浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12338号 原告（反诉被告）：张简，女，1986年9月2日出生汉族，无固定职业，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：贺静辉，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告（反诉原告）：任继荣，男，1963年7月4日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：鲁嘉雯、章挺,浙江和义观达律师事务所律师。 第三人：宁波市教育服务管理中心（统一社会信用代码为：12330200419528955Q）。住所地：浙江省宁波高教园区文苑路462号。 法定代表人：蒋萌，该中心主任。 委托诉讼代理人：陈辉，浙江鄮城律师事务所律师。 原告张简与被告任继荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序。审理中，原告申请追加宁波市教育服务管理中心为第三人参与诉讼，对被告名下财产予以查封，被告将委托诉讼代理人张志伟变更为鲁嘉雯，本院均予以准许，并于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人贺静辉，被告（反诉原告）委托诉讼代理人鲁嘉雯、章挺,第三人委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张简起诉称：请求解除原、被告于2018年5月8日签订的房屋租赁合同，判令被告退还押金25000元、支付违约金300000元。 事实与理由：鄞州区中山东路999号五层楼房属第三人所有，出租给被告使用。2018年5月8日，原告为办舞蹈培训班,与被告签订《房屋租赁合同》，约定向被告承租位于鄞州区中山东路999号房屋中的二楼一层，租期三年,租金每年300000元,并特别约定,被告第一年违约赔偿原告300000元，第二年违约赔偿原告200000元，第三年违约赔偿原告100000元。合同签订后，原告按约支付了第一期租金和押金，投入巨资进行装修，并花费大量人力物力进行推广营销，但被告交付的房屋存在渗水问题,一直未能解决，且2018年9月6日第三人书面告知原告，涉案房屋由第三人租给被告，但被告转租给原告第三人不知情，现第三人与被告的租赁合同于2019年10月5日到期终止，第三人将收回出租房，要求原告做好搬离工作。原告将该情况告知被告，要求被告做好续租工作，但被告未能妥善解决。原告于2018年11月29日又接到第三人类似内容的律师函。原告立即告知被告，但被告始终不能解决涉案房屋续租问题，致原告不敢正常招收新学员，造成巨大的经济损失。2019年3月4日，第三人书面告知，因被告拖欠自2018年4月至今的房租，严重违约，决定自2019年3月7日起采取停电措施。第三人旋即停电，原告无法开展培训工作。原告欲告知被告，被告却已将原告的微信拉黑，事后原告多次催告被告，但未有改变，形成纠纷。 被告任继荣答辩并反诉称：1、被告向第三人承租鄞州区中山东路999号五层楼房一栋，被告将该栋楼房中的二楼出租给原告使用，该栋楼房缺乏产权证，产权性质不明。现宁波仲裁委员会经过仲裁，认定该栋楼房不是违章建筑，第三人和被告之间的租赁合同合法有效，故被告和原告之间的租赁合同也应合法有效，但超出被告与第三人的租赁合同期限部分应为无效。第三人对原告向被告转租一事是清楚的，也未提出异议，因此原、被告之间的租赁关系合法有效。第三人同意原告租赁至2019年10月5日，但原、被告之间的合同在2019年10月5日也已终止，故原告不必再提出解除合同；2、原告未按约支付租金构成违约。原告按约应该在2018年12月5日和2019年6月5日前支付租金，因为原告知道涉案房屋至少能租到2019年10月5日，原告却故意不付，恶意拖欠租金，构成违约，被告无需退还押金。本案中，原告不付租金的行为不适用不安抗辩权；3、房租的计算。根据合同，原告应该在2018年12月5日和2019年6月5日前分别支付租金150000元和75000元，合计225000元（计算至2019年10月5日）。被告与第三人的租金纠纷已经经过宁波仲裁委员会仲裁，与本案无关，原告向第三人支付的款项与被告无关，不能抵扣被告的租金；4、被告有权向原告主张滞纳金和违约金。根据合同，原告拖欠租金，应按月租金的5%支付滞纳金，拖欠房租一个月以上的，应支付一个月的租金作为滞纳金。据此，被告要求原告支付滞纳金34850元；5、原告在签订合同时对以后可能不能承租的结果清晰知晓，所以才会定下如此之高的违约金，但约定的违约金明显过高，应以三个月租金75000元为限。综上，被告提出反诉:1、判令反诉被告支付拖欠租金225000元，支付滞纳金34850元，合计259850元；2、判令由被反诉人承担占用期间的占有使用费。 反诉被告张简答辩称：出租房屋存在房屋渗漏、广告位无法设置等瑕疵，且出租房不具有合同约定的3年租期，如果只有一年租期，反诉被告缺乏培育期，不可能去租赁，存在履行合同的重大风险，反诉被告可以履行不安抗辩权，所以反诉被告不存在违约，不必支付滞纳金和违约金。关于租金，即使要支付，也应该分两部分，2019年5月、6月已经停电，反诉被告不能经营，反诉原告不应主张租金，2019年7月、8月已经停电，反诉被告不能经营，反诉原告不应主张租金。 第三人宁波市教育服务管理中心答辩称：原告向被告租赁涉案房屋未经第三人同意，原、被告之间的房屋租赁纠纷与第三人无关，相关的责任由原、被告自己承担。 本院组织双方当事人进行质证，并认证如下： 1、原告提供《房屋租赁合同》、押金收据，拟证明原告和被告之间的租赁关系及原告向被告支付押金25000元的事实。被告和第三人均无异议，本院予以认定； 2、原告提供租赁房屋现场照片，拟证明原告投入400000多元对房屋进行了装修和被告至今未解决更衣间房顶污水渗漏的问题。被告质证后表示，原告对房屋进行装修未经过被告同意，被告不予认可，且被告交付原告的租赁房原本就是按照酒店标准进行装修的，原告可以直接使用，另被告交付原告的房屋不存在漏水，现在漏水位置在公共区域，属于原告租赁范围外的空间，被告已经进行维修。第三人表示对这情况不清楚。本院对证据的真实性予以认定； 3、原告提供《告知书》及《律师函》，拟证明第三人向原告告知第三人与被告的房屋租赁合同截止2019年10月5日到期，要求原告尽早做好腾房准备。被告质证后表示，对证据的真实性无异议，但原告在签订合同时清楚被告与第三人的租赁期限是2019年10月5日，被告口头答应原告到时和第三人协商，尽量让原告租满三年，所以约定了300000元这么高的违约金。第三人对证据无异议。被告和第三人对证据的真实性无异议，本院予以认定； 4、原告提供《停电通知》，拟证明因被告未向第三人支付租金，第三人于2019年3月7日12时起开始停电，至2019年8月份才开始恢复。被告表示未发生过停电。第三人表示，2019年6月20日左右停过两天，其它时间没停过。被告和第三人对证据的真实性无异议，本院予以认定； 5、原告提供原告与被告的微信聊天记录、《公证书》，拟证明：1.原告已付第一期租金150000元；2.被告一直未解决房屋漏水问题；3.涉案房屋租赁两个月后就出现无法履约的问题，被告知悉后一直未能解决；4.涉案房屋被第三人停电，无法使用；5.被告将原告微信拉黑，拒绝与原告沟通。被告表示，对证据真实性无异议，第一期租金150000元被告已经收到，对涉案房屋能否租满三年的问题原告在签订合同时就知道的，否则不会定下300000元这么高的违约金，其他不予认可。第三人无异议。被告和第三人对证据的真实性无异议，本院予以认定； 6、原告提供《律师函》、快递单及签收单，拟证明因被告违约，合同存在重大履约风险，原告向被告发律师函，行使不安抗辩权的事实。被告对证据的真实性无异议，但本案不适宜行使不安抗辩权。第三人表示与其无关。本院对证据的真实性予以认定； 7、原告提供原告与第三人员工闫兴中老师的微信聊天记录及《房屋使用协议》（复印件），拟证明：1.因被告违约导致房屋被第三人停电，无法使用；2.原告在2019年7月1日至2019年8月30日使用涉案房屋源于第三人，并向第三人支付了租金，与被告无关，被告无权主张租金；3.涉案房屋其它时间因被第三人停电，无法使用，被告无权主张租金或占有使用费；4.结合其它证据，可见涉案房屋自2018年9月6日以来问题不断，原告不能正常经营，被告应相应减免租金。被告表示，对证据的真实性无异议，但不认可被告与第三人的协议，原告应该向被告支付租金。第三人对证据无异议。本院对证据的真实性予以认定，关联性在下文阐述； 8、原告提供照片，拟证明原告已于2018年9月底腾退涉案房屋。第三人表示，原告大约于2019年8月30日腾退的。被告表示，被告在2019年10月5日发现涉案房屋里还亮着灯，应该还在办公。对此原告表示，原告腾退后未关灯，导致灯一直亮着。本院对照片的真实性予以认定； 9、原告提供原告与被告的通话记录，拟证明：1.出租房屋时被告欺骗原告租期还有三年；2.欺骗事实被原告发现后，被告仍向原告保证能续签合同，确保原告的三年租期不变，但被告没有做到；3.被告明确承诺，如违约会按合同约定赔偿原告300000元；4.原告明确告知被告为打广告而承租涉案房屋，却故意隐瞒不能做广告的事实，导致原告不能做广告。被告对该证据三性均有异议，这个录音是原告偷录的，被告不予认可，原告在签订合同时已经知道被告与第三人的房屋租赁期限是2019年10月5日，被告当时向原告说明，到时被告去和第三人协商，尽量让原告续租，争取租满三年，如果不能，被告承担违约金，所以原告对租赁三年的不确定性是清楚的，但被告没有承诺给原告300000元这么高的违约金，至于第4点广告位，不在合同约定范围内，不予置评。第三人表示不清楚。本院认为，该录音系原告单方面偷录，证明力低下； 10、第三人提供《房租赁合同》（复印件）、《租赁房屋补充协议》（复印件），拟证明第三人与被告存在房屋租赁关系。原、被告无异议，本院予以认定； 11、第三人提供《房屋使用协议》（复印件），拟证明第三人与原告达成协议，约定原告将2019年7月1日至2019年8月30日的房屋租金直接给付第三人。原告无异议。被告表示，这是原告与第三人私下订立的协议，没经过被告同意，被告不予认可。本院对证据的真实性予以认定，关联性在下文阐述。 12、被告提交仲裁申请书、宁波仲裁委员会受理通知书、宁波仲裁委员会（2019）甬仲字第116号裁决书，拟证明被告与第三人的房屋租赁纠纷已由宁波仲裁委员会裁决，宁波仲裁委员会认定鄞州区中山东路999号房屋不属于违章建筑，被告应付原告的租金已经足额支付第三人，故原告应付被告的租金应支付被告，而不应由第三人代收。原告和第三人对证据的真实性无异议，本院予以认定。 经审理，本院认定如下： 鄞州区中山东路999号房屋一栋属第三人所有。2010年12月7日，第三人与被告签订《房屋租赁合同》，约定第三人将该房屋租给被告，租赁期限为三年。2011年1月6日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定将租赁期限延至2019年10月5日。 2018年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将鄞州区中山东路999号房屋中的二楼（建筑面积480平米）租给原告，用途商业，租期36个月，即2018年7月5日至2021年7月4日；租金金每年300000元，半年付一次，第一期租金支付时间为5月20日，以后每期租金提前30日支付，若原告逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的5%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金超过一个月，被告有权收回房屋，原告须按实际居住日交付租金并承担违约责任；租赁期内原告因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经被告同意并经政府有关部门批准；原告向被告支付押金25000元，原告若无违约，结清该房屋相关费用并办理完公司注册地址变更后，被告在租赁期届满时全部归还原告；违约的处理：特别约定：前三年租金不变，第四年起租金涨百分之一；被告第一年违约赔偿原告300000元，第二年违约赔偿原告200000元，第三年违约赔偿原告100000元等。 合同签订后，被告交付了涉案房屋，原告支付了第一期租金150000元和押金25000元。2018年9月6日、11月29日，第三人书面告知原告，原告与被告的房屋租赁关系第三人不知情，第三人与被告的租赁合同于2019年10月5日终止，要求原告到时做好搬离工作。原告立即转告被告，要求被告做好续租工作，但被告未能完成续租。2019年3月4日，第三人书面告知原告，因被告拖欠房租，严重违约，决定自2019年3月7日起采取停电措施。2019年6月，第三人对涉案出租房停电两天。2019年6月26日，原告与第三人签订《房屋使用协议》，约定在2019年7月1日至2019年8月30日期间的涉案房屋月租金32060元由原告直接支付第三人。2019年9月，原告搬离涉案出租房。 另，2019年12月9日，宁波仲裁委员会作出（2019）甬仲字第116号裁决书，认定被告与第三人关于鄞州区中山东路999号房屋的租赁合同及补充协议合法有效。 本院认为，本案焦点是房屋租赁合同效力和相关费用的计算。关于房屋租赁合同效力，本院认为，宁波仲裁委员会在（2019）甬仲字第116号裁决书中已经认定鄞州区中山东路999号房屋系由宁波四明中学和第三人合作建造，宁波市教育局和宁波四明中学均同意将该楼房出租，不违反国家强制性法律、行政法规的规定，第三人和被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，2018年5月8日被告将该楼房中的二楼转租给原告后，第三人在2018年9月6日知晓后未表示反对，视为同意转租，故原、被告之间签订的房屋租赁合同在2018年7月5日至2019年10月5日期间内合法有效，因原告已经在2019年10月5日前腾退，故本院对2019年10月5日以后的租赁合同效力不予审理，原告要求解除房屋租赁合同，被告亦无异议，本院予以支持。关于相关费用计算：1、违约金。原告未能租满三年，仅能租用一年零三个月，被告已经构成违约，原告要求被告支付违约金，理由正当，应予支持，但违约金应根据第二年未能履行计算，即为200000元。被告辩称违约金偏高，请求调整，本院认为，这违约金是双方自行约定，可以视为被告对原告不能租满三年所造成的经济补偿，故不作调整；2、租金。原、被告之间的房屋租赁合同在2019年10月5前合法有效，被告要求原告支付此期间的租赁费225000元理由正当，应予支持，原告自行提早腾退，与被告无关。原告诉称涉案房屋自2018年9月6日以来出现更衣间房顶渗漏、停电等问题，原告不能正常经营，要求相应减免租金，本院认为，合同中被告违约应支付原告的违约金明显高于原告违约应支付被告的违约金，故本院认定原告在签订合同时已经知晓被告与第三人的房屋租赁合同截止期限为2019年10月5日的事实，因被告已经就该违约行为承担了违约责任，且对更衣间房顶渗漏已经进行了维修，故原告不能再因该两个原因要求被告减免租金，关于停电问题，原告诉称停电两个月证据不足，不予认定，第三人因被告未付租金而停电两天，在此期间原告也未向被告支付租金，故对于造成停电结果原、被告均有责任，本院酌情扣去租金833元，则原告应付被告的租金为224167元。原告向第三人支付的款项与被告无关，不在本案中折抵；3、押金。被告辩称原告未付租金构成违约，已经支付的押金可以不退还，本院认为，被告不退还押金缺乏依据，且本案中双方均存在违约行为，故本院对原告要求被告返还押金的诉讼请求予以支持；4、滞纳金。反诉原告要求反诉被告支付滞纳金34850元（即自2018年12月5日起以150000元为基数按年利率24%计算），反诉被告辩称合同存在重大履约风险，反诉被告不支付租金是行使不安抗辩权，不构成违约，本院认为，反诉被告在签订合同时已经知晓反诉原告与第三人的房屋租赁合同截止期限为2019年10月5日，故反诉被告对于此期间的租金不能行使不安抗辩权，现未按约支付，已经构成违约，反诉原告要求反诉被告支付滞纳金理由正当，且反诉原告的诉称低于合同约定，本院予以支持。本案不存在占有使用费，故对反诉原告占有使用费的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告张简与被告任继荣于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告任继荣支付原告张简违约金200000元； 三、被告任继荣返还原告张简押金25000元； 四、驳回原告张简其他诉讼请求； 五、反诉被告张简支付反诉原告任继荣租金224167元； 六、反诉被告张简支付反诉原告任继荣滞纳金34850元； 七、驳回反诉原告任继荣其他诉讼请求。 上述第二、三、五、六项相互折抵后，反诉被告张简支付反诉原告任继荣34017元，限在判决生效后十日内理清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉诉讼费6175元，财产保全费2145元，合计诉讼费用8320元，由原告张简负担4050元，被告任继荣负担4275元；反诉诉讼费2599元，由反诉原告任继荣负担9元，反诉被告张简负担2590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  厉国平 人民陪审员  蔡 静 人民陪审员  王梦佳 二〇二〇年二月十九日 代书 记员  俞 霜