湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0181民初8002号原告：朱元红，男，1966年12月15日出生，汉族，居民，住浏阳市。委托代理人：孔双强，湖南鼎忠律师事务所律师。被告:刘佳，女，1981年11月17日出生，汉族，居民，住浏阳市。被告：苏志辉，男，1975年9月19日出生，汉族，居民，住浏阳市。被告（追加）：浏阳市君悦实业发展有限公司，住所地浏阳市浏阳大道东方新天地B栋3号楼14楼。法定代表人：罗自力，董事长。委托代理人：宋小兵、高娟，湖南纬地律师事务所律师。原告朱元红与被告刘佳、苏志辉、浏阳市君悦实业发展有限公司（以下简称君悦公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱元红及其委托代理人孔双强，被告刘佳、苏志辉，被告君悦公司的委托代理人宋小兵、高娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱元红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告清除原告君悦城二期12栋121门面屋顶水池、菜地等设施，排除对原告涉案房产的再次漏水妨碍；2、被告对原告涉案房屋的屋顶进行专业防水修复，使其恢复原状；3、判令被告赔偿原告涉案房屋修复期间停业的房屋租金损失1340元；4、本案诉讼费由被告承担。原告所有的君悦城二期12栋121门面屋顶与被告刘佳、苏志辉所有的216房屋系相邻关系。被告刘佳、苏志辉于2018年7月开始对216号房屋进行装修时，在原告所有的门面屋顶私建鱼池、围圈菜地，被告的行为改变了涉案房屋的屋顶防水结构，致使原告房屋于2019年1月3日出现大面积漏水。原告要求被告采取措施防止损失扩大，并停止侵害、恢复原状、赔偿损失，经多次调解未果，原告特向法院提起诉讼。承租户在发现门面漏水后，要求原告承担6个月的租金，将第3项请求中的租金损失增加至16080元。被告刘佳、苏志辉辩称：被告刘佳、苏志辉于2018年10月22日完成装修。而漏水现像的发生是在2019年1月3日，漏水的地方位于伸缩缝墙，被告刘佳、苏志辉并未动过该墙；漏水的产生是因2018年12月8日大雪覆盖在柏油保护层3天，损坏了柏油保护层所致；被告刘佳、苏志辉曾做过漏水试验，君悦公司经承诺进行防水修复，但对原告损失拒绝赔偿；君悦公司于2019年5月4日在漏水处重做了一次防水，但盖板下的立面处未做防水，导致门面仍有漏水现像发生；2019年6月29日，被告刘佳、苏志辉雇请“堵博士”团队进行防水施工后，再未出现过漏水现象，漏水的产生并非被告刘佳、苏志辉所致，而是君悦公司对伸缩缝的防水措施不到位所致，被告君悦公司应承担“堵博士”防水施工的费用；被告刘佳、苏志辉菜地、水池的存在并不对原告门面造成妨碍；涉案门面并未因漏水而歇业过，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告君悦公司辩称：涉案房产已经竣工验收备案，质量合格，不存在质量问题；2018年7月，被告刘佳进行装修过程中，改造了屋顶，改造前并未出现漏水现象，充分说明漏水的原因是被告刘佳、苏志辉私自改造屋顶，破坏了屋顶面的结构和防水所导致的；屋顶面属全体业主所有，而被告刘佳、苏志辉独自占为己有，且损坏了屋顶防水，被告刘佳、苏志辉的行为损害了其他业主的合法权益，所致后果应由被告刘佳、苏志辉承担。被告君悦公司无过错，不用承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2016年5月28日，被告刘佳与被告君悦公司签订《商品房买卖合同》，由刘佳购买了被告君悦公司建设的创意君悦城小区第12幢216号房。2017年7月3日，创意·君悦城二期二标（11#、12#、13#、14#、17#、18#栋及1#地下室、附属工程）工程竣工，并经验收合格，被告君悦公司将上述工程到浏阳市住建局办理了工程竣工验收备案登记。2017年10月22日，被告刘佳与被告君悦公司就创意君悦城小区第12幢216号房产办理了交房手续。2018年4月3日，被告君悦公司将该房产登记在了被告刘佳名下。2018年7月20日，刘佳、苏志辉欲对上述房产进行装修，到浏阳神农物业管理有限公司办理了装修申请。随后，被告刘佳、苏志辉对房产进行了装修。期间，被告刘佳、苏志辉曾到其他楼栋进行考察，决定在阳台出去的平台上搭建水池及菜地。朱元红购买了创意君悦城小区第12幢121号门面，并将该门面出租给邱娟使用，于2018年4月24日与邱娟签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为二年，自2018年4月25日起至2020年4月25日，租金为每年32160元。随后，邱娟对门面进行装修后，开始营业。2019年1月3日，邱娟在营业过程中，发现墙壁上有漏水现象，遂告知了原告朱元红。被告君悦公司及被告刘佳、苏志辉均到现场进行了查看，被告君悦公司提出漏水是因为被告刘佳、苏志辉私建水池、菜地所致，不愿对原告及邱娟的损失进行赔偿。被告刘佳、苏志辉认为被告君悦公司的防水措施不到位，遂雇请了浏阳市堵博士新材料科技有限公司进行了防水工程的施工。此后，朱元红的门面未再发现漏水现象。原告要求被告赔偿未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，被告君悦公司提出神农物业公司曾于2019年元月及3月两次向被告刘佳、苏志辉下达整改通知书，被告刘佳、苏志辉对此不予认可，并称未收到过整改通知书。另，本院委托湖南省建设工程质量检测中心对朱元红所购买的创意君悦城小区第12幢121号门面的漏水原因进行鉴定。湖南省建设工程质量检测中心到现场进行检测,认为121门面正上方二楼房主自行在商铺顶板进行围建菜园、鱼池、排水沟等设施，在进行菜园、鱼池等施工过程中，原结构屋面防水被覆盖，菜园等施工毕后对原S-H~S-J轴伸缩缝处进行防水处理。湖南省建设工程质量检测中心于2019年12月4日作出了鉴定意见书，结论为：浏阳市君悦天下12栋121门面出现渗水痕迹，漏水原因一方面为房屋顶部S-H~S-J轴伸缩缝防水不到位；另一方面为屋面新建菜园、鱼池等设施将伸缩缝边原平屋面变为排水沟集水排水，改变伸缩缝边排水状况对渗漏产生一定影响。经对121门面正上方屋面S-H~S-J轴伸缩缝处进行蓄水试验，经对应位置进行观察，发现S-H~S-J轴伸缩缝靠门口处墙体、S-H~S-J轴伸缩缝靠卫生间处梁底未见渗漏现象。随后于2020年1月2日的回函中回复：1、我中心鉴定意见书中房屋顶部S-H~S-J轴伸缩缝防水不到位为屋顶改建后防水不到位；2、我鉴定机构根据资质范围仅对质量原因作出鉴定结论，具体修复整改方案由专业设计单位出具正式设计整改方案。花费鉴定费9000元。同时，本院委托华新项目管理集团有限公司对涉案屋顶的漏水进行整改修复鉴定，华新项目管理集团有限公司因原告拒绝支付鉴定费用，于2019年12月17日发出HXGL价鉴函(2019)1003-5号终止鉴定函。另查明，被告刘佳、苏志辉于2006年5月8日办理了结婚登记手续。上述事实，有原、被告陈述及产权证，《商铺租赁合同》，神农物业管理有限公司证明，照片，微信聊天记录，结婚登记审查处理表，不动产登记信息，鉴定费发票，收条，收据，《商品房买卖合同》，工程竣工验收备案表，君悦城二期建筑设计说明、12#二层平面图，业主家庭情况登记表，装修申请表，整改通知书，司法鉴定意见书，终止鉴定函等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，被告刘佳与被告君悦公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效，被告君悦公司按合同将创意君悦城小区第12幢216号房产与被告刘佳办理了房屋交接手续，将该房产交付被告刘佳使用，并为被告刘佳办理了产权登记手续，被告刘佳是该房产的所有权人。被告刘佳与原告是上下楼层相邻的业主，被告在与原告相邻的平台上方搭建水池、菜园，经湖南省建设工程质量检测中心鉴定，被告搭建的菜园、鱼池等设施将伸缩缝边原平屋面变为排水沟集水排水，改变伸缩缝边排水状况对原告的门面渗漏产生一定影响，故对原告要求被告排除妨碍，拆除鱼池、菜园设施的诉讼请求，本院予以支持。被告刘佳从阳台出去的平台不在刘佳的产权证范围内，应属第12幢楼宇全体业主共有，被告刘佳对该平台仅能在合理、合法范围内使用，平台的设计及建造通过相关部门的规划与审批，不能用于种植蔬菜及花木，亦不能蓄水养鱼，故对被告刘佳称建造的鱼池、菜园不对原告门面产生影响，不需拆除的抗辩，本院不予采信。被告苏志辉与被告刘佳系夫妻关系，二人自愿在应承担民事责任的范围内共同承担，故对原告要求被告苏志辉与被告刘佳共同承担责任的诉讼请求，本院予以支持。现原告门面所在的屋面防水已经被告进行了施工处理，经湖南省建设工程质量检测中心进行蓄水试验，未再出现渗漏现象，且原告在整改修复鉴定过程中，拒绝支付鉴定费用，已由华新项目管理集团有限公司终止鉴定，应视为原告放弃进行整改修复鉴定的申请，故对原告要求被告对原告涉案房屋的屋顶进行专业防水修复的诉讼请求，本院不予支持。原告门面漏水，产生的损失应由侵权方承担，而原告门面漏水是因被告君悦公司在建造房屋过程中S-H～S-J轴伸缩缝防水不到位以及被告刘佳、苏志辉搭建的菜园、鱼池等设施改变了伸缩缝边排水状况，并在屋顶改建过程中S-H～S-J轴伸缩缝防水仍不到位所致，故三被告均应对原告门面漏水所产生的损失承担相应的民事责任。原告称因漏水未收承租户6个月的租金，仅提供了《商铺租赁合同》予以证明，无其他充分证据证实，本院不予采信，但原告门面漏水，必然需要停业进行装修修复，在修复期间所产生的租金损失应由三被告承担，本院酌定该损失为1340元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、刘佳、苏志辉排除妨碍，恢复原状，拆除搭建在浏阳市门面屋顶的菜园及水池；二、刘佳、苏志辉赔偿朱元红租金损失938元，浏阳市君悦实业发展有限公司赔偿朱元红租金402元；三、驳回朱元红的其他诉讼请求。第一、二项履行内容均限本判决生效后15日内履行清楚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，鉴定费9000元，合计9050元，由刘佳、苏志辉负担6335元，浏阳市君悦实业发展有限公司负担2715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二〇年二月二十日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。