河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1633号上诉人（原审被告）：济源交大科技园实业有限公司，住所地：济源高新技术产业开发区商务楼112。法定代表人：武沁安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶传霞，河南凌峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛真真，女，1987年2月11日出生，汉族，住济源市。上诉人济源交大科技园实业有限公司（以下简称交大科技园公司）因与被上诉人葛真真商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初6535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人交大科技园公司的委托诉讼代理人陶传霞、被上诉人葛真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交大科技园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判交大科技园公司支付葛真真2017年7月1日至2019年7月31日的违约金74696.25元，从2019年8月1日起以497975元为基数，按日万分之二的标准计算，直至交大科技园公司实际交房之日止。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2016年6月7日葛真真并未向交大科技园公司支付首付款192157元。交大科技园公司于2016年6月7日给葛真真出具了首付款发票，一审法院据此认定葛真真在2019年5月27日向交大科技园公司缴纳首付款192157元，实际上葛真真交纳的首付款并非192157元，而是7975元。二、葛真真原系交大科技园公司员工，2016年交大科技园公司决定对外销售房屋，并决定对公司员工进行购房优惠。葛真真当时报名参加内部购房，并享受公司购房优惠。根据交大科技园公司当时的购房优惠政策，葛真真还要为交大科技园公司服务三年，但葛真真的服务期限不够三年。一审法院对该基本事实没有查清，也没有查清葛真真交纳首付款的具体时间和经过，直接影响了案件的结果公正。葛真真辩称，一、葛真真向交大科技园公司实际交纳了购房首付款192157元。发票作为销售商品提供服务以及从事其他经营活动收取款项的凭证，是收款方向付款方开具的，本案中，葛真真向交大科技园公司交纳了首付款，交大科技园公司才向葛真真开具了发票，可以说明葛真真向交大科技园公司交纳了首付款192157元。葛真真并非一次性付清了首付款192157元，葛真真因为能力有限，向朋友借款用于支付首付款。2016年5月27日葛真真向其朋友张继借款10000元，由张继将该10000元直接支付给交大科技园公司账户，该10000元葛真真于2016年5月29日归还给张继。2016年7月份，葛真真向其朋友付涛借款184182元，通过刷卡向交大科技园公司支付了剩余首付款，后葛真真陆续将该184182元归还给付涛。葛真真原系交大科技园公司员工，在交款时间上可能有所延迟，但首付款192157元确实如数支付。二、葛真真并未与交大科技园公司约定购买公司房屋必须在公司服务三年的协议。三、交大科技园公司没有证据证明逾期交房与当时天气原因存在法律上的因果关系。交大科技园公司主张因2019年11月30日起至2017年3月31日因大气污染防治被迫停工期间的违约金应当予以扣除，但济源（2017）453号《住建系统封土行动和城市道路机械化清扫实施方案》要求的是2017年12月1日起停工，而本案双方签订的商品房买卖合同约定交大科技园公司交房时间是2017年6月30日前，因此，交大科技园公司的该项上诉理由不能成立。四、对于交大科技园公司提供的流转表，不能说明本案房屋一定是按照该流转表进行交易并且交易成功，不能作为认定首付款未完全交纳的证据，葛真真认为对该流转表没有申请笔迹鉴定的必要。葛真真向一审法院起诉请求：1、依法判令交大科技园公司支付不能按期交付房屋的违约金（按所交房屋全款682157元每日万分之二的标准计算自2017年7月1日至2019年7月31日的违约金103824元，之后产生的违约金计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由交大科技园公司承担。一审法院认定事实：2016年5月28日，葛真真、交大科技园公司签订了一份《商品房预售合同》。合同约定葛真真购买交大科技园公司开发的位于西安交大济源科技园专家公寓住宅小区（B区）12号楼2单元6层2室房屋一套，房屋单价为每平方米4820.89元，房屋总价款682157元。合同第八条约定，出卖人（交大科技园公司）应当在2017年6月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（葛真真）使用。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，葛真真于2019年5月27日交纳了首付款192157元，交大科技园公司于2016年6月7日给葛真真出具了首付款发票。2016年6月28日，葛真真按揭贷款490000元到账，交清了全额房款682157元。该房至今未竣工，未交付葛真真。庭审中，交大科技园公司称葛真真系其公司职工，根据其公司文件精神，葛真真只交了房屋总价款乘以9.7%然后再乘以30%再乘以10%等于葛真真缴纳的首付款，违约金的计算基数应当按照涉案房屋总价扣除其给葛真真首付款补贴184182元、住房补贴（随工资发放）21600元、以及葛真真享受的房屋总价9.7折优惠款20464.71元后的455910.29元计算，但是葛真真只对住房补贴21600元予以认可，对其他内容予以否认。本院要求交大科技园公司在指定期间内提供葛真真交纳款项的原始证据，交大科技园公司未提供。一审法院认为，葛真真、交大科技园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，各方当事人应按合同约定履行各自义务。合同约定，交大科技园公司应在2017年6月30日前按规定向葛真真交付房屋。逾期超过60日后，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，交大科技园公司按日向葛真真支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，交大科技园公司至今未将房屋交付给葛真真，已构成违约，应向葛真真支付迟延交付违约金。交大科技园公司辩称违约金的计算基数应当按照涉案房屋总价扣除其给葛真真首付款补贴184182元、住房补贴（随工资发放）21600元、以及葛真真享受的房屋总价9.7折优惠款20464.71元后的455910.29元计算，但是葛真真只对住房补贴21600元予以认可，对其他内容予以否认。因交大科技园公司在指定期间内未提供葛真真交纳款项的原始证据，并且葛真真认可的住房补贴21600元是葛真真在任交大科技园公司员工期间，应当享受的职工福利，故对交大科技园公司的辩称理由不予支持。交大科技园公司辩称合同签订后因济源市政府及环保部门要求不得施工，该不能施工期间60天的违约金应予扣除。但是该辩称理由不是免除交大科技园公司支付违约金的法定理由，对交大科技园公司的该辩称理由，不予支持。现在葛真真要求交大科技园公司从2017年7月1日起按照已交房款682157元每日万分之二的标准向其支付违约金至实际交房之日的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：交大科技园公司在判决生效之日起十日内支付葛真真2017年7月1日至2019年7月31日的违约金103824元；从2019年8月1日起继续以682157元为基数，按日万分之二的标准计算，直至交大科技园公司实际交房之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取计1188元，由交大科技园公司负担。二审中，交大科技园公司向本院提交证据如下：1、2016年5月28日葛真真出具的商品房买卖合同签署流转表一份，证明葛真真购买交大科技园公司的房屋时约定首付款为192157元，葛真真实际支付7975元，优惠金额184182元；2、2017年5月至2018年10月葛真真工资表一份，证明交大科技园公司按照公司文件规定给葛真真每月发放住房补贴1800元，住房补贴发至2017年6月，7月以后不再发放住房补贴；3、2016年6月3日葛真真交纳首付款7975元的收据一份，证明葛真真在2016年6月3日向交大科技园公司交纳首付款7975元；4、交大科技园公司在济源市工商行政管理局的企业档案查询信息一份，证明交大科技园公司的股东变更情况；5、2019年3月20日济源市劳动人事争议仲裁委员会作出的济劳人仲裁字（2018）1003号裁决书及2019年5月31日济源中级人民法院作出的（2019）豫96民特2号民事裁定书，证明葛真真在2018年11月离开单位；6、交大科技园公司2016年7月25日报销单两份、2016年7月26日记账凭证两份、2016年7月26日交通银行电子回单两份，以上证据证明交大科技园公司2016年7月26日向陕西奥达建筑工程有限公司第六分公司转账200万元，向西安开元绿色能源科技发展有限公司转账1463745.01元，共计转账3463745.01元，该款项是交大科技园公司向员工提供的购房优惠款，交大科技园公司将款项转给了上述两个公司；7、交大科技园公司在中国工商银行的账户客户存款对账单一份及交易明细一份，证明交大科技园公司将证据6中的款项转入上述两公司，上述两公司后将该款项转入交大科技园公司原会计吕战峰账户，吕战峰于2016年7月26日通过自己的账户62×××21将员工购房首付款优惠的3463745.01元全部转入交大科技园公司账户，通过上述方式将员工购房优惠款走账；8、交大科技园公司2016年6月3日向葛真真出具的收款收据一份，证明交大科技园公司于2016年6月3日将葛真真多交的首付款2025元返还给葛真真。葛真真质证认为，对证据1不予认可，交大科技园公司已经给葛真真开具了交纳首付款的发票，交大科技园公司称葛真真只交纳了部分首付款，应提供证据；对证据2无异议；证据3系复印件，对证据真实性有异议，但选房时会交纳诚意金，该收据上载明该部分款项是诚意金，不是首付款，对金额无异议；对证据4、5无异议；对证据6、7、8的真实性有异议，该部分证据不能形成完整的证据链条，不能证明证据6、7、8涉及的该部分款项是交大科技园公司转给第三方账户，然后由第三方账户转给吕战峰的过程，更不能说明葛真真的首付款是吕战峰用交大科技园公司的款项支付的。葛真真庭审中陈述首付款由付涛代为办理，刷的是吕战峰的卡，陈述并不矛盾。葛真真向本院提供证据如下：1、葛真真向张继的微信转账记录一份，证明其曾经向张继借款10000元用于支付首付款，后其将该10000元通过微信转账归还给了张继；2、2016年7月26日交大科技园公司原会计吕战峰的pos机刷卡记录，证明其将首付款184182元支付给了交大科技园公司，吕战峰已经离职，葛真真联系不上吕战峰，也无法提供吕战峰刷pos机的对应银行流水。交大科技园公司质证认为，1、对证据1有异议，该证据与本案无关；2、对pos机刷卡记录的真实性有异议，庭审时葛真真称是付涛替其支付的首付款优惠部分，现又称是吕战峰替其付款，说明葛真真不清楚究竟是谁替其支付了该部分款项，且该记录不显示对方账号，该证据不能证明葛真真实际支付了该部分款项。本院对证据分析认为：1、葛真真对交大科技园公司提供的证据1不予认可，庭审中称该证据上的“葛真真”并非其本人所签，但其表示不申请鉴定，葛真真也未提供证据推翻交大科技园公司提供的证据1，因此，本院对交大科技园公司提供的证据1予以采信；2、葛真真对交大科技园公司提供的证据2、证据4、证据5无异议，本院对该部分证据予以认定；3、葛真真对交大科技园公司提供的证据3的真实性有异议，但对该证据载明的金额无异议，本院对该证据载明的金额予以认定；4、交大科技园公司提供的证据6、证据7、证据8系复印件，葛真真对该证据的真实性有异议，本院对该部分证据的真实性无法核实；5、葛真真提供的证据1系向案外人张继转账的记录，不显示是否与葛真真支付购房首付款有关，本院不予涉及；6、葛真真庭审中称其购房首付款中的18万余元系其同事付涛替其支付，举证时又称系其同事吕战峰刷pos机支付，前后陈述不一致，葛真真提供的证据2不显示刷卡人账户信息，不能证明葛真真的证明目的。本院经审理查明：葛真真于2016年5月27日与交大科技园公司签署一份《商品房买卖合同》签署流转表，该表“付款方式”一栏载明葛真真所购买本案房屋的首付款应为192157元，葛真真实际支付7975元，“优惠明细”一栏载明优惠金额184182元。葛真真在客户签字一栏中签字确认。葛真真于2016年5月27日交纳购房首付款7975元，交大科技园公司于2016年6月7日给葛真真出具首付款192157元发票。其余查明案件事实与一审查明事实一致。本院认为，交大科技园公司、葛真真于2016年5月28日签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定行使权利和履行义务。该合同第八条约定的交房时间是2017年6月30日，但交大科技园公司未按合同约定期限交房，根据该合同第九条约定，交大科技园公司应自2017年7月1日起按葛真真已付房款日万分之二的标准，向葛真真支付逾期交房违约金。关于葛真真实际交付房款的数额，双方产生争议，葛真真陈述其支付了合同约定的全部房款682157，其中支付的首付款为192157元，交大科技园公司则陈述葛真真实际支付房款为497975元，其中支付首付款7975元。对此本院分析如下：1、交大科技园公司提供的与葛真真签署的商品房买卖合同签署流转表载明，葛真真实际支付首付款7975元，优惠金额为184182元，葛真真虽在庭审中表示该流转表上并非其本人签名，但葛真真又表示不申请笔迹鉴定，因此，本院对该流转表的真实性予以认定。2、葛真真庭审中陈述不清其支付首付款的方式、时间。其陈述系其同事付涛刷卡代为支付后其将款项陆续归还付涛，但并未提供付涛刷卡记录，也未提供其归还付涛款项的相关证据；后葛真真又陈述系其同事吕战峰（交大科技园原会计、葛真真原同事）通过刷pos机替其付款，但其提供的pos机刷卡记录不显示刷卡人信息，也未提供对应的银行交易明细；葛真真上述陈述前后不一致，且未提供证据予以说明和解释，因此，对葛真真的陈述本院不予采信，葛真真实际支付的首付款应以双方签署的流转表载明金额为准。综合上述分析，可以认定葛真真交纳首付款的数额为7975元，即葛真真已经实际支付的房款数额为497975元，因此，应以497975元作为基数计算逾期交房违约金。经计算，自2017年7月1日至2019年7月31日的违约金为75791.8元（497975元×0.2‰×761天=75791.8元），交大科技园公司应予支付，自2019年8月1日起至交大科技园公司实际交房之日止，应继续以497975元为基数，按日万分之二的标准支付违约金。综上所述，一审判决认定部分事实错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更济源市人民法院（2019）豫9001民初6535号民事判决内容为：“济源交大科技园实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付葛真真2017年7月1日至2019年7月31日的违约金75791.8元；从2019年8月1日起继续以497975元为基数，按日万分之二的标准计算，直至济源交大科技园实业有限公司实际交房之日止”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2376元，减半收取计1188元，由济源交大科技园实业有限公司负担831元，由葛真真负担357元；二审案件受理费528元，由交大科技园公司负担370元，由葛真真负担158元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  李 芳审判员  张莎莎二〇二〇年二月二十四日书记员  丁冉冉