山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初4253号 原告：张永强，男，1996年8月27日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 原告：边丕凤，女。1965年4月10日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 两原告共同委托诉讼代理人：王树亭，山东文瀚律师事务所律师。 被告：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市长清区清河街中段路南。 法定代表人：林彬，总经理。 委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵法忠，山东常春藤律师事务所实习律师。 原告张永强、边丕凤与被告济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永强、边丕凤的委托诉讼代理人王树亭，被告嘉拓公司的委托诉讼代理人张帅、赵法忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永强、边丕凤向本院提出诉讼请求：1.判令嘉拓公司返还购房款334869元；2.判令嘉拓公司自2018年6月8日起按年6%支付利息；3.诉讼费由嘉拓公司承担。事实与理由：两原告之间系母子关系，2018年6月8日两原告协商购买被告开发的名流家园房产一套，并缴纳了购房款334869元。但被告开发的房子由于手续不全，无法办理网签，经原告多次催促，被告均没有与原告签订购房合同，后原告无奈只得在其他楼盘购买了房子。就原购房款的退还事宜，原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 嘉拓公司辩称，一、边丕风并非订房协议的当事人，不具有原告资格，不能作为共同原告主张权利；二、双方协商一致后签订的定房协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守诚实信用原则履行各自的义务。嘉拓公司曾多次联系张永强签订正式的商品房买卖合同，但其均置之不理，致使涉案房屋至今未能售出。现双方没有出现解除合同的约定事由，更没有达到解除合同的法定情形，故张永强的诉讼请求无事实和法律依据；三、依据定房协议约定，因张永强解除该协议并造成损失的，张永强应当予以赔偿。根据定房协议，张永强自动放弃购房权利，已支付的购房款及定金不予退还，且根据目前的市场情况，如张永强执意解除合同，则应当对涉案房屋价款的损失及律师费等予以赔偿。 张永强、边丕凤围绕其诉讼请求依法提交了定房协议、收据一份；嘉拓公司围绕其抗辩主张提交商品房预售许可证、名流家园项目房屋人订单、名流家园定房协议、购房人及家庭成员情况申报表、催款函及EMS快递单、委托代理合同等证据。本院组织当事人对上述证据进行了开庭质证，双方当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下: 张永强与边丕凤系母子关系，2018年6月5日张永强（乙方）与嘉拓公司（甲方）签订《名流家园项目房屋认订单》及《名流家园定房协议》，双方约定:第一条.乙方定购甲方开发的位于济南市长清区文昌片区××、××以南××名流家园小区××楼××单元××室房屋，面积约为180.64㎡,房屋总价款1104869元；第二条.签订协议之日起，乙方交纳购房定金50000元，同时乙方应于定房协议签订后3日内支付首付款334869元并与甲方签订《商品房买卖合同》；第三条.乙方应按本协议约定期限与甲方签订正式《商品房买卖合同》并支付应交房款，若因乙方原因未能按期签订《商品房买卖合同》并支付房款的，甲方有权选择以下任一方式处理：1）视为乙方违约，定金不予退还亦不折抵房款，协议继续履行；2）视为乙方自动放弃购房权利，本协议解除，甲方有权将上述房产另行出售，乙方已支付的购房款及定金不予退还。因乙方违约给甲方造成损失的，乙方还应当予以赔偿。上述协议签订后，张永强通过边丕凤的银行账户支付首付款334869元，嘉拓公司向张永强、边丕凤出具收据一张。2018年6月26日经嘉拓公司向济南市房屋档案馆查询，张永强在济南无住房，不存在济南市规定的限制购房的情况。但此后张永强以涉案房产无法办理网签为由，一直未与嘉拓公司签订正式的《商品房买卖合同》，嘉拓公司于2019年6月27日向张永强发出催款函一份，通知张永强收到催款函5日内交清全部房款或者向建设银行长清支付提交办理按揭贷款所需要的全部资料。全款到位后及时办理网签手续，逾期将承担违约责任。张永强收到催款函后认为未签订正式房屋买卖合同是因为涉案房屋当时无法办理网签，并要求嘉拓公司返还其已经支付的购房款，双方为此协商未果，张永强遂诉至法院。 另查明，嘉拓公司于2017年8月2日取得涉案的名流家园项目商品房预售许可证。嘉拓公司为本次诉讼支付律师费25000元。 对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：本案双方争议的事实焦点为签订定房协议后，是否存在涉案房屋无法办理网签的情况。为此张永强提供济南市城乡建设委员会济建发[2016]2号文件及济南市12345政府热线录音一份，张永强主张依据济建发[2016]2号文件第九条规定：“主管部门根据上年度企业诚信情况控制开发网签面积，首次放开商品房预售许可证面积的30%；预售资金存入专用账户未达到重点监管额度前，按照预售资金需达到重点监管额度核算，放开对应的网签面积；预售资金存入达到重点监管额度后，放开全部商品房预售许可面积。”嘉拓公司在开放到30%以后，因没有缴纳足额预售资金被主管部门停止网签权限，涉案的情况正是在此期间。同时济南市12345政府热线录音显示张永强的姐姐张一曾向济南市12345政府热线投诉，热线回复内容为由于该楼盘没有缴纳预售资金因此停止了该楼盘的网签。嘉拓公司质证称对济建发[2016]2号文件真实性无异议，但对该证据关联性有异议，无法直接证明嘉拓公司存在预售资金比例不足的问题。对济南市12345政府热线回复内容不予认可，理由是该热线并非张永强、边丕凤拨打，拨打的时间是2020年1月7日，是否涉及名流家园1号楼录音中也没有体现，且录音中所述是在2018年9月购买的名流家园的房屋，与本案的事实明显不符。经本院审查，上述两份证据均不能直接证明涉案的名流家园项目1号楼在双方签订定房协议后不能办理网签，所涉及的购房时间也与本案定房协议签订时间不一致，因此对该两份证据的关联性，本院不予采信。嘉拓公司为证实定房协议签订后涉案房屋可以网签的事实，向本院提交与涉案房屋同一楼盘的《济南市商品房买卖合同》两份及济南市住房和城乡建设局房地产市场建管处出具的备案证明两份，《商品房买卖合同》一签订及网签备案时间为2018年1月16日，楼号为名流家园1号楼1单元302房；《商品房买卖合同》二签订及网签备案时间为2018年7月31日，楼号为名流家园1号楼1单元2604房。经审查，该两份证据可以证实涉案楼盘在双方签订定房协议后能办理网签的事实，本院予以采信。 本院认为，张永强、边丕凤与嘉拓公司均系完全民事行为能力人，双方签订的《名流家园定房协议》，主体适格，内容明确、具体，系当事人真实意思的表示，合法有效，该合同性质为商品房认购协议，合同签订后，双方有义务按照诚实信用原则签订正式的《商品房买卖合同》。对此张永强、边丕凤主张未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因是涉案楼盘无法办理网签备案所致。对此，本院认为，首先，商品房买卖合同“网签”即商品房预售登记，是指房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案的行为。网签（备案登记）仅是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，并不产生物权的法律效力，是否网签也不影响双方签订的商品房买卖合同的效力，因此商品房买卖合同无法备案登记并不能成为当事人拒绝履行订约义务的抗辩理由，双方签订正式商品房买卖合同后，若因出卖人原因致使商品房买卖合同无法网签备案并进而导致合同无法履行，买受人完全可以向出卖人主张违约责任。其次，从本案双方当事人提交的证据来看，张永强、边丕凤提交的证据无法直接证明双方签订定房协议后涉案楼盘无法办理网签备案的事实，而嘉拓公司提交的与涉案房屋同一楼盘的1单元2604房《商品房买卖合同》显示网签备案时间为2018年7月31日，本案定房协议签订时间为2018年6月5日，由此可见，定房协议签订后一段时间内能够办理网签备案。综上，对张永强、边丕凤主张因涉案楼盘无法办理网签备案而未能签订正式《商品房买卖合同》的事实，本院不予采信。因双方为签订正式《商品房买卖合同》，嘉拓公司应向张永强、边丕凤返还已付的购房款，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，张永强、边丕凤应承担相应的缔约过失责任，即根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的“定金规则”，由嘉拓公司扣除定金50000元后，余款284869元返还张永强、边丕凤。关于其他诉讼请求，因双方未签订正式商品房买卖合同，本院不予支持。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、济南嘉拓房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内返还张永强、边丕凤购房款284869元； 二、驳回张永强、边丕凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6398元，由济南嘉拓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  张克云 人民陪审员  郭 丽 二〇二〇年二月十日 书 记 员  高丽文