贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11137号原告：胡忠龙，男，1981年5月19日生，住贵州省兴义市。原告：查林玉，女，1985年6月19日生，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：余洪兵，贵州铭黔律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：唐洁，贵州铭黔律师事务所实习律师。被告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道1号（桔山商贸物流园），统一社会信用代码91522300072045515G。法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州权衡律师事务所律师。特别授权代理。原告胡忠龙、查林玉与被告贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告胡忠龙、查林玉的共同特别授权委托代理人余洪兵，被告浙黔公司的特别授权委托代理人梁辰辰到庭参加诉讼。后双方申请庭外和解30日未果。本案现已审理终结。胡忠龙、查林玉共同向本院提出诉讼请求：1、判令浙黔公司为胡忠龙、查林玉办理房屋所有权初始登记手续并向胡忠龙、查林玉支付2015年1月29日起至实际办理房屋所有权初始登记日止的逾期办证违约金，该违约金以总房款197696元为基数，按年利率6.15%计算；2、本案诉讼费由浙黔公司承担。事实及理由：胡忠龙、查林玉系夫妻。2014年3月24日，浙黔公司向胡忠龙出具收据一张，载明“兹收到胡忠龙交浙兴XX城X-XX-XXX首付款107696元”。同日，胡忠龙、查林玉与浙黔公司签订《商品房买卖合同》，约定：胡忠龙、查林玉购买位于浙兴XX城X号馆第X幢X层XX号商业用房（建筑面积38.79平方米，套内建筑面积32.37平方米），房屋总价款为197696元，付款方式银行按揭付款，即首期房款为107696元，余款90000元以银行按揭支付；浙黔公司应当在2014年10月31日前向胡忠龙、查林玉交付该商品房并在90日内申请该商品房所有权初始登记。综上，胡忠龙、查林玉已向浙黔公司支付了涉案商品房的全部房款，履行完毕付款义务，上述商品房交付使用后，浙黔公司一直未按合同约定履行办证义务，为维护自身权利，特诉至法院。浙黔公司辩称：一、胡忠龙、查林玉的诉讼主张已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。1、双方签订的合同约定，涉案房屋约定的交房时间为2014年10月31日前，浙黔公司申请该商品房所有权初始登记的时间是在商品房交付之日起90日+365日内。故办理初始登记的时间为2016年6月30日前。2、本案中，胡忠龙、查林玉要追究浙黔公司逾期办证违约责任的诉讼时效期间应为2016年7月1日起计算3年至2019年6月30日止，胡忠龙、查林玉起诉时间是2019年10月，故已超过3年的诉讼时效。二、合同约定，浙黔公司有20个月的办理产权证期限，且逾期办证责任不在浙黔公司，浙黔公司不应承担责任。首先，双方签订的合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同附件十四补充协议约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续”。由此可见，浙黔公司从约定的交房之日起，且在胡忠龙、查林玉提交所有办证资料和税费后，浙黔公司有20个月的产权证办理期。其次，根据《房屋记载表》记载，浙黔公司已于2019年6月6日进行了商品房所有权初始登记，为此，胡忠龙、查林玉主张浙黔公司一直未办理产权证与事实不符。最后，2019年6月15日，浙黔公司已通过报纸公告的方式通知胡忠龙、查林玉，3号馆的房屋产权证已经可以办理，请业主前来协助办理，但胡忠龙、查林玉迟迟未到公司协助办理产权证。因胡忠龙、查林玉迟迟未将契税发票及相关材料交给浙黔公司，导致浙黔公司未能办理房屋产权证书，逾期办证的责任应由胡忠龙、查林玉承担。三、胡忠龙、查林玉主张逾期交房违约金与逾期办证违约金的计算标准过高，无法律依据。即便浙黔公司要承担责任，但胡忠龙、查林玉主张过高，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。胡忠龙、查林玉主张的利率过高，请求法庭予以调减。综上所述，胡忠龙、查林玉的诉请已过诉讼时效，其诉请不应得到支持，请求法庭予以驳回。本案争议焦点：1、胡忠龙、查林玉的诉请是否已过诉讼时效；2、胡忠龙、查林玉诉请的违约金是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点，胡忠龙、查林玉向本院提交了身份证、结婚证、《商品房买卖合同》、《个人商业用房按揭贷款借款合同》、收款收据复印件各1份，浙黔公司向本院提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、不动产权证书、贵州省建设工程竣工验收备案表、《委托经营协议书》、《交房工作流程表》、《交房通知书》、业主资料、前期物业服务合同、《房屋记载表》、公告报纸等证据在卷佐证。经审理认定事实如下：2014年3月24日，胡忠龙、查林玉与浙黔公司签订合同编号为2014002427的《商品房买卖合同》，购买浙黔公司开发并取得预售许可的位于兴义市桔山街道办事处浙兴XX城X号馆第X幢X层XX号商业用房，约定房屋建筑面积为38.79平方米，总价款为197696元，付款方式为合同签订之日向出卖人交付首期房款107696元，余款90000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，胡忠龙、查林玉按合同约定支付了购房款并于2015年1月29日接收涉案房屋。合同签订当日，双方又签订了附件十四补充协议“六、（对本合同二十二条的修订与补充）房屋登记约定。……2、出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。……买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之二的违约金”。另查明：1、浙黔公司于2019年4月28日取得涉案楼盘竣工验收备案；2、2019年6月6日，涉案房屋浙兴XX城X号馆第X幢取得商品房大产权初始登记；2019年9月11日，涉案房屋已转移登记至胡忠龙、查林玉名下；3、2014年10月31日至12月31日，双休日计18天，共计44个工作日；2015年法定节假日计11天，黔西南布依族苗族自治州节日计3天（州庆1天、六月六1天、八月八1天），双休日计104天，2015年全年工作日共计247天，2016年1月1日至2016年4月20日，双休日计32天，节假日计5天，共计74个工作日。故，2014年10月31日至2016年4月20日，共计365个工作日。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。浙黔公司在取得商品房预售许可后，与胡忠龙、查林玉所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，胡忠龙、查林玉已按合同约定方式付清了全部购房款，并于2015年1月29日接收涉案房屋，涉案房屋于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案，于2019年6月6日取得商品房大产权初始登记，是客观存在的事实。关于胡忠龙、查林玉的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，胡忠龙、查林玉诉请的逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，胡忠龙、查林玉系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年10月14日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年10月15日为未超过诉讼时效期间，故胡忠龙、查林玉在2016年10月15日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理胡忠龙、查林玉房屋权属证书的前提条件，浙黔公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，胡忠龙、查林玉诉请浙黔公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，胡忠龙、查林玉按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故浙黔公司依法应支付胡忠龙、查林玉逾期办证的违约金；再次，因本案双方约定交房时间为2014年10月31日，浙黔公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但双方就房屋登记在涉案《商品房买卖合同》附件十四中又约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续”，该约定系双方就涉案房屋办理初始登记的时间达成了新的合意，系双方真实意思表示，故在双方约定交房之日起365个工作日内，浙黔公司应按约办理好涉案房屋的初始登记，即浙黔公司最迟应在2016年4月20日完成涉案房屋初始登记的合同义务，浙黔公司于2019年6月6日才取得涉案房屋初始登记，其承担逾期办证违约责任的期间即为2016年4月20日至2019年6月5日，但因胡忠龙、查林玉在2016年10月15日之前的违约金诉请已过诉讼时效，故本案中，浙黔公司应承担逾期办理房屋初始登记违约责任的期间为2016年10月15日至2019年6月5日；最后，双方在《商品房买卖合同》附件十四中，对365个工作日内未能提供相关产权手续的违约责任约定为“按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金”，现胡忠龙、查林玉请求按年利率6.15%计算，浙黔公司认为胡忠龙、查林玉的计算方式过高请求调减，且胡忠龙、查林玉未举证证明其因浙黔公司逾期办证所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及胡忠龙、查林玉所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对浙黔公司应支付的逾期办证违约金计算为：197696元×4.75%÷365天×963天（2016年10月15日至2019年6月5日）=24775.64元。因涉案房屋已于2019年9月11日转移登记在胡忠龙、查林玉名下，胡忠龙、查林玉诉请浙黔公司为其办理房屋转移登记手续已不具有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后十日内支付胡忠龙、查林玉逾期办证违约金24775.64元；二、驳回胡忠龙、查林玉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，由胡忠龙、查林玉负担114元，贵州浙黔置业有限公司负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇二〇年二月一日法官助理 舒其琪书 记 员 严 媛