山东省淄博市博山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁0304行初45号 原告郑全博，男，1959年11月25日出生，汉族，住博山区。 原告胡云涛（系原告郑全博之妻），女，1963年2月8日出生，汉族，住博山区。 上列两原告的共同委托代理人田宗芳，淄博淄川旗舰法律服务所法律工作者。 被告淄博市博山区自然资源局，统一社会信用代码11370300004218728E。住所地：博山区中心路110号。 负责人辛达，局长。 出庭应诉负责人段翠美，党组成员兼不动产登记中心主任。 委托代理人周剑，该局不动产登记中心副主任。 委托代理人蒋永涛，山东秀坤律师事务所律师。 原告郑全博、胡云涛不服被告淄博市博山区自然资源局不动产登记不予受理决定一案，淄博市淄川区人民法院于2019年8月13日作出（2019）鲁0302行初10号行政裁定书，裁定将本案移送本院处理。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月25日公开开庭审理了本案。原告胡云涛及委托代理人田宗芳，被告淄博市博山区自然资源局的负责人段翠美及委托代理人周剑、蒋永涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑全博、胡云涛诉称，两原告于1986年8月11日登记结婚，1992年8月以郑全博名义购买王玉新（已故）位于博山区南关街44号楼304号楼房一套。原告购买该房后，于1993年9月21日办理了《国有土地使用证》；1995年8月28日办理《房屋所有权证》；1996年2月8日办理《房屋契证》，该三证使用至今。2019年1月，原告收到博山区城东街道新泰山居民委员会通知，更换不动产权证，原告按通知要求，向不动产登记管理中心提出申请，申请换发不动产权证，该单位受理后，告知原告未找到原告发证档案，向有关领导汇报。2019年1月29日，有关领导批示“尽量一次办完”。2019年2月14日，原告出具《具结书》并在换证公告书上签字确认，当日，该中心工作人员将原告新测绘的分户平面图、界址点成果表等材料由原告核实，后让原告缴纳了10元不动产管理费、补缴了4768元的土地差价款，但事后被告以原告房屋属于有限产权为由，拒不给原告换发不动产权证，原告的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房屋契证》明确载明该房屋的所有权为两原告所有，未注明有限产权。因此，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即给原告换发不动产权证；2、要求被告返还违法收取的土地差价费4778元；3、诉讼费用由被告承担。两原告当庭增加诉讼请求：4、要求被告承担因办理不动产证所支付的各项费用11838元。 两原告向本院提供以下证据：1、结婚证复印件；2、不动产登记不予受理告知书；3、山东省非税收入通用票据；4、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证各一份；5、生活帮采访光盘三段附文字材料；6、新泰山社区通知；7、关于淄博泰和房地产有限责任公司、长城房地产建设开发公司等办理不动产的请示复印件；8、淄国用（2008）第B01449号国有土地使用证；9、换证公告[2019]博山区000号；10、具结书；11、换证公告[2019]博山区0001号；12、淄博市博山区房产管理局的事业单位法人证书；13、博山区南关街44号（郑全博）宗地图、博山区南关街44号楼（郑全博）界址点成果表、房屋分户平面图各一份；14、淄博金宅测绘有限公司的情况说明；15、南关街44号楼盘表；16、原告购买房屋和办证过渡的情况说明；17、南关街44号楼203号房屋材料复印件、501号房屋材料复印件各四页；18、两原告的情况说明；19、照片一张；20、淄博市城镇居民住房上市交易国有建设用地使用权出让审批表。两原告提供上述证据证明其房屋有合法的三证，系全产权，被告应当为其换发不动产权证。 被告淄博市博山区自然资源局辩称，一、两原告房屋不具备办理不动产换证登记条件。两原告持有的房屋所有权证（博政房字第××号）登记载明的房产系购买单位自管房有限产权，即两原告不是该房屋的全部产权所有权人。根据《淄博市人民政府关于印发淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法的通知》的规定，该类房屋应当按照该规定中的“过渡程序”，由房改部门审批，过渡为全部产权后再由登记部门依据审批结果办理房屋产权登记。根据涉案房屋原始档案登记材料，涉案房屋并未完成全部产权过渡，不具备办理不动产换证登记条件。二、两原告缴纳的费用随时可以办理退费手续。两原告办理换证登记过程中，被告未发现涉案房屋为有限产权以前，其按照相关程序交纳了有关费用，被告发现两原告不符合办理登记条件立即通知其办理退费手续，两原告拒绝退费并要求继续为其办理登记。综上，两原告的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。 被告向本院提交以下证据、依据：1、《淄博市人民政府关于印发淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法的通知》淄政发[1999]41号；2、涉案房屋原始审批资料一宗（内含博山区出售直管公有住房审批表一份、淄博水泥制品厂证明一份、博山区人民政府城西街道办事处证明一份、王玉新与原淄博市博山区房地产管理局签订的房屋租赁合同书一份、房屋所有权证存根字第68705号一份、共有权保持证摘要一份及房地产分户平面图两份）；3、《博山区人民政府关于出售区直管公有住房的意见》博政发（1993）53号；4、王玉新的房屋所有权证存根。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第四项。被告提供上述证据、依据证明其作出的不动产登记不予受理告知书事实清楚、程序合法、适用法律依据正确。 经庭审质证，双方当事人质证意见如下： 对被告提供的证据、依据：两原告均有异议，具体意见为：对1号证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。对2号证据有异议，第一，房屋所有权证存根字第68705号是假的，上面没有注明是有限产权。该存根记载的所有权人是郑金博，共有人没有胡云涛的名字；缮证人光填写了“吴”，没有全名；校对人没有签字；领证人既不是王玉新，也不是本案两原告，也没有领证日期；该存根上加盖的“购买单位自管房有限产权”的章是被告后来加盖的。第二，对王玉新与原淄博市博山区房地产管理局签订的房屋租赁合同书第一页有异议，该页显示的建筑面积是60.72平方米，本案涉案房屋是51.29平方米，且合同书中的房产坐落是龙泉街，和涉案房屋的所在地不一致；对第三页也有异议，该房屋情况说明看不出涉案房屋所有人是谁，并且房屋建筑面积是60.72平方米，与涉案房屋面积不一致；对第七页有异议，没有证明内容。第三，两页房地产分户平面图被告提供不全。第四，共有权保持证摘要内容是假的，因为两原告的共有权保持证摘要和房地产分户平面图是在一页上连在一起的。对3号证据的真实性无异议，对证明内容有异议，因为涉案房屋已通过合法程序办理三证。4号证据能够证明涉案房屋原房主薛风英已办理房屋全产权手续，并于1993年9月21日领取所有产权证书。关于法律依据，两原告有异议，认为涉案的事实不符合该条规定。 对两原告提供的证据：被告对4号证据的合法性有异议，认为房屋所有权证有明显的涂抹痕迹。从与本案的关联性来看，该房屋所有权证与档案登记簿记载内容不符。根据物权法规定，应当以登记簿记载内容为准。被告提供的登记簿证明涉案房屋为有限产权，不符合不动产登记条件。因此被告为原告出具不予受理告知书具有相应的事实依据。对17号证据原告主张该楼203与原告情况相同提出异议，根据203的房屋档案可以证明是房改产权过渡后的全部产权，与原告情况不同。被告认为其他证据与本案争议焦点无关联性，不发表质证意见。 本院对上述证据、依据认证如下： 关于被告提交的证据、依据：1-4号证据能够证明涉案房屋即位于博山区南关街44号楼304号楼房系有限产权，需根据有关文件规定由部分产权过渡为全部产权后才能换发不动产权属证书的事实，确认为有效证据。关于两原告提出的房屋所有权证存根字第68705号记载的所有权人是郑金博，共有人没有胡云涛名字的主张，本院认为，涉案房屋原始档案材料中博山区人民政府城西街道办事处出具的证明中也载明的是“水泥制品厂职工郑金博”，该证明与淄博水泥制品厂出具的证明内容相吻合，故该存根中的郑金博即本案原告郑全博。关于两原告提出的缮证人只填写了“吴”，没有全名以及校对人没有签字及领证人既不是王玉新，也不是本案两原告，也没有领证日期的主张，本院认为，缮证人、校对人、领证人以及领证日期等内容，与本案房屋是否系有限产权无关。关于两原告提出的该存根上加盖的“购买单位自管房有限产权”印章是被告后来私自加盖系虚假的主张，因两原告并未提供有效证据证明，本院对其该主张不予采纳。关于两原告提出的王玉新租赁合同书中的房屋面积和座落与涉案房屋均不一致，与涉案房屋不是同一套房屋的主张，本院认为，王玉新系1989年11月9日与原淄博市博山区房地产管理局签订的租赁合同书，但在王玉新的审批表、1993年9月21日王玉新的房屋所有权证存根以及房地产分户平面图中记载的房屋面积和座落均与涉案房屋一致，应以王玉新的房屋所有权证存根为准，更不能以此认定系两套房屋，故本院对两原告的上述主张不予采纳。关于法律依据：《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第四项规定，申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，不动产登记机构应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。上述法律规定适用于本案。 关于两原告提供的证据：1号证据能够证明两原告系夫妻关系，确认为有效证据。2号证据能够证明被诉行政行为的存在，确认为有效证据。3号证据能够证明两原告已于2019年3月11日缴纳不动产登记费及补缴的土地价款合计4778元的事实，确认为有效证据。4-20号证据无法证明涉案房屋系全产权，以及具备换发不动产权属证书的条件。 经审理查明，涉案房屋原所有权人系王玉新，其1993年9月21日领取该房屋的房屋所有权证，且存根上加盖有“根据博政发（1993）53号文件规定，按标准价购买”印章。两原告系夫妻关系，其从王玉新处购买涉案房屋，于1995年8月28日办理房屋所有权证（博政房字第××号），载明的所有权人是原告郑全博，共有人是原告胡云涛；于1993年9月21日办理国有土地使用证[博国用（1993）字第02046号]；于1996年2月8日办理房屋契证（博契字城东第0018号）。在上述房屋所有权证的第一页下方有明显的刮痕，被告主张该刮痕处应该是注有有限产权等字样。两原告主张其二人对是否有刮痕不清楚，亦未刮过，且对有限产权不予认可。被告提供的房屋所有权证存根字第68705号中加盖了“购买单位自管房有限产权”印章，且其提供的共有权保持证摘要加盖的骑缝章与两原告的房屋所有权证（博政房字第××号）加盖的骑缝章经比对系同一公章，即“淄博市博山区房地产管理局产权监理所”。 关于程序性事项，被告主张两原告于2019年2月14日提供其涉案房屋所有权证复印件进行换证申请登记，因两原告所持房屋所有权证系老版房产证样式，被告即告知两原告需进行前置公告寻求异议，两原告申请后，被告于当日发出公告。2019年3月11日公告期届满，同日被告收取两原告土地出让金4778元。之后在两原告持房屋所有权证原件进行申请时，被告工作人员发现房屋所有权证原件第一页有明显刮痕即终止受理并告知两原告可以立即退还缴纳费用，但两原告未到被告处退费。后被告提取档案认定两原告涉案房屋为有限产权，根据淄政发[1999]41号文件规定，须通过房改过渡审批后办理产权登记。2019年4月4日，被告在事实认定清晰后两原告持材料申请时出具不予受理告知书。两原告主张其于2019年1月份到被告处办理不动产换证事宜，因未查到涉案房屋的档案材料，被告单位领导于2019年1月23日批示补办档案手续，尽量一次办完。公告后被告让两原告补办档案的全部手续，2019年3月11日，两原告持三证原件到被告处办理时，被告认为两原告的房屋系有限产权，口头告知不予办证，后两原告欲起诉，故要求被告向其出具书面的告知书，被告于2019年4月4日向两原告出具不予受理告知书。两原告还认为被告未按照合法的程序认定涉案房屋所有权证书涂改事实成立，存在程序违法。两原告对被告出具的不予受理告知书不服，遂向本院提起行政诉讼。 同时查明，淄博市博山区人民政府1993年2月14日《博山区人民政府关于出售区直管公有住房的意见》博政发（1993）53号文第二条第3项规定，以标准价购买的公有住房，购房者拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和部分收益权，可以继承，可以出售。第4项规定，公有住房出售后，要及时办理产权转移手续、核发房产证书和土地使用证书；拥有部分产权的，房屋产权证书要注明购房人的产权份额。对一九九三年底以前按标准价购房的，产权份额定为50%。淄博市人民政府1999年3月26日《关于印发淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法的通知》淄政发[1999]41号文第五条明确规定了有限产权房屋的过渡程序，即（一）由售房单位写出职工购房由部分产权向全部产权过渡申请，按分级管理原则报市、区县房改部门。（二）房改部门批准后，售房单位在原评估单位指导下，根据原有房改资料计算并填写《产权过渡分户计价表》后，由房改部门审核批复。（三）售房单位根据过渡补交款额组织收款，并按淄房委办字[1998]5号文的规定，办理住房保险后，售房款专户存入指定房地产信贷部。（四）对购房不足限额面积的职工由所在单位给予的一次性住房资金补偿可抵支过渡补交款。（五）房改部门出具《产权过渡通知书》，售房单位统一到房屋产权管理部门办理有关手续。 另查明，2019年10月28日，被告将已收取两原告的4778元予以退还，两原告撤回其“要求被告返还违法收取的土地差价费4778元”的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点有两个：一是涉案房屋是否为有限产权；二是涉案房屋是否具备换发不动产权证的条件。 关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，第一，涉案房屋的原所有权人王玉新的房屋所有权证存根上加盖了“根据博政发（1993）53号文件规定，按标准价购买”印章，根据《博山区人民政府关于出售区直管公有住房的意见》博政发（1993）53号文第二条第3项的规定，可知王玉新购买涉案房屋时享有的是部分产权。第二，房屋所有权证存根字第68705号上明确加盖了“购买单位自管房有限产权”印章。第三，涉案房屋原始档案材料中的共有权保持证摘要上加盖的骑缝章与两原告的房屋所有权证（博政房字第××号）加盖的骑缝章经比对系同一公章，即“淄博市博山区房地产管理局产权监理所”。综上，两原告的涉案房屋为有限产权。关于两原告提出的其涉案房屋已经办理合法三证系全产权的主张，根据博政发（1993）53号文件规定，有限产权的房屋也可以出售、核发房产证书和土地使用证书，故不能以此认定两原告的涉案房屋系全产权，况且两原告也未提供其他证据证明原始档案材料有错误或者虚假，而其提供的房屋所有权证第一页下方有明显的刮痕，故本院对两原告的上述主张不予采纳。关于两原告提出的房屋所有权证存根字第68705号上载明的所有权性质为“私”的主张，涉案房屋为有限产权，其载明的所有权性质即使为“私”，也不能证明房屋为全产权。 关于焦点二，根据淄博市人民政府1999年3月26日《关于印发淄博市职工购房由部分产权向全部产权过渡办法的通知》淄政发[1999]41号文第五条的规定，有限产权的房屋需首先由售房单位写出过渡申请，后按照该文件规定的过渡程序办理完毕向全部产权的过渡手续后，才可以依法进行换证登记。本案两原告的房屋为有限产权，现尚未办理完毕向全部产权的过渡手续，不具备换证登记条件，故两原告要求被告立即为其换发不动产权证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但本案被告在办理两原告的换证登记申请时，应按照《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第四项的规定予以当场书面告知。 关于两原告当庭增加的诉讼请求，该项请求系行政赔偿请求，根据《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两原告应当另行立案，本案不宜一并审理。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告郑全博、胡云涛要求被告淄博市博山区自然资源局立即为其换发不动产权证的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告郑全博、胡云涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  于莎莎 审 判 员  张 磊 人民陪审员  吕宜会 二〇二〇年二月二十四日 法官助理赵昕渝 书记员任晓红