四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20886号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）简阳市洁鑫兴物业管理有限公司。住所地：四川省简阳市筒城镇南街114号。 法定代表人肖麟，总经理。 委托代理人王秀贵，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告，反诉原告）简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会。住所地：四川省简阳市河东新区东滨路中段412号。 负责人唐华兰，主任。 委托代理人王佳惠，重庆坤源衡泰（成都）律师事务所律师。 上诉人简阳市洁鑫兴物业管理有限公司（以下简称洁鑫兴物业公司）因与被上诉人简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会（以下简称碧水云居业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，洁鑫兴物业公司于2017年6月4日与原碧水云居小区业委会（代表业主大会）签订了《碧水云居物业服务合同》，约定了物业服务内容与质量，在第二条第一款第一项“物业共用部位的维护和管理（物业共用部位明细见附件2）”、第二项“物业共用部位公共设施设备的运行和管理（物业共用部位公共设施设备明细见附件3）；在第四条第一款第一项“乙方（指洁鑫兴物业公司）提供的服务质量按《四川省物业服务等级标准》二级执行。明细见附件4、附件5），还约定合同期限自2017年7月1日起至2020年6月30日，物业服务面积为120000平方米（含物业用房108平方米），物业服务费为每平方米1元，还约定“乙方（指物业公司）的管理服务达不到本合同第二条第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月乙方（指物业公司）应收物业服务费总额的3％标准向业主委员会支付违约金。”第三十五条约定：“在合同终止时，乙方（指物业公司）应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；乙方（指物业公司）不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每逾期一日应向甲方（指碧水云居业委会）支付委托期限内平均物业管理年度费用3%的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”。合同签订后，洁鑫兴物业公司履行物业服务合同至今。在履行物业服务合同的过程中，洁鑫兴物业公司在“物业服务内容”的“公共部位、公共设施设备、草坪修剪防虫、树木花台花景绿篱”等方面均存在检查不到位、维护不到位、发现问题处理结果反馈不到位、记录不完整的以下情形：在对楼内公共设施、楼外公共区域的“保洁巡检记录表”记载中，仅能部分反映物业公司相关人员对保洁情况进行了内部的巡视和检查，不能反映每日、每月或每季度的清洁打扫工作情况；在业主服务登记表中，记录了反映问题，对部分处理进行记录，无回访记录；在消防设施系统检查中，无每月检查记录；在消防演练方面仅提供了2018年1月20日形成的消防演习预案及演习资料，没有2017年、2019年的消防演习预案及演习资料；在电梯的日常管理中，无进行自行检查的记录；在车辆管理中，对进出的摩托车仅进行粗略登记，摩托车存在乱停乱放的情形等。 2018年10月，原碧水云居业委会任期届满。2018年11月1日，简阳市射洪坝街道解放路社区居民委员会公布公告，新一届“简阳市东城新区碧水云居小区业主委员会”正式成立。2018年11月26日，简阳市人民政府射洪坝街道办事处出具“业主委员会备案证明”，备案编号：20181024。2019年1月26日，碧水云居业委会召集召开了业主大会，一致同意解聘原有物业公司及新聘物业公司并授权业委会负责相关事宜。洁鑫兴物业公司人员参加业主大会上进行述职发言。2019年3月31日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出了《告知函》，“2019年1月至3月，经过碧水云居小区业主的参与，小区三分之二以上业主投票通过：重新选聘新的物业服务企业为碧水云居小区提供物业服务。具体推进工作已由碧水云居业主大会授权小区业主委员会全权办理，请贵公司积极配合，以及完善交接前的各项服务工作……”；2019年4月20日，碧水云居业委会再次向洁鑫兴物业公司发出了《告知函（二）》，洁鑫兴物业公司于2019年5月22日进行了回复；2019年7月2日，碧水云居业委会再次向洁鑫兴物业公司发出了《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》，明确告知洁鑫兴物业公司“我小区三分之二以上业主一致同意解聘洁鑫兴物业管理有限公司，重新选聘新的物业服务公司”，洁鑫兴物业公司于2019年7月5日进行了回复，对解除合同通知提出了异议，其后双方通过2019年7月5日、2019年7月8日的回复函及2019年7月14日告知书的形式表明了各自的意见。2019年7月19日，洁鑫兴物业公司向法院提起诉讼，请求确认解除合同行为无效，2019年8月16日碧水云居业委会提起反诉，请求确认解除与洁鑫兴物业公司的物业服务合同有效，退出案涉小区，移交物业管理用房及物业管理资料并要求洁鑫兴物业公司承担违约责任。 原审判决认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于洁鑫兴物业公司请求人民法院依法确认2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的问题及关于碧水云居业委会2019年3月31日送达的“告知函”是否具备解除合同效力的问题。首先，洁鑫兴物业公司在履行物业服务合同的过程中，在“物业服务内容”的“公共部位、公共设施设备、草坪修剪防虫、树木花台花景绿篱”等方面均存在检查不到位、维护不到位、发现问题处理结果反馈不到位、记录不完整的情形，未达到《物业服务合同》约定的服务内容和质量标准，构成违约；其次，碧水云居业委会根据小区三分之二以上业主投票结果作出解除与洁鑫兴物业公司的《物业服务合同》的《告知函》，符合法律规定，其业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表碧水云居业主大会向洁鑫兴物业公司发出解除合同的通知。2019年3月31日，碧水云居业委会向洁鑫兴物业公司发出《告知函》，在该告知函中明确提到“小区三分之二以上业主投票通过:重新选聘新的物业服务企业为碧水云居小区提供物业服务”、“完善交接前的各项服务工作”，虽然没有明确解除物业服务合同的字句，但“重新选聘”、“交接工作”等表述，能够反映碧水云居业委会作出了解除合同的明确意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”，同时碧水云居业委会根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，在2019年3月31日送达了该《告知函》，洁鑫兴物业公司在收到该《告知函》后没有在三个月内向仲裁机构或法院提出确认解除合同的效力，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，碧水云居业委会2019年3月31日送达给洁鑫兴物业公司的《告知函》已于2019年3月31日发生解除双方签订的《物业服务合同》的效力；2019年7月2日作出的《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》实际是对2019年3月31日《告知函》内容的进一步明确，其实质内容一致，具有解除双方《物业服务合同》的意思表示，因此对洁鑫兴物业公司请求确认2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的请求不予支持，对碧水云居业委会请求确认2019年3月31日送达给洁鑫兴物业公司的《告知函》解除合同有效的主张予以采纳。该合同解除后，洁鑫兴物业公司应及时将物业用房及相应的物业管理资料移交给碧水云居业委会并退出碧水云居小区；对洁鑫兴物业公司提出碧水云居业委会成员由于未交纳物业费因而组成不合法的主张，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十四条的规定和《四川省物业管理条例》第三十三条、第三十四条的规定，业委会委员的产生和终止其委员资格属小区业主大会或业主委员会根据业主大会的授权决定，对洁鑫兴物业公司的该主张不予采纳。 关于洁鑫兴物业公司违约责任承担问题，洁鑫兴物业公司在履行物业服务合同的过程构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《物业服务合同》第三十条“乙方（洁鑫兴物业公司）的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按当月乙方《物业服务合同》应收物业服务费总额的3％标准向业主委员会支付违约金”，《物业服务合同》第三十五条“在合同终止时，乙方（洁鑫兴物业公司）应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会:乙方（洁鑫兴物业公司）不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位、共用设施设备的，每逾一日应向甲方（业委会）支付委托期限内平均物业管理年度费用3%的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿”的约定，碧水云居小区建筑总面积为124963.9平方米，在扣除物业管理用房后的收取物业费的建筑总面积为124856.18平方米，按照《物业服务合同》物业服务费标准为1元/月•平方米的约定，每月洁鑫兴物业公司应收取的物业管理费用为124856.18元，每年为124856.18×12＝1498274.16元，由于2019年3月31日洁鑫兴物业公司收到《告知函》后就已解除合同，在五日内移交物业用房，办理移交手续，按照《物业服务合同》第三十条和第三十五条计算，洁鑫兴物业公司逾期移交物业用房的每日违约金为4946.22元，综合计算已超过碧水云居业委会50000元违约金的请求，由于碧水云居业委会经综合考虑仅主张50000元，系当事人依法对自己权利的处分，原审法院依法予以认可。故对碧水云居业委会的请求洁鑫兴物业公司承担违约金50000元的主张予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、驳回洁鑫兴物业公司对2019年7月2日《关于解除简阳市洁鑫兴物业管理有限公司对碧水云居小区物业管理服务合同的通知》解除合同行为无效的诉讼请求；二、确认2019年3月31日碧水云居业委会送达给洁鑫兴物业公司的《告知函》具有解除双方《物业服务合同》的效力；三、洁鑫兴物业公司在判决生效后五日内向碧水云居业委会移交物业管理用房及物业管理资料并退出碧水云居小区；四、洁鑫兴物业公司在判决生效后十日内向碧水云居业委会支付违约金50000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费1050元，由洁鑫兴物业公司承担。 宣判后，洁鑫兴物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院对案涉《解除合同通知书》何时发出存在主观推断，认定事实错误；二、一审法院仅根据部分工作记录认定上诉人违约属于认定事实不清；三、被上诉人作出的单方结束合同行为具有随意性，无业主大会授权，且被上诉人提出反诉不应纳入一并审理，原审存在程序瑕疵，故请求撤销原判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人碧水云居委员会二审中辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，从2019年3月31日碧水云居业委会送达给洁鑫兴物业公司《告知函》的内容看，可以认定碧水云居业委会已明确作出了解除合同的意思表示，碧水云居业委会作为业主大会的执行机构，根据小区三分之二以上业主投票结果向洁鑫兴物业公司发出《告知函》，要求解除案涉物业合同符合法律规定。原审法院根据“保洁巡检记录表”、业主服务登记表等日常物业管理登记记录及综合全案证据，认定洁鑫兴物业公司在履行物业服务合同的过程构成违约，并支持碧水云居业委会要求的违约金并无不当。 综上，上诉人洁鑫兴物业公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元由上诉人简阳市洁鑫兴物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月二十一日 书记员  陈 悦