中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13314号原告：许燕斐，女，1949年4月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：许燕欣（YANXINXU），女，1955年10月15日出生，澳大利亚籍人。第三人：李水链，男，1972年10月23日出生，汉族，住广东省陆丰市。原告许燕斐诉被告许燕欣（YANXINXU）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，在诉讼过程中本院依法通知李水链作为本案第三人参加诉讼；本院依法组成合议庭，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告许燕斐、被告许燕欣（YANXINXU）及第三人李水链到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉请求：1.判令被告每月收取租金6000元，把3000元退还给原告；2.要求判令被告停止出租。本案庭审中原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告收取的租金退还一半给原告，即每月退还7400元；2.判令被告停止出租，要求第三人于2020年2月29日搬离涉案房屋。事实和理由：原告和被告是位于中山六路××号房屋的共有产权人，被告在未经原告同意的情况下，于2019年初将案涉房屋出租给第三人李水链。为保障原告权益，故提起本案诉讼。被告答辩称：分给原告的租金应扣除因本次出租引起的相关费用3768元，我方认为出租对三方都有益，如原告要求停止出租，我方要求立刻停止出租。第三人答辩称：我方认为应按我与许燕欣签订的租赁合同执行至合同到期2022年2月底，因为我方是通过中介租赁涉案房屋的，付出了较大成本，在我方没有违约的情况下，合同应继续履行。经审理查明：涉案房屋坐落于广州市越秀区中山六路××号，根据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，涉案房屋层数为2-1/2层，建筑面积109.3平方米，原告和被告各占1/2份额。2019年2月28日，被告与第三人就涉案房屋签订《租赁和使用合同》，约定由第三人承租广州市越秀区中山六路××号一楼和二楼，合同期限为2019年3月至2022年2月底止。合同约定一楼租金为6000元，二楼租金为8800元，即每月租金14800元。被告同意合同第一个月免租10天作为清场进场费用。2019年3月22日，原告以被告未经其同意擅自出租为由，向本院提起诉讼，要求被告支付其收取的一半租金及停止出租等。在本案审理过程中，原被告和第三人经法院主持调解达成了调解协议，但被告以调解书中对部分费用未予处理为由拒绝签收调解书，故本院通知各方当事人于2020年1月2日进行开庭审理。庭审中第三人陈述其已经向被告支付了2019年3月至9月的租金91832元（含2019年7月份除租金外补交的电费110元+54元），另付押金29600元，根据三方庭前达成的调解协议按每月14800元的标准向原告支付了2019年10月至12月三个月的租金，原被告均确认收到上述租金。关于2019年3月至8月的租金构成，第三人提交了支付记录予以证实，其支付记录载明“3月：扣除清场装修费10日4774元，租前所欠水费691.2元，委托办执照费3000元，3月租金存6335元，加押金29600元。共35935元。4月：因许燕斐3月份到铺面驱赶顾客造成营业损失，减5天租金2467元。存12333元。5月：因委托他人代办税务申报问题产生1000元费用。租存13800元。6月：租金14800元。7月：补交电费110元，加54元。共14964元。8月：租金14800元。”对以上费用的构成，被告庭审中陈述，清场装修费10日是广州出租的惯例，该10天相当于免租期，金额按4774元计算。至于租前所欠水费691.2元是因为2月底准备出租，但涉案房屋没有水，欠了水费691.2元，由第三人代付后再进行扣减，至于委托办理执照费，是因为涉案房屋是商铺，需要办理营业执照才能出租经营，其作为二分之一产权人，无法独自办证，所以委托了中介办理营业执照，支出费用3000元，也是由第三人代付后再进行扣减，因此3月份租金实际上缴纳了6335元，押金收了两个月共29600元，3月份第三人一共向其支付35935元。至于2019年4月份的租金扣减了5天2467元，因为被告当时在澳洲，原告到涉案房屋处吵闹，驱赶顾客，导致没办法做生意，后来被告与第三人协商，扣除了5天租金。至于2019年5月份租金扣除了代办税务申报产生1000元费用问题，因为办营业执照和申报税务需要产权人同意才能办理，由于被告只有一半产权，办不了证，所以只能找人委托办理，产生的费用应由产权人承担。关于“2019年7月份补交电费110元，加54元，共14964元”的问题，被告称因为原告于2019年6月10日发了短信给李爱平，要求偿还2019年3月1日至6月1日涉案房屋2、3楼电费54.35元，由于2019年3月前是从原告账户扣电费的，3月后由第三人承租，但是2、3楼的电费扣划账户没有相应更改，所以从原告账户扣了54.35元，由于原告到供电局交涉，供电局退还了原告54.35元。但是第三人按54元的标准加入了7月份租金付给了被告，后来第三人又去供电局交了54.35元，按道理被告应该退回54元给第三人，但第三人说算了。关于电费110元，2019年第三人承租后，到供电局得知涉案房屋1楼电表账户内还剩110元电费，是原告2016年预付的电费，因此把这110元的电费加至7月份的租金进行冲销。对被告的上述陈述，原告对清场装修费4774元不予认可，认为不应扣除；关于水费，原告认为其已经缴清，不存在欠水费的问题；关于委托办执照费3000元，原告认为与其无关，也不应扣除；原告认为3月至9月的租金均应按每月14800元收取租金。至于2019年4月份的租金扣减了5天2467元的问题，原告认为该扣减不是其驱赶顾客造成的，不应扣除。庭审中被告陈述，其作为二分之一产权人，其出租房屋时有打电话给原告，但原告屏蔽了被告的电话，联系不上原告。但被告出租是为了双方共同的利益，由此产生的费用也应由双方共同负担。庭审中，被告提交一条短信记录作为证据，拟证明涉案房屋出租应扣减因本次出租引起的相关费用3768元，短信记载“许燕斐：需退8834元，减2016年李爱平替你垫付水费248元，减租前水费345元，减李水链租金赔偿1233元，减双方负担2019年更换水管和执漏1445/2=722元，减出租管理81337*0.015=1220元后，余额为应退5066元，请确认。许燕欣”。原告对该证据的真实性无异议，但合法性和关联性不予认可，其认为被告主张的扣减费用不存在。第三人对该证据表示与其无关。以上事实，有原告提供的《房地产权证》、（2017）粤0104民初6525号民事判决书、第三人提交的《租赁和使用合同》及租金支付记录等证据予以证实，本院已组织各方当事人对各方提交的证据进行质证。诉讼中，各方当事人均同意适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。本院认为，本案为物权保护纠纷。被告系澳大利亚籍人，故本案属涉外民事纠纷,应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，基于本案各方当事人的同意，本案适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。结合各方的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、涉案房屋是否应停止出租及第三人应否搬离？二、原告要求被告返还租金的数额如何计算？关于涉案房屋是否应停止出租及第三人应否搬离的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”之规定，被告许燕欣作为1/2份额的共有产权人，在涉案房屋未实际分割的情况下，其对涉案房屋整体出租是对涉案房屋所有权权能中行使收益权的表现，属于对不动产的管理权范畴。被告的出租行为未损害原告作为共有权人的权益，相反，原告可以通过出租受益。本着物尽其用和维护交易稳定的原则，本案也不宜解除被告与第三人之间签订的租赁合同，因此对原告其主张停止出租并要求第三人搬离的诉讼请求本院依法予以不予支持。虽然原告主张停止出租本院未予支持，但其作为1/2共有权人，依法享有对涉案房屋的应有权益，被告单方出租涉案房屋并收取租金，但并未将租金的相应份额给予原告，侵害了原告的合法权益，理应向原告返还相应租金收益。至于返还的租金数额问题，本院认为，根据已经查明的事实可知，涉案房屋自2019年3月起由第三人承租，截止到2020年1月2日，第三人扣除相应费用后共向被告支付2019年3月至9月租金共计91668元（未含2019年7月份除租金外补交的电费110元+54元），第三人向原告支付2019年10月至12月租金44400元，共计136068元。根据本院查明的事实，第三人扣除的费用部分是其依据租赁合同与被告之间协商所定，租金收益的分配应扣除该费用部分，原被告之间分配租金收益应按第三人实际支付租金部分进行平均分配，即原告和被告各占68034元。至于第三人2019年7月多交的164元，被告自认其中110元是原告之前预存的电费，该费用应返还原告，虽然原告未予主张，为避免讼累，本院一并予以处理。至于另外电费54元，被告陈述本应返还给第三人，因第三人表示不要，故该54元本院酌定作为租金收益在原被告之间平均分配，即各占27元。截止到2020年1月2日，原告实际获得租金44400元，故被告应向原告返还租金收益23661元（68034元+27元-44400元）。至于2020年1月之后的租金，原被告和第三人可协商处理或待实际发生后另循途径解决。至于被告主张应在本案扣除本次出租期间的相关费用3768元，因被告提交的短信证据并不能证实该费用是否实际发生及是否应在本案扣除，因此对其该抗辩本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许燕欣（YANXINXU）自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许燕斐返还广州市越秀区中山六路XXX号房屋自2019年3月至2019年12月期间的租金收益23661元；二、被告许燕欣（YANXINXU）自本判决发生法律效力之日起十日内向原告许燕斐返还广州市越秀区中山六路XXX号房屋电费110元；三、驳回原告许燕斐的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费540元，由原告许燕斐负担106.3元，由被告许燕欣（YANXINXU）负担433.7元。如不服本判决，许燕欣（YANXINXU）可在本判决书送达之日起三十日内，许燕斐可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到本院送达的缴费通知书之日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  刘雪葵二〇二〇年二月十三日书 记 员  范水英法庭记录毕嘉燊