贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14938号 原告：吴发荣，女，汉族，1982年3月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：潘科（一般代理）,系原告吴发荣之丈夫。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴慢慢（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15205201811069398。 原告吴发荣与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳恒通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘科，被告委托诉讼代理人吴慢慢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴发荣向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金20,198.33元及该违约金实际占用期间的利息暂计150.05元（利息以20,198.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费4,495元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以4,495元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月25日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款343,509元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月20日起计算至2018年11月12日暂计10,030.46元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2011年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。另，合同还约定，被告应在2014年7月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2011年12月25日签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了三通费4495元。2017年10月20日被告才向原告交房，一共逾期1176天，但被告一直拒不支付合同约定的逾期交房违约金，被告应在2017年10月20日后90日告知原告申请登记，2018年11月12日才告知原告，一共逾期292天，但被告一直拒不返还三通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为：该《商品房买卖合同》是合法有效的。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告也应如实按照协议约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，及《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条的规定，被告应如期向原告交付房屋，而被告未如期向原告交付房屋行为已经构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商品房买卖合同》第十三条的约定，要求被告向原告支付逾期交房违约金20198.33元及实际占用期间的利息150.05元（利息以20198.33元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年7月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）。关于三通费问题。原告认为，被告收取上述三通费用的行为违法，该三通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取三通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就三通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述三通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的三通费用并按人民银行同期同类贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即交房之日起90日）内办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，原告多次与被告协商退还未果。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第二十三条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告碧阳恒通公司答辩称：1、关于逾期交房违约金：原告所在的7号楼，合同约定为2014年7月30日交房，自2014年7月31日起计算。同时根据《民法总则》对诉讼时效的规定，从答辩人立案之日倒推三年，超过三年诉讼时效的违约金部分依法不予支持。居住在7栋2单元14层2号房的吴发荣主张逾期交房违约金不应得到支持，理由为：该房屋所在楼栋于2014年7月31日即具备交房条件，2014年9月19日公告交房，该房屋原房主系罗冬梅，答辩人已经于2017年10月11日将房交付给罗冬梅，并且答辩人已将逾期交房的违约金支付给了罗冬梅，共计5,633元。罗冬梅于2015年12月31日向答辩人申请更名为吴发荣，同时原告吴发荣出具了一份《承诺书》，承诺逾期交房的违约金归罗冬梅所有，吴发荣自愿放弃对该违约金享有的权利。同时吴发荣明知房屋已具备交付条件，一直拖延未接房，因此，吴发荣主张逾期交房的违约金无事实及法律依据，应予驳回；关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实和法律依据;2、关于三通费问题。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，答辩人并未向被答辩人等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由答辩人代为收取向相关部门转交。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。被答辩人等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由答辩人代为收取，且已开通使用。被答辩人等的该项诉讼请求与事实及合同约定不符，主张利息也无事实及法律依据。同时如被答辩人等认为系违法收取该费用即为不当得利，被答辩人等的主张应受诉讼时效的限制，对于该请求因已超过诉讼时效，依法应予驳回。同时，答辩人已将吴发荣的三通费退还给其本人；3、关于逾期办证。7-12号楼在具备办证条件后，2017年年底我市二证合一开始恢复办证后，答辩人即多次通过电话和于2018年1月15日起在该区域单元电梯口张贴办证通知以及2018年3月16日在毕节日报上登载办证通知，以及发送短信、律师函等方式进行通知，已尽到通知义务。该区域的截止时间为2018年1月15日。因此，从各原告实际交房日期次日起加上360日后至2018年1月15日截止。再根据《民法总则》对诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日倒推三年，超过三年诉讼时效的违约金部分依法不予支持。其中吴发荣于2017年10月11日才接房，加上360日后已超过答辩人通知时间（2018年1月15日），且其在通知后2018年8月14日完税提交资料，2018年9月25日才出具委托书，并于2018年11月14日出证，其逾期办证的诉讼请求不应得到支持。根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。答辩人认为该约定并不违反法律的规定，应当给予尊重意思自治原则。在被答辩人并未将办证资料提交答辩人，出具委托办证的委托书，答辩人在没有这些办证所需要资料以前是不可能办理的。双方形成的是委托代办关系，答辩人已完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托的委托书。答辩人的义务履行后通知原告即完成，原告未能在通知后提交资料的责任不应由答辩人承担。 本院经审理查明：2015年12月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第7幢2单元14层2号房，或7-2-14-2，总价款342649元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。同时，合同附件十二补充协议约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款共计343509元。2011年12月25日，被告向原告收取了各项开户费及交易费4493元。2014年7月31日，被告取得涉案商品房所属楼幢的贵州省建设工程竣工验收备案表，该工程的竣工验收备案文件齐全，备案机关已同意备案。2014年9月19日，被告在毕节日报上发布交房公告，告知碧阳国际城1期7、8、9、10栋业主，来办理交房手续的最后期限为2014年9月30日，如逾期不来办理，按合同约定从2014年10月1日视为交房手续已办理完毕。2017年10月20日，被告向原告交付涉案房屋。2015年7月22日，被告取得涉案商品房所属楼幢的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告在涉案房屋入口电梯处张贴通知，通知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋产权证所需的有关资料。2018年3月19日，被告在毕节日报上刊登不动产权证催办通知，再次通知碧阳国际城Ｅ7、8、9、10、11-12、21-26号楼的业主提交办证资料。2018年9月25日，原告与被告签署委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。2018年11月12日，涉案商品房登记至原告名下。原告认为被告未如期向原告交付房屋，还违法向原告收取三通费用，故以前述诉请诉至本院。 另查明，涉案商品房原为案外人罗冬梅购买，2015年12月31日更名为原告吴发荣。2015年12月31日，原告与罗冬梅共同签署承诺书，载明吴发荣对于交房违约金，自动主弃享有权，违约金归原业主罗冬梅所有。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 庭审后，原告申请撤回了本案的第一、二项诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请。虽原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，但在合同附件十二《补充协议》中约定“8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方已达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，即委托代办关系，并对办理期限及违约责任进行了约定。同时，虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但根据双方的上述约定，应认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料。则被告应当于原告办理入住手续的360日内具备办理转移登记的条件，能提供办理产权过户的相关手续。且原、被告之间形成委托办证关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，即被告在具备办理转移登记的条件后，还负有履行披露的义务。被告于2017年10月20日向原告交房，即应于2018年10月15日前具备办理转移登记的条件并履行披露义务。被告于2015年7月22日取得涉案商品房所属楼幢的商品房屋备案证明书，也已为原告办理了涉案商品房的不动产权证书，表明被告取得该商品房屋备案证明书即已具备办理转移登记的条件。同时，被告于2018年1月15日通过在涉案房屋入口处张贴通知，告知包括原告在内的业主提交办理涉案房屋办证的有关资料，应视为此时被告已履行了告知原告的义务。而此时未超过双方约定的2018年10月15日的期限，被告未违约，故原告的该诉请，本院不予支持。另，原告申请撤回本案的第一、二项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴发荣的诉讼请求。 案件受理费337元（已减半收取），由原告吴发荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年二月十日 书记员  张婵婵