江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9824号原告：张加明，男，1986年1月12日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：胡洁,江苏念黎律师事务所律师。被告：范维新，男，1947年3月23日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：郭中方、王广凤，江苏田湾律师事务所律师。原告张加明与被告范维新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张加明的委托诉讼代理人胡洁、被告范维新及其委托诉讼代理人王广凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张加明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋租金及押金共计6683元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付相应利息；2、判令被告给付原告补偿款73944元，并自起诉之日起按照行同期贷款利率支付相应利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年9月底开始租用被告位于建设中路的两间门面房用于经营水果店。在租用门面房之初，原告即缴纳两间门面房的押金2000元及水表等押金400元。在房屋租赁期间，原告多次对门面房进行了装修、添加附属物等。2018年10月30日、2018年12月7日，原告又分别预交了两间门面房后期4个月的租金。因涉案的门面房涉及拆迁，2018年12月17日夜间，涉案门面房的自来水管被人挖断，后门面房外围又被全部封堵。上述情况，致使原告被迫停止营业。事后，原告多次要求被告退还原告多付的门面房租金、押金，以及要求被告给付原告房屋装修装潢、停产停业掼失等补偿，然被告以各种理由拒不给付。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告范维新辩称，一、原告主张返还房屋租金及押金并要求支付利息没有事实和法律依据。原告2018年10月30日付3200元支付的是一间门面房（建设中路87-6号)2018年10月17日至2019年2月16日的租金;2018年12月7日付3200元是另一间门面房（建设中路87-7号）2018年11月26日至2019年3年25日租金。原告2019年3月15日才将房屋钥匙交付答辩人，双方租赁关系才终止，也就是说建设中路87-6号门面房原告欠答辩人2019年2月17日至2019年3月15日租金800元；建设中路87-7号门面房原告结余2019年3月16日至2019年3月25日租金266元，因此，两间门面房原告尚欠答辩人租金534元，原告主张返还租金并支付利息无事实和法律依据；另对于押金，原告应提供答辩人收取押金收据，且租赁期间原告尚有电费92.3元、水费205元未结清，根据租赁协议约定“乙方结清水电等费用，向甲方交还钥匙时，甲方如数退还押金给乙方”原告有先履行结清租金、水电费用的义务，原告至今未结清上述费用，要求答辩人退还押金并支付利息无事实和法律依据。二、原告要求给付补偿款73944元及利息无事实和法律依据。答辩人出租给原告的两间门面房，房屋内基础设施完备，水电设施齐全，具备正常使用功能。原告承租之后即使存在装修装潢行为，其对房屋的装修装潢未经答辩人同意，且是在破坏了答辩人原有装潢设施基础上的损坏行为，理应赔偿答辩人损失。另外，原告在交付钥匙给答辩人之前已经将房屋腾空，余下的仅剩下答辩人的房屋及其附属物，原告要求答辩人补偿装修装潢损失无事实和法律依据。对于原告主张停产停业损失，是对房屋产权人因营业用房被征收而导致其经营损失的一种补偿，与原告无关；且原告2019年3月15日将房屋钥匙交付答辩人，原告的营业行为已经终止，而答辩人作为被征收人是2019年3月18日与政府部门签订征收补偿安置协议，也就是说原告到3月15日一直在营业，征收工作根本没有影响原告的营业，且也不是答辩人原因导致租赁关系终止，原告向答辩人主张停产停业损失补偿，无事实和法律依据。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下:一、被告范维新于2016年9月21日将其所有的位于海州区建设中路87-6号房屋（面积21平方米）出租给原告张加明，并签订房屋租赁合同，合同约定，年租金人民币8000元，房屋租赁押金1000元，室内设施有水电表、灯具等物品，水费、电费、物业费等费用由张加明承担，租期暂定一年（2016年9月21日至2017年9月20日），房屋到期张加明需提前一个月告知范维新要退房等内容。次日，被告范维新又将其所有的位于海州区建设中路87-7号房屋（面积21平方米）出租给原告张加明，并签订房屋租赁合同，合同约定，房屋内有卷帘门、水电表、灯具等物品，租赁期限五年（2016年11月26日至2021年11月25日），租金每月800元，每年前十天一次性缴清租金9600元，范维新收款后应提供给张加明有效的手续凭证，范维新同意张加明在隔断墙开一个小门，待租赁期满将小门恢复原状交付范维新，张加明向范维新缴纳押金1000元，范维新出具证明，待解除协议，张加明结清水电费用等，向范维新交还钥匙时，如数退还给张加明等内容。上述合同签订后，被告范维新按约将海州区建设中路87-6号、87-7房屋交付给原告张加明使用，原告张加明按约交纳给被告范维新房屋押金2000元、水电押金400元，并按每间每月800元向被告范维新支付了房屋租金。后原告张加明于2018年10月30日向被告范维新交纳海州区建设中路87-6号房屋四个月租金3200元（截止2019年2月16日），又于2018年12月7日向被告范维新交纳海州区建设中路87-7号房屋四个月租金3200元（截止2019年3月25日）。后被告范维新出租给原告张加明的房屋被列入征收范围，原告张加明于2019年3月15日将房屋钥匙交付给被告范维新。被告范维新分别于2019年3月15日、19向连云港市自来水有限责任公司交纳2019年2月份、3月份水费计205元，于2019年向国网江苏省电力有限公司连云港供电分公司交纳电费92.3元。二、2019年3月18日，被告范维新与连云港市海州区房屋征收局（以下简称征收局）签订《海州区房屋征收补偿安置协议书》，协议书记载范维新应获补偿合计946201元，其中包括房屋补偿款855361元，附属物补偿款44938元（包括内墙涂料补偿2679元、铝合金门补偿3460元、灯带补偿322元、挂式空调拆装补偿300元、手动卷帘门补偿2595元、广告牌补偿3015元、给水设施补偿270元、电总表补偿300元、地板革补偿302元、不锈钢水池补偿162元、地砖补偿2697元、玻璃隔断补偿2046元、钢化玻璃门补偿2339元、固定式水果货架展示架补偿21680元、水泥地坪补偿1455元、马赛克墙面补偿231元、监控补偿720元），搬家费800元（49.17平方米*10元/平方米*1次），过渡费3600元（49.17平方米*12元/平方米*6个月），停产停业损失补助费29502元（49.17平方米*600元/平方米），奖金12000元；范维新同意于2019年3月25日前搬迁完毕，将空房移交征收局。三、原告张加明在庭审中称，在承租被告范维新房屋后，对房屋内墙进行粉刷并添置了铝合金门、灯带、空调、广告牌、地板革、不锈钢水池、地砖、玻璃隔断、钢化玻璃门、固定式水果展示架、监控。被告范维新对原告张加明粉刷内墙并添置了的灯带、空调、广告牌、地板革、玻璃隔断、固定式水果展示架、监控没有异议，对原告张加明所称添置的铝合金门、不锈钢水池、钢化玻璃门不予认可，认为是其添置，同时还认为，出租房屋原有的灯头被原告张加明拆除改换成灯带，原有的地砖被原告张加明改造，且空调补偿的是拆装费，玻璃隔断是原告在我房屋隔断墙开门安装，原告张加明没有恢复原状，该补偿费用应该给我。上述事实有门面房租赁协议、营业执照、支付宝转账凭证、通话录音、南小区片区棚户区改造项目（一期）征收协议计算表、房屋附属设施补偿价格表、证人证言、照片、收条、水费缴费凭据、电费增值税发票、《海州区房屋征收补偿安置协议书》、电话录音以及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告张加明与被告范维新签订的房屋租赁合同，合法有效,双方均应按照合同约定履行各自的义务，在履行合同过程中，由于原告张加明租赁的房屋被政府依法征收，造成被告范维新无法继续履行合同，原告张加明于2019年3月15日将涉案房屋钥匙交付给被告范维新，依此认定原告张加明与被告范维新之间的房屋租赁合同关系于2019年3月15日解除。本案中，虽然房屋租赁合同的解除系政府征收原因所致，但原告张加明对该合同的解除并无任何过错。被告范维新的房屋被政府征收后依法获得了相应的补偿，而原告张加明却因此遭受了损失。因此，按照公平和诚信原则，被告范维新应对原告张加明遭受的损失酌情予以赔偿。下面就原告张加明的两项诉讼请求进行评析：原告张加明的第一项诉讼请求为：判令被告范维新返还原告房屋租金及押金共计6683元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付相应利息。本案中，原告张加明分别支付给被告范维新所有的海州区建设中路87-6号房屋截止2019年2月16日的租金3200元、海州区建设中路87-7号房屋截止2019年3月25日的租金3200元。原告张加明于2019年3月15日将房屋交付给被告范维新，至此，原告张加明欠被告范维新的房屋租金计507元（800元-800元/30天*1天-800元/30天*10天）。原告张加明在交付给被告范维新房屋后，被告范维新缴纳涉案房屋的水电费297.3元，根据合同约定，该费用由原告张加明承担。另外，被告范维新在出租房屋给原告张加明时，原告张加明依约交付给被告范维新租房押金及水电费押金2400元，上述租金、费用、押金相互冲抵后，被告范维新应当返还给原告张加明押金1595.7元。故原告张加明向被告范维新主张返还房屋租金及押金共计6683元的诉讼请求，其中返还押金1595.7元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告张加明提出返还房屋租金及押金的金额超出1595.7元部分的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告张加明还向被告范维新主张自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付相应利息的诉讼请求，因被告范维新在履行合同中不存在违约，原告张加明的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告张加明的第二项诉讼请求为：判令被告给付原告补偿款73944元，并自起诉之日起按照行同期贷款利率支付相应利息。该项补偿款诉讼请求包括附属物补偿费、搬迁费、过渡费、停产停业损失补偿费。关于附属物补偿费。本案中，征收局补偿给被告范维新的附属物补偿费是按照江苏先河房地产评估有限公司评估的价格予以支付，其具体名目价格为：内墙涂料补偿2679元、铝合金门补偿3460元、灯带补偿322元、挂式空调拆装补偿300元、手动卷帘门补偿2595元、广告牌补偿3015元、给水设施补偿270元、电总表补偿300元、地板革补偿302元、不锈钢水池补偿162元、地砖补偿2697元、玻璃隔断补偿2046元、钢化玻璃门补偿2339元、固定式水果货架展示架补偿21680元、水泥地坪补偿1455元、马赛克墙面补偿231元、监控补偿720元。本院根据原被告提供的证据及其陈述确认，原告张加明在承租被告范维新房屋后，对房屋内墙进行粉饰、并添置了铝合金门、灯带、挂式空调、广告牌、地砖、玻璃隔断、钢化玻璃门、固定式水果货架展示架、监控。上述粉饰及添置的设备设施补偿费属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿，被告范维新应当按照实际价值取得的补偿支付给原告张加明。但被告范维新提出涉案补偿中的灯头被原告张加明拆除改换成灯带，原有的地砖被原告张加明改造，本院结合被告张加明提供的证明人刘某出具的证明以及被告范维新原有房屋的状况，本院酌定从被告范维新应付给原告张加明补偿款中扣除1378.5元弥补其损失，故被告范维新应支付给原告张加明附属物补偿款38708.5元。搬迁费是政府按照10元／平方米的政策标准与房屋所有权人之间计算的费用，不足800元的，按照800元计算。该标准是定型化的给付标准，是国家补偿给被拆迁人的名目，并非针对承租人。承租人要求出租方赔付搬迁费，应当按照合同法律依据，以实际产生的搬迁费用为准。现原告张加明要求被告范维新支付该项费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于过渡费。过渡费是政府按照12元／平方米的政策标准与房屋所有权人之间计算的费用。该标准是定型化的给付标准，不以实际是否需要用房，实际用房费用多少为依据。该费用针对被拆迁人，是国家补偿给被拆迁人的名目，并非针对承租人。原告张加明作为承租人要求被告范维新支付该项费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于停产停业损失补偿费。因被告范维新提前解除合同导致原告张加明确实产生停产停业损失，该部分损失，被告范维新应当赔偿。原告张加明实际经营水果，在庭审中未能提供实际停产停业损失的证据，本院酌定给予原告张加明5日搬迁及重新恢复经营的期限。征收局按照每平方600元的标准一次性支付给被告范维新停产停业补偿费29502元。虽然该费用没有注明停产停业时间，但可以推断为月计算。故被告范维新应当赔偿给原告张加明停产停业损失4917元（29502元/30天*5天）。综上，原告张加明向被告范维新主张支付补偿款73944元的诉讼请求，其中支付补偿款43625.5元的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告张加明还向被告范维新主张自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付相应利息的诉讼请求，因被告范维新在履行合同中不存在违约，原告张加明的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告范维新于本判决生效之日起十日内返还原告张加明押金1595.7元。二、被告范维新于本判决生效之日起十日内支付给原告张加明补偿款43625.5元。三、驳回原告张加明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元，由原告张加明负担886元，范维新负担930元（张加明已预交，范维新在支付款项时一并给付张加明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审判员  孟善业二〇二〇年二月十三日书记员  周春燕法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行