上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11977号上诉人（原审被告）：蔡锦华，男，1959年7月23日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现被羁押于上海市青浦区。委托诉讼代理人：张姗姗，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彬，上海瀛东律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周夷平，男，1946年3月10日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：邵颖芳，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗曼，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人蔡锦华因与被上诉人周夷平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初14502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡锦华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周夷平一审的诉讼请求。事实和理由：1.《房地产买卖合同》并非蔡锦华真实意思表示，周夷平与房产中介人员恶意串通，侵害蔡锦华权益，合同应属无效。蔡锦华系吸毒人员，多次强制戒毒多次复吸。为筹措毒资，蔡锦华通过案外人左某将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）挂牌出售，当时蔡锦华处于意识不清醒的情况，后左某将该信息告知周夷平，周夷平原长期从事戒毒工作，其与左某恶意串通，以向公安机关举报吸毒来威胁恐吓蔡锦华，致使蔡锦华以明显低于市场价的价格签订了房屋买卖合同，左某因此从周夷平处获利12万元。2.《公证书》内容存在重大瑕疵，应属无效公证。涉案房屋产权人系蔡锦华一人，并非蔡锦华及妻子李某；《声明书》记载蔡锦华、李某将闲置多余的涉案房屋转让给周夷平，实际涉案房屋是蔡锦华、李某唯一住房，并非闲置多余；周夷平、左某向公证机关提供的产权人为蔡锦华的上海市XX路XX村XX号XX室的房屋产权证，系其二人伪造，蔡锦华名下并无该房屋。3.2017年3月19日收据确认收到的10万元、2万元、2017年3月21日收据确认收到的6万元，蔡锦华均未收到，签署收据系因蔡锦华神志不清。周夷平未按合同约定的将中介费支付给中介公司，而是直接支付2万元给中介工作人员胡某，说明周夷平和胡某有恶意串通的嫌疑。蔡锦华从戒毒所出来后无房可住，故请求二审法院支持蔡锦华的上诉请求。周夷平辩称：不同意蔡锦华的上诉请求。周夷平院系戒毒所的内勤，已经退休多年。周夷平因有意购房，在寻找房源过程中，房屋中介人员左某主动向其推荐涉案房屋，但最后促成房屋交易的是上海A有限公司。周夷平给予左某的12万元，系左某代蔡锦华收取的款项，故直接支付给了左某。蔡锦华上诉称其未收到的部分款项，周夷平实际已支付，有收据为证，尤其其中6万元款项系通过银行转账至蔡锦华账户中，不可能没收到。房屋总价约定为170万元，系双方合意的结果。本案所涉房屋买卖合同不存在无效情形，公证书即便存在瑕疵，也不足以影响合同效力。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周夷平向一审法院起诉请求：判令蔡锦华将涉案房屋产权过户至周夷平名下。一审法院认定事实如下：2012年9月26日，案外人上海市黄浦区XX管理局（签约甲方）与蔡锦华（签约乙方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，协议约定因旧区改造房屋征收项目，上海市黄浦区人民政府于2012年6月2日作出《房屋征收决定》。现经甲、乙方双方商定，由甲方将涉案房屋用以安置乙方。2015年11月18日，案外人上海B有限公司取得涉案房屋的大产证。2017年3月19日，周夷平（买受人，乙方）与蔡锦华（卖售人，甲方）签订《房地产买卖合同》，合同约定甲方以1,700,000元的价格将涉案房屋转让给乙方。协议签订当日，乙方支付甲方定金100,000元，十日内支付甲方1,500,000元，余款100,000元于涉案房屋过户时支付。此房屋为中等装修，硬装送给乙方，不另行支付费用。当日，蔡锦华向周夷平出具《收款收据》，确认收到周夷平支付款项计100,000元。2017年3月19日，周夷平妻子赵某从中国农业银行卡中分十次提现计20,000元。同日，蔡锦华向周夷平出具《收款收据》，确认收到周夷平给付款项计20,000元。2017年3月21日，周夷平以银行转账方式给付蔡锦华60,000元。同日，蔡锦华向周夷平出具《收款收据》，确认收到周夷平支付款项计60,000元。2017年3月24日，周夷平（买受人，乙方）与蔡锦华（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同中与本案有关的主要内容如下：一、甲、乙双方通过上海A有限公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的涉案房屋（建筑面积78.57平方米）。二、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,700,000元。三、甲方于2017年3月25日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接。四、双方于2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。五、付款方式：乙方应于2017年3月25日前（包含当日）支付1,530,000元，其中包含已付的定金100,000元。该笔款项由乙方直接向甲方支付。购房尾款：乙方应于过户当日支付170,000元。2017年3月24日，李某、蔡锦华至上海市奉贤公证处提出公证申请，上述两人在公证处作出如下《声明书》，上载：声明人蔡锦华、李某是涉案房屋不动产的所有权人。声明人与周夷平于2017年3月24日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定将涉案房屋转让给周夷平。根据合同约定，声明人已于2017年3月19日将上述不动产移交给周夷平，周夷平已于2017年3月19日支付给其购房款100,000元，并应于2017年3月25日支付购房款1,430,000元，余款170,000元应于2017年12月30日前付清。同时，声明人承诺：一、本次出让前未曾出让过该不动产，之后也不会再次出让该不动产，该不动产无争议。二、保证不擅自取消今天与胡某所签订的委托合同，如果擅自取消本委托，其愿意按《上海市房地产买卖合同》约定的交易价格之20%向周夷平偿付违约金。2017年3月25日，周夷平以银行转账方式给付蔡锦华1,423,500元，并以现金方式给付蔡锦华6,500元。同日，蔡锦华向周夷平出具《收款收据》，确认收到周夷平支付款项计1,430,000元。2019年3月15日，周夷平在征得蔡锦华同意的情况下，通过中国工商银行股份有限公司上海市江文路支行汇款81,720元给案外人罗某，汇款摘要中载明此款系代蔡锦华履行法院调解的款项。2019年3月21日，上海市黄浦区人民法院出具（2018）沪0101民初18196号民事裁定，裁定解除对涉案房屋的查封。一审中，周夷平就2017年3月19日给付蔡锦华的100,000元款项来源作如下补充陈述：周夷平于2017年初在看房时，居间公司告知周夷平需备100,000至200,000元现金用以支付定金。2017年2月16日，周夷平的妻子赵某从银行柜面取现200,000元。同时，对于本案的处理，周夷平作如下说明：1.涉案房屋购房余款尚有8,280元可在本案中一并处理。2.涉案房屋办理过户登记时所产生的全部费用（包括税费）均由周夷平自行负担。一审法院认为，蔡锦华、周夷平就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案中，周夷平已按约将购房款给付蔡锦华，蔡锦华亦将涉案房屋交付给周夷平。目前，涉案房屋已符合过户条件，故周夷平要求蔡锦华将涉案房屋过户登记至周夷平名下的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。一审中，周夷平表示购房余款可一并给付蔡锦华，并自愿承担过户期间所发生的所有费用，上述意思表示系周夷平对自身权利的处分，一审法院予以准许。一审法院审理后，于2019年7月16日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、蔡锦华于判决生效之日起十日内配合周夷平办理坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至周夷平名下（过户期间所发生税费、手续费用均由周夷平负担）；二、周夷平于判决生效之日起十日内给付蔡锦华人民币8,280元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，减半收取计10,500元，由蔡锦华负担。财产保全费5,000元，由蔡锦华负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，蔡锦华提供证据1、补充协议及收条，载明2017年3月19日周夷平和左某签订补充协议，约定涉案房屋实际房价为180万元，其中装修补偿款10万元，如遇交易不成功，则装修补偿款无息当日归还。该补充协议下半部份系左某签署的收条，载明收到周夷平现金12万元。蔡锦华认为，该12万元蔡锦华并未受到，实质系周夷平给左某的“好处费”。周夷平对真实性没有异议，但表示左某向周夷平要求加付装修补偿款10万元，因周夷平法律意识不强且信任左某系代表蔡锦华来协商，故直接与左某签订了补充协议，并直接向左某支付了款项，此系周夷平和左某之间的纠纷，周夷平将另行向左某主张该款。证据2、委托合同、委托书及公证书，证明公证人员未对公证内容进行实质审查，仅对蔡锦华的签字进行公证。周夷平对该证据真实性无异议，委托公证合法有效，能够证明蔡锦华授权委托胡某为其办理房屋出售事宜。证据3、XX路XX村XX号XX室房屋产权证（复印件），上载权利人为蔡锦华，蔡锦华称此系胡某向公证人员提供的伪造材料，证明胡某和周夷平恶意串通。周夷平对该证据的来源和真实性均不清楚，也与周夷平无关。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。周夷平于二审陈述，其原系戒毒所内勤，但已退休数年，在购买涉案房屋前并不认识蔡锦华。本院认为，第一、就蔡锦华认为涉案房屋的买卖合同无效的主张。2017年3月19日周夷平、蔡锦华签订《房地产买卖合同》，同时双方与上海A有限公司签订《居间协议》，同年3月24日周夷平、蔡锦华签订《上海市房地产买卖合同》，上述合同就涉案房屋的交易约定房屋总价、支付方式等相关事宜。就周夷平已向蔡锦华支付的房款，即便仅按蔡锦华认可的部分，亦已占总房款的绝大部分，且蔡锦华于2017年5月前就将涉案房屋交付给周夷平使用，双方已履行了大部分合同约定的权利义务。况且，自双方签约后两年以来，蔡锦华从未提出涉案房屋买卖或房屋价格并非其真实意思的主张，亦从未提出其权利受到侵害，且在2019年3月周夷平经蔡锦华同意，还为其代为偿付案外人债务81,720元，以解除涉案房屋的司法查封，及至本案一审庭审中，蔡锦华本人不同意将涉案房屋过户给周夷平的理由亦仅为其不想卖给周夷平了。另，蔡锦华就公证书所提出的异议亦不能推翻房屋买卖合同的效力。蔡锦华于二审中就其作为吸毒人员意识不清醒为由否认合同有效性，但其并未提供其签约时无民事行为能力的证据，本院不予采信。周夷平退休前职业系戒毒所工作人员并不能作为蔡锦华主张周夷平侵害其权利的充分依据，本院对蔡锦华的该项主张，亦不予采信。关于周夷平与案外人左某签订的补充协议及12万元的款项给付，蔡锦华确认其与周夷平的约定中并不包含该补充协议的内容，周夷平亦称其将与左某另行处理，本院认为与法无悖。以此证明周夷平和左某恶意串通侵害蔡锦华的合法权益，尚缺乏依据。蔡锦华另以周夷平向房屋中介人员转账2万元证明周夷平与房屋中介人员恶意串通损害其利益，亦无法成立，本院不予采信。第二、关于周夷平实际支付的房款金额。蔡锦华对其于2017年3月19日、2017年3月21日出具的三份《收款收据》的真实性无异议，但表示《收款收据》所载明其收到的10万元、2万元、6万元，其实际并未收到。周夷平称其系以现金方式支付10万元、2万元，并对现金来源进行举证并作出合理陈述，对转账付至蔡锦华名下的6万元亦提供了银行转账明细充分予以证明。蔡锦华虽否认收到上述款项，但对其出具《收款收据》并无异议，其仅以吸毒人员意识不清醒作为其出具《收款收据》的理由，显然不足以支持其主张。一审法院采信周夷平的主张，确认其实际支付上述款项，并无不当，本院亦予以认同。综上所述，蔡锦华主张合同无效不成立，该合同应予继续履行，鉴于合同约定的房屋产权过户时间已过，目前涉案房屋具备过户条件，周夷平要求将涉案房屋产权过户至周夷平名下，于法有据，应予支持。周夷平自愿承担过户期间所发生的所有费用，应予照准。完成过户手续的同时，周夷平应将剩余房款8,280元支付给蔡锦华。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21,000元，由上诉人蔡锦华负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年二月二十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……