宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2136号原告：中卫市康乐物业服务有限公司。统一社会信用代码：916405005748944885。法定代表人：乔某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔某2，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：严某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：周某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告中卫市康乐物业服务有限公司与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人乔某2、严某，被告周某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年4月1日的物业费12122元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系中卫市沙坡头区应理新社区东区（尚东名邸）的物业服务者，被告系应理新社区东区（尚东名邸）3号楼5号、6号营业房及8号楼8号营业房的实际所有人，房屋面积分别为129.85㎡、129.85㎡、378.3㎡。2017年至今，原告为被告提供了物业服务，根据《物业委托服务合同》的约定，营业房包括空置房的物业费收费标准为1元/㎡/月。而被告自2017年9月1日起至2019年4月1日共计拖欠原告物业费12122元。被告享受了原告的物业服务，不仅不主动履行交纳物业费的义务，且经原告多次催交被告均置之不理。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。原告认为，被告作为小区业主，入住后享受了原告的物业服务，应当依法支付物业费，但被告不予支付的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至人民法院。被告周某辩称，原、被告没有签订《物业服务合同》，起诉前原告并没有找过被告，原告也没有为被告提供过物业服务。涉案营业房不在小区内，而属于临街（面朝街道）的营业房，独立于小区的住宅房。涉案营业房没有后门，消防通道是营业房的正门。被告没有享受到原告所谓的绿化、安保、照明、电梯、保洁等服务。被告向市政管理缴纳垃圾处理费和卫生费。2019年上半年，3号楼营业房的电缆烧了，原告不但不给维修，而且还不让业主请来的电力公司人员维修，被告及其他业主随即报警，民警到场后原告才让维修，导致停电五天。8号楼营业房外墙被隔壁经营者私自焊接了一部踏步梯，遮挡了被告的窗户，原告也不管。原告没有给被告提供消防设施，要求被告缴纳2000元押金后才提供消防设施，后被告自行购买了消防设施。现被告要求原告将8号楼营业房外墙的踏步梯拆除，并将消防设施问题给予处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据三应理新社区“尚东名邸”营业房业主档案，被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认证如下：原告提交的证据一《物业委托服务合同》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告与中卫应理新社区尚东名邸李刚开发项目部签订合同，约定由原告为应理新社区东区2#、3#号营业房，6#、8#楼住宅楼（尚东名邸）提供物业服务，物业服务费自2017年9月1日起按照房屋面积收取，营业房包括空置房收费标准为1元/㎡/月，并约定服务内容与质量等的事实；证据二中视频（拍摄于2019年8月21日）、照片（拍摄于2019年8月26日），系原告单方拍摄，且视频和照片仅能证明涉案小区的情况及原告为涉案小区内进行物业服务的场景，并不能证明原告为涉案营业房业主提供全面物业服务的事实，证据二中卫沙建交发[2019]136号文件，来源合法，内容客观真实，该证据系中卫市沙坡头区住房城乡建设和交通局关于普通住宅小区物业服务等级标准的通知，并不能达到原告的证明目的；证据四物业费催缴通知书，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告向被告催收物业费的事实；证据五中物业费及装修运行费明细单（营业房）系原告单方制作的证据，无法核实其真实性，即便属于真实情况，也不是被告交纳物业费的当然理由，更不能证实其提供了全面的物业服务的事实，证据五中民事调解书，来源合法，内容客观真实，但该调解书系原告与案外人对其民事权利处分的体现，与本案并无直接关联性，故对其证明效力不予确认；证据六《物业服务合同》，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告所主张的事实；证据七《物业服务合同》系其他小区的物业服务合同，与本案并无关联性，对其证明效力不予确认。被告周某提交的证人韩某证言，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明原告并未向临街营业房业主提供全面物业服务的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系应理新社区尚东名邸东区3号楼5号营业房（建筑面积为129.85㎡）、6号营业房（建筑面积为129.85㎡）及8号楼8号营业房（建筑面积为378.3㎡）的业主。2017年8月28日，原告与中卫应理新社区尚东名邸李刚开发项目部签订《物业委托服务合同》一份，约定原告为应理新社区东区2#、3#号营业房，6#、8#楼住宅楼（尚东名邸）提供物业服务，物业服务费自2017年9月1日起按照房屋面积收取，营业房包括空置房收费标准为1元/㎡/月。合同签订后，原告开始为中卫市沙坡头区应理新社区东区（尚东名邸）提供物业服务。原告以自2017年9月1日至2019年4月1日期间为被告的××区、6号营业房及8号楼8号营业房提供了物业管理服务为由，于2019年1月28日发出催收单通知要求被告支付物业服务费，被告以未享受到原告的服务为由拒绝支付。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明，应理新社区东区（尚东名邸）3号楼5号、6号营业房及8号楼8号营业房与该小区住宅用户共用水、电等公共设施、设备，因涉案房屋面系街面营业房，并未享受保洁、安保、电梯等物业服务，由业主或使用者单独管理负责。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告对应理新社区东区（尚东名邸）提供物业管理服务，被告系应理新社区（尚东名邸）3号楼5号、6号营业房及8号楼8号营业房业主，虽然双方未签订的《物业服务合同》，但双方形成了事实物业服务合同法律关系。因此，被告依法应当按照原告提供服务的范围、质量承担向原告交纳与其服务水平相适应的物业费的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款的规定，应由原告负有举证责任，但原告未提交其为被告提供全面、充分的物业服务的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，其证据不足以认定，应承担举证不利后果。但是，被告所有的××区、6号营业房及8号楼8号营业房与应理新社区东区（尚东名邸）的住宅用户共用水、电等公共设施、设备，考虑原告提供相应部分公共设施的维修管理服务的事实，被告的房屋面积为638㎡（129.85㎡＋129.85㎡＋378.3㎡），2017年9月1日至2019年4月31日的物业费按照《物业委托服务合同》约定服务费的标准1元/㎡／月计算为12122元，被告按照相适应的服务水平负担30%即3636.6元较为适当，对该部分请求本院予以支持；对其余部分请求，由原告承担相应未服务部分的费用。对于被告辩解其没有享受到原告的物业服务的意见，本院部分采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效后十日内向原告中卫市康乐物业服务有限公司支付物业费3636.6元；二、驳回原告中卫市康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费104元，由原告中卫市康乐物业服务有限公司负担73元，被告周某负担31元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王小勇人民陪审员 赵建忠人民陪审员 张立华 二○二○年二月二十八日书记员 陈 娜本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。