福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6052号 上诉人（原审原告）：刘喜高，男，1965年10月19日出生，汉族，住福建省三明市将乐县。 委托诉讼代理人：詹雄超，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜卫东，男，1967年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄杰、黄羽曦，福建勤贤律师事务所律师。 上诉人刘喜高因与被上诉人杜卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初17569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘喜高上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持刘喜高一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决中将上诉人刘喜高于2017年7月23日单方所出具的承诺书认定为租赁合同成立属于事实认定错误。1、《合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。即法律上要求书面合同必须由双方签字或盖章方能使合同成立，而原审判决仅仅以该承诺书的内容得到杜卫东的当庭确认为由，认定合同已成立，合法有效，双方应依约履行，明显违反了法律规定。2、退一步说，依据刘喜高单方承诺书的内容，针对双方达成续租事宜是有明确的要求——杜卫东自行出资（不低于15万元）对该房进行装修及添置设施。也就是说承租人杜卫东应负有出资15万元以上装修、添附的主要义务。如果要认定租赁合同关系，不仅是杜卫东认可该承诺书的内容，而且杜卫东还应当举证证明其从2017年7月至诉争期间已经履行了上述合同主要义务。而根据杜卫东在原审答辩中所陈述的事实，杜卫东的维修费用在2017年及2018年所应支付的租金中共抵扣8000元以作为该租赁房屋的维修费用。后经物业公司了解，房屋的两次维修均由物业公司负责处理，杜卫东根本未支付任何费用。 二、本案中，双方应认定为不定期租赁法律关系。1、《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方只在2009年7月份签订了一份租赁期限为一年的《租赁合同》，期限届满后，双方至今未签订书面合同，形成不定期租赁法律关系，双方均有权解除合同。2、《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，根据刘喜高的单方书面承诺中拟续租期限为七年以上，而双方又未就续租事宜签订书面合同，应当视为不定期租赁。3、《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，对于租赁期限的表述均为“续租七年以上”、“续租给杜卫东七年或更长时间”。根据上述内容，本案中并无法确定双方租赁期限，应当视为不定期租赁。 杜卫东答辩称，一、原审法院认定“刘喜高于2017年7月23日向杜卫东出具的协议……应认定为合法有效，双方应依约履行”，事实清楚、证据充分、适用法律正确。（一）刘喜高上诉中将该份已经依法有效成立并且已经实际履行的案涉租赁合同，谎称为其“单方所出具的承诺书”，属于有意歪曲、偷换概念，依法不能成立。首先，杜卫东提交的系自己留存的该份案涉租赁合同的原件，故其落款处仅有刘喜高的签名及捺印，而没有杜卫东自己的签名及捺印，实属正常，并不违反法律规定，也不影响其法律效力。杜卫东此举也是为了尊重事实、还原真相、如实陈述，是杜卫东诚信应诉的体现，否则，杜卫东完全可以在向人民法院提交之前，自行在落款处添加其签名及捺印。但是，在另一份提供给刘喜高留存的原件上，杜卫东确实已经签名及捺印，刘喜高对此完全心知肚明，否则，刘喜高又怎么可能放心地同意将房屋再次续租给杜卫东达七年之久，并且在已经履行的两年时间里，从未提出过任何异议。其次，案涉租赁合同自2017年7月23日签署之日起，已经实际履行了两年有余，双方并无争议；刘喜高作为出租人已经向杜卫东交付了租赁房屋，而杜卫东作为承租人也已经向刘喜高支付了两年的租金。故即使根据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，也应当认定该份案涉租赁合同已经依法有效成立并且已经实际履行。（二）刘喜高将杜卫东维修讼争房屋作为续租7年的先行义务，同样属于有意歪曲、偷换概念，依法不能成立。刘喜高故意混淆了《合同法》第二百二十条“租赁物的维修”以及第二百二十三条“租赁物的改善”两项截然不同并且分属双方各自享有及承担的权利义务内容，不但刻意回避了本应由出租人即刘喜高依法承担的旨在解决安全性问题的维修义务，而且有意将经过双方协议约定且承租人即杜卫东依约有权行使的旨在解决舒适性问题的改善或者增设等装修的权利，歪曲理解为杜卫东续租的先行义务。首先，就讼争房屋的维修问题而言：该讼争房屋系老旧的商品房，有许多极为明显并且十分严重的质量问题（例如：渗水、墙面裂痕脱落严重、电路及电器基本已坏等），根据《合同法》第二百一十六条、二百二十条等相关规定，刘喜高依法负有相应的维修义务，以确保讼争房屋能够居住并且不至于危及杜卫东安全或健康。其次，就讼争房屋的改善问题而言：杜卫东此前已经承租该讼争房屋达八年之久，并且在此后拟再续租达七年；故在刘喜高解决上述质量的同时，基于长期居住的舒适性考虑，杜卫东确有对其进行适当装饰装修的考虑；而如此重大的事项，显然也需要事先征得刘喜高的书面同意，以免双方在租赁期限届满后产生争议。据此，案涉双方当事人在该份案涉租赁合同第一条有关“对该房进行装修及添置设备”的内容，显然即是基于上述目的而约定的；而对照其第二条有关“业主愿折旧给杜卫东装修及添置设备款”的内容，也能够与上述第一条的约定相互对应，意在解决刘喜高同意杜卫东进行装饰装修以及在租期届满后如何补偿的问题，而根本并非刘喜高所谓的“续租7年的先行义务”。（三）刘喜高有关“双方应认定为不定期租赁法律关系”的主张，与客观事实不符，并与法律规定及双方约定相悖，依法不能成立。首先，案涉租赁合同已于2017年7月23日签订，刘喜高陈述“双方只在2009年7月份签订了一份租赁期限为一年的《租赁合同》，期限届满后，双方至今未签订书面合同，形成不定期租赁法律关系”，与客观事实严重不符，依法不能成立。其次，案涉租赁合同中明确约定“续租柒年以上”以及“承诺续租给杜卫东柒年或者更长时间”；故双方约定的租赁期限至少为“柒年”是极为明确的，并且能够与杜卫东续租讼争房屋，是为了用于其子杜佳睿在2018年至2024年期间就近入读小学的合同目的相互印证。二、杜卫东在承租期间，始终依法诚信履约，并未存在任何违法违约行为，刘喜高依法依约均无权要求杜卫东提前解约及腾房。一审已查明，杜卫东已按合同第三条持续支付租金至2019年7月31日；此后未付系事出有因，并系刘喜高无理要求杜卫东搬出且拒不提供银行卡号所致，故不能因此归咎于杜卫东。更何况，刘喜高在原审中已经确认，其“收回讼争房屋系其自身居住需要，而并非杜卫东存在违约行为”。 刘喜高向一审法院提起诉讼，请求判令：1.杜卫东立即将位于厦门市思明区的房屋腾空并返还刘喜高；2.杜卫东自2019年8月1日起至实际搬离之日止，按该房屋的市场租金标准向刘喜高支付房屋占用费。 一审法院认定事实：厦门市思明区（以下简称讼争房屋）登记在刘喜高名下，现由杜卫东居住使用并缴纳租金至2019年7月31日。 2019年7月26日，刘喜高向杜卫东寄送一封《律师函》，通知终止双方的房屋租赁合同关系，并要求杜卫东腾空交还房屋以及结清所欠缴的水电和物业管理等费用。杜卫东拒收上述《律师函》。 审理中，刘喜高提交《物业催缴单》，载明讼争房屋自2017年7月1日起至2019年7月31日欠缴物业管理费等费用共计6993.7元。 杜卫东的质证意见为：真实性、合法性没有异议，但对其关联性持有异议。杜卫东之所以在2017年以后暂停支付物业管理费用，系因物业单位始终没有妥善处理并有效解决该讼争房屋的质量问题，而因此根据刘喜高的指示而暂停支付。而且其中所拖欠的具体明细仅涉及应由物业单位直接收取的“物业服务费、房屋公维金、公摊水电费以及垃圾处理费”。故刘喜高在该份证据项下的证明对象即“杜卫东在使用房屋期间欠缴的物业费、水电费等各项费用情况”，完全事出有因并且不能因此归咎于杜卫东。该份证据项下《物业管理服务费用催缴通知单》的出具时间时间为2019年6月24日，而《华天花园缴费单》的出具时间为2019年7月19日；其显然是刘喜高为了本次诉讼而提前向物业单位索取，其目的就是为了蓄意造成杜卫东违约的假象。 杜卫东向本院提交以下证据：1.协议，载明2017年7月23日就讼争房屋双方达成以下协议“1.该房年份久及原有质量差......杜卫东愿按续租柒年以上的思路自行出资（不低于15万）对该房进行装修及添置设施。2.业主同意上述做法并承诺续租给杜卫东柒年或更长时间......3.杜卫东须在8月1日前付租金39000元，每年租金按39000计算”。刘喜高在该协议上签名按印。2.微信记录，载明杜卫东自2019年7月22日起多次要求刘喜高履行协议，并向刘喜高索要银行卡号以支付租金，刘喜高陈述其于2019年5月2日告知杜卫东不再续租，并要求杜卫东在7月底之前腾退房屋结清所欠费用，对刘喜高关于提供银行卡号的要求未予回应。 刘喜高的质证意见为：1.协议。真实性认可，但从该证据形式和内容上不能认定是双方就租赁事宜达成的租赁合同，仅仅是刘喜高对订立合同做出了要约行为。从内容文字上第一条“杜卫东愿按续租七年以上的思路自行出资（不低于15万）对房屋进行装修添附”，这是双方签订租赁合同的先决条件。第二条“业主同意上述做法并承诺续租给杜卫东七年或更长时间”只有在杜卫东满足了第一条约定的装修投入附加条件下，刘喜高才同意续租，但双方应另行签订书面租赁合同，再明确具体租赁期限。2.微信记录。真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，仅能证明双方在租赁期间的沟通往来，且可以证明刘喜高已明确告知杜卫东不再续租，并要求杜卫东将所欠的水电费结清并腾退房屋。 刘喜高另确认提起本案诉讼请求基于物权请求权，其收回房屋的原因是其自住。杜卫东对刘喜高签名的协议内容予以认可同意。 一审法院认为，刘喜高于2017年7月23日向杜卫东出具的协议已得到杜卫东的当庭确认，该合同已成立且系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。刘喜高主张杜卫东维修讼争房屋系续租7年的先行义务，但从该协议内容来看，合同各条款系并列关系，结合杜卫东已按合同第三条持续支付租金至2019年7月31日，应认定双方就续租所达成的约定并不以维修房屋为条件，故刘喜高的该项主张，缺乏依据，不予采纳。同时根据微信记录，杜卫东多次索要收款账号均未得到答复，在刘喜高已要求其搬出的前提下未按原有账户支付租金亦属合理，其对未支付租金不存在过错。同时，刘喜高亦确认收回讼争房屋系其自身居住需要，而非杜卫东存在违约行为。综上，刘喜高在杜卫东未有明显违约事实的情况下在租赁期限内单方要求解除合同返还房屋的主张，无合同及法律依据，不予支持，其应继续履行双方所达成的协议。鉴于双方租赁关系依然存续，刘喜高要求杜卫东支付占用费的诉求，缺乏依据，不予支持。如刘喜高认为杜卫东未按约定履行合同义务，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘喜高的诉讼请求。 案件一审受理费100元，由刘喜高负担。 二审经审理查明，双方对一审判决查明的事实均无异议。本院对一审查明事实予以确认。 二审中，双方均未提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。杜卫东从2009年起向刘喜高承租讼争房屋。2017年7月23日，刘喜高在杜卫东留存的“刘喜高将讼争房屋续租给杜卫东的协议”签字确认，之后双方按此协议履行，杜卫东继续使用讼争房屋，并按协议的约定支付租金。因此，该协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。刘喜高上诉称该协议系其单方承诺书，并不具有合同效力，本院不予采信。该协议中对租赁期限明确为“续租柒年以上”、“柒年或更长时间”，因此，双方对续租期限至少为柒年是明确的，因此，刘喜高称双方的租赁关系是不定期租赁关系，缺乏法律依据，不能成立。刘喜高以杜卫东表示对其要居住的讼争房屋自愿按续租柒年以上思路出资（不低于15万）进行装修并添置设施为由，称杜卫东负有出资15万以上装修及添置设施的主要义务，缺乏事实与法律依据，依法不能成立。综上，刘喜高上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘喜高负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年二月二十一日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。