出具1013号报告时，受原告要求将2011号报告中第一项2005年无异议部分的维修加固工程及室内装修单独计算，两部分分别展示，没有新增工程项目。2.2005年装修重置价中第1项与2019年5月回复函所附计算表第7项为同一工程。两份报告的评估对象和评估基准日不同，采取的取价依据不同，故名称有所不同。3.2009年装修重置价第21、22项及2015年装修重置价第3、4项为原告新提出的项目。针对该回复函，被告表示，证据三性认可，证明目的不认可。诉讼中，原告主张，如若要租同一地段办公楼的话每年租金大概50-70万元，远超合同约定的1万元租金，被告还应赔偿同一地段另租他房的租金差额。为此，原告提交了网页打印件。对此，被告表示，对该证据的真实性不认可。诉讼中，被告强调，原告至少从1999年已开始使用涉案房屋，法定代表人齐玉霞对房屋性质、手续不齐备的情况均清楚。对此，原告表示，不认可被告该部分意见，印刷厂当时是校办工厂，2000年之前曾聘用齐玉霞担任厂长，我方一直认为涉案房屋有产权证，校长也一直说有手续，如果改扩建可以办手续，最后才知道合同无效。原告未就其主张向本院提供其他证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。北京市第一八二中学与蕴蕴印刷厂所签针对涉案房屋的租赁合同经生效判决认定无效的情况下，被告作为北京市第一八二中学的并入单位、原告作为蕴蕴印刷厂改制后单位，应承担相应合同无效的法律后果。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。诉讼中，被告对原告投入的装饰装修物表示均不同意利用。因此，根据上述规定，针对该部分装饰装修损失，应由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。审查合同无效的原因，系因涉案房屋缺乏建设工程规划许可证，被告作为房屋出租人对签订最终被确认为无效的租赁合同存在过错。在被告未提供涉案房屋合法有效手续情况下，原告自愿签订最终被确认无效的租赁合同，长期使用涉案房屋，且原告自认其对涉案房屋进行危旧房装修改造，其亦应对房屋状况有所了解，亦存在过错。根据双方过错情况，结合该案中原告实际使用房屋年限、房屋使用费标准较低等具体情况，本院确定原、被告过错比例分别为40%、60%。被告要求原告自担全部损失的意见，本院不予采纳。关于装饰装修损失的具体数额。诉讼中，原告提交的1013号报告显示涉案房屋装修现值为285156.36元。原告自认应扣除所涉2019年装修现值1384.85元的意见，本院对此不持异议。被告虽主张该报告与2011号报告评估范围不一致的部分不予认可。但结合鉴定机构出具的回复函可知，扣除装修现值中2019年装修、2009年装修第21、22项、2015年装修第3、4项对应的部分后其余部分可作为认定诉争装饰装修现值损失的依据，即装饰装修现值损失为：285156.36元-1384.85元-1733.64元-1670.28元-320.81元-405.61元=279641.17元。原告未就其主张的搬家费、专业设备调试费提供证据加以证明。原告主张的房屋使用费差价损失，缺乏证据支持及法律依据。本院对原告该两项诉讼请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起三日内，被告北京市徐悲鸿中学向原告北京蕴蕴印刷有限责任公司支付装饰装修损失167784.70元。二、驳回原告北京蕴蕴印刷有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由原告北京蕴蕴印刷有限责任公司负担3116元（已交纳），由被告北京市徐悲鸿中学负担1284元（本判决生效之日起三日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 员 杨成龙二〇二〇年二月十一日法官助理 肖彦青书 记 员 李 婷