广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26561号原告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，代码：70844110-0。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所所律师，执业证号：14403201510513517。委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。被告：傅融，女，汉族，1986年2月19日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：朱旭，广东鹏讯律师事务所律师，执业证号：14403200410905745。第三人：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码：91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：梁小惠，女，汉族，系该公司员工。第三人：深圳市中裕财富投资企业（有限合伙），住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙深业泰然大厦C1502。执行事务合伙人：深圳市金辉丰泰投资发展有限公司（委派代表：张娟）委托诉讼代理人：陈颖，广东明根律师事务所律师，执业证号：14403200511726190。原告与被告及第三人返还原物纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市国融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎泰君、黄钊洋，被告傅融的委托诉讼代理人朱旭，第三人深圳市名夏集团有限公司的委托诉讼代理人梁小惠、第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）的委托诉讼代理人陈颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《深圳市房地产认购书》已效力终止；2.被告向原告返还港丰大厦24B06房屋（下称“涉案房产”）；3.被告向原告支付涉案房产的房屋占用使用费（自案涉房产交付日即2014年6月4日起，按同期深圳市租赁指导租金计算，计至被告实际向原告交还涉案房产之日止，暂计至2018年7月27日为人民币102459元）；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告[原港丰房地产开发（深圳）有限公司，2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司]是位于深圳市××××路港丰大厦的开发商。原告在2012年6月与案外人深圳市中裕财富企业（有限合伙）（以下简称“中裕财富”）签订了122份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将包括案涉房屋在内的122套房屋以合计1．2亿元的价格出售给中裕财富，并办理了预售备案登记，中裕财富于2012年6月28日支付了全部房款。此后中裕财富就其中74套房产（包括涉案房产）的延期办证、延期交房提起仲裁，依据生效仲裁裁决原告应向中裕财富交房并支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等。现中裕财富依据生效裁决文书已申请强制执行，案号：（2015）深中法执字第00224号。2015年被告在罗湖法院起诉[案号为（2015）深罗法民二初字第710号]，诉请原告双倍返还定金、返还房款等，后又撤诉。原告据此了解到涉案房产已被原告原股东一房二卖。经查阅相关案件得知，被告主张曾与原告签订了一份《深圳市房地产认购书》（下称“认购书”），约定被告认购位于港丰大厦24B06号房屋，建筑面积为50.06平方米，房屋总价为人民币1493554元。《认购书》第五条明确约定：“自签订本认购书之日起7日内买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。”此后，原被告双方未签订正式的买卖合同，也没有签订书面的协议同意《认购书》时效延期。原告认为，《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。《合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。依照前述法律规定和《认购书》约定，涉案的《认购书》的效力已经终止。而且涉案房产在《认购书》签订前已销售给中裕财富进行预售备案登记，现中裕财富已依据生效判决文书申请强制执行，《认购书》的合同目的已经实际无法实现，亦不存在继续履行的客观基础。此外，另案中深圳市燃气集团股份有限公司提供的证据显示被告在2014年6月3日申请案涉房产燃气开户，2014年6月4日进行燃气点火，此后每月均有实际使用燃气并缴费，可见其自2014年6月4日后一直占有使用涉案房屋。原告认为，原被告签订的认购书效力已经终止，被告再无继续占有案涉房产的合法依据，因此依法应向原告返还案涉房产并依法支付占用期间的房屋占用费。综上所述，为明确双方的权利义务关系，维护原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》等法律法规，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告傅融答辩称，一、《认购书》合法有效，且双方已经实际履行，效力并未终止。(一）《认购书》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应继续履行。在与本案基本事实相似的一系列案件中，罗湖区人民法院及深圳市中级人民法院己作出的生效判决，对于港丰大厦的小业主和开发商签订的认购书效力问题，均持统一观点：买卖关系合法有效。(二）双方均已实际行为履行《认购书》，《认购书》效力并未终止。2013年6月25日，原告与答辩人签订《认购书》，答辩人在之后，陆续向原告支了453554元的房款。2014年1月9日，原告将涉案房产交付给答辩人入住，此后答辩人一直占有使用涉案房产。双方是以自己的行为作出继续履行《认购书》的意思表示，表明买卖关系存续。(三）双方的买卖关系自2013年6月25日成立以来存续至今，原告明知答辩人一直占有使用涉案房产，但是从来没有提出过《认购书》效力终止的主张。本案符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第42条规定“有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权”，原告已放弃《认购书》所约定的附条件解除权。二、涉案房产备案登记在深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）,本案原告主体不适格。根据深圳市不动产登记中心打印的资料显示，涉案房产登记的权利人是深圳市中裕财富投资企业（有限合伙），原告主体不适格；原告请求返还原物，主张占用费没有法律依据。三、原告接受深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）委托，将涉案房产出售给答辩人，答辩人是涉案房产的实际权利人。原告在销售涉案房产过程中，向答辩人出书了《声明书》及附件，内容为深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）同意原告及涉案楼盘共同开发商深圳市名夏集团有限公司销售附件所列房产，涉案房产包括在内。2013年6月25日，答辩人基于原告系开发商，又具有备案权利人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）的委托销售声明，原告与答辩人签订《认购书》并陆续支付了购房款，并在原告的积极协助下装修并办理了提前入住手续。2018年12月3日，深圳市名夏集团有限公司在另案中提交《协议书》作为证据。该《协议书》表明，2012年12月25日，原告和深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）及其它当事方就涉案的房产转让及回购事宜明确约定：对已备案给深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）的122套房产委托原告销售，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）无需另行向原告出具《授权委托书》，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）派专人协助销售手续并监督销售款项。因此，答辩人占有使用涉案房产合法有据，答辩人是涉案房产的实际权利人。四、《认购书》存在继续履行的客观条件。2015年1月5日，仲裁庭在深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）和原告达成和解协议的基础上，作出仲裁裁决，裁决原告应向中裕交付包括涉案房产在内的多套房产，并支付迟延交房的违约金。2015年7月13日，中裕财富和原告就相同的涉案房产在深圳市中级人民法院达成民事调解书，案号为（2013）深中法房初字第××号，确认原告需向深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）支付巨额的房产回购款。可见，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）后续在深圳市中级人民法院与原告所达成的民事调解已经否认了自己在前述仲裁中对涉案房产的物权请求。综上，原告接受深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）委托，将涉案房产出售给答辩人，双方签署的《认购书》合法有效，且双方己经实际继续履行，效力并未终止，答辩人占有使用涉案房产合法有据，原告以及深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）均有义务将涉案房产备案登记变更至答辩人名下。故，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，应予驳回！第三人深圳市名夏集团有限公司答辩称，一、答辩人与原港丰房地产（深圳）有限公司的100%股权出资方（香港）港丰集团有限公司才是本案适格原告，保留另案向被告提起诉讼要求收回房屋、赔偿租金等损失的权利。(香港）港丰集团有限公司是原港丰房地产（深圳）有限公司的100%出资方。本案涉案房屋所在楼盘港丰大厦最初由原港丰房地产(深圳）有限公司合作与深圳市通产包装集团有限公司合作开发承建。2011年5月30日，答辩人通过招拍挂手续获得了深圳市通产包装集团有限公司对涉案楼盘港丰大厦的25%土地及房产权益，与对涉案楼盘港丰大厦拥有75%土地及房产权益的原港丰房地产（深圳）有限公司联合开发建设港丰大厦。原告自始至终没有参与港丰大厦的建设，也不是相关购房合同的当事人，与本案购房合同纠纷无关。二、深圳市国融房地产开发有限公司不是适格原告，无权提起诉讼，法院应驳回其起诉。与答辩人、原港丰房地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》而发生诉讼，根据民事诉讼法的规定，原告与答辩人、原港丰房地产开发有限公司为本案当事人。但原港丰房地产开发（深圳）有限公司已被非法更名和更换债权人代表胡文婷作为法定代表人，因此丧失了民事主体资格，其继承人应是其出资100%的股东（香港）港丰集团有限公司，应由（香港）港丰集团有限公司代为履行原港丰房地产开发（深圳）有限公司在上述购房合同中的权利义务。深圳市国融房地产开发有限公司不是原港丰房地产开发（深圳）有限公司的合法继承人，对本案楼盘无所有权，不是本案的适格原告。港丰集团有限公司是原港丰房地产开发有限公司的100%股权的投资股东，原港丰房地产有限公司与深圳市国融投资控股有限公司是股权让与担保关系，应深圳市国融投资控股有限公司的要求，原港丰房地产有限公司的股东港丰集团有限公司将100%股权变更登记至深圳市国融投资控股有限公司名下担保债务的履行。根据双方签订的《股权及债权重组协议书》、《股权转让协议》，深圳市国融投资控股有限公司仅具有监督权，没有经营管理权以及对100%股权的所有权。对此，生效的民事判决已经予以了确认：（2015)粤高法民四终字第196号民事判决书认定“港丰房地产公司的股权变更登记至深圳市国融投资控股有限公司名下是依《股权及债权重组协议》而取得，但并不必然表明深圳市国融投资控股有限公司当然已取得了港丰房地产公司的股权，其性质是股权让与担保”，（2016)最高法民申1689号民事裁定书认定“第三人深圳市国融投资控股有限公司对港丰房产公司的股权只享有受偿权，而非所有权”。深圳市国融投资控股有限公司在港丰集团有限公司将其持有原港丰房地产开发有限公司的100%股权登记至其名下进行担保后，违反《股权及债权重组协议书》、《股权转让协议》的约定，违法进行公司名称变更，将原港丰房地产公司变更为深圳市国融房地产开发有限公司，更换了法定代表人及所有工作人员，重新刻制了公章，抢夺了公司实际控制权，变相的侵吞和取代了原港丰房地产公司。深圳市国融房地产开发有限公司是深圳市国融投资控股有限公司超越股权让与担保权限违法变更得来的，不是港丰房地产公司的合法的权利义务继受人。因此，在本案房屋买卖合同纠纷中，深圳市国融房地产开发有限公司不是房屋买卖合同的主体，与本案无关，无权就涉案房屋提起诉讼并要求收回，人民法院应驳回其起诉。第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）答辩称，答辩人认为本案的原告无权向本案被告销售涉案房屋，原被告之间签订认购书及其补充协议无效，且无法继续履行。1、答辩人在2013年6月17日已通知本案原告，要求其自6月28日起不得销售包括本案房屋在内的房地产转让给回购协议项下的目标房产。2、原被告签订的涉案认购书及补充协议时，本案原告已将涉案房产出售给了答辩人并签订了深圳市房地产买卖合同（预售），该合同已经在相关部分进行了备案登记。而该备案登记本案的被告是可以公开查询的，由此可见，本案被告知道或者应当知道签署已经备案的情形。3、本案被告在实施购买房产这样重大民事行为前已经委托中原地产或其他的专业机构帮助，因此不可能不对涉案房产的权利状况、债务负担进行调查，也不可能不知道，只有在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》并取得备案登记后，才能支付全部房款。而本案的被告在没有签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，而仅签订认购书及其补充协议就急于支付了全部房款，显然与常理不符，因此不排除双方恶意串通。4、答辩人是涉案房产的物权所有人，涉案合同显然已无法继续履行，答辩人提交了仲裁裁决书，生效的裁决书已裁决本案原告继续履行其与答辩人之间签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并裁定本案原告协助答辩人，办理并取得涉案房产的房产证，依据《物权法》第28条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的规定，涉案房产的物权所有人为答辩人，因此涉案合同显然已经无法继续履行。本院经审理认定事实如下：一、第三人深圳市名夏集团有限公司与原告为涉案港丰大厦的共同开发商；原告原名港丰房地产开发（深圳）有限公司，于2014年11月21日变更为现名称。二、2013年6月25日，原告与被告签订《深圳市房地产认购书》，约定被告向原告购买港丰大厦项目的第1栋1单元24层B06号房，建筑面积50.08平方米，套内建筑面积36.71平方米，土地使用期限自2005年8月31日起至2055年8月30日止，本房地产总价款为1493554元。双方又签订《深圳市房地产认购书》补充协议，约定本房地产总价款为1493554元，付款方式为向银行借款方式付款；定金为10万元；第二期房款须于认购书订立之日起7日内付清，并于同时签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》；余款通过向银行申请贷款支付。三、被告提供银行转账凭证，证明其向港丰房地产开发（深圳）有限公司转账支付购房款共计人民币453554元（含定金10万元）。四、原告收到款项后向被告开具了收据。五、原告与被告至今没有签订正式的房地产买卖合同，被告也未通过贷款方式向原告支付剩余房款。原告将涉案房产交由被告装修，被告占有使用至今。六、被告提供中裕财富与港丰房地产（深圳）有限公司及案外人签订的《协议书》复印件和中裕财富出具的《声明书》复印件，证明中裕财富同意港丰房地产开发（深圳）有限公司、深圳名厦商贸有限公司销售附件所列的本公司名下的相关房产（共122套，含涉案房产）。第三人中裕财富对此不予确认，提出已在2013年6月17日就已通知本案原告，要求其自6月28日起不得销售包括本案房产在内房地产转让及回购协议项下的目标房产。因此，本案原告无权向被告销售涉案房产。七、原告就涉案房产与被告签订认购书之前，已与第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该预售合同也在有关部门办理了备案。第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）曾就交付房产、损失、违约金等申请深圳市国融房地产开发有限公司、第三人名夏公司仲裁。在仲裁审理过程，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）撤回对名夏公司的仲裁，与深圳市国融房地产开发有限公司达成调解协议、补充协议，最后深圳仲裁委员会根据调解协议和补充协议于2015年1月5日作出[2014]深仲裁字第1346、1347号裁决书，仲裁庭裁决：深圳市国融房地产开发有限公司向深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）支付逾期交付房产违约金、深圳市国融房地产开发有限公司应当在2015年6月30日前向深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）交付本案房地产买卖合同约定交付之74套房产，逾期交付的，应另行向深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）支付补偿金、应于实际交付房屋之日起90日内协助深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）办妥并取得港丰大厦74套房产的房地产证、迟延办证违约金、律师费等。深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）已于2015年1月22日向深圳市中级人民法院申请执行前述两仲裁书的具体内容。2017年9月28日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法执字第224、225号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。本案所涉及的房产均包含在前述两份裁决书应交付、过户的房产内。八、深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）在深圳市中级人民法院曾起诉深圳市国融房地产开发有限公司、第三人何建华合同纠纷一案，在审理过程中，深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）达成调解，深圳市中级人民法院于2015年7月13日作出（2013）深中法房初字第××号调解书。该调解书内容为：经深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）和深圳市国融房地产开发有限公司双方确认，深圳市国融房地产开发有限公司尚欠深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）的房屋回购款合计人民币105295719.29元，深圳市国融房地产开发有限公司承诺在本协议生效之日起30日内付清给深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）；……在深圳市国融房地产开发有限公司付清上述房屋回购款和所有的违约金之后的30日内，关于已登记备案在深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）名下的港丰大厦74套房产，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）将配合深圳市国融房地产开发有限公司办理该74套房屋的相关回购手续，因该74套房屋过户登记至深圳市中××财富投资企业（××合伙）及深圳市国融房地产开发有限公司回购该74套房屋产生的所有税费均由深圳市国融房地产开发有限公司承担；等等。本案所涉及的房产也包括在该份民事调解书可办理相关回购手续的房产中。2015年8月25日，第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）向深圳市中级人民法院申请强制执行，请求深圳市国融房地产开发有限公司支付房屋回购款105295719.29元及利息等。2018年11月28日，深圳市中级人民法院作出（2015）深中法执字第1977号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。九、深圳市名夏集团有限公司对[2014]深仲裁字第1346号裁决书申请不予执行和撤销仲裁均被驳回，现在在复议审查期间。部分小业主就（2014）深仲裁字第1346、1347号两个仲裁裁决书向深圳市中级人民法院提起案外人不予执行仲裁裁决，案号为（2019）粤03民特1403、1404号。十、本院作出（2018）粤0303民初21109-21113号民事裁定书，以原告提起诉讼时使用的公章为“港丰房地产开发（深圳）有限公司”，与原告提起诉讼时使用的名称“深圳市国融房地产开发有限公司”不符等为由裁定驳回原告深圳市国融房地产开发有限公司的起诉。2018年12月18日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终23207号、23209-23212号号民事裁定书，认为该院于2018年5月28日作出的（2017）粤03行终588号生效行政判决显示，深圳市公安局罗湖分局对原港丰房地产开发（深圳）有限公司2014年1月14日重新刻制圆形公章的申请已尽到审查义务，其许可重新刻制圆形公章符合法定条件、标准，并不存在违法之处，且深圳市国融房地产开发有限公司持该圆形公章已在本市两级法院参与多宗案件的诉讼，并被判决承担相应法律责任，相关判决也已生效。尽管深圳市国融房地产开发有限公司的原股东和现股东存在股权争议，但深圳市国融房地产开发有限公司是经工商部门合法登记的民事主体，工商登记的公示信息具有法律效力，故裁定撤销本院（2018）粤0303民初21109-21113号民事裁定；指令本院审理六案。2019年1月16日，本院立案受理该六案，案号为（2019）粤0303民初26561-26564号、29705号（其中含本案）。本院认为，本案系返还原物纠纷。原告与被告签订的《深圳市房地产认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对双方具有约束力。关于认购书的效力问题，首先，原、被告签订的认购书约定了所购房产的面积、房价及支付方式，符合房屋买卖合同的基本要件，且该认购书签订之后，原告支付首期款（含定金10万元），涉案房产亦交付给被告使用，故该认购书的主要权利义务实际上已履行。其次，本案原告深圳市国融房地产开发有限公司与第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）办理房产的预售合同备案手续后，又就同一套房产与被告签订认购书，其行为应当认定为违约，作为违约方的原告无权向被告主张该认购书效力终止。另外，关于原告提出认购书实际不能履行应当效力终止的主张，本院认为，涉案仲裁书虽然确认了原告应向第三人中裕财富交付涉案房产，并协助深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）办理房地产证书，但原告随后又与深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）在深圳市中级人民法院审理的（2013）深中法房初字第××号案件中达成民事调解，确认若原告支付回购款，深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）仍应配合原告办理涉案房产的相关回购手续，因此，在原告支付回购款的情况下，涉案认购书仍存在履行的可能，故本院对原告的主张不予采纳。综上，原告要求判令确认原、被告签订的《深圳市房地产认购书》已效力终止的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告深圳市国融房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币2350元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈贵生审 判 员  彭弘卫人民陪审员  王雅芳二〇二〇年二月二十八日书 记 员  赵清娜