广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5382号 原告：梁钰，女，1982年3月31日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：杨志光，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭湘柳，广西银正律师事务所实习律师。 被告：银英，男，1984年4月29日生，汉族，住广西壮族自治区河池市。 委托诉讼代理人：陈小妹，女，1962年12月8日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，与被告银英系母子关系。 第三人：柳州市百盛投资管理有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市新东方2栋1-13，统一社会信用代码：91450202MA5L3JXK77。 法定代表人：张群良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张雪梅，该公司员工。 原告梁钰与被告银英、第三人柳州市百盛投资管理有限公司（以下简称“百盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告梁钰的委托诉讼代理人杨志光、彭湘柳，被告银英及其委托诉讼代理人陈小妹，被告百盛公司的委托诉讼代理人张雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁钰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告及第三人签订的《房产转让经纪合同》；二、被告向原告返还双倍定金400000元（其中180000元由第三人负责偿还，被告返还220000元）；三、被告向原告支付律师费18500元；四、被告向原告支付购房中介费20000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2019年8月中旬向第三人提出购买位于柳州市恒大翡翠龙庭4栋15-1号房屋，2019年8月26日，在第三人组织下，原告、被告与第三人签订了三方《柳州市百盛投资管理有限公司房产转让经纪合同》，合同约定：购房定金200000元先行支付至第三人账户。合同签订后，原告依约分别于2019年8月27、28日向第三人指定的账户转款购房定金共计200000元。被告未能依约在2019年8月28日前到恒大·翡翠龙庭房开处处理首付欠款及违约金等事项，导致房屋无法办理产权证，也无法过户给原告。因被告拒不履行合同约定的义务，构成违约，依据合同的约定，被告应双倍返还定金给原告，并承担原告购房中介费和实现债权的费用，因此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告银英辩称，被告要求继续履行三方签订的《柳州市百盛投资管理有限公司房产转让经纪合同》，并称是第三人欺骗被告签订的房屋转让合同，只是第三人给了被告20000元承诺金，之后就让被告去金城江签订这份合同，但是并没有收到定金。不同意原告的诉请。 第三人百盛公司述称，是被告的母亲陈小妹委托第三人帮出售被告房屋，第三人又找到原告，原告给了20000元意向金。虽然陈小妹不是实际业主，但是是被告母亲，所以原告就把20000元给了被告母亲。合同约定在2019年8月28日前原告需要支付完定金150000元，合同约定200000元定金，签合同之前原告给了50000元，我们把其中的20000元给了被告。由于被告尚欠房开首付款，所以由原告把钱打到第三人手上，第三人再和被告一起去给房开付款。第三人同意返还180000元给原告，同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交的证据1被告母亲与第三人店长孔云的微信聊天记录、以及第三人提交的证据1被告与第三人店长孔云的微信聊天记录的聊天记录，本院认可该二份证据的真实性，证明被告实际收到20000元定金，但被告未依约配合办理首付款清偿手续。对其他能否支持原、被告各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月26日，原、被告及第三人签订《房产转让经纪合同书》一份，约定被告将其所有的位于柳州市翡翠龙庭4栋15-1号房屋（以下简称“涉案房屋”）出让给原告，第三人为此提供中介服务。该合同第二条约定，该房屋的成交价为880000元；第三条约定，原告按以下三种方式支付购房定金200000元，1、本合同签订之日，原告支付50000元，作为购房定金给被告收取，购房定金在该房屋过户当日自动冲抵房款；2、原告在签订本合同的同时全额支付被告购房定金，被告委托第三人代为收取，被告须在收取定金的同时将上述房屋的产权证件及相关资料托管于第三人处；3、余下定金150000元，原告于2019年8月28日前由第三人协助到房开处理被告首付欠款及违约金和全部处理费用（此款为打包价）；第七条约定，原告在签订本合同的同时向第三人支付房地产交易咨询、居间服务费20000元；第八条约定，原、被告双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过五日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方返还双倍定金作为违约金，并承担守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用损失。补充条款约定，1、被告委托陈小妹于2019年8月15日收取第三人的销售保证金20000元，于签订本合同后直接转为购房定金；2、被告委托原告收取的购房定金先用于处理房开首付款欠款事宜，被告到房开处理完成当天，第三人将剩余30000元购房定金转付给被告。当日，被告出具《收据》一份，载明：今收到原告交来购买涉案房屋的房屋定金200000元，其中50000元汇入第三人银行账号21×××17，余下150000元汇入第三人银行账号内处理首付欠款所有费用。2019年8月27日，原告向第三人转账支付50000元；8月28日，原告向第三人转账支付150000元。被告出具《委托书》一份，载明：被告委托其母亲陈小妹交易涉案房屋，全权代理其与买方洽谈买房价格，并收取买房购房定金（认购金）及首付款，与买方签订《房地产买卖及居间服务合同》，陈小妹所签署的任何关于该房屋的任何协议及合同委托人均予认可，由此产生的任何法律责任，被告均予认可和承担相应责任。委托期限为：签订协议之日起至180个工作日内。原、被告及第三人均认可由被告母亲陈小妹收取了定金20000元，其余180000元存放于第三人处。 另查明，原告在本案提供第三人出具的《收据》一份，载明第三人于2019年8月26日收取原告交来的购买涉案房屋的居间服务费20000元现金；原告因本案需支付律师费18500元，现已支付6000元。 本院认为，本案中原、被告与的第三人所签订的《房产转让经纪合同书》为各方真实意思表示，所约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定全面履行义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、上述《房产转让经纪合同书》是否应予解除；2、被告是否应承担违约责任；3、被告是否应当向原告支付中介服务费、律师费。 对于争议焦点1，本院认为，《房产转让经纪合同》中第三条约定，被告应于2019年8月28日前到房开处理首付款欠款及违约金相关事宜，但被告未依约履行该义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，以及《房产转让经纪合同》中第八条的约定，原告有权行使合同解除权，本院对此予以支持。 对于争议焦点2，本院认为，被告未依约履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应对此承担违约责任。原告主张其已向被告支付200000元定金，被告应依照《房产转让经纪合同》第八条的约定向其返还双倍定金共400000元作为违约金，本院认为，一方面，本案中定金的性质应为债权的担保，而被告实际收到定金20000元，原告另行支付的180000元将用于处理该房屋首付款欠款等事宜，该180000元不具备债权担保性质，被告也未实际支配该款项；另一方面，合同中双方所自行约定的定金金额明显过高，不符合《中华人民共和国担保法》第九十一条的相关规定，因此，本院认为被告所收取的定金应为20000元，由于被告不依约履行相关义务，应依照《房产转让经纪合同》第八条的约定，向原告双倍返还定金40000元。被告认为第三人未依约将50000元定金支付给其从而导致合同未能继续履行，本院认为，各方当事人在合同补充条款处的约定，应将视为就定金款项进行了重新约定，本院对被告的辩解不予采纳。另外，第三人同意向原告返还其向原告收取的180000元，本院对此予以支持。 对于争议焦点3，本院认为，综合本案查明的案情以及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》相关规定，本院确定被告应向原告支付律师代理费10400元[100000元×0.05%+（180000元+40000元-100000元）×0.045%]）；另外，由于第三人已促成原告与被告房屋买卖关系的成立，根据《合同法》第四百二十六条的规定，第三人有权收取居间报酬，因此，依照《房产转让经纪合同书》第七条的约定以及第三人向原告出具的《收据》，本院确认原告已向第三人支付居间服务费20000元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额综合不应高于因违约造成的损失。现原告因被告的违约行为所遭受的损失为居间服务费20000元以及合理的律师费损失10400元，合计30400元，定金罚则的适用并不足以弥补原告所遭受的损失，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因被告违约造成的损失，因此，被告仍需赔偿原告损失10400元（30400元-20000元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下： 解除原告梁钰与被告银英、第三人柳州市百盛投资管理有限公司于2019年8月26日签订的《房产转让经纪合同书》； 被告银英应于本判决生效之日起十日内向原告梁钰双倍返还购房定金40000元； 被告银英应于本判决生效之日起十日内向原告梁钰赔偿损失10400元； 第三人柳州市百盛投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁钰返还180000元； 驳回原告梁钰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4878元，保全费2520元，以上合计7398元（原告已预交），由原告梁钰负担3511元，被告银英负担3887元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  章 嵘 人民陪审员  唐巧萍 人民陪审员  曹业林 二〇二〇年二月五日 法官 助理  莫 怡 书 记 员  邓姗姗 附：本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 法律规定的其他情形。 窗体顶端 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。