山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2934号上诉人（原审被告、案外人）：张守钦，男，1962年2月8日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：房金春，山东东曦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：山东泰山恒信开关集团有限公司，住所地山东省泰安市新泰市高新技术开发区。法定代表人：朱法磊，董事长。委托诉讼代理人：刘继林，男,该公司员工。原审被告（被执行人）：山东三陆置业集团有限公司，住所地山东省济南市天桥区江家池2号。法定代表人：杨立志，董事长。上诉人张守钦因与被上诉人山东泰山恒信开关集团有限公司（以下简称恒信公司）、原审被告山东三陆置业集团有限公司（以下简称三陆公司）执行异议之诉一案，不服山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月31日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张守钦不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，改判或将本案发回重审；2.案件受理费用全部由恒信公司承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。原审判决认定张守钦对案涉房产并不享有足以排除执行的民事权益属于认定事实错误。(一)在原审审理过程中，张守钦提交足够的证明涉案房产在2013年山东省东营市中级人民法院（以下简称东营中原）查封涉案房产前合法占有了该房产。三陆公司的证明、东营中院解封涉案房产的卷宗资料、东营中院的裁定书和济南市历下区人民法院的裁定书，均能证明涉案房产在查封前交付张守钦。涉案房产所在小区其他同期房产在一审法院的解封裁定也可以证明整个小区都是在2013年东营中院查封前交付。因为三陆公司管理出现问题，交付房屋时没有完备的交付手续，仅出具了书面证明。但是恒信公司也没有提出相反证据推翻三陆公司交付房产的证明。所以应认定涉案房产交付证明是合法的。(二)物业费证明不能证明交付房产时间，因为小区管理不完善，2013年交房之后很长时间没有物业公司，直至2015年逐步完善后才有了物业公司。前期张守钦一直没有入住，所以没有缴纳物业费用，2018年装修入住，补缴了2015年至2018的物业费用。2015年小区有了物业公司管理才开始收取物业费用，2015年收取物业费用与2013年交房没有任何关联。一审判决认定事实错误。(三)未进行物权登记是因为三陆公司在2013年时就已经管理混乱，包含涉案房产在内的大量售出房产没有进行网签登记，在2013年12月份被东营中院查封，紧接着济南市历下区人民法院轮候查封，在这两个法院解封前又被本案一审法院轮候查封，不是张守钦不想网签，而是无法网签。在一审法院就恒信公司的执行提执行异议者就有几十人，大量购房者都无法提交房款的银行凭证，但是其购买房产的事实都能够予以认定，大量房产都因为三陆公司的原因没有网签登记，所以张守钦提出涉案房产因为三陆公司的原因没有进行物权登记是真实可信的。一审判决以至今没有物权登记为由否定张守钦对涉案房产的民事权益属于事实认定错误。(四)涉案房产交付张守钦并已经装修入住，原审法院可以调查，不能因为没有交接手续就否认交付事实，因此认定涉案房产未交付，不符合解封条件属于事实认定错误。二、原审判决认定涉案房产未进行物权登记，不符合善意取得的法定要件，属于适用法律错误。一审提交的东营中院的裁定书中提到善意及张守钦在一审中提到善意，只是字面上的意思，并非物权法上的善意取得。张守钦没有主张涉案房产符合物权法第一百零六条善意取得的法律规定，一审法院曲解张守钦的意思。张守钦只是在强调张守钦没有与三陆公司恶意串通，帮助三陆公司逃避债务，其签订购房合同、占有涉案房产都是合法的、善意的，东营中院的裁定书中虽然提到善意取得，但是也没有使用物权法第一百零六条。物权法第一百零六条关于善意取得适用的前提条件是无权处分人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回。符合善意取得条件的，所有权属于受让人。在本案中，三陆公司是涉案房产的合法所有权人，根本不存在无权处分人将不动产转让给受让人的情形。所以涉案房产不应适用物权法第一百零六条规定，一审判决以此为依据不予解封也是错误的。三、张守钦的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。张守钦在2013年东营中院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有了该房产，并支付全部房款，因为三陆公司的原因没有办理网签。所以应予以网签。本案事实也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。四、本案一审法院作出的(2014)东民保字第2-1号民事裁定书、济南市历下区人民法院作出的(2014)历执字第694-5号执行裁定书，均是张守钦在提出执行异议之后，认定张守钦对于涉案房产已经合法取得，予以解除查封。属于已经生效的法律文书，可以作为定案的主要证据使用，但是原审法院在没有任何有效证据材料的前提下置两份生效裁定于不顾，坚持继续执行涉案房产。原审法院为第三轮后查封人，在前面两个查封解封之后其查封才生效，如果没有前面认定涉案房产归张守钦所有予以解封，原审法院的查封无法生效，也无法得到执行。但是现在原审法院否认了前面两个法院生效的裁定，坚持继续执行，就形成了与前面的裁定书认定事实互相矛盾的法律文书。所以前面两个裁定和该案息息相关，应以前面两个裁定认定的事实作为定案依据。五、一审判决审理时间超过审限，程序违法。被上诉人恒信公司辩称，上诉人张守钦不能证明其在人民法院查封涉案房屋之前取得了房屋的实际使用权，依法没有权利排除执行。原审判决认定事实清楚,适用法律正确，应当予以维持。恒信公司向一审法院提出诉讼请求：1.准予执行山东省泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第118-1号民事裁定书查封的三陆公司名下坐落于领秀天成2号楼3单元1101室房产；2.诉讼费由张守钦、三陆公司负担。三陆公司未陈述意见。一审法院查明事实：2009年9月4日，张守钦与三陆公司东营置业分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：商品房位置为第2栋3单元1101号房，建筑面积108.65平方米，套内建筑面积89.2平方米，储藏室编号为：3-16#，16.36平方米，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2300元，总金额249895元，储藏室每平方米1700元，总价款27810元，共合计277707元，付款方式为一次性付款，商品房的交付期限为2011年8月31日前。三陆公司所开发的涉案领秀天成工程于2011年2月25日取得商品房预（销）售许可证。一审庭审中，张守钦述称涉案房产的房款全部交付的是现金，分两笔交付，第一笔系张守钦自己交付的20万元现金，第二笔余款77707元是与其配偶一起交付的现金，均交给了三陆公司东营置业分公司财务，三陆公司于2013年交付涉案房产，张守钦取钥匙后一直没有入住，直至2018年3月计划装修入住，并补交了多年的物业费，恒信公司对此不予认可。为证实其主张，张守钦提供落款日期为2009年9月4日的《商品房买卖合同》、房款收据、物业收据等证据，经质证，恒信公司对《商品房买卖合同》的真实性有异议，并认为合同内容不完整，无房屋具体的坐落以及小区的名称，不能证实是涉案张守钦的房产，也不能证明张守钦在人民法院查封之前已经与三陆公司签订了合法有效的买卖合同。恒信公司对收款收据中277707元的交款，认为无银行交易流水，虽张守钦主张交纳的是现金，但恒信公司认为并不符合客观情况。恒信公司对于物业费收款收据真实性亦有异议，认为收据是2018年3月份开具的，不能够证明张守钦在法院查封之前已经合法占有涉案房产。一审法院认为，依据张守钦持有的2009年9月4日签订的《商品房买卖合同》，再结合其提交的2006年4月5日加盖三陆公司东营置业分公司财务专用章的20万元收据、2009年9月7日记账凭证、2009年9月7日加盖三陆公司东营置业分公司财务专用章的277707元收据，其中2009年9月7日的收据中记载“收回原收据200000，现交77707现金，开总收据277707”，收款事由为房款，交款单位记载“张守钦2-3-1101”，上述证据能够综合证实张守钦于2009年9月4日与三陆公司东营置业分公司签订合同购买涉案房产并于2009年9月7日前用现金方式支付房款的事实。对于张守钦提交的物业收据，因物业费收据均系由东营市元亨物业管理有限公司于2018年3月16日出具，记载的物业费补交的起止时间为2015年4月1日至2018年6月30日，而张守钦系在2018年5月2日提出对涉案房屋的执行异议申请，一审法院系于2015年3月4日对涉案房产进行了查封，2018年2月1日又进行了续封，上述物业费用补交的期间亦在本案对涉案房产查封之后，在张守钦没有提交交房记录和交房手续的情形下，现有证据不足以认定张守钦在一审法院对涉案房产查封前就已经实际交付并占有房屋的事实。一审开庭后，张守钦又向一审法院提交如下证据,一审法院经质证认定如下：1.光盘一张，系张守钦本人于2019年6月20日晚8点多拍摄的关于房屋现状的室内照片，用以证实涉案房屋已在张守钦的使用之中。2.张守钦的委托诉讼代理人录制的三陆公司账册存放情况的录像，用以证实公司重要资料的账册，被三陆公司作为杂物存放于地下室内，无人管理，也说明三陆公司早已管理混乱，张守钦主张的涉案房产交房时无三陆公司提交的合法手续是合理的。3.张守钦从东营中院档案室查询的关于三陆公司作为被申请执行人的卷宗材料一组，其中三陆公司提交的异议书中有张守钦购买了2号楼3单元1101室，所有购房者已经交付了房款，对于办理产权登记手续没有任何过错，涉案房产已经在查封前交付购房者使用的表述。4.三陆公司于2015年10月20日出具的证明复印件一份，用以证实在张守钦的委托诉讼代理人早期代理的16个业主中全部已经在查封前交房，并联系三陆公司出具了证明，但是该证明中不包括张守钦的涉案房屋。上述证据经质证，恒信公司对证明目的均不予认可。一审法院经审查认为，对于光盘证据，因系2009年6月20日拍摄的照片，从照片中看无法辨认是否系涉案房屋，即便是涉案房屋，张守钦亦认可一审法院第一次庭审之后才入住的事实，并不能证实在查封前涉案房屋就已交付的事实；对于张守钦提交的账册存放的录像，能够与其第一次庭审时提交的账册照片以及收据等证据相互印证，能够证实张守钦已交付涉案房款的事实，一审法院予以认定；对于张守钦从东营中院查询的三陆公司的涉案卷宗，因三陆公司系被执行人，与涉案房屋有一定利害关系，仅凭三陆公司在执行案件中于2015年6月25日提交的异议书中的陈述，在没有其他交房手续等相关证据佐证的情形下尚不足以证实其主张；对于张守钦提交的三陆公司于2015年10月20日出具的证明复印件，该份证明只加盖三陆公司的公章，并没有单位负责人和出具人签名确认，即便公章真实，该证据亦不符合单位证明的法定形式要件，不能作为有效证据使用，并且该份证明中亦不包括张守钦的涉案房屋。一审法院在审理恒信公司与三陆公司承揽合同纠纷一案中，于2015年3月4日，以（2014）泰商初字第118-1号民事裁定书和协助执行通知书，轮候查封了三陆公司名下的涉案房产，查封期限为三年，2018年2月1日，一审法院作出（2015）泰执字第201恢1-10号裁定，继续查封上述房产。（2014）泰商初字第118号民事判决生效后，经恒信公司申请，一审法院立案强制执行，执行过程中案外人张守钦于2018年5月2日对涉案房产提出执行异议，一审法院2018年5月28日作出（2018）鲁09执异67号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。一审法院另查明，2013年12月，东营中院查封三陆公司名下房产62套，包括本案的涉案房产。2015年11月4日，东营中院作出（2014）东民保字第2-1号民事裁定，认为现查封的55套房产案外人均已支付了对价，案外人确已善意取得，三陆公司及案外人提出的异议成立，并裁定解除对包括涉案房产在内的共55套房屋的查封。2015年12月7日，济南市历下区人民法院作出（2014）历执字第694-5号执行裁定书，裁定解除对包括涉案房产在内的共55套房屋的查封。还查明，涉案房产至今未到房产管理部门办理网签备案手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、张守钦对涉案房产是否构成善意取得；二、张守钦是否享有排除强制执行的民事权益。对于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”的规定，涉案房产至未进行物权登记，张守钦对涉案房产并不符合善意取得的法定要件，因此，对张守钦关于其已经善意取得涉案房产的主张不予支持。对于第二个争议焦点，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，张守钦作为涉案纠纷的案外人，未提供充分、有效的证据就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益加以证明。理由如下：1.张守钦未提交充分证据证实其于涉案房产在查封前已合法占有涉案房产。张守钦主张三陆公司于2013年已将涉案房产向其交付，如上诉证据分析所述，张守钦提交的物业费收据显示，其补交物业费的时间为2018年3月16日，物业费补交的起止时间为2015年4月1日至2018年6月30日，而本院于2015年3月4日就对涉案房产进行了查封，2018年2月1日又进行了续封，物业费补交的时间以及期间均在本院对涉案房产查封之后，张守钦亦未提交交房记录和交房手续，现有证据不足以证实张守钦在2015年3月4日本院查封涉案房产之前已合法占有的事实，故不能达到上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件。2.张守钦未提交充分证据证实涉案房产未办理过户登记非因其自身原因。从查明事实来看，三陆公司所开发的涉案领秀天成工程于2011年2月25日取得商品房预（销）售许可证，至2013年12月24日，东营市中级人民法院查封三陆公司名下的涉案房产，近三年的期间内，张守钦都未及时督促办理合同备案或预告登记等手续，怠于行使必要的权利保障自身利益，其对未办理产权登记手续存在过错，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。综上所述，张守钦不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益。综上所述，张守钦无有效证据证实其在2015年3月4日人民法院查封前已经合法占有涉案房产，其对涉案房产亦不符合善意取得的法定要件，张守钦对涉案房产并不享有足以排除执行的民事权益。故对申请执行人恒信公司的执行异议之诉依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院判决：准许执行山东省泰安市中级人民法院（2014）泰商初字第118-1号民事裁定书查封的山东三陆置业集团有限公司名下坐落于领秀天成2号楼3单元1101室房产。案件受理费5466元，由张守钦负担。山东省泰安市中级人民法院（2018）鲁09执异67号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。本院在二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点为张守钦是否享有排除强制执行的民事权益。一、三陆公司作为开发商预售涉案商品房，不属于无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的情形，故本案不涉及《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得法律概念。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定所列明的四个条件必须同时具备，房屋买受人才可以享有排除强制执行的民事权益。本案中，张守钦在人民法院查封涉案房产之前是否实际占有该房产，以及是否非因自身原因未办理过户登记，是判断张守钦是否享有排除强制执行的民事权益的主要依据。1.张守钦主张2013年交付涉案房产，但不能提交充分证据予以证明。其提交2918年由物业公司补开的物业费收据，记载补交起始时间为2015年4月份。张守钦提交的证据不能充分证明其于东营中院2013年12月24日以（2014）东民保字第2号民事裁定查封之前已经实际占有该房产。三陆公司作为本案的当事人，与本案具有直接的利害关系，其出具的《情况说明》亦不能证明该事实是否存在。2.涉案房屋于2011年2月25日取得商品房预（销）售许可证。东营中院2013年12月24日以（2014）东民保字第2号民事裁定书和协助执行通知书，查封了三陆公司名下的涉案房产。在此期间，张守钦未及时督促对方办理合同备案或预告登记等手续，怠于行使必要的权利保障自身利益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的要件。综上所述，一审判决认定张守钦不享有足以排除涉案房产强制执行的民事权益并无不当。张守钦的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5466元，由上诉人张守钦负担。本判决为终审判决。审判长  左玉勇审判员  马 红审判员  安景黎二〇二〇年二月十四日书记员  周涵宇