山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终183号 上诉人（原审原告、反诉被告）:李宗庭，男，1970年10月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：张国强，山东天蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:张增亮，男，1970年9月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人:宋玉华，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。 原审第三人：山东玫瑰园不动产股份有限公司，住所地山东省日照市东港区兖州路与济南路交汇处。 法定代表人：路宜波，经理。 上诉人李宗庭因与被上诉人张增亮及原审第三人山东玫瑰园不动产股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李宗庭上诉请求：原审认定事实错误，双方签订的房屋买卖合同约定上诉人付清首付款后，剩余房款通过办理按揭贷款的方式支付。后因被上诉人家庭纠纷导致银行审核贷款时没有通过，并非因银行贷款政策变化的原因。后经双方协商，被上诉人要求上诉人在过户前先付40万元，余款在过户后付清。上诉人凑齐40万元后，被上诉人又要求付清全款才能过户，违反了之前的约定，构成违约。原审第三人存有私心，见房价上涨想把房屋留下，出具虚假证明，一审在其缺席庭审的情况下，采信其证言，程序违法。法庭调查时补充上诉理由：本案中，首先是因为被上诉人的原因导致无法办理银行贷款，从双方签订的房屋买卖合同第一条下方特别手写注明“签合同时甲方未带房产证及土地证，保证办理手续时积极提供”来看，正常情况下签订房产买卖合同时，作为出卖方的被上诉人有义务提供相关产权证书，并按照诚实信用原则如实告知作为买受人的上诉人涉案房屋的相关情况，但结合之后因该房产土地证到期无法办理银行贷款可以看出，在签订房屋买卖合同时被上诉人就有意隐瞒相关信息，没有履行如实告知义务。同时作为中介方的原审第三人在签订合同时也没有核实出售房屋的房产证、土地证等信息，更没有如实告知上诉人房屋的具体情况，导致上诉人无法按照合同约定办理银行贷款，被上诉人以及原审第三人具有重大过错。其次，在因为被上诉人的原因无法办理银行贷款后，被上诉人要求上诉人在过户前支付房款40万元，过户完之后支付剩余房款，上诉人按照被上诉人要求积极筹款，在按约定办理过户手续时，被上诉人又再次单方提出要求直接将40万元转入其个人账户，否则就要求上诉人付全款。而根据双方房屋买卖合同约定，购房款应交由中介公司即本案第三人托管。在没有与上诉人协商一致并经上诉人同意的情况下，被上诉人再次变更合同约定，构成违约。原审第三人在一审审理过程中出具了与事实不符的情况说明，该说明不能作为认定案件事实的依据，应当综合全案事实予以认定。请求二审改判或发回重审。 被上诉人张增亮答辩称，一审对案件事实已经查清，合同不能履行是由上诉人自身造成的，上诉人未在约定时间缴纳首付，凑齐完首付后因自身原因不能办理贷款，后协商全款交易亦未能凑齐全款，导致合同不能履行，是上诉人违约造成的。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人山东玫瑰园不动产股份有限公司未作答辩。 李宗庭向一审法院起诉请求：1.判令张增亮全面履行合同义务，依约配合李宗庭及第三人办理按揭贷款手续并将涉案房屋交付给李宗庭；2.请求判令张增亮赔偿因迟延履行合同给李宗庭造成的经济损失2万元；3.本案诉讼费用、保全费及律师代理费由张增亮承担。 一审法院认定事实：2018年1月9日，李宗庭作为乙方通过山东玫瑰园不动产股份有限公司，以44.5万元购买登记在张增亮名下的日照市电厂生活区4号楼1单元601室的房屋。合同约定：1、张增亮将登记在其名下的日照市电厂生活区4号楼1单元601室的房屋以44.5万元的价格出售给李宗庭。2、所有权人为张增亮，建筑面积为83平方米。3、房屋价格为44.5万元。4、合同签订之日，李宗庭交付8000元定金。5、李宗庭于2018年1月19日前给付张增亮首付款12.7万元。6、剩余房款31万元由李宗庭申请办理银行贷款的方式给付张增亮等等。合同签字后，李宗庭按照合同约定给付张增亮定金8000元。双方均积极办理贷款手续，因受银行贷款政策及约定房产土地证到期的影响，银行贷款没有办成。后李宗庭与张增亮约定由李宗庭全款购买涉案房屋并约定2018年5月3日交全款办理房产交易手续，否则就解除买卖合同。张增亮按约定准时在不动产中心等待过户时，李宗庭因差几万元没有凑齐而导致没有办成房产交易。庭审中，李宗庭主张要求张增亮赔偿损失2万元，但李宗庭并未提交证据予以证实。同时李宗庭要求张增亮承担律师费及保全费，但李宗庭并未提交证据予以证实其主张。张增亮要求李宗庭赔偿损失2万元，但其也未提交证据予以证实。 原审法院认为，李宗庭与张增亮签订房屋买卖合同是基于双方真实意思表示一致而达成的合意，该合同合法有效，予以确认。依法成立且生效的合同，合同当事人双方协商一致或符合法定的解除标准，可以解除合同。李宗庭在房屋买卖合同签订后，双方均积极办理贷款手续，因受银行贷款政策及约定房产土地证到期的影响，银行贷款没有办成。后李宗庭与张增亮约定由李宗庭全款购买涉案房屋并约定2018年5月3日交全款办理房产交易手续，否则就解除买卖合同。张增亮按约定准时在不动产中心等待过户时，李宗庭因差几万元没有凑齐而导致没有办成房产交易，李宗庭的行为不仅已经构成违约而且已经符合双方约定的解除条件即2018年5月3日交全款办理房产交易手续，否则就解除买卖合同，已经符合约定解除条件，即双方的房屋买卖合同在2018年5月3日已经解除。因此张增亮主张解除双方之间签订的房屋买卖合同的主张，予以支持，对李宗庭要求继续履行合同的主张，不予支持。合同解除后，尚未履行的停止履行，已经履行的，可以根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并赔偿损失。李宗庭、张增亮在合同解除后，张增亮应将其取得的李宗庭的8000元定金返还给李宗庭。本案涉案房屋买卖合同的解除系李宗庭的单方违约行为所导致，因此李宗庭应该承担赔偿张增亮损失的违约责任，而张增亮不需要承担赔偿李宗庭损失的责任。李宗庭主张其损失为2万元，但张增亮不存在违约且李宗庭亦未证实2万元损失的实际存在，因此对李宗庭的该主张，不予支持。虽然李宗庭存在违约行为，但张增亮主张2万元的损失并未提交证据予以证实该损失的实际存在，因此对张增亮要求李宗庭承担赔偿损失2万元的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、李宗庭与张增亮于2018年1月9日签订的房屋买卖合同已经于2018年5月3日解除；二、张增亮于判决生效之日起的七日内返还李宗庭购房定金8000元；三、驳回李宗庭在本诉中的其他诉讼请求；四、张增亮在反诉中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8275元，减半收取4137.5元，由李宗庭负担4112.5元，由张增亮负担25元，反诉案件受理费8275元，减半收取4137.5元，由张增亮负担150元，由李宗庭负担3987.5元。 二审中，上诉人提交与被上诉人的电话通话录音一份，欲证实被上诉人在录音中承认其要求将40万元直接转入其个人账户，否则就要求在过户前付清全款。被上诉人多次变更要求，违反了双方在房屋买卖合同中的约定，构成违约。被上诉人质证称，被上诉人在录音中并未承认曾要求上诉人将40万元转入其个人账户，录音不能证实上诉人的主张。本院认证:通过上诉人提供的录音中双方的谈话内容看，被上诉人并没有承认曾要求上诉人将40万元转入其个人账户，认为双方并没有达成过户前付40万元的协议，而是双方约定过户当天付清全款否则就取消交易。因此该录音不能证实上诉人的主张，本院不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，李宗庭与张增亮签订的房屋买卖合同合法有效，双方在合同中约定剩余房款由李宗庭通过办理按揭贷款的方式支付。后期在履行合同过程中，因银行贷款没有办成，双方经协商对付款方式口头进行了变更，对贷款没有办成的原因以及付款的方式及数额双方各执一词。根据原审第三人对双方履行合同出具的情况说明可以认定：双方积极办理贷款事宜，但因受银行贷款政策及约定房产土地证到期的影响，银行贷款没有办成，双方约定由李宗庭全款购买涉案房屋并约定2018年5月3日交全款办理房产交易手续，否则就解除买卖合同；张增亮按约定准时在不动产中心等待过户时，李宗庭因差几万元没有凑齐而导致没有办成房产交易。原审第三人作为该笔交易的中介方，一直参与双方签订合同及之后的协商经过，见证了双方履行合同的整个过程，其证言真实可信，原审予以采信并无不当。李宗庭称原审第三人与本案存在利害关系，该情况说明内容虚假，但并未提供证据证实其主张或推翻该情况说明。李宗庭的行为构成违约，而且符合双方约定2018年5月3日交全款办理房产交易手续否则就取消交易的约定解除条件，原审认定双方的房屋买卖合同在2018年5月3日已经解除，符合法律规定，应予维持。 综上所述，李宗庭的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8275元，由上诉人李宗庭负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  刘丽艳 审判员  宋海红 二〇二〇年二月二十七日 法官助理刘娜 书记员杨晓昀