上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终956号上诉人（原审被告）：馨缇酒店管理（上海）有限公司，住所地上海市长宁区愚园路753号3号楼营区D栋7楼B室。诉讼代表人：李成浩，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：王垚翔，上海君悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海天瑜医美企业发展有限公司，住所地上海市长宁区汇川路99号2004-3室。法定代表人：赵莉凌，执行董事。委托诉讼代理人：任洋，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：周静，上海申浩律师事务所律师。原审第三人：上海华敏置业（集团）有限公司，住所地上海市延安西路728号1楼B室。法定代表人：蔡忠儒，董事长。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。上诉人馨缇酒店管理（上海）有限公司因与被上诉人上海天瑜医美企业发展有限公司、原审第三人上海华敏置业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭于2020年2月19日通过网络连线方式公开开庭审理了本案。上诉人馨缇酒店管理（上海）有限公司之委托诉讼代理人王垚翔，被上诉人上海天瑜医美企业发展有限公司之委托诉讼代理人任洋，原审第三人上海华敏置业（集团）有限公司之委托诉讼代理人葛锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人馨缇酒店管理（上海）有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人主张返还保证金及支付违约金的诉讼请求。事实与理由：被上诉人在租赁期间欠付租金、物业费，违约在先，相应的保证金应当予以抵扣，合同解除的原因也在于被上诉人违约，上诉人无需承担违约责任。被上诉人上海天瑜医美企业发展有限公司辩称：其在一审中已经提交了支付租金的证据，其不存在欠付租金的情况。上诉人违约导致合同解除，造成其无法继续租赁系争房屋，产生严重损失，应当返还保证金并承担违约责任，请求二审法院维持一审判决。原审第三人上海华敏置业（集团）有限公司述称：请求二审法院依法判决。上海天瑜医美企业发展有限公司向一审法院起诉请求：1.判令确认上海天瑜医美企业发展有限公司、馨缇酒店管理（上海）有限公司于2015年12月9日签订的《上海市房屋租赁合同》自2018年1月1日解除；2.判令馨缇酒店管理（上海）有限公司向上海天瑜医美企业发展有限公司返还房屋租赁保证金350,000元；3.判令馨缇酒店管理（上海）有限公司支付违约金600,000元。一审法院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为上海华敏置业（集团）有限公司。2015年12月9日，上海天瑜医美企业发展有限公司（承租方乙方）与馨缇酒店管理（上海）有限公司（出租方甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方将涉讼房屋作为经营使用，甲方于房屋所有权方即上海华敏置业（集团）有限公司交付房屋的当日，将涉讼房屋交付乙方。租期十年，起租日不得晚于2016年1月1日，租期终止日不得晚于2025年9月30日；装修免租期自起租日起3个月。免租期内乙方无需支付租金，但乙方自行所发生的水、电、燃气等费用由乙方自行承担；每月租金自2016年1月1日起至2018年12月31日止100,000元，以后每三年递增6%；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金350,000元及预付一个月的租金。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回月租金的三倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；合同订立后，上海天瑜医美企业发展有限公司于2015年12月10日向馨缇酒店管理（上海）有限公司支付450,000元，其中350,000元系房屋保证金，100,000元系2016年4月份的房租。之后，上海天瑜医美企业发展有限公司陆续向馨缇酒店管理（上海）有限公司汇付至2017年11月20日房屋租金、物业费及水、电费用。2017年12月7日，上海华敏置业（集团）有限公司与馨缇酒店管理（上海）有限公司签订《租赁关系解除协议》，约定双方于2015年初签订的房屋租赁合同，由馨缇酒店管理（上海）有限公司承租上海华敏置业（集团）有限公司名下位于本市XX路XX弄XX号物业，建筑面积4,332.87平方米，租期为2105年10月1日至2025年9月30日，双方自2017年11月30日解除租赁关系。馨缇酒店管理（上海）有限公司在使用二年后因自身原因提出提前解约并推荐厦门XX公司另行订立房屋租赁合同。馨缇酒店管理（上海）有限公司承诺并保证，今后发现其他与馨缇酒店管理（上海）有限公司承租该物业有关的未尽事宜，馨缇酒店管理（上海）有限公司应责任处理。2018年1月11日，厦门XX公司向上海天瑜医美企业发展有限公司发送通知函，告知：“馨缇酒店管理（上海）有限公司已与业主正式解除租赁关系，从2017年12月起涉讼房屋的租赁关系及转租事宜已经归我司名下。相关续租及后续工作对接事宜，请收到通知函后尽快与我司联系面谈。”2018年1月3日，上海天瑜医美企业发展有限公司向案外人Z公司支付2017年11月至12月的租金。之后，上海天瑜医美企业发展有限公司向厦门XX公司支付至2018年6月20日止的租金及物业费、水电费。2018年4月17日，上海天瑜医美企业发展有限公司委托代理人向馨缇酒店管理（上海）有限公司邮寄律师函，询问馨缇酒店管理（上海）有限公司是否已与业主解除合同，并在三个工作日告知上海天瑜医美企业发展有限公司；若情况属实，在收到本函三个工作日内与上海天瑜医美企业发展有限公司就租赁押金及违约金的支付事宜予以协商。一审法院认为，上海天瑜医美企业发展有限公司与馨缇酒店管理（上海）有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。馨缇酒店管理（上海）有限公司因自身原因向上海华敏置业（集团）有限公司提出解除涉讼房屋的租赁合同，并在2017年12月7日与上海华敏置业（集团）有限公司订立《租赁关系解除协议》，由此造成纠纷，责任在馨缇酒店管理（上海）有限公司。上海天瑜医美企业发展有限公司请求解除双方租赁合同，退还保证金及赔偿违约金300,000元的诉请，与法有据，一审法院予以支持。上海天瑜医美企业发展有限公司要求馨缇酒店管理（上海）有限公司赔偿实际装修损失300,000元之诉请，因未提供相应的证据证明，故一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一九年九月二十九日作出判决：一、上海天瑜医美企业发展有限公司与馨缇酒店管理（上海）有限公司2015年12月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；二、馨缇酒店管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天瑜医美企业发展有限公司返还租赁保证金350,000元；三、馨缇酒店管理（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内向上海天瑜医美企业发展有限公司支付违约金300,000元；四、驳回上海天瑜医美企业发展有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,300元，由上海天瑜医美企业发展有限公司负担3,000元，馨缇酒店管理（上海）有限公司负担10,300元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。由于上诉人主动向原审第三人提出解约，导致其与被上诉人之间的租赁合同无法继续履行，已经构成根本违约。被上诉人据此解除其与上诉人之间的租赁合同，符合法律规定。合同解除后，上诉人应当返还其收取的保证金，并按约承担3个月租金标准的违约金。上诉人主张其无需返还保证金，不需要支付违约金，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人欠付租金及相关费用的问题，双方对此存在争议，但上诉人并未以被上诉人欠付租金为由主张过解除合同，系争租赁合同解除的原因在于上诉人无法继续向被上诉人提供租赁物。如上诉人认为其与被上诉人尚有债权债务关系未结算完毕，其可另行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,300元，由上诉人馨缇酒店管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年二月二十六日书记员 肖伽琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……