山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁06民终6664号上诉人（原审原告）：龙口市市场发展管理局,住所地：龙口市黄城北大街261号。统一社会信用代码：12370681495178010M。法定代表人：于殿波，局长。委托诉讼代理人：郝杰，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口市黄城诚成服装商场，住所地：龙口市黄城东市场。统一社会信用代码：92370681MA3DMK6C5U。经营者：赵剑武。委托诉讼代理人：宋沛学，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，山东君孚律师事务所律师。上诉人龙口市市场发展管理局因与被上诉人龙口市黄城诚成服装商场租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2018）鲁0681民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙口市市场发展管理局上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的租赁合同；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定的事实错误。1、一审法院仅凭被上诉人提交的一份证人证言，在证人未出庭质证的情况下，就采信了该份证言，从而认为被上诉人未按时交付租金的行为，不应导致合同解除。对此，上诉人认为该事实认定错误，首先上诉人是按合同约定的时间交付涉案房屋，不存在晚了130天交付的事实。另外，根据民事诉讼证据的若干规定第五十五条的规定，证人应该出庭作证，接受当事人的质询。而一审法院在证人赵某未出庭且上诉人也不认可的情况下，采信了该证言，明显违反上述规定。2、按双方租赁合同约定，被上诉人应在2017年12月27日前交纳2017年度的租金，但直至今天，被上诉人也未交纳2017年度的租金，不仅如此，2018年度应交的租金也分文未交，即被上诉人拖欠租金的时间已经达到二年半之久，而这一事实一审法院视而不见。若这种情况都不能解除合同，还有何公平正义可言？综上，被上诉人未按约定时间交纳租金，时间长达二年半之久，根据双方签订的租赁合同第七条的约定及合同法第227条的规定，上诉人当然有权解除租赁合同。请求二审法院依法查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人龙口市黄城诚成服装商场辩称，一审法院认定事实正确。1、一审法院采信证人赵某的证言符合法律规定。《民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。也就是说证人出庭作证义务的前提条件是法院通知。而证人出庭作证是为了查明证人证言的真实性、合法性、关某。本案中一审法院通过其他方式对证人赵某的证言进行了核实，并且认定证人可以不出庭作证，因此采信该证人证言也不违反法律规定。2、在房屋租赁合同履行之初，上诉人未解决原有商户的信访问题，要求被上诉人配合稳定原有商户，迟延130日交付房屋，改建工程只能夜间施工以及两年内不上调原有商户的租金，这些都是在房屋租赁合同之外额外增加了被上诉人的义务和负担。对此，上诉人承诺将会对被上诉人补偿。所以被上诉人才同意配合上诉人的上述要求，承担了房屋租赁合同之外的义务和责任。双方就上诉人给予被上诉人补偿达成了协议，虽然没有明确补偿的方式，但是对于“给予补偿”达成了一致意见，属于房屋租赁合同的组成部分，上诉人应当诚信履行。3、因上诉人不履行补偿承诺，被上诉人为了促成上诉人履行承诺而暂停交纳租金，是一种民事自力救济行为，不属于违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。龙口市市场发展管理局向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》。2、依法判令被告给付拖欠原告的租赁费1400000元并承担违约金（自2018年1月1日至判决生效之日止，按照每天3%，基数为1400000元）。3.诉讼费由被告承担。一审法院查明事实，双方当事人围绕诉讼请求依法进行了举证质证，原告龙口市市场发展管理局为支持诉讼请求，提交如下证据：1.租赁合同及补充协议一份，证明原、被告存在租赁关系。2.免交税款申请，证明在合同履行期间被告提出了免交税款，并征得原告同意。3.申请及请求各一份，证明被告没有交款是个人经营问题，而非庭审答辩理由。4.律师函一份，证明付款期限到达后，原告书面通知被告履约。被告质证意见：对证据1-4的真实性均无异议，但被告认为证据1中约定的滞纳金标准过高。对证据2被告提交的该申请已征得原告同意，因此双方合同所涉及的租金额应为每年1424500元。对证据3原告所陈述的证明内容有异议，在上述两份申请及请求中，被告均谈到营业楼迟延交付，工期拖延等事实。被告龙口市黄城诚成服装商场提交如下证据：1.龙口市市场发展管理局副局长赵某出具的书面证明材料，证明被告在租赁期间确有营业楼逾期交付，施工工期拖延及租金调整等事实。2.建设工程规划许可证以及营业楼装饰装修及扩建后的实图，证明被告对营业楼进行装饰装修及扩建，均取得合法审批手续。3.被告进行装饰装修及扩建所涉及的投资明细表各一份及施工现场图，证明被告对商场装饰装修及扩建的投资总额为600余万元。4.针对被告进行装饰装修，原告给予的批复通知，证明被告进行装饰装修经过原告准许同意。原告质证意见：证据1系证人证言，证人应到庭接受询问，否则不予认可。对证据2真实性无异议，但对于被告是否在规划范围内进行了施工，需要核实。根据合同规定，因被告违约造成合同终止，被告所做的相关施工及装修不做任何补偿。证据3照片上没有时间，无法证明是否是被告施工，投资明细与装修批复明显不符，不予认可。证据4需要庭后核实。关于被告提交的证据1，主要内容为：“原告与赵剑武（系被告法定代表人）于2010年11月17日签订了《鞋帽大厅承包租赁厅合同》，由于市场业户不稳定，未给赵剑武让装修期的情况下，晚交付使用130天（2010.11.17-2011.3.27），因业户退税等原因多次上访，原告相关部门要求赵剑武稳定市场和业户，在不影响业户经营的情况下，改为夜间施工，并配合原告承诺，在承包后两年内不对市场现有业户的租金进行调整，并由局主管及分管领导、局委会决定，考虑给赵剑武进行补偿，延长租期或下调租金，或考虑其他补偿，但因原局长调离，至今未落实给予补偿”。一审法院庭后向赵某本人进行了核实，赵某称因特殊原因无法到庭，证人证言系其本人所提供，内容真实。因此，一审法院对该书面证人证言予以采信。通过以上证据交换和质证，一审院认定事实如下：2010年11月17日，原、被告签订《租赁合同》及《补充合同》，合同约定：“一、原告将东市场街北首街西，文圣后街东首街北营业楼整体出租给被告。二、出租期限为2010年12月27日至2022年12月26日。三、租金交付分为三个年度，第一年度租金140万元，分两次缴纳，2010年12月27日前缴100万元，余款40万元于2011年6月28日前一次缴清。第二年度租金145万元，分两次缴纳，2011年12月27日前缴纳110万元，余款35万元于2012年6月28日前一次缴清。第三年度至合同期满每年租金150万，于每年12月27日前一次性缴清当年租金。四、双方权利和义务。……六、被告违反第四条有关规定，原告有权解除合同，收回承租权，不退还保证金及未到期租金，因此造成原告的一切损失由被告承担。七、被告逾期交纳租金，除应如数补交外，每逾期一天收取3%滞纳金。逾期超一个月，除追缴租金及滞纳金外，原告有权解除合同，收回营业场地并不退还保证金……”。后双方又于当日签订《补充合同》，关于费用收缴办法，约定：“1、乙方（被告）同意甲方监督乙方与该营业楼所有承租户的合同、协议签订，甲乙双方各委派专人共同收取该营业楼所有承租户的租金，乙方向承租户出具相关单据，收取的租金交纳甲方账户，用于支付乙方应交租金，甲方向乙方出具相关手续，达到乙方应交承租费用之后，甲方不再介入，乙方不得单方收取承租户租金。2、2010年11月30日到期租户租金仍执行原合同，承租费收取由甲方执行，但计入乙方应交甲方承租费用范围以内”。合同签订后，被告一直如约履行合同义务，并于2011年3月9日对商场进行了装修装饰及扩建。通过原告时任副局长（分管局长）赵某的证言，一审法院认定原告晚向被告交付租赁物130天。自2012年始，被告申请每年免交税款75500元并获原告同意，以后每年实际缴纳租金的数额为1424500元，缴纳时间为每年年底缴纳当年租金。2017年的租金被告缴纳了100000元，尚欠1324500元未缴纳。原告多次追索未果，诉至一审法院。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除条件。本案原、被告双方签订的《租赁合同》及《补充合同》系原、被告真实意思表示，虽然合同第七条明确约定被告逾期一个月交纳租金，原告有权解除合同，但通过时任分管局长赵某的证人证言可以认定，原、被告在合同履行过程中，因某些实际情况影响到被告施工及业户的运营，原告认可租赁物晚交付被告使用130天，并且口头承诺给予被告补偿，但至今未予落实。鉴于上述情形，一审法院认为被告缴纳租赁费的时间可晚于约定时间130天，即2018年5月10日。原告既然承诺给予被告相关补偿，虽然双方没有具体的补偿措施，但原告并未履行承诺，未落实相应的补偿措施。因此被告未按时交付租金的行为，不应导致合同解除，原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》，一审法院不予支持。关于拖欠的2017年租赁费，原告主张为140000元，但通过庭审查明的事实，实际应为1324500元。关于违约金，原告主张“以1400000元为基数，按照每天3%”的标准，一审法院认为，虽然合同双方约定“每逾期一天收取3%滞纳金”，但该约定明显超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“造成损失的百分之三十”，且被告辩称合同中约定的是滞纳金而非违约金，原告要求被告承担违约金无事实依据。因此，一审法院认定《租赁合同》中对违约金的约定不明，对于原告主张的违约金一审法院不予支持，但由于被告拖欠租赁费给原告造成的利息损失，被告应予赔偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，一审法院于2019年5月10日判决：一、被告龙口市黄城诚成服装商场于判决生效之日起十日内向原告龙口市市场发展管理局支付2017年的租赁费1324500元及利息（自2018年5月11日起，至本判决确定的履行期限届满之日止，按照年利率6%计算）。二、驳回原告龙口市市场发展管理局的其他诉讼请求。案件受理费17500元，由原告龙口市市场发展管理局承担780元，被告龙口市黄城诚成服装商场承担16720元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交：1.周全胜、赵真、焦宁先、**东4份证人证言，证明上诉人曾要求被上诉人将装修工程改为夜间施工，导致被上诉人延期运行，上诉人要求被上诉人两年内不调整现有业户租金，以上4人为租户。2.高某证言一份，高某系涉案房屋装修的承包人，申请高某出庭作证，证明涉案房屋装修工程约定于2011年1月份开工，2011年6月份完工，工期6个月，因原有业户拒绝搬离现场，且只能夜间施工，导致工程无法正常开展，工程实际于2011年5月1日开始施工，2012年11月才完工。被上诉人因此补偿高某30万元，增加了装修成本。同时证明上诉人迟延130天才交付房屋，并且在租赁合同之外加重了被上诉人的合同义务，包括夜间装修施工和两年内不调整房租，间接印证赵某证明的真实性。经质证，上诉人对证据1中4份证明的真实性、关某均不认可，而且从内容来看，系同一个模板打印，对需证明的目的有明显的诱导性，该组证据不属于民诉法司法解释中关于二审新证据的范围。对于证据2的真实性不予认可，且与本案无关，不能证明被上诉人的证明目的。证人高某到庭作证称，其给赵剑武干工程时，很多业户白天需要营业，业户要求证人晚上施工，所以工期拖延了很长时间，无形中增长了很多的费用，最后证人和赵剑武协商，赵剑武补偿了证人30万元。装修合同约定2011年1月开工，半年完工。实际上2011年5月份陆续开始施工，2012年11月份证人分内的活儿才完工。后证人称赵剑武告诉其要夜间施工。上诉人对证人证言证明目的及真实性不予认可，主张因证人明确说明是被上诉人赵剑武让证人晚上施工，而且本案的纠纷根本在于被上诉人自2017年一直拖欠租金，被上诉人所称的迟延交付并不存在，上诉人根据合同法第227条“承租人无理由不支付租金的，出租人可以解除合同”之规定，行使解除权是正当的，至于被上诉人在合同解除后主张其装修期间的残值部分，可以另案主张。被上诉人对证人证言无异议，主张证人提到之所以改到夜间施工，是由于业户不准许白天施工，该业户不是与赵剑武签订合同的业户，而是与上诉人签订的合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是上诉人要求解除其与被上诉人签订的租赁合同应否支持。虽然被上诉人逾期向上诉人交纳租金，但时任上诉人分管局长赵某证明，上诉人与被上诉人在合同履行过程中，因某些实际情况影响到被上诉人施工及业户的运营，上诉人认可租赁物晚交付被上诉人使用130天，并且口头承诺给予被上诉人一定的补偿，但至今未予落实。一审法院为查明本案事实，对证人赵某进行了调查核实，并无不当。结合二审审理期间证人高某到庭作证的证言，鉴于上诉人承诺给予被上诉人相应的补偿，但双方就有关补偿的问题并未协商一致，本院认为被上诉人不属于无理由不支付租金的情形，在此情况下上诉人要求解除其与被上诉人签订的《租赁合同》，理由不成立，一审法院不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17500元，由上诉人龙口市市场发展管理局负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  门 伟审判员  王莉莉二〇二〇年二月三日书记员  潘姝卉