广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初1837号原告：谭锡能，男，1974年8月14日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：劳美秀，女，系广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖雨峰，男，系广东维盛律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7楼南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发，男，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄素娴，女，系广东风采新纪元律师事务所律师。被告：王剑，男，1982年6月20日出生，汉族，户籍地：湖北省随州市曾都区，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：王登华，男，1962年1月26日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。系王剑的父亲。委托诉讼代理人：张晓平，男，系广东正平天成律师事务所律师。第三人：浙江唯扬建设有限公司，住所地：浙江省东阳市千祥镇环城东路003号。法定代表人：马阳升。原告谭锡能与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳公司）、王剑、第三人浙江唯扬建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，并于2018年8月15日、2019年5月17日公开开庭审理了本案。原告谭锡能的委托诉讼代理人劳美秀、被告富琳公司的委托诉讼代理人邓鸿发、被告王剑委托诉讼代理人王登华、张晓平到庭参加诉讼。第三人浙江唯扬建设有限公司经本院合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。原告谭锡能向本院提出诉讼请求：1、判决被告富琳公司继续履行原告与被告富琳公司之间的编号为0144513的商品房买卖合同，并向原告交付经验收合格的位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房；2、判决被告富琳公司支付原告自2016年7月1日起至确定重整申请之日止每日按已付房款万分之一计算违约金（暂计至起诉日2018年5月23日止：300000×1÷10000×693﹦20790元），被告王剑承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年2月原告认识自称是浙江中和成建设有限公司（以下简称中和成公司）项目部经理的被告王剑，王剑声称因其与富琳公司之间存在债务问题，委托其出售裕邦·新外滩项目开发的房产。2016年2月5日原告通过王剑向被告认购7间商品房（位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房、102房和201房，××幢××座101房和102房，××幢××座101房和102房），并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。2016年2月6日原告与富琳公司就涉案房屋分别签订《商品房买卖合同》，并支付了房价款2100000元，包括原告代被告富琳公司支付的涉案房屋应缴税费436550元。其中位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房房款为300000元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋于2016年3月30日前交付给原告使用，但经多次催收富琳公司未能交付涉案房屋给原告使用。2018年1月12日被告突然向原告发出《催缴房款通知书》，通知原告须于2018年1月30日前将涉案房屋价款汇入其公司账户或以现金方式支付，否则其将解除合同将房屋另行出售。为查明实际情况，经原告了解，被告富琳公司为解决其与中和成公司建设工程债务问题，与实际施工人王剑共同签署了《房屋抵顶三方协议》，才导致王剑能够以被告名义出售涉案房产及收取房款。根据合同法第39条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告通过王剑，签署并持有涉案房产的《裕邦新外滩认购书》《广东省商品房买卖合同》、购房发票、王剑收款收据足以推定王剑具有代理被告销售涉案房产的权利，足应认定被告收到原告支付的涉案房产价款。原告已按双方合同约定支付对应价款，但被告却以未支付房款为由拒绝交付涉案房屋，根据合同法第107条规定和《商品房买卖合同》第9条第1款第2项的约定，原告有权要求被告继续履行交付涉案房屋的义务，并支付自合同约定的违约金起算日起至实际交付涉案房屋之日止每日按已付房款万分之一计付违约金。王剑代富琳公司收取房款，其应当对富琳公司的违约金承担连带责任。被告富琳公司辩称，一、谭锡能尚未完全履行支付购房款的合同义务，无权要求富琳公司交付房屋。首先，《房屋抵顶三方协议》的当事人分别是富琳公司、中和成公司以及王剑三方，而其中作为债权人的中和成公司并未在该协议上签署，该协议并未成立。因此富琳公司并没有委托王剑出售涉案房屋，更没有委托王剑收取购房款。谭锡能与富琳公司签订的《商品房买卖合同》的相对方应是谭锡能与富琳公司，因此，谭锡能应向富琳公司交付购房款。而谭锡能提供的证据中，没有任何证据证明富琳公司曾委托王剑代为销售房屋或者收取购房款，也没有证据显示其有理由相信王剑有上述权利。故王剑不构成表见代理。其次，谭锡能提交的《商品房买卖合同》、《购房发票》只能证明其与富琳公司之间存在商品房买卖合同关系，不能证明其已经向富琳公司支付了全部购房款。更何况谭锡能也在起诉状中自认其并没有将款项支付给富琳公司，只是向王剑支付了210万元。由此足以证明谭锡能并未向富琳裕邦支付购房款的事实。再次，王剑在明知中和成公司未签署《房屋抵顶三方协议》的情况下依然收取谭锡能的购房款，并自认自己收取了210万以及在收据中备注收齐了全部购房款，这与谭锡能与富琳公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款金额相差足足290万元。而谭锡能也仅仅提供了一份王剑出具的收据，而并没有提供任何转账记录。由此可见，王剑和谭锡能极有可能恶意串通伪造收款事实，妄图损害富琳公司的合法利益。二、退一步讲，即使王剑构成表见代理，但谭锡能仍未完全履行合同义务。从本案七套涉案房屋的买卖合同可知，总房价为500万元，支付方式均为一次性支付。然而谭锡能并未向富琳公司支付足额的购房款，即使王剑构成表见代理，谭锡能提供的收据也只能证明其仅向王剑支付了210万元，尚未完全履行支付购房款的义务。富琳公司基于商品房买卖合同所负交付房屋的义务相对于支付购房款而言属于后履行义务，在谭锡能未完全履行付款义务前，富琳公司享有后履行抗辩权。因此谭锡能要求富琳公司交付涉案房屋没有法律依据。综上所述，谭锡能要求富琳公司交付涉案房屋没有事实和法律依据，恳请贵院驳回其全部诉讼请求。被告王剑辩称，一、涉案《商品房买卖合同》建立于原告与富琳公司之间，根据合同相对性原则，其权利义务关系概由原告与富琳公司承担。原告的诉求，包括履行合同、交付房屋、承担违约金，均由于上述《商品房买卖合同》产生，其责任主体也应仅限于富琳公司，与王剑无关。二、根据原告的起诉状显示，其也明确“王剑是代理富琳公司销售”，根据民事代理的基本原则，代理人以被代理人的名义，与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受。故此，原告提出要求王剑承担责任是毫无依据的。三、原告提出要求王剑承担连带责任没有任何法律依据，连带责任的承担需要法定理由，在本案中，原告没有任何合理理由要求王剑承担连带责任。涉案的房屋分别是××幢××座101、102、201房及××幢××座101、102房以及××幢××座101、102房。抵债的价款是210万元，每间房屋30万元，本案房屋是七间房屋其中的一间房屋。王剑只是收到了1215250元并委托谭锡能汇款280200元至黄炎新的农行账户，共收到谭锡能1495450元。我方认为税款436550元不应计算至购房款中，也没有收到谭锡能交来的168000元现金。被告王剑是中和成公司负责开平富琳裕邦新外滩项目的实际施工人，平时工程款的支付方式：富琳公司有时候会先汇给中和成公司，中和成公司扣除管理费后再支付给王剑，有时候富琳公司直接将工程款支付给王剑。第三人浙江唯扬建设有限公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据，其中证据7因没有款项支付凭证，仅凭发票无法证明原告已支付74万元给被告富琳公司，证据10因无法确认被告身份，本院不予确认，据此，除证据7与证据10关联性不予确认，对于原告提供的其他证据，本院予以确认。被告王剑提供的富琳公司与中和成公司建设施工合同原件一份、授权书原件一份，中和成公司工程项目内部经济承包合同复印件一份，证明王剑是工程的实际施工人，中和成公司委托王剑收取工程款及办理以房抵债手续，上述证据互相印证，且被告为富琳公司的其他合同纠纷案件中富琳公司确认王剑是开平富琳裕邦新外滩项目的实际施工人，因此，本院认为其具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。被告王剑的其他证据因是复印件，且款项来往与本案无关，对于王剑提交的其他证据，本院不予确认其关联性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠迳头××路××号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××9号）和开平市三埠迳头金绍围之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第0××1号）的使用权人均为富琳公司，土地使用面积分别为1894.92平方米和3204.50平方米。富琳公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，陆续办理了在建商品房的预售许可证。2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013272号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初3168号民事判决书查明：2013年4月18日，富琳公司（发包人）与中和成公司（承包人）签订一份《建筑工程施工合同》，约定由中和成公司承建富琳公司的裕邦.新外滩工程，工程内容为地下1层、地上18层，商业部分的1A、1B、2A、2B栋，建筑面积约七万平方米等，2013年6月22日，中和成公司（甲方）与王剑（乙方）签订一份《工程项目内部经济承包合同》，约定乙方作为中和成公司员工对裕邦.新外滩工程实施承包经营，乙方应向甲方支付承包费（按工程结算造价的2%计算）等。2017年3月20日，浙江中和成建设有限公司名称变更为“浙江唯扬建设有限公司”。2015年1月30日，中和成公司开具《授权书》给被告王剑，“兹有浙江中和成建设有限公司授权王剑（身份证号码：）全权办理以下二项事宜：一、应开平富琳裕邦房地产开发有限公司要求对开平富琳裕邦新外滩一期商业中心工程阶段性停工并进行清算。二、应开平富琳裕邦房地产开发有限公司要求以房抵扣施工单位工程款，房屋的楼层、位置、价格等需报公司审核批准盖章后生效。”。2015年2月13日，被告富琳公司为解决其与中和成公司建设工程债务问题，与实际施工人王剑签署了《房屋抵顶三方协议》，甲方为富琳公司，乙方为中和成公司，丙方为王剑，协议约定，“鉴于甲乙双方于2013年4月18日签订的裕邦新外滩《建设工程施工合同》，由乙方中和成公司负责甲方开发的裕邦新外滩1A、1B、2A、2B及地下室工程，如今所承建工程主体结构已经全面封顶，按《建设工程施工合同》第五条结算方式中关于付款方式的约定，承包人主体砼结构施工至封顶后，发包人支付至已完成工程量的80%工程款，但由于乙方未向甲方提供已完成工程量决算文件，故甲方无法确定应具体支付乙方的工程款额，现经甲乙双方协商，暂定目前已完成工程量的80%工程额为7300万元整，除去甲方已付乙方的6300万元，尚余1000万元，甲方、乙方、丙方三方经过协商一致，就该余款的抵顶达成如下协议：1，三方一致同意，甲方开发的裕邦新外滩项目商品房，以市场价的92%计算，买受人为丙方，以抵顶上述工程余款，具体内容详见《商品房买卖合同》；2、乙方应给甲方开足7300万元的工程发票，应予本协议生效后，丙方与甲方签署《商品房买卖合同》时一并交付。3、《商品房买卖合同》在乙方给甲方开具等额工程发票后生效。4、如经过结算，甲方按合同约定并未拖欠乙方工程款，则本协议自然失效，本协议失效并不影响乙方给甲方开具工程发票，否则甲方有权拒付剩余的工程款。5、本协议签字盖章后生效。”被告富琳公司及王剑在协议上签名并盖章。2016年2月5日，原告谭锡能通过被告王剑向被告富琳公司认购7间商品房（位于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房、102房和201房，××幢××座101房和102房，××幢××座101房和102房），并就涉案房屋分别签订《裕邦新外滩认购书》。2016年2月6日，根据上述《裕邦新外滩认购书》，原告谭锡能和被告富琳公司签订七份《广东省商品房买卖合同》，购买被告开发的上述七间房屋。其中一份约定谭锡能向富琳公司购买坐落于开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房（以下简称涉案商品房），建筑面积为131.80平方米，房屋总价款为74万元。合同第六条付款方式约定为：“买受人同意出卖人按下列第1方式按期付款：1、一次性付款。”第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（6）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……6,到房屋交付之日起，双方同意出卖人具有三个月的谅解期，谅解期后仍然未能交房，从谅解期结束之日起计算违约金。”但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”签订合同后，原告代被告富琳公司支付七间房屋应缴税费436550元，被告富琳公司为原告开具上述七间商品房的购房发票合计500万元，其中本案的裕邦新外滩2幢3座101房购房发票为74万元。原告支付了案涉七间房屋的购房款给被告王剑，被告王剑开具《收据》给原告，“收到谭锡能交来开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房、102房和201房，××幢××座101房和102房，××幢××座101房和102房共七间物业的楼款，所有楼款已付清，人民币210万元正，特此证明。”。2018年1月12日，被告富琳公司向原告发出《催缴房款通知书》，通知原告须于2018年1月30日前将涉案房屋价款74万元汇入其公司账户或以现金方式支付，否则其将解除合同将房屋另行出售。原告认为已经全额支付购房款给被告富琳公司，是被告违约没有交付涉案房屋给原告，遂引起诉讼。2018年6月11日，原告向本院申请诉讼财产保全，请求冻结开平富琳裕邦房地产开发有限公司、王剑银行存款10000元或价值10000元的财产。本院作出民事裁定书，冻结被申请人开平富琳裕邦房地产开发有限公司、王剑名下的银行存款或查封、扣押被申请人其他相应价值的财产。另查明，涉案商品房所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”于2017年11月9日竣工验收，2018年1月18日经联合验收，2018年6月8日取得竣工验收备案表。涉案商品房（开平市××办事处××号裕邦新外滩××幢××座101房）已办理房地产产权确权，产权人为被告富琳公司。又查明，关于被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司的（2018）粤0783破申1号破产重整案件已经在开平市人民法院立案受理，本院于2018年10月30日裁定中止本案审理。后被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司由破产管理人依法接管，本案恢复审理。2019年7月9日，上述（2018）粤0783破申1号破产重整案件，本院裁定批准开平富琳裕邦房地产开发有限公司重整计划草案，终止其重整程序。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点问题：一、涉讼的《房屋抵顶三方协议》是否为有效合同？二、富琳公司应否交付房屋给原告？关于第一个争议焦点问题，王剑与中和成公司存在工程挂靠关系，已在（2017）粤0783民初3168号等案件中查明，从涉案《房屋抵顶三方协议》所约定的内容可知，被告富琳公司与中和成公司、王剑明确互负债权债务，甲方（富琳公司）欠乙方（中和成公司）工程款，丙方（王剑）是实际施工人及买受人，王剑取得甲方开发的裕邦新外滩项目商品房，以抵顶工程余款，三方所产生的债权债务关系源于裕邦新外滩项目工程，王剑及富琳公司签订该抵债协议不违反法律规定；王剑作为裕邦新外滩项目工程挂靠经营人，其有权对相关工程款权益作出支配，有权以中和成公司名义签订该抵债协议。且被告提供了中和成公司开具的《授权书》予以证明，该授权书全权委托王剑办理开平富琳裕邦新外滩一期商业中心工程阶段性停工并进行清算；以房抵扣施工单位工程款。故《房屋抵顶三方协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。被告富琳公司辩解《房屋抵顶三方协议》是无效合同，理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题，在于王剑是否能够代表被告富琳公司收取购房款、原告能否主张交付房屋及逾期交房违约补偿等。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条：“下列财产不属于破产财产：……（五），特定物买卖中尚未转移占有，但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，原告已全额支付涉案商品房购房款，该商品房不属于破产财产。被告富琳公司与王剑签订的《房屋抵顶三方协议》属有效合同，协议约定被告富琳公司将欠中和成公司的欠款以开发的裕邦新外滩商品房抵债，买受人为王剑。原告谭锡能作为购买商品房的消费者，其有理由相信王剑有处分权，谭锡能与富琳公司于2016年2月6日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。被告王剑开具《收据》给原告，证明已收取谭锡能七间房屋的购房款，被告富琳公司与谭锡能签订商品房买卖合同，并由谭锡能缴交本应由富琳公司交付的购房税金、富琳公司开具购房发票给原告，应视为原告与被告富琳公司对合同的履行已达成共识，原告与被告富琳公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告富琳公司未按约定交付房屋及支付延期交房违约金给原告，其行为构成违约，应承担违约责任。原告与富琳公司签订合同约定房屋交付期限为2016年3月30日前，又约定“双方同意出卖人具有三个月的谅解期，谅解期后仍然未能交房，从谅解期结束之日起计算违约金。”因此，违约金的起算日期应为2016年7月1日,计至2018年5月23日为693天，逾期交楼违约金为300000元×0.0001×693天=20790元。综上，原告请求被告富琳公司交付房屋及违约金的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告王剑对逾期交房违约金是否承担连带责任的问题。原告谭锡能与被告富琳公司签订《广东省商品房买卖合同》，双方对逾期交楼约定违约金条款，根据合同相对性原则，合同的权利义务由合同的相对方富琳公司承担。被告王剑并非合同的当事人，原告并无证据证明王剑对逾期交房违约金需要承担连带关系。对于原告请求被告王剑对逾期交房违约金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于被告王剑认为原告谭锡能没有足额交付210万元购房款的问题，其认为税款436550元不应计算在购房款中，也没有收到谭锡能交来的168000元现金，为此，原告提供《收据》进行证明，收据确认王剑已收到原告交付的全部购房款210万元，收据由被告王剑书写及签名，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告王剑认为原告没有足额交付购房款210万元给被告王剑，但没能提供证据证明，被告王剑此项主张法律依据不足，本院不予采纳。关于被告王剑与被告富琳公司抵顶工程款问题，双方约定抵顶商品房以市场价的92%计算，具体由哪些房屋进行抵顶以商品房销售合同为准。房屋抵顶工程款后，王剑以何价格收取原告的购房款，是王剑的权利，如王剑与被告富琳房地产公司对抵顶的房款有争议，属另一法律关系，双方可通过另案解决。此外，第三人浙江唯扬建设有限公司经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内交付位于开平市三埠街道办事处××路××号裕邦新外滩××幢××座101房的房屋给原告谭锡能；二、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2016年7月1日至2018年5月23日期间的逾期交付商品房违约金20790元给原告谭锡能；三、驳回原告谭锡能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11291元，财产保全费120元，由被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担。原告谭锡能预交的案件诉讼费11411元，由本院予以退回；被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应向本院补缴案件诉讼费11411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  余小红人民陪审员  张荫星人民陪审员  余春实二〇二〇年二月十九日书 记 员  伍彩仪