浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初4272号 原告：俞家楼，男，1937年9月5日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：叶军强，浙江三福律师事务所律师。 被告：俞梅清，男，1933年10月19日出生，汉族，住诸暨市。 被告：诸暨市次坞镇次坞新村股份经济合作社，住所地诸暨市次坞镇次坞新村综合楼。 法定代表人：俞华川。 委托诉讼代理人：王培华，浙江信顺律师事务所律师。 原告俞家楼与被告俞梅清、诸暨市次坞镇次坞新村股份经济合作社（以下至判决主文前简称次坞新村）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易进行了审理，并于2019年1月14日作出（2018）浙0681民初18562号民事裁定，裁定驳回俞家楼的起诉。俞家楼不服上诉于绍兴市中级人民法院，绍兴市中级人民法院经审理后作出（2019）浙06民终832号民事裁定，裁定撤销（2018）浙0681民初18562号民事裁定，指令诸暨市人民法院审理。本院依法普通程序并组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告俞家楼的委托诉讼代理人叶军强、被告次坞新村的委托诉讼代理人王培华到庭参加诉讼。被告俞梅清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞家楼向本院提出诉讼请求：1、依法判令俞梅清与俞家楼间的房屋转让有效，房屋属俞家楼所有（计人民币28500元）。审理中，俞家楼以原诉讼请求书写上有误为由变更诉讼请求为要求确认俞梅清于1995年12月8日转让给俞家楼的坐落于次坞镇次坞新村（土地使用证号为92-080164）的房屋归俞家楼所有，至于房屋转让书是否有效由法院审查。事实与理由：俞家楼与俞梅清系同村村民。1995年12月8日，俞梅清自愿将坐落在次坞村荷花塘埂老屋门堂左手楼房壹间又偏间大半间，大半弄后天井壹个和平台壹间，以28500元房价转让给俞家楼，并立下房屋转让书一份。在签订房屋转让书时有原村党支部书记俞贤康、证人俞某1和原村委会主任俞某2在场，还有执笔人俞祥法（已故）。俞家楼受让后进行过一定的装潢，一直居住生活至今。2010年7月30日，俞梅清为了建造新房屋的需要，把已转让给俞家楼的房屋又过户给次坞新村。俞家楼得知后，先后二次打报告给次坞新村。2018年1月9日，次坞新村调委会在报告上签署无法解决的意见，故俞家楼只能依法起诉。 俞梅清向本院提交答辩状称：1.俞家楼与俞梅清原非同村村民，故根据相关法律规定该房屋转让书无效；2.房屋转让书不包含集体土地使用权。而集体土地使用权证一直由俞梅清持有，且俞家楼对此没有异议。因此，可以说明俞家楼在签订房屋转让书时是知晓并认可本房屋转让书是不包含集体土地使用权的；3.俞家楼诉称曾对房屋进行过装潢，但其未将该情况告知过俞梅清，也未经俞梅清同意，且现在房屋已达不到签转让书时房屋的完好程度；4.涉案房屋转让经原次坞村及新岭村二个村委会盖章，且俞家楼自1995年签订房屋转让书后一直公开在该房屋内居住，这足说明二个村委会及村民均知晓的。这个事实是无法隐瞒的，不存在俞家楼所说的隐瞒并将房屋过户给村的事实。2010年7月30日，俞梅清将房屋过户给村，是经村二委会及有关部门查证并确认俞梅清拥有合法的土地使用权后才予办理的。所以俞梅清及村二委会都无隐瞒事实，没有任何过错；5.双方在买卖房屋时，俞家楼邀请了二个村的村干部在场签字并加盖村公章，足以说明俞家楼是知道不属同一集体成员之间的买卖是无效的可能；6.本案已超过法律保护期间的诉讼时效，且双方都已高龄，不宜纠缠下去，恳请法院以超过诉讼时效期间为由驳回俞家楼的诉讼请求，尽快终结本案。 次坞新村辩称，房屋交易双方为俞家楼与俞梅清，次坞新村不是本案适格主体。房屋买卖协议是否有效，现作为村两委会不知情，具体由法院审查。 俞家楼围绕其诉讼请求向本院提供下列证据材料： 房屋转让书1份，以证明俞家楼与俞梅清于1995年12月8日签订房屋转让书，并由双方各自的村主职领导在场签字的事实； 房屋产权过户协议1份，以证明俞梅清于2010年7月30日在审批新建住房时将已转让给俞家楼的房产无偿交付给村集体组织，该行为不符合相关法律规定，应为违法无效。 关于要求尽快解决房屋所有权的报告1份，以证明俞家楼为要求归还房屋所有权向村两委会报告要求解决的事实； 具名俞某1、俞某2的证明各1份，以证明俞家楼与俞梅清转让房屋的事实； 诸暨市次坞新村村民委员会出具的证明1份，以证明俞家楼家庭成员7人，诉争房屋为唯一住宅的事实。 上述证据材料经庭审出示，次坞新村提出以下质证意见：对证据1认为不知情，但现诉争房屋已归村集体所有；对证据2无异议；对证据3无异议，但俞家楼应向俞梅清主张相应损失；对证据4有异议，认为证人应当出庭作证；对证据5无异议。俞梅清未质证。上述证据中除证据4外，其余均符合有效证据的要件形式，本院予以确认并在卷佐证。根据证人应当出庭作证的规定，现俞家楼未申请俞某1、俞某2作为证人出庭作证，故具名俞某1、俞某2的证明不具有证明力。 经审理，本院认定本案事实如下： 俞家楼原系次坞镇新岭村集体组织成员，俞梅清系次坞镇次坞村集体组织成员。2006年，新岭村、次坞村与其他几个自然村合并为现次坞新村。 1995年12月8日，俞梅清与俞家楼签订房屋转让书一份，约定将俞梅清所有的坐落在次坞村荷花塘埂老屋门堂左手楼房壹间又偏间大半间，大半弄后天井壹个和平台壹间，以28500元房价转让给俞家楼。该房屋转让书由俞祥法执笔，村干部俞某2、俞某1和俞贤康在场签字，并加盖当时的次坞镇次坞村民委员会及次坞镇新岭村民委员会的公章。俞家楼一户至今一直居住在该房屋内，无其他住所。 2010年7月30日，俞梅清与次坞新村签订房屋产权过户协议一份。协议内容为：俞梅清为改善居住条件，向村二委会及政府部门审批宅基地新建住宅，根据《中华人民共和国土地管理法》关于一户一宅的规定，俞梅清必须拆除原有住宅，但俞梅清因房屋结构等实际困难一时无法拆除旧房。经双方协商，签订如下协议：一、俞梅清自愿将坐落在次坞新村次坞自然村壹处90.17平方米应拆旧房（土地使用证号为诸92-080164）的房产无偿交付给次坞新村所有，并办理土地使用权变更登记手续；二、次坞新村将俞家楼的旧房收归集体后作为村集体资产登记造册，统一管理，待条件成熟时由村统一拆除，也可以租赁给除俞梅清以外的困难户使用，签订租赁协议等等。2010年9月30日，诉争房屋的土地使用权人已登记在次坞新村经济合作社名下。后俞家楼得知此事向次坞新村两委会报告要求解决房屋所有权的问题，但未果。 本院认为，除合同无效外，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案俞家楼与俞梅清签订的涉案房屋转让书并非无效，俞梅清应全面履行合同义务。具体分析如下：首先，俞家楼与俞梅清系完全民事行为能力人，双方签订的房屋转让书对房屋转让事宜作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方应依约履行合同义务。其次，房屋转让书经买卖双方原各自所属村的村民委员会同意并加盖公章。且俞家楼一户已实际占有、使用涉案房产二十余年，并无其他住所。再次，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，故在遵循国家立法意志的同时，应防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全；并防止当事人滥用“违反国家强制性规定”，恶意背信弃义，以保护诚信的市场交易主体的合法权利。本案中，俞家楼在签订涉案房屋转让书时虽非涉案房屋所座落处的次坞村村民，但2006年俞家楼所属的新岭村和俞梅清所属的次坞村已合并为次坞新村，座落于次坞村的宅基地流转给次坞新村村民并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即协议签订时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正。综上考虑，从诚实信用原则及维护交易安全的角度出发，涉案的房屋转让书应为合法有效。另俞家楼要求确认诉争房屋归其所有，因本案系农村房屋买卖合同纠纷，所涉不动产自办理过户手续后自然产生物权转让的效力，无需在本案中判决予以确权，故对俞家楼的其余诉请，本院不予支持。因本案系不动产物权请求权，根据《民法总则》第一百九十六规定，本案不受诉讼时效的限制，故对于俞梅清关于本案已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。俞梅清虽未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实已查清，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认俞家楼与俞梅清于1995年12月8日签订的房屋转让书有效； 驳回俞家楼的其余诉讼请求。 案件受理费513元，由俞梅清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陆启杰 人民陪审员  段琴凤 人民陪审员  金 岳 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  俞佳琪