浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙民申4989号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏明冲，男，1965年1月25日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁波市江东汉克仓储有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区东方商务中心3幢20号（6–7）。 法定代表人：叶秋萌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐伟，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锐，浙江导司律师事务所律师。 一审被告：宁波市鄞州双凤金属制品厂，住所地浙江省宁波市鄞州区高桥镇新庄村。 代表人：严乾龙，该厂厂长。 一审被告：严乾龙，男，1968年10月4日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 再审申请人苏明冲因与被申请人宁波市江东汉克仓储有限公司（以下简称汉克公司）、一审被告宁波市鄞州双凤金属制品厂（以下简称双凤制品厂）、严乾龙申请执行人执行异议之诉一案，不服宁波市中级人民法院（2019）浙02民终1125号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 苏明冲申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形，请求再审。1．汉克公司与双凤制品厂关于案涉房产买卖的实际价格为1400万元，汉克公司未足额支付转让款，原审相关事实认定错误。案涉《房地产转让合同》签订时间为2014年11月3日，约定转让价格为650万元，而叶秋萌（汉克公司股东）向严乾龙（双凤制品厂代表人）支付款项的时间早于该合同签订时间，支付款项的金额亦明显高于合同约定的转让价格，因此，案涉《房地产转让合同》系双方为避税签订的虚假合同，并非双方真实的房地产转让合同。转让房地产涉及巨额款项，双方不可能仅凭口头约定确定买卖关系，应该有另外的房地产转让合同。苏明冲申请再审期间取得了双凤制品厂（严乾龙）与叶秋萌于2014年5月21日签订的《资产转让合同》，该合同载明转让标的包括案涉土地、厂房、800KV变压器一台、五吨行车五台及其他附属设施，总价为1400万元。结合前述分析，该《资产转让合同》应系汉克公司与双凤制品厂关于案涉房地产转让的真实合同，约定的转让价格约为1400万元。据此，原审认定案涉房地产实际转让价格为1050万元，依据不足，与事实不符，汉克公司并未足额支付案涉房地产转让款。2．原审认定汉克公司就案涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益，法律适用错误。案涉土地系国有工业用地，原审在没有土地登记机关证明的情况下，仅凭宁波市农村集体经济组织统一收据即认定征地款存在拖欠，过于草率。而且，案涉房屋于2014年12月2日即完成变更登记，如果汉克公司已支付全部转让款，案涉土地确实亦因拖欠征地款未支付完毕而无法办理使用权变更登记，那么，汉克公司此时对此即应当知晓，若积极办理，三到四个月便可完成土地使用权变更登记。但直到2015年10月21日案涉土地被查封，汉克公司仍未完成使用权变更登记，足以说明其怠于行使权利，过错明显。因此，汉克公司未足额支付案涉房地产全部转让款，对案涉土地使用权未办理变更登记存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，原审认定其对案涉房地产享有足以排除执行的民事权益，适用法律错误。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉土地使用权于2015年10月21日被查封。在此之前，汉克公司于2014年11月3日与双凤制品厂签订了《房地产转让合同》，因案涉房屋产权于2014年12月2日变更登记在汉克公司名下，故汉克公司也已在查封之前合法占有案涉房地产，根据上述法律规定及苏明冲的申请再审理由，本案争议主要是汉克公司是否已支付案涉房地产的全部转让款，以及是否非因汉克公司自身原因未办理案涉土地使用权的变更登记。 （一）关于汉克公司是否已向双凤制品厂支付案涉房地产全部转让款 汉克公司向双凤制品厂支付了1050万元转让款，该事实有汉克公司设立前的发起人叶秋萌向双凤制品厂代表人严乾龙付款的银行转账凭证、严乾龙出具的收条等证据证实，原审予以认定并无不当。就双方争议的案涉房地产实际转让价格，苏明冲以所谓新的证据《资产转让合同》主张为1400万元，依据不足，难以支持，原审认定为1050万元，进而确认汉克公司已支付全部转让款，并无不当，具体理由是：其一，在汉克公司支付1050万元转让款后，汉克公司和双凤制品厂曾于2015年7月5日签订《借款协议》，约定汉克公司出借双凤制品厂40.8万元用于代付该厂所欠新庄村的40.8万元土地征地款，该协议明确载明“汉克公司已付清全部购房款”。其二，苏明冲提交的《资产转让合同》载明转让总价虽为1400万元，但转让标的不仅包括案涉房地产，还包括800KV变压器一台、五吨行车五台及其他附属设施等资产，故该《资产转让合同》即便真实，也不足以证明案涉房地产实际转让价格为1400万元。其三，在案汉克公司提交的销售不动产统一发票、税收缴款书、非税收入一般缴款书（收据）等证据反映，税务部门认定案涉房地产的交易计税价格和纳税依据并非合同约定的650万元，亦非汉克公司支付的1050万元，而是767万元。原审认定案涉房地产实际转让价格为1050万元，汉克公司已经支付全部转让款，符合对案涉房地产交易征税的实际情况。最后，双凤制品厂收取1050万元转让款后，配合汉克公司完成了案涉房屋的产权变更登记，苏明冲并未提供证据证明双凤制品厂此后曾向汉克公司主张所谓的剩余转让款。 （二）关于案涉土地使用权是否非因汉克公司自身原因未办理过户登记 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”应该是指未办理产权过户登记是由于出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。实践中，能够归责于买受人的原因主要包括对不动产上他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略以及消极不行使登记权利。 就本案而言，汉克公司原审中提交的2015年7月7日三张金额总计408363.36元的宁波市农村集体经济组织统一收据、2015年7月7日三张收付款人分别为宁波市鄞州区高桥镇新庄村经济合作社和汉克公司的金额总计408363.36元的银行进账单、汉克公司与双凤制品厂2015年7月1日签订的《借款协议》等证据能够相互印证，原审据此认定双凤制品厂拖欠新庄村土地征地款，依据充分。鉴于双凤制品厂拖欠新庄村土地征地款导致案涉土地使用权无法顺利办理变更登记，汉克公司于2015年7月7日代双凤制品厂支付上述土地征地款后亦积极申办土地使用权变更登记。在案界址调查表亦反映，土地管理部门于2015年10月22日才完成对案涉土地的地籍调查。因此，本案难以认定汉克公司怠于行使登记权利。原审认定案涉土地使用权未办理变更登记非因汉克公司自身原因所致，并无不当。 综上，苏明冲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回苏明冲的再审申请。 审判长  倪代化 审判员  谢静华 审判员  赵恩勰 二〇二〇年二月二十八日 书记员  程丽嫣