江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0117民初3973号 原告（案外人）：陈德峰，男，1991年9月18日出生，汉族，住安徽省当涂县。 被告（申请执行人）：陈朝晖，男，1991年12月30日出生，汉族，住南京市溧水区。 被告（被执行人）：车晓武，男，1982年9月12日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。 被告（被执行人）：孙丹丹，女，1988年7月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。 原告陈德峰与被告陈朝晖、车晓武、孙丹丹案外人执行异议之诉一案,本院于2019年8月9日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈德峰，被告陈朝晖，被告车晓武的委托诉讼代理人章秋香，被告孙丹丹的委托诉讼代理人杨志兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，陈朝晖与车晓武、孙丹丹民间借贷纠纷一案，本院审理期间于2018年7月11日诉讼保全查封了车晓武、孙丹丹所有的位于马鞍山市博望区产。本院于2018年10月15日作出（2018）苏0117民初3480号民事判决：一、车晓武、孙丹丹应归还陈朝晖借款本金42万元，支付违约金8.4万元，合计50.4万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回陈朝晖的其余诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据陈朝晖的强制执行申请，本院于2018年11月16日立案受理，执行案号为（2018）苏0117执2359号。 在该案执行过程中，本院拟将上述查封的房产评估拍卖。案外人陈德峰提出异议后，本院于2019年7月10日作出（2019）苏0117执异21号执行裁定书，裁定：驳回异议人陈德峰的异议请求。 陈德峰向本院提出诉讼请求：1、不得执行马鞍山市博望区博望镇星河湾名门世家4幢1单元301室房产。2、请求继续履行合同确认房屋权属并完成过户，若此请求不得请求法院判令追究其违约责任，归还所有房款以及超出房款之外的借款利息还有相关的违约金以及滞纳金，并且正常偿还银行房贷，保证在此之前案外人一直可以有物权期待权去居住和使用涉案房屋。庭审过程中，经法庭释明，陈德峰明确诉讼请求为：停止对马鞍山市博望区博望镇星河湾名门世家4幢1单元301室房产的执行，确认该房产属陈德峰所有。事实和理由：2018年10月15日，溧水区人民法院（2018）苏0117民初3480号对陈朝晖与车晓武、孙丹丹民间借贷纠纷一案作出民事判决：一、车晓武、孙丹丹应归还陈朝晖借款本金42万元，支付违约金8.4万元，合计50.4万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回陈朝晖的其余诉讼请求。因车晓武、孙丹丹未能履行上述生效判决文书确定的义务，陈朝晖向溧水区人民法院申请强制执行，溧水区人民法院于2018年11月16日立案受理，执行案号为（2018）苏0117执2359号。该案执行中，溧水区人民法院拟将查封的房产评估拍卖。2019年1月28日，陈德峰对执行标的提出书面异议并提供相关证据。溧水区人民法院于2019年7月10日作出（2019）苏0117执异21号执行异议裁定：驳回陈德峰的异议。针对溧水区人民法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和第（四）项为由驳回陈德峰的异议请求，本案中，陈德峰与车晓武签订的房屋买卖合同，不仅时间上在溧水区人民法院对该房产诉讼保全之前，而且卖房一事确为车晓武和孙丹丹商量好的，另鉴于二人为合法夫妻，尽管只和车晓武签订了房屋买卖合同，车晓武能够代表夫妻共同意思表达，并非无权处分，也并非车晓武与陈德峰就该房产的买卖并未取得共有权人孙丹丹的同意和追认，包括孙丹丹在合同签订以后以默认及交钥匙的实际行为进行了同意和追认，后来孙丹丹还因为咨询过律师以后，以房屋买卖合同没有她签字为由让陈德峰再给她10万元为条件，之后在房屋买卖合同上补签字，并保证每月房贷正常还款，且在几年内过户给我，都有微信语音、聊天记录、通话记录等相关的证据，另外孙丹丹坚持说车晓武和陈德峰清算以后，以未还借款抵扣大部分房款之后另行支付的房屋尾款未收到，但车晓武说用来偿还他老婆和丈母娘的贷款了，请求法院查明房屋尾款的资金流向等。同时合同法也规定无权处分并不影响合同效力，且买卖过程当中存在合伙欺诈的嫌疑，待证事实存在的可能性也远未达到能够排除合理怀疑的证明标准。另，溧水区人民法院认为异议人在购买涉案房产时，明知该房产设定抵押，并有按揭贷款尚未结清，仍然购买该房产，且理应查清该房屋权属情况，但因其自身原因未调查，就此认定异议人对该房产未办理过户登记存在过错。对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错，且在签订房屋买卖合同后就去了不动产登记中心查询确认了权属情况，发现房屋是登记在二人名下后，陈德峰也第一时间联系了孙丹丹沟通协商进行补救，在整个房屋买卖过程中都在积极履行义务，不动产权属发生的争议，应当结合房屋取得方式、交付、居住、使用等情况综合分析确定房屋归属。当事人基于取得所有权的意思表示合法占有、使用房屋，法院应认定其以实际使用的方式取得了房屋的所有权。另物之交付的债权优先于金钱债权。卖方产权不清晰、买卖过程有欺诈行为、违约，买方无过错。 陈朝晖辩称：不同意陈德峰的诉讼请求，陈德峰提供了其与车晓武签订的合同，但房产证上是车晓武、孙丹丹的名字，孙丹丹并不同意。购房的首付款与实际交付的不太符合。 车晓武辩称：1、车晓武与陈德峰之间在2014年至2017年有频繁的经济往来，陈德峰所提供的证据，汇给车晓武118万元，车晓武没有核算，但车晓武已经把汇给陈德峰的所有款项进行明确的结算，共计1302261元。如果陈德峰汇给车晓武118万元，那么车晓武汇给陈德峰的结比多出122261元，可以看出车晓武不欠陈德峰钱。既然不欠钱，陈德峰在诉请中一再以车晓武欠其340700元为由，车晓武为了偿还借款与其签订房屋买卖合同，理由不成立。陈德峰的陈述的真实性有待核实。且车晓武以房抵债的行为也应该是无效的。2、双方签订买卖合同的背景是陈德峰找了一个女朋友，女友家人希望陈德峰有一处婚房，陈德峰与车晓武签订了一份合同，是给陈德峰女友家人看的。车晓武出于朋友之情，也就同意了。上述行为，都是跟陈德峰私下的行为，没有征得孙丹丹的同意。综上，买卖合同不是双方真实意思表示，也没有订立的法律基础，请求驳回陈德峰的诉讼请求。 孙丹丹辩称：1、陈德峰与车晓武签订的房屋买卖合同应属无效合同，案涉房屋系孙丹丹与车晓武共有，按照物权法规定，共有人不动产的处分应经共同共有人一致同意。对此，陈德峰在起诉时提到是在签订房屋买卖合同后经查询发现房屋系孙丹丹与车晓武共有后才联系孙丹丹进行补救，完全可以说明，车晓武与陈德峰签订房屋买卖合同时孙丹丹并不知晓，更没有经过孙丹丹同意，并且在事后也没有取得孙丹丹的同意与追认。故，陈德峰要求确认房屋权属并完成过户的诉请并不能成立。2、从陈德峰提供的银行流水看，陈德峰与车晓武之间有资金往来，但所有的款项往来均是与车晓武发生的，没有一笔与孙丹丹有关，可见，对于款项往来孙丹丹毫不知情，即使车晓武欠陈德峰款项，也与孙丹丹没有任何关系。3、陈德峰的意思是因车晓武欠陈德峰的借款故将房屋出售给陈德峰，如果事实如此，以物抵债协议依法应属无效协议。且孙丹丹与陈德峰之间无借款关系，不存在以房抵债的可能，更未在协议上签字。故该协议即使有效，相关后果只能及于车晓武，与孙丹丹无关。综上，请求依法驳回对孙丹丹的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院对本案事实认定如下：陈朝晖与车晓武、孙丹丹民间借贷纠纷一案，本院审理期间于2018年7月11日诉讼保全查封了车晓武、孙丹丹所有的位于马鞍山市博望区产。本院于2018年10月15日作出（2018）苏0117民初3480号民事判决：一、车晓武、孙丹丹应归还陈朝晖借款本金42万元，支付违约金8.4万元，合计50.4万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回陈朝晖的其余诉讼请求。该判决发生法律效力后，根据陈朝晖的强制执行申请，本院于2018年11月16日立案受理，执行案号为（2018）苏0117执2359号。 在该案执行过程中，本院拟将上述查封的房产评估拍卖。案外人陈德峰提出异议后，本院于2019年7月10日作出（2019）苏0117执异21号执行裁定书，裁定：驳回异议人陈德峰的异议请求。 2018年4月25日，车晓武、陈德峰签订《房屋买卖合同》一份，约定车晓武将位于马鞍山市博望区产出售给陈德峰，房屋成交价格为60万元，合同签订后3日内付6万元，该房屋过户到陈德峰名下后付48万元，房屋验收交接完成后付6万元。 对于合同约定的房款，陈德峰陈述，因车晓武向陈德峰借款后未能归还，二人协商后，车晓武同意将房屋卖给陈德峰，抵偿欠款，之后也陆续向车晓武支付了部分购房款，待购房款全部付清后，二人补签了房屋买卖合同。案涉房产现实际由陈德峰居住、使用。 另查明，签订《房屋买卖合同》时，该房产已设定抵押，房产登记所有权人为车晓武、孙丹丹。 本院认为，陈德峰对执行标的提出异议，应当审查陈德峰是否为权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。案涉房产登记于车晓武、孙丹丹名下，根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。案涉房产登记于车晓武、孙丹丹名下，属于车晓武、孙丹丹的财产，在车晓武、孙丹丹未履行生效法律文书确定的义务的情形下，本院有权拍卖、变卖其名下的案涉房产。 陈德峰主张其为案涉房产的实际权利人，依据为其与车晓武签订了房屋买卖合同，车晓武已将案涉房产出售给陈德峰。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记于车晓武、孙丹丹名下，且已设定抵押，上述情况均予以公示，陈德峰在购买案涉房产时，应当尽到审慎注意义务，对上述情况予以查清。现陈德峰仅与车晓武签订房屋买卖合同，未得到孙丹丹的同意和追认，也未征得抵押权人的同意，自身存在过错，案涉的房屋买卖合同不属于合法有效的买卖合同。 综上所述，案涉情形不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的应予支持的情形，陈德峰要求停止对案涉房产的执行、确认房产归陈德峰所有的依据不足；依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告陈德峰的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  任 涛 人民陪审员  陈春花 人民陪审员  孙宪波 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  方 霞