浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初1642号 原告：王春雷，男，1982年6月22日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告：姚吉，女，1976年10月27日出生汉族，住宁波市鄞州区。 二原告共同委托诉讼代理人：张颖，浙江导司律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：钟景德，浙江导司律师事务所律师。 被告：蔡瑞祥，男，1956年7月16日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱惠，宁波市鄞州区诚尽法律服务所法律工作者。 原告王春雷、姚吉与被告蔡瑞祥房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年4月19日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本院于2019年12月25日第二次公开开庭进行了审理。原告王春雷（第一次庭审未参加）、姚吉及其共同委托诉讼代理人张颖、钟景德（第二次庭审未参加），被告蔡瑞祥（第一次庭审未参加）的委托诉讼代理人朱惠到庭参加了诉讼。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告王春雷、姚吉起诉称：两原告系夫妻,2017年8月20日,原告与案外人鲍海波签署《房屋租赁合同》一份,承租了被告位于建筑面积为1080平方米的厂房9间半,租期至2020年9月30日。合同签订后,原告即对房屋进行了装修。2018年2月2日,原告与鲍海波达成《房屋转让协议》一份,由鲍海波将其承租权益转让给原告,原告支付转让费200000元。2018年5月15日,原被告签署《厂房租赁合同》一份,约定,被告将前述厂房出租给两原告,租期两年,租金每年391200元。第一年租金原告已于2018年5月14日一次性支付给了被告。2018年11月1日,原告收到潘火街道办事处张贴的限期搬离通知书,被告知涉案房屋是违章建筑,近期将予以拆除,并要求各租户在2018年11月15日前搬离。2018年11月30日房屋被强制拆除。原告认为,被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被告在明知涉案房屋要拆迁的情况下仍与原告签订租赁合同,被告主观恶意明显,且被告无法继续提供房屋供原告经营使用,故原告有权要求被告赔偿原告的各项损失。因双方多次协商未果,故诉请来院，请求判令：1、因被告原因导致《租赁合同》无法继续履行给原告造成的损失人民币448076.26元,包括:房屋转让费损失145479元,房屋装修损失302597.26元；2、被告赔偿原告房屋搬迁损失1250元,二次装修损失15000元;3、被告赔偿原告停业经营损失50000元。审理中，原告明确二次装修损失是指重新租了场地，并对场地进行了装修的损失，停业经营损失是指搬迁时间为2018年11月15日左右，新场地装修完毕时间为2018年12月14日，计算1个月，转让费损失为自2018年5月15日至2018年11月30日，合计199天，计算方式为20万元*【（730天-199天）/730天】，原告先以被告违约主张损失，之后又变更为以租赁合同无效主张，但合同无效的原因是被告造成的而主张以上全部损失应由被告承担。 被告蔡瑞祥答辩称：原、被告在2018年5月15日签订的厂房租赁合同是有效的，是双方的真实意思表示，合同第八条已经明确约定，如遇国家原因集体拆迁，原告应无条件搬迁。房屋没有继续履行是由于双方在签订合同以后发生了双方无法预见的客观情况，且事后被告也及时的返回了原告多付的房租费，收条里面也明确约定原告方收了房租费以后与被告无涉，被告没有造成原告不必要的损失，被告没有任何过错，故对原告提出的各项赔偿请求，请求法院依法予以驳回。 本院查明的与本案有关的事实如下： 2017年8月20日，案外人鲍海波（作为甲方）和姚吉（作为乙方）签订了房屋租赁合同1份，合同约定甲方转租期限为2017年10月1日至2020年9月30日止，租期为三年，年租金为586000元。之后，被告对涉案房屋进行过装修。2018年2月2日，案外人鲍海波（作为甲方）和姚吉（作为乙方）签订了《房屋转让协议》1份，合同约定，经甲乙双方友好协商，关于宁波市鄞州区创新路1186号（门面九间半，建筑面积共计1080平方米）原科井厂房转让，达成协议；合同第一条约定，在乙方与房东租赁合同签订以后，原甲乙双方所签订2017年8月20日的房屋租赁合同作废，双方互不违约，不承担任何责任；合同第二条约定，原所签租赁合同租金至2018年5月15日止，余款须付清；合同第三条约定，须在满足甲方、乙方、房东三方认可的房租、隔墙等所有条件下，由甲方负责乙方直接与房东签订房屋租赁合同，如甲方不能促成乙方与房东签定房屋租赁合同，甲方需承担乙方全部装修损失；合同第四条约定，转让合同生效以后，乙方须支付给甲方二十万元转让费；合同第五条约定，本合同签订之日，乙方先付清以前房租余款11万元及预付10万元转让费，余下转让费10万元以乙方与房东签订租赁合同之日内当日付清，如在2018年5月30日前，甲方甲方不能促成乙方与房东签定该房屋的租赁合同，乙方不但不支付剩余部分10万元转让费，而且甲方收到乙方预付的10万元三天内全部退还给乙方，并赔偿乙方10万元违约金；合同第六条约定，本合同签定之日，乙方必须负责自行砌墙，在3月20日之前完成，砌墙位置为原科井厂房东侧即后墙（现展厅里侧，五根称重梁之间），如本条款未履行，则本转协议合同作废，乙方承担违约责任，合同终止。2018年5月14日，姚吉汇款给被告蔡瑞祥491200元，汇款单中备注为创新路1186号18年房租。2018年5月15日，蔡瑞祥（作为甲方）和姚吉、王春雷（作为乙方）签订了《厂房租赁合同》1份，合同第一条约定甲方同意将现有厂房（9间：1080平方，以每平方30元）租给乙方生产、经营之用。合同第二条约定，租期二年（自2018年5月15日起，至2019年5月14日止），租金每年388800元，先付款后用房，乙方必须在每年的5月15日付清，（旁边半间为2400元）合计391200元。合同第四条约定，租赁内有室内装修费用由乙方自置自负，期满不折价，自行拆除，但不得影响房屋的原结构，如有损坏应照价赔偿或复原状，租期内由乙方发发生的一切安全事故责任由乙方承担。合同第八条约定，租赁期间，如遇国家和集体要求拆迁或动迁时，甲方须提前三个月通知乙方，乙方应无条件搬迁。甲方签名的为蔡瑞祥，乙方签名的为王春雷，并在乙方王春雷签名正下方有备注：房子后面砌墙，一律不放置物品，上面检查无条件拆除。2018年11月1日，宁波市鄞州区人民政府潘火街道办事处向各租户发出限期搬离通知书，载明：“各租户，由于你（单位）所租用的创新路与长寿东路交叉口东南角潘火桥集体土地上的房屋未经审批擅自建设，为违建用房，本机关将在近期内予以拆除，现通知你（单位）于2018年11月15日前自行搬离，本机关将于11月16日对你（单位）所租用的房屋予以停水、停电，逾期不搬离的，本机关将强制搬离，所造成的损失由你（单位）自行承担，特此通知。”2018年11月13日，宁波市鄞州区潘火街道办事处又发出了停水、停电公告，载明：“蔡瑞祥及创新路各位租户，当事人蔡瑞祥未经审批擅自在鄞州区角）的集体土地建造了一排房屋，建筑面积约为6927平方米。当事人的该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四条、第三十六条、第五十九条等的规定，上述建筑物须予以拆除。现本机关责令你们于2018年11月15日之前将上述违法建筑物内的物品搬离清空，同时，本机关将于2018年11月16日起对该建筑采取停电、停水等强制措施，届时所造成的一切损失由你们个人及单位自行承担。”2018年11月14日，姚吉向蔡瑞祥出具收条1张，载明：因拆迁与房东协商退回鄞州区创新路1186号9间1080平方店面，共计年租金391200元，每月租金32600元，应退回2018年10月至2019年5月14日的房租共计为277100元，以收款人银行转账记录为准，房租已退房租与房东无关，收款人姓名姚吉……”。后涉案房屋于2018年11月底被强制拆除。 另查明，案外人宁波市鄞州下应佳新汽车修理厂（个体工商户，经营者为刘开新）的注册经营场所为宁波市鄞州区潘火街道创新北路（潘火桥村），注册日期为2007年4月16日，核准日期为2017年12月25日。2018年5月15日，蔡瑞祥汇款给鲍海波10万元。为原告办理宁波王春雷二手车经纪有限公司的工商营业执照，宁波市鄞州区潘火街道潘火桥股份经济合作社曾出具一份场地权属证明，载明宁波市鄞州区创新路1186号的用房的可以作为宁波王春雷二手车经纪有限公司的经营场所，该场所的相关产权证明尚未办理。 另查明，涉案房屋没有办理产权证，也未取得建设工程规划许可证。 以上事实由原告提供的《厂房租赁合同》、支付业务回单、《房屋租赁合同》、《房屋转让协议》，《场地权属证明》、限期办理通知书、停水、停电公告工商登记信息截图、被告提供的证明、汇款凭证及原被告庭审陈述等予以证明。 本院认为：涉案的出租房屋并未取得房屋所有权证，也未取得建设规划许可证，因此原被告双方于2018年5月15日签订的厂房租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于责任比例，被告明知涉案房屋没有办理产权证，也未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，而出租给原告，应承担主要过错责任；原告没有尽到审慎注意义务，应承担次要责任，本院认为原、被告过错比例以3：7为宜。关于原告主张的损失：1.房屋转让费，其中的10万元是原告直接支付给了案外人鲍雄波，另外10万元也系原告转账给被告后，被告于次日又转账给了鲍雄波，且关于支付系基于与鲍雄波之间的合同，因此，要求被告承担依据不足；2.关于房屋装修损失，根据原告的陈述，该房屋装修系在2017年进行装修，而该期间系其向案外人鲍雄波承租房屋期间，而非是向被告承租房屋期间，且该房屋已被拆除，原告未能证明哪些是未形成附和的装饰装修物及其价值，哪些是形成附和的装饰装修物及价值，因此，要求被告承担，本院不予支持；3.关于房屋搬迁损失1250元，房屋被拆除，势必会产生搬离费用，且原告主张的该金额比较合理，本院酌情予以认定；4.关于二次装修费用，系新场地的装修费用，且原告不能证明其进行了装修及具体的金额，本院不予支持；5.关于停业经营损失，未有证据向本院提交，本院不予支持。因此，本院认定原告的损失为1250元，被告承担70%应为875元。被告认为其已退回了租金，原告也已出具了收条，损失部分已一并处理完毕，本院认为，收条中仅载明了租金处理完毕，被告并无证据证明双方已对所有损失进行了处理，因此，对被告的该意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告蔡瑞祥赔偿原告王春雷、姚吉因签订《厂房租赁合同》无效造成的损失875元，于本判决生效之日起五日内履行完毕； 二、驳回原告王春雷、姚吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费8943元，由原告王春雷、姚吉负担8928元，被告蔡瑞祥负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  姚虎仕 人民陪审员  唐伟英 人民陪审员  陈美娣 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  邵婷婷