河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6484号上诉人（原审被告）：任德华，男，汉族，1978年10月1日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张曙华，河南木兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫淑敏，女，汉族，1978年2月10日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：陈杰，河南京港律师事务所律师。上诉人任德华因与被上诉人闫淑敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省虞城县（2019）豫1425民初4165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任德华及其诉讼代理人张曙华、被上诉人闫淑敏及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任德华上诉请求：判令撤销虞城县人民法院（2019）豫1425民初4165号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋占用的土地为农用耕地，未依法办理农用地转用手续，且未取得建设规划许可，属于非法占用土地和违法建筑，房屋买卖协议依法当属无效，上诉人的诉讼请求依法应予驳回。1.本案案涉土地原系基本农田耕地，如该地经政府部门规划为建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第44条规定，应当依法办理农用地转用手续，而且根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，还应依法取得建设规划许可证方可进行建设，闫淑敏既未依法办理农用地转用手续，也未取得建设规划许可，双方之间的房屋买卖协议依法当属无效。闫淑敏在一审中提交的文件及批复没有原件予以核实，真实性无法认定，且即便是真实，也应当依法办理农用地转用手续，未依法办理即为非法用地。同时一审判决认定闫淑敏取得了虞建乡字第120101号“乡村建设规划许可证”根本没有任何依据，是完全错误的。一审中闫淑敏仅提交了一份没有内容的“建设规划许可证”封面复印件，既未提供原件予以核实，也未提供规划许可证内容，上述证据不能证实闫淑敏取得了建设规划许可证。2.新型农村居民社区的对象为本社区的辖区居民，而闫淑敏建设的“肖庄中心社区”并不包括任德华所在村，任德华不属于“肖庄中心社区”辖区居民，不属于该社区的集体组织成员，双方之间的房屋买卖协议当属无效。二、闫淑敏在销售过程中虚假宣传、欺诈销售，且至今未按承诺为任德华办理房屋产权证件，其诉讼请求依法不应予以支持。闫淑敏在销售房屋时声称土地为永久建设用地，但实际该土地并未办理农用地转用手续，至今仍为租赁农民的耕地，且还是基本农田，租期为20年或30年不等，租金为10年一交，土地租赁到期后甚至10年的租金到期后如闫淑敏不再交纳土地租金，所有土地都面临被农民收回的风险，一旦农民收回土地，任德华购买的房屋将无法继续使用。闫淑敏销售房屋时声称能为任德华办理房屋产权证件，任德华才愿意按总价184000元的价格购买此房产，但任德华购买后由于未办理转用手续，没有取得规划许可，根本无法办理房屋产权证，致使房屋价款与房屋价值严重不符，闫淑敏不按承诺为任德华办理房屋产权证，却要求任德华按大产权房的价格交清下余房款，其诉讼请求明显不合理，依法不应予以支持。闫淑敏答辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。闫淑敏向一审法院起诉请求：1.判令任德华支付闫淑敏购房款72000元及利息和违约金；2.由任德华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年，虞城县人民政府将营郭镇肖庄村列为农村土地综合整治省级试点村，并以虞政文（2012）11号文件的形式，向商丘市人民政府作出《关于营廓镇肖庄中心村土地综合整治试点项目规划的请示》。2013年1月20日，商丘市人民政府以商政土[2013]2号文件的形式，作出《关于营廓镇肖庄中心社区土地综合整治试点项目规划的批复》，批复载明：“规划充分征求了项目所在地村民委员会、村民小组和村民的意见，已经90%以上村民代表同意签字……，同意营廓镇肖庄中心社区土地综合整治试点项目规划。”为此，虞城县建设委员会为营廓镇肖庄中心社区建设工程颁发了虞建乡字第120101号“乡村建设规划许可证”。闫淑敏作为开发商承建了营廓镇肖庄中心社区建设工程。2013年2月27日，闫淑敏作为甲方，与乙方任德华签订《营廓镇木兰社区定房协议》1份。协议约定：“一、乙方认购房源西5排6号，总价人民币184000元；二、买受人于2013年2月27日交房屋定金50000元整；……。”同日，任德华交付闫淑敏购房定金50000元。其后，闫淑敏、任德华又先后于2014年2月20日、2015年2月27日，分别签订《营廓镇木兰社区定房协议》各1份。根据协议的约定，任德华分别于2014年2月20日、2015年2月27日，先后两次支付闫淑敏房款计62000元（22000元＋40000元）。任德华第三次付款时，将所购买的房屋由西5排6号换成西4排6号。任德华先后三次共计支付闫淑敏购房款112000元（50000元＋22000元＋40000元），下欠购房款72000元未付。闫淑敏索要下欠购房款无果，遂诉讼来院。一审法院认为，闫淑敏、任德华告先后签订的3份《营廓镇木兰社区定房协议》，实际上是1套购房协议。该协议约定了房屋的位置、价款等主要事项，且闫淑敏履行了交房义务，任德华亦支付了大部分房款。故该协议是当事人的真实意思表示。同时，任德华作为营廓镇肖庄中心社区集体经济组织的成员，购买闫淑敏建于本村集体土地上的房屋，其交易行为并不违反法律强制性规定。因此，闫淑敏、任德华签订的《营廓镇木兰社区定房协议》为有效协议。任德华违反等价有偿、诚实信用的民事原则，拒不依约足额支付房款，对纠纷的形成应负全部责任。闫淑敏有关判令任德华支付购房款72000元的诉请具有事实和法律依据，应予支持。闫淑敏、任德华对支付逾期付款利息及违约金未作约定，闫淑敏有关判令被告支付购房款利息和违约金的诉请缺乏事实依据，应予驳回。营廓镇肖庄中心社区建设工程，系虞城县土地综合整治试点项目之一，历经市、县、镇政府及相应国土、规划部门的批准，并经所在村90%以上村民代表同意并签字。该建设工程系政府政策指导和推动下的新型农村社区开发建设工程，不属非法占用土地和违法建筑。闫淑敏是否具有房地产开发资质，与本案房屋买卖合同纠纷不具有关联性。因此，任德华的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。任德华庭审中提交的证人杨某出具的“证明”及“肖庄村中心村建设协议书”，与本案诉争亦不具有关联性。对其证据效力本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条规定，判决：一、任德华于本判决生效之日起十日内，支付闫淑敏购房款72000元；二、驳回闫淑敏的其他诉请。案件受理费800元（已减半收取），闫淑敏负担50元，任德华负担750元；保全费740元，由任德华负担。本院二审期间，任德华围绕上诉请求提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的质辩意见，本院认为，虞城县营廓镇肖庄村民委员会证明的内容与本案不具有关联性，不属于同一法律关系，不予采信。本院经审理查明的事实除与一审认定事实相一致外，另查明：任德华属于虞城县营廓镇肖庄村委会孟庄西组村民。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《营廓镇木兰社区定房协议》是否有效，任德华是否应当向闫淑敏支付下欠购房款。第一，案涉社区为虞城县营廓镇肖庄中心社区土地综合整治试点项目，属于政府政策指导和推动下的新型农村社区，其房屋买卖不适用国有土地上建设的商品房买卖有关规定。闫淑敏为案涉社区的开发商，将案涉房屋销售给所占土地的肖庄村委会成员任德华，并约定了房屋的面积、价款、付款方式等事项，双方签订的《营廓镇木兰社区定房协议》合法有效。闫淑敏已按照协议约定交付了案涉房屋，任德华应当按照协议支付全部购房款。因此原审法院判令任德华支付下欠购房款72000元并无不当。第二，案涉房屋房产证的办理应由购房人任德华申请，闫淑敏协助，相关行政主管部门办理。鉴于国家尚无为案涉新型农村社区办理房产证的政策，任德华可待相关政策出台后，另行诉请闫淑敏履行协助义务。综上所述，任德华的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人任德华负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 文志林审判员 段智明二〇二〇年二月十日书记员 田英杰