云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异242号案外人：吴长征，男，汉族，1978年1月21日生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：付平申，云南大韬律师事务所，特别授权代理。委托诉讼代理人：道永靖，云南大韬律师事务所，特别授权代理。申请执行人：广发银行股份有限公司昆明分行住所：云南省昆明市西山区广福路488号。法定代表人：朱少彦。统一社会信用代码：91530000X22602133B。委托诉讼代理人：王天敏，云南义声律师事务所，特别授权代理。被执行人:陈治纲，男，汉族，1977年11月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被执行人:李玲，女，汉族，1978年3月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司昆明分行（以下简称“广发银行昆明分行”）与被执行人陈治纲、李玲金融借款合同纠纷一案中，案外人吴长征向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吴长征称，案外人吴天征于2017年4月11日通过中介公司(昆明富贵房地产经纪有限公司)居间介绍,向被执行人陈治纲购买了位于昆明市菱角塘中区9幢6单元501号房屋（房产证号：20××71）,三方于同日签订了一份《房屋买卖定金合同》,案外人吴长征向被执行人陈治纲支付了2万元的定金。同年4月17日,被执行人陈治纲与案外人就案涉房屋的买卖事宜到昆明明信公证处办理了字号为(2017)云昆明信证民字第21817号《二手房买卖公证书》,同日,案外人向被执行人陈治纲再次支付了7万元的首付款,双方约定尾款56万元由案外人通过抵押贷款的方式支付。5月5日,案外人向昆明市不动产登记中心五华分中心提出了《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记申请》,该中心同意了案外人的申请并下发了《不动产登记受理通知书》。5月15日,案外人就案涉房屋的尾款向富滇银行昆明百大支行提出抵押贷款申请,并签订了《个人购房(抵押)担保借款合同》,后富滇银行审批通过后,于同日将贷款金额56万元支付给了被执行人陈治纲。同日,在中介方(昆明富贵房地产经纪有限公司)的见证下,双方就房屋的水、电、煤气、物管等费用进行了结算,并进行了房屋的正式交付和物业的交割,至此,双方的买卖合同已经履行完毕,案涉房屋交付案外人使用,案涉房屋的所有权转移手续也已经在办理之中。昆明市西山区人民法院于2017年5月23日作出(2017)云012民初4354号民事裁定书,裁定保全查封案涉房屋。因案外人已于2017年4月11日购买了案涉房屋，并于5月5日申请了转移登记，且于5月15日已经支付了所有房款，房屋也已经交付使用。综上所述，案外人认为，案外人与被执行人陈治纲签订房产买卖协议系双方真实意思表示，且经过公证机关的公证，案外人支付房款，办理转移登记以及转移房屋的交付使用等均是在昆明市西山区人民法院作出裁定之前,因此,昆明市西山区人民法院的保全查封行为使得案外人的权利无法获得相应的保障,侵害了案外人的合法权益。综上所诉，根据《民事诉讼法》的规定，特向昆明市西山区人民法院提出异议申请,请求停止对案涉房屋的执行并解除查封。申请执行人广发银行昆明分行答辩称，一、申请执行人依法向昆明市西山区人民法院申请查封了被执行人陈治纲名下位于昆明市菱角塘中区9幢6单元501号房屋,对该房屋进行查封是合法有效的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权的规定,涉案房屋自人民法院依法作出保全裁定至今仍登记在被执行人陈治纲的名下,因此对涉案房屋进行查封是合法有效的。二、昆明市西山区人民法院向昆明市不动产登记中心送达协助执行通知书时,昆明市不动产登记中心尚未核准案外人与被执行人的过户登记申请。昆明市西山区人民法院于2017年5月23日向昆明市不动产登记中心送达协助执行通知书,并在当日收到了昆明市不动产登记中心的回执，案外人虽已于2017年5月5日向昆明市不动产登记中心提出了过户登记申请,并收到了《不动产登记受理通知书》,但至2017年5月23日,昆明市不动产登记中心尚未核准案外人的过户登记申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时,登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请,尚未核准登记的,应当协助人民法院执行的规定,昆明市西山区人民法院向昆明市不动产登记中心送达协助执行通知书时,案外人的过户登记申请尚未得到核准,因此昆明市不动产登记中心应当协助人民法院对涉案房屋进行查封。综上,申请执行人认为案外人的异议不成立,请求驳回案外人的请求。案外人吴长征为支持其异议主张，向本院提交了房屋信息查询摘抄表、房屋户籍关系核实情况、个人购房（抵押）担保借款合同、定金收条、物业交割清单、房屋买卖合同补充协议、不动产登记受理通知书、富滇银行账户余额变动短信提醒各一份、公证书、收条各两份,以上证据材料均为复印件。本院查明，广发银行昆明分行与陈治纲、李玲金融借款合同纠纷一案审理过程中，广发银行昆明分行向本院申请保全，本院于2017年5月23日查封了陈治纲名下位于菱角塘中区9幢6单元501号房产（房产证号：20××71），经过审理，本院于2017年8月15日作出（2017）云0112民初4354号民事判决书，判决书确认的主要内容为:解除广发银行昆明分行与陈治纲签订的由1411180095号《生意人卡（生意红）申请表》以及132149003839号《个人信用贷款核准通知书》组成的《个人贷款合同》；陈治纲、李玲偿还广发银行昆明分行贷款本金217941.13元及利息、罚息、复利36323.04元；陈治纲、李玲支付广发银行昆明分行律师费10581.20元，承担案件受理费2476元及保全费1737元。因李玲不服判决，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院于2018年2月8日作出（2017）云01民终7689号民事判决书，判决书的主要内容为:维持（2017）云0112民初4354号民事判决第一、二项；撤销陈治纲、李玲支付广发银行股份有限公司昆明分行律师费10581.20元。上述判决书生效后，由于陈治纲、李玲没有履行生效法律文书确定的义务，广发银行昆明分行向本院申请强制执行，本院于2019年3月8日立案受理（2019）云0112执2266号广发银行昆明分行申请执行陈治纲、李玲金融借款合同纠纷一案，以上对案涉房屋保全查封转为执行查封。案外人吴长征对此不服，提出上述执行异议，并提交了证据材料。案外人吴长征提供的房屋买卖合同公证书载明，卖方陈治纲委托蔡正容，买方吴长征，以人民币720000元价格买卖案涉房屋，公证日期为2017年4月17日。双方于2017年4月17日签订了房屋买卖合同补充协议，确认案涉房屋实际成交价格为650000元。另外，案外人吴长征提供了一份560000元收条，70000元收条以及20000元定金收条，收款人签名为蔡正容。本院认为，本案的争议焦点为案外人吴长征主张的实体权利是否足以排除执行。本案属于金钱债权执行中的案外人异议，且系买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查。故本案审查的重点即为吴长征提出的执行异议请求是否符合第二十八条规定的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2017年4月17日，陈治纲委托蔡正容与吴长征签订二手房买卖合同一份，约定陈治纲将其名下位于菱角塘中区9幢6单元501号房产（房产证号：20××71）出售给吴长征，房屋总价款为人民币720000元，并就房款支付、违约责任等内容做了约定。双方并于当日对该合同于云南省昆明市明信公证处办理了合同公证，昆明市明信公证处于当日出具了公证书，确认了双方房屋买卖合同的真实有效性，合同签订日期在本院2017年5月23日查封案涉房屋之前。故在本院查封案涉房屋前，案外人吴长征与被执行人陈治纲签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中，陈治纲与吴长征约定房款付清3日内交付房屋，2017年5月16日双方经昆明富贵房地产经纪有限公司办理了物业交割，并签署了物业交割清单，与吴长征2017年5月15日交清房款的日期相符，本院对此予以采信，案外人吴长征系在本院查封案涉房屋前已合法占有该房屋。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，陈治纲与吴长征签订的房屋买卖合同中约定的房屋成交价格为720000元，其中560000元为商业贷款，2017年4月17日双方达成房屋买卖合同补充协议，确认房屋实际成交价格为650000元。吴长征出具了陈治纲的委托人蔡正容出具的收条三份，于2017年4月11日出具20000元定金收条一份，于2017年4月17日出具70000元收条一份，于2017年5月15日出具560000元收条一份，总金额650000元，于双方确认的房屋实际成交价格一致，系在本院查封案涉房屋前已支付全部价款。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2017年5月5日昆明市不动产登记中心五华登记处受理了陈治纲与吴长征国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记事宜，本院于2017年5月23日查封案涉房屋，致使其未完成过户登记手续，因此，本案并非案外人吴长征自身原因未办理过户登记。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，案外人吴长征的异议主张符合二十八条规定的四个条件，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止本院（2019）云0112执2266号案件对位于菱角塘中区9幢6单元501号房产（房产证号：20××71）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李江永人民陪审员  苏祖珍人民陪审员  邓文美二〇二〇年二月十九日法官助理杨海曼书记员曾子媚