河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再744号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郎智英，女，1979年4月25日出生，汉族，户籍地郑州市管城回族区，现住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郑瑞民，河南千业律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南展宇置业有限公司，住所地：郑州市管城回族区港湾路2号1号楼1-2层202号。法定代表人：刘振强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张教法，该公司员工。再审申请人郎智英与被申请人河南展宇置业有限公司（以下简称展宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终13578号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月17日作出（2019）豫民申6717号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郎智英的委托诉讼代理人郑瑞民，被申请人展宇公司的委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郎智英再审请求，一、判令展宇公司向郎智英支付逾期办理初始登记违约金74542元；二、本案的诉讼费由展宇公司承担。事实与理由：一、原判认定的基本事实缺乏证据证明。1、本案涉案房屋的交付时间为2016年10月份，展宇公司在交房后的同年11月13日委托进行测绘，违反《商品房销售管理办法》的规定，已经违约。2、测绘队出具报告的时间是2017年2月10日，展宇公司却声称是同年4月6日，展宇公司能够按约交付房屋，却不能按照规定办理测绘、楼盘确认表等手续，明显是故意拖延时间，不履行合同义务。3、根据双方合同约定，展宇公司应当在2017年1月29日前将房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但展宇公司2017年8月21日提交不动产登记申请材料，共延迟204天，即便扣除政府不动产部门改革的时间120天，展宇公司仍有84天违约，应承担违约责任。二、原判适用法律错误，程序违法。根据司法解释的规定，情势变更的审批机关为高级人民法院，本案在没有高级人民法院批复的前提下，适用了《合同法》的情势变更情形，未采纳双方之间的普通条款，属于适用法律错误。本案的性质不是情势变更，而属于商业风险，合同的基础没有发生根本变化。展宇公司辩称，一、郑州市于2016年8月20日开始实施不动产登记制度，原来房屋初始登记办理程序简单，办理时间短，不动产首次登记需要房管局和不动产登记中心两个部门协同办理，办理程序复杂，报送资料增加。在不动产登记中心设立初期，因为资源共享，人员划转、档案移交等问题，导致不动产登记处于停滞阶段。二、双方合同中约定的逾期办证责任为过错责任，展宇公司在履行合同中不存在过错，不应承担责任。展宇公司于2016年11月13日将涉案房屋委托郑州市郑房测绘队进行测绘，但因郑州项目较多，不动产改革后测绘程序发生重大变化，测绘队无法及时出具测绘报告，直到2017年4月10日才出具正式结果。展宇公司在拿到测绘报告后，及时将所有资料准备齐备，于2017年8月21日将不动产首次登记的资料报送至不动产登记中心，中间涉及维修基金缴纳、物业招投标变更、预售楼盘表确认、预售变现、授权及调查等程序，每个程序都需要7到14个工作日才能完成。三、涉案房屋已按合同约定按时交付，所有业主已经入住，展宇公司的主要合同义务已经完成，申请人没有因此遭受任何损失，其要求展宇公司支付违约金明显过高，没有依据。综上所述，请求驳回申请人的再审申请。郎智英向一审法院起诉请求：1、判令展宇公司支付郎智英逾期办理初始登记违约金74542元；2、本案的诉讼费由展宇公司承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，郎智英与展宇公司签订了《商品房买卖合同》。双方约定郎智英以730804元的价款购买展宇公司开发的位于郑州市××区安康××、××西××单元××号的房屋。该《商品房买卖合同》中第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容处理”，即“出卖人应当在2017年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.05%违约金”。双方并在合同中约定于2016年11月30日前将符合条件的房屋交付郎智英使用。合同签订后，郎智英按约交纳了购房款730804元；展宇公司于2016年10月将案涉房屋交付郎智英使用。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日起正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他申请材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年11月13日，展宇公司将包括案涉房屋在内的楼幢委托郑州市郑房测绘队进行房屋面积测绘。2017年4月6日，该测绘队测管科审核完毕。2017年8月21日，展宇公司向郑州市不动产登记中心提交了“不动产登记申请书”，对案涉房屋申请首次登记。一审法院认为，郎智英、展宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定“出卖人应当在2017年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.05%违约金”；但由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更。郑州市于2016年8月20日启动不动产登记；而不动产登记部门的机构设立，人员、政策调整变更等原因，是展宇公司在签订合同时无法预见及无法克服的客观情况，造成了展宇公司报送首次登记资料的时间延迟。展宇公司提交的证据亦证明其一直在履行合同义务，向房管部门及不动产登记部门提交相关登记资料，无故意拖延情形；故一审法院认为双方合同履行期间出现了情势变更。展宇公司未在合同约定的时限内向郑州市住房保障和房地产管理局报送申报材料，并非展宇公司的责任，不应归责于展宇公司。郎智英诉请展宇公司支付违约金，不符合双方合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容处理”的条件；故郎智英要求展宇公司支付违约金的诉讼请求，证据及理由不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回郎智英的诉讼请求。案件受理费1664元，减半收取计832元，由郎智英负担。郎智英上诉请求：1、请求依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的（2019）豫0104民初6627号民事判决，并改判由展宇公司支付郎智英违约金74542元；2、本案的一审、二审诉讼费由展宇公司承担。二审法院经审理确认的事实同一审法院认定的事实。二审认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：“出卖人应当在2017年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.05%违约金”。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。双方当事人合同约定的客观情况发生变化。一审法院对郎智英要求展宇公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金的主张不予支持并无不当。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，郎智英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由郎智英负担。本院再审经审理查明的事实与二审查明事实一致。本院再审认为，双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：“出卖人应当在2017年1月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.05%违约金”。经查，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月19日发布通告：自2016年8月20日起停止办理初始登记。按照现行的房地产登记政策，展宇公司已不能按照合同约定履行房屋初始登记，故展宇公司由向郑州市住房保障和房地产管理局申请房屋产权初始登记，转为向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记。申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料；而申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，应当提交的材料包括：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。不动产首次登记所需要的材料在取得房屋竣工验收备案后，由出卖人分别向房管、国土、公安等相关行政主管部门申请办理，取得房屋面积实测报告、权籍调查表、不动产测量报告、分丘图、公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明等。由于2016年8月20日之后确实存在登记机关、登记所需提交的材料、相关办理程序等均发生变更的客观因素，在这种情况下如仍要求展宇公司依照合同约定在2017年1月29日（房屋交付使用后60日内）向不动产登记中心提交相关资料客观上无法实现，对展宇公司也显失公平，且展宇公司于2017年8月21日已向郑州市不动产登记中心提交了“不动产登记申请书”，现有证据亦不能证明展宇公司有故意拖延办理的行为，发生逾期报送办理房屋权属登记相关资料的情形，不能归责于展宇公司，故郎智英关于展宇公司承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求不能成立。综上所述，郎智英的再审请求不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终13578号民事判决。本判决为终审判决。审判长 李 新审判员 冯 进审判员 芦 祎二〇二〇年二月十日书记员 宋笑寒