重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终166号上诉人（原审被告）：薛添鑫，男，1986年10月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：尹虹丹，重庆立万律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕艳华，女，1962年7月6日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：尹虹丹，重庆立万律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛飞，男，1962年8月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：尹虹丹，重庆立万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺乐，男，1985年2月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人薛添鑫、吕艳华、薛飞与被上诉人贺乐屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人薛添鑫、吕艳华、薛飞的委托诉讼代理人尹虹丹，被上诉人贺乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛添鑫、吕艳华、薛飞上诉请求：一、撤销（2019）渝0112民初11941号民事判决，改判薛添鑫、吕艳华、薛飞不退还定金10万元或发回重审；二、本案二审诉讼费由贺乐承担。主要事实和理由：一审法院在未查明事实的基础上，判决退还定金错误。一审法院应查明，涉案合同履行过程中守约方和违约方的主体，不能在基本事实不明的情况下，直接认定应当退还定金，该裁判行为非专业的法律判断，更不是也不能依据公平原则作出的认定。一审法院已经认定薛添鑫、吕艳华和薛飞守约，不存在违约的情况。贺乐辩称，贺乐认可一审判决，一审庭审中就退还定金征求过贺乐的意见的。贺乐向一审法院起诉请求：一、解除双方已经签订的《二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖部分；二、判令吕艳华、薛添鑫、薛飞退还贺乐已支付的购房定金100000元；三、判令吕艳华、薛添鑫、薛飞按照定金法则赔偿贺乐100000元；四、由吕艳华、薛添鑫、薛飞承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年6月1日，以吕艳华、薛添鑫、薛飞为卖方，吕艳华为卖方代理人，贺乐为买方，重庆市友创房地产顾问有限公司（以下简称友创公司）为居间方，三方签订了《二手房买卖及居间合同》，约定：一、买卖双方交易的房产位于重庆市北部新区，产权证号：113房地证2012字第××号。房屋性质用途为：住宅。二、卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价1300000元，该价格已经包含物业大修基金、五通费用和该物业现有的附属设施设备、装饰装修及家电、家具。三、物业产权现状为第2种：该物业处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起银行规定的时间内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将产权证原件托管与经纪方为办理产权转移登记（及办理银行按揭贷款）手续之用。五、付款约定：买卖双方经协商，买方以下述按揭付款方式支付购房款。无论买方采取何种付款方式，均须于签订本合同时支付定金30000元予卖方。卖方在收到该笔定金之时起，不得将该物业转让给第三方。七、违约责任：1、卖方需保证该物业权属无争议，若发生与卖方有关的权属纠纷或债务纠纷，由卖方自行解决并承担一切后果及违约责任。2、卖方需保证该物业的结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，如因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由卖方承担。3、买卖双方委托他人签定本合同的，如发生争议，委托人和受托人承担连带违约责任。4、买方以贷款方式付款时：（1）卖方有义务配合买方办理贷款手续，直到手续办理完善为止；（2）贷款过程中买方提出终止贷款行为，则买方须补齐所差的房款，继续履行该合同并承担由此引起的经济损失，已缴纳的按揭贷款服务费不予退还；（3）买方需保证提供的材料完整、真实、可靠，如因证明不属实或因资信度不够造成的贷款未果，买方承担相应的责任及经济损失；（4）卖方须按约定时间到指定的银行办理贷款手续，否则因贷款延期产生的责任由卖方承担。5、如卖方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，或未能全面履行《合同法》关于卖方应当承担的义务，则视为卖方违约，其所收定金双倍赔偿买方，实际损失超过违约金总额的损失应据实赔偿，并赔偿居间方房屋成交价的2%作为中介服务违约金。十、补充条款：买方签订本合同当日支付定金30000元，次日补齐定金50000元。买方于卖方银行解押还款日前支付首付款700000元，用于卖方解押。买方银行贷款金额以银行审批（金额）为准。买方贷款金额如低于550000元，买方补齐550000元；买方贷款金额如高于550000元，卖方扣除550000元，多出部分支付予买方。合同尾部吕艳华和贺乐分别在买卖方处签字。蒋某作为经办人在居间方处签字。2017年6月1日，重庆市两江新区不动产登记中心查询结果显示：坐落：重庆北部新区金渝大道88号1栋1-10-8，产权证号：113房地证2012字第××号，无查封、已抵押。2017年6月1日，贺乐支付了购房定金30000元，吕艳华出具了收条。2017年6月2日，贺乐向吕艳华转款70000元。备注：房屋定金。2017年6月15日，在担保公司办理按揭材料时，贺乐的朋友舒某、友创公司的蒋某、吕艳华为协议方，签订了《协议》，载明：吕艳华与舒某就买卖房屋一事作如下约定：吕艳华和舒某在银行面签之后10个工作日银行审批结果若舒某的贷款审批未通过，则舒某需在银行通知结果后10个工作日支付该房屋尾款购买。房款1300000元，金渝大道88号1栋1-10-8。吕艳华与房产中介蒋某的短信记录显示：2017年6月26日吕艳华向蒋某催促以最快的速度联系银行贷款。询问蒋某办理按揭的情况。蒋某回复“明天签按揭”。7月25日蒋某发短信：吕姐，他们到了。7月28日吕艳华向蒋某发短信问怎么不接电话，全款买房，怎么不开腔了。9月30日发短信问房屋这么久了，什么意思。证人蒋某在庭审中陈述，他是案涉房屋买卖的经办人，2017年6月15日去办理按揭时，吕艳华签了字，但吕艳华称要赶着坐飞机所以没有按手印且没有签全，所以没有办成。第一次签字的资料由于没有签完，资料就作废了，中介方就没有保存。由于手续没有办完，准备6月27日再签一次，但卖方没有来。之后双方没有面谈。7月25日我们又找到一家银行可以做按揭，但卖方没有答复，也就没有去银行办理按揭。再后来卖方称房屋要涨价至160万，且要全款。证人舒某在庭审中陈述，他是贺乐的初中同学，2017年6月15日那天贺乐打算以舒某的名义办理按揭购房，是去的担保公司，去签按揭当天，卖方称要乘坐飞机，签了部分字，没有盖手印就走了，没有办成。后来没有再去签过，也没有再去过银行或者中介公司。贺乐在庭审中陈述，舒某签署该协议是代表我在履行买卖合同。是我以朋友舒某的名义办理按揭。签订按揭时，贺乐与吕艳华、薛添鑫、薛飞双方及中介均到场，我答应出具《协议》如果审批十个工作日内没有办理下来就支付全款，但吕艳华以要乘坐飞机为由没有在按揭材料上签完字。贺乐为证明其陈述，举示了中国工商银行个人购房借款／担保合同、房屋他项权登记授权委托书、中国人寿保险股份有限公司贷款借款人保险专用投保单、不动产登记申请表、房友授权委托书、同意售房书、首付款证明、未婚证明、重庆市房地产抵押合同、重庆市房地产买卖合同等证据，以上证据吕艳华、薛添鑫、薛飞除了在同意售房书和重庆市房地产买卖合同上签字外，其余材料签字处均为空白。贺乐陈述是由于吕艳华、薛添鑫、薛飞没有签字，所以没有办理按揭。只要资料签完了就可以办理。吕艳华、薛添鑫、薛飞在庭审中陈述，贺乐是以舒某的名义去办理按揭，我也到场，当天由于要乘坐飞机，我是在签了所有合同后再走的，之后的情况不清楚，最后银行手续办理的情况也不清楚。在银行办理按揭除了提交纸质资料还需要买卖双方在银行面签，证人舒某的证言陈述了6月15日之后没有人通知办理按揭。2017年6月26日蒋某回复明天签按揭的真实原因是舒某不具备按揭的资质，贺乐在我方催促下，承诺6月27日换人签按揭，但中介方并未告知按揭地点。7月25日蒋某回复“吕姐他们到了”是因为双方准备协商全款买房的问题并达成协议，所以吕艳华才会7月28日回复全款买房，怎么不开腔了。直至房屋2018年1月被查封，吕艳华、薛添鑫、薛飞从未将房屋转卖给第三人。一审法院认为：吕艳华、薛添鑫、薛飞与贺乐之间签订的《二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖部分是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。现买卖双方均同意解除《二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖部分，故对贺乐要求解除《二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖部分的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方合同的约定：“卖方有义务配合买方办理贷款手续，直到手续办理完善为止；卖方须按约定时间到指定的银行办理贷款手续，否则因贷款延期产生的责任由卖方承担。”本案的争议焦点在于买卖双方没有办理按揭，没有继续履行合同的责任在哪方。其一，本案中，贺乐举示的证据显示吕艳华、薛添鑫、薛飞虽并未在贺乐持有的按揭材料上全部签字，但吕艳华、薛添鑫、薛飞确有在《同意售房书》和《重庆市房地产买卖合同》上签字，贺乐以此证明吕艳华、薛添鑫、薛飞未签全按揭材料导致未办理按揭，无其他佐证，证明力不足。且按照常理，在吕艳华、薛添鑫、薛飞未配合贺乐办理手续的情况下，贺乐没有向其出具关于承诺如果审批十个工作日内没有办理下来就支付全款的《协议》的理由，且现该《协议》原件也由卖方持有。其二，即使按照贺乐及证人蒋某的陈述第一次办理按揭时2017年6月15日吕艳华、薛添鑫、薛飞未签完所有材料。但在至今长达两年多的时间，贺乐也并未举示证据证明双方再次协商过办理按揭的时间或对买房事宜进行过商量，贺乐也未再通知吕艳华、薛添鑫、薛飞完善后续按揭手续；且证人舒某的证言也证明了6月15日之后没有人通知本应代理贺乐办理按揭的舒某去办理面签等后续事宜。反而吕艳华、薛添鑫、薛飞举示的短信记录显示，卖方询问过6月15日后按揭办理情况及催促买方联系银行贷款事宜等。其三，结合各方的证据及当庭陈述，吕艳华、薛添鑫、薛飞在庭审中陈述的“2017年6月26日蒋某回复明天签按揭的真实原因是舒某不具备按揭的资质，贺乐在我方催促下，承诺6月27日换人签按揭，但中介方并未告知按揭地点。7月25日蒋某回复“吕姐他们到了”是因为双方准备协商全款买房的问题并达成协议，所以吕艳华才会7月28日回复全款买房，怎么不开腔了。”更具有合理性。且直至2018年1月被查封，吕艳华、薛添鑫、薛飞从未将房屋转卖给第三人，可见其没有不履行合同的故意。同时，在双方未进一步协商出结果的情况下，案涉房屋被查封，也导致了合同无法继续履行。本案中，贺乐支付了购房定金10万元，但由于双方均无证据证明对方存在不履行约定债务的行为或其他违约行为，故本案合同未继续履行的原因不能单一的归结于任何一方。现合同已经解除，吕艳华、薛添鑫、薛飞应返还收取的定金10万元。对其主张的定金罚则一审法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、解除贺乐与吕艳华、薛添鑫、薛飞于2017年6月1日签订的《二手房买卖及居间合同》中的房屋买卖部分；二、吕艳华、薛添鑫、薛飞在本判决生效后十日内退还原告贺乐定金100000元；三、驳回贺乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由吕艳华、薛添鑫、薛飞负担。本院二审期间，因吕艳华、薛添鑫、薛飞与贺乐对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，蒋国庆在一审作证时陈述，蒋国庆与贺乐在签订合同前认识，签订合同后，与贺乐电话或直接见面联系。本院认为，本案争议的主要问题是：双方谁违约导致合同没有履行。根据合同约定，吕艳华、薛添鑫、薛飞有义务配合贺乐办理银行按揭贷款手续，从查明的事实看，可以认定吕艳华、薛添鑫、薛飞在2017年6月15日办理按揭时在相关材料进行了签字，且签字后的材料均由贺乐持有，但相应的证据材料上并没有贺乐或其委托的按揭贷款人舒某签字，从当日舒某与吕艳华等人签订的协议看，结合上述材料由贺乐持有的事实，不能证明属于吕艳华、薛添鑫、薛飞的原因导致按揭贷款不能办理，贺乐据此证明吕艳华、薛添鑫、薛飞违约证据不足。对于贺乐提出的吕艳华、薛添鑫、薛飞仅对按揭贷款的部分材料进行了签字，虽然其申请了证人出庭作证，但由于证人舒某是其同学，从证据上记载蒋国庆与本案也存在一定的利害关系，何况签字的上述材料均由贺乐持有，是否举示了完整的签字材料尚不能确定，故仅凭现有证据，不能认定吕艳华、薛添鑫、薛飞存在违约。并且吕艳华、薛添鑫、薛飞签字的证据如买卖合同上并没有贺乐或舒某的签字，至于为何没有办理成按揭贷款，不能排除贺乐自身的原因导致。即使可能是由于吕艳华、薛添鑫、薛飞导致没有在2017年6月15日办理按揭贷款，从吕艳华、薛添鑫、薛飞举示与蒋国庆的短信记录可以看出，在此之后，吕艳华、薛添鑫、薛飞是在积极联系履行合同义务，要求办理按揭、催促支付房款，考虑到蒋国庆在一审作证是陈述的其与贺乐之间的关系，不排除贺乐原因导致合同没有继续履行。根据吕艳华、薛添鑫、薛飞的陈述，涉案房屋于2018年1月被查封，最终导致双方合同目的均不能实现，结合之前的阐述，一审法院认定导致合同未继续履行的原因不能单一归结于任何一方并无明显不当，故本案不能认定系因哪一方违约导致合同无法履行，现合同目的不能实现，双方同意解除合同，应当恢复原状。其他认定同一审。综上所述，吕艳华、薛添鑫、薛飞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吕艳华、薛添鑫、薛飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇二〇年二月十九日法官助理 王 怡书 记 员 廖婧伊