辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9703号上诉人（原审原告）：王兴奎，男，1957年2月5日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审被告）：大连嘉缘物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区麒麟西巷13号。委托诉讼代理人：刘作军，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜洪涛，均系辽宁双护律师事务所律师。委托诉讼代理人：何振宁，均系辽宁双护律师事务所律师。上诉人王兴奎因与被上诉人大连嘉缘物业管理有限公司（以下简称嘉缘物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王兴奎上诉请求：撤销一审判决，改判支持其在一审提出的诉讼请求。事实和理由：2017年初王兴奎与索绍龙夫妇定好，案涉1单元1502房子由上诉人租住，所有相关费用由上诉人自理。2017年4月上诉人决定装修，由于小区物业嘉缘物业设置了门禁电梯卡，捆绑物业费就进不了楼门和电梯，因此上诉人到物业协商说房子一直没住，没住期间的物业费能不能少交一点。被上诉人回答不行，没办法上诉人就在2017年4月19日补交了物业费（2016年1月-2017年6月的）共计2443.68元，准备开始装修，被上诉人称必须交15元/m2的装修钱1131元，否则就不给水用。被上诉人违法，乱收费，交涉几次没有结果，无奈上诉人就录像于2017年5月12日交了1131元的所谓电梯运料、排渣费。被上诉人这才给了上诉人装修许可证，房屋装修管理文件（房屋装修管理协议）并拿钥匙打开水阀门。在一个月的水电装修期间看到小区物业公司，是怎样只为收钱而不作为糊弄小区业主的，近而进一步调查物业实际运作和物业有关法规和规定，发现物业公司只是一个打着服务业主旗号的敛财公司，物业实际服务费用与收取物业费存在着巨大差距，被上诉人与胜鼎小区业主签订的前期物业合同违法，极不合理。被上诉人违法行为包括：物业每平方米收取1.8元服务费，每平方米收取15元电梯运料、排渣费，门禁、电梯卡充值、捆绑物业收费，业主砸墙、破坏主体结构，物业疏于管理。具体在实际运作中有违反宪法、物权法、合同法、物业管理条例、价格法、招投标法、反不当竞争法等。上诉人在一审所提诉讼请求有理，应予支持。嘉缘物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。被上诉人依据《前期物业服务合同》提供了协议约定的物业服务，依据上诉人的房东与被上诉人达成的《房屋装修管理协议》的约定履行了排渣义务；未提供电梯卡事宜原因是上诉人的房东处于欠缴物业费状态，有自身过错，且涉案小区门岗有刷卡服务，且在被上诉人因未提供电梯卡行为在（2018）辽0202民初7446号生效判决中已承担过法律责任（未支持滞纳金），此判决也明确了上诉人的房东应缴纳物业费的责任。上诉人上诉请求不应予以支持。王兴奎向一审法院起诉请求：1、责令被告返还收取1131元装修运料排渣款（15元平方米）；2、责令被告返还多收的物业费1086.12元（物业费按1元平方米）；3、侵权违法设制门禁电梯卡捆绑收费，影响入住14个月，退还14个月的物业费1900.64元。一审法院认定事实：2015年3月10日，大连胜鼎置业有限公司与被告嘉缘物业签订前期物业服务合同，合同约定由大连胜鼎置业有限公司开发建设的中山区不朽巷小区由被告嘉缘物业进行前期物业服务，并对装饰装修房屋的业主或物业使用人的管理服务事项进行了约定，如需物业协助时，业主应付必要的清运费用。2013年10月13日，被告与业主索绍龙签订了前期物业服务合同、临时管理规约。大连市中山区位于该小区内，大连市中山区1单元1502房屋业主系索绍龙。被告负责小区的物业管理工作。2017年原告与索绍龙约定位于房屋由原告租住，所有相关费用由原告负担。原告于2016年1月至2017年6月缴纳了2891.04元，2017年7月至2018年8月缴纳1900.64元。现原告以被告违法管理服务、违法收取费用为由，诉至法院，要求被告退还已交纳的相关费用未果。一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。为了改善人民群众的生活和工作环境，本市行政区域内相应小区应逐步实行物业化管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，被告与业主签订的前期物业服务合同及相关约定符合改善小区的生活和工作环境需要，其合同对全体业主均有约束力，房屋出租的，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，由物业使用人结算交纳物业服务费用，业主负连带交纳责任，其物业服务协议，当然适用于租住本小区的其他租房客户。原告租住于，其房屋位于被告负责物业服务的小区之内，代房屋业主交纳了物业费及相关费用，享受了被告提供的物业服务。如原告认为被告在服务过程中，没有履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，原告可请求被告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，原告入住小区之前对被告的服务管理约定事项应予了解，被告收取原告物业费、排渣费及其他费用符合合同约定，原告要求返还其认为被告违法进行服务管理、违法收取费用及应退还多收费用问题与法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决如下：驳回原告王兴奎的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。本院经审查，除对一审查明事实部分“2013年10月13日，被告与业主索绍龙签订了前期物业服务合同、临时管理规约”更正为“2015年10月13日，被告与业主索绍龙签订了前期物业服务合同、临时管理规约”外，对一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求，其要求被上诉人返还多收的物业费1086.12元、退还14个月的物业费1900.64元以及返还1131元装修运料排渣款的请求，实质上涉及对案涉前期物业服务合同、临时管理规约、房屋装修管理协议中关于物业费、装修垃圾清运费的约定是否有效的认定。关于合同无效的情形，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同法施行后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将《合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后，最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，根据该指导意见，效力性强制规定是指法律、行政法规明确规定违反此类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范，此类规范不仅旨在处罚违反规定的行为，而且意在否认该行为在民商法上的效力。该指导意见同时进一步提出了“管理性强制性规定”的概念，指出违反管理性强制性规定的，人民法院应当根据具体情形认定合同效力。人民法院在审理合同纠纷案件时，应慎重判断“强制性规定”的性质，综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质。本案中，现有证据情况下，不能证明案涉前期物业服务合同、临时管理规约存在法律、行政法规规定的无效情形，亦不能证明上诉人与被上诉人在客观上已实际达成且已实际履行完毕的房屋装修管理协议中关于装修垃圾清运费的约定存在应认定为无效的法定情形，且已生效的一审法院（2018）辽0202民初7446号民事判决已认定被上诉人与案涉房屋业主索绍龙签订的前期物业服务合同合法有效，则一审法院以“上诉人入住小区之前对被上诉人的服务管理约定事项应予了解，被上诉人收取上诉人物业费、排渣费及其他费用符合合同约定”为由认定上诉人要求被上诉人返还其认为违法进行服务管理、违法收取费用及应退还多收费用的主张于法无据并无不当，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人王兴奎负担。本判决为终审判决。审判长  林荣峰审判员  赵 虹审判员  何 川二〇二〇年二月十七日书记员  牛超群