上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初11953号原告：付宝华，男，1980年6月6日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：赵会丽，上海顺商律师事务所律师。被告：俞凯洛，男，1977年1月24日出生，回族，住上海市。原告付宝华诉被告俞凯洛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告付宝华及其委托诉讼代理人赵会丽，被告俞凯洛到庭参加诉讼。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告付宝华及其委托诉讼代理人赵会丽，被告俞凯洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付宝华诉称：其与被告签订《租赁合同》，将本市浙江中路XXX号商铺转租给被告，合同履行期间，被告长期拖欠租金等应付费用，构成违约，在经多次交涉未果情况下，其于2018年12月28日发出告知书，通知被告双方合同于2019年1月1日解除。现其已收回出租商铺，提起诉讼要求：1、判令双方签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除；2、判令被告支付拖欠的2018年7月1日至2018年9月30日的租金人民币63,600元；3、判令被告支付拖欠的2018年10月1日至2018年12月31日的租金人民币113,400元；4、判令被告支付拖欠的2018年4月－12月的物业费人民币5,996.16元；5、判令被告支付拖欠的2018年10月－12月的电费人民币868.84元；6、判令被告支付违约金人民币113,400元；7、判令被告补交免租期租金人民币18,000元；8、判令被告办理以承租商铺为注册地或经营地的工商执照注销手续；9、判令诉讼费由被告负担。被告俞凯洛辩称：原告于2018年10月28日断水断电并锁门，致使其无法正常营业，故2018年10月后的各项费用不予承担。此外，其曾与原告及商铺权利人签署过一份协议书，现同意按协议约定履行。原告付宝华提供的证据如下：1、原告与房屋产权人签订的《租赁合同》，证明系争房屋来源及原告有转租权；2、《上海市房地产权证》，证明系争房屋的产权信息；3、《租赁合同》，证明原、被告双方于2014年12月12日签订《租赁合同》以及对权利义务的约定；4、告知函，证明房屋权利人知晓并同意原告转租；5、承诺书，证明被告对欠租的事实及处罚作出承诺；6、告知书及照片，证明原告于2018年12月28日张贴解除合同告知书的情况；7、发票，证明原告垫付被告拖欠物业费的期限和金额；8、电费发票，证明被告拖欠电费的期限和金额；9、抄表员上岗证和出具的证明，证明原告已垫付被告拖欠的电费；10、律师函及邮寄凭证，证明原告委托律师发函要求被告履行义务。被告俞凯洛对原告付宝华提供的证据1－2称不清楚；对证据3真实性无异议；对证据4称不清楚；对证据5真实性无异议；对证据6称其于2018年10月28日已离开承租房屋，故对原告于2018年12月28日在承租房屋处张贴告知书不清楚；对证据7因其在2018年10月底已离开承租房屋，故对11月、12月的物业费不同意承担；对证据8－9真实性无异议，但对12月的电费因其已离开承租房屋故不同意承担；对证据10称未收到。被告俞凯洛提供的证据如下：1、2018年8－10月银行交易记录，证明被告支付租金的情况；2、承诺书，证明原告多次要求其签署承诺书；3、协议书，证明其曾与原告及房屋产权人对合同解除及费用结算签署协议书。原告付宝华对被告俞凯洛提供的证据1真实性无异议，被告支付的费用在欠费中已扣除；对证据2不予认可；对证据3不予认可，称其不同意协议内容也未签署过该协议书。经审理查明：原告在取得本市浙江中路XXX号83.28平方米商铺承租权和转租权后，于2014年12月12日与被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将承租商铺转租给被告，租赁期自2014年12月13日起至2019年12月12日，其中2014年12月13日至2015年1月1日为免租装修期；前两年租金每月人民币36,000元，第三、四年租金每月人民币37,800元，第五年租金每月人民币39,690元，租金每三个月一付，每期提前十五日支付下期租金；被告支付保证金人民币72,000元，租期结束时保证金无息全额归还；被告逾期不支付租金超过柒天，原告可以通知物业停止供应水电，守约方可书面通知违约方解除合同，违约方应向守约方支付当期月租金的叁倍金额作为违约金，商铺内属被告的物品未搬走的，视为自动放弃，由原告自由处理且押金没收；租赁期间，非合同规定情况，被告中途擅自退租的，应向原告支付当期月租金的叁倍金额和免租期拾伍天的租金。合同还对其他相关事项均作了约定。合同签署后，被告支付了保证金人民币72,000元。合同履行期间，被告自2018年起陆续欠付租金等费用，虽作出书面承诺，但一直未完全按约履行，2018年7月起未再支付租金等费用。原告多次催促未果，遂于2018年10月28日通知物业停水停电并采取封门措施。因被封门，被告无法继续经营遂离开承租商铺。2018年12月28日，原告在商铺门上张贴告知书，通知被告将于2019年1月1日解除合同收回商铺并追究其违约责任。嗣后，原告收回商铺另行出租并起诉来院，要求判如所请。另查明：原告已垫付2018年4月－12月系争商铺的物业费人民币5,996.16元和2018年10月－12月的电费人民币868.84元。审理中，本院对原告要求判令被告办理以承租商铺为注册地或经营地的工商执照注销手续的诉请进行了释明，告知该诉请不属法院处理范围，原告表示接受释明，但未撤回该诉请。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。合同履行期间，被告未按约支付租金等费用，其行为违反合同约定，故原告通知物业停水停电符合合同约定。停水停电后，原告又采取锁门措施，实际已掌控商铺，致使被告无法继续经营而离场，其称被告尚能通过其他路径进入商铺，继续从事经营，但缺乏证据证实，故原告锁门之日应视为双方合同解除之日，原告诉请主张的合同解除时间不当，本院予以调整。被告因原告锁门而离场也不能视为被告中途擅自退租，故原告据此要求被告补交免租期租金，不符合合同约定之情形。因合同解除系被告拖欠租金等费用所致，故被告应当结清合同履行期间所拖欠的租金等费用并根据合同约定承担相应违约责任。对于原告要求判令被告办理以承租商铺为注册地或经营地的工商执照注销手续的诉请，因不属法院处理范畴，本案不予处理。至于被告辩称其曾与原告及商铺权利人签订协议书，要求按照协议书履行一节，因原告未签署协议书，所谓协议尚未成立，故被告之辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告付宝华与被告俞凯洛于2014年12月12日签订的《租赁合同》，于2018年10月28日解除；二、被告俞凯洛应于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告付宝华2018年7月1日起至2018年10月28日止的租金人民币98,880元；三、被告俞凯洛应于本判决生效之日起十日内支付原告付宝华垫付的2018年4月－10月的物业费人民币4,663.68元；四、被告俞凯洛应于本判决生效之日起十日内支付原告付宝华垫付的2018年10月－11月的电费人民币791.63元；五、被告俞凯洛应于本判决生效之日起十日内偿付原告付宝华违约金人民币113,400元；六、被告俞凯洛已付原告付宝华的保证金人民币72,000元不予退还；七、原告付宝华其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,149元，由原告付宝华负担人民币2,149元，被告俞凯洛负担人民币4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶审 判 员  王巍琦人民陪审员  白莉萍二〇二〇年二月十四日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。