海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初6768号 原告：儋州瑞洲房地产开发有限公司，住所地：儋州市那大镇大州新村西侧。 法定代表人：黄太华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐文哲，海南上哲律师事务所律师。 被告：李燕卫，女，1966年8月23日出生，汉族，住址：儋州市。 委托诉讼代理人：吴昌恒，广东环球经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹融，广东环球经纬律师事务所实习律师。 第三人：海南剑祥投资集团股份有限公司，住所地：海口市国贸二横路港澳申亚大厦12楼A室。 法定代表人：杨志锋，该公司总经理。 第三人：杨志锋，男，汉族，1965年4月28日出生，住海口市。 原告儋州瑞洲房地产开发有限公司（以下简称瑞洲公司）与被告李燕卫及第三人海南剑祥投资集团股份有限公司（以下简称剑祥公司)、杨志锋确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月14日，被告李燕卫向本院提起反诉，且因本案复杂、争议较大，本院依法于2019年10月22日裁定本案转为普通程序，并于2019年11月12日公开开庭将本诉、反诉合并进行了审理。原告瑞洲公司委托诉讼代理人陈雪梅，被告李燕卫委托诉讼代理人吴昌恒到庭参加诉讼，第三人剑祥公司及杨志锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞洲公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》（编号0002-2)无效；2.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费、公告费、评估费、保全申请费、保全保险费等）由被告负担。 事实和理由：2012年3月28日，原告瑞洲公司与第三人剑祥公司合作开发登记在瑞洲公司名下的郁金香郡项目，合作形式为剑祥公司出资，瑞洲公司出地。在合作过程中，剑祥公司因缺少建设资金，大量拖欠工程款，导致郁金香郡项目建设停止。遂瑞洲公司起诉至法院，2016年11月21日，海南省第二中级人民法院作出（2015）海南二中民二初字第9号民事判决书，解除了瑞洲公司和剑祥公司之间的合作开发关系。2013年11月12日，杨志锋（系剑祥公司法定代表人)拟向被告李燕卫借款400万元，并应李燕卫要求，向瑞洲公司申请以瑞洲公司名义签订涉案53套房屋的商品房买卖合同用于借款担保。为了涉案项目顺利进行，而且涉案53套房屋在当时已经约定作为投资收益分配给剑祥公司，因此，瑞洲公司就同意杨志锋及剑祥公司的盖章申请，并要求李燕卫要把借款直接付到瑞洲公司与剑祥公司的共管账户，以确保用于涉案项目建设。于是，2013年11月14日，杨志锋向被告李燕卫出具书面《借条》约定：借款400万元，借期三个月，期满一次性还款，在抵押阶段不能把房产抵押或转让。同日，瑞洲公司与李燕卫签订涉案《商品房买卖合同》，并约定：李燕卫购买3幢2单元共计53套房屋，面积共计4002.31㎡，单价1000元/平方米，房款共计4002310元；于2013年11月14日一次性付清总房款。同日，上述53套房屋在儋州市房管局登记备案至李燕卫名下。2013年11月15日，李燕卫将上述借款中的310万元转账至瑞洲公司与剑祥公司的共管账户，并用于偿还剑祥公司拖欠第三人的工程或建材欠款。 综上，原、被告双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，涉案《商品房买卖合同》名为买卖，实为借款担保。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，涉案《商品房买卖合同》应属于无效合同。请求贵院依法支持原告的诉求。 被告李燕卫辩称，1.原被告双方所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性、禁止性规定，已经依法成立并生效，双方于合同签订的当日也就案涉房屋进行了备案登记并支付了相关的款项，一定程度上已经履行了该合同，双方的行为不符合合同法第52条中认定合同无效的任何事由，所以原告主张案涉合同无效没有事实依据也没有法律依据。2.当时签订合同时候是以1000元的单价购买房屋，原告认为价格是偏离市场价格，我们认为是不属实的。从原告提交的证据来看，直到2014年原告出售房屋的价格还是2600元/平方米，但这个是销售给普通的购买者，而我们是基本上整一栋来购买，购买时候案涉楼盘正是风雨飘摇的时候。据不完全统计，原告那几年面临着拖欠员工工资、拖欠供应商材料款、购房者之间、股东内部之间等各种纠纷，案涉房屋也没有建成，基本上是一片废墟。在市场对案涉楼盘普遍不看好的情况下，被告花了400万来购买案涉房屋是风险极大的一种投资，所以理所当然是较低的价格来购买。另外，从2013年购买房屋直到2018年都不具备交房条件，虽然被告多次催促原告均拒不向被告交付房屋。 第三人剑祥公司及杨志锋未出庭，视为其放弃向法庭陈述意见的权利。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向法庭提交证据。第三人未到庭质证，视为放弃质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下:1.原告提交的证据一《借条》，因无原件，被告对其三性均有异议。本院认为，被告对原告的证据二《商品房买卖合同》予以认可，《借条》上记载的“现金4000000元及按已签订的商品房买卖合同执行”指的就是证据二《商品房买卖合同》，且结合原告提交的证据五《盖章申请书》、证据十九《付款委托书》的内容，本院对《借条》的真实性予以认可；2.原告提交的证据五《盖章申请书》，被告虽对剑祥公司公章和杨志锋签名的真实性提出异议，但并未提供充分证据否定该公章及签名的真实性，且瑞洲公司与被告签订的《商品房买卖合同》中约定的房产为剑祥公司分得。因此，对《盖章申请书》的真实性、合法性、关联性予以确认；3.原告提交的证据九账户流水清单，被告认为转账后钱如何使用与其无关。本院认为，被告转账3100000元后，瑞洲公司将该笔款大部分用于偿还施工款和员工工资，这是银行流水清单客观反映的事实。因此，本院对该账户流水清单的三性予以确认；4.原告提交的证据十三、十四、十五三份该公司与案外人签订的《商品房买卖合同》，经核对与原件一致，且销售单价分别为2600元/㎡、3498元/㎡、3628.5元/㎡，证明涉案《商品房买卖合同》约定的销售单价1000元/㎡远低于正常水平。本院对该证据的真实性及证明内容予以确认；5.原告提交的证据十九《委托付款书》，被告虽对剑祥公司公章和代理人签名的真实性提出异议，但并未提供充分证据否定该公章及签名的真实性，且被告对原告提交的证据二十《承诺函》、证据二十一付款回单予以认可，该三份证据前后具有关联性。因此本院对证据十九《委托付款书》的真实性、合法性、关联性予以确认。 2019年11月8日，原告向本院申请调取（2017）琼9003刑初116号刑事案件中剑祥公司向李燕卫借款的相关证据，本院于2019年11月11日依法调取。被告对该证据的真实性无异议，但认为即使第三人及杨志锋与李燕卫之间存在借款关系也不能认定涉案《商品房买卖合同》是为该借款进行的抵押担保。对于被告的这一观点，将在本院认为部分一并予以说明。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2012年3月28日，原告瑞洲公司与第三人剑祥公司共同开发建设“郁金香郡”房地产项目，由瑞洲公司提供建设用地，剑祥公司投入建设项目全部资金，双方按比例进行房屋分配。后又陆续签订数份补充协议，就房屋分配的调整进行了相关约定。涉案3号楼2单元53套房属剑祥公司分得的房产。 2013年11月12日，剑祥公司向瑞洲公司出具一份《盖章申请书》：“我司要求贵司出具3份《商品房买卖合同》，合同编号为0002-1、2、3。该合同中的权利、义务、责任由我司承担，并在各方面受到该合同条款的约束。因该合同产生的一切法律责任、纠纷和经济损失由我司负责承担。”2013年11月14日，瑞洲公司（出卖人）与被告李燕卫（买受人）签订编号为0002-2的《商品房买卖合同》，约定瑞洲公司将位于儋州市××镇西侧“郁金香郡”预售商品房第3幢2单元总53套房出售给李燕卫，建筑面积共4002.31平方米，单价按建筑面积每平方米1000元计价，付款方式为于2013年11月14日一次性付清总房款4002310元。出卖人应当在2015年5月1日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用。瑞洲公司及法定代表人符才俊在合同落款出卖人处签字盖章，合同附件附53套房源清单（其中3号楼2单元1505房建筑面积66.13㎡）。另外，该合同中商品房验收交接、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、买受人购买房屋的用途均为空白。签订合同当日，瑞洲公司即申请将该《商品房买卖合同》进行备案登记。 2013年11月14日，剑祥公司法定代表人杨志锋向李燕卫出具借条：“今借到李燕卫现金肆佰万元整（￥4000000元），说明此款应用叁个月（2013年11月14日至2014年2月14日）一次性还清此款，在抵押阶段不能把房产抵押和转让。若三个月未能还清此款，将按已签订的商品房买卖合同执行。此借款在三个月如不能还款，借款转购房款。”2014年2月18日，杨志锋在该借条上再次备注：“因资金周转困难，推迟一个月还款到2014年3月14日还清。如果到期不能还款，按合同执行，借款转购房款。”2013年11月15日，李燕卫向瑞洲公司转账支付3100000元，并备注为“借款”。瑞洲公司收到该款当日支付吴川市建筑安装工程公司施工费2730000元、支付二十多名员工工资100000余元、2013年11月18日向杨志锋支付往来款245000元。 2015年3月25日，剑祥公司向瑞洲公司出具《委托付款书》：“2013年11月14日我司向李燕卫借款4000000元，并将我司在‘郁金香郡’项目中所分得的在建房产53套（建筑面积合计为4002.31㎡）作为借款抵押，且要求贵司出具《商品房买卖合同》（合同编号0002-1、2、3）。因我司资金困难，无力按协议约定还清借款本金和利息。经我司与李燕卫商榷后双方同意共同对外销售上述抵押房源，所得销售房款汇入贵司指定账户。待我司向相关部门缴纳相应的购房税金并开具发票后，我司委托贵司将剩余房款支付给李燕卫用于偿还借款本金和利息。由此产生的一切责任由我司承担。”2015年4月13日，李燕卫向瑞洲公司出具《承诺函》：“因‘郁金香郡’（3-2-1505号房）已抵押给承诺人，该房产销售款200000元，扣转账手续费160元，扣除相关税款23913元及款项转出手续费16元后，应将175911元转到承诺人指定账户。如因该房产不能办理网签合同，不能办理房产备案，不能开具发票等原因，业主要求退款时，贵公司告知承诺人，承诺人将在2个工作日把已收到的款项退还贵公司。”2015年4月14，瑞洲公司向李燕卫转账支付175911元。 另查明，因合作建房产生纠纷，瑞洲公司于2015年6月12日向海南省第二中级人民法院起诉剑祥公司要求解除双方签订的《合作开发协议书》及五份补充协议书，并要求瑞洲公司退出项目建设场地、移交相关建设资料。海南省第二中级人民法院作出(2015)海南二中民二初字第9号《民事判决书》，判决双方签订的《合作开发协议书》及五份补充协议于2015年6月4日解除。该判决书查明，“郁金香郡”项目建设期间，曾停工又复工，剑祥公司逾期缴纳城镇基础设施配套费、城镇土地使用税、房产税,并因拖欠工程款原因，被施工方诉至法院。该判决书现已生效。2018年3月7日，剑祥公司向海南省第二中级人民法院起诉瑞洲公司要求瑞洲公司将剑祥公司在“郁金香郡”项目中的投资权益返还给剑祥公司。后达成（2018）琼97民终17号《民事调解书》，双方在该调解书中确认因剑祥公司欠案外人李燕卫借款，剑祥公司将该项目约4000平方米房产抵押给案外人李燕卫的事实。 庭审中，原被告确认：涉案3号楼2单元1505号房已经出售给案外人，按照《承诺函》，该房产销售款200000元扣除相关税费及手续费后，瑞洲公司将房款175911元转账支付给李燕卫。除此之外，瑞洲公司没有再向李燕卫还款过。 再查明，备案登记在李燕卫名下的涉案商品房共计52套（按照房源清单，不包括3号楼2单元1505号房）。 本院认为，依据原被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、剑祥公司与李燕卫之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系；二、瑞洲公司和李燕卫签订的涉案《商品房买卖合同》效力如何认定。 关于剑祥公司与李燕卫之间的法律关系是商品房买卖关系还是民间借贷关系的问题。本院认为，剑祥公司与李燕卫之间是民间借贷关系：（一）根据查明的事实，剑祥公司负责“郁金香郡”项目建设全部资金，而该项目建设期间因剑祥公司逾期缴纳税费、拖欠工程款等遭遇停工。为了实现资金融通，剑祥公司以自身分得房产抵押担保的形式向被告李燕卫借款，并向瑞洲公司申请盖章进而才有了瑞洲公司与李燕卫签订的涉案《商品房买卖合同》。李燕卫将3100000元转账至瑞洲公司账户后，瑞洲公司即刻支付吴川市建筑安装工程公司施工费2730000元、支付二十多名公司员工工资100000余元，进一步证明剑祥公司建设资金短缺从而借款的事实。况且李燕卫向瑞洲公司转账时已备注该3100000元为“借款”；（二）涉案《商品房买卖合同》存在有悖于一般商品房买卖合同的情形。1.该合同中商品房验收交接、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、买受人购买房屋的用途等普通购房人较关注的主要条款均为空白；2.该合同约定的销售单价为1000元/㎡，也是一般商品房买卖合同所罕见。本案查明，涉案3号楼2单元1505房建筑面积为66.13㎡，销售价格为200000元，则销售单价为3024元/㎡，原告提交的已生效（2017）琼9003民初2484号《民事判决书》查明，2014年11月份，“郁金香郡”项目4号楼1单元501号房的销售单价为3280元/㎡，原告提交的同时期“郁金香郡”项目其他《商品房买卖合同》，销售单价最低也在2600元/㎡，涉案《商品房买卖合同》约定销售单价为1000元/㎡显然不符合市场交易习惯；3.从2013年11月14日签订涉案《商品房买卖合同》约定2015年5月1日为交房日瑞洲公司未交房，至本案原告起诉，李燕卫从未主张过交房、索要购房发票等权利，本案原告起诉后李燕卫才提起反诉；（三）2013年11月14日杨志锋向李燕卫出具的《借条》上有“抵押”、“还款”字样，李燕卫向瑞洲公司转账时备注“借款”，到2014年2月18日杨志锋在该借条上再次备注时有“因资金周转困难”、“推迟还款”字样，再到2015年4月13日李燕卫向瑞洲公司出具的《承诺函》中“因‘郁金香郡’已抵押给承诺人”字样，可以看出，李燕卫对于该3100000元是借款、涉案《商品房买卖合同》是为了担保该笔债权实现而签订这一事实是明知的、清楚的；（四）即使存在真实的商品房买卖关系，李燕卫尚未付清购房款4002310元。李燕卫庭审时称向瑞洲公司支付购房余款该公司拒收、向儋州市公证处申请公证提存该款项，未向法庭提供任何证据予以证明。对上述说法，本院不予采信。 综上，剑祥公司与李燕卫之间的法律关系为民间借贷关系，涉案《商品房买卖合同》是为了担保债权的实现而签订。 二、关于瑞洲公司和李燕卫签订的涉案《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。如上所述，本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，不是商品房买卖关系，购买商品房不是原被告的真实意思表示。李燕卫没有提供充分证据证明原被告之间已经对账、清算，并就民间借贷关系转变为商品房买卖合同关系达成过合意。《借条》上“借款转购房款”的约定内容为债务到期不还则转换成李燕卫获得涉案房产的所有权，该约定违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流押的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。因此，涉案《商品房买卖合同》因缺乏双方真实意思表示且违反法律强制性规定而无效。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 原告儋州瑞洲房地产开发有限公司与被告李燕卫于2013年11月14日签订的《商品房买卖合同》（编号000-2）无效。 案件受理费100元（原告已预交），由被告李燕卫负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  施灵敏 审 判 员  李润红 人民陪审员  陈华英 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  曾一花 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。