四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终74号 上诉人（原审被告）：峨边惠晟妇产医院有限公司，住所地：四川省峨边彝族自治县沙坪镇东风新城三期3幢13单元17楼3号。 法定代表人：桂冠，院长。 委托诉讼代理人：谢骏飞，四川益华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：峨边县嘉瑞物业服务有限公司，住所地：四川省峨边彝族自治县沙坪镇东风新城二期二幢2-1号。 法定代表人：李治林，总经理。 委托诉讼代理人：杜鹏英，四川得助（峨边）律师事务所律师。 上诉人峨边惠晟妇产医院有限公司（以下简称峨边惠晟妇产医院）因与被上诉人峨边县嘉瑞物业服务有限公司（以下简称嘉瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨边彝族自治县人民法院（2019）川1132民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人峨边惠晟妇产医院的委托诉讼代理人谢骏飞，被上诉人嘉瑞物业公司的委托诉讼代理人杜鹏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 峨边惠晟妇产医院上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回嘉瑞物业公司的诉讼请求；3.本案诉讼费用由嘉瑞物业公司承担。事实和理由：峨边惠晟妇产医院与嘉瑞物业公司签订的《前期物业合同》是针对峨边东风新城2期三栋1-4楼的专项物业服务合同，该合同与小区物管合同项下的权利、义务截然不同。按照双方签订的《前期物业合同》约定，嘉瑞物业公司应提供：外围卫生打扫、医院生活垃圾清运、外围排污系统维护、清掏、外墙、屋顶防水、漏水处理等服务，2017年底至2018年初，峨边惠晟妇产医院多次要求嘉瑞物业公司提供保洁、保安等服务，但其予以拒绝，峨边惠晟妇产医院被迫于2018年3月自行聘请了水电工、消防管理人员、安保人员、保洁人员，负责医院的水电维修、医院内部及外围、单元楼的消防设备维护、维修及巡查、公共区域秩序维护、医院生活垃圾清运及外围保洁、污水处理等所有事项，屋顶漏水问题经多次反映至今仍未解决。嘉瑞物业公司未按照合同约定提供物业服务，峨边惠晟妇产医院有权拒绝支付物业服务费。在嘉瑞物业公司并未提供物业服务的情况下，一审判决峨边惠晟妇产医院支付物业服务费及违约金是错误的。 嘉瑞物业公司辩称，峨边东风新城2期至今都未成立业主委员会，嘉瑞物业公司一直在该小区从事物业服务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回峨边惠晟妇产医院的上诉请求。 嘉瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.峨边惠晟妇产医院支付嘉瑞物业公司2018年度物业管理服务费5万元及违约金（以12,500元为基数分别从2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费用由峨边惠晟妇产医院承担。 一审法院认定事实：2015年11月30日乐山市惠晟医疗投资有限公司（以下简称乐山惠晟公司）法定代表人桂冠、案外人马强、王辉、夏成洪、苏艺、赵苗与案外人家源房地产开发有限公司签订关于东风新城2期3幢1-4楼《＜商品房买卖协议＞补充协议》，对该房产的户型、公共区域以及物业等作出具体约定。2017年6月，嘉瑞物业公司向乐山惠晟公司发出办理物业管理手续和物业费的催缴单。双方于2017年7月协商，该物业从2015年12月1日起由嘉瑞物业公司根据本协议内容进行管理。2017年9月5日嘉瑞物业公司与乐山惠晟公司签订《前期物业合同》，约定嘉瑞物业公司向乐山惠晟公司提供物业服务，乐山惠晟公司支付物业费，从2015年12月开始缴纳，因2015年12月-2016年12月是空置房，双方协议缴纳的物业费为4.5万元；2017年1月1日起物业服务费为每年5万元，该费用由嘉瑞物业公司包干使用；物业费每季度缴纳一次，在当年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前缴清物业费用。2018年2月，乐山惠晟公司更名为峨边惠晟妇产医院。2019年7月2日，嘉瑞物业公司以邮政快递形式向峨边惠晟妇产医院送达物业费催缴单。 以上事实认定，有双方当庭陈述，答辩状、嘉瑞物业公司、峨边惠晟妇产医院营业执照、《＜商品房买卖协议＞补充协议》、物业合同复印件、物业费催缴单等证据予以佐证。 一审法院认为，双方签订的《前期物业合同》符合《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，嘉瑞物业公司应当按约履行物业服务，峨边惠晟妇产医院应当按约支付物业费。本案中，嘉瑞物业公司已经提供物业服务，但峨边惠晟妇产医院未按期支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，嘉瑞物业公司诉请峨边惠晟妇产医院支付物业管理服务费5万元及违约金（以12,500元为基数分别从2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止），该院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：峨边惠晟妇产医院向嘉瑞物业公司支付物业费用5万元及违约金（违约金以12,500元为基数分别从2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元（减半收取,嘉瑞物业公司已预交），由峨边惠晟妇产医院负担。 二审中，嘉瑞物业公司未提交新证据，峨边惠晟妇产医院提交2020年1月17日该院大门处摄像头拍摄的监控视频资料一份，拟证明：其聘有保安人员，大门外由保安进行保洁，嘉瑞物业公司并未提供物业服务，其不应当交纳物业服务费。嘉瑞物业公司质证认为：峨边惠晟妇产医院提交的视频资料与本案处理不具有关联性。本院认证：该份视频资料反映的是2020年1月17日的相关情况，而本案中嘉瑞物业公司诉请的物业服务费针对2018年，该视频资料与本案处理不具有关联性，本院不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2017年9月5日，双方签订《前期物业合同》，约定：乐山惠晟公司（乙方）将峨边东风新城2期三栋1-4楼委托给甲方（嘉瑞物业公司）实行物业服务：水管网、管件由甲方负责维修、维护管理；乙方物业的外围卫生清扫（不包括医院内部）由甲方负责；乙方物业的生活垃圾由甲方负责清运；乙方物业的外围及楼道的供电设备系统由甲方负责维护、维修；乙方外墙、屋顶的防水、漏水处理由甲方负责衔接处理；乙方物业的外围排污系统的维护、清掏由甲方负责；乙方物业的外围及单元的消防设备的维护、维修由甲方负责；乙方物业的治安巡逻、公共区域的秩序维护由甲方负责；甲方负责的上述服务产生的费用由甲方自行承担，乙方除物管服务费外不再支付任何费用，包括装修期间的监管费等不再另行支付；若乙方内部甲方服务范围之外的设施设备需要甲方维修，更换及保养所产生的费用双方协商费用后由乙方承担支付；甲方负责的上述服务标准不得低于甲方向本小区提供的物业服务标准。通过双方2017年7月协商，该物业从2015年12月1日起由甲方根据本协议内容进行管理，本小区业主委员会选聘乐山市嘉诚物业有限公司，该协议继续有效。选聘其他物业管理公司后，本协议自动终止。乙方应按时交纳物业管理费，逾期将按照中国人民银行同期贷款利率向甲方支付违约金。甲方违反本合同约定，未及时、全面提供服务，乙方有权拒绝交纳物业管理费。峨边东风新城小区业主接收物业后，嘉瑞物业公司一直在该小区从事物业服务，但嘉瑞物业公司除对小区进行保洁、保安服务以外，没有证据证明其履行了《前期物业合同》所约定的其余合同义务。峨边惠晟妇产医院未交纳2018年度物业服务费。 以上事实，有双方当事人陈述、《前期物业合同》予以证明。 本院认为，本案的争议焦点是：1.嘉瑞物业公司在履行《前期物业合同》过程中是否存在违约行为？2.峨边惠晟妇产医院应否向嘉瑞物业公司支付物业服务费及违约金？现分述如下： 峨边惠晟妇产医院与嘉瑞物业公司签订的《前期物业合同》不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，嘉瑞物业公司主张其履行了合同约定的各项物业服务义务，但从本案查明的事实来看，其除对小区提供保洁、保安服务外，并未提供证据证明其履行了其他合同义务，嘉瑞物业公司存在违约行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，按照前述规定，由于嘉瑞物业公司未完全履行与峨边惠晟妇产医院签订的《前期物业合同》，违约行为明显，对其主张的2018年度物业服务费应予减收，结合本案合同履行情况等因素，本院确定减收幅度为40%，即峨边惠晟妇产医院应支付嘉瑞物业公司2018年度物业服务费3万元（5万元×60%），对嘉瑞物业公司主张的违约金本院亦不予支持。 综上所述，峨边惠晟妇产医院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省峨边彝族自治县人民法院（2019）川1132民初448号民事判决； 二、峨边惠晟妇产医院有限公司于本判决生效后十日内支付峨边县嘉瑞物业服务有限公司2018年度物业服务费3万元； 三、驳回峨边县嘉瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费531元（已减半收取），由峨边县嘉瑞物业服务有限公司负担260元，峨边惠晟妇产医院有限公司负担271元；二审案件受理费1,062元，由峨边县嘉瑞物业服务有限公司负担531元，峨边惠晟妇产医院有限公司负担531元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  赵 霞 审 判 员  聂佳丽 二〇二〇年二月十八日 法官助理  孙秀竹 书 记 员  沈晓琴 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。