西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初1782号 原告：郭希，男，1994年3月21日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：北京恒鑫嘉业房地产经纪有限公司西安分公司，营业场所：西安市未央区房，统一社会信用代码91610133MA6UWT0846。负责人：刘保成，系该公司经理。委托诉讼代理人：张建超，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李俊，男，该公司员工，住该公司。原告郭希与被告北京恒鑫嘉业房地产经纪有限公司西安分公司（以下简称“恒鑫嘉业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭希、被告恒鑫嘉业公司的委托诉讼代理人张建超、李俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭希向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《合同重要事项确认书》；2、判决被告向原告返还自2019年11月13日至2020年1月13日房租人民币1300元，押金670元，管理维修费及卫生费120元，违约赔偿金1300元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：其与被告于2019年7月11日签订《城镇房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告将坐落于西安市未央区XX花园XX单元XX号楼XX室XX间房屋出租给其，约定租赁期限自2019年7月13日至2020年7月1日，共计12个月，租金650元/月，管理维修费、卫生费60元/月，物业费70元/月。其已向被告支付房租及管理维修费、卫生费至2020年1月13日。租赁期间其房屋门锁损坏，其他房间及卫生间开关房门时或遇有大风天气时，其房屋异常响动，造成其无法正常休息。其于2019年10月5日向被告反馈该问题，但被告一直未置可否，协商解除房屋租赁合同无果。此外，合同约定物业费每月70元，但被告在未与其商量的情况下将物业费调整为每月93元，致使其无法接受并继续履行该租赁合同。现因被告违约致使合同目的无法实现，为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告恒鑫嘉业公司辩称，其与原告存在租赁关系属实，涉案租赁的房屋正确，但其不存在违约情形，因此不认可原告的诉讼请求。事实上应系原告提前终止合同，存在违约，原告应该负违约责任，向其支付两个月房租的违约金，其愿意退还剩余押金费用，不同意支付违约金。经审理查明，2019年7月11日，原告郭希（乙方：承租方）与被告恒鑫嘉业公司（甲方：出租方）共同签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定甲方将位于西安市未央区XX花园XX房屋中面积为15平方米的D间出租给乙方，租赁性质为合租，租赁期限为自2019年7月13日起至2020年7月1日止，租金标准为每月650元，押一付三，合同签订之日起，乙方向甲方告支付房屋租赁保证金650元。同时，上述合同第五条房屋租赁保证金及甲方代缴费用中约定：“……房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（注：保证金不充抵房租）；合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在30日内退还乙方房屋租赁保证金”；第八条房屋及附属设施的维护中约定：“（一）房屋交付乙方前，甲方应保障该房屋及其附属设施处于可正常使用状态，乙方入住前应仔细检验房屋内所有使用物品及附属设施，验收无误后签署《房屋附属设备交接清单》及交房确认单（合同附件一）……”；第十条合同的解除中约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付该房屋达3日的……”；第十一条违约责任约定：“……（二）租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。（三）租赁期内，甲方提前终止租赁合同应提前30日通知乙方，并积极为乙方调换房间，否则按月租金200%向乙方支付违约金……”。上述合同附有重要提示、房屋附属设备交接清单、治安责任告知书及合住公约，原告均签字确认，其中 “重要提示”第四条载明：“乙方入住后三天内甲方负责维修好房屋所有物品，如三天后所有物品损坏均有乙方承担。（如已交维修费，乙方享受合同期内甲方免费维修，认为损坏除外……）”。签订上述合同当日，原、被告还另行签订了《合同重要事项确认书》，对维修费、保洁费、物业费等及缴纳方式再次进行了确认，约定甲方收取维修费1元/日、缴纳方式为半年，缴纳182.5元，二次缴纳时间为1.11，缴纳金额170.5元，乙方缴纳维修费用的，甲方负责维修（如马桶，地漏，下水道堵塞，人为使用不当造成的损坏不在维修范围之内）；约定甲方收取保洁费1元/ 日，缴纳方式为半年，缴纳182.5元，二次缴纳时间为1.11，缴纳金额170.5元，乙方缴纳保洁费的，甲方提供每月一次的保洁服务（仅限公共区域）。四、物业费由甲方收取70元/ 月，缴纳方式为季度，缴纳日期：1月1日，4月1日，7月1日，10月1日。上述合同及确认书签订后，原告向被告支付了自2019年7月13日至2020年1月13日的房租3900元（650元/月×6个月）、管理及卫生费（60元/月×6个月）、房屋押金650元、钥匙押金20元，并按70元/月支付物业费至2019年10月31日。后因原告认为其承租的涉案房屋房门出现异响影响其休息，其于2019年10月5日向被告反映无果，且被告要求其每月支付93元物业费，违反了合同约定，原告遂于2019年11月11日搬离承租房屋，现诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。上述事实，有原、被告双方提交的证据材料、证据交换笔录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告郭希与被告恒鑫嘉业公司签订的《房屋租赁合同》及《重要合同事项确认书》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。根据原告已实际搬离承租房屋，涉案房屋由被告实际控制的现状，可认定涉案房屋租赁合同实际上已无法继续履行，故对原告解除《房屋租赁合同》及《重要合同事项确认书》的诉讼请求，依法予以支持。考虑到原告已于2019年11月11日实际搬离涉案房屋的客观事实，原告主张被告退还其2019年11月13日至2020年1月13日的房屋租金1300元、管理及卫生费120元，理由正当，本院予以支持。其次，原告主张房门异响严重影响其居住休息，证据不足，仅能证明被告在履行其维修义务上存在一定的瑕疵，并不影响合同目的之实现，不构成解除合同的法定理由，因此，原告以此为由要求退租，系租赁期内提前单方解除合同，应承担一定的违约责任。再次，原告向被告反映房门问题后，被告以给原告排期为由，直至原告搬离房屋时尚未及时维修处理，亦应承担相应违约责任。另，原、被告双方已签订了《重要合同事项确认书》对房屋的物业费明确约定为70元/ 月，现被告主张原告向其支付每月93元的物业费，无法律及合同依据，应承担一定的违约责任。综上，结合双方合同履约情况、双方违约程度及总标的数额，本院酌情认定原、被告违约责任相抵，互不承担违约金赔偿责任，被告收取原告缴纳的房屋及钥匙押金670元不予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告郭希与被告北京恒鑫嘉业房地产经纪有限公司西安分公司于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》及《合同重要事项确认书》。二、被告北京恒鑫嘉业房地产经纪有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭希缴纳的自2019年11月13日至2020年1月13日的房租1300元及管理、卫生费120元。三、驳回原告郭希其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   康  璐人民陪审员   王明理人民陪审员   白  瑛  二〇二〇年二月二十五日                              法官助理   付丽娟                             书 记 员  李燕维