四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2021民初4285号 原告：胡宗林，男，1972年6月15日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。 原告：梅现群，女，1969年6月18日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。 二原告共同的委托诉讼代理人：杨建国，四川博鉴律师事务所律师。 被告：邓正伟，男，1972年9月13日出生，汉族，农民，住四川省安岳县。 被告：四川七星企业管理服务有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇北大街23号一幢负二层11号，统一社会信用代码91512021099573537P。 法定代表人：刘汉军，总经理。 委托诉讼代理人：熊建华，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。 被告：包家林，男，1988年11月25日出生，汉族，居民，住成都市新都区。 被告：陈文君，女，1974年4月26日出生，汉族，居民，住成都市高新区。 原告胡宗林、梅现群与被告邓正伟、四川七星企业管理服务有限公司（以下简称“七星管理公司”）、包家林、陈文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依法由审判员唐永卫适用简易程序，并于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告胡宗林、梅现群的共同委托诉讼代理人杨建国，被告七星管理公司的委托诉讼代理人熊建华、李洁及被告邓正伟、包家林、陈文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡宗林、梅现群向本院提出诉讼请求：一、解除二原告与被告邓正伟签订的《委托协议》（实为租赁协议）；二、判令被告邓正伟、七星管理公司共同向原告支付自2018年9月20日至返还租赁房屋之日止的租金；三、判令被告包家林将原告所有、位于安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区46号房屋腾空并立即返还给原告；四、判令被告陈文君将原告所有、位于安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区6—1号房屋腾空并立即返还给原告；五、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：二原告于2014年6月购买了安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区46号及6—1号房屋。2015年9月20日，原告与被告邓正伟签订了《委托协议》，双方约定：在2015年9月20日至2020年9月19日期间，邓正伟按每月23元/㎡向原告支付租金，每年9月20日支付，面积以产权面积为准。2018年9月19日前，邓正伟依约履行义务，但此后至今却以种种理由拒付租金，其已构成根本违约，原告由此要求解除双方签订的租赁协议。因为邓正伟系被告七星管理公司的股东，与原告签订协议的行为构成表见代理，且协议签订后房屋交由七星管理公司管理使用，七星管理公司再将房屋出租给被告包家林、陈文君经营金虎家私、全友家居。原告虽未与七星管理公司、包家林、陈文君建立合同关系，但因邓正伟和七星管理公司系实际受益人，包家林、陈文君作为实际承租人有义务腾退房屋，经原告多次与四被告协商均未得妥善处理。为维护原告的合法权益，遂诉至法院以达原告请求之目的。 被告邓正伟答辩称:邓正伟系受七星管理公司委托与原告签订协议，只负责替原告在七星管理公司代收租金，前三年的租金是邓正伟为七星管理公司垫付的，现已无钱垫付。本着谁使用谁支付的原则，该房租应由七星管理公司支付。 被告七星管理公司答辩称：七星管理公司未与原告签订租赁协议，不存在直接的租赁关系，从原告举示协议本身的形式和内容看也未涉及七星管理公司，公司亦未授权给邓正伟，所以七星管理公司不是本案的适格被告；邓正伟虽是公司股东，但既不是法定代表人，又不是董事、监事、经理，不构成表见代理；邓正伟作为自然人是独立的个体，其与原告签订的协议并不代表公司，有关约定只能约束合同相对方；因原告主张的租金标准与协议中打印内容不一致，又无任何依据支持其主张，故无法确定真实标准，且约定标准明显高于市场标准；涉案房屋已经实际腾退给了原告，原告已在墙面上张贴了对外招租广告，所以其腾退房屋的诉求缺乏事实根据，至于交接手续应是原告向七星管理公司或者实际承租人出具而已。 被告陈文君答辩称：陈文君与七星管理公司签订的租赁合同，并依约向七星管理公司履行了支付租金的义务；涉诉房屋已腾退给原告，原告于2019年10月1日就已贴出了对外招租广告。 被告包家林的答辩与陈文君一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、委托协议。原告意欲证明其与邓正伟签订的委托协议实际是租赁协议，约定了租赁期间、租金标准等，邓正伟的该行为代表了公司。可七星管理公司认为公司不清楚、也未授权给邓正伟与原告签订协议，公司未在协议上签章，邓正伟的行为更不构成表见代理，所以即使协议真实，也只是原告和邓正伟之间存在租赁关系，客观上也是邓正伟一直在履行合同约定，同时，协议上有关单价的打印内容和手写内容不一致，是谁于何时手写无法确定，不排除后来人为处理，故七星管理公司不认可其单价标准。本院审查认为，被告七星管理公司的异议理由成立，主要是原告（包括邓正伟）无任何证据证明邓正伟与其签订协议时系七星管理公司指派或委托，也未形成该协议系表见代理的事实和法律依据，结合“委托协议”本身及履行情况，认定其为原告与邓正伟间签订的租赁协议，至于租金标准的问题作为相对方的邓正伟未提出异议，故对其手写的单价内容予以确认。2、材料说明书、告知书、告知书回函、移交说明、协调会议纪要。七星管理公司意欲证明自2019年8月以来，胡宗林等四位业主要求承租人腾退商铺以用于经营禽类、水产及水果类产品，此过程中还实施了一些过激行为，造成了不良影响，经多方反复工作，房屋已实际腾退，原告等人接收房屋后正在进行对外招租，但从未向公司主张之前的房屋租金。原告认为自己仅是维权并未闹事，对告知书无异议但也证明了原告因收不到租金要求腾退房屋，移交说明系七星管理公司与包家林、陈文君的串通行为而房屋至今未行交付，信访局组织调解虽然属实但原告并不满意。本院审查认为，该组证据客观地反映了原、被告为腾退房屋而发生的一系列事情，结合告知书、移交说明书、材料说明书等证据，原告等人要求腾退的商铺在2019年10月15日前就已退还给了各业主，故对该组证据的证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告四川七星企业管理服务有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为刘汉军，经营范围为企业管理服务，社会经济咨询服务，广告制作、发布、代理服务，会议及展览服务，其他未列明商务服务；物业管理，房地产中介服务，自由房地产经营活动；专业停车场服务；建筑装饰；销售：家具、建材。邓正伟系该公司股东，所占股份10%。七星管理公司通过直接与大部分商铺业主签订租赁合同的同时将邓正伟交给的少数业主商铺一起打造成主要经营家具和建材的七星美家居市场并对外进行招租。 原告胡宗林、梅现群系夫妻。2014年6月4日，胡宗林、梅现群购买了位于安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区46号及6—1号房屋。2014年7月2日，安岳县房地产交易监理所对该房登记为胡宗林、梅现群二人按份共有，规划用途为商业服务，建筑面积分别为64.78㎡、78.95㎡。2014年7月10日，安岳县人民政府对该房屋涉及的土地使用权亦进行了登记。原告梅现群基于与胡宗林的夫妻关系，将按份共有的前述房产的使用权及相关权利主张都特别授权给丈夫胡宗林。 2015年，原告胡宗林（同时代表梅现群）与被告邓正伟达成了房屋租赁协议。该协议打印内容为：委托协议经甲乙双方友好协商，在2015.9.20—2020.9.10期间，乙方支付甲方位于七星美家居负三楼商铺租金，约定于每年9月20日支付租金，单价以产权证所在楼层均价为准，面积以产权面积为准。期满后，双方另行协商。协议上打印的“甲方”、“乙方”之后是胡宗林、邓正伟手写签名，未落款签约时间，另在租赁期间后以手写方式添加“期内每年每月23元”的内容。邓正伟与胡宗林签约后将前述房屋交被告七星管理公司对外出租。七星管理公司将房屋分别出租给被告包家林、陈文君从事经营活动，由包家林、陈文君依约向七星管理公司交纳租金。2015年9月20日至2018年9月19日邓正伟依约支付了原告租金，自2018年9月20日后的租金未支付。为此，原告胡宗林等4位业主找七星管理公司及实际经营业主腾退房屋，意欲收回商铺对外重新招租，因其经营项目与整个卖场要求的差异问题未得七星管理公司同意，2019年9月25日经县商务和经济合作局、县信访局组织协调但终未达成一致协议。2019年10月1日，包家林、陈文君将相关商铺腾退给了七星管理公司。随即，七星管理公司将相关房屋移交原告等4位业主。胡宗林、张兵、方勇、丁世富4位业主在落款时间为2019年10月15日的签名《告知书》上载明：由于拖欠租金，经商务局多次协调，七星美家居管理部同意将商铺退还给商铺所有者，现七星美家居管理部已安排商家将商铺腾空移交我们；我们将自主招商，于明日进行蔬菜、禽类、水产、水果等批发零售，请早上5:00开通通道及大门或者配备钥匙。另，邓正伟作为七星管理公司的股东，其与公司间有较多的经济往来，但至今未行结算。 本院认为，原告胡宗林、梅现群与被告邓正伟签订的《委托协议》，从协议内容、履行情况及审理中当事人的相关陈述综合评判，该协议实为租赁协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案审理过程中，被告邓正伟主张系受七星管理公司授权与原告签订的委托协议，但并无相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。原告主张“邓正伟与自己签订合同属于表见代理情形故而七星管理公司应承担法律责任”因缺乏事实和法律依据亦不能成立。按合同的相对性原则，确定建立本次合同的相对方是原告胡宗林、梅现群和被告邓正伟。至于邓正伟作为公司股东按照公司内部的管理规定将自己租赁来的房屋交与七星管理公司统一对外招租以及七星管理公司将该房屋出租给包家林、陈文君当属另外的法律关系。 原告胡宗林、梅现群与被告邓正伟签订的租赁协议系双方真实意思表示，且不违背法律规定，双方租赁法律关系依法成立，租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案中虽经原告催促并经相关行政主管机关协调，被告邓正伟至今仍未支付后期租金，拒不履行合同主要义务。由此，原告胡宗林、梅现群要求解除其与被告邓正伟所签订的租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”故被告邓正伟应当在本合同解除后继续履行支付其应该支付而尚未支付租金的义务。按原、被告双方的约定计算邓正伟下欠租金金额为42424.3元（每月23元/㎡×143.73㎡×13个月－每月23元/㎡×143.73㎡÷30天×5天）。 关于原告要求被告七星管理公司与被告邓正伟共同支付下欠房屋租金的问题。因为七星管理公司不是本次合同的相对方，在本案讼争的租赁关系中，未享受任何权利，故七星管理公司不应承担与邓正伟共同支付所欠租金的义务，本院对原告的如此请求不予支持。 关于原告要求被告包家林、陈文君腾空房屋并立即返还给原告的问题。从查明的本案事实看，经营商家包家林、陈文君将讼争房屋腾空后交给了七星管理公司，七星管理公司在2019年10月15日前移交给了原告等房屋业主，并且各房屋业主已经开展了对外招租工作，所以，本院对原告的此项诉讼请求予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告胡宗林、梅现群与被告邓正伟签订的《委托协议》（实为《租赁协议》）； 二、限被告邓正伟在本判决生效之日起十日内向原告胡宗林、梅现群支付所欠租金42424.3元； 三、被告四川七星企业管理服务有限公司不承担支付租金责任； 四、驳回原告胡宗林、梅现群要求被告包家林腾空安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区46号房屋并立即返还给原告的诉讼请求。 五、驳回原告胡宗林、梅现群要求被告陈文君腾空安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城A区6—1号房屋并立即返还给原告的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费860元，减半收取430元，由被告邓正伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 唐永卫 二〇二〇年二月二十六日 法官助理 龙 莉 书 记 员 陈彦汐