云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云08民终1287号 上诉人（原审原告）：李丽娟，女，1962年3月18日出生，住普洱市思茅区。 上诉人（原审原告）：白建荣，男，1962年11月23日出生，普洱市景东县人，住普洱市景东县。 二上诉人共同委托诉讼代人：周元丽，云南新南疆律师事务所律，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司，住所地为云南省普洱市思茅区。 负责人：刘云阳。 上诉人李丽娟、白建荣因与被上诉人富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司（以下简称“富德保险普洱支公司”）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0i802民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，本院依法组成合议庭进行审理了本案，本案现已审理终结。 李丽娟、白建荣上诉请求：1.请求撤销一审法院作出的（2019）云0802民初927号民事判决书中第二、三项判决，并改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人一审的第一个诉请就是判决“被上诉人向上诉人支付从2019年2月1日起至判决生效之日止的房租”，此请求应该被支持，不应驳回。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》在一审法院作出（2019）云0802民初927号民事判决书之前从未解除，这一点一审法院也予以认可，上诉人认为一审法院对该部分认定事实清楚，适用法律正确，其第一项解除合同的判决合理合法，应予以维持。由此，被上诉人应支付房屋租金至法院判决解除合同生效之日止，而与被上诉人何时搬离房屋无关，因为合同未解除之前仍继续有效，双方仍受合同约定的权利义务的约束，使用房屋与否是被上诉人的权利，但不能以被上诉人搬离房屋作为拒付租金的理由，此明显对上诉人不公平，损害了上诉人合法收租的权利。一审法院在认定了房屋租赁合同继续有效的基础上，却未支持上诉人要求被上诉人支付租期内租金的请求，不合情理，也不符合《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，因此，一审法院的第三项判决错误。二、一审法院未完全支持上诉人6个月房屋空置待租期损失这一诉请，也是错误的。既然被上诉人违约，按照民事赔偿的填平原则，被上诉人给上诉人造成了多少损失，就应该赔偿多少。根据双方签订的《房屋租赁合同》和《租赁合同三方补充协议》租期是2016年2月1日至2021年1月31日止，租期是5年，但被上诉人在租了三年后，擅自违约解除合同，造成后两年合同无法履行，被上诉人给上诉人造成的实际损失是后两年的租金损失835537.7元。因此，上诉人要求赔偿6个月房屋空置待租期损失并不过分，也未超过法律规定的实际损失的30%。三、一审法院将违约金及房屋空置待租期损失两项共调整为148200.00元，过低。根据《中华人民共和国合同法》114条第2款以及《合同法解释二》29条，违约金过低过高都是可以调整的。本案中因《房屋租赁合同》第12条第3款只约定了两个月租金的违约金，根据《合同法解释二》29条规定，违约金的调整要考虑实际损失、被上诉人的过错程度以及预期利益等因素，结合本案的实际损失835537.7元以及被上诉人属于拒绝履行属严重违约行为来看，显然过低。根据《合同法解释二》29条规定，可以参照实际损失30%计算，即835537.7元x30%=250661.1元。 富德保险普洱支公司未提交书面答辩状。 李丽娟、白建荣向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决富德保险普洱支公司向李丽娟、白建荣支付从2019年2月1日起至判决生效之日止的每月37050.00元房屋租金；2.请求人民法院判决富德保险普洱支公司向李丽娟、白建荣支付两个月的违约金74100.00元；3.请求人民法院判决富德保险普洱支公司向李丽娟、白建荣赔偿6个月房屋空置待租期的损失222300.00元，以上2、3项共计296400.00元；4.请求人民法院解除原、被告签订的《房屋租赁合同》以及《租赁合同三方补充协议》；5、请求人民法院判令富德保险普洱支公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：李丽娟（甲方）与富德保险普洱支公司（乙方）于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》，约定李丽娟将普洱市思茅区人民东路38号鑫桥花园之房屋出租给富德保险普洱支公司；建筑面积为791.63㎡；房屋所有权证号为：41761、41762、41763、41760、41××29；租赁期限为2016年2月1日起至2021年1月31日止，其中自2015年12月20日至2016年1月31日为甲方给乙方的装修期，装修期内无须支付租金、物管费、空调分摊使用费；租金为38元/㎡（含税8金、物业费），从第三年开始租金在前一年的基础上递增6％，第一年360983.20元，第二年360983.20元，第三年382642.20元，第四年405600.80元，第五年429936.90元，按年支付，首期租金于2016年2月30日前支付，续期租金于当期首月的15日前支付；违约责任：甲乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方应当向对方支付相当于2个月租金的违约金。李丽娟（甲方）、白建荣（丙方）与富德保险普洱支公司（乙方）于2017年11月14日签订《租赁合同三方补充协议》，载明李丽娟与富德保险普洱支公司于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》是系白建荣授权签订，明确所租赁的房屋中一楼物业房屋产权证号为41××29，所有权人为白建荣，十楼物业41760、41761、41762、41763所有权为李丽娟。并约定：增加丙方为出租房，就其名下出租给乙方的物业承担原合同相应权利义务；所在《房屋租赁合同》约定的租金作如下分割：丙方所有一楼物业：第一年房租78334.00元（已支付）、第二年房租78334.00元、第三年房租83034.00元、第四年房租88016.00元、第五年房租93297.00元，甲方十楼物业：第一年房租282649.20元（已支付）、第二年房租282649.20元、第三年房租338608.20元、第四年房租356584.80元、第五年房租375639.90元；重新约定的租赁费用支付时间为：第二年租金于2017年12月30日以前支付，续期租9金于当期首月15日前支付，与原合同不一致的，以本协议为准。富德保险普洱支公司于2018年11月2日向李丽娟、白建荣发出《告知函》，提出因该职场不适合公司发展，决定不再租赁该房屋解除房屋租赁合同。李丽娟、白建荣于同日向富德保险普洱支公司回函，表明不予同意解除房屋租赁合同。富德保险普洱支公司于2019年1月30日前搬离所租赁房屋。另查明，富德保险普洱支公司已将2019年1月30日前的房租付清。 一审法院认为：本案的争议焦点为，1.双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》是否应当解除；2、富德保险普洱支公司是否应向李丽娟、白建荣支付租金、违约金、房屋空置待租期的损失。关于双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》有效，应受法律保护。富德保险普洱支公司已另行租赁办公地点，明确表示要求解除合同，因合同一方当事人明确表明不履行主要债务，致使合同目的不能实现，故对李丽娟、白建荣要求解除《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》的诉讼请求一审予以支持。关于富德保险普洱支公司是否应向李丽娟、白建荣支付租金、违约金、房屋空置待租期的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方当事人约定租赁期限为五年，合同履行至第三年时富德保险普洱支公司单方提出解除《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定：“甲乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方应当向对方支付相当于2个月租金的违约金”。李丽娟、白建荣认为该违约金约定过低，不足以弥补因富德保险普洱支公司违约所造成的损失，该租赁房屋至今仍处于空置状态。一审认为，李丽娟、白建荣所主张的房屋空置待租期的损失为实际损失，属于增加违约金的变相提法,空置待租期应属于李丽娟、白建荣所要求增加的违约金。本案双方当事人所约定的违约金确实低于实际损失，故违约金应酌情调整为148200.00元予以支持。因富德保险普洱支公司实际已于2019年1月30日前搬离所租赁房屋，故对李丽娟、白建荣要求富德保险普洱支公司支付2019年2月1日起至判决生效之日止的房租的诉讼请求一审不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告李丽娟与被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》、原告李丽娟、白建荣与被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于2017年11月14日签订《租赁合同三方补充协议》；二、被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司应于本判决生效之日起十日内向原告李丽娟、白建荣支付违约金148200.00元；三、驳回原告李丽娟、白建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5746.00元，减半收取2873.00元，由原告李丽娟、白建荣负担1436.50元，被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司负担1436.50元。 二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点为：一、从2019年2月1日起至判决生效之日止的房租，及6个月的房屋空置待租损失是否应当支持的问题；二、违约金的金额问题。 关于从2019年2月1日起至判决生效之日止的房租，及6个月的房屋空置待租损失是否应当支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》系双方当事人的真实意思表示。双方均约定依照约定履行各自的义务。承租人富德保险普洱支公司因业务的发展，所承租的房屋不再适合发展的需要，依据双方的约定，于2018年11月2日提前2个月向上诉人发出书面告知函，要求解除租赁合同，并于2019年1月30前搬离了租赁房屋。虽然富德保险普洱支公司2019年1月30后就已经没有再继续使用房屋，但因为双方没有对解除合同达成合意，故合同仍然处于继续履行的状态。2019年3月24日，李丽娟、白建荣向一审法院提起诉讼，其第四项请求为解除《房屋租赁合同》和《租赁合同三方补充协议》。在2019年6月4日的一审庭审中，富德保险普洱支公司答辩再次表明了解除合同的意愿，故本院认定双方此时对合同的解除达成了合意。富德保险普洱支公司应当支付李丽娟、白建荣于2019年2月1日至2019年6月4日的房屋租金，金额为190190元。李丽娟、白建荣请求的其余部分租金本院不予支持。 李丽娟、白建荣关于6个月的房屋空置待租损失的请求，因双方在《房屋租赁合同》及《租赁合同三方补充协议》均没有约定，法律亦没有明确的规定。故上诉人要求富德保险普洱支公司支付6个月的房屋空置待租损失的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金，上诉人主张应当按照未付租金的30%计算。本院认为，双方在《房屋租赁合同》明确约定，“甲乙双方除因法定原因或本合同约定原因外解除合同的，应提前2个月书面通知对方，提出解除合同的一方应当向对方支付相当于2个月租金的违约金”。《在中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的百分之三十的一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本院认为，李丽娟、白建荣在一审中关于违约金为两个月的租金74100元的请求符合双方合同的约定，故本院予以支持。因富德保险普洱支公司与李丽娟、白建荣双方达成解除合同的合意期间的租金，即于2019年2月1日至2019年6月4日的房屋租金，金额为190190元已经得到支持，李丽娟、白建荣的损失得到了弥补。故上诉人李丽娟、白建荣关于应当按照未付租金的30%计算的主张，本院不予支持。 综上所述，李丽娟、白建荣的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但判决部分不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初927号民事判决第一项，即“一、解除原告李丽娟与被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于2015年12月25日签订《房屋租赁合同》、原告李丽娟、白建荣与被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于2017年11月14日签订《租赁合同三方补充协议》”； 二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初927号民事判决第二、三项，即“二、被告富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司应于本判决生效之日起十日内向原告李丽娟、白建荣支付违约金148200.00元；三、驳回原告李丽娟、白建荣的其他诉讼请求”； 三、由富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于本判决生效之日起十日内向李丽娟、白建荣支付房屋租金190190元； 四、由富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司于本判决生效之日起十日内向李丽娟、白建荣支付违约金74100元； 五、驳回李丽娟、白建荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5746.00元，减半收取2873.00元，由李丽娟、白建荣负担1436.50元，富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司负担1436.50元。二审案件受理费5746.00元，由李丽娟、白建荣负担2873元，富德生命人寿保险股份有限公司普洱中心支公司负担2873元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 键 审判员 张劲松 审判员 付学华 二〇二〇年二月二十七日 书记员 杨 小