吉林省通化市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉05执异2号 案外人：刘志程，男，汉族，柳河县人，住柳河县。 申请执行人：田孝贤，女，汉族，住吉林省柳河县。 委托诉讼代理人：田占秀，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。 被执行人：刘德军，男，汉族，住吉林省柳河县。 被执行人：柳河县太平建筑工程有限责任公司。住所：吉林省柳河县柳河镇修正路4号。 法定代表人：刘德军，经理。 被执行人：柳河县天盛房地产开发有限责任公司。住所：吉林省柳河县柳河镇振兴大街市场路。 法定代表人：鄢盛俊，经理。 被执行人：柳河太平房地产开发有限公司。住所：吉林省柳河县柳河镇修正路4号。 法定代表人：翟铁柱，经理。 本院在执行田孝贤与刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司、柳河县天盛房地产开发有限责任公司、柳河太平房地产开发有限公司（以下简称太平公司）民间借贷纠纷一案，案外人刘志程向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘志程称：1、请求依法对柳河县柳河镇前进街三区、户号0001026、面积27.7平方米的库房排除执行/2、请求依法解除对柳河县柳河镇前进街三区、户号0001026、面积27.7平方米的库房的查封。事实与理由：一、2012年12月25日，其与太平公司签订商品房买卖合同，约定其购买了该公司开发的位于柳河县前进街三区（柳河绿园小区二期）的第15栋、27.7㎡的库房（本院吉05执恢6号公告中，载明的所有权证号：00050141、幢号00033、户号0001026、1层27.7平方米的库房）。其向太平公司交付全部房款，太平公司也交付该车库，自2012年起其实际占有、使用和管理该门市至今。其曾多次督促太平公司办理不动产登记手续，该公司告知暂时办不了，一直未能配合。直至2019年，其看到本院吉05执恢6号公告，知晓了案外人的库房被抵押和查封的事实。二、人民法院应当依法排除对案外人所有的库房的执行。1、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有财产，但尚未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中贵院查封该车库之前，案外人已经签订合法有效的书面合同，支付全部房屋价款，合法占有该不动产至今，且对办理过户登记手续没有过错，人民法院依法应当排除对该不动产的执行。2、申请执行人田孝贤是于2014年9月28日设立的抵押权登记。2014年柳河县绿园小区已经开盘两年之久，小区内商品房已基本被开发商售空，业主也早已入住，田孝贤不可能不知晓这一事实。故，田孝贤与太平公司存在恶意串通，签订《抵押合同》并办理抵押登记，侵害了第三人的合法权益的违法行为，该《抵押合同》无效。因此田孝贤的抵押权登记也应是无效的。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复法释〔2002〕16号》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据最高人民法院的该项规定，商品房买受人的物权期待权优先于建设工程优先受偿权、建设工程优先受偿权又优先于抵押权，那么商品房买受人的物权期待权当然优先于抵押权。本案中案外人作为商品房买受人，对争议库房所享有的物权优先权应当优先于申请执行人田孝贤的抵押权，人民法院依法不应对该房采取进行查封、拍卖等强制执行措施。 本院查明：本院在审理田孝贤与刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司、柳河县天盛房地产开发有限责任公司、柳河太平房地产开发有限公司（以下简称太平公司）民间借贷纠纷一案。2018年3月15日作出（2018）吉05民初24号民事裁定，内容为：“对被申请人刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司、柳河县天盛房地产开发有限责任公司、柳河太平房地产开发有限公司价值1,015万元的财产予以查封。”2018年4月23日本院作出（2018）吉05民初24号民事调解书，内容为：“一、田孝贤与刘德军自愿解除2014年9月28日的110万元的借款协议；田孝贤、刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司自愿解除2015年5月20日的200万元借款协议；田孝贤和刘德军自愿解除2015年8月13日的230万借款协议；田孝贤和刘德军自愿解除2015年8月20日的140万借款协议。二、刘德军于2018年6月30日前偿还田孝贤借款本金480万元及利息按月息2%计算（其中110万元本金从2014年9月29日起至本息结清时止、230万元本金从2015年8月1日起至本息结清时止、140万元本金从2015年8月20日起至本息结清时止）。三、刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司于2018年6月30日前偿还田孝贤借款本金200万元及利息（从2015年5月21日起按月息2%计算至本息结清时止）。四、刘德军于2018年6月30日前偿还田孝贤借款本金100万元及利息（从2015年8月13日起按2%月利率计算至本息结清时止）。五、刘德军已付借款利息334.8万元，从上述应付利息中扣除。六、田孝贤对柳河太平房地产开发有限公司在刘德军2014年9月29日借款本金110万元及利息提供抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。七、田孝贤对柳河县天盛房地产开发有限责任公司在刘德军2015年5月20日借款本金200万元及利息提供抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。八、田孝贤对刘德军2015年8月20日借款140万元及利息提供的抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。九、案件受理费41,347.5元（减半收取）、保全费5,000元由刘德军承担。”刘德军、太平公司等债务人因未履行上述协议内容，田孝贤向本院申请执行。2019年7月12日本院作出（2019）吉05执恢6号公告，内容为：“申请执行人田孝贤与被执行人刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司、柳河县天盛房地产开发有限责任公司、柳河太平房地产开发有限公司民间借贷一案，本院作出的（2018）吉05民初24号民事裁定书已发生法律效力。据此查封如下房屋（详见附表）。”等。附表：一，坐落：柳河县柳河镇前进街三区（即柳河县绿园小区）不动产登记机关登记的所有权人：柳河太平房地产开发有限公司34套房屋。其中，包括案涉房屋：所有权证号：00050141、幢号00033、户号0001026、1层27.7平方米的库房。 另查明：2014年9月29日，太平公司将其所有位于柳河县柳河镇前进街三区（即柳河县绿园小区），所有权证号：00050141、幢号00033、户号0001026、1层27.7平方米的库房设定抵押，抵押权人为田孝贤。双方办理抵押登记，田孝贤取得他项权利证书，证号：房他证柳房字第00025669号。 本院认为：案外人刘志程提供其与太平公司签订商品房买卖合同的日期，虽然在田孝贤与太平公司签订抵押合同之前。但田孝贤在本院作出查封行为前，业与太平公司在产权登记机关办理抵押登记行为，并取得他项权利证书。该抵押行为且经本院（2018）吉05民初24号民事调解认定，田孝贤对太平公司设定包括案涉抵押房屋，享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，刘志程对设定抵押的房屋提出执行异议不予支持。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘志程的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  吕希连 审判员  王文立 审判员  王 红 二〇二〇年月二月十七日 书记员张安民