广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27949号原告（反诉被告）：广州城外驿壹号饮食管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街番禺广场东路71-81号、87号A1-3至11、A1-13至15号。法定代表人：李冬梅。委托诉讼代理人：叶正青，广东中大圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州巴星商业经营管理有限公司，住所地广州市白云区机场路航云南街自编178号518房。法定代表人：方兆逸。委托诉讼代理人：陈双、林盛佳，广东丰信律师所事务所律师。原告（反诉被告）广州城外驿壹号饮食管理有限公司（以下统称原告，简称城外驿壹号公司）与被告（反诉原告）广州巴星商业经营管理有限公司（以下统称被告，简称巴星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城外驿壹号公司的委托诉讼代理人叶正青、被告巴星公司的委托诉讼代理人陈双、林盛佳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告城外驿壹号公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认原、被告签订的二份《房屋租赁合同》无效；2、被告返还原告交付的场地使用保证金131508元，物业管理保证金24570元，水电保证金1万元，配合转让费5000元，合计171078元；3、被告返还原告交付的租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331418.79元；4、被告赔偿原告各项损失422698.3元，其中：黄心怡支付员工工资款87864元，诸锣记品牌加盟费259200元，6号馆装修设计费3万元，筹建费、人工费及其它杂费支出45634.3元，上述费用合计925195.09元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月27日，原、被告签署了二份《房屋租赁合同》，被告将位于广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪购物广场风车广场G5酒吧街6号馆一楼、二楼及天台（以下简称6号馆）出租给原告，用于经营零售、烧烤、餐吧。合同约定，被告提供必要的文件材料，协助原告办理工商牌照。2019年5月初，原告申请开业登记，但登记机关不受理开业申请。事后双方经过沟通，无法达到正常开业经营的目的，2019年5月30日，原告委托代理律师向被告发出《律师函》提出解除双方之间的《租赁合同》，原告也在2019年5月31日向被告物业管理人员交付了律师函及6号馆锁匙退回了租赁物。原告认为被告明知6号馆没有《建设工程规划验收合格证》，且未取得《不动产权证》，承租人申请餐饮企业开业登记，是不可能获得牌照的，但被告却故意隐瞒，诱骗原告来投资，因6号馆不能开业经营，给原告造成巨大损失，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告巴星公司答辩称：一、被告出租房屋获取租金，原告请求返还自承租以来的所有租赁费用缺乏事实、法律依据。退一步说即使合同无效，原告应参照租金标准支付腾空并交付房屋前的服务占用费。被告于2019年8月5日正式收回租赁商铺，原告应支付占用费至2019年8月4日；二、双方于2018年11月27日签订合同后，被告将场地交付至原告，并告知原告开业前应当办理好相关营业执照证件，由被告予以协助，但原告未请求被告协助办理证照，被告从不知晓原告是否存在办理营业执照的相关问题，得知原告需求后，被告多次发函，告知可以正常办理并由被告协助，但原告一直置之不理。涉案租赁商铺位于白云区新新特色饮食一条街，该地区的一个规模、规划涉案商铺办理规划手续的主要原因是历史遗留问题所致，应当认定租赁合同有效，如将租赁合同认定无效会对整个商业区地块的租赁业造成巨大影响，导致出租方的权益没法得到保障；不存在原告诉状所成的诱骗投资行为，原告进驻之前被告已经口头告知过商户的性质，且原告跟他人接手经营涉案商铺，从他人承接过来，应当对商铺的产权情况明确；被告作为出租方从未参与原告的任何商业经营，原告的商业亏损情况与被告无任何关联，且原告的加盟店铺实际是开设于番禺区盛兴大街金胜万科A区，原告在诉状提及的其他损失全部都是另外商铺的，业务经营成本不属于损失。被告巴星公司提出以下反诉请求：一、确认原、被告之间的租赁合同于2019年8月2日解除；2、判令原告立即一次性向被告支付2019年6月份、7月份租金、管理费以及水电费共计110954.83元；8月1日至8月2日租金、管理费共计3356.52元；8月3日至8月4日商铺占用费2828.13元；并判令原告向被告支付迟延给付6月份、7月份租赁费用所产生的滞纳金至原告还清之日止，暂计算至2019年7月26日的滞纳金为18797.2元，本项费用合计135936.68元；三、本案诉讼费及有关费用由被反诉人承担。被告城外驿壹号公司针对反诉答辩称：一、巴星公司的反诉请求全部不成立。1、租赁合同在2019年5月31日已解除。2019年5月30日，我公司委托代理律师向巴星公司发出《律师函》，提出解除双方间的二份《租赁合同》。巴星公司在2019年5月31日收到《律师函》，同时，我公司的股东徐志刚先生还于2019年5月31日携带钥匙交付给巴星公司的物业管理人员，退回了租赁物。巴星公司在2019年9月3日第一次开庭时，也承认其管理人员易经理收到了徐志刚先生交还的6号馆的钥匙。2、巴星公司主张的费用，无事实和法律依据。2019年5月31日租赁物在巴星公司控制下，产生的相关费用，包括租金、使用费、水电费等与我公司无关，我方无须承担。6号馆无建设规划手续，导致双方间的租赁合同无效，该租赁合同中的相关条款均无效，巴星公司无权向我公司主张逾期付款的滞纳金。二、巴星公司此前收取的“使用费”明显偏高，理应退回。双方间的租赁合同自签署之日即无效，巴星公司从最初就无权向我公司收取租金和管理费，依照《租赁合同司法解释》的规定，其可以获利一审的使用费，但使用费的标准，应当重新进行定价。巴星公司的租金标准是232元/平方米，管理费是35元/平方米，其价格与实际用途根本不对等，应当依质定价。因为对方交给我公司的6号馆，根本不能作为“餐饮行业”使用，且我公司也没有用来经营使用过一天，根本不可能的获得正常经营所需要的全部证照，特别是消防许可证等，我公司请求法院比照“临时建筑、仓库”的同路段租金，即每平方米20-30元的价格来计算6号馆的使用费。理查明：被告（甲方）与原告（乙方）于2018年11月27日签订了房屋租赁合同，合同约定：乙方租赁使用甲方位于广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪购物广场风车广场Ｇ5酒吧街6号馆一楼，经营零售、烧烤、餐吧用途，项目一楼建筑面积78平方米，每平方米租赁价格232元；使用期限为六年，即从2018年12月1日至2024年11月30日止；租金费用标准：第一年按20826元每月计算，第二年开始每月递增7%。合同各年租金费用收取标准：第1年（2018年12月1日至2019年11月30日）一楼月租金18096元，月管理费2730元，租金和管理费合计20826元。支付方式：场地使用费和物业管理费按月缴付，乙方应于每月的第7日前向甲方缴纳当月的费用。乙方在合同签订后，应向甲方支付一次性交付四个月上述三项收费标的作为保证金，三项费用分别为：1、场地使用保证金：54288元，首月租金18096元；场地管理保证金：8190元，首月管理费2730元；水电保证金5000元；乙方在场地建设、装修、营运期间每月发生的水、电、燃气等费用，应按甲方派发的缴款通知单按约定的时间每日7日前自行向甲方进行缴交；场地装修期及免租期：经双方友好协商，乙方同意没有免租期，租户需承担合同签署日起进场装修期间产生的租金、水、电及物业管理费。同日，双方又签订第二份房屋租赁合同，租赁场地为广州市白云区云霄路353栋的5号停机坪购物广场风车广场Ｇ5酒吧街6号馆二楼及天台，合同各年租金费用收取标准：第1年（2018年12月1日-2019年11月30日）二楼月租金18096元，天台月租金7644元，月管理费5460元，租金和管理费每月合计31200元。乙方在合同签订后，应向甲方一次性交付四个月上述三项收费标的作为保证金，三项费用分别为：1、场地使用保证金77220元，首月租金25740元，2、物业管理保证金16380元，首月管理费5460元，2、水电保证金5000元。其他内容同上述第一份房屋租赁合同。22018年11月18日，被告收到原告涉案场地使用保证金50000元；2018年11月25日，被告收到原告涉案场地保证金81508元，物业管理保证金24570元，水电保证金10000元；2018年11月27日，被告收到原告ME+黄心怡应付员工工资87864元，收到涉案场地转让配合费5000元，收到涉案场地首月租金43836元，首月管理费8190元。被告收到上述费用均向原告出具了收款收据。2019年5月17日，原告向被告送达关于协商解决房屋租赁合同告知函，提出处理意见：1、自2019年5月起，被告免除原告半年租金和管理费；2、双方共同委托专业评估机构，对原告的损失进行评估和审计，协助处理善后事宜。2019年5月28日，被告复函原告，原告所提出的营业执照无法办理是不诚信的，所提出的要求是不合理的。2019年5月30日，原告委托代理律师向被告发关于解除合同的律师函，告知被告：1、2018年11月27日，委托人与被告签署的二份《房屋租赁合同》，自本律师函到达之日起，予以解除，并终止履行。你方如对解除合同有异议，可以请求有管辖权的人民法院确认解除合同的效力；2、委托人定于2019年5月31日17:30分之前，将6号馆按现状退还给你公司，届时，请你方派人接收。如无人接收，责任由你方自负；3、责令你方在3天内退还委托人交纳的场地使用保证金131508元，物业管理保证金24570元，水电保证金10000元，合计166078元；4、责令你方在3天内退还委托人交纳的全部租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331421.79元；5、责令你方在3天内赔偿委托人各项损失共计739543.3元，其中顶手费312300元，诸锣记品牌加盟费259200元，6号馆装修设计费3万元，筹建费、人工费用及其他杂费支出138034.3元。2019年6月18日，被告复函原告，明确：1、我司对贵司未办理营业执照事项一直不知情，现因贵司突然发函告知我司无法办理营业执照故而要求解除合同不能理解；2、经有关部门答复贵司营业执照可以正常办理，如贵司怠于自行办理，也可以在贵司收到函件3日内与我司联系并按照公司或个体工商户设立要求材料清单准备，由我司协助贵司完成商铺的营业执照事宜；3、若贵司坚持退租，需向我司交付经营商铺并交付本月租金及管理费后，我司验收商铺符合要求将按照约定向贵司退还保证金。本院于2019年12月16日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询涉案场地的产权情况及规划报建信息，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年12月30日复函本院，涉案场地暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。庭审中，原告称其于2019年5月31日交还涉案场地，为承租涉案场地支付员工工资款87864元、品牌加盟费259200元、装修和设计费3万元、筹建费、人工费用及其他杂费支出45634.3元，为此原告提交了照片、设计费收据、付款委托书、银行转账流水、报销申请单据、员工工资表、加盟费记账凭证、收据、银行转账电子回单等证据证实。被告辩称原告于2019年8月5日交回涉案场地，并提交了视频来证实，原告拖欠6月份租金、管理费以及水电费等共55043.29元，7月份租金、管理费以及水电费共55911.54元，共计110954.83元，其中2019年4月16日至2019年5月15日水费6.92元、电费55.25元，2019年5月16日至2019年6月15日水费10.38元、电费110.51元，并提交了G5酒吧街商户缴费清单来证实。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的两份房屋租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故原告主张确认租赁合同无效，本院予以支持。被告主张确认租赁合同于2019年8月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告已向被告支付涉案场地保证金131508元、物业管理保证金24570元、水电保证金10000元、转让配合费5000元，故原告主张被告返还上述费用共计171078元，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告于2019年5月30日向被告发关于解除合同的律师函明确于2019年5月31日交回涉案场地并将钥匙交至物业管理处，有照片来证实，本院对原告主张2019年5月31日交回涉案场地予以采信。原告已按期支付租金、管理费、水电费至2019年5月31日，该租金可抵扣上述时期的占用使用费，被告已为原告提供管理服务，水电费为原告实际使用，故原告主张被告退还已交付的租赁费用（包括租金、管理费、水电等）共计331418.79元，本院不予支持；被告反诉主张原告向被告支付2019年6月1日起的租金、管理费，本院不予支持，但其中2019年4月16日至2019年6月15日两个月水电费183.06元（55.25元+6.92元+110.51元+10.38元），考虑到水电费周期计算滞后性以及水电数额，可认定为原告实际使用，本院予以支持；至于滞纳金，被告对合同无效存在一定过错，故被告主张滞纳金的反诉请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告各项损失422698.3元，含员工工资、加盟费、设计费、筹建费、人工费及其他杂费，不属于合同无效所产生的必然损失，故原告主张被告赔偿上述各项损失422698.3元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、确认广州巴星商业经营管理有限公司与广州城外驿壹号饮食管理有限公司于2018年11月27日签订的两份房屋租赁合同无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州巴星商业经营管理有限公司向广州城外驿壹号饮食管理有限公司返还场地保证金、物业管理保证金、水电保证金、转让配合费共计171078元；三、于本判决生效之日起五日内，广州城外驿壹号饮食管理有限公司向广州巴星商业经营管理有限公司支付水电费183.06元；四、驳回广州城外驿壹号饮食管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州巴星商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13052元，由广州城外驿壹号饮食管理有限公司负担10454元，广州巴星商业经营管理有限公司负担2598元并于本判决生效之日起五日内直接向广州城外驿壹号饮食管理有限公司迳付；反诉受理费1509.9元，由广州巴星商业经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  李仁洲人民陪审员  尤敏玲二〇二〇年二月二十四日书 记 员  郑萍军