福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初2633号 原告：厦门海投物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区海沧街道钟林路8号海投大厦18楼、13层1312室、1313室、1314室，统一社会信用代码913502001550552921。 法定代表人：刘扬开，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新峣，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高韶云，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：刘丽娟，女，1984年3月2日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：简盛雍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告厦门海投物业有限公司（以下简称“海投物业公司”）与被告刘丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海投物业公司的委托诉讼代理人刘新峣、高韶云，被告刘丽娟的委托诉讼代理人简盛雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海投物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘丽娟支付2016年2月1日起至2019年7月31日拖欠的租金75794.13元及违约金10004.8元（以75794.13元为基数并按日0.1%计算，自2019年2月1日起算至2019年6月13日止为10004.8元，并计算至实际支付日止）；2.判令刘丽娟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：海投物业公司与刘丽娟于2015年1月15日签订《孚莲一里店面租赁合同》，约定：刘丽娟承租海投物业公司位于海沧区店面，建筑面积361.78平方米；合同租赁期限为五年零三个月，自起至2020年4月30日止，免租期为2015年2月1日至2015年4月30日止；合同每年年租金为172786.1元，半年租金为86393.064元；刘丽娟应于本合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳；若刘丽娟逾期交付租金，每逾期1天，应按年租金的千分之一支付违约金；合同另对履约保证金、费用承担、合同的解除与终止等均做出明确约定。合同签订后，刘丽娟自2016年2月1日以来已多次逾期支付租金，尚欠2016年2月1日起至2019年7月31日期间的租金为75794.13元。另，刘丽娟依约应按日千分之一计算逾期付款违约金。 刘丽娟辩称，一、刘丽娟未拖欠海投物业公司租金，还多交了租金45608.05元，海投物业应当在下期租金中予以扣除。二、刘丽娟接手租赁店面时，部分店面存在逾期交付、漏水等影响租赁物使用的各种问题，刘丽娟积极与海投物业公司协商解决，海投物业公司回复先不交租金等通知，当海投物业公司通知交租金，刘丽娟及时缴纳租金，预交下一租期租金，不存在逾期支付租金问题。三、租赁的62号、63号店面直至2015年12月5日才整改完交付给刘丽娟使用，62号、63号店面应减免10个月租金。61号店面正中间有堵墙，实际可使用面积为15平方米，刘丽娟向海投物业公司申请该店面租金减半，海投物业公司盖章同意，所以61店面租金应予以减半。合同包内的63号-65号店面初次交付时间为2015年4月26日，延期交付3个月，57号-62号店面初次交付时间实际为2015年6月1日（61店面实际为2015年6月7日交付），延期交付4个月，延期期间的租金应当予以减免。因漏水影响使用期，海投物业公司向店铺所在村委会申请减免合同包内所有店面3个月租金，所以，还应减免3个月租金。海投物业公司应减免刘丽娟租金为173130.74元，扣除刘丽娟已支付的租金606818.35元，刘丽娟还多交租金45608.5元。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月，刘丽娟中标孚莲一里57号-65号店面招租项目，中标项目测绘面积361.78平方米，月租金单价39.8元/平方米，年租金17.27861万元。2015年1月15日，海投物业公司（出租方，甲方）与刘丽娟（承租方，乙方）签订《孚莲一里店面租赁合同》，约定：双方根据招投标文件及相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就厦门市海沧区孚莲一里（佳隆花园）店面招租事宜，达成如下合同条款，1、租赁物系坐落于海沧区佳隆花园小区，门牌号海沧区孚莲一里57号-65号店面，建筑面积361.78平方米。合同项目租赁期为五年零三个月，自2015年2月1日起至2020年4月30日止（含免租期）。免租期为2015年2月1日至2015年4月30日。租金及支付方式和期限，甲乙双方确定第一年至第五年每年年租金为17.27861万元，五年租金总额86.393064万元。乙方应于本合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳。在租赁期间，第1-5年年租金一致，不递增但也不能递减。履约保证金，乙方在签署本合同的同时交付人民币15000元整作为履约保证金。乙方未按时缴纳各种应缴税费，或由于乙方的行为给甲方造成损失的而乙方未予以赔偿的，甲方有权从履约保证金中扣除，并有权向乙方继续追偿拖欠费用、赔偿金。双方在履行本租赁合同期满，或乙方依约定中途解除本合同，甲方在乙方理清与租赁物有关的债权债务及税费后，剩余履约保证金甲方给予无息退还。但若乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收乙方履约保证金。费用的承担，使用该租赁物所发生的一切水费、电费、煤气费、通讯、卫生保洁、消防设施、检测、消毒、工资、经营费用及物业管理费和公共维修基金等均由乙方承担。…若乙方逾期交付租金，每逾期1天，应按年租金的千分之一支付违约金。合同签订后，海投物业公司于2015年4月26日将讼争店面交付给刘丽娟。62号（建筑面积49.75平方米）、63号店面（建筑面积53.59平方米）交付后需要维修，海投物业公司在维修完毕后于2015年12月5日将62号、63号店面交付给刘丽娟使用。截止至2019年6月4日，刘丽娟向海投物业公司支付租金共计606818.35元，其中：于2015年2月3日支付86392.8元、于2019年4月3日支付434032.5元、于2019年6月4日支付86393.05元。海投物业公司分别于2017年1月和2019年1月向刘丽娟发出催缴租金函。因刘丽娟未支付拖欠的租金，海投物业公司诉至本院。 本案审理过程中，海投物业公司书面明示同意免除刘丽娟承租店面2015年11月、2015年12月、2016年1月三个月租金。 另查明： 1.海投物业公司提交《建设工程规划许可证》及附件，载明佳隆花园（孚中央安置房）建设项目的建设单位为厦门市海沧区建设局，该建设工程符合城乡规划要求。附件载明，建筑高度及层数：1#、4#楼为55.8米，共十八层；2#、3#楼为49.8米，共十六层；5#-7#楼为56.55米，共十八层；8#楼为19.5米，共四层。主要层高要求：地下一层5.4-5.8米，1#-7#楼层高均为3米（其中店面3.9米），8#楼四层均为4.5米，门卫一层3米。建筑功能部分：1#-7#楼为住宅、架空、物业用房等（其中5#-7#楼一层含店面），8#楼为店面、生鲜超市、社区服务用房；门卫。 2.海投物业公司提交《建设工程竣工验收备案证明书》，载明佳隆花园（孚中央安置房）项目竣工验收合格。 3.海投物业公司提交《海沧区芸美村、后柯村“党建富民强村工程”项目实施方案、《佳隆花园店面分配方案》，载明经海沧区、镇、村三级研究决定制定佳隆花园店面出租给厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会方案，管理经营模式为上述村委会委托海投物业公司对租赁店面统一进行经营管理，采取公平竞标方式招租。 4.海投物业公司提交《房屋租赁合同》3份，海投物业公司分别与厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会签订，内容为海投物业公司将佳隆花园小区含讼争店面在内的店面出租给上述三个村委会，厦门市海沧区建设局作为见证方盖章。 5.海投物业公司提交《委托管理合同》1份，海投物业公司与厦门市海沧区东孚镇后柯村民委员会、厦门市第一农场（孚中央管理区）、厦门市海沧区东孚镇芸美村民委员会签订，内容为三个村委会将佳隆花园店面的租赁管理等相关事宜委托给海投物业公司。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。海投物业公司与刘丽娟签订的《孚莲一里店面租赁合同》系双方真实意思表示，海投物业公司提交了讼争店面相关的建设工程规划许可证，双方合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。海投物业公司提交的《海沧区芸美村、后柯村“党建富民强村工程”项目实施方案、《佳隆花园店面分配方案》、《房屋租赁合同》、委托管理合同，可以证明海投物业公司主张本案权利，有相应的事实及法律依据。租赁合同签订后，海投物业公司于2015年4月26日将租赁合同项下57号、58号、59号、60号、61号、64号、65号店面交付给刘丽娟使用，62号店面、63号店面经过维修后也于2016年12月5日交付刘丽娟使用，刘丽娟理应按照合同约定支付租赁店面租金。 关于刘丽娟是否拖欠自起租日起至2019年7月31日期间的租金问题。本院认为，双方在租赁合同中约定的计算店面租金的面积为361.78平方米，扣除62号和63号店面面积103.34平方米，57号、58号、59号、60号、61号、64号、65号店面计算店面租金的面积共计258.44平方米。本案庭审中，双方均认可57号、58号、59号、60号、61号、64号、65号店面交付后适用租赁合同约定的头三月免租金条款，海投物业公司还自认此部分店面租金自2015年8月1日起计算租金，本院予以确认。刘丽娟抗辩主张61号店面租金计价面积减半，无合同依据，本院不予采纳。另外，海投物业公司在本院审理过程中还书面明示同意免除刘丽娟上述承租店面2015年11月、2015年12月、2016年1月三个月租金。因此，刘丽娟应缴交的57号、58号、59号、60号、61号、64号、65号店面自起至2019年7月31日期间的租金数额共计462866.04元（258.44平方米×39.8元×45个月）。62号店面和63号店面经维修后的交付使用时间为2015年12月5日，双方认可适用租赁合同约定的头三个月免租金条款，但因该三个月免租金期与海投物业公司书面明示同意免除刘丽娟店面2015年12月、2016年1月这二个月租金存在时间重叠，本院根据本案具体情况酌定62号店面和63号店面租金起算时间自2016年4月1日起计算。经核算，刘丽娟应缴交的62号店面和63号店面自2016年4月1日起至2019年7月31日期间的租金数额为164517.28元（103.34平方米×39.8元×40个月）。综上，刘丽娟应缴纳讼争店面截止至2019年7月31日之前的租金数额为627383.32元。截止至2019年6月4日，刘丽娟已向海投物业公司支付租金共计606818.35元，因此，刘丽娟尚欠海投物业公司截止至2019年7月31日之前的租金数额为20564.97元。 租赁合同约定刘丽娟应于合同签订时缴纳第一个半年租金，下一个半年租金应于上一个半年租金期满前15日内缴纳。刘丽娟于2015年2月3日支付头半年租金86392.8元，此后直至2019年4月3日之前并未按照合同约定时间足额支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现海投物业公司主张刘丽娟支付以尚欠租金为基数自2019年2月1日起按日千分之一计算的违约金，具有合同依据，本院予以支持。对海投物业公司诉讼请求合理部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条规定，判决如下： 一、被告刘丽娟于本判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付截止至2019年7月31日之前拖欠的租金20564.97元，并支付违约金（违约金以20564.97元为基数，按日千分之一，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告厦门海投物业有限公司的其余诉讼请求。 如被告刘丽娟未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1945元减半收取972.5元，由原告厦门海投物业有限公司负担648.5元，被告刘丽娟负担324元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李庆东 二〇二〇年二月二十六日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。