广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初1656号原告：广州润海实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇西洲村西洲大道旁创盛鑫工业园A3栋B区二楼。法定代表人：林广权。委托诉讼代理人：蔡荣林，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：徐胜，男，1987年8月7日出生，汉族，住湖南省华容县。第三人：广州市银朝贸易有限公司，住所地广州市增城新塘镇广深公路群星开发区。法定代表人：陈景增。委托诉讼代理人：廖镇强，该公司员工。原告广州润海实业有限公司诉被告徐胜、第三人广州市银朝贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州润海实业有限公司的委托诉讼代理人蔡荣林，第三人广州市银朝贸易有限公司的委托诉讼代理人廖镇强到庭参加诉讼。被告徐胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州润海实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付免租期三个月的占有使用费75000元；二、被告向原告支付中介费25000元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同对装修期、月租金，合同期限以及违约责任都进行了约定。现被告拒不支付2018年11月的水电费、12月的租金合计26381元。更严重的是，被告在未经原告同意下，擅自违约退租。被告违约事实清楚，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告徐胜未到庭，亦未答辩。第三人广州市银朝贸易有限公司述称：对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明：2018年4月17日，原告（承租方、乙方）与第三人广州市银朝贸易有限公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租位于新塘镇××××大道旁边房屋，租赁期限自2018年7月1日至2027年6月30日。2018年5月15日，原告（受托方、乙方）与第三人广州市银朝贸易有限公司（委托方、甲方）签订《房屋租赁委托书》，约定“甲方将其房屋委托乙方进行出租及管理，……一、委托事项甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权限。二、房屋基本情况座落位置：广州市增城区新塘镇西州村新田头委托权限如下：1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理；3、房屋的相关设施设备的维护与管理；4、收取租金及相关费用，并开具收款收据或发票。三、委托期限委托期限从2018年5月15日起至2027年6月30日止。”。2018年7月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……第一条：租赁位置、租赁费用及租赁期1.经协商，甲方同意将位于新塘镇西州村西州大道旁创盛鑫科技园宿舍楼B1栋1-6楼整层现状转租给乙方使用，……。2.租赁期限为捌年，即自2018年7月22日起，至2026年7月22日止。……该宿舍楼装修期为叁个月，自2018年7月22日起至2018年10月22日止，宿舍楼租金从2018年10月23日正式开始计收租金。宿舍楼装修期内只免收宿舍楼租金，乙方须自承租之日（2018年7月22日）起交纳水、电费等经营性费用。3.租金：每月宿舍楼租金为25000元整。……第二条：计算方式、付款及其他义务……2.乙方于每月2号前（节假日顺延）支付上月水电、本月租金及其他费用。……第三条：甲乙双方的权利和义务2.乙方须无条件对其经营、生产行为负责。如乙方出现欠薪、欠款、拖欠水电费、管理费等一切费用后潜逃（失联15天以上的，不提前向甲方申请退租强行解约、搬离的视为逃逸），因其已严重违约，性质恶劣，甲方可采取下述措施：……（2）甲方有权没收房屋租赁保证金，乙方除需按标准如数支付本合同约定的各项租赁费用外，同时还要向甲方补交免租期的租金、支付甲方付出的因签订本合同所支付给中介公司的佣金；……。第四条：乙方的责任及权利……15.乙方退租需提前三个月书面通知甲方。合同期内退租，甲方有权力不退还乙方所交的保证金。同时乙方需向甲方支付六个月厂房租金作为违约金并付免租期的租金、中介费等费用都有乙方承担。……第九条：本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。本合同所有条款经双方签字盖章之日起生效。”。2018年10月22日，案外人杨正江、李爱民向原告出具《现金收入证明单》，载明“兹由西州创盛鑫工业园区宿舍整栋中介费（注客户徐胜）交来中介费25000元……”。2018年12月19日，原告向被告发出《通知书》，载明“……2018年12月份的相关费用，经我公司多次催收，你方至今仍拒不支付。……我公司根据合同约定，特向你方发出如下通知：一、你方已经逾期支付租金和水电费超过10天，已构成根本违约，我公司根据合同约定，正式与你方解除《房屋租赁合同》（合同编号20180722），自告知你方之日起生效。二、我公司根据合同的约定，行使如下权利：……3、我公司将按照合同约定追究你方提前退租的违约责任。”。本案审理中，一、原告陈述如下，（一）涉案土地的权属人是广州市银朝贸易有限公司，涉案房屋由广州市银朝贸易有限公司建造，没有办理报批报建手续，亦没有取得产权证；（二）2018年7月22日签订合同后，原告就将涉案房屋交付给被告使用。被告只交纳了2018年10月23日至11月22日的租金。2018年12月10日起被告就失联，因此原告在2018年12月19日向被告发出通知书后就收回涉案房屋。（三）原告主张被告应支付2018年7月22日至10月22日即合同免租期三个月的占用费。依据是因为租赁合同无效，该三个月免租期也应当参照合同的租金标准计收租金。而且原告提供该三个月的免租期是为了给被告装修，但被告承租后并未装修就将涉案房屋另行出租给小租户并收取租金。二、第三人广州市银朝贸易有限公司表示涉案房屋没有办理报批报建手续。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，原告与第三人均确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同。对于原告要求被告缴纳合同约定的免租期的占有使用费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，基于《房屋租赁合同》无效，被告应向原告缴纳其实际占有使用期间的占用费，因此原告主张要求被告支付2018年7月22日至10月22日的占用费75000元（25000元×3个月），理据充分，本院予以支持。至于原告主张的中介费。原告提供的证据不足以证明系涉案租赁合同所产生的中介费，因此本院对其该诉讼请求不予支持。被告徐胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐胜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州润海实业有限公司支付2018年7月22日至2018年10月22日的房屋占用费75000元；二、驳回原告广州润海实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4600元，由原告广州润海实业有限公司司负担1150元，被告徐胜负担3450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  张积权人民陪审员  黄建华二〇二〇年二月十一日书 记 员  赵洁玲