中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25738号原告：阮祝能（YUENCHUKNANG），男，1943年3月1日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。原告：阮祝斌（YUENCHUK-BUN），男，1945年9月18日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。原告：阮祝玲（YUENJULIECHUK-LING），女，1947年11月13日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。原告：阮祝林（YUENCHUKLAM），男，1949年9月11日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市东山城市建设开发总公司，住所地广州市越秀区东川路牛乳基街2号。法定代表人：胡国新，经理。委托诉讼代理人：古志斌，男，该公司工作人员。原告阮祝能（YUENCHUKNANG）、阮祝斌（YUENCHUK-BUN）、阮祝玲（YUENJULIECHUK-LING）、阮祝林（YUENCHUKLAM）与被告广州市东山城市建设开发总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人李跃、被告的委托诉讼代理人古志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理广州市越秀区德安新街8号604房、605房不动产权证登记手续；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：广州市东华东路德安新街26号房屋原为原告父亲阮光宗名下的房产，其去世后由原告母亲阮梅淑贞继承了该房屋。1992年7月30日，广州市东山城市建设开发公司（甲方）与原告母亲（乙方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，由被告拆迁上述房屋。协议约定，德安新街26号房屋面积为111.851平方米，甲方回迁给乙方的房屋面积为121.851平方米，超出的10平方米由乙方按照450元/平方米价格购买；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，应向市房地产登记所申请、办理产权登记和领取产权所有证手续。该协议签订后，原告母亲依约向被告交付了案涉房屋供其拆建，并向被告支付了超出面积部分的购房款4500元。1997年6月25日，被告将位于越秀区××、××房安排给原告母亲回迁之后，一直由原告使用至今，但是一直未办理房产证。2013年，原告母亲在美国去世，原告依法办理了上述604、605房的继承公证，并要求被告为原告办理上述两间房屋的产权登记手续，但被告至今未予办理。被告辩称，第一，《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定甲方补偿给乙方的新建房屋建筑面积为121.851平方米，而《东华东路德安新街楼盘单元明细表》载明德安新街8号604房面积为71.3652平方米，605房面积为55.4306平方米，合计126.7958平方米，超大面积4.9448平方米。原告需按房管局公布的现时同地段同类型房屋房价补缴超大面积款项后，被告才能协助原告办理产权证。第二，被告自2000年以来已资不抵债，员工遣散，仅保留营业执照，已停止经营运作，仅能依据法院判决协助办证。经审理查明：证字第34××89号《房地产所有证》载明东华东路德安新街26号所有权人为阮光宗。广东省公证处出具的（92）粤公证外字第23577号《公证书》载明被继承人阮光宗于1990年8月3日在美国死亡，死亡后在广州市遗有房屋，座落在广州市东华东路德安新街26号（1954年5月广州市房地产所有证第34××89号）。死者是上述房屋二分之一产权所有人（属夫妻共有财产，另二分之一产权属死者阮光宗之妻阮梅淑贞所有）……死者阮光宗的上述二分之一的房屋遗产应由其妻子阮梅淑贞壹人继承。1992年7月30日，东山城建开发公司（用地单位、甲方）与继承人阮梅淑贞（被拆迁房屋业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在东山区××东路德安××号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积为111.851平方米，评定产价金额为16924.20元。双方同意按以下方式办理拆除房屋的补偿，甲方将自有的座落在东山区东华东路甲方征用地段新建回迁楼（框架结构）第六层楼西北向的自有房屋共建筑面积111.851平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共10平方米在内），划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿。因乙方的原址房屋是111.851平方米，而甲方移交给乙方的新建房屋是121.851平方米，故新房屋与原房屋的面积对比相差了10平方米，对比相差的房屋面积，乙方愿意以450元每平方米计算，付给甲方4500元，并应将此款于1992年8月15日前付清。甲方补偿给乙方的新建房屋，其中有建筑面积121.851平方米交由乙方安排使用。本协议生效后，甲方将原住户（单位）妥善安置后，即可将乙方的原址房屋拆除。双方同意严格履行本协议，如甲方不能依期移交新建房屋给乙方的，则甲方应按每月每平方米0.3元计算赔偿给乙方的损失。甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续，所需的登记费用由乙方负责。本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效。其他事项部分约定甲方安排乙方回迁建筑面积121.851平方米，分两个独立单元，各有厨、厕、阳台，两套面积相连，同楼层，同座向，各主立面临街，室内间隔，甲方提供资料，乙方提供间隔，经双方协商才能间隔，乙方不付任何建筑费用，不负责原租户回迁。落款处有甲方广州市东山城市建设开发公司盖章、乙方阮梅淑贞签名和广州市房地产管理局同意鉴证意见及盖章。1994年8月24日，广州市东山城市建设开发总公司出具的收据载明，今收到德安新街26号阮梅淑贞购买产权面积10平方米，每平方米450元，一次付清4500元。1997年6月25日，广州市东山城市建设开发总公司向阮梅淑贞发出回迁通知。同日，广州市东山城市建设开发总公司（甲方）与阮梅淑贞（乙方）签订《入住协议书》，约定甲方遵照与乙方签订的补偿协议，现安排乙方在新楼8号梯六层604、605房回迁居住，经乙方核实无误回迁。乙方签字后十天内需缴交300元余泥清运费、350元防盗门安装费以及缴交超面积房价款和应付购房款。经核实该房面积为__平方米，有关办理产权和租赁事宜另行通知等。落款处有广州市东山城市建设开发总公司拆迁部盖章及阮梅淑贞的代理人许达源签字。广州市房地产权属证明书载明，下列房地产权属经审查已确认，并以征审字荣字9471号登记在案，持此证明到交易所办理产权交换手续。房屋座落包括东山区东华东路德安新街8号一、三、六层等，所有权人为广州市东山城市建设开发总公司，所有权来源为1992、1995年建及2000年分割，占有份额为全部，其中回迁户56套，详见明细表，预售证为950137号。楼盘单元明细表载明制表单位为广州市东山城市建设开发总公司，8号604、605单元业主为阮梅淑贞，建筑面积分别为71.3652平方米和55.4306平方米，备注为征用补偿。广州市房地产测绘所于1998年5月8日出具的房地产平面附图载明，越秀区德安新街8号604房摊分面积6.2969平方米；单元总面积为71.3652平方米；605房摊分面积4.8910平方米，单元总面积为55.4306平方米。庭审中，被告主张在回迁建筑面积121.851平方米的基础上仍存在超出面积4.9448平方米，该部分超大面积不适用《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》约定的450元每平方米的价格。原告认为楼盘单元明细表及房地产平面附图不能证明涉案房屋的实际面积，应该在涉案房屋出具房产证后才能认定实际超出的面积，并根据双方拆迁协议中的约定以450元每平方米支付超出面积款项。2019年9月26日，广州市不动产登记中心出具（2019）查询00869号《依申请信息公开答复书》载明，由广州市东山城市建设开发总公司申报预售的德安新街8-30号地段，领有预售证950137。该项目无地址为越秀区××、××房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。暂无越秀区××、××房的有效查封信息。经公证认证的《死亡证书》载明，阮梅淑贞于2013年11月11日死亡。经公证认证的《继承遗产声明书》载明，阮光宗与阮梅淑贞结为夫妇，这是他俩终生唯一的婚姻。婚后共生育四名子女：阮祝能、阮祝斌、阮祝玲、阮祝林，既无私生子女，也无收养或过继子女。阮光宗与阮梅淑贞共同拥有不动产座落在广东省广州市越秀区德安新街8号604房及605房（拆迁前地址是的越秀区东华东路德安新街26号）。阮光宗于1990年8月23日在美国去世后，他遗留的上述不动产遗产已由阮梅淑贞一人独自继承。而阮梅淑贞亦于2013年11月11日在美国去世。她生前无遗嘱，也未与他人签署过遗赠扶养协议，而她的生父母均先于其死亡。为此，根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，作为阮梅淑贞的亲生子女，阮祝能、阮祝斌、阮祝玲与阮祝林均是阮梅淑贞上述不动产遗产的合法继承人之一，对她遗下的上述不动产，享有合法的继承权，要依法办理继承手续，继承阮梅淑贞上述不动产遗产中个人应得的房产份额等。声明人阮祝能、阮祝斌、阮祝玲、阮祝林签字。广州市东山城市建设开发公司是广州市东山城市建设开发总公司（即被告）的曾用名。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，四原告为美国国籍，本案为涉外房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应适用涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人未协议选择合同适用的法律，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，涉案房屋位于广州市越秀区德安新街8号，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。阮梅淑贞与被告自愿签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。阮梅淑贞死亡后，拆迁补偿安置的广州市越秀区德安新街8号604房及605房经继承后由四原告共有，故上述协议中相关部分的权利义务由四原告承受。四原告作为被拆迁房屋的合法继承权人，现已回迁涉案房屋多年，被告至今仍未为四原告办理产权证已构成违约，四原告据此要求被告办理产权证符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩认为安置回迁的604房、605房房屋面积总和与约定的回迁建筑面积121.851平方米存在差异，四原告应对安置回迁房屋超过建筑面积121.851平方米的增大面积部分进行补偿。《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，故房屋的建筑面积需以房管部门核发的房产证记载面积为准。在房管部门至今尚未核发回迁房屋房产证的情况下，涉案回迁房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故被告该抗辩理由不成立，被告可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市东山城市建设开发总公司协同原告阮祝能（YUENCHUKNANG）、阮祝斌（YUENCHUK-BUN）、阮祝玲（YUENJULIECHUK-LING）、阮祝林（YUENCHUKLAM）到房管部门办理广州市越秀区德安新街8号604房及605房的不动产权证；二、驳回原告阮祝能（YUENCHUKNANG）、阮祝斌（YUENCHUK-BUN）、阮祝玲（YUENJULIECHUK-LING）、阮祝林（YUENCHUKLAM）的其他诉讼请求。本案受理费14700元，由被告广州市东山城市建设开发总公司负担。如不服本判决，原告阮祝能（YUENCHUKNANG）、阮祝斌（YUENCHUK-BUN）、阮祝玲（YUENJULIECHUK-LING）、阮祝林（YUENCHUKLAM）可以在判决书送达之日起三十日内,被告广州市东山城市建设开发总公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈婉君人民陪审员  孙红科人民陪审员  李朝霞二〇二〇年二月十九日书 记 员  翁丹菲法庭记录黄家皓