山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终246号上诉人（原审被告）：枣庄春晓置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区未来城28号楼2314室。法定代表人：宋爽，经理。委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王恩芹，女，1972年8月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄春晓置业有限公司（以下简称春晓置业公司）因与被上诉人王恩芹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春晓置业公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0402民初5434号民事判决书第一项、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人对违约金的请求权已丧失胜诉权。上诉人于2015年10月21日将其新开发的商品房交付给被上诉人后，依据双方的商品房买卖合同约定，上诉人应在2016年1月21日前，即交房后的90日内将办理产权登记所需的资料交不动产登记中心备案，逾期即承担支付违约金责任。据此被上诉人主张违约金的诉讼时效起点应为2016年1月21日，依据当时施行的民事诉讼时效2年的规定，被上诉人至迟应在2018年1月20日前主张违约金的权利，但被上诉人在一审庭审时未提供证据证明其在该期间内向上诉人主张违约金，不存在诉讼时效中止、中断情形。因此其已经彻底丧失胜诉权，不应支持其违约金的诉讼请求。2.未能及时办理产权登记非上诉人过失所致。联鑫家园项目系朱子埠矿为改善矿区职工居住条件而与上诉人合作开发的惠民项目，享受市中区政府优惠政策。由于该矿未与区政府协调落实好相关配套政策，导致上诉人为买房户办证出现困难和障碍，非上诉人怠于履行，因此不应承担违约责任。王恩芹未答辩。王恩芹向一审法院起诉请求：1.判决被告将枣庄市市中区联鑫家园14号楼2单元202室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权证书；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记的违约金21364元(自2016年1月22日起暂计算至2019年10月22日，以购房款总额390225元为基数，按照每日万分之0.5计算)；3.被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金(以390225元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告春晓置业公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以390225元价格向被告购买位于枣庄市市中区联鑫家园14号楼2单元202室一套。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。本案在审理中，原、被告均认可计算违约金的购房款基数为329308元，被告于2015年10月21日将上述房屋交付给原告。被告于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于次日通知原告办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未按照协议约定及时履行该备案义务，并致使原告未能及时办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2015年10月21日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从当日往后90日之次日即从2016年1月20日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年1月20日起开始计算。由于原告于2019年10月24日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年10月24日起诉之日往前倒推三年,即2016年10月24日之后的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。另因被告已按照《商品房买卖合同》约定于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此一审法院确认该违约金计算至2019年10月15日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。关于原告主张依法判决被告将枣庄市市中区联鑫家园14号楼2单元202室住房备案材料报产权登记机关备案，因被告已经备案完毕，故对原告的该项请求，一审法院不予支持。关于原告主张被告于原告实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给原告违约金(以390225元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案原告实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)，因原告没有提供该房屋备案后，被告在办理产权登记证书中存在违约责任，故原告的该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告王恩芹办理位于枣庄市市中区联鑫家园14号楼2单元202室的房屋产权证书；二、被告枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王恩芹违约金（以329308元为基数，自2016年10月24日起至2019年10月15日止，按日万分之零点五计算）；三、驳回原告王恩芹的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费335元，减半收取167元，由被告枣庄春晓置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第十九条第（三）项约定，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。上诉人称未能及时办理产权登记系由于朱子埠矿未与区政府协调落实好相关配套政策所致，不属法定免责事由，本院不予采纳。因此，上诉人应当对上述违约行为承担违约责任。关于被上诉人是否已经丧失胜诉权的问题。违约金属于继续性债权，每个债权分别适用诉讼时效，故一审法院对于自被上诉人起诉之日向前倒推三年开始起算违约金，符合法律规定，本院对上诉人的该项上诉请求不予采纳，被上诉人一审起诉时并未超过诉讼时效期间。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费335元，由上诉人枣庄春晓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇二〇年二月二十四日书记员  史安伟