济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1347号 原告：刘继清，男，1975年1月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：周治强，山东瀛岱律师事务所律师。 被告：刘玉泉，男，1986年6月10日出生，汉族，住山东省平度市。 第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：张志良，男，济南恒大西区置业有限公司职工。 第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。 负责人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，中国农业银行股份有限公司济南历城支行职工。 原告刘继清与被告刘玉泉、第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘继清的委托诉讼代理人周治强、第三人恒大公司的委托诉讼代理人张志良、农行历城支行的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼，被告刘玉泉经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘继清向本院提出诉讼请求：1.判令刘玉泉继续履行合同，将恒大雅苑18号楼1单元2402室的房产过户到刘继清名下；2.判令刘玉泉承担律师费10000元；3.判令刘玉泉承担违约金213000元；4.诉讼费、保全费及其他相关费用由刘玉泉承担。事实与理由：2015年6月10日，刘玉泉与恒大公司签订商品房买卖合同，由刘玉泉购买恒大公司开发建设的恒大雅苑18号楼1单元2402室，总房款669227元，合同约定由刘玉泉支付首付款201227元，余款468000元按照银行按揭贷款的方式支付。2016年10月11日，刘玉泉与刘继清签订房屋买卖合同，刘玉泉将恒大雅苑18号楼1单元2402室卖与刘继清，总价款710000元，双方约定2016年10月31日前将首付款450000元支付给刘玉泉，并约定刘玉泉在收到该款项后七日内用于办理解除抵押手续。2016年11月10日，刘继清将首付款支付给刘玉泉，但刘玉泉在收到该首付款后未办理解除抵押手续，刘玉泉的行为已构成严重违约。 刘玉泉未答辩。 恒大公司述称，在刘继清结清贷款的前提下，同意协助办理房屋过户手续。 农行历城支行述称，2015年6月10日，刘玉泉与恒大公司签订购房合同，购买涉案房产。2014年12月12日与我行签订《个人购房担保借款合同》，期限30年，2015年6月17日至2014年6月16日，采取等额本息还款，截至2019年12月刘玉泉一手房贷款余额为433890.98元，另拖欠当月利息为1771.72元。该涉案房屋在未办理房产确权及抵押登记手续，因刘玉泉长期违约欠款，根据合同约定由恒大公司承担连带担保责任。我行按季扣划恒大公司保证金用于归还刘玉泉贷款本息。如果贷款还清后，我们出具刘玉泉贷款结清证明，配合办理过户手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、房屋来源：2015年6月10日，恒大公司与刘玉泉签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘玉泉自愿认购恒大公司开发建设的位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18号楼1-2402室房屋，建筑面积89.42平方米，总价款为669227元；刘玉泉同意于2015年6月12日前支付首期房款201227元，余款468000元于2015年6月12日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；出卖人应当在2016年12月31日前交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同还对其他事项进行了约定。 另外,刘玉泉与恒大公司、农行历城支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定刘玉泉向农业银行贷款468000元，恒大公司作为保证人提供连带保证担保，刘玉泉提供2402室房屋作为抵押担保，但未办理预抵押登记。2015年6月17日，农行历城支行支付了该款项。 二、合同约定买卖情况：2016年10月11日，刘玉泉作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的刘继清签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿出售2402室房屋给乙方，建筑面积89.42平方米；房屋总价款为710000元，乙方于买卖合同签订之时向甲方支付定金20000元，于2016年10月31日前支付甲方首付款450000元，剩余260000元房款于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方在收到乙方首付款7日内办理解除抵押手续；乙方付完首付款，甲方收房3日内，甲乙双方到物业交割，乙方入住；甲方承担开发商通知初次办证的维修基金、契税，乙方承担过户产生的增值税、个税、契税、交易费、评估费、金融代办费、工本费、查档费、中介费；如甲、乙任意一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；合同还对其他事项进行了约定。双方未明确约定刘玉泉办理2402室房屋的所有权登记时间，亦未明确约定刘玉泉将该房屋的所有权转移登记至刘继清名下的时间。 三、合同履行情况：刘继清于2016年10月11日向刘玉泉支付定金20000元，于2016年11月10日向刘玉泉支付首付款430000元，合计450000元。 诉讼过程中，刘继清表示自愿代刘玉泉向农行历城支行清偿贷款本息，并已经代刘玉泉偿还了欠付恒大公司的首付款及恒大公司为刘玉泉垫付的贷款合计152185.36元，刘继清主张用代偿的款项抵消剩余房款，并自愿代刘玉泉缴纳办理房屋所有权证产生的税费、维修基金。恒大公司认可刘玉泉的首付款已付清，同意协助刘继清办理房屋产权过户手续。农行历城支行称如果刘继清代刘玉泉清偿贷款，就同意协助刘继清办理房屋产权过户手续。 另查明，刘继清为本案支出律师费10000元，为本案诉讼保全购买财产保全责任险支出保费1512元。 本院认为，刘玉泉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。刘继清与刘玉泉签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。刘玉泉应当保证其对2402室房屋拥有处分权，并且使合同能够顺利履行。但刘玉泉作为出卖方，其只是对2402室房屋进行了网签备案，尚未取得所有权证书，刘继清要求刘玉泉将2402室房屋过户给其的前提是刘玉泉先取得房屋所有权证书。经本院审理查明，刘继清已经按时支付了定金及首付款，且2402室房屋已经具备分户登记的条件，故刘继清要求刘玉泉将2402室房屋过户给其的诉讼请求，应当分三步：第一步是刘继清代刘玉泉向农行历城支行清偿贷款；第二步是恒大公司、农行历城支行协助刘玉泉将2402室房屋登记至刘玉泉名下；第三步是刘玉泉取得房屋所有权证书后再协助刘继清登记至刘继清名下，因刘继清自愿承担上述登记过程中产生的税费，故以上两次登记所产生的税费均由刘继清承担。 关于刘玉泉是否违约，首先，刘继清按照合同约定及时支付了定金及首付款，那么刘玉泉也应当按照合同约定及时偿还银行贷款并办理房屋所有权证书，但是刘玉泉不但没有全部偿还银行贷款，而且逾期不还，不配合办理房屋所有权证，导致《房屋买卖合同》难以继续履行。虽然合同没有明确约定具体的结清贷款时间及办理所有权转移登记的时间，但是经过刘继清的催告后，刘玉泉应当在合理期限内办理。在刘玉泉存在上述欠付银行贷款的情况下，刘继清有理由相信刘玉泉不履行合同的主要义务，尤其是在刘继清向本院提起诉讼后，刘玉泉未到庭参加诉讼，说明在刘继清催告其办证的情况下，刘玉泉仍怠于履行合同义务，明显存在违约，其应当承担相应的违约责任。刘继清要求刘玉泉承担承担合同总房价30%的违约金213000元，符合合同约定，且刘玉泉未到庭抗辩，故本院予以支持。 关于律师费及财产保全责任险保费的承担问题，该费用属于刘继清的损失，当事人既要求违约金又要求赔偿损失，没有法律依据。因刘继清已诉请了违约金，且刘继清未能举证证明约定的违约金不足以弥补实际损失，故刘继清要求刘玉泉承担律师费及保险费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、刘继清于本判决生效之日起十日内代刘玉泉向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18号楼1单元2402室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准； 二、刘玉泉于上述银行贷款清偿后五日内办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑18号楼1单元2402室房屋的分户登记手续，济南恒大西区置业有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助办理； 三、刘玉泉取得涉案房屋的所有权证书后五日内，将所有权转移登记至刘继清名下； 四、在办理涉案房屋的分户登记及转移登记过程中产生的所有税费由刘继清承担； 五、刘玉泉于本判决生效之日起十日内支付刘继清违约金213000元； 六、驳回刘继清对刘玉泉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10900元，保全费5000元，由刘玉泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李明亮 人民陪审员  王庆华 人民陪审员  宋 超 二〇二〇年二月三日 书 记 员  赵珊珊