四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终117号 上诉人（原审原告）：成都金海锐达商业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区佳灵路3号2栋13层12号，统一社会信用代码：91510100072434262F。 法定代表人：邓琦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：吴宇，女，1987年5月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：唐江，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101200010156564。 上诉人成都金海锐达商业管理有限公司（以下简称金海锐达公司）因与被上诉人吴宇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金海锐达公司上诉请求:撤销一审判决，重新审理后改判；一二审诉讼费由吴宇承担。事实和理由：1.吴宇因经营不善提出解除合同，金海锐达公司与吴宇就违约金数额和支付时间未达成合意，吴宇提出2019年10月前按金海锐达公司的要求解除合同，故本案租赁合同的解除时间应为2019年10月；2.吴宇实际履行合同5个月，给金海锐达公司造成利益损失，一审法院仅判决一个月的违约金显失公平；3.金海锐达公司已经调低了延期支付租金的违约金计算标准，一审法院不予支持，未考虑金海锐达公司合法利益；4.吴宇的行为导致涉案铺面无法出租给他人使用，吴宇应该按照租金的标准支付房屋占用费。 吴宇辩称，1.一审法院认定2019年5月30日双方提前解除合同事实正确；2.一审法院对租金数额计算有误，吴宇在金海锐达公司还有租金4069.2元；3.合同约定的违约金过高,一审法院酌情调减符合实际情况。 金海锐达公司向一审法院起诉请求：1.判令金海锐达公司、吴宇双方签订的《商业房屋租赁合同》于2019年10月15日解除，吴宇向金海锐达公司交还租赁房屋；2.吴宇向金海锐达公司支付2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金21861.60元；3.吴宇向金海锐达公司支付免租期租金21861.60元(2019年1月16日至2019年4月15日)；4.吴宇向金海锐达公司支付解除合同违约金53910.71元；5.吴宇向金海锐达公司支付延迟付款违约金1038.43元；6.吴宇向金海锐达公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；7.诉讼费由吴宇承担。 一审法院认定事实：2019年1月16日，金海锐达公司、吴宇签订《商业房屋租赁合同》约定：甲方（金海锐达公司）同意将攀枝花市东区佳兴路82附72号商铺出租给乙方（吴宇）作为餐饮使用,该租赁场所的产权面积为91.09㎡；租赁期限为3年，即从2019年1月16日至2022年1月15日；免租装修期为6个月，甲方分三期给予乙方，第一期：免租装修期为3个月，即从2019年1月16日起至2019年4月15日止；第二期……；在租赁期限内，如果本合同因乙方原因而提前终止或解除的，则视为乙方不享有前述免租期，乙方须在合同终止或解除后5个工作日内向甲方承担补交免租期租金；租金为7287.20元/月；乙方应在本合同签订后5日内，向甲方缴纳15000元作为履约保证金；如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约、侵权等造成甲方损失的，甲方可以在书面通知乙方后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后1月内无息归还乙方；如果乙方未按约定向甲方或者物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金等，则每延迟一日，乙方应支付未付金额5‰的款项作为逾期付款违约金；甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担剩余租期租金总额30%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，金海锐达公司依约交付了案涉出租房屋。吴宇亦支付了2019年5月30日前的租金（免租期除外）及履约保证金15000元。由于经营困难，吴宇于2019年5月30日撤出案涉租赁房屋，将房屋内的物品搬离，并于当日将房屋钥匙交予金海锐达公司招商主管姚杰。双方初步达成吴宇在2019年9月30日前支付27000元违约金（含佳兴路82号附70号、附71号商铺）的口头协议。另查明，案涉出租房屋登记在攀枝花金海实业有限公司名下，权属证号：川（2017）攀枝花市不动产权第0018145号）。2018年12月1日，攀枝花金海实业有限公司向金海锐达公司出具《委托书》载明：攀枝花金海实业有限公司委托金海锐达公司全权办理攀枝花市东区佳兴路82附72号商业房屋的租赁事宜，包括但不限于进行商谈租赁合同条款、签署租赁合同、办理相关业务登记备案等手续，委托期限：自2018年12月1日-2019年12月31日。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案金海锐达公司、吴宇就案涉房屋签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。吴宇于2019年5月停止营业，5月30日将案涉房屋内的物品搬离、撤场，并于当日将房屋的钥匙交予金海锐达公司招商主管姚杰。从吴宇提交的吴宇与金海锐达公司的招商主管姚杰的谈话录音来看，吴宇在2019年5月30日已经明确表示不再租赁该房屋，即提前解除租赁合同，金海锐达公司未明确表示反对，且双方初步达成了吴宇于2019年9月30日前共缴纳27000元违约金的口头协议。因此，可视为双方在2019年5月30日提前解除合同的问题上达成一致意见。仅因为吴宇未在上述期限内付清27000元违约金，遂酿成本案纠纷。故，案涉合同已于2019年5月30日解除。金海锐达公司要求确认案涉合同于2019年10月15日解除、返还租赁房屋、支付房屋占用费、2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金及延迟付款违约金的诉请，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。吴宇在合同未到期的情况下提前解约，系违反合同的行为，依约应当承担相应的违约责任。金海锐达公司要求吴宇按剩余租期租金总额的30%支付解除合同违约金53910.71元，一审法院综合考虑吴宇解约前的履约情况及金海锐达公司的实际损失，兼顾公平、诚实信用原则及租赁关系的行业规则等因素，依法将违约金调整为支付1个月的租金即7287.20元/月。金海锐达公司要求吴宇支付免租期租金21861.60元（7287.20元/月×3个月）符合双方的约定，一审法院予以支持。综上，吴宇应当支付金海锐达公司免租期租金21861.60元、违约金7287.20元，合计29148.80元，冲抵吴宇缴纳的履约保证金15000元，吴宇还应支付金海锐达公司免租期租金及解除合同违约金14148.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴宇于判决生效后十日内支付给成都金海锐达商业管理有限公司免租期租金及解除合同违约金合计14148.80元；二、驳回成都金海锐达商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2270元，减半收取1135元，由吴宇承担154元，由成都金海锐达商业管理有限公司自行承担981元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2019年1月16日，金海锐达公司与吴宇签订的《商业房屋租赁合同》合法、有效。金海锐达公司按约交付了租赁商铺，吴宇亦按约交纳了2019年4月16日至2019年7月15日的租金21861.60元和履约保证金15000元。后吴宇在履约的过程中，即2019年5月30日，擅自腾空租赁房屋，将房屋钥匙交还给金海锐达公司。吴宇退还商铺的行为表明不再履行双方签订的租赁合同。金海锐达公司接收钥匙，收回商铺，其行为亦表明同意解除租赁合同，因此，双方签订的房屋租赁合同于2019年5月30日终止。金海锐达公司提出双方于2019年10月解除合同，并要求吴宇支付2019年7月至10月的租金、迟延支付租金的违约金以及房屋占用费与本案查明的事实不符，本院依法不予支持。吴宇因自身原因导致房屋租赁合同不能继续履行，应承担相应的赔偿责任。一审法院依据公平和诚实信用原则对吴宇解除合同的违约金已酌情判决，金海锐达公司虽提出异议，但未提供足以改判的证据。 综上所述，金海锐达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1913元，由成都金海锐达商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年二月二十四日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明