四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终1013号 上诉人（原审被告、执行案外人）：陈晓梅，女，1965年10月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 上诉人（原审原告、申请案外人）：夏艺文，女，1975年12月4日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张静，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁正丽，四川竹海律师事务所律师。 被上诉人（执行申请人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 原审被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。 上诉人陈晓梅、夏艺文因与被上诉人周岚、原审被告冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人陈晓梅、夏艺文的委托诉讼代理人袁正丽，被上诉人周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，原审被告冉寅吾、寅吾房产公司的共同委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈晓梅、夏艺文上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判对案涉房屋不予执行；二、本案一、二审诉讼费用由周岚负担。事实和理由：一、一审法院违反“谁主张谁举证”民事诉讼举证规则导致事实认定错误。1.一审法院认为执行异议之诉案件中对案外人权利的保护应“从严审查、严格把握”突破了民事诉讼“优势证据规则”“高度盖然性”的证明标准。2.陈晓梅、夏艺文已证明与寅吾房产公司存在真实的借款关系和商品房买卖合同，双方已协议将借款转换为购房款，在无证据证明买卖双方存在虚假意思表示的前提下，不应当作出相反认定。3.一审法院认定“陈晓梅、夏艺文对案涉房屋不能完成过户登记存在重大过错”的结论不能成立。陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司之间就设有抵押的案涉房屋进行交易并不违反法律的禁止性规定，合同约定的过户登记时间在诉讼提起时并未到期，办理过户登记手续还处于应然状态，且陈晓梅、夏艺文已与抵押权人就抵押权的涤除进行了初步磋商，并不能认定陈晓梅、夏艺文存在过错。4.一审法院关于“本案继续执行并不必然损害陈晓梅、夏艺文的权益”的认定不能成立。陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司在平等自愿的基础上签订案涉《商品房买卖合同》并基于该合同在对案涉房屋合法占有的基础上享有物权期待权，而周岚与寅吾房产公司之间的关系仅为债权，一审法院违背了物权优先于债权的基本原则，改变了不同性质权利的保护顺位，判决对案涉房屋准予执行，导致陈晓梅、夏艺文对案涉房屋的物权存在权利落空之虞。二、适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条有关债的转让及债权转让通知义务的条款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条有关执行异议程序规定不适用于本案，陈晓梅、夏艺文购房情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于房屋买受人权利优先于一般债权人保护的条件，陈晓梅、夏艺文的诉请应当得到支持。三、本案应当中止审理。根据公开的裁判文书，周岚与其母周绍英自2011年至2015年期间向冉寅吾等不确定的多数人多次出借大笔借款，借款金额高达6432万元，周岚应当被定性为职业放贷人，根据最高人民法院和四川省高级人民法院的裁判观点，其与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷合同应当无效，周岚据以执行的生效法律文书错误。周岚与冉寅吾、寅吾房产公司之间的民间借贷关系因涉嫌高利转贷犯罪被公安机关立案侦查，如若查实周岚确系高利转贷犯罪，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第一项之规定周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同亦应属无效。鉴于此，冉寅吾、寅吾房产公司已就该案申请再审，为查明本案事实作出公正判决，建议对本案中止审理。四、本案属于群体性案件，有数百购房户与上诉人是同样情况，大部分已启动法律程序，望充分考虑本案特殊性，依法保护人民群众的合法权益。 周岚辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》并非真实合法有效的商品房买卖合同。案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，也未实际交付购房款，无法证明其真实签订时间，不能排除系陈晓梅、夏艺文在明知案涉房屋设有抵押权、也明知寅吾房产公司对外存在巨额负债的前提下，与寅吾房产公司恶意串通、以物抵债故意损害其他债权人的民事权益。二、陈晓梅、夏艺文未证明其已按照《商品房买卖合同》约定一次性支付全部购房款。陈晓梅、夏艺文在一、二审中均未购房款支付依据，其为证明系以寅吾房产公司差欠的借款抵付购房款所提交的系列转账依据不能证明寅吾房产公司差欠借款的事实，故无法证明陈晓梅、夏艺文以借款抵偿购房款的事实。三、陈晓梅、夏艺文提交的证据均不能证明其基于物权和物权期待权合法占有案涉房屋，不能产生物权对外公示的效力。四、陈晓梅、夏艺文明知案涉房屋设有抵押权，不可能真正地一次性支付全部购房款购买设立抵押权的房屋，其目的是以物抵债，陈晓梅、夏艺文并非法律保护的真实的房屋买受人，不能办理产权过户登记的原因在于陈晓梅、夏艺文自身。五、周岚是征信良好的企业家，出借款项来源于其合法经营所得，周岚未以盈利为目的向不特定对象出借资金，并非职业放贷人。六、宜宾市公安局叙州区分局经济犯罪侦查大队立案侦查的是冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪，与周岚无关，周岚申请执行的法律文书是生效法律文书，并未被撤销，应当作为执行依据。 冉寅吾、寅吾房产公司述称：同意陈晓梅、夏艺文的上诉意见。 周岚向一审法院起诉请求判令：1.准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋；2.本案诉讼费用由陈晓梅、夏艺文、冉寅吾、寅吾房产公司负担。 一审法院认定的事实：2013年4月17日，陈晓梅通过其中国建设银行62×××78账户向傅春中国工商银行62×××26账户汇款400000元。次日，郑军代傅春通过傅春的中国工商银行62×××26账户向江勇中国工商银行62×××07账户汇款800000元。2014年7月25日江勇通过其中国工商银行62×××07账户向宜宾寅吾房地产有限责任公司账户转账1300000元，备注用途为还款。 2016年5月23日，陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。合同约定：出卖房屋已抵押，产权初始登记时间为2019年6月30日前，到期未能取得权证，出卖人除应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记外，还应按总房款的万分之零点壹/天向买受人支付违约金。 2016年5月23日，寅吾房产公司出具三张《收款收据》，载明收到案涉商铺款350000元、商业维修基金1050元、商业代收费16730元。 2017年6月2日，因周岚申请执行（2017）川15民初14号民事判决，一审法院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，一审法院查封了案涉房屋，陈晓梅、夏艺文对前述执行行为提出执行异议，一审法院作出（2019）川15执异77号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。周岚遂提起本案执行异议之诉。 2019年5月19日，宜宾绿城物业服务有限公司出具《证明》，载明案涉房屋于2016年6月3日由寅吾房产公司正式交付业主陈晓梅、夏艺文。陈晓梅、夏艺文出具了与郭明、钟燕的两份《房屋租赁合同》，租赁期限分别自2016年9月9日至2019年9月9日、2019年3月3日至2024年3月2日，并附有部分承租人身份信息、物业费缴费凭证、水电费缴纳凭证。 2019年6月4日，寅吾房产公司出具《员工收款及以物抵债的证明》载明：“2009年至2015年期间，我公司因经营需要，吸收员工借款。傅春同志系我公司员工。2013年4月17日傅春工行62×××26收到陈晓梅银行转账支付的出借款40万元。傅春收取其亲友陈晓梅款项后，转付给我公司工作人员江勇，由江勇转付了我公司。我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2016年5月23日，陈晓梅、夏艺文到我公司称，陈晓梅名义通过傅春及江勇借给我公司的借款40万元系二人共同出借，现二人有共同购房意愿。经我公司与二人协商，将陈晓梅在我公司的40万元债权中的部分抵作购房款，购买我公司开发的阳光北园12幢1单元1层28号，购房价为35万元，维修基金及契税费共17780元，共计367780元。我公司与陈晓梅、夏艺文签订了书面的《商品房买卖合同》，同时我公司出具了统一的购房款及相关费用的票据给陈晓梅、夏艺文，并将该门面房交付二人。” 2019年6月13日，冉寅吾出具《证明》，载明：“本人是宜宾寅吾房产有限责任公司董事长。本人能证实：2009年至2015年期间，寅吾房产公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款。上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾房产公司，寅吾房产公司是该借款的债务人，由寅吾房产公司承担债务人的权利义务。” 另查明：2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。2019年6月19日，寅吾房产公司向宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行提出《解除抵押权申请》，同日，宜宾市商业银行翠屏支行在该申请书备注：“完清我行全部债务后，同意按流程办理。”并加盖宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行印章。 一审法院认为，本案争议焦点为：陈晓梅、夏艺文对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 陈晓梅、夏艺文主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查陈晓梅、夏艺文购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件，从而能够排除周岚的执行申请。现就相关问题评析如下： 第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具房款收据、《员工收款及以物抵债的证明》，冉寅吾、寅吾房产公司出具的《证明》等证据来看，陈晓梅、夏艺文的购房款来源于陈晓梅、夏艺文对寅吾房产公司的400000元债权。 从基础债权来看，陈晓梅、夏艺文的银行转账凭证的收款人为付春（傅春），后傅春又转款给江勇，江勇时隔一年后再转款给寅吾房产公司，虽有江勇转账给寅吾房产公司的银行转款凭证，但结合陈晓梅、夏艺文的款项打入傅春账户的时间、傅春打入江勇账户的时间及江勇打入寅吾房产公司时间及备注来看，无法看出陈晓梅、夏艺文打入的款项与江勇打入寅吾房产公司款项之间具有关联性。陈晓梅、夏艺文亦未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司，现有证据无法确认陈晓梅、夏艺文借款的主体为寅吾房产公司。 从债权转让的要件来看，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条关于“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让”、第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”等规定，债权转让的条件有四：一是存在有效债权；二是依据法律规定和合同约定不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致；四是转让应当通知债务人。本案中，陈晓梅、夏艺文主张其购房款源于陈晓梅、夏艺文对寅吾房产公司的债权，鉴于前述论证，案涉基础债权的债务人是否为寅吾房产公司，现有证据无法证明。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近三年后出具的拟排除执行的《委托收款及以房抵债的证明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到陈晓梅、夏艺文向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。 第二，即使案涉商品房买卖属实，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人陈晓梅、夏艺文存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人陈晓梅、夏艺文对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，陈晓梅、夏艺文的买受人权利障碍仍然不能涤除。 第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人陈晓梅、夏艺文的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于陈晓梅、夏艺文未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；陈晓梅、夏艺文的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对陈晓梅、夏艺文债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，陈晓梅、夏艺文购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。 综上所述，陈晓梅、夏艺文对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：准许执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋。一审案件受理费80元，由陈晓梅、夏艺文、冉寅吾、寅吾房产公司共同负担。 二审中，陈晓梅、夏艺文向本院提交了如下三组证据： 第一组证据：四川省高级人民法院（2019）川民申6189号《受理通知书》。拟证明：周岚据以申请执行的生效裁判已被立案再审审查，本案应当中止执行。 第二组证据：1.四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民初14号民事判决书；2.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3522号民事判决书；3.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初1933号民事判决书；4.四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3521号民事判决书。拟证明：在周岚与冉寅吾的借款中，周岚曾通过寅吾房产公司的职工冉小玲、江勇等人的账户向冉寅吾出借资金，并最终得到冉寅吾、寅吾房产公司认可，此种借款模式已经生效法律文书确认，本案中陈晓梅、夏艺文取同样方式出借资金的行为亦应当被认可；寅吾房产公司曾使用冉小玲、江勇等人的账户向周岚还款，足以说明自2010年起冉小玲、江勇等人的账户已被寅吾房产公司控制和支配；生效裁判文书显示，周岚及其母周绍英对外借款具有反复性、经常性、经营性、贷款对象众多的特点，应被定性为职业放贷人，周岚与冉寅吾、寅吾房产公司的民间借贷合同应认定为无效。 第三组证据：1.宜宾市公安局叙州区分局受案登记表及立案决定书；2.阿克苏地区锦鸿棉业有限公司和宜宾贝通商贸有限公司企业信息。拟证明：周岚与冉寅吾之间的借款涉嫌高利转贷刑事犯罪，借款合同应认定为无效，本案依法应当中止审理。 周岚的质证意见：1.对第一组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该通知仅仅是人民法院对冉寅吾与周岚民间借贷纠纷案的再审审查受理通知，不能证明该案已被立案再审，本案不应中止执行。2.对第二组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；周岚是基于与合作伙伴的合作关系而出借资金，并非系向不特定的多数人多次出借资金，不能证明其为职业放贷人。3.对第三组证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；该组证据仅能证明公安机关对冉寅吾涉嫌高利转贷罪立案侦查，而非针对周岚涉嫌高利转贷罪立案侦查。 冉寅吾、寅吾房产公司的质证意见：对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院的认证意见：1.各方当事人对陈晓梅、夏艺文提交的三组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。陈晓梅、夏艺文提交的再审审查受理通知不能证明对本案处理存在影响。2.陈晓梅、夏艺文提交的第二组证据不能达到其证明目的。3.对第三组证据公安机关受案登记表、立案决定书及企业信息等证据的证明力本院将结合案涉其他证据综合认定。 对一审判决查明的基本案件事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。 另查明：一、2019年10月8日，宜宾寅吾集团公司董事长冉寅吾向宜宾市公安局叙州分局投案自首，称：“因公司经营发展需要流动资金，自2010年以来，安排集团下属的宜宾鼎业置地股份有限公司和宜宾寅吾建设股份有限公司为锦鸿公司提供担保，由锦鸿公司向农行阿克苏分行贷款3150万元，这3150万元贷款以周岚、周绍英名义，月息二分，在2011年8月2日出借2000万，2013年3月12日出借800万，2013年3月20日出借500万到寅吾房产公司。还有宜宾贝通商贸有限公司向宜宾商行、工行、农行的贷款2500万余元……”。 二、二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾以出现新证据证明周岚、冉寅吾涉嫌高利转贷犯罪为由，对本案中周岚据以申请执行的民事判决向本院提出再审申请，请求再审确认借款合同无效。本院经审查认为，寅吾房产公司、冉寅吾提交的宜宾市公安局叙州区分局受案登记表、立案决定书等新证据，不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效。遂于2020年1月17日作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。 根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案的主要争议问题是：一、本案应否中止审理；二、陈晓梅、夏艺文对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 一、关于本案应否中止审理的问题。 本案中，上诉人陈晓梅、夏艺文以周岚据以申请执行的生效民事判决已被再审立案以及该生效判决所确定的周岚与冉寅吾之间的借款债权因涉嫌刑事犯罪，已被公安机关刑事立案为由，要求中止本案审理。 对此，本院认为，人民法院审理执行异议之诉案件，是解决申请执行人执行权益与案外人据以主张的阻却执行的民事实体权益的优先效力问题，对于申请执行人，人民法院需审查的是其是否持有合法的执行依据以及执行依据所确定的权益能否通过案涉标的物得以实现，案外人如认为该执行依据因当事人的违法犯罪行为确有错误，应依法通过审判监督程序解决，不属于本案执行异议之诉案件的审查范围。本案二审期间，寅吾房产公司、冉寅吾已经依据前述新证据以周岚与冉寅吾之间的借款行为涉嫌刑事犯罪、双方借款合同无效等为由就周岚所持执行依据（2017）川15民初14号民事判决向本院申请再审，本院经审查认为相关证据不能证明周岚、冉寅吾涉嫌刑事犯罪而致双方借贷合同无效，并作出（2019）川民申6189号民事裁定，驳回了寅吾房产公司、冉寅吾的再审申请。在周岚所持执行依据未被再审立案的前提下，本案不具有中止审理的法定情形。陈晓梅、夏艺文要求中止审理的上诉主张不能成立。 二、陈晓梅、夏艺文对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 本案中，周岚申请执行的债权为一般金钱债权，案外人陈晓梅、夏艺文主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律、司法解释的规定，其基于商品房买卖合同关系对案涉商铺享有的物权期待权应当优先予以保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于相关法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定的上述四个要件，该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时，能够产生阻却执行的效果。 本案中，根据现有证据显示的事实，陈晓梅、夏艺文主张系基于抵偿借款为目的而受让的案涉房屋，虽然陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭寅吾房产公司所欠陈晓梅、夏艺文的民间借贷债务，双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要，是以物抵债的实际履行方式，在完成相关房屋的过户登记手续之前，其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此，陈晓梅、夏艺文与寅吾房产公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》，并不能改变其在本质上是寅吾房产公司的普通金钱债权人的地位，其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件，对于陈晓梅、夏艺文以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由，要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张，本院不予支持。在此情况下，本案已无参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件逐一进行审查认定的必要。 综上，陈晓梅、夏艺文的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈晓梅、夏艺文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 静 审 判 员  段 玲 审 判 员  许 静 二〇二〇年二月二十日 法官助理  彭晓瑞 书 记 员  梁 冬