广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7091号原告：陈建菲，女,1985年10月7日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：孙俊，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告：蔡倩雯，女，1987年3月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：曾庆娟，广东蕴德律师事务所律师。被告：李练煌，女，1993年12月6日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：朱智锟、何俊豪，广东德比律师事务所律师。第三人：广州市腾兴按揭代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街滨海路8号之十一至至二十。法定代表人：李练煌。第三人：中国民生银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广东省广州市海珠区江南西路113-117号中国石油南方大厦首层、二层商铺。负责人：罗飞雁，该支行行长。委托诉讼代理人：王赞，男，1982年7月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系该公司职员。委托诉讼代理人：翟懿嗣，男，1989年10月16日出生，汉族，住广东省河源市源城区，系该公司职员。原告陈建菲诉被告蔡倩雯、李练煌、第三人广州市腾兴按揭代理有限公司、中国民生银行股份有限公司广州海珠支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈建菲的委托诉讼代理人孙俊，被告蔡倩雯及其委托诉讼代理人曾庆娟，被告李练煌的委托代理人何俊豪到庭参加诉讼，第三人广州市腾兴按揭代理有限公司，第三人中国民生银行股份有限公司广州海珠支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建菲诉讼请求为：一、解除原告与被告双方的房屋买卖合同；二、被告向原告支付违约金人民币257600元，该赔偿违约金从被告预付的部分购房款和定金中扣除，不足部分由被告继续支付；三、被告向原告支付律师费77280元。四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月，被告通过广州市腾兴房地产代理有限公司购买原告位于广州市增城区石滩镇翠湖二街6号2304房，并签订了买卖合同。签订合同后，原告积极履行合同义务，办理赎楼手续，并一直配合被告办理按揭贷款。但是被告办理按揭贷款进度非常缓慢。经多次变更贷款银行且按揭贷款一直未能通过银行审批。之后，被告又提出降低房价的要求。双方于2019年5月9日签订补充协议。但是被告仍不支付剩余房款，也未向原告出具银行同意贷款确认书。被告已经构成违约。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告蔡倩雯辩称：一、不同意解除原、被告签署的《房地产居间买卖合同》，蔡倩雯要求继续履行合同。二、蔡倩雯不是违约方也不是过错方，无需向陈建菲支付违约金。广州市腾兴房地产中介有限公司促成双方签订买卖合同时，没有取得中介执业资格证书，属于违规操作。且合同落款处经纪方是一个叫“叶碧婵”的签名，也是不合法的。叶碧婵是该合同第二条第一款载明的广州市联壹房地产中介有限公司的法定代表人，如果叶碧婵是代表联壹公司签署，违反了《房地产经纪管理办法》第十四条第二款的规定，如果叶碧婵是代表广州市腾兴房地产中介有限公司签名，违反了《广州市房地产中介管理服务管理条例》第二十三条的规定。同时，在签订买卖合同时，经纪方还故意隐瞒了涉案房屋没有产权登记的事实。同时在办理网签时，居间人签署的网签合同与双方的《房地产买卖居间合同》不一致，价格高出交易价格192000元。蔡倩雯在2019年7月2日在广州市腾兴按揭代理有限公司的协助下向民生银行广州海珠支行递交申请按揭贷款。但是因为广州市腾兴按揭代理有限公司在评估报告上弄虚作假。广州市腾兴按揭代理有限公司的法定代表人李练煌女士还谎称帮助被告办理86万元的贷款，但是需要蔡倩雯补足14万元现金。所以蔡倩雯也一直认为自己的按揭贷款已经批准。直到蔡倩雯于2019年7月25日收到原告催尾款的律师函后，在2019年7月30日亲自去民生银行核实后才得知贷款未获得批准的真实原因，是广州市腾兴按揭代理有限公司联合评估公司出具一份涉案房屋的虚高价值评估报告，导致民生银行不予审批通过蔡倩雯按揭贷款申请。陈建菲称蔡倩雯提出降价5万元不是事实，因为是李练煌告知蔡倩雯已和陈建菲协商好降价5万元，蔡倩雯仅仅是配合签名。三、蔡倩雯不同意陈建菲的第三、第四项诉讼请求。因为陈建菲的该两项主张没有任何事实和法律依据。蔡倩雯也不是违约方，所以应当予以驳回。被告李练煌辩称：一、根据合同相对性，李练煌并非涉案房屋买卖合同当事人，陈建菲没有请求李练煌承担违约责任，因此即使法院认为李练煌与本案有利害关系，也应将李练煌列为第三人并非被告参与诉讼。蔡倩雯认为李练煌应根据合伙购房协议承担责任应另案起诉。二、中介公司是否有中介资质不影响涉案房屋买卖合同的效力，涉案合同无法履行责任在于蔡倩雯未能按约支付购房款。三、涉案房屋买卖合同第13条约定，明确业主是以他项权证签署合同，蔡倩雯知道事实，中介公司不存在隐瞒。本次交易按揭公司是广州鸿贷按揭代理有限公司办理按揭的，且鸿贷公司是蔡倩雯选择的，腾兴按揭代理公司并未为此次按揭提供按揭服务。四、对于拉高评估价做低首付，是李练煌与蔡倩雯在购房涉案房屋时候已经确定的方案，这从蔡倩雯签署网签合同、按揭资料、以及蔡倩雯与李练煌的微信聊天记录可以证实，且蔡倩雯自己也有找廖锦仪咨询拉高评估价。但由于目前市场低迷，房产价格下滑，导致申请贷款无法通过，但李练煌一直与陈建菲协商，支付申请贷款与实际垫款之间的差额，但蔡倩雯仍恶意阻止不履行合同。五、在整个交易过程中，李练煌是以合伙购房人身份与蔡倩雯进行协商，而不是以腾兴公司负责人的身份进行协商。第三人广州市腾兴按揭代理有限公司未到庭。第三人中国民生银行股份有限公司广州海珠支行向本院提交书面意见称：2019年7月2日，广州市鸿贷按揭代理有限公司（下称鸿贷按揭公司）员工叶碧婵协同房屋买卖合同的买方蔡倩雯和卖方陈建菲及配偶梁观华，前往中国民生银行股份有限公司广州海珠支行处办理房屋按揭贷款申请手续。当日，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行按规定收取了鸿贷按揭公司提供的由广东公评房地产与土地估价有限公司出具的《房地产预评答复函》、蔡倩雯和陈建菲双方提供的《广州市存量房买卖合同》及相应按揭贷款申请资料。收取资料后，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行对贷款主体蔡倩雯的贷款资格及相关申请资料进行初步审查，根据客户资质及其银行流水等因素，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行综合其个人情况，对蔡倩雯贷款申请额度只能授予六成，并根据中国民生银行股份有限公司广州海珠支行贷款审核要求，其还需追加提供有效担保人方可。2019年7月11日，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行通过短信等方式告知鸿贷按揭公司上述意见。2019年7月16日，鸿贷按揭公司向中国民生银行股份有限公司广州海珠支行回复称蔡倩雯不能接受中国民生银行股份有限公司广州海珠支行的相关贷款条件，要求中国民生银行股份有限公司广州海珠支行将其贷款申请资料予以退回。蔡倩雯其后于2019年9月16日自行将此前提交给中国民生银行股份有限公司广州海珠支行的贷款申请资料取回。经审理查明：2018年9月15日，陈建菲（卖方）与蔡倩雯（买方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……1、买卖双方委托广州市联壹房地产中介公司作为居间人，为双方提供居间服务……第三条转让房屋情况：1、房屋地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖二街6号2304房转让事宜达成一致意见并自愿签署本合同。2、产权情况（本款内容以国土房管局核发的房地产证……为准）建筑面积为76.07平方米……3、卖方应在过户当天将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交由买方检验其真实性。……第四条转让总价款与定金：1、买卖双方约定，卖方以人民币1288000元……买方向卖方支付人民币100000元作为购房定金……2、双方约定以按揭付款方式支付。……二、付款方式及期限：1、买方将首期款（含定金）250000元支付给卖方收取。2、余款人民币1038000元为商业贷款……第七条房产的转移登记即过户……1、买卖双方于评估公司出具评估报告后10个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款……第十一条违约责任……2、违约方承担责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约方损失。3、违约方应赔偿守约方的损失知道相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需要向守约方支付律师费等实现债权的费用。二、买卖合同关系中的违约责任：1、买方在签订本合同后不能履行本合同条款中约定条款买入该房产的，或者因违约而无法购买该房产的，须向卖方支付相当于该房产成交总价20%的违约金和没收已支付的购房定金及买方还应赔偿给卖方的损失（如房产贬值的部分由卖方选择买方的赔偿方式）。……4、若买卖双方任何一方未能履行本合同导致交易无法完成的，则违约方必须向居间人赔偿此次交易应收的咨询费、中介佣金费（成交总楼价3%佣金）及相关手续费等全部损失。因追究违约责任而产生的律师费用由违约方承担。……第十三条补充协议……2、经买卖双方协商，该房产现状是抵押在中国工商银行中，该笔赎证款项由买方和卖方共同赎证，赎证准确金额以银行申请提前通知书金额为准，即买方出资50%（含定金）赎证金额。3、买方出具银行同贷书三天内卖方必须去银行申请提前还款。……”。该合同为陈建菲、蔡倩雯签名，广州市腾兴房地产代理有限公司盖章及叶碧婵签名。2018年9月15日，陈建菲出具《收款收据》，内容为收到蔡倩雯购房定金10万元。2018年9月15日，广州市腾兴房地产代理有限公司出具《收据》，内容为收到陈建菲交来中介费20000元。2019年4月23日，陈建菲与蔡倩雯就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》，内容为总房款1430000元，剩余房款1000000元为按揭贷款，首期款支付430000元（含定金）。2019年5月9日，陈建菲与蔡倩雯签订《补充协议》，内容为经双方再次协商一致，将房屋总价由原来1288000元改为1238000元。见证方签名为叶碧婵。2019年6月5日，中国工商银行股份有限公司出具的《个人贷款结清证明》证明，内容为一手住房购置贷款37万元，已在2019年5月13日全部结清。2019年6月14日，蔡倩雯与李练煌签订《合伙购房协议》，约定蔡倩雯与李练煌共同出资购买涉案房屋。双方享有合伙房屋产权份额各占50%。2019年7月1日，《房地产预评答复函》内容为涉案房屋总价1430737元。2017年7月2日，蔡倩雯签署《按揭贷款申请承诺函》、《声明书》，保证其申请按揭提交资料的真实合法等内容。同日，蔡倩雯签署《划款确认书》，确认将贷款发放至陈建菲账户。2017年7月2日，蔡倩雯向中国民生银行股份有限公司广州海珠支行提交《中国民生银行个人消费贷款申请表》、《中国民生银行个人消费贷款业务贷前调查表》、《婚姻状况和财产状况声明书》。中国民生银行股份有限公司广州海珠支行受理了蔡倩雯的贷款申请。中国民生银行股份有限公司广州海珠支行的回复意见列明建议追加担保人及控制成数。2019年7月21日，陈建菲向蔡倩雯发出《履约催告函》，内容为因蔡倩雯原因自2018年9月15日签订合同至今未能出具银行同意贷款确认书。要求蔡倩雯在2019年7月30日前办理完成银行同贷书，若无法取得银行同贷书，要求一次性支付房屋余款。2019年7月22日，陈建菲与广东一言律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东一言律师事务所律师孙俊代理与蔡倩雯房屋买卖合同一案。律师代理费实行风险代理。律师代理费按照生效判决确定被告赔偿的违约金及损失总额30%收取。并支付办理费用15000元。2019年7月31日，蔡倩雯委托广东蕴徳律师事务所向陈建菲发出《律师函》，认为双方签订的合同因中介没有取得中介资格，相关居间条款无效等内容。陈建菲提供相关银行流水，拟证明其只收到蔡倩雯支付175000元购房款，其余的流水是应蔡倩雯和叶碧婵要求，为蔡倩雯能够顺利贷款而进行资金流水操作。另查明：一、广州市腾兴房地产代理有限公司于2019年6月19日变更为广州市腾兴按揭代理有限公司。二、涉案房屋不动产权证显示面积76.51平方米。三、蔡倩雯提供房地产中介查询，拟证明叶碧婵为广州市壹联房地产中介有限公司的员工。四、蔡倩雯提交个人信用资料，拟证明其信用良好。经释明，陈建菲在本案中依据合同相对性即要求蔡倩雯承担责任，不要求李练煌承担责任。审理中，陈建菲、蔡倩雯共同确认：一、蔡倩雯支付涉案房屋购房款175000元给陈建菲。二、就涉案房屋签订的《房地产买卖居间合同》是广州市腾兴按揭代理有限公司提供的中介服务。叶碧婵个人与双方沟通。三、《广州市存量房买卖合同》是由陈建菲、蔡倩雯本人签署的。陈建菲陈述以下事实，陈建菲不清楚蔡倩雯办理按揭贷款的事宜，陈建菲只是配合办理。蔡倩雯陈述以下事实：1、在中国民生银行股份有限公司广州海珠支行答复前，蔡倩雯是不清楚要增加担保人。蔡倩雯在知道只能贷款80多万元的时候，去银行了解才知道这个事情的。2、蔡倩雯支付了145000元购房款，李练煌只支付了30000元。李练煌陈述以下事实：1、李练煌支付了5万元购房款给蔡倩雯。2、李练煌在2019年6月19日才接手广州市腾兴按揭代理有限公司，在签订购房合同的时候，李练煌与广州市腾兴按揭代理有限公司之间没有关系。3、蔡倩雯和李练煌协商一致决定涉案房屋的贷款由鸿贷按揭公司去做。本院认为：陈建菲与蔡倩雯签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。至于蔡倩雯抗辩认为广州市腾兴按揭代理有限公司不具备中介资质，但是上述情形并不影响《房地产买卖居间合同》中原、被告双方就涉案房屋达成的房屋买卖合同法律关系的有效性。陈建菲现主张蔡倩雯违约，并据此请求解除合同及要求蔡倩雯承担相应的违约责任。对此，本院分析如下：首先，根据本院查明事实可知，陈建菲已经依约履行了涂销抵押、配合蔡倩雯办理银行按揭的相关手续。但是直至庭审之日，蔡倩雯仍然未能按照合同的约定取得银行同意按揭贷款手续。虽然双方合同中并未约定办理按揭贷款的具体日期，但经陈建菲催告后，蔡倩雯仍然未能办理，蔡倩雯的上述行为显然与合同约定不符。故应审查蔡倩雯陈述的未能取得银行同意贷款申请书的理由能否阻却其承担违约责任。根据中国民生银行股份有限公司广州海珠支行向本院出具的书面意见，并结合李练煌向本院所做的陈述，中国民生银行股份有限公司广州海珠支行是因蔡倩雯流水及个人资质问题且在追加提供担保的前提下才给予六成贷款。但蔡倩雯并未按照银行的要求提供相应的担保，且之后自行取回贷款申请资料。故蔡倩雯所提出的理由与中国民生银行股份有限公司广州海珠支行答复不相符合，且蔡倩雯也没有提供相应证据予以佐证未能取得银行贷款并非其个人原因所致。在未能取得银行按揭贷款的情况下，李练煌陈述蔡倩雯却不用现金补足贷款差额，也没有表示一次性付款以履行合同。故合同无法继续履行的后果，理应由蔡倩雯承担。本院认定蔡倩雯存在违约行为，应当承担相应后果。至于蔡倩雯抗辩认为中介公司签订《广州市存量房买卖合同》中存在高评高贷现象，但上述合同为蔡倩雯本人签署，蔡倩雯以此作为免责事由，于理不合，故本院对蔡倩雯的上述理由不予采纳。综上，原告要求解除合同并要求蔡倩雯支付违约金的请求本院予以支持。至于蔡倩雯抗辩的承责主体问题，现陈建菲只要求蔡倩雯承担责任，至于蔡倩雯与李练煌之间的责任问题以及法律后果，可另循途径解决。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，关于违约金的数额，按照合同约定应为257600元。但是本院综合被告的违约行为产生的前提及违约恶意大小，本院酌定违约金为200000元。根据原告请求从被告已付款中予以扣除违约金，为免除当事人诉累，本院予以支持。被告已经支付给原告175000元，但上述款项中中介公司已经预先扣除2万元中介服务费，而根据合同约定，中介服务费应由违约方予以赔偿。故综合上述情况，应抵扣金额为155000元，被告还需支付45000元。至于原告要求被告承担律师费77280元，而根据原告与广东一言律师事务所签订《委托代理合同》的约定，律师代理费实行风险代理。律师代理费按照生效判决确定被告赔偿的违约金及损失总额30%收取。上述金额以生效判决确定的金额为准，但本案判决的生效，应处于尚未确定状态，故原告主张的金额仍无法确定，原告可待上述金额确定后，另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈建菲与被告蔡倩雯签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系；二、被告蔡倩雯在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告陈建菲违约金45000元（违约金200000元，抵扣已付155000元）；三、驳回原告陈建菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17088元，由被告蔡倩雯负担15400元，由原告陈建菲负担1688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  刘 勋人民陪审员  毛美清人民陪审员  张积权二〇二〇年二月二十七日书 记 员  刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。