云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初14293号原告：罗仁彩，男，汉族。委托诉讼代理人：马艳伟，西山区民族法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：骆开德，男，汉族。委托诉讼代理人：刘显磊，云南治国律师事务所律师，一般授权代理。被告：师伟，男，汉族。被告：赵丽雯，女，汉族。委托诉讼代理人：师伟，男，汉族，系赵丽雯丈夫，特别授权代理。第三人：哈建勇，男，回族。原告罗仁彩诉被告骆开德、师伟、赵丽雯执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，因哈建勇与本案的处理结果有法律上的利害关系，故本院依法追加哈建勇作为第三人参与诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗仁彩的委托诉讼代理人马建伟、被告师伟、第三人哈建勇到庭参加诉讼，被告骆开德经本院送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。原告罗仁彩向本院提出诉讼请求：判决昆明市西山区人民法院执行部门停止对位于安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房屋的执行。事实和理由：2018年7月27日，哈建勇与原告罗仁彩签订委托书，委托原告罗仁彩代理哈建勇购买位于安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房屋，授权原告与中介公司及该房产房东签订《房屋买卖居间合同》等相关事宜。2018年7月31日，原告哈建勇与被告师伟及安宁金河鑫源房屋信息咨询服务部三方签订了《房产买卖居间合同》。签订合同当天哈建勇支付了60000元（其中50000元为转账，10000元为现金给付）给中介公司负责人艾丽馨。当天艾丽馨收到哈建勇的钱后扣除了10000元的交房保证金，将剩余50000元转给被告师伟的岳母计小玉。2018年8月31日，哈建勇再次通过转账转了290000元给师伟，2018年9月17日哈建勇又转账给中介公司负责人艾丽馨565000元，艾丽馨于当天将535000元转账给师伟的岳母计小玉。师伟于2018年9月17日将房屋交付给罗仁彩，艾丽馨将10000元支付给师伟，最终哈建勇向师伟付清了该房屋的全部房款，师伟出具了收条。2019年1月28日，哈建勇购买了家具搬进该房屋。2019年2月1日，哈建勇购买了家电搬进该房屋。2019年2月底，哈建勇购买了20箱白酒放进了房屋，此时哈建勇已经实际占有并使用了房屋。2019年5月20日，双方在办理房屋过户手续时得知该房屋被西山区人民法院查封，随后罗仁彩向法院提出执行异议申请，被法院驳回，故现原告提起执行异议之诉。被告师伟、赵丽雯辩称：安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房屋系师伟、赵丽雯出卖给罗仁彩的，师伟、赵丽雯并不知道买受人是哈建勇，也不知道哈建勇与罗仁彩的关系。第三人哈建勇述称：哈建勇系河北人，与罗仁彩系朋友。哈建勇通过安宁金河鑫源房屋信息咨询部了解到安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房屋在出售，故哈建勇与罗仁彩于2018年7月20多号一同去看房，看房后哈建勇向安宁金河鑫源房屋信息咨询部的负责人艾丽馨支付了10000元诚意金。之后哈建勇因家中有事就离开昆明了，并委托罗仁彩办理后续买房手续。被告骆开德经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩状。2020年1月17日，骆开德到本院接受询问，骆开德陈述：首先，罗仁彩与师伟、赵丽雯签订的《房屋买卖居间合同》并非真实的买卖合同，即便哈建勇确实委托罗仁彩购买涉案房屋，也应当是由哈建勇将购房款项先支付给罗仁彩，再由罗仁彩支付给师伟，但本案中罗仁彩并未向师伟支付过款项。其次，现无证据证明涉案房屋已实际交付给罗仁彩或哈建勇。涉案房屋于2015年5月14日即办理了产权登记手续，根据罗仁彩与师伟签订的房屋买卖合同的时间，双方一直没有办理产权变更登记手续，因此可以证明双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。第三，涉案房屋在交付给罗仁彩或哈建勇之前已经被法院查封。对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证，对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1、委托书。因委托书的签署人均予以认可，故本院对其真实性予以确认。2、证明。该份证明系艾丽馨出具，因经本院与艾丽馨核实，艾丽馨认可安宁市鑫源房屋信息咨询部签订《房产买卖居间合同》及艾丽馨收取款项的事实，故本院对上述事实予以确认。3、购买家具合同。根据本院执行查封情况结合刷卡凭据，本院对其予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、师伟与赵丽雯系夫妻。2015年5月4日，师伟取得安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房（以下简称2701号房）的房屋所有权证，师伟为房屋所有权人。2018年7月27日，原告罗仁彩和第三人哈建勇签订委托书，约定：哈建勇委托罗仁彩代为办理购买位于安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房产，授权代为与中介、房东签订《房产买卖居间合同》等相关事宜。2018年7月27日，原告罗仁彩（买方）、与被告师伟（卖方）、安宁金河鑫源房屋信息咨询服务部（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定：“通过丙方居间服务，甲方将位于昆明市安宁恒大金碧天下400栋2701号房出售给乙方，房屋建筑面积134.49平方米，房屋成交价格885000元。签订合同时乙方交付购房定金50000元，该定金暂由甲方委托丙方保管，至交易完成丙方扣除中介服务费后剩余部分作为部分房款付给甲方。乙方于做公证委托当日向甲方一次性付清剩余房款。甲乙双方约定于取得房产证并拿到权籍10日内办理房屋产权证过户手续。乙方同意于过户当日向丙方支付中介服务费15000元。甲乙双方约定于收到房屋全款交房，交房前由甲方结清该房屋的一切费用（包括但不限于水、电、气、物管费等），交房时甲乙双方应在接房清单上签字确认。甲方同意乙方作公证委托。”当日，艾丽馨向计小玉账户转账50000元。2018年8月31日，哈建勇通过其银行账户向师伟账户转账290000元。2018年9月17日，哈建勇向艾丽馨账户两次转账共计565000元。2018年9月17日，艾丽馨向计小玉账户转账535000元。2018年9月17日，师伟、赵丽雯与罗仁彩签订《委托书》，约定：师伟、赵丽雯自愿委托罗仁彩代为办理安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房出卖的相关事宜。云南省昆明市明信公证处对该份委托书进行了公证。二、骆开德于2017年3月14日将师伟、赵丽雯诉至本院，请求法院判令师伟、赵丽雯归还借款本金380000元及利息。本院审理后出具（2017）云0112民初2581号民事判决书，判决主要内容为师伟归还骆开德借款本金280000元及相应的利息，赵丽雯对上述债务承担连带担保责任。师伟、赵丽雯不服上述判决，上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院审理后出具（2017）云01民初3933号民事判决书，判决主要内容为撤销（2017）云0112民初2581号民事判决书，师伟归还骆开德借款本金215216.55元及相应的利息，赵丽雯对上述债务承担连带担保责任。上述判决书生效后，师伟、赵丽雯未履行，故骆开德向本院申请强制执行。本院受理后，于2019年3月14日查封了2701号房。罗仁彩对上述查封行为提出异议，本院审查后出具（2019）云0112执异204号执行裁定书，裁定驳回案外人罗仁彩的异议请求。罗仁彩不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。三、安宁金河鑫源房屋信息咨询服务部（以下简称鑫源服务部）于2017年12月11日成立，于2019年4月3日注销，艾丽馨是经营者。为查明案件事实，本院于2020年2月20日对艾丽馨进行询问，艾丽馨陈述：1、罗仁彩曾系鑫源服务部的员工，罗仁彩与哈建勇是朋友。2、2071号房系哈建勇向师伟购买的，由于哈建勇不在昆明，故委托罗仁彩为其购买房屋，因此罗仁彩、师伟与鑫源服务部签订了《房产买卖居间合同》。房屋价款一部分是哈建勇自己支付给师伟的，一部分是通过艾丽馨支付给师伟的岳母计小玉。2701号房屋的钥匙是由师伟交给鑫源服务部，再由鑫源服务部交给哈建勇，哈建勇还购买了家具搬进房屋。3、由于哈建勇不在昆明，因此没有办理房屋买卖合同的公证。4、涉案房屋一直没有办理产权过户的原因主要有三个，一开始是由于师伟和哈建勇的时间冲突，后来是由于昆明市房管局的政策有变化，需要夫妻到场办理，由于哈建勇的妻子到不了昆明，所以没有办；最后就发现房屋被法院查封了。5、哈建勇已经向鑫源服务部支付了中介费。同时，本院对计小玉进行询问，计小玉陈述：师伟是其女婿，艾丽馨转给计小玉的款项即为2701号房的售房款，因为师伟及赵丽雯曾向计小玉借钱，故该款项是师伟和赵丽雯归还给计小玉的。计小玉代师伟收取的2701号房的房款。四、庭审中，师伟、赵丽雯陈述2701号房屋钥匙于2018年10月交给鑫源服务部。哈建勇陈述：1、2701号房钥匙是鑫源服务部交给哈建勇的；2、哈建勇在河北从事建筑行业，家也在河北，平时不在昆明。之所以一直没有办理2701号房的过户手续是因为哈建勇家里有事，一直没有时间到昆明。后来根据昆明的政策，需要夫妻双方到场办理，由于哈建勇的妻子要在河北照顾老人和孩子，因此没有办理；之后法院的工作人员在屋内发现送家具时留的电话，故通知哈建勇房屋被查封了。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据原被告及第三人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、《房产买卖居间合同》是否有效？2、2701号房屋的买受人是否具有足以阻却执行的实体权利。本院将逐一进行评判。首先，根据《房产买卖居间合同》，本院确认《房产买卖居间合同》系师伟、罗仁彩及鑫源服务部签订的，要判断《房产买卖居间合同》是否有效应审查罗仁彩、哈建勇、师伟与赵丽雯是否存在恶意串通，就本案而言，认定恶意应考虑是否存在事前预谋、是否存在低价转让、是否妨害执行侵害他人利益而故意为之。对此，本院分析如下：1、根据庭审的证据及当事人的陈述，2701号房屋是通过鑫源服务部进行交易。同时根据罗仁彩、哈建勇签订的《委托书》、哈建勇支付房款以及哈建勇、罗仁彩以及艾丽馨的陈述，本院确认2701号房实际的买受人系哈建勇。从房款全部交付的时间（2018年9月17日）到房屋被查封的时间（2019年3月14日）来看，近半年的时间师伟与买受人之间未完成房屋变更登记，对此哈建伟与艾丽馨给出的理由都较为一致，根据哈建勇的身份证登记住址（河北省河间市，本院对哈建勇关于一直未办理房屋变更登记的解释予以采信。同时根据上述事实亦可侧面说明若师伟与罗仁彩、哈建勇存在事前预谋，完全有时间在法院查封之前完成房屋变更登记，故本院确认师伟与罗仁彩、哈建勇不存在事前预谋。2、2701号房屋并未存在低价转让的情形。根据《房产买卖居间合同》，房屋交易价格是885000元，结合哈建勇的转账凭证，哈建勇通过其本人及艾丽馨向师伟支付的款项即为885000元。结合2018年安宁市在上述地段的房屋均价，可以认定2701号房并不存在明显低于市场价转让房屋的行为。3、罗仁彩与哈建勇并不存在妨害执行、明知侵害骆开德利益的故意。根据上述分析以及哈建勇关于法院通知其房屋已被查封的事实，并无证据证明原告、哈建勇知晓师伟与骆开德之间的民间借贷纠纷，亦无证据证明原告存在妨害执行、明知侵害骆开德利益的故意。鉴于此，由于《房产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房产买卖居间合同》真实有效。其次，针对《房产买卖居间合同》的履行情况来看，根据哈建勇的转账凭据以及当事人的陈述，本院确认哈建勇已向师伟支付了全部房款，并向鑫源服务部支付了中介费，师伟也完成了房屋的交付，故本院确认《房产买卖居间合同》已履行完毕。虽然，根据庭审查明的事实来看哈建勇确实没有积极完成房屋的变更登记，但由于在本院查封2701号房之前罗仁彩与师伟、赵丽雯签订了合法有效的《房产买卖居间合同》、且哈建勇已经支付了全部房款并已占用了该房屋，故此时不能仅以哈建勇未积极办理房屋产权变更登记为由认为哈建勇不享有对2701号房的物权期待权。第三，本案中，骆开德对师伟、赵丽雯享有的是普通金钱债权。根据上述第二点分析，哈建勇对2701号房系享有物权期待权，根据物权优先于债权的法理，哈建勇对2701号房享有的物权期待权应优先于骆开德对师伟、赵丽雯享有的普通债权。根据上述分析，本院确认2701号房名义买受人罗仁彩（实际买受人哈建勇）享有足以阻却执行的实体权利，本院对原告诉请停止对2701号房执行于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行安宁市恒大金碧天下首期高层项目（C标段）二期高层400幢2701号房（房屋所有权证号：房权证安宁市房字第××号）的执行。本案诉讼费100元（此款原告已预交），由被告骆开德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 娴人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  李 莉二〇二〇年二月二十一日书 记 员  坝绍莉