大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初10871号原告马瑞元，住址庄河市。委托代理人祖丽霞，系辽宁和轩律师事务所律师。委托代理人于环，系辽宁和轩律师事务所律师。被告大连实达房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区。法定代表人金春君，系总经理。委托代理人刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托代理人李巍，系该公司工作人员，住址大连市沙河口区。第三人大连云翔建设集团有限公司，住所地庄河市。法定代表人邢富翔，系董事长。委托代理人高庆文，男，系该公司员工，住址庄河市。原告马瑞元与被告大连实达房地产开发有限公司、第三人大连云翔建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日作出（2016）辽0211民初11339号民事判决书，原告马瑞元不服，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。辽宁省大连市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）辽02民终5442号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马瑞元的委托代理人祖丽霞、于环，被告大连实达房地产开发有限公司的委托代理人刘甲明、李巍到庭参加诉讼，第三人大连云翔建设集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马瑞元诉称，2013年1月9日，原、被告签订了《购房合同书》，合同约定：原告购买被告因抵债取得的位于大连市甘井子区房屋，建筑面积共计421.01平方米，房屋用途为住宅，房屋单价为每平方米5,680元，房屋总价为2,391,337元；付款方式为签订本合同当日一次性支付；房屋交付期限为2013年12月30日前交付。双方在合同第六条约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限之60日起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订当日，被告向原告出具了专用收款收据，后被告没有按约定交房，原告多次去找被告询问交房事宜，但被告总以各种理由推脱延期交房，至今未交房。故原告诉至法院，请求被告支付逾期交房违约金212,351元（暂截止2016年8月5日止），2016年8月6日至实际交房日的违约金按照双方签订的合同约定的违约金计算；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告大连实达房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原告也未向被告交付过任何购房款，虽然原、被告间签订购房买卖合同，但是该购房买卖合同是因为被告开发小区的建设单位大连云翔建设集团有限公司法定代表人邢富翔向原告借款，形成借贷关系后，应刑富翔的要求，在应付第三人部分工程款的前提下，对原告与第三人进行所谓担保，所以原、被告之间的基础法律关系并不真实。被告给原告出具的房款收据中标注房款经办单位是云翔公司，经办人是王远强，他的身份是云翔公司的工作人员，房款的结算方式是抵押，这份收据的出具时间是2013年1月9日，这个日期与原告和第三人签订的协议书的日期是一致的，在该协议当中原告与第三人约定，上述房屋系用于第三人解决其他工资问题所做的抵押，因此原告和被告之间不存在真实客观的房屋买卖合同法律关系，实际上是云翔用案涉的房屋，对外提供抵押之用，依据合同的相对性，原告应向第三人来主张相应的权利。第三人大连云翔建设集团有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年1月9日，原、被告签订《购房合同书》一份，合同约定原告购买位于大连市甘井子区房屋，房屋面积共计421.01平方米，房屋用途为住宅，房屋单价为每平方米5,680元，房屋总价为2,391,337元，房屋交付期限为2013年12月30日前交付等等。同日，被告为原告开具了专用收款收据，载明款项2,391,337元，收款事由为房款，结算方式为抵押，经办部门为云翔；合同附件三载明：此房为抵账转让合同，如乙方要求退房，甲方按3,500元/㎡回收。同日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《协议》一份，该协议内容为：“甲方所开具的军悦湾7#-1-3-1面积96.69㎡、7#-1-3-2面积65.47㎡、7#-1-3-4面积96.69㎡、7#-1-4-2面积65.47㎡、7#-1-4-4面积96.69㎡（合计421.01㎡）的购房合同仅用于乙方因年底解决其它工程的工资问题所做的抵押，乙方承诺1个月后将所开具的购房合同收回给甲方。倘若乙方不能回收此合同，则云翔公司按购房合同价于3个月内付此房款给甲方。”庭审后，原告向本院提交情况说明一份，内容为：“马瑞元诉大连实达房地产开发有限公司、大连云翔建设集团有限公司（以下简称云翔公司）商品房买卖合同纠纷一案经过开庭审理，现就合议庭要求马瑞元与大连云翔建设集团有限公司之间是否曾存在借贷情况做如下说明：1、云翔公司的法定代表人邢富翔于2011年12月28日、2013年1月7日分别向马瑞元借款人民币150万元和100万元并出具借条，合计共计借款人民币250万元。2、关于第一笔150万元的借款，2011年12月28日，马瑞元的妻子辛桂清转账存入邢富翔农行卡130万元，马瑞元的亲戚赵润秋转账存入邢富翔工行卡20万元。3、关于第二笔100万元的借款，2013年1月7日，在邢富翔的要求下，马瑞元在农商行转账存入唐艳芳的中国银行卡，邢富翔出具借条的同时，唐艳芳出具收条。”本院所确认的上述事实有购房合同书、收款收据、协议、庭审笔录等在案为凭，上述证明已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的基础法律关系是民间借贷法律关系，第三人的法定代表人邢富翔与原告之间存在债权债务关系。本案中原、被告之间的签订《购房合同书》附件三载明：此房为抵账转让合同，且在收款收据上亦注明为“抵押”，故原、被告之间签订的名为房屋买卖合同，实为以房抵债协议。抵债协议签订后，新的债权已经发生，此时基于抵押协议产生抵押物交付的请求权。但是，基于抵债协议发生的请求权并不意味着消灭原债权（除非双方在抵债协议中对消灭原债权有明确约定，而本案中未做明确约定），抵债物在完成交付之前，原债权仍然存在。依据物权法第195条的规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”据此，以物抵债行为属于实践性法律行为，在未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立。以物抵债只是一种债务履行方式，不产生物权变动的效力。在债务人反悔不履行抵债协议时，债权人应继续主张原债权。故本案中，在被告反悔不履行抵债协议时，原告主张继续履行抵债协议，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:驳回原告马瑞元的诉讼请求。案件受理费人民币4,485元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姚念杰审 判 员  张 健人民陪审员  魏秀梅二〇二〇年二月二十五日书 记 员  刘婷婷本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。