辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终614号上诉人（原审原告)：陈姝蒨，女，1956年4月20日出生，汉族，新加坡人，住大连市沙河口区。上诉人（原审原告)：林佳发，男，1955年8月2日出生，汉族，新加坡人，住大连市沙河口区。二上诉人的委托诉讼代理人:苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：辽宁奕丰实业集团有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区疏港路东段北侧。法定代表人:丁连福,总经理。被上诉人（原审被告）:营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司,住所地盖州市双台镇思拉堡村温泉小区4#楼门市。法定代表人:高连举，经理。二被上诉人委托诉讼代理人:刘秉衡,辽宁海润律师事务所律师。上诉人陈姝蒨、林佳发因与被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司、营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司租赁合同纠纷一案，不服盖州市人民法院（2019）辽0881民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人的委托诉讼代理人苏田奎、二被上诉人的委托诉讼代理人刘秉衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈姝蒨、林佳发上诉请求：依法撤销盖州市人民法院（2019）辽0881民初2356号民事判决依法改判，判令辽宁奕丰实业集团有限公司共同承担给付租金责任。事实和理由：一审法院判决事实不清、证据不足、程序违法；一审法院判决事实不清，完全是枉法裁判、歪曲事实、偏袒二被上诉人，严重损害了外籍企业的合法权益，属于严重违法，并且没有事实和法律依据。首先：一审法院对于没有查明的事实是，故意遗漏本案的重要事实，并且歪曲事实。1、二上诉人系新加坡人在辽宁省的投资商，由于看好辽宁的投资环境。于2013年7月7日购买了第一被上诉人的二套位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3#楼1单元1709号房屋，建筑面积：69.45平方米，房权证盖字第××号的产权房，位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3#楼1单元1705号房屋，建筑面积：54.85平方米，房权证盖字第××号的产权房，并且二上诉人于2013年7月7日当天付清该房款全款。2、二上诉人与被上诉人签订购房合同的同时，签订了关于二上诉人返祖《房屋精装温泉公寓租赁协议》，在该协议中规定了双方的权利和义务。二上诉人购买的两处房屋是基于投资性质，并非在该房屋居住。而第一被上诉人在出售该房屋时承诺同时返租，该返租协议与购房合同是不可分割的一部分。如果第一被上诉人不是返租，那么二上诉人是不可能购买该房屋。一审上诉人已经出具了相关证据，证明实际承租人系第一被上诉人，并且租金也是第一被上诉人给付的，第一被上诉人拖欠租金时，出面调解及承诺给付租金，也是第一被上诉人。双方的租赁协议中第一被上诉人也承诺承担给付租金及违约金的责任。而一审法院为了偏袒第一被上诉人，故意无视上诉人所提交的证据及双方的协议约定，认定双方不存在租赁关系。一审法院在没有任何的法律依据的情况下，偏袒、支持、帮助第一被上诉人逃避债务是严重违法行为。一审法院严重偏袒其本地企业而无视外籍企业的合法权利，也是严重违法行为。一审法院程序违法；本案辽宁省营口市中级人民法院在发回重审时，明确要求对于被上诉人在出售房屋及上诉人所购买该房屋时，其返租是否与购买房屋不可分割的一部分，及对于第一被上诉人是否承担责任进行审理。而一审法院在重审时故意回避上述问题，无视双方的协议及上诉人出具的证据，只是认为双方不存在租赁关系，就将第一被上诉人的责任给否定了。另外，依据民法总则及民事诉讼法的规定，应当贯穿在整个民事案件之中。但是一审主审法官却告知，发回重审案件不允许调解。本案由于双方都有调解愿望，而一审法官为了帮助第一被上诉人逃避责任，却不允许调解是严重枉法裁判，所以本案严重程序违法。综上所述，一审法院所认定的事实不清、证据不足、程序违法，严重偏袒二被上诉人，第一被上诉人系承租人之一，并且承担保证给付租金及违约金的责任。故为了保护外籍企业家的合法权益不受侵害及造成相关不必要的影响，望二审法院查明事实依法公正判决。辽宁奕丰实业集团有限公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人与二被上诉人签订温泉公寓租赁协议的第六页第六项，租金是由合同中的，乙方就是一封北方，温泉城物业服务有限公司直接汇入上诉人的银行账户，不应承担支付违约金的责任。营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司辩称，一审判定物业服务公司支付违约金证据充分，认定事实清楚。请二审法院支持。陈姝蒨、林佳发向一审法院起诉请求：1.判令二被告支付2016年、2017年、2018年房屋租金159,082元；2.判令被告支付违约金155,880元；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：陈姝蒨、林佳发系夫妻关系。2013年7月7日，陈姝蒨、林佳发与奕丰物业公司、奕丰实业公司签订了一份《精装温泉公寓租赁协议》，协议约定，陈姝蒨、林佳发将从奕丰实业公司购买的房屋（盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1705号）租赁给奕丰物业公司；租期五年，每年租金27,974元。协议第八条第二款规定，如违约应按全部合同期租金的50%支付违约金，并赔偿因违约行为造成的直接经济损失。协议签订后，奕丰物业公司按照实际返款（实际返款＝总房款×10%-总房款×10%×应缴纳税率－当年物业费）向陈姝蒨、林佳发支付了三年租金，2017年、2018年租金因奕丰北方物业公司经营困难未给付。同日，陈姝蒨、林佳发与奕丰实业公司签订了一份《精装温泉公寓租赁协议》，协议约定，陈姝蒨、林佳发将从奕丰实业公司购买的房屋（盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1709号）租赁给奕丰物业公司；租期五年，每年租金34,378元。协议第八条第二款规定，如违约应按全部合同期租金的50%支付违约金，并赔偿因违约行为造成的直接经济损失。协议签订后，奕丰物业公司按照实际返款（实际返款＝总房款×10%-总房款×10%×应缴纳税率－当年物业费）向陈姝蒨、林佳发支付了二年租金。2016年、2017年、2018年租金因奕丰物业公司经营困难未给付。另查，盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1705号、1709号房屋系陈姝蒨、林佳发共有的私有住宅。房屋所有权证为房权证盖村字第××号、21××85号。一审法院认为，陈姝蒨、林佳发与奕丰物业公司、奕丰实业公司签订的1705号、1709号《精装温泉公寓租赁协议》系当事人真实意思表示且不违反相关法律规定，合同合法有效,依法应予保护,双方应按协议约定履行各自的权利和义务。陈姝蒨、林佳发将房屋交付奕丰物业服务公司管理使用后,奕丰物业公司应当履行支付租金的义务,按时支付每年租金。按照双方合同约定，1705号房屋每年租金为25,028.05元（实际返款＝279,735元×10%-279,735元×10%×7%－54.85平×1.5元/平×12月），故奕丰物业公司应向陈姝蒨、林佳发支付2017年、2018年租金50,056.1元。1709号房屋每年租金为30,721.25元（实际返款＝343,778元×10%-343,778元×10%×7%－69.45平×1.5元/平×12月），故奕丰物业公司应向陈姝蒨、林佳发支付2016年、2017年、2018年租金92,163.75元。对于陈姝蒨、林佳发主张的违约金部分,双方租赁合同中虽明确约定如奕丰物业公司违反约定,应按全部合同期租金的50%向陈姝蒨、林佳发支付违约金并赔偿其直接经济损失,因该约定超过法定限额，奕丰物业公司提出违约金约定过高应予调整，于法有据，奕丰物业公司应按实际拖欠租金的30%承担违约金，应向陈姝蒨、林佳发支付1705号房屋租金50,056.1元的30%即15,016.83元违约金，应向陈姝蒨、林佳发支付1709号房屋租金92,163.75元的30%即27,649.13元违约金。因奕丰实业公司不是房屋的承租人，陈姝蒨、林佳发要求其承担责任的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，陈姝蒨、林佳发的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。判决:一、被告营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内给付原告陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1705号房屋2017年、2018年租金50,056.1元，违约金15,016.83元；二、被告营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内给付原告陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1709号房屋2016年、2017年、2018年租金92,163.75元，并支付违约金27,649.13元；三、驳回原告陈姝蒨、林佳发其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6024元，由被告营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司承担。二审中，双方当事人未交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司就其开发的房屋以“返利度假计划”的模式进行宣传、销售，属于要约。二上诉人同意购买1705、1709号房屋与被上诉人达成合意，进而签订的商品房买卖合同及精装温泉公寓租赁协议是当事人双方共同的意思表示。二上诉人与被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司是商品房买卖合同及精装温泉公寓租赁协议的合同相对人，被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司既是返利度假计划的受益人，又是案涉房屋出租计划的出租人、监管人。被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司作为乙方在精装温泉公寓租赁协议中的签字盖章，根据精装温泉公寓租赁协议对其权利及义务的约定，被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司既是二上诉人与被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司的案涉房屋出租委托管理人，亦是房屋出租人。虽然被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司没有在涉及到1709号房屋的租赁协议中签字盖章，被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司对该1709号房屋租赁协议认可并同意按该租赁协议履行。故对拖欠二上诉人的房屋租金及违约金应由二被上诉人共同承担给付责任。因此，上诉人陈姝蒨、林佳发要求辽宁奕丰实业集团有限公司共同承担给付租金责任的上诉请求，本院予以支持。综上所述，陈姝蒨、林佳发上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持盖州市人民法院（2019）辽0881民初2356号民事判决第三项；二、变更盖州市人民法院（2019）辽0881民初2356号民事判决第一项“被告营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内给付原告陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1705号房屋2017年、2018年租金50,056.1元，违约金15,016.83元；”为“被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司及被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内共同给付上诉人陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1705号房屋2017年、2018年租金50,056.1元，违约金15,016.83元；”三、变更盖州市人民法院（2019）辽0881民初2356号民事判决第二项“被告营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内给付原告陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1709号房屋2016年、2017年、2018年租金92,163.75元，并支付违约金27,649.13元；”为“被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司及被上诉人营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司于判决生效后十日内共同给付上诉人陈姝蒨、林佳发位于盖州市奕丰北方温泉城一期G3＃楼1单元1709号房屋2016年、2017年、2018年租金92,163.75元，并支付违约金27,649.13元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件审理费3997元，由被上诉人辽宁奕丰实业集团有限公司及营口奕丰北方温泉城物业服务有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  杨 健审判员  姚 望二〇二〇年二月二十六日法官助理**华书记员韩璐