上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初23767号原告：宁波商正房地产经纪有限公司，住所地浙江省。法定代表人：金洁雯，执行董事。委托诉讼代理人：张兆英，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱涵蕾，上海国年律师事务所律师。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤，女。原告宁波商正房地产经纪有限公司与被告上海中原物业顾问有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年12月5日、2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告宁波商正房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人朱涵蕾(仅参加2019年12月5日庭审)、张兆英(仅参加2020年1月6日庭审)、被告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁波商正房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还佣金123,000元，2.被告向原告支付自起诉之日起至实际清偿之日止的以123,000元为本金,按照年利率4.35%计算的利息。事实和理由：2018年，原、被告订立《合生伴海花园项目分销代理合同》，合同约定，由被告代理分销合生伴海花园项目，合同期限自2018年9月1日起至2018年12月31日，原告以35,000元(100平方米以下房屋)、44,000元(100至140平方米房屋)、50,000元(140平方米以上房屋)的标准向被告支付相应佣金。由于苏州限购政策的影响，部分已结佣客户不再具备购房条件，故产生客户退房、开发商退还房款情形，符合情势变更，相应已结佣金应向原告退还。原、被告签订的合同为被告提供的格式合同，合同中对退房退佣无约定，不等于不能退还，客户退房原告未获得利益，应秉承公平原则和行业惯例，以客户实际购房为结佣条件。故原告提起本案诉讼。被告中原物业顾问有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.被告已代理成功，完成代理合同所有义务，被告开具发票后有权收取佣金；2.客户是否退房与被告无关，不清楚客户是否退房；3.即便客户退房真实，原、被告代理合同未约定客户退房被告需退还佣金，退房也是客户围堵售楼处开发商为息事宁人做出的让步，非政策原因，不能因开发商的让步要求被告退还佣金；4.被告收到的佣金已作为收入发放给业务员和各级管理人员，被告无资金退还，如双方合同中就退房退佣有约定，则被告会在正式成交之后才发放业务员佣金；5.被告没有义务退还佣金，不存在利息基础。6.被告是否获得利益，与原被告之间代理合同无关，是原告应承担的商业风险。不存在退房退佣的行业惯例。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于分销代理合同、银行业务回单、退房变更审批表、认购协议、成交清单，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院经审理认定事实如下：原告(委托人、甲方)与被告(受托人、乙方)签订了合生伴海花园项目分销代理合同，约定由被告代理分销位于江苏省苏州市太仓市龙江路通港路交汇处东北侧(太仓港区龙江路XXX号)的“合生伴海花园”项目，合同期限自2018年9月1日起至2018年12月31日；乙方在代理期限内成交的每一套住宅，甲方均须向乙方支付该单元的代理销售佣金：成交面积100平方米以下，佣金为35,000元/套，成交面积100平方米以上、140平方米以下，佣金为44,000元/套，成交面积140平方米以上，佣金为50,000元/套(含乙方依法缴纳的增值税)；代理成功的标志为乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同(含草签)，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金及现金奖等代理服务费用；代理服务费用的结算时间为：客户与甲方或(开发商)签订正式的《买卖合同》(含草签)，完成首付款并银行贷款审批程序办理完毕，甲方应于5个工作日内，支付乙方代理服务费至乙方指定账户等。2018年9月23日，案外人胡某(买方，乙方)与案外人苏州瑞银置业有限公司(卖方、甲方，以下简称苏州瑞银公司)签订认购协议，约定胡某以1,100,882元购买合生伴海花园项目20号2101室房屋，建筑面积111.82平方米，2018年10月3日前与甲方签订买卖合同等。之后，双方就上述房屋签订商品房买卖合同(草签)，买受人签署本合同前已支付定金70,000元，应于2018年10月3日前支付首付款330,882元(含定金)，2020年1月30日前支付剩余房款770,000元；出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应自本合同签订之日起30日内(不超过30日)通过太仓市商品房销售网上管理系统办理商品房预售合同登记备案手续；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案……买受人有权解除合同。2018年10月31日，原告向被告支付上述房屋佣金44,000元。2018年11月24日，案外人张某某(买方，乙方)与苏州瑞银公司(卖方、甲方)签订认购协议，约定张某某以920,818元购买合生伴海花园项目15A号3302室房屋，建筑面积90.43平方米，2018年12月4日前与甲方签订买卖合同等。2018年12月2日，双方就上述房屋签订商品房买卖合同(草签)，买受人签署本合同前已支付定金70,000元，应于2018年12月4日前支付首付款280,818元(含定金)，2020年3月31日前支付剩余房款640,000元；出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应自本合同签订之日起30日内(不超过30日)通过太仓市商品房销售网上管理系统办理商品房预售合同登记备案手续；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案……买受人有权解除合同。2018年12月5日，原告向被告支付了上述房屋佣金35,000元。2018年11月25日，案外人年某某(买方，乙方)与苏州瑞银公司(卖方、甲方)签订认购协议，约定年某某以1,126,242元购买合生伴海花园项目15A号2508室房屋，建筑面积114.44平方米，2018年12月4日前与甲方签订买卖合同等。2018年12月2日，双方就上述房屋签订商品房买卖合同(草签)，买受人签署本合同前已支付定金70,000元应于2018年12月4日前支付首付款346,242元(含定金)，2020年3月31日前支付剩余房款780,000元；出卖人应在2020年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人应自本合同签订之日起30日内(不超过30日)通过太仓市商品房销售网上管理系统办理商品房预售合同登记备案手续；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案……买受人有权解除合同。2018年12月5日，原告向被告支付了上述房屋佣金44,000元。上述三份商品房买卖合同(草签)中均有买受人声明：买受人家庭(含本人、配偶、未成年子女)非太仓市户籍，本次所购房屋在本市范围为首套住房。自2019年7月25日起，按照苏府[2019]61号文件，非苏州市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供在苏州市范围内个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明由自购房之日起前2年内累计缴纳1年及以上改为自购房之日起前3年内连续缴纳2年及以上。原告提供苏州瑞银公司2019年9月内部退房变更审批表三份，注明上述三位买受人的退房原因为：由于7月24日苏州出台新政策，绝大部分客户不满足苏州购房政策，大批客户围堵售楼处，以及到太仓市政府大楼诉求，要求退房，多次出警，影响到公司形象及社会治安，造成不良影响，故申请退房。2019年11月5日和6日，苏州瑞银公司分别向胡某、年某某、张某某退还了房款330,882元、346,242元、280,818元。审理中，原告另提供2019年9月30日其上一级代理商案外人优选好生活科技(珠海)有限公司北京分公司向原告发送的通知原件一份，告知对包含上述三位买受人在内的申请退房的房源中，未结佣房源的佣金将不予发放，已结佣房源的佣金，将从未结算佣金直接扣除。被告表示真实性无法核实。审理中，上述三位买受人向本院陈述，确定购买上述房屋后，开始在苏州市交纳其社会保险，待累计缴纳1年后，再签订正式房屋买卖合同并办理后续交易，后因政策变化，需多缴纳1年的社会保险，要求开发商退房。本院认为,原、被告双方就销售合生伴海花园项目订立的分销代理合同为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。就本案系争的三套房屋，被告客户均与开发商签订了商品房买卖合同(草签)，分销代理合同所约定代理成功的标志已经具备，被告有权收取佣金。原、被告合同中对于商品房买卖合同签订后退房情形下佣金的支付未作出约定。原告主张分销代理合同为被告提供的格式合同，但原告亦确认双方经过协商，原告并非普通消费者，其为长期、稳定、持续从事经营行为的商业主体，对合同条款的含义及相应法律后果理应知晓。原告另主张，依据公平原则和行业惯例和情势变更，被告亦应退还佣金。原告提供了其与其他受托方的分销代理合同，但不足以证明存在退房退佣的行业惯例。本案中，商品房买卖合同(草签)履行过程中，由于社会保险缴纳的年限要求变长，导致买受方需花费更长时间、更多费用才能满足购房条件，买受方与出卖方协商解除合同，导致商品房买卖合同(草签)未继续履行。在此过程中，无证据证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况、损害委托人利益等过错。综上，原告要求被告返还相应的佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付相应利息的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条、第四百零五条之规定，判决如下：驳回原告宁波商正房地产经纪有限公司全部的诉讼请求。案件受理费2,760元，减半收取计1,380元，由原告宁波商正房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二〇年二月二十日书记员 陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条……格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。……