江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终5574号上诉人（一审被告）：乔伟，男，1981年3月10日生，汉族，户籍所在地安徽省蒙城县，现住江苏省无锡市惠山区。上诉人（一审被告）：荣义玲,女，1980年8月16日生，汉族，户籍所在地安徽省蒙城县，现住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（一审原告）：无锡华广物业服务有限公司，住所地江苏省无锡惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈卫华、管达文，江苏元聚律师事务所律师。上诉人乔伟、荣义玲因与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔伟、荣义玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：其与华广物业公司于2016年9月23日签订了前期物业服务协议，华广物业公司提前收取了一年的物业服务费，但华广物业公司并没有按照协议所承诺的标准提供服务，小区的私搭乱建、随意圈地行为严重损害了业主的权利，华广物业并未进行阻止。其装修期间遭到物业公司的阻挠及打砸。经报警、投诉后，华广物业公司进行了赔偿，但并未作出赔礼道歉。物业服务管理条例承诺的水景定时开放、门禁安全、财务公开等措施没有得到落实，导致小区闲杂人员随意进出，偷盗横行。华广物业服务有限公司未按承诺的物业管理条例提供服务，违约在先，其并未故意拖欠物业费，不存在违约行为。华广物业公司辩称：其公司在物业服务协议有效期间妥善履行了物业服务义务，对房屋共有部位共用设施、设备、绿化治安、公共卫生等多项目进行了日常维护、修缮、服务与管理。即使工作上存在一定疏漏，也属于可容许的范围。乔伟、荣义玲以其公司服务中存在瑕疵为由拒不缴纳物业费于法无据，依法应承担违约责任。由于双方在物业服务合同中约定的违约责任过重，其公司在起诉时，已进行调整。物业费是物业公司用于维持物业正常运转的资金来源，乔伟、荣义玲如果认为其公司服务不到位，应采取积极主动协调沟通的方式来解决，其故意不缴纳物业费严重损害了其公司的权益，也影响到了其公司服务。一审已考虑了乔伟、荣义玲的抗辩，对物业费予以部分减免，保障了乔伟、荣义玲的合法权益。请求驳回上诉，维持原判华广物业公司向一审法院起诉请求，1.判令乔伟、荣义玲支付2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费5157元、滞纳金1031元（按拖欠物业管理费的20%计算），合计6189元；2.本案诉讼费由乔伟、荣义玲承担。一审法院认定事实：乔伟、荣义玲于2013年7月26日与无锡华广置业有限公司签订了购买洛城悦湖园34号901室房屋的买卖合同，该房屋建筑面积为136.44平方米。2016年9月23日，乔伟与华广物业公司签订前期物业服务协议约定：物业服务收费按物业建筑面积交纳；具体收费标准为一层以上住宅物业服务费2.1元/平方米/月；物业服务费首次按一年交纳，以后按每半年度或一年交付下一期的物业服务费，于上一期期限届满前五日交纳下一期物业服务费，先付后用；如逾期交纳，每逾一日应按欠费总额的千分之一/天支付违约金。此后，乔伟、荣义玲对上述房屋装修后于2016年年底入住。另查明：2013年6月19日，经无锡市惠山区住房保障和房产管理局备案登记的前期物业服务费收费标准为：高层电梯房物业服务费1.3元/月/平方米，电梯及公共能耗费定期公布，按实分摊（分别按0.5元/月/平方米、0.3元/月/平方米预收）。无锡市惠山区物价局于2015年12月25日核发的关于悦湖园住宅小区前期物业管理公共服务费收费标准的批复核准：收取每月每平方米建筑面积1.30元的公共物业服务费，用于住宅区内的电梯运行维护费、公共能耗费合理分摊，按实收取。2017年4月12日，无锡市物价局向华广物业公司下发的关于洛城水韵园·悦湖园住宅小区调整前期物业服务登记备案的复函载明：华广物业公司对洛城·水韵园住宅区按四级物业服务标准，收取每月每平方建筑面积1.3元的物业公共服务费，用于住宅区内的电梯运行维护费、公共能耗费合理分摊，按实收取；非住宅、商业用房等物业服务收费标准、特约服务收费标准等由华广物业公司根据市场价格水平与业主或委托者双方协商确定。审理中，双方一致确认涉案物业的物业服务费（包括公共物业服务费、公共能耗费、电梯使用费）的收取标准为2.1元/月/平方米。审理中，为支持其物业服务不到位的辩称意见，乔伟、荣义玲提供了其拍摄的小区内现场照片一组。华广物业公司对此的质证意见为：乔伟、荣义玲提供的照片仅能反映物业服务某一时点的状态，而物业服务是动态连续的过程，故不能达到其证明目的。对于乔伟、荣义玲辩称的小区内违章建筑问题，华广物业公司承认小区内确实存在违章建筑，其曾向城管执法部门反映过，违章建筑也曾被拆除过，但事后又重新违建。同时，华广物业公司提供了装修整改通知单证明其对违建现象业主进行过书面阻止；提供了小区消防设施验收意见书、备案凭证，证明小区的消防验收是合格的。审理中，本院经向城管执法部门调查，未查找到华广物业公司或个人以该公司的名义向城管执法部门就涉案小区的违建现象进行投诉、反映的记录或信息。以上事实，有商品房买卖合同、前期物业服务协议、房屋装修申请表、关于洛城水韵园·悦湖园住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函、房屋登记簿证明、现场照片、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收消防备案凭证及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广物业公司主张乔伟、荣义玲自2017年10月1日起未按约支付物业服务费，乔伟、荣义玲对此无异议，该院予以确认。涉案小区公共物业服务费的收费标准已经行政管理部门核准收取，且审理中双方对收费标准一致确认，故物业服务费总的收费标准应确定为2.1元/平方米·月。现华广物业公司要求乔伟、荣义玲立即支付拖欠的物业服务费（2017年10月1日-2019年3月31日，共计18月）合法有据，该院予以支持。华广物业公司在其管理服务过程中对小区内的违建现象未尽到管理处置义务，加上在其他管理服务方面存在一定的瑕疵，根据物业管理服务协议等约定的管理服务项目、未尽管理服务义务的程度等，结合收费与服务相匹配的原则，该院认为物业服务费予以扣减5%较为合理。故乔伟、荣义玲应交物业服务费的金额确定为4900元（2.1元/平方米·月×136.44平方米×18月×95%，取整数）；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。虽然华广物业公司在管理服务方面存在不足和瑕疵，应予扣减相应的物业服务费，但乔伟、荣义玲没有理由拒绝缴纳所有的物业服务费，故乔伟、荣义玲对其应缴而未按期缴纳的物业服务费应当支付逾期付款违约金。华广物业公司主张按拖欠物业服务费的20%计算的滞纳金（即逾期付款违约金）未超出合同约定和法定许可范围，该院予以支持，但应以4900元为基数计算，故滞纳金确定为980元；对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决：一、乔伟、荣义玲于判决发生法律效力之日起十日内向无锡华广物业服务有限公司支付自2017年10月1日至2019年3月31日的物业服务费4900元、违约金980元，合计5880元；二、驳回无锡华广物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由无锡华广物业服务有限公司负担3元、乔伟和荣义玲负担47元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，乔伟与华广物业公司签订前期物业服务协议系双方真实意思表示，属有效，对双方均有法律约束力。华广物业公司在提供物业服务过程中对小区内的违建现象未尽到有效的管理处置义务，在提供其他物业管理服务方面也存在一定的瑕疵，一审根据物业管理服务协议的约定，对业主应当缴纳的物业服务费扣减了5%，但乔伟、荣义玲作为业主，按约缴纳服务费也是基本的义务。乔伟、荣义玲对其应缴而未按期缴纳的物业服务费应当支付逾期付款违约金，华广物业公司主张按拖欠物业服务费的20%计算的滞纳金，即逾期付款违约金并未超出合同约定，华广物业公司该诉请应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乔伟、荣义玲负担。本判决为终审判决。审判长  朱竞艳审判员  毛云彪审判员  华敏洁二〇二〇年二月二十四日书记员  华茜渝