湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0682民初3413号 原告：湖南高速广通实业发展有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区晚报大道267号晚报大厦21楼，统一社会信用代码：91430000727955625F。 法定代表人：刘刚，董事长。 委托诉讼代理人：张烨辉，湖南三湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉，湖南三湘律师事务所律师。 被告：临湘市清真饮食服务有限公司，住所地：湖南省临长高速桃林服务区，统一社会信用代码：91430682782882190Y。 法定代表人：钱兴波，经理。 被告：钱兴波，男，1963年10月1日出生，回族，经商，住湖南省临湘市。 上列被告的委托诉讼代理人：谌龙，临湘市天成法律服务所法律服务工作者。 原告湖南高速广通实业发展有限公司（以下简称湖南广通公司）与被告临湘市清真饮食服务有限公司（以下简称临湘清真公司）、钱兴波租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南广通公司的委托诉讼代理人张烨辉，被告临湘清真公司的法定代表人钱兴波、钱兴波及其委托诉讼代理人谌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南广通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告临湘清真公司签订的《桃林停车区A区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》及《协议书》；2.判令被告临湘清真公司立即腾空并向原告移交上述租赁清真餐饮、商品零售、汽车修理场地；3.判令被告临湘清真公司支付拖欠原告2017年9月1日至2019年8月15日的租赁费1185573元和物业费276479元，共计1462052元以及逾期违约金355672元（按合同金额1185573元×30%），并从2019年8月16日起按1541.9元/天向原告支付场地占用费直至场地全部移交原告之日止；4.判令被告钱兴波对被告临湘清真公司上述应付租赁费、物业费、逾期违约金和场地占用费承担连带清偿责任；5.判令两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告的诉求租金变更为1102200元，违约金变更为330000元，其他诉讼请求未变更。事实与理由：2012年12月27日，原告与被告临湘清真公司分别签订了《桃林停车区A区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》，原告将京港澳高速公路湖南段桃林停车区A区（由南往北，现为B区）综合楼及配套设备设施租赁给被告临湘清真公司经营清真餐饮、商品零售、汽车修理三个项目。租赁期限原为2008年9月1日至2013年8月31日，之后签订了补充协议顺延至2017年8月31日止。合同约定每年的租金应在上一年度届满前15日内一次性向原告交清并在上一年的基础上按5%的比例逐年递增。2016年9月1日至2017年8月31日租金按5%的比例递增后计算为562800元。合同约定双方违约责任为，守约方有权要求违约方按本合同总金额的30%承担违约责任。同时合同第11条还明确约定，被告临湘清真公司按原告要求做好租赁停车区公共区域物业管理工作，并承担相关费用，若甲方委托第三方实施物业管理，则被告临湘清真公司每年还需向甲方支付物业管理费。根据2017年5月11日双方签订的《协议书》，自2017年3月1日起，被告按15782.5元/月的标准在下个月度15日之前一次性支付上个月度物业费给原告。2017年8月31日，双方签订的《桃林停车区A区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》及《协议书》履行完毕后，因被告临湘清真公司的原因一直不肯签订书面租赁协议，但被告临湘清真公司没有向原告返还租赁物，一直继续经营，并使用租赁物，一直继续享受了物业管理服务，却没有按原协议约定向原告支付租金及物业管理费。从2017年9月1日计算至2019年8月15日，被告临湘清真公司已累计拖欠原告租金1185573元和物业费276479.46元。原告多次催促被告临湘清真公司签订书面的租赁合同延期补充协议，并缴清所有拖欠的租金及物业费等相关的费用，但被告临湘清真公司始终不理。在这种情况下，原告于2019年8月15日关闭了被告临湘清真公司经营区域，并要求被告临湘清真公司停止经营活动。被告临湘清真公司系被告钱兴波及其妻子毛金香共同出资成立的有限责任公司，但该公司财产与股东家庭财产混同，根据相关法律规定，被告钱兴波作为被告临湘清真公司的股东，应对被告临湘清真公司的债务承担连带清偿责任。被告拒不支付租金及物业管理费的行为已构成严重违约，并给原告造成了巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特具状起诉请求判如所请。 被告临湘清真公司辩称,1.该公司并未故意拖欠相关费用，而是积极与原告商量相关事宜，因随岳高速的开通，对京港澳高速有相应的影响；2.该公司并未与原告形成相应的协议，该公司从未拒绝支付占有期间的租金，只是希望原告减少相应租金；3.过渡期的租金不应按之前的合同履行，过渡期的京港澳高速出现变故，因岳阳到长沙施工，车辆分流对该公司的生意有重大影响，请求原告降低过渡期的租金等费用；4.因随岳高速开通，对京港澳高速的车流量有影响，羊楼司至的车流量明显减少，且该公司的特色是回民餐馆，经过政府审批的，该公司没有交租金的原因是原告与其没有签订合同，该公司多次找原告公司的领导协商，但皆协商无果，缴纳租金的标准是多少也不明确。且京港澳高速公路路面维修对该公司也造成很大影响，物业已停业28天，且与原告公司分开了。该公司投入多年，投入资金也很大，但原告公司置之不理，导致现在亏损严重，已经关门3个月4天，现在超市里还积压十几万的商品，整件商品能退回厂家，但拆散的已不能退还。 被告钱兴波辩称，钱兴波并非本案的诉讼主体，与原告签订合同的是被告临湘清真公司，且原告无任何证据证明两被告财务混同。此案是合同纠纷，是否执行钱兴波的财产是执行阶段，而非审判阶段，故被告钱兴波不是本案的适格诉讼主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的《桃林停车区Ａ区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》、《京港澳高速公路桃林Ａ服务（停车）区公共区域保洁、绿化管理合同》、《协议书》、物业费管理发票、《湖南高速广通实业发展有限公司关于桃林停车区做好退场工作的函》、《湖南高速广通实业发展有限公司关于限期签订桃林停车区延期租赁经营补充协议的函》、《律师函》、图片两张，来源合法、客观真实，与本案有关联，本院予以认定；2.原告提交的被告临湘清真公司企业登记信息资料、银行转款凭证，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以认定，但无法达到原告的证明目的，对其证明目的，本院不予认定；3.对被告临湘清真公司提交的原告的回复函，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以认定；4.对被告临湘清真公司提交的京港澳羊楼司收费站与随岳道仁矶收费站车流量对照表、2018年11月24日新闻截图、被告部分投入票据及清单、湖南省高速公路岳阳管理处关于大荆、桃林、巴陵服务区停业整顿函，无法达到被告的证明目的，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 临湘清真公司系有限责任公司，股东为钱兴波和毛金香。2012年12月27日，湖南广通公司（甲方）将京港澳高速公路湖南段临长路桃林停车区Ａ区（现为桃林停车区）综合楼及配套设备设施出租给临湘清真公司（乙方），双方签订《桃林停车区Ａ区综合楼租赁经营合同》，合同约定：一、租赁基本情况，1.租赁物及经营服务范围，甲方同意将京港澳高速公路湖南段临长路桃林停车区Ａ区综合楼及配套设备设施租赁给乙方。经营范围仅限于综合楼内清真餐饮、商品零售、汽车修理三个项目；2.租赁期限，租赁经营期限从2008年9月1日起至2013年8月31日止；3.租金，Ａ区综合楼项目基金：2008年9月1日至2009年8月31日租金为贰拾万圆整（￥20万元）；自第二年起，每年的租金在上一年底的基础上按5%的比例逐年递增；Ａ区汽车修理项目租金，每年底租金为叁万贰万仟整（$3.2万元／年）。五、违约责任：第十二条，双方必须充分履行本合同约定，一方不履行或不充分履行，守约方有权要求违约方按本合同总金额的30%承担违约责任并赔偿相应损失，违约严重的，守约方可依法解除合同。第十三条，乙方必须按期足额向甲方缴纳相关费用（含被扣除部分）逾期未交或少缴，甲方除追缴欠款外还有权向乙方收取逾期违约金（逾期违约金每天按欠交费用的千分之五计算）。 2012年12月27日，湖南广通公司与临湘清真公司就涉案场地的租赁签订了《补充协议》，租赁期限自2013年9月1日起至2017年8月31日。2015年9月6日，湖南屋里物业管理有限公司（甲方）、长沙和又顺物业管理有限公司（乙方)与临湘清真公司(丙方）签订《京港澳高速公路桃林A服务（停车）区公共区域保洁、绿化管理合同》，合同约定：1.管理区域：京港澳高速公路桃林A服务（停车）区公共区域；2.管理期限：本合同期限为1年零11个月26天，自2015年9月6日起至2017年8月31日止；3.物业管理费用：定额包干制，人民币426200元，其中伙食费50050元；合同签订后，费用按月支付，由丙方按18530.42元/月的标准在下个月15日之前一次性支付上个月度物业费用给乙方。在签订合同时，临湘清真公司向湖南广通公司缴纳了100000元的履约保证金。 2017年5月11日，湖南屋里物业管理有限公司、长沙和又顺物业管理有限公司、临湘清真公司、湖南广通公司（丁方）签订《协议书》，合同约定：1.鉴于甲方、乙方、丙方于2015年9月6日签订的《京港澳高速公路桃林A服务（停车）区公共区域保洁、绿化管理合同》，目前正在履行过程中，而根据甲方股东会决定，甲方将进入清算注销程序，无法继续履行完毕该合同；2.经四方协商同意甲方在该合同中的权利和义务全部由丁方承继，合同主体变更为丁方，自签订本协议书之日起到2017年8月31日止，由丁方和乙方、丙方共同继续履行该合同；3.经四方协商同意将支付时间变更为由丙方按15782.5元/月（不含伙食费）的标准在下个月度15日之前一次性支付上个月度物业费用给丁方，丁方代收丙方应支付给乙方的物业费，而后支付给乙方，乙方向丙方开具发票。 原、被告均按照合同的约定履行了义务，2017年8月31日原、被告原签订的合同到期后，双方未再签订书面的合同，临湘清真公司一直经营到2019年8月15日。在此期间，临湘清真公司与湖南广通公司就租金多少问题多次进行了协商，但未达成一致，临湘清真公司未缴纳该段时间的租金和物业费。2019年3月21日，湖南广通公司向临湘清真公司下达《湖南高速广通实业发展有限公司关于桃林停车区做好退场工作的函》，合同到期后，临湘清真公司一直继续经营至今，双方为不定期租赁合同关系，现就有关事宜函告如下：1.于2019年4月1日下午17：00前撤离在桃林停车区属贵司所有的一切可动资产和所有工作人员，并腾空场地交还我司；2.贵司在2017年9月1日至2019年3月31日期间属于正常租赁期间。根据原合同约定，请贵司按原合同租金基础上5%递增的标准，在撤场前向我司支付该期间的租赁费和物业费。2019年7月26日，湖南广通公司向临湘清真公司又下达《湖南高速广通实业发展有限公司关于限期签订桃林停车区延期租赁经营补充协议的函》，函的内容为“根据2019年7月20日我司集体约谈经营单位会议要求，望你司务必于2019年7月31日前完成签订延期租赁经营补充协议事宜并补缴租金。逾期未完成签订，我司将视同你自动放弃相应权利，自愿退场。届时，我司将对桃林停车区餐厅、超市、汽修关门停业，办理出场交接手续。”2019年8月7日，湖南三湘律师事务所向临湘清真公司下达《律师函》，告知湖南广通公司尽到了通知的义务，而临湘清真公司在接到委托人通知后不但没有与湖南广通公司续签书面的租赁合同，也没支付拖欠的租金和物业费，依法应承担相应的民事责任。2019年8月8日，湖南广通公司对临湘清真公司作出《关于桃林停车区Ａ区（东区）延期租赁经营的回复》，其中第三条内容为：三、据此计算，从2017年9月1日至2019年8月15日止，你司已经拖欠我司租金103.95万元和物业费27.65万元，两项合计131.60万元。请你司于2019年8月12日前完成与我司签订《延期过渡租赁经营补充协议》事宜，并缴清所有拖欠的租金和物业费。如你司在2019年8月12日仍未签订补充协议和缴清租金、物业费，我司将于2019年8月15日起停止你司在桃林停车Ｂ区的一切经营活动，关闭经营区域，并取消你司在我司所辖服务区内所有招标参与权。2019年8月15日，湖南广通公司关停了桃林停车区，临湘清真公司停止了经营。后双方就租金缴纳、场地移交、资产处置等多次进行协商，因部分有争议，一直没有达成一致意见。 临湘清真公司分别于2019年12月17日、2019年12月24日向湖南广通公司支付了租金500000元、200000元，共计700000元。2019年12月26日，临湘清真公司将租赁场地移交给湖南广通公司。 另查明，湖南广通公司于2019年8月15日对外发布湖南广通公司羊楼司、临湘南、桃林B区等6对服务区/停车区餐饮/客房、小吃、汽修、加水综合经营项目招标公告，（招标：标号：19FW16B2）。此次招标后因故流标。 本院认为,本案争议焦点：关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。湖南广通公司与临湘清真公司原签订的租赁合同期满后，双方未续签合同，但临湘清真公司仍租赁湖南广通公司的场地，原租赁合同继续有效，双方应按照原租赁合同履行义务，但租赁期限为不定期，故湖南广通公司要求解除湖南广通公司与临湘清真公司签订的《桃林停车区A区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》及《协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于本案租金数额和物业费的确定。原签订的租赁合同到期后，原、被告重新签订协议并就租金费用多次进行了协商，湖南广通公司最后于2019年8月8日就租期的期限、租金的多少、物业费用的多少作出《关于桃林停车区A区（东区）延期租赁经营的回复》，回复中明确临湘清真公司从2017年9月1日至2019年8月15日止拖欠原告租金1039500元和物业费276500元，临湘清真公司也于2019年8月15日停止经营，且这两项费用是依照双方之前所签订的合同计算的，故临湘清真公司应按照湖南广通公司的回复所确定的数额缴纳租金和物业费。临湘清真公司辩称在后面不定期租赁合同期内，因随岳高速的开通、岳阳至长沙路段维修等车辆进行分流，而影响到了该公司的生意，应按比例适当降低租金，原、被告之间签订的合同中未对此进行约定，原告亦不予认可，故被告提出的该辩论意见本院不予支持。湖南广通公司提起诉讼后，临湘清真公司分两次向湖南广通公司共支付了租金700000元，应予扣减。因原、被告之间的合同已解除，临湘清真公司在签订合同时所缴纳的保证金100000元应予退还。故临湘清真公司还需向湖南广通公司缴纳租金239500元和物业费276500元。临湘清真公司于本院作出判决前（2019年12月26日）将涉案租赁场地移交给湖南广通公司，湖南广通公司要求临湘清真公司移交场地的诉讼请求已无法律事实基础，故该诉讼请求，本院依法予以驳回。 关于场地占用费问题。湖南广通公司于2019年8月15日将该停车区关闭后，同时在其官方网站上发布了包含涉案服务区在内的招标公告，临湘清真公司也停止了经营。关停后，双方多次就场地移交和租金的缴纳等进行协商，因双方分歧较大，一直没有达成一致协议。因公司货物需处理和部分资产找人接手，且双方就部分财产处置有争议，经多次衔接，临湘清真公司于2019年12月26日将场地移交给湖南广通公司。此次招标后因故流标，临湘清真公司虽未在湖南广通公司规定的期限内移交场地，但未给湖南广通公司带来实际损失，故湖南广通公司要求临湘清真公司支付场地占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，湖南广通公司与临湘清真公司所签订的合同中约定按照合同的金额30%承担违约责任，湖南广通公司未提交证据证明因临湘清真公司拖欠租金给其造成的损失，且双方约定的违约金过分高于造成的损失，本院兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定临湘清真公司按照年利率6%的标准以未支付的租金为基数自起诉之日起向湖南广通公司支付违约金至清偿之日止。 关于钱兴波是否承担责任。本案中，临湘清真公司系有限责任公司，是法人，是一个依法独立享有民事权利和承担义务的组织，以其全部财产对公司的债务独立承担民事责任。钱兴波系法定代表人兼股东，湖南广通公司虽提交了部分钱兴波以自己的名义为临湘清真公司向湖南广通公司缴纳租金的支付凭证，但未提交其他证据与之印证，该证据不足以证明临湘清真公司与钱兴波财产混同，不属于公司人格与股东人格混同，故湖南广通公司请求钱兴波与临湘清真公司承担连带责任的诉讼主张，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第三条规定，判决如下： 一、解除原告湖南高速广通实业发展有限公司与被告临湘市清真饮食服务有限公司之间签订的《桃林停车区A区综合楼租赁经营合同》、《补充协议》及《协议书》； 二、被告临湘市清真饮食服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告湖南高速广通实业发展有限公司支付租金239500元和物业费276500元及违约金（以516000元为本金按年利率6%的标准自2019年10月23日起计算至清偿之日止）； 三、驳回原告湖南高速广通实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20178元，由原告湖南高速广通实业发展有限公司负担3932元，被告临湘市清真饮食服务有限公司负担16246元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  姚美娥 审 判 员  任刚德 人民陪审员  李晓庆 二〇二〇年二月十一日 法官助理贺伦明 书记员郑梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。 第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。