吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉民终558号 上诉人（一审被告、申请执行人）：王洪伟，男，1972年11月2日生，汉族，个体工商户，住珲春市。 上诉人（一审被告、申请执行人）：宋良庆，男，1968年6月19日出生，汉族，个体工商户，住珲春市。 共同委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、执行案外人）：纪凤艳，女，1965年9月29日出生，汉族，退休，住珲春市。 委托诉讼代理人：崔贵文、姜夏，吉林延大律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：沈伟，男，1979年6月14日出生，汉族，个体工商户，住珲春市。 一审第三人：珲春新弘房地产开发有限公司，住所地珲春市新安街。 法定代表人：金成俊，该公司经理。 上诉人王洪伟、宋良庆因与被上诉人纪凤艳、一审第三人沈伟、珲春新弘房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）吉24民初138号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王洪伟及王洪伟、宋良庆共同委托诉讼代理人潘佳璇，纪凤艳及其委托诉讼代理人崔贵文，沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪凤艳向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得执行珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房；2.确认纪凤艳与新弘公司之间签订的《馨弘花苑小区楼预定书》合法有效，确认纪凤艳享有对珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房的实体权利；3.本案全部诉讼费用由王洪伟、宋良庆负担。 一审法院认定事实：（一）2016年10月8日，纪凤艳与新弘公司签订了馨弘花苑小区楼预定书，其主要内容为1.原合同名宋良庆现更名为纪凤艳；2.开发单位为新弘公司，定房方为纪凤艳；3.房号为馨弘花苑3栋10号门市，面积为252.32平方米，单价为7000元，总房款为1766240元，付款方式为抵工程款；4.注明：概不退换；5.王洪伟以纪凤艳代理人身份在合同上签字。 （二）2017年6月20日，王洪伟（协议甲方）与沈伟（协议乙方）及案外人刘延飞、张铁民、杨春茂、李峰、赵超男（划掉改为李秋山）、纪凤艳（协议第三人）签订《房屋购买权转让协议》一份，主要内容为：鉴于宋良庆与甲方系（合作关系），甲方已与珲春新弘房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订了6份“馨弘花苑小区楼预定书（以下简称“X号门市的房屋买卖合同”），房号分别为：珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市、2号门市、7号门市、8号门市、9号门市、10号门市。其中，7号门市、8号门市、9号门市、10号门市的房屋买卖合同，甲方是以“宋良庆”的名字进行签署的，1号门市、2号门市的房屋买卖合同，甲方是以“王洪伟”的名字进行签署的，上述6套房屋的买卖合同均由甲方亲笔签署，故甲方系实际权利人，有权将上述6套房屋的购买权转让给乙方。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释等法律规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、公正的基础上，经友好协商一致，就上述6套房屋的购买权转让事宜，达成以下协议：第一条、转让标的：1.房号珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积252.32平方米，单价每平方米7000元；2.房号珲春市馨弘花苑小区3栋2号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；3.房号珲春市馨弘花苑小区3栋7号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；4.房号珲春市馨弘花苑小区3栋8号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；5.房号珲春市馨弘花苑小区3栋9号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；6.房号珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积252.32平方米，单价每平方米7000元（转让标的部分原文为表格，为表述方便转化为文字）。甲方已享有上述转让标的的购买权利，同意按本协议约定将上述6套房屋的购买权利转让给乙方。第二条、转让价格：甲、乙双方约定上述6套房屋购买权的转让价格为人民币10556000元整（大写：壹仟零伍拾伍万陆仟圆整）。第三条、付款方式：3.1乙方应向甲方支付200万元（大写：贰佰万元）定金。3.2乙方应于本协议签订后3个月内向甲方支付400万元（大写：肆佰万元整）。3.3乙方应于2017年12月20日前向甲方支付4556000元尾款（大写：肆佰伍拾伍万陆仟圆整）。乙方将上述款项全部支付完毕后即享有上述转让标的的购买权利，如乙方未按本协议约定支付上述任意一期款项，甲方有权保留上述6套房屋的购买权利，乙方或乙方指定的第三人与开发公司签订的涉及上述转让标的的任何协议或合同，甲方有权请求开发公司配合解除相关合同或协议，乙方亦应予以配合。第四条、转让标的存在的瑕疵及风险：包括但不限于以下瑕疵及风险：4.1上述6套房屋已被开发公司抵押给银行，开发公司无法给甲方办理产权变更（过户）手续，甲方暂不享有上述6套房屋的所有权，甲方仅享有上述6套房屋的购买权。4.2如开发公司不能及时偿还上述6套房屋贷款时，存在银行“收房”的风险，银行如向法院申请拍卖上述6套房屋，银行享有优先受偿权，存在乙方无法取得房屋所有权及购买权的风险。4.3上述转让标的交付给乙方前可能拖欠的各项费用（包括但不限于水、电、煤气、物业、暖气费、专业设施入网费、通讯费、房产税、土地使用税等）均需由乙方承担。4.4上述转让标的可能存在办理多项产权变更（过户）手续的风险【包括但不限于从开发公司名下变更（过户）至甲方名下的手续及由甲方名下变更（过户）至乙方或乙方指定第三人名下的手续】；若乙方需要办理产权变更（过户）手续的，应由乙方自行与开发公司沟通办理流程并需由乙方自行出面办理，需要甲方配合协调时，甲方仅作为中间方进行协商，甲方既不负责办理任何手续，也不参与任何沟通。乙方已知悉上述转让标的存在及可能存在的瑕疵和风险，乙方愿意承担上述转让标的存在的所有瑕疵及由此产生的各项风险，乙方不得以房屋存在瑕疵为由解除、撤销本协议或向任何机关或部门主张本协议无效。无论开发公司能否及时偿还上述6套房屋的抵押贷款，均与甲方无关，甲方对以上所有瑕疵、可能出现的瑕疵及可能产生的一切风险不承担任何责任。第五条、税费及转让标的变更费：乙方办理上述转让标的的产权变更（过户）手续所花费的一切费用及需要缴纳的相关税、费均由乙方自行承担。第六条、违约责任：6.1如乙方未按本协议约定期限支付任何一期转让价款或乙方未履行本协议约定的其他义务的，视为乙方违约，甲方已收取的定金及后两期转让款视为乙方违约金不予退还。6.2乙方如有上述违约行为，甲方有权解除本协议；乙方因迟延支付或不支付本协议约定款项给甲方造成的一切损失，由乙方承担赔偿责任；因乙方违约，甲方为主张权利而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、住宿费等一切费用）由乙方承担。6.3鉴于转让标的存在上述瑕疵，故甲方以本协议第二条价格将转让标的的购买权转让给乙方，乙方自愿接受本协议约定。第七条、其他：因乙方共欠第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男（系沈伟爱人）人民币万元（大写：），乙方需要将上述转让标的抵押给第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男6人，乙方要求甲方将上述转让标的分别更名至6人名下，即分别以6人的名字与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。抵押明细如下：1.将珲春市馨弘花苑小区3栋7号门市抵押给杨春茂，即由杨春茂出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。2.将珲春市馨弘花苑小区3栋8号门市抵押给李峰，即由李峰出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。3.将珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市抵押给纪凤艳，即由纪凤艳出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。4.将珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市抵押给刘延飞，即由刘延飞出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。5.将珲春市馨弘花苑小区3栋2号门市抵押给张铁民，即由张铁民出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。6.将珲春市馨弘花苑小区3栋9号门市抵押给赵超男（划掉改为李秋山），即由赵超男（此处未改为李秋山）出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。待乙方支付本协议约定的定金后，甲方同意按乙方提出的上述要求履行更名义务，若乙方未能按本协议约定履行相关义务的，甲方有权依据本协议第二条之约定，请求开发公司配合解除第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男（划掉改为李秋山）与开发公司签订的6份“馨弘花苑小区楼预定书”。第八条、争议的处理：8.1本协议履行过程中产生的任何争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向协议签订地人民法院起诉。8.2本协议为最终版本，若甲、乙双方此前签订的涉及上述转让标的的各项合同或协议与本协议相冲突的，以本协议内容为准，此前签订的冲突条款自动失效。8.3本协议自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，各份协议具有同等法律效力。”王洪伟及沈伟分别在协议上签字。 （三）2018年9月2日，王洪伟（协议乙方）与新弘公司（协议甲方）签订《顶帐协议书》一份，主要内容为：“一、2014年乙方为甲方开发的珲春市馨弘花苑小区进行施工，施工范围为3、4、5号楼及地下室。2016年5月16日甲方将珲春市馨弘花苑小区3栋的1号门市、2号门市、7号门市、8号门市、9号门市、10号门市顶帐给乙方，鉴于上述六套房屋在银行有贷款，甲方承诺银行贷款利息由甲方进行偿还，贷款到期后由甲方偿还全部银行贷款。上述6套房屋顶帐工程款金额为10556000元。甲方顶帐给乙方后，乙方有权对外进行出售，收取购房款，甲方配合乙方办理相关手续。二、乙方本人指定将馨弘花苑小区3栋的7号、8号、9号、10号四套门市房给宋良庆。三、乙方名下的两套门市房经本人同意，将3栋1号门市房，于2017年7月7日更名为刘延飞。3栋2号门市房，于2017年7月21日更名为张铁民。宋良庆名下的四套门市房经本人同意，将3栋7号门市房，于2016年10月8日更名为杨春茂。3栋8号门市房，于2016年9月20日更名为李峰。3栋9号门市房，于2016年10月13日更名为李秋山。3栋10号门市房，于2016年10月8日更名为纪凤艳。四、本协议为甲方与乙方于2016年5月16日签订“馨弘花苑小区楼预定书”的补充协议。五、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。本协议自签订之日起生效。”新弘公司在协议甲方处盖章，王洪伟、宋良庆在协议乙方处签字、摁手印。 （四）2016年10月9日，纪凤艳向沈伟转账33万元。 （五）纪凤艳提供转账记录证明纪凤艳通过案外人李海亭向沈伟转账63.1万元。分别为：2016年10月8日转账10万元；2016年10月23日转账9.7万元；2016年11月23日转账5万元；2017年1月11日转账6万元；2017年5月18日转账14.5万元；2017年5月23日转账10万元；2017年6月11日转账7.9万元。沈伟于2017年9月15日、2018年1月5日分别出具10万元及11万元的收条。 （六）2019年1月10日，一审法院作出（2018）吉24民初491号民事判决书，判决沈伟向王洪伟、宋良庆支付6套房屋剩余转让款8368080元及律师代理费200000元。2018年12月11日，经王洪伟、宋良庆的申请，一审法院作出（2018）吉24民初491号民事裁定，查封了涉案房屋。2019年4月17日，纪凤艳提出案外人执行异议申请，一审法院于2019年5月10日，作出（2019）吉24执异66号执行裁定书，驳回了纪凤艳的异议请求。 另查明，涉案房屋登记在新弘公司名下，不动产权证号为吉（2018）珲春市不动产权第XXXX号，面积252.32平方米，登记时间为2018年12月3日。 一审法院认为：2016年10月8日新弘公司经王洪伟、宋良庆同意与纪凤艳就涉案门市房重新签订了馨弘花苑小区楼预定书。新弘公司将出具给宋良庆的房款收据转交给纪凤艳，现由纪凤艳持有房款收据。本案中被执行人为沈伟，但涉案房屋未登记在沈伟名下，沈伟与新弘公司亦未签订房屋买卖合同，因此不应将涉案房屋作为执行标的执行。王洪伟、宋良庆主张新弘公司与纪凤艳之间不属于真实的房屋买卖合同关系，但未提供证据证明，因此对其抗辩不予支持。纪凤艳对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，故对其主张予以支持。 对于纪凤艳要求确认纪凤艳与新弘公司之间签订的《馨弘花苑小区楼预定书》效力问题，案外人执行异议之诉的诉讼目的是阻却执行，案外人是否享有阻却执行的实体权利是案外人执行异议之诉中的主要审查范围，纪凤艳要求确认的合同并非是纪凤艳及被执行人沈伟之间签订的合同，因此不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理，纪凤艳可就此另行主张权利。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第（一）项之规定，判决：一、停止执行吉林省珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房（面积为252.32平方米）；二、驳回纪凤艳的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由被告王洪伟、宋良庆负担。 王洪伟、宋良庆上诉请求：1.请求撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民初138号民事判决书，依法改判“继续执行吉林省珲春市馨弘花苑小区门3栋10号门市房（面积为252.32平方米）”。2.判令本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决不应仅以“本案中被执行人为沈伟，但涉案房屋未登记在沈伟名下，沈伟与新弘公司亦未签订房屋买卖合同”为由，认定不应将涉案房屋作为执行标的执行。不动产的设立以登记为生效要件，涉案房屋未办理产权登记，仅是以纪凤艳名义与新弘公司签订了预定书，不能由此确定纪凤艳为房屋所有权人而排除执行，需要对纪凤艳签订预定书的缘由进行事实确认。一审法院在事实部分已经对王洪伟与沈伟于2017年6月20日签订的《房屋购买权转让协议》中全部内容进行了认定，即涉案房屋原系王洪伟、宋良庆从新弘公司顶账工程款取得，后又协议转让给沈伟，并由沈伟抵押给纪凤艳并将房屋预定书更改在纪凤艳名下。对此延边州中级人民法院（2018）吉24民初491号生效判决书（原告王洪伟、宋良庆与被告沈伟之间房屋买卖合同概括转让纠纷）也进行了事实确认，并判决沈伟作为涉案房屋的权利受让人应当向上诉人支付转让价款。由此，虽然沈伟并未与新弘公司签订房屋买卖合同，但是纪凤艳与新弘公司签订预定书，是基于沈伟向王洪伟购买涉案房屋后的指示行为，沈伟系涉案房屋受让取得的真实权利人，故涉案房屋可作为执行标的。二、一审法院在未对纪凤艳如何取得房屋进行核实的情况下作出判决，事实认定不清。纪凤艳主张通过沈伟向王洪伟和宋良庆购买并支付房款，但未提供任何证据证明，而该陈述与生效的法律文书中认定事实相矛盾。首先，纪凤艳在起诉状中主张“纪凤艳通过沈伟从王洪伟和宋良庆手中以120万元价格购买涉案房屋，之后又通过沈伟向王洪伟和宋良庆支付了购房款”。但涉案房屋预订书中的房款价格为176万余元，与纪凤艳主张的120万元价格明显不符，如按照纪凤艳上述主张，其与王洪伟和宋良庆之间必然需要签订房屋买卖合同，但纪凤艳自始未提供与王洪伟、宋良庆之间的房屋买卖合同。其次，纪凤艳应当提供其向王洪伟和宋良庆支付了120万元房款的证据。但上诉人只是自沈伟处收取了根据2017年6月20日《房屋购买权转让协议》中的包括涉案房屋在内的六套房屋的总定金200万元，对于纪凤艳所述的房款，上诉人从未收到。最后，延边州中级人民法院（2018）吉24民初491号生效判决书已经确认了沈伟从王洪伟和宋良庆处购买了包括涉案房屋在内的六套房屋，纪凤艳的主张无疑与该部分认定事实相矛盾。因此，根据上诉人的证据显示和生效文书确认的事实，纪凤艳仅是沈伟基于抵押借款行为的预定书登记人，与上诉人或者沈伟之间均不存在真实有效的房屋买卖关系，不具有排除执行的权利。三、第三人沈伟在本案中的陈述与之前另案中的陈述及生效文书确认的事实不符。延边州中级人民法院（2018）吉24民初491号生效判决书第9页事实认定部分表述为“涉案6套门市已交付沈伟占有、使用。沈伟在庭审中陈述将涉案六套门市抵押给了案外人刘延飞、纪凤艳等六人”。沈伟在本案中的陈述与之前另案中的陈述及生效文书确认的事实不符，应以沈伟之前的陈述及生效判决确认的事实为准。另，沈伟因购买包括本案诉争房屋在内的六套房屋欠付价款被起诉，如房屋是纪凤艳通过沈伟已经向王洪伟购买，沈伟再次向王洪伟购买且对于要求其承担涉案房屋价款从未提出过异议，明显不符合常理。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，应予以改判。 纪凤艳辩称：上诉人主张纪凤艳与沈伟之间发生借款抵押关系没有任何事实依据，纪凤艳是购买涉案房屋，对涉案房屋享有实体权利。1.纪凤艳与新弘公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，并持有购房款收据原件，系真实的房屋买卖关系。纪凤艳是通过与沈伟一起到新弘公司，且在王洪伟和新宏公司均在场的情况下，得到了王洪伟关于涉案房屋处理事宜全权由沈伟负责，购房款直接交付给沈伟的明确答复之后才将购房款直接给付至沈伟，新弘公司也是基于以上事实才与纪凤艳签订的房屋买卖合同，并交付了涉案房屋购房款收据，王洪伟以宋良庆的代理人及涉案房屋权利人的双重身份在代理人处签字确认，王洪伟与宋良庆已经通过客观行为及协助变更合同的方式将涉案房屋处分给了纪凤艳。2.纪凤艳已通过沈伟将全部购房款支付给上诉人，合同义务已经履行完毕。上诉人称只收到沈伟定金200万元而从未收到购房款的理由不能成立。（2018）吉24民初491号生效民事判决书当中已经认定了沈伟已向上诉人支付了购房款共计2187920元，其中包含了纪凤艳向沈伟支付的购房款120万元。上诉人称涉案房屋系176万元，出售给纪凤艳120万元时沈伟未提出异议不符合常理的观点属逻辑错误。纪凤艳是通过沈伟从上诉人手中购买的房屋，在新弘公司处变更合同时上诉人已经签字同意，沈伟不是出售自己的房屋，没有理由提出异议。涉案房屋价款并未低于实际市场价格，其他同类、同地段五套门市房已经进入评估、拍卖程序，只要查实评估报告和网络拍卖保留价款是多少即可。开发商顶账房屋时往往为了抵顶更多的工程款，顶账的价款比实际市场价格高出很多是众所周知的事情。3.王洪伟、宋良庆与沈伟之间签订房屋买卖合同及购房权转让协议与纪凤艳无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 沈伟述称：一审判决正确。 本院二审期间，上诉人提供了（2018）吉24民初491号案件庭审笔录，证实沈伟在庭审时称将涉案房屋抵押给了纪凤艳。纪凤艳对此笔录质证称，其未参与庭审，对此不予认可。沈伟称不是其所说，不予认可。因纪凤艳并未参与该案审理，对此不予认可，且属于言词证据，没有其他客观证据佐证，本院对该证据的证明效力不予认定。本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于案外人纪凤艳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”各方当事人对王洪伟、宋良庆从新弘公司受让涉案房屋均无异议，纪凤艳于2016年10月8日与新弘公司就案涉房屋签订预订书，王洪伟在预定书上签字，且注明原合同名宋良玉现更名为纪凤艳，说明纪凤艳是通过王洪伟购买的涉案房屋。新弘公司给宋良玉开具的收据在纪凤艳处，开具时间是2016年5月16日，晚于预定书签订时间，且注明为支付工程款，数额为1766240元，与预定书约定房款数额一致，根据王洪伟、宋良庆二审所述，案涉房屋现拍卖成交价为120万元，按常理推断，在市场波动不大的情况下，顶账房卖出价一般低于顶账数额，所以预定书约定的房屋价格只是为了与收据数额相对应，并不当然认为该数额为纪凤艳的成交价。纪凤艳购买案涉房屋的事实成立。王洪伟与沈伟就案涉房屋签订的房屋购买权转让协议虽然在抵押明细中写明将案涉房屋抵押给纪凤艳，但该协议并没有纪凤艳的签字，与纪凤艳无关，纪凤艳对抵押不认可，王洪伟、宋良庆亦未提供其他证据证实有抵押的事实。纪凤艳在签订预定书后向沈伟付款，王洪伟、宋良庆承认收到沈伟转款200余万元，王洪伟、宋良庆虽称该款为定金，但并未提供证据证实。王洪伟、宋良庆应承担举证不能的不利后果。 综上，案涉房屋不能认定是沈伟的责任财产。王洪伟、宋良庆不能请求以该房屋抵偿沈伟所欠债务。王洪伟、宋良庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人王洪伟、宋良庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年二月十二日 法官助理 李 镇 书 记 员 刘晨阳