上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15851号上诉人（原审被告）：上海证大五道口房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区梅花路281号A241室。法定代表人：陈锋，董事长。委托诉讼代理人：王蓓，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨阳，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临客嘉物业经营管理（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区上南路3052号2楼。法定代表人：陈当恩，总经理。委托诉讼代理人：宋安成，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇锋，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海证大五道口房地产开发有限公司（以下简称证大公司）因与被上诉人临客嘉物业经营管理（上海）有限公司（以下简称临客嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初50436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人证大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：2018年5月1日至2018年9月30日期间系上诉人自行管理，不应支付停车费。前期物业管理合同在2018年4月已经终止，2019年4月5日通过的业主大会决议确定的停车管理费收费标准也不能作为适用2018年5月1日至2019年4月4日期间的收费依据，一审认定的停车费收费标准没有事实依据。被上诉人临客嘉公司答辩称：其在2018年3月底进入涉案小区提供物业服务，服务记录以及法官的调查记录均确认此节事实。小区停车收费标准从房屋交付使用至今未变化，一直为每月人民币（下同）350元。物业公司和业委会的合同也明确需要收费，业主大会的决议适用被上诉人。临客嘉公司向一审法院起诉要求：1.判令证大公司向临客嘉公司支付其名下280个产权车位自2018年5月1日起至2019年4月30日的停车管理费共计1,176,000元；2.判令证大公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，临客嘉公司变更诉讼请求为：1.判令证大公司向临客嘉公司支付其名下230个产权车位自2018年5月1日起至2019年4月30日的停车管理费共计966,000元；2.判令证大公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2008年1月1日，证大公司（甲方）与案外人上海XX有限公司（乙方）签订《XX广场前期物业服务合同》，约定：聘用乙方作为XX广场的前期物业管理服务企业；……第六条合同期限，本合同期自2008年1月起至业委会成立并签署新的物业管理合同止；……第八条停车费，乙方根据下述约定，向车位使用人收取停车费：一、地下车库车位停车收费标准，地下车库车位使用人应按车库车位350元/泊位/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。二、露天车位停车收费标准，露天车位停车收费标准按政府核准标准向乙方交纳停车费。2017年10月31日，上海市浦东新区XX广场业主大会及业主委员会经备案成立。2017年12月26日，上海市浦东新区XX广场业主委员会（甲方）与临客嘉公司（乙方）签订《XX广场物业服务合同》，约定由乙方为XX广场提供物业管理服务，……第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护；（二）公共绿化养护服务；（三）物业公共区域的清洁卫生服务；（四）公共秩序的维护服务；（五）物业使用禁止性行为的管理；（六）物业其他公共事务的管理服务。……第十五条乙方相关的权利义务：……（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；……第二十三条本合同中下列词语的定义是：……（六）共用设施设备，是指：1、一幢楼宇内部，由整幢楼宇的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。……第二十八条本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决，协商不成的，采取向浦东新区人民法院提起诉讼方式解决。第二十九条本合同为期5年，自2018年1月5日起至2023年1月4日止……。物业服务合同签订后，因案外人上海XX有限公司没有及时退出涉案小区，临客嘉公司直至2018年3月底方进驻XX广场，从2018年4月起向XX广场提供物业管理服务至今。另查明，2019年3月21日，上海市浦东新区XX广场业主委员会发布关于召开第四次业主大会的公告，提请业主大会表决事项包括了是否施行《XX广场车库管理方案》，该方案载明：“第一部分项目现状1、五道口地下车库现状：车位总数322个，其中B1上海证大五道口房地产开发有限公司产权车位86个；B2上海证大五道口房地产开发有限公司产权车位144个，总计230个。……第三部分车库管理制度……三、停车库管理制度……7）本区域内停车管理费标准为350元/月/个，按月收取。收费期限与本项目《物业服务合同》一致。产权人、承租人、车位使用人应当于每月10日前统一缴纳至临客嘉物业指定账户”。2019年4月5日，上海市浦东新区XX广场业主大会发布2019年4月5日业主大会决议公告，决议内容包括在本区域内施行《XX广场车库管理方案》，该方案中地下车库管理费收费标准为350元/月/个，收费期限为2018年1月5日起至2023年1月4日。临客嘉公司委托律师于2019年4月8日向证大公司出具《律师函》，载明：“根据此前临客嘉物业与贵方在上海市浦东新区七政府部门协调会上的内容，贵方目前在XX广场地下可租赁车位共计218个。按照XX广场停车管理方案中的标准，地下车库的停车管理费为350元/个/月，……自2018年5月1日起至2019年3月31日，贵方共拖欠停车管理费人民币839,300元。……郑重要求贵司，于收到本函件后5日内，将贵司拖欠的停车管理费缴纳至临客嘉物业……”。嗣后，证大公司未向临客嘉公司支付停车管理费，故临客嘉公司现要求按车库管理方案中确定的230个停车位计算管理费。再查明，根据2019年4月18日打印的上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息，证大公司名下登记有上海市浦东新区XX路XX弄XX号地下车位280个，核准日期为2009年1月19日。庭审中，一审法院经临客嘉公司申请，于2019年9月27日至上海市浦东新区XX街道房管办事处调查，相关工作人员表示因临客嘉公司与上家物业即案外人上海XX有限公司在XX广场的交接上存在矛盾，故花木房办曾介入调解，并确认临客嘉公司确实于2018年3月底进驻XX广场进行物业管理服务（包括地下车库）。2018年6月4日，证大公司派人抢夺地下车库收费岗，与临客嘉公司发生激烈冲突，为调解双方的矛盾，相关部门成立“五道口地下车库（物业管理）矛盾协调共组小组”，并于2018年9月27日出具《告知书》，要求证大公司在过渡期内将其工作人员撤回。之后共组小组也曾就证大公司向临客嘉公司支付地下车库的停车管理费组织双方协商，但最终协商未成，以致引发本案诉讼。一审法院认为，临客嘉公司按《XX广场物业服务合同》的约定为XX广场（包括地下车库）提供物业管理服务，证大公司作为车库所有权人，接受了临客嘉公司的管理服务，理应支付相应的停车管理费。关于停车管理费的收费标准，在《XX广场物业服务合同》未作约定，而2019年4月5日XX广场业主大会决议通过的《XX广场车库管理方案》中，明确了地下车库停车管理费收费标准为350元/月/个，收费期限为2018年1月5日起至2023年1月4日。该收费方案与《XX广场前期物业服务合同》约定的停车管理费收费标准一致，并未提高收费标准，故临客嘉公司要求证大公司按照上述标准支付停车管理费，属于合理收费。关于停车管理费的起始时间，临客嘉公司实际自2018年4月起已对地下车库进行物业管理，现其自愿要求证大公司自2018年5月起支付停车管理费，系临客嘉公司对自身权利的处分，于法不悖，法院亦可准许。关于证大公司应付管理费的车位数量，临客嘉公司要求按照业主大会决议通过的《XX广场车库管理方案》确定的证大公司名下车位数230个计算，亦属合理，一审法院予以确认。至于证大公司提出应按临客嘉公司在2019年4月8日律师函中提到的218个车位来计算，一审法院认为在临客嘉公司出具的律师函中明确提出要求证大公司按照218个车位支付停车管理费的履行期限为收到本函件后5日内，但在该履行期限内证大公司未向临客嘉公司支付停车管理费，应认定双方未就停车管理费的数量、金额达成合意，故证大公司要求按218个车位支付停车管理费的抗辩，法院难以支持。且一审法院在庭审期间已向证大公司释明，若认为业主大会决议通过的《XX广场车库管理方案》的程序、内容有损其利益，可以另案积极主张其权利，法院亦给予证大公司充足时间让其行使权利，但证大公司至今未主张其相关权利。综上，临客嘉公司要求证大公司支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的停车管理费966,000元，符合法律及合同的约定，法院予以支持。据此，一审法院于二○一九年十一月六日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：上海证大五道口房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付临客嘉物业经营管理（上海）有限公司2018年5月1日至2019年4月30日期间的停车管理费人民币966,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,460元，减半收取计6,730元，由上海证大五道口房地产开发有限公司负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明，2018年9月27日，花木街道告知书载明，“1、2018年9月30日上海证大五道口房地产开发有限公司撤离XX广场地下车库收费管理岗及人员后，三方各自保证自身权益。…”本院认为，本案的争议焦点为证大公司支付停车管理费的起止时间及标准。临客嘉公司作为与涉案小区业委会签订物业服务合同的物业公司，受托对涉案小区提供服务，并于2018年3月入驻涉案小区，提供了物业服务，收取部分业主缴纳的停车管理费。证大公司作为涉案小区部分车位的所有者，也应当向临客嘉公司支付停车管理费。证大公司虽然提供了其委托他人管理涉案停车场的经营合同，但因临客嘉公司对该证据的真实性不认可，且也未提供其他证据补证该公司已经实际履行了物业服务的义务；退一步讲，即使证大公司确实自行管理了车库，根据我国法律规定，一个物业服务小区由一个物业管理企业实施物业管理，临客嘉公司作为全体业主选出的物业公司依法有权对涉案小区进行物业管理，证大公司的自行管理没有法律依据。综上，证大公司要求免除2018年10月之前的车位管理费，本院难以支持。至于停车管理费的支付标准，虽然临客嘉公司与业委会签订的物业服务合同没有约定停车管理费的支付标准，但在涉案小区的前期物业服务合同以及后期业委会决议均确认停车管理费的标准为每月350元，该价格相对合理且也未增加收费，一审以此为标准作为证大公司支付停车管理费的标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人证大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币13,460元，由上诉人上海证大五道口房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年二月二十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……