浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7688号 原告（反诉被告）：俞秋永，男，1962年11月22日出生，汉族，住嵊州市。 原告（反诉被告）：童雅萍，女，1964年4月16日出生，汉族，住嵊州市。 上述原告委托诉讼代理人：周科波，浙江三惟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴亮，男，1971年11月21日出生，汉族，住嵊州市。 被告（反诉原告）：赵立波，女，1975年4月17日出生，汉族，住嵊州市。 上述被告委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 原告俞秋永、童雅萍与被告吴亮、赵立波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，被告吴亮、赵立波在法定期限内提起了反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童雅萍及其与俞秋永的共同委托诉讼代理人周科波，被告（反诉原告）赵立波及其与吴亮的共同委托诉讼代理人袁吉儿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告俞秋永、童雅萍向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间于2011年9月17日签订的房地产买卖契约无效。2、判令被告立即返还购房款309000元，并赔偿自2011年9月20日起至付清日止按月利率6%计算的损失。事实与理由：2011年9月17日，原、被告之间签订了房地产买卖契约1份，约定被告将其自己所有的位于嵊州市的房屋出售给原告，出售价格为人民币309000元。签订契约后，原告按约把309000元房款交付给了被告，被告将其房屋交付给了原告。现该房屋被嵊州市人民政府列入拆迁范围，并限于2019年11月底前腾空完毕。原告认为，原告非嵊州市鹿山街道小砩村村民，原、被告之间签订的房地产买卖契约因违反国家强制性规定而无效，所以被告应当返还原告支付的购房款309000元，并赔偿自2011年9月20日起至付清日止按月利率6%计算的损失。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告吴亮、赵立波答辩并反诉称，2011年9月17日，原告与被告签订房地产买卖契约1份，约定被告所有的位于嵊州市的房屋出售给原告，房屋落地面积75平方米，三层共计使用面积225平方米。2011年9月20日被告将房屋屋内装修及家电均一并完整交付给原告，同时被告将建房的配套费收据和建房押金收据原件交付给原告。2019年原告未与被告协商一致的情况下，以该房屋被列入拆迁范围为由搬离了房屋。经被告实地观察，发现房屋已经被严重损坏，包括门窗被卸除，屋内天花板、地板以及电器空调、电视机、热水器、煤气灶等厨房用具均被拆除，且经被告查证该损坏并非是由政府拆迁造成的。被告认为即使房地产买卖契约无效，原告在将房屋完整地返还给被告前，应当妥善保管房屋，如果返还也应当将房屋原状返还，所以房屋毁损部分的价值应由原告进行赔偿。另原告自2011年9月份开始居住使用房屋至今，房屋的使用收益实际由原告取得，该部分收益原告应当返还给被告，故从2011年9月到实际返还房屋之日的房屋使用费应支付被告。原告要求支付利息的请求没有依据，因为造成合同无效原告也存在一定的过错，为此提出如下反诉请求:1、判令反诉被告返还房屋，并返还浙江省行政事业单位往来款收据原件1份。在审理中被告撤回要求返还浙江省行政事业单位往来款收据原件的请求。2、判令反诉被告按照30000元/年的标准支付房屋使用费，从2011年9月20日计算至实际返还之日（至提起反诉日暂计为240000元）。3、判令反诉被告赔偿房屋毁损的损失150000元。 原告俞秋永、童雅萍针对反诉请求答辩称，1、该房屋由于政府的拆迁无法返还，这不是原告的原因造成的。2原告已经付给被告的款项存在利息损失，按照年利率24%计算该利息损失远远大于房屋租金，从货币的贬值损失计算10多年前的30多万的购买力大于现在的购买力。3、被告没有提供房屋装修和家电的实际价值情况，从实际交付来看房屋基本上是毛坯加上少量的家电，如果存在损失房屋被拆迁后也仅存在瓦片和砖头二手货的价值，所以应当驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告方为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、2011年9月17日原告方与被告方签订的房地产买卖契约1份，证明被告将房屋出卖给原告的事实。 证据2、2011年9月20日中国农业银行的业务凭证及被告吴亮出具的收据1份，证明原告按照合同约定将房款交付给被告的事实。 被告方对上述证据的真实性没有异议，契约中明确约定了房屋价格包括房屋设施空调、热水器等。 被告方为证明其答辩和反诉理由提供的证据有： 证据3、现场照片8张，证明房屋的现状，门窗及里面的设施、设备已经被拆除，与被告交付给原告的房屋现状不同。原告方质证认为与本案无关联，从照片上无法反映是否为涉案房屋。 证据4、2013年1月28日他人签订的房屋租赁合同及租赁信息1份，证明同地段房屋使用费的标准。原告方经质证对证据的真实性有异议，即使是真实的也与本案无关联性。 证据5、2001年3月19日嵊州市城关镇人民政府出具的建房押金收据复印件1份，证明当时建房是经过审批的。原告质证认为该原件在原告处，但对拆迁不起任何作用。 对上述证据本院认证如下：因质证人对证据1-2、证据5没有异议，其内容对本案事实具有证明效力。原告对证据3虽有异议，但经本院查勘后照片内容与现场相符。因原告对证据4存有异议，故其内容不能完全证明被告的举证目的。 本院经审理认定的事实如下：被告赵立波原为嵊州市鹿山街道小砩村村民，其父亲从嵊州市鹿山街道小砩村村委会购买了坐落在该村29号的一层房屋。2001年间被告将该房屋翻建成占地建筑面积为75平方米的三层砖混结构房屋，并居住使用。 2011年9月17日，两原告（甲方）与两被告（乙方）签订房地产买卖契约1份，约定由于甲方已收到乙方预付的购房定金30000元，甲方自愿将坐落于嵊州市，房屋建筑面积75平方米的房屋出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房地产，双方协定的房地产成交价格为309000元，包括设施有空调一只、热水器、煤气灶、油烟机各一只，付款方式为2011年9月28日前一次性付清，双方同意于2011年9月28日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方，如政策允许可办证或可拆迁所有利益归乙方所有，在办证或拆迁时需甲方协助时，甲方应无偿协助等内容。2011年9月20日原告方付清款项后，被告吴亮向原告方出具了收条1份，载明今收到俞秋永购嵊州市购房款309000元。同日被告将上述三层房屋全部交付给原告方。2019年间因上述房屋被政府列入城中村改造拆迁范围，要求住户在同年11月底前腾空房屋。原告腾空房屋后，向本院提起诉讼，要求被告返还购房款。在审理过程中该房屋已被拆除，双方当事人均未获得过相应补偿。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，农村房屋作为农民的私有财产，其自由流转应受法律保护，但基于“房地一体”主义原则，农村房屋的流转必然会导致宅基地使用权随之流转，根据现有法律规定宅基地属于村集体所有,宅基地使用权具有福利性质和社会保障功能，宅基地使用权仅可以在本集体经济组织成员之间流转,如果非集体经济组织的成员购买宅基地上的房屋将导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,即对本集体经济组织所享有的集体土地所有权构成影响,损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。在本案中两原告并非嵊州市鹿山街道小砩村集体经济组织成员，所以原告方与被告方签订的房地产买卖契约中关于转让宅基地上房屋的内容损害了社会公共利益，属于我国《合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应当认定合同无效，据此原告要求确认契约无效的请求，有法可依，应予支持。 其次，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同确定无效后，应当遵循等价有偿和诚实信用原则，均衡保护各方当事人的利益诉求，在房屋存在的情况下，出卖人应当返还买受人购房款，并向买受人返还占有购房款期间的利息，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋，并应将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人。由于本案房屋是被政府征用拆迁，现已经被拆除，被告方反诉要求对方返还房屋的请求在客观上已无法履行，故不予支持，但可以将双方返还义务的时间确定在政府要求腾空房屋的时间即2019年11月底，所以被告方占有购房款的时间和原告方占有房屋获得使用利益的时间均确定为2011年9月20日至2019年11月30日期间，其中被告方占有款项的利息参照中国人民银行规定的同期贷款基准年利率6%计算，由此计算的每年利息为18540元，合计为151925元，原告方主张按照月利率6%计算利息的标准过高，不予支持。原告方占有房屋期间获得的使用利益参照房屋所在地的一般市场价格每平方米每年100元的标准计算，由此计算每年的房屋使用费为22500元，合计为184375元，被告方要求按照30000元/年的标准计算没有充分的证据证实，亦不予支持。双方相互返还的款项冲抵后，原告方还应支付被告方房屋使用费32450元。另当事人在契约中约定交付的财产除房屋外还包括空调、热水器、煤气灶、油烟机等电器，经本院现场查勘时房屋内还存有被告方原装修的橱柜等设施，但已被损坏，这些财产并非因拆迁原因而导致原告方不能交付，而是由于原告方没有及时履行返还义务或者怠于履行返还义务而造成不能返还的后果，故对该部分损失本院酌情确定价值为19000元，应由原告方赔偿给被告。综上对被告方反诉部分的请求，除上述已支持部分外，其余损失不予支持。至于房屋被拆迁后的后续问题由被告方向相关部门主张解决，不属本案处理范围。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认2011年9月17日俞秋永、童雅萍与吴亮、赵立波签订的房屋买卖契约无效； 二、吴亮、赵立波应返还俞秋永、童雅萍购房款309000元，并支付该款项占有期间的利息151925元； 三、俞秋永、童雅萍应支付吴亮、赵立波房屋使用费184375元； 四、俞秋永、童雅萍应赔付吴亮、赵立波不能返还部分的财产损失19000元； 五、上述四项应付之款相互冲抵后，吴亮、赵立波应支付俞秋永、童雅萍人民币257550元，款限本判决生效后十日内付清； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回俞秋永、童雅萍的其余诉讼请求； 七、驳回吴亮、赵立波的其余反诉请求。 本诉案件受理费7136元，依法减半收取，计3568元，由两原告负担368元，两被告负担3200元；反诉案件受理费7150元，依法减半收取，计3575元，由两原告负担1864元，两被告负担1711元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费，其中本诉部分7136元，反诉部分7150元。如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年二月三日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。