河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6084号上诉人（原审原告）：商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司，住所地：河南省商丘市梁园区双八镇殷庄村委会院内。法定代表人：李德新，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾保德，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保文，河南君盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙静，女，1976年11月25日出生，汉族，住江苏省无锡市山区。原审被告：商丘凤祥置业有限公司，住所地：河南省商丘市梁园区凯旋路东侧八一路北侧京九建材1号楼6层，统一社会信用代码91411400572460686W。法定代表人：王健，该公司董事长。上诉人商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司（以下简称信誉建筑梁园区分公司）因与被上诉人孙静及原审被告商丘凤祥置业有限公司（以下简称凤祥公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初8985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人信誉建筑梁园区分公司的委托诉讼代理人贾保德、王保文，被上诉人孙静到庭参加诉讼，原审被告凤祥公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人信誉建筑梁园区分公司上诉称：一、商丘市山水华府小区81号楼203西户房产属于上诉人所有。1、原审中上诉人提交了7组证据，证明上诉人作为工程实际施工人，在凤祥公司无力支付上诉人工程款及农民工工资的情况下，双方于2018年3月6日签订《工程折价优先受让权协议书》，经协商将商丘市山水华府小区工程的62#、81#、25#、80#楼抵偿给上诉人，折抵所欠工程款45214400元。2、在签订协议之日将房产移交给上诉人，上诉人对案涉房产已经占有使用。3、上诉人是案涉房屋的实际施工人，依法对房屋享有优先受偿权，该优先受偿权可以对抗抵押权及其他一般债权，足以排除强制执行。4、上诉人与凤祥公司签订《工程折价优先受让权协议》是双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，具有法律效力，上诉人依据协议获得房产合法有效。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决套用物权法第九条，以没有登记为由，否认上诉人对案涉房产所享有的权利，没有考虑实际情况，《工程折价优先受让权协议书》合法有效，案涉房产已经交付，上诉人已经实际占有使用案涉房屋，没有变更登记不是上诉人的原因，案涉房产未竣工验收，暂时无法办理房产证。2、原审判决认定《工程折价优先受让权协议书》约定的“商丘凤祥置业有限公司将案涉房产移交给商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司。至此商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司拥有以上房产的所有权”违背物权法第九条的规定，认定无效条款错误，虽然物权法第九条规定不动产的转移必须经过登记才发生效力，但物权法第十五条同时也规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。对于本案不能以物权法第九条否认《工程折价优先受偿权协议书》的效力。综上，上诉人获得案涉房产符合法律规定，请求：一、撤销商丘市梁园区人民法院作出的（2019）豫1402民初8985号民事判决，改判确认商丘市山水华府小区81号楼203西户房屋所有权为上诉人所有，并依法裁定停止对上述房产的执行；二、诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人孙静答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。上诉人信誉建筑梁园区分公司在原审中的诉讼请求为：一、确认商丘市山水华府小区81号楼203西户房屋所有权为原告所有；二、裁定停止对上述房产的执行；三、诉讼费用由被告负担。原审法院查明：被告凤祥公司将双八镇乔殷社区25#、62#、80#、81#住宅楼的建设发包给原告信誉建筑梁园区分公司施工。2018年3月6日，原告信誉建筑梁园区分公司与被告凤祥公司签订工程折价优先受让权协议书一份，约定“因双方在商丘××××北路山水华府小区施工过程中，甲方商丘凤祥置业有限公司无钱支付给商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司工程款及农民工工资，依照《中华人民共和国合同法》第286条：除按照建筑工程不易折价、拍卖外。承包人可以与发包人协议将工程折价优先受让的规定。经双方充分协商，甲方自愿将该工程的62#、81#、25#、80#楼抵给乙方所欠的工程款（共45214400元）。该协议签订之日，甲方将以上房产移交给乙方。至此乙方拥有以上房产的所有权。”另查明，在执行申请执行人孙静与被执行人郑海潮、凤祥公司房屋买卖合同纠纷一案，查封了位于商丘市山水华府小区××楼东单元××楼××西户的房产。原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告信誉建筑梁园区分公司与被告凤祥公司虽有约定“商丘凤祥置业有限公司将涉案房产移交给商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司。至此商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司拥有以上房产的所有权。”但该条款违反了《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产所有权的规定，属于无效条款。原告也未提交其他证据能够证明其享有案涉房屋的所有权。原告信誉建筑梁园区分公司与被告凤祥公司约定的优先受偿权亦并不能排除对涉案房产的执行。原告对案涉房屋优先受偿权问题可依据相关法律规定另行主张权利。故原告诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条之规定，判决驳回原告信誉建筑梁园区分公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币4600元，由原告信誉建筑梁园区分公司负担。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人基于以物抵债是否享有排除强制执行的民事权益。本案中所称的以物抵债实际是以房抵债，分析以房抵债是否享有排除强制执行的民事权益，需要分析该以房抵债是否转化为商品房买卖合同，进而才能依据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条的规定，判定是否能够排除强制执行。本案中，上诉人信誉建筑梁园区分公司与凤祥公司签订的《工程折价优先受偿权协议书》所约定的是将25#、62#、81#、82#整体以房抵债，该抵债行为不符合《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的情形。因此，上诉人依据以房抵债法律关系不能排除被上诉人孙静的强制执行权。上诉人基于建设工程价款的优先受偿权是否能够排除被上诉人孙静的强制执行权，分析上诉人信誉建筑梁园区分公司与凤祥公司签订的《工程折价优先受偿权协议书》所采用的折价方式实现优先受偿权。从上诉人信誉建筑梁园区分公司提供的《建筑工程结算书》，能够得出案涉四栋楼的工程造价为54715135.96元，而《工程折价优先受偿权协议书》所折抵的工程价款为45214400元，即便按照造价认定案涉四栋楼尚剩余近1000万元，从常理分析一般情形下工程的市场价应该都比造价要高。因此《工程折价优先受偿权协议书》将价值远超过工程价款的所有四栋楼在没有经过评估，也没有具体认定该四栋楼哪一单元哪一户的情况下，便直接认定上诉人对该四栋楼均享有折价优先受偿权，侵害了其他不特定债权人的利益。上诉人基于工程价款优先受偿权折价的约定不享有足以对抗被上诉人强制执行的民事权益。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人商丘市信誉建筑工程有限公司梁园区分公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  许长峰二〇二〇年二月六日法官助理陈辰书记员杨茜