四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20231号 上诉人（原审被告）四川锦镇物业管理有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道藏卫路北一段155号。 法定代表人朱国琳，执行董事。 委托代理人赵奎，四川锦镇物业管理有限公司工作人员。 委托代理人刘涛，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈默，女，1979年11月19日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审原告）罗亮，男，1983年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二被上诉人共同委托代理人李赢华，四川蜀达律师事务所律师。 上诉人四川锦镇物业管理有限公司（以下简称锦镇物业公司）与被上诉人陈默、罗亮物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，锦镇物业公司系从事物业管理的企业。2017年7月8日，陈默、罗亮与四川置都房地产开发有限公司（以下简称置都公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同），合同约定：“第四条商品房建筑总层数为4层，层高为3米，预测建筑面积为168.05平方米……第十八条交付时间和手续出卖人在2019年3月31日前向买受人交付商品房，……第十九条由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定的交房时间交付的，双方同意按照自出卖人书面通知交付时间届满之日起视为出卖人已经将合格商品房交付买受人，买受人承担交付后的相关风险和费用……第二十九条……（二）物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为4元/月/平方米……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约”。同日，陈默、罗亮与置都公司签订商品房买卖合同补充协议，协议约定：“第十条对于出卖人明示的已经备案的《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》，买受人在此确认已明确知悉其内容并承诺遵守。买受人对物业管理服务内容、质量、费用已充分知悉和了解。买受人所购房屋的产权证未取得前，物业服务企业按商品房买卖合同约定的建筑面积收取物业服务费，待分户房产证办妥后，则按分户房产权证确定的建筑面积收取。物业服务费从买受人收房之日起或视为交房之日起由买受人负责交纳”。当日，陈默、罗亮与锦镇物业公司签订物业合同，约定“……第二十四条物业服务费1.多层住宅物业服务费按其拥有的建筑面积2.8元/平方米/月向业主收取，别墅按其拥有的建筑面积4元/平方米/月向业主收取”。2019年3月26日，置都公司向陈默、罗亮送达交房通知书，载明：“我司将于2019年3月31日交付您使用。……1.交房时间：2019年3月31日-4月30日（接待时间：9:00-18:00）”。2019年4月4日，陈默、罗亮按照交房通知书载明的地点办理案涉房屋的交接房手续，锦镇物业公司向陈默、罗亮出具专用收据，该收据载明：“今收到陈默、罗亮交至下列款项：联排、叠拼住宅物业费2019-4-1至2019-9-30人民币4027元”。同时置都公司向陈默、罗亮出具住宅使用说明书，其上载明房屋建筑面积167.82平方米。陈默、罗亮当天领取钥匙4把，水电卡及住宅使用说明书等资料。2019年3月7日四川省恒泰祥测绘有限公司出具的房屋建筑面积测绘成果报告载明案涉房屋的建筑面积为167.82平方米。 原审法院另查明，2017年8月9日，锦镇物业公司（乙方）与置都公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：“第六条物业前期服务费为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费。……物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。居住物业类平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。……自合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，物业服务费由业主承担”。2017年5月5日，置都公司向双流区房管局备案的物业服务等级核准及收费标准备案表，记载有平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。2017年8月2日，置都公司向双流区房管局备案的物业服务招投标中标备案表中记载平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。2017年9月7日，置都公司与锦镇物业公司签订物业管理服务合同备案表，载明平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。 上述事实，有商品房买卖合同、物业合同、交房通知书、专用收据、业主物品领用一览表、《前期物业服务合同》及当事人在庭审中的陈述等证据材料在卷佐证。 原审法院认为，陈默、罗亮与锦镇物业公司签订的商品房买卖合同及补充协议和物业合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。案件的争议焦点为：一、案涉房屋物业服务费的收取标准是按照2.8元/平方米/月，还是4元/平方米/月；二、案涉房屋物业服务费的起算时间是以合同约定的房屋交付时间还是实际房屋交付的时间为准；三、陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的物业服务费是否应当支持。原审法院针对上述争议焦点综合评判如下： 一、关于案涉房屋物业服务费的收取标准是按照2.8元/平方米/月，还是4元/平方米/月的问题。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”的规定，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即具有约束力。案件中，无论是锦镇物业公司与置都公司签订的《前期物业服务合同》还是锦镇物业公司与陈默、罗亮签订的物业合同其内容均不违反法律及行政法规的强制性规定，均属有效合同，合同各方当事人均应按照合同约定履行各自权利义务。陈默、罗亮与置都公司签订商品房买卖合同，合同约定：“第四条商品房建筑总层数为4层，层高为3米，……第二十九条……（二）物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为4元/月/平方米……（四）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约”。陈默、罗亮与锦镇物业公司签订物业合同，约定“第二十四条物业服务费1.多层住宅物业服务费按其拥有的建筑面积2.8元/平方米/月向业主收取，别墅按其拥有的建筑面积4元/平方米/月向业主收取”。锦镇物业公司与置都公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“第六条物业前期服务费为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费。……物业服务费按照房屋所有权证记载的建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。居住物业类平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月”。置都公司向双流区房管局备案的物业服务等级核准及收费标准备案表，记载有平层住宅为2.8元/平方米/月，低层住宅4元/平方米/月。案涉房屋建筑总层数为4层，1-2层为1户，3-4层为1户，属于低层住宅范畴，不属于平层住宅范畴，即社会公众通称的“别墅”，锦镇物业公司依据商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业合同约定，按照4元/平方米/月标准收取物业服务费，符合合同的约定，陈默、罗亮应按此标准履行交纳物业服务费之义务，锦镇物业公司的抗辩理由于法有据，原审法院予以采纳。陈默、罗亮以案涉房屋不是“别墅”为多层住宅为由，主张不应按照4元/平方米/月的标准交纳物业服务费的，于法无据，理由不能成立，原审法院不予支持。二、关于案涉房屋物业服务费的起算时间是以合同约定的房屋交付时间，还是实际房屋交付的时间为准的问题。商品房买卖合同第十九条约定“由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定的交房时间交付的，双方同意按照自出卖人书面通知交付时间届满之日起视为出卖人已经将合格商品房交付买受人，买受人承担交付后的相关风险和费用”，案件中，虽然商品房买卖合同第十八条约定“在2019年3月31日前向买受人交付商品房”，在置都公司向陈默、罗亮发送的交房通知书中亦载明“我司将于2019年3月31日交付您使用”，但该交房通知书同时也载明“交房时间：2019年3月31日-4月30日（接待时间：9:00-18:00）”系置都公司对合同约定的交房时间变更为2019年3月31日-4月30日，并非陈默、罗亮原因导致2019年3月31日前未完成交房，故该商品房买卖合同约定交房时间不能成就。陈默、罗亮于2019年4月4日与锦镇物业公司办理了接房手续，案涉房屋实际交付的时间为2019年4月4日，故该时间应为陈默、罗亮交纳物业服务费的起算时间，陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还4月1日至4月3日期间的物业服务费4元/平方米/月×167.82平方米÷30天×3天=67.12元，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。锦镇物业公司辩称陈默、罗亮消极行使收房的权利，故不能免除其应承担从4月1日起交纳物业服务费的义务的理由不成立，原审法院不予支持。三、关于陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的2019年4月4日至2019年9月30日的物业服务费1188.16元是否应当支持的问题。陈默、罗亮的该项请求是按照2.8元/平方米/月的标准计算而来，根据上述第一项的论述，案涉房屋的物业服务费，锦镇物业公司系按照4元/平方米/月为标准进行计算、收取，并不存在多收取物业费用的情形，陈默、罗亮的该项请求，原审法院不予支持。综上所述，案涉房屋物业服务费以4元/平方米/月为标准，符合合同约定，锦镇物业公司抗辩理由成立，原审法院予以采纳，陈默、罗亮诉请按照2.8元/平方米/月的标准交纳物业服务费，理由不能成立，原审法院不予支持。案涉房屋物业服务费应以房屋实际交付的时间2019年4月4日为起算日期，陈默、罗亮诉请退还4月1日至4月3日期间的物业服务费67.12元，于法有据，原审法院予以支持。陈默、罗亮诉请锦镇物业公司退还多收取的2019年4月4日至2019年9月30日的物业服务费1188.16元，理由不能成立，原审法院不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第二十五条、第四十一条之规定，判决：一、锦镇物业公司于判决生效之日起十日内向陈默、罗亮退还2019年4月1日至2019年4月3日期间的物业服务费67.12元；二、驳回陈默、罗亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈默、罗亮负担40元，由锦镇物业公司负担10元。 锦镇物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审法院未能查明案件重要事实并错误适用法律，被上诉人自行放弃按时收房权利，应当承担2019年4月1日至4月3日期间的物业服务费，请求撤销原审判决第一项，依法改判。 被上诉人陈默、罗亮二审中答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，案涉房屋交房时间是一个时间段，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。 本院认为，根据本案查明的事实，案涉房屋建设单位置都公司向陈默、罗亮发送的交房通知书中载明交房时间为2019年3月31日-4月30日，陈默、罗亮于2019年4月4日在交房通知书载明的时间范围内办理案涉房屋的交接房手续，符合双方约定。故2019年4月4日应为被上诉人实际接收房屋的时间，物业费的收取应从此时开始计收。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用不应由物业买受人交纳，原审判决上诉人退还被上诉人2019年4月1日至2019年4月3日期间的物业服务费正确。上诉人锦镇物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元由上诉人四川锦镇物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月十日 书记员  李 佳