山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终176号 上诉人（原审被告）:兰为宁，男，1987年12月6日出生，汉族，户籍地青岛市即墨区，现住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：青岛晶岳红山物业管理有限公司，住所地：青岛市即墨区城北一路1号。 法定代表人：田宝民，经理。 委托诉讼代理人：马维永，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤明明，山东诚功（城阳）律师事务所。 上诉人兰为宁因与被上诉人青岛晶岳红山物业管理有限公司（以下简称晶岳红山物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兰为宁上诉请求：一、依法撤销原审民事判决，查清本案事实，并依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。被上诉人未尽到管理义务，一审法院偏袒被上诉人，不认真勘察被上诉人违约的方面。被上诉人六年来从未向上诉人索要物业费，明显超过诉讼时效，且被上诉人未提交证据证明诉讼时效中断。 被上诉人晶岳红山物业答辩称：一、被上诉人已经按照合同的约定履行了义务，业主应该依约履行缴纳物业费的义务。物业的服务工作很多都是微小或者细节问题，在履行过程中，物业不可能每次进行工作的时候，都要业主陪同。物业服务工作也是一个连续不间断的过程，业主不能仅凭某一时点的物业服务瑕疵，来否定整个物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业公司已经按照合同的约定履行了约定的义务，业主应该履行缴纳物业费的义务。二、被上诉人主张物业费没有超过诉讼时效。一审中被上诉人提交的证据三证明，在诉讼时效内已经向业主主张过权利，诉讼时效发生中断。物业费是按年收取，诉讼时效因主张权利而发生中断。综上，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 晶岳红山物业向一审法院起诉请求：1、判令兰为宁支付自2013年1月1日至2018年10月31日的物业服务费3336元；2、判令兰为宁支付违约金，自每年1月1日起至判决生效之日，以上一年物业费为本金按照同期银行贷款利率的130%计算；3、本案诉讼费用由兰为宁承担。 一审法院认定事实：2012年1月，青岛丽嘉物业有限公司（下称丽嘉物业）承接青岛盛都物业管理有限公司即墨分公司（下称盛都物业）的物业服务业务，前期物业费的收费标准：住宅为0.5元/月/平方米建筑面积（晶岳红山物业庭后提交丽嘉物业与业主签订的物业服务合同约定）。2014年10月22日，晶岳红山物业与即墨市坤润阳光佳苑业主委员会签订物业委托合同一份，合同主要约定：由晶岳红山物业对该小区进行物业管理服务；物业费的收费标准，住宅类为0.5元/月/平方米建筑面积。晶岳红山物业提供服务项目为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。还约定，业主应按年度缴纳物业管理费，拖延交费的应按日千分之三的标准缴纳违约金，合同期限自2014年10月23日起至2019年10月22日。 丽嘉物业于2015年1月6日在该小区公告栏内张贴通知1份，其内容为：通知，青岛即墨坤润阳光佳苑小区各位业主：我公司自2012年起与你们签订前期物业管理服务协议，为小区及各位业主提供物业管理服务。2014年10月我公司退出小区，由青岛晶岳红山物业管理有限公司接手继续为小区各位业主提供物业管理服务。因我公司提供服务期间，部分业主未依约交纳物业费及相关费用。现我公司已将2012年-2014年期间收交物业费、水电费的债权全部转让给青岛晶岳红山物业管理有限公司。请各位业主见本通知后，及时向青岛晶岳红山物业管理有限公司交纳欠交的物业费及水电费。特此通知！通知人：丽嘉物业（公章）2015年1月6日。 2015年10月12日，丽嘉物业与晶岳红山物业签订协议书1份，协议约定2014年10月丽嘉物业退出该小区，由晶岳红山物业接手继续提供物业管理服务，丽嘉物业自愿将该小区业主2012-2014年期间欠交物业费、水电费等债权全部移交给晶岳红山物业；晶岳红山物业有权自行向该小区业主追要2012-2014年期间欠交物业费及水电费等费用，丽嘉物业不得干涉；协议签订后，由丽嘉物业向该小区业主通知债权转让事宜，并通知欠费业主及时向晶岳红山物业交纳欠交物业费及水电费。 兰为宁系该小区16号楼4单元501户，建筑面积为91.32平方米，每年物业费为547.92元（91.32×0.5×12），2013年1月1日至2018年10月31日物业费为3196.2元（547.92×5+547.92×10/12），电力能耗140（70月×2元/月），共计3336元。 经现场勘验查明，16号楼4单元门前草坪有杂草，但不是无人管理状况；单元楼道门损坏，声控灯损坏；四楼楼道业主存放砖块等现象。 一审法院认为，晶岳红山物业与即墨市店集坤润阳光佳苑小区业主委员会签订的物业委托合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。晶岳红山物业自2014年10月开始为该小区提供物业服务，同时受让了丽嘉物业对业主欠交物业费及水电费等费用的债权，主张取得了向欠费业主主张收交欠费的权利。兰为宁系该小区的业主，自2013年1月1日欠交物业费至今，未按约定向晶岳红山物业交纳物业服务费，构成违约，根据合同约定应当支付晶岳红山物业物业费。 关于晶岳红山物业主张兰为宁自每年1月1日起至判决生效之日，以上一年物业费为本金按照同期银行贷款利率的130%计算的违约金问题。纵观物业委托合同约定的8项服务内容，经现场勘验查明，晶岳红山物业在1至3项服务内容中存在瑕疵问题，如：小区消防栓是否有水问题，小区南、北门没有保安值守问题，楼道存放砖块，卫生打扫不及时，草坪存在杂草等问题。故晶岳红山物业请求兰为宁支付违约金的主张，因兰为宁提出以上瑕疵抗辩，故一审法院对晶岳红山物业该主张不予支持。 关于兰为宁抗辩已过诉讼时效问题，因晶岳红山物业主张的物业费是按年度收取，诉讼时效因晶岳红山物业主张权利不间断的中断且晶岳红山物业仍继续为涉案小区服务，因此，本案不过诉讼时效，对兰为宁的该项抗辩，一审法院不予采纳；关于兰为宁抗辩楼顶太阳能倒了无人维修问题。经查，楼顶太阳能产权归业主个人所有，维护和保养责任应有产权人自己负责，与晶岳红山物业没有关系，对兰为宁的该项抗辩，一审法院不予支持；关于兰为宁抗辩单元门锁损坏、声控灯损坏无人维修问题。经查，该维修责任主体应由兰为宁整个单元全体业主共同承担，共同出资购买器件、共同出资雇人维修。晶岳红山物业只承担协调全体业主协商出资找人更换义务，并不是承担维修责任的主体。故，对兰为宁的该项抗辩，一审法院不予采信；关于兰为宁抗辩在单元楼丢失摩托车，无法调取监控录像的问题。晶岳红山物业所承接的丽嘉物业遗留的监控摄像头不可能覆盖整个小区的每个角落，再加上摄像头在兰为宁摩托车丢失期间可能处于不能正常摄像状态等等客观因素的影响。故，兰为宁摩托车的丢失，在与晶岳红山物业无特别约定的情况下，兰为宁对其财物负有妥善管理的责任，且兰为宁未举证证明摩托车丢失与晶岳红山物业存在法律上的因果关系。因此，兰为宁提出摩托车丢失，无法调取监控录像而拒交物业费的主张，一审法院不予支持；关于兰为宁主**台漏水8年物业不予处理，窗户玻璃破碎6年物业不予维修及为什么502户业主玻璃破碎物业给予维修的问题。根据兰为宁抗辩，其所主张的阳台漏水系房屋存在质量问题，是兰为宁与开发商之间的法律关系，与本案晶岳红山物业主张的物业服务纠纷属不同的法律关系，如兰为宁确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。关于兰为宁主张自家窗户玻璃破碎6年物业不给维修问题，兰为宁所称的窗户玻璃系兰为宁个人财产，其损毁应由兰为宁自己负责维修更换。至于502户业主玻璃破碎物业给予维修问题，因兰为宁未向法庭提交证据证明其主张，晶岳红山物业又不予认可，一审法院不予评判。综上，晶岳红山物业的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。兰为宁部分抗辩理由成立，一审法院予以采信。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定。一、兰为宁于判决生效之日起十日内偿付晶岳红山物业物业费、电力能耗等费用3336元；二、驳回晶岳红山物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由兰为宁负担。 二审中，上诉人兰为宁称向被上诉人缴纳了保证金，具体数额记不清了。在本院指定期限内，上诉人兰为宁未提交相应的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、上诉人兰为宁应否缴纳物业费的问题；二、被上诉人起诉是否超过诉讼时效期间。 关于焦点一，本院认为，被上诉人晶岳红山物业于2014年10月22日与即墨市坤润阳光佳苑业主委员会签订《即墨市阳光佳苑物业委托合同》，为即墨市坤润阳光佳苑小区提供物业服务，晶岳红山物业已经履行了合同约定的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，双方签订的合同对小区的业主具有约束力。上诉人兰为宁作为该小区业主应当按约定履行缴纳物业费的义务。本案被上诉人晶岳红山物业已经提供了物业服务，上诉人兰为宁以此作为拒付物业费的理由，于法无据，本院不予采纳。上诉人兰为宁主张被上诉人晶岳红山物业提供的物业服务等存在的问题，对此一审法院已考虑到该意见，并对被上诉人主张的物业费不予支持违约金损失。一审判决对此作出的认定并无不当，本院予以维持。 关于焦点二、本院认为，《最高关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日计算”。物业合同是一种典型的继续性合同，在合同履行中定期给付发生缴纳物业费之债务，属于定期给付之债。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在订立时确定的期间内持久、不间断地履行，因此虽然物业合同属于理论上的定期给付之债，各起债务有一定的独立性，但这种独立性并不足以否定物业服务同的整体性和连续性，且由于物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，物业公司没有及时向业主追索的某一期物业费，是基于对业主的信赖以及维护双方长期合同关系的意图，并非怠于行使权利。且被上诉人晶岳红山物业对欠费业主在小区内以张贴通知的方式多次进行催收，故被上诉人晶岳红山物业提起诉讼并未超出诉讼时效期间。因此，上诉人兰为宁以超过诉讼时效期间为由，主张不支付物业费于法无据，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人兰为宁负负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年二月十二日 法官助理 薄富超 书记员方高海