广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15023号上诉人（原审原告）：曹磊，男，1993年1月20日出生，汉族，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：郭玲，广东海派律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓玲，广东海派律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：董丽燕，女，1985年7月23日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县。上诉人曹磊因与被上诉人董丽燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初36137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹磊上诉请求：1.撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初36137号民事判决；2.改判确认曹磊与董丽燕签订的涉案租赁合同已于2018年6月6日解除，由董丽燕向曹磊返还27400元并赔偿装修损失10300元；3.本案一、二审诉讼费用由董丽燕承担。事实和理由：一、一审法院就董丽燕是否有转租权的相关事实遗漏审查。董丽燕在一审举证期内及法官庭审再次宽限的举证期内，均未提供任何证据证明董丽燕有转租权。曹磊提供的《深圳市房屋租赁合同书》为复印件，无备案原件核对，合同记载承租人为案外人董某，但签名疑似董丽燕；另提供《授权书》记载案外人董某授权董丽燕处理涉案店铺，但未提供董某身份信息、董某未出庭接受询问，对于前述材料的真实性，曹磊不予认可。此外，即便《深圳市房屋租赁合同书》为真实，根据合同第九条约定，“未经甲方(业主）书面同意，乙方（承租方）不得将租赁房屋部分或全部转租与他人”，无论是案外人董某还是曹磊，均未提供任何业主书面同意董丽燕转租的证据。本案合同约定董丽燕应当提供与业主的原租赁合同及协议，但董丽燕一直以各种理由拖延，直至本案诉讼才提供，还仅是复印件。董丽燕在隐瞒其没有转租权的同时催促曹磊支付本案合同款项，是明显的欺诈行为。此外，商场物业管理方禁止董丽燕装修时，也是说董丽燕无转租权，因此曹磊无权装修无权入场经营。二、一审法院认定董丽燕没有合同义务保障涉案店铺的水电需求属事实认定错误。一审法院依据事实认定董丽燕在签订合同时明知曹磊租赁涉案店铺的用途是经营奶茶店，董丽燕提供无通水设施的店铺即构成瑕疵给付，一审法院调取的物业管理方的复函也确认“铺内无上下水设施”。保障店铺通水是董丽燕当然的合同义务。而且，董丽燕与曹磊就本案合同沟通都经由微信聊天，合同款项都经由微信或支付宝支付。在此情况下，董丽燕在微信向曹磊承诺“水的问题我已经跟你说过了，是没有问题的”、“水下午去申请，到时多少钱你和房租一起转过来”，曹磊因此将接水设施费用和房租支付给董丽燕。曹磊基于董丽燕的微信聊天承诺，通过微信支付合同款项，微信承诺也必然构成合同约定内容。三、一审法院就经营商户资格、水电改造的相关事实认定错误。曹磊在本案一审庭审、就物业管理方复函的书面意见中都多次提出物业管理方拒绝了涉案店铺的接水申请、制止了曹磊装修的事实。尤其在书面意见中，曹磊已说明与物业管理方沟通的结果是，物业管理方只接受董丽燕通水的申请、只承认董丽燕的经营商户资格，接水费用8000元是收费标准。一审法院调取的物业管理方复函记载“在商铺不具备经营条件而想要进行工程改造，需由经营商户向管理中心主动提出申请”，但物业管理方并未说明涉案店铺的经营商户具体是谁，曹磊是否有资格申请，在本案合同签订后至2018年6月6日涉案店铺是否曾申请过、申请人是谁、物业管理方处理的结果及原因。在此情况下，一审法院推定曹磊能申请通水、物业没有拒绝曹磊的通水申请与事实完全不符，属事实认定错误。董丽燕辩称，一、董丽燕有转租权的，是由业主给租客，有签订转租协议，当时也提供了关于业主同意转租的微信聊天记录。二、在微信上也有聊天记录表示水是由曹磊加，接水费8000元是向物业申请让董丽燕帮忙代转交。曹磊有去店铺查看情况，当时店铺里面是没有水的，董丽燕已如实告知曹磊店铺的情况。三、微信记录里面清楚的说明双方的合同已经截止，曹磊也同意解除合同。董丽燕把曹磊的押金和后续的款项退回，双方已经协商一致并且合同已经解除了。曹磊向一审法院起诉请求：1、确认曹磊与董丽燕于2018年5月15日所签订的《租赁合同》已于2018年6月6日解除；2、董丽燕立即返还曹磊27400元；3、董丽燕赔偿曹磊装修损失10300元；4、由董丽燕承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。一审法院认定，2017年11月9日，董丽燕妹妹董某作为乙方与甲方业主李静梅签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于深圳市××区车公庙xxx商铺（即案涉商铺）用于经营餐饮业务，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日，月租金为4500元，该租赁合同约定承租人未经出租人同意不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。该租赁合同乙方落款处是董丽燕签名。董丽燕称其与妹妹董某一起承租案涉商铺经营餐饮生意，其妹妹也授权其处理案涉商铺的所有事宜。董丽燕与其妹妹董某在案涉商铺上经营包子生意，经营时间段为每天早上，中午至晚上案涉商铺属于空置状态。2018年5月14日，曹磊、董丽燕双方签订《租赁合同》，董丽燕提交的手写的租赁合同载明：今租B2-052给曹磊使用，使用时间为每天营业时间的12点至营业结束，租期从2018年5月14日至我们合同到期为止，中途不断租、不转让，押金为3个月租金，租金为7000元，共计21000元。如违约，需补齐所有租金，押金与转让费不退。曹磊提交的手写的租赁合同中没有“如违约，需补齐所有租金，押金与转让费不退”内容，曹磊认为租赁合同签订时这句话并不存在，是董丽燕自行添加上去的，曹磊并不认可该内容。该租赁合同签订当日曹磊向董丽燕支付押金1万元。2018年5月15日，曹磊（乙方）与董丽燕（甲方）又签订一份《租赁合同》，约定董丽燕同意将位于深圳市××区×××商铺（具体位置以房产证载明地址为准）出租给曹磊，租赁面积9.35㎡，租赁时间为每天中午12点至第二天凌晨，租赁期限自进场日至2018年11月30日止，租金为每月7000元，租金每月支付，押金为21000元。《租赁合同》第七条约定：承租期内若因国家政策变动或不可抗力因素需要提前终止合同，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出租赁房屋，甲方不承担由此造成的任何损失，但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。第八条约定：甲方应提供原租赁合同及协议、产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明（营业执照、身份证）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁合同使用。若甲方原租赁合同明文规定不可分租给第三方，则甲方应退还乙方所缴纳的押金及租金。此外《租赁合同》还就双方其他权利义务进行了约定。董丽燕在一审第一次庭审中否认5月15日租赁合同上的签名为其本人签名并当庭申请笔迹鉴定，但董丽燕在庭后表示不申请鉴定。该租赁合同签订当日，曹磊向董丽燕支付了31000元，其中11000元用于补交押金，余下2万元曹磊主张是支付喝茶费，董丽燕主张是转让费。租赁合同签订后，曹磊与董丽燕一直在微信沟通水电能否满足经营需要及招牌制作等事宜。曹磊在微信沟通中称其向物业公司提供了用电设备清单，物业公司称已超过商铺的用电负荷，董丽燕称不用直接跟物业公司讲，可单独联系电工师傅解决；对于用水情况，曹磊跟物业沟通后于5月25日向董丽燕转账8000元，由董丽燕出面与物业协商店铺的接水问题。当日曹磊还向董丽燕支付了7000元的租金。曹磊称董丽燕保证接水没有问题后，其于2018年5月26日与深圳市xx装饰设计有限公司签订《合同书》，将案涉商铺的装修工程发包给深圳市xx装饰设计有限公司施工，同时向深圳市xx装饰设计有限公司支付了装修定金4200元，5月28日进场施工，5月29日被物业公司制止，曹磊此时已产生装修费用6100元，合计装修损失10300元。曹磊在五月底向董丽燕提出解除租赁合同并要求董丽燕返还全部款项。2018年6月6日，在曹磊多次催要下董丽燕向曹磊返还28600元，曹磊称该28600元包括押金21000元、接水费用8000元、租金2600元、扣除给董丽燕造成损失3000元，余下27400元董丽燕拒绝返还。曹磊称双方在该日协商一致解除租赁合同。董丽燕称双方租赁合同并未解除，是因为曹磊到董丽燕店铺打砸取闹，董丽燕无奈才向曹磊支付28600元，该28600元没有具体细分包含哪些项目。关于租金的起算时点，曹磊称免租期为一个星期，董丽燕同意延多3天，从2018年5月25日起算。董丽燕称一开始董丽燕提出免租期为一个星期和延多3天，但曹磊方人员吴某不同意，所以没有延多3天。董丽燕称签订租赁合同时并不清楚曹磊的租赁用途。曹磊称在双方协商时就已告知董丽燕租赁用途，曹磊据此还向一审法院提交了一份《合作服务协议书》用以证明其经营“答案茶”。一审法院在审理过程中，一审法院就案涉商铺装修过程中涉及的水电问题询问深圳市xxx物业服务有限公司xxx商业管理中心（以下简称物业公司），该中心复函如下：位于深圳市××区××××商铺，现有供电量为4KW，铺内无上下水设施。依据工程条件来看，不具备经营奶茶店的条件，按照我司管理要求，在商铺不具备经营条件而想要进行工程改造，需由经营商户向管理中心主动提出申请，管理中心将结合铺位情况以及现场条件，综合考虑是否同意。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据双方陈述，一审法院认为本案的争议焦点有两个：一是董丽燕在将案涉商铺出租给曹磊时是否知晓曹磊经营奶茶店的生意；二是如果董丽燕知晓曹磊承租案涉商铺就是经营奶茶店，在租赁合同对于水电需求没有特别约定的情况下董丽燕是否有义务保障曹磊经营奶茶店对于水电的需求？如果董丽燕有义务保障曹磊经营奶茶店的水电需求，则董丽燕没有提供属于董丽燕违约，如果董丽燕没有义务保障曹磊经营奶茶店的水电需求，则董丽燕对曹磊不构成违约。关于第一个争议焦点：董丽燕称在签订租赁合同时并不知晓曹磊承租案涉商铺的租赁用途，但董丽燕作为出租人其有义务了解承租人承租物业的用途，且董丽燕自身是从事早餐小笼包生意，董丽燕中午至晚上时间段另行出租给曹磊经营餐饮，董丽燕不可能不了解曹磊的租赁用途，况且双方在微信沟通时还在谈论招牌制作及摆放等事宜，显然董丽燕在签订租赁合同时已知晓曹磊租赁案涉商铺的用途就是经营奶茶店，董丽燕称其不知晓具体用途，不符合常理，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点：曹磊向董丽燕承租案涉商铺系用于经营奶茶店，对于经营奶茶店涉及水电等方面要求，曹磊作为需求方有义务向董丽燕提出并写入合同内容，但双方在签订租赁合同时并未涉及水电等方面内容，其后曹磊通过微信向董丽燕提出要求已不构成合同内容，因此，董丽燕没有合同义务保障曹磊经营奶茶店的相关水电需求。其次，从一般商业租赁惯例来看，出租人向承租人仅是提供适合的场地，对于商业经营过程中涉及的水电改造等方面事宜则是经营方自身装修所应考虑的事宜，而非出租人必须保证的一般义务。最后，从物业公司给一审法院的复函看，物业管理公司并未禁止案涉商铺进行水电改造，而从曹磊与物业公司沟通后向董丽燕转账8000元用于接水改造的事实看，物业公司事实上也没有拒绝案涉商铺接水改造，显然曹磊陈述物业公司拒绝曹磊水电用量申请不符合事实。综上，由于董丽燕没有义务保障曹磊经营奶茶店的水电需求，曹磊撤场属于曹磊单方违约，曹磊并不享有合同解除权，曹磊请求确认双方签订的《租赁合同》于2018年6月6日解除并要求董丽燕返还27400元及赔偿装修损失10300元，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决驳回曹磊的诉讼请求。本案一审案件受理费743元（曹磊已预交），由曹磊负担。二审中，曹磊提交情况说明、业主声明、物业管理服务协议作为新的证据，拟证明董丽燕没有转租权及物业公司因此在2018年5月29日晚将曹磊及装修工人驱赶出涉案商铺的事实。经质证，董丽燕对上述证据表示不清楚。按本院要求，双方当事人庭后提交双方沟通的微信记录。本院经审理查明，曹磊提交的微信记录显示：2018年6月4日14时，物业公司的工作人员告知曹磊，涉案商铺用水工程改造申请未获同意。双方当事人之间存在微信沟通，且双方提交的微信记录一致，显示：2018年6月4日17时，曹磊称合同交到涉案商铺，询问何时退还押金等款项。董丽燕答复次日下午转给曹磊。5日下午，曹磊催促董丽燕转款，董丽燕答复涉案商铺墙壁修复费用未确定。曹磊提出“那你看这样行不行，我这边装修说花3000把墙重新做一遍然后刷漆。你就先扣下3000，把剩余的先转给我。墙做好了，再给我1500”。董丽燕回复“那个墙本来是好的，我在问他们弄好要多少钱”。曹磊称“好的，那你问好了，说一声”。董丽燕回复“好”。6日，董丽燕称“发给你，这里行吧”。曹磊回复“好的，可以”。董丽燕随即向曹磊转账28600元，曹磊予以收取。7日，双方未联系。8日上午，董丽燕称曹磊家人到涉案商铺闹事，后双方进行协商，曹磊提出转让费退一万，董丽燕不同意，协商未果。曹磊二审主张因董丽燕没有转租权，致使2018年5月29日晚其装修工人被物业公司驱赶，并确认有通过微信和电话跟董丽燕联系。双方于2018年5月29日有通过微信沟通装修事宜，但未提及装修工人被物业公司驱赶一事。董丽燕二审主张双方于2018年6月5日协商一致解除合同，其于次日依约退还曹磊28600元，其中包含了用水工程改造的预付款8000元。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人提交的微信记录一致，可以作为本案的定案依据。根据涉案商铺的出租方式及双方微信沟通的内容，足以认定董丽燕出租涉案商铺时知道曹磊用于经营奶茶店。物业公司向一审法院出具的复函显示：涉案商铺无上下水设施，不具备经营奶茶店的条件，相关工程改造需商户申请，物业公司综合考虑是否同意。曹磊主张用水工程改造申请未获物业公司同意，并提交其与物业公司工作人员的微信记录为证，同时，董丽燕将用水工程改造的预付费用退还曹磊的事实亦印证曹磊该主张，故本院予以采信。因此，涉案商铺不具备经营奶茶店的条件，涉案合同的根本目的无法实现，曹磊有权解除合同。曹磊主张其于2018年5月底提出解除合同并要求董丽燕退还全款，双方于2018年6月6日协商一致解除合同，但董丽燕仅退还28600元，未将剩余款项退还曹磊。董丽燕则主张双方当事人于2018年6月5日协商一致解除合同，其于6日已按约定将28600元退还曹磊。据此，双方当事人对涉案合同已协商解除没有异议，本院确认涉案合同于2018年6月6日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人2018年6月4日至8日的微信记录显示，双方当事人对解除合同后的退款事宜虽进行协商，且董丽燕已退还28600元，但双方当事人未对退款金额作出协商一致的意思表示。因此，董丽燕主张其退款义务已经履行完毕证据不足，本院不予支持。曹磊主张已退还的28600元包括押金、接水费用、租金、并扣除董丽燕的损失，董丽燕二审亦有相应陈述，结合双方当事人2018年6月8日的微信记录，应认定双方当事人对合同解除后押金、接水费用、租金及董丽燕的损失已经结算且履行完毕，双方当事人对上述项目的处理属于当事人对自身权益的处分，本院予以确认。双方当事人对于转让费退还及曹磊的损失赔偿未达成合意，故曹磊有权请求董丽燕予以支付。经查，曹磊在签订涉案合同时向董丽燕支付转让费20000元，董丽燕所持手写合同中关于转让费不予退还的约定未见于曹磊所持有的合同，存在董丽燕自行添加的可能，故董丽燕关于双方已约定转让费不予退还的主张，本院不予采信。曹磊主张装修损失10300元，并提交了相关合同及转账记录为证，可以证实曹磊为履行涉案合同进行装修投入，解除合同必然造成曹磊的损失。因此，综合涉案合同的履行情况及双方当事人对合同解除的过错，本院酌定董丽燕除已退还的款项外，仍需退还曹磊转让费及赔偿曹磊损失共计10000元。曹磊超出该金额的退款及赔偿主张，本院不予支持。综上，曹磊的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初36137号民事判决；二、确认上诉人曹磊与被上诉人董丽燕签订的《租赁合同》于2018年6月6日解除；三、被上诉人董丽燕应于本判决生效之日起五日内向上诉人曹磊支付10000元；四、驳回上诉人曹磊的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费743元，由上诉人曹磊负担500元，由被上诉人董丽燕负担243元。二审案件受理费743元，由上诉人曹磊负担500元，由被上诉人董丽燕负担243元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年二月十九日书记员  胡谈盛