四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初3441号 原告：梁晓琴，女，1965年5月24日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：杜君然，四川大山律师事务所律师。 被告：白航，男，1968年10月10日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 被告：王艺瑾，女，1975年11月15日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被告：张祖义，女，1969年8月5日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：周能朝，四川朝春律师事务所律师。 原告梁晓琴与被告白航、王艺瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依据被告白航、王艺瑾的申请，依法追加张祖义作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告梁晓琴的委托诉讼代理人杜君然，被告白航、王艺瑾，被告张祖义的委托诉讼代理人周能朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁晓琴向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原、被告双方于2018年5月21日签订的《房地产买卖合同》；2.请求人民法院判决三被告连带支付定金21万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年5月21日，被告白航、王艺瑾委托张祖义通过泸州中置房地产经纪有限公司与原告签订《房地产买卖合同》。二被告将位于“泸州市江阳区房屋一套”出售给原告，约定价款为173.8万元，定金5000元。合同签订后，原告向被告白航、王艺瑾支付了定金5000元。2018年5月25日。原告又向被告白航、王艺瑾支付了定金100000元。被告收到定金后，拒绝履行房屋买卖合同约定的义务。后被告又将房屋出售给了黄宁。故原告诉讼维权。 被告白航、王艺瑾辩称，其于2018年1月25日通过四川百科房地产营销策划有限公司与张祖义签订了房屋买卖合同，约定将位于泸州市江阳区.6万元的价格出售给张祖义，为方便过户，在合同上协议以公证委托买卖此房。对被告张祖义又将房屋出售给他人的情况不知情，原告与被告张祖义签订的房屋买卖合同属于无效合同，其二人委托张祖义与买方签订房屋买卖合同，但并未委托张祖义收取购房款，现原告方支付的购房定金是转入张祖义的账户，故被告并没有支付原告双倍定金的赔偿义务。 被告张祖义辩称，1.其与原告签订房屋买卖合同系有权处分，其是本案合同诉争房屋的合法权利人，与被告白航、王艺瑾无关；2.原告于2018年5月21日与其签订房地产房屋买卖合同，系原告明确放弃购买房屋构成违约，该合同已经自然解除终止，原告应当丧失定金105000元。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，2018年1月25日，被告王艺瑾、白航（甲方）与被告张祖义（乙方）签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将位于泸州市江阳区房屋转让给乙方，该房屋总价为846000元。双方同意以公证委托买卖此房，在办理公证委托手续完善以后由甲方将上述房屋正式交付给乙方。1月26日，被告王艺瑾、白航出具委托书，委托被告张祖义作为其代理人，委托事项为：代为与买方签订房屋买卖合同（房屋买卖合同中约定的房屋售价不低于人民币50万元且房款由委托人王艺瑾收取，房款转入王艺瑾在中国建设银行的账户。）等。同日，该委托书在四川省泸州市海天公证处进行了公证。2018年5月21日，被告张祖义（甲方）与原告梁晓琴（乙方）签订了《房地产买卖合同》，约定：甲方将位于泸州市江阳区房屋转让给乙方，双方商定该房的成交价1738000元。乙方于2018年5月21日交付定金5000元给甲方。此次交易为一次性付款，双方协商在2018年6月10日前乙方付给甲方首批房款为480000元，剩下的1253000元在2018年9月6日过户当天一次性付清。合同签订后，原告梁晓琴向被告张祖义支付了定金5000元，5月25日又支付了定金100000元。2018年10月16日，本案争议房产地址变更为江阳区一环路酒城大道221号18栋1单元506号，同时转移登记到案外人黄宁名下。 另查明，原告梁晓琴与被告张祖义签订《房地产买卖合同》时，被告张祖义已将被告王艺瑾、白航出具的委托书向原告梁晓琴出示。 以上法律事实，有双方当事人身份证明，《房地产买卖合同》两份，公证委托书，收条两张，银行转账记录，不动产权利及其他事项登记信息及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点：1.被告张祖义与原告梁晓琴签订的房地产买卖合同是否应该解除；2.被告是否应双倍返还定金。关于合同是否应解除的问题。本案被告王艺瑾、白航先将其房屋出卖给被告张祖义，但双方并未办理过户登记，而是由被告王艺瑾、白航向被告张祖义出具委托书，委托其与他人签订房屋买卖合同，但购房款应转入被告王艺瑾账户。而被告张祖义在与原告梁晓琴签订房屋买卖合同时向原告出示了被告王艺瑾、白航的委托书，故原告梁晓琴有理由相信被告张祖义系受被告王艺瑾、白航的委托与其签订房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，被告张祖义与原告梁晓琴签订的房屋买卖合同中约定的权利义务对被告王艺瑾、白航具有约束力。现讼争房产已过户至案外人名下，合同目的无法实现。故对原告梁晓琴要求解除合同的主张，本院予以支持。关于被告王艺瑾、白航是否应双倍返还定金的问题。被告王艺瑾、白航向被告张祖义出具的委托书中并未委托张祖义收取房款，被告张祖义自行收取原告定金的行为超出了被告王艺瑾、白航的委托事项，且原告梁晓琴对被告张祖义的代理权限亦是明知的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，被告张祖义收取原告定金并不对被告王艺瑾、白航发生效力，对原告要求被告王艺瑾、白航双倍返还定金的主张，本院不予支持。关于被告张祖义是否应双倍返还定金的问题。原告梁晓琴未按约在2018年6月10日前支付首批房款，其没有出示充分证据证明是在行使不安抗辩权，已构成违约。但被告张祖义收取定金超越了代理权限，原告梁晓琴对此亦是明知，双方对解除合同均存在过错，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”的规定，本案不应适用定金罚则，但被告张祖义应返还原告向其支付105000元的定金及从原告交付定金之日即2018年5月25日起按年利率6%计算的资金占用利息。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告梁晓琴与被告张祖义于2018年5月21日签订的房地产买卖合同； 二、被告张祖义于本判决生效之日起十日内向原告梁晓琴返还定金105000元，同时支付此款从2018年5月25日起至欠款付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息； 三、驳回原告梁晓琴的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20370元，本院减半收取10185元，由原告梁晓琴负担5092.5元，被告张祖义负担5092.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 俊 二〇二〇年二月十七日 书记员 赖宏志