广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4502号 原告：王玉霞，女，汉族，1953年12月20日出生，住黑龙江省伊春市伊春区制材街铁路委5组，现住广西北海市。 被告：广西家园管家房地产代理有限公司，统一社会信用代码:91450502MA5KCBJRIC，住所地：北海市海城区陈文村西侧海玉小区88幢0205号。 法定代表人：陈浩华。 委托诉讼代理人：易遐丝，女，汉族，1990年8月7日出生，住广西合浦县，系公司员工。 被告：廖聪，男，汉族，1996年6月22日出生，住广西北海市海城区。 原告王玉霞诉被告广西家园管家房地产代理有限公司（以下简称“家园管家公司”）、廖聪居间服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告王玉霞，被告家园管家公司的委托诉讼代理人易遐丝，被告廖聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉霞提出诉求如下：请求法院判被告偿还诚意金5000元，定金25000元，共计人民币3万元。 事实与理由如下：2018年6月我在网上看到房博士单位的廖聪卖房介绍，其中有一套房位于北海，我相中了，廖聪说交5000元的诚意金，我说到北海看完房再交，廖聪不同意，非得让我先交5000元诚意金，然后去北海看房，当时我没想到房子和说的不符，廖聪说楼层一共有13层，结果是两楼中间盖的一共有四层，我买的是二层，交完意向金，廖聪就和他们的经理追我交定金，当时我很犹豫，不想交，他们经理就把他开的车的车牌号、还有身份证都在微信里发给我，让我相信他们，当时我没想房子是那样不好，就把2.5万元定金也交了，我来到北海一看房子和廖聪说的不符，当时还不让我看房，欺骗了我，这房子我不能买。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告家园管家公司辩称：一、被答辩人主动找到答辩人订立《房屋买卖确认书》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。2018年6月，被答辩人通过答辩人在网上公示的售房信息找到答辩人，称其对涉案房屋具有意向。被答辩人沟通了解该房屋后，确认以330000元购买该房屋，强烈要求支付5000元诚意金将该房屋定下来，并与答辩人签订《房屋买卖确认书》，合同约定：第二条“诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分。业主收取定金后本人即确认成交，并确认与该业主的买卖关系已经成立，本确认书在本人与业主之间具备生效合同的法律效力”；第四条“若业主能按本人与本确认书第一条提出的签约条件收取定金，本人将于该物业业主收取定金之日起30天内签署《房屋买卖合同》，并于签署《房屋买卖合同》之前继续向业主追加定金25000元，否则，视本人拒绝购买本物业，业主有权没收定金并另行出售该物业，而且，本人仍须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服务费”。根据《民法总则》第143条，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、强制性法规，故合法有效，被答辩人作为完全民事行为能力人，对其签字、付款的后果十分清楚，双方均应按约定履行义务。 二、答辩人已按照约定履行居间义务，无任何违约行为，因被答辩人的违约行为导致交易无法达成，被答辩人应当承担违约责任。首先，答辩人系正常居间活动，在与被答辩人签订《房屋买卖确认书》之前已经尽到房屋真实情况与交易风险告知义务，无故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，不存在被答辩人起诉状中所述房屋状况与叙述不符合情况。其次，答辩人积极履行居间义务，通知业主李冬梅已找到买家，业主同意与其签订《房屋买卖合同》。2018年6月27日，答辩人按照合同约定将5000元诚意金转给业主，故该笔款已经转为购房定金，而非被答辩人主张的诚意金。同日，业主与答辩人签订《房屋买卖确认书》，确认买卖关系成立。2018年7月2日，被答辩人向答辩人支付25000元定金，根据答辩人与业主之间的约定，该定金视为业主本人收取，答辩人已将其中10000元转给业主。之后答辩人员工催促被答辩人订立《房屋买卖合同》，被答辩人却以家人不支持出钱购房为由拒绝。答辩人在居间活动中已尽力促成双方达成交易，但答辩人已经以其行为表示不履行签订《房屋买卖合同》的义务，构成根本违约，导致交易无法达成。根据《中华人民共和国合同法》第115条定金罚则的规定，被答辩人无权要求返还已交付共计30000元的定金。再者，根据《房屋买卖确认书》第四条约定，被答辩人拒绝购买该房屋，严重侵犯了答辩人的权益，答辩人在该交易中投入的人力、物力、时间及预期收益都受到损失，被答辩人按约须向中介方支付相当于成交价的3%即9900元作为中介方的佣金和代理服务费，而被答辩人却至今未支付该笔费用。 三、被答辩人已支付的定金无权要求返还，且答辩人系根据业主的委托代收取定金，被答辩人主张返还的主体不适格。业主与答辩人签订的《房屋买卖确认书》第二条约定“本人授权中介方在《房屋买卖合同》签署之前为防止买方挞定可继续向买方追加定金，追加之定金同样视为本人收取”。答辩人根据业主的授权收取定金，其行为合法有效，委托代理的法律效果直接归属于被代理人，即视为业主收取。故被答辩人于违约情形下无权要求返还，即使主张返还，其主张对象也不应为答辩人。另外，根据合同相对性原则，答辩人与业主之间如何处分所收取的定金属于答辩人与业主之间的约定，被答辩人无权干涉。 综上，被答辩人无权要求答辩人返还定金30000元，其诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院驳回被答辩人的所有诉讼请求。 被告廖聪辩称：一、被答辩人歪曲事实，答辩人进行居间活动时无任何过失过错。首先，是被答辩人主动要求购买涉案房屋，并非答辩人强迫其进行交易，此过程完全出于公平诚信自愿。在被答辩人交付定金及签订《房屋买卖确认书》之前，答辩人已经再三提示被答辩人慎重决定，而被答辩人先是支付5000元定金，后又支付25000元定金，其作为完全民事行为能力人，应当承担付款及签约的后果。其次，答辩人已经尽到房屋真实情况与交易风险的告知义务，无故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，更不存在被答辩人起诉状中所述房屋状况与叙述不符合的欺骗情况。 %1、被答辩人与家园管家公司签订的《房屋买卖确认书》是真实意思表示，应当受合同约束。首先，在答辩人居间下，被答辩人主动与家园管家公司签订了《房屋买卖确认书》，该合同是双方真实意思表示，应当履行合同义务。被答辩人却在支付定金后又后悔，表示家人不支持出钱购房，是明确违约行为，应当按照定金罚则承担相应的违约责任。其次，被答辩人违反诚实信用原则的行为给答辩人的工作带来很大困扰，导致答辩人损失了人力、时间及预期利益。 %1、被答辩人作为家园管家公司的员工，在被答辩人与业主李冬梅之间进行的居间行为属于职务行为，其法律效果应当由单位承担，故不是本案适格被告。首先，答辩人在被答辩人与业主李冬梅之间进行居间行为时的身份是家园管家公司的员工，其行为系执行工作任务的职务行为。根据《民法总则》第170条，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或非法人组织发生效力。答辩人在诚意金收据上落款签字是公司认可的职权范围内的行为，而非个人行为，故答辩人并非本案适格被告。其次，该款项也并未进入答辩人的个人账户中，而是由被答辩人向合同约定的账户直接支付，与答辩人无关，被答辩人无权要求答辩人返还30000元定金。 综上，被答辩人的全部诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，广西房博士房地产代理有限公司于2018年11月6日更名为广西家园管家房地产代理有限公司，法定代表人由廖伟燕变更为陈浩华。案外人李冬梅系坐落于北海的所有权人，于2008年12月2日取得房屋所有权证。 2018年6月24日原告王玉霞（确认人）与被告家园管家公司（原为“广西房博士房地产代理有限公司”，中介方）签订《房屋买卖确认书》（NO.FBS0006033）一份，主要约定王玉霞独家委托中介方寻盘、咨询介绍、带领看盘等居间服务，现王玉霞对位于北海市北海的物业具有购买意向，并向该物业业主提出如下签约条件：一、建筑面积93.62平方米，售价33万元，付款方式为一次性付款；二、王玉霞同意在签订本确认书时交付人民币5000元给中介方代为保管，作为购买该物业的诚意金，若该物业业主同意前述各项交易条件，本人在此不可撤销地授权中介方并无需本人另行指示，可将此诚意金转交业主。该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分。业主收取定金后本人即确认成交，并确认与该物业的买卖关系已经成立，本确认书在本人与业主之间具备生效合同的法律效力。若中介方在2018年7月2日前未能与该物业业主就以上签约条件达成协议并取得业主承诺，代保管的诚意金无息退还给王玉霞，但在上述期限之前王玉霞不得要求中介方退回诚意金；四、若业主能按王玉霞与本确认书第一条提出的签约条件收取定金，王玉霞将于该物业业主收取定金之日起30天内签署《房屋买卖合同》，并于签署《房屋买卖合同》之前继续向业主追加定金25000元。否则，视本人拒绝购买本物业，业主有权没收定金并另行出售该物业，而且，本人仍须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服务费。 被告廖聪系被告家园管家公司的员工，其分别于2018年6月24日、7月2日向原告王玉霞出具《诚意金收据》，载明收到王玉霞交来意向购买北海的诚意金人民币5000元、25000元。特别提示：该诚意金收据作为NO.FBS0006033之附件，达到阁下提出的交易条件，阁下即授权收款方无需其他任何指示转给该物业之产权人或代理人作为购房定金的一部分，一旦转为购房定金，阁下则无权要求产权人及收款方予以退还。被告家园管家公司确认收到原告王玉霞的款项共计30000元。 被告家园管家公司主张其于2018年6月27日与案外人李冬梅签订《房屋买卖确认书》一份，主要约定李冬梅委托被告家园管家公司出售涉案房屋，售价为325000元；李冬梅同意在签订本确认书时收取中介方代买方交来购买该物业的定金5000元，定金收取后即认可已与买方确认了买卖关系，本确认书在李冬梅与买方之间具备生效合同的法律效力。李冬梅保证于收取定金之日起40天内签署《房屋买卖合同》，李冬梅授权中介方在《房屋买卖合同》签署之前为防止买方挞定可继续向买方追加定金，追加之定金同样视为李冬梅收取；还备注买方购买该物业赠送房屋内所有固定家电家具；业主出售该物业为325000元，卖高为中介方佣金，过户当天买方付完余款。同日，被告家园管家公司通过其当时的法定代表人廖伟燕转账支付5000元至李冬梅账户，案外人李冬梅出具《诚意金转定金收据》，确认收到被告家园管家公司交来购买涉案房屋的定金5000元。2018年7月2日被告家园管家公司通过其当时的法定代表人廖伟燕转账支付10000元至李冬梅账户。被告家园管家公司共向李冬梅支付了15000元。 后原告王玉霞认为涉案房屋的环境与被告向其所说的不符，于是不同意继续购买涉案房屋。被告家园管家公司主张涉案房屋已已经另行出售。 本院认为，原告王玉霞与被告家园管家公司于2018年6月24日签订的《房屋买卖确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。按照上述协议的约定，在涉案房屋的所有权人同意第一条提出的签约条件并收取定金，在签署正式《房屋买卖合同》前，被告家园管家公司有权继续向原告追加定金25000元。从被告家园管家公司所提交的其与涉案房屋所有权人李冬梅于2018年6月27日所签订的《房屋买卖确认书》内容以及李冬梅向被告家园管家公司所出具的《诚意金转定金收据》内容可知，李冬梅同意原告王玉霞所提出的购买条件。为此，按照上述协议的约定，被告家园管家公司有权向原告追加收取25000元的定金。被告家园管家公司在收取原告王玉霞共计30000元后，只将15000元支付给李冬梅，据此，可以认定涉案房屋的购房定金实际为15000元。原告王玉霞主张受到被告廖聪的欺骗而交付共计30000元，涉案房屋的实际环境与被告所述不符，但其无相应的证据予以证实，本院不予认可。原告王玉霞因个人原因不同意与业主签署正式的《房屋买卖合同》构成违约，应承担违约责任，而涉案房屋的购房定金15000元已由所有权人李冬梅收取，原告无权要求予以退还，对于被告家园管家公司收取的剩余15000元应予以退还原告。但按照上述协议的约定，原告拒绝购买涉案房屋的，须向中介方支付相当于成交价的3%作为中介方的佣金和代理服务费，被告家园管家公司虽未在本案中主张权利，但为了避免当事人的诉累，原告应支付的佣金和代理服务费9900元（330000元×3%=9900元）在被告家园管家公司应退还的款项中予以扣减，则被告家园管家公司须退还5100元给原告，对于原告所主张的超出部分本院不予支持。对于原告主张被告廖聪一并承担责任，被告廖聪系被告家园管家公司的员工，其在涉案交易中的行为属于职务行为，由此产生的后果应由被告家园管家公司承担，为此，对于原告的该项诉求本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1、被告广西家园管家房地产代理有限公司退还5100元给原告王玉霞； 2、驳回原告王玉霞其他的诉讼请求。 案件受理费550元，减半收取275元，由原告自行承担228元，由被告广西家园管家房地产代理有限公司负担47元（该费用原告已向本院预交，由被告广西家园管家房地产代理有限公司在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇二〇年二月七日 书记员  熊谋华