重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6949号上诉人（原审被告）：重庆华风实业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路8号，统一社会信用代码91500222091246283G。法定代表人：陈健，职务总经理。委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付剑桥，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴柳，女，1987年1月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人重庆华风实业有限公司（以下简称华风公司）因与被上诉人吴柳商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初4058号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华风公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴柳的全部诉讼请求。事实及理由：1.华风公司举示的证据足以证明存在合同约定的因市政配套实施延误或受到异常恶劣天气的影响可以延期交房的情形，并已发函告知了吴柳，华风公司对此不应承担违约责任，故吴柳不享有合同的解除权。2.即使涉案合同解除，一审认定的吴柳实际支付的购房款金额错误，在此基础上认定的违约金亦错误。被上诉人吴柳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。吴柳向一审法院起诉请求：1.判决确认吴柳、华风公司于2018年2月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除；2.判决华风公司返还吴柳购房款313551元、支付违约金627元；3.本案诉讼费由华风公司承担。一审法院经审理查明：华风公司系具有房地产开发资质的有限责任公司（法人独资）。2018年2月10日，吴柳、华风公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：华风公司将其开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道綦登路1号城市交通综合体附X号商品房（用途为商业服务）出售与吴柳，建筑面积为34.76㎡，套内面积为20.16㎡，总成交金额为613551元，吴柳以按揭方式付款，首付款313551元于2018年2月10日支付，剩余房款300000元向银行申请贷款；华风公司依照国家和地方的有关规定，于2018年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付吴柳使用；除遭遇不可抗力情况外，华风公司如未按合同约定的期限将该商品房交付吴柳使用，双方同意按逾期时间分别处理……逾期超过90日后，吴柳有权解除合同，吴柳要求解除合同的，华风公司应当自解除合同通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按吴柳已付房价款百分之0.2向吴柳支付违约金。此外，合同还约定了其他相关事项。同日，吴柳、华风公司还签订了《合同补充协议》（主合同附件五），其中第八条约定：双方确认下述情形构成对逾期交房的免责事由，华风公司可据实予以延期，并不承担违约责任：非华风公司原因的市政配套设施批准或安装延误或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；吴柳按本合同“逾期交房责任”行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向华风公司发出解除合同的书面通知，如果吴柳未在上述期限内将解除合同的书面通知送达华风公司，则视为吴柳放弃解除合同的权利；第十六条约定：吴柳、华风公司任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；若出现了法定或合同约定的吴柳可以解除合同的事由，而华风公司自发生该等事由之日起15日内未收到吴柳解除合同的书面通知，则视为吴柳放弃解除权。此外，补充协议还约定了其他相关事项。同日，吴柳向华风公司支付购房款113551元，契税18407元，合同印花税、转移登记费、按揭印花税、大修基金等共计2610元。之后，华风公司未能按约于2018年12月31日前向吴柳交付案涉房屋。2019年4月15日，吴柳向华风公司邮寄《解除合同通知书》，载明“重庆华风实业有限公司：本人于2018年2月10日与贵公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：2018-2-10-A-4-L1-4-10），合同第七条和第九条约定了交房期限及逾期交房的违约责任。贵公司逾期交房至今，本人于2019年3月19日向贵公司寄发了解除购房合同通知书，但贵公司未给我任何书面答复，现再次通知贵公司，解除本人于2018年2月10日与贵公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，通知人：吴柳.2019年4月15日”。同月19日，华风公司收到该通知书。2019年4月26日，华风公司向吴柳发出了《关于解除合同通知书的回函》，对吴柳提出的解除合同理由不予认可。2019年7月4日，案涉房屋所在的綦江城市交通综合体项目第三标段（A区）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年4月26日，吴柳诉至一审法院，请求判若所请。一审另查明，2018年3月29日，华风公司代吴柳向綦江税务局交纳合同印花税306.8元、契税17530.02元。一审再查明，2017年8月27日，吴柳通过银行转款方式向案外人重庆康悦建设（集团）有限公司的银行账户转入案涉房屋的购房款180000元。一审审理中，吴柳增加诉讼请求，要求华风公司返还契税18407元、合同印花税、转移登记费、按揭印花税、大修基金等共计2610元。另，华风公司举示《綦江城市交通综合体投资合作协议书》及《补充协议书》、《联系函》、《綦江交通综合体配套道路工程施工设计图》，拟证明存在非华风公司原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的情形，属于逾期交房的免责事由；华风公司又举示《綦江地区气象资料实况》、《复工验收申请表》、《延期交房通知书》及邮寄凭单，拟证明存在施工中因异常恶劣天气影响导致工程拖期或逾期交房的情形，属于逾期交房的免责事由。吴柳认为华风公司举示的前述证据均不能达到华风公司的证明目的。再，吴柳称“重庆康悦建设（集团）有限公司出具收据的购房款180000元，吴柳是在华风公司售房部去交的款，吴柳当时不知道该款是转给了重庆康悦建设（集团）有限公司。合同补充协议系格式合同，其中第八条和第十六条没有加粗加黑，所以这两条约定对吴柳不具有法律约束力”。又，一审法院为查明案件事实向重庆康悦建设（集团）有限公司的财务总监朱传永进行了调查询问，其陈述“2017年8月27日吴柳交款180000元的收据加盖的是我们公司的财务专用章，但该款是华风公司收的。当时，华风公司差欠我司履约保证金3000万元，因华风公司还没有取得商品房预售许可证，华风公司就让我司提供加盖了我司财务专用章的空白收据，华风公司就用我司提供的收据向购房者出具收款收据，然后华风公司再将购房者付的购房款转给我司，用于返还我司交纳的履约保证金。华风公司用我司的空白收据去收购房款，双方之间没有形成书面合同，是口头约定的，空白收据都是我司的领导从我这里拿走给华风公司，所以我这里也没有华风公司出具的收据领用收条，华风公司在我司共领了21本收据，每本是13张收据。华风公司是按累计打款方式向我司转款，现在转了多少金额我也记不清了，至于购房人支付的购房款是转给我司还是华风公司，我不清楚，我司是和华风公司算总账，现在工程还没有完工，我司和华风公司还没有进行结算，所以华风公司已经付了多少钱和还差多少钱还没有最终对账”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴柳、华风公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。合同及补充协议约定华风公司应于2018年12月31日前向吴柳交付案涉房屋，华风公司逾期交房超过90日后，吴柳有权解除合同，解除权的行使期限为15日内，故吴柳于2019年4月1日至2019年4月15日期间享有合同解除权，因华风公司于2019年4月15日仍未能向吴柳交付案涉房屋，吴柳于当日以华风公司逾期交房违约为由行使合同解除权通知华风公司解除合同，符合双方的约定及法律规定，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于解除通知送达华风公司之日（2019年4月19日）解除。华风公司辩称“吴柳、华风公司在《商品房买卖合同补充协议》中约定了逾期交房的免责事由，现存在逾期交房的免责情形，华风公司可以据实延期交房并不承担违约责任”，并举示了《綦江城市交通综合体投资合作协议书》及《补充协议书》、《联系函》、《綦江交通综合体配套道路工程施工设计图》、《綦江地区气象资料实况》、《复工验收申请表》、《延期交房通知书》及邮寄凭单等证据予以证明，但前述证据并不能证明华风公司逾期交房系因施工过程中出现了合同补充协议约定的逾期交房的免责情形所造成，故对华风公司的该辩解意见，一审法院不予采信。因双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经解除，故除华风公司已代吴柳向税务主管部门交纳的部分合同印花税和契税外，华风公司应向吴柳返还购房款、转移登记费、按揭印花税、大修基金，以及多收取的合同印花税和契税，同时华风公司还应按合同约定向吴柳支付违约金。关于华风公司应向吴柳返还的购房款具体数额问题。华风公司对吴柳直接向其交纳的购房款113551元无异议，一审法院予以确认。对于吴柳通过银行转账方式转给重庆康悦建设（集团）有限公司的购房款180000元，虽华风公司不予认可，但根据吴柳的陈述、一审法院对重庆康悦建设（集团）有限公司财务总监的询问笔录等证据，并结合华风公司系案涉项目的开发单位，吴柳转款之时，作为案涉项目承建方的重庆康悦建设（集团）有限公司正在要求华风公司退还履约保证金，而华风公司尚未取得商品房预售许可证，不能进行商品房预售和收取购房款，加之吴柳系在华风公司的售房部进行的转款，该收据上亦是载明收取的案涉房屋的购房款，且从双方签订合同至今华风公司从未以吴柳未付清首付款为由向吴柳追款等事实，足以使一审法院确信吴柳交纳180000元购房款之时，华风公司要求吴柳将该款转入重庆康悦建设（集团）有限公司银行账户，并向吴柳出具了加盖有重庆康悦建设（集团）有限公司财务专用章的收据的事实的存在具有高度可能性，故一审法院确认前述180000元系吴柳向华风公司交纳的购房款。因吴柳举示的证据仅能证明其交纳的购房款为293551元（113551元+180000元），故对吴柳要求华风公司返还购房款313551元的诉讼请求，其中的293551元，一审法院予以支持，其余的20000元，一审法院不予支持。关于华风公司应向吴柳返还的转移登记费、按揭印花税、大修基金、合同印花税和契税的具体数额问题。吴柳向华风公司交纳了契税18407元，合同印花税、转移登记费、按揭印花税、大修基金等共计2610元，现华风公司已代吴柳向税务主管部门交纳了合同印花税306.8元、契税17530.02元，故华风公司现应向返还的契税为876.98元（18407元-17530.02元），合同印花税、转移登记费、按揭印花税、大修基金等共计为2303.2元（2610元-306.8元）。对于华风公司已代吴柳向税务主管部门交纳的合同印花税、契税，吴柳可自行向税务主管部门申请返还。关于华风公司应向吴柳支付的违约金具体数额的问题。合同约定华风公司逾期交房违约吴柳行使合同解除权解除合同后，华风公司应按吴柳已付购房款的百分之0.2向其支付违约金，故华风公司应向吴柳支付的违约数额为587.10元（293551元×0.002）。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和第一百零八条之规定，判决：一、吴柳与重庆华风实业有限公司于2018年2月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除；二、重庆华风实业有限公司于一审判决生效之日起五日内返还吴柳购房款293551元，契税876.98元，合同印花税、转移登记费、按揭印花税、大修基金共计2303.2元；三、重庆华风实业有限公司于一审判决生效之日起五日内支付吴柳违约金587.10元；四、驳回吴柳的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取3006元，由重庆华风实业有限公司承担（此费吴柳已预交，华风公司履行前述义务时一并支付吴柳）。二审中，华风公司与吴柳均认可一审中吴柳举示的吴柳与案外人重庆康悦建设（集团）有限公司签订的《购房协议》中约定的房屋与吴柳与华风公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋系同一标的物。同时，华风公司亦陈述涉案房屋系华风公司抵款给案外人重庆康悦建设（集团）有限公司的抵款房。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.吴柳是否享有合同约定的解除权以及涉案合同是否已于2019年4月19日解除；2.华风公司是否应当向吴柳返还购房款293551元；3.华风公司是否应当承担违约金以及违约金的金额。就前述争议焦点，本院分述如下：关于吴柳是否享有合同约定的解除权以及涉案合同是否已于2019年4月19日解除的问题。本院认为，根据合同约定，华风公司应于2018年12月31日前向吴柳交付案涉房屋，华风公司逾期交房超过90日后，吴柳有权解除合同，解除权的行使期限为15日内。同时，《合同补充协议》第八条约定，双方确认下述情形构成对逾期交房的免责事由，华风公司可据实予以延期，并不承担违约责任：非华风公司原因的市政配套设施批准或安装延误或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。本案中，华风公司在一审中举示的《綦江城市交通综合体投资合作协议书》及《补充协议书》等证据并不能证明华风公司逾期交房系因施工过程中出现了合同补充协议约定的逾期交房的免责情形所造成。同时，华风公司二审中对此亦未提供新证据予以证明。因此，根据合同约定，吴柳于2019年4月1日至2019年4月15日期间享有合同解除权，现吴柳于2019年4月15日以华风公司逾期交房违约为由行使合同解除权通知华风公司解除合同，符合合同约定及法律规定，故一审认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2019年4月19日解除通知送达华风公司之日解除并无不当。上诉人华风公司的该项上诉理由不成立。关于华风公司应当向吴柳返还购房款的金额问题。本院认为，合同解除后，华风公司向吴柳直接收取的购房款113551元，因双方均无异议，故该部分款项应由华风公司退还给吴柳。对于吴柳通过银行转账方式转给案外人重庆康悦建设（集团）有限公司的购房款180000元，华风公司虽对此不予认可，但本院认为该部分款项仍应当由华风公司退还给吴柳，理由如下：首先，从身份关系看，华风公司称华风公司和案外人重庆康悦建设（集团）有限公司系涉案房屋开发方和承建方的关系，华风公司才具有涉案商品房销售资格，吴柳系涉案房屋的购买方。其次，从标的物看，华风公司与吴柳签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋和吴柳与案外人重庆康悦建设（集团）有限公司签订的《购房协议》中约定的房屋系同一标的物。同时，华风公司亦认可涉案房屋系华风公司抵款给案外人重庆康悦建设（集团）有限公司的抵款房。最后，根据双方的陈述及一审法院对重庆康悦建设（集团）有限公司财务总监的询问笔录，结合吴柳转款之时，作为案涉项目承建方的重庆康悦建设（集团）有限公司正在要求华风公司退还履约保证金，而华风公司尚未取得商品房预售许可证，不能进行商品房预售和收取购房款，同时该180000元收据上亦载明系收取的案涉房屋的购房款，再结合从华风公司与吴柳签订合同至今华风公司从未以吴柳未付清首付款为由向吴柳追款等事实，应认定吴柳向案外人重庆康悦建设（集团）有限公司缴纳的180000元购房款系华风公司收取的其与吴柳之间签订的前述《重庆市商品房买卖合同》约定的购房款。因此，该180000元购房款因《重庆市商品房买卖合同》的解除而应当由华风公司退还给吴柳。上诉人华风公司的该项上诉理由亦不成立。关于华风公司是否应当承担违约金以及违约金的金额问题。本院认为，如前所述，因华风公司未能在合同约定的期限内向吴柳交付案涉房屋，已构成违约，理应承担违约责任。根据涉案合同约定，守约方吴柳行使合同解除权解除合同后，华风公司应按吴柳已付购房款的百分之0.2向其支付违约金，故华风公司应向吴柳支付的违约数额为587.10元（293551元×0.002）。上诉人华风公司的该项上诉理由亦不成立。综上，华风公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6012元，由上诉人重庆华风实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵审 判 员  苏 渝二〇二〇年二月二十八日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯