湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终353号上诉人（原审被告）：湖南锦洪地产实业有限公司，住所地永州市冷水滩区零陵北路488号。法定代表人：李三妹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴春生，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：荣恒山，男，1972年11月8日出生，汉族，居民，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：邓安丽，女，系被上诉人妻子（特别授权）。上诉人湖南锦洪地产实业有限公司因与被上诉人荣恒山商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初5847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖南锦洪地产实业有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、三项，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经履行了自己的义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：“以上价格不包含该商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，甲方代收代缴”，对办证费用的种类没有明细，办证过程中相关部门要求缴纳的费用均由被上诉人承担。被上诉人自愿交纳20,000元办证费用，实际上是双方另行协商的一种契约行为，被上诉人向上诉人交纳办证费用，上诉人负责将不动产权证办妥即可。上诉人于2017年12月26日已为被上诉人办理了不动产权证并交于被上诉人。同时将不动产发票、契税发票、专项维修资金发票都交于被上诉人，只有一些为其他业主办证的总票中不能分割的票据如测绘费发票、水电开户总票、缴纳税款的完税证明等票据没有交与被上诉人。在房屋交付时已为被上诉人安装了独立的水、电表。二、被上诉人没有提供办证费用可以多退少补的任何依据。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定“办证费用多退少补”的事项，被上诉人向上诉人交纳的20,000元办证费用系自愿行为，而被上诉人也没有提供任何证据证明办证费用可以多退少补。因此，上诉人认为被上诉人提出的诉讼请求缺乏事实依据和证据不足，应驳回被上诉人的请求。被上诉人辩称，签合同时口头约定了办证费多退少补。水电没有单独开户，水电费不应该由我们出。办证代办费不应当由我们出，办证本应就是开发商的义务。测绘费也不应当由我们出，工本费我们应当承担。销售税应当是开发商出。荣恒山向一审法院起诉请求：1、要求被告退还原告多缴纳房屋面积的房款，具体以《房屋产权证》面积为准（合同116.94，房产证112.97即3.97×1553.52=6167.47元）；2、要求被告退还原告办理《房屋产权证》多缴纳的费用（20,000-3440（维修基金发票）-2725.03（契税发票）=13,834.97元）；3、因被告逾期办理《房屋产权证》，根据合同第十三条约定要求被告支付原告已付房价款的1%违约金（181,669×0.01=1816.69元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，原告与被告签订了《[锦华•阳光百合]商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告开发的“锦华•阳光百合”705号房，合同约定建筑面积约116.94平方米（实际面积以市房产局测绘队测量为标准，多退少补）；二、商品房单价为每平方米计1553.52元，总金额计181,669元。以上价格不包含办理该商品房的房产证、土地证的税、费，办理时按相关部门规定缴纳，被告代收代缴；三、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补，原价不变处理；四、原告方按照首付款及银行按揭贷款方式支付购房款；五、被告应当在2012年9月30日前，将符合约定的商品房交付原告使用；六、被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，由被告提供资料报产权登记机关备案办理《房屋产权登记证》，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证和土地分户证的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按首付款和银行按揭方式支付了全部购房款。2012年8月24日，原告向被告预交办证费用20,000元。2012年10月，被告将房屋交付原告使用。被告代缴契税2725.03元、专项维修资金3440元，并将发票提供给原告。2017年，被告为原告办理了不动产权证，不动产权证号：湘（2017）冷水滩区不动产权第0021346号，房屋建筑面积为112.97平方米，比合同约定面积少3.97平方米。被告已为原告小区办理水电开户总户。另查明，永州市锦华置业发展有限公司于2013年12月30日变更公司名称为湖南锦洪地产实业有限公司。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告对原告要求退还房屋面积差价款没有异议，法院予以确认，被告应退还原告面积差价款3.97×1553.52=6167.47元。关于退还办证费用问题，现有证据表明被告只为原告代缴了契税及专项维修基金，故被告应当退还多收取的办证费用20,000-2725.03-3440=13,834.97元。被告辩称办证费用系原告自愿交纳行为，法院认为，合同中虽未约定办证费用多退少补，但该款为预收款项，原则上被告理应在扣减实际发生的且约定由原告承担相关费用后，将剩余费用返还给原告，故对被告该辩称意见不予支持。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金1816.69元。依据《商品房买卖合同》第八条、第十三条的约定，出卖人应在2012年9月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用，应当在商品房交付使用后180个工作日内办理房屋产权登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书和土地分户证的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告于2012年10月将房屋交付给原告，于2017年才为原告办理不动产权证，其实际办证的时间已经超过合同约定的办证时间，已构成违约，故对于原告要求被告支付逾期办证违约金181,669×0.01=1816.69元的请求，法院予以支持。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第六项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告荣恒山购房款6167.47元；二、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告荣恒山办证费用13,834.97元；三、被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告荣恒山逾期办证违约金1816.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取计172.5元，由被告湖南锦洪地产实业有限公司负担。二审期间，上诉人向本院提供了荣恒山业主办证水费明细表一份，拟证，根据合同规定上诉人为被上诉人办理产权登记，已缴纳的各种税费总计20,240元。被上诉人质证认为，对上诉人提交的这份证据，仅认可维修基金、工本费与契税发票。经当事人举证、质证，本院认证认为，被上诉人仅认可维修基金、工本费与契税发票，对其他费用，上诉人提供的是总发票，未提供被上诉人荣恒山具体缴费发票，不能认定是荣恒山应承担的费用，因此，对维修基金、工本费与契税发票以外的发票不予采纳。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本案二审另查明，根据相关部门的规定，办理不动产登记时，上诉人需缴纳的税、费分别是契税、房屋维修基金、测绘费（312元）、证件工本费（80元）。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、上诉人是否应退付被上诉人多缴纳的办证款项13,834.97元；2、上诉人是否应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。1、上诉人是否应退付被上诉人多缴纳的办证款项13,834.97元。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第四条约定，“以上价格不包含商品房的房产证、土地证的办证税费，办理时按相关部门规定缴纳，上诉人代收代缴”。根据相关部门的规定，办理不动产登记时，买方需承担的税、费有房屋维修基金、契税、测绘费和证件工本费，其他税、费由卖方承担。因此，合同对房屋产权登记的办证税、费约定明确。故上诉人应退付被上诉人预交办证款项为13,442.97元（20,000元-2725.03元-3440元-312元-80元），一审判决未将测绘费及工本费依合同约定及相关部门规定确定由被上诉人承担不当，应予纠正。2、上诉人是否应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。根据双方当事人《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2012年9月30日前将商品房交付使用，并在随后的180个工作日内，上诉人应为被上诉人办理好房屋产权登记证。因出卖人的责任，买受人不能按时取得房地产权属证书和土地分户证，应按已付房价款的1%计算违约金。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人为被上诉人办理房屋产权证书的时间为2017年，上诉人已构成违约，故一审判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋产权证的违约金1816.69元（181,669×1%）元，并无不当。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初5847号民事判决第一项、第三项，即“被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告荣恒山购房款6167.47元”，“被告湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告荣恒山逾期办证违约金1816.69元”；二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院(2019)湘1103民初5847号民事判决第二项为由上诉人湖南锦洪地产实业有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人荣恒山办证费用13,442.97元；四、驳回被上诉人荣恒山其他诉讼请求。一审案件受理费172.50元，二审案件受理费191元，共计363.50元，由上诉人湖南锦洪地产实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  张海燕审判员  李秋云二〇二〇年二月十七日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。