山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初6063号原告：胡宗友，男，汉族，1957年7月25日生，住胶州市。委托诉讼代理人：张敦亮，胶州胶西法律服务所法律工作者。被告：青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市北京东路58号，统一社会信用代码91370281727816385Q。法定代表人：郑文，总经理。委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹丹，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。原告胡宗友与被告青岛东苑置业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡宗友的委托诉讼代理人张敦亮、被告青岛东苑置业集团有限公司的委托诉讼代理人刘国振、丁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告赔偿因其经济纠纷导致原告位于东苑府邸1-2-1601室的房屋被拍卖给原告造成的损失1620560元，承担本案的诉讼费用。事实与理由：2010年原告挂靠青岛御景建设工程有限公司，在被告开发的东苑绿世界二区时承建6号楼、8号楼，经协商，2012年8月6日，被告同意用东苑府邸1号楼2单元1601号房屋折抵部分人工费、材料费869413元，于当日为原告出具购房收据并实际交接了房屋，原告对房屋进行了装修，该房屋被告一直未给原告办理产权登记，无奈原告提起诉讼请求确认房屋所有权，经法院调查才了解到房屋已被被告于2016年11月3日网签登记到董克忠名下，被告行为严重侵害了原告的权利。故诉至法院。被告辩称，第一，被告认为本案案由错误，本案是因建设工程合同，工程款支付问题引起的纠纷，案由应为建设工程施工合同纠纷而不是房屋买卖合同；第二，原被告订立的原被告之间以房屋抵工程款，应在工程完工后，双方签订正式的商品房预售合同，因双方在未办理商品房预售合同之前，被告原定以本案涉案的房屋又抵押，该房被法院强制执行而拍卖给他人，导致工程款支付不能成立，原告应当继续主张支付工程款，原告主张房屋买卖给被告造成损失没有法律依据。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一烟台富运司法鉴定中心司法鉴定意见书及委托的检材、被告出具的收款收据一份，该鉴定书及收据证明了被告于2012年8月6日为原告出具了东苑府邸1-2-1601房屋的收款收据，该收据上记载平方米为151.73平方米，金额为86941300元，从该证据可以证明被告已出具相应的收据确认了原告与被告就该房屋的买卖事实。证据二胶州市人民法院（2017）鲁0281民初8651号民事判决书一份，证明从该判决和内容和查明的事实，可以确认原告对被告交付的房屋予以确认，同时也查明了被告将该房屋于2016年11月3日又网签给案外人董克忠，故此被告构成根本性违约，应当被告赔偿原告的全部经济损失。证据三被告开发的东苑绿世界承建建筑公司青岛御景福来建设集团有限公司为原告出具的证明一份，证明原告系御景福来建筑公司的项目经理，对被告开发的东苑绿世界二期6号楼8号楼工程进行了人工费及材料费的实际投资，同时证明了2012年8月6日，经建筑公司与被告共同协商已折抵工程款的形式将该房屋卖给了原告，并实际交接了该房屋，原告认为顶款或者交付现金只是履行的方式不同，就该房屋的顶款事实可以认定为房屋买卖合同关系，故此原告提起本诉。被告对原告提交证据的质证意见：对证据一真实性无异议，对证明内容有异议，该份收据是确认原被告之间以房顶款的具体数额，并不是房屋买卖合同，双方尚未签订商品房预售合同。对证据二的真实性无异议，该证据不能证明双方存在商品房买卖，2016年11月3日涉案房屋网签给案外人董克忠，是由法院强制执行拍卖给董克忠，不是被告出售给案外人董克忠，原告认为原被告之间存在商品房买卖合同，应当在强制执行过程中提出执行异议，通过执行异议程序解决实现自己的意愿。对证据三的真实性不认可，证据三中可以证明原被告之间存在工程款支付纠纷，双方并未建立商品房买卖合同纠纷，所以双方不存在商品房买卖合同纠纷。经审理查明，烟台富运司法鉴定中心作出司法鉴定意见，证明被告于2012年8月6日为原告出具了东苑府邸1-2-1601房屋的收款收据，收据上记载平方米为151.73平方米，金额为86941300元。东苑绿世界二区6号楼、8号楼的施工单位是青岛御景福来荣建设集团有限公司。2019年5月16日，青岛御景福来荣建设集团有限公司证明“胡宗友作为其在青岛东苑置业集团有限公司开发的东苑绿世界二区的项目经理，大包承建了东苑绿世界二区6号楼、8号楼工程，经与青岛东苑置业集团有限公司协商，2012年8月6日青岛东苑置业集团有限公司同意以其开发的东苑府邸1号楼2单元1601号房屋折抵胡宗友部分人工费、材料费869413元，于当日为胡宗友出具购房收据并实际交接了该房屋，胡宗友对该房屋进行了装修。”。（2017）鲁0281民初8651号原告胡宗友与被告青岛东苑置业集团有限公司合同纠纷一案中查明“本院依法向涉案房产所在的物业公司了解该房产的交付使用情况，物业公司称该房产登记在案外人董克忠名下并已经实际交付给了董克忠。经本院向胶州市房产管理局及胶州市不动产交易管理中心查询，涉案房产登记在案外人董克忠名下。经本院依法询问董克忠，董克忠向本院出示了其与被告签订的商品房预售合同、交付购房款的收据、涉案房产维修基金票据、装修保证金收款收据、物业费及水电费收款收据、办理备案登记申请书和执行和解协议原件，并提交了上述材料的复印件各一份，证明涉案房屋于2016年11月3日网签登记到董克忠名下。原告对董克忠提交的证据真实性无异议，但是认为网签程序不对，对此主张原告亦未提交证据予以证明。”本案涉及房屋现在的使用情况是2016年1月3日，被告与董克忠办理了房屋网签，“现因董克忠与被告办理了房屋的销售合同及网签，在原告对房屋装修后其通过报警的形式要求原告搬出该房屋，该房屋现在一直被董克忠占有使用。”。庭审中原告就东苑府邸1-2-1601房屋的现有市场价值申请了鉴定。2019年10月16日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出鉴定意见：估价对象在价值时点的单价为10702.25元/平方米，总价为162.40万元。原告支出了鉴定费6560元。本院认为，依烟台富运司法鉴定中心的司法鉴定意见和青岛御景福来荣建设集团有限公司的证明，可以认定被告应当支付原告工程款869413元。同时可以认定被告以东苑府邸1号楼2单元1601号房屋折抵了原告的部分人工费、材料费869413元，并交接了该房屋。因此原被告以房屋折抵工程款是工程款的履行方式，本案应为建设工程施工合同纠纷。但因被告又与董克忠办理了东苑府邸1号楼2单元1601号房屋的网签，房屋现在由董克忠占用使用，致使原告不能取得以上房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告基于原被告的约定和对被告的信任，接受用于折抵工程款的房屋，却使自己的合法权益受到了损害，原告主张被告赔偿损失，应予以支持。原被告约定以东苑府邸1号楼2单元1601号房屋折抵工程款869413元，但因原告不能取得房屋，导致该部分款项不能实现而受到损失，原告主张被告支付该部分折抵工程款869413元元予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告在将房屋处分给他人时，应当预见到可能造成以房屋折抵工程款的约定不能履行，会给原告造成损失，包括房屋折抵履行后原告可以获得的房屋增值利益，因此原告主张被告赔偿不能折抵取得房屋的现在市场价值的损失，予以支持。结合鉴定意见，确定房屋的现在市场价值为1624000元，扣除折抵工程款869413元，其余的754587元为原告可以获得的房屋增值利益。鉴定费6560元是原告因诉讼支出的合理费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告胡宗友工程款869413元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告青岛东苑置业集团有限公司赔偿原告胡宗友损失754587元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告青岛东苑置业集团有限公司支付原告胡宗友鉴定费6560元，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费19476元，由被告青岛东苑置业集团有限公司负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  王晓晖审判员  陈 敏二〇二〇年二月三日书记员  迟 佳