山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4325号 上诉人（原审被告）：迟璇，女，1982年3月13日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 上诉人迟璇因与被上诉人淄博钰诚物业管理有限公司（以下简称钰诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟璇上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；由被上诉人承担一审、二审的全部费用。事实与理由：被上诉人诉上诉人物业服务合同纠纷一案，原判决中认定事实不清，主要证据不足；适用法律不当，依法应予驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。一、一审判决认定事实不清，主要证据不足，理由如下：一审中被上诉人提供的《前期物业服务协议》中第五条约定了被上诉人在物业服务中的服务标准，谁主张谁举证，应由被上诉人举证他为上诉人提供过符合合同约定的物业服务，而一审判决书中对于被上诉人服务是否达标问题未提供任何证据，在上诉人答辩过程中要求被上诉人提供服务达标证据时，法官未要求被上诉人提供为上诉人提供过达标服务的证据，甚至在通篇判决书中只字不提被上诉人自证达标服务的证据。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据公平原则，被上诉人提供的服务要与上诉人支付的费用价质相符，否则被上诉人则无权向上诉人主张全额物业费。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。1、一审判决中对于被告提供的被上诉人服务不达标的证据是这么认定的：“被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。”既然双方签订的《前期物业服务协议》中第五条规定物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准，为什么被上诉人服务不达标不能构成拒交费的正当理由？一审判决书中：“依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，…。”《合同法》第一百一十一条关于“瑕疵履行”的规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。上诉人提供的证据足以证明被上诉人属于瑕疵履行。而一审判决书中，却称“被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。”《合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。被上诉人不履行达标服务的义务，却要求上诉人履行缴费的义务，公平何在？《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人在按照合同履行缴费义务一年以后，被上诉人仍然未按合同约定履行四星物业服务，被上诉人违约在先，应当承担违约责任，而非上诉人继续承担履约的义务。2、一审判决书中，“依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，…《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定”，这法律条款只用来规范上诉人，而被上诉人则凌驾于这些法律条款之上，不受这些法律条款的约束？上诉人因为被上诉人瑕疵履行，要求减少报酬就是违约，而被上诉人瑕疵履行却不承担违约责任，公平何在？根据公平原则，物业服务中应遵循质价相符的原则，被上诉人按照合同履行达标服务，才有权主张上诉人按照合同履行缴费义务，被上诉人未按合同履行达标服务，则无权要求上诉人按照合同履行全额缴费义务。3.一审开庭审理过程中，上诉人曾向法庭申请调取证据，和当庭反诉，却被告知自行调取和另案起诉，上诉人的合理诉求，上诉人的合理诉求，不被支持采纳。而在一审判决书，法律条款只对上诉人适用，不对被上诉人适用，法官有偏袒被上诉人的嫌疑。综上所述，一审判决认定事实不清，主要证据不足；适用法律不当，明显偏袒被上诉人，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。 钰诚公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付自2017年5月至2019年4月所欠的物业费2058.60元、卫生费96元、电梯运行费780.80元、水费414.80元及2017年11月至2019年4月的车位服务费720元等费用共计4070.20元；2、判令被告支付给原告违约金2927.11元（自2017年5月1日起并主张至付清之日）；以上二项共计6997.31元。3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。自2017年5月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷，拖欠物业费等相关费用至今，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至本院，形成本诉。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告在协议签订后一直在为被告的案涉物业提供物业服务，被告应当按照协议约定及时足额向原告支付相关物业服务费及代收费，原告诉求被告支付，符合协议约定及法律规定，依法予以支持；被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告迟璇于本判决生效后十日内向原告淄博钰诚物业管理有限公司支付自2017年5月至2019年4月所欠的物业费2058.60元、卫生费96元、电梯运行费780.80元、水费414.80元及2017年11月至2019年4月的车位服务费720元，以上共计4070.20元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告迟璇负担。 二审中，上诉人迟璇提交钰诚公司收费单据一张，拟证明钰诚公司张贴通知自2019年7月1日起按照三星级标准收费，但业主在2019年7月1日交费时，仍然按照四星级标准，被上诉人钰诚公司质证称对证据真实性予以认可，迟璇交费的期限是2009年5月11日至2019年10月31日，根据双方合同约定，物业费应当在2019年5月1日前预交完毕，被上诉人调整物业收费标准的时间是2019年7月，被上诉人会在2019年10月份的交费中将业主自2019年7月份起多交的物业费予以抵扣，因此不存在乱收费的情况；上诉人提交里程花园广告费收入及维修支出明细一张，拟证明里程花园交房至今，首次将广告费收入公示，被上诉人钰诚公司质证称不认可上诉人的证明内容，该证据能够证明被上诉人履行了合同约定的公示义务；上诉人提交2019年10月29日说明一份，拟证明物业在收取物业费时，不按照正规的应收金额收取，被上诉人钰诚公司质证称对该证据的证明内容不予认可，该份说明中已经显示被上诉人多收的电梯运行费会在下次预交费时冲减，且其他已经正常交费的业主已经得到了扣减，不存在乱收费的情况；上诉人提交关于征求里程花园业主意见建议的通知一份，拟证明物业征求业主意见后，汇总了部分服务不达标的情况予以通知，被上诉人钰诚公司质证称对证明内容不予认可，该份意见建议的通知恰好能够证明被上诉人在接到小区业主向居委会的意见建议后，能够根据物业管理条例的规定及时接纳相关意见建议，并向业主发出通知，及时整改，接受监督。 本院认为，双方在二审中争议的焦点问题为迟璇应否向钰诚公司支付案涉物业费。双方当事人就物业服务签订了物业服务协议，并对于物业服务费用的标准在协议中进行了明确约定，协议双方应当依约履行。迟璇在本案中所主张钰诚公司提供物业服务未达到四星级标准，故其不应按照物业服务协议约定支付物业费。对此，在钰诚公司所主张的案涉物业服务费所涉期间内，里程小区的物业服务等级标准并未进行调整，即所确定的里程小区物业服务的等级标准没有发生变化，仍为四星级。钰诚公司在履行物业服务过程中若存在与合同约定不符的违约情形，应承担相应的违约责任，但不能成为迟璇拒付物业费或要求减少物业服务费的理由，且物业服务合同中也无此约定。因此，钰诚公司要求迟璇支付案涉物业费具有事实和法律依据。原审对此判决支持钰诚公司的诉讼请求并无不当。关于原审审理程序问题。上诉人主张一审开庭审理过程中，上诉人曾向法庭申请调取证据和当庭反诉，却被告知自行调取和另案起诉，违反法定程序。对此，本院认为，原审法院根据相关法律规定和当事人的诉求及申请的内容告知上诉人自行调取证据和另案起诉并不违反法律规定。 综上所述，迟璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人迟璇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  翟雪利 二〇二〇年二月十七日 代理书记员  王 琦