江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5051号 上诉人（原审被告）：南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司，住所地南通开发区。 负责人：谢国华，总经理。 委托诉讼代理人：张亮亮，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄慈林，男，1970年5月20日生，汉族，住南通经济技术开发区。 原审被告：南通涌鑫物业服务有限公司，住所地南通市。 法定代表人：丁旭，总经理。 上诉人南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司（以下简称涌鑫物业开发区分公司）与被上诉人黄慈林、原审被告南通涌鑫物业服务有限公司（以下简称涌鑫物业公司）侵权责任纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人涌鑫物业开发区分公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判驳回黄慈林的诉讼请求。理由如下：一、法律规定占用业主共有道路或者其他场所增设的车位属于全体业主共有，业主享有车位的占有权、使用权，但不是固定的免费使用。上诉人提供了管理服务，维护小区的停车秩序，有权收取合理的停车费用。《江苏省物业收费管理办法》第三条规定物业服务费包括了物业公共服务费、汽车停放费和其他物业费。上诉人收取停车费具有合法依据。二、如果停止收取停车费将会导致停车秩序的混乱，侵害其他业主的合法权利，造成安全隐患。 被上诉人黄慈林未答辩。 黄慈林向一审法院诉讼请求：1、两原审被告停止对黄慈林收取地面停车费；2、两原审被告将已收取的停车费500元退还黄慈林（起诉后，原审被告仍强行收取的停车费另行计算）；3、两原审被告对违规收费行为向黄慈林赔礼道歉。 一审法院查明事实如下：2015年9月29日，黄慈林购买了坐落于南通开发区鑫湖国贸中心2号楼717号房屋。后在2019年4月11日，为办理产权证需要，黄慈林又就上述房屋与南通开发区涌鑫地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄慈林购买坐落于南通开发区鑫湖国贸中心2号楼717号房屋。同时，合同附件四补充条款约定，该商品房由“南通涌鑫市场物业服务有限公司”或者由出卖人选定的其他物业管理公司进行前期物业管理，并由该公司与买受人在交房前签署相关法律文件，买受人应当按照规定和约定及时支付物业服务费及相关费用。 2015年9月29日，南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司与黄慈林签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司为黄慈林的房屋提供物业服务，该物业合同第三条对物业费用约定，收费标准为2元/㎡/月，能耗费为0.4元/㎡/月。此外，黄慈林缴纳了2018年10月1日至2019年12月31日的的物业管理费1722元及2019年的能耗费116元。该前期物业管理服务协议中，对于讼争临时停车的收费未作约定。 还查明，黄慈林在使用涌鑫国贸中心地上临时停车位停放车辆时被涌鑫物业开发区分公司收取停车费，截至2019年9月12日，共计被收取停车费数额为500元。 另查明，涌鑫国贸中心目前并未设立业委会和业主大会。 又查明，南通涌鑫市场物业服务有限公司于2017年4月18日名称变更为南通涌鑫物业服务有限公司。南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司于2017年5月8日名称变更为南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、黄慈林主张原审被告停止收取地面停车费并退还已收取的停车费500元能否得到支持；2、黄慈林主张原审被告赔礼道歉是否于法有据。 关于争议焦点一，物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，涌鑫物业开发区分公司在涌鑫国贸中心的地面设置停车位并收取停车费是否合理合法，本院认为应从以下几点来分析： 首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有，故涌鑫物业开发区分公司收取地面停车位的停车费应当得到全体业主的授权，但目前案涉小区并未成立业主委员会或业主大会，涌鑫物业开发区分公司也未能举证证明其得到了全体业主授权收取停车费，且双方签订的物业服务合同中也未对地面停车位临时停车是否收费、如何收费进行约定，故其收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据，不能成立。 其次，涌鑫物业开发区分公司提出其在地面设置停车位进行了管理，同时也应该享有收取相应费用的权利。法院认为，案涉地面停车位在小区规划范围内，属于物业管理区域，对该区域进行管理本身就是其作为物业服务公司的合同义务，为此作为业主的黄慈林也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定涌鑫物业开发区分公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，故其向黄慈林主张案涉临时停车费并无合同依据。 最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，物业服务企业收取案涉临时停车费既非基于物业服务合同约定，又未获得停车位所有权人、使用权人的授权，也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可，即便其在车辆进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理，黄慈林事实上也接受了涌鑫物业开发区分公司的停车服务，也只能视为涌鑫物业公司在履行物业服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利侵害。 综上，法院认为涌鑫物业开发区分公司向黄慈林收取地面停车费无权利基础和事实依据，故应退还之前收取的地面停车费500元。 关于争议焦点二，承担侵权责任的方式主要有停止侵害、赔礼道歉等。本案诉争的是物业服务合同纠纷，并非侵权纠纷，故黄慈林主张被告承担侵权责任并无法律依据，法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司自判决生效之日起停止向黄慈林收取地面停车费；二、南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司自判决生效之日起十日内向黄慈林退还已收取的地面停车费500元；三、驳回黄慈林的其他诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，黄慈林与涌鑫物业开发区分公司签订的《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务的内容明确约定，物业服务的内容包括了房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，其中含有非经营性停车场；另有维护交通秩序和车辆停放的义务。所以，该协议约定的物业管理服务费中已包含了业主共有场所的停车管理费用。黄慈林按照协议的约定交纳物业服务费，在业主共有场地的临时停车位停放车辆是黄慈林作为业主的权利，涌鑫物业开发区分公司负有为其停车提供服务的义务，而无权重复收费。涌鑫物业开发区分公司强行向业主收取共有区域的停车费，构成对业主人身及财产权利的侵犯，属于侵权行为。一审法院认为本案非侵权纠纷，性质认定不当，本院予以纠正。但一审法院已按涌鑫物业开发区分公司构成侵权判决涌鑫物业开发区分公司停止侵害并将非法所得的500元停车费返还受害人，判决结果正确，可以维持。 据此，涌鑫物业开发区分公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年二月二十五日 书记员  施惠惠