湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2240号上诉人（原审被告）：袁秀茹，女，1977年10月2日出生，汉族，居民，户籍住址湖南省娄底市娄星区，现住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：胡珊军，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄底市新世界商业管理有限公司。住所地：湖南省娄底市娄星区。法定代表人：彭保权，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭忠益，该公司副经理。委托诉讼代理人：罗孝仁，湖南晨辉律师事务所律师。上诉人袁秀茹与被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，湖南省娄底市娄星区人民法院于2018年2月1日作出（2017）湘1302民初373号民事判决，上诉人袁秀茹不服该判决提起上诉。本院于2018年5月23日作出（2018）湘13民终418号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。湖南省娄底市娄星区人民法院重审后于2019年9月23日作出（2019）湘1302民初2505号民事判决，上诉人袁秀茹仍不服判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁秀茹及其委托诉讼代理人胡珊军，被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司的委托诉讼代理人彭忠益、罗孝仁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁秀茹上诉请求：1.撤销湖南省娄底市娄星区人民法院(2019)湘1302民初2505号民事判决,驳回被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律错误。1.一审法院认定上诉人违反《合同法》第二百二十七条规定,无正当理由未支付或者迟延支付租金这一事实是错误的。（1）被上诉人作为出租人未履行维修义务,上诉人可依法行使“同时履行抗辩权”拒缴租金。被上诉人提供的房屋不能正常使用,经常“漏水”,严重影响了房屋的使用功能,尤其是上诉人经营的是高档的家具店,经营面积达1000多平方米,上诉人投入了全部的家当对店铺进行了装修,目的就是让客户购买家具时有一个高档的环境,得到高档的服务,也让客户认可“阳光家居”这个品牌。而由于房屋漏水,对上诉人的经营造成巨大的影响,除造成直接的财产损失外,所造成的其他经济损失更加巨大。根据《合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务,没有先后履行顺序,应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。”本案中,上诉人以案涉房屋存在漏水问题多次向被上诉人提出维修的请求,但被上诉人均没有进行维修。被上诉人作为出租人在租赁期间有义务对租赁房屋的质量瑕疵进行维修。现被上诉人未在合理期限内履行维修义务,上诉人可以行使同时履行抗辩权拒缴租金。（2）被上诉人经营状况恶化,无法兑现《租赁协议》中的承诺,同时出现业主上门催收房租的情况,上诉人依法行使“不安抗辩权”拒缴租金。2015年4月20日,上诉人与被上诉人签订的两份《新世界建材城商铺租赁协议》中约定了甲方(指被上诉人)职责,但被上诉人没有做到;并且被上诉人收取上诉人租金后不能及时给付业主,导致出现业主上门直接讨要租金;被上诉人作为新世界建材城的管理者,根本没有从建材城的长远发展角度考虑,一味地追求短期利益,承诺经营户的条件不兑现,对经营户合情合理的请求不予理睬,并组织人员采取寻衅滋事、剪电等手段多次干扰上诉人的经营。被上诉人的经营状况已经严重恶化,根据《合同法》第六十八条规定,上诉人可依法行使“不安抗辩权”拒缴租金。事实上,业主也解除了与被上诉人之间的合同,直接与上诉人签订了符合市场行情的租赁协议。（3）上诉人可依法要求减少租金。按照法律规定,对租赁物进行修缮,保证租赁物的正常使用,这是出租人的法定义务。《合同法》第二百二十一条明确规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”上诉人租赁的房屋多次发生漏水,在被上诉人没有及时修理的情况下,上诉人有权要求减少租金。2.一审判决的租金计算错误。（1）一审未能核减24个月免租期租金。2015年4月20日,上诉人与被上诉人签订《租赁协议》时,上诉人与被上诉人达成了口头协议:待被上诉人与业主谈判,争取到免租期后再同样给予上诉人同等的免租期,被上诉人只是管理者,在业主与经营户之间赚几个点的管理费而已。因新世界建材城并没有按照被上诉人的预想“红火”起来,业主也基于现状,最终同意给予24个月免租期,与被上诉人重新签订了合同。被上诉人以此大力宣传招商,也招到了一部分商户。但由于上诉人提出门面漏水问题,与被上诉人发生争议,被上诉人反口不承认24个月免租期一事,意图非法占用免租期租金,请求二审法院依法查明案情,予以核减24个月免租期租金。（2）一审法院对门面交付给上诉人的时间未能查清,从而导致免租期起算时间计算错误,多计算的租金40486元应当依法予以核减。2015年4月20日,上诉人与被上诉人签订两份《新世界建材城商铺租赁协议》及《补充协议》,其中一份约定交付门面期限为2015年4月1日,免租期为6个月,从2015年4月1日计算到9月30日。但实际上,双方合同是2015年4月20日才签订,4月1日如何交付铺面上诉人呢?由此可以看出,免租期从4月1日起算明显错误。应当从门面的实际交付日期2015年6月1日开始计算免租期,一审判决多计算了两个月(2015年4月1日至5月31日)租金40486元(20243×2=40486),应当依法予以核减。3.上诉人没有违约,不应当承担违约责任,《租赁合同》应当继续履行。（1）上诉人拒缴租金有正当理由,不存在违约的事实,一审判决适用《合同法》第二百二十七条认定上诉人有违约行为并支持被上诉人解除租赁合同,属于适用法律错误,本案应当适用《合同法》第六十六条、第六十八条的规定,同时,还应当适用《合同法》第二百二十一条的规定,在出租人未能及时履行修缮义务时,依法予以核减相应租金。（2）根据上诉人与被上诉人达成的口头协议,被上诉人在业主处争取到24个月免租期后,应当相应给予上诉人免租期。核减24个月免租期后,上诉人就不欠租金了。（3）上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系由被上诉人提供的格式合同,而合同条款中违约责任的约定只对上诉人约定了高额的违约责任,逾期交租一天按照千分之二计算,换算为月息6分。而《租赁合同》对被上诉人自己没有约定半点违约责任,根据《合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,只针对上诉人承担高额违约责任的条款是无效的。4.对于被上诉人的违约行为,一审判决未能认定及判决其承担相应违约责任。（1）被上诉人未能按照《租赁合同》第7条第1点的要求,在2015年4月1日前交付铺面给上诉人使用;其余6点也没有完全履行。（2）对于租赁物漏水,被上诉人应当履行修缮义务,但被上诉人至今没有履行。（3）被上诉人应当维持新世界建材城正常的经营秩序,保障上诉人的正常营业,但被上诉人不但没有保障,反而多次组织残疾人、社会上不明身份人员上门寻衅滋事、剪电等严重干扰上诉人经营的行为。（4）被上诉人在取得业主24个月免租期后,没有履行给予上诉人同等免租期的承诺。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审依法改判,支持上诉人的诉讼请求。娄底市新世界商业管理有限公司辩称：1.本案是实物租赁，答辩人不存在违约行为，被答辩人拒缴租金的抗辩理由不能成立。（1）答辩人出租给被答辩人的商铺，系答辩人从业主手上承租而来。被答辩人在与答辩人签订租赁合同前，到现场进行了查看，对租赁的商铺现状进行了充分了解，经被答辩人认可后，方才与答辩人签订的租赁合同。（2）答辩人出租给被答辩人的商铺，不存在质量问题，被答辩人也从未向答辩人反映过租赁商铺漏水的情况。同时，被答辩人在一审过程中，也未提供任何证据证实其所租赁的商铺存在漏水等质量问题。还有一个重要的事实，如果被答辩人承租的商铺存在质量问题，那么被答辩人在部分商铺与答辩人解除合同后，为何又要从业主手上直接承租这些商铺继续经营呢？（3）被答辩人称商铺业主向其催租，干扰了被答辩人的正常经营，答辩人对此不知情，被答辩人也未提供相应证据予以佐证。同时，被答辩人的说法也不符合客观逻辑，答辩人与业主之间签订了租赁合同，即使业主要催租，也是向答辩人催租，而不会向被答辩人催租。（4）答辩人与被答辩人签订的合同，是双方在公正、平等的基础上自愿签订，系双方的真实意思表示，依法受法律保护。现被答辩人单方要求减少租金，不符合合同约定，更没有法律依据。2.一审法院对租金的计算符合合同约定。（1）答辩人从未与被答辩人达成过口头协议。对于免租期的问题，凡是与答辩人达成一致意见的，答辩人均与其另行签订了租赁合同。凡是没有与答辩人达成一致意见的，则不存在合同之外的免租期问题。被答辩人所称的核减24个月免租期的问题，根本不存在。（2）一审判决按合同约定计算租金，符合合同约定，不存在免租期计算错误的问题。3.被答辩人逾期支付租金，经多次催告后仍未支付，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。被答辩人对欠付租金的事实在一审过程中以及其上诉状中均予以了认可，只是其以所谓的“同时履行抗辩权”、“不安抗辩权”予以抗辩而作为其欠付租金的理由。一审判决已经认定其“同时履行抗辩权”、“不安抗辩权”均不能成立。因此，被答辩人逾期支付租金，经多次催告后仍未支付，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。综上，答辩人认为，被答辩人一方面称租赁的商铺存在质量问题，另一方面又要求继续履行租赁合同；一方面拒绝支付欠付的租金，另一方面又要求核减租金。被答辩人的上述做法，类似于强迫交易，即被答辩人单方面撕毁合同，并要求答辩人无条件接受被答辩人的租赁条件，如答辩人不接受，被答辩人则试图通过人民法院判决答辩人接受。答辩人相信人民法院永远是讲事实、讲证据和讲法律的，不可能成为被答辩人为所欲为的工具。该案从一审到二审，再到发回重审和今天的二审，历时已近三年时间，在此期间，被答辩人未向答辩人支付过任何租金，但却一直占用答辩人的商铺进行经营。到底谁才是本案中的真正受害者，答辩人相信人民法院的法官一目了然。因此，请二审依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持本案一审判决。娄底市新世界商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年4月20日所签订的两份《新世界建材城商铺租赁协议》及两份《补充协议》；2、被告立即腾退租赁商铺并按约定条件归还租赁物；3、被告支付拖欠的租金189192元（租金暂计至2017年3月31日，要求计算至商铺实际归还之日止）,违约金61013元（违约金按2‰/日暂计至2017年3月31日，要求计算至实际付清之日止）；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月20日，原告（甲方）娄底市新世界商业管理有限公司与被告（乙方）袁秀茹签订了一份《新世界建材城商铺租赁协议》，合同约定：一、甲方将坐落于新世界建材城32幢32-101、102、103、104，32-201、202、203、204号,31幢31-209号商铺，出租给乙方用于经营阳光家园家居生活体验馆。二、租赁期限自2015年4月1日起至2022年9月30日止。三、1、合计月租金（大写）贰万肆仟零陆拾陆元，（小写）24066元，从租赁期的2017年10月1日开始，租金每年在前一年的基础上上浮10%；2、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳4个月的租金共计人民币96264元，此后每年度租金按每6个月交纳一次，并在每6个月期满前30日内一次性进行交纳，免租期为6个月，分三年分次免租，每年免租每年度最后2个月；3、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金共计人民币61398元，在合同到期后30个工作日内经甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。四、乙方必须依约交纳租金、使用期经营保证金、管理费和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列情形承担责任：每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，如果逾期超过30天，甲方有权收回乙方所租赁物业，且不予退还乙方的租赁经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿。后双方又签订一份补充协议，约定：1、租金标准：租赁期2015年4月1日至2017年9月30日内租金标准按月租金20243元计算（32-101、201、102、202、103、203、104、204，31-209商铺每月租金分别为3074元、769元、4364元、1119元、3715元、953元、3715元、953元、1581元）；2、从租赁期的2017年10月1日开始，租金按月租金23109元（32-101、201、102、202、103、203、104、204，31-209商铺每月租金分别为3305元、999元、4699元、1455元、4001元、1238元、4001元、1238元、2173元）计算并上浮10%，此后租金每年在前一年的基础上上浮10%；3、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳3个月的租金共计人民币60729元，此后每年度租金按每3个月交纳一次，并在每3个月期满前5日内一次性进行交纳，免租期为6个月（2015年4月1日至2015年9月30日），在第一次全部免租；4、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金（1个月租金）共计人民币20243元，在合同到期后30个工作日内甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。同日，原、被告再签订一份《新世界建材城商铺租赁协议》，合同约定：一、甲方将坐落于新世界建材城31幢31-207、208号商铺，出租给乙方用于经营阳光家园家居生活体验馆。二、租赁期限自2015年6月1日起至2022年9月30日止。三、1、合计月租金（大写）伍仟壹佰零捌元整，（小写）5108元，从租赁期的2017年10月1日开始，租金每年在前一年的基础上上浮10%；2、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳4个月的租金共计人民币20432元，此后每年度租金按每6个月交纳一次，并在每6个月期满前30日内一次性进行交纳，免租期为4个月，分两年分次免租，每年免租赁期年度的最后2个月；3、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金共计人民币15324元，在合同到期后30个工作日内经甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。四、乙方必须依约交纳租金、使用期经营保证金、管理费和其他相关费用，如有拖欠，乙方愿意按照下列情形承担责任：每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，如果逾期超过30天，甲方有权收回乙方所租赁物业，且不予退还乙方的租赁经营保证金，不足部分，甲方有权另行追偿。后双方又签订一份补充协议，约定：1、租金标准：租赁期2015年6月1日至2017年9月30日内租金标准按月租金3406元计算；2、从租赁期的2017年10月1日开始，租金按月租金4683元计算并上浮10%，此后租金每年在前一年的基础上上浮10%；3、在签订本协议时，乙方一次性向甲方交纳3个月（2015年10月1日至2015年12月31日）的租金共计人民币10218元，此后每年度租金按每3个月交纳一次，并在每3个月期满前5日内一次性进行交纳，免租期为4个月（2015年6月1日至2015年9月30日），在第一次全部免租；4、乙方在签约时一次性缴纳租赁经营保证金（1个月租金）共计人民币3406元，在合同到期后30个工作日内甲方确认没有任何遗留问题后无息退还。协议签订后，原告依照约定将商铺交付给了被告，被告依照约定分别向原告缴纳了租赁经营保证金20243元、3406元，并将租金自2015年10月1日起缴纳至2016年7月31日。此后，因原告认为被告未按照约定履行合同义务及招商手册的承诺，交付的商铺存在水电、消防、漏水、配套设施不完善等问题以及业主未收到原告租金要求被告搬走，双方未能友好协商，故拒绝向原告缴纳后续租金。原告先后于2016年9月20日、2017年1月5日、2017年2月17日向被告发送书面的催缴函/通知进行催讨,并在催讨过程中对被告所租赁的商铺采取了断电(剪断电线)等措施，被告曾于2017年9月27日因商铺电线被剪断而向公安机关报警。另，原告自认其租赁给被告的商铺存在漏水的情况。另查明，原告出租给被告的商铺31栋31-207承租自该商铺业主龚迪龙，出租给被告的商铺31栋31-208、209承租自该商铺业主龙保四/邱冬生，出租给被告的商铺32栋32-102、202承租自该商铺业主吴秀华。原告与前述各业主均签订了书面租赁合同，并约定原告有权决定自主招商、转租等事项。原告承租给被告的前述商铺均在其租赁期限内。对于未售出的商铺，新世界房地产公司委托原告在2014年4月1日至2024年3月31日期间进行招租、运营、管理等，所得收益归原告所有。2017年7月12日，被告袁秀茹分别与新世界建材城中31栋31-107、207商铺业主、31栋31-108、208、109、209商铺业主就前述商铺签订了《租赁协议》，租赁期限均约定自2017年10月1日起租。2017年9月22日，原告与龚迪龙签订《合同解除协议》，双方约定原告将其承租的31栋31-107、207商铺租金付至2017年9月30日，双方签订的商铺租赁合同解除。2018年9月30日，新世界房地产公司将原告转租的门面全部收回，由其自行出租。在诉讼中，原、被告亦确认双方已于2017年10月1日就31-207、208、209商铺解除了租赁关系。2018年10月1日，娄底市新世界房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称新世界房地产公司）与被告袁秀茹经营的娄底市阳光家园家居有限公司（乙方）签订了《新世界建材城商铺租赁合同》，双方约定由甲方将位于新世界建材城中32栋101/201、103/203、104/204商铺出租给乙方，租赁期限自2018年10月1日至2022年9月30日，租金6685元/月。一审法院认为，原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告袁秀茹签订的《新世界建材城商铺租赁协议》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同约定履行。原告已按照约定向被告交付了租赁物，被告应当按照约定支付租金。但被告仅支付租金至2016年7月31日,且经原告催讨后至今未付。因合同明确约定逾期超过30天，原告有权收回被告所租赁物业，且经原告催缴后被告一直未支付租金，被告逾期缴纳租金的行为违反了合同约定，当属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”。故对原告要求解除双方于2015年4月20日签订的两份《新世界建材城商铺租赁协议》及两份《补充协议》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除之后，双方之间的权利、义务终止，被告作为承租人应当返还租赁物。因此，被告应当腾退租赁商铺并将租赁商铺返还给原告，并应当支付合同解除之前的租金，合同解除之后被告未返还房屋的，仍应当参照合同约定的租金标准向原告支付占用期间的资金。但结合本案实际情况，双方已于2017年10月1日就案涉商铺31-207、208、209解除了租赁关系，且双方在诉讼中对该事实予以确认，被告在与原告解除租赁关系解除后与业主签订了新的租赁合同；原告承租自新世界房地产公司并转租给原告的商铺32-101、201、103、203、104、204，已于2018年9月30日由新世界房地产公司收回，并直接出租给了被告，原告对前述商铺已无处分权，原告与被告之间的租赁关系事实上已经解除，双方的权利、义务终止。且被告已就前述9个商铺在双方的租赁关系解除后分别与各业主签订了新的租赁合同，各商铺由各业主交付给被告使用，被告无需再向原告返还该9个商铺。故根据庭审查明的事实和双方提供的证据，双方仅就案涉31-102、202商铺并未解除租赁关系，且被告仅需向原告腾退并约定条件归还租赁的31-102、202商铺。对于被告所拖欠的租金，法院确认如下：被告交纳租金至2016年7月31日，以后的租金未再交纳。对于被告承租的31-207、208、209商铺，双方已确认于2017年10月1日解除租赁关系，故所欠租金应自2016年8月1日计算至2017年10月1日，根据合同约定，31-207、208商铺应付租金为47684元（按3406元/月计算），31-209商铺应付租金为22134元（按1581元/月计算），共计为69818元。对于被告承租的32-101、201、103、203、104、204商铺，新世界房地产公司于2018年9月30日将前述商铺从原告处收回，并与被告签订了新的租赁合同，故所欠租金应自2016年8月1日计算至2018年9月30日，共计为361890元（2016年8月1日至2017年9月30日按13179元/月计算，2017年10月1日至2018年9月30日按14782元/月计算）。对于被告承租的32-102、202，所欠租金应自2016年8月1日计算至该两个商铺实际退还之日止，其中2016年8月1日至2017年9月30日按照约定的5483元/月计算为76762元，2017年10月1日至2018年9月30日按照约定的6154元/月计算为73848元，2018年10月1日至2019年8月31日按照约定的6769.40元/月（在6154元/月的基础上上浮10%）计算为74463.40元，共计为225073.40元，2019年9月1日至该两个商铺实际退还之日止的租金参照合同约定按6154元/月计算。被告向原告缴纳的租赁经营保证金共计23649元，依照合同约定不予退还，抵扣相应的租金。因被告违约，原告要求被告按每日2‰的标准支付违约金，被告辩称过高要求予以核减的问题，根据《〈中华人民共和国合同法〉司法解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，合同违约金上限是不超过实际损失的30%，但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的，双方约定每逾期一天应按每日承担逾期付款金额的千分之二的违约金，该约定过高，法院对违约金诉请适当予以调整。结合本案实际情况，原告在催缴租金的过程中采取了断电(剪断电线)等措施，同时因商铺存在漏水等问题，双方沟通不畅，导致被告拒绝缴纳租金，故法院酌情认定违约金按欠付租金的10%予以支付。关于被告辩称原告租赁给被告使用的商铺是未经验收合格的，应当承担瑕疵赔偿义务的意见，因本案是房屋租赁合同关系，如被告认为原告租赁的商铺有瑕疵，造成了被告的损失，被告可另行主张权利。被告辩称商铺的业主要求被告不要向原告支付租金，被告行使不安抗辩权才没有向原告付租，因被告未提交相关证据证明，且本案中，商铺的业主与原告签订合同，委托原告出租商铺，原告与被告签订商铺租赁合同，原告要求被告支付租金是基于双方签订的租赁合同，故被告的该项辩称，法院不予支持。关于被告辩称介于经济形势及新世界建材城的经营现状，请求法院依照情势变更的原则，对合同予以修改的意见和辩称根据优惠政策和招商政策，被告已交清相应的房租不存在违约情况的意见，因合同是双方当事人的真实意思表示，双方均受合同约束，如若变更合同约定，只能由合同签订的双方自由协商，故法院对被告的这两项辩称意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告娄底市新世界商业管理有限公司与被告袁秀茹于2015年4月20日签订的《新世界建材城商铺租赁协议》及《补充协议》；二、被告袁秀茹于判决生效后十五日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司交还租赁的新世界建材城32栋32-102、202商铺；三、被告袁秀茹于判决生效后十五日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司支付截至2019年8月31日欠付的租金633132.40元（已抵扣租赁经营保证金23649元），并自2019年9月1日起至上述第二条中的商铺实际退还之日止按照6154元/月的标准支付租金；四、被告袁秀茹于判决生效后十五日内向原告娄底市新世界商业管理有限公司按照上述第三条中所欠租金的10%支付违约金；五、驳回原告娄底市新世界商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11271元（原审缴纳5053元），保全费1771元，共计13042元，由原告娄底市新世界商业管理有限公司负担3042元，被告袁秀茹10000元。二审审理中，上诉人袁秀茹向本院提交4份证据：证据1，房屋漏水照片复印件22页。拟证明租赁房屋一直存在漏水的情况，严重影响正常经营。证据2，业主阻挠上诉人经营情况照片复印件5页。拟证明业主龙谋用、龚迪龙阻挠上诉人经营。证据3，视频U盘一个。拟证明租赁房屋漏水情况及业主阻挠上诉人情况的现场视频。证据4，申请鉴定的报告1份。为了进一步证明租赁房屋漏水造成损失的事实。被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司质证认为，1.以上证据均不属于二审中的新证据。2.证据来源不明、事实不清，无法给予质证意见。3.视频也不需要当庭播放。被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司未向本院提交证据。对于二审期间上诉人袁秀茹所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：1.本案双方当事人是否均存在违约行为；2.一审判决计算租金是否合理；3.本案租赁合同是否需要解除。关于本案双方当事人是否均存在违约行为的问题。上诉人认为，被上诉人出租的商铺多次漏水、组织社会人员上门滋事断电，没有及时将其所收取的租金支付给房东,导致房东多次直接向其催讨租金而干扰正常经营。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，被上诉人出租的商铺出现多次漏水、被上诉人组织社会人员断电催租的事实成立，一审判决酌情核减部分违约金并无不当。但上诉人对案涉商铺租金仅支付至2016年7月31日,且经被上诉人多次催讨后至今仍未支付，已构成违约，应当承担违约责任。依照双方合同明确约定拖欠租金逾期30天，被上诉人有权收回上诉人所租赁的物业。因此，本案上诉人与被上诉人均有违约行为。上诉人称其没有违约行为,并以被上诉人作为出租人未履行维修义务,提供的房屋不能正常使用,经常“漏水”,严重影响了房屋的使用功能,根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务,没有先后履行顺序,应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。”其未支付案涉商铺的租金系行使不安抗辩权。经查，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，上诉人未提交自行维修的证据，亦未提交证据来证明被上诉人案涉商铺存在的漏水问题对其经营所造成的损失数额，缺乏申请鉴定的基础事实，不具有《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的“同时履行抗辩权”之法定情形；同时，上诉人不交纳房租，中止合同履行，未书面通知被上诉人，也不符合《中华人民共和国合同法》第六十九条行使不安抗辩权的规定。故对其该上诉主张，本院不予支持。对于一审判决计算租金是否合理的问题。上诉人认为，被上诉人出租的商铺多次发生漏水,没有及时修理,上诉人有权要求减少租金，且公正给予其核减24个月免租期租金。经查，上诉人交纳租金至2016年7月31日，以后的租金未再交纳。对于上诉人承租的31-207、208、209商铺，双方已确认于2017年10月1日解除租赁关系，故所欠租金应自2016年8月1日计算至2017年10月1日，根据合同约定，所欠租金共计为69818元。对于上诉人承租的32-101、201、103、203、104、204商铺，新世界房地产公司于2018年9月30日将前述商铺从被上诉人处收回，并与上诉人签订了新的租赁合同，故所欠租金应自2016年8月1日计算至2018年9月30日，共计为361890元。对于上诉人承租的32-102、202，所欠租金应自2016年8月1日计算至2019年8月31日止共计为225073.40元。2019年9月1日至该两个商铺实际退还之日止的租金参照合同约定另行计算。上诉人向被上诉人缴纳的租赁经营保证金共计23649元，依照合同约定不予退还，可抵扣相应的租金。一审判决对此予以认定并无不当，本院予以支持。上诉人认为其与被上诉人达成了口头协议:待被上诉人与业主谈判,争取到免租期后再同样给予上诉人24个月同等的免租期，且认为应从门面的实际交付日的2015年6月1日开始计算免租期,一审判决多计算了两个月租金40486元(20243×2=40486),应当依法予以核减的问题。经查，上诉人袁秀茹依据与被上诉人娄底市新世界商业管理有限公司签订的两份《新世界建材城商铺租赁协议》及两份补充协议，已经享受免租期为6个月（2015年4月1日至2015年9月30日，在第一年度已免租）和免租期为4个月（2015年6月1日至2015年9月30日，在第一年度免租）。而双方合同约定的租期自2015年4月1日或6月1日起至2022年9月30日止，上诉人实际租赁被上诉人该物业仅至2017年9月30日、及2018年9月30日止，至今仅有新世界建材城32栋102、202两个商铺没有解除租赁关系，且双方亦未就24个月免租期达成新的免租协议。故上诉人提出其应享受24个月免租期及应依法核减一审判决多计算其两个月租金40486元的主张,本院不予支持。对本案所涉租赁合同是否需要解除的问题。经查，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方已于2017年10月1日就案涉31-207、208、209号商铺解除了租赁关系，且双方在一审诉讼中对该事实予以确认，上诉人在与被上诉人解除租赁关系后与业主签订了新的租赁合同；上诉人承租的新世界房地产公司转租给被上诉人案涉32-101、201、103、203、104、204号商铺，已于2018年9月30日由新世界房地产公司收回，并直接出租给了上诉人，被上诉人对前述商铺已无处分权，其与上诉人之间的租赁关系事实上已经解除。且上诉人已就前述9个商铺在双方的租赁关系解除后分别与各业主签订了新的租赁合同，各商铺业主已交付给上诉人使用，上诉人无需再向被上诉人返还该9个商铺。现仅有案涉32-102、202商铺并未解除租赁关系，一审判决上诉人仅需向被上诉人腾退并按约定条件归还租赁的32-102、202商铺并无不当。上诉人请求继续履行《租赁合同》虽然对其经营有利，但已缺乏双方互谅信任的基础，故对上诉人此上诉理由，本院不予采纳。综上所述，袁秀茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10764元，由上诉人袁秀茹负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  蒋国保审判员  周 怡二〇二〇年二月十日书记员  谢 龙附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。