广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21189号原告：陈胜兰，女，汉族，1984年10月18日出生，住址：湖南省安化县，委托诉讼代理人：朱城波，湖南郴华律师事务所律师。被告：赵晨，男，蒙古族，1978年10月15日出生，住址：新疆乌鲁木齐市新区，第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。委托诉讼代理人：高菊，女，汉族，1989年12月26日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张逸茹，女，汉族，1989年10月26日出生，住址：江西省上饶市万年县，原告陈胜兰与被告赵晨、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈胜兰及其委托诉讼代理人朱城波、被告赵晨均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈胜兰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的编号为6000102号《深圳市二手房预约买卖合同》有效；2、诉讼费由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：确认被告将位于深圳市××海湾花园××房出售给原告的交易行为有效。事实和理由：2015年6月9日，原、被告在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间撮合下签订了《深圳市二手房预约买卖合同》（合同编号为：6000102），合同约定由被告将位于深圳市××海湾花园××房转让给原告，转让房屋的建筑面积为129.23㎡，转让价格为560万元。双方签订的合同第九条约定：由卖方承担相应的税费，但先由买方代付。原、被告签订了《深圳市二手房预约买卖合同》后，原告当场支付了2万元现金给被告，随后双方一同到被告原按揭贷款银行查询，核实到被告尚有71万元按揭贷款未偿还，于是原告又转账71万元给被告赎楼，被告分别出具一张2万元和一张71万元的收条给原告。原、被告在签订《深圳市二手房预约买卖合同》时虽然约定：由被告先支付50万元定金，然后再支付除定金之外的首付款118万元，剩下的392万元由原告向银行申请按揭贷款后支付给被告，但事实上因被告赎楼需73万元，原告实际上多支付了23万给被告。2015年7月2日原告分两次将118万元转入到房屋结算资金托管专户，同日又与中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，2015年8月4日建行宝安支行将392万元转入到被告银行账户，到此原、被告之间签订的《深圳市二手房预约买卖合同》全部履行完毕。被告也将多收取的房款及原告代付的税款返还给了原告。综上，原、被告在居间方的参与下签订的《深圳市二手房预约买卖合同》是真实的意思表示，而且没有违背法律的强制性规定，依法应当确定为真实、合法有效的合同，请求法院判如所请。被告赵晨辩称，1、被告认为编号为6000102的合同在签署时是有效的，但另案的一审、二审已确认双方买卖行为是无效的，虽然确认的是另一编号的合同无效，但与本案争议的合同是同一件事。2、原告想确认有效的编号为6000102的合同成交价是560万元，成交价写高了，是不实的交易价，是为了办贷款用的合同，所以被告认为此合同是无效的。3、被告将涉案房产出售给原告的交易行为也是无效的。因为当时实际购房人是原告的姐姐陈牡丹，虽然被告在银行发放436万元当天将款项借给原告，但一直未归还，而且涉案房产也未给被告，原告未履行完自己的义务，所以是无效的。第三人辩称，一、该案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，第三人并非本案适格当事人。二、现针对交易情况做简要说明：2015年6月9日，在第三人的居间撮合下，陈胜兰与赵晨磋商后签订了《房地产买卖合同》，合同编号：8198997，经第三人查档确认房产无查封，产权显示抵押状态。合同签订当日，陈胜兰支付购房定金2万元给赵晨，且所有流程中资金监管、房款交付由双方自行交涉完成，第三人无托管任何原、被告相关款项。同时因房产交易已逾三年，办理资金监管、赎楼具体时间已无法确认，但原、被告依照《房地产买卖合同》约定履行至交楼，截至2015年7月底全部手续已完成。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2008年10月7日，被告赵晨作为甲方，案外人夏晓燕作为乙方，双方签订了《协议书》，就位于深圳市宝安区××街道宝××西南××海湾花园××房的涉案房产协商如下：1、乙方为涉案房产的实际拥有人，乙方同意由甲方作为权利人办理房产登记手续；2、有关的登记事项没有报酬，甲方不得向乙方收取任何费用；3、有关该房产的处置，甲方必须按照乙方的指示进行；4、甲方违约造成乙方的损失应由甲方承担；5、本协议未尽事宜，双方可以签订补充协议。当日，赵晨出具《声明书》，声明如下：1、涉案房产的实际拥有人为夏晓燕；2、赵晨保证在未取得夏晓燕的书面文件下不对外处置该房产，包括对外转让、抵押等；3、赵晨保证不对外声张上述有关事宜。另，赵晨在（2016）粤0306民初4714号案件审理过程中主张上述《协议书》和《声明》均是其被迫签订和出具的，但赵晨并未提交证据证明其该主张。赵晨在该案第一次庭审中对《协议书》和《声明》的真实性予以认可，在第二次庭审中主张经其事后确认对《协议书》和《声明》的真实性不予认可，但经本院充分行使释明权并告知风险后，赵晨在该案中申请笔迹鉴定后又放弃申请鉴定。2010年1月6日，位于深圳市宝安区××街道宝××西南××海湾花园××房经核准登记在赵晨名下，房地产证号为50××04。2015年6月9日，被告赵晨作为卖方，原告陈胜兰作为买方，双方签订了编号为8198997的《房地产买卖合同》，相关约定如下：赵晨以人民币510万元的价格向陈胜兰转让涉案房产，买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币2万元，在签订合同之日起2日（含当日）再向卖方支付定金人民币71万元；剩余房款人民币437万元的支付方式为按揭贷款，买方应于签署本合同之日起15日内（含当日）付清首期款（以银行承诺贷款为准）；涉案房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；交楼日期为卖方收齐全部购房款之日起2日内；交易税费除公证委托费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息和因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由卖方承担之外，其余税费由买方承担。2015年6月10日，赵晨向陈胜兰出具了两份《收条》，载明分别收到陈胜兰支付的购买涉案房产的定金人民币2万元、71万元。当日，陈胜兰通过转账方式向赵晨支付款项人民币71万元。2015年7月，赵晨与陈胜兰签订了一份编号为6000102的《深圳市二手房预约买卖合同》，约定赵晨以560万元的价格向陈胜兰转让涉案房产，交易定金共计50万元，买方在签订本合同时支付2万元，在合同签订后十日内支付48万元；剩余房款人民币510万元的支付方式为按揭贷款，买方须于2015年6月20日前支付除定金之外的首期款118万元至买卖双方约定的监管账户；涉案房屋处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；交易税费由买方支付；交楼日期为卖方收齐全部购房款3日内。陈胜兰主张双方的真实交易价格为赵晨实收510万元，该合同与编号为8198997的《房地产买卖合同》实质上是一样的，区别在于该合同是经银行评估后，加上了相关税费，可以向银行多贷点款；赵晨主张该份合同是为了审批贷款交给银行做样子的合同，与税费的承担无关。2015年7月2日，陈胜兰分别向房屋结算资金托管专户存入首期款人民币11万元、107万元。当日，陈胜兰和中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定向陈胜兰发放贷款人民币392万元。陈胜兰、陈牡丹、赵晨在（2016）粤0306民初4714号案件庭审中确认被告赵晨已经收到全部购房款项，赵晨收到银行发放的款项后又向陈胜兰返还了注销抵押登记的款项人民币73万元，且赵晨收到全部购房款后，将人民币300多万元存在陈牡丹的账号上炒股，剩下的款项赵晨自行使用。根据赵晨在本案中提交的其个人银行账户交易明细显示，赵晨于2015年7月28日收到监管的首期款118万元，其于同日向陈牡丹转账支付73万元、44万元，两笔款项合计117万元；赵晨于2015年8月4日收到银行向陈胜兰发放的贷款392万元，其于当日向陈牡丹转账50万元、50万元、292万元，三笔款项合计392万元。2015年7月27日，涉案房产经核准登记至陈胜兰名下，不动产证号为5000675249，并办理了抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳宝安支行的抵押登记手续，抵押编号为5D15025668。涉案房产现已交付给陈胜兰，由陈胜兰管理和使用。另查，案外人夏晓燕于2016年3月8日以赵晨、陈胜兰、陈牡丹为被告向本院提起诉讼，请求确认赵晨与陈胜兰签订的房产买卖合同无效，并要求陈胜兰协助夏晓燕办理涉案房产过户给原告的手续。本院于2016年12月12日作出（2016）粤0306民初4714号民事判决书，本院查明：1、夏晓燕及陈胜兰、陈牡丹、赵晨均认可赵晨和陈胜兰签订的房屋买卖合同应当以陈胜兰提交的编号为8198997的《房地产买卖合同》为准；2、经夏晓燕申请，本院依法委托深圳市深信房地产评估有限公司对涉案房产在2015年6月9日时的市场价值进行评估，评估结论为涉案房产在2015年6月9日时的市场价值为人民币7,112,600元。本院认定夏晓燕和赵晨存在借名买房关系，且赵晨、陈胜兰、陈牡丹恶意串通转让涉案房产，2015年6月9日赵晨和陈胜兰签订的编号为8198997的《房地产买卖合同》为无效合同，陈胜兰应将涉案房产过户至赵晨名下，但因夏晓燕不具备购房资格，其要求将涉案房产过户至其名下的主张因政策影响存在物权转移的障碍，本院不予支持，夏晓燕可待物权转移障碍消除后，再行主张相应权利。本院判决如下：一、确认赵晨和陈胜兰于2015年6月9日签订的编号为8198997的《房地产买卖合同》为无效合同；二、赵晨、陈胜兰和陈牡丹应于本判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务（夏晓燕代为清偿抵押债务以注销上述涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以另行向赵晨、陈胜兰和陈牡丹追偿），陈胜兰应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号：5D15028668），中国建设银行股份有限公司深圳市分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、陈胜兰应当在涉案房产注销抵押登记后三日内将涉案房产过户登记至赵晨名下，过户产生的费用由赵晨、陈胜兰和陈牡丹承担；四、驳回夏晓燕其他诉讼请求。该案判决后，陈胜兰、陈牡丹不服判决，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院于2017年10月20日作出（2017）粤03民终9338号民事判决，深圳市中级人民法院认为，陈胜兰、陈牡丹主张赵晨将涉案房产过户给陈胜兰是真实交易行为缺乏充分、合理的证据支持，原审法院认定其与赵晨三方之间存在恶意串通，将房产过户至陈胜兰名下，损害了实际权利人夏晓燕的利益并据此认定陈胜兰与赵晨签订的涉案合同无效有事实与法律依据，并无不当，深圳市中级人民法院对此予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，因赵晨、陈胜兰、陈牡丹未履行生效法律文书确定的义务，夏晓燕于2017年12月1日向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2017）粤0306执27700号。又查，陈胜兰、陈牡丹不服深圳市中级人民法院作出的（2017）粤03民终9338号民事判决，向深圳市中级人民法院申请再审。深圳市中级人民法院于2018年4月13日作出（2018）粤03民申34号民事裁定书，裁定驳回陈胜兰、陈牡丹的再审申请。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告陈胜兰在本案中提出以下诉讼请求：1、确认其与被告赵晨签署的编号为6000102的《深圳市二手房预约买卖合同》有效；2、确认赵晨将涉案房产出售给陈胜兰的交易行为均为有效。对此，本院逐项分析如下：关于第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。经查，陈胜兰与赵晨在（2016）粤0306民初4714号案件的审理过程中均认可双方签订的房屋买卖合同应当以陈胜兰提交的编号为8198997的《房地产买卖合同》为准，现原告主张编号为6000102的《深圳市二手房预约买卖合同》亦系双方履行的合同，但两份合同约定的付款条件、税费承担方式等内容均不一致，原告实际支付房款的金额及时间亦与编号为6000102的《深圳市二手房预约买卖合同》不符；另，原告在本案庭审中陈述编号为6000102的合同系为多贷款而向银行提交的合同。在无其他证据推翻原告另案陈述的情况下，本院确认双方真实履行的合同是编号为8198997的《房地产买卖合同》，编号为6000102的《深圳市二手房预约买卖合同》仅系为办理按揭贷款而向银行提交的文件，并非双方买卖涉案房产的真实意思表示，该合同欠缺民事法律行为的有效要件，原告诉请确认该合同合法有效，本院不予支持。关于第二项诉讼请求，另案的生效判决已经认定陈胜兰、陈牡丹关于赵晨将涉案房产过户给陈胜兰是真实交易行为的主张缺乏充分、合理的证据支持，且陈胜兰、陈牡丹与赵晨三方之间存在恶意串通，将房产过户至陈胜兰名下，损害了实际权利人夏晓燕的利益，并据此认定陈胜兰与赵晨签订的涉案合同无效。可见，关于陈胜兰及赵晨之间就涉案房产的交易行为的合法性已在另案中进行了审查及评价，原告诉请确认赵晨将涉案房产出售给陈胜兰的交易行为有效，与上述生效判决不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈胜兰的全部诉讼请求。本案受理费人民币51000元，由原告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  叶海燕人民陪审员  高越香二〇二〇年二月二十六日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。