广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6193号上诉人（原审原告）：谭培珍，女，1949年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：彭磊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁兆佳，男，1971年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：黄志玲，男，1983年5月6日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：郭同佳，男，1983年7月4日出生，汉族，住广东省中山市。黄志玲、郭同佳的共同委托诉讼代理人：苏广毅，广东豪益律师事务所律师。上诉人谭培珍因与被上诉人梁兆佳、黄志玲、郭同佳合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谭培珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳于2018年5月9日签订的宅基地及上盖主体整栋转让协议书无效；3.改判梁兆佳、黄志玲、郭同佳于判决生效之日起七日内退还购房款4170000元及利息（以4170000元为基数，按银行同期贷款基准利率2018年5月9日计至实际付清之日止）；4.改判梁兆佳、黄志玲、郭同佳赔偿谭培珍中介费60000元；5.改判谭培珍赔偿梁兆佳、黄志玲、郭同佳装修损失费用68000元。事实和理由：一、一审判决对合同无效的法律后果处理错误。1.无效的合同自始无效，而非被撤销。2.合同无效，基于该合同取得的财产应当予以返还。二、一审判决对双方缔约过失责任的认定有误，应予以纠正。梁兆佳、黄志玲、郭同佳并未举证证明其因本案诉争的合同有损失。而谭培珍的损失有事实和法律的支持。1.对于谭培珍资金占用损失部分，一审判决适用法律错误。作为无效合同，不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》，应当按照银行同期贷款基准利率计算占用期间的损失。2.谭培珍因缔结合同而支付中介费60000元，支付装修费用68000元，其损失均有证据证明，一审判决应予以支持。梁兆佳辩称，宅基地属于其，后来其将该宅基地卖给黄志玲、郭同佳，之后黄志玲、郭同佳与谭培珍交易与其无关，其没有收取谭培珍的钱，所以其不应当承担返还款项的责任。黄志玲、郭同佳辩称：一、双方对于签订宅基地及上盖主体整栋转让协议书的责任同等。一审判决谭培珍只承担次要责任即20%的责任，已是非常有利于谭培珍的判决结果。二、房屋交付后谭培珍直接收取租金，房屋租金收益远远大于谭培珍的资金利息。三、谭培珍支付的中介费与黄志玲、郭同佳无关联。四、协议关于整栋房屋的出租使用权转让的约定合法有效，对于协议无效部分，一审判决认定谭培珍只承担次要责任，适用法律正确。谭培珍向一审法院起诉请求：1.依法确认谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳于2018年5月9日签订的宅基地及上盖主体整栋转让协议书无效；2.梁兆佳、黄志玲、郭同佳立即向谭培珍退还购房款4170000元及利息176066.67元（以4170000元为基数，从2018年5月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际付清之日止）；3.梁兆佳、黄志玲、郭同佳赔偿谭培珍中介费60000元；4.梁兆佳、黄志玲、郭同佳赔偿谭培珍装修损失费68000元。一审法院认定事实：经一审法院现场勘验，中山市黄圃镇大雁东街东面住宅楼，东至民居，西至大雁东街，南至废品站，北至水巷，实际面积2100平方米，经向大雁村委工作人员了解情况后，确认该房屋土地使用权人为梁兆佳。关于土地上的建筑物，黄志玲、郭同佳称由其两人支付建造费用，梁兆佳对此予以确认。因此，由于该建筑物目前处于没有取得房屋使用权证，土地和建筑物分别归属不同的所有人，故该建筑物的所有权发生了混同，梁兆佳、黄志玲、郭同佳均是该建筑物的所有权人。现场照片及现场勘验显示，建筑层高八层，已经竣工装修完毕，目前处于空置状态。黄志玲、郭同佳提交的证据中府集用（2005）第010427号土地使用权证，土地面积130平方米，与该建筑物的土地是同一标的物。黄志玲、郭同佳提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，登记的建筑面积为369.5方米，与实际建筑物面积不一致，但经过勘验，确定建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的内容指向是该建筑物，超出规划的面积，属于违章建筑。谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳是不认识的，谭培珍经过三层中介的撮合，与梁兆佳商谈购买上述房地产，由谭培珍的儿子前来看房洽商，看房当天，谭培珍给付定金200000元。2018年5月9日，谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳签订宅基地及上盖主体整栋转让协议书，约定谭培珍向梁兆佳、黄志玲、郭同佳购买中山市黄圃镇大雁路宅基地及上盖主体房屋，总价4230000元。合同签订后，谭培珍支付了4170000元。2018年5月9日黄志玲、郭同佳将涉案房产交付谭培珍占有、使用和收益。2018年7月，涉案房产因被行政管理部门认定为违章建筑，被停水停电，涉案房屋不能正常使用，至今处于空置状态。谭培珍认为宅基地及上盖主体整栋转让协议书系无效合同，梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当返还谭培珍购房款4170000元、装修款68000元、中介费60000元。为维护自身利益，谭培珍诉至法院，请求判如所请。再查明，谭培珍持有《房款收据》以证明支付60000元中介费，但该证据没有显示中介费的项目和金额。一审法院认为，谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳之间存在合同关系。双方的争议焦点，分析如下：关于谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳之间存在房屋买卖合同关系是否成立的问题。中山市黄圃镇大雁东街东面住宅楼的土地使用权人为梁兆佳，登记土地证号为中府集用（2005）第010427号，建筑面积为369.5方米，土地面积130平方米，该房屋有办理报建但建筑面积超过规划，属于违章建筑，该建筑物没有取得房屋所有权证，而且土地的性质是宅基地，转让受到法律约束。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让……（六）未依法登记领取权属证书的”。双方之间签订的宅基地及上盖主体整栋转让协议书，不是房地产买卖合同，其原因如下：⑴双方对房产性质已经明确为“宅基地及上盖”，对双方之间违反法律的买卖，双方是明知不能而为之；⑵在合同特别约定条款，约定购买方为隐名权利人，出售方为对外权利人，此约定反映，双方是明知违反法律而转换方式来交易；⑶谭培珍有进行现场查看，谭培珍有聘请律师见证交易，可见双方对交易是知道不能而采取变通。综上，双方之间不成立房屋买卖合同关系，双方成立权利转让合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条，一审法院认为，双方签订的《宅基地及上盖主体整栋转让协议书》属于无效合同，合同应当予以撤销。合同关于建筑物转让的部分无效，但不影响关于建筑物权利转让的效力，关于建筑物占有、使用和收益的权利转让的条款，是有效的。关于谭培珍实际给付黄志玲、郭同佳的数额。谭培珍举证招商银行账户历史交易明细表、工商银行借记卡账户历史明细清单、《房款收据》，证明谭培珍已经向郭同佳实际支付4170000元，郭同佳对此予以确认。因此，一审法院认为，谭培珍实际给付郭同佳4170000元。关于合同撤销责任的争议。宅基地及上盖主体整栋转让协议书合同的内容，双方对建筑物性质已经明确为“宅基地及上盖”，在合同特别约定条款，约定购买方为隐名权利人，出售方为对外权利人，谭培珍有进行现场查看，谭培珍有聘请律师见证交易，可见，双方是平等、自愿的交易，绕过法律限制进行变通交易。谭培珍主张合同无效，梁兆佳同意合同无效，黄志玲、郭同佳认为合同合法有效，虽然在合同是否有效的问题上，三方意见不一，但不能以此区分合同无效的责任。一审法院认为，合同无效导致合同撤销的责任应该以双方过错来认定，双方在缔结合同时负有同等的过错责任。结合谭培珍实际占有、使用、受益时间的长短来考察，一审法院认为，谭培珍应当负担过错责任的比例，定为20%为宜。综上，合同无效导致合同撤销，梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当连带承担80%的责任，在返还建筑物权利责任款项的问题上，梁兆佳、黄志玲、郭同佳应当连带返还4170000元×80%＝3336000元给谭培珍。关于谭培珍主张支付的装修款68000元。谭培珍主张占有涉案建筑物后，为出租目的，进行了二次装修。但是，具体施工的项目，施工的合同，施工单位，工程发票等等，谭培珍均没有提交。因谭培珍不能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予确认。关于谭培珍主张的中介费60000元。谭培珍持有《房款收据》以证明支付60000元中介费，但该证据没有显示中介费的项目和金额，无法确认属于中介费。因谭培珍不能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，一审法院对此不予确认。关于利息。谭培珍主张以4170000元为基数，从2018年5月9日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至实际付清之日止。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。因此，一审法院对谭培珍主张的利息调整为以3336000元为基数，从2019年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止。综上所述，谭培珍诉求合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第五十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳于2018年5月9日签订的宅基地及上盖主体整栋转让协议书为无效合同，应当予以撤销；二、谭培珍于一审判决生效之日起七日内退还中山市黄圃镇大雁东街建筑物给梁兆佳、黄志玲、郭同佳；三、梁兆佳、黄志玲、郭同佳于谭培珍返还中山市黄圃镇大雁东街建筑物后的七天内连带返还3336000元及支付利息（以3336000元为基数，从2019年4月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清之日止）给谭培珍；四、驳回谭培珍的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42593元，财产保全费5000元，合计47593元，由谭培珍负担12106元，梁兆佳、黄志玲、郭同佳负担35487元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定涉案建筑物所有权人系梁兆佳、黄志玲、郭同佳三人的事实不予确认，对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。谭培珍与梁兆佳、黄志玲、郭同佳签订协议所交易标的物系农民集体所有土地及地上建筑物，协议内容违反法律强制性规定，属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故无效合同自始不发生法律效力，无需撤销，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”谭培珍向梁兆佳、黄志玲、郭同佳支付的房地款4170000元，系梁兆佳、黄志玲、郭同佳因无效合同而取得的财产，应全额返还。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。谭培珍因房地款被占用而产生的利息损失属于客观损失，且梁兆佳、黄志玲、郭同佳因占用该资金而获利，故梁兆佳、黄志玲、郭同佳亦应向谭培珍支付相应利息。关于谭培珍主张的装修费用等损失，因其未提供证据证明其支出了上述费用。关于其主张的中介费，亦因其并未举证证明该中介费系由梁兆佳、黄志玲、郭同佳收取，系该三人与其签订合同导致的损失。一审判决对上述费用均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谭培珍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4623号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4623号民事判决第一项、第三项、第四项；三、确认上诉人谭培珍与被上诉人梁兆佳、黄志玲、郭同佳于2018年5月9日签订的宅基地及上盖主体整栋转让协议书为无效合同；四、被上诉人梁兆佳、黄志玲、郭同佳于本判决生效之日起七日内向上诉人谭培珍返还房地款4170000元及利息（以4170000元为基数，自2018年5月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；五、驳回上诉人谭培珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42593元，财产保全费5000元，合计47593元，由谭培珍负担10106元，梁兆佳、黄志玲、郭同佳负担37487元。二审案件受理费15043元（谭培珍已预交），由谭培珍负担2500元，由梁兆佳、黄志玲、郭同佳负担12543元（梁兆佳、黄志玲、郭同佳负担诉讼费用于本判决生效之日起七日内迳付谭培珍）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇二〇年二月十八日书记员 孙翠红