山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0783民初4904号原告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司寿光市支行,住所地：寿光市广场街3777号,统一社会信用代码：91370783865694400Y。负责人:秦聪华,行长。委托诉讼代理人：孟显跃，该公司职工。委托诉讼代理人：韩海平，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。被告（案外人）：王明亮,男,1948年1月2日生,汉族,住寿光市。委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。被告（被执行人）：潍坊御泉置业有限公司,住所地：寿光市圣城东街与东升路交叉口北100米路东。统一社会信用代码：91370783687201713E。法定代表人:陈鸿兵,执行董事。委托诉讼代理人：张陆军、王庆堂，山东仓圣律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行（以下简称“农业银行”）与被告王明亮、潍坊御泉置业有限公司（以下简称“御泉置业”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人孟显跃、韩海平，被告王明亮及其委托诉讼代理人张美玲，被告御泉置业的委托诉讼代理人张陆军、王庆堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决对寿光市圣城东街北、郭家路东高层次人才创业园2号楼3单元2302室房产许可执行;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告潍坊御泉置业有限公司以其人才创业园2号楼3单元2302室房产作为抵押物为他人担保,从原告处办理了贷款。因借款人到期没有归还,原告向贵院提起诉讼,之后贵院作出了生效判决。但在该判决的执行过程中,被告王明亮向贵院提出了案外人执行异议,贵院于2019年6月24日作出(2019)鲁0783执异36号执行裁定书,裁定中止对人才创业园2号楼3单元2302室房产的执行。被告潍坊御泉置业有限公司也反对对该房产的执行。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。王明亮辩称，被告王明亮在涉案房屋办理抵押前已经向被告潍坊御泉置业有限公司支付全款购买了涉案房屋，王明亮享有对涉案房屋排除执行的权利。原告诉求违反法律规定，请求依法予以驳回。一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。王明亮于2013年9月11日就与御泉置业签订了房屋购买协议，并支付全部房款，御泉置业并于当日交付了房屋。因御泉置业的原因致使该房屋未能办理过户登记，王明亮没有过错。因此贵院不得查封该房屋，依法应当解除查封，终止执行（2016）鲁0783执1784号裁定书。二、王明亮的购买权优于原告对于该房屋所设定的抵押权。原告设定的抵押权是2014年12月19日，在王明亮购买并入住房屋之后。王明亮是基于生存权而购买该房屋，王明亮的生存权要优于抵押权及其他债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》即法释（2002）16号，第一条的规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条的规定，即消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，王明亮对涉案房屋的民事权益是优于工程价优先受偿权的，同时更优于在王明亮购买之后因开发商发错而设定的抵押权的。故王明亮对涉案房屋的民事权益优于原告所设定的抵押权，是该房屋实际的所有权人。故请求依法驳回原告许可执行的请求。被告御泉置业辩称，公司确实先将涉案房屋卖给被告王明亮，后由于公司员工工作失误将涉案房屋抵押给了银行，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告御泉置业多次以其开发的登记在其名下的房产作为抵押为案外人向原告借款提供担保，其中，被告御泉置业以寿房权证寿光字第××号房产中的包括2号楼3单元2302室在内的部分房屋于2014年12月19日为徐平利的借款进行担保办理抵押登记。因案外人徐平利未能到期清偿债务，原告遂向本院起诉要求案外人清偿债务、被告御泉置业等担保人承担担保责任，本院作出（2016）鲁0783民初2038号民事判决书，判令被告御泉置业以其抵押的房产在原告债权不能实现的围内优先清偿担保的债务。判决生效后原告向本院申请强制执行，与（2016）鲁0783民初2036号、2040号两案并案执行，本院在执行过程中作出（2016）鲁0783执1784号执行裁定书，查封了被告御泉置业名下寿房权证寿光字第××号、第××号、第201239185号的部分房产。后因被告王明亮对上述本院查封的位于寿光市圣城东街北郭家路东高层次人才创业园的2号楼3单元2302室房产提出异议，本院公开听证进行了审查，于2019年6月24日作出（2019）鲁0783执异36号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。同时查明，2013年9月7日，被告王明亮认购被告御泉置业开发的人才创业园2号楼3单元2302室房屋一套，并以其子王发名义交纳定金20000元，同年9月11日，二被告签订商品房购房协议书，约定由被告王明亮向被告御泉置业购买该房屋，总价款307064元，签署协议当日交清全部房款，被告御泉置业于收到全部房款后即将房屋交付给王明亮，且承诺于2014年10月30日前与被告王明亮就该房屋签订《商品房买卖合同》。该协议书甲方落款时间为“2013年9月11日”，其中数字“3”处有数字“1”的痕迹，乙方落款时间为“2013年9月11日”，其中数字“11”有数字“10”的痕迹。被告王明亮于协议签订当日以本人名义支付剩余购房款287064元，该款项通过其侄王义坤银行卡账户转至被告御泉置业指定的收款账户，被告御泉置业交付房屋并出具房款收据，被告王明亮遂于当日交纳有线电视开户费、天燃气开户费、装修押金、物业费、垃圾运费、水电费等。2016年、2017年、2018年、2019被告王明亮仍继续支付水费、物业费、生活垃圾清运费、电费，其中2018年7月29日的电费票据载明购电次数为28次。被告御泉置业曾于2013年10月11日以本案争议房屋为案外人刘明祥的另一笔借款担保而办理抵押登记，于2014年12月16日解除抵押。上述事实，有原告提交的农村个人生产贷款业务申请表、面谈记录、被告御泉置业的股东会决议、御泉置业同意抵押承诺书及其委托的评估报告、借款合同附抵押清单、（2016）鲁0783民初2038号民事裁定书及民事判决书、（2016）鲁0783执1784号执行案件受理通知书及执行裁定书、鉴定报告、本院选择专业机构通知、拍卖通知及拍卖公告、（2019）鲁0783执异36号执行裁定书、原告到不动产登记部门查询的登记证明，被告王明亮提交的商品房购房协议书、房款收款收据、电视开户费、天然气开户费、物业费、电费、垃圾清运费、装修押金等收款收据、（2019）鲁0783执异36号听证笔录、寿光市不动产登记信息查询表，被告御泉置业提交的前期物业管理服务委托合同、交款单位为“王明亮2-3-2302”的收据（记账联）及“王明亮交房2-3-2302”记账凭证、“王明亮交款2-3-2302”记账凭证等证据及当事人的陈述记录在案为证。本院认为，原告主张继续执行案涉房产，被告王明亮辩称其已通过买卖方式实际占有使用案涉房产并已支付全部房款且对该房产未办理过户手续无过错，被告御泉置业辩称系因其工作人员失误将被告王明亮已全款购买居住的案涉房屋进行抵押，故本案争议焦点在于二被告之间的商品房购房协议书是否合法有效、被告王明亮所购房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋、被告王明亮已经支付的价款是否已超过合同约定总价款的50%。第一，关于二被告之间的商品房购房协议书。该协议书落款处的时间虽有更改痕迹，但不超出笔误的合理范围，不影响双方真实意思表示的成立。协议书的签订系双方真实意思表示，（2016）鲁0783民初2038号一案所涉借款的抵押登记发生在该商品房购房协议书签订之后，原告主张的案外人刘明祥另一笔借款所涉抵押登记亦发生在该商品房购房协议书签订之后，故该协议书不存在法定的合同无效情形，依法成立有效。二被告签订该协议书前，被告御泉置业对案涉房屋进行抵押评估的行为并不产生设立抵押权的法律效力，原告主张案涉房屋的抵押早于二被告签订协议书的时间，依据不足，本院不予支持。因此，可以认定在本院2016年查封之前二被告已签订合法有效的书面买卖合同。第二，被告王明亮所购房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。其提交的电视开户费、天燃气开户费票据与被告御泉置业提交的收据记账联相符，装修押金、物业费收据及水电费票据有被告御泉置业提交的前期物业管理服务合同佐证，对上述费用发生的真实性本院予以确认，该组证据可以看出2016年、2017年、2018年、2019被告王明亮仍继续支付水费、物业费、生活垃圾清运费、电费，其中2018年7月29日的电费票据载明购电次数为28次，因此以上事实足以证明被告王明亮自房款交清当日起确已实际占有案涉房屋且系用于居住，被告王明亮直接入住亦或交由其子居住系其作为权利人在占有该房屋后的自由处分，不影响占有事实的成立亦不改变购房用途的性质。同时，原告亦不能提交证据证明被告王明亮名下尚有其他用于居住的房屋，应承担举证不能的法律后果。第三，被告王明亮已支付的价款是否超过合同约定总价款的50%。其提交的王义坤银行卡明细及证言、房款收据、定金收据等，可以证明其已按合同约定足额支付房款，且原告不能提交足以反驳房款交付事实的证据，故可认定被告王明亮已就案涉房屋支付全部价款，已超过法律规定的50%。同时，二被告签订的商品房购房协议书中被告御泉置业承诺于2014年10月30日前与被告王明亮签订该房屋的《商品房买卖合同》，被告御泉置业非但未依约履行该承诺，且在交付案涉房屋后自2013年10月11日至2014年12月16日、自2014年12月19日多次为案外人的借款进行抵押，致使被告王明亮无法取得办理过户手续的客观条件，因此被告王明亮对案涉房屋不能办理过户手续不负有过错。综上，二被告于本院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、被告王明亮购房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋、被告王明亮已支付的价款超过合同约定总价款的50%，且未办理房产登记亦非因被告王明亮自身原因，因此被告王明亮对案涉房屋享有的权利能够排除强制执行。原告在第二次庭审中提交的案外人刘明翔借款合同及抵押手续等证据，因不属于（2016）鲁0783执1784号执行案的受理范围，与本案不存在关联性，故本院对其证据效力不予确认。被告御泉置业提交的案外人的交款收据，与本案不存在关联性，本院对其证据效力不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第二十九条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司寿光市支行的诉讼请求。案件受理费5906元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  孙仕良人民陪审员  付士森二〇二〇年二月二十七日书 记 员  王 菲