湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16744号原告：长沙卓平酒类贸易有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路229号A-6栋303。法定代表人：范智军。委托诉讼代理人：陈学文，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。被告：湖南搜农电子商务有限公司，住所地长沙高新开发区文轩路27号麓谷钰园F4栋3楼305号。法定代表人：欧阳婕妤。委托诉讼代理人：程红美，女，1983年7月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨润弟，女，1990年5月4日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告长沙卓平酒类贸易有限公司（以下简称“卓平酒类公司”）诉被告湖南搜农电子商务有限公司（以下简称“搜农电子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理，书记员彭婷担任法庭记录，原告卓平酒类公司的法定代表人范智军及其委托诉讼代理人陈学文、被告搜农电子公司的委托诉讼代理人程红美、杨润弟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卓平酒类公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告欠交的房租28,428元、违约金14,214元、物业管理费和水费1,988元。原告当庭申请撤回要求被告支付物业管理费和水费1,988元的诉请。事实与理由：原、被告就被告承租原告所有的坐落于长沙市高新区房屋事宜，于2017年12月6日签订了《厂房租赁合同》，该合同就租期、租金标准、租金支付方式、权利义务、违约责任等进行了约定。合同履行至2019年2月份，被告突然提出要提前终止合同，又拒不缴纳租金和承担违约责任，完全置原告的合法权益于不顾。为此，原告特诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告搜农电子公司辩称：一、1、关于原告主张的退场时间，被告正式退场的时间是2019年1月13日，2019年2月1日上午10：30-11：50分被告和原告的法定代表人口头进行的协商，双方就房租和违约金的具体金额达成一致，房租支付至正式退场日2019年1月13日，违约金支付8000元整，并于春节放假日之前支付；2、房租已经交至2019年1月13日止（正式退场日），实际交付了房租13753.26元（2018年12月16日至2019年1月13日的租金）；3、被告于2019年2月20日支付了补偿金7560.74元，这是有转账记录的，已经支付到原告的公账上；4、当时被告有15000元押金、1847元电费在原告的账上，抵扣押金和电费后，被告实际支付了5489元（包含房租、补偿款）给原告，被告认为没有欠交房租，已经交清了；二、1、关于物业管理费和水费，已经支付完毕；三、关于《废旧冷柜处置书》，被告在2019年1月中旬和原告协商一致由原告对冷柜进行处理，原告想用这个证据来证明被告的退场时间是不合理的。经审理查明，2017年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《厂房租赁合同》，第一条约定甲方将其合法拥有的坐落于长沙市高新区桐梓坡西路229号麓谷国际工业园A6栋107场地房出租给乙方使用；第二条约定乙方租赁该场地作为仓库使用；第三条约定租赁期限为二年，自2017年12月6日起至2019年12月14日止，其中2017年12月6日至2017年12月15日共计10天为免租期；第四条约定租金每月13800元，租金含甲方代开税率为5%的房地产出租专票，租金支付方式为现金转账，按季度支付，押金15000元整，甲方提供押金收据；每年月租金在原来基础上递增3%；合同上手写备注：“甲方提前一周提供季度应付租金的发票，乙方同样在收到发票的4个工作日内支付房租。”第五条约定甲方应在乙方支付押金后7天内将上述房屋交付给乙方；第六条约定在租赁期内，因租赁场地所产生的水、电、卫生费、物业管理费等由乙方自行承担。第九条约定乙方按本合同返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；第十一条约定甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，且违约方须支付一个月房租费用给守约方作为适当补偿。上述合同签订后，被告向原告交纳了押金15000元，并开始使用涉案房屋，交纳租金，自2018年12月16日起至2019年1月13日止，被告交纳了房租5489元。后因自身经营问题，被告向原告提出解除合同。2019年2月14日被告向原告出具一份《废旧冷柜处置书》，载明：原湖南搜农电子商务有限公司老仓库：麓谷国际工业园A6栋1楼仓库废旧冷柜，已申请报废，现交由老仓库房东范智军自由处理。被告未再交纳房租，原告遂诉至法院。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审举证、质证的《厂房租赁合同》、房租发票、《废旧冷柜处置书》的证据予以证实，本院予以确认。被告搜农电子公司未提交证据。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。本案中，原告按照约定交付房屋至被告使用，被告应当按照约定支付租金，现被告逾期支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。且被告于2019年2月14日向原告出具一份《废旧冷柜处置书》，载明当天仍在进行厂房家具交接，故可认定被告实际退场时间至2019年2月14日。根据合同约定月租金在原租金标准的基础上递增3%，2018年12月至2019年12月的月租金标准为14214元，故原告主张的2018年12月16日至2019年2月15日的租金为28428元，因被告实际退场时间较原告主张的时间少一天，且被告已交纳上述租期部分租金5489元，故仍欠租金22465.2元。考虑到双方当事人已终止了涉案租赁合同，原告并未将合同押金15000元退还给被告，该押金应折抵欠付租金，实际欠付租金为7465.2元。对于被告抗辩其于2019年1月13日已实际退场，且其与原告就租金及违约金口头达成协议的主张，因其未提交证据予以证实，故本院不予认可。对于原告主张的违约金14214元，根据双方约定，如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，且违约方须支付一个月房租费用给守约方作为适当补偿。现被告因自身经营问题向原告提出解除合同，按照约定应当向原告支付一个月租金作为违约金，故对于原告该项主张，本院予以支持。被告抗辩主张其已向原告支付了7560.74元补偿金，但未提交证据予以证实，本院无法确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：限被告湖南搜农电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙卓平酒类贸易有限公司支付房租7465.2元及违约金14214元；本案受理费减半收取458元，由被告湖南搜农电子商务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黄婧二〇二〇年二月十八日法官助理彭婷书记员冯筱琼附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。