上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15741号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱群芳，女，1964年8月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张卫东，上海高达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周毅，男，1989年2月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：艾斌，上海君之程律师事务所律师。上诉人朱群芳因与被上诉人周毅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初43853号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱群芳上诉请求：撤销一审判决第二、四项，依法改判支持朱群芳一审全部诉讼请求。事实和理由：朱群芳从未委托过案外人刘某与周毅就系争合同的变更或解除进行磋商，周毅与中介亦明知朱群芳为系争合同主体，刘某无权代理朱群芳。本案中，朱群芳从未作出过拒绝履约的意思表示，还于2019年3月28日联系中介，要求确认网签具体时间。相反，周毅明确表示不再购买系争房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。周毅辩称，不同意朱群芳的上诉请求。刘某构成表见代理，其行为后果应当由朱群芳承担。系争合同签订后，刘某要求变更合同约定，调整支付首付款与网签的先后顺序，遭周毅拒绝后，双方于2019年3月20日合意解除系争合同。因此，系争合同解除系因朱群芳过错，周毅不应承担违约责任。周毅向一审法院起诉请求：1.确认周毅与朱群芳于2019年3月20日合意解除《不动产买卖居间合同》；2.判令朱群芳返还已付定金人民币5万元，并依照定金罚则另行支付5万元。朱群芳向一审法院反诉请求：1.判令解除周毅与朱群芳签订的《不动产买卖居间合同》；2.判令周毅支付违约金62万元。一审法院认定事实：2019年3月10日，周毅作为买受方（乙方）、朱群芳作为出售方（甲方）、上海XX有限公司（以下简称XX公司）作为居间方（丙方），签订《不动产买卖居间合同》，约定朱群芳将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出售给周毅，成交价为310万元。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后“2019年3月31日前”（注：括号内手写）日内直接向甲方支付首期房价款，计81万元；第二期房价款148万元通过贷款方式支付；尾款1万元于交易中心出具以乙方为权利人的产权证后五日内支付；产权过户前乙方支付房款80万元。甲乙双方协商一致同意于本合同生效后2019年3月31日前至浦东新区XX路XX号XX室签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往不动产所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；甲、乙双方有义务在约定签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同时限前与丙方确认具体签约时间及地点。若甲方在收取本合同约定的定金后，反悔不履行本合同，则应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付62,000元作为居间服务费；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付62,000元作为居间服务费。若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。一方未按本协议履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。合同签订当日，周毅向朱群芳支付购房定金5万元。2019年3月21日，周毅及XX公司工作人员吴某至朱群芳妹夫刘某（音同）家中协商，刘某提出要先付首付款，再网签，周毅提出要先网签，再付首付款，双方协商未成，之后谈及解约问题，双方最终未达成一致。2019年3月28日，朱群芳向XX公司工作人员发送微信，称其妹夫让其从国外回来，为了30号或31号签约，要求确定具体签约时间。一审中，周毅陈述，合同3.1条约定的意思为首付款应于签订买卖合同示范文本后3月31日前支付，即先签示范文本，后付款；朱群芳则提出，3.1条约定的意思为首付款应于签订买卖合同示范文本前支付，先付首付款再签约。周毅还陈述，其于3月30日去了XX公司，朱群芳未去，刘某去了，双方协商定金退还事宜未果。朱群芳则对此予以否认，朱群芳称，3月30日朱群芳没有去XX公司，因3月28日其通知我爱我爱公司工作人员未得到签约回复，故其没有去。一审中，一审法院向吴某作相应谈话笔录。吴某陈述：其是XX公司的区域主管，3月20日的录音其与周毅电话沟通过的，当时其最后回复周毅要将房东约过来谈；3月21日，去了房东妹夫刘某家，据刘某讲，这个房子是刘某出钱买的，只是挂了朱群芳的名字，谈判也是刘某谈的；在刘某家，谈到最后周毅不想买了，当时双方对于先签合同还是先付款产生矛盾，房东提出要先付钱再签合同，周毅提出先签合同再付款，其提出解决方案，先把定金提高到20%，重新签合同，这样等于房东先收到20%房款，但周毅不同意，后来双方谈崩了，房东还是要求先付款；我私下问房东为什么要先付款，房东说看他不爽；按照居间合同3.1条，应该是先签订合同，再转钱；……房东在签约前几天发过消息，其通知过周毅，周毅也知道房东给我们发微信，房东在签约前一两天也来了，两方没见面而是分别与其谈；其跟房东讲过，周毅从刘某家出来后就一直表示不想买了，说房东太搞了；28号、29号时，刘某、朱群芳称同意按照合同走，先签约后付款，但周毅称房东太搞了。对吴某的上述谈话内容，周毅表示并无异议，其认为3月21日双方已解除合同；朱群芳则表述部分不认可刘某说法，和刘某联系仅是因为朱群芳出国旅游，要让他关心一下而非委托他，对刘某的其他陈述无异议。一审法院认为，周毅与朱群芳签订的《不动产买卖居间合同》确立了双方为此后签订房屋买卖合同的预约合同关系，合法有效，双方均应按约履行。周毅在合同签订后支付了5万元定金，属立约定金，作为双方签订房屋买卖合同的担保。本案争议为房屋买卖合同未能签订的归责问题。一审法院认为，根据预约合同的性质，预约合同确立了双方在未来某一时候为达成本约合同而进行磋商的义务。本案中，双方确定的磋商签约时间为2019年3月31日前。现双方于2019年3月21日进行了磋商，虽朱群芳否认该日在刘某家中的磋商系得到朱群芳授权，但根据常理，若未经房东许可或默认，在正常情况下居间方不可能擅自带买方至毫无关系的第三方处磋商合同，且结合周毅举证的录音证据及吴某陈述，刘某在磋商过程中一直以房东身份自居，故应认为周毅有理由认为刘某于3月21日的磋商行为已事先得到朱群芳认可。双方当天争议焦点涉及先签订正式房屋买卖合同还是先支付首付款的问题，周毅主张先签订合同，刘某主张先支付首付款。根据居间合同第3.1条的表述，乙方应于签订买卖合同示范文本后2019年3月31日前向甲方支付首付款，该文字表述中对先签订合同后付款已明确约定，现刘某提出先付款再签订买卖合同，明显违背预约合同约定。之后，虽朱群芳在3月31日前又表示同意签约，但因双方在3月21日的磋商行为已表明双方对签订正式合同无法达成合意，而买卖房屋又系家庭重大事项，整个交易流程涉及签订合同、支付房款、审税、过户、交房等诸多事宜，任何一个交易环节的顺利完成某种程度上需建立在对对方的信赖基础上各自诚实信用地履行，现因3月21日的磋商行为已导致周毅认为双方的基础信任关系已动摇，故朱群芳再次发出要求磋商的意思表示亦需重新得到周毅的认同，现双方并未对重新磋商达成一致，对此后果，应当认为不应归责于周毅；至于是否可归责于朱群芳，考虑到虽朱群芳3月21日的磋商行为违背预约合同，但朱群芳在预约合同约定的磋商签约期限内重新表明了其同意后付款并要求签约，虽其签约要求未得到周毅认可，但双方最终未能签约的后果亦不应归责于朱群芳。综上，双方最终未能签订房屋买卖合同非一方违约造成，现双方均要求解除合同，应予准许，但周毅要求双倍返还定金，不予支持，朱群芳要求周毅支付违约金，亦不予支持，作为合同解除后果，朱群芳应将已收取的定金返还周毅。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，于二〇一九年十月十一日作出判决：一、解除周毅与朱群芳签订的《不动产买卖居间合同》中确定的双方预约合同关系；二、朱群芳应于判决生效之日起十日内返还周毅定金5万元；三、驳回周毅的其余诉讼请求；四、驳回朱群芳的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由周毅与朱群芳各半负担；反诉案件受理费10,000元，减半收取计5,000元，由朱群芳负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院另查明，朱群芳方于2019年7月16日一审庭审中陈述，“合同第3.1条、第6条明确约定了3月31日签约之前，周毅应当向朱群芳支付首付款。3月21日朱群芳没有去过中介，当时朱群芳在国外，是周毅到刘某的家里去。周毅要求修改付款条件，提出3月31日签约后再付款，朱群芳让妹夫（即刘某）去听一下周毅的意见。刘某不是朱群芳的代理人，也没有受朱群芳委托，具体协商必须经过朱群芳同意。刘某也只是过来听听。当时周毅的意思是先签后付，刘某提出钱要付，钱付了签约。朱群芳和中介说过，她不在的时候可以和刘某联系。”二审中，朱群芳陈述，“因刘某能说会道，故朱群芳与刘某一起前往挂牌出售系争房屋，并在中介处留了二人的电话号码，如果朱群芳出国旅游期间有事情需要办理，可以让刘某去办”。本院认为，本案二审中的争议焦点在于，双方未能按约签订网签合同是否可归责于周毅。据朱群芳陈述，其与刘某系亲属关系，挂牌出售系争房屋时由刘某陪同，并告知中介，其出国期间，有事可与刘某联系。双方合同履行过程中，刘某提出周毅应当于网签前支付首付款，该主张与朱群芳于本案一审中表述的其本人对合同约定的理解一致。依据上述事实，可以认定刘某系朱群芳在系争交易中的代理人，其行为后果应由朱群芳承担。系争合同约定，双方于2019年3月31日前网签；周毅应于网签后2019年3月31日前向朱群芳支付首付款。该合同约定清楚明确、并无歧义，即2019年3月31日前，双方网签并支付首付款，且网签在先、支付首付款在后。然而，朱群芳要求周毅于网签前支付首付款，明显违反合同约定，周毅有权予以拒绝，且有理由对朱群芳能否诚信履行合同产生严重怀疑。此后，朱群芳未能采取任何积极有效措施，以消除周毅对其能否诚信履行合同的严重怀疑。朱群芳所谓其于2019年3月28日询问中介网签的具体时间、并表示愿意按照系争合同约定继续履行，该行为尚不足以认定朱群芳能够严格依照合同约定诚信履行。因此，双方最终未能签订网签合同，不能简单归责于周毅。综上，朱群芳要求周毅承担违约责任的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,000元，由朱群芳负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年二月二十六日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……