广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6378号上诉人（原审原告）：冯镇华，男，1978年10月19日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审原告）：区彩银，女，1979年12月24日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：中山市海心置业有限公司，住所地广东省中山市小榄镇绩东一德和路6号一楼,统一社会信用代码91442000MA4UWKGY05。法定代表人：沈沛勇，该公司经理。委托诉讼代理人：吕方方，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司员工。上诉人冯镇华、区彩银因与上诉人中山市海心置业有限公司（以下简称海心公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3290号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。冯镇华、区彩银上诉请求：撤销一审判决，确认海心公司应向冯镇华、区彩银支付诉求购房优惠款112269元。事实和理由：一审判决认定事实不清。海心公司向冯镇华、区彩银发出同意变更付款方式，从而让冯镇华、区彩银少付购房款的承诺后，冯镇华、区彩银认为海心公司会在承诺冯镇华、区彩银付款的期限内及时向银行暂缓发放贷款。冯镇华、区彩银第一次购房，不清楚也没有被告知要自行通知贷款银行暂停商业贷款。海心公司熟悉所有流程，故意不告知冯镇华、区彩银。故可认定海心公司没有尽到通知义务，存在故意过失。海心公司要求冯镇华、区彩银转入房款667731元在银行监管账户后，再要求同日转回账户，该行为不合法。针对冯镇华、区彩银的上诉，海心公司辩称：1.银行支付钱款责任在于冯镇华、区彩银。办理按揭手续是由冯镇华、区彩银自行办理的，是其支付的义务。2.11月29日刷卡支付667731元款项退回原因是在11月28日时，其通过银行付清了购房款，已经履行了支付义务。海心公司不能重复收取房款，退回房款给冯镇华、区彩银是合情合理的。冯镇华、区彩银支付的667731元应不视为一次性支付款项，已经没有了支付的基础。海心公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回冯镇华、区彩银的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。海心公司与冯镇华、区彩银之间，从未就变更支付方式达成一致意见，海心公司也从未作出变更付款方式从而获得房款优惠的承诺。冯镇华、区彩银转账支付667731元的行为，是为了证明其有一次性支付房款的能力，以争取海心公司同意其变更合同的申请。但最终仍需经海心公司内部审议后再决定是否同意。海心公司销售人员也只是告知冯镇华、区彩银需向海心公司提交该证明，以便发起变更合同的申请，但从未作出一定可以获得海心公司审批通过的许诺。由于在海心公司收到冯镇华、区彩银一次性付款申请之日，涉案房产的按揭贷款已放款，海心公司综合考虑前述事实以及其他各项因素后拒绝了冯镇华、区彩银的申请，并无不妥。购房事项明确单不足以认定买卖双方已就合同的变更达成一致。海心公司退还所收款项，说明其已明确拒绝冯镇华、区彩银的要约。针对海心公司的上诉，冯镇华、区彩银辩称，冯镇华、区彩银与海心公司之间就变更支付方式达成一致意见，在海心公司约见冯镇华、区彩银会谈中，明确约定变更支付方式的方案，从而获得房款优惠的承诺。海心公司关于转账支付房款是为了证明其支付能力的说法不能成立。冯镇华、区彩银与海心公司的约定承诺属于口头承诺，但约定期限、地点和支付金额，构成要约。海心公司应本着诚信经营的宗旨履行承诺的义务。企业口头承诺也是要约，特别是冯镇华、区彩银已经履行合同义务，海心公司理应履行其义务。事实上在收到冯镇华、区彩银支付尾款后就已经通知其代表律师立刻起草补充协议，并知会冯镇华、区彩银等待签订协议并完成享受优惠的手续。这恰恰说明了海心公司已经同意变更合同的意愿，并且使变更合同手续进行中。冯镇华、区彩银向一审法院起诉请求：判令海心公司支付冯镇华、区彩银购房优惠款112269元及精神损失费20000元。一审诉讼过程中，冯镇华、区彩银变更诉讼请求为判令海心公司支付冯镇华、区彩银购房优惠款112269元。一审法院认定事实：冯镇华、区彩银提供的海心公司销售业务员欧雪红出具的购房事项明确单虽然是复印件，但冯镇华、区彩银陈述该复印件系其汇款给海心公司后，其销售业务员欧雪红在原件的基础上复印给冯镇华、区彩银作为凭证的，且海心公司亦对该证据的真实性确认，故一审法院确认该证据的真实性，该证据载明的内容可以作为判断双方争议的事实依据，购房事项明确单中的应收款项明细表显示内容为：“非贷款类房款合计；银行按揭；2018-10-18；780000；现交667731”，上述内容可以说明冯镇华、区彩银向海心公司转账的667731元是用于交付房款，而不是海心公司所主张的用于检验冯镇华、区彩银是否有一次性付款的资金能力的预付款行为，也就是说，海心公司出具上述单据时，已经内部审批，同意给予冯镇华、区彩银变更支付方式，从而获得房款优惠的承诺，故一审法院认定海心公司已经承诺给予冯镇华、区彩银变更付款方式及以此产生的房款优惠。根据上述证据和事实的认定，一审法院确认冯镇华、区彩银所主张的全部诉讼事实。一审另查明，冯镇华、区彩银原以银行按揭方式付款的手续均由冯镇华、区彩银自行与按揭银行办理，冯镇华、区彩银在向海心公司转账667731元的当日，按揭银行已经将商业贷款548000元发放至海心公司账户。一审法院认为，海心公司向冯镇华、区彩银发出同意变更付款方式从而让冯镇华、区彩银少付房款的承诺后，不依承诺变更付款方式，让冯镇华、区彩银造成损失，构成违约，应承担违约责任，向冯镇华、区彩银赔偿实际损失。至于赔偿的金额，首先，冯镇华、区彩银向海心公司申请变更付款方式后，没有及时通知贷款银行暂停商业贷款，致使海心公司承诺变更当日收到了商业贷款，其对海心公司不履行承诺亦负有自身的责任，应减少海心公司的赔偿损失；其次，一次性支付与贷款支付的付款方式各有不同的经济预期后果，不能简单以优惠差额作为实际损失。综合上述分析，一审法院酌情认定海心公司需向冯镇华、区彩银支付60000元，冯镇华、区彩银超出上述金额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，冯镇华、区彩银的诉讼请求，理据合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、海心公司于一审判决发生法律效力之日向冯镇华、区彩银支付60000元；二、驳回冯镇华、区彩银的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，减半收取计1473元，由冯镇华、区彩银负担805元，海心公司负担668元（该款已由冯镇华、区彩银预交，海心公司于上述付款期限内一并迳付冯镇华、区彩银，一审法院不另收退）。本院二审期间，海心公司提交了证据：中国农业银行借款凭证一份，拟证明区彩银、冯镇华于2018年11月28日19：51时已向银行借款，完成支付按揭贷款，在刷卡支付667731元的购房款之前已经通过银行贷款支付了购房款。本院组织当事人进行了质证，冯镇华、区彩银对该证据真实性、合法性、关联性确认。本院查明：2018年8月20日，海心公司与区彩银、冯镇华签订商品房买卖合同，约定购买位于中山市小榄镇工业大道北80号御海阳光花园3幢1104房的涉案房屋。区彩银、冯镇华以银行按揭方式支付涉案购房款。区彩银、冯镇华于2018年8月20日现金支付342692元购房款；于2018年10月20日商业贷款支付548000元购房款；于2018年10月20日公积金贷款支付23200元购房款。合同签订后，区彩银、冯镇华于当日支付了购房款342692元。中国农业银行中山小榄支行于2018年11月28日向区彩银发放贷款548000元，海心公司确认收到区彩银、冯镇华通过商业贷款支付的548000元购房款。关于合同约定公积金支付的23200元购房款，区彩银、冯镇华于二审诉讼中确认其已通知银行暂停支付。签订合同后，海心公司的营销经理段军辉通过微信告知冯镇华、区彩银有政策一次性付款可享受9折优惠，冯镇华、区彩银便问段军辉其一次性付款可否享受该优惠，段军辉回复帮忙申请。同年11月29日，冯镇华、区彩银到海心公司的售楼部刷卡支付667731元，海心公司当场出具收据并告知随后会与冯镇华、区彩银签订补充协议，但双方至今未签订补充协议。同日，海心公司的销售业务员欧雪红通过微信通知区彩银把刷卡的银行卡及收据带回售楼部，并告知冯镇华、区彩银由于商业贷款已放款，海心公司要把667731元退回冯镇华、区彩银。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。对双方当事人上诉请求，本院作如下分析：海心公司与冯镇华、区彩银签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，冯镇华、区彩银应当通过商业贷款方式向海心公司支付购房余款548000元，通过公积金贷款方式向海心公司支付购房余款23200元。虽然若双方当事人协商一致，可以变更合同条款。海心公司亦表示冯镇华、区彩银如能一次性付款，该公司可给予购房款优惠。但《中华人民共和国合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”海心公司作出的前述意思表示，是希望冯镇华、区彩银向其发出要约的要约邀请，并未构成要约。本案诉讼中，冯镇华、区彩银亦自认海心公司在收到冯镇华、区彩银支付尾款后就已经通知其代表律师立刻起草补充协议，并知会冯镇华、区彩银等待签订协议。可见双方尚未就支付购房款的方式和金额形成变更协议。在双方未变更合同条款的情形下，冯镇华、区彩银通过银行贷款方式向海心公司支付剩余购房款548000元，该付款方式与金额符合合同约定。在海心公司已拒绝与区彩银、冯镇华变更合同条款的情形下，冯镇华、区彩银请求海心公司返还112269元，缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”海心公司在双方合同签订后，向冯镇华、区彩银发出变更付款方式的要约邀请。冯镇华、区彩银因此筹集了667731元现金用于一次性支付购房款。后海心公司又拒绝与冯镇华、区彩银变更付款方式，给冯镇华、区彩银造成损失，应予赔偿。一审判决综合冯镇华、区彩银筹集的现金金额、时间及海心公司的过错等因素，酌定海心公司应赔偿冯镇华、区彩银60000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定合同成立条款有误，但裁判结果正确，故对冯镇华、区彩银及海心公司的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2407元（区彩银、冯镇华已预交1107元，中山市海心置业有限公司已预交1300元），由区彩银、冯镇华负担1107元，由中山市海心置业有限公司负担1300元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇二〇年二月十九日书记员 李玉琴