四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9869号 上诉人（原审被告）：四川金池房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市青羊区金阳路152号12栋2楼63号。 法定代表人：黄明炜，总经理。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽，女，1989年2月6日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：李秉茂，女，1954年1月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：贾蓓蕾，女，1981年4月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：卫文杰，四川聚沙律师事务所律师。 原审被告：四川成功企业发展有限公司。住所地：四川省成都市成华区建设北路三段26号1栋2单元29层1号。 法定代表人：刘娜，职务不详。 委托诉讼代理人：王月，男，1991年11月13日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系公司员工。 上诉人四川金池房地产开发有限公司(以下简称金池公司)因与被上诉人李秉茂、贾蓓蕾以及原审被告四川成功企业发展有限公司（以下简称成功公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金池公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李秉茂、贾蓓蕾的全部诉讼请求。 事实和理由：1.成功公司与二月公司签订《广告费抵偿协议》，成功公司与二月公司、中润公司、李秉茂、贾蓓蕾签订《广告费抵偿协议补充协议》，将金池公司与成功公司共有的案涉房产用于抵偿中润公司尚欠二月公司广告费的这一约定，并未征得金池公司同意，两份协议上没有加盖金池公司的公章，金池公司对上述协议不知情，也不同意追认。故，该两份抵偿协议应属无效。一审适用买卖合同司法解释的规定，属于适用法律错误。该两份协议并非普通意义上的买卖合同，不应适用买卖合同司法解释相关规定；金池公司亦非合同相对方，而是依据合同法第五十二条第二款的规定，认为该两份抵偿协议的签约主体之间存在恶意串通，损害了金池公司的合法权益而属无效。2.金池公司、成功公司与李秉茂、贾蓓蕾签订的《商品买卖合同》及补充协议，真实、有效。合同中并不涉及抵偿问题，而是明确约定购房款应付至金池公司与成功公司共有的监管账户。金池公司没有授权成功公司私自收取购房款，也未向李秉茂、贾蓓蕾作出追认抵偿协议的意思表示，更未将前述两份抵偿协议纳入《商品房买卖合同》及补充协议的附件，也未在成功公司向李秉茂、贾蓓蕾出具的购房收据上加盖金池公司的印章，事实上，金池公司对抵偿事宜毫不知情。一审法院将《商品房买卖合同》及补充协议视为金池公司对抵偿协议的确认，是错误的。3.李秉茂、贾蓓蕾与成功公司均未按《商品房买卖合同》的约定履行义务，成功公司私自向李秉茂、贾蓓蕾出具3万元收据的事实，足以说明李秉茂、贾蓓蕾与成功公司之间系恶意串通，意图达成抵偿成功的既定事实以损害金池公司的合法权益，金池公司对成功公司私自出具收据的行为合法性不予认可。李秉茂、贾蓓蕾未按约支付购房款，构成逾期付款，商品房买卖合同系双务合同，金池公司据此有权拒绝交付案涉房屋及协助办理产权证；4.本案不符合表见代理及善意取得制度，李秉茂、贾蓓蕾清楚知晓案涉房产系金池公司与成功公司共有，成功公司在本案中的任何行为均不能视为代表金池公司作出的同意抵偿意思表示。 李秉茂、贾蓓蕾共同辩称，1.案涉房产所在楼盘系成功公司、金池公司共同开发，一审已查明，成功公司主要负责销售和开发工作，但因金池公司并未提交该两方之间系合作开发的相关合同，不能查明该双方之间对于对外销售的具体约定权限范围，也不能查明其内部约定已对外公示，故，抵偿协议不存在效力待定的问题，以房抵债是变通支付案涉房款的方式。2.本案中成功公司与金池公司之间并不涉及表见代理的问题，而是属于两者联合开发的内部分工。一审中金池公司承认成功公司负责开发和销售工作，则成功公司有权确定以房抵债的方式收取购房款。案涉房屋是现房交付，《商品房买卖合同》中加盖了成功公司和金池公司的公章，李秉茂、贾蓓蕾并无从知晓和判断金池公司与成功公司之间的具体关系及分工。3.《商品房买卖合同》真实有效，且已实际履行，李秉茂、贾蓓蕾收房后缴纳了物管费，本案中请求办证，属于合同的附随义务。请求驳回上诉，维持原判。 成功公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述状。 李秉茂、贾蓓蕾向一审法院起诉请求：1.判令成功公司、金池公司为李秉茂、贾蓓蕾办理合同约定出售房屋的产权转移登记；2.本案诉讼费及保全费由成功公司、金池公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月27日，成功公司（甲方）与成都二月文化传媒有限公司（乙方，简称二月公司）就成功.红树林项目在二月公司名下成都市内候车亭发布广告费结算事宜签订《广告费抵偿协议》，约定：双方于2013年9月签订候车亭广告发布合同，甲方应支付乙方广告费710520元，已支付广告费10万元，剩余未支付广告费610520元双方协定甲方以抵房形式来支付；甲方同意用其合法拥有的商品房一套用于冲抵上述广告费，就冲抵后超出的房屋款项3万元，乙方在本协议签订之日支付给甲方；甲方同意与乙方签署《认购书》后进行销控，乙方可选择自行持有或寻找买方销售，若乙方确定买方后，甲方同意在买方签署《商品房买卖合同》时协助办理更名等手续；若买方以全款方式购买房屋，则按照甲乙双方均认可的房屋总价640520元进行抵偿，买方与甲方签订《商品房买卖合同》时，该抵偿房屋的房款由买方直接支付给乙方。 成功公司、成都中润实业有限公司（以下简称中润公司）、二月公司、李秉茂、贾蓓蕾签订《广告费抵偿协议补充协议》，约定：对《广告费抵偿协议》抵偿的费用明确，该抵偿广告费用中包含成功公司应支付二月公司的广告发布费373680元、中润公司应支付二月公司的广告发布费236840元；现二月公司将房屋指定由李秉茂与贾蓓蕾两人共同持有，超出其抵偿的房屋款项3万元由李秉茂与贾蓓蕾在本协议签订的当日支付给成功公司，同时成功公司与李秉茂、贾蓓蕾签署上述房屋的《商品房买卖合同》，成功公司协助办理该房屋备案登记手续。 2016年2月18日，买受人李秉茂、贾蓓蕾与出卖人成功公司、金池公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，约定：李秉茂、贾蓓蕾向成功公司、金池公司购买其开发的商品房一套，建筑面积75.78平方米，总价640520元；买受人在2016年1月6日前支付该商品房全部价款；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，该商品房的预售资金监管机构为平安银行成都分行，预售资金监管账户名称为成功公司、金池公司，账号为11×××03；出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房，自交付使用之日起720日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 2016年3月11日，贾蓓蕾向成功公司转账支付3万元。同日，成功公司出具专用收据，载明：收到李秉茂、贾蓓蕾房款640520元，备注：POS建3万+广告费抵房610520（二月文化传媒）。一审庭审中李秉茂、贾蓓蕾与成功公司均确认，上述款项支付当日，成功公司即向李秉茂、贾蓓蕾交付了房屋，房屋由李秉茂、贾蓓蕾使用至今。 2016年3月17日，位于成都市锦江区房屋登记共有权人为成功公司和金池公司。 2017年9月1日，二月公司出具《说明》，内容为：成功.红树林3幢1单元1401室房屋我司已优惠处理给贾蓓蕾，处理价格482300元；我司于2015年8月到2016年4月共收到贾蓓蕾支付上述房款，其中贾蓓蕾银行转账到我司员工曾梓舟处收款159216元（即为我司收款），我司现金收款323084元。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、专用收据、银行交易明细、《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》、《抵偿补充协议》、《说明》、《抵款说明》、收款收据、发票、房屋信息摘要、国土证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，成功公司与二月公司签订的《广告费抵偿协议》，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、中润公司、二月公司签订的《广告费抵偿协议补充协议》，均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。金池公司以其系房屋所有权人，未签署《广告费抵偿协议》、《广告费抵偿协议补充协议》且不知情为由，辩称上述协议损害了其合法权益，应当认定为无效。根据买卖合同司法解释第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，成功公司在签订上述协议时是否具有对案涉房屋的所有权或处分权并不影响协议效力。上述协议亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形，故一审法院对金池公司上述辩称理由不予采纳。上述协议签订后，金池公司与成功公司作为出卖人，将案涉房屋出售给买受人李秉茂、贾蓓蕾并签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》，金池公司的上述行为即是对《广告费抵偿协议补充协议》中成功公司将房屋出售给贾蓓蕾的行为的确认。 关于购房款的支付问题。根据《广告费抵偿协议》、《广告费抵偿协议补充协议》之内容，成功公司、中润公司尚欠二月公司的广告发布费610520元抵扣房款，冲抵后超出的房款3万元由李秉茂、贾蓓蕾支付。贾蓓蕾于2016年3月11日向成功公司转账支付3万元，成功公司于同日出具专用收据确认收到李秉茂、贾蓓蕾房款640520元并交付房屋。由此可见，成功公司对李秉茂、贾蓓蕾以广告费冲抵+3万元转账的方式支付购房款是予以认可的。成功公司与金池公司系共同出卖人，李秉茂、贾蓓蕾向成功公司支付购房款，亦应视为向金池公司的支付。故成功公司、金池公司辩称李秉茂、贾蓓蕾购房款未支付至合同约定的监管账户，金池公司辩称《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》未约定以广告费抵偿，一审法院不予采纳。李秉茂、贾蓓蕾支付了全部购房款，成功公司、金池公司作为开发商应为李秉茂、贾蓓蕾办理房屋所有权转移登记手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：成功公司、金池公司应于判决发生法律效力之日起十日内为李秉茂、贾蓓蕾办理成都市锦江区房屋的不动产权证书。一审案件受理费减半收取50元，由成功公司、金池公司负担。 二审中，李秉茂、贾蓓蕾提交以下新证据：案涉《房屋信息摘要》（查询打印时间：2019年6月25日），拟证明：案涉房屋上目前未设定抵押权，也无人民法院采取的查封措施，具备办理产权过户登记的客观条件。经质证，金池公司对该证据的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的。成功公司未发表质证意见。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，各方对2016年2月18日的《商品房买卖合同》及补充协议的性质为商品房销售合同关系且合法有效，均不持异议。本案二审的主要争议焦点是：李秉茂、贾蓓蕾是否已履行购房款支付义务，进而其要求金池公司、成功公司协助办理案涉房屋权属转移登记的主张能否成立。现评判如下： 本案中，关于购房款是否已经付清的事实，买、卖双方的分歧点主要在于对《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》的效力以及是否已实际履行的认定问题。对此，本院认为，《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》的签约各方均对该协议系自己真实意思表示予以确认，协议内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议应属合法有效。金池公司上诉主张《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》无效，并不是基于“以广告费抵扣购房款”的抵偿模式本身存在违法情形，而是认为成功公司将属于成功公司与金池公司共同所有的案涉房屋用于抵偿成功公司及其关联企业中润公司的单方债务，此行为侵犯了金池公司作为共有权人的处分权。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分都不产生合同无效的法律后果，成功公司作为共有所有权人对案涉房屋作出的处分行为，亦不构成《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》无效的法定事由。故，金池公司据此主张《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于金池公司认为《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》系签约各方恶意串通损害金池公司利益的意见，本院认为，即使成功公司的处分行为存在主观恶意，但金池公司并无证据证明其余签约主体与金池公司之间存在恶意串通的共谋，故金池公司的该主张，缺乏事实依据，本院亦不支持。 庭审已查明，《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》签订后，李秉茂、贾蓓蕾与成功公司、金池公司于2016年2月18日签订《商品房买卖合同》及补充协议；2016年3月11日，贾蓓蕾向成功公司转账支付3万元；同日，成功公司出具专用收据，载明已收到案涉全部购房款，并备注“POS建3万元+广告费抵房款（二月文化传媒）”内容；一审庭审中，成功公司与李秉茂、贾蓓蕾一致确认已在前述款项支付当日交付房屋。上述事实能够形成证据链，证明《广告费抵偿协议》及《广告费抵偿协议补充协议》已经实际履行的事实。基于此，李秉茂、贾蓓蕾关于已通过广告费抵偿购房款及另补3万元价差的方式足额付清案涉购房款的主张，具有事实依据。而金池公司以李秉茂、贾蓓蕾至今仍未支付购房款为由行使同时履行抗辩权不履行协助办证义务的抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 庭审已查明，成功公司、金池公司基于案涉《商品房买卖合同》及补充协议应履行的协助办证义务中，约定期限已届满，约定条件已具备，案涉房屋上目前亦未设定抵押权或存在人民法院的查封措施，在此情况下，一审法院对李秉茂、贾蓓蕾诉请协助办证的主张予以支持正确，本院予以维持。 综上，金池公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川金池房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 赵 锋 二〇二〇年二月二十六日 书记员 王名伟