广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12806号原告：郭继强，男，1986年5月24日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。被告：何英，女，1985年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：田雄伟，男，1981年10月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何英，被告田雄伟的妻子，本案被告之一。两被告的共同委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。第三人：广州市立富房地产中介有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街光明南路2号之四。法定代表人：林士富，总经理。委托诉讼代理人：黄萍，该公司职员。委托诉讼代理人：林丽萍，该公司职员。原告郭继强诉被告何英、田雄伟，第三人广州市立富房地产中介有限公司（以下简称立富中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭继强及其委托诉讼代理人梁敏凌、霍紫红，被告何英和田雄伟的共同委托诉讼代理人周玉珊，第三人立富中介公司的委托诉讼代理人黄萍、林丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭继强向本院提出如下诉讼请求：1.判决确认原告与两被告及第三人于2019年5月30日签订的《房地产买卖合同》于2019年9月13日解除；2.判决两被告共同向原告双倍返还定金合计60000元；3.判决两被告共同向原告赔偿原告向第三人支付的中介费8700元；4.判决两被告共同向原告赔偿原告因处理本案纠纷所支付的律师费36000元；5.判决本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：两被告为夫妻关系，第三人是为原、被告双方买卖房屋提供居间服务的机构。原告通过第三人了解到两被告拟出售位于广州市番禺市桥街东涌路××号××座××房屋，经过多次磋商，约定在2019年5月30日到第三人处签订《房地产买卖合同》，签约当晚被告田雄伟声称被告何英因出差不能前来签约，但田雄伟向原告及第三人保证其已取得何英的同意和授权签订关于该房屋的《房地产买卖合同》。原告基于两被告的关系及田雄伟的承诺，便同意与田雄伟及第三人签订《房地产买卖合同》，同时田雄伟代何英在合同“卖方”处签上何英的姓名并出具《声明》。合同主要约定：由原告向两被告购买该房屋，转让价格为870000元，双方承诺于2019年7月31日前共同到番禺房地产交易中心办理该房屋的过户手续；本合同签订且被告收取定金后，如被告悔约、逾期办理过户超过5天的，则被告应向原告双倍返还定金，且被告须向第三人支付中介费17400元，并赔偿原告的实际损失及支付处理本纠纷的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。合同签订后，原告已向田雄伟支付定金30000元并向第三人支付了中介费8700元。但在合同履行过程中，何英却以房屋交易价格过低为由拒绝协助原告办理该房屋的过户手续，虽经原告及第三人多次协商和催告未果。为此，原告于2019年9月12日委托律师事务所向两被告发出《律师函》，告知其原告解除合同并要求两被告双倍返还定金及赔偿中介费和律师费，并通知第三人上述合同已于2019年9月13日解除。原告认为，原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是基于平等、自愿、公平的原则签订的，是真实、合法、有效的。但两被告收取原告支付的定金后却拒绝协助原告办理过户手续，其行为已严重损害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告何英辩称：1.涉案《房地产买卖合同》没有继续履行的责任不在被告，两被告是涉讼房屋的共有权人，田雄伟在没有经过何英的同意擅自出售涉案房屋，对田雄伟在2019年5月30日与原告签订《房地产买卖合同》一事，因何英当时人在外地，事先不知情，直到合同签订后，田雄伟才告知何英，何英在看到合同时发现合同约定的原告付款方式实际上是零首付的贷款方式，对于此种交易方式是根本不可能取得超过70%贷款的，除非像是违规操作，由卖方配合买方签订虚高价格的合同，基于合同对于卖方的风险无法保证，只收取30000元定金就办理过户，剩余款项无法得到保证，甚至可能有配合骗取贷款的嫌疑。另外，合同对于买方原因导致买卖不成的约定不明，何英认为该合同对卖方显失公平，所以何英让田雄伟在2019年6月3日后与第三人协商合同变更的事宜。直到两被告收到原告的律师函，两被告为了顺利完成交易最终做出重大让步同意按照原合同履行，只是原告不愿意继续履行，因此两被告在房屋买卖过程中并无过错。对涉案《房地产买卖合同》，被告也同意继续按照原合同履行，但因本案原告已经诉请解除合同，被告愿意解除合同，只是不同意双倍返还定金，只同意返还已收取的定金30000元。2.第三人作为中介方在本案中具有重大过错，无权收取中介服务费。第三人在没有经过何英的同意，也没有取得何英同意卖房的授权委托书，为了促成交易恶意诱导田雄伟单方签订买卖合同，严重损害何英作为共有权人的合法权益。第三人明知合同中约定贷款方式和金额严重违反政策规定，对重大交易风险没有如实告知卖方，基于第三人恶意促成交易故意隐瞒重要事实，罔顾卖方交易风险才导致合同没有继续履行，根据合同法第425条规定，第三人在房屋买卖过程中具有重大过错无权收取中介费。第三人应返还已收取的中介费给原告。对被告在房屋买卖过程中所产生的损失，被告对第三人保留追究权利。3.被告不同意支付原告律师费，原告可向第三人主张。而且原告律师费收费标准过高，原告提交的证据民事委托代理合同是以涉案房屋的交易价格87万元作为计算标准，但原告在本案中主张的解除合同后的最大可得利益只有68700元，原告主张的律师费36000元已经超过最大可得利益的一半。综上，被告在本案中没有过错，原告可以依据合同法第425条的规定，向第三人主张其损失，请法院驳回原告的诉讼请求。被告田雄伟辩称：同意何英的答辩意见，另外，涉讼房屋买卖过程中，何英当时在外地，对房屋买卖一事不知情，2019年5月30日签订合同前，田雄伟已经反复和第三人的经办人员说房产证是两被告的名字，只有田雄伟签名是无效的，希望原告和第三人等过两天何英回广州后再签订合同，但第三人告知田雄伟只有他的签名也可以卖房，第三人没有在签合同前告知田雄伟，正常情况下原告不可能办到840000元的贷款，存在原告办不到贷款的风险。第三人和原告一再保证840000元的贷款是没有问题，让田雄伟在收到30000元定金后就办理过户。第三人立富中介公司述称：是两被告一起到我司放盘并提供了房产证，我司带了很多客人看房，房价从980000元一直降价到850000元。后来原告来看房，并下了3000元诚意金，签订合同当天田雄伟说何英不在广州，所以要和何英商量，但后来说何英要求房价要到880000元。原告认为房价升了30000元就不考虑，后来双方协商就协商了房价为870000元，田雄伟打电话询问何英的意见，说何英同意该价格。我司只是说可以由田雄伟先签订合同，何英回来后再补签，并没有说过只由田雄伟一人签订即可，所以当天晚上九点多就签订了合同。因为我司和原告都不知道何英是否真的是同意，回来后会不会反悔，田雄伟就说不用打电话，何英确实是同意的，所以为了保险起见，我司让田雄伟签订了声明书。后来何英回广州后，就说要900000元才能卖所以不肯签订合同，后来原告说同意加10000元支付880000元，但何英不同意。之后各方一直都无法协商成功。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺市桥街东涌路××号××座××的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为61.13平方米，登记权属人为何英、田雄伟，两人各占该房屋二分之一产权份额，产权证号为粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号，发证日期为2014年5月21日。2019年5月30日，田雄伟与郭继强、立富中介公司签订了一份《房地产买卖合同》，该合同将何英、田雄伟列为卖方，郭继强列为买方，立富中介公司列为中介方,合同约定：买卖之房屋为涉讼房屋，买卖双方同意转让价格为870000元，卖方收到买方交付定金30000元，买方在过户之前支付首期房款（含定金）30000元，购房余款840000元由买方申请银行贷款，中介方代办按揭手续，交易过户完成后由贷款银行直接划入卖方账户，银行贷款不足支付购房余款，由买方以现金方式补足；买卖双方承诺于2019年7月31日前共同到番禺房地产交易中心办理该房产的过户的相关手续，如因不可抗力因素导致延误的，作相应顺延；卖方应于业主收齐购房款当天将该房产交付买方，将该房产有关的房屋钥匙等全部交给中介方，由中介方转交给买方，各方签订相关的《移交清单》；基于中介方促成买卖双方交易，并签订了本合同，买卖双方确认中介方已提供合适的中介服务，买方同意过户前向中介方支付17400元中介服务费；本合同签订后，如买方悔约、逾期办理过户手续或逾期不支付购房款超过5天的，卖方可没收定金及解除本合同，买方应赔偿卖方因此造成的全部损失；本合同签订后，卖方收取定金后，如卖方悔约、交付该房产不符合本合同约定、逾期办理过户或逾期交付该房产超过5天、或因产权纠纷或债权债务纠纷导致不能顺利办理过户手续的，则卖方应向买方双倍返还定金。田雄伟在上述合同落款处卖方一栏签名并按捺指模确认，并签署“何英（田雄伟代）”的内容。同日，田雄伟签署一份《声明》，确认其是涉讼房屋的产权人之一，其已获得共有产权人何英授权签署买卖合同，如共有产权人不同意田雄伟签署买卖合同的，其愿意承担该买卖合同违约责任，即承担定金赔付责任。签订《房地产买卖合同》当日，田雄伟出具《收据》（NO.1739874）确认收到郭继强购买涉讼房屋定金30000元。当天，立富中介公司出具《收据》（NO.18240814）确认收到郭继强购买涉讼房屋中介费8700元。2019年5月31日，郭继强通过转账方式向田雄伟支付购房定金30000元。2019年9月12日，郭继强委托广东仲衡律师事务所律师通过邮寄快递的方式向田雄伟、何英发送《律师函》，称直至本函件发出之日，虽经郭继强多次催告，田雄伟、何英仍未与郭继强共同办理涉讼房屋的过户手续，已构成违约，现通知田雄伟、何英与郭继强于2019年5月30日签订的《房地产买卖合同》自2019年9月13日起解除，田雄伟、何英应于2019年9月20日前向郭继强双倍返还定金60000元，并向郭继强赔偿已支付的8700元中介费及6000元律师费，否则郭继强将付诸诉讼途径解决。该邮件于2019年9月13日妥投。2019年9月13日，郭继强向立富中介公司发出《关于解除的通知》，称其已于2019年9月12日委托律师事务所向田雄伟、何英发出解除买卖合同的《律师函》并于2019年9月13日送达至该两人，现通知立富中介公司，该合同已于2019年9月13日解除。立富中介公司于当日签章确认收到上述通知。2019年10月8日，郭继强以田雄伟、何英拒绝履行合同义务构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。庭审过程中，双方当事人均确认郭继强已向田雄伟支付定金30000元，并确认签订《房地产买卖合同》时已知悉时何英不在现场，但双方当事人对于以下问题存在争议：一、对于《房地产买卖合同》的签订和履行情况以及何英对签约一事是否知情的问题。郭继强和立富中介公司均确认签订《房地产买卖合同》之前已知悉涉讼房屋登记在田雄伟、何英两人名下。郭继强称三方约定2019年5月30日在立富中介公司处签署《房地产买卖合同》，签约时何英不在场，田雄伟称何英出差了，当时其与田雄伟及立富中介公司人员面谈后，田雄伟接听电话并表达了870000元房款已谈妥的意思，其方认为田雄伟和何英已经就转让款谈妥，所以约定田雄伟先签订《房地产买卖合同》，何英回来后再签名，田雄伟并向其方及立富中介公司签署《声明书》保证其已取得何英的同意和授权签订买卖合同，但后来因为何英认为房屋出售价格过低，不同意按照合同约定价款进行交易，要求升价，其方不同意，所以双方在合同约定的过户时间都没有办理过户；其方在签订合同前和签订合同时没有直接与何英沟通或联系，虽然何英签约时不在场，但不能证明何英对签订合同的情况和合同内容不知情。立富中介公司的意见与郭继强的上述意见基本相符，并主张田雄伟和何英两人一起到其司放盘出售涉讼房屋，签订涉案买卖合同当天，田雄伟说何英不在广州，要和何英商量，后来向其司工作人员表示说何英要求房价880000元，但郭继强不同意，双方最后协商了房价为870000元，田雄伟打电话询问何英意见并称何英已同意该价格，其司要求田雄伟先签订买卖合同，何英回来后再补签，因其司和郭继强不清楚何英是否真的同意，会不会反悔，田雄伟表示不用打电话并称何英确实同意，其司为保险起见就让田雄伟签署了《声明书》作出保证，后何英回广州后要求加价到900000元才同意出售，所以不肯签买卖合同，买卖双方协商未果；签订《房地产买卖合同》前和签订合同时其司没有直接与何英沟通或联系，均是由田雄伟与何英沟通，田雄伟曾将何英电话给其司，但电话一直打不通，所以其司让田雄伟与何英商量后再回复其司。立富中介公司对其上述主张并提交了其工作人员黄萍与田雄伟的微信聊天记录截图，拟证明田雄伟在签订合同前有和何英沟通签订合同的事情。田雄伟和何英则认为上述证据不能证明何英在2019年5月30日田雄伟签订买卖合同前已经明确向郭继强或立富中介公司表示其同意出售房屋和知悉合同内容，并主张田雄伟在签订合同前没有告知何英要签订合同的事情，当日田雄伟是没有经过何英同意就签订合同的，田雄伟在签约前已经向郭继强和立富中介公司反复说过涉讼房屋为两人名下，并希望等何英回来后再签订合同，田雄伟一人签明无效，但立富中介公司为促成交易，仍要求田雄伟单方签名，签约过程中也没有取得何英明确同意，何英是在2019年6月2日才得知签订合同的事情，第二天就让田雄伟和立富中介公司以及郭继强进行协商，但双方协商未果。二、对于涉讼房屋买卖交易未能继续履行的责任问题。郭继强称责任在田雄伟、何英，签订合同时是田雄伟自愿签订，其承诺已经受何英委托签订合同，基于田雄伟和何英的夫妻关系，其方有理由相信田雄伟已经取得何英的授权，即便何英没有授权田雄伟签订合同，但何英在2019年9月17日出具的告知函中追认合同内容，因此2019年5月30日签订《房地产买卖合同》真实有效，后来只是由于何英认为房屋出售价格过低，要求升价，其方不同意，导致该合同无法履行；双方已经签订合同，根据合同精神应当按合同履行，因田雄伟、何英违约在先，合同无法履行过错在田雄伟、何英。郭继强对此提交了田雄伟、何英于2019年9月17日签署的《告知函》拟证明其上述主张。田雄伟、何英对上述告知函的真实性予以确认，但认为当时郭继强已经发送《律师函》解除了《房地产买卖合同》，其二人为顺利完成交易作出重大让步同意按原合同履行，并不是何英进行追认，当时各方只是在进行协商；交易未能继续履行的责任在于立富中介公司，郭继强也有一定责任，当时因为立富中介公司急于促成交易，在田雄伟明确表达其一人签字无效的情况下，立富中介公司仍要求田雄伟单方签字，在此过程中没有取得何英的明确同意，在签署合同过程中，立富中介公司对合同中约定郭继强申请840000元贷款不可能正常办理贷款手续没有明确风险告知，后来何英发现合同有重大交易风险，所以才和郭继强协商变更合同条款，事后在郭继强给田雄伟、何英发出律师函后何英考虑既然田雄伟签了合同，还是愿意继续按照合同约定继续履行合同，足以看出其二人没有违约的恶意；郭继强在签约前明确知悉涉讼房屋为其二人共有，郭继强在何英不在场的情况下与田雄伟签订买卖合同，损害了何英的合法权益，合同显失公平。立富中介公司亦主张系因田雄伟、何英不断更改房价，不愿意继续履行合同导致涉讼买卖交易未能继续履行。三、对于中介费损失和律师费损失问题。郭继强主张田雄伟、何英应赔偿其向立富中介公司缴纳的中介费8700元，并提交了立富中介公司出具的《收据》以及微信账单截图证实；另外其为解决本案纠纷聘请律师，因刘田雄伟、何英违约应赔偿相应的律师费损失36000元，并提交了《民事委托代理合同》以及广东仲衡律师事务所开具的律师费发票证实。田雄伟、何英主张中介费是否已支付由法院进行核实，律师费计付标准过高，并且其二人不存在过错，故不同意支付。本院认为，本案涉讼房屋登记在田雄伟、何英二人名下，二人各占房屋二分之一产权份额，故出售涉讼房屋应由其二人形成共同合意方可履行。现根据双方当事人提供的证据以及当事人在庭审中的陈述可知，《房地产买卖合同》为田雄伟一人所签订。郭继强和立富中介公司虽然表示田雄伟在签订合同时已征得何英的同意，但该说法未得到田雄伟和何英的确认，虽然郭继强提交了田雄伟出具的《声明书》以及立富中介公司提交了其工作人员与田雄伟的微信聊天记录证明上述主张，但上述证据均是田雄伟一人的确认或承诺，郭继强或立富中介公司对此未能提交相关证据证明何英本人同意出售房屋或田雄伟有权代表何英签名出售房屋。而且，郭继强和立富中介公司在签署《房地产买卖合同》时对涉讼房屋为田雄伟和何英共有的情况是知悉的，亦知悉何英未到场签约以及田雄伟未出示何英的相关授权委托资料，仍然与田雄伟签署买卖合同。后基于房屋共有人之一何英对合同内容有异议，双方就合同履行产生争议，郭继强于2019年9月12日发函解除与田雄伟签订《房地产买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系，田雄伟、何英于次日收到该函件，郭继强主张双方房屋买卖合同关系于2019年9月13日解除，理据充分，本院予以支持。而造成双方解除《房屋买卖合同》的责任问题，本院认为，田雄伟作为涉讼房屋的产权登记权属人之一，明知涉讼房屋为其与何英共有，其出售房屋前应与何英协商一致，并促成其与何英共同和买方签订相关买卖合同，但田雄伟一方面出具《声明书》以及向中介方微信表示已获得何英的同意，现又否认与何英合意过签订涉案买卖合同事宜，擅自一人与郭继强及立富中介公司签订《房地产买卖合同》，导致涉讼房屋的买卖交易最终无法完成，因此，造成《房地产买卖合同》解除的责任在于田雄伟一方。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，郭继强根据《房地产买卖合同》中“本合同签订后，卖方收取定金后，如卖方悔约、交付该房产不符合本合同约定、逾期办理过户或逾期交付该房产超过5天、或因产权纠纷或债权债务纠纷导致不能顺利办理过户手续的，则卖方应向买方双倍返还定金”的约定诉请田雄伟双倍返还定金共计60000元，理据充分，本院予以支持。对于郭继强主张的中介费损失和律师费损失，本院认为，郭继强作为买受人，签署《房地产买卖合同》时并未尽到应有的审慎注意义务，在明知田雄伟的委托代理权限存在瑕疵的情况下，仍然与其签署买卖合同，亦存在一定过错。而且聘请律师并非本案纠纷所必须产生的费用。另外，本院已支持了郭继强双倍返还定金的诉请，郭继强的损失已得以弥补。故，对于郭继强诉请田雄伟赔偿中介费和律师费，缺乏理据，本院不予支持。鉴于郭继强未能举证证明何英知晓或同意涉讼房屋出售给其方并签订买卖合同的情况，基于合同相对性原则，故其主张何英对田雄伟双倍返还定金承担清偿责任，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郭继强与被告田雄伟于2019年5月30日签订《房地产买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系于2019年9月13日解除；二、被告田雄伟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭继强双倍返还定金共计60000元；三、驳回原告郭继强的其余诉讼请求。如被告田雄伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12500元，由被告田雄伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  曾章燕人民陪审员  周丽梅二〇二〇年二月二十七日书 记 员  罗嘉敏