江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初7430号原告：徐建国，男，1953年9月13日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：王赛莲（系原告之妻）,女，1960年8月12日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王蕴然，江苏人仁律师事务所律师。被告：朱倩，女，1987年3月27日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：褚建伟（系被告之夫），男，1985年10月20日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：程红娟，泰兴市延令法律服务所法律工作者。原告徐建国与被告朱倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐建国及其委托诉讼代理人王赛莲、王蕴然，被告朱倩及其委托诉讼代理人褚建伟、程红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建国向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间房屋租赁合同；2、被告立即给付自2019年8月5日后实际占用期间的房租；3、被告承担违约责任10万元；4、被告赔偿房屋原装潢损失7万元或恢复原状、营业损失3万元、房租损失6.6万元；5、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求要求被告立即将案涉出租房屋予以返还。事实和理由：2018年7月13日原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期间为五年，自2018年8月5日至2023年8月4日，于每年7月底前付清当年租金。被告在第一年租赁期届满后，拒绝给付第二年的房租费，严重违反了合同的约定。同时，被告在租赁房屋后，对原有装潢进行了破坏，重新改造，给原告造成了装修损失。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故特具诉状诉至法院，请求查明事实，依法支持原告的上述诉求。为支持其诉讼请求，原告徐建国向本院提交以下证据：证据1、户籍证明，证明原告系实际房主，与登记的房主徐志伟系父女关系。证据2、房产证、土地证各一份，证明案涉的房屋为原告之女所有，基于原告之女徐志伟的委托，原告可以对案涉房屋进行处分。证据3、房屋租赁合同一份，证明原被告于2018年7月13日订立了房屋租赁合同，合同中对租赁期限、年租金、付款时间、违约责任作了明确的约定；房屋移交被告时，屋内存在空调、厨房设备等，这些资产都留给了被告使用。证据4、损失清单一份，证明原告将案涉房屋交付被告承租时的屋内设施情况，这部分情况提供两个证人加以证明。证据5、从公安机关调取的2019年7月15日9时35分至10时20分之间，案涉房屋门口的监控录像一份，从监控中可以看到，原告夫妇于2019年7月15日接到被告朱倩的电话后，让他们到出租房屋内拿房租，9时38分原告夫妇骑电动车到出租房屋门口，褚建伟汽车车牌号为苏Ｍ×××××，9时53分47秒到门口下车，9时55分被告骑电动车离开回家拿酒，9时59分18秒褚建伟开汽车离开，10时10分38秒被告回到出租屋内，10时12分原告夫妇空手离开，上述证据证明原告当天并未收到被告的房租。证据6、电话记录一份，证明朱倩在2019年7月15日9时35分59秒打电话给原告，让原告去出租屋内拿房租；原告夫妇到现场时，被告之夫褚建伟将部分钱款倒在办公桌面上，原告当场手工点钱，由于年龄大了，手脚不灵活，点的比较慢，所以打电话给其做会计的弟媳妇顾某（电话号码189××××6038）前来帮助点钱，这部分情况由顾某出庭作证。证据7、接处警记录一份，证明2019年7月22日，原告早上10时左右去出租屋内向被告要房租，被告称已经给付，双方发生争执，后原告报警。证据8、证人张某、吴某、顾某的证人证言，证明徐建国所出租房屋内的设施基本状况及顾某与原告通话内容情况。证据9、2019年7月15日事发当天原告家里一段监控视频，证明原告从家里出去再从外面进来，都是空手。朱倩辩称，原告诉称的租赁期限、时间和租金以及给付的期间是真实的，对租赁合同的真实性无异议，但是在约定的租金给付期间内，被告已按约给付了第二年的房租。原告违背诚实信用和公序良俗，在收取了租金以后，利用没有出具收条这个理由，重复索要房租，依法不应当支持。这个事实被告在原告起诉的前期也已经在人民法院网立案准备起诉原告的欺诈行为，诉求是请求对方出具收条，至此请法庭依法驳回原告的所有诉求。对于解除合同，被告认为被告已经按约给付了房租，按照租赁合同，有权利在五年期限内继续使用该租赁房屋，原告无权要求解除合同。由于被告没有违约情形，故不应当承担违约金。原告的第四个诉求没有事实和法律依据，租赁合同中没有该项约定，首批装潢投入也是被告出的，所以不存在装潢损失。被告朱倩提供下列证据：证据1、照片三张，证明被告当天把14万元交付给了徐建国，钱已经归徐建国管理、点数、收取，照片上可以清点出14万元的总额，徐建国把1800元尾数放进小包里的镜头。证据2、录音七份、视频一份，7月9日的录音表明今后的四年被告将继续租用，绝不退租，但是徐建国夫妇比较不愿意出租给被告做饭店经营使用，多次推诿，最终徐建国因为对合同约定的承诺，同意被告开饭店，但是在约定第二天同去邻居处做工作时，次日爽约，坚决不去跟邻居提开饭店的事；第二份是7月15日朱倩打给徐建国的录音，在接通电话的一问一答的录音中，徐建国说的是“我来了，我来了”，徐建国当天因为索要房租所以被告才会同意在15日这天给付，褚建伟也说是让他老婆去取钱，所以徐建国应该是知道这天要收到现金的；第三份是7月15日朱倩回店里的过程中，徐建国打给朱倩的通话录音，在这段通话录音中徐建国没有提到他没有收到钱；第四份是7月15日徐建国拿钱过程的录音；第五份录音是7月22日的报警记录，证明徐建国在报警的时候，有很多细节向处警人员作了虚假陈述，目的是否认收到房租的事实；第六份录音是7月30日徐建国打给朱倩的两份录音记录，证明双方对于争议有比较大的分歧，并且都表示自己说的是事实，且在录音中朱倩告诉徐建国，她已经起诉了。被告提供的视频和原告提供的一致。证据3、微信聊天记录和证词各一份，证明被告在6月份就开始把房屋的租赁用途改为饭店，并且在装修规划和合伙约定。证据4、营业执照两份，证明被告增加了营业范围做餐饮服务。证据5、网上立案查询单，证明被告确实在8月2日时已经在法院网立案诉讼。证据6、被告和房东的短信记录，证明在7月10日的时候，由于房东没有配合去做饭店经营的沟通，所以被告发短信给其强调，房屋被告有使用支配权，饭店被告是一定要经营的。本院组织当事人对上述提交的证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月13日，原告徐建国（甲方）与被告朱倩（乙方）签订《协议书》一份，由徐建国将位于房屋出租给被告朱倩使用。合同约定：承租期限自2018年8月5日至2023年8月4日止，年租金为壹拾叁万壹仟捌佰元整，乙方每年7月底前付清当年租金，双方必须租满5年，其间若有一方违约，则要付给另一方违约金10万元。租金五年不变，承租期间乙方拥有房屋使用支配权，且必须合法经营。甲方须在2018年8月5号前腾空房屋，空调、厨房设备等资产不移动，留给乙方使用，乙方需加以保护。承租期间的水电费由乙方承担，并按时缴纳。乙方在不破坏房屋整体结构及安全的前提下，可以对房屋进行改造，甲方不得干涉。5年租期满后装潢硬件归甲方所有。协议还对其他事宜进行了约定。徐建国、朱倩在协议书上签字。协议签订后，原告按照协议约定将案涉房屋交被告使用，被告亦给付了第一年的房屋租金131800元，并以租赁房屋作为住所注册登记了泰兴市优加星文化传播有限公司。朱倩应在2019年7月底前按合同约定向原告支付2019年8月5日至2020年8月4日期间的房屋租金131800元。后经原告催要，被告朱倩曾于2019年7月15日上午9时35分左右通知原告到讼争出租房屋内收取房屋租金，原告也于当日上午9时38分左右与其妻王赛莲一起到讼争出租房屋内去，但其认为当日未能收取任何租金。2019年7月22日，原告再次向被告催要房屋租金，双方为房屋租金在案涉出租房屋内发生纠纷，原告报警，泰兴市公安局鼓楼派出所派员到场处理，建议双方通过法律途径解决。后原告遂持诉称理由诉至本院。对于争议的房屋租金给付问题，原告提供了从公安机关调取的相关监控录像、电话记录、证人证言以及其家中的监控视频等佐证其在2019年7月15日未能收取被告的房屋租金，其称“当时被告的丈夫褚建伟到现场之后把钱倒在台子上，一沓钱是牛筋扎着的，然后他把牛筋拿掉，用手一推，钱都是一张一张的散的，我数了不超过20张，我就打电话给顾某，想让她帮我点钱，电话还没打好，褚建伟把钱用手一捧，捧到包里，我就说别忙，让顾某不要来了，褚建伟说回头让他老婆和上次一样开支票给我”；被告则提供照片、监控录像、电话录音等证明其已在2019年7月15日已给付了房屋租金，庭审中被告之丈夫褚建伟陈述租金的给付过程，称“我倒钱的时候，我把钱倒在迎宾台上，我倒下来的时候钱在我的面前，然后徐建国开始拿钱，先用左手拿的用牛筋扎的70000元，然后用右手扒了数了一下，然后去拿的一沓一沓剩余的钱，然后就说‘你还真是共产党员，说话真有威信’。我总共带了14万元去，然后这个时候我拿了1万元，数了1800元给他，放在台子上，他拿着1800元就先收起来了，然后他说让我老婆来点一下，我妻子说阿姨在外面打电话，然后他眼睛就左右拐，就在我家吧台后面的打印机旁边拿了黑色垃圾袋，拿了垃圾袋以后他先装的60000万元，然后我老婆去拿酒，我还说让他把钱再点点清楚，他装好了以后，准备找他老婆走。我说你等一下，帮我看一下门，等我老婆来锁门，我去准备一下东西，然后他就在那里，我就走了”。审理中，原被告均申请进行测谎鉴定，但因司法鉴定部门未能找到相关鉴定机构，致鉴定不能。本案争议焦点：1、2019年7月15日被告是否已向原告交付第二年度房屋租金131800元？2、原被告间订立的房屋租赁协议书是否应当解除？对于争议焦点1，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合原被告的举证情况及本案庭审中原被告的当庭陈述，本院从以下方面分析：首先，如按照被告之夫褚建伟的说法，原告是用其租赁房屋内的黑色垃圾袋装的钱款，然当时正值夏季，正常人穿着都比较单薄，且结合原告在庭审中的演示，131800元金额的现金随身携带的话，目标较大，根据原被告双方提供的公安机关的监控录像内容，从该录像中未能发现2019年7月15日事发时间段原告夫妇离开讼争出租房屋时明显携带了任何物品，也未见原告向电瓶车中放置了任何物品。再结合原告提供的其居住房屋内的当日之后时间段的监控录像显示，原告夫妇回家后，并未携带任何物品。其次，对于如此大额的租金，被告用现金向原告交付，却不让原告出具收条，反而拍照称要发朋友圈，其行为让人怀疑。结合双方陈述的第一年度房屋租金系分别通过微信转账和支票交付的事实，该现金交付方式也不符合被告所称的交易习惯。再次，原告庭审中对于2019年7月15日事发时间段其打电话给其弟媳顾某让其来帮助点钱，后因被告之夫将钱收起故未让其再来的陈述与其提供的通话记录及证人顾某的到庭证言能够相互印证，该陈述具有合理性。最后，被告夫妇在庭审中关于租金交付过程的诸多陈述存在不合理之处，且其提供的电话录音不完整，不能反映整个款项交付的动态过程，不能证明其已交付讼争房屋租金。本院基于以上分析，认为被告作为交付款项一方提供的证据不足以证明其已向原告交付讼争的房屋租金，相反原告提供的证据证明力较大，能够形成证据锁链证明其未能收到讼争房屋租金。对于争议焦点2，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中原告与被告于2018年7月13日签订的房屋租赁《协议书》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。本案所涉房屋在租赁协议约定的第二年度房屋租金给付期限到来后，根据本院前文认定的事实，经原告多次催促，被告仍未给付，被告是以自己的行为表明不履行合同义务，应承担本案纠纷的民事责任。由于被告未按约及时给付租金，原告要求解除租赁合同，本院对该请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除后，原告主张被告立即搬出讼争房屋，向其返还所承租的房屋，符合法律规定，本院亦予支持。由于被告实际仍在使用承租房屋，故原告要求被告支付自2019年8月5日起至实际返还租赁房屋之日止房屋占用期间的房屋租金的诉讼请求依法应予支持，支付标准本院支持按照双方于2018年7月13日签订的房屋租赁《协议书》约定的租金标准131800元/年。对于原告主张的违约金，本院认为，违约金的确定，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据双方合同约定，合同履行期间若有一方违约，则要付给另一方违约金100000元。现因被告的违约行为导致合同不能履行，原告主张违约金，本院应予以支持。由于合同不能履行，原告的损失主要为房屋闲置期间的租金损失，但该条款约定的违约金过分高于造成的损失，故在此情况下，故本院以4个月闲置期间的租金损失为基础，酌情将违约金调减为50000元，被告应予支付。对于原告主张的案涉房屋原装潢损失、营业损失及房租损失请求以及要求恢复原状的请求，本院认为，其中原告主张的案涉房屋原装潢损失未能提供充分的证据、亦未能提供恢复原状的标准，且被告对案涉租赁房屋进行装潢经过了原告的同意，故本院对该两项请求不予支持；至于原告主张的营业损失，没有相关法律和事实依据，本院亦不予支持；原告主张的房租损失实际系主张合同解除后房屋闲置期间的房租损失，本院在原告主张的违约金中已考虑该损失，故原告再次主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告徐建国与被告朱倩于2018年7月13日签订的房屋租赁《协议书》；二、被告朱倩于本判决生效后十日内从承租的位于泰兴市房屋内迁出，将承租房屋返还原告徐建国；三、被告朱倩于本判决生效后十日内给付原告徐建国自2019年8月5日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（按照131800元/年的标准计算）；四、被告朱倩于本判决生效之日起十日内向原告徐建国支付违约金50000元；五、驳回原告徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，由原告徐建国负担1660元，被告朱倩负担9000元（被告应承担的费用原告已经垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  戴红星人民陪审员  周沁园人民陪审员  刘云飞二〇二〇年二月四日书 记 员  陶 蕾