贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2483号 上诉人（原审原告、反诉被告）：肖忠江，男，1977年6月26日生，汉族，农民，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙炜，男，1963年7月22日生，汉族，初中文化，农民，贵州省安龙县人，住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：王飞、韦桥坤，贵州集法律师事务所律师，特别授权代理。 肖忠江与龙炜租赁合同纠纷一案，均不服贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖忠江上诉请求：1、撤销一审判决主文第二项，判决龙炜赔偿肖忠江建挡墙、排水沟、挡泥坝和平整场地的费用合计24,374元；2、撤销一审判决主文第三项，判决龙炜赔偿肖忠江搭建铁皮损失费40,763元；3、撤销一审判决主文第四项，判决龙炜赔偿肖忠江煤炭损失25,000元，租用安龙县世海煤焦有限责任公司堆煤场地租金16,374元；4、判决龙炜承担本案的一、二审全部案件受理费及9,100元鉴定费；5、判决驳回龙炜对肖忠江的反诉请求。 事实及理由：一审认定肖忠江改变了涉案现场的土地用途，且未办理土地用途变更手续违反《土地管理法》的强制性规定是错误的。龙炜在2019年7月11日一审开庭审理本案时，自认其出租给肖忠江的场地是龙炜原来用于堆放煤炭的坝坝，其当庭承认的这一事实同时还表明改变该出租场地土地用途的是龙炜，一审对该项认定是按场地的土地用途变更为肖忠江是错误的。一审判决肖忠江承担其部分损失是错误的，应由龙炜全部承担：首先，改变涉案土地农用性质用途的是龙炜而非肖忠江；其次，一审已经查明龙炜在庭审中认可其将涉案场地租赁给肖忠江后，同意肖忠江对场地改扩建；再次，一审还查明，认定龙炜于2017年4月26日起运砂石堆放在肖忠江租用的是案涉场地上，肖忠江因不能使用该场地而另行租用世海煤焦有限公司的场地。龙炜为达到使用涉案场地生产水泥砖的目的，变相赶走肖忠江，并已造成肖忠江另行租用场地的租金损失，以及修建挡墙、排水沟、挡泥坝和平整场地及搭建铁皮棚等损失。因此，肖忠江的损失应由龙炜全部承担。一审判决上诉人自行拆除铁皮棚并承担由此产生的损失和费用是错误的，龙炜已经同意肖忠江对租赁场地进行改扩建，因此肖忠江搭建铁皮棚的40763元，依法应由龙炜全部承担。龙炜在案涉场地上生产水泥砖，并用肖忠江的铁皮棚堆放水泥砖至今。肖忠江租用的场地是龙炜用来堆煤的，是龙炜改变涉案土地的用途，应由其承担全部责任。一审判决肖忠江自行拆除铁皮棚，并承担搭建铁皮棚的损失，实则判决肖忠江承担的主要责任，明显有悖于《合同法》的规则原则。一审认定肖忠江平整场地的费用8000元有错误，肖忠江平整场地的费用应为24000元，平整场地先雇请韦国豪支付了16000元，后又雇请陈某平整场地应支付其8000元。一审判决肖忠江承担案件受理费2508元、鉴定费7100元，明显不公，应由龙炜全部承担。 针对肖忠江的上诉，龙炜二审未答辩。 龙炜上诉请求：1、维持原审判决主文第三项；2、撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判支持龙炜的反诉请求，驳回肖忠江的一审本诉请求；3、一、二审诉讼费（含本诉和反诉）、鉴定费由龙炜承担。 事实及理由：一审判决认定案涉合同无效适用法律正确，本案涉案的土地有一部分是龙炜的承包耕地，有一部分是村委会流转给龙炜的荒山，但无论是耕地还是荒山，都属于农民集体所有的土地。根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权，不得出租、转让或者用于非农业情形”，因本案土地出租用于堆放煤炭，无论是荒坡的部分还是耕地的部分，均属于出租用于非农业情形，违反了法律强制性规定故属无效。一审判决龙炜返还肖忠江已支付租金及支付建挡墙、排水沟、挡泥坝和平整场地支的费用，属于认定事实错误。虽然案涉合同被认定为无效合同，但肖忠江已实际使用龙炜的场地两年多的时间就是不可回转的事实，不可能恢复到退还土地。肖忠江已使用土地两年多，确已付租金12,000元形成对比价值，所以不存在返还肖忠江租金12,000元的说法。龙炜不应当支付肖忠江修建挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地支的费用16,374元，其修建是为了方便堆放煤炭而进行的修建。当时双方约定，肖忠江改造场地产生的费用由其自行承担，其已经使用两年多的时间，使用价值远远超过16,347元，该费用应由肖忠江来承担。龙炜的反诉请求依法应予支持，肖忠江在租用场地堆放煤炭的过程中没有做好排水措施，在雨水季节导致煤水淹没龙炜的水泥砖厂地上的砖块46000块，按每块1.6元计算，造成的经济损失73,600元。龙炜多次要求其支付后三年租金和赔偿砖块被煤水淹没的经济损失，为此产生纠纷。虽然案涉合同被认定为无效合同，但肖忠江在使用的过程中，导致煤水淹没水泥砖厂地上的砖款，这是客观存在的事实。应当由肖忠江承担损害赔偿责任。 针对龙炜的上诉，肖忠江二审未答辩。 肖忠江向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告退回两倍租金24,000元给原告；2．判令被告赔偿原告各项损失111,374元；3．诉讼费、鉴定费（9,100元）由被告承担。 龙炜向一审法院提出反诉诉讼请求：l．判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《场地出租合同》，并支付反诉人场地租金人民币18,000元；2．判令被反诉人赔偿反诉人因煤水淹没水泥砖块经济损失共计73,600元；3．判令被反诉人在使用反诉人场地期间做好排污、排水措施；4．本案诉讼费及反诉费用全部由被反诉人承担。 一审法院经审理查明，肖忠江因堆放煤炭等货物租用龙炜位于铜鼓山的土地，经双方协商一致后，于2014年9月1日，双方（龙炜甲方、肖忠江乙方）签订《场地出租合同》，合同约定主要内容为：一、甲方将位于铜鼓山场地出租给乙方使用，甲方对所出租的场地具有合法所有权。二、甲方出租给乙方的场地面积为1500平方米。甲方同意乙方所租场地作为堆积货物。三、出租期5年，自2014年9月1日起至2019年9月1日止。四、每年租金陆仟元（人民币），第一次付两年租金壹万贰仟元（人民币），两年后连续付三年的租金壹万捌仟元（人民币）。五、甲方无偿提供水电，乙方按（记量）交水电费。六、甲方：（一）甲方应保证所出租的场地及设施完好并能够正常使用；（二）对乙方所租的场地，乙方有权进行改造，甲方可以提出意见和建议。七、乙方：（一）在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营；（二）乙方对场地进行改造的费用由乙方自负。在合同终止，解除出租关系时，除可移动设施外，全部归甲方所有。八、在本合同期满后，乙方有优先续租权。九、任何乙方单方面取消、中断合同，应提前3个月通知对方。十、本合同一式两份，甲乙双方各持一份。十一、由于国家政策原因造成该场地不能正常使用，甲方无条件在一个月内按时间计算退回租金（不记利息），由于甲方原因造成该场地不能正常使用的，甲方按租金的两倍退回租金。十二、未尽议事。乙方违约不退租金。签订合同后，肖忠江请挖机平整了场地，修建了煤坝挡墙、排水沟、挡泥坎，并搭建了的铁棚，肖忠江支付了两年租金12,000元。后因龙炜的水泥砖块被肖忠江堆放的煤炭雨水冲刷淹没及租金问题双方发生矛盾，2016年2月经安龙县东门社区居委会调解，双方未达成一致意见。2017年4月26日起，龙炜陆续运送砂石堆放在涉案场地，肖忠江另行租用安龙县世海煤焦有限责任公司的场地堆放煤炭。2019年3月12日，肖忠江向一审法院提出鉴定申请，要求对其平整场地的费用、修建挡墙、排水沟、挡泥坝、搭建铁棚、平整场地所用副产品煤的费用进行鉴定。同时，龙炜向一审法院提出申请调取涉案场地卫星拍摄图便于场地平整的鉴定，一审法院依法到安龙县自然资源局调取了涉案场地的卫星拍摄图并提交给鉴定机构。云南公正司法鉴定中心于2019年6月16日作出编号为云南公正［2019］司鉴定第14号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1．肖忠江在涉案租赁场地修建的挡墙、排水沟、挡泥坎的费用价值评估价为8,374元；2．在涉案租赁场地搭建铁皮棚的价值为40,763元以及可回收利用价值为12,406元。特别说明：（1）对于委托申请鉴定的“2．平整涉案场地的费用”，由于鉴定申请人肖忠江提供不了平整场地前所租赁的铜鼓山这块场地的地形、地貌、地界等基础资料，没法鉴定评估平整场地的工作量，故不具备鉴定条件，此项委托无法评估；（2）对于委托申请鉴定的“4．铺设场地所用的副产品煤炭的价值以及可回收利用价值”，因鉴定申请人肖忠江无法提供当时平整场地的工作量，也就无法统计计算出铺设场地所用的副产品煤炭的量，不具备鉴定条件，此项委托无法评估。肖忠江支付鉴定费9,100元。 此外，肖忠江主**整场地费用是16000元，龙炜申请证人陈某出庭作证其场地平整费用并非肖忠江主张的金额，陈某陈述其给肖忠江平整场地几百平方米，一共是8000元左右。 同时查明，2017年4月26日起，龙炜运送砂石堆放在涉案场地至2019年2月，2019年2月后，龙炜使用涉案场地用于水泥砖生产。庭审过程中，一审法院向肖忠江、龙炜分别释明双方签订的《场地租赁合同》可能为无效合同，双方是否变更诉讼请求，肖忠江、龙炜均坚持认为合同有效并坚持各自的诉讼请求。 另查明，涉案租用的土地位于铜鼓山处具体地名为叫石灰窑，原告平整为堆货场地前土地原状有部分是龙炜的地，部分是原东门村以前流转给龙炜烧石灰的村里面的荒地。 一审法院认为，本案争议焦点：1．原、被告签订的合同是否有效？2．肖忠江的诉请是否得到支持？3．龙炜的诉请是否得到支持？ 关于原、被告签订的《场地出租合同》是否有效。龙炜将涉案场地出租给肖忠江之前，涉案场地土地部分为龙炜的耕地，部分为东门村流转给龙炜的荒地。而肖忠江租用该场地是用于堆放煤炭并在涉案场地上修建了挡墙、排水沟、挡泥坎、铁皮棚，改变了土地的用途，并且未办理土地用途变更的手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，肖忠江与龙炜签订的《场地出租合同》无效。 关于肖忠江的诉讼请求是否得到支持的问题。首先，肖忠江以龙炜违约为由要求退还两倍租金24000元，但双方签订的《场地出租合同》系无效合同，合同中所约定的条款对双方均没有法律约束力，因此，对于肖忠江的该项诉讼请求一审法院不予支持。但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，龙炜据《场地租赁合同》取得的财产即租金12000元应当予以返还给肖忠江。其次，肖忠江对涉案场地各项添附物的价值。肖忠江在租赁的涉案场地上修建了挡墙、排水沟、挡泥坎、铁皮棚，并对涉案场地进行了平整，同时用副产品煤炭对场地进行了铺设，经肖忠江申请鉴定，云南公正司法鉴定中心2019年6月16日作出编号为云南公正［2019］司鉴定第14号司法鉴定意见书，肖忠江修建的挡墙、排水沟、挡泥坎的费用价值评估价为8374元，搭建的铁皮棚的价值为40763元以及可回收利用价值为12406元。对于铺设的副产品煤炭的价值以及场地平整的费用因肖忠江不能提供证据以至于不具备鉴定条件，应由肖忠江自己承担举证不能的责任。但是，针对场地平整的费用，肖忠江同时提交了一份收条证实场地平整费用为16000元，龙炜对此不予认可，并申请证人陈某出庭作证肖忠江支付的场地平整费，从陈某的证词内容来看，其陈述的肖忠江支付的场地平整费用为8000元，据此，应当认定龙炜认可肖忠江的场地平整费用为8000元。庭审过程中，龙炜认可其将场地租赁给肖忠江后，同意其对场地进行改扩建，且挡墙、排水沟、挡泥坎均是不可拆除的添附物，虽然被告龙炜不同意利用，但涉案场地龙炜至2019年2月以来用于砖厂生产使用，该部分添附物实际也是龙炜在使用，并且肖忠江对涉案场地进行了平整，在肖忠江和龙炜产生的纠纷并未解决前，龙炜就运送砂石堆放在涉案场地，并用于堆放砂石至2019年2月。因此，肖忠江修建挡墙、排水沟、挡泥坎和平整的场地，龙炜至今仍在使用，对于该部分应当折价支付给肖忠江后所有权归其所有，故，龙炜应当支付该部分款项16374元（8374元＋8000元）给肖忠江。第三，肖忠江搭建的铁皮棚价值为40763元以及可回收利用价值为12406元，铁皮棚属于可拆除的添附物，并且龙炜也不同意使用铁皮棚，其用地生产水泥砖的用途也无需铁皮棚，因此，对于肖忠江搭建的铁皮棚由肖忠江自行拆除，由此产生的损失和费用由其自行承担。 关于龙炜的诉请是否得到支持的问题。第一，因肖忠江与龙炜签订的《场地租赁合同》是无效合同，对双方均没有法律约束力，没有继续履行合同的法律依据，因此，对于龙炜要求继续履行合同并支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。第二，龙炜诉请要求肖忠江赔偿其水泥砖的损失73,600元，但龙炜并未提交证据予以证实其主张，应由其自行承担举证不能的法律后果，一审法院对其该项主张不予支持。第三，从2017年4月26日起，龙炜就在涉案场地堆放砂石，并从2019年2月起开始用涉案场地生产水泥砖，涉案场地是龙炜自行使用，因此，对于其要求肖忠江做好排污、排水措施的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定及上述事实理由，判决如下： 一、由被告（反诉原告）龙炜于本判决生效之日起十日内返还租金12,000元给原告（反诉被告）肖忠江。 二、由被告（反诉原告）龙炜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）肖忠江修建的挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地的费用16,374元。 三、由原告（反诉被告）肖忠江于本判决生效之日起十日内自行拆除在涉案场地搭建的铁皮棚。 四、驳回原告（反诉被告）肖忠江的其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）龙炜的诉讼请求。 本诉案件受理费3,008元（肖忠江已缴纳），由原告肖忠江负担2,508元，被告龙炜负担500元；鉴定费9,100元（肖忠江已缴纳），由原告肖忠江自行负担7,100元，被告龙炜负担2,000元。反诉案件受理费1,045元（龙炜已缴纳），由反诉原告龙炜自行负担。 双方当事人二审中均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，龙炜在一审中陈述同意肖忠江在场地上进行改建，但要求将搭建的铁皮棚自行拆除。 本院认为，根据双方的上诉请求，归纳本案争议焦点为：一、案涉《场地出租合同》是否有效？若有效，则是否还有履行的必要及肖忠江是否需要支付龙炜租金18,000元、肖忠江是否需要做好排污、排水措施；二、龙炜是否需要返还肖忠江租金12,000元？是否支付肖忠江修建挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地的费用？若支付，则具体金额是多少；三、肖忠江在案涉土地上搭建的铁皮棚是否需要拆除？若需拆除，则龙炜是否赔偿肖忠江搭建铁皮棚的损失及具体金额是多少；四、龙炜是否赔偿肖忠江煤炭损失及租用安龙县世海煤焦公司堆煤租金的损失？肖忠江是否需要赔偿龙炜因煤水淹没水泥砖块损失？若需赔偿，则具体金额分别是多少。 关于争议焦点一，合法有效的合同需同时具备合同签订的双方当事人具备民事行为能力、在签订合同时双方当事人意思表示真实、所签合同的内容不违反法律、行政法规的规定、不违背公序良俗。本案中，首先，肖忠江、龙炜均系完全民事行为能力，具备签订民事合同的主体资格；其次，从双方一审诉讼请求、反诉请求来看，均是建立在合同有效的基础上的，且没有证据显示在签订合同时存在表意不真实的情形，故双方在签订合同时意思表示真实；最后，案涉合同在内容上是否违反法律、行政法规及是否违背公序良俗的问题：一、案涉租赁土地部分是龙炜的承包耕地，部分是原东门村委会以前流转给龙炜的荒地，均属于农业生产用地，合同中约定案涉土地用于堆积货物并未用于农业建设，且在一审辩论终结前均并未办理土地变更登记手续及农用地转用审批手续，而在事实上该土地的用途已经变更为非农建设，故其约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定；二、案涉租赁土地的性质为农民集体所有的土地，龙炜对该土地享有使用权，双方约定将土地用于堆积货物，属于将集体所有的土地使用权用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设；……”的规定。因此，案涉《场地出租合同》系无效合同。 因案涉合同无效，故没有继续履行的必要，肖忠江也无需支付龙炜后三年的租金18,000元以及无需做好排污、排水措施登措施。 关于争议焦点二，因案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，龙炜收到肖忠江租金12,000元，属于可以返还的情形，但，肖忠江已经实际使用该土地二年，已经不可逆转至未使用的状态，属于不能返还或者没有必要返还的情形，且肖忠江已经实际使用该土地超过二年，龙炜再返还其已付租金将导致因合同无效而使肖忠江受益，对龙炜不公，故龙炜无需返还肖忠江已付租金12,000元，一审判决其返还不当。 关于龙炜是否支付肖忠江修建挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地支的费用的问题。肖忠江在案涉土地上修建挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地与龙炜的土地形成附和，且在一审庭审中，龙炜同意肖忠江在场地上进行改建，但要求将搭建的铁皮棚自行拆除，即除铁皮棚要求拆除外，挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地无需恢复，故对该项费用应折价归龙炜所有，龙炜应当支付相应费用，故龙炜要求不支付该项费用的上诉请求不能成立。 关于费用的具体金额，经鉴定机构鉴定，挡墙、排水沟、挡泥坎的价值为8374元，但对平整场地的费用因肖忠江不能提供证据导致不具备鉴定条件，且肖忠江并未提供证据证明平整场地的具体数额，一审依据龙炜申请的证人陈某的证言，认为龙炜认可平整场地的费用为8000元，在没有其他证据予以佐证的情况下，认定该金额具有一定的合理性。 挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地的费用为：8,374元+8,000元=16,374元，应由龙炜支付给肖忠江。 关于争议焦点三，肖忠江在案涉土地上搭建的铁皮棚未经龙炜同意，庭审中龙炜表示不需要该铁皮棚，要求拆除，且肖忠江擅自搭建的行为未相关部门批准，而该铁皮棚属于可拆除的范围，故对该铁皮棚应由肖忠江自行拆除，恢复土地原貌。龙炜作为出租人，应当对肖忠江合法使用案涉土地具有监管义务，对肖忠江违法搭建的行为应当知晓，其未进行及时阻止导致损失扩大，存在一定过错，故双方对铁皮棚拆除后造成的损失应各自承担一半责任。鉴定意见显示铁皮棚价值为40,763元，可回收利用价值为12,406元，故拆除后的损失为28,357元（40,763元-12,406元），双方各承担一半为14,178.5元（28,357元÷2）。由龙炜支付肖忠江14,178.5元后，再由肖忠江自行拆除。 关于争议焦点四，因案涉合同无效，故因合同无效产生的其他损失不属于《中华人民共和国合同法》第五十八条调整的范围，可通过其他途径另行解决。因此，肖忠江请求煤炭损失及租用安龙县世海煤焦公司堆煤租金的损失和龙炜因煤水淹没水泥砖块损失不属于本案合同无效后处理的范围，系另一法律关系，可另案分别处理。 综上，肖忠江的上诉请求不成立，应予驳回；龙炜的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决第一项，即由被告（反诉原告）龙炜于本判决生效之日起十日内返还租金12,000元给原告（反诉被告）肖忠江； 二、维持贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决主文第二项，即：由被告（反诉原告）龙炜于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）肖忠江修建的挡墙、排水沟、挡泥坎和平整场地的费用16,374元。并将其调整为判决第一项； 三、撤销贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决主文第三项，即：由原告（反诉被告）肖忠江于本判决生效之日起十日内自行拆除在涉案场地搭建的铁皮棚，变更为： 由肖忠江于本判决生效之日起十日内自行拆除在涉案场地搭建的铁皮棚，在该铁皮棚拆除后，由龙炜支付肖忠江拆除铁皮棚造成的损失14,178.5元。并将其调整为判决第二项； 四、维持贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决主文第四项，即：驳回原告（反诉被告）肖忠江的其余诉讼请求。并将其调整为判决第三项； 五、维持贵州省安龙县人民法院（2019）黔2328民初297号民事判决主文第五项，即：驳回被告（反诉原告）龙炜的诉讼请求。并将其调整为判决第四项。 一审本诉案件受理费3,008元（肖忠江已缴纳），由原告肖忠江负担2,316元，被告龙炜负担692元；鉴定费9,100元（肖忠江已缴纳），由原告肖忠江自行负担7,007元，被告龙炜负担2，093元。反诉案件受理费1,045元（龙炜已缴纳），由反诉原告龙炜自行负担。 二审案件受理费7,061元（肖忠江缴纳3,008元，龙炜缴纳4,053元），由肖忠将承担2,843元，龙炜承担4,218元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向原审人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 **敏 审判员 查必林 二〇二〇年二月二十四日 书记员 穆家毅