湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1124民初2087号 原告彭香花，女，1964年8月8日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXX，汉族，湖南道县人，小学文化，住道县。 委托诉讼代理人钟致远，湖南如金律师事务所律师。 被告道县永盈商贸有限公司，住址：道县道江镇潇水中路。 法定代表人何永昌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人欧阳霖，湖南濂溪律师事务所律师。 被告永州市永盈房地产开发有限责任公司，住址：道县道江镇潇水中路。 法定代表人何凝，该公司负责人。 被告何凝，男，汉族，1964年7月8日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住云南省文山县。 被告左美玉，女，汉族，1964年2月13日出生，湖南省道县人，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住道县。 被告熊仁安，男，汉族，1966年10月3日出生，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住广东省东莞市常平镇。 原告彭香花与被告道县永盈商贸有限公司、永州市永盈房地产开发有限责任公司、何凝、左美玉、熊仁安侵权责任纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭香花及其委托诉讼代理人钟致远、被告道县永盈商贸有限公司的委托诉讼代理人欧阳霖到庭参加诉讼，被告永州市永盈房地产开发有限责任公司、被告何凝、左美玉经本院传票传唤、被告熊仁安经本院公告传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭香花向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告道县永盈商贸有限公司停止侵害、恢复原状，并赔偿原告在恢复原状之前的租金损失；2、如无法恢复原状，判令被告道县永盈商贸有限公司赔偿原告不动产损失1710900元（按30000元/平方米计算）；3、判令被告永州市永盈房地产开发有限责任公司对被告道县永盈商贸有限公司的民事责任承担连带赔偿责任；4、判令被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司的违法行为承担连带清偿责任。事实与理由：被告永州市永盈房地产开发有限责任公司于2007年9月3日与原告签订编号为(MD1-36,MD1-52,MD1-66)的《商品房买卖合同》三份，约定原告购买“名都时代广场”,第壹层36号、52号、66号，用途为商业的三套商品房。该三套商品房的建筑面积均为19.01平方米，共计为57.03平方米。在被告永州市永盈房地产开发有限责任公司出示的平面图上，第壹层36号、52号、66号为相连的三间商铺，楼梯规划设置在平面图中央。被告永州市永盈房地产开发有限责任公司在办理原告等人的房屋产权证时，向管理部门出示的建筑平面图上，在第壹层36号、52号、66号，用途为商业的三套商品房上面，注明所有权人为“彭香花”。并向原告交付了所有权人为原告的该三套商品房的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》(2017年换为《不动产权证》)。被告道县永盈商贸有限公司与被告永州市永盈房地产开发有限责任公司为关联公司。被告永州市永盈房地产开发有限责任公司与原告签订《商品房买卖合同》的2007年9月3日，同时邀约原告与被告道县永盈商贸有限公司签订《委托租赁协议(按揭客户)》。当时，与原告签订《商品房买卖合同》和《委托和赁协议(按揭客户)》的被告永州市永盈房地产开发有限责任公司和被告道县永盈商贸有限公司的法定代表人均署名为“何凝”,工作人员也是同一个人。原告与被告道县永盈商贸有限公司签订的三份《委托租赁协议(按揭客户)》的租赁物与《商品房买卖合同》的标的物是一致的，均为“名都时代广场”,第壹层36号、52号、66号，用途为商业的三套商品房。该协议约定“租金从交房之日(以购房合同为准)起开始计算”,并约定租金从2008年10月1日起开始计算，至2020年10月1日结束。被告道县永盈商贸有限公司凭借《委托租赁协议（揭客户)》,就取得了占有原告的房屋与转租的权利。因为被告道县永盈商贸有限公司拖欠原告的租金，原告起诉道县永盈商贸有限公司。道县人民法院于2017年10月20日，作出(2017)湘1124民初2060号民事判决书，判决“解除原告彭香花与被告道县永盈商贸有限公司之间的三份《委托租赁协议》”,支付拖欠原告的租金及违约金。与被告道县永盈商贸有限公司解除三份《委托租赁协议》后，原告的三间商铺仍然为“大润发”超市租用，继续承担向原告承担支付租金的义务。不久前，“大润发”超市通知原告，说，原告的三间商铺被占用建造了楼梯和电梯，拒绝向原告支付租金。这样，原告去“名都时代广场”,对照平面图，才发现自己的三间商铺被严重侵权的事实。据调查了解，在被告道县永盈商贸有限公司租赁原告房屋期间，被告永州市永盈房地产开发有限责任公司委托北京中外建建筑设计有限公司，设计制作了“工程名称”为“道州名都时代广场改建工程”的一套图纸。其中的一份图纸为“扩建一层平面与原有商场改造一层平面图”,在原告三间商铺的位置，设计建设了楼梯和电梯。图纸尺寸长为“3600+4400+2800”,宽为“2500+1100”,计算面积为38.88平方米。因为原告的每间商铺“公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.18平方米”,“套内建筑面积为12.83平方米”,总面积为38.49平方米。现场测量结果，原告的三间商铺几乎被全部侵占，失去了商铺原有的作用。被告道县永盈商贸有限公司与被告永州市永盈房地产开发有限责任公司，之所以要“改造一层平面”,建造楼梯与电梯，是因为三楼以上的楼层的物主，为被告永盈商贸有限公司。现在三楼以上有“名都大酒店”、“邮政储蓄银行道县支行”、“中国黄金运营中心(道县)”经营办公。如果没有建造在原告商铺上的楼梯和电梯，被告道县永盈商贸有限公司的物业，商业价值就会大打折扣(在月岩中路有一个楼梯，因为偏僻，使用率低)。正所谓损人而利己，无所而不能。故该两被告依法应当承担侵害原告物权的法律责任。道县市场监督管理局以被告永州市永盈房地产开发有限责任公司违反《公司法》第二百一十一条，于2016年6月15日吊销其营业执照。根据最高人民法院9号指导案例，裁判要点：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，应当依法在公司被吊销营业执照后履行清算义务，不能以其不是实际控制人或者未实际参加公司经营管理为由，免除清算义务。”被告永州市永盈房地产开发有限责任公司2016年6月15日被吊销营业执照，至今已有三年，公开信息显示，该公司在道县人民法院等地法院，在多个诉讼案件中作为被告被起诉，均因没有可供执行的财产，而无法执行。故其公司股东何凝、左美玉和熊仁安，依法应当列为被告，对其公司应当赔偿原告的经济损失，承担连带清偿责任。原告购买三间商铺的时间是2007年9月3日，每平方米的价格为9076元、9175元、11217元。当时如果购买“名都时代广场”层里面的商铺，只要七千多元。因为原告购买的商铺临近商场大门和大街，所以市场价格高于同时期的里面的商铺。何国军于2015年12月9日购买的“名都时代广场”一层146号商铺，每平方米的价格为24192元。《商品房买卖合同》的“平面图”显示，146号商铺位于商场最里面，市场价格应当远低于原告的三间商铺。原告主张自己的三间商铺的价格为每平方米30000元，是合法的。综上所述，被告道县永盈商贸有限公司在占有原告三间商铺的租赁合同期间，串通被告永州市永盈房地产开发有限责任公司，在原告的三间商铺上建造楼梯和电梯，既侵害了原告不动产的物权，也违反了《委托租赁协议》,依法应当按照原告的诉讼请求，承担法律责任，被告永州市永盈房地产开发有限责任公司串通被告道县永盈商贸有限公司，在原告的三间商铺上改建楼梯和电梯，侵害原告不动产的物权，应当依法对原告的诉讼请求承担连带赔偿责任。被告何凝、左美玉和熊仁安，作为被告永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东，应当在公司被吊销营业执照后履行清算义务，依法承担连带清偿责任。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，判如所请。 被告道县永盈商贸有限公司辩称:1、原告的诉请没有法律依据；2、原告诉请不明确，既要求拆除又要求赔偿；3、原告主张要求赔偿170多万元没有事实依据。 原告彭香花为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同及平面图》，拟证明被告均知道原告三店铺的所有权及位置；2、《租赁合同》，拟证明被告道县永盈商贸有限公司开始租赁原告三间商铺的时间；3、《不动产权证》，拟证明原告三间商铺的所有权及建筑面积；4、《商品房买卖合同（何国军）》，拟证明后期购买价格远高于原告的价格；5、《抵押财产表》，拟证明被告永盈商贸有限公司是建设楼梯和电梯的受益人；6、《内资企业登记基本情况表》，拟证明永州市永盈房地产开发有限责任公司被吊销营业执照的情况；7、《民事判决书》，拟证明原告与被告永盈商贸公司解除合同的时间；8、《一层平面图》，拟证明办理房产证时，被告出示的原告三间商铺的位置；9、《扩建一层平面与原有商场改造一层平面图》，拟证明2010年改建的设计图纸，在原告商铺的位置建设楼梯和电梯；10、《建设用地规划许可证》，拟证明永盈房地产开发有限责任公司为关联公司；11、《建设工程施工许可证》，拟证明永盈房地产开发有限责任公司为故意侵权责任人；12、《现场照片四张》，拟证明原告商铺位置建设的楼梯和电梯，原告被侵权的事实；13、《永盈房地产开发有限责任公司涉诉案件》，拟证明被告永盈房地产开发有限责任公司作为被告涉及诉讼38个案件，公司股东没有履行清算义务；14、《名都二期登记表》，拟证明后期商铺的价格。 被告道县永盈商贸有限公司对原告的证据提出质证意见：对证据4《商品房买卖合同（何国军）》及证据10《建设用地规划许可证》提出异议，认为证据4的真实性无法确认，证据10的真实性、关联性均有异议，不能通过登记表来推定原告的三个商铺每平方米3万元。 被告道县永盈商贸有限公司向本院提供证据：《营业执照》，拟证明道县永盈商贸有限公司是独立的公司，不与永盈房地产开发有限责任公司存在关联关系。 原告对被告道县永盈商贸有限公司的证据《营业执照》的真实性无异议，对于其与永盈房地产开发有限责任公司不存在关联关系的说法有异议。 本院对原告彭香花及被告道县永盈商贸有限公司提供的证据认证如下：认为原、被告提供的所有证据均能证明案件事实，且证据间相互关联能相互印证，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年9月3日，原告彭香花与被告永州市永盈房地产开发有限责任公司签订了三份《商品房买卖合同》，购买了“名都时代广场”第一层的MD1-36号、MD1-52号、MD1-66号商铺，建筑面积共计为57.03平方米，总价款为560197元，其中36号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米9076元，金额172541元；52号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米9175元，金额174423元；66号商铺建筑面积为19.01平方米，单价为每平方米11217元，金额213233元。原告彭香花购买的三个商铺均办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，并于2017年又均更换登记了《不动产权证书》。2007年9月3日，原告彭香花与道县永盈商贸有限公司又签订了三份《委托租赁协议》，彭香花将其购买所有的位于“名都时代广场”第一层MD1-36号、MD1-52号、MD1-66号商铺委托道县永盈商贸有限公司出租经营，约定：委托租赁期限为12年：即自2008年10月1日起至2020年10月1日止，双方还对租金及付款方式及其他权利、义务、违约责任等进行了约定。在2007年9月3日原告签订《商品房买卖合同》及《委托租赁协议》时，永州市永盈房地产开发有限责任公司、永盈商贸有限公司的法定代表人同为“何凝”，永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东为何凝、左美玉、熊仁安。2010年在永盈商贸有限公司租赁期间，永盈商贸有限公司与永州市永盈房地产开发有限责任公司对“名都时代广场”进行扩建改造，改变了第一层商场的楼梯、电梯及部分商铺位置和主体结构，原告彭香花的三间商铺被改造后的楼梯及电梯几乎全部被侵占，电梯及楼梯直通三楼以上的楼层。2017年，因永盈商贸有限公司拖欠彭香花的租金，彭香花向法院提起诉讼，本院于2017年10月20日作出（2017）湘1124民初2060号民事判决书，判决“解除彭香花与永盈商贸有限公司之间的三份《委托租赁协议》，由永盈商贸有限公司支付彭香花租金39680元及违约金2571元。 另查明，何国军于2015年12月购买的“名都时代广场”第一层1-146号商铺面积为19.21平方米，单价为每平方米24192元。2016年6月15日，永州市永盈房地产开发有限责任公司被道县市场监督管理局吊销其营业执照，未注销登记。 本院认为，本案属财产损害赔偿纠纷。被告道县永盈商贸有限公司在受委托出租期间，被告道县永盈商贸有限公司擅自伙同被告永州市永盈房地产开发有限责任公司改变“名都时代广场”主体结构，造成原告彭香花合法所有的不动产（三间商铺）近似灭失，给原告的财产造成了重大损失。原告彭香花提出”停止侵害、恢复原状”的诉讼请求，根据现状已无法实现的事实，该请求不予支持。原告彭香花提出“如无法恢复原状，则按照每平方米30000元计算赔偿损失”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据原告商铺的所处位置，参照“名都时代广场”第一层同类商铺何国军于2015年12月购买时的价格及目前道县房地产的市场价值，综合考虑，确定彭香花商铺单价为每平方米25000元。彭香花所有的商铺总价值为57.03m2×25000元=1425750元。被告道县永盈商贸有限公司的行为违反了相关的法律规定，侵害了原告的物权，具有过错，依法应承担相应赔偿责任。被告永州市永盈房地产开发有限责任公司因与被告道县永盈商贸有限公司是相互关联的公司，在明知原告在“名都时代广场”第一层购买了三间商铺，且其位置正处于改建变更主体结构楼梯、电梯的地方，不顾原告的权益，伙同道县永盈商贸有限公司强行改变主体结构，侵害了原告的权益并造成损失，也存在过错。应依法承担连带赔偿责任。被告何凝、左美玉、熊仁安系永州市永盈房地产开发有限责任公司的股东，永州市永盈房地产开发有限责任公司被吊销营业执照后，未注销登记，也未清算，作为股东应依法承担连带清偿责任。因此，被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司的违法行为承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告道县永盈商贸有限公司于本判决生效后20日内赔偿原告彭香花的财产损失计人民币1425750元； 二、被告永州市永盈房地产开发有限责任公司对上述赔偿金额承担连带赔偿责任； 三、被告何凝、左美玉、熊仁安对被告永州市永盈房地产开发有限责任公司无法履行连带赔偿责任时，承担连带清偿责任； 四、驳回原告彭香花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费20238.6元，由被告道县永盈商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  何荣双 人民陪审员  万 馗 人民陪审员  魏玉莲 二〇二〇年二月二十六日 法官 助理  王红秀 代理书记员  唐 甜 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。