云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0328民初1738号原告（反诉被告）：曲靖美之居商贸有限公司（以下简称美之居公司)。住所地：曲靖市沾益区龙华街道庄家湾社区温州国际商贸城58幢。统一社会信用代码：9153032830969491XD。法定代表人：夏玉燕，公司总经理。委托诉讼代理人：王洪丽，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：方紫娟，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：卢新凤，女，汉族，1975年12月30日生，曲靖市麒麟区人，中专文化，销售员，住曲靖市麒麟区。被告（反诉原告）：李启双，男，汉族，1968年3月10日生，四川省蓬区县人，初中文化，个体户，住曲靖市麒麟区。第三人：舒志远，男，汉族，1990年3月12日生，宣威市人，中专文化，个体户，住曲靖市麒麟区。原告美之居公司与被告卢新凤、李启双房屋租赁合同纠纷一案，曲靖市中级人民法院认为原审认定事实不清发回我院重审，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美之居公司的委托诉讼代理人王洪丽、方紫娟、被告卢新凤、李启双到庭参加诉讼，第三人舒志远经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告美之居公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年7月15日签订的编号为19号、27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》；2、判令二被告共同支付原告租赁费57200元、物业管理费57200元、运营管理费85800元，共计200200元；3、本诉案件受理费由被告承担。委托诉讼代理人王洪丽、方紫娟请求支持原告的诉请提出代理意见。事实与理由：2016年7月15日，原告与被告卢新凤签订了一份合同编号为27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》，合同约定被告卢新凤租赁由原告提供位于曲靖美之居商贸有限公司内二楼，面积（含公摊）为260平方米的营业场地，编号为2-023，由被告卢新凤租赁经营。每月需缴纳的费用：租金为10元／平方米／月、物业管理费10元／平方米／月、运营管理费15元／平方米／月，合同期限为2016年9月1日起至2019年8月31日止，共计3年。被告经营的品牌为变色龙，经营类别属于套房。合同第一章第八条“免租期优惠”，被告的免租期为2016年9月1日起至2018年10月31日，为期2年，免租期间原告免收被告租金、物业管理费和运营管理费。以上免租期优惠仅在被告根据本合同在承租地实际经营满一个合同期后方可享有，且被告不可中途退场。若被告中途退场或违约导致原告单方面解除合同或者被告单方面解除合同的，原告有权立即取消合同约定的免租期优惠，双方应按合同约定的租金、物业管理费和运营管理费支付标准重新结算租金、物业管理费和运营管理费。合同签订后，原告依约履行了合同义务，可被告单方面违约，未能按时履行合同义务，提前终止免租期优惠，一再违反市场管理规定。经原告多次向被告催讨未果，要求被告按违约责任向原告支付2016年9月1日至2018年6月31日，共22个月租赁费、物业管理费和运营管理费，合计200200元。事实与理由补充、变更为：1、原告与二被告签订合同，合同约定，租赁期为2016年9月1日至2019年8月31日止，共计三年；被告在租赁场地实际经营满三年后，原告免收被告2016年9月1日至2018年8月31日止期间的租赁费、物业管理费和运营管理费；如果被告中途退场，则取消免租期优惠，被告按合同约定交纳租赁期内的租赁费、物业管理费和运营管理费；被告经营的品牌为变色龙，未经原告同意不得变更经营品牌；按原告规定的时间营业，不得晚开门、不开门、早开门。2、被告违反合同约定，中途退场；且在经营过程中售卖的家具除双方约定的变色龙品牌家具外还有其他牌子的家具，且从2018年6月份开始没有正常营业，后期关门没有营业，并搬离了大部分物品，店铺处于空置状态。3、民事起诉状倒数第二段中“2016年9月1日至2018年6月31日”变更为“6月30日”。对反诉原告提出的反诉，1、同意被答辩人第一项诉讼请求，即解除双方签订的租赁合同，这项诉请也是答辩人在本诉中的诉请。2、被答辩人的陈述与事实不符，其一，答辩人提前撤场，没有按合同约定租赁期限经营满三年，2018年7月17日被答辩人向答辩人的负责人明确表示其要撤场；其二，被答辩人出售除合同约定的变色龙牌的家具外，还出售其他牌子的家具，违反合同约定的关于经营的品牌只能是变色龙牌家具的约定；其三，被答辩人从2018年6月份开始没有正常营业，后期关门没有营业，违反合同约定及答辩人的管理制度。答辩人2018年7月17日起诉到法院要求解除双方的租赁合同，答辩人解除合同的通知于2018年7月18日送达到被答辩人后，双方租赁关系解除，答辩人才把被答辩人的家具搬到仓库保管。3、被答辩人第四项诉请不应得到支持。答辩人与被答辩人合同明确约定，如因被答辩人违约，装修设施应留给答辩人，未经答辩人同意不得擅自拆除。双方对合同解除时装修物的处理有明确的约定，因此，被答辩人要求答辩人赔偿装修费没有事实及法律依据，依法不应得到支持。被告卢新凤、李启双辩称，1、签订租赁合同的是李海，不是卢新凤，由卢新凤协助李海经营；2、被答辩人诉称被告单方违约，违反市场管理规定，与事实不符，答辩人不存在违约行为，没有违反规定，被答辩人也没有向我方催讨过；3、不存在提前退场行为，部分物品都在商铺内，直到原告将被告的家具物品搬空，导致答辩人无法经营；4、被答辩人在家具被搬空第二天就与第三人来看商铺并租下，之后由第三人重新装修，对原有装修商铺进行了毁坏，现在由第三人使用。综上，被答辩人要求答辩人承担违约责任，没有事实和法律依据。另外就补充、变更的事实进行答辩，答辩人一直经营变色龙家具，未更换品牌名称。答辩人认为，被答辩人已经违反了合同的约定，并且私自进入答辩人承租的商铺，将答辩人的物品搬走，其行为已经构成了侵权，被答辩人的行为可以解释为私自终止合同并且导致了答辩人不能履行剩余合同期限。答辩人经营的“变色龙”作为一个大的品牌，其他物品均系“变色龙”系列，只是品名不一致，不存在答辩人违反合同的说法。原审法院判决解除《租赁合同》符合法律的规定，在答辩人与被答辩人合同履行期间，被答辩人将答辩人位于租赁标的物中的物品搬走，并且将答辩人承租的房屋租给第三人经营使用，导致答辩人与被答辩人签订的租赁合同不能继续履行，被答辩人的行为明显存在违约责任，应当按照合同约定的违约条款来承担违约所应承担的赔偿。反诉请求：1、终止并解除反诉原被告双方签订的编号为19号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还被搬走的商铺内家具（价值5万余元）；若不能返还，则须赔偿反诉原告经济损失5万元；3、判令反诉被告返还反诉原告被拿走的记账本、进货单、货运单、收据、充电卡、与厂家签订的进货合同一份、专卖店公章一枚、化妆品（口红）、厂家发来的产品介绍宣传资料等物品；4、判令反诉被告向反诉原告支付装修费7万元；5、本诉、反诉案件受理费全部由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月15日，反诉原、被告签订《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》，合同约定，反诉原告租赁反诉被告的一间商铺（位于沾益区温州国际商贸城二楼）用于经营家具。合同签订后，反诉原告在商铺内进行装修（包括安灯，花去装修费用共计7万元）后开始营业。2018年7月18日晚上，反诉被告派人将反诉原告商铺内价值5万余元的家具及其他个人物品全部搬走，致反诉原告完全无法正常营业至今。反诉被告的行为已严重违约。第三人舒志远辩称，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的下列证据进行了质证：第一组：1、营业执照复印件一份；2、法定代表人身份证明一份；3、法定代表人身份证复印件一份。证明原告诉讼主体资格。第二组：合同编号27号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》原件一份。证明：1、原被告之间的房屋租赁合同关系；2、原被告双方于2016年7月15日签订租赁合同约定，原告把位于温州商城编号为2-023号商铺出租给被告经营使用，租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日，经营品牌为变色龙，经营类别为套房，租金每月2600元，物业管理费每月2600元，运营管理费每月3900元，2016年9月1日起至2018年10月31日为免租期，免租期内原告免收被告租金、物业管理费及运营管理费，被告不可擅自更换品牌或者产品类别，被告中途不可退场方可享受免租期优惠，若被告违约或中途退场，应按约定交纳免租期内的租金、物业管理费和运营费，若被告违约原告有权解除合同。第三组：1、微信个人信息详细资料及聊天信息截图各一份；2、通话录音文字稿及光盘各一份；3、变色龙货品清单一份及货品品牌照片十六份（系搬东西之前拍摄的，拍摄地点为商铺）；4、用户购电信息一份、收据十份（复印件）；5、表格四份；6、《关于要求变色龙店面立即规范经营的通知》一份。证明：1、被告违反合同约定，租赁期间退场；2、经营期间未经原告同意，变更经营品牌；3、被告违反合同约定在租赁期间关闭商铺，未进行营业。原告向本院申请了证人陈某、蒋某出庭作证。证人陈某陈述：“我与原告美之居商贸有限公司股东之一袁（闫）某系朋友关系，原在原告处经营“宏佳实木”家具，位置在被告正对面，今年10月因房租到期，便未再经营。发现在被告经营期间，货物逐渐减少，具体原因不清楚。被告门牌上是“变色龙”家具，但具体卖的什么品牌不清楚。商场营业时间规定为，周一至周五早上9：30-晚上6：30，周六、周日为早上9：00-晚上6：00。因自己也是偶尔去店里，不清楚被告具体的经营时间。今年，被告店内有时有导购，有时没有，没有导购时，被告会让人开着店内的灯”。证人蒋某陈述：“我在原告处经营“澳玛”品牌家具，被告原在原告处经营“变色龙”家具。起初被告家生意较好，后来他们开了新店后也不怎么见面，只看到他们的货慢慢变少，也没有及时补充货品，具体原因不清。”被告方质证后认为，对第一组证据，三性均无异议。对第二组证据，真实性无意见，合法性与关联性不予认可，该份合同与我方持有的编号19号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》不一致，原告合同有多处自行添加和篡改的内容。两份合同比较：第一页我方持有合同承租人为李海、编号是空白的、第一条被告持有的合同按了手印（260平方米处）、第五条我方持有合同是空的，被告添加了三处，付款方式我方并没有约定，原告增加了“经双方协商一致双方按照C方式付款”、第六条原告添加了3900元数据，“经双方协商一致双方按照C方式付款”、第七条所有的数据都是添加的、市场推广服务费需收取，不得免除……与被告完全不一致。依据合同，我方并没有违约行为，不应承担违约责任，相反可以证明因原告的原因导致我方不能经营。第三组证据，对微信个人信息详细资料及聊天信息截图。三性均不予认可，不能证实原告证明目的。对通话录音文本，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该录音中的张总并非该公司工作人员，与本案无关。从内容看，部分内容表述不一致，文本记录与录音有出入，录音通话当天原告就已经向法院提起了诉讼，不能证实原告目的。对变色龙货品清单一份及货品品牌照片十六份，除了变色龙货品清单里所述外，还少了部分家具，对于货品品牌照片，该证据已经过了举证期限，且不能证明原告的证明对象和证明目的，相反可以证明被告没有提前退出，一直在正常营业。该证据不能证明被告变更经营品牌，也不能证明被告关门未经营。用户购电信息及收据、表格，已经超过举证期限，不予质证。《关于要求变色龙店面立即规范经营的通知》，通知上没有被告签字，被告也没有收到过该通知，我们认为系原告临时制作的材料，被告也没有和该公司签订过合同，不存在权利义务关系，对被告没有法律约束力。对证人陈某证言认为，根据其陈述与原告系朋友关系，具有法律上利害关系。其也未经常在店内，不能客观知晓被告商铺情况。对证人蒋某证言，其现在是原告的商铺租户，具有上下级关系，出庭作证是被公司威胁来的，存在利害关系。其陈述，他也是偶尔路过被告店铺，不能证实客观情况。第三人舒志远质证后认为，对上述证据均无意见。补充陈述，“宏佳”店铺里的家具，有些品牌的家具是我放在里面的，因我的店里放不下了。被告李启双、卢新凤为支持自己的辩解，向本院提交下列证据：1、“宏佳实木”家具店铺照片3张（由被告自行拍摄）。证明该店铺内家具品牌情况，并未一定放置“宏佳”品牌。2、“澳玛”店铺照片20张。证明澳玛下面有很多系列，有的有标识，有的无标识。原告质证后认为，对证据1，真实性予以认可，证明目的不予认可，而且证人早就没有经营了。证据2，真实性予以认可，但与本案无关。第三人舒志远对上述证据无意见。第三人舒志远除当庭陈述外，未向本院提交证据材料。对原告提交的证据，本院分析后认为，对原告提交的证据一，被告对三性无异议，本院予以采信。对证据二，被告对其真实性无意见，内容与本案具有关联，作为本院本案证据使用。对证据三中“变色龙货品清单”一份，原告自认系搬走被告的物品，本院予以采信。对证据三的其余证据及证人证言，并不能直接证实原告的证明目的，对欲证实的内容，不予采信。对被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，但不能直接证实被告的证明目的，对欲证实的内容，不予采信。反诉原告李启双、卢新凤为支持其主张向本院提交以下证据材料：一、编号19号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》、《仓库租赁合同》各一份。证明与反诉被告签订的是李海，租赁合同正文中的几个手印均系李海所为。且反诉被告持有的合同与反诉原告提交的合同内容不一致。反诉被告提交的合同多处有添加、篡改。同时仓库租赁合同也能证实本案所涉及合同纠纷中，合同相对人是李海，而不是卢新凤。二、照片10张。第1、2张照片证实，反诉原告对涉案商铺进行了装修；第3-6张照片证实，反诉被告派人将反诉原告商铺内的家具物品搬空；第7-8张照片证实，反诉被告将涉案商铺转租给舒志远后，该商铺重新装修的情形；第9-10张照片证实，舒志远将反诉原告商铺重新装修后已经开始经营。三、《九天装饰装修合同》、收据各一份。证明反诉原告在涉案商铺进行装修，花去装修费76800元。四、被盗家具清单一份。证明反诉被告搬走反诉原告商铺内家具物品清单及所有物品损失价值为59780元。经本院调查，有下列证据：曲靖市公安局沾益分局接处警登记表、受案登记表、不予立案通知书、邓家和询问笔录、耿文博询问笔录、张秀能询问笔录、卢新凤询问笔录各一份。现场照片、对赵建会的询问笔录。赵陈述，其在门口负责审查商户搬运家具出去的放行单，放行单是公司相关部门盖章，商户要搬运家具出去，必须持有盖章的放行单，经过我审查后才可以出去。我只负责审查货物的数量，不审查货物的具体种类，货物搬运进入商场的时候我也不审查。反诉被告质证后认为，对第一组证据认为，合同上的章确实是公司签章，对合同的真实性、合法性没有意见。但公司存档的合同编号是27号租赁合同，与公司签订合同的一方是卢新凤。之所以出现编号19号租赁合同，是因为“李海”在办理工商时，系以“李海”名义办理的，所以才签订“李海”这份合同，但权利义务不受影响。就主体而言，两份合同均有卢新凤签名。仓库租赁合同之前未向法庭提交，且不能证实其证明目的。第二组证据的真实性、证明目的予以认可。第三组证据，与本案无关，系反诉原告单方违约，不予承担。第四组证据，系反诉原告单方制作，三性不予认可。对曲靖市公安局沾益分局调取的材料，其中卢新凤笔录有意见。其所作的陈述第三页，回答是21号10：00东西被搬走，但实际是18号东西就被搬走了。其陈述与实际情况有出入，不是实际事实的陈述；对张秀能、耿文博、邓家和笔录三性没有意见，但其陈述能证明反诉原告违约在先。对其余材料无意见。对照片，公司要求他们必须做品牌，如果发现不一致责令改正，即使另一家销售其他产品，只能说明商场在平时的管理中有疏漏，不能反证被告没有违约。被告出库的变色龙家具是经过公司审核之后才出库，他销售的其他牌子家具没有经过公司审核出库，就其他牌子的家具是被告私下卖给消费者，并没有通过原告出库，放行单和询问笔录恰恰能说明被告违约。反诉原告质证后认为，对曲靖市公安局沾益分局调取材料中接处警登记表、受案登记表、不予立案通知书均有异议，认为公安机关既然已认为涉嫌刑事，但最后却以没有犯罪事实而不予立案，相互矛盾。其余材料，并不能说明反诉原告违约在先。对照片及询问笔录没有意见，是真实有效的，每个品牌都是一样的，都是有同一个名字不同系列。第三人舒志远质证后认为，对上述证据均无异议,对照片及询问笔录没有意见。对反诉原告提交的证据，本院分析后认为，对反诉原告提交的证据一中编号19号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》，反诉被告对其真实性无异议，对于该份合同承租方，“李海”及卢新凤的签名，反诉原告李启双、卢新凤均认可系本人的签名按印，内容上就每月租金、物业管理费、运营管理费已作了约定，对合同的真实性及效力，本院予以确认。对《仓库租赁合同》，与本案审理的房屋租赁合同纠纷，不具关联性，不作为本案证据使用。反诉被告对第二组证据的真实性、证明目的予以认可，本院予以采信。对第三组证据，结合反诉原告租赁商铺后，确需装修的实际，对其真实性，本院予以采信。对第四组证据，系反诉原告自行制作，反诉被告不予认可，反诉原告亦未提交其他证据予以佐证，不予采信。对到公安机关调取的材料,与本案具有关联,予以采信。对现场照片、对赵建会的询问笔录，原告认为询问笔录和照片中的放行单可以证明被告违约，本院认为，照片中的放行单和询问笔录相互印证，可以证实被告出售的家具和运出的家具均需要由原告盖章确认后才能放行的事实，其余照片可以证实商场中有其他商户的招牌和门店内经营的家具品牌不同一的事实。原、被双方对第三人舒志远提交的下列证据进行了质证：2018年7月31日与原告签订的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》一份、收据二张、《付款补充协议》一份，用以证实其租用原告商铺经营家具并交纳了商铺租金、合同履约金等费用，其中一间商铺位置系原“变色龙”商铺所在位置。原告美之居公司质证后认为，无异议。被告李启双、卢新凤认为，商铺编号与本诉原告提交的商铺编号不一致，但认可第三人舒志远“其中一间商铺位置系原“变色龙”商铺所在位置”的陈述。本院对第三人舒志远提交的证据分析后认为，第三人提交的证据客观、真实，予以认可。本院庭前对卢新凤、舒志远做了两份询问笔录：卢新凤陈述：其于2016年7月，与原告曲靖美之居商贸有限公司签订过一份租赁合同，租赁期限为三年，前两年免房租，后一年原告按商场规定收取正常费用。某天，原告与我通话并做了录音后，便向法院提起诉讼。因原告方搬走了我店内的货品，诉讼中，我提起了反诉并向公安机关报了案。舒志远陈述：今年8月，与原告曲靖美之居商贸有限公司签订了租赁合同经营家具，其中一间商铺的位置系原“变色龙”商铺所在位置。承租该商铺时，自己到实地查看过，认为是原来的租户到期了才承租的。租赁后，自己对该商铺重新进行了装修，投资近50000余元。经质证，原告美之居公司对上述两份笔录，无异议。被告李启双、卢新凤认为，虽然公司与卢新凤签订过一份合同，但该份合同已被原告收回。公司搬空被告家具就是为了出租，且欺骗了第三人舒志远是商铺租赁到期。对卢新凤、舒志远庭前所做的两份询问笔录，其陈述客观、真实，本院予以认可。本院经审理查明以下事实：2016年7月15日，原告（反诉被告）美之居公司（甲方）与被告（反诉原告）卢新凤、李启双（乙方）签订了编号为19号和27号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》。在19号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》中，被告（反诉原告）李启双作为承租方（乙方）以“李海”的名义签名按印。合同约定，将位于美之居公司内二楼，面积（含公摊）为260平方米的营业场地，由被告（反诉原告）李启双、卢新凤租赁经营。租赁期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。被告（反诉原告）李启双、卢新凤的经营品牌为“变色龙”，经营类别属于套房。合同中约定，乙方须严格按照经营范围从事活动，如需更换品牌或产品类别，则须报甲方同意。未经甲方同意擅自更换品牌或产品类别，一律视为超范围经营，甲方视同乙方违约并有权解除合同。月租金每平方米10元、月物管费以每平方米10元、月运营管理费以每平方米15元计算。2016年9月1日至2018年10月31日为免租期间，免租期间甲方免收乙方租金、物业管理费和运营管理费。免租期优惠仅在乙方根据合同在承租场地实际经营满一个合同期后方可享有。若乙方中途退场或违约导致甲方单方面解除合同或者乙方单方解除合同的，乙方应按合同约定的租金、物业管理费和运营管理费标准支付上述免租期租金、物业管理费和运营管理费。乙方必须按甲方规定的时间营业，不得晚开门、不开门、早关门……，乙方违反此规定，甲方视同乙方违约并有权解除合同。因甲方原因提前终止合同，导致乙方提前撤场，则甲方应将装修费的净值退还给乙方（装修费的净值＝乙方支付的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方支付的装修费包括支付给甲方的装修费和自行进行的装修费，自行进行的装修费用按每平方米200元计算），如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退。合同还就统一收银和货款结算、保险和纳税、消防安全、合同终止和续约、违约责任和纠纷处理、撤场等其他事项作了约定。合同签订后，原告（反诉被告）美之居公司将所租商铺交给被告（反诉原告）李启双、卢新凤使用，被告（反诉原告）李启双、卢新凤于2016年7月23日与曲靖力天装饰设计签订《力天装饰装修合同》，曲靖力天装饰设计为经营的“变色龙”家居专卖店进行装修，装修价为76800元。原告（反诉被告）美之居公司以被告（反诉原告）李启双、卢新凤在合同期限内中途退场、经营期间未经原告同意，变更经营品牌、违反合同约定在租赁期内关闭商铺未营业为由向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼过程中，被告（反诉原告）李启双、卢新凤以原告（反诉被告）美之居公司在履行合同过程中擅自将店铺内的物品搬走导致自己无法经营，提出反诉要求退还搬走物品并赔偿装修损失。另查明，2018年7月18日，原告（反诉被告）美之居公司搬走了“变色龙”家居专卖店内的下列物品：“梦乐琪”沙发一张、无标识书桌一张、“香柏丽家”双人床一张、“宝莱佳”条柜一张、“皇玛御祥”沙发一组、“变色龙”酒柜一个、“鼎程家居”五门衣柜一组、“变色龙”床头柜一个、无标识双人床一张、“独爱”茶几一张、无标识简易柜一个、“变色龙”电视柜一个、“变色龙”三开门书柜一组、“鼎程家居”双人床一张、无标识茶几、电视柜各一张、无标识书桌一张、“变色龙”梳妆台一张、“梦乐琪”沙发一组、“变色龙”一开门书柜一个、“富马仕”沙发一组，并将上述家具摆放在该商场四楼。2018年7月31日，原告与第三人舒志远签订《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》，租赁期限为2018年8月1日起至2019年7月30日止，第三人交纳了商铺租金、合同履约金50000元，并在原商铺内重新进行了装修。诉讼中，原告（反诉被告）美之居公司、被告（反诉原告）李启双、卢新凤均提出要求解除2016年7月15日签订的编号为19号、27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》。被告（反诉原告）李启双系“变色龙”家居专卖店的投资者，卢新凤系李启双委托从事销售业务。原告（反诉被告）美之居公司搬走“变色龙”家居专卖店内的物品后，卢新凤于2018年7月21日以“变色龙”家居内的家具被盗向曲靖市公安局沾益分局报案，该局接受报案后，经调查认为没有犯罪事实作出不予立案决定书，卢新凤对该决定不服，在法定期限内申请复议、复核，曲靖市公安局作出维持不予立案的复议决定。本院认为，本案的焦点是原告请求解除原、被告于2016年7月15日签订的编号为19号、27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》，由二被告共同支付原告租赁费57200元、物业管理费57200元、运营管理费85800元，共计200200元的主张能否成立。反诉原告请求终止并解除反诉原、被告双方签订的编号为19号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》、返还家具和物品、支付装修费7万元的主张是否成立。关于原、被告双方签订编号为19号、27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》的效力问题。合同法第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。被告李启双、卢新凤与原告美之居公司于2016年7月15日签订了编号为19号、27号《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》。在合同的履行主体上，二份合同的差别在于承租方分别是“卢新凤”和“李海”。合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。庭审已经查明，被告李启双又名“李海”，被告卢新凤是受被告李启双委托进行商业营销的人员，原告与被告李启双签订《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》（合同编号19号）后，原告又与被告卢新凤签订《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》（合同编号27号），原告有理由相信卢新凤是受李启双委托，被告李启双也并未对卢新凤签订的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》（合同编号27号）予以反对，该合同合法有效，合同的内容对原告和二被告具有合同约束力。二份合同中的部分内容虽然有不同之处，但在合同的履行上并无矛盾,二份合同中的租赁场地、合同期限、经营范围等内容一致，且经双方当事人确认，因此该二份合同都是有效的房屋租赁合同。关于合同的履行问题。合同成立后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告方认为，被告方违反合同约定，表现在：中途退场；且在经营过程中售卖的家具除双方约定的变色龙品牌家具外还有其他牌子的家具，且从2018年6月份开始没有正常营业，后期关门没有营业，并搬离了大部分物品，店铺处于空置状态。关于原告方认为双方在合同中约定了承租方（乙方）经营的品牌是“变色龙、套房”，被告另行经营其他品牌家具的问题。双方在合同中已经约定承租方经营的品牌是“变色龙”，但双方对是否只能经营“变色龙”品牌还是可以经营其他品牌的家具有争议。经本院核实，原告出租的商铺中，进行家具品牌销售商铺的招牌与实际经营的家具品牌不一致的情形客观存在，商户出售的家具中既有招牌中显示品牌的家具，也有未在招牌中显示品牌的家具。因此，原告方主张被告经营的品牌并非都是“变色龙”，被告的该行为属于违约，原告主张被告该违约的事实与本院查明的事实不符，该主张不能成立。原告认为被告从2018年6月份开始没有正常营业，后期关门没有营业，并搬离大部分物品，店铺属于空置状态。对于原告的该主张，原告方的证人陈某、蒋某只证实了被告经营期间有货物减少的情形，但未能证实货物减少的原因。被告在经营期间货物减少，不足以证明被告没有正常经营、关门没有营业、店铺属于空置状态的事实，原告认为被告因上述经营状况违反合同的事实依据不足，该主张不能成立。关于合同解除的问题。本院认为，法律规定了当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同的约定，被告在2016年9月1日至2018年10月31日是享受免租期优惠。根据张小光在2018年7月17日与被告卢新凤的通话记录显示，被告卢新凤在通话中明确表示“不想做了”。因此，被告卢新凤在租赁期限届满前有明确的表示不继续租用商铺的意思表示，但通话中双方未对解除合同的时间和撤场等事项明确约定，因此该意思表示不能构成双方对解除合同达成的一致意见，只能视为被告卢新凤的单方意思表示。原告于2018年7月17日向本院起诉解除合同后，被告以反诉的方式在反诉状中请求解除合同，本院于2018年8月2日将被告的反诉状送达给原告，该日期视为双方对解除合同的意思表示达成一致的时间，本院对双方解除合同的意思表示予以确认。根据双方的合同的约定，“合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止”，原告未向被告通知撤场的时间和给予准备时间就自行将被告的家具搬出，该行为构成了违约。关于原告请求由二被告共同支付原告租赁费57200元、物业管理费57200元、运营管理费85800元，共计200200元和反诉原告请求反诉被告返还家具的问题。根据合同的约定，租金每平方米10元，每月2600元。物业管理费按照每平方米10元标准，每月2600元。运营管理费每平方米管理费15元，每月3900元。市场推广费每月780元。合同中第八条规定，免租期无论任何原因均不得顺延，免租期间甲方免除乙方租金、物业管理费和运营管理费，同时乙方经营发生的水电费等一切费用由乙方承担，推广服务费由乙方正常缴纳。合同在免租期间解除后承租方需要支付推广服务费。原告与被告在合同未到期前协议解除合同后，按照合同的约定，原告无权请求被告支付租赁费、物业管理费、运营管理费。因此，原告主张被告支付租赁费、物业管理费、运营管理费不符合合同的约定，该主张不能成立。同时，因合同未解除时，反诉被告将反诉原告租赁商铺内的家具搬出另行安放的事实成立，合同解除后，原告应当将搬出的家具及时返还反诉原告。反诉原告请求返还家具的主张具有事实和法律依据，该主张成立。关于反诉原告请求反诉被告返还反诉原告被拿走的记账本、进货单、货运单、收据、充电卡、与厂家签订的进货合同一份、专卖店公章一枚、化妆品（口红）、厂家发来的产品介绍宣传资料等物品和支付装修费7万元的问题。根据案件已经查明的事实，反诉被告于2018年7月18日将反诉原告摆放在商铺内的家具搬走后另行放置。但反诉原告主张的记账本等物品并未出示证据证实上述物品存放在反诉被告搬走的家具中，在公安机关对反诉原告卢新凤的询问笔录中，当公安机关干警询问家具被盗了些什么东西时，反诉原告陈述有“沙发、书柜、茶几、电视柜、床、衣柜等物件和我办公桌一些办公用品”，并具体说明了家具的品牌（庭前提交了被盗家具清单），但并未说明办公用品的种类和数量。因此，原告主张请求返还的记账本等物品的种类和数量未能证实，该主张不能成立。对于反诉原告以反诉被告违约请求反诉被告支付装修费7万元的请求，本院认为，双方在签订的租赁合同中对装修费用已经有明确的约定，应当按照约定计算装修费用。租赁合同第二章第三条规定，因甲方原因提前终止合同，导致乙方提前撤场，则甲方应将装修费的净值退还给乙方（装修费的净值＝乙方支付的装修费×提前撤场的时间/合同期，乙方支付的装修费包括支付给甲方的装修费和自行进行的装修费，自行进行的装修费用按每平方米200元计算）。按照合同的规定，反诉原告自己实际支付的装修费用计算为200元×260平方米=52000元。反诉原告主张装修费用7万元，其支付的费用超过合同约定的部分应由其自行承担。装修净值为1186.9元[52000元×16天（2018年7月18日至2018年8月2日）÷701天（2016年9月1日至2018年8月2日）]，反诉原告请求支付装修费用，该主张部分成立。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。对反诉原告的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曲靖美之居商贸有限公司与被告（反诉原告）卢新凤于2016年7月15日签订的编号为27号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》。二、解除原告（反诉被告）曲靖美之居商贸有限公司与被告（反诉原告）李启双、卢新凤于2016年7月15日签订的编号为19号的《曲靖美之居商贸有限公司租赁合同》。三、由原告（反诉被告）曲靖美之居商贸有限公司于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李启双、卢新凤的下列物品：“梦乐琪”沙发一张、无标识书桌一张、“香柏丽家”双人床一张、“宝莱佳”条柜一张、“皇玛御祥”沙发一组、“变色龙”酒柜一个、“鼎程家居”五门衣柜一组、“变色龙”床头柜一个、无标识双人床一张、“独爱”茶几一张、无标识简易柜一个、“变色龙”电视柜一个、“变色龙”三开门书柜一组、“鼎程家居”双人床一张、无标识茶几、电视柜各一张、无标识书桌一张、“变色龙”梳妆台一张、“梦乐琪”沙发一组、“变色龙”一开门书柜一个、“富马仕”沙发一组。四、反诉被告曲靖美之居商贸有限公司于判决生效后十日内支付反诉原告李启双、卢新凤装修费用1186.9元。五、驳回原告曲靖美之居商贸有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李启双、卢新凤的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4304元，反诉案件受理费1350元，原告曲靖美之居商贸有限公司负担4523元，被告李启双、卢新凤负担1131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  陈 焱人民陪审员  杨旭东人民陪审员  袁秋霞二〇二〇年二月三日书 记 员  杨红叶