山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终997号上诉人（原审被告）：尧金红，女，1963年9月9日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：刘思，男，1987年7月5日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：刘饶，男，1986年6月4日出生，汉族，住济南市。三上诉人共同委托诉讼代理人：类兴政，山东统河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛照兰，女，1973年5月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马春霞，山东海蔚律师事务所律师。上诉人尧金红、刘思、刘饶因与被上诉人盛照兰房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尧金红、刘思、刘饶上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二、三项，依法改判盛照兰与刘银保于2011年3月12日签订的《房屋买卖合同》继续履行，驳回盛照兰一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由盛照兰承担。事实与理由：一、涉案房屋权属转移登记是否为盛照兰的合同目的的问题。1.盛照兰与刘银保于2011年3月12日签订《房屋买卖合同》，盛照兰作为房屋出卖方其合同权利为收取房款，该目的早已实现。交付房屋和权属转移登记系盛照兰的合同义务，该两项内容并非盛照兰签订买卖合同所要实现的合同目的，而是刘银保作为房屋买受人所期待的合同目的。盛照兰签订买卖合同的目的是取得房款，不可能预想到此次卖房行为是为了实现2019年的公租房租赁，故不能以此来推定盛照兰2011年的合同目的，更不能以其无资格入住济南市公租房为由解除合同。二、关于房屋权属转移登记履行期限的问题。《房屋买卖合同》对房屋过户没有约定履行时间，根据《合同法》第六十二条第四项、第一百三十九条的规定，合同双方对履行期限没有约定或约定不明确的情况下可以随时要求履行，但要给对方留出必要的准备时间。具体到本案，《房屋买卖合同》履行只剩下权属转移登记一项内容，不管盛照兰是属于合同的债权人还是债务人其虽有权利随时要求履行，但是要给尧金红、刘思、刘饶必要的准备时间，而该“必要的准备时间”应根据合同性质、履行内容、实际情况进行确定。2015年4月18日刘银保死亡；2016年12月26日济南市政府出台限购政策（济政办发[2016]31号）；2017年1月17日济南市城乡建设委员会发布《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字[2017]2号）；2019年3月19日涉案房屋取得不动产登记。涉案房屋具备权属转移登记条件最早是2019年3月19日以后，但是根据限购政策，因尧金红、刘思、刘饶均不是济南户籍，作为非本市户籍家庭购买房屋，只能根据“需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明”的条件取得购房资格，故即便盛照兰要求履行权属转移登记，也应当给尧金红、刘思、刘饶留出3年的时间，以便让尧金红、刘思、刘饶在3年内缴纳24个月的社保。三、尧金红于2019年12月5日与济南本市户籍人员王云峰登记结婚，其两人属于济政办发[2016]31号文件规定的本市户籍家庭；另根据尧金红与王云峰的济南市房屋登记信息查询结果显示，两人在济南市名下仅有一套住房，符合购买第二套住房的条件，故本案中尧金红符合购买条件，盛照兰要求解除合同的理由不能成立。盛照兰辩称，不动产权权利转移登记对买卖双方而言既为权利又义务，买卖双方应当相互配合，但尧金红、刘思、刘饶因非济南市户籍，在济南市人民政府出限购政策的情况下，无购房资格，无法完成涉案房屋的不动产权属转移登记，特别是至本案一审结束三人仍无购房资格，是三人个人原因导致涉案房屋买卖合同目的不能实现，盛照兰要求解除合同并腾退房屋合法有据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛照兰向一审法院起诉请求：1.依法解除盛照兰与刘银保签订的《房屋买卖合同》；2.判令尧金红、刘思、刘饶立即腾出并向盛照兰返还案涉房屋；3.本案诉讼费用由尧金红、刘思、刘饶承担。一审法院认定事实：一、涉案房屋为盛照兰所有。二、2011年3月12日，盛照兰作为卖方、甲方，与买方、乙方刘银保，见证方、丙方领域不动产八里桥加盟店签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售涉案房屋，建筑面积26.08平方米，附属设施包含双气；成交价格为197900元；付款方式为现金付款，乙方于签订合同当日付7900元，于15个工作日内支付剩余房款19万元；双方办理过户等手续的相关费用，甲方承担办证产生费用，乙方承担过户产生费用；乙方于合同签订当日按照约定向丙方支付佣金3000元，费用不包括评估、贷款等相关手续；双方同意，甲方于收取全款通知乙方进行房屋验收交接。合同中还约定其他事项：甲方在适合办理房产证时及时办理相关手续，在办理相关手续时甲方支付办证费用，在办证后需要过户产生的甲乙双方所有费用由乙方承担，在办理各方面手续时甲乙双方需无条件协助对方办理，中介方也要协助双方办理手续，如甲方违约定金双倍返还，乙方违约定金不退。刘银保于合同签订当日向盛照兰支付了订金7900元，并于3月24日支付了剩余购房款190000元，盛照兰就以上款项出具收条；盛照兰并向刘银保交付了涉案房屋。三、刘银保于2015年4月18日死亡。尧金红与刘银保系夫妻关系，两人育有两子即刘思、刘饶；刘银保的父、母分别于1992年9月和2004年11月死亡。四、涉案房屋于2019年3月19日进行了不动产权登记，权利人即为盛照兰。五、尧金红、刘思、刘饶作为原告，以盛照兰为被告，向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年4月16日立案。尧金红、刘思、刘饶在该案中提出诉讼请求为：判令盛照兰继续履行合同，协助其办理过户手续。事实和理由为：刘银保与盛照兰、见证方领域不动产八里桥加盟店于2011年3月12日签订房屋买卖合同，约定刘银保购买盛照兰的涉案房屋，房屋总价格为197900元。待支付房屋全款后，该房屋所有权归属刘银保，盛照兰协助办理过户手续。刘银保于2011年3月12日向盛照兰支付订金7900元，同年3月24日向盛照兰支付房款19万元，共计197900元。由于购房时该房还未办理房产证，所以未办理过户手续。近日该房房产证已办理下来，但盛照兰却不履行协助办理过户义务。刘银保于2015年4月18日去世，尧金红与刘银保为夫妻关系，刘思、刘饶为夫妻二人婚生子，均为法定继承人。无奈之下，为维护自己的合法权益，提起诉讼。盛照兰在该案中辩称，尧金红、刘思、刘饶所诉不属实，其一直在督促三人办理过户手续，但是三人在此之前不具备办理过户的条件，置之不理，且本案中应属于恶意诉讼，恶意保全，目的是继续拖延办理过户时间。一审法院在该案中除查明以上1、2、3、4项事实外，还查明盛照兰就涉案房屋进行不动产权属登记后，与尧金红、刘思、刘饶多次通过微信等方式交流、协商涉案房屋转移登记事宜，因尧金红、刘思、刘饶的户籍均非济南市，不符合在济南市购房条件，双方一直未能协商确定意见。一审法院在该案中认为，涉案房屋为盛照兰所有，其经与刘银保协商一致，双方于2011年3月12日签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。合同签订后，刘银保按约向盛照兰支付了购房款，盛照兰也依约交付了房屋。因《房屋买卖合同》签订时盛照兰尚未就涉案房屋进行不动产权登记，不具备办理该房屋不动产权转移登记的条件。刘银保死亡后，尧金红、刘思、刘饶作为刘银保的法定继承人，依法取得相应的合同权利。2019年3月19日，盛照兰就涉案房屋进行了不动产权登记，房屋具备了不动产权转移登记的基础条件。但济南市自2016年起实施限购政策，尧金红、刘思、刘饶的户籍均不在济南市，不符合在济南市购房的条件。尧金红、刘思、刘饶告虽在起诉书中称“被告却不履行协助办理过户义务”，但从双方提供的微信聊天记录来看，实际上盛照兰一直在催促尧金红、刘思、刘饶办理涉案房屋的转移登记手续，反而因三人不具备在济南市购房的条件导致一直未能办理完成，尧金红、刘思、刘饶的以上主张不实。同时因尧金红、刘思、刘饶目前仍不符合在济南市购房的条件，其在本案诉讼中要求判令盛照兰继续履行合同、协助其办理涉案房屋的转移登记手续缺乏依据，对尧金红、刘思、刘饶的诉讼请求不予支持。一审法院作出（2019）鲁0104民初2542号民事判决：驳回了尧金红、刘思、刘饶要求判令盛照兰继续履行合同、协助办理过户手续的诉讼请求。该判决业已发生法律效力。六、本案开庭审理后，盛照兰向一审法院提交济南市住房和城乡建设局作出的《关于腾退公共租赁住房决定的陈述、申辩告知书》，内容为：承租家庭代表盛照兰及家庭成员赵劲铎：你家庭申请我市公共租赁住房保障资格获得通过，并于2019年1月10日办理位于济南市市中区文贤居的公租房入住手续。我局在资格复审时发现，2019年3月19日，承租家庭成员盛照兰购买了槐荫区匡山小区房产。依据《济南市公共租赁住房使用管理办法》（济政办发〔2018〕31号)第三十条之规定，我局拟向你家庭作出《关于腾退公共租赁住房的决定》，要求你家庭：1.自接到本决定后2个月内腾退承租的文贤居5号楼l单元300l室住房；2.你家庭取得住房为期房的，可自接到本决定后30日内向济南市住房和城乡建设局书面申请搬迁期、签订搬迁期合同，搬迁期内的租金按原合同约定租金数额缴纳。根据《山东省行政程序规定》（省政府令第238号）第九条的规定，你家庭有权进行陈述和申辩。如要求陈述、申辩，应在收到本告知书之日起五日内向我局提出，逾期视为放弃权利。尧金红、刘思、刘饶就盛照兰提交的以上告知书认为盛照兰既然于2018年底开始知晓需办理涉案房屋的房产证，2019年1月份就不应该申请文贤居中的公租房。一审法院认为，涉案房屋为盛照兰所有，其经与刘银保协商一致，于2011年3月12日签订《房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。盛照兰及刘银保在合同签订后也分别履行了合同义务，即盛照兰向刘银保交付涉案房屋，刘银保向盛照兰交纳购房款。但房屋作为不动产，依照法律规定，应当办理不动产权的权属登记和转移登记。盛照兰与刘银保签订合同时，尚未就该涉案房屋进行权属登记，双方之间买卖该房屋也就不具备办理权属转移登记的条件。2019年3月19日，盛照兰就涉案房屋进行了不动产权登记，权属转移登记具备了相应的基础条件。因刘银保死亡，尧金红、刘思、刘饶作为刘银保的法定继承人，享有刘银保原基于《房屋买卖合同》的权利，也应当承担刘银保的相应合同义务。不动产权利转移登记，对买卖双方均既为权利、又为义务，买卖双方应当相互配合。但尧金红、刘思、刘饶因非济南市户籍，在济南市人民政府出台限购政策的情形下，无购房资格，不能与盛照兰互相协助，完成涉案房屋的不动产权利转移登记。特别是，尧金红、刘思、刘饶已实际取得、占有使用该涉案房屋，却又不能通过转移登记方式将该房屋的实际权利从盛照兰名下转移，形成了“人房分离”、“房权分离”的现状。而盛照兰却是自己名下虽然还拥有该房屋，却一是不能实际占有、使用该房屋，二是又因此无资格入住济南市的公共租赁住房。盛照兰通过与刘银保签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售的合同目的（包括房屋的交付和权利的转移登记）无法实现。在此情形下，盛照兰要求解除《房屋买卖合同》并要求三被告腾退涉案房屋有理有据，对盛照兰的以上诉讼请求予以支持。但需指出，盛照兰在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求解除与三被告签订的《房屋买卖合同》，该合同实际并非与尧金红、刘思、刘饶签订，而是与刘银保签订，只是因刘银保死亡，三被告作为刘银保的法定继承人，基于法定继承权，对该合同的权利与义务享有和承担，因此应当解除的是盛照兰与刘银保签订的《房屋买卖合同》。同时还需指出，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。盛照兰要求解除《房屋买卖合同》、要求尧金红、刘思、刘饶向其腾退涉案房屋，其亦应将收取的购房款197900元向尧金红、刘思、刘饶退还。尧金红、刘思、刘饶在本案诉讼中虽辩称不同意盛照兰的诉讼请求，但因其在济南购房受限，导致盛照兰出卖房屋的合同目的不能实现，其辩称意见不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、盛照兰与刘银保于2011年3月12日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、尧金红、刘思、刘饶于判决生效之日起三十日内向盛照兰腾退盛照兰名下、坐落于济南市槐荫区匡山小区房屋；三、盛照兰于收到尧金红、刘思、刘饶腾退的以上房屋的同时向尧金红、刘思、刘饶退还购房款197900元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：尧金红、刘思、刘饶提交证据一、结婚证一份，拟证实尧金红与王云峰于2019年12月5日在济南市天桥区民政局登记结婚；证据二、诉讼当事人户籍登记信息查询结果一份，拟证实尧金红的配偶王云峰的户籍为济南市天桥区，结合证据一可证明，两人现属于济南市户籍家庭；证据三、济南市房屋登记信息查询结果两份，拟证实截止到2020年2月13日尧金红及配偶王云峰在济南市仅有一套住房，可以购买第二套住房。盛照兰对上述证据的真实性无异议，但质证认为上述证据在一审中并未提交，属一审判决作出后新形成的证据，一审判决正确。上述证据的取得是尧金红、刘思、刘饶恶意拖延诉讼，拖延时间的行为。本院经审查认为，上述证据具有真实性，属一审判决作出后，尧金红、刘思、刘饶新取得的证据，且与本案相互关联，本院依法采信为有效证据。根据《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》（济建开字〔2017〕2号）的相关规定，尧金红与王云峰结婚后，即具有购买济南市住房的资格，且因王云峰名下仅有济南市住房一套，故尧金红、王云峰另行购买一套济南住房不受限购政策的限制。另查明，刘思、刘饶均明确说明同意涉案房产过户至其母尧金红名下，二人愿配合办理过户手续。对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，盛照兰与刘银保签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。因合同签订后，刘银保于2015年4月18日死亡，尧金红、刘思、刘饶作为其继承人，依法取得合同的相关权利，履行合同约定的相关义务。涉案房产于2019年3月19日办理了不动产权登记，自此即具备了进行不动产产权转移登记的条件。尧金红、刘思、刘饶作为房产受让人，虽于一审判决作出前，按照济南市相关的购房政策不具有在济南市购房并办理产权登记的条件，但一审判决作出后，尧金红与具有济南市户籍的人员王云峰结婚后，因王云峰名下仅有一套住房，尧金红、王云峰具有在济南市购买第二套房产并办理产权转移登记的资格，且盛照兰与刘银保于2011年3月12日签订涉案《房产买卖合同》后，刘银保已支付了全部购房款，盛照兰亦按合同约定交付涉案房产，尧金红等自2011年3月24日起即在该房屋中居住生活，为维护交易的稳定性，促进当事人实现房屋买卖合同的目的，在尧金红已具备就涉案房产办理产权转移登记资格，且刘思、刘饶均同意涉案房产过户至尧金红名下，并自愿协助办理过户手续，继续履行合同不存在障碍的情况下，双方当事人应尽快协商办理产权转移登记事宜，盛照兰再行以尧金红、刘思、刘饶违反合同约定无法与其就涉案房产办理产权转移登记为由要求解除合同理由不能成立。对于涉案房产于2019年3月19日办理产权登记后，尧金红、刘思、刘饶未能及时与盛照兰办理产权转移登记给盛照兰造成的损失，盛照兰可另行主张权利。对于本案诉讼费用的负担，因尧金红具有就涉案房产办理产权转移登记资格是一审判决作出后取得的，故一审判决诉讼费用由尧金红、刘思、刘饶负担并无不当；二审诉讼费用由败诉方盛照兰负担。综上所述，尧金红、刘思、刘饶的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5332号民事判决；二、驳回被上诉人盛照兰的诉讼请求。一审案件受理费5212元，减半收取计2606元，由上诉人尧金红、刘思、刘饶负担；二审案件受理费5212元，由被上诉人盛照兰负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇二〇年二月十七日书记员  田 琳