河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0311民初3862号之一原告：洛阳宝龙置业发展有限公司。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师。一般代理。被告：刘文亚，女，1989年10月9日出生，汉族。原告洛阳宝龙置业发展有限公司诉被告刘文亚商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司委托诉讼代理人许文、赵剑锋到庭参加诉讼，被告刘文亚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房预售合同》已经解除。确认被告办理的物权预告登记已经失效。判令被告配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块III区第3幢2单元2-2114号商品房的购房合同登记备案注销手续。2.请求法院判令被告将位于洛阳宝龙城市广场AB地块III区第3幢2单元2-2114号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态。3.判令被告从逾期配合办理注销登记等解除合同相关事宜之日起15日内，每日按照总房款263195元的万分之三向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金1184元。4.判令被告从逾期配合办理注销登记等解除合同相关事宜第16日起，每日按照总房款263195元的万分之六向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续并依约返还房屋之日止。5.请求法院判令被告依约按照总房款263195元的10%支付违约金26319.5元。6.确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息，以及违约金、物业费等费用。7.判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的全部费用。事实和理由：2015年12月3日原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告刘文亚订立了编号为YS0323888的《商品房预售合同》，被告自愿购买了洛阳宝龙城市广场AB地块III区第3幢2单元2-2114号商品房（也即开元大道219号3幢2单元2-2114号），建筑面积共45.13平方米，用途为公寓式酒店，总房价款为263195元，被告选择按揭贷款方式付款。2015年12月28日，兴业银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定银行向被告提供贷款140000元，借款期限120个月，按月等额本息方式归还贷款，原告宝龙置业提供阶段性担保，保证期间自本合同签订之日起至借款人办妥房屋所有权证和以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，该抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日止。根据购房合同约定，被告向原告交付了全部购房款，原告也向被告交付了房屋。2017年12月14日原告已取得了包含本案房屋在内的洛龙区开元大道219号3幢2-2820等1040套房豫（2017）洛阳市不动产权第××号房权证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登记已经失效。本案房屋具备办理房屋权属登记条件后，原告已多次通知被告，要求被告依约将办理房屋权属登记所需资料及相关费用送交甲方即原告，配合办理房屋产权证书、他项权证，被告都没有配合办证。原告于2019年4月26日向被告邮寄了《逾期办证催告函》律师函，但被告置之不理，2019年6月12日通过特快专递向被告邮寄《解除合同告知函》。被告的行为违背了双方签订的《商品房预售合同》第十二条“买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记书面通知或媒体公告的10天内，将办理权属登记需由买受人提供的资料及相关费用送交出卖人，否则买受人应按房价款总额日万分之二的标准向出卖人支付违约金”的约定。依据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第十条第2款“发生以下任一情况，买受人引致出卖人为买受人提供的按揭贷款担保无法及时解除或者承担其他风险的，买受人每延误一日买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款万分之三的违约金，延误达30日出卖人有权解除购房合同，买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款10%的违约金。本条所述违约金并不免除买受人办理或者配合办理房屋所有权证及他项权证的义务，且若该违约金不足以补偿出卖人损失的，买受人另行向出卖人赔偿。（1）若因买受人原因致使该房屋的房屋所有权证在出卖人办理完毕房屋初始登记后30日内无法申领或延迟申领，（2）若因买受人原因致使该房屋的他项权证在出卖人办理完毕房屋初始登记后30日内无法申领或延迟申领”，以及第二十四条第4款“购房合同的房屋被法院查封或者预查封的，出卖人有权选择解除本合同，要求买受人按照本条约定承担违约责任，且买受人同意出卖人将应退房款优先清偿买受人的银行贷款、滞纳金、违约金等费用”以及第六款的约定，因被告拒不配合办理房屋权属登记，同时涉案房屋又因被告原因被法院查封，原告要求解除合同并要求被告承担违约责任的诉请，应当得到法院支持。再有，《商品房预售合同》附件四第十五条约定“预售合同解除：4、合同解除后，出卖人向买受人退还房价款前，买受人应完成以下工作：（3）如买受人已实际入住，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态。5、买受人未在收到出卖人解除通知之日起30日内配合出卖人办妥本条上述第4款所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受人主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）”，第二十四条按揭担保第1款约定偿付出卖人的其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。综上所述，由于被告的违约行为，致使原告向银行提供的担保无法及时解除，对原告的利益造成了损害。为维护原告合法权益，防止损失进一步扩大，特依法提起诉讼，望人民法院依法判决，准予原告所请。刘文亚未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，未对原告提交的证据发表质证意见，结合原告提交的证据及原告陈述，本院认定以下事实：2015年12月3日，原、被告签订编号为YS0323888的《商品房预售合同》一份，该合同约定，洛阳宝龙置业发展有限公司将其开发的位于洛龙区开元大道以南厚载门街以东展览路以北定鼎门街以西宝龙城市广场AB地块III区第3幢2单元2-2114号房产以总价款263195元出卖给刘文亚。刘文亚给付首期款123195元，其余房款140000元由刘文亚于本合同签署之日起三个月内完成按揭贷款手续并支付至出卖人账户。2015年12月28日，兴业银行股份有限公司洛阳分行与刘文亚、洛阳宝龙置业发展有限公司三方订立《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，约定银行向刘文亚提供借款140000元，用于购买上述商品房，刘文亚以所购的商品房作为贷款抵押物，洛阳宝龙置业发展有限公司为刘文亚的该笔贷款提供阶段性担保。洛阳宝龙置业发展有限公司与刘文亚签订前述《商品房预售合同》后，就所涉房产办理了房屋所有权预告登记，预告登记权利人为刘文亚。洛阳市不动产登记中心出具的案涉房产的《预告登记情况记载表》显示，本案所涉房产于2019年4月30日被洛阳市涧西区人民法院查封，查封期限至2022年4月30日。原、被告因办理房屋权属登记等问题产生纠纷，达不成一致意见，原告遂诉至本院，请求判如所诉。本院认为：《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第8条规定：“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”因刘文亚涉及其他纠纷，致案涉房产已被人民法院采取查封措施，原告起诉要求确认其与被告签订的《商品房预售合同》已解除并要求被告返还案涉房屋，该诉请涉及到房屋权利的归属，根据前述法律规定，应驳回原告起诉。原告可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第(三)项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条之规定，经合议庭评议，裁定如下：驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的起诉。案件受理费5660元，退还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，保全费1836元，由原告洛阳宝龙置业发展有限公司自行承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  毛继光人民陪审员  杨明亚人民陪审员  肖建军二〇二〇年二月二十日书 记 员  李 珊