湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终1590号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李建新，男，汉族，1969年3月2××日出生，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张小艳，女，汉族，1972年7月17日出生，住湖南省长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高运，男，汉族，1983年11月5日出生，住湖南省桃江县。 上诉人李建新、张小艳因与被上诉人高运房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘010××民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建新、张小艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回高运的全部诉讼请求，支持李建新、张小艳的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由高运承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据认定明显违法。一审判决认定“李建新、张小艳与高运因门面设备款发生纠纷，导致门面不能继续装修，且李建新、张小艳于2017年7月初在门面上张贴门面出租告示，以其行为表示不履行合同，其行为构成违约，并不属于抗辩权之正当行使”，是认定事实错误、证据认定违法。客观事实是，由于高运没有经济实力个人承担门面租金，在合同外又与丁剑签订了合伙合同，这些行为高运并未按合同约定告知并征得李建新、张小艳的同意。其门面内的财产是李建新、张小艳的，双方约定门面内财产折价20000元转让，但高运至今未支付转让费给李建新、张小艳，反而私自处分了李建新、张小艳的财产。李建新、张小艳向当地派出所报案和请求街道社区组织调解，李建新、张小艳只能行使先履行抗辩权，要求高运给付转让费20000元，但高运置之不理，李建新、张小艳才在2017年8月底张贴门面出租告示自救。直到2018年××月1日门面才出租出去，造成了李建新、张小艳的巨大经济损失。一审法院违背日常规律和交易习惯，偏袒高运，对李建新、张小艳提供的社区证明和当地公安机关证据视而不见，反而违法采纳高运存在诸多疑点的证据。高运违反诚信原则不支付财产转让费在先，继而转移和占有李建新、张小艳的财产，引起本案纠纷的发生，过错责任明显在于高运。二、一审判决适用法律错误。现有的证据只能证明根本违约的原因在于高运，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项是错误的，应严格适用第六条、第一百零七条的规定，支持李建新、张小艳的反诉请求。 高运辩称：李建新、张小艳在双方协商调解不成的情况下就关停了门面，是李建新、张小艳违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。 高运向一审法院起诉请求：1、解除高运与李建新、张小艳双方签订的《房屋管理租赁合同》；2、李建新、张小艳承担违约责任，退还高运已付的租金2××××00元，退还履约保证金10000元，承担违约金2××00元，赔偿装修损失3××766元及5500元，赔偿高运因李建新、张小艳违约造成的可得利益损失100000元，各项共计177066元；3、李建新、张小艳承担诉讼费用。李建新、张小艳向一审法院反诉请求：1、解除高运与李建新、张小艳双方签订的《房屋管理租赁合同》；2、高运支付2017年10月1日至2018年3月31日半年度门面租金2××××00元及财产转让费20000元；3、本案反诉费用由高运承担。 一审法院认定事实：2017年2月27日，李建新、张小艳（出租方-甲方）与高运（承租方-乙方）签订《房屋管理租赁合同》，双方约定：“……第二条甲方将位于湖南省长沙市岳麓区含浦镇白鹤安置小区2××栋第9缝、10缝一楼（门牌号××单元）使用面积为110平米的门面出租给乙方经营、管理、招商、使用。第三条租赁期限1.租赁时间：从2017年××月1日至2026年3月31日止，合同期九年。甲方应在2017年3月1日前，将房屋交付给乙方，其中2017年3月1日至2017年××月1日为甲方给予乙方的进场免租期。……第四条履约保证金、租金及支付方式1.房屋门面经乙方验收接管后，为保证甲方权益以及合同的履行，乙方须向甲方交纳5000元作为履约保证金。甲方须向乙方提供保证金凭证，待本合同解除后，履约保证金全额无息退还给乙方。2.房屋租金按半年收取，租金前三年不变，以后每三年递改一次，递增幅度为年10%，即：2017年××月1日至2020年3月31日年租金为××8:800元；2020年××月1日至2023年3月31日年租金为53680元；2023年××月1日至2026年3月31日年租金为590××8元。3.租金乙方每半年一付，提前15个工作日支付。乙方在合同签订后三日内向甲方支付房屋租赁履约保证金5000元。租期内，乙方需提前一个月向甲方支付下一个租赁年度的约定租金。第一个年度半年（2017年××月1日至2017年9月30日）的租金2××××00元在合同签订后三日内支付。甲方在合同签字后，乙方若未能按规定时间打款，则此合同无效，甲方有收回房屋的权利，双方互不承担责任。……第五条门面的转租或转让乙方可在合理合法的条件下转租或转让该房屋门面，转租或转让该房屋门面的权利不能超越本合同之权利范围。转让该门面须经甲方或乙方、受让方共同更改本合同，同时应提前告知甲方（转让时甲方不得干涉，并需给予配合）并得到甲方的允许，甲方将收取除余下房租并押金后的转让费的15%，与乙方的合作方经营不视为转让，无须征得甲方同意，甲方不收取费用。第六条甲、乙双方的义务及责任1.甲方须保证租赁房屋的附属设施、设备处于能够使用的状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，否则甲方概不负责。2.本合同签订之前，由乙方负责检查验收，并做财产清算，水表、电表、煤气表的抄录。合同签订之时，视为乙方接受甲方房屋，接管后发生的费用，由乙方承担。……××.依本合同的规定，乙方在合同期内享有对承租房屋占用、使用、管理、收益权利。在合同期内，乙方自主经营，不受甲方不当干预。……6.租赁期间，乙方在合同约定的租赁场地应遵纪守法，及时缴纳房屋租金及水电费，甲方不承担任何乙方在经营期间发生的债权债务及责任。乙方因特殊原因迟滞上交租金最多不超合同约定时间后的30个工作日，且需按上交金额的千分之五向甲方支付违约金。……9.甲方应保证所出租的房屋无权属瑕疵或纠纷，如租赁房屋在交付给乙方前存在权属瑕疵或纠纷或甲方恶意单方毁约，导致乙方不能正常经营的，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方损失。”同日，高运与李建新、张小艳双方书面补充约定：“押金经甲乙双方协商，双方同意追加押金5000元，押金共计10000元，押金到期全部返还，无息。”合同签订后，高运向李建新、张小艳支付履约保证金10000元及2017年××月1日至2017年9月30日的租金2××××00元。2017年6月底，李建新、张小艳要求高运支付门面内设备款20000元而导致双方发生纠纷，高运未能对涉案铺面完成装修。2017年7月初，李建新、张小艳在涉案门面上张贴门面出租告示对外招租。另查明，高运向一审法院提交甲方为高运、乙方为案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司的《简单装修合同》、《预算表》、《解除合同协议书》及收据、营业执照等证据材料，拟证明其存在装修损失3××766元；然案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司于2017年11月25日向长沙市中级人民法院出具了《证明》一份，内容为：“根据（2017）湘010××民初66××7号湖南省长沙市岳麓区人民法院判决书，当事人高运向一审法院提供了《简易装修合同》、《解除合同协议书》、《收据》。我司特此郑重证明：深圳市金裕华装饰设计工程有限公司与高运无任何关系。高运向一审法院提供的《简易装修合同》、《解除合同协议书》、《收据》上的印章均系伪造。我司也无文姓工作人员。我司提供印章及工作人员名单附后为证，请贵院依法处理为盼。情况属实，特此证明”。还查明：1、李建新、张小艳认可高运对涉案铺面简单装修仅有28㎡的厨房铝合金窗户、麻辣烫架子、一长条供餐饮的长桌等。2、一审庭审中，李建新、张小艳称其于2017年12月18日把涉案铺面卷闸门锁下并接管了涉案铺面，并于2018年××月1日正式对外出租。 一审法院认为：高运与李建新、张小艳双方签订的《房屋管理租赁合同》及其补充书面约定均系签约双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。但双方在履行上述协议过程中，就是否应当支付门面内设备款20000元的问题产生了争议，并肇致涉案合同未能继续履行。对此，一审法院认为，高运与李建新、张小艳双方并未在合同中约定由高运向李建新、张小艳支付门面内设备款20000元；李建新、张小艳称与高运在签订合同时双方口头约定由高运支付门面内设备款20000元，但李建新、张小艳并未提交充分证据证明该事实，故一审法院对李建新、张小艳的该主张不予采信。李建新、张小艳与高运因门面内设备款发生纠纷，导致门面不能继续装修，且李建新、张小艳于2017年7月初在门面上张贴门面出租告示，以其行为表明不再履行合同，其行为显然构成违约，并不属于抗辩权之正当行使。基于上述违约行为之评定，一审法院对本、反诉各项诉讼请求，作如下评断：（一）关于高运的诉请：1、关于合同解除：李建新、张小艳的预期违约行为符合《合同法》第九十四条第一款（二）项规定之情形，且李建新、张小艳一审庭审中称涉案房屋已于2018年××月1日出租出去，加之李建新、张小艳反诉请求亦要求解除双方签订的《房屋管理租赁合同》，故高运关于解除合同之请求，合理有据，一审法院予以支持。2、关于租金及履约保证金的退还问题：因李建新、张小艳的违约行为导致涉案合同解除，则根据《合同法》第九十七条之规定，高运关于退还已付租金2××××00元、履约保证金10000元之主张，合理有据，依法应予支持。3、关于违约金：双方在《房屋管理租赁合同》及其补充书面约定中对违约金均未明确约定，则高运此项主张，理据不足，一审法院不予支持。××、关于装修损失：首先，高运提交《简易装修合同》、《解除合同协议时》、《收据》等证据材料，拟证明其因涉案铺面的装修向案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司支付了款项及赔偿费用共计3××766元，但李建新、张小艳提交的案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司出具的《证明》否定了上述证据材料的真实性，故高运该项主张，欠缺事实依据。其次，高运提交甲方为高运、乙方为丁剑的《房屋合作租赁合同》、《解除协议》及丁剑出具的《声明》、《收条》等证据材料，拟证明向案外人支付了装修损失5500元，但丁剑并未到庭作证并接受法庭询问，也无其他第三方见证或公证其内容的真实性，亦无其他证据佐证其与丁剑之间协议情况的真实性，故高运此项主张，欠缺事实依据。最后，高运上述证据虽然无法证明其分别向案外人深圳市金裕华装饰设计工程有限公司、丁剑支付了涉装修相关费用3××766元、5500元，但根据业已查明的案情来看，李建新、张小艳认可高运已对涉案铺面进行过简易装修，则一审法院酌情认定李建新、张小艳应向高运支付装修损失3000元。5、关于可得利益损失：高运未能提交有效证据证明可得利益损失的具体计算依据及具体损失金额，加之任何市场经营行为均存在不确定性风险，故高运此项主张，依据不足，一审法院不予支持。（二）关于李建新、张小艳的反诉请求：1、关于合同解除：上文已经进行过评断，不再对此赘述。2、关于财产转让费：上文已述及，现有证据无法证明双方对门面内设备财产转让费进行过约定，且无有效证据证明高运毁坏或侵占了涉案门面内设备财产，故李建新、张小艳此项主张，理据不足，一审法院不予支持。3、关于租金：上文已论及，系李建新、张小艳的违约行为导致涉案合同无法继续履行，并致使高运无法实际经营，则李建新、张小艳的该项主张，亦欠缺依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除高运与李建新、张小艳于2017年2月27日签订的《房屋管理租赁合同》；二、限李建新、张小艳于本判决生效之日起十日内返还高运履约保证金10000元、租金2××××00元，并向高运支付装修损失赔偿款3000元；三、驳回高运其他诉讼请求；四、驳回李建新、张小艳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。本案一审本诉案件受理费38××1元、反诉案件受理费××55元，合计××296元，由高运负担1296元，由李建新、张小艳负担3000元。 本院二审诉讼中，李建新、张小艳又向本院提交了长沙市公安局岳麓分局岳公（含）立字【2018】2816号立案决定书一份，拟证明本案已经在公安机关立案，高运涉嫌伪造公司印章，给李建新、张小艳造成了严重经济损失。经本院组织质证，高运针对李建新、张小艳提交的该证据发表如下质证意见：高运不知道这个情况，合同是装修公司给高运的，高运不会去深圳伪造印章。本院认为，李建新、张小艳提交的该证据与本案诉讼所争议的事实无关联性，且该证据本身无法证明李建新、张小艳存在相关损失，故本院对李建新、张小艳提交该证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，高运与李建新、张小艳签订的《房屋管理租赁合同》及补充书面约定均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据本案已经查明的事实，双方合同签订后，高运已按约支付了履约保证金及涉案门面租金，但在高运装修涉案门面期间，李建新、张小艳就在涉案门面上张贴出租告示，并在其后锁门并接管了涉案门面，以实际行为表示不再继续履行合同，故李建新、张小艳的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定李建新、张小艳应向高运退还履约保证金、涉案门面租金并酌定李建新、张小艳应赔偿高运的装修损失，并无不当，本院予以维持。对于李建新、张小艳提出的其另行出租及锁门的行为系因高运拒不支付20000元设备转让款而行使抗辩权的上诉主张，因双方签订的《房屋管理租赁合同》中未就该20000元设备转让款进行过约定，李建新、张小艳也未提供充分有效证据证明其与高运就该20000元设备转让款达成了新的约定，李建新、张小艳亦未提供有效证据证明高运在合同履行过程中存在其他违约行为，故本院对李建新、张小艳的该项上诉主张不予支持。对于李建新、张小艳提出的高运涉嫌伪造公司印章的上诉主张，因尚无有权机关对高运的行为作出认定，且高运在本案中提交与此的相关证据未予采信和认定，该事实与本案合同的解除及违约责任的认定也无关联性，故本院对李建新、张小艳的该项上诉主张亦不予支持。 综上，上诉人李建新、张小艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费38××1元，由上诉人李建新、张小艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坤 审判员 熊 伟 审判员 金新贵 二〇二〇年二月十日 书记员 毛 韧 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。