江西省高级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣执复11号复议申请人（被执行人）：李根姺，女，1971年7月28日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。复议申请人（异议人，被执行人）：罗品，男，1989年8月8日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。复议申请人（异议人，被执行人）：涂雪芳，女，1990年8月18日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。申请执行人：李公里，男，1968年4月16日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。复议申请人李根姺、罗品、涂雪芳因不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2019年12月9日作出的（2019）赣01执异231号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院在执行申请执行人李公里与被执行人李根姺、罗品、涂雪芳民间借贷纠纷一案中，罗品、涂雪芳因对本案赣鼎立房评（司）字第2019—1005号评估报告不服提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。南昌中院查明，原告李公里与被告罗品、涂雪芳、李根姺民间借贷纠纷一案，该院于2015年10月16日作出（2015）洪民二初字第258号民事判决。判决生效后，由于被告未履行生效法律文书所确定的义务，李公里于2015年12月14日向该院申请强制执行，执行案号（2015）洪中执字第557号。2016年11月17日，被执行人罗品、涂雪芳对执行过程中拍卖抵押物评估价格等事项向该院提出执行异议申请，该院于2017年4月18日，作出（2016）赣01执异131号执行异议裁定，驳回罗品、涂雪芳的异议请求。执行过程中，李根姺、罗品、涂雪芳不服原执行依据，提出再审申请。经该院审理后作出（2017）赣01民再19号民事判决，李根姺、罗品、涂雪芳不服该判决向江西省高级人民法院提出上诉。江西省高级人民法院于2018年12月18日作出（2018）赣民再88号民事判决，驳回上诉，维持原判。据此，申请执行人李公里根据再审判决书向该院申请恢复执行，执行案号为（2019）赣01执恢31号。恢复执行后，本案申请执行人与被执行人议价不能达成一致意见，也不能完成网络询价，该院遂委托江西鼎立土地房地产评估有限公司（下称鼎立公司）对案涉抵押物进行评估。2019年10月18日，鼎立公司出具赣鼎立房评（司）字第2019—1005号房地产估价报告，上述房产估价单价为12947元/m2,评估总价为10443568元。另查明，本案再审一审判决书（2017）赣01民再19号判令：一、被告罗品、涂雪芳应自该判决生效之日起十日内，归还原告李公里借款本金人民币587.7万元及利息（至2014年10月9日，利息为17215.8万元，自2014年10月10日至本息全部清偿之日止以587.7万元为基数按年利率24.6%计算）。维持第二、三、四项即“二、被告罗品、涂雪芳如不按期偿还上述款项，原告李公里则可将被告罗品的位于青云谱区井冈山大道1158号五湖公寓2601室，他项权证号为洪房他证青云谱区字第××号的房屋进行折价、拍卖、变卖并优先受偿。三、被告李根姺对上述借款本息承担连带清偿责任。四、被告李根姺承担责任后，有权向被告罗品、涂雪芳追偿。”二、被告罗品、涂雪芳应自本判决生效之日起十日内，归还原告李公里借款本金人民币554.838万元及利息（自2014年10月10日起至本息全部清偿之日止，以554.838万元为基数按人民银行发布的同期一至三年期的贷款基准利率的四倍计算）。案件受理费57489元，由罗品、涂雪芳、李根姺共同承担。江西省高级人民法院于2018年12月18日作出（2018）赣民再88号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，鼎立公司具有江西省住房和城乡建设厅颁发的房地产估价机构备案证书，对房地产具有评估资格，且评估时资质证书尚处于有限期内，评估人员也具有国家住房和城乡建设部颁发的有效执业资格证书。南昌中院认为，本案的争议焦点是异议人罗品、涂雪芳提出的评估价格过低和评估方法过于笼统是否可中止本案的拍卖程序。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人未提供评估公司或评估人员不具备相应资质的证据。异议审查中，鼎立公司也按照法律规定进行了书面答复，并提供了相关的数据和材料。经审查，鼎立公司及评估人员具有评估的资质，也无证据证明评估程序严重违法。关于评估价格的问题，房地产评估报告只是人民法院委托评估机构对委托估价的房地产在估价时点的客观合理价格或交换价值进行估算、判断后作出的鉴定意见，但是拍卖、变卖成交价格，通常需要市场供需等因素的检验，因此评估价格和拍卖、变卖价格并非同一概念。评估公司评估结果仅是人民法院拍卖财产的参考价格，不等于最后成交价格，案涉房产的价值需通过网络拍卖最终体现其价格。在评估程序合法的情况下，异议人罗品、涂雪芳以评估价格过低为由提出重新评估，无事实和法律依据，该院不予支持。李根姺、罗品、涂雪芳向本院申请复议称，1.鼎立公司评估报告中的案涉房产单价明显与其市场价格不符，被严重低估。鼎立公司受南昌中院委托作出的赣鼎立房评（司）字第2019—1005号房地产估价报告之估价时点为2019年9月14日，评估单价为12947元/m2,评估总价为10443568元。而上述房产早在2011年该房产市场价格即达到12500元/m2。据复议申请人调查，案涉房产目前的市场成交价实际在18000元/m2左右。在土地价值和房产价值不断上涨的今天，鼎立公司对案涉房产的评估价几乎与2011年的成交单价持平，显然不合理，应当重新评估。2.鼎立公司对案涉房产的估价过于笼统，没有提供相关计算依据。鼎立公司在本次估价中采用了比较法，但仅笼统地给出比较价格计算公式，并未列明其选取的可比实例成交价格，未列出其对可比实例的成交价格的交易情况、市场状况和房地产状况的修正和调整依据，未列明最后的调整系数，缺乏明确的数据支撑和合理的估价依据。3.虽然评估价格并非最终成交价格，但评估价格的确定对于拍卖最终的成交价格有重要影响，可能导致拍卖程序中的最终成交价格也严重低于真实价格，侵害复议申请人的合法权益。请求撤销本案原审异议裁定，重新评估并中止该标的物的拍卖程序。本院经审查补充查明，原审原告李公里与原审被告李根姺、罗品、涂雪芳民间借贷纠纷再审一案，南昌中院于2018年2月2日作出（2017）赣01民再19号民事判决，判令：一、撤销本院（2015）洪民二初字第258号民事判决第一项即：“一、被告罗品、涂雪芳应自本判决生效之日起十日内，归还原告李公里借款本金人民币587.7万元及利息（至2014年10月9日，利息为17215.8万元，自2014年10月10日至本息全部清偿之日止以587.7万元为基数按年利率24.6%计算）。”维持第二、三、四项即”二、被告罗品、涂雪芳如不按期偿还上述款项，原告李公里则可将被告罗品的位于青云谱区井冈山大道1158号五湖公寓2601室，他项权证号为洪房他证青云谱区字第××号的房屋进行折价、拍卖、变卖并优先受偿。三、被告李根姺对上述借款本息承担连带清偿责任。四、被告李根姺承担责任后，有权向被告罗品、涂雪芳追偿。”二、被告罗品、涂雪芳应自本判决生效之日起十日内，归还原告李公里借款本金554.838万元及利息（自2014年10月10日起至本息全部清偿之日止，以554.838万为基数按人民银行发布的同期一年至三年期的贷款基准利率的四倍计算）。李根姺、罗品、涂雪芳不服该判决向本院提出上诉，本院于2018年12月18日作出（2018）赣民再88号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，针对被执行人罗品、涂雪芳的异议请求，执行法院书面要求鼎立公司针对异议人提出的评估方法及数据依据等异议进行说明。2019年12月2日，鼎立公司书面回复称：鼎立公司接受委托后，评估人员严格遵守法律法规和房地产估价标准规范，遵循独立、客观公正的原则，对估价对象进行估价，不存在低估案涉房产的价值。关于异议人提出的案涉房产估价过于笼统，没有提供相关计算依据，因估价报告分为估价结果报告和估价技术报告，估价结果向估价委托人提供，估价技术报告是公司存档底稿，故未提供。本次估价目的是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，以网络司法拍卖方式处置财产，最终成交价值亦是根据市场竞买人确定。据此，本次评估程序合法，估价目的明确，价值时点有依据，估价方法选用合理，估价结果客观公正。鼎立公司同时还提供了留存的技术报告，上面载明了评估所需的比较数据及其他数据。本院查明的其他事实与南昌中院一致。本院认为，本案的争议焦点是是否应当重新评估并中止拍卖该评估标的物。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，人民法院仅须对评估报告进行形式审查，即经审查认为当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，当事人、利害关系人认为评估报告具有存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质以及评估程序严重违法情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。本案中，复议申请人李根姺、罗品、涂雪芳对评估机构和评估人员的资质、评估对象所涉及财产基本信息以及财产范围等并未提出异议，只是在未举证证明的情形下简单地以2011年的类似房产成交价格直接否认本案评估机构的鉴定意见，该主张并不能直接证明本案评估报告违反法定程序。对于复议申请人提出的本案鼎立公司出具的赣鼎立房评（司）字第2019—1005号房地产估价报告对案涉房地产评估价值过低的问题本质上属于对评估方法的异议且未提交证据证明其主张，由于房地产评估是具有专门性知识的评估人员及评估机构根据评估目的和估价原则，依照估价程序选定适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，依据上述法律规定，对于评估报告作出的评估结论和选定的评估方法等实体问题，一般不属于人民法院异议审查的范围。另外，房地产价格评估只是由人民法院委托评估机构对委托估价的房地产在估价时点拍卖起拍价或参考价格，通常需要市场供需等因素充分接受市场的检验才能决定拍卖、变卖成交的市场价格，评估价与市场价并非同一概念，评估价格不能直接决定成交的市场价格，复议申请人仅以评估价格过低及远低于市场价格为由主张本案评估报告不能作为房地产拍卖、变卖的保留价，缺乏事实和法律依据。综上，复议申请人李根姺、罗品、涂雪芳请求重新评估、暂停本案评估标的物拍卖的理由不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回李根姺、罗品、涂雪芳的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2019）赣01执异231号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二〇年二月十四日法官助理陈红书记员朱学斌