四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1968号 原告：李春元，男，1967年1月18日出生，汉族，住都江堰市。 委托诉讼代理人：袁敏，四川重德律师事务所律师。 被告：都江堰舍柯房地产开发有限公司。住所地：都江堰市观景路。 法定代表人：魏晓林，公司经理。 委托诉讼代理人：汪涛，四川都江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付劲松，四川都江律师事务所律师。 原告李春元与被告都江堰舍柯房地产开发有限公司（以下简称舍柯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，因与（2019）川0181民初1969号原告岳云伟与被告舍柯公司房屋买卖合同纠纷一案的案情相关联，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭对两案进行了合并审理。2019年9月9日，本院立案受理（2019）川0181民初3622号原告舍柯公司与被告李春元房屋买卖合同纠纷一案、（2019）川0181民初3623号原告舍柯公司与被告岳云伟房屋买卖合同纠纷一案，因该两案与本案及（2019）川0181民初1969号案件的案情相关联，本院依法再次公开开庭对四案进行了合并审理。原告李春元及其委托诉讼代理人袁敏、被告舍柯公司的委托诉讼代理人汪涛到庭参加了诉讼。经本院组织调解，四案均未调解成功。本案现已审理终结。 李春元向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于都江堰市和后半部分1-1-3号（113号）铺面的不动产证办理到原告名下。2、被告依合同承担违约责任：（1）以203301元为基数，从2010年5月30日起按照每日万分之四计算，直至将不动产证办理完毕为止；（2）203301元的20%即40660.20元。3、诉讼费由被告承担。审理中，李春元变更第1项诉讼请求为“判令被告将位于都江堰市铺面的不动产证办理到原告名下并交付不动产权证，将后半部分1-1-3号（113号）铺面的不动产证交付给原告。”事实与理由：2009年11月16日，原、被告签订了《购房协议》，约定被告将位于都江堰市后半部分的铺面一并出售给原告，具体权利义务关系在协议中有明确约定。原告如约履行了合同义务，而被告至今也未完成合同约定的办理产权证及土地证的办理，严重违约，给原告造成了极大的经济损失，为此特依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 舍柯公司辩称，1、未办证的责任在原告方，因为按照合同约定，原告未及时足额缴清房款。2、违约金，原告违约在先，因此被告不应承担违约责任，另合同及法律约定，违约金的主张时效是有明确规定的，本案按原告方诉状所述，被告违约时间达10余年，期间原告从未主张过被告违约，已严重超过诉讼时效的规定，因此被告不应承担违约责任。 李春元围绕其诉请主张依法提交了证据，本院组织进行了质证。舍柯公司未对其答辩意见提交证据。对双方当事人关于真实性无异议的原告身份信息、被告工商登记信息、《购房协议》、房屋平面图、收款收据、付款凭证、登记备案表及房屋信息、注销合同备案按揭信息申请、公证书、房屋信息摘要、网签合同查询记录等证据，经审查证据形式合法且与本案具有关联性，本院予以确认。对舍柯公司未发表质证意见的还款、贷款手续，本院经审查予以确认。对舍柯公司补交的房产测绘平面示意图，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 舍柯公司系“蜀西商城”开发建设单位。2003年11月18日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1、经协商，甲方同意将“蜀西商城”底层临街靠观景路的33#和34#两间铺面共101.5平方米（在办证时以实际面积为准）售与乙方；2、乙方所购买的33#、34#两间铺面共101.5平方米，将来以房管局办证的面积为准，多退少补价款；3、鉴于乙方一次提前付清房款，甲方同意给乙方以优惠价每平方8000元，合计购房款812000元；4、合同签字生效，乙方先付412000元，余款400000元由银行办理按揭转付；5、甲方从2004年3月30日前正式将房交给乙方接管使用；6、甲方应在2004年7月前，将房产证办好交给乙方，在2004年10月底前，将国土证办好交给乙方，办证应缴税费，按国家规定各自承担自己应缴纳部分；7、甲方出售商品房预售许可证号为都房（2003）预售证第212号。据协议所附房屋平面图，33#、34#两间铺面的长约14000mm，宽约7000mm。上述《购房协议》签订后，岳云伟于2003年11月9日向舍柯公司支付“蜀西商城”33#、34#铺面购房款412000元。2003年12月30日，中国农业银行都江堰市支行同意岳云伟贷款申请，向舍柯公司发放贷款400000元，同日舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为10882。2004年4月1日，舍柯公司向李春元、岳云伟交付33#、34#两间铺面。 2009年11月16日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1、甲乙双方经过协商，甲方同意将蜀西商城1#房临街底层靠观景路33#、34#后半部的113#、114#两间铺面共69.15平方出售给乙方所有；2、乙方所购房屋为蜀西商城统一管理的大型商场中，原乙方已购买的33#、34#铺面及后半部113#、114#，系在商场统一归还管理规定的前提下可以单独自主使用的临街商业铺面，乙方所购房屋原设计为7度抗震，5.12地震后中度和轻度损坏，按国家规定，已按8度抗震加固（计划于2009年12月底竣工），从2010年1月1日正式交付给乙方接管使用；3、乙方所购铺面建筑面积（包括公摊面积在内）共69.15平方米（此面积为房管局已核定的办证面积），在办证时，以房管局最后审核面积为准，若有误差，多退少补；4、鉴于乙方原已购买前半部分铺面，甲方按优惠价每平方5880元卖给乙方，乙方共计应付购房款406602元；5、签订合同时，乙方首付房款30万元，余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清；6、甲方必须在2010年5月底前给乙方办好购房备案登记，并将房产证给乙方办好交给乙方，在2010年10月底前给乙方办好国土证；7、办证应缴的税费按国家规定，各自缴纳自己应缴的部分；8、甲方不按时给乙方办房产证，乙方不按时付购房款，双方均按购房总价款每日万分之四向对方支付违约金；9、甲方若不能按约定时间交付本协议所购买的两间铺面及双证，应按总房款的20%向乙方付违约金；10、蜀西商城预售许可证号码为147号。上述《购房协议》签订后，李春元、岳云伟于2009年11月23日向舍柯公司支付了首付购房款30万元，舍柯公司按约向李春元、岳云伟交付了房屋。2015年12月25日，舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为95516。 2013年1月22日，中国农业银行都江堰市支行向都江堰市房产管理局提交《注销合同备案按揭信息申请》，载明：抵押权人农行都江堰市支行于2003年12月30日向购房人岳云伟贷款40万元，抵押期自2003年12月30日至2013年12月29日，抵押房屋为抵押人岳云伟自有坐落于蜀西商城1幢1楼33#、34#的房屋，合同备案号为10882，现在购房人岳云伟已将贷款本息还清，抵押关系终结，经抵押权人和购房人同意，特向贵局申请注销上述房产合同备案的按揭信息。 庭审中，舍柯公司陈述其已将13号商业房屋的不动产权办理到李春元名下，14号商业房屋的不动产权办理到岳云伟名下，两套房屋的不动产权证现由舍柯公司持有，11号和12号商业房屋的不动产权尚未办理到李春元、岳云伟名下。李春元、岳云伟共同确认两份《购房协议》所涉四套房屋由李春元对33#、113#房屋主张所有权、岳云伟对34#、114#房屋主张所有权。 经双方当事人确认，2003年11月18日《购房协议》所涉33＃、34＃铺面在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市商业房屋、都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼11号商业房屋。2009年11月16日《购房协议》所涉113＃、114＃铺面房屋在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市商业房屋（建筑面积33.74平方米）、都江堰市幸福街道办观景路1号1栋1楼14号商业房屋（建筑面积33.74平方米）。 根据房屋信息查询记录及网签合同信息查询记录，11号、12号商业房屋的建筑面积均为67.49平方米，包含套内面积49平方米（14×3.5）、公摊面积18.49平方米，房屋所有权人登记为舍柯公司，取得时间为2015年12月10日。 本院认为，舍柯公司与李春元、岳云伟分别于2003年11月18日、2009年11月16日签订的两份《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、舍柯公司是否应将12、13号商业房屋不动产权证办理到李春元名下并交付证书；二、李春元的违约金诉请是否已超过诉讼时效；三、如未超过诉讼时效，舍柯公司是否承担违约责任。 一、舍柯公司是否应将12、13号商业房屋不动产权证办理到李春元名下并交付证书。舍柯公司对此提出系因李春元未及时足额缴清房款的抗辩意见，亦即李春元是否负有缴清房款的先履行义务。（一）关于2003年11月18日《购房协议》中的12号房屋，双方争议点在于建筑面积超出合同面积部分是公摊面积还是套内面积，对比《购房协议》所附房屋平面图标示的尺寸与房产测绘平面示意图的套内面积，实际基本一致，不能认定李春元、岳云伟在2003年11月18日《购房协议》约定范围外取得使用了16.74平方米的套内面积。根据《购房协议》对房款支付方式和期限、房屋交付和办证期限的约定来看，双方并未对办理房屋产权事宜约定待房产管理部门核定面积后结清房款的前置条件，且李春元与岳云伟已于2003年将协议约定的812000元购房款向舍柯公司付清，李春元不负有于舍柯公司履行办证义务前缴清面积差异房款的先履行义务。（二）关于2009年11月16日《购房协议》中的13号房屋，根据本院认定的事实，李春元、岳云伟已按约履行向舍柯公司支付首付款30万元的合同义务，《购房协议》明确约定“余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清”，亦即舍柯公司负有在2010年5月底前办好房产证的先履行义务，方可主张李春元、岳云伟付清剩余房款。综前所述，对舍柯公司的抗辩意见，本院不予采纳。对李春元第1项诉讼请求，本院予以支持。 二、李春元的违约金诉请是否已超过诉讼时效。舍柯公司未按照双方约定履行协助办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任，但根据2003年11月18日、2009年11月16日《购房协议》的相关约定，舍柯公司履行协助办证义务最迟期限分别为2004年10月底、2010年10月底前，李春元的违约金诉请应分别自2004年11月1日、2010年11月1日起算诉讼时效，至李春元因案涉合同纠纷向本院起诉时，已超过法定两年诉讼时效，故对李春元第2、3项的违约金诉请，本院不予支持。因相关诉请已超过诉讼时效，对第三个争议焦点，本院不予评述认定。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于都江堰市商业房屋的不动产权办理到原告李春元名下并将不动产权证交付原告李春元； 二、被告都江堰舍柯房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李春元交付位于都江堰市商业房屋的不动产权证； 三、驳回原告李春元的其他诉讼请求。 案件受理费1016元，减半收取508元，由被告都江堰舍柯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年二月七日 书记员 胡小雪