浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9128号 上诉人（原审被告）：戚燕青，男，1964年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：徐伟龙，杭州市萧山区三和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：严玲琴，女，1966年6月16日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：蔡晨丽、杨金丹,浙江丰原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：来卡生，男，1957年9月3日出生，汉族，户籍地杭州市萧山区，现住杭州市萧山区。 原审第三人：袁菊仙，女，1968年7月25日出生，汉族，户籍地杭州市萧山区，现住杭州市萧山区。 上诉人戚燕青与被上诉人严玲琴、来卡生、原审第三人袁菊仙因申请执行人执行异议之诉一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 戚燕青上诉请求二审法院撤销原判，依法改判对杭州市萧山区广宁小区34幢2单元102室房屋排除执行，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、原审认定上诉人与被上诉人来卡生未签订书面房屋买卖合同是认定事实不清。首先，来卡生在2008年5月31日向上诉人出具的收条中约定了买卖标的即讼争房产，房屋买卖价格25万元等，一审法院把收条不认为是双方的书面买卖合同是错误的认定。其次，上诉人与被上诉人就案涉房屋的买卖合法有效，上诉人已经支付了全部价款，被上诉人也交付了案涉房屋，上诉人实际占有使用至今，且双方均不持异议。合同的表现形式是多样的，本案被上诉人出具的书面收条，应视为书面合同约定。请求二审法院依法重新查明。二、原审法院认定，经被上诉人来卡生催告，上诉人未办理案涉房屋过户登记，上诉人过错明显，该认定是原审法院的武断，存有不当。2008年5月31日上诉人购买的案涉房屋是安居房，五年内不得上市，2006年12月18日被上诉人办理了案涉房屋的产权证，也就是可以交易的时间2011年12月19日，但事实上，被上诉人一直没有催告过上诉人办理房屋产权变更登记，上诉人多次要求，被上诉人来卡生以种种理由予以拖延办理，特别是2017年3月上诉人需要案涉房产进行抵押贷款时，被上诉人也不办理房产过户登记，上诉人只有以被上诉人来卡生的名义进行贷款。在贷款还清后，上诉人要求被上诉人办理变更案涉房屋产权手续，被上诉人电话不接，联系不上，上诉人无法办理变更登记，责任在被上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人严玲琴答辩称：一审判决认定的事实正确，适用法律正确，请求法院驳回上诉人戚燕青的上诉请求。 被上诉人来卡生答辩称：对一审判决没有意见，戚燕青的上诉状陈述均不是事实，并不是戚燕青来催来卡生要求过户，事实是来卡生多次催戚燕青过户他都没有来过户，当时戚燕青请求来卡生帮忙申请贷款，双方协议也有约定要求他尽快办理过户手续。 原审第三人袁菊仙陈述称，对一审判决没有意见，希望维持原审判决。 严玲琴向一审法院起诉请求：请求对坐落在杭州市萧山区广宁小区34幢2单元102室房屋许可执行。 一审法院认定事实：来卡生与袁菊仙于1992年8月15日登记结婚。2006年12月18日，案涉房屋即杭州市萧山区广宁小区34幢2单元102室登记在来卡生名下（所有权证号：杭房权证萧字第××号），所有权证附记载明：安居房75m2，五年内不得上市。2008年，来卡生将案涉房屋以总价25万元转让给戚燕青，但双方至今未签订书面购房合同。戚燕青在原审法院查封前已经付清全部购房款并实际占有案涉房屋，但虽经来卡生催促，至今未办理案涉房屋产权过户手续。 另查明：原审法院在审理严玲琴与来卡生民间借贷纠纷一案中，于2018年9月12日根据（2018）浙0109民初16069号民事裁定，查封了案涉房屋。同年10月9日，该院作出（2018）浙0109民初16069号民事判决：来卡生在判决生效后十日内返还严玲琴借款36万元及该款自2016年1月1日起至还清之日止按月利率1%计算的借款利息。案件受理费8320元，减半收取4160元，由来卡生负担。财产保全费2820元，由来卡生支付给严玲琴。判决生效后，严玲琴向该院申请执行，该院以（2018）浙0109执8680号立案执行，于2019年1月8日裁定查封案涉房屋，并张贴了腾房公告。戚燕青作为案外人提出书面异议，要求中止对案涉房屋的执行。2019年3月26日，该院作出（2019）浙0109执异10号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。严玲琴不服，提起本案诉讼。 原审法院认为：本案的争议焦点为：戚燕青就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张其权利能够排除执行的，必须同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，来卡生与戚燕青至今未签订合法有效的书面买卖合同，且戚燕青经来卡生催告，至今未办理房屋过户登记，过错明显，故戚燕青要求排除对案涉房屋的执行，与法律规定不符。综上，严玲琴的诉讼请求于法有据，应予支持。来卡生、袁菊仙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院根据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：准许对登记在来卡生名下坐落在杭州市萧山区广宁小区34幢2单元102室（所有权证号：杭房权证萧字第××号）房屋的执行。案件受理费8804元，由戚燕青负担。 严玲琴于判决生效之日起十五日内向该院申请退费；戚燕青本判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。 上诉人戚燕青与被上诉人严玲琴、来卡生、原审第三人袁菊仙在二审中均未提交新证据。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，依法予以确认。 本案二审争议的焦点是：戚燕青对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，戚燕青应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，2006年12月18日登记在来卡生名下的案涉房屋系安居房，所有权证附记明确载明：安居房75m2，五年内不得上市。2008年，来卡生将案涉房屋以总价25万元转让给戚燕青，尚在五年限制交易期限之内，来卡生仅向戚燕青出具收条一份，载明“今收到戚燕青购买××小区住房一套（34幢中单元102室）即人民币贰拾伍万元正”，该收条并不符合房屋买卖书面合同的形式要件，双方对案涉房产未曾签订过书面买卖合同的事实清楚，上诉人戚燕青认为该收条即应视为双方的书面买卖合同，缺乏事实和法律依据。另，根据杭州市萧山区公布的《关于规范杭州市萧山区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》，2014年12月起类似案涉房产可上市交易，但戚燕青与来卡生并未补充签订正式的书面买卖合同，戚燕青也未能提供证据证明其要求来卡生协助办理过户手续或来卡生存在不配合办理过户之情形，且戚燕青也自述“2016年来卡生与袁菊仙来找我，让我去办理过户，那时我没有钱，所以没有办理过户”，原审法院于2018年9月12日才查封案涉房屋，之前亦不存在不能办理过户登记的客观原因，因此原审法院认定戚燕青经来卡生催告，至今未办理房屋过户登记，过错明显并无不当，符合本案事实和法律规定。综上，上诉人戚燕青对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8804元，由上诉人戚燕青负担。 本判决为终审判决。 审判长 钱 晴 审判员 朱 梅 审判员 寿俊峰 二〇二〇年二月二十八日 书记员 郑 钰