福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20749号 原告（反诉被告）：吴传燕，男，1973年10月8日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：苏宾峰，福建厦成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方丽，女，1978年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李紫欣，福建随寸律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴传燕与被告（反诉原告）方丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。吴传燕及其委托诉讼代理人苏宾峰，方丽的委托诉讼代理人韦继升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴传燕向本院提出诉讼请求：1.确认吴传燕与方丽签订的《房屋租赁合同》于2019年7月29日解除；2.方丽返还房屋租金54716元和押金33500元并支付资金占用费（以88216元为基数，按银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计算至生效判决确定的还款之日止）。事实与理由：2019年6月3日，方丽与吴传燕签订了《房屋租赁合同》，约定：方丽将坐落于厦门市思明区房屋出租给吴传燕使用，合同租赁期自2019年6月13日至2021年6月12日。合同签订后，吴传燕共计向方丽支付租金及押金合计134000元，即押金33500元、三个月租金100500元。根据双方租赁合同第八条（三）约定，方丽有下列情形之一的，吴传燕有权单方解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。第九条（五）约定，租赁期内，如果整栋被公安封锁清场，不得有任何人居住或逗留的情况下，方丽应当退还吴传燕押金和剩余房租。2019年7月29日，厦门市公安局碧山派出所以整顿无证旅馆、消防设施不完善为由，禁止吴传燕对外租用，导致案涉房屋不符合合同约定，租赁合同无法继续履行。2019年8月1日起，吴传燕与方丽多次联系，要求退还押金、剩余租金88216元，方丽拒不退还。 方丽辩称，吴传燕不具备合同约定的解除条件，案涉合同也不存在法定解除事由，吴传燕无权解除合同。现因吴传燕要求解除合同，方丽予以同意，但吴传燕属违约解除，方丽有权没收押金。 方丽向本院提出反诉请求：吴传燕支付拖欠的租金（以季度租金100500元为基数，自2019年9月13日起计至吴传燕实际返还房屋之日止）。事实与理由：2019年6月3日，方丽、吴传燕签订了《房屋租赁合同》，由吴传燕向方丽承租位于厦门市思明区的房产，租赁期限从2019年6月13日至2021年6月12日，房屋租金按季度支付，每季度租金为100500元。但合同签订后，吴传燕未按照合同约定支付相应的租金。其中2019年9月13日至2019年11月30日一季度的租金，吴传燕至今仍未支付，其行为已构成违约。 吴传燕辩称，方丽的诉求缺乏事实及法律依据。鉴于2019年7月29日案涉房屋被公安机关封场，吴传燕无法使用案涉房屋。2019年8月1日，吴传燕一直和方丽协商解除合同退租，但方丽一直没有处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月3日，方丽（甲方、出租方）与吴传燕（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，由吴传燕向方丽承租坐落于厦门市思明区的房产。合同约定：租赁用途为居住，租赁期限从2019年6月13日至2021年6月12日，方丽应于2019年6月15日前将房屋按约定条件交付吴传燕。房屋租金按季度支付，每季度租金为100500元，33500元每月。押金33500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由吴传燕承担的费用、租金，以及吴传燕应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给吴传燕。房租租赁用途为居住。方丽有以下情形之一的，吴传燕有权单方解除合同：（1）迟延交付房屋达30日的；（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响吴传燕安全、健康的；合同第八条第四款约定，吴传燕有下列情形之一，方丽有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达7日；2、欠缴各项费用达5000元……第九条“违约责任”约定，吴传燕有第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的100%向方丽支付违约金，方丽并可要求吴传燕将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，方丽需提前收回房屋，或吴传燕需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，方丽应退还相应的租金。租赁期内，如果整栋被公安封锁清场，不得有任何人居住或逗留的情况下，方丽应退还吴传燕押金和剩余房租。 前述合同签订后，吴传燕共计向方丽转账支付押金33500元、三个月租金100500元，共计134000元。2019年6月19日，方丽、吴传燕办理了案涉房屋交接手续，方丽将案涉房屋交付吴传燕使用。 吴传燕承租案涉房屋后，将案涉房屋用于经营民宿，但未办理相关民宿经营的行政许可手续。 2019年8月1日，吴传燕与方丽电话协商退还案涉房屋事宜，告知方丽“公安一直查着不能做”，要求方丽将房子收回去。方丽表示并不是全部世茂都不能做民宿，不同意吴传燕退还房屋。 2019年8月13日，吴传燕再次通过微信要求方丽“约个时间，当面谈退租的事”，并表示“以前是说查个一两天，做做样子”，“现在是彻底查清不让做民宿”。方丽回复“我在外地20号才会回厦门。你尽快去中介挂出去。我也已经有托人挂出去”。 庭审中，双方均同意解除案涉房屋租赁合同并于庭后尽快进行房屋交接。 审理中，吴传燕主张方丽出租的案涉房屋不符合合同约定且影响其安全、健康，故吴传燕依约有权解除合同。案涉房屋不符合合同约定的情形包括：1.吴传燕承租案涉房屋系用于经营家庭旅馆，而案涉房屋不符合经营家庭旅馆的消防条件；2.经辖区派出所及居委会确认，案涉房屋所在小区为不安全小区；3.案涉房屋所在小区的出入道闸自合同签订之后至2019年9月16日均在升级改造，吴传燕使用案涉房屋只能走边道。 本院认为，吴传燕与方丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据双方合同约定，案涉房屋租赁用途为居住，双方并未在合同中明确案涉房屋应可用于经营家庭旅馆。且结合吴传燕与方丽2019年8月13日的微信聊天记录中吴传燕自述的“以前是说查个一两天，做做样子”，“现在是彻底查清不让做民宿”，表明吴传燕在承租案涉房屋之前即已知晓案涉房屋用于经营民宿不符合相关规定，可能存在无法经营的风险，仅是对于经营风险的大小心存侥幸。因此，吴传燕主张方丽提供的房屋无法用于经营家庭旅馆不符合合同约定缺乏依据。而吴传燕对于其所主张的案涉房屋所在小区属不安全小区、案涉房屋出入道闸改造升级，均未能提供充分证据，亦无法证明前述情形影响吴传燕安全、健康。因此，吴传燕主张其依约享有合同解除权不能成立，本院不予支持。 根据前述查明事实，吴传燕在2019年8月1日即开始与方丽协商解除合同、退还房屋事宜，2019年8月13日再次明确要求退还房屋，方丽亦表示同意将房屋挂出去。双方合同第九条约定，“租赁期内，方丽需提前收回房屋，或吴传燕需提前退租，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，方丽应退还相应的租金”，结合案涉房屋的租赁期限及租赁用途考虑，该条款是赋予租赁双方附条件的合同任意解除权，即吴传燕有权在提前30日通知的情形下，以支付一个月租金作为违约金的方式解除双方租赁合同。再者，从租赁合同的性质考虑，在出租人无意愿继续履行合同的情形下，亦不宜强制出租人使用租赁物。因此，在吴传燕2019年8月13日明确提出解除租赁合同退还房屋之时，方丽亦应根据合同约定及时接收房屋，并由吴传燕承担一个月租金的违约金。结合双方合同关于提前30日通知解除合同的约定，本院认定案涉租赁合同于2019年9月13日解除，吴传燕应支付租金至2019年9月12日，并在此基础上向方丽支付一个月租金作为违约金。案涉房屋于2019年6月19日交付使用，迟于合同约定的房屋交付日期2019年6月15日4天，该4天租金4467元方丽应当予以返还（33500/30天*4天）。吴传燕应支付的违约金可从其交付方丽的押金中予以抵扣。吴传燕的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据双方合同约定及本院认定的合同解除时间，方丽要求吴传燕继续支付2019年9月13日之后的租金亦缺乏依据，本院不予支持。如因一方怠于履行房屋交接义务产生其他损失，权利人可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除吴传燕与方丽于2019年6月3日签订的《房屋租赁合同》； 二、方丽于本判决生效之日起十日内返还吴传燕租金4467元； 三、驳回吴传燕的其他诉讼请求； 四、驳回方丽的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5691元，由吴传燕负担5403元，方丽负担288元。反诉案件受理费1155元，由方丽负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇二〇年二月十一日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。