广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6459号上诉人（原审原告）：欧智波，男，1948年10月13日出生，香港居民，住香港特别行政区。上诉人（原审原告）：徐笑霞，女，1953年1月18日出生，香港居民，住香港特别行政区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：余晓强，广东**海天（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市民众镇多宝社区居民委员会，住所地广东省中山市民众镇多宝居委会，组织机构代码72119827－2。法定代表人：梁明昌，书记。委托诉讼代理人：邱爱山，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐燚坡，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人欧智波、徐笑霞因与被上诉人中山市民众镇多宝社区居民委员会（以下简称多宝居委会）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。欧智波、徐笑霞上诉请求：一、撤销原判，多宝居委会向欧智波、徐笑霞退回土地转让款250000元并支付利息自1995年11月20日起至清付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2017年五年以上贷款期年利率为4.9%）计算给付利息，自1995年11月20日至2017年7月19日止（21年8个月），合计利息为265417元；二、多宝居委会参照市场价格支付给欧智波、徐笑霞土地使用权增值部分的补偿款2635761元（计算方式：1.389亩土地使用权价值3151178元－250000元－265417元＝2635761元）。事实与理由：我方对原审法院认定的事实部分没有异议，但认为适用法律不当，应予改判。1.双方签订土地使用权转让合同合法有效，对方将位于中山市民众镇多宝林果场（土名“县字双排”）的土地使用权变更为1.389亩出售给我方，土地转让金为每亩180000元共计250000元。2007年该地块批准转为国有土地，国有使用权证号：中府国用（2007）第080238号。2008年可以分割办理国有土地使用权证，但多宝居委会怠于履行合同义务，没有通知我方办证，致一再拖延和政策变化而无法办证。涉诉地段土地使用权的评估市场价值为3151178元。2.我方直接经济损失为利息损失，利息损失应当从交付资金的时候开始计算。1995年5月5日和1995年11月20日，上诉人合计支付250000元。按中国人民银行同期贷款基准利率（2017年五年以上贷款期年利率为4.9%）计算利息，自1995年11月20日至2017年7月19日止（21年8个月），合计利息为265417元，利息损失远超约定的违约金100000元。按照法律规定，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，所以该利息损失的请求应当予以支持。3.土地使用权增值部分也是我方的实际利益损失，是客观存在的。原审法院认定对方违约，却认为双方没有约定计算赔偿利益损失的方法，不支持我方要求赔偿土地增值部分的损失。也就是没有约定就不支持，这无疑助长了不诚信的行为，违背合同法的规定，与法律的公平正义精神背道而驰。多宝居委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案合同的解除是由于对方怠于行使权利而造成的，其也应承担解除合同的过错责任。二、对方要求的土地使用权增值部分损失不应支持。该部分损失属于逾期利益损失。据《合同法》第一百一十三条规定，该损失以签订合同时当事人能够预见的为限。按照本案合同签订时土地使用权的现状以及当时的政策，欧智波、徐笑霞与多宝居委会不可能预见现在土地的增值。当时合同约定的违约金100000元，是转让价值的40%。所以，当时预期已经是很高了。因此多宝居委会认为不应该以案涉土地使用权现在的评估价格来计算合同没有履行时对方所得到的利益，预期损失应在本界居委会任期内，而不应该在2016年。2017年土地拍卖成交价也只是每亩350000元，中山的地价也是近两年才大幅飙升，如果我方能预期这样的行情当初10年、20年前也就不会转让该土地。欧智波、徐笑霞向一审法院提出诉讼请求，一、解除双方签订的土地使用权转让合同；二、多宝居委会向欧智波、徐笑霞退回土地转让款250000元并支付利息（自1995年11月20日起至清付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、多宝居委会参照市场价格支付给欧智波、徐笑霞土地使用权增值部分的补偿款172361元（1.389亩*1612000元=2239068元-250000元-265417元）；四、多宝居委会向欧智波、徐笑霞支付违约金100000元。后欧智波、徐笑霞变更诉求三为：多宝居委会参照市场价格支付给欧智波、徐笑霞土地使用权增值部分的补偿款2635761元（计算方式：1.389亩土地使用权价值3151178元－250000元－265417元＝2635761元）。一审法院认定事实：国营中山市多宝林果场是多宝居委会的前身。1994年3月8日，多宝居委会与欧智波、徐笑霞签订土地使用权转让合同，约定：多宝居委会同意将位于中山市民众镇多宝居委会地面为“县字双排”的土地使用权（面积以红线图为准）转让给欧智波、徐笑霞做开发商业及商住综合用地；土地使用权转让价格为每亩190000元，按面积3亩计共计570000（最后结算按测量实际面积计交转让费）。此外，双方还约定了其他内容。签订合同后，欧智波、徐笑霞向多宝居委会交付了转让款250000元，多宝居委会收到款项后于1995年11月20日出具同等金额的收据一份交由欧智波、徐笑霞收执。但多宝居委会最终未实际履行合同土地使用权转让的义务。2003年6月20日，多宝居委会与欧智波、徐笑霞在中山市民众镇法律服务所的见证下签订土地使用权转让合同，约定：多宝居委会同意将位于中山市民众镇多宝居委会地面为“县字双排”的1.389亩（以红线图为准）的土地使用权转让给欧智波、徐笑霞做开发商业及商住综合用地；转让款共250000元，欧智波、徐笑霞已交纳给多宝居委会；土地使用权转让时间自中山市国土局批准之日起算；多宝居委会应在转让的土地周边做好标志、分清界限，并负责该土地的通路、通水、通电等事宜；自土地出证之日起，欧智波、徐笑霞根据自身的发展需要可对该土地进行规划、填土、引进项目等，项目建设必须符合中山市和民众镇的总体规划，工程建设需办理报建手续；项目落成后，多宝居委会协助办理房产证；如发生违约，则违约方需向守约方支付违约金100000元，并赔偿守约方的损失。2007年5月28日，多宝居委会取得中府国用（2007）第080238号国有土地使用权证，登记用途为商品住宅，类型为出让，面积为5263.3平方米，案涉转让用地在该证的红线图范围内。2007年4月16日，多宝居委会向社会公开发出土地转让公告，以公开招标形式拍卖其所有的商品住宅地一块的土地使用权，并拍卖成交。此后，多宝居委会与购买者办理产权变更登记。2014年，欧智波、徐笑霞通过多宝居委会时任书记提供的案涉土地使用权证复印件才得知案涉土地使用权已经于2007年5月28日取得国有土地使用权证。2015年11月12日，欧智波、徐笑霞另案将多宝居委会诉至一审法院，请求确认双方的土地使用权转让合同合法有效，并判令多宝居委会办理土地使用权变更手续。一审法院立案审理后于2017年2月10日作出（2015）中一法张民一初字第1782号民事判决，确认欧智波、徐笑霞与多宝居委会于2003年6月20日签订的土地使用权转让合同有效，并驳回欧智波、徐笑霞其他诉讼请求。2017年7月27日，欧智波、徐笑霞再次将多宝居委会诉至一审法院并主张实体权利如上而成本讼。在本案诉讼期间，欧智波、徐笑霞及多宝居委会均确认：欧智波、徐笑霞已向多宝居委会支付土地使用权转让款250000元；同意解除双方于2003年6月20日签订的土地使用权转让合同，并共同确认解除时间为2017年7月27日；案涉的土地使用权中，多宝居委会通过公开招标形式拍卖完毕一部分，且已出租部分给他人使用。此外，在诉讼过程中，欧智波、徐笑霞于2017年9月26日申请对本案案涉的土地使用权市场价值进行评估，一审法院根据该申请，依法委托中山市置信土地房地产估价有限公司进行评估。该公司于2017年12月14日作出编号为中置信评字第（2017）1387号《土地估价报告》，核定案涉土地使用权于2017年12月8日（该日期为评估机构现场勘查日期）的市场价值为3151178元。一审法院依法将该《土地估价报告》送达给双方当事人后，多宝居委会提出了异议。中山市置信土地房地产估价有限公司针对多宝居委会提出的异议，依法于2018年2月6日予以了书面回复，确定该《土地估价报告》的结果没有必要进行调整。此期间不计入审限内。此外，欧智波、徐笑霞向中山市置信土地房地产估价有限公司预交了评估费10378元。一审法院认为，本案属于涉澳民事纠纷。由于双方没有约定管辖法院，而讼争合同的履行地和多宝居委会的住所地均在一审法院辖区范围内，且欧智波、徐笑霞自愿向一审法院提出起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，一审法院作为具有涉澳民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。由于双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同的合同标的地、合同的履行地、被告的住所地均在内地，内地法律与本案纠纷有最密切联系，根据前述规定，本案借款纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。本案系建设用地使用权转让合同纠纷。多宝居委会于2003年6月20日与欧智波、徐笑霞签订土地使用权转让合同转让土地使用权。虽然合同签订时多宝居委会尚未取得产权证书，但事后多宝居委会于2007年5月28日取得土地使用权证书，故而案涉土地使用权转让合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。合法有效的合同具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。现欧智波、徐笑霞与多宝居委会均同意本案合同于2017年7月27日解除，此为当事人自由处分民事权利之行为，符合法律规定，一审法院予以确认。本案合同解除后，多宝居委会应依法向欧智波、徐笑霞返还已收取的土地使用权转让款250000元。但因多宝居委会至今未向欧智波、徐笑霞返还转让款，其还依法应向欧智波、徐笑霞赔偿应返还而未返还期间的利息损失。因此，欧智波、徐笑霞主张多宝居委会向其返还250000元及支付利息，理据充分，一审法院予以支持。但欧智波、徐笑霞主张的利息起算点缺乏法律依据，一审法院依法予以调整，计算利息的起始日应为合同解除之次日即2017年7月28日为宜。多宝居委会收取转让款250000元，但未将案涉土地使用权实际交付并转让给欧智波、徐笑霞，其行为构成违约，应当承担合同约定的违约责任，即向欧智波、徐笑霞支付违约100000元。因此，欧智波、徐笑霞主张多宝居委会向其支付违约金100000元，理据充分，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从上述法条分析，合同法规定的违约责任归责原则为严格责任原则，即只要一方违约行为，守约方即可要求根据合同约定承担违约责任，且不管守约方是否确实存在损失以及损失多少。当事人的违约责任由合同义务转化而来，为当事人自己制定，而非法律或者其他因素强加，属于当事人意思自治，当事人应当遵守。如果当事人不愿意承担此种违约责任，可以在合同中约定专门条款。就本案而言，多宝居委会存在违约行为是事实。但本案合同对违约责任已经明确予以约定，其中并未约定违约方应当赔偿守约方的预期利益及预期利益的计算方法。因此，欧智波、徐笑霞主张多宝居委会赔偿其预期利益损失（即增值部分损失），理据不足，一审法院不予支持。鉴此，欧智波、徐笑霞在本案诉讼中申请对案涉土地使用权的市场价值进行评估而产生的费用，理应由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款的规定，一审法院判决：一、确认欧智波、徐笑霞与中山市民众镇多宝社区居民委员会于2003年6月20日签订的土地使用权转让合同于2017年7月27日解除；二、中山市民众镇多宝社区居民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向欧智波、徐笑霞退回土地转让款250000元并支付利息（自2017年7月28日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率）；三、中山市民众镇多宝社区居民委员会于判决发生法律效力之日起七日内向欧智波、徐笑霞支付违约金100000元。四、驳回欧智波、徐笑霞提出的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32809元（欧智波、徐笑霞已预交），由欧智波、徐笑霞负担26575元，由中山市民众镇多宝社区居民委员会负担6234元（中山市民众镇多宝社区居民委员会于判决发生法律效力之日起七日内径付欧智波、徐笑霞）。评估费10378元由欧智波、徐笑霞自行承担。二审中双方没有提交新的证据，对一审判决查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系涉港建设用地使用权转让合同纠纷。一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，确定本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。根据双方二审诉辩理由，本案二审争议焦点在于：一、一审判令多宝居委会向欧智波、徐笑霞支付自2017年7月28日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的土地转让款250000元利息是否正确；二、多宝居委会是否应参照市场价格支付给欧智波、徐笑霞土地使用权增值部分的补偿款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定产生的损失赔偿额计算方法。一审中欧智波、徐笑霞既主张违约金又主张赔偿利息损失，而根据双方签订的合同，本案双方采取的是约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金这种形式，涉案合同经生效判决认定有效，故考虑双方约定的违约金比例较高，且存在欧智波、徐笑霞主张解除合同的情况下，一审判决支持欧智波、徐笑霞主张的违约金请求正确。在合同解除后，多宝居委会应向欧智波、徐笑霞支付自2017年7月28日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的土地转让款利息，是处理合同解除后赔偿损失，故自该时间起计算利息正确，欧智波、徐笑霞上诉主张自1995年11月20日起计算利息，无法律依据，本院不予支持。针对欧智波、徐笑霞所主张的土地补偿的诉求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据以上法律规定，我国合同法规定的损失赔偿的范围也包括合同履行后可以获得的利益，是既包括直接损失，也包括间接损失，但损失赔偿范围的限度，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以可预见性是限制赔偿责任的依据，合同当事人将对其应当预见到的损失负赔偿责任，只有当因违约所造成的损害是可以预见的情况下，才能认为损害结果与具有因果关系；如果损害是不可预见的，则不存在因果关系，违约当事人也不应当承担对这些损害的赔偿责任。本案中，双方合同签订于1994年3月，多宝居委会并不能预见到2017年12月的涉案地价，这是多宝居委会不可预见的结果，故欧智波、徐笑霞以2017年地价与1994年地价的差额计算要求多宝居委会支付地价补偿款不符合法律规定。另外，双方约定该土地使用权转让期限自中山市国土局批准之日开始计算，即该土地正式取得国有土地使用权才开始计算。而在涉案土地已取得国有土地使用权证，向社会公开招标投标，对外进行转让、完成了土地使用权分割手续过程中，欧智波、徐笑霞并没有行使合同权利，直至诉讼中欧智波、徐笑霞认为因政策原因无法履行合同，提出解除合同。故欧智波、徐笑霞主张多宝居委会违约，应参照市场价格支付给其土地使用权增值部分的补偿款，理由也不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人欧智波、徐笑霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30009元，由上诉人欧智波、徐笑霞负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年二月二十六日书记员 洪朗妮