福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2632号 原告：厦门海投物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路8号海投大厦18楼、13层1312室、1313室、1314室，统一社会信用代码913502001550552921。 法定代表人：刘扬开，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新峣，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：叶连吉，男，1965年2月26日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：简盛雍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告厦门海投物业有限公司（以下简称“海投物业公司”）与被告叶连吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海投物业公司的委托诉讼代理人刘新峣、高韶云，被告叶连吉的委托诉讼代理人简盛雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令叶连吉支付2015年8月1日起至2019年7月31日拖欠的租金163363.07元及违约金21727元（以163363.07元为基数并按日0.1%计算，自2019年2月1日起算至2019年6月13日止为21727元，并计算至实际支付日止）；2.判令叶连吉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：海投物业公司与叶连吉于2015年1月15日签订《孚莲一里店面租赁合同》，约定：叶连吉承租海投物业公司位于海沧区店面，建筑面积605.39平方米；合同租赁期限为五年零三个月，自2015年2月1日起至2020年4月30日止，免租期为2015年2月1日至2015年4月30日止；合同每年年租金为227400元，半年租金为113700元；叶连吉应于本合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳；若叶连吉逾期交付租金，每逾期1天，应按年租金的千分之一支付违约金；合同另对履约保证金、费用承担、合同的解除与终止等均做出明确约定。合同签订后，叶连吉自2016年2月1日以来已多次逾期支付租金，尚欠2016年2月1日至2019年7月31日期间的租金为163363.07元。另，叶连吉依约应按日千分之一计算逾期付款违约金。 叶连吉辩称，一、合同包内的68号店面直至2016年2月才交付给叶连吉，交付后又出现漏水等质量问题，严重影响使用，后进行整改，至2018年5月31日才整改完毕，68号店面实际交付使用时间为2018年5月31日，因此，68号店面应减免40个月的租金89705.8元。69号店面直至2015年8月份才交付给叶连吉，69号店面应减免7个月租金10696.46元。70号店面直至2017年2月份才交付给叶连吉，因此，70号店面应减免25个月租金46464.85元。因为漏水影响使用期，海投物业公司向店铺所在村委会申请减免了合同包内所有店面3个月的租金，因此，应减免叶连吉租金56846.12元。合同包内的其他店面的实际交付时间为2015年2月26日，逾期交付近1个月，应减免1个月租金18948.71元。以上应减免租金共计222661.94元。二、叶连吉接手租赁店面时，部分店面存在逾期交付、漏水等影响租赁物使用的各种问题，叶连吉积极与海投物业公司协商解决，海投物业公司回复先不交租金等通知，当海投物业公司通知交租金，叶连吉及时缴纳租金，预交下一租期租金，不存在逾期支付租金问题。叶连吉不仅未拖欠海投物业公司租金，还多交了租金45608.05元，海投物业公司应当在下期租金中予以扣除。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月，叶连吉中标孚莲一里66号-76号店面招租项目，中标项目测绘面积605.39平方米，月租金单价31.3元／平方米，年租金22.74万元。2015年1月23日，海投物业公司（出租方，甲方）与叶连吉（承租方，乙方）签订《孚莲一里店面租赁合同》，约定：双方根据招投标文件及相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就厦门市海沧区孚莲一里（佳隆花园）店面招租事宜，达成如下合同条款，1、租赁物系坐落于海沧区佳隆花园小区，门牌号海沧区店面，建筑面积605.39平方米。合同项目租赁期为五年零三个月，自2015年2月1日起至2020年4月30日止（含免租期）。免租期为2015年2月1日至2015年4月30日。租金及支付方式和期限，甲乙双方确定第一年至第五年每年年租金为22.74万元，五年租金总额113.69万元。乙方应于本合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳。在租赁期间，第1-5年年租金一致，不递增但也不能递减。履约保证金，乙方在签署本合同的同时交付人民币20000元整作为履约保证金。乙方未按时缴纳各种应缴税费，或由于乙方的行为给甲方造成损失的而乙方未予以赔偿的，甲方有权从履约保证金中扣除，并有权向乙方继续追偿拖欠费用、赔偿金。双方在履行本租赁合同期满，或乙方依约定中途解除本合同，甲方在乙方理清与租赁物有关的债权债务及税费后，剩余履约保证金甲方给予无息退还。但若乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收乙方履约保证金。费用的承担，使用该租赁物所发生的一切水费、电费、煤气费、通讯、卫生保洁、消防设施、检测、消毒、工资、经营费用及物业管理费和公共维修基金等均由乙方承担。…若乙方逾期交付租金，每逾期1天，应按年租金的千分之一支付违约金。合同签订后，海投物业公司于2015年2月26日将租赁店面交付给叶连吉。68号（建筑面积71.65平方米）、69号店面（建筑面积48.82平方米）、70号（建筑面积59.38平方米）交付后需要维修，海投物业公司在维修完毕后于2015年8月1日将69号店面交付给叶连吉，于2017年2月1日将70号店面（建筑面积59.38平方米）交付给叶连吉，于2016年2月1日将68号店面交付给叶连吉。截止至2019年6月28日，叶连吉向海投物业公司支付租金共计762290.35元，其中：于2015年5月15日支付租金113700元、2017年6月28日支付租金44338元、2017年7月11日支付租金127774元、2019年3月25日支付租金147164元、2019年4月8日支付租金160000元、2019年4月11日支付租金77406.35元、2019年6月5日支付租金60860元、2019年6月28日支付租金31048元。海投物业公司分别于2017年1月和2019年1月向叶连吉发出催缴租金函。因叶连吉未支付拖欠的租金，海投物业公司诉至本院。 本案审理过程中，海投物业公司书面明示同意免除叶连吉承租店面2015年11月、2015年12月、2016年1月三个月租金。 另查明： 1.海投物业公司提交《建设工程规划许可证》及附件，载明佳隆花园（孚中央安置房）建设项目的建设单位为厦门市海沧区建设局，该建设工程符合城乡规划要求。附件载明，建筑高度及层数：1#、4#楼为55.8米，共十八层；2#、3#楼为49.8米，共十六层；5#-7#楼为56.55米，共十八层；8#楼为19.5米，共四层。主要层高要求：地下一层5.4-5.8米，1#-7#楼层高均为3米（其中店面3.9米），8#楼四层均为4.5米，门卫一层3米。建筑功能部分：1#-7#楼为住宅、架空、物业用房等（其中5#-7#楼一层含店面），8#楼为店面、生鲜超市、社区服务用房；门卫。 2.海投物业公司提交《建设工程竣工验收备案证明书》，载明佳隆花园（孚中央安置房）项目竣工验收合格。 3.海投物业公司提交《海沧区芸美村、后柯村“党建富民强村工程”项目实施方案、《佳隆花园店面分配方案》，载明经海沧区、镇、村三级研究决定制定佳隆花园店面出租给厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会方案，管理经营模式为上述村委会委托海投物业公司对租赁店面统一进行经营管理，采取公平竞标方式招租。 4.海投物业公司提交《房屋租赁合同》3份，海投物业公司分别与厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会签订，内容为海投物业公司将佳隆花园小区含讼争店面在内的店面出租给上述三个村委会，厦门市海沧区建设局作为见证方盖章。 5.海投物业公司提交《委托管理合同》1份，海投物业公司与厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会签订，内容为三个村委会将佳隆花园店面的租赁管理等相关事宜委托给海投物业公司。 6.叶连吉提交《海投物业关于减免68号店面租金的请示》，载明68号店面从交房开始长期大面积地板渗水，屋顶破洞漏水，2016年3月使用期间还是持续出现不明原因地漏大量喷水，马桶污垢粪便溢流满屋，根本无法正常经营，多次向物业公司及市长热线反映无果，还是无法解决问题，万般无奈下自己请教专业人员，对比隔壁相同结构店面，发现异样，求来施工单位现场对比查看设计图，原因是没有参照图纸施工，在有力证据面前施工方同意整改，68号店面于2018年5月31日整改完毕交付使用，请求海投物业公司减免68号店面2016年3月至2018年5月租金。海投物业公司佳隆花园物业管理服务处于2019年4月23日在请示上盖章并备注“情况属实”。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。海投物业公司与叶连吉签订的《孚莲一里店面租赁合同》系双方真实意思表示，海投物业公司提交了讼争店面相关的建设工程规划许可证，双方合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。海投物业公司提交的《海沧区芸美村、后柯村“党建富民强村工程”项目实施方案、《佳隆花园店面分配方案》、《房屋租赁合同》、委托管理合同，可以证明海投物业公司主张本案权利，有相应的事实及法律依据。 关于叶连吉是否拖欠自起租日起至2019年7月31日期间的租金问题。本院认为，双方在租赁合同中约定的计算店面租金的面积为605.39平方米，扣除68号、69号、70号店面面积179.85平方米，66号、67号、71号、72号、73号、74号、75号、76号店面计算店面租金的面积共计425.54平方米。双方约定的免租期为2015年2月1日至2015年4月30日。另外，海投物业公司在本院审理过程中还书面明示同意免除叶连吉上述承租店面2015年11月、2015年12月、2016年1月三个月租金。因此，叶连吉应缴交的66号、67号、71号、72号、73号、74号、75号、76号店面自2015年5月1日起至2019年7月31日期间的租金数额共计639331.3元（425.54平方米×31.3元×48个月）。68号店面经维修后的交付时间为2016年2月1日。叶连吉提交的《海投物业关于减免68号店面租金的请示》能够证明68号店面在交付使用后于2016年3月再次出现渗漏水等问题，于2018年5月31日维修整改完毕交付使用。海投物业公司虽有异议，但未能提交相应证据予以反驳，海投物业公司应承担举证不能的法律后果。叶连吉抗辩主张68号店面于2018年5月31日交付使用，本院予以采信。双方认可68号店面适用租赁合同约定的头三个月免租金条款，叶连吉于2016年2月份实际使用68号店面，使用期间应计入免租金期。因此，叶连吉应缴交的68号店面自起至2019年7月31日期间的租金数额共计26911.74元（71.65平方米×31.3元×12个月）。69号店面经维修后的交付使用时间为2015年8月1日，双方认可69号店面适用租赁合同约定的头三个月免租金条款，适用租赁合同约定的头三个月免租期，另外，海投物业公司在本院审理过程中还书面明示同意免除叶连吉承租店面2015年11月、2015年12月、2016年1月三个月租金。因此，叶连吉应缴交的69号店面自起至2019年7月31日期间的租金数额共计64178.77元（48.82平方米×31.3元×42个月）。70号店面经维修后的交付使用时间为2017年2月1日，双方认可70号店面适用租赁合同约定的头三个月免租金条款，因此，叶连吉应缴交的70号店面自起至2019年7月31日期间的租金数额共计50182.04元（59.38平方米×31.3元×27个月）。综上，叶连吉应缴纳讼争店面截止至2019年7月31日之前的租金数额为780603.85元。截止至2019年6月28日，叶连吉已向海投物业公司支付租金共计762290.35元，因此，叶连吉尚欠海投物业公司截止至2019年7月31日之前的租金数额为18313.5元。 租赁合同约定叶连吉应于合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳。对照叶连吉已交付的租金时间和租金金额，可以看出叶连吉在履约过程中确实存在未按照合同约定时间足额支付租金的情形，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现海投物业公司主张叶连吉支付以尚欠租金为基数自2019年2月1日起按日千分之一计算的违约金，具有合同依据，本院予以支持。对海投物业公司诉讼请求合理部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条规定，判决如下： 一、被告叶连吉于本判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付截止至2019年7月31日之前拖欠的租金18313.5元，并支付违约金（违约金以18313.5为基数，按日千分之一，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止） 二、驳回原告厦门海投物业有限公司的其余诉讼请求。 如被告叶连吉未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4002元减半收取2001元，由原告厦门海投物业有限公司负担1727元，被告叶连吉负担274元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李庆东 二〇二〇年二月二十六日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。