江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4904号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南通市港闸区陈桥街道办事处，住所地南通市港闸区。 负责人：周海波，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：张迎军，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹青，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洪祥，男，汉族，1965年4月13日生，住南通市港闸区。 上诉人南通市港闸区陈桥街道办事处（以下简称陈桥街办）因与被上诉人刘洪祥房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈桥街办上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、案涉房屋是农民集中居住区的公建配套用房，其规划建设经港闸区发展和改革委员会批准立项，并得到了市规划局的审批认可，双方签订的房屋租赁合同应属有效。二、刘洪祥未经出租人同意擅自装修，且严重破坏了房屋主体结构、防水层，肆意改变给排水线路，应当自行承担装修费用。三、即使案涉房屋租赁合同无效，刘洪祥的房屋使用期已超过合同约定的租赁期，根据租赁期满装修清零的原则和双方合同约定，刘洪祥不存在装修现值损失，其要求陈桥街办赔偿装修损失没有事实和法律依据。 刘洪祥书面答辩称，本人投资巨大，案涉房屋租用后从来没有使用，问题长期得不到解决。目前本人身患重病，请求法院依法判决，减少本人的损失。 陈桥街办向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的房屋租赁合同解除，判令刘洪祥将天玺花园临街用房C区407、408、410室和占用的409室房屋腾空、恢复原状后返还；2.判令刘洪祥支付房屋租金及占用使用费（自2016年8月1日起按3万元/年的租金标准计算至返还房屋之日止）；3.判令刘洪祥支付违约金6000元，赔偿闲置期间损失15000元；4.诉讼费用由刘洪祥负担。刘洪祥向一审法院提出以下反诉请求：1.判决陈桥街办赔偿其损失1009130元；2.诉讼费用由陈桥街办负担。 一审法院认定事实：2015年4月22日，陈桥街办（甲方）和刘洪祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.乙方向甲方租用天玺花园临街用房C区407、408、410三间办公房，租赁期限2015年8月1日至2018年7月31日，租金为每年3万元，租金先付后用，乙方须于合同签订后三日内一次性付清第一租赁年度租金，同时缴纳履约保证金2000元，乙方缴纳租金后三日内，甲方将租赁物交付乙方使用，以后租赁年度的年租金须在上一年度租赁期满前十日内一次性付清。逾期交纳、少交、不交房租，按违约条款处理；2.如因乙方原因造成影响周边居民正常生活，由乙方负责及时解决。如乙方未能及时处理，乙方须承担由此造成的费用和损失。乙方不得因为不能办理营业相关手续而毁约或延期执行本合同；3.乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构。如需装潢改造，应书面报告甲方，递交改造方案和设计图纸，征得甲方书面同意后方可施工，费用由乙方自理。2015年4月23日，刘洪祥向陈桥街办支付押金2000元、2015年8月1日至2016年7月31日房租3万元。陈桥街办按照合同约定向刘洪祥交付房屋。刘洪祥接受房屋后，对房屋进行了装修，用于经营“刘米舞蹈工作室”。装修过程中，刘洪祥将407、408室之间的隔墙和407、408室和走廊的隔墙拆除，将407、408室以及室外走廊合为一个房间，在屋顶安装了广告牌，安装的广告牌破坏了屋面防水层。2015年10月左右，屋面漏雨，造成地板被雨水浸泡。之后，刘米舞蹈工作室未再营业。2015年12月2日，消防部门根据他人反映刘米舞蹈工作室存在没有消防设施、楼梯被封等问题，到场核查，告知刘洪祥办理消防手续前不允许开业。 一审另查明，2015年4月9日，陈桥街办与南通彬鹏建设工程有限公司（以下简称彬鹏公司）签订《陈桥街办天玺花园商铺屋面防水工程建设工程施工合同》，合同约定由彬鹏公司对刘洪祥承租的房屋屋面防水工程进行维修，工期自2015年4月15日至2015年5月4日。彬鹏公司按约履行了合同义务。 在一审审理过程中，陈桥街办申请对案涉房屋是否漏水以及漏水原因，刘洪祥是否改变了房屋结构以及给排水线路，与房屋漏水是否存在因果关系，刘洪祥安装的广告字牌是否破坏防水层，与房屋漏水是否存在因果关系等进行鉴定。东南建设工程安全鉴定有限公司受一审法院委托于2019年3月14日作出鉴定报告，认为：1.刘洪祥将案涉房屋部分砌墙隔墙拆除，在部门区域新增隔离，在部分隔离新增门洞，已改变房屋主体结构；2.刘洪祥将案涉房屋北侧卫生间处排水立管及给水立管拆除，局部增设卫生间，同时对部分落水管进行了截断，已改变案涉房屋的给排水线路；3.刘洪祥在屋顶安装的广告牌破坏了屋面防水层。 刘洪祥申请对案涉房屋内装饰装潢设施设备损失价值进行鉴定。南通金利信资产评估有限公司受一审法院委托于2018年8月30日作出评估报告，评估意见为案涉房屋内的装饰装潢设施设备评估基准日2018年6月14日的评估价值为342300元，其中土建施工成本价145600元，成新率90%，评估值131000元，铝合金门窗及隔断成本价15800元，成新率90%，评估值14200元，电动卷闸门成本价7800元，成新率90%，评估值7000元，手动卷闸门成本价3000元，成新率90%，评估值2700元，窗帘成本价8600元，成新率90%，评估值7700元，地板成本价73500元，成新率90%，评估值66200元，广告牌成本价12000元，成新率90%，评估值10800元，专业音响灯光成本价68000元，成新率90%，评估值61200元，商业吸顶空调成本价38100元，成新率90%，评估值34300元，挂壁空调8000元，成新率90%，评估值7200元。刘洪祥认为其损失应该是成本价与清算价值的差额，要求南通金利信资产评估有限公司补充出具清算价值的意见。2019年4月18日，南通金利信资产评估有限公司出具补充说明，专业音响、商业吸顶空调、挂壁空调的清算价值为45800元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，违法建筑物租赁合同为无效合同。在违法建筑物的范围认定上，最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问中明确，违法建筑，即未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、超过批准使用期限的临时建筑。陈桥街办虽提供了港闸区人民政府会议纪要、通港闸发改（2005）128号文件、南通市规划局规划设计要点、市规划局案涉小区的规划总平面图，但是并未能举证建设工程规划许可证，故案涉租赁合同依法认定为无效。陈桥街办关于确认合同解除的诉讼请求，法院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉合同无效，刘洪祥应将房屋返还给陈桥街办，陈桥街办要求刘洪祥将房屋腾空、恢复原状后返还，因刘洪祥无证据证明其对房屋结构的改动是经过陈桥街办允许的，故陈桥街办的该诉讼请求，法院予以支持。合同无效后的财产返还义务是相互的，陈桥街办收取刘洪祥的履约保证金2000元，也应予以返还。虽然刘洪祥未提出该诉讼请求，鉴于合同的效力是法院依法审查的后果，为免于双方讼累，法院在本案中对此一并作出处理。 《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘洪祥占有房屋至今，自2016年8月1日起即未支付租金，应向陈桥街办支付自2016年8月1日起按年租金3万元计算至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。刘洪祥称案涉房屋不能办理消防手续，不符合使用条件，因此不应支付租金。就此问题，一审法院认为，刘洪祥租赁案涉房屋经营刘米舞蹈工作室，对于经营期间需要各种证照，应在经营开始即应有所知悉，在消防部门检查后，也未举证积极办理，但办理未果的证据，且即便因房屋无产权证或建设工程规划许可证确实不能办理相关行政审批手续，也应及时返还房屋，以减少损失。刘洪祥在陈桥街办起诉之后，才反诉主张合同无效，其消极行为致使其一直占有房屋，之后的占有使用费也是其怠于处理纠纷导致的扩大损失，故刘洪祥的该抗辩意见，法院不予采信。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈桥街办在庭审中明确不同意利用装饰装修物。根据资产评估报告以及关于资产评估报告的补充说明，土建施工、铝合金门窗及隔断、电动卷闸门、手动卷闸门、窗帘、地板、广告牌的等拆除以后无利用价值，其现值应作为刘洪祥的损失，即239600元。专业音响灯光、商业吸顶空调、挂壁空调可以拆除变现，但是其变现价值与其现值损失存在差额，根据《合同法》第五十八条之规定，该损失亦应作为刘洪祥的损失，计102700-45800=56900元。以上刘洪祥的装饰装修物损失合计为296500元。刘洪祥主张房屋两次浸水都是陈桥街办的原因造成的，装修之后也没能使用，损失应按照重置成本与清算成本的差额计算，而不应按照现值损失与清算成本的差额计算。就此问题，一审法院认为，首先，《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条已经明确，对于已经形成附和的部分按照现值损失，根据合同过错进行处理；其次，根据鉴定情况，案涉房屋屋面漏雨是因为刘洪祥在装修时破坏了屋面防水层造成的。刘洪祥主张第二次进水是因为房屋水管质量问题造成的，但是根据鉴定意见，刘洪祥在装修时改动了水管，现刘洪祥无证据证明是因为原水管造成的房屋进水，故其主张难以成立。再次，即便房屋确实不能用于舞蹈室的经营，刘洪祥本身对于自身权益的主张亦消极怠慢，对于折旧亦有过错。鉴于以上原因，一审法院对刘洪祥关于两次房屋进水均是陈桥街办的过错的意见不予采信，在处理赔偿责任时酌情考虑装修未使用的情况。陈桥街办明知房屋没有取得建设工程规划许可证而出租，具有过错。刘洪祥租赁房屋用于经营，在签订合同时也负有审查义务，其审查不周，也具有过错。鉴于陈桥街办作为政府部门对案件房屋情况和相关政策应更为了解，并考虑刘洪祥损失的确定情况，法院酌情确定陈桥街办对刘洪祥的损失承担70%的赔偿责任。综上，陈桥街办应赔偿刘洪祥损失207550元。陈桥街办要求刘洪祥赔偿损失15000元，鉴于合同无效，该诉讼请求无生效合同的依据，法院不予支持。 陈桥街办在诉讼过程中增加诉讼请求，要求刘洪祥返还409室。409室非案涉租赁合同所涉房屋，陈桥街办主张刘洪祥为占用，而刘洪祥主张为借用。无论占用还是借用，均与本案非同一法律关系，故本案中对此不予处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、南通市港闸区陈桥街道办事处和刘洪祥签订的南通市港闸区天玺花园临街用房C区407、408、410室房屋的《房屋租赁合同》无效。二、刘洪祥于判决生效之日起十日内将南通市港闸区天玺花园临街用房C区407、408、410室房屋腾空、恢复原状返还给南通市港闸区陈桥街道办事处。三、刘洪祥于判决生效之日起十日内向南通市港闸区陈桥街道办事处支付自2016年8月1日起按年租金3万元计算至南通市港闸区天玺花园临街用房C区407、408、410室房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。四、南通市港闸区陈桥街道办事处于判决生效之日起十日内赔偿刘洪祥207550元，返还履约保证金2000元。五、驳回南通市港闸区陈桥街道办事处的其他诉讼请求；六、驳回刘洪祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1450元、鉴定费2万元，合计21450元，由刘洪祥负担。反诉案件受理费6940元，评估费7500元，合计14440元，由刘洪祥负担11470元，由陈桥街办负担2970元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。案涉房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，南通市港闸区发展和改革委员会的批复、港闸区人民政府的会议纪要、南通市规划管理局审批的规划设计要点也不能等同于城建规划部门的建设批准许可，因此，就该建筑订立的租赁合同应认定为无效合同，一审对此认定正确。 依照无效合同的处理原则，刘洪祥应返还依无效合同而占有的房屋，并根据上述司法解释第五条的规定向陈桥街办支付参照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费。刘洪祥主张陈桥街办赔偿其装修损失，其主张的装饰装修损失业已经过司法鉴定，对于其损失的发生，其自身和陈桥街办均有过错。陈桥街办的过错在于将明知未取得规划许可的房屋作为办公用房出租给刘洪祥作经营使用，导致刘洪祥因房屋性质无法办理消防等证照，无法实现房屋的经营使用性质。刘洪祥的过错在于在订立租赁合同前对房屋情况未作审查。刘洪祥主张的损失主要为装饰装修物的损失，其之所以产生上述损失的原因在于房屋不能正常经营使用，而其破坏性的装修行为并非导致上述损失的直接原因，陈桥街办以刘洪祥破坏性装修为由抗辩不应承担装饰装修损失不能成立。陈桥街办作为政府部门和房屋出租方，在房屋信息的掌握上显然更具优势，故一审酌定陈桥街办承担刘洪祥损失的70%与双方过错程度相符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4443.25元，由上诉人南通市港闸区陈桥街道办事处负担（二审案件受理费按照上诉不服的部分收取，预交多收部分本院予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年二月二十一日 书记员  邱晴