山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1782号 上诉人（原审原告）：孙喜云，女，汉族，1969年6月30日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：徐照邦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓峰，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐明霞，男，汉族，1977年2月26日生，住山东省高密市。 被上诉人（原审被告）：青岛天地人和置业有限公司，住所地山东省胶州市三里河办事处北京东路326号水岸府邸东区小区15号楼商业107。 法定代表人：赵波，总经理。 上诉人孙喜云因与被上诉人徐明霞、青岛天地人和置业有限公司（以下简称天地人和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙喜云上诉请求：1.撤销山东省胶州市人民法院(2019)鲁0281民初3157号民事判决，发回重审或依法改判：①判令解除孙喜云与徐明霞签订的《房屋土地买卖合同》;②判令徐明霞返还已收款13475元，双倍返还定金共计4万元，承担律师代理费[暂计为5000元]，天地人和公司承担连带责任；③判令天地人和公司返还中介费5800元;以上各项诉讼请求合计:64275元[大写:陆万肆仟贰佰柒拾伍元]；2.一审和二审的案件受理费由、徐明霞、天地人和公司承担。事实与理由：一、本案中徐明霞恶意隐瞒事实，明知该合同无法履行，以涉案房屋所有权人的名义与孙喜云签订买卖合同，双方系买卖合同关系，徐明霞的行为属于欺诈、根本违约，应双倍返还定金，赔偿损失。1.双方均提交了其与中介方三方共同签订的《房产土地买卖合同》，三方对于该合同的真实性均无异议。然而，该合同的第一款、第二款1-5条，或者说几乎整个合同的首页一直在着重、明确地强调涉案房产为甲方即徐明霞私人、合法所有，徐明霞保证无任何权属争议(在我国，对不动产的合法所有以在房管部门办理登记为生效要件)。徐明霞承认涉案房产实际为开发商的一手房，其对此根本没有享有真正的所有权。2.本案中徐明霞向孙喜云书写并出具的收条明确为定金收条，更是可以进一步说明徐明霞在掩饰事实、欺骗孙喜云并让孙喜云相信其为涉案房屋的合法所有人，双方正在进行的是“房屋买卖交易程序”而非其他程序。3.孙喜云提交的录音证据可以证明徐明霞非但自始至终没有向孙喜云如实交代，反而在孙喜云察觉异常后以“顶账房”的名义搪寨。如果按徐明霞所述已告知孙喜云其并非涉案房屋的所有人，只是挣差价，其售楼处按照7500元/平，自己按照8000元/平卖给孙喜云，则孙喜云作为正常的民事行为能力人，没有理由不去直接找开发商买而选择继续与徐明霞签约。所以徐明霞的说法既没有证据也严重违背常理。二、本案只能是买卖合同纠纷，不存在一审判决所谓的更名问题。1.抛开已签订买卖合同的事实，即便按照徐明霞所称的“更名”手续，也没有事实和法律依据，因为且不说更名的前提是至少要办理了网签甚至是登记手续，即使没有，也起码要与开发商签订正式的合同，而徐明霞没有提供任何有证明力的手续，其根本没有发生房主名称的变更。2.徐明霞的行为也不属于中介行为，国家对提供中介的机构的设立、登记备案等有严格的规定，徐作为个人显然不能提供中介服务。三、天地人和公司不但没有尽到中介责任，反而与徐明霞串通一气，应当返还中介费，并承担连带赔偿责任。天地人和公司应当向孙喜云释明房屋产权的实际情况。而其不但在交易过程中没有向孙喜云释明，即使到了庭审过程中，仍然与徐明霞串通规避产权争议的事实，严重违反中介公司应当履行的义务和责任，应当返还中介费，承担违约责任。四、本案法庭若支持了徐明霞的主张，驳回了孙喜云的诉讼请求，则会引发更多的人、机构用来效仿，是对房地产市场交易秩序的严重破坏和对公序良俗原则的违背。 孙喜云向一审法院起诉请求：1.判令解除孙喜云与徐明霞签订的《房屋土地买卖合同》；2.判令徐明霞返还已收款13475元，双倍返还定金共计4万元，承担律师代理费（暂计为5000元），天地人和公司承担连带责任；3.判令天地人和公司返还中介费5800元；4.本案的诉讼费用由徐明霞、天地人和公司承担。 一审法院认定事实，1.2018年8月27日孙喜云（乙方）、徐明霞（甲方）、天地人和公司（丙方）签订房产买卖合同一份，约定甲方同意将所拥有的胶州市一品苑3-x-x房产出售给乙方。第四条乙方对甲方以上房产作了充分了解，甲乙双方商定的房产交易成交价为58万元，付款方式为：1.2018年8月27日乙方付甲方定金人民币2万元；2.网签当日再付首付28万元；3.尾款28万元由指定银行打入甲方账户；乙方逾期支付任意一笔款项超过30日的，甲方有权选择解除本合同并要求乙方按照第六条承担违约责任。乙方逾期期间，每逾期一日，向甲方支付未支付款项（含贷款）万分之五的违约金。如乙方向银行贷款，则以银行成功办妥房屋抵押登记作为银行同意放款的意思表示，放款具体时间由银行负责，与乙方无关。第六条此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及到的各项违约，守约方有权选择：解除合同，适用定金罚则并赔偿损失：若甲方违约，双倍返还乙方购房定金；若乙方违约，甲方有权没收乙方购房定金，并且遵守方有权要求违约方承担因违约而造成的损失。第十二条违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。 2.2018年8月27日孙喜云向徐明霞交付定金2万元，徐明霞向孙喜云出具收条。同日，孙喜云向天地人和公司交付购房居间服务费5800元，天地人和公司向孙喜云出具收款收据。2018年9月5日徐明霞向孙喜云出具收到条收到案涉房屋定金33470元。2018年8月26日徐明霞交案涉房屋定金5000元。 3.关于2018年8月27日房屋买卖合同的履行情况。孙喜云称，孙喜云通过中介签订合同后，当天向徐明霞支付20000元定金，中介送孙喜云去办理手续，但要求孙喜云别承认从中介手中购买，孙喜云经过与青岛海利来置业公司了解情况，青岛海利来置业公司称该房屋属房地产公司，并未挂在中介，也没有出让给第三方，而且房屋价格也不是58万元。后孙喜云与青岛海利来置业公司进行协商546525元达成买卖意向，并签订合同办理手续。孙喜云办理完后向中介和徐明霞主张要求返还33470元，被一致拒绝，起诉前委托律师去中介处要求返还，但中介仍认为该房屋为徐明霞所有，不同意返还；中介天地人和公司告诉孙喜云是一手房，不用过户。徐明霞称，孙喜云所说其跟青岛海利来置业公司签订的合同不成立，因为在孙喜云交首付当天是徐明霞和售楼处的人一起去找开发商签的合同，而且孙喜云所说的房屋价格546525元并不是开发商给的价格，而是徐明霞当时签订合同房屋价格。后因房价上涨，售楼处涨到8000元，所以房屋价格变为58万。其和售楼处人员一起去开发商青岛海利来置业公司签订网签合同，签完网签合同后，由售楼处人员带孙喜云到建设银行办理贷款。中介公司的人始终和他们一起办理上述业务。 3.案涉房屋签订合同过程。各方均认可2018年9月3日，徐明霞和中介天地人和公司的陈红莲带孙喜云到开发商青岛海利来置业公司找售楼处刘太秀，然后刘太秀领孙喜云到青岛海利来置业公司办公室签订购房合同。 4.案涉房屋现状。孙喜云称，涉案房屋由孙喜云于2018年9月与青岛海利来公司签订商品房出售合同，并办理相关手续，现房屋由孙喜云实际取得，钥匙已经交付，2018年底办理了产权证书，对房屋现在市场价值不清楚；徐明霞称至少9000元每平方米；天地人和公司称通过找房平台可以看到房屋真实价格约为9600元每平方米。 一审法院认为，孙喜云、徐明霞、天地人和公司于2018年8月27日签订的房产买卖合同，是当事人真实意思表示，该房屋买卖合同属期房转让或预售商品房转让，徐明霞已经就案涉房屋交纳购房定金，预定房屋，开发商同意办理更名，并不违反法律的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同履行各自义务。 2018年9月3日，孙喜云、徐明霞、天地人和公司共同到涉案商品房的开发公司签订商品房出售合同，完成了合同更名，三方签订房产买卖不存在解除合同情形，双方均不构成违约，亦不存在返还情形。现案涉房屋已经由孙喜云实际取得，钥匙已经交付，并已经办理不动产权证书，孙喜云、徐明霞、天地人和公司于2018年8月27日签订的房产买卖合同履行完毕，合同目的已经实现，且房屋已经升值，孙喜云并无实际损失。故对于孙喜云的诉讼请求，一审法院不予支持。 孙喜云在庭审结束后提交追加开发商青岛海利来置业公司为第三人的申请书一份，一审法院认为，根据审理查明的案件事实徐明霞在转让涉案房屋时虽不享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，依法可以转让合同权利。无论该房屋是否为“一手房”均不影响买卖合同关系的成立，且本案中孙喜云与徐明霞一起到开发商处，开发商已配合办理完毕合同更名手续，孙喜云已实际占有房屋并办理了不动产权证书，双方之间的买卖合同已经履行完毕。故孙喜云申请追加开发商为第三人并无实际意义，且庭审已经结束，因此对孙喜云追加开发商为第三人的申请不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五条、第七条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回孙喜云的诉讼请求；案件受理费1407元，由孙喜云负担。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，孙喜云所进行的房屋购买系重大交易，其对此应尽审慎的注意义务，作为完全民事行为能力人其对自己所实施的民事法律行为应当承担相应的风险和后果。孙喜云自愿与徐明霞、天地人和公司签订了书面的合同并通过履行实际取得了所交易的房屋，孙喜云并没有提交充分的证据证明该合同的签订存在欺诈、胁迫等非其真实意思表示的情形，该合同亦未经法定程序被撤销，且双方合同中明确约定孙喜云对所售房屋做了充分了解，故孙喜云诉讼主张徐明霞欺诈不能成立，本院对此不予采信。孙喜云主张其与徐明霞、天地人和公司关于涉案房屋的交易方式不合法，但目前并没有法律明确禁止对预售房屋或期房进行转让，根据私权领域法无禁止即可为的原则，孙喜云的该项主张缺乏法律依据。此外，维护交易稳定，禁止随意反悔、毁约，亦是对市场交易秩序和公序良俗的维护，作为独立的市场交易主体，孙喜云在有其他房屋和交易方式可以选择的情形下，自愿与徐明霞、天地人和公司签订合同，且其在该两方的配合下与开发商签订了合同、取得了房屋并办理了房屋权属证明，其已经以实际的履行行为再次表明对与徐明霞、天地人和公司所签合同的认可，现其又起诉解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。综上所述，孙喜云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1407元，由上诉人孙喜云负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉