河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初8436号原告（反诉被告）：金伟，男，汉族，1982年10月10日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：倪苗兵，许昌市魏都区志信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马金风，女，汉族，1944年12月22日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：**奎、李刃，河南三兵律师事务所律师。第三人:许昌巨擘房地产信息咨询有限公司。住所地：许昌市文峰路枫丹白露2幢西起1层第10间。法定代表人：王晓敏。委托诉讼代理人：司书豪，该公司员工。原告（反诉被告）金伟与被告马金风（反诉原告）、第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金伟的委托诉讼代理人倪苗兵，被告马金风及其委托诉讼代理人**奎、李刃，第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司的委托诉讼代理人司书豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）金伟向本院提出诉讼请求：1.依法判定被告违约，解除原告、被告之间的《许昌市存量房买卖合同》；2.被告向原告支付违约金人民币84000元；3.解除原告、被告、本案第三人之间《居间服务合同》，原告支付的居间服务费人民币4400元由被告承担；4.原告支出的代理费4000元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、合同签署情况：2019年8月份，原告为购买房产，通过“贝壳网”查询，通过本案第三人处了解，实地约见被告查看房源，获取了被告拟出让的房产信息，明确了该房产位于许昌市魏都区六一路商务局家属院14号楼中单元1楼东户，房产面积62㎡，拟售价45万元。经原告、被告、本案第三人多次商议并达成合意。最终确定该房产为62㎡、售价42万元、单价6775元/㎡，并在贝壳网上备案成交。2、定金支付情况：2019年8月21日，原告、被告签署《许昌市存量房买卖合同》（编号100004164142），原告按约定向被告支付定金人民币20000元；原告、被告、本案第三人亦于当日签署了《居间服务合同》，委托本案第三人为居间方。3、后续履约情况：支付定金一周后，原告通过本案第三人通知被告拟继续按约定支付房款，继续履行合同，得到反馈称，被告一“房产证手续没有办理完毕”为由，拒收其余房款；2019年9月末，原告通过本案第三人通知被告拟继续按约定支付房款、继续履行合同，得到反馈称，被告以“合同存在瑕疵、不承担差额税等”为由拒绝，并继续拒收其余房款。2019年十一假期之后，原告接本案第三人通知，被告的房产证已办理分割，但登记面积为53㎡，有9㎡未能确权；10月13日，被告长子明确表示合同瑕疵、拒收尾款、不承担差额税等；原告委托本案第三人多次联系被告及其长子洽谈、表示希望继续履行合同，但因意见差距较大，无法形成合意，被告拒绝继续履约，且明确表示经法律途径解决；2019年11月1日，原告收到被告发出的《解除合同通知书》，原告对其提出的解约理由不予认可。在原告已部分履行、并积极准备履行剩余义务的前提下，被告多次拒绝原告履约，已违反合同第七条、第八条第四款、第九条第一款、第十条第二款、第十五条第二款等约定，被告已构成根本违约。原告诉至法院，请求法院支持原告的诉求。被告（反诉原告）马金风辩称：1、原告所述与事实不符，被告从未向任何人说过本人房屋面积62平方米，而是53平方，且买卖合同中显示的也是53平方，至于第三人如何向原告承诺被告不知情；2、各项合同由第三人提供格式文本，合同签订后，发现第三人隐瞒事实，合同签订非被告的真实意思表示。3、被告从未拒收后续定金及房款，而是原告不按约履行合同支付剩余定金，造成根本违约，被告已向原告发送解除合同通知书；综上，原告的行为已造成根本违约，且被告已向原告发出解除合同，庭前被告已向法庭提交反诉请求，并保留继续追究第三人合同欺诈，违法避税的行政及刑事责任。第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司辩称：如果原被告双方和解了，我公司作为中介愿意将中介费4400元退还给原告。被告（反诉原告）马金风向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人支付剩余定金人民币30000元；2.判令第三人向反诉人返还定金20000元，被反诉人连带返还；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2019年8月第三人遇到原告称可以帮原告出售位于许昌市魏都区六一路商务局家属院14号楼1单元1楼东户的房屋，面积53平方，售价42万元，反诉人同意后，被反诉人通过第三人向反诉人购买该房屋，由第三人提供格式条款，合同签订后，反诉人发现第三人隐瞒事实，所承诺的与合同不一致，且出现矛盾条款，另外在反诉人并未实际收到定金的情况下让反诉人向反诉人出具收条，反诉人现已年过75岁，老眼昏花，在第三人的诱骗下，签订了商品房屋存量合同、居间服务合同及收到条，并未让反诉人看合同内容，也未给反诉人做任何解释，其行为为合同欺诈行为，并非反诉人真实意思表示。在各项合同签订后，被反诉人也并未履行合同也定向反诉人支付定金，造成根本违约，反诉人于2019年10月30日向被反诉人发出解除合同通知书，现解除合同已生效。为维护反诉人合同权益，根据《合同法》的相关规定，要求实际支付定金，并不予返还，且承担违约责任，第三人承担合同欺诈的责任。原告金伟（反诉被告）辩称：1、合同签订当晚，中介方向被告详细解释了合同各条款和随附义务，是买卖双方真实意思表示；2、纠纷发生后，被告向原告及第三人明确表示，由其长子实际参与商谈，且其长子也长期实际参与；3.根据原被告签订的交易资金监托管提示函，原告将款项交于第三人监管，而不是交于被告，另，原告通过第三人多次向被告提出付款，第三人反馈称被告一直拒收。第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司辩称：法院判决后，谁没有违约我公司就将定金退给谁。根据原被告（反诉原被告）双方提交的证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2019年8月份，原告（反诉被告）金伟在第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司处获取被告（反诉原告）马金风出售涉案房屋的信息，三方经多次协商达成合意。2019年8月21日，原被告（反诉原被告）之间签订了《许昌市存量房买卖合同》（编号100004164142），合同主要内容为：“出卖人（甲方）：马金风买受人（乙方）：金伟……第一条、房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于魏都区六一路商务局家属院14号楼中单元1楼东户该房屋所在楼栋建筑总层数为4层，其中地上4层，地下0层，该房屋所楼层为1层，产权证明所在建筑面积共53平方米。（二）该房屋规划设计用途为：住宅……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲方和乙方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）420000元（大写）肆拾贰万元整。……（二）乙方的付款方式为：…1.定金：定金总额为（小写）50000元（大写）伍万元整。（定金总额不得超过房屋总价款的20%）。（1）乙方于2019年8月21日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金人民币（小写）20000元（大写）贰万元整；（2）乙方于2019年8月31日以自行支付的方式向甲方支付第二笔定金人民币（小写）30000元（大写）叁万元整。本条所约定的定金如部分或全部通过理房通支付的，乙方将定金支付至理房通监管账户后，视为甲方收讫，发生定金效力…第十条违约责任…（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：…2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的…。2019年8月21日，原被告及第三人签订了《居间服务合同》，合同主要内容为：“甲方（出卖方）：马金风乙方（买受方）：金伟丙方（居间方）：许昌巨擘房地产信息咨询有限公司…第一条、居间服务内容及标准……2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条居间代理费及支付甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为人民币8400元，其中，由甲方承担零元整，乙方承担人民币（小写）8400元（大写）捌仟肆佰元整，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付…”。同日，原被告签订交易资金监/托管提示函一份，一致同意将交易资金委托第三人监管。2019年8月21日，被告马金风向原告出具收到条一份，内容为：“今收到金伟（411528198210105896）购买魏都区六一路商务局家属院14号楼中单元1楼东户房屋定金贰万元整（￥20000.00）收款人:马金风4110021944122210282019年8月21日”。2019年10月30日，被告（反诉原告）马金风向原告（反诉被告）金伟发出解除合同通知书且原告已收到。另查明，原告（反诉被告）金伟所缴纳的定金20000元在第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司处存放；原告（反诉被告）金伟已向第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司支付居间服务费4400元。2019年8月21日，第三人许昌巨擘房地产信息咨询有限公司向被告（反诉原告）马金风出具承诺书一份，内容为：承诺书我公司承诺为马金风办理许昌市魏都区六一路商务局14号楼中单元1楼东户房屋交易和相关过户手续，包括：1、该房屋原房主变更为马金风；2、马金风名下另一房屋过户给沈东辉；3、马金风过户给金伟4、沈东辉过户给马金风。我公司愿意提供免费服务，期间产生的各种费用由我公司承担（注：马金风过户给金伟所缴契税除外，由金伟个人承担）我公司保证马金风在上述全部事宜办理完毕后，最终马金风的实际净收益不低于人民币肆拾万元整。如遇该房屋无法上市交易或上述任一过户环节手续无法办理或者马金风最终实际净收益低于人民币肆拾万元整，则所签订的房屋买卖合同，合同编号：10000164142，自动作废，相关责任以及与买方的合同解除事宜由我公司承担解决。若该承诺书与所签订的房屋买卖合同有不一致的地方，则以该承诺书为准。许昌巨擘房地产信息咨询有限公司（印章）经办人：杨华日期：2019年8月21日。另，本承诺书第三人书写的“马金凤”实为本案被告（反诉原告）马金风。原告（反诉被告）金伟在支付20000元定金后未支付剩余定金及房款。本院认为：当事人应该按照约定全面履行自己的合同义务。本案中，被告（反诉原告）马金风于2019年10月30日因原告（反诉被告）金伟未能按合同约定履行义务向其发出了解除合同的通知且原告已收到，现原告金伟向法院主张解除双方签订的存量房买卖合同，因双方均同意解除该合同，故原告金伟主张解除该存量房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。原告金伟主张被告向其支付违约金84000元的诉讼请求，因未能提供证据证明被告违约，故本院对原告该项诉请不予支持。原告金伟关于解除原被告及第三人签订的居间服务合同并由被告承担居间费用4400元的诉讼请求，根据居间合同条款约定原被告双方房屋买卖合同签订后，居间行为完成，居间合同当事人依据合同约定支付居间费用，本案中原被告（反诉原被告）之间已经签订了房屋买卖合同，第三人的居间服务已经完成，故原告金伟该项诉讼请求，本院不予支持。原告金伟要求被告承担代理费4000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）马金风关于要求原告（反诉被告）金伟支付剩余定金30000元及与第三人连带返还定金20000元的诉讼请求，因被告（反诉原告）马金风已于2019年10月30日向原告发出解除合同通知，且双方对解除签订的存量房买卖合同均无异议，故被告（反诉原告）马金风的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）金伟、被告（反诉原告）马金风于2019年8月21日签订的《许昌市存量房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）金伟的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马金风的反诉请求。案件本诉受理2110元，减半收取1055元，由原告（反诉被告）金伟负担；案件反诉受理费1050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）马金风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  郑艳媛二〇二〇年二月五日书记员  李 蕊