上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10883号上诉人（原审被告）：上海徐汇致真餐饮有限公司，住所地上海市徐汇区淮海中路1726号。法定代表人：徐振辉，董事长。委托诉讼代理人：孙菁，上海康明律师事务所律师。委托诉讼代理人：英洁，上海康明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海夷清实业有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路7888号315-B室。法定代表人：李慧芳，董事长。委托诉讼代理人：严省三，该公司员工。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。上诉人上海徐汇致真餐饮有限公司（以下简称致真公司）因与被上诉人上海夷清实业有限公司（以下简称夷清公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初12429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。致真公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第五项，改判驳回夷清公司一审全部诉讼请求。事实和理由：2016年，夷清公司作为原告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，案号为（2016）沪0104民初32128号，一审法院认定夷清公司与致真公司就上海市徐汇区XX路XX号XX营院内七号楼房屋（以下简称系争房屋）签订的租赁合同无效。夷清公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院以一审法院未查清房屋的合法性为由裁定发回重审。一审法院在重审期间向部队人员询问了系争房屋的相关情况，并制作了两份笔录。该两份笔录无论从形式还是从内容，均不符合法律规定的证据标准，不能证明系争房屋的合法性。一审法院采信该两份笔录并作为认定系争房屋合法性的依据，与我国关于不动产建造、权利登记和管理的法律相悖。夷清公司未提供证据证明部队对翻建前的房屋拥有权利，也没有证据证明系争房屋翻建时获得任何批准，故系争房屋不具有合法性。夷清公司长期以来以转租非法建筑物的方式获得巨额利益，其中的差价属于违法收入，故夷清公司不存在合法损失，一审判决致真公司支付违约金完全错误。综上，致真公司认为双方签订租赁合同是无效的。合同履行过程中，因税改，致真公司要求夷清公司开具增值税发票，但夷清公司予以拒绝，之后致真公司发现系争房屋没有产证，故致真公司自2016年9月1日起不支付租金。假如法院认定租赁合同有效，则对一审判决第一项无异议；对第二项的起算时间、租金和使用费的标准无异议，但对截止时间有异议，认为应计算至致真公司搬离时间即2018年5月16日；第三项和第四项的违约金，均应以实际损失为准，夷清公司未提交实际损失的相关证据，应认定无实际损失，故致真公司无需支付。夷清公司辩称，系争房屋属于部队的房屋，具有特殊性。一审法院在发回重审后已查清系争房屋具有合法性。致真公司依据房屋租赁许可证办理了营业执照，故致真公司认可系争房屋的合法性。综上，不同意致真公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。夷清公司向一审法院起诉请求：1.夷清公司与致真公司签订的《上海市XX路XX号租赁合同》于2016年11月18日解除；2.致真公司搬离系争房屋，并将该房屋交还夷清公司；3.致真公司向夷清公司支付自2016年9月1日起至2016年11月18日止的房租574,048.76元（日租金7,266.44X79天）；4.致真公司向夷清公司支付自2016年11月19日至今的房屋使用费（按合同约定的租金标准计算）；5.致真公司向夷清公司支付逾期付款违约金34,515.59元（计算方式：逾期天数2016年8月15日至2016年11月18日共95天，日租金7,266.44X5%X95天）；6.致真公司赔偿解除合同违约金10,609,000元（按年租金的4倍计算）。一审法院认定事实：2006年5月10日，XX招待所（甲方，以下简称XX招待所）与上海XX有限公司（乙方，以下简称XX公司）签订协议书，约定由甲乙双方合作在XX路XX号营院内七号楼地块新修建3层商务办公楼，甲方同意将新修建的七号楼移交乙方有偿租用。协议签订后，XX公司遂在此地块上翻建了七号楼，于2006年11月底前竣工。2007年8月，XX招待所与XX公司还就七号楼建造费用进行了结算。2006年12月1日，XX房地产管理局上海房地产管理处出具了《军队房地产租赁许可证》，房地产位置上海市徐汇区XX路XX号，出租人XX招待所，承租人XX公司，房屋建筑面积9,080.6平方米，经审查，该房（地）产符合租赁用房（地）出租标准及有关租赁条件，特发此证，有效期自2006年12月1日起至2011年12月31日止。注：XX招待所称，9,080.6平方米是整个XX营院的出租房屋面积，包含了系争房屋在内，XX公司是承租人代表，实际承租人不止XX公司一家，其他承租人要办证照，需与XX公司签订虚拟的租赁合同，凭此合同办理证照。2007年2月28日，XX招待所与XX公司签订《房屋租赁合同》，XX招待所将系争房屋（总建筑面积1,300平方米的3层楼房及附房）租给XX公司使用，租期自2007年3月1日起至2022年2月28日止。XX公司又将系争房屋转租致真公司。2009年2月，XX招待所与XX公司签订终止协议，终止了该租赁合同，由XX招待所补偿XX公司333万元，并约定XX公司同意与致真公司同时提前终止系争房屋租赁合同，自2009年1月1日起，XX招待所保证并负责按照XX公司与致真公司的租房合同尚未履约的权利和义务，具体事宜由XX招待所与致真公司另行协商。注：该补偿款333万元，实际系夷清公司出资。2008年12月18日，XX招待所（甲方）与夷清公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将系争房屋租给乙方使用，经营用途为综合（含商务、餐饮等）。本合同租期为15年，时间自2009年1月1日起至2023年12月31日止。为确保本合同依法履行，甲方同意乙方在本合同约定租赁期及经营范围内依法转租商务楼。注：夷清公司与XX招待所称，该合同实际签订时间为2010年左右，因夷清公司股权转让，新股东受让夷清公司后由XX招待所与夷清公司重新签订了租赁合同，合同内容参照了XX公司与老夷清公司之间的合同。2008年12月，夷清公司（甲方）与致真公司（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》，约定：夷清公司将系争房屋出租给致真公司；系争房屋隶属权利人XX招待所，并可用于出租作为餐饮及商业使用；甲方确认，XX招待所已经全权委托甲方作为租赁物业的代管人，甲方有权代表XX招待所管理、出租、经营、维护租赁物业；房屋租赁期自2009年1月1日起租日起算，租赁期限为10个日历年；甲、乙双方约定，租赁物业起始年租金（包含物业管理费在内）为250万元，在租赁期的前2年内不变。自第3年起，租金每3年递增一次，递增率为递增前年租金的3%。考虑到目前乙方经营的情况，甲方同意2009年、2010年的租金按240万元收取。乙方应于每季度前一个月15日前向甲方支付下个季度的租金。第一次支付时间为2008年12月31日前，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方逾期支付租金的期限不得超过30日，否则甲方有权在向乙方发出单方面解除合同通知书后15日内，自动在乙方支付的承租保证金中予以扣除前述违约金。如承租保证金不足以支付前述违约金的，则甲方有权就不足部分向乙方予以追索。乙方向甲方支付租金的方式仅限于：银行转账、银行支票、本票、现金。甲方在收到上述租金后，应当向乙方提供有效的发票或收据；为保证本合同的履行，乙方同意支付本合同的承租保证金50万元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁物业承租保证金除用以抵充应由乙方承担的费用（包括但不限于：欠缴的水、电、煤、电信等公共事业费、违约金、赔偿金、未及时支付的租金）。乙方返还租赁物业时应符合正常的使用状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同的年租金的4倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（七）乙方逾期不支付租金累计超过45日的；……本合同自甲、乙双方盖章支付第一笔租金后生效。其后，致真公司按约付租，并支付了保证金50万元。致真公司未支付自2016年9月1日起的租金。2016年12月27日，XX招待所出具《证明》，内容为：我所与夷清公司在2008年12月18日（合同编号：【2008】三招租合字第33号）签订的《房屋租赁合同》真实有效，至今该合同仍在履行中。夷清公司承租的房屋坐落在上海市徐汇区XX路XX号XX营院内七号楼，总建筑面积为1,300平方米的3层商务楼，该楼是由部队上级单位批准建造的合法建筑物，手续合法、完备（附营院平面图一份）。2018年5月24日，致真公司致函XX招待所，称其于2018年5月16日搬离并清空了系争房屋。注：经一审法院了解，XX招待所收到了该函，但认为与其无关，故未将函转交夷清公司，也未将此情况转告夷清公司。本案一审诉讼中，致真公司于2018年8月6日第一次庭审时提供了上述给XX招待所的搬离函件，并认为已交还房屋，使用费不应再计算。夷清公司则认为，其之前不知此事，也未接到过XX招待所的通知；夷清公司不认可房屋已交还，交还房屋应根据合同约定由双方当面交接，并办理交接手续，因此空置期间的使用费也应由致真公司承担，使用费应计算至双方实际办理交接手续时止。一审庭审中，法院要求双方先搁置是否已交房、使用费计算截止日期的争议，再进行一次实地交接，双方均表示接受。2018年8月15日，致真公司致函法院称，法院要求其与夷清公司交接根本没有必要，也不存在交接义务；其公司已于2018年5月16日腾空搬离系争房屋并通知XX招待所，这是一个法律事实，系争房屋是违法建筑，租赁合同无效，夷清公司不是系争房屋的权利人，也不具备转租资格，没有权利要求交接。一审法院遂将该信息告知夷清公司，并向夷清公司释明是否自行收回系争房屋，若夷清公司坚持与致真公司当面交接，由此导致房屋继续空关有扩大损失的嫌疑，请夷清公司慎重考虑。夷清公司回复称，坚持原意见，其认为根据合同约定需与致真公司办理交接手续才收回房屋，由此导致房屋空关的损失应由致真公司承担。一审中，夷清公司表示同意退还保证金。就系争房屋是否为合法建造事宜，夷清公司还提供了军队“两项普查”期间的营房分栋情况核查表、七号楼营房分栋分层平面图作证。一审法院就翻建系争房屋是否得到批准事宜分别向XX招待所、XX招待所的上级单位XX工作处进行了调查。XX招待所称，翻建系争房屋报批过，上级通过电话通知或现场查看批准的，应该有书面回复，但由于当时XX招待所原领导出事，材料被部队查封，搬来搬去就找不到了。但租赁许可证也可作为上级机关对房屋翻建行为的认可。系争房屋现在确实未办理产证，但已有相关文件要求在军队空余房地产改革完成后统一办理。2014年全军实施房地产、出租房屋两项普查时，上级已派员对所有房屋进行普查，做了CAD图纸电子版（注：该图纸即为夷清公司提供的七号楼营房分栋分层平面图），并备案。XX工作处称，我们作为上级部门，肯定知道翻建的事情，我们从上到下都是认可的。部队流动性大，资料档案保存也不是很完善，但房屋建在部队土地上，肯定属于军产。两项普查的数据中有系争房屋，已纳入营房实力，说明部队对系争房屋的认可。而且纳入营房实力的房屋，如果要拆需要做实力变更手续，要层层上报，这也印证了建筑的合法性。两项普查的数据最终归入总后勤部档案数据库中。并且，系争房屋的出租也是经过报批得到上级部门许可的，这也说明我们对翻建行为的认可。另查明，原案于2016年11月10日立案，夷清公司第一项诉请为要求解除合同，诉状副本于2016年11月18日送达致真公司。该案审理中，根据致真公司的申请，一审法院委托上海第一测量师事务所有限公司对系争房屋的装修残值进行审价。2017年6月5日，上海第一测量师事务所有限公司出具司法审价鉴定意见：本案“上海市徐汇区XX路XX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为2,766,866元。双方对该审价报告提出了异议。2017年6月29日，上海第一测量师事务所有限公司出具补充鉴定意见：本案“上海市徐汇区XX路XX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为（未包含折旧计算）：（1）本案项目所涉造价为3,092,345元（未包含厨房设备所涉造价）。（2）厨房设备所涉造价为：307,550元。2017年7月24日，根据双方当事人于2017年7月12日在法庭的庭审质证中提出的异议以及法庭的要求，上海第一测量师事务所有限公司出具补充鉴定意见：本案“上海市徐汇区XX路XX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程造价为（未包含折旧计算）：1、若法庭支持申请人（致真公司）对装修时间（2012年至2016年曾经装修）的主张，则（1）本案项目所涉造价为3,092,345元（未包含厨房设备所涉造价）。（2）厨房设备所涉造价为307,550元。2、若法庭支持被申请人（夷清公司）对装修时间（2006年11月28日）的主张，则：（1）本案项目所涉造价为2,649,733元（未包含厨房设备所涉造价）。（2）厨房设备所涉造价为307,550元。同日，上海第一测量师事务所有限公司出具上海市徐汇区XX路XX号7号楼装饰装修工程项目补充残值计算说明，若法庭支持被申请人（夷清公司）对装修时间（2006年11月28日）的主张，则本案“上海市徐汇区XX路XX号7号楼的装饰装修工程项目”所涉工程残值为：1、按5年或8年的年限进行折旧后所涉工程的残值为：（1）本案项目残值为：132,486.65元（未包含厨房设备所涉造价）。（2）厨房设备残值为：15,377.50元。2、按租赁合同剩余租赁期摊销进行折旧后所涉工程的残值为：（1）本案项目残值为：418,284.48元。（2）厨房设备残值为：47,986.52元。一审法院认为，上海市徐汇区XX路XX号XX营院内房屋属军产，系争房屋系于2006年由原房屋翻建而成。该房建造虽未取得建设工程规划许可证，但该房系在军队土地上建造，其申请手续本就不同于地方建设，且又是翻建而非新建。虽无军队内部书面同意翻建系争房屋的直接证据，但依一审法院调查，XX招待所的上级部门知晓并认可系争房屋翻建行为，全军两项普查期间系争房屋也已入档备案，《军队房地产租赁许可证》允许出租的房屋亦包含系争房屋在内，上述事实表明系争房屋的建造已得到部队的确认，系争房屋不宜认定为违章建筑。因此，夷清公司与致真公司就系争房屋签订的租赁合同当属有效，双方应恪守履行。致真公司租赁使用系争房屋，却未支付自2016年9月1日起的租金，无正当理由，已构成根本违约，夷清公司有权解除合同并要求致真公司承担违约责任。现夷清公司以前案中包含解除合同请求的起诉状送达致真公司之日作为合同解除之日，符合法律规定，一审法院予以支持。夷清公司主张逾期付款违约金，有合同依据，一审法院予以支持。夷清公司主张的合同解除违约金依合同约定为年租金的4倍达1,000多万元，过分高于因合同解除造成的实际损失，应予调整，一审法院根据合同的履行情况、违约严重程度、再次出租所需合理时间等因素，酌定违约金为200万元。夷清公司同意返还保证金50万元，一审法院予以准许。根据合同约定，交还房屋应由双方当面交接确认，现致真公司在未通知夷清公司的情形下撤离系争房屋，不符合同约定的交接方式，因此致真公司实际搬离之日不能作为使用费计算的截止日。但本案中致真公司已披露其已腾空并搬离系争房屋，且拒绝与夷清公司办理当面交接手续后，夷清公司有义务在合理期限内尽快接收房屋以避免损失扩大，在一审法院释明后夷清公司仍坚持己见，不愿收回系争房屋，故由此造成房屋继续空关而扩大的损失，致真公司无需承担责任。综合上述事实和分析，夷清公司要求致真公司办理并交还系争房屋的请求，一审法院不予支持，夷清公司可自行收回房屋。结合本案实际情况，一审法院酌定致真公司拒绝当面交接房屋后的一个月为夷清公司收回系争房屋的合理期限，使用费的计算以此为限，自2018年9月16日起的使用费致真公司无需承担。一审法院确定的夷清公司收回房屋的合理期限止于2018年9月15日，而合同约定的租期至2018年年底，两者相差仅有三个半月，且合同系致真公司违约而解除，因此无论依照法律规定还是根据合理性、公平性而言，装修均不应予以补偿。一审法院据此判决：一、上海夷清实业有限公司与上海徐汇致真餐饮有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX营院内七号楼房屋签订的租赁合同于2016年11月18日解除；二、上海徐汇致真餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海夷清实业有限公司自2016年9月1日起至2018年9月15日止的房屋租金和使用费，2016年内按每日7,266.44元计算，2017年为2,731,817.50元，2018年内按每日7,484.43元计算；三、上海徐汇致真餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海夷清实业有限公司逾期付款违约金34,515.59元；四、上海徐汇致真餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海夷清实业有限公司合同解除违约金2,000,000元；五、驳回上海夷清实业有限公司其余诉讼请求；六、上海夷清实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海徐汇致真餐饮有限公司保证金500,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117,160元，由上海夷清实业有限公司负担63,460元，由上海徐汇致真餐饮有限公司负担53,700元；鉴定费129,900元，由上海徐汇致真餐饮有限公司负担。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，租赁合同履行过程中，致真公司办理了住所地为上海市徐汇区XX路XX号的营业执照。2019年6月12日，XX管理中心颁发《军队房地产使用许可证》，载明：项目类型为房地产委托管理，管理方（委托方）为Z招待所，运营方（受托方）为夷清公司，房地产位置为上海市徐汇区XX路XX号7号楼，使用用途为综合（含商务、餐饮），房屋面积为1,300平方米，有效期为2019年6月12日至2019年12月31日。本院认为，根据本案查明的事实，系争房屋虽然没有取得产权证或建设规划许可证，但系争房屋作为军产，其建造已经得到部队主管部门的同意，故致真公司主张系争房屋是违章建筑，本院不予采纳。一审法院认定夷清公司与致真公司就系争房屋签订租赁合同有效，本院予以认同。致真公司未按照合同约定支付2016年9月1日起的租金。致真公司陈述其不支付的理由为夷清公司拒绝开具增值税发票及系争房屋没有产权证。由于双方在合同中未约定夷清公司有义务开具增值税发票，且之前履行过程中夷清公司亦未开具过增值税发票，另外系争房屋虽然没有产权证，但致真公司在系争房屋的地址办理了营业执照，系争房屋没有产权证不影响其经营，故致真公司陈述的上述理由均不能成立，其不支付租金已经构成违约。夷清公司据此解除双方租赁合同，符合合同约定。一审法院以夷清公司第一次包含解除合同请求的起诉状送达致真公司之日作为合同解除之日，并无不当。致真公司在未通知夷清公司的情况下搬离系争房屋，不符合双方合同约定，故致真公司主张以实际搬离之日作为使用费计算的截止日期，本院不予采纳。一审法院以致真公司拒绝当面交接房屋后的一个月为使用费计算的截止日期，具有合理性。致真公司无正当理由未支付租金，理应按约支付逾期付款违约金。由于解除合同的违约责任在于致真公司，夷清公司要求致真公司承担解除违约金，有合同依据。一审法院根据本案实际情况酌定的解除违约金，在合理范围内，本院予以认同。致真公司主张其无需支付逾期付款违约金和解除违约金，缺乏依据，本院不予采纳。关于装修补偿问题，鉴于合同解除的责任在于致真公司，且一审法院认定夷清公司收回房屋的时间距离双方约定的租期届满仅剩三个半月，故一审法院对致真公司主张的装修不予补偿，符合法律规定，亦符合合理性和公平性的原则。综上所述，致真公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,700元，由上海徐汇致真餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年二月十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……