甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初4582号原告：酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916209006600219906。法定代表人：于某，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫某，甘肃名首律师事务所律师。被告：田某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：魏某，甘肃长治律师事务所律师。原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司与被告田某租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司委托代理人闫某、被告田某的委托代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉龙鼎房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年3月25日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告清偿房屋租金5031960元（2013.7-2018.12租金为4656960元；2019.1-2019.5租金为375000元）；3、判令被告支付违约金116250元（以月租金的5%按日支付，自2019年5月1日计算至2019年5月31日）；4、判令被告支付逾期利息40125.7元（以4881960元为基数、年利率6%，自2019年4月21日暂计算至2019年6月10日，之后利息利随本清）；5、被告承担本案的涉诉费用。事实及理由：2013年7月，原告以刘伟名义与被告田某签订《房屋租赁合同》，约定将位于××区店、2-1号的房屋出租给被告使用，双方在履行合同期间，因被告严重违约，长期拖欠房租505.696万元未予支付。为使合同继续履行，原告与被告于2019年3月25日重新签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、为减轻被告还款压力，确定2013年7月-2018年12月期间，被告共拖欠房租465.696万元；2、2019年度房屋租金每年90万元（月租金7.5万元），被告应于每月30日前结清，若被告再次违约，被告应承担违约责任，且原告有权解除合同、收回房屋，并且房屋中的装修及不可拆除的设施由原告无偿收回，不做任何补偿。合同签订后被告未按合同约定拒绝支付房租。被告田某辩称，一、本案原、被告的诉讼主体均不适格。原告起诉名称“酒泉龙鼎房地产开发有限责任公司”与实际核准登记的名称“酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司”不符；原告租赁合同的签订主体是刘伟，收取租金的主体是刘伟，非本案原告。租赁合同签订主体一方虽是田某，但田某是酒泉龙宇餐饮有限公司的股东、是该公司的设立人，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果应由法人承担。涉案的租赁合同有两份，签约主体、时间、具体条款均不完全相同，原告起诉解除的是哪一份合同不明确；三、原告在本案中诉请清偿房屋租金不能成立；四、原告方构成对《房屋租赁合同》的实际违约，作为违约方没有解除合同的权利，其解除合同的主张不成立，其要求支付违约金的主张不成立，其要求支付逾期利息的主张不成立，反而给答辩人经营的公司造成损失，该公司将就损失另案主张；五、原告的违约行为存在不正当的诉讼目的，造成答辩人公司巨大的经济损失是事实；六、涉诉费用被告不予承担，原告保全错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据及事实，认定如下：1、原告提交2013年7月10日《房屋租赁合同》及2018年12月6日（补充协议）各一份、《公证书》（2019甘酒阳光公内字第486号）、《公证书》（2019甘酒阳光公内字第858号）、民事裁定书、保全费用票据、保险单、保险费缴费发票各一份，以证明被告拖欠原告租金、原告有权解除合同并要求被告赔偿损失等；被告质证时对真实性不持异议，对证明目的不予认可；本院对以上证据的真实性予以确认。2、被告提交2019年4月28日银行进账单一份、接处警情况登记表、证明材料各一份，证明2019年4月28日，酒泉市艺达文化演艺传媒有限公司给龙宇公司出具转账支票，田某以此向龙鼎公司支付2019年4月租金的事实；原告公司拒绝收取该支票，形成恶意拖欠；原告未遵照合同约定的解除条件及期限履行，解除条件尚未成就，原告就强行锁门构成违约。原告质证认为，不认可被告向原告提供转账支票的事实，出票人是艺达公司，是否空头支票需要被告进一步举证；对接处警情况登记表质证意见是原告锁门属实，但锁门是原告向被告催收租金过程中实施的催收租金的合法的手段；锁门是中止合同的行为，是为了索要租金的暂时性行为。被告关于恶意拖欠的证明目的缺乏其他证据证实;原告认可锁门的情况，本院对原告锁门的事实予以确认。3、被告提交2014年12月5日借款协议一份、刘伟出具的计算明细及田某出具的欠条一张，以证明原告诉请租金数额与实际不符；前期所欠租金经结算，虽在第二次签订租赁合同中予以确认数额，但是计算方法及数额不合法。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，按照借款协议的内容，实际上是拖欠租金的关系，不是借款关系；双方通过约定计算出违约金的数额应该受到法律保护。本院对该份证据的真实性予以确认。4、被告提交装修及安装合同、订货单、收条共8份，以证明涉案房屋的实际使用人是酒泉龙宇餐饮有限公司非田某个人、田某作为本案被告主体不适格。原告质证认为，无论谁装修房屋都不能否认原被告房屋租赁关系的事实；装修问题与本案无关；合同约定因被告不能如期支付房屋租金，造成的损失应由其自行承担。《房屋租赁合同》及补充协议等，并未加盖酒泉龙宇餐饮有限公司的公章，根据合同的相对性原则，本院对该组证据的证明目的不予确认。经审理查明以下事实：2013年7月10日，刘伟与被告田某签订《房屋租赁合同》，该合同约定：刘伟将位于酒泉市××街房屋（建筑面积4235.84平米）出租给被告田某使用，租赁期限自2014年1月1日起至2033年12月31日，共二十年；前三个租赁年度的租金为每年1200000元，每半年支付租金一次；2017年1月起每年租金为1350000元，在租赁期上一个月内付清，逾期支付，被告应支付应付租金20%的违约金，直至租金付清。合同签订后，被告缴纳押金5万元，刘伟将房屋交被告使用。2013年8月2日，被告缴纳租金60万元。2014年12月5日，双方又签订《借款协议》一份，此份协议约定：被告因不能履约每天应承担违约金10000元---被告从2014年7月1日至2014年12月30日所欠租金，被告暂向原告缴纳利息7.2万元---自2015年1月至2015年12月30日全年租金120万元及2014年所欠租金60万元，由被告每月1号缴纳利息3.6万元，并在年底付清180万元租金。2015年2月，酒泉龙宇餐饮有限公司成立，被告田某系该公司高管、股东。2016年1月至2018年11月8日，被告陆续向原告缴纳部分租金。2018年12月6日，以原告及刘伟为出租方、被告为承租方签订《房屋租赁合同》补充协议一份，该补充协议载明：2013年7月10日，原告委托刘伟作为承租方与出租方田某签订《房屋租赁合同》。现双方就合同履行过程中关于承租方拖欠租金的数额、违约责任等结算事项经过充分自愿协商，达成以下条款：1、承租方确认自2014年1月1日至2018年12月31日拖欠租金260.40万元，拖欠借款70万元。2、承租方因逾期支付租金及借款应按照合同承担违约金或利息（按照年利率24%计算利息），经过计算承租方同意向出租方支付违约金（或利息）145.296万元。3、上述款项承租方同意于2018年12月31日前一次性支付。4、承租方违反约定，出租方有权单方面解除《房屋租赁合同》，因此给出租方造成的任何损失均由承租方自行承担。5、双方自2018年12月31日之前因《房屋租赁合同》产生的债权债务以本补充协议为依据。6、《房屋租赁合同》的效力不受本补充协议的影响，补充协议未涉及内容仍以《房屋租赁合同》为准。2019年3月16日，被告缴纳租金20000元。2019年3月25日，以原告为出租方、被告为承租方，双方又签订《房屋租赁合同》一份，该份协议约定：---自2019年1月30日至2021年12月30日，租金调整为每年90万元，租金按月缴纳，每月30日前付清租金7.5万元，不得拖欠。---如逾期15天未交租金，经合理催收后仍无法缴纳租金，视为被告完全违约，原告有权解除合同收回房屋，被告应按照每月应付租金的5%向原告支付违约金。---1-3月份的租金22.5万元不列入本合同给与支付，承租方自2019年4月1日按月开始缴纳房租。---为减轻乙方还款压力，出租方同意减免承租方所欠租费，在原欠505.696万元的基础上减免40万元费用，减免后所欠费用为465.696万元，减免后拖欠的费用双方另行签订《还款协议》偿还。---本合同的附件为双方2013年7月10日、2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》及补充协议。该份协议经原告申请，酒泉市阳光公证处以（2019）甘酒阳光公内字第486号《公证书》对以上内容予以证明。由于被告未能按约定交纳房租，2019年4月30日，原告对被告进行了催收，通知被告解除双方租赁合同，并将涉案房屋上锁。2019年5月6日，原告对被告所租房屋内的物品进行了清点、登记。原告申请酒泉市阳光公证处对以上通知解除合同及清点物品的行为进行了公正，酒泉市阳光公证处为此出具（2019）甘酒阳光公内字第858号《公证书》。2019年5月27日，经原告申请，本院对被告经营的位于酒泉市××区7号1-7号龙宇大酒店、2-1号龙宇娱乐会所内所有财产予以诉前保全。后因双方对以上纠纷协商未果，原告起诉要求处理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议是真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行多年，为有效合同。在2018年12月6日的《房屋租赁合同》补充协议中，被告对原告委托刘伟与自己在2013年7月10日签订的《房屋租赁合同》行为予以认可，故对被告关于原告诉讼主体不合格之说，不予采信。被告长期拖欠原告租金，虽经多次协商达成协议，但被告仍不能按约履行。2019年3月25日双方达成新协议后，被告在第一个月就未能按期交房租，后虽经原告锁门催要，被告仍未交2019年4月的房租，原告对此有权依双方约定行使对合同的解除权利，被告关于解除条件不成熟的主张与事实不符，故对原告要求解除双方2019年3月25日签订的《房屋租赁合同》及附件的请求予以确认。关于涉案房屋租赁费金额确定的问题。原告主张的租金包含两部分，一部分是2018年12月31日之前的租金4656960元，另一部分为2019年1-5月的租金375000元。关于第一部分4656960元涉案房屋租金，虽然经过公证书公证，但庭审中查明，其中既包含了被告所拖欠租金260.40万元，又包含了拖欠租金260.40万元和70万元借款的利息或违约金145.296万元，在计算时将拖欠租金及借款的利息（违约金）混合为一体进行计算，因本案为房屋租赁合同纠纷，70万元借款与本案不属于同一法律关系，故本案对原告主张的70万元借款纠纷不予审理；鉴于被告对拖欠的租金应按年利率24%计算违约金或利息不持异议，故根据当事人自愿原则将利息或违约金一并计算在拖欠的租金中，在按比例扣除借款产生的利息或违约金后，本院确认该部分的金额为114.51万元。在诉讼中，公证书仅是对原已存在的法律关系或法律事实采用公证的形式所进行的固定，如果有相反证据足以推翻公证书认定的事实，人民法院应依据该证据对相关事实予以认定，故根据以上查明的情况，对原告主张的2018年12月31日前经过公证的租赁费金额为4656960元的主张，本院确认为374.91万元。2019年4月30日，原告将涉案涉房屋房门加锁，故对原告要求2019年1月1日至2019年5月31日的租赁费的请求，本院依据实际情况，将租赁费的截止日期计算至2019年4月30日，按照2019年3月27日双方签订的《房屋租赁合同》约定计算，每月75000元，2019年1-4月份房屋租赁费合计为300000元。在庭审中，双方均认可2018年12月31日双方签订的《房屋租赁合同》补充协议后被告于2019年3月16日向原告支付了20000元的租赁费，亦认可被告向原告缴纳的50000元保证金可在租赁费中扣除，故对2014年1月1日至2019年4月30日拖欠的租赁费数额，本院认定为397.91万元（260.40万元+114.51万元+30万元-2万元-5万元）。关于原告要求被告支付违约金116250元的主张。庭审中查明，原告主张的是被告拖欠的7.5万元租金自2019年5月1日至2019年5月31日的违约金，被告未能按约履行已构成违约，应按约支付违约金，双方约定的是按月租金5%按日支付，该约定明显过高，本院参照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算，将违约金标准调整为年息6.525%，被告应向原告支付的违约金为4893.75元。关于原告要求判令被告以拖欠的租金4881960元为基数支付、按年利率6%支付至付清之日的请求。原告自动将双方对租金利息的约定下调，符合法律规定，本院对此依法确认为以实际拖欠的2834000元租金（不含违约金或利息）为基数、按年利率6%标准，自2019年5月16日（除去合理催告期15天时间）起计算至付清之日。综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司与被告田某2019年3月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告田某支付原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司房屋租金3979100元；三、被告田某支付原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司违约金4893.75元；四、被告田某自2019年5月16日起，以拖欠的2834000元租金为基数、按年利率6%的标准，支付原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司租金利息直至付清之日；以上二、三、四项限于本判决生效后一个月内付清。五、驳回原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48118元、诉讼保全费5000元、诉讼保全保险费10000元，由原告酒泉市龙鼎房地产开发有限责任公司负担14651元，被告田某负担48467元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 王兴国人民陪审员 桑菊兰人民陪审员 富立生 二〇二〇年二月十一日书 记 员 韩 玲