云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6998号上诉人（原审原告、反诉被告）：何艳庆，女，1980年9月15日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：黄英，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：束颖，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明尊良房地产开发有限公司，住所:云南省昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城5栋3楼。法定代表人：高立国，经理。委托诉讼代理人：王武雄，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡云风，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。上诉人何艳庆因与被上诉人昆明尊良房地产开发有限公司（以下简称“尊良公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人何艳庆上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、四、五项，改判驳回被上诉人全部反诉请求，支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、原审认定事实不清，被上诉人的主体不适格。2017年1月1日，被上诉人已将瑞鼎城商业区域等出租给昆明尊良商业管理有限公司。虽然2017年7月25日上诉人与被上诉人签订《瑞鼎城商铺租赁合同》并支付履约保证金，但该合同因被上诉人责任并未实际履行，被上诉人应退还上诉人所缴纳的费用。2017年5月17日，上诉人向昆明尊良商业管理有限公司支付物业保证金，之后向该公司支付预收水费、装修管理费，于2017年10月15日向该公司支付铺面租金及物业服务费，后续租金亦向该公司陆续支付。故本案租赁合同双方为上诉人与昆明尊良商业管理有限公司，被上诉人并非本案租赁关系相对人，无权提起反诉。二、上诉人于2019年5月30日已将涉案租赁物返还给了昆明尊良商业管理有限公司。三、关于被上诉人商铺装修拆除费的问题。被上诉人主体不适格，没有权利拆除商铺的装修，也没有约定被上诉人自行拆除的费用要由上诉人承担，最后被上诉人主张的拆除费用过高，没有证据证实该款是否实际发生。综上，请求二审依法改判。被上诉人尊良公司辩称，《瑞鼎城商铺租赁合同》合法有效，并已实际履行。被上诉人系本案租赁关系的合同主体，也系涉案商铺的所有权人，有权依据该合同主张权利。上诉人向第三人昆明尊良商业管理有限公司支付租金系经被上诉人指示交付，不能以收款主体作为判断法律关系的依据。请求驳回上诉，维持原判。何艳庆向一审法院起诉请求：一、确认其与被告尊良公司签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》无效；二、被告尊良公司向原告退还履约保证金48615.90元；三、案件受理费由被告尊良公司承担。尊良公司提起反诉请求：一、解除尊良公司与何艳庆签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、何艳庆向尊良公司支付自欠付租金之日起至合同解除之日止的租金（目前暂计2018年5月1日至2018年7月11日的租金为45638.56元），并补交已经优惠的租金38567.8元；三、何艳庆向尊良公司支付自合同解除之日起直至商铺按合同约定完成拆除并注销商铺地址工商登记之日止的商铺占用费，暂计10日，共计12855.93元；四、何艳庆向尊良公司支付违约金25261.91元；五、何艳庆向尊良公司支付商铺拆除费用共计53931.58元；六、本诉及反诉案件受理费全部由何艳庆承担。一审法院经审理确认以下事实：2017年7月25日，何艳庆与尊良公司签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，约定尊良公司将瑞鼎城一期叁层F3022、F3023号商铺出租给何艳庆使用；面积为244.1㎡；租期为五年，自计租日开始计算，即自2017年9月30日至2022年9月29日止；案涉商铺的租金按计租面积计付，何艳庆自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米79元，起始月租金标准为19283.9元，自计租日至2019年9月29日，月租金标准与起始月租金标准相同，为19283.9元；租金支付方式为首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每叁个完整的自然月为一个交租期交纳。何艳庆应当在每个交租期最后一个月的20日前向尊良公司一次性足额支付下个交租期租金；合同项下首期租金应于开业前一个月向尊良公司支付，租金期间为2017年9月30日至2017年12月31日，应交租金为58494.5元，为扶持何艳庆经营，尊良公司同意在前述租金支付标准的基础上，给予何艳庆六个月的租金折扣，即自2018年1月1日至2018年3月31日何艳庆需支付的租金金额为19283.9元，自2018年4月1日至2018年6月30日何艳庆需支付的租金金额为19283.9元，自2018年7月1日至2018年9月30日何艳庆需支付的租金金额为19283.9元；双方确认，何艳庆妥善履行合同是尊良公司给予何艳庆减免租金优惠政策的前提。如何艳庆原因导致合同提前终止（包括何艳庆违约导致尊良公司解除合同的情形），则何艳庆应在合同终止后7日内补交减免的全部租金；合同项下之开业日暂定为2017年9月30日，尊良公司另行书面通知开业日的，开业日以尊良公司书面通知确认的日期为准，双方特别确认，合同项下尊良公司就开业日的调整不构成违约；合同签署7日内，何艳庆应当向尊良公司支付48615.9元，相当于1个月租金标准作为履约保证金，双方确认，合同因何艳庆违约而提前终止的，则尊良公司有权没收合同项下之履约保证金；在交还期内何艳庆应使房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态；如尊良公司因对何艳庆撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由何艳庆承担，并且在上述清理期间，何艳庆应当按照届时月租金标准向尊良公司支付该房屋占有使用费，以弥补尊良公司在此期间的租金损失；何艳庆延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，何艳庆应当向尊良公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；何艳庆延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，尊良公司有权单方解除合同，并由何艳庆承担导致合同终止的违约责任。何艳庆向尊良公司分别于2017年5月17日交付履约保证金38615.9元、2017年5月25日交付履约保证金10000元，装修保证金20000元，该保证金由尊良公司出具《收据》予以确认。合同履行过程中双方发生争议，合同签订后何艳庆以尊良公司违反合同约定，假冒他人知名商标进行宣传招租，并隐瞒相关事实与何艳庆签订无效合同为由，诉至一审法院，提出前述诉讼请求。尊良公司以何艳庆未按合同履行支付租金义务，构成违约为由，提出前述反诉请求。另查明，尊良公司与案外人昆明尊良商业管理有限公司签订了《瑞鼎城一期（地块二）商业、停车场租赁合同》，约定被告尊良公司将昆明市盘龙区白云路168号瑞鼎城一期（地块二）地上裙楼商业3层约25794.24平方米，地下负一层商业约20044.66平方米出租给案外人昆明尊良商业管理有限公司使用；租赁期限暂定10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。一审法院认为：本案主要争议焦点为：一、原告何艳庆与被告尊良公司之间签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》是否合法有效？二、原告是否存在欠付租金的违约行为？原告交纳的履约保证金是否应当予以退还？三、原告所拖欠的租金具体数额及是否应承担涉案商铺的拆除费用和占用期间的损失？关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《瑞鼎城商铺租赁合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，庭审中，原告认为被告在与其签订《瑞鼎城商铺租赁合同》之前，便已将涉案商铺整体出租给案外人昆明尊良商业管理有限公司，其再次出租给原告的行为系无权处分，一审法院认为，租赁是指在一定期间内，出租人将资产使用权让与承租人以获取对价的行为，本案被告基于对资产的所有权将名下商铺对外进行出租，系合法自由处分自己的权利，虽存在两次重复出租行为，但结合案情被告已将涉案商铺向原告进行了实际交付，其未能再向案外人完成交付义务，所侵害的是案外人权益，与原告并无关联，故原、被告之间签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》应为合法有效合同，对原告认为合同无效的观点，不予采纳。关于争议焦点二，本案中，原告辩称其未构成违约的理由是1.被告存在虚假宣传、承诺行为；2.被告未办理各种证件手续；3.2017年12月白云路围挡施工；4.原告与被告签订的租赁合同无效；5.因被告的原因原告在2018年5月30日即已停止使用，并向被告退还了涉案商铺。关于《瑞鼎城商铺租赁合同》的效力问题已在前述进行了确认，现不再赘述；原告认为涉案商场商家实际入驻情况与被告招商宣传不符，其中存在虚假宣传行为。根据书面证据优先原则，虽原、被告之前作出过各种允诺，但在签订《瑞鼎城商铺租赁合同》时，却并未将允诺内容写入合同中，因此，在当事人经过理性选择以确定性文本为履行标准，而所签订文本内容又与之前双方意思表示不一致的，应视为是双方对之前合意的替代，故原告在签订正式《瑞鼎城商铺租赁合同》后，又以被告在缔约期间存在虚假宣传行为的观点，不予采纳；庭审中被告提交了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、电梯检测报告、环境保护验收报告，上述材料盖有部门印章，案涉商铺已经具备交付条件，原告提出被告应齐备相关证件手续的要求，在双方签订的合同中并未作出过明确约定，不予支持；白云路围挡施工在2017年7月14日进行了施工公告，而原、被告的合同签订时间则是在2017年7月25日，经营有风险，合同签订前原告已具备通过合理渠道了解施工信息，并对将可能造成的影响作出独立判断的能力，从施工围挡路线地图上看，涉案商铺的经营位置也并不在该施工围挡之内，故其认为人防工程施工导致其不能继续生产经营的理由不能成立；原告庭审中提交证据《快递单》、《停业通知书》、《承租房退还通知书》、《公证书》欲证明其在2018年5月30日即已将涉案商铺退还被告，但上述证据内容仅体现原告确实向被告寄出过相关材料，并无被告的签收或回复，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，原告未能提交证据证明自己寄出的材料已经妥投，现被告也不予认可，因此对原告已经在2018年5月30日将涉案商铺向被告腾退的主张不予采纳，因双方均认可涉案商铺内物品的搬离时间为2018年7月11日，故予以确认。综上分析，原告的上述辩称均不能构成其拒绝向被告支付租金的正当理由。原、被告签订《瑞鼎城商铺租赁合同》后，被告按约向原告交付了涉案商铺，原告也依约交付租金、管理费，并投入装修及实际运营，双方均按合同约定履行了自己的义务。合同履行过程中双方发生歧义，理应本着诚实信用原则和公平原则进行协商，即使协商不成也应合理主张自己的诉求，本案原告在出现经营亏损后，未能及时妥善处理，而是以种种理由拒付租金，并不符合损益同归的经营理念，庭审中，原告亦认可收到被告于2018年7月3日向其发出的《告知函》，而其在收到《告知函》后，仍未按约履行支付租金义务，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，《瑞鼎城商铺租赁合同》中双方当事人既约定了履约保证金，又约定了违约赔偿金，原、被告设立履约保证金的目的在于保障双方当事人严格按照合同约定履行义务，具有违约处罚的性质，故其与违约赔偿金条款重复，应当予以调整，考虑履约保证金与违约赔偿金条款立约的先后顺序，酌定支持履约保证金，对被告要求支付违约金的反诉、原告要求退还履约保证金的本诉主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，双方合同中约定“被告延迟交纳合同项下租金、保证金或物业管理服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，原告有权单方解除合同”，原告经被告催告后至今未按约支付租金，已超过了合同约定的付款时间，被告依法享有解除权，对被告主张解除《瑞鼎城商铺租赁合同》的诉请予以支持。关于争议焦点三，依据双方在《瑞鼎城商铺租赁合同》中，关于租金标准、减免优惠及适用条件的约定，原告承租的涉案商铺，月租金为19283.9元，但原告仅向被告支付了2018年2月1日到2018年4月30日的租金19283.9元，故其享受了减免优惠期2018年2月、3月、4月三个月中的两个月租金优惠，共计金额为38567.8元，从租赁合同订立目的上看被告给予原告减免租金优惠政策的前提是要求原告妥善履行合同，属于商场管理者对商家采取的一种激励措施，合同中亦明确因原告违约导致被告解除合同的，则原告应在合同终止后7日内补交减免的全部租金，结合查明的原告违约事实，对于被告主张原告补交减免的优惠租金38567.8元，依法予以支持；原、被告在《瑞鼎城商铺租赁合同》中约定“如被告因对原告撤离后的该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态的，则因此而发生的费用支出均应当由原告承担，并且在上述清理期间，原告应当按照届时月租金标准向被告支付该房屋占有使用费，以弥补被告在此期间的租金损失”，虽原告认为根据相关法律规定，租赁期限届满时，出租人对已形成附合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，并认为承租人的装饰装修是经出租人同意而为，但商场出租人与其他物权出租人不同，商场出租人对外出租的商铺需始终保持适租状态，所谓适租既包括保障相关附属设施的完备及正常运转，也包括所交付的商铺符合承租人的需要，若如原告所主张其所交付的商铺仅需保证清洁即可，无须对其曾经的装修装饰物予以拆除，那么当被告收回商铺后再次对外出租时便会产生新的法律问题，即曾经的装修装饰物通常对于新承租人来说都不需要，而对于商场出租人来说又阻碍其对外继续出租，此时，由谁负责拆除？因此，为避免出现该状况，原、被告双方在合同中分别对涉案商铺的交还标准及拆除费用的承担进行了明确约定，根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”之规定，双方的约定系民法自治原则的体现，不违反法律禁止性规定，且本案租赁关系的解除，系因原告的违约行为所致，并非租赁期限届满的合同自然终止，故在原告未按合同约定主动履行交付义务及交付标准时，被告按约实施的私力自助拆除行为并无不当，至于原告提出被告系通过关联公司实施的拆除行为，对拆除费用不予认可，一审法院认为，被告通过关联公司实施拆除的行为并不被法律所限制，且被告提供了相应的商铺装修拆除费53931.58元的完税凭证，故对该笔拆除费用的真实性予以认可，对被告要求原告承担该笔拆除费用的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，经确认原告截止至2018年7月11日才将涉案商铺腾还被告，故在此之前的实际占用费，原告应按月租金19283.9元的标准向被告支付，因此，被告要求原告支付2018年5月1日至2018年7月11日租金45638.56元的主张，予以支持；关于被告诉请原告支付自合同解除之日起按月租金标准支付商铺占用费至商铺按合同约定完成拆除并注销工商登记商铺地址之日止占用费（暂计为10日，共计12855.93元）的主张，因涉案商铺原告已向被告实际交付，不再继续占有使用，被告当庭核实原告工商登记已注销后，放弃该项诉讼请求，故不作处理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款之规定，判决：“一、解除原告（反诉被告）何艳庆与被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司于2017年7月25日签订的《瑞鼎城商铺租赁合同》；二、原告（反诉被告）何艳庆于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司支付2018年5月1日至2018年7月11日商铺租金45638.56元；三、原告（反诉被告）何艳庆于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司补交免租期租金人民币38567.8元；四、原告（反诉被告）何艳庆于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司支付商铺装修拆除费人民币53931.58元；五、驳回原告（反诉被告）何艳庆的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司的其他反诉请求。”一审本诉案件受理费1015元，由原告（反诉被告）何艳庆承担；反诉受理费1913元，由原告（反诉被告）何艳庆承担1499元、被告（反诉原告）昆明尊良房地产开发有限公司承担414元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实相符，本院依法予以确认。另查明，一、2017年7月25日，上诉人何艳庆与被上诉人尊良公司所签《瑞鼎城商铺租赁合同》第三条第1项明确，本合同物业管理服务公司系指昆明尊良商业管理有限公司（以下简称“尊良商管公司”），其接受尊良公司的委托，对包括涉案房屋在内的本商场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理。第11.1条明确，尊良公司可将本合同中的部分或者全部权利义务委托给尊良商管公司代为行使和履行，无须再通知何艳庆，何艳庆应予以接受，不得异议。本合同中关于尊良商管公司的权利，可由尊良商管公司直接行使，无须尊良公司再出具任何授权。何艳庆应与尊良商管公司签署物业管理服务合同，何艳庆在物业管理服务合同项下义务和责任也构成对尊良公司的单方承诺，尊良公司有权直接援引向何艳庆主张权利。二、2018年7月6日，尊良商管公司与施工单位云南裕兴建筑工程有限公司共同签署《F3022、F3033商铺拆除》，确认拆除费用共计53931.59元。2018年7月31日，尊良商管公司与云南裕兴建筑工程有限公司共同签署《工程预（结）算书》，载明“瑞鼎城商城-山村故事串串坊拆除工程”预（结）算造价为53931.59元。2018年8月6日，云南裕兴建筑工程有限公司向尊良商管公司出具发票，载明建筑服务、装修拆除费为53931.59元。2018年8月7日，尊良商管公司向被上诉人尊良公司出具《请求支付山村故事拆铺费用的申请书》，载明：“根据贵我双方的约定，我司作为瑞鼎城购物公园的实际管理与运营者，商场内商铺的进场及拆铺退场都由我司负责，但实际支出的费用由贵司负责支付。……我公司于2018年7月日请云南裕兴建筑工程有限公司就拆除F3022、F3023号商铺（即山城故事所租场地）的费用进行评估，预估是拆铺费用为53931.58元，上述费用已由我司代为支付，具体以发票为证。……请贵司遵照约定向我司支付前述拆铺费用。”同日，尊良商管公司向尊良公司出具收据，载明收到拆铺费用53931.58元。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.上诉人何艳庆与被上诉人尊良公司所签《瑞鼎城商铺租赁合同》的效力如何？2.上诉人何艳庆是否应向被上诉人尊良公司支付2018年5月1日至2018年7月11日的商铺租金？是否应补交免租期租金？是否应支付商铺装修拆除费？如应支付，前述各项金额应如何认定？3.被上诉人尊良公司是否应退还上诉人支付的履约保证金48615.90元？针对第一个争议焦点。本院认为，被上诉人尊良公司为涉案商铺的所有权人，上诉人何艳庆与被上诉人在平等自愿基础上签订《瑞鼎城商铺租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上诉人主张《瑞鼎城商铺租赁合同》系被上诉人无权处分、应为无效的主张不能成立。同时，从上诉人所提交的证据看，《瑞鼎城商铺租赁合同》签订后，上诉人依约向被上诉人支付履约保证金，被上诉人为此向上诉人出具收据，上诉人实际使用涉案商铺并进行装修；之后，上诉人在其不愿继续承租时主动向被上诉人邮寄停业通知、承租房退还通知，通知被上诉人停业退租，在退租时与被上诉人办理商铺的交接，上诉人的前述行为表明其认可合同相对方为被上诉人，而且其已实际向被上诉人履行了部分合同义务，故上诉人认为《瑞鼎城商铺租赁合同》不成立、未实际履行的主张不能成立。加之，被上诉人指示由尊良商管公司对涉案商铺代管并代收租金，故上诉人向尊良商管公司支付租金符合上诉人与被上诉人间租赁合同的约定，并不能以此证明上诉人与尊良商管公司存在租赁合同关系；而上诉人亦未提交证据证实其与尊良商管公司就涉案商铺另有租赁合同或存在租赁关系，故上诉人主张其合同相对方为尊良商管公司的主张亦不能成立。综上，上诉人主张其合同相对方为尊良商管公司、被上诉人系无权处分、《瑞鼎城商铺租赁合同》为无效合同的主张均不能成立。针对第二个争议焦点。如前所述，《瑞鼎城商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。从《关于山村故事搬离物品明细》看，上诉人明确其于2018年7月11日实际搬离，其应支付此前实际占有使用涉案商铺期间的租金。现被上诉人主张上诉人仍欠付2018年5月1日至2018年7月11日的租金，上诉人无证据证实其已向被上诉人或者指定代收方尊良商管公司支付了该段租赁期间的租金，应为此承担举证不能的不利后果，故上诉人应按约向被上诉人支付2018年5月1日至2018年7月11日的欠付租金45638.56元。同时，上诉人已经享受了减免38567.8元的租金优惠，现其拖欠租金、承租未满一年即要求退租，其行为已构成违约，根据双方约定，因上诉人违约导致被上诉人解除本合同的，上诉人应在合同解除后7日内补交减免的全部租金，故被上诉人要求上诉人补交免租期的租金38567.8元的主张符合合同约定，应予支持。另因上诉人搬离商铺时未按约拆除装修、清理现场，被上诉人为此支出拆除费用53931.58元，根据双方约定，该费用应由上诉人承担，上诉人抗辩认为该费用并未实际发生，但无反驳证据推翻被上诉人所提交的（拆铺）预结算书、发票、付款申请、收据等相关证据，应为此承担举证不能的不利后果，故上诉人应当承担相应装修拆除费用53931.58元。针对第三个争议焦点。上诉人所支付的履约保证金系其向被上诉人承诺严格按照合同约定履行己方义务的保证，根据双方约定，该履约保证金的退还条件为合同终止且上诉人已妥善履行全部合同义务。而本案中，上诉人存在拖欠租金、合同期未满即明确表示不愿继续履行、退租时未按约拆除装修清理现场等违约行为，上诉人的行为已经严重违反双方约定，现其要求被上诉人退还履约保证金不符合合同约定，其主张无事实和法律依据，不能成立。综上，上诉人何艳庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2928元，由上诉人何艳庆负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月三日法官助理仝倩华书记员杨雅婷