文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初19849号原告：张道春，男，1978年2月22日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。被告：叶金华，男，1974年3月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托代理人：陈明珠，江苏同丰律师事务所实习律师。原告张道春与被告叶金华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用简易程序于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告张道春及其委托代理人唐天宝，被告叶金华的委托代理人赵雨兵、陈明珠到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告张道春提出诉讼请求：1、判决确认原告有优先购买涉案房屋的权利；2、判决被告与案外人之间的房屋买卖合同无效，由原告优先购买涉案房屋；3、如上述第2项诉讼请求无法得到支持，原告变更诉讼请求为被告赔偿原告损失；3、由被告承担本案诉讼费用。审理中经本院询问，原告表示如上述第2项诉讼请求无法得到支持，原告变更诉讼请求为被告赔偿原告损失，具体损失以原告支付的35万元转租费、3万元押金以及案外人所述的350元转售价差价为准。事实与理由，被告叶金华与案外人舒某于2016年3月9日签署房屋租赁合同，合同约定房屋租期为三年。房租到期后，2019年3月4日原告张道春通过案外人舒某介绍与被告叶金华签署房屋租赁合同。同时，原告支付给案外人舒某房屋转租费35万元。原告与被告签署的房屋租赁合同中约定：“五、1、房屋租赁合同到期后，在同等条件下，乙方有优先续租权……”。2019年6月份，被告叶金华在没有事先通知原告的情况下，将涉案房屋转卖给刘某，并己过户到刘某名下，刘某明确该租赁合同到期要收回房屋。《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，被告叶金华在出租、出卖涉案房屋时，在同等条件下原告有优于其他人购买涉案房屋的权利。被告此举明显损害原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，无奈向法院提起诉讼。被告叶金华辩称，被告在出售房屋之前已经告知过原告，原告认为房屋价格高，不予购买，被告没有侵犯原告的优先购买权。被告与案外人签订的房屋买卖合同合法依法有效，不存在欺诈或损害原告合法权益行为，且已经履行完毕，相应产证也办理到案外人名下，原告要求确认合同无效不应支持。对于原告主张的损失亦不予认可。请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2019年3月4日原告张道春（乙方）与被告叶金华（甲方）签订了昆山市房屋租赁合同书，叶金华将其坐落于昆山市陆家镇XX路XX号房屋出租给张道春经营百货，房屋面积149平方米，租期自2019年3月10日至2022年3月9日，每年租金80000元，租金采取一年一付，先付后用的方式。合同中约定乙方有转让权，但必须事先征得甲方同意，如乙方在甲方不知情和甲方不同意的情况下转让给第三方，则作违约处理，甲方有权终止合同，收回店面房。合同到期最后2个月租金作为房屋违约金。甲方收取乙方押金30000元，如合同到期乙方不续租，甲方应退还押金。另查明，原告承租涉案房屋之前，该房屋由案外人舒某、黄享国向被告承租使用。原告称其通过案外人舒某的介绍与被告签订了上述房屋租赁合同，原告为此向案外人舒某支付了房屋店面转让费350000元。再查明，2019年7月1日，被告叶金华（甲方）与案外人陈鑫（乙方，乙方处签字处有“刘某代”字样）签订了一份房屋买卖合同。甲方将涉案房屋出售给乙方，合同中在租赁事宜中载明，甲方陈述在该房屋上存在租赁合同，并且甲方保证已提前十五日告知承租人本次交易，承租人已经明确放弃优先购买权。如双方达成一致，乙方在办理交房手续时自愿继续履行甲方签订的租约内容。房屋买卖合同约定房屋出售价为195万元，房屋买卖交易过程中的税费全部由乙方承担（按照法律规定应由甲方承担部分，乙方自愿替其承担）。该房屋买卖合同签订后，2019年7月19日涉案房屋已办理产权过户登记至案外人刘某、戴某名下。原告称被告出售涉案房屋并未明确告知，侵犯其优先购买权。被告称已事先告知但原告表示了放弃购买，被告提供了2019年6月30日其微信联系原告的聊天记录，其中被告称“我现在要用钱，你能买下来吗，我可以便宜一点给你，明天我们一起谈一下”，原告询问价格，被告表示200万元，原告称“这么多钱，能不能便宜点”。又查明，涉案房屋现仍由原告承租使用，原告称刘某要求在合同租期届满后收回房屋。原告为此要求确认其享有优先购买权，被告出售房屋的买卖合同无效。审理中经本院询问，原告同意在房屋买卖合同有效的情形下，变更诉讼请求为被告赔偿其损失。审理中原、被告确认原告已支付租金至2020年3月1日。上述事实，有昆山市房屋租赁合同书、银行流水、转账记录、微信聊天记录、房屋买卖合同、房屋产权证等，以及当事人陈述予以证实。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，对承租人造成损失的，出租人应承担相应的赔偿责任。但出租人与第三人签订的房屋买卖合同并不当然无效。本案中，被告在与原告存在房屋租赁合同关系期间将房屋出售，其与案外人签订房屋买卖合同的时间为2019年7月1日，但根据被告举证其仅在2019年6月30日通过微信询问原告是否购买房屋，原告并未明确作出放弃购买的意思表示，且被告报价为200万元，高于被告实际出售价格195万元，据此本院认定被告履行通知义务存在瑕疵，其出售涉案房屋侵害了原告作为承租人的优先购买权。由于被告与案外人的房屋买卖合同中注明了房屋中存在租赁，出售方保证已提前十五日告知承租人本次交易，承租人已经明确放弃优先购买权的内容，原告并无证据证明购买方存在恶意情形，且涉案房屋已过户登记至购买方名下，故原告主张房屋买卖合同无效本院不予支持。在此情形下，原告如存在损失的有权向被告主张赔偿，但原告应对其因此产生的损失承担举证义务。本院认为，现房屋虽已出售他人，但购买方并未要求解除合同，原告仍按原租赁合同承租使用涉案房屋，故其押金并非损失范围，原告所称支付给案外人舒某的转让费35万元亦与本案无关。另外，承租人的优先购买权系缔约请求权，并不必然导致原、被告之间成立房屋买卖合同关系，即便现房屋价值上涨也不能直接以差价作为承租人损失予以认定，且本案中原告对于涉案房屋市场价值并未提供证据证明。据此，本院认为原告证据不足，对其该项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张道春全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元由被告叶金华承担，该款原告已支付本院，本院不再退还。被告于本判决生效后十五日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇二〇年二月二十日书记员  颜晓龙《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。