山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终6582号上诉人（原审被告）：济宁华茂置业有限公司，住所地邹城市崇义路966号,统一社会信用代码：91370883062988480U。法定代表人：王日沛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝红艳，山东颐衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高思春，山东颐衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟庆海，男，1955年7月1日出生，汉族，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：张坤，山东匡衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴权，山东匡衡律师事务所实习律师。上诉人济宁华茂置业有限公司（以下简称“华茂公司”）因与被上诉人孟庆海商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初4577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华茂公司上诉请求：1、撤销一审判决，并追加菏泽市阳光建筑有限公司为第三人参与诉讼，请求依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回原审法院重审；2、本案一审、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案被上诉人孟庆海主张购买商品房，而原审法院忽略了作为商品房购房业主应承担的义务，即支付购房款的义务。本案涉案房屋是菏泽阳光对华茂置业享有的工程款债权来抵顶给被上诉人孟庆海的。但后来，由于菏泽阳光认为丁建平擅自将其工程款抵付购房款，是未经其公司同意在三方以房抵工程款协议上签字，公章系擅自私刻加盖，故菏泽阳光公司发函否认丁建平以其个人债务抵偿菏泽阳光享有的工程款债权的以房抵债行为，因而从根本上，不认可以工程款抵付购房款的行为。况且，对于案涉房屋上诉人华茂置业至今未收到被上诉人孟庆海的购房款，即，被上诉人孟庆海未履行其支付购房款义务，根据合同法先履行抗辩权及不安履行抗辩权的相关规定以及商品房买卖合同的约定，上诉人华茂置业在没有收到被上诉人孟庆海全部购房款之前，完全有理由不予履行为被上诉人孟庆海协助办理房产权证的合同义务。特别应指出的是，被上诉人孟庆海在一审庭审中既认可了以工程款抵付房款这一事实，又认为其与上诉人华茂置业之间存在真实的房屋买卖合同关系，既然如此，那么，被上诉人孟庆海就应当直接向上诉人华茂置业支付购房款的，那么，根据民诉法的举证责任原则，被上诉人孟庆海应向法庭提交支付购房款的银行转账凭证等支付凭证，必须是直接付给上诉人华茂置业的购房款凭证。但是，被上诉人孟庆海向原审法院提供的购房款凭证显示其并不是付给上诉人华茂置业的，而是付给丁建平个人的，孟庆海在一审中提交了丁建平出具的19张收条和银行转账凭证，从数额上合计共269万余元，并非280万元。首先，从真实性方面，收条皆为复印件，并非原件，对真实性不认可。由于丁建平未参与诉讼，对其签署收条的真实性无法核实，况且，通过肉眼看，丁建平的签字笔迹有前后不一致、明显非本人签字的假冒情况。上诉人对该组付款凭证的真实性不予认可。而原审法院未对其进一步查实，便认可该组证据，属于认定事实错误。其次，从数额上看，涉案房屋剩余购房款尚余280万元，而被上诉人仅提供269万元的付款凭证，姑且不论真实性与否，仅从数额上判断，尚余11万元未付，可以得出：被上诉人孟庆海很显然未完全履行付款义务，上诉人有权利拒绝交付房屋及办理过户手续。原审法院笼统认定购房款交付给丁建平，属于事实认定错误。最后，从转账人来看，19张付款凭证有10张是通过张海芹转款给丁建平个人，并不是被上诉人孟庆海转账给丁建平个人。除此以外，有的收条显示“检测费顶”、“借王勇钱”，并未注明“购房款”，明显说明孟庆海和丁建平之间并不是单纯的如孟庆海所言：已将购房款悉数给了丁建平，原审法院未查清孟庆海与丁建平之间的法律关系以及款项支付情况，属于遗漏必须查清的事实，对于本案的审理结果具有直接的影响。最后，这19份付款凭证中，并没有被上诉人孟庆海已交的定金款10万元，这与被上诉人的主张前后矛盾，收条、转账凭证完全是东拼西凑，与本案购房事项毫无关联。退一步讲，假设这19张收条与本案相关，表面内容显示的系丁建平个人与被上诉人孟庆海之间的债务关系，而丁建平个人是无权将其本属于个人的债务用其公司菏泽阳光公司对上诉人华茂置业享有的债权抵顶房屋的。原审法院没有查清该事实，笼统认定，属于事实认定错误，二审应当予以纠正。综合分析，这组付款凭证有诸多问题，很显然是被上诉人为了本案生硬拼凑出来的，与本案毫无关联，不应当作为认定事实的依据。而一审法院却据此认为，“原告陆续将购房款交付给丁建平，丁建平出具收据，注明款项为原告支付的涉案房款”，属于事实认定错误，二审法院应当予以纠正。二、一审判决适用法律错误。原审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人，即未批准同意菏泽市阳光建筑有限公司作为第三人参与诉讼，属于适用法律错误，二审应当予以纠正。根据《民事诉讼法》及司法解释关于第三人的规定，菏泽阳光公司对于本案件处理结果有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。原审法院无视上诉人、菏泽阳光公司的双重申请，仅凭被上诉人孟庆海的一面之词便径行确认以房抵工程款协议的效力错误。从本案事实来看，三方签订的以房抵工程款的协议的合法性和有效性直接决定着本案各方法律关系和各种债权债务的合法性和有效性；决定着对案件事实的认定是否符合客观实际；决定着判决是否合法，而菏泽建筑阳光公司和丁建平不参加诉讼就难以查明事实。鉴于三方协议是本案纠纷产生的基础和前提，对这一基础和前提作出错误的认定，其结果必然导致所有判决结果也必然是错误的。退一步讲，假设上诉人按照本案判决履行了对被上诉人的义务，将房屋过户给了被上诉人，事后菏泽阳光公司否认三方协议的效力，对上诉人提起诉讼，主张要求上诉人支付工程款280万元，并且举证证明该三方协议是不合法的、无效的，那么上诉人势必要对阳光公司履行给付280万元工程款的义务，其结果是上诉人必将基于一个事实和一个法律关系重复两次履行债务，上诉人的合法权益无法维护。孟庆海辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。1、涉案房屋事实情况。2016年10月28日，孟庆海(购买方)与上诉人签订NO0001064及NO0001066号两份《华茂万商城二期商品房订购合同》(113、114号商品房)，并于同日向上诉人交付两套房产的购房定金100000元，上诉人出具了收据两份并加盖了财务专用章，入账日期2016年10月28日。由于上诉人与菏泽阳光公司因在工程施工过程中欠付菏泽阳光阶段工程款，双方达成以房屋折抵部分工程款，所以在2016年11月18日甲方上诉人(建设单位)与乙方菏泽阳光公司(施工单位)及丙方孟庆海签订《以房抵工程款协议书》。2017年6月7日，孟庆海作为买受人与上诉人签订合同编号为20170525001及20170525002《商品房买卖合同》(113号、114号商品房)，并于2017年6月7日共同办理了网签及预售合同备案手续。另外，2016年10月28日至2019年2月3日，孟庆海陆续向丁建平支付款项2749836元(一审计算2699836元，计算有误差)，尚余50164元，支付方式为银行账户转账、现金、欠账抵消。2、一审适用法律正确。《华茂商城二期商品房订购合同》(113、114号商品房)、《以房抵工程款协议书》、《商品房买卖合同》(113、114号商品房)，均是各方真实意思表示，上诉人与孟庆海之间存在真实的商品房买卖合同关系。《以房抵工程款协议书》的实质是上诉人将收取孟庆海280万购房余款的债权转让给菏泽阳光，菏泽阳光将取得房屋所有权的债权转让给了孟庆海、孟庆海最终取得113及114号商品房所有权，上诉人与菏泽阳光之间的欠付工程款互相抵消完毕，孟庆海支付上诉人购房余款的义务完毕，孟庆海与菏泽阳光之间的债权债务另行结算。上诉人给孟庆海开具的两张合计280万购房余款折抵工程款的收据与《以房抵工程款协议书》内容互相印证，证明了上诉人已认可孟庆海向其履行了房款的支付义务。上诉人于2017年6月7日履行了113、114号商品房网签及备案手续，随后以菏泽阳光2019年6月10日来《函》为由拒不交付房屋及办理不动产权证，其行为违背了契约，严重损害了孟庆海的合法权益。二、上诉人混淆事实，严重违背契约精神。1、《以房抵工程款协议》是各方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人置订购合同、三方协议、商品房买卖合同于不顾，混淆《以房抵工程款协议》的实质，混淆三方彼此之间法律关系的实质，以菏泽阳光未同意、公章擅自私刻加盖来恶意拒绝办理交房及不动产权证的义务，是严重的恶意违约行为。从邹城市住建局调取的备案材料来看，菏泽阳光用的是非备案印章，说明菏泽阳光有两套印章，一套备案印章、一套用于上诉人的开发项目，上诉人也明知该印章的使用；一审中上诉人承认丁建平系案涉房产项目负责人，对孟庆海提交的《菏泽阳光建筑工程项目负责人法定代表人授权书》无异议。孟庆海与菏泽阳光之间的债权债务关系(基本履行完毕，仅余50164元)不影响上诉人与菏泽阳光之间的工程款折抵房屋法律关系(房屋折抵工程款完毕)，也不影响孟庆海与上诉人之间商品房买卖合同法律关系的履行(孟庆海支付购房款义务完毕)，在三方协议上也已明确体现，即：“乙方与丙方的后续债权、债务关系由乙丙方另行签订协议。”故不存在三方协议无效的情形。2、孟庆海已经履行完毕支付购房款义务，上诉人不存在依据《合同法》行使先履行抗辩权及不安抗辩权的情形。《以房抵工程款协议书》约定上诉人同意将孟庆海定购的两套房产的购房余款280万元折抵应支付给菏泽阳光的工程款，并约定协议签订后，即表示上诉人已履行对菏泽阳光280万元工程款的支付义务，上诉人保证按照协议价格签订商品房买卖合同，由孟庆海取得房屋产权。三方在协议上签字盖章，上诉人向孟庆海出具了购房余款的收款收据，表明了上诉人已认可孟庆海向其履行了涉案房款的支付义务。因此不存在上诉人依据《合同法》行使先履行抗辩权的情形，更不存在不安抗辩权使用的情形。3、菏泽阳光与项目负责人丁建平之间的事实情况。邹城市住建局调取的备案材料、《菏泽阳光建筑工程项目负责人法定代表人授权书》等，证实了丁建平系职务代理行为；退一步讲，即使菏泽阳光不认可丁建平的行为，不认可印章的行为，丁建平也是挂靠菏泽阳光(使用其资质)的法律行为，丁建平是实际施工人，有权处分自己的债权，上诉人是明知的，《以房抵工程款协议书》也是合法有效的。菏泽阳光恶意使用两套印章的行为造成了不良的诚信后果，上诉人恶意混淆事实真相严重侵犯孟庆海的合法权益。因此，无论哪种情况，上诉人更应当根据《商品房买卖合同》积极履行办理交房及不动产权证的合同义务。孟庆海向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将邹城市华茂万商城二期第0030幢0单元113号和0030幢0单元114号门头房交付给原告；2、请求判令被告协助原告办理第0030幢0单元113号和0030幢0单元114号门头房的不动产权证；3、请求判令被告向原告支付从2017年6月8日起每日总房款万分之一的违约金227070元（每天290元暂计算至起诉之日共783天）；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月28日，原告作为乙方（购买方），与作为甲方的被告济宁华茂置业有限公司签订NO0001064及NO0001066号两份《华茂万商城二期商品房订购合同》，合同载明：“原告自愿认购甲方开发的华茂万商城二期商铺；认购房屋坐落于一楼30#113号及114号，其中114号建筑面积252.78平方米，房款为1785310元，113号157.84平方米，房款为1114690元；乙方须在签订本订购合同时交付甲方每套商品房购房定金人民币伍万元整；认购用途为投资，乙方在购买房屋后不参与所购房屋的经营和管理，乙方须委托华茂万商城经营管理公司同意管理和出租经营；乙方须于签订本合同七日内付清全部房屋款项，所交付的购房定金自动冲抵房款；双方签订《商品房买卖合同》后，本订购合同自行失效，以《商品房买卖合同》为准；本合同一式三份，经双方签字（盖章）后生效；甲方两份，乙方一份，具有同等法律效力。”原告在上述两份商品房订购合同上签名捺手印，被告在合同上加盖公章。同日，原告向被告交付两套房产的购房定金100000元，被告向原告出具收据两份，分别载明：“入账日期：2016年10月28日交款单位孟庆海收款方式刷（卡）人民币（大写）伍万元正￥50000.交款事由30-113号房款、30-114号房款”，收据上均加盖被告财务专用章。2013年－2014年，被告作为建设单位，与案外人菏泽市阳光建筑有限公司（以下简称菏泽阳光）签订建设工程施工补充合同，被告将济宁华茂万商城建设工程发包给菏泽阳光进行施工。菏泽阳光委派丁建平作为建造师，负责整个项目的全面管理工作。2015年9月10日，菏泽阳光出具《建筑工程项目负责人法定代表人授权书》，授权丁建平为济宁华茂万商城二期工程项目负责人，该授权书由菏泽阳光的法定代表人陈立群签名并加盖其私人印章以及菏泽阳光公章。在工程施工过程中，被告与菏泽阳光达成以房屋折抵部分工程款的协议，以履行被告应支付给菏泽阳光的工程款。2016年11月18日，被告作为甲方（建设单位），与作为乙方的菏泽阳光（施工单位）及作为丙方的孟庆海（第三方）签订《以房抵工程款协议书》，协议载明：“1、甲方应向乙方支付阶段工程款，经甲乙双方协商，甲方同意将下属商品房折抵相应的工程款，乙方同意接受。另乙方欠丙方款项，丙方愿意乙方抵账，最终经三方协商一致，特签订本协议。2、甲方用于折抵工程款的房屋为：坐落于邹城市华茂万商城二期30幢113号，建筑面积（预测）为252.78平方米，平米单价为7062.70元，总房款1785310元和30幢114号，筑面积（预测）为157.84平方米，平米单价为7062.70元，总房款1114690元，总价2900000.00（贰佰玖拾万元整）。现孟庆海已交房款100000.00元（大写壹拾万元整），余款2800000.00元（大写贰佰捌拾万元整）抵乙方工程款。3、本协议签订后，即表示甲方已按《建设工程承包合同》约定履行了2800000.00元（大写贰佰捌拾万元整）的工程款付款义务。本协议签订后，乙方必须继续履行已签署的《建设工程施工合同》并保证按原合同履行乙方的责任和义务。本协议签订并不免除任何乙方需向甲方出具正式工程款发票［包括本协议抵账款］义务。乙方与丙方的后续债权、债务关系由乙丙方另行签订协议。4、甲乙丙三方经协商一致，确认由乙方指定的丙方按本协议第二条约定的房屋预测面积和对应价格［与甲方正常销售价格无干］签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），并且最终由丙方取得房屋产权。甲方保证上述抵款房屋与丙方签订买卖合同时，无权属纠纷，无抵押。今后因购买该抵账房支出的税费均按甲方正常商品房买卖执行。5、本协议签订后，视为甲方已将用于抵款的房屋实际交付于乙方，甲、乙抵付行为完成且无异议，丙方亦无异议。6、本协议发生纠纷，双方应尽力协商，协商不成由邹城市人民法院审理；本协议未尽事宜，双方可签订补充协议；本协议一式三份，具有同等法律效力，自各方签字或盖章后生效。签约地点：山东省邹城市签约时间：2016年11月18日”。原告在协议的丙方栏签名，被告法定代表人王日沛及菏泽阳光代表丁建平分别在甲乙方栏签字并加盖单位公章。同日，被告分别将涉案两套房产的购房余款向原告出具两份收据，分别载明：“入账日期：2016年11月18日交款单位孟庆海人民币（大写）壹佰柒拾叁万伍仟叁佰壹拾元￥1735310.交款事由30#-113抵压工程款”；“入账日期：2016年11月18日交款单位孟庆海人民币（大写）壹佰零陆万肆仟陆佰玖拾元￥1064690.交款事由30#-114抵压工程款”。上述收据上均加盖被告财务专用章。2017年6月7日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订合同编号为20170525001及20170525002《商品房买卖合同》，合同分别载明：“买受人购买的商品房为华茂万商城二期第30幢0单元113号、114号房，单价为每平方米7062.15元，房款分别为1114690元和1785310元；买受人在签订购房合同时一次性付清总房款；出卖人应当在2017年4月30日前将该商品房经验收合格，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金；自本合同签订之日起30日内，共同到房产登记中心申请预购商品房预告登记，因开发公司原因未及时申请的，预购人可单方申请。”原告在合同上签名捺手印，被告在合同上加盖合同专用章及法定代表人私章。2017年6月8日，原、被告办理了网签及预售合同备案手续。此后，原告多次要求被告交付房屋并办理不动产权属证书，被告以种种理由拖延，遂酿成纠纷，原告于2019年8月1日提起诉讼。另查明，2016年10月28日至2019年2月3日，原告陆续向丁建平支付款项2699836元，大多通过银行转账至丁建平个人账户，丁建平向原告出具收款条或在银行回单上签署“丁建平收到”字样。2019年6月10日，菏泽阳光向被告发函，对被告未付至其公司账户以外的所有支付的款项，以及包括本案原告在内的涉及《以房抵工程款协议书》等形式抵扣的工程款均不予认可，并要求被告限期将抵扣的相关款项支付给其公司。原告起诉后，被告在答辩期内向本院提交书面申请，申请追加菏泽阳光为第三人参加诉讼。2019年8月30日，菏泽阳光向本院提交书面申请，申请以第三人身份参加诉讼。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的订购合同，载明了涉案房产的单价及总价款，原告依约向被告交纳了涉案两套房产的定金10万元。因在工程建设过程中，案外人菏泽阳光的项目负责人丁建军与被告达成了以房抵工程款的协议，经原、被告及案外人的协商，三方签署了《以房抵工程价款协议书》，被告同意将原告定购的两套房产的购房余款280万元折抵应支付给菏泽阳光的工程款，并约定协议签订后，即表示被告已履行对案外人菏泽阳光280万元工程款的支付义务，被告保证按照协议价格签订商品房买卖合同，由原告方取得房屋产权。三方在协议上签字盖章，被告向原告出具了购房余款的收款收据，应认定被告已认可原告向其履行了涉案房款的支付义务。该以房抵工程价款协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效，对当事人具有约束力。该协议书中，原、被告就涉案房产买卖合同的履行方式等内容达成新的合意，对定购合同的内容进行了变更，双方已无需执行原订购合同。原告陆续将购房款交付给丁建平，丁建平出具收据，注明款项为原告支付的涉案房款。原、被告在此后签订了商品房买卖合同，并办理了涉案房产的网签和备案手续，涉案房产已具备办理不动产权属登记的条件。被告未向原告交付房产且拒不协助原告办理涉案房产的权属登记手续，已构成违约，原告要求被告交付涉案房产、协助办理不动产权证，并承担违约责任的主张，符合法律规定，予以支持。我国实行不动产统一登记制度，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被告协助原告将其作为涉案不动产的权利人登记在不动产登记簿后，原告即可取得不动产权证书。庭审中，被告承认丁建平系涉案房产项目负责人，且对原告提交的“菏泽阳光建筑工程项目负责人法定代表人授权书”无异议，在签订三方协议的同日即向原告出具了涉案房产的收款收据，后又与原告签订了商品房买卖合同，并办理了网签和备案手续，只是未在不动产登记部门办理涉案房产的不动产权属登记。被告以菏泽阳光在事后向其发函否认三方协议为由，主张被告对原告不负有履行义务的理由，没有事实和法律依据，不予采信。关于违约金的计算问题。原、被告签订的商品房合同中，约定的交房时间为2017年4月30日之前，并约定了逾期交房的违约金计算方式，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人向买受人支付已付房价款日万分之一的违约金。但原、被告签订买卖合同的日期为2017年6月7日，原告主张自原、被告办理备案登记之日起计算违约金，并无不当，予以支持。另外，菏泽阳光并非本案必须参加诉讼的当事人，其与原告就工程款支付问题的争议，与本案并非同一法律关系，可另行主张权利。被告申请追加菏泽阳光为第三人以及菏泽阳光申请以第三人参加诉讼，理由不当，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决：一、被告济宁华茂置业有限公司于判决生效后十日内将邹城市华茂万商城二期第0030幢0单元113号、114号门头房交付给原告孟庆海；二、被告济宁华茂置业有限公司于判决生效后十日内协助原告孟庆海将邹城市华茂万商城二期第0030幢0单元113号、114号门头房的不动产权利人登记在原告孟庆海名下；三、被告济宁华茂置业有限公司向原告孟庆海支付相应的违约金（以290万元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月8日起计算至被告履行义务之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15000元，财产保全费5000元，由被告济宁华茂置业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、丁建平能否代表菏泽市阳光建筑有限公司签订《以房抵工程款协议书》，该协议是否为有效协议；二、孟庆海是否付清了涉案房屋的购房款；三、菏泽市阳光建筑有限公司与丁建平是否为本案必要的诉讼参加人。关于第一个焦点问题，2016年11月18日，华茂公司、菏泽市阳光建筑有限公司、孟庆海三方签订的《以房抵工程款协议书》，华茂公司、孟庆海对签订该协议均无异议，但华茂公司主张菏泽阳光公司发函否认丁建平系代表菏泽市阳光建筑有限公司签署该协议，从而否认该协议的效力。本院认为，根据菏泽市阳光建筑有限公司出具的“建筑工程项目负责人法定代表人授权书”，丁建平系菏泽市阳光建筑有限公司派往涉案房产项目的工程项目负责人，在一审、二审中华茂公司亦承认丁建平系涉案房产项目负责人，上述协议中，乙方处菏泽市阳光建筑有限公司加盖公章，且有丁建平的签字，华茂公司仅因菏泽市阳光建筑有限公司事后否认未向丁建平授权而否定上述协议的效力，证据不足，本院不予采信。退一步讲，即使如华茂公司所主张，丁建平系未经菏泽市阳光建筑有限公司同意签订的上述协议，但因丁建平的上述身份，其在上述协议上签字并加盖菏泽市阳光建筑有限公司公章，孟庆海亦有理由相信丁建平系代表菏泽市阳光建筑有限公司行使职务行为，丁建平的行为构成表见代理，该协议亦对菏泽市阳光建筑有限公司具有约束力。故涉案以房抵工程价款协议书内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，亦无其他导致合同无效的情形，该协对各方当事人具有约束力。关于第二个焦点问题，根据华茂公司、菏泽市阳光建筑有限公司、孟庆海三方签订的《以房抵工程款协议书》约定，华茂公司将涉案房屋折抵欠付菏泽市阳光建筑有限公司工程款，菏泽市阳光建筑有限公司同意接受，协议签订后，即表示华茂公司已按《建设工程承包合同》约定履行了280万元的工程款付款义务；菏泽市阳光建筑有限公司与孟庆海的后续债权、债务关系由双方另行签订协议；三方经协商一致，确认由菏泽市阳光建筑有限公司指定的孟庆海就涉案房屋与华茂公司签订《商品房买卖合同》，并且最终由孟庆海取得房屋产权。根据上述约定，孟庆海系以取得的菏泽市阳光建筑有限公司对华茂公司的工程款债权，履行了涉案房屋的付款义务，上述协议签订的当日华茂公司向孟庆海出具的280万购房余款的收款收据亦是对上述事实的确认。上述协议签订后，华茂公司欠付菏泽市阳光建筑有限公司的280万工程款债务消灭，华茂公司无需再向菏泽市阳光建筑有限公司支付。而孟庆海与菏泽市阳光建筑有限公司之间的债权债务系另一法律关系，与本案华茂公司与孟庆海之间的商品房买卖合同无关，华茂公司无权主张。故华茂公司以孟庆海未支付涉案房屋价款为由，拒绝交付涉案房屋，无事实及法律依据。关于第三个焦点问题，民事诉讼的第三人，是指对当事人争议的诉讼标的具有独立的请求权，或者虽无独立的请求权，但案件处理结果与他有法律上的利害关系，从而参加到他人已开始的诉讼中去的人。如第二个焦点问题所述，本案系商品房买卖合同纠纷，菏泽市阳光建筑有限公司与华茂公司的工程款支付纠纷、与孟庆海的债权债务纠纷，并非同一法律关系，可另行主张权利。故，菏泽市阳光建筑有限公司并非本案必须参加诉讼的当事人，一审法院对华茂公司申请追加菏泽市阳光建筑有限公司为第三人，以及菏泽市阳光建筑有限公司申请以第三人参加诉讼，不予支持，并无不当。综上所述，济宁华茂置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30000元，由济宁华茂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇二〇年二月二十四日书记员  宋 颖