广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7905号原告（反诉被告）：廖献铭，男，1989年8月5日出生，香港特别行政区居民，住址深圳市龙华区观澜大道深业泰然观澜玫瑰苑B栋2504房。被告（反诉原告）：曾妙旋，女，汉族，1973年11月29日出生，住址广东省揭西县，上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖献铭，被告曾妙旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告廖献铭的诉讼请求：1、解除双方签定的房屋租赁合约；2、被告搬离深圳市龙华街道办清湖西村六巷十四号壹楼；3、被告支付租金23011元。事实与理由：原告出租方廖献铭与被告承租方曾妙旋于2015年1月22日签定房屋租赁合约，2019年4月9日起被告欠租，多次催缴仍然不交，原告于2019年4月19日向被告发出房租催缴通知书，但被告至今仍未支付，现请求法院按双方签定的房屋租赁合约第三条第二项之条款处理。被告曾妙旋的答辩意见：1、被答辩人及答辩人于2015年1月22日签订房屋租赁合同，中途因被答辩人的房屋需要整栋装修改造，严重影响到了答辩人的商铺经营，被答辩人声称装修工程期预计2个月即可完工（即：2018年9月1日至2018年10月31日），并给予答辩人一定补偿，如果装修在2个月内尚未完工，则超过约定装修期限的补偿应按照协约在工期结束当天一次性偿还。但事实是工期并没有在2个月内结束，结束时间是在2019年3月8日。装修期本应在2018年10月31日结束，但实际装修延长至2019年3月8日。装修工程期结束当天答辩方通知被答辩方相商补偿协议。2019年3月9日被答辩方到达商铺后，闭口不谈超出装修协议的补偿事宜，并将责任推诿第三方装修工程方，让答辩方找工程方追赔补偿金，并称协议与他无关。为避免口舌之争，答辩方主动缴纳了3月份租金，并多次与被答辩方沟通赔偿问题，被答辩方均置之不理。答辩方提出赔偿金抵付房租的方式，被答辩方仍置之不理。迫于无奈，2019年4月起答辩方用赔偿金抵付房租的方式，逐月发信息及相关明细通知被答辩方，但被答辩方终究不回应任何信息。2、2016年8月份，因被答辩方的房屋防水系统有问题，厕所的下水道往上冒水，淹没了店铺地面，严重影响到店铺经营，答辩方曾多次向被答辩方反映此问题，被答辩方并不维修，之后答辩方自行维修。每逢下雨天，厕所水冲出厕所外致使墙体渗水，中药柜部位严重受损，药材受潮变质报废，此问题也多次跟被答辩方反映，被答辩方均不处理。3、因装修问题导致的一系列纠纷尚未解决，被答辩方曾经多次伙同兄弟到商铺当众辱骂，用污秽语言侮辱答辩方，之后又强制停水停电。答辩方无奈报警。同时答辩方曾找观澜维稳中心帮忙，被告知越级后嘱深圳龙华街道综治中心及租赁调解中心帮忙调解，两处的工作人员多次电话联系被答辩人，被答辩人均置之不理。因为外墙装修，施工过程中损坏了商铺招牌LED灯，至今漏电，每逢雨季都会自动跳闸。答辩方因为经营需要，水电不通（因被答辩方无理停电）无法正常营业，迫于无奈只能借电维持商铺经营。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十七条规定，因被答辩方没有履行合同义务，导致答辩方未支付租金，答辩方有正当理由维护自己的合法权益。同时，被答辩方并没有维修防水系统，对答辩方的请求置之不理，违反了《中华人民共和国合同法》的规定。被答辩方公然采用言语进行侮辱，用恶毒语言对答辩方进行嘲笑、辱骂，使答辩方当众出丑，难以忍受，并恶意辱骂揭露答辩方的生活隐私。因此，答辩方请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）曾妙旋的反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因装修超过时间的补偿金108451元；2、被反诉人返还反诉人的房屋押金17600元；3、因被反诉人强制终止租赁合同，给反诉人造成的经济损失，赔偿金额252475元；4、本案反诉人的所有诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人曾妙旋与被反诉人廖献铭此前就争议房屋租赁合同，于2015年1月22日经平等协商一致，签订了租赁期为五年的《房屋租赁合约》，即租赁期起止时间为2015年2月17日—2020年2月16日。合同履行期间，被反诉人突然于2018年8月需要对反诉人所承租的房屋进行改造和外墙装修，这一举动严重影响到了反诉人的店铺经营，根据双方签订的《房屋租赁合约》中第五条约定，双方商议后签订了《房屋租赁补偿协议》。据协议被反诉方承诺在2个月内完成装修，在装修期间免收反诉方的房租及水电，并赔偿人民币伍万元整。如果超过两个月的装修期限，则超过时间的补偿金应按照《租赁补偿协议》约定给出相应补偿。据《租赁补偿协议》，装修期限定为2018年9月1日至2018年10月31日（2个月），但实际装修却到2019年3月8日才完工，比约定的时间超出了128天。被反诉方应该在工程期结束当天向反诉方支付补偿金，但被反诉方却拒绝支付。根据《房屋租赁补偿协议》规定，被反诉方违反了第二、第三条，同时尚未履行完毕《房屋租赁合约》第五条，因此反诉方有权维护自己的合法权利。如果被反诉方强制终止房屋租赁合同，被反诉方应当赔偿反诉方合同期内余下的租金、店铺内现货的货款以及外接电费。原告（反诉被告）廖献铭的答辩意见：被告的反诉请求不能成立。本院查明的事实2015年1月22日，甲方（出租方）廖献铭、乙方（承租方）曾妙旋签订《房屋租赁合约》，该合约主要内容为：一、甲方将位于深圳市××街道××清××号壹楼做为商业用途使用（以下简称该商铺）出租给乙方；二、租赁期限为五年，租期自2015年2月17日起至2020年2月16日止，第一年至第四年的每月租金分别为人民币8800元、人民币9600元、人民币10400元、人民币11200元；三、1.押金在本合同签订之日乙方自愿向甲方交付押金合计人民币17600元作为履约保证金，合同期满后交清各项费用之后退还，不包含利息在内；2.租金交付期由每月1日至7日之前付清当月租金及水、电费用，倘若乙方在每月1日至7日之前还未付清当月租金及水、电费用即视作为违约，甲方有权单方面随即终止该合同，押金不予退还，强制终止乙方营业，乙方不得争议……五、甲方义务：1.如遇该商铺外的维修影响乙方经营超过三天，甲方应协商减免租金……乙方义务：1.按合同规定按时交纳该商铺押金及租金……六、1.乙方违反本合同中乙方项下的任何一项义务，甲方均有权解除合同，并有权请求赔偿；甲方违反本合同中甲方项下的义务时，乙方也享有相应的权力……被告承租案涉房屋后用于经营药店，原告认可其父亲收取了被告交付的押金17600元。2018年8月28日，出租方（甲方）廖献铭、承租方（乙方）曾妙旋达成《房屋租赁赔偿协议》，该协议主要内容为：甲、乙双方于2015年2月17日签署的《房屋租赁合同》，双方至目前为止履行状况良好，但由于甲方中途承租给第三方装修整栋楼层的规划，影响了一楼商铺（即承租方）的经营，故违反了《房屋租赁合同》中第五条甲方义务，经双方协商一致，达成以下条款：一、甲方承诺乙方外墙搭架装修期限为2个月（即2018年9月1日至2018年10月31日），在装修期限内甲方同意免收乙方房租及水电费，并赔偿人民币5万元，赔偿金应于签订之日一次性支付给乙方。甲方出具转账依据后乙方书写收据，甲乙双方签字各执一联作为履行义务证明予以保管。二、由于乙方经营为药品类的特殊行业，存在药品过期等经济损失，若甲方装修期限超过了赔偿协议约定的期限2个月，超出天数的赔偿金当在工程结束的最后一天支付（超出赔偿金=每月两万五千元除以当月天数乘以超出天数）。三、甲方因装修施工过程中，造成的意外事故和对商铺外部原装修造成的意外破坏，甲方有责任和义务复原或进行相应赔偿。四、《房屋租赁赔偿协议》终止后，双方同意就原协议事项互不追究法律责任。若任意一方因为赔偿事宜肆意为难，或打击报复行为，应当承担相应法律责任。乙方在《房屋租赁合同》履行期间，曾因为甲方房屋厕所排水系统故障，经甲方批准后乙方进行了维修。同时，乙方在承租之日起对房屋进行了装修，店铺装修现状已经甲方批准，甲方不得以此为由肆意报复为难乙方，不得恶意扣压承租人房屋租金……如房屋主框没有损坏的情况下，甲方应在租赁期满日全额退还房屋押金……六、本协议书自双方盖章或签字之日起生效……原告表示其于2018年9月1日将案涉房屋的二楼至十二楼的装修工程承包给万村公司，万村公司再承包给案外人装修。被告表示实施装修的是江东建筑工程公司，并提交深圳市江东建筑安装工程有限公司2019年5月18日出具的《证明》一份。《证明》主要内容为：兹有深圳市江东建筑工程有限公司自2018年9月1日始至2019年3月8日终负责搭架装修深圳市龙华新区清湖新村西六巷14栋楼，装修工期总计189天。特此证明！被告表示其根据该《证明》计算原告应支付的超期赔偿款，原告已支付了赔偿金5万元；原告辩称协议已经在10月31日完结，其责任期限至10月31日，超过10月31日的义务履行为装修方来承担。原告庭审中明确其主张的租金为2018年8月、2019年5月两个月的租金。被告表示其仍在占用案涉房屋并支付租金。被告提交电费单、《房租、水、电费（专用）收据》，欲证明原告无理由停电。电费单未显示来源，载明2018年8月18日至2018年8月31日、2019年3月9日至2019年10月8日期间应缴纳房租及水电费用情况，缴纳方式为抵付，赔偿款抵消剩余金额为33797.55。原告对该证据的真实性予以认可。被告申请证人叶某出庭作证。证人叶某表示其为被告店铺的顾客，买药时听到原、被告在争吵，原告有辱骂被告，言语难听。原告对称证人陈述内容不予认可。原告庭后向本院提交了补充证明、合作经营管理协议，原告提交的该两份证据已逾举证期限，本院不予采纳。另查明，原告证据显示，龙华镇建委办公室1992年5月18日颁发的编号4226《建设用地规划许可证》，该建设用地规划许可证载明用地单位为廖献铭，用地项目名称为私人住宅，用地位置为龙华镇清湖村6区13号，用地面积120平方米。遵守事项第四项内容为：本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效。以上事实，有原、被告提交的房屋租赁合约、房屋租赁赔偿协议、证明、电费单、房租、水、电费（专用）收据、建设用地规划许可证等证据、证人证言以及庭审笔录予以证实。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告虽提交了龙华镇建委办公室1992年5月18日向其颁发的编号4226《建设用地规划许可证》，但该建设用地规划许可证载明的用地位置与案涉房屋不一致，原告亦未提交相关不动产权利凭证，本院认为，以上证据不能证明原告用于出租的房屋具有合法产权及取得建设工程规划许可证，原告与被告所签订的《房屋租赁合约》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应返还被告租赁押金17600元，被告应返还原告案涉租赁房屋。被告占用原告房屋期间应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照《房屋租赁合约》进行计算。原告主张被告未支付2018年8月、2019年5月两个月的租金合计人民币23011元，被告未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的不利后果，故被告应向原告支付2018年8月、2019年5月的房屋占有使用费合计人民币21600元（10400元+11200元）。关于被告主张的装修超期赔偿金。虽《房屋租赁合约》无效，但双方另行签订的《房屋租赁赔偿协议》旨在弥补被告受原告房屋装修影响的损失，该赔偿协议系双方的真实意思表示，原告应依照该赔偿协议支付赔偿金。被告已提交案外人深圳市江东建筑安装工程有限公司2019年5月18日出具的《证明》，证实相关装修实际完工情况，原告抗辩称其仅承担两个月的装修赔偿金，超期部分应向案外人万村公司追索，原告的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信，原告应根据装修超期时长支付被告装修超期赔偿金。经核算，原告应支付被告装修超期赔偿金人民币106451.61元[25000元×4个月+（8天÷31天）×25000元]。关于被告主张的强制终止租赁合同的损失。被告未能举证证明其相关损失情况，依法应承担举证不能的不利后果，故对其该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）廖献铭、被告（反诉原告）曾妙旋2015年1月22日签订的《房屋租赁合约》为无效合同；二、被告（反诉原告）曾妙旋于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖献铭返还深圳市龙华街道办清湖西村六巷14号壹楼，原告（反诉被告）廖献铭于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）曾妙旋押金人民币17600元；三、被告（反诉原告）曾妙旋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）廖献铭房屋占有使用费人民币21600元；四、原告（反诉被告）廖献铭于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）曾妙旋装修超期赔偿金人民币106451.61元；五、驳回原告（反诉被告）廖献铭的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）曾妙旋的其他诉讼请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币375元，由原告（反诉被告）廖献铭负担人民币23元，被告（反诉原告）曾妙旋负担人民币352元；反诉受理费人民币6978元，由被告（反诉原告）曾妙旋负担人民币4691元，原告（反诉被告）廖献铭负担人民币2287元。本诉受理费原告（反诉被告）已预缴，反诉受理费被告（反诉原告）已预缴。如不服本判决，原告（反诉被告）廖献铭可在判决书送达之日起三十日内、被告（反诉原告）曾妙旋可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  宏  伟人民陪审员 凡  小  平人民陪审员 江  代  静二〇二〇年二月二十日书 记 员 刘丽萍（兼）书 记 员 黄  梦  园附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。