山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1489号 上诉人（原审被告）：孙飞，女，1977年11月28日出生，汉族，住所地:青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：青岛朗阁中嘉外语培训学校，住所地:青岛市香港中路20号黄金广场4层。 法定代表人：刘常研，职务校长。 委托诉讼代理人：熊纪奎，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人孙飞因与被上诉人青岛朗阁中嘉外语培训学校（以下简称“朗阁中嘉学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙飞向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人朗阁中嘉学校全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人朗阁中嘉学校承担。主要事实与理由：双方当事人房屋租赁合同纠纷一案，一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、租赁合同签订时，涉案房屋的履约保证金全部由案外人马驰轩收取，被上诉人朗阁中嘉学校并未向上诉人交付履约保证金。补充协议签订后，被上诉人朗阁中嘉学校也仅向上诉人交付租金亦未支付履约保证金，且案外人拒不履行补充协议的合同义务损害了上诉人的合法权益。二、案外人马驰轩在涉案房屋装修施工图、业主复验装修情况表上签名确认，不能免除租赁合同约定的合同义务，即承租人需保证房屋保持良好的可租用状态。被上诉人朗阁中嘉学校对房屋隔断打通、卫生间及厨房进行改造，上诉人为恢复原状支付十余万元的重新装修的费用支出。三、一审法院认定事实错误。一审判决书第3页认定2015年3月底，合同签订后被上诉人朗阁中嘉学校向上诉人支付了履约保证金76400元，该笔保证金并未交付。一审判决书第4页认定，被上诉人朗阁中嘉学校结清物业费、水电费后，于2018年5月8日搬离，现涉案房屋已由他人租用。实际上，被上诉人朗阁中嘉学校何时搬离并未通知上诉人，也未通知上诉人办理房屋交接。另外，涉案房屋因恢复原状施工，直至2018年底才正式出租和收取租金，前后近半年时间属于闲置及施工状态。一审判决书第4页认定，案外人马驰轩参与了涉案房屋的装修及签字确认，视为认可涉案房屋由被上诉人朗阁中嘉学校租赁使用时的状态，违背客观事实。租赁时的状态不等于免除退租时恢复原状的义务。被上诉人朗阁中嘉学校实际承租的涉案房屋共4套，并不能保证每套房屋达到分租的可租用状态。一审判决书第4页认定，上诉人没有提供证据证明涉案房屋及相关设备被破坏，这不符合事实。上诉人在一审中提交涉案房屋相关照片、视频，可证明被上诉人对涉案房屋的损坏。综上，上诉人认为，一审判决事实认定错误，未对上诉人的相关损失进行认定，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 朗阁中嘉学校答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，孙飞的上诉请求没有事实和法律依据，恳请依法驳回上诉，维持一审判决。一、一审庭审已查明案件事实。1、2013年4月14日，朗阁中嘉学校与案外人马驰轩签订房屋租赁合同，合同第1.2条约定双方房屋交付标准以实际现状为准。上述合同签订后，马驰轩亲自承接了涉案房屋装修工程，并在装修施工图及业主复验情况确认表等材料上签字确认，朗阁中嘉学校按约定支付了租金等费用。2、原房屋租赁合同履行过程中，孙飞购买了涉案房屋，为此，朗阁中嘉学校、孙飞、马驰轩于2015年4月2日签订新租赁合同，对孙飞重新支付76400元履约保证金、租金等事宜进行了补充约定，同时约定各方仍受原租赁合同的约束，租赁期限至2018年5月24日。新租赁合同签订后，朗阁中嘉学校按约通过银行转账方式向孙飞支付了76400元履约保证金及全部租金。3、新租赁合同履行过程中，孙飞委托何承介律师与朗阁中嘉学校联系租金交纳等事宜，朗阁中嘉学校通过电子邮件告知不再续租及房屋交接事宜。4、朗阁中嘉学校于2018年5月8日搬离涉案房屋，并结清了水电费、物业费等费用。5、一审庭审中，孙飞对朗阁中嘉学校主张的事实及理由无异议。二、朗阁中嘉学校已履行完毕支付履约保证金、房屋租金、结清费用、返还房屋等全部合同义务，孙飞应退还76400元履约保证金。1、朗阁中嘉学校一审中提交的中国银行交易明细等证据足以证明朗阁中嘉学校已经按约通过银行转账方式向孙飞支付了新租赁合同约定的履约保证金及租赁期间的全部租金、结清了水电费、物业费等费用，一审庭审中孙飞对此没有任何异议，孙飞在上诉状中主张没有收到涉案76400元履约保证金显然没有任何事实和法律依据。2、根据一审庭审查明的上述事实，原租赁合同与新租赁合同构成了完整的涉案房屋租赁合同，原租赁合同特别约定涉案房屋交接为现状交付，结合马驰轩认可朗阁中嘉学校租赁涉案房屋现状的客观情况，结合孙飞于新租赁合同到期前即对涉案房屋进行装修并对外出租的客观情况，朗阁中嘉学校按照原合同第1.2条约定，现状返还房屋即完成了房屋返还义务。3、一审庭审中，孙飞主张涉案76400元履约保证金不具备返还条件，但其并没有提交关于涉案房屋设备损坏等合同约定不予返还履行保证金的情形存在，进一步印证朗阁中嘉学校已经按约完成了涉案房屋的返还义务，孙飞主张不具备履约保证金返还条件没有事实和法律依据。三、孙飞的上诉理由完全推翻了其一审庭审中的质证意见及当庭陈述，不仅与在案客观证据相互矛盾，更有违诚实信用原则，对其上诉请求不应支持。如上所述，一审庭审中，朗阁中嘉学校针对诉讼请求，提交了对应的客观证据，孙飞对收到涉案履约保证金等朗阁中嘉学校主张的事实及理由均明确表示没有异议，现孙飞在上诉状中不顾在案客观证据及其一审庭审陈述，又主张其没有收到涉案履约保证金，不应退还，显然是典型的违背诚信原则的行为。综上，朗阁中嘉学校已经履行完毕两份涉案合同约定的全部合同义务，一审判决判令孙飞退还76400元的履约保证金并支付逾期利息具有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。 朗阁中嘉学校向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令孙飞退还履约保证金76400元，并支付自2018年5月25日起至实际支付之日止，以76400元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；2、请求法院依法判令孙飞承担案件诉讼费用。事实与理由：2013年4月14日，朗阁中嘉学校与马驰轩（曾用名马德君）签订房屋租赁合同，合同约定：朗阁中嘉学校承租马驰轩所有的位于青岛市市南区房屋用于教学和办公，租赁期限为2013年4月15日至2018年5月24日，年净租金为90万元，租金实行半年支付制，合同还约定，朗阁中嘉学校应向马驰轩支付履约保证金10万元，合同期满后退还。上述合同签订后，朗阁中嘉学校向马驰轩支付半年租金及履约保证金。合同在履行过程中，孙飞购买马驰轩所出租给朗阁中嘉学校的2902至2904号房屋，为此，双方当事人、马驰轩三方于2015年4月2日签订合同，对孙飞有权收取所购买房屋租金及向孙飞重新支付76400元履约保证金等事宜进行了补充约定，同时约定，各方仍受原租赁合同条款的约束。上述合同签订后，朗阁中嘉学校按约向孙飞支付了房屋租金和76400元履约保证金，但上述合同到期后，孙飞拒不向朗阁中嘉学校返还76400元履约保证金，故向法院提起诉讼。 孙飞在一审中答辩称，其对朗阁中嘉学校主张的事实和理由没有异议，对履约保证金的数额也没有异议。但孙飞认为，退还履约保证金的条件是朗阁中嘉学校要结清所欠费用，保证所有房屋及相关设施完好无损，要经孙飞确认，20日后收回履约保证金原件后才退还。现该条件尚未成就，故孙飞不应退还履约保证金。 一审法院认定事实如下：2013年4月14日，承租方朗阁中嘉学校与出租方马驰轩（曾用名马德君）、中介方青岛诚诺房产经纪有限公司签订房屋租赁合同。合同约定：租赁房屋为马驰轩所有的青岛市市南区房屋；双方将该房屋交付标准以实际现状为准，双方应于交付时签署《交付与返还确认表》（合同附件一）；房屋用途教学和办公；租赁期限为2013年4月15日至2018年5月24日；朗阁中嘉学校于合同签订之日向马驰轩支付履约保证金10万元，合同期满或提前终止，朗阁中嘉学校结清所有应付费用（如未结清从保证金中扣除），同时出租方确认所交房屋及相关设施无损坏后10日内根据朗阁中嘉学校的保证金收据原件将该履约保证金退还朗阁中嘉学校；合同提前解除或者到期后，朗阁中嘉学校应在合同终止日内腾空房屋，使房屋保持良好的可租用状态交还出租方；中介方负责出租方与承租方签约、房屋交接等所有事项的协调，合同还约定了其他事项。上述合同签订后，经马驰轩的同意，朗阁中嘉学校对租赁的房屋进行了装修，房屋所有权人马驰轩经营的公司承揽了房屋装修前的拆除工作。装修过程中及完成后，马驰轩在涉案房屋装修施工图、业主复验装修情况表签名确认。2015年3月底，朗阁中嘉学校、孙飞、马驰轩签订合同，该合同确认马驰轩将出租给朗阁中嘉学校的2902、2903、2904号房屋出售给孙飞，上述房屋继续由朗阁中嘉学校承租用于教学及办公，自2014年10月9日至2018年5月24日的租金由孙飞收取，朗阁中嘉学校向孙飞缴纳履约保证金76400元，该合同与原租赁合同共同组成完整的房屋租赁合同，彼此受其约束。合同还约定了其他事项。合同签订后，朗阁中嘉学校向孙飞支付了履约保证金76400元，并交纳了租金。在涉案房屋租赁过程中，孙飞曾委托何承介律师向朗阁中嘉学校发函联系交纳房屋租金事宜，朗阁中嘉学校的工作人员与该律师于2018年1月开始通过电子邮件往来及微信聊天等接洽房屋交接事宜。朗阁中嘉学校结清物业费、水电费后，于2018年5月8日搬离上述租赁的房屋。现涉案房屋已由他人租用。 一审法院认为，朗阁中嘉学校与马驰轩签订的房屋租赁合同，以及双方当事人、马驰轩三方签订的合同均系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应严格履行。案件争议的焦点是：履约保证金76400元是否应退还朗阁中嘉学校。一审法院认为，涉案的履约保证金应退还朗阁中嘉学校。理由：1、根据约定，双方当事人之间的权利义务亦受到朗阁中嘉学校与马驰轩签订的租赁合同的约束。上述租赁合同的当事人双方交接房屋时均未在《交付与返还确认表》上签字，因此该确认表对双方当事人均不发生法律效力。孙飞主张交付的房屋应以该表为准的观点，法院不予采纳。根据上述房屋租赁合同约定，房屋交付标准应以实际现状为准；2、朗阁中嘉学校与马驰轩签订租赁合同后，马驰轩参与了涉案房屋的装修，并在装修完成时进行签字确认。马驰轩的行为应视为认可涉案房屋由朗阁中嘉学校租赁使用时的状态；3、孙飞没有提供证据证明涉案房屋及相关设备设施遭受损坏。且孙飞已将涉案房屋出租给他人使用；4、朗阁中嘉学校已经结清物业费、水电费等；5、朗阁中嘉学校已提前通知孙飞解除租赁合同，并要求孙飞安排房屋交接事宜。因孙飞提出的交接条件未达成，双方交接未果。综上，法院认为，朗阁中嘉学校已依约履行合同义务，孙飞退还履约保证金的条件已经成就。孙飞拒退履约保证金构成违约，应承担违约的民事法律责任。朗阁中嘉学校要求孙飞退还履约保证金76400元并赔偿利息损失，符合法律规定，法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：孙飞于判决生效后十日内退还青岛朗阁中嘉外语培训学校履约保证金76400元，并支付利息损失（以76400元为基数，自2018年5月25日起至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1753元，由孙飞承担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案件的焦点问题是：一、被上诉人朗阁中嘉学校是否交纳了76400元履约保证金；二、上诉人孙飞是否应当返还76400元履约保证金。关于焦点问题一，朗阁中嘉学校一审庭审中提交了其中国银行股份有限公司存款交易明细对账单，证实其按照合同约定向上诉人孙飞的中国建设银行北京清华园支行账户支付了76400元履约保证金，孙飞在一审庭审中对该证据的真实性无异议，证实朗阁中嘉学校已支付了76400元履约保证金。孙飞现上诉称未收取该履约保证金，与事实不符，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朗阁中嘉学校与马驰轩、孙飞签订了《房屋租赁合同》、《合同》，两份合同共同组成完整的房屋租赁合同。《房屋租赁合同》第1.2条约定，双方（指朗阁中嘉学校和马驰轩）将该房屋交付标准以实际现状为准，第11.1条约定，在合同提前解除或到期后，乙方（指朗阁中嘉学校）应在合同终止日内腾空该房屋，使房屋保持良好的可租用状态交还甲方（指马驰轩）。马驰轩在合同规定的装修免租期内参与装修并签字确认，应视为其认可房屋的装修改造。且在一审庭审中，孙飞对“良好的可租用状态”定义为干净整洁、可租用状态，并未明确要求被上诉人将涉案房屋恢复成可独立分租的状态。孙飞现以被上诉人未将涉案房屋恢复成可分租的状态为由，拒绝退还履约保证金，违反禁止反言原则，本院依法不予支持。另，朗阁中嘉学校的工作人员多次通过电子邮件及微信形式联系孙飞委托的何承介律师商讨办理房屋交接事宜，上诉人孙飞所主张的被上诉人朗阁中嘉学校未通知其搬离、未通知其办理房屋交接的上诉理由与事实不符，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人孙飞的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1753元由孙飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十六日 书记员  王若怡