福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8536号 上诉人（原审原告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱宏宇，男，1973年8月9日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 委托诉讼代理人：肖文桂，福建远见律师事务所律师。 上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人朱宏宇商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持仁文公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定朱宏宇有权行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据。1.朱宏宇无权行使不安抗辩权。朱宏宇并未提供确切证据证明仁文公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的诸如经营状况严重恶化、丧失商业信誉等可以主张中止履行合同的情形，一审法院认定的仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工的事实，也没有相关证据证明。此外，不安抗辩权针对的是合同对方丧失履约能力，而非针对合同标的物，即朱宏宇购买的案涉房屋是否处于停工状态并不是其行使不安抗辩权的事由。事实上，朱宏宇购买的案涉房屋在2013年4月已封顶，在2013年5月9日仁文公司发函要求朱宏宇办理银行贷款时，也不存在朱宏宇所述的不安事由，故朱宏宇无权据此行使不安抗辩权。2.即使认定朱宏宇可行使不安抗辩权，朱宏宇也未按规定行使，其不安抗辩权不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十九条明确规定通知程序作为不安抗辩权行使的必要条件。本案中，朱宏宇在未通知仁文公司的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。一审法院免除朱宏宇按法律应当履行的通知义务，属认定事实错误。二、朱宏宇未按仁文公司通知书要求办理按揭贷款，已经构成违约。2018年8月31日，仁文公司向朱宏宇寄送律师函，朱宏宇未在相应期限内支付购房款，律师函于2019年9月9日转为解除合同的通知，即仁文公司已履行解除合同的通知义务，双方签订的《商品房买卖合同》于2018年9月9日解除。合同解除后，朱宏宇应当配合仁文公司办理相关注销手续、返还购房款发票、支付违约金等。 朱宏宇辩称，一、仁文公司已处于非正常经营状态，朱宏宇有权行使不安抗辩权。在合同履行过程中，仁文公司因经营不善未能正常履行房屋建造义务，案涉项目几度停工，仁文公司未能依约于2014年9月30日前交房，已构成违约；二、朱宏宇通过参加2014年、2015年、2016年的集体维权活动或通过业主代表陈学龙律师与仁文公司进行沟通、投诉、维权等方式行使不安抗辩权的通知义务，包括明确要求仁文公司承担逾期交房的违约责任，待具备按揭款贷款手续的相关条件后，再另行协商购房余款的支付方式；三、2018年仁文公司向朱宏宇发出的《律师函》，通知朱宏宇缴纳购房余款及违约金，并未告知其讼争房屋已具备交付条件，故朱宏宇仍享有正当理由的抗辩，并可据此暂不支付剩余房款，可以证实该律师函不发生解除合同的法律效力。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，应驳回仁文公司的上诉请求，维持原判。 仁文公司向一审法院起诉请求：1.依法确认仁文公司、朱宏宇于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201337500011）已于2018年9月9日解除；2.判令朱宏宇协助仁文公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：201337500011）的备案登记注销手续；3.判令朱宏宇协助仁文公司办理福州市鼓楼区仁文大儒世家原厝南地块20＃1502单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；4.判令朱宏宇向仁文公司返还编号为00500078的销售不动产统一发票发票联及办证联；5.依法判令朱宏宇向仁文公司支付违约金人民币16888.15元（按累计应付款的1%计算，自2014年3月7日计至合同解除之日即2018年9月9日）；6.判令仁文公司有权在朱宏宇已付的购房款中直接扣除第5项请求中的朱宏宇应承担的金额；7.本案全部诉讼费用由朱宏宇承担。 一审法院认定事实：2014年1月16日，仁文公司与朱宏宇签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：1.买受人购买出卖人坐落于福州市鼓楼区仁文•大儒世家原厝南地块第20＃楼16层1502单元房产，建筑面积134.28㎡，商品房价款2083702元；2.买受人于2014年1月16日付房款50000元，于2014年2月16日前付房款583702元，其余购房款1450000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。买受人同意于出卖人发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，携配偶及有关证件到出卖人指定地点签署贷款文件，每逾期一日，每日按申请贷款总额的日0.1‰支付违约金；3.出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；4.违约责任：买受人逾期付款不超过90日，自应付款期限第二天其至全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人逾期交房超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；5.根据合同发出的任何通知通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据。仁文公司于2014年1月16日向朱宏宇出具了金额分别为633702元的销售不动产统一发票。 2014年2月27日，仁文公司向朱宏宇邮寄了一份《通知书》，主要内容：朱宏宇所购买的仁文•大儒世家原厝南地块第20#楼16层1502单元房产已具备办理贷款的手续，要求朱宏宇于2014年3月6日前到相关银行办理按揭手续。2014年9月25日，仁文公司向大儒世家•天澜I期（原厝南地块）业主发出《商品房延期交付通知书》，主要内容：大儒世家•天澜I期（原厝南地块）因故需迟延交房，将在2015年6月30日前办理交房。2018年8月31日，仁文公司委托福建闽江律师事务所邮寄《律师函》，通知朱宏宇在收到函件后7日内履行支付购房款余额及逾期付款违约金义务，否则律师函自动转为解除合同通知。 另查，仁文公司因资金问题，大儒世家项目几度停工，无法按约交房，一拖再拖。福州市人民政府专题会议纪要【2016】139号文件关于仁文•大儒世家项目问题处理如下：“1.由福州住房公积金中心福州，先行办理该项目涉及建行组合贷款手续……3.由市建委牵头，协调施工方加快完成大儒世家项目剩余的工程量，确保及时完工验收交房”。 一审法院认为，仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行各自的义务。从本案查明事实及证据分析，双方签订的合同约定朱宏宇于签订本合同当日支付首付款633702元，剩余房价款1450000元由朱宏宇向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续。仁文公司应于2014年9月30日前交付案涉房产。合同签订后，朱宏宇按合同约定支付了房屋价款633702元，但未按约定办理按揭贷款手续。仁文公司诉称朱宏宇逾期付款的行为构成违约，要求解除合同。朱宏宇主张其无法办理按揭贷款系仁文公司原因，仁文公司至今未履行交房义务，其有权拒绝支付购房余款，且仁文公司已超过法律规定的解除权行使期限。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”、第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，后履行抗辩权、不安履行抗辩权是双务异时履行合同中后履行方、先履行方分别享有的抗辩权利。义务先履行方不履行、不适当履行合同义务时，合同义务后履行方可以行使后履行抗辩权，拒绝履行己方义务；义务后履行方将不会或不能履行合同义务时，义务先履行方可以行使不安抗辩权拒绝履行己方义务。当后履行抗辩权与不安抗辩权发生在同一案件中形成对抗时，应先审查不安抗辩权是否成立，因为义务先履行方往往是在义务履行过程中发现对方存在不安事由，此时义务先履行方的履约行为尚未完成，自然会存在部分履行、瑕疵履行、不完全履行等情形，如果此时允许义务后履行方行使后履行抗辩权，那么义务先履行方的不安抗辩权就沦为虚设。行使不安抗辩权要求义务先履行方负严格的举证责任，即有确切的证据证明义务后履行方出现了危及履约能力的情形。本案中，合同履行过程中，仁文公司因经营不善未能按约正常履行房屋建造义务，案涉项目几度停工，亦无法依约于2014年9月30日前交房，已构成违约，朱宏宇作为花费2083702元购买不动产的买受者，由此产生的合同能否继续履行的不安符合社会大众的普遍心理，可以认定为属于《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，朱宏宇为维护自身权利，停止支付剩余款项，系行使法律规定的不安抗辩权利。2018年8月31日，仁文公司向朱宏宇发出律师函要求朱宏宇缴纳购房余款及违约金，但仁文公司并未告知朱宏宇讼争房屋已具备交付条件，故朱宏宇仍处于有享有正当理由的抗辩状态，并可据此暂不支付剩余房款。因此，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同依据不足，一审法院不予支持。同时，仁文公司基于合同解除诉请朱宏宇协助办理备案登记注销手续、预告登记注销手续及返还发票亦无相应依据，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回福建仁文建设有限公司的诉讼请求。如果朱宏宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11735元（已由福建仁文建设有限公司预交23469元），由福建仁文建设有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，仁文公司与朱宏宇签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同。经查,《商品房买卖合同》及附件六补充协议约定朱宏宇支付首付款633702元，剩余房价款1450000元由朱宏宇向银行申请按揭贷款支付，其应自收到仁文公司的书面通知之日起7日内办理相关按揭手续；仁文公司应于2014年9月30日前交付案涉房屋。仁文公司于2014年2月27日向朱宏宇发出《通知书》，要求朱宏宇到相关银行办理按揭贷款手续，朱宏宇未办理相关按揭手续存在过错，但仁文公司因资金问题几度停工未能按约交房也存在过错，在双方履行合同均有过错且过错程度相当的情况下，仁文公司以朱宏宇未支付剩余房款为由要求解除合同，本院不予支持。 综上所述，仁文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23469元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李 杰 二〇二〇年二月十五日 法官助理蔡娟 书记员林舒