江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8566号原告：苏州市望亭房地产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇问渡路592号。法定代表人：朱春红，总经理。委托诉讼代理人：钟天舒，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林华，江苏鸿永律师事务所实习律师。被告：龚艳，女，1993年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市平江区花锦村135号，现住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州市望亭房地产开发公司与被告龚艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判，于2019年12月24日、2020年1月7日两次公开开庭进行了审理。原告苏州市望亭房地产开发公司的委托诉讼代理人钟天舒、王林华到庭参加诉讼。被告龚艳经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，也未向本院提供书面答辩、质证意见。本案现已审理终结。原告苏州市望亭房地产开发公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原、被告之间的房屋租赁合同解除，被告迁出和返还租赁房屋；2、被告立即按年租金169069元为基数向原告支付自2019年12月7日起至法院判决生效之日止的租金及立即按169069元为基数向原告支付自法院判决生效之日起至房屋返还前的占用使用费；3、被告按总租赁期范围内剩余租期租金69069的30%即20720.7元支付违约金给原告；4、判决被告承担原告支付的律师费11353元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年3月8日签订《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》，原告将位于苏州市相城区租赁给被告，用于经营健身房使用。合同约定，房屋承租期为3年，实际租赁期限自2017年5月5日至2020年5月4日止。年基准租金169069元人民币，第一年租金打8折，即年租金为135255元人民币，第二年租金打9折，即年租金152162元；第三年不再享有优惠，即年租金169069元。租金支付方式为：签订租赁合同后，支付第1年全额租金，租期第2年租金应在租期第1年最后2个月前付清，最后一年租金按此规定提前两个月支付完毕。若被告拖欠租金达40天的，原告有权在书面提前告知的情况下，对被告采取断水断电、锁门等措施，并可终止合同。因被告原因导致本合同被解除或终止的，被告应向原告承担以总租赁期范围内的剩余租期租金加物业管理费之和的30%作为支付给原告的违约金。违约方应向守约方支付实现债权的费用，包括但不限于：公证费、律师费、诉讼费、保全费、差旅费等一切费用。合同签订后，原告按约准时交付房屋。被告第一第二年租金已按时支付，第三年租金仅支付10万元，剩余69069元经多次催收仍未支付。以上事实有租赁合同可佐证。综上所述，被告不能按时支付房租，已构成违约。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告龚艳未应诉答辩。经审理查明，2017年3月9日，甲方(出租方)苏州市望亭房地产开发公司与乙方(承租方)龚艳签订《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》1份，约定乙方承租甲方所有的位于苏州市相城区。承租建筑面积共939.27平方米，乙方可以(亦有权)对承租建筑面积进行实际测算。乙方按交付时的现状接收出租房屋，对于交付房屋无异议。承租期为3年，交房日期以甲方书面(或电话)通知为准。乙方实际租赁期从2017年5月5日至2020年5月4日止。租金：年基准租金169069元。租期第一年在年基准租金上打8折，即该年租金为135255元；租期第二年在年基准租金上打9折，即该年租金为152162元；租期第三年不享受任何优惠，即该年租金为169069元。租金及物业管理服务费由乙方按时按期缴交至甲方(物业费另外与物业公司签订物业协议合同为准)。承租人经营所用和自用的水费、电费、气费、电话费、日常经营垃圾清运费、网费、煤气开通费等所有费用自理。乙方因装修承租场所而发生的一切费用，包括但不限于设计费、材料费、建筑垃圾清运费、人工费等均由乙方自行承担，与甲方无涉。租金支付方式为：签订租赁合同后，支付第1年全额租金，租期第2年租金应在租期第1年最后2个月之前付清，以后下一年租金都按此规定提前2个月支付完毕。自商业用房交付之日起支付物业管理费。若乙方未能按本合同的约定向甲方支付租金及物业管理服务费或其他费用，甲方有权自欠付之日起向乙方按欠付费用总额的日千分之一(1‰)每日收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。若乙方欠缴租金或其他费用达20天时，甲方除有权在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；若乙方拖欠上述费用达40天，甲方有权在书面提前告知的情况下，对乙方采取断水断电、锁门等措施，并可终止本合同，保证金不予退还。乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金。在签订本租赁合同之日乙方向甲方交纳履约保证金，即45000元。保证金金额为该保证金在合同期满后且乙方无违约情形或无结欠费用后无息退还。在承租期内，若乙方拖欠甲方之租金及其延期付款违约金，或因乙方违反本合同或由乙方的过错，而对甲方造成损失，甲方有权按本合同终止合同，或在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相等于该欠缴之款项或甲方所受损失的赔偿；乙方应在14天内缴付保证金或提供担保以补足所扣除部分，如乙方未能在上述期限内补足所扣除部分，甲方有权终止合同并收回承租场所，保证金余额作为赔偿，如保证金余额不足以赔偿甲方损失，则乙方仍应承担补充赔偿责任。承租场所仅限作为经营健身房使用。因乙方原因导致本合同被解除或终止的，乙方应向甲方承担以总租赁期范围内的剩余租期租金加物业管理费之和的30%作为支付给甲方的违约金。违约方应向守约方支付实现债权的费用，包括但不限于：公证费、律师费、诉讼费、保全费、差旅费等一切费用。合同另约定了双方其他权利义务等相应事宜。签约后，原告苏州市望亭房地产开发公司按约向被告交付租赁物。被告龚艳已按约支付了第一年、第二年的全部租金，因只支付了第三年租金中的100000元，原告苏州市望亭房地产开发公司于2019年7月23日向被告发出书面催讨函，要求被告龚艳支付尚欠租金。现原告以被告未按付支付租金为由诉讼来院。另查，涉案房屋的房屋所有权证为苏房权证相城字第××号，登记房屋所有权人为苏州市望亭房地产开发公司；涉案房屋国有土地使用权证为相国用（2012）第123000443号，土地使用权人为苏州市望亭房地产开发公司。审理中，原告苏州市望亭房地产开发公司确认保证金45000元已由被告龚艳向其支付，原告同意该保证金在抵扣所欠租金及违约金后多余部分可退还被告。以上事实,由原告提供工商材料、人口信息、《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、租金催款函、照片及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告提供：委托代理合同、代理费发票，证明原告为本次诉讼支付了律师费11353元。因合同约定第三年的租金应在第二年到期前2个月付，但被告只支付了100000元，尚余约定租金69069元未付，原告经讨未果，故起诉，要求按合同约定解除合同，被告返还原告房屋，并依约承担按约未到期的租金69069元的30%计算的违约金。综上，请求支持诉请。本院认为，原、被告于2017年3月9日签订的《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以认定，双方均应按约履行。依合同约定被告应于2019年3月5日前支付第三年的租金169069元，现被告至今只支付了100000元，系违约，经原告于2019年7月23日书面催讨后仍未支付，原告有权解除合同，因原告未发函解除合同，即向本院提起诉讼，要求解除合同，诉状副本等诉讼材料因被告于2019年12月8日拒收，故本院认定《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》已于2019年12月8日解除。合同解除，被告应迁出租赁房并将租赁房屋返还原告，支付至2019年12月8日止尚欠的租金515元[169069元－100000元－(自2019年12月9日至2020年5月4日为148天)÷(2019年5白5日至2020年5月4日为365天)×169069元]，另支付自2019年12月9日起按169069元/年为标准计算至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费。合同约定因乙方原因导致本合同被解除或终止的，乙方应向甲方承担以总租赁期范围内的剩余租期租金加物业管理费之和的30%作为支付给甲方的违约金，该约定未超出法律允许范围，应予支持，故被告应付原告以总租赁期范围内的剩余租期租金69069元的30%即20720.7元的违约金。依原告提供的代理合同及发票可认定为实现本案诉讼，原告已付代理费11353元，该费用未超出法律允许范围，原告依约定要求被告承担该费用，符合法律规定，应予支持。原告愿退还被告保证金45000元，对此本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告苏州市望亭房地产开发公司与被告龚艳于2017年3月9日签订的《望亭明珠商业广场商铺租赁合同》于2019年12月8日解除。二、被告龚艳自本判决生效之日起十日内自承租的位于苏州市相城区房屋中迁出，并将该房屋返还原告苏州市望亭房地产开发公司。三、被告龚艳应给付原告苏州市望亭房地产开发公司至2019年12月8日止尚欠的租金人民币515元，并偿付自2019年12月9日起169069元/年的标准计算至实际迁出并返还承租房屋之日止的占有使用费，另应给付原告违约金人民币20720.7元、代理费人民币11353元。四、原告苏州市望亭房地产开发公司应返还被告龚艳保证金人民币45000元。综合上述第三项、第四项内容后，被告龚艳应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州市望亭房地产开发公司自2020年1月5日起按169069元/年的标准计算至实际迁出并返还承租房屋之日止的占有使用费（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州市望亭房地产开发公司指定账户；户名：苏州市望亭房地产开发公司，开户行：中国农业银行望亭支行，账号：10×××93）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2158.5元，由被告龚艳负担（该款原告苏州市望亭房地产开发公司已自愿垫付，不再退还，由被告龚艳于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市望亭房地产开发公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  周文明二〇二〇年二月十七日书记员  施 晴