湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终354号上诉人（原审被告）：李竹姣，女，1985年4月26日出生，汉族，农民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：郑红日，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：永州市碧桂园置业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区永州大道与进贤路交叉口东南角。法定代表人：黎晓林，系该公司经理。委托诉讼代理人：闫永杰，系公司法务（特别授权）。上诉人李竹姣因与被上诉人永州市碧桂园置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李竹姣上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决错误将无效合同作为有效合同处理，合同所涉房屋至今尚未竣工和验收，违反了国家法律关于商品房尚未竣工并验收不得买卖的禁止性规定，应属无效，上诉人已支付的房款应予返还；2、被上诉人违约在先，至今未向上诉人交付纸质合同文本，因此涉案最多只是尚在签订过程中，是尚未生效的合同；3、一审判决上诉人承担违约金16万余元，显失公正，本涉案合同属无效合同，双方当事人均无权要求对方继续履行，尚未履行部分根本不能认定为违约，也未造成对方任何损失，违约金的计算违反了公平原则。永州市碧桂园置业有限公司答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人依法取得涉案房屋的商品房预售许可证后与上诉人签订商品房买卖合同，符合相关法律规定，并不存在违法违规情况。2、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方在平等自愿的情况下签订，是真实意思表示，也并不存在合同无效的情形，双方签订的商品房买卖合同真实合法有效，双方理应按照买卖合同约定履行各自义务，上诉人未按照合同约定履行支付购房款的义务，达到合同约定的解除条件，被上诉人依据该约定诉请解除合同，并要求承担违约金符合法律和合同约定。综上所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。永州市碧桂园置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为永（冷）房商合201800931-503号的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续；2、判令被告向原告支付违约金160,901.55元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月27日，原、被告双方签订了合同编号为永（冷）房商合201800931-503号的《商品房买卖合同》，该合同包含附件四、附件十一补充协议等内容。合同约定，原告将其开发建设的位于永州市冷水滩区永州大道与进贤路交叉口东碧桂园·黄金时代第11单元1-503号房以1,072,677元价格出售给被告。附件四约定，付款方式为分期付款（即非银行按揭分期付款），买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付首付款107,677元，应于2018年12月20日前支付二期楼款215,000元，2019年2月28日前支付三期楼款375,000元，2019年5月30日前支付四期楼款375,000元。附件十一补充协议约定了关于逾期付款责任，即“买受人未按约定时间付款的，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%”。合同签订后，被告仅支付了107677元首付款，未按照补充协议约定的时间支付剩余房款。经法院询问，被告因为资金不足，无力自付剩余购房款，且又因为征信不良无法办理按揭，所以导致违约。另查明，2019年1月13日，原告向被告寄送已到期应缴款通知书，进行催收。后经双方多次协商未果，故原告遂诉至法院。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、附件及附录系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，受法律保护。现被告未能按照合同约定的时间支付剩余房款，导致合同目的无法实现，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定解除合同的条件，故对于原告主张要求解除原、被告双方签订的编号为永（冷）房商合201800931-503号的《商品房买卖合同》的诉请，法院依法予以支持。合同解除后，原告要求被告协助原告注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续，法院依法予以支持。在合同履行过程中，因被告未按约定时间付款，逾期超过90日，应按照合同约定向原告支付总房价款的15%的违约金，即160,901.55元=（1,072,677元×15%），故对于原告主张被告支付160,901.55元违约金的诉请，法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告永州市碧桂园置业有限公司与被告李竹姣于2018年11月27日签订的编号为永（冷）房商合201800931-503号的《商品房买卖合同》；二、限被告李竹姣于本判决生效之日起十日内协助原告永州市碧桂园置业有限公司注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续;三、限被告李竹姣在本判决生效之日起十日内向原告永州市碧桂园置业有限公司支付违约金160,901.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3518元，减半收取1759元，由被告李竹姣负担。二审中，双方当事人未向本院提供新证据。本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争执焦点是上诉人李竹姣与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效，如有效，上诉人李竹姣是否构成违约并承担违约责任。1、《商品房销售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行”。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被上诉人出售的涉案房屋取得了土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，依据上述法律规定，可以预售。因此，上诉人上诉提出“涉案房屋至今尚未竣工和验收，违反了国家法律关于商品房未竣工并验收合格不得买卖的禁止性规定，应属无效”的上诉理由，不能成立，涉案商品房买卖合同属有效合同。2、上诉人未按合同约定履行支付房屋价款的义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。依据以上法律及司法解释，违约金是相对于损失而言的，约定的违约金过分高于损失，可以减少，约定的违约金低于造成的损失，可以增加。双方签订的合同约定“违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%”，但上诉人并未提供证据证实因被上诉人违约对其造成的损失有多大，同时，依据当地当前的房地产市场，房价是逐年上涨的，因此，合同中违约金的约定显属过高，应作相应调整。本院认为，应以中国人民银行发布的金融机构同期银行贷款利率计算违约金比较恰当。另，上诉人上诉提出涉案合同未生效的上诉理由，本院认为，上诉人在一审时对被上诉人提供的合同无异议，该合同有上诉人签名，而且合同中写明该合同自双方签字生效，足以说明上诉人完全知悉合同的相关内容。因此，上诉人该上诉理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5084号民事判决第一、二项，即“解除原告永州市碧桂园置业有限公司与被告李竹姣于2018年11月27日签订的编号为永（冷）房商合201800931-503号的《商品房买卖合同》；限被告李竹姣于本判决生效之日起十日内协助原告永州市碧桂园置业有限公司注销《商品房买卖合同》的网签、备案手续。二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5084号民事判决第三项为由上诉人李竹姣按中国人民银行公布的金融机构同期贷款利率支付被上诉人永州市碧桂园置业有限公司违约金（其中第二期应付款项215,000元自2018年12月21日起计算，第三期应付款项375,000元自2019年3月1日起计算，第四期应付款项375,000元自2019年5月31日起计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1759元，由上诉人李竹姣负担440元，被上诉人永州市碧桂园置业有限公司负担1319元，二案案件受理3518元，由上诉人李竹姣负担880元，被上诉人永州市碧桂园置业有限公司负担2638元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年二月十七日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。