四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0321民初2526号 原告：成都仁邦物业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号。 法定代表人：张荣修，总经理。 委托诉讼代理人：程润良，公司员工。 委托诉讼代理人：丁淑芳，公司员工。 被告：吴发荣，男，1959年1月1日出生，汉族，住四川省荣县。 原告成都仁邦物业管理有限公司与被告吴发荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都仁邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人程润良、丁淑芳，被告吴发荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2012年1月1日至2019年10月31日期间的物业费7693元，违约金769元，共计8462元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司，2015年4月3日更名为成都仁邦物业管理有限公司。原告从2005年6月开始为金碧城小区提供物业服务，被告居住在原告提供物业服务的金碧城小区，被告刚入住时能够足额交纳物业费，从2012年1月1日起拒不交纳物业费，现起诉请求处理。 被告辩称：原告向其主张交纳物业费是事实，但其向原告反映自己居住房屋漏水，原告未采取措施，原告先将该事处理后被告才交物业费。 原告围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件、被告四川省人口信息（户籍）原件各一份；2.企业名称变更核准通知书复印件、准予变更登记通知书复印件、中华人民共和国物业服务企业资质证书复印件各一份；3.商品房买卖合同复印件、交房通知书复印件、金碧城房屋交接清单复印件、房屋装修申请书复印件、荣新.金碧城小区居民登记表复印件各一份；4.荣新.金碧城前期物业管理委托合同复印件一份、物业服务合同复印件三份；5.金碧城吴发荣物业欠费明细复印件一份、催费通知复印件两份；6.清理小区占道停车照片复印件和处理小区用水、违章建筑照片复印件各三份、修剪小区植被照片复印件和客服上门贴欠费通知照片复印件两份、成都仁邦业主纠纷、物业问题协调《会议签到表》、记录及照片复印件、秩序维护班长日常工作处理及检查情况复印件、值班记录复印件、金碧城巡逻人员签到表复印件、值班照片复印件、救助生病的高龄业主照片复印件、清理占用消防通道杂物照片复印件、清理楼道及周边卫生照片复印件、荣新.金碧城水岸南苑17栋排污管道改造物业简报复印件、南苑9号房疏通沉淀池照片复印件、原告修复商业街缺损地面照片、清理小区绿化带照片复印件、物业工作表彰大会照片复印件和物业公司赢得广大业主好评照片复印件各一份。 被告对原告提交的证据无异议，也未提交证据。 经本院审查：原告提交的证据能够证明案件事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系坐落在荣县旭阳镇荣州大道二段金碧城清心斋**号成套住宅（建筑面积180.08平方米）的所有权人，该房屋系多层住宅。被告自2007年8月22日接收该房屋并装修后至今居住在该房屋。2005年6月1日，四川荣新房地产开发有限公司自贡项目部与自贡市盐都物业管理有限公司签订《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由自贡市盐都物业管理有限公司提供，委托期限自2005年6月1日起至荣新金碧城业主委员会成立，按物价局审批的物业管理费标准向业主收取物业服务费。2010年4月28日，荣县荣新金碧城业主委员会与自贡市盐都物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由自贡市盐都物业管理有限公司提供，委托期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.38元，每季度交纳一次，逾期不缴纳按每天1‰收取滞纳金等内容。2013年7月26日，荣县荣新金碧城业主委员会与成都仁邦物业服务有限公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由成都仁邦物业服务有限公司提供，委托期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.48元，此收费标准在完成小区组团封闭管理后从2014年1月1日起执行，每季度交纳一次，逾期不缴纳按每天1‰收取滞纳金等内容。2018年4月30日，荣县荣新金碧城业主委员会与成都仁邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定包括上述房屋在内的金碧城物业服务由成都仁邦物业管理有限公司提供，委托期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，物业服务费收费标准为多层住宅每月每平方米0.48元，每季度交纳一次，逾期不缴纳按每天1‰收取滞纳金等内容。截止原告起诉，被告所在区域尚未完成小区组团封闭管理。原告为该小区提供物业服务后，被告交纳物业费至2011年12月31日，被告自2012年1月1日起至2019年10月31日止，共欠物业服务费6432.46元（0.38元/平方米×180.08平方米×76个月+0.48元/平方米×180.08平方米×18个月=6756.6元），经原告催收未果，遂引发本案纠纷。 另查明，2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司更名为成都仁邦物业服务有限公司。2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司更名为成都仁邦物业管理有限公司。 本院认为：业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主应当按照合同约定向物业服务企业交纳物业服务费。本案中，四川荣新房地产开发有限公司自贡项目部与原告签订的《荣新·金碧城前期物业管理委托合同》，以及荣县荣新金碧城业主委员会与原告签订的《物业服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有约束力。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约提供了物业服务，被告作为小区业主应按约定交纳物业服务费。2013年7月26日《物业服务合同》中约定的收费标准多层住宅每月每平方米0.48元是在完成小区组团封闭管理后起执行，因被告所在区域尚未实行组团封闭管理，故对2013年5月1日至2018年4月30日期间的收费标准仍按每月每平方米0.38元收取。原告要求被告支付原告2012年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持，但原告主张的7693元金额有误，应按照庭审查明的6756.6元为准。物业服务合同约定物业服务费每季度交纳一次，逾期不交纳按每日1‰收取滞纳金。该滞纳金实际为违约金，被告未按约支付物业服务费，原告可以要求被告承担违约责任。因该合同约定的违约金明显偏高，原告主张按所欠物业服务费的10%计算违约金符合法律规定，本院予以支持。被告关于自己房屋漏水涉及另外的法律关系，被告可另行依法主张权利，不得以此为由拒绝向原告支付物业服务费。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴发荣于本判决生效后五日内支付原告成都仁邦物业管理有限公司2012年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费6756.6元，违约金675.66元，共计7432.26元； 二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴发荣负担，鉴于原告成都仁邦物业管理有限公司已预交，被告吴发荣履行债务时直付原告成都仁邦物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  虞跃平 二〇二〇年二月十三日 书记员  杨 洋