文书内容山东省淄博市博山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0304民初3577号原告：淄博博山隆泰物业管理有限公司，住所地博山区秋泉路18号。统一社会信用代码：91370304MA3N8Y982L。法定代表人：张大庆，总经理。委托诉讼代理人：王华章，男，系社区推荐的公民。被告：张鹏，男，汉族，成年。被告：张敬臣，男，1963年6月22日出生，汉族，户籍地博山区。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月10日立案后，原告申请追加张敬臣为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王华章到庭参加诉讼，被告张鹏、张敬臣经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告淄博博山隆泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业费1053.00元、水费141.30元、电费1180.80元、电损耗10.50元；2．被告向原告支付违约金1090.81元；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与博山区恒泰怡景花园小区的建设单位博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订前期物业服务管理合同。合同约定自2018年9月起博山恒泰怡景花园小区由原告进行前期物业服务管理，物业费按房屋建筑面积0.45元/平方米/月，于每月1号至10号向业主或者物业使用人收取；业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，自逾期之日起按照应缴金额的0.5%按日缴纳违约金。合同签订后，原告按照约定对博山区恒泰怡景花园小区进行物业服务管理，但被告自2018年9月至2019年11月欠缴物业费1053.00元、水费141.30元、电费1180.80元、电损耗分摊10.50元，经原告多次催要，被告拒绝支付，按照物业合同第12条，被告应向原告支付违约金1090.81元。为维护原告合法权益，请求依法处理。诉讼中，原告明确，被告张敬臣为涉案房屋的产权所有人，被告张鹏系实际的物业使用人，因此要求被告张鹏支付上述款项，张敬臣承担连带责任。被告张鹏、张敬臣在法定期限内未提出答辩，亦未提供其他相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1．原告的营业执照一份；2．原告与博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订物业合同一份；3．产权、产籍档案证明一份；4．物业费单据十五张（在物业费单据上同时记载水费以及电费情况，每一份单据上记载的是当月的物业费及上月的水费及电费）。经本院审查，原告提供的上述证据均客观真实、来源合法、与本案待证事实具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理和物业服务企业。被告张敬臣系博山区恒泰怡景花园6号楼二单元302号的产权人，该房屋建筑面积为155.89平方米。2018年9月19日，原告淄博博山隆泰物业管理有限公司与涉案小区的建设单位淄博博山恒泰怡景房地产开发有限公司签订物业服务委托合同一份，约定原告对涉案恒泰怡景花园小区进行前期物业管理，直至该小区业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。合同第十二条约定物业管理服务费的收费时间为每月1日至10日，暂按优惠价每月每平方米0.45元收取。合同第七条约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，可代收电费、水费及其他需要相关业主公摊的费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告张敬臣作为恒泰怡景花园小区的业主，建设单位依法与原告签订的前期物业服务合同，对被告与原告均具有约束力，双方均应按照物业服务合同约定履行各自权利义务。原告主张被告张敬臣自2018年9月至2019年11月（共计15个月）欠物业费，按涉案房屋建筑面积155.89平方米，每月每平方米0.45元计算，物业费金额为155.89平方米×每月每平方米0.45元×15个月=1053.00元，该款项原告有权要求被告支付。根据合同约定，原告可代收电费、水费及其他需要相关业主公摊的费用，对于原告要求被告张敬臣支付2018年9月至2019年10月期间的水费141.30元、电费1180.80元、电损耗公摊费用10.50元的诉讼请求，本院予以支持。合同中约定的滞纳金实为逾期付款违约金，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，原告并未提供证据证明自己的损失情况，故其损失只能参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。故以被告欠原告的物业费金额为基数，计算原告的损失金额为26.39元（计算方式见附表违约金计算表），对原告主张超出部分，本院不予支持。原告主张被告张鹏为物业实际使用人，但其提供的证据不足以证明其主张，原告应自行承担举证不能的法律后果，对于其要求被告张鹏承担责任的诉讼请求，本院不予支持。被告张鹏、张敬臣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张敬臣于本判决生效之日起十日内支付原告淄博博山隆泰物业管理有限公司物业费1053.00元、水费141.30元、电费1180.80元、电损耗10.50元，合计2385.60元；二、被告张敬臣于本判决生效之日起十日内支付原告淄博博山隆泰物业管理有限公司违约金26.39元；三、驳回原告淄博博山隆泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告张敬臣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  杜洪芳二〇二〇年二月十日法官助理孙娜娜书记员焦萍附违约金计算表：                           欠费时间              金额（元）              违约时间              违约金数额（元）                  1              2018年9月              70.20               2018.9.11-2019.8.20              2.91                  2              2018年10月              70.20               2018.10.11-2019.8.20              2.66                  3              2018年11月              70.20               2018.11.11-2019.8.20              2.39                  4              2018年12月              70.20               2018.12.11-2019.8.20              2.14                  5              2019年1月              70.20               2019.1.11-2019.8.20              1.87                  6              2019年2月              70.20               2019.2.11-2019.8.20              1.61                  7              2019年3月              70.20               2019.3.11-2019.8.20              1.37                  8              2019年4月              70.20               2019.4.11-2019.8.20              1.11                  9              2019年5月              70.20               2019.5.11-2019.8.20              0.86                  10              2019年6月              70.20               2019.6.11-2019.8.20              0.59                  11              2019年7月              70.20               2019.7.11-2019.8.20              0.34                  12              2019年8月              70.20               2019.8.11-2019.8.20              0.08                                 小计              842.40                              17.93                  注：2018年9月至2019年8月期间欠交的物业费842.40元，截至2019年8月20日，违约金合计17.93元；自2019年8月21日开始至2019年11月7日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该段时间的违约金数额为7.70元，累计25.63元。                  13              2019年9月              70.20               2019.9.11-2019.11.7              0.47                  14              2019年10月              70.20               2019.10.11-2019.11.7              0.23                  15              2019年11月              70.20               2019.11.11-2019.11.7              0.06                  注：2019年9月至2019年11月期间欠交的物业费，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，金额累计0.76元。上述违约金金额合计为26.39元。