苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8375号原告：徐国方，男，1979年12月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郁建新，江苏诚品律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐三毛，男，1957年4月12日生，住江苏省苏州市吴中区，系原告徐国方的父亲。被告：朱小弟，男，1969年1月31日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：严光炎，男，1961年4月15日生，汉族，住浙江省绍兴市。第三人：谈建新，男，1973年1月24日生，汉族，住江苏省苏州市。第三人：谈全根，男，1946年1月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：谈根宝，女，1948年9月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道乐园路8号。法定代表人：沈雪华，主任。委托诉讼代理人：周大伟、邢瑶，江苏久顺律师事务所律师。原告徐国方与被告朱小弟及第三人严光炎、谈建新、江苏省吴中经济技术发展集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案。审理中，原告申请撤回对第三人吴中经济技术发展集团有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许，并依原告申请追加谈全根、谈根宝、苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处（以下简称横泾街道办）为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告徐国方的委托诉讼代理人郁建新、徐三毛，第三人横泾街道办的委托诉讼代理人邢瑶到庭参加了诉讼，被告朱小弟及第三人严光炎、谈建新、谈全根、谈根宝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐国方向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、请求判令第三人横泾街道办将坐落于苏州市吴中区（含阁楼）及3幢23号车库过户至第三人谈建新、谈全根、谈根宝名下；3、请求判令第三人谈建新、谈全根、谈根宝在上述房屋及配套车库登记其名下后协助第三人严光炎将上述房屋及配套车库变更登记至第三人严光炎名下；4、请求判令第三人严光炎在上述房屋及配套车库变更登记其名下后协助被告朱小弟将上述房屋及配套车库变更登记至被告朱小弟名下；5、判令被告朱小弟在上述房屋及配套车库变更登记其名下后协助原告徐国方将上述房屋及配套车库变更登记至原告徐国方名下；6、本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：原告徐国方于2017年1月22日以90万元购买被告朱小弟从第三人严光炎处受让的位于苏州市吴中区(含阁楼)、配套车库，房屋面积111.17平方米、阁楼面积72.29平方米、车库面积22.92平方米，签约时苏州市吴中区横泾街道人民调解委员会作为见证方盖章，被告朱小弟同时向原告移交了其从第三人严光炎处购房的《房屋买卖合同》和承诺书以及第三人严光炎从第三人谈建新处购得涉案房产的《房屋买卖合同书》，以证明被告有权利处置该房产。签约当日，原告已按约付清了购房款90万元，其中根据被告朱小弟出具书面《承诺书》指令向案外人王永广付款55万元，向案外人徐三毛付款35万元；被告朱小弟将相关前几手交易的合同原件、钥匙移交给原告持有，完成了涉案房屋交付手续。目前涉案房屋已具备办证条件，经多次联系被告及第三人要求配合办证未果。原告认为，原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，在原告按约付款的情况下，被告未能按约将涉案房屋权属证书过户到原告，有违合同约定及法律规定，原告有权要求被告继续履行合同、配合办理过户手续；同时，第三人作为涉案房产连续交易的前手当事人及初始不动产权登记人，亦有义务配合办理过户手续。被告朱小弟未作答辩。第三人横泾街道办述称：涉案房屋首先应登记在被拆迁人谈建新、谈全根、谈根宝名下，目前涉案房屋已具备办证条件，其愿意协助办理相关手续。第三人严光炎、谈建新、谈全根、谈根宝均未作陈述。本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，被告朱小弟（出售方、甲方）与原告徐国方（买进方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将横泾尧南花苑的公寓房三幢404室一套111.17平方米、车库22.92平方米、阁楼72.29平方米出让给乙方；房屋转让价格为62万元，车库、阁楼价格为28万元，合计90万元；自甲、乙双方签字生效后乙方将购房款一次性付清；办理所有证件的相关事宜甲方负责完成，原产证办理费用由甲方自负，甲方应提供给乙方办理过户所需要的文件资料，若甲方不提供，则视为违约，应支付乙方相当于购房款50%的违约金，过户费由乙方负担（如房产证及土地证出来60天内应及时办理过户手续，如拖延或不办理，则视为甲方违约）；乙方付清房款，甲方将钥匙交给乙方，产权交接完毕，双方不得反悔；等等。该合同落款处由苏州市吴中区横泾街道人民调解委员会作为见证人盖章确认。等等。上述房屋买卖合同签约当日，被告朱小弟就将上述房屋交付给原告徐国方。上述房屋系因第三人谈建新作为被拆迁方于2003年10月14日与拆迁方签订一份《拆迁安置协议》后安置取得的房屋，该协议约定第三人谈建新同意房屋及附属物实施动迁可安置取得200平方米公寓房（含基准面积120平方米、照顾面积80平方米），协议还载明被拆迁方过渡期的人数为3人，分别为谈建新、谈全根、谈根宝。上述房屋即位于苏州吴中经济开发区（建筑面积183.46平方米）及3幢23号车库（建筑面积22.92平方米）已于2017年2月21日登记在第三人横泾街道办名下。另查明，2006年1月28日，第三人谈建新（出让方、甲方）与第三人严光炎（受让方、乙方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定甲方将尧南花苑安置的公寓房一套117.17平方米、阁楼72.29平方米、车库22.92平方米出让给乙方；主房价格2000元/平方米、阁楼价格1000元/平方米、车库1000平方米，合计总价310000元；自甲、乙双方签字生效后乙方将购买款一次性付清；乙方付清房款，甲方将钥匙交给乙方，产权交接完毕双方不得反悔；乙方接收钥匙收到产权后，水、电、有线电视及其他一切费用由乙方支付，与甲方无关；等等。该合同落款处由横泾街道尧南花苑管理办公室作为见证人盖章确认。2016年10月12日，第三人严光炎（出售方、甲方）与被告朱小弟（买进方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将横泾镇尧南花苑的公寓房三幢404室一套111.17平方米、车库22.92平方米、阁楼72.29平方米出让给乙方；房屋转让价格合计为85万元；自甲、乙双方签字生效后乙方将购房款一次性付清；办理所有证件的相关事宜甲方负责完成，原产证办理费用由甲方自负，甲方应提供给乙方办理过户所需要的文件资料，若甲方不提供，则视为违约，应支付乙方相当于购房款50%的违约金，过户费由乙方负担（如房产证及土地证出来60天内应及时办理过户手续，如拖延或不办理，则视为甲方违约）；乙方付清房款，甲方将钥匙交给乙方，产权交接完毕，双方不得反悔；等等。该合同落款处由苏州市吴中区横泾街道人民调解委员会作为见证人盖章确认。审理中，原告徐国方为证明其已履行上述房屋买卖合同项下购房款的交付义务，向本院提供证据如下：（1）2017年1月22日被告朱小弟出具的承诺书一份，主要内容为：“双方协商一致，朱小弟购买严光炎横泾镇尧南花苑三幢二单元404室的拆迁安置房现转卖给徐国方所有，具体付款方式如下：一、朱小弟自愿承诺房款总金额玖拾万元整卖给徐国方所有。二、朱小弟委托徐国方把购房款伍拾伍万元直接汇入王永广账号内，余款叁拾伍万元直接汇入徐三毛账号内（由买房人徐国方办理）”。（2）2016年12月30日被告朱小弟出具的借条一份，主要内容为：今由朱小弟向王永广借人民币50万元，用于还钱锋的房款，用时10天至30天，息10%结算。该借条中由徐三毛作为担保人签字。（3）2017年2月15日王永广出具的收条一份，主要内容为：今收到徐国方代朱小弟向本人还款人民币伍拾伍万圆整（其中转账53万，现金贰万）。（4）徐国方的尾号为7986的建设银行账户交易明细（2017年1月1日至2017年2月1日期间），根据该明细显示，原告徐国方分别于2017年1月24日、25日、26日、27日向王永广尾号为6719的银行账户分别转账支付30万元、10万元、10万元、3万元，以上合计53万元。（5）严光炎于2016年10月12日出具的承诺书，主要内容为：双方协商一致，朱小弟购买严光炎横泾镇尧南花苑三幢二单元404室的拆迁安置房付款方式如下：一、严光炎自愿承诺捌拾伍万元购房款其中陆拾万元直接汇入钱峰账号内（自签订协议之日先付十万元，余伍拾万元于2016年12月31日前由朱小弟直接汇入钱峰账号内）；二、严光炎自愿承诺捌拾伍万元购房款其中贰拾万元直接汇入徐三毛账号内（由买房人朱小弟办理）。（6）（2016）苏0506民特75号司法确认裁定书打印件一份，经审查查明，徐三毛、严光炎民间借贷纠纷，经苏州市吴中区横泾街道人民调解委员会调解达成人民调解协议：严光炎确认结欠徐三毛人民币350000元，该款由严光炎于2016年8月25日前归还等。（7）朱小弟农业银行账户交易明细及徐三毛工商银行账户交易明细各1页，根据上述明细显示：徐三毛银行账户于2016年10月12日转账支付10万元到朱小弟银行账户。原告陈述，因朱小弟结欠王永广借款本息55万元，该笔借款由其父徐三毛提供担保，在该笔借款到期后，朱小弟无力还款，其父就让其购买涉案房屋，并让其与朱小弟协商确认将购房款中55万元直接付给王永广以清偿该笔债务。另外，朱小弟结欠其父徐三毛35万元，该债务由两笔金额分别为25万元及10万元的款项组成，其中25万元债务起因于严光炎结欠徐三毛35万元，即（2016）苏0506民特75号司法确认裁定书项下确认的债务，因此严光炎将涉案房屋出售给朱小弟后就指示朱小弟将购房款85万元中25万元直接付给徐三毛以清偿该笔债务，然而朱小弟一直未向徐三毛支付该25万元；另外10万元债务为借款债务，该笔10万元借款未出具借条，由徐三毛于2016年10月12日转账给付，当时朱小弟以需向钱峰支付房款定金为由才向徐三毛借款。其与朱小弟签订房屋买卖合同后，双方约定通过由其向王永广、徐三毛履行方式支付全部购房款，以清偿朱小弟结欠王永广、徐三毛的债务，其已按朱小弟指示将其中55万元付给王永广，其余35万元付给徐三毛，因此涉案购房款已全部结清。同时，其自愿承担涉案房屋过户产生的相应税费。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同书、房屋买卖合同、拆迁安置协议、安置登记表、横泾街道办出具的情况说明及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，第三人谈建新与第三人严光炎于2006年1月28日签订的房屋买卖合同书，第三人严光炎与被告朱小弟于2016年10月12日签订的房屋买卖合同，被告朱小弟与原告徐国方于2017年1月22日签订的房屋买卖合同，均系双方自愿签订且于法不悖，所涉合同均合法有效。原告陈述其与被告朱小弟之间就涉案房屋买卖项下购房款已付清，并提供了承诺书、借条、收条、银行交易明细、司法确认裁定书为凭，结合原告陈述，本院对此予以采信。涉案房屋为谈建新、谈全根、谈根宝家庭因原有房屋拆迁而安置取得的共有房屋，第三人谈建新自愿将涉案房屋出售给第三人严光炎，按约应当协助办理涉案房屋产权登记及过户手续。因房屋买卖涉及金额较大，手续相对繁琐，应属家庭事务中的重要事项，对外交易一般均需经家庭成员协商一致，第三人谈全根、谈根宝虽未在房屋买卖合同上签名，然而他们多年来对于第三人严光炎卖房后将涉案房屋转移占有的事实从未曾提出异议，且经本院合法传唤后亦未到庭抗辩，因此第三人谈全根、谈根宝亦应协助办理涉案房屋产权登记及过户手续。在涉案房屋登记在第三人谈建新、谈全根、谈根宝名下后，第三人严光炎有权要求第三人谈建新、谈全根、谈根宝协助办理过户登记手续，同理，被告朱小弟亦有权要求第三人严光炎协助办理过户登记手续，而第三人严光炎及被告朱小弟怠于向第三人谈建新、谈全根、谈根宝行使权利，未要求办理涉案房屋产权登记及过户登记手续，致使原告无法实现购买房屋的目的，现涉案房屋已具备办理产权登记条件，原告要求被告朱小弟及第三人谈建新、谈全根、谈根宝、严光炎等协助办理涉案房屋产权登记及过户登记手续，合法有据，本院予以支持，原告明确办理涉案房屋过户产生的相关税费均由其自愿承担，本院尊其自愿。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐国方与被告朱小弟于2017年1月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、第三人谈建新、谈全根、谈根宝于本判决生效之日起十五日内将位于苏州吴中经济开发区（建筑面积183.46平方米）及3幢23号车库（建筑面积22.92平方米）的不动产产权登记在第三人谈建新、谈全根、谈根宝名下；第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处协助办理。三、苏州吴中经济开发区及3幢23号车库的不动产产权登记在第三人谈建新、谈全根、谈根宝名下的三十日内，第三人谈建新、谈全根、谈根宝协助将上述房屋及车库的不动产产权过户至第三人严光炎名下，产权变更所产生的相关税费由原告徐国方承担。四、苏州吴中经济开发区及3幢23号车库的不动产产权登记在第三人严光炎名下的三十日内，第三人严光炎协助将上述房屋及车库的不动产产权过户至被告朱小弟名下，产权变更所产生的相关税费由原告徐国方承担。五、苏州吴中经济开发区及3幢23号车库的不动产产权登记在被告朱小弟名下的三十日内，被告朱小弟协助将上述房屋及车库的不动产产权过户至原告徐国方名下，产权变更所产生的相关税费由原告徐国方承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元，财产保全费人民币3520元，公告费人民币600元，合计人民币13920元，由被告朱小弟负担人民币4640元，第三人严光炎负担人民币4640元，第三人谈建新负担人民币4640元。被告朱小弟、第三人严光炎、第三人谈建新负担部分已由原告预交，被告朱小弟、第三人严光炎、第三人谈建新分别于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐国方，原告徐国方预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（本页无正文）审 判 长  王丽娜人民陪审员  陆建英人民陪审员  徐叶萍二〇二〇年二月十八日书 记 员  陈汉东