山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初7216号原告：李开文，男，1960年12月7日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：党同皓，山东墨班律师事务所律师。被告：滕州市三合房地产开发有限公司，住所地：滕州市善南街道益康大道北路908号。法定代表人：朱大奎，经理。被告：朱大奎，男，1983年11月11日出生，汉族，住滕州市。以上二被告共同委托诉讼代理人：刘刚，山东滕达律师事务所律师。原告李开文与被告滕州市三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）、朱大奎商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开文及其委托诉讼代理人党同皓，被告三合公司及朱大奎的共同委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李开文向本院提出诉讼请求：一、确认李开文与三合公司、朱大奎之间的房屋买卖合同无效；二、判令三合公司返还李开文购房款69万元及利息（以69万元为基数，自2018年1月17日计算至实际履行之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令朱大奎对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；四、诉讼费用、保全费用由三合公司、朱大奎负担。事实和理由：2018年1月16日，李开文购买三合公司开发的位于滕州市龙阳镇金龙嘉苑社区2号楼1单元102室房屋、1号楼3单元305室房屋各一套，房款总计69万元，李开文按照约定支付房款。因三合公司负债，李开文购买的房屋被第三人抢占。三合公司开发的房屋占用的土地系农民集体所有土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，合同无效。本合同债务形成时，朱大奎系三合公司的唯一股东，应当对三合公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，因三合公司的原因致使房屋买卖合同无法继续履行，且买卖合同违法无效。为维护李开文的合法权益，故诉至法院。三合公司辩称，李开文与三合公司签订合同时明知三合公司开发的房屋占用的土地属于龙阳村集体土地，现又以此理由确认合同无效，明显属于违背诚实信用原则。三合公司已将房屋出售给李开文，相应的风险也已经转移至李开文。李开文要求返还69万元购房款与事实严重不符，三合公司并未全部收到69万元的购房款。关于利息，2018年1月16日，李开文与三合公司签订合同时，李开文并未履行全部付款义务，至今也未全部履行，李开文主主张自2018年1月17日计算利息无事实和法律依据。朱大奎辩称，除同三合公司的意见外，李开文要求朱大奎承担连带责任无法律依据，李开文与三合公司签订合同时间虽然为2018年1月，但李开文并未在当日履行全部的付款义务。朱大奎现在并不是自然人独资公司，在2019年1月15日已经就公司股东情况作了变更，股东变更为朱大奎与朱振宝二人，签订合同时三合公司系朱大奎一人独资，但在继续履行合同时，三合公司已作了变更，所以朱大奎不应承担连带责任，请求驳回对朱大奎的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。李开文向三合公司购买两处房产，分别为滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区2号楼1单元1层102号、1号楼3单元305号。关于滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区2号楼1单元1层102号房屋，李开文提交了如下证据：1.落款日期为2018年1月16日，李开文与三合公司签订的房屋买卖合同一份，约定李开文购买三合公司开发的滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区2号楼1单元1层102号，房屋面积130.78平方米，房屋价款35万元整。李开文陈述此合同签订时间系2019年1月17日。三合公司的质证意见为：认可真实性，合同签订时间系2019年，具体日期记不清了，在合同签订的当天李开文转账了2万元。2.三合公司向李开文出具的收款收据（2486730号），收据的收款金额为35万元。三合公司认可其真实性，但陈述当天并没有交付35万元。3.2019年1月17日的中国农业银行超级柜台客户回执复印件一份，金额为2万元；2019年1月31日的中国建设银行股份有限公司的客户回单原件一份，金额为5万元；朱大奎出具的落款日期为2019年1月17日的收条一份，金额为5万元，李开文陈述此5万元包括3万元的现金以及2019年1月17日的2万元转账，以上共计10万元支付了房款。三合公司对2万元转账的证据的真实性有异议，对收条的真实性无异议，但是否真实收到相应款项记不清了，对5万元转账的凭证的真实性无异议。4.用酒抵房款的一组证据：（1）朱大奎出具的落款日期为2018年1月16日的凭据一份，内容为：欠货款7700元，柒柒佰圆整，朱大奎，2018.1.16；（2）朱大奎和朱振宝于2019年1月17日共同出具的收到条一份（金额134300元），其中数量与名称是朱振宝书写的，单价及总金额是2019年1月17日当天李开文与朱大奎商议价格后由李开文本人书写，书写后由朱大奎签字；（3）2019年1月25日朱大奎书写的欠条一份，欠条内容为：欠52度五粮液壹件，肆仟捌佰元，计4800元，朱大奎，2019年1月25日；（4）2019年9月28日朱大奎书写的欠条一份，欠条内容为：酒款22800元，大写贰万贰仟捌佰园整，朱大奎，2019年9月8日。朱大奎认可金额为7700元、4800元、22800元的证据,系朱大奎书写，但没有载明欠付谁的款项，与本案无关联性。对于朱振宝和朱大奎共同出具的收到条的真实性无异议，对李开文书写的单价及金额均无异议。5.2019年3月18日张某向李开文出具的收条一份，载明：今收到李开文现金伍万元整（50000.00），此款为李开文替朱大奎偿还我的钢材款，收款人：张某，2019.3.18。6.证人张某的证言。张某与李开文、朱大奎均系朋友关系。张某对以上5的真实性无异议，并认可李开文给付了张某5万元。张某还证明了以下内容：2019年1月份，张某拉着李开文到朱大奎的办公室商量用酒抵房款的事情，用20万元酒加上15万元的现金抵三合公司在龙阳开发的商品房一套，具体房号记不清。李开文在三合公司买了两套房子，另外一套房子也是约定用酒款加上现金折抵房款，两套房子不是同时购买的，2018年买了一套，2019年买了一套。当时朱大奎同意用酒折抵房款，具体用什么酒不清楚。朱大奎让张某帮忙卖房子。2019年1月18日，张某、李开文、朱大奎三人在朱大奎的办公室商量102室购房款15万元，给朱大奎10万元，给张某5万元钢材款。李开文给完张某5万元之后，张某告诉朱大奎了。朱大奎同意此5万元折抵购房款。三合公司认可李开文代偿还的5万元钢材款用于折抵李开文购买的102号的购房款。7.照片一张，系玉石摆件一个，李开文陈述其与朱大奎商量以玉石折抵房款31000元，李开文已将玉石交付给朱大奎。三合公司对此不予认可。关于滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区1号楼3单元305号房屋，李开文提交了如下证据：1.2018年1月16日，李开文与三合公司签订的金龙嘉苑定房协议一份及三合公司向李开文出具的收款收据一份（8701187），约定李开文购买金龙嘉苑小区1号楼3单元305号，总房款为34万元。三合公司认可协议及收据的真实性，但陈述李开文并未支付房款。2.落款日期为2018年1月16日的收条一份，收条载明：今收到系列白酒计650件（陆佰伍拾件），计货款壹拾玖万柒仟柒佰元正（￥197700.00），计抵滕州市三合房地产开发有限公司（金龙嘉苑小区）1号楼3单元305室住宅款叁拾肆万元，余款付现金。收货人：朱大奎，2018.1.16。朱大奎认可系其本人签名，但认为如果确认合同无效，相互返还财产，三合公司仅有返还酒的义务，没有返还酒款的义务。3.2018年1月17日，李开文向朱大奎账户转账10万元的中国工商银行股份有限公司的凭据一份，证明李开文支付房款10万元。三合公司对此予以认可。4.2018年2月1日，李开文向朱大奎账户转账5万元的中国农业银行股份有限公司的明细清单复印件一份，证明李开文支付房款5万元。三合公司的质证意见为，对复印件不予质证，如果能够提供原件，对此5万元予以认可。5.朱大奎于2018年7月11日向李开文出具的担保书一份，载明：担保人（保证人）：朱大奎，保证李开文和滕州市三合房地产开发有限公司签订的定房协议真实有效，如李开文购买房屋得不到实际拥有，担保人愿意承担李开文因此所造成的经济损失，并承担李开文和滕州市三合房地产开发有限公司签订的定房协议日期起房款34万元利息（2分）直至全部损失赔偿完毕之日止。担保人（保证人）：朱大奎，2018年7月11日。三合公司对其真实性无异议，但认为案涉房屋已出售给李开文，李开文在诉状中也提出系被第三人抢占，朱大奎不应承担担保责任。朱大奎对以上所有证据的质证意见均同三合公司的质证意见。李开文还提交了三合公司的企业信用信息公示报告一份，证明朱大奎系三合公司的股东，应该承担连带责任，所有的转账均系转到朱大奎账户，三合公司财产和朱大奎个人财产混同。三合公司和朱大奎均对其真实性无异议，但均认为2019年1月15日，三合公司的股东由朱大奎一人变为朱大奎和朱振宝二人，不再是自然人独资，朱大奎不应承担责任。李开文与三合公司、朱大奎就案件事实部分争议的焦点是：李开文购买的两处房产是否交纳房款以及交纳房款的数额。关于1号楼3单元305室的房款是否已全部付清。首先，三合公司于签订合同当日向李开文出具了收到34万元的收据；其次，李开文与三合公司的法定代表人朱大奎签订了以酒款抵房款的协议书，该协议书系双方自愿签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，自朱大奎在协议书中签名时既已发生了法律效力。事实上已完成了以酒款抵房款的行为，即李开文已付部分房款。三合公司认为如果房屋买卖合同无效，需要返还的话，三合公司向李开文返还的是酒而非钱款。此观点混淆了房屋买卖合同和以酒抵房款是两个法律行为而非同一法律行为的概念。不同的法律关系应当适用不同的法律规定。因此本院对三合公司返还酒的观点不予采信。李开文提交的以酒折抵房款的协议书中载明了抵房款197700元，而在同日朱大奎又向李开文出具了“欠酒款7700元的”的凭据，李开文陈述购买此房仅折抵了190000元，剩余的7700元由朱大奎另行出具凭据。通过李开文于2018年1月17日及2018年2月1日分两次向朱大奎转账共计15万元的行为，结合朱大奎出具7700元的欠款凭据，在没有其他证据证明此7700元并非197700元中款项的情形下，能够认定李开文在购买1号楼3单元305号房产时以酒折抵的房款数额为190000元。第三，通过朱大奎于2018月7月11日出具的保证书，亦能证明三合公司认可1号楼3单元305号房产的购房款已全部付清。综上，关于1号楼3单元305号的房产，李开文于2018年1月16日以酒折抵房款19万元，于2018年1月17日转账支付房款10万元，于2018年2月1日支付房款5万元，全部付清。关于2号楼1单元102室的房款是否已全部付清。李开文于2019年1月17日向三合公司的法定代表人朱大奎转账2万元，支付现金3万元，于2019年1月31日转账5万元，通过李开文提交的证据均能加以证明，本院予以认定。双方对于2019年3月18日李开文代朱大奎向张某偿还5万元钢材款折抵李开文应支付的房款无异议。李开文陈述以玉石折抵房款31000元，三合公司及朱大奎不予认可，李开文又未提交其他证据加以证明，故对李开文的此陈述，本院不予认定。关于李开文陈述的其余房款以酒折抵，双方存在争议。通过李开文购买另外一处房产以酒折抵房款，朱大奎予以认可的事实，结合证人陈述的李开文与朱大奎曾商量过以酒折抵房款的事实，以及朱大奎于2019年1月17日向李开文开具收房款35万收据的事实，且朱大奎亦未表达过李开文要求朱大奎支付酒款，本院认为，李开文再次购房以酒折抵房款与此前的房款支付方式一致，证人作为李开文与朱大奎共同的朋友，其证言可信度较高，以上证据能够形成证据链，相互印证，因此李开文与朱大奎商议购买此房产仍以部分酒折抵房款具有高度盖然性。李开文以酒款折抵房款的数额有朱大奎出具的凭据、欠条以及朱大奎与朱振宝共同出具的收到条为证，本院予以认定。关于2018年1月16日凭据中的7700元，虽系于2018年出具的，但李开文再次购买房屋系在2019年1月17日，此7700元实际上是在2019年1月17日转化为房款。另外折抵的房款为2019年1月17日的134300元，2019年1月25日的4800元，2019年9月28日的22800元。综合以上证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，李开文向三合公司购买位于滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区1号楼3单元305室的房产，李开文于2018年1月16日以酒折抵房款19万元，于2018年1月17日转账支付房款10万元，于2018年2月1日支付房款5万元，全部付清。2019年1月17日，李开文向三合公司购买位于滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区2号楼1单元1层102号房，李开文于2019年1月17日以酒折抵房款7700元、134300元，转账2万元，支付现金3万元，于2019年1月25日以酒折抵房款4800元，于2019年1月31日转账5万元，于2019年3月18日代还5万元作为房款，于2019年9月28日以酒折抵房款22800元，共计支付房款319600元。三合公司开发的滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑社区位于集体经济组织的土地上，未取得建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等。三合公司原系自然人独资，于2019年1月15日由朱大奎一人独资变更为朱大奎与朱振宝二人出资。朱大奎于2018年7月11日就李开文购买1号楼3单元305室事宜向李开文出具保证书。本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。三合公司所建设的房地在农村集体所有的土地上，且其建设、预售房产未取得相关的行政许可，因此，李开文与三合公司签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律的强制性规定的合同无效，故本院认定李开文与三合公司签订的房屋买卖合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此在本案中，李开文支付的购房款应由三合公司向其返还。三合公司在占用李开文购房款的期间，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息损失。关于朱大奎是否应对三合公司的债务承担连带清偿责任。虽然李开文购买1单元1层102号房屋合同的落款时间为2018年1月16日，但合同实际签订时间系在2019年1月17日，且李开文无论是直接支付房款还是以酒折抵房款均系在2019年1月17日及以后，而此时三合公司已由自然人独资变更为二人共同出资，因此不能适用由一人有限责任公司的股东承担举证责任的法律规定。而且承担连带责任的情形，须有当事人约定或法律规定，在没有证据证明公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，亦没有明确约定的前提下，股东对公司债务不承担连带责任。李开文提交的证据仅仅能体现朱大奎收取部分房款、出具收条，此均系朱大奎作为公司法定代表人履行职责的行为，并不能导致朱大奎应对公司债务承担连带清偿责任的法律后果。关于李开文购买1号楼3单元305室的房款，朱大奎向李开文出具过保证书，此保证书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此朱大奎应按照保证书约定的内容对三合公司的部分债务承担连带清偿责任，并且在签订此房的购房合同时，朱大奎仍系自然人股东，在其不能举证证明个人财产独立于公司财产的情形下，亦应对公司债务承担连带清偿责任。关于三合公司与李开文之间是否有返还房屋的纠纷，三合公司可通过协商、诉讼或其他途径解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李开文与滕州市三合房地产开发有限公司于2018年1月16日签订的金龙嘉苑定房协议（1号楼3单元305号）及于2019年1月17日签订的落款日期为2018年1月16日的房屋买卖合同（2号楼1单元1层102号）无效;二、滕州市三合房地产开发有限公司返还李开文购房款659600元;三、滕州市三合房地产开发有限公司支付李开文资金占用期间的利息（以190000元为基数，自2018年1月16日起至实际给付之日止，以100000元为基数，自2018年1月17日起至实际给付之日止，以50000元为基数，自2018年2月1日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、滕州市三合房地产开发有限公司支付李开文资金占用期间的利息（以192000元为基数，自2019年1月17日起至实际给付之日止，以4800元为基数，自2019年1月25日起至实际给付之日止，以50000元为基数，自2019年1月31日起至实际给付之日止，以50000元为基数，自2019年3月18日起至实际给付之日止，以22800元为基数，自2019年9月28日起至实际给付之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、朱大奎对上述第二项中的340000元及第三项承担连带清偿责任；六、滕州市三合房地产开发有限公司、朱大奎支付李开文案件保全申请费4820元；七、驳回李开文的其他诉讼请求。上述二、三、四、五、六项限于判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元，减半收取计6100元，由滕州市三合房地产开发有限公司、朱大奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  田士云二〇二〇年二月一日书记员  李 芬