广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4551号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，统一社会信用代码：91450500763062146L，住所地广西北海市北部湾西路27号。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：欧美玲，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所律师。 被告：付鸣，男，汉族，1988年8月30日出生，住吉林省长春市南关区向阳街28号，现住广西北海市。 被告：北海汇澳投资发展有限公司，统一社会信用代码：91450500799719226H，住所地广西北海市北海大道241号鸿源生态城新城C栋104房。 法定代表人：黄重才，总经理。 委托诉讼代理人：黄志宇，广西仁学律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）诉被告付鸣、北海汇澳投资发展有限公司（以下简称为汇澳公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行云南路支行的委托诉讼代理人欧美玲、被告付鸣、被告汇澳公司的委托诉讼代理人黄志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告付鸣签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判决被告付鸣归还原告借款本金275860.78元及利息40764.94元(利息自2016年12月15日起暂计至2019年7月5日止，以后另计至还清全部借款本息之日止），合计：316625.72元；3、判决原告对被告付鸣名下的北海市北海大道241号润和花园2幢二单元2104号房屋享有优先受偿权；4、判决被告付鸣承担原告为实现债权发生的律师费14748.16元；5、判决被告北海汇澳投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。以上合计:331373.88元。 事实和理由：2014年3月14日，被告何朝秀与原告签订合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2014]年[0202]号《个人购房借款/担保合同》。根据合同约定：被告何朝秀向原告抵押贷款285000元，用于购买北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋。合同签订后，原、被告就涉案房屋办理了预购商品房抵押权登记手续。2014年6月4日，北海市房地产交易中心将抵押权登记证明书发放给原告，抵押权登记证明书载明抵押人是被告付鸣，抵押权人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。原告按约定将被告所贷款285000元转入被告付鸣指定的账户。被告从2014年6月5日借款至今，虽然有陆续还款，但一直都不能按时足额还款。截止至2019年7月5日，被告已经累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，拖欠贷款本金为275860.78元及利息40764.94元(利息自2016年12月15日起暂计至2019年7月5日止，以后另计至还清全部借款本息之日止）。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”以及第十四条第二款的约定，原告有权要求被告付鸣立即清偿未偿还款项并解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第二十一条的约定，被告付鸣依法将其借款所购买的北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋抵押给原告，即原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权。被告未能按照合同约定全面履行还款义务，根据《个人购房借款/担保合同》第十七的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括律师费等费用均应由被告承担。被告北海汇奥投资发展有限公司作为担保人与原告、被告付鸣共同签订《个人购房借款/担保合同》，根据《个人购房借款/担保合同》第十条，两被告至今未办理正式抵押登记手续，被告北海汇澳投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向本院提出上述诉讼请求。 被告付鸣辩称，根据答辩人与汇奥公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人保证销售的商品勇没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因被告汇奥公司出现资金断裂及经济纠纷等自身问题，因由被告汇奥公司承担全部责任。被告汇奥公司还应承担以下责任：1、返还答辩人首付款及已经原告支付的相应的贷款本金；2、赔偿答辩人已付款相应的利息；3、答辩人已经原告支付的相应的贷款利息；4、偿还涉案借款担保合同项下剩余的贷款；5、承担本案诉讼费、律师费。 被告汇澳公司辩称，被告汇奥公司无须为借款人对原告的债务承担连带责任。涉案的《个人购房借款/担保合同》中汇澳公司的公章是陈大山在将汇奥公司股权转让后所用的旧公章，合同涉及汇澳公司担保的条款无效。对合同中的担保协议，汇澳公司的股东不知情，也未经股东会表决同意，应属无效。案外人陈大山以汇澳公司的名义作为担保人在合同上签字，其行为已超过公证书的授权，亦未得到汇澳公司的追认，不应由汇澳公司承担责任。 综合全案证据，本院确认的事实如下： 案外人陈大山原是被告汇澳公司的法定代表人及股东。 2012年10月19日，陈大山与黄重才、黄波才签订《股权转让协议书》一份，将其原享有被告汇澳公司的26.6%股权以及其他股东享有的73.4%股权全部转让给黄重才、黄波才。根据《股权转让协议书》的约定，黄重才、黄波才将汇澳公司100%股权变更登记在自己名下后，据此拥有汇澳公司“北海润和花园”项目中M栋、R栋商住楼的开发经营权及财产处分权，但N栋商住楼的经营及收益权利仍归案外人陈大山所有。协议还约定双方按约定办理工商变更登记后，案外人陈大山仍有权以被告汇澳公司名义诸如使用被告汇澳公司之印鉴对其现所享有的权属的N栋商住楼进行开发建设及销售。 2012年11月30日，陈大山、汇澳公司办理了经北海市公证处公证的《授权委托书》，载明：汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各种手续；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义办理润和花园第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保等各项事宜；汇澳公司特别授权陈大山以汇澳公司名义对润和花园第二栋（原N栋）商住楼依法行使其他相应的各种处分权利。陈大山就“润和花园”第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。 被告汇澳公司旧印章一直由陈大山持有。汇澳公司于2016年3月9日向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章交还给汇澳公司。本院于2016年6月17日作出（2016）桂0502民初614号民事判决，陈大山于本案判决发生法律效力之日起三日内，将其持有的北海汇澳投资发展有限公司的原公司公章（印章编码4505000005548）、合同专用章（印章编码4505000019792）、财务专用章（印章编码4505000001776）交还给北海汇澳投资发展有限公司。该判决于2016年7月28日发生法律效力。 2014年3月14日，原告工行云南路支行（贷款人）、被告付鸣（借款人、抵押人）、被告汇澳公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2014）年（0202）号），主要约定：被告付鸣向原告贷款28.5万元用于购买坐落于北海市北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋，贷款期限为30年，贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，并按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用或解除合同；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费等由借款人承担；被告付鸣以其购买的北海市北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋作为抵押物提供担保，担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章,保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告与被告付鸣到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告领取了登记时间为2014年6月4日的《北海市房地产抵押权登记证明书》（北房地交押字［2014］第08369号）。 2014年6月5日，原告依约将贷款28.5万元转入被告汇澳公司的银行账户。被告付鸣一直陆续还款，但2017年1月5日起停止还款。截至2019年7月5日，被告付鸣共拖欠贷款本金275860.78元、利息40764.94元。 另查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费14748.16元。 本院认为：原告工行云南路支行与被告付鸣、汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案原告已依约将借款发放给被告，履行了出借义务，被告付鸣未按合同约定履行还款义务，已构成违约。依据合同约定，原告有权解除《个人购房借款/担保合同》并要求被告付鸣立即清偿未偿还的贷款本息及其为实现本案债权支出的相关费用，故原告请求解除《个人购房借款/担保合同》及请求被告付鸣偿还贷款本金275860.78元、利息40764.94（利息暂计至2019年7月5日，以后另计至贷款清偿之日止），于法有据，本院予以支持。 关于原告要求对被告付鸣名下位于北海市北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋享有优先受偿权的问题。因被告付鸣对其名下所有的位于北海市北海大道241号润和花园2幢2单元2104号房屋办理的是预购商品房抵押登记，并未办理房屋抵押登记，在办理房屋抵押权设立登记前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对于原告诉请要求对该房屋的折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的律师费14748.16元。因各方当事人已在《个人购房借款/担保合同》中对该费用的负担作了明确约定，且原告已提供律师费票据证明该费用已实际发生，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于被告汇澳公司是否应对涉案债务承担连带清偿责任的问题。汇澳公司辩称涉案合同系汇澳公司原法定代表人超越代理权限且使用公司作废的公章作出的行为，且该担保未经股东（大）会决议，属于无效行为，汇澳公司不应承担连带清偿责任。对此本院认为，一、陈大山作为汇澳公司的原法定代表人，涉案《个人购房借款/担保合同》使用的印章虽是汇澳公司的旧印章，但根据汇澳公司提供的证据显示，在本案借款合同签订前，被告汇澳公司未对外作出股权变动及印章作废的声明，汇澳公司旧印章一直由陈大山持有，直至2016年3月9日，被告汇澳公司才向本院提起诉讼，请求陈大山将汇澳公司旧印章交还。而根据汇澳公司与陈大山于2012年11月30日办理的《授权委托书》，汇澳公司授权陈大山继续以汇澳公司的名义处理涉案房屋的抵押借款、融资及担保等事宜，故汇澳公司主张陈大山超越代理权限，本院不予采纳；二、涉案房屋系被告汇澳公司出售给被告付鸣，汇澳公司系为其开展经营活动向债权人提供担保，应当认定担保合同符合公司的真实意思表示。综合上述情况，本院认为原告作为善意相对人，其有理由相信与被告汇澳公司签订的《个人购房借款/担保合同》是被告汇澳公司的真实意思表示，合同有效。依照合同约定，原告请求被告汇澳公司对被告付鸣的上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告付鸣、北海汇澳投资发展有限公司于2014年3月14日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房信购]字[北海分]行[云南路]支行（2012）年（0202）号）； 二、被告付鸣偿还借款本金275860.78元及利息40764.94（利息暂计至2019年7月5日，以后按本案《个人购房借款/担保合同》约定的执行标准自2019年7月6日起计至还清借款之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告付鸣赔偿律师代理费14748.16元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告北海汇澳投资发展有限公司对被告付鸣的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费6270元，减半收取3135元，由被告付鸣、北海汇澳投资发展有限公司共同负担（该费用原告已向本院预交，三被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6270元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 廖慧翔 二〇二〇年二月十三日 法官助理 施成兰 书 记 员 谭宇兰