广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤01执复27号 复议申请人：陈国棠，男，1992年1月12日出生，汉族，住广西合浦县曲樟乡璋嘉村委会新屋场村26-2号，现住广州市海珠区。 申请执行人：招商银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区华穗路5号。 负责人：钟德胜。 委托诉讼代理人：蔡倩仪、陈冬梅，均系广东东方昆仑律师事务所律师。 被执行人：陈坚，男，1975年6月8日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：朱燕华，女，1974年6月4日出生，汉族，住广州市海珠区。 复议申请人陈国棠不服广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2019）粤0106执异731号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院查明，招商银行股份有限公司广州分行(以下简称招商银行广州分行)申请执行陈坚、朱燕华借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2017)粤0106民初21492号民事判决已发生法律效力。根据该判决，一、陈坚、朱燕华偿还招商银行广州分行贷款本金1100650.89元及利息、罚息、复利；二、招商银行广州分行有权就陈坚所有的涉案房屋以折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。本案受理费15010元、财产保全费5000元，均由陈坚、朱燕华负担。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2018年8月2日，招商银行广州分行向天河法院申请执行。天河法院以（2018）粤0106执21029号案立案执行。在诉讼期间，天河法院于2017年9月8日轮候查封了涉案房屋。2019年3月21日，天河法院作出（2018）粤0106执21029号执行裁定拍卖涉案房屋，同年4月17日在涉案房屋张贴公告，责令被执行人及其使用人应在本公告张贴之日起10日内迁出并腾空上述房屋，交天河法院处理。异议人因此提出执行异议。 另查，2011年11月19日，出租人（甲方）：赵子乐（代理人陈国棠），承租人（乙方）：江德志，经纪方：广州市房信房地产顾问有限公司签订《房地产租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2011年11月21日至2012年11月20日，房屋每月租金1500元，保证金3000元，租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按银行转账的付款方式缴付租金给陈国棠。该合同没有办理租赁登记备案。2012年9月1日，出租人（甲方）：代理人陈国棠，承租人（乙方）：梁娟，经纪方：广州市海珠区兴源房地产代理服务部签订《房产租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2012年8月27日至2013年8月26日，房屋每月租金1400元，租金按月结算，由乙方在每月的第27日前按银行转账的付款方式缴付租金给陈坚。2013年11月1日，出租人（甲方）：陈国棠，承租人（乙方）：江德志签订《广州市房屋租赁合同》。约定甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2013年11月1日至2014年12月30日，房屋每月租金1575元，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。该合同没有办理租赁登记备案。2014年3月13日，出租人（甲方）：陈坚，承租人（乙方）：陈国棠签订《广州市房屋租赁合同》。双方约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用，租赁期限自2014年3月15日至2034年3月14日，房屋每月租金2000元，租金按年结算，由乙方在每年的第7日前按银行转账的付款方式缴付租金给甲方。 异议人提供以下证据：1、中国民生银行个人账户对账单，顾客姓名：陈国棠，显示2014年3月13日，转账450000元到陈坚账户。2、收据2张，时间2014年3月13日，经手人陈坚，内容：收到陈国棠交来涉案房屋的押金4000元和租金30000元。3、电费、有线电视缴费凭证。4、中国农业银行银行卡交易明细清单。从2012年1月至2016年1月，异议人缴纳市有线电视费用。 另查，2013年3月27日，涉案房屋办理抵押登记备案手续，权属人为陈坚，抵押权人为招商银行广州分行。 天河法院认为：本案争议的焦点是异议人的租赁关系能否对抗执行。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案的涉案房屋已经生效判决确定申请执行人享有优先受偿权，异议人与被执行人陈坚所签订的租赁合同发生在申请执行人的抵押权之后，故该租赁关系不得对抗申请执行人的抵押权。异议人称其在2011年就与涉案房屋原所有人赵子乐签订了租赁合同，但异议人只提供了其作为房屋代理人出租涉案房屋的租赁合同，并非是房屋的承租人，且异议人与原所有人的租赁关系也不溯及到新的产权人，故异议人的异议理由不成立。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。异议人与被执行人约定的租期长达20年，且异议人称租金一次性支付，该租赁权继续存在于涉案房屋上，必然严重影响涉案房屋拍卖、变卖的价格，对在先的担保物权的实现有影响的，申请执行人要求将其除去后进行拍卖有理，故异议人要求继续保护其租赁权没有法律依据，天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，天河法院于2019年9月19日作出裁定驳回异议人陈国棠的异议请求。 陈国棠不服天河法院（2019）粤0106执异731号执行裁定，向本院提起复议请求：1.撤销天河法院（2019）粤0106执异731号执行裁定；2.确认复议申请人陈国棠对（2018）粤0106执21029号案拍卖标的物广州市XX区XX路XX房（以下简称涉案房屋）享有至2034年3月13日的租赁权利。其事实与理由：一、天河法院认定事实不清，复议申请人从2011年期租赁、占有、使用涉案房屋，对涉案房屋享有无可争议的租赁权利。2011年，复议申请人与案外人赵子龙签订租赁合同租赁涉案房屋，并将涉案房屋的其中一部分转租给案外人梁娟，随后案外人赵子龙虽然讲涉案房屋卖给被执行人陈坚，但复议申请人亦于2014年3月12日与被执行人陈坚续签关于涉案房屋的租赁合同，并一次性支付完毕全部租金款项，复议申请人对涉案房屋享有租赁权利具有延续性、合法性，应拥有对涉案房屋无可争议的用益物权。二、复议申请人在申请执行人获得抵押权利前便对涉案房屋取得租赁权利并占有使用，申请执行人作为银行金融机构应对所取得的抵押权利负审慎、注意的义务。复议申请人在2011年起便对涉案房屋取得租赁权利并一直占有使用，并将涉案房屋改造、分租，而申请执行人是于2013年2月27日才取得抵押权利，申请执行人取得抵押权利时复议申请人已经对涉案房屋一直占有和使用，并且已将涉案房屋改造后的其中一部分出租给案外人，申请执行人在取得该抵押权利时既没有审查涉案房屋的实际情况和产权瑕疵，亦没有上门对涉案房屋的实际占有人进行询问，申请执行人应对其没有合理、审慎取得抵押权的行为承担不利的后果。三、天河法院的裁定具有明显的偏向性和错误，严重损害了复议申请人的合法权益。首先，复议申请人对涉案房屋享有无可争议的租赁权利，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，人民法院在拍卖涉案房屋过程中应当对复议申请人的用益物权进行保护。天河法院认为复议申请人对涉案房屋享有20年的租赁权会严重影响涉案房屋的拍卖价值是严重错误的，复议申请人系于2014年于被执行人陈坚签订的房屋租赁合同，至今已过5年，也即该租赁合同的剩余履行期限仅为15年而并非天河法院所认定的20年，而该租赁期限是复议申请人一次性支付了巨额的租金所换取的权利，但天河法院却视而不见，而且复议申请人作为涉案房屋的承租人亦会考虑参与涉案房屋的拍卖优先取得涉案房屋的产权，对涉案房屋的拍卖价值是百利无一害。退一步讲，天河法院所作出的裁定中所依据的《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。但是，天河法院却对该条解释的适用存在严重错误，依据该解释，只有在用益物权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响时，法院才应当对其去除，但事实上，复议申请人对涉案房屋的租赁权利并不会对申请执行人的优先受偿权的实现有任何的影响，复议申请人并非要对抗申请执行人的优先受偿权，而仅仅是想保护自己的合法权益，而且复议申请人作为涉案房屋的用益物权人反而会主动参与涉案房屋的拍卖，无形中增加了复议申请人作为涉案房屋拍卖参与人从而提高拍卖价值，但天河法院既不考虑复议申请人自身合法的租赁权利，且直接将复议申请人的权利予以去除具有明显的偏袒性，并造成复议申请人的严重损失。综上，天河法院（2019）粤0106执异731号认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销，同时请求法院能充分考虑复议申请人作为普通老百姓对涉案房屋享有的租赁权利，否则复议申请人将面临巨额的损失。 对天河法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，涉案房产于2013年3月14日登记在被执行人陈坚名下。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”涉案房产原产权人为赵子乐，依据现有证据，陈国棠曾作为赵子乐的代理人将涉案房产出租给江德志、梁娟等人，陈国棠并非涉案房产的承租人。此后，涉案房产于2013年3月14日登记在被执行人陈坚名下，于2013年3月27日办理抵押登记，直至2014年3月13日，陈国棠才作为承租人与陈坚签订租赁合同，抵押权设立时间明显早于陈国棠与陈坚的租赁合同成立时间，依据上述规定，该租赁合同不得对抗已经登记的抵押权。 另外，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”因涉案房产属于先抵押后出租的情形，在抵押权实现后，租赁合同对受让人并不具有约束力。陈国棠请求确认其对涉案房产享有至2034年3月13日的租赁权利，缺乏事实和法律依据，天河法院（2019）粤0106执异731号执行裁定驳回其异议请求，并无不当，本院依法予以维持。此外，如陈国棠认为涉案房产拍卖导致其合法权益受到损害，其可以依据上述法律规定，向陈坚主张相应权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回陈国棠的复议申请，维持广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异731号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇二〇年二月二十八日 书记员  陈洁雅 莫乔珍