河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初3230号原告：田广玉，男，1962年12月30日生，汉族，住新蔡县。原告：罗廷英，女，1966年6月4日生，汉族，住新蔡县。原告：田磊，男，1987年1月7日生，汉族，住新蔡县。三原告委托诉讼代理人：樊刚杰，北京创为律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：陈自强，北京创为律师事务所实习律师。被告：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。被告：新蔡县金立方房地产开发有限公司，住所地:新蔡县古吕街道北关，统一社会信用代码914117293957097935。法定代表人：杜伟民，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。被告：李俊（又名李保华），男，1966年5月5日生，回族，住河南省新蔡县。原告田广玉、罗廷英、田磊诉被告杜伟民、李俊、新蔡县金立方房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2019年2月20日作出（2018）豫1729民初5648号民事裁定书，裁定驳回原告田广玉、罗廷英、田磊起诉。原告不服提起上诉，河南省驻马店市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）豫17民终1427号民事裁定书，撤销河南省新蔡县人民法院（2018）豫1729民初5648号民事裁定，指令河南省新蔡县人民法院审理。本院另行组成合议庭，分别于2019年7月9日、11月23日两次公开开庭进行了审理。原告田广玉、罗廷英及田广玉、罗廷英、田磊的委托诉讼代理人樊刚杰、陈自强到庭参加诉讼，被告杜伟民、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人王伟，被告李俊经合法传唤第二次开庭时无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田广玉、罗廷英、田磊向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《宅基转让协议书》、《宅基转让附加协议书》；2、判令被告另行补足原告一间门面房约合肆拾万元整；3、判令被告向原告支付2014年3月6日至今的房屋租赁费，暂计算至2018年11月16日，共计38200元；4、判令被告按照6万元／年的标准支付原告自2014年12月1日至2016年10月1日因延迟交付两间门面房造成的营业损失11万元；5、判令被告向原告支付违约金20万元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月6日，三原告与被告杜伟民、李保华签订《宅基转让协议书》及《宅基转让附加协议书》，约定原告将位于回民路路西、蓝天幼儿园对面的宅基地及地上房屋一处转让给被告进行开发建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给被告。被告在2014年12月1日前竣工，并交付给三原告两间门面房，一套住房，一间车库，补偿款10万元；房产交付前，被告向三原告支付每月300元的房屋租赁费，同时被告保证水电路三通，并出资办理相关手续。任何一方违约需承担违约责任，向对方支付20万元违约金。同时，原、被告双方口头约定，将原告两处房屋中间部位长12米、宽4.6米的路留出，若建成门面房，该门面房归原告所有，后被告将该路建成门面房，但未将该门面房交付原告。自2014年12月1日后，因二被告违反约定，不及时交房，原告多次交涉，始终未果，并且楼房的层高以及房屋的面积、高度等均与协议书中的约定不符，也未向三原告交付房屋，故依法起诉。被告杜伟民辩称：原被告之间的合同是无效合同，涉案工程北斗星小区系新蔡县人民政府棚户区改造工程项目，不是一般房地产开发盈利开发商品楼项目，审批时间为2017年10月，在被告于拆迁户补偿签订协议之后，被告在施工的过程中，拆迁户多次多人无故闹事，阻止施工，延误交房日期不属于被告原因，属不可抗力造成的，根据合同法117条的规定应全部免除被告的责任，现在工程没有完工没有验收交付，故原告的各项请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。被告新蔡县金立方房地产开发有限公司提交答辩意见辩称，对原告申请追加新蔡县金立方房地产开发有限公司为被告不持异议，针对原告的诉请，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司同被告杜伟民的意见一致。被告李俊辩称：同被告杜伟民的答辩意见，但是我2013年11月25日已经退出了，当时和拆迁户签订的协议由杜伟民负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）原告提交的田磊的房产证复印件一份，证明原告田磊具有自己的产权，原件已经交给被告杜伟民，双方才签订宅基转让协议书；被告认为房产证只记录所有人田磊，没有记载原告田广玉和罗廷英是共有人的记录，并且记载的面积与宅基转让协议的面积不一样，因被告对房产证的真实性无异议，本院予以确认。（2）被告杜伟民提交的棚户区改造协议书、建设工程施工许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、新政20153号文件、新政20154号文件，虽然原告认为证据是复印件，不能证实提供证据的真实性，但该证件及文件出自政府相关部门，本院予以确认。（3）被告杜伟民提交的吕派出所情况说明两份、清真寺北斗星公馆停工证明一份、光盘一张，因该证据形式要件不完备，且原告对其证明目的有异议，本院不予采信。（4）被告杜伟民提交的原告田广玉和罗廷英的保证书，原告认可其真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政[2011]26号）文件。被告杜伟民、李俊为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住户的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2012年9月6日原告田广玉、罗廷英、田磊与被告杜伟民、李俊签订《宅基转让协议书》及《宅基转让附加协议书》，约定原告将位于回民路路西、蓝天幼儿园对面的宅基地及地上房屋一处转让给被告进行开发建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给被告。被告在2014年12月1日前竣工，并交付给原告两间门面房，一套住房，一间车库，补偿款10万元；房产交付前，被告向原告支付每月300元的房屋租赁费，同时被告保证水电路三通，并出资办理相关手续。协议约定双方签字或按印后协议生效，任何一方不得反悔，否则视为违约，违约方需承担违约金20万元。同时，庭审查明原告的房屋租赁费被告已支付至2014年3月6日，协议约定的两间门面房原告从2016年10月1日已开始出租使用，《宅基转让附加协议书》第三条约定10万元补偿款被告已支付给原告。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，2015年年底涉案范围的旧城改造房屋已经新蔡县金立方房地产开发有限公司建设完毕，并部分交付。2016年10月11日被告杜伟民将新蔡县古吕街道办事处回民路南段西侧国有土地使用权权利人登记为杜伟民，用途为商品住房。面积2574.44平方米。并补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。将工程命名为北斗星公馆，建设单位为新蔡县金立方房地产开发有限公司。被告杜伟民为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法定代表人。2013年11月25日被告李俊与被告杜伟民签订补充协议，约定李俊将其北斗星公馆开发工程项目股份转让给被告杜伟民，其以前所签订的安置户拆迁补偿协议由杜伟民负责赔偿。本院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位新蔡县金立方房地产开发有限公司。原告田广玉、罗廷英、田磊同被告杜伟民、李俊签订的《宅基转让协议书》及《宅基转让附加协议书》，系双方真实意思表示，后新蔡县金立方房地产开发有限公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告田广玉、罗廷英、田磊房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《宅基转让协议书》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为田广玉、罗廷英、田磊及新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《宅基转让协议书》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《宅基转让协议书》及《宅基转让附加协议书》属于无效合同，本院不予支持。因《宅基转让协议书》及《宅基转让附加协议书》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，故原告要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司继续履行合同，应予支持。针对原告要求被告另行补足原告一间门面房约合40万元的问题。首先，因《宅基转让协议书》、《宅基转让附加协议书》仅仅约定交付原告田广玉、罗廷英、田磊两间门面，现原告请求被告继续履行合同，即交付两间门面房，原告再要求另行补足门面房没有事实依据；其次，原告田广玉、罗廷英、田磊在起诉的事实与理由中陈述被告并未将门面房交付，即门面房未交付，不存在补足原告门面房的问题。故原告请求被告另行补足原告一间门面房40万元，本院不予支持。《宅基转让协议书》中约定，李俊、杜伟民没有交付给原告房产之前需承担田广玉、罗廷英、田磊每月叁佰元整的房屋租赁费，直到李俊、杜伟民交付给房产时，因被告并未交付房屋，故原告请求从2014年3月6日至2018年11月16日的租赁费，应当支持。从2014年9月6日至2018年11月16日为56个月零10天，确定租赁费为16900元（300元×56个月+300元÷30天×10天）。针对原告田广玉、罗廷英、田磊要求的门面租赁费损失问题。《宅基转让协议书》中虽然约定门面于2014年12月1日交付，但门面租赁费损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也为提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，本院不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约和履行合同违约。一、迟延违约：《宅基转让协议书》中约定2014年12月1日以前竣工，并交付给田广玉、罗廷英、田磊两间门面房，如期不能交房按违约处理，故被告未按期交付两间门面房，应属迟延履行约定违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。二、履行合同违约：双方在《宅基转让协议书》中约定生效后任何一方不得反悔，反悔方需支付另一方的违约金20万元，该违约金属于履行合同违约金。首先，原告田广玉、罗廷英、田磊，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民在签订《宅基转让协议书》后，均未反悔，按合同履行；其次，在继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任中，原告选择了让被告继续履行《宅基转让协议书》，再另行主张违约金，属于重复让被告承担违约责任，故对原告主张履行合同违约金，本院不予支持。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《宅基转让协议书》、《宅基转让附加协议书》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告田广玉、罗廷英、田磊要求被告杜伟民承担责任，应予支持。针对李俊承担责任问题。在签订《宅基转让协议书》、《宅基转让附加协议书》时被告李俊自愿在协议中签名，且原、被告均认可，应为双方意思表示；其次，李俊同被告杜伟民签订《补充协议》将其所拥有的“北斗星”工程的股权转让给杜伟民，其并未提供证据告知原告，故原告要求被告李俊承担责任，应予支持。对被告李俊认为其将股权已经转让，不承担责任，本院不予支持。被告李俊同被告杜伟民之间的纠纷可以另行解决。针对原告主张的门面房内有公用电梯和楼梯，占用门面房的使用面积，不符合协议的约定，因案涉楼房已经建成，原告可待门面房实际交付后，根据双方的协议约定，对实际减少的面积另行主张。针对被告杜伟民主张原告已经占有门面房，而原告认其未占有，待被告有证据后，可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告田广玉、罗廷英、田磊与被告杜伟民和李俊于2012年9月6日签订的《宅基转让协议书》、《宅基转让附加协议书》合法有效，由原告田广玉、罗廷英、田磊与被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民、李俊继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内向原告田广玉、罗廷英、田磊支付房屋租赁费16900元。三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内向原告田广玉、罗廷英、田磊支付违约金10万元。四、被告杜伟民、被告李俊对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告田广玉、罗廷英、田磊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11282元，原告田广玉、罗廷英、田磊负担9519元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民、被告李俊负担1763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张洪民审判员  张俊芝审判员  张国清二〇二〇年二月十八日书记员  金 杰