四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1574号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何永强，男，1956年5月28日出生，汉族，住四川省古蔺县。 委托诉讼代理人：熊鹰，四川大山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王登全，男，1964年7月27日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：曾亮，四川平通律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：田时化，四川平通律师所事务所律师助理。 上诉人何永强因与被上诉人王登全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省古蔺县人民法院（2019）川0525民初1422号号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何永强上诉请求：撤销一审判决；撤销诉争双方于2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》；判决被上诉人按双方于2019年1月27日签订的（无效）合同第十条赔偿上诉人31200元；判决被上诉人返还上诉人定金1万元；判决被上诉人承担本案一、二审本诉、反诉的诉讼费用。主要事实和理由：本案双方诉争的案由是《房屋买卖合同》纠纷，交易标的物是“龙山烟站老办公楼”，界定的是“砖木瓦”结构的房屋。但是经过一审证据表明，交易标的物不是龙山烟站老办公楼的砖木瓦结构的房屋，而是一处由空坝搭建的临时“棚”。被上诉人不能交付双方约定的标的物给上诉人，上诉人具有按合同第十条的权利，由被上诉人赔偿31200元。诉争的房屋（棚）依法不可交易，诉争的房屋1993年7月24日该宗土地使用权在龙山烟站的名下，四界清楚，诉争的房屋是当时的空坝上，2013年9月1日办证在泸州市烟草公司的名下时，诉争的房屋登记在土地使用权上，是个棚，并不是房屋。被上诉人中标的整幢房屋均不可交易，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，在上诉人与被上诉人签约时，被上诉人名下没有诉争这宗地。2018年12月21日，被上诉人与泸州市烟草公司签订资产出售合同时，特别提示部分房屋存在破旧、漏雨、安全隐患，不能继续使用。被上诉人隐瞒了这一事实，上诉人对此不知情，被上诉人属于欺诈行为。本案涉及被上诉人中标的办公房屋，是不符合国家的相关要求，而上诉人向被上诉人签约购买的是龙山烟站老办公楼的砖木瓦结构的房屋，但被上诉人想要交付给上诉人的是空坝搭上去的一个棚，把棚未经合法手续变成房屋交付给上诉人，所以，被上诉人欺诈，双方签订的是无效合同，应予撤销，应返还1万元，并赔偿上诉人损失31220元。被上诉人将其中标的泸州市烟草公司属于危房侧边空地搭建的棚，采取格式合同的形式，隐瞒整栋楼不符合抗震标准的真实情况，隐瞒危房侧边的棚没有报批修建手续的情况，欺诈上诉人签订合同，请求支持上诉人的所有上诉请求。 被上诉人王登全答辩称：上诉人在签订合同时对案涉买卖房屋的基本情况是非常清楚的，既不存在任何重大误解的地方，也不存在显失公平的情况，上诉人本身居住在古蔺县，签订合同之前现场对房屋多次进行实地了解，被上诉人出售与上诉人的标的物权属是非常清楚的，被上诉人就诉争房屋有产权证可以证明，不存在说诉争房屋有其他权利受限的情况。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同依法成立并生效，符合法律规定，双方均应严格按照合同履行，上诉人所称的可撤销合同、无效合同均是其主观臆断认为，没有任何事实和法律依据予以支撑。案涉合同非上诉人称的格式合同，案涉合同系双方的真实意思表示，经充分协商后达成的书面一致意见。上诉人的请求没有任何事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人王登全向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告支付购房款146100元；2.依法判令被告立即向原告支付违约金31220元；3.依法判令本案诉讼费等由被告承担。 上诉人何永强向一审法院反诉请求：1.请求法院依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院依法判令反诉被告双倍支付反诉原告定金20000元;3.请求法院依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月27日,王登全、何永强双方签订《房屋买卖合同》,王登全将其通过拍卖取得的位于古蔺县（龙山烟站老办公楼）一层入楼梯口左侧四号房屋出售给何永强。双方在《房屋买卖合同》约定了付款方式、条件，并对房屋基本情况、税费承担、交接方式、违约责任等相关内容。合同签订后，何永强向王登全支付了定金10000元。何永强认为房屋质量、结构不符，合同存在重大欺骗和显示公平。一审法院综合当事人当庭陈述及何永强提交的照片认定,双方在《房屋买卖合同》中约定的是房屋结构为砖木瓦，诉争房屋改建后顶层结构由砖木瓦结构改为钢棚结构。 一审法院认为：合同是平等主体之间基于真实意思表示而设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立并生效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当本着诚实信用原则自觉履行合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为双方签订的房屋买卖合同应当撤销还是继续履行。首先，该合同是否属于可撤销的合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院撤销合同。何永强以王登全最终改建的房屋与合同约定的房屋质量、结构不符为由，请求人民法院撤销《房屋买卖合同》并返还定金20000元。一审法院认为，房屋买卖系重大交易行为，购房者应当会事先对房屋进行充分的了解，本案中，何永强在购房前已跟随王登全到现场了解房屋，且何永强居住在本地，对房屋改建情况也有一定了解，并且双方签订《房屋买卖合同》中第四条明确记载了乙方(何永强)对甲方(王登全)所出售的房屋做了充分的了解，王登全在该建房屋后改变砖木瓦结构的行为的存在过错，构成违约，王登全构成违约给何永强造成损失，可另行主张权利。但何永强提交的证据，不能证明合同签订存在因重大误解订立、在订立合同时显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况签订的情形，故何永强的反诉理由不能成立，一审法院对何永强的诉讼请求不予支持。其次，双方是基于双方真实意思表示而设立的《房屋买卖合同》，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有约束力；根据我国合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故何永强应当履行合同约定的付款义务，故一审法院对王登全请求人民法院判令何永强履行购房合同，给付购房款146100元的诉讼请求予以支持。双方在合同第九条约定违约责任，乙方未按期履行的，向甲方支付成交价款20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对王登全要求何永强支付违约金31220元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、由本诉被告何永强于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告王登全购房款146100元；二、由本诉被告何永强于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告王登全违约金31220元；三、驳回反诉原告何永强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3846元，减半收取计1923元，由本诉被告何永强负担；反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由反诉原告何永强负担（本诉案件受理费本诉原告已预交，由何永强在履行支付义务时一并支付）”。 二审中，被上诉人王登全提交案涉房屋不动产权登记证书，拟证明王登全是案涉房屋的所有权人有权出售案涉房屋。上诉人何永强质证认为，真实性无异议，但是与本案没有关联性，案涉房屋没有包含在房权证范围内。本院经审查认为，上述证据不属于二审新证据，本院不予确认。 本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销合同。何永强以王登全最终改建的房屋与合同约定的房屋质量、结构不符、拟交付的房屋不是房屋而是棚不能办理产权登记为由，请求人民法院撤销《房屋买卖合同》并返还定金。本院认为，房屋买卖系重大交易行为，购房者应当会事先对房屋进行充分的了解，本案中，何永强在购房前已到现场了解房屋，且何永强居住在本地，对房屋情况、改建情况也有一定了解，并且双方签订《房屋买卖合同》中第四条明确记载了乙方对甲方所出售的房屋做了充分的了解，王登全在改建房屋后改变砖木瓦结构的行为存在过错，构成违约，王登全构成违约给何永强造成损失，可另行主张权利，但何永强提交的证据，不能证明合同签订存在因重大误解订立、在订立合同时显失公平或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况签订的情形，故何永强要求撤销合同返还定金理由不能成立，一审法院对何永强的诉讼请求不予支持，并无不当。且按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，即使案涉房屋最终不能转移所有权，买受人何永强有权另行主张违约责任或损害赔偿。根据我国合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，何永强应当履行合同约定的付款义务，故一审法院对王登全请求人民法院判令何永强履行购房合同，给付购房款146100元的诉讼请求予以支持，对王登全要求何永强支付违约金31220元的诉讼请求予以支持，并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费830元，由上诉人何永强承担。 本判决为终审判决。 审判长 何 锋 审判员 李 霞 审判员 何 燕 二〇二〇年二月十八日 书记员 许琦民