山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11552号原告：陈洪恩，男，1972年10月1日生，汉族，住青岛胶州市。委托诉讼代理人：法明程，山东万绥律师事务所律师。被告：匡桂清，女，1976年5月16日生，汉族，住青岛胶州市。被告：匡学臣，男，1970年9月9日生，汉族，住青岛胶州市。原告陈洪恩与被告匡桂清、匡学臣确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洪恩及其委托诉讼代理人法明程，被告匡桂清、匡学臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈洪恩向本院提出诉讼请求：1.确认匡桂清与匡学臣签订的房屋买卖协议无效，合同价款33万元；2.本案诉讼费用由匡桂清、匡学臣承担。事实及理由：位于胶州市砚里家园二期8号楼2单元1楼（现改名砚泉人家）的小产权房是陈洪恩与匡桂清（结婚时间2011年3月7日）于2012年7月21日从青岛市盛强置业有限公司（以下简称“盛强公司”）购买，属于夫妻共同财产。陈洪恩与匡桂清离婚时，匡桂清采取欺诈手段，骗取陈洪恩同意将该房屋所有权让渡给陈首屹，陈首屹系陈洪恩与匡桂清婚内生育的儿子，陈洪恩一致认为陈首屹是自己的亲生儿子，同意将两套房产属于自己的份额赠与给陈首屹。离婚后，陈洪恩因家人怀疑陈首屹不是自己的血亲亲属，2018年3月5日向胶州市人民法院提起诉讼，认为陈首屹不是自己亲生儿子，陈洪恩与匡桂清签署的离婚协议中将两套房产赠与给陈首屹的赠与协议是无效的。2018年12月10日，胶州市人民法院下达2018鲁0281民初2737号判决书，确认陈洪恩在离婚后一年内就财产分割问题反悔，其要求重新分割夫妻共同财产的诉讼请求合理，法院判令匡桂清将位于胶州市网点房的291473.7元房屋补偿价款十日内给付陈洪恩。对本案争议标的位于砚里家园房屋及其车库，因属于小产权，本案不予处理。2018鲁0281民初2737号判决生效后，陈洪恩搬回胶州市砚里家园二期8号楼2单元1楼居住，同时向胶州市人民法院申请强制执行，至今匡桂清拒不履行法院生效判决，一分也不给付陈洪恩，拖欠陈洪恩四十多万，严重侵害陈洪恩合法权益。2019年10月初，匡学臣会同匡桂清多次对陈洪恩进行骚扰，声称从别人手中购买了胶州市砚里家园小区涉案房屋，并多次报警，严重影响陈洪恩居住。陈洪恩认为，涉案标的房产属于陈洪恩与匡桂清夫妻共同财产，陈洪恩对其享有共有权。匡桂清出售涉案标的房产并未取得陈洪恩的同意，根据民通意见第89条规定“共同共有人对其共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，因此，匡桂清与匡学臣签订的房屋买卖协议是无效的，同时涉案标的房产系小产权房，没有房屋权证和预售许可证，匡桂清及匡学臣签订的房屋买卖协议不符合法律规定，属于无效合同。综上，为维护自身合法权益，陈洪恩具状起诉。匡桂清辩称，陈洪恩所诉的砚泉人家8号楼2单元1楼102的小产权房是其婚前个人财产，是2011年1月3日在盛强公司购买的，所以有权处分，合同有效，陈洪恩诉讼请求无依据，应予驳回。匡学臣辩称，2017年正初十才认识匡桂清，认识之后知道匡桂清卖房子的信息，当天就交给匡桂清3万元定金，2017年3月6日转账和现金各一部分付清全款，共计支付33万元。然后双方一起到盛强公司交了5000元的过户费，将8号楼2单元102的房子过户给了匡学臣。2019年8月8日，匡学臣将房子卖给了葛柏业，当天对方支付了全款，还未到盛强公司办手续。匡学臣认为，房子是匡学臣花钱买的，现在的产权也在匡学臣处，2019年10月11日其发现陈洪恩强行入住，是非法的，应当先搬出去，并承担匡学臣的损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。陈洪恩提交的（2018）鲁0281民初2737号民事判决书一份、车库购买合同一份，匡桂清对上述两份证据真实性无异议，但认为该判决书中8号楼1单元3号车库是双方共同财产，双方共同购买，但8号楼2单元102的房屋是其婚前个人财产，其与陈洪恩是2011年2月14日认识的，2011年3月6日登记结婚，对判决书中的错误其已经申请再审。匡学臣质证称与其无关。本院对民事判决书的真实性予以确认，车库购买合同与本案无关。根据陈洪恩申请，本院到盛强公司调取的收款收据、商品房预售合同、转让住房协议各一份，陈洪恩和匡学臣均无异议，匡桂清质证称收款收据没有章，是假的，其提供的收款收据是真的，其2011年1月3日到盛强公司交的现金，购房合同是9月份交工的时间签的，签合同时间与收款收据的时间不一致。本院对上述证据真实性予以确认。匡桂清提交的毛毡小区房屋房产证复印件一份、收款收据复印件一份，陈洪恩对真实性不认可，匡学臣质证称与其无关。本院认证意见：房产证本身不能证明与本案关系，本院不予采信；收款收据系复印件，日期与盛强公司现存收款收据和购房合同日期不一致，无法核实其真实性，本院不予采信。匡桂清提交的再审申请书一份，陈洪恩对真实性无异议，但法院无受理裁定书，不产生法律效力，匡学臣质证称与其无关。经核实本院对申请书真实性予以确认。匡桂清申请证人刘某真出庭作证，对于刘某真的证言，关于其陈述的借款时间，无论是刘某真还是匡桂清均不能提交其他证据予以佐证，陈洪恩也不予认可，本院不予采信。匡学臣提交的房屋买卖合同一份、收到条一份、银行转账凭条一份，匡桂清无异议，陈洪恩对证据真实性均有异议，但未能提交反驳证据，本院对其真实性予以确认。根据上述认证意见及当事人陈述，本院认定的事实如下：一、陈洪恩与匡桂清于2011年3月7日登记结婚，于2017年4月27日到胶州市民政局协议离婚，离婚协议中约定所有财产赠予儿子陈首屹，本院于2018年12月10日作出的（2018）鲁0281民初2737号民事判决书认为双方离婚时关于财产的约定因匡桂清存在欺诈，陈洪恩在一年内就财产分割问题反悔要求重新分割夫妻共同财产应予支持，但因对砚里家园小区的房屋系小产权房故未予处理。二、2011年9月13日，匡桂清与盛强公司签订《商品房预售合同》（砚里家园二期8#住宅楼）购买了该小区8号楼2单元102户房屋一套，支付购房款212344元。2018年3月6日，匡学臣从匡桂清处购买了涉案房屋，购房款33万元，2018年3月20日，双方共同到盛强公司办理了过户手续，匡学臣支付手续费5000元，2019年8月8日，匡学臣将该房屋以36.8万元的价格卖给了葛柏业，葛柏业已实际支付35.8万元，尚欠1万元约定2020年1月31日前房屋无任何故障时支付。三、陈洪恩于2019年9月16日以上述房屋属于其与匡桂清的夫妻共同财产为由将涉案房屋的锁撬开让其父母在此居住至今。根据陈洪恩的申请，本院到盛强公司调取了涉案房屋的购房合同及收款收据，盛强公司现存的购房合同是匡学臣与盛强公司之间的，日期是2011年9月13日，另有一份匡桂清与匡学臣签订的《转让住房协议》，时间是2018年3月20日，公司另存有一份匡桂清的收款收据，日期是2011年9月13日。调取该证据时，盛强公司的工作人员称公司现存的收款收据不是匡桂清第一次购买时的收款收据，因小产权房不能到房产局办理过户，办理过户都是双方到开发公司由开发公司将原来的购房合同销毁，重新签订商品房预售合同，但预售合同的日期不以实际过户日期为准，还是写第一次购买时的日期，涉案房屋在卖给匡学臣之前曾卖给另一个叫什么聪的人，但最后又不卖了，所以收款收据又改回来的，是后来开的，并不是第一次匡桂清买房时的收款收据。匡桂清认为上述收款收据没有章，是假的，应以其本人提供的收款收据为准，而匡学臣对盛强公司档案中的上述材料无异议，称转让住房协议的时间是其与匡桂清办过户的时间，商品房预售合同的时间是按照匡桂清与盛强公司签订合同的时间填写的，只是名字改为匡学臣的名字，签订该合同当天盛强公司还给匡学臣开具了日期同匡桂清以前的收款收据的日期一致，只是户名改为匡学臣的收款收据，收款收据日期与预售合同的日期是一致的，都是2011年9月13日。庭审中，陈洪恩明确其要求确认匡学臣与匡桂清签订的房屋买卖协议无效的依据是：第一，涉案房屋是陈洪恩与匡桂清的共同财产，匡桂清无权处分；第二，涉案房屋是小产权房，没有预售许可证，签署的合同是无效合同。本院认为，本案争议的焦点是：涉案砚里家园小区二期8号楼2单元102户的房屋是否属于匡桂清与陈洪恩的共同财产。对上述争议焦点，根据本院到盛强公司调取的涉案房产的预售合同和收款收据，结合盛强公司工作人员及匡学臣的陈述，匡桂清与盛强公司签订购房合同和盛强公司出具收款收据的时间均应为2011年9月13日，匡桂清提交的收款收据复印件欲证明收款时间是2011年1月3日，首先该收据系复印件，其次该收据日期不是很清楚，且匡桂清对其主张的购房合同日期与收款收据日期不一致这一与一般常识不符的做法也未提交证据予以证实，故本院认定匡桂清是于2011年9月13日购买的涉案房屋，而匡桂清与陈洪恩婚姻关系存续期间为2011年3月7日至2017年4月27日，根据婚姻法的相关规定，夫妻关系存续期间所得的财产，应当归夫妻共同共有。在此前提条件下，关于匡学臣与匡桂清之间转让住房协议效力的认定问题，本院认为：首先，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”；其次，本案各方当事人均认可涉案砚里家园小区二期8号楼2单元102户的房屋系小产权房，且各方当事人均不是砚里庄集体组织成员。虽然并无明确的法律禁止性规定禁止买卖小产权房,但根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而按照我国现行房地产管理法规的规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,由此,集体经济组织开发小产权房的行为是不受法律保护的,并且由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质,且是本集体经济组织成员无偿取得的,由此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,非本村集体经济组织成员购买农村房屋的合同,在违反现行国家政策的同时,也损害了其所维护的社会公共利益,故应按照合同法第52条第4项的规定认定无效。综合上述两个方面，匡学臣与匡桂清之间的转让住房协议应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《最高人民法院关于贯彻执若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下：被告匡桂清与被告匡学臣于2018年3月20日签订的《住房转让协议》无效。案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告匡桂清、匡学臣承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘伟伟二〇二〇年二月七日书记员  吴艳琳