山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终12203号上诉人（原审原告）：刘妍，女，1985年8月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李福安，山东鲁明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：袁庆华，董事长。委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人刘妍因与被上诉人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘妍上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由首钜置业公司承担。事实和理由：一审依据刘妍与首钜置业公司签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第八条的内容认定刘妍超过了行使合同解除权的期限，不能成立。一、刘妍与首钜置业公司签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议为采用格式条款订立的合同，系首钜置业公司为了与客户重复使用而预先拟定的，并且在订立该补充协议时并未与刘妍协商条款的内容。该补充协议第八条限制了刘妍行使解除权的期限，存在免除首钜置业公司责任的情形，且首钜置业公司并没有就该条款向刘妍进行任何提示和说明。二、根据合同法第四十条规定，补充协议第八条的约定无效，即双方对于解除权行使的期限没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，首钜置业公司并未向刘妍关于是否行使解除权进行催告，则刘妍的解除权行使期限为解除权发生之日起一年内。而首钜置业公司与刘妍签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限是2018年12月31日，但首钜置业公司直到2019年6月26日才通知刘妍去收房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房超过90天的，买受人有权解除合同，即本案解除权发生的时间是在2019年4月1日，刘妍可以在2020年3月31日前随时行使解除权。本案刘妍在2019年8月8日便向一审法院提起诉讼要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，显然，刘妍对该《商品房买卖合同》的解除权并未超过法律规定的期限，理应予以支持。综上所述，一审认定事实不请，适用法律错误，请求支持刘妍的上诉请求。首钜置业公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第八条内容系双方真实意思表示，合法有效。双方已以补充协议的形式约定了合同解除权的行使期间，刘妍未在约定期限内行使致使其丧失解除权。因此，一审认为刘妍的合同解除权已消灭认定事实清楚，适用法律正确。二、一审对“在双方在合同履行期间因不可抗力、政府原因等相关因素，本项目的施工工期需顺延25日”的事实应当予以确认。综上所述，刘妍的上诉请求缺乏事实和法律依据，请依法驳回其上诉。刘妍向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令首钜置业公司退还刘妍购房款及其他费用合计1229191元；3.判令首钜置业公司支付刘妍违约金13295.61元；4.本案诉讼费用由首钜置业公司承担。诉讼过程中，刘妍变更第3项诉讼请求违约金的数额为13228.8元。一审法院认定事实：1.2018年4月21日，刘妍与首钜置业公司签订济南xx生活广场认购意向协议书，约定刘妍自愿认购济南xx生活广场x号楼xxx房，预测建筑面积95.26平方米。该认购协议签订当日，刘妍向首钜置业公司交纳定金5万元。2.2018年5月5日，刘妍（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）xxx），约定由刘妍购买首钜置业公司开发的位于xx大道以北、xx东路以西的xx广场x号楼xx号房，商品房预售许可证号为济建预许xx号，建筑面积95.26平方米，房屋总价款1229191元。合同第八条约定了交付期限，首钜置业公司应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付刘妍使用。合同第九条对逾期交房的违约责任进行约定：“…逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内且买受人配合出卖人办理完毕商品房买卖合同网签注销手续后，根据买受人的付款方式选择以下对应的方式退还买受人款项。…买受人选择的付款方式为银行按揭的，买受人有义务在合同解除后7日内和出卖人共同去银行等办理提前还款手续，以解除买受人与银行的贷款协议，剩余部分由出卖人直接退还给买受人，且出卖人按照买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）的2%向买受人支付违约金。买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款【已交付款是指：1、买受人选择一次性付款或分期付款的，已交付款为买受人已支付出卖人的总款额；2、买受人选择的付款为银行按揭的，已交付款为买受人首付款及买受人已归还银行的每月还贷本金总和（不含贷款利息）】万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%”。该合同附件五补充协议约定：买受人按银行按揭贷款方式支付房款，在本合同签署当日或7日之前，买受人应按照本合同确定的总房价款50%向出卖人支付首期房款，计619191元，余款610000元以银行按揭贷款方式支付。补充协议第八条约定，主合同和本合同所称退房和解除合同含义相同；主合同和本协议约定了退房期限的，有权退房的乙方应在约定的期限内退房，否则为不退房，继续履行合同；主合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提交书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。3.2018年4月28日，刘妍向首钜置业公司支付首付款569191元。2018年6月25日，刘妍通过银行按揭贷款的方式向首钜置业公司支付剩余房款61万。2019年6月27日,首钜置业公司就首创奥特莱斯项目取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2019年6月26日，首钜置业公司向刘妍寄送了交房通知,通知刘妍于2019年6月29日至2019年7月1日期间收房，但刘妍以要求退房为由未收取房屋。一审法院认为，刘妍与首钜置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。在商品房买卖合同及补充协议中，双方就交房期限及逾期交房的违约责任做出了约定，首钜置业公司应按约定在2018年12月31日前将符合约定的商品房交付刘妍使用。首钜置业公司未按合同约定交付房屋构成违约，根据合同约定逾期超过90日后，刘妍有权解除合同，即自2019年4月1日起，刘妍取得合同解除权。按照补充协议的约定，刘妍应当在2019年4月30日前行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，刘妍并未提交证据证实其在双方约定的期限内行使合同解除权，其该项权利消灭，故对刘妍要求解除合同并返还购房款项的诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘妍主张的逾期交房违约金，刘妍主张按照合同约定的首付款及已归还贷款本金之和为基数，按照2%的比例计算违约金为13228.8元，一审法院认为，首钜置业公司因逾期交房构成违约，给刘妍造成不能使用房屋的相应损失，结合涉案房屋的商用性质及逾期交房的时间，刘妍主张的违约金数额与其损失相当，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、限济南首钜置业有限公司于判决生效之日起10日内向刘妍支付违约金13228.8元；二、驳回刘妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15982元，减半收取计7991元，由刘妍负担7926元，济南首钜置业有限公司负担65元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘妍与首钜置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使自己的权利，履行自己的义务。根据合同约定，刘妍在首钜置业公司逾期交房超过90日后有权解除合同，应在知道或应该知道退房事由发生后30天内提交书面退房申请。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，刘妍并未举证证明其在双方约定的期限内行使合同解除权，其该项权利消灭，故一审法院未予支持刘妍要求解除合同并返还购房款项的诉讼请求并无不当。《商品房买卖合同》中关于解除权行使期限的约定并不属于排除购房者主要权利，或加重其责任，刘妍主张该条款无效，本院不予支持。综上所述，刘妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15963元，由上诉人刘妍负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇二〇年二月二十五日书记员  盖玉滢