上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14701号上诉人（原审被告）：姚永芳，女，1972年2月12日出生，汉族，住上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李枭，上海创永律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，上海市奉贤区南桥法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：吴志龙，男，1965年7月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：卢兆勤，女，1972年10月29日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。原审被告：俞平，男，1977年10月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。上诉人姚永芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初16125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚永芳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吴志龙、卢兆勤的原审诉请，本案的一、二审诉讼费由吴志龙、卢兆勤承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。一审以姚永芳、俞平不是坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（以下简称涉案房屋）所在地村民集体组织的成员，违反法律、行政法规强制性规定为由，认定姚永芳、俞平与吴志龙、卢兆勤所签的《房屋转让协议书》（以下简称《协议》）无效，显属错误。上述协议系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，姚永芳、俞平已经按约支付对价并实际居住该房屋至今，该协议的权利义务亦已履行完毕，故该协议应属有效。吴志龙、卢兆勤在该协议履行完毕十余年后，因动迁利益关系而向法院起诉，要求确认上述协议无效，有违诚信原则。法院应当本着维护现状的原则，继续承认姚永芳、俞平对涉案房屋的占有、居住与使用的权利。即使上述协议无效，则一审判决对于合同无效的处理结果也不正确。姚永芳、俞平从吴志龙、卢兆勤处购得涉案房屋后，对房屋装修并增添了大量生活用品。一审法院仅判决返还购房款，对于姚永芳、俞平的装饰装修及应可分得的拆迁利益未做处理，亦属不当。被上诉人吴志龙、卢兆勤辩称，不同意姚永芳的上诉请求，要求维持原判。原审被告俞平未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。吴志龙、卢兆勤向一审法院起诉请求：1.判令解除其与姚永芳、俞平于2005年3月26日签订关于涉案房屋的《协议》；2.判令姚永芳、俞平腾空迁出涉案房屋。一审审理中，吴志龙、卢兆勤变更第一项诉讼请求为要求确认《协议》无效。一审法院认定事实：2005年3月26日，吴志龙、卢兆勤与姚永芳、俞平签订《协议》，吴志龙、卢兆勤将涉案房屋以7万元的价款转让给姚永芳、俞平。同时，《协议》约定姚永芳、俞平如遇国家、政府等部门开发建设，必须无条件服从。同日，吴志龙、卢兆勤出具承诺书一份，写明吴志龙、卢兆勤将住宅出让给姚永芳、俞平，万一开发建设，有关宅基地补偿费，自愿支付给姚永芳、俞平2万元。一审法院认为，涉案房屋为农村宅基地房屋，姚永芳、俞平并非涉案房屋所在地村民集体组织的成员，吴志龙、卢兆勤与姚永芳、俞平就涉案房屋进行买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，故所签订的《协议》当属无效。吴志龙、卢兆勤请求确认《协议》无效的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故姚永芳、俞平应当返还吴志龙、卢兆勤涉案房屋并腾空迁出。对于吴志龙、卢兆勤收取姚永芳、俞平的7万元，为避免讼累，一审法院在本案中一并处理，吴志龙、卢兆勤亦应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、吴志龙、卢兆勤与俞平、姚永芳于2005年3月26日签订的《房屋转让协议书》无效；二、俞平、姚永芳于判决生效之日起二十日内将坐落于上海市浦东新区XX镇XX村XX号的房屋返还吴志龙、卢兆勤；三、吴志龙、卢兆勤于判决生效之日起十日内共同返还俞平、姚永芳70,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由吴志龙、卢兆勤与俞平、姚永芳各半负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，姚永芳提交了以下材料：1.房屋评估报告复印件一份，证明涉案房屋被纳入了拆迁范围，吴志龙、卢兆勤选定了动迁安置房屋2套，200平方米左右。房屋评估价包括了姚永芳的装修；2.姚永芳的户口本复印件一份，证明姚永芳的户口在2008年就迁回了涉案房屋所在的乡镇，至今已有10余年；3.派出所出具的证明复印件一份，欲说明涉案房屋的门牌号（地址）在2007年进行了变更，吴志龙、卢兆勤与姚永芳、俞平对于关于涉案房屋的协议的履行没有异议。吴志龙、卢兆勤对此的质证意见为：1.涉案房屋确实纳入了拆迁范围，吴志龙、卢兆勤确实选了2套房屋；2.购买涉案房屋时，姚永芳的户口在浦东新区书院镇，不在涉案房屋所在的乡镇，且享受了动迁安置利益；3.派出所的证明仅用于装火表之用，不能证明姚永芳的户口迁入到涉案房屋中。本院认为，吴志龙、卢兆勤对于涉案房屋已纳入拆迁范围无异议，故本院对于姚永芳提供的房屋评估报告予以确认；姚永芳提供的户口本能证明其户口在购买涉案房屋之后，迁回到涉案房屋所在的乡镇，故本院对户口本待证的事实予以确认；根据派出所出具证明的内容，该证明确实载明了公安机关出具涉案房屋的地址变更证明仅限用于该房屋火表户主、地址等的变更之用，该证据出具时，吴志龙、卢兆勤与姚永芳、俞平对涉案房屋协议的履行确实没有异议，故本院对姚永芳提供的该证明的证明力亦予以确认。本院认为，涉案房屋为农村宅基地房屋，姚永芳、俞平并非涉案房屋所在地村民集体经济组织的成员，且买卖行为并未取得有关组织或部门批准，故一审判决认定吴志龙、卢兆勤与姚永芳、俞平就涉案房屋进行买卖，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方所签订的《协议》当属无效，并无不当之处。姚永芳上诉主张《协议》有效，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。一审据此对吴志龙、卢兆勤请求确认《协议》无效的诉讼请求予以支持，当属无误。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，关于涉案房屋的《协议》无效后，双方当事人应相互返还房屋及购房款。一审法院据此判令姚永芳、俞平和吴志龙、卢兆勤相互返还房屋及购房款，于法有据，本院予以确认。涉案房屋现已纳入拆迁范围，因该房屋拆迁而将来可得的相应利益，可视为房屋自姚永芳、俞平买入后价格上涨产生的差价损失，鉴于目前拆迁利益并未最终明确和固定，且考虑到当事人一审中并未就此提出处理请求等因素，一审法院对涉案房屋的拆迁利益等未予处理，亦无明显不当之处。双方当事人可依据法律的相关规定，对于拆迁利益另行协商或通过另案处理，本案中不予处理。综上，上诉人姚永芳的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人姚永芳负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年二月十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……