福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6138号 上诉人（原审被告）：曾伟明，男，汉族，1968年6月26日出生，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门市牧邻物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区沧虹路鑫茂花园。 法定代表人：林立新，董事长。 委托诉讼代理人：郭妙灵、吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所律师。 上诉人曾伟明因与被上诉人厦门市牧邻物业有限公司（下称牧邻物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾伟明的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1.一审判决认为物业管理委托合同未约定物业管理费用的支付时间与事实不符。被上诉人签发的欠费通知单据中明确提示收费时间为6个月一期，证明被上诉人是认可以半年为期收缴物业费用。2.被上诉人主张的是2013年和2014年部分时间段的物业服务费用，但被上诉人均未向上诉人进行催讨。被上诉人提供的催讨证据均未向上诉人送达，视为逾期未催讨，已经超过诉讼时效期间。被上诉人的物业费用主张不应得到支持。 被上诉人牧邻物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 牧邻物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1、判令曾伟明支付物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费共计1358元及滞纳金（滞纳金以应交纳的相应费用为基数，按日3‰为标准，自逾期之日起计算至款项实际清偿之日止，暂计至2018年3月31日为6539.93元），暂合计7897.93元；2、判令曾伟明承担本案的全部诉讼费用。牧邻物业公司主张上述费用系发生于2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间，其中，物业服务费每月80元，共1120元；水电公摊每月8元，共112元；公维金每月6元，共84元；垃圾费每月3元，共42元。收费方法为按每6个月为一个收费阶段，2013年1月1日至2013年6月30日的费用的滞纳金自2013年7月1日起计算；2013年7月1日至2013年12月31日的费用的滞纳金自2014年1月1日起计算；2014年5月1日至2014年6月30日的费用的滞纳金自2014年7月1日起计算。 原审查明，牧邻物业公司与厦门市鑫星河房地产开发有限公司签订了《文屏住宅楼物业管理委托合同》，为厦门市思明区文屏住宅楼提供物业管理服务自2007年12月1日零时起至业主委员会成立为止。合同中约定：1、高层带电梯物业管理服务费1.5元/㎡/月；2、高层带电梯专项维修基金0.3元/㎡/月；3、车库管理服务费每位每月80元；代收代缴水电费：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金。 曾伟明是厦门市思明区文屏路36号文屏住宅楼107单元[车库（后改为店面），建筑面积29.67平方米]的使用权人，至今欠缴2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间的物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费，牧邻物业公司于2018年9月5日提起本案诉讼。 牧邻物业公司与曾伟明庭审均确认车库公维金每平方每月0.3元、垃圾费每月3元、水电公摊每月8元，案涉小区未成立业主委员会。 案件审理中，牧邻物业公司称，其每半年均有向曾伟明催要物业服务费等，但曾伟明对此予以否认。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷。牧邻物业公司依约为曾伟明享有使用权的车库所处的小区实行了物业管理服务，曾伟明应当向牧邻物业公司支付物业服务费、水电公摊、公维金、垃圾费。曾伟明辩称其未欠缴物业服务费等费用，未能提供证据予以证明，不予采纳。曾伟明还辩称牧邻物业公司诉讼请求超过诉讼时效。对此，原审法院认为，《文屏住宅楼物业管理委托合同》并未约定物业服务费等费用的支付时间，曾伟明亦否认牧邻物业公司曾向其催收相关费用，按照法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，牧邻物业公司诉求未超过诉讼时效期间。案涉车库物业服务费每月80元，公维金每平方每月0.3元、垃圾费每月3元、水电公摊每月8元，牧邻物业公司主张2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日期间的物业服务费1120元、水电公摊112元、公维金84元、垃圾费42元，未超出相应费用的计算标准，予以认定。曾伟明欠缴上述费用，应当支付。 关于违约金，牧邻物业公司主张2013年1月1日至2013年6月30日的费用自2013年7月1日起计算，2013年7月1日至2013年12月31日的费用自2014年1月1日起计算，2014年5月1日至2014年6月30日的费用自2014年7月1日起计算。原审法院认为，《文屏住宅楼物业管理委托合同》未对缴费时限进行约定，牧邻物业公司主张违约金按上述方法计算，没有相应的合同依据，但曾伟明自牧邻物业公司起诉主张后仍未支付，违约金应自牧邻物业公司起诉至法院之日即2018年9月5日起计算。合同仅约定逾期交纳物业管理服务费、水、电费，须支付相应违约金，对于逾期交纳公维金、垃圾费并无约定，因此，违约金应以物业服务费1120元、水电公摊112元共计1232元为基数进行计算。牧邻物业公司主张违约金按日千分之三的标准进行计算，该计算标准过高，予以调整为按年利率24%的标准进行计算。综上，牧邻物业公司诉请合理部分，予以部分支持。其他诉讼请求，予以驳回。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决，一、曾伟明于判决生效之日起十日内支付厦门市牧邻物业有限公司物业服务费1120元、水电公摊112元、公维金84元、垃圾费42元，共计1358元，以及违约金（违约金以1232元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年9月5日起计算至实际还款之日止）；二、驳回厦门市牧邻物业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元减半收取为25元，由厦门市牧邻物业有限公司负担19元，曾伟明负担6元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，牧邻物业公司向人民法院提起诉讼时，主张曾伟明拖欠物业及相关费用，要求曾伟明支付自拖欠之日起的逾期付款违约金。其提供的收费通知单半年开具一次，通知业主在通知单发出后一周内缴纳，否则加收滞纳金，说明物业公司系认可物业费用系半年缴交一次。原审认定物业收费未约定支付时间有误，应予纠正。牧邻物业公司主张的是2013年1月1日至2013年12月31日、2014年5月1日至2014年6月30日的物业服务费用、水电公摊、公维金、垃圾费等。因牧邻物业公司不足以证明其曾就上述物业服务费用、水电公摊、垃圾费等向曾伟明进行过催收，则2013年度的物业费用最迟的缴纳期限至2014年6月1日，即牧邻物业公司知道其权利被侵犯之日的起算时间为2014年6月1日，而诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，则牧邻物业公司2013年度物业服务费用的主张于2016年6月1日诉讼时效期间届满。同理，2014年5-6月份的物业费用主张于2017年1月1日届满，牧邻物业公司至2018年9月5日提起诉讼，已经超过诉讼时效期间。上述费用的主张不予保护。而公共维修金系全体业主所有，物业公司只是代收，该笔费用应予缴纳。 综上，曾伟明主张的物业公司的诉请部分超过诉讼时效期间，有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初2007号民事判决； 二、曾伟明应于本判决生效之日起十日内支付牧邻物业公司公维金84元； 三、驳回牧邻物业公司的其他诉讼请求。 本案二审案件受理费50元，由上诉人曾伟明负担3元，被上诉人牧邻物业公司负担47元。一审案件受理费按照原审判决确定的比例负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶 青 审 判 员 林丽珊 审 判 员 纪荣典 二〇二〇年二月二十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。