广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13697号上诉人（原审被告）：李阳超，男，1966年11月28日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道49区河东第二工业邨第4栋601房（办公场所）。法定代表人：李阳超，总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄霞，广东宝源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市安乐浩益股份合作公司，住所地深圳市宝安区宝城44区兴华一路北11巷一号（办公场所）。法定代表人：周伟东。委托诉讼代理人：高雨琪，广东鼎方律师事务所律师。上诉人李阳超、深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司因与被上诉人深圳市安乐浩益股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21174号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李阳超、深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司的上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判上诉人李阳超支付被上诉人2017年3月-2017年10月租金尾款20000元;二、撤销原审判决第二项，改判上诉人李阳超支付被上诉人2017年3月-2017年10月管理费8000元；三、撤销原审判决第三项，改判上诉人李阳超支付被上诉人电费14728.46元。四、撤销原审判决第四项，改判上诉人菁菁园林公司无须对李阳超的债务承担连带清偿责任；五、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件详细事实，还原事实真相，仅依据被上诉人提交《承诺函》,做出对上诉人不利的判决，从上诉人提交的证据中能清楚反映《承诺函》存在诸多疑点，且未对上诉人提交的按金及水电保证金进行扣除。1.根据被上诉人于2017年3月1日《通知》内容，上诉人与被上诉人因租金问题己协商处理，恢复上诉人对涉案房屋的经营管理。通过通知内容可知，上诉人已经付清2017年3月1日前所拖欠的租金，否则被上诉人不可能恢复上诉人对涉案房屋的经营管理。2.根据被上诉人于2017年11月3日《通知》内容，被上诉人于2017年11月3日已经通过通知方式告知转租商户被上诉人己经收回物业并要求其他转租商户不得将租金交给上诉人,被上诉人己于2017年11月3日解除于上诉人的租赁合同关系，双方租赁关系到2017年11月3日终止。3.上诉人在2017年3月-2017年10月的租金共计528000元(66000×8),2017年3月-2017年10月期间上诉人通过现金及转账方式向被上诉人支付共计358000元，因上诉人与被上诉人之间不存在其他合同关系，故该款项应为2017年3月份后上诉人应支付租金，上诉人未支付房租为170000元(528000-358000)。4.《租赁合同书》第5条约定上诉人支付被上诉人按金120000元及水电保证金30000元，共计150000元，该款项应抵扣上诉人拖欠的房租，因此上诉人需支付的租金仅为20000元（170000-150000)。5.《租赁合同书》第5条约定上诉人支付租金后，被上诉人开具收款收据给上诉人。被上诉人明知上诉人将收款收据保留在涉案房屋七楼办公室保险柜中（租赁范围为六层，第七层系上诉人征得被上诉人同意后加建部分，第七层不属于租赁范围），非法进入七楼办公室并撬开保险柜，拿走其中全部材料。上诉人己报警，派出所对被上诉人的陈会计做了笔录，陈会计确认被上诉人拿走了保险柜里的全部材料。根据举证规则，应当由持有证据的一方举证，请求法庭责令被上诉人交出其拿走的全部资料。6.关于电费，2017年9月10月的电费系11月扣费，因11月3日双方解除租赁合同关系，上诉人确认被上诉人代缴电费22166.77元，但因托收账户尚未解除，又从上诉人的账号中扣掉7438.31元，该费用应予以抵扣，上诉人实际所欠电费为14728.46元。二、上诉人菁菁园林公司并不是本案的适格被告，一审判决认定上诉人菁菁园林公司自愿对李阳超的债务承担连带责任与事实不符，上诉人菁菁园林公司表示从未对该项诉讼请求予以确认，一审判决认定错误。1.本案是房屋租赁合同纠纷，《租赁合同书》合同双方分别是出租方：深圳市安乐浩益股份合作有限公司，承租方：李阳超。根据合同的相对性原理，因该租赁合同所产生的租金等争议与上诉人菁菁园林公司无关。2.上诉人菁菁园林公司是独立法人，其向李阳超租用涉案大楼的房屋是正常的商业行为，向房屋租赁管理办公室备案是正常申报行为。3.上诉人菁菁园林公司仅租用了涉案房屋的601室，并进行工商注册登记，上诉人菁菁园林公司支付租金仅限其租用面积。4.涉案房屋的承租及转租行为都为李阳超的个人行为，上诉人菁菁园林公司从未参与租赁合同及转租合同签订及租金的收缴等行为。三、上诉人与被上诉人之间的签订的《租赁合同书》因被上诉人没有合法的房地产证明和规划许可证，《租赁合同书》是无效的，故合同约定的滞纳金是无效条款，一审法院按2%计算滞纳金是没有依据的。被上诉人深圳市安乐浩益股份合作公司答辩称：一、原审法院对于事实认定与法律适用无误。二、针对上诉状进行说明。1.上诉人认为2017年3月1日的通知是上诉人恢复了被上诉人的经营管理，与被上诉人收到了上诉人的所有租金款项，这没有因果关系。2.上诉人主张2017年3月-10月之间向被上诉人支付了35.8万元是用于支付2017年3月-2017年10月的租金，不符合事实。上诉人在2017年9月才写下《承诺书》，承诺向被上诉人付款，金额为55.4万元。如果上诉人认为35.8万元是用于支付2017年3月-10月的租金，这个与后来上诉人出具的《承诺书》是相违背的。3.《租赁合同书》中约定的押金，因为上诉人的违约作为违约金，上诉人没有向被上诉人退还押金的理由。4.关于电费，在上诉人提交的新证据中，仅能看出上诉人扣除7438.31元的电费，但无法证明该笔电费与被上诉人或被上诉人的房屋有任何关联性，也只能看出电费，不能看出扣除部分。被上诉人提交了资料明确有向供电局缴费的记录，同时在一审中上诉人也承认该笔电费是代缴，所以该笔款项没有争议。5.原审判决明确记载了涉案房屋具有土地规划证等相应资料，不属于上诉人代理人认为的无效合同，并且相应的资料已提交给原审法院。被上诉人深圳市安乐浩益股份合作公司的原审诉讼请求：1.被告李阳超支付2017年2月至12月的租金686000元；2.被告李阳超支付2017年1月至12月的管理费12000元；3.被告李阳超支付原告代缴的电费22166.77元；4.被告李阳超支付拖欠租金的滞纳金174360元（按照每月2%计算，从2017年2月暂计至2018年7月，计算至被告实际偿还之日）；5.被告深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司对本案诉讼金额承担连带清偿责任。6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2012年9月28日，原告作为出租方（甲方）、被告李阳超作为承租方（乙方），签订一份《租赁合同书》，相关约定如下：1.甲方有综合大楼一栋6层，坐落于43区107国道旁，租赁期限自2012年10月1日起至2017年12月30日止，每月租金为60000元，第三年起租金递增10%，即2014年10月1日起至2017年12月30日每月租金66000元，每月管理费1000元；2.乙方应于本合同签章之日向甲方支付两个月按金120000元、水电费保证金30000元。保证金在合同期满后，给甲方验收原房屋配套设施无损并交清一切费用，移交手续后退还乙方；3.每月5号前付清当月租金，如拖欠租金按每天收取滞纳金3%；4.租赁期间，乙方应及时按每月付清水电费用，并由乙方承担延期付款的违约责任。2012年12月13日，深圳市宝安区房屋租赁管理办公室向被告菁菁园林公司核发了涉案房屋租赁凭证。2017年9月1日，被告李阳超向原告出具一份《承诺书》，称其因资金周转困难，从2016年12月起未向甲方支付租金，至今累计拖欠款项如下：2017年1月欠26000元及2017年2月至9月房租共计554000元，被告李阳超承诺2017年10月20日之前向原告支付上述拖欠房租款共计554000元，否则原告将解除与被告李阳超之间签订的《租赁合同书》并且收回上述物业，被告李阳超向原告支付滞纳金，自拖欠款发生时开始按照每个月百分之三计算。被告李阳超庭后提交一份《付款清单》，并主张其在2017年分别向原告支付了下列款项：1.2017年3月3日，以现金方式支付10万元；2.2017年3月21日，以银行转账方式向原告支付60000元；3.2017年4月27日，以银行转账方式向原告支付66000元；4.2017年6月5日，以现金方式支付66000元；5.2017年10月13日，以案外人李燕的名义向原告银行转账50000元、9900元、6100元，共计66000元。原告对于被告于2017年10月13日支付的66000元，确认系支付2017年1月拖欠租金26000元及2017年2月部分租金40000元，并主张其余款项均系支付2016年拖欠款项。另查明：1.被告菁菁园林公司于2001年2月15日登记注册成立，注册资本500万元，法定代表人为被告李阳超；2.庭审中，原被告确认被告李阳超承租涉案房屋用于被告菁菁园林公司经营，被告菁菁园林公司对于原告要求其承担连带责任的诉讼请求予以确认；3.原被告确认租赁合同期限届满后，两被告已于2018年1月1日搬离涉案房屋。4.宝安建设局城规股核发了编号为91-53#建设工程规划许可证，建设单位为新安镇翻身安乐六一队，建设位置为43区，建设项目为六层综合楼，原告主张涉案房屋即为上述建设工程规划许可证登记的建筑物。以上事实，有原告提交的租赁合同书（原件）、宝安区房屋临时使用（出租）人证明、房屋租赁凭证[登记（备案）号：宝F045412（备）]（原件）、承诺书（原件）、代缴电费证明（复印件）、被告提交的租赁合同书、通知（2017年11月3日）、通知（2017年3月1日）、报警回执、2017年华江达大厦付租金明细表、银行转账记录、微信转账记录、收据、租赁表、装修工程明细表及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：原被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应全面遵照履行。关于被告李阳超拖欠租金的数额，因双方已于2017年9月1日以《承诺书》的形式对被告所欠款项进行了对账，故法院对于被告提交《付款清单》中2017年9月1日之前所付款项不予审查，被告出具承诺书之后于2017年10月13日支付66000元,故被告2017年1月拖欠26000元租金已付清，2017年2月的租金已付40000元，因此被告尚欠2017年2月至12月租金686000元【（66000×10）+（66000-40000）】，法院对于原告要求被告李阳超支付租金686000元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，合同约定：“每月5号前付清当月租金，如拖欠租金按每天收取滞纳金3%”，现原告主张滞纳金按照每月2%的标准计算，法院予以确认，故2017年2月滞纳金应以欠缴租金26000元为基数，自2017年2月6日之日起算，2017年3月滞纳金应以欠缴租金66000元为基数，自2017年3月6日起算，2017年4月滞纳金以欠缴租金66000元为基数，自2017年4月6日起算，以此类推……2017年12月滞纳金应以欠缴租金66000元为基数，自2017年12月6日起算，均按照月利率2%的标准计至被告付清之日止。关于原告要求被告李阳超支付2017年1月至12月管理费12000元的诉讼请求。原告主张被告李阳超未支付2017年1月至12月管理费，被告李阳超主张根据其提交的付款记录，其已支付该费用。法院认为，合同约定每月管理费1000元，与被告李阳超提交的付款记录金额不一致，且被告李阳超主张的现金支付均无证据证明，此外，被告李阳超在未结清租金的情况下单独另付管理费，与常理不符。综上，被告李阳超未提交充分有效证据证明其已支付2017年1月至12月管理费，故被告李阳超应向原告支付该期间管理费12,000元。关于原告要求被告李阳超支付原告代缴电费22166.77元的诉讼请求。庭审中，被告李阳超确认原告代其缴纳电费22166.77元，故被告李阳超应向原告支付代缴电费22166.77元。关于原告要求被告菁菁园林公司承担连带责任的诉讼请求，庭审中，被告菁菁园林公司对原告该项诉讼请求予以确认，法院认为，被告菁菁园林公司自愿对被告李阳超的债务承担连带责任，系其对自身权利的处分，法院予以确认，故被告菁菁园林公司应对被告李阳超的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李阳超应于判决生效之日起十日内向原告支付2017年2月至12月租金686000元及滞纳金（2017年2月滞纳金以欠缴租金26000元为基数，自2017年2月6日之日起算，2017年3月滞纳金以欠缴租金66000元为基数，自2017年3月6日起算，2017年4月滞纳金以欠缴租金66000元为基数，自2017年4月6日起算，以此类推……2017年12月滞纳金以欠缴租金66000元为基数，自2017年12月6日起算，均按照月利率2%的标准计至被告付清之日止）二、被告李阳超应于判决生效之日起十日内向原告支付2017年1月至12月管理费12000元；三、被告李阳超应于判决生效之日起十日内向原告支付原告代缴电费22166.77元；四、被告深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司对被告李阳超的上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费12,745元，由两被告负担,受理费原告已预交。在二审审理中，上诉人向本院提交了以下证据：1、农行交易明细，拟证明双方的合同解除后2018年1月在深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司所扣除的电费；2、两份房屋租赁合同，拟证明李阳超以个人名义与租客签订租赁合同；3、农行转账回执，拟证明李阳超在2017年3月之前所缴纳的租金数额。被上诉人对上述证据均不予确认。上述证据1显示深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司2018年1月30日支出7438.31元，备注电费。经二审审理查明，被上诉人一审中提交的银行客户回单显示，深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司于2017年11月15日缴纳电费22166.77元，上诉人在一审庭审中确认系被上诉人代上诉人缴纳该笔费用。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对上诉人的各项上诉主张本院分述如下：首先，被上诉人向上诉人出租的涉案房屋有主管部门颁发的建设工程规划许可证，并非违法建筑，上诉人主张涉案租赁合同无效，理由不能成立，本院不予支持。第二，上诉人在原审庭审中确认其实际于2018年1月1日退出涉案房屋，故原审将租金计至2017年12月底并无不当，上诉人主张租金仅计至2017年11月3日缺乏事实依据，本院不予支持。第三，上诉人主张已支付2017年租金358000元，但其主张的支付款项中仅有一笔66000元付款发生于双方2017年9月1日书面结算欠付租金之后，故原审在结算欠付租金中扣减66000元，认定正确。被上诉人主张上诉人其余付款均为支付2017年以前的欠付租金，与李阳超出具的《承诺书》一致，本院予以采纳。上诉人主张2017年支付的358000元均应扣减，本院不予支持。第四，上诉人主张其账户2018年1月30日被扣缴的电费7438.31元应在被上诉人代其支付的电费中抵扣，但其提交的银行交易明细无法证明该笔电费关联的具体住址和时间段，故该项证据关联性不足。即使与涉案房屋相关，因上诉人尚应支付涉案房屋2017年11月、12月电费，其请求退还该款的主张亦不成立，本院不予支持。第五，涉案合同约定15万元保证金在“甲方验收原房屋配套设施无损并交清一切费用”后退还，故在上诉人尚欠租金和滞纳金等的情况下，被上诉人暂且无须退还保证金，上诉人请求在欠付租金本金中直接抵扣15万元保证金，不符合合同约定，本院不予支持。如上诉人将欠付租金、滞纳金、管理费、电费等全部费用结清，被上诉人应向其退还15万元保证金，双方当事人亦可于履行判决时协商结算处理。第六，涉案合同虽然仅有李阳超的签名，但李阳超为深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司的法定代表人，涉案《房屋租赁凭证》系以深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司名义办理，且深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司在原审庭审中明确表示愿意与李阳超承担连带责任，故原审判令二者连带清偿，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人李阳超、深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10574元，由上诉人李阳超、深圳市菁菁园林绿化装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二〇年二月二十四日书记员 赵敏竹