南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5017号原告（反诉被告）：姬忠鹏，男，1994年11月18日生，汉族，户籍地河南省太康县。被告（反诉原告）：南京瑞南鑫电子科技有限公司，统一社会信用代码913201043393259477，住所江苏省南京市秦淮区大光路118号8幢904室。法定代表人：林华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。原告（反诉被告）姬忠鹏与被告（反诉原告）南京瑞南鑫电子科技有限公司（以下简称瑞南鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月29日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬忠鹏，被告瑞南鑫公司的委托诉讼代理人陈志毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬忠鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还城市雅居公寓402、412、426、432室各房间押金共计4800元，403、405室押金共计2800元，被告退还上述六个房间最后一个月租金7200元，共计14800元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告自2018年5月开始在被告处承租房屋，原、被告在2018年6月30日签订正式租房合同，原告在被告处承租6间房。原告承租期间，被告无故停水停电。原告因房屋拆迁向被告协调退房，被告却不退还原告押金及租金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告瑞南鑫公司辩称，案涉6间房屋实际从2018年5月出租给原告，双方在2018年6月30日签订合同，案涉6间房屋的房租原告实际交至2018年10月30日，双方合同约定房租月结先交后租，即先交纳一个月的租金，然后租住一个月的房屋。在2018年10月中下旬，案涉6间房屋就已经空置了，原告及房屋房屋实际使用人没有退还房屋及钥匙，被告敲门也无人应答，当时被告并未进入房屋查看。2018年11月上旬，被告公司员工进入案涉6间房屋查看时，发现案涉6间房屋已无人居住且被告在房屋内的物品也不见了，故被告不存在退还租金的问题。被告认可收到原告诉请中6间房屋的押金合计7600元。根据合同约定房屋退租需办理相应的交接手续，但原告退租后并未办理相应交接手续，且被告在案涉6间房屋里的空调、冰箱、电视机、油烟机等物品均下落不明，待原告返还上述物品后，被告会将押金返还给原告。如原告不能返还的话，要求原告赔偿被告损失。被告（反诉原告）瑞南鑫公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的房屋租赁合同关系。原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）物品：乐华彩电6台、格兰仕空调6台、万宝冰箱6台、万家乐油烟机6台。2、原告（反诉被告）支付违约金14400元。3、诉讼费由原告（反诉被告）负担。事实与理由：原、被告双方于2018年6月30日签订房屋租赁合同，双方约定房租月结先交后租。因南京市栖霞区人民政府作出的宁栖府征字（2016）第010号房屋征收决定，案涉6间房屋所在的地块及地上房屋被依法征收。2018年10月31日，该区域房屋水电被注销拆除，2018年11底案涉6间房屋所在区域的地上房屋被依法拆除，故原、被告之间的房屋租赁合同因征收而解除。根据合同约定，原告（反诉被告）应将案涉6间房屋及房屋内物品返还给被告（反诉原告），但原告（反诉被告）并未按约返还房屋及物品，致房屋内物品下落不明，且原告（反诉被告）在承租期间擅自将案涉6间房屋转租、转借、擅自同意他人居住，应属违约。故被告（反诉原告）诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）姬忠鹏辩称，被告（反诉原告）的举证仅能证明其购买了物品，被告（反诉原告）并未能举证证明该物品被原告（反诉被告）拿走了。原告（反诉被告）是苏州大黄蜂配送服务公司（以下简称大黄蜂公司）的员工，该公司属于美团，案涉6间房屋系大黄蜂公司以原告（反诉被告）名义承租的，押金和租金都是大黄蜂公司交的，原告（反诉被告）仅在案涉6间房屋短暂住过一段时间，大黄蜂公司就把原告（反诉被告）调到其他城市了。上述事实被告（反诉原告）是知晓的，被告（反诉原告）出具的收据上有大黄蜂公司的名称也足以证明，原告（反诉被告）不存在转租、转借的行为。案涉6间房屋的租金大黄蜂公司交到了被告（反诉原告）给房屋停水停电的时候，后被迫搬走了，搬走当月的房租大黄蜂公司已经交了，搬走的下月房租未交。具体租金交到何时及何时搬走的，因原告（反诉被告）被大黄蜂公司派往其他城市早已不在案涉房屋居住，故原告（反诉被告）无法陈述。当事人围绕诉讼请求，依法提交了《城市雅居公寓使用合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月30日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《城市雅居公寓使用合同》两份，其中一份内容为“城市雅居402、412、426、432栖霞大道大瓜园1号；使用时间2018.6.30-2018.12.30；租金1150元/月，押金1200元（押一付一）；冷水费4.5元/吨，热水35元/吨，电费1.1元/度；承租方：姬忠鹏；使用方入住的该公寓仅作为单一的住宿用途使用，使用期限不少六个月；因市政建设需要，政府决定征用公寓所在地而需拆除公寓、改建公寓或公寓产权人收回公寓的，使用方接到我方终止通知后，本合同终止，双方互不承担责任；使用方于签约时缴纳公寓使用押金，系为公寓装潢、家电及使用方应承担有关费用及违约责任等提供的一种担保。使用期间，如使用方出现法定及合同约定的违法行为和造成损失，我方有权预先扣除相应的押金弥补相应损失，同时使用方应负责及时补足押金，否则我方有权立即收回公寓。使用期届满或合同终止，如使用方没有任何法定及合同约定的违约行为及造成损失，则我方全额退还押金（不计利息），反之我方有权预先扣除相应的押金以弥补相应损失，不足以弥补相应损失的，我方仍然有权要求使用方继续承担相应的责任；使用方依据本合同所获得的公寓使用权仅供使用方本人及家人居住使用，除本条约定的居住人以外的其他任何第三人不得进入该公寓居住；使用期间内，使用方有下列情形之一的我方有权立即终止合同，收回公寓使用权，使用方需按违约期间应支付的公寓使用费的2倍承担违约责任，同时扣除押金，……2、未经我方同意，使用方擅自改变公寓用途的，擅自将公寓转租、转借、转让他人、与他人调换或擅自允许他人入住的，7、使用方未按合同规定期限交付公寓使用费的或者连续1个月不付所有费用的”。另一份内容为“城市雅居403、405栖霞大道大瓜园1号；使用时间2018.6.30-2018.12.30；租金1300元/月，押金1400元（押一付一）；冷水费4.5元/吨，热水35元/吨，电费1.1元/度；承租方：姬忠鹏；（其余内容两份合同均一致）……”。2018年底，案涉6间房屋所在楼房及其他建筑、附着物被南京市栖霞区人民政府依法征收后拆除。庭审中，就案涉6间房屋的房租实际交付期间，原告（反诉被告）姬忠鹏举证了收据22张（收据落款时间为2018年5-7月合计21张；落款时间2018年10月3日1张，收款事由10月预付电费；收据反映交租金截止至2018年8月30日，为2018年7月27日的收据载明收款事由记载“2018.7.30-2018.8.30房租”），姬忠鹏无法明确陈述具体交租期间，并称尚有其他收据但目前无法提供；被告（反诉原告）瑞南鑫公司认可收到案涉6间房屋的租金至2018年10月30日，瑞南鑫公司对无该公司公章的落款时间为2018年5月4日1张收据（编号9189001）不认可，对其余收据真实性无异议。姬忠鹏还以瑞南鑫公司认可的收据中，落款时间为2018年5月28日（加盖瑞南鑫公司公章、编号9189010）、落款时间为2018年7月9日（加盖瑞南鑫公司公章、编号0024431）、落款时间为2018年7月27日（加盖瑞南鑫公司公章、编号0024449）、落款时间为2018年10月3日（加盖瑞南鑫公司公章、编号7002760）收据中交款单位为大黄蜂公司、美团及美团场外，证明大黄蜂公司以姬忠鹏名义与瑞南鑫公司签订合同，瑞南鑫公司知晓案涉房屋实际承租人系大黄蜂公司安排的人员，姬忠鹏并未转租、转借或转让他人；瑞南鑫公司陈述上述收据载明的付款方式为现金、刷卡或微信支付，与公司支付方式不同，该收据无法看出系大黄蜂公司或美团支付的房租，案涉合同也无法看出是大黄蜂公司或美团租赁。被告（反诉原告）瑞南鑫公司为证明系因拆迁原因致瑞南鑫公司无法继续出租及姬忠鹏、实际使用人于2018年10月底前搬离案涉6间房屋，举证了案外人祁某某转让协议一份及南京科艺服装厂于2018年10月25日出具的通知一份，转让协议内容为祁某某将案涉6间房屋所在的4层楼房转让给瑞南鑫公司，祁某某保障瑞南鑫公司重新与房主南京科艺服装厂重新签订房屋租赁合同，南京科艺服装厂通知内容为“因我厂土地房屋已纳入政府征收，2018年10月31日起水电将注销，厂区内将不再供水供电，敬请各承租户在本月底前，提前搬家、腾空房屋，避免不必要的损失，逾期未搬迁，后果自负”；姬忠鹏质证政府征收并非瑞南鑫公司不退押金的理由。瑞南鑫公司为证明姬忠鹏搬离时带走了案涉6间房屋内的彩电、冰箱、空调、油烟机并致下落不明，举证了祁某某与南京翔联电器有限公司就购买冰箱签订的《产品购销合同》及收据、祁某某与南京亚视电器有限公司就购买彩电签订的《购销合同》及提货单、《格兰仕空调销售合同》；姬忠鹏质证上述证据仅能证明购买了上述物品，但并不能证明姬忠鹏及大黄蜂公司拿走了案涉房间内的物品，姬忠鹏要求瑞南鑫公司提交视频监控证明物品被其及大黄蜂公司拿走。本院认为，关于双方当事人于2018年6月30日签订的《城市雅居公寓使用合同》2份，因南京市栖霞区人民政府已经作出征收决定，案涉6间房屋所在楼房属于政府征收范围内，且该楼房业已被拆除，双方租赁合同关系项下的权利义务已经终止，瑞南鑫公司再请求解除双方签订的《城市雅居公寓使用合同》已无必要。姬忠鹏主张瑞南鑫公司返还案涉6间房屋的最后一个月的租金，但姬忠鹏既无法明确搬离的具体时间，又无法明确实际交租的期间，且姬忠鹏当庭陈述其在案涉房屋仅短暂居住即行因工作调动离开，其提供的收据亦仅载明交租至2018年8月30日，故本院对姬忠鹏的此项诉讼请求不予支持。瑞南鑫公司主张姬忠鹏返还案涉6间房屋内的彩电、空调、冰箱、油烟机，但瑞南鑫公司未能举证证明上述物品确实被姬忠鹏擅自带走拒不返还，且案涉房屋所在楼房已被拆除致无法查明现场，故本院对瑞南鑫公司的此项诉请不予支持。就瑞南鑫公司主张姬忠鹏存在转租、转借或转让他人等违约行为应支付违约金，姬忠鹏反驳瑞南鑫公司知晓大黄蜂公司以姬忠鹏名义租房的事实并举证了收据，因瑞南鑫公司出具并加盖公章的收据中载明了交款单位为大黄蜂公司等，可见瑞南鑫公司知晓上述事实，瑞南鑫公司也并未提交反证反驳或举证证明在合理期限内提出了异议，故本院对瑞南鑫公司的该项主张不予支持。姬忠鹏主张瑞南鑫公司返还案涉房屋押金合计7600元，瑞南鑫公司认可收到该款项但要求姬忠鹏返还彩电、空调、冰箱、油烟机后退还或冲抵物品损失，因现有证据并不能证明上述物品被姬忠鹏或实际使用人带走，且案涉房屋因征收致停水停电并被拆除，确实导致承租人无法继续入住，故该7600元押金瑞南鑫公司应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京瑞南鑫电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）姬忠鹏押金7600元。二、驳回原告（反诉被告）姬忠鹏的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南京瑞南鑫电子科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由原告姬忠鹏负担45元，由被告南京瑞南鑫电子科技有限公司负担40元；反诉案件受理费120元，由反诉原告南京瑞南鑫电子科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年二月二十七日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜