浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8547号 原告：王开，男，1986年3月31日出生，汉族，住嵊州市。 原告：董巧丽，女，1988年10月5日出生，汉族，住嵊州市。 两原告的共同委托诉讼代理人：袁吉儿，浙江剡城律师事务所律师。 被告：嵊州融信房地产开发有限公司，住所地嵊州市三江街道三江东街185-2号。 法定代表人：王卫，董事长。 委托诉讼代理人：张英，浙江越泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕海伦，浙江越泽律师事务所律师。 原告王开、董巧丽与被告嵊州融信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王开以及原告王开、董巧丽的共同诉讼代理人袁吉儿，被告嵊州融信房地产开发有限公司的诉讼代理人张英、吕海伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王开、董巧丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告采取补救措施，将符合合同约定的小区及房产进行交付，或者赔偿因违约给原告造成的损失60000元，并就房屋价值贬损部分进行补偿56741元。2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告对第1项诉讼请求前半部分予以放弃，仅主张要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失和房屋贬值损失。事实和理由：2018年中处，原告为住房所需，前往被告售楼部，被告销售人员推荐原告购买户型宣传图中的D3户型，该户型为跃层。被告在户型宣传图上绘画出装修的样本，且销售人员向原告强调跃层的北侧坡面的高度足够做客厅，且确定连接跃层的楼梯会做好。 在被告的销售游说下，双方于2018年4月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋坐落于嵊州市，建筑面积为82.28㎡加上63.36㎡，计价为7754.90元㎡，总价为1129424元，另详细约定了双方的权利义务，合同附有房屋平面图，跃层的图纸与户型图一致。原告已经全额付清房款。 2019年3月16日，被告向业主交房时，原告却发现房子的结构存在重大缺陷，跃层北侧坡面多了一堵承重墙，与户型宣传图以及合同平面图均不符。且墙体多出裂纹、天沟漏水。 原告调取了备案的设计图和竣工图，发现在设计图以及竣工图上均未标注该承重墙体。 此外，5楼和跃层之间的楼梯也没有如承诺那般做好。 又根据被告于2017年6月23日在《今日嵊州》公告的小区方案：本项目融信丽湖小区西侧地块总用地面积为8068㎡，总建筑面积为20000㎡，其中地上建筑面积为14500㎡，地下建筑面积为5500㎡，占地面积3114㎡，地上容积率1.80，地下容积率0.68，绿地率15.1%，建筑密度38.6，机动车位122个，非机动车位278个，但实际上机动车停车位不到112个，非机动车停车位不到三分之一。 原告认为，被告向原告销售房屋时，故意隐瞒房屋结构存在重大缺陷，进行虚假宣传，实际交付时和合同约定不符，应当承担违约责任。而被告对于车位等小区设施作出的规划具体确定，对小区设施作出的规划具体确定，对小区的定价具有重大影响，应当视为要约，实际交付时未达标，亦应当视为违约。 由于被告的故意隐瞒，原告在完全不知情的情况下购买了有重大瑕疵的房屋，且已付清全款，现被告不同意退房，又不能修复成与合同一致的结构交付给原告，根据《合同法》第42条、第60条的规定，以及商品房销售的相关法律法规，被告应当承担违约责任。但在沟通中，被告无赔偿意愿，原告为维护合法权益，诉至法院，请予支持为盼。 被告嵊州融信房地产开发有限公司辩称，1.对原告起诉状中的陈述没有异议的是：双方于2018年4月12日签订商品房买卖合同属实，户型宣传图为D3户型没有异议，房屋建筑面积和总价款以及原告已付清房款没有异议。 2.对原告诉称的以下陈述有异议：（1）被告销售人员向原告强调户型为跃层，且跃层的北侧坡面的高度足够做客厅，且确定连接跃层的楼梯会做好的内容不是事实。合同第三条约定，原告购买的商品房的层次为5层加坡屋层，即五楼加阁楼的房屋，并非原告认为的跃层，且阁楼中层高低于2.2米的，不计入建筑面积或计价建筑面积，属于赠送面积。且合同附件以房屋平面图明确载明楼梯业主自理，故被告销售人员不可能向原告做过坡面高度足够做客厅及5层和阁楼中做好楼梯的承诺。（2）原告认为房屋结构存在重大缺陷，跃层北坡多了一堵承重墙，与房屋平面图、户型图不一致的陈述有异议。首先，被告认为，被告交付的商品房系根据规划部门图审通过的房屋结构图建造，不存在规划／设计变更，房屋结构图中系存在该堵承重墙。其次，户型图中明确有该堵承重墙标识。再次，从合同中的房屋平面图房屋看，可以看到该处存在烟道，确实无法看出该处存在承重墙，原因在于该堵承重墙系一堵坡面墙，最高点为2.2米，之后逐渐减低到1.5米，所在面积系赠送面积，不计入计价建筑面积，故无需在户型图中予以标识。且根据附件八-补充协议内容第二条第3款约定，阁楼等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现故不低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议。双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。故被告认为，图审的结构图足以说明被告交付的房屋与房屋结构图完全一致，户型图也能够佐证该堵墙体在原告和被告签订商品房买卖合同时已经存在，被告不存在隐瞒或故意隐瞒房屋结构存在重大缺陷，或进行虚假宣传的情形。原告以此为由认为被告违约无事实依据。（3）被告对原告主张的车位不足的陈述有异议。被告在今日嵊州公告的小区方案后，不存在规划变更，之后已于2018年11月13日通过竣备，说明被告竣备交付的小区符合公告的小区方案。原告如认为被告交付的小区停车位不足，应就该节事实提供相应的证据。 3.墙体裂缝、天沟漏水，如确实存在该情形，则被告根据合同第十八条的约定【第9页，保修责任】及法律规定承担保修责任。 4.被告注意到原告要求被告根据合同法第42条及第60条承担违约责任，被告方希望原告可以明确：原告究竟要求被告承担缔约过失责任还是合同缔约后的违约责任？42条属于要约生效后合同成立前的先合同义务的违反，60条属于合同成立后违约的责任。 综上，被告认为，被告不存在故意隐瞒的情形，被告交付的商品房系依约交付，不存在重大瑕疵的情形，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.浙江省商品房买卖合同一份，证明原、被告签订涉案房屋买卖合同的情况，合同中约定了商品房的基本情况包括价款，房屋跃层单价与正常的商品房单价是一致的，合同中有附件一，从该附件中可以看到跃层的平面图中并未标识出在北面有承重墙。 证据2.D3户型宣传图一份，证明案涉商品房的户型情况，从中可以看到该户型宣传图中没有标识出在阁楼北面坡度有承重墙，演示的装修样本中阁楼北面是装修成客厅的，与销售人员向原告销售时强调北侧坡层可以做成客厅是相一致的，现阁楼北面坡度有承重墙与被告销售时向原告宣示阁楼北面可做客厅是相违背的。 证据3.竣工图纸复印一份，证明在竣工图上也未标识出跃层北面有承重墙的情况。 证据4.录音资料及文字整理各二份（录音时间分别为2018年1月21日，2018年4月13日，录音对象分别为原告与被告售楼部人员孙萁丽），证明了被告售楼部销售人员向原告销售介绍房屋时户型结构情况，孙萁丽在销售案涉商品房时承诺房屋的楼梯房产公司会做好的事实。 证据5.融信丽湖小区西侧地块项目建筑设计方案公示一组，证明被告公司开发建设的学仕雅苑小区实际机动和非机动车停车位远不足建筑设计方案公示的数量。 证据6.跃层北坡照片三份，证明房屋交付现状与合同约定不相符的事实。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性没有异议，对原告主张的待证事实有异议。首先根据商品房买卖合同第三条对商品房的描述很明确，层次是五层，所以这个房屋的坡屋层并不是原告认为的跃层，只是五层的加阁楼。合同附件一房屋平面图中明确表明2.2米计容分界线，那么就是说在2.2米层高为计算单价的分界线，楼梯业主自理是划出来的，很明确，并不是原告所说的楼梯是要开发商做好的。合同附件八第二条第三款载明：商品房、地下室（含地下夹层）、阁楼（若有）等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现局部位置低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议，双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。这个内容明确说明了阁楼的情况可能因为结构的问题可能出现有异的地方，但双方的交付以实际现状为准，原告不能以此向被告主张权利。附件八第十八条第二款明确载明：本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中对主合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于主合同及本补充协议条款中，除主合同及本补充协议条款中明确约定内容外，对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料仅为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为交房依据。在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电器、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买的商品房及公共区域的交付标准和条件。该条款说明了双方对阁楼交付明确是以现状交付为准，对于一些相应的宣传是以本合同约定为准，所做的广告、文书、样板仅做为参考依据，不作为交房依据，这个合同是合法有效的合同，对双方均具有约束力。对证据2的真实性没有异议，对原告主张的待证事实有异议。原告认为从D3户型图可以看出当初没有承重墙，应当以合同约定为准，合同约定阁楼是以交付现状为准。这个图不能看出哪个一定是承重墙，哪个一定不是。对证据3，这个图纸是复印件，对其真实性不予认可，而且图中也没有显示出案涉房屋的结构，对该证据的关联性和原告主张的待证事实均不予认可。对证据4，根据合同的约定，销售人员作出的销售内容最终应当以合同的内容为准，故该证据不能达到原告的证明目的。对证据5，被告能确认的是原告诉称今日公告的内容是对的，但对这份打印件是否真实无法确认。小区的竣工备案是按原来的规划方案实施的，没有进行变更，即使这份公告真实的，也只能说明被告依法进行了竣备，但不能说明车位变少的事实。对证据6，其真实性没有异议，照片所示的承重墙是确实存在的。 被告就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据7.结构图一份，证明案涉商品房阁楼北面的承重墙原来就存在的，与可交付的商品房结构是完全一致的。 证据8.竣备资料一份，证明案涉商品房已通过竣工验收，房产公司所竣备的内容与公告的内容是一致的，不存在车位减少侵害业主的情况。 证据9.照片一份，证明案涉商品房阁楼承重墙的情况，但这个承重墙与结构图描述是一致的，承重墙在不计建筑面积范围，是赠送面积区域内的。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据7的真实性没有异议，但不认可被告的举证目的。对图纸中表现出案涉房屋中有承重墙没有异议，但这个图纸是被告方向有关部门备案用的，从来没有向原告方出示过，而且这个图纸与合同的户型图不一致，证明了被告有违约的事实。对证据8，其内容系行政行为，不能说明建设工程竣工备案了，就不存在开发商有违约了，竣工验收是必须要通电通气通水的，但事实上天然气到2019年4月才开通，实际上案涉学仕雅苑是不具备竣工验收条件的。对证据9的真实性予以认可，确实有承重墙存在，但不认可被告的举证目的，这个承重墙不是所有的部分都在2.2米以下的，大概有将近40-50公分在2.2米以上的位置，这部分横跨了烟道。即使是在2.2米以下的承重墙，也应计入违约的范围。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1、2、3，概览原告提供以上证据所主张的证明目的，本院认为，实际均内含同一待证事实，即无论商品房买卖合同附件一所列的房屋平面图、D3户型宣传图，还是原告提供的竣工图纸复印件，均标明涉案商品房阁楼北侧坡面不会建造承重墙，而待房屋可达交付现状时阁楼北侧坡面却建有承重墙，被告故意隐瞒房屋结构的重大瑕疵，进行虚假宣传的行为，致使房屋实际交付与合同约定严重不符，已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，讼争《商品房买卖合同》附件八（补充协议内容）第二条第3款载明：商品房、地下室（含地下夹层）、阁楼（若有）等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现局部位置不低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议。双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。相关区域的面积计算按国家有关规定执行。讼争《商品房买卖合同》附件八（补充协议内容）第二条第3款又载明：本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中对主合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于主合同及本补充协议条款中，除主合同及本补充协议条款中明确约定内容外，对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料仅为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为交房依据。在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电器、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买的商品房及公共区域的交付标准和条件。在双方确认的D3户型宣传图底部对以上附件八相关约定的内容有同样意思表述的文字内容。同时，经查附件一房屋平面图下方注释文字明确载明图文仅对该商品房墙体中心线以内部分进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力，并明确说明附图以实际交付为准，该平面图并未明示案涉商品房阁楼北侧坡面的墙体不会是现建的承重墙。附件八（补充协议内容）随同《商品房买卖合同》经由两原告签字确认。以上条款表明，经双方协商一致，相关户型图之类的广告宣传资料，包括售楼人员向潜在客户所作有关商品房的信息介绍，其中对主合同的订立和房屋价格有重大影响的内容均已列入主合同及补充协议条款中，除此之外，有关该楼盘的相关户型图等广告宣传资料均已被排除于《商品房买卖合同》之外，不能作为讼争房屋的交房依据。另原告据以提出以上待证事实的主要立足点为被告在推介案涉商品房和签订销售合同时均向原告有过明示和承诺阁楼北侧坡面不会建造承重墙的行为，而本院认为原告提供的以上证据不能体现以上诉称，原告提供证据1、2、3不能达到原告所主张的证明目的。但证据1、2，被告对其真实性没有异议，该两份证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。证据4，原告关于被告销售人员在向原告推销案涉商品房时曾承诺房屋的楼梯房产公司会做好的证明目的，与证据1《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示楼梯业主自理的文字相悖，对原告主张的该项证明目的，本院不予认可；对原告提供该份证据意含被告销售人员在向原告推销案涉商品房时有过明示和承诺阁楼北侧可做客厅、北侧坡面所建墙体将不会是承重墙的证明目的，与证据1、2、3的认证意见同理，本院不予认可。证据5，能否达到原告的证明目的，本院不作评价。证据6，与证据1、2、3的认证意见同理，本院认为不能达到原告的证明目的，但证据所显示的影像内容与客观现状相符，本院予以认定。证据7、8、9，能否达到被告的证明目的，本院不作评价。 本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订合同编号为2018330683YS0040792号《商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买出卖人建设的位于嵊州市和嵊州市坡屋，建筑面积分别为82.28平方米和53.6平方米，单价为7754.90元／平方米，该商品房房款合计为大写壹佰壹拾贰万玖仟肆佰贰拾肆元整，小写1129424元。该合同附件一为房屋平面图，图文注释文字有：附件一：“房屋平面图”仅对该商品房墙体中心线以内部分的户型进行标示，除此之外的部分不属于双方之间的约定，不具效力；附图以实际交付为准；“房屋平面图”未详尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线或其它组成。该合同附件八（补充协议内容）第二条第3款载明：商品房、地下室（含地下夹层）、阁楼（若有）等区域空间因部分梁等特殊结构的存在，会出现局部位置不低于主合同约定层高或影响实际使用的情况，买受人对此予以理解并无异议。双方确认上述情况最终以实际交付现状为准，买受人承诺不因此向出卖人主张权利。相关区域的面积计算按国家有关规定执行。讼争《商品房买卖合同》附件八（补充协议内容）第十八条第2款载明：本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中对主合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于主合同及本补充协议条款中，除主合同及本补充协议条款中明确约定内容外，对房屋购买和房屋价格无重大影响。本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料仅为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为交房依据。在出卖人售楼部或样板展示区域内展示的样板房和走廊、通道、门厅等公共区域所采用的装修、装饰、家具、灯具、电器、设备和其他物料等仅供买受人参考，不作为买受人购买的商品房及公共区域的交付标准和条件。合同订立后，原告已依约付清房款。2019年3月16日，被告通知原告去办理交房手续。原告发现案涉商品房坡屋层北侧坡面建有一堵承重墙，其认为被告交房与售房时的户型宣传图和合同平面图不符，被告存在违约行为，其为维权诉至本院，双方形成诉讼。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。 原告诉称其主要基于被告销售人员在推介房产信息时明言跃层北侧可予自行改造成客厅，且楼梯房产公司会做好等多重户型优势所引，原告始接受房屋定价，而与被告签订房屋销售合同，而待至交房时却发现坡屋北侧坡面建有一堵承重墙，阁楼现状与其原想户型结构大有不同，其认为房屋实际使用价值与预期可得价值有所贬低，籍此原告诉请来院以求维权。本院认为，原告据以支持其诉请的主要证据为渠道来自于被告的案涉商品房户型宣传图以及被告销售人员就案涉商品房信息的有关推介和双方一致认同的房屋平面图。如前所述，根据双方签订的补充协议书第十八条第2款的约定，诸如户型宣传图和销售人员所作的有关商品房的解说信息等之类的广告宣传资料仅作为买受人在选择楼盘时的参考因素，不作为商品房买卖合同的组成部分，从法律概念上讲，原告所举的上述证据只能认定为要约邀请。再则，退一步讲，倘使本案中被告确有对阁楼北侧坡面有原定不建承重墙的情况，根据补充协议书第八条第3款的约定，原告向被告主张权利能否成立也未可知。何况原告所举的房屋平面图并未明确具体的标示案涉商品房坡屋层北侧坡面的墙体将不会建造承重墙，反观被告辩称附图应以房屋实际交付现状为准则有文字标识予以映证。另原告提供的竣工图该份书证属于复印件，并非原件，如同前述认证意见，该证据不能作为本案依据予以收集，具体理由在此不再赘述。综上，原告的诉讼请求属举证不能，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回王开、董巧丽的诉讼请求。 案件受理费2628元，依法减半收取1314元，由王开、董巧丽负担，款限本判决发生法律效力后十日向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二０年二月二十七日 书记员  陈莉