江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终36号上诉人（原审原告）：景德镇市国信资产管理有限公司，住所地：江西省景德镇市瓷都大道1109号（国资大厦四楼）。法定代表人：邓景扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：万世洋，江西京天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈忠新，男，1981年2月3日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：方永红，江西晨天律师事务所律师。上诉人景德镇市国信资产管理有限公司因与被上诉人陈忠新房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。景德镇市国信资产管理有限公司上诉请求：1.改判一审判决第三项为陈忠新支付租金994998元及违约金（以实欠租金741662元为基数，自2019年2月18日起至实际清偿之日止，按每月2%计算）；2.一、二审诉讼费由陈忠新承担。事实与理由：1.关于减免四个月租金253336元。珠山路改造共计7个月，改造期间陈忠新从未停止营业，陈忠新称装修影响了其经营，导致收入下降，但未提供证据。医药大楼的改造是全封闭的，改造期间承租户歇业且破坏了装修，与本案不同，陈忠新一直正常经营，不能因为医药大楼减免了四个月租金就给予陈忠新四个月租金减免；2.关于2014年之前拖欠的租金321668元。一审认为2014年之前陈忠新拖欠的租金321668元已过诉讼时效，属适用法律错误。陈忠新一审中未提出诉讼时效抗辩，一审不得主动适用诉讼时效规定。陈忠新提交了2009年双方签订的房屋租赁合同，承认租赁关系是从2009年开始的，租赁关系是延续的，陈忠新也一直在交纳租金，陈忠新交纳的租金应当为先补足之前拖欠的金额再计算之后应交纳的金额，即便要计算诉讼时效也应当从陈忠新最后一次交纳租金开始计算。另外，陈忠新在2018年3月13日向景德镇市国信资产管理有限公司出具了承诺书，承诺自愿支付截止2017年12月31日前拖欠的租金1092354元，一审即便不支持陈忠新拖欠的1156668元，也应当支持1092354元，即支持2014年之前拖欠的租金257354元；3.关于违约金。租赁合同约定的违约金为每日1%，法院如果认为违约金过高可以适当调低违约金比例，但一审认定违约金按照银行同期利率计算明显过低，应当以法律上可以支持的上限即每月2%计算。陈忠新答辩称，一审判决正确，请求驳回景德镇市国信资产管理有限公司的上诉请求。1.珠山中路的改造是对整个珠山中路的店面都造成了影响，景德镇市国信资产管理有限公司在起诉珠山中路的其他经营户的案件中，一审均参照了医药公司的判决，给予了四个月的减免，因此，本案一审法院在判决中给予四个月的减免于法有据；2.首先，景德镇市国信资产管理有限公司起诉所依据的合同是2014年以后签订的租赁合同，其次，景德镇市国信资产管理有限公司并无证据证明陈忠新2014年之前欠其租金，第三，按照最高法院的规定，租金是分段计算的，应当按每次租金到期的时间内计算诉讼时效，因此，一审不支持2014年拖欠租金的判决是正确的；3.一审依照其职权调整违约金，有理有据。景德镇市国信资产管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决陈忠新支付拖欠的租金1772334元并按照每日1%支付违约金（租金暂计算至2018年12月31日，实际应支付至陈忠新搬离租赁物之日为止，违约金应计算至支付全部拖欠租金之日止）；2.判决解除景德镇市国信资产管理有限公司与陈忠新签订的《房屋租赁合同》；3.判决陈忠新限期搬离租赁物；4.诉讼费由陈忠新承担。一审法院认定事实：景德镇市国有资产经营管理有限公司系景德镇城区珠山东路12号（原物资大楼）的所有权人。后该公司委托景德镇市国信资产管理有限公司经营管理。2014年12月1日，景德镇市国信资产管理有限公司（作为甲方、出租人）与陈忠新（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于景德镇市珠山中路（原物资大楼）的1-2层店铺出租给乙方经营，房屋租赁期自2014年12月1日至2019年9月17日，租金标准为2014年12月1日至2015年9月17日每月租金为63334元，2015年9月18日至2017年9月17日年租金为87万元，2017年9月18日至2018年9月17日年租金为93万元，2018年9月18日至2019年9月17日年租金为93万元；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按欠交租金的1%向甲方支付逾期付款违约金；乙方未按合同规定期限向甲方交纳租金，逾期15天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回乙方所承租的资产。另查，2015年8月10日，景德镇市国信资产管理有限公司有关人员七人召开办公会议，审议景德镇市医药公司大楼一楼承租户的有关问题。会议决定，因珠山中路改造，给予该大楼一楼承租户三个月装修期，并免收一个月房租。本案诉讼过程中，双方当事人经核算确定2014年12月1日至2017年12月31日期间陈忠新尚欠景德镇市国信资产管理有限公司店铺租金835000元。一审法院认为，景德镇市国信资产管理有限公司与陈忠新签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方当事人均应严格遵守。合同约定陈忠新未按规定期限交纳租金，逾期15天以上的，景德镇市国信资产管理有限公司有权单方终止合同。虽然合同中未明确约定租金交纳方式，但从履行合同情况可以看出应为按月缴纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。…”，陈忠新逾期15天以上未按约定期限交纳租金，景德镇市国信资产管理有限公司于2019年2月18日起诉请求解除合同，陈忠新于2019年2月25日签收该起诉状副本，故确认双方的《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除。关于景德镇市国信资产管理有限公司要求陈忠新搬离租赁物的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因房屋租赁合同已解除，现景德镇市国信资产管理有限公司要求陈忠新搬离租赁物，合理有据，予以支持。关于景德镇市国信资产管理有限公司要求陈忠新支付租金的诉请。因双方之间的房屋租赁合同已于2019年2月25日解除，则陈忠新应向景德镇市国信资产管理有限公司支付截至2019年2月25日的租金。合同解除后至陈忠新从租赁店铺搬出之日止，租赁店铺仍由陈忠新使用，陈忠新应支付房屋占有使用费而不是租金，故酌定陈忠新按原租赁合同中约定的租金标准即930000元÷12个月＝77500元/月向景德镇市国信资产管理有限公司支付房屋占有使用费。经核算确定2014年12月1日至2017年12月31日陈忠新尚欠店铺租金835000元。对于2018年1月至2019年8月陈忠新所欠租金，景德镇市国信资产管理有限公司诉称陈忠新尚欠租金303330元，陈忠新对2018年其所欠租金并未异议，但要求对2019年所欠租金金额回去再核对，但在规定期限内陈忠新并未提出相关证据，也未对该金额提出异议，则认定2018年1月至2019年8月陈忠新尚欠租金及房屋占有使用费为303330元，2014年12月1日至2019年2月25日陈忠新尚欠租金为835000+303330-77500×6=673330元。对于陈忠新提出，诉争店铺因珠山中路改造影响经营造成损失，景德镇市国信资产管理有限公司应减免租金。一审法院认为，景德镇市珠山中路进行亮化美化升级改造，历时7个月，在改造期间，对珠山中路的店铺经营业主的经营活动确确实实带来了影响，鉴于此，景德镇市国信资产管理有限公司给予景德镇市医药公司大楼一楼承租户三个月装修期，并免收一个月房租，根据公平原则，陈忠新同为珠山中路的承租户，亦应享有3个月装修期和1个月免租期，即免除4个月租金63334元×4个月=253336元。故陈忠新应支付所欠租金673330元-253336元=419994元。关于景德镇市国信资产管理有限公司要求陈忠新按每日1%支付拖欠租金违约金的诉请。陈忠新未按约定按期交纳租金，已构成违约，但景德镇市国信资产管理有限公司没有提供证据证明陈忠新逾期支付租金的具体情况，且诉请的违约金标准明显过高，故酌定从起诉之日即2019年2月18日起至实际清偿之日止以实欠租金419994元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付违约金。对于景德镇市国信资产管理有限公司要求陈忠新支付2011年9月至2014年12月所欠租金的诉请，陈忠新辩称该款与本案无关，且已超过诉讼时效。一审法院认为，双方当事人之间2014年12月1日租赁合同的签订是双方重新协商达成的新的合意，与双方2009年签订的租赁合同是两份独立的合同。景德镇市国信资产管理有限公司诉请的2014年12月1日之前的租金是依据双方2009年签订的租赁合同，其于2019年2月18日才提起本案诉讼，明显已经超出诉讼时效。且景德镇市国信资产管理有限公司未提交证据证明存在诉讼时效中止中断的情形，故陈忠新关于已过诉讼时效的抗辩理由成立，对景德镇市国信资产管理有限公司的上述诉请不予支持。判决：1.确认景德镇市国信资产管理有限公司与陈忠新签订的两份《房屋租赁合同》于2019年2月25日解除；2.陈忠新于判决生效后三十日内搬离景德镇市珠山中路12号（原物资大楼）1-2层店铺；3.陈忠新于判决生效后三十日内向景德镇市国信资产管理有限公司支付租金419994元及违约金（以实欠租金419994元为基数，自2019年2月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.陈忠新于判决生效后三十日内向景德镇市国信资产管理有限公司支付房屋占有使用费（自2019年2月26日起至陈忠新从租赁店铺搬出之日止，按77500元/月的标准计算）；5.驳回景德镇市国信资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22751元，由景德镇市国信资产管理有限公司承担9401元，陈忠新承担13350元。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审减免四个月租金是否妥当；2.陈忠新应否支付2014年之前拖欠的租金；3.违约金如何认定。关于一审减免四个月租金是否妥当的问题。景德镇市珠山中路进行亮化美化升级改造，历时7个月，改造期间对珠山中路的店铺经营业主的经营活动难免造成影响。景德镇市国信资产管理有限公司认为陈忠新并不因改造原因造成损失的说法，与客观事实不符，一审根据本案实际情况及公平原则，酌定减免陈忠新4个月租金，并无不当。关于陈忠新应否支付2014年之前拖欠的租金问题。一审收录在卷的《承诺书》载明：“截止2017年12月31日止，我欠贵公司租金共计人民币壹佰零玖万贰仟叁佰伍拾肆元整（￥1092354元）。对以上房屋租金欠缴金额，本人不持任何异议”，该《承诺书》由陈忠新出具。另外，《承诺书》中还作出了还款承诺与计划。该承诺书虽未载明出具时间，但根据文意，可推断出具时间为2017年12月31日之后，且所欠租金金额1092354元包括2014年之前拖欠的租金。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，陈忠新出具《承诺书》时，诉讼时效中断，景德镇市国信资产管理有限公司于2019年2月18日诉请陈忠新支付2014年之前拖欠的租金未超过诉讼时效，陈忠新应予支付。一审经主持双方对租金事项进行对账，双方均认可2014年12月1日至2017年12月31日欠租金835000元，但对于景德镇市国信资产管理有限公司主张的2014年11月之前欠租金321688元，景德镇市国信资产管理有限公司未提供相应证据，陈忠新不予认可，但根据陈忠新《承诺书》中的自认，可认定2014年11月之前欠租金257354元。关于违约金如何认定的问题。违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，景德镇市国信资产管理有限公司因陈忠新违约而导致的实际损失为逾期支付租金的利息损失，双方当事人约定的违约金过高，一审认定按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，未综合考量违约方的过错，本院酌定调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金。综上所述，景德镇市国信资产管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初260号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初260号民事判决第五项；三、变更景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初260号民事判决第三项为陈忠新自本判决生效之日起三十日内向景德镇市国信资产管理有限公司支付租金677348元（419994元+257354元=677348元）及违约金（违约金以实欠租金677348元为基数，自2019年2月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至实际清偿之日止）；四、驳回景德镇市国信资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费22751元，由景德镇市国信资产管理有限公司负担6401元，陈忠新负担16350元。二审案件受理费22751元，由景德镇市国信资产管理有限公司负担11751元，陈忠新负担11000元。本判决为终审判决。审判长  刘亮常审判员  欧阳国审判员  余 佳二〇二〇年二月二十日书记员  徐娟娟