济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初867号 原告：李娟，女，1970年7月14日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：高新阔、洪麟，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：张海，总经理。 委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。 原告李娟与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人黄粱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李娟向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司支付李娟逾期办证违约金人民币120667.6元（自2016年4月21日起至2019年8月31日止，以房款884256元及储藏室房款99180元为本金，共计983436元按日万分之一标准计算）；2.诉讼费用、律师费由才高公司承担。事实与理由：李娟于2013年8月6日与才高公司签订商品房买卖合同，购买才高公司开发位于鑫源山庄第3区4号楼1单元101号房及鑫源山庄第3区4号楼1单元-1层1-101号储藏室，购房金额为884256元，储藏室金额99180元，合计983436元。李娟已按合同约定履行付款义务。才高公司于2014年4月20日在未取《综合验收备案证明》的情况下将案涉房屋交付买受人。才高公司迟迟不能提供材料递交产权登记机关备案，导致李娟不能办理产权过户登记，截止至2019年8月31日逾期达1227天。李娟认为，才高公司迟延履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定才高公司应支付原告违约金。 才高公司辩称，本案系答辩人与被答辩人之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回原告之起诉。 （一）本案系单位内部集资建房引起的纠纷，不属于人民法院主管范围。 本案所涉争议房产系烟草系统内部集资建房所建，本案系答辩人与被答辩人因单位内部集资建房而引起的房地产纠纷。而根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”之规定，本案不属于人民法院管辖范围，因此，请求贵院依法驳回原告之起诉。 （二）退一步讲，被答辩人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回原告诉讼请求。 本案所涉争议房产系答辩人主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施。本案所涉争议亦系单位内部的单位与职工之间内部事项， 由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。但是，答辩人自始至终也在积极办理相关备案手续中，被答辩人作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。 目前，被答辩人已经办理完毕产权登记手续，若被答辩人仍不能理解答辩人之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害被答辩人的利益。 根据双方签署的《济南市商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，其并无逾期办证违约金的相关约定。该合同第十五条关于产权登记的约定，仅约定了答辩人应向产权登记机关提交办理权属登记需要的资料的时间。并约定了若答辩人未能在规定期限达到“具备了办理房产登记备案的条件”时，方可触动违约责任条款。据此可知，合同约定了应当在房屋交付（不包括视为交付）后方可计算730日的起始时间。2019年7月3日，答辩人已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。退一步讲，即使需要计算经济补偿金，也应当计算至2019年7月3日，并非被答辩人所称的计算至2019年8月31日。且，截至2019年8月2日，答辩人已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。故，截至目前，尚不具备合同约定的应当支付违约金的条件，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。具体如下 1.被答辩人并未按照《济南市商品房买卖合同》的约定在签署购房合同当日支付全部的购房款，已经构成违约。故，无权主张违约金。 2.根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内答辩人将相关资料报产权登记机关备案。但是，自2016年4月21日至2019年8月31日，被答辩人尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。 根据《中华人民共和国合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被答辩人系先履行义务一方，在其未履行时，答辩人由权拒绝履行。因此，被答辩人要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。 《济南市商品房买卖合同》第十五条，仅约定了答辩人在商品房交付后（不包括视为交付房屋的情形）并在被答辩人履行完毕结清购房款、交清办证资料等全部资料及税费后730日内，将办理产权登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。根据《补充协议》的约定若答辩人未能在规定期限内具备办理房产登记备案的条件时，按照合同约定支付违约金。2019年7月3日，答辩人已经取得涉案房产的综合验收证明，具备了办理房产登记备案的条件。2019年8月2日，答辩人已经将全部产权登记材料交付不动产登记中心。 故，截止2019年8月31日，尚未具备计算违约金的条件。被答辩人的诉讼请求毫无事实和法律依据。 再退一步讲，被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 截止目前，本案所涉房屋增值较大，被答辩人并未迟延办证而受有损失。同时，被答辩人亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。 因此，被答辩人应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。再退一步讲，被答辩人主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应当予以调整。 四、再退一万步讲，被答辩人主张逾期办证违约责任的诉讼请求，没有任何的合同依据，且已经超过诉讼时效。 （一）根据房屋买卖合同第十五条及补充协议第五条的约定，特别是关于“取得”的解释，该约定系具备备案条件的约定，即涉案房屋应当具备办理房产登记备案的条件，并不是指原告领取房产权属证书。况且，该合同并无办理产权登记证书的约定。目前，本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记备案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案，即具备了合同要求的办理房产登记备案的条件。故，自2019年7月3日，答辩人已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，被答辩人主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。 （二）根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。 本案中，原告于2020年1月15日向法院提起诉讼，并主张2016年4月21日至2019年8月31日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，该部分诉讼请求已经超过3年，特别是自2016年4月21日至2017年1月15日期间的诉讼请求，故，被答辩人该部分的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。 被答辩人主张一审律师费6000元的诉讼请求，没有任何的事实和法律依据，且律师费金额过高。 本案中被答辩人系为自身的权益而聘请的律师，系被答辩人自身原因扩大损失，该损失应当由被答辩人自行负担，故，要求答辩人承担该费用没有任何的事实和法律依据。 综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回，且已经超过诉讼时效。退一步讲，被答辩人并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持答辩人不支付、或少支付违约金的诉求。 另，法律之外，尚存人情。人，亦应当存有感恩之心。答辩人认为，即使双方合同之中存在违约责任的相关约定，购房职工亦应本着友善、感恩、积极配合的态度处理该问题，避免出现矛盾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，李娟（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定李娟购买位于济南市历下区鑫源山庄小区3区4号楼1单元101号房屋及地下室，房屋建筑面积144.96平方米，价款为884256元，地下室建筑面积29.0平方米，价款为99180元，两项价款合计983436元。其中，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。 同日，李娟与才高公司签订《补充协议》，《补充协议》第五条第三款约定，对于买卖合同第十五条“取得”的理解：此处的“取得”是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书。关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。 2013年9月12日，才高公司为李娟出具收据三份，载明住宅884256元、地下室99180元，其他费用4094.80元。李娟已交清全部房款。 2014年4月20日，才高公司交付涉案房屋。 2019年8月2日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记首次登记材料。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。 一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，李娟与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以李娟结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了李娟的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。 才高公司于2014年4月20日将涉案房屋交付李娟，应当在房屋交付后的730日内，即2016年4月21日之前将权属登记资料提交登记机关备案，才高公司直至2019年8月2日才提交相关材料。才高公司未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约。因此，李娟有权要求才高公司支付违约金。本院认为才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月2日。 才高公司辩称李娟所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。才高公司于2014年4月20日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年4月21日起开始计算。李娟于2019年12月17日向本院提交起诉状主张才高公司支付违约金，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的新规定，李娟主张的2016年12月17日及此前的违约金要求，已经超过了三年诉讼时效，且李娟未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故李娟主张的逾期办证违约金应自2016年12月18日起计算。 二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，李娟有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。 综上，违约金数额，以983436元为基数，自2016年12月18日至2019年8月2日止，共计957天，按照日万分之一计算，违约金共计94114.8元。 李娟主张律师费6000元，并提交委托代理合同及律师费花费证明予以佐证，符合合同及法律规定，本院予以支持。 综上所述，李娟的诉讼理由部分成立，本院对李娟的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李娟逾期办证违约金94114.8元； 二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李娟律师费6000元； 三、驳回原告李娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2834元，减半收取1417元，由原告李娟负担297元,由被告山东才高鑫源置业有限公司负担1120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张兴欣 二〇二〇年二月二十六日 书记员  罗文静