上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14474号上诉人（原审原告）：上海禹洲商业投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金港路333号D212室。法定代表人：林宇华，助理总裁。委托诉讼代理人：赵轶民，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴晔锋，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：上海引领餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金沪路69号101室。法定代表人：邵彬，执行董事。委托诉讼代理人：李冰，上海市君志律师事务所律师。上诉人上海禹洲商业投资管理有限公司（以下简称禹洲公司）与上诉人上海引领餐饮管理有限公司（以下简称引领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。禹洲公司上诉请求：撤销一审判决第一、五项，改判：1、本案双方之间签订的合同于2019年4月30日解除；2、引领公司应返还租赁房屋并恢复原状；3、引领公司支付禹洲公司2019年3月、4月租金276,583.44元，并自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照逾期应付租金的千分之三计算违约金；4、引领公司支付禹洲公司2019年3月、4月的物业管理费67,734.72元，并自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业管理费的千分之三计算违约金；5、引领公司应支付禹洲公司自2019年5月1日起至引领公司恢复房屋原状、并返还房屋之日止的房屋使用费。事实与理由：第一，一审认为双方就租赁合同于2019年2月28日提前解除达成一致系认定事实错误。本案尚无任何证据证明禹州公司同意于2019年2月28日与引领公司解除租赁合同，禹州公司当时系因无法阻止引领公司于2019年2月28日撤场，故只与引领公司结算了截止至2019年2月28日的物业费、水费等，而正是由于双方未就租赁合同解除达成一致，因此剩余的租金和物业费仍然按照2019年2月21日发出的催款函催收。本案解除系因引领公司单方违约而非双方协商一致，故一审法院将合同违约状态认定合同解除，混淆了法律概念，且以合同履行情况自行推定双方就提前解约达成一致不符事实。第二，根据双方合同约定，引领公司交还房屋时应将上海市浦东新区XX公路XX号XX商业广场项目3楼XX弄XX号-XX、XX弄XX号XX、XX弄XX号XX店面（以下简称涉案房屋）恢复至交付前的状态。然引领公司于2019年2月28日搬离时并未与禹州公司办理任何交接手续，且其装修物品仍占用房屋，禹州公司在引领公司搬离后关闭大门仅是商场管理工作，而并非能够收回涉案房屋，亦无法将涉案房屋重新出租。故禹州公司有权要求引领公司将房屋恢复至交付时原状。引领公司辩称：不同意禹洲公司的上诉请求，支持己方上诉请求。引领公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判：1、引领公司无需向禹洲公司承担违约金414,875.15元；2、引领公司无需向禹洲公司补交经营免租期租金1,059,732元；3、引领公司无需向禹洲公司补交租金优惠158,047.68元。事实与理由：第一，2018年11月引领公司已发出撤场申请，对方并无明确反对，当场与引领公司清算相关费用，且在租金催缴方面于2019年1月明确要求催缴到2019年2月28日的租金，对此引领公司已缴纳完毕，并在商场的同意下撤场。综合本案证据可证明，双方已就提前解除租赁合同及相关事宜进行过协商并达成一致，引领公司无需承担违约责任。第二，引领公司承担全额经营免租期租金不符合商业地产租赁租金计取惯例及本案开业事实。涉案合同约定免租期为九个月，免租期应从商场实际开业时间起算，而双方签订合同时商场并未开业，商场开业时间是7月23日，所以一审判决多算了免租期优惠22天。根据公平合理原则，经营免租期应按照已履行和未履行的比例予以调整酌减。第三，本案新增面积本为双方就另一租赁合同的承租面积，因就该合同达成一致退租，而禹州公司考虑到退租后该增加面积将空置，所以该部分放在本案合同中，且为补偿引领公司多支付租金部分，禹州公司以补充协议形式实现补偿。故所谓增加面积的租金优惠系禹州公司对引领公司原本退租但又应要求增加的租赁面积的补偿，而非租金优惠，故引领公司无需补交该部分租金优惠。禹洲公司辩称：不同意引领公司的上诉请求，支持己方上诉请求。禹洲公司的一审诉讼请求：1.判令禹洲公司、引领公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2.判令引领公司恢复租赁房屋原状（清空房屋内物品、拆除装修），并将房屋返还禹洲公司；3.判令引领公司支付禹洲公司2019年3月、4月租金276,583.44元，并自应当支付之日的第二日起至实际支付之日止每日按照逾期应付租金的千分之三计算违约金；4.判令引领公司支付禹洲公司2019年3月、4月的物业管理费67,734.72元，并自应当支付之日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付物业管理费的千分之三计算违约金；5.判令引领公司支付禹洲公司2016年7月1日至2017年3月31日的租金优惠（经营免租期）1,244,625.48元，并自2019年4月30日的第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付款项的千分之三计算违约金；6.判令引领公司支付禹洲公司2018年5月1日至2018年8月31日的租金优惠158,047.68元，并自2019年4月30日起第二日至实际支付之日止每日按照逾期应付款项的千分之三计算违约金；7.判令引领公司支付禹洲公司违约金414,875.16元，自2019年4月30日起第二日至实际支付之日止每日按照上述金额的千分之三计算违约金；8.判令引领公司已经支付的房屋租赁保证金235,496元不予返还。一审法院认定事实：2015年11月12日，禹洲公司（出租方、甲方）与引领公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第二条（房屋基本状况）约定，甲方将上海市浦东新区XX公路XX号XX商业广场项目3楼XX弄XX号-XX、XX弄XX号XX、XX弄XX号XX店面出租给乙方，套内建筑面积2,403.02平方米。第三条（租赁期限）约定，1.租期为12年，自2016年7月1日（租赁期限起始日）起至2028年6月30日。2.装修免租期为6个月，自2016年1月1日起至2016年6月30日止。3.经营免租期为9个月，具体详见本合同第五条约定。4.租约年系指自开业日起连续的十二个月。第五条（租金及其他）约定，1.租金标准，租金自免租期届满次日开始计缴。装修免租期内，乙方无需支付租金及物管费，但应承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期内乙方无需支付租金，但需支付物管费以及水、电、燃气、热力能源费等费用。经营免租期共计9个月，具体为2016年7月1日起至2017年3月31日止。2016年7月1日至2019年6月30日（即第一年至第三年，含经营免租期9个月）的月租金为117,748元……2.租金付款期限：⑴租金按每两个月付款，首期租金交至2017年5月31日，于2016年1月1日前交清；此后每期租金乙方应于上一期（自2017年4月1日起每满两个月为一期）届满前5个工作日内缴清。不足一个月的，按每月共30日为单位计算日租金。⑵乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。3.履约保证金：⑴乙方应在签订本合同当日向甲方交付履约保证金235,496元……⑶若乙方有违约情形或因乙方原因导致本合同提前解除或终止，甲方有权不予退还全额履约保证金。4.费用：⑴在承租期间（装修免租期除外），乙方自行承担所应交纳的物管费12元/月/㎡。按每两个月付清，首期费用自装修免租期届满次日起至2016年8月31日，于2016年1月1日前缴清；其余每月费用应于上一期届满前5个工作日内缴清。第十条（房屋的交还）约定，1.本合同终止或解除的，乙方向甲方交还该物业时该物业要恢复原状，若该物业在交还时的建筑结构状况与甲方或商业管理公司交付时的结构状况不同的，乙方应负责恢复原状，并承担所有相关的费用。2.本合同终止或解除的，乙方应在合同终止或解除当日迁出该物业并交还原有设备，并将家具等可移动物品、附着物等予以清理，办理交还物业的手续……3.乙方交还承租物业时，乙方的一切装修费用，甲方无须给予任何补偿；一切安装在该物业内部固定的设备和装修物，乙方均不得拆除，且甲方不予补偿。第十四条（违约责任）约定，1.乙方逾期支付本合同约定履约保证金、租金及相关费用或逾期支付本合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。第十五条（合同的解除）约定，1.本合同生效后，双方不得擅自解除合同，否则违约方应承担三个月租金（以擅自解约时月租金标准计算）的违约金；2.有下列情形之一，甲方有权解除合同并收回该物业，乙方应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金，如由此造成甲方损失的超过上述违约金，甲方还有权要求乙方赔偿超出部分损失……⑵乙方在合同期限内无故歇业或停业超过十五天或擅自撤场……上述合同签订后，禹洲公司、引领公司又签订《面积变更补充协议》，约定，乙方因改善厨房环境，提升经营品质需要，申请主合同的相关内容进行调整。经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方增加租赁建筑面积约419.26平方米，就需进行调整的相关事宜，达成补充协议：一、主合同第二条约定建筑面积约2,403.02平方米变更为建筑面积约2,822.28平方米；二、主合同第5.1条约定租金标准变更为：2018年5月1日至2018年8月31日租金单价为35元/月/平方米（租金优惠），月租金为98,779.8元；2018年9月1日至2019年6月30日期间的租金单价为49元/月/平方米，月租金总额为138,291.72元……2018年11月23日，引领公司向禹洲公司提交《撤场申请书》，载明其“因经营不善原因，无力经营位于贵司上海市浦东新区XX公路XX号上海XX商业广场三楼XX-XX商铺（品牌名称：XX），现申请于2019年2月28日将该商铺退回贵公司。并承诺：1.商铺由贵公司收回另行出租；2.退还本人已交租金、物业费及租赁保证金、物业保证金等费用；3.我方保证不损坏所租铺面的结构、外观、设备、设施；4.于退还之日前一个月内完成办理注销营业执照、环评等证照及燃气等以承租人名义单独开立账户（如有）的注销手续，如未能及时办理注销而造成贵司的损失由我方支付；5.于退还之日起15日内搬离店内所有物品，若逾期未搬离由贵公司全权处理。”2019年1月22日，禹洲公司向引领公司发送《租费欠缴通知书》，催缴2019年1月1日至2019年2月28日的租金276,583.44元、2018年11月23日至2019年1月22日的物业费33,867.36元、2019年1月23日至2019年3月22日的物业管理费67,734.72元、2019年1月1日至2019年6月30日的垃圾清运费25,200元，以及上述欠费的违约金。2019年1月30日，禹洲公司向引领公司支付了上述租金276,583.44元。2019年2月21日，禹洲公司再次向引领公司发送《租费欠缴通知书》，催缴2019年3月1日至2019年4月30日的租金276,583.44元、2018年11月23日至2019年1月22日的物业管理费33,867.36元、2019年1月23日至2019年3月22日的物业管理费67,734.72元、2019年1月1日至2019年6月30日的垃圾清运费25,200元。2019年2月27日，禹洲公司工作人员通过微信向引领公司工作人员发送欠费计算表，要求引领公司支付2018年11月23日至2019年2月28日的物业管理费74,508.19元、2018年12月26日至2019年2月28日的水费5,272.04元、2018年1月1日至2019年2月28日的广告位能源费9,800元、2018年1月1日至2019年2月28日的垃圾清运费8,400元，并表示“这个费用都是算到2019年2月28日截止”。2019年2月28日16时52分，禹洲公司工作人员又通过微信发送关于催缴水电费通知，更正水费欠费为2018年12月25日至2019年2月27日期间的7,109.3元。2019年2月28日，引领公司分两笔刷卡付清了上述费用（于14时02分支付92,708.19元、17时17分支付7,109.30元），禹洲公司开具了发票。根据引领公司提供的拍摄于2019年7月13日的涉案房屋外观照片，房屋大门上有一把锁，门口墙上载有大幅教育机构的广告。禹洲公司认可该现状，但在2019年8月12日的谈话中表示目前仍未招租。一审审理中，经法院释明合同解除后的法律后果，禹洲公司除诉请事项外，另要求引领公司支付自2019年5月1日起至引领公司返还涉案房屋之日止按每月138,291.72元计算的房屋使用费及按每月33,867.36元计算的物业管理费。引领公司对此则不予同意。禹洲公司、引领公司一致确认，增加的租赁面积419.26平方米是厨房部位，无门牌号；引领公司向禹洲公司支付过保证金235,496元，已支付租金及物业管理费至2019年2月28日。涉案房屋位于商场内，禹洲公司系产权人及商场整体经营管理者。禹洲公司称，禹洲公司、引领公司未达成过提前解约合意。引领公司在2019年2月28日之前搬过东西，但不知是否已搬空。2018年5月，引领公司撤出他处租赁房屋时，禹洲公司应引领公司要求提供了撤场申请模板，这与涉案房屋租赁事宜无关，亦不代表禹洲公司同意引领公司的撤场申请。引领公司称，双方于2019年2月28日进行了交接，该日引领公司已搬空涉案房屋，引领公司方的颜云飞与禹洲公司方的诸燕红检查了涉案房屋现场，诸燕红带颜云飞到财务刷POS机及开发票。《撤场申请书》版本是禹洲公司起草后交由引领公司盖章的，故禹洲公司知晓并同意引领公司于2019年2月28日退还涉案房屋。2019年3月初，系争门头已被禹洲公司拆除，门口有招商广告，但当时所拍照片原件已删除，故只能提供复印件。禹洲公司在涉案房屋大门上加了锁，引领公司经营期间是从屋内锁门、后门出入的。逾期付款违约金及解约违约金标准均过高，若引领公司构成违约，则请求调整。禹洲公司要求引领公司支付租金优惠金额的诉请无充分合同依据，且本案合同已履行了20个月，取消全部租金优惠不公平。一审法院认为，《房屋租赁合同》、《面积变更补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效，禹洲公司、引领公司均应遵照履行。对于禹洲公司要求确认《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除的诉讼请求。一审审理中，引领公司认可合同提前解除，但认为解除时间为2019年2月28日。对此，一审法院注意到，一、禹洲公司在诉状中称引领公司于2019年2月28日停止了营业、在庭审中认可引领公司在该日之前有搬离行为；二、禹洲公司于2019年1月22日、2019年2月21日向引领公司催讨的物业管理费均截至2019年3月22日、垃圾清运费均截至2019年6月30日，但之后禹洲公司在2019年2月27日的微信中明确载明物业管理费、垃圾清运费等所有费用均结算至2019年2月28日。此外，禹洲公司于2019年2月21日还曾向引领公司主张2019年3月1日至2019年4月30日的租金，但在2019年2月27日催款时并未提及2019年3月1日之后的租金；三、禹洲公司、引领公司在2019年2月28日当日完成了租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费的结算、付款及开票事务，所有款项均结算至2019年2月28日。综上，一审法院认为有理由相信双方就合同于2019年2月28日提前解除达成了一致意见，故对引领公司的主张应予以采信，对于禹洲公司要求确认租赁合同于2019年4月30日解除的诉讼请求则不予支持。关于禹洲公司要求引领公司返还涉案房屋并恢复原状的诉讼请求。虽引领公司未能提供关于房屋已返还禹洲公司的直接证据，但鉴于：一、双方于2019年2月28日合同解除当天结算并付清了至2019年2月底的所有费用。按常理，双方应当会在结清费用之前对租赁物状况进行确认，但并无证据证明当时禹洲公司对租赁物状况持有异议。二、涉案房屋位于商场内，禹洲公司系商场整体经营管理者，涉案房屋在其直接管控之下，即便引领公司未办理书面交接手续，禹洲公司也完全具备及时收回以防止产生损失的能力。三、引领公司虽未提供关于2019年3月涉案房屋门口已有招商广告的照片原件，但结合前述情况以及2019年7月系争门口已载有大幅广告的事实，也足以说明禹洲公司早已就涉案房屋另行招租。综上，一审法院认定禹洲公司已在租赁合同解除时按现状控制了房屋，且现有证据不足以证明房屋建筑结构状况与交付时不同，需要由引领公司恢复原状，故对于禹洲公司要求引领公司返还涉案房屋及恢复原状的诉讼请求均不予支持。对于禹洲公司要求引领公司支付2019年3月1日之后的租金、使用费、物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，亦不予支持。租赁合同虽已提前解除，但并无证据证明禹洲公司、引领公司就合同解除后的违约责任事宜达成过一致处理意见。本案合同确因引领公司原因而提前解除，根据合同约定，引领公司应承担相当于解约时月租金三倍的违约金，禹洲公司该项诉请具有合同依据，一审法院予以支持。引领公司认为违约金标准过高并请求调整，无事实依据，故不予采纳。对于保证金，因合同并未明确约定引领公司提前解约时，其所负违约责任同时包括相当于三个月租金的违约金和没收保证金。“有权不予退还”的含义也可以是保证金抵付违约金，不予退还。故禹洲公司主张三个月租金的违约金之外，再行要求没收保证金，依据不足，一审法院不予支持。根据合同约定，引领公司支付的保证金可用于抵充其应付费用，不再由禹洲公司返还。对于经营免租期租金及租金优惠款项。合同明确约定，引领公司未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有租金优惠（如免租期等）则予以取消，按解约时月租金为标准全额计取。现合同因引领公司原因而提前解除，引领公司应按约定金额补缴经营免租期租金及租金优惠款项，其主张合同已部分履行，全部取消优惠不公平，无事实依据，一审法院不予采纳。但经营免租期发生于双方增加租赁面积之前，禹洲公司按增加面积后的租金计算无依据。对于免租期租金、租金优惠款项及违约金，禹洲公司再行要求计算逾期付款违约金，无任何依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年9月9日作出判决如下：一、上海禹洲商业投资管理有限公司与上海引领餐饮管理有限公司就上海市浦东新区XX公路XX号XX商业广场项目3楼XX弄XX号-XX、XX弄XX号XX、XX弄XX号XX店面签订的《房屋租赁合同》、《面积变更补充协议》于2019年2月28日解除；二、上海引领餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海禹洲商业投资管理有限公司违约金414,875.16元（扣除已付保证金235,496元，上海引领餐饮管理有限公司还应支付上海禹洲商业投资有限公司179,379.16元）；三、上海引领餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海禹洲商业投资管理有限公司经营免租期租金1,059,732元；四、上海引领餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海禹洲商业投资管理有限公司租金优惠158,047.68元；五、驳回上海禹洲商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,530元，减半收取计13,265元，由上海禹洲商业投资管理有限公司负担3,518元、上海引领餐饮管理有限公司负担9,747元。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、租赁合同提前解除的责任归属，上诉人引领公司应否就此承担相应的违约责任；2、租赁合同解除的时间，引领公司是否还应向上诉人禹洲公司支付2019年3月至4月的租金、物业管理费；3、引领公司是否还应就涉案房屋承担恢复原状的责任，是否还需支付2019年5月后的房屋占有使用费。关于提前解约责任归属的争议。根据引领公司于2018年11月23日向禹洲公司提交的《撤场申请书》显示，引领公司申请提前解除租赁合同系因其自身经营不善所致，故禹洲公司对此并无过错。双方虽于2019年2月28日结清了截至该日的租金、物业管理费及水电费等费用，引领公司亦于该日撤离现场，但尚无证据显示禹洲公司同意免除引领公司提前解约所应承担的违约责任。故禹洲公司起诉要求引领公司按约承担提前解约的违约责任，并无不当，一审法院对此予以支持，本院予以认同。引领公司关于其无需承担提前解约违约责任的上诉主张，本院不予采纳。至于引领公司是否还需补交免租期租金及租金优惠的问题。根据租赁合同约定，引领公司未履行完本租赁合同或存在违约情形的，其享有的租金优惠包括免租期租金等应予以取消。现因引领公司提前解除合同已构成违约，禹洲公司据此要求引领公司依照合同约定向其支付免租期租金及租金优惠，一审法院对此予以支持，并无不当。引领公司上诉主张其无需支付免租期租金及租金优惠的费用，有悖于合同约定，本院不予采纳。鉴于该违约责任应属于引领公司提前解约所应预见的不按约履行合同的风险，且不存在数额过高的情形，一审法院对该数额未作调整，亦无不当。关于合同解除时间的争议。禹洲公司上诉称，双方并未达成过提前解约的合意，并主张租赁合同于2019年4月30日解除。而引领公司则认为，双方已于2019年2月28日交接了房屋并合意解除了租赁合同。根据本案所查明的事实，引领公司于2018年11月23日向禹洲公司提交的《撤场申请书》中虽已明确提出其将于2019年2月28日返还涉案房屋，但禹洲公司并未就此予以回复，且2019年1月及2月初，禹洲公司还发函向引领公司催讨截止于2019年3月的物业管理费、截止于2019年4月的租金及截止于2019年6月的垃圾清运费等费用，故引领公司该函件并不产生合同解除的法律后果。然之后，根据双方相关员工微信往来记录显示，2019年2月27日，禹洲公司员工通过微信明确的上述各项费用均结算至2019年2月28日，双方亦于2019年2月28日实际完成了截止于该日的上述各项费用的结算、付款、开票等事宜。禹洲公司虽不认可双方于该日交接了房屋，但其也确认引领公司于该日已停止营业，并在之前有搬离行为。因此，一审法院认定双方于2019年2月28日合意解除了租赁合同，符合本案实际情况，本院对此予以认同。禹洲公司上诉主张租赁合同于2019年4月30日解除，依据不足，本院不予采信。禹洲公司据此要求引领公司支付2019年3月至4月的租金及物业管理费，本院不予支持。关于引领公司是否还需就涉案房屋恢复原状的争议。鉴于引领公司在2019年2月28日搬离涉案房屋，并与禹洲公司结清截止于该日的各项费用时，禹洲公司对于涉案房屋的现状并未提出异议。双方虽未就涉案房屋办理书面的交接手续，但禹洲公司作为包含涉案房屋在内的整个商场的整体经营管理者，以及之后涉案房屋门口亦载有大幅广告的事实，一审法院据此认定禹洲公司在解除合同时已按现状控制了房屋，并无不当。况且，根据租赁合同约定，引领公司交还房屋时，其一切装修费用，禹洲公司无须给予任何补偿，一切安装在该物业内部的固定设备和装修，引领公司均不得拆除，禹洲公司不予补偿。故禹洲公司现要求引领公司恢复房屋原状，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。禹洲公司、引领公司的上诉主张，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30,940元，由上海禹洲商业投资管理有限公司负担11,447元，上海引领餐饮管理有限公司负担19,493元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……