湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终62号上诉人（原审被告）：鹿素丽，女，1967年11月28日出生，汉族，住株洲市天元区。委托诉讼代理人：肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：湖南铁路科技职业技术学院，住所地：湖南省株洲云龙示范区职教大学城智慧路1号，统一社会信用代码：12430200445175241E。法定代表人：戴联华,系该学院院长。委托诉讼代理人：苏昌盛，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：余浩，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人鹿素丽因与被上诉人湖南铁路科技职业技术学院（以下简称铁路科技学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并于2020年1月14日对双方当事人进行了谈话询问，本案现已审理终结。上诉人鹿素丽上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人铁路科技学院的起诉，由上诉人继续租赁使用涉案房屋，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案合同到期前双方当事人多次协商，被上诉人负责人口头或电话联系中均同意上诉人继续承租涉案房屋进行经营，上诉人也备足人力物力准备继续经营，一审认为双方不再续约与客观事实不符。二、被上诉人一审庭后提交的证据没有经过上诉人质证，程序错误。三、一审认定上诉人支付占有使用费没有事实依据。合同到期后，被上诉人违背诚信将房屋收回，在与上诉人协商未果的情形下，被上诉人采取暴力强行关锁，且不准上诉人进入，因此涉案房屋在合同到期后一直是由被上诉人占有使用，综上请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人铁路科技学院辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，程序合法。二、上诉人鹿素丽的上诉状所称事实和理由不成立。1、双方租赁合同已到期，被上诉人已经通知上诉人腾房搬离；2、被上诉人已经提交相关证据证实，与上诉人签订合同的是被上诉人的内设机构，且涉案房屋属于被上诉人建设所有；3、由于租赁期届满上诉人未搬离，所以按照法律规定其理应支付占用费。综上，请求二审法院驳回上诉人鹿素丽的上诉，维持原判。铁路科技学院向一审法院起诉请求判令：1、鹿素丽立即腾退食堂一楼小超市房屋，将该房屋返还给铁路科技学院；2、鹿素丽向铁路科技学院支付房屋占用费（房屋占用费以每月2500元自2019年3月1日计算至实际腾退之日止，暂计算至2019年6月30日为10000元，并由鹿素丽承担一审诉讼费。一审认定事实：2017年1月6日，湖南铁路科技职业技术学院后勤服务总公司（甲方）与鹿素丽（乙方）签订《非住宅用租赁契约》，约定甲方将食堂一楼小超市房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日止，房屋年租金为3万元，乙方租赁期满后应当返还房屋给甲方，如需继续承租上述房屋，应在合同到期前三十日向甲方书面申请，经甲方同意后办理换约手续，未办理换约手续的，原约即自行废止等条款。合同签订后，鹿素丽一直使用该房屋用于经商营业。合同到期前，铁路科技学院书面通知鹿素丽，合同到期将收回房屋，不再续约，请鹿素丽于合同到期后五日内自行搬离，并结清租金和水电费。合同到期后，鹿素丽未按约腾退并返还房屋，酿成本案纠纷。另查明，湖南铁路科技职业技术学院后勤服务总公司系铁路科技学院内设机构，于2017年6月13日被撤销。案涉房屋办理了建设工程规划许可证，建设单位登记为铁路科技学院，未办理不动产权属证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告铁路科技学院是否是适格主体，湖南铁路科技职业技术学院后勤服务总公司系内设机构，现被撤销。根据法律规定，其权利义务由铁路科技学院承担。案涉房屋虽未办理不动产权属证，但办理了建设工程规划许可证，建设单位登记为铁路科技学院，其签订的房屋租赁合同合法有效。综上，铁路科技学院系本案适格主体。湖南铁路科技职业技术学院后勤服务总公司与鹿素丽签订的《非住宅用租赁契约》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。根据协议约定，双方租赁合同于2019年2月28日到期，铁路科技学院不再续约，且在合同到期前，铁路科技学院已经书面通知被告鹿素丽合同到期将收回房屋，不再续约，故对原告铁路科技学院要求被告鹿素丽腾退并返回一楼小超市房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同到期后，被告鹿素丽未向原告铁路科技学院返还租赁房屋，应当支付房屋占有使用费10000元（参照年租金30000元从2019年3月1日计算至2019年6月30日），后段房屋占有使用费按相同标准支付至被告返还租赁房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告鹿素丽于本判决生效之日起十日内腾退并返回原告湖南铁路科技职业技术学院食堂一楼小超市房屋；二、、被告鹿素丽于本判决生效后十日内支付原告湖南铁路科技职业技术学院房屋占有使用费人民币10000元（参照年租金30000元从2019年3月1日计算至2019年6月30日），后段房屋占有使用费按相同标准支付至被告返还租赁房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，减半收取100元，由被告鹿素丽负担。二审期间上诉人鹿素丽提交照片一组、病历诊断书等复印件，拟证明涉案租赁合同到期后，涉案房屋一直由被上诉人占有使用，上诉人无需支付使用费，以及被上诉人禁止上诉人进入涉案房屋，为此双方发生纠纷导致上诉人受伤。被上诉人铁路科技学院质证认为，对该组证据三性均有异议，照片中仅有上诉人鹿素丽的影像，不能反映当时的环境。此外该组照片和病历资料也不能证实涉案房屋已在被上诉人控制下，故鹿素丽病历诊断与本案无关。被上诉人铁路科技学院一审提交的两份《中共湖南铁路科技职业技术学院委员会文件》（铁科职院党[2008]06号、[2017]16号），上诉人鹿素丽一审期间未予质证，本院二审将其作为新证据组织上诉人鹿素丽质证，上诉人鹿素丽质证认为该组证据系被上诉人铁路科技学院自行出具的证明文件，不能达到被上诉人所主张的后勤服务总公司是铁路科技学院内设机构的证明目的。根据证据规则，本院依法认证认为，上诉人鹿素丽提交的照片和病历诊断书的真实性，本院予以确认，但是因照片、病历诊断书未体现双方发生纠纷或争执的过程，也不能证实涉案房屋在被上诉人控制之下，因此本院对上诉人鹿素丽二审提交的证据的证明目的不予确认。若上诉人鹿素丽认为被上诉人铁路科技学院侵害其身体权、健康权的，其可另行主张。对于被上诉人铁路科技学院一审提交的两份学院文件，虽然该文件是该学院内部文件资料，加盖的也是铁路科技学院印章，但是铁路科技学院出于学院管理需求，依照湖南省人民政府、湖南省机构编制委员会和株洲市机构编制委员会办公室的相关批复内设机构，这是该学院自主管理事宜，其通过内部文件设置内设管理机构符合法律法规规定，故本院对铁路科技学院提交的铁科职院党[2008]06号、[2017]16号两份文件真实性以及涉案铁路科技职业技术学院后勤服务总公司是被上诉人铁路科技学院内设机构的事实予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：1、被上诉人铁路科技学院主体资格是否适格？2、上诉人是否应支付被上诉人房屋占有使用费？支付多少？现分析如下：虽然被上诉人铁路科技学院一审提交的两份《中共湖南铁路科技职业技术学院委员会文件》（铁科职院党[2008]06号、[2017]16号），一审法院未组织上诉人鹿素丽当庭质证存在瑕疵，但是本院二审已组织上诉人鹿素丽对该组证据进行质证，并依法进行认证。上述两份文件足以证明与上诉人鹿素丽签订涉案房屋租赁合同的铁路科技职业技术学院后勤服务总公司，是被上诉人铁路科技学院的内设机构，因此依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条规定法人依法设立但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人，即被上诉人铁路科技学院作为其后勤服务总公司的设立机构具有本案诉讼主体资格；其次，虽然涉案房屋未办理产权登记，但是一审期间被上诉人铁路科技学院提交的建设工程规许可证，已证实涉案房屋系被上诉人所建，且上诉人鹿素丽一、二审也承认代表湖南铁路科技职业技术学院后勤服务总公司签订涉案房屋租赁合同的人员是上诉人铁路科技学院的工作人员。综上，上诉人鹿素丽主张被上诉人铁路科技学院不具有本案诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。2、关于涉案房屋占有使用费支付的问题。由于上诉人鹿素丽与被上诉人铁路科技学院签订的房屋租赁合同租赁期限截止至2019年2月28日，且合同到期前被上诉人铁路科技学院已以书面通知形式，告知上诉人鹿素丽合同到期要收回房屋。虽然上诉人鹿素丽主张其不知晓书面通知之事，但是上诉人鹿素丽一、二审均承认签收书面通知的人员系其雇请的超市员工，因此上诉人鹿素丽主张其不知晓被上诉人铁路科技学院在合同到期时要收回房屋的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的规定，上诉人鹿素丽理应在合同到期后将涉案房屋返还给被上诉人铁路科技学院。因合同到期后上诉人鹿素丽未将涉案房屋返还给出租人即被上诉人铁路科技学院，必然给被上诉人铁路科技学院造成房屋租赁损失，其理应向被上诉人铁路科技学院支付合同到期后至返还之前的占有使用费。因此一审法院参照涉案房屋租赁合同标准确认上诉人鹿素丽向被上诉人铁路科技学院支付合同到期后的占有使用费合法合理，本院予以支持。至于上诉人鹿素丽主张被上诉人铁路科技学院曾口头同意其续租，因上诉人鹿素丽未提交证据证实，故上诉人鹿素丽主张双方存在续租约定的上诉理由亦不成立，本院不予支持。对于上诉人鹿素丽主张合同到期后被上诉人铁路科技学院已将涉案房屋上锁收回。一方面上诉人鹿素丽未提交证据证实被上诉人铁路科技学院已经上锁收回涉案房屋，另一方面上诉人鹿素丽的经营物品仍在涉案房屋内，鹿素丽也承认其在铁路科技学院停水停电后对涉案房屋进行上锁离开至今，但是从未将房屋内物品搬离和交付房屋，因此涉案房屋仍处于上诉人鹿素丽占有控制下，上诉人鹿素丽主张涉案房屋已被被上诉人铁路科技学院占有，其无需支付占有使用费的理由不成立，本院不予支持。对于上诉人鹿素丽主张被上诉人不让其进入学院和涉案房屋的情况。本院认为虽然上诉人鹿素丽未提供证据证实，但是考虑涉案房屋在被上诉人铁路科技学院内，被上诉人铁路科技学院应秉承诚信给予方便并采取有效措施防止房屋占有使用费的损失扩大，上诉人鹿素丽也应及早将房屋内物品搬离。综上，上诉人鹿素丽的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人鹿素丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年二月十七日法官助理 谢晓红书 记 员 文 宇