南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5879号原告：杨代琴,女,汉族,1962年10月20日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被告:张才梅,女,汉族,1971年3月11日出生,住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周丽，江苏苏强律师事务所律师。第三人：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码113201133024350186,住所地南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。负责人：刘文刚，系该办公室主任。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。原告杨代琴与被告张才梅及第三人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告杨代琴的委托诉讼代理人胡玥、杨柳，被告张才梅及其委托诉讼代理人周丽，第三人栖霞区征收办的委托诉讼代理人罗逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨代琴诉称，2017年2月10日，原告与被告签订了租房协议，约定原告将位于南京市栖霞区和燕路404号-10号的两间房屋租赁给被告使用，房屋面积约为20平方米，租期为2017年2月10日至2022年2月10日止，租金第一年为46000元，第二年开始每年递增5%，房租应为48300元；支付方式为先交后租，一年一交。被告支付了第一年房屋租金后未再支付房租。由于该房屋在南京市栖霞区人民政府公布的红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围内，原告已与栖霞区征收办签订了《房屋征收与补偿协议》。栖霞区征收办告知原告没有被告的补偿款。根据原被告签订的《房屋租赁协议》，因拆迁事项，原告无需补偿被告。被告拖欠房租，拒不搬出案涉房屋导致原告无法将房屋交付给栖霞区征收办，也无法获得房屋拆迁补偿款，且将有可能承担每日万分之五的违约金。原告多次向被告催要房租并要求被告迁出房屋，但被告均置之不理，被告的行为已构成根本违约并给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判决解除与被告的房屋租赁协议；判令被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-10的房屋；判令被告立即支付拖欠房屋租金77883.75元（自2018年2月9日起至实际搬出之日止，暂算至2019年9月9日）；本案诉讼费由被告承担。后在庭审中变更诉讼请求为：要求被告立即迁出位于南京市栖霞区和燕路404号-11、12号门面房的房屋，将房屋交给第三人；要求被告立即支付拖欠的租金及占有使用费69975.5元（自2018年2月9日起至2019年7月17日）；本案诉讼费由被告承担。被告张才梅辩称，被告同意原告变更第一项请求。对于第二项请求，被告认为案涉房屋现在属于拆迁办，原告无权要求被告从案涉房屋搬出并交付给第三人，被告将与第三人协商，将钥匙交付给第三人。调查通知书中显示已经确定和燕路404-11、12号房屋为征收对象，第三人征收范围已经公示。因此，自2017年10月11日双方合同终止，此时间段产生的占有使用费应该按照2017年2月份和2018年2月份租金标准计算，而不以原告主张的租金递增方式计算费用。同时应当考虑被告使用房屋的状况。案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降。2019年1月6日到2019年6月17日，原告因自身原因没有与栖霞区征收办签订拆迁协议，所产生的占有费用不应由被告承担。综合上述因素，请求考虑被告应当承担的占有费用。第三人栖霞区征收办陈述，第三人作为案涉房屋的征收部门，经入户调查后，对涉案房屋的征收已经给予了足额补偿。征收协议中约定了搬离期限，被告作为房屋的占用人，应当积极配合原告将房屋交付给第三人。原被告之间的租赁关系，与第三人无关。经审理查明，2015年2月7日，张才梅与他人签订了店铺转租协议书，租赁了杨代琴位于南京市栖霞区和燕路404号小区12号的门面房。当天，杨代琴的丈夫陈某也与张才梅签订了租赁上述房屋的《协议书》。2017年2月10日，杨代琴委托其丈夫陈某与张才梅签订了租赁房屋的《协议》，该协议主内容为：乙方（张才梅）承租甲方（杨代琴）位于和燕路404-10号门面房二间，二间房屋相连，面积约20平方米（以下简称案涉房屋）；租金为每年46000元，第二年开始递增5%，房租为每年先交后租，一年交一次；租房日期从2017年2月10日起到2022年2月10日止；如遇房屋拆迁国家补贴属于乙方的，甲方应返还给乙方。上述协议中的租赁标的物和燕路404-10号门面房二间，经原被告双方确认，实际为和燕路404-11、12号两间门面房。协议签订后，杨代琴将案涉房屋交付给张才梅使用，张才梅向杨代琴交纳了2017年2月10日至2018年2月9日的租金。2018年4月15日，张才梅向杨代琴交纳了2018年2月10日至4月14日的房屋租金5000元，杨代琴为此向张才梅出具了收条。因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，栖霞区征收办于2017年10月11日公布了《调查通知》，明确自2017年10月12日起对征收范围内（燕子矶片区）的房屋情况进行初步调查。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；同日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年6月17日，栖霞区征收办与杨代琴签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议约定由栖霞区征收办对杨代琴所有的和燕路404号-11、12、13、14号进行征收并支付各项补偿费用，杨代琴同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办。此后，张才梅未将案涉房屋交付给杨代琴。因为案涉房屋征收补偿费用事宜，杨代琴与张才梅产生纠纷，杨代琴遂诉至法院，要求处理。审理中，杨代琴认为双方合同系合法订立，是双方真实意思表示，被告方应当根据合同约定，向其支付相应的租金以及在租赁合同解除后返还房屋；由于案涉房屋涉及拆迁，其与第三人签订了征收协议，因此案涉房屋应当返还给第三人，而被告应当支付合同解除后房屋未返还期间的占有使用费，故坚持其诉讼请求。张才梅表示2017年10月11日征收办公布的调查通知以及2018年7月9日的修改方案已公告，告知了对规划范围内进行拆迁；拆迁登记表显示，征收部门在2017年10月14日对和燕路404号-11、12房屋进行初步调查登记；根据相关规定，拆迁范围确定后不得在拆迁范围内进行经营活动，征收公告及决定确定了案涉房屋被划入征收范围，故双方合同应该于2017年10月11日终止；案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，在此条件下被告继续支付房租有违公平原则，故请求核实具体的起算点，驳回原告的诉请。栖霞区征收办则认为原被告之间的租赁关系与其无关，请求依法判决。因双方各持己见，致调解无效。另查明，栖霞区征收办于2019年7月19日向杨代琴发放了房屋补偿款、装修补助费、奖励等3000000元。上述事实，有双方当事人的陈述，《店铺转让协议书》、《协议书》、《协议》、《调查通知》、《房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》、案涉房屋的产权证及照片打印件、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、收条，本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杨代琴与张才梅签订的租赁房屋的《协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，故该协议合法有效。在房屋租赁合同期限内，租赁房屋被征收的，根据法律规定，房屋租赁合同应当终止履行。此后，承租人继续使用租赁房屋的应向出租人交纳房屋占有使用费，直至出租人与房屋征收部门签订征收补偿协议，交付租赁房屋止。栖霞区人民政府于2018年8月24日公布了《房屋征收决定》和《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，因此，杨代琴与张才梅之间的租赁关系应于2018年8月24日终止。杨代琴于2019年6月17日与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，同意于2019年7月17日将被征收的房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办，故案涉房屋的交付应由栖霞区征收办主张权利。根据双方签订的《协议》中约定的租金支付标准，结合张才梅向杨代琴交纳了2018年2月10日至4月14日的房屋租金5000元和杨代琴与栖霞区征收办签订的征收补偿协议的事实，本院认定张才梅应向杨代琴支付2018年4月15日至2018年8月24日期间的房屋租金17202元[(46000＋46000×5%)÷365×130]。因张才梅在征收公告发布后并未将案涉房屋交付给杨代琴，故张才梅应向杨代琴支付自2018年8月25日至2019年7月17日期间的案涉房屋占有使用费。考虑到征收工作的实施确实给周边的经营环境带来一定影响，故本院酌情认定张才梅按照《协议》中约定租金标准的70%，向杨代琴支付的占有使用费，即为29920元[(46000＋46000×5%)÷365×323×70%]。房屋租金与占有使用费相加，张才梅应向杨代琴支付租金及占有使用费47122元。张才梅主张双方合同应该于2017年10月11日终止；案涉房屋被划入征收范围后，周围的营业环境下降，其在此条件下继续支付房租有违公平原则；2019年1月6日到2019年6月17日，原告因自身原因没有签订拆迁协议，所产生的占有费用不应由其承担。上述抗辩意见无法律依据和事实依据，本院不予采纳。栖霞区征收办履行征收职责，在本案中无需承担义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张才梅于本判决生效后十日内向原告杨代琴支付租金及房屋占有使用费47122元；二、驳回原告杨代琴的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，减半收取873元，由原告杨代琴承担384元，被告张才梅承担489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年二月七日书记员  朱文清