四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19390号 上诉人（原审被告）：谢雪英，女，1980年11月19日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：卿兰，女，1988年1月13日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人谢雪英因与被上诉人卿兰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 谢雪英上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回卿兰的全部诉讼请求或发回重审；二、请求判令卿兰承担二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。第一，根据案涉《租房协议书》第八条约定，因不可抗力因素致门市无法使用，双方不补偿对方损失。卿兰在选择签订该协议时即对于经营商铺的潜在风险有所预计，其租赁行为视为对各种风险及不可抗力的承受，案涉房屋拆迁系不可抗拒之因素，不可归责于双方，且双方对于此情形已做约定，故谢雪英不应向卿兰作出赔偿。第二，案涉房屋系谢雪英从他人处购买，且当时该房屋在谢雪英购买时即已处于租赁状态，而谢雪英所支付的购房款已计入出卖人对该装修费用的折算，系其对装修费的先期投入。第三，谢雪英并未承诺免收租金，该租金应在补偿金额中予以扣除。根据案涉合同，房屋租金为每月3000元，从2019年2月23日至2019年5月31日，卿兰一直在占有并使用该房屋经营。期间，简阳市拆迁部门张贴棚户区改造通知，出于配合政府拆迁改造之目的，谢雪英遂与卿兰协商，告知其如自愿、按期搬迁则可减免部分未缴租金，但卿兰却完全不配合拆迁部门工作，不将钥匙按期交于拆迁部门，且将谢雪英诉至法院。据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定，以及谢雪英提出的附条件的减免房租方案的条件并未成就，故卿兰应向谢雪英支付其占用并实际使用该房屋的租赁费共9000元。第四，卿兰自2019年3月便未按期缴纳租金，存在违约行为。一审认定“双方在履行协议中不存违约行为”系认定错误。二、卿兰并未举证证明其遭受的损失，应承担举证不能之后果。一审认定因拆迁确导致卿兰遭受一定经济损失，并酌情给予其补偿缺乏依据。第一，案涉租赁合同于2015年10月13日签订，在一审庭审中，卿兰仅提供了装修工程合同及明细，但并没举证证明其实际花费的装修费用。从2015年到卿兰起诉之时，卿兰已占有并使用该房屋近4年之久，剩余租期仅剩1年，装修装饰折旧率极高，且卿兰在一审庭审中自认已将未形成附和的装修拆除并搬走，故一审法院以60％的比例要求对其进行补偿实属不当。第二，《国有土地上房屋征收与补偿条例》《简阳市人民政府文件（简府发（2017）24号）》均明确规定拆迁安置的补偿对象为房屋所有权人，而卿兰并未就停产停业损失与谢雪英在合同中进行明确约定，故谢雪英不应对卿兰进行该项赔偿。且在一审中，卿兰并未举证证明其停产停业损失，据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，卿兰租赁房屋用于商业经营，但经营本身存在风险，就继续履行租赁合同是否一定可以获得该利益存在不确定性，据“谁主张谁举证”原则，卿兰应证明其停产停业损失。 卿兰答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢雪英的上诉请求，维持原审判决。 卿兰向一审法院提出诉讼请求：判令谢雪英向卿兰赔偿终止房屋租赁合同损失100000元。 一审法院经审理查明：2015年10月13日，卿兰与谢雪英签订《房屋租赁协议》，谢雪英将其所有的位于简阳市间出租给卿兰用于服装经营。该协议约定：“一、租期从2015年10月23日至2020年10月23日，计五年，先付后用。二、前三年租金不变，每年3.5万元（叁万伍仟元整）后两年租金随行就市，在每年9月23日前交付下一年房租，乙方不交则视为乙方退租，甲方有权终止租赁。……。八、如因不可抗拒因素（如地震等）原因导致门市无法使用，双方不赔偿对方损失，但甲方要退乙方剩余的租金……”。卿兰按照《房屋租赁协议》向谢雪英付清了2019年2月23日以前的全部房屋租赁费。2017年11月7日，简阳市政府决定对简阳市建设路片区实施棚户区改造，卿兰租赁的房屋在改造范围内。2019年4月，简阳市拆迁部门向建设路片区棚户区改造项目全体住户发出通知，定于2019年4月28日启动房屋拆除打围工作。后谢雪英签订《拆迁补偿合同》，其所有的一间营业房得到相应的补偿，包括搬家费1200元、装修装饰补偿金额38244元、停产停业补偿42200元。2019年5月22日，谢雪英通知卿兰解除《房屋租赁协议》，要求卿兰腾空租赁房屋，谢雪英免收剩余房屋租赁费，但卿兰要求谢雪英承担对解除租赁场地相应的赔偿责任。经协商未果，卿兰诉讼来院。 一审另查明，案涉营业房系谢雪英在他人处购买，购买时该营业房已出租，房屋水电、墙面粉刷进行了基础装修，卿兰承租后按照经营方式再次进行了装修。 以上事实，有卿兰向一审法院提交的卿兰、谢雪英的身份证复印件、工商营业执照、租房协议书、房屋租赁费收条、永盛装饰装修工程合同及装修明细表、简阳市政府建设路棚户改造模拟搬迁补偿协议、棚户改造指挥部通知、短信记录、谢雪英提交的催租短信聊天记录、催租视频、简阳市人民政府【2017】24号文件、房屋现状照片及视频，情况说明等证据及双方当事人的庭审陈述在案予以佐证，经庭审质证，对上述证据的真实性、合法性、关联性，一审法院予以确认并采信。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。卿兰与谢雪英签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容明确具体、合法有效，应受到法律保护，该合同对双方均有约束力。双方在履行《房屋租赁协议》过程中，因简阳市市政道路工程建设，案涉房屋面临拆迁，导致协议不能继续履行，双方在履行协议中不存违约行为。但因租赁物面临拆迁，卿兰签署的合同于2019年4月提前到期，致使卿兰租赁商铺经营的合同目的无法实现，确实使卿兰遭受了一定的经济损失。谢雪英作为房屋的产权人，已经获得了第三方补偿款，且在补偿项目中包含了搬家费、装饰装修补偿费、停产停业补偿费等与商铺经营相关的费用。一审法院认为，第三方对产权人补偿后，产权人应当对承租人的损失给予一定的补偿。一审法院酌情认定：卿兰获得的搬家费、装饰装修补偿费为（1200元＋38244）×60％=23666.4元，卿兰获得的停产停业补偿费为42200元×30％=12660元。以上费用总计36326.4元。故卿兰要求谢雪英给予补偿的诉讼请求，一审法院部分予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、谢雪英在判决书生效后十日内给付卿兰解除《房屋租赁协议》的补偿费用36326.4元；二、驳回卿兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由谢雪英负担418元，卿兰负担732元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢雪英向本院提交了如下证据：一、不动产登记证、宗地图、成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同、简阳市人民政府关于《建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿方案（征求意见稿）》征求意见公告、《简阳市人民政府建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿方案》、简阳市人民政府关于印发《简阳市国有土地上房屋征收装饰装修及附属物补偿标准》的通知、情况说明、搬迁房屋摸底登记表。拟证明：拆迁赔偿对象是谢雪英，而非卿兰，赔偿的金额也有明细。告知书在4月提前告知了卿兰，而卿兰在租赁一年的时候知道房屋要拆迁，却还在租用案涉房屋，应当由其自己承担商业风险。二、2019年3月31日城北派出所记录。拟证明：卿兰从2月23日之后即没有交纳房租，双方通过派出所调解也未调解成功，截止到2019年6月房屋被拆迁，卿兰存在3个月房租未缴纳。三、短信聊天记录。拟证明：在一审中卿兰称租用房屋的是清水房，案涉房屋前房主可以证明案涉房屋在卿兰承租时不是清水房。 卿兰发表质证意见称，对第一组证据无法确定其真实性。卿兰在案涉店铺要打围前一两个月才知道店铺要拆迁。对第二组证据，并非系卿兰故意不缴纳租金，是双方没有协商好，案涉租赁合同上也载明根据市面行情缴纳租金。2019年4月22日左右打围，不存在没有缴纳租金。谢雪英承诺免除三个月的房租，故不存在卿兰有三个月的房租没有缴纳。对第三组证据，卿兰承租案涉店铺的时候店铺地面是水泥地，墙面也是水泥墙，阁楼也被前房东拆下来拉走了。 卿兰向本院提交了如下证据：2015年10月15日收款收据20000元、2015年10月30日收款收据18132元。拟证明：在案涉房屋中投入装饰装修款38132元。 谢雪英发表质证意见称，认可上述证据真实性。 对双方当事人提交证据，本院认为，对谢雪英提交的第一组证据中的《简阳市人民政府建设路片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿方案》以及第三组证据，因均为一审已提交证据，根据法律规定不作为新证据在二审进行重新认定。对谢雪英提交的第一组证据中的其他证据真实性、合法性予以认可，对关联性在本院认为部分进行论述。对谢雪英提交的第二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性在本院认为部分进行论述。对卿兰提交收款收据，本院对该组证据真实性、合法性、关联性予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：谢雪英是否应当向卿兰补偿终止房屋租赁合同损失，以及如果应当补偿，补偿数额的确定。现将上述争议问题阐述如下： 案涉《租房协议书》系谢雪英与卿兰的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守相关约定。 对谢雪英是否应当就案涉房屋被征收造成的损失向卿兰进行补偿，本院认为，案涉合同的终止系基于拆迁的开展导致合同丧失继续履行的事实基础，在此情况下，案涉合同的终止并不归责于谢雪英或者卿兰。虽政府相关拆迁部门的补偿款发放对象为案涉房屋所有权人谢雪英，然案涉房屋系卿兰承租用于经营，实际占有使用人为卿兰，面临拆迁时承担大部分腾空义务的也系作为承租人的卿兰。同时，就装饰装修补偿款而言，该款项的支付是以案涉房屋现有装修状况为基础。一审中，根据谢雪英提交的其与原房屋所有权人的聊天记录显示，在卿兰承租时案涉房屋的状态是“水电是通的，墙是别人粉刷过的，地是水泥地。”，而谢雪英一审认可在其购买案涉房屋时卿兰已经在内经营，“地板、墙纸、灯具、吊顶是卿兰装修的”，并认可卿兰出具38132元装修款收款收据的真实性，故在谢雪英无证据证明其对案涉房屋装饰装修具体投入的情况下，案涉房屋装饰装修补偿款的获得与卿兰对案涉房屋装饰装修的投入同样存在关联性。另外，就停产停业损失，谢雪英作为案涉房屋所有权人，因拆迁无法继续获得租金收益，确存在一定经营损失，然卿兰作为承租人在租赁期内因拆迁被迫停止经营也产生一定的经营损失。一审基于此，从公平原则的角度酌情认定卿兰获得搬家费、装饰装修补偿费（1200元＋38244元）×60%=23666.4元，停产停业补偿费42200元×30%=12660元，共计36326.4元并无不当，本院予以维持。 对谢雪英主张双方在案涉合同中约定，如因不可抗力因素导致门市无法使用，双方不补偿对方损失，故其无需就案涉房屋拆迁赔偿卿兰损失。对此，本院认为，本案系基于拆迁导致的拆迁补偿款项的分配引发的纠纷，因卿兰确对案涉房屋进行了一定投入，也因本次拆迁产生一定损失，故政府相关部门所发放的拆迁补偿款中部分应由卿兰获得。此并非合同中约定的谢雪英向卿兰进行赔偿或补偿的情形。故对谢雪英的主张，本院不予支持。对谢雪英称卿兰存在三个月租金未支付，构成违约，本院认为，无论卿兰是否存在未支付租金的情形，谢雪英均未基于此解除案涉租赁合同，案涉合同的解除系基于不可归责于双方的拆迁事实，卿兰是否欠付租金也并未影响案涉拆迁补偿款的获得。加之根据租赁合同，双方约定后两年租金随行就市，二审中，双方均无证据证明已就卿兰应付租金数额达成一致，在双方无法明确卿兰是否确欠付租金，以及欠付租金具体数额的情况下，谢雪英以此为由主张卿兰不享有相应拆迁补偿款，本院不予采信。对谢雪英上诉主张卿兰应向谢雪英支付其占有并实际使用房屋的租赁费共计9000元，可另行解决。 综上所述，谢雪英的上诉请求不成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费708元，由谢雪英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  袁晟翔 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年二月二十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  丁昱凡