江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11436号上诉人（原审被告）：邢海，男，1981年8月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：辛军，江苏能成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市林珍红制衣有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇甫澄北路。法定代表人：朱素祯，董事长。委托诉讼代理人：张心源，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏李扬，江苏简文律师事务所实习律师。上诉人邢海因与被上诉人苏州市林珍红制衣有限公司（以下简称林珍红公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初3975号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邢海上诉请求：1.撤销或者变更一审判决，认定邢海对甪直镇海藏路2号的租赁房屋投入转让费收购的装修和后续添置的各种设施设备属于邢海所有；2.林珍红公司承担相应的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。案外人邢源对租赁房屋原醉卧锦城宾馆的所有内部设施及装修出资60万元收购。后邢海又投入大约500万元添置各种设施设备，用于开设格林豪泰宾馆。一审法院对于租赁房屋内装修及设施的所有权没有查清，直接判决邢海返还房屋，导致邢海损失惨重，判决显失公平。二、一审判决没有可操作性，无法做到案结事了。合同约定的“将清洁整齐、状态完好的该租赁物交还给房东”如何理解和操作，没有一个标准。本案租赁合同未到期时，双方就续租事宜进行沟通协商，没有达成一致意见。在双方合作期间，邢海没有发生违约事宜，也没有给林珍红公司带来麻烦。2019年4月9日租赁合同刚到期，林珍红公司就断水断电，给邢海带来了巨大损失。被上诉人林珍红公司辩称：一、邢海在一审中并未提出反诉，对其上诉请求应予驳回。二、双方租赁合同中对租赁期满后装饰装修及设施设备的处理已有约定，一审法院判决返还房屋并无不当。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。原审原告林珍红公司向一审法院起诉请求：1.判令邢海将位于苏州市吴中区房屋清洁整齐完好返还给林珍红公司；2.判令邢海按照合同约定的租金标准向林珍红公司支付自2019年4月10日起至邢海实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：坐落于苏州市吴中区房屋，建筑面积合计8322.27平方米，房屋所有权人为林珍红公司。其中编号为6幢房屋建筑面积为1117.6平方米，8号房屋建筑面积为1374.25平方米。林珍红公司（出租方，甲方）与邢海（承租方，乙方）于2014年4月14日签订租赁合同1份，该合同载明：甲方向乙方提供的租赁物为坐落在吴中区的两幢房屋，面积约3000平方米(原醉卧锦城宾馆)；租赁期为五年，从2014年04月10日起至2019年04月09日止；每年租金为720000元。水、电费用实行(押金制)，首期乙方需提前交付水、电费押金20000元（后续根据乙方每月实际用量交纳押金)，每月底甲方根据抄表用量将当月电费、水费相关票据交于乙方，乙方在收到甲方票据后三日内将费用支付甲方。事前未经甲方书面同意及有关政府部门批准的，乙方不得对租赁物进行扩建、装修及对租赁物的结构、墙体进行改造，不得将该租赁物内的任何部件、固定装置与设备擅自移动或拆除，也不得于该租赁物内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出该租赁物的承重限度。如违反该条款，甲方有权要求乙方承担违约责任并承担由此而致的修缮及赔偿费用；租赁期满或租赁合同提前解除的，对于乙方装修、扩建及增设附属设施和设备的，在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由乙方负责搬出。乙方确保不改变租赁物的主体结构、不影响房屋安全。租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，在装修时对原租赁物造成损坏和移动的部分由乙方自行恢复原状；合同期满或解除后五日内，乙方应将清洁整齐、状态完好的该租赁物交还甲方。如乙方未在上述时间内将其全部或部分物品、设施、装修物拆除及搬走的，则视为遗弃物，甲方有权予以处理，并要求乙方承担处理和为恢复房屋原状所支出的任何费用。如因乙方拆除、搬迁等原因而致该租赁物内、外遭受损坏时，乙方需负责修复原状或赔偿相应的损失。租赁物返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。对于上述合同中载明的水、电费押金20000元，双方均表示印象中邢海没有交纳。上述房屋交付邢海后，邢海用于经营格林豪泰酒店。2019年2月19日，林珍红公司向邢海寄送通知，载明“你租我司甪直镇海藏路2号的房屋，用于开设格林豪泰宾馆于2019年4月9日五年期限之约到期结束。往后的时日我司针对这些房屋将另有打算，所以不续租给你使用了”。该通知于2019年2月20日寄送至邢海经营的格林豪泰酒店。另查明，截至2019年4月9日的租金，邢海已经全部支付给林珍红公司。之后邢海未再支付租金。以上事实，由林珍红公司提供的租赁合同、不动产权证、通知、邮寄凭证及本案庭审笔录等予以证实。一审法院至邢海经营的格林豪泰酒店进行了现场勘查。该酒店由南北两幢房屋及与南北两幢房屋西侧相连通1幢2层房屋构成；酒店东侧的土地上有2间房屋，旁边搭建有彩钢板房屋。酒店正门部分位于上述连接南北两幢房屋西侧房屋。上述三幢房屋内部均已经装修，其中酒店正门1楼有电梯及楼梯；其余大部分房间均为酒店住房。对此，邢海称上述南北两幢房屋即6幢、8幢房屋中间的2层房屋、该房屋内的电梯井、一楼大厅的半圆形楼梯都是其搭建的；宾馆内部的装修及设施都是其的；此外，宾馆东边有个小房子由其修了屋顶，加装了防盗门。后又称南北两幢房屋即6幢、8幢房屋中间的2层房屋系其从醉卧宾馆接手房屋时就存在。林珍红公司称南北两幢房屋为不动产权证上的6幢、8幢房屋，与该两幢房屋西侧相连的2层房屋系其搭建，连同该搭建房屋共计出租给邢海的面积为合同中载明的约3000平方米；电梯井并非其搭建；西侧一楼大厅系之前醉卧宾馆装修，一楼楼梯中的半圆形部分系邢海改装；宾馆内部系由邢海装修，并添附设施；就南侧的房屋，其先前也往外扩建了一部分；邢海所称宾馆东边的小房子系不动产权证上的5幢房屋，该房屋并不在租赁范围内，其不清楚该房屋旁边的彩钢板房屋是谁搭建的。就上述勘查情况，林珍红公司称其在本案中要求邢海腾空并迁出6幢、8幢房屋及中间搭建的2层房屋，并将上述房屋返还给林珍红公司；可以移动的物品，邢海可以拿走，按照合同约定不可移动的物品，邢海不应拿走，如果邢海返还的房屋不符合其要求，其另案向邢海主张相应的权利。对此，邢海称除了租赁涉案房屋外并没有租赁其他房屋，其表示希望与林珍红公司协商解决。一审法院认为，林珍红公司、邢海签订的房屋租赁合同合法有效。该合同到期后双方未再续签，且林珍红公司在合同到期前已明确告知邢海不再续签，邢海亦未再向林珍红公司交纳租金，故应认定该合同于2019年4月9日到期后终止。合同终止后，邢海理应自租赁物中迁出，并将房屋返还给林珍红公司。经一审法院现场勘查，邢海经营的酒店用房，不仅包含了位于房屋还包括两幢房屋中间搭建的房屋。就该部分房屋，林珍红公司称由其搭建，邢海称其自醉卧宾馆接手时已经存在。由此，应认定该部分亦属于租赁房屋范围内。据此，现林珍红公司要求邢海腾空、迁出房屋及连接该两幢房屋的搭建房屋，并将上述房屋返还给林珍红公司的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。此外，根据双方约定，合同期满后，邢海应将清洁整齐、状态完好的该租赁物交还林珍红公司。对此，林珍红公司表示如邢海在返还房屋时对其租赁物及其中的财产造成损失，其另案主张，在本案中其仅要求将房屋返还给林珍红公司。一审法院对此不予理涉。另，由于涉案房屋一直由邢海占据，故林珍红公司请求按照租赁合同中载明的租金标准计算房屋占有使用费至邢海实际返还房屋之日止的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，一审法院判决：邢海于判决生效之日起二十日内腾空、迁出其承租的位于苏州市吴中区产证编号为6幢、8幢房屋及与该两幢房屋西侧相连结的两层房屋，并将上述房屋返还给苏州市林珍红制衣有限公司，并按照年租金720000元的标准向苏州市林珍红制衣有限公司支付自2019年4月10日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费50元，由邢海负担。二审中，上诉人邢海提交2014年4月8日《宾馆转让协议书》、苏州市吴中区甪直醉卧锦城商务宾馆企业信用信息公示报告、设施明细各一份，用于证明原来的宾馆名字是苏州市吴中区甪直醉卧锦城商务宾馆，经营人是倪伟男。倪伟男将宾馆整套设施转让给案外人邢源，邢源是邢海的哥哥，转让费是60万元，邢源支付了该款，接受了宾馆的所有设施。邢海出面与倪伟男和林珍红公司一起商定该房屋由邢海接手租赁，另行经营格林豪泰宾馆，所有工商、消防、卫生、税务，以及燃气管道等手续都另行办理。邢海及其合伙人另外投资了500万元，对宾馆做了重新装修更换，并增添了电梯、空调等设施。被上诉人林珍红公司质证认为，对《宾馆转让协议书》和邢海自行制作的设施明细的真实性不予认可。《宾馆转让协议书》是邢源与案外人之间的协议，林珍红公司不知情，也与本案无关。对于设施明细，系邢海自行制作，且其中的六幢与八幢之间搭建的房屋，在一审中双方已经确认系林珍红公司所有。对于企业信用信息公示报告的真实性认可，但与本案没有关联性。另，二审中，邢海申请追加刑源为本案第三人参加诉讼。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，邢海表示，如果林珍红公司给予其适当的装饰装修及设施设备补偿，其愿意随时腾空房屋。该房屋内的设施设备包括电梯、空调还有大量的床、桌椅、板凳等等，搬出来对林珍红公司也是损失，对其意义也不大。另外，其申办格林豪泰宾馆，还有很多消防、卫生、开通燃气管道等手续，其也愿意一并转让给林珍红公司，林珍红公司重新申办也会有很多开支。林珍红公司则表示，其不愿意给予邢海装饰装修及设施设备补偿。当时合同约定，可以移动的物品，邢海可以拿走，不可以移动的物品，邢海不应当拿走。如果邢海损坏了房屋，其有权向邢海另案主张。本院认为，林珍红公司与邢海签订的房屋租赁合同合法有效。租赁期限届满前林珍红公司已经明确告知邢海不再续签，故双方之间的合同因租期届满于2019年4月9日终止。根据双方合同的约定，合同期满后，邢海应将清洁整齐、状态完好的租赁物交还林珍红公司。本案中，林珍红公司要求邢海返还租赁房屋并支付至返还之日止参照租金标准计算的房屋占有使用费，合法有据，应予支持。关于邢海上诉提出的租赁房屋内装饰装修及设施设备问题，本院认为，根据双方合同的约定，租赁期满，邢海在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由邢海负责搬出，故租赁房屋内属于邢海所有的可移动的装饰装修及设施设备，邢海有权搬离，但搬离时不得对租赁房屋造成损害。关于邢海申请追加刑源为本案第三人参加诉讼，本院认为，刑源并非本案房屋租赁合同的当事人，与本案处理结果也无法律上的利害关系，不属于必须参加本案诉讼的当事人，故对邢海的该项申请，本院碍难准许。综上，邢海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邢海负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年二月十四日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。