浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7590号 上诉人（原审被告）：柯尊丽，女，1981年4月9日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：姜慧文、金晶，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：殷瑾，女，1975年11月14日出生，汉族，住所地浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：葛宗萍，浙江方广律师事务所律师。 上诉人柯尊丽因与被上诉人殷谨债权债务概括转移合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯尊丽上诉请求：1.撤销原判决，驳回殷谨的一审诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由殷谨承担。事实和理由：一、原审判决认为柯尊丽与案外人中强建工集团有限公司（简称中强公司）签订的滨江浦沿街道南环路4287号滨江尚街项目4层020号物业使用权转让合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同的认定错误，柯尊丽与中强公司签订的使用权转让合同应为房屋租赁合同。房屋买卖合同买卖的标的物应当是房屋的物权而不仅是使用权，根据一审法院认定的事实，中强公司与龙禧集团签订案涉房屋买卖合同，龙禧集团将房屋交付中强公司使用，但中强公司并未办理房屋产权及土地使用权过户登记，尚未取得案涉房屋物权。柯尊丽与中强公司签订的案涉房屋使用权转让合同，虽然采用一次性付款方式支付使用费、转让的使用权年限与土地使用权年限一致，但双方签订的合同中并未约定房屋物权归柯尊丽所有。虽然案外人中强公司承诺将案涉房屋物权过户给业主，但此承诺作出时间在柯尊丽与中签公司签订案涉房屋使用权转让合同之后，双方签订合同时，柯尊丽并不知道可能取得房屋物权，对取得房屋物权也没有期待可能性。 二、证人魏某出庭作证时承认柯尊丽与殷谨签订房屋使用权转让合同时中强公司同意办理转让手续，原审判决遗漏了该事实。该证人证言证明柯尊丽将案涉房屋的权利和义务转让给殷谨，已经过中强公司同意。柯尊丽与殷谨签订转让合同时，柯尊丽与中强公司签订的合同中的权利和义务已经一并转让给殷谨。原审判决遗漏对证人证言的质证，且该证人证言对事实的认定有重要影响，应予纠正。 三、原审判决认为柯尊丽应于2018年10月31日前协助殷谨去开发商处办理受让手续，但至今未办理构成根本违约，与原审判决认定的事实互相矛盾。柯尊丽提交的证据经殷谨质证且原审判决书中认定的事实为：2018年10月31日，柯尊丽与殷谨通过电话联系，殷谨同意双方到11月份省府干涉完了后再办理使用权转让手续。2018年11月2日，殷谨与案外人徐某在微信聊天中也确认延迟办理转让手续，并表示最好在维权事情确定后。柯尊丽与殷谨协商同意将办理转让手续的时间向后推移且并未明确推迟办理的具体时间，因此办理手续的时间并不是2018年10月31日，柯尊丽并未构成对殷谨违约。 四、柯尊丽与殷谨签订转让合同后，柯尊丽曾多次与殷谨主动联系，希望协助殷谨办理案涉物业的转让手续，但殷谨却恶意拖延，迟迟不肯办理，柯尊丽已经尽到了合同约定的协助办理义务。同时转让合同明确约定，合同签订后，柯尊丽不再享受、承担案涉物业的权益、义务，即使现在殷谨不能办理案涉物业转让手续的风险也应由殷谨承担。 综上所述，柯尊丽已经尽到了合同义务，并未构成根本违约。柯尊丽已经将与中强公司签订的合同的权利和义务转让给殷谨，且殷谨恶意拖延不完全履行合同、违背诚实信用，应当承担相应后果。 补充意见：一、2018年7月7日，柯尊丽与殷谨签订《滨江尚街物业使用权转让合同》时，中强公司尚正常经营，双方通过多种渠道进行过确认，只是没有让中强公司出具书面同意意见。正如一审时证人魏某的证言，双方在签订《转让合同》时，中强公司是同意双方办理转让手续的。 二、因购买滨江尚街商铺使用权，殷谨介绍证人魏某给案外人徐某认识，徐某介绍柯尊丽认识魏某，柯尊丽通过魏某购买案涉商铺使用权。殷瑾与魏某早就熟识，殷瑾在2017年并未直接向中强公司购买任何滨江尚街商铺使用权，反而在2018年通过魏某向柯尊丽购买案涉商铺使用权。由此可见，殷瑾对于案涉物业情况的了解比柯尊丽更为详尽，她明知该商铺使用权是可以办理转让手续的。 三、2018年10月，中强公司董事长吴才龙被捕，柯尊丽本可不予理会，但还是本着对殷谨负责的态度，一直替其出面维权。根据一审柯尊丽提交的证据，双方是经过协商一致同意推迟办理转让手续，其后殷谨却一直回避，不愿意直接与柯尊丽进行沟通，而是通过案外人徐某进行转达。直至2019年4月5日，殷谨单方面明确表示不愿意再购买该商铺使用权。 四、双方签订的转让合同第一条约定：甲方确认按照附件1及附件2所含权益转让给乙方；第二条约定：甲方确认两项合同权益转给乙方；第三条约定：协议签订后，甲方将不再享受、承担该项目的权益、义务。这三条约定十分明确，毫无歧义且相互呼应。同时，第五条约定：自双方签字之日起生效。根据这四条约定，自双方在《转让合同》签字之日起，柯尊丽对案涉物业享有的所有权益、承担的所有义务都已经转移给殷谨，即使是现在殷谨不能办理案涉物业的转让手续，该风险也应由殷谨承担。 殷谨辩称，一、殷谨在与柯尊丽签订合同时，先行到第三方中强公司处了解能否办理转让手续的事实，在获得肯定答复后，再与柯尊丽签订房屋使用权转让合同，是交易之前做的合理且必要的调查工作。而世事变幻无常，合同成立时可以履行，并不意味着合同必然就一定可以履行。本案中，合同履行风险就发生在合同签订后：第三方中强公司因为法定代表人涉黑被采取刑事强制措施，公司经营全部停止，甚至还爆出中强公司尚未取得案涉房产的全部权属，登记的产权人龙禧集团又被申请破产。在这种情况下，柯尊丽至今没有取得合同约定的应当在2018年10月1日到账的第一笔收益。就柯尊丽与中强公司以及杭州尚街商业地产管理公司（以下简称尚街管理公司）的第一手合同关系来说，中强公司和尚街管理公司对柯尊丽构成违约，在柯尊丽与殷谨的后手合同关系中，柯尊丽对殷谨构成违约。 二、本案房产是房产中介魏某先推荐第三人徐某购买，徐某再介绍柯尊丽购买，而柯尊丽在购买后，因为又打算在其他地方置业投资，因此决定转让，找殷谨接盘，这是本案的基本情况。无论魏某与谁的关系更熟，都不影响柯尊丽与殷谨之间法律关系的认定，更不能因为在签订合同前殷谨向魏某了解过情况，就视为殷谨已了解全部的案涉房产情况，并接受承担全部风险，这样的逻辑是很荒唐的。魏某作为普通的房产中介人员，其作用最多只是推荐房源，他本人不可能了解中强公司的全部真实信息，更没有能力预料中强公司之后发生的重大风险。 三、本案的核心问题不是能否办理、以及中强公司是否同意办理转让手续的问题，而是在合同约定的期限和条件下，合同实际能否履行、有没有履行，以及如果没有履行的责任应如何承担。在双方签订使用权转让合同时，因柯尊丽坚持要收取2018年10月1日到期的第一笔收益，故双方在合同第三条后半段约定：“考虑到甲方（柯尊丽）原合同第一期收益将于2018年10月1日到账，甲方双方约定在甲方拿到第一笔收益后，于2018年10月31日前，协助乙方（殷谨）去开发商处办理受让手续。”该条是双方对办理转让手续的条件和时间的约定，但至今柯尊丽收取第一笔收益的条件没有满足，而合同约定的期限早已届满，显然合同已无法继续履行。其次，很显然在合同约定的时间内，双方从没有实际去办理过转让手续。2018年10月31日，虽然殷谨电话里同意柯尊丽说的在11月份省政府干涉完再去办理过户的建议，但同意柯尊丽延期履行，不等于变更双方的原合同约定，也不等于放弃对柯尊丽违约责任的追究。现在已是2019年11月了，柯尊丽的第一笔收益都还没收到，中强公司和尚街管理公司对柯尊丽的违约已经严重到无以复加的程度，进而导致柯尊丽对殷谨也构成严重违约。在柯尊丽与殷谨的转让合同关系中，按照一般的交易规则，在标的实际交付之前，转让人对受让人负有标的的瑕疵担保责任，标的风险只有在办理了转让手续后才能发生转移。因此，在柯尊丽严重违约且完全无法保证标的物质量的情况下，殷谨要求解除合同并要求柯尊丽返还殷谨已支付的款项，有充分的事实和法律基础。 综上，请求依法驳回柯尊丽的上诉请求，维持原判。 殷谨向一审法院起诉请求：解除殷谨和二柯尊丽签订的《滨江尚街物业使用权转让合同》，柯尊丽返还殷瑾已支付的转让金357134元。 一审法院认定事实：2007年1月25日，中强公司与龙禧集团签订买卖合同，中强公司向龙禧集团购买位于滨江区地块项目中第2号楼圆形位置的房屋。2010年10月31日，中强公司与龙禧集团签订补充协议，明确龙禧集团于2007年10月31日将房屋交付中强公司使用，龙禧集团承诺在补充协议生效后一年内将上述房屋产权证及土地使用权证过户给中强公司。 2014年5月23日，中强公司向滨江区人民法院提起诉讼，要求确认中强公司与龙禧集团于2007年1月25日签订的买卖合同有效；确认坐落于滨江区房屋所有权属于殷瑾。滨江区人民法院于2014年6月15日作出（2014）杭滨民初字第686号民事判决书，确认中强公司与龙禧集团之间的买卖合同有效，驳回了中强公司关于确认物权的诉讼请求。 2017年12月6日，柯尊丽与中强公司签订物业使用权转让合同，柯尊丽受让了中强公司位于滨江区浦沿街道南环路4287号滨江尚街项目4层020号物业的使用权，中强公司在合同中明确其对该物业拥有独立、完整的产权及使用权；中强公司保证在2018年10月10日前按照有关规定完成二次装修验收及消防、环保等专项验收手续，达到基础开业条件，暂定于2018年10月1日前完成开业；物业使用权转让期限为20年，自2017年12月6日至2037年12月5日，物业使用权转让期限届满后，柯尊丽无偿使用至2054年11月16日，物业使用权届满后，如柯尊丽继续使用该物业，则相关费用由柯尊丽承担；物业使用权转让总价款为357134元；中强公司应当于2018年10月1日前将该物业交付给柯尊丽；双方同时同意将物业交由尚街管理公司进行统一商业运营管理，由商管公司代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知柯尊丽，视为中强公司完成该物业的交付；除按物业委托经营管理合同进行转让外，柯尊丽在向中强公司办理该物业使用权的转让、转租手续后，方可将该物业使用权转让、转租给第三方，柯尊丽不得擅自将该物业转让、转租给第三方使用，否则中强公司有权收回该物业等。 同日，柯尊丽与尚街管理公司签订物业委托经营管理合同，将滨江尚街4层020号物业（建筑面积9.88平方米）委托给尚街管理公司经营管理，管理期限20年，自2018年10月1日至2038年9月30日；合同期限内，柯尊丽不得以任何方式就该物业与其他任何第三方签订包括并不限于租赁、承包、委托经营在内的任何合同；委托经营期第一至第三年，尚街管理公司以该物业使用权转让总价款357134元为计算基准，按年固定收益率8%向柯尊丽支付委托经营收益；第四至第二十年，以尚街管理公司实际收取的该物业租金总额为经营收益，双方按9：1比例进行收益分配；收益每半年支付一次，第一次支付时间为2018年10月1日，第二次为上一次支付的六个自然月后，尚街管理公司于10个工作日内支付。 2018年7月7日，殷瑾经人介绍，与柯尊丽签订滨江尚街物业使用权转让合同，约定：柯尊丽将滨江尚街4层020号物业转让给殷瑾，转让价格为357134元，柯尊丽与尚街管理公司的滨江尚街物业委托经营管理合同、与中强公司的滨江尚街物业使用权转让合同所含的权益转让给殷瑾；考虑到柯尊丽原合同第一期收益将于2018年10月1日到账，由柯尊丽拿到第一笔收益后，于2018年10月31日前，柯尊丽协助殷瑾去开发商处办理受让手续，殷瑾将按照开发商要求与开发商直接签订新的受让协议；协议签订后柯尊丽将不再享受、承担该项目的权利义务；本协议不可临时终止，否则视为违约，需要按照合同总金额赔偿对方损失（考虑殷瑾利益，特别约定：因为开发商问题导致无法完成受让变更的情况除外）。当日，殷瑾依约以转账方式向柯尊丽支付了转让款人民币357134元。 因中强公司法定代表人被公安机关采取刑事强制措施，委托经营管理合同约定的第一期收益无法兑现，引起投资户要求退房退款，中强公司于2018年10月19日出具书面的滨江尚街项目处理方案，确认案涉房产权属为龙禧集团，一至三层无抵押，四层抵押给了交通银行；项目运营可继续委托尚街管理公司，也可以由投资者自行设立新公司运营；购买四楼的商户可转到其他楼等。 2018年12月19日，中强公司作出书面承诺：将南环路4287号第1-4层房屋所有权转让给387位业主；房屋第四层已在交通银行办理抵押贷款，阻却了房屋所有权的转让，由中强公司提供方案解决抵押问题。 2018年10月31日，柯尊丽电话联系殷瑾，表示：双方到11月份省府干涉完了后再去办理过户的手续；如果中强公司把产权给到业主，也愿意把产权转给殷瑾。殷瑾在电话中予以同意。 2018年11月2日，殷瑾同案外人徐某在微信聊天中确认，其同意在下周与柯尊丽去办理过户事宜，但最好是维权的事情确定后。 2019年4月25日，原柯尊丽面谈物业转让的事宜，殷瑾提出：如果要过户，殷瑾肯定也要卖掉的，但现在要卖估计没人要。柯尊丽表示中强公司现在没倒闭，是可以过户的；去年年前打过两次电话要办理过户。 一审法院认为，柯尊丽与案外人中强公司签订的滨江区浦沿街道南环路4287号滨江尚街项目4层020号物业使用权转让合同，采用一次性付款方式支付使用费、转让的使用权年限与土地使用年限相一致，结合案外人中强公司承诺的将物权过户给业主的内容，柯尊丽与案外人中强公司签订的合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。 柯尊丽与中强公司间的物业使用权转让合同、与尚街管理公司间的物业委托经营管理合同均系双务合同，柯尊丽将两份合同项下的权利义务概括转移给殷瑾，属于债权债务概括转移法律关系。 《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。柯尊丽与中强公司签订的物业使用权转让合同约定，柯尊丽不得擅自将物业转让、转租给第三方使用，否则中强公司有权收回该物业；柯尊丽与尚街管理公司签订的物业委托经营管理合同约定，柯尊丽在合同期限内，不得以任何方式就该物业与其他任何第三方签订包括并不限于租赁、承包、委托经营在内的任何合同。柯尊丽辩称过户手续能够办理、其曾多次通知殷瑾办理过户手续，但至今且在该院限定的期限内仍未能提交中强公司、尚街管理公司出具的同意柯尊丽将两份合同项下的权利义务转移给殷瑾，该院对柯尊丽相关辩称不予采纳；根据原柯尊丽签订的滨江尚街物业使用权转让合同约定，柯尊丽应于2018年10月31日前协助殷瑾去开发商处办理受让手续，但受让手续即中强公司、尚街管理公司的同意转让手续至今未办理，已构成根本性违约，殷瑾诉请解除合同、返还款项，理由正当，该院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除殷瑾与柯尊丽于2018年7月7日签订的滨江尚街物业使用权转让合同；二、柯尊丽于判决生效后十日内返还殷瑾转让款人民币357134元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币3328.50元，由柯尊丽负担。 二审中，当事人没有提交新证据。柯尊丽申请证人徐某出庭作证，该申请事项的待证事实不足以推翻现有证据，不影响本案的认定，本院依法不予准许。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，殷瑾与柯尊丽在《滨江尚街物业使用权转让合同》中约定：柯尊丽将滨江尚街4层020号物业转让给殷瑾，柯尊丽与中强公司订立的《滨江尚街物业使用权转让合同》、与尚街管理公司订立的《滨江尚街物业委托经营管理合同》所含的权益转让给殷瑾，协议签订后柯尊丽将不再享受、承担该项目的权利义务。据此，殷瑾与柯尊丽签订的《滨江尚街物业使用权转让合同》属于债权债务的概括转让。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。殷谨已经按约向柯尊丽支付了转让价款，柯尊丽应于2018年10月31日前，协助殷瑾与中强公司、尚街物业管理公司签订新的受让协议，办理相关权益的转让手续。虽然2018年10月31日殷谨同意延期，即在“11月份省政府干涉完了后再去办理过户手续”，但柯尊丽亦未能在合理期限内履行合同义务。另一方面，《滨江尚街物业使用权转让合同》约定“协议签订后柯尊丽将不再享受、承担该项目的权利义务”指的是柯尊丽的原合同权利义务终止，并不免除柯尊丽对殷谨应负的合同义务。柯尊丽收取对价向殷瑾转让滨江尚街4层020号物业权益，应保证其转让的权益不存在瑕疵，但根据已经查明的事实，除了转让手续未按约办理外，柯尊丽的原合同相对方中强公司对本案房产的物权亦存在瑕疵、殷勤无法按照《滨江尚街物业使用权转让合同》的约定获得收益。据此，本院认定柯尊丽构成违约且导致殷勤的合同目的不能实现，殷谨有权解除合同并请求柯尊丽返还转让款。综上，柯尊丽的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决实体处理并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6657元，由柯尊丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱晓阳 审判员  祖 辉 审判员  舒 宁 二〇二〇年二月二十七日 书记员  周治平