广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申13313号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴雪存，女，1978年12月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴劲锋，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊艺郦，广东国晖律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨璇，女，1980年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴劲锋，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊艺郦，广东国晖律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市友盛物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河西路2025号英伦名苑4栋001。法定代表人：江泰良，总经理。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪智华，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。二审上诉人（一审原告）：刘建群，女，1979年5月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。二审上诉人（一审原告）：黄子刚，男，1960年12月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。二审上诉人（一审原告）：喻玉湘，女，1978年12月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。二审上诉人（一审原告）：覃事兆，男，1974年1月1日出生，土家族，住天津市南开区。一审原告：梁剑涛，男，1976年8月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。一审原告：李佳霖，男，1981年2月23日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。一审原告：刘育山，男，1971年5月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。一审第三人：深圳市友盛置业有限公司，住所地广东省深圳市福田区紫竹七道中国经贸大厦16层16B。法定代表人：李王昕，总经理。委托诉讼代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪智华，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。一审第三人：深圳市莱英达集团有限责任公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路2110号东方大厦19楼1912室。法定代表人：高亚军，董事长。再审申请人吴雪存、杨璇因与被申请人深圳市友盛物业管理有限公司（以下简称友盛物业公司)及二审上诉人刘建群、黄子刚、喻玉湘、覃事兆，一审原告梁剑涛、李佳霖、刘育山，一审第三人深圳市友盛置业有限公司（以下简称友盛置业公司）、深圳市莱英达集团有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终5502号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴雪存、杨璇申请再审称，（一）业主委员会与友盛物业公司签订的物业服务合同约定的物业服务期限为2009年9月1日至2012年8月31日。期满后双方虽然没有签订书面合同，但友盛物业公司仍继续按原物业服务合同的约定提供物业服务，依据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，原物业服务合同自动延续。二审判决未判令友盛物业公司按照原合同约定，履行与业主签订停车协议、管理车辆及建立停车管理制度并接受业主监督的义务错误。（二）根据物业服务合同的约定，友盛物业公司负有管理车辆的义务。二审判决仅以无法区别其他业主是否将车辆停放在规划车位为由，未判令友盛物业公司清理地面停放车辆并不得允许他人在地面停车错误。1.案涉小区三期区域未规划有地面停车位。友盛置业公司销售房产时曾对此作出承诺，同时，还承诺将在四期区域提供40个车位给三期业主。可见开发商认可三期区域地面无停车位且从后期开发区域内解决三期停车位不足的问题。友盛物业公司2009年也只接收了三期地下车库，并无地面停车位，其所称的地面规划停车位的位置在售楼宣传册中为绿地。“胡荣等五人”提起的请求恢复地面停车位的诉讼中，各方当事人在一审庭审中均确认案涉小区规划用于地面停车位的62个车位所在位置现为绿化、硬化，并无停车位。上述事实均可证明案涉小区地面并没有建设停车位，而是因友盛物业公司允许车辆在三期地面绿化带、共有道路等位置乱停放而形成的所谓停车位。2.友盛物业公司提供的规划图与案涉小区三期的实际状况严重不符，三期地面事实上无停车位。该图所标的区域大部分已实际改变，有部分现为小区风水池、消防通道（部分被隔壁小区分割占用），部分在小区区域以外。事实上不可能在地面建设规划图中的62个停车位，故目前在地面停放的车辆只能占用共用道路和绿化带。3.截至二审判决作出之前，尚未就是否同意建设地面车位向全体业主征询意见。但根据吴雪存等业主提供的“是否同意在地面建设停车位的联名签名”，其上有150名业主签名，明确表示不同意的123位，明确表示同意的12位。三期总户数为252户，目前已有约二分之一的业主不同意建设地面车位，故该事项不可能获得三分之二以上的业主同意。（三）二审判决以案涉小区地面规划车位属于小区停车位的一部分为由认为吴雪存等业主要求友盛物业公司不得收取三期地面停车费无法律依据，该判决错误。1.如上所述，三期地面无规划车位。2.二审判决不能排除在案涉小区共有道路、绿化带等地面区域停车的事实，吴雪存、杨璇也提供了证据证明实际停车情况。友盛物业公司擅自允许部分业主在地面停车并收取停车费，友盛物业公司应举证证明其收取的停车费不属于规划区域外停车的费用。对地面设施布局，人民法院也不能逾越业主大会强行裁决改变。（四）二审判决未认定友盛物业公司实施了改变、挖掘物业共有道路、绿化、消防通道及地面的行为错误。1.吴雪存等业主提交的地面绿化和硬化照片、录像光盘、联合签名、业主停交停车费的申请已形成证据链，足以证明友盛物业公司将绿化带硬化作为临时停车位。友盛物业公司称硬化部分系市政部门在进行污水改造工程时施工所致，但对此没有提交任何证据证明。2.即使是市政工程施工所致，按照物业服务合同的约定，友盛物业公司也应公示该工程进展情况，并在工程结算后负责恢复原状。（五）二审判决不予处理吴雪存等业主提出的将停车费归入物业专项维修资金，返还物业共有部分的经营收益或归入物业专项维修资金的主张错误。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，物业共用部分、共有设施设备的经营收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。二审判决适用物权法第七十条及《物业管理条例》第十一条的规定，认为该事项应由业主共同决定错误。（六）友盛物业公司因未缴存日常维修资金在2018年4月被政府部门通报，由此可以证明友盛物业公司未按法律规定缴存维修资金。二审判决暂不支持吴雪存等业主提出的友盛物业公司立即缴存专项维修资金的诉讼请求，亦错误。（七）二审判决严重违反法定程序。1.“胡荣等5人”起诉的（2018）粤0305民初9278-9282号案件本应以本案的审理结果为依据，但一、二审法院均未将两案合并审理，反而延长本案的审限，并以上述另案的审理结果为依据作出判决。2.上述另案判决的执行将导致三期地面绿化被破坏，损害全体业主的利益，引发更多冲突。友盛物业公司、友盛置业公司提交意见称，（一）吴雪存、杨璇未举证证明友盛物业公司在物业服务合同期满之后仍应全面履行原合同，按照该合同载明的所有条款继续履行，其无权代表业主大会或业主委员会要求友盛物业公司与停车业主签订书面停车协议。（二）友盛物业公司在一审中提供建设用地规划许可证、三期总平面布置图（竣工图）、三期地下室平面图（竣工图）证明案涉小区三期共规划停车位240个，地面62个、地下178个。生效的深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9278-9282号民事判决也确认该事实。根据该生效判决，深圳市莱英达集团有限责任公司和友盛置业公司应恢复三期地面62个停车位。（三）吴雪存、杨璇主张友盛物业公司存在改变、挖掘业主共有道路、绿化、消防通道及小区地面的行为，但没有提供证据证明该事实。（四）第一笔维修资金139417.24元，友盛物业公司已于2018年6月6日向基金中心申请移交，目前系统显示办理进度为“已完结”。案涉小区2017年8月至今的维修资金都处于正常缴纳状态。（五）二审判决以生效的（2018）粤0305民初9278-9282号民事判决所确认的事实作为本案的定案依据，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定。（六）吴雪存、杨璇已拥有地下停车位，其不准许无固定车位的业主在地面停车，侵害其他无固定车位业主的停车权利，并导致该部分车主只能将车辆无序停放在小区地面，影响小区秩序与行人安全。本院经审查认为，本案系再审申请审查案件。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院应对吴雪存、杨璇主张的再审事由进行审查。针对吴雪存、杨璇的再审请求，具体分析如下：（一）关于二审判决驳回吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司制止并清理地面停放车辆的诉讼请求有无不当的问题。首先，广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初9278-9282号民事判决已生效，该判决认定“英伦名苑（三期）总平面布置图（竣工图）显示：涉案小区共规划地面停车位62个”，且“庭审中，各方当事人均确认涉案小区规划用于地面停车位的62个车位所在位置现为绿化、硬化，并无停车位。”吴雪存、杨璇在再审申请中对上述事实认定提出异议，但没有相反证据足以推翻，故本案一、二审判决确认上述另案生效判决认定的事实，并无不当。其次，在案涉小区三期地面没有按规划建设62个停车位，且暂未按上述另案生效判决恢复62个地面停车位的情形下，以本案现有证据确实无法认定地面停放车辆所在区域并非原规划车位。故本案一、二审判决据此驳回吴雪存、杨璇的该项诉讼请求，并无不当。（二）关于二审判决驳回吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司不得收取地面停车费，不予处理其提出的将已收取的停车费及其他共有部分的收益交至物业专项维修资金的诉讼请求有无不当的问题。如上所述，地面规划停车位属于小区停车位的一部分，吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司不得收取地面停车费，缺乏依据，本案一、二审判决予以驳回，并无不当。至于已收取的地面停车费如何处理的问题，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款的规定，地面规划车位的归属可由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；专有部分以外的共有部分的车位，则属于业主共有。友盛物业公司已收取的地面停车费无论属于上述哪种情形，均非吴雪存、杨璇得以自己意志单独处分的范围。其他共有部分的经营收益，亦是如此。故一、二审判决不予处理其提出的将已收取的停车费及其他共有部分的经营收益交至物业专项维修资金的诉讼请求，亦无不当。（三）关于二审判决驳回吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司停止改变、挖掘地面的行为并恢复原状的诉讼请求有无不当的问题。如上所述，广东省深圳市南山区人民法院对另案作出的（2018）粤0305民初9278-9282号民事判决判令“被告深圳市莱英达集团有限责任公司、被告深圳市友盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照英伦名苑（三期）总平面布置图的规划要求恢复英伦名苑三期62个地面停车位”，此系生效判决确定的明确的履行事项，二审判决据此驳回吴雪存、杨璇的该项诉讼请求，并无不当。（四）关于二审判决暂不支持吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司立即缴存专项维修资金的诉讼请求有无不当的问题。二审判决仅是“暂不支持”吴雪存、杨璇的该项诉讼请求，且是基于二审判决作出前，友盛物业公司已与政府部门签署专项维修基金托收协议，相关缴存正在进行中的实际情况。二审判决亦同时指出，“若友盛物业公司没有按规定缴存剩余的本体维修基金，上诉人（吴雪存等业主）可另行主张权利”，吴雪存、杨璇现对该判项申请再审，理由不成立，本院不予支持。（五）关于二审判决驳回吴雪存、杨璇请求判令友盛物业公司与业主签订书面停车协议的诉讼请求有无不当的问题。友盛物业公司虽在原物业服务合同到期后，继续提供物业服务。但签订书面停车协议并非物业服务合同的必备条款，物业服务义务并不必然包括签订书面停车协议，故在原物业服务合同已到期的情况下，吴雪存、杨璇仍以原物业服务合同为据，主张友盛物业公司应与业主签订书面停车协议，缺乏依据。二审判决据此驳回吴雪存、杨璇的该项诉讼请求，并无不当。综上，吴雪存、杨璇的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回吴雪存、杨璇的再审申请。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年二月二十七日法官助理陈捷书记员方佳阳