文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1665号上诉人（原审原告）：苏明信，男，1968年8月22日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张永福，重庆市黔江区城厢法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：程孝云，男，1958年2月28日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审被告）：李贤秀，女，1960年10月15日出生，土家族，住重庆市黔江区。上诉人苏明信因与被上诉人程孝云、李贤秀房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初2284号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对上诉人苏明信的委托诉讼代理人张永福进行了询问。本案现已审理终结。苏明信上诉请求:依法改判程孝云、李贤秀立即向苏明信支付房屋余款本金20000元，并从2018年3月28日起以20000元为基数按商业银行同期贷款利率的三倍支付利息至清偿之日止；本案一审、二审诉讼费由程孝云、李贤秀承担。事实和理由：一、一审对合同条款内容的认定不当，首先，双方签订的《共同筹建建房合同》明确载明该房的产权证尚未办理，对苏明信是否应给程孝云、李贤秀办理产权证也没有进行约定。其次，依照合同约定的价格和面积，以及程孝云、李贤秀已装修入住等情况，结合市场行情和日常生活经验法则，完全可以看出价与质不对等，由此可以推定程孝云、李贤秀在签订合同时明知案涉房屋办不了产权证。而且合同第四条明确约定，乙方不得以任何理由拒付甲方的余款，一审对该约定却未作评述。综上，一审法院认为苏明信应尽物权转移登记义务有违客观事实真相。二、一审判决内容前后矛盾，适用法律不当。一审判决一方面认定未办理物权转移登记不影响合同效力，另一方面又以产权过户时间不确定影响程孝云、李贤秀权益为由，驳回了苏明信的请求，二者前后矛盾。首先，本案是苏明信为主张房屋尾款而提起的诉讼，在合同有效的情形下，程孝云、李贤秀应当向苏明信支付购房尾款。其次，在双方签订的合同没有约定未办理物权转移登记时房款应如何支付的情况下，程孝云、李贤秀若认为苏明信未办理物权转移登记构成违约，应当另行提起诉讼。一审法院在程孝云、李贤秀仅当庭抗辩而未提起反诉的情况下，直接支持程孝云、李贤秀的抗辩事由成立并适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条驳回苏明信的诉讼请求不当。程孝云、李贤秀辩称，一、苏明信主张一审对合同条款内容的认定不当的上诉理由不能成立。苏明信应当办理产权登记属合同约定内容，而且本案的法律关系为房屋买卖合同关系，房屋物权转移是合同履行的主要内容。不动产物权转移以登记为要式条件，故苏明信理应办理产权登记，不然，必将影响程孝云、李贤秀对房屋的合法拥有和使用。苏明信认为可推定合同签订时程孝云、李贤秀明知房屋办理不了产权登记的上诉观点不能成立。苏明信作出了“保证房屋符合国家法律规定”的书面保证，足以证明苏明信对程孝云、李贤秀隐瞒了房屋超面积修建的违法事实。因此，程孝云、李贤秀不具有知道房屋不能办理产权登记的可能性。二、苏明信主张一审判决内容前后矛盾，适用法律不当的上诉理由不能成立。苏明信故意隐瞒了房屋超面积修建的违法事实，明显违背了合同中其作出的“房屋符合法律规定”的书面保证，违约在先。程孝云、李贤秀有要求苏明信将这个问题解决妥当后再履行合同义务的权利。因苏明信超面积修建房屋，导致房屋不能办理产权登记，苏明信没有履行合同的主要义务，却要求程孝云、李贤秀支付尾款，两者明显不对等。程孝云、李贤秀对是否提起反诉追究苏明信的违约责任具有选择权，不影响程孝云、李贤秀进行抗辩所产生的法律效果。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏明信向一审法院起诉请求：1.请求判令程孝云、李贤秀立即向苏明信支付房款本金20000元及资金利息，利息从2018年3月28日起以商业银行同期贷款利率的三倍计至清偿完毕之日止；2.本案诉讼费由程孝云、李贤秀承担。一审法院认定事实：2014年3月27日，苏明信（甲方）与程孝云、李贤秀夫妇（乙方）签订《共同筹资建房合同》，合同首部内容为鉴于甲方系本合同房屋的所有权人，且经过该房屋的相关权利人同意，甲方自愿将房屋出卖给乙方，乙方自愿购买上述房屋，本合同房屋的《房屋产权证》尚未办理。双方在合同中还约定甲方保证对出卖房屋享有完全的真实性并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；房屋位于重庆市黔江区城东街道办事处高涧居委一组“城北水库一期拆迁安置小区”，砖混结构房屋的面积86平方米，房屋价款170000元（已付65000元，余款105000元自订立合同之日起四年内支付完毕）；甲方应于2014年12月30日前将本合同房屋全部交付给乙方；水电气由甲方负责安装主线至乙方受让套房门口，如果具备水电分户安装的条件下，甲方有协助乙方办理分户登记的义务，费用由乙方自行承担；甲方办理房屋产权证书所需的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担（指在办理总证情况下）；甲方如果能将房屋过户至乙方名下时，所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担；乙方如未按本合同规定的时间付款，乙方按本合同总金额银行的三倍利率计息作为违约金支付给甲方或甲方有权终止乙方持有的本合同；甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，甲方按本合同总金额银行的三倍利率计息作为违约金支付给乙方或乙方有权终止甲方持有的本合同。双方签订《共同筹资建房合同》后，另签订了《另外附加协议》，附加协议约定本房实际价格为壹拾伍万伍仟元左右，本协议不能改变任何问题，且有正式合同的同等法律效力，自双方签字之日起产生效力。苏明信举示的执行和解协议书、房屋宅基地产权转让协议、建房合作协议、人民调解协议书（均为复印件）载明：李文仲获得涉案房屋地块后于2013年8月7日作价348800元转让给任益民，苏明信与任益民于2013年9月24日签订《建房合作协议》后在涉案房屋地块上合作建房，双方因建房纠纷于2015年2月2日在黔江区城东街道高涧居民委员会调解下就涉案房屋分配等事宜达成调解协议。程孝云、李贤秀向苏明信支付了部分房款，尚欠房屋余款20000元。对房屋涉及的质量问题，双方各执一词。针对房屋产权证问题，苏明信陈述宅基地属房屋拆迁安置，李文仲将宅基地转让给任益民，与任益民合伙修建包括涉案房屋在内的一栋房屋；双方清楚房屋属小产权房办不了证，苏明信没有给任何人承诺可以办房产证；房屋有规划许可证，只转给任益民，任益民的房屋也没有办证；由于超规划面积，房屋的总证办不了。针对合同效力问题，苏明信坚持按有效合同处理；程孝云、李贤秀表示如果合同无效，苏明信应退还已付房款，并按评估赔偿评估装修费用，合同有效则在办理产权证后支付房屋余款。一审法院认为，苏明信陈述涉案房屋系与案外人任益民从他人处购买拆迁安置的宅基地共建取得，苏明信将分得的涉案房屋作价155000元出售给程孝云、李贤秀夫妇，双方签订《共同筹资建房合同》及附加协议的目的是转移房屋所有权，虽未办理物权转移登记，但不影响合同的效力。购房后，程孝云、李贤秀对涉案房屋装修后入住。结合苏明信的诉求与程孝云、李贤秀的抗辩，本案的争议焦点在于程孝云、李贤秀是否应承担房屋余款的支付责任。如实告知房屋产权情况、交付房屋及协助办理产权过户是苏明信作为出卖人的义务，支付房屋价款则是程孝云、李贤秀作为购房人的义务。本案中，苏明信未举示与涉案房屋有关的土地使用权证、规划许可证，且自认涉案房屋所在的栋房超规划面积导致房屋总证办不了。按苏明信的说法，房屋不能办理产权登记的原因系与案外人合作建房时超规划面积导致，而这一事实在双方签订的合同及附加协议上未特别载明，苏明信未如实将涉案房屋办证瑕疵明确告知程孝云、李贤秀。从双方于2014年2月签订合同到苏明信于2019年3月提起本次诉讼，期间时隔5年，苏明信仍未将房屋过户至程孝云、李贤秀名下，已超过办理产权登记的合理期限。根据双方在合同中对办证责任的约定“甲方保证对出卖房屋享有完全的真实性并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任”，前述“全部责任”是苏明信积极采取补救措施为程孝云、李贤秀办理产权登记或减少房款，还是向程孝云、李贤秀支付违约金、赔偿损失，或者双方享有合同解除权等，其约定不明确具体。苏明信未将涉案房屋所在栋房超规划面积不能办理产权登记这一事实如实告知程孝云、李贤秀，明显违背了合同中“出卖房屋符合国家有关规定”的约定，且未采取补救措施，违约在先，应承担不能办理产权登记的责任。对作为购房者的程孝云、李贤秀而言，如按合同约定“自合同签订之日起四年内将房屋尾款支付完毕，不得以任何理由拒付余款。乙方如未按本合同规定的时间付款，乙方按本合同总金额银行的三倍利率计息作为违约金支付给甲方或甲方有权终止乙方持有的本合同”履行了付款义务，而合同对程孝云、李贤秀如何向苏明信追究不能办理产权登记责任却未作具体约定。合同对办理产权登记过程中苏明信的违约责任和程孝云、李贤秀逾期付款违约责任的约定造成双方权利义务不对等。直至苏明信起诉之日，苏明信仅履行房屋交付义务，而房屋是否能办理产权证、产权过户时间仍处于不确定状态，影响了程孝云、李贤秀作为购房人的权益。因此，对苏明信请求判令程孝云、李贤秀支付房屋尾款20000元及资金利息的诉求，碍难支持。至于程孝云、李贤秀提出涉案房屋质量问题，苏明信不予认可，程孝云、李贤秀亦未举示相应证据予以证明，本案不予评述。在办好房屋产权证后，苏明信可依据新事实向程孝云、李贤秀主张房屋尾款。需说明的是，如涉案房屋确实不能办理产权登记，苏明信应及时通知程孝云、李贤秀，双方在继续履行合同情况下可就办理产权证与房屋尾款问题进一步协商处理，协商不成可另案解除双方签订的合同及附加协议。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回苏明信的诉讼请求。案件受理费424元，由苏明信负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：程孝云、李贤秀应否向苏明信支付购房款20000元及资金利息。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取物的单证，并转移标的物所有权的义务。”由此可见，房屋的出卖人负有转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋所有权的转移需经依法登记，未经登记不发生物权转移的效力。苏明信与程孝云、李贤秀在合同中作了如下约定：如因苏明信的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由苏明信承担全部责任。因此，依据法律规定和双方合同的约定，苏明信作为房屋的出卖方负有办理房屋产权登记的义务。本案中，合同明确约定了自合同签订之日起四年内将房屋尾款支付完毕，程孝云、李贤秀不得以任何理由拒付余款，但未约定房屋办理过户登记的时间。就双方约定的内容来看，尚不能推定苏明信办理房屋产权过户登记与程孝云、李贤秀支付房屋余款同时履行，但苏明信最迟应在程孝云、李贤秀付清全部款项后的合理期限内办理房屋产权过户登记。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”该条款系对不安抗辩权作出的规定。不安抗辩权在法律上的定义为，双务合同成立之后，先履行义务的当事人有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务的可能性时，在对方未履行或者提供担保时，是有权中止履行合同义务的。先履义务的当事人行使不安抗辩权需要满足以下几个条件：第一，债务需基于双务合同产生。双务合同，指的是合同双方当事人均对合同负有义务。双务合同履行抗辩权包括不安抗辩权、同时履行抗辩权、后履行抗辩权。只有在当事人互为给付、一方不履行导致对方履行利益无法实现的情况下，才有必要产生另一方的履行抗辩权。第二，合同的履行有先后顺序。不安抗辩权是合同的先履行方在其预期利益有不能实现的危险时享有的履行抗辩权，其发生的前提是权利人负有先履行的义务。第三，合同成立后，后履行方有不能履行或可能不能履行的情形。影响债务履行的情况从性质上看，分为给付能力欠缺（经营恶化），给付意愿欠缺（逃债、丧失商誉）和瑕疵给付（其他丧失履行能力，如给付标的物存在重大质量或权利瑕疵）三类。第四，须先履行方掌握了后履行方不能履行或可能不能履行合同义务的确切证据。第五，当事人中止履行的合同义务必须是基于同一法律关系产生的与债务人的债务有关的义务。结合本案进行分析，苏明信自认涉案房屋所在的栋房超规划面积导致房屋总证办不了，因此，本案有确切证据证明苏明信不能履行或可能不能履行合同义务，程孝云、李贤秀可以依法行使不安抗辩权，中止支付剩余购房款。之后，若苏明信履行了办理房屋产权登记的义务，程孝云、李贤秀应向苏明信支付剩余购房款。综上所述，苏明信的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人苏明信负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 王军峰审 判 员 陈明生二〇二〇年二月二十日法官助理 陈 佳书 记 员 程方坪