四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7598号 上诉人（原审原告,反诉被告）：何颖，女，1985年12月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：袁学梅，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：潘云来，男，1969年5月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张玉兰，女，1967年9月26日出生，汉族，住成都市武侯区，系潘云来配偶。 委托诉讼代理人：倪鑫，四川合文律师事务所律师。 何颖因与潘云来房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何颖上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15441号第二项民事判决，改判潘云来向何颖支付违约金92160元。事实和理由：1.潘云来的违约行为给何颖造成了巨大损失，一审判决未支持关于潘云来单方解约之违约金请求显示公平。因潘云来违约导致双方租赁合同解除，潘云来腾退商铺后空置数月，该空置期的租金损失属于何颖的直接经济损失，应当由潘云来承担，同时根据双方签订的《商铺租赁合同》第5.7条规定，潘云来本应支付三个月的租金作为根本性违约的违约金，而本案中何颖仅要求潘云来支付两个月租金的违约金92160元，一审法院再行调低显失公平。2.自己主张的逾期付款利息是对方逾期支付租金应承担的违约金，解除违约金是因为潘云来有根本违约行为，但一审判决未予支持等于默许其单方解约而无需承担责任。 潘云来辩称，1.何颖并无证据证明其损失，该主张没有法律依据；2.本案中何颖的损失为租金占用利息，一审法院已经按照法律规定支持了何颖相关请求，法律程序以及审判并无不当。根据《合同法》第一百一十四条规定，就违约金主张过高的，可以申请法院调低，违约金的主张是以实际损失为基数，何颖的上诉请求没有法律依据，请求法院依法驳回其主张。另，潘云来并没有违约，不存在违约金的问题。 潘云来上诉请求：撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初15441号第三项民事判决，依法改判为何颖补偿潘云来装修装饰二层钢结构的残值（可依法鉴定并抵扣租金和逾期利息）。事实和理由：1.一审法院存在一定的程序违法，应当追加何颖的丈夫参加诉讼。《房屋租赁合同》系何颖和赵斌夫妻二人作为出租人共同签订，赵斌在何颖孕期、妊娠期、哺乳期对合同签订、履行、解除起到至关重要的作用，应为必要的共同诉讼人，但一审法院却没有追加，导致案件难以审理清楚；2.何颖丈夫赵斌的行为构成表见代理。根据最高人民法院婚姻法司法解释一第十七条规定，他人有理由相信为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案房屋租赁合同签订后，并不是每一行为均由夫妻二人共同到场、共同作出，赵斌在妻子何颖孕期、妊娠期（哺乳期）等需要静养的期间内，赵斌对承租人潘云来的行为意思表示应当由夫妻二人承担连带责任。赵斌承诺装饰装修后来可以抵扣租金，何颖又以不知情为由拒绝抵扣属于严重违背诚实信用原则。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条关于未约定才应适用的规定，出租人和承租人未对装修装饰物的处理进行约定的才适用该条款。本案中，当事人双方对装修装修物的处理进行了口头约定，相关证据能够印证，不适用该司法解释的条款。承租人承诺，如果后来的承租人继续使用二层钢结构就可以抵扣所欠的租金属于对装修装饰物的处理约定。4.即使潘云来对双方处理装饰物的约定承担举证不能的责任而适用上述司法解释第11条，但一审法院对该条的理解不应机械的要求出租人出具书面承诺或者当庭表示同意为判断标准。潘云来对案涉房屋进行了装修装饰，加装了二层钢结构，使原本是清水房的案涉房屋增添了使用价值，何颖也承诺，如果后来的承租人继续使用就可以抵扣相应的租金。结合本案实际情况和双方沟通习惯，可以认定出租人确实同意利用案涉二层钢结构装饰装修。2016年10月16日，何颖根据潘云来的要求出具了同意转租的说明，按照行业惯例自己会从下一承租人处得到约50万元的转让费，自己准备用该款支付租金和逾期利息、燃气费等费用。这种情况下，潘云来在2016年10月连夜搬出的行为严重违背常理。的确是赵斌同意以二层钢结构抵扣租金才腾退房屋的。另外，在2016年潘云来应该支付下一次房租前，何颖（赵斌）与潘云来沟通协商解除合同或者转租事宜，承诺二楼钢结构继续使用的情况下可以抵扣全部租金，后对方在下一承租人在继续使用钢结构的情况下又利用潘云来所打欠条主张租金，违反了诚实信用原则。因此出租人并非单方行使解除权，而是双方协商解除。5.案涉二层钢结构自潘云来安装至今，都由后来的承租人投入使用，侧面印证了何颖事实上同意利用潘云来的二层钢结构装修装饰。何颖所称后来的承租人改造后未使用的陈述不属实。 何颖辩称，1.一审程序合法，赵斌并非本案必要的共同诉讼当事人，双方签订的房屋租赁合同载明出租方为何颖（即甲方），承租人潘云来为乙方，并且从产权证上登记的房屋所有权人为何颖，所以潘云来认为的应当追加赵斌为诉讼当事人的主张不成立；2.潘云来认为何颖或者是赵斌口头同意装修装饰抵扣租金的说法是不存在的。根据一审案件查明的事实及证据潘云来是在2016年10月31日连夜腾退房屋，以及潘云来主动向何颖出具的一份借条，再次承认欠何颖163840元，足以证明双方的债权债务并未了结。潘云来关于装修抵扣租金的说法以及向何颖出具的借条，充分证明何颖并未同意抵扣装修。3.案涉房屋已非潘云来腾退时的现状，2016年11月31日潘云来撤出案涉房屋时已将能够搬走的设施设备搬走，腾退后何颖在2017年1月19日才另行出租给他人，在他人承租期间均对案涉房屋进行了大量的改造，现有装饰装修是后面的承租人改建而来，潘云来主张赔偿和补偿于法无据。 何颖向一审法院起诉请求：判令潘云来支付拖欠租金163840元、逾期付款利息（以163840为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月1日起计算至付清之日止，暂计算至起诉之日利息13359.79元）以及违约金92160元。 潘云来向一审法院反诉请求：1.判决潘云来已支付给何颖的押金46080元抵扣租金；2.判决何颖支付潘云来商铺装修折价款20万元。 一审法院查明的事实：2015年6月19日潘云来作为乙方（承租方），何颖作为甲方（出租方），签订了《商铺租赁合同》，约定就甲方拥有的位于成都高新区，建筑面积192平方米的商铺出租给乙方。合同还约定以下与本案有关的内容：1.甲方出租的商铺坐落位置成都高新区。建筑面积：192平米，结构：框架，楼层：一层（清水房），租赁用途：商业；2.租赁期限为五年，正式租期从2015年8月20日起至2020年8月19日止，租金：46080元／月；2.租赁期届满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的水电气物业费等相关费用，剩余部分甲方无息返还乙方；3.租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有由乙方添置的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满日之日搬离；不能移动设备设施不能恶意破坏，在正常使用情况下移交给甲方；4.租赁期内如甲乙双方提前终止本合同，需提前60天通知对方，且违约方须向对方支付当年的叁个月租金作为违约金；5.乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方面解除租赁合同，并收回房屋：乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的或欠缴各项费用达到人民币10000元的。 2016年10月16日，潘云来向何颖出具了一份《承诺》，载明“我潘云来租用何颖的营业用房（布鲁明顿），由于拖欠了一部分房租。现承诺到2016年10月31日之前交清房租和水、电、气和屋管费用。如未交清费用将房屋交付于房东何颖。10月31日之前未结清的费用由我个人承担。” 2016年11月2日，潘云来向何颖出具了一份《欠条》，载明其拖欠涉案房屋房租至2016年10月31日共计163840元，预计2016年11月底之前付清以上费用。费用缴清后房东退还房屋租金押金。 2017年8月29日，潘云来再次向何颖出具了一份《欠条》，载明“本人潘云来拖欠房东何颖（布鲁明顿门面房）至2016年10月31日共计房租163840.00元。现本人欲出售名下住房。本人承诺于2017年10月底之前将处理上述房屋的所得用以偿还房租，否则愿承担一切法律责任。费用还清后房东退还房屋租赁押金：46080.00元”。 一审法院认为，何颖与潘云来签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 双方争议的首先为合同解除的问题。一审法院认为，庭审中双方均确认上述《商铺租赁合同》已经解除，且潘云来已经于2016年搬离了涉案商铺。但就合同解除原因，何颖主张系因潘云来未按期给付房租，存在违约而解除，潘云来主张系双方协商解除。对此一审法院认为，从潘云来先后出具的《承诺》及《欠条》均可以反映出其未按合同约定及时支付租金，并承诺“如未交清费用将房屋交付于房东”。同时，合同中也明确载明，潘云来逾期支付房屋租金，何颖有权解除合同并收回房屋。因此，一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》系因潘云来存在违约行为而解除。 双方争议的第二个问题系装修折价款。潘云来主张其承租的为清水房，承租后对案涉商铺进行装修，并搭建了二层钢结构，现何颖仍然在使用上述装修，因而应当给付装修折价款。潘云来为此提交了《钢结构设计图》、《消防工程设计图》、《成都市建筑钢结构工程施工合同》、《收据》、证人证言等证据，用以证明其对涉案商铺装修的情况及具体装修价款。但上述证据，在何颖均不认可其真实性的情况下，潘云来并未提交有效证据证明其主张。其次，双方在合同中约定“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有由乙方添置的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满日之日搬离”，却并没有对装修是否折价补偿的问题进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。如前所述，本案合同系因潘云来存在未按期交付租金而导致合同解除，因此仅在“出租人同意利用”的情况下，出租人何颖才应当予以补偿。本案中，在潘云来并未提交证据证明其与何颖就其自身未拆除的装修进行了协商，也无法证明涉案商铺的装修系何颖同意并继续利用的情况下，何颖并不应当承担补偿责任。因此，本案中，潘云来提出的要求何颖支付其商铺装修折价款的诉讼请求一审法院不予支持。 关于何颖要求潘云来支付房屋租金163840元的诉讼请求，一审法院认为，庭审中双方对《欠条》上载明的欠付的房屋租金以及收取的房屋租赁保证金均不持异议。同时，合同中明确约定“租赁期届满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的水电气物业费等相关费用，剩余部分甲方无息返还乙方”，因此上述何颖已收取的46080元保证金应当抵扣潘云来尚欠的租金。因此，本案潘云来应当支付的租金为117760元，故对何颖的该诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于何颖要求潘云来支付逾期付款利息以及违约金92160元的诉讼请求，一审法院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。本案中，何颖主张潘云来应承担的违约责任为给付逾期付款利息及按合同约定给付违约金，但一审法院认为，其主要损失为资金占用利息，何颖也并未提交证据证明存在房屋空置等其他损失，因此，从其受到的损失、潘云来的过错程度等，一审法院酌情认定潘云来承担的违约金为以117760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月1日起计算至付清之日止的逾期付款利息。因此，对何颖该诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、潘云来于判决生效后十日内向何颖支付租金117760元，逾期付款利息（以117760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年12月1日起计算至付清之日止）；二、驳回何颖的其他诉讼请求；三、驳回潘云来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2670元，由潘云来承担2000元，何颖承担670元,反诉案件受理费2496元由何颖承担496元，潘云来承担2000元。 二审中，何颖提供以下证据材料： 何颖与案外人李浩瀚签订的商铺租赁合同、何颖的中国建设银行个人活期账户交易明细。拟证明，自2016年10月31日潘云来撤场后，何颖在2017年1月19日才重新出租涉案房屋，2016年10月31日至2017年1月19日为空置期，是损失的一部分，并且在重新出租后另行给新的承租方一个半月的免租期，这也是租金的实际损失。另，何颖重新出租的租金比潘云来出租时的租金还低，可以佐证未对装修装饰残值进行利用。 潘云来发表质证意见称，对商铺租赁合同的三性均不予认可，对银行流水真实性没有异议，对关联性不予认可，银行流水只能证明其有不能证明其无，一份没有相应租金的银行流水不能证明房屋空置。 本院审查认为，何颖提交的租赁合同和银行交易明细为原件，且租赁合同约定租金标准与银行转账支付金额相符，潘云来也认可上述交易明细的真实性，故具有真实性和合法性，且与双方争议的潘云来在合同解除后是否存在损失相关，故具有关联性，本院予以采信。但何颖何时另外出租，以什么标准出租存在较多主客观因素，该合同及支付凭证不足以证明其租金的期间和标准，故不能达到证明目的。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是一审认定的违约金金额是否正确，二是何颖是否应赔偿潘云来的装修损失，三是本案是否应追加赵斌参加诉讼。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于一审认定的违约金金额是否正确的问题。本院认为，第一，从潘云来截止何颖一审起诉时仍未支付拖欠租金，且潘云来2017年8月29出具的欠条也承诺如未支付将承担任何法律责任的情况看，双方基于案涉租赁合同产生的纠纷并未彻底解决；双方虽然基于合同已经解除的事实主张各自权利，但既有合同中关于违约责任的约定仍是解决双方遗留纠纷的合同依据。潘云来在一审判决认定其对合同解除承担违约责任未对此提出上诉，属于对这一认定的认可，故本院在潘云来对合同解除承担违约责任的基础上审查违约金额的认定问题。第二，潘云来于2016年11月2日、2017年8月29日两次出具的欠条均载明其在退出房屋后拖欠的租金截止于2016年10月31日，并承诺支付截止该日之前的物业等费用，基本表明其退出房屋的日期也在此前后，何颖也主张截止2016年10月31日前的租金，故何颖因合同解除前所获得的利益仅为截止该日此前的租金。案涉合同共5年租赁期限，自2015年8月20日至此仅履行了一年零两个月即提前终止，潘云来的违约行为客观使何颖基于5年期合同的整体履行所享有的收益受到了损失，潘云来理应根据合同承担违约责任。但守约方主张对该承担违约金应以合同作出明确约定为前提，因案涉合同仅有任何一方提前终止本合同、需提前60天通知对方并应支付当年叁个月租金的违约金的约定，而对承租人拖欠租金导致合同解除未明确约定违约金，何颖主张潘云来支付违约金并无直接合同依据。一审法院为减少守约方的损失，根据案涉合同的履行和潘云来的过错情况，酌情认定潘云来承担一定利息实际是责令其对何颖的损失予以赔偿，而非直接在违约金基础上作出的增加或减少，这一认定并无明显不当，本院予以维持。 二、关于何颖是否应赔偿潘云来装修损失的问题。本院认为，如上所述，案涉合同因潘云来的违约而导致解除，并给出租人何颖基于合同的长期履行所享有的利益造成损害，其因房屋装饰装修所受损失理应自行承担。加之其不能举证证明何颖或其丈夫赵斌曾答应以二层钢结构装修抵扣所欠租金的事实，一审判决驳回其要求抵扣装修损失的反诉请求正确，本院予以维持。 三、关于是否应追加赵斌参加诉讼的问题。本院认为，案涉合同落款处由赵斌与何颖共同在出租人处签名，故其是合同当事人之一，本应参加诉讼。但赵斌与何颖系夫妻，何颖以自己名义起诉并不影响其夫妻关系内部共同享有诉讼所获得的利益，故一审未通知赵斌参加诉讼并不侵害其合法权益。同时，潘云来对有利于自身的事实应举证加以证明，并非必须赵斌参加诉讼才能查清，因此赵斌未参加诉讼不影响本案事实的查明。故，潘云来所提一审未通知赵斌参加诉讼、程序违法的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，何颖、潘云来的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共7095元，由何颖、潘云来按各自交纳情况自行负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 何广智 二〇二〇年二月二十四日 书记员 刘小春