嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初2859号原告：张培良，男，1963年12月2日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：李涛、陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。被告：嘉兴中安市场管理有限公司。住所地：嘉兴市周安路399号。统一社会信用代码：913304015540356278。法定代表人：邓保财，董事长。委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告张培良诉被告嘉兴中安市场管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理，因案情疑难复杂，本案依法经院长批准延长3个月，并于2020年2月19日第二次公开开庭进行了审理，并当庭宣判。两次开庭，原告委托诉讼代理人李涛、被告委托诉讼代理人王立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方之间的《认购协议书》，由被告立即返还原告购房款245万元及利息（从2013年12月16日起计算至被告实际履行之日，利率按同期银行贷款基准利率的2倍，即年利率4.35%计算，每日利息为：2450000*4.35%*2/360=592元），暂计算至2019年5月31日，利息1179430元，判决被告按已付购房款的一倍，即245万元向原告支付赔偿金；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2013年9月14日与被告签署了《嘉兴中安商贸园认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的嘉兴市中安商贸园7幢101、103室房屋两套，建筑面积为302.07平方米，总价款245万元，2013年10月10日前签订《商品房买卖合同》并付购房款50%，剩余款项于2014年1月30日付清等。后原告在《商品房买卖合同》上签字交给被告，并依约支付了全部购房款，但被告迟迟未将与原告签订的《商品房买卖合同》返还给原告，更未配合原告办理产权过户登记手续。现原告得知被告于2013年向原告销售房屋时隐瞒了案涉房屋存在抵押的情况，案涉房屋的抵押于2014年7月10日解除后，被告于2014年7月14日、2016年7月17日再次将案涉房屋进行抵押，并且案涉房屋已经于2018年12月24日被嘉兴市南湖区人民法院查封。因此，由于被告不诚信的行为导致原告所购买房屋迟迟不能过户到原告名下，原告购买房屋的目的不能实现。遂成讼。被告答辩称，房屋虽竣工验收，但尚未交付，也未签订正式的《商品房买卖合同》，不存在一倍赔偿。经审理，本院认定事实如下：原告张培良于2013年9月14日与被告中安市场签署《嘉兴中安商贸园认购协议书》，约定内容有：原告向被告购买中安商贸园7幢101、103室，建筑面积302.07平方米，总价款245万元，约定方式为分期支付；本认购书已确定双方买卖要约，认购方为取得本认购房屋的购买权，在填写本表时自愿交付定金50000元；2013年10月10日前，被告有义务为购买方保留该认购房屋，此间如被告擅自另行出售该房屋即视为违约，应按双倍定金额罚赔认购方；2013年10月10日前与被告签订《商品房买卖合同》，并付购房款50%，剩余款项于2014年1月30日付清；等等。当日，被告预收原告房款55万元。后原告分别于2013年10月9日支付70万元，12月15日支付120万元。以上共支付被告房款245万元。上述《认购协议书》签订后，双方未再签订《商品房买卖合同》，但于2013年10月1日，双方签订《中安商贸园商铺租赁合同》，由被告向原告返租上述商铺，租赁期限自2013年10月1日至2019年9月30日止，前三年年租金按总销售价的5%支付，后三年分别按6%、7%、8%支付，三个月一付，先用后付。自2014年1月14日起，被告中安市场开始支付租金，但截至目前，被告尚有部分租金未按约支付。另查，2012年12月19日案涉房屋设定抵押，抵押权人为嘉兴银行股份有限公司开发区支行，2014年7月10日注销后又于同日再次向嘉兴银行开发区支行设定最高额抵押，抵押期限至2019年7月11日。因嘉兴银行开发区支行对被告中安市场提起诉讼，案涉两房屋于2018年12月24日被嘉兴市南湖区人民法院查封。还查，案涉两房屋已竣工验收。本院认为，原被告虽仅签订了《认购协议书》，但双方对该协议中的买卖双方、买卖标的、价款、付款方式、付款时间等约定明确，且原告也支付了相应价款，根据《合同法》第十二条、第六十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原被告双方已经形成商品房买卖合同关系。被告以未签订正式合同为由否认双方存在买卖关系，理由不成立。被告出售房屋时案涉房屋存在抵押，且注销后继续抵押给此前同一个抵押权人，最终导致被告无法为原告办理产权证，故被告应根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定承担违约责任和赔偿责任。但关于违约责任中的赔偿损失和法定的赔偿责任，本院认为因双方在《认购协议书》中明确约定双方应于2013年10月10日前签订《商品房买卖合同》，但在被告不签订商品房买卖合同的情况下，原告未引起足够注意就房屋权利状态进一步核实，而是继续支付房款，其对后续自身损害亦具有一定过错。结合双方的过错，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿金额浮动范围，以及本案查明的事实、实际损失等实际情况，本院酌定由被告返还原告购房款245万元后，赔偿的损失，本院酌定以245万元为基数，自2013年12月16日起计算至判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；关于赔偿责任，本院酌定可同样按上述标准计付。超过本院认定部分，本院不予支持。原告称签订过商品房买卖合同，但并未提供证据证明，故本院对其该项意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张培良与被告嘉兴中安市场管理有限公司签订的《嘉兴中安商贸园认购协议书》；二、被告嘉兴中安市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张培良购房款245万元，并赔偿自2013年12月16日起至判决确定的履行之日止的利息损失（以245万元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；三、被告嘉兴中安市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张培良赔偿金（以245万元为基数，自2013年12月16日起计算至判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）；四、驳回原告张培良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54356元，由原告张培良负担21905元，被告嘉兴中安市场管理有限公司负担32451元，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  徐东文人民陪审员  毛菊英人民陪审员  邱金凤二〇二〇年二月十九日书 记 员  陶一敏1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。