上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15723号原告：陈君，男，1983年3月21日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：颜晓婷，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：唐京湘，女，1977年5月23日出生，汉族，住深圳市。原告陈君诉被告唐京湘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。陈君的委托诉讼代理人颜晓婷到庭参加诉讼。唐京湘经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈君向本院提出诉讼请求：1.解除陈君与唐京湘于2019年3月6日签订的《上海市租赁合同》，合同号XXXXXXX；2.唐京湘退还陈君三个月房屋租金25,500元。事实和理由：陈君与唐京湘委托人吴国森于2019年3月6日签订《上海市租赁合同》，约定由唐京湘将上海市徐汇区零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给陈君，租金每月8,500元，租金支付方式押一付三。陈君于签订合同当日支付押金8,500元以及三个月租金25,500元。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金8,500元。由于系争房屋配备电器与家具比较老旧，陈君经由唐京湘委托人张小峄确认后得知由于唐京湘未持有房产证，无法办理上海市房屋租赁合同登记备案，因而会造成陈君无法续办上海市居住证。陈君于2019年3月8日通过微信向唐京湘提出解除合同，并表示愿意接受违约处理，支付唐京湘8,500元违约金，并按照合同要求赔偿其家具及家电包括吧台椅两张、双人床一张含床垫，二手冰箱一台，二手洗衣机一台。由于陈君已经向唐京湘提出解除合同要求，故陈君并未在2019年3月12日办理交房手续，直至今日，陈君并未搬入系争房屋。期间唐京湘委托人吴国森表明办理解除合同期间，不会收取房租。陈君于2019年3月8日至2019年3月17日期间多次主动与唐京湘协商家具及家电赔偿以及解除合同事宜，唐京湘拒绝回复或一再以赔偿电器不够新、家具不合要求等原因拖延。陈君于2019年3月17日按照合同要求赔偿唐京湘全新吧台椅两张、二手帝度牌冰箱一台、二手松下洗衣机一台、全新真皮床一张、全新记忆棉床垫一张(共计花费2,999元)并由唐京湘委托人确认签收。自赔付后，陈君多次向唐京湘及委托人提出解除合同，唐京湘拒不回复。故诉至法院。唐京湘未作当庭答辩，而是在庭后以书面形式辩称，唐京湘长期住在国外和深圳，故委托中介公司小张办理出租和签约合同，唐京湘告知中介系争房屋没有产证，要卖房时才会办理，中介也告知了承租方陈君。陈君在签完所有租赁合同后以系争房屋没有产证为由不承租系争房屋要求解除合同退还租金。唐京湘多次与中介和陈君沟通，要找到租客才能解除，陈君不能说不租就不租了。现在通过别的中介用了近2个月时间找到租客，故应由陈君承担2个月的租房费用，唐京湘只同意退还陈君一个月的租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月6日，陈君作为承租方(乙方)与唐京湘作为出租方(甲方)签订《上海市租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。建筑面积78.43平方米。租赁期1年，自2019年3月12日起至2020年3月11日止。月租金8,500元，双方协定首期付叁个月，另付8,500元押金，以后按每叁个月计算一次，提前柒天支付下次房租。甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向对方支付违约金8,500元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)。同日，陈君转账支付唐京湘34,000元，包括3个月租金及1个月押金。2019年3月8日，陈君通过微信向唐京湘表示：我是非上海户口，且因为常出国需要办理签证，所以居住证对我非常重要，现在得知您的房子无法办理居住证，所以想和您协商一下是否可以解除合约？唐京湘回复：为什么不可办理居住证。陈君表示：听中介说因为您这里产证没有，且办理居住证之前需要办理房屋租赁备案登记，这个需要房东亲自到场。2019年3月9日，陈君通过微信向唐京湘表示：我想和您商量一下关于租房的解决方案：如果我们能达成一致，解除租赁合同，您这边退还我3个月租金以及一个月押金，共34,000元，我可以购买并赔偿您的损失，……。合同我也发给你看了，依照流程我单方面违约就是赔付您押金，至于家具(在核实他们真的处理掉后)我会去帮您配齐，我已经做出了很大让步了……。唐京湘未作回复。2019年3月11日，陈君通过微信向唐京湘表示：中介和我说您这边基本同意赔一个月违约金了？我现在在看赔偿您的家具和电器，……。唐京湘就违约金事宜未作回复。2019年3月14日，陈君通过微信向唐京湘表示：房子现在算我单方面违约，也一直没有办交房手续，所以房租是不计的，所以也是为了能尽早找到租客住进去，您这边家电的事情能否帮我确认一下。2019年3月26日，陈君通过微信向唐京湘表示：中介方已经拟好了合同解除协议，你什么时候方便通知下你的委托人让他签解约然后您这边退款？唐京湘未作回复。2019年3月26日，陈君向唐京湘手机(手机号码XXXXXXXXXXX)发送短信，内容为：房屋租赁合同终止函，本人陈君与唐京湘(其委托人吴国森)于2019年3月6日订立的《上海市租赁合同》合同号XXXXXXX，由于该房屋无法办理房屋租赁登记备案，导致无法续办上海市居住证。本人已于3月8日向房东唐京湘及其委托人张小峄和吴国森提出解除合同要求。现致函如下：一、请求终止《上海租赁合同》合同号XXXXXXX。二、请求于3月24日前解除合同，并于解除合同后两日内退还三个月租金(共计25,500元)。特此函告。唐京湘未作回复。2019年4月2日，陈君通过微信将自己的银行账号发送给唐京湘，唐京湘微信回复收到。陈君回复：好的，如果一会收到款项，下午晚点就去找中介签解约。你今天大概什么时间可以转账？……还是没有收到你的汇款？唐京湘未作回复。2019年4月8日，陈君通过微信向唐京湘表示：小张说您担心我把东西再搬走，您放心，他们没和我办理交房手续，我连门锁的密码都没有。我也不会干这种事。目前您还需要转给我21,500元。唐京湘回复：好，你给我上海地址，明天我下午转给你，身份证复印件，账号发给我。陈君通过微信将账号发给了唐京湘。审理中，陈君表示已支付给唐京湘押金8,500元同意作为违约金支付给唐京湘，因系争房屋没有实际居住，故要求返还租金。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有上海市租赁合同、转账凭证、微信记录、短信记录等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上海市租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。陈君并未充分举证证明租赁合同无法履行系因唐京湘原因所致，故陈君应承担举证不能的后果，本院认定陈君已构成违约，应承担相应违约责任。现陈君表示已支付给唐京湘押金8,500元同意作为违约金支付给唐京湘，有合同及事实依据，本院予以准许。另外，现有证据无法证明系争房屋已经进行过交接，故陈君主张的并未办理房屋交接手续的意见，本院予以采纳。关于陈君要求解除租赁合同的诉请，如上所述，本案系陈君单方面违约，故陈君实际无权单方面解除租赁合同。但由于非金钱义务无法强制履行，因而在陈君不愿继续履行租赁合同的情形下，租赁合同已确实无法履行，且系争房屋亦未实际交付，故本院确认双方的租赁合同解除。至于解除租赁合同的时间，根据查明事实，2019年4月8日，唐京湘通过微信向陈君表示：好，你给我上海地址，明天我下午转给你，身份证复印件，账号发给我。从中可以看出，唐京湘在2019年4月8日对解除双方租赁合同是认可的，故本院认定本案租赁合同的解除时间为2019年4月8日。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于2019年4月8日租赁合同已解除，故陈君主张返还2019年4月8至2019年6月11日的租金的诉请，于法有据，本院予以支持，对于陈君主张返还2019年4月8日之前租金的诉请，不予支持。唐京湘经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下一、陈君与唐京湘于2019年3月6日签订的《上海市租赁合同》于2019年4月8日解除；二、唐京湘于本判决生效之日起十日内返还陈君自2019年4月8日起至2019年6月11日止的房屋租金18,117.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437.50元，由唐京湘负担250元，陈君负担187.50元；公告费260元，由唐京湘负担150元、陈君负担110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨 锋人民陪审员  盛建国人民陪审员  潘立红二〇二〇年二月十七日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。