重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9793号上诉人（原审原告）：沈佩云，女，1987年8月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。委托诉讼代理人：符萍，重庆广普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱怡燃，女，1981年11月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李科林，重庆渝和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉新，重庆渝和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆迁喜房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区湖彩路46号附22号，统一社会信用代码91500000MA5UHWE88B。法定代表人：文旭。委托诉讼代理人：李为林，男，1994年5月3日出生，汉族，该公司员工，住四川省高县。上诉人沈佩云因与被上诉人朱怡燃、被上诉人重庆迁喜房地产经纪有限公司（以下简称迁喜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初13371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈佩云及其委托诉讼代理人任晓露，被上诉人朱怡燃的委托诉讼代理人李科林、孙玉新，被上诉人迁喜公司的委托诉讼代理人李为林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈佩云上诉请求：1、撤销（2019）渝0112民初13371号民事判决书，发回重审或依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、原判认定事实错误，沈佩云与朱怡燃之间建立了房屋买卖合同关系，《房屋买卖合同》合法有效。案涉房屋买卖由作为中介机构的迁喜公司组织交易，沈佩云有理由相信迁喜公司对房屋权属、房屋状况、代理行为等信息的真实性已尽审查义务。房屋交易的特殊性足以令沈佩云信赖代理人的代理行为。房屋买卖活动是一件重大决定，购房前，购房方需要对房屋信息进行充分了解，其中包括到看房、了解房屋登记状态（如抵押、查封）等前期考察行为，则，在订立合同前，相关活动必须房屋权利人的配合。同时，若购房以贷款方式购买，亦需要朱怡燃的配合才能办理房屋贷款手续。案涉房屋交易过程中，沈佩云对房屋进行了前期考察，案外人吴某对被上诉人身份信息、交易房屋的状况非常了解，订立合同前的过程非常顺利。吴某和迁喜公司知道亦应当知道办理贷款、过户必须经过房屋权利人的配合。结合一审庭审中各方当事人的陈述及证据足以证明朱怡燃参与了案涉房屋交易。若吴某未经朱怡燃的委托，其无法完成整个交易行为。虽然一审法院未釆信朱怡燃参与办理房屋贷款的证据，但是不得否认的是沈佩云真实办理了房屋贷款。迁喜公司协助办理贷款，必然存在通知义务。并且，朱怡燃亦到了办理贷款的银行，并持证与银行工作人员拍照确认。结合吴某、迁喜公司的工作人员、银行工作人员的证人及其提供的照片，依据常理可以判定，朱怡燃实际参与了办理贷款的过程。相反，朱怡燃对上述证据和证人陈述未作出合理性解释。案涉交易过程长达7个月之久，朱怡燃对“房屋出售”的事实亦应当知道。2、沈佩云有新证据能够证明本案与朱怡燃之间存在关联，朱怡燃应当承担违约责任。吴某与朱怡燃已向公安机关承认案涉合同的交易行为系真实意思表示，吴某的代理行为系经过了朱怡燃的委托。案涉房屋已变更登记到案外人吴明的名下，相关的交易行为均由吴某代理。一审法院未综合考虑本案当事人及代理人对案涉合同交易的实际情况进行审查，未综合考虑房屋交易习惯，导致认定事实错误。3、朱怡燃及委托代理人依法应当承担如实陈述的义务，但其在法庭上以明显不合理、有违常理的陈述否认房屋交易的真实性，已经严重损害了司法秩序，应当予以惩罚。4、朱怡燃的行为涉嫌刑事犯罪，依法应当追究其刑事责任。通过本案审理情况以及房屋现状可以证明，朱怡燃为实现其骗取钱财的目的，通过利用案外人“代签”合同的方式进行毁约，再以未经授权为理由躲避法律责任，该行为已经涉嫌刑事犯罪，同时该行为严重损害了社会经济公序，扰乱房屋交易市场规范，给购房人造成了严重的经济损失。5、案涉交易行为的解除系因朱怡燃违约造成，其依法应当按约承担违约责任。6、迁喜公司依法依约对案涉合同应当承担违约责任。若本案所涉交易行为无效（或未经授权），系迁喜公司故意、重大过失造成，应当对沈佩云的经济损失承担违约责任。迁喜公司作为中介机构，收取中介费用，其应当对交易行为有关的全部文件进行审查、保管，以保障房屋交易相对方的权利义务。根据本案一审判决结果显示，沈佩云因房屋交易合同人无权代理而导致合同无效，即与房屋权利人不具备关联性，房屋权利人和代理人的相关信息属于案涉合同的重要信息，以此给沈佩云造成的经济损失，其应当承担赔偿责任。若本案所涉交易行为有效，迁喜公司亦应当对朱怡燃的违约行为承担连带责任和保证责任。沈佩云依据案涉合同履行的付款义务，系经过或通过迁喜公司完成，迁喜公司作为相应款项的直接收款方，则其对“资金安全”应尽保证义务。7、一审法院适用法律错误。本案系合同纠纷，应当充分适用《合同法》的有关规定审查本案所涉合同效力。依据《合同法》第四十九条之规定，即使行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案所涉合同系经过中介机构介绍、并与沈佩云对案涉房屋现状进行相关有效查阅，同时，吴某的行为已足以构成“表见代理”。则，案涉合同对朱怡然具备相对性，关联性。本案所涉交易，涉及“居间服务”，居间行为人的合同义务应当依据《合同法》的相关规定进行审查。依据《合同法》第四百五十二条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。朱怡燃辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈佩云与朱怡燃不存在房屋买卖合同关系，沈佩云起诉朱怡燃存在诉讼主体错误，请求法院依法驳回沈佩云的诉请。沈佩云滥用诉讼权利给朱怡燃产生的损失，朱怡燃保留向其追偿损失的权利。迁喜公司在本案询问程序中辩称，同意上诉人的意见；在本案庭审程序中称，无答辩意见；在庭审程序的最后陈述时称，我们是做好了中介工作的，我们不应当承担责任，但是同意上诉人的其他请求。沈佩云向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除沈佩云与朱怡燃于2018年10月1日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、请求法院判令朱怡燃一次性向沈佩云返还定金5万元；3、判令朱怡燃一次性向沈佩云支付违约金237000元；合同第十条第3条对于违约金的计算方式约定，房屋成交价20%违约金；4、沈佩云因为朱怡燃违约导致的中介费损失1万元由朱怡燃承担；5、判令迁喜公司在过错范围内承担赔偿责任。本案诉讼费用由朱怡燃、迁喜公司承担。一审法院认定事实：2018年10月2日，沈佩云与案外人吴某、任大兵（吴某代理人）、迁喜公司签订《重庆市房屋买卖合同》，约定沈佩云购买朱怡燃位于重庆市渝北区巴蜀丽景1幢1-2／3-9的房屋，建筑面积106.82平米，套内面积83.53平米，房屋总价118.5万元。签订合同当日，沈佩云向迁喜公司支付购房定金5万元。庭审中，沈佩云举示了《银行个人账户汇总信息清单》、《个人账户交易明细清单》，拟证明沈佩云于2018年10月22日向平安银行支行进行面签并开户存入合同约定的首付款45万元，朱怡燃对该证据不予认可。沈佩云举示了其与迁喜公司工作人员吴小金的微信聊天记录，拟证明沈佩云从合同签订后至沈佩云起诉之日止一直通过迁喜公司向朱怡燃要求办理过户，同时整个聊天记录反映沈佩云严格按照迁喜公司的要求将沈佩云的配偶户口迁入重庆市，整个过程沈佩云一直积极配合朱怡燃、迁喜公司办理银行贷款，但是在2019年5月迁喜公司告知朱怡燃不愿意再将房屋卖给沈佩云，朱怡燃对该证据真实性不予认可，同时认为吴小金的身份无法核实。沈佩云举示了朱怡燃与案外人潘某合影复印件，同时沈佩云还申请潘某出庭作为证人，拟证明朱怡燃本人到银行进行了面签，证人潘某称其为平安银行约克郡支行工作人员，沈佩云购买渝北区龙溪街道巴蜀丽景的房屋是到银行由其本人办理的贷款手续，朱怡燃本人也到银行办理了面签，同时潘某陈述其与朱怡燃合影的原件没有保存，只有复印件，办理面签手续的相关资料已经退还给中介方。朱怡燃对朱怡燃与案外人潘某合影复印件的真实性有异议，对证人潘某证言的真实性有异议。庭审中，吴某作为证人出庭作证陈述：朱怡燃与我有点经济关系，可以随时让她补签合同，所以自己不是房屋产权人而去签合同；跟朱怡燃说过去银行办理面签，具体朱怡燃去没去不清楚；朱怡燃口头上说我可以给她卖房子，书面委托没有；签合同时是我朋友任大兵签的，任大兵是代我去签合同，后来我补签了自己的名字；我收到了沈佩云付的5万元定金。2018年10月2日签订的合同，注明的是10月25日完成银行面签，所以资料要提供给银行，一直到12月中旬，中介一直忽悠我说快了快了，正常15日就可以过，一直拖到12月16日我就自己去银行咨询，中介小李说买方流水有问题，11月、12月了2个月了还在说流水有问题，说明沈佩云资料不齐，一直在补，不过去又不行，中介一直做假流水，也过不到，再给中介沟通，如果一直拖着我就继续挂着卖，定金不退，中介说沈佩云征信有问题，没有银行接件，所以合同履行不下去了，说明沈佩云已经违约了，我就终止合同了，1月份我就给中介说我继续挂着卖了，直到5月份告诉我要过户，我说平安银行退件了其他银行也办不下来还怎么过户，退件上沈佩云是以未婚提供资料，后来又说结婚了，是否是骗贷不清楚，后来就没联系过了。同时吴某提交了中介交给的银行退件资料，该退件资料中没有朱怡燃签字的资料原件。沈佩云认为证人吴某就合同履行部分证言与聊天记录严重不符，真实性不认可，但是证人已经承认其是接到了朱怡燃的口头授权后卖出房屋，达到了沈佩云起诉朱怡燃的条件，沈佩云与朱怡燃之间存在买卖房屋意思表示。朱怡燃认为证人本人以本人名义与沈佩云签订买卖合同，确认没有取得朱怡燃授权，本案合同当事人为吴某与沈佩云，朱怡燃不是适格被告。一审法院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，沈佩云的诉讼请求均基于其与朱怡燃之间存在房屋买卖合同关系，而沈佩云提供的房屋买卖合同、微信聊天记录、银行个人账户信息清单、定金收条等证据，无法证明与朱怡燃具有关联性，沈佩云举示的案外人潘某与朱怡燃合影复印件，因无原件相核对，同时朱怡燃亦不认可其真实性，故对该证据真实性，不予采信。证人潘某的证言，因无其他有效证据佐证，对其真实性，一审法院不予采信。证人吴某作为沈佩云举示的房屋买卖合同的签字方，明确表示签订合同时没有获得朱怡燃的书面授权，吴某陈述的“朱怡燃口头上说我可以给她卖房子”，亦无证据支持，对该事实，一审法院不予认定。同时证人吴某提交的中介向其退还的银行资料中并没有朱怡燃签字的资料原件，故对朱怡燃参与贷款面签的事实，亦无法认定。由上，沈佩云诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告沈佩云的诉讼请求。案件受理费15470元，减半收取7735元，由原告沈佩云负担”。本院二审审理查明：二审中，各方对原判查明的事实均无异议；本院对原判查明的事实予以确认。二审询问时，沈佩云举示证据1、渝公渝北（新）不立字（2019）24号不予立案通知书，拟证明沈佩云于2019年9月3日就沈佩云被诈骗一事向公安局报案，公安局就此事向朱怡燃和吴某做了相关的询问，双方均承认该房屋系朱怡燃授权吴某出售，由此公安局出具不予立案通知，认为是民事案件。证据2、收条1张、转账汇款凭证1张、个人购房担保购房合同3张（均为照片打印，收条和转账凭证的时间是2019年3月7日，合同上显示交易价格117万元，评估价格117.5万元），拟证明朱怡燃于2019年3月期间再次委托吴某将案涉房屋出售给案外人吴明，该房屋购房款转入吴某账户。证据3、（2019）渝0112民初13371号律师调查令，拟证明沈佩云的一审代理人李英向中国平安银行约克郡支行调取过涉案房屋面签资料及资料流转的监控视频，由于银行的内部原因无法调取，银行派工作人员潘某作为证人向一审法院陈述面签流程。朱怡燃代理人对证据1、3真实性无异议；证据1只是对被控告诈骗的事情作出的结论，并不能证明有朱怡燃授权吴某卖房的事实，证据3只是说法院出具了调查令，如果被调查了，调查令应当在被调查人处，不应当在持有人处，沈佩云说因为银行内部原因无法调取，从调查令本身也无法看出，调查令也并非新证据；对证据2的证据三性不予认可。迁喜公司认可3份证据的真实性和证明目的。本院对证据1、3的真实性予以采信；对证据2因为系复印件不采信真实性；从证据内容看，本院对三份证据的证明目的均不采信。二审询问时，沈佩云称，在询问的前一天向法院邮寄了《调查取证申请书》，申请调取在公安机关的询问笔录，公安机关说询问的时候朱怡燃承认了委托吴某出售房屋的事实。朱怡燃代理人不同意沈佩云的调查取证申请，超过了调查取证的期限，也不符合民诉法的规定；请求驳回其申请。迁喜公司同意沈佩云的申请。二审询问时，本院问迁喜公司，是否保存有朱怡燃委托吴某出售房屋的委托书？迁喜公司称，没有，当时只是签订合同的时候拿出来我们看了下，原件被吴某收回了。二审询问时，本院问迁喜公司，签订合同之前，迁喜公司有无向朱怡燃本人核实过是否委托吴某出售房屋？迁喜公司称，有同事核实过的，因为没有想到后面会发生纠纷，所以我公司没有保存委托书的复印件，而且后来到银行面签的时候朱怡燃本人是去了的。二审询问时，本院问各方，一审中沈佩云和朱怡燃、迁喜公司签订的三方合同，以及朱怡燃的定金收条上面朱怡燃的签名和手印都是吴某的？迁喜公司称，最开始在我们公司签订的三方合同是甲方代理人处由任大兵和吴某签字盖手印，没有签朱怡燃的名字；后来因为到银行去办理面签，银行要求本人签字，因此又重新签订了三方合同，因为买方和卖方的时间不能约在一起，后一起三方合同就是朱怡燃本人签字。沈佩云认可迁喜公司的说法。朱怡燃代理人称，在一审中迁喜公司承认所谓的朱怡燃签名和手印都是他们公司做的假。迁喜公司称，银行要求必须是由三方本人签字的合同，所以原来任大兵和吴某签订的合同就不能用，我公司为了向银行提交办理按揭贷款的资料，由我公司的员工代替朱怡燃在合同上签字盖了手印；对于银行来说这个合同并不重要，重要的是朱怡燃本人到银行去签了按揭的其他手续；定金收条上朱怡燃的签名和手印也是我公司的员工签的；（本院问：既然迁喜公司和上诉人都认为朱怡燃本人来办理面签手续，为何当时不让他在合同上签字，以及本人签收定金的收条？）因为任大兵和吴某有委托书是全权代理，所以我公司就没有让朱怡燃补签合同和定金收条。沈佩云称，我方是事后才知道三方合同和定金收条上的签字和手印不是朱怡燃签订的，一审庭审中才知道。二审询问时，迁喜公司代理人称，我手机上有朱怡燃与银行员工潘某的照片原件，在手机上出示，是我照的；照片上能看清朱怡燃手持房产证的就是案涉房屋的房产证；一审当时没有想起要举。朱怡燃代理人称，对该照片的三性都不予以认可，迁喜公司代理人并非此房屋买卖的经办人，他的手机上有照片不符合常理；也不能证明朱怡燃委托了吴某办理了相关手续；因为我见到朱怡燃本人的时候处于怀孕状态跟照片有所区别，现在无法确定是否朱怡燃本人，需要回去核实。沈佩云称，照片真实，而且是原始载体，而且也能看出是2018年10月8日拍摄的，对证据三性均认可。二审询问结束后，沈佩云的代理人向本院提交了律师调查令申请，申请向重庆市公安局渝北区分局调取渝公渝北（新）不立字〔2019〕24号一案中，重庆市公安局渝北区分局对案涉房屋中朱怡燃及吴某的讯问、电话记录。二审询问结束后，本院也收到了沈佩云邮寄的《调查取证申请书》，申请调取重庆市公安局渝北区分局渝公渝北（新）不立字〔2019〕24号沈佩云被诈骗一案讯问、询问笔录及电话录音，中国平安银行约克郡支行就案涉房屋买卖的面签资料及资料流转监控视频。本院经审查认为，银行面签资料和视频，沈佩云已经向一审法院提出过律师调查令申请，一审法院同意并出具了律师调查令，因此，没有必要再重复调查；朱怡燃是否委托了吴某卖房，是案件中的关键事实；沈佩云在申请法院取证的情况下也申请了律师调查令，因此，同意律师调查令申请，由沈佩云一方自行去公安机关取证。二审庭审中，沈佩云举示复印于重庆市公安局渝北区分局新牌坊派出所的2019年9月9日询问朱怡燃的电话记录和2019年9月3日询问案外人吴某的询问笔录，拟证明朱怡燃授权吴某出售该房屋。朱怡燃代理人对笔录形式上的真实认可，内容的真实不予认可；询问笔录只有吴某的自我陈述，也没有朱怡燃的签字，与本案也不具备关联性；对朱怡燃的电话记录也与询问笔录意见一致；（本院请朱怡燃代理人当庭给朱怡燃打电话核实电话记录内容的真实性）向朱怡燃本人核实了，是打过电话，认可电话记录的真实性，但是不认可关联性，不能证明朱怡燃与沈佩云建立了房屋买卖合同关系。迁喜公司称，对询问笔录认可真实性，但是内容我方不清楚；认可电话记录的真实性。2019年9月3日公安机关询问案外人吴某的笔录中，吴某称，因我将重庆市渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房屋卖了两次的事情来派出所；2018年6月份的时候，我是做室内装修的，跟朱怡燃认识，我还借给朱怡燃95万元，没有签借条，钱我是在2018年6月份左右通过我的工商银行卡转给朱怡燃，…2019年2月底的时候，朱怡燃直接还给我25万元左右的现金，6月份的时候，也是通过一笔70万元左右的转账直接还给我；朱怡燃最近需要出售重庆市渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房子，我就去给朱怡燃找客户来接手这套房子，我和朱怡燃之间并没有签订书面的授权委托书，只是有口头上的约定，我还去迁喜公司将这套房屋登记出售；2018年10月2日，迁喜公司通知我，找到愿意购买渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房子的客户了，并且通知我去在房屋买卖合同上签字，当时我人在合川区，来不及赶过来，就让我的朋友任大兵代替我去签字；签订合同当天，房屋购买方沈佩云付了5万元定金给中介公司，中介公司在10月8日的时候将这笔5万元的定金转给了我的工商银行卡里，我也一直没有把这5万元钱转给朱怡燃；10月3日，我赶到重庆，我去迁喜公司在房屋买卖合同上又补签了我的名字，我补签名字的时候沈佩云并不在场；合同规定了买卖双方在10月25日之前完成银行按揭贷款面签，然后我就一直在等银行的通知；一直到12月中旬，我都在跟迁喜公司保持联系，中介公司一直以身份证存在过期的问题、银行流水不能通过审核、沈佩云的个人征信有瑕疵，银行审核不过等理由跟我讲沈佩云办不下来贷款；然后我就和中介公司的人去找平安银行问，银行只跟我讲差一部分资料没有交齐，当时也没有跟我讲具体差什么资料；迁喜公司的人就跟我讲是沈佩云的流水无法通过审核；一直到1月份，还是无法通过审核；我也跟中介讲了除了平安银行，其他银行也可以去试试，但是还是一直无法通过审核；我就单方面跟迁喜公司讲我要终止合同，而且不会退沈佩云交的5万元定金；2月份的时候，我又找了其他房产中介公司去帮我卖渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房屋，公司名字我记不清楚了；2月底的时候，中介公司给我讲找到房屋的买主了，然后我就去签订房屋买卖合同，当时签订合同只有我、中介公司、房屋买主吴明三方签了字，朱怡燃不在现场；3月份的时候，我、朱怡燃、吴明、中介公司的人一起就去渝北区房地产登记中心将渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9过户给了吴明；朱怡燃和我没有签订过书面的授权委托书向我授权代理出售渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房屋；我向中介公司收取的沈佩云交的5万元房屋购买定金没有转给朱怡燃，我用来抵朱怡燃欠我的帐，这5万元一直在我自己银行卡里面；我没有告知朱怡燃不会转给她这5万元；（问：你是通过何种方式终止你和沈佩云之间签订的房屋购买合同？）我单方面跟中介公司讲我要终止合同，也不会退还5万元定金，我还在2019年1月份的时候用微信跟中介公司的“小李”讲过，如果沈佩云下周还无法通过审核，我就把房子挂到其他中介公司卖掉。本院对证据的形式上的真实性和沈佩云的证明目的予以采信。2019年9月9日公安机关询问朱怡燃的电话记录中，朱怡燃称，我和吴某是朋友关系，我因为做生意需要周转资金，我向吴某借了95万元；吴某的职业是做装修的，我跟他是朋友关系，因为我当时做生意需要钱，我就向吴某借了95万元用于资金周转，正好我有一套位于渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9的房屋需要出售，我想到吴某是做装修的，可能会认识比较多相关的人，所以我就委托吴某替我出售这套房子，并且跟他讲这套房屋出售之后，把卖房款用于还我欠他的帐；我口头授权吴某替我出售位于渝北区巴蜀丽景1栋1单元2-9这套房屋，没有通过书面方式；我是在2018年初的时候通过口头授权的方式委托吴某替我出售这套房屋；具体吴某是怎么出售的我不清楚，因为这套房屋的出售是全部交给吴某来办的，我只是负责房屋过户的时候去签字就行了；出售给何人我不知道，都是吴某负责，我只是去房屋过户的时候签字；这套房屋卖成一百零几万，具体的我记不清楚了；卖房款吴某没有给我，因为我跟他提前说好了，把房子卖掉后，有95万元是我用来直接抵我欠他的张，除开这95万元，剩下的钱也是用来将房子解押，当时我还将我的一张浦发银行卡交给吴某，并且把银行卡密码告诉给了吴某，我跟他讲把卖房款打到这一张银行卡里面，剩下的留给他自己去处置。本院对证据的形式上的真实性和沈佩云的证明目的予以采信。二审庭审中，本院问朱怡燃的代理人，在上次审理中迁喜公司的代理人出示了手机上朱怡燃与银行员工潘某的照片原件，朱怡燃的代理人表示要回去与朱怡燃本人核实是否是朱怡燃本人，现在核实的情况？朱怡燃的代理人拨打电话后未做明确回答。本院告知，因为照片上的人是否是朱怡燃本人朱怡燃自己很清楚，如果否认照片的真实性请朱怡燃明天上午9:30本人到本院第五法庭来进行核实，逾期不来就视为认可照片的真实性。朱怡燃本人未到法院来核实。本院对照片的真实性及沈佩云的证明目的予以采信。二审庭审中，沈佩云称，认为朱怡燃一方在买卖关系中构成违约的证据就是我们的房屋买卖合同，朱怡燃一房二卖，朱怡燃于2019年3月委托吴某把房子卖给了案外人吴明，该房屋的购房款是吴明直接转给吴某账户上，而且买卖合同中约定了成交金额20%承担违约金。朱怡燃代理人称，朱怡燃不是合同主体，沈佩云是与吴某签订的，根据一审查明的沈佩云在履行双方合同过程中存在婚姻造假等等问题，所以导致合同无法履行；在上诉人自身存在严重过错的情况下，沈佩云应当起诉吴某，不应当起诉朱怡燃；对于上次审理中沈佩云举示的证据2是复印件真实性无法确认；（本院问，你方在一审的时候说房子在2019年5月份出售了，是否是卖给上诉人所说的吴明？）给朱怡燃打电话，朱怡燃在电话里面说房子是卖了，但是卖给谁了不知道。二审庭审中，本院问沈佩云，在一审中要求朱怡燃承担违约责任的理由是认为迁喜公司告诉你们朱怡燃不卖房子了，对应的证据是什么？沈佩云称，就是中介公司微信给我说朱怡燃不卖房子了，就是一审中举示的微信记录，还有电话里面他们也说了不卖房子了。一审中，沈佩云称，朱怡燃2019年5月告知迁喜公司不愿再将房屋卖给沈佩云。一审中，沈佩云举示了与“中介小金”的微信聊天记录显示：2018年10月22日，对方：“沈姐，你要去刻一个营业执照的章哦，用来盖收入证明”。2018年10月23日，沈佩云：“我有个章是蓝颜色的可以不嘛”；对方：“是不是营业执照的章？”；之后双方就收入证明的问题一直沟通到2018年10月24日。2018年10月25日的微信聊天记录是对方发出了一句语音。2018年10月26日的微信聊天记录是沈佩云发出语音后，对方回复“嗯，要得”；沈佩云又发出语音，对方回复“你现在在哪里嘛主要是把资料补齐好走件”；沈佩云：“观音桥的”；对方：“店里嘛？”；沈佩云：“嗯”；对方“那我到你们店里来拿嘛我到大融城门口了”；沈佩云：“好”，并发出截图一张。2018年11月5日，对方：“沈姐，你流水打出来了嘛？”。2018年11月6日对方发出图片两张。2018年11月9日，对方：“沈姐，你1762那张卡的网上转账记录5678几个月随便截几张图给我”；沈佩云：“？没明白什么意思”；对方：“银行需要审批马上要过了需要你这张卡5.6.7.8月的网上转账截图随便截几张”；沈佩云：“是农商行的卡吗”；之后双方就那张卡进行沟通，沈佩云当天没有发出截图。2018年11月9日，对方发出语音，沈佩云当天未答复。2018年11月10日，对方：“沈姐，你把截图发给我”；沈佩云：“好我在吃饭一会就发给你哈”；对方：“嗯，你身份证更新没得？”；沈佩云发了三张截图，称：“这个可以了吗”；对方：“5.6月”；沈佩云：“身份证还没有跟新没有时间”；对方：“身份证要更新了才得行哦，要到期了”；沈佩云发出截图两张；对方：“身份证要到期了，银行要更新了才能过哦”；沈佩云说明天去。2018年11月12日，对方问身份证办了没有；沈佩云答复办了，20天拿到；对方在11月21、26日又问了身份证的办理情况。2018年11月30日，对方问什么时候能拿到身份证，沈佩云答复拿到了；对方：“你征信授权过期了，要重新签个字授权”；沈佩云：“那明天签嘛”；对方：“嗯，明天我给你联系”。2018年12月1日，对方：“沈姐，你把身份证带过来签个授权书”；沈佩云：“我今天在商场开会哦要不你过来我让妹妹拿给你”；对方：“要你签个字，照张相”；之后双方约定由对方把需要签字的材料拿到大融城给沈佩云签字。2018年12月3日，对方：“沈姐，要重新照一张编码挡到了”；沈佩云未答复。2018年12月8日，对方要求沈佩云重新发明细截图，沈佩云发了图后，对方问是不是在观音桥，来帮忙弄；沈佩云语音回复。2019年1月10日，沈佩云：“我们现在那个房子目前是什么情况呢？”；对方答复可能要换银行，之前一直在补资料。2019年2月16日，对方：“沈姐，你户口迁过来没有？”；沈佩云：“还没有年前都办不了年后弄的时间还有点长”；对方：“大概需要好久？”；沈佩云：“三个月”；对方：“时间这么久的话，业主等不及哦”；沈佩云：“那咋办嘛你要不看看有没有其他客户要我这边转户口要三个月我也觉得很烦”；对方：“如果你说不要了，业主是不会退定金的哦”；沈佩云：“那我没说不要呀我这边要三个月我自己的你们又说不行按合同约定我50万元早已在去年打到你们合作银行我这边并未违约是比那边办不下来是你们那边办不下来”；对方发出两句语音；沈佩云：“看我们合同上面约定的金额我们按合同标准走”；对方：“贷款条约上有写的。具体贷款是银行具体评估为准”；沈佩云：“那要我交100万我也交吗？乱整”；对方：“没要你交100呀当时你面签的时候，我们跟你说了清楚情况的”；沈佩云：“你说什么说了让我们老公把户口移过来咋了现在按你们要去在办现在又说时间长了我又不是国务院”。2019年3月11日，对方：“新的一周，祝您拥有好心情！我是银行个贷中心的客户经理，通过保单按揭房社保公积金微粒贷其中一样，您可以申请无抵押信用贷款的，如果有需要咨询和需要资金的话随时联系我…”。2019年4月26日，沈佩云：“小金我老公户口已经迁过来了你前几天不是打电话说约房东吗？怎么样了呢？我这边好跟我老公说？（语音聊天）”；对方：“哦哦哥儿回来没？”；沈佩云：“就是看你约的时间呀”；对方：“我马上给业主联系好的，”。2019年5月18日，沈佩云：“联系好了吗？好久可以签呀”。一审中，沈佩云举示了与“中介小陈”的未显示日期的微信聊天记录：对方：“你好你是？”；沈佩云发出语音；对方：“沈姐你好现在没有卖”；沈佩云：“巴蜀丽景这个房子房东卖了没有嘛”；对方：“没有卖”；沈佩云：“那他现在还卖不卖给我”；对方：“就是时间拖久了有点扯拐诶”；沈佩云：“他卖不卖嘛”；对方：“他现在不卖”；沈佩云发出两段语音后问对方在吗，对方回复两段语音。一审中，吴某提供的与“中，芊喜过户小李”的微信聊天记录，二审中迁喜公司认可了真实性，显示：2018年12月17日，吴：“小李今天还没得消息啊”。2018年12月20日，吴：“小李，今天买方补的银行流水，补过来的时候发个图片给我看一下，要拍清楚点，不要像上一张看不清。今天还没得消息啊小李，今天买方补的银行流水，补过来的时候发个图片给我看一下，要拍清楚点，不要像上一张看不清。”；对方：“嗯，我到时候发个给你”；吴：“麻烦你，抓紧点！”。2018年12月20日，吴：“小李，流水补好了没有？”；对方：“她的卡上个月没得流水，只有我给他做一个，”（后有几张图片）；吴：“今天交过去没有我观心的是好久能过”。2018年12月21日，吴：“小李，你哪个流水补过去了没有补过去拍个照片发给我”。对方：“在法院的，不方便接电话所有资料我拿到的，弄好我发照片给你”。吴：“还没有交啊今天星期五了哟，又过了一个星期了。”；对方：“我今天抓紧把件做完吧”；吴：“不是说昨天做好的吗，今天都交不了？你还是要抓紧点啥。一天到晚的拖起我也等不了，下个星期我就挂起卖了。”；对方：“昨天那个流水不够，下午在喊别个在做假流水”。2018年12月24日，吴：“流水交上去了啥？”；对方“今天就会交，”；吴：“发过来看哈早点去交了啥”；对方：“马上到了”；吴：“应该没得问题啥”；对方：“马上到了”；吴：“应该没得问题啥”。2018年12月26日，吴：“银行审批过了没得”；对方：“现在还没有，”；吴：“今天有结果啥”；对方：“已经跟那边沟通了，等下两点我再催一下”；吴：“结果出来了没得”。2018年12月27日，吴：“如何”；对方：“马上我再过去一趟银行”；吴：“今天还出不到结果吗你马上问一下，看情况怎么样”。2018年12月28日，对方发了几张截图，称：“主要是逾期有点多，还有2的，我在联系其他银行”；吴：“现在这边平安银行是不是不得行了吗”；对方：“没有在平安银行她征信过得到”。2019年1月2日，吴：“怎么样了！”；对方：“刚才我又给银行说了，等她给我回消息”。2019年1月3日，吴：“139××××1703周怎么样了？”。2019年1月5日，对方发了一张截图，称：“我打电话再催一下，”。2019年7月2日，吴：“收到，谢谢小李”；吴：“小李，我想问一下，买方是什么原因退件银行为什么退件？”；对方：“征信逾期和流水”；吴：“哦，好的，小李”。二审庭审中，本院问沈佩云要求迁喜公司承担责任的理由、证据、法律依据是什么？沈佩云称，没有证据；要求承担责任是因为朱怡燃和吴某办理了委托手续，由中介公司出面对此进行了认可，朱怡燃把房屋卖了没有及时告诉我们，我们还在办理我老公的转户口的手续，我也问了中介对方为什么不卖房子，是否房子卖给了别人，中介说没有，最后我核实了房子已经卖了，所以中介就是没有做好中间沟通，要承担这个责任；法律依据我方庭后书面向法庭回复。在本院限期届满之后，沈佩云的代理人在提交的代理词中称根据《合同法》第四百二十五条，迁喜公司未认真审核朱怡燃与吴某的委托关系，没有保留相关委托证据，导致本案经过一审、二审程序，大大增加了诉讼成本，应当承担赔偿责任。2018年10月2日，沈佩云与案外人吴某、任大兵（吴某代理人）、迁喜公司签订《重庆市房屋买卖合同》，第四条房款交付约定：“1、定金乙方应在签订本合同当日支付定金（含签订《房屋买卖定金协议》时乙方已支付的定金）人民币50000.00元…。2、付款方式（未勾选买方全款支付的条款）如买方采取银行按揭支付，除定金之外的房款，具体约定如下：第一次：买方须于过户当日支付人民币450000.00元（大写：肆拾伍万元整）予卖方。第二次：买方以所购房屋作为抵押向银行申请按揭贷款685000.00元（大写：陆拾捌万伍仟元整）用于支付卖方房款，此房款由买方向银行申请，卖方负责配合买方办理贷款申请，贷款手续办理完后，由银行直接支付给卖方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款金额不够支付除定金和首期房款以外的剩余房款，则由乙方过户递件当日补足差额。”；第八条解押、按揭贷款面签、过户取证、入押、及户口迁出事宜约定第2款：“按揭贷款面签，买卖双方须于2018年10月25日之前完成银行按揭贷款面签事宜。”；第九条约定乙方（购买方）应在本合同签订当日向丙方支付居间服务费2万元；第十条违约责任第1款约定了逾期付款的违约责任，第2款约定了逾期交房的违约责任，第3款约定：“若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，守约方有权解除合同并要求违约方按房屋成交价20%向守约方支付违约金，且违约方向经纪方支付本合同约定的全部居间服务费。”，第4款约定：“合同未约定的明确履行期限的，以经纪方向买卖双方发出的短信或书面通知之日起10个工作日为履行期限。”，第5款约定：“合同签订后，如买卖双方自行解除合同，则买卖双方在解除合同当日任需要向经纪方支付本合同项下的居间服务费和按揭服务费。”；第十二条其他约定：“本合同一式叁份，具有同等法律效力，其中甲、乙、丙方各留壹份，履行过程中发生争议，双方应先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。本合同自双方签字（盖章）之日起生效，对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充条款：经甲乙双方友好协商，甲方承诺上述房屋无任何查封、冻结，上述该房屋总成交价包含所有家俱家电，总成交价为小写（1185000.00圆整），大写（壹佰壹拾捌万伍仟元整）。经委托代理人吴某同意任大兵代为签字”。一审中，沈佩云称已支付中介费1万元；迁喜公司认可收到中介费1万元。本院认为，对于沈佩云与朱怡燃之间是否成立房屋买卖合同关系问题。虽然“任大兵、吴某”与沈佩云签订的《重庆市房屋买卖合同》上没有朱怡燃签字盖手印，在向银行办理面签时提供的合同也非朱怡燃本人签字盖手印。但结合本案二审中沈佩云举示的公安机关的笔录，以及朱怡燃本人未到本院核实与潘某的合照上是否朱怡燃本人的情况，可以认定朱怡燃委托案外人吴某代为处置案涉房屋的出卖事实。吴某作为朱怡燃的代理人，披露了被代理人的身份且以被代理人名义行事。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”据此，沈佩云与朱怡燃之间成立房屋买卖合同关系。对于沈佩云要求解除与朱怡燃签订的《重庆市房屋买卖合同》的诉讼请求。在案涉房屋已另行出售，合同不可能继续履行的情况下，本院对沈佩云的该诉讼请求予以支持；解除时间为朱怡燃收到一审法院送达的诉状副本之日2019年6月24日。对于沈佩云要求朱怡燃退还定金5万元及支付房屋成交价20%的违约金237000元的诉讼请求。根据查明的事实显示，在《重庆市房屋买卖合同》签订当时，朱怡燃及吴某均不在场，仅有任大兵作为吴某的代理人签了字，沈佩云本人在签订合同时亦未对签约人任大兵有无签约权限尽到审查义务。在合同履行中，虽然朱怡燃未在《重庆市房屋买卖合同》上签字，但从沈佩云举示的朱怡燃与潘某的照片，潘某的证言，迁喜公司对2018年10月初和10月22日两次面签的陈述来看，朱怡燃是尽到了出卖人配合办理银行面签的义务的。从沈佩云举示的微信截屏和潘某的证言显示，银行面签未能通过的原因在于沈佩云自身包括征信等问题。根据《重庆市房屋买卖合同》约定，买卖双方应在2018年10月25日之前完银行按揭贷款的面签事宜；而合同中未对如果不能通过银行面签，不能办理贷款的情况下，双方如何继续履行或是否直接解除合同等进行约定。在2018年10月面签未能通过后，朱怡燃的代理人吴某并未马上要求解除合同，而是在等待沈佩云给银行补件。但是，从沈佩云举示的证据看，2019年2月20日，迁喜公司已告知沈佩云业主等不及三个月；沈佩云问迁喜公司有没有其他客户要；迁喜公司告知如果沈佩云不要，业主是不会退定金的；沈佩云说我没有说不要；直到2019年5月份，沈佩云才告知迁喜公司户口已经迁过来了，请迁喜公司联系业主。在履约过程中，导致双方合同未能履行完毕的情况，在朱怡燃将案涉房屋另行出售之前，一直是因为沈佩云自身的原因导致的。在沈佩云未能及时办理按揭贷款，贷款何时能办下来不确定的情况下；朱怡燃本可以按合同约定书面通知沈佩云解除合同，或与沈佩云协商变更付款方式；但朱怡燃却在未采取前述措施的情况下，直接将案涉房屋另行出售。虽然吴某称在2018年12月就告知中介终止合同，但因未提供通知的证据，本院对吴某的该说法不予采信。本案中，虽然最终是因朱怡燃将案涉房屋另行出售，致使沈佩云与朱怡燃之间《重庆市房屋买卖合同》的合同目的不能实现，属于根本违约行为；但沈佩云的自身原因不能及时办理按揭贷款，才是朱怡燃将房屋另行出售的原因；且沈佩云并无证据证明除房屋中介费之外，还有什么损失。因此，本院认为朱怡燃应退还沈佩云定金5万元，并参照定金罚则支付沈佩云违约金5万元。对于沈佩云要求朱怡燃赔偿中介费损失1万元，及迁喜公司在过错范围内承担赔偿责任的诉讼请求。《中华人民共和国和合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，沈佩云有证据证明的损失金额就是中介费1万元，而前述已主张了违约金5万元，在沈佩云并无证据证明自己的损失高于5万元的情况下，本院对沈佩云要求赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人沈佩云的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审基于新证据依法予以改判，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初13371号民事判决；二、沈佩云与朱怡燃于2018年10月2日签订的《重庆市房屋买卖合同》于2019年6月24日解除；三、朱怡燃于本判决生效之日起十日内向沈佩云退还定金5万元；四、朱怡燃于本判决生效之日起十日内向沈佩云支付违约金5万元；五、驳回沈佩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15470元，减半收取7735元，由朱怡燃负担1150元，由沈佩云负担6585元；二审案件受理费15465元，由朱怡燃负担2300元，由沈佩云负担13165元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  刘 毅二〇二〇年二月三日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜