山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9308号 上诉人（原审被告）：青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会，住所地青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区。 法定代表人：孙丕喜，该社区主任。 委托诉讼代理人：郑伟，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李京，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛龙海房地产开发有限公司，住所地青岛崂山区东海东路73号。 法定代表人：王迎春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海川，山东有容律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冰，山东有容律师事务所律师。 原审被告：青岛联诚信工贸有限公司，住所地青岛市市北区人民路30号丙。 法定代表人：谢文源，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘红梅，山东坤拓律师事务所律师。 上诉人青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会（以下简称南屋石居委会）因与被上诉人青岛龙海房地产开发有限公司（以下简称龙海房地产公司）、原审被告青岛联诚信工贸有限公司（以下简称联诚信公司）之间合资合作开发房地产纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南屋石居委会上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回龙海房地产公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由龙海房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。南屋石居委会并未与龙海房地产公司及联诚信公司签订《项目合作协议》，也未收取龙海房地产公司支付的100万元定金，未开具过收据。一审法院未能查明龙海房地产公司提交的《项目合作协议》及100万元定金收据中加盖的南屋石居委会公章是否真实的情况下，将上述证据作为定案依据，剥夺了南屋石居委会申请鉴定上述证据公章真实性的权利。龙海房地产公司提交的证据说明其支付的100万元定金系联诚信公司原法定代表人即签订协议的授权代表曲连成收取，然而，曲连成并非南屋石居委会的工作人员，南屋石居委会也未授权其代收，曲连成收取该款与南屋石居委会无关。一审法院未查清龙海房地产公司何时支付、以何种方式支付、向谁支付以及收款人是否有权代收等事实，判令南屋石居委会返还上述款项，于法无据。因上述200万元款项是龙海房地产公司直接支付给联诚信公司，因此龙海房地产公司只能要求联诚信公司返还相应款项。二、涉案项目合作协议的签订及收据出具时间为2006年，龙海房地产公司起诉时间为2017年，其起诉已过诉讼时效。 龙海房地产公司答辩称：一审判决正确，应当维持。 联诚信公司述称：一审判决错误，龙海房地产公司并没有向联诚信公司支付任何款项。 龙海房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除龙海房地产公司与南屋石居委会、联诚信公司之间的《项目合作协议》；2、判令南屋石居委会返还龙海房地产公司定金100万元、联诚信公司返还龙海房地产公司咨询费100万元；3、本案诉讼费由南屋石居委会、联诚信公司承担。 一审法院认定的事实： 2006年4月13日，龙海房地产公司（乙方）与南屋石居委会（甲方）、联诚信公司（丙方）签订《项目合作协议》，约定城阳区夏庄街道南屋石社区进行旧村改造，双方合作方式：1、甲方提供村庄所有土地，其中土地出让金由乙方承担，政府返还的所有费用归乙方所有，土地补偿费及拆迁费全部由甲方承担（前期先由乙方垫付），该项目其他费用由乙方承担。2、乙方投资建设开发（含其小区内配套设施投资），主要道路、雨污水等由甲方同街道办事处有关部门投资建设。3、丙方投入项目开发的部分资金，并负责小区物业的管理和相关事宜。4、分配比例：甲方分得房屋总共14万平方米（含村民安置房，其中，村民安置房分配多层房，高层房甲、乙、丙三方均分配）；丙方分得房屋总共4万平方米；剩余房屋不管多少全部归乙方所有。5、新建小区的物业公司所有权归丙方所有，丙方负责其管理和经营。6、合同签订后，乙方付给甲方人民币100万元整作为定金，甲方用以上资金处理好前期开发用地的土地补偿及拆迁安置等事宜，保证该土地上无任何纠纷（乙方付给甲方的100万元整定金以及以后垫付的所有资金双方在分房或甲方售房时结清）。三、甲方的权利与义务：1、协调好政府各部门的关系，享受到旧村改造的所有优惠政策。2、保证开发的土地面积1000亩以上，保证原旧村住宅用地不低于400亩；协助办理好开发土地的手续及相关事宜，安排好村民的拆迁、土地补偿及安置等工作。3、负责协助施工过程中临时用水、电、道路、场地等与施工有关的事宜。负责好社会治安，处理好周边的纠纷工作。4、规划小区范围内的原有原始景点，甲方保证无偿提供给新建小区，由物业自由改造，并管理使用。六、甲乙丙三方共同的权利与义务：1、该项目甲方、丙方分得住宅楼的规划设计方案须经甲、乙、丙三方共同认可后，方可报规划部门批准，其余部分由乙方自主报批。2、如遇政策性问题，三方应共同出面同政府相关部门协调。3、如遇不可抗力问题，三方的责任免除，但三方要积极补救，使损失减为最小。南屋石居委会在该协议书甲方处加盖公章，并有该社区党支部书记杨民签字确认，联诚信公司在该协议书丙方处加盖公章，并有该公司法定代表人曲连成签字确认。 2006年4月19日，南屋石居委会向龙海房地产公司出具加盖公章附注为旧村改造定金的收据，金额为1000000元，收款人签字处为签字为“杨民（曲连成代收）”。 另查明，该涉案项目合作协议未实际履行。 一审法院认为，综合诉辩双方的意见，本案的焦点问题是：一，涉案《项目合作协议》的效力；二，龙海房地产公司实际向南屋石居委会支付的款项数额。 关于焦点一，龙海房地产公司与南屋石居委会、联诚信公司签订的《项目合作协议》约定：南屋石居委会提供开发土地，龙海房地产公司与联诚信公司投资进行建设，房屋建成后，三方进行分配，因此该协议其实质为合资、合作开发房地产合同。本案所涉及的开发土地虽属农民集体所有的土地，但根据《国土资源部关于进一步规范建设用地审查报批工作有关问题的通知》（国土资发[2002]233号）第五条第（二）项关于“土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的村庄拆迁安置、乡镇企业工业小区、纳入城市规划的乡村基础设施和公益事业等需占用的集体土地，报批时原则上依法予以征用，按城市土地进行管理”之规定，涉案土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，依法应由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施，最终通过招标、拍卖、挂牌或者市、县人民政府土地管理部门与土地使用者协议的方式出让土地使用权后，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出让合同。本案中，龙海房地产公司主张与南屋石居委会、联诚信公司签订了《项目合作协议》，南屋石居委会虽对该协议中加盖的“青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会”公章的真实性不予认可，但在该协议中签字的杨民系签订协议是南屋石居委会的书记，南屋石居委会称对其签字真实性无法核实，对此应承担那不利的法律后果，视为其对该签字无异议，因此一审法院认为杨民的行为系表见代理行为，且联诚信公司对该协议中的盖章及签字均无异议，因此，为避免诉累，对南屋石居委会要求对公章进行鉴定的申请一审法院不予准许，对该协议的真实性予以确认；本案当事人在未经市、县人民政府土地管理部门对涉案土地采用招标、拍卖、挂牌或者市、县人民政府土地管理部门与龙海房地产公司协议的方式出让土地使用权的情况下，自行约定由龙海房地产公司交纳土地出让金取得土地使用权后，由南屋石居委会将涉案土地交付龙海房地产公司及联诚信公司投资建设开发，违反了土地使用权出让应遵循的公开、公平、公正和诚信原则，亦违反了国家法律法规禁止性规定，故一审法院确认龙海房地产公司与南屋石居委会、联诚信公司签订的《项目合作协议》无效，故对龙海房地产公司要求解除该协议的主张一审法院不予支持。 关于焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。龙海房地产公司主张已支付南屋石居委会定金100万元，对此其提交了收据予以证实：2006年4月19日收据2份，金额分别为1000000元，其中一张加盖“青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会”印章，附注：旧村改造定金，收款人盖章处书写“杨民（曲连成代收）”，另一张加盖被告青岛联诚信工贸有限公司财务专用章，收款方式为支票，收款事由为南屋石咨询费；同时龙海房地产公司提交中国民生银行的转账支票存根，金额为200万元，并有青岛龙海路桥集团有限公司（龙海房地产公司关联企业）付款证明，联诚信公司称对加盖的青岛联诚信工贸有限公司财务专用章及曲连成的签字真实性庭后落实，但庭后未在规定时间内将落实情况向一审法院回复，视为其对该印章及签字的认可，因此龙海房地产公司的证据可以形成完整的证据链条，对龙海房地产公司主张已支付定金1000000元的主张一审法院予以确认；而曲连成代收后是否转交南屋石居委会系南屋石居委会与联诚信公司之间的关系，可另案主张。综上，对龙海房地产公司要求南屋石居委会返还定金1000000元的主张，一审法院予以支持。 关于龙海房地产公司要求联诚信公司返还咨询费100万元，一审法院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，龙海房地产公司所主张的咨询费与本案并非同一法律关系，故对龙海房地产公司主张一审法院不予一并处理，龙海房地产公司可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、确认青岛龙海房地产开发有限公司与青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会、青岛联诚信工贸有限公司于2006年3月22日签订的《项目合作协议》无效；二、青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会于判决生效后十日内返还青岛龙海房地产开发有限公司定金1000000元；三、驳回青岛龙海房地产开发有限公司要求青岛联诚信工贸有限公司返还咨询费1000000元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由青岛龙海房地产开发有限公司负担9000元，由青岛市城阳区夏庄街道南屋石社区居民委员会负担13800元。 经本院审理查明：当事人在二审期间提交如下新证据： 1、南屋石居委会提交本村于2006年1月至6月期间开具的青岛市城阳区农村经济组织专用收据原件一宗。南屋石居委会称，上述收据系从本村委收据存根中调取，形式上与龙海房地产公司提交的2006年4月19日收据存在重大差异；其中2006年4月12日、17日和5月12日开具的三张收据均为连号，票号为005374、005375、005376，该期间本村只开过上述三张收据，龙海房地产公司提交的收据并非南屋石居委会开具；村委公章在2006年被所辖街道办事处管控，龙海房地产公司提交的收据上委公章真实性存疑，即便盖章是真实的，南屋石居委会也并未收到钱。南屋石居委会同时提交“杨民”本人书写的情况说明一份予以佐证，该情况说明的主要内容为：杨民原系的党支部书记，2016年签订涉案开发协议时，杨民只在其中一份合同上签字，并未在龙海房地产公司提交的收据上签过字，亦未收到相应款项，对于上述协议和收据上的公章是如何盖的不清楚。 龙海房地产公司质证称，一、对南屋石居委会提交的收据一宗真实性无法核实，其形式确实与龙海房地产公司提交的收据形式不一致，但仅凭形式不同不能证明南屋石居委会的主张，不能认定南屋石居委会没有使用过涉案收据的形式，亦不能认定南屋石居委会账上没有涉案100万元；即使鉴定出涉案收据上的公章与社区公章不一样，也不能证明南屋石居委会的主张，南屋石居委会应当提交证据证明收据上的公章由他人伪造并加盖；二、对杨民的证人证言真实性不认可，杨民应亲自出庭作证，且证言内容未提及其是否在涉案协议及收据盖章之事，侧面说明杨民知道盖章的事实。 联诚信公司质证称：对上述证据真实性无法确认，该证据与本案无关联性；因杨民未出庭，故对杨民证词真实性无法认可。 2、龙海房地产公司提交2006年4月20日的会计记账凭证、当日的收款收据及青岛龙海路桥有限公司于2006年4月24日通过民生银行向联诚信公司支付200万元的转账支票存根各一张，其中支票存根记载款项用途为“货款”。龙海房地产公司以此证明：2006年4月20日，青岛龙海建设集团有限公司从青岛龙海路桥有限公司领取了200万元支票，龙海房地产公司通过青岛龙海路桥有限公司将涉案咨询费及旧村改造款200万元支付给了联诚信公司；青岛龙海建设集团有限公司、青岛龙海路桥有限公司和龙海房地产公司均是龙海投资集团有限公司下设的关联公司，时任青岛龙海建设集团有限公司法定代表人李进宝是龙海房地产公司涉案项目的经办人。 南屋石居委会对上述证据中的记账凭证及收据的真实性不予认可，认为是龙海房地产公司或案外人单方制作；对支票的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为：首先，上述200万元款项系支付给联诚信公司，而并非支付给南屋石居委会；其次，该笔款项用途备注是货款，而并非龙海房地产公司所称的支付给联诚信公司的咨询费及南屋石居委会的旧村改造款项，不能证明证据与本案的关联性。 联诚信公司上述证据中的收据及记账凭证真实性不予认可，对龙海房地产公司所述的子公司、母公司和关联公司等关系不认可；对支票的真实性认可，但对证明事项不认可，该证据出票时间与龙海房地产公司提交的收据出具时间不符，该证据与本案无关；其余意见与南屋石居委会意见相同。 另查明，关于龙海房地产公司据以主张权利的2006年4月19日收据形成过程，龙海房地产公司称：2006年4月19日，曲连成与案外人安乐社区主任周宗国在龙海房地产公司石苑别墅的办公地点将已经填写好并加盖了委会公章的涉案收据交付给被龙海房地产公司经办人李进宝，李进宝将支票交付给曲连成，该支票存根时间为2006年4月20日，底联时间为2006年4月24日；交付当时涉案收据公章和字迹均已完成，龙海房地产公司不清楚收据中的字迹是谁写的、公章是如何加盖的；涉案项目是由曲连成牵头龙海房地产公司和南屋石居委会合作，到考察是由曲连成带着李进宝与南屋石居委会书记杨民沟通，由联诚信代收定金是三方事先已经沟通好的，龙海房地产公司相信联诚信有代收定金的权利，收据上是否为杨民签字对本案无影响，本案没有必要对公章进行鉴定，即便杨民的签字不是其本人所签，或收据上南屋石居委会公章与备案公章不一致，也应由南屋石居委会举证证明印章由他人加盖。 南屋石居委会称，本社区并未向龙海房地产公司出具过涉案收据，龙海房地产公司声称曲连成有权代收100万元款项，但未出具任何授权的相关证明材料，因此即便该笔款项由曲连成收取，也与南屋石居委会无关，龙海房地产公司应当向曲连成主张返还；南屋石居委会申请对涉案收据上公章的真实性及是否为杨民本人签字进行鉴定。 联诚信公司称，一审开庭前及判决后，联诚信公司曾向曲连成落实2006年4月19日的收据形成过程，曲连成称其对该收据不知情，签字并非其本人所签，联诚信公司也未收到过100万元款项。 本院要求联诚信公司通知曲连成到庭说明涉案收据的形成过程及本案其他事实，但联诚信公司称已联系不到曲连成。 经本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，龙海房地产公司与南屋石居委会、联诚信公司签订的涉案《项目合作协议》系合资合作开发房地产合同，该合同违反了国家关于集体土地开发建设应通过招标、拍卖、挂牌或者市、县人民政府土地管理部门与村集体协商出让土地使用权等方式开发建设的相关强制性法律规定，应属无效。一审判决对此认定正确。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，龙海房地产公司要求南屋石居委会返还100万元定金，而南屋石居委会否认曾收到过上述款项。故本案的焦点问题是：龙海房地产公司提交的证据能否充分证明其向南屋石居委会支付过100万元定金。 首先，关于龙海房地产公司提交的2006年4月19日的定金收据（以下简称2006年4月19日收据）应否作为定案依据的问题。根据龙海房地产公司陈述的其获取2006年4月19日收据的过程可知，该收据系案外人联诚信公司时任法定代表人曲连成等人在龙海房地产公司办公地点交付给龙海房地产公司经办人，交付当时收据内容已完整形成。龙海房地产公司不清楚该收据上南屋石居委会的公章如何加盖及收款人盖章处的“杨民（曲连成代收）”系谁书写，亦无证据证明事后对此事进行过落实。本院认为，收据是收款人收到款项后向付款人出具的凭证，能够证明付款人履行了付款义务，尤其在他人代收的情况下，付款人应当对收据的出具过程、内容及代收人的授权尽到必要的审慎注意义务。而本案中，龙海房地产公司作为付款方，在无任何证据证明联诚信公司或曲连成有代南屋石居委会收款的授权的情况下，对于曲连成等人转交的收据事先不清楚签字盖章如何形成，事后又未对此进行核实，其对如此重要的付款凭证未尽起码审查义务的行为不符合常理。联诚信公司称曲连成对上述收据不知情，签字亦非其本人所签，因该陈述与龙海房地产公司的相关陈述不一致，曲连成作为联诚信公司的前任法定代表人及涉案项目经办人，有义务到庭说明2006年4月19日收据的形成过程而未到庭，故相应不利法律后果应由龙海房地产公司与联诚信公司共同承担。南屋石居委会在二审中提交的本村2006年1至6月期间开具的一宗收据原件形式内容完整，龙海房地产公司无相反证据推翻其真实性，本院对该宗收据真实性予以认可。南屋石居委会在2006年4月12日至5月12日期间共开具了三张收据，票号连号，并无2006年4月19日收据，且票面形式与2006年4月19日收据形式不同，综合上述事实及对龙海房地产公司获取2006年4月19日收据过程的分析，本院认为，即便2006年4月19日收据盖章或签字属实，因龙海房地产公司不能证明该收据系经过合法财务程序开具及其获取的方式符合常理，故上述收据不能作为本案定案依据。 其次，关于南屋石居委会是否收到龙海房地产公司定金100万元的问题。龙海房地产公司主张，其向联诚信公司转账200万元，其中包括联诚信公司代南屋石居委会收的100万元，但龙海房地产公司所提交的银行转账支票存根及会计凭证等证据仅能证明龙海路桥公司于2006年4月24日通过民生银行向联诚信公司付款200万元，并不能证明南屋石居委会收到了上述款项。龙海房地产公司的上述证据本院不予采纳，南屋石居委会主张该款与己无关的观点本院予以采信。 综上所述，因龙海房地产公司既不能证明联诚信公司或曲连成有权代南屋石居委会收取100万元，亦不能证明南屋石居委会实际收到了上述款项，故龙海房地产公司主张南屋石居委会返还定金100万元的主张，本院不予支持。南屋石居委会上诉请求成立，本院予以支持。一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初4654号民事判决第一、三项； 二、撤销青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初4654号民事判决第二项； 三、驳回青岛龙海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费22800元、二审案件受理费13800元，共计36600元，均由青岛龙海房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十三日 书记员 王 繁 书记员 于国英