新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初4114号 原告：王永彦，男，1987年2月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 委托诉讼代理人：翁欢欢，昌吉市新华法律服务所法律工作者。 被告：代绍东，男，1978年2月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 被告：戴虎鸣，男，1965年2月10日出生，汉族，无固定职业。 原告王永彦与被告代绍东、戴虎鸣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永彦及其委托诉讼代理人翁欢欢，被告代绍东到庭参加诉讼。被告戴虎鸣经本院公告送达传票及其他诉讼材料，无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告王永彦向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年8月20日签订的《门面房出租合同》；2、判令被告退还房屋租金及押金32660元；3、判令被告承担房屋装修损失54600元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年8月20日，原、被告签订门面房屋出租合同，约定被告将权属清楚、无共同人反对、无使用纠纷的民乐社区104－500一楼门面房租赁给乙方用于经营。合同同时约定，租赁期内遇拆迁等原因，视为甲方违约，乙方可终止合同，甲方承担装修等其他损失费用。合同签订后，原告进行了装修并开始营业，刚两个月便接到政府通知，要求拆迁前后，原告多次要求被告按合同约定给予赔偿，但被告只是口头答应，不予以解决，现原告诉至法院，请求法院支付原告的全部诉讼请求。 被告代绍东辩称，签合同时没有考虑到拆迁，拆迁有点突然，原、被告签订合同属实，戴虎鸣是答辩人的哥哥，拆迁补偿款全部支付给戴虎鸣，房租都是答辩人收的，原告主张返还租金过高，只同意承担一半，原告主张装修损失过高。 被告戴虎鸣未到庭，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王永彦提交房屋租赁合同一份、证明一份、房产证两份、收条两份、付款凭证一份、委托书，经质证，被告代绍东无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下： 原告王永彦提交装修协议书一份、收条一份、收据一份、微信截图四张、光碟一份，拟证实原告为门面经营所付装修费共计54600元，其中广告牌费用9600元，依据双方门面房出租合同第九条第三项，被告应承担房屋装修的所有费用。经质证，被告代绍东对该组证据的真实性不认可，认可装修的事实，对于花费了多少钱无法确认。 原告申请证人马琴的证言，证人称其2018年4月1日与代绍东签订房屋租赁合同，2018年12月中旬停水、停电无法正当经营，房屋具体什么时间拆迁的不清楚。经质证，原告王永彦对证人证言认可。被告代绍东对此不认可，被告认为2019年4月才拆除房屋，之前的水、电正常使用。 被告戴虎鸣未到庭，本院视为其放弃举证和质证的权利。本院对上述证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月15日，代绍东向原告出具收条一份，收条载明“收到王永彦租房押金1000元”。 2018年8月20日，代绍东（出租方、甲方）与王永彦（承租方、乙方）签订《门面房出租合同》一份，合同约定甲方将其位于昌吉市××区面房出租给乙方用于经营。乙方租赁门面房为养生馆使用。租赁期限为两年，自2018年10月1日起至2020年10月1日止，租金每年35000元，每年提前2月付清下年房租，若逾期一月给付房屋租金，则甲方有权解除租赁合同。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。在租赁期限内，因租赁所产生的水电、卫生费、物业费、暖气费等一切费用由乙方承担。若在租赁期内遇到拆迁或因拆迁、自建房等原因，由政府限制经营或禁止从事商业经营等乙方不可抗拒事件，甲方负责在10日内协调处理正常，否则视为甲方违约，乙方可终止合同，甲方承担此房屋装修的所有费用及因此而产生的其他相关费用。2018年10月1日，代绍东向原告出具收条一份，收条载明“收到王永彦租房押金3000元”。2018年8月20日，原告通过银行转账向被告代绍东支付37000元，其中35000元为房租，2000元为押金。 原告为装修上述租赁房屋，与案外人肖军签订《门面房装修协议书》，工程造价为40000元。2018年10月2日，肖军向原告王永彦出具收条一份，收条载明“今收到王永彦装修门面款，45000元，注，元丰四队门面房126平方米”。原告为装门头广告牌花费9600元。 另查明，位于昌吉市××区房屋的登记所有权人为代绍东。位于昌吉市××队房屋的登记所有权人为戴虎鸣。双方确认，原告向被告租赁的房屋位于戴虎鸣所有的房屋产权证的范围内。本案涉及房屋后因拆迁导致原告无法正常经营，2018年12月中旬已停水、停电。 本院认为，代绍东与王永彦签订《门面房出租合同》一份，合同约定代绍东将其位于昌吉市××区面房出租给王永彦用于经营，此房屋的所有权人为戴虎鸣，代绍东属于无权处分戴虎鸣的房屋，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，无权处分他人之物可能影响的仅是债权合同的履行，但与债权合同的效力无关，故代绍东与王永彦签订的《门面房出租合同》合法、有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 关于原告主张解除与被告签订的《门面房出租合同》的诉讼请求，一方面，此房屋并非代绍东所有，另一方面，此房屋已被拆迁，双方已无实际履行合同内容的可能，原告的合同目的无法实现，另外根据双方签订合同约定“若在租赁期内遇到拆迁或因拆迁、自建房等原因，由政府限制经营或禁止从事商业经营等乙方不可抗拒事件，甲方负责在10日内协调处理正常，否则视为甲方违约，乙方可终止合同，”被告代绍东的行为构成根本违约，故原告主张解除与被告代绍东于2018年8月20日签订的《门面房出租合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告退还房屋租金及押金32660元的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”结合证人陈述，2018年12月中旬因房屋涉及拆迁，导致租赁房屋停水、停电，2018年10月1日至2018年12月15日期间由原告占有并使用租赁房屋，理应承担此期间的租赁费7292元（35000÷12个月×2.5个月），被告应当向原告退还租赁费27708元（35000－7292元），被告向原告收取押金3000元，现合同解除，被告应当一并退回押金，故被告向原告退还租金及押金共计30708元，本院对于原告主张被告退还租金及押金中合理的部分予以支持。关于原告主张被告承担房屋装修损失54600元的诉讼请求，因被告代绍东违约，给原告造成了损失，首先，根据原告提交的微信转账凭证、收据及录音资料，确认原告装修花费共计54600元；其次，根据合同约定“若在租赁期内遇到拆迁或因拆迁、自建房等原因，由政府限制经营或禁止从事商业经营等乙方不可抗拒事件，甲方负责在10日内协调处理正常，否则视为甲方违约，乙方可终止合同，甲方承担此房屋装修的所有费用及因此而产生的其他相关费用。”现因被告违约，原告的装修费54600元均应当由被告代绍东承担，故本院对于原告主张被告赔偿装修损失54600元的诉讼请求予以支持。被告戴虎鸣并未与原告签订房屋租赁合同，并非合同相对人，在本案中不承担民事责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王永彦与被告代绍东于2018年8月20日签订的《门面房出租合同》； 二、被告代绍东于本判决生效之日起五日内向原告王永彦退还租金、押金合计30708元； 三、被告代绍东于本判决生效之日起五日内向原告王永彦赔偿装修费54600元； 四、被告戴虎鸣在本案中不承担民事责任； 五、驳回原告王永彦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1982元，公告费500元，由原告王永彦负担549元，由被告代绍东负担1933元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘 阳 人民陪审员  范羽翔 人民陪审员  范 翠 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  孙 冰