福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终200号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心，住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杨振明，男，1969年7月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：柯丽娟，女，1979年7月25日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产中心因与被上诉人杨振明、柯丽娟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.维持一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三、五项，改判杨振明、柯丽娟按每月3180.65元的标准向福州市国有房产中心支付租金及房屋占有使用费（计算方法为：57.83㎡×27.5元/㎡×2＝3180.65元，自2019年4月起支付至杨振明、柯丽娟实际返还房屋之日止，暂计至2019年11月为25445.2元）；3.本案一、二审案件受理费由杨振明、柯丽娟承担。事实和理由：一、双方签订的租赁合同明确约定：“《福州市公共租赁住房管理办法》及福州市政府和福州市公共租赁住房行政管理部门颁布的与公共租赁住房管理、租金等有关的规定、决定、命令、文件等作为本合同的构成部分”。而《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》(榕政综[2017]1768号)附件2（以下简称“实施意见”）系福州市政府的相关规定，应作为双方租赁合同的组成部分，为合同内容，不属于行政处罚措施。且双方租赁合同虽系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，但双方在订立租赁合同时为平等民事主体，双方建立的是民事法律关系，不属于行政行为范畴。因此，杨振明、柯丽娟逾期不腾退案涉房屋，根据实施意见第三条第十款“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，其二人应按市场租金的两倍向福州市国有房产中心支付租金及房屋占有使用费。二、一审判决租金及房屋占有使用费偏低，不利于杨振明、柯丽娟积极履行义务，也阻碍其他具有保障资格的贫困群众居住廉价的公共租赁住房，从而影响社会稳定秩序。杨振明、柯丽娟已于2018年12月7日签收福州市国有房产中心发出的清退通知，该通知明确要求其二人应于2018年12月22日前搬离案涉房屋，但其二人至今未搬离，仍以公共租赁住房每月312.1元的租金标准向福州市国有房产中心支付租金至2019年6月，已给福州市国有房产中心造成损失。且杨振明、柯丽娟在福州市国有房产中心给予的搬迁期满后未腾退房屋，其二人应自2019年4月起按市场租金的两倍支付租金及房屋占有使用费，但一审判决杨振明、柯丽娟按每月租金312.1元的标准支付租金至判决生效当月，判决生效的次月起按每月1590.33元的标准支付房屋占有使用费，该判决结果使得杨振明、柯丽娟以远低于市场租金的价格占有使用案涉房屋，不能积极督促其尽快腾退房屋，给本案清退和后续工作造成阻碍，不利于全市公共租赁住房的有效管理。 杨振明、柯丽娟辩称，杨振明、柯丽娟一审时已提供相关证据证明二人确实不是公司的法人代表。杨振明、柯丽娟搬进案涉房屋后对房屋进行了装修并添置了家具。福州市国有房产中心应该根据杨振明、柯丽娟的实际情况审查二人是否具备承租资格。福州市国有房产中心要求杨振明、柯丽娟清退，但二人对案涉房屋的装修投入又当如何处理？杨振明目前没有工作，福州市国有房产中心应该根据个人的实际情况进行调查评估。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心与柯丽娟签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；2.判令杨振明、柯丽娟立即无条件腾退福州市晋安区鼓山镇东三环路100号远东丽景**单元房屋，并返还福州市国有房产中心；3.判令杨振明、柯丽娟按每月3180.65元（57.83㎡×27.5元/㎡×2倍）的标准向福州市国有房产中心支付自2019年4月起至杨振明、柯丽娟实际返还房屋之日止的租金；4.判令杨振明、柯丽娟按3元/日的标准向福州市国有房产中心支付自2018年12月23日起至杨振明、柯丽娟实际返还房屋之日止的逾期违约金（计至2019年3月31日共99天为297元）；5.判令本案的诉讼费用全部由杨振明、柯丽娟负担。 一审法院认定事实：杨振明、柯丽娟系夫妻关系，育有一子，经共同申请，杨振明、柯丽娟与其子取得了公共租赁住房保障资格。2017年3月13日，福州市国有房产中心与柯丽娟签订《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：福州市国有房产中心将坐落福建省福州市晋安区（建筑面积57.83㎡）的公共租赁住房租赁给柯丽娟使用，租赁期限自2017年3月16日起至2020年3月15日止；每月租金按房屋建筑面积的5.4元／㎡计算，为312.1元；租金按季结算，由承租人在每季的第一个月前5日内交付该季的租金，逾期支付的，每月按应收租金的5%支付违约金，逾期不足一个月的按一月计算；福州市国有房产中心交付房屋时，柯丽娟应缴交1735元作为租赁保证金，合同终止时，福州市国有房产中心收取的租赁保证金在柯丽娟无违约且将该房屋按时腾退福州市国有房产中心后无息返还柯丽娟；承租人有下列情形之一的，出租人可书面通知承租人解除合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还并追究承租人的违约责任：（一）承租人采取隐瞒事实，提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的；……（七）拒绝向出租人和有关部门申报家庭人口、住房、收入和财产变动情况，或申报不实的；（八）其他不符合公共租赁住房保障条件情形的。合同还约定：逾期未腾退公共租赁房屋的，每逾期一日承租人应按3元／日计算支付违约金。合同订立后，福州市国有房产中心与杨振明、柯丽娟依约履行合同义务。2017年2月14日，福州市台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局作出《关于取消柯丽娟等33户2016年公共租赁住房保障资格的报告》，决定取消包括柯丽娟在内的33户的公共租赁住房保障资格，取消原因为“配偶杨振明，经比对公司注册资金超标”。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，远东丽景小区的市场租金评估结果为27.5元／㎡。2018年12月6日，福州市国有房产中心通过ＥＭＳ全球邮政特快专递向杨振明、柯丽娟寄送清退通知，限杨振明、柯丽娟于15日内腾空并退出承租的公共租赁住房。杨振明、柯丽娟于次日收到该通知后未在指定的期限内腾退租赁物。另查，杨振明、柯丽娟已交纳了上述公共租赁住房截至2019年6月的房屋租金。 一审法院认为，福州市国有房产中心与柯丽娟签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。由于公共租赁住房承租人的保障资格由有关行政机关审核确认，不属于民事诉讼审查的范畴。鉴于杨振明、柯丽娟公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，一审法院予以支持。合同解除后，杨振明、柯丽娟无权继续占有使用租赁物，也不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，故福州市国有房产中心请求杨振明、柯丽娟腾空、返还租赁物，一审法院予以支持。2018年12月7日，福州市国有房产中心将清退通知送达杨振明、柯丽娟，并限杨振明、柯丽娟于15日内即2018年12月22日前搬离，杨振明、柯丽娟未按通知要求搬离，故福州市国有房产中心依合同约定请求杨振明、柯丽娟按3元／日的标准支付自2018年12月23日起违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。福州市国有房产中心依《福州市人民政府关于完善公共租赁住房和社会租赁住房保障体系的实施意见（试行）》附件2第三条第（十）项“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定，请求杨振明、柯丽娟按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起至实际返还房屋之日止的租金。由于该规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，故福州市国有房产中心主张按市场平均租金的两倍支付租金，一审法院不予支持。合同解除后，杨振明、柯丽娟不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，福州市国有房产中心主张的合同解除之后的房屋占有使用费可参照市场租金标准即27.5元／㎡计算。案涉租赁物的使用面积为57.83㎡，杨振明、柯丽娟应按每月1590.33元（57.83㎡×27.5元／㎡／月）的标准支付自合同解除之日起至其实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州市国有房产中心与柯丽娟于2017年3月13日签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》；二、杨振明、柯丽娟应于本判决生效之日起十五日内将位于福州市晋安区的公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心；三、杨振明、柯丽娟应于判决生效之日起十五日内按每月312.1元的租金标准支付自2019年7月起至本判决生效的当月止的租金，自本判决生效的次月起杨振明、柯丽娟应按每月1590.33元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还前述公共租赁住房之日止；四、杨振明、柯丽娟应于判决生效之日起十五日内按每日3元的标准向福州市国有房产中心支付自2018年12月23日起至杨振明、柯丽娟实际返还租赁房屋之日止的违约金；五、驳回福州市国有房产中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由杨振明、柯丽娟负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。 本院认为，福州市人民政府2017年9月1日发布的榕政综[2017]1768号文件中关于“搬迁过渡期满不腾退的，由市国有房产管理中心依法强制执行，并按市场平均租金两倍加收罚金”的规定并非2017年3月13日福州市国有房产中心与柯丽娟签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》中明确约定的内容，一审法院认为上述规定属于行政处罚措施，并非合同双方关于违约责任的约定，对福州市国有房产中心关于要求杨振明、柯丽娟按市场平均租金的两倍支付自2019年4月起的租金的诉请未予支持，并无错误。一审法院判令杨振明、柯丽娟按合同约定的租金标准312.1元/月支付合同解除之前尚未支付的租金，按市场租金标准1590.33元/月支付合同解除后的房屋占有使用费，已臻合理，本院予以维持。 综上，福州市国有房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州市国有房产中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年二月二十一日 法官助理 卢里灿 书记员黄晓琴