文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26874号原告：重庆三人行物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区含谷镇谷中街2号1-7-1，统一社会信用代码：91500107736552481E。法定代表人：张怀,职务：总经理。委托诉讼代理人：朱瑛，重庆大渝律师事务所律师，执业证号：15001201611581657，代理权限为特别授权。被告：秦中满，男，汉族，1969年6月30日生，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：孙珑，北京市京师（重庆）律师事务所律师，执业证号：15001201610846922，代理权限为特别授权。原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告秦中满物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓晓光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆三人行物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱瑛，被告秦中满及其委托诉讼代理人孙珑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆三人行物业管理有限公司诉称：2002年3月18日，原告重庆三人行物业管理有限公司与重庆恒润置业有限公司签订了《“香格里拉”前期物业管理委托合同》，约定由原告向重庆恒润置业有限公司开发建设的香格里拉别墅小区提供物业管理服务，物业服务收费按照房屋建筑面积以2.5元/平方米/月计收，缴费时间为每月月底，若逾期缴费，则每天按应缴费用的千分之三缴纳逾期违约金。2019年1月17日，被告通过重庆市九龙坡区人民法院司法拍卖程序成功竞买重庆市九龙坡区含谷镇建新村香格里拉房屋（建筑面积623.14㎡），依据司法拍卖变卖公告，被告作为买受人应承担拍卖房屋的物业管理欠费、水、电、气等欠费。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告自2017年8月1日至2018年10月31日的物业服务费23367.75元；2、判令被告支付原告逾期付款违约金2000元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费1557.85元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算）；3、判令被告支付原告自2017年8月1日至2018年9月30日的公摊水电费1800元；4、本案诉讼费由被告承担。被告秦中满辩称：我是通过司法拍卖的方式取得房屋所有权，我是在2019年1月9日收到房屋拍卖的裁定，物管公司是在2018年10月31日撤场，我购买房屋之前物管公司就已经离场了，物管公司应该找当时房屋的所有人进行交接。整个房屋是620平方米，我拍卖的是554平方米，二楼恒润置业在报批的时候作为物管用房，三人行是恒润置业的下属公司，物管用房需要通过其他房间，房屋一直是他们出租出去的，我购买的房屋不在小区内，在我购买前就是三不管单位，完全是生活垃圾场，去办理产权证，由于没有公共的通道无法办理产权证。拍卖公司仅具有公示作用，并非债权债务确认，更不具有裁决效力，原告方应当根据合同相对性主张权利，涉案房屋属于香格里拉小区之外，原告在之前并未提供相关的物业服务，相反，在被告接房之前，房屋处属于生活建筑垃圾堆放区，不应当计算相应的物管费，同时该物管房屋使用要依赖于房屋的其他区域，应当加以区分。物管公司不应当突破合同的相对性而直接起诉被告，原告起诉的水电等费用应当由相关部门进行收取。经审理查明：原告重庆三人行物业管理有限公司（乙方）与重庆恒润置业有限公司（甲方）于2002年3月18日签订了《“香格里拉”前期物业管理委托合同》。合同约定甲方委托乙方提供物业管理服务，小区落成，甲方将房屋交付业主后，由乙方按建筑面积以每平方米2.5元/月向业主、物业使用人收取物业管理费，私家花园每平方米0.5元/月（自选）。小区业主、物业使用人于每月月底将当月物业管理费交到物业公司办公场所或物业公司制定账户，逾期未交者，从逾期之日起按每日应交管理费的3‰交纳滞纳金。前期委托管理期限为三年，自2002年3月18日起至2005年3月17日止（该合同失效于业主委员会成立之后，业委会与物业服务企业签订物业服务合同时）。2005年11月9日，原告将该合同向重庆市九龙坡区房屋管理局进行了备案。“香格里拉”前期物业管理委托合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业服务，直至2018年11月1日。另查明：涉案房屋系位于九龙坡区含谷镇建新村香格里拉会所，建筑面积为623.14平方米，其中包括物管用房69平方米。本院于2017年7月25日受理原告重庆三人行物业管理有限公司诉被告重庆恒润置业有限公司物业服务合同纠纷一案，并于2017年8月17日出具调解书，对涉案小区2017年8月前的物业管理费已经作出处理。2019年1月10日重庆润恒置业有限公司与原告重庆三人行物业管理有限公司进行对账，该对账单载明：重庆润恒置业有限公司欠缴香格里拉别墅会所2017年10月1日至2018年10月31日的物业管理费20252.05元，2017年10月1日至2018年9月30日的水电公摊费为1440元。被告秦中满通过重庆市九龙坡区人民法院司法拍卖程序获得涉案房屋（不含物管用房69平方米）所有权，该房屋拍卖公告第五条载明：“……对本标的物的其他欠费情况，如水电气费、物业管理费等均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”2019年10月16日，原告通过中国邮政快递方式向被告邮寄了缴费通知单，被告于2019年10月18日签收。以上事实，有原告重庆三人行物业管理有限公司提供的“香格里拉”前期物业管理委托合同、前期物业服务合同备案证明存根、交接表、拍卖公告、重庆市九龙坡区人民法院执行裁定书｛（2018）渝0107执恢518号｝、房屋登记信息、缴费通知书以及当事人在庭审中的陈述笔录等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与重庆恒润置业有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法受法律保护，对业主有约束力，业主应该按照合同约定履行合同义务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”虽然合同到期，但由于该小区未成立业委会，原告继续提供物业服务至2018年11月1日，存在事实物业服务关系，业主也享受到了物业服务，故原告有权收取物业管理费。根据重庆润恒置业有限公司与原告重庆三人行物业管理有限公司的对账，重庆润恒置业有限公司欠缴香格里拉别墅会所2017年10月1日至2018年10月31日的物业管理费20252.05元，2017年10月1日至2018年9月30日的水电公摊费为1440元。重庆三人行物业管理有限公司与重庆恒润置业有限公司对涉案小区2017年8月前的物业管理费已经本院出具的调解书作出处理，根据原告提交的水电公摊计算表，2017年8月每户公摊水电费合计为188.42元，2017年9月每户公摊水电费合计为152.71元，根据拍卖公告第五条：“……对本标的物的其他欠费情况，如水电气费、物业管理费等均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。”，因此，对于香格里拉别墅会所2017年8月1日至2018年10月31日的物管费欠费及水、电、气等的欠费应由买受人即被告秦中满承担，但该香格里拉别墅会所建筑面积623.14平方米中包含有物管用房69平方米，且被告秦中满并未取得该物管用房69平方米的所有权，故秦中满承担的香格里拉别墅会所的物管费应为20780.25元（554.14平方米×15个月×2.5元/月）。对于原告还请求判令被告支付原告逾期付款违约金2000元（以前述期间每月应缴纳的物业服务费1557.85元为基数，分别自前述期间每月1日始至付清之日止，按照每日千分之三计算的诉讼请求，本院认为，基于被告秦中满并非实际违约人，故对该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦中满于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司自2017年8月1日至2018年10月31日的物业服务费20780.25元；二、被告秦中满于本判决生效之日起十日内给付原告重庆三人行物业管理有限公司自2017年8月1日至2018年10月31日的公摊水电费1781.13元；三、驳回原告重庆三人行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为240元，由被告秦中满负担199元，由原告重庆三人行物业管理有限公司负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 邓晓光二〇二〇年二月三日法官助理 肖仁杰书 记 员 周 瑜