湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终127号 上诉人（原审原告）：龚华，男，汉族，1977年7月16日出生，住湖南省益阳市。 被上诉人（原审被告）：益阳市佳家物业管理服务有限公司，住所地益阳市。 法定代表人：赵淳淳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师。 上诉人龚华因与被上诉人益阳市佳家物业管理服务有限公司（以下简称“佳家物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3934号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 龚华上诉请求：撤销一审判决，依法改判由佳家物业公司赔偿龚华房屋维修损失17282元或将本案发回重审，由佳家物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.龚华怠于行使权利的事实认定错误。2011年龚华发现房屋漏水，到2013年漏水比较严重，5年质保期内龚华向商品房开发商两次请求维修，佳家物业公司是接受开发商委托才对房屋进行维修。2.认定佳家物业公司已经履行维修义务的事实认定错误。2016年龚华的房屋出现大面积漏水问题，龚华通知佳家物业公司进行维修，而佳家物业公司并未处理，龚华迫于无奈才自行请人改装楼顶漏水管道，维修漏水墙面，佳家物业公司并未积极履行物业服务合同约定的维修义务。3.一审法院对争议法律关系认定错误。佳家物业公司怠于行使物业服务合同约定的维修义务，导致龚华损失，龚华基于双方签订的物业服务合同请求赔偿相应损失，双方争议的是怠于行使物业服务合同义务造成损失的赔偿纠纷，而非涉案房屋公共部分维修费用承担纠纷，一审法院依据《住宅专项资金管理办法》第三条认为龚华依法对公用部分维修费用应申请大修基金，由大修基金承担而非佳家物业公司承担，属于法律关系认定错误。二、本案适用法律错误。一审法院根据《建筑工程质量管理条例》第四十条、《住宅专项资金管理办法》第三条判决本案不当，结合全案事实与证据，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定。 佳家物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，龚华的上诉请求没有事实和法律依据。1.涉案房屋属于益阳市世纪嘉苑住宅小区，小区的建设单位为益阳旭升房地产开发有限公司，房屋的竣工时间为2010年，屋顶、外墙防水的保修时间为5年。龚华诉称于2011年向益阳旭升房地产开发有限公司购买了涉案房屋后，2013年房屋便出现严重漏水，说明龚华购买的房屋存在质量问题，龚华应当基于房屋买卖合同向房屋出售人即建设单位主张权利。龚华在房屋保修期内怠于向建设单位主张权利，或建设单位怠于履行保修责任，责任不应当由佳家物业公司承担。即使如龚华所称，佳家物业公司受建设单位委托进行了维修，如维修后仍然存在质量问题，维修责任仍然属于建设单位，责任主体不因委托关系而发生转移。2.根据《住宅专项维修资金管理办法》规定和物业服务合同第二十三条约定，房屋过了保修期后，公共部分的维修由住宅专项维修资金承担。鉴于专项维修资金的使用需经该栋住宅三分之二以上业主通过，不能动用专项维修资金的，由业主自行承担。因此，物业管理服务公司没有义务垫付维修费用。3.龚华没有提交证据证明因房屋漏水花费了17282元。4.佳家物业公司在物业服务合同期内尽到了维修责任。对于房屋质量或主体结构问题维修，佳家物业公司无能力也无义务为业主垫付维修费用。 龚华向一审法院起诉请求：1.判令佳家物业公司支付龚华房屋维修费17282元；2.本案诉讼费用由佳家物业公司承担。 一审法院认定事实：龚华系某某某某小区第某幢17层1702号房的业主。龚华于2009年8月16日与益阳旭升房地产开发有限公司签订《世纪嘉苑商品房预（销）售合同》，购买了上述房屋。2011年2月20日，龚华与益阳旭升房地产开发有限公司签订《世纪嘉苑地下车位买卖合同》，购买了位于世纪嘉苑小区某区B0xx9车位。2016年10月19日，益阳市世纪嘉苑小区业主委员会（甲方）与佳家物业公司（乙方）签订《世纪嘉苑小区物业管理服务合同》，合同期限为3年，即2016年10月19日起至2019年10月18日止。合同第六章第二十三条约定：房屋共用部分、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在公共房屋维修基金中列支或直接向业主收取；乙方如需进行物业维修需要动用维修基金，须向业主委员会提出书面申请，然后业主委员会征询业主意见后向有关部门申请，乙方不得擅自找业主签字而动用维修基金。龚华于2011年入住某某某某小区第某幢17层1702号房，自入住以来，龚华因房屋出现墙壁渗漏等现象多次向佳家物业公司反映，并要求解决未果，龚华自行雇人进行维修共花费17282元。 一审法院认为，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。经调查，本案涉案房屋竣工于2010年，龚华在庭审中陈述2011年就发现房屋漏水，但龚华怠于向建设单位或者施工单位主张权利，已超过建设工程的保修期。同时，龚华在庭审中认可佳家物业公司对其房屋墙面进行了两次维修，说明佳家物业公司并未一味地推诿、逃避，但因龚华房屋墙面渗水的根本原因在于整幢楼房的房顶漏水，佳家物业公司的修补并不能有效地解决龚华的问题。《住宅专项维修资金管理办法》第三条规定，本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。该办法第二十三条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业组织实施使用方案；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。从《住宅专项维修资金管理办法》可以看出，龚华所诉称的外墙和楼顶严重漏水属于住宅专项维修基金的使用范围，但维修基金的启动和使用是由业主共同决定,物业公司仅具有组织、协助的职责。因其他原因未能启动维修基金,导致维修无法进行,责任不应由物业公司承担，且物业公司并没有先行垫付资金进行维修的义务,故对佳家物业公司的辩论意见予以采纳。综上所述，根据《物业管理条例》第十一条、第五十三条之规定，判决:驳回龚华的诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由龚华承担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院二审经审理查明，2016年10月19日，益阳市世纪嘉苑小区业主委员会（甲方）与佳家物业公司（乙方）签订《世纪嘉苑小区物业管理服务合同》。该合同第二章委托管理事项第四条为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院的维修、养护和管理。该合同第四章双方权利义务第十七条业主委员会权利和义务第10款第（2）项约定，保质期内遗留下来的公共部位设施及公共部位绿化、照明等维修改造问题，业主委员会、物业企业与开发商协商处理，维修费用由开发商承担。除上述事实之外，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点为，龚华主张佳家物业公司支付龚华房屋维修费17282元的诉求应否得到支持。益阳市世纪嘉苑小区业主委员会于2016年10月19日与佳家物业公司签订《世纪嘉苑小区物业管理服务合同》，龚华作为益阳市世纪嘉苑小区的业主之一，根据上述合同，与佳家物业公司之间成立物业服务合同关系，双方均应依照合同约定承担各自的权利义务。该物业服务合同第二章中虽将“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”约定为对佳家物业公司的委托管理事项，但委托管理是指接受委托代为管理，本案中，即佳家物业公司接受益阳市世纪嘉苑小区业主委员会的委托代管小区内公共事务，包括房屋公共部分的维修、养护等，而并非佳家物业公司直接成为承担维修费用等义务的承受者。关于费用的承担问题，上述物业服务合同第四章业主委员会的权利义务约定，保质期内遗留下来的公共部位设施及公共部位绿化、照明等维修改造问题，业主委员会、物业企业与开发商协商处理，维修费用由开发商承担。该合同第六章关于物业管理服务费用约定，房屋共用部分、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在公共房屋维修基金中列支或直接向业主收取；物业公司如需进行物业维修需要动用维修基金，须向业主委员会提出书面申请，然后业主委员会征询业主意见后向有关部门申请，物业公司不得擅自找业主签字而动用维修基金。无论是该合同第四章第十八条物业公司的权利和义务，还是整个合同的其他条款，均无物业公司需承担房屋公共部分修理、维护费用的相关约定。故根据上述合同约定，佳家物业公司作为益阳市世纪嘉苑小区的物业管理单位，在该小区房屋建筑公共部分出现问题需要维修的情况下，应先依照物业服务合同的约定在能力范围内履行维修、养护义务，即应先自行修理或安排人员修理；但如果修缮工程难度较大，超出了佳家物业公司的能力范围，需派专业人员完成且费用较高，则需区分情况分别对待；如属于房屋保质期内的问题，应当与业主委员会一同找开发商协商处理，如属于房屋保质期后出现的新问题，则应提请业主委员会审批，从公共房屋维修基金中解决费用问题。二审中，龚华上诉提出其在房屋保质期内就已经向开发商主张过房屋存在的质量问题，且佳家物业公司曾对漏水房屋进行修缮是根据开发商的安排，而并非向龚华履行物业服务合同义务。但龚华提出的上述理由均非其可要求佳家物业公司承担房屋维修费用的依据。根据双方物业服务合同的约定，佳家物业公司仅接受全体业主委托对小区内房屋公共部分代尽维修、养护、管理义务，如维修程度超出了佳家物业公司的能力范围，需请专业人员进行维修并产生较大工程费用，佳家物业公司并无承担的义务。龚华依据双方之间的物业服务合同，上诉提出要求佳家物业公司支付其维修费17282元，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。 综上，龚华的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元，由龚华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  喻 宁 审 判 员  刘觅琼 审 判 员  雷 宏 二〇二〇年二月二十六日 法官助理  薛 军 书 记 员  方赛兰