广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22742号上诉人（原审被告）：何伟坚，男，住所地广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张锦沛，男，住所地广东省开平市。委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。原审被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼3015，统一社会信用代码91440300063884923Ｂ。法定代表人：吴永忠，总经理。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人何伟坚因与被上诉人张锦沛、原审被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称“瑞丰恒业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初6076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何伟坚上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判驳回张锦沛全部诉讼请求；3.判令本案诉讼费用由张锦沛承担。张锦沛辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。瑞丰恒业公司述称：同意何伟坚的上诉意见。张锦沛向一审法院起诉请求：1.解除张锦沛与何伟坚、瑞丰恒业公司就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》；2.何伟坚、瑞丰恒业公司向张锦沛返还已支付的房款510000元；3.何伟坚、瑞丰恒业公司向张锦沛支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自起诉日起算至何伟坚、瑞丰恒业公司实际全额退还已付房款之日）；4.何伟坚、瑞丰恒业公司双倍返还张锦沛已付的定金50000元；5.何伟坚、瑞丰恒业公司连带承担本次诉讼的所有诉讼费用。一审法院认定事实：一、何伟坚原为深圳市罗湖区沿河南路罗湖××裙楼×层房产的业主，其取得该层房产的房地产证后，向产权登记部门申请将该层分割成包括涉案商铺在内的若干个小商铺。2013年9月，瑞丰恒业公司开始对外销售包括上述商铺在内的“××商业城”楼盘。二、2013年10月7日，瑞丰恒业公司作为何伟坚的委托代理人及合同保证人，与张锦沛签订《商铺买卖合同》，约定2014年4月19日支付306000元，定金50000元计入房款，2014年5月1日起至2016年4月30日止，共分24期（8500元/月)支付剩余款项。瑞丰恒业公司同意对何伟坚在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。2015年1月20日，张锦沛与何伟坚的委托代理人就涉案商铺另行签订了《深圳市二手房买卖合同》，并提交房产登记部门备案。三、上述合同签订后，张锦沛向何伟坚支付了定金50000元及房款460000元。涉案商铺已办理过户登记，自何伟坚名下转移至张锦沛名下。四、深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局（以下简称罗湖市场监督管理局）于2015年7月20日对瑞丰恒业公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔201×〕×号），认定瑞丰恒业公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰恒业公司自2013年9月开始对“××商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（ＤＩＳＮＥＹ迪士尼儿童、小熊维尼、ＨＥＬＬＯＫＩＴＴＹ、ＧＡＦＲＩＥＬＤ、ＰＬＥＡＳＡＮＴＧＯＡＴＡＮＤＢＩＧＢＩＧＷＯＬＦ）”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一ＢＡＮＤＡＩ,及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，ＨＥＬＬＯＫＨＴＹ、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。瑞丰恒业公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，深圳市中级人民法院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了如下事实：2013年10月至2014年11月20日期间，瑞丰恒业公司提供宣传材料委托案外人在搜房网对涉案房产所在罗湖×裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、ＨＥＬＬＯＫＩＴＴＹ、加菲猫、播、Ｓ+、女子会舍、小熊维尼、ＰＬＥＡＳＡＮＴＧＯＡＴＡＮＤＢＩＧＢＩＧＷＯＬＦ、妈妈网、ＢＡＮＤＡＩ等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、ＢＡＮＤＡＩ、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰恒业公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰恒业公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，ＢＡＮＤＡＩ、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、ＢＡＮＤＡＩ及迪士尼未签订其他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为余时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“ＨＥＬＬＯＫＩＴＴＹ”、“ＧＡＲＦＩＥＬＤ”、“ＰＬＥＡＳＡＮＴＧＯＡＴＡＮＤＢＩＧＢＩＧＷＯＬＦ”为代理商授权销售，当事人与品牌所有权人没有签订进驻协议或者意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰恒业公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。上述1181号二审行政判决认为，瑞丰公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应当予以纠正。五、何伟坚于2019年3月6日签收一审法院向其送达的本案起诉材料。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据深圳市中级人民法院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》签订前，瑞丰恒业公司曾对涉案商铺所在“××商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、ＨＥＬＬＯＫＩＴＴＹ、加菲猫、小熊维尼、ＰＬＥＡＳＡＮＴＧＯＡＴＡＮＤＢＩＧＢＩＧＷＯＬＦ、英国寰亚、ＢＡＮＤＡＩ等国外知名品牌已经进驻××商业城，及与播、Ｓ+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻××商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。按常理，商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及房屋价格的确定具有重大影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容，而何伟坚未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，一审法院认为，张锦沛关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，张锦沛有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，一审法院认定张锦沛与何伟坚之间的涉案房屋买卖合同关系（包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》)自何伟坚2019年3月6日签收一审法院向其送迖的本案起诉材料时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，张锦沛有权要求何伟坚向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2019年3月7日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，张锦沛在合同因何伟坚违约而解除后有权主张对方双倍返还定金。因何伟坚应返还的房款中已包含一倍定金，故其另需返还一倍定金。本案中，何伟坚未提出反诉，故就合同解除后的房屋返还等其他法律后果，当事人可自行协商或另循法律途径解决。本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由瑞丰恒业公司对何伟坚在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，瑞丰恒业公司应就何伟坚的前述给付义务承担一般保证责任。关于何伟坚、瑞丰恒业公司的答辩意见。其关于瑞丰恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任的答辩意见，一审法院予以支持。其关于张锦沛请求解除涉案合同已过除斥期间的答辩意见，由于何伟坚的违约行为存在持续性，导致张锦沛的合同目的一直无法实现，故张锦沛起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限，何伟坚、瑞丰恒业公司关于解除权已消灭的抗辩主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。其主张张锦沛部分继续履行涉案合同的行为，导致张锦沛丧失合同解除权，亦缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。其他答辩意见已在前述内容中予以回应。综上所述，张锦沛的诉讼请求部分成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认张锦沛与何伟坚之间就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2019年3月6日解除；二、何伟坚应于判决生效之日起七日内向张锦沛返还已支付的房款人民币510000元；三、何伟坚应于判决生效之日起七日内向张锦沛支付已付房款的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年3月7日起算至付清款项之日止）；四、何伟坚应于判决生效之日起七日内向张锦沛返还定金人民币50000元；五、瑞丰恒业公司对何伟坚的前述给付义务承担一般保证责任，即在对何伟坚的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回张锦沛的其他诉讼请求。如果何伟坚、瑞丰恒业公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费人民币9400元，由何伟坚负担，由瑞丰恒业公司承担一般保证清偿责任。上述费用张锦沛已预付，何伟坚应在判决生效之日起七日内迳付张锦沛人民币9400元。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、张锦沛解除合同的事由是否成立；2、张锦沛请求解除合同是否超过除斥期间；3、一审适用定金罚则并支持购房款利息是否妥当。关于解除合同的事由是否成立的问题。张锦沛解除合同的事由是何伟坚未能兑现其在广告宣传中的商业承诺，导致其合同目的无法实现，构成违约。对此本院认为，首先，根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认的事实，何伟坚的销售代理人瑞丰恒业公司在2013年10月－2014年11月20日期间对涉案商铺所在商场进行广告宣传，宣传内容包括迪士尼、ＨＥＬＬＯＫＩＴＴＹ、加菲猫、播、Ｓ+、女子会舍、小熊维尼、ＰＬＥＡＳＡＮＴＧＯＡＴＡＮＤＢＩＧＢＩＧＷＯＬＦ、妈妈网、ＢＡＮＤＡＩ等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、ＢＡＮＤＡＩ、迪士尼国际产业巨头强势护航”等。因广告宣传的对象具有公众性，涉案合同签订于广告宣传发布之后，因此，张锦沛主张其基于广告宣传的内容而签订了涉案合同，本院予以采纳。其次，上述广告宣传内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺关系到涉案商场的商业定位，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，一审据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，将上述广告宣传内容视为合同内容，并无不当，本院予以确认。再次，上述广告宣传内容为相关知名品牌已经进驻××商业城或者已经达成进驻意向书，但根据（2015）深中法行终字第1181号行政判决书认定的事实，涉案商场并未与相关知名品牌所有权人签订进驻协议或者意向协议，本案无证据证明品牌所有人已实际入场经营。因此，何伟坚未能实现前述广告宣传中的说明和允诺，应认定其构成违约。鉴于商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，而当事人购买商铺的目的在于经营收益，张锦沛主张其合同目的无法实现，本院予以采纳。本案因何伟坚违约导致张锦沛的合同目的无法实现，张锦沛据此请求解除合同，符合合同法第九十四条第四项的规定，一审判决解除涉案商铺认购书、商铺买卖合同及深圳市二手房买卖合同，并无不当，本院予以维持。关于解除权行使期限的问题，本案中何伟坚一直未能实现其广告宣传中的说明和允诺，应认定其违约行为存在持续性，导致张锦沛的合同目的一直无法实现，故张锦沛起诉请求解除合同，并未超过法律规定的解除权行使期限，何伟坚关于解除权已消灭的主张，依据不足，本院不予支持。关于定金及购房款利息问题，本案因何伟坚违约导致张锦沛的合同目的无法实现，一审在判令解除合同的基础上，判令何伟坚向张锦沛返还购房款并赔偿利息损失，并无不当，本院予以维持。同时，定金作为合同债务履行的担保，其作用应贯穿合同履行的全部阶段，即便涉案定金抵作价款后，仍可适用定金罚则，且法律并未禁止定金罚则与赔偿损失的并用，故一审判令何伟坚向张锦沛支付已付房款及利息并返还定金，并未违反法律规定，本院予以维持。综上，何伟坚的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人何伟坚承担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年二月二十六日书记员 陈颖(兼)