江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复8号复议申请人（异议人、利害关系人）：刘昱君，男，1973年9月13日生,住所地江苏省连云港市海州区。申请执行人：交通银行股份有限公司连云港分行，组织机构代码83898759-0，住所地连云港市海连中路141号。负责人：王璐，该分行行长。委托诉讼代理人：周雪花，该公司员工。被执行人：徐鼎善，男，1972年11月30日生，住所地连云港市海州区。被执行人：连云港市晶都房地产开发有限公司，组织机构代码75897799-0，住所地连云港市海州区朝阳街新建巷16-3号楼三单元401室。法定代表人：褚敬。复议申请人刘昱君不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）(2019)苏0706执异296号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2015年3月9日，海州区法院对交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称交通银行）诉徐鼎善、连云港市晶都房地产开发有限公司（以下简称晶都公司）房屋租赁合同纠纷一案作出（2014）海商初字第01466号民事判决:一、解除原告交通银行与被告徐鼎善于2009年10月29日签订的个人借款合同。二、被告徐鼎善于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行支付借款本金219413.22元及利息、复利、罚息（截至2014年10月21日为20540.36元，自2014年10月22日起至本判决确定的给付之日止，按个人借款合同约定的利率计算）。三、被告徐鼎善不履行本判决第二项内容时，原告交通银行有权以位于连云港xx楼xx室（丘号xxxxxx）和连云港xx楼xx室（丘号xxxxxx）的房屋折价或者拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。四、晶都公司对本判决第二项内容在抵押物价款优先受偿后，仍有不足的部分负连带清偿责任。该生效判决查明部分载明，2009年11月9日，交通银行与徐鼎善签订房地产抵押合同（按揭）两份，约定将被告徐鼎善购买的坐落于xx办公楼xx、xx房地产及相关权益抵押予抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证。并于同日在连云港市产权监理处对上述两套房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记。根据交通银行申请，海州区法院于2015年11月6日立案强制执行，案号为（2015）海执字第4035号。在本案执行过程中，2018年8月10日，海州区法院作出（2015）海执字第4035号公告，告知该院拟对被执行人徐鼎善所有的位于连云港市xx楼xx室（丘号xxxxxx）房产和位于连云港xx楼xx室（丘号xxxxxx）房产予以询价、评估、拍卖、变卖、抵债。2019年5月20日，海州区法院作出（2015）海执第4035-2号执行裁定书，裁定：一、涤除案外人刘昱君在连云港xxx办公室xx层xx室（丘号xxxxxx）房产和位于连云港xx楼xx室（丘号xxxxxx）房产的租赁权。二、责令案外人刘昱君收到本裁定收三十日内腾退该房产，逾期不腾退的，该院强制执行。刘昱君对上述执行行为不服，向海州区法院提出书面执行异议。海州区法院另查明，根据刘昱君提供的其于2011年10月9日与徐鼎善曾签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，徐鼎善将坐落在xx路10号xxx、xx室，面积105平方米出租给刘昱君，租期10年，自2011年10月10日至2021年10月9日，年租金为50000元，刘昱君装修该房屋需经徐鼎善同意，费用由刘昱君承担，租赁期内因该房屋转让、拍卖等房屋所有权转移，由此产生的装修补偿、赔偿费用，此款项归刘昱君所有。海州区法院认为，承租人基于不动产或者动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，根据刘昱君提供的租赁合同，其与徐鼎善签订合同的时间在涉案房产设定抵押之后，因此该院裁定涤除租赁符合法律规定。对于刘昱君要求从拍卖款中偿还装潢和设施费用，其可向执行实施机构提出，不属于异议审查范围，该院不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，海州区法院于2019年9月9日，作出(2019)苏0706执异296号执行裁定：驳回刘昱君的异议请求。刘昱君不服上述裁定，向本院申请复议称，一、我于2011年10月9日承租徐鼎善位于连云港xxxxx室（丘号xxxxxx）、xx室（丘号xxxxxx）办公室，于2011年10月13日付清房租。并对该两处办公室进行了装潢和安装空调等设施，费用共计人民币110000元。租赁期限十年，至2021年10月8日。二、虽然租赁合同签订时间在该房产抵押于交通银行之后，但我与出租人签订的租赁合同是真实有效的。我公司一直在此房产中进行办公，这些年我公司投入大量资金用于宣传公司业务，其中公司地址便是此处房产地址，以及与客户签订的合约使用的也是该处房产的地址。一旦法院否定我的合法的租赁合同，那将对我公司形象和经营造成难以想象的影响，将造成难以估量的经济损失。所以请法院保留我的租赁权。三、海州区法院将出租人徐鼎善列为被执行人，涉案房产属于被执行人所有，涉案装潢及空调等设施设备等属于案外人本人所有，涉案装潢附着涉案房产之上，涉案空调等设施是本人为满足从事办公为目的而进行的购买、安装，故涉案装潢、设施与房产分离会严重减损其价值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，应当合并整体评估拍卖。该两处房产中装潢与设施等属于我个人财产，故贵院应当根据以上法律规定，将房产、装潢及设施整体评估拍卖，并从拍卖款中偿还我的装潢、设施等相关费用。请求：依法保留我的合法租赁权，并从拍卖款中偿还属于我的装潢和设施费用。交通银行称，我们不认可租赁合同的真实性，即使租赁合同是有效的，根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。对已登记的抵押财产出租的抵押权人在实现抵押权时，租赁关系终止，由于抵押权已经公示，作为承租人应知道或应当知道租赁财产上存在抵押权的事实，应该自愿接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，包括装修无法变价取得的风险。请求依法裁决。本院经审查查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，承租人基于不动产或者动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，刘昱君主张其在抵押权设立后与徐鼎善签订案涉租赁合同，故海州区法院在执行中裁定涤除租赁并无不当，其以涤除租赁会给其造成损失为由请求保留租赁，没有法律依据，海州区法院不予支持并无不当。本案中，刘昱君异议针对的（2015）海执第4035-2号执行裁定书并不涉及房产与装潢等是否整体评估拍卖及拍卖款分配事宜，故刘昱君关于应将房产、装潢及设施整体评估拍卖，并从拍卖款中偿还其装潢、设施等相关费用的主张不属于执行异议审查范围，一审法院对此不予理涉并无不当刘昱君可先行向海州区法院执行实施机构提出。综上，刘昱君的复议申请不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回刘昱君的复议申请，维持连云港市海州区人民法院(2019)苏0706执异296号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛法官助理 于学金二〇二〇年二月二十一日书 记 员 王诗语