山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终416号上诉人（原审原告）：刘浩，男，1993年1月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘东波（系刘浩之父），男，1965年6月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南政和世纪房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘政，总经理。委托诉讼代理人：王玉坤，山东海右律师事务所律师。上诉人刘浩因与上诉人济南政和世纪房产经纪有限公司（以下简称政和世纪公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘浩上诉请求：1.请求二审法院依法撤销或改判济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4433号民事判决；2.本案所有诉讼费用由政和世纪公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，在认定刘浩与政和世纪公司之间的责任上存在错误。2016年10月，涉案房屋卖方朱建林之妻向政和世纪公司表示同意按合同约定继续履行，在该房屋买卖合同未完成的情况下，政和世纪公司应通知刘浩这一情况，但政和世纪公司并未履行告知义务，违反居间义务。涉案合同约定，卖方于2016年11月1日前未收到购房款，由政和世纪公司先行支付给卖方，但政和世纪公司并没有积极履行垫付剩余房款的义务。政和世纪公司的上述行为构成违约，导致涉案房屋买卖合同无法履行。刘浩不得不重新购买其他房屋，现购房屋与涉案房屋相比，同等条件下差价甚大。一审法院不能因刘浩没有把损失减少就让刘浩承担责任，并且还是全部责任。没有政和世纪公司的违约，就不会有刘浩的两次诉讼花费和因涉案房屋买卖合同被解除的损失，因此，应由政和世纪公司承担两次诉讼的花费和因涉案房屋买卖合同被解除的损失。二、一审法院法律适用存在问题。一审法院应当审查是刘浩还是政和世纪公司违反合同义务，导致了房屋买卖合同无法履行，进而去划分刘浩与政和世纪公司之间的责任。因政和世纪公司未全面履行居间义务，未按涉案房屋买卖合同第十三条第7款约定积极履行垫付剩余房款的义务，所以其应承担因合同无法履行造成的全部损失。政和世纪公司辩称，一、政和世纪公司已经按照居间合同约定促成刘浩与房屋出卖人朱建林签订房屋买卖合同，且该合同成立并有效，刘浩应支付居间费用。二、我公司作为居间服务者，已经按合同约定履行全部居间义务，没有任何虚假陈述或故意隐瞒，且刘浩与案外人房屋买卖合法有效，该合同效力已经生效法律文书确认，我公司无违约行为，不应承担违约责任。三、在刘浩与案外人房屋买卖合同纠纷诉讼案件中，法院已向刘浩释明如要继续履行房屋买卖合同，可将购房款直接给付案外人朱建林，也可将购房款提存至法院，但刘浩未按约定履行付款义务，导致双方买卖合同解除，根据双方买卖合同第12条约定，因刘浩违约付款导致合同解除，刘浩应承担违约责任，并赔偿出卖人经济损失，包括但不限于律师费、案件受理费、保全费等，综上，刘浩上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。政和世纪公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一判项；2.一、二审诉讼费用由刘浩承担。事实和理由：一、一审法院认定政和世纪公司违约属于认定事实不清，适用法律错误。1.政和世纪公司与刘浩之间系居间服务合同关系，政和世纪公司已经基本履行了全部的合同义务，本案所涉纠纷完全系刘浩与案外人在房屋买卖合同的履行过程中所导致，与政和世纪公司无关。政和世纪公司作为房屋中介机构，主要的合同义务为提供交易机会并促成刘浩与卖房人的交易。本案中，政和世纪公司已经积极履行了居间义务，促成双方签订了合法有效的房屋买卖合同。本案所涉纠纷的发生完全系买卖双方在履行买卖合同过程中因违约发生诉讼导致的。政和世纪公司作为居间合同的相对人本身即不是买卖合同的相对人。特别是在买卖双方因纠纷已经诉至人民法院的情况下，政和世纪公司不应再承担相应的法律责任。一审法院未区分政和世纪公司在居间合同与买卖合同这两种不同类型的合同中应负的义务及责任大小，也未参照已生效的法院裁判文书中对于所涉买卖合同无法履行及造成损失的过错认定。2.一审法院认定政和世纪公司未履行通知义务从而构成违约是不符合实际情况的。在买卖双方已经签订房屋买卖合同后，合同的履行义务主体是买卖双方而非政和世纪公司，居间人可以提供一定的协调服务，但这并非主要义务，更没有在合同中予以约定。因为在实际的履行过程中，买卖双方在签订合同后即已经各自获悉了双方的联系电话，本身即可以直接沟通。更何况本案的实际情况是，卖房人因价格不满意要求提价，否则拒绝履行合同，双方为此已经直接进行了多次沟通与协调。在协商未果后，刘浩已经于2016年9月份向人民法院提起履行合同的诉讼，已经进入司法程序。所谓的卖房人之妻口头通知政和世纪公司工作人员继续履行合同是其在收到应诉材料后作出的表示。在当时情况下，一方面该通知并非卖房人本人作出；另一方面买卖双方已经多次直接对话与协商，其完全可以直接通知刘浩；更重要的是当时已经在诉讼程序中，卖房人完全可以通知人民法院进行调解协商，但整个诉讼及庭审中，出卖人并没有表示过按原合同继续履行合同的意思。政和世纪公司工作人员考虑到当时双方已经发生诉讼，所有事宜均应由人民法院予以认定并解决，且该通知并非卖房人本人直接发出，政和世纪公司已经没有继续通知的必要或者义务。上述事实与情节可以说政和世纪公司在履行通知义务中存在瑕疵，但不至于达到重大违约的情节，更与本案合同无法履行给双方造成的损失没有必然的因果关系。因为本身就是刘浩因卖房人不履行合同而主动提起的诉讼。3.一审法院认定政和世纪公司没有履行垫付房款的义务即不符合合同约定，也不符合实际情况。三方关于此内容的具体约定为“甲乙双方在保证积极配合丙方办理手续的前提下，甲方于2016年11月1日前收到购房全款，如甲方未收到，由丙方先行支付给甲方”。也就是说合同中政和世纪公司（丙方）的垫付义务是有前提的，即“甲乙双方保证配合丙方办理手续的前提下”。实际上当时之所以约定了垫资条款，就是因为卖房人考虑到银行贷款周期较长，急于收到房款，政和世纪公司在银行发放贷款不及时的情况下，予以暂时垫资。但本案中，刘浩作为甲方自始至终并没有按照合同约定的时间办理完毕银行贷款手续，后期更是没有向银行递交符合条件的贷款材料，已经明显违反了合同约定。同时，卖房人作为乙方又明确提出价格卖低了，拒绝履行合同，双方因为价格问题产生争议。最后刘浩于2016年9月起诉至人民法院。以上事实均有济南中院（2017）鲁01民终4775号民事判决书认定。在如此情况下，政和世纪公司怎么可能继续履行于2016年11月1日到期的垫付义务。买卖双方均已违约且因为房价问题产生纠纷都已经诉至法院，合同能否履行，究竟垫付多少房款均不明确。而且，买卖双方自始至终就根本没有通知过政和世纪公司履行垫付义务。一审法院无视这些实际情况，居然认定政和世纪公司未履行垫付义务从而导致刘浩产生损失，明显有误。二、一审法院认定政和世纪公司赔偿直接损失没有因果关系，明显不公。政和世纪公司在整个合同履行过程中并不存在明显的违约情节，即使存在部分瑕疵，也与一审法院认定的直接损失没有因果关系。一审法院将直接损失认定为刘浩因买卖合同履行纠纷提起诉讼所支付的律师费、诉讼费等费用。首先，该费用的产生并非基于政和世纪公司的违约造成的，是刘浩因卖房人违约主动提起的诉讼，政和世纪公司并未参与，可以说与政和世纪公司无关。其次，该费用的产生时间是2016年9月，而出卖人妻子所谓的同意履行的通知是提起诉讼后的10月份，从时间上看也不可能与政和世纪公司的违约有关。再次，最重要的是从因果关系上看，这些所谓的损失是人民法院依据刘浩在履行合同中自身的重大过错判决其承担的法律义务，而并非政和世纪公司造成的损失。从逻辑上看，即使政和世纪公司存在没有通知刘浩继续履行的情节，也不可能必然造成其败诉的后果。上述损失完全系因为刘浩未及时办理贷款手续，未及时支付房款的重大违约造成的，不是因政和世纪公司违约造成的损失。一审法院不考虑已生效判决中关于刘浩未履行合同主要义务的重大过错以及政和世纪公司的瑕疵行为与损失后果是否有因果关系，简单机械的将所有的损失全部规则于政和世纪公司，明显不公。综上，政和世纪公司基于居间中介已经基本完成了居间合同的主要义务。本案中发生的所有损失完全系买卖双方在合同履行中产生纠纷造成的。对此，人民法院已经做出了生效判决，对刘浩的违约事实进行了确认。刘浩据此又对政和世纪公司吹毛求疵，以种种理由反而要求政和世纪公司赔偿其自身应承担的责任，没有事实和法律依据。而且，政和世纪公司作为一家房产中介，如果仅因为一点瑕疵就承担与此不相符的重大责任，明显会对今后的市场产生不良的示范作用。因此，请求二审法院结合整体案情依法裁决。刘浩辩称，政和世纪公司在上诉状中称一审认定事实不清是错误的，本案时间、地点、人物关系非常清晰，一审法院也详细阐明了案件基本事实，对于事实我们认可，希望政和世纪公司如实陈述双方关系。其次，本案核心问题我们认为是责任承担问题，责任大小问题，我们认可一审法院认定政和世纪公司未履行通知义务和垫付义务的违约责任，属于在居间过程中的违约行为，应当承担违约责任。我们不认可一审法院对于责任的划分，损失的认定，一审法院以直接损失作为政和世纪公司承担责任的依据，没有法律依据，应当按照刘浩全部损失承担相应比例责任。刘浩向一审法院起诉请求：1.请求判令政和世纪公司赔偿经纪损失200000元；2.请求判令政和世纪公司返还刘浩居间费用13000元；3.请求判令政和世纪公司赔偿因其违约导致刘浩涉诉的（2016）鲁0102民初6205号律师代理费10000元，案件受理费16920元，对方律师代理费20000元，对方反诉案件受理费8390元，保全费5000元，（2017）鲁01民终4775号案件律师代理费10000元，二审案件受理费16920元，共计87230元；4.本案诉讼费由政和世纪公司承担。诉讼过程中刘浩第1项诉讼请求变更为：请求判令政和世纪公司赔偿经济损失66.62万元。增加一项诉讼请求：判令本案律师代理费25000元由政和世纪公司承担，变更后诉讼请求总额为791430元。一审法院认定事实：2016年8月28日，朱建林（甲方）与刘浩（乙方）、居间人济南政和世纪房产经纪有限公司（丙方）签订房屋买卖合同。合同约定：一、甲方自愿出售坐落于济南市历下区姚家镇浆水泉路东区1号楼3-401的房产给乙方，房屋所有权证书（销售合同）号：历068936号；房屋所有权人为朱建林；产别：私有；房屋建筑面积为100.68平方米；附属设施包含：固定装修；房屋抵押、租赁情况：无抵押、有租赁；甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币（大写）壹佰叁拾万元整（小写1300000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（小写80000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》（销售合同或相关手续）交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第（二）种付款方式：......（二）按揭贷款：甲乙双方在丙方的配合下，于甲、乙双方过户当日办理网签手续，并于2016年9月5日前办理银行面签手续。待银行贷款审批通过后叁日内办理交税手续；交税完毕后，乙方将首付款人民币（大写）陆拾万元整（包含定金）（小写600000元整）存入甲方指定账户；并办理房屋产权过户手续，剩余房款人民币（大写）柒拾叁万元整（小写730000元整），于乙方下发房产证并办理房产抵押手续后，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户当日一次性补足购房款。......十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房款30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。......十三、其他约定事项：1.乙方于2016年8月28日支付甲方定金人民币捌万元整，甲乙双方确定买卖关系；2.若因乙方个人资信问题导致贷款不能审批，由乙方承担违约责任；......7.甲、乙双方在保证积极配合丙方办理手续的前提下，甲方于2016年11月1日前收到购房全款，如甲方未收到，由丙方先行支付给甲方。......甲、乙、丙三方分别在合同上签字捺印、盖章。2016年8月28日，刘浩给付朱建林定金人民币8万元，朱建林为刘浩出具收条。2016年9月2日，双方办理了银行面签手续，朱建林向银行提交了办理银行贷款所需各项资料。后双方就变更出售价格等问题进行磋商，但并没有达成一致意见，也未对合同进行变更。2016年10月2日，济南市人民政府发布《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，根据该通知，刘浩符合限购条件，无法办理购房贷款。2016年10月21日，刘浩将户口迁至济南市智远派出所辖区。2016年9月26日，刘浩与北京市盈科（济南）律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费1万元。2016年12月7日，朱建林与山东国曜律师事务所签订委托代理合同，并支付律师代理费2万元。刘浩未按合同约定于2016年11月1日以前向朱建林支付全部购房款。2017年5月4日，济南市历下区人民法院作出（2016）鲁0102民初6205号民事判决，判决，“一、解除刘浩与朱建林于2016年8月28日签订的房屋买卖合同；二、刘浩于判决生效之日起10日内赔偿朱建林律师代理费损失20000元；三、驳回刘浩的诉讼请求。”案件受理费16920元，反诉案件受理费8390元，财产保全费5000元均由刘浩负担。刘浩因该涉诉案件支付律师代理费10000元。该判决作出后，刘浩不服，上诉至济南市中级人民法院。2017年9月14日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终4775号民事判决书，判决如下“一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初6205号民事判决及诉讼费负担项；二、朱建林于本判决生效之日起10日内向刘浩返还定金80000元。”二审案件受理费为16920元，由刘浩负担。刘浩因该涉诉案件支付律师代理费10000元。另查明，2017年3月13日济南市历下区人民法院庭审时，法院已向刘浩释明如继续履行合同应当支付或提存剩余购房款，但刘浩未支付购房款或向法院将购房款提存。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。本案争议焦点为：一、政和世纪公司是否违反居间服务合同；二、违约责任的承担问题。关于第一个争议焦点，一审法院认为，居间合同系居间人向委托人提供居间服务，委托人向居间人给付报酬的合同。居间方应当向委托人报告订立合同机会，并从中斡旋，传递双方意思，促成合同成立。本案中，2016年10月份，涉案房屋卖方朱建林之妻向政和世纪公司表示同意按照合同继续履行，在该房屋买卖行为未完成的情况下，政和世纪公司应通知刘浩这一情况，但政和世纪公司并未履行其通知义务，并未全面履行其居间义务，故应当承担相应的违约责任。另涉案合同第十三条其他约定事项：……7.甲、乙双方在保证积极配合丙方办理手续的前提下，甲方于2016年11月1日前收到购房全款，如甲方未收到，由丙方先行支付给甲方。……甲、乙、丙三方分别在合同上签字按印、盖章。2016年10月21日，刘浩将户口迁至济南市智远派出所辖区时，已符合购房条件，政和世纪公司应当按照合同约定积极履行垫付剩余购房款的义务，但其并未依约完成垫付义务，故应当承担相应的违约责任。关于第二个焦点问题，因政和世纪公司违约，刘浩要求其赔偿因其违约造成的损失符合法律规定，一审法院予以支持，但应以因政和世纪公司的违约行为造成的原告的直接实际损失为限。2017年3月13日，在济南市历下区人民法院开庭审理刘浩与案外人朱建林房屋买卖合同纠纷时，法院已向刘浩释明如继续履行合同应当支付或提存剩余购房款，但刘浩并未支付购房款或者向法院将购房款提存，故应当承担因其未履行付款义务而遭受的扩大损失。故其要求政和世纪公司承担二审期间的律师费等费用以及后续购房的差价款不符合法律规定，一审法院不予准许。其遭受的损失应以（2016）鲁0102民初6205号民事案件中受到的直接实际损失为限，即：案外人朱建林律师代理费20000元，刘浩自行委托律师支付的律师费10000元，案件受理费16920元，反诉受理费8390元，财产保全费5000元，因政和世纪公司存在违约行为，故其主张返还居间服务费13000元，一审法院予以支持，以上费用共计73310元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、济南政和世纪房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向刘浩支付73310元；二、驳回刘浩其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11710元，减半收取5855元，由刘浩负担5000元，政和世纪公司负担855元。二审中当事人没有提交新证据。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》第十三条第7款约定，甲、乙双方在保证积极配合丙方办理手续的前提下，甲方于2016年11月1日前收到购房全款，如甲方未收到，由丙方（政和世纪公司）先行支付给甲方。房屋卖方朱建林之妻于2016年10月份向政和世纪公司表示同意按照合同约定继续履行后，刘浩亦将户口迁至了济南市智远派出所辖区，已符合购房条件，政和世纪公司应当按照合同约定积极履行垫付剩余购房款的义务，但其并未依约完成垫付义务，故一审法院认定政和世纪公司应当承担违约责任并无不当。在刘浩与案外人朱建林房屋买卖合同纠纷一案中，济南市历下区人民法院已向刘浩释明如继续履行合同应当支付或提存剩余购房款，但刘浩并未支付购房款或者向法院将购房款提存，因此，一审法院认定刘浩因政和世纪公司违约造成的损失以（2016）鲁0102民初6205号民事案件中受到的直接实际损失为限并无不当，本院予以支持。综上所述，刘浩、政和世纪公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11710元，由刘浩负担10000元，政和世纪公司负担1710元。本判决为终审判决。审 判 长 王农泽审 判 员 宋海东审 判 员 刘永刚二〇二〇年二月二十日法官助理 秦长葳书 记 员 王 哲