湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3972号上诉人（原审被告）：岳阳顺通汽车销售服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区巴陵东路八字门村272号。法定代表人：沈长青，董事长。委托诉讼代理人：龚志军，公司股东。委托诉讼代理人：何辉日，公司职工。上诉人（原审原告）：岳阳宏达正基置业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区巴陵东路裕隆国际东单元1910室。法定代表人：陈宏雄，总经理。委托诉讼代理人：胡红梅，湖南金州(岳阳)律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：岳阳市腾驰汽车销售服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区巴陵东路270号。法定代表人：肖松良,总经理。上诉人岳阳顺通汽车销售服务有限公司（以下简称顺通公司）因与上诉人岳阳宏达正基置业有限公司（以下简称宏达公司）、被上诉人岳阳市腾驰汽车销售服务有限公司（以下简称腾驰公司）占有物返还纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺通公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判顺通公司和案外人签订的房屋租赁合同继续履行，房屋租金按租赁合同标准支付。二、由宏达公司和腾驰公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、依据买卖不破租赁原则，顺通公司和案外人志春公司签订续租合同时间在宏达公司买受涉案房屋和送达《清退通知书》之前，原租赁合同继续有效。顺通公司与志春公司签订续租期至2018年4月22日，原审判决认定顺通公司自2018年2月24日后为非法占有是错误的。二、顺通公司对宏达公司买受案涉房屋一事并不知情，在2018年5月28日收到《清退通知书》才知晓，而在此之前已支付2018年5月31日前的租金，属于善意第三人，不需要重复支付租金，原审判决认定顺通公司自2018年5月28日起支付房屋占有使用费错误。三、原审以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定判决顺通公司依据宏达公司和腾驰公司签订租赁合同标准支付占有使用费适用法律明显错误。针对顺通公司的上诉宏达公司辩称，1、顺通公司一审作为被告，并未提出反诉，其上诉请求“改判上诉人顺通公司和案外人签订房屋租赁合同继续履行，房屋租金按租赁合同标准支付”超出一审审理范围，应当予以驳回。2、顺通公司称志春公司在2018年4月19日收取顺通公司2018年4月23日-5月31日租金行为并不能对抗宏达公司对该租赁合同的解除。3、顺通公司与志春公司签订的《续租合同》于2018年4月22日到期，故应当由顺通公司向宏达公司支付2018年4月22日至今的占有使用费。4、顺通公司称“被上诉人与第三人签订租赁合同有悖一般生活经验法则。其行为有悖常理，不排除双方恶意串通”之理由，无任何事实与法律依据，应依法不予采纳。针对顺通公司的上诉腾驰公司辩称，腾驰公司在宏达公司取得案涉房屋的所有权后，积极联系宏达公司沟通续租事宜，宏达公司同意续租，但要求通过招投标的方式整体出租。合同到期后，宏达公司于2018年5月22日向腾驰公司和顺通公司发出邀标租赁函，腾驰公司在投标之前曾和顺通公司商量，顺通公司说其不参与投标，在腾驰公司中标后按中标金额和面积进行分摊，投标金额136万/年也是双方商量后确定的。2018年5月28日，腾驰公司中标后，第一时间告知顺通公司，双方商议顺通公司面积大概73万/年，腾驰公司63万/年。腾驰公司与宏达公司签完合同，支付了第一个半年租金68万元后，顺通公司却不认可，拒绝支付租金。腾驰公司只能要求宏达公司交付租赁标的，否则拒付余下租金。综上所述，并非腾驰公司与宏达公司恶意串通，而是顺通公司不想支付租金。宏达公司的上诉请求：1、请求将一审判决第二项的占有使用费计算标准改为731311元/年，起算时间由2018年5月28日改判为2018年4月22日（其中2018年4月22日至2018年5月28日的占有使用费为29589元）。2、一、二审的诉讼费用由顺通公司承担。事实与理由：一、在占有使用费计算标准方面，顺通公司占有的面积为总面积的53.7729%，一审法院错误认定为50%，导致68万元/年的标准认定错误，应为731311元/年。二、占有使用费起算时间方面，顺通公司应当自2018年4月22日起向宏达公司支付占有使用费，2018年4月22日至2018年5月28日按30万/年的标准计算，之后按731311元/年计算。针对宏达公司的上诉顺通公司辩称，1、顺通公司和志春公司签订《续租合同》约定年租金30万元是双方真实意思表示，且发生在宏达公司买受前，合同合法有效。即使原租赁合同到期，也应按原合同约定的租金标准每年30万元支付房屋占有使用费，宏达公司主张2018年5月28日后按年占有使用费731311元收取没有事实、法律依据。2、顺通公司已向案外人志春公司支付2018年5月31日前的租金，宏达公司主张自2018年4月22日至5月28日按年租金30万元支付占有使用费没有事实依据。针对宏达公司的上诉腾驰公司口头辩称：剩下的房租暂不支付。宏达公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告顺通公司归还占用的权证号为10××80号的房屋给原告，并支付自2018年4月23日起至实际交还房屋之日（计算至2019年5月27日）止的场地占用费790833.3元及利息205616元（场地占用费利息按月息2分计算），并承担原告主张权利产生的律师费2万元；2、判令被告承担诉讼费用。一审法院认定的事实：（一）诉争房屋位于岳阳市岳阳楼区，权证号为10××80号,房屋原登记权利人为案外人岳阳彤达汽车销售维修服务有限公司。2008年2月24日，案外人岳阳彤达汽车销售维修服务有限公司与案外人岳阳市志春贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定岳阳市志春贸易有限公司承租涉案房屋在内的房屋及场地，租赁期限自2008年2月24日至2018年2月24日止。2011年2月15日，被告顺通公司与案外人岳阳市志春贸易有限公司就诉争房屋在内的房屋及场地签订《续租合同》，约定被告租赁本案诉争房屋，租赁期限自2014年8月9日至2018年4月22日止，年租金300000元。合同到期后，被告向案外人岳阳市志春贸易有限公司继续支付了截至2018年5月份的租金。（二）2017年11月28日，长沙市开福区人民法院以（2008）开民一初字第1090号民事判决书作为执行依据，作出（2008）开执字第1816恢1号变卖公告，对变卖包括涉案房屋在内的房产及土地使用权的相关事项进行公告。后原告宏达公司通过以上拍卖程序取得位于岳阳市岳阳楼区权证号为10××80号房屋的所有权，并于2017年12月7日向长沙市开福区人民法院支付了全部拍卖款项。2017年12月11日，长沙市开福区人民法院作出的（2008）开执字第1816恢1-5号执行裁定书，该裁定书裁定“……二、登记在被执行人岳阳彤达汽车销售维修服务有限公司名下，位于岳阳市岳阳楼区，权证号为10××80、12××99号的房屋所有权和权证号为岳市国用（2002）第Ｋ047号，面积为6384ｍ2的国有土地使用权及相应的其他权利归买受人岳阳宏达正基置业有限公司所有。三、买受人岳阳宏达正基置业有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续……”。被告顺通公司对长沙市开福区人民法院以上执行行为不服并提出异议，长沙市开福区人民法院、长沙市中级人民法院分别做出（2019）湘0105执异14号、（2019）湘01执复49号执行裁定书对其异议予以驳回。（三）2018年5月22日，原告分别向被告、第三人腾驰公司就本案诉争房屋在内的房屋及场地发出投标邀请函，邀请包含被告及第三人在内的当事人参与涉及涉案房屋租赁的招投标。2018年5月28日，第三人中标后，于2018年6月2日与原告签订了《租赁合同》，约定第三人承租包括涉案房屋在内的房屋及场地［房产权证号为10××80、12××99号，土地权证号为岳市国用（2002第Ｋ047号）］，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，租金为1360000元／年。2018年5月28日，原告向被告送达《清退通知书》，但被告顺通公司至今未向原告返还涉案房屋。另查明，以上合同约定的标的物中，房产权证号为10××80号的诉争房屋建筑面积为2545.76平方米，房产权证号为12××99号的房屋建筑面积为2188.52平方米。两房产现均在做汽车销售使用。一审法院认为:本案系占有物返还纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。登记在岳阳彤达汽车销售维修服务有限公司名下的诉争房屋现虽未变更登记产权登记信息，但原告宏达公司通过长沙市开福区人民法院强制执行程序已经依法取得诉争房屋的所有权，不影响原告宏达公司作为诉争房屋的所有人和管理者,对诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告顺通公司辩称原告与案外人岳阳市彤达汽车销售服务有限公司恶意串通侵犯被告优先购买权的主张并非本案的审理范围，法院不予处理。一审法院认为本案的焦点主要有以下三点：一、被告顺通公司对诉争房屋的占有是否合法有效。根据庭审调查可知,被告顺通公司占有诉争房屋系其作为次承租人从案外人岳阳市志春贸易有限公司处转租而来,该合同于2018年2月24日因超过案外人岳阳市志春贸易有限公司剩余租赁期限而合同届满，此时，被告顺通公司占有诉争房屋已没有合法依据，被告顺通公司继续占有诉争房屋并向案外人岳阳市志春贸易有限公司支付了截至2018年5月份的租金，原告宏达公司作为权利人对此行为虽未提出异议，但在2018年5月28日原告宏达公司作为权利人，已向被告顺通公司送达《清退通知书》后，被告顺通公司理应返还涉案房屋。因此,对顺通公司认为其依据和案外人岳阳市志春贸易有限公司签订的房屋租赁合同合法占有、使用诉争房屋的辩称,法院不予采纳。顺通公司如认为合法权利受到损害，应当另行主张权利。二、原告是否有权要求被告顺通公司腾让该房屋并支付占有使用费用。一审法院认为,国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。现原告作为诉争房屋的权利人要求被告顺通公司腾空占有的房屋的诉讼请求，应予支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告与第三人腾驰公司签订的《租赁合同》包括涉案房屋在内的房屋及场地总租金为1360000/年，鉴于诉争房屋建筑面积在合同标的中所占比例接近50%，故法院酌定被告顺通公司应按680000元/年的标准，支付自2018年5月28日起至实际交付房屋之日止的占有使用费；三、原告宏达公司主张按照月利率2%的标准支付占有使用费的逾期违约金没有事实依据，根据本案实际，法院酌定被告顺通公司应当按年利率6%的标准，自本案起诉之日向原告宏达公司支付逾期利息。另，原告主张被告支付律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、限被告岳阳顺通汽车销售有限公司于判决书生效之日起十五日内腾空并向原告岳阳宏达正基置业有限公司返还位于岳阳市岳阳楼区权证号为10××80号的房屋；二、限被告岳阳顺通汽车销售有限公司于判决书生效之日起十五日内按照680000元／年的标准向原告岳阳宏达正基置业有限公司支付自2018年5月28日起至实际交付房屋之日止的占有使用费，并按照年利率6%的标准支付自2019年6月26日起至实际支付之日止的逾期利息；如果被告岳阳顺通汽车销售有限公司未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告岳阳宏达正基置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6882元，财产保全费5000元，合计11882元，由被告岳阳顺通汽车销售有限公司负担。二审期间，当事人均没有提供新的证据。二审查明，顺通公司已向岳阳市志春贸易有限公司交纳了2018年5月31日以前的房屋租金。腾驰公司与顺通公司在投标租赁房屋前已商量由腾驰公司参加投标，然后按照投标价按各自占有的房屋面积分摊租金。腾驰公司中标后，顺通公司从公司员工个人账户支付给腾驰公司法定代表人个人账户41.5万元，其中押金5万元，半年房租(2018年6月1日至2018年11月30日)36.5万元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、顺通公司占有的租赁房屋是否应腾空并返还给宏达公司？2、顺通公司占有的租赁房屋面积是多少？房屋占用费交到了什么时候？房屋租赁合同期满后房屋占用费应按什么标准交纳？关于第一个焦点：首先，宏达公司通过长沙市开福区人民法院强制执行程序已经依法取得诉争房屋的所有权，虽然没有办理产权变更登记手续，但不影响宏达公司作为诉争房屋的所有人,对诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，顺通公司与案外人岳阳市志春贸易有限公司签订的房屋租赁合同已到期。第三，宏达公司取得涉案土地所有权后，向顺通公司发出了投标邀请函，邀请顺通公司对涉案房屋租赁的招投标，顺通公司没有参与租赁招投标。宏达公司作为诉争房屋的权利人有权要求顺通公司腾空占有的房屋并予以返还，顺通公司要求继续履行租赁合同没有事实和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，顺通公司占有的房屋建筑面积为2545.76平方米，占涉案租赁物的53.7%。二审期间顺通公司认可在腾驰公司进行租赁投标前已约定，由腾驰公司投标，中标后以中标价为基数按各自房屋租赁面积分摊租赁费用，事实上，顺通公司在中标后，从公司员工个人账户支付给腾驰公司法定代表人个人账户41.5万元，其中押金5万元，半年房租(2018年6月1日至2018年11月30日)36.5万元。因此，房屋占用费标准应按73万元/年的标准交纳。宏达公司的上诉请求部分成立，本院予以采纳。顺通公司认为2018年5月31日之前的租金已交纳的上诉理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十五条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4735号民事判决第一项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4735号民事判决第三项；三、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4735号民事判决第二项为：限岳阳顺通汽车销售有限公司于本判决书生效之日起十五日内按照730000元/年的标准向岳阳宏达正基置业有限公司支付自2018年12月1日起至实际交付房屋之日止的占有使用费，并按照年利率6%的标准支付自2019年6月26日起至实际支付之日止的逾期利息；如果岳阳顺通汽车销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回岳阳宏达正基置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6882元，财产保全费5000元，合计11882元，由岳阳顺通汽车销售有限公司负担。二审案件受理费15256元，由岳阳宏达正基置业有限公司负担2256元，岳阳顺通汽车销售有限公司负担13000元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年二月十三日书记员  刘 叶