贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终36号上诉人（原审原告）：周华，男，汉族，1968年8月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙，系贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾志东，系贵州创驰律师事务所律师。上诉人周华与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，因均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审原告周华向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告定期为原告办理所购买住房的不动产权属证书；2.判决被告支付逾期为原告办理不动产权属证书产生的违约金暂计38212元，违约金以233490元为基数，按日万分之一的标准，从2015年4月1日起计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付给原告之日止；3.判决被告退回不应该由原告承担却已经缴纳的液化气入户费、电表入户费、闭路电视入户费、水表开户费、交易费合计4229元及利息，利息以原告已缴纳的四通费为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从原告缴纳之日起计算至被告实际退还完毕之日止。一审法院经审理查明，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于贵州省毕节市碧阳国际城第Ｃ4幢1单元11层9号房，总价款233490元，出卖人承诺于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。同时，附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，2012年9月25日，原告向被告交付各项开户费（有线电视、电表、燃气开户费）及交易费4229元。2015年7月12日，被告向原告交付涉案房屋。被告至今未取得涉案房屋的所有权初始登记证书。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按照附件十二补充协议的约定，在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年7月12日，结合原被告在附件十二补充协议之约定：“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”，可以视为被告在2015年7月12日向原告交付涉案房屋时，原告已经向被告缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，故应从2015年7月12日起360日内，亦即2016年7月7日前，提供办理涉案房屋办理转移登记的有关文书，而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于被告已收取原告的办证费用，故在原被告之间形成委托办证关系，被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，对原告诉请的违约金，一审法院支持以原告已付购房款233490元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月7日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于原告诉请的“三通费”（有线电视、电表、燃气开户费）。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。原则上被告应当退还原告有线电视、电表、燃气开户费等相关费用。但《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施，该条例明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。因此，原告在2012年9月25日交纳前述费用时就知道或者应当知道其权利受到损害。现原告于2019年10月12日提起诉讼要求退还有线电视入户费等，且未提供证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告的请求权已经超过《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，被告提出原告的该项诉请超过诉讼时效的抗辩理由成立，故对原告要求被告退还有线电视、电表、燃气开户费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告要求被告支付三通费利息损失的请求，一审法院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周华逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款233490元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月7日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告周华的其他诉讼请求。案件受理费431元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人周华不服一审判决，上诉请求：维持原判第一项，改判贵州碧阳恒通置业有限公司退回周华“四通费”4229元。事实及理由：根据相关规定，贵州碧阳恒通置业有限公司代收的该费用无依据，应予退还，双方关于该费用的合同约定违反相关法律法规，当属无效条款，周华的该请求不应受到诉讼时效调整。原判不退还该费用，与同类案件的其他判决不一致，且与当事人处理该类问题的实际情况不相符，影响社会效果。贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回周华的诉讼请求。事实及理由：周华未提交应由其提交的全部办证资料给贵州碧阳恒通置业有限公司，也未出具委托书，委托关系未成立，周华请求办理不动产权证及支付逾期办理不动产权证违约金的条件尚不具备，应当驳回周华的诉讼请求。双方当事人均未进行二审答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。关于周华的上诉。贵州碧阳恒通置业有限公司代收的各项开户费及交易费4229元，于双方当事人而言，该费用属于周华委托贵州碧阳恒通置业有限公司代为缴纳的费用，双方未约定委托期限，贵州碧阳恒通置业有限公司所举证据不能证明已经代周华完成了委托事项，周华在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，贵州碧阳恒通置业有限公司不须再代周华缴纳该费用。周华的该请求并未超过诉讼时效，该款项应予退还。周华关于退回4229元费用的诉讼请求应予支持。一审判决不当，本院予以纠正；周华的该上诉理由成立，本院予以采纳。关于贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉。根据案涉《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》8.2的约定，双方已经形成了委托办证的合意。结合双方关于买受人履行委托办证事项相关缴费义务的时限为办理入住手续前的约定和已经交房的事实，一审法院认定双方形成委托办证的关系并无不当。上诉人未举证证明双方对上述事项形成了新的合意，既未证明买受人以积极的方式取消委托，也未证明买受人以消极的方式拒绝履行委托义务。且上诉人作为出卖人负有协助办理产权登记的合同附随义务，即使双方的委托手续未及完善，也应该由双方进一步完善委托手续，而非导致委托事项的取消。故，上诉人认为双方当事人不成立委托办证关系的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，周华的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决适用法律存在不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13158号民事判决第一项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周华逾期办证违约金，违约金以原告已付购房款233490元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月7日起，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13158号民事判决第二项，即：“驳回原告周华的其他诉讼请求”；三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回上诉人周华4229元。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费431元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担322元，由上诉人周华承担109元；二审案件受理费603元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 罗 珣审判员 吉 雪二〇二〇年二月二十四日书记员 陈思印