辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0124民初4029号 原告：沈阳中法环保建材有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库经济开发区。 法定代表人：卢飞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：林魁，男，1974年6月20日出生，汉族，系该公司员工，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林航，男，1992年7月15日出生，汉族，系该公司员工，住福建省福清市。 被告：许晓兰，女，1979年12月31日出生，满族，个体，现住辽宁省沈阳市法库县。 委托诉讼代理人：李军，系辽宁山盟律师事务所律师。 被告：邵奇，男，1985年4月1日出生，汉族，职工，现住辽宁省沈阳市法库县。 原告沈阳中法环保建材有限公司与被告许晓兰、邵奇租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳中法环保建材有限公司的委托诉讼代理人林魁、林航，被告许晓兰的委托诉讼代理人李军，被告邵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈阳中法环保建材有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方的租赁合同；二、被告按合同约定给付租金348,920.00元；三、二被告按约定给付违约金50,000.00元；四、被告许晓兰、邵奇从2019年1月1日起，按月利率2分按月支付2018年欠租金（包括其他费13,000.00元）48,290.00元的利息至结清之日止；五、被告许晓兰、邵奇从2019年3月5日起，按月利率2分按月支付2019年租金300,000.00元的利息至结清之日止；六、承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年3月5日，被告许晓兰与原告沈阳中法环保建材有限公司签订《厂房及设备租赁合同》。原、被告约定：被告许晓兰承租原告厂房及设备，租期五年，租金首年人民币250,000.00元/年，第二年起至第五年300,000.00元/年。首年租金250,000.00元/年在2018年9月25日全部支付完毕。该合同第十条约定：甲乙双方应积极履行合同，若一方违约，另一方有权解除合同，违约方应向另一方支付违约金50,000.00元。合同履行中，被告许晓兰未按合同支付首年租金。至今欠首年租金150,000.00元。2019年4月21日，被告许晓兰与原告沈阳中法环保建材有限公司签订对《厂房及设备租赁合同》的《补充合同》，被告邵奇为被告许晓兰担保。约定：“一、租赁期限：原租赁期限五年，现改为一年，即从2019年3月5日起至2020年3月4日止……二、乙方当年租金和之前欠上年租金150,000.00元及其他欠款13,000.00元，支付方式：（一）乙方所欠租金及其他费用150,000.00元及其他费用13,000.00元，总计163,000.00元，于2019年6月20日结清，逾期按月利率2分从2018年3月5日起支付163,000.00元至利息结清之日止；（二）当年租金300,000.00元的支付方式：2019年当年租金，乙方分二次给付，于2019年9月20日给付150,000.00元，12月20日给付150,000.00元……逾期给付租金，乙方按月利率2分从2019年3月5日起支付欠款利息至结清之日止。三、担保：许晓兰用其生产的相应数量的空心砖、彩砖抵押，另提供其所有的住宅为其担保。担保人邵奇担保许晓兰偿还欠款、给付租金和履行合同，并自愿承当许晓兰租赁厂房及设备租赁合同的担保责任”。综上，被告许晓兰履行合同过程中，一、对于2019年6月20日应付清的163,000.00元，现仍欠48,290.00元；二、对于2019年9月20日应付的当年租金，被告分文没付。原告多次向其催要，被告许晓兰以各种借口拖欠。故为维护原告合法权益，向法院提出诉讼，请求：一、解除双方的租赁合同；二、被告按合同约定给付租金348,920.00元；三、二被告按约定给付违约金50,000.00元；四、被告许晓兰、邵奇从2019年1月1日起，按月利率2分按月支付2018年欠租金（包括其他费13,000.00元）48,290.00元的利息至结清之日止；五、被告许晓兰、邵奇从2019年3月5日起，按月利率2分按月支付2019年租金300,000.00元的利息至结清之日止；六、承担本案诉讼费用。请法院依法裁决为盼！ 许晓兰辩称，一、原、被告签订的合同无效。经了解，原告方是将没有土地使用权的场地和没有规划许可的厂房，也就是违章建筑租赁给被告，是违法无效的。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的若干规定，原告方应取得建设场地的土地使用权，如果没有也就没有相应的处分权，也就是出租的权利。同时根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因合同无效，原告主张支付租金没有合同依据和法律依据；二、原告的原因造成被告无法生产。2019年4月末，国家土地管理局来原告处调查，并告知其厂子没有土地使用权，6月份下达了处理决定，并且由于原告厂子环保不合格的原因，国家环保局于2019年7月份下达通知不让生产，由于被政府查处原因，被告从今年5月11日正式生产到6月23日，被告一直不能生产，并让将堆放在厂房前的砖全部拉走，导致被告不能生产，造成被告重大损失；三、原告请求违约金50,000.00元不公平。双方于2018年3月5日签订的厂房及机器设备租赁合同约定了租赁期五年，所以约定了50,000.00元的违约金。后来双方于2019年4月21日签订补充合同，将租期变更为一年，再请求50,000.00元的违约金是不公平也是不合理的；四、原告起诉的租金数额不对。原告要求支付2019年的租金300,000.00元是不成立的。双方约定2019年的下半年租金于2019年12月20日给付150,000.00元，还没有到给付期限，所以上半年租金到给付期限，下半年还没有到。五、原告请求支付2018年欠租金48,290.00元不对，2018年所欠的租金是35,290.00元，这个数额我方认可。对于补充合同中所约定的其他费用13,000.00元和本案无关，我方不认可。综合以上几点，原告的诉讼请求是没有法律依据的。请法院依法驳回其诉讼请求。 邵奇辩称，一、原、被告签订的合同无效。经了解，原告方是将没有土地使用权的场地和没有规划许可的厂房，也就是违章建筑租赁给被告，是违法无效的。根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的若干规定，原告方应取得建设场地的土地使用权，如果没有也就没有相应的处分权，也就是出租的权利。同时根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因合同无效，原告主张支付租金没有合同依据和法律依据；二、原告的原因造成被告无法生产。2019年4月末，国家土地管理局来原告处调查，并告知其厂子没有土地使用权，6月份下达了处理决定，并且由于原告厂子环保不合格的原因，国家环保局于2019年7月份下达通知不让生产，由于被政府查处原因，被告从今年5月11日正式生产到6月23日，被告一直不能生产，并让将堆放在厂房前的砖全部拉走，导致被告不能生产，造成被告重大损失；三、原告请求违约金50,000.00元不公平。双方于2018年3月5日签订的厂房及机器设备租赁合同约定了租赁期五年，所以约定了50,000.00元的违约金。后来双方于2019年4月21日签订补充合同，将租期变更为一年，再请求50,000.00元的违约金是不公平也是不合理的；四、原告起诉的租金数额不对。原告要求支付2019年的租金300,000.00元是不成立的。双方约定2019年的下半年租金于2019年12月20日给付150,000.00元，还没有到给付期限，所以上半年租金到给付期限，下半年还没有到。五、原告请求支付2018年欠租金48,290.00元不对，2018年所欠的租金是35,290.00元，这个数额我方认可。对于补充合同中所约定的其他费用13,000.00元和本案无关，我方不认可。综合以上几点，原告的诉讼请求是没有法律依据的。请法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2018年3月5日，原告沈阳中法环保建材有限公司与被告许晓兰签订《厂房及机器设备租赁合同》，约定：“出租方（甲方）：沈阳中法环保建材有限公司，承租方：许晓兰（乙方）……一、租赁标的物：甲方自愿将自己所有的厂区、厂房、制砖机器设备及办公和生活设施租赁给乙方使用。二、出租的厂房及机器设备情况：1、厂房及机器设备位置位于辽宁省法库县经济开发区内；2、厂房面积3250平方米。三、租赁期限：租赁期限为五年，从2018年3月5日至2022年12月31日止。四、租金及租金支付方式：（一）租金：首年的租金为人民币250,000.00元/年，第二年起至第五年期间的租金为300,000.00元/年；（二）支付方式：1、首年租金250,000.00元在2018年9月1日前全部支付完毕；2、后四年的租金支付时间为每年的3月30日前支付100,000.00元，5月30日前支付100,000.00元，7月30日前支付100,000.00元……十、违约责任：甲乙双方应积极履行合同，若乙方违约，另一方有权解除合同。违约方应向另一方支付违约金50,000.00元，给对方造成损失的，还应赔偿对方的一切损失……”甲方：沈阳中法环保建材有限公司加盖公章，法定代表人卢飞签字。乙方：许晓兰签字并按捺手印。 2019年4月21日，原告沈阳中法环保建材有限公司与被告许晓兰、邵奇签订《补充合同》，约定：“出租方（甲方）：沈阳中法环保建材有限公司，承租方：许晓兰（乙方），乙方担保人：邵奇。甲乙双方及乙方担保人就乙方2018年3月5日签订的承租甲方厂房及机器设备合同一事，经三方友好协商达成如下补充协议，供各方信守执行。一、租赁期限：原租赁期限五年，现更改为一年，即从2019年3月5日起至2020年3月4日止。承租期满，乙方在同等条件下有优先承租权；如乙方不继续承租，1个月内将场地腾出，租金另算。二、乙方当年租金和之前欠上年租金150,000.00元及其他欠款13,000.00元支付方式：（一）乙方所欠租金150,000.00元及其他费用13,000.00元，总计欠款163,000.00元，于2019年6月20日结清163,000.00元，逾期按月利率2分从2018年3月5日起支付欠款163,000.00元之利息至结清之日止；（二）当年租金300,000.00元的支付方式：2019年当年租金，乙方分二次给付，于2019年9月20日给付150,000.00元，12月20日给付150,000.00元，即结清当年租金。逾期给付租金，乙方则按月利率2分从2019年3月5日起支付欠款利息至结清之日止。三、担保：乙方在承租期除按还款协议抵押空心砖（二饼1500立方米*80.00元/立方米=120,000.00元）、彩砖（715000块*0.2元/块=143,000.00元），另提供其所有的住宅为其担保；另担保人邵奇担保乙方偿还欠款、给付租金和履行租赁合同，并自愿承担乙方租赁厂房及设备租赁合同的担保责任……”甲方：沈阳中法环保建材有限公司加盖公章，法定代表人卢飞签字。乙方：许晓兰签字并按捺手印。乙方担保人：邵奇签字并按捺手印。 另查，被告许晓兰于2018年共支付2018年租金54,060.00元，于2019年共支付2018年租金160,650.00元，累计支付2018年租金214,710.00元；2019年租金300,000.00元尚未支付。以上事实有原告提供的微信转账记录、银行交易明细、《沈阳中法环保建材有限公司现金支出证明单》、原被告自认予以证明，本院予以认可。 本院认为，当事人的合法权益应收法律保护，原告沈阳中法环保建材有限公司与被告许晓兰签订的《厂房及机器设备租赁合同》以及与被告许晓兰、邵奇签订的《补充合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。 关于原告要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，根据原、被告签订《厂房及机器设备租赁合同》约定：“十、违约责任：甲乙双方应积极履行合同，若乙方违约，另一方有权解除合同。”本案中，被告未按合同约定支付租金，构成违约。故原告沈阳中法环保建材有限公司要求解除双方的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告支付违约金50,000.00元的诉讼请求，根据原、被告签订《厂房及机器设备租赁合同》约定：“……违约方应向另一方支付违约金50,000.00元，给对方造成损失的，还应赔偿对方的一切损失……”庭审中被告辩称违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告未按合同约定支付租金，构成违约。其违约行为给原告造成的损失为租金占用的损失，即贷款利息的损失。因原告同时主张被告支付逾期租金按月利率2分支付利息，故对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 关于原告要求被告给付租金348,920.00元的诉讼请求，通过庭审查明事实可以确认：一、被告欠付原告2018年租金35,290.00元(250,000.00元-214,710.00元)；二、被告欠付原告《补充合同》中约定的“其他费用”13,000.00元；三、被告欠付原告2019年租金，全年租金300,000.00元，租赁期限自2019年3月5日起至2020年3月4日止，截至起诉之日（2019年11月5日），已产生租金为200,000.00元（300,000.00/年÷12个月╳8个月）。故被告累计欠付原告租金248,290.00元（35,290.00元+13,000.00元+200,000.00元）。关于被告辩称《补充合同》中所约定的其他费用13,000.00元和本案无关，因被告在《补充合同》中对该款项予以承认，本院对原告主张该欠款予以支持。 关于原告要求二被告从2019年1月1日起至结清之日止，按月利率2分支付2018年欠付租金48,290.00元（包括其他欠款13,000.00元）的利息的诉讼请求，原告沈阳中法环保建材有限公司与被告许晓兰签订的《补充合同》约定：“二、乙方当年租金和之前欠上年租金150,000.00元及其他欠款13,000.00元支付方式：（一）乙方所欠租金150,000.00元及其他费用13,000.00元，总计欠款163,000.00元，于2019年6月20日结清163,000.00元，逾期按月利率2分从2018年3月5日起支付欠款163,000.00元之利息至结清之日止”，现被告未按约定于2019年6月20日结清欠付的2018年租金及其他费用合计163,000.00元,其应该按照约定“逾期按月利率2分从2018年3月5日起支付欠款利息至结清之日止”，因原告主张2018年欠付租金48,290.00元从2019年1月1日起支付利息，该主张符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求二被告从2019年3月5日起至结清之日止，按月利率2分支付2019年租金300,000.00元的利息的诉讼请求，依据原、被告签订的《补充合同》约定：“当年租金300,000.00元的支付方式：2019年当年租金，乙方分二次给付，于2019年9月20日给付150,000.00元，12月20日给付150,000.00元，即结清当年租金。逾期给付租金，乙方则按月利率2分从2019年3月5日起支付欠款利息至结清之日止”，因起诉之日（2019年11月5日）被告逾期支付原告2019年租金为150,000.00元，故按照合同约定，被告应支付该部分租金自2019年3月5日起至结清之日止按月利率2分计算的利息。 综上所述，原告沈阳中法环保建材有限公司要求与被告许晓兰、邵奇解除租赁合同，给付租金、违约金、利息的诉讼请求中符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《厂房及机器设备租赁合同》及《补充合同》； 二、被告许晓兰、邵奇连带给付原告沈阳中法环保建材有限公司租金248,290.00元； 三、被告许晓兰、邵奇连带给付原告沈阳中法环保建材有限公司2018年逾期支付租金48,290.00元的利息（自2019年1月1日起至结清之日止，按月利率2分计算）； 四、被告许晓兰、邵奇连带给付原告沈阳中法环保建材有限公司2019年逾期支付租金150,000.00元的利息（自2019年3月5日起至结清之日止，按月利率2分计算）； 五、驳回原告其他诉讼请求。 上述款项于本判决发生法律效力后30日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,808.00元，减半收取2,904.00元，由被告许晓兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判员  周铮 二〇二〇年二月二十四日 法官助理王艺诺 书记员冯丹 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。