广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初23160号 原告：姚刚麟，男，1951年7月21日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区， 委托诉讼代理人：麦超文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：杨瑜，男，1977年11月7日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市玉山县， 被告：广州市白云区三元里爽购食品店，经营场所广州市白云区机场路34号103房。 经营者：杨瑜。 被告：张小华，男，1959年9月14日出生，汉族，户籍地址广东省广州市越秀区， 原告姚刚麟与被告杨瑜、广州市白云区三元里爽购食品店（以下简称爽购食品店）、张小华物权保护纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚刚麟的委托诉讼代理人麦超文，被告爽购食品店的经营者杨瑜参加了诉讼。被告张小华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告姚刚麟向本院提出诉讼请求：1.三被告及其同住人员将位于广州市白云区机场路34号103房腾退返还给我；2.三被告向我赔偿上述房屋占用期间的使用费[从2014年12月26日起计至实际返还房屋之日止，按广州市住房和城乡建设局公布的白云区机场路房屋（居住用房）租金参考进行计算]；3.本案受理费由三被告承担。事实与理由：广州市越秀区东风中路寄园巷5号的房屋登记于我名下。1993年6月18日，广州经济技术开发区房地产公司（拆迁方）与我签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定拆迁方将位于广州市白云区机场路32号建筑面积为191.69平方米的房屋划归给我所有，作为拆除我原址房屋的产权调换，并于1993年12月1日交给乙方。拆迁协议约定，“甲方调换给乙方的房屋，其中有建筑面积111.57平方米由乙方使用；另有80平方米乙方同意按广州市房屋拆迁管理有关实施办法的规定交由甲方安排被拆人承租，乙方应与其签订新的租赁合同”；还约定“乙方同意甲方安排其他租户租用的住宅分为两套，第一套（即涉案34号103房）黄蔚林，位于首层西梯南向临街，建筑面积48.41平方米；第二套（即现在的广州市白云区机场路32号203房）姚炳麟，位于第二层中梯正南方向（中间），建筑面积30.81平方米”。实际上，该拆迁协议签订后，上述所谓的两租户并未与我签订租赁合同，也无任何口头或书面约定两租户可以转租，且两名租户至今未向我缴纳过租金，实际上我们亦不存在任何的租赁关系。2014年12月26日，因我长期在国外生活，导致才完成34号103房、32号203房的房产证办理。近期，我了解到被告杨瑜从2003年10月起长期非法占用涉案34号103房，并将该房屋作为商铺经营便利店使用，并于2014年7月16日注册为爽购食品店。该店成立后，两被告共同非法占用涉案34号103房并使用至今，亦未向我支付过任何费用。被告张小华系作为杨瑜、爽购食品店就涉案34号103房的出租方，应共同为腾退房屋及赔偿占用费承担责任。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告杨瑜、爽购食品店共同辩称，1.被告张小华从1999年到2015年12月期间在涉案34号103房中经营。我于2015年左右，向张小华承租涉案34号103房。且我方有黄蔚林、张小华的房屋拆迁安置协议书公证书，张小华的营业执照有效期1999年7月28日2015年12月16日止及其他的整套证件，足以证明我方租张小华的房屋没有任何违法违规的问题。原告亦从未告知我方房屋产权变更的事实。所以原告的诉讼请求应向张小华主张。2.我方在租赁期间一直向张小华的妻子支付租金，不存在拖欠租金的情况。原告在诉讼前亦未与我方沟通，若原告是涉案房屋的产权人，我方希望能继续承租涉案房屋的，我方也同意向原告支付租金的。3.2016年，我方为经营爽购食品店支付了加盟费2万元，装修店铺152600元，及购买开店设备硬件购置费61340元和进货的资金投入共计68万元。原告要求我腾退系为出售涉案房屋，我认为原告应对我的全部投资负责。 被告张小华书面辩称，1.我对原告获得涉案34号103房的产权并不知情，亦无任何通知。2.我于2014年12月26日至今没有占有涉案34号103房，若法院认定原告的产权属实，应由实际使用人依照法院判决履行相应的行为，原告的诉请与我无关。3.我认为，若原告于2014年12月26日获得涉案34号103房的产权，其应及时对房屋进行管理，并告知相关使用人，给予使用人合理期限腾退房屋，或签订租赁合同。但原告怠于行使权利的行为，应视为其放任实际使用人在不知情的情况下继续使用。我认为，原告主张房屋占用费应从其正式主张权利、实施管理之日起（即杨瑜收到应诉通知之日起）。鉴于原告怠于告知行使物权，导致实际使用人在其不知情涉案34号103房变更产权的情况下，投入大量资金进行装饰装修，原告应基于公平合理原则及参照买卖不破租赁的法律原理，原告应在合理的期限内继续允许杨瑜使用，并从其受到应诉通知之日起支付租金。而非撤场。综上，我与本案无关，原告要求我承担责任无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告是位于广州市白云区机场路34号103房（以下简称涉案房屋）的登记产权人，于2014年12月26日取得该房屋的产权登记。根据原告持有的粤房地权证穗字第××号《粤房地产权证》显示，涉案房屋所有权取得方式为交换取得，共有情况为单独所有，建筑面积42.13平方米。现涉案房屋由被告杨瑜经营爽购食品店。 诉讼中，原告表示是因拆迁其原位于东风路寄园巷5号一处房产置换所得，在寄园巷5号房屋被拆迁之前，由其母亲的朋友黄蔚林租用。该房屋被拆迁后考虑到黄蔚林没有住处，故回迁后置换所得涉案房屋仍同意由黄蔚林继续租用。黄蔚林居住至2002年左右，因在金沙洲已经买了房子，就未再继续租用涉案房屋。此后涉案房屋就空置了。因原告本人长期在澳洲，所以自2002后的情况不清楚。直至2018年11月，原告发现涉案房屋被被告杨瑜用作经营便利店，其才着手处理收回涉案房屋事宜。被告杨瑜表示其从被告张小华处取得涉案房屋的使用权，张小华是黄蔚林的儿子，因张小华身患残疾行动不便，之前由张小华雇其帮忙做事，涉案房屋原由张小华经营便利店，大概于2015年12月左右，张小华的营业执照过期，其办理了自己的营业执照，张小华将涉案房屋出资给其经营爽购食品店。另被告杨瑜表示，其每月向被告张小华的妻子支付租金，但无清楚每月租金数额，租金均通过现金支付，亦无开具收据，其已向张小华支付租金至2019年10月。现无法提供租赁合同，对租期不是很确定。另原告提供《机场路34号房屋租金标准》拟证明涉案房屋2014年至2019年期间的月租金标准（其中2014年为31元/平方米/月、2015年为34元/平方米/月、2016年为30元/平方米/月、2017年为26元/平方米/月、2018年为29元/平方米/月、2019年为29元/平方米/月）。被告杨瑜对上述租金标准予以确认。另根据被告杨瑜提交的爽购食品店营业执照显示，爽购食品店于2014年7月16日取得在涉案房屋的注册登记。此外，被告杨瑜自认其与家人目前共同居住在涉案房屋内。 本院认为，原告持有由广州市国土资源和房屋管理局核发的证明其为涉案房屋权属人的房地产权证，原告依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现被告杨瑜继续占用涉案房屋侵犯了原告的合法权益，故现原告要求被告杨瑜及其在涉案房屋内经营的爽购食品店腾空返还涉案房屋合理合法，本院予以支持。因被告杨瑜自认其家人亦居住在涉案房屋内，故被告杨瑜的同住家属亦负有返还涉案房屋的义务。原告于2014年12月26日取得涉案房屋的产权登记，被告杨瑜和爽购食品店自此占用涉案房屋无依据，故原告要求被告杨瑜和爽购食品店支付其自取得涉案房屋产权登记之日起至实际交还涉案房屋之日止的占有使用费合理合法，本院予以支持。因被告杨瑜对原告主张的涉案房屋租金标准无异议，故原告主张按照其提供的《机场路34号房屋租金标准》中显示的涉案房屋的租金标准：2014年为31元/平方米/月、2015年为34元/平方米/月、2016年为30元/平方米/月、2017年为26元/平方米/月、2018年为29元/平方米/月、2019年为29元/平方米/月计付的意见有据，本院予以采纳。占有使用费的计付应以涉案房屋的建筑面积42.13平方米为基数计算。 因被告张小华抗辩其自2014年12月26日至今未占用涉案房屋，且原告和被告杨瑜的现有举证亦均不足以证明张小华控制使用涉案房屋的事实，故原告要求被告张小华承担返还涉案房屋并支付房屋占用费的依据不足，本院不予支持。 被告杨瑜抗辩涉案房屋由其向张小华承租，且已向张小华支付每月租金，故其不应再向原告支付场地使用费的意见。原告取得涉案房屋的产权后，其合法享有涉案房屋的权利，现无证据证明原告取得涉案房屋的产权后有向张小华授权管理使用房屋，故即使如被告杨瑜主张其使用涉案房屋的权利源于张小华亦属于无权使用，原告亦有权要求被告杨瑜支付房屋占用使用费。被告杨瑜在向原告支付房屋占有使用费后，如确实存在被告杨瑜与张小华之间就涉案房屋存在租赁关系而向张小华支付了原告在本案中主张期间租金的情形，被告杨瑜可另行向被告张小华主张。 被告杨瑜无权占用涉案房屋构成原告对涉案房屋合法权益的侵犯，且原告对被告杨瑜投资经营爽购食品店不存在过错，故被告杨瑜在本案中抗辩原告应赔偿其投入经营爽购食品店装修和加盟费用损失的意见缺乏理据，本院不予采纳。 被告张小华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起三十日内，被告杨瑜及其同住家属、被告广州市白云区三元里爽购食品店向原告姚刚麟腾空返还广州市白云区机场路34号103房； 二、本判决生效之日起五日内，被告杨瑜和广州市白云区三元里爽购食品店向原告姚刚麟支付占用自广州市白云区机场路34号103房自2014年12月26日至实际返还上述房屋之日的占有使用费（以42.13平方米为计算基数，其中2014年按31元/平方米/月、2015年按34元/平方米/月、2016年按30元/平方米/月、2017年按26元/平方米/月、2018年按29元/平方米/月、2019年至实际返还房屋之日按29元/平方米/月计算）； 三、驳回原告姚刚麟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1520元，由被告杨瑜和广州市白云区三元里爽购食品店负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  肖録婷 人民陪审员  林广群 人民陪审员  谢兰英 二〇二〇年二月二十五日 书 记 员  陈玉梅