江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初2010号原告：张瑜将，男，1978年1月18日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦劲，江苏恒强律师事务所律师。被告：徐巧根，男，1950年7月7日生，住镇江市中山。委托诉讼代理人：李春荣，江苏金银河律师事务所律师。被告：潘芬英，女，1954年2月24日生，住镇江市中山。委托诉讼代理人：李春荣，江苏金银河律师事务所律师。原告张瑜将与被告徐巧根、潘芬英合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于同年7月4日首次公开开庭进行了审理。经审理发现本案有不宜适用简易程序之情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告张瑜将及其委托诉讼代理人任潇潇、韦劲，被告徐巧根及其与被告潘芬英的共同委托诉讼代理人李春荣二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑜将向本院提出诉讼请求：1.被告徐巧根、潘芬英支付装修补偿费及搬迁费151798元；2.被告徐巧根、潘芬英支付违约金100000元；3.被告徐巧根、潘芬英支付律师费18000元。事实和理由：1998年，原告父亲从被告处购得本市京口区丹徒镇长岗村复兴组76号房屋，但未办理过户手续，产权人仍为被告。因该房屋面临拆迁，原告与被告于2018年11月签订《协议书》一份，约定该房屋所有装修补偿与搬迁费为原告所得，同时约定不履行协议，承担100000元违约金及律师费。因被告未履行上述义务，故为所请。被告徐巧根、潘芬英辩称，1.原告主张的《协议书》无效，该《协议书》的基础是1998年签订的《购售住宅协议》，原告并非《购售住宅协议》主体，无权签署《协议书》。被告之所以与原告签订《协议书》，在于原告声称已通过转让取得权利。2.《购售住宅协议》无效，该协议中的房屋建于农村集体土地上，除本村村民外，他人不可买卖，故无法办理房屋所有权证。3.根据原、被告签订的协议，装修补偿费不包括附属物费用，被告所得附属物及装修补偿费为42019元、搬迁费为2190元，原告主张过高。4.协议未约定何时履行，被告已给付一张房票给原告，双方仅就附属物费用问题正在商议之中，故被告并未违约。违约金及律师费均属无理要求，且违约金过高，认可此类案件收费标准为14000元。综上，请求驳回原告诉请。本案原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《购售住宅协议》《协议书》《房屋搬迁补偿安置协议》《房屋搬迁产权调换安置协议》《委托代理合同》、补偿评估表、选房证的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月22日，徐巧根与张修明签订《购售住宅房协议》一份，载明“前由徐巧根在长岗复兴村76号兴建住宅二层楼房壹座（包括围墙及附属房屋）位于镇江啤酒厂马路西侧，因徐巧根在市内已购新住宅房……决定出售给张修明，共所有房产权亦归张修明所有，该房价双方面议共计壹拾万元正”“徐巧根积极配合张修明办理过户手续，特列此协议，双方共同遵照执行。”合同签订后，张修明支付了100000元购房款，并携全家入住，但未取得房屋产权证，所有人仍为徐巧根。2018年11月2日，因该房屋面临拆迁，徐巧根、潘芬英（甲方）与张修明之子张瑜将（乙方）签订《协议书》一份，主要约定，甲方将一套不低于120平方米的房屋给予乙方；搬迁补偿费部分，由甲乙双方商定一致，按政府房屋拆迁补偿规定，将该房屋所有装修补偿与搬迁费，为乙方所得；如甲方未能按照本协议履行上述义务，乙方可向镇江市京口区人民法院起诉，要求甲方履行约定的义务并另支付违约金人民币拾万元整，并承担因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）；本协议签订时，乙方需把待拆迁房屋的原始房产证当场交还甲方。此后，徐巧根、潘芬英与其女儿徐**、徐美华签订《房产赠与协议书》一份，约定将上述房产中面积44.85平方米、64.85平方米分别赠与二个女儿；同时确认受赠人对赠与房产在拆迁中的商谈、签约、领款等事项均享受完全处理权利，所有补偿均归受赠人所有，赠与房屋的回迁安置权利亦由受赠人完全享有。2018年9月12日，搬迁人与徐巧根、潘芬英，徐**，徐美华、徐飞分别签订了《房屋搬迁补偿安置协议》《房屋搬迁产权调换安置协议》。其中，徐巧根、潘芬英合法面积109.5平方米，附属物及装饰装修款为42019元，调换面积为120平方米，搬迁补助费2190元；徐**合法面积74.42平方米，附属物及装饰装修款为0元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1488元；徐美华合法面积73.7平方米，附属物及装饰装修款为103003元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1474元；徐飞合法面积81.2平方米，附属物及装饰装修款为0元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1624元。此后，徐巧根将一张房票交给张瑜将，但一直未支付装修补偿款及搬迀费用。2019年4月23日，张瑜将就本案事宜与江苏恒强律师事务所签订了委托代理合同，约定律师费用18000元。本院认为，本案焦点可作如下归纳：一、涉案协议是否有效及主体；二、附属物是否属于合同约定返还范围；三、被告应给付的具体款项。关于涉案协议效力及主体问题，本院认为，首先，农村房屋买卖应当符合相关法律规定，如张修明与被告签订的《购售住宅房协议》不符合相关规定，应当认定无效。其次，房屋买卖协议无效，并不必然导致双方就拆迁利益分配而签订的协议无效。鉴于房屋买卖协议签订后，张修明已全额支付购房款并占有使用房屋，而后被告徐巧根、潘芬英再以所有人身份参与拆迁分配，故张修明之子即本案原告与两被告经协商而签订的《协议书》，实质是对房屋拆迁过程中所有人与使用人分离后的利益再平衡，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。最后，原告张瑜将系张修明之子，被告称原告系受让张修明的债权，则原告属于有权主体，可予签订协议。关于附属物是否属于《协议书》约定范围，本院认为，虽然协议书中约定的是装修补偿（另及搬迁费），而与搬迁补偿安置协议中附属物及装饰装修款表述并不一致，但首先从文义看，附属物系指依附于房屋的设施物，而装饰物本身也是一种附属物，同时相关搬迁补偿安置协议也没有将二者剥离；其次，基于附属物的从属性，将主物与附属物分离开来约定也有违常理。故从文义及目的解释来看，应等同于装修物，属于被告应给付的范围。关于两被告给付具体款项额，本院认为，首先，《协议书》约定的是该房屋所有装修补偿款及搬迁费用，而双方签订协议时，被告尚未分户，原告对分户一事也不知情，因此应当以分户前的房屋为标准，而不是仅以分户后两被告个人实际所获为标准。据此，除被告徐巧根、潘芬英名下的附属物及装饰装修款为42019元及搬迁补助费2190元外，徐美华的附属物及装饰装修款103003元及搬迁补助费1474元及徐**的搬迁费1488元、徐飞搬迁费用1624元应予给付。其次，被告徐巧根、潘芬英未能按约履行全部义务，应当支付违约金，综合合同已履行的程度、当事人过错等因素，酌情认定违约金2000元。最后，原告发生律师费按约应由被告支付，因被告认可此类案件律师收费数额为14000元，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告徐巧根、潘芬英于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张瑜将支付搬迁费6776元、装修补偿款145022元、违约金2000元、律师费14000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5347元、保全费1720元，合计7067元，由被告徐巧根、潘芬英负担5376元；原告张瑜将负担1691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  刘 斌人民陪审员  蒋小琴人民陪审员  史根娣二〇二〇年二月三日书 记 员  任 萍