吉林省舒兰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0283民初2543号 原告：中国工商银行股份有限公司舒兰支行，住所地吉林省舒兰市舒兰大街4580号。 负责人：甘荣珍，支行长。 委托诉讼代理人：汤俊勇，男，吉林达恒律师事务所律师。 被告：魏先敏，女，1990年12月10日出生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市法特镇魏家村七社。 被告：张迪，男，1989年4月21日出生，汉族，无职业，住吉林省榆树市保寿镇靠河村五社。 被告：舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，住所地吉林省舒兰市站前路49号。 法定代表人：龙杰，董事长。 委托诉讼代理人：姜来，男，该公司职工。 第三人：魏凤亭，男，1963年12月23日出生，满族，中国工商银行股份有限公司舒兰支行职员，现住吉林省舒兰市建馨园2号楼2单元203室。 原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行与被告魏先敏、张迪、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司、第三人魏凤亭金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司舒兰支行的委托诉讼代理人汤俊勇，被告舒兰市诚信房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人姜来、第三人魏凤亭到庭参加诉讼。被告魏先敏、张迪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司舒兰支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《个人购房借款/担保合同》，判令被告偿还原告贷款本金145631.05元；2.原告对被告抵押的位于舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼3单元101室房屋享有优先受偿权；3.判令被告舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任；4.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月22日，原被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向原告贷款370000元，借款期限为30年，被告以位于舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼3单元101室房屋作为借款抵押担保，并办理了抵押登记。被告舒兰市诚信房地产开发有限责任公司对此借款承担保证责任。2013年2月1日，原告依约向被告发放了贷款。被告开始能够正常偿还贷款本息，后期被告开始拖欠还款，原告多次向被告催收，但被告以资金紧张为由拒不还款，构成违约。现原告依据《合同法》及双方合同约定,诉至法院,请求法院依法裁决。 舒兰市诚信房地产开发有限责任公司辩称，与我公司无关，不承担责任。 第三人魏凤亭述称，我是魏先敏、张迪的直系亲属，魏先敏贷款后始终委托我存款偿还银行贷款本息，原告起诉时并不欠贷款本息、未违约，到现在为止我仍按时偿还贷款本息，不违约，请求法院驳回原告诉讼请求。 本案的争议焦点为：1、原告与被告魏先敏、张迪之间是否存在合法有效的金融借款合同关系；2、原告要求解除个人购房借款担保合同是否有事实和法律依据；3、原告要求对抵押房屋享有优先受偿权及要求诚信房地产承担连带保证责任是否有事实和法律依据。 针对争议焦点，中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供如下证据： 1、编号：00802000172013一手贷0000029号《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》，证明2013年1月22日，二被告与原告签订了编号：00802000172013一手贷0000029号《个人购房借款/担保合同》（下称“借款合同”），该合同规定：1、原告为被告一、被告二提供借款人民币370000元，贷款期限30年，从2013年2月1日至2043年2月1日；2、借款利率，本息偿还方式，罚息、复利的计算依据及标准；3、提前收贷的条件及违约责任；4、被告一、被告二承诺以舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼3单元101室房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，原被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续；5、被告一、被告二在借款合同上签名捺印，二被告为共同借款人，对本合同项下贷款负有共同的还款义务；6、被告三舒兰市诚信房地产开发有限公司为保证人； 2、《房地产抵押合同》、房预北第DJ00000637号《房屋预告登记证明》，证明原被告在登记机关办理了舒兰市创业大街5085号城西棚户区B区西部明珠小区1号楼3单元101室房屋抵押登记手续，二被告以此房屋作为贷款债务抵押，原告对此房屋享有担保物权； 3、个人借款凭证、还款计划明细，证明原告于2013年2月1日向二被告履行了发放贷款370000元的义务，以及借款的具体时间、还贷期限、利率标准、每月还款额度等； 4、被告的银行账户交易明细、借款人个人信贷台账信息，证明被告偿还贷款的情况、逾期还款次数、尚欠本金及欠息情况。 经质证，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司认为证据1中00802000172013一手贷0000029号《个人购房借款/担保合同》及《按揭贷款业务合作协议》所盖公章有异议不是我公司的公章； 证据2、3、4与我公司无关。 魏凤亭对证据1-4真实性无异议，对证据4证明问题有异议，没有违约不欠款。 本院在受理本案后，依法向魏先敏、张迪送达了起诉状副本、权利义务须知、举证通知书、开庭传票等相关法律手续，魏先敏、张迪对原告告诉的事实和诉讼请求已经知晓。魏先敏、张迪无正当理由未到庭参加诉讼，并且也未向本院提交答辩意见和反驳证据，视为魏先敏、张迪放弃了答辩权、质证权等相关诉讼权利，本院推定魏先敏、张迪对上述证据没有异议。 本院认为，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司虽对上述证据中有其公司公章的证据有异议，但其未提供证据予以反驳。中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供的上述证据相互印证，形成证据链条，本院予以确认和采信。 魏先敏、张迪、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司未向本院提供证据。 针对争议焦点，魏凤亭提供如下证据： 1、存款小票16张，证明如期偿还贷款本息，不违约； 2、魏先敏还款流水，证明不违约； 3、2019年12月27日魏先敏贷款账户台账，证明如期还款不违约。 经质证，中国工商银行股份有限公司舒兰支行对上述证据真实性无异议，证明问题有异议，只能证明现在不存在违约情况，按照双方约定，被告每月应还款本息合计2350.83元，自2014年9月29日至2014年12月期间存在违约情形，连续两期，没有按照约定足额还款，还有部分月份没有还款，2015年1月-2015年3月有一期没还款，2017年3月-2017年9月有5个月未足额还款。 舒兰市诚信房地产开发有限责任公司认为上述证据与其无关。 本院在受理本案后，依法向魏先敏、张迪送达了起诉状副本、权利义务须知、举证通知书、开庭传票等相关法律手续，魏先敏、张迪对原告告诉的事实和诉讼请求已经知晓。魏先敏、张迪无正当理由未到庭参加诉讼，并且也未向本院提交答辩意见和反驳证据，视为魏先敏、张迪放弃了答辩权、质证权等相关诉讼权利，本院推定魏先敏、张迪对上述证据没有异议。 本院认为，魏凤亭所提供的上述证据客观、真实与本案有关联，本院予以确认和采信。 根据原告的告诉、被告的答辩、第三人的陈述和本院采信的证据结合庭审情况，本院认定事实如下： 2013年1月22日,魏先敏（借款人、抵押人）、张迪（共同借款人、抵押物共有人）、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司舒兰支行（贷款人）签订编号为00802000172013一手贷0000029的《个人购房借款/担保合同》,合同约定:贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币370000元;本合同项下贷款用于购买坐落于舒兰城西棚户区B区1-3-101号，建筑面积171.03平方米的房屋;担保方式为抵押、保证;贷款期限为360个月,实际放款日与到期日以借款凭证为准,借款凭证为本合同的组成部分,与本合同具有同等法律效力;贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人授权贷款人将贷款发放至舒兰市诚信房地产开发有限责任公司账户（账号:0802280119200068115,开户行:中国工商银行股份有限公司舒兰支行），贷款利息自实际放款日起计算;借款人按照按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息;借款人不享有宽限期,自实际放款之日起开始计算;还款账户为：户名:魏先敏,账号:0802280101008716722,开户行:中国工商银行股份有限公司舒兰支行。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定;保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。抵押物为舒兰城西棚户区B区1-3-101号，建筑面积171.03平方米的房屋。合同还对双方其他权利、义务作了约定。2013年1月30日为所抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记(登记证号码:房预北字第DJ00000637号,预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司舒兰支行)。2013年2月1日,中国工商银行股份有限公司舒兰支行发放贷款370000元,借款凭证上载明:贷款金额为 370000元,收款人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司，账号：0802280119200068115，贷款期限:360个月,自2013年2月1日起至2043年2月1日,当期执行利率（年）6.55%。还款初期，魏先敏、张迪能正常还款，但自2015年4月起至2017年2月连续未偿还贷款本息，自2017年3月起陆续偿还，截止到2019年12月27日,魏先敏、张迪未积欠本金和利息，贷款余额为144248.61元。 另查明：2012年11月27日，中国工商银行股份有限公司舒兰支行（甲方）与舒兰市诚信房地产开发有限责任公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议书》，就舒兰市诚信房地产开发有限责任公司开发并销（预）售的舒兰市西部明珠小区项目进行按揭贷款合作，由中国工商银行股份有限公司舒兰支行向上述项目的借款人提供单笔个人住房贷款最高额为240万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。乙方同意甲方按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户，账户名为舒兰市诚信房地产开发有限责任公司。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 本院认为，中国工商银行股份有限公司舒兰支行与魏先敏、张迪、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示,合同内容并不违反国家法律、法规的强制性规定,合同合法有效。合同各方均应按约定全面履行义务。中国工商银行股份有限公司舒兰支行与魏先敏、张迪之间系金融借款合同关系。合同签订后,中国工商银行股份有限公司舒兰支行已按合同约定履行了支付借款义务。《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任约定:“发生下列一项或多项情形的,构成借款人违约:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”和“借款人发生约定的违约情形的,贷款人有权采取下列一项或多项措施:解除本合同”。魏先敏、张迪自2015年4月起至2017年2月未偿还贷款本息的行为已经构成违约，中国工商银行股份有限公司舒兰支行有权解除合同。根据中国工商银行股份有限公司舒兰支行提供证据,截止到2019年12月27日,魏先敏、张迪未积欠本金和利息，贷款余额为144248.61元，故中国工商银行股份有限公司舒兰支行有权要求魏先敏、张迪偿还借款本金144248.61元。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要魏先敏、张迪给付利息的诉讼请求,本院认为魏先敏、张迪未按合同约定期限偿还借款本金,构成逾期,应按合同约定逾期利率标准支付利息,该项诉请合理,本院予以支持。 关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉请。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行相应的房屋登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，不发生设立抵押权的法律效力，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，魏先敏以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，中国工商银行股份有限公司舒兰支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，但并非取得本案所涉房屋的抵押权。在本案所涉房屋抵押预告登记未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，中国工商银行股份有限公司舒兰支行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使条件上有所欠缺，故中国工商银行股份有限公司舒兰支行基于抵押权预告登记要求对本案所涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院无法支持。关于中国工商银行股份有限公司舒兰支行要求舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任的诉请。舒兰市诚信房地产开发有限责任公司虽抗辩称，《个人购房借款/担保合同》及《按揭贷款业务合作协议》中的公章均不是其公司现有公章，本案与其公司无关，但上述文件中分别盖有李玉华的名章和李玉华的签名，同时借款是发放到其公司在中国工商银行股份有限公司舒兰支行的账户内，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司未提供证据证明该笔贷款与其无关，故本院对其抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。因现尚处于《个人购房借款/担保合同》约定的保证期间，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司提供阶段性保证的主合同虽被解除，在合同未另有约定的情况下，保证人舒兰市诚信房地产开发有限责任公司仍应按合同约定承担连带保证责任，中国工商银行股份有限公司舒兰支行该诉请本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、于本判决生效之日解除中国工商银行股份有限公司舒兰支行与魏先敏、张迪、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司于2013年1月22日签订的编号为00802000172013一手贷0000029的《个人购房借款/担保合同》； 二、魏先敏、张迪于本判决生效之日起立即偿还中国工商银行股份有限公司舒兰支行借款本金144248.61元及自2019年12月28日起至借款还清之日止的利息、逾期利息（按《个人购房借款/担保合同》约定利率标准计算）； 三、魏先敏、张迪逾期不履行上述第二项确定的给付内容，由舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任； 四、舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向魏先敏、张迪追偿； 五、驳回中国工商银行股份有限公司舒兰支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3214元，由魏先敏、张迪负担3185，舒兰市诚信房地产开发有限责任公司承担连带保证责任，由中国工商银行股份有限公司舒兰支行负担29元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  谷俐利 人民陪审员  李庆福 人民陪审员  田 杰 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  王盈霖