湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初1090号原告：浏阳市正洁物业服务有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街91号。法定代表人：谢健，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：熊峰玲，女，1985年8月12日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市正洁物业服务有限公司（以下简称正洁物业公司）与被告熊峰玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正洁物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。被告熊峰玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费、环卫费共计5484元；2、本案诉讼费由被告承担。被告熊峰玲通过微信辩称，被告并非不缴纳物业费；因其房屋存在漏水问题，被告多次向原告反映后，漏水问题仍未得到合理解决，被告才未缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：正洁物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2016年7月14日，正洁物业公司（乙方）与浏阳市首之都公馆小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》。约定：服务管理期限自2016年7月15日至2017年7月14日止；物业管理费电梯房按1.2元／月／平方米计算（进场头三个月按每平方米1.0元/月计算）；物业管理费内不包含生活垃圾处置费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元/年/户收取；物业服务费按季度收缴，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天2%的标准向乙方支付滞纳金。双方还对物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。2017年7月30日，正洁物业公司（乙方）再次与浏阳市首之都公馆小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》，约定：本合同为物业管理委托服务费用大包干合同，所有用于小区物管的费用（包括物业费、保洁环卫费、电梯维保费、年检费……）；委托管理期限为3年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止；物业服务管理费为高层住宅1.2元/月/平方米；未能按时足额交纳物业服务费用，由拖欠物业费的业主承担所欠费用千分之三每日的滞纳金。其他内容与前述合同基本一致。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。另查明：1、熊峰玲系浏阳市集里街道办事处首之都公馆小区业主，该房屋系顶楼；2、诉讼过程中，正洁物业公司表示其主张的费用中含逾期付款违约金，系按应交费用的10%的标准计算；3、对于熊峰玲提出的房屋漏水问题，正洁物业公司予以认可，并陈述已上报该小区业主委员会进行处理。熊峰玲因拖欠了正洁物业公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费及生活垃圾处理费，并经正洁物业公司书面催缴后仍未交纳，正洁物业公司遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有当事人的陈述、《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、浏阳市自然资源局不动产登记信息表等证据证明，并经庭审核实，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案正洁物业公司与浏阳市首之都公馆小区业主委员会先后签订的《物业管理服务合同》及《物业管理委托服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，且不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对小区全体业主及物业公司均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,正洁物业公司依约为熊峰玲提供了物业服务，熊峰玲实际接受了正洁物业公司提供的服务，故应当向正洁物业公司缴纳物业服务费4692.42元（100.48×1×0.5+100.48×1.2×38.5）。关于违约金，鉴于存在熊峰玲提出的漏水问题未得到合理解决的情况，熊峰玲并非无故不缴纳物业服务费，故本院对正洁物业公司的该项诉请不予支持。另，正洁物业公司主张熊峰玲支付生活垃圾处理费，根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，正洁物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，且2016年7月14日签订的《物业管理服务合同》亦对该笔费用进行了约定，熊峰玲作为该小区业主，应向正洁物业公司交纳2016年10月1日至2017年7月14日期间的生活垃圾处理费76元。但2017年7月30日签订的《物业管理委托服务合同》中已明确约定2017年7月15日至2019年5月31日期间的物业服务费包含保洁环卫费，故对于正洁物业公司主张该期间的生活垃圾处理费的诉请，本院不予支持。审理中，熊峰玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限熊峰玲于本判决生效之日起三日内支付浏阳市正洁物业服务有限公司2016年10月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费、环卫费共计4768.42元；二、驳回浏阳市正洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市正洁物业服务有限公司负担1元，由熊峰玲负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二〇年二月十八日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。