江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终79号上诉人（原审原告）：周刘芳，女，1966年1月14日生，汉族，江西省吉水县人，住吉水县。委托代理人：王书华，江西吉宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周梅芳，女，1973年12月8日生，汉族，江西省吉水县人，住吉水县。委托代理人：王晓珍，江西吉宏律师事务所律师。上诉人周刘芳因与被上诉人周梅芳返还原物纠纷一案，不服吉水县人民法院（2019）赣0822民初544号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周刘芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；2、诉讼费由周梅芳负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，证据不足。（1）一审法院认定周某1转给周刘芳的10万元是购房款是错误的。2013年5月，周梅芳去吉安购房，需要借款，周刘芳于是通过银行向周梅芳转账131423元，周梅芳总共交款172430元。后因周梅芳征信不合格，购房未果，开发商遂将上述款项退还给了周梅芳。2013年10月10日，周梅芳向周某1出借10万元，周某1后来还款时，周梅芳要求周某1将该10万元转给周刘芳。事实上，周某1转给周刘芳的10万元系周梅芳归还之前所借的购房款，而非购房款。一审时，证人周某1、王某、周某2、周某3也称没有听到周刘芳和其前夫黄维利（2013年系案涉房屋的共有人）说过将房屋出售给周梅芳。本案诉讼后，周某2、周某3才听周梅芳说这10万元是购房款。所以，上述证人的陈述只是推测。（2）一审法院认为出借金额131423元大于还款金额10万元，与民间借贷借少还多的一般性特征不符，且131423元的出借金额并不符合民间借贷的数量特征，10万元级别的借款是不会出现百元以下零散金额的，这属于主观臆测，没有任何法律依据。周梅芳准备在吉安购房时，周刘芳所转款项的尾数与购房首付款的尾数基本相同，也与购房时间吻合。现实生活中，也会经常出现因特定事项需要借一个尾数的情形。至今，周梅芳也未还清该笔借款的余款。（3）如果案涉房屋在2013年就出售给了周梅芳，根据一般交易习惯，案涉房屋早应过户至周梅芳的名下。事实上，周刘芳分别在2012年、2015年、2017年用该房屋进行抵押贷款时，特别是2012年贷款到期后于2015年续贷前，周梅芳也没有要求过户。另外，周梅芳一审时对于房屋总价、后续费用如何支付、贷款如何处理、如何过户等事项均模棱两可，也无任何协议。此外，周梅芳不可能同时在吉安、吉水两地购房。周梅芳是2013年5月去售楼部交钱，同年8月底才知道征信有问题办不了按揭，同年9月首付款退回。故周梅芳在2013年6、7月间是在不知道按揭能否成功的情况下强行装修案涉房屋。这与证人所称因周梅芳是在吉安买不到房才装修案涉房屋不相符。证人周某3称自己告诉了周梅芳付房款时不要付现金，要通过第三人周某1转账。既然如此，周某3为什么不提醒周梅芳要求周刘芳出具一份书面的收条呢？证人周某1称周梅芳说要钱买房子，不能借太久给自己，并要自己将10万元直接转给周刘芳，并认为周梅芳买下了案涉房屋。如果周某1所述属实，那么周某1为什么不找周刘芳借钱呢？证人王某的证言纯属道听途说，全是猜测性的语言，没有证明力。证人周某2称周梅芳是按揭不到后才去装修，这也与事实不符。装修的时间是2013年6、7月，而征信过不了是在2013年9月初。2、一审法院适用法律错误。周梅芳从未要求购房，即从未发出购房要约，其装修行为就是强占。房屋属于不动产，是有一系列问题需要解决的，而不仅仅是一个简单的同不同意问题。被上诉人周梅芳辩称：1、一审法院认定周梅芳要求周某1转给周刘芳的10万元属于购房款是正确的。周梅芳从未向周刘芳借过131423购买房子。2013年5月在吉安购房时，周梅芳支付了定金2万元。在首付款只需十几万元的情况下，周梅芳不可能要向周刘芳借款131423元。根据民间借贷的习惯，一般不会借个带有几十元和几元钱尾数的款项，也不可能借多还少。事实上，之前，周梅芳与周刘芳在一起做生意。从周刘芳提交的银行流水单来看，周刘芳当时除与周梅芳有金钱往来外，还与其他其他姐妹有金钱往来。当时，周梅芳是负责人员工资发放和开支支付的，故双方存在很多款项往来。2、关于过户和交易价格问题。案涉房屋没有过户的原因在于周刘芳一直用该房屋抵押贷款，导致无法过户。周刘芳、周梅芳曾一起到房管局咨询过户事宜，但被告知不能办理。评估价不能等同于购买价。因市场、人为等因素，实际购买价与评估价存在很大差别。3、周梅芳装修时，周刘芳根本没有支付房屋硬装材料费用7万元。4、周梅芳支付了首付款后不久就知道不能办理按揭，但因开发商需要走流程，故退还首付款时间较晚。周刘芳向一审法院起诉请求：1、判令周梅芳从吉水县城文峰中大道239号1单元201室搬出，并归还该房屋及柴间给周刘芳；2、诉讼费由周梅芳承担。一审法院认定事实：周刘芳与周梅芳系姐妹关系。两人共五姊妹，大姐周刘芳、二姐周某3、三姐周某2、四姐周梅芳、五弟周某1。周梅芳已离婚，其前夫张海军（又名张学杰）自认离婚时约定诉争房屋归周梅芳所有。诉争房屋系周刘芳与前夫黄维利于1992年购买的单位集资房；坐落于吉水县城文峰中大道239号1单元201室；建筑面积95.83平方米，其中主房面积84.80平方米，柴间面积11.03平方米；属房改出售的成本价房。该房于2008年3月19日办理了产权登记；登记所有权人周刘芳；产权证号：赣房权证吉字第××号。周刘芳于2019年2月20日离婚时，该房约定归周刘芳所有。2005年前后，周刘芳将诉争房屋出租给周梅芳一家居住。2013年初，周梅芳决定在吉安市购买商品房，且已签订购房合同并支付了首付款，但最终因无法办理银行按揭贷款而放弃，购房首付款172430元于2013年9月23日被退回。周梅芳向周刘芳提出以12万元的价格购买诉争房屋后，于2013年7月左右对该房屋进行了重新装修。2013年10月22日，周梅芳委托其弟周某1向周刘芳支付了10万元购房款。一审法院认为：本案的争执焦点为，周刘芳与周梅芳是否就买卖诉争房屋达成了一致意见，即当事人买卖诉争房屋的行为是否成立并发生法律效力。周刘芳虽然否认双方达成了一致意见，但其在周梅芳对诉争房屋进行了重新装修的情形下，仍然接受被告周梅芳10万元购房款的行为。《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百四十条规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》６６规定，“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”故即便周刘芳在此之前并不同意周梅芳的购房要约，但仍然可以认定周刘芳最终以默示的方式。即接受周梅芳购房款的行为代表其同意周梅芳购房。《民法总则》第一百三十四条第一款规定，“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”第一百三十六条第一款规定，“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故确认双方之间买卖诉争房屋的行为自周梅芳于2013年10月22日支付购房款，周刘芳接受而成立并发生法律效力，双方之间以诉争房屋为标的物的房屋租赁关系因此同时终止。综上所述，首先，双方之间的房屋租赁关系已经终止，周刘芳要求解除租赁关系所依据的事实已经消灭；其次，周梅芳因租赁对诉争房屋的合法占有由于房屋买卖行为的成立生效而一直延续；最后，周梅芳不同意解除房屋买卖行为返还诉争房屋。因此，周刘芳要求周梅芳返还诉争房屋的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：驳回周刘芳的诉讼请求。案件受理费100元，由周刘芳负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周刘芳提供了以下证据：证据一、黄维利的出庭证言、对黄维利调查笔录，以证明：1、涉案房屋在2013年时系黄维利与周刘芳的夫妻共同财产；2、周梅芳从未跟房屋共有人黄维利说过要卖房子；3、周刘芳、黄维利作为房屋共有人没有卖房的意愿；4、周梅芳装修房屋未征得房屋共有人黄维利的同意；5、涉案房屋一直是出租给周梅芳居住。证据二、对鄢某调查笔录，以证明：周梅芳购买吉安房屋的首付款退回后通过周刘芳的账户归还了鄢某5万元。证据三、周刘芳银行账户流水单，以证明：周刘芳在收到周某1转来20万元（含周梅芳10万元）后立即帮周梅芳归还了5万元给鄢某。被上诉人周梅芳质证认为：对证据一，周刘芳与黄维利原系夫妻关系，现在离婚后仍然居住在一起，双方存在利害关系；装修前，周梅芳就和黄维利讲过买下这套房子。对证据二，证人未到庭作证，真实性有异议；周梅芳并未向鄢某借过款。对证据三，并不是新证据，周梅芳从未向鄢某借过钱；如果周梅芳向鄢某借了钱，那么周梅芳完全可以自己去还款，不需要周刘芳代转。本院分析认证如下：对证据一，通过庭审调查可知，黄维利与周刘芳因感情不和，分居已十多年，各自经济独立。另，结合周某1、王某、周某2、周某3的证言可知，黄维利对于案涉房产相关具体事宜并不知情。并且，根据周刘芳提供的离婚协议书可知，双方离婚时已协议约定案涉住房归周刘芳所有，即周刘芳享有处分权。因此，对该证人证言不予采信。对证据二、三，证人鄢某无正当理由未出庭接受质询，且一审历经三次开庭审理，周刘芳并未申请鄢某出庭作证；另，从周刘芳一审时提交的银行账户流水单（2012年5月1日至2013年6月21日），周刘芳与鄢某之间账户往来有5次，均是周刘芳向鄢某转款，其中最大一笔转款金额为275400元。即周刘芳2013年10月22日向鄢某转款的15万元无法排除属于其它性质的经济往来。另，一审诉讼时，周刘芳称周梅芳通过弟弟周某1转款10万元系偿还借款。如属实，按常理，在之前借款尚未还清的情况下，那么周刘芳通常不会代周梅芳向鄢某还款。因此，对证据二、三不予采信。被上诉人周梅芳未提交新证据。二审补充查明：周刘芳称，其在2012年10月还以案涉房产作为抵押向银行贷款，贷款到期后又续贷，现尚未还清贷款。2013年以前，周梅芳与周刘芳曾经合伙经营业务。根据周刘芳提供的银行账户流水单（2012年5月1日至2013年6月21日）可知，周刘芳与周梅芳有9笔资金往来，有2笔小金额是周梅芳转款给周刘芳，剩余7笔是周刘芳转款给周梅芳，其中有三笔转账金额超过10万元。即周刘芳于2013年2月17日转款134859元给周梅芳，同日又转款185586元，同年5月17日转款131423元。另外，周刘芳还与周某2、周某1存在资金往来；其中，周某2于2013年6月7日向周刘芳转款395260元。其他事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为：本案涉及同胞姐妹之间的房产交易问题，因无书面买卖协议，双方当事人又各执一词，且因案涉房产处于抵押状态，难以正常过户，这也正是一审法院历经三次开庭审理本案的原因。因此，本案只能基于现有有效证据，并运用逻辑推理和日常生活经验，对双方所举证据有无证明力和证明力大小依法作出判断，以确定双方买卖案涉房产的合意是否达成这一待证事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，周梅芳提供了周某1、王某夫妇和姐姐周某2、周某3了出庭证言、通过周某1付款10万元的银行交易明细单、房屋装修单据、诉争房屋照片等。上述证人与周刘芳、周梅芳均为亲属关系，不存在明显的亲疏关系。综观上述证人证言，各证人对于周梅芳为何向周刘芳买房、为何通过周某1支付款项以及装修情况、家庭会议时询问办理房产过户等事宜作了陈述，各证人证言之间无冲突矛盾之处，且能够相互印证。另，相关装修单据、照片并结合庭审调查情况，足以认定案涉房产系由周梅芳于2013年夏自行重新装修，且居住使用至今。一审时，周刘芳提供了其母亲刘玉莹（1936年6月6日出生）的出庭证言、银行账户流水单等证据。但该银行账户流水单恰好反映周刘芳与周梅芳之间还存在其它经济往来，其主张2013年5月17日转款周梅芳131423元属于借款显然不合常理，而其母亲刘玉莹年事已高，通常对成年子女的经济事务知晓不深。况且，如若周刘芳当时未同意出售案涉房产，其本应及时制止周梅芳重新装修或采取其它方式及时主张权利。因此，综合比较双方所提交的有效证据，依法应认定周梅芳所提交证据的证明力明显大于周刘芳所提交证据的证明力。即一审法院认定双方当事人就案涉房产成立买卖合同关系以及驳回周刘芳的诉讼请求，并无不当。至于黄维利的权利问题。因周刘芳与黄维利协议离婚时已明确约定案涉房产的归属问题，周刘芳现享有处分权。故即使转让案涉房产未征得黄维利的同意，也未实际损害黄维利的合法权益。综上所述，上诉人周刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定案件事实清楚，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周刘芳负担。本判决为终审判决。审判长  赖苏平审判员  涂 强审判员  王东平二〇二〇年二月十三日书记员  戴丽蓉