福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终245号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码：91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭永浩，男，1959年1月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：李珍，女，1959年10月17日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人郭永浩、李珍房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭永浩、李珍全部诉讼请求，一、二审案件受理费由郭永浩、李珍承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 郭永浩、李珍未提交答辩意见。 郭永浩、李珍向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付郭永浩、李珍逾期办理商品房权属登记违约金31,833元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月20日，郭永浩、李珍共同与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同中约定：郭永浩、李珍向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区的商品房，房屋总价款为810000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前向郭永浩、李珍交付商品房；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付郭永浩、李珍；如因碧桂园公司原因，郭永浩、李珍不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，碧桂园公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向郭永浩、李珍支付违约金。合同签订后，郭永浩、李珍向碧桂园公司支付了全部购房款。2016年11月12日，碧桂园公司将案涉商品房交付郭永浩、李珍。2017年12月4日，三明市国土资源局为碧桂园公司开发的坐落于梅列区碧桂园1号5幢房产办理房地产开发项目首次登记（总确权）。 2018年3月10日，碧桂园公司通知郭永浩、李珍领取办理权属证书的相关材料并可自行前往不动产登记部门办理权属登记。就此事实，碧桂园公司庭审过程中主张，该通知为再次通知，但未提交证据证实其在2018年3月10日前已经通知郭永浩、李珍办证的具体时间，郭永浩、李珍对此予以承认，但认为碧桂园公司首次通知办证的时间大概在2018年2月10日左右，同意将2018年2月10日确定为碧桂园公司履行通知办证义务的日期。 庭审过程中，双方当事人一致同意以2016年12月30日作为计算碧桂园公司产权登记义务期限的起始日。 另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；三明市国土资源局于2016年8月29日在三明市人民政府网站上发布《关于印发的通知》，明确规定了办理各项不动产登记所需材料；三明市人民政府于2016年10月10日在其信息公开网站上发布《关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》，自2016年10月19日起，在三明市区（含梅列、三元两区）范围内实施不动产统一登记。 一审法院认为，（一）关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更可以免责的抗辩理由不能成立，碧桂园公司是从事房地产开发销售的专业市场主体，有理由相信其具备的专业能力足以充分解读国务院《不动产登记暂行条例》实施对房屋权属登记所带来的变化，并及时作出应对调整措施，且涉案房屋约定交付截止日在三明市实施不动产统一登记政策两个多月后，碧桂园公司客观上也有充足时间调整应对，何况碧桂园公司在合同履行过程中始终没有向郭永浩、李珍提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同造成不利影响，碧桂园公司在诉讼中也未举证证明其在应对该政策调整上已积极、全面善意履行合同义务，加之办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上并没有本质区别，不会显著增加碧桂园公司的负担，因而不动产产权登记制度的变化不会导致继续履行涉案合同产生显失公平的后果，本案显然不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的适用情势变更原则的条件。本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护规定。因碧桂园公司的原因导致郭永浩、李珍未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。（二）关于违约金如何确定的问题。碧桂园公司迟延办理案涉商品房所在楼幢商品房项目的首次登记，但还应履行移交办证资料、及时通知等义务，本案逾期办证违约金应计算至碧桂园公司完成商品房首次登记、办证相关材料移交且通知业主办证时止。因碧桂园公司未提交证据证实其先于郭永浩、李珍认可的日期（即2018年2月10日）履行完上述义务，应承担举证不能的不利法律后果，故确认逾期办证违约金应计算至2018年2月10日。如前一焦点问题所述，房屋产权登记制度的变化，未实质加重碧桂园公司的合同义务，且碧桂园公司未举证证实其已及时全面向不动产登记部门递交办证材料后仅因缺少“权籍调查成果”导致无法进行不动产登记，故碧桂园公司要求计算逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，不予采纳。双方当事人一致确认以2016年12月30日作为计算碧桂园公司产权登记义务期限的起始日，自该日起90日内买受人取得权属证书的不计算违约金，予以确认。本案，2016年12月30日起的第91日（即2017年3月31日）即为逾期一日，计至2018年2月10日止共计317天，每日按已付款810,000元的0.01%的标准计算，碧桂园公司应支付郭永浩、李珍的违约金为25,677元（即317天×810,000元×0.01%／天）。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系郭永浩、李珍与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依约应承担支付违约金的违约责任。郭永浩、李珍要求碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，对有事实和法律依据的部分予以支持，对其不合理的诉请金额部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付郭永浩、李珍逾期办理商品房权属登记违约金25,677元；二、驳回郭永浩、李珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取计298元，由郭永浩、李珍负担58元（已预交），三明市碧桂园房地产开发有限公司负担240元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，碧桂园公司办理首次登记的时间是2017年12月4日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的首次登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至通知郭永浩、李珍时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应计算至碧桂园公司履行通知义务之日。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费596元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  谢明华 审判员  林玮玮 二〇二〇年二月二十四日 书记员  陈月虹 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。