云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2936号上诉人（原审原告、反诉被告）：林顺明，男，汉族，1962年7月10日生，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：肖雪琼，云南靖嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：云南喜氏企业管理有限公司。统一社会信用代码：91530111343617483K；住所地：云南省昆明市官渡区世纪城金源大道1号中国东盟云南商品交易中心4区2楼160号。法定代表人：黄喜盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐顺良，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丹，云南刘胡乐律师事务所律师。上诉人林顺明、云南喜氏企业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林顺明及其委托诉讼代理人肖雪琼，上诉人云南喜氏企业管理有限公司的委托诉讼代理人唐顺良、朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林顺明上诉请求：1.依法撤销曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初77号民事判决；2.改判被上诉人云南喜氏企业管理有限公司继续履行与上诉人签订的《租赁合同》并向上诉人移交全部租赁场地；3.驳回云南喜氏企业管理有限公司一审的全部反诉请求；4.本案一、二审诉讼费由云南喜氏企业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审判决在证据采信上部分存在错误。（一）一审判决对上诉人提交证据的客观真实性均予以认可，却未就证据所证明的事实作出认定存在错误。上诉人为证明诉讼主张，向一审法院提交三组共8项证据，一审判决在证据认定部分表述为“第1、2组证据客观真实，能够证明案件事实，予以采信，第3组证据真实性予以认可，对证明目的部分采信”，但在此后的判决说理部分并未作出阐释。上诉人所提交的第3组证据，包括云南喜氏企业管理有限公司招商部经理冯一东微信截图、租赁场地现场照片、工作告知函及曲靖市公安局麒麟分局廖廓派出所接处警登记表，该组证据客观反映了上诉人在本案中所主张的云南喜氏企业管理有限公司违约在先的事实，该事实与本案处理密切相关，在证据客观真实的情况下却未得到认定显系错误，应得到纠正。（二）一审判决对云南喜氏企业管理有限公司提交的部分证据的采信缺乏事实及法律依据，应当得到纠正。云南喜氏企业管理有限公司在一审中共提交9项证据，一审在部分证据存在明显瑕疵，真实性、合法性均不具备的情况下，认定“证据1-9客观真实，能够证明案件事实”而予以采信但并未说明理由，不应作为认定案件事实的依据。其中对于云南喜氏企业管理有限公司向上诉人发送公函的相关事实，所举证据并不能证实文书己经由上诉人收悉，应得到二审纠正。二、一审判决认定事实存在错误及遗漏，在此基础上驳回上诉人一审提出的诉讼请求并部分支持云南喜氏企业管理有限公司的反诉请求显系错误，应当得到纠正。一审判决在事实认定部分主要认定了：1.《租赁合同》签订时间及条款；2.租赁房屋移交时间；3.上诉人缴纳保证金、租金管理费时间及金额；4.永辉超市装修及开业时间。对于第1项事实认定，系对双方《租赁合同》条款列举式的认定，上诉人对此不持异议；对于上诉人缴款金额、时间以及永辉超市装修开业时间，因有客观证据证实，上诉人也予以认可。但对于第2项事实的租赁房屋移交时间，并无客观证据证实，该认定因缺乏证据属于认定错误。作为租赁合同纠纷，法院在认定各方履约情况，特别是双方都主张对方违约的情况下，不应机械套用合同条款作出判决，必须结合合同签订的背景、各方合同目的实现及争议过程中各方意思表示综合认定。一审判决对于合同签订及履行过程中的上述事实均未作出认定，所得出的判决结论有失公允，遗漏认定事实主要有：1.上诉人与云南喜氏企业管理有限公司签订案涉《租赁合同》的前提，系云南喜氏企业管理有限公司招商宣传中“就租赁区域打造15000平方米黄金珠宝城”的承诺，上诉人正是基于该招商条件作出商业判断后与云南喜氏企业管理有限公司签订《租赁合同》。由于云南喜氏企业管理有限公司并非租赁物业的产权方,上诉人出于经营风险考虑一再要求云南喜氏企业管理有限公司提供其合法租赁权利来源的相关凭证，主要是与业主方签订允许对外出租的法律文件等，但云南喜氏企业管理有限公司至今不能提供，导致上诉人经营存在重大风险。2.合同签订后，上诉人从其他渠道得知云南喜氏企业管理有限公司的租赁面积己经由原先的15000平方米缩减为2000平方米，且该范围的招商业态也与前期对外宣称的黄金珠宝商城严重不符。上诉人再次要求云南喜氏企业管理有限公司提供与产权方的租赁协议以确认双方之间签订的《租赁合同》是否合法有效，并要求云南喜氏企业管理有限公司向上诉人披露招商进展情况、入驻商户品牌及黄金珠宝商城正式开业时间等与上诉人经营权益密切相关的信息，均遭到云南喜氏企业管理有限公司无端拒绝，使得上诉人经营再次陷入重大风险。该相关事实关系到案涉合同是否能够合法履行，且其中的主张属于上诉人作为承租方的合法诉求，一审均未作查实，所作出的判决存在错误应得到纠正。三、一审判决错误理解《租赁合同》条款，云南喜氏企业管理有限公司在判决确认的合同解除时点并不能以上诉人逾期未缴纳租金为由单方解除合同，更不应在解除合同的基础上判令上诉人向云南喜氏企业管理有限公司支付逾期租金管理费及滞纳金。云南喜氏企业管理有限公司解除合同所适用的条款为《租赁合同》第九条第（一）款中的“逾期支付租金”，但根据合同第四条第三款之约定，租赁期内第一年、第二年支付租金为半年一付，未约定具体的付款时间，即只要在该半年租赁期限届满前支付当期租金均不构成逾期，自第三年起租金一年一付，须于租赁期届满前两个月支付，该条件并不适用于前两年，故上诉人在2018年6月29日前未支付下半年租金并不符合合同约定的逾期支付租金及云南喜氏企业管理有限公司可单方解除合同的情形。即便在理解上存在歧义，因该《租赁合同》系云南喜氏企业管理有限公司提供的格式文本，根据法律规定也应当作出有利于上诉人的解释，故云南喜氏企业管理有限公司主张合同于2018年7月15日解除，缺乏事实及法律依据，一审法院作出的判决存在错误，在错误认定合同解除的情况下判令上诉人支付逾期租金及滞纳金也就丧失了基础，应当得到纠正。四、一审判决认定合同无法继续履行，判决驳回上诉人要求继续履行合同的理由不能成立，应当得到纠正。一审判决以“如双方再继续按合同履行，上诉人也一直不对租赁场地进行装修并营业将会给双方造成更大损失”为由，认定合同己无法再继续履行，驳回上诉人要求继续履行合同的诉讼请求。对此上诉人在一审中已明确表示，系云南喜氏企业管理有限公司违约在先的情况下，上诉人暂未对租赁房屋进行装修营业并非故意为之，而是出于控制自身经营风险的考虑，也表示根据现有缩减的租赁区域在针对面积、租金据实调整的情况下，合同可以继续履行，上诉人可以装修营业。故一审判决基于不成立的假设驳回上诉人诉请存在错误。五、一审判决以案涉租赁房屋已于合同签订当日进行了移交，驳回上诉人要求云南喜氏企业管理有限公司移交场地的诉讼请求属于错误认定，应得到纠正。如前所述，一审法院在缺乏证据证实的情况下认定案涉租赁房屋已于合同签订当日移交给上诉人，属于事实认定错误。此外，尽管上诉人曾对租赁区域作过围挡，但在云南喜氏企业管理有限公司单方违法解除合同后，该区域已被不明身份人员入内施工，在施工人员无法提供是否存在新的租赁关系情况下，上诉人有理由认为租赁场地系由云南喜氏企业管理有限公司违法收回，在上诉人诉请继续履行合同的情况下，要求云南喜氏企业管理有限公司移交场地于法有据。一审罔顾云南喜氏企业管理有限公司违约事实，在上诉人己经投入逾百万元资金，对租赁房屋却未有一天使用的情况下，判决驳回上诉人诉讼请求，部分支持云南喜氏企业管理有限公司反诉请求，有失公允，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人云南喜氏企业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判被上诉人林顺明支付上诉人免租期租金管理费795666.65元，支付上诉人违约金542499.99元；2.一审、二审诉讼费用由林顺明承担。事实与理由：一审判决遗漏重要事实，错误驳回上诉人的反诉请求，应予纠正。上诉人与林顺明签订的《租赁合同》第九条对因林顺明违约而导致上诉人解除合同的情形下，林顺明需承担的责任中明确约定：“（一）有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并可要求乙方赔偿按照租期当年租金标准计算的3个月租金作为违约金。（1）如果乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费的……；（5）其他因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在15天内不能结束该种违约状态的。甲方依据上述情形提前终止合同时……，乙方还应补交装修免租期租金及其他甲方此前给予减免的所有费用。”正是基于合同约定，上诉人在反诉中提出了要求林顺明支付三个月租金的违约金及支付装修免租期租金的请求。一审判决认定，上诉人与林顺明于2017年8月18日签订《租赁合同》后，当日便移交了租赁场地，因林顺明迟迟不按合同约定进场装修和不按时支付租金管理费的严重违约行为，致上诉人于2018年7月15日发函通知解除《租赁合同》。林顺明支付的半年租金为2017年12月29日至2018年6月28日，2017年8月18日至12月28日的四个多月期间就是给予林顺明进行装修的免租期。林顺明的违约情形，以及上诉人的主张与合同约定完全相符，但一审法院判决林顺明不需向上诉人支付免租期租金和违约金，完全无视合同对此已有的明确约定，应予纠正。林顺明向一审法院起诉请求：1.由被告云南喜氏企业管理有限公司继续履行与原告签订的《租赁合同》；2.由被告向原告林顺明移交全部租赁场地；3.案件受理费由被告承担。云南喜氏企业管理有限公司向一审法院反诉请求：1.由被反诉人林顺明支付反诉人云南喜氏企业管理有限公司租金及物管费102472.22元，及截至2019年3月31日的滞纳金14089.93元；2.由被反诉人林顺明向反诉人支付违约金1338166.64元，及截至2019年3月31日的滞纳金149187.5元；3.由被反诉人向反诉人赔偿经济损失1639555.53元；4.依法判令本合同已于2018年7月15日解除；5.本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年8月18日,原告（反诉被告）林顺明（乙方）和被告（反诉原告）云南喜氏企业管理有限公司（甲方）签订了《租赁合同》,约定：第一条，甲方同意将甲方位于曲靖市喜氏金业珠宝商城套内使用面积约为569.5平方米、建筑面积654.925平方米的1-007、008、009、027号柜位的营业场地包括对应临街和商场两个方向的门头租赁给乙方使用，经营项目黄金、珠宝，品牌名称老凤祥及其他品牌；第二条，租赁期限为拾年叁个月，其中免租期为3个月（具体租期时间详见补充协议），本合同起始日期以永辉超市营业为准，如乙方提前终止合同，则免租期无效，乙方需向甲方补交三个月的租金管理费。如甲方可以提前交付场地的，须提前十天通知（在该租赁场所内张贴通知视为送达）乙方，无论乙方是否办理相关交接手续，均视为场地已交付；第三条，乙方所租赁场所位置及范围见附件平面图。承租场所及设备设施的移交双方另行约定时间现场移交（承租场所面积误差不超过3％）。永辉超市进场装修三日内乙方进场对租赁场所装修，装修时间60日内完毕（如永辉超市未入驻，乙方有权利单方解除本合同，甲方应退还乙方所缴纳的各项费用）。第四条，1.每月租金及物业管理费为180833.33元，12个月租金及物业管理费2170000元。2.乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金370000元，如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金；如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的保证金。如永辉超市未入驻，乙方有权利单方解除本合同，甲方应退还乙方所缴纳的各项（租金及物业服务费、保证金）费用；3.乙方租赁期限内，第一年、第二年、第三年租金及物业管理费无递增，第一年、第二年支付方式为半年一付，第三年支付方式为一年一付，第四年起在上一年租金管理费上递增为5％，支付方式为一年一付，乙方需提前2个月向甲方一次性支付相关租金管理费，即第一年：年租金管理费为2170000元，分两期支付；第二年：年租金管理费为2170000元，分两期支付；第三年年租金管理费为2170000元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付。第九条违约责任：（一）有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿按照租期当年租金标准计算的3个月租金作为违约金。1.如果乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费的，甲方除有权要求索赔外，还有权解除本合同，不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的1‰的滞纳金。5.其它因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在15天内不能结束该种违约状态的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同十二条的规定清理并交回租赁场所，若乙方仍欠付甲方租金等费用（租金算至乙方交回租赁场地时），则乙方应在合同终止后15日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按欠付总额的万分之五日息承担违约金。此外，乙方还应补交装修免租期租金及其他甲方此前给予减免的所有费用。乙方自行装修部分归甲方所有，甲方不做任何经济补偿。同日，被告(反诉原告）将租赁移交给了原告（反诉被告）。合同签订后，原告（反诉被告）于2017年8月19日向被告（反诉原告）交纳了370000元的保证金、6个月的租金管理费1085000元。另查明，永辉超市于2017年9月9日进场进行装修，于2017年12月29日正式营业。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉请是否成立的问题。第一，关于本诉原告的诉请是否成立的问题。对于本诉原告的第一项，本案中，本诉原告与本诉被告于2017年8月18日签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定义务。合同签订后，本诉原告和本诉被告均应按照合同约定履行其相应义务。本诉原告按照合同约定于2017年8月19日向本诉被告交纳了370000元的保证金和6个月的租金管理费1085000元后。本诉被告应该按照合同约定，将租赁场地移交给本诉原告，虽然本诉原告在庭审中认可本诉被告于2017年12月29日才将租赁场地移交给自己，但原、被告双方提交的证据均可以证实租赁物实际已于签订合同当日进行了移交。按照合同约定，原、被告之间的合同起始日期以永辉超市营业即2017年12月29日为准，本诉原告应当于永辉超市进场装修三日内进场对租赁场所装修，但本诉原告迟迟未进行装修一直将租赁物进行闲置，致本诉被告一直催告本诉原告进行装修并要求支付租金管理费。如双方再继续按合同履行，本诉原告也一直不对租赁场地进行装修并营业将会给双方造成更大损失，故原、被告的合同已无法再继续履行，对本诉原告的第一项诉请，不予支持。对本诉原告的第二项诉请，本诉原告已在庭审中认可本诉被告已于2017年12月29日将租赁场地移交给自己了，故对本诉原告的第二项诉请，不予支持。第二，关于反诉原告的诉请是否成立的问题。对于反诉原告的第四项诉请，本案中，按照合同约定，原、被告之间的合同起始日期以永辉超市营业即2017年12月29日为准，反诉被告应当于永辉超市进场装修三日内进场对租赁场所装修，但反诉被告迟迟未进行装修一直将租赁物进行闲置，致反诉原告一直催告反诉被告进行装修。另合同约定，第一年年租金管理费为2170000元，分两期支付、支付方式为半年一付。自合同起始日2017年12月29日起算至2018年6月29日为半年，自2018年6月30日至2018年12月29日为半年，原、被告签订合同次日，反诉被告已将2017年12月29日起至2018年6月29日止的租金管理费交清，但以后的租金管理费反诉被告一直未交纳。反诉被告未对租赁物进行装修及未交纳租金管理费的行为违反了合同约定，至2018年7月15日，反诉原告向反诉被告发函通知解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故双方的合同应视为已于2018年7月15日解除，对反诉原告的第四项诉请，予以支持。对反诉原告的第一项诉请，反诉被告交纳租金至2018年6月29日，合同于2018年7月15日解除，欠付租金为102472.22元（180833.33元×17天／30天）；合同中约定如反诉被告逾期不支付租金、综合管理费的，应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的1‰的滞纳金，现反诉原告只按每日全部欠付金额的万分之五主张，至2019年3月31日为14089.93元（102472.22元×275天×5／10000），予以支持。对反诉原告的第二项诉请，合同中约定：免租期为3个月，合同起始日期以永辉超市营业为准，如反诉被告提前终止合同，则免租期无效，反诉被告需向反诉原告补交三个月的租金管理费。本案中，虽然反诉被告未对租赁物进行装修及未交纳租金管理费的行为违反了合同约定，但反诉被告未有提前终止合同的意思表示，至2018年7月15日，反诉原告向反诉被告发函通知解除合同，已予以确认，故反诉被告不需向反诉原告补交三个月的租金管理费，滞纳金、违约金也无需支付。反诉原告的第二项诉请，不予支持。对反诉原告的第三项诉请，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回原告林顺明的诉讼请求。二、原告（反诉被告）林顺明与被告（反诉原告）云南喜氏企业管理有限公司于2017年8月18日签订的《租赁合同》于2018年7月15日解除。三、由原告（反诉被告）林顺明于本判决生效之日15日内支付被告（反诉原告）云南喜氏企业管理有限公司自2018年6月29日起至2018年7月15日的租金管理费102472.22元、自2018年6月29日起至2019年3月31日止的滞纳金14089.93元，合计116562.15元。四、驳回被告（反诉原告）云南喜氏企业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元（原告已预交），由原告林顺明承担。反诉案件受理费16374元（反诉原告云南喜氏企业管理有限公司已预交），由反诉原告云南喜氏企业管理有限公司承担15786元，由反诉被告林顺明承担588元。二审期间，上诉人林顺明未提交新的证据。上诉人云南喜氏企业管理有限公司提交曲靖雄业房地产开发有限公司于2020年1月7日出具的《情况说明》，以证明其有权就案涉商铺进行转租。上诉人林顺明及其委托诉讼代理人质证认为，《情况说明》的真实性不予认可，承租案涉场地是基于云南喜氏企业管理有限公司提出的1.5万平方米的珠宝城，林顺明才来承租的，情况说明不能证明该情形。根据案件审理需要，本院责令云南喜氏企业管理有限公司提交其与案外人曲靖雄业房地产开发有限公司于2017年6月8日订立的《商铺出租合同》，因《商铺出租合同》涉及商业秘密，云南喜氏企业管理有限公司要求对该《商铺出租合同》不公开质证。本院就《商铺出租合同》的相关内容当庭向林顺明进行了说明，林顺明及其委托诉讼代理人未提出异议。经审查，上诉人云南喜氏企业管理有限公司提交的《情况说明》，证明内容能够与《商铺出租合同》相互印证，具备证据的真实性、合法性、关联性，本院对《情况说明》《商铺出租合同》予以采信。二审审理查明：云南喜氏企业管理有限公司提交其与曲靖雄业房地产开发有限公司于2017年6月8日订立的《商铺出租合同》，约定曲靖雄业房地产开发有限公司将位于曲靖市曲靖金都国际1A层房屋建筑面积13225平方米租赁给云南喜氏企业管理有限公司使用。租赁房屋用途为（经营）黄金、珠宝饰品、贵金属、天然宝石、文玩、古玩。租赁期限自2017年11月27日至2032年11月26日止共15年。曲靖雄业房地产开发有限公司于2020年1月7日出具的《情况说明》证明，云南喜氏企业管理有限公司有权将承租范围内的1-007、008、009、027号商铺（建筑面积694.925平方米）转租给第三方。云南喜氏企业管理有限公司（甲方）与林顺明（乙方）于2017年8月18日订《租赁合同》。第四条约定：租金、物业管理费、保证金及支付方式。1.每月租金及物业管理费为180833.33元，12个月租金及物业管理费2170000元。物业管理费范围包括电梯电费和维修费、空调费、公共过道照明费、门头照明费、保洁费用。租赁场所范围内的保洁、安保，乙方装修、添置设备设施的维修保养等物业管理，费用及责任由乙方自行负担。2.乙方应于合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则，但可作为先行赔付基金，适用于先行赔付制度，先行赔付制度细则见附件）370000元，甲方向乙方开具收据，丢失不补。如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金；如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的保证金。如永辉超市未入驻，乙方有权利单方解除合同，甲方应退还乙方所缴纳的各项（租金及物业服务费、保证金）费用；3.乙方租赁期限内，第一年、第二年、第三年租金及物业管理费无递增，第一年、第二年支付方式为半年一付，第三年支付方式为一年一付；第四年起在上一年租金管理费上递增为5％，支付方式为一年一付，乙方需提前2个月向甲方一次性支付相关租金管理费，即：第一年，年租金管理费为2170000元，分两期支付；第二年，年租金管理费为2170000元，分两期支付；第三年，年租金管理费为2170000元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第四年，递增为5%，年租金管理费为2278500元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第五年，递增为5%，年租金管理费为2392425元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第六年，递增为5%，年租金管理费为2512046.3元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第七年，递增为5%，年租金管理费为2637648.6元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第八年，递增为5%，年租金管理费为2769531元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第九年，递增为5%，年租金管理费为2908007.6元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；第十年，递增为5%，年租金管理费为3053408元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付；本合同签订之日起乙方需向甲方一次性支付第一年的半年租金管理费及保证金共计1455000元。4.乙方与任何第三方发生的债务关系或其违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应保证金以获得补偿。如保证金不足以抵偿甲方所受损失，乙方必须在接到甲方付款通知后7日内补足差额。否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应补交金额5‰的滞纳金，直至全部补齐为止，如逾期十五日，则视乙方构成重大违约，甲方有权提前解除合同。5.若乙方严格充分地履行了本合同规定的全部义务，则租赁期满90日后，甲方不计息将保证金退还乙方。第九条约定：违约责任。（一）有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并可要求乙方赔偿按照租期当年租金标准计算的3个月租金作为违约金。（1）如果乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费的，甲方除有权要求索赔外，还有权解除合同；不论甲方是否提前解除合同，乙方均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的1‰的滞纳金。（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途；（3）未经甲方书面同意，乙方将租赁场地整体转租给第三方的；（4）乙方违背守法和诚信经营原则，给甲方造成严重不良影响，或者利用租赁场地进行非法活动，严重损害公共利益的；（5）其它因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在15天内不能结束该种违约状态的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应通知乙方。乙方在接到通知后的次日，按合同第十二条的规定清理并交回租赁场所，若乙方仍欠付甲方租金等费用（租金算至乙方交回租赁场地时），则乙方应在合同终止后15日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按欠付总额的万分之五日息承担违约金。此外，乙方还应补交装修免租期租金及其他甲方此前给予减免的所有费用。乙方自行装修部分归甲方所有，甲方不做任何经济补偿。（二）出现如下情形时，乙方有权提前终止合同，甲方应当赔偿乙方按照租期当年租金标准计算的3个月的租金作为违约金。租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的，但只有部分租赁场地出现此等情况的，乙方无权提前终止合同，届时双方另行协商解决。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，甲方应在合同解除后30日内退还乙方保证金及剩余租金、物业费、空调费等，甲方未按时退还相关费用的，按应退款总额的万分之五日息承担违约金。（三）合同期内，甲方承诺不单方解除租赁关系，收回乙方租赁场所。（四）有下列情形的，另一方有权解除合同。1.一方的资产被扣押或被法院执行导致无法继续经营；2.由于国家的政策原因而使合同无法正常履行，如拆迁、拓宽消防通道等，任何一方有权解除合同，双方互不承担违约责任，损失自负；（五）自合同生效之日起，除合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当年租金标准计算的3个月租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交装修免租期租金及其它甲方此前予以减免的全部费用。（六）《合同》另有约定的按约定的条款执行。云南喜氏企业管理有限公司出具的《收据》记载，林顺明2017年8月19日交付了租金管理费1085000元、保证金370000元。双方均未提交证据证明云南喜氏企业管理有限公司向林顺明交付及收回租赁场地的具体时间。2018年7月15日、7月19日，云南喜氏企业管理有限公司（甲方）两次致函林顺明（乙方），……于2017年8月18日甲乙双方签订《租赁合同》因乙方未履行合同，依照合同第二条（1）合同起始日期与（以）永辉超市开业为准，现永辉超市开业准确时间为2017年12月29日即贵方签订的《租赁合同》至今已用6个月零15天。甲方在2018年1月20日以书面工作告知函，告知贵方于2018年1月22日前要求进场装修。《租赁合同》第四条（3）第一年租金管理费支付方式为半年付，乙方需提前2个月向甲方一次性支付相关租金管理费。乙方向甲方所交付租金管理费已在2018年6月28日止用完。根据《租赁合同》第九条（一）有下列情形的，甲方有权解除本合同，并可要求乙方赔偿按照租期当年租金标准计算的3个月租金作为违约金。（1）如果乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费的，甲方除有权要求索赔外，还有权解除本合同；不论甲方是否提前解除本合同，乙方均应承担从应付日至结清日每日全部迟延付款金额的1‰的滞纳。（6）其它因乙方严重违约造成合同无法履行，并且在15天内不能结束该种违约状态的。甲方依据上述情形提前终止合同时，应通知乙方。乙方应在接到通知后的次日，按本合同十二条的规定清理并交回租赁场所，若乙方仍欠付甲方租金等费用（租金算至乙方交回租赁场地时），则乙方应在合同终止后15日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按欠付总额的万分之五日息承担违约金。于2018年6月26日甲方下发函件告知乙方交付下半年租金，乙方至今未交付，依照合同条款解除《租赁合同》并支付甲方违约金。二审庭审中，林顺明否认收到过相关函件，但认为案涉《租赁合同》已不具备继续履行的条件，追认《租赁合同》于2018年7月15日解除。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院对原判决认定事实予以确认。本院认为，云南喜氏企业管理有限公司向曲靖雄业房地产开发有限公司承租曲靖市曲靖金都国际1A层建筑面积13225平方米的房屋后，将承租期范围内1-007、008、009、027号商铺（建筑面积694.925平方米）及对应临街和商场两个方向的门头转租给林顺明经营黄金、珠宝使用，曲靖雄业房地产开发有限公司认可其转租行为，双方订立的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且自成立时生效。合同成立后，林顺明交纳了保证金370000元、6个月租金管理费1085000元，云南喜氏企业管理有限公司向林顺明移交了租赁场地，双方均按照合同约定履行了各自的义务。2018年7月15日，云南喜氏企业管理有限公司致函林顺明，提出解除合同，林顺明在二审中追认租赁合同于2018年7月15日解除，本院确认双方同意于2018年7月15日解除租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因合同解除，对林顺明起诉提出的“继续履行《租赁合同》、移交全部租赁场地”的诉讼请求，不予支持。在租赁合同约定的租期内，承租人的主要权利是占有、使用租赁物并获得收益，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物须维持按照租赁物性质进行使用后的状态或者符合按约定使用后的状况，以保证租赁物在返还时仍具备原有的品质和效用。本案中，林顺明在已支付租金的期间内，是否对租赁场地进行使用、收益，属于其对租赁物使用权、收益权的自由处分行为，没有违反法律的禁止性规定，当事人之间订立的租赁合同也不应对承租人所享有的权利进行限制。关于租金支付问题，案涉《租赁合同》第四条3项约定：“乙方租赁期限内，第一年、第二年、第三年租金及物业管理费无递增，第一年、第二年支付方式为半年一付，第三年支付方式为一年一付；第四年起在上一年租金管理费上递增为5％，支付方式为一年一付，乙方需提前2个月向甲方一次性支付相关租金管理费，即：第一年，年租金管理费为2170000元，分两期支付；第二年，年租金管理费为2170000元，分两期支付；第三年，年租金管理费为2170000元，于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付……。”按照该条款的整体内容及所使用的词句、标点符号，通常理解为第一年、第二年的年租金管理费仅约定支付形式为半年一付而没有约定支付时间，自第三年起，年租金管理费于上一年租期截止时间提前2个月一次性支付，故林顺明没有“提前2个月向云南喜氏企业管理有限公司一次性支付相关租金管理费”不构成违约。但是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因此，林顺明应当按照法律规定，在已付租金管理费的半年租期届满时支付后续半年的租金管理费；云南喜氏企业管理有限公司可以要求林顺明在合理期限内支付，如林顺明逾期不支付，可以解除合同。原审基于云南喜氏企业管理有限公司于2018年7月15日提出解除案涉租赁合同的事实，根据案涉租赁合同的履行情况和合同性质，以林顺明未支付租金管理费而实际占用租赁场地的天数及双方约定的租金标准计算，支持云南喜氏企业管理有限公司提出的“支付租金及物管费102472.22元及截至2019年3月31日的滞纳金14089.93元”的反诉请求，于事实、法律有据，本院予以确认。关于云南喜氏企业管理有限公司提出“由林顺明向支付违约金1338166.64元及截至2019年3月31日的滞纳金149187.5元；由林顺明赔偿经济损失1639555.53元”的反诉请求，因其不能提供证据证明通知林顺明支付租金、管理费的函件已经送达林顺明，以及在履行合同过程中因林顺明存在过错致其造成损失，提出反诉请求所依据的事实与合同约定不符，原审判决驳回该相关反诉请求并无不妥。综上所述，上诉人林顺明、云南喜氏企业管理有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人林顺明预交的二审案件受理费100元，由林顺明负担；上诉人云南喜氏企业管理有限公司预交的二审案件受理费16374元，由云南喜氏企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇二〇年二月十二日书记员  陈 蔚