苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初15660号原告（反诉被告）金顺，男，1991年10月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人夏玉保，江苏晟贤律师事务所律师。委托代理人吴艳红，江苏晟贤律师事务所律师。原告（反诉被告）周筱奕，女，1994年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人夏玉保，江苏晟贤律师事务所律师。委托代理人吴艳红，江苏晟贤律师事务所律师。被告（反诉原告）丁亚伟，男，1969年12月26日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人翟艳，江苏天辩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）徐荣琴，女，1976年8月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托代理人龙辉，江苏天辩律师事务所律师。委托代理人翟艳，江苏天辩律师事务所实习律师。原告金顺、周筱奕与被告丁亚伟、徐荣琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后依法适用简易程序公开进行审理。被告在举证期间向本院提起反诉，本院受理其反诉后与本诉案件合并进行审理。本案于2020年1月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）金顺、周筱奕及其委托代理人夏玉保，被告（反诉原告）丁亚伟、徐荣琴的共同委托代理人龙辉、翟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金顺、周筱奕诉称：2019年9月7日，原告金顺、周筱奕与被告丁亚伟、徐荣琴通过苏州德优房产有限公司提供的居间服务签订了《房屋买卖(居间)合同》一份，约定被告将坐落于苏州市吴江区松陵镇长坂路1588号中南世纪城69幢203室房屋出售给原告，购房款成交价格1425000元。原告已向被告支付购房定金150000元，双方已办理资金托管，原告另支付购房款360000元。合同约定如贷款无法通过，原、被告双方自动解除合同，互不追究违约责任；贷款无法通过，被告承诺退还原告的已付款项。现银行贷款申请未通过审批，原告多次与被告协商解除合同，被告不同意解除合同且拒绝退还原告已付的购房定金、购房款。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告已付购房款510000元；3、解除双方签订的资金托管协议；4、本案诉讼费用由被告承担。被告丁亚伟、徐荣琴辩称：被告方同意解除与原告方签订的房屋买卖合同和资金托管协议；本案合同的解除系因原告违约导致的，被告方仅收到了原告方15万元购房款，被告只针对该15万元承担相应的返还义务，并根据案件的审理情况由法院酌情进行认定，是退还还是扣除；另外的36万元，原告并未支付给被告，被告也不承担相应的支付义务，相关的款项保留在苏州市吴江区房地产交易中心，在双方办理解除托管手续的时候，由苏州市吴江区房地产交易中心返还给原告；根据房屋买卖合同约定，乙方如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，应该承担违约责任，本案纠纷是因为原告违约拒绝配合办理银行贷款所导致的贷款未果，而即使原告贷款未果，包括其客观上贷款不能和主观上终止贷款的情况下，原告也应当补齐所差房价，原告并无以贷款未果解除合同的法定解除权，现在原告以诉讼方式解除合同，明确表示其拒绝履行合同，是其故意违约，应当按照合同约定的成交价的20%承担违约责任，向被告支付28.5万元的违约金，相关款项由法院进行扣除。故被告丁亚伟、徐荣琴作为反诉原告提起诉讼，请求判令反诉被告金顺、周筱奕支付违约金28.5万元，并承担反诉费用。反诉被告金顺、周筱奕辩称：反诉被告并不存在贷款资料提供不全和隐瞒其真实收入及负债的情况，贷款未果，是银行内部的审核问题，反诉被告不存在任何过错及过失，更不存在违约行为，故不需要承担违约责任。经审理查明：2019年9月7日，丁亚伟、徐荣琴作为售房人（甲方）与金顺作为购房人（乙方）、苏州德优房产有限公司（以下简称德优公司）作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其位于苏州市吴江区的房屋转让给乙方，建筑面积为65.91平方米，转让价款为1425000元；乙方须向丙方支付中介服务费18000元；签合同当日，乙方向甲方交付定金1万元，余下定金14万元于2019年9月9日下午18时前贷款事宜确定过后通过银行转账方式支付给甲方；双方约定2019年9月9日之前确定贷款事宜，如贷款无法通过，甲乙双方自动解除合同，互不追究违约责任，贷款无法通过，甲方承诺全额退还定金，除此之外，乙方不得以任何理由拒绝履行合同；甲方承诺在收到全部房款后，腾空该房屋，且解除所有租赁关系；双方约定房屋成交价为1425000元，网签合同价为120万元，除定金外，差价75000元由乙方于2019年10月31日下午18时前支付7万元，余款于房屋交接当日结清。2019年9月7日，金顺向徐荣琴支付购房定金1万元。2019年9月9日、2019年9月10日、2019年9月12日，金顺另向徐荣琴交付购房定金5万元、5万元、4万元。2019年9月25日，金顺、周筱奕作为买受人与丁亚伟、徐荣琴作为出卖人签署《存量房交易信息确认书》和《存量房交易资金托管协议》，确认房屋价款为120万元，并确认买受人将购房款存入托管账户（账号为49×××97）。同日，金顺向苏州市吴江区房产交易中心的托管账户汇入购房款36万元。另查明：截至2019年9月4日，金顺未结清贷款余款为3445元，周筱奕未结清贷款余款为25517元。双方交易期间，中银富登村镇银行客户经理陈霞以短信方式告知金顺“您的贷款我行拒贷的原因是信用卡分期和使用花呗，导致负债高，月收入不足以覆盖还款额度”。2019年10月30日，德优公司工作人员姚征询问金顺“信用卡欠款了吗”，金顺回复称“对的，前几个月办了分期，还没有还完，贷款不了”，姚征询问金顺“不再换下银行了吗”，金顺回复称“不换了，这家不过，别的也过不了，叫房东退订金吧，贷款贷不了”。2019年10月31日，德优公司从中银富登村镇银行取回中南世纪城69幢203室二手房房屋买卖买方的贷款代办材料。2019年10月31日，姚征告知金顺“现在这种情况谁都不想看到，如果你要换银行我们会配合去做”，金顺回复称“这样，你每个银行走一遍”。2019年11月1日，姚征与金顺商定向苏州农村商业银行贷款，但交易双方就房屋价款等事宜另发生争议。2019年11月19日，丁亚伟、徐荣琴委托江苏天辩律师事务所律师龙辉向金顺、周筱奕发送律师函，主要内容如下：1、房屋买卖(居间)合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方均应当遵守；2、我方委托人（丁亚伟、徐荣琴）已按照《房屋买卖(居间)合同》的约定履行了义务，不存在过错，也不存在任何违约行为；3、限贵方（金顺、周筱奕）于2019年11月21日之前书面回复我方，就房屋买卖合同履行事宜提出贵方履行或拒绝履行的书面意见；逾期未书面回复我方的，视为贵方拒绝履行《房屋买卖(居间)合同》及本律师函告知的义务，拒绝办理房屋交易手续，构成违约；4、若贵方同意继续履行的，则贵方最迟应于2019年11月22日之前带好办理房屋贷款所需要的证明材料，与我方委托人及居间方至有关银行共同办理资金托管及房屋贷款手续，并将房屋差价7万元支付至我方委托人指定的银行账户，且贵方应积极创造条件，在合理合法的前提下办理有关贷款手续，不得故意设置障碍，导致贷款无法审核通过，否则贵方同样构成违约；5、若贵方未能按照《房屋买卖(居间)合同》及本律师函的要求履行义务的，我方委托人将有权采取法律手段，要求贵方继续履行合同并承担法律责任。以上事实由金顺、周筱奕提交的房屋买卖（居间）合同一份、支付宝账单三份、建行短信通知一份、交易明细一份、短信截图一份、收据一份、个人信用报告二份、金顺与姚征的微信聊天截屏一组；丁亚伟、徐荣琴提交的存量房交易信息确认书一份、存量房交易资金托管协议一份、律师函一份、快递单二份、邮递送达信息二份、金顺与姚征的微信聊天截屏一组、德优公司出具的情况说明一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实。金顺、周筱奕提交的中介工作人员与银行承办人员的微信聊天记录，未提及交易双方，本院对其关联性不予认可。本院认为：双方签署的房屋买卖合同、存量房交易资金托管协议均系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。因本诉双方在庭审中均明确同意解除房屋买卖合同、资金托管协议以及定金合同，故本院对本诉原告主张的第一、三项诉请予以支持。本诉原告向本诉被告汇款15万元并向双方指定的托管账户汇款36万元，应视为本诉原告已支付购房款51万元，合同解除后，原告就已经履行的义务可以要求恢复原状，本诉被告应向本诉原告返还51万元，故本院对本诉原告的第二项诉请予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉请，本院认为：双方在房屋买卖合同中明确约定“如贷款无法通过，甲乙双方自动解除合同，互不追究违约责任”，在居间机构协助办理购房贷款期间，中银富登村镇银行已将该行拒绝发放购房贷款的事实告知反诉被告，符合房屋买卖合同约定的合同解除条件；双方承诺互不追究违约责任，系双方自愿处分其民事权利的真实意思表示，本院予以认可，故本院对于反诉原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告金顺、周筱奕与本诉被告丁亚伟、徐荣琴签订的《房屋买卖合同》、《存量房交易资金托管协议》于2020年1月10日解除。二、本诉被告丁亚伟、徐荣琴应于本判决生效之日起十日内向本诉原告金顺、周筱奕返还51万元。三、驳回反诉原告丁亚伟、徐荣琴的诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××61，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8813元，保全费3070元，合计11883元，由本诉原告金顺、周筱奕负担5941.50元；由本诉被告丁亚伟、徐荣琴负担5941.50元，并于本判决生效之日起十日内给付本诉原告。反诉案件受理费减半收取2788元，由反诉原告丁亚伟、徐荣琴负担。本诉原告预缴的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员 夏 锋二〇二〇年二月二十日书记员 徐晓田附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。