四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终12号 上诉人（原审被告）：江万玖，男，1943年11月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：**兰（系江万玖儿媳），女，1975年3月10日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人(原审原告)：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区娇子大道万达广场SOHO公寓B座2024号。 法定代表人：廖素清，总经理。 委托诉讼代理人：王彦军，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王辉，四川高新志远律师事务所律师。 原审被告：江代贵，男，1973年10月14日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人江万玖因与被上诉人四川神州德祥物业服务有限公司（以下简称神州德祥公司）、原审被告江代贵物业服务合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院的（2019）川2002民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘光华、被上诉人神州德祥公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加了诉讼，原审被告江代贵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江万玖的上诉请求：1.撤销（2019）川2002民初4726号；2.裁决该物业公司依法赔偿其损坏的活动室；3.物业公司出示同福B区602户三分之二以上业主授权委托书及本小区业主原始书面征求意见的业主亲自签名和电话号码；4.业主未享受到物业服务，并不只是存在瑕疵问题；5.法院在村上调取的书面证据不属实；6.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2018年10月1日，神州德祥公司在未征得同福B区业主大会三分之二以上业主同意，强行进入本小区经营。1.根据《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》第二十条、第二十一条第一款、第二款的规定，应当成立业主委员会，但成立必须符合条件。临时业主委员会大家均不认可，村委说业主委员会只管一年，即2017年到2018年，但未注明月份，法院也没有出示临时业主委员会只管一年的法律依据。2.雁家社区成立临时业主委员会只有杨泽成一个业主，其他魏伯森、马国忠、张爱明、凌英等不是本小区业主，所以没有资格充当业主委员会成员，要求出示同福B区602户三分之二以上业主委托授权书。3.要求出具社区干部及社长上门书面征求业主意见“同福B区”居住户602户，496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见的相关书面原始凭证，包括业主签字、到会人数等。4.法院在社区（村上）调取的认可物业入驻的书面证据不是原件，要求出示录音、录像证据。5.2019年10月21日，物业撤离同福B区通告说自入驻以来收费长期在30％左右，而法庭审中说收取百分之六七十，说明物业公司出庭时伪造证据。临时业主委员会和物业公司签订合同，符合合同法哪一条哪一款规定?甲方没有姓名、法定代表人空白、通讯地址及联系电话都是空白的，合同最后只是私人签名，连签名人手印都没有。6.物业公司于2018年10月1日进入本小区，未经雁江区住建局合法手续和业主同意，于2018年10月16、17日损坏活动室并改变其用途。根据《物业管理条例》64条规定，由县级以上地方政府、房地产、行政主管部门、人民法院责令限期改正恢复原状，并处罚金10万元人民币，并赔付精神损失费和名誉费2万元。7.法院判决认为改变活动室用途与本案没关联，另案处理，该物业公司在法庭上自己都说和村上干部商量改做一道门，怎么说没有因果关系。8.临时业主委员的决定侵害了业主的合法权益，根据《物业管理条例》第三条、第十二条和《中华人民共和国合同法》相关法律、法规，请求追究临时业主委员会的责任及后果。该物业服务公司入驻以来，小区环境没有得到多大改善，杂草丛生，污水横流，垃圾遍地，电线私拉乱搭，存在严重安全隐患，业主怨声载道。为维护合法权益，故提起上诉，请求支持其请求。 神州德祥公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，建议二审驳回上诉，维持原判。 神州德祥公司向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费1699.6元及违约金（违约金以849.8元为基数，按月利率百分之二自2019年3月1日起计算至付清之日止）。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：资阳市雁江区雁家社区同福Ｂ区系拆迁安置房小区，业主自2014年陆续返迁，因开发商四川振越置业有限公司破产，未办理移交手续，管网设备也不齐全，小区也无前期物业服务管理公司。2017年资阳市创卫，该小区在政府及雁家社区的领导和组织下成立了临时业主委员会。临时业委会的成员为雁家村4社社长马国忠、5社社长杨泽成、6社社长张爱明、雁家居委会社区干部凌英、魏伯森，任期一年。雁家社区经多次商议和讨论后拟选定神州德祥公司提供服务，后社区干部及社长上门书面征求业主意见，同福Ｂ区居住户数共602户，496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见。雁家社区工作人员遂将神州德祥公司的服务项目、收费标准等在同福Ｂ区进行公示。公示一周后无人提异议，在镇村干部、社区代表见证下，临时业委会的成员魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英与神州德祥公司于2018年9月25日签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》的内容包括但不限于：物业服务事项为本物业服务区域内的公共环境卫生、公共秩序维护、公共区域内的公共设施设备维修、养护和保养。合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日止。物业服务费的计算与支付实行酬金包干制，住宅0.4元／月／㎡（含公共用电、用水），商铺1.00元／月／㎡。业主每月10日前支付上月的物业费用。甲方签章处为魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英签字。神州德祥公司自2018年10月1日入驻同福Ｂ区提供物业服务。被告江万玖、被告江代贵为同福Ｂ区业主，根据江万玖、江代贵与四川振越置业有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》，其中7-2-302号房屋面积约116.4平方米，10-2-201号房屋面积约103.08平方米，10-1-201号房屋面积约103.08平方米，13-2-402号房屋面积约90.92平方米，13-3-302号房屋面积约90.92平方米。被告江万玖、被告江代贵未支付上述五套房屋的2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业服务费。10-1-201号房屋的租户交纳了物业服务费246元，13-2-402号房屋的租户交纳了物业服务费72元。原告神州德祥公司于2019年7月30日提起诉讼，之后申请撤诉。2019年9月9日，原告神州德祥公司再次提起诉讼，请求判如诉请。另查明，同福Ｂ区临时业委会成员杨泽成为同福Ｂ区业主，其他成员均不是同福Ｂ区业主。 一审法院认为，第一、关于《物业服务合同》效力问题。根据住房和城乡建设部《关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”涉案小区为安置房小区且无前期物业，在镇政府领导下的雁家社区组织成立临时业委会代行业委会职权符合法律规定。在选聘物业服务公司事项上，经社区组织采取了书面征求意见的形式并征得了总人数及物业建筑面积过半数业主的同意，体现了小区业主共同意愿。故该份《物业服务合同》应属合法有效的合同，对原告神州德祥公司与同福Ｂ区业主均具有法律约束力。第二、关于物业费及违约金的问题。原告向同福Ｂ区提供了物业服务，二被告应当支付相应的物业服务对价，故对原告主张二被告支付7-2-302、10-2-201、10-1-201、13-2-402和13-3-302号房屋的2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业费1699.6元（504.4㎡×0.4元／㎡／月×10个月＝2017.6元，扣除已交纳的物业费318元）,予以支持。因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，对原告主张违约金的诉请不予支持。另关于被告辩称原告损坏公共活动室的纠纷，不宜在本案中解决，可通过另案进行处理。判决：一、被告江万玖、被告江代贵于本判决生效之日起十日内向原告四川神州德祥物业服务有限公司支付物业服务费1699.6元；二、驳回原告四川神州德祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人共同提交神州德祥公司同福B区撤场通告证据，对其真实性、合法性予以确认，但仅能证明神州德祥公司决定撤离小区，故对其证明目的不予认可。上诉人共同提交活动室损害以及恢复照片，该证据涉及的活动室损毁、恢复，不属于本案审理范围，故不予审查认定。上诉人提交的房产赠与协议，是双方的内部约定，但拆迁安置补偿协议是以江万玖、江代贵名义与四川振越置业有限公司签订的，故对江万玖认为管理对象不正确的证明目的不予认可。 二审查明，神州德祥公司于2019年10月21日发出同福B区撤场通告，以小区收费率低、没有维修基金、没有成立正式业主委员会、遗留问题太多为由，决定撤场。同时查明，小区临时业务委员会成立后，雁家社区经多次商议和讨论后拟选定神州德祥公司提供服务，并进行民主决策程序。 二审其余查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点为:1.上诉人的2-5项上诉请求以及临时业主委员会成立是否合法是否属于二审审查范畴？2.临时业主委员会与神州德祥公司签订的物业服务合同是否有效以及上诉人是否应当支付物业费？ 一、关于上诉人的2-5项上诉请求以及临时业主委员会成立是否合法是否属于本案审理范围的问题。 本案是神州德祥公司提出的物业服务合同纠纷，故审理范围限于物业服务合同关系是否成立并生效以及有关物业服务履行、服务费方面的争议并作出相应的认定。神州德祥公司作为原告提出的支付物业费的请求，上诉人认为不应当支付的，应当就物业服务合同是否成立并生效、物业服务履行情况、物业费是否应当支付进行抗辩，并进行举证、质证。因此，上诉人提出的有关临时业主委员会成立是否合法、裁决物业公司赔偿其损坏活动室的请求不属于本案审理范畴。上诉人有关物业公司出示同福B区602户三分之二以上业主授权委托书及本小区业主原始书面征求意见的业主亲自签名和电话号码、业主未享受到物业服务并不只是存在瑕疵问题、法院在村上调取的书面证据不属实等三项内容，不属于物业服务合同法律性质涉及审理的具体诉讼请求，而是有关举证、质证以及抗辩涉及的内容，上诉人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》等法律相应的规定行使权利。综上，上诉人提出2-5项上诉请求以及临时业主委员会成立是否合法，不属于本案审理涉及的诉求范围，应不予支持。 二、关于临时业主委员会与神州德祥公司签订的物业服务合同是否有效以及是上诉人否应当支付物业费问题。 根据住房和城乡建设部＜关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知＞第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，涉案小区为安置房且无前期物业，因小区业主在镇政府领导下的雁家社区组织成立临时业主委员会。临时业主委员会成立后，基于公共利益的需要，临时业主委员会的成员魏伯森、马国忠、张爱明、杨泽成、凌英与神州德祥公司于2018年9月25日签订了《物业服务合同》，且物业服务合同约定物业收费标准不违反规定，本院对临时业主委员会与神州德祥公司签订的合同效力予以确认。上诉人享受了神州德祥公司提供的物业服务，应当支付物业服务费。上诉人称神州德祥公司提供的物业服务质量存在缺陷，但未提供充足的证据证明已违反《物业服务合同》的约定，故不予确认。即使《物业服务合同》无效或双方未签订物业管理合同，但业主事实上享受了神州德祥公司提供的物业管理服务并因此受惠，业主与神州德祥公司构成事实上的物业管理关系，根据公平合理、诚实信用原则，业主也应按相关收费标准交纳相应的物业服务费用。业主作为小区人数众多共同生活的成员之一，为建设和谐美丽的家庭环境，应当尽量减少分歧达成合意，不能单纯从自己角度考虑问题，更不能只享受权利而不履行义务，否则在没有物业服务的环境中无法想象再有美好的生活。 综上所述，江万玖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由江万玖负担。 本判决为终审判决。 审判长  王旭东 审判员  林用政 审判员  陈光彬 二〇二〇年二月二十四日 书记员  周雪萍