河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0122民初10749号原告：郑州华安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：吴俊婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：纪小军，男，生于1980年10月17日，汉族，住江苏省东台市。原告郑州华安置业有限公司（以下简称华安公司）与被告纪小军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人陈征到庭参加诉讼，被告纪小军经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还被银行扣划的贷款本息97562.24元；2、判令被告向原告支付本案律师费40000元；3、判令被告向原告支付补偿金（以12460.97元为基数，自2018年1月26日起至实际清偿之日止，以21341.64元为基数，自2018年6月21日起至实际清偿之日止，以12776.61元为基数，自2018年9月26日起至实际清偿之日止，以12752.68元为基数，自2018年12月20日起至实际清偿之日止，以12735.91元为基数，自2019年3月26日起至实际清偿之日止，以12753.32元为基数，自2019年6月1日起至实际清偿之日止，以12741.11元为基数，自2019年9月18日起至实际清偿至日止，均按照日利率万分之五的标准计算）；4、判令被告向原告支付违约金52663.4元。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签订编号为ZM150××××2039的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于郑州市中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××楼××单元××号房××套，总房款1053268元，其中首付款273268元，余款780000元以商业贷款方式支付。2015年11月17日，原告（保证人）、被告（借款人）与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订编号为410800009-2012-20151015701号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司河南省分行向被告发放贷款780000元，原告对该贷款承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，因被告未按时履行还款义务，导致中国建设银行股份有限公司河南省分行多次共扣划原告保证金97562.24元。虽经原告多次催告，但被告至今未向原告偿还包括垫付资金在内的任何款项。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告纪小军未答辩。经审理查明：2015年11月11日，被告纪小军作为买受人，原告华安公司作为出卖人，双方签订编号为ZM150××××2039的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《商品房买卖合同》主要内容为：“被告纪小军购买原告华安公司开发的位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××房屋××套，建筑面积115.65平方米，房屋总金额1053268元，其中273268元以现金方式于2015年11月11日付清，余款780000元以商业贷款方式付清”。《合同补充协议》主要内容为：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应当在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失）万分之五的补偿金。买受人没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日或连续三期或累计六期未偿还银行贷款本息的，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项，同时买受人还应当向出卖人支付合同总价款10%的违约金；如出卖人同意不解除合同的，买受人除立即清偿代偿款并赔偿损失外，支付总房款5%的违约金。2015年11月17日，中国建设银行股份有限公司河南省分行为债权人，纪小军为借款人、抵押人，华安公司为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：借款人借款本金780000元，借款期限348个月，从2015年11月17日起至2044年11月17日止。借款人应将借款用于购置中牟县大有路东侧、瑞风路南侧、永盛路北侧、杨桥路西侧南熙福邸12幢2单元15层1504号房产。本合同项下的贷款利率为月利率，按浮动利率执行。借款人的还款方法和还款金额为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为4202.8元。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证人为华安公司。《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》签订后，因被告纪小军未按期偿还到期贷款本息，导致中国建设银行股份有限公司河南省分行分别于2018年1月26日、2018年6月21日、2018年9月26日、2018年12月20日、2019年3月26日、2019年6月21日、2019年9月18日扣划华安公司保证金12460.97元、21341.64元、12776.61元、12752.68元、12735.91元、12753.32元、12741.11元，共计97562.24元用于偿还被告到期的贷款本息。因被告一直未偿还原告上述代偿款项，原告遂诉至本院，请求判令支持原告的诉讼请求。在庭审中，原告华安公司减少诉讼请求，将原诉讼请求［1、要求解除《商品房买卖合同》（合同编号ZM150××××2039）；2、要求被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号ZM150××××2039）的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3、要求被告返还中牟县大有路东侧、瑞风路南侧、永盛路北侧、杨桥路西侧南熙福邸12幢2单元15层1504号房屋；4、要求被告支付原告被按揭银行扣划的贷款本息97562.24元；5、要求被告支付原告律师费40000元；6、要求被告自每笔款项扣划之日起至实际清偿之日止，按日利率万分之五向原告支付补偿金；7、要求被告支付原告违约金52663.4元］变更为要求被告支付原告被按揭银行扣划的贷款本息97562.24元及该款补偿金（自每笔款项扣划之日起至被告实际清偿之日止，按日利率万分之五计算）、律师费40000元、违约金52663.4元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告华安公司与被告纪小军签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。关于原告要求被告偿还被银行扣划的97562.24元的诉讼请求，该款项系原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，用于代偿被告纪小军的银行按揭贷款，被告应依约支付给原告，故原告的该诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付补偿金、违约金的诉讼请求，本院以原告的主张及原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定补偿金、违约金一并主张时不宜超过年利率24%，具体计算时，违约金可自原告每笔代偿款支付之日起，分别按年利率24%的标准，共计算至52663.4元届满之日止，之后补偿金以代偿款为基数自违约金计算至52663.4元届满之日的次日起至被告实际清偿之日止，按日利率万分之五计算。关于原告要求被告支付律师费40000元的诉讼请求，本院分析认为，原、被告虽对律师费用的承担作出约定，但本案原告主张的律师费系基于其变更前的诉讼请求所支出的费用，而该案庭审中，原告减少诉讼请求，涉诉标的额发生变化，故对于其支出的律师费，原告亦应承担一定的比例。本院根据涉诉标的额大小及基本案情，酌定被告承担律师费用5000元。原告其他过高的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告纪小军于本判决生效之日起十日内返还原告郑州华安置业有限公司代偿款97562.24元及该款补偿金和违约金（违约金：其中以12460.97元为基数，自2018年1月26日起，其中以21341.64元为基数，自2018年6月21日起，其中以12776.61元为基数，自2018年9月26日起，其中以12752.68元为基数，自2018年12月20日起，其中以12735.91元为基数，自2019年3月26日起，其中以12753.32元为基数，自2019年6月21日起，其中以12741.11元为基数，自2019年9月18日起，分别按年利率24%的标准，共同计算至违约金52663.4元届满之日止；补偿金：以97562.24元为基数，自上述违约金计算至52663.4元届满之日的次日起至被告实际清偿之日止，按日利率万分之五计算）；二、被告纪小军于本判决生效之日起十日内支付原告郑州华安置业有限公司律师费5000元；三、驳回原告郑州华安置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4433元，减半收取2216.5元，保全费1483元，由原告郑州华安置业有限公司负担案件受理费792元，由被告纪小军负担案件受理费1424.5元，保全费1483元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙彦伟二〇二〇年二月二十五日书记员  高 静