云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初5089号原告：玉溪尚居物业服务有限公司，住所地:云南省玉溪市高新区龙潭路上段黄金海岸美食广场4号综合楼2楼,统一社会信用代码：91530400336625610R。法定代表人：张富东,总经理。委托诉讼代理人：普艳云，女，1994年10月10日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区，系原告玉溪尚居物业服务有限公司职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：宋学文，男，1980年2月3日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区，系原告玉溪尚居物业服务有限公司职工，特别授权代理。被告：季艮微，女，1965年10月8日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：林存申，男，1971年10月12日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：林文斌，男，1991年10月13日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告玉溪尚居物业服务有限公司诉被告季艮微、林存申、林文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理，原告玉溪尚居物业服务有限公司的委托诉讼代理人宋学文到庭参加诉讼，被告季艮微、林存申、林文斌经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉溪尚居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年6月1日至2018年5月31日的物业管理费5343元，应缴纳滞纳金5738元，合计金额为11081元；2、判令被告承担本案案件受理费用。审理中原告将第1项诉讼请求变更为“判令被告支付原告自2015年6月1日至2018年5月31日的物业管理费5343元。”事实与理由：2015年6月1日原告与被告所在小区“珊瑚苑北区业主委员会”签订了珊瑚苑北区委托物业管理服务合同，合同约定了相关收费事项及收费标准，经过法定程序进行了公示，管理期限自2015年6月1日至2018年5月31日。该小区自2015年6月1日至2018年5月31日物业管理所有事务均由原告负责，并承担了该小区正常运行的所有费用，因此该小区业主委员会同意原告从每年7月1日开始收费。按合同约定被告每平方米应交纳物业费1.01元，每月承担垃圾清运费8元。被告房屋面积139.02平方米，经核算，其应交纳的物业管理费共计5343元，交费时间为每年7月份，在交费时期原告的工作人员亲自把物业费催缴通知交到珊瑚苑北区5幢1单元202号，但被告找种种理由拒绝交费。原告为维护合法权益不受侵害，只能诉至法院解决，望依法判决。原告针对其诉讼主张当庭提交了营业执照复印件一份、人口信息查询情况登记原件三份、《珊瑚苑北区委托物业管理服务合同》复印件一份、房产登记信息查询情况说明复印件一份、公示原件一份、2015年至2018年物业管理收费明细表原件三份、交纳物业服务费通知原件三份、物业费缴费催款通知书（存根联）原件四份、收款收据原件四份加以证明。被告季艮微、林存申、林文斌未进行答辩和举证、质证。本院认为，三被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利，由此产生的不利于其的法律后果由其自行承担。原告所举证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。综合原告的陈述、举证及本院认证，本院认定本案事实如下：2015年7月13日，原告（乙方）与珊瑚苑北区业主委员会（甲方）签订了《珊瑚苑北区委托物业管理服务合同》，合同约定：珊瑚苑北区业主委员会将位于玉溪市红塔区的物业管理委托原告实施，服务对象为珊瑚苑北区的全体业主和物业使用人，管理期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，物业管理服务费按住宅房屋房产登记的实际建筑面积收取，收费标准在上一年收费的基础上每平方米增加0.05元，按月收取，合同期内第二年收费标准于2016年6月1日起在2015年的基础上递增5%，第三年与2016年收费标准相同，收费起始计算期以甲、乙双方协商日期为准，乙方在进驻之日起向住户收缴第一年的物业管理费和垃圾清运费，以后年度费用于每年的6月起收缴，住户的垃圾清运费由原告代收代缴，每年一次性收缴，收缴标准按国家标准执行每户每月8元，业主逾期交纳物业服务费时，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金。合同中双方还对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量及标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于2015年7月20日进驻玉溪市红塔区珊瑚苑北区开始为该小区提供物业管理服务至2018年5月31日止。三被告系玉溪市红塔区1幢5单元202号的业主，在原告为该小区进行物业管理服务期间，经原告通知、催收，三被告至今未向原告缴纳物业管理服务费和原告代其垫付的垃圾清运费。2019年11月19日，原告向本院起诉，提出上述诉请。本院认为，《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……。”第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。……。”本案原告与珊瑚苑北区业主委员会签订《珊瑚苑北区委托物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同。三被告系珊瑚苑北区1幢5单元202号房屋的业主，应受上述合同的约束，原告按照合同的约定对珊瑚苑北区履行了物业管理服务义务，被告应按照合同的约定履行交纳物业管理服务费的义务，但经原告催缴被告至今未向原告交纳物业管理服务费，三被告的行为已构成违约。现原告要求三被告支付物业管理服务费有事实和法律依据，本院予以支持。虽然合同约定的委托管理期限是自2015年6月1日起至2018年5月31日止，但原告于2015年7月20日才进驻珊瑚苑北区开始进行物业服务，原告向三被告收取物业管理服务费的时间应自其进驻之日起开始计算，原告要求三被告自2015年6月1日起开始交纳物业管理服务费与事实不符，本院不予支持。由于合同中约定的各年度收费标准不一样，现原告按合同中约定的最低收费标准计收物业管理服务费是对自己合法权利的处分，不违反法律、法规的规定，本院不予反对。实际三被告应向原告缴纳的物业管理服务费（含垃圾清运费）是5116.56元【139.02平方米×1.01元×12－（139.02平方米×1.01元×12÷365×49天）＋139.02平方米×1.01元×12×2＋96×3】，原告主张的超出部分本院不予支持。本案在诉讼中因三被告下落不明，本院依法向三被告公告送达应诉材料和开庭传票原告支付公告费300元，现原告要求三被告承担，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、由被告季艮微、林存申、林文斌于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪尚居物业服务有限公司自2015年7月20日起至2018年5月31日止的物业管理服务费合计5116.56元；二、由被告季艮微、林存申、林文斌于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪尚居物业服务有限公司公告费300元；三、驳回原告玉溪尚居物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半征收计39元，由被告季艮微、林存申、林文斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决生效后，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长  桂丽华审判员  岳艾茜审判员  王滟波二〇二〇年二月二十五日书记员  魏 婷