河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终265号上诉人（原审被告）：郑州景弘房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰庆路4号院27号楼1层西4号。法定代表人：卢延涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红灵，女，1976年6月6日出生，汉族，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：穆向明，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：华露，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张军号，男，1982年4月6日出生，汉族，住河南省鄢陵县。原审被告：卢延涛，男，1982年8月23日出生，汉族，住河南省鲁山县。上诉人郑州景弘房地产营销策划有限公司（以下简称景弘公司）因与被上诉人张红灵、张军号、原审被告卢延涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初27693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景弘公司上诉请求：1.撤销原判第四项内容并依法改判上诉人不应承担20万元及违约金的共同偿还责任；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在合同履行中不存在违约行为，上诉人将房产证交与被上诉人张军号是合同履行的必要流程。一审判决认为“被告景弘公司违反合同约定，将房产证交给被告张军号，致使合同不能履行”，该认定与事实严重不符。1.根据房屋买卖合同第九条约定，涉案房屋处于抵押状态，张军号应在合同签订后15个工作日内提出还款申请，领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。2.在郑州市不动产中心办理抵押权注销手续，需要业主本人亲自携带身份证原件、房产证原件、银行出具的他项权证等材料到现场办理。3.因此，将房产证交与张军号办理抵押权注销手续是合同履行的必要环节，上诉人在办理现场将房产证交给张军号正是为了履行合同的约定，而非违反合同约定。事实上，在上诉人的配合下，张军号也确实在2017年底办理完毕抵押权注销手续，被上诉人张红灵也认可此事。二、涉案合同无法履行的根本原因为张军号违反合同约定再次将房屋抵押及涉案房屋被司法查封，导致无法办理过户手续，合同目的无法实现。1.在办理完毕抵押权注销手续后，被上诉人拒绝归还房产证，并于2018年3月将房屋再次抵押，拒绝配合办理涉案房屋的过户手续，此后涉案房屋被司法查封，合同目的无法实现。因此，涉案合同无法履行的根本原因为张军号违约，而并非上诉人导致。2.根据郑州市不动产登记中心的规定，房屋所有权证可以补办。即使上诉人不将房产证原件交与张军号办理抵押权注销手续，其完全可以通过补办房产证的方式再次抵押。三、一审判决上诉人承担共同偿还责任无任何法律依据，法律责任的适用范围不应被任意扩大。除《婚姻法》第41条及《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第15条规定之外，包括《合同法》在内的我国法律法规并无共同偿还责任的相关规定。适用共同偿还责任（或连带责任）须有明确的法律规定或当事人之间的约定，合同法425条仅规定了居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况（具有主观故意），损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。由上可知，共同偿还责任的适用范围为“具有人身、财产依附性的民事主体之间”，如夫妻、合伙组织的合伙人。本案上诉人与张军号、张红灵为居间合同法律关系，而张军号与张红灵为买卖合同法律关系，上诉人与张军号之间并不具有这种依附关系。四、一审判决也有违“过错与责任相适应”的法律原则。在上诉人不存在违约行为的前提下，一审判决将导致上诉人及卢延涛承担大额的赔偿责任，间接导致上诉人公司无法正常运营，有违公平。综上所述，请求撤销原判第四项并依法改判。张红灵辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人具有明显的违约故意，其将《房屋所有权证》交付张军号严重违反《房屋买卖合同》第18条第10款约定的保管房屋所有权证明材料义务。首先，上诉人擅自将《房屋所有权证》交付张军号，违反合同约定的保管义务。在《房屋买卖合同》既没有履行完毕，也没有解除情况下，按照合同约定，《房屋所有权证》应当由上诉人保管，但上诉人在未经相关司法部门依法确认的情况下，将《房屋所有权证》交付给张军号，严重违反合同约定的保管义务。其次，上诉人故意隐瞒《房屋所有权证》交付张军号的事实。二手房买卖中抵押权注销手续需要中介公司工作人员全程陪同共同办理，不能将《房屋所有权证》交由卖方是行业惯例，上诉人作为专业的房产中介机构，应当明白《房屋所有权证》对合同履行至关重要，然而上诉人将其保管的《房屋所有权证》交还张军号后，一直未向张军号索要，更没有将上述事实告知张红灵，导致被上诉人未能及时采取补救措施，房产被再次抵押，最终导致房产不能办理过户。基于此，张红灵有理由怀疑上诉人与张军号为了私利相互串通，上诉人一方面将《房屋所有权证》交还张军号，另一方面对张红灵隐瞒该事实，共同损害张红灵利益。最后，上诉人有义务随时关注涉案房产是否具有抵押、查封情况。张红灵2018年9月份起诉要求张军号继续履行合同时，上诉人主动为张红灵寻找委托代理人，该委托代理人是景弘公司顾问律师。而在该次诉讼中，委托代理人从未主动查询过房产状况，上诉人也未主动告知《房屋所有权证》已交给张军号的事实。另外，自合同签订至房屋办理过户登记期间，上诉人应当尽到审慎核查义务，随时关注房产信息情况，且本案存在张军号长期持有《房屋所有权证》情形，上诉人更应当尽到核查义务。二、上诉人的违约行为使张军号长期持有《房屋所有权证》，并在持有期间办理超过原抵押额的新抵押登记，最终合同目的无法实现。涉案《房屋买卖合同》不能实现的最终原因是，抵押金额比张红灵购买房产时增加了8万元，而抵押金额增加的根本原因在于上诉人未能履行合同约定的保管义务以及《公司法》规定的居间人如实报告义务。也就是说，上诉人擅自将《房屋所有权证》交付张军号且对张红灵隐瞒该事实的行为，与张军号未按合同约定解押行为共同导致被上诉人无法办理房产过户的结果，最终合同目的不能实现。更重要的是，无论是否可以通过补办房产证的方式再次办理抵押，本案实际情况是张军号持有本应由上诉人保管的《房屋所有权证》重新办理了45万元抵押，而非补办房产证设定抵押。本案是上诉人交付《房屋所有权证》的违约行为直接导致张军号再次抵押无法办理过户的事实，因此，在排除张军号补办房产证办理抵押的情况下，上诉人交付《房屋所有权证》的违约行为是张军号办理抵押的唯一办法。三、一审法院适用法律正确，一审法院判令上诉人承担的责任与其违反的义务相适应，上诉人应当与张军号承担共同偿还责任。上诉人在《房屋买卖合同》签订时，收取被上诉人佣金及代办费8000元，在收取报酬的情况下，上诉人应当提供周全、合理、适当的服务，为合同的顺利履行提供保障。而本案上诉人不仅主动上交《房屋所有权证》、还对被上诉人隐瞒应当披露的信息。正是由于上诉人在有偿提供服务的过程中严重、故意违反合同约定及法律规定义务，最终造成被上诉人无法办理过户，合同不能继续履行，一审法院才判决其承担与张军号共同偿还责任。四、卢延涛对一审判决未提起上诉，证明卢延涛认可其应当就一审判决所确定的债务承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中，张红灵补充答辩意见称：上诉人应当承担的义务来源于三个义务：保管义务、告知义务和勤勉尽职义务。这三个义务的来源一是合同约定，二是职业要求，三是收取张红灵的费用后应当承担的责任。景弘公司承担的是基于违约的损害赔偿责任。本案存在三个特殊性：1.正是基于景弘公司没有履行保管义务和告知义务，导致张军号的房产在被解押又抵押之后，又经过了多轮的查封，张军号已经没有任何的履行能力。一审判决正是基于此认定景弘公司应当承担违约的损害赔偿责任，是基于利益的损失的填补原则。2.张红灵在一审法院（2018）豫0105民初14032号案件中要求张军号继续履行合同，该案张红灵的委托代理人是由景弘公司安排的河南德慧律师事务所律师，该律师在长达八个月的时间内，没有告知张红灵查询涉案房产的抵押查封情况，也没有告知张红灵查封房产。张红灵有理由认为景弘公司是与张军号共同故意导致了张红灵的房屋买卖合同无法继续履行。3.景弘公司的唯一股东卢延涛服从一审判决未提起上诉，证明卢延涛同意承担责任。一审判决对上诉人应当承担债务的认定符合民事法律的公平公正原则。张军号、卢延涛均未答辩。张红灵向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告张军号、景弘公司签订的编号1711146号《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告张军号返还原告已支付的购房首付款20万元，并向原告支付违约金312740元（违约金暂计算至2019年8月30日，之后违约金以57万元为基数，按月利率2%计算至实际清偿之日止）、律师费6000元；3.判令被告景弘公司对被告张军号312740元违约金及20万元首付款、律师费承担共同偿还责任，并返还原告支付的佣金及代办费8000元；4.判令被告卢延涛对第3项债务承担连带清偿责任；5.判令三被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月10日，原告张红灵（买方、乙方）与被告张军号（卖方、甲方）在被告景弘公司（居间方、丙方）签订编号为1711146号《房屋买卖合同》，内容为，甲方拥有位于郑州市××院××楼××号房××套，房屋所有（共有）权人为张军号，房屋建筑面积为44.46平方米。甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币57万元，包含该房屋的相关配套设施有：房屋内家具家电全送。乙方应于本合同签定时支付定金、佣金及代办费共计人民币1万元，其中佣金及代办费人民币8000元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方于本合同签定时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。现甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。乙方应向丙方支付佣金人民币6000元。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定与签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用人民币2000元。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。需办理解押手续的，甲方解压手续办理完毕后的15个工作日内，甲乙双方共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7日内向乙方完整有效的交付本合同项下之房屋及其它相关配套附属设施，并保证在立契过户之日起7日内将房屋名下所有户口全部迁出。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。居间方（丙方）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人（甲方乙方）利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本合同签定后甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。其他约定事项：甲方将维修基金无偿过户给乙方，经甲乙双方协商约定甲方2017年5月4日之前将房屋交付乙方使用。该合同有张军号、张红灵的签名及指印，加盖有郑州景弘房地产营销策划有限公司合同专用章。原告提交张军号（甲方）、张红灵（乙方）和郑州景弘房地产营销策划有限公司丰庆路分公司（丙方）签订的补充协议，内容为：甲乙双方于2017年4月10日在丙方的居间服务下签订房屋买卖合同一份（合同编号为：1711146）。上述房屋买卖合同约定乙方以总价款伍拾柒万元整通过银行贷款的方式购买甲方位于金水区××院××楼××号的房产一套。由于甲方所有的上述房产存在银行按揭抵押状况，因此甲乙双方就上述房产解押相关事宜达成如下补充协议：第一条、该房屋处于银行按揭抵押状态，甲方保证自本合同签后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请。按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，乙方于还款现场向甲方支付房屋首付款人民币20万元，专用于甲方还清购房贷款，甲方向乙方出具房款收条，甲方银行还款账号：62×××08，户名张军号，开户行浦发银行。甲方收到上述房款后的20个工作日内必须办理完毕抵押注销手续，否则每迟延一日甲方向乙方支付房款总价款千分之一的违约金。如果甲方挪用该解押款，乙方有单方解除房屋买卖合同的权利，同时甲方应当双倍返还乙方已支付的购房款。如遇银行政策相关问题甲方在三个工作日内将所有房款退还于乙方账户，甲乙双方互不追究因解押产生引起违约责任。第二条、甲乙双方按照上述解押约定履行完毕解押相关合同义务后，如乙方拒绝按照合同约定购买上述房产，甲方应在乙方通知拒绝购买上述房产后的15个工作日内退还除乙方应付违约金拾贰万元后的所有房款。如甲方拒绝出售上述房产，甲方应在乙方通知返还解押款后的5个工作日内返还所有解押款，并支付违约金拾贰万元整。该协议有张军号、张红灵的签名及加盖有景弘公司合同专用章。原告提交张军号（甲方）、张红灵（乙方）签订的补充协议，内容为：甲乙双方于2018年4月10日签订金水区博颂路34号院10号楼3层030001号房产，房权证字第××号，合同编号1711146经甲乙双方协商确定，房屋成交价为57万元，合同约定乙方支付甲方首期房款人民币20万元，乙方现申请贷款金额加首期支付房款超过原合同约定总房款价，现甲乙双方协商确定乙方支付首付款加贷款总金额超出合同约定房款总价57万元的款项甲方必须在收到贷款当日支付给乙方，否则视为甲方违约，承担双倍此款项违约金并承担此款项每逾期一日万分之五的违约金。原告提交浦发银行交易流水显示：2017年4月11日，张红灵通过银行账户（尾号0523）向张军号银行账户（尾号6408）转账6万元、2017年4月12日张红灵通过银行账户（尾号0523）向张军号银行账户（尾号6408）转账4万元、2017年4月13日张红灵通过银行账户（尾号0523）向张军号银行账户（尾号6408）转账4万元、2017年4月19日张红灵通过银行账户（尾号0523）向张军号银行账户（尾号6408）转账6万元，共计20万元。原告提交2017年4月10日收据一份，内容为：今收到张红灵房屋首付款贰拾万元整，以业主张军号浦发银行到款为准，卡号62×××08，户名：张军号。该收据有张军号签字及指印。原告提交2017年4月10日收据一份，载明“今收到张红灵人民币壹万元整，系付购房定金佣金及代办。”该收据加盖有郑州景弘房地产营销策划有限公司财务专用章。原告提交不动产登记资料查询结果证明显示，产权人：张军号；坐落：金水区××院××楼××号；面积：44.46平方米；抵押信息：2018年3月8日抵押设立登记，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，抵押金额：45万元。查封信息：2018年9月7日由郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2018）豫0105财保1779号。2019年3月26日由郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2019）豫0105执2117号。2019年6月14日由河南省郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2019）豫0105执8565号。2019年8月2日由河南省郑州市金水区人民法院查封，查封文号：（2019）豫0105执11017号。2019年8月15日由河南省郑州市管城回族区人民法院查封，查封文号：（2019）豫0104执3585号。原告提交河南国基律师事务所发票显示：鉴证咨询服务律师代理费6000元。原告提交私营企业基本注册信息查询单显示：郑州景弘房地产营销策划有限公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人及股东均为卢延涛，持股比例100%。庭审时，原告补充变更诉讼请求第三项为：依法判令被告郑州景弘对被告张军号首付款20万及违约金312740元、律师费承担共同偿还责任，返还原告支付的佣金及代办费8000元。被告景弘公司称，2017年底，被告张军号与景弘公司共同去房管局办理手续时，景弘公司将房产证交给被告张军号，张军号也未将房产证交给景弘公司。一审法院认为，原告张红灵与被告张军号于2017年4月10日签订《房屋买卖合同》，约定原告张红灵购买被告张军号名下位于金水区××院××楼××号房屋。原告按照合同约定向被告张军号支付首期房款20万元；被告张军号应按合同约定履行自己的义务。根据原告提供的证据显示，房屋已于2018年3月8日抵押设立登记，2018年9月7日被郑州市金水区人民法院查封，该合同已无法继续履行，合同目的不能实现；因此，对原告要求解除合同及要求被告张军号返还首付款20万元、律师费6000元的诉请，该院均予以支持。关于违约金问题，合同约定：“甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金”，原告主张被告支付违约金按月利率2%计算，该院予以认可；因此，违约金应自2017年4月19日起按照月利率2%计算支付至实际清偿之日止。原告称被告景弘公司未将房屋再次抵押的事情告知原告，要求被告景弘公司与被告张军号共同承担返还责任，但被告景弘公司辩称，2017年年底，与被告张军号共同去房管局办理手续时，将房产证交给被告张军号后，张军号并未将房产证返还。根据《房屋买卖合同》约定，被告张军号自合同签订时将房产证交由被告景弘公司保管，被告景弘公司违反合同约定，将房产证交给被告张军号，致使合同不能履行，应与被告张军号承担共同偿还责任。被告卢延涛未提交证据证明其财产独立于被告景弘公司，应对被告景弘公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告张红灵与被告张军号、郑州景弘房地产营销策划有限公司签订的编号1711146号《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告张军号于判决生效后十日内返还原告张红灵首付款20万元及违约金（违约金以57万元为基数，自2017年4月20日起按照月利率2%计算支付至实际清偿完毕之日止）；三、被告张军号于判决生效后十日内支付原告张红灵律师费6000元；四、被告郑州景弘房地产营销策划有限公司、被告卢延涛对本判决第二项确认原告张红灵债权承担共同偿还责任；五、驳回原告张红灵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4533元，被告张军号承担2267元，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司承担91元，原告张红灵承担2175元。保全费3154元由被告共同承担。二审中，景弘公司、张军号、卢延涛未向本院提交新证据。张红灵向本院提交河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初14032号民事裁定书一份。拟证明：在张红灵起诉张军号继续办理过户手续的诉讼中，张红灵的委托代理人系河南德慧律师事务所王长兴律师，该律师是景弘公司的长期法律顾问，在该次诉讼中委托代理人没有主动查询房产状况，直到2018年10月1日第三次开庭时，经审判长要求才查询房产状况，拟证明景弘公司的主观故意明显。景弘公司质证认为：对于被上诉人提交的裁定书真实性和证明目的均有异议。证据为复印件，无法鉴定其真实性；该证据并不能证明王长兴系景弘公司为张红灵安排的律师，张红灵的主张没有任何证据予以证明，该证据所显示的内容与本案没有关联性。本院对张红灵二审中提交的证据的真实性予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，房屋买卖的双方采取通过房屋中介的方式进行房屋买卖，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。因此，房屋中介公司作为居间人，不仅要在合同签订前认真核实出卖人与买受人的资质，促成房屋买卖双方达成完善的房屋买卖合同，亦应在房屋买卖合同的实际履行过程中提供周全、适当的服务。本案中，张军号（甲方）、张红灵（乙方）与景弘公司（丙方）签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》第四条约定“甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管或向丙方交纳售房保证金人民币（大写）零圆整（小写）0元，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保”；第十八条第10款约定“为保证公平、公正、公开，切实维护买卖双方合法权益，未经相关司法部门依法确认，丙方不得随意处分本合同约定的定金、物业交割保证金、售房保证金、房屋所有权证明材料等按照合同约定应由丙方保管的款项或材料，除非甲、乙、丙三方达成新的协议。”。三方所签订的补充协议并未变更以上条款内容。景弘公司将其保管的《房屋所有权证》交付给张军号，由张军号个人长期持有，且景弘公司未将该情况及时告知张红灵。张军号持房屋所有权证再次将案涉房屋设立抵押登记，案涉房屋买卖合同最终不能履行，张红灵购买案涉房屋的合同目的不能实现，一审法院判令景弘公司与张军号承担共同偿还张红灵首付款及违约金的责任并无不当。综上所述，郑州景弘房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由郑州景弘房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年二月三日书记员  韩 冰