山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12198号上诉人（原审被告）：马庆林，男，1979年4月5日出生，汉族，居民，住济南市。被上诉人（原审原告）：湖南中建物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。主要负责人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：宋继承，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘倩，女，该公司员工。上诉人马庆林因与被上诉人湖南中建物业服务有限公司济南分公司（以下简称中建物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马庆林上诉请求：1.撤销原判，查清事实后改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由中建物业济南分公司承担。事实与理由：一、门斗区域被中建物业济南分公司放置公共报箱，中建物业济南分公司收取该部分物业服务费用，无法律依据。马庆林一审中提交了济南市商品房买卖合同房屋户型平面图及照片，证实被收取物业费用的区域包含了门斗区域，而该区域则被中建物业济南分公司作为公共区域使用，不仅侵害马庆林的利益，反而向马庆林再行收取物业服务费用，显然有失公平。一审在未查清该事实的情况下，认为不属于审查范围，在双方认可房屋面积数额的情况下，机械地按照面积乘以单价的方式，罔顾事实，径行判决马庆林承担该费用，属事实不清。二、后期中建物业济南分公司将上述门斗区域的报箱撤走，取消了中建物业济南分公司本应有的分发报纸邮件的服务，降低了服务标准。根据权利义务对等原则，马庆林认为物业服务存在瑕疵，理应降低物业服务费用。业主临时管理规约，只约定收费标准，未约定服务标准，违反《物业管理条例》第二十二条规定，属于侵害物业买受人的合法权益。《前期物业服务协议》是建设单位、物业服务企业利用其优势地位采用的格式条款，重点约定收费标准，但是对物业服务标准等重点内容缺乏相应的具体约定，导致只顾收费、不管服务高低的事实。请求查明事实，依法判决。中建物业济南分公司辩称，《山东省物业服务收费管理办法》第十三条规定：“普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。”根据济南市住房保障和房产管理局济南市房产测绘研究院出具的《房屋户(室)面积对照表》，马庆林所购买房屋为XX，该户建筑面积为310.83平方米；按照商品房买卖合同约定，该户建筑面积为310.83平方米。按照中建物业济南分公司向马庆林收取的物业费收据，物业费计收的面积为310.83平方米。以上证据材料证明中建物业济南分公司按照产权面积收取的物业费符合《山东省物业服务收费管理办法》的规定。中建物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.要求马庆林支付逾期产生的物业管理费，共计4004.2元；2.要求马庆林支付逾期交纳物业管理费期间产生的滞纳金；3.要求马庆林承担本次诉讼形成的诉讼费用。一审法院认定事实：XX室业主为马庆林，房屋建筑面积为310.83平方米。2016年9月2日，马庆林与中建物业济南分公司签订《前期物业服务协议》，约定：中建物业济南分公司为马庆林所在小区提供前期物业服务。该协议约定：物业管理服务费标准为2.4元/平方米/月。物业服务费从开发商书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起计收，物业服务费每半年（6个自然月）交纳一次。马庆林违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，中建物业济南分公司有权要求马庆林补交并从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。另查明，自2018年9月3日起至2019年6月30日，马庆林未按时交纳物业服务费。根据实测报告地上建筑面积152.6平方米，收费标准是2.4元/平方米/月，地下建筑面积是158.23平方米，收费标准是1.2元/平方米/月。地上欠费区间是2018年9月3日至2019年6月30日，欠费天数是9个月零28天，计算方式为：2.4元/月/平方米×152.6平方米×9个月+（152.6平方米×2.4元）/30天×28天，物业费共计3637.98元。地下的欠费区间是2019年6月3日至2019年6月30日，共计28天，物业收费标准按1.2元/平方米/月计算，计算方式为：（158.23平方米×1.2元）/30天×28天，物业费为177.21元，欠费金额合计3815.19元。现中建物业济南分公司因马庆林未按期交纳物业服务费提起诉讼。一审法院认为，2016年9月2日，马庆林与中建物业济南分公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。中建物业济南分公司按约提供物业服务，马庆林应按合同约定支付物业服务费。马庆林自2018年9月3日至2019年6月30日未交纳物业服务费，已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点是业主马庆林是否可因本案审理中所提及问题少交或免交物业费。基于马庆林未能提交充分证据证明中建物业济南分公司在物业管理服务中存在严重瑕疵，未达到相应标准，故本案中马庆林不能因上述问题少交或免交物业费。依据双方协议约定，马庆林应向中建物业济南分公司支付自2018年9月3日起至2019年6月30日止的物业服务费为3815.19元，对中建物业济南分公司的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。超出部分，一审法院依法不予支持。马庆林辩称物业服务费计算应扣除其门斗的面积，因双方当事人均认可房屋建筑面积为310.83平方米，故对马庆林的抗辩一审法院依法不予采纳。关于中建物业济南分公司主张的逾期交纳物业管理费产生的滞纳金的诉讼请求，因马庆林未交纳物业费是基于对门斗面积是否包含在房屋建筑面积中与物业公司认识不一致所致，并非恶意拖欠，故对于中建物业济南分公司的该主张，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、马庆林于判决生效之日起10日内支付湖南中建物业服务有限公司济南分公司自2018年9月3日起至2019年6月30日止的物业服务费3815.19元；二、驳回湖南中建物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马庆林负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第十三条规定：“普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。已办理房屋权属证书的，以房屋权属证书载明的房屋建筑面积计收；未办理房屋权属证书的，按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积计收。”马庆林认可其房屋建筑面积为310.83平方米，故一审判决按照房屋面积310.83平方米，计算马庆林应交纳的物业服务费，符合上述规定，应予维持。马庆林主张计算物业服务费时，应扣减门斗区域面积。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，中建物业济南分公司的合同义务系对马庆林所在小区的共用部位、共用设施设备等进行维护和管理，马庆林亦认可房屋交付时，门斗区域就放置了公共报箱，故马庆林要求计收物业服务费时扣减门斗区域面积，没有法律依据，本院不予支持。马庆林主张中建物业济南分公司撤走公共报箱后，降低了物业服务标准，未提交有效证据证实，马庆林以此为由要求降低物业服务费，本院亦不予支持。综上所述，马庆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马庆林负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  李逢春审判员  何菊红二〇二〇年二月十二日书记员  马 晴