沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初5983号原告:孙越，男，1959年6月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。原告:孙慧，女，1963年2月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨雨龙，辽宁盛恒律师事务所律师。被告:辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。法定代表人:郑弘。委托诉讼代理人：李庆辉，辽宁京阙律师事务所律师。被告：邸军英，女，1962年2月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告孙越、孙慧与被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）、邸军英商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟担任审判长，与人民陪审员魏晓萍、费秀云组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙越、孙慧的委托诉讼代理人杨雨龙，被告三利公司的委托诉讼代理人李庆辉、被告邸军英均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告孙越、孙慧诉称，自2000年开始，二原告的母亲王淑媛(已于2017年4月去世，其遗嘱确认本案所涉房屋财产权利由二原告继承)与被告辽宁三利房地产实业有限公司约定由王淑媛“投资开发承建”本案所涉房屋所在的沈阳市和平区玉屏一路12号楼，建成后产权归属王淑媛。但被告辽宁三利房地产实业有限公司违反双方约定，擅自将该楼部分房屋销售或抵押并将售房款据为己有，拒不偿还，原告只能在2006年向沈阳市中级人民法院起诉。后【2006】沈中民二房初字第××号生效判决确认该栋“房产应当归王淑媛所有”，但被告辽宁三利房地产实业有限公司仍不配合履行过户手续。原告无奈又于2015年向沈阳市中级人民法院起诉，【2015】沈中民二初字第111号生效民事判决书已判决被告辽宁三利房地产实业有限公司及备案人杨萌将位于本案所涉楼号的18套房屋及52个车库的产权过户登记到原告名下，并已实际执行完毕。仅因原告当时未追加本案被告邸军英，沈阳市中级人民法院在判决中论述原告对本案涉及的4-4-2号房屋日后可另述主张权利。经过多方查找，本案被告邸军英已在【2015】沈中民二初字第111号案件审理期间到沈阳市中级人民法院调解室做了笔录，其承认与被告辽宁三利房地产实业有限公司之间无真实的房屋买卖关系，仅是其在被告辽宁三利房地产实业有限公司处工作期间，该公司利用其身份信息进行了备案，其对备案登记行为并不知情。综上，原告诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告辽宁三利房地产实业有限公司、邸军英撤销对原告所有的位于沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房屋的备案登记；2、判令被告辽宁三利房地产实业有限公司立即协助原告，将沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房屋产权过户登记至原告名下；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告三利公司辩称，其与王淑媛（二原告母亲，现已去世）签订了一份确认书，明确了王淑媛欠三利联建款439万，双方存在其他债务债权纠纷，所以不存在被告擅自将部分房屋销售或抵押的行为，也没有将房款据为已有，被告辽宁三利房地产实业有限公司与被告邸军英系单位与员工的关系，因三利欠付邸军英工资17个月及员工集资款10万元，所以大约在2003或2004年左右将涉案房屋抵偿给邸军英（关于房屋抵债问题没有相应证据予以佐证），涉案房屋存在其他权利纠纷，故无法办理备案登记。被告邸军英辩称，三利公司欠我17个月工资和集资款一直也没有给我。经审理查明，2000年12月30日，三利公司（甲方）与王淑媛（乙方）签订《房地产联合开发合同》，约定：甲方同意在第一期棚户区改造建设工程中的21号楼地址为和平玉屏一路12号，总建筑面积0.8万平方米，由乙方投资开发承建，乙方按建筑面积每平方米1080元的价格，总价为864万元。（施工图建筑面积如有变化，总价不再增减），支付给甲方作为联建费用。该费用包括：搬迁安置费、土地出让金、综合地价、四费一税（已免）、广告宣传费（限额内）、小区配套（上下水、供暖、供电、电话、煤气、有线电视、卫星电视、小区绿化、道路等），甲方负责将各种管线配至乙方工程外墙1.5米处。乙方具体付款时间为：联合开发合同签订后，2日内付300万元（其中包括国债券100.45万元，抵押100万元）（资金不能按时到位，合同自动失效），余款除以监理费抵付外的部分由房屋销售款在全部配套工程结束后付清……甲乙双方共同售楼，甲方负责办理各种销售手续，并组建商品房销售处，甲乙双方各自设独立账户，售楼款入各自账户。2006年3月9日，王淑媛、郑杨、刘玉成签订《确认书》，内容为：三利公司于2000年与王淑媛签订了出让“三利和平湾”21号楼楼花的协议书。该协议约定，王淑媛以建筑面积每平方米1080元的价格购买“三利和平湾”21号楼楼花。之后，21号楼由王淑媛投资开发建设，商品房建成之后的产权归属于王淑媛。2004年，“沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心”欲购买王淑媛“三利和平湾”21号楼的住宅。之后，“沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心”、三利公司、王淑媛就此进行了多次的磋商，并且起草了“三利和平湾”21号楼住宅转让协议书。该协议约定：由“沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心”直接将房款支付给王淑媛，并由“沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心”独自承担由此产生的所有税金。然后由三利公司协助办理相应购房手续。但是，三方最后未能正式签订上述协议。之后，“沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心”将“三利和平湾”21号楼其中的34套住宅卖给了干警。2006年3月15日，三利公司郑杨与王淑媛签订《确认书》，内容：2006年3月15日，经三利公司与“三利和平湾”联建人王淑媛，对“三利和平湾”21号楼的兑账，确认以下事实，并达成如下协议：1、经过兑账，王淑媛尚欠三利公司联建款439万元。三利公司向银行抵押21号5套房屋取得贷款165万元，现双方同意由王淑媛替三利公司偿还上述贷款165万元。之后该5套房屋归还房主王淑媛。2、经过以上计算，王淑媛还欠三利公司274.14万元。3、三利公司于2006年4月30日之前，负责为王淑媛办理向东展典当行抵押的13套房屋，（21号楼：2-5-1、2-7-1、2-7-2、4-7-1、4-7-2、5-2-1、5-3-1、5-4-1、5-5-1、5-7-1、5-7-2、6-7-1、6-7-2房屋）的房产证手续。将上述房屋均办为王淑媛的名下。4、三利公司于2006年4月1日前，负责为王淑媛办理抵押贷款的5套房屋（2-2-1、2-3-1、2-4-1、3-3-1、3-5-1）的房产证手续并于2006年4月1日之前，三利公司负责为王淑媛办理抵押备案但未贷款的5套房屋（2-2-2、2-6-1、4-4-2、3-6-1、4-4-1）的房产证手续。5、关于“安检法建设中心”和三利公司卖给干警的21号楼中的34套房屋的付款问题，将另行商定。2006年6月，三利公司（甲方）与王淑媛（乙方）签订《补充协议》约定，双方商定同意废除甲乙双方原来签订的三利和平湾21#楼联建合同中，关于双方纠纷由沈阳市仲裁委员会仲裁的条款改为由人民法院统一处理。另查明，2006年7月28日，王淑媛作为原告起诉被告三利公司、被告沈阳市安全局、法院、检察院建设发展中心及第三人辽宁东展典当有限责任公司房地产联合开发合同纠纷一案，诉讼请求为：1、请求法院判令第一被告和第二被告向原告支付售房款763万元和售房差价款325万元。2、请求法院判令第一被告将未出售的38套住宅和52间车库备案至原告的名下。3、请求法院判令第一被告承担原告经济损失694万元。4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。沈阳市中级人民法院于2008年9月12日作出[2006]沈中民二房初字第××号民事判决书。判决书查明事实：“……经本院调查沈阳市房产局司法协助查询结果，原告自建楼的72套房屋及52个车库除向被告安法检建设发展中心出售34套房屋外，现有8套3-7-2、5-6-1、5-6-2、6-6-1、5-5-2、6-5-2、5-4-2、5-2-2房屋在房产局合同备案部未办理合同备案。其余30套房屋及52个车库均在房产局有查封及备案登记。被告辽宁三利公司侵占原告王淑媛所建楼房的行为及法院查封在房产局备案登记均在王淑媛起诉之前实施的，王淑媛只收到被告安法检建设发展中心给付的300万元的购房款，致使其余房屋及车库无法出售，王淑媛经济损失较大……”判决认为：“公民、法人的合法权益受法律保护，原告与被告辽宁三利公司签订的房地产联合开发合同虽然原告系个人投资没有营业执照，但原告已按照双方签订的合同以被告名义进行实际投资建筑了三利和平湾21号楼（即和平区玉屏一路12号），为此应认定双方签订的房地产联合开发公司合同是有效的。被告辽宁三利公司法定代表人郑杨于2006年3月9日与原告签订的确认书亦承认21号楼由王淑媛投资开发建设，商品房建成之后的产权归属于王淑媛，故21号楼的房屋产权虽然是以被告辽宁三利公司的名义所建，但该21号楼房产应当归王淑媛所有……2011年2月28日，三利公司出具《情况说明》，三利公司确认三利和平湾21号楼（现为沈阳市和平区玉屏一路12号）总计72套房屋及52套车库，产权系王淑媛所有。另查，2017年1月19日，案外人王淑媛出具《遗嘱》，内容：1、本人现年82岁，神志清晰，具备完全民事行为能力。因个人与儿子孙越、女儿孙慧共同投资建设沈阳市和平区玉屏一路12号楼花，并准备在楼花建成后平分收益。该楼花完全由我和儿子、女儿共同建设，共建成房屋72套、地上车库52间，但因为三利公司不守信用，恶意违约，本人至今仍在法院维权。为防止意外发生，本人立下遗嘱，对享有的该楼花的全部财产权利作出处理：2、本人去世后，本人享有的全部该楼花1-2-1、1-5-1、1-5-2、1-6-2、1-7-1、1-7-2、2-2-1、2-2-2、2-3-1、2-4-1、2-4-2、2-5-1、2-6-1、2-7-1、2-7-2、3-3-1、3-5-1、3-6-1、4-4-1、4-4-2、4-7-1、4-7-2、5-2-1、5-3-1、5-4-1、5-5-1、5-7-1、5-7-2、6-7-1、6-7-2的房屋和全部52个车库的财产权利由（儿子和女儿）个人继承，如果需要，由其继续参加（2015）沈中民二初字第111号民事案件的诉讼程序，并享有该案件本人的全部财产权利。3、本遗嘱未列明的本人其他财产或财产权利，按照我国《继承法》的规定法定继承。继承人于本人去世后从本人处实际继承的财产、权益情况，以其继承时本人实际拥有的财产、权益情况为准。截止今日，我的全部合法第一顺位继承人为丈夫孙占寰、儿子孙越、女儿孙慧。本人去世后，本遗嘱前述列明的孙越、孙慧作为执行人，代为执行本遗嘱。执行人出于诚实、信用、勤勉义务执行本遗嘱且经继承人同意所发生的一切合理费用均由继承人承担。孙占寰作为王淑媛配偶，在《遗嘱》中声明：同意王淑媛对上述财产权益的处理，其本人与上述财产和权益无关，也不参与分割共同财产和继承。2017年4月28日，王淑媛去世。再查，2005年1月20日，沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房屋登记备案至被告邸军英名下。被告邸军英辩称被告三利公司拖欠其17个月工资和集资款，但未提供证据予以佐证，且庭审中其自认并未对涉案房屋实际占有使用。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有原告向法庭提供的（2006）沈中民二房初字第××号民事判决书、（2015）沈中民二房初字第××号民事判决书、笔录、不动产查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：生效的[2006]沈中民二房初字第××号民事判决认定以三利公司名义开发建设的三利和平湾21号楼（即和平区玉屏一路12号）的房产应当归王淑媛所有。2011年2月28日，三利公司出具的《情况说明》亦确认和平区玉屏一路12号总计72套房屋及52套车库的产权系王淑媛所有，现王淑媛已去世，故三利公司应当依照约定履行配合王淑媛遗嘱继承人取得房屋产权登记的义务。关于原告孙越、孙慧诉请要求撤销二被告对原告所有的沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房屋的备案登记及要求被告三利公司协助原告将前述房屋的不动产所有权登记证书办理至其名下的问题。经查。被告邸军英虽于2005年1月20日将房产登记至其名下，但涉案房产一直由二原告占有，至今的多年时间内其并未对上述房产主张任何权利。被告邸军英虽辩称被告三利公司拖欠其工资及集资款，但未提供证据予以佐证。现二被告未能对房产登记至邸军英名下作出合理解释，故无法认定邸军英对上述房产系善意取得，故应判决邸军英与三利公司履行撤销备案登记的义务，并由三利公司履行将上述房产产权登记至孙越、孙慧名下的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、邸军英于本判决生效后30日内撤销位于沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房产登记在邸军英名下的备案登记；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起60日内将沈阳市和平区玉屏一路12号4-4-2房产的产权过户登记至原告孙越、孙慧名下；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9850元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年二月二十五日书 记 员  郭潇月本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。