江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11101号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄开明。委托诉讼代理人：徐志良，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郭，江苏久顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会。委托诉讼代理人：徐俊，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，江苏简恒律师事务所律师。上诉人黄开明因与被上诉人苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会（以下简称碧螺村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初9990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄开明上诉请求：1.撤销原判第二、三、五项，依法改判或发回重审；2.碧螺村村委会承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定黄开明自2015年起按125万/年交付租金是错误的。1.因碧螺村村委会交付的房屋导致黄开明无法实现合同目的，双方就房屋租金达成变更约定：第一年减免30万租金，之后租金按100万元/年计算，不再递增。虽然未形成书面文件，但黄开明自2015年起即按照100万元/年交付租金并持续多年，碧螺村村委会起诉前从未对黄开明交付的租金数额提出异议，故碧螺村村委会的行为已经构成对双方租金变更约定的认可。2.碧螺村村委会的财务收支受政府机关监督审查，如案涉租金仅系缓交，则碧螺村村委会的财务账册应收款科目中必然存在相应记载，相应证据也由碧螺村村委会保管，一审法院未要求碧螺村村委会提供财务账册，存在重大疏漏。3.黄开明租用案涉房屋的目的是获取收益，即便案涉房屋不符合约定无法开设超市，但转租也是为获取租金差价。根据碧螺村村委会统计，黄开明2015年后转租案涉房屋的年收入为1196500元，而一审判决认定黄开明应交付的年租金为1250000元，按此逻辑黄开明亏损经营数年，一审判决逻辑上明显不合理。二、一审判决对黄开明装修费损失的认定错误。黄开明租赁案涉房屋是为开设超市，并据此对案涉房屋进行装修，后因碧螺村村委会提供的房屋不能开设超市，黄开明被迫转租他人挽回部分装修损失。故一审判决不应仅根据合同年限对黄开明的装修投入进行残值折旧，还应考虑黄开明装修损失系碧螺村村委会违约行为导致。如黄开明租赁房屋仅为转租获利，只需配套基础设施即可，故黄开明的装修损失应区分为房屋配套基础设施的投入和开设超市的投入，其中开设超市的投入不应折旧，而应全额赔偿。三、一审判决认为黄开明一审认可证人证言系理解错误。黄开明所说的缓交是租金按照100万元/年不用递增。退一万步讲，即便缓交，黄开明的意思是不管合同是否解除，只要合同期内消防没有通过，就不需要补交租金。一审法院没有释明在法律规定上缓交解除合同后要补交，且曲解了黄开明的真实意思，即缓交是附条件支付租金，条件不成就则租金不补交，无论合同处于何种状态。碧螺村村委会辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.黄开明主张因2015年后一直按100万元/年交纳租金，就应当认定租金变更为100万元/年，是不属实的，不能因黄开明多次违约而认定违约事实合法。2.黄开明主张其转租收入为1196500元，年租金为1250000元，黄开明存在损失，故租金应当为100万元/年，该主张不成立。黄开明房屋转租取得的收益多少系黄开明的经营风险，不应转嫁至碧螺村村委会。3.装修损失经过评估认定，有相应法律依据。4.黄开明提出的对证言的理解是其单方理解，碧螺村村委会对其补充的对证言理解错误的上诉理由不予认可，且黄开明对缓交的理解不在法院依法释明的范围内。碧螺村村委会向一审法院起诉请求：1.解除黄开明、碧螺村村委会于2010年4月2日签订的《租赁合同》并要求黄开明腾退涉案房屋并交还给碧螺村村委会；2.黄开明支付租金150万元、违约金30万元及占有使用费（参照原租金标准125万元/年计算自租赁合同解除之日起计算至实际腾房并交还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由黄开明承担。黄开明向一审法院反诉请求：1.解除黄开明与碧螺村村委会于2010年4月2日签订的《租赁合同》；2.碧螺村村委会赔偿装修损失1201500元、电梯等损失467100元，共计1688500元；3.碧螺村村委会承担违约金300000元；4.反诉诉讼费用、鉴定费用等由碧螺村村委会承担。一审中，黄开明调整第2项反诉请求为：碧螺村村委会赔偿装修损失1096400元、电梯等损失467100元。一审法院认定事实：2010年4月2日，碧螺村村委会（甲方，出租方）与黄开明（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：一、出租范围，甲方所有的莫厘路口的一幢独立商业用房（名称：碧螺大夏，系三层新建楼房，框架结构，建筑面积为3480.78平方米，包括基建过程中配套的所有水、电设施，消防安装合格），底楼一只公共厕所不在出租范围内，该公共厕所归镇环卫站管理使用。二、租期和租金，租期定为十年，自2010年5月1日至2020年4月30日止，上述十年租期分为二个周期，第一个周期为五年，自2010年5月1日至2015年4月30日止，每年租金（不含税）为100万元；第二个周期为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止，每年租金（不含税）为125万元。三、交付方式，1.甲乙双方签订本合同当日，乙方付清第一年租金，同日，甲方即将上述商业用房交付给乙方。2.其余九年租金的给付日期，甲乙双方应严格遵守先付清租金后租用房屋的原则，乙方每年租金应提前一个月交纳、付清（即第二年租金应在2011年四月底之前全部付清，第三年租金应在2012年四月底之前全部付清，其余柒年租金交纳方式均照此执行）。3.违约处理，如乙方违反上述付款约定，属乙方违约，甲方有权收回出租，乙方应无条件让出（包括乙方必须在甲方限定的期限内处理完毕货物商品、店员工资、债权债务等一切事宜，乙方所有装修无条件全部归甲方所有），否则，甲方有权处理，乙方损失由乙方自负，同时，乙方应赔偿甲方全部损失，并承担违约金计30万元。四、乙方租用房屋后，不得影响房屋主体结构，乙方根据经营需要，并征得甲方同意，可对房屋进行装修，所涉及的费用及安全责任均由乙方负责。五、乙方租用房屋后，应高度重视安全问题，采取一切必要措施，切实做好安全防范工作，在租赁期内所涉及的一切安全问题均由乙方负责。六、在租赁期内，甲方不得无故中途收回出租。七、在租赁期内，如乙方中途退租，则乙方应提前三个月书面告知甲方，并在甲方限定的期限内处理完毕货物商品、店员工资、债权债务等一切事宜，乙方所有装修无条件全部归甲方所有，在甲方限定的期限内让出所承租的商业用房，并承担违约金计30万元，乙方当年租金不予退还，如果乙方在甲方限定的期限内不处理、不让出的话，则甲方有权处理，造成损失由乙方自负。八、租赁期满后，如甲方继续出租上述商业用房，在同等条件下，乙方享有续租优先权；如甲方不再出租，甲方应提前三个月书面告知乙方，乙方应在合同到期日之前处理完毕货物商品、店员工资、债权债务等所有事宜，乙方所有装修无条件全部归甲方所有，无条件让出所承租的房屋，将租用房屋交还给甲方，否则，甲方有权处理，一切损失均由乙方自负；如甲方继续出租，并且乙方有意续租，则乙方应提前三个月向甲方书面提出申请。九、甲乙双方应严格遵守上述合同条款，任何一方均不得违反，否则，由违约方承担全部违约责任。等等。上述租赁合同项下租赁房屋即位于苏州市吴中区，该房屋于2015年12月9日办理产权登记，登记权利人为苏州市吴中区东山镇碧螺村经济合作社，共有情况为单独所有，规划用途为非居住用房，总层数3层，建筑面积3531.80平方米。一审中，碧螺村村委会提交由苏州市吴中区东山镇碧螺村经济合作社出具的情况说明一份，主要内容为：兹有我单位，系苏州市吴中区房屋所有权人。我单位授权碧螺村村委会管理、出租该房屋。碧螺村村委会于2010年与黄开明签订的《租赁合同》我单位认可。现碧螺村村委会作为合同相对人起诉黄开明，我单位没有异议。特此说明。上述租赁合同签订后，碧螺村村委会向黄开明交付了涉案房屋，黄开明于2009年10月支付定金20万元，2010年5月支付租金80万元，2011年8月支付租金70万元（减免30万元），2012年8月支付租金50万元，2012年10月支付租金40万元，2013年1月支付租金10万元，2013年7月支付租金50万元，2013年7月支付租金20万元，2013年9月支付租金30万元，2014年5月支付租金50万元，2014年9月支付租金50万元，2015年4月支付租金50万元，2015年9月支付租金50万元，2016年5月支付租金50万元，2016年8月支付租金50万元，2017年4月支付租金50万元，2017年9月支付租金50万元，2018年6月支付租金50万元。一审中，双方一致确认：租赁合同项下第一个周期自2010年5月1日至2015年4月30日止的租金已付清，2015年5月1日至2018年4月30日止的租金已付300万元（每年100万元），2018年5月1日之后租金已付50万元。碧螺村村委会主张，按照租赁合同约定租金标准，黄开明拖欠2015年5月1日至2018年4月30日止租金75万元（每年拖欠25万元）未付，拖欠2018年5月1日至2019年4月30日租金75万元（125万元-已付50万元）未付，由于黄开明未按约支付租金，未履行租赁合同的主要义务，基于此诉请要求解除租赁合同。黄开明主张，涉案房屋没有通过消防验收致其承租房屋后经营的超市被责令停业，此后双方就消防问题给黄开明造成的损失经多次磋商，最终双方达成口头协议约定当年租金减免30万元及以后租金不再递增，故其不存在拖欠2015年5月1日至2018年4月30日租金75万元未付情况，现碧螺村村委会诉请主张上述期间未付租金75万元并要求按125万元/年标准支付此后租金，出尔反尔，基于此诉请要求解除租赁合同。针对黄开明主张要求解除合同，碧螺村村委会认为黄开明经营的超市被责令停业并非因涉案房屋未通过消防验收，而是因黄开明违反消防法第十五条及第五十八条的约定，而其已减免2011年租金30万元，双方对因消防问题引起的纠葛已无争议，本案起诉前黄开明未再就消防问题向其主张。一审另查明，碧螺村村委会向黄开明交付涉案房屋时该房屋为毛坯房，此后黄开明装修涉案房屋并用于从事超市经营（苏州市吴中区吴江大润发超市东山开明加盟店），2011年2月1日，苏州市吴中区公安消防大队向黄开明发出公安行政处罚决定书，以2010年12月30日在检查中发现苏州市吴中区吴江大润发超市东山开明加盟店未经消防安全检查擅自投入使用，该行为违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第五项的规定，限黄开明自收到处罚决定书之日起十日内开始停止使用苏州市吴中区吴江大润发超市东山开明加盟店等。此后，黄开明不再将涉案房屋用于超市经营，将涉案房屋分租给他人，其中一层分租给褚军等10人，二层部分出租给钱玮裕。对此，碧螺村村委会表示，对黄开明转租涉案房屋知情，未就此向黄开明提出异议，本案中只要求黄开明腾退涉房屋，不要求各次承租人腾退房屋。一审中，黄开明、碧螺村村委会双方一致确认涉案房屋已于2019年4月30日由黄开明腾退返还给碧螺村村委会。双方均表示已就黄开明与各次承租人之间的租赁合同是否继续履行、有关租金、保证金缴纳等情况处理意见达成和解协议，有关事项及款项交接由双方自行处理，不要求在本案中处理。黄开明主张，碧螺村村委会在签订租赁合同时就知晓其承租房屋后将用于经营超市，因涉案房屋未通过消防验收致其经营的超市被责令停业，给其造成停业损失以及为超市经营而对涉案房屋进行的装饰装修损失等，申请对附属于涉案房屋的装饰装修，包括电梯、扶梯、地板、外墙等及主房上的雨棚进行价格鉴定，对为了开设超市制作的广告牌、收银收费、各类冰柜、冰箱、货架等进行价格鉴定。同时表示装修当时有的签过合同，有的没签合同，具体因时间久远不记得了，相关供应商因市场环境的问题有倒闭有转行的，因此无法提供相关合同、发票、图纸等。对此，碧螺村村委会表示，当时同意黄开明装修涉案房屋，知晓黄开明装修房屋后用于经营超市，但签约时并不知道黄开明承租房屋将用于经营超市，租赁合同中并未明确涉案房屋用途，亦未约定其有办理消防证照的义务，黄开明承租房屋后应根据自身经营情况和经营业态进行装修装饰并向消防部门申报，超市被责令停业的与其无关，且在发生相关处罚后双方进行过协商，由其工作人员作出同意减免当年租金30万元的方案，该方案到目前均没有到东山镇政府经管办进行报备，因此对减免30万元方案尚存争议，保留主张该30万元的权利，故而相关损失与其无涉，不同意鉴定。为此，经一审法院向黄开明释明鉴定风险及诉讼风险后，黄开明坚持进行价格鉴定，表示超市被责令停业后给其造成巨大损失，经与碧螺村村委会多次协商，双方达成口头协议减免当年租金30万元且后五年租金不再递增仍按100万元/年计算，如双方按该口头协议约定继续履行合同直至租期届满，其将不再向碧螺村村委会主张赔偿损失，但就其装修部分仍可以要求碧螺村村委会给予适当补偿，租赁合同约定租期届满后不再续租才将装饰装修无条件归碧螺村村委会所有，本案中黄开明租赁房屋经营超市仅一年就因客观原因无法正常经营，所以理应由碧螺村村委会赔偿装饰装修损失。经一审法院委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司于2019年4月1日对黄开明承租房屋即苏州市吴中区与其相邻的西南边建筑物中装修装饰价值出具苏通宜［2019］法评字第009号估价报告书，明确本次评估采用成本法对估价对象的装饰装修进行评估，成本法指求取估价对象在价值时点的重新购建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方式，认定估价对象在价值时点（2010年10月31日）可能实现的价值120.15万元（其中苏州市吴中区装修价值109.64万元；与其相邻的西南边建筑物装修价值为10.51万元）。苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司于2019年3月18日对涉案承租房屋的单项资产包括电梯、扶梯、灯具、油烟机、空调（具体以现场清点为准）的价值出具苏通宜［2019］资评字第1010号估价报告书，明确本次资产评估采用的基本方式为成本法，认定在评估基准日（2010年10月31日）委估资产评估值为467100元，其中固定资产—机器设备评估明细表载明电梯106837元（规格型号为1000KG，3层，厂家为浙江安川双菱电梯有限公司）、扶梯341880元（规格型号为SLR12-1000，厂家为浙江安川双菱电梯有限公司）、挂壁空调2710元（规格型号为KFR-35GW，厂家为广东美的制冷设备有限公司）、油烟机704元（规格型号CXW-180）、立式空调7897元（规格型号KFR-50LW,厂家为珠海格力电器股份有限公司）、工矿灯3366元、吸顶灯1188元、小吸顶灯、1367元、日光灯407元、应急照明灯610元、安全出口指示灯101元，合计取整至百位为467100元。黄开明为此分别支付鉴定费用11850元、6450元。一审再查明，黄开明为证明双方曾协商涉案房屋租期后五年租金不递增仍按100万元/年支付的事实，申请证人翁某、王某、周某、顾某等人出庭作证。周某证言称，其已经退休，原在碧螺村村委会里工作，2010年时任村主任，涉案房屋以村委会名义立项建造，具体不太清楚，黄开明租房用作什么当时其不太清楚，事后知道是用于经营超市。2011年左右超市因消防问题贴了封条，贴了封条以后黄开明到村里来要赔偿，当时其刚接任不太清楚情况，与黄开明谈了几个方案，当年租金本应付100万元的，后来黄开明只付了70万元，其向政府汇报并开了个会，在会议纪要中写了减免30万元（其中包括一个公厕的水费），后来就去办房产证、土地证，再去办消防证，据其了解在其于2013年退休前，涉案房屋仍没有消防证，不清楚目前有无消防证，其亦不清楚被消防查封的具体原因。翁某证言称，2003年至2013年期间其在碧螺村村委会任副书记，黄开明承租碧螺大厦经营的超市在2011年因消防问题被查封造成了损失，黄开明到村里要求赔偿损失，后来村里跟镇领导汇报这件事情，商量损失的赔偿，当时一个公厕的水费和黄开明的超市的水表是同一个，后来村里商量以后总共给黄开明减免租金30万元，租赁合同继续履行，当时只同意减免当年租金30万元，之后的租金减免没有谈过，当时有会议记录的。不太清楚碧螺大厦建好后有无消防验收，记忆模糊了，不过记得有一个事情，原来造的图纸都减掉了，喷淋系统什么的没有了，不清楚是查封之前还是查封之后在什么情况下了解到这一情况。不清楚超市被消防查封的具体原因，听说是因没有消防证，不懂超市要不要消防证，要签合同时知道黄开明租来是要开超市的。王某证言称，自2003年直至2016年退休前在碧螺村村委会工作，于2014年退居二线前均任会计，签约前其不清楚黄开明承租房屋的用途，都是村书记与黄开明联系洽谈，签约后才知道黄开明承租碧螺大厦，2011年听说碧螺大厦被封不能开超市了，后来听说是没有消防设施，当时没有通过消防验收，被查封后黄开明肯定有损失，在其退休前房租一直都是100万元没有减免，也没说要解除合同。顾某证言称，自2013年至2016年期间在书记，涉案租赁合同约定租期2010年5月至2020年4月，前5年每年租金100万元，后5年每年租金125万元，其到任时黄开明是按100万元/年交租的，2016年时要交2016年租金，黄开明表示房屋消防不过关要减免租金25万元/年即后5年租金不递增按100万元/年交，其说不可以，租金只能暂缓交不能减免，由村里出面解决消防问题，待消防问题解决后还是要按合同约定补交的，暂缓交租金是集体决策，并非其个人提出的，村里当时没有形成会议纪要，当时也没有暂缓交租的期限，就是消防问题解决后按合同约定补，消防问题现在还在办理中没有解决。潘伟刚证言称，自2013年至2018年期间在碧螺村村委会任副书记，期间黄开明就租赁事宜找其反映过情况，合同约定租期前5年租金每年100万元，租期后5年租金每年125万元，当时黄开明提出要缓交说等消防问题解决后再按合同补交租金，但村里未就此进行表决或形成会议纪要，后来黄开明就按100万元来交，但村里并不认可黄开明所说消防影响经营，表示只负责基建消防不管装修消防，认为租金还是应按125万元来交。叶冬生证言称，自2013年至今在碧螺村村委会任副书记，任职期间黄开明从未向其反映碧螺大厦承租所涉事项，村书记在开会时曾口头提起过这事，讲黄开明因消防问题向村里反映要求暂缓交租金25万元，但未就此形成会议纪要，当时也没有表决。翁敏豪证言称，自2014年至今在碧螺村村委会任会计，任职期间黄开明一般一年分两次交纳承租碧螺大厦的租金，每次交50万元，一直交到2018年上半年，2018年下半年因打官司而未交，其不管记账只管开收据，财政所做账，每次收款均核实金额的，租期前5年每年租金100万元，第6年开始每年租金125万元，但黄开明只交了100万元，其为此向书记提出这个问题，但2016年、2017年要交租金时适逢人事变动换了书记，需要向镇里汇报后研究解决，而2018年要交租金时就因纠纷打官司了，听说过等消防问题解决后再补交租金25万元/年之事，但没有就此方案形成会议纪要。经质证，碧螺村村委会对以上证人证言均无异议，基本可以证实在2011年消防停业后，双方就损失补偿已达成一致，由其减免当年租金30万元；证人虽陈述涉租房屋没有消防验收，然而涉租房屋在建设时是否有消防验收并不影响租赁，涉租房屋已由施工单位、监理单位、建设单位、设计单位四方验收，在基建的过程中并不需要由消防大队进行消防验收，只需在消防大队备案即可，黄开明承租后应当根据其经营业态重新安装消防设施，不同经营业态对消防的要求是不同的。证人证言只可以证实双方曾就租期后5年租金交付标准进行过协商，但双方并未就此达成一致意见。黄开明对以上证人证言均无异议，证人证言基本上可以确定消防查封时碧螺大厦没有通过消防验收，根本不具备租赁和交付条件，涉案房屋被查封所导致的损失包括黄开明为经营超市所做的装修、增设电梯等设备以及正在营业的超市被查封造成的物品损失，因此为经营超市所做的装修等损失不能折旧计算。证人证言可以证实黄开明因消防问题口头要求村里赔偿损失等，时任书记顾某以开会的形式确认涉案房屋通过消防验收后由黄开明补交25万元/年的租金，在通过消防验收前先以100万元/年缴纳租金，故而黄开明先支付100万元/年的租金不构成违约。一审又查明，2012年2月3日，碧螺村村委会的潘伟刚经网上备案受理系统进行了苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会（碧螺村社区服务中心）工程竣工验收消防备案，备案号320000WYS120002929。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。根据《建设工程竣工验收消防备案表》显示，该碧螺村社区服务中心工程为土建工程，建筑物结构为钢筋混凝土结构，耐火等级二级，高度15.3米，层数3层，建筑面积2330平方米，火灾危险性类别民用。再，本案起诉前，碧螺村村委会、黄开明均未通知对方要求解除租赁合同，本案起诉状副本于2018年11月19日送达黄开明，反诉状副本于2018年12月4日送达碧螺村村委会。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、房产证、公安行政处罚决定书复印件、建设工程竣工验收消防备案受理凭证复印件、建设工程竣工验收消防备案表复印件及本院调查笔录、询问笔录、庭审笔录等予以证明。一审法院认为，碧螺村村委会与黄开明签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点为：一、涉案租赁合同履行过程中，碧螺村村委会、黄开明是否存在违约行为的问题。二、关于合同解除问题及合同解除后的责任承担问题。一、涉案租赁合同履行过程中，碧螺村村委会、黄开明是否存在违约行为的问题。对于碧螺村村委会是否存在违约行为的问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据消防法相关规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。双方于2010年4月2日签订租赁合同时，涉案房屋未通过消防验收、备案，未取得涉案房屋的消防验收手续，违反了相关规定，但未取得消防验收手续并不违反法律、法规的效力性强制性规定，并不影响租赁合同的效力，并不因此导致租赁合同无效。黄开明主张碧螺村村委会交房时涉案房屋未取得消防验收手续构成违约，碧螺村村委会表示黄开明承租房应根据自身经营情况及经营业态进行装修并向消防部门申报，涉案房屋因消防问题被责令停止使用与其无关。对此，双方之间租赁合同明确涉案房屋系三层新建楼房且消防安装合格，明确约定在黄开明付清第一年租金同日由碧螺村村委会将上述商业用房交付给黄开明，黄开明租用房屋后根据经营需要并征得碧螺村村委会同意后可以对房屋进行装修，如黄开明中途退租应在碧螺村村委会限定期限内处理完毕货物商品、店员工资、债权债务等一切事宜等等，综合以上约定内容可以确定碧螺村村委会在出租房屋时知晓黄开明承租房屋将用于商业经营，此后涉案房屋因消防原因于2011年2月1日被相关部门处理导致黄开明经营的超市无法继续营业，据此可以认定碧螺村村委会提供的涉案房屋未完全符合双方约定的房屋租赁用途，存在违约行为。对于黄开明是否存在违约行为的问题。如前所述，本案中，碧螺村村委会在签约后向黄开明交付的涉案房屋存在违反使用条件的强制性规定的情形，并因此导致黄开明无法使用其所租赁的房屋用于经营超市，在涉案房屋因消防原因被相关部门处理导致黄开明经营的超市无法继续营业后，双方进行沟通，由碧螺村村委会减免当年租金30万元后租赁合同继续履行，此后黄开明停止将涉案房屋用于经营超市，而将涉案房屋一层作为店铺分租给10人等，此后涉案房屋于2012年2月3日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象，此后双方继续按约履行合同直至2015年4月30日前5年租期届满止，根据租赁合同约定，黄开明应自2015年起于每年4月30日前付清下一年度租金125万元，然而黄开明仅按年租金100万元支付此后租金，虽主张因与碧螺村村委会协商达成口头协议此后租金不再递增仍按年租金100万元标准履行，但未就此提供相应证据，其申请的证人时任村书记潘伟刚等人证言亦否认双方曾达成此后租金仍按100万元/年标准支付的口头协议，相关证人证言仅表明双方曾就此进行协商，在黄开明提出要按年租金100万元支付后并未取得碧螺村村委会同意，碧螺村村委会相关工作人员仅口头表示可暂缓交付差额部分25万元/年，然根据本案查明的黄开明付款情况，黄开明未按租赁合同约定按期足额支付租金，亦未按碧螺村村委会工作人员口头表示的方案在每年4月30日前付清下一年度租金（如扣减缓交部分则为100万元），因此黄开明逾期支付租金存在违约。二、关于合同解除问题及合同解除后的责任承担问题。关于合同解除问题。黄开明承租涉案房屋整栋（一、二、三层）楼装修后用于经营超市系衡量超市面积后所进行的整体性利用，超市开业后因消防原因被有关部门处理导致黄开明经营的超市无法继续营业，此后在双方协商后黄开明接受减免当年租金30万元的情况下继续履行租赁合同，并将涉案房屋分租给他人用于经营，此后涉案房屋虽于2012年2月3日经网上备案受理系统进行了工程竣工验收消防备案且该工程未被确定为抽查对象，然则该次消防备案表显示涉案房屋火灾危险性类别为民用，要求黄开明继续按以整体性利用房屋用于商业经营而签订的租赁合同亦对承租人黄开明过于苛责，在黄开明向出租人碧螺村村委会提出要求租期后五年租金不递增仍然按100万元支付后，出租人碧螺村村委会虽未同意但表示在涉案房屋通过消防验收前可缓交差额部分25万元/年，此后黄开明按100万元/年标准各分两期支付了2015年5月至2016年4月期间、2016年5月至2017年4月期间、2017年5月至2018年4月期间的租金，虽未足额支付2018年5月至2019年4月期间的租金系因双方就租金支付标准存在争议且有关纠纷已诉至一审法院，现碧螺村村委会以黄开明未按租赁合同约定足额支付即按125万元/年标准支付租金为由诉请要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。同时，虽涉案房屋因消防原因致使黄开明承租房屋后经营的超市无法继续营业，但黄开明当时并未据此主张解除合同，就消防问题进行协商沟通后接受由碧螺村村委会减免当年租金30万元的情况下仍继续履行合同，现黄开明以碧螺村村委会交付的房屋未取得消防验收手续为由诉请要求解除合同，依据不足，一审法院不予支持。另外，考虑到涉案房屋是否取得消防验收手续对该房屋使用有重大影响，在涉案房屋未取得消防验收手续后双方虽曾就租金支付标准和时间等进行协商但未能就此达成补充协议，现双方均提出要求解除合同的诉请表明双方均不愿继续履行租赁合同，可视为双方于2018年12月4日协议解除租赁合同，据此，对碧螺村村委会要求黄开明支付违约金30万元的诉讼请求，对黄开明要求碧螺村村委会支付违约金30万元的反诉请求，一审法院均不予支持。关于碧螺村村委会主张的租金及占有使用费。涉案房屋因双方之间租赁合同关系解除后应由黄开明返还给碧螺村村委会。一审中，双方一致确认涉案房屋已于2019年4月30日由黄开明腾退并返还给碧螺村村委会，据此，黄开明应向碧螺村村委会支付截至合同解除之日即2018年12月4日的租金及此后至2019年4月30日的占有使用费。现双方对租赁合同约定租期前5年的租金支付标准及相应租金已足额支付的事实不持异议，一审法院予以确认。关于2015年5月至合同解除之日即2018年12月4日的租金及此后至2019年4月30日的占有使用费金额的支付标准，碧螺村村委会主张125万元/年，黄开明主张100万元/年，因租赁合同约定2015年5月之后年租金为125万元，黄开明虽主张双方已达成口头协议变更上述期间租金为年租金100万元，但未能就此提供有效证据予以证实，而碧螺村村委会否认双方已就此达成口头协议，相关工作人员陈述在黄开明提出变更租金标准的要求时仅表示可以缓交差额部分25万元/年。根据相关法律规定，经双方协商一致进行变更的合同条款，应按照变更后的内容履行；未经协商一致进行变更的合同条款，应按照原合同的内容履行；对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更；故而一审法院采信碧螺村村委会主张，确认双方未变更上述期间租金。同时，虽涉案房屋的消防原因对承租人黄开明使用房屋造成了实际影响，然而双方在该问题出现后已进行沟通协商处理由碧螺村村委会减免当年租金30万元，黄开明在接受减免租金30万元的情况下继续履行租赁合同并按租赁合同约定租金标准支付租期前5年的租金，此后支付的租金虽少于合同约定年租金125万元，但差额部分为碧螺村村委会相关工作人员在黄开明提出少交租金的要求后表示可以缓交的款项，故而一审法院采信碧螺村村委会主张确认按租赁合同约定125万元/年标准支付上述期间租金或合同解除之后的占有使用费，同时，租赁合同解除之后原本缓交部分亦应由黄开明支付给碧螺村村委会。经核算，黄开明应向碧螺村村委会支付未付租金和占有使用费合计150万元。关于黄开明主张的装修损失和设备损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，双方于2018年12月4日协议解除租赁合同，黄开明已于2019年4月30日向碧螺村村委会返还涉案房屋，而黄开明对涉案房屋进行的装修已实际附合于涉案房屋，黄开明以估价报告书金额主张涉案房屋装修损失1096400元，因估价报告书鉴定金额为2010年10月31日时附合于涉案房屋的装修价值，租赁合同约定租期自2010年5月至2020年4月，涉案房屋因双方之间租赁合同关系于2018年12月4日协议解除后已于2019年4月30日由黄开明返还给碧螺村村委会，一审法院综合考量上述各项因素酌情支持由碧螺村村委会补偿已附合的装饰装修残值损失109640元。黄开明以估价报告书金额主张涉案房屋单项资产（设备）损失467100元，因该次委托估价的单项资产中挂壁空调2710元、油烟机704元、立式空调7897元等资产属未形成附合的装饰装修物，应由承租人黄开明拆除自行取回，取回物品即苏通宜［2019］资评字第1010号估价报告书中固定资产—机器设备评估明细表所列明的挂壁空调1台、油烟机1台、立式空调1台，对黄开明要求补偿上述物品损失，一审法院不予支持，同时因估价报告书鉴定金额为2010年10月31日时附合于涉案房屋的装修价值，如前所述，一审法院综合考量各项因素酌情支持45578.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认黄开明、苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会于2010年4月2日签订的《租赁合同》于2018年12月4日解除。二、黄开明于判决生效之日起十日内支付苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会租金、占有使用费合计1500000元。三、苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会于判决生效之日起十日支付黄开明装修残值损失155218.9元。四、驳回苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回黄开明的其他反诉请求。一审本诉案件受理费26800元，反诉案件受理费减半收取13400元，司法鉴定费18300元（由黄开明预交），合计58500元，由苏州市吴中区东山镇碧螺村村民委员会负担13890元，黄开明负担44610元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、黄开明2015年5月1日至2018年12月4日的租金支付标准及此后至2019年4月30日的占有使用费支付标准；二、黄开明装修损失的数额。关于黄开明2015年5月1日至2018年12月4日的租金支付标准及此后至2019年4月30日的占有使用费支付标准。黄开明主张因碧螺村村委会交付的案涉房屋未完全符合约定的房屋租赁用途，双方口头协商一致变更2015年5月1日起的租金标准为100万元/年，即使未变更租金支付标准，因碧螺村村委会同意缓交25万元租金，在消防未通过的情况下，支付缓交租金的条件也未成就。碧螺村村委会则主张租金支付标准为125万元/年，黄开明对缓交租金的理解有误。本院认为，首先，黄开明主张双方协商一致变更2015年5月1日后的租金标准为100万元/年，但碧螺村村委会对此否认，黄开明亦未提供充分证据证明其主张。且黄开明一审认可顾某的证人证言，即时任书记顾某以开会的形式确认案涉房屋通过消防验收后由黄开明补交25万元/年的租金，在通过消防验收前先以100万元/年缴纳租金。故对于租金支付标准已变更为100万元/年的主张本院不予采信，黄开明应按照125万元/年支付2015年5月1日至2018年12月4日的租金并参照该标准支付此后至2019年4月30日的占有使用费。其次，因碧螺村村委会相关工作人员一审陈述在黄开明提出变更租金标准时表示可以缓交差额部分25万元/年，结合黄开明2015年后每年实际缴纳100万元租金的情况，应视为碧螺村村委会同意黄开明每年缓交租金25万元。现黄开明与碧螺村村委会签订的租赁合同已由双方协商一致解除，黄开明应向碧螺村村委会补交欠缴租金。综上，经核算，黄开明应向碧螺村村委会支付未付租金及占有使用费150万元。黄开明二审中申请调取碧螺村村委会2015年度至2019年度的财务记账凭证，但财务记账凭证系碧螺村村委会内部管理文件，不足以证明碧螺村村委会与黄开明之间关于租金标准的约定，故本院对黄开明的申请不予准许。关于黄开明装修损失的数额。黄开明主张其基于开设超市的目的对案涉房屋装修，装修投入远超出仅为转租进行的装修投入，故应区分房屋配套基础设施的投入和为开设超市的额外投入，开设超市的额外投入应由碧螺村村委会赔偿。如黄开明租赁案涉房屋仅用于转租，苏通宜［2019］资评字第1010号估价报告书列明的资产中灯具、油烟机、空调均无需安装；苏通宜［2019］法评字第009号估价报告书列明的装修及附着物中仅需安装防盗栏和扶手。对此本院认为，苏通宜［2019］法评字第009号估价报告书列明的装修及附着物主要为瓷砖面、涂料、地砖、木门等设施，苏通宜［2019］资评字第1010号估价报告书中列明的固定资产主要包括空调、油烟机、电梯和灯具，黄开明并未提供充分证明上述设施中属于开设超市额外投入的部分，且挂壁空调、油烟机、立式空调属于未形成附合的装饰装修物，一审判决已认定由黄开明拆除自行取回，故本院对其主张不予采信。一审判决综合考虑合同履行情况及装修评估价值等因素，酌情认定碧螺村村委会应支付黄开明的装修残值损失共计155218.9元，并无不当，本院予以确认。综上所述，黄开明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40200元，由上诉人黄开明负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年二月二十一日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。