陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终27号 上诉人（一审原告）：陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：刘自田，公司董事长。 委托诉讼代理人：尹仁磊，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李冬冬，男，公司员工。 被上诉人（一审被告）：王帅，男，1988年2月18日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 被上诉人（一审被告）：张荣荣，女，1987年11月8日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 共同委托诉讼代理人：张清安，（张荣荣之父），住陕西省安康市汉滨区。 上诉人陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司（以下简称“兴汉公司”）因与被上诉人王帅、张荣荣房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴汉公司上诉请求：1.维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初3237号民事判决书，并判决王帅、张荣荣支付违约金66780元（即合同约定2015年12月31日至2016年11月10日王帅、张荣荣逾期未付房款违约315天，欠款106万元的万分之二每日计算违约金为每日212元，总计为66780元）；2.王帅、张荣荣承担连带付款责任，诉讼费由王帅、张荣荣承担。案件审理中，兴汉公司变更违约金的起算时间为2016年1月1日，同时放弃由王帅、张荣荣承担连带付款责任的上诉请求。事实与理由：根据兴汉公司与王帅、张荣荣2014年11月14日签订的《商品房买卖合同》第六条约定的房款支付方式和第七条约定的违约责任，王帅、张荣荣应于2015年12月31日前将购房款全部付清，但从2016年1月1日起，王帅、张荣荣开始拖欠兴汉公司购房款106万元，直到2016年11月10日才向兴汉公司交付了50万元，剩余56万元至今未付。故从2016年1月1日到2016年11月10日拖欠的106万元房款应当按日万分之二计算违约金，共计66780元，一审判决没有计算该部分违约金。 王帅、张荣荣答辩称，王帅、张荣荣于2014年11月14日与兴汉公司签订《商品房买卖合同》后，分四次向兴汉公司支付购房款共计1575873元。但经多次索要，兴汉公司始终没有向王帅、张荣荣开具购房交款的正式发票。开具发票是兴汉公司本应尽的义务，其不履行该义务的行为影响王帅、张荣荣筹集购房款，这是导致王帅、张荣荣逾期支付购房款的直接原因。即兴汉公司不履行开具购房正式发票的义务在先，王帅、张荣荣违约逾期付款在后，应驳回兴汉公司的上诉请求。 兴汉公司向一审法院起诉请求：1.判令王帅、张荣荣连带向兴汉公司支付购房款56万元，并支付违约金141336.16元，该笔违约金计算天数截止至2018年7月31日，若王帅、张荣荣仍继续逾期支付房款，则应从2018年7月31日继续计算违约金直至房款付清时止；2.由王帅、张荣荣承担诉讼费用。 一审法院认定事实：王帅、张荣荣系夫妻关系，两人于2014年11月14日与兴汉公司签订《商品房买卖合同》，以2135873元的价格购买了由兴汉公司开发的兴汉华庭一层1-11号面积为138.77平方米的商铺，双方在合同中约定王帅、张荣荣采用分期付款的方式向兴汉公司交付购房款，第一期1075873元于合同签订当日给付，剩余尾款于2015年12月31日一次性支付。若王帅、张荣荣逾期付款，则由王帅、张荣荣自应付款项期限之第二天起，按日向兴汉公司支付逾期应付款万分之二的违约金。兴汉公司应该在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后，将商铺交付王帅、张荣荣使用，若兴汉公司逾期交房，则自最后交付期限的第二天起，按日向王帅、张荣荣支付已交房款万分之一的违约金，由于王帅、张荣荣采取的是分期付款方式，若王帅、张荣荣所欠房款延迟到账，兴汉公司可据实顺延交房日期。此外，双方还在合同中约定兴汉公司应在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需要由兴汉公司提供的资料报产权登记机关备案，若因兴汉公司的原因导致未能在期限内取得产权证书的，则由兴汉公司按日向王帅、张荣荣支付房屋总价款万分之一的违约金。合同签订之后，王帅、张荣荣于2014年11月14日、12月1日（同日两次）、2016年11月10日先后四次向兴汉公司支付房款1575873元，但兴汉公司对这四笔款项均未向王帅、张荣荣出具正式发票，仅出具加盖兴汉公司财务专用章的收款收据。2016年元月，王帅、张荣荣从兴汉公司处接收了所购买的商铺，经过装修后投入使用至今，在把一间分隔后，将其中的半间于2016年10月25日租给兴汉公司作为售楼部使用。但此后王帅、张荣荣并未继续向兴汉公司交付剩余的房款。在多次协商无果后，兴汉公司提起诉讼。 一审另查明，兴汉华庭项目工程主体结构于2015年4月10日通过了五方责任主体验收，验收结论为合格，主体结构安全。因该项目在工程结束后存在相应的问题而被业主反映到政府职能部门，为此安康市住建局于2018年8月13日制作了《安康市住房和城乡建设局（市人民防空办公室）关于解决“兴汉华庭”项目相关问题的督办函》，责成兴汉公司积极完善项目后续建设，尽快组织“兴汉华庭”项目竣工验收，尽早为业主办理不动产权证。2018年11月14日，安康市建设工程质量安全监督中心站组织兴汉华庭工程业主、施工、监理单位对该工程进行了竣工预验收，截至目前尚未进行竣工验收。 一审法院认为，一、案涉房屋是否已经过验收，存在安全质量问题。王帅、张荣荣与兴汉公司签订的《商品房买卖合同》系有效合同，该合同第八条中共列举了1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件等4种商品房视为可以交付使用的条件，双方一致选择的是第一种情形，而非综合验收。这一选项是王帅、张荣荣与兴汉公司合意的结果，属有效条款。但根据《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》的规定，商品房除了通过工程质量验收之外还应通过监督、规划、消防等有关部门或者单位的验收合格方可交付。在本案中，兴汉公司提交了设计、施工、监理等五方责任主体对工程主体的验收报告，验收结论为合格，主体结构安全。同时，该项目又通过了消防验收，因此一审法院认为兴汉华庭的建筑项目虽然因为种种原因，暂未完成竣工验收，但建筑的主体已经相关单位验收合格，王帅、张荣荣亦没有证据证实其占有和使用的商品房存在或不符合合同约定的质量问题。而且，在双方签订的合同中并未约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告，所以，王帅、张荣荣以开发商未交付房屋竣工验收报告就认为房屋存在质量安全隐患而拒绝支付剩余房款的理由不成立。 二、房屋在未办理产权登记的情况下是否已经完成了交付行为。双方在《商品房买卖合同》约定的交房期限是在2016年6月30日之前，而王帅、张荣荣的委托诉讼代理人当庭认可王帅、张荣荣是在2016年元月份拿到钥匙，接收房屋，并且经过装修后于同年10月份投入使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”可见房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。具体到本案，双方对房屋交付在合同中并没有设立其他的具体约定，而且王帅、张荣荣现在已经实际占有并使用购房合同中所涉及的商铺，因此即使兴汉公司存在未能按期协助办理产权登记的行为，但通过王帅、张荣荣领取钥匙，并且使用房屋的行为，可以视作房屋已完成了交付，所以王帅、张荣荣以此作为拒付剩余房款的理由，不予采纳。 三、所购商铺是否因营商环境和居住环境使经营效益受到影响。对于王帅、张荣荣的这一辩解理由，一审法院认为，投资商铺本来就具有一定的潜在商业风险，王帅、张荣荣作为具有独立思考能力的完全民事行为能力人，势必会对可能遇见的经营风险经过慎重考量之后才会作出这一投资决定，并且自愿承担可能存在的不利后果。此外，王帅、张荣荣亦未能举证证明因兴汉公司的原因使其所购买的商铺经营困难，并且这一辩解理由与双方商品房买卖关系并无关联性，故该辩解理由不予采纳。此外，对于王帅、张荣荣关于兴汉公司未就已付房款开具正式票据的辩解理由，因双方在《商品房买卖合同》对发票问题未进行任何约定，虽然开具发票是兴汉公司应尽的附随义务，但王帅、张荣荣以此作为拒绝支付剩余房款的理由缺乏依据，所以对王帅、张荣荣的此项辩解理由亦不予采纳。 综上，王帅、张荣荣应按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，及时、足额的向兴汉公司支付剩余的购房款56万元。兴汉公司要求王帅、张荣荣承担逾期付款违约金的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》明确约定了王帅、张荣荣分期支付房款的时间段，并且还约定了若王帅、张荣荣未能按期支付房款应承担的违约责任，所以对于兴汉公司的此项诉讼请求，予以支持。王帅、张荣荣应该自最后一次付款之日第二天起，即从2016年11月11日开始，按照双方约定的按日向兴汉公司支付应付款万分之二的违约金，直至将剩余房款履行完毕。对于王帅、张荣荣要求兴汉公司赔偿违约金、房屋修缮费用、运营损失等共计347000元的答辩请求，因其在本案中未提起反诉，王帅、张荣荣可通过其他方式或另案诉讼维护自己的合法权益。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条第一、第三款之规定，判决：限王帅、张荣荣在判决生效后十日内向兴汉公司支付剩余的购房款56万元，并从2016年11月11日开始，以56万元为基数，按日向兴汉公司支付万分之二的违约金，直至将剩余房款履行完毕。案件受理费10800元，由王帅、张荣荣共同负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王帅、张荣荣向本院提交一组证据：公积金贷款手续办理流程表、王帅家庭户口本、公积金支取凭证，拟证明王帅家庭四个成员都是职工，可以通过办理公积金贷款手续交清购房尾款。经当庭质证，兴汉公司对该组证据的真实性、关联性不予认可。本院经审查认为，王帅、张荣荣提供的上述证据与本案无关联性，故不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：王帅、张荣荣应否向兴汉公司支付自2016年1月1日至2016年11月10日的逾期付款的违约金。本案中，王帅、张荣荣与兴汉公司签订的《商品房买卖合同》中虽约定了分两期付款的付款方式及付款期限，但在合同的实际履行过程中，王帅、张荣荣并非是按照合同的约定进行付款，而是以实际行为对付款方式及付款期限进行了更改。兴汉公司对王帅、张荣荣变更支付的行为均未提出异议，并在2016年元月向王帅、张荣荣交付了商铺。由此可以认定，双方均以行为方式对原合同约定的付款方式、付款期限条款做出了变更。根据《最高人民法院》第二十四条第一款：“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”之规定，王帅、张荣荣在2016年11月10日支付50万元购房款后，剩余56万元再未支付，一审法院以王帅、张荣荣最后一次付款之日的第二天即2016年11月11日起计算剩余56万元购房款的逾期付款违约金并无不当。综上，兴汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1469元，由陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 张 燕 审判员 杜 涛 二〇二〇年二月二十日 书记员 温贤威 1