浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8073号 原告：嵊州市格雷斯领带服装有限公司，住所地嵊州市三江街道领带工业园区二路1号。 法定代表人：黄小萍，总经理。 委托诉讼代理人：赵士建，浙江计然律师事务所律师。 被告：拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区广州东路116号。 法定代表人：白彩平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**花，女，系公司职员。 原告嵊州市格雷斯领带服装有限公司与被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵊州市格雷斯领带服装有限公司的诉讼代理人赵士建、被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司的诉讼代理人**花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市格雷斯领带服装有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋租金、水电费等合计151751.56元，并支付该款自2019年9月11日起至付清日止按每日千分之一计算的逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，被告与原告订立《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于嵊州市领带工业园区1号其中一幢标准厂房的一楼租赁给被告作营业用房，租房建筑面积为1021平方米，租赁期限自2018年8月31日起至2021年8月30日止，第一年租金29万元，第二年租金30万元，第三年租金31万元，在每季度（三个月）开始前10日一次性足额支付季度租金（如第一季度应在9月10日前支付9月、10月、11月的租金，以下类同）；合同约定电费以1.10元／度的标准计算，在次月5日前按时交纳水电费，如逾期交纳租金或者其他费用的，应按逾期付款额以每日千分之一支付违约金；合同还约定未经原告同意被告不能无故终止租赁合同，如被告有正当理由确需中途终止合同的，征得原告同意，并提前60天以书面形式告知原告。被告已经付清2019年5月31日之前的房屋租金，此后的租金一直未付，其中6月-8月的租金72500元应当在6月10日前支付，9月-11月的租金75000元应当在9月10日前支付，4月-8月期间产生的水费872.56元、电费3379元也未付。原告多次向被告催讨，至今未果。原告认为，我国法律规定合同各方当事人应遵循诚实守信原则全面履行合同，被告应依约及时付清合同款项。为维护原告的合法权益，原告特依照我国《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，请依法判决。 被告拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司辩称，一、原告提出要求被告支付房屋租金、水电费等合计151751.56元，与事实不符，请求法院驳回其不合理部分的主张。（一）、原告封铺并扣押被告的物品，导致被告无法继续经营。被告的店铺位于嵊州市三江街道领带工业园区二路1号楼的一楼，即原告的工业园区内。原告在其园区设置警卫室和监控，被告的店铺及物品均在原告的控制范围内。被告要求调取原告的监控视频予以查明本案事实。由于被告的店铺自开业以来持续亏损，被告于2019年7月份多次与原告协商撤柜事宜，原告均未同意，原告此后更换被告的店铺门锁，导致被告的店员无法进入店铺，且被告的物品均被扣押在店铺，并不存在被告单方遗弃被告物品的情形。2019年8月13日，被告出具《撤柜函》，申请于2019年8月15日撤柜，将56800元保证金抵扣截至2019年8月15日的租金60026.88元，表示将补足差额部分。但原告出具《函》要求被告支付三个月租金作为经济补偿，支付欠缴的租金和水电费后再协商租赁保证金事宜。由于原告扣押被告物品并提出不合理的要求，被告多次协商无果后，也未收回被告物品。由于原告更换被告店铺门锁封铺并扣押被告物品，导致被告无法正常经营，因此店铺停止营业并非是被告的原因。（二）、原告断水断电，导致被告无法正常营业。根据原告提供的2019年5月份、6月份、7月份和8月份电度耗用表，2019年8月15日出具的租房5-7月电费，2019年10月21日出具的4-8月份租房水费，2019年10月22日出具的租房8月份电费。其中，5月份用电量660度，金额726元，6月份用电量816度，金额898元，7月份用电量1152度，金额1267元，而8月份用电量444度，金额488元。由于2019年8月，被告店铺已被原告更换门锁店铺，根据5月-7月的平均用电量876度以及7月和8月属于用电量较高的月份，被告也不可能在8月一整月及以后仍在经营。（三）、被告的RMS系统的销售记录仅显示至2019年7月31日。RMS是零售管理系统，用于记录销售店铺销售、库存、调拨的系统，被告及关联公司在全国的店铺均统一使用该系统，店铺根据每日销售情况录入实际销售金额，无销售无录入，录入后无法更改已录入数据。被告在原告处开设的店铺代码是521S，由于2019年底，原告更换被告店铺门锁封铺并扣押被告物品，导致被告无法经营，故被告的销售仅显示至2019年7月31日，自2019年8月1日起，该店铺无任何销售。（四）、原告已将涉案房租出租至第三方嵊州市圣浩工程检测有限公司。原告封铺、扣押被告物品并断水断电后，擅自将该房屋出租至第三方嵊州市圣浩工程检测有限公司。由于被告店铺在原告工业园区内，被告无法掌控和了解原告实时使用该店铺所在房屋的情况，截至目前，被告才现场了解到该房屋已由第三方嵊州市圣浩工程检测有限公司进场入驻装修和实际使用，根据该公司公示工商信息，该公司成立时间为2019年10月11日。 二、本案诉讼费用不应由被告承担。被告前期经营亏损，申请提前撤柜和将保证金抵扣欠缴租金，但原告提出无理要求，更换被告店铺门锁封铺，扣押被告物品并断水断电，导致被告无法继续经营，且原告已将该房屋出租至第三方使用，故原告主张2019年8月至11月间的租金等费用，与事实不符，无法律依据。 综上所述，由于原告更换被告店铺门锁，扣押被告物品，并断水断电，导致被告无法继续经营，并将店铺所在房屋出租至第三方使用。被告店铺实际经营至2019年7月31日，因实际使用而产生的租金、水电费等均计算至2019年7月31日。请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.房屋租赁合同一份，证明被告未按合同约定支付租金和水电费，被告逾期交纳租金和合同约定的其他费用，应按合同约定支付违约金。 证据2.电度耗用表四份、收款收据三份，证明被告方拖欠水电费的情况。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性和合法性予以认可，但不能达到原告的证明目的，原告诉请的被告所拖欠的9月、10月、11月的房屋租金是与事实不符的，原告扣押了被告的服装、电脑等物品，导致被告不能正常经营。对证据2中5月、6月、7月的电费金额予以认可，对8月的电费不予认可，此后被告并没有开店营业，根据之前的用电量，电费应该在七到八百左右，但8月份的是四百左右，说明8月份开始并没有正常经营。2019年10月21日的水费收据备注是4-8月份，也是截止8月份的水费，间接证明8月份始被告没有正常经营。 被告就其抗辩，提供了以下证据予以证明： 证据3.RMS销售记录一份，证明原告封铺并扣押被告的货品，导致被告在2019年7月31日之后无法继续经营，租金的计算应以被告的实际经营为准，即计算至2019年7月31日。 证据4.撤柜函一份，证明被告申请与原告友好协商，并于2019年8月15日撤柜的事实。 证据5.函一份，证明原告拒绝被告合理的撤柜申请，并要求被告满足不合理的要求。 证据6.被扣押物品清单一份，证明原告封锁店铺并扣押被告置放的241件价值32018.42元的服装，以及台式电脑、考勤机等设备。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据3的三性均有异议，这是被告内部制作的记录，真实性无法考证，合法性由法院审查。被告拿出这个销售记录来印证2019年8月份没有前几个月的销售，从而来证明原告断电封铺，导致被告不能正常经营是不能成立的。该证据不能达到被告所称的证明目的。对证据4本身的真实性没有异议，原告的确收到过该份撤柜函，从该份书面材料上可以看出撤柜原因是被告经营处于亏损状态，没有说是因为原告给被告断电或封铺了，同时说明了原告从来没有作出过断电、封铺等等行为。8月份后没有销售记录，没有电费是因为被告自己撤柜了，是被告自己的行为造成的。对证据5的真实性没有异议，在函上原告说明了不同意被告方单方撤柜的行为，要求被告给付三个月的租金作为补偿。对证据6的三性均有异议，原告多次说了从来没有扣押被告的任何物资，清单只是被告单方制作的。被告擅自终止合同后，原告在现场发现十一箱包装封存好的货品，但并不是原告扣押的，这是被告工作人员留滞的，如果这十一箱货品就是清单中的货品，那么还在原来的地方，如果要被告随时可以取回。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据2，虽为原告制作的月用电量清单和其开具被告的水电费收据，但根据被告确有租赁原告厂房用于经营的客观事实，本院认为被告在租赁原告厂房经营期间每月必然会有一定的水电费产生，经审阅电费收据和电度耗用表所载的电费单价与双方房屋租赁合同约定的电费计收标准相符，且被告也并未提供有力证据予以推翻证据2所涉内容的真实性，因此，本院认定证据2能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据3、4，均不能达到被告的证明目的，本院不予采信。证据5，系原告收到被告发送的撤柜函后作出的回应函，双方对其真实性均无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。对被告关于原告拒绝其撤柜申请，并要求其满足不合理的要求之证明目的是否成立，本院不作评价。证据6，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定：一、甲方同意将座落于嵊州市领带工业园区二路1号其中一幢厂房一楼（以下简称该厂房）租赁给乙方作营业用房，租赁房屋建筑面积为1021平方米。二、租赁期限自2018年8月31日至2021年8月30日止。租赁期限满后乙方需继续租赁的，应当提前60日与甲方协商，租赁合同届时由双方另行签订，租金和租赁条件等条款重新商定，同等条件下乙方有优先租赁权。三、租金及相关费用：1.租金：自计租日起，乙方应当承担的租金，租金按照下述规定计算：第一年租金为人民币290000元；第二年租金为人民币300000元；第三年租金为人民币310000元；以上租金支付方式为：以季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每季度（三个月）开始的前10日前向甲方一次性足额支付季度租金，（如第一个季度（三个月）应在9月0日前支付甲方9月、10月、11月的租金，以下类同）。甲方同时为乙方出具等额租赁发票。2.在租赁期内，承担每年的物业管理费6000元（保安，垃圾清运）。3.乙方应向甲方交纳房屋押金46800元人民币，合同期满，乙方如不再续租，结清水电等相关费用后，甲方将押金退还乙方（不计息）。4.甲方以1.10元／度的标准向乙方收取电费，乙方应向甲方交纳水电费押金10000元人民币，乙方必须在次月5日前按时向甲方交纳水电费。若租赁期满乙方未结清水电费的，甲方有权直接从乙方水电费押金中扣取乙方应缴纳的水电费，仍不足部分从乙方房屋押金中扣取。5.因房屋租赁所交纳的税、费由乙方承担。乙方逾期交纳租金或者其他应由乙方承担的费用的，甲方有权选择随时解除合同并停止供水、供电，对已逾期的乙方按逾期付款额以每日千分之一向甲方支付违约金。四、租赁期满时或合同终止、解除后，乙方应按期腾退房屋交还给甲方，乙方必须按时搬出所有的物件。合同对双方的其他权利义务也作了约定。订约后，原告将合同约定的座落于嵊州市领带工业园区二路1号其中一幢厂房一楼出租给被告经营使用。被告向原告交纳了合同约定的房屋押金46800元和水电费押金10000元。被告对2019年5月31日之前的房租已经付清。对2019年6月-8月的租金72500元，被告按约应当在2019年6月10日前支付，被告未付。对2019年9月-11月的房屋租金75000元，被告按约应当在2019年9月10日前支付，被告未付。另被告尚欠原告2019年4月-8月的水费872.56元，尚欠原告电费3379元未付。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法，双方当事人均应本着诚信原则依循合同的约定行使权利、履行义务。经查被告现有未按约支付租金和拖欠原告水电费的违约行为，且原告主张的金额均为合情合理，本院予以认可。原告主张要求被告支付按每日千分之一计算的逾期付款违约金，本院认为违约金比率过高，本院酌定以每日千分之零点五即月利率1.5%计算。原告主张的违约金起算日合情合理，本院予以认可。庭审中双方均有解除合同的意愿，鉴于被告存在违约行为，原告表示合同自2019年11月底开始不再履行，因此，本院认定双方签订的房屋租赁合同自2019年11月30日开始已经解除。被告可自行搬移取走其存放于涉租厂房一楼的存货、办公设备等物品，并腾空涉租厂房的一楼。被告的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司支付嵊州市格雷斯领带服装有限公司房屋租金、水电费151751.56元以及该款自2019年9月11日起至付清日止按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。 二、驳回嵊州市格雷斯领带服装有限公司的其余诉讼请求。 上述款项限拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3536元，依法减半收取1768元，保全费1320元，合计3088元，由嵊州市格雷斯领带服装有限公司负担288元，拉夏贝尔服饰（太仓）有限公司负担2800元，款限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  单超 二０二０年二月十日 书记员  陈莉