广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14328号原告（反诉被告）：樊桂学，男，1967年3月24日出生，壮族，住址：广西忻城县。被告（反诉原告）：广州市金稳物业租赁有限公司，住所地：广州市番禺区大石街富丽家园宾至路240号。法定代表人：叶鹏飞。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）樊桂学诉被告（反诉原告）广州市金稳物业租赁有限公司（以下简称金稳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告樊桂学，被告金稳公司的法定代表人叶鹏飞及其委托诉讼代理人陈震均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊桂学向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金5800元；2.被告按合同约定支付原告违约金5800元；3.被告承担本案诉讼的一切费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月26日签订一份编号为A16-12-26，地址为广州市番禺区钟村街钟四村环村路××号××楼××的《租赁合同》，合同租赁期限两年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。双方约定合同期满被告无息返还原告押金5800元，如违约应按同等数额5800元支付违约金。至合同终止日，原告已经按合同约定履行完所有合同条款，但被告至今拒不返还原告押金。被告无视法规拒不履行合同约定条款，根据《中华人民共和国合同法》其行为已经侵犯原告的合法权益，经原告多次与被告沟通追还无果的情况下，现起诉至人民法院，请人民法院查明事实，判决被告返还原告押金并支付违约金和本案诉讼的一切费用。被告金稳公司辩称：合同到期后，双方同意续租一年至2019年12月31日止，原告继续承租、使用该房屋。直至2019年10月10日，原告尚拖欠被告2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未支付，根据合同第七条约定，被告有权没收押金，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。1.合同到期后，双方同意续租一年至2019年12月31日止，原告继续承租、使用该房屋，直至2019年10月10日，原告将房屋的钥匙邮寄至被告。原、被告双方于2016年12月26日签订了《租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区钟村街钟四村环村路××号楼××出租给原告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。合同到期后，原告提出按原合同续租一年，双方便在原合同上约定“按原合同，经双方同意续租一年，2019年1月1日至2019年12月31日止，按递增为3198元。”后原、被告双方继续履行合同，原告继续租赁、使用涉讼房屋，但原告尚拖欠2019年9月份、10月份的部分租金未支付。2019年10月10日，被告突然收到原告邮寄的钥匙，被告前往现场查看，才发现原告人去楼空。2.原告尚拖欠被告2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未支付，根据合同第七条约定，被告有权没收押金。根据《租赁合同》第七条违约责任约定：“若乙方拖欠超过30天……，甲方有权解除合同，没收乙方押金”。本案中，原告尚拖欠2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未支付，根据《租赁合同》第七条约定，被告有权没收押金。综上所述，合同到期后，双方同意续租一年至2019年12月31日止，原告继续承租、使用该房屋，直至2019年10月10日，原告将房屋的钥匙邮寄至被告。原告尚拖欠被告2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未支付，根据合同第七条约定，被告有权没收押金，原告要求被告退还押金，无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。反诉原告金稳公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.请求判决反诉被告向反诉原告支付2019年9月1日至2019年10月的租金、水电费共计4819元；2.请求判决反诉被告向反诉原告支付滞纳金（滞纳金以3556元为本金，按照每月0.3%的标准，从2019年9月11日起计算，暂计至2019年12月23日，滞纳金为1099元，直至偿还之日止；以1263元为本金，按照每日0.3%的标准，从2019年10月11日起计算，暂计至2019年12月23日，滞纳金为277元，直至偿还之日止）；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：合同到期后，双方同意续租一年至2019年12月31日止，原告继续承租、使用该房屋，直至2019年10月10日，原告将房屋的钥匙邮寄至被告，原告尚拖欠被告2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未付。原、被告双方于2016年12月26目签订了《租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区钟村街钟四村环村路××号楼××出租给原告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止。合同到期后，原告提出按原合同续租一年，双方便在原合同上约定“按原合同，经双方同意续租一年，2019年1月1日至2019年12月31日止，按递增为3198元。”后原、被告双方继续履行合同，原告继续租赁、使用涉讼房屋，但原告尚拖欠2019年9月份、10月份的部分租金未支付。2019年10月10日，被告突然收到原告邮寄的钥匙，被告前往现场查看，才发现原告人去楼空。至此，原告使用涉讼房屋直至2019年10月10日止，原告尚拖欠被告2019年9月1日至2019年10月10日的租金、水电费未支付。被告现提起反诉，请求人民法院依法查明事实，支持被告的反诉请求。反诉被告樊桂学辩称：合同到期后双方均未提出续签协议，反诉原告按每月3198元的标准收租金至2019年3月钟村街环保部门查处要求反诉被告在三个月内进行搬迁，反诉原告称其有“关系”让反诉被告继续承租至8月19日。反诉被告因为没有按钟村街环保部门要求进行搬迁，钟村街环境保护监督检查中队于2019年8月19日发出《通知》要求反诉被告3天内限期搬迁。反诉被告于2019年8月19日当天通过电话说明、微信发送电子文档通知反诉原告自己自2019年9月1日起不再承租该涉讼房屋，请反诉原告于2019年8月31日当面办理相关退租移交手续。反诉被告按照环保部门要求于2019年8月23日完成全部搬迁工作，并在2019年8月31日前清理完涉讼房屋内反诉被告的所有物品，不再使用该涉讼房屋，但反诉原告却拒绝交接和返还押金，经反诉被告多次交涉，反诉原告于2019年9月14日拍摄《租赁合同》附件，向反诉被告发送说明《租赁合同》附有：“按原合同经双方同意多续租一年2018年1月1日至2019年12月31日止按递增为：3190元”的条款，并称合同未到期要求反诉被告继续履行。收到信息后反诉被告才知道《租赁合同》附有该条款，该条款并没有经反诉被告签名确认，对该条款反诉被告明确表示不予认可。反诉被告经多次电话微信发送电子通知文档通知、报警求助无果后，于2019年10月9日通过邮寄方式邮寄涉讼房屋钥匙给反诉原告。反诉被告在停止使用涉讼房屋前已经尽到了通知、在反诉原告无正当理由拒绝移交情况下尽到保管、移交的责任和义务。在反诉原告没有正当理由拒绝交接的情况下，反诉被告在申诉期内不再负有支付该房屋租金、负责日常维护的责任，只负责该房屋钥匙的保管和移交义务。因为该房屋钥匙是在反诉被告承租之前反诉原告以电焊焊接方式安装好门锁后提供给反诉被告使用，反诉被告从未更换过（通过现场勘验可求证）。因为水电表都是安装在涉讼房屋内，反诉原告没有钥匙是不可能进行正常抄水电表工作的，根据反诉原告提供的水电单据日期为2019年9月25日和10月11日，可以证明反诉原告在没有完成涉讼房屋钥匙交接之前就已经对涉讼房屋实行正常抄水电表和日常维护工作。自2019年9月1日起至10月该涉讼房屋的日常看管、维护所产生的水电费用与反诉被告无关。综上所述，反诉原告主张的租金、水电费共计4819元没有事实和依据，更无滞纳金之说法。至此，请求人民法院依法查明事实，驳回反诉原告的反诉请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予与确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2016年12月26日，金稳公司作为出租方（甲方），与樊桂学作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：甲方将位于广州市番禺区钟村街钟四村环村路××号××楼××房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用，该房屋按建筑面积及公用分摊总面积为145平方米，乙方在承租前已全面了解租赁物的真实状况，并同意按现状承租；租赁期限为两年，从2017年1月1日起至2018年12月31日止（如乙方需续租必须在期满提前一个月书面通知甲方是否续租，甲方在同等条件下乙方有优先续租权，及时签定合同）；本合同租赁物押金5800元，租赁期满或续租期满，乙方在交清各项费用后，没违反本合同条款的情况下，甲方凭乙方押金单据无息退还押金给乙方；乙方在租赁期内递增按每一年交租（包杂费）的总额基数上5%，其中2017年1月1日至2017年12月31日每月租金为2900元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为3045元；乙方在租赁期内必须当月的10号前按先交租后使用的原则交租；甲方提供电源380伏，容量按现有千瓦，外线路及用水设施和总表安装到楼墙外，电费每度价格暂定1.1元，税费每吨价格暂定3.5元，在租赁期内，如政府水电部门价格有所变动，另按变动价格而定；甲方根据乙方经营需要办理有关证件、甲方配合提供本楼相关证明和其它手续，所办理程序和一切费用由乙方自行负责；若乙方在租赁期内超过当月10号前拖欠租金或其它费用不缴，甲方有权按租金的总额每天收取0.3%的滞纳金，若乙方拖欠超过20天，甲方有权停水停电处理，若乙方拖欠超过30天、或乙方不信守本合同条款、或乙方中途不再承租，视作乙方违约，甲方有权解除合同，没收乙方押金，并扣除乙方租赁屋内的一切投资资产，赔偿甲方的损失后，多余的归给乙方；若甲方自签定合同之日起，强收回乙方租赁物，或乱收取本合同未约定的任何其它费用，或甲方不信守本合同条款，视作甲方违约，乙方不可再承租，甲方必须如数无息返还押金的双倍给乙方。双方并在该合同中手写备注：1.乙方租赁甲方的房屋为加工生产使用，乙方在符合国家办证要求情况下，如因甲方问题使乙方办不了营业执照，则甲方在收到乙方通知后五日内无条件无息退回押金给乙方，如乙方不符合国家要求不能办证的甲方不负责；2.甲方承诺此房屋可用于加工生产用途，若因周围居民噪音问题，使乙方不能正常生产工作而乙方未满合同期需提前搬离，甲方在乙方通知起五日内无条件无息退回押金乙方。同日，金稳公司向樊桂学出具一份《广州市金稳物业租赁有限公司专用收据》，确认收到樊桂学交来涉讼房屋租赁押金5800元。2019年11月7日，樊桂学以金稳公司拒绝退还其租赁押金为由提诉至本院，引致本案纠纷。答辩期内，金稳公司提出反诉。庭审中，双方当事人均确认樊桂学已缴纳押金5800元，并已支付完毕2019年8月31日前的租金；并确认樊桂学2019年缴纳租金的标准为3198元/月。但双方对以下问题存在争议：一、针对涉讼物业的权属登记情况，双方均确认涉讼房屋权属人为广州市番禺区钟村街钟四村，该房屋为金稳公司从钟四村处承租后再转租给樊桂学的。金稳公司称涉讼房屋又进行产权登记和办理报建手续，但金稳公司至今均未能提供涉讼房屋的合法产权登记资料或相关报建资料。二、对于涉讼房屋的租赁期限及使用情况。樊桂学主张双方约定租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止，合同到期后双方没有协商续租，也没有发现合同到期，其一直使用涉讼房屋至2019年3月环保部门发通告要求其搬走，当时其才发现合同已经到期，之后其向金稳公司表示要搬走，但金稳公司称租期到2019年12月31日止，让其继续承租否则不退押金，此后其一直使用涉讼房屋，最后2019年8月19日环保部门最后限期要求其三日内搬离，因此其在2019年8月23日搬离涉讼房屋，并通知金稳公司在2019年8月31日办理交接手续，但金稳公司仍以租期未满拒绝交接，其通过电话、微信通知以及报警求助等方式交接无果后，于2019年10月9日通过邮寄快递的方式将涉讼房屋的钥匙寄回给了金稳公司。樊桂学对其上述主张，提交了搬迁通知、手机通话记录、微信聊天截图、报警回执及快递详情单等证据予以证实。金稳公司则认为双方在《租赁合同》到期后就租赁期限又协商达成一致意见，同意按照原合同续租一年，并由其司法定代表人于《租赁合同》中手写备注“按原合同经双方同意续租一年2018年1月1日至2019年12月31日止，按递增为3198元”，因樊桂学当时称其合同找不到，所以没有在樊桂学持有的《租赁合同》上写明，后双方继续按照上述条款约定和原合同约定履行，樊桂学也按该租金标准向其司支付每月租金，樊桂学一直使用涉讼房屋，2019年9月份仍在使用该房屋，樊桂学从未通知其司办理交接手续，也没有将涉讼房屋交还给其司，其司是于2019年10月10日才收到樊桂学寄送的房屋钥匙，因此不确认樊桂学的陈述。金稳公司提交了其司持有的《租赁合同》原件、工商银行历史明细清单及收据以证实樊桂学使用涉讼房屋的情况。三、关于租金和水电费的问题。金稳公司称樊桂学一直使用涉讼房屋，直至2019年10月10日才将涉讼房屋的钥匙交还给其司，因此樊桂学应支付2019年9月1日至2019年10月10日的租金4230元；樊桂学在9月份仍在使用涉讼房屋，所以其司在2019年9月25日在樊桂学在场的情况下到现场抄水电表，其司收到涉讼房屋钥匙后，又在2019年10月11日到涉讼房屋抄表，当时没有通知樊桂学，一直以来其司抄水电表也都是无需樊桂学签字确认的，樊桂学共计应向其司支付电费517元及水费72元，其中2019年9月25日所抄涉讼房屋电表读数为“上月度数21990，本月度数22277，实用度数287，电损5%，单价1.1元/度，金额为331元”，水表读数为“上月度数550，本月度数556，实用度数6，单价4.5元/吨，金额为27元”；2019年10月11日所抄涉讼房屋电表读数为“上月度数22277，本月度数22438，实用度数161，电损5%，单价1.1元/度，金额为186元”，水表读数为“上月度数556，本月度数566，实用度数10，单价4.5元/吨，金额为45元”。金稳公司提交了租金表、《水表、电表读数》及水电费收费单以证实其上述主张。樊桂学对金稳公司的上述意见不予确认，认为其已于2019年8月23日搬离涉讼房屋，并通知金稳公司于2019年8月31日办理涉讼房屋的交接手续，因此之后该房屋的租金不应由其承担；因金稳公司拒绝交接房屋，所以其无法确认水电表度数和尚欠的水电表金额，其搬离涉讼房屋时也没有留意水电表读数，如果双方要交接房屋，水电表读数应经双方签名确认，即使现在双方对水电表进行查看，其亦不确认水电表读数，故对于金稳公司主张的水电费亦不予认可。庭审结束后当日，樊桂学和金稳公司的法定代表人叶鹏飞共同到涉讼房屋现场查看水电表，并于2019年12月23日签名确认电表度数为22438度，水表度数为574度。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”鉴于双方当事人至今未能举证证实涉讼房屋有进行产权登记或报建的情况，故应认定樊桂学与金稳公司就涉讼房屋所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故金稳公司应将收取樊桂学的租赁押金5800元退还给樊桂学。金稳公司主张有权没收押金的抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。对于樊桂学主张金稳公司支付违约金5800元的诉讼请求，理据亦不成立，本院亦不予支持。虽然合同无效，但根据公平合理原则，樊桂学应向金稳公司支付其占有、使用涉讼房屋期间的使用费。樊桂学虽然主张其已于2019年8月23日搬离涉讼房屋并要求于2019年8月31日与金稳公司办理涉讼房屋的交接手续，但对此未能提交相关证据证实，理应承担举证不能的不利后果，故对樊桂学的该主张本院不予采纳。现双方当事人均确认樊桂学于2019年10月9日向金稳公司邮寄涉讼房屋钥匙，金稳公司确认于2019年10月10日收到该钥匙，应视为樊桂学于该时间交还涉讼房屋。故樊桂学应向金稳公司支付2019年9月1日起至2019年10月10日止的使用费，参照双方当事人确认的2019年缴纳的租金标准3198元/月计算，使用费共计4230元[3198元/月×（1个月+10天÷31天/月）。至于金稳公司主张的滞纳金，理据不成立，本院不予支持。关于水电费问题，根据双方当事人在庭审中的陈述及金稳公司提交的证据可知，金稳公司提交了相关证据证实樊桂学尚未支付的水电费度数和金额，樊桂学作为承租人和涉讼房屋的使用人，其虽然不确认水电表的度数，但未能提交相关的证据予以反驳，也未能举证证实涉讼房屋实际水电度数的情况，亦未能举证证实其已付清其交还涉讼房屋之前所产生的水电费，综合双方举证情况，本院合理采纳金稳公司的主张，樊桂学应向金稳公司支付水电费589元。而对于樊桂学的上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于金稳公司需退还樊桂学押金5800元，故该押金用于抵扣上述使用费和水电费，抵扣后，金稳公司还应向樊桂学退还剩余押金981元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告广州市金稳物业租赁有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告樊桂学退还租赁押金5800元；二、原告樊桂学应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告支付2019年9月1日起至2019年10月10日止的使用费4230元和水电费589元；三、上述第一、二项判决所确定的款项相抵扣后，被告广州市金稳物业租赁有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告樊桂学支付剩余押金981元；四、驳回原告樊桂学的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告广州市金稳物业租赁有限公司的其余反诉诉讼请求。如被告广州市金稳物业租赁有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70元（其中本诉受理费45元，反诉受理费25元），由原告樊桂学负担41元，被告广州市金稳物业租赁有限公司负担29元。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年二月三日书记员  罗嘉敏