山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终206号   上诉人（原审被告）：郭锁玉，男，汉族，，住太原市。   上诉人（原审被告）：崔玲，女，汉族，住太原市。   被上诉人（原审原告）：蒲小利，女，汉族，住古交市。   上诉人郭锁玉、崔玲与被上诉人蒲小利房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭锁玉、崔玲、被上诉人蒲小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人郭锁玉、崔玲的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、请求确定房屋租赁合同终止时间为2019年4月8日；三、请求判定被上诉人按照约定1000元/月支付已经居住2018年8月31日至2019年4月8日的8个月房款8000元；四、请求判定被上诉人支付截止到2019年4月8日租赁房屋的所有欠款。水费：156元、电费：312.8元、卫生费：168元、物业费：60元，共计696.8元；五、请求判定被上诉人支付丢失电卡补卡费100元及造成房屋脏乱情况的家政服务费300元，共计400元；六、请求判定被上诉人支付由于房屋欠费、生活用卡丢失、房屋损毁及脏乱差情况造成的该房屋至今空置的损失费用3000元(3个月房租)；原合同之末尾款项规定提前退租则由承租人承担相应赔偿责任；七、请求判定上诉人支付被上诉人5903.2元并解除双方签订的房屋租赁合同；八、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人2019年4月8日根本就不具备交付租赁房屋的条件，到目前为止，被上诉人也仍然不具备交付房屋的条件。被上诉人未做到诚实守信。二、被上诉人存在隐瞒房屋欠款的事实，上诉人在不知情的情况下同意退房并被恶意录音。如果被上诉人告知有多项欠款及生活用卡丢失及房屋损毁的情况下，上诉人不可能同意被上诉人提前退租。三、双方租赁合同时间为2018年8月31日-2020年8月31日，双方约定租金为1000元/月，整租优惠为10000/年。被上诉人未完成整租，(租期24个月，实际租住8个月)则按照租金为1000元/月支付。四、上诉人2019年7月开始在多家平台发布出租房屋信息，多人看房后均以环境脏乱差，没有生活用卡无法缴费不方便为由拒绝租住本房屋。被上诉人对上诉人造成了不可挽回的损失，本房屋至今空置。五、被上诉人自签订合同之日起都未与上诉人见面，更没有办理任何退房手续。被上诉人在隐瞒欠费的情况下只与上诉人进行电话约定退房，被上诉人并未履行告知义务。六、自2019年4月开始，被上诉人在隐瞒实际情况的前提下多次和上诉人索要剩余房款，并以调动工作及孩子上学为由多次催要，上诉人出于人情的情况下在2019年7月25日先行支付给被上诉人4000元。七、被上诉人交付20000元房款，交付2000元房屋押金，共计22000元，已经租住金额为8个月8000元；各项欠费合计696.8元；生活用卡补卡费及造成房屋脏乱情况的家政服务费共400元；房屋空置损失费2000元；已经支付的4000元；多项共计：16096.8元；被上诉人支付的22000减去各项共计的16096.8元，上诉人应支付5903.2元。   被上诉人蒲小利辩称，一、被上诉人认为双方的房屋租赁合同解除时间应该为2019年2月28日，因为被上诉人搬离涉案房屋并归还了房屋钥匙，而且上诉人也接收了房屋钥匙，双方都以实际行动作为终止履行房屋租赁合同的真实意思表示，故此双方的房屋租赁合同已经解除，被上诉人并无欠缴各项费用的恶意。上诉人在知悉欠费后，同意从被上诉人所交的押金2000元之内扣除欠缴的水费、电费、卫生费以及缴费卡，打扫房屋后再退还剩余押金，不是恶意拖欠。二、双方虽未签订续租合同，但双方通过微信达成一致，约定续租期间内如有变故可提前退租。上诉人因被上诉人欠缴费用而拒绝提前退租，也是不符合双方合意的。被上诉人从2018年8月31日到2019年2月28日退租，实际上租住六个月就是说5000元钱扣除一个月的租金，补偿上诉人1000元钱，扣除上诉人已经还的4000元钱，上诉人应当退还2019年8月31日至2020年8月30日的租金1万元以及押金2000元，共计12000元。被上诉人同意支付一审法院判决所述的各项费用，租赁期间欠缴的卫生费36元、管理费18元、水费115.2元、电费100元以及补办电卡费、房屋打扫费用各100元，共计469.2元。三、涉案房屋至今空置并非由于上诉人的原因导致，被上诉人按照合同续约时提前十天左右通知上诉人的要求，提前一个月通知了上诉人退租，被上诉人电话录音的行为是合法的取证行为，不存在恶意。被上诉人认为退还租金的行为也是实际履行解除合同的意思表示。   被上诉人蒲小利向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房租人民币10000元；3、判令被告返还原告租房押金人民币2000元；4、本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：第三人崔玲系被告郭锁玉的儿媳。位于太原市万柏林区南寒西矿西巷36号9户房屋登记在被告名下，但由第三人实际居住使用。2017年8月31日，原告蒲小利与被告郭锁玉签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将位于太原市万柏林区南寒西矿西巷36号9户房屋出租给原告，租赁期限一年，自2017年8月31日至2018年8月31日，房子每年10000元，另有押金2000元。在该合同最下端，原、被告一致确认“天然气费房东欠170元，电费余45元，合计房东欠125元。”合同签订后，原告向第三人崔玲支付租金10000元和押金2000元，被告将涉案房屋交由原告居住使用。2018年6月，经原告与第三人协商一致，将房屋租赁期延长至2020年8月31日，原告于2018年6月30日向第三人预付租金20000元。2019年2月，原告提出不再租赁涉案房屋，第三人表示同意。2019年2月28日，原告托人将房屋钥匙交付给第三人，搬出涉案房屋不再租住。2019年4月8日，原告与第三人通过电话沟通商量退还租金，双方确认由第三人退还原告房屋租金及押金16000元，扣除100元电费后，实际退还15900元。2019年7月25日，被告退还原告4000元，剩余租金及押金11900元未予退还。至2019年2月28日，原告欠缴涉案房屋租赁期间卫生费36元、管理费18元、水费115.2元。庭审中，原告表示因办理涉案房屋时较为匆忙，房屋确实存在脏乱的问题，愿意支付房屋打扫费用100元。另，原告表示电卡丢失，愿意赔偿被告及第三人补办电卡的费用100元。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人各方真实意思的表示，不违反国家法律禁止性规定，当事人理应恪守。第三人崔玲系涉案房屋的实际出租人，上述《房屋租赁合同》对其也具有约束力。原告于2019年2月28日搬离涉案房屋，第三人接收了原告托人转交的房屋钥匙，双方虽然没有书面约定，但原告与第三人以实际行为表现出终止履行房屋租赁合同的意思表示，且第三人与原告在2019年4月8日确认了退还原告租金及押金的事实，故上述《房屋租赁合同》经当事人协商一致已经予以解除。合同解除后，被告及第三人应当及时返还原告没有实际租住期间的房屋租金及押金，原告欠缴涉案房屋租赁期间的相关费用，应当予以核减。原告在庭审中表示愿意赔付被告及第三人补办电卡和打扫的费用，本院予以支持。判决：一、被告郭锁玉自本判决生效之日起十日内退还原告蒲小利自2019年8月31日起至2020年8月31日的房屋租金10000元及押金2000元，共计12000元；二、被告郭锁玉自本判决生效之日起十日内退还原告蒲小利于2017年8月31日垫付的煤气费125元；三、原告蒲小利自本判决生效之日起十日内支付被告郭锁玉房屋租赁期间欠缴的卫生费36元、管理费18元、水费115.2元、电费100元，共计269.2元；四、原告蒲小利自本判决生效之日起十日内赔付被告郭锁玉补办电卡费用100元、房屋打扫费用100元，共计200元；五、第三人崔玲对本判决第一、二项承担连带责任。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   一审判决在认定被上诉人于2019年2月28日搬离涉案房屋，上诉人崔玲接收了被上诉人托人转交的房屋钥匙、上诉人崔玲与被上诉人在2019年4月8日确认退还租金和押金等事实基础上，已确认双方已经解除了房屋租赁合同；上诉人提出按每月1000元计算租金、清理房屋、房屋空置损失和提前退租赔偿的上诉理由，因被上诉人蒲小利与上诉人崔玲已通过电话沟通对退还房屋租金的数额进行了确认，系当事人双方协商一致，上诉人应遵守承诺，按约定退还；上诉人主张的水、电、卫生、物业费用与票据记载不符，一审认定和计算准确，故上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。   综上，上诉人郭锁玉、崔玲的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由上诉人郭锁玉、崔玲负担。   本判决为终审判决。   审判长 王丰毅   审判员 刘补年   审判员 申延艳     二O二O年二月十日   书记员 李梦瑶