贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终100号 上诉人（原审被告）：兴义市赣兴房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南州兴义市坪东办新联村四组。 法定代表人：王时榀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁加贵，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：马荣凤，女，1986年5月17日生，汉族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：袁先伟（马荣凤之夫），住贵州省兴义市。 上诉人兴义市赣兴房地产开发有限公司（以下简称赣兴房开）因与被上诉人马荣凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赣兴房开上诉请求：撤销原判，依法改判；案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一审认定事实不清，缺乏证据支持。一审判决赣兴房开承担马荣凤按照防盗门、防盗窗所产生的6180元不当。首先，马荣凤系因自身原因未能办理公积金贷款，致使未按合同约定支付剩余房款，因此房屋并不能完全属于马荣凤，其无权对案涉房屋防盗门窗进行自行安装，对该笔费用不予认可。一审法院将不能办理公积金贷款的责任归责于马荣凤不当，且应当由马荣凤举证证公积金贷款未能发放归责于哪一方。其次，马荣凤陈述称，因为赣兴房开未能妥善处理农民工工资，导致房屋有可能被农民工采取留置措施的情况下，才对案涉房屋采取安装防盗门窗的方式保护自身利益。但一审中，马荣凤并未举证证明是否存在农民工讨要工资并采取留置措施的证据，也未提交证据证明其安装防盗门窗是否与农民工讨要工资具有因果关系。综上，一审法院在证据不足的情况下，判决赣兴房开承担防盗门窗的安装费用不当。 马荣凤二审答辩请求驳回上诉，维持原判。 马荣凤向一审提出诉讼请求：1、判令解除马荣凤与赣兴房开签订的《商品房买卖合同》，由赣兴房开为马荣凤办理退房手续；2、判令赣兴房开退还马荣凤已交购房款108268元；3、判令赣兴房开赔偿马荣凤损失48055.05元；4、判令赣兴房开承担本案诉讼费。 一审查明事实：2016年12月13日，马荣凤与赣兴房开签订了《商品房买卖合同》，约定马荣凤向赣兴房开购买其开发的位于兴义市笔山路宏鑫华英苑棚户区商品房，总价款358268元，支付方式为首付款108268元，余款25万元以公积金贷款方式支付。赣兴房开需于2017年6月30日前向马荣凤交付商品房，逾期超过九十日，马荣凤有权退房，赣兴房开应自收到退房通知之日起30日退还全部已付款，并按全部已付款的10%向马荣凤支付违约金。合同签订当日，马荣凤向赣兴房开支付了购房首付款108268元，后向工商银行办理公积金贷款25万元，但该贷款最终未能发放。在合同备案后，马荣凤于2017年3月2日缴纳契税10748.04元。由于案涉房屋尚未完成施工导致房屋未能在合同确定的时间内向马荣凤交付房屋，且在施工期间因欠付农民工工资，为防止施工人员留置赣兴房开开发的涉案房屋，从而马荣凤对该房屋安装了防盗窗及防盗门，因此支付安装及材料费6180元（防盗窗3500元、防盗门2680元）。由于案涉房屋至今仍不符合交付条件，致马荣凤诉至一审法院。2016年1月1日至2017年1月1日期间，中国人民银行公布的一至三年期贷款年利率为4.75%。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。马荣凤按合同约定已经履行支付购房首付款义务，并向银行申请办理公积金贷款，尽管贷款最终未能发放，在赣兴房开未举证证明是否应归责于马荣凤一方的情况下，赣兴房开应按合同约定的交房日期和交房条件交付马荣凤使用。赣兴房开逾期未按约交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，赣兴房开逾期交房时间达90天以上，合同解除条件成就，现马荣凤起诉主张解除与赣兴房开于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《商品房买卖合同》解除后，赣兴房开应退还马荣凤向其支付的房屋首付款108268元。因合同解除，马荣凤实际已产生如下损失：1、向税务部门支付的契税10748.04元。2、安装防盗窗与防盗门费用6180元，赣兴房开以房屋尚未交付，防盗窗及防盗门系马荣凤自行安装为由对该笔费用提出抗辩。尽管案涉房屋尚未交付马荣凤使用，但在合同签订后马荣凤对该房屋产生了期待利益，在赣兴房开未及时妥善处理农民工工资，导致房屋可能被农民工采取留置措施以主张农民工工资的情形下，马荣凤为防止自己对房屋享有的期待利益受损，从而采取安装防盗窗、防盗门的措施并无不妥，现合同因赣兴房开违约而解除，马荣凤采取前述措施的最终目的未能实现，因此产生的费用应当由赣兴房开进行赔偿。马荣凤安装防盗窗产生3500元、安装防盗门产生2680元，共计6180元，有其提供的微信记录及微信转款、收据为证。对以上两项直接损失共计16928.04元，予以确认。此外，马荣凤还要求支付首付款逾期利息20300.25元和违约金10826.80元。赣兴房开向马荣凤收取购房款后，未能如期交付房屋导致合同被解除，在此期间给马荣凤造成已付房款的利息损失。经查，2016年12月13日适用中国人民银行公布的一至三年期贷款年利率为4.75%，参照该利率和马荣凤主张的计息期限，其利息损失应为10714元（108268元×年利率4.75%÷12月×25月），马荣凤主张按月利率0.75%计息缺乏法律依据。此外，马荣凤主张的逾期利息及违约金不能重复计算，经衡量两项数额，其中违约金数额并不明显过高，故本院择数额较高者违约金10826.80元予以支持，作为已付房款的资金占用损失，即损失额为27754.84元（16928.04元＋10826.80元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除马荣凤与兴义市赣兴房地产开发有限公司于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》。二、限兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还马荣凤已支付的购房首付款108268元，并赔偿马荣凤损失27754.84元，合计136022.84元。三、驳回马荣凤的其余诉讼请求。案件受理费3526元，减半收取1763元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担1400元，马荣凤负担363元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明：2016年12月13日，马荣凤与赣兴房开签订了《商品房买卖合同》，约定马荣凤向赣兴房开购买其开发的位于兴义市笔山路宏鑫华英苑棚户区商品房，总价款358268元，支付方式为首付款108268元，余款25万元以公积金贷款方式支付。赣兴房开需于2017年6月30日前向马荣凤交付商品房，逾期超过九十日，马荣凤有权退房，赣兴房开应自收到退房通知之日起30日退还全部已付款，并按全部已付款的10%向马荣凤支付违约金。合同签订当日，马荣凤向赣兴房开支付了购房首付款108268元，后向工商银行办理公积金贷款25万元，但该贷款最终未能发放。在合同备案后，马荣凤于2017年3月2日缴纳契税10748.04元。马荣凤称，由于案涉房屋在施工期间欠付农民工工资，因担心施工人员留置涉案房屋，马荣凤对该房屋安装了防盗窗及防盗门，因此支付安装及材料费6180元（防盗窗3500元、防盗门2680元）。由于案涉房屋至今仍不符合交付条件，致马荣凤诉至一审法院。2016年1月1日至2017年1月1日期间，中国人民银行公布的一至三年期贷款年利率为4.75%。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案仅围绕赣兴房开的上诉请求进行审理，未请求的，不予审理。 本案二审争议焦点为：赣兴房开是否应向马荣凤赔偿安装防盗窗与防盗门费用6180元。 关于争议焦点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，马荣凤主张未成功办理公积金贷款系因赣兴房开的原因所致，案涉房屋存在施工人员留置的情况，对此，马荣凤应提交证据证明，但马荣凤提交的证据并不足以证明未成功办理公积金贷款系因赣兴房开的原因所致，以及案涉房屋存在施工人员留置损害马荣凤利益的情况，故马荣凤依法应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于案涉房屋，马荣凤仅支付了首付款，大部分购房款并未支付，亦未交付马荣凤使用，在此情况下，马荣凤为案涉房屋安装防盗门窗所产生的损失不应由赣兴房开承担。 综上所述，赣兴房开的上诉理由成立，予以采纳。原判认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7947号民事判决第一项，即：一、解除马荣凤与兴义市赣兴房地产开发有限公司于2016年12月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、撤销贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初7947号民事判决第二项、第三项，即：二、限兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还马荣凤已支付的购房首付款108268元，并赔偿马荣凤损失27754.84元，合计136022.84元。三、驳回马荣凤的其余诉讼请求； 三、限兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还马荣凤已支付的购房首付款108268元，并赔偿马荣凤损失21574.84元，合计129842.84元； 四、驳回马荣凤的一审其余诉讼请求。 一审案件受理费1763元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担1400元，马荣凤负担363元；二审案件受理费3526元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担负担3000元，马荣凤负担526元。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 查必林 审判员 **敏 二〇二〇年二月十三日 书记员 岑周鸿