广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20136号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大习投资发展有限公司，住所地深圳市南山区南头街道马家龙工业路马家龙工业区14栋一楼，统一社会信用代码9144030031171916Ｘ9。法定代表人：谭海艳，总经理。委托诉讼代理人：刘祚军，广东宏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，广东宏泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：包锦华，女，住所地福建省古田县。委托诉讼代理人：华教盛，广东德纳（龙华）律师事务所律师。上诉人深圳市大习投资发展有限公司（以下简称“大习公司”）因与被上诉人包锦华房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大习公司上诉请求：一、发回重审；二、或改判撤销一审判决第二项，改判大习公司无需向包锦华返还租赁保证金69300元；三、撤销第四项并改判支持大习公司的全部反诉请求。事实与理由：一、一审法院认定“自2019年1月1日起，包锦华并未继续占有涉案房产”属于事实认定错误。一审中，包锦华提交了其与大习公司的微信聊天记录，2019年1月4日下午4:23包锦华说“肖总今天晚上我安排人过去拆玻璃，你那边要通知一下保安。”由此可见，在2019年1月4日前包锦华并未将涉案房产恢复原状交还给大习公司。且根据一审时大习公司提交的现场照片，可以直观的体现出租赁现场装修工程量巨大，在短期内根本无法拆除完毕、恢复原状。而一审法院仅仅根据包锦华提交的微信聊天记录内容是告知大习公司其要在2019年1月4日下午拆玻璃、搬离，就认定包锦华在2019年1月1日起就未继续占用租赁房产，搬离了现场，交还了租赁房产，这明显具有不合理性。如果包锦华交还了租赁房产，大习公司何必于2019年1月20日以张贴通知的形式催收租金。对此，大习公司认为一审法院未采信我方的证据，且对包锦华最终搬离的具体时间未进行核实，进而做出了错误的事实认定，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认定“大习公司将涉案房产出租用于办公使用，系擅自改变租赁房屋用途，对此存在过错”属于事实认定错误。1.“办公”用途不等于“商业用地”。《城市用地分类与规划建设用地的标准》中规定，基于对城市建设的规划，将城市建设用地明确划分了8大类，其中包括工业用地和商业服务业设施用地，属于类用途。而大习公司与包锦华约定租赁房产的“办公”用途是基于对租赁房产的具体使用，对此并没有任何的法律或者规定明确将其划分为“办公”或其他用途等。综上所述，不能说“办公”用途只存在于商业用地的房产租赁，而商业服务业设施用地上的房产租赁也不能皆称之为“办公”用途，二者属于不同的类别，划分标准不同，根本不具有可比性，所以一审法院认定租赁房产是工业用地，不能用于“办公”用途，属于事实认定错误。且“办公”并非等同于商业用地，“办公”与“办公用地”也属于不同的概念。2.大习公司与包锦华于2018年10月15日签订《房地产租赁合同》（以下简称为合同），合同约定：“甲方将位于深圳市南山区××工业区14栋××大厦×楼×室以现有状态租给乙方办公使用，甲乙双方就租赁房屋的现状包括但不限于面积等已确认且无任何异议，租赁房地产用途为工业。”由此可见，在签订租赁合同时，包锦华明确知悉租赁房屋的用途为工业性质。根据包锦华一审提交的租赁房屋的房产证明上的记载内容亦可以证明。因此大习公司在签订合同的过程中没有隐瞒任何事实，合同在双方签字盖章后发生法律效力。综上所述，大习公司并未改变租赁房产的用途，更不存在擅自改变的情况，对于租赁房产的工业用途包锦华都是明确知悉的，因此一审法院认定大习公司擅自改变租赁用途，存在明显的事实认定错误。三、一审法院混淆大习公司行使约定解除权与包锦华擅自解除合同的法律后果。实际上包锦华以租赁房产无法办理备案要求解除合同于法无据，而大习公司根据租赁合同的约定行使解除权的行为合法、有效。根据大习公司提交的其为同一栋同一层楼内其它租户办理了相应的租赁备案的证据，足以证实涉案租赁场地符合办理租赁备案条件。而包锦华以不能办理租赁备案为由强行要求解除合同，并不满足《合同法》中规定的法定解除事由，也不满足《合同》中约定的解除事由。另，包锦华强行要求解除租赁合同并没有获得大习公司的同意，所以亦不满足协商解除的条件。结合上述原因，包锦华要求解除租赁合同的行为并不具有法律上的意义，双方的租赁合同应继续履行。包锦华要求与大习公司解除租赁合同，实际上并没有完全搬离涉案租赁房产。其恶意拖欠2019年1月1日至1月31日的租金及管理费等相关费用，大习公司已于2019年1月20日通过发《催收通知书》的方式要求包锦华限期履行支付租金的义务，并告知了不按约定履行的法律后果。但是包锦华无视该《催收通知书》的法律意义，仍未按约定履行合同义务。无奈之下大习公司于2019年2月1日根据《合同》第5.4条约定行使了解除权，并通知包锦华，在其承租的××大厦××办公室亦张贴了《解除合同通知书》。大习公司的合同解除权是基于租赁合同的约定，故其单方解除合同的行为合法、有效。综上所述，一审法院判决租赁合同解除，存在明显的错误，实质上涉案租赁合同在诉讼前已经合法解除，望二审法院予以纠正。四、退一步来讲，即使一审法院认定“双方都具有过错，合同解除的应恢复原状”，那么在包锦华实际占有使用租赁房产的情况下，其应当支付相应的租金。另，免租期的租金也应当支付。而一审法院既没有支持大习公司的租金请求，也没有对免租期的租金问题进行释明，存在明显的处理不公。大习公司与包锦华签订的租赁合同合法有效，各方理应按照合同约定履行相应义务。包锦华使用了租赁房产，理应按租赁合同约定交纳租金。现包锦华以租赁房产不能备案为由解除租赁合同，拒不交纳租金，对大习公司合理信赖利用造成重大的损失，也无视契约精神。如法院认定大习公司与包锦华签订的租赁合同解除后，应恢复原状，包锦华也应支付相应的租金，该租金也包括免租期的租金。综上，请求二审法院支持大习公司的诉求。包锦华辩称：一、大习公司和包锦华在租赁合同的沟通过程中，大习公司一直告诉包锦华该物业是可分割并可进行工商登记。而且在签订合同之前，大习公司有发一份房产证让包锦华去工商局进行核验。事后包锦华发现大习公司所发的房产证并不是所出租的物业。因此，大习公司在出租过程中存在欺诈行为，有严重过错。二、包锦华在2018年12月31日就通知大习公司解除合同，并告知是由于登记不了需要解除合同，因此是依法解除合同，不需要承担任何的法律责任。大习公司上诉状所称是颠倒黑白，原审法院认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。而且包锦华是被欺骗签订该租赁合同，本有权追究大习公司的违约责任，只是包锦华不想把事情搞复杂，所以没有上诉。因此，请求驳回上诉，维持原判。包锦华向一审法院起诉请求：1.大习公司赔偿包锦华的损失合计133690元（人民币，下同），包括：租赁保证金和空调押金79300元、租金54390元；2.大习公司承担诉讼费等所有费用。一审庭审中，包锦华明确其第一项诉讼请求为：大习公司退还租赁保证金69300元、空调押金1万元，退还已支付的租金及管理费（期间2018年11月18日至2018年12月31日）共计54390元。大习公司向一审法院反诉请求：1、确认大习公司与包锦华于2018年10月15日签订的《房地产租赁合同》已合法解除；2、包锦华向大习公司支付租金34650元；3、包锦华向大习公司支付律师费损失18000元；四、本案诉讼费用由包锦华承担。庭审中，大习公司明确其要求的租金系2019年1月1日至2019年1月31日期间的。一审法院认定事实：位于深圳市南山区××工业路马家栋工业区×栋（厂房），于2009年2月5日登记至深圳市广盈丰投资有限公司（以下简称广盈丰公司），用途为工业用途。2018年10月15日，包锦华（承租方、乙方）与大习公司（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区××工业路××工业区×栋××大厦×楼×室（涉案房产）以现有状态下租给乙方作办公使用；租赁房地产用途为工业，乙方将租赁房地产用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变租赁房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变；租赁期限自2018年11月18日起至2022年11月30日止，免租期共30天，从2018年10月18日起至2018年11月17日；房屋租金每月为34650元，租赁税由乙方支付，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁期间，每月物业管理费、专项维修基金、空调维护费、清洁费、公共水电费分摊等合计为4200元及因使用租赁房地产所产生的其他杂费，均由乙方承担并支付予甲方；乙方应于2018年10月15日前交付首期租金及物管费，金额为54390元，租金起止日期为2018年11月18日起至2018年12月31日，之后的整月交租计算；乙方应于2018年10月15日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金，即69300元，乙方应在签订合同时向甲方支付10000元作为空调押金；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金及空调押金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；租赁期间，乙方如拖欠租金达五天，或欠交物业管理服务费、水电费等金额达3000元，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、物业管理服务费等相关费用；乙方逾期支付任何款项，甲方可要求乙方支付按拖欠金额的3%每日支付迟延履行违约金；因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，给甲方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；及其他内容。2018年10月18日，包锦华向大习公司支付租赁保证金、空调押金共计79300元，并支付2018年11月18日至2018年12月31日期间的租金54390元；大习公司向包锦华出具了收款收据。2019年1月20日，大习公司向包锦华出具《催款通知书》，要求包锦华于2019年1月20日前缴纳1月份房租及管理费等。2019年2月1日，大习公司向包锦华出具《解除合同通知书》，通知包锦华因其恶意拖欠租金等费用，特通知包锦华解除租赁合同。大习公司提交相关照片，以证明其将上述通知张贴于涉案房产。包锦华对前述通知不予认可，并表示当时已撤离。包锦华提交了一份盖有深圳市南山区南头街道办事处公章的《南山区既有合法建筑整体用途变更审批表》复印件，以证明大习公司向包锦华提供该审批表，欺骗包锦华涉案房产已经变更为商业用途。大习公司对该证据不予认可。包锦华提交了其丈夫与大习公司工作人员的微信聊天记录，以证明在合同签署前，大习公司发给包锦华的房产证并非涉案房产的房产证，而是商业用途的房产证，大习公司存在欺诈；后包锦华向租赁所、工商局核实后才发现系受骗签订了房屋租赁合同，涉案房产办不了租赁备案手续。大习公司对该证据不予认可。为证明同一栋楼同一层其他租户办理了相应的租赁备案手续，涉案房产符合办理租赁备案的条件，大习公司提交了××工业区×栋×室的房屋租赁凭证，该凭证载明房屋租赁用途为厂房。包锦华表示该租赁凭证中的承租人与本案情况不一样，本案中包锦华一开始就提出要分租，并且是办公使用，即商业用途，大习公司当时承诺可以备案，但因办公用途于房产证上的厂房用途不一致，无法办理租赁备案。大习公司提交2019年2月1日拍摄的照片，以证明包锦华使用租赁物业并对租赁物业格局进行了调整。包锦华表示该照片实际上是2019年1月4日、5日包锦华来拆玻璃、装修物品时，保安拍的包锦华撤离时的照片。庭审中，包锦华表示其人员已于2018年12月31日撤走，2019年1月4日包锦华拆除了相关装饰装修物。大习公司则表示包锦华至今未与大习公司对涉案房产进行交接；大习公司确认包锦华只是对涉案房产进行了装修，但实际上并未正式入驻办公。一审法院认为，包锦华、大习公司签订的《房地产租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，涉案房产的性质为工业厂房，而大习公司将涉案房产出租给包锦华作为办公用途使用，在涉案房产的用途未进行变更的情况下，大习公司将涉案房产出租用于办公用途，系擅自改变租赁房地产的使用用途，大习公司对此存在过错；而包锦华在签订合同时，亦明知涉案房产为工业厂房性质，其承租用于办公，本身也存在过错，故双方对于合同未能继续履行均存在过错。包锦华现要求大习公司退还租赁保证金69300元、空调押金1万元，大习公司亦提出解除租赁合同，故双方的租赁合同应予解除，合同解除的应恢复原状，因双方均存在过错，大习公司无权没收相关租赁保证金及空调押金，故大习公司应退还包锦华租赁保证金69300元、空调押金1万元。对于包锦华要求大习公司退还2018年11月18日至2018年12月31日期间已支付的租金及管理费共计54390元的诉讼请求。庭审中，包锦华表示2019年12月31日其人员已撤走；大习公司虽表示包锦华并未与大习公司进行交接，但亦确认包锦华只对涉案房产进行了装修，实际并未正式入驻办公。结合前述事实可以看出，大习公司已向包锦华交付了涉案房产，且包锦华对涉案房产进行了装修，故包锦华应承担2018年11月18日至其撤场前即12月31日前的租金及管理费，故对于包锦华要求大习公司退还租金及管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于大习公司要求包锦华支付2019年1月1日至1月31日期间租金的诉讼请求。庭审中，大习公司确认包锦华仅是对涉案房产进行了装修并未正式入驻办公，结合包锦华提交的微信记录可以确认，自2019年1月1日起，包锦华并未继续占用涉案房产，故对于大习公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于大习公司要求包锦华支付律师费的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除包锦华与大习公司于2018年10月15日签订的《房地产租赁合同》；二、大习公司于判决生效之日起十日内向包锦华退还租赁保证金69300元和空调押金10000元；三、驳回包锦华的其他诉讼请求；四、驳回大习公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1486.9元，包锦华已预交，由包锦华负担594.9元，由大习公司负担892元；一审反诉案件受理费558.13元，大习公司已预交，由大习公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人大习公司与被上诉人包锦华在涉案《房地产租赁合同》履行过程中均提出了要求解除合同的主张，故一审法院判决解除涉案《房地产租赁合同》无误，本院予以确认。关于导致涉案合同解除的责任认定问题，根据双方当事人的陈述以及提交的证据，涉案合同无法继续履行的原因在于双方将工业厂房性质的涉案房产协议变更用途作为办公使用并由此造成承租人包锦华的合同目的无法实现，对此双方均存在过错，故大习公司关于涉案合同解除系包锦华单方违约造成的上诉意见不能成立，本院不予支持。对于涉案合同解除后的责任承担问题，由于包锦华对涉案房产进行装修后并未实际利用，其主张于2018年12月31日撤场后双方亦未及时办理房产交接手续，结合双方对造成合同解除的各自责任，一审法院酌情判令大习公司退还租赁保证金，同时判令2018年11月18日至12月31日期间的租金、管理费由包锦华承担、2019年1月1日至1月31日期间的租金损失由大习公司承担，该实体处理并无不妥，本院对此予以维持。大习公司关于包锦华应负担2019年1月1日至1月31日期间租金的主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2739元，由上诉人深圳市大习投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年二月二十八日书记员 陈颖(兼)