四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20970号 上诉人（原审被告）曾海金，男，1946年7月27日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审被告）曾运华，女，1947年2月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 二上诉人共同委托代理人张翔艺，系上诉人儿媳。 被上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托代理人徐路平，中豪律师集团（四川）事务所。 上诉人曾海金、曾运华因与被上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初8977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物业公司。曾海金、曾运华系锦江区房屋的业主。庭审中，曾海金、曾运华对按《前期物业管理服务协议》计算尚欠2017年1月1日至2019年3月31日期间的14305.41元物业服务费无异议，但不同意按《前期物业管理服务协议》约定标准支付。 曾海金、曾运华与九龙仓物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；曾海金、曾运华所购房屋位于成都市锦江区，建筑面积176.61平方米；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由曾海金、曾运华按其拥有物业的建筑面积按3元／平方米／月的标准交纳；曾海金、曾运华应在房屋办理交接手续时向九龙仓物业公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元／平方米／月，3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；曾海金、曾运华不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物业公司有权要求曾海金、曾运华补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其他费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。曾海金、曾运华在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 曾海金、曾运华每季度应向九龙仓物业公司交纳物业管理服务费1589.49元。2018年9月，九龙仓物业公司向曾海金、曾运华邮寄了《催收物业服务费的公函》《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金。 曾海金、曾运华收到上述函件后，向四川衡平律师事务所回函，载明：“从2016年开始，我愿意对比市场同等管理水平来支付物业费，贵司的服务品质仅与市场物业费1.5元/平方米的物业小区类似，那我就以物业费1.5元/平方米开始支付物业费，直至贵司服务恢复到交房时的标准，从那时，我同意支付3元/平方米的物业费……我从2011年入住，至今7年多，一直交纳3元/平方米的物业管理费。作为业主，我真心愿意用3元/平方米的价格支持物业公司，将我们的住房保持在高品质的居住环境里，可惜贵司的物业标准一直降降降，尤其是2016年到2017年，服务品质下降到跟国家规定的服务都不匹配……”。该回函附上了包括绿化、清洁、秩序、设备维修等方面均存在问题的物业管理现状的照片。庭审中，九龙仓物业公司陈述，四川衡平律师事务所收到了函件。但因曾海金、曾运华填写的九龙仓物业公司地址错误，九龙仓物业公司未收到该函件。 另查明，2018年11月13日，九龙仓物业公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》［编号：（2018）川衡律民代字第（514）号］，约定九龙仓物业公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物业公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人，一审阶段每一案件支付代理费用1000元。2019年7月1日，九龙仓物业公司（甲方）、四川衡平律师事务所（乙方）、中豪律师集团（四川）事务所（丙方）签订《协议书》。《协议书》约定：就附件所列法律服务合同，由邓辉律师主办律师组成律师团为甲方提供法律服务。现因主办律师邓辉及其团队将律师执业许可证转至丙方，现三方协商一致，达成协议如下：自本协议签订之日起，乙方在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至丙方，并由丙方继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利……该协议书附件包括：……5．物业追费第五批次诉讼（合同编号：2018川衡律民代字第514号）……本案案涉房屋系第五批次起诉欠费业主清单中涉及的房屋。其后，九龙仓物业公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 上述事实有九龙仓物业公司提交的九龙仓物业公司工商信息、企业名称变更核准通知书、曾海金、曾运华身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、《委托代理合同》、律师费发票、缴费发票、《协议书》、第五批次起诉欠费业主清单、情况说明，曾海金、曾运华提交的回函及寄件人留存联，以及当事人的陈述在案佐证。 原审法院认为，九龙仓物业公司与曾海金、曾运华签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。曾海金、曾运华作为案涉小区的业主，九龙仓物业公司作为小区的物业管理公司，向包括曾海金、曾运华在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。曾海金、曾运华作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。根据查明的事实，曾海金、曾运华尚欠2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费用14305.41元未交纳。曾海金、曾运华以物业服务内容及质量存在瑕疵为由主张应降低物业服务费用标准，并提供了回函、照片等证据。曾海金、曾运华提供的证据能显示小区某一时刻、某个局部的状况，能证明九龙仓物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系。面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分割性。如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于按时交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司服务有瑕疵，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过其他符合法律规定的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。故对九龙仓物业公司要求曾海金、曾运华支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费14305.41元，原审法院予以支持。 关于违约金及律师费。曾海金、曾运华逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物业公司主张曾海金、曾运华以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。因曾海金、曾运华逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物业公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，曾海金、曾运华应向九龙仓物业公司支付上述律师费。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、曾海金、曾运华于判决发生法律效力之日起十日内向九龙仓物业公司支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费14305.41元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费1589.49元为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）；二、曾海金、曾运华于本判决发生法律效力之日起十日内向九龙仓物业公司支付律师费1000元。本案案件受理费214元，减半收取107元，由曾海金、曾运华负担。 宣判后，曾海金、曾运华不服一审判决，向本院提起上诉称，九龙仓物业公司在接管小区物业以来管理水平一直较低，并且拒绝接受投诉意见，物业公司的服务质量严重不符合合同约定，上诉人应有权要求降低物业费标准；一审裁判上诉人承担违约责任，与事实不符，上诉人是正常行使抗辩权，无违约行为，依法不应承担违约责任和律师费。故请求撤销一审判决并依法改判。 被上诉人九龙仓物业公司二审中辩称，其履行了物业服务，上诉人提供的被上诉人存在物业服务瑕疵的证据，时间地点无法确认，即使证据形成于涉案小区，但也仅能显示某一时刻、某一局部的状况，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷的司法解释第三条也规定若业主认为物业公司服务不符合规定有权主张其权利，但无权拒交物业费，请求驳回上诉人的诉讼请求。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，因双方当事人对欠缴物业费的本金没有争议，本院二审予以确认。在物业服务过程中如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容，故曾海金、曾运华以物业服务不到位为由拒缴物业费并无法律依据。关于曾海金、曾运华是否应支付违约金及相关律师费用问题，曾海金、曾运华与九龙仓物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务，曾海金、曾运华未按约定的时间缴纳物业费，应承担相关违约责任，原审法院在查明事实的基础上，基于合同约定，结合九龙仓物业公司与曾海金、曾运华双方的责任大小判处的违约金以及律师费符合法律规定。 综上，上诉人曾海金、曾运华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费214元由上诉人曾海金、曾运华负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月二十一日 书记员  陈 悦