重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终5241号上诉人（原审原告）：龚尧兰，女，1956年8月24日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张浩，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李艳，女，1982年3月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张浩，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，统一社会信用代码91500106903071248F。负责人：李强，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托诉讼代理人：周玉，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：武晨曦，重庆索通律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆大豪物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区龙凤三村44号一栋附2号，统一社会信用代码91500109203210104L。法定代表人：王忠良，职务不详。上诉人龚尧兰、李艳与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称农行沙坪坝支行）、重庆大豪物业管理有限公司（以下简称大豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初4313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月31日对本案进行了审理，上诉人龚尧兰、李艳及其委托诉讼代理人张浩，被上诉人农行沙坪坝支行的委托诉讼代理人周玉到庭参加了询问，被上诉人大豪公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。龚尧兰、李艳上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由农行沙坪坝支行、大豪公司承担。主要事实和理由：一、大豪公司与农行沙坪坝支行之间的抵押行为存在恶意串通，侵害龚尧兰、李艳合法权益的情形，应属无效。二、一审适用法律错误，法律并未明确规定物权期待权属于债权，故不能简单认定龚尧兰、李艳仅对案涉房屋享有债权请求权。在案涉房屋存在权利冲突且无法律明确规定的情况下，结合债权成立时间先后、物权实现的接近性、房屋继受人居住权的保护、抵押权人与原所有权人恶意串通损害买房人利益、双方实现债权的可能性等因素综合考量，龚尧兰、李艳的物权期待权应当优先于抵押权。三、在农行沙坪坝支行实体及程序权利用尽，无法实现抵押权的情况下，应当解除抵押登记，配合房屋购买人完成过户登记手续。基于生效判决认定，本案的抵押登记已不具有实际意义，应予撤销。农行沙坪坝支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，龚尧兰和李艳对案涉房屋不享有所有权。依据法律规定，物权应以不动产登记薄上的记载为准，龚尧兰和李艳与大豪公司签订房屋买卖合同后未办理不动产物权变更登记手续，虽然高院判决认定未办理登记的原因不能归咎于龚尧兰和李艳，但是不动产登记薄上记载的房屋所有权人仍为大豪公司，未经登记的房屋不发生物权变动的效力。第二，农行沙坪坝支行对案涉房屋享有的抵押权合法有效，龚尧兰和李艳要求其和大豪公司解除抵押登记于法无据，龚尧兰和李艳要求将房屋产权证办理在其名下存在履行障碍，故均应驳回。大豪公司未提交答辩意见。龚尧兰、李艳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决确认位于重庆市北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、6号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋归龚尧兰、李艳共同所有；位于北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、8号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋归龚尧兰所有；2、请求判决农行沙坪坝支行、大豪公司共同解除对位于重庆市北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、6号（产权证号：107房地证2012字第××号）、7号（产权证号：107房地证2012字第××号）、8号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋设定的抵押登记；3、请求判决大豪公司将重庆市北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、6号（产权证号：107房地证2012字第××号）的房屋所有权证办理至龚尧兰、李艳名下；将重庆市北碚区龙凤村三村7号（产权证号：107房地证2012字第××号）、8号房（产权证号：107房地证2012字第××号）的房屋所有权证办理至龚尧兰名下；4、判令由农行沙坪坝支行和大豪公司承担本案全部诉讼费和保全费。事实和理由：2005年8月10日，大豪公司作为出卖人，与龚尧兰、李艳签订两份《重庆市房屋买卖合同》；与龚尧兰签订两份《重庆市房屋买卖合同》，出让涉案4套房屋；同年，龚尧兰、李艳向大豪公司支付房屋价款42万元，大豪公司向其出具了《收据》，龚尧兰、李艳入住使用后，经多次要求及催告，大豪公司均以各种理由未办理过户手续。2013年6月，上述涉案房屋由大豪公司为他人借款提供担保并办理抵押权人为农行沙坪坝支行的抵押登记，后该案经过重庆市第一中院人民法院（以下简称一中院）审理做出判决（[2014]渝一中法民初字第01119号）并进入执行程序，一中院查封了涉案房屋。2016年11月20日，龚尧兰、李艳向一中院提起执行异议，一中院支持了龚尧兰、李艳提出的异议申请，裁定中止对涉案房屋的执行([2017]渝01执异1529号）。龚尧兰、李艳认为，农行沙坪坝支行在明知涉案房屋已经由大豪公司出售给龚尧兰、李艳、并由龚尧兰、李艳占有使用的情况下，仍然就涉案房屋进行评估并办理了抵押登记，明显系和大豪公司之间恶意串通，侵害实际权利人的利益，农行沙坪坝支行就涉案房屋取得的抵押权应属无效，应当予以解除。而龚尧兰、李艳与大豪物业公司签订的《重庆市房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容未违反现行法律、法规，应为合法有效。龚尧兰、李艳已经履行了买方的合同义务，并长期占有和使用，大豪公司应当按照合同履行配合过户义务。故此，龚尧兰、李艳特依据我国《民事诉讼法》之规定提起诉讼，望判如所请。农行沙坪坝支行一审辩称与二审相同。大豪公司一审未出庭应诉，但向一审法院递交了书面答辩状，主要答辩意见为：1、龚尧兰、李艳自2002年开始至今一直使用涉案4套房屋；2、在2005年8月龚尧兰、李艳与大豪物业签订房屋买卖合同，龚尧兰、李艳已支付相应房款420000元；3、在龚尧兰、李艳使用房屋及签订房屋买卖合同并支付房款后，龚尧兰、李艳多次要求被告大豪公司办理房地产权证，但一直未能办理；4、该4房屋的抵押贷款，由农行沙坪坝区支行和重庆恩锦节能科技有限公司（下称恩锦公司）及陈少江等串通违规操作，恩锦公司与时任农行沙坪坝区支行信贷科曾科长和评估公司人员，到处询问评估照相，当时大豪公司人员明确告知该房屋已经出售，只是未过户，农行和恩锦公司及陈少江都明确知道，但陈少江告知只是评估，不是抵押。大豪公司的股东会、董事会决议均虚假制作，股东均未同意。一审法院认定事实：2005年8月10日，龚尧兰、李艳（乙方、购买方）与大豪公司（甲方、出卖人）分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定由龚尧兰、李艳购买大豪公司位于重庆市北碚区房屋。其中5号房屋建筑面积为73.05平方米，房屋总成交额为149460.3元；6号房屋建筑面积为61.03平方米，房屋总成交额为124867.38元。同日，龚尧兰（乙方、购买方）与大豪公司（甲方、出卖人）又分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，约定由龚尧兰购买大豪公司位于重庆市北碚区房屋。其中7号房屋建筑面积为58.68平方米，房屋总成交额为120059.28元；8号房屋建筑面积为53.99平方米，房屋总成交额为110463.54元。以上5号、6号、7号及8号房屋均为非住宅。合同签订当日，大豪公司向龚尧兰出具《收据》一份，载明收到龚尧兰现金420000元，收款事由载明：“购北碚区龙凤三村44号壹栋非住宅5、6、7、8号”，并加盖了大豪公司财务专用章。庭审中，龚尧兰、李艳和大豪公司一致陈述，大豪公司于2002年将涉案房屋交付龚尧兰、李艳占用使用至今。涉案房屋的登记所有权人仍为大豪公司，未过户至龚尧兰、李艳名下。2013年6月28日，农行沙坪坝支行与恩锦公司签订编号为ABC（2012）1003-1的流动资金借款合同，约定农行沙坪坝支行向恩锦公司发放贷款6000000元；贷款日期自2013年7月3日至2014年6月27日止。同日，农行沙坪坝支行与大豪公司签订编号为55100220130051003的抵押合同，约定大豪公司以其所有的，包括涉案4套房屋在内的房产向农行沙坪坝支行提供抵押。后办理了抵押登记。因恩锦公司未按时偿还贷款，农行沙坪坝支行向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，该院作出（2014）渝一中法民初字第01119号民事判决,判决确认，农行沙坪坝支行对大豪公司所有的，包括涉案4套房屋在内的抵押物在其债权范围内享有优先受偿权。在该院对4套涉案房屋进行强制执行期间，龚尧兰、李艳提出执行异议。2017年11月1日，龚尧兰、李艳按照该院要求，将房屋尾款84851元交付执行。该院于2017年11月14日作出（2017）渝01执异1529号裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。农行沙坪坝支行对该裁定不服，于2017年11月29日向该院提出诉讼，要求准许执行涉案房屋，该院于2018年7月27日作出（2017）渝01民初1064号判决，认为龚尧兰、李艳购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十八条规定的情形，龚尧兰、李艳在房屋被查封之前签订了书面的房屋买卖合同，实际占有了房屋，支付了部分房款并按照法院要求将剩余房款交付执行，其对房屋的物权期待权依法应予保护，其权利足以排除执行，农行沙坪坝支行要求准许执行该房屋，缺乏事实和法律依据，驳回农行沙坪坝支行的诉讼请求。农行沙坪坝支行上诉至重庆市高级人民法院，重庆市高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）渝民终438号判决，驳回农行沙坪坝支行上诉，维持原判。一审法院认为，涉案四份《重庆市房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。（2014）渝一中法民初字第01119号的生效判决书中已认定涉案房屋设立的抵押已依法成立，且未出现法律明确规定的解除抵押权的相关情形，因此，对于龚尧兰、李艳请求判令大豪公司和农行沙坪坝支行共同解除涉案房屋的抵押登记的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然大豪公司在一审书面答辩状上提出涉案房屋的抵押是该公司股东会、董事会虚假制作决议，股东均未同意，但大豪公司既未出庭应诉也未举示相应的证据予以证明，一审法院不予主张。在抵押权未消灭的情况下，龚尧兰、李艳要求大豪公司为其办理涉案房屋的不动产权证，在法律上和事实上均不能履行，故对龚尧兰、李艳请求判令大豪公司将涉案房屋的所有权证办理至其名下的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。涉案房屋目前登记在大豪公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，物权变动并未完成，龚尧兰、李艳不能成为物权法所称的房屋所有权人。虽然生效法律文书确认龚尧兰、李艳对房屋的物权期待权应予以保护，其权利足以排除执行，但物权期待权性质上属于债权，龚尧兰、李艳基于《重庆市房屋买卖合同》仅对大豪公司享有债权请求权。因此，对于龚尧兰、李艳请求判令确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。大豪公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃举证质证的权利，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院判决：“驳回龚尧兰、李艳的全部诉讼请求。案件受理费8850元，减半交纳4425元（龚尧兰、李艳已预交），由龚尧兰、李艳负担。”二审中，双方当事人对于一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院注意到，就涉案房屋4套，龚尧兰、李艳作为乙方，与甲方大豪公司分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，龚尧兰作为乙方，与甲方大豪公司分别签订两份《重庆市房屋买卖合同》，共计4份合同，而执行异议之诉中，涉案4套房屋在一案中审理。龚尧兰、李艳就上述房屋在本案一并提出诉请。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”涉案4套房屋的权利人略有不同，但二被告相同，诉讼标的是同一种类；执行异议之诉与本案具有牵连关系；本案一并审理并未损害各方当事人的诉讼权利及实体权利，再加之各方当事人在一、二审中均未对此提出异议，故一审受理原告的起诉并无不当。本院认为，涉案四份《重庆市房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据合同约定，在买受人龚尧兰、李艳给付价款后，出卖人大豪公司有义务配合龚尧兰、李艳办理所有权移转登记，将没有权利负担的不动产所有权移转登记至龚尧兰、李艳名下。本案的争议焦点为：一、买受人龚尧兰、李艳是否有权请求抵押权人农行沙坪坝支行解除涉案房屋的抵押（下称“涂销抵押权登记”）。二、涉案房屋是否应确认为龚尧兰、李艳所有。对此本院评判如下：一、关于第一个焦点问题《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”仅从文义解释来看，似仅赋予买受人消极排除他人对买卖合同项下不动产进行强制执行的权利，并未明确买受人能否积极行使权利，排除第三人的权利主张，将不动产过户登记至自己名下。但是，基于对该条文的目的解释，以及实现对物权纠纷的定纷止争、促进物的最大化利用，应支持买受人的诉讼请求。第一，买受人龚尧兰、李艳是否有权请求抵押权人农行沙坪坝支行涂销抵押权登记，取决于对买受人龚尧兰、李艳所享有的债权与农行沙坪坝支行所享有的抵押权的优先顺位的认定。在通常情形，在就同一标的物存在数个相冲突的权利时，物权优先于债权、各一般债权平等获清偿。在办理移转登记之前，买受人对买卖合同项下的房屋仅享有请求出卖人配合办理移转登记的债权，故在通常情形，当就同一房屋同时存在抵押权和买受人的债权时，抵押权优先于买受人的债权。但是，根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，虽然买受人为债权人，但该条例外的作出特别规定，赋予其优先效力，优先于其他权利人，特别保护买受人的物权期待权。在本案中，龚尧兰、李艳满足前述条文规定的条件，已生效的执行异议之诉判决亦明确龚尧兰、李艳的权利可以对抗抵押权。故本案中，买受人债权优先于抵押权获得保护，龚尧兰、李艳有权请求抵押权人农行沙坪坝支行配合涂销抵押权登记。第二，《物权法》的功能在于定纷止争，促进物的最大化利用，若判决驳回买受人的请求，将使得权利陷入对决的僵局，并不解决纠纷。一方面，抵押权人虽然享有登记的抵押权，但无法处分抵押物以清偿其债权。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定，担保物权人在债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。根据该规定，包括抵押权在内的担保物权的效力主要在于，以担保物的交易价值优先清偿债权。而在本案中，因买受人权利获得优先保护，农行沙坪坝支行已无权请求强制处分案涉房屋用于清偿债务。另一方面，买受人的权利虽然获得优先保护，但永远无法取得所有权。根据执行异议生效判决，在排除强制执行后，买受人对涉案房屋可以行使占有、使用和收益的权能，但不能享有处分的权能，如此既不能解决纠纷，亦会因永远存续的权利冲突妨碍物的充分利用。故，为了定纷止争、促进物的利用，实现物经济效益的最大化，应支持买受人的请求。第三，法理类似的情形是，《中华人民共和国物权法》第二百零二条，抵押权人在主债权诉讼时效完成后请求实行抵押权的，人民法院不予支持。但司法实践中，对于抵押人在主债权诉讼时效届满后，能否请求涂销抵押权登记一直存在争议。最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第59条规定，“因抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院判决支持抵押人涤除抵押权的诉讼请求。”该项裁判规则最终对抵押人提供了积极救济。综合以上理由，尽管本案抵押权没有法定消灭的事由，为使抵押物发挥其价值，对买受人要求涂销抵押权的诉请，本院予以支持。二、涉案房屋是否应确认为龚尧兰、李艳所有？《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”根据龚尧兰、李艳提出该诉请所依据的事实及理由，本案系商品房买卖合同纠纷，所涉争议应为合同的效力与合同的履行问题。当事人之间签订房屋买卖合同只是房屋物权变动的原因，物权是否能够发生变动则属于物权变动的结果。由此可见，本案并非因物权的归属、内容发生争议，故龚尧兰、李艳请求确权于法无据，本院不予支持。龚尧兰、李艳提出大豪公司和农行沙坪坝支行恶意串通，但未举证证明，本院不予支持。综上所述，李艳、龚尧兰的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初4313号民事判决；二、中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行、重庆大豪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，共同涂销在重庆市北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、6号（产权证号：107房地证2012字第××号）、7号（产权证号：107房地证2012字第××号）、8号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋设立的抵押权登记；三、在本判决第二项履行后，重庆大豪物业管理有限公司立即配合办理重庆市北碚区（产权证号：107房地证2012字第××号）、6号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋权属登记至龚尧兰、李艳名下；立即配合办理重庆市北碚区龙凤村三村7号（产权证号：107房地证2012字第××号）、8号（产权证号：107房地证2012字第××号）房屋权属登记龚尧兰名下；四、驳回龚尧兰、李艳其他诉讼请求。本案一审案件受理费4425元，二审案件受理费8850元，共计13275元，由龚尧兰、李艳负担4425元，由中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行负担2212.5元，由重庆大豪物业管理有限公司负担6637.5元（因龚尧兰、李艳已预缴一、二审案件受理费，二审案件受理费退还龚尧兰、李艳，由中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行、重庆大豪物业管理有限公司按本项确定的金额分别向本院缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇二〇年二月十二日法官助理  庞端端书 记 员  陈 胜