江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4334号上诉人（原审原告）：李正楚，男，1977年6月3日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。上诉人（原审原告）：马红梅，女，1975年6月11日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：李正楚（系马红梅丈夫），住江苏省连云港市海州区。上诉人（原审被告）：冯权训，男，1974年5月26日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：穆建康（系冯权训姐夫），住江苏省连云港市。委托诉讼代理人：刘华伟，江苏序阳律师事务所律师。上诉人李正楚、马红梅因与上诉人冯权训房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）0706民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人李正楚并作为上诉人马红梅的委托诉讼代理人，上诉人冯权训的委托诉讼代理人穆建康、刘华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李正楚、马红梅上诉请求：判决冯权训赔偿逾期交房违约金42806.4元（自2017年6月30日起，计算至2019年6月28日，58.8万元×728天×0.0001＝42806.4元），并承担本案诉讼费用。事实与理由：合同明确约定交房日期为2017年6月30日，该条款为手写条款，效力上大于格式条款中相应的交房日期约定，且逾期交房产生实际损失。由于冯权训申请执行，查封账户，导致无法贷款，保留继续追究冯权训赔偿责任。冯权训辩称，1．交房的前提是交付全部房款，一审法院认定的逾期交房违约金计算方法正确。2．冯权训申请强制执行和法院查封都是依法进行，李正楚、马红梅无法办理贷款的责任应当自行承担。上诉人冯权训上诉请求：撤销原判，公正判决，由李正楚、马红梅承担本案诉讼费用。事实与理由：1．《房屋买卖居间合同》签订时，冯权训并不在场，合同上没有其签名，对约定的违约条款也不知情，以该条款约束冯权训，违背公平和诚实信用原则。2．一审法院对居间合同第七条第2项的理解存在错误。该条款的正确理解是，逾期过户在一个月之内的，每逾期一日，按房价万分之五支付违约金，逾期过户超过一个月的，双方均可单方解除合同。即使按该条约定，一审法院对违约金的计算方式和起止时间也存在严重错误。3．双方以《房地产买卖契约》到房管局办理登记，表明双方实际履行的是买卖契约，一审法院认为履行的是居间合同，认定事实错误。另外，房屋价格的变更是在中介操作下经双方同意的，只是由于李正楚临时后悔致过户手续不成。冯权训不存在根本违约行为，相关责任不能让冯权训一方承担。4．一审法院曾要求李正楚、马红梅将42万元购房款交到法院提存或交付给冯权训，但其不予理睬，导致案件经过上诉、重审、二审等诉讼程序，案件拖延久的责任在李正楚、马红梅。一审法院判决冯权训承担违约责任错误。5．涉案房屋出售后，价格上涨34万余元，按一审判决，冯权训需再承担22万余元违约金。李正楚、马红梅通过购买涉案房屋，净赚56万余元，而冯权训则净亏56万余元，判决不公平。综上，请求二审法院撤销原判，驳回李正楚、马红梅诉讼请求。李正楚、马红梅辩称，1．居间合同由冯权训委托穆建康签署，且在多次庭审中对合同真实性予以认可，不存在冯权训不知情的问题。2．居间合同第七条第2项，可单方面解除合同的，只能是守约一方，而不是双方。3．买卖契约的签署方均不持有原件，该契约是房管局形式备案。4．法院要求将42万尾款提存，本身无任何法律依据。李正楚、马红梅自起诉以来，就是想尽快结案，降低损失，反而是冯权训消极怠慢，造成案件拖延。5．房价是否上涨与冯权训无任何关系。综上，请求二审法院驳回上诉。李正楚、马红梅向一审法院起诉请求：1.判令冯权训支付逾期过户违约金226086元（自2017年5月20日至2019年6月28日，按总房款的万分之五计算，即588000元×769天×0.0005）；2.判令冯权训支付逾期交房违约金42806.40元（自2017年6月30日至2019年6月28日，按总房款万分之一计算，即588000元×728天×0.0001）；3.判令冯权训承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月27日，冯权训（甲方）与马红梅（乙方）及案外人儒房公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将龙河小区26号楼1单元602室房屋出售给乙方,转让价格588000元，定金1万元。乙方采取银行贷款方式付款。甲乙双方约定自签订合同10日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款98000元打到云城担保资金监管账户，暂定银行贷款金额为48万元（实际金额以银行最终审批结果为准）。合同第五条规定：（一）待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产移交部门办理抵押手续。（二）甲、乙双方办理该房屋过户手续时互相给予协助。由于双方任何一方不积极配合手续办理或不及时提供材料的，按违约情形办理。第六条规定：甲乙双方办理房屋所有权过户手续后并且待甲方收到全款三日内，将该房屋钥匙交于乙方，由丙方协助甲乙双方办理该房屋的物业交割手续。合同第七条第2项规定：甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。第九条（三）项规定：甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房屋转让价的万分之五作为违约金，合同继续履行。逾期天数超过三十天，甲方仍未交付房屋的，乙方有权自行收房，无需要甲方同意，违约金额为房价款的5%。第十条补充约定：交房时间为2017年6月30日。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，马红梅支付定金1万元。2017年4月6日，李正楚出具《委托书》授权其妻子马红梅代为办理购买涉案房屋的相关手续，并在云南省瑞丽市公证处对该《委托书》进行了公证。2017年4月13日，李正楚、马红梅（乙方）与冯权训（甲方）、案外人连云港市云城房产置业担保有限公司（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定合同价格525000元，甲、乙双方将房款委托丙方监管。在合同落款处甲方有冯权训签字，乙方由马红梅签署了“马红梅、李正楚”名字。同日，双方在不动产交易管理部门签订了《房地产买卖契约》并备案。该契约约定成交价格为40万元，又改为手写588000元。2017年5月11日，李正楚、马红梅（甲方）与儒房公司（乙方）签订《关于马红梅李正楚购买连云港市新浦区龙河小区26-1-602房屋的补充协议》，约定涉案房屋成交价格为588000元，目前甲方已交定金1万元，资金监管105000元，商贷42万元，由于乙方原因，还有余款53000元未纳入资金监管。现甲方商贷42万元已批复，可以继续办理过户等手续。经双方沟通，甲方在2017年5月15日前将余款53000元付至乙方，由乙方在房产过户后付给原房主。2017年5月19日下午，儒房公司通知马红梅、冯权训到房管局办理过户手续，在办理过程中，冯权训要求按备案价额40万元交税，而李正楚、马红梅坚持要求按588000元成交价格交税，双方由此发生纠纷，冯权训于当天下午及此后未再配合办理过户手续。2017年5月26日，冯权训向李正楚、马红梅发出《解除合同通知书》，以房价上涨太快、损失太大为由拒绝出售涉案房屋。2017年6月，李正楚、马红梅诉至一审法院，主张继续履行合同并要求冯权训给付逾期交付违约金。诉讼中，双方确认李正楚、马红梅已付款168000元，因李正楚、马红梅拒绝支付或提存42万元剩余房款，一审法院判决驳回李正楚、马红梅的诉讼请求。李正楚、马红梅不服该判决上诉至本院，本院经审理后，认为案件事实不清，发回重审。在本案重审过程中，冯权训同意按照588000元交税，李正楚坚持先判决过户后再给付余款，而冯权训要求先交付余款再过户，双方仍未达成一致。一审法院于2019年3月2日作出（2019）苏0706民初415号民事判决，判决双方继续履行合同，冯权训协助过户的同时李正楚、马红梅支付剩余房款42万元，冯权训在收到房款后三日内交付房屋。李正楚、马红梅仍不服该判决，向本院提出上诉。本院判决驳回上诉，维持原判。李正楚、马红梅于2019年6月10日将房款42万元交纳至一审法院账户，并申请一审法院保全其中262538元，支出保全费1833元。2019年6月28日，涉案房屋过户并交付给李正楚、马红梅。现李正楚、马红梅诉至一审法院，要求冯权训支付逾期过户和逾期交房违约金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《房屋买卖居间合同》是双方房屋交易的真实意思，对过户、交房等事项及相应违约责任约定具体、明确，生效判决已确认其法律效力，并依据该合同裁判双方继续履行合同，现给付剩余房款、房屋过户及交房等事项均已完成，冯权训再提出以备案合同确定权利义务与生效判决相悖，一审法院不予采纳。关于逾期过户违约金。根据合同约定，李正楚、马红梅购买涉案房屋的程序大致为：1.交纳定金和部分房款；2.办理银行贷款审批；3.贷款审批通过后五日内双方配合过户、抵押；4.过户完成且收到全款三日内交房。而合同第七条第二款约定了逾期过户的违约责任，即一方未按约定期限办理过户手续，每逾期一日按房屋转让价万分之五支付违约金。本案中，冯权训虽按约去房管部门办理过户手续，但其要求以40万元交税系避税行为，违反法律、法规规定，李正楚、马红梅坚持以真实成交价格交易并无过错，而冯权训此后单方解约的行为已被生效判决认定为根本违约，故导致当日未过户的法律责任应由冯权训承担，李正楚、马红梅主张自2017年5月20日至2019年6月28日按万分之五计算逾期过户违约金226086元（588000元×769天×0.0005）具有事实和法律依据，一审法院予以支持。冯权训辩称该约定标准过高，但未举证证明李正楚、马红梅的实际损失过分低于违约金数额，故一审法院对其辩称意见不予采纳。冯权训还辩称其早已同意过户，但因李正楚、马红梅拒绝给付余款，坚持要求法院判决，损失扩大的责任在李正楚、马红梅。一审法院认为，根据合同约定，过户的前提是贷款审批通过，而非付清余款，因李正楚、马红梅的贷款早已审批通过，逾期过户造成原贷款审批作废，给李正楚、马红梅重新办理贷款、自行筹款带来现实困难，责任在冯权训。此外，李正楚、马红梅在重审中已同意判决过户后支付余款，而（2019）苏0706民初415号民事判决也未判决李正楚、马红梅必须先付清余款，亦即生效判决没有采纳冯权训“先过户后付款”的观点。该判决作出后李正楚、马红梅虽然上诉，但上诉内容仅涉及违约金未处理问题，而未涉及过户和付款问题，二审也未对过户和付款问题进行审查，涉案房屋直至2019年6月28日才过户，逾期过户的责任在冯权训，故一审法院对其辩解意见不予采纳。关于逾期交房违约金。根据合同约定，交房的前提是完成过户且冯权训收到全款，期限为三日内。在李正楚、马红梅未付清剩余房款42万元的情况下，冯权训有权拒绝交付房屋。李正楚、马红梅最终于2019年6月10日将剩余房款提存至一审法院，冯权训于2019年6月28日交付房屋已构成违约，应按合同第九条第三项日万分之五的约定支付违约金，李正楚、马红梅主张按万分之一计算系行使其处分权，故一审法院对逾期交房违约金确定为823.20元（588000元×0.0001×14天）。至于合同约定的交房时间2017年6月30日，该约定是双方正常履行合同前提下的最迟交房时间，在李正楚、马红梅未付清全部购房款的情况下，李正楚、马红梅以该时间作为逾期交房起算时间缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，冯权训应依法支付李正楚、马红梅违约金共计226909.20元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、冯权训于判决生效之日起十日内给付李正楚、马红梅违约金226909.20元；二、驳回李正楚、马红梅其他诉讼请求。一审案件受理费5333元,由李正楚、马红梅负担833元，由冯权训负担4500元。保全费1833元，由冯权训负担。本院二审期间，上诉人李正楚、马红梅提交以下证据：1．连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执2829号执行裁定书、连云港市海州区人民检察院海检控申控民受〔2019〕26号民事监督案件受理通知书，证明一审法院执行造成其不能贷款；2．负债情况的说明，证明按揭贷款已经转换为个人贷款，已经发生利息7.28万；3．连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执2829号案执行信息，证明一审法院非法执行。上诉人冯权训提交以下证据：1．2018年7月30日穆建康与中介的电话录音2份、2018年8月6日穆建康与李正楚的电话录音1份，证明在一审法院（2017）苏0706民初4585号案判决后，冯权训主动沟通，想继续出售房屋，但李正楚一方拒绝，导致到2019年6月28日办理过户手续，一审法院认定逾期过户责任在冯权训错误；2．58同城网站上公安小区、建康南路房租情况的截图，证明公安小区租金每年不到2万元，建康南路每年一万元左右，相关租金没有李正楚陈述的那么高。上诉人冯权训对上诉人李正楚、马红梅提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案无关，达不到证明目的，冯权训依法申请执行，一审法院依法受理。对证据2的真实性不予认可，即使相关款项客观存在，也与本案无关，因为李正楚、马红梅贷款或者借款的目的并不就是买房，也可能是其他目的。对证据3的真实性、合法性无异议，但达不到证明目的。李正楚、马红梅对上诉人冯权训提交证据的质证意见：对证据1，3份录音证据非法，是在当事人不知情时的电话录音，且同期有短信交流，录音证据存在断章取义；与本案无关联性，内容已被判决认定过了；案件进入法院审理，中介无权参与，且内容也是穆建康自说自话，李正楚在此阶段不同意庭下和解，无过错。对证据2，对公安小区房租情况的截图真实性予以认可，但达不到其证明目的。对建康南路房租情况的截图，前两份的房子明显比其房子面积小，与其实际付出的房租不符。本院经审查认为，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，一审法院（2019）苏0706民初415号民事判决中，就双方当事人实际履行哪份合同的问题，一审法院认为，《房地产买卖契约》约定的事项并不具体完整，双方签订该份契约的真实目的仅是为了办理备案过户使用，双方实际履行的是《房屋买卖居间合同》。就合同是否继续履行的问题。一审法院认为，冯权训要求解除《房屋买卖居间合同》缺乏事实和法律依据，且其行为构成根本违约。本案二审争议焦点为：1．涉案《房屋买卖居间合同》对双方当事人是否有拘束力；2．如有拘束力，一审法院判决冯权训承担的违约责任是否恰当。本院认为，关于涉案《房屋买卖居间合同》对双方当事人是否有拘束力的问题。因一审法院（2019）苏0706民初415号民事判决认定双方实际履行的是《房屋买卖居间合同》，且冯权训也未提起上诉，表明其对此予以认可，故《房屋买卖居间合同》对双方当事人具有拘束力。冯权训关于一审法院认为是履行居间合同错误的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于一审法院判决冯权训承担的违约责任是否恰当的问题。本院认为，一审法院判决冯权训承担的违约责任并无不当，理由如下：1．李正楚、马红梅上诉称合同约定交房日期为2017年6月30日，主张自该日起计算逾期交房违约金。本院认为，虽然合同约定了明确的交房日期，但同时约定了冯权训在收到全部购房款后三日内交房，该约定确定了付款和交房的先后履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据该规定，在李正楚、马红梅付款义务未履行完毕的情况下，冯权训有权拒绝履行交房义务，故李正楚、马红梅该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。2．李正楚、马红梅上诉称由于冯权训申请执行，查封账户，导致无法贷款，保留继续追究冯权训赔偿责任，并提交执行裁定书、民事监督案件受理通知书、执行信息以支持其主张。本院认为，李正楚、马红梅提交的证据尚不足以证明冯权训申请执行行为存在不当，故对李正楚、马红梅该上诉理由，本院不予采纳。3．冯权训上诉称逾期过户超过一个月的，双方均可单方解除合同，其不存在根本违约，相关责任不能让其一方承担。本院认为，因一审法院（2019）苏0706民初415号民事判决不支持冯权训享有解除权，认定其行为构成根本违约，且冯权训也未提起上诉，故冯权训该上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。冯权训二审期间提交电话录音以证明一审法院认定逾期过户责任在冯权训错误，该录音内容系冯权训与李正楚在另案诉讼期间就该案进行协商的事宜，因双方当事人是否能够协商成功并不影响责任承担，故该证据不足以支持冯权训主张的证明目的，对该证据，本院不予采信。4．冯权训上诉称一审法院对违约金的计算方式和起止时间存在错误。本院认为，关于冯权训主张因李正楚、马红梅不同意将购房款提存或交付导致案件拖延久的问题。本院认为，双方纠纷系因冯权训违约导致，另案生效判决也未将李正楚、马红梅提存或交付购房款作为判决的前提条件，故因此产生损失应由冯权训承担赔偿责任。关于违约金是否过高的问题。本院认为，涉案房屋增值属于涉案房屋买卖合同履行后李正楚、马红梅应得的利益，并非冯权训的损失。就冯权训承担违约金数额，冯权训提交2份截图以证明李正楚、马红梅的损失中租金不实。本院认为，李正楚、马红梅一审期间提交了损失的初步证据，冯权训提交的证据尚不足以证明合同约定的违约金过分高于李正楚、马红梅的损失，故一审法院按照《房屋买卖居间合同》约定计算违约金并无不当。综上，上诉人李正楚、马红梅及上诉人冯权训的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6203元，由上诉人冯权训负担5333元；上诉人李正楚、马红梅负担870元。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  程 晨审 判 员  闫 杰二〇二〇年二月三日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。