四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1439号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川蓝华同诚物业服务有限公司，住所地什邡市方亭乌江路物华北苑二期3幢，统一社会信用代码91510682744696469T。 法定代表人：何琼会，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李溪，四川迪扬律师事务所律师。（特别授权） 上诉人（原审被告、反诉原告）：什邡市龙祥.凤凰城业主委员会，住所地什邡市方亭雍城东路凤凰城小区。 负责人：肖芬，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 上诉人四川蓝华同诚物业服务有限公司因（以下简称物业公司）与上诉人什邡市龙祥.凤凰城业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，不服什邡市人民法院（2019）川0682民初671号民事判决书，向本院提出上诉，本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月27日、12月30日公开开庭进行了审理。上诉人物业公司的委托诉讼代理人李溪，上诉人业委会负责人肖芬的委托诉讼代理人肖霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司提出上诉请求：撤销（2019）川0682民初671号民事判决书第二项，改判物业公司不承担赔偿业委会损失36775元。由业委会承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：2013年5月6日物业公司向业委会发出的《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》所指的道闸设备早已报废不用，物业公司撤除的门禁道闸系统系物业公司为提升管理投入的门禁道闸系统，业委会没有证据证明物业公司在收取的临时停车费用中已扣减投入的费用。2018年2月9日物业公司向业委会发《关于蓝华物业限期撤离小区的告知函》和同日业委会的《回复函》证明物业公司撤除的门禁道闸系统系物业公司所有，一审认定门禁道闸系统属业委会所有错误，确认设备和系统费用为63550元及因物业公司撤除造成业委会损失5000元无事实依据。 业委会提出答辩意见：首先根据业委会在原审中提交的证据材料能够看出，然后物业公司在撤离小区时对小区的诸多设施设备进行了恶意的人为破坏。那么原审法院仅认定了道闸系统，是因为道闸系统双方是有一个书面的文件，该文件有说明这个道闸系统在四年期满后所有权归属业委会，而且道闸系统费用63550元，其中三分之二由业委会的临时停车费中来支付的，所以说该道闸门禁系统物业公司并不具有所有权，其无权在撤场时对该道闸门禁系统进行拆除。 业委会提出上诉请求：撤销（2019）川0682民初671号民事判决书第一项，驳回物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实与理由：业委会与物业公司于2014年1月8日签订物业服务合同，物业公司向业委会交纳履约保证金拾万元，合同到期后，与2016年11月1日续签物业合同，确认前期所交纳保证金为本合同的履约保证金。在合同存续期间物业公司未对小区机械车位履行维保及检测义务，导致停车设备长期处于无维保状态，年久失修，设备机架及车台变形严重，控制检测系统已近失效。2018年3月双方解除合同，物业公司撤离凤凰城小区时，未依约办理交接手续，未做承接查验，撤离时电梯未保养到位、未报检、发电机损坏、消防联动系统损坏。物业公司撤走了小区各大门门禁系统和车辆闸道系统，且故意损坏各项设施设备，给业委会造成了巨大损失，严重违反合同约定。物业公司未依约履行合同义务、未按约定移交档案资料，给业委会全体上千名业主造成了极大损失，物业公司无权要求返还保证金。 物业公司提出答辩：一、物业公司在整个物业服务合同的履行期间是尽到了物业服务合同所约定的义务。二、在合同履行期间也对公共部分的相应的设施设备进行了修缮。在一审的卷宗里面，物业公司的陈述有业委会所提交的证据予以证实。三、关于履约保证金的问题，合同解除后保证金应该退还，有事实依据。 物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令业委会向物业公司退还履约保证金10万元；2.本案诉讼费用由业委会负担。 业委会向一审法院提出反诉请求：１.请求判令物业公司向业委会赔偿各项损失1,337,000元；２.本案诉讼费用由物业公司承担。 一审法院认定的事实：物业公司与业委会于2016年11月1日签订物业服务合同，双方对物业面积、合同履行期限（5年）、物业服务质量、双方权利义务、物业服务收费标准及调整、停车位使用费及车辆停放服务费、其他收益分成、特定物业维修保修及违约责任等进行了约定；其中，第五条第10款第（5）目约定“消防设施的维保、年检，监控设施设备的维保，电梯维保、年检由乙方（物业公司）负责并承担费用”；第七条第1款约定“占用业主共有的道路或其他场地属于业主共有部分停放机动车辆的车位，使用人按照150元/个/月的标准向乙方支付场地使用费，乙方按照40%提取车辆停放物业服务费（其中20%为乙方服务费，20%为进出车道系统及道路的维护维修费用），其余60%归全体业主所有，乙方于每季度末的30日之前向甲方（业委会）支付；第十条第1款约定“乙方已经向甲方交纳履约保证金壹拾万元，如乙方未达到服务质量标准，甲方有权从保证金中扣除：重大违约一次扣2000元，较大违约一次1000元”；同时双方确认2014年1月28日所缴纳的保证金10万元转为本合同的履约保证金。合同签订后，双方在合同约定履行中发生矛盾，定于2018年2月17日解除合同。2018年3月1日，因业委会未退还履约保证金，物业公司诉至一审法院，一审法院以物业公司离开凤凰城小区后应当办理物业资料全部移交手续，未支持物业公司主张，物业公司上诉后，本院判决维持原判。为此，物业公司于2018年8月7日再次向法院提起诉讼，要求凤凰城小区开发商四川龙祥房地产开发有限公司什邡分公司（以下简称龙祥分公司）及四川龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）向物业公司及业委会依法办理物业承接查验和移交相关物业资料。经已生效判决书确认，2012年12月3日，龙祥分公司与业委会在住建局等单位的协调下达成谅解备忘录，业委会同意按照法定程序，就小区的相关资料和实物与龙祥分公司办理项目物业综合移交手续；2012年12月16日，龙祥分公司将全部文字资料（包括竣工图）移交给业委会；2013年7月23日，龙祥分公司告知业委会，已将项目整体移交给业委会；2014年1月7日，龙祥分公司与业委会签订《关于什邡龙祥凤凰城小区公共设施设备综合移交的备忘录》，载明在签订备忘录前，开发企业已将业主公共部位、共用设施设备的相关资料全部移交给了业委会，开发企业、业委会已对业主共用部位、共用设施设备进行了现场查验；2014年1月13日，业委会在《什邡市房地产开发项目竣工综合验收备案表》业主委员会意见处载明“经二零一三年十二月二十一日初验和二零一三年十二月三十一日终验，双方就综合移交达成《关于什邡龙祥凤凰城小区公共设施设备综合移交的备忘录》，经二零一三年十二月三十一日业委会工作会议审查通过，同意接受移交并上报备案”。2014年8月22日，龙祥分公司移交给业委会1-7栋电梯检测报告、合格证原件共计三十八份。 同时查明，2017年8月22日，物业公司向业委会发送《关于凤凰城小区紧急维修沟通函》，就小区消防设备存在安全隐患、电梯底坑积水、非机动车被盗等情况反应至业委会，希望及时协调处理。2017年9月6日，物业公司向什邡市消防大队递交《关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明》，该说明指出主机故障，部分消防设备需要更换，喷淋泵漏水等急需要维修，物业公司将情况反应给业委会，因业委会涉及人员变动未签字确认。在新一届业委会成立后，双方进行协商整改。2017年10月27日，物业公司向什邡市方亭街道办事处出具《关于凤凰城小区消防主机故障的情况说明》，因消防主机故障情况加重急需整改，双方就小区各项安全隐患未商谈出整改结果，希望街道办出面，多方沟通，尽快将隐患排除。2017年11月2日，物业公司向业委会出具《关于凤凰城小区消防隐患的情况说明》，就第二届业委会成立前后小区消防存在隐患问题（消防主机无法起到预警作用、消防部分设备老化、灭火器大量过期、配备不足、消防水管地下埋管处渗漏）告知业委会，希望双方积极配合，尽快完成隐患整改。 2017年9月18日，业委会作出关于勒令物业公司对小区安全保卫、技防设施整改及扣除保证金的通知，基于近期小区入室盗窃事件屡次发生，小区安全隐患太大，要求物业公司整改安保工作、恢复小区技防力量，并扣除保证金1万元。2017年9月21日，物业公司针对通知进行回函，关于安防设施设备存在问题和近期多次被盗情况，提出了处理措施：增加小区人防力量，严格按照人员进出制度值岗，尽快恢复关闭单元门等，不同意扣除保证金1万元。 2017年10月31日，业委会向一审法院递交诉状，要求撤销2016年11月1日与物业公司签订的《物业服务合同》，一审法院于2017年12月1日作出驳回其诉讼请求的判决。 2013年5月6日，物业公司向业委会发出《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》，将1#门和2#门的刷卡设备和整个系统更换，将原人行通道设备改为道闸设备，所更改设备和系统需要增加费用63,550元，此费用现由物业公司垫付，费用的三分之一由物业公司承担，另三分之二在物业公司与业委会签订合同之后应返业委会的临时停车费用中来扣减。荣加华、刘兵等人签字批复“同意实施，四年期满所有权归属业主委员会”。2018年2月17日，物业公司退场，在离开龙祥.凤凰城小区时，将道闸、门禁系统拆除。 2017年11月28日，物业公司向业委会发出《关于小区电梯年检及维修事项的沟通函》，针对小区38台电梯应于2017年11月25日前报检，因双方对合同存在争议，物业公司难以垫付资金报检，需要使用维修基金。2017年12月4日，业委会针对沟通函回复物业公司，物业公司仍在小区的日常服务活动当中，电梯年检、维修以及小区各项维护事项就应由物业公司负责，物业公司提及三部电梯维修，应在物业公司的服务维修范围内，配件更换费用，待业委会告知业主后，得到业主同意交物业公司。同年12月20日，德阳市特种设备监督检验所对凤凰城小区的电梯进行特种设备检验并出具意见书，对不符合要求的电梯限2017年12月30日前整改完毕，整改后进行复检。2017年12月24日，物业公司向业委会发出《关于消防、监控、电梯零配件沟通函》，将德阳市特种设备监督检验所出具的意见书转给业委会，请业委会协调处理，对业委会不接受物业公司维修报价，请业委会找专门人员来检查、维修。2017年12月19日，物业公司向什邡市安监局、住建局、方亭街道办事处报送《关于凤凰城小区重大隐患排查治理报告及监控措施预案》，报告消防控制设施不能正常运行，小区电梯存在严重安全隐患，电梯故障未修和未予报检。2018年1月3日，物业公司函告什邡市方亭街道办事处、什邡市白果小区社区委员会，针对小区电梯检验不合格，经多方协调，2018年1月2日，经街道办告知物业公司，业委会将自行委托其他单位进行电梯维修和报检，对业委会自行委托的单位维修出现的问题，由业委会及维修单位负责。2018年1月9日，业委会向物业公司发出《关于责令四川蓝华同诚物业服务有限公司对本小区电梯故障整改的通知》、《关于责令四川蓝华同诚物业服务有限公司对本小区消防故障整改的通知》，要求物业公司在2018年1月12日之前对特检所要求整改及需要修理的电梯和消防检查中要求整改以及需要修理的设施设备，按照合同约定（电梯维修伍佰元以下由物业公司负责），由物业公司在小区电梯维修范围内履行好修缮及恢复义务，督促消防维保单位履行好修缮和恢复义务，修理好后通知业委会，对不属于物业公司修理范围内的维修费用，业委会将进行招标。2018年1月31日，业委会委托江苏金发消防工程有限公司四川分公司对小区消防系统进行紧急维修。2018年2月11日，业委会向物业公司发出《关于小区电梯维修完成需要报检的沟通函》，要求物业公司对属于其责任范围的电梯维修予以整改并报检。2018年10月9日，业委会与成都奥菱电梯工程有限公司签订《电梯维修合同》，合同范围为修理更换配件，维修费用总金额为433,136元。 2018年8月14日，业委会与成都德富发机电设备有限公司签订柴油发电机组保养协议书，将三台柴油发电机组承包给成都德富发机电设备有限公司进行常规维护、保养工作，保养费用为34,720元，后因4栋地下室1号发电机系人为破坏，需购置设备更换，故费用变更为71,500元。2018年4月29日，业委会与什邡市思通办公用品经营部、成都家天下物业管理有限公司签订《监控系统采购合同》，工程总价198,300元。 另查明，2018年1月30日物业公司向业委会移交小区业主信息资料（电子版）一套，2018年2月1日，业委会收到物业公司移交结算资料一套；2018年2月18日，物业公司向白果小区社区移交了二十张电卡；2018年3月1日，物业公司向什邡市方亭街道办事处白果小区社区移交了单元门、机站等钥匙26把，由什邡市方亭街道办事处白果社区将物业公司移交的小区部分设施设备房钥匙转交给业委会，并见证了移交时状态为消防控制室琴台式主机显示器不启动，水阀漏水，泵房积水坑水泵损害等；同年3月7日由什邡市方亭街道办事处白果社区转交给业委会的电梯机房通用钥匙一把，但无电梯资料。 一审法院认为，本案的焦点问题涉及两个方面，一方面是鉴于双方已经解除合同，业委会应否退还保证金；另一方面是物业公司是否应承担赔偿责任，赔偿金额是多少。 关于业委会应否退还保证金的问题。根据已查明的事实，从物业公司进入龙祥.凤凰城小区履职开始，开发商和业委会就没有与物业公司办理过正常移交手续，反而是开发商与业委会办理过移交手续，许多资料其实已经掌握在业委会手中，如果仍然按照《物业管理条例》规定的条件要求物业公司办理移交，显然有故意为难的嫌疑。再加之双方在《物业服务合同》中对移交范围、移交方式等约定不明，故对于双方不能办理正常移交均应承担责任。鉴于物业公司已经移交了相关资料，且业委会聘请的新的物业公司也已进场一年多时间，并配合业委会对小区相关设施、设备进行维护维修，小区管理已经进入正常秩序，再扣留前物业公司保证金已无必要。但是，物业公司在离场时拆除道闸门禁系统、延迟移交的行为，均应视为重大违约，应按照《物业服务合同》的约定，扣除保证金4000元，剩余96,000元应予退还。 关于物业公司是否应承担赔偿责任的问题。业委会提出的损失主要包括门禁道闸系统、电梯维护维修、消防安保系统、监控系统等，共计支出费用1,337,000元。物业公司认为门禁道闸系统是其出资安装，故在撤离前提出折价转让，因未达成一致意见，被其拆除。一审法院认为从查明的事实可以看出，门禁道闸系统确系物业公司出资，但根据《物业服务合同》约定，其代垫资金在收停车服务费中扣除，且业委会签署的书面意见是收取四年停车服务费后，门禁道闸系统即属于业委会所有，因此，物业公司拆除的门禁道闸系统属于业委会，其擅自拆除，应承担赔偿责任。门禁道闸系统安装时间约2013年5月，拆除时间约2018年2月，使用年限接近5年，扣除每年的折旧费，一审法院酌情确定按原价的50%赔偿，即31,775元。虽然业委会重新安装的门禁道闸系统支出金额远远大于赔偿额，因产品的规格、型号、技术含量等不同而价格也会不同，按现有价格赔偿，显然对物业公司不公平。对于电梯、消防安保系统、监控系统等的维护维修支出，根据查明的事实，可以证明上述系统在2017年8月已经存在问题，物业公司从2017年8月起多次向行业主管、行政主管部门和业委会报告，但未与业委会达成一致意见，也未取得业主的同意，致使上述设施设备存在的问题不能及时解决，责任并不在物业公司，故业委会的该部分请求，一审法院不予支持。但是，因物业公司拆除门禁道闸系统，可能给小区公共设施造成一定的破坏，业委会为维护小区安全，加派人员，增加了费用开支，故可责成物业公司酌情赔偿损失5000元。综上，物业公司的请求，一审法院部分支持，业委会的请求，一审法院亦部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决:一、什邡市龙祥.凤凰城业主委员会应于本判决生效后十日内退还四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金96,000元；二、四川蓝华同诚物业服务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿什邡市龙祥.凤凰城业主委员会损失36,775元；三、驳回四川蓝华同诚物业服务有限公司、什邡市龙祥.凤凰城业主委员会的其它诉讼请求。 根据上诉请求及依据的事实和理由，结合被上诉人的答辩，本案二审争议焦点：一、业委会应否退还保证金？二、物业公司是否应承担赔偿责任，赔偿金额是多少？ 二审中上诉人物业公司提交新的证据：物业公司从2014年1月其履行物业合同向业委会支付停车费的会计原始凭证一组，拟证明2013年5月6日物业公司向业委会发出的《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》及业委会回复达成的合意并未从应支付业务会的停车费中实际扣减，道闸系统的所有权仍属于物业公司，二审组织双方当事人质证，业务会对该证据的三性均不予认可，同时认为不能达到物业公司的证明目的。本院审查认为，该组证据符合证据的三性，可以证实本案事实，本院予以采信。 对双方当事人在一审所提交的经一审法院庭审质证、认证并采信的证据，本院审查认为：其证据内容真实，与本案有关联性，予以采信。根据各方当事人二审庭审对一审法院判决认定事实的陈述意见，经审理查明的案件法律事实与原审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明：2013年5月6日，物业公司向业委会发出《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》，当时的业委会成员荣加华、刘兵等人签字批复“同意实施，四年期满所有权归属业主委员会”。此后，物业公司根据物业合同约定在向业委会支付应向业委会交纳的停车费中未扣除业委会应承担的费用。 本院认为，关于争议焦点一：业委会应否退还保证金的问题。根据本院二审确认的案件事实，业委会与物业公司签订物业服务合同，物业公司进入龙祥.凤凰城小区履职开始后，开发商与物业公司之间、业委会与物业公司之间未办理过正常移交手续，仅是开发商与业委会之间办理过移交相关资料手续，许多资料开发商未向物业公司移交，业委会已经接受了开发商移交的资料，物业公司也无法按《物业管理条例》规定的条件办理移交，且业委会与物业公司的《物业服务合同》对移交范围、移交方式等约定不明，双方不能办理正常移交均应承担责任。对上诉人提出的撤离时电梯未保养到位、未报检、发电机损坏、消防联动系统损坏等问题。根据本院认定的案件事实，上述问题在2017年8月起已经陆续出现，物业公司从该月起多次向行业主管、行政主管部门和业委会报告，但未与业委会达成一致意见，也未取得业主的同意，致使上述设施设备存在的问题不能及时解决，责任不应由物业公司单独承担。鉴于物业公司于2018年2月17日已经实际离场，双方的物业服务合同业已解除，物业公司在2018年1-3月已经陆续向业委会移交了相关资料，且业委会聘请的新的物业公司已经进场履职，并配合业委会对小区相关设施、设备进行维护维修，龙祥.凤凰城小区管理已经进入正常秩序，双方物业合同已不再履行，业委会不退回物业公司的履约保证金无事实和法律依据。但根据本院认定的事实，物业公司在离场时拆除道闸门禁系统、延迟移交的行为，均应视为重大违约，按照《物业服务合同》的约定，扣除保证金4000元，剩余96,000元应予退还。一审法院对此裁判正确。 关于争议焦点二：物业公司是否应承担赔偿责任，赔偿金额是多少的问题。根据本院二审认定的案件事实，物业公司在2013年5月6日向业委会发出《关于更换车道和人行通道管理系统及设备的提议函》，从该提议函载明的内容评判应当认定为其发出的要约，提议函约定了门禁道闸系统由物业公司代垫资金，费用由物业公司和业委会按比例共同承担，业委会应承担部分由物业公司在履行物业合同约定应返业委会的临时停车费用中来扣减。要约到达业委会后，时任业委会人员荣加华、刘兵等人签字“同意实施，四年期满所有权归属业主委员会”，此签字“同意实施”是对物业公司包含费用承担等要约内容的承诺，同时提出要约“四年期满所有权归属业主委员会”即门禁道闸系统在四年期满后属于业委会所有。该承诺和要约到达物业公司，应视为双方达成了合意，该合意属于附条件成就的约定，所附条件既有费用承担的条件，也有四年期满的条件。此后双方在履行该约定中，物业公司在根据物业合同约定，向业委会支付应向业委会交纳所收取停车费时，并未扣除前述达成合意约定的费用，门禁道闸系统确系物业公司全部出资，即业委会并未实际承担双方达成合意应承担的门禁道闸系统费用。因此，虽然物业公司拆除的门禁道闸系统使用已经届满四年，但未满足业委会按照约定应当承担费用的条件。由于业委会未承担相应费用，而购置门禁道闸系统费用均由物业公司承担，该门禁道闸系统的所有权仍属于物业公司所有。物业公司无须承担所拆除门禁道闸系统的赔偿责任，一审法院判决赔偿的费用中应扣除门禁道闸系统的折旧价值31,775元。物业公司擅自拆除门禁道闸系统的行为虽然未构成侵权，但双方尚在对门禁道闸系统权属发生争议的协商期间，自行擅自拆除门禁道闸系统的行为，给小区公共设施造成相应破坏，给龙祥.凤凰城小区的公共安全带来隐患，业委会为维护小区安全，加派人员，增加了费用开支，擅自拆除门禁道闸系统的行为具有一定不当性，故一审法院判决物业公司酌情赔偿损失5000元恰当。上诉人提出不应承担该损失的理由不能成立。因二审物业公司提交新的证据致一审判决由物业公司酌情赔偿的基础事实发生变化，二审根据新查明的案件事实予以纠正。由于物业公司在一审可以提交的证据未提交，虽然支持了其部分上诉请求，但其一审举证不力应自行承担其提出上诉的二审诉讼费用。 综上所述，原判基于一审证据，认定事实和定性并无不当，适用法律正确，审判程序合法，判决正确部分应予以维持；对于因二审新证据认定事实变化致赔偿额度变化，二审予以改判，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项之规定，判决如下： 一、维持什邡市人民法院（2019）川0682民初671号民事判决第一项，即什邡市龙祥.凤凰城业主委员会应于本判决生效后十日内退还四川蓝华同诚物业服务有限公司保证金96,000元； 二、变更什邡市人民法院（2019）川0682民初671号民事判决第二项“四川蓝华同诚物业服务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿什邡市龙祥.凤凰城业主委员会损失36,775元”为“四川蓝华同诚物业服务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿什邡市龙祥.凤凰城业主委员会损失5000元”。 三、驳回四川蓝华同诚物业服务有限公司、什邡市龙祥.凤凰城业主委员会的其它诉讼请求。 本案二审案件受理费2919元，由上诉人四川蓝华同诚物业服务有限公司负担719元，由上诉人什邡市龙祥.凤凰城业主委员会负担2200元。 本判决为终审判决。 审判长  李汝良 审判员  杨 轩 审判员  姚 松 二〇二〇年二月二十一日 书记员  张又丹