江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2663号原告：郑富荣，男，1986年9月16日出生，汉族，住浙江省松阳县。委托诉讼代理人：候碧嘉，江苏登元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴，江苏登元律师事务所律师。被告：陈丽，女，1979年6月20日出生，汉族，住四川省苍溪县。被告：昆山北区房产咨询有限公司天地华城店，住所地江苏省昆山市玉山镇天地华城花园15号楼6室，统一社会信用代码91320583MA1MA8H03H。负责人：李旭林，该公司经理。委托诉讼代理人：周永莉，该公司员工。委托诉讼代理人：刘敏，该公司员工。被告：昆山北区房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇人民南路15-14号楼2066室，统一社会信用代码91320583690266999Y。法定代表人：林宏毅。第三人：赵强，男，1994年6月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：赵学海,系第三人赵强父亲。原告郑富荣与被告陈丽、昆山北区房产咨询有限公司天地华城店（以下简称北区公司天地华城店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案，依法适用简易程序。审理中，原告郑富荣申请追加昆山北区房产咨询有限公司（以下简称北区公司）作为本案被告、追加赵强作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后因被告陈丽下落不明，依法转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告郑富荣及其委托诉讼代理人张兴，被告北区公司天地华城店委托诉讼代理人周永莉、刘敏，第三人赵强委托诉讼代理人赵学海到庭参加诉讼。被告陈丽、北区公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑富荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》、《转让协议》；2、判令被告陈丽退还原告房屋转让费、房屋押金86000元，逾期利息暂计8000元(自2018年9月29日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际付款之日止)；3、判令被告北区公司天地华城店退还原告中介费5166元，逾期利息暂计500元(自2018年9月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际付款之日止)；4、判令两被告赔偿原告装修定金、误工损失共计14367.8元（定金是5000元，误工损失签订合同前原告有工作，4683.7元*2，前后处理这个纠纷包括装修花了两个月）；5、本案律师费、诉讼费由两被告承担；6、被告北区公司对被告北区公司天地华城店的债务承担连带责任。事实和理由：2018年9月，原告与被告陈丽经被告北区公司天地华城店撮合，原告意向承租被告陈丽租用的天地华城小区X号楼XXX室商铺用于经营，在两被告故意向原告隐瞒被告陈丽无转租权的事实，三方签订了《房屋租赁合同》、《转让协议》，约定了租赁期限、转让费、押金、租金、中介费等相关事项，同时原告向被告陈丽支付了转让费及押金共计106000元，向被告北区公司天地华城店支付了中介费5166元。事后原告即进场装修店面，装修期间，第三人(涉案商铺所有权人)以被告陈丽无转租权为由阻止原告装修，并将原告清理出涉案商铺。经原告多次与两被告协商，被告陈丽仅退还原告20000元后不知所踪，被告北区公司天地华城店拒绝退还原告中介费。综上所述，原告认为，两被告故意隐瞒被告陈丽无转租权的事实，与原告签订《房屋租赁合同》、《转让协议》，该两份合同系两被告欺诈原告签订的，请求贵院依法解除该两份合同，退还原告已支付的款项，并赔偿原告经济损失，两被告向原告承担连带责任。被告陈丽于2019年10月14日庭审后到庭陈述：收到了原告支付的106000元，已经返还原告20000元。因我与丈夫离婚，属于夫妻共同财产，但是该款项都以现金的形式被前夫拿走。房租转租给原告时，房东同意的，当时说好转让费160000元，后来原告就给了10万元，还有6000元定金。合同签完之后没几天就给了，剩下的说月底给我。原告与他的合伙人不想租了，我没有同意，我前夫同意了，我前夫退给原告20000元。房东要涨房租，我同意的，但是原告不同意。原告只是把我原来的东西拆掉了，没有装修完就说不做了，和房东是否同意转租没有关系。我不同意解除合同，赵强是在我们合同到期收回房子的，是因为原告不租了导致合同无法履行下去。我和中介说过房东是同意转租的，也给中介看了合同，当时房东也在场，房东是同意转租的，只是要求涨租金及支付他10000元违约金。被告北区公司天地华城店辩称：原告支付的居间服务费是4666元，不是5166元，在2018年9月28日当天，原告与被告陈丽及我方在我司的店里就天地华城X号楼XXX室商铺转让事宜进行商议，商定原告支付中介费4666元，原告当天通过微信支付给中介人员4666元，至于原告于三方签转让协议之前9月23日向我司业务员支付的500元，我方不认可是中介费，账单分类上也没有备注是中介费，同时被告陈丽承诺已取的产权人的同意有权转让商铺，如果被告陈丽未取得导致原告无法承租的，退回原告所支付的所有费用，故中介方并没有过错，不应退还原告中介费。2、原告与杨建军签订的装修协议不予认可，在房屋租赁合同中约定，租赁期间，承租方不得擅自改变房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等用途设施，如需改变，须征得出租方同意，并与出租方签订协议后方可动工，我方不知道被告陈丽是否同意原告装修，是被告陈丽与原告自己沟通的，我方并不知情，并且原告签订的装修协议中的地址是昆山市玉山镇天地华城花园X号楼X室，并不是天地华城X号楼XXX室，对于原告要求赔偿装修定金、误工损失原告不予认可并支付。被告北区公司未作答辩。第三人赵强陈述：我不知道被告陈丽转租这件事，我与被告陈丽的合同中约定如果要转租需要我的同意，并以书面形式确定下来。当时北区公司天地华城店叫我去，是说要签续租合同，我不知道陈丽与原告的转租。当时我说了要上调房租，原告不同意，没有达成一致。房屋在2019年4月份出租了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：第三人赵强系昆山市玉山镇天地华城花园X号楼X室房屋所有权人，房屋用途为商业服务用房。2017年6月8日，赵强（甲方）与陈丽（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“陈丽承租天地华城花园X号楼X室房屋用于进口食品销售，租赁期间为2017年6月9日至2019年6月8日止，租金5177元/月。合同期内，乙方未经甲方书面同意，擅自改变商铺经营范围或转租商铺，甲方有权解除合同，并要求乙方支付违约金；乙方不得擅自将店铺转租，如需转租必须征得甲方书面同意…”。2018年9月28日，陈丽（甲方）与郑富荣（乙方）在北区公司的居间下签订《转让协议》。双方就天地华城X号楼XXX商铺转让事宜约定：“1、甲方同意此房屋转让给乙方，甲方收取乙方转让费145000元，包含甲方支付给原产权人的房租费，签定本合同时乙方支付给甲方。2、原甲方支付给房屋产权人的房屋押金6250元，乙方与房屋产权人签定租赁合同后由乙方支付给甲方。3、甲方之前所有该房屋的债务由甲方承担与乙方无任何关系。4、甲方留下空调和冰箱，其余设施全部搬走。5、甲方承诺取得产权人的同意有权转让，如果因为未取得导致乙方无法承租的，退回乙方所支付的所有费用（甲方保证两年后乙方可以续约合同）。6、乙方与所有人签定协议后所产生的任何问题与甲方无关。7、后续房租价格由产权人实际价格同意为准”。同日，陈丽（出租方）与郑富荣（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“郑富荣承租昆山市天地华城X号楼XXX室商铺，租期自2018年10月1日至2020年9月29日，承租方到期需续租，须提前一个月与出租方协商或通过中介再统一办理续租手续；每月租金5166元，承租方支付5166元；租用期间，出租方交房前确保房屋设施能正常使用，承租方应于2018年10月1日之前对出租房屋设施进行验收，出租方的一切设施在签署设施清单并经承租方查核后，承租方应向出租方支付6200元押金；租用期间，承租方不得擅自改变房屋结构、墙壁、地坪、内部装潢等用途设施，如需改变，须征得出租方同意，并与出租方签订协议后方可动工。如因不可抗力的原因导致损坏，承租方和中介方不承担责任；租用期间，出租方、承租方均不得撞自变更或解除合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前一个月通知对方，并补偿一个月房租金；签约当时，出租方、承租方提供资料均视为做出承诺本证真实有效，若恶意隐瞒均应承担法律责任。”签订上述协议及合同后，郑富荣于2018年9月28日向北区公司天地华诚店支付中介费4666元；向陈丽转账60000元；9月29日，支付陈丽现金24000元，微信转账6000元，支付宝转账10000元，合计支付陈丽100000元。在9月28日的收款收据中载明：“转让费145000元，还有2个月的房租10416元，押金6250元，总计1616666元，少掉666元计161000元。先付10万元整，还有61000元10月30日前付清。”另，郑富荣于2018年9月15日支付陈丽定金6000元；2018年9月23日向北区公司天地华城店员工刘敏支付500元，该款项刘敏当庭退还郑富荣。合同签订后，郑富荣将涉案房屋内原陈丽使用的装饰、设施进行拆除，并主张因装修向案外人支付定金5000元及误工损失，共计14367.8元，定金付款时间为2018年8月8日及2018年10月10日之后。郑富荣还向本院提供委托代理合同及律师费发票，主张为本案诉讼支付律师费8000元。庭审中，北区公司天地华城店陈述2018年10月份三方进行过协商，第三人当时是同意转租的，陈丽也愿意赔付房东违约金。第三人上调租金至7000元，陈丽同意由其补差价。郑富荣陈述第三人赵强于2018年10月4日通知不允许转租，其于2018年10月14日左右撤离了现场，且电话告知了陈丽。2018年10月20日原告将房屋钥匙交还中介。后陈丽于2018年11月份退还原告2万元。本院于2019年7月28日在人民法院报刊登了向被告陈丽送达本案起诉状副本等材料的公告。本院认为，被告陈丽未经出租人赵强同意，将其所承租的涉案房屋转租给原告。虽庭审中中介公司北区公司天地华城店陈述第三人赵强曾与被告陈丽协商转租事宜，但最终未就转租事宜达成一致，故原告与被告陈丽于2018年9月28日签订的《商铺租赁合同》无效。原告与被告陈丽于同日签订的《转让协议》系包含涉案房屋使用权、经营权等权利在内的合同，但所有权利行使均基于对涉案房屋的使用权即是否取得涉案房屋的承租权，且原告仍需与房屋所有权人重新签订租赁合同，双方签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。基于被告陈丽并未取得涉案房屋的转租权，原告受让天地华城X号楼XXX商铺的合同目的无法实现，原告有权要求解除该转让协议。本院于2019年9月27日向被告陈丽送达了原告要求解除转让协议的起诉状副本，故该转让协议于2019年9月27日解除。合同解除后，被告陈述应当向原告返还支付的转让费及定金共计106000元。原告及被告陈丽一致确认被告陈丽已经返还20000元，故仍需向原告返还86000元。因被告陈丽至今未足额返还，原告有权要求被告支付自本案起诉之日（2019年2月11日）起至被告陈丽实际返还之日止的利息。利息的计算标准，2019年2月11日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日至实际返还之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（或上浮30%-50%）标准计算。关于原告主张的装修定金损失，根据原告提供的银行流水无法证明该款项与本案有关联；原告另主张的误工损失及律师费没有事实依据及法律依据，本院对原告前述诉请均不予支持。关于原告主张的中介费4666元（扣除被告北区公司员工当庭返还的500元），本院认为该项主张系基于居间服务合同关系，与本案并非同一法律关系，故本案不予理涉，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告郑富荣与被告陈丽于2018年9月28日签订的转让协议于2019年9月27日解除。二、被告陈丽于本判决生效后十日内返还原告郑富荣86000元及利息（以86000为基数，自2019年2月11日至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算；自2019年8月20日至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（或上浮30%-50%）标准计算）。三、驳回原告郑富荣的其他诉讼请求。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告郑富荣指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526037549）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2580元，公告费300元，合计2880元，由原告郑富荣负担453元，由被告陈丽负担2427元。其中，原告郑富荣预交的案件受理费2127元，本院予以退还，被告陈丽应当负担的2127元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811130531；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告郑富荣直接交付第三方的公告费300元，被告陈丽应负担的300元直接支付给原告郑富荣。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  倪惠国人民陪审员  陈林根二〇二〇年二月十七日法官 助理  王雅勤书 记 员  张俊宇