福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初7615号 原告：福建省城建房地产开发有限公司，住所地仙游县南大路66号（原仙游饭店二楼）。 法定代表人：张益鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄清国、黄敏，福建梦延律师事务所律师。 被告：林炳鹏，男，汉族，1981年10月7日出生，住福建省仙游县。 被告：吕巧艺，女，汉族，1986年8月7日出生，住福建省仙游县。 两被告委托诉讼代理人：林新利，男，住福建省仙游县，系仙游县大济镇乌石村民委员会推荐。 原告福建省城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）与被告林炳鹏、吕巧艺商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城建公司委托诉讼代理人黄敏、被告林炳鹏、吕巧艺委托诉讼代理人林新利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城建公司向本院提出诉讼请求:一、判准原、被告解除双方于2018年4月1日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：201801655），并判令林炳鹏、吕巧艺将该房产恢复原状交给城建公司。二、判令林炳鹏、吕巧艺支付违约金144600元，并在首付款中直接抵扣给城建公司。三、判令林炳鹏、吕巧艺支付城建公司为本诉讼所支付的律师费8000元，并在首付款中直接抵扣给城建公司。事实和理由：原、被告于2018年4月1日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定城建公司将开发的位于仙游县商品房以723000元销售给林炳鹏、吕巧艺。合同第八条约定买受人应当于2018年4月1日前支付首付款223000元，余款50万元向中国工商银行仙游支行申请贷款支付，第九条约定逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，同时买受人支付总房价款的20%违约金，第十二条约定，合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人的损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费……余额归买受人。合同签订后，城建公司依约履行，被告却只付首付款223000元。因被告原因，至今被告无法办理住房按揭贷款支付购房款。原告曾于2018年7月12日书面通知被告必须按补充协议约定履行义务，2019年5月10日原告再次通知被告，但被告依旧无动于衷。原告为了维护自己的合法权益，特具状起诉。 林炳鹏、吕巧艺辩称，一、2017年11月11日，被告到原告销售部询问商品房，销售部人员杜红梅告知被告可以在工商银行仙游支行申请按揭贷款，被告有告知杜红梅其存在信用卡借款问题，杜红梅说信用卡失信与商品房贷款无关并允诺可以在工商银行仙游银行申请贷款。因此，被告才支付定金30000元，并在签订合同前又支付首付款193000元，合计223000元。2018年4月1日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同签订后，被告无法办理按揭贷款，因此，请求解除商品房买卖合同，退还首付款223000元给被告，但是原告拒绝退还首付款223000元。二、商品房销售广告信息，宣传资料不真实，不准确。1、销售人员杜红梅为原告指派的销售人员，其告知被告商品房使用年限为70年与现实不符，其允诺被告可以在工商银行办理按揭贷款，也无法实现。销售人员对商品房宣传及相关设施所做的说明，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格确定对使用权期限、付款方式等允诺应视为要约、说明和允诺。销售人员对被告宣传故意隐瞒，没有真实、不准确、不合法，违反《中华人民共和国广告法》和房地产广告发布规定、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定，被告有权请求撤销解除合同，返还首付房价款全部及利息。2、根据商品房买卖合同第三章第八条第三项规定的内容，原告应该承担向工商银行仙游支行审核落实的责任，如贷款无果，应退还定金30000元，不再签订商品房买卖合同。合同签订后，原告更有责任向工商银行核实贷款问题，待核准可以按揭贷款后再收取首付款，否则应当撤销合同、退还首付款223000元。三、违约金增减纠纷。原告要求不高支付违约金144600元及费用偏高。根据法律规定：“当事人以约定违约金过高为由申请减少的、应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由申请增减、应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条规定“买受人以担保贷款方式付款、因当事人原因不能订立商品房担保贷款导致商品房买卖合同不能继续履行的、对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或定睛返还买受人”。本案中被告已经支付首付款223000元，已支付1年7个月，至今原告拒付房屋使用证。四、商品房买卖合同认定无效。1、双方签订商品房买卖合同前，原告的销售员没有取得相关证书，对商品房做虚假宣传。2、自从签订合同前或后至诉讼期间，原告没有提供企业营业执照及法定代表人资质等级证书、商品房预售许可证书。3、被告没有在合同每页签名，该合同也不是事先双方协商的，是由原告先打印完整后才让被告签名的。4、收取房价款无理、在未签订合同之前，只能先收取定金，不能再收首付款，签订合同后，按照规定再收取首付款。该合同签订，缺乏公平公正、自愿、遵循公平、诚实信用原则，该商品房买卖合同无法成立。综上，因驳回原告的诉讼请求，并返还223000元给被告。 围绕诉讼请求城建公司提交商品房买卖合同复印件一份、仙游县商品房买卖合同备案信息表复印件一份、商品房移交确认单复印件一份、律师费发票复印件一份、邮政快递单复印件二份、通知书复印件二份。林炳鹏、吕巧艺提交温泉花园定购书复印件一份，收款收据复印件一份。为查明涉诉房屋的登记信息本院向仙游县不动产登记中心调取了不动产登记簿三页。原、被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。 综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实： 2018年4月1日，城建公司与林炳鹏、吕巧艺签订《商品房买卖合同（现售）》及附件一份，约定林炳鹏、吕巧艺购买城建公司开发的位于仙游县，总价款为723000元。合同约定林炳鹏、吕巧艺向城建公司支付首付款223000元，余款50万元向中国工商银行仙游县支行申请贷款支付。合同附件十二补充协议第五条约定：由出卖人协助买受人向银行申请按揭贷款手续。买受人实际贷款金额、贷款年限、还款时间及还款本息以贷款银行最终审批为准。办理按揭贷款所需的一切税费由买受人承担。买受人应在出卖人通知的时间提供相关材料及履行按揭贷款有关手续；若买受人不按通知时间提供材料或办理按揭贷款手续的，视为放弃申请按揭贷款。……因买受人不申请按揭贷款或贷款银行不予贷款的，其房价款不足部分应自动转为现金支付，并于出卖人通知之日起十五日内与出卖人结清，否则按买受逾期付款处理。2017年11月11日林炳鹏、吕巧艺向城建公司支付购房定金30000元，2018年4月1日林炳鹏、吕巧艺向城建公司支付首付款193000元，合计支付首付款223000元。因林炳鹏、吕巧艺的信用卡尚有款项未结清造成无法办理按揭贷款。2018年7月12日城建公司向林炳鹏、吕巧艺邮递通知一份，告知林炳鹏、吕巧艺应提供信用卡、大额消费贷款的还款凭证，尽快办理住房按揭贷款。否则，视同放弃办理住房按揭贷款，须在2018年8月31日前一次性结清购房款等。2019年5月10日城建公司向林炳鹏、吕巧艺邮递通知一份，告知林炳鹏、吕巧艺其公司将根据合同约定向法院提起诉讼，诉求解除《商品房买卖合同》及由林炳鹏、吕巧艺承担总房价的20%违约金等内容。 本院认为，林炳鹏、吕巧艺与城建公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定履行义务。现因林炳鹏、吕巧艺尚有信用卡欠款未结清造成无法办理按揭贷款，林炳鹏、吕巧艺也未能支付剩余购房款，造成合同无法继续履行，且林炳鹏、吕巧艺也同意解除合同，对城建公司解除《商品房买卖合同（现售）》的请求，本院予以支持。合同解除后，林炳鹏、吕巧艺应将房屋按交付时原状返还给城建公司。依双方合同补充协议第五条约定由出卖人协助买受人向银行申请办理按揭贷款手续等内容，城建公司向林炳鹏、吕巧艺邮寄的通知也提到“我公司已按流程及时为您办理住房按揭贷款申请”并要求林炳鹏、吕巧艺提供信用卡、大额消费还款凭证，说明按揭贷款手续是由城建公司代为办理的，虽是因林炳鹏、吕巧艺没有偿还信用卡及大额消费欠款造成无法办理住房按揭贷款，但城建公司作为房地产商在签订合同时应比林炳鹏、吕巧艺更熟悉、知晓林炳鹏、吕巧艺是否符合住房按揭贷款的条件，林炳鹏、吕巧艺在签订合同时无法预知不能办理住房按揭贷款，未能办理按揭贷款不能全部归责于林炳鹏、吕巧艺，应减轻林炳鹏、吕巧艺的责任。合同第十三条约定逾期交房的违约金是按逾期天数支付买受人已付购房款日万分之一违约金，但违约金最高不超过合同总价的千分之一，该约定与补充协议中的逾期付款按总房价的20%的违约金约定明显不对等，且城建公司未举证证明林炳鹏、吕巧艺违约造成其公司的损失数额或损失有达到总房价款的20%，按总房价款的20%支付违约金的约定系以格式条款的形式加重林炳鹏、吕巧艺责任，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定部分无效，原、被告在庭审中均认可无法办理按揭贷款后，双方均同意解除合同，但是因违约金未谈妥造成没有协议解除合同，因此无法办理住房按揭贷款后双方未及时解除合同不能归责于林炳鹏吕巧艺方。林炳鹏、吕巧艺已足额缴纳首付款，剩余购房款50万因无法办理按揭贷款而无法支付，因此以按揭贷款额50万元作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，结合林炳鹏、吕巧艺在办理住房按揭贷款过程的过错程度、因其林炳鹏、吕巧艺没有偿还信用卡及大额消费欠款造成无法办理住房按揭贷款及双方因违约金问题造成未能达成解除合同协议情况，本院酌情将上述违约金调整为按商品房按揭贷款50万元的10%即5万元作为林炳鹏、吕巧艺应支付的违约金。合同第十二条约定合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人的损失中包含违约金、律师费等，并不是双方对律师费负担的单独约定，是约定损失所含的范围，本案已根据违约情况对违约金作为处理，城建公司再主张包含在损失范围的律师费8000元没有依据，本院不予支持。林炳鹏、吕巧艺已付购房款返还问题，其表示不提出反诉，应在商品房买卖合同解除后双方另行协商抵扣返还或另行主张。对原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除福建省城建房地产开发有限公司与林炳鹏、吕巧艺于2018年4月1日签订的《商品房买卖合同》（现售）（合同编号：201801655），林炳鹏、吕巧艺应于本判决生效之日起十五日内将该合同项下位于仙游县按交房时原状退还给福建省城建房地产开发有限公司； 二、林炳鹏、吕巧艺应支付给福建省城建房地产开发有限公司违约金50000元，违约金在福建省城建房地产开发有限公司应返还给林炳鹏、吕巧艺的购房款中直接抵扣； 三、驳回福建省城建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12556元，由福建省城建房地产开发有限公司负担1026元，由林炳鹏、吕巧艺负担11530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈茂宁 审 判 员  林乘涛 人民陪审员  张玉凤 二〇二〇年二月二十六日 书 记 员  朱 琳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。