湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初406号原告湖南惠天然物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区太子路1555号惠天然山水国际17栋902房。法定代表人邓筱鹏，董事长。委托代理人罗仁，湖南湘东律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉求，和解、上诉、代签法律文书等）。被告蔡方明，男，1971年10月25日出生，汉族，户籍地江西省南昌市西湖区，现住株洲市芦淞区。被告吴友珍，女，1980年2月8日出生，汉族，户籍地江西省南昌市南昌县，现住株洲市芦淞区。委托代理人蔡方明（吴友珍之夫），男，1971年10月25日出生，汉族，户籍地江西省南昌市西湖区，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉求，和解、上诉、代签法律文书等）。原告湖南惠天然物业管理有限公司（以下简称惠天然物业公司）诉被告吴友珍、蔡方明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年2月25日公开开庭进行了审理。原告惠天然物业公司的委托代理人罗仁、被告蔡方明（暨吴友珍的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠天然物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2016年1月1日至2019年9月30日的物业管理费13340.7元，并自2019年10月1日起以13340.7元为基数按月息2%计付逾期利息至欠款本息付清之日止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因购买而取得位于株洲市芦淞区房屋的所有权。原告也因惠天然·山水国际交房以及后续与株洲惠天然·山水国际小区业主委员会签订物业服务合同，而取得被告房屋所在小区的物业管理服务权利，原告在多年的物业管理服务中，严格履行物业服务合同中规定的职责和义务，而被告自2016年1月1日起至2019年9月30日止，拖欠物业管理费13340.7元，原告多次上门和书面催缴，被告均拒绝交纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告吴友珍、蔡方明共同辩称：1.原告未能完全履行物业服务合同，如没有履行答辩人家里的可视系统的维修义务，没有履行墙面漏水的维修义务等，构成违约在先；2.原告破坏了小区的绿化、占用绿化，用于经营，对于违章搭建，没有进行劝阻管理和向相关主管部门报告，违规将地下休息厅改为停车场。综上所述，原告违约在先，违背诚实信用原则，且因原告未履行相应义务，故答辩人无需支付物业管理费和逾期违约金。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告系惠天然·山水国际小区的物业管理单位，由其为业主提供物业管理服务，被告吴友珍、蔡方明系该小区5栋2501号房的所有权人即业主，该房屋建筑面积为197.64平方米。2013年4月5日，原告惠天然物业公司（乙方）与惠天然·山水国际业主委员会（甲方）签订《惠天然·山水国际物业服务合同》，约定物业服务期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日，乙方提供的物业服务内容选定为三级服务标准来开展工作，详细标准见合同附件一，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1-16栋住宅按1.5元∕平方米·月，17栋公寓按2元∕平方米·月，车位服务费按30元∕月等。合同附件一物业服务内容，其中第一条为房屋建筑本体共用部位（楼盖、房屋、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。合同到期后，原告与惠天然·山水国际业主委员会续签了3年的物业服务合同。2019年5月双方再次续签了3年的物业服务合同，即合同服务于2021年12月31日到期。被告吴友珍、蔡方明以被告未能完全履行合同义务，不履行可视系统、墙面漏水等维修义务，存在违约为由，于2016年1月1日起不交纳物业管理费，直至2019年9月30日，经原告多次催缴仍拒不交纳物业管理费，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点主要为：被告是否应向原告支付欠缴的物业服务费13340.7元及逾期利息。现评析如下：原告与惠天然·山水国际业主委员会签订物业服务合同，由原告为惠天然·山水国际小区提供物业管理服务，该合同依法对业主具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。自2016年1月1日至2019年9月30日（45个月），被告按约应交纳物业管理费13340.7元（1.5×197.64×45），鉴于原告未能按服务内容对被告反映的房屋漏水问题进行维修，存在部分违约情形，应承担一定的过错责任，故本院酌定被告支付欠缴物业管理费为11339.6元。至于逾期利息，双方合同中并未约定，且被告拒交物业费系事出有因，故对原告的逾期利息请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《国务院物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告吴友珍、蔡方明于本判决生效之日起十日内向原告湖南惠天然物业管理有限公司支付物业管理费人民币11339.6元（自2016年1月1日起至2019年9月30日）；二、驳回原告湖南惠天然物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费134元，减半收取67元，由原告湖南惠天然物业管理有限公司承担10元，被告吴友珍、蔡方明承担57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二〇年二月二十五日法官助理王秋艳书记员晏凝附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《国务院物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。