河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33825号原告中国建设银行股份有限公司河南省分公司，住所地郑州市花园路80号。负责人石永拴，行长。委托代理人李大明，河南睿辰律师事务所律师。被告郑州瀚宇置业有限公司，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米汉玉天悦湾。法定代表人：杨宝宏。委托代理人戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托代理人杨振宇（实习），河南绿城律师事务所律师。被告贾保磊，男，汉族，1991年2月7日出生，住河南省平顶山市新华区。原告中国建设银行股份有限公司河南省分公司诉被告郑州瀚宇置业有限公司、被告贾保磊金融借款合同纠纷一案，本院受理后适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司河南省分公司委托代理人李大明到庭参加诉讼，被告郑州瀚宇置业有限公司委托代理人戚魁、被告贾保磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司河南省分公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令被告贾保磊归还原告贷款余额472104.41元，违约金472.05及利息1773.03元、罚息0.3元（暂计至2019年10月25日，自2019年10月26日起至贷款本息还清之日止的利息、罚息按照合同约定计算）；2、依法判令被告郑州瀚宇置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月26日，被告贾保磊与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额48.4万元，期限360个月，实际放款日与到期日以贷款支付凭证为准，贷款利率在基准利率水平上上浮15%确定，基准利率调整的，自次年1月1日按照最后一次确定的基准利率自行。合同约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权计收罚息，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%确定；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息即构成违约，违约金为主债务金额的1‰。另外，被告贾保磊将资金名下位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚宇.天悦湾5号院二期A地3号楼1单元13层1302号的房产抵押给我行，并办理了抵押等级。2017年11月24日，我行依照合同约定履行了发放贷款义务，但截至2019年10月25日，被告贾保磊违反借款合同第十六条，不按合同约定按时足额偿还借款本息。依据合同约定，我行现宣布贷款提前到期，并要求其提前偿还全部贷款及所产生的利息、罚息、违约金等各项费用。我行现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。被告郑州瀚宇置业有限公司答辩称:一、原告建设银行河南省分行与被告贾保磊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应当继续履行，原告要求提前偿还全部借款及利息、违约金、罚息没有事实依据。二、原告请求支付的利息和罚息以及计算标准不明确，请求法院不予支持。本案借款本息、余额请法庭核实并认定，高于法律规定的利息、罚息和违约金不应支持。三、原告建设银行河南省分行要求郑州瀚宇公司承担连带清偿责任无事实依据与法律依据。1、本案系预购商品房贷款抵押合同纠纷，开发商商品房预售（即期房）和购房人预购商品房抵押贷款是房地产开发商阶段性担保的前提条件，郑州瀚宇公司之所以提供阶段性担保，实质在于对其开发建设的商品房能否如期竣工提供保证。郑州瀚宇公司开发的商品房如期竣工验收交付后，建设银行河南省分行和贾保磊即具备取得该商品房的抵押担保权利的物权登记条件，郑州瀚宇公司的担保责任即应予以免除。2、本案中，原告在起诉状中认可被告贾保磊就争议贷款，已将其名下位于荥阳市××支路交叉口西南侧瀚宇·天悦湾5号院二期A地3号楼1单元13层1302号的房产抵押给建设银行河南省分行，并办理了抵押登记。按照合同约定，房屋抵押后，郑州瀚宇公司担保责任应予以免除，因此郑州瀚宇公司不应承担保证责任。3、本案中建设银行河南省分行并未提供郑州瀚宇公司为贾保磊提供担保的股东会或董事会决议，故《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中关于郑州瀚宇公司担保的内容为无效担保。根据《中华人民共和国公司法》第十六条第一款，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。四、郑州瀚宇公司提供的是最高额担保，在借款人提供有抵押物时，应当先由借款人的抵押物清偿借款，然后再承担补充责任。本案中，对于建设银行河南省分行的债权，既有借款人贾保磊本人提供的房屋抵押担保，又有郑州瀚宇公司的最高额担保，建设银行河南省分行不能在没有拍卖贾保磊房屋的情况下就要求郑州瀚宇公司对全部债务承担连带清偿责任。根据《物权法》第一百七十六条，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。《物权法》第一百九十四条第二款，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。《担保法》第二十八条，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款，本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，即使郑州瀚宇公司承担担保责任，亦应当在被告贾保磊抵押的房屋拍卖承担相应的清偿责任后，不足部分由郑州瀚宇公司承担补充担保责任。如原告放弃该抵押权，郑州瀚宇公司对放弃部分不承担担保责任。五、原告建设银行河南省分行要求郑州瀚宇公司承担律师费没有事实依据。综上所述，郑州瀚宇置业有限公司不应承担连带清偿责任，原告建设银行河南省分行对郑州瀚宇置业有限公司的诉求无事实依据与法律依据，望法庭驳回对郑州瀚宇置业有限公司的诉讼请求。被告贾保磊答辩称，1、对于原告的起诉确实属实；2、我希望通过调解解决，对于自己经济能力确实无法再履行合同，希望通过调解把房子退掉。本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2017年10月26日，被告贾保磊（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要载明：本合同项下借款金额为人民币肆拾捌万肆仟元整，用于购买商品住房；借款期限为叁佰陆拾个月，即从2017年10月26日起至2047年10月26日止；借款利率为月利率，执行浮动利率；被告采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为2789.23元；被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），原告有权借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照合同约定计收罚息和复利。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；本合同项下所附抵押财产清单主要载明：房屋买卖合同号XY17003626114，抵押物处所荥阳市××支路交叉口西南侧瀚宇.天悦湾5号院二期A地3号楼1单元13层1302号；原告在贷款人处签章，被告贾保磊在借款人处签字确认。2016年6月19日，中国建设银行股份有限公司郑州直属分行（乙方、债权人）与被告郑州瀚宇置业有限公司（甲方、保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”为因购置座落于荥阳市兴华路与郑上路交叉口西南侧瀚宇天悦湾项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2016年6月19日至2020年6月19日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币陆亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办要抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任；本合同双方确认，本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行与本合同所述各相关债务人签署的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均得以享有和行使。该合同还对其他事项进行了约定。中国建设银行股份有限公司郑州直属支行在乙方处签章，被告郑州瀚宇置业有限公司在甲方处签章确认。庭审中原告称，被告2019年12月19日偿还1.79元，2019年12月20日偿还本息合计8500元整，被告贾保磊及被告郑州瀚宇置业均认可该两笔款项系扣除被告郑州瀚宇置业的保证金。原告依约放款，截至2019年1月17日，被告贾保磊尚欠原告借款本金470324.6元，利息1142.16元。本院认为，本案中原告及二被告签订的各项合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行义务。原告依约发放贷款后，被告贾保磊应遵守合同约定，按时归还借款本息，逾期不还，构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告贾保磊返还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告郑州瀚宇置业有限公司以保证人的身份签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，自愿为上述债务承担连带责任保证，原告要求其对上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。对原告主张的违约金，合同约定被告不按合同约定按时足额偿还借款本息时，贷款人有权收取逾期利息并加收罚息，该罚息是对借款人逾期未还款的惩罚，与合同约定违约金的惩罚性质一致，本案中已支持原告主张的利息、罚息，不宜再另行支持其主张的违约金，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告郑州瀚宇置业有限公司辩称依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贾保磊于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金470324.6元、利息1142.16元、（利息、罚息自2020年1月17日起至还款之日止继续按照合同约定计算）；二、被告郑州瀚宇置业有限公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4386元，由被告贾保磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 杨 关二〇二〇年二月二十日书记员 裴淼淼