昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10034号原告：昆明申城房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区园博路6号办公楼。法定代表人：王润川，系该公司总经理。委托代理人：朱燕铭、董根莲，系云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐希锐，男，汉族，1983年11月10日出生，户籍登记地云南省曲靖市会泽县。原告昆明申城房地产开发有限公司（以下简称“申城公司”）与被告徐希锐商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告申城公司的委托代理人朱燕铭、董根莲，被告徐希锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2013年7月10日签订的《商品房购销合同》（合同登记号：KM2013071551383)及《合同补充协议》；二、判令被告配合办理《商品房购销合同》（合同登记号：KM2013071551383)备案登记的撤销手续，并将万科白沙润园小区一期39幢2单元101号房屋退还给原告（房屋价值：1886517元）；三、判令被告向原告支付违约金188651.70元；四、判令本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等由被告承担。原告于庭审中明确第四项诉讼请求为判令本案诉讼费23401元、保全费5000元、担保费4150.34元由被告承担，并增加诉讼请求要求被告承担律师费40000元。事实与理由：2013年7月10日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同登记号：KM2013071551383）及合同补充协议，约定被告向原告购买位于昆明市盘龙区东白沙河片区白沙润园小区一期39幢2单元101号房，购房款总金额为1886517元，付款方式为2013年7月10日支付586517元，其余1300000元向中国工商银行昆明南屏支行（以下简称“工商银行”）贷款支付。后原、被告与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行向被告出借款项1300000元，贷款利率以中国人民银行同期利率为准，原告对被告的按揭贷款承担阶段性连带保证责任。因被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，工商银行向昆明市五华区人民法院起诉要求被告偿还所欠贷款本息，并由原告承担连带保证责任。2018年10月16日，昆明市五华区人民法院作出（2018）云0102民初4801号民事判决书，判令：“一、由被告徐希锐在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行归还借款本息1404405.27元及该款项自2018年3月1日起至实际还清款项之日止的利息（利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计算）；二、由被告徐希锐在本判决生效后十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行为实现债权支出的律师代理费56176.21元；三、被告昆明申城房地产开发有限公司对本判决第一、二项被告徐希锐所负债务承担连带保证责任、被告昆明申城房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告徐希锐追偿。案件受理费17945元、财产保全费5000元由被告徐希锐、昆明申城房地产开发有限公司负担。”判决生效后，因被告未按照民事判决书的规定履行债务，原告代被告向工商银行偿还完所有贷款及利息、诉讼费、律师费共计1607812.56元。原告履行保证责任后，多次要求被告还款。被告均未归还，根据合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担违约责任，原告遂起诉至本院主张权利。被告徐希锐答辩称：该房屋买卖的事实认可，在签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》后双方进行了合同的备案登记，并且被告已还一年多的房贷，契税等都也已交清，案涉房屋有2、3个查封，不具备解除原、被告《商品房购销合同》及《合同补充协议》的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告补充提交的（2019）云0326执异2号执行裁定书及被告补充提交的（2018）云0326民初994-1号民事裁定书、（2018）云0326执764号执行通知书、（2018）云0103民初5534号民事裁定书、（2018）云0103执保550号协助执行通知书，双方当事人对于证据的真实性、合法性均予以认可，本院对此予以确认，至于证明目的是否认可，本院将结合全案综合论述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的白沙润园一期第39幢第2单元第一层101号房屋，该房屋套内建筑面积为115.36平方米，房屋总价款为1886517元；乙方于2013年7月10日支付首期购房款586517元，占房屋总价款的31.09%，其余价款1300000元向工商银行贷款支付；甲方应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方；如因乙方违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将乙方已付房款扣除乙方应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给乙方。2013年7月15日，涉案房屋办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2013071551393。被告于2013年7月10日向原告支付购房首付款586517元，于2013年10月30日通过银行按揭的方式向原告支付剩余购房款1300000元。原告于2015年1月1日将案涉房屋交付给被告。现案涉房屋尚未取得不动产权证书。另查明，2013年7月23日，原告与被告徐希锐、工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告徐希锐向工商银行借款1300000元用于购置原告开发的坐落于昆明市白沙润园小区一期39幢2单元101号的房屋，原告申城公司作为被告徐希锐向工商银行借款的保证人，自愿对徐希锐全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人徐希锐所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任；借款人徐希锐自愿以借款所购房屋作为抵押，在工商银行收到抵押登记他项权利证书前，原告不能免除保证责任。合同签订后，工商银行按约履行了自己的合同义务，于2013年10月30日将借款1300000元发放至合同约定的账户。因被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务，工商银行向昆明市五华区人民法院起诉要求被告偿还所欠贷款本息，并由原告承担连带保证责任。2018年10月16日，昆明市五华区人民法院作出（2018）云0102民初4801号民事判决书，判令：“一、由被告徐希锐在本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行归还借款本息1404405.27元及该款项自2018年3月1日起至实际还清款项之日止的利息（利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计算）；二、由被告徐希锐在本判决生效后十日内赔偿原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行为实现债权支出的律师代理费56176.21元；三、被告昆明申城房地产开发有限公司对本判决第一、二项被告徐希锐所负债务承担连带保证责任；被告昆明申城房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告徐希锐追偿。案件受理费17945元、财产保全费5000元由被告徐希锐、昆明申城房地产开发有限公司负担。”2019年7月29日，工商银行出具代偿证明,说明原告于2019年7月15日通过电子汇款到工商银行账户，代偿徐希锐在工商银行贷款本息1511456.35（本金1264653.24元，利息246803.11元），案件受理费17945元、保全费5000元、律师费56176.21元，执行费17235元，以上共计1607812.56元。再查明，云南省会泽县人民法院于2018年5月23日作出（2018）云0326民初994-1号民事裁定书，裁定查封徐希锐名下案涉房屋，查封期限为两年。本院于2018年8月7日作出（2018）云0103执保550号协助执行通知书对案涉房屋予以查封，查封期限为三年（自2018年8月10日起至2021年8月9日止）。云南省会泽县人民法院于2019年9月16日作出（2019）云0326执异2号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房购销合同》及合同补充协议中明确约定如被告违反其与贷款银行之间借款合同的约定逾期还款，导致原告承担担保责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，并在解除合同后30日内将被告已付房款扣除被告应付银行欠款本息及相关费用，并按总房款10%计算的违约金扣除后将余款支付给被告。被告因拖欠贷款本息及其他费用，工商银行向昆明市五华区人民法院起诉要求被告及原告承担责任，判决生效后，原告代被告向工商银行清偿了欠付的贷款本息及相关费用，已经实际承担保证责任，根据前述约定，原告有权要求解除其与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。对于原告向本院起诉要求解除商品房购销合同之前，合同所涉商品房已经应被告的债权人的申请由人民法院进行了预查封及另案进入执行阶段的问题，本院认为，预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其目的是为防止查封机关以外的主体（包括相关行政主管部门）对查封财产完成先期处置，其不能因此认定被告对涉案预查封房屋即确定享有物权，同时，该查封行为亦与涉案商品房购销合同中有关约定解除权的合法行使不相冲突。本案中，《商品房购销合同》及合同补充协议于涉案房屋买卖之初即已约定了原告为被告承担还贷保证责任后有权解除合同，条件成就时解除合同是购房人在房屋被预查封时即能预料到的风险，其中并无因合同解除而额外增加购房人（也即另案被执行人）合同利益减损的可能，故在原告承担代偿责任并就获取房屋对价的商品房购销合同的根本目的不能实现的情况下，其要求按约解除合同的行为无恶意阻却另案执行（含预查封）的主观恶意和客观实际，应当具有相应的法律效力。对于被告抗辩称原告承担保证责任系因为案涉房屋的产权证未办理所导致的，故不应以此解除合同的主张，本院认为，在工商银行尚未取得案涉房屋的他项权利证书的情况下，原告对被告向工商银行的贷款承担保证责任系履行自身的合同义务，并未违反合同约定，而房屋是否取得产权证书、是否办理他项权证，并非由原告所决定，亦不能成为被告不同意解除合同的理由，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予认可。综上所述，本院依法解除原、被告所签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。关于商品房购销合同解除的后果，本院认为，首先，被告依法应向原告返还房屋并配合原告办理解除合同备案登记手续，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”故原告在收回涉案房屋的同时，应将其收取的购房款对价（包括被告实际支付的首付款和购房贷款）合计1886517元返还被告。至于合同解除后有关涉案房屋的另案执行措施是否发生变更以及申城公司基于代偿之后的追偿权行使等问题均非本案审理范围，相关权利人可另行解决。对于原告要求被告支付违约金188651.7元的诉讼请求，因合同中进行了明确约定，且被告对此不持异议，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的律师费及保全担保费，因双方对此并未明确约定，且其并非原告主张权利所必须产生的费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，《最高人民法院关于审理的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告昆明申城房地产开发有限公司与被告徐希锐于2013年7月10日签订的《商品房购销合同》（合同登记号为KM2013071551393）及《合同补充协议》；二、被告徐希锐于本判决生效之日起十日内将白沙润园一期第39幢第2单元第一层101号房屋腾还原告昆明申城房地产开发有限公司，并配合原告昆明申城房地产开发有限公司办理解除本判决第一项所涉的《商品房购销合同》的登记备案手续；三、被告徐希锐于本判决生效之日起十日内向原告昆明申城房地产开发有限公司支付违约金188651.7元；四、驳回原告昆明申城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23751元由被告徐希锐承担23401元，由原告昆明申城房地产开发有限公司承担350元，保全费5000元由被告徐希锐承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 朱 原人民陪审员 曹 瑕人民陪审员 侯 萍二〇二〇年二月二十一日书 记 员 刘昕垚