江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10447号原告：吴海红，女，1987年10月26日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被告：陈文祝，男，1993年3月1日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。第三人：徐嘉怿，女，1989年8月30日出生，汉族，住连云港市海州区。原告吴海红与被告陈文祝、第三人徐嘉怿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，为查明案件事实，追加徐嘉怿为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海红、被告陈文祝、第三人徐嘉怿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海红向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《转让合同》；2.请求判令被告退还转让费56000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月13日签订《转让合同》一份，约定由被告将位于海州区的门面房转让给原告，双方约定转让费用56000元，被告承诺该门面房可办理餐饮营业执照和食品安全卫生许可证，但是原告接手上述房屋后，因该门面房上面是住户，相关部门告知原告不可以办理营业执照等证件，原告多次要求被告退还上述转让费用，被告却一直拒不理会，至今未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决支持原告的诉求。被告陈文祝辩称，不同意解除合同，也不同意退还转让费，我们只是正常的转让。第三人徐嘉怿述称，原、被告签订转让合同我知道，2020年1月，原、被告都没有给我房租，我就通知他们把东西搬出，但无人理睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴海红提供的转让合同、微信转账记录四份、门面房租赁合同，第三人徐嘉怿提供的其与陈文祝的微信聊天记录、其丈夫与陈文祝的短信记录、其与吴海红的短信记录、不动产权证书，本院询问李成形成的询问记录、作出的现场勘验笔录及照片，出示12345微信咨询记录，原、被告及第三人对真实性均不持异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：位于连云港市海州区的门面房的所有人为赵华阳、徐嘉怿，于2018年8月17日取得不动产权证书。2019年8月1日，徐嘉怿（出租方、甲方）与陈文祝（承租方、乙方）签订有《门面房租赁合同》，主要内容为：甲方房屋坐落于海州区门面房（以下简称案涉门面房），出租给乙方用于餐饮经营，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2019年8月1日至2020年2月1日，半年租金为壹万玖仟元整，乙方8月1日前支付，已定租期内不退租金，后期每半年提前一个月（即到期前一个月）支付下半年租金；甲方应于本合同签订之日将该房屋交付乙方；正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修、物业费及相关经营费用由乙方承担。合同还就其他内容进行了约定。2019年10月12日，陈文祝与吴海红协商案涉门面房转让事宜，徐嘉怿表示同意。徐嘉怿在《门面房租赁合同》上手写增加两项内容，一是2019年10月12日至2020年2月1日陈文祝转租吴海红，二是陈文祝支付徐嘉怿壹仟元作为水电等费用押金。当日，吴海红给付陈文祝11000元，陈文祝给付徐嘉怿1000元。2019年10月13日，陈文祝（转让方、甲方）与吴海红（顶让方、乙方）签订《转让合同》一份，内容如下：“甲乙双方经友好协商，就门面转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于海州区门面转让给乙方使用，建筑面积85.5平方米。二、房主与甲方已签订了租赁合同，租期到2020年2月1日止。三、门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房主履行原有门面租赁合同中所规定的条款。四、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房主所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修。五、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金10000元。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币64000（陆万肆仟元），上述费用已包括第三条所述的装修、装修、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方接手前该店铺所有的债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、本合同一式两份，两方各执一份，自两方签字之日起生效。甲方签字：陈文祝乙方签字：吴海红签订日期:2019.10.13签订地点：桂某A7号楼-04-01”。当日，吴海红给付陈文祝20000元，陈文祝将案涉门面房交付吴海红。2019年10月25日，陈文祝和吴海红在《转让合同》背面手写增加协议内容，一处内容为“陈文祝保证的海州区广场李成餐饮店现租地营业执照可以使用，不会注销，从此以后店里和我陈文祝没有关系，违反以上条款全额退款”。另一处内容为“陈文祝本人保证吴海红现租地海州区瀛洲路16号桂某小区A7号楼-04-01号门面的营业执照和餐饮卫生许可证可以正常使用，正常营业，不会注销，店里任何东西和陈文祝无任何关系，违反以上条约，陈文祝保证退款吴海红56000（伍万陆仟元），即刻退款。”陈文祝和吴海红分别签名，落款时间为2019年10月25日。当日，吴海红给付陈文祝25000元，并联系李成要求提供营业执照等手续，得知李成只有营业执照，没有餐饮许可证。吴海红没有使用案涉门面房，并要求陈文祝退款，但陈文祝不同意，致吴海红诉至本院。本案审理过程中，陈文祝陈述，其承租案涉门面房经营“大牛烧烤”，但未办理营业执照等相关餐饮经营手续，被工商部门检查发现后，其前往工商部门办理手续，得知该门面房被楼上住户多次投诉无法办理营业执照、餐饮许可证等证照，遂关店转让，并且在转让时已告知吴海红上述情况。吴海红则陈述，其2019年10月13日付完一半转让费后到相关部门咨询，才得知案涉门面房难以办理餐饮经营手续，与陈文祝协商，陈文祝说李成有营业执照可以给她使用，于是双方于10月25日补签了协议。经本院联系，案外人李成陈述，其曾于2018年6、7月份以案涉门面房为营业地址办理了“李成餐饮店”营业执照，给他人经营餐饮，但因无法办理其他餐饮许可手续停业，后转让给陈文祝。本院向连云港12345市政热线查询，个人办理餐饮店需要七步程序，包括申领营业执照、办理《食品经营许可证》、环境影响评价文件审批等多项手续。2019年12月中旬开始，徐嘉怿多次联系陈文祝、吴海红，通知如果不续租应将店内物品取走，否则将做无主物品处理。陈文祝和吴海红告知徐嘉怿双方已经诉讼，均以物品不属于自己为由拒绝接收。2020年1月21日，吴海红将案涉门面房钥匙交付徐嘉怿。2020年2月10日左右，徐嘉怿将门面房内大部分物品搬出。2020年2月25日，经本院勘查，吴海红、陈文祝、徐嘉怿现场确认：一、案涉门面房内存在物品有奥克斯空调1台、红色酒柜1个、柜台1个、圆桌1个、扶手椅6把、长条桌1个、长条凳1个、油烟净化器1个、不锈钢洗手池2个、电信路由器2个、风扇1个、吊灯13盏，门面房外挂有“大牛烧烤”门头。二、存放于锦绣华庭小区院内物品有烧烤炉1个、展示冰柜2台、四门冰箱1台、炭4袋、油烟机盖1个、餐盘架1个、锅1个、油盆1个、烟囱1个、调料架1个、平冷操作台1个、锅炉1个、煤气罐2个。三、徐嘉怿存在自家、亲戚朋友家物品有长条桌5个、长条凳11个、餐具50个、风扇3个。吴海红、徐嘉怿没有异议。陈文祝认为除上述物品外，还缺少1个消毒柜、1台微波炉、1个风扇、1个小锅炉、几个海鲜大咖锅。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，陈文祝与吴海红签订《转让合同》，将案涉门面转让给吴海红用于餐饮经营，转让内容主要包括门面现有装修装饰、营业设备、剩余租金、营业执照和餐饮卫生许可证等。该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，应属有效。陈文祝在《转让合同》中承诺案涉门面的营业执照和餐饮许可证可以正常使用、正常营业，但并未按约定提供餐饮卫生许可证，致使吴海红接手案涉门面房后无法营业，签约目的不能实现。因此，吴海红要求解除《转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴海红已给付陈文祝56000元，陈文祝已将案涉门面房及店内物品等交付吴海红，合同解除后，应当相互返还。因此，吴海红要求陈文祝退还转让费56000元的诉讼请求，本院予以支持。关于《转让合同》存续期间发生的租金，吴海红虽接收案涉门面房，但因缺乏餐饮经营手续未实际使用，过错在陈文祝，故不应从转让费中扣减租金。关于案涉门面房及店内物品的返还问题，由于陈文祝与徐嘉怿签订的《门面房租赁合同》于2020年2月1日到期，三方在此之前未能协商处理，吴海红于合同到期前将案涉门面房交还给徐嘉怿，客观上有利于避免扩大损失。现店内物品由徐嘉怿掌控，吴海红不必向陈文祝承担返还责任。《门面房租赁合同》到期后，陈文祝负有腾空房屋的义务，故案涉门面房内物品，陈文祝应当自行取回，因该项内容涉及徐嘉怿与陈文祝的租赁关系，超出本案诉讼范围，故本案不予处理。陈文祝称有少量物品丢失，由于陈文祝与吴海红交接时没有物品清单，陈文祝亦没有其他证据证明已将所丢失物品交付吴海红，故吴海红对此不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴海红与被告陈文祝签订的《转让合同》；二、被告陈文祝于本判决生效之日起十日内一次性返还原告吴海红转让费56000元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告陈文祝负担（原告吴海红已预交，被告陈文祝于给付上述款项时一并给付原告吴海红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。审判员  许娜娜二〇二〇年二月二十七日书记员  洪田田法律条文、上诉须知及执行账号附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、海州区人民法院执行账号当事人可以将款项直接支付给对方权利人或者交纳至本院账户，收款人户名：连云港市海州区人民法院，账号：32×××99，开户行：连云港建行海宁西路分理处。