苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11550号原告（案外人）：徐建，男，1980年12月4日出生，汉族，住如东县。原告（案外人）：柏新军，男，1978年12月9日出生，汉族，住如东县。被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏州大道西18号。负责人：张伟煜，该行行长。委托诉讼代理人：江佳俊，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：关鹏翔，江苏锦同律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：陈亮，男，1984年2月5日出生，汉族，住如东县。第三人（被执行人）：邵爱琴，女，1982年5月7日出生，汉族，住如东县。原告徐建、柏新军与被告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）、第三人陈亮、邵爱琴案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告徐建、柏新军，被告建行苏州分行的委托诉讼代理人江佳俊、关鹏翔，第三人陈亮到庭参加诉讼。第三人邵爱琴经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建、柏新军向本院提出诉讼请求：1.停止对陈亮、邵爱琴名下位于苏州市吴江区盛泽镇中心大道××号漾滨花园××幢-××室房屋﹝权证号：苏（2017）吴江区不动产权第9××××3号﹞的执行；2.确认徐建、柏新军对上述房屋享有20年的租赁权（自2016年12月1日起至2036年11月30日止）；3.本案诉讼费用由建行苏州分行承担。事实和理由：2016年12月1日，徐建、柏新军与陈亮、邵爱琴签订《租房协议书》，约定陈亮、邵爱琴将案涉房屋出租给徐建、柏新军，租期20年，租金每年1万元。同日，徐建、柏新军将全部租金20万元一次性转至陈亮账户。同日，陈亮又将该20万元分别汇至徐建、柏新军账户，用以支付拖欠的货款。次日，陈亮将案涉房屋钥匙交给徐建、柏新军。2017年4月10日，徐建、柏新军与陈亮一起去吴江山水物业管理有限公司交了物业管理费，并通过该物业公司开通了水电以供装修使用。自2017年4月12日起，徐建、柏新军对案涉房屋进行装修，后于2017年年度装修完毕，并在2018年1月将案涉房屋进行转租。在此期间，徐建、柏新军与陈亮、邵爱琴还签订了《租房协议书补充协议》，进一步明确了使用期间双方的权利义务。2017年9月30日，陈亮、邵爱琴在没有告知徐建、柏新军的情况下为建行苏州分行设定抵押，严重损害了徐建、柏新军的合法权益。根据陈亮、邵爱琴目前的经济状况，肯定不具备违约赔偿能力，徐建、柏新军不同意解除租赁合同，不负任何权利负担拍卖、变卖案涉房屋将严重损害徐建、柏新军的合法权益。签订租赁合同时，陈亮拿着购买案涉房屋的发票，徐建、柏新军以为其是全款购买案涉房屋，不知道贷款买房的事情。建行苏州分行辩称：1.租赁合同系徐建、柏新军与陈亮、邵爱琴所签，签订时间、动机、过程等均无法核实，是否存在规避执行的行为存有疑问。2.据了解，徐建、柏新军与陈亮在法院有民间借贷纠纷的案件，徐建、柏新军在知晓陈亮财务状况的情况下，于2016年12月承租案涉房屋长达20年，应当清楚房屋的现实状况和抵押状况。2015年11月30日，陈亮、邵爱琴与建行苏州分行签订贷款协议，约定就案涉房屋办理抵押，陈亮、邵爱琴同意第三方占有使用抵押财产，应当告知该第三方抵押权的存在，未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何形式处置财产，包括出租。根据该协议，抵押实际发生在租赁之前，因案涉房屋当时没有办理产证，所以也无法办理他项权证。根据案涉房屋不动产登记薄，产权证和他项权证是同一天办理的。个人住房贷款是所有银行的基本业务，贷款协议约定办理抵押以保障银行资金安全是一般常识，以所谓且存疑的20年租赁对抗抵押权的实现将严重伤害抵押权人的权利，妨碍银行个贷业务的开展。建行苏州分行从未知晓案涉房屋存在租赁的情况，自始认为不存在租赁。3.案涉租赁的租金水平和付款方式不符合常理，租金远低于租赁市场的行情，且不考虑市场的价格上涨变化，所付的货款也未经法院判决确认，真实性存疑。综上，请求驳回徐建、柏新军的诉讼请求。陈亮述称：对徐建、柏新军陈述的事实和主张的请求均没有异议。邵爱琴未作陈述。经审理查明：2015年11月20日，陈亮、邵爱琴作为买受人与江苏立新置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈亮、邵爱琴以615091元的价格购买案涉房屋，该房屋为预售商品房，付款方式为于2015年11月20日前付清首付款155091元，于2015年12月5日前付清尾款46万元；出卖人应当在2015年12月31日将案涉房屋交付买受人使用。2015年11月30日，陈亮、邵爱琴就购买案涉房屋与建行苏州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额46万元，借款期限240个月，自2015年11月30日至2035年11月30日；贷款人将款项一次性划入江苏立新置业有限公司的账户；以案涉房屋作为抵押财产，陈亮、邵爱琴应在建行苏州分行要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续；陈亮、邵爱琴委托或同意第三方占有、保管、使用抵押财产的，应当告知该第三方贷款人抵押权的存在；未经贷款人书面同意，陈亮、邵爱琴不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租等。2015年12月1日，建行苏州分行发放贷款46万元。2016年2月24日，江苏立新置业有限公司向陈亮、邵爱琴开具案涉房屋的购房发票。2016年3月24日、5月24日，陈亮、邵爱琴分别缴纳案涉房屋的维修基金和契税。2016年12月1日，在审查陈亮、邵爱琴提供的购房发票后，徐建、柏新军与其签订《租房协议书》一份，约定：陈亮、邵爱琴将案涉房屋出租给徐建、柏新军，房子为毛坯房，室内装潢由徐建、柏新军负责，租期20年，自2016年12月1日起至2036年11月30日止，租期满后，装潢物品中不可移动部分归陈亮、邵爱琴所有，可移动物品归徐建、柏新军所有；租金1万元每年，合计20万元，由徐建、柏新军一次性付清，付款后可以转租他人；租期内小区物业管理费由陈亮、邵爱琴支付，水、电、气、电话、有线电视费均由徐建、柏新军承担。同日，徐建、柏新军通过徐建尾号为2610的银行账户向陈亮尾号为9813的银行账户汇款20万元，陈亮向徐建、柏新军开具收到租金20万元的收条。上述汇款完成六分钟后，陈亮通过前述账户向徐建前述账户汇款20万元，徐建后又将其中10万元汇至柏新军个人账户，徐建、柏新军分别向陈亮出具收到布款10万元的收条。自2017年4月起，徐建对案涉房屋进行装修，后于2017年底装修完毕。2017年5月10日，陈亮、邵爱琴与徐建、柏新军签订《租房协议书补充协议》，就前述租赁事宜补充约定维修义务、违约责任等事项。2017年9月30日，案涉房屋办理产权登记和他项权登记，所有权人陈亮、邵爱琴，房屋用途成套住宅，抵押权人建行苏州分行，抵押债权数额46万元。2018年1月，徐建将案涉房屋转租他人，租金每年26400元。另查明：2018年10月25日，本院出具（2018）苏0509民初11428号民事调解书：一、陈亮、邵爱琴确认结欠建行苏州分行借款本金408153.03元，同意于2018年11月2日归还截至2018年10月24日结欠的本金、利息、罚息、复利共计24561.4元；同意继续归还按照合同约定的等额本金还款方式计算的本金、利息，该付款义务按照合同约定的付款期限履行。二、陈亮、邵爱琴于2018年11月25日之前赔偿建行苏州分行律师费损失23621元。三、若陈亮、邵爱琴任有一期未履行，建行苏州分行有权就全部剩余本金及应付未付部分利罚息以及诉讼费给付义务一并申请法院强制执行。四、若陈亮、邵爱琴未履行上述第一、二项债务，则建行吴江分行有权就上述债务及本案诉讼费以位于苏州市的房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额46万元范围内优先受偿。五、双方当事人一致同意，本调解协议经双方当事人在调解协议上签名起生效。六、案件受理费减半收取3935元，保全费2770元，合计6705元，由陈亮、邵爱琴负担，并于2018年11月25日之前直接给付建行苏州分行，建行苏州分行已经预交的诉讼费用本院不再退还。调解协议发生法律效力后，根据建行吴江分行的申请，本院于2019年1月23日立案执行，案号为（2019）苏0509执1011号。执行过程中，本院于2019年2月19日轮候查封案涉房屋并商请首查封法院如东县人民法院（首查封时间2018年1月9日）将案涉房屋的处置权移送本院，首查封法院回函同意移送，本院于2019年6月20日裁定不负任何权利负担拍卖、变卖案涉房屋。徐建、柏新军作为案外人对本案执行标的提出异议后，本院于2019年7月29日作出（2019）苏0509执异187号执行裁定，驳回徐建、柏新军的异议请求。徐建、柏新军不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。又查明：陈亮确认截至2016年9月11日结欠柏新军货款578102元。陈亮确认截至2016年10月12日结欠徐建货款555348元。2016年11月20日、28日，徐建又分三次向陈亮供应布料合计117351.65元。2017年10月11日，陈亮、邵爱琴与徐建协议将上述截至2016年10月12日结欠的货款转为借款并签订《抵押借款合同书》，以案涉房屋提供抵押担保，后于2017年10月16日办理抵押登记。2019年4月17日，关于徐建与陈亮、邵爱琴的上述民间借贷纠纷，本院出具（2019）苏0509民初3724号民事调解书：陈亮、邵爱琴确认结欠徐建借款本金555348元及截至2019年4月25日的利息20万元，合计755348元；徐建对案涉房屋的拍卖、变卖所得价款在460000元范围内享有优先受偿权。以上事实，有徐建、柏新军提交的《租房协议书》、销售不动产统一发票、税收缴款书、维修资金专用收据、收条、银行电话交易凭条、建材销售清单、转账记录、曹新华等四人的证言、《租房协议书补充协议》、对账单、码单收据、（2019）苏0509民初3724号民事调解书、不动产登记薄查询记录，有建行吴江分行提供的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三十一条的规定，承租人在不动产被抵押之前已与被执行人签订合法有效的书面租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用该不动产的，承租人可请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有的不动产。本案中，徐建、柏新军虽在建行苏州分行的抵押权设立前与陈亮、邵爱琴签订了书面的租赁合同，并按约支付租金，实际占有使用案涉房屋，但该租赁关系仍不足以对抗建行苏州分行的抵押权，主要理由如下：第一，在案涉房屋未办理产权登记前，徐建、柏新军作为承租人负有审查《商品房买卖合同》以判断房屋权属的义务。根据《商品房买卖合同》关于房款支付方式的约定，按照日常生活经验，徐建、柏新军应当知道案涉房屋存在一手房按揭贷款，即购房人以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支付房款给开发商，购房者按月向银行分期支付本息的贷款方式。也就是说，徐建、柏新军主张的租赁合同虽签订于抵押权设立之前，但却在贷款抵押合同订立之后，且徐建、柏新军对此应当知道。第二，案涉房屋为预售商品房，自抵押合同签订至办理抵押登记，必然存在时间间隔，期间可能还会发生因开发商原因致产权无法及时登记的情况，在吴江区尚无法办理预告登记的条件下，建行苏州分行在案涉房屋办理所有权证登记的同时办理抵押权登记，其对抵押权设立在租赁合同签订后不存在过错，不存在怠于设立抵押权或怠于寻求其他方式保障将来实现抵押权的情形。第三，案涉房屋用途为成套住宅，但从徐建、柏新军与陈亮的交易往来、租赁合同的租期、租金支付方式、款项流转以及徐建此后亦就案涉房屋办理抵押的情况来看，徐建、柏新军承租案涉房屋显然不是用于居住，与该类型房屋租赁合同的目的相悖。综上，基于一手房按揭贷款制度当前对房地产市场发展和稳定的重要作用、对保障购房人生存权的重要意义，对徐建、柏新军的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回原告徐建、柏新军的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告徐建、柏新军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  郝 振人民陪审员  张伟荣人民陪审员  王黎明二〇二〇年二月十七日书 记 员  钱林平附录法律条文：《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。