云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初14233号原告（反诉被告）：郭蓉，女，纳西族，1981年10月11日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：李淑芬，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：周留存，男，汉族，1945年12月6日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：邓朝平，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨翠英，女，汉族，1952年6月20日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：邓朝平，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：周某,男，汉族，2010年5月21日出生，住昆明市五华区。法定代理人：王瑾，女，汉族，1981年7月15日出生，住昆明市五华区，系周某之母。第三人：云南浙联地产有限公司，统一社会信用代码：91530102676598524J，住所：云南省昆明市五华区苏家塘村云立方小区3-1幢第23层2号。法定代表人：张金炉。委托诉讼代理人：吴友虎，男，汉族，1991年8月7日出生，系云南浙联地产有限公司员工，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县，一般诉讼代理。原告郭蓉诉被告周留存、杨翠英、周某、第三人云南浙联地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，被告杨翠英提起反诉，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告郭蓉（反诉被告）的委托诉讼代理人李淑芬、被告杨翠英（反诉原告）、周留存的共同委托诉讼代理人邓朝平、第三人云南浙联地产有限公司的委托诉讼代理人吴友虎到庭参加诉讼，被告周某及其法定代理人王瑾经本院传票传唤逾期未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已依法审理终结。原告郭蓉提出诉讼请求：1、依法确认原告与周建明签订的《回迁房转让协议》、与云南浙联地产有限公司签订的《昆明市五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议补充协议》合法有效；2、判令周建明与五华区莲花街道办事处城中村重建改造筹建办公室签订的《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》周建明产权调换的楼房即五华区学府路和苏家塘路交汇处丽都苑A1区1-4栋1201室归原告所有；3、判令被告、第三人协助原告办理不动产权登记手续。事实和理由：2009年2月24日，原告与被告的亲属周建明签订了《回迁房转让协议》，约定周建明将平方米回迁房转让给原告，转让金额315000元，协议签订后原告向周建明支付了转让金额，周建明向原告交付了与该回迁房的相关手续；后周建明又先后两次向原告追加转让费，原告分别于2010年10云26日追加3万元，2012年2月7日追加5万元；2009年3月18日，周建明向第三人云南浙联地产有限公司及五华区莲花街道办事处城中村重建改造筹建办公室提出申请，将其享有的136号回迁安置补偿协议所涉及的100平方米回迁房的产权人办理为原告，上述两个部门同意了周建明的申请；2012年2月7日，原告与第三人云南浙联地产有限公司签订了《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》，选定了A1地块1-4栋12层1201号房，并根据合同约定补交差价94820元；2012年11月19日，周建明到国信公证处公证《申明书》，申明A1地块1-4栋12层1201号房为原告享有；2012年7月11日，第三人向原告交付了房屋，原告装修后入住；2017年10月周建明因病去世，三被告为周建明继承人，原告多次要求被告协助原告办理不动产权登记手续，但被告杨翠英趁机提出要原告支付一定经济补偿的要求，否则拒绝协助。被告的行为侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求！被告周留存、杨翠英辩称：本案诉争的房屋是杨翠英个人建盖的房屋，城中村改造回迁安置调换的，周建明不是房屋的所有权人，他没有处分权，房屋真正所有权人杨翠英从来没有同意也不知晓房子被卖的事情，一个没有处分权的人和另外一个人约定私自把别人的财产转移了的协议无效；就算周建明有处分权，城市房地产管理法已经明确规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，本案诉争的房屋一直就没有权属证书，《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，所以回迁房转让协议绝对无效；原告主动找到被告，被告才知道房子是卖给了谁；我方也承认原告买房是支付了一定价款的，原告可以要求合同的相对方周建明承担违约责任，或者说解除合同主张损害赔偿，但因为周建明已经去世，作为房屋真正所有权人的被告，也就是反诉人杨翠英也愿意为周建明承担原告购买房子的价款和相应的利息；综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告杨翠英据此提起反诉：1、确认被反诉人与周建明签订的《回迁房转让协议》、与云南浙联地产有限公司签订的《昆明市五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议补充协议》无效；2、判令五华区学府路和苏家塘交汇处丽都苑A1区1-4栋1201室归反诉人所有；3、判令被反诉人立即腾退五华区学府路和苏家塘交汇处丽都苑A1区1-4栋1201室，并协助反诉人办理不动产权登记手续；4、本案本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。反诉被告郭蓉辩称：反诉没有任何事实和法律依据，周建明以个人名义与拆迁办签订136号回迁协议，在共有人处空白，权利义务为周建明个人享有；拆迁时周建明因为急需资金做生意，要求货币补偿，但是根据当时的拆迁政策，货币补偿的价款才26万，为此周建明才请拆迁办的人帮他的回迁房卖出去，这样他就可以获得比拆迁政策补偿金额要多的钱，拆迁办找到原告郭蓉来买周建明的回迁房，当时是在周建明的家里边和周建明的父母一起谈妥了之后才签订的协议；周建明的房屋被拆迁，享有的是被安置的权利，该权利是周建明因为房屋被拆迁而享有的一项财产性权利，涉案协议签订于安置房交房之前，当时还没有确定房屋位置和具体的房屋面积，周建明向原告转让的并不是房屋，而是其享有安置补偿的财产权利，是回迁房的获取权，周建明对他自己回迁房的获取权进行转让，并没有法律上的禁止性规定，签订回迁房转让协议是双方当事人的真实意思表示，内容和形式不违反法律的禁止性规定，应当得到法律的保护。郭蓉支付了对价，在2012年7月11日就占用了房屋，是诉争房屋的合法权利人，反诉人作为周建明的继承人，应当履行协助被反诉人过户的义务。被告周某缺席，无答辩意见。第三人云南浙联地产有限公司就本诉、反诉发表意见：没有意见。原告郭蓉在本案诉讼期间提交了以下证据材料：一、户口注销证明、户口证明、户成员信息、离婚审查登记处理、离婚协议；二、回迁安置补偿协议；三、回迁房转让协议、补充协议、收条；四、《回迁安置补偿协议》的补充协议、收据、收条；五、申请书、委托书、公证书；六、收楼承诺书、商品使用说明书；七、前期物业服务协议、业主手册、收款收据；八、办证通知，拟证明案涉协议合法有效。被告周留存、杨翠英发表质证意见：对证据一的三性予以认可，证明目的不认可；对证据二的三性不认可，房屋所有权为杨翠英，周建明签字是因为杨翠英不识字，子女为其代签的；对证据三至八的三性不认可。第三人云南浙联地产有限公司发表质证意见：对我方签字盖章的证据三性均予以认可；其他证据不予质证。被告杨翠英、周留存在本案诉讼期间提交了以下证据材料：一、反诉人身份证复印件；二、苏家塘村股份合作社证明；三、《证明》；四、《回迁房转让协议》、《证明》；五、回迁房交房结算清单、收据；六、云南省医疗门诊收费发票；补充提交：房产权证，拟证明案涉协议无效。原告郭蓉发表质证意见：对证据一的三性认可；证据二的三性不认可；对证据三的三性不认可，证人应当出庭作证；对证据四的三性认可，证明目的不认可；对证据五的三性认可，但杨翠英获得的回迁房是两套；对证据六的关联性不认可，认为与本案无关；补充证据是过了举证期限提交的，且该证据能够证明房屋不是杨翠英个人所有，共有权人处写了周留存等人。第三人云南浙联地产有限公司发表质证意见：没有意见。本案诉讼期间，证人饶应龙出庭作证，陈述其2018年9月时在拆迁办工作，从事旧城拆迁，周建明家回迁面积是300平，周建明因急需资金，告诉我只需要200平的面积，另100平为资金，当时周建明对拆迁补偿不满意，想要转为资金，拆迁办不同意，经拆迁办与地产公司协商通过我方帮周建明找客户，最后我方帮周建明找到郭蓉，达成协议，100平方为郭蓉所有；宅基地是周建明父母的，周建明父母又转给周建明，当时村里有登记过房子在谁名下，拆迁协议就由谁签字，其他人无法代签，除非已死亡。原告郭蓉发表质证意见：认可证人证言的三性。被告杨翠英、周留存发表质证意见：证人所作的陈述和我方陈述有出入，所以我不能现在就认可。第三人云南浙联地产有限公司发表质证意见：没有意见。本院审核证据后认为，一、被告周某未到庭应诉，且无答辩意见和质证意见，依法应视为其放弃抗辩权利；二、原告提交的证据七、八真实性无法核实，不予采信，其他证据形式、来源合法，内容清楚、明确，故予以采信；三、被告周留存、杨翠英提交的证据二、三及证据四中的《证明》不符合证据形式要求、证据五、六与本案无关联性，补充证据无法证明与本案的关联性，均不予采信，其他证据形式、来源合法，内容清楚、明确，故予以采信；四、证人饶应龙的证言能够与其他证据相互印证的部分本院予以采信，不能印证的本院在本案中不予采信。综上所述，根据当事人的诉、辩理由，结合在卷证据证明力，本院依法确认以下案件事实：2008年12月21日，案外人五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室（拆迁人/甲方）、云南丰云房屋拆迁有限公司（甲方委托拆迁方/委托方）与周建明（被拆迁人/乙方）签订《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》（苏拆集回字第136号），载明：按照昆明市委、市政府的部署，昆明市五华区苏家塘片区改造重建列为昆明市政府2008年“城中村”改造重建重要项目之一，根据相关文件，乙方所有的房屋位于改造重建的规划范围内，属于征地拆迁的范围，乙方同意甲方于本协议生效后对所属乙方所有的位于的自有房屋及附属设施进行拆除，经测量，乙方的房屋情况为总建筑面积100平方米，使用性质为住宅，房屋结构为砖混，层数4层，根据《实施方案》确定的协议回迁建筑面积为100平方米，双方同意对上诉建筑面积进行回迁安置。2009年2月24日，周建明（甲方）与原告郭蓉（乙方）签订《回迁房转让协议书》载明：甲方自愿将位于昆明市五华区平方米回迁房转让给乙方，转让金额：315000元，本协议签订之日，乙方向甲方支付人民币30000元，作为回迁房转让定金，乙方在2009年3月5日前将协议剩余款项285000元支付给甲方，甲方应于收到乙方全部款项当天将相关材料及本协议所涉及的该回迁房屋相关权利交付给乙方。2009年，周建明向案外人五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室、第三人云南浙联地产有限公司提交《申请书》，载明：本人是五华区苏家塘片区苏拆集回字第136号回迁安置补偿协议乙方周建明，现特申请将苏拆集回字第136号回迁安置补偿协议所涉及的100㎡回迁房的房屋产权人办理为郭蓉。2009年3月18日，案外人五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室、第三人云南浙联地产有限公司在该《申请书》上签章确认“同意办理”。2010年10月26日,周建明（甲方）与原告郭蓉（乙方）签订《补充协议》，载明：根据双方于2009年2月24日所签的《回迁房转让协议书》，甲方自愿将位于㎡回迁房转让给乙方，现甲方提出追加该回迁房转让费用，经甲、乙双方协商一致，同意追加转让费共计30000元，自本协议签订之日起3日内，乙方一次性支付给甲方。同日，周建明出具《收条》，确认收到原告郭蓉签订房屋补充协议相关款项3万元。2012年2月7日，第三人云南浙联地产有限公司（甲方/开发企业）与原告郭蓉（乙方）签订的《昆明市五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议〉的补充协议》，载明：乙方选定的回迁房屋位于苏家塘片区编号A1的地块，乙方最终选定的回迁房屋具体为A1地块1-4栋12层1201号房，建筑面积为108.62㎡，产权登记面积以产权登记机关确定为准，如乙方选定的回迁房屋建筑面积大于《回迁安置补偿协议》中约定的回迁安置面积，超出部分在5-10㎡区间，则甲方按4650元/㎡收取乙方超面积款，乙方在《回迁房转让协议》中约定的回迁安置面积为100㎡，乙方通过本《补充协议》选定的回迁房屋面积为108.62㎡，差幅为8.62㎡，依本《补充协议》约定乙方需向甲方缴纳的面积差异款为94820元；乙方向甲方支付的相关费用包含90元/㎡的住宅维修基金、80元/户的产权登记费、200元/户的权证工本费；甲方本着让利于民的原则对乙方实行补偿，甲方须向乙方支付的补助费用为5万元。同日，第三人云南浙联地产有限公司出具《收据》，确认收到郭蓉款项54876元（1-4-1201号）。2012年2月7日，周建明出具《收条》，载明：兹收到拆迁补偿款现金50000元。2015年11月19日，周建明出具《声明书》，载明：申明人周建明属于苏家塘片区被拆迁户，经五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室审核可回迁该项目下述房屋，现因申明人原因，以下述方式登记下述所回迁的房屋所有权，该小区1-4-1201号房屋以郭蓉一人名义登记房屋所有权。同日，周建明就该《声明书》在云南省昆明市国信公证处进行了公证。另查明，1、2017年10月12日，因周建明死亡，其户口被注销；2、被告周留存系周建明之父，被告杨翠英系周建明之母，被告周某系周建明之子，被告周某之母王瑾与周建明于2013年1月21日登记离婚；3、原、被告均认可案涉昆明市丽都苑A1区1-4栋1201室现状为原告居住中。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，首先，原告郭蓉主张确认其与周建明签订的《回迁房转让协议》、与第三人云南浙联地产有限公司签订的《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议的补充协议》合法有效，被告周留存、杨翠英辩称该两份协议系无效合同，理由主要有两点，一是周建明不是房屋的所有权人，没有处分权，杨翠英才是被拆迁房屋的所有权人，二是依据法律规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，本案诉争的丽都苑A1区1-4栋1201室房屋没有权属证书违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，被告周某缺席，无答辩及质证意见，第三人无意见，本院认为，根据周建明与案外人五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室签订的《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》，能够确认周建明对拆迁前的享有所有权，被告周留存、杨翠英未提供有效的相反证据予以反驳，故对被告周留存、杨翠英所称周建明不是房屋所有权人的抗辩不予采纳，且根据《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》、《回迁房转让协议》载明的内容，能够确定签订该两份协议时并未确定具体的房屋位置及面积，《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议》中的补偿系周建明因自有房屋被拆迁而享有的相应拆迁安置补偿权利，该拆迁补偿安置权利在案外人五华区莲华街道办事处城中村重建改造筹建办公室和周建明未确定具体的房屋位置、面积之前并不是具体的房屋，原告郭蓉与周建明签订的《回迁房转让协议》本质上并不是对房屋的转让而只是对周建明因拆迁而取得的回迁房获取权的转让，对回迁房获取权的转让并不违反法律、法规的禁止性规定，综上，原告郭蓉与周建明签订的《回迁房转让协议》、与第三人云南浙联地产有限公司签订的《五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议的补充协议》系双方真实意思的表示，合同内容不违反国家法律规定，属合法有效的合同，现原告已依约支付了相应的价款，故本院依法确认案涉昆明市五华区苏家塘村丽都苑A1区1-4栋1201室系原告郭蓉所有，故对反诉原告杨翠英的所有诉请，本院均不予支持。其次，对于原告郭蓉要求被告、第三人协助原告办理不动产权登记手续的主张，本院认为，第一，三被告作为周建明的继承人，在周建明已死亡又未放弃继承权的情况下有义务协助原告办理过户手续，但案涉房屋尚未办理不动产权登记手续，亦并未登记在三被告名下，本院在本案中已直接确认所有权的归属，原告要求三被告协助办理手续已无实际意义，故不予支持；第二，第三人云南浙联地产有限公司作为案涉回迁房的开发企业，原告办理案涉房屋不动产权登记手续过程中尚需该企业进行协助，故第三人云南浙联地产有限公司应协助原告办理案涉房屋不动产权登记手续。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭蓉与周建明签订的《回迁房转让协议书》、与云南浙联地产有限公司签订的《昆明市五华区苏家塘片区（集体土地）房屋拆迁回迁安置补偿协议补充协议》合法有效；二、原告郭蓉对昆明市五华区苏家塘村丽都苑A1区1-4栋1201室房屋享有所有权；三、由第三人云南浙联地产有限公司于本判决生效后十日内协助原告郭蓉办理昆明市五华区苏家塘村丽都苑A1区1-4栋1201室房屋的不动产权登记手续；四、驳回原告郭蓉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨翠英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告周留存、杨翠英、周某负担；反诉案件受理费2900元（已减半收取），由反诉原告杨翠英负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘鹏辉人民陪审员  钱志红人民陪审员  唐 磊二〇二〇年二月十三日法官助理罗香书记员马娇月