河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1122民初3180号原告：谌爱香（反诉被告），女，汉族，1969年2月25日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王永浩，河南帝豪律师事务所律师。被告：姜利增（反诉原告），男，汉族，1984年2月14日出生，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：崔焕青，临颍县法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王晏瑾，女，汉族，1982年8月8日出生，住河南省襄城县，系被告之妻。原告谌爱香诉被告姜利增房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法由审判员田建权独任审理，在诉讼期间，被告姜利增提起反诉，本院于2019年11月20日公开开庭进行了审理，于2019年12月20日将本案转为普通程序，又于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告谌爱香及其委托诉讼代理人王永浩、被告姜利增及其委托诉讼代理人崔焕青、王晏瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌爱香（反诉被告）诉称：2017年9月26日，原、被告之间签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：原告将其位于临颍县杜曲镇后韩村建筑面积为2800平方米的房屋（原利通生活广场）租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2017年10月1日起至2032年10月1日止，前两年租金为12万元，租金于每年8月1日之前支付，未按期交付租金的，原告有权终止合同并要求被告按年租金总额的5％支付违约金。被告向原告交付定金2万元。合同签订后，被告开始整理装修并进行经营，被告支付了2017年10月1日至2018年10月1日的租金12万元，2018年8月原告要求被告支付下一年的租金，但被告以各种理由推脱至今未予支付，原告要求被告搬迁房屋，被告也始终拒绝，原告遂诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担。被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。被告姜利增（反诉原告）辩称：双方签订房屋租赁合同的约定：因原告原因致使合同不能履行，原告应赔偿被告违约金、装修费。根据双方的约定应由原告对相关的电器设备进行维修，但原告至今未进行维修，致使被告无法进行经营，对此原告存在严重违约，故要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告谌爱香原经营的利通生活广场因发生火灾，其相关设施（包括相关的电器设备）均遭到不同程度的损坏。2017年9月26日，原告与被告姜利增签订了《房屋租赁协议》一份，原告将相关设施（包括相关的电器设备）交付给被告使用，该协议约定：原告将其位于临颍县杜曲镇后韩村建筑面积为2800平方米的房屋（原利通生活广场）租赁给被告使用，租赁期限为15年，自2017年10月1日起至2032年10月1日止，前两年租金为12万元，以后每年租金为14万元，租金于每年8月1日一次交清，未按期交付租金的，原告有权终止合同并要求被告按年租金总额的5％支付违约金。因原告原因致使合同不能履行，原告应当赔偿被告违约金及装修费用，在租赁期间原告不能以任何理由终止合同。被告于2017年8月7日向原告交付定金2万元。合同签订后，被告对所租赁的房屋进行整理装修并开始经营，被告于2017年10月30日向原告支付了2017年至2018年期间的租金12万元。2018年原告要求被告支付下一年度的租金，但被告至今未予支付，原告要求被告搬迁出该房屋，被告至今未搬迁。在庭审期间，被告辩称根据双方的约定应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用，原告对此不认可，双方签订的《房屋租赁协议》对此未约定。被告辩称在其租赁期间被告为原告垫付的水电费12980元，要求原告予以返还，原告对此不认可。被告辩称其装修费用花去485588元，要求原告予以赔偿，原告对此不认可。被告辩称在其租赁期间其他商户占用其租赁场地160平方米，要求原告赔偿3倍的损失20571元，原告对此不认可。被告辩称由于原告存在严重违约，致使其无法继续进行经营，于2018年4月份关门停业。后由于双方对相关事宜协商未果，原告遂诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担。被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，要求驳回被告的反诉请求。被告要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。要求驳回原告的诉讼请求。另查明：在庭审期间原告要求增加诉讼请求，要求被告支付2019年10月份至2020年1月份的租金4万元。但原告在规定时间内未对此交纳相关费用。本院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2017年9月26日签订了《房屋租赁协议》，原告已按约向被告交付了房屋及相关设施，被告接收房屋及相关设施后进行了经营，虽向原告交纳了2017年至2018年期间的租金12万元，但未按约定向原告交纳2018年至2019年期间的租金12万元，对此被告存在违约行为。被告于2018年4月份已关门停业，综合分析，被告继续经营已不可能，其已向原告交纳定金2万元,该2万元应从被告应支付的房屋租金中扣除，故对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令被告偿付原告房屋租金12万元及其违约金，本案诉讼费用由被告负担的诉讼请求，本院予以合理的部分支持。在庭审期间原告增加诉讼请求，要求被告支付2019年10月份至2020年1月份的租金4万元。但原告在规定时间内未对此交纳相关费用，对此本案不予处理。被告辩称根据双方的约定应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用，但原告至今未对相关的电器设备进行维修，致使被告无法进行经营，对此原告存在严重违约，故要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担。原告对此不认可，双方签订的《房屋租赁协议》对此未进行约定，而被告对此也未提供相关的证据予以证明，故对被告辩称应由原告对相关的电器设备进行维修后交付被告使用的主张，本院无法采信。被告辩称在其租赁期间被告为原告垫付的水电费12980元，要求原告予以返还。原告对此不认可，被告对此仅提供了收到条，而非正规的水电费票据，故对被告此辩称，本院不予采信，被告如有确凿证据和理由，可另行主张。被告辩称其装修费用花去485588元，要求原告予以赔偿，原告对此不认可。根据双方签订的《房屋租赁协议》的约定，被告对该房屋进行装修，费用自理，而造成《房屋租赁协议》不能继续履行的原因是被告的违约，故对被告此辩称，本院不予支持。被告辩称在其租赁期间其他商户占用其租赁场地160平方米，要求原告赔偿3倍的损失20571元，原告对此不认可。如存在此种情形，被告可另行向侵权人进行主张。综上，对被告要求原告支付违约金6000元、双倍返还定金4万元、返还被告为原告垫付的水电费12980元，并要求原告赔偿被告损失20571元、装修费485588元，共计565139元，本案诉讼费用由原告负担的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告谌爱香与被告姜利增于2017年9月26日签订的《房屋租赁协议》。二、被告姜利增于判决生效后十日内支付原告谌爱香房屋租金10万元（12万元－2万元）及违约金6000元（12万元×5％）。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。三、驳回被告姜利增的反诉请求。案件受理费2700元，反诉费4726元，原告谌爱香负担300元，被告姜利增负担7126元（2700元－300元＋4726元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  田建权人民陪审员  闫三山人民陪审员  陈献成二〇二〇年二月十八日书 记 员  尼博文