重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初13603号原告：张胜国，男，1968年1月19日出生，汉族，住四川省岳池县。原告：范红英，女，1968年12月6日出生，汉族，住四川省岳池县。被告：周雪梅，女，1974年9月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李智、邓镜，重庆市巴南区木洞法律服务所法律服务工作者。第三人：卫骏华，男，1988年9月30日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告张胜国、范红英与被告周雪梅、第三人卫骏华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告张胜国、范红英，被告周雪梅及其委托诉讼代理人李智到庭参加了诉讼。第三人卫骏华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张胜国、范红英向本院提出诉讼请求：1.确认原告张胜国与被告周雪梅的租赁关系已经于2019年6月12日解除；2.被告立即将承租的房屋交还给原告，并支付欠缴电费200元，房租200元。2019年11月22日，二原告向本院申请变更诉讼请求为：1.判决原告张胜国、范红英与被告周雪梅的租赁合同解除；2.判决被告立即将承租的房屋交还给二原告，并支付欠缴电费200元，少交房租200元、欠缴2019年5月29日至2019年8月28日房租6000元；3.被告返还以二原告代理人名义与第三人签订的《房屋租赁合同》租期为2017年9月1日至2019年9月1日期间租金的不当得利17600元。庭审中，二原告明确诉讼请求为：1.解除原告张胜国与被告周雪梅于2017年6月签订的最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》；2.被告将位于重庆市巴南区房屋返还给二原告；3.被告支付二原告2017年1月欠缴的电费200元、2018年10月24日至2019年4月28日拖欠的房租200元、2019年6月28日至2019年9月28日的房租6000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原告张胜国与被告周雪梅签订《房屋出租赁协议》约定，原告张胜国将位于重庆市巴南区房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告使用，租赁期间为2013年9月28日至2018年9月28日。2018年9月28日，租赁期满，双方未重新签订合同。但被告继续使用租赁物，原告也没有异议。原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原告可以随时解除租赁关系。另，被告在未取得二原告同意的情况下，将案涉房屋转租给第三人，其行为已构成违约，原告亦可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定解除租赁关系。原告在2019年6月才得知案涉房屋转租他人，于2019年6月12日通过微信方式解除了双方的租赁关系，并邮寄纸质通知书告知被告解除租赁合同并返还房屋，但被告不予理会。二原告认可原告张胜国与被告周雪梅签订的两份《房屋出租赁协议》约束二原告。2019年7月28日至2019年9月28日的房租为4000元。2019年5月5日，被告通过微信转账方式支付二原告2019年4月28日至2019年7月27日的租金6000元。被告周雪梅辩称，被告不同意解除原告张胜国与被告周雪梅于2017年6月签订的最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》。该《房屋出租赁协议》不是不定期租赁合同，是定期的租赁合同，因此原告要求按照不定期租赁合同来解除的理由不成立。2017年9月1日，被告将案涉房屋转租给第三人。原告张胜国的居住地点李家沱马王坪和案涉房屋很近，原告张胜国应该知晓转租的事实。同时，转租经过了原告张胜国的口头同意。2017年11、12月左右，被告告知原告张胜国转租事实。另，转租经过了中介的介入。张胜国与第三人签订有租赁合同可以说明原告张胜国与第三人恶意串通提高了张胜国的租金，张胜国以转租来解除合同的理由不成立。被告不拖欠原告电费，被告不愿意将涉案房屋返还给二原告，且被告对案涉房屋进行了装修，原告应支付相应的补偿费用。2018年10月24日至2019年4月28日的房租确有200元没有给，原因在于二原告给被告优惠了200元，以前的房租是1600元每月，后来涨了2000元，所以给了被告200元的优惠。被告拖欠二原告2019年7月28日至2019年10月27日的房租6000元。2019年7月28日至2019年9月28日的房租为4000元。我方在本案中不提反诉。第三人卫骏华未到庭，未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的房产证、《房屋租赁合同》、押金收条、录音光盘、收取三个月房租的微信截图、差200元的微信截图、两份《房屋出租赁协议》，被告周雪梅认可真实性，本院均予以采信。原告举示的通知书及相应EMS单据虽为复印件，但可以根据EMS单据载明的编号查询到物流信息，且该物流信息基本与原、被告的情形吻合，故本院对前述证据予以采信。被告认可周灵圣尔装饰是被告的微信，红色风车图标有时是范红英在用，故本院对原告举示的要求收回房屋的微信截图予以采信。原告举示的电费180元的截图，无原件印证，且并非是原告本人的微信截图，被告不认可真实性，本院不予采信。被告举示的2017-9-1被告以二原告名义与第三人签订的《房屋租赁合同》有原件印证，本院予以采信。被告举示的装修预算清单没有装饰公司的盖章，举示的情况说明是被告担任法定代表人的重庆圣尔装饰工程有限公司出具，且无其他证据佐证该公司对案涉房屋进行了装修，故本院对该二证据均不予采信。被告举示的其他证据，原告均认可真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，原告张胜国与被告周雪梅签订《房屋出租赁协议》约定：原告张胜国将案涉房屋租赁给原告周雪梅；租期5年自2013年9月28日至2018年9月28日；租金为1600元/月，保证金为1000元。2017年6月，原告张胜国与被告周雪梅签订最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》约定：原告张胜国将案涉房屋租赁给原告周雪梅；租期5年自2018年10月28日至2023年10月28日；租金为2000元/月，保证金为1000元。二原告认可原告张胜国与被告周雪梅签订的两份《房屋出租赁协议》约束二原告。2017年9月1日，被告以原告张胜国、范红英的代理人名义与第三人卫骏华签订《房屋租赁合同》约定，原告张胜国、范红英将其合法拥有的案涉房屋及附属设施租给第三人卫骏华为培训办公用；租赁期间24月，自2017年9月1日起至2019年9月1日；月租金2500元，半年支付，提前15天支付，先付费后使用；第三人卫骏华自接受租赁服务之日缴纳押金3000元，若无违约行为，原告张胜国、范红英按合同约定收回租赁物业之日返还被告卫骏华。（2019）渝0113民初11426号案件庭审中，原告张胜国、范红英明确二人在2019年5月24日才知道原告周雪梅将案涉房屋转租给被告卫骏华，二人不同意转租。同时，被告张胜国、范红英不认可原告以二人的名义将案涉房屋租赁给被告卫骏华。另查明，2018年10月24日，原告范红英在收到被告微信转的房租300元后给被告发微信称“还差200元，给我转过来”、“不能少，给我转过来，说了多少就事多少”。2019年5月5日，被告通过微信转账方式支付二原告2019年4月28日至2019年7月27日的租金6000元。2019年7月28日至2019年9月28日的房租为4000元。2019年6月12日，原告范红英给被告发微信称“周雪梅我要把房子收回来了，你已经违约了我们按合同走，我儿子刚刚在中介已经跟其他人签好租房合同了60天内你这边把房子交给我”。2019年6月17日，二原告将案涉房屋转租给第三人卫骏华，租赁期间为2019年7月1日至2024年7月1日止，月租金2200元，半年付，提前15天支付。2019年8月4日，原告范红英向被告周雪梅邮寄通知书，告知双方2013年签订的房屋租赁协议因租赁期满，现为不定期租赁，二原告可以随时解除租赁合同关系，二原告已于2019年6月12日通过微信方式解除租赁关系，要求被告在2019年8月12日前办理房屋交还相关手续。2019年11月25日，被告周雪梅收到原告2019年11月22日提交的变更诉讼请求申请书副本，变更诉讼请求申请书载明变更后的诉讼请求包括：判决二原告与被告的租赁合同解除，理由包括被告未取得二原告同意将案涉房屋出租给第三人。二原告系案涉房屋的所有权人。现案涉房屋由第三人占有，二原告同意第三人继续使用案涉房屋。本院认为，被告周雪梅未经二原告同意，即将案涉房屋出租给第三人是一种转租行为。2019年6月12日，原告范红英向被告发微信称被告违约要求把房子收回是原告提出异议主张权利的一种方式。同时，二原告变更其诉讼请求，以及当庭确认其诉讼请求，都可以看出二原告对被告的转租行为持有异议，并提出了该异议。由于二原告知晓转租的时间为2019年5月24日，二原告提出异议未超过6个月，二原告有权解除原告张胜国与被告周雪梅于2017年6月签订的最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》。结合微信和变更诉讼请求申请书的具体内容，本院确认原告张胜国与被告周雪梅于2017年6月签订的最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》于2019年11月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，案涉《房屋出租赁协议》解除后，被告应将案涉房屋返还二原告，但二原告在庭审中明确同意第三人继续使用案涉房屋，故本院对二原告第二项诉讼请求不予支持。被告认可拖欠原告2018年10月24日至2019年4月28日房租200元，其认为二原告优惠该200元，但并未举示证据证明，故，被告应支付原告2018年10月24日至2019年4月28日房租200元。二原告未举示充分证据证明原告垫付电费200元，故对二原告要求被告支付二原告2017年1月欠缴的电费200元的诉讼请求不予支持。被告已支付2019年4月28日至2019年7月27日的租金6000元，故被告还应支付原告2019年7月28日至2019年9月28日的租金4000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张胜国与被告周雪梅于2017年6月签订的最后落款时间为2018年10月2日的《房屋出租赁协议》于2019年11月25日解除；二、被告周雪梅于本判决生效之日起十日内支付原告张胜国、范红英2018年10月24日至2019年4月28日拖欠的房租200元、2019年7月28日至2019年9月28日的房租4000元；三、驳回原告张胜国、范红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告周雪梅负担。案件受理费50元已由原告张胜国、范红英自愿垫付，被告周雪梅自本判决生效之日起十日内径付原告张胜国、范红英50元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 杰人民陪审员  喻启平人民陪审员  谢光碧二〇二〇年二月三日法官 助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆