河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初7231号原告：胡中涛，男，1979年7月11日出生，汉族，住许昌市东城区。委托诉讼代理人：赵怡婷，河南世纪风律师事务所律师。被告：谢明灿，男，1961年9月24日出生，汉族，住许昌市魏都区。原告胡中涛与被告谢明灿侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡中涛的委托诉讼代理人赵怡婷，被告谢明灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡中涛向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同的效力；2.判令被告停止侵权，立即停止对原告租赁权的侵害，排除对原告正常装修施工和经营的妨碍；3.判令被告赔偿原告经济损失2000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：涉案房屋即“莲城华庭（现名城标尚郡）”系许昌金都房地产开发有限公司（以下简称金都公司）开发，由许昌中德建设有限公司（中德公司）承建的商品楼。因金都公司拖欠中德公司工程款无力偿还，2014年11月4日，金都公司向中德公司出具授权委托书，委托中德公司全权处置金都公司开发建设的“莲城华庭（现名城标尚郡）”全部房产，处置所得款项抵偿金都公司拖欠中德公司的工程款。2014年11月9日，双方又签订《协议书》，约定双方均同意以该项目内临街门面房抵偿金都公司拖欠中德公司的工程款。自协议签订当日，中德公司对抵账门面房享有占有、使用、收益、处分（出售或出租）的权利，金都公司不再对已抵偿房屋享有占有、使用、收益、处分（出售或出租）的权利。该协议不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应认定为有效。原告分别于2018年7月16日、2018年8月30日分两笔出借给中德公司借款共计93.5万元，用于中德公司资金周转，中德公司于2018年12月30日向原告出具包含利息在内的100万元借条一张。由于原告多次向中德公司要求归还借款，中德公司迟迟不予归还，2019年6月1日，中德公司与原告达成协议，基于上述其与金都公司的约定，愿意将自己权限范围内可处置的房产出租给原告，以租金冲抵借款。原告查看了金都公司向中德公司出具的委托授权书与协议书，并实地察看了涉案房屋的情况，属毛坯房。在尽到注意义务后，同意与中德公司达成协议，并于当日与中德公司签订房屋租赁合同。合同约定中德公司将位于紫云路城标尚郡东门自北向南数第二件门面房出租给原告，租赁费每年5万元，原告一次性支付房屋租金100万元，作为中德公司之前累计欠原告借款100万元，该借款冲抵本合同20年的房屋租金。合同签订后，中德公司向原告出具《房屋租赁交接清单》，将未装修的房屋以及房屋钥匙（卷闸门钥匙3把、后防盗门钥匙3把）交给原告，随后原告投入20余万元对租赁场地进行装修。但在装修过程中，被告却突然出现声称涉案房屋系其所有，并恶意砸毁原告装修财物，采取堵门破坏等方式阻拦原告施工，严重影响原告的正常经营活动，造成原告经济损失2000余元。原告认为，被告不是涉案房屋的所有权人，而原告与出租方中德公司签订的《租赁合同》合法有效，基于合法债权关系产生的占有，更应受到法律保护，原告属善意第三人，对涉案房产亦属于有权占有，现被告的行为严重导致原告无法正常经营租赁场地，其行为已构成侵权，应承担相应民事责任。谢明灿辩称，租赁合同不是原、被告之间签订的。涉案房屋是被告房屋，被告的行为并没有侵害到原告的权利，故原告要求赔偿2000元没有事实及法律依据支持。本案诉讼费不应由被告承担。原告胡中涛围绕诉讼请求提供的协议书、委托授权书、借条、网上银行转款回单、租赁合同、房屋租赁交接清单、接处警登记表真实合法，本院予以确认并在卷佐证。被告谢明灿为支持自己的主张，向本院提交了商品房买卖合同、收款收据、转账凭证、（2014）许魏证民字第528号公证书、房屋交付占有承诺保证书。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年11月4日，许昌金都房地产开发有限公司（委托人）与许昌中德建设有限公司（被委托人）签订委托授权书一份，委托内容如下：委托人许昌金都房地产有限公司因拖欠被委托人许昌中德建设有限公司工程款无力偿付，且委托人已经停止经营无员工办理公司业务，委托人金都公司特委托中德公司全权处置（出售、出租、转让、抵账）金都公司开发建设的“莲城华庭”（现名城标尚郡）全部房产。处置所得款项抵偿金都公司拖欠中德公司的工程款。2014年11月9日，许昌金都房地产开发有限公司（甲方）与许昌中德建设有限公司（乙方）就乙方承建甲方“莲城华庭（现名城标尚郡）商品楼”的《建筑工程施工合同》履行事宜签订协议书一份，协议约定因甲方已拖欠乙方工程款没有支付，造成乙方无法正常施工。双方均同意以该项目内未出售的（临街）门面房抵偿乙方，作为甲方给乙方支付的工程款。门面房按每平方米8200元标准抵偿，门面房面积共计8849.59平方米，共52间，抵偿工程款72566638元。自协议签订当日，乙方对抵账门面房享有占有、使用、收益、处分（出售或出租）权利，甲方不再对已抵账房屋享有占有、使用、收益、处分（出售或出租）权利。2018年7月16日、2018年8月30日，原告胡中涛分两次向许昌中德建设有限公司出借借款93.5万余元。2018年12月30日，许昌中德建设有限公司向原告胡中涛出具包含利息在内的100万元借款一份。2019年6月1日，许昌中德建设有限公司（甲方）与原告胡中涛（乙方）签订租赁合同一份，合同约定，甲方将城标尚郡东门自北向南数第二间门面房（房间编号60，面积约300平方米）即涉案房屋出租与乙方，租赁期间自2019年6月1日至2039年6月1日，租赁费每年5万元。租赁费支付方式为：一次性支付房租100万元（甲方确认之前累计欠乙方借款100万元，该借款冲抵本合同20年的房租）。合同签订当日，许昌中德建设有限公司将涉案房屋的卷闸门钥匙及后防盗门钥匙共6把交付原告。另查，2014年3月4日，被告谢明灿与许昌金都房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，被告谢明灿以总价300万元购买许昌金都房地产有限公司开发的“莲城华庭”（现名城标尚郡）17幢一单元1-2层2号商铺即涉案房屋。该商品房买卖合同经河南省许昌市汉魏公证处予以公证。被告谢明灿于同日向许昌金都房地产有限公司转款298万元，加之前已支付的2万元定金，实际已足额支付全部房款。当日，许昌金都房地产有限公司向被告谢明灿出具300万元房屋款收据一份。后因许昌金都房地产有限公司迟迟未能向被告谢明灿交付房屋，2014年12月31日，许昌金都房地产有限公司向其出具房屋交付占有承诺保证书一份，内容为：房屋出售人许昌金都房地产有限公司于2014年3月4日与谢明灿签订房屋买卖合同，将位于许昌市东城区学院路莲城华庭第17幢1单元1-2层2号商铺地方的房屋出售给谢明灿，买卖标的房屋具体情况详见房屋买卖合同，现因施工单位尚未与我公司办理竣工验收手续，无法将房屋交付买受人谢明灿占有使用。在此，我公司承诺并保证，在施工单位与我公司办理完结竣工验收手续当日，将房屋交付买受人谢明灿占有使用。即只要施工单位与我公司办理完结竣工验收手续，就视为买受人谢明灿已经接受交付并占有使用买卖房屋，并享有占有使用人的一切权利，其他组织及个人无权干涉。此为不可撤销承诺保证。2019年9月，被告谢明灿前往涉案房屋查看时，发现原告雇佣的工人正在装修房屋，后双方发生纠纷并多次报警未果。被告谢明灿向许昌市东城区管委会规划建设局进行反应，后涉案房屋由许昌市公安局东城分局、许昌市东城区金融工作办公室、许昌市东城区规划建设局联合查封。被告谢明灿认可原告提交的照片中墙体损毁部分系本人所为。本院认为，本案为侵权责任纠纷。原告胡中涛要求确认与案外人许昌中德建设有限公司签订租赁合同效力请求属于确认之诉，与本案非属同一法律关系，故本院对该诉讼请求不予处理。涉案房屋因客观原因已被政府相关部门予以查封，且被告谢明灿未再继续实施侵害原告权利的行为。故原告要求被告停止对原告租赁权侵害并排除对原告正常装修施工和经营的妨碍请求，本院不予支持。原告善意占有对涉案房屋进行装修，被告谢明灿对装修财物进行损坏构成侵权应承担相应的民事赔偿责任。鉴于原告胡中涛虽未举证证明具体财产损失数额，但根据本案情况，原告要求被告赔偿损失600元的诉讼请求合法，本院予以支持。超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告谢明灿于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡中涛财产损失600元；二、驳回原告胡中涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告谢明灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  李晓娟人民陪审员  齐爱勤二〇二〇年二月二十八日书 记 员  李 嫚