济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初6306号 原告：柳红峰，女，1986年8月30日出生，汉族，户籍所在地山东省东阿县，现住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：王海龙，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。 被告：潘志贤，男，1984年11月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：姚春华，女，1982年4月25日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：济南西业置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：郭太平，董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 第三人：交通银行股份有限公司山东省分行，住所地济南市。 负责人：于启春，行长。 委托诉讼代理人：缪青涛，男，1983年4月28日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：邱洪斌，男，1978年7月12日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 原告柳红峰与被告潘志贤、被告姚春华、第三人济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）、第三人交通银行股份有限公司山东省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，原告柳红峰向本院申请财产保全并提供担保，本院做出（2019）鲁0104民初6306号民事裁定，采取了相应的保全措施。本院依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告柳红峰及其委托诉讼代理人王海龙、第三人交通银行的委托诉讼代理人缪青涛、邱洪斌到庭参加诉讼。两被告、第三人西业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳红峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2017年3月26日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：20170014），办理涉案房屋产权登记手续，西业公司协助被告办理涉案房屋产权登记手续；2.判令被告取得涉案房屋产权证后协助原告办理产权登记手续，将涉案房屋过户至原告名下；3.判令被告支付违约金40000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年3月26日，原、被告双方在济南房友地产咨询有限公司的居间下，三方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告向原告出售房屋事宜。合同约定房屋坐落于槐荫区恒大金碧新城2-2-xxxx室，建筑面积125.81平方米，卖方贷款金额720000元，成交价格1325000元整，购房定金20000元，自2017年4月1日起至交房当日买方分期支付给卖方购房款800000元，卖方积极办理房产证等。合同签订后，自2017年3月26日至2017年10月8日，原告依约向被告分期支付购房款共计800000元，被告出具收条五份。2017年9月22日被告收房后，便于当日向原告交付了涉案房屋。原告于2017年9月30日办理完入住手续，并居住至今。2018年4月，原告得知被告停交了购房贷款月供。自2018年2月的第40期房贷起，原告代替被告向第三人交通银行交纳房贷月供至今。另，被告潘志贤与第三人西业公司于2014年签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：销售（字）201417185497，合同约定了涉案商品房的买卖事宜。现涉案房屋已经具备了办理产权登记的条件，但被告并未按约办理产权登记手续，已构成违约，应当依法承担相应的法律责任。综上，原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 潘志贤、姚春华均未作答辩。 西业公司提交书面答辩状称，原告与被告之间的《房屋买卖合同》为私下签订，其公司并不知道，不予认可。如被告潘志贤在履行与答辩人签订的《商品房买卖合同》中无违约行为，其公司同意按照合同约定时间协助被告潘志贤办理涉案房屋产权登记手续，涉及本案，其公司并无配合原告之义务。 交通银行述称，我方意见同西业公司的意见。如果原告能够代被告一次性还清我行的贷款，我方可以为原告出具该笔贷款原借款人的贷款结清证明，过户的问题与我行无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对柳红峰提交的《济南市商品房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》、定金及购房款收条、入住证明、物业费收据、现金缴款单、房屋权属状况信息、（2018）鲁0104民初1099号民事判决书，两被告及西业公司均未对上述证据提出质证意见，交通银行对其真实性无异议，交通银行提交的《个人房产抵押贷款合同》，柳红峰对其真实性无异议，两被告及西业公司均未对上述证据提出质证意见。上述证据均为原件，本院对其真实性本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下： 潘志贤与姚春华于2006年12月11日登记结婚。 2014年9月15日，西业公司作为出卖人，与作为买受人的潘志贤签订《济南市商品房买卖合同》，该合同约定出卖人自愿出售位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城A11地块2号楼2-xxxx室房屋（以下简称xxxx号房屋）给买受人，建筑面积为125.81平方米，房屋总价款为1033100元。合同还对其他事项进行了约定，并办理了合同备案手续。2019年8月24日，该房屋已经办理初始登记，具备所有权分户登记的条件。 2014年10月31日，潘志贤作为借款人与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，向交通银行办理上述房屋的按揭贷款72万元，借款期限360个月，并同意以xxxx号房屋作为上述借款的抵押担保。姚春华作为潘志贤的配偶及xxxx号房屋共有人的身份在上述合同中签字同意以该房屋提供贷款的抵押担保。 2017年3月26日，潘志贤作为卖方、柳红峰作为买方与作为居间方的济南房友房地产咨询有限公司（以下简称房友公司）签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定卖方自愿出售xxxx号房屋给买方，房屋总价款为1325000元，该房屋存在银行抵押72万元。买方在合同签订当日向卖方支付定金2万元，于2017年4月1日前向卖方支付30万元（含定金），4月30日前支付10万元，5月30日前支付10万元，交房当日支付30万元，剩余房款525000元由银行放贷当日向卖方支付。卖方应当按政策及开发商要求积极办理房产证，最迟不得超过15日。双方同意在下证后15天内委托房友公司签订《济南市存量房屋买卖合同》，于银行贷款审批通过后5个工作日内且最晚不迟于15日前共同到房地产管理局办理过户手续；卖方应于开发商交房后10日内向买方交付房屋；卖方承担下证前的费用，剩余买方承担。合同第六条违约责任约定如卖方不履行合同义务，须赔偿买方购房定金双倍的违约金。第九条约定如后期姚春华不同意出售此房，则由潘志贤承担合同的违约责任。该合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日柳红峰向潘志贤支付了定金2万元，于2017年3月31日、4月28日、5月31日、10月8日分别支付购房款28万元、10万元、10万元、30万元，以上共计支付购房款80万元。涉案房屋所在的物业服务公司提交入住证明显示柳红峰在2017年10月后已实际居住使用涉案房屋并交纳了2018年4月份之后的物业费。 柳红峰在（2019）鲁0104民初1099号案件笔录中称，签订《房屋买卖居间合同》时，潘志贤当场给姚春华打了电话，姚春华在电话中说要在齐鲁鞋城看店，没有时间去签字，姚春华同意卖房，对房屋价格和付款方式也均同意，所以潘志贤自己与其签订的合同，在后期交房和付款时姚春华出现过，姚春华同意潘志贤出售涉案房屋。 2018年2月至4月期间，潘志贤的就涉案房屋的银行按揭贷款出现逾期，由西业公司代为偿还。2018年9月3日，柳红峰向西业公司支付了该公司代潘志贤偿还交通银行的第40、41及43期的房贷，共计11515.86元。柳红峰称之后潘志贤在交通银行的按揭贷款均由其进行按期代偿。交通银行自认在2018年2月至4月期间出现逾期还贷后，潘志贤的按揭贷款账户未再出现逾期还款情况，截止2019年12月17日，潘志贤剩余按揭贷款本金为661791.14元。柳红峰同意代潘志贤一次性清偿该贷款。 另，xxxx号房屋于2018年6月8日被济南市市中区人民法院查封，查封期限至2021年6月7日。柳红峰称其同意代偿相关债务并申请济南市市中区人民法院解除对该房屋的查封。现该司法查封已被解除。 柳红峰表示，因其代潘志贤向交通银行清偿贷款本息，代偿相关诉讼中的债务等已经超过了其剩余购房款的金额，故其无需再以申请按揭贷款的方式支付剩余房款，其保留代偿债务并与剩余房款结算后向潘志贤、姚春华追偿的权利。 2018年1月30日，柳红峰曾以潘志贤及姚春华为被告向本院提起诉讼，要求确认xxxx号房屋的买卖合同的效力。该案中，柳红峰亦称姚春华认可该房屋买卖合同。本院审理后，作出（2018）鲁0104民初1099号民事判决书，认定姚春华未对潘志贤与柳红峰签订房屋买卖合同的事实提出反驳意见，判决确认上述合同有效。该判决现已生效。 本院认为，柳红峰与潘志贤签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。姚春华在涉案房屋的两次诉讼中均不到庭参加诉讼，亦不对潘志贤签订房屋买卖合同的事实提出书面反驳意见，且也无证据显示在柳红峰入住涉案房屋后，姚春华对此主张过权利，故上述房屋买卖合同合法有效且应当予以履行。潘志贤与姚春华婚姻关系存续期间购买xxxx号房屋，并与交通银行签订按揭贷款合同，故该房屋为双方夫妻共同财产，该按揭贷款为夫妻双方共同债务。 现柳红峰同意代潘志贤及姚春华偿还交通银行剩余按揭贷款，交通银行亦表示予以接受。该代偿金额已经超过了柳红峰剩余购房款金额，故在其实际代偿后，应当视为完成了支付购房款的义务，潘志贤及姚春华应当协助柳红峰取得xxxx号房屋的所有权登记。现该房屋已经具备分户登记条件，因此，潘志贤有义务办理该房屋的分户登记，在其取得分户登记且柳红峰代为清偿交通银行剩余按揭贷款后，潘志贤应将该房屋的所有权转移登记至柳红峰名下。姚春华作为潘志贤的配偶如需其协助，其有义务予以协助。现涉案房屋的司法查封障碍已消除，柳红峰要求潘志贤及姚春华协助其办理xxxx号房屋所有权转移登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 按照双方合同约定，潘志贤应在可进行分户登记之日起15日内办理自己的所有权登记，但其并未履行该义务，其行为构成违约。按照合同约定，潘志贤应承担双倍定金40000元的违约金。柳红峰要求潘志贤及姚春华向其支付40000元违约金的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、柳红峰于本判决生效之日起十日内代潘志贤、姚春华向交通银行股份有限公司山东省分行清偿位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城A11地块2号楼2-xxxx室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准； 二、潘志贤、姚春华于上述银行贷款清偿后十日内办理上述房屋的分户登记手续，由济南西业置业有限公司将该房屋所有权转移登记至潘志贤名下，相关登记税费由潘志贤、姚春华承担； 三、潘志贤取得上述房屋的所有权登记后十日内，将该房屋的所有权转移登记至柳红峰名下，相关登记税费由柳红峰承担； 四、潘志贤、姚春华于本判决生效之日起十日内向柳红峰支付违约金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16725元，减半收取计8362.50元，保全费5000元，均由潘志贤、姚春华共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 张 斌 二〇二〇年二月十日 书记员 裴立红