山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复15号复议申请人（异议人、被执行人）：莱芜市中大纺织服饰有限公司，住所地济南市莱芜区大桥南路26号（鲁中美食城院内）。法定代表人：亓东峰，总经理。委托诉讼代理人：周凤生，男，该单位职工。委托诉讼代理人：亓桂凤，山东圣宏律师事务所律师。申请执行人：莱芜珠江村镇银行股份有限公司，住所地济南市莱芜区龙潭东大街戴花园沿街楼19号。法定代表人：杨新志，董事长。委托诉讼代理人：李海斌，男，该单位职工。复议申请人莱芜市中大纺织服饰有限公司（以下简称中大纺织公司）不服济南市莱芜区人民法院（以下简称莱芜法院）（2019）鲁0116执异124号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。莱芜法院在执行申请执行人莱芜珠江村镇银行股份有限公司（以下简称莱芜珠江银行）与中大纺织公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人中大纺织公司对法院评估拍卖其名下资产提出书面异议。中大纺织公司称，一、评估报告送达后，异议人在15日内对拍卖标的物价格提出异议，异议人收到的是山东誉楷土地房地产评估有限公司（以下简称誉楷公司）的答复意见，而对于誉楷公司的答复意见，异议人明确提出了异议，认为其答复不能成立，异议人不能接受，要求重新评估。二、执行法院在评估价的基础上降价30%，严重损害了异议人的财产权益。阿里拍卖的拍卖公告中已经说明该执行标的物没有腾空，当前还处于租赁状态，没有腾空会影响竞拍。该宗土地上的附属物，还有没有进行产权登记的部分，而且这部分没有产权登记的附属物也是王子破产组没有与异议人办理财产产权交接的部分，会影响竞拍。该宗土地上还存在无法办理产权变更登记的房产，登记为山东华莱纺织有限公司的房产证号0XX-××号幢号5，面积为99平方米的房产一套，无法实现产权变更登记，公告上没有披露不能变更登记的房产，会直接影响竞拍。故请求法院终止对异议人所有的位于莱芜××新区××大街××号的涉案土地、地上房产及其他地上附作物的拍卖（公告）行为。莱芜法院查明，关于莱芜珠江银行与中大纺织公司等金融借款合同纠纷一案，该院于2018年6月1日作出（2018）鲁1202民初1060号民事判决，判决：一、莱芜鲁中美食城有限公司于本判决生效之日起五日内偿还莱芜珠江银行借款本金4998837.96元及逾期利息（自2017年4月21日起至实际给付之日止，按月利率5.4375%计算）；二、莱芜珠江银行作为抵押权人有权对中大纺织公司坐落于济南市××新区××大街××号3幢、4幢、6幢、7幢的房产（房产证号：莱房权证高新区字第××号、01××10号、01××11号、01××12号）及坐落于济南市××新区××大街××号的土地[土地证号：莱芜市国用（20XX）第0XX2号]（以下简称案涉房地产）拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、中大纺织公司、亓东峰、张华、亓锦鹏对上述第一项判决承担连带清偿责任。该案在审理过程中，莱芜法院于2018年3月9日作出（2018）鲁1202民初1060号民事裁定，裁定查封中大纺织公司名下案涉房地产。因义务人中大纺织公司未履行生效法律文书确定的义务，莱芜珠江银行向该院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁1202执1268号。因登记在中大纺织公司名下坐落于莱芜××新区××大街××、××、××幢的房产[房产证号：莱房权证高新区字××号、01××11号、01××12号，土地证号：莱芜市国用（2016）第0092号]首封系济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）作出的（2017）鲁0102民初2691-1号裁定，该院依法向历下法院发函商请移送拍卖事宜，历下法院于2018年10月11日回函，载明“……同意贵院对中大纺织公司名下所有的坐落于济南市××新区××大街××、××、××幢的房产（房产证号：莱房权证高新区字第××号、01××10号、01××11号、01××12号）及坐落于济南市××新区××大街××号的土地[土地证号：莱芜市国用（20XX）第0XX2号]处置并进行评估拍卖，拍卖完毕后办理过户手续时由你院办理解除查封，莱芜珠江银行受偿完毕后，剩余款项交于我院。”该院技术室委托誉楷公司对上述查封土地、房产及地上附着物进行评估。誉楷公司于2018年11月15日作出《房地产估价报告》，确定评估价格为人民币2407.82万元。中大纺织公司于2018年12月6日对誉楷公司作出的《房地产估价报告》提出异议，称：“一、评估报告评估的土地、地上房产及附着物价值明显过低；二、评估报告中针对评估对象的评估违反了合法性原则；三、评估报告评估的地上附着物不全面；四、莱芜法院委托评估的资产范围不明确；五、莱芜法院对资产评估存在程序错误。”誉楷公司于2018年12月13日出具《对中大纺织公司提出异议的答复》，对中大纺织公司提出的异议作出说明。誉楷公司于2019年4月17日出具《补充报告》，载明“……因当事人提出异议，将当事人提出的遗漏部分进行了补充，经过测算，确定遗漏部分评估价值为156882.66元。”后经莱芜珠江银行申请，该案恢复执行，执行案号（2019）鲁0116执恢351号。该院于2019年10月14日作出(2019)鲁0116执恢351号执行裁定，裁定拍卖中大纺织公司坐落于济南市××新区××大街××号3幢、4幢、6幢、7幢的不动产一宗[房产证号：莱房权证高新区字第××、01××10、01××11、01××12号，土地证号：莱芜市国用（20XX）第0XX2号]。该院以评估价格的百分之七十确定起拍价，于2019年10月15日委托淘宝网，以16964557.86元对上述查封标的物进行网络拍卖，后因中大纺织公司对涉案财产评估报告、起拍价等提出异议，该院于2019年11月16日在涉案标的拍卖开始前中止拍卖程序。根据不动产查询显示，不动产权证书号为：莱房权证高新区字第××号的不动产坐落于莱芜××新区××大街××幢，所有权人系中大纺织公司，共有情况为单独所有，该宗不动产存在两案查封情况，查封顺序依次为（2018）鲁1202民初1060号、（2018）鲁1202民初2386号；不动产权证书号为：莱房权证高新区字第××号的不动产坐落于莱芜××新区××大街××幢，所有权人系中大纺织公司，共有情况为单独所有，该宗不动产存在三案查封情况，查封顺序依次为（2017）鲁0102民初2691-1号、（2018）鲁1202民初1060号、（2018）鲁1202民初2386号；不动产权证书号为：莱房权证高新区字第××号的不动产坐落于莱芜××新区××大街××幢，所有权人系中大纺织公司，共有情况为单独所有，该宗不动产存在三案查封情况，查封顺序依次为（2017）鲁0102民初2691-1号、（2018）鲁1202民初1060号、（2018）鲁1202民初2386号；不动产权证书号为：莱房权证高新区字第××号的不动产坐落于莱芜××新区××大街××幢，所有权人系中大纺织公司，共有情况为单独所有，该宗不动产存在三案查封情况，查封顺序依次为（2017）鲁0102民初2691-1号、（2018）鲁1202民初1060号、（2018）鲁1202民初2386号。莱芜珠江银行在上述四宗不动产上均设有两项最高额抵押，抵押不动产证明号分别为莱房他证高新区字第××号、鲁（20XX）莱芜市不动产证明第0XXX5号，抵押金额分别为4000000元、7850000元。不动产权证书号为：莱芜市国用（20XX）第0XX2号的不动产坐落于莱芜××新区××大街××号，所有权人系中大纺织公司，共有情况为单独所有，该宗不动产存在三案查封情况，查封顺序依次为（2017）鲁0102民初2691-1号、（2018）鲁1202民初1060号、（2018）鲁1202民初2386号，莱芜珠江银行在该宗不动产上设有两项最高额抵押，抵押不动产证明号分别为莱芜市他项（20XX）第0XXX号、鲁（20XX）莱芜市不动产证明第0XXX5号，抵押金额分别为1000000元、7850000元。以上事实有(2019)鲁0116执恢351号执行卷宗、不动产查询信息及当事人陈述等证据在案佐证。本案争议焦点为：一、对评估报告提出的异议，是否属于执行异议审查范围；二、该院发起的拍卖程序、确定的起拍价是否符合法律规定。莱芜法院认为，关于焦点问题一，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具有相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”第二十四条规定，“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，中大纺织公司在收到涉案房产、土地等评估报告后提出异议，誉楷评估公司即对中大纺织公司提出的异议作出书面说明，并对中大纺织公司提出的遗漏部分作出补充报告。根据上述法律规定，中大纺织公司对誉楷评估公司作出的答复及补充报告提出异议，人民法院不予受理。关于焦点问题二，本案中处置的涉案房产、土地均登记在中大纺织公司名下，该院实施网络司法拍卖时，在公告的拍卖标的物信息中，载明了涉案土地、房产的登记、抵押、查封及租赁等信息，已履行了公示告知义务。依照《最高人民法院关于人民法院司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”起拍价是拍卖低价，是起拍的最低价，起拍价的高低与拍卖是否成交或成交价高低之间没有必然的关系，成交价由市场供求、拍卖财产自身价值等因素综合决定。本案拟拍财产的起拍价系评估价（含补充评估报告）的百分之七十在法律规定的范围内，并无不当。综上所述，中大纺织公司提出的执行异议请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，莱芜法院于2019年12月13日作出（2019）鲁0116执异124号执行裁定，驳回中大纺织公司的异议。中大纺织公司不服，向本院申请复议，请求撤销(2019)鲁0116执异124号执行裁定，裁定终止拍卖执行行为，责令莱芜法院纠正执行程序中的错误。事实与理由：复议申请人认为人民法院发起的对本案标的物的拍卖行为程序违法，因此请求终止本次拍卖行为。第一，本案对被执行标的物的评估价格远低于同一评估机构在之前的评估价格，且被执行标的物的评估价值低于市场价值。本案选定的评估机构为誉楷公司，该评估机构是通过法院摇号选定，于2018年11月15日出具鲁誉楷房字(2018)第569号《房地产估价报告》，确定被执行标的物的评估价格人民币2407.82万元。2016年复议申请人提供抵押担保时，抵押物(即被执行标的物)的评估报告也是由誉楷公司的出具的，评估价格在2800余万元。同一家评估机构对同一标的物的评估价格在物价、地价等因素上涨的情况下反而降低了，而且是相差400余万。复议申请人在评估报告送达后15日内，向莱芜法院对评估报告提出了异议，明确提出了誉楷公司评估价格过低且两次评估价格差距过大、评估不全面等问题。誉楷公司于2018年12月13日出具了《对中大纺织公司提出异议的答复》，答复两次评估价格差距过大是因为“两次评估的估价目的不同，价值时点也不同评估价值亦有差异”、答复评估不全面“如有遗漏，可现场勘查确认”。复议申请人随即对誉楷公司的异议答复提出了异议申请，复议申请人认为“评估机构以评估委托人不同和评估目的不同区分被评估财产的价值不能成立。被评估财产的价值是客观存在的，不能因评估目的和委托评估人不同而有所区别。何况，物价飞涨，土地价值翻了一番，评估机构居然作出低于第一次评估价值的评估，实属违背客观公平原则。申请人要求重新评估。”对此，誉楷公司并未作出回复，莱芜法院也未作出任何回复，而且莱芜法院(2019)鲁0116执异124号执行裁定书在未给复议申请人异议回复的情况下，仅以誉楷公司对漏评部分作出了补充报告为由，裁定复议申请人对誉楷评估公司作出答复及补充报告的异议申请不予受理。复议申请人认为客观有在的财产价值却因评估目的不同价值也不同是可笑的、不合法的、不客观的，评估机构未对该事项作出补正说明，直接影响了被执行标的物的评估价格和起拍价格，因此复议申请人认为该裁定是不成立的。对复议申请人针对评估报告提出的异议，莱芜法院并没有在3日内交评估机构予以说明，评估机构也没有在法定5日期限内予以答复。复议申请人收到评估机构的答复时间远远超出法定回复期限。异议人针对誉楷公司回复的“评估目的不同，所以价值不同”的回复意见，向莱芜法院提出了书面异议，莱芜法院并没有按照《规定》要求提交“相关行业协会”进行“专业技术评审”，而是直接进入了拍卖程序。莱芜法院的执行行为存在明显的错误，应该依法纠正。莱芜法院裁定不予受理复议申请人的异议申请实属裁定错误。第二、本案中涉及的金融贷款金额为500万元，仅誉楷公司便使被执行标的物价值差异400余万元，远低于市场价值，而且执行法院又在评估价的基础上降价30%，以16964557.86元作为起拍价，从评估到发起拍卖，被执行标的物的客观价值就被减少了近1300万元，这严重损害了复议申请人的财产权益。而且阿里拍卖的拍卖公告中已经说明该被执行标的物没有腾空，而且当前还处于租赁状态中，并且该宗土地上的附属物还有未与王子破产组办理财产产权交接的部分，这些因素会直接影响标的物的拍卖，标的物拍卖的成功率几乎为零。如若第一次拍卖造成流拍，在留拍价的基础上再降价20%发起二次拍卖，被执行标的物的客观价值将直接减少一半以上，减少的损失远大于案件涉及的金额，极大的损害了复议申请人的财产权益。第三、拍卖公告上没有披露不能变更登记的房产，会直接影响竞拍。该宗土地上还存在无法办理产权变更登记的房产，登记为山东华莱纺织有限公司的房产证号000317-××号幢号5，面积为99平方米的房产一套，无法实现产权变更登记。莱芜法院(2007)莱城民破字第1-6号民事裁定书和协助执行通知书均明确说明将山东华莱纺织有限公司的房产两宗(第一宗：证号000817-××号房产证上的幢号X.X.X，面积3263.7平方米；第二宗证号000417-××号房产证上的号X.X，面积9355.34平方米)的所有权及相应的其他权利归买受人中大纺织公司所有，但至今仍不能变更到复议申请人的名下。这一信息拍卖公告上没有披露。第四、被执行人要求继续与誉楷公司处理两次评估价值差距如此之大一事。因为誉楷公司的答复极为不合情理，在被执行人与誉楷公司的评估一事处理完成后，再次发起拍卖。第五、要求终止拍卖不影响申请执行人的权益，有利于公平公正的处理案件。该宗资产抵押给被执行人，被执行人的债权500万元，而该宗标的物价值在3000万元以上，即便终止拍卖，不会影响申请执行人的权益。而且复议申请人也在采取积极措施，处理变现资产，以维护与申请执行人的共同权益。综上，为了程序上的公正，进而实现实体权利的公正，请依法裁定，终止拍卖，待程序上的瑕疵得以纠正后再行依法执行。本院查明，2018年11月15日，誉楷公司作出鲁誉楷房字（2018）第569号房地产估价报告，11月28日，莱芜法院给中大纺织公司送达了该评估报告。12月6日，中大纺织公司对此提出异议。莱芜法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议……”，第二十四条规定“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。”莱芜法院于2018年11月28日向中大纺织公司送达案涉房地产的评估报告，中大纺织公司于同日签收，至12月6日其提出异议，已经超过法律规定的期限，根据上述法律规定，中大纺织公司针对评估报告提出的异议，人民法院不予受理。案涉房地产系中大纺织公司提供的抵押物，在被执行人中大纺织公司拒不履行生效法律文书确定的法律义务时，执行法院对抵押物采取查封、扣押、冻结、拍卖等强制性措施并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。执行法院以评估价的百分之七十确定第一次网拍起拍价亦符合法律规定。执行法院对执行标的物实行网络拍卖，亦是为实现财产的最大价值，最大限度地保护申请执行人的合法权益。执行法院已经查明拍卖财产的现状、权利负担等内容，并在竞买公告中予以说明，在房产存有租赁的情况下，执行法院可以实行带租拍卖，中大纺织公司要求腾空房屋后拍卖无法律依据。山东华莱纺织有限公司名下的房产即证000317-××号号房产证上的幢号X不在该次拍卖范围之内，不属于拍卖公告应予披露的信息，中大纺织公司关于信息披露不完整的主张没有事实依据。综上所述，复议申请人中大纺织公司的复议理由不能成立，本院不予支持。莱芜法院（2019）鲁0116执异124号异议裁定认定部分事实有误，本院予以纠正，但裁定结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人莱芜市中大纺织服饰有限公司的复议申请，维持济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116执异124号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 戴伍建审判员 郑凤云二〇二〇年二月二十日法官助理季昱辰书记员魏煜圻