山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁民终86号上诉人（原审原告）：常海龙，男，1991年1月12日出生，汉族，住黑龙江省泰来县。被上诉人（原审被告）：赵明乐，男，1953年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：宋晓，山东青大泽汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少波，山东青大泽汇律师事务所律师。原审第三人：青岛天玺房地产有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区长江中路230号。法定代表人：李刚，董事长。上诉人常海龙因与被上诉人赵明乐、原审第三人青岛天玺房地产有限公司（以下简称天玺公司)案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初1513号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常海龙上诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院(2017)鲁02民初1513号民事判决,改判支持常海龙一审中诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由天玺公司承担。事实和理由：一审法院以常海龙不能证明黄文胜与天玺公司之间存在真实债权债务关系、常海龙大部分购房款无法交付为由,认定常海龙不能停止对涉案房屋的执行,属于事实认定错误。具体为：一、黄文胜与天玺公司之间的债权债务关系,并不影响常海龙购房关系成立,也不当然成为认定常海龙是否已经或是否能够交纳购房款的依据。（一）本案基础法律关系是常海龙与天玺公司之间的商品房买卖合同关系,而非天玺公司与黄文胜之间的抵顶关系。根据一审法院认定的事实,常海龙在查封前已经与天玺公司签署合法有效的房屋买卖合同,该房屋买卖合同关系是本案的基础法律关系,常海龙是合法购房人。在该合同中,常海龙是购房人,天玺公司是开发商,双方成立房屋买卖合同关系。而如果能够顺利网签,网签备案的房屋买卖双方也与此一致。在购房合同中,虽然有黄文胜工程抵房及更名的表述,但黄文胜是否抵顶房屋,并不影响常海龙与天玺公司之间房屋买卖合同的成立,其抵顶关系并非是房屋买卖关系的前提和基础,且常海龙也非抵顶人,抵顶人是黄文胜。因此,无论本案是否涉及抵顶,均不会影响常海龙合法购房的事实。(二)在商品房买卖合同关系成立的基础上,即使无法以抵顶的方式付款,常海龙仍可以变更付款方式来支付房款。本案中,即使当前无法查明黄文胜与天玺公司之间的债权债务关系,但二者之间的抵顶关系,在本案中实际仅是为了解决常海龙购房后的付款方式问题。如果抵顶的付款方式行不通,常海龙仍可以通过其他付款方式来支付购房款,而无须完全受限于黄文胜的抵顶。根据《执行异议与复议规定》第二十八条,如果购房人按照合同约定支付部分价款,且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的,仍可以排除强制执行。因此,本案中,常海龙仍可通过其他方式完成剩余购房款的支付,进而排除强制执行。二、常海龙并非是无法交付大部分购房款,而是合同约定的支付条件未成就,而且常海龙也愿意配合进行交付。一审法院未能认定常亮转账支付给黄文胜的10万元属于购房款,且认定常海龙大部分购房款无法交付,存在事实认定错误。（一）常海龙2013年5月31日支付给黄文胜的款项,系涉案房屋购房款。2013年5月31日,常海龙父亲常亮以银行卡转账的形式,支付给黄文胜10万元,该10万元系常亮替常海龙支付的购房款,除此以外,常海龙一家与黄文胜之间并无其他往来。一审法院认为该转账无法证明与支付涉案房款有关,属于事实认定错误。（二）常海龙具备交付剩余购房款的条件,且同意支付剩余购房款。如上所述,常海龙己经支付购房款14万元,而该14万元购房款,已经超过了三方抵顶协议中约定的付款额度。由于常海龙对案涉房屋投入大量的装修费用,且一直居住在该房屋内,对于剩余购房款,常海龙也可配合法院交付执行,并不存在不能交付的情况。综上,一审判决在认定事实上存在错误,请求贵院依法予以改判或发回重审,以维护常海龙的合法权益。赵明乐未提交答辩意见。天玺公司未提交意见。常海龙向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令立即停止对青岛市经济技术开发区江山中路××号“天玺乐城”项目2号楼2单元1902室房屋的强制执行；2.确认常海龙与天玺公司签署的《商品房买卖合同》合法有效；3.由赵明乐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、与本案有关的无争议事实。1.关于赵明乐的执行依据。赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，一审法院于2014年10月14日立案受理，根据赵明乐的申请，同日一审法院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区××路××号房××套，包括涉案房屋。2014年10月15日，一审法院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日，一审法院作出（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决天玺公司向赵明乐支付股权转让款、违约金、补偿款、利息等各项款项，以4311万元为限。另负担诉讼费用175456元。该判决书生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年7月13日立案执行，案号为（2015）青执字第607号。执行过程中，一审法院于2016年9月30日作出（2015）青执字第607-1号执行裁定书，对一审法院（2014）青民二商初字第94号民事裁定书查封的财产继续查封。2016年10月9日，一审法院向青岛市黄岛区不动产登记中心送达（2015）青执字第607-1号执行裁定书及协助执行通知书。另，赵明乐诉李莉、李刚、天玺公司、孙洁、宋志泉股权转让纠纷一案，一审法院于2011年11月14日作出（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书，保全查封了天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区江山中路××号国有土地使用权以及地上1、2栋建筑物，2011年11月17日向青岛市房地产交易中心送达了（2011）青民二商初字第32-2号民事裁定书及协助执行通知书。2012年12月20日，一审法院作出（2011）青民二商初字第32号民事判决书，判决驳回了赵明乐对天玺公司、孙洁、宋志泉的诉讼请求。2.本案诉讼来源。在（2015）青执字第607号案件执行过程中，常海龙作为案外人，向一审法院提出书面异议，请求一审法院解除对涉案房产的查封。一审法院于2017年9月28日作出（2017）鲁02执异310号裁定书，驳回了常海龙的异议。常海龙对该裁定书不服，向一审法院起诉，产生本案诉讼。3.关于常海龙的诉请依据。常海龙在庭审中明确，其据以对抗涉案房屋执行的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。二、与本案有关的有争议事实。常海龙提交其与天玺公司于2013年5月31日签订的《青岛市商品房买卖合同》，该合同载明出卖人（甲方）为天玺公司，买受人（乙方）为常海龙。该合同第二条约定：“乙方向甲方购买江山中路185号《天玺乐城》2幢（号）19层1902室（以下简称该房屋）……”。第三条约定：“乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币7410元。（大写）柒千肆佰壹拾元整。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总价款为人民币988569元。（大写）：玖拾捌万捌千伍佰陆拾玖元整”。该合同附件一载明“2013年5月31日，全款付清”字样，其上加盖有“青岛天玺房地产有限公司”印章一枚。该合同补充条款载明“具体条款以往签合同为准，此房为黄文胜工程抵房，更名至常海龙名下”字样，其上加盖有“青岛天玺房地产有限公司”印章一枚。该合同其余条款均为空白；常海龙提交天玺公司开具的收据一份，该收据入帐日期标明为2012年12月19日，收款单位注明黄文胜，金额为988569元，收款事由后标注2-2-1902房款，后有另一笔迹标注“更名至常海龙名下2013.5.31”；常海龙提交《协议》一份，该协议显示甲方为天玺公司，乙方为青岛聚华德电力设备有限公司、黄文胜，丙方为常海龙。协议载明：“因乙方向甲方开发的天玺乐城项目供应配电箱，甲方以其所开发的住宅抵顶相应材料款，甲、乙、丙三方就以房抵款事宜经友好协商，达成如下协议：1.甲方将其所开发的天玺乐城项目2号楼2单元1902室抵顶给乙方，该房屋价格为人民币988569元，乙方按照该价格给甲方开具相应的材料款发票。2.乙方将其所抵顶的房屋作价人民币700000元卖给丙方，由丙方直接和甲方办理房屋买卖的相应手续。3.丙方先行支付乙方房屋定金人民币110000元，待正式网签时再支付乙方人民币190000元，剩余400000元由丙方申请银行按揭贷款，该款项进入甲方账户后，由甲方直接支付给乙方。4.若因甲方原因，造成丙方所购买的房屋无法办理产权，所造成的损失由甲方承担。5.若因乙方原因，造成甲、丙双方房屋买卖不成立，由乙方退还已收取的丙方的购房费用，并承担丙方相应的损失。6.若因丙方原因，在网签后15个工作日内，无法进行银行按揭或银行按揭额度不足，由丙方以现金方式向甲方补足差额，并按银行贷款利率承担相应利息。……”，该协议落款日期为2014年7月5日；常海龙提交中国农业银行银行卡取款业务回单一份、天玺公司开具的收条一份。银行卡取款业务回单显示户名为常亮，交易日期为2013年5月31日，交易类型为银行卡转账，取款金额为100000元，转入户名为黄文胜。收条载明：“今收到常海龙购房款（2-2-1902）人民币肆万元整（￥40000元）青岛天玺房地产有限公司2014.7.15”；常海龙提交胶南市玉安铝塑门窗装饰部2014年4月8日出具的收据一份、青岛奥海东星物业管理服务有限公司于2014年7月13日出具的装修垃圾清运费收据一份、2014年9月21日《伟星地暖安装（家装）施工合同》及《伟星地暖三方联保合同》各一份、天玺公司2014年9月22日出具的漏雨维修证明一份、青岛奥海东星物业管理服务有限公司出具的《入住证明》一份。常海龙欲以上述证据证明：常海龙与天玺公司于2013年5月31日就涉案房屋签订《青岛市商品房买卖合同》，涉案房屋原系天玺公司对黄文胜的工程抵款，后由常海龙购买并更名至其名下，涉案房屋房款已付清。2014年7月5日，常海龙与天玺公司、黄文胜以书面协议方式对涉案房屋购买事宜进行再次确认，因黄文胜与天玺公司之间存在房屋抵顶关系，故常海龙更名后，无需再向天玺公司付款，而直接向黄文胜支付70万元即可。常海龙通过其父亲常亮于2013年5月31日向黄文胜支付房款10万元，2014年7月15日以现金形式又支付房款40000元，此外还以现金形式向黄文胜付款10000元，已经超过了上述三方协议中约定的应付款数额。常海龙在2014年10月14日之前已经对涉案房屋进行全面装修并实际入住，期间天玺公司还曾就房屋漏雨维修事宜与常海龙进行过沟通。赵明乐对常海龙所主张的天玺公司、黄文胜之间的以房抵款关系，天玺公司、黄文胜、常海龙之间的三方协议关系，及常海龙接收并入住涉案房屋事实的真实性均不认可。常海龙称涉案房屋系其唯一住房，名下再无其他房产，但未提交书面证据予以证实，赵明乐对常海龙的该主张不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管常海龙与天玺公司之间签订有书面的房屋买卖合同，但从支付对价这一要件来看，首先，常海龙无有效证据证明黄文胜与天玺公司之间存在真实的债权债务关系；其次，从其提交的付款证据来看，除2014年7月15日的收条能够证明支付的系房款以外，其他证据无法证明与支付涉案房屋房款有关，且天玺公司出具的收款收条与常海龙关于将房款支付给黄文胜的说法相矛盾，亦与其所提交的三方协议中约定的付款条件及付款金额相矛盾。即便依据常海龙的自认，常海龙亦仅支付给黄文胜十余万房款，大部分购房款其无法交付。因此，从房款支付的角度，常海龙显然不符合上述规定中关于房款交付的法定条件。故，常海龙要求停止对涉案房屋的执行，于法不符，不予支持。综上所述，常海龙的诉讼请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：驳回常海龙的诉讼请求。案件受理费13686元，由常海龙负担。本院二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是常海龙对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的民事权益。常海龙提起本案诉讼的主要事由为其购买房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，享有排除强制执行的民事权益的款项支付条件为：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”及“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。就本案经审理认定的事实分析，在案外人黄文胜所抵款项无充分证据确认的情况下，常海龙实际交付的购房款数额尚未达到上述价款支付条件，不符合司法解释的规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议房屋属于天玺公司以楼抵债的房屋，根据常海龙所述，存在天玺公司将房屋抵顶给案外人黄文胜、常海龙向黄文胜支付购房款的交易行为，常海龙与天玺公司之间不同于一般的商品房买卖合同，在案外人黄文胜以楼抵偿的材料款难以查证的情况下，常海龙实际支付的购房款又尚未达到合理的数额及比例，故不应认定常海龙享有排除本案强制执行的民事权益。综上所述，常海龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13686元，由常海龙负担。本判决为终审判决。审判长  陈东强审判员  王海娜审判员  陈 浩二〇二〇年二月十二日法官助理刘小玉书记员马抒祺