湖南省安仁县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1028执异1号 案外人：郴州金碧置业有限公司，住所在：湖南省郴州市北湖区骆仙铺寒溪路恒大华府综合楼101。 法定代表人：贺喜阳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢伟，系该公司员工。一般代理。 申请执行人：何庚金，男，1976年8月22日生，汉族，湖南省安仁县人。 被执行人：周金波，男，1968年2月19日生，汉族，湖南省安仁县人，居民。 在本院执行申请执行人何庚金与被执行人周金波民间借贷纠纷一案中，案外人郴州金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”）向本院提出书面异议。本案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人金碧公司称：金碧公司是涉案房屋郴州恒大华府3栋402号房的开发商，虽然金碧公司与周金波、刘安玉签订了《郴州市商品买卖合同》，约定金碧公司将位于郴州恒大华府3栋402号房屋出售给周金波、刘安玉，但由于周金波、刘安玉未缴纳契税以及未及时偿还银行贷款导致案外人代偿，案外人于2016年3月28日起诉至北湖区人民法院，北湖区人民法院于2016年12月12日作出（2016)湘1002民初717号民事判决书，判决解除金碧公司与周金波、刘安玉签订的《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，同时要求周金波、刘安玉协助办理撤销网签、注销备案手续。 根据案外人与周金波、刘安玉签订的《商品房买卖合同》补充协议附件四约定：在《房地产权证》办理完毕前，周金波、刘安玉未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致案外人承担了保证责任的，案外人有权单方面解除《商品房买卖合同》，案外人于2016年3月28日起诉要求解除合同收回房屋，根据《合同法》第九十三条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”前述案件中，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定购房者未能履行向银行按揭应尽的义务，导致案外人作为担保人承担了保证责任的，案外人有权解除合同。当约定的解除合同条件成就时，申请人选择诉讼途经解除合同收回房屋，符合合同法规定，法院应当准许，事实上周金波、刘安玉未能按时偿还银行贷款导致案外人为其代偿，已经达到合同解除的条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人向第三人支付剩余价款或者向第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因此，案外人依据合同约定和法律规定，自2016年3月28日起诉解除合同之日起，案外人与周金波、刘安玉签订的《商品房买卖合同》便已经解除，而安仁县人民法院是在2018年10月对上述房屋进行了查封，查封上述房屋行为导致案外人无法办理相关房屋过户手续，侵害了案外人合法权益。综上所述，案外人认为安仁县人民法院执行行为存在不当，有损案外人的合法权益，请求解除对上述房屋的查封，以维护案外人的合法权益。 申请执行人何庚金称，安仁县人民法院查封被执行人周金波所有登记在金碧化司名下的位于郴州市骆仙铺寒溪路55号恒大华府四栋402的房屋，该房屋首付款和已交月供款系周金波个人财产，何庚金可以按比例参与分配，故不同意解除查封。 被执行人周金波未到庭，亦未提交任何证据。 本院查明事实如下： （一）2011年6月3日，周金波、刘玉安与金碧公司签订编号为20110092402的《郴州市商品房买卖合同》及四个附件，约定：周金波、刘玉安共同购买金碧公司开发建设的位于郴州市骆仙路与宏伟寒溪路交汇处的恒大华府第3栋402号房屋，总价款1802969元，周金波、刘玉安于2011年6月6日前付清首付款542969元，余款126万元由周金波、刘玉安向银行申请按揭贷款……。签订合同后，双方共同前往房管局办理了《预购商品房预告登记》等备案手续。同日，周金波、刘玉安（共同借款人）、金碧公司（担保人）与中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（出借人）签订了《个人购房借款及担保借款合同》，约定：周金波、刘玉安共同向中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行贷款126万元，用于购买上述房屋，并一致同意以上述房屋作抵押。2011年12月8日，双方对涉案房屋办理了预购商品房预告登记和抵押权预告登记（抵押人：刘玉安、周金波）。 （二）2016年3月28日，金碧公司以“周金波、刘玉安未按照贷款合同规定期限偿还贷款，导致金碧公司为其代偿尚欠贷款”为由，向郴州市北湖区人民法院提起诉讼要求：1、解除合同；2、周金波、刘玉安协助金碧公司撤销网签、注销备案等相关手续；3、由周金波、刘玉安赔偿金碧公司代其偿还的款项；4、赔偿利息损失等。郴州市北湖区人民法院于2016年12月12日作出（2016）湘1002民初717号民事判决书，判令解除双方于2011年6月3日签订的编号为20110092402的《郴州市商品房买卖合同》及其补充协议；并由周金波、刘玉安协助金碧公司办理撤销网签及注销备案的手续；驳回金碧公司其他诉讼请求。 （三）本院于2018年8月9日立案受理何庚金与周金波民间借贷纠纷一案[（2018）湘1028民初887号]，在本院的主持下，双方于2018年8月10日达成调解协议，本院及时将（2018）湘1028民初887号民事调解书送达双方当事人。调解书生效后，因周金波未自动履行，2018年8月21日，何庚金向本院申请强制执行，本院予以立案执行，执行案号为（2018）湘1028执274号。在执行过程中，本院于2018年10月18日作出（2018）湘1028执274号之一执行裁定书，裁定：轮候预查封被执行人周金波所有位于郴州市香雪西路延长线与寒溪路交汇处3栋402房屋（合同编号：20110092402），查封期限为三年（2018年10月18日至2021年10月17日）。之后，案外人金碧公司不服，向本院提出书面异议。 本院认为，本案系执行标的异议，虽然涉案房屋已被预查封，但金碧公司（开发商）已依法向人民法院提起诉讼行使《商品房买卖合同》中的解除权，其诉讼请求人民法院予以支持，且已发生法律效力。而本院执行查封之前，案外人金碧公司已通过诉讼程序收回执行标的物的所有权。因此，开发商金碧公司作为房屋所有权人有权提出案外人异议，以排除法院对其所有房屋的执行措施，故案外人的异议理由成立，本院予以支持。但申请执行人可以执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 中止对位于郴州市骆仙铺寒溪路55号恒大华府小区3栋402号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张斌斌 审判员  贺志成 审判员  伍文清 二〇二〇年二月三日 书记员  唐 为 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。