湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1081民初2270号 原告：欧资勇，男，1978年1月16日出生，汉族，户籍地为湖南省资兴市白廊镇恒魁村腊元坪组，现住湖南省资兴市白廊镇白廊码头。 委托诉讼代理人：郭昌明，男，1974年11月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区国庆南路2号。系由郴州市阳光志愿者协会推荐。代理权限：特别授权。 被告：欧学南，男，1957年9月14日出生，汉族，户籍地为湖南省资兴市白廊镇恒魁村丰海龙组，现住湖南省资兴市东江街道沿江路66号。 原告欧资勇与被告欧学南合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告欧资勇及其委托诉讼代理人郭昌明，被告欧学南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧资勇向本院提出诉讼请求：1.判决被告送达的解除购房协议通知书无效；2.判决被告继续履行购房协议的义务，将位于白廊码头的住房和门面（产权证号为00020446，土地证为：资国用（2004）第0577号，住房房号为401，门面房号102）的产权过户给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：欧学南与谭小英在资兴市白廊码头有住房一套、门面一间。2004年4月19日，该住房和门面共同登记在一个产权证下，资兴市自然资源局不动产登记信息表载明：产权证号为00020446，土地证号为资国用（2004）第0577号，住房房号为401，门面房号为102号。2007年4月29日，原告与被告签订了购房协议，协议约定：1.被告位于白廊码头的住房和门面出售给了原告，价格为130000元；2.被告负责将房屋产权过户至原告户头，过户费用由被告承担；3.被告不得拿此房去银行借款。合同签订之日，原告支付了第一期房款30000元，同时被告也将该房屋交付给了原告居住。目前，原告占有使用该房已有十多年。2009年4月6日，原告支付房款30000元，并于2011年6月16日支付房款30000元。至此，合同约定的前三期房款90000元已支付到位。2012年7月，被告违反合同约定，将该房抵押给资兴市信用社贷款（现贷款已还清，抵押已解除）。当原告依约支付房屋尾款40000元时，被告以种种理由拒收。2019年6月，被告违反合同约定，向原告明确提出，现在房价涨了，故房屋要再涨价二十万元。2019年9月，被告向原告寄送了解除购房协议通知书，要求解除购房协议，10月又向原告寄送了催收通知书，催收房款，11月再次向原告寄送解除购房协议通知书，以相同理由要求解除购房协议。鉴此，原告认为，被告解除合同的行为无效，且被告一直阻碍房屋过户的条件成就，视为条件已成就，房屋应当过户给原告。为此，原告诉至本院。 被告欧学南辩称：一、原告所诉房屋和门面涉及的产权证号属实，且其与原告签订的购房协议亦属实；二、将上述房产过户至原告名下的条件是原告付清全部房屋款项。因原告未付清全部房屋款项，故未将上述房产过户至原告名下；三、因原告未在约定时间内付清全部房款，故其用该房产去贷款，与原告无关；四、原告所诉2019年6月其提出房屋要涨价的情况，系其与原告协商处理本案，且未与原告形成任何协议。当时其说的情况是因原告未依约付款，且市面上的房屋均涨价了，如果该房屋涨价十万至二十万也是情理中的事情；五、其确向原告寄送了催款通知书和两份解除购房协议通知书，此系依法进行，主要目的是想与原告了结本案。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原、被告身份证复印件、资兴市自然资源局不动产登记信息表和房屋单元登记簿、购房协议和收条、（2019）湘1081民初1083号民事裁定书、（2019）湘1081执异20号执行裁定书、（2019）湘1081民初1776号民事裁定书、解除购房协议通知书和催款通知书，被告对上述证据均无异议，且上述证据符合证据三性的规定，本院予以认定。对于原告提交的房屋照片和资兴市白廊镇恒魁村村民委员会出具的证明，被告认为该房屋是原告主动占有的，而非其交付给原告的，本院认为，该证据能体现本案所涉房屋的外观状况以及原告于2007年起至今居住在该房屋的情况，符合证据三性的规定，予以认定。对于原告提交的电话录音资料，被告对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，并认为该证据体现的是其与原告协商处理本案的情况，且未达成协议，本院认为，该证据虽是私录形成，但录音过程并未侵害他人合法权益，亦未违反社会公共利益、社会公德以及公序良俗，其取证方式不违反法律禁止性规定，同时，在该证据能体现被告就本案提出方案与原告进行协商的相关情况，予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实如下： 2007年4月29日，作为乙方的原告欧资勇与作为甲方的被告欧学南签订了一份购房协议，具体内容为：“一、欧学南在白廊码头有房产一栋，经双方看后协商，决定将第四层楼的套间，大约为150平方米，以第一层楼的正立面朝湖面方向的右与黄水平门面相邻、左以何慈莲相邻的门面一间为50平方米出售给欧资勇，具体面积以现有欧学南产权登记证为准，经双方协商，特达成本协议；二、欧学南将套间一套和门面一间共价值壹拾叁万元整（130000.00元整）出售给欧资勇。由欧资勇分别在四年之内将购房款付清。待协议签字之日欧资勇付叁万元整给欧学南，在2008年12月1日之前欧资勇付叁万元整给欧学南，在2009年12月1日之前欧资勇付叁万元整给欧学南，在2010年12月1日之前欧资勇付肆万元整给欧学南，每次付款凭欧学南开据的收条为准，不计利息。三、现有房屋产权为欧学南所有，待欧资勇将房款按本协议的第二条全部将款项付清给欧学南后的二个月之内，由欧学南负责将房屋产权过户到欧资勇的户头上，过户费用由欧学南支付。四、协议签字生效后，欧学南不得拿此房产去银行贷款，如欧资勇因经济周转可以拿此房产到银行贷款，但欧学南要出面协办，所贷款项的本金及利息由欧资勇清偿，同时欧资勇要在担保书上签字。五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字后生效。大吉大利。希双方共同遵守，不得反悔，如反悔，则反悔方赔偿对方由此带来的一切经济损失。”签订购房协议后，原告占有使用上述房屋，并居住至今。2009年4月6日，原告向被告支付房款30000元，该款由被告的妻子收取并出具收条。2011年6月16日，原告向被告支付房款30000元。2019年9月19日，被告以原告长期违约，至今未付清房款为由向原告寄送解除购房协议通知书。2019年10月17日，被告向原告寄送催款通知书，限原告于2019年10月28日前向其支付购房款70000元及逾期利息141400元。2019年10月29日，被告再次以原告长期违约，且经多次口头及书面催收，至今未付清房款为由向原告寄送解除购房协议通知书。为此，原告诉至本院，要求判如所请。 另查明，购房协议所涉房屋含套间一套（401）和门面一间（102），不动产权证号为00020446，土地证号为资国用（2004）第0577号，载明的权利人为被告。 2012年7月23日和2015年8月5日，被告在未告知原告的情况下将涉案房屋两次用于银行贷款抵押，且被告亦未将其还清贷款的情况向原告进行告知。现涉案房屋上未设抵押权。 2019年6月3日，涉案房屋被本院查封。现涉案房屋的查封状态已解除。 2019年7月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告履行购房协议的义务，将涉案房屋过户至其名下。因上述房屋已被本院查封，本院于2019年7月19日作出民事裁定，驳回了原告的起诉。2019年9月6日，原告就涉案房屋被本院查封向本院提出了书面异议，本院于2019年9月23日作出执行裁定，驳回了原告的异议。之后，原告又向本院提起了执行异议之诉，在审理期间，因原告提出撤诉申请，本院于2019年11月5日作出了准予原告撤诉的民事裁定。 在庭审过程中，原、被告对原告是否于签订购房协议之日向被告支付购房款30000元存有争议，原告主张其于签订协议之日向被告支付了购房款30000元，被告对此予以否认。 本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告于2007年4月29日就被告向原告出售其位于白廊码头房屋的相关事宜签订了一份购房协议，该协议系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效合同，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。然在合同履行过程中，因原告未依约定时间支付购房款、被告违反协议约定将涉案房屋进行抵押贷款以及房屋被法院查封，双方由此引发争议。 关于原告提出的判决被告送达的解除购房协议通知书无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，首先，原、被告于签订购房协议时并未约定行使合同解除权的条件，且双方未就解除购房协议达成一致意见。其次，无证据表明在原告迟延履行支付购房款义务时被告对原告进行了有效催告并给予合理期限履行，且被告收取了原告迟延支付的购房款。再次，根据原告所述意思表示，其愿意依约向被告支付购房款，是被告拒绝接受原告支付的购房款。同时，原告未依约支付购房款并未导致购房合同目的无法实现，反而是被告在履行购房协议期间，违法协议约定，将涉案房屋用于抵押贷款，致使该房屋在物权上长期处于不确定状态。鉴此，本院认为，在无约定情况下，被告于2019年9月19日、10月29日分别向原告寄送的解除购房协议通知书亦不属于法定行使合同解除权的情形，不产生解除购房协议的法律效力，即本院确认被告于2019年9月19日和2019年10月29日向原告分别寄送的解除购房协议通知书无效，对原告的该诉讼请求予以支持。至于被告于2019年10月17日向原告寄送的催款通知书，本院认为，本案中，被告先向原告寄送解除购房协议通知书，再向原告寄送催款通知书后，又向原告寄送解除购房协议通知书，且被告向原告寄送上述通知书之时，涉案房屋尚处于被本院查封状态，原告亦就房屋被查封一事在通过诉讼主张权利，鉴此，本院认为被告对原告进行催告不属于善意行使催告权，有违诚实信用原则，故本院对该催款通知书的效力不予确认。 关于原告提出的判决被告继续履行购房协议义务，将位于白廊码头的住房和门面的产权过户给原告的诉讼请求。本案中，原、被告签订的购房协议约定的过户条件为原告支付完全部房款的二个月内，然原告在履行购房协议过程中确未依约定时间支付购房款，且至今确未全额向被告支付购房款，虽被告违反约定将涉案房屋进行抵押贷款，致使涉案房屋在物权上处于不确定状态，但现该抵押登记业已注销，另涉案房屋所涉查封状态亦解除。同时，虽原告主张系因被告拒收购房款致使其未能履行支付购房款义务，但原告未就此向本院提供充分证据予以证实。鉴此，本院认为，本案尚未达成涉案房屋过户的约定条件，故对原告的该诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告欧学南于2019年9月19日和2019年10月29日向原告欧资勇分别寄送的解除购房协议通知书无效； 二、驳回原告欧资勇其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告欧学南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 袁 宏 二〇二〇年二月二十日 书记员 成吉健 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。