上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76221号原告：上海恒弘房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：冷淑珍，经理。委托诉讼代理人：陈伟伟，上海市荣业律师事务所律师。被告：陈建国，男，1958年4月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈才华(系被告陈建国之子)，住上海市浦东新区。被告：朱惠芳，女，1959年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施振梅(系被告朱惠芳儿媳)，住上海市浦东新区。原告上海恒弘房地产经纪事务所(以下至判决主文前简称恒弘事务所)与被告陈建国、朱惠芳居间合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日、12月10日公开开庭进行了审理。原告恒弘事务所的委托诉讼代理人陈伟伟、被告陈建国的委托诉讼代理人陈才华、被告朱惠芳的委托诉讼代理人施振梅到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告恒弘事务所向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告居间服务费人民币(以下币种同)21,300元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月30日，原告与被告签订《房地产出售委托合同》，委托合同约定由被告委托原告出售上海市浦东新区小园浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称402室房屋)。2018年12月15日，原告与购房人签订《房地产带看确认书》，约定由购房人委托原告求购402室房屋。2018年12月21日，被告经原告居间介绍与购房人签订《房地产买卖居间协议》。居间协议约定由案外人购买被告所有的402室房屋，总房价款为2,130,000元，《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，原告居间成功。签订居间协议后，被告明确表示不再出售402室房屋，经原告多次协调，被告始终不愿履行买卖合同。后经原告调查发现，被告已私下与购房人成交，被告的违约行为致使居间协议无法得到履行。原告根据居间协议的约定，向被告主张居间服务费，被告表示不会履行。被告陈建国、朱惠芳共同辩称，不同意原告诉请。402室房屋买卖时，原、被告及买方项某某约定房屋卖房价为到手价，由买方承担全部的佣金，房屋总价为2,130,000元，约定的佣金比例为2%，故佣金金额为扣除买方已经支付的50,000元定金后剩余房屋价格的2%即为41,600元，故被告不承担任何的佣金。且《房地产买卖居间协议》为格式合同，佣金应以佣金确认书为准，买家有签订的佣金确认书，被告没有签订任何佣金确认书。签订《房地产买卖居间协议》后，项某某提出因家庭原因不能支付首付，后没有签订网签协议，买卖合同未能履行的原因在于项某某一方，被告不存在过错故不应承担任何责任。签订协议约1-2周后，项某某又找到被告，说家庭问题已解决又想购买402室房屋。2019年1月5日，二被告与项某某及其妻子夏某某签订了《上海市房地产买卖合同》，要去房地产交易中心网签时，发现已经有一个网签备案，取消此前网签之后，最终完成了房屋买卖，现房屋已经过户到项某某夫妻二人名下。本院经审理认定事实如下，2018年12月21日，被告陈建国、朱惠芳(出卖方、甲方)、原告恒弘事务所(居间方、丙方)与案外人项某某(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：“甲、乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买402室房屋……三、交易条件：总房价款为人民币2,130,000元……六、居间成功：《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。七、佣金支付：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金……九、三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户、物业交割等协助服务。”同日，被告陈建国、朱惠芳(出卖方、甲方)与案外人项某某(买受方、乙方)签订《房地产买卖协议》，对402室房屋的交易价格、房款支付、交房等内容作出约定，其中总房价款为2,130,000元，首付款750,000元，定金50,000元。同日，项某某(委托方)与原告恒弘事务所(居间方)签订《居间服务费确认书》，约定委托方委托居间方提供居间服务费用，服务内容为购买402室房屋，现居间方已提供相关服务，委托方应支付居间方服务费41,600元。根据双方达成的协议，委托方应在2018年12月31日前支付上述费用。签订买卖合同后若由于买卖双方原因致使该案无法交易，委托方应同样全额支付上述费用。另查明，2019年1月5日，二被告(卖售人、甲方)与项某某、夏某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方购买402室房屋，房屋转让价款为2,130,000元。后上述房屋于2019年2月22日经核准登记于项某某、夏某某二人名下。又查明，2019年1月，原告向本院提起(2019)沪0115民初28243号居间合同纠纷一案，起诉项某某要求判令其支付居间服务费41,600元及相应滞纳金，后原告于2019年4月25日撤回该案起诉。2019年6月，原告再次向本院提起(2019)沪0115民初66813号(诉前调解案号：(2019)沪0115诉前调45300号)居间合同纠纷一案，要求判令项某某支付居间服务费41,600元及相应滞纳金，该案因原告与项某某达成调解，2019年7月11日，原告出具《收条》一份，载明：“今收到(2019)沪0115诉前调45300号项某某支付上海恒弘房地产经纪事务所居间服务费人民币35,000元(大写：叁万伍仟元整)，现就本案双方已无任何争议，故上海恒弘房地产经纪事务所撤回(2019)沪0115诉前调45300号。”故原告申请撤回了起诉。审理中，关于居间服务费支付情况，原、被告均确认402室房屋房款为2,130,000元，原告与项某某签订了《居间服务确认单》，与被告未签订《居间服务确认单》。但对于被告是否应支付居间服务费，原、被告意见不一。被告表示原、被告及项某某约定购买402室房屋的房款总价2,130,000元为被告到手价，佣金金额为41,600元，全部由项某某支付，被告不承担任何费用。因三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于佣金的约定为格式条款，故具体佣金金额以佣金确认书为准，项某某亦于当日与原告签订了金额为41,600元的《居间服务费确认单》。原告表示根据《房地产买卖居间协议》的约定，402室房屋的佣金为总房款的2%，由被告及项某某各承担1%即21,300元。《居间服务费确认单》系因项某某与原告协商自愿支付超出1%的佣金，原告认为确认单上的金额41,600元不仅包含《房地产买卖居间协议》上1%的佣金，剩余部分为包括签合同、审税、贷款、过户、交房等在内的后续服务费。后续服务费的收取为行业惯例。而原、被告之间的佣金金额因无变更故未签订《居间服务费确认单》，原告主张以《房地产买卖居间协议》的约定为准。2019年12月10日，项某某出庭作证，述称2018年10月、11月左右，证人通过原告居间介绍购买402室房屋，签完买卖居间协议后，因其家庭矛盾无法支付首付，故当时没有购买房屋，也告知了原、被告。2019年1月，家庭矛盾解决后又重新购买该房，因为之前与原告因未能购房有矛盾，故此次没有通过原告购房，而是通过朋友帮忙，直接与被告办理购房手续，且402室房屋于2019年2月22日登记过户至证人名下。购买402室房屋时，约定2%的居间服务费都由证人支付，因为居间协议是格式条款，协议上内容为上下家各付1%居间费，没有改动的余地，所以签订居间协议当天，证人与原告签订居间费确认单作为补充约定，该确认单上的41,600元也是依据房价2%计算，经协商便宜了1,000元之后的价格，不认可原告所述后续服务费的陈述。原告于2019年4月,因居间合同纠纷起诉证人，最终经法院诉前调解成功，证人支付给原告35,000元居间服务费后，双方了结了全部纠纷，原告撤诉。以上事实，有《上海市不动产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《居间服务费确认单》、《收条》、(2019)沪0115民初28243号、(2019)沪0115民初66813号案件材料、证人证言及当事人陈述在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告争议焦点在于原告为被告及项某某房屋买卖交易提供的居间服务，原、被告间关于居间费约定应当如何认定？原、被告及项某某签订的《房地产买卖居间协议》中约定由被告、项某某各支付房价1%作为佣金，同日，原告与项某某签订的《居间服务确认单》中约定项某某按房价2%支付佣金，原、被告对于两份协议中被告是否应向原告支付佣金的理解发生了争议，对此原告主张系项某某自愿在原约定1%佣金基础上将佣金提高至2%，然此种说法遭被告、项某某否定，原告对其主张并未提供相应证据佐证，且原告主张居间服务中，委托方在已有佣金按1%标准支付基础上，自愿将己方需支付佣金提高至2%标准，显然亦有违社会常情。原告又主张项某某超过原约定的1%佣金标准支付的其余佣金，系原告在买卖双方正常履行买卖合同后，原告为买卖双方提供交易过户、物业交割等后续服务另外收取的居间费用，本院认为，原告作为居间方，促成买卖双方签订合同并协助双方完成交易过户、房屋交割等均系原告应当提供的居间服务，相应居间费支付标准以原告与项某某在《居间服务确认单》约定为准，而非原告自行解释。根据各方陈述及已查明事实，本院认为原告、被告及项某某关于本次交易居间费支付约定为原告居间成功，应由项某某按房价2%的标准向原告支付佣金，被告无需向原告支付佣金。原告已就项某某应支付的2%佣金向本院提起诉讼，且原告与项某某已就上述居间费支付达成和解协议，原告现再次依据《房地产买卖居间协议》要求被告支付1%佣金，既无事实和法律依据，且有违诚信原则，故对原告要求被告支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海恒弘房地产经纪事务所的全部诉讼请求。案件受理费333元，减半收取计166.50元，由原告上海恒弘房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  韩伶二〇二〇年二月一日书记员  林珮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。