浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初4434号 原告：包从胆，男，1967年6月14日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 被告：马武林，男，1967年1月12日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：叶万晓，浙江金威律师事务所律师。 被告：李雪平，女，1984年10月20日出生，汉族，住三门县。 被告：李雪莉，女，1977年11月8日出生，汉族，住三门县。 原告包从胆与被告马武林、李雪平、李雪莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，原告包从胆的委托代理人王台敏、被告马武林的委托代理人叶万晓到庭参加诉讼，被告李雪平、李雪莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包从胆向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时腾退并返还给原告坐落在三门县食堂和临街2层平房各一幢（共计16间，价值325万元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月29日，浙江时间拍卖有限公司受案外人三门县滨海工贸置业有限公司委托，公告拍卖案外人三门县滨海工贸置业有限公司所有的位于三门县沿海工业城盐城路口的一幢6层商住楼。原告报名参加竞拍，并于2015年6月9日通过竞价以1360万元的价格拍得房屋。原告购得上述房屋后，将坐落在三门县食堂和临街2层平房各一幢以325万元的价格与被告达成口头买卖合同，同时将上述房屋交付给被告使用。2016年8月6日，原、被告拟好房屋买卖合同，被告李雪平、李雪莉在房屋买卖合同上签字确认，但被告马武林擅自离开未签字确认，致使合同未生效，尚欠的购房款余款70万元至今未付。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。被告马武林未签字确认，故原、被告口头达成的房地产买卖行为无效。原、被告口头达成的坐落在三门县食堂和临街2层平房各一幢未依法登记领取权属证书，系无证房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故原、被告口头达成的房地产买卖行为无效。综上所述，原、被告之间达成的口头房屋买卖合同无效，被告依法应予以返还，原告要求被告腾退并返还给原告二幢16间平房，但被告却不理睬，无奈，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告马武林辩称，一、关于原告在诉状中提到了被告尚欠原告70万元购房款，在（2019）浙1022民初3676号民事判决中已清楚认定，该判决并未支持原告的主张。二、关于不动产买卖是否必须签订书面合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告在此之前主张被告拖欠其70万元购房款项而诉至法院，原告也承认在2016年夏季已收到被告255万元的购房款，房屋在2015年就已经实际交付给三被告使用，这说明双方合同义务都已经履行完毕，符合合同法第三十六条、第三十七条的规定，即使原、被告没有签订书面合同，但双方的合同义务已履行，合同实际已成立。三、涉案房产是案外人三门县滨海工贸置业有限公司所有，2015年5月29日，案外人浙江时间拍卖有限公司受案外人三门县滨海工贸置业有限公司委托，公告拍卖案外人三门县滨海工贸置业有限公司所有的位于三门县沿海工业城盐城路口的一幢6层商住楼。2015年6月9日，原告通过竞价以1360万元的价格拍得该商住楼，该商住楼没有产权证，说明案涉房产在无产权证的情况下转让是允许的，所以原告向案外人购买的房产有效，而被告马武林向原告购买了同样的房产，再部分转让给被告李雪平、李雪莉，原则上也应当是有效的。另外，法律也没有规定拍卖所取得的无产权证的不动产禁止转让，在不违反法律规定的情况下，在民商事领域内交易行为原则上都是允许的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李雪平、李雪莉未作答辩。 原告包从胆为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据： 第一组证据：《拍卖公告》复印件一份，拟证明2015年5月29日，案外人浙江时间拍卖有限公司受案外人三门县滨海工贸置业有限公司委托，公告拍卖案外人三门县滨海工贸置业有限公司所有的位于三门县沿海工业城盐城路口一幢6层商住楼的事实。 第二组证据：《成交确认书》复印件一份，拟证明2015年6月9日，原告通过竞价以1360万元的价格拍得位于三门县沿海工业城盐城路口一幢6层商住楼的事实。 第三组证据：2015年7月16日签订的《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明2015年7月16日，原告与案外人三门县滨海工贸置业有限公司签订房屋买卖合同的事实，案涉的房屋就包括在内。 被告马武林质证称：对第一组证据至第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，被告认为该三组证据恰恰证明了在无产权证的情况下原告也能通过买卖的方式取得该不动产的所有权，从而印证了本案中原、被告之间的不动产买卖也是合法有效的。 第四组证据：《房屋买卖合同》复印件一份，拟证明2016年8月6日原、被告拟好房屋买卖合同，约定原告所出售房屋的位置、基本情况、成交价格、付款方式及违约责任等内容，房屋买卖合同拟好后被告李雪平、李雪莉在房屋买卖合同上签字确认，被告马武林擅自离开未签字确认，故合同未生效的事实。 第五组证据：（2019）浙1022民初3676号民事判决书复印件一份，拟证明案涉房屋买卖合同未生效，案涉房屋不动产未依法登记领取权属证书的事实。 被告马武林质证称：对第四组证据的三性均有异议，实际上原告早在2015年就已经向被告交付了案涉房屋，而被告在2016年的8月6日之前就已经付清了所有的购房款，说明双方的合同义务早已经履行完毕，因此不存在合同是否生效的问题。对第五组证据，案涉房屋未取得权属证书是事实，合同双方已经履行完毕，也就不存在是否生效问题。 被告马武林、李雪平、李雪莉未向本院提交证据。 被告李雪平、李雪莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩状及证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利，本院对原告包从胆提交的证据认证如下： 原告包从胆提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据及第五组证据，被告马武林没有异议，且第五组证据系本院生效的民事判决书，而前三份证据也被本院（2019）浙1022民初3676号民事判决书采信，故本院予以确认并在卷佐证。而原告提交的第四组证据，即有原告及被告李雪平、李雪莉签字的《房屋买卖合同》，因被告马武林没有签字，且签订时间是迟于房屋交付时间，被告马武林主张是向原告购买房屋后再部分转让给被告李雪平、李雪莉，对证据的三性均提出异议，无法证明所有合同当事人各方的真实意思表示及案涉房屋转让关系，合同也未成立，故不足以证明原告所主张的待证事实，本院不予采信。 根据当事人的举证、质证及本院的认证意见，结合当事人的陈述，本院对案件事实认定如下： 2015年5月29日，案外人浙江时间拍卖有限公司受案外人三门县滨海工贸置业有限公司委托，公告拍卖案外人三门县滨海工贸置业有限公司所有的位于三门县沿海工业城盐城路口的一幢6层商住楼及毗邻的食堂和临街2层平房各一幢（已注明两幢二层平房建筑面积约1026.99㎡未办证），2015年6月9日，原告包从胆通过竞价以1360万元的价格拍得竞拍房屋。原告于2015年7月16日与案外人三门县滨海工贸置业有限公司签订《房屋买卖合同》一份，明确约定食堂和临街2层平房未办理房地产权证，由买受人自行负责。原告拍得房屋后，被告马武林与原告开始商谈其中的食堂和临街2层平房两幢房屋的买卖事宜，在房屋买卖意向谈成后原告才与被告李雪平、李雪莉接触，在此期间，原告陆续从三被告处取得购房款共计255万元，被告李雪平、李雪莉陆续共支付215万元，其中大部分资金是现金或转账给被告马武林，由被告马武林交付给原告，部分资金是现金或转账给原告及案外人石胜华。被告马武林于2015年10月18日出具给被告李雪平、李雪莉一份215万元的收条，之后被告马武林返还给被告李雪平、李雪莉购房款15万元。三被告在2015年已经实际占有并使用涉案房屋，其中，临街二层平房按南向灿头至北向灿头，南向三间为被告马武林所有，被告李雪平、李雪莉各二间，后面食堂二层，从东灿头至临街商铺为序，东灿二间为被告马武林所有，四间半为被告李雪平、李雪莉共有。2016年夏季，原告拟好了一份《房屋买卖合同》，合同主要内容：涉案房屋打包出售给三被告，总价格为325万元，三被告已经支付255万元，尚欠70万元，三被告须在合同签订后3天内一次性付清，原、被告若违约，需支付房屋成交价的2%的违约金。该份合同没有落款时间，被告李雪平、李雪莉在该份合同上签字，被告马武林未在该份合同上签字。本院曾于2019年9月2日立案受理了原告包从胆诉被告马武林、李雪平、李雪莉房屋买卖合同纠纷一案，原告包从胆在该案中的诉讼请求是要求被告支付购房款70万元、利息损失和违约金，本院经审理后于2019年10月14日作出（2019）浙1022民初3676号民事判决，驳回原告包从胆的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点主要是两点：一、原告包从胆是将案涉房屋先全部转让给被告马武林还是同时转让给三被告。二、原、被告之间转让案涉房屋的口头合同是否有效。本院具体阐述如下： 关于争议焦点一，本院生效的（2019）浙1022民初3676号民事判决已进行了认定，认为原、被告提交的证据均不足以证明各自的主张，存在被告马武林向原告购买涉案房屋再将部分房屋转卖给被告李雪平、李雪莉的可能性，即原告所主张的事实真伪不明，现原、被告没有提交新的证据，根据“一事不再理”原则，本院在本案中不作具体认定。 关于争议焦点二，原告认为合同无效的理由主要有两点，一是原、被告之间没有签订书面的房屋转让合同，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条之规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。被告马武林未签字确认，故原、被告口头达成的房地产买卖合同无效；二是案涉房屋系无证房屋，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故原、被告口头达成的房地产买卖合同无效。本院认为，根据原、被告双方陈述，原、被告在交付案涉房屋之前存在口头合同，但没有签订书面合同，现双方就口头合同争议的实质是交易价格，本院生效的（2019）浙1022民初3676号判决就该争议已进行裁判，不属于本案的处理范围。至于原、被告双方争议未签订书面合同对合同效力的影响，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中被告方已经向原告支付了转让价款255万元，原告也已经向被告方交付了转让房屋，双方均已履行了合同的主要权利义务，双方之间的合同应视为成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。故原告以双方没有签订书面合同作为认定合同无效的理由不足，本院不予支持。至于案涉房屋没有房屋权属证书能否作为认定合同无效的理由，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。具体到本案，就是要认定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让的房地产情形第（六）项“未依法登记领取权属证书的”是属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定，要考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上进行识别认定，案涉房屋的原所有人三门县滨海工贸置业有限公司具有国资背景，在拍卖房屋时明确案涉房屋未办证并列入拍卖房屋范围，经本院核实，三门县人民政府在2015年10月30日召开专题会议后出具的会议纪要中明确对案涉房屋同意暂时予以保留，说明案涉房屋目前不属于拆除的违法建筑，具有房屋的使用功能及价值，原、被告双方在转让案涉房屋时也是明知没有不动产权属证书，现原告以此作为理由认为合同无效并不是为了维护国家、集体或他人的合法权益，而是为了取回案涉房屋的权属，存在诉讼请求目的的不正当性，且被告方早已接收案涉房屋并进行了装修经营，认定合同无效也不利于维护交易的安全。综上理由，基于维护合同的稳定性及市场交易安全，案涉房屋未依法领取权属证书的前提下进行交易，应认定是违反管理性强制性规定，不应认定是违反了效力性强制性规定，原告以此作为认定合同无效的理由也不充分，本院不予支持。 综上所述，原告包从胆在（2019）浙1022民初3676号案件败诉后，现以合同无效为由要求被告及时腾退返还给原告案涉房屋的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告包从胆的诉讼请求。 本案受理费32800元，减半收取计16400元，由原告包从胆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 审 判 员 卢小挺 二〇二〇年二月二十四日 法官助理陈亚群 代书记员 马晓珊