河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终902号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州地产集团投资管理有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路23号502、503房间。法定代表人：楚纪方，该公司董事长。委托诉讼代理人：张丽，河南博云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芳，河南中土律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州豫缘文化传播有限公司，住所地郑州市二七区火车站西广场负一楼西商业街11号。法定代表人：许兰英，该公司经理。委托诉讼代理人：赵延斌、胡国军，河南允达律师事务所律师。上诉人郑州地产集团投资管理有限公司因与被上诉人郑州豫缘文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初6388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑州地产集团投资管理有限公司的委托诉讼代理人韩芳、张丽，被上诉人郑州豫缘文化传播有限公司的委托诉讼代理人赵延斌到庭接受询问。本案现已审理终结。郑州地产集团投资管理有限公司上诉请求：1．撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初6388号民事判决，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；2．本案的诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，案涉房屋并未交还。二、被上诉人的反诉请求不应得到支持，上诉人不应退还被上诉人履约保证金。郑州豫缘文化传播有限公司辩称，被上诉人仅对涉案房屋进行看护管理，并不实际占有上述房屋。二、上诉人主张腾空的11号房屋被上诉人至始至终没有占有。三、涉案14套房屋在2018年7月份均已被郑州市轨道交通集团征用围挡施工。被上诉人根本不具备占用涉案房屋的可能。四、现合同依约定解除，上诉人应依法依约退还被上诉人履约保证金。郑州地产集团投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令郑州豫缘文化传播有限公司腾空所涉14套房屋并按照标准交还郑州地产集团投资管理有限公司；2．判令郑州豫缘文化传播有限公司向郑州地产集团投资管理有限公司支付逾期交房违约金30,288.8元（自2018年1月6日起算，暂计算至2019年1月5日，之后按每日每平方米40元计算至实际交房之日）。郑州豫缘文化传播有限公司向一审法院提出反诉请求：1．判令郑州地产集团投资管理有限公司返还郑州豫缘文化传播有限公司履约保证金10,000元；2．反诉费由郑州地产集团投资管理有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，郑州地产集团投资管理有限公司（甲方）与郑州豫缘文化传播有限公司（乙方）签订《房屋管理合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市火车站西广场地下一层北商业街（共计14套房屋，建筑面积5373.9㎡，套内面积1240.34㎡）交由乙方看护利用，管理费按套内面积计算。合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。其中乙方有偿使用4号房屋，套内使用面积24.98平方米，仅作商铺使用；其余13套房屋免费看护，但应承担协议期限内因房屋产生的所有费用（包括但不限于物业费、水费、电费等，具体缴费标准、时间、方式等以物业公司的标准或通知为准）。甲方有权随时全部或部分收回除乙方有偿使用的4号房屋外的其他协议约定房屋并作出安排，乙方应当配合且不得干涉。4号房屋的管理费第一年度按20元/㎡/月给付，自合同签订第2个年度开始，乙方每年在上一年度所付管理费单价的基础上，以每年5%增幅标准向甲方缴纳管理费。协议签订10日内，乙方支付甲方履约保证金10,000元，保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款。本协议期限届满，如乙方严格履约，并按约定交还房屋，甲方无条件无息退还乙方全部履约保证金；否则，甲方扣除房屋恢复、纠纷处理等相关费用及违约金后，余款全部无息支付乙方；如履约保证金不足的，甲方有权向乙方追索。乙方指定地址为：郑州市火车站西广场4#房间，指定联系人为赵蒙。合同同时约定，本协议项下房屋因政府或相关部门（包括但不限于国土资源部门、房屋储备中心、消防、郑州地产集团等）决定或规划调整、政策变化、规划变更、政府改造等其他原因，改为其他用途的，甲方有权无条件解除协议，甲方不承担违约责任，但应在收到通知3日内通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后30日内无条件搬迁完毕并按协议约定向甲方交还房屋，甲方在乙方结清合同款项且无其他纠纷情况下，无息返还履约保证金，甲方不对乙方进行任何补偿或赔偿。上述合同免责条款约定，因政府或政策调整、政府改造、规划变更及其他用途等原因造成房屋收回或另有用途，则本协议终止且不视为甲方违约，甲方退还剩余的管理费。合同签订后，郑州豫缘文化传播有限公司于2017年4月13日向郑州地产集团投资管理有限公司交付履约保证金10,000元，并交付4号房屋一年的管理费5,995.2元。2017年6月6日，郑州地产集团投资管理有限公司、郑州豫缘文化传播有限公司又签订《房屋管理合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市火车站西广场地下一层北商业街的11号房屋委托给乙方有偿管理使用，年管理费为9,139.20元。合同期限自2017年1月1日至2018年6月5日。如乙方以本协议约定区域房屋作为公司注册地进行工商等注册，由此产生的各项税费由乙方承担。乙方指定地址为：郑州市火车站西广场4#房间，指定联系人为赵蒙。房屋交回甲方后20日内，乙方应消除上述房产的工商登记注册地信息。合同同时约定，本协议项下房屋因政府或相关部门（包括但不限于国土资源部门、房屋储备中心、消防、郑州地产集团等）决定或规划调整、政策变化、规划变更、政府改造等其他因素，改为其他用途的，甲方有权无条件解除协议，甲方不承担违约责任，但应在收到通知3日内通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后30日内无条件搬迁完毕并按协议约定向甲方交还房屋，甲方在乙方结清合同款项且无其他纠纷情况下，无息返还履约保证金，甲方不对乙方进行任何补偿或赔偿。该合同违约条款约定，乙方未按期交还协议约定区域房屋，则乙方应按实际逾期天数向甲方双倍支付管理费，并赔偿甲方损失。合同的免责条款约定，因政府或政策调整、政府改造，规划变更及其他用途等原因造成房屋收回或另有用途，则本协议终止且不视为甲方违约，甲方退还剩余的管理费。合同签订后，郑州豫缘文化传播有限公司向郑州地产集团投资管理有限公司交付11号房屋一年的管理费9,139.2元。2017年12月5日，郑州地产集团投资管理有限公司向郑州豫缘文化传播有限公司发出《通知》，载明：接政府通知，因轨道交通10号线封闭施工，要求我司收回交你公司看护使用的郑州市火车西广场14套房屋。现我公司依据与你公司签署的《房屋管理合同》，通知如下：一、我公司2017年4月1日和2017年6月6日（共计2份）与你公司签署的《房屋管理合同》，于2017年12月5日解除，我公司收回《房屋管理合同》涉及的14套房屋；二、根据合同约定，请你公司自2017年12月5日起30日内迁出该14套房屋，并按照合同要求将房屋还给我公司；三、《房屋管理合同》解除后的其他事宜，按合同约定处理。该份通知于当日送达郑州豫缘文化传播有限公司。该院审理期间，双方一致认可涉案房屋所属火车站西广场地下商业街已于2018年7月被政府围挡封闭。郑州豫缘文化传播有限公司称涉案房屋已于按期腾空并交付，现场已经不存在其公司需要搬离的物品。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。郑州地产集团投资管理有限公司、郑州豫缘文化传播有限公司签订的《房屋管理合同》系双方充分协商的结果，双方意思表示真实一致，不违反法律法规禁止性规定，合同有效。合同履行过程中，因政府规划施工，双方已解除合同。涉案房屋因地铁施工需要已经交由政府封闭接管，现由轨道交通施工单位实际占用，郑州豫缘文化传播有限公司并未实际占用，郑州豫缘文化传播有限公司辩称接到解除合同通知其已按期搬离，不存在违约行为。郑州地产集团投资管理有限公司也未提供有力证据证明郑州豫缘文化传播有限公司存在违约行为，因此对郑州地产集团投资管理有限公司要求郑州豫缘文化传播有限公司腾退案涉房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，该院不予支持。因双方所签订的《房屋管理合同》已无继续履行的基础，故郑州地产集团投资管理有限公司应当退还郑州豫缘文化传播有限公司履约保证金10,000元，郑州豫缘文化传播有限公司的反诉请求该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回郑州地产集团投资管理有限公司的诉讼请求。二、郑州地产集团投资管理有限公司于判决生效之日起十日内退还郑州豫缘文化传播有限公司履约保证金10,000元。案件受理费557元，反诉费50元，由郑州地产集团投资管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案中，双方均认可涉案房屋所属火车站西广场地下商业街已于2018年7月被政府围挡封闭，现由轨道交通施工单位实际占用，故被上诉人已不具备占用涉案房屋的可能，上诉人上诉称案涉房屋并未交还，但未提供有效证据予以证明，对其该上诉理由，本院依法不予支持。又因政府规划施工，涉案房屋已被轨道交通施工单位实际占用，双方已解除合同，被上诉人对案涉《房屋管理合同》不能继续履行不存在过错，郑州地产集团投资管理有限公司应当将郑州豫缘文化传播有限公司履约保证金予以退还，上诉人关于不应退还被上诉人履约保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑州地产集团投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557元，由郑州地产集团投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年二月二十一日书记员  路晓云