贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初6891号原告：黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市坪东街道办事处栖霞路宝泰幸福花园。法定代表人：王鑫，系该公司经理。委托诉讼代理人：欧阳静、蔡清清，贵州心达律师事务所律师。被告：曾佳碧，男，1975年11月25日生，汉族，住贵州省兴义市，现押于兴义市看守所。原告黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司（以下简称宝泰房开）与被告曾佳碧商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，后因曾佳碧下落不明需公告送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝泰房开的委托诉讼代理人欧阳静、蔡清清,被告曾佳碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝泰房开向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令解除原告与被告于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》;2.请求人民法院依法判令被告偿还因未按期偿还房贷给原告造成的损失316242.22元、律师费15000元，合计331242.22元，并以316242.22元为基数自2019年5月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金至清偿完毕之日止(截至2019年6月20产生的违约金为802.24元);3.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求人民法院依法判令曾佳碧偿还原告自2018年8月30日至2019年3月29日被银行扣划的保证金合计16767.01元，并以16767.01元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2019年3月29日起至实际清偿之日止的利息。事实与理由:2017年2月28日，被告与原告达成购买商品房的合意,并与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告购买的房屋为××小区第××幢××号，套内建筑面积103.8平方米，单价4011.29元/平方米，总价款416372元，被告采取贷款方式付款，房屋首付款为83372元，余款333000元以银行按揭支付;2.若被告未按期向贷款银行偿还到期的本息，致使贷款银行要求被告承担担保责任而导致的诉讼，被告需承担所有诉讼费、原告支付的律师代理费等。合同签订后，被告向原告交付了83372元的首付款，余款333000元在中国建设银行办理了贷款，并约定原告对该笔贷款承担连带保证责任。后因被告未按期偿还房贷，原告的保证金被贷款银行扣取了总计333009.23元，被告在按揭贷款履行过程中发生“断供”的行为，导致原告已收到的按揭购房款通过承担连带清偿责任的形式返还银行，其实际结果即恢复至《商品房买卖合同》签订时的状态，即原告无法通过履行合同收取购房款。原告与被告签订合同的目的是通过出售房屋收取购房款，但基于被告的上述行为，原告实际上未能收到购房款，则合同目的根本不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，原告应当享有合同的解除权。原告被贷款银行扣取的保证金，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，计付逾期付款违约金，要求被告支付。综上，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至人民法院，请求判如所诉。曾佳碧辩称，我方不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，我愿意分期支付原告被银行扣划的款项及该笔款项所产生的利息，但对律师费我方不予承担。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，宝泰房开作为出卖人，与曾佳碧作为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定曾佳碧向宝泰房开购买由该公司开发建设的位于兴义市商品房，建筑面积为124.29平方米，套内建筑面积为103.8平方米，商品房单价为每平方米4011.29元，总价款为416372元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款83372元，余款333000元以银行按揭支付。合同还对逾期交房、逾期付款等权利义务进行了约定。同日双方签订《补充协议》，该协议第七条第四款约定对买受人选择按揭款方式付款，且未能按期向贷款银行偿还到期款的本息，因而导致贷款银行终止借款合同要求出卖人承担连带担保责任，因此而导致诉讼的，买受人还必须承担所有诉讼费用及执行费用、出卖人支付的律师代理费及其他费用。合同签订后，曾佳碧按照约定向宝泰房开支付了首付款，余款333000元通过中国建设银行股份有限公司办理按揭贷款。曾佳碧至今未进行收房。另2016年5月18日，宝泰房开作为甲方，与中国建设银行股份有限公司贵州省黔西南州分行（以下简称建行黔西南分行）作为乙方，签订《个人房屋销售贷款合作协议书》约定，乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于兴义市坪东街道办事处现代幸福花园1、2、3号楼的商品房发放个人住房贷款，乙方承诺对购买上述所确定的商品房的全部购房人提供最高额度17800万元的住房抵押贷款。甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的所有有关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利书交贷款人核对无误、收执之日止。并同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或者相关费用，不管乙方是否已行使其他担保物权，乙方均有权直接要求甲方对借款人的全部债务承担保证责任。甲方承诺在乙方处开立专项保证金账户，以该账户内的保证金作为乙方向借款人贷款的担保，并保证该账户内的款项不存在任何权属争议。对于甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收。不足部分，乙方有权从甲方在中国建设银行股份有限公司系统开立的任何账户中予以划收。因曾佳碧未按期向中国建设银行股份有限公司偿还贷款，中国建设银行股份有限公司于2018年8月30日从宝泰房开在该行的保证金账户52×××66中扣划了1133.66元，于2018年9月29日扣划2227.07元，于2018年10月31日扣划2230.14元，于2018年12月25日扣划4469.86元，于2019年2月28日扣划4471.32元，于2019年3月29日扣划2234.96元，于2019年5月31日扣划316242.22元，以上合计扣划了333009.23元。本院认为，本案中曾佳碧向宝泰房开购买其开发建设的位于兴义市商品房，其在向宝泰房开支付首付款后，向建行黔西南分行办理按揭贷款，宝泰房开根据与建行黔西南分行签订的《个人房屋销售贷款合作协议书》，对曾佳碧的上述贷款承担连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息、罚息等。因曾佳碧未按期向银行偿还贷款，导致银行从2018年8月30日起至2019年5月31日，共计从宝泰房开在该行的保证金账户52×××66中扣划了333009.23元。宝泰房开作为连带保证人，其依约承担了保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案曾佳碧为购买房屋向建行黔西南分行办理按揭贷款，向银行按期偿还贷款本身就是曾佳碧的义务。宝泰房开承担责任后，有权根据其实际承担的责任向曾佳碧追偿。故对宝泰房开主张曾佳碧支付其代偿的银行贷款333009.23元，本院予以支持。关于违约金，宝泰房开替代曾佳碧偿还了银行贷款，其资金被占用，其损失主要为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故对宝泰房开主张的以16767.01元为基数自2019年3月29日起，以及以316242.22元为基数自2019年5月31日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金的诉请本院予以支持，即曾佳碧应支付宝泰房开以16767.01元为基数自2019年3月29日起至2019年5月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金，以333009.23元为基数自2019年5月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。宝泰房开以其承担连带保证责任，导致其将已收到的按揭购房款返还银行，无法通过履行合同收取购房款，不能达到合同根本目的为由要求解除与曾佳碧签订的《商品房买卖合同》的理由不能成立，因双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中未约定前述情形属于合同可解除的事由，且宝泰房开在收取购房人交付的首付款及银行向其全额发放的贷款后，已全额收到了购房款，已然实现了商品房买卖合同的根本目的，不存在合同目的不能实现的情形，后因购房人“断供”，其向银行清偿该笔贷款系基于与银行达成的保证合同，该担保法律关系与商品房买卖合同关系为两个不同的法律关系，不能将两者混为一谈，而宝泰房开作为保证人向银行清偿的贷款已基于法律规定的追偿权向购房人主张权利，其权利救济途径受法律保护，故其要求解除《商品房买卖合同》无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、限曾佳碧于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司代为偿还的银行贷款本金及利息共计333009.23元，并以16767.01元为基数自2019年3月29日起至2019年5月30日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金，以333009.23元为基数自2019年5月31日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；二、驳回黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6580元（其中案件受理费6280元,公告费300元），由黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司负担100元，曾佳碧负担6480元（该款由曾佳碧于本判决生效后十日内支付黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈莹莹人民陪审员  王明萃人民陪审员  李忠华二〇二〇年二月十八日法官 助理  刘明发书 记 员  邹金虎