广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初20409号原告某某,男，汉族，1985年6月7日出生，身份证住址：河南省灵宝市，委托代理人韦某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某展览策划有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道。法定代表人林某某。被告吴某某，男，汉族，1993年8月22日出生，身份证住址：广东省东莞市，两被告共同委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。两被告共同委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦某某、被告深圳市某某展览策划有限公司（以下简称“某某公司”）和吴某某共同委托代理人李某某和李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月1日，被告吴某某授权被告某某公司与其签订了《商铺租赁合同》（编号为HL140），将位于深圳龙岗区龙城街道盛平社区某某园的店铺出租给其经营火辣炸鸡，租赁期限为2017年10月30日至2020年11月29日，免租期为2017年10月30日至2017年12月29日止，其依约缴纳了押金并预付了首月租金，共计19035元（人民币，下同）。合同签订后，其投入了资金装修店铺，购置了经营所需的设备、材料、聘请了员工等，准备经营炸鸡店。其装修完毕后试营业时，发现烟雾在厨房弥漫，无法排出，后经与其他承租人一起排查，发现承租物业二楼的公共烟道封堵，烟雾堵在烟道无法排出。与被告某某公司沟通后，被告某某公司称已整改好，但仍然无法排烟。其再次查看时，发现二楼烟道打了孔，但没有与楼上的烟道连通，烟雾在二楼室内弥漫，从窗户飘出，根本无法到达顶楼。因公共烟道不通，各个商铺间存在严重的串烟串味现象。因烟雾太浓，部分店铺的消防报警器甚至出现了报警的情况。此外，被告招商时的宣传册、海报、宣传视频及广告宣传PARK汇（某某园，原名汇龙天下）是“龙岗CBD公园综合体”，已有“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等优势品牌入驻、招商率高达90%，项目一楼有大品牌权健理疗养身会所，二楼主经营网咖、书吧，三楼四楼是高端商务酒店，配有260间精品客房，铺位可自由打通、全能餐饮业太经营，全球诚招特色餐饮、便利店、咖啡饮品等，适合经营餐馆、面包店、冷饮甜品店、西餐厅、烧烤店、火锅干锅、料理店，重金打造龙岗特色美食街，综合体旁配套完善的5000平方米的亲子公园式氧吧公园等；至今，“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等品牌商家从未入驻，配套的主题公园面积严重缩水，与宣传广告大相径庭。自2017年12月起，PARK汇的承租人陆续拨打12345、集体到龙岗街道办投诉被告公共烟道不能使用和虚假宣传的问题、到龙岗环保局投诉被告公共烟道不能使用、污染环境、存在安全隐患的问题；龙城街道办组织过多次调解，环保局也多次要求被告整改，但被告整改后，公共烟道的问题还是没有解决，无法正常使用。其承租店铺的目的是经营餐饮行业，与其他经营餐饮行业的相邻店铺一样必须使用专用的烟道，但被告提供的公共烟道无法使用，无法实现原告承租的目的。根据《合同法》第九十四条规定，其有权解除与被告的《商铺租赁合同》。2018年5月23日，其通过邮政快递的方式向被告发送了《关于解除的告知函》，被告于2018年5月24日签收。原告认为被告的行为违反了诚实信用原则，侵害了其合法权益，其为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告的《商铺租赁合同》（编号：HL140）于2018年5月24日解除；2、被告退还押金12690元、预付的租金6345元及逾期退还的利息（按银行同期借款利率计算，自2018年5月24日起至付清时止）；3、被告赔偿原告的装修损失、购置设备的损失等合计220606元（包括装修65000元、购置设备物品48085元、聘请员工48721元、加盟费58800元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告某某公司、吴某某辩称，1、原告诉称公共烟道不能使用不符合事实，被告在改造涉案商铺并招租时，已预埋排烟管道而供经营餐饮的承租人使用；2017年6月被告取得涉案租赁物业一层商铺重新打造用于出租、出售；2017年11月底原告进场装修，直至其停止营业前，原告均正常经营，未反映烟道不通的情形；2017年12月、2018年1月，被告某某公司的工作人员到原告经营的餐厅就餐并未发现异常；2018年3月，部分承租人反映烟道使用存在异常，被告已积极配合原告排查，并委托专业机构额外增设了抽风及净化设备，目前烟道可以正常使用，可满足排烟需求。原告等部分承租人在2018年1月上访闹事时，主张烟道是未达标，不符合消防、环保等规定，并未主张烟道不通，原告所提交的关于烟道不通的视频证据，只是其他承租人趁涉案物业二、三楼对酒店进行装修需要改动烟道位置时候拍下的，被告早在短时间内恢复使用功能，原告所称的烟道不通，只是其为解除合同索取高额赔偿所找的理由。2、《商铺租赁合同》约定商铺交付以现状条件交付交付，并未就交付时的烟道事宜进行约定，原告以烟道不通为由主张合同目的无法实现，没有合同依据。3、原告作为餐饮服务业经营者，是油烟排放和净化处理的责任人，首先应当安装油烟净化设施，保证产生的油烟能抽排到烟道，现商铺已设立排放油烟的专用烟道，如原告原告店铺产生的油烟无法排出，与被告无关。4、原告诉称被告招商时存在虚假宣传且不符合事实，原告提供的证据不能证明被告在招商时存在原告在诉状所称的内容。涉案商铺在原告承租之时已投入使用了七年时间，两被告没有也不可能改变涉案商铺的现状，向原告实施所为的虚假宣传行为。原告作为商铺经营者理应对商铺的周边情况进行充分了解，对其经营风险也理应进行过充分评估，原告在内的数家承租人由于自身经营不善，编造种种理由向被告提出解除合同并向政府部门上访闹事，这才是本案纠纷的真实原因。5、被告某某公司受被告吴某某的委托于2017年12月1日与原告签订了《商铺租赁合同》，原告明知被告某某公司是被告吴某某的代理人，《商铺租赁合同》的权利义务由被告吴某某承担和享有，故，原告起诉被告某某公司有误，属于主体不适格。6、原告主张合同解除的理由缺乏事实、法律和合同依据，其所提交的解除合同告知函依法不能构成解除合同的效果。原告无理取闹拒不履行合同支付租金已构成根本违约，其所支付的租赁押金应予以没收，其所主张的装修损失更与被告无关，原告还应向被告支付拖欠的租金和物业管理费等相关费用。经审理查明，被告某某公司受被告吴某某的委托与原告于2017年12月1日签订《商铺租赁合同》（编号：HL140），内容约定：被告吴某某将其位于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区某某园商铺租给原告使用，面积30.95平方米；租赁期限自2017年10月30日至2020年10月29日止共3年；租赁用途为商业，经营火辣炸鸡；免租期为自2017年10月30日起至2017年12月29日止；每月租金为6345元；租赁押金12690元；应于2017年8月22日前支付首月租金，之后应于每月30日前支付当月租金；2017年10月30日前交付商铺，原告自交付之日起15个工作日进场装修，装修期间原告需办理的包括消防、营业执照等各项许可证件均由原告自行办理，出租方予以配合；管理费、水电费、燃气费、垃圾处理费等相关费用由原告直接向物业管理处缴纳。合同第十三条约定：“如原告逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、租赁税费、水电费、燃气费、通讯费等费用达到1000元以上，出租方有权解除租赁合同收回该商铺另行处置，没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失；如原告未按本合同约定的日期进场装修的，视为原告放弃该物业的承租权，出租方有权解除合同，对该物业进行另行处置，没收租赁押金；如原告违反本合同约定提前退租，出租方有权没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失”。合同附件还约定原告放弃对商铺的优先购买权，原告同时签订四份《商铺租赁合同》，双方签字盖章后各执一份，另外两份由原告预先单独签署，由出租方保存，出租方明确告知原告后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺并完成产权转移时，购买方即刻签订由原告单独签署的《商铺租赁合同》，原告与出租方签订的本《商铺租赁合同》即刻作废失效，出租方将商铺的租赁押金和租金转给购买方，购买方开具商铺的租金和押金收据给原告，出租方收回之前开给原告的租赁押金和租金收据……上述合同签订同日，原告向被告某某公司支付了商铺的租赁押金12690元以及首月租金6345元，被告某某公司向原告出具了相应的《收款收据》并依约向原告交付商铺。原告接收商铺后，便对商铺进行装修以及准备营业。2017年10月29日，原告与案外人深圳市某某装修设计工程有限公司签订《装修合同》，预算装修总造价65000元；原告提交了该装修公司出具的《收款收据》，其在2017年10月29日至12月25日期间支付了装修款共计65000元。原告还提交了其与案外人深圳市某某餐饮管理有限公司于2017年10月15日签署的《加盟合同》，约定原告在涉案商铺地址经营火辣炸鸡，加盟费58800元，并有加盟费的《收款收据》。此外，原告主张其于2018年5月中旬起停止营业，至今未再经营，其在营业期间存在聘请员工的工资损失，为此提交了《房屋租赁合同》及《收款收据》证明其租房情况。原告还主张为涉案商铺经营而购置物品的损失，提交了货款收款收据、淘宝网络订单予以证明其购置炸炉、指纹签到机、奶茶封口机的费用。又查，涉案商铺所在商圈的承租人于2017年12月起向街道相关部门投诉商铺所用公共排烟管道无法排烟等问题。2018年1月24日,原告与被告某某公司协商达成合意同意延长免租期2个月，免租期变更为自2017年10月30日起至2018年2月29日止。之后，涉案商铺所在商圈的承租人就虚假宣传、欺诈销售、主体烟道设施未达使用标准等问题向街道相关部门继续进行投诉。2018年5月24日，原告向被告某某公司邮寄发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，称因涉案商铺存在烟道无法排烟，无法兑现承租时建立商圈综合体的承诺，经整改后仍未解决烟道排烟问题，故要求解除合同，并要求出租人退押金、租金和赔偿相关损失。被告某某公司于次日签收。另查，关于涉案商铺所用公共烟囱管道的问题。被告某某公司曾于2018年4月12日与深圳市某某厨房设备有限公司签订《餐饮油烟净化处理工程施工合同》，在2018年4月12日至22日对公共烟囱管道进行了整改。原告等几名承租人相继起诉至本院后，本院在另案中【（2018）粤0307民初10873号、11955号】已委托广东产品质量监督监测研究院对涉案商铺的公共排烟管道是否符合排烟标准进行鉴定，该研究院于2019年7月4日作出《排烟管道质量鉴定报告》，鉴定意见为：涉案商铺排烟的“排烟管道”，不符合国家标准GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》和行业标准JGJ64-2017《饮食建筑设计标准》对排烟的要求。在本案，本院依原告申请，依法委托深圳市某某评估房地产土地估价有限公司就涉案商铺的装修及机器设备价值进行评估鉴定，该估价公司以2019年12月27日作为评估基准日于2020年1月15日作出《资产评估报告书》，评估结论为：本次评估选用成本法，评估值根据重置成本及成新率确定，装修价值32078元、厨房设备价值10528元。对装修评估现场勘查后，原、被告已于2020年1月1日完成涉案商铺的交接返还手续，原告将商铺内的可移动物品搬离。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《收款收据》、《涉嫌虚假宣传、欺诈销售行为的告知函》、《宣传彩页》、《图片》、《录像光盘》、《关于解除商铺租赁合同的告知函》、《邮政快递单及详情单》、《装修合同》、《加盟合同》、《淘宝网络订单》、《房屋租赁合同》，被告某某公司、吴某某提交的《公证委托书》、《餐饮油烟净化处理工程施工合同》、《餐饮油烟净化处理工程施工的情况说明》、《银行电子回单》、《装修申请表》、《餐饮消费小票》、《水电费、管理费的缴费的收款收据》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。本院认为，被告吴某某授权被告某某公司与原告于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》（编号：HL140）系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。本院另案委托鉴定机构就涉案商铺的公共排烟管道进行鉴定，鉴定结论为不符合国家标准和行业标准，涉案商铺公共排烟管道不符排烟标准，足以影响原告所承租涉案商铺的餐饮经营及使用。被告吴某某作为商铺的出租方，其提供的商铺存在严重缺陷，未能满足原告签订租赁合同时对涉案商铺的正常使用要求，原告据此解除租赁合同，合理有据，本院予以支持。被告某某公司系涉案商铺的实际管理方，原告通过邮寄送达解除合同告知书，被告某某公司于2018年5月24日签收邮件，故，双方签订的租赁合同于2018年5月24日解除。因合同解除产生的损失应由违约方即被告吴某某承担相应的赔偿责任。被告吴某某应退还原告租赁押金12690元、首月租金6345元共计19035元及支付逾期退还利息。此外，本院根据原告提交的相关合同、转账记录以及票据，对原告的其他损失支持如下：1、装修费用损失，原告实际使用涉案商铺装修期间为2017年12月至2018年5月24日，涉案商铺装修以2019年12月27日作为基准日作出的评估价值为32078元，2018年5月24日合同解除后的商铺空置闲置造成的装修价值贬损，应由被告吴某某承担，故，本院结合原告提交的《装修合同》、《收款收据》以及原告的使用时间，酌情支持原告装修损失共计55000元；2、加盟费用损失，虽然原告签订了加盟合同，但非必然发生的损失，原告未举证证明因不在涉案商铺经营火辣炸鸡会导致加盟合同无法继续履行或者已造成原告加盟费用不能退回的事实，因此，对于该加盟费损失，本院不予支持；3、聘请员工工资损失，原告从2017年12月开店经营，至2018年5月中旬停业，期间原告经营了几个月，存在经营支出及经营收入，员工工资及租房成本非直接的必然损失，故本院不予支持；4、购置机器设备物品的损失，经鉴定，原告所购置的厨房机器设备尚存价值，评估价值为10528元，原告于2020年1月1日已对涉案商铺内的可移动机器设备也进行了搬离并移交了商铺，厨房机器设备属于可移动物品，故，对该机器设备物品的损失，本院不予支持。以上损失共计55000元。由被告吴某某承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告某某与被告吴某某签订的《商铺租赁合同》（编号：HL140）已于2018年5月24日解除；二、被告吴某某应于本判决生效之日起三日内向原告某某退还租赁押金12690元和首月租金6345元，并支付逾期退还利息（以19035元为基数，自2018年5月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告吴某某应于本判决生效之日起三日内赔偿原告某某装修等损失共计55000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4894元（原告已预交），由原告某某承担3383元，被告吴某某承担1511元。装修评估费用2200元（原告已预交），由被告吴某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘春秀人民陪审员  焦 虹人民陪审员  陈妙英二〇二〇年二月二十八日书 记 员  罗 韵