浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初14332号 原告：长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司（统一社会信用代码：9143010433850330X1）。住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场A座5楼。 法定代表人：吴伟益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。 被告：曹建军，男，1967年10月30日出生，汉族，户籍所在地：湖南省长沙市开福区。 原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为与被告曹建军物业服务合同纠纷一案，于2019年10月12日向本院提起诉讼，请求判令：1.确认原被告双方于2015年12月9日签订的《物业服务合同》已解除；2.被告曹建军向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司清偿欠付的物业管理费164946元；3.被告曹建军向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付违约金63999.05元（违约金以欠付的物业费164946为基数按日万分之五的标准从2016年11月15日起暂计算至2018年12月31日止），后续违约金计算至实际清偿之日止。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司委托诉讼代理人王林到庭参加诉讼。被告曹建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在审理过程中，被告曹建军向本院提起管辖异议申请，本院于2019年11月11日作出（2019）浙0212民初14332号民事裁定书，裁定驳回被告曹建军提出的管辖异议。本案现已审理终结。 被告曹建军辩称：1.2015年12月14日，本人与长沙奥克斯置业有限公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司签订了两份《租赁合同》、《物业服务合同》，从事以“绿野仙踪”命名的游乐场。《租赁合同》第九条规定“广场开业日暂定为2016年4月28日；甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方不得擅自提前开业。”2016年1月25日接到长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司《装修入场通知》，要求我方于2016年4月15日装修竣工，如未按时竣工影响商场开业，一切后果由我方承担。我方按原告通知要求，将毛坯商铺于2016年4月10日全面装修完成，且装修过程严格按原告工程管理部要求进行。为保证按时开业，本店于2016年4月20日工作人员全部到位，开始计发工资。到此时商场大部分商铺都没装修完或未开始装修，商场不具备整体开业条件，但原告未有任何延期开业的口头或书面通知。我方于2016年4月28日致《关于广场推迟开业的函》于原告，要求原告就推迟开业进行说明，并赔偿我方因未按时开业造成的经济损失。原告此时既未按“暂定时间”开业，也未有推迟开业的“书面通知”，已构成事实违约。在我方函件表明要诉诸法律的前提下，原告才于2016年4月29日书面通知，商场定于2016年6月26日开业，同时将合同截止日期与计租日期延后59天。导致我方损失二个月的人员工资69461.50元。2.2016年6月28日在大型超市（家润多超市）、电影院、国美电器、拉夏贝尔等主力店没招商到位或没装修完毕，商场完全不具备开业条件的情况下，为了不违约，商场强行开业。此外，其“事实与结果”与主要目的也是为了拉动商场后面楼盘（奥克斯集团所有）的销售及提高售价。开业后，因其商场主力店没开，各种配套不完善，造成客人“体验感”非常差，甚至连买瓶水的地方都没有。加上商场一楼整层没开业，而一楼室外停车场也不开放，广告宣传投入低且不到位，等等因素，严重影响了我们正常经营。商场人流量在开业后越来越小，仅在重大节日有一定的人流，平时几近空城，而一年后连节假日也没什么人流了，甚至于开业近三年，2019年整个商场都没有人气，直接导致90%以上商户亏损，而如德庄、虾吃虾涮、食锅伴伴等连锁品牌，在别的商场生意火爆，而在这个商场同样都严重亏损，甚至于家润多超市这样强势的著名连锁超市开业一年多，关停二次，现在彻底关门退场，由步步高接手。是我们经营问题？还是商场运营问题？已无须多言。3.商场开业后，因主体结构设计存在缺陷，下雨稍大从四楼到一楼到处漏水，本店中心位置漏水严重，多次报修都未彻底解决，严重影响本店正常经营甚至于多次停业。2016年7月20日晚上空调主水管爆裂，使游乐场一半以上面积积水，使游乐场里面游乐设备浸泡水中，导致停业维修及设备损耗等直接或间接经济损失近100000元。原告后来仅赔偿了30000元，其中10400元抵扣了物业费，但原告在起诉书中并未计算这10400元物业费。4.由于奥克斯缤纷广场管理方运营推广无力，主力店像家润多超市、电影院、国美电器等等都不能及时开业，整体运营规划和经营者管理失败，导致先期开业的商户90%亏损。我方多次向奥克斯管理方提出退场止损，但奥克斯方每次承诺免除租金，不收商户费用，要求我们继续经营。在奥克斯管理方面承诺免租都无法维持情况下，我方于2018年4月份关店停止经营。长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司于2018年4月20日中止合同后，以欠租金为由拒绝我方将商铺内游乐设施设备撤走，导致我方所有游乐设备报废，直接经济损失2367800元。要求原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司退还质保押金10000元，物业保证金20800元，赔偿因推迟两个月开业损失人员工资费用69461.50元，赔偿房屋漏水导致损失费用抵扣物业费10400元，赔偿游乐设备损失费用118900元，赔偿装饰装修及运营损失89850元。 本院经审理认定事实如下： 原被告于2015年12月14日签订《物业服务合同》一份，约定由原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为被告曹建军承租的坐落于湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路788号长沙奥克斯缤纷广场步行街3层L3-02号商铺（绿野仙踪体验中心）提供物业管理服务，物业服务费计算面积260平方米。物业服务费具体为：第一个租约年每月物业管理费10400元，第一个租约年应交纳的物业管理费为124800元；第二个租约年每月物业管理费10400元，第二个租约年应交纳的物业管理费为124800元；第三个租约年每月物业管理费为10920元，第三个租约年应交纳的物业管理费为131040元；具体的支付方式为每季度最后一个月15日前（含15日）向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司缴纳下季度物业服务费；如果被告曹建军违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、热力、燃气等公用事业费超过10日的（在被告曹建军已与公用事业部门签订供应合同应由被告曹建军向其直接付费的除外），每延迟一日需向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付应付而未付部分万分之五作为逾期付款违约金；被告曹建军延迟支付超过20日，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告曹建军自行承担；根据本协议的需要发出的全部通知，均须采用书面形式，各方向对方发出的发票、单据及其它通知需标明对方公司名称，送达到对方办公地址后即视为已经送达。被告曹建军在上述《物业服务合同》中约定的通讯地址为“长沙市雨花区杉木冲东路228号国中九华。”商场开业后，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司即开始提供物业服务。被告曹建军陆续支付物业服务费。2018年4月20日，被告曹建军停止了经营。截至2018年4月20日，被告曹建军尚欠物业服务费164946元。 2018年5月3日，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司及案外人长沙奥克斯置业有限公司向被告曹建军送达《关于“L3－02绿野仙踪”终止合约的告知函》一份，主要内容为“贵方租赁了长沙奥克斯缤纷广场L3-02号商铺，已于2018年4月20日停止经营，现我司具体告知如下：……自开业以来，我部多次与贵方沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵方至今已有18个多月未向我司缴纳租金与物业管理费，经核实，……，物业管理费合计欠费164946元。……依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同。现特此函告贵方，双方签订的租赁、物业合同自送达之日起解除，……”。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司通过快递公司将上述《关于“L3－02绿野仙踪”终止合约的告知函》送达被告曹建军，该份《告知函》于2018年5月14日送达。 2015年12月28日，被告曹建军向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司交纳了物业保证金20800元。2016年6月18日，被告曹建军向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司交纳了质量保证金10000元。 原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司在庭审中确认，被告曹建军在空调事故中获得赔偿款30000元中的10400元，以及质量保证金10000元，可以抵充物业费。 另查明，因涉案铺位的租赁合同纠纷，长沙奥克斯置业有限公司于2019年5月17日向湖南省长沙市岳麓区人民法院起诉，被告曹建军在该案审理过程中提起反诉，诉请长沙奥克斯置业有限公司退还履约保证金41600元、质量保证金10000元，物业管理费保证金20800元，赔偿因推迟两个月开业损失的员工工资69200元，赔偿因房屋漏水导致的损失91200元，赔偿游乐设备损失费用118900元。 上述事实有原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司提交的《物业服务合同》、物业费欠费明细表、《关于“L3－02绿野仙踪”终止合约的告知函》、邮寄面单、抵款证明、（2019）湘0104民初6785号民事判决书等证据，被告曹建军提交的长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司专用收据，以及原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的庭审陈述予以证明。 本院认为，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司作为物业管理企业，与被告曹建军签订的《物业服务合同》依法有效。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司为被告曹建军提供了物业服务，被告曹建军应及时向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付物业管理费。物业服务提供者、接受者在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。被告曹建军拒付物业服务费的行为违反了合同约定，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司有权要求被告曹建军支付拖欠的物业服务费。原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司根据合同的约定依法向被告曹建军送达解除合同的通知书，被告曹建军也未在合理的期间内对解除合同提出异议。因此，原被告签订的《物业服务合同》于2018年5月14日解除。关于原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司主张的违约金，虽然被告曹建军未按合同约定付款属实，但涉及原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司起诉的物业服务费有多起案件，说明原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司在物业服务中缺乏与被告曹建军的沟通和配合，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司对此应承担一定的责任，故对原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司要求被告曹建军支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品；当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体；当事人以电子数据作为证据的，应当提供原件。关于被告曹建军的抗辩意见，首先，被告曹建军提供的部分证据系复印件，且未提供可供本院核对的原件，因此，本院对这部分证据不予采信；其次，证明奥克斯商场空城情况的照片，照片拍摄的时间是2019年3月30日，双方已解除物业服务合同，不能证明被告曹建军经营期间的商场情况；第三，（2019）湘0104民初6785号民事判决书尚未发生法律效力，被告曹建军要求原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司退还物业保证金20800元，赔偿因推迟两个月开业损失人员工资费用69461.50元，赔偿游乐设备损失费用118900元，在（2019）湘0104民初6785号民事案件已提起诉讼，本案不予处理；第四，被告曹建军要求赔偿装饰装修及运营损失89850元，属于另一个法律关系，被告曹建军可另行向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司提起诉讼；第五，原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司自愿将赔偿房屋漏水导致损失费用10400元，以及质量保证金10000元，抵充费业费，本院不持异议。本院对被告曹建军的抗辩意见不予采纳。据此，根据我国民事诉讼法的规定，当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第十五条之规定，判决如下： 一、原被告双方于2015年12月14日签订的《物业服务合同》于2018年5月14日解除； 二、被告曹建军向原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司支付物业服务费144546元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4311元，减半收取2155.50元，由原告长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司负担560.50元，由被告曹建军负担1595元，被告曹建军负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 朱林 二〇二〇年二月九日 代书记员 王琼