浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1124民初2161号 原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。 经营者：翁慧青。 委托诉讼代理人：王斌杰，男，1984年11月29日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：潘伟杰，男，1995年2月9日出生，汉族，住松阳县。 被告：吕青山，男，1986年8月10日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：蔡秀华，女，1960年7月23日出生，汉族，住松阳县。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告吕青山居间合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月20日第二次公开开庭进行了审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人王斌杰、潘伟杰，被告吕青山的委托诉讼代理人蔡秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告吕青山因买房需要，于2019年4月7日与原告签订了《委托协议书》并实地察看了松阳县慧明小区83幢401室的房屋，并当场与房东约定晚上协商价格，后被告以没有考虑好而取消。次日，被告故意避开原告以790800元与房东进行交易。被告的行为违反了《委托协议书》关于“在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过第三方交易成功的，按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介服务费15816元；二、由被告承担本案诉讼费用。 被告吕青山答辩称：1、原告松阳县新华房产中介服务部提供的《委托协议书》除打印内容外均为空白，系事后添加，原告要求被告签字时未告知该《委托协议书》的内容，而是告知签字是为了留下联系方式，签字即可，对于协议书中的违约条款等内容均未提示也未告知，2%中介费条款属于霸王条款，且该内容存在重大误解和争议，故原告存在欺诈、误导消费者的行为。2、原告并非本案诉争房屋独家代理，松阳县慧明小区83幢401室的房源信息在其他中介也有发布，且2019年4月4日被告在松阳县长松房产中介服务部的居间下首次实地察看了该房屋，且报价85万元，后原告在未告知看房详细地址情况下再次带被告察看该房屋，但报价89万元，且服务态度一般。故被告选择了报价低、服务好的松阳县长松房产中介服务部居间促成了交易，于2019年4月8日购买了该房屋，被告不构成违约。3、《委托协议书》约定支付中介费的内容不合理，居间人在促成交易过程中需要提供看房、协调价格、协助办理贷款、过户等服务才能完成居间服务收取中介费，而本案原告仅提供单次看房服务未促成交易的完成，故要求被告支付2%中介费，显然不合理，但被告愿意支付被告从事居间活动支出的必要费用50-100元。4、被告在松阳县长松房产中介服务部的居间下与房东签订了《房屋买卖合同》并支付了中介费7800元。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 《委托协议书》一份，待证2019年4月7日，原告带被告吕青山首次察看了松阳县慧明小区83幢401室房屋但被告吕青山故意避开原告私下与房东交易的事实。 经质证，被告对证据材料的真实性无异议，但该协议书除打印部分外，其余均为事后填写，且该协议系格式合同，违约责任的约定未尽提示告知义务，属于霸王条款，不具有合法性。 本院认为，原告提供的证据材料，被告对真实性无异议，本院予以采信。 被告吕青山为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《售房居间合同》一份，待证松阳县慧明小区83幢401室房源信息并非原告独家所有，且2019年4月4日松阳县长松房产中介服务部已带被告察看该房屋的事实； 二、个人购房转账记录表、转账流水、借条、房屋交接单、收条，待证被告为购买松阳县慧明小区83幢401室房屋支付购房款790800元并支付中介费7800元的事实； 三、精装房源信息表一份，待证被告吕青山购买的松阳县慧明小区83幢401室房屋的出售信息通过其他途径也能够取得的事实。 经质证，原告对证据材料一、二认为与其无关，对被告支付中介费不知情，而原告带被告吕青山实地察看涉案房屋时其并未提出已在其他中介看过该房屋，故被告私下成交构成违约；对证据材料三真实性有异议，无法确认其来源。 本院认为，被告提供的证据材料一、二，原告对真实性无异议，本院予以采纳；对证据材料三无法确认其来源以及真实性，本院不予采纳。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 2019年4月7日，原告松阳县新华房产中介服务部与被告吕青山签订《委托协议书》，协议书第4条“特别约定”：在本协议签订之日起24个月内，如甲方私下直接或间接地规避乙方成交或介绍给第三人去成交，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方，不得以未促成签约、未提供协助办理过户等服务为由进行抗辩；若甲方事后通过其他第三方交易成功的，则按该物业成交价2%计赔损失给乙方；第五条“甲方确认”：在本协议签订前，甲方对上列物业的信息概无任何了解和知悉，系从乙方处首次获得等内容。被告吕青山在《委托协议书》的“房源表”中“已实地察看签名确认”及落款“委托方”处签名。同日，被告吕青山实地察看了松阳县慧明小区83幢401室的房产。2018年4月8日，被告吕青山以790800元购买了松阳县慧明小区83幢401室的房屋。 之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。 另查明，2019年4月4日，被告吕青山与松阳县长松房产中介服务部签订了《售房居间合同》，并约定其察看房源具体地址为“松阳县西屏街道慧明小区83号401室”。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告吕青山委托原告松阳县新华房产中介服务部进行购买房屋的居间活动，并签订《委托协议书》，故原、被告之间居间合同成立并生效。本案中，《委托协议书》的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《委托协议书》第4条“特别约定”的内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介进行购买房屋，从而使中介公司无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。故被告提出“特别约定”的条款无效的抗辩，本院不予采纳。根据《委托协议书》的约定，衡量买方是否“跳单”构成违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的其他中介促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原告未提供证据证明涉案房产系其独家委托出售，而被告通过不同的中介了解到同一房源信息，并通过其他中介促成房屋买卖合同成立的，不构成违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告未举证证明被告购买涉案房屋系利用了其提供的房源信息、交易机会，故原告以此为由，诉请被告承担违约责任，并支付物业成交价的2%作为损失赔偿的依据不足，本院不予支持。对于被告提出涉案房源信息并非从原告处首次获得的抗辩，根据《委托协议书》第5条约定，被告对其察看的涉案房源系首次获得予以确认，且该内容已加粗、加黑，故本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。鉴于原告带被告实地察看房屋，付出了一定劳动，并有必要的成本支出，且原告亦自愿支付一定的看房劳务费用，故根据诚实信用原则并结合本案的实际情况，酌情认定被告向原告支付合理费用500元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告吕青山于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部合理费用500元； 二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费195元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担170元，被告吕青山负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨宗磊 人民陪审员  周建华 人民陪审员  江建水 二〇二〇年二月二十五日 法官助理刘芷安 代书 记员  江仙琴 ? ?