上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终517号上诉人（原审被告、反诉原告）：余理，男，1987年5月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈玲，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程斌，男，1972年6月2日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：钟春秀，上海申同律师事务所律师。上诉人余理因与被上诉人程斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初38798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余理上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，改判驳回被上诉人一审第三、四、五项诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：被上诉人交付的系争房屋面积不足，合同约定交付的房屋面积为70平方米，但被上诉人交付的房屋面积仅为30平方米，另一半系被上诉人自己使用。上诉人对面积问题口头提出，符合常理。其次，被上诉人的房屋没有产权证，不能用于商业用途，上诉人租赁目的无法实现，被上诉人无权要求支付租金。被上诉人程斌答辩称：其长期在系争房屋内开设理发店，后将系争房屋一分为二重新装修后，自用西间继续开理发店，并将东间先出租给案外人李某，后出租给上诉人；系争房屋的总面积为86.04平方米，并非上诉人所述70平方米，出租给上诉人的70平方米实质上是指东间外加2个阁楼。其次，租赁合同并未约定租赁用途，上诉人承租后一直用于经营水果店，且在2018年12月尚在经营，上诉人所述2018年5月城管部门下文整治导致其关店不是事实。事实上，上诉人在2019年2月19日后仍然占据着系争房屋。上诉人拖欠支付租金应承担相应的违约责任，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。程斌向一审法院起诉要求：1、判令解除程斌与余理于2018年4月26日签订的《租赁合同》；2、判令余理将房屋恢复原状于判决生效之日将房屋腾空后交付程斌；3、判令余理支付自2018年11月5日起按每月人民币（下同）4,600元标准至腾空房屋交付给程斌之日止的租金及使用费；4、判令余理在程斌处的押金不予退还；5、本案诉讼费用由余理承担。余理反诉请求：1、确认余理与程斌签订的《租赁合同》于2019年2月19日解除；2、判令程斌返还已收取租金的一半13,800元（2018年5月5日至2018年11月5日）及押金4,600元；3、判令程斌承担余理装修损失24,500元；4、诉讼费由程斌承担。一审法院认定事实如下：程斌于2000年1月22日购买了上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋。该房屋尚未办理房屋产权证，实测建筑面积86.04平方米。2018年4月26日，程斌（甲方、出租方）与余理（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定余理承租程斌上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室半间，建筑面积70平方米，租赁期自2018年5月5日至2021年5月5日，租金每月4,600元，每6个月结算一次，提前15天支付下期租金，押金4,600元，先付后住，不得拖欠，否则视为违约；乙方未经甲方同意不得私自改变房屋结构，甲方违约将返还乙方双倍的押金，乙方违约押金不退。合同另对其他内容做了约定。余理于2018年4月24日向程斌支付1,000元、4月26日支付31,200元，共计32,200元，该款包含2018年5月5日至11月4日期间6个月租金27,600元及押金4,600元。自2018年11月5日起，余理未支付租金。程斌催讨租金未果，程斌妻子戴某遂于2019年2月1日下午报警，六里派出所民警出警，当日程斌对系争房屋采取停水、停电措施。2019年2月19日晚余理搬离系争房屋，未与程斌办理交房手续。双方有争议的事实：1、程斌是否已将租赁合同项下的房屋全部交付余理；2、余理是否已将系争房屋交还程斌。为证明自己的主张，程斌提交了如下证据：1、租赁合同、照片。证明程斌将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋中的半间即东间出租给余理。系争房屋装修时在东间搭建了两个阁楼，出租给余理后余理拆了东间的阁楼。2、房屋租赁协议。证明程斌曾将系争房屋出租给案外人李某，出租时房屋现状即为新装修后的半间房屋。3、房屋装修设计图。证明程斌出租给余理的系争房屋是新装修后标注有两间阁楼的半间房屋。4、房地产租赁合同、照片。证明系争房屋与隔壁邻居同样面积的半间商铺租金标准符合市场行情。5、建行转账凭证。证明2018年12月14日余理的水果店仍在经营。余理对程斌提供的证据1真实性没有异议，但认为该份合同中程斌多处涂改和添加，且租赁面积半间不对，应为70平方米的一整间。余理实际使用的确实是东面半间。对证据2真实性无法确认。对证据3真实性不予认可，余理承租的整套房屋。对证据4的真实性无法确认，隔壁商铺的租赁面积只有三分之二。对证据5没有异议，余理当时确在营业。为证明自己的主张，余理提交了如下证据：1、租赁合同。证明余理承租的是上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室，房型南边，建筑面积为70平方米。程斌实际交付的仅有东面半间房屋，未完全交付全部房屋。2、收款收据。证明余理为系争房屋装修投入装饰费24,500元。3、告知书。证明2018年6月系争房屋被七部门联合整治，导致无法正常经营。程斌对余理提供的证据1真实性没有异议，两份租赁合同确存在不一致，程斌把写错的一份自己留着，正式的一份给了余理，但余理提供合同中的“南边”是其自己写的，程斌提供合同中的“半间”是自己写的，70平方米是阁楼搭建算入的面积。合同中添加的字迹是当场形成的。对证据2的真实性不予认可，余理只是安装了水果架、拆了一间阁楼。对证据3的真实性没有异议，系争房屋确在告知书整治范围内，但整治内容仅是各店铺跨门经营和乱设摊，并未禁止正常经营。庭审中，程斌申请证人董某、徐某出庭作证。董某向一审法院陈述：其与程斌居住在同一小区，2017年2月系争房屋由其规划图纸并进行装修，整套房屋装修面积80平方米左右，应程斌要求隔开两间门面，东面是完整的一套，水电独立分开。2月底3月初全部装修完毕后，程斌就将系争房屋整套出租。2019年春节后发现原余理开设的水果店关门了，后一直空置、卷帘门拉着。徐某陈述：其与程斌居住在同一小区，程斌将系争房屋一分为二，第一次半间出租给李某，第二次出租给余理，另一半间程斌自己开理发店。2019年春节后发现水果店不开了，具体何时关门不清楚。余理申请证人谢某、梁某出庭作证。谢某向一审法院陈述：其是余理的搭班司机，系争房屋停水停电后，其为余理的水果店运送散装水和充电灯泡，直至2月20日余理搬走后不再供应。梁某向一审法院陈述：2019年2月19日，其帮助余理搬家，当时系争房屋内没有水电，搬家当日程斌夫妻均在场。因程斌、余理就租赁合同的解除与系争房屋交付等产生争议，以致引发本案诉讼。一审法院认为，程斌与余理签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本诉。第一，解除合同。鉴于程斌与余理对解除合同均无异议，法院予以照准。第二，房屋面积。余理虽辩称程斌未完整交付全部承租房屋仅交付了一半面积，然结合程斌提供的证据、证人证言以及余理2018年4月26日签约、收房、付租、经营至2019年2月19日搬离近十个月来从未就房屋面积提出异议，法院确认其对交付的系争房屋仅为东边半间应为明知且认可。第三，违约责任。余理辩称因程斌未提供系争房屋的产权证而无法办理营业执照、七部门联合执法致其无法经营，依据不足，法院不予采纳。余理自2018年11月5日起欠付租金属实，应当承担相应的违约责任。现程斌要求余理按每月4,600元的标准支付自2018年11月5日起至房屋实际交付程斌之日止的租金，符合合同约定，法院应予支持。第四，实际返还房屋的日期。余理虽未直接向程斌交付房屋，但结合2月1日程斌已对系争房屋采取停水、停电措施，2月19日余理搬离当日程斌夫妇均在场，余理将钥匙挂在门上，此后余理确未使用的事实，程斌经营的理发店紧邻系争房屋，应当明知2月19日之后系争房屋已实际脱离余理控制，故法院确认系争房屋的返还时间应为2019年2月19日。加之阁楼搭建系非法建筑，故程斌要求恢复原状、腾空后交付的诉请，法院不予支持。第五，押金。因余理欠付租金违约在先，程斌要求押金不予退还，符合合同约定，与法不悖，法院予以准许。关于反诉。一审法院确认余理对交付的系争房屋仅为东半间应为明知且认可，现其要求返还一半的租金，于法无据，法院不予支持。鉴于余理违约在先，根据租赁合同的约定，程斌有权不予退还押金，现余理要求返还押金，法院不予支持。至于装修损失，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于二○一九年十月十八日依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出判决：一、解除程斌、余理于2018年4月26日签订的《租赁合同》；二、驳回程斌要求余理将房屋腾空后交付的诉讼请求；三、余理于判决生效之日起十日内支付程斌2018年11月5日至2019年2月19日的租金16,100元；四、现在程斌处的押金4,600元归程斌所有；五、驳回余理要求程斌返还租金13,800元及押金4,600元的诉讼请求；六、驳回余理要求程斌承担装修损失24,500元的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费617元，减半收取计308.50元，由余理负担；反诉案件受理费815元，减半收取计407.50元，由余理负担357.50元，程斌负担50元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新证据。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人交付的房屋面积是否符合合同约定标准。虽然租赁合同约定上诉人承租的房屋面积为70平方米，但并非指代系争房屋，因该房屋的建筑面积为86.04平方米；上诉人承租系争房屋相关部位时，被上诉人已经在该套房屋的另一半经营理发店，上诉人所看以及所欲承租的房屋应为该套房屋中空余的部分；且通常情况下，30平方米的房屋与70平方米的房屋相差甚大，肉眼即可察，但上诉人自收房至付租金及至经营半年过程中均未提出异议，有违常理。一审法院结合证人证言以及履约过程，判断上诉人所租赁房屋为东边半间、被上诉人交付房屋面积符合约定的论证有理有据，本院表示认同。至于上诉人认为被上诉人提供的房屋无法实现合同目的，不应支付租金的意见，因租赁合同并未约定租赁用途，现也无证据证明其经营受人阻挠；同时，上诉人应当在2018年11月20日前向被上诉人支付下一期六个月的租金，但至2019年2月，其仍未支付，明显违约。一审法院认定上诉人迟延支付租金构成违约，并责令其承担相关违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人余理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币724元，由上诉人余理负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年二月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……