福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5818号 上诉人（一审原告、反诉被告）：陈联跃，男，1964年7月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：阙韵滨，安溪县鑫兰生态养殖有限公司员工。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈世峰，男，1994年1月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人陈联跃因与被上诉人陈世峰房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈联跃上诉请求：依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判；2、判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人无权要求解除与上诉人于2016年7月12日签订的房屋租赁合同，因为被上诉人自2018年9月25日起至今未支付租金，严重违约，合同解除权应在上诉人一方。二、被上诉人要求上诉人返还已付的租金65461.18没有事实和法律依据。根据合同的相对性原则，陈世峰与陈联跃于2016年7月12日签订的房屋租赁合同的期限尚未到期，陈世峰理应向出租人即陈联跃支付租金。陈世峰与陈联跃于2016年7月12日签订的房屋租赁合同（面积316.78平方米），该房屋并非属于集美大学所有，从陈联跃补充提交的情况说明可以得知，该合同约定租赁物完全属于陈联跃，陈联跃与集美大学的房屋租赁合同纠纷中并没有对此房屋进行审理，集美大学也没有进行主张，这一点还可以从陈联跃与集美大学的房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书汇总案涉房屋是指：“石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间”，这从（2017）闽0211民初3786号集美区人民法院民事判决书的判决结果的第一条、第二条可以得知。所以说，本案中陈联跃与陈世峰的案涉房屋（建筑面积316.78平方米）并不是指石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间的其中任何一间房屋，可以说陈联跃与陈世峰签订的房屋租赁与集美大学与陈联跃的案涉房屋并不是一回事，也没有任何关系。陈世峰以此来进行抗辩完全没有事实与法律依据。虽然陈联跃与集美大学房屋租赁合同纠纷一案，陈联跃败诉但不影响陈联跃与陈世峰合同的履行，陈联跃认为之前与陈世峰签订的合同应继续履行，陈世峰不能以此作为不付租金义务的抗辩理由，甚至还要求陈联跃返还已支付的租金，更是于法无据。最后，陈联跃认为陈世峰拿了一个与本案案涉房屋无关的判决来说事，完全没有事实和法律的依据。根据陈联跃与陈世峰签订的房屋租赁合同，陈世峰于2018年9月25日起至今就再未支付过租金，已构成违约。再说，根据房屋租赁合同的第九条关于“禁止转租条款”的规定，陈世峰目前又对案涉房屋进行私自更改房间结构并进行了转租，并未经陈联跃书面同意，已构成违约。综上所述，一审判决错误，应予改判。 陈世峰答辩称，与一审答辩意见相同。针对上诉人的上诉补充答辩如下：2016年7月12日签订的租赁合同，针对的房屋的门牌号以及房屋面积所指区域，持不同意见。此事一审法院审判长到现场核实过，上诉人混淆事实。根据2017年上诉人与集美大学的两份判决中已经表述，集美大学石鼓路3号之0两间、3号之1、3号之2共计四间与龙舟池3号，3号之1、2、3，是对案涉房屋的不同表述。其中案涉房屋3号之0两间、3号之1，这三间房屋分两次签订合同。第一份是2017年，是316.78平米，88平米的房屋是另一份合同。而且在2016年-2018年间，上诉人与被上诉人对租赁房屋均无异议，且合同中所附图纸与现场一致，一审法院已经现场核实并确认过。2、被上诉人已经向集美大学支付过占有使用费。因为上诉人与集美大学的生效判决，导致其被迫支付占有使用费，并被强制腾空，造成了损失。与上诉人陈述不一致。3、上诉人认为其私刻公章，涉嫌犯罪部分有异议，上诉人认为其私刻的是哪一份文件中的哪一个公章。 陈联跃向一审法院起诉请求：1.解除陈联跃与陈世峰于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（建筑面积316.78平方米），陈世峰立即腾空租赁物并归还给陈联跃；2.陈世峰向陈联跃支付拖欠的房屋租金90000元及违约金（10000元违约金以月利率2%计算，暂从2018年9月25日计算至2019年6月24日为1800元；90000元违约金以月利率2%计算，暂从2018年10月25日计算至2019年6月24日为16200元）；3.本案诉讼费用由陈世峰承担。当庭变更第二项诉讼请求为：陈世峰向陈联跃支付拖欠的房屋租金90000元及违约金（以90000元为基数，按月利率2%计算，暂从2018年10月25日计算至2019年6月24日为16200元）。 陈世峰向一审法院反诉请求：1.解除陈世峰与陈联跃签订的《房屋租赁合同》（房屋面积316.78平方米）；2.陈联跃返还陈世峰未使用的已付租金65461.18元（自出租人与承租人合同解除之日2018年3月15日起至已付租金期限2018年10月24日止计224天，已付全年租金为106666.67元）；3.陈联跃承担案件诉讼费用。 一审法院认定的事实： 2016年7月12日，陈联跃（甲方）与陈世峰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿意将坐落在集美区石鼓路3号之三的房屋（建筑面积316.78平方米）出租给乙方作为商业用房使用；租期三年，期限从2016年10月25日至2019年10月24日止；月租金10000元，每年一付，于每年的10月25日前支付完毕。2016年10月25日，陈联跃（甲方）与陈世峰（乙方）另签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方愿意将坐落在集美区石鼓路3号之三的房屋（建筑面积88平方米）出租给乙方作为商业用房使用；租期三年，期限从2016年10月25日至2019年10月24日止；年租金60000元，每年一付，于每年的10月25日前支付完毕。两份合同均约定：甲方保证其有权出租上述店面，如因甲方无权出租或者出租权被回收，应当赔偿乙方因此造成的损失，包括但不限于租金及店面装饰装修费用。此外，如因甲方原因导致场所无法继续供乙方正常进行商业经营（如停水停电或无法开店等），应按无法正常进行营业的天数向乙方退还租金；乙方应按合同规定期限内交纳租金。违约除补交租除外，每逾期一日按月租金的千分之二向甲方交违约金。合同签订后，陈联跃将案涉房屋交付给陈世峰使用。 2017年8月26日，陈联跃向陈世峰出具《收据与扣款协议》一份，确认石鼓路三号店铺2017年10月25日至2018年10月25日房租应为180000元，扣除停电补偿35000元及提前缴纳房租优惠20000元，实际收取房租125000元。已收到100000元，剩余25000元于2017年10月25日缴纳完毕。陈世峰于2017年10月25日分两笔转账支付25000元至协议指定账户。庭审中，双方共同确认陈世峰支付租金至2018年10月24日。因此，陈世峰就其与陈联跃所签两份合同已向陈联跃实际缴纳2017年10月25日至2018年10月24日的房租应为160000元。 2017年9月22日，集美大学以陈联跃、陈世峰为被告，以房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令：1.陈联跃、陈世峰共同支付集美大学房屋占用使用费（2009年1月至2011年12月期间，按每月1000元/间计算；2012年1月至今，按每月1400元/间计算，应计至实际腾退房屋之日止）；2.陈联跃、陈世峰立即腾退石鼓路3#之0两套和3#之1、3#之2，将店面返还原状并交还原告；3.诉讼费用由陈联跃、陈世峰承担。2018年4月18日，本院作出（2017）闽0211民初3786号民事判决书。该判决查明：集美大学诉求中集美区石鼓路3#之0两间、3#之1、3#之2共计四间与龙舟池3#、3#之1、2、3系对案涉4间房屋的不同表述。案涉房屋中3#之0两间、3#之1共三间房屋现由陈世峰向陈联跃承租并使用。该判决判令：一、被告陈联跃应于本判决生效之日起十日内向原告集美大学支付石鼓路3#之0两间、之1、之2共计4间房屋的租金和占有使用费（2009年至2011年为144000元；2012之后，按每月1400元/间计算，从2012年1月起，计至其实际腾退返还房屋之日止）；二、被告陈世峰应就陈联跃支付上述石鼓路3#之0两间、之1共计3间房屋的占有使用费承担相应期间（从2018年3月15日起，计算至陈世峰实际腾退返还房屋之日止）的共同偿付责任；三、被告陈联跃、陈世峰应于本判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市集美区石鼓路3#之0两间和之1共计3间房屋腾退并交还给原告集美大学，被告陈联跃还应于本判决生效之日起十五日内将坐落于厦门市集美区石鼓路3#之2房屋腾退并交还给原告集美大学；四、驳回原告集美大学的其他诉讼请求。陈联跃不服一审判决，上诉至厦门市中级人民法院。厦门市中级人民法院于2018年12月15日作出（2018）闽02民终3470号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。业已生效的（2017）闽0211民初3786号民事判决和（2018）闽02民终3470号民事判决已作出明确认定，集美大学在其与陈联跃房屋租赁合同纠纷一案的诉求中所称集美区石鼓路3#之0两间、3#之1、3#之2与龙舟池3#、3#之1、2、3系对该案所涉4间店面的不同表述，案涉4间店面由集美大学为出租人，陈联跃为承租人，以不定期的方式租赁并于2018年3月15日租赁终止。其中3#之0两间、3#之1共三间店面则由陈世峰作为次承租人，通过2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）、2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（面积88平方米）向陈联跃承租并使用。上述生效判决还认定集美大学与陈联跃有关案涉租赁合同关系已于2018年3月15日解除，陈联跃作为店面承租人、陈世峰作为店面的次承租人及实际使用人亦应腾退案涉店面并交还给集美大学，表明陈联跃此刻已丧失涉案房屋的出租权，亦即陈联跃与陈世峰之间的前述两份租赁合同事实上已无法继续履行，故应认定前述两份租赁合同已于2018年3月15日解除，庭审中双方亦表示对解除合同均无异议。故陈联跃主张解除合同及陈世峰应腾空租赁房屋交还并支付剩余租赁期限的租金，缺乏事实法律依据，应予驳回。陈世峰主张双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除，于法有据，予以支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。讼争合同约定的转租期限超出陈联跃租赁期限，陈世峰根据其与陈联跃于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）、2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（面积88平方米）共向陈联跃支付2017年10月25日至2018年10月24日的租金160000元，超出租赁期限224天，该部分租金共为98191.78元（160000元÷365天×224天）。根据两份合同约定的租金比例，双方于2016年7月12日签订《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）超出部分租金应为65461.19元（98191.78元×2/3),故陈世峰请求陈联跃向其返还多支付部分的租金65461.18元，于法有据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：原告（反诉被告）陈联跃与被告（反诉原告）陈世峰于2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月15日解除；原告（反诉被告）陈联跃应于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）陈世峰已付租金65461.18元；驳回原告（反诉被告）陈联跃的诉讼请求。 经二审审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，经生效的厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初3786号民事判决和厦门市中级人民法院（2018）闽02民终3470号民事判决认定，案涉店面属于国有资产，集美大学为案涉店面的管理权人。集美大学在其与陈联跃、陈世峰房屋租赁合同纠纷一案诉求中的集美区石鼓路3#之0两间、3#之1、3#之2与龙舟池3#、3#之1、2、3系对该案所涉4间店面的不同表述，案涉4间店面由集美大学为出租人，陈联跃为承租人，其中3#之0两间、3#之1共三间店面则由陈世峰作为次承租人，通过2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》（面积316.78平方米）、2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》（面积88平方米）向陈联跃承租并使用。故陈联跃上诉主张案涉房屋并非属于集美大学所有，案涉房屋与集美大学和陈联跃、陈世峰案涉房屋没有任何关系与事实不符，本院不予支持。上述生效判决还认定集美大学与陈联跃有关案涉租赁合同关系已于2018年3月15日解除，至此，陈联跃对涉案房屋无权进行出租，故陈联跃与陈世峰的房屋租赁合同亦应自2018年3月15日解除。陈世峰主张陈联跃应返还其多支付的租金于法有据，原审予以支持是正确的。陈联跃请求陈世峰支付自2018年9月25日起的租金及违约金同样缺乏合同和法律依据，其据此提起的上诉理由依据不足，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2460元，由陈联跃承担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年二月二十五日 书记员 陈虹羽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。