浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初3047号 原告（反诉被告）：宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302120749262365）。住所地：浙江省宁波市鄞州区。 法定代表人：蒋赟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周忠华，男，1986年9月8日出生藏族，户籍所在地：四川省金川县。 委托诉讼代理人：郭彪，浙江甬正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈方圆，浙江甬正律师事务所律师。 原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（以下简称恒达高公司）为与被告周忠华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年2月21日向本院起诉。周忠华提起反诉，本院予以合并审理。恒达高公司变更本诉诉讼请求后请求判决：一、确认恒达高公司与周忠华签订的《方圆中心商铺租赁协议》已于2018年7月27日解除；二、周忠华向恒达高公司支付所欠租金87103.90元，并支付违约金32365.23元（暂计算至2018年11月15日，之后的违约金继续按日万分之八计算至实际清偿之日止）；三、周忠华立即腾退所租赁商铺归还给恒达高公司；四、周忠华向恒达高公司支付自合同解除之日起的第6天起至实际腾退之日止按551.10元/天（4.86元/天/平方米×56.70平方米×2倍）的标准计算的逾期腾退商铺的占有使用费；五、周忠华支付恒达高公司为实现本案债权而支出的律师代理费5500元。周忠华反诉请求：一、撤销恒达高公司与周忠华签订的《方圆中心商铺租赁协议》；二、恒达高公司赔偿周忠华装修损失80000元，并退回保证金16000元。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。后因案情复杂，转为普通程序审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 本院查明的事实如下： 2016年4月6日，恒达高公司（作为甲方）与周忠华（作为乙方）签订了《方圆中心商铺租赁协议》一份，约定甲方将其所有的位于浙江省宁波市鄞州区的商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺套内面积为56.70平方米，租赁期限为五年，从商铺实际交付之日起至2021年4月29日止，双方确认商铺交付日暂定为2016年4月30日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准；第一、二年租金单价为4.50元/天/平方米，自第三个租赁年度起，每两个租赁年度在上一租赁年度租金基础上增加8%，租金分十期支付，即在本协议签订后五个工作日内支付第一期（2016年4月30日至2016年10月29日）租金46565元，于2016年10月15日前支付第二期（2016年10月30日至2017年4月29日）租金0元（免租），于2017年4月15日前支付第三期（2017年4月30日至2017年10月29日）租金46565元，于2017年10月15日前支付第四期（2017年10月30日至2018年4月29日）租金46565元，于2018年4月15日前支付第五期（2018年4月30日至2018年10月29日）租金50290元，于2018年10月15日前支付第六期（2018年10月30日至2019年4月29日）租金50290元，于2019年4月15日前支付第七期（2019年4月30日至2019年10月29日）租金50290元，于2019年10月15日前支付第八期（2019年10月30日至2020年4月29日）租金50290元，于2020年4月15日前支付第九期（2020年4月30日至2020年10月29日）租金54313元，于2020年10月15日前支付第十期（2020年10月30日至2021年4月29日）租金54313元；乙方应向甲方支付履约保证金16000元，在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、商场综合费或其他费用及滞纳金以及因乙方违约给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除；乙方未按约足额支付租金、商场综合费或其他费用的，或擅自停止营业一年内累计七天或连续三天的，且在接到甲方通知仍未开业经营的，甲方有权解除本协议，收回商铺，乙方已支付的保证金不予退还；租赁期内，乙方出现违约行为的，甲方有权采取相应措施（如停水、停电等），直至乙方按本协议充分履行自己的义务；租赁期内，乙方未按本协议约定支付租金、商场综合费或其他费用的，每逾期一日，乙方须就所欠费用按日利率万分之八向甲方支付违约金，直至付清为止；提前解除协议或协议期满时，乙方应在协议期满或解除后五日内及时清场，并将租赁商铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，上述期间内，乙方有权取回其所有的设施、设备等物品，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及已形成附合的装饰装修物，上述固定装修物无偿归甲方所有，若逾期，则乙方每天须向甲方缴纳占用费（相当于两天的租金及商场综合费），逾期超过十日，视为乙方已自动放弃租赁商铺内其所有的设施、设备等物品，甲方有权自行处置；因一方违约而给另一方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，损失包括但不限于直接损失、一方预期可得利益及因此涉诉所产生的合理律师代理费、诉讼费等费用；乙方保证在本协议载明的身份证明、通信地址及联系电话真实、合法、有效，若变更联系地址及电话，应在变更后三日内书面通知甲方，若乙方怠于通知的，甲方仍按本协议载明的联系地址及电话送达文件的，无论乙方是否实际收到，均视为已送达；双方确认租赁期间内租赁商铺也是乙方的有效送达地址，甲方有权选择将本协议项下的通知张贴于租赁商铺的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已向乙方送达，等等。合同签订后，周忠华依约向恒达高公司交纳了履约保证金16000元。因周忠华未按期足额支付第三、四、五期租金，恒达高公司遂于2018年7月26日在周忠华承租经营的商铺的玻璃幕墙上张贴了《解除合同通知书》，正式通知解除上述《方圆中心商铺租赁协议》，并限定周忠华在规定期限内支付所欠租金及违约金，在规定期限内腾退商铺并交还恒达高公司，并宣布没收保证金等。次日，周忠华营业时，看到了上述通知书。2018年8月2日，恒达高公司又向周忠华催收第五期租金。次日，周忠华向恒达高公司仅支付了租金30000元。2018年8月31日，周忠华腾空了涉案商铺。 另查明，恒达高公司为提起本案诉讼需支付律师代理费5500元。 以上事实，由原告恒达高公司提交的不动产证书、《方圆中心商铺租赁协议》、《解除合同通知书》及相应张贴照片、《委托代理合同》、律师代理费发票，及被告周忠华提交的《解除合同通知书》、《房租缴纳通知函》等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：恒达高公司与周忠华签订的涉案《方圆中心商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效。周忠华庭审中辩称及反诉称其系受欺诈即在恒达高公司虚假宣传的诱使下才签订上述协议的，但并未举证证明之，故其该辩称主张及反诉主张不能成立，其应全面依约履行上述协议。根据该协议，周忠华依约负有按期足额支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定承租人未按期足额支付租金的，出租人有权解除合同，因周忠华未按期足额支付租金，故恒达高公司于2018年7月26日提出解除涉案《方圆中心商铺租赁协议》，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自主张解除合同的通知到达对方时解除。因《解除合同通知书》张贴的次日即2018年7月27日已到达周忠华，故应认定涉案《方圆中心商铺租赁协议》于该日已经解除。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故周忠华无需再支付后续租金，但已拖欠的租金仍应支付，并应承担相应的逾期付款违约责任。涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定按日利率万分之八计算逾期付款违约金，该计算标准过高，本院依法调整为按照年利率24%计算，对超出部分不予支持。合同解除后，周忠华依约应及时腾退涉案商铺。周忠华逾期腾退，应向恒达高公司赔偿商铺被占用期间的损失，该损失违约方可预期的应为出租方的租金损失，故商铺占有使用费以出租方可得的租金标准计算是合理的。涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定按每两日的租金标准即双倍租金标准计算商铺占有使用费，该约定的其中另一倍租金属违约方的额外负担，实际具有违约金性质。本院注意到周忠华在签订合同时已向恒达高公司交纳了履约保证金16000元（基本相当于两个月的租金），因涉案《方圆中心商铺租赁协议》约定租赁保证金在合同提前解除的情况下不予退还，该约定实际起到担保合同履行的作用，出现相关情形时其所体现的惩罚性和损失补偿性与定金规则相类似，区别仅在于定金对双方当事人都具有担保作用，而保证金仅仅是交付一方单方提供担保，没有反向担保的效力。参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，恒达高公司对约定的履约保证金和解约违约金只能择一适用，不能重复适用。鉴于恒达高公司已扣留了周忠华原交纳的履约保证金16000元，恒达高公司再按双倍租金标准主张商铺占有使用费，有失妥当。据此，恒达高公司仅可按其每日应得的租金标准主张商铺逾期腾退的占有使用费。周忠华于2018年8月31日已腾退涉案商铺，故恒达高公司诉请要求周忠华腾退涉案商铺，缺乏依据，本院不予支持。恒达高公司要求周忠华承担为提起本案诉讼而需支付的律师代理费5500元，因双方在涉案《方圆中心商铺租赁协议》中有明确约定，且该费用未超出有关收费标准，故应受法律保护。因周忠华未按期支付租金，导致涉案《方圆中心商铺租赁协议》被解除，故周忠华反诉要求恒达高公司赔偿装修损失80000元并退回保证金16000元，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司与被告（反诉原告）周忠华签订的《方圆中心商铺租赁协议》已于2018年7月27日解除； 二、限被告（反诉原告）周忠华于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司支付所欠租金87103.90元，并支付逾期付款违约金26971.03元（暂计算至2018年11月15日，之后的逾期付款违约金以租金87103.90元为基数按年利率24%计算至实际履行之日止）； 三、限被告（反诉原告）周忠华于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司支付自合同解除之日起的第6天即2018年8月2日起至实际腾退之日止即2018年8月31日止按275.56元/天计算的逾期腾退商铺的占有使用费计8266.80元； 四、限被告（反诉原告）周忠华于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司支付律师代理费5500元； 五、驳回原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）周忠华的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费2799元，由原告（反诉被告）宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担107元，由被告（反诉原告）周忠华负担2692元；反诉案件受理费1100元，由被告（反诉原告）周忠华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  王秀梅 人民陪审员  徐祖国 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  邓晓敏