上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初90132号原告：上海乐游誉途国际旅行社有限公司(原上海起点国际旅行社有限公司)，住所地上海市静安区。法定代表人：李永生，董事长。委托诉讼代理人：郭凤住，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓华，上海市杰豪律师事务所律师。被告：上海易初莲花连锁超市有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，男。原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司与被告上海易初莲花连锁超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭凤住、沈晓华，被告委托诉讼代理人黄志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还履约保证金53,200元；2.判令被告向原告返还装修押金2,000元；3.判令被告向原告返还2019年8月20日至2019年8月31日期间租金2,012.90元、物管费3,019.40元，合计5,032.30元；4.判令被告向原告赔偿装修、门头广告残值，原装修价值63,420元，按照已使用七个月剩余残值为44,922.50元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月25日，原、被告签订《店铺/专柜租赁合同》约定，原告承租被告位于上海市浦东新区上南路XXX号购物中心编号为H008-1租赁区域(以下简称：系争房屋)用于开设乐游品牌旅游服务门店，租期自2019年1月1日至2020年12月31日，其中前十五天为装修免租期；租赁费用按月支付，每月应付基本租金5,200元(2019年度)、5,500元(2020年度)、物管费7,800元，原告应向被告支付履约保证金26,600元、装修管理押金2,000元。2018年12月29日，原告以银行转账形式向被告支付履约保证金、装修押金及2019年1月、2月租赁费用共计48,310元，被告交付房屋后，原告开始装修，支付了装修款及门头广告费63,920元，并于2019年2月起营业。2019年7月24日，原告向被告支付了2019年8月租赁费用13,000元。2019年7月31日被告开具撤场通知函告知原告，商场需整体关店装修，因原告并未同意，故被告于2019年8月20日对房屋进行关门关店关闸，强行让原告退场，原告只得在未清空屋内物品的情况下退场。清场后，被告将系争房屋进行了封闭，原告无法进入。2019年10月21日，原告上门查看后发现系争房屋所在的楼层被全部拆除，虽然系争房屋仍保留，但屋内装修已被破坏，只留有房屋框架。现原告因被告擅自解约造成原告重大损失起诉来院，要求判如所请。被告上海易初莲花连锁超市有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。与原告签约属实，并收到了原告支付的履约保证金26,600元、装修押金2,000元及至2019年8月底的租金以及物管费。被告在门店改造前与原告进行过书面沟通，希望能与原告进一步协商，被告提出可以为原告调整铺位，并免除部分租金的方案，但原告未予回应。在被告对系争房屋进行改造前，原告已经另行寻找租赁场地，并且在被告实际改造前搬离，原告搬离后实际仍控制着租赁场地，被告的一层其它店面部分已拆除，但原告的店面仍保留着，原告的行为也影响了被告的整体的改造计划以及重新开业，给被告造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2018年12月25日，原、被告签订《店铺/专柜租赁合同》约定原告承租被告位于上海市浦东新区上南路XXX号购物中心上南店内一楼铺位，编号为H008-1，面积为20平方米；租赁用途为旅游服务，品牌为“乐游”；租期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；装修免租期自2019年1月1日起至2019年1月15日止；2019年1月1日至2019年12月31日，每月租赁费用5,200元，2020年1月1日至2020年12月31日，每月租赁费用5,500元；被告提供管理和服务自租赁期限开始之日起收取固定物管费每月7,800元；原告应于合同签订日支付：首期租赁费用及物管费，之后于每月25日前向被告支付下个月的租赁费用、物管费；进场装修前原告应向被告支付装修管理押金2,000元，在取得被告同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作，原告装修完毕经被告及相关政府部门验收合格，并在计租起始日起满一个月后，原告凭装修管理押金收据向被告办理退款手续，被告将该押金无息退还原告；为确保原告全面履行合同及保证其提供商品和服务质量，原告应于合同签订前向被告支付履约保证金(含商品质量保证金)26,600元，履约保证金在合同有效期内不计利息，租期内可作为被告对原告迟延支付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、滞纳金或其他费用的扣款，合同终止后，原告将无人占据的租赁区域交还给被告，原告确认在合同终止后30天内完成有关证照的注销，履约保证金于原告按合同约定退场三个月后，双方就租赁区域而产生的一切权利、义务、责任清理完毕时由被告无息归还原告；合同第十三条约定，自原告计租起始日起18个月后，被告因自身经营需要(包括但不限于被告因经营结构调整需自用该租赁区域)，需提前收回全部租赁区域的，被告应提前30天通知原告，通知送达后，合同解除，被告无需双倍返还履约保证金，且不需支付其他违约金或赔偿金。该合同“违约责任”部分，就原告违反合同任意条款或《管理手册》之规定，对此明确约定被告不退还原告已缴纳的履约保证金和装修管理押金、并由原告赔偿被告其他损失；就被告的违约责任，则仅就被告迟延付款，约定了应按日百分之一标准支付滞纳金的违约责任。该合同后还附有《管理手册》等附件。合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金26,600元、装修押金2,000元及至2019年8月31日的租金及物管费。2019年7月31日，被告出具了《撤场通知函》明确：就原告承租的系争房屋，因被告对门店有整体改造调整计划，上南路门店将于2019年8月31日整体闭店，停止营业，届时门店将停水停电，不再具备营业条件，故根据合同第13条规定，拟定于2019年8月31日终止原合同，被告将于当日收回该租赁区域，请原告于2019年8月30日前安排人员与被告洽谈并处理合同终止事宜，并于2019年8月31日前将租赁区域内所有物品全部搬离，否则视为原告已放弃该租赁区域内所述物品并授权被告代为处理，被告将代为采取清场措施将物品搬离或拆除。另查明，原告提供的视频显示，2019年10月21日，系争房屋所在的易初莲花上南路门店一楼内部商场仍处于封闭式改造施工中，系争房屋虽仍保留，但内部装修已遭破坏，且屋外还张贴有落款人为被告公司、落款时间为2019年8月25日的通知，其中明确：原、被告已解除租赁合同，通知原告于2019年8月31日前清空店铺。就系争房屋的装修，原告提供了与案外人上海企方装饰设计工程有限公司(法定代表人为方寅)签订的装饰装修施工合同及该司开具的金额为49,500元的收款收据、向案外人“方寅”转账4万元的凭证、付款时间分别为2019年1月16日、2019年2月2日，金额合计为13,552元，摘要内容为“乐游新店广告费”的支付宝转账电子回单，原告并表示对房屋装修了隐蔽工程、龙骨油漆、地板、木料、安装了灯具、玻璃墙、玻璃门以及制作了门头广告；被告则表示不清楚原告的具体装修，但确实安装了门头广告，房屋在交付原告前已存在基础装修，故原告只铺设了地板，其余的为桌椅、板凳等可移动的办公用品，而原告的业务经营特点也不应有更多装修。审理中，原告表示同意以被告所张贴的公告中的合同于2019年8月25日作为合同解除日期。本院认为，原、被告签订的《店铺/专柜租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现审理已查明，合同履行不足八个月被告便因整体改造需要而提前解约并收回房屋，该解约行为不符合合同约定，为无权解约。虽被告系无权解约，但因原告在审理中已追认了被告以通知方式对外公告的合同解除时间即2019年8月25日，故该合同仍于该日解除。合同解除后，双方应就原告占有使用系争房屋所产生的费用予以结算，由被告返还履约保证金、装修押金并承担相应的违约责任。就原告应支付的租期内租金及物管费，虽原告主张被告于2019年8月20日强制原告退场，但原告现有证据只能证明被告通知原告于2019年8月31日前清场的事实，无法证明原告已于2019年8月20日搬离的相关情况，故本院对原告要求被告退还2019年8月20日至8月31日租金、物管费的请求难以支持。就被告应承担的违约责任，虽合同第十三条仅约定了起租18个月后，被告提前收回房屋不需双倍返还履约保证金，但因诉争合同系被告提供的格式文本，而该合同在对原告的违约责任约定相对全面的情况下，对被告的违约责任约定极为简要，结合合同中对于原告违约被告不再退还履约保证金等相关约定，现原告依据权利义务对等原则，依照合同第十三条约定主张被告应承担双倍返还履约保证金的违约责任，并无不当，本院应予支持。关于原告要求被告另行赔偿装修损失的请求，本院认为，原告承租系争房屋用于经营，被告贸然解约收回房屋的行为，致使原告丧失了赖于经营的场所，被迫中断经营，不得不另起炉灶在他处继续经营，被告的该行为造成原告包括装修损失、搬迁损失、经营损失等多项实际损失及预期利益损失，虽被告已承担了约为两个月租金的违约金，但原告另行要求被告承担装修损失并不无当，本院应予支持。根据法律规定,被告应赔偿剩余租赁期内形成附合的装饰装修残值损失，就该损失的具体金额，虽原告为证明装修价值提供了装饰装修合同、转账凭证等材料，但并未提供合同所约定的附件《装饰施工内容表》、《工程结算单》等材料，现系争房屋装修已被破坏，在被告亦不认可原告所述装修内容的情况下，原告提供的现有材料并不能完全对装修的实际情况予以证明，本院按照公平诚信原则，结合原告的租赁用途、房屋面积，酌情确定被告应另行赔偿原告装修残值损失38,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定判决如下：一、被告上海易初莲花连锁超市有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司履约保证金共计53,200元；二、被告上海易初莲花连锁超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司装修押金2,000元；三、被告上海易初莲花连锁超市有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司装修残值损失38,000元；四、驳回原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,504元，减半收取计1,252元，由原告上海乐游誉途国际旅行社有限公司负担100元，被告上海易初莲花连锁超市有限公司负担1,152元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年二月三日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。