河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25200号上诉人（原审被告）：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：丰晓萌，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩妮，河南国基律师事务所律师。上诉人（原审原告）：薛耀文，男，1971年4月1日出生，汉族，住河南省郑州市郑东新区。上诉人薛耀文因与上诉人东方鼎盛地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26711号判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛耀文上诉请求：1．撤销（2019）豫0191民初26711号民事判决书，依法改判；2．本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院有关被告违约原因的认定有误。一审法院将被告未按约办理房屋权属证书的违约行为，主观认定为是因相关行政部门变更和政策改变，属于不能控制的客观原因，此种说法与事实严重不符，且被告也未提供政府相关部门出具的任何证明。事实上，被告为融资将房屋所在的土地抵押给他人且至今仍未解押及其不能向行政部门递交办理房屋权属证书所需的手续才是其未能按约定办理并向原告交付房屋权属证书的真正原因。很显然，这也属于被告的主观过错。由于被告持续存在违约行为，才致使原告3年多来未拿到房屋权属证书，所以，被告是由于自己的过错导致违约的，这与行政部门的变更和政策改变无任何关系。二、一审法院对原告诉请被告办证的诉求不予支持，缺乏事实和法律依据。一审法院在被告不存在以不可抗力免责情形下，只在说理部分作出暂不予支持原告要求办理房屋权属证书的诉请，是对被告主观违约又不负任何责任的违法行为的放纵。即认可被告的违约行为可持续存在，无需积极履行办证义务，原告的损失亦将日益加重，合法权益将无法得到保障，对原告非常不公。这与《中华人民共和国民法总则》第七条和《中华人民共和国合同法》第六条的诚信原则相违背，也与当前我国党和政府极力倡导的社会主义诚信体系且相背而驰。不能引据任何法律条文且在判决结果部分又未写明办理房屋权属证书的诉请，因此，就此项诉请，一审法院不仅存在漏判，且说理部分暂不予支持亦无事实和法律依据。三、一审法院对违约金的调整，无法律依据。被告应依约向原告承担违约责任，并支付违约金。原告作为购房者，在购房屋后3年内都没拿到房屋权属登记证书，且买房之初就有用房产向金融机构贷款并偿还向他人借款鹅目的。多年来，因没按时拿到房屋权属登记证书，不仅原告生活受到很大影响，而且经济也遭受了巨大损失。合同约定的“按总房款日0.02%的违约金”在《房屋买卖合同》中属正常范围内的约定，并不存在畸高情形。即使原告没当庭提交损失的证据，那么依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，即使按此标准计算，应付的违约金数额也不低于66万元（金融机构逾期贷款利率为年12%）。所以，被告应依约承担违约责任，支付违约金。更何况被告的违约行为一直在持续，就不清楚哪一天违约行为会结束，给原告造成的损失根本无法估计！一审法院主观认为原合同约定的违约金过高，并将违约金大幅度调减，该做法缺乏事实和法律依据，这与《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则相违背了，判决结果明显不公。综上，上诉人认为一审法院认定事实有误和缺乏法律依据，判决结果难以服众。为维护自己的合法权益，现依据我国《民事诉讼法》第一百六十四的规定提起上诉，请求贵院依法撤销原错误判决并予以改判。东方鼎盛地产发展有限公司辩称，一、政府职能的调整使得答辩人提交产权初始登记的合同义务客观上不能履行。政策调整是答辩人逾期办理房屋产权证书的一个重要原因。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务，即2016年8月20日之后，答辩人依据本案所涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，答辩人在其后的违约属情势变更的影响，根据合同法及相关司法解释的规定，答辩人不应承担合同约定的违约责任。二、在被答辩人未举证证明其实际损失的情况下，也不应让答辩人支付巨额违约金。《合同法》114条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，法院也应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。三、被答辩人要求答辩人承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则。在没有任何事实依据与法律依据的情况下，如果答辩人向被答辩人支付巨额违约金，将会使答辩人企业不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让答辩人支付违约金，会导致答辩人的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机，经济、社会发展出现不稳定因素，更容易导致被答辩人办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。东方鼎盛地产发展有限公司上诉请求：一、依法撤销（2019）豫0191民初26711号民事判决书第一项，并改判驳回被上诉人要求上诉人承担逾期办理初始登记违约金的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金243282.39元无任何事实依据与法律依据。具体理由如下：一、政府职能的调整使得上诉人提交产权初始登记材料的合同义务客观上不能履行，在情势变更的情况下，一审法院判决上诉人承担相应违约责任无任何法律依据。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起，停止办理各类房屋登记业务，其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。即2016年8月20日之后，上诉人依据本案所涉合同约定向不动产登记部门提交初始登记所需材料在客观已经不能实现，上诉人在其后的违约属情势变更的影响，根据合同法及相关司法解释的规定，上诉人不应承担合同约定的违约责任。在此情况之下，一审法院仍然依照合同条款判决上诉人承担合同约定之违约责任，属于牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获得巨额利益，不仅于法无据且严重显失公平。即上诉人不应按合同约定承担2016年8月20日之后的违约责任。二、在被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，一审法院判决上诉人支付巨额违约金无任何事实依据，造成了双方当事人利益的严重失衡。《合同法》141条规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等。即根据合同法及相关司法解释的规定，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，否则会造成利益的严重失衡。即使当事人对违约金有合同约定，只要当事人请求，法院也应按照有无实际损失以及实际损失的大小对违约金的约定加以调整。在一审庭审中，上诉人已经明确向法院提出调整违约金的请求，一审法院即应查明本案中被上诉人所受到的实际损失。根据民事诉讼法的举证原则，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。即被上诉人对其受到的损失负有举证责任，本案中被上诉人并未举出任何证据其受到实际损失。相反，上诉人已经将本案标的房屋交付被上诉人使用，且为被上诉人提供了良好的物业服务，上诉人还与相关小学进行了协调，解决了业主子女的入学问题，被上诉人购买房屋进行占有、使用、收益的合同目的均已实现。双方签订的商品房买卖合同进行了网络备案，保证了被上诉人所购房屋产权的稳定性。被上诉人在这个期间不仅没有受到实际损失，而且由于市场的变化，再加上上诉人所建房屋品质较好，被上诉人所购房屋的价值已经升值到原来的两倍左右。在此情况下，一审法院判决上诉人向被上诉人支付巨额违约金，不仅没有事实依据，而且严重显失公平。三、一审法院判决上诉人承担支付巨额违约金的违约责任违反了公平正义原则，给经济、社会发展造成不稳定因素。一审法院在没有任何事实依据与法律依据的情况下，判决上诉人向被上诉人支付巨额违约金，使上诉人企业不堪重负，经营陷入严重危机。本小区共有三百多名业主，如果全部按此标准让上诉人支付违约金，会导致上诉人的资金链断裂，造成社会经济及金融机构出现危机，经济、社会发展出现不稳定因素，违背了公平正义原则。更容易导致被上诉人办理房屋产权证书的诉求难以实现，不利于社会矛盾的解决。综上所述，一审法院判决上诉人向被上诉人支付243282.39元违约金，无任何事实与法律依据，且在程序上也有严重错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。薛耀文辩称：一、上诉人由于自己的过错导致违约，这与政府职能部门的调整的无关，应依约承担违约责任。上诉人称因政府职能部门的调整导致未能履约，属于情势变更，无需承担违约责任，此种说法与事实严重不符，且上诉人也未提供政府相关部门出具的任何证明。情势变更是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化。而本案中上诉人为融资而将房屋所在的土地抵押给其他人（至今仍未解押），以致不能向政府相关部门递交办理房屋权属证书所需的手续，最终导致未能按约定办理和向被上诉人交付房屋权属证书。当然，正是由于上诉人持续存在违约行为，才致使被上诉人3年多来未拿到房屋权属证书。所以，上诉人谎称的情势变更情形，是根本不存在的。二、上诉人的违约行为导致被上诉人遭受损失，因此承担违约责任于法有据。上诉人以被上诉人没有证明实际损失为由妄图逃避违约责任，且认为一审法院判定的违约金过高，该主张违背了诚信、公平原则。作为购房者，在购买房屋后3年内都没拿到房屋权属登记证书，且被上诉人买房之初就有用房产向金融机构贷款的目的。而多来没拿到房屋权属登记证书，生活因此受到很大影响，经济也遭受巨大损失。合同约定的“按总房款日0.02％的违约金”在房屋买卖合同中属正常范围内约定，并不存在畸高情形。上诉人的违约行为和事实，均已客观存在。一方面，上诉人应依《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条等规定诚实、全面履行、承担违约责任。另一方面，即使被上诉人没当庭提交损失的证据，那么依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定“损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收途期货款利息的标准计算”，即使按此标准计算，应付的违约金数额也不低于66万元（金融机构逾期贷款利率为年12％），所以，上诉人应依约承担违约责任，支付违的金。另：上诉人因相同原因引发且由贵院判结的诉讼案件还有33起，无一起不是判上诉人败诉且按合同约定支付违约金的（含上诉案件）。薛耀文当庭补充答辩意见称，根据九民纪要会议精神东方鼎盛公司应当就其主张的违约金过高承担举证责任，鼎盛公司未能举证法院不应采信其上诉意见，办证问题是合同约定的主要义务，因鼎盛公司客观上未受到不动产中心调整的影响，其应当承担合同约定的办证和全部违约责任。薛耀文向一审法院起诉请求：1．被告于判决生效之日起10日内向原告交付房屋所有权权属证书；2．被告向原告支付违约金（自2016年6月1日起按总房款2102700元的0.02%计算至交付房屋所有权权属证书之日止）；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原被告之间签订有房屋订购协议书，约定原告于2016年10月8日前一次性付清全额房款（成交价为2102700元）和房屋维修基金，签订《商品房买卖合同》。原告提交被告出具的2015年7月19日收据一份，显示原告已支付给被告东方鼎盛御府5-1-1804号房款2172790元。2016年7月19日原告提交收据一份显示交纳一年物业费3701元。至2017年7月29日原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D17003615654），约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××街××、康平路西东方鼎盛御府5幢18层1804号房，总价为2102700元；被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订前，原告已于2015年7月19日一次性支付全部房款，且房屋于2016年7月份已交付原告，商品房买卖合同签订在后，但被告仍未按约办理权属登记，已构成违约，应支付违约金。合同约定按日支付总房款0.02%的违约金，该院认为，违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，被告确实未在合同约定期限内办理房产证，但2016年8月20日初始登记更改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去存在诸多变化，这无疑增加了办证时间和难度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。鉴于被告逾期办证确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，该院酌情确定被告支付违约金243282.39元。因目前尚未完成商品房首次登记，不具备办理权属登记条件，对于原告请求判令被告为原告办理涉案房屋的权属证书的诉请，该院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告薛耀文支付违约金243282.39元；二、驳回原告薛耀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4246元，由原告薛耀文负担1771元、被告东方鼎盛地产发展有限公司负担2475元。本院二审期间，薛耀文提交了二组证据。第一组证据是不动产登记资料查询结果证明，查询编号是X2019122413721，查询时间是2019年12月24日前，不动产权证号是郑国用（2013）第XQ1022号，土地使用权人东方鼎盛地产发展有限公司，宗地代码410104907001GB00042，拟证明截止2019年的12月24日上诉人房屋所在的小区土地仍在抵押状态。第二组证据是郑州高新技术产业开发区人民法院判决书共35份打印件，其中33份生效，被告均为东方鼎盛地产发展有限公司，证明目的是东方鼎盛至今客观上并未提交过首次登记资料的事实，以及根据同案同判的原则本案裁判结果应当予以纠正的依据。东方鼎盛地产发展有限公司发表意见称：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，其仅能证明土地状态，并不能证明给被上诉人造成了实际损失，而且该证据也不能证明影响了上诉人房屋占有使用、收益、处分的基本权利，二者没有因果关系。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，其中2份判决目前并未生效，上诉人已经针对该判决上诉，未生效的判决不能作为证据使用。另外33份判决是在上诉人缺席的情况下判决的，当时上诉人未参加庭审，未向法院提出予以酌情裁量减少违约金的请求。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为东方鼎盛地产发展有限公司对薛耀文提交证据的真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明，2017年11月15日东方鼎盛地产发展有限公司将案涉在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为长安国际信托股份有限公司，抵押金额为22000万元；东方鼎盛公司于2017年12月22日将案涉在建建筑物进行抵押（变更登记），权利人为中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行，抵押金额为7000万元；本院经审理查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。案涉合同约定，东方鼎盛地产发展有限公司应当在约定时间，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛地产发展有限公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。商品房买卖合同签订日期虽在2017年9月29日，但根据东方鼎盛地产发展有限公司2015年7月19日出具的收据显示，薛耀文已经支付了全部房款，双方当事人在签订的商品房买卖合同中约定东方鼎盛地产发展有限公司提交办理产权登记资料的时间及违约责任，不违反法律规定，合法有效，东方鼎盛地产发展有限公司未按约办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及薛耀文的实际损失，东方鼎盛地产发展有限公司请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故东方鼎盛地产发展有限公司应以薛耀文已付房款2102700元为基数，按日0.01%的标准向薛耀文支付自2016年6月1日起至东方鼎盛公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。薛耀文过高的诉讼请求，本院不予支持。一审法院认定违约金的依据不足，处理不当，应予纠正。涉案房屋未办理权属首次登记，尚不具备办理房产所有权证的条件，待条件具备后双方当事人可另行解决。综上所述，一审法院判决有误，处理有所不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26711号民事判决；二、东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向薛耀文支付逾期提交办理房屋权属登记资料违约金（以2102700元为基数，按日0.01%的标准，自2016年6月1日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止）；三、驳回薛耀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4246元，由薛耀文负担1771元，由东方鼎盛地产发展有限公司负担2475元；二审案件受理费4949元，由东方鼎盛地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年二月十二日书记员  王兴阳