上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初26274号原告：岑岭，男，1959年11月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：沈伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海肆烈体育发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：孙立，总经理。委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。原告岑岭与被告上海肆烈体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日组织当事人进行证据交换。此后，本院于2020年2月19日公开开庭审理了本案。原告岑岭的委托诉讼代理人沈伟，被告上海肆烈体育发展有限公司的法定代表人孙立及其委托诉讼代理人朱仁览到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岑岭向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《不动产租赁合同》；2.判决被告向原告支付2018年11月1日至2019年3月21日的租金103,400元；3.判决被告向原告支付2019年1月1日至2019年3月21日的物业管理费3,715.70元；4.判决被告向原告支付逾期支付租金的违约金，以22,000元为本金，自2018年11月1日起；以22,000元为本金，自2018年12月1日起；以22,000元为本金，自2019年1月1日起；以22,000元为本金，自2019年2月1日起；以15,400元为本金，自2019年3月1日起，均按每日千分之三的标准计算，至判决生效之日止；5.被告向原告承担损失14,666元。审理中，原告认为《不动产租赁合同》已于起诉状副本送达被告之日解除，故撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2018年8月，原、被告签订《不动产租赁合同》，约定原告将上海市长宁区兴义路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告，月租金22,000元，租金按月支付，租赁期限为一年。此后，原告依约向被告交付了房屋，但被告从一开始就没有认真履行合同，第一个月的租金拖延至次月的月初才支付，且自2018年10月底开始未再支付租金。被告还在自身违约、合同尚在履行的过程中，向原告提出解约的要求，被原告拒绝后则继续拖延支付租金。2019年3月21日，被告拖欠房租长达4个多月，原告多次催讨租金无果，又无法进入涉讼房屋。经与被告联系，由被告付款找了专业开锁人员，双方至现场，由开锁人员打开涉讼房屋大门，原告才得以进入，但被告并未将门卡及钥匙全部归还原告。因原告曾给予被告20天的免租期，被告提前解约，导致合同没有履行完毕给原告造成损失，故原告先行没收被告支付的保证金，此外，被告还应参照月租金22,000元的标准赔偿原告损失。被告上海肆烈体育发展有限公司辩称，涉讼房屋租金远远高于市场租金，因被告经营不善，无力负担，故曾就提前解除房屋租赁合同与原告口头交流，但原告拒不接听被告电话、也不反馈意见。2018年12月31日，被告离开涉讼房屋并结清水、电、煤费用，还拍照告知原告，故《不动产租赁合同》应于该日解除。此外，被告还向原告提出，以保证金抵充拖欠的租金，故被告并未违约。原告于2019年1月3日与被告谈话，已经知晓被告搬离涉讼房屋、提前解除合同之事，但原告提出种种无理条件，导致双方协商不成。现同意支付2018年11月1日至12月31日的租金，并要求以保证金先行抵充，不同意原告其余诉讼请求。此外，合同约定逾期付款违约金按照日千分之三标准计算，该违约金过高，应调整为按照每日万分之五的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对上海市房地产权证、《不动产租赁合同》、交款通知书、微信往来记录、原告发送被告函件、通话记录、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人王某系涉讼房屋的权利人。2018年8月1日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签订《不动产租赁合同》，约定：第一条：租赁标的物为涉讼房屋。第二条：租赁年限自2018年9月1日至2019年8月31日止，共计12个月。第三条：每月租金22,000元，每个月支付一次，每次租金于每个月缴租日(1号)前一星期支付，先付后租，租金以现金方式支付。第四条：保证金44,000元，乙方于签订本合同同时交付予甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清租金、物业管理费、电话费、水电费、煤气费等费用后七天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从保证金中先行偿付，偿付部分不足，乙方应立即补足。第六条：……七.乙方应按时支付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达15日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；八.租赁期内，该房屋的物业管理费以及房屋内所有公用事业费，如：水、电、煤气、有线、宽带、电话费等由乙方使用而生之费用均需由乙方负担并支付；……十.租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，并清理好自己的物品全部带走，交屋后除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置；十一.乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。……第十一条：甲方同意给予乙方免租期以方面装修调整(自8月11日至8月31日)，免租期期间的水电煤气等各项费用均由乙方自行承担；八月份的物业管理费，甲乙双方各承担50%。此后，原告按约将涉讼房屋交付被告并由被告使用，被告向原告支付保证金44,000元及2018年9月、10月的租金。2018年11月，被告未能按期向原告支付租金。原告与被告法定代表人孙立就此通过微信进行了联系。2018年11月8日，原告向孙立进行催讨。孙立于当日回复原告：我双休日给你答复，一直在努力凑钱了，岑先生，抱歉。2018年11月12日、11月15日、11月21日，原告多次与孙立通过微信联系，催讨租金。孙立于2018年11月21日回复原告：款子肯定要给你付的……。2018年12月31日，孙立向原告发送信息与涉讼房屋照片，称：……与你通话是想和你沟通解决方式并将房子整理过后交还给你，我曾经多次表示承担不起你的房租，今天你直接挂电话的方式我无法理解。下图是整理完毕的房子，本想亲自原封不动地交还给你的，另外从9月至12月的水电煤，物业费用我全部和物业结清了，让你知道。同日，孙立将涉讼房屋门卡放置在涉讼房屋内并关门离开。2019年1月3日，原告与孙立的父母及朋友储宁见面，就涉讼房屋所涉纠纷进行协商。孙立父母提出不再租赁涉讼房屋，但原告没有同意。2019年2月18日，原告向被告及孙立发送信函，内容为：为了催缴你方租金，我方已经无数次的电话、微信联系你方，但是你方一直以各种理由搪塞拖延，甚至于2018年12月中下旬，在我方登门催缴房租后，你方还在信誓旦旦地保证2018年12月底前一定缴清欠缴的房租，但时至今日，你方仍然拒缴租金。为此我方正式发函与你：一、于2019年2月28日前缴清你方应付的2018年11月、12月、2019年1月、2月的租金，计88,000元。二、根据合同的第六条第七款，你方必须按逾期日支付欠付月租金金额千分之三的违约金。三、鉴于你方拖延缴付租金已构成严重违约，我方有权按照合同第六条第十一款执行：1/保证金不予退还；2/鉴于你方在未得到我方的同意，于2018年12月31日在我方再次催缴拖欠房租的情况下，单方口头提出还房解约，对此，原告无法同意解约，直至你方正式书面提出解约，结清所有欠费(包含合同第六条第八款所列各项费用)，并办理正式交还房屋手续，否则，你方必须按合同继续承担所规定的各项义务。3/合同签订前期，为给你方提供便利，我方克服了多方面的困难，并在明知你方不做任何装修的情况下给予了21天的免租期。鉴于你方的严重违约，如果不得不提前终止合约的话，我方将提出要求两个月租金(44,000元)以弥补我方的损失。2019年2月25日，原告向孙立发送信息：孙先生，如果再不回应和出面解决欠款欠费的话，我将正式交给律师走法律程序处理了。如此，孙先生还得承担我方的律师费、诉讼费等等更多的费用，另外，还可能报警处理……希望孙先生慎重认真的对待!2019年3月18日，孙立向原告发送信息：岑先生，我们约周四当面沟通一下吧。2019年3月21日，原告与孙立及其朋友见面，双方就涉讼房屋所涉纠纷进行协商。原告要求被告打开涉讼房屋门锁，孙立则表示已经将门卡留给原告，且原告可以通过指纹开锁进入涉讼房屋。原告则坚持称其无法进入涉讼房屋。最终，由原告方找开锁人员打开涉讼房屋门锁并支付开锁费用。双方进入涉讼房屋后，发现门卡仍放置在该房屋内。2019年4月10日，原告向孙立发送信息：3月21日下午储总联系了开锁师傅到901室开门，200元钱(你支付的)我也给了开锁师傅，入门后只看到一个电子门卡(当初交房时我给了你们至少4、5个门卡)，另外有三个大楼的门禁卡也没有看到，现在我也需要用，请尽快返还。孙立于2019年4月25日回复原告：大楼的门禁卡，电表和弱电箱钥匙我是肯定没有收到过。901室的门卡我在12月31日搬离的时候就没有带走过。此后，原、被告就被告是否收到过涉讼房屋所在大楼的门禁卡及被告应承担的赔偿责任等产生争议，多次协商未成。2020年2月19日，原告支付涉讼房屋2019年1月至3月的物业管理费4,128.60元。本院认为，原、被告签订的《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告因经营不善，未能按期支付租金，构成违约，虽然其于2018年12月31日通知原告不再租赁涉讼房屋，但其作为违约方并不享有约定或者法定的解除权，故其关于《不动产租赁合同》于该日解除的抗辩意见本院不予采纳。此后，原、被告就是否提前解除《不动产租赁合同》各执己见，形成僵局。2019年2月18日，原告向孙立发送信函，其中明确：鉴于被告拖延支付租金已构成严重违约，原告有权按照合同第六条第十一款执行。而《不动产租赁合同》第六条第十一款约定：被告于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，被告无权请求返还保证金，若给原告造成损失的，被告还应负责赔偿。原告援引上述条款向被告发送通知，说明其已经确定《不动产租赁合同》无法继续履行，并将追究被告提前解除合同的违约责任。综上，《不动产租赁合同》应于2019年2月18日解除，原告关于合同于起诉状副本送达被告之日解除的主张缺乏依据，本院不予采纳。《不动产租赁合同》虽然提前解除，但被告作为违约方本应承担的违约责任并不因合同解除而减少或者免除。因被告自2018年11月1日起未再支付租金、自2019年1月1日起未再支付物业管理费，故其应继续履行付款义务，向原告支付截至《不动产租赁合同》解除之日即2019年2月18日的租金、物业管理费及逾期支付租金的违约金。被告抗辩称，原告应以保证金抵充租金等费用，故被告并未违约，不同意承担付款义务。本院认为，《不动产租赁合同》中约定：原告有权以被告支付的保证金先行抵充被告拖欠的款项；同时另约定：被告未经原告同意擅自提前解约或有其他严重违约行为，致合同无法履行的，被告无权请求返还保证金。被告未按约支付租金时即已构成违约，据此，就被告所支付的保证金，原告有权选择处理方式，可以先行抵充被告拖欠费用，也可以在被告违约后予以没收。即使原告选择以保证金先行抵充被告应付租金，也是其在被告违约后行使的权利，不代表被告并未违约或原告免除被告的违约责任。更何况被告经原告催讨，多次承诺支付拖欠租金，但一直未予支付，确给原告造成损失。综上，被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳，被告支付给原告的保证金44,000元应归原告所有。被告另抗辩称违约金过高，请求调整。本院认为，《不动产租赁合同》约定：被告逾期支付租金，每逾期一日，应按月租金金额的千分之三支付违约金，该标准确实过高。结合被告的违约情形，本院酌情确定被告按照日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金共计2,827元。原告另主张被告支付截至2019年3月21日的租金、物业管理费。本院认为，被告明知其无力继续履行付款义务，在搬离涉讼房屋时就应及时将涉讼房屋返还原告以减少损失。而被告仅仅将门卡放置在房屋内并关门离开，导致原告在无法及时收回涉讼房屋的同时还需支付房屋空关期间的物业管理费，损失扩大。尽管被告抗辩称原告可以通过指纹开锁进入涉讼房屋，但根据查明事实，2019年3月21日是被告寻找开锁人员、支付开锁费用后才打开涉讼房屋门锁，由原告收回涉讼房屋。综上，被告应参照《不动产租赁合同》约定的租金标准向原告支付2019年2月19日至3月21日的房屋占有使用费，并承担上述期间的物业管理费。对原告主张被告赔偿的其他损失，被告不予认可。因原告未就此提供相应证据，故该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告岑岭与被告上海肆烈体育发展有限公司就上海市长宁区兴义路XXX号XXX室签订的《不动产租赁合同》于2019年2月18日解除；二、被告上海肆烈体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告岑岭支付2018年11月1日至2019年3月21日的租金及房屋占有使用费共计103,400元；三、被告上海肆烈体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告岑岭支付2019年1月1日至2019年3月21日的物业管理费3,715.70元；四、被告上海肆烈体育发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告岑岭支付逾期支付租金的违约金2,827元；五、被告上海肆烈体育发展有限公司已支付给原告岑岭的保证金44,000元归原告岑岭所有；六、驳回原告岑岭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,615.64元，减半收取计1,807.82元，由原告岑岭负担118.39元，被告上海肆烈体育发展有限公司负担1,689.43元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年二月二十七日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。