浙江省台州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙10执复91号 复议申请人（异议人、被执行人）：浙江好朋友鞋业有限公司，住所地：温岭市大溪镇许家渭村，组织机构代码：769605797。 法定代表人：李传法，该公司执行董事。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市邮电路23号9层。组织机构代码：720082956。 法定代表人：汪柏林。 委托代理人：江伟伟，浙江法锤律师事务所律师。 被执行人：好兄弟控股集团有限公司，住所地：浙江省温岭市大溪镇许家渭村，组织机构代码：755928755。 法定代表人：李传法，该公司执行董事。 被执行人：传奇工业有限公司，住所地：安徽省阜阳市颍上县工业园区。组织机构代码：092470068。 法定代表人：林炳连，该公司执行董事。 被执行人：台州市大江汽车贸易有限公司，住所地：浙江省温岭市城西街道九龙大道与万昌北路交叉口向西200米。组织机构代码：255496060。 法定代表人：王菊兰，该公司执行董事。 被执行人：台州凯利达鞋业有限公司，住所地：浙江省温岭市大溪镇后岸村一级公路北侧，组织机构代码：610004201。 法定代表人：裴文国，该公司执行董事。 委托代理人：杨慧萍，浙江新台州律师事务所律师。 被执行人：李传法，男，1972年6月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 浙江好朋友鞋业有限公司不服温岭市人民法院（以下简称温岭法院）（2019）浙1081执异107号民事裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年1月15日进行公开听证，双方当事人经本院传唤，均未到庭参加听证。被执行人台州凯利达鞋业有限公司于2020年1月18日委托律师进行了阅卷。本案现已审查终结。 温岭法院查明，中国农业银行股份有限公司温岭市支行与好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、传奇工业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、李传法金融借款合同纠纷一案中，台州市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）浙10民终2694号民事判决书，驳回上诉，维持原判，即好兄弟控股集团有限公司应偿还给中国农业银行股份有限公司温岭市支行借款本金3900万元，并支付自2017年11月21日起至实际履行之日止按流动资金借款合同约定利率标准计算的利息、罚息、复利（以年利率24%为限）；中国农业银行股份有限公司温岭市支行对浙江好朋友鞋业有限公司所有的坐落于温岭市大溪镇许家渭村的厂房【房产权证号：温房权证大溪字第××号；土地使用权证号：温国用（2007）第G2997号】以折价或者拍卖、变卖的所得款项在上述第一项款项在最高额抵押担保5000万元范围内享有优先受偿权；传奇工业有限公司、李传法对上述第一项款项在最高额担保5000万元范围内承担连带保证责任；台州市大江汽车贸易有限公司、李传法对上述第一项款项在最高额担保900万元范围内承担连带保证责任；台州凯利达鞋业有限公司、李传法对上述第一项款项其中的借款本金350万元及利息、罚息、复利（合同编号为33010120170021498）承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237893元，由好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、传奇工业有限公司、李传法负担。二审案件受理费237893元，由传奇工业有限公司负担。因好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、传奇工业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、李传法未履行，中国农业银行股份有限公司温岭市支行将抵押债权转让给中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司向该院申请执行。该院于2018年12月28日立案执行。 在执行过程中，该院于2019年1月9日作出（2018）浙1081执10610号之一执行裁定，查封了涉案不动产。该院于2019年1月9日作出（2018）浙1081执10610号之三执行裁定，拍卖涉案不动产，并于次日向浙江好朋友鞋业有限公司送达拍卖裁定，由李传法签收。该院于2019年3月21日电话通知异议人法定代表人（131××××6666）选定鉴定机构摇号，但联系不上；次日在监察人员监督下通过摇号方式选取评估机构选定台州正源房地产评估有限公司为评估机构后，该院再次电话联系异议人法定代表人，但仍联系不上。台州正源房地产评估有限公司于2019年6月24日出具房地产评估报告。该院于2019年6月27日对评估结果予以公告。2019年7月1日，该院向浙江好朋友鞋业有限公司邮寄发送了评估报告，7月5日直接送达了评估报告，由浙江好朋友鞋业有限公司员工林荣红于当日盖章签收。该院于2019年8月29日在淘宝网进行拍卖公司，竞拍定于2019年10月8日上午10时至2019年10月9日上午10时止（顺延除外），拍卖公告中载明“一、拍卖标的：温岭市大溪镇许家渭村的不动产，房屋产权证号：大溪161020，建筑面积24224.35平方米（另有未办证的实地丈量面积约为349.75平方米）；土地证号：温国用（2007）第G2997号，土地使用面积12469.5平方米。规则用途为工业；土地性质为出让，土地使用权出让年限终止日期至2055年03月23日。该房屋为混合结构，证载：共7层，所在楼层1-6层；实际：共7层，所在楼层-1-6层（分有地下室一层，地上六层）；另有无证建筑2幢，分别为1-2层，1-1层。本标的物存在未办理权证登记建筑，存在无法过户、依法被拆除等风险，由买受人自行承担。该标的物建筑面积是否含不确权面积，请自行咨询相关管理部门。（详见评估报告，如有出入以评估报告为准或及时跟该院联系，请竞买人自行在附件中下载查看该评估报告）”“起拍价：4100万元，保证金：800万元，增加幅度：20万元。”“六、标的物的有关说明：1、标的物及通行以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，交付按现状。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。2、该幅土地原受让或现过户时可能存在未完成的相关手续及欠费，请买受人向有关单位咨询、确认，且竞得后由买受人自行承担；3、对该幅土地的规划调整、施工许可及之后建设办证可能所存障碍，其风险由买受人承担，与法院无关。4、如不动产过户时无法开具增值税发票的，买受人可以凭法院确权裁定书所载处置成交价作为不动产购置原价入账。5、如原企业因生产、存储等因素造成可能的污染及安全隐患，买受人买受后由其承担相应的处理与修复责任。6、厂房道路通道出入按现状。七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，双方交易所涉及的一切税、费（含被执行人所承担的税费金）及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。” 另查明，浙江好朋友鞋业有限公司系好兄弟控股集团有限公司于2004年12月9日设立的法人独资企业，法定代表人为李传法。好兄弟控股集团有限公司系李传法、杨丹红于2003年11月14日设立的有限责任公司，其中李传法占股比例90%，杨丹红占股10%。李传法、杨丹红原系夫妻关系，结婚时间1995年2月15日，离婚时间2016年1月18日。 又查明，安徽省郎溪县监察委员会于2019年7月2日作出郎监留置[2019]4号留置通知书，送达对象为好兄弟控股集团有限公司，内容为告知好兄弟控股集团有限公司自2019年7月5日9时起对李传法实施留置。上附手写说明“2019年7月5日15时34分电话通知公司财务人员林荣红”。2019年10月8日，安徽省郎溪县监察委员会解除了对李传法的留置措施。 再查明，该院在2019年6月6日拍卖位于温岭市新河镇中厢工业区（前洋里村）的国土使用权、2019年8月8日拍卖位于温岭市丹崖工业区空压机园区的房地产、2019年9月30日变卖位于温岭市石塘镇上马工业区启明路西侧的不动产过程中，要求预缴的保证金均为20%或接近20%。 该院在本次拍卖结束后对参与竞拍的三位当事人进行了电话询问，竞拍人均表示涉案不动产过户涉及约15个点以上的税收，按照成交价计算需要1000万元左右，实际成本已与市场价值基本一致。同时，三位竞拍人表示互不认识，没有串标。 该院于2019年10月21日会同温岭市自然资源与规划局进行了现场勘验，两次拨打异议人法定代表人李传法的电话无人接听，异议人公司员工林荣红参加了现场勘验。勘验中发现现场建筑物与涉案厂房初始登记一致，有（半）地下一层，地上七层，其中六层、七层面积合计为1100.766平方米，两层各半，每层约为地下一层到地上五层的七分之一，主体厂房建筑物面积均已计算在证载面积之内。初始登记与权属证书登记一致，但与不动产登记情况查询结果证明书的层数登记情况不一致（不动产登记情况查询结果证明书的登记为“层数/总层数:1-6/7”，实际应为“层数/总层数:1-7/7，有地下一层”；但在土地面积、建筑面积数值方面均无差错）。上述情况与台州正源房地产评估有限公司的回函基本一致。据此，该院查明台州正源房地产评估有限公司根据不动产登记情况查询结果证明书的登记情况，将涉案厂房描述为“地下一层，地上六层”，进而导致该院拍卖公告中第一条对涉案厂房的层数描述有瑕疵。 温岭法院认为，关于涉案厂房层数问题。该院经现场勘验，结合涉案不动产的初始登记、评估报告，查明涉案厂房有地下一层（该层数不计入房产层数登记），地上七层，因不动产登记情况查询结果证明书的登记与初始登记不一致，导致评估报告及拍卖公告存在瑕疵，但因评估是按照正确的土地面积、建筑面积进行评估，对评估结果未造成影响。且拍卖公告中也载明标的物以实物现状为准。 关于选定评估机构的程序。该院依照《浙江省人民法院实施细则》等规定，联系了相关当事人，其中异议人法定代表人李传法电话（131××××6666）无人接听，该院按规定在鉴定机构名册内通过机选指定符合程序规定。故该院对该主张不予支持。 关于评估方法、评估程序不当和评估结果偏低的问题。按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”和第二十三条的规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”该院虽已在2019年7月5日向异议人直接送达了评估报告，但考虑到异议人法定代表人被监察机关留置的情况，仍通知评估机构予以说明，该院未发现存在异议人陈述的问题，异议人也未提供相应的证据证明。故法院对该主张不予支持。 关于评估机构没有准确勘验、未考虑装修及配套措施的问题。该院查明在评估报告第6页、第7页、第19页中对室内外的装修、周边配套等均已做相应的描述。故法院对该主张不予支持。 关于涉案不动产过户缴税退税问题。税费的缴纳已在拍卖公告中载明，应在涉案不动产拍卖后办理过户过程中由税务部门按照相关规定依法办理。至于是否享受退税及如何退税，并非法院拍卖公告处理的事项。 关于异议人客观上无法对评估报告提出异议。该院认为异议人是有限责任公司，具有独立的法人资格，其法定代表人被留置并不当然影响异议人主张权利，也无法律上的时效中止中断的效力，且异议人的公章一直有专人在负责管理，异议人仍可以主张权利。故法院对该主张不予支持。 关于起拍价4100万元定价过低、预缴保证金过高的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价不得低于评估价的70%，即本案应不低于5820万元×70%=4074万元；保证金数额由人民法院在起拍价的5%到20%范围内确定，即在205万元到820万元范围内确定，该院在规定范围内设定保证金为800万元并无不当。另，该院在2019年6月6日、2019年8月8日、2019年9月30日处置其他不动产的拍卖、变卖公告中预缴的保证金均为20%或接近20%，并无单独针对异议人的情况。 关于竞价幅度问题。该院根据规定在拍卖公告中设置了最小增价幅度20万元，在网拍平台设置了20万元的基础增价幅度按钮，竞买人可以在20万元的基础上，选择20万元的倍数进行增价，也可以直接选择20万元的幅度，该选择权限在竞买人，法院无法控制。 综上，本次评估报告中虽存在对标的物层数、评估方法选用方面在描述上的瑕疵，但对评估结果未造成影响，异议人前述提出的事由不属于法定的重新评估事由。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需要市场检验。本案中评估报告由浙江好朋友鞋业有限公司员工林荣红于2019年7月5日盖章签收，浙江好朋友鞋业有限公司未在法定期限内对评估结果提出异议，视为其对评估程序及结果均无异议，结合该院目前查明的事实和评估机构的回函，该院认为对涉案不动产的评估、拍卖均符合法定程序，故该院对异议人的异议请求不予支持。据此裁定，驳回异议人浙江好朋友鞋业有限公司的异议请求。 浙江好朋友鞋业有限公司不服，向本院申请复议称，一、复议申请人法定代表人李传法被采取留置措施期间应剔除在评估异议期内，因无法形成公司有效决策而不能依法提出异议，不能被视为评估程序及结果均无异议。二、温岭法院在复议申请人于2019年9月30日提出拍卖公告中实际楼层错误的情形下，没有暂缓拍卖核实拍卖标的物，属于拍卖程序违法。三、裁定书认定“本次评估报告中虽存在对标的物层数、评估方法选用方面在描述上的瑕疵，但对评估结果未造成影响”是错误的，评估机构明显存在评估程序违法，属于法院的审查职责，复议申请人也提供了证据证明评估程序违法，且对评估结果产生重大影响。1、评估过程没有完整查勘评估对象，导致评估对象内部善查勘不完整，遗漏价值。2、评估方法的选用明显违法，且存在前后不一致的适用。3、从复议申请人分别委托所得的评估价值能证明本案的评估报告违反了最高最佳使用原则。四、裁定书中陈述“本院在本次拍卖后对参与竞拍的三位当事人进行了电话询问，竞拍人均表示涉案不动产过户涉及约15个点以上的税收，按照成效价计算需要1000万元左右，实际成本已与市场价值基本一致”这与温岭鞋业厂房的交易和租赁价值明显有差距。请求撤销温岭法院（2019）浙1081执异107号执行裁定，重新评估、重新拍卖复议申请人所有的坐落在温岭市大溪镇许家渭村的房地产。 本院除对温岭法院认定的事实予以确认外，另查明，温岭法院将浙江好朋友鞋业有限公司的异议送达给台州正源房地产评估有限公司，后者回函称，经“对评估对象的综合楼顶的部分再次踏勘，结合产权附图的分层分户图纸获悉，经当地不动产发证部门核实，不存在违章加层面积。在产权登记中楼层描述差异是部门瑕疵不可控而产生，导致评估报告中描述的层次与现状有别，而评估对象房屋评估依据是产权登记正确建筑面积24224.35平方米，因此不影响评估结果。本次评估对室内装修已给予考虑，依照一层装修较整洁状况进行评估是有利于被申请人的（因装修长达10年以上，按照常规装修更新较快）。至于本公司评估方法的选择是估价技术思路所确定，用基准地价修正法来评估估价对象土地价值，用成本法来评估建筑物价值，两种方法分设评估土地和房屋更能体现评估对象价值的客观性”。该公司认为评估人员是结合各项影响因素综合分析后，才得以编制撰写评估报告结果的，评估结果符合当前市场行情，不存在不合理情形。 本院认为，本案争议的焦点主要有以下二点： 一、评估程序是否违法，评估结果是否错误。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三第一款规定当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。第二款规定，当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。根据上述规定，本案执行异议对财产评估异议的审查范围限于评估机构、人员的资质和评估的程序问题，至于评估的参考标准、评估方法和评估结果等实体性问题，应当交由专业机构处理。本案仅就复议申请人提出的以下评估程序性问题进行审查和评判。 （一）复议申请人法定代表人李传法被采取留置措施期间是否应剔除在评估异议期内问题。首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十一条第一款规定，人民法院收到定向询价、网络询价、委托评估、说明补正等报告后，应当在三日内发送给当事人及利害关系人。从查明事实看，执行法院已于2019年7月1日向浙江好朋友鞋业有限公司邮寄发送了评估报告，并于7月5日进行了直接送达。复议申请人有足够的时间了解评估报告内容。其次，复议申请人及其股东好兄弟控股集团有限公司均是企业法人，其法定代表人被纪检部门留置，虽影响其公司作出相关意思表示，但并不必然导致公司不能作出相关决定，妨碍公司相关权利的行使。最后，对评估报告的异议期属于除斥期间，法律无中止、中断的规定，故复议申请人主张其法定代表人被留置期间，应剔除评估报告异议期，理由不足，本院不予支持。 （二）关于复议申请人主张评估机构没有准确勘验、未考虑装修及配套措施的问题。评估报告第6页、第19-23页中对室内外的装修、周边配套等均已做相应的描述，复议申请人该主张缺乏相关依据，本院不予采信。 （三）评估报告中标的物层数描述上的瑕疵，对评估结果影响问题。从查明事实看，初始登记与权属证书登记一致，但与不动产登记情况查询结果证明书的层数登记情况不一致（不动产登记情况查询结果证明书的登记为“层数/总层数:1-6/7”，实际应为“层数/总层数:1-7/7，有地下一层”；土地面积、建筑面积数值方面均无差错）。台州正源房地产评估有限公司根据不动产登记情况查询结果证明书的登记情况，将涉案厂房描述为“地下一层，地上六层”，导致执行法院拍卖公告中第一条对涉案厂房的层数描述有瑕疵。鉴于本案评估的对象是标的物登记产权面积内房地产的价值，而评估报告对标的物的面积描述是准确的，复议申请人以评估报告对楼层描述瑕疵为由主张评估结果错误，理由不成立，本院不予支持。 二、在复议提出拍卖公告对楼层描述错误，没有暂缓拍卖，是否属拍卖程序违法。本案房地产拍卖标的巨大，每个参与竞拍人都应当认真阅读相关资料，详细勘察现场，谨慎出价。本案评估报告和拍卖公告虽因法定登记部门对标的物的描述存在差异而存在瑕疵，但拍卖公告中也载明了标的物以实物现状为准。复议申请人以此为由主张拍卖程序违法，理由不足，本院不予支持。 综上，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人浙江好朋友鞋业有限公司的复议申请，维持温岭市人民法院（2019）浙1081执异107号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李宏亮审判员朱贤和审判员金文凯 二〇二〇年二月二十日 代书记员 章             瑜