江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6879号 原告：陆建东，男，1961年11月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。 被告：陆永华，男，1960年1月20日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：陆易，江苏广浩律师事务所律师。 原告陆建东与被告陆永华租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告陆建东的委托诉讼代理人陆伟峰、被告陆永华及其委托诉讼代理人陆易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆建东向本院提出诉讼请求：1.解除原告陆建东和被告陆永华之间的租赁合同，被告陆永华向原告腾退土地和租赁物；2.被告陆永华支付原告陆建东2018年7月15日至2019年11月11日期间结欠的租金292663元（该项诉讼请求原主张金额为391413元，后在诉讼过程中变更为292663元）；3.被告陆永华支付原告陆建东占有使用费（占有使用费的计算方式：按每日1266.85元的标准，自2019年11月12日起计算至实际腾退之日止）；4.被告陆永华支付原告陆建东诉讼保全保险费1200元；5.被告陆永华支付原告陆建东案件申请费2520元。原告陆建东围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：位于太仓市新惠电镀有限公司内的F车间系原告于2012年投资建造，土地为工业用地，由原告向太仓市浮桥镇红星村租赁取得使用权。2018年7月14日原、被告签订租赁合同一份，合同约定由被告承租原告位于太仓市新惠电镀有限公司电镀F车间楼上楼下厂房及辅房（包括场地、门卫、挂靠费），计每年租金462400元（不含税价）。租金支付方法为每月月底支付当月至次月14日一个月度租金38533.33元。协议另约定，若被告逾期一个月不付租金的，原告有权解除租赁合同。合同成立后，原告按约交付了相关租赁物，被告承租后用于电镀业务生产经营。但被告对于应支付原告的租金却一再拖欠，至2019年11月11日，被告拖欠原告租金391413元，现被告实际已长达10个月有余未能支付一分租金，期间虽经原告无数次催要，但均无果。原告认为，现被告拖欠原告租金长达10月有余，已属严重违约，故现原告只得诉请法院，请求帮助解决。 被告陆永华辩称：1.涉案房屋建造时无任何审批手续，属于无证厂房，为违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告签订的租赁协议系无效合同，故不存在解除合同的说法；2.涉案厂房属于违章建筑，按照规定应予以拆除，不存在原告主张的腾退的情况。综上第1、2点，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。3.因原、被告签订的租赁协议系无效合同，所以不存在被告须支付租金的行为，原告的第二项诉讼请求因合同无效而不存在。4.关于原告的第三项诉讼请求，因租赁协议无效，故不应参照租赁协议的标准支付占有使用费；协议约定的月租金462400元明显偏离当地无证厂房使用费的实际情况，正常无证房屋使用费标准为1200元/月/平方，年租金为122400元，协议系原告单方起草，被告在签订时并未仔细审查，签订后才发现租金约定偏离实际情况，被告提出后原告不予理睬；原告也无证据证明原告系房屋的所有权人。5.原告起诉后，被告又通过第三人支付了原告38750元。6.原告起诉要求被告支付诉讼保全的保险费无事实及法律依据。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 2018年7月14日，原告陆建东（甲方）和被告陆永华（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将电镀F车间（楼上楼下约1000平方米）、付房（以下简称涉案厂房）租赁给乙方，租期自2018年7月15日起至2020年7月14日止，1000平方米车间年租金为460000元，付房年租金为2400元，两年租金合计924800元，不含新惠生产费用、税、管理费，包括挂靠费、门卫、场地，在每月底付当月租金38533.33元，自2018年7月底前付款2018年8月15日至次月14日当月租金，以下类推。乙方应按规定日期支付一切租金及生产费用，逾期一个月不付的甲方有权解除租赁协议，并由乙方承担年租金百分之二十违约责任。被告从2012年开始就向原告租赁涉案厂房，2018年7月14日签订的《房屋租赁协议》系原、被告之间签订的最后一份书面合同。 关于涉案厂房的权属情况，原告向法庭举证了太仓市新惠电镀有限公司和太仓市浮桥镇红星村村民委员会于2013年7月出具的证明，该证明载明：太仓市新惠电镀有限公司内F车间的厂房（主厂房楼上楼下约1000平方米，平房约500平方米）由陆建东（身份证号：）投资建造，土地使用权由陆建东向太仓市浮桥镇红星村村民委员会租赁取得。太仓市浮桥镇九曲社区居民委员会出具情况说明：因2012年12月涉及浮桥镇人民政府行政区划调整，现将原太仓市浮桥镇九曲社区居民委员会、新仓村村民委员会、红星村村民委员会合并为太仓市浮桥镇九曲社区居民委员会。2018年12月29日，原告陆建东向太仓市浮桥镇九曲社区居民委员会交纳了2018年7月1日至2019年6月30日期间的土地使用费。关于涉案厂房的建造情况，原告陆建东明确表示当时建房时并无相关的建房审批手续，亦未登记。 关于合同订立之后被告已付款的情况。双方一致确认被告于2018年12月4日支付30000元，于2019年2月15日支付30000元，于2019年6月6日支付40000元，于2019年7月支付40000元，于2019年通过案外人支付38750元，此外，被告还于2018年和2019年分别支付新惠挂靠费60000元和80000元，双方一致同意该款抵扣租金。 为证明被告知晓租金标准，原告向法庭提供了一份“陆永华结欠租金”的单据，该份单据显示截至2018年10月30日结欠租金金额为223692.40元，被告陆永华在该份单据上签字并书写日期“2018年11月2日”。 本院另查明：原告向本院申请保全被告名下400000元的财产，并交纳案件申请费2520元。为提供担保，原告向永诚财产保险股份有限公司投保了诉讼财产保全责任保险，为此支出保险费1200元。 本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租的房屋系原告未经批准自行建造，故原、被告于2018年7月14日签订的《房屋租赁协议》无效，本院对原告主张解除合同的请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应向原告腾退涉案厂房（太仓市新惠电镀有限公司内F车间一间和辅房两间）。关于占有使用费的支付。原告要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，被告则认为协议系原告单方起草，协议约定的租金标准偏离实际。本院认为，从原告提供的被告于2018年11月份签字确认的结欠租金的单据看，被告应当是知晓协议约定的租金标准，其主张的未仔细审查的理由不能成立；被告同时认为协议约定的租金标准偏离实际，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，本院采纳原告主张，参照合同约定的租金标准即1265元/天计算占有使用费。庭审中，被告亦认可如按照原告主张的标准，2018年7月15日至2019年11月11日期间欠付的占有使用费为292663元。故本院确认2018年7月15日至2019年11月11日期间被告欠付原告的占有使用费为292663元，2019年11月12日之后的占有使用费按照1265元/天计算至实际腾退之日止。 关于诉讼保全保险费。原告因申请财产保全措施而支出的诉讼保全保险费，不属于申请诉讼保全必然发生的费用，双方之间也未就诉讼保全保险费事项进行约定，故对原告的该项请求不予支持。 关于案件申请费。原告为防止判决履行不能，向本院申请财产保全，并无不当，本院对原告要求被告支付案件申请费2520元之主张依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：、 一、被告陆永华向原告陆建东腾退太仓市新惠电镀有限公司内F车间一间（约1000平米）和辅房两间； 二、被告陆永华支付原告陆建东占有使用费（2018年7月15日至2019年11月11日期间的占有使用费为292663元，2019年11月12日之后的占有使用费的计算方式为：按照1265元/天的标准，从2019年11月12日起计算至实际腾退之日止）； 三、被告陆永华支付原告陆建东案件申请费2520元 四、驳回原告陆建东的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项均于本判决生效之日起30日内履行，其中第二、三项均支付至原告陆建东确认的银行账户（户名：陆建东，开户行：中国农业银行太仓时思支行，账号：62×××14）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9880元，减半收取计4940元，由原告陆建东负担661元，被告陆永华负担4279元。原告同意其预交案件受理费中的剩余部分4279元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年二月十一日 法官助理 李牧男 书 记 员 陈寒艳