湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17757号原告：长沙润泽物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆路惠泽园小区二楼。法定代表人：柳继泽，总经理。委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘全，湖南楚仁律师事务所律师。被告：湖南兴善企业管理股份有限公司（原公司名称：湖南守正投资股份有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦316房。法定代表人：刘周群，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐旭阳，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：余思雨，湖南天地人律师事务所实习律师。原告长沙润泽物业管理有限公司（以下简称：润泽物业公司）与被告湖南兴善企业管理股份有限公司（以下简称：兴善公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润泽物业公司的委托诉讼代理人刘全、曾峥，被告兴善公司的委托诉讼代理人唐旭阳、余思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理期间，原告向本院申请诉讼财产保全，并已提供相应担保，本院依法裁定采取财产保全措施。同时，原、被告申请庭外和解处理。原告润泽物业公司向法院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费580937.4元、逾期利息48921.83元（利息暂计算至原告起诉之日，之后的利息以580937.4元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算至被告实际清偿之日止），合计金额为629859.23元；2．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月1日起至今，原告为惠通大厦物业管理方，被告为惠通大厦业主单位。自2015年1月1日起至2019年11月5日止，被告拖欠原告物业费共计580937.4元。原告多次向被告发送书面催款函，被告一直拒不支付。原告认为，被告拖欠物业费的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告兴善公司答辩称，1．原告诉称被告自2015年1月1日起拖欠物业费不是事实，被告于2014年3月19日一次性向原告支付了80万元物业费，被告没有欠原告物业费；2．原告主张的物业服务费的收费标准没有依据。原告未与被告签订书面的物业服务合同，也未与被告协商物业费的收费标准。从原告提交的证据看，原告向惠通大厦业主长沙市建设工程质量监督站和长沙市建设工程劳动保险费用管理处收取的物业费是按照3.5元/月/㎡收取的。原告主张对被告办公物业费按照3.6元/月/㎡标准计算，商业物业按3.8元/月/㎡标准计算没有依据。现被告只使用了惠通大厦三楼约一半的面积，其他面积一直空置未使用，空置房屋的物业费应予以降低；3．原告利用惠通大厦物业共用部位、共用设施设备经营广告、收取停车费等，未按照《湖南省物业服务收费管理办法》第二十三条之规定征得包括被告在内的业主的同意，且将广告收益及停车费违法占为己有，损害了业主的利益；4．原告未按照上述管理办法第二十六条之规定履行法定义务，未依法公示物业服务项目收支情况及物业服务项目收支预算。原告未依法提供物业管理服务，服务收费与服务水平严重不匹配，并且损害了业主利益，原告应当相应降低物业收费，并依法公开物业服务收支情况，被告将保留和其他业主选聘新物业公司的权利。请求法院驳回原告诉讼请求。原告润泽物业公司围绕其诉讼主张向本院提交14组证据：惠通大厦前期物业委托管理合同、荷晏社区的证明、产权证、企业信用信息、交通银行电子回单凭证、物业管理专用发票和其他单据、催缴函、律师函、邮寄凭证、物业管理专用发票、记账回执、增值税普通发票、回单凭证惠通大厦现场图片、协议书、建设综合办公楼合作协议、建设工程竣工验收备案表、房屋（门面、车库、杂屋）交付通知单、商品房买卖合同、账单、关于守正公司付款80万的情况说明、协议、物业管理专用发票、不动产登记情况表、长沙市开发企业物业管理用房申请确认单、户室面积对照表、物业管理合同。被告兴善公司围绕其诉讼主张向本院提交4组证据：被告公司的企业工商登记信息、银行进账单（回单）、兴业银行转账支票存根及物业管理发票9张、长沙市建筑工程竣工联合验收意见书、不动产登记情况表。根据原、被告提交的证据，以及当事人的当庭陈述意见，经庭审举证、质证，本院对本案事实认定如下：2006年1月20日案外人长沙芙蓉城建开发有限公司（以下简称：城建公司）与案外人湖南仁合建筑有限公司（以下简称：仁合公司）签订《建设综合办公楼合作协议》，约定由城建公司提供位于长沙市芙蓉区角红线范围内净用土地6.504亩，作为该项目的建设用地。仁合公司全额出资兴建综合办公楼。双方协商确认土地折合城建公司投资额1171万元。仁合公司承担建设任务，并提供项目全部建设资金预计4930万元。总投资预计6101万元，总建筑面积24011.9㎡（以规划部门批准数据为准）。同时约定双方各层应分配面积如下：地下室1904㎡，城建公司分476㎡，仁合公司分1428㎡；一层1802㎡，城建公司分450㎡，仁合公司分1352㎡；标准层19939㎡，城建公司分4985㎡，仁合公司分14954㎡；顶层设备层366㎡，城建公司分92㎡，仁合公司分274㎡，即城建公司约分得6003㎡，仁合公司约分得18008㎡，分配比例为1：3。2009年12月10日原告与仁合公司签订《惠通大厦前期物业委托管理合同》，约定物业费按包干制执行，次年物业服务费增浮，按每年10%进行逐年递增。双方约定服务计价标准，其中办公物业费按3.6元/月/㎡，商业物业费按3.8元/月/㎡计算。第8条约定，纳入物业管理范围内已竣工单位出售或因仁合公司的原因未能按时交付物业买受人的物业，经双方协商其物业管理服务费用（空置费），按收费标准的95%由仁合公司按月支付给原告。该合同期限为3年，自2010年1月1日至2012年12月31日止。合同期满，合同双方可续签合同，如有异议，需提前三个月以书面形式向对方提出。另合同第九条违约责任：“3.如甲方、业主或者物业使用人违反本合同四约定的，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每月3%的标准向乙方支付违约金。”协议确认2009年物业管理费，原告按协议收费标准的90%向业主、仁合公司及物业使用人收取。2010年1月8日惠通大厦竣工验收合格，2011年1月27日惠通大厦竣工验收备案。竣工验收备案表记载，建设单位为城建公司，施工单位为仁合公司。惠通大厦自交付使用至今，原告一直是该大厦的物业服务单位。2014年3月18日城建公司（甲方）与仁合公司（乙方）签订《协议书》一份，确认双方按《建设综合办公楼合作协议》共同开发建设了惠通大厦，已按该协议进行了房屋产权分割，双方对各自分得的房屋楼层和面积均无异议。并约定为办好该项目国土手续，双方应补交的楼面地价和配套费。根据相关部门核定该项目的应补缴楼面地价718.509万元和补缴基础设施配套费（报建费）124.8603万元。其中，城建公司应补缴楼面地价的30%即215.5527万元，仁合公司应补缴楼面地价的70%即502.9564万元和全部基础设施配套费（报建费）124.8603万元，仁合公司共应补缴627.8167万元。上述补缴楼面地价和基础设施配套费由城建公司代收代付，如有变动，双方按上述比例另行分割。同时，双方就该项目的往来账务达成共识，双方认可仁合公司应付城建公司1000万元（含仁合公司应补缴的费用）和直接向润泽物业公司支付物业服务费用80万元。仁合公司在本协议签订后7天内向城建公司支付1000万元，向原告支付80万元，退回原《建设综合办公楼合作协议》保证金收款票据并配合城建公司开具工程款发票。城建公司同意仁合公司的上述费用由湖南守正投资股份有限公司（以下简称：守正公司）代为支付。同时仁合公司同意将分得房屋中的未销售部分产权（一楼约454.77㎡，二楼约987.77㎡，三楼约1527.1㎡）和20个车位使用权委托城建开发公司出售给被告公司。城建公司在收到仁合公司支付的1000万元，润泽物业公司收到仁合公司支付的80万元，向守正公司开具不动产销售发票及车位票据后，该协议生效，并由城建公司办理该项目国土手续。城建公司在合同生效且收到仁合公司的办证资料后60个工作日内办好二楼约987.77㎡，三楼约1527.1㎡的房屋产权证和国有土地使用证至守正公司名下，在120个工作日内办好一楼约454.77㎡房屋产权证和国有土地使用证至守正公司名下。2014年3月19日，守正公司向润泽物业公司的账户转账80万元，以及向城建公司支付1000万元。2014年3月24日原告向被告开具了9张长沙市物业管理专用发票（发票金额80万元）。2014年5月7日被告公司登记取得惠通大厦办公产权面积（二、三楼）2443.57㎡的所有权。2014年7月18日被告公司登记取得惠通大厦商业产权面积（一楼）450.76㎡的所有权。物业使用期间，被告曾通过原告缴纳了上述物业的水电费用，其中2015年6月8日代缴水电费1579.76元，2015年7月7日代缴水电费2273.68元，2015年10月9日代缴水电费2677.72元。2019年11月7日原告委托湖南楚仁律师事务所发送律师函一份，要求被告收到律师函后3日内支付拖欠的物业费。经催讨未果，原告于2019年11月13日向本院提起诉讼。另查明，城建公司于1993年8月17日成立，法定代表人为柳继泽，其认缴金额287万，占公司注册资本的35.875%。仁合公司于2003年1月16日成立，法定代表人为易罗平，其认缴金额680万，占公司注册资本的85%。2003年4月7日润泽物业公司成立，法定代表人柳继泽，认缴金额135万元，占公司注册资本的43.9%。同时城建公司也是润泽物业公司的股东，认缴金额60万元，占公司注册资本的19.51%。2011年守正公司成立，法定代表人为刘周群，易罗平为公司的股东，其认缴金额2700万，占公司注册资本的90%。2017年4月13日，守正公司变更为兴善公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案的前期物业服务合同约定3年届满期限，事后仁合公司以协议方式表示继续支付物业费，形成事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案原告与建设单位即仁合公司签订有前期物业服务合同，该前期物业服务合同依法成立，受法律保护，在无终止履行前期物业服务合同的情形下，前期物业服务合同对被告具有约束力。原、被告之间虽未签订物业服务合同，但惠通大厦的物业服务单位一直为原告。原告提供物业服务期间，例如被告通过原告代缴水电费用等，接受原告物业服务。根据《物业管理条例》第七条第（五）项，作为业主的被告兴善公司应当向原告润泽物业公司缴纳物业费。被告答辩称原告利用惠通大厦物业共用部位、共用设施设备经营广告收取停车费等，未征得包括被告在内的业主的同意，且将广告收益及停车费违法占为己有，未依法公示物业服务项目收支情况及物业服务项目收支预算等情况损害了业主的利益。实践中，物业服务企业的服务质量若构成根本性违约，则业主有权依据《合同法》第六十七条的规定提出“后履行抗辩”，暂时性阻却支付物业费的义务。但若物业服务只是存在一般瑕疵，不对实现合同目的构成实质性影响，则业主一方不应当拒绝履行主要的支付义务，可要求物业服务企业一方按约继续履行、采取补救措施等。现被告的理由仅构成物业服务的一般瑕疵，故被告的反驳意见不予支持。被告多年来未主动签订物业服务合同，又不行使其他权利，拒不支付物业费，有违诚信原则。原告已履行了相应的服务义务，被告应支付物业费，对原告要求被告支付物业费的诉请，本院予以支持。一、关于房屋开发建设人之间协议约定的80万元物业费是支付前期物业费，还是后期物业费的问题。本院认为，被告已付80万元是仁合公司前期产生的物业服务费用。理由如下：1.被告付款行为属于第三人代履行债务。就本案而言，城建公司与仁合公司共建惠通大厦，双方约定仁合公司应付城建公司1000万元和原告物业费用80万元。城建公司接受仁合公司委托向被告出售物业。被告为协议约定的代付义务人。付款作为协议书生效条件之一，被告按约支付原告80万元物业费，以及待协议约定事项履行完毕后，原告向被告出具物业管理专用发票和购房发票。就被告的付款行为，事后仁合公司及城建公司并未提出异议，被告也依法办理所有权登记手续。可见被告在案外人设定义务的前提下，其付款行为已构成对涉案协议的实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，足以证明被告作为第三人代履行他人合同债务的事实；2.被告付款时未取得物权，亦与原告无物业服务合同，被告一次性向原告支付多年的物业费有违常理；3.原告提交的证据形成了证据锁链，具有较强的说服力，证明效力较高，并能够阐述代付80万元的合理依据；4.被告依据协议取得物权凭证，也足以说明履行先前合同义务的真实性。所以被告支付的80万元是代付仁合公司前期物业费用，故对被告关于80万元为其预交物业费的反驳意见不予支持。二、本案按什么标准计算物业费及损失的问题。结合前面对前期物业服务合同的论述，前期物业服务合同对被告具有约束力。其中前期物业服务合同约定，办公物业服务费为3.6元/月，商业物业服务费为3.8元/月。原告主张被告自2015年1月1日起至2019年11月5日止拖欠原告未付的物业费按上述标准计算，具有合理性、承接性，本院予以支持。结合被告取得物权的事实及原告的诉讼请求，被告应付物业费从2015年1月1日起计算至2019年11月5日止，共计58个月，应付物业费609564.9元，其中办公面积（二、三楼）2443.57㎡，物业费为510217.4元（2443.57㎡×58个月×3.6元/月/㎡）；商业面积（一楼）450.76㎡，物业费为99347.5元（450.76㎡×58个月×3.8元/月/㎡）。庭后原告书面表示物业费按9.5折计算，放弃计算至2019年11月5日前未付物业费的利息损失部分，以及原告自认三楼的物业费从2016年1月1日起计算，即扣减2015年1月至12月的物业费共计62672.2元（1527.1㎡×12月×3.6元/月×95%），系原告处分自己的权利，本院予以确认。故被告尚应支付原告物业费516414.5元（609564.92元×95%-62672.2元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖南兴善企业管理股份有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告长沙润泽物业管理有限公司支付截至2019年11月5日前的物业费516414.5元；二、驳回原告长沙润泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10099元，减半收取计5049.5元，诉讼财产保全费3669.3元，共计8718.8元，由被告兴善公司承担7148元，原告润泽物业公司负担1570.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张文谦二〇二〇年二月十日法官助理石俏枝书记员廖紫玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。