上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终562号上诉人：（原审被告）：陈磊，男，1982年10月18日生，汉族，住所地上海市浦东新区。上诉人：（原审被告）：张东梅，女，1977年12月19日生，汉族，住所地上海市奉贤区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王锋，上海融柏律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈思齐，上海融柏律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：陈美芳，女，1963年10月23日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。上诉人陈磊、张东梅因与被上诉人陈美芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70764号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈磊、张东梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈梅芳请求陈磊、张冬梅双倍返还定金的诉讼请求。事实与理由：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是拆迁安置房，有三年限制过户期，陈美芳本身是房产中介公司的实际负责人，在购房时明知系争房屋状况，应自行承担房屋无法过户的风险。系争房屋被司法查封系由于房屋权利人（案外人）庄某1的原因，不可归责于上诉人。合同约定的第一笔款项人民币760,000元（以下币种相同）不具有定金的性质，一审判决认定定金为合同总价款的20%缺乏依据。陈美芳辩称：不同意陈磊、张东梅的上诉请求，请求维持原审判决。陈磊、张东梅向一审法院起诉请求：一、判令解除陈美芳与陈磊、张东梅于2016年12月13日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《安置房转让协议》；二、判令陈磊、张东梅返还购房款588,000元；三、判令陈磊、张东梅双倍返还定金344,000元。一审法院认定事实：2015年9月16日，庄某1、庄某2、周某等5人与上海浦东新区大团镇人民政府签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2016年4月20日，系争房屋取得大产证，产权人系XX集团上海XX有限公司。2016年11月11日，陈磊、张东梅（乙方）与庄某1、庄某2、周某（甲方）签订《安置房转让协议》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，房屋转让价为75万元，协议生效时支付定金20万元，房屋产权证到甲方名下并由甲方交付给乙方时由乙方当场支付房款45万元，过户时支付10万元。甲方保证乙方支付上述定金后可以转让给第三方，转让价高于或低于上述成交价均由乙方享受或承担，与甲方无关。协议签订当日，陈磊、张东梅支付定金20万元，2017年4月28日，陈磊、张东梅支付房款45万元。2016年12月中旬，庄某1、庄某2、周某将系争房屋交付给陈磊、张东梅。陈美芳与陈磊、张东梅均为中介，陈磊、张东梅将系争房屋挂牌后，案外人胡某在陈美芳处看中系争房屋，经陈美芳居间，2016年12月8日，胡某支付定金5万元。同日，陈磊、张东梅出具《收条》称，今收到胡某购买上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋定金5万元，备注房屋总价86万元，第一次支付上述定金，第二次在2016年12月20日前支付房款71万元，乐景房产服务费为8,000元，陈磊、张东梅、胡某和上海XX服务部在落款处签字盖章。2016年12月14日，胡某与陈磊、张东梅签订《安置房转让协议》，约定陈磊、张东梅将系争房屋转让给胡某，房屋转让价为86万元，协议生效时支付房款760,000元，过户时支付10万元。2016年12月14日，胡某支付房款71万元。2016年12月14日，陈磊、张东梅将系争房屋交付给胡某。2017年3月，胡某称要到德国定居，到陈美芳处要求将系争房屋退还给陈磊、张东梅。经协商，由陈美芳购买。2017年3月，陈美芳与陈磊、张东梅签订《安置房转让协议》，约定陈磊、张东梅将系争房屋转让给陈美芳，转让价为86万元。协议第三条约定，陈磊、张东梅保证房产权明确，无争议，无抵押。第四条约定，待国家政策可以办理过户时，陈磊、张东梅无偿配合陈美芳办理过户手续。第五条约定，在本协议生效时陈美芳支付给陈磊、张东梅定金760,000元，待上述房产过户给陈美芳时支付尾款10万元。陈磊、张东梅收到陈美芳定金时当场交房。上述房产在交易中心允许过户时必须在30天内办理过户，如一方原因拖期过户则作违约处理。第八条约定，双方承诺本协议生效后，如陈磊、张东梅违约，必须支付陈美芳所付定金的双倍给陈美芳作违约处理，合同落款日倒签于2016年12月13日。2017年3月16日，陈美芳支付给胡某现金2万元，陈美芳通过中国建设银行转让给胡某74万元。同日，胡某出具《收条》称，今收到陈美芳代陈磊、张东梅两人收取的在2016年12月13日退让的位于浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室购房款760,000元（含定金）。陈磊、张东梅出具《收条》称，今收到陈美芳购买上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋定金760,000元，并已交房给陈美芳使用，落款日倒签于2016年12月13日。2017年3月，胡某将系争房屋返还，陈美芳取得系争房屋钥匙。2017年4月13日，系争房屋取得小产证，产权登记在庄某1、庄某2名下。2018年8月24日，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。一审法院认为，陈美芳与陈磊、张东梅签订《安置房转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。陈磊、张东梅在一审庭审中确认陈美芳支付给胡某760,000元是陈美芳购买系争房屋的房款，系陈磊、张东梅委托陈美芳支付给胡某。陈磊、张东梅抗辩仅收到房款71万元，曾返还给陈美芳5万元，陈美芳予以否认，因陈磊、张东梅出具确认收到760,000元房款的收条，陈磊、张东梅未提供相关证据证明返还给陈美芳5万元，故对陈磊、张东梅的抗辩，一审法院难以采信。系争房屋目前已符合过户条件，因被法院司法查封，无法办理过户手续，致使陈美芳无法实现合同目的，故对陈美芳要求解除《安置房转让协议》的诉请，一审法院依法予以支持。根据协议约定，在系争房屋允许过户之日起30日内办理过户手续，否则要承担双倍返还定金的违约责任。因系争房屋无法按约过户，陈磊、张东梅理应按照协议约定承担违约责任，合同约定的定金为760,000元，根据法律规定，约定的定金不得超过主合同标的额的百分之二十，陈美芳自愿将定金数额调整为172,000元，一审法院依法予以准许，故对陈美芳要求陈磊、张东梅双倍返还定金344,000元的诉请，一审法院依法予以支持。合同解除后，陈磊、张东梅理应将收取的房款返还给陈美芳，760,000元扣除定金172,000元后的房款为588,000元，故对陈美芳要求陈磊、张东梅返还房款588,000元的诉请，一审法院依法予以支持。陈美芳自愿将系争房屋返还给陈磊、张东梅，一审法院依法予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，于二〇一九年十月二十三日作出判决：一、解除陈美芳与陈磊、张东梅于2016年12月13日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《安置房转让协议》；二、陈磊、张东梅于本判决生效之日起十日内返还陈美芳购房款人民币588,000元。同日内，陈美芳将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋返还给陈磊、张东梅；三、陈磊、张东梅于本判决生效之日起十日内支付给陈美芳双倍定金人民币344,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,733元，减半收取计6,866.50元，由陈磊、张东梅负担。二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为在本案标的房屋无法办理过户手续的情况下，上诉人陈磊、张东梅（卖方）是否应向被上诉人陈美芳（买方）双倍返还定金。查双方当事人签订的《安置房转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋买卖合同关系依法应属有效。该协议约定由陈美芳支付陈磊、张东梅定金760,000元，且陈磊、张东梅出具确认收到760,000元定金的收条，依法应认定双方关于合同履约定金的约定及履行成立。但考虑到双方约定定金金额超逾法定定金金额限制，陈美芳自愿将定金数额调整为合同总价款的20%（即172,000元），于法不悖，一审判决据此确定本案合同项下的定金数额合法有据，本院应予维持。上诉人陈磊、张东梅作为本案《安置房转让协议》的卖售人，依法负有向被上诉人陈美芳移转系争房屋所有权的义务。根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。查本案系争房屋因案外人庄某1的原因被法院司法查封，无法办理过户手续，致使陈磊、张东梅无法向陈美芳履行合同义务，应由陈磊、张东梅按照合同约定和法律规定向陈美芳承担违约责任。一审判决支持陈美芳要求陈磊、张东梅双倍返还定金344,000元的诉讼请求，于法有据，本院应予维持。陈磊、张东梅与案外人就系争房屋如有纠纷，当事人可另行依法主张、处理。综上，陈磊、张东梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,120元，由陈磊、张东梅负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年二月十八日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……