山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终243号上诉人：（原审原告、申请执行人）：北京宜雅博珺投资中心（有限合伙），住所地北京市东城区王府大街99号A725-181室。法定代表人：曾锋，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚、张浩，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人)：王怒海，男，1976年3月18日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：山东华宇碧尔水处理有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永福北路。法定代表人：徐玉富，董事长。委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被上诉人（原审被告、被执行人）：枣庄华宇建筑安装工程有限公司，住所地山东省枣庄市高新区永福路北段。法定代表人：徐玉富，董事长。委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被上诉人（原审被告、被执行人）：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。委托诉讼代理人：訾玉华，女，枣庄华宇房地产开发有限公司推荐。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）（以下简称宜雅博珺投资中心）因与被上诉人王怒海、枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）、山东华宇碧尔水处理有限公司（以下简称华宇碧尔公司）、枣庄华宇建筑安装工程有限公司（以下简称华宇建筑公司）、徐玉才、徐同刚、徐玉富申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市中级人民法院（2017）鲁04民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宜雅博珺投资中心上诉请求：一、依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、王怒海与华宇公司未形成合法有效的商品房买卖法律关系，具体理由如下：首先，王怒海与华宇公司之间签订《商品房买卖合同》的行为名为买卖，实为抵押，双方并非真正的商品房买卖法律关系。2012年11月1日，华宇公司与施正伟签订《协议》，协议主要内容如下：一、华宇公司以涉诉商铺为施正伟提供房产融资，总价5687712元；二、施正伟指定王怒海与华宇公司签订《商品房买卖合同》，并由华宇公司出具购房收据(收据编号为0002320，额度为5687712元)；三、施正伟承诺在未归还华宇公司上述房产前，不要求华宇公司为浙江花园建设集团拨付工程款，如施正伟未能归还上述所抵押房产，而工程急需支付工人工资等各项费用时，以上房屋合同价款5687712元即自行转化为工程款；四、华宇公司承诺拨付工程款前，施正伟退还房屋时，华宇公司必须按照原房价接收退房，并按时拨付工程款；五、若华宇公司未能按时支付工程款，施正伟同意以上房屋以现有价格抵偿工程款。同日，按照协议所列明约定，华宇公司与王怒海签订了《商品房买卖合同》，并向王怒海出具了全款支付房款的收据。从以上协议可以看出，华宇公司与施正伟签订《协议》《商品房买卖合同》均为2012年11月1日，结合后来华宇公司将房产抵偿给王怒海以及王怒海的陈述可以看出，华宇公司与王怒海签订《商品房买卖合同》的目的是以涉诉房产为施正伟从王怒海处的借款提供抵押，而非真正的商品房买卖。从《协议》中可以看出，若华宇公司支付了工程款，则该《商品房买卖合同》以及收据也会收回至华宇公司处。因此，王怒海与华宇公司之间签订《商品房买卖合同》以及出具收款收据的行为，实际是为施正伟借款提供担保的行为，王怒海与华宇公司之间并未形成合法有效的买卖合同。王怒海获得涉诉房产的方式是抵债，所抵偿的债务实质上是施正伟与王怒海之间的债务。但王怒海并未提交转账凭证等能够证明其与施正伟之间债权债务关系真实性的证据，且施正伟并未出庭，也无证据证明施正伟与华宇公司之间债权债务的数额、债权债务发生原因、结算凭证等，因此宜雅博珺投资中心有理由怀疑本次抵债行为的真实性。其次，即使王怒海、华宇公司、施正伟之间的债权债务关系真实，基于涉诉商铺系抵债取得，王怒海与华宇公司之间也不存在合法有效的商品房买卖关系。王怒海虽然与华宇公司签订了《房屋买卖合同》，但从《协议》以及后来的抵债行为来看，该合同并非是双方基于真实买卖房屋意思表示而签订的，双方签订房屋买卖合同的原因系为工程款或者说为施正伟与王怒海之间的债权债务提供担保，因华宇公司未能支付工程款且施正伟未能偿还借款，才出现了以涉诉房产抵偿债务的结果。由此可以看出，王怒海取得涉诉商铺并非基于购买，而是因为存在债务纠纷，才受让该涉诉商铺，王怒海并未实际支付购房价款，因抵债取得商铺的方式与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者有本质区别。抵债的目的是消灭金钱债，仅能产生债法上的效力，王怒海仅享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，该请求权不应优先于宜雅博珺投资中心债权而实现。2、一审法院认为涉案房屋在查封前不具备备案登记的条件，王怒海对此并无过错与事实不符。涉案房屋在查封前已经具备了办理备案登记的条件，涉案房屋之所以未办理备案登记，是因为根据枣庄市的房管政策，购房户应当将购房款支付至监管账户中，王怒海未足额向监管账户交付购房款才导致无法办理备案登记，因此不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一情形，故王怒海不享有对涉案房产的实体权利。3、涉诉房产系商铺，适用于商业经营而非用于居住，且王怒海并未提交证据证明涉诉商铺已交付使用并已实际占有。二、一审判决适用法律错误。首先，一审判决认为王怒海享有排除执行的权利，所依据的主要法律规定为《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，但第二十八条所适用的情形是所查封房产登记在个人名下，本案的涉案房产被查封时登记在华宇公司名下，因此应当适用本规定第二十九条之规定。根据第二十九条第一款的规定，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，根据王怒海提交的证据无法证明其与华宇公司签订的买卖合同合法有效。且王怒海并未真正支付涉案房产的房款，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的消费者有本质区别。根据二十九条第二款的规定，“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，涉诉房产系商铺，适用于商业经营而非用于居住，不符合该条款规定。其次，即使一审判决适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王怒海也不享有足以排除强制执行的权利。第二十八条第二款规定：“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，王怒海并未提交证据证明其已实际占有涉案房产。第二十八条第四款规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记。”2013年10月10日该小区已经取得《商品房预售许可证》，具备办理网签的条件，但王怒海怠于行使自己的权利，至2014年8月26日人民法院查封该房屋时仍未办理过户登记手续。被上诉人王怒海、华宇公司、华宇碧尔公司、华宇建筑公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富均未提交书面答辩意见。宜雅博珺投资中心向一审法院起诉请求：1.准许执行王怒海以房抵债的御园福邸项目小区4号楼1012、1013商铺；2.本案诉讼费、保全费由王怒海、华宇公司、华宇碧尔公司、华宇建筑公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富共同承担。一审法院认定事实：2012年1月14日，施正伟向王怒海出具收到条，载明：今收到王怒海承兑叁佰玖拾万元整。一审庭审中，王怒海提交银行承兑汇票复印件7张，金额共计390万元，证明已将该借款支付给施正伟。并主张其与施正伟口头约定月利率2分，从借款之日计算至华宇公司实际交付房屋之日。2012年2月15日，华宇公司作为发包人与承包人浙江花园公司签订《建设工程施工合同》一份，约定，工程名称：华宇·御园福邸，工程内容：华宇·御园福邸1－8#楼及商铺、地下车库，合同价款120000000元，发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项；所欠应付工程款按双倍同期银行贷款利息计息；原由江西华景公司公司施工的前期工程量自本合同正式签订之日起视为浙江花园建设集团有限公司（以下简称浙江花园公司）承建，以后凡涉及本项目的所有审计、结算工作均与浙江花园来往等内容。2012年11月1日，甲方华宇公司、乙方施正伟、丙方渐江花园公司，签订《协议》一份，约定，浙江花园公司与华宇公司已经签订施工承包合同，承建由甲方开发的华宇·御园福邸项目，乙方施正伟作为浙江花园公司授权委托的项目负责人及实际投资受益人，在本项目施工过程中出现资金困难，为解决施工期间的资金问题，现与甲方协商达成如下协议：一、甲方同意以销售门市房的方式为乙方提供房产融资，甲方提供御园福邸门市房位置为4号搂下西向东数商业46号，面积为227.74㎡，47号门市面积为244.64㎡，单价12190元㎡，总价为5687712元。二、乙方指定王怒海与甲方签订该门市房的购买合同，并请甲方开具收款收据（收据编号为：0002320，额度为5687712万元）。三、乙方承诺在不归还甲方以上房屋前不要求甲方为浙江花园公司拨付工程款，如乙方不能归还以上所抵押房屋，而工程进展急需甲方支付工人工资等各项费用时，以上房屋合同价款5687712元即自行转为浙江花园公司施工的御园福邸工程款。四、甲方承诺拨付工程款前，乙方退还房屋时，甲方必须按照原房价接收退房，并按时拨付工程款。五、如甲方未按双方合同要求到达付款节点支付工程款，乙方及丙方同意该房产现有价格抵工程款。六、到达付款节点，乙方退还第一款中的房屋时，甲方应按照合同约定拨付应付工程款等内容。2012年8月20日，浙江花园公司向华宇公司出具告知函，载明，贵公司发包的华宇·御园福邸工程由我公司负责承建，具体项目承包人为施正伟，凡涉及到本项目的工程质量、进度、工程量增减、现场签证等相关事宜概由施正伟负责联系解决。本项目承包人原则上不再调整，确因施工需要调整项目经理的，则我方会预先告知贵公司，并取得贵公司的认可。2013年7月18日，建设方张裕宝、施工方施正伟、监理方徐纲伟在《2012年度已完成工程量》上签名确认。2013年10月10日华宇公司取得（枣）房预售证第1388号《商品房预售许可证》，载明，售房单位：华宇公司，项目名称：华宇·御园福邸1#、2#、4#、5#、6#楼，房屋用途性质：商品房等内容。2012年11月1日，出卖人华宇公司（甲方）与买受人王怒海（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，载明出卖人以拍卖方式取得位于北侧地块的土地使用权，证号为薛国用（2010）第048号；在上述土地建设商品房，暂定名御园福邸；乙方向甲方购买商品房，建筑面积共472.38平方米，该商品房为第4幢46、47号房（2户），门市房46号，建设面各227.7㎡，单价11880元，金额2705551元，门市房47号，建筑面积24.64㎡，单价12190元，金额2982161元，总金额5687712元；该商品房为预售商品房，乙方按一次性付款方式付款等内容。签订合同当日，华宇公司向王怒海出具收据一份，载明交款单位王怒海，人民币：5687712元，收款事由：御园福邸4号楼46、47号。2014年6月份，华宇公司将涉案商铺交付给王怒海。王怒海与华宇公司双方就上述房屋未办理网签及产权登记手续。另查明，一审法院在审理宜雅博珺投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案过程中，于2014年8月26日以（2014）枣民保字第16号民事裁定预查封了华宇公司开发的御园福邸小区7套商铺，其中包括涉案4号楼1012号、1013号商铺（即4号楼46、47号商铺），并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。后该案件进入执行程序，一审法院继续查封了涉案房屋，案外人王怒海对执行标的提出书面异议，一审法院于2017年9月26日作出(2017)鲁04执异110号执行异议裁定，裁定中止对涉案商铺的执行。宜雅博珺投资中心不服该裁定，提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案《协议》的效力问题；2.王怒海对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于第一个焦点问题。从2012年11月1日的《协议》内容来看，华宇公司作为涉案御园福邸工程的发包方，与施工方浙江花园公司、施正伟就解决施工期间的资金问题进行的约定，三方约定由华宇公司提供商铺，以向王怒海销售商铺的方式为涉案工程进行融资借款，施正伟、华宇公司可以选择归还案涉商铺、华宇公司拨付工程款，或者以该商铺抵扣工程款的方式结算。从该协议的履行情况来看，在签订该协议当天，华宇公司与王怒海签订了《商品房买卖合同》，并向其出具收款收据；且在2012年1月14日，王怒海已将借款390万元交付施正伟；2013年7月18日，施正伟与建设方、监理方在《2012年度已完成工程量》上签名确认后，施正伟未再继续施工，其确认的目的应是为了结算工程款；施正伟未归还涉案房屋，华宇公司亦未拨付工程款，按照《协议》约定，涉案商铺应冲抵华宇公司应拨付的工程结算款，且华宇公司亦认可该商铺已抵冲其所欠付的工程款。综上分析，该《协议》本质上是以商铺抵债协议，目的在于通过其消灭华宇公司欠付施正伟、施正伟欠付王怒海的金钱债权，是在华宇公司、施正伟难以清偿各自的债务时，通过将案涉商铺出售给王怒海的方式，实现各方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。故该《协议》合法有效。关于第二个焦点问题。其一，如上所述，施正伟与华宇公司在2012年11月1日签订《协议》，约定以案涉商铺冲抵工程款，且华宇公司已于2013年10月10日取得商品房预售许可证，因而双方以房抵工程款的约定并不违反法律规定。华宇公司应付施正伟工程款，施正伟应付王怒海借款，三方协商以案涉商铺冲抵借款，并约定由发包方华宇公司与施正伟指定的第三人即本案王怒海签订《商品房买卖合同》，以此抵销各自的债务，并不损害华宇公司的合法权益。此时，工程款给付之债已经归于消灭，双方之间的法律关系转化为商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》项下购房款支付义务已实际履行。故可以认定华宇公司与王怒海于2012年11月1日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该《商品房买卖合同》合法有效。2014年8月26日，宜雅博珺投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案中，法院预查封了案涉房屋。因此可以认定，华宇公司与王怒海在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，王怒海与华宇公司签订《商品房买卖合同》当日，华宇公司向王怒海出具了购房款收据，并将案涉商铺交付给王怒海，王怒海已实际享有该商铺的使用权。故可以认定在人民法院查封前，王怒海已合法占有案涉商铺。其三，王怒海与华宇公司签订《商品房买卖合同》，购买华宇公司开发的案涉商业用房，华宇公司向王怒海出具购房款收据，表明王怒海已通过冲抵工程款方式支付商品房买卖合同项下全部价款。其四，华宇公司主张，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉房屋未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。且现有证据亦不能证明王怒海怠于行使权利导致房屋未办理物权变更登记。故可以认定案涉房屋未能办理物权变更登记并非王怒海自身原因所致。综上所述，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王怒海对案涉房屋享有的权利可以排除宜雅博珺投资中心申请的强制执行。宜雅博珺投资中心的起诉请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：驳回北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）诉讼请求。案件受理费51613.98元，由北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宜雅博珺投资中心为证明其主张，提交以下证据：证据一，枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证明一份，证明涉案商铺的交付时间晚于查封时间。证据二，2016年9月23日枣庄市顺意物业服务有限公司与华宇公司签订的《御园福邸小区物业服务合同》一份、2013年9月26日山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司与华宇公司签订的《御园福邸小区前期物业管理合同》一份、华宇公司出具的《情况说明》一份，证明枣庄市顺意物业服务有限公司虽然于2016年9月23日开始为御园福邸小区提供物业服务，但自2013年9月26日，该公司的人员就一直为御园福邸小区提供物业服务，因此对于其出具的房屋交付证明，即使房屋交付日期发生于该公司签订物业合同日期之前，枣庄市顺意物业服务有限公司仍然知晓。王怒海质证认为，对证据一、证据二的真实性和证明目的均有异议。孙佰万是枣庄市顺意物业服务有限公司职工，为御园福邸小区提供物业服务的是山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司，孙佰万代表枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证人证言与本案无关联性。华宇公司称山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司的负责人种峰成立了枣庄市顺意物业服务有限公司，后期注册成立的枣庄市顺意物业服务有限公司继续为御园福邸提供物业服务，但是枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证明中法定代表人是种浩，显然二者存在矛盾，不具有证明效力。王怒海交纳物业费、电费的收据能够证实，王怒海于2014年7月20日即已实际占有案涉商铺。华宇公司、华宇碧尔公司、华宇建筑公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富未提交书面质证意见。本院认为，王怒海对于宜雅博珺投资中心提交的证据均不予认可。该两组证据中载明的物业公司名称并不一致，宜雅博珺投资中心亦无证据证明两物业公司主体之间存在承继关系。因此，该两组证据与宜雅博珺投资中心主张的待证事实之间无关联关系，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：王怒海对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案王怒海主张其系通过以房抵债方式占有涉案商铺，其属于商品房消费者之外的一般买受人，故应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对王怒海是否对涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。根据该条规定，王怒海对执行标的应当满足四种情形方可排除强制执行，即一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，根据一审查明事实，2012年11月1日，出卖人华宇公司与买受人王怒海签订《商品房买卖合同》，包括涉案执行标的在内的商铺转让。2014年8月26日，宜雅博珺投资中心与华宇公司等借款合同纠纷一案中，一审法院预查封了涉案执行标的。因此，一审法院认定华宇公司与王怒海在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。第二，根据一审查明事实，2014年6月华宇公司将涉案商铺交付给王怒海。现华宇公司与王怒海对于交付事实均无异议，宜雅博珺投资中心亦未提交充分证据对该事实予以推翻。因此，一审法院认定在人民法院查封前，王怒海已合法占有案涉商铺并无不当。第三，根据一审查明事实，2012年11月1日华宇公司与施正伟、浙江花园公司签订《协议》，约定华宇公司同意以案涉房产为施正伟提供房产融资，施正伟指定王怒海与华宇公司签订案涉房产的购买合同，并请华宇公司开具收款收据。施正伟承诺在不归还案涉房屋前不要求华宇公司为浙江花园公司拨付工程款，如施正伟不能归还以上所抵押房屋，以上房屋合同价款即自行转为浙江花园公司施工御园福邸工程款。同日，华宇公司与王怒海签订案涉房产的《商品房买卖合同》，并向王怒海出具收据一份，载明交款单位王怒海，人民币5687712元。2012年1月14日，施正伟向王怒海出具收条，载明：今收到王怒海承兑390万元。一审庭审中，王怒海提交银行承兑汇票复印件7张，金额共计390万元，并主张其与施正伟口头约定月利率2分，从借款之日计算至华宇公司实际交付房屋之日。上述事实表明，本案的购房款支付系以工程款折抵的形式进行，可以认定买受人王怒海已经向出卖人华宇公司给付房屋全部购房款。现宜雅博珺投资中心无证据证明施正伟对于以房抵债的事实及以房抵债的数额提出异议，亦无证据证明以房抵债的事实虚假，另外结合华宇公司向王怒海交付了涉案执行标的的事实，应当认定华宇公司对于王怒海向其足额支付了涉案标的价款无异议。因此，一审法院认定王怒海已支付价款并无不当。第四，一审中华宇公司主张，其在2013年10月取得预售许可证后，因该公司未将购房款存入监管账户，导致涉案执行标的未办理网签备案，亦不能办理物权变更登记。根据本院前文分析，王怒海通过以房抵债的方式已经将房款足额交付华宇公司。宜雅博珺投资中心主张系因王怒海原因导致未能办理过户证据不足，本院不予支持。一审法院认定并非王怒海原因未能办理过户并无不当。综上所述，宜雅博珺投资中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51613.98元，由上诉人北京宜雅博珺投资中心（有限合伙）负担。本判决为终审判决。审判长  张秀梅审判员  王 磊审判员  陈 浩二〇二〇年二月二十日法官助理吕静书记员王策