山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异15号异议人（案外人）高珅，男，汉族，住胶州市。委托代理人周茂喜，山东海之信律师事务所律师。委托代理人法明程，山东万绥律师事务所律师。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行，住所地胶州市。委托代理人张岩松，山东青大泽汇律师事务所律师。被执行人李军，男，汉族户籍所在地胶州，现住胶州市。被执行人王华玲，女，汉族，户籍所在地胶州市。本院在执行申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行与被执行人李军、王华玲金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）高珅向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人高珅之委托代理人周茂喜、法明程、申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行之委托代理人张岩松到庭参加听证，被执行人李军、王华玲经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人高珅称，XXX号房产虽然在李军名下，但该房产异议人早已受让，双方于2017年6月10日签订《房屋转让合同》，约定：李军、王华玲、李双将李军名下位于胶州市XXX号房产转让给异议人所有，价款为人民币260万元，异议人须于2017年6月26日前全部付清。合同签订后，异议人将房款260万元通过银行转账的方式全部支付给李军，虽未办理产权变更登记，但水、电、物业费已从2017年7月开始，均由异议人缴纳，并且已由异议人岳父居住，实际占有使用该房屋至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第二款规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上，对李军名下位于胶州市XXX号房产的查封应予解除，理由如下：一、异议人与李军、王华玲、李双签订了《房产转让合同》，并全额支付了房款；二、水、电、物业费已由异议人缴纳；三、该房屋购买后即由异议人岳父居住，实际占有使用该房屋至今。四、异议人属正常交易，善意取得，无任何过错。五、从转让房屋合同签订到履行完毕，均发生在法院查封之前。综上，请求法院依法解除对胶州市XXX号房产的查封。申请执行人青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行辩称，申请执行人对涉案房屋的买卖合同不知情，被执行人李军在2017年7月份已将此房屋抵押给高珅，并办理了抵押登记，案外人所提的房屋买卖合同事实上是民间借贷关系，请求法院依法驳回案外人高珅的异议。被执行人李军、王华玲未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人提交以下证据：1、房产转让合同一份，证明：李军将位于XXX房产转让给高珅、李亚楠夫妇。签订合同时间为2017年6月10日。2、不动产权证书、不动产登记证明各一份，证明：上述房产原在李军名下，李军享有处分权，交易时将其交给异议人高珅，李军于2017年7月将涉案房屋抵押给高珅。3、银行交易流水一宗，证明：签订购房合同后，异议人在2017年6月25日、2017年6月26日通过银行转账向李军累计支付270万元，将房款全部付清。4、电费明细一份，证据出具方为胶州市供电公司三里河供电所，用电地址为涉案房屋所在地，户名为高珅，证明：该房屋用电已过户给高珅。5、绿城物业出具的水表统计明细一份，证明：涉案房屋业主为高珅。6、物业费青岛增值税普通发票一份，证明：从2018年1月1日至2018年12月31日涉案房屋业主为高珅，由高珅缴纳物业费，开票日期为2018年11月1日，但是物业费是一交一年，所以从2018年起由高珅交物业费。7、绿城物业证明一份，证明：内容实际业主为高珅，自2017年7月始，已搬入居住，水费物业费均由高珅缴纳至今。8、李军出具的收条一份，证明：收到房款260万，借款15万元用于办理房屋交易，共计275万元，出具收条的时间为2017年6月26日。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一真实性不予认可，申请执行人对房产购买合同不知情。对证据二真实性予以认可，证明事项没有关联性，此证据在附记一栏登记2017年7月此房屋抵押给高珅，抵押金额200万元，抵押期间为两年，现权利人李军并没有权利私自处分此房屋。证据三对证据的真实性予以认可，对证明事项没有直接关联，此四份交易流水汇款金额总共为290万元，与购房合同中记载的价款260万元不符，并且转账也未写明用途。对证据四、证据五真实性不予以认可，证明事项没有关联性。证据六系复印件不予质证。对证据七、证据八申请执行人不知情，不予认可。对于涉案房屋未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：2017年正处于房屋限售阶段，因政策原因不能办理过户，为了防止出售人李军损害异议人的权利，办理了抵押手续。本院查明，原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行与被告李军、王华玲、李双金融借款合同纠纷一案，诉讼过程中，原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行向本院申请财产保全，本院于2017年10月31日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封李军名下的位于胶州市XXX号房屋，查封期限自2017年10月31日至2020年10月30日止。2018年4月28日，本院作出（2017）鲁0281民初10326号民事判决书，判决如下：“一、被告李军、王华玲于本判决生效后十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行借款本金人民币999950元；二、被告李军、王华玲于本判决生效后十日内偿还原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行借款利息、罚息及复利共计60428.04元（截止2017年12月12日），及以借款本金999950元为基数，自2017年12月13日起至实际给付之日止，按（青农商胶州店口支行）个借字（2014）年第266号《个人借款合同》约定的利率计算的利息、罚息及复利；三、被告李军、王华玲于本判决生效后十日内支付原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行律师代理费50000元；四、原告青岛农村商业银行股份有限公司胶州店口支行对被告李双名下的坐落于胶州市XXX号网点的房产享有抵押权（房屋所有权证号：XXX），对该抵押物变现价款在抵押担保范围内享有优先受偿的权利。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14640元，减半收取7320元，保全费5000元，共计12320元，由被告李军、王华玲、李双共同负担。”履行期限届满后，被告李军、王华玲未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执2929号。另查明，2017年6月10日，转让方（甲方）李军与受让方（乙方）李亚楠、高珅签订《房屋转让合同》，约定：1、甲方拥有坐落在胶州市XXX房产一处，面积129.50㎡平方米，现甲方同意整体转让，乙方同意整体受让。2、房产使用权限为70年，自2009年12月30日到2079年12月29日止，实际年限按产权证。3、房产总价（含场内所有设备、实施价格）人民币贰佰陆拾万元整（大写）。4、其它事项。2017年7月17日，胶州市国土资源局出具鲁（2017）胶州市不动产证明第0019436号不动产登记证明：“证明权利或事项：抵押权、权利人（异议人）高珅、义务人：李军、坐落：胶州市XXX号、不动产单元号XXX、XXX、XXX、XXX、其他：登记小类：国有建设用地及建筑物、构筑物一般抵押权初始登记，权证号：鲁（2017）胶州市不动产权第XXX号，登记类别：房地产权抵押，债权金额：2,000,000.00元，抵押期限：2年。”本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，异议人请求解除对涉案房屋的查封，应当符合上述法律规定。第一，异议人提交房产转让合同一份，拟证明其与李军已在本院查封涉案房产之前签订了合法有效的房屋买卖合同。对此，本院认为，因合同当事人李军均未到庭，对合同的真实性本院无法确认。第二，异议人主张其在购买涉案房屋后即由异议人岳父居住，实际占有使用该房屋至今，但其提交的电费明细表及水费统计表，均只能说明在相应时间段涉案房屋的用电、用水量，所提交的物业费发票的开票时间也为2018年11月1日，在法院查封涉案房屋之后，不能证明异议人在法院查封前已经合法占有使用涉案房屋。异议人所提交的证明，仅加盖了物业服务中心印章，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合证据规则，不能作为认定异议人在查封前合法占有涉案房产的根据。第三，异议人主张其已向被执行人李军支付全部购房款，但其所提交的银行转账记录可以看出，异议人累计向李军转账270万元，与购房款260万元不符，异议人也未提交其他证据对该宗转账即购房款进行佐证，故，对异议人的该项主张，本院不予采信。第四，对于涉案房屋未办理过户登记的原因，异议人主张2017年正处于房屋限售阶段，因政策原因不能办理过户。本院认为，异议人在购房时明知房屋限售且其并不符合购房条件，仍然购房导致无法办理过户手续，是对房屋限售政策的忽略，存在重大过错，不能对抗执行。综上，异议人未能提交充分证据证明其与被执行人签订的房屋买卖合同真实有效、其在法院查封前已合法占有涉案房屋、已支付购房款，且对房屋未办理过户登记存在重大过错，不符合上述第二十八条第（一）（二）（三）（四）项规定，不能排除执行。本院对登记在被执行人李军名下的涉案房屋进行处置，并无不当。对于异议人要求解除对涉案房屋查封的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人高珅的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  刘忠杰审判员  张兆全二〇二〇年二月二十五日书记员  邱晓晓