江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初4891号原告（反诉被告）：启东海工船舶工业园开发建设有限公司，住所地：江苏省启东市和合镇寅阳镇政府内。法定代表人：陆红波，公司总经理。委托诉讼代理人：陆炜花，上海联洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海房沁房地产经纪有限公司，住所地：上海市金山区金山卫镇学府路589号4幢984室。法定代表人：蔡安，公司总经理。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。原告（反诉被告）启东海工船舶工业园开发建设有限公司（以下简称工业园开发公司）与被告（反诉原告）上海房沁房地产经纪有限公司（以下简称房地产经纪公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业园开发公司诉称，2018年2月12日，原、被告通过招投标的方式签订了委托销售合同。原告将其开发建造的江欣家园白领公寓3号楼68套、12号楼102套房屋委托给被告托底销售。双方约定：被告分两期向原告缴纳托底保证金2000万元，并于合同到期日全额支付托底资金88657547.04元。但被告只缴纳了保证金800万元，未按约支付托底保证金。销售期间，被告未如实告知房屋销售情况，甚至私自收取房款，至今未退还原告提供的售楼处。合同到期后，被告拒绝结算、拒绝支付托底资金，拒收原告的催款函。被告不支付全额托底资金的做法是一种根本性违约行为，使原告无法实现合同目的。故提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2018年2月12日签订的委托销售合同；2、被告交付49套已成交及26套网签的商品房销售合同原件、5套草签合同原件；3、被告返还其自行收取的购房款490000元及定金303000元；4、被告承担违约责任，原告不予返还其缴纳的保证金800万元，原告不再给付尚未支付的佣金1817874.65元；5、被告赔偿已签约但未收回房款的买卖合同所产生的费用和损失、处理被告拒绝告知的相关问题所造成的损失、售楼处被占用损失、未及时收到托底资金的利息损失，具体金额如下：（1）托底资金利息1129万元，以未销售121套，应付托底资金62766149.76元，按每天万分之五计算360天；自2018年12月7日起按每日2000元标准计算售楼处租金至实际交房之日止房屋占用费（至2019年6月7日为30万元）；再销售费用1165万元。6、要求被告交付售楼处。被告房地产经纪公司辩称，1、原告先存在违约，被告没有违约。在整个销售合同履行过程中，房款全部进入原告账户，而原告没有按照合同约定两天结算一次，也没有及时向被告支付其应得销售佣金。2、委托销售合同第4条明确约定，合同期满以后，销售的尾盘按照托底价格包销给被告，尾盘销售款从托底资金中予以扣除，如果尾盘销售款超过托底资金的，由被告另外用现金等方式补足，但双方对何时将剩余资金进行补足没有约定，故被告不存在违反合同约定即未及时给付尾盘资金。3、现原告坚持要求解除合同，被告同意解除合同；已经销售的相关材料愿意交付给原告；被告收取的款资是销售合同之外与当事人协议的款项，愿意返还另行收取房款；未正式签订销售合同已收取的定金，根据原告的意向，如不再签订，被告自行退还各业主。合同期满以后，被告早已退出售楼处，原告已经派人更换了门锁，不存在继续占用的行为，原告所主张的占用费标准也没有相应事实依据。原告以被告违约为由，主张不返还保证金、不支付销售佣金，赔偿损失的请求无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：要求反诉被告归还保证金800万元，给付佣金1817874.65元及逾期付款利息（自2019年1月1日起至实际归还之日止按年利率6%计算），反诉原告另案主张49套房屋之外的应得佣金。事实和理由同其答辩意见。反诉被告辩称，1、反诉原告提出给付佣金181万元可以计算，但因为在合同履行期限内反诉原告没有交足托底资金，属于根本违约，不应当计算利息。2、反诉原告提供的保证金不予退还，因为保证金是保证合同的完全履行，但事实上反诉原告没有足额交纳保证金，而且在合同到期后又私自收取购房户的定金或房款，致使反诉被告无法知晓其收取的款项，反诉原告已构成根本违约应该承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年2月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《江欣家园白领公寓委托销售合同》一份，双方约定，原告将江欣家园3号楼68套、建筑面积7962.4㎡，江欣家园12号楼102套、建筑面积9744.32㎡房屋委托给被告销售。销售期限：2018年3月6日至2018年12月6日（九个月）；结算方式：合同生效后每两天结算一次；收款单位为启东海工船舶工业园开发建设有限公司。第四条托底资金的结算及尾盘处理：本合同为托底销售合同，乙方分两期共向甲方缴纳托底保证金2000万元。签订本合同时，缴纳1000万元，2018年8月底前再缴纳1000万元。合同期满销售尾盘由乙方接盘托底，尾盘销售款（按托底单价计算）从托底资金中予以扣除，余款退还；如尾盘销售款（按托底单价计算）超过托底资金余款的，乙方另外以现金或银行汇款的方式补足；完成全盘销售的，托底资金全额退还（托底资金不计息）。销售所得及税项：中标价为5007元/平，超出中标价部分为乙方所得，中标价的各项税费由发包方自理，超出中标价部分甲方扣取10%的税费，因营销产生的费用由乙方负责。同年2月28日，双方签订补充条款：甲方合同期内无偿提供售楼处及户外广告位等给乙方使用，合同期结束或销售结束后恢复原状交还甲方；甲方安排人员配合乙方进行销售合同的签订及开票；2018年8月底前再缴纳第二期1000万元保证金之前，一期所缴纳的保证金能够覆盖销售尾盘总金额（按中标价计算）的，则第二期1000万元保证金可以不缴纳。2018年2月13日，原告收取被告保证金800万元，双方开始履行合同。2018年3月12日至12月6日，被告共销售49套房屋，合计销售面积5171.04㎡，合同销售价34311483.99元，原告实际收到房款34311038.99元（差445元未收到）。上述已销售面积的托底价应为25891397.28元（5171.04㎡×5007元/㎡），实际超出托底价房款为8419641.71元（34311038.99元-25891397.28元），扣除10%税款841964.17元，被告应得佣金7577677.54元。原告先后6次支付给被告佣金共计5759802.89元。分别为：6月21日付942339.24元；6月29日付333738.07元；7月16日付2626539.52元；8月27日付400000元；9月7日付691657.79元；9月14日付765528.27元。尚有1817874.65元未付。除49套已经销售且全额付款的房屋外，被告另外在合同期内网签26份分期付款购房合同（其中2套签约时间为2019年1月、2月），合同销售价为16945661元，合同销售面积为2757.2㎡。至2019年12月30日，共有3767559元购房款已经入原告账户，余款由业主分期支付。被告在合同销售价外另行收取了4套超出合同价之外的房款计49万元（被告认为超出合同价部分，是其与业主合同外的约定，属于其额外收入）。除上述75套销售合同之外，被告另与其他14名购房户草签购房意向协议并收取了部分定金。其中有4名购房户向原告支付了部分房款，9名购房户向被告支付了定金，另有1名购房户支付被告定金43000元，又支付原告购房款37000元。目前，原告共收到5名业主的购房款447000元（含37000元），被告共收取10名购房户定金303000元（含43000元）。庭审中，原、被告双方协商一致，上述草签的5份合同由原告继续履行，其中被告收取的一户定金43000元归原告，除外的9份草签合同，原、被告均不再履行销售合同，被告收取的定金260000元（303000元-43000元）由被告负责退还。另查明，2019年1月15日、28日、4月24日，原告三次向被告发函，告知被告合同到期，催告被告支付结算资金。其中落款2019年1月28日的《律师函》于2月3日送达被告，要求被告于同年2月28日前支付结算资金54561713.95元。被告收到后未与原告沟通也未回函，故原告提起本诉。庭审后，被告于2020年1月8日移交购房合同原件。原告收取49套商品房买卖合同原件，认可签订合同时间在2018年12月6日之前（实际有一套的12月28日）；收取24份商品房买卖合同原件（缺少2份，被告称已遗失），经核实，签订合同时间在2018年12月6日之前有20份，4份之后；原告另收取4份草签合同（缺少1份，被告称已遗失）。原告收取上述资料后撤回了要求被告交付销售资料原件的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的商品房委托代理销售合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。双方当事人均受其拘束，均应按照约定全面履行各自的义务。1、关于合同应否解除？《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告于2019年1月15日起三次向被告发出书函中均未提出解除合同，其在起诉时也未提出解除合同仍是要求继续履行合同。现原告在首次开庭时提出解除合同，被告也表示同意解除，双方协商一致，不违反法律法规，可以解除合同，本院依法照准。2、关于违约及违约责任。原告认为被告未在约定期限内足额缴纳托底保证金，也未在合同期满后将托底资金缴清，构成根本性违约。被告认为保证金系保证托底资金，而且案涉合同亦未约定托底资金的支付时间，故其不构成违约。本院认为，被告没有在约定期间缴纳保证金且在合同到期后未支付托底资金的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告仅对托底保证金缴纳的时间及数额进行了约定，迟延缴纳或未足额缴纳的违约责任双方未作明确的约定，合同中更没有被告不及时支付托底保证金而不退还保证金或不予支付余下佣金的约定。从合同的保证金性质看，保证金的性质实际是保证尾盘托底资金的落实。补充条款中甚至还约定，第一期保证金能够覆盖销售尾盘托底金额的，则第二期保证金可以不缴纳。原告以被告违约为由，不退还保证金不支付余下佣金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。但鉴于被告未按合同约定在合同到期后及时支付托底资金，应当承担赔偿损失的违约责任。原告要求被告支付其应付托底资金的相应利息作为其实际损失的请求，于法有据，本院予以支持。3、关于原告的实际损失额如何确定？首先，关于未付托底资金数额。原告主张被告应在2018年12月7日支付未售121套房屋的托底资金62766149.76元，减去800万元的保证金和181万元的佣金，计算的应付托底资金为52948275.11元。被告认为总房款88657547.04元，减去49套和26套已售房屋总面积金额，再减保证金和未付佣金。根据双方主张的计算方式，主要争议是网签的26套应否计入未付托底资金。本院认为，被告另已完成26套的销售任务，原告亦与购房户签订了房屋买卖的网签合同，该26套商品房的付款义务人为购房户而不是本案被告。按照合同，被告应付的未付托底资金额=（发包销售170套销售面积-75套销售面积）×5007元/平方，即；[（7962.4+9744.32）-（5171.04+2757.2）]㎡×5007元/㎡=48960849.36元。扣除双方均认可的保证金800万元、佣金1817874.65元，应付尾盘托底资金计算为39142974.71元（48960849.36元-8000000元-1817874.65元）。其次，关于托底资金利息及计算期间。原告以托底资金62766149.76元，按每天万分之五计算360天的利息为1129万元。因双方签订的案涉合同已解除，尚未履行的，终止履行，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原告主张按360天计算，即2018年12月7日至2019年12月1日，符合法律规定。故被告应当以39142974.71元为基数，自2018年12月7日起至2019年12月1日止，赔偿原告因未付托底资金产生的利息损失。2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、售楼处房屋占用费。根据案涉合同及补充条款约定，原告无偿提供售楼处给予被告使用，合同期结束或销售结束后应恢复原状退还给原告，而且原告亦未提供证据证明合同到期或销售结束后被告仍占用售楼处，被告在庭审中亦明确表示已将案涉销售处退还给原告，故对原告要求被告支付房屋占用费的请求，本院不予支持。5、原告再销售房屋的费用1165万元。原告未能提供证据证明因再销售房屋产生损失的事实，故对原告要求被告赔偿再销售损失的请求，本院不予支持。6、被告另外收取的房款49万元及定金4.3万元，被告同意返还原告，本院照准。7、关于反诉原告的诉讼请求。鉴于上述第2点理由，反诉原告要求反诉被告返还保证金800万元及支付佣金1817874.65元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但鉴于案涉未付佣金已在计算未付托底资金时已经予以扣除，故反诉原告再行主张利息的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条之规定，判决如下：一、准予解除原告启东海工船舶工业园开发建设有限公司与被告上海房沁房地产经纪有限公司于2018年2月12日签订的江欣家园白领公寓委托销售合同。二、被告上海房沁房地产经纪有限公司赔偿原告启东海工船舶工业园开发建设有限公司因未付托底资金39142974.71元产生的利息损失（自2018年12月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2019年12月1日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告上海房沁房地产经纪有限公司返还原告启东海工船舶工业园开发建设有限公司购房款及定金533000元。四、驳回原告启东海工船舶工业园开发建设有限公司其他诉讼请求。五、反诉被告启东海工船舶工业园开发建设有限公司返还反诉原告上海房沁房地产经纪有限公司保证金8000000元。六、反诉被告启东海工船舶工业园开发建设有限公司给付反诉原告上海房沁房地产经纪有限公司49套房屋销售佣金余额1817874.65元。七、驳回反诉原告上海房沁房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三、五、六项付款义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕（启东海工船舶工业园开发建设有限公司银行账户：中国建设银行股份有限公司启东支行，银行账号：32×××93；上海房沁房地产经纪有限公司银行账户：中国工商银行上海市五角场支行，银行账号：10×××55）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费314042元（原告已预交），原告负担274042元，被告负担40000元；反诉受理费80525元（反诉原告已预交），由反诉原告负担5000元，反诉被告负担75525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费314042元，反诉案件受理费80525元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈 杰审 判 员  印建忠人民陪审员  庞素珍二〇二〇年二月十八日书 记 员  王雅璇