山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初367号原告：王某某，男，1972年4月26日出生，汉族，住济宁市任城区。被告：山东信昌置业有限公司，驻所地：济宁北湖度假区许庄街道办事处甄庄村，统一社会信用代码：91370800786116709C。法定代表人：李川，总经理。委托诉讼代理人：杨艳艳（特别授权），女，1992年12月23日出生，汉族，该公司法务，住。原告王某某与被告山东信昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某、被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）的委托诉讼代理人杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2015年6月1日至2019年10月31日止因延迟交付商品房及储藏室产生的违约金合计人民币207154.6元（其中商品房违约金为197843.3元、储藏室违约金为9311.3元），并保留下一步对延迟交房产生的违约金诉求权利；2、请求贵院判令被告无条件交房，不得要求原告签订显失公平的《和解协议》（附件四）；3、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2013年10月10日，原告与被告山东信昌置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》，购买被告位于济宁市北湖新区，御景花园4号楼01单元2层01-0203号房屋,面积为160.46平方米，金额为584074元，储藏室面积为8.33平方米，金额为27489元，总计金额611563元，合同约定在2015年5月31日前被告交付房屋。2019年5月初，被告通知原告交房，但交房的前提必须签订被告方提供的《和解协议》，现诉至本院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告信昌公司辩称，1、被告不应承担违约责任，2016年12月、2017年3月，济宁太白湖新区对被告下达扬尘整改通知书，2017年1月，济宁太白湖新区建设局对被告提出停工通知书，系建设项目无法施工的原因；2、原、被告签订的合同中，对公用设施等双方未达成上房协议的合意，故原告要求的违约金无依据，储藏室协议中未约定赔付方式，因此不应当承担违约责任；3、即使违约交房，被告认为违约金过高，要求法院予以调整；4、原告诉讼请求中的《和解协议》原、被告并未签订，不存在显失公平。因现在该涉案房屋不具备上房条件，故没有交付原告房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《储藏室补充协议书》各一份、收款收据三张，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；原告提交的《交房通知书》、《和解协议》，均为空白格式合同，被告对原告提交的该组证据的真实性无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信。被告提交整改通知书两份及停工单一份，其形成时间在原、被告签订合同约定的房屋于2015年5月31日交付之后形成，与本案缺乏关联性，本院对被告提交该证据的证明效力不予认定;2、原、被告于2013年10月10日，分别签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20131010016号）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：原告购买被告位于济宁市北湖新区，至圣路东，车站南路西御景花园4号楼01单元2层01-0203号房屋,面积为160.46平方米，金额为584074元，合同约定在2015年5月31日前将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买4号楼2-33号地下储藏室一间，购买被告位于济宁市北湖新区，至圣路东，车站南路西御景花园4号楼01单元2层01-0203号房屋,面积为160.46平方米，金额为584074元，储藏室面积为8.33平方米，金额为27489元，现涉案房屋尚未通过质检部门验收。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2015年5月30日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以商品房在施工过程中存在政策影响造成施工进度延误，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过本院对上述证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。二、关于违约金的计算节点问题？被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年6月1日起至涉案房屋验收合格之日止。综上所述，本院认为，原告主张被告信昌公司按照合同约定支付涉案商品房自2015年6月1日起至2019年10月31日的违约金197843.3元，该诉讼请求合法有据，本院依法予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，对于原告主张的储藏室违约金以主合同违约金为标准，因补充协议未约定违约责任，本院认为应按同期银行贷款利率计算违约金为宜；对于原告主张自2015年6月1日起至2019年10月31日止涉案商品房及储藏室的违约金，系对自身权利的处分，本院不持异议；本院认为原告要求保留向被告索要下余商品房、储藏室产生的违约金的诉讼权利，合法有据，因该损失尚未实际全部发生，待实际损失全部发生时，可另行主张权利。对于原告主张要求被告无条件交房，不得签订显失公平的《和解协议》的诉讼请求，因原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第八条约定了交付经验收合格的商品房，因涉案房屋现未通过验收、且原、被告未签订《和解协议》，故原告主张被告无条件交付房屋、主张《和解协议》显失公平的诉讼请求理由欠妥，交房条件未成就，双方未签订《和解协议》，对原告的诉讼请求本院依法不予支持；故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王某某因延迟交付主房产生的违约金197843.3元（2015年6月1日起至2019年10月31日止，共计1613天，584074元×1613天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以27489元为基数，按同期银行贷款利率自2015年6月1日起计算至2019年8月19日止，以27489元为基数，自2019年8月20日起至2019年10月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2204元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈 平二〇二〇年二月二十八日书记员 宋国臣