广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初1012号原告：曾秀飞，女，1977年3月7日出生，汉族，住址广东省湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：李土平，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林东萍，广东民赐律师事务所律师。被告：卢美烨，女，2000年5月3日出生，汉族，住址广东省湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：杨玉燕（系卢美烨母亲），女，1974年1月11日出生，苗族，住址广东省湛江市赤坎区，第三人：湛江市步步通地产代理有限公司，住所湛江市赤坎区跃进路39号之一。法定代表人：谢坤玲,董事长。委托诉讼代理人：陈丽清，该公司员工。第三人：郝俊英，女，1950年7月7日出生，汉族，住址广东省湛江市霞山区，原告曾秀飞与被告卢美烨、第三人湛江市步步通地产代理有限公司（步步通公司）、郝俊英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月31日第一次公开开庭，原告曾秀飞及其委托诉讼代理人唐小金、第三人郝俊英到庭参加诉讼，卢德联及第三人步步通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理；2020年1月6日第二次开庭，原告曾秀飞及其委托诉讼代理人林东萍、被告卢美烨委托诉讼代理人杨玉燕、第三人步步通公司到庭参加诉讼，第三人郝俊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一.判令解除原告与卢德联签订的《房屋买卖合同》（湛步售NO：0004750）。二、判令卢美烨在卢德联名下位于湛江市××××房，房产证号【粤（2018）湛江市不动产权第0073264号】、位于湛江市霞山区××房（产权证号11××10）两处遗产的价值范围内返还原告支付的定金10000元及首期购房款150000元，赔偿原告成交价10%的违约金35800元，支付因本案产生的律师费10000元。以上共计205800元。三、本案的诉讼费由卢美烨承担。事实与理由：2018年12月29日，原告与卢德联达成口头协议，由原告购买卢德联名下的湛江市××××房。原告当天支付定金10000元，于2019年1月10日支付首期购房款150000元。为明确双方的权利义务关系，2019年1月17日，原告与卢德联、步步通公司签订《房屋买卖合同》（湛步售NO：0004750），合同约定卢德联将其名下的湛江市××××房出售给原告，成交价为358000元。卢德联保证对上述房产享有完整的处分权。若因卢德联的原因造成该物业在2019年3月30日前不能办理过户手续，即属卢德联违约，即日起卢德联双倍返还所收取的原告的定金，并赔偿给原告成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期的一切费用，本合同自然解除，同时负责承担另外两方为追究违约责任而产生的律师费、查档费等费用。因上述房产存在贷款抵押登记，卢德联于2019年4月17日向原告出具承诺书，承诺在本承诺书出具之日7日内配合原告办理过户手续，剩余房款原告在办理过户手续后一次性付清，卢德联逾期不能办理上述产权过户手续则应按双方签订的房屋买卖合同承担违约责任。至起诉时止，卢德联不能配合原告办理过户手续，原告有权根据《房屋买卖合同》的约定，解除合同并要求被告返还定金、首付款、赔偿违约金以及支付律师费，一共205800元。在本案审理过程中，卢德联去世，卢美烨是卢德联的女儿，是卢德联名下位于湛江市××××房，房产证号【粤（2018）湛江市不动产权第0073264号】、位于湛江市霞山区××房（产权证号11××10）两处遗产的合法继承人，卢美烨应在该两处遗产的价值范围内承担还款责任。被告卢美烨辩称：卢美烨是学生，个人没有能力偿还债务，但卢美烨同意在继承卢德联的遗产范围内偿还原告的债务。第三人步步高公司述称：没有意见。第三人郝俊英述称：卢德联欠我20万元，其已将涉案房屋抵押给我。我要求卢德联将钱还给我后再解除房屋抵押。本案原告的诉讼请求与我无关。经审理查明，涉案湛江市××××房的所有人为卢德联。2019年1月17日，原告曾秀飞（乙方）与卢德联（甲方）、第三人步步高公司签订《房屋买卖合同》（湛步售NO：0004750），约定：甲方向乙方出售涉案304房，成交价为358000元。合同签订当日，乙方需向甲方支付购房定金10000元。乙方于该物业办理产权交割前一次性向甲方付清（包含定金在内）358000元。合同第六条约定：若因甲方原因造成该物业在2019年3月30日前不能到所属房管局办理所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方双倍返还所收乙方定金，并赔偿乙方成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期手续所产生的一切费用，本合同自然解除。合同第七条约定：除自然灾害或政府部门政策性因素自动延期外，甲方或乙方因故未能在以上约定时间办理上述相关手续，应提前通知另外两方并达成三方延期履行协议，否则应视为甲方或乙方违约。违约方同时负责承担另外两方为追究责任而产生的律师费、查档费等费用。合同其他约定事项注明：乙方已支付首期房款（含定金）人民币160000元。2018年12月29日，卢德联向原告曾秀飞出具收据，主要载明“今收到曾秀飞购买户名卢德联身份证号码440802196712180413位于湛江市××××房定金10000元”。2019年1月10日，卢德联向原告曾秀飞出具收据，主要载明“今收到曾秀飞（身份证号码）购买户名卢德联身份证号码440802196712180413位于湛江市××××房首期购房款150000元”。2019年1月11日，曾秀飞向卢德联转账150000元，附言“首期购房款”。2019年4月17日，卢德联向原告曾秀飞出具一份《承诺书》，载明“因买卖赤坎区新江路三巷76号7幢304房一事，甲方承诺在本承诺书出具之日起七日内配合贵方到不动产登记部门办理房产过户手续，过户一切费用由我方承担，余下房款贵方应在办理过户手续后一次性付清。我方逾期不能办理上述产权过户则应按双方签订的房屋买卖合同承担违约责任。”另查明，2018年10月10日，卢德联与第三人郝俊英签订《借款合同》及《房地产抵押合同》，约定卢德联向第三人郝俊英借款20万元，卢德联将涉案304房作为抵押担保。2018年10月11日，涉案304房登记抵押，抵押权人为第三人郝俊英。再查明，湛江市××××房【粤（2018）湛江市不动产权第0073264号】、湛江市霞山区××房（粤房地证字第××号）权属人均为卢德联。诉讼中，卢德联去世，被告卢美烨系其法定继承人。庭审中，被告卢美烨对其应在其继承卢德联的遗产价值范围内承担还款责任无异议。还查明，为追究卢德联的违约责任，原告共花费律师费用10000元。本院认为，原告曾秀飞与卢德联签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。卢德联于2019年4月17日向原告出具的《承诺书》，其内容对办理过户手续时间以及曾秀飞付清剩余购房款时间进行了修改，曾秀飞对此无异议，应视为双方合意对《房屋买卖合同》中关于办理过户手续时间及付款剩余房款时间进行变更。关于本案违约责任的承担问题。根据《承诺书》的约定，卢德联应于承诺书出具之日起七日内即2019年4月24日前配合原告曾秀飞办理涉案304房的过户手续，逾期不能办理则按双方签订的《房屋买卖合同》承担违约责任。卢德联未能于上述期限前配合曾秀飞办理涉案房屋过户手续，显属违约，应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》第六条“若因甲方原因造成该物业在2019年3月30日前不能到所属房管局办理所有权登记过户手续，即属甲方违约，即日起甲方双倍返还所收乙方定金，并赔偿乙方成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期手续所产生的一切费用，本合同自然解除。”以及第七条“除自然灾害或政府部门政策性因素自动延期外，甲方或乙方因故未能在以上约定时间办理上述相关手续，应提前通知另外两方并达成三方延期履行协议，否则应视为甲方或乙方违约。违约方同时负责承担另外两方为追究责任而产生的律师费、查档费等费用”的约定，原告曾秀飞请求卢德联支付房屋成交价10%的违约金35800元以及律师费用10000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的问题。因涉案房屋上尚有抵押权未涂销，原告签订《房屋买卖合同》的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，曾秀飞请求解除与卢德联签订的《房屋买卖合同》（湛步售NO：0004750），符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告请求卢德联返还所收取的定金10000及首期购房款150000元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告卢美烨应承担的责任的问题。如前所述，卢德联须向原告曾秀飞支付共计205800元（定金10000元+首期购房款150000元+违约金35800元+律师费10000元）。现卢德联已去世，被告卢美烨系其法定继承人。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”的规定，卢美烨应在其继承卢德联的遗产价值范围内对上述债务承担清偿责任。故原告请求卢美烨在卢德联名下湛江市××××房【粤（2018）湛江市不动产权第0073264号】、湛江市霞山区××房（粤房地证字第××号）两处遗产价值范围内承担还款责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曾秀飞与卢德联、第三人湛江市步步通地产代理有限公司于2019年1月17日签订的《房屋买卖合同》（湛步售NO：0004750）。二、被告卢美烨须于本判决生效之日起十日在卢美烨继承卢德联名下湛江市赤坎区新江路三巷76号7幢304房【粤（2018）湛江市不动产权第0073264号】、湛江市霞山区新园路29号之四602房（粤房地证字第××号）两处遗产实际价值范围内向原告曾秀飞返还定金10000元、首期购房款150000元及支付违约金35800元、律师费10000元，以上共计205800元。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4387元，保全费1549元，均由被告卢美烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈小雁人民陪审员  李卫妹人民陪审员  梁 明二〇二〇年二月十日书 记 员  梁晶晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。