湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2891号上诉人（原审原告）：怀化鹤城百佳商贸有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区怀西路850号。统一社会信用代码91431202MA4LNCNF0B。法定代表人：周建霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖焰壕，湖南金州（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付斯阳，湖南金州（怀化）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南宝恒房地产有限公司，住所辰溪县辰阳镇辰洲北路2栋101号。统一社会信用代码91431223574330113T。法定代表人：魏怡贵，该公司经理。委托代理人：刘明贵，辰溪县宏达法律服务所法律工作者。上诉人怀化鹤城百佳商贸有限公司因与被上诉人湖南宝恒房地产有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省辰溪县人民法院（2019）湘1223民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化鹤城百佳商贸有限公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；一审诉讼费用及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有依照《租赁合同》第2条将配套场地的使用权交付给上诉人，属于合同的违约方，应承担继续履行，并承担已付租金的赔偿责任。根据《租赁合同》第2.1条约定，“…房产与配套场地及附属用房、配套设备设施出租给书文使用（以上整体简称物业）。”可知，被上诉人出租给上诉人的物业中包含了“配套场地”，这部分虽然没有单独计算租金，但正是因为包含了配套场地等，上诉人才愿意按照22元/月/平方米的价格承租场地。而《租赁合同》第2.1.3条对配套场地的范围进行了明确，配套场地包括租赁物业临街部分地面停车场、租赁物业入口前坪、进货通道、乙方（上诉人）对划定仓库前的卸货坪享有使用权。虽然后文有“具体位置见双方确认的红线图”，但该合同为格式合同文本，在被上诉人始终未将红线图交付给上诉人的情况下，应当做有利于上诉人的理解。结合《租赁合同》2.1.3表述，红线图应当是对划定仓库前的卸货坪享有使用权进行确认，关于前坪广场是没有争议的。即使如被上诉人及一审法院认为的该部分存在争议，鉴于上诉人租赁该物业的目的是用于经营商业，如何解释使用权的约定应依照一定的商事习惯作对上诉人有利的解释，对于租赁物业入口前坪广场和进货通道以及仓库前的卸货坪应当属于排他的使用权，至少应当将上诉人承租门面正对的前坪广场交付给上诉人使用，而不是将全部地块另行出租给盛世龙腾花园酒店作为酒店专属停车场。一审法院对盛世龙腾酒店公司和联合财产保险公司的两份说明予以采信，既不合法也不合理。该两份说明不仅内容相似且无证人出庭作证接受质询。被上诉人有没有违约应当依据是否履行合同所约定的义务，而已履行合同约定的举证责任在被上诉人，但被上诉人并未举证证明其已履行了合同义务，相反，上诉人在一审后收到一组照片证据，被上诉人允许他人在天怡大厦一楼设置停车场，并在上诉人租赁物业（标有百佳超市）入口前面广场划定停车位，仍由他人停车摆放；盛世龙腾花园酒店在停车场入口设置停车闸门，并公开停车场收费标准等相关证据也足以证明被上诉人违反了《租赁合同》第二条约定的交付义务，还有第八条协调邻里关系，协助上诉人的物业使用权不受相关业主的干扰约定。二、被上诉人没有依照《租赁合同》第2.1.2条以及该条第2项约定向上诉人经营场所提供商业经营必须具备的消防、排烟系统，属于合同的违约方，依据合同第5.1.4条约定，视为被上诉人未交付，被上诉人应承担因其违约行为产生的消防罚款和退还上诉人已交付的40万元租金。三、被上诉人没有提供符合《租赁合同》第四条可以由上诉人自行安装电表并直接向电业部门缴纳电费的物业，属于合同的违约方，应承担继续履行，并承担比照电力公司收费标准多交电费的损失赔偿责任。综上，一审对该基本事实认定不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人湖南宝恒房地产有限公司辩称：被上诉人没有违约，是上诉人故意拖延，目的是逃避责任，不是真诚经营，一审认定事实清楚，采信证据合法，请求驳回上诉。一、按《租赁合同》约定将租赁物业临街面的部分地面停车场，租赁物业入口前坪广场交付给上诉人使用作为经营场所是不可能的。合同内容没有约定交付给上诉人使用。广场整栋楼客户作为公共场所使用，不存在交付给上诉人使用。并且前坪用作停车，不能作为经营场所是城市规划的要求。龙腾酒店和联合财产保险公司的两份证据客观真实，上诉人与被上诉人签订合同后，一直在正常营业，被上诉人没有给上诉人设置任何障碍。被上诉人不存在违约。二、关于上诉人提到的其一审后收集的证据，都是可以在一审时提交的，却没有提交，在二审提交这些所谓的证据，违背常识。涉案大楼正门是公用的，《租赁合同》第2.1.3条没有明确具体位置，双方未确认红线图，《租赁合同》也不是格式合同文本，此合同是由上诉人制作。三、上诉人被处罚与被上诉人无关，被上诉人已经取得消防验收合格才出租的，合同约定的是一次消防，二次消防是由上诉人自己去办的，罚款与被上诉人无关。四、电表是上诉人自行安装，被上诉人未收安装费，两个主体不是同一关系。怀化鹤城百佳商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告按照合同（2017年9月15日原、被告签订的租赁合同）约定将租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场交付给原告使用。2、请求法院依法判决被告返还原告交付的40万元租金。3、请求法院依法判决被告赔偿原告损失5万元（辰溪县消防大队罚款）；4、请求法院依法判决被告返还原告多收取的电费25615.4元。5、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月15日，原告怀化鹤城百佳商贸有限公司与被告湖南宝恒房地产有限公司签订《租赁合同》，约定由被告将位于辰溪天怡花园小区天怡大厦一楼，面积约为1300平方米的房产与配套场地及附属用房、配套设备设施（以下整体简称为物业）出租给原告使用，原告以每月每平方米22元的价格向被告交付租金。《租赁合同》第二条对租赁范围、计租面积、配套设备、设施、配套场地等进行了详细的约定，第五条对物业交付、广告位进行详细规定，第六条对物业改造、双方承诺及保证等进行了详细约定，第七条是对双方承诺及保证的约定，第八条、第九条为双方各自保证及责任。关于配套场地的约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.3配套场地包括租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场、进货通道、乙方对划定仓库前的卸货坪享有使用权（具体位置见双方确认的红线图）。”关于消防问题约定，《租赁合同》第二条约定“2.1.2符合消防部门规定要求并验收后的商场所有一次消防设施系统，乙方入驻物业，报批二次消防时甲方因尽量协助乙方办理二次消防。”第五条约定“5.1.2交付租赁物业是甲方必须提供物业土建验收备案表及房产一次消防验收合格证（二次消防验收甲方应协助乙方报建报批），并由双方代表现场检查后，共同签署‘移交确认书’予以确认，确认书签署之日视为物业正式交付之日。”2017年9月15日，怀化鹤城百佳商贸有限公司向湖南宝恒房地产有限公司支付天怡大厦一楼101号租金400000元。后湖南宝恒房地产有限公司将天怡大厦一楼101号交付给怀化鹤城百佳商贸有限公司使用。2016年9月22日，怀化市公安消防支队向湖南宝恒房地产有限公司作出怀公消验字[2016]第0081号《建设工程消防验收意见书》，综合评定湖南宝恒房地产有限公司向怀化市公安局消防支队申报的辰溪县城北汽车站综合楼建设工程消防验收合格。后辰溪县天怡百佳超市向辰溪县公安消防大队申请投入使用、营业前消防安全检查。2018年3月19日辰溪县公安消防大队以存在消防安全问题为由，向辰溪县天怡百佳超市作出辰公消安不字[2018]0001号《不同意投入使用、营业决定书》。后辰溪县天怡百佳超市在未解决消防安全问题的情形下，进行使用、营业。2018年5月8日，辰溪县公安消防大队向辰溪县天怡百佳超市作出辰公（消）行罚决字[2018]0010号《行政处罚决定书》，决定给予辰溪县天怡百佳超市责令停产停业，并处罚人民币50000元罚款的处罚。2018年5月10日，辰溪县天怡百佳超市向辰溪县消防大队缴纳50000元。怀化鹤城百佳商贸有限公司认为被告未按双方签订的《租赁合同》约定内容交付租赁物业临街部分地面停车场、入口前坪广场给原告使用，亦未按约定提供验收合格的消防设施导致原告被辰溪县公安消防大队处罚，且因被告原因导致原告多交电费，故向本院提起民事诉讼。另查明，虽《租赁合同》合同附件第二条约定“乙方租赁的房屋产权具体方位、面积以及附件三‘双方确认场地图纸复印件’圈定并明确所属产权范围”，但是实际双方并未确认场地图纸并且未明确所属产权范围。原被告约定的配套场地中前坪广场后变为停车场，原告与天怡大厦楼层的其他用户一起使用该前坪广场停车场。辰溪县公安消防大队作出的辰公消安不字[2018]第0001号《不同意投入使用、营业决定书》和辰公（消）行罚决定[2018]0010号《行政处罚决定书》的行政相对人辰溪县天怡百佳超市即本案原告怀化鹤城百佳商贸有限公司。原告与天怡大厦楼层其他用户共用一个电表，由湖南省盛世龙腾酒店代管天怡大厦整栋用户的水、电，原告定期按每度电费1.1元的标准向该酒店缴纳电费。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。第一，原告主张按照《租赁合同》约定的内容，被告应将天怡大厦临街的部分地面停车场、入口前坪广场的全部使用权交付给自己。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》第二条约定，原告可在不计算租赁费用下使用配套场地，并约定配套场地包括部门地面停车场、租赁物业入口的前坪广场等，位置以双方确认的红线图为准。经庭审查明，原、被告未按《租赁合同》约定制作双方确认红线图，双方未明确配套场地的具体位置和范围。《租赁合同》并未明确约定原告就租赁物业配套设施具有单独排他使用权，被告辩称原告一直和超市所在的天怡大厦的居民共同使用地面停车场及前坪广场，被告已经履行了合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告对其主张的未享有争议场地使用权，及被告设立收费停车场，向其消费者限时停车收费的事实负有举证义务。而在诉讼过程中，原告未提供证据证实，故其提出被告应将该两部分配套场地交付给原告使用的诉讼请求，及据此主张被告违约，提出被告返还原告已交纳的400000元租金的诉讼请求，一审法院不予支持。第二，原告认为，按照《租赁合同》约定，被告应在原告规划设计前向原告提供大楼供电、供水、排烟、排水、消防及其他公共系统的使用情况和相关资料，被告应保证上述公共系统验收合格，现因被告未安装排烟系统，导致原告被辰溪县消防大队罚款，该损失应由被告承担。一审法院认为，原、被告在《租赁合同》第2.1.2条配套设备、设施中约定，“甲方交付给乙方的物业必须具备必要的商业公用设备设施，包括但不限于水、电、消防、上下水等设施。甲方同意将物业内与乙方承担物业相关的已经通过政府相关部门验收合格的设备设施作为本合同租赁物业之配套设施，在租赁期内提供给乙方使用，主要包括以下事项：1、符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统，乙方入驻物业，报批二次消防时甲方因尽量协助乙方办理二次消防。”即双方已明确约定被告交付给原告的租赁物业应该符合消防验收标准，对原告开办超市经营场所的二次消防验收被告负有协助义务。2016年9月22日，怀化市公安消防支队向湖南宝恒房地产有限公司作出怀公消验字[2016]第0081号《建设工程消防验收意见书》，综合评定湖南宝恒房地产有限公司向怀化市公安局消防支队申报的辰溪县城北汽车站综合楼建设工程消防验收合格。被告已经按照《租赁合同》约定的事项向原告提供符合消防部门规范要求并验收后的商场所有一次消防设施系统。在二次消防验收中，原告是消防的责任主体，被告承担的是协助办理义务，原告要求被告提供排烟消防设备，无合同约定，原告被辰溪县公安消防大队处罚要求被告承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。第三，原告诉称按照《租赁合同》约定由原告自行安装电表并负责缴纳电业部门费用，原告按照约定安装了电表，由于租赁的物业无法在电业部门单独开户，原告只能将电费缴纳给被告，被告作为代收方，超过电力公司价格规定向原告每月每度电按照1.1元标准计费，而电力公司收费标准为0.769元，故被告应当将多收部分赔偿给原告。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原告就其主张的被告代收电费的事实应提供相应的证据，但根据原、被提交的证据以及庭审调查可知，天怡大厦整栋的电费由湖南省盛世龙腾酒店代收，并非被告代收电费，原告诉称由被告收到电费的说法与客观事实不符。故对原告提出请求判决被告赔偿原告多收取电费25615.4元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南宝恒房地产有限公司按照《租赁合同》约定将租赁物业临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场交付给原告怀化鹤城百佳商贸有限公司使用的诉讼请求；二、驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南宝恒房地产有限公司返还原告怀化鹤城百佳商贸有限公司交付的400000元租金的诉讼请求；三、驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南宝恒房地产有限公司赔偿原告怀化鹤城百佳商贸有限公司损失50000元的诉讼请求；四、驳回原告怀化鹤城百佳商贸有限公司提出要求被告湖南宝恒房地产有限公司赔偿原告怀化鹤城百佳商贸有限公司多收取的电费25615.4元的诉讼请求。本案案件受理费8434元，由原告怀化鹤城百佳商贸有限公司负担。二审中，上诉人为支持其上诉请求提交了三份证据。证据一为电费收据，拟证明被上诉人自2018年3月25日至2018年12月16日，按照1.1元/度的价格收取上诉人77388度电费。证据二为百佳超市前坪、物业入口、停车场照片，拟证明被上诉人没有依照《租赁合同》约定将承诺的配套场地（租赁物业入口前坪广场、进货通道、划定仓库前的卸货坪）的使用权交付给上诉人使用，而是交由盛世龙腾花园酒店按照公开的收费标准经营使用的事实，且前坪经常停满车辆，导致上诉人在配套场地的使用权根本无法实现。证据三为停车费发票，拟证明被上诉人将配套场地作为停车场使用，上诉人自己使用还要缴费。被上诉人质证称，对证据一的真实性、合法性有异议，电费是上诉人自愿交的，既然有异议应当当时拒绝，且收取电费与被上诉人无关，与本案没有关联性；对证据二的真实性无异议，来源不合法；证据三的关联性有异议，该发票不能证明是被上诉人的收费，不能证明是停车场的票据，也不能证明是上诉人停车的费用，上述三份证据均不能证明被上诉人违约。被上诉人提交了两份证据以抗辩上诉人的上诉请求。证据四为辰溪天怡物业服务有限公司的营业执照复印件一份，拟证明有物业公司进行管理。证据五为百佳超市正门、侧门、后门的照片三张，拟证明没有对上诉人造成妨碍。上诉人质证称，对证据的真实性、合法性无异议，但关联性和证明目的有异议，物业公司的营业执照和上诉人的证据三相印证，体现物业公司的公章在收取涉案物业停车费用，证明前坪广场已经成为一个收费的停车场，使用权人并非上诉人。上诉人提交的正门照片与上诉人提交的照片相印证并相补充，前坪广场已经被盛世龙腾酒店经营使用，能够免费停车的只有盛世龙腾客户和工作人员。对于后门照片，其实际已经是酒店的入口和走廊，无法满足超市的卸货。侧门的照片是一条马路，并非是被上诉人能够提交的物业。被上诉人主张的上诉人能够正常经营，并不能证明其已经履行完毕合同约定的义务，上诉人在经营不代表被上诉人已经履行完毕其交付物业的义务。经审查，上诉人与被上诉人提交的证据均不属于新证据，证据一、三、四并不影响本案事实认定，本院不予采信，对证据二和证据五，双方提交的关于涉案物业的相关照片，因双方对其真实性均无异议，本院对真实性予以采信，证明力结合其他证据综合认定。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实。二审另查明，天怡大厦前坪已被围合并被作为停车场使用，所有车辆进出停车场均需经过收费亭，收费亭外贴的《盛世龙腾花园酒店停车场收费标准》上印有停车须知：“一、欢迎光临盛世龙腾花园酒店，我们为您提供消费时免费车位，非消费车辆将收取停车费。二、凡在酒店消费的宾客凭酒店所发放的停车券免费停车。三、……”天怡大厦的主要租户是湖南省盛世龙腾酒店管理有限责任公司、中华联合财产保险股份有限公司，怀化鹤城百佳商贸有限公司。本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否应按约定将租赁物临街的部分地面停车场、租赁物业入口前坪广场交付给上诉人使用；二、被上诉人应否返还上诉人支付的40万元租金；三、被上诉人应否赔偿上诉人缴纳的5万元罚款；四、被上诉人应否返还上诉人多收取的电费25615.4元。关于焦点一，根据《租赁合同》第2.1.3条约定，配套场地的具体位置约定由双方确认并制作红线图，但上诉人与被上诉人签订合同后，并未进行确认，被上诉人交付租赁场地后，上诉人就直接进行装修并投入使用了，其后，双方也未就红线图的位置达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同约定不明时，双方又不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，配套场地的红线图位置无法根据《租赁合同》有关条款确认，而按交易习惯来说，超市场地只是天怡大厦一层的一部分，因此不能确认天怡大厦哪些临街停车场及大厦前坪应归超市即上诉人独占使用，故上诉人的该上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二，上诉人主张被上诉人未按约定交付配套场地及提供给水、电、排水、排烟、排污系统等不到位，可视为未交付物业，因此应返还其已支付的租金40万元。如焦点一所述，配套场地的交付因双方约定不明而未能交付，双方应协商解决。至于给水、电、排水、排烟、排污系统，涉案租赁物已经相关部门验收合格，上诉人未能提交充分证据证明其存在不合格的事实，应当承担举证不能的后果，故该上诉请求本院不予支持。关于焦点三，上诉人被辰溪公安消防大队罚款五万元是因为其在消防安全检查不合格的情况下擅自投入使用、营业，上诉人应对自己的不法行为承担责任，故该上诉请求亦不能成立。至于其提出消防之所以不合格是因为被上诉人的排烟系统等不到位的上诉理由，经查，辰溪县公安消防大队的《不同意投入使用、营业决定书》载明涉案租赁物存在下列安全问题：“1、消防联动控制器的联动控制方式不能直接控制启动喷漆消防泵，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-2013)第4.2.1条的规定。2、营业厅采用自然排烟，开窗面积不足，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2006)第9.2.2条这规定。”从辰溪县公安消防大队的决定书来看，涉案租赁物存在的消防安全问题都是租赁物二次消防可以解决也应该解决的问题，而上诉人未经整改就擅自投入使用、营业，应自行承担不利后果，该上诉理由不能成立。关于焦点四，首先，上诉人的电费并不是由被上诉人收取。其次，根据《租赁合同》第4.2.1条约定，电表是由乙方（上诉人）自行安装，而根据上诉人二审陈述，其可以自行安装独立电表直接与电业部门结算，但需要多花费9万元左右。因安装电表是上诉人的义务，安装何种电表是上诉人的选择，其要求被上诉人承担未安装独立电表多交的电费无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，怀化鹤城百佳商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8434元，由怀化鹤城百佳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  王文利审判员  黄丽霞二〇二〇年二月十二日法官助理颜利华书记员张宝珍