山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1801号 上诉人（原审原告）：黄晓妍，女，1981年5月30日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王明生，男，1979年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系上诉人黄晓妍之夫。 被上诉人（原审被告）：青岛正沃实业有限公司，住所地青岛市即墨区环秀办事处大韩村9号。 法定代表人：崔峰科，董事长。 上诉人黄晓妍因与被上诉人青岛正沃实业有限公司（以下简称正沃公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄晓妍上诉请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初4734号民事判决第二项，驳回正沃公司的反诉请求;2、一审、二审诉讼费用由正沃公司承担。事实与理由:1、一审违背基本的生活常识，合同约定的付款时间为客观上不能履行。双方在附件一约定付款方式为：按揭贷款，贷款方式：公积金贷款，双方网签时间为2015年7月30。一审判决支付逾期付款违约金的起算时间为2015年2月7日，即在正沃公司未办理商品房网签的情况下，黄晓妍客观上无法办理公积金贷款。因正沃公司原因未办理网签，导致黄晓妍无法办理公积金贷款，黄晓妍不应支付逾期付款的违约金。二、正沃公司提交的《提前交房协议书》中，双方在2016年6月3日，正沃公司应交的款项中违约金数目被划掉，说明当时正沃公司承认黄晓妍不存在逾期付款的事实。一审法院只认可该协议的效力，却选择性忽视黄晓妍多次强调该违约金所能证明的事实。3、正沃公司提交的一份签订为2015年1月7日的《商品房预售合同》，该合同未备案登记，违反法律禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：第四项商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，故一审法院认定该合同的有效性错误。 黄晓妍向一审法院提出诉讼请求：1、判令正沃公司支付黄晓妍自2015年12月31日起至2018年10月23日止的违约金32843.89元（462590元*710天*0.0001）；2、诉讼费用由正沃公司承担。 正沃公司向一审法院提出反诉请求：1、判令黄晓妍支付自2015年2月7日至2015年10月28日止的违约金人民币8416.00元（320000*263天*0.0001）；2、反诉费由黄晓妍承担。 一审法院认定的事实，黄晓妍、正沃公司于2015年1月7日签订《商品房预售合同》，约定黄晓妍购买位于青岛市即墨区佳源都市2.2期27号楼1单元2层203户房屋，房屋建筑面积75.95平方米，房屋总价款为458485.00元，黄晓妍支付首付房款138485.00元，并通过公积金贷款方式于2015年2月6日前支付房款320000.00元，正沃公司于2015年12月31日之前交付涉案房屋。涉案房屋已取得青房注字（2013）066号预售许可证。签订合同之后，黄晓妍支付首付房款138485.00元，双方于2015年7月30日办理涉案房屋网签，2015年10月27日青岛市住房公积金委托中国建设银行即墨支行将黄晓妍申请的贷款320000.00元支付至正沃公司账户。因涉案房屋未通过单体楼竣工验收，双方于2016年6月3日签订《提前交房协议书》，正沃公司于2016年6月21日向黄晓妍交付涉案房屋。正沃公司于2016年4月24日向黄晓妍出具全额购房发票。黄晓妍于2018年10月26日取得涉案房屋不动产权登记证书。 黄晓妍于2016年12月1日起诉正沃公司，要求支付逾期交房违约金，案号为（2016）鲁0282民初14199号，委托诉讼代理人为王明生，并提供二人的婚姻登记证明。黄晓妍在案件庭审中承认于2015年1月支付定金20000.00元，后交付首付款118485.00元，并于2016年6月21日接受房屋。正沃公司在诉讼过程中提出反诉，诉请黄晓妍支付自2015年2月7日起至2015年10月26日止的逾期付款违约金。双方于2017年3月3日同时申请撤诉，一审法院作出（2016）鲁0282民初14199号民事裁定书准许双方撤诉。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方签订的商品房预售合同，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点为有四个： 1、正沃公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》施行的时间为2017年10月1日，在此之前的违约金作为债权应适用《中华人民共和国民法通则》中第一百三十五条规定的二年的诉讼时效期间。在（2016）鲁0282民初14199号案件诉讼过程中正沃公司于2017年1月16日提出反诉，主张黄晓妍支付自2015年2月7日起至2015年10月26日止的逾期付款违约金，未超过二年的诉讼时效期间。一审法院于2017年3月3日作出（2016）鲁0282民初14199号民事裁定书裁定准许正沃公司撤回反诉。本案正沃公司的反诉请求因提起诉讼而发生诉讼时效中断效力，按照三年诉讼时效计算，其于2019年7月1日提起反诉时未超过诉讼时效期间。 2、关于《提前交房协议书》中对于第一条第四款第五项违约金的认定问题。该协议书第一条第四款第五项内容为：“（5）违约金”，违约金数额空白处用笔划掉。一审法院认为，第一条第四款系对第一条第三款收取费用的依据或理由的解释说明。而第一条第三款约定：“乙方购买商品房屋须承担下述费用，乙方应在接收该物业之前向甲方预交：（1）房款结算、（2）契税….”共七项费用项目，未约定逾期履行合同义务的违约责任，且七项费用项目的数额及总额处均为空白，未进行核算，不能视为双方约定免除逾期履行合同违约金。故双方均应按照合同约定承担违约责任。 3、关于正沃公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。根据合同第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过1天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任…贰、双方按补充协议约定执行”。合同约定黄晓妍对选择追究正沃公司逾期交房违约责任的方式为“有权”，即赋予黄晓妍可以自由选择按照补充协议约定或选择按照合同第十二条约定行使权利，现黄晓妍明确表示不选择第贰种方案，主张以合同中第十二条约定追究正沃公司违约责任，符合合同约定，一审法院予以采纳。一审法院认为，合同第十一条约定：“甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”正沃公司于2016年6月21日向黄晓妍交付房屋，已超过合同约定的交付期限，存在过错，应承担逾期交付房屋的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，合同第三条约定：“乙方购买该房屋的总价款暂定为458485.00元”，该数额与黄晓妍提交的购房发票上记载数额一致，故涉案房屋总价款应为458485.00元。逾期交房违约金应计算至黄晓妍收房之日，时间节点应自2015年12月31日起至2016年6月21日止，共计174天。对于黄晓妍主张正沃公司支付违约金日期应计算至2018年10月23日的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。违约金数额以458485.00元为基数，按照日万分之一计算，共计7977.64元（458485元*174天*0.0001=7977.64元）。对于黄晓妍要求正沃公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院予以支持，但违约金数额过高，一审法院依法予以调整。 4、关于黄晓妍是否承担逾期付款违约责任的问题。根据合同第七条约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止….”。附件一第三条约定：“乙方于2015年2月6日前应支付房款计人民币320000.00元”。根据黄晓妍提供的公积金委托贷款支付凭证显示，黄晓妍于2015年10月27日向正沃公司支付房款320000.00元，对逾期履行给付购房款的义务存在过错，应承担违约责任。在黄晓妍违约之后，无证据证明正沃公司明确表示放弃追究黄晓妍逾期付款违约责任的权利，亦无证据证明双方协商变更付款时间。关于黄晓妍辩称是因为正沃公司不配合使其无法办理房屋网签手续，从而导致办理公积金贷款延迟，致使无法按期支付购房款的主张，因未提交相关证据予以证明，一审法院不予采纳。关于违约金计算的时间节点为自2015年2月6日起至2015年10月27日止，共计263天。综上，黄晓妍应承担向正沃公司支付违约金8416.00元（320000元*263天*0.0001=8416.00元）。对于正沃公司要求黄晓妍支付逾期交款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院支持黄晓妍的部分诉讼请求，对黄晓妍的其他诉讼请求不予支持，支持正沃公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、青岛正沃实业有限公司于判决生效之日后十日内偿付黄晓妍逾期交房违约金7977.64元（458485元*174天*0.0001=7977.64元）；二、黄晓妍于判决生效之日后十日内偿付青岛正沃实业有限公司逾期付款违约金8416.00元（320000元*263天*0.0001=8416.00元）；三、驳回黄晓妍的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费621元（黄晓妍预缴），由青岛正沃实业有限公司负担50元，由黄晓妍负担571元；反诉案件受理费减半收取25元（青岛正沃实业有限公司预缴），由黄晓妍负担。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，黄晓妍主张2015年1月7日签订的《商品房预售合同》未备案登记，违反了《城市房地产管理法》第四十五条商品房预售合同应当进行备案登记的规定，应当认定为无效合同，但《城市房地产管理法》第四十五条并未规定登记备案为商品房预售合同的生效要件，故根据上述司法解释的规定，涉案合同是否经过备案登记不影响合同的效力，黄晓妍的该项上诉主张缺乏法律依据，本院对此不予支持。黄晓妍主张《提前交房协议书》中违约金的数目被划掉，说明其不存在逾期付款的事实，但双方商品房预售合同明确约定其支付剩余购房款的时间为2015年2月6日，而其实际于2015年10月27日完成付款，故黄晓妍逾期付款的事实客观存在，并不因所谓违约金的数额是否被划掉而改变；且所谓被划掉的违约金是被作为收取黄晓妍购买涉案房屋所须承担费用的依据或理由被列明的，划掉此处的违约金即代表违约金不作为应收取黄晓妍须承担购房费用的依据或理由，仅凭此不能推断出黄晓妍不存在逾期付款的事实，而权利的放弃需要明示，从该约定的情况亦不能视为正沃公司放弃了对逾期付款违约金的主张，故黄晓妍的该项主张不能成立，一审法院对此认定并无不当。对于黄晓妍主张的其逾期支付公积金按揭贷款部分购房款的原因在于正沃公司未办理商品房预售合同的网签，但黄晓妍一审时并未提交两者存在因果关系的相关证据加以证明，故一审法院对此不予支持，符合谁主张谁举证的原则，并无不当。综上所述，黄晓妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄晓妍负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉