四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12093号 上诉人（原审原告）：康永刚，男，1971年3月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审原告）：戢敏，女，1974年10月19日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：康永刚，系戢敏之夫。 被上诉人（原审被告）：成都讯捷通讯连锁有限公司，住所地：成都市太升南路155号。 法定代表人：崔德荣，总经理。 委托诉讼代理人：邓海，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团四川有限公司，住所地：成都市高新区吉庆一路167号。 法定代表人：赵大春，总经理。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 上诉人康永刚、戢敏因与被上诉人成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称“讯捷公司”）、中国移动通信集团四川有限公司（以下简称“中国移动四川公司”）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初5708号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 康永刚、戢敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判讯捷公司、中国移动四川公司立即腾退并返还康永刚、戢敏所有的位于青羊区房屋，并按照每月7000元标准支付占用费至实际腾退日。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。康永刚、戢敏依法取得青羊区房屋的物权，应当受到物权法的保护；案涉房屋产权清晰，无边界纠纷，不存在争议，即便有分割纠纷，也是业主之间的争议，与讯捷公司、中国移动四川公司私下与“产权小组”签订合同无关。二、一审法院认定的事实完全错误，法律运用错误。产权小组系小部分业主自发组成，不具有代表全体业主的权限，该组织未经过业主大会讨论和授权，是非法的；讯捷公司与中国移动四川公司提供的“业主授权委托书”，康永刚、戢敏自始便不认可，且被产权小组涂改，属于无效证据；业主大会或业主委员会仅是对公共部分管理的自治组织，未经授权不可剥夺私人权利。 讯捷公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确。太升商城是大商场，开发商出售时就是统一经营、统一管理，不存在单独经营或腾退的条件。讯捷公司与产权管理小组签订房屋租赁合同并得到了三分之二的业主授权和认可，康永刚、戢敏也出具了授权书，故康永刚、戢敏的上诉请求不成立。 中国移动四川公司辩称，中国移动四川公司的答辩意见与讯捷公司一致。 康永刚、戢敏向一审法院起诉请求：一、讯捷公司和中国移动四川公司立即腾退并返还康永刚、戢敏所有的位于青羊区房屋；二、讯捷公司和中国移动四川公司按照每月7000元的标准向康永刚、戢敏连带支付自2018年3月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金损失。 一审法院认定事实：案涉商铺系康永刚、戢敏共同所有的房屋，该房屋坐落于青羊区，签订购买合同时间为2003年3月10日，在房管部门登记时间为2009年12月15日，建筑面积30.63平方米，规划用途为商业。案涉商铺的楼栋整体名为“太升商城”。康永刚、戢敏与讯捷公司均认可太升商城曾经由案外人超强公司承租经营，承租形式系由一个名为“成都市青羊区太升商城产权管理小组”（以下简称“产权小组”）的组织与超强公司签订租赁合同，康永刚、戢敏未直接与超强公司签订租赁合同，超强公司每月向康永刚、戢敏支付租金7000元。超强公司的承租于2017年4月30日结束，超强公司与讯捷公司之间不存在转租关系，而是由产权小组与讯捷公司签订房屋租赁合同，康永刚、戢敏同样未直接与讯捷公司签订租赁合同。 2016年6月23日，产权小组（即甲方）与讯捷公司（即乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明“一、甲方得到世纪太升电信商城已购买商铺业主授权，代表全体业主将位于成都市青羊区的营业用房全体业主拥有产权的面积合并整体出租给乙方，甲方代表太升商城业主履行本合同所产生的所有法律责任及经济责任均由太升商城全体业主承担。二、商铺的坐落、面积2.1出租商铺位于成都市……2.4青羊区太升商城产权管理小组及小组代表应向乙方出具太升商城业主委托书，并保证前述委托书真实性、合法性，否则青羊区太升商城产权小组及小组代表应承担由此产生的法律责任。三、租赁期限3.1租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日……四、租金及其费用4.1租金标准：2017年5月1日至2020年4月30日止，每年税后租金按现行租金标准（即原合同租金标准）降低15%，降低后的租金为每年4839798.7元，2020年5月1日起租金每年递增3%，直到合同期满为止；租金支付的期限按年度提前15天预付，即每年4月16日前一次性支付当年5月1日至下一年4月30日的租金；在讯捷公司及时足额支付租金的前提下，产权管理小组三分之二以上业主同时提前收回商铺，单方提前终止履行合同。”，合同落款处有双方盖章签字确认，并在业主代表签字处有“包强”、“卢红”、“王伟荣”等约50个签名字样。 其后，讯捷公司将包含案涉商铺所在的部分区域转租给中国移动四川公司，目前案涉商铺所在区域仍在中国移动四川公司经营场所的范围内。 2017年4月18日，案外人曾地春通过银行转账向戢敏支付71400元；2018年6月13日，案外人刘英通过银行转账向戢敏支付71400元，当日戢敏向刘英账户转回48770元。康永刚、戢敏与讯捷公司均认可曾地春、刘英系代表讯捷公司向戢敏付款，戢敏向刘英转回的款项也是讯捷公司实际收取。 一审法院另查明，青羊区，建筑面积30.63平方米房屋为康永刚、戢敏共同所有。 以上事实，有康永刚、戢敏的身份证、讯捷公司工商信息、案涉商铺的权属证明和《商品房买卖合同备案表》、《房屋租赁合同》、案涉商铺现场照片、建设银行个人活期明细、建设银行业务回执、招商银行转账汇款发送结果表及当事人当庭陈述等证据在案为证。 一审审理中，讯捷公司还提交以下证据材料： 1.商铺宣传海报两页，在宣传海报中显示“所有权、经营权、管理权三分离的理想投资模式”、“实力派营运商统一经营管理的金铺面”，拟证明涉案商铺从开发商售卖时就声明了采取统一经营模式对外出租和招商。康永刚、戢敏对该份证据的三性均不予认可，认为宣传海报即使是真的，也是开发商向业主承诺高回报运营的宣传，且开发商早已破产没有经营太升商城项目，与本案无关。 2.2004年6月28日，《太升电讯商城业主会议决议》载明：绝大多数投资业主同意，暂时成立“业委会筹备小组”，具体事项，由业主彭菁和李冬升律师去请示青羊区房管领导部门推进；根据商城的“统一出租、统一经营”的出售原则和业主们投资金额不等及差数较大的实际情况，不论投资人买的具体商铺为主与面积的大小，都按“一户一票制”的方式进行商城的议事表决，并以少数服从多数制的原则，确认其会议的表决结果。2005年3月14日，业委会筹备小组发布《“太升商城”业主代表大会决议——第一号“商铺业主”通告》，载明：业委会筹备小组受大会委托，全权代表商铺产权业主们进行日常工作；“世纪太升电讯商城”（宏富物业经营有限公司）必须及时恢复供电、供水。超强电信公司拟证明该商城实行统一出租、统一经营模式。康永刚、戢敏对该份证据的三性均不予认可，认为会议决议的真实性及签字人的身份均合适，记载的事项也与房屋租赁无关； 3.2004年4月10日，成都市青羊区太升电讯商城业主委员会筹备组向太升商城业主出具《小区通告》，载明：经过首届一次业主大会的协商，选举“业委会筹备组”由以下九名业主组成，组长刘东升（开发商代表），副组长彭菁、曾元发，组员代远成、薛成玉、陈欣、侯跃东、时莉亚。讯捷公司拟证明，“业委会筹备小组”的合法性以及提前公示过。康永刚、戢敏对该份证据三性均不予认可，认为所谓的业主委员会也没有成立，通告只是告知拟成立业主委员会，且业主委员会对各业主的租售无权干涉。 4.2007年4月12日，骆成东向产权管理小组《业主授权委托书》，载明“太升电讯商城”商铺业主骆成东全权委托产权管理小组为其办理产权物业管理、招商、诉讼事宜。讯捷公司拟证明超过三分二业主授权产权管理小组代为出租。康永刚、戢敏对该份证据不予认可，认为其没有签字授权。 5.2016年6月23日，产权管理小组与讯捷公司签订《房屋租赁合同》，讯捷公司认为太升商城共192个业主，产权小组取得了其中124个业主的书面授权，包括授权的业主在内150余个业主未提出异议，超过了三分之二的比例，产权小组具有代为出租的权利。康永刚、戢敏认为合同产权小组和签字代表都没有取得康永刚、戢敏的授权，因此性质系无权处分人形式了康永刚、戢敏的经营权，合同约定的内容对康永刚、戢敏没有约束力，且合同约定的租金比五年前的租金标准还低15%，严重损害康永刚、戢敏的合法利益。 6.《招商银行转账汇款单》，讯捷公司认为已提前通过银行转账方式支付173个业主租金，包括本案康永刚、戢敏。戢敏认可其三性，但多余租金已退还刘英。 一审法院认为，产权管理小组与讯捷公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 （一）关于讯捷公司和中国移动四川公司是否应该腾退案涉房屋的问题。康永刚、戢敏与超强电信公司的《世纪太升电讯商城租赁合同》到期后，虽然双方没有签订新的书面租赁合同，但讯捷公司继续租用该房屋并缴纳了租金，康永刚、戢敏与讯捷公司建立了事实租赁合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，首先，产权管理小组成立后，超过半数业主授权产权管理小组对外出租商铺，任一业主要求解除租赁合同关系返还商铺均会影响商场整体功能的使用，损害商场其他业主的权利；其次黄韬在购买案涉商铺时已经明确知晓商场统一经营模式，应当知道该商铺不同于独立商铺，权利的行使要受到一定限制，服从多数业主意见；再次，从“世纪太升一层平面分布图”看，业主所购商铺在平面上紧密相连，也无明确标明1层21-4号商铺的具体位置，其购买的产权面积难以与其他业主的权益相区分，并且讯捷公司现今使用的面积不仅包括康永刚、戢敏的商铺也涵盖其他业主的产权面积，且无分割墙体。基于前述认定，案涉商铺的经营使用与其他商铺具有整体性和不可分割性。康永刚、戢敏要求讯捷公司、中国移动四川公司腾退案涉房屋的诉请，一审法院不予支持。 （二）康永刚、戢敏认为太升商城存在独立经营的业主，其租金标准能体现市场价值，但并未能举证证明该主张。而《房屋租赁合同》中约定的租金是反映大多数业主认可的租金标准，更能体现市场价值。为维护广大业主的合法权益，该标准应当以产权小组与讯捷公司协商确定的为宜。因此康永刚、戢敏主张按月租金7000元的标准支付的诉讼请求，一审法院不能支持。而戢敏收到并退还讯捷公司转款后，累计收到94030元，按7000元降低15%即5950元月租金计算，约为15.8个月的租金，即自2017年5月1日开始至2018年8月23日左右截止，目前距离康永刚、戢敏该截止日期尚有约2个月，讯捷公司不构成拖欠康永刚、戢敏的租金，不存在租金损失，对于康永刚、戢敏主张的租金损失赔偿，一审法院亦不支持。 因康永刚、戢敏主张讯捷公司腾退返还房屋的诉讼请求一审法院不予支持，主张讯捷公司按照每月7000元租金标准支付租金损失的诉求请求一审法院亦不支持，对于康永刚、戢敏主张中国移动四川公司共同腾退返还房屋并连带支付租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事物权法》七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条，判决：驳回康永刚、戢敏的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由康永刚、戢敏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 康永刚、戢敏提交如下新证据：证据1.房屋使用说明书，拟证明商城是可以自营的；证据2.商铺位置平面图，拟证明康永刚、戢敏的铺子所处位置；证据3.九张照片，拟证明讯捷公司、中国移动四川公司所称的整体经营并不属实；证据4.谈判纪要，拟证明商城并非整体经营；证据5.世纪太升电询商城委托代理租赁合同，拟证明世纪太升电询商城代理截止期是2010年5月16日；证据6.世纪太升电询商城委托代理租赁合同书，拟证明租赁案涉商铺要经过业主授权；证据7.2012年3月28日的告知，拟证明康永刚、戢敏与超强公司之间系直接口头协议。 对康永刚、戢敏提交的上述证据，讯捷公司发表质证意见称，对于证据1.不能达到康永刚、戢敏的证明目的，案涉商城从来就没有自营过；对证据2.案涉商城内的商铺并无所谓的单独区分界限，没有四至方界；对证据3.的关联性不予认可；对证据4.该证据表明康永刚、戢敏跟产权小组之间有关于案涉商铺的租赁谈判，而产权小组也找到康永刚、戢敏给产权小组的授权委托书；对证据5.的关联性不予认可；对于证据6.租赁是要经过康永刚、戢敏的授权；对于证据7.的真实性、关联性不予认可。 对康永刚、戢敏提交的上述证据，中国移动四川公司发表质证意见与讯捷公司的质证意见一致。另，对于证据7.发表补充质证意见称，该告知是康永刚、戢敏的单方行为，不能代表讯捷公司、中国移动四川公司和其他案外人。 讯捷公司向本院提交如下新证据：2005年3月19日的业主授权委托书，拟证明康永刚、戢敏授权产权小组招商权利，该授权委托是没有期限的。 对讯捷公司提交的上述证据，康永刚、戢敏发表质证意见称，上述证据的签字虚假，非戢敏所签，亦未按手印确认。 对讯捷公司提交的上述证据，中国移动四川公司发表质证意见称，对上述证据的真实性予以认可。 经本院核实，对康永刚、戢敏提交的上述证据真实性、合法性予以确认；对讯捷公司提交的上述证据，缺乏其他证据佐证，本院对其真实性不予确认。对上述已确认真实性、合法性的证据，对其关联性与证明力，于本院认为部分结合争议焦点问题阐述。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于康永刚、戢敏与迅捷公司是否构成了租赁法律关系的问题，本院认为，尽管并无证据表明康永刚、戢敏直接与迅捷公司签订过租赁协议，但从迅捷公司之前的案涉房屋租赁情况来看，康永刚、戢敏对于案涉房屋的出租方式是通过产权小组的方式对外签订租赁合同并出租，故在之后同样由该产权小组将案涉房屋出租给本案的迅捷公司，且康永刚、戢敏亦同样收取了租金的情况来看，可以认定康永刚、戢敏与迅捷公司已成立了租赁合同关系。 关于案涉商铺是否应当腾退的问题。案涉商铺存在敞开式、与四邻紧密相连、空间无物理隔离的实际情况；在实际使用过程中，康永刚、戢敏所有的商铺实际上已难以与其他业主的商铺作出明确区分，存在相互覆盖的问题。迅捷公司实际承租的面积不仅包含案涉商铺，也包含其他业主的面积，在此状态下，若判令返还四至不明的商铺，必然将导致与其他业主的关于商铺位置的争议，必然将影响商场整体功能的发挥。且因案涉商铺经营多年，原始状态与现存状态发生改变，现不具备返还条件。另，对于康永刚、戢敏提交的房屋使用说明书、平面图及照片等证据，并不足以证实其商铺能区分四至、能独立区分使用，不足以证实其主张。故根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”之规定，因腾退将导致其他业主权益受损、导致商场整体功能之发挥受限，故本院对其要求腾退的诉求不予支持。另，关于康永刚、戢敏主张的租金标准问题，除一审认定的理由外，本院还认为，康永刚、戢敏所主张的租金标准仅系其单方意愿，而非双方一致确认的结果，对该主张本院不予支持。 综上，康永刚、戢敏的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由康永刚、戢敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇二〇年二月二十八日 书记员  刘昱君