安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终78号上诉人（原审被告、反诉原告）：方志强，男，1992年5月6日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：胡其武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王顺，男，1989年12月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人方志强因与被上诉人王顺合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。方志强上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王顺的全部诉讼请求，并支持方志强的一审全部反诉请求。事实和理由：1、王顺与方志强签订的《协议》是无效的。王顺对M03和M04号房屋不享有使用权和转租权，王顺的转租行为系无权处分。王顺对于M03和M04号房屋多次被查封的情况应属明知，但其故意隐瞒上述事实。M03号房屋的房主马希海在监狱服刑，不能对王顺的转租行为进行追认，且房屋已被抵押给债权人。王顺系利用该房屋暂无人管理之便利，通过转让奶茶店的方式，获取非法利益。2、案涉奶茶店从2018年9月底开始就无法正常经营，王顺及M04号房主多次前来主张房屋权利，方志强不堪其扰，将奶茶店关门歇业，按照《协议》的约定，方志强无需向王顺支付剩余的费用。3、方志强与王顺的真实意思是就M03和M04两间门面进行转租。王顺辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回方志强的上诉请求，维持原判。王顺向一审法院起诉请求：1、判令方志强按协议向其支付第二、三期转让费45000元；2、判令方志强支付相应违约金5万元（按每日200元标准，其中25000元从2018年10月16日起计算至起诉之日，2万元从2019年4月16日起计算至起诉之日，总金额为54000元，现王顺自愿要求方志强仅支付5万元违约金）。方志强向一审法院提起反诉请求：1、依法确认其与王顺于2018年4月10日所签订的《协议》无效；2、判令王顺退还其已支付的租金35000元；3、判令王顺赔偿其因基于合同信赖产生的装修损失131659.63元。一审法院认定事实：2011年7月17日，王顺与他人签订一份《转租合同》，约定由他人将其业已承租的位于芜湖市银湖小区齐落山路通达大厦071号房屋中约7平方米面积部分转租给王顺，租赁期限为一年。王顺承租后，将其租赁部分进行改造装潢，加盟“街景”奶茶店，开展经营活动。租赁期满后，王顺仍继续经营该奶茶店。2018年4月10日，王顺（甲方，出让方）与方志强（乙方，受让方）签订《协议》，约定甲方“将位于银湖小区目前正在经营的奶茶店整体转让”，该协议在约定具体的转让内容前事先明确表示：“首先，甲方告知乙方经营奶茶店所属门面的产权异常问题，包括但不限于产权在质押、拍卖流程中的风险，乙方已充分熟知该风险可能带来的后果！转让完成后，乙方面临其风险所造成的损失与甲方无关”。此后就详细的转让事项作出了如下约定：一、本次转让为整体转让，包括店内所有装修装饰、电器设备、奶茶原料、制作技术等总计费用为万元。具体支付方式与支付条件如下：1、协议签订后，乙方需向甲方一次性支付35000元，甲方需在4月16日前将奶茶店交接给乙方！2、如乙方经营到2018年10月15日，需向甲方再支付25000元；如未经营到该时间，则不需要在（应为“再”）向甲方支付该笔费用以及剩余所有费用；如乙方经营到2019年4月15日，需向甲方再支付2万元！如未经营到该时间，则不需要在（应为“再”）向甲方支付该笔费用以及剩余所有费用；如乙方经营到2019年10月15日，需向甲方再支付1万元；如未经营到该时间，则不需要再向甲方支付该笔费用！以上费用：如乙方未按期支付，则按200元/天向甲方支付违约金（以上到期日起当天内支付）。3、甲方安排人给乙方奶茶店制作技术指导或帮扶经营一个月，如后期仍需要帮扶经营的，则需要支付相应工资，具体另谈。4、非产权纠纷造成乙方无法经营的，如经营不善导致的无法经营或者转让等，乙方需在停业7天内一次性把剩余费用支付给甲方，如乙方未按期支付，则按200元/天向甲方支付违约金！在乙方一次性付清余款后，店面的后续使用权及转让权与甲方无关，甲方也无权干涉！5、乙方经营到2019年10月15日后，每经营半年时间，需向甲方一次性支付10000元的补偿费（在没有房屋租金的前提下）！6、甲乙双方签订本协议后，乙方有需要甲方协助解决问题的，甲方有义务帮助乙方完成！协议签订后，王顺如期将名称为“街景”的涉案奶茶店交付给方志强，方志强亦如约将首期费用35000元支付给王顺。王顺通过转租而来用于经营“街景”奶茶店的071号房屋由两部分即M03室和M04室组成，外观分为两个独立的门面，两者在中间隔断墙体上后部留有一道门相通，且M03房屋水电控制系统在M04房屋内，王顺租用的7平方米属M03的临街前半段。王顺在与方志强签订《协议》后，将M03室和M04室的门面钥匙均交付给了方志强。方志强接手后，其合伙人马骏于2018年4月15日与芜湖鹏晨装饰总公司签订《芜湖市住宅室内装饰装修工程施工合同》，将071号房屋的M03室和M04室均进行了装潢，面积63平方米，且将“街景”奶茶店的位置移至M04门面房临街的前半段，并将原奶茶店的位置进行扩大，改建成“鸡排店”。2018年12月，奶茶店歇业，在原奶茶店位置上改建的“鸡排店”一直经营至今，方志强就其经营的两处门面房未曾支付过房租。期间，王顺曾于2018年10月13日就后续的转让费用向方志强提出主张；M04室门面产权人方思敏的丈夫徐飞于2018年11月底通过微信告知方志强与王顺签订的《协议》无效，侵犯自己利益。王顺当初转租而来经营“街景”奶茶店的M03房屋系马希海所有，芜湖市镜湖区人民法院于2017年4月7日，作出（2017）皖0202民初435号民事判决，确认马希海的债权人对该房屋的折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。M04房屋由芜湖市镜湖区人民法院于2015年6月1日作出的（2015）镜民二初字第00150号民事判决，确认中国邮政储蓄银行股份有限公司芜湖市分行对该房屋享有抵押权，可以该房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，且此房屋于2015年5月4日被该法院查封，期限三年。一审法院认为，（一）王顺将其转租而来的M03室房屋加盟经营“街景”奶茶店时，无证据表明该房屋存在产权争议，其后一直处在不定期的租赁经营当中，出租人也未明确王顺不得将该经营场所进行转租。王顺在将该奶茶店转让给方志强时，虽然芜湖市镜湖区人民法院（2017）皖0202民初435号民事判决对涉案房产的归属已作出确认，但并未要求王顺腾空且亦未对其张贴封条进行实体查封，因此，王顺当时的经营行为并不违法，且在司法机关未作出明令限制时，其与方志强签订《协议》，将“街景”奶茶店整体转让（实际也包括了经营场所的交付），并不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处置他人财产的情形，《协议》的内容也不违反该法第五十二条合同无效的规定；其次，原“街景”奶茶店的经营场所经方志强改建后从事鸡排店一直经营至今，该M03室房屋的权利人并未向王顺提出其转让行为无效的主张，故对方志强反诉确认《协议》无效的主张不予采纳，反诉要求王顺返还首期转让费35000元的请求不予支持，方志强应按照该《协议》的约定支付经营至2019年4月15日的第二、三期转让费45000元。（二）方志强于《协议》签订后，擅自将奶茶店由M03室房屋挪至M04室房屋经营，虽仅经营至2018年底停业，但无论系其经营不善或因房屋产权原因所致，均与王顺无涉。（三）双方签订的是“街景”奶茶店的转让《协议》，仅涉及M03室房屋的使用权，虽然王顺在交付时一并将M04室房屋的钥匙给了方志强，但无证据表明其授意方志强使用该门面房。方志强作为成年人，意欲从事商业经营活动，应对包括经营场所的合法性的风险有所认知，且在受让奶茶店时就已知悉该所属门面的产权异常问题，其仍然自行对M03室和M04室房屋进行装潢、改建，由此造成的损失理应自负，其以“基于合同信赖”为由反诉王顺予以赔偿的请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。（四）根据双方签订的《协议》约定，未按期支付转让费应按200元/天向甲方支付违约金，但该约定显然过高，方志强提出的违约金应当以实际损失额为限的主张合法有据，应予采纳，该院确定应自付款之日起，按中国人民银行同档同期贷款利率标准计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、方志强于判决生效后十日内支付王顺转让费费45000元，其中25000元自2018年10月16日起，2万元自2019年4月16日起，均按中国人民银行同档同期贷款利率标准计算逾期付款违约金至实际付清之日止；二、驳回王顺的其他诉讼请求；三、驳回方志强的反诉请求。本诉案件受理费1088元，由王顺负担511元，方志强负担577元；反诉案件受理费1817元，由方志强负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王顺经营案涉“街景”奶茶店使用的M03房屋系其转租而来，无在案证据显示出租人禁止王顺将该经营场所转租，或M03房屋的权利人向王顺提出其转让行为无效的主张。王顺与方志强签订《协议》时明确载明：王顺已告知方志强其经营的奶茶店所属门面的产权异常问题，包括不限于产权在质押、拍卖流程中等风险，方志强已充分了解该风险以及该风险可能带来的后果。王顺将其经营的“街景”奶茶店整体转让给方志强的行为不属于法律规定的无处分权而处置他人财产的情形，案涉《协议》亦不存在法律规定的无效情形。故对方志强关于案涉《协议》无效的上诉意见，本院不予采纳。方志强关于其与王顺的真实意思是就M03和M04两间门面进行转租的上诉意见，与《协议》约定内容不符，其亦未提交相应证据予以证明，故对其该项上诉意见，本院亦不予采纳。方志强上诉称王顺及M04号房主多次前来主张房屋权利，其不堪其扰，将奶茶店关门歇业，按照《协议》的约定，方志强无需向王顺支付剩余的费用。但方志强未提交充分证据证明其系受王顺及M04号房主多次阻扰而无法经营奶茶店，且方志强系擅自将奶茶店由M03房屋调换至M04房屋，即使M04号房主向其主张房屋权利，亦与王顺无关，故方志强关于其不应支付剩余转让费用的上诉意见，无事实及合同依据，本院不予采纳。综上，方志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2742元，由上诉人方志强负担。本判决为终审判决。审判长 文 勇审判员 戴玉海审判员 徐红梅二〇二〇年二月十九日书记员 刘玉美附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；