贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1556号原告：郎维翠，女，汉族，1977年10月03日出生，住所地：贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵静，贵州黔成起智律师事务所律师。被告：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果，系该公司员工。原告郎维翠因与被告贵阳西南国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的编号为XXXXXXX的《认购书》、编号为XXXXX的《商品房买卖合同》以及《委托装修合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；2、判决被告返还原告已付房款788,469.00元；3、判决被告赔偿原告已付购房款一倍的金额，即788,469.00元；4、判决被告向原告双倍返还定金40,000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是经营百货批发的个体经营户，2018年06月23日，被告销售人员张某和另一名销售人员到原告的门店宣传，说被告有一套性价比很高的房屋，可以按一期的价格出售。原因是该房屋先前已经出售给甘某，但由于甘某因个人原因无法办理银行按揭，只要原告的个人信用没有问题，就可以出卖给原告。原告询问楼盘是否已经取得商品房预售许可证，已经出售给甘某的房屋是否还可以办理贷款，得到的答复均是肯定的。2018年06月26日，张某带原告到中国农业银行西南商贸城支行审查贷款资格，并缴纳审核费150元。2018年07月12日，被告销售人员张某告诉原告说银行审查符合贷款条件，可以签订合同。原告当天便与被告草签购房合同，并通过现金支付定金40,000.00元（20,000.00元+20,000.00元）、首付款244,688.00元（房屋总价的20%）、装修款一期8,518.00元，同时，通过银行转账支付首付款及甘某所欠利息共计163,956.00元（140,000.00元+23,956.00元）。2018年07月31日，被告再次要求追加20%的首付款244,688.00元，原告根据被告指令，通过银行转账给甘某244,688.00元，同时，通过手机转账给被告销售人员张某交纳维修基金28,293.00元。2018年08月28日，根据被告的要求，原告通过银行转账向被告支付装修款二期38,329.00元。2018年08月29日，被告要求支付更名费，原告根据被告指令，通过银行转账给甘某20,000.00元。2018年12月10日，被告销售人员张某通过银行转账代原告向被告交纳维修基金28,293.00元。至此，原告先后向被告共计支付788,469.00元。其中向被告支付523,781.00元，应被告指令，向甘某转款共计264,688.00元。贷款办理过程中，银行以最先支付首付款的名称是甘某不是郎维翠为由认定不符合贷款条件，拒绝办理按揭手续，导致合同无法履行。原告要求解除合同，被告却于2019年03月01日以原告拒不履行合同为由，向贵院提起诉讼。原告已经明确告知被告能够贷款才购买，被告明知无法贷款却欺骗原告签订合同，同时故意隐瞒楼盘当时尚未取得商品房预售许可证的情况，严重侵害了原告的合法权益。原告认为系因被告的原因导致贷款未能成功，且被告隐瞒楼盘尚未取得预售许可证的情况，因此要求解除合同。《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”综上，原告为维护其合法权益，提出如前诉请。被告贵阳西南国际商贸城有限公司辩称：1．根据《认购书》的约定，双方签订买卖合同时《认购书》自行终止，故郎维翠要求与被告解除《认购书》无事实和法律依据；2．双方依法签订的合同合法有效，不违背法律法规相关规定，应继续履行；3．郎维翠并未向我司支付房款高达788,469.00元；4．被告并不存在欺诈行为，在出售该商品房时，已获取预售证，无需双倍返款已付房款；5．双方已依法签订合同，被告也未将该房屋出售给第三人，无需返还定金；6．合同系因郎维翠违约，诉讼费应由郎维翠承担。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：2018年02月18日，被告与案外人甘某签订《商品房买卖合同》，约定：由被告向案外人甘某出售其开发的位于碧桂园?西南上城观山府商品房一套，总房价款1,017,323.00元。合同签订后，案外人甘某向被告支付284,688.00元购房款。此后，案外人甘某因故不能再履行上述《商品房买卖合同》，遂与被告协商，将其购买的房屋变更为由本案原告郎维翠购买。2018年06月24日，甘某出具《收款确认书》给被告，确认：甘某所购买的房屋改由郎维翠向被告认购，甘某已向被告交纳的284,688.00元无需退还，直接转为郎维翠的购房款，即在被告与郎维翠签订新的认购书，被告向郎维翠出具收取楼款284,688.00元的收款凭证时即视为被告已将甘某所交纳的楼款退还。因涉案房屋实际为精装房，原、被告签订合同时，为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》，将房屋总价款及支付方式分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”金额及支付方式，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”金额及支付方式。2018年07月12日，原、被告签订《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：被告向原告出售其开发的位于碧桂园?西南上城观山府14号楼X单元X层X号房，总房价款1,414,688.00元，在签订《认购书》时付40,000.00元定金，在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.02%即424,688.00元（包含定金），在2018年08月12日前以银行按揭方式付总房款的69.98%即990,000.00元，逾期付款超过90日的，原告自逾期之日起按日万分之二向被告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2019年10月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。双方签订的《委托装修合同》及附件约定原告将其购买的房屋委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修费用及支付方式为：装修总价款为85,176.00元，原告应于2018年02月28日前支付8,518.00元，于2018年08月28日前支付38,329.00元，于2019年02月28日前支付38,329.00元；原告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，加上由甘某名下转为原告名下的已付“购房款”，原告共计已向被告支付424,688.00元“首期购房款”、因更名期间产生的利息23,956.00元、“首期装修款”8,518.00元，“二期装修款”38,329.00元，其余款项尚未支付。另查明，原告首次申请贷款的银行为中国农业银行股份有限公司贵阳观山湖支行，2019年04月02日，中国农业银行股份有限公司贵阳观山湖支行向贵阳西南国际商贸城有限公司发出《通知》，告知贵阳西南国际商贸城有限公司，因郎维翠新增负债无法提供足额还款来源证明，对郎维翠的贷款申请做退件处理。在诉讼过程中，原告主张：“被告明知更名后无法获得贷款而欺骗原告签订合同”，并主张“因涉案房屋存在更名处理，银行流水显示首付款系由甘某支付导致无法办理按揭贷款，原告违约是由被告过错导致”。为证实其主张，原告向本院提交录音资料三份。其中一份标注通话对方姓名为“农行小丁”，另一份标注通话对方姓名为“建行小姜”，第三份标注通话对方姓名为“销售张某”，前两份录音中对方提及因首付款并非从郎维翠的卡上转出导致无法贷款。上述三份录音资料，原告未能提交证据佐证通话对方的真实身份。再查明，2018年09月30日，被告取得碧桂园?西南上城观山府组团的房屋预售许可证，有效期自2018年02月24日至2020年11月17日。本院认为，案件的争议焦点为：1．《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《委托装修合同》是否有效；2．原告要求解除合同的理由能否成立。关于合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告已于起诉前取得预售许可证，因此，涉案合同签订时被告未取得预售许可证不影响本案合同效力。被告与原告虽然分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》应为双方精装房买卖合同的组成部分。《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《委托装修合同》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。关于原告要求解除合同的理由能否成立的问题。根据合同法规定，合同履行过程中，符合约定解除条件或法定解除条件的，当事人有权解除合同。本案中，原告要求解除合同的理由有三：1．被告隐瞒尚未取得商品房预售许可证的事实与原告签订合同；2．被告明知更名后原告无法获得按揭贷款而欺骗原告能够办理贷款；3．更名处理后，因首付款并非从原告卡上支付导致未能贷款成功，系被告的过错导致合同不能履行。根据谁主张谁举证的原则，原告应证实其要求解除合同的上述理由有事实及法律依据。对于原告主张解除合同的第一项理由，本院认为，是否取得预售许可证是商品房预售合同是否生效的法定条件，而非解除合同的法定情形，原告以被告隐瞒未取得预售许可证的理由要求解除合同无法律依据；对于原告提出的第二、三点理由。原告以“被告明知更名后无法获得贷款而欺骗原告签订合同”，“因存在更名处理，首付款并非从原告账上支付导致贷款不能”为由主张解除合同，应对“本案贷款未能系因房屋买卖合同存在更名处理、首付款未从原告账上支付所致”承担举证责任。诉讼过程中，原告为证实其主张，向本院提交了三份录音资料。上述录音资料中虽通话对方有提及“因存在更名处理，首付款未从原告账上支付导致贷款不能”，但因原告未能举证佐证通话对方的真实身份，本院对三份通话录音的内容的真实性、合法性不能予以确认。且被告提交的中国农业银行股份有限公司贵阳观山湖支行的《通知》足以证明本案原告贷款未能系因原告新增负债所致。因此，本院认为原告据以主张解除合同的上述第二、三项理由亦无事实及法律依据，本院不予确认。综上，对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郎维翠的诉讼请求。案件受理费19,752.00元（原告已预交），由原告郎维翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张贵梅人民陪审员  吴柱高人民陪审员  程爱民二〇二〇年二月二十日书 记 员  龙慕华