山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10907号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛永基地产有限公司，住所地山东省青岛市市北区海伦路68号。 法定代表人：毛方国，执行董事。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛奔屹保温工程有限公司，住所地山东省青岛市市南区宁夏路291号丙网点。 法定代表人：任天乐，总经理。 委托诉讼代理人：王振强，山东凌恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常子谦，山东凌恒律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴毅刚，男，1984年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：程玮，山东青大泽汇律师事务所律师。 原审第三人：朱建立，男，1970年4月1日出生，汉族，住河北省河间市。 上诉人青岛永基地产有限公司（以下简称永基公司）、青岛奔屹保温工程有限公司（以下简称奔屹公司）、因与被上诉人吴毅刚、原审第三人朱建立房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初6423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永基公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回吴毅刚的诉讼请求；2.改判支持永基公司的反诉请求；本案一、二审诉讼费由吴毅刚承担。事实和理由：一、奔屹公司不是涉案房屋的所有权人，永基公司与吴毅刚成立房屋买卖合同关系。一审根据《协议书》认定 涉案房屋系奔屹公司实际所有是错误的。《物权法》第九条规定，不动产的物权经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。涉案房屋 由永基公司开发建设，《协议书》约定：该房屋由奔屹公司或奔屹公司指定买受人与永基公司签署商品房买卖合同，办理购房手续。可见，该房屋的抵顶方式是奔屹公司直接办理购房手续取得涉案房屋的所有权，或者通过指定买受人的方式取得工程款。奔屹公司依据《协议书》享有的是要求永基公司为奔屹公司办理房屋买卖手续或永基公司将款项支付给奔屹公司的债权，不是物权，而奔屹公司从未办理过涉案房屋的购房手续，因此，奔屹公司未取得涉案房屋的所有权，永基公司基于《协议书》与吴毅刚签署《青岛市商品房预 售合同》，双方成立房屋买卖合同关系。二、永基公司有权按照《商品房预售合同》收取吴毅刚房款，吕秀锦与朱建立签署的《房屋买卖契约》对永基公司没有约束力。一审认定无论吴毅刚支付的购房款是否低于房屋总价款，补交房屋差价的义务应由奔屹公司承担，而非吴毅刚是错误的。首先，《协议书》约定，若奔屹公司指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，奔屹公司应补交差价，在购房手续完成后，永基公司应积极配合将购房款支付给奔屹公司。该条款约定的内容可以证明奔屹公司指定的买受人有向永基公司支付购房款的义务，如果指定买受人不能足额支付购房款，奔屹公司对永基公司有补充付款的义务，指定买受人与永基公司成立房屋买卖合同关系。并且《协议书》签订的当事人并没有吴毅刚，也没有免除吴毅刚在其他协议中的付款义务。其次，永基公司与吴毅刚签署的《青岛市商品房预售合同》合法有效，双方成立房屋买卖合同关系，双方均应按照《青岛市商品房预售合同》履行各自义务，吴毅刚应于2015年5月27日向永基公司支付首付款402879．6元，并于2015年6月10日通过银行按揭贷款方式向永基公司支付剩余90万元。再次，吕秀锦与朱建立签订的《房屋买卖契约》，永基公司不知情也不予追认，永基公司不是《房屋买卖契约》的当事人，该协议对永基公司并没有约束力，永基公司依据《协议书》与《青岛市商品房预售合同》收取吴毅刚购房款并无过错。根据合同相对性原则，永基公司有权依据《青岛市商品房预售合同》约定收取吴毅刚购房款，不应向吴毅刚返还购房款402879．6元及利息。三、永基公司不应为吴毅刚办理涉案房屋过户手续。一审判令永基公司将涉案房屋的权属登记手续过户至吴毅刚名下错误。根据《青岛市商品房预售合同》补充协议第二十四条约定，吴毅刚的付款义务与永基公司协助办理过户登记的义务有先后履行顺序，吴毅刚并未向永基公司付清全款，永基公司有先履行抗辩权。并且如果按照一审认定，奔屹公司为涉案房屋所有权人，奔屹公司与吴毅刚成立房屋买卖合同关系，永基公司不收取房款也不能违法出具房款的增值税发票。四、吴毅刚履行《青岛市商品房预售合同》过程中严重违约，吴毅刚与永基公司签署的《青岛市商品房预售合同》合法有效，根据合同约定，余款90万元办理银行按揭贷款，吴毅刚承诺2015年6月10日前银行贷款付至永基公司账户。吴毅刚逾期付款的，应当向永基公司支付违约金，逾期超过60天后，永基司有权解除合同。吴毅刚仅向永基公司支付了首付款402879.6元，而要求永基公司返还购房款也明确表示了不履行《青岛市商品房预售合同》，永基公司有权根据合同行使解除权，并要求吴毅刚支付违约金。 奔屹公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决奔屹公司承担连带还款责任无事实和法律依据。一、吴毅刚未向法庭明确具体的诉讼标的及诉讼请求，一审对不同的法律关系一并审理作出判决，属于严重的程序错误。二、奔屹公司与永基公司及案外人青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司签订的协议并未进行最终的履行和结算。且该协议的签订主体和履行主体与吴毅刚没有任何法律上的直接联系。三、朱建立与吕秀锦签订的房屋买卖协议，根据合同法的相关规定，该协议与奔屹公司、永基公司无直接法律上的必然联系，且该协议系无效的不能履行的房地产买卖协议。吴毅刚对该房地产买卖协议的签订也是知情的，因该协议无法履行而导致无效。对于该协议的无效，朱建立与吕秀锦应当各自承担相应的法律责任。四、2015年5月27日，吴毅刚与永基公司签订的《青岛市商品房预售合同》真实、合法、有效。根据合同法的相对性，吴毅刚与永基公司系合同相对方，双方均应按照《青岛市商品房预售合同》的约定履行各自的权利和义务。现因吴毅刚未按照该合同约定支付购房款，办理贷款等导致违约，奔屹公司同意永基公司按该合同约定要求吴毅刚承担违约责任及解除与吴毅刚签订的商品房预售合同的主张。吴毅刚与永基公司系商品房买卖合同双方，一审判决奔屹公司对永基公司偿还吴毅刚购房款402879．6元及利息承担连带还款责任无任何事实依据和法律依据。 吴毅刚辩称，一、奔屹公司是涉案房屋的实际所有人，永基公司应履行以物抵债合同义务。一审判决认定涉案房屋系奔屹公司实际所有并无错误，根据《协议书》的约定，永基公司与奔屹公司间存在以物抵债协议，且履行期限已经届满，奔屹公司已经取得对涉案房屋的实际处分权利，而吴毅刚系各方认可的实际买受人且已经支付相应的对价，故根据《协议书》的约定，永基公司应继续履行配合过户的义务。二、吴毅刚已经履行了主要合同义务，永基公司应退回多收取的购房款。根据奔屹公司出具的《超收房款的退款申请》，奔屹公司已经收到吴毅刚支付的全部房款，也对吴毅刚为实际 购房人无异议，至此吴毅刚已经完成了购买涉案房屋的主要合同义务。根据《协议书》的约定，若奔屹公司指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，奔屹公司应该补交差价，在购房手续完成后，永基公司应积极配合将购房款支付给奔屹公司。其中没有明确约定实际买受人吴毅刚究竟该向奔屹公司还是永基公司支付购房款，奔屹公司在收取吴毅刚购房款时也并未向其示明，故不能以此认定吴毅刚违约，反而通过该条款可以明确奔屹公司有补交差价的义务，所以永基公司应另案向奔屹公司主张差价，并退回多向吴毅刚收取的购房款402879.6元及利息。三、永基公司与吴毅刚签署的《青岛市商品房预售合同》系履行《协议书》的后续合同行为，不能单独评价该合同的履行行为。根据《协议书》的约定，该房屋由奔屹公司或奔屹公司指定买受人，与永基公司签订商品房买卖合同，双方办理购房手续。该条款明确约定永基公司与吴毅刚签订购房合同系履行《协议书》约定义务的行为，也是永基公司履行《协议书》约定义务的必经过程，不能抛开《协议书》的合同约定而对其单独评价。所以在吴毅刚已经履行其主要合同义务的情况下，永基公司不能单方解除《青岛市商品房预售合同》，应为吴毅刚办理涉案房屋过户手续并退还吴毅刚购房款402879.6元及利息。四、奔屹公司应承担连带还款责任。吴毅刚系奔屹公司选定的实际购房人，且向奔屹公司支付了全部购房款，永基公司多收取了吴毅刚购房款4028796元，根据《协议书》的约定，奔屹公司是吴毅刚支付的购房款的最终获得方，现奔屹公司没有明确证据证明其没有收到前述款项的情况下，奔屹公司自然应承担向吴毅刚退还购房款402879.6元及利息的连带责任。 吴毅刚向一审法院起诉请求:1.判令永基公司、奔屹公司继续履行与吴毅刚就青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山x号楼x单元x户房屋所签订的房屋买卖合同，并配合履行房屋过户义务；2.判令永基公司、奔屹公司共同退还购房款402879.6元及利息；3.诉讼费由永基公司、奔屹公司共同承担。 永基公司向一审法院反诉请求：1.判令解除永基公司与吴毅刚于2015年5月27日签订的《青岛市商品房预售合同》；2.判令吴毅刚配合永基公司办理该合同撤销网签备案手续；3.判令吴毅刚向永基公司支付违约金214380元；4.判令上述第三项请求款项应从合同解除后，永基公司应返还吴毅刚的已付购房款中优先扣除；5.诉讼费由吴毅刚承担。 一审法院认定事实：2014年10月12日，青岛裕龙润邦置业有限公司（甲方）、青岛一建集团有限公司（乙方）、永基公司（丙方）、奔屹公司（丁方）签订《协议书》。协议约定，基于甲乙双方、乙丁双方各自的施工合同，甲方对乙方负有付款义务，乙方对丁方负有付款义务。乙方同意甲方以裕龙檀顶山住宅小区2-3-x户房屋抵顶工程款，丁方亦同意乙方以前述商品房抵顶部分工程款。协议约定该房屋以1302880元价格冲抵工程款，协议签订后即视为甲方已向乙方付工程款。协议约定，若丁方产值达不到抵顶房屋总价款的部分，由丁方补交齐房款差价后，丙方才可以办理网签。该房屋由丁方或丁方指定买受人，与丙方签订商品房买卖合同，办理购房手续。若丁方指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，丁方应补交差价，在购房手续完成后，丙方应积极配合将购房款支付给丁方。丙方及买受人履行《商品房预售合同》所需负担的税费，由双方按照国家规定各自负担。2015年4月27日，朱建立（甲方）与吕秀锦（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落于青岛市原四方区青岛裕龙坛顶山小区2幢x单元x户房屋出售给乙方。契约约定房屋成交价格为100万元，其中契约签订之日支付定金20万元，2015年5月15日之前支付首付款50万元（含定金）并于当日办理更名，于2015年6月27日前付清余款50万元。双方办理房产过户时所需税费，均由乙方承担。2015年4月27日，朱建立向吕秀锦出具收条，证明收到购房定金20万元。2015年5月7日，吕秀锦向朱建立支付30万元。2015年7月9日，吕秀锦向朱建立支付20万元。2015年7月17日，吕秀锦向朱建立支付30万元。2015年4月15日，吴毅刚出具授权委托书，授权其母亲吕秀锦代理购买裕龙檀顶山小区x栋x单元x户房屋的相关事宜。吴毅刚提交奔屹公司于2015年5月4日出具的“过户证明”（复印件），证明奔屹公司同意将涉案房屋过户给吴毅刚。永基公司对该证据的真实性予以认可，奔屹公司对该证据的真实性不予认可。2015年5月27日，永基公司（甲方）与吴毅刚（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（网签备案合同），约定乙方向甲方购买青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山x号楼x单元x户房屋。房屋总价为1302879.6元，乙方于2015年5月27日前支付首付款402879.6元，乙方向银行按揭贷款90万元，应于2015年5月27日将所需文件提交到甲方指定银行，放贷机构于2015年6月10日前发放贷款。合同签订后，吴毅刚向永基公司缴纳购房款402879.6元，并支付房屋维修基金11934.09元。2016年9月20日，奔屹公司向永基公司、青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司递交《关于裕龙檀顶山住宅小区2-3-x房屋超收房款的退款申请》。内容为：“我公司2014年10月12日以抵押工程款的方式获得《裕龙檀顶山住宅小区2-3-2702房屋》并签订协议书，由于我公司资金周转紧张，于2015年4月27日将该房屋转售给买方吕秀锦，并签订了房地产买卖合同，买方吕秀锦按约定向我公司支付了全部房款。买卖过程中，买方吕秀锦向我公司提出部分房款需银行按揭，办理银行按揭时，因买方吕秀锦超龄无法获得银行按揭，与我公司协商将该房屋改在其儿子吴毅刚名下，由其儿子吴毅刚向银行办理按揭。我公司同意，并协助到青岛永基地产有限公司售楼处办理相关手续，在交纳首付款时，由于吴毅刚不了解我公司与贵公司签订的协议书内容，（即：四方公司内部款项抵扣及相关事项的内容），又向青岛永基地产有限公司支付了402879.6元首付款，现申请将该402879.6元退还给吴毅刚。”奔屹公司、青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司在该申请下方签章。永基公司未签章。另，2015年12月18日，永基公司向涉案小区业主出具交房通知，通知将于2016年7月31日前交房，自2016年4月30日至2016年7月31日的逾期交房违约金将统一结算。 一审法院认为，根据青岛裕龙润邦置业有限公司、青岛一建集团有限公司、永基公司、奔屹公司签订的四方《协议书》，涉案房屋即青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山x号楼x单元x户房屋系青岛裕龙润邦置业有限公司用来冲抵应付给青岛一建集团有限公司的工程款，青岛一建集团有限公司又将该房屋抵顶应付给奔屹公司的部分工程款。涉案房屋总价为1302880元。至此，该房屋应系奔屹公司实际所有。奔屹公司对朱建立与吕秀锦签订的《房地产买卖契约》及相应的付款凭证不予认可，但在其出具的“超收房款退款申请”中明确记载：由于奔屹公司资金周转紧张，将房屋转售给吕秀锦，吕秀锦按约定支付了全部房款。买卖过程中，因银行按揭问题，奔屹公司同意将房屋改在其儿子吴毅刚名下，并协助到永基公司办理手续。故根据朱建立与吕秀锦签订《房地产买卖契约》、永基地产与吴毅刚签订《青岛市商品房预售合同》及奔屹公司出具的“超收房款退款申请”可以认定，朱建立签订合同及收取购房款的行为均为代奔屹公司履行职务行为，即朱建立代表奔屹公司与吕秀锦代表吴毅刚签订的《房地产买卖契约》合法有效，奔屹公司通过抵顶工程款实际所有涉案房屋后，又将该房屋出售给吴毅刚，吴毅刚已按约向奔屹公司缴纳全部购房款100万元，且根据四方《协议书》，由永基公司与吴毅刚签订《青岛市商品房预售合同》，并为吴毅刚办理购房手续。经查，永基公司已与吴毅刚签订了《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案手续，因此，关于吴毅刚要求永基公司、奔屹公司配合办理涉案房屋过户的诉讼请求，根据合同的相对性及上述各方之间的约定，应由永基公司将涉案房屋过户至吴毅刚名下。根据国家相关政策，因过户产生的相应税费，应按照各方之间的约定承担。关于吴毅刚要求奔屹公司、永基公司共同退还购房款402879.6元及利息的诉讼请求，如前所述，根据朱建立与吕秀锦签订的《房地产买卖契约》及奔屹公司出具的“超收房款退款申请”，吴毅刚已按合同约定向奔屹公司缴纳全部购房款100万元，即吴毅刚的主要合同义务已经完成，永基公司不应再收取吴毅刚购房款402879.6元。四方《协议书》中约定，“若奔屹公司指定买受人办理网签手续时，支付的购房款低于该房屋总价款时，奔屹公司应补交差价，在购房手续完成后，永基公司应积极配合将购房款支付给奔屹公司。”根据该约定，无论吴毅刚支付的购房款是否低于房屋总价款，补交房屋差价的义务应由奔屹公司承担，而非吴毅刚。至于永基公司与奔屹公司基于该约定所产生的权利义务，可另行主张权利。故吴毅刚要求退还购房款及利息的诉讼请求，予以支持。永基公司应向吴毅刚返还购房款402879.6元及利息（以402879.6元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），奔屹公司对此承担连带还款责任。综上所述，因吴毅刚在履行房屋买卖合同过程中未构成违约，故永基地产的反诉请求不成立，依法应予驳回。 一审判决：1.青岛永基地产有限公司将青岛市市北区山东路199号裕龙檀顶山x号楼x单元x户房屋的权属登记手续过户至吴毅刚名下；2.青岛永基地产有限公司返还吴毅刚购房款402879.6元；3.青岛永基地产有限公司偿还吴毅刚购房款利息（以402879.6元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。4.青岛奔屹保温工程有限公司对上述二、三两项承担连带还款责任；5.上述一至四项于判决生效之日起十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；6.驳回吴毅刚对第三人朱建立的诉讼请求；7.驳回青岛永基地产有限公司的反诉请求。案件受理费8243元，由青岛永基地产有限公司与青岛奔屹保温工程有限公司共同负担，反诉受理费2258元，由青岛永基地产有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。永基公司称是奔屹公司指定买受人与其签订的房屋买卖合同。奔屹公司认可吴毅刚是其指定的买受人与永基公司签订商品房买卖合同。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方当事人对青岛裕龙润邦置业有限公司（甲方）、青岛一建集团有限公司（乙方）、永基公司（丙方）、奔屹公司（丁方）四方签订的以房抵债的《协议书》均无异议。该“四方协议”系各方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，各方均应遵约履行。按照“四方协议”的约定，协议签订后即视为甲方已向乙方支付工程款。同时协议约定，该房屋由奔屹公司或其指定买受人，与永基公司签订商品房买卖合同，办理购房手续。可见“四方协议”授权奔屹公司有权买卖涉案房屋。永基公司仅以奔屹公司未取得涉案房屋的所有权为由，主张奔屹公司无权出卖涉案房屋的理由不能成立。本案奔屹公司称吴毅刚是其指定的买受人与永基公司签订的涉案房屋买卖合同，永基公司亦予以认可，该买卖方式亦符合“四方协议”的约定。由此，虽然涉案《青岛市商品房预售合同》形式上系吴毅刚与永基公司签订，但签订合同是由奔屹公司指定或授权，合同依附于“四方协议”而成立，而非永基公司独立的以自己名义与吴毅刚签订的房屋买卖合同，并不能独立体现永基公司的意思表示，相反应体现奔屹公司的意思表示。因此，永基公司仅以其与吴毅刚系合同的相对方主体为由，主张吴毅刚应按合同的约定向其履行合同义务的理由不能成立，依法不予支持。按照“四方协议”的约定，涉案房屋抵债给奔屹公司后，永基公司不应再私自出卖，同时，根据约定，购房手续完成后，永基公司应积极配合将购房款支付给奔屹公司。可见，永基公司不能在该房屋买卖中独立获取利益。永基公司收取的402879.6元购房款，应按照约定支付给奔屹公司。而根据奔屹公司向永基公司出具的《关于裕龙檀顶山住宅小区2-x-x房屋超收房款的退款申请》，吴毅刚已支付了全部房款，奔屹公司同意永基公司将该402879.6元退还给吴毅刚。因奔屹公司是涉案购房款的最终收取人，永基公司仅系代收人，在奔屹公司认可吴毅刚已支付了全部房款，并要求永基公司将该402879.6元退还给吴毅刚时，永基公司应予以退还，永基公司并未退还，一审判决予以退还并无不妥。按照“四方协议”约定，若奔屹公司产值达不到抵顶房屋总价款的部分，由其补交齐房款差价后，永基公司才可以办理网签，本案奔屹公司存在补交齐房款差价的可能，同时，永基公司亦可能将收取的402879.6元购房款返回给奔屹公司。因此，一审判令奔屹公司承担连带还款责任亦无不妥。 综上所述，永基公司和奔屹公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16486元，由上诉人青岛永基地产有限公司负担8243元，由上诉人青岛奔屹保温工程有限公司负担8243。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年二月十二日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷