江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初8124号原告：南通海德盈工贸有限公司，住所地启东市近海塘芦港村北侧。法定代表人：龚燕飞，公司总经理。委托诉讼代理人：季春红，南通市崇川区实力法律服务所法律工作者。被告：启东市建设投资有限公司，住所地启东市政府行政大楼主楼0647。法定代表人：黄驰，公司总经理。委托诉讼代理人：卫华、王成，江苏东疆律师事务所律师。原告南通海德盈工贸有限公司(以下简称海德盈公司)与被告启东市建设投资有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海德盈公司委托诉讼代理人季春红、被告投资公司委托诉讼代理人卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海德盈公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告返还保证金10000元，返还2017年度租金75580元；2.被告赔偿原告投资损失1769926元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月12日，原、被告签订租赁合同，被告将近海农场种养场的全部房屋及配套设施，按现状全部耕地、场地整体出租给原告从事养殖、种殖。租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。第一年租金60000元，第二年起按8%的比例递增。保证金10000元。合同签订之后，原告向被告交付保证金10000元，并一次性给付2014年至2017年的三年租金。又对养殖、种殖的基础设施等配套设施进行投入，建成冷库等设施共计投资额为2949878元。但被告不讲诚信，于2017年2月23日以租赁合同第8条特别约定为由，以“法律函”的名义，通知原告终止租赁合同，致使原告产生巨大的损失。被告行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担相应的返还责任和赔偿责任。投资公司辩称，1.案涉租赁合同约定，租赁期限内原告自行承担租赁房屋、配套设施的修缮、日常维护、保养和水电等一切手续、费用，原告可以对所承租的房屋及配套设施进行整修和翻建，但必须提交方案并事先征得被告的书面同意；本合同履行届满、提前终止或解除时，被告有权要求原告恢复租赁房屋之原状。如被告不要求恢复房屋原状的，则原告在租赁房屋上所作之添附(指猪舍房屋等)不得损毁，并无偿归被告所有，被告不贴补原告任何费用；合同履行期限内，如遇国家建设征用、城市规划调整、上级政策要求、公共利益需要等因素导致本合同提前终止时，在被告提前一个月通知原告后，合同自行终止，原告须无条件服从。除双方按实际天数计算租金外，被告不予补偿原告任何损失。2.2016年，根据江苏省人民政府关于生猪屠宰专项整治行动实施的要求，启东市人民政府对城市规划等作出调整，决定在近海农场种养场建设汇龙生猪屠宰场。被告据此先后于2016年7月19日、2017年2月23日向原告发函，要求原告腾出、归还房屋、配套设施及土地，但原告均无动于衷、拒不腾出，直至租期届满。3.原告无视被告的催告，严重违反了租赁合同的约定，导致政府只能放弃原有规划；被告的数次催告，原告并未腾出房屋、配套设施及土地，且现仍在经营使用中，并未对原告造成所谓的损失。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：海德盈公司系有限责任公司，成立于1997年8月1日，经营范围为潍涂开发（种植业、养殖业）及水产品加工、销售、电子产品配件制造。海德盈公司蔬果基地（以下简称蔬果基地）系原告海德盈公司分公司，成立于2005年4月20日，经营范围为蔬菜、水果种植、销售。2014年8月12日，被告投资公司作为甲方、蔬果基地作为乙方签订《租赁合同》，约定：1.甲方将位于近海农场种养场的现有全部房屋及配套设施按现状外的全部耕地、场地整体出租给乙方，供乙方从事生猪养殖、种植之用；2.承租房屋的期限为五年，即自2014年9月1日起至2019年8月31日止；3.乙方租赁上述的整体，第一年租金为60000元，第二年起年租金递增8%，即64800元、69980元、75580元、81600元；租金按租赁年度为单位，一年一交，先交后用。第一年租金在双方签订租赁合同起七日内付清，以后每年租金应在下一租赁年度开始前的壹个月内缴清下期租金；4.在租赁期限内，乙方自行承担租赁房屋及配套设施的修缮、日常维护、保养和水电等一切手续、费用……乙方可以对所承租的房屋及配套设施进行整修和翻建，但必须提交方案并事先征得甲方的书面同意。在本合同履行届满、提前终止或解除时，甲方有权要求乙方恢复租赁房屋之原状。如甲方不要求恢复房屋原状的，则乙方在租赁房屋上所作之添附(指猪舍房屋等)不得损毁，并无偿归甲方所有，甲方不贴补乙方任何费用；5.乙方应按年租金的20%向甲方缴纳10000元履约保证金，作为其履行本合同的履约担保。该履约保证金在乙方全面、适当地履行全部合同义务后，甲方退还给乙方(不计利息)。如乙方在合同履行过程中存在违约行为的，则该履约保证金甲方不予返还；6.其他特别约定事项约定，乙方逾期不支付租金超过壹个月的，甲方有权提前解除本租赁合同；本合同履行期限内，如果遇国家建设征用、城市规划调整、上级政策要求、公共利益需要等因素导致本合同提前终止时，在甲方提前一个月通知乙方后，本合同自行终止，乙方须无条件服从。除双方按实际天数计算租金外，甲方不予补偿乙方的任何损失。合同签订当日，原告向被告交纳了租房押金10000元，并分别于2014年8月13日、2015年12月10日、2016年11月22日、2017年9月12日、2019年3月22日向被告缴纳租金60000元、64800元、69980元、75580元、81600元。2015年6月1日，江苏省人民政府办公厅印发苏政办发[2015]54号文件即关于加强畜禽屠宰行业监督管理工作的意见，针对屠宰场点数量偏多、经营规模较小，部分屠宰场点条件较差，存在质量安全隐患等问题提出加强畜禽屠宰监督管理工作，促进畜禽行业健康发展的意见。2015年9月21日，南通市人民政府印发通政发[2015]67号文件即市政府关于做好畜禽屠宰清理整顿工作切实加强行业管理的意见，目标任务到2017年，关闭所有不合格的生猪屠宰点，全面实行工厂化屠宰；通过新建或改扩建，形成市区、县（市）及通州区各2～3家定点屠宰企业，乡镇通过配送保障肉品供应，不再设立小型定点屠宰点。2016年7月19日，被告投资公司向蔬果基地及其负责人龚亚东邮寄“通知”一份，主要内容为根据省政府关于生猪屠宰专项整治行动实施方案要求，市政府决定在近海农场种养场建设汇龙生猪屠宰场。按照双方签订的《租赁合同》第八项“其他特别约定事项”第七小项之约定“本合同履行期限内，如果遇国家建设征用、上级政策要求、公共利益需要等因素导致本合同提前终止时，在甲方提前一个月通知乙方后，本合同自行终止，乙方须无条件服从。”，请贵单位提前做好合同终止相关准备工作。同日，蔬果基地向启东市发改委报告，提出蔬果基地与投资公司签订租赁合同后启动基地种养项目对原破旧房屋进行翻新修建，初步达到了千头猪场一个、2万羽养鸡场一个等。近日你委在合同未满的情况下，要求我单位拿出租用土地四十多亩用于政府项目投入，这样我公司养殖基地发展受到了限制，养殖品种又要减少，特别是万羽鸡场不能在政府项目规定的范围养殖，对我公司生产经营利益受到了极大的影响，原租用的意义目的无存。要求市发改委同市有关单位及部门，调剂我场万羽养鸡基地；对我公司的现有四十多亩土地场上和新建设设施进行适当的补贴；对租用土地剩余部分适当延长租用期限来减少我公司损失。2017年2月23日，被告投资公司又向蔬果基地及其负责人龚亚东邮寄“终止《租赁合同》法律（函）”一份，主要内容为：根据江苏省政府关于生猪屠宰专项整治的政策要求，启东市政府对城市规划作出调整，出于城市建设需要，征收你公司承租我公司的近海农场种养场地块。遵照你公司与我公司于2014年8月12日签订的《租赁合同》第八条“其他特别约定事项”中第7款规定：“本合同履行期限内，如果遇国家建设征用、城市规划调整、上级政策要求、公共利益需要等因素导致本合同提前终止时，在甲方提前一个月通知乙方后，本合同自行终止，乙方须无条件服从。除双方按实际天数计算租金外，甲方不予补偿乙方的任何损失”。我公司于2016年7月19日向你公司及负责人龚亚东递交书面《通知》，明确告知你公司及负责人龚亚东解除合同，请你公司做好终止合同的相关工作。而你公司接收后，违反合同约定义务，至今仍未解除合同并归还房屋及地块。故此，我公司再次向你公司及负责人龚亚东发出终止《租赁合同》法律(函)，要求你公司及负责人龚亚东严格执行合同确定的相关义务，在接收该函后，限期十五日内完成归还近海农场种养场地块及房屋工作。如未在规定期限归还地块及房屋而引起相应的法律后果，由你承担相应的损失。2017年4月10日，启东市人民政府市长办公会议（第27次）并形成会议纪要一份（以下简称会议纪要），决定启东生猪屠宰服务中心为新建项目，选址地点为近海镇近海村（原近海农场种养场）。2019年9月10日，蔬果基地又向投资公司报告，认为基地收到函后，马上同投资公司进行沟并表示服从，从2016年7月份起种养项目处理半停状态，利润损失达200多万元，基地仍按合同要求继续交清合同规定的租金，要求在取得租赁权后，减少原租赁合同中年租金20％租金进行再租。以上事实，有营业执照、《租赁合同》、收据、文件、“通知”、报告、“终止《租赁合同》法律（函）”、会议纪要及到庭当事人的庭审陈述等证据佐证。本院认为，案涉租赁合同系蔬果基地、投资公司双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。蔬果基地系海德盈公司注册成立的分支机构，海德盈公司系与本案有直接利害关系的法人，且被告投资公司对海德盈公司提起诉讼亦未提出异议，故海德盈公司作为本案原告适格。首先，案涉《租赁合同》第八条“其他特别约定事项”中第7款约定“本合同履行期限内，如果遇国家建设征用、城市规划调整、上级政策要求、公共利益需要等因素导致本合同提前终止时，在甲方提前一个月通知乙方后，本合同自行终止，乙方须无条件服从。除双方按实际天数计算租金外，甲方不予补偿乙方的任何损失”，而苏政办发[2015]54号文件、通政发[2015]67号文件所载内容明显属于上述约定的合同提前终止的条件，被告向蔬果基地及其负责人邮寄的“通知”、“终止《租赁合同》法律（函）”中亦明确载明了《租赁合同》终止的原因及相应合同依据，被告并按约提前进行了告知。另外，会议纪要载明的内容，进一步证实被告两次通知蔬果基地及其负责人终止合同的原因属实且属于合同约定的情形，亦反映出经被告向蔬果基地两次发出通知后，蔬果基地仍未按约履行合同义务。其次，被告虽两次书面通知蔬果基地终止《租赁合同》，但蔬果基地并未按照《租赁合同》的约定履行自己的义务，庭审中原告自述仍继续占有并使用案涉租赁物。被告终止《租赁合同》所发出的“通知”、“终止《租赁合同》法律（函）”实际并未达到解除《租赁合同》的现实效果，且根据原告的自认及其提供的证据来看，亦未影响原告对案涉租赁物的继续占有、使用。再次，根据《租赁合同》第四条的约定，蔬果基地对案涉租赁物进行整修和翻建前必须向被告提交方案并经其同意，但对此原告并未提交相应证据证实蔬果基地履行了该义务。同时，该条约定“在本合同履行届满、提前终止或解除时，甲方有权要求乙方恢复租赁房屋之原状。如甲方不要求恢复房屋原状的，则乙方在租赁房屋上所作之添附(指猪舍房屋等)不得损毁，并无偿归甲方所有，甲方不贴补乙方任何费用。”，原告所谓的损失是其经营所需，且原告亦未提交案涉租赁物处所修建房屋、场地及配套设施的相关规划、建设审批许可手续，故原告要求被告赔偿其在租赁房屋、场地及配套设施期间遭受的损失，本院不予支持。第四、原告要求被告退还2017年度租金，而其并未举证证明2017年度其未对案涉租赁物占有、使用，且2018年度、2019年度的租金，原告虽未按时但亦已足额向被告缴纳，至今原告仍在占有使用案涉租赁物，故原告该项诉讼请求并无相应依据。最后，关于履约保证金10000元，《租赁合同》合同约定“该履约保证金在乙方全面、适当地履行全部合同义务后，甲方退还给乙方(不计利息)。如乙方在合同履行过程中存在违约行为的，则该履约保证金甲方不予返还”，而综上所述，显然蔬果基地在履约过程中存在违约情形，并不符合上述约定的退还条件，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求并无相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南通海德盈工贸有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取10750元（原告已预交），由原告南通海德盈工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21500元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）。审 判 员 陈春花二〇二〇年二月三日法官助理 王晓龙书 记 员 陈琳琳