上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初8598号原告(反诉被告)：陈喜宇。原告(反诉被告)：上海宇荣橱柜销售有限公司，住所地：上海市松江区。法定代表人：陈喜宇，经理。两原告共同委托诉讼代理人：胡源生，上海宝申理律师事务所律师。被告(反诉原告)：王义。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司与被告(反诉原告)王义房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年5月11日立案，于2018年8月31日作出(2017)沪0120民初10817号民事判决，原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司不服判决，上诉于上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2019年3月31日裁定，撤销本院上述民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月8日立案，依法适用普通程序于2019年9月26日、12月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司共同委托诉讼代理人胡源生、被告(反诉原告)王义及其委托诉讼代理人徐叶花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司向本院提出诉讼请求：1，确认原告陈喜宇与被告于2016年1月19日签订的《厂房租赁合同书》无效；2，被告返还原告厂房租赁押金100,000元3，被告赔偿原告装修等损失581,670.20元。事实与理由：原告陈喜宇与被告于2016年1月19日签订《厂房租赁合同书》，约定原告陈喜宇向被告租赁坐落于上海市奉贤区邬桥工业区北环路XXX号的部分厂房，租赁期限从2016年1月15日起至2021年3月14日止，第一年租金为573,300元。协议签订后，原告支付租金507,452元和押金100,000元，由原告上海宇荣橱柜销售有限公司实际使用该厂房，期间原告上海宇荣橱柜销售有限公司也对厂房进行了装修和安装烤漆房，分别花费631,061.90元和113,000元。在合同履行期间，原告发现租赁的厂房无相关建设规划许可证，为违法建筑，原告已从该厂房中搬离，要求被告赔偿相关损失，故提起诉讼。被告王义辩称，其与原告陈喜宇签订《厂房租赁合同书》和收取押金100,000元是事实，但签订合同时已告知厂房的相关情况，其也持有相关政府文件，厂房为合法建筑，合同有效。本起纠纷产生的原因是原告拖欠租金所致，第一年的租金为688,000元，押金应该充抵租赁费。被告并不长期在厂房居住生活，不清楚原告是否在厂房内装修，即使确有装修，双方也曾约定装修必须书面征得被告同意，如果提前解除合同，原告的装修不应予以赔偿。由于原告未能足额支付租金等费用，合同业已解除，搬离时也未将厂房恢复原状，已属违约，故提出反诉请求：1，反诉被告(本诉原告)将厂房恢复原状；2，反诉被告(本诉原告)支付反诉原告(本诉被告)从2016年3月15日起至2017年3月14日止的租金80,548元(年租金688,000元，扣除已付款507,452元和押金100,000元)；3，反诉被告(本诉原告)支付反诉原告(本诉被告)从2017年3月15日起至2018年1月11日止，按年租金688,000元计算的租金577,156元；4，反诉被告(本诉原告)支付反诉原告(本诉被告)从2016年3月至2018年1月的门卫费151,290.16元；5，反诉被告(本诉原告)支付反诉原告(本诉被告)2017年6月和7月的电费27,973.80元；6，反诉被告(本诉原告)支付反诉原告(本诉被告)2016年11月至2017年9月的水费5,912元。反诉被告陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司针对反诉辩称，其已于2017年6月底搬离，当时即已将厂房返还给反诉原告，不认可损坏厂房，同时已经修复相关部位。第一年租金为573,300元，扣除已付款507,452元后，余额65,848元未付，同意扣除押金100,000元，从2017年3月15日起至交接日即2017年6月底的应付租金为200,666元。对门卫费的计算方法认可，确未支付，但时间应算至2017年6月。对实际发生的水电费金额认可，但应扣除每月分摊的电费2,100元和门卫、教会水电费用1,189元。本院经审理认定事实如下：2016年1月19日，原告陈喜宇与被告签订《厂房租赁合同书》，约定：原告陈喜宇向被告租赁坐落于上海市奉贤区邬桥工业区北环路XXX号的部分厂房(厂区内北面1号厂房上下一层及中间一半大棚)，租赁期限从2016年1月15日起至2021年3月14日止，共5年；租赁物按现状于2016年3月1日交付使用，租金从2016年3月15日开始计算，2016年1月15日至2017年3月14日第一年的年租金为573,300元；2017年3月15日至2018年3月14日第二年的年租金为688,000元，2018年3月15日至2019年3月14日第三年的年租金为729,200元，2019年3月15日至2020年3月14日第四年的年租金为729,200元，第五年的年租金为773,000元；上述租金未含税，先付后用，一年一付，提前三个月支付；合同签订之日，支付定金100,000元，嗣后转为押金；如原告延期付款，需偿付逾期付款滞纳金，每日6,000元；原告可根据需要进行装修，合同终止后，被告有权要求原告将厂房内的固定装修装饰物拆除或保留(不支付任何费用，归被告所有)，原告需对厂房自生(身)毁损或原告使用毁损部分恢复原样；原告负责租赁物内非载人货用电梯等专用设备的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还，如发现合同签订前存在损坏或故障，及时通知修复，被告应进行修复，不及时修复的，经确认后可代为维修，费用由被告承担，原告对房屋装修或改造后，应在合同期满前2个月修复，原则上被告可利用的已装修物原告不能拆除，双方协商不作修复的除外；租赁期满或合同提前终止的，应于期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净、搬迁完毕并将租赁物按原状(租赁前状态)交还给被告，如不能清理或恢复的，对产生的费用由原告承担；原告需另行支付门卫费，每月按上海市最低工资和社保费用，该费用不含在租金中，与水电费一起支付；原告装修需经被告同意，原则上原告装修改建的，合同期满后无条件留给被告，不得未经同意拆移装修改建物，被告提出要求恢复原状的必须恢复；租赁期限内，原告欠付租金及水电费超过1个月的，被告有权解除合同且不赔偿任何损失，原告需交回租赁物、结清费用并履行修复义务；合同相关文件的送达需以书面形式进行，挂号邮件以本合同租赁地址并以对方为收件人付邮10日后，或以专人送至前述地址并经对方签收，均视为已经送达。协议签订当日，原告方支付被告定金100,000元。原告上海宇荣橱柜销售有限公司于2016年2月20日支付租金348,000元并于同年2月22日进入租赁场所。2016年4月1日，双方签订租赁场所《交接验收确认书》，确认各项内容完好(其中：电梯维修完好，已经申请申报安全检验，在此期间不能使用，如违规使用，责任由使用方负责；屋面、屋顶局部有轻微渗水)。期间由原告上海宇荣橱柜销售有限公司实际使用该厂房并对厂房进行了装修和安装烤漆房。2016年7月原告以租用的大棚遭受水淹，存放产品受到损失为由要求被告赔偿未果，致双方产生纠纷。2016年8月5日，被告发送《关于解除房屋租赁合同通知书》至租赁场所，通知解除合同并要求原告搬离、清空并返还租赁场所、偿付滞纳金及支付门卫费、水电费。2016年8月28日，原告上海宇荣橱柜销售有限公司支付租金159,452元。2016年10月11日，被告向本院起诉两原告，案件案号为(2016)沪0120民初18029号，被告诉请：确认《厂房租赁合同书》于2016年8月5日解除、原告搬离并返还厂房、原告支付占有使用费并偿付滞纳金暂计300,000元、原告支付门卫费暂计35,703元及水电费。原告则针对上述案件辩称要求继续履行合同，并认为交付的厂房存在缺陷，电梯无法使用、物品设备被雨水浸泡和擅自断电造成原告损失，该部分损失即65,848元应在租金中扣除。原告在2017年3月6日的庭审期间同意解除合同。2017年3月13日，被告提出撤诉申请，本院则裁定予以准许撤回起诉。嗣后，双方协商不成，故原告诉至本院。审理中，本院根据原告的申请委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案装修部分进行了评估。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2017年10月10日出具《司法鉴定意见书》认定：双方确定的装修部分造价为205,325元；双方未确定存在争议的装修部分造价为443,921元；成新率为70%。原告对上述《司法鉴定意见书》无异议，认为均由其装修。被告则提出异议，认为部分装修系由其装修而非原告，且未接到通知参加相关鉴定会议，要求进行重新评估。为此本院再次委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对涉案装修部分进行了评估。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2018年7月20日出具《补充司法鉴定意见书》认定：双方确定的装修部分造价为34,110元；双方未确定存在争议的装修部分，以原告认为按前次查勘内容为准的造价为612,126元；以被告认为按目前查勘内容为准的造价为333,445元。同时评估人员当庭确认：其分别于2017年9月20日和2018年5月3日查勘现场，第一次查勘现场时，室内门都是完好的，窗没有普遍性损坏，具体没有注意，当时没有使用电梯，卫生间的电灯电线是有的，因白天当时没有用灯，卫生间的设施是有的，具体情况没有注意到，当时现场有一部分木制品的垃圾，空压机房没有注意。原告对《司法鉴定意见书》、《补充司法鉴定意见书》和查勘资料的真实性无异议，认为应以612,126元为准。被告对《司法鉴定意见书》、《补充司法鉴定意见书》和查勘资料真实性无异议，但认为应以333,445元为准。另查明，涉案厂房于2018年7月13日停电。再查明，涉案厂房属上海银拓工贸有限公司所有，该公司法定代表人为被告，至本案辩论终结前，系争房屋未取得房地权证或工程建设规划许可证。审理中，本案原、被告对各自及相对方承担涉及本案的义务、享受相关权利均无异议。经本院释明后，原、被告双方于2018年1月11日搬离房屋交接手续。以上事实由，由户籍和工商资料、《厂房租赁合同书》、《交接验收确认书》、报警回执单、《关于解除房屋租赁合同通知书》、付款凭证、(2016)沪0120民初18029号案件材料、装饰装修合同、烤漆房购销合同、银行转账凭证、水电费收据、2018年1月11日会议记录、《司法鉴定意见书》、《补充司法鉴定意见书》、调查笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认庭审笔录等证据佐证。本院认为，本案争议焦点有以下几点：一、原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》效力问题。原、被告双方对合同效力持有相反意见。现合同所涉租赁厂房至本案一审辩论终结前未办理出建设规划许可证或房地产权证，按相关司法解释的规定，涉案的《厂房租赁合同书》应认定为无效。二、原告实际搬离时间及占有使用费的确定。原告自述于2017年6月底搬离涉案厂房，被告在审理中也认可“确实是有一部分在2017年6月底搬的”，结合供电部门于2017年7月13日对涉案厂房断电的事实，本院认为原告自述的搬离时间基本可以被认定，根据2017年7月实际发生电费(3,558元)，约为2017年1-6月份正常使用情况下(排除不正常用电的春节所在2月份)月平均电费(13,100元)1/3的事实，本院认定原告实际使用系争厂房截止日期至2017年7月10日，原告作为使用人应参照合同约定的租金标准，支付截止上述时间相应的占有使用费。对原告在系争厂房内遗留一段时间的烤漆房和部分物品，使用费是否应当计算至双方办理交接手续的2018年1月11日，双方各执一词。本院认为：1，被告对空置厂房负有减损义务。原告搬离时虽未书面通知被告，但根据被告于2017年7月12日向供电部门申请调整用电额度、系争厂房的门卫由被告聘请的事实，本院有充分理由相信，被告显然知晓原告已于2017年7月12日前已搬离并停止了对系争厂房使用的事实，故即便发生争议时，对合同的效力、原告是否为违约方等问题未明确，被告亦应采取有效措施，防止厂房处于空置状态下造成的损失；2，烤漆房和遗留物品不足以影响被告对系争厂房的使用。根据现场勘察，烤漆房只占二楼厂房一角，且于第一次鉴定的2017年9月20日后、第二次鉴定的2018年5月3日前拆除，原告在现场留存的柜子也是“大约4米长卡车才能拉走”(被告于2018年8月8日庭审陈述)，故烤漆房和原告遗留的物品所占用面积与系争出租厂房约3,300㎡、大棚约400㎡面积相比，可以判断原告的遗留物对厂房的使用影响甚微，被告完全可通过其他合理方式消除上述遗留物造成的影响，保证厂房的正常使用。同时，本院考虑到原告在停止使用厂房后，确遗有物品占用被告的厂房，对2017年7月11日至双方办理交接手续的2018年1月11日止的占有使用费，酌情按合同约定租金标准计算后，按10%确定。三、装修损失问题。根据原告提供的证据，结合本院于2019年5月10日现场勘察的实际情况，可以认定鉴定部门评估的项目与原告装修项目基本相符，装修的价格参照鉴定部门第一次的鉴定意见确定，即649,246元。被告称在第一次鉴定后，原告拆除了大部分的装修。本院认为第一次鉴定后厂房实际由被告控制，被告也未提供充分证据由原告拆除了大部分装修，故对被告这一陈述难以采信。根据原、被告陈述，本院认定原告拆除了烤漆房和监控设施，该部分金额应予扣除，本院根据鉴定部门的意见和一般经验，酌情确定直接费用为32,588元，审理中原、被告同时也确认减少直接费用2,000元，上述二者合计为34,588元，考虑定额计算的费率因素，本院酌减装修金额39,776.20元，即系争厂房装修额为609,469.8元，参照鉴定部门确认涉案装修项目现值为评估价70%的意见，本院确定装修总损失额为426,628.86元。四、原告主张的其他损失。原告认为由于被告的大棚处于地势低洼处，原告存放于此处的物品和设备被雨水浸泡造成了损失。对此，原告仅提供相关现场照片，遑论照片是否为租赁厂房现场当时的实际状况，即便真实，原告在非永久性建筑物而是在开放式的大棚中堆放易受潮产品，自身在管理上存在不尽合理的责任，同时原告也未提供其他足够充分证据证明其受损情况，本院对原告所述产品受到损失的事实难以采信。原告于2016年2月22日进入租赁场所，且双方在2016年4月1日签订《交接验收确认书》时，对电梯的状态已作确认，庭审中原告也认可使用过电梯，故不存电梯无法使用造成的损失。擅自断电一说也无充分依据，故本院对原告的上述主张均不予采信。五、第一年租金标准是否误写。对第一年租金标准双方存有争议，被告认为《厂房租赁合同书》中被告认为第一年租金应为688,000元，误写为573,300元，原告则对此不予认可，对此被告未能提供充分有效的证据予以佐证，本院认为应按合同已明确载明的文本为准，对被告认为第一年租金为688,000元的观点不予认定。六、电梯、空压机及房屋(门窗)修复问题被告认为电梯损坏，要求原告修复，损坏的房屋、门窗等应予赔偿，原告则不予认可。本院认为，租赁中合同中约定，“原告负责租赁物内非载人货用电梯等专用设备的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还……”。本院注意到双方在2016年4月1日办理租赁房屋交接手续时，对电梯交接一栏中注明：“维修完好，已申报安全检验，在此期间电梯还不能使用，如违规使用，责任由使用方负责”。原告在审理中确认租赁期间使用了后电梯，结合“电梯使用标志”上标注“下次检验日期为2017年4月”的字样，本院确认被告是将可使用的电梯交付给了原告。原告搬离时，未办理交接手续，也无证据证明其搬离时电梯仍处于完好状态，根据合同的约定，租赁期间电梯的维护责任在于原告，即便合同无效，对于作为承租人的原告而言，也有责任将租赁物完好地交给出租人即被告，故原告应承担修复电梯的责任。关于螺杆空压机损坏修复的争议，原告认为系前租户将螺杆空压机损坏，但未提供依据，本院认为即便原告无法提供前述消极事实的证据，但原告确认搬离时砸坏了存放螺杆空压机房的屋顶，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，本院有理由相信系原告行为致该设备受损，故原告应对螺杆空压机进行修复。对于被告提出的房屋、门窗损坏一节，由于双方在2018年1月11日办理交接手续时未至现场确认并保存相关证据，根据庭审中被告认可原告对部分房屋及门窗进行了修理的事实和评估人员的陈述等证据，对门窗修理费和垃圾清理费用，本院酌情认定为2,000元。七、水、电费问题。1，分摊基本电费一节。系争厂房用电量较多，每月有4,200元的“大工业用电”基本电费。原告认为之前同在厂区内的另一租户分担了50%的每月基本电费，故要求扣除每月的分摊电费2,100元。本院认为，原、被告在其他租户搬离后，对基本电费如何分担并无约定，而从2016年8月起至2017年6月近一年的时间内，原告一直在支付租赁厂房的水电费，其中每月电费均含大工业用电的“基本电费”4,200元，在此期间原告并无异议，应视为原告认可按实际电费账单承担电费，故其这一主张本院不采纳。2，被告垫付电费一节。庭审中原告确认从2016年8月起支付租赁场所的水电费，最后一次向供电部门支付的时间是在2017年6月25日，交纳了按账单“电费结算通知”规定的、应分别于2017年5月6日、5月16日、5月26日之前交纳的电费2,301.10元、7,200元、7,200元、(实际支付了含滞纳金在内的2,370.13元、7,660.80元、7,516.80元)。被告则确认在2017年8月31日支付了金额分别为6,600元、6,600元、2,373.80元、6,200元、6,200元，五笔共计27,973.80元的电费。根据本院的调查，涉案租赁厂房于2017年7月中旬停电，于2018年1月恢复供电，供电部门证实从2018年1月至5月，从被告在2017年8月31日支付的电费中抵扣溢付的9,864.07元，即按供电部门收费方法，实际被告在2017年8月31日支付的电费中，除了清偿了欠付电费外，还预付了今后的部分电费，故应扣除该9,864.07元，即原告应返还被告垫付的电费18,109.73元。原告确认欠付水费为5,912元，双方同意扣除应由被告承担的门卫、教会水电费用1,189元，因此原告应付的水电费为22,832.73元。八、门卫费问题。根据合同约定，原告应“按上海市最低工资标准和社保费用”标准支付的“门卫费”，系争厂房的门卫并未与原告建立劳动合同关系，该费用实为(租金)占有使用费的一部分，根据本市各年度职工最低工资标准和社保缴费比例中单位承担部分的规定，经计算，从2016年3月至2017年6月，“门卫费”总计为60,829.50元。综上，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同无效，双方应各自返还因合同取得的财产，系争厂房已返还给被告(反诉原告)，本院不再处理，对被告(反诉被告)取得的押金100,000元应返还给原告(反诉被告)；使用期间损坏出租物的，原告(反诉被告)应予赔偿或修复。原告(反诉被告)在此期间使用系争厂房的费用，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费予被告(反诉原告)，即从2016年3月15日起至2016年3月14日、从2016年3月15日起至2017年7月10日止，分别以年租金为573,300元、688,000元计算的占有使用费，从2017年7月11日至2018年1月11日止，按年租金688,000元的标准以10%计算。对原告的装修损失应由原、被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，被告(反诉原告)出租无证厂房，应负主要责任，本院确定由被告(反诉原告)承担70%(426,628.86元*70%)，原告(反诉被告)自行承担30%(426,628.86元*30%)。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈喜宇(反诉被告)与被告王义(反诉原告)于2016年1月19日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告(反诉原告)王义于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司押金100,000元;三、被告(反诉原告)王义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司装修损失298,640.20元；四、原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王义占有使用费827，477.78元，扣除已付款507,452元，尚需支付320,025.78元;五、原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司于本判决生效之日起三十日内将被告(反诉原告)王义的电梯一台、螺杆空压机一台予以修复；六、原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)王义门窗修理费和垃圾清理费用2,000元；七、原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王义水电费22,832.73元；八、原告(反诉被告)陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王义门卫费60,829.50元；九、驳回原告陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司的其余诉讼请求；十、驳回反诉原告王义的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,110元，评估费22,000元，共计33,110元，由原告陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司负担16,555元,被告王义负担16,555；反诉案件受理费6,114元，由反诉原告王义负担3,296元，反诉被告陈喜宇、上海宇荣橱柜销售有限公司负担2,818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  沈 磊人民陪审员  宋亚明二〇二〇年二月三日书 记 员  蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。