广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂1402行初24号 原告赵如菊，女，1976年12月26日出生，壮族，住广西壮族自治区天等县。 委托代理人陈秋燕，广西科豪律师事务所执业律师。 被告天等县自然资源局，住所地广西壮族自治区天等县天等镇天桃路76号，统一社会信用代码11451425007768442A。 法定代表人农保华，该局局长。 出庭负责人赵一韩，该局副局长。 委托代理人甘毅，广西东越律师事务所执业律师。 委托代理人黄东乐，广西东越律师事务所执业律师。 被告天等县不动产登记中心，住所地广西壮族自治区天等县天等镇天桃路78号，统一社会信用代码12451425MB004533XN。 法定代表人陆洁，该中心主任。 委托代理人韦世珍，广西东越律师事务所执业律师。 第三人农加建，男，1977年10月12日出生，壮族，住广西壮族自治区天等县。 委托代理人李品德，广西添荣律师事务所执业律师。 原告赵如菊不服被告天等县自然资源局、天等县不动产登记中心房屋行政登记一案，于2019年10月17日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈秋燕，被告天等县自然资源局的出庭负责人赵一韩及委托代理人甘毅，被告天等县不动产登记中心的法定代表人陆洁及委托代理人韦世珍，第三人农加建及其委托代理人李品德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原天等县房产管理所于2006年10月26日向第三人农加建颁发的天房权证2006字第××号《房屋所有权证》，将原属于农加建、赵如菊共同共有的坐落于天等县城中开发区第二小区的房屋（原房屋所有权证号为：天房权证天等县字第××号）转移登记至第三人农加建名下。 原告赵如菊诉称，1996年原告赵如菊毕业后分配到天等县都康卫生院工作，于1997年与第三人农加建确立了恋爱关系。1998年前后，原告在职单位有抽签购买位于城中开发区第二小区国有土地的机会，当时便委托父亲去抽签并抽中现争议的天等县教育路007号宅地即县城中开发区第二小区86#宅地。随后，原告与第三人一起凑齐了3万多元的土地出让金，由第三人办理了该地块的天等国用（2000）字第104397号土地使用权属证书。购得土地后，原告与第三人以及双方家人共同筹划并出资建房作为双方今后婚房用。房屋主体于2001年完工，之后双方共同出资进行装修，二楼以上装修费用基本由原告一人出资。装修完成后，原告与第三人即以夫妻名义在该房居住。2003年5月12日，原告与第三人就该房屋向天等县房产管理所申请办理了产权证（房屋所有权证号为：天房权证天等县字第××号）。2004年，原告因欠下高额债务去广东打工。原告于2019年春节回家过节，才得知房管部门早已将该房产转移登记到第三人名下。经了解，天等县房产管理所已变更为天等县自然资源局，现天等县房屋登记管理的职能由天等县不动产登记中心行使。原告认为，原天等县房产管理所在手续不齐全、未核实材料真伪的情况下，将原告和第三人名下共同共有的房屋产权转移登记为第三人单独所有的房屋行政登记行为违反法定程序，侵害了原告的合法权益。原告为纠正被告的错误登记行为，在维权过程中支出律师费用15000元，该费用系因被告登记错误给原告造成的损害，应由被告承担。原告特诉至法院请求判令：1．被告天等县不动产登记中心撤销天房权证2006字第××号《房屋所有权证》；2．被告天等县自然资源局、天等县不动产登记中心赔偿原告赵如菊因本案支付的律师费15000元。 原告赵如菊向本院提交了以下证据：1．《房屋权属登记审批书》《天等县行政服务中心收件通知单（客户联）》《房屋变更申请书》《国有土地使用证》《房地产测绘报告书》及附件、天房权证2006字第××号《房屋所有权证存根》，证明原天等县房产管理所将原告及第三人共同共有的房产违法登记到第三人名下单独所有；2．天房权证天等县字第××号《房屋所有权证》《天等县私有房产申请登记调查审批表》、农加建及赵如菊身份证，证明原天等县房产管理所非法变更的房产原属原告与第三人共有；3．《委托代理合同》《广西增值税普通发票》，证明原告为本案诉讼支出律师费15000元。 被告天等县自然资源局辩称，天等县自然资源局不是本案适格被告，撤销天房权证2006字第××号房屋所有权证是天等县不动产登记中心的职责，请求驳回原告对天等县自然资源局的诉讼请求。 被告天等县自然资源局向本院提交了以下证据：天编发［2015］27号文件，证明天等县机构编制委员会于2015年10月23日批复同意设立天等县不动产登记中心，主要职责为不动产的首次登记、转移登记等不动产权利归属和其他法定事项的登记工作。 被告天等县不动产登记中心辩称，一、原天等县土地管理局向农加建颁发涉案房屋宅基地《国有土地使用证》的行政行为合法。二、2003年5月，原天等县房产管理所为涉案房屋进行初始登记，为第三人颁发房屋权属证书的行为合法。三、2006年9月，原天等县房产管理所根据第三人提交的《房屋变更申请书》内容，查看了初始登记备案材料，核实了当时申请登记人仅为第三人，结合土地使用权证、规划许可证等相关权利证书均为第三人的事实，给予第三人办理房屋权属权利人名称的变更登记，行为合法。四、涉案房屋完全是第三人所建设，从地皮购买到房屋建设的整个过程均是第三人所为，原告没有进行出资及建设的行为；第三人将涉案房屋权属登记为第三人和原告共同共有的行为未经原告同意，其本意是双方婚后共同居住，但初始登记后，原告下落不明，导致结婚后共同生活的目的落空，第三人擅自把房产权属登记为与原告共同共有的行为是附条件的单方赠与行为，因双方对赠与未达成合意，因而赠与行为不成立，更未生效；且第三人并未将《房屋所有权证》交给原告，原告也未曾在涉案房屋生活居住。因此，原天等县房产管理所对涉案房屋登记为第三人单独所有并颁发天房权证2006字第××号《房屋所有权证》的行政行为合法，应驳回原告的诉讼请求。 被告天等县不动产登记中心向本院提交了以下证据：1．《房屋变更申请书》、天等国用（2000）字第104397号《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》《房地产测绘报告书》、农加建户口簿、《天等县行政服务中心收件通知单》，证明农加建向天等县房产管理所申请办理天房权证2006字第××号房屋所有权证变更登记的事实；2．《房屋权属登记审批书》，证明天等县房产管理所对第三人的房产权属变更登记申请予以批准的事实；3．天房权证天等县字第××号《房屋所有权证》、天房天等县共字第20031742号《房屋共有权证》、《天等县私有房产申请登记调查审批表》《国有土地使用证》《私人住宅建设工程规划审批单》及附件等，证明天等县房产管理所对天房权证天等县字第××号房屋所有权证作废的事实；4．天房权证2006字第××号《房屋所有权证存根》，证明天等县房产管理所为第三人办理房屋所有权证变更登记行为的事实。 第三人农加建述称，一、原天等县土地管理局于2000年向农加建颁发涉案房屋宅基地《国有土地使用证》的行政行为合法；原天等县房产管理所于2003年5月为涉案房屋进行初始登记，为第三人颁发房屋权属证书的行为合法。二、2006年9月28日，原天等县房产管理所给予第三人办理房屋权属权利人名称的变更登记行为合法；涉案房产完全归第三人所有，从购买地皮至房屋建设，均是第三人出资建设，当时对房屋权属进行初始登记时，鉴于原告与第三人处于恋爱时期，第三人未经原告同意，擅自将房产登记为第三人与原告共同共有，希望两人结婚后将该涉案房屋作为夫妻共有财产，但此后，因原告下落不明，第三人与其结婚共同生活的目的落空，原告与第三人之间的赠与合同没有达成合意，第三人擅自将房屋登记为与原告共同共有的行为，系单方附条件的赠与行为，因条件未成就而未成立。因此，原告主张涉案房屋的共有关系，违背事实与法律规定，请求法院驳回其诉讼请求。 第三人农加建向本院提交以下证据：1．身份证、银行凭证、《家庭收入情况》《购地资金来源》《收据》《借条》，证明第三人当时的家庭经济收入情况以及涉案房屋上土地使用权出让金的来源；2．《施工合同书》《农加建建房预算》《开支凭证》《建房支出清单》及银行取款凭证，证明涉案房屋由第三人建设的过程以及建房费用的支出情况。 经庭审质证，各方当事人对被告天等县自然资源局提交的证据均无异议。 原告对被告天等县不动产登记中心提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该证据恰好证明原告系涉案房产的共有权人，原天等县房产管理所在没有证据证明原告下落不明且未经原告同意的情况下，仅凭第三人的申请擅自将房产权属进行转移登记的行为违法。被告天等县自然资源局、第三人农加建对被告天等县不动产登记中心提交的证据均无异议。 对于原告提交的证据《委托代理合同》及发票，天等县自然资源局认为其不是房屋转移登记的职能部门，故该律师代理费用支出与其无关；天等县不动产登记中心、第三人农加建对该证据的真实性和合法性没有异议，但认为该证据与本案无关，律师费应由原告自行负担。各方当事人对原告提交的其他证据没有异议。 原告对第三人农加建提交的身份证没有异议，对其他证据的真实性有异议，认为该证据与本案审查的具体行政行为是否合法无关联。被告天等县自然资源局、天等县不动产登记中心对第三人农加建提交的证据没有异议。 对各方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于其他有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《委托代理合同》及发票具备真实性、合法性，但该费用是否应由被告承担，将在下文予以评述；对第三人农加建提交身份证以外的其他证据，与本案待证的原天等县房产管理所对涉案房产进行转移登记的具体行政行为是否合法不具有关联性，本院对此不予认可。 经审理查明，2003年5月20日，原天等县房产管理所向第三人农加建颁发天房权证天等县字第××号《房屋所有权证》，向原告赵如菊颁发天房天等县共字第20031742号《房屋共有权证》，登记确认原告及第三人系位于天等县城中开发区第二小区房屋的共有权人。2006年9月28日，农加建以赵如菊下落不明且与上述房产无关为由，向原天等县房产管理所提交《房屋变更申请书》，申请办理上述房屋权利人变更登记为其单独所有。2006年10月26日，原天等县房产管理所审批同意办理农加建的上述房屋权属转移登记的申请并备注取消该房屋共有权人的共有权证。同日，天等县房产管理所向农加建颁发天房权证2006字第××号《房屋所有权证》，该产权证书无房屋共有权人的记载。2019年春节期间，赵如菊得知农加建在其不知情的情况下向原天等县房产管理所申请对其二人共有的上述房屋转移登记为农加建单独所有的事实后，遂向本院提起诉讼。 2015年10月23日，天等县机构编制委员会批复同意设立天等县不动产登记中心，主要职责为不动产的首次登记、转移登记等不动产权利归属和其他法定事项的登记工作。 本院认为，原天等县房产管理所作为辖区内统一负责房产管理的部门对涉案房屋具有房屋登记的职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。机构改革后，天等县不动产登记中心已承担原天等县房产管理所对辖区内的房屋权属登记管理工作。因此应由天等县不动产登记中心承担原天等县房产管理所在本案中的诉讼主体责任。 一、关于原天等县房产管理所对涉案房屋进行转移登记的行为是否合法的问题。 《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”原天等县房产管理所向农加建、赵如菊颁发《房屋所有权证》《房屋共有权证》，已登记确认原告及第三人系涉案房屋的共有权人。《城市房屋权属登记管理办法》第十八条规定：“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。”2006年9月28日，农加建向原天等县房产管理所申请将房屋登记为其个人所有，不属于房屋变更登记的情形，应属房屋转移登记申请。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。……共有的房屋，由共有人共同申请。”第十七条规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”原天等县房产管理所审批农加建就涉案房屋申请办理房屋所有权变更登记时，未要求农加建提交房屋转移登记相关的合同、协议、证明等文件，对农加建主张的共有权人赵如菊下落不明的说法，即应要求农加建提供相关证明材料，但其未充分履行房屋登记的相关职责，审核亦未达到合理审慎的程度，遗漏了重要事项，在仅有第三人农加建一个人申请而非与房屋共有权人赵如菊共同申请的情况下，同意办理房屋转移登记，程序违法。因此，原天等县房产管理所向第三人农加建颁发天房权证2006字第××号《房屋所有权证》的行为违反法定程序，应予撤销，由被告天等县不动产登记中心履行撤销登记的职责。 被告天等县不动产登记中心及第三人农加建主张涉案房产完全归第三人农加建所有，第三人与原告间的房屋赠与合同未成立，该主张属原告与第三人之间的民事争议，应当通过民事诉讼或其他方式解决处理，不是本案的审查范围。 二、关于原告赵如菊因本案委托律师代为诉讼所支出的律师代理费15000元是否应由被告承担的问题。《城市房屋权属登记管理办法》第三十七条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”原告因本案诉讼支出的律师费非原告的直接经济损失。对此，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下： 一、撤销原天等县房产管理所颁发的天房权证2006字第××号《房屋所有权证》； 二、驳回原告赵如菊的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告天等县不动产登记中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  王龙昌 人民陪审员  吴 坚 二〇二〇年二月二十一日 法官 助理  黄 也 书 记 员  周美月 附相关法条： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。