贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终179号 上诉人（原审被告）：贵州睿屹盛房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州福泉市金山办事处新华南路佳和金福绿洲，统一社会信用代码91522702598389101K。 法定代表人：谢林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜会，贵州煜众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋贵艳，女，汉族，1987年5月28日生，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司（以下简称睿屹盛公司）与被上诉人蒋贵艳商品房销售合同纠纷一案，贵州省福泉市人民法院于2019年12月9日作出（2019）黔2702民初2580号民事判决后，睿屹盛公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 睿屹盛公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判将逾期交房违约金和逾期交付办理转移登记有关文书违约金降至日万分之零点五；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院采信证据不当，导致判决显失公平。上诉人在庭审中出示了2015年12月26日的《黔南日报》证明其已经尽到了通知义务，但一审法院并未采信该证据。综合上诉人出示的上述证据及同栋楼三户业主的入住手续书、入住协议等证据，可以证实上诉人已经履行了通知义务，是被上诉人基于自身原因迟延领取房屋。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被上诉人并未提供证据推翻上诉人已经于2015年12月30日前通知交房的主张，应承担举证不能的后果，即使追究上诉人的违约责任，也应参照大多数业主领房时间计算。2.即使上诉人存在违约，但双方合同约定的违约金过高，请求二审法院予以降低违约金的计算标准。虽然双方签订了《商品房买卖合同》，详细载明了双方的权利义务，但上诉人目前已被60多家业主起诉，赔付违约金已高达70万元，若继续按照原合同判决履行义务，公司将面临破产，并可能引发后期几百位业主起诉等连锁反应。请求二审法院以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则，将逾期交房违约金和逾期交付办理转移登记有关文书的违约金计算标准调整到日万分之零点五。 蒋贵艳二审未答辩。 蒋贵艳向一审法院起诉请求：1.被告按照双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定支付逾期交房违约金和第二十二条约定支付逾期交付有关文件办理房屋移转登记违约金共计32364元。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月27日，原告蒋贵艳与被告睿屹盛公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的福泉市XXXXX房，该商品房单价每平方米5409.47元，建筑面积为86.21平方米，总价款360000元。在原、被告签订的《商品房买卖合同》中，第十一条约定“被告应当在2015年12月30日前向原告交付该商品房，第十三条约定了逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。同时，合同中第二十二条还约定“出卖人承诺于2016年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人逾期的，自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款108000元，余款252000元由原告以银行按揭贷款方式支付。2015年12月26日，被告以登报方式通知美盛观邸2、3、4号楼业主于2015年12月30日可办理房屋交接手续。2016年10月8日，原告与XXXX前期物业公司签订了《入住协议》。2017年8月29日，原、被告双方针对办理不动产权证书事宜签订了补充协议，被告将该房屋移交证书交付给原告。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，系双方当事人真实意思表示，且该合同没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告已履行了支付购房价款的义务，被告应按约定将房屋及时交付给原告。被告辩称其在履行合同的过程中于2015年12月26日刊登了《交房通知》公告，通知原告于2015年12月30日前办理交房手续，并提供了报纸公告，表明履行了书面通知义务。对此，首先，原、被告双方签订的合同系格式合同，根据合同文意理解，合同约定书面通知交房，而未约定在报纸上刊登公告的形式通知交房，故被告首先应履行直接通知交房的义务，只有在无法联系买受人之时，其在报纸上刊登公告通知交房的行为，才可能对抗买受人。但本案中，被告并未提供证据证实其已经尽到直接书面通知原告交房的事实，其也未能提供证据证实其按照原告提供的地址履行了书面通知的义务，故其应自行承担举证不能的法律后果；其次，从《交房通知》载明内容来看，其是对1、2、3、4号楼业主集中统一通知，并非针对每一个业主单独通知，被告并未提供证据证实其在报纸上公告通知交房的行为足以让原告等业主知晓，因此，被告的抗辩理由不能成立，应不予采信；另被告辩称其已按照合同的约定，已于2016年1月前通知业主收房，是原告自己不来领取，是原告由于自身的原因拖延领房，应当由其自行承担责任的意见，因被告未提供证据证实，所以其意见不予采信。关于原告主张被告应支付20376元的逾期交房违约金的诉请，经查，原、被告之间约定的交房时间是2015年12月30日，实际上原告于2016年10月8日才在物业管理公司签订《入住协议》，被告逾期交房283天，被告应按约向原告支付逾期交房违约金20376元（360000元×0.0002×283天），故对原告的该项诉请予以支持。被告提出原告主张逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的规定，原告于2019年9月17日主张被告逾期交房违约金未超过诉讼时效，故被告提出已过诉讼时效的意见不符合查明的事实及法律的规定，应不予采纳。关于原告主张被告应支付11988元逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金的诉请。经查，原、被告之间约定的交付办理房屋转移登记有关文书的时间是2016年8月31日前，而被告实际交付《房屋移交证书》的时间却是2017年8月29日，已实际逾期363日，但原告只主张333天，从其自愿。被告应按已付房价款360000元的万分之一按日计算违约金为11988元（360000元×0.0001×333日），故对原告的该项诉请予以支持。关于被告主张合同约定的违约金过高，应予调整的请求，因《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，且该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，被告主张违约金过高，与查明的事实不符，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告蒋贵艳逾期交房违约金二万零三百七十六元（￥20376.00）；二、被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒋贵艳支付逾期交付办理转移登记有关文书违约金一万一千九百八十八元（￥11988.00）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费609元，减半收取304.5元，由被告贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了交房和办理商品房转移登记的有关文书的时间，以及相应的违约责任，但上诉人睿屹盛公司未在约定的期限内交付房屋和将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人蒋贵艳，已经构成了违约，应依法承担违约责任。关于案涉房屋实际交房时间是何时的问题。虽然上诉人睿屹盛公司于2015年12月26日在《黔南日报》刊登了其定于2015年12月30日起交房的通知，但该方式并不符合双方的合同约定，且报刊公告的方式并不能保证被上诉人蒋贵艳能知晓此事，故在上诉人睿屹盛公司知晓被上诉人蒋贵艳联系方式的情况下不应通过报刊公告的方式告知交房时间，本案的交房时间还是应当以被上诉人蒋贵艳实际收房之日（即2016年10月8日）来确定，一审法院认定正确，本院予以确认。上诉人睿屹盛公司还主张逾期交房和逾期办证违约金过高，请求调减违约金。本院对此认为，当事人双方在合同中约定违约金的目的在于督促当事人积极履行合同义务，同时通过制裁违约方，补偿违约方给守约方造成的损失，故违约金具有补偿性和惩罚性。而本案双方签订的合同中约定的违约金计算方式并不高，上诉人睿屹盛公司也未举证证实合同约定的违约金过高。因此，上诉人睿屹盛公司的该项主张不成立，本院不予支持。 据此，上诉人睿屹盛公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费609元，由上诉人贵州睿屹盛房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年二月二十四日 书记员  肖文洁