大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初6406号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：91210282818713920B。法定代表人：张斌，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：牛思祥，男，1978年12月3日出生，汉族，户籍地辽宁省瓦房店市。现住大连市普兰店区。被告：大连裕达房地产开发有限公司，所在地大连市西岗区先进街30号。统一社会信用代码：91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告牛思祥、被告大连裕达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的委托诉讼代理人范纪晖庭参加了诉讼。被告牛思祥、被告大连裕达房地产开发有限公司虽经本院合法传唤无正当理由，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告牛思祥清偿借款本金215602.63元及利息、罚息3940.62元（截至2019年7月10日），合计219543.25元；2、请求判令被告牛思祥按合同约定偿还自2019年7月11日起至还清借款之日止的利息及罚息；3、请求确认原告对被告牛思祥抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令被告大连裕达房地产开发有限公司对被告牛思祥的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费、保全费、公告费及一切相关费用，由二被告承担。事实与理由：2014年11月27日，原告与被告牛思祥签订212907000-2012-2014021141号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市；借款金额：24万元整；借款期限为300个月，自2014年11月27日至2039年11月27日；贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率：贷款利率水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连裕达房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年8月14日，原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告就被告开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，第四条甲方（即被告裕达房地产开发有限公司）承诺：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（即原告）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方核对无误、收执之日止。原告于2014年12月2日，依约发放贷款24万元，而被告牛思祥没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2019年3月2日起开始违约，截至2019年7月10日，已拖欠到期应付贷款本息3940.62元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告牛思祥立即清偿全部借款本金215602.63元、利息、罚息3940.62元（截至2019年7月10日）、并自2019年7月11日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，被告大连裕达房地产开发有限公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任，故诉至贵院，如判所请。被告牛思祥、大连裕达房地产开发有限公司均未有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、2014年11月27日，原告与被告牛思祥签订212907000-2012-2014021141号《个人住房（商业用房）借款合同》（原件），此证据来源于原告信贷档案，证明：借款用途：为购买普兰店市的商品房住宅。（1条、28条），借款金额：24万元。（2条、29条），借款期限：300个月，即2014年11月27日至2039年11月27日。（3条、30条），贷款利率：采用浮动利率，在基准利率水平上上浮0%。（4条、31.1条），罚息利率：在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。（4条、31.2条），还款方式：采用等额本息还款方式（第4条、34.3条），担保方式：抵押担保，被告自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；（13条、37条），违约及责任：借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用（16条、17条），优先受偿权：借款人未按时足额履行债权债务，原告有权行使抵押权；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人（13.8条、36条）；证据二、原告个人贷款支付凭证（原件），此证据来源于原告信贷档案。证明原告履行合同情况，原告于2014年12月2日，向被告牛思祥发放贷款24万元，被告在《个人贷款支付凭证》上签名确认，根据借款合同第33条约定，原告将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13；证据三、对账单和拖欠本金、利息、罚息明细表（原件），此证据来源于原告的信贷系统数据，证明被告牛思祥履行合同及拖欠贷款情况，拖欠期间为2019年3月2日至今，原告起诉后被告没有偿还任何款项。证据四、普房预普他证字第××号预告登记证（原件），证明2014年11月28日案涉房屋在普兰店市房地产管理处作了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告牛思祥；证据五、商品房买卖合同（原件），此证据来源于被告向原告提供的商品房买卖合同原件，证明被告牛思祥购买房屋的行为合法有效。2014年11月18日，被告牛思祥与大连裕达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市普兰店区房屋一套，建筑面积78.10平方米。证据六、原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》，被告大连裕达房地产开发有限公司作为楼盘开发商，对牛思祥被告的借款行为提供连带保证担保。根据第四条第四项，由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔费用分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文体正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日。证据七、被告牛思祥身份证、户口本复印件，证明被告的身份情况。证据来源于原告信贷档案。被告牛思祥、被告大连裕达房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经审查，本院认为，原告所提供的证据来源合法，具有客观真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。根据当事人的陈述，结合本案证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，原告与被告牛思祥签订编号为212907000-2012-2014021141号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款金额24万元，借款期限300个月，借款用途为购买大连市普兰店区的商品房住宅。贷款利率采用浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式采用等额本息还款方式。被告自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用，并有权行使抵押权。合同签订后，原告于2014年12月2日按照合同约定向大连裕达房地产开发有限公司支付了贷款24万元，被告牛思祥在个人贷款支付凭证借款人处签字，但被告牛思祥自2019年3月2日起开始违约，截至2019年7月10日，已拖欠到期应付贷款本息3940.62元。另查，2014年8月14日，原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告大连裕达房地产开发有限公司就被告大连裕达房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区矿洞社区，地号为100149号的经批准命名为“裕达法蓝溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，并约定由于被告大连裕达房地产开发有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告大连裕达房地产开发有限公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给原告核对无误、收执之日止。又查，2014年11月18日，被告牛思祥与被告大连裕达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告牛思祥购买被告大连裕达房地产开发有限公司开发的位于大连市普兰店区，面积为7801.平方米的房屋一套。该房屋至今未办理房屋所有权证，亦未办理抵押登记。本院认为，本案的争议焦点为：第一，被告牛思祥应否偿还原告贷款本金、利息、罚息；第二，被告大连裕达房地产开发有限公司应否承担连带保证责任；第三，原告对被告提供的抵押物是否享有优先受偿权。针对焦点一，原告与被告牛思祥之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按合同约定履行了放款义务，被告牛思祥未按合同约定履行还款义务，系违约行为，原告有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，要求被告牛思祥偿还借款本金215602.63元，利息及罚息3940.62元，并自2019年7月11日起至借款付清止按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息、罚息。针对焦点二，原告与被告大连裕达房地产开发有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应认定为有效。因案涉房屋至今未办理房屋所有权证，故被告大连裕达房地产开发有限公司应依据合同约定承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告牛思祥追偿。针对焦点三，原告与被告牛思祥签订的贷款合同虽然对抵押物进行了约定，但未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，原告对该财产不享有抵押权，故原告对该财产不享有优先受偿权。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告牛思祥于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行贷款本金215602.63元、利息及罚息3940.62元，合计219543.25元，并自2019年7月11日起至付清借款日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息及罚息；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任；三、被告大连裕达房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告牛思祥追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4593元、保全费1770元，由被告牛思祥负担，被告牛思祥于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。公告费600元（原告已预交），由被告牛思祥负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留审 判 长  肖明阳人民陪审员  孙 茹人民陪审员  王美华二〇二〇年二月十七日书 记 员  刘红艳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。