山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终244号上诉人（原审被告）：枣庄春晓置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区未来城28号楼2314室，统一社会信用代码：91370400587181209W。法定代表人：宋爽，董事长。委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春苗，男，1969年8月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：黄学美，女，1972年11月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄春晓置业有限公司（以下简称春晓置业公司）因与被上诉人刘春苗、黄学美商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春晓置业公司上诉请求：1.撤销(2019)鲁0402民初5435号民事判决第一项、第二项，驳回刘春苗、黄学美的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘春苗、黄学美承担。事实和理由：一、刘春苗、黄学美对违约金的请求权已丧失胜诉权。春晓置业公司于2013年10月18日将其新开发的商品房交付给刘春苗、黄学美后，依据双方的商品房买卖合同约定，春晓置业公司应在2014年1月18日前，即交房后的90日内将办理产权登记所需的资料交不动产登记中心备案，逾期即承担支付违约金责任。据此刘春苗、黄学美主张违约金的诉讼时效起点应为2014年1月19日，依据当时施行的民事诉讼时效2年的规定，刘春苗、黄学美至迟应在2016年1月18前主张违约金的权利，但刘春苗、黄学美在一审庭审时未提供证据证明其在该期间内向春晓置业公司主张违约金，不存在诉讼时效中止、中断情形。因此其已丧失胜诉权，不应支持其违约金的诉讼请求权。二、未能及时办理产权登记非春晓置业公司过失所致。联鑫家园项目系朱子埠矿为改善矿区职工居住条件而与春晓置业公司合作开发的惠民项目，享受市中区政府优惠政策。由于该矿未与区政府协调落实好相关配套政策，导致春晓置业公司为买房户办证出现困难和障碍，非春晓置业公司怠于履行，因此不应承担违约责任。综上，请撤销原判，驳回刘春苗、黄学美的诉讼请求。刘春苗、黄学美未作答辩。刘春苗、黄学美向一审法院起诉请求：1.判决春晓置业公司将枣庄市市中区联鑫家园X号楼X单元X室住房备案材料报产权登记机关备案，并协助刘春苗、黄学美办理房产权证书；2.判决春晓置业公司向刘春苗、黄学美支付逾期办理房屋所有权登记的违约金29406元(自2014年1月19日起暂计算至2019年10月22日，以购房款总额280735元为基数，按照每日万分之0.5计算)；3.春晓置业公司于刘春苗、黄学美实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给刘春苗、黄学美违约金(以280735元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案刘春苗、黄学美实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)；4.本案诉讼费用由春晓置业公司承担。一审法院认定事实：春晓置业公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年3月22日，刘春苗、黄学美与春晓置业公司签订《商品房买卖合同》一份，刘春苗、黄学美以280735元价格向春晓置业公司购买位于枣庄市市中区联鑫家园X号楼X单元X室一套。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。上述《商品房买卖合同》签订后，刘春苗、黄学美向春晓置业公司实际支付了房屋购房款280735元，春晓置业公司于2013年10月18日将上述房屋交付给刘春苗、黄学美。春晓置业公司于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于次日通知刘春苗、黄学美办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案刘春苗、黄学美、春晓置业公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于春晓置业公司是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，春晓置业公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但春晓置业公司未按照协议约定及时履行该备案义务，并致使刘春苗、黄学美未能及时办理房屋权属登记手续，春晓置业公司的行为构成违约。关于春晓置业公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，春晓置业公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。春晓置业公司于2013年10月18日将涉案房屋交付给刘春苗、黄学美，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2014年2月28日后90日之次日即从2014年5月29日起一直延续至今，故违约金的计算应从2014年5月29日起开始计算。由于刘春苗、黄学美于2019年10月24日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且春晓置业公司已提出时效抗辩，故自2019年10月24日起诉之日往前倒推三年,即2016年10月24日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。另因春晓置业公司已按照《商品房买卖合同》约定于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此确认该违约金计算至2019年10月15日止。刘春苗、黄学美、春晓置业公司双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，春晓置业公司应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助刘春苗、黄学美办理不动产所有权证的义务。关于刘春苗、黄学美主张依法判决春晓置业公司将枣庄市市中区联鑫家园X号楼X单元X室住房备案材料报产权登记机关备案，因春晓置业公司已经备案完毕，故对刘春苗、黄学美的该项请求，不予支持。关于刘春苗、黄学美主张春晓置业公司于刘春苗、黄学美实际取得上述房屋所有权登记证书之日支付给刘春苗、黄学美违约金(以280735元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案刘春苗、黄学美实际取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算)，因刘春苗、黄学美没有提供该房屋备案后，春晓置业公司在办理产权登记证书中存在违约责任，故刘春苗、黄学美的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告黄学美、刘春苗办理位于枣庄市市中区联鑫家园X号楼X单元X室的房屋产权证书；二、被告枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告黄学美、刘春苗违约金（以280735元为基数，自2016年10月24日起至2019年10月15日止，按日万分之零点五计算）；三、驳回原告黄学美、刘春苗的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取268元，由被告枣庄春晓置业有限公司负担。二审中，当事人均没有提供新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据春晓置业公司与刘春苗、黄学美签订的《商品房买卖合同》，春晓置业公司应当在商品房交付使用后90日内，即应于2014年5月29日前就涉案房屋将办理权属登记需由春晓置业公司提供的资料报产权登记机关备案，而春晓置业公司于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，春晓置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于春晓置业公司上诉主张未能及时办理产权登记系由于朱子埠矿未与区政府协调落实好相关配套政策所致，不属法定免责事由，本院不予采纳。该约定的违约金属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效，故一审法院对于自刘春苗、黄学美起诉之日往前倒推三年的违约金予以支持，符合法律规定，并无不当，春晓置业公司的该项上诉事由依据不足，本院不予采纳。综上，春晓置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费536元，由枣庄春晓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  单 伟审判员  李 帅二〇二〇年二月二十四日书记员  史安伟