上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7743号上诉人（原审原告）：周俊成，男，1950年8月26日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吴全明，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张伯涛，男，1938年11月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张金华（系张伯涛之子），1957年6月9日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：熊**，上海新松律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：松江县佘山房管所，住所地上海市松江区佘山镇陈坊桥。法定代表人：周正华，职务不详。被上诉人（原审第三人）：顾林根，男，1956年12月21日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审第三人）：上海市松江区佘山镇人民政府，住所地上海市松江区佘山镇佘新路358号。法定代表人：陆云峰，镇长。委托诉讼代理人：吴益清，上海盈仑律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海佘山资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区佘山镇佘天昆公路8号。法定代表人：杨爱娟，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋营，上海巨明律师事务所律师。上诉人周俊成因与被上诉人张伯涛、松江县佘山房管所（以下简称佘山房管所）、顾林根、上海市松江区佘山镇人民政府（以下简称佘山镇政府）、上海佘山资产经营管理有限公司（以下简称佘山资产公司）其他用益物权纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初8076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审限三个月，现已审理终结。周俊成上诉请求：撤销一审判决，改判支持周俊成一审的诉讼请求。事实和理由：1993年周俊成与佘山房管所就上海市松江区XX镇XX街XX号XX室（以下简称系争房屋）建立公房租赁关系。1、一审法院认定周俊成未履行支付房屋租金义务系认定错误。周俊成主张其于1993年9月20日支付的借房使用费588.25元，即房屋租金。如按照佘山房管所陈述该款性质为押金，则该押金单价为24元/平方米，而张伯涛所提交的1996年支付的300元借房使用费实际系其1994年3月14日缴纳的上海市松江区XX镇XX街XX号XX室（以下简称201室）房租，张伯涛在一审中确认该款为押金，则该押金单价为12元/平方米，押金单价不一，且不符合物价上涨的规律。佘山房款所若收取押金，则违背《上海市房屋租赁条例》第十九条规定的公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。事实上，周俊成支付的588.25元是系争房屋20年的房屋租金，该收据备注栏中周俊成自行添加“20年”字样，系其出于从事金融工作的习惯，并非刻意伪造。2、一审法院认定“因周俊成长期未居住且未支付租金被收回房屋另行出租”错误。佘山镇政府认为系争房屋与工作单位分配给职工的福利分房不同，系为解决城镇居民住房困难，由政府部门建造或购买后向本地区居民提供临时居住的房屋，凡是借住者连续三个月不住人或者连续六个月不交房租，由房管所收回后再出租给其他住房困难户。该说法系编造，且违背《上海市房屋租赁条例》规定的公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系的禁止性规定，损害社会公共利益。即便确系周俊成拒不缴纳租金，出租人应向出租人先进行催告，合理期内周俊成仍不履行的，出租人才可解除合同。3、一审法院认定张伯涛取得系争房屋租赁权系认定错误。系统公房的分配，各系统各单位都有相应程序，周俊成取得系争房屋租赁权经过近一年的审核过程，房管部门出具《职工租住公房证明》。张伯涛未持有合法有效的租用公房凭证，其出示的《借房凭证》仅凭佘山房管所所长签字和房管所公章所得，实际该所长无权对此作出决定。综上，张伯涛取得系争房屋租赁权系无效，其缴纳房租及后续获得拆迁补偿也均为无效。请求二审法院支持周俊成的上诉请求。张伯涛辩称：不同意周俊成的上诉请求。周俊成从未实际居住系争房屋，亦未支付过系争房屋租金，其于收据上伪造了“20年”字样。周俊成支付的588.24元实际系押金性质，有佘山房管所工作人员朱某的陈述予以证明，押金不按固定数额收取。周俊成主张588.24元系20年租金，则每月租金为2.45元，而张伯涛最早每半年或一年支付租金，最低每月租金为9.1元，两者月租金相差四倍之多不合常理，且房管所也不可能一次性收取20年租金。自张伯涛取得房屋租赁权至系争房屋动拆迁周俊成提起诉讼主张其权益受侵害，已经超过16年，不合理，也超过诉讼时效。周俊成引用《上海市房屋租赁条例》不适用当时公租房分配情况。周俊成不缴纳房租并已实际搬离，说明其已不承租系争房屋，根据当时公房管理规定，政府可以收回该公房，重新分配给有住房需要的他人。张伯涛按时支付租金、实际居住系争房屋，取得的借房凭证上有佘山房管所的真实公章，故已取得房屋租赁权，系合法承租人。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佘山镇政府：不同意周俊成的上诉请求。租金一般是三个月或半年分时段缴纳，有工作人员上门收取，不可能存在一次性缴纳20年的情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佘山资产公司：不同意周俊成的上诉请求。周俊成支付的588.25元性质实际为押金，此系当时处理该项工作的工作人员予以确认。周俊成主张当时每月租金是2.45元，系以588.25元除以20年计算所得，没有事实依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佘山房管所、顾林根未作答辩。周俊成向一审法院起诉请求：1、确认佘山房管所与周俊成就系争房屋于1993年9月22日建立的公租房租赁合同真实合法有效，周俊成为系争房屋合法承租人；2、确认佘山房管所与张伯涛非法形成的关于系争房屋的公租房租赁关系无效，张伯涛并非该公房承租人；3、撤销佘山房管所与张伯涛于1996年3月14日形成的系争房屋的公有房屋租赁权登记。一审法院认定事实如下：1993年9月20日，周俊成取得《职工租住公房证明》，载明周俊成租住系争房屋。同日，佘山房管所出具收款收据，载明收到周俊成支付的借房使用费588.25元。周俊成自行在该收款收据中手写增添期限“20年”字样。1996年3月14日，佘山房管所再行出具收据，载明收到张伯涛支付的系争房屋的借房使用费300元。张伯涛确认该费用为XX镇XX街XX号XX室（以下简称201室）的租赁押金。1998年7月14日，张伯涛缴纳租金54.6元（7月至12月，每月按9.1元标准缴纳）。同日缴纳租金144元（1-12月租金每月12元）。之后张伯涛按照每月21.1元标准支付系争房屋和201室房屋的年租金合计253.2元。2013年11月，周俊成向一审法院提出诉讼请求，基于其所述的事实，请求判令确认张伯涛和上海XX有限公司之间签署系争房屋的拆迁协议无效。该案最初查明，系争房屋的所有权人为原松江县佘山房管所。周俊成于1993年9月20日承租了系争房屋，后于1996年搬离。1996年3月14日，原松江县佘山房管所出具《借房凭证》，将系争房屋交由张伯涛租用。后张伯涛居住在系争房屋内直至该房屋动迁。2013年12月23日，一审法院作出一审判决，驳回周俊成的诉讼请求。后周俊成不服提起上诉，2014年3月28日，本院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。之后，周俊成提出再审申请，2014年8月20日，上海市高级人民法院作出裁定：驳回周俊成的再审申请。2015年3月18日，案外人佘某在佘山镇政府向松江区纪委人员制作笔录，该笔录载明其陈述内容如下：1984年开始担任佘山房管所出纳，直至2015年1月退休。佘某主要工作为定期收取房屋租金。201室一直由张伯涛支付租金，202室即系争房屋从1993年至1998年期间从未收取过租金。直至杨某担任所长后，其被告知202室房屋租金也向张伯涛收取。之后张伯涛一直支付两间房屋的租金。在张伯涛支付系争房屋租金前，佘某上门收取租金时发现202室门一直关着。后来张伯涛同时支付两个房间租金时，其发现两个房间均由张伯涛使用，202室为吃饭和起居的地方，201为起居的地方。201室的房租为每月12元，202室的房租为每月9.1元。同日，案外人朱某在佘山镇政府向松江区纪委人员制作笔录，该笔录载明其陈述内容如下：朱某于1988年7月开始担任佘山房管所业务副所长，1998年1月1日辞职。1993年9月20日收款收据为朱某出具的，收据中载明的借房使用费性质相当于押金，房子不租了就要退还给租客。此外要每月收取房屋租金，具体操作由佘某收取。该收款收据中“20年”并非朱某所写。2015年12月11日，案外人杨某在松江区纪委就系争房屋的出租事宜制作笔录，该笔录中杨某陈述：1、1997年8月至2002年4月期间杨某担任佘山XX所所长；2、佘山XX所的前身为佘山房管所，因1997年已经没有公房可供分配了，所以镇政府将佘山镇清洁所和佘山房管所合并成立了佘山XX所；3、其担任所长期间，张伯涛曾向杨某要求将系争房屋分配给其居住，其予以同意，并由出纳收取房租。其事实上并没有这个权力，也未曾了解当时系争房屋是否有人居住。具体将系争房屋租给张伯涛的时间杨某表示记不清楚了，大约在1998年。4、根据规定，承租人的变更应该先由镇里分管领导或两委办理讨论决定将原分配的房屋进行撤销，再由分管领导或两委班子讨论决定分配给新房东，事实上并未履行该程序，是杨某擅自委托决定的。5、关于借房凭证的签字时间，杨某表示约在2010年左右，张伯涛将借房凭证事先写好交给他，他只是在上面写了“情况属实，同意，杨某，1996年3月14日”的字样。之所以将时间写成“1996年3月14日”，是张伯涛要求这样写的，因为2010年这块地方要动迁了，张伯涛来补这个手续，是为了领取动迁补偿款。杨某认为张伯涛是无权领取动迁补偿款的，当时他同意房屋给张伯涛住，只是考虑到张伯涛居住困难。对该谈话笔录，张伯涛认为杨某的陈述并不真实，有虚假的陈述，补签是张伯涛要求的，具体什么时候补签的时间太久记不清楚了，杨某作为领导有权力将房屋分配给张伯涛居住，张伯涛也就有权利享受动迁利益。另查明，根据佘山镇政府的批复，佘山房管所于1994年4月8日设立，设立时的法定代表人为案外人陈某。1997年1月法定代表人变更为顾林根。目前的企业状态为2010年4月17日吊销未注销。1995年10月27日，佘山镇政府作出《关于成立佘山XX所及顾林根等通知职务任免的通知》，该通知载明，经镇政府决定，为了便于管理，佘山房管所、清洁所实行合署办公，成立佘山XX所。原佘山房管所、清洁所政府任命的行政职务将自行免去。顾林根同志任佘山XX所所长，朱某、姚某同志任副所长。……1997年5月，上海市XX物业管理所依法设立。法定代表人为顾林根。2004年该物业管理所被依法注销。审理中，周俊成出具借房凭证一份，该凭证纸张抬头为上海XX物业管理所，凭证内容载明：XX桥XX街XX#公房XX室，原周俊成居住，现经领导同意，由张伯涛同志借用，特此证明。该凭证下方由案外人杨某载明“情况属实，同意杨某，1996.3.14”并盖佘山房管所的公章。该凭证结合杨某的笔录，周俊成用以证明张伯涛通过不正当手段获取房屋租赁权。张伯涛认可该凭证为倒签，但认为该凭证所载内容仅为客观事实的补正。庭审中，除收款收据外，周俊成并未提供缴纳系争房屋租金的证据。就系争房屋押金的计算方式，佘山公司出具说明：系争房屋建筑面积为24.51平方米。押金收取根据房屋建筑面积计算，单价为24元/平方米，合计押金588.24元。该金额同收款收据中的金额基本一致。庭审中，就系争房屋的使用问题，周俊成陈述其于1993年搬入，之后从未搬出，周俊成东西一直在里面，1998年4月工作调动后周俊成实际未居住在系争房屋内。但平时，周俊成会去房子外面看看，直至2012年周俊成发现物品丢失进而报警。张伯涛陈述其于1994年开始成为201室房屋的承租人，周俊成于1993年9月至1996年2月期间居住在系争房屋内，但此后便搬走了。张伯涛于1996年3月14日开始入住直至拆迁。周俊成、张伯涛确认涉案房屋已于2012年被拆除了。审理中，周俊成提供上海农商银行出具的证明和房产证一份，该证明载明周俊成于1998年4月从上海市松江区XX社调入上海市松江区XX营业部工作，此后于2001年1月周俊成购买了XX路XX弄XX号XX室房产。上述证明张伯涛陈述于1996年入住系争房屋与事实不符。张伯涛认为上述证据同本案无关。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案系周俊成认为其合法承租权遭受张伯涛侵害进而主张权利。根据庭审调查，一方面，周俊成持有的职工租用公房证明和缴费凭证，可以证明周俊成曾经同佘山房管所就系争房屋于1993年建立了租赁关系。另一方面，张伯涛确实最晚于1998年7月开始缴纳系争房屋的租金并实际使用系争房屋。因此本案的争议焦点为周俊成的承租权是否存续，如果存续的情况下其权利是否受到张伯涛的侵害。就周俊成承租权，一审法院从以下角度进行阐析：首先，就租金的支付方面。作为公房租赁的承租人应当支付相应的租金。本案中，根据佘山房管所工作人员的陈述，系争房屋除缴纳押金外还应支付每月租金，但其从未收取过周俊成交付的系争房屋租金。审理中周俊成亦并未举证证明其曾经支付过系争房屋的租金。佘山房管所实际经办人员确认周俊成提供的收款收据中588.25元为押金，该金额同佘山资产公司提供的押金计算方式基本一致。而周俊成在该收据中自行添加的行为更有弄虚作假的有违诚信的嫌疑。综合以上情形，一审法院认为周俊成并未履行支付系争房屋的租金的义务。其次，就实际居住而言，根据生效判决认定事实确认周俊成已于1996年搬离系争房屋。而张伯涛最晚于1998年下半年开始缴纳租金并实际使用系争房屋。结合佘山镇政府关于房屋系为了解决区域内困难家庭住房困难所设，如长期未交租金，将收回房屋另行分配的陈述。一审法院认为，相较周俊成所述的其租赁权无故被侵害而言，因周俊成长期未居住且未支付租金被收回房屋另行出租更为合理。否则，周俊成直至2012年房屋即将动迁时才就系争房屋被人侵占提出异议显然不合常理。综上，一审法院认为周俊成在张伯涛实际使用系争房屋前已经失去了系争房屋的承租权，故其已无权要求撤销确认佘山房管所和张伯涛的租赁关系无效并撤销登记。就周俊成要求确认其同佘山房管所之间的租赁合同有效，其为合法承租人，鉴于一审法院认定该租赁合同尽管曾经确立，但目前状态已经解除，故就该项诉请一审法院亦不予支持。一审法院审理后，于2019年3月26日依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定判决：驳回周俊成全部诉讼请求。案件受理费240元，由周俊成负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。周俊成主张其就系争房屋承租权受到张伯涛侵害，故其于本案中实际要求确认其为涉案房屋承租人，同时否认张伯涛的承租人资格。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。是否是系争房屋承租人应从租金的支付和实际居住情况来分析。从在案证据来看，周俊成于1993年与佘山房管所就系争房屋建立租赁关系，确系事实，就其租金支付情况，周俊成提供标注有“20年”字样的588.25元收款收据，称其已一次性支付20年的租金。后周俊成于审理过程中承认该收款收据上的“20年”字样实际系其自行添加。对此，已有佘山房管所实际经办人确认该款实为押金并非租金，佘山资产公司亦提供具体押金的计算方式予以印证。据此，一审法院采信588.25元系为押金并非租金的认定，具有事实依据，本院予以认同。周俊成就其租金的支付并无证据予以证明，而在案证据证明张伯涛于1998年7月起开始支付系争房屋租金，故一审法院认为周俊成未支付系争房屋租金，认定事实无误。关于实际居住情况，周俊成陈述其于1998年4月调动工作后实际未居住系争房屋，但物品均在房屋内从未搬出。张伯涛陈述其于1996年3月14日开始入住系争房屋直至拆迁。本院认为，虽双方对于周俊成不在系争房屋居住的时间的陈述有所出入，但周俊成确系常年未居住系争房屋，根据其并无证据证明其支付租金，结合佘山镇政府关于系争房屋系为解决区域内居住困难家庭所设的陈述，系争房屋系被收回另行出租给张伯涛，较为符合现实情况。周俊成至2012年房屋即将动迁时提出异议，已时隔十数年，其亦称其经常回系争房屋附近看看，可知周俊成就系争房屋由张伯涛居住使用实际明知，并无异议。由于周俊成原与佘山房管所建立的租赁关系已然解除，周俊成已丧失了对系争房屋的承租人资格，故其主张佘山房管所和张伯涛的租赁合同无效及撤销公房租赁权登记，无事实与法律依据，本院不予支持。周俊成主张案外人杨某在将系争房屋分配给张伯涛的过程中存在越权违纪行为，该问题与本案属不同法律关系，周俊成如认为佘山房管所与其解除租赁关系存在不当，应另依合法途径提出主张。综上所述，周俊成的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人周俊成负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年二月二十五日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……