河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初33723号原告周某，男，汉族，1972年，住郑州市金水区。委托诉讼代理人乔磊，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人周清臣，河南辰中律师事务所实习律师。被告孙某，男，汉族，1985年5月1日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人马彪，河南法萃律师事务所律师。被告某公司，住所地郑州市惠济区。负责人杨某，总经理。委托诉讼代理人党贝贝，男，汉族，1988年3月17日出生，住郑州市金水区，该公司员工。原告周某诉被告孙某、某公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人乔磊、周清臣、被告孙某委托诉讼代理人马彪、被告某公司委托诉讼代理人党贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖合同》，被告孙某向原告周某支付购房违约金36万元；2、判令被告某公司向原告支付购房定金5万元：3、本案诉讼费、保全费、公告费等相关费用由被告孙某、某公司承担。事实和理由：2019年6月25日，原告周某与被告孙某经某公司介绍签署了编号为NO.0000792的《房屋买卖合同》及补充协议。合同签订后，被告孙某以银行贷款没有审批为由拒绝购买房屋，致使房屋买卖合同无法履行，被告孙某构成合同违约，应当按照合同的约定向原告支付房屋总价10%（即36万元）的违约金，被告某公司应依照合同约定在被告孙某表明不再购买房屋后将由其代为保管的购房定金5万元交付原告，而被告某公司经原告多次催要后均予以拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告孙某辩称：一、涉案买卖合同目的客观上不能实现，应予解除。2019年6月25日，原告周某与被告孙某签订《房屋买卖合同》。由于原告个人债务原因急于抛售房屋，且涉案房屋上存在抵押难以出售，故在双方磋商过程中原告向被告承诺可以通过全款按揭贷款的方式购买房产。因此双方约定“房屋总价为360万元，付款方式为按揭贷款，合同签订后10个工作日内买卖双方共同到贷款银行办理按揭贷款手续”，即双方一致同意以全款按揭贷款的方式购买房产。2019年6月28日，双方共同向郑州银行申请360万元按揭贷款，但根据中国人民银行郑州中心支行、银监会河南监管局《关于进一步明确郑州市个人住房信贷政策有关要求的通知》的规定，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%，郑州银行拒绝了双方的贷款申请。随后被告与原告均通过各自努力希望获得银行贷款，从而使涉案合同能够继续履行，但原告周某突然提起本诉。被告与原告所签《房屋买卖合同》中关于付款方式和条件的约定，虽未违反我国法律、法规强制性规定，但与中国人民银行、银监会禁止全款按揭贷款的规定明显相悖。即涉案合同中双方关于付款方式和条件的约定客观上根本无法成就，双方的买卖房屋目的也就不存在能够实现的可能。因此，在双方无法就付款方式和条件达成新的合意的情况下，应当支持对原合同的解除请求。二、涉案合同履行不存在违约情形，双方均无违约责任。被告与原告约定了不符合银行相关规定的贷款和付款方式，是涉案合同目的不能实现的唯一原因。与双方各自的履约行为无关，不应因此认定存在违约责任。三、涉案合同并非因存在违约行为而解除，定金应予返还。根据《合同法》第115条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但涉案合同的解除是基于双方约定的付款方式客观上不能实现，且双方不能达成新的合意，并非因哪一方违约造成，不属于定金不予退还的情形。因此，被告向中介机构交纳的定金应在涉案合同解除后，应向被告孙某返还。四、如果贵院认定被告违约，原告同时主张违约金和定金不符合法律规定，且其主张的违约金过高，依法应予以调减。首先，根据《合同法》相关规定，原告无权同时主张定金和违约金，同时《房屋买卖合同》中的违约条款系中介公司提供的格式合同中的格式条款，并非双方协商一致的结果。而定金条款系买卖双方对于违约责任的非格式约定。即使法院认定孙某违约，也应适用定金条款。其次，目前涉案房产同小区、同户型的市场价为18000元至22000元，高于买卖双方签订合同时15000元的单价。且双方得知贷款无法达成时，被告已及时将房产证还给原告，未影响原告继续出售。因此合同解除后，原告并没有损失。根据《合同法》及司法解释相关规定，即使法院认定孙某存在违约行为且适用违约金条款，亦应对违约金进行调减。综上，因被告、原告共同原因导致合同目的不能实现，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求人民法院查明案件事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。被告某公司辩称：购房定金5万元由法院判，判给谁我们给谁。经审理查明:2019年6月25日，原告（甲方）与被告孙某（乙方）、某公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其所有的位于郑州市惠济区天河路怡丰森林湖小区18幢1-3层××号，房屋所有权证书号1401072773，建筑面积为240.68平方米的房屋出售给乙方，总价款360万元。乙方应于本合同签订时支付定金5万元，甲方同意定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。付款方式：按揭贷款，甲乙双方签订合同后，应在十个工作日内共同到贷款银行办理按揭贷款手续。乙方应在银行贷款审批通过后网签当日，将首付房款交付甲方，剩余房款由银行向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方协商一致决定：乙方承担总佣金的佰%即36000元，代办房产过户费2000元。第九条违约责任：如甲乙任何一方拒绝履行本合同或擅自解除合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%作为违约金。第十一条其他约定事项：甲、乙双方自本合同签订之日，乙方所交购房定金5万元由丙方保管，待上述房屋过户当天支付给甲方充抵购房款；乙方的购房首付款金额最终以银行审批为准；甲、乙双方协商：乙方购房方式以一次性购买，甲方愿配合乙方办理银行贷款手续，银行贷款审批通过后过户当天，乙方将购房款一次性付给甲方。如因乙方原因不再购买上述房屋，丙方应在三日内向甲方支付购房定金伍万元，同时，乙方仍应向丙方支付1%佣金及代办费。合同还有其他约定。2019年8月24日，原告（甲方）与被告孙某（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：乙方同意于本协议签订后45天达到网签条件并配合网签，如未达到条件乙方同意将郑州市惠济区天河路怡丰森林湖小区18幢1-3层××号房产证交于甲方，如甲方原因未配合到场网签甲方违约，按双方签订的房屋买卖合同（NO.0000792）承担违约责任。购房定金双方协商。合同签订后，因被告孙某申请银行贷款未获得批准，《房屋买卖合同》无法继续履行，原、被告双方均同意解除《房屋买卖合同》。被告某公司认可收到被告孙某支付的5万元定金。另查明，原告将涉案房屋已出售给他人，并于2019年10月22日完成过户。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同约定付款方式为按揭贷款，第十一条第4项约定“被告孙某购房方式以一次性购买，原告愿配合被告孙某办理银行贷款手续，银行贷款审批通过后过户当天，被告孙某将购房款一次性付给原告。”《补充协议》约定“被告孙某45天达到网签条件并配合网签，如未达到条件被告孙某同意将郑州市惠济区天河路怡丰森林湖小区18幢1-3层××号房产证交于原告。”现因被告孙某申请银行贷款未获得批准，导致双方的《房屋买卖合同》无法履行，双方关于如果银行贷款不通过购房款如何支付并无明确约定，被告也非主观原因拒绝履行合同或擅自解除合同，故对原告要求依据合同第九条支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。但依据合同第十一条的约定“如因被告孙某原因不再购买上述房屋，某公司应在三日内向原告支付购房定金伍万元”，故被告某公司应将5万元支付给原告。现双方均同意解除合同，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、解除原告周某与被告孙某于2019年6月25日签订的《房屋买卖合同》。二、被告某公司于本判决生效后十日内支付原告周某50000元。三、驳回原告周某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3725元，原告周某负担1241元，被告孙某负担2484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 莉二〇二〇年二月二十五日书记员 **阳