浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9476号 上诉人（原审原告、反诉被告）：庞学武，男，1967年11月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省天台县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周小放，男，1966年6月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市临安区。 上诉人庞学武与被上诉人周小放房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初4838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：庞学武与周小放签订《租房合同》一份，约定周小放将位于临安建筑面积40.11平方米的房屋出租给庞学武使用。合同第二条约定租期自2017年6月1日至2020年5月30日，房屋租金每年22000元，水电费押金2000元，合同签订之日起一次性支付给周小放；若任何一方提出提前解除合同，均需征得双方同意；周小放如提前收回，退还已收租金，庞学武如提前退租，其所交租金周小放不退还。对该条约定，双方庭审中均认可周小放在该条上增加了“第二年提前一个月付清”的字样。合同第三条约定庞学武在租房期间，每月的水电费按实数向收取水电费的单位或个人如实缴纳，如因拖欠上述费用而造成对庞学武的停水停电，周小放概不负责。该合同另约定了其他的权利义务。 上述合同签订后，庞学武支付了第一年的房租22000元。第二年的房租其于2018年5月1日支付。第三年的房租22000元庞学武于2019年5月31日微信转账给周小放，但周小放以其已违约为由拒不接收。此后庞学武以微信转账的形式预付了4000元的租金给周小放，在周小放催讨8月份房租的时候，庞学武于2019年8月5日微信转账给周小放剩余租金18000元，周小放未接收，并要庞学武搬离案涉房屋。后双方未达成一致，庞学武诉讼至法院，请求判令：1.双方继续履行合同；2.本案诉讼费由被告承担。审理中周小放提起反诉。请求判令：1.解除其与庞学武之间签订的《租房合同》；2.庞学武返还房屋，并将房屋的墙体及电力设施恢复原状；3.庞学武支付房屋租金每月2000元、水电费每月200元、押金10000元；4.本诉与反诉的诉讼费用均由庞学武承担。案件审理中，周小放明确10000元押金系包含水电押金在内；第三项诉讼请求其明确如果法院判决解除的话，要求庞学武搬出之前支付每月租金2000元、水电费每月200元，如果不能解除的话其要求庞学武按每月2000元的租金标准支付剩余租期内的租金、水电费每月按实收取。 原审法院认为，本案的争议焦点为案涉《租房合同》是否已达到了解除条件。周小放认为庞学武需在2019年5月1日支付第三年的租金，但庞学武未按约支付，其认为庞学武已构成违约，合同达到了解除条件；庞学武认为其在2019年5月底前支付房租都不算违约，其要求继续履行合同。该院认为，从双方签订的《租房合同》的内容及庞学武前两年支付房租的习惯来看，双方达成了后面的房租应每年提前一个月支付的合意，但纵观《租房合同》的内容，其中未明确约定合同解除的条件，在该种情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，周小放需催告庞学武在合理的期限内支付第三年的房租，如庞学武在合理期限内未履行支付房租的义务，那么周小放可要求解除合同，而本案中周小放未提供证据证明其曾催告过庞学武，故在该种情况下，庞学武于2019年5月31日支付2019年6月1日至2020年5月30日的房租并不构成违约。综上，该院认为，在本案中，周小放以庞学武未按约支付房租构成违约为由要求解除合同，该院不予支持。因合同未解除，故双方均应继续严格按照合同约定行使权利、履行义务。关于周小放要求庞学武按照每月2000元的标准支付剩余租金的诉讼请求；该院认为合同约定每年租金22000元，现合同未解除，双方也未达成变更租金的合意，故庞学武应按照每年22000元的标准支付余下的房租。关于周小放要求庞学武按照每月200元的标准支付水电费的诉讼请求；该院认为，因合同未解除，故根据合同约定，每月的水电费应按实收取，周小放可根据每月实际产生的水电费向庞学武主张。另，根据合同的约定，庞学武需支付押金2000元，但其并未支付，故对周小放要求庞学武支付押金2000元的诉讼请求，该院予以支持，其他的押金诉求无依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、庞学武与周小放继续履行双方于2017年6月1日签订的《租房合同》；二、庞学武于本判决生效之日起十日内按《租房合同》约定的每年22000元的标准支付2019年6月1日起至2020年5月30日止的剩余房租18000元；三、庞学武于本判决生效之日起十日内支付周小放押金2000元；四、驳回周小放的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费80元，减半收取40元，由周小放负担；反诉受理费105元，减半收取52.5元，由庞学武负担25元，由周小放负担27.5元。庞学武、周小放均于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，庞学武不服上述判决，向本院提起上诉称：一、根据2017年6月1日签订的租房合同第三条，乙方在无任何拖欠水电费的情况下甲方无权停水停电，甲方理应承担因停水停电给乙方造成的部分损失。二、租赁合同协商签约时，甲方要求水电押金2000元。三年房租一次性付清乙方当时就拒绝，乙方承诺水电费月结月清，甲方当时就口头同意。实际履行中也完全执行到位，从2017年7月到2019年8月份25个月未欠分文、期间甲方也无任何异议。所以现在甲方要求2000元保证金是毫无理由的，更何况甲方至今仍旧停水停电。其行为比较恶劣，毫无诚信守约可言。据此，请求二审法院判令：一、撤销原判第三项判决，改判上诉人不需要支付2000元押金。二、追加被上诉人因停水停电给上诉人造成的无法正常办公的营业部分损失，按年租金22000元，折算每天60元5倍即每天300元，自2019年8月8日计算到实际恢复正常供水电止。三、请求二审法院判令被上诉人归还上诉人接到隔壁理发店的电线、插头等物品、修复恶意破坏的插座电线，并赔礼道歉。四、请求二审法院判令被上诉人恢复供水供电，拆除门口监控、恢复大门锁具。五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人周小放答辩称：上诉人一定要支付水电押金2000元。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2017年6月1日，庞学武与周小放签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和现行法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按合同的约定履行。合同第二条约定：租期自2017年6月1日至2020年5月30日，房屋租金每年为贰万贰仟元，水电费押金2000元，合同签订之日起按一次性向周小放缴清。现合同已经履行两年多，但庞学武一直未交纳水电费押金，原审法院支持周小放要求庞学武支付押金的请求并无不当。现庞学武上诉请求无需支付的理由不能成立，本院不予支持。 庞学武上诉请求第二项、第三项、第四项在一审法院审理时均未提出，现上诉要求本院审理。因庞学武该三项诉讼请求一审时未主张，故本院对庞学武该三项诉请求不予审理。综上，上诉人庞学武的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庞学武负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年二月十七日 书记员  何英杰