河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1747号上诉人（原审被告）：关海冰，男，1990年5月29日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：崔勤海，河南豫声律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：吴鹏飞，河南豫声律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：崔志华，男，1987年9月7日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审第三人：郭荣琴，女，1972年2月15日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：郭塘合，淇县卫都街道法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审第三人：鹤壁市鑫源房地产开发有限公司，住所地鹤壁市淇滨区鹤煤大道与黄山路交叉口龙祥圣府商住楼二层。法定代表人：王志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王治中，河南谦荣律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人关海冰因与被上诉人崔志华、原审第三人郭荣琴、鹤壁市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）所有权确认纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院(2019)豫0611民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年12月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人关海冰的委托诉讼代理人崔勤海、吴鹏飞，被上诉人崔志华的委托诉讼代理人时慧，原审第三人郭荣琴的委托诉讼代理人郭塘合、鑫源公司的委托诉讼代理人王治中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关海冰上诉请求：撤销原判，改判驳回崔志华的诉讼请求。事实与理由：关海冰合法取得涉案房屋，崔志华若对涉案房屋的合法性有异议，应先起诉不动产登记机构，撤销不动产产权证书，无权直接起诉关海冰以及郭荣琴、鑫源公司。鑫源公司依法取得国有住宅出让土地，合法开发、销售涉案房屋，享有涉案房屋的物权。河南省淇县永达食业有限公司（以下简称永达公司）按照与鑫源公司签订的《团购协议》，向鑫源公司团购住房110套，支付自购36套房房款785万元，涉案房屋包含在团购的36套房产内，永达公司同意将其登记到郭荣琴名下，涉案房屋办理过户登记后，所有权已经依法变更。崔学明不具备开发房地产的资格，不能直接销售属于鑫源公司的房屋，崔学明对外私自销售鑫源公司房屋的行为违法。崔志华明知是崔学明个人售房而购买，不应该得到保护，崔志华可向崔学明主张债权。崔学明等人与鑫源公司签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》因违反法律规定无效，崔学明等人不享有龙苑小区房屋的物权，不能原始取得涉案房屋的所有权。崔志华辩称：本案属房屋所有权的民事争议，崔志华有权直接起诉关海冰以及郭荣琴、鑫源公司。崔学明与鑫源公司签订的合作开发协议真实有效，崔学明投入资金物化为建筑物，符合原始取得实质要求。房地产开发所需建设许可证、规划许可证等只是职能部门对工程建设行为的行政管理手段，并非确定物权权属的凭证。投资方通过建设行为取得房产的物权属于原始取得，不同于需要登记才发生效力的交易行为，一旦完成即可依法直接取得房屋所有权，故崔学明对涉案房屋有所有权，对外销售房屋的行为合法有效，鑫源公司应配合为买受人崔志华办理房屋产权证。鑫源公司、永达公司、郭荣琴恶意串通，将本应属于崔志华的房屋转移至郭荣琴名下，之后郭荣琴又迅速办理抵押、连续恶意变更权利人，严重损害了崔志华的房屋所有权。涉案房屋并非郭荣琴合法购买，郭荣琴始终拿不出支付涉案房屋购房款的证据。涉案房屋应属崔志华所有，请求驳回上诉，维持原判。郭荣琴述称：同意上诉人关海冰的意见。鑫源公司述称：崔学明系与鑫源公司共同开发龙苑小区，该项目所有的物权均登记在鑫源公司名下，崔学明仅具有合同上的权利，而不能享有在建或建成商品房的所有权。崔志华依据与崔学明的买卖合同就被一审法院认定享有房屋所有权，违背了物权法定的原则。即使说崔学明通过建造行为享有了房屋所有权，那么在进行物权变动时，必须将物权登记在自己名下，否则该变动不产生物权的效力。关海冰的上诉请求应当支持。崔志华向一审法院起诉请求：1、确认鹤壁市淇××区××小区××楼××单元××楼东户房屋产权归崔志华所有，关海冰协助办理该房屋的产权过户登记手续；2、诉讼费由关海冰负担。一审法院认定事实：2006年5月13日，鑫源公司（甲方）与马用来、郑天顺、王华平、崔署林、牛健傥、李国庆、王世峰及崔学明（乙方）签订《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》，约定由乙方共同出资1120万元购买位于鹤壁市淇滨区黎阳路南、衡山路西共54.032亩国有土地，挂名在甲方名下，但该宗土地的使用权和所有权归乙方共同所有；规划确定后，楼位进行排序编号，各股东根据各自所占的股份大小，采取抓阄的形式选取楼位，该商业用地的使用权，由乙方共同商定，按各股东所占股份大小进行分配，楼位仍采取抓阄的形式确定；甲方组织各股东进行楼位排序及分配，组织配套工程竞标；各股东以本合同第四条取得楼位后，按照甲方要求的时间，自行组织进地施工；甲方未经乙方全体书面同意，无权对乙方出资的该块土地采取转让、抵押等任何行为。2006年9月12日，崔学明与郑天顺签订《转让协议》，约定郑天顺自愿将龙苑小区3号楼盘转让给崔学明施工出售。龙苑小区3号楼系崔学明投资建设，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同；若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。2007年4月，永达公司向鑫源公司团购了龙苑小区的住房，郭荣琴系永达公司员工，购买了其中的五套房屋。2009年3月13日，崔志华与崔学明签订《购房协议》，约定崔志华购买涉案房屋，即3号楼2单元2楼东户房屋，房款总价为282750元，付款方式为一次性付清，付清房款后，崔学明十日内将钥匙交给崔志华；具备办产权证条件时，崔学明应为崔志华及崔志华指定的人办理产权证，办证费用由崔志华承担。崔志华于签订协议当日向崔学明交付涉案房款260000元，崔学明在收款收据上载明崔志华下欠22750元，办证时补齐。现崔志华占有、使用涉案房屋至今。2010年6月27日，龙苑小区3号住宅楼经验收合格。2013年5月3日，郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，购买龙苑小区3号住宅楼东2单元1-5层东户房屋，鑫源公司于签订合同当日向郭荣琴出具上述房屋不动产发票共计1043094元；2013年5月15日，郭荣琴向鹤壁市地税局契税税务分局缴纳了购买涉案房屋的相应契税；2013年5月16日，郭荣琴在鹤壁市房产管理局为涉案房屋办理了房产证。2018年9月18日，郭荣琴为涉案房屋办理了不动产权证。随后郭荣琴在上述五套房屋为4000000元债务设立一般抵押。2018年7月11日，郭荣琴以排除妨害纠纷向一审法院起诉，一审法院作出（2018）豫0611民初2087号民事判决书，认定郭荣琴在与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时在涉案小区居住，但未进行实地查看，在办证后长达5年之久未向涉案房屋实际控制人即崔志华或鑫源公司主张权利，基于购房行为对于一个家庭的重大影响来看，其行为不符合交易习惯及生活常理，郭荣琴未尽到交易上的合理注意义务，可以认定其行为存在重大过失，且案件审理过程中郭荣琴为涉案房屋办理了不动产权证，随后对涉案房屋为4000000元债务设立一般抵押，其明显不具有善意，并违反诚信原则，郭荣琴对涉案房屋不构成善意取得；又因鑫源公司不是涉案房屋实际权利人，客观上无法向郭荣琴履行交付涉案房屋的义务，郭荣琴可向鑫源公司主张因无法交付房屋导致买卖合同无法继续履行的违约责任，判决驳回郭荣琴的诉讼请求。郭荣琴不服，提起上诉，2019年3月20日，鹤壁市中级人民法院作出（2019）豫06民终386号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郭荣琴不服鹤壁市中级人民法院（2019）豫06民终386号民事判决，申请再审。2019年8月15日，（2019）豫06民申104号民事裁定书认定，根据一、二审查明的事实，涉案争议房屋系由崔学明所建，崔学明可以自己售卖，由鑫源公司签订买卖合同；若由鑫源公司出售房屋，购房款需打入崔学明账户。郭荣琴与鑫源公司签订《商品房买卖合同》时，双方均未实际控制涉案房屋，郭荣琴也未去实地查验涉案五套房屋。鑫源公司未向崔学明交付购房款，对涉案房屋无处分权，郭荣琴所提交的证据亦不能证明其对涉案房屋构成善意取得。郭荣琴的再审申请无法律及事实依据，裁定驳回郭荣琴的再审申请。2018年12月（即一审诉讼期间），郭荣琴将涉案房屋赠与关海冰，并办理了不动产权证【不动产证号：豫（2018）鹤壁市不动产权第0016234号】。另查明，2018年11月30日，郭荣琴与关海冰在鹤壁市淇滨区民政局登记结婚；2018年12月11日，郭荣琴与关海冰在鹤壁市淇滨区民政局登记离婚；2019年4月19日，关海冰与吕丹丹在鹤壁市淇滨区民政局登记结婚。一审法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据《物权法》的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但均不具有“绝对”的证明力。不动产登记簿只具有“推定的证据效力”，这是由社会生活的复杂性决定的。当不动产登记簿、不动产权属证书记载的物权状况与真实的权利状况不一致时，实际权利人有权主张对该不动产享有所有权，但应当提供有力的反证予以证明，以证明其主张的真实性。本案中，虽然在不动产登记簿上记载的所有权人为关海冰，但综合本案事实和证据，能够确定崔志华系涉案房屋所有权人，理由如下：第一，崔志华基于《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》与崔学明签订《购房协议》，并交付全部购房款；第二，崔志华自2009年3月13日购买涉案房屋后占有、使用至今，郭荣琴于2018年7月11日以排除妨害纠纷起诉，一审法院作出（2018）豫0611民初2087号民事判决书驳回郭荣琴的诉讼请求，且该判决已生效；第三，《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》、《转让协议》主要内容是由崔学明出资建造的龙苑小区3号住宅楼房屋所有权归崔学明所有，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同，故涉案房屋的实际产权人为崔学明，在崔学明出售涉案房屋给崔志华后，鑫源公司应协助崔志华办理产权登记；第四、郭荣琴在涉案房屋争议期间对涉案房屋为4000000元债务设立一般抵押，后以与关海冰结婚的方式将涉案房屋赠与关海冰，其明显不具有善意，并违反诚信原则，郭荣琴对涉案房屋不构成善意取得，故郭荣琴不能取得涉案房屋的所有权，郭荣琴将其无权处分的房屋赠与关海冰的赠与行为亦属无效。综上所述，位于鹤壁市淇××区××小区××楼××单元××楼东户房屋归崔志华所有，关海冰协助崔志华办理产权变更手续。一审法院判决：位于鹤壁市淇××区××小区××楼××单元××楼东户房屋归崔志华所有，关海冰于判决生效后十五日内协助崔志华办理产权变更手续。案件受理费5542元，保全费1933元，共7475元，由关海冰负担。二审期间，关海冰提交了永达公司36套团购房屋的相关转款手续、收据，鑫源公司提交了永达公司团购房屋的定位表格，各方当事人也发表了质证意见。本院认为，关海冰提交的永达公司36套团购房屋的相关转款手续、收据客观真实，予以釆信；鑫源公司提交的永达公司团购房屋的定位表格是自己单方汇总制作，并非团购房屋的证据，不予采信。经认真审查当事人提交的证据，充分听取当事人诉辩意见，本院确认一审判决除“郭荣琴购买了龙苑小区的五套房屋”外，认定的其他案件事实成立。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案当事人争执的焦点问题是崔志华是否享有涉案房屋的所有权。崔志华缴纳了本案涉案房屋购房款，签订了购房协议，并实际占有、使用房屋，享有涉案房屋所有权。郭荣琴未能提交缴纳涉案房屋购房款的证据，不享有涉案房屋的所有权。郭荣琴将不享有所有权的涉案房屋赠与关海冰，关海冰也不享有涉案房屋的所有权。理由是：一、从鑫源公司与崔学明等人签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》可以明确，龙苑小区3号楼系崔学明投资建设，是挂在鑫源公司名下开发，崔学明可以自己售卖所建房屋，由鑫源公司签订买卖合同，鑫源公司也可以出售房屋，但购房款需打入崔学明账户。因此，崔学明对外具有售卖房屋的权利，该权利来源于上述协议书的约定，崔志华将房款交与崔学明，并签订购房协议合法有效，鑫源公司应当为崔志华办理涉案房产登记手续。二、崔志华实际占有、使用涉案房屋。三、在本院（2019）豫06民终386号案件中，郭荣琴上诉称2007年自己通过永达公司向鑫源公司团购房屋，在缴纳团购房款时已经确定房屋的户型、面积、楼层等基本情况。但郭荣琴至今没有提供向永达公司、鑫源公司缴纳涉案房屋购房款的相应证据。并且，在本案二审庭审时，郭荣琴又称涉案房屋属于永达公司所有，只是以郭荣琴名义购买，登记在郭荣琴名下。郭荣琴前后两次陈述不一致，存在虚假陈述嫌疑。尽管郭荣琴与鑫源公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，鑫源公司也向郭荣琴出具了收取购房款的发票，郭荣琴缴纳相应契税并办理了不动产证书，但因缺少缴纳涉案房屋购房款的关键证据，并且郭荣琴从未占有涉案房屋，不能确定涉案房屋属于郭荣琴所有。四、没有证据证明永达公司团购房中包含涉案房产。鑫源公司称永达公司团购了龙苑小区110套房产，但永达公司仅提交了36套房的缴款凭据，且36套房的房款数额也不能做到结算对应清楚。五、按照鑫源公司与崔学明等人签订的《房地产“龙苑小区”项目合作开发协议书》约定，鑫源公司出售房屋后，应将购房款打入崔学明账户，但鑫源公司没有证据证明将涉案房屋的购房款交于崔学明，对此，鑫源公司没有给出有证据的解释，鑫源公司也没有提交证据证明已收到涉案房屋的购房款。六、2007年4月，永达公司团购了龙苑小区的房屋，郭荣琴称购买了其中的五套房屋。2010年6月27日，龙苑小区3号住宅楼验收合格，但直至2013年5月3日，郭荣琴才与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，其中时间跨度三年，郭荣琴及鑫源公司均未给出合理解释。并且也未提交团购房屋的其他买卖合同进行比对，此不正常。七、2013年5月3日，郭荣琴与鑫源公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，5月16日办理了房产证，此时郭荣琴在龙苑小区7号楼东3单元201号居住；2018年7月11日，郭荣琴以排除妨害为由提起诉讼。2013年至2018年的五年期间，郭荣琴未到涉案房屋内进行实地查看，亦未向鑫源公司主张交付房屋，此不符合房屋买卖的交易习惯。2018年9月18日，郭荣琴为涉案房屋办理了不动产权证书，2018年11月27日，郭荣琴在涉案房屋上设定抵押，2018年11月30日，郭荣琴与关海冰登记结婚，2018年12月，郭荣琴将涉案房屋赠与关海冰，2018年12月11日，关海冰与郭荣琴登记离婚，2019年4月19日，关海冰与吕丹丹登记结婚。从以上可以看出，郭荣琴、关海冰对涉案房屋的取得和处分不具有善意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”本案当事人因房屋的归属产生争议，属于民事案件的受案范围，一审法院受理正确。关海冰上诉认为应先起诉不动产登记机构，撤销不动产产权证书，没有法律依据。综上所述，涉案房屋登记簿、权属证书记载的物权状况与真实的权利状况不一致，实际权利人崔志华有权主张对涉案房屋享有所有权。涉案房屋已经登记在关海冰名下，关海冰应当协助崔志华办理涉案房屋的产权变更手续。关海冰上诉主张不能成立，本院予以驳回。一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5542元，由上诉人关海冰负担。本判决为终审判决。审判长 杨 波审判员 骆慧杰审判员 甄瑛歌二〇二〇年二月二十日书记员 闫 婷本案引用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。