四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都金渝重餐饮娱乐管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号2栋3层。 法定代表人：耿涛，经理。 委托诉讼代理人：张云轩，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都凯镇有限公司，住所地：四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号2栋地下2层至地上13层。 法定代表人：吴力，总经理。 委托诉讼代理人：刘捷，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张耀，广东华商律师事务所律师。 上诉人成都金渝重餐饮娱乐管理有限公司（以下简称金渝重公司）因与被上诉人成都凯镇有限公司（以下简称凯镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初8411号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金渝重公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法发回重审或者改判驳回凯镇公司一审的诉讼请求，支持金渝重公司的反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由凯镇公司承担。事实和理由：1.金渝重公司与凯镇公司签订《商铺租赁合同》前，通过中介公司第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司（以下简称戴维斯公司）与凯镇公司就租赁房屋条件进行沟通。戴维斯公司通过电子邮件向金渝重公司回复凯镇公司的合同修改意见及对于《重点基础工程条件》的相关回复，其中《重点基础工程条件》明确金渝重公司的租赁面积需求及租赁房屋消防疏散通道应符合相关法规要求，但现案涉房屋实际能够使用的疏散通道不能达到金渝重公司在《重点基础工程条件》中提出的要求。根据金渝重公司与凯镇公司签订的《商铺租赁合同》的约定，金渝重公司租赁案涉房屋系用于经营K歌之王系列品牌即KTV使用，作为特定用途使用的房屋，理应具备该用途所需的相应条件，金渝重公司在《重点基础工程条件》中已明确相应要求，且凯镇公司认可并承诺案涉租赁房屋符合条件。2.目前，根据《建筑设计防火规范》的规定，案涉房屋5个消防疏散通道中的2个为高层公寓部分独立使用，导致金渝重公司不能按照原合同目的使用案涉房屋，凯镇公司的违约行为给金渝重公司造成巨大损失，应承担违约责任。故一审法院认定凯镇公司已按约向金渝重公司履行了交付租赁物的义务，与事实不符。3.一审法院认定金渝重公司已对租赁场地验收确认，案涉租赁物符合签约时的状态，系事实认定错误。通过《裙楼第三层平面图》可知案涉房屋5个消防通道中的4个均为两两相连，实际上分别共用一个通道门，因此交接时仅包括3把通道钥匙，一审法院据此认定金渝重公司认可案涉房屋仅有3个消防通道可使用的状态，且案涉房屋符合约定要求，系事实认定错误。虽然在案涉租赁房屋交付时存在部分通道被封闭的情况，但不能据此认定金渝重公司于《商铺租赁合同》签订前知晓被封闭的通道不能使用，凯镇公司亦未在案涉房屋交付时告知金渝重公司存在不能使用的情况。4.《商铺租赁合同》签订后，凯镇公司始终拒不按照合同约定履行义务、采取补救措施，金渝重公司为避免双方损失的进一步扩大，促成《商铺租赁合同》的继续履行，故在仅有3个消防疏散通道能够正常使用的情况下，与消防部门沟通采用架设外部楼梯的方式以达到消防疏散宽度要求。金渝重公司为促成《商铺租赁合同》的继续履行而采取的措施不应被视为同意凯镇公司违反合同要求的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，出租人应在整个租赁期间提供符合合同约定的租赁物，且金渝重公司对案涉房屋进行装修并非认可凯镇公司交付的租赁房屋符合双方约定。凯镇公司因金渝重公司就案涉房屋条件提出异议，故其在2018年1月31日才退还金渝重公司交付的装修保证金。因此，凯镇公司主张金渝重公司未告知其消防设计方案未能通过消防审核，案涉房屋不符合双方约定与事实不符，且不符合常理。5.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在凯镇公司未能按照合同约定履行在先义务时，金渝重公司拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约。而根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，凯镇公司存在违约行为，金渝重公司有权要求其承担瑕疵履行责任，故请求支持上诉请求。 凯镇公司辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持。首先，金渝重公司提出凯镇公司未提供符合约定的租赁物应承担违约及赔偿责任，缺乏事实及法律依据。2016年12月21日消防验收通过之后，金渝重公司未向凯镇公司反馈也没有修改设计，而是继续施工，金渝重公司加外挂楼梯的情况凯镇公并不知晓。金渝重公司在2017年11月16日取得案涉房屋投入使用合格证，消防验收合格；2018年5月14日将外挂楼梯拆除，受到消防的处罚，这一基本事实可知合同签订后，金渝重公司擅自作出的行为凯镇公司并不知晓。合同签订三个月后，消防设计未达标，凯镇公司的合同约定是餐饮及KTV，KTV的包房设计未达标，若不适合做KTV可提出变更合同或解除合同，但金渝重公司与消防部门沟通之后，强行安装外挂楼梯，且未经过凯镇公司同意。因安装未取得《城市规划许可》，收到城管部门的调查令，案涉房屋未进行整改，金渝重公司自行拆除外挂楼梯。这一事实当时金渝重公司也未通知凯镇公司，金渝重公司的损失应由其自行承担。其次，当时交付的5个消防通道，有三道门三把钥匙，交付钥匙时也是现状交付，其他消防通道没有门。一个门只能通一个通道，给金渝重公司消防通道的钥匙是有门锁的。隔开的剩余两个消防通道不是凯镇公司隔开的，是由大物业使用的。第三，消防通道不属于合同约定的内容，也不是凯镇公司出租范围。故交付的租赁物不存在违约行为，也不存在金渝重公司提出的消防瑕疵，凯镇公司是经过消防验收的。第四，金渝重公司提出的通道宽度公式仅限于KTV面积的计算，而金渝重公司是按照全部租赁面积计算的。金渝重公司提出的《重点基础工程条件》，是金渝重公司通过戴维斯公司了解物业的现状文件，不是合同的附件和对金渝重公的承诺。第五，合同约定的用途是餐饮与KTV。该次出租是在未通过消防验收的情况下，金渝重公司擅自整改，未经过凯镇公司的同意而导致查封不能使用。现案涉房屋多次发生水管爆裂，金渝重公司均没有人员处理。 凯镇公司向一审法院起诉请求：1.判决金渝重公司支付欠款、冷餐会费用、4月及5月能源费、5月至7月租金及5月至7月仓库使用费合计937060.89元（其中冷餐会费12500元、4月能源费72657.06元、5月能源费62903.83元、5月至7月租金785400元、5月至7月仓库费3600元）；2.判决金渝重公司支付上述欠款的逾期付款违约金合计848803.011元（暂计至2018年7月31日，应计算至实际支付之日止）；3.判决金渝重公司支付欠款、6月至9月能源费、8月至10月租金、仓库费合计991186.59元（其中6月能源费52039.16元、7月能源费46862.26元、8月能源费51570.29元、9月能源费51714.88元、8至10月租金785400元、8至10月仓库费3600元）；4.判决金渝重公司支付上述欠款的逾期付款违约金以及冷餐会、4月至5月能源费、5月至7月租金、仓库费新增的逾期付款违约金合计1739961.96元（暂计至2018年10月31日，应计算至实际支付之日止）；5.判决金渝重公司与凯镇公司签订的《商铺租赁合同》已于2018年10月22日解除；6.判决金渝重公司在租赁合同解除之日起三个月内按照合同约定将承租房屋恢复原状后移交给凯镇公司，否则凯镇公司有权自行或者委托第三方恢复原状，所产生的费用及造成的损失全部由金渝重公司承担；7.判决金渝重公司支付恢复原状期间的房屋占用费，暂从2018年10月23日起至2019年1月23日，三个月共计785400元（以实际占用时间为准计算房屋占用费）；8.判决凯镇公司有权依据租赁合同约定以保证金抵扣金渝重公司所欠的部分租金及其他费用。 金渝重公司向一审法院反诉请求：1.判令凯镇公司按照《商铺租赁合同》的约定提供5个可使用的消防通道供金渝重公司使用；否则，减少相应面积租金（即将原一楼及三楼含税月租金264180元减少为167754.3元，五个疏散通道每个1.2米宽，总宽度为6米）；2.判令凯镇公司赔偿装修损失6683515元；赔偿2018年5月至今的员工工资损失126912.12元；赔偿预期装修费损失11630609元，以上合计18441036.12元；3.判令凯镇公司给予金渝重公司4个月免租期；4.判令凯镇公司退还已付租金2377620元（从2017年2月起至2017年10月）；5请求确认金渝重公司不予支付自2018年5月14日（被查封之日）起至2018年12月14日止的租金。 一审法院认定事实：凯镇公司系位于成都市锦江区房屋产权人。凯镇公司（甲方、出租方）与金渝重公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于成都市锦江区部分房屋及一层前中餐厅大堂，另地下三层仓库（实际租赁区域详见附件图纸）；该房屋各层及仓库面积：一层中餐厅实际租赁面积为172平方米（含电梯）；裙楼第三层实际租赁面积为2286平方米，以上两层租赁面积合计2458平方米，以此面积计算租金，地下三层仓库实际租赁面积为46平方米；该房屋仅能用作Ｋ歌之王系列品牌经营餐饮和ＫＴＶ，若乙方改变用途，甲方有权收回该房屋，而不承担任何责任；租赁期自2016年9月16日至2022年9月15且止，在租赁期限届满或因其他原因终止租赁合同情况下，乙方应在租赁合同终止日向甲方返还租赁房屋及所有固定设备、装置以及任何附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁、使租赁房屋处于适租状态；在租赁期限届满或因其他原因终止租赁合同的情况下，甲方不同意延长租期的，乙方应在本合同终止日撤场，否则，甲方有权不予返还乙方的租赁保证金；仓库租赁期自2016年9月16日至2022年9月15日止。在租赁期限届满或因其他原因终止租赁合同情况下，乙方应在租赁合同终止日向甲方返还租赁仓库及所有固定设备、装置以及任何附加设备；甲、乙双方同意，乙方按如下标准向甲方支付租金、转让费及仓库使用费:店铺转让费:乙方须在本协议签署之日起10个工作日内一次性向甲方支付50000元。甲方应于收到乙方所交店铺转让费之日起的2日内，向乙方提供合法等额发票；租金金额（不含税）如下：租赁时间2016年9月16日至2017年1月31日月租金为0元；2017年2月1日至2019年9月15日月租金为238000元；2019年9月16日至2022年9月15日月租金为261800元；租金金额（含税，税率为11％）如下：租赁时间2016年9月16日至2017年1月31日月租金为0元；2017年2月1日至2019年9月15日月租金为264180元；2019年9月16日至2022年9月15日月租金为290598元；地下三层仓库使用费1200元／月，免租期为2016年9月16日至2017年7月31日。自2017年8月1日起计收，与租金一并支付，直至合同有效期届满；乙方每3个月为一期支付租金和仓库使用费（以下统称租金），每期的租金和仓库使用费在上一期届满前5日内向甲方支付。乙方须于2017年2月1日前5日内向甲方支付首三个月之应付租金；以银行转账方式支付租金，相应款项达到甲方账户之日为付款日；甲方在收到乙方所交纳之租金、仓库使用费后10日内，向乙方提供合法等额发票；从2016年9月16日起，乙方应自行承担除租金外而由租赁产生的其他相关费用，包括但不限于物管费、空调费、热水费、水费、电费、气费、停车费等；店铺装修期2016年9月16日至2017年1月31日，该期间乙方应自行承担除租金外而由租赁产生的其他相关费用，包括但不限于物管费、空调费、热水费、水费、电费、气费、停车费等；为确保乙方诚信履行本合同各项条款规定，乙方须在本协议签署之日起3个工作日内一次性向甲方支付950334元保证金。甲方在收到该保证金之日起3日内向乙方出具收据；如乙方违反本合同规定的条款，未能按期向甲方支付租金、物业管理费及其他费用，甲方可以扣除全部或部分保证金冲抵，其数额相当于乙方所欠租金、物业管理费及违约金等其他相关费用的数额，不足部分甲方有权向乙方追偿；如乙方违反本合同除交付租金或物业管理费以外的其他条款，甲方亦可扣除全部或部分保证金，其数额相当于甲方为制止乙方违约，修缮、恢复乙方所造成的破坏和损害而支付的相关费用，包括但不限于甲方为重新出租租赁房屋而对破坏部分进行修缮所需费用和其他开销，不足部分甲方有权向乙方追偿；甲方按本条约定扣除保证金后，所持保证金的总额少于本合同约定的保证金数额时，甲方有权通知乙方补足，乙方须在接到甲方书面通知后15日内予以补足，逾期未补足的，按日承担应补金额1％的违约金；由于乙方不履行本合同或由其他乙方原因致使本合同解除时，甲方有权不退还乙方的全部保证金；乙方在收到政府或有关部门涉及所租房屋或在所租房屋内提供的任何服务的通知书时，须书面通知甲方；根据事先提交甲方并得到其书面批准的图纸及规格，乙方应出资对所租房屋的内部进行装修。未经甲方事先书面批准，乙方不得或不能允许对已批准的装修图纸和规格以及所租房屋的内部设计和布局进行改动。为避免异议，甲方与乙方于此申明如下:甲方批准乙方上述的装修图纸和规格，并不等于豁免乙方需要在正式进行内部装修之前，自费地向有关政府当局申请批准该已经甲方批准的装修图纸和规格。若政府有关部门的审查意见不一致的，乙方应当根据政府部门的要求进行调整，若还需要提供修改后的图纸的，乙方仍需按前述约定的进行，且免租期不予顺延；对乙方不遵守有关政府当局批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，甲方不需负任何责任。乙方保障甲方免受因乙方不遵守此条款而引起的任何损失，包括但不限于法律费用；乙方或乙方之装修公司须在正式进行内部装修前支付甲方装修保证金500000元。装修完成后，经甲方确认如工程并没有对甲方造成任何损失，甲方须于装修完成之日起30日内把装修保证金完整无息退回。若装修工程对甲方造成损失，甲方有权于装修保证金中扣除损失，余数无息退回乙方或乙方之装修公司。甲方应于装修完成30日内确认工程是否对甲方造成损失。若甲方逾期未作出确认或提出异议，视为工程未对甲方造成损失；在租期届满或提前终止租赁协议的情况下，乙方向甲方移交所租房及所有固定设备、装置以及任何附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁和适租状态。但乙方的个人财产、固定设备和装置及附加设备、装修，无论是在本租赁协议租期内还是在任何前面租期内安置或安装的，应甲方要求，乙方必须在租期届满时或者提前终止租赁协议的情况下移走或拆除并负担相应费用，以使所租房屋恢复原状。在移走过程中如果有任何因此而引起的损害，乙方应向甲方赔偿。且无论乙方是否移走或拆除其个人财产、固定设备及附加设备和装修，甲方均无须向乙方作出任何补偿。乙方应向甲方交出在乙方所租房屋的各个部分使用的钥匙，允许甲方从名录牌上及所租房屋的门、墙或窗上拆掉乙方的名称，乙方须负担一切有关费用并负责赔偿因乙方不按此履行而使甲方遭受的损失；乙方若不予移走或拆除其个人财产或其增设或安装的固定设施和附加设备及装修的，甲方有权但无义务自行或委托第三方移走或拆除前述设施和设备及装修。由此产生的费用均由乙方承担。并在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该所租房屋、甲方有权按租金的一倍向乙方收取占用使用费；乙方逾期支付租金、保证金或其他应由乙方支付给甲方的费用超过15日的，甲方有权在通知乙方违约行为，且乙方收到违约通知后30日内仍未能纠正违约行为的情况下单方解除本合同，且不需对乙方承担任何责任。本合同自甲方解除合同的书面通知到达乙方之日解除，同时，本款约定不影响乙方按本合同约定应向甲方承担的违约责任；如乙方因乙方原因导致逾期支付租金、保证金的，每逾期一日，乙方应按未付租金及保证金的1%向甲方支付违约金；所有根据本合同应由乙方支付的租金、物业管理费、保证金（包括需补足保证金的情况）及其他应付的各项费用（包括水、电、气费、通讯费等）。乙方均需根据本合同规定的期限按期支付，逾期支付的，甲方可依照本合同收取应付未付部分的违约金（按每日1%计算），同时，甲方有权将保证金冲抵上述未付费用和违约金。凯镇公司于2016年8月30日，金渝重公司于2016年9月8日在《商铺租赁合同》上盖公司章。 凯镇公司于2016年8月25日将案涉房屋交付金渝重公司使用，双方签订《店铺转让明细清单》。《店铺转让明细清单》载明交接钥匙包括三楼一号通道、通道拉闸门、通道拉闸门。 2016年8月23日，金渝重公司向凯镇公司支付案涉租赁房屋租赁保证金950334元。2016年9月1日，金渝重公司向凯镇公司支付案涉租赁房屋转让费500000元及装修保证金500000元。 2016年12月21日，成都市锦江区向金渝重公司出具锦公消审字［2016］第0052号建设工程消防设计审核意见书，确认金渝重公司报送的由四川国安安装工程有限公司高新区分公司设计的Ｋ歌之王ＫＴＶ室内装修工程【受理凭证文号:锦公消审凭字［2016］第0055号，工程位于成都市锦江区，建设工程类别:装修工程，使用性质:公共娱乐场所（ＫＴＶ）建设规模（层数:第1、3层，面积:2458ｍ）］，经按照《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）等国家工程建设消防技术标准审核，该工程的部分消防设计不符合相关技术标准的规定，该工程消防设计不合格，主要存在下列问题：该场所的疏散宽度不足，不符合《建筑设计防火规范》（ＧＢ50016-2014）第5.5.21条之规定。上述问题修改后，该装修工程消防设计应当重新按照程序报审核，该装修工程未经消防设计审核合格不得施工。如不服本意见，可以在收到本意见之日起六十日内向成都市公安局锦江分局或锦江区人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向锦江区人民法院提起行政诉讼。 2017年4月24日，成都市规划管理局出具编号为0025832号的《建设项目执法调查通知书》，确认位于锦江区歌之王店修建楼梯（旋转楼梯）因现场未公示《建设工程规划许可证》或不能向执法人员提供规划许可手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十三条规定，要求金渝重公司带相关材料到成都市规划执法监督局接受调查。 2017年11月16日，金渝重公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，上述证件载明经营地址位于成都市锦江区，场所建筑面积2458平方米，使用性质KTV。 2018年4月11日，金渝重公司向凯镇公司出具《通知函》，表示由于凯镇公司交付案涉租赁房屋不符合监管部门审批要求(末提供必要的消防通道、租赁房屋走道宽度不符合审批部门要求等)，系存在严重瑕疵，无法实现租赁合同的目的，经多次交涉也未能就上述问题妥善解决。现金渝重公司要求凯镇公司按合同约定用途，向金渝重公司提供符合该用途的无瑕疵的租赁房屋。请凯镇公司不晚于2018年4月23日就该租赁房屋达到合同约定的用途提供合理整改方案，以书面形式向金渝重公司答复。金渝重公司暂时保留通过法律途径追究凯镇公司责任之权利。金渝重公司于2018年4月12日向凯镇公司邮寄上述《通知函》。 2018年4月17日，凯镇公司（简称酒店方）高级顾问PatrickChung、行政副经理KenJiang与金渝重公司董事总经理JohnDeng、店长DannyGeng就解决租赁房屋相关配套设施所产生的消防问题召开会议，会议达成共识内容：1、根据房屋租赁合同相关内容，业主方有义务为金渝重公司租赁房屋提供符合国家规定的消防通道。金渝重公司已通知并要求PatrickChung将该问题及消防主管部门责令整改的紧情况转达、反映至业主方；2、四川省成都市锦江区消防安全问题非常严重，虽然业主方、酒店方在消防相关事宜中与深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司(简称“大物业方”)做了所称的协调工作，但未能解决实际问题，金渝重公司已多次反应并要求业主方、酒店方应更加重视并采取切实措施，为该房屋提供符合国家规定的消防通道；3、该房屋归属于业主方(EricNg)、酒店方所有，金渝重公司无权自行开通消防通道。因消防通道问题，金渝重公司在近一年多的时间内多次去主管单位处理相关事宜，目前消防主管单位的整改要求已非金渝重公司能够解决。根据房屋租赁协议，大物业方与金渝重公司并无直接关系，一切有关消防通道事宜，应由业主方、酒店方负责彻底解决。金渝重公司已在该房屋投资超过人民币4000万元开设K歌之王品牌KTV，由于该房屋的消防通道问题，消防主管部门随时会以不符合国家消防规定吊销金渝重公司《公共聚众场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。金渝重公司已多次向业主方、酒店方转达问题严重性，若因消防问题造成经济损失，将由业主方全部承担；4、由于消防存在隐患，未得到消防主管部门的许可证，金渝重公司开业时间延误一年之久，除正常每日的营业额外，每月销售团队应完成的指标业绩120万元也无法落实，且金渝重公司将随时面临停业整顿。如停业整顿，将导致销售团队进场费用(50-100万元人民币)全部损失。同时导致金渝重公司与其他合作方市场推广协议无法进行，将造成巨大违约损失。烦请PatrickChung在本周内将金渝重公司意向及紧急情况传达、反映至业主方，并协调酒店方于2018年4月23日前就以上问题明确答复、提供解决方案；5、酒店方高级顾问PatrickChung，表示明确了解金渝重公司意向与紧急情况，并承诺尽快传达业主方(EricNg)给予解决回复。 2018年5月4日，凯镇公司PatrickChung、KenJiang与金渝重公司的DannyGeng就关于金渝重公司消防问题事宜召开会议，会议达成共识内容：一、首先针对昨日ThomasWu发出指定KenJiang及PatrickChung为业主方成都对接人的邮件做确认;二、再次重申锦江消防大队明确通知由于门店消防通道宽度不够，下周将张贴封条停业整顿；三、针对消防部门要求金渝重公司安装消防楼梯的通知，业主方是否有计划安排和解决方案，酒店方回复已将情况以邮件方式发送业主总部，表示针对此次消防的问题酒店方无法做任何决定，只能等待香港ThomasWu回复及指示，至今未对消防问题解决给出任何意见。四、针对安装消防外挂楼梯事宜，金渝重公司已对钢结构外挂楼梯准备完毕，现待业主方履行义务提供可安装条件，金渝重公司随时可进行安装；五、下周金渝重公司将面临停业，业主方需马上给予处理解决；六、业主代表PatrickChung表示，其完全了解金渝重公司处境，立即将会议内容以邮件形式传给ThomasWu，等待ThomasWu进一步的回复。 成都市锦江区于2018年5月14日对金渝重公司管理的Ｋ歌之王ＫＴＶ进行了消防监督检查，发现存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：该场所拆除一部室外疏散楼梯，现决定予以临时查封，查封期限2018年5月14日16时至2018年6月13日16时。就上述查封情况，成都市锦江区于2018年5月15日出具锦公消封字［2018］第0084号《临时查封决定书》，要求金渝重公司立即整改火灾隐患，整改后经检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。如不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向。成都市公安局锦江区分局或锦江区人民政府申请行政复议，或者在三个月内依法向锦江区人民法院提起行政诉讼。 2018年5月17日，金渝重公司向凯镇公司出具《关于喜年广场裙楼3楼查封及整改有关事宜》，表示由于金渝重公司与凯镇公司于2016年9月8日签订的《商铺租赁合同》约定案涉房屋第三层（部分）及一层前中餐厅大堂、及地下三层仓库的约定用途为Ｋ歌之王系列品牌经营餐饮和ＫＴＶ，凯镇公司已实际交付上述租赁房屋。由于凯镇公司交付上述房屋不符合监管部门审批要求，现已于2018年5月14日被成都市锦江区要求整改并查封,查封期限为2018年5月14日16时00分至2018年6月13日16时00分。相关《临时查封决定书》编号为“锦公消封字（2018］第0084号”。此前金渝重公司曾多次催告凯镇公司，要求提供符合监管部门要求、符合约定用途且无瑕疵的租赁房屋，然而凯镇公司未能如此行事。现受监管部门查封，已导致金渝重公司巨额损失。请凯镇公司于前述期限内立即完成整改，并以书面形式向金渝重公司答复。金渝重公司暂保留采取法律行动的权利。 2018年5月24日，北京观韬（成都）律师事务所受金渝重公司委托出具《律师函》（观函字[2018]第0027号），表示交付《商铺租赁合同》所涉租赁房屋后，金渝重公司发现所涉租赁房屋并未按照合同附件的要求提供必要的消防通道，不符合消防监管部门的审批监管要求，致使金渝重公司无法按照合同约定正常使用所涉租赁房屋；而且金渝重公司多次要求凯镇公司与该房屋的物业管理机构进行交涉，要求其提供相应消防通道以满足消防安全监督需求，但此问题一直未得到妥善解决。2018年5月15日，锦江区公安消防大队出具《临时查封决定书》（锦公消封字[2018]第0084号），查封了金渝重公司管理的K歌之王KTV。因前述原因，导致金渝重公司无法按照合同约定的用途使用所涉租赁房屋，无法按照既定的经营计划正常开展经营活动，导致金渝重公司产生了巨大损失。鉴于此，郑重函告：1、凯镇公司应当立即采取相应措施（包括但不限于物业管理机构进行协调交涉，要求其提供相应消防通道以满足消防安全监督需求等），于收到本函之日起七个工作日内保证交付的房屋符合《商铺租赁合同》及其附件的约定；2、金渝重公司保留通过法律途径追究凯镇公司责任的权利，包括但不限于依照《合同法》等规定的约定解除《商铺租赁合同》，要求凯镇公司承担损失赔偿等违约责任。2018年5月24日,金渝重公司向凯镇公司邮寄上述《律师函》。 2018年5月30日，四川师维律师事务所接受凯镇公司委托前往成都市锦江区，了解金渝重公司经营场所接受消防检查及其所处罚等情况，四川师维律师事务所出具《调查情况说明》将相关调查情况说明如下：金渝重公司的装修设计方案、施工等均已报备并经验收，并于2017年11月取得“公共聚焦场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”；2018年5月15日，成都市锦江区进行消防检查发现该公司私自拆除了该经营场所的一部室外疏散楼梯，导致其不再符合消防安全要求，遂于向该公司作出临时查封决定。 2018年6月6日，凯镇公司委托北京市君泽君（深圳）律师事务所向金渝重公司出具《律师函》对金渝重公司委托北京观韬（成都）律师事务所于2018年5月24日出具的《律师函》（观函字［2018］第0027号）进行回复，表示金渝重公司于签署《商铺租赁合同》前，通过成都专业地产顾问公司“戴维斯公司”介绍及多次现场视察，经金渝重公司确认租货物业符合经营目的，双方才达成《商铺租赁合同》；租货物业已于2016年8月25日以现状交付使用，金渝重公司已于2018年3月28日正式开业，其间，金渝重公司对于委托人依据《商铺租赁合同》及附件移交清单移交租赁物业并未提出任何异议，说明凯镇公司向金渝重公司移交的租货物业符合合同及附件约定；租赁物业已于2009年12月3日取得成公消验［2009］第0149号《成都市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，说明租货物业已经消防验收合格，不存在上列律师函中提到“不符合消防监管部门的审批监管要求”的情况；《商铺租赁合同》附件上附有第三层平面图，其上注明红线范围内为实际租赁区域，其红线范围并不包含消防通道。该平面图上标示的五个消防通道，应属于整个楼栋使用。因此，也不存在上列律师函中提到委托人“未按照《商铺租赁合同》附件的要求提供必要消防通道”的情况；在获知金渝重公司管理的Ｋ歌之王ＫＴＶ被临时查封后，凯镇公司即委托四川师维律师事务所律师到成都市锦江区，详细了解金渝重公司管理的经营场所接受消防检查及处罚等情况。2018年5月30日，四川师维律师事务所出具《调查情况说明》，查明:2018年5月15日，成都市锦江区进行消防检查，发现金渝重公司私自拆除了该经营场所的一部室外疏散楼梯，导致其不再符合消防安全要求，遂向金渝重公司作出临时查封决定。就上述事实，律师认为:1.凯镇公司向金渝重公司交付的租赁物业符合《商铺租赁合同》及附件的约定，不存在消防验收或其他任何瑕疵，凯镇公司已经合法履行了出租人的义务。2.成都市锦江区作出临时查封决定，其根本原因是金渝重公司私自拆除室外疏散楼梯存在安全隐患，属于金渝重公司作为租赁物业的使用人在对租货物业重新装修后，在经营过程中产生的问题，跟凯镇公司无关。应由金渝重公司根据消防监管部门的具体要求进行整改，达到要求后恢复经营，不应由凯镇公司承担任何责任。3.《中华人民共和国消防法》第十五条规定:“公众聚集场所在投入使用营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”，故金渝重公司负有申请消防安全检查的义务；同时《商铺租赁合同》6.2.1约定:“对乙方不遵守有关政府当局批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，甲方不需负任何责任。乙方保障甲方免受因乙方不遵守此条款而引起的任何损失，包括但不限于法律费用”。根据上列规定及合同约定，本案中凯镇公司作为出租方提供经消防验收合格的物业，金渝重公司作为承租方（使用方）对该物业按照经营的目的进行设计、装修，负有申请消防安全检查的义务，如因金渝重公司不履行该项法律义务引起的任何法律后果都应由金渝重公司承担，不能以任何理由转嫁给凯镇公司。鉴于此，本律师建议金渝重公司正确对待承租期间经营场所被临时查封的客观原因，尊重客观事实，严格按照合同约定的权利义务妥善处理此事。 金渝重公司提交的《重点基础工程条件》第4点载明“消防疏散通道：按照消防法规对行业要求，疏散楼梯总宽度需按下列公示计算，并需符合法规规范满足送风通风等使用需求。回复：符合要求（计划租赁建筑面积×0.5人/平方米）÷(100人/1净宽)=疏散楼梯总宽度（确认商场二次消防已过，各消防疏散通道设计符合消防规定及要求）。一审庭审中，金渝重公司称上述《重点基础工程条件》2016年8月27日下午17点40分由金渝重公司工作人员孙丽丽发送邮件给戴维斯公司工作人员李强，李强于2016年8月29日回复孙丽丽的邮件中包含的内容。 2018年6月6日，金渝重公司对案涉租赁场地所有消防通道进行拍照的过程办理保全证据公证，四川省成都市蜀都公证处就上述证据保全过程出具(2018)川成蜀证内经字第83346号《公证书》，《公证书》中所附现场拍照照片显示案涉租赁场地有三个疏散通道可用，两个疏散通道处于被封闭状态。 2018年6月27日，凯镇公司向金渝重公司出具《催款函》，表示截止2018年6月27日，金渝重公司欠款如下：2018年3月28日K歌之王开业冷餐会12500元、2018年4月能源费72657.06元、2018年5月能源费62903.83元、2018年5月至7月租金785400元、2018年5月至7月仓库费3600元，合计937060.89元。按照合同约定，金渝重公司每3个月为一期支付租金和仓库使用费，每期租金和仓库使用费在上一期满前5日内向凯镇公司支付；金渝重公司于每季度到期前7日内支付下季度空调使用费，每月10日前支付上月热水费使用费，特请金渝重公司支付上述款项。 2018年10月8日，凯镇公司向金渝重公司出具《催款函》，表示截止2018年10月8日，金渝重公司欠款如下:2018年3月28日K歌之王开业冷餐会12500元、2018年4月能源费72657.06元、2018年5月能源费62903.83元、2018年6月能源费52039.16元(空调使用29天)、2018年7月能源费46862.26元(空调使用25天)、2018年8月能源费51570.29元、2018年9月能源费51714.88元、2018年5月至7月租金785400元、2018年8月至10月租金785400元、2018年5月至7月仓库费3600元、2018年8月至10月仓库费3600元，合计1928247.48元，按照合同约定，金渝重公司每3个月为一期支付租金和仓库使用费，每期租金和仓库使用费在上一期满前5日内向凯镇公司支付，金渝重公司于每季度到期前7日内支付下季度空调使用费，每月10日前支付上月热水费使用费，特请金渝重公司支付上述款项。 凯镇公司向金渝重公司出具多份《金渝重公司能源费确认函》及《金渝重公司租金与仓库使用费确认函》，确认金渝重公司2018年3月31日至2018年4月28日能源费总计72657.06元，2018年4月28日至2018年5月30日能源费总计62903.83元、2018年5月1日至2018年7月31日租金（785400元）与仓库使用费（3600元）总计789000元、2018年5月31日至2018年6月29日能源费总计52039.16元、2018年6月30日至2018年7月29日能源费总计46862.26元、2018年7月30日至2018年8月30日能源费总计51570.29元、2018年8月31日至2018年9月30日能源费总计51714.88、2018年8月1日至2018年10月31日租金（785400元）与仓库使用费（3600元）总计789000元，要求金渝重公司核对信息，若无异议，在确认函上进行确认，并盖回复。金渝重公司在上述能确认函上盖章。 2018年7月6日，凯镇公司委托北京市君泽君（深圳）律师事务所向金渝重公司出具《律师函》[(2018)君深律函字第201-203号]，要求金渝重公司在收到本函后五日内按合同约定向凯镇公司支付2018年3月28日K歌之王开业冷餐会12500元、2018年4月能源费72657.06元、2018年5月能源费62903.83元、2018年5月至7月租金785400元、2018年5月至7月仓库费3600元，共计937060.89元；如金渝重公司在收到本函后五日内未支付上述拖欠款项，亦未联系律师说明情况，凯镇公司将依法采取法律措施向金渝重公司主张拖欠的款项、利息及相关违约责任，以维护自身合法权利。届时产生的法律责任及相关支出费用等都将由金渝重公司承担。2018年7月6日，凯镇公司分别向金渝重公司委托律师事务所、金渝重公司注册地址及经营地址邮寄发出上述《律师函》。 2018年10月10日，金渝重公司向凯镇公司支付开业冷餐费尾款12500元。 2018年10月18日，凯镇公司向金渝重公司出具《解除合同通知书》，表示因金渝重公司未按时支付租金及各项费用，凯镇公司已于2018年6月27日向金渝重公司发出《催款函》，函内详细注明金渝重公司至今欠缴包括租金在内的各项费用。基于金渝重公司逾期支付租金及各项费用已超过15日，且在凯镇公司向金渝重公司发出《催款函》后30日内，金渝重公司没有及时支付所欠租金，且对下期的租金及各项费用继续拖延未付，金渝重公司行为已经构成违约，依据合同约定凯镇公司有权行使合同解除权。现凯镇公司正式通知金渝重公司:凯镇公司依据合同约定解除与金渝重公司签订的《商铺租赁合同》。该合同自本《解除合同通知书》到达金渝重公司之日起解除。本通知以邮寄方式送达。《商铺租赁合同》解除后，请金渝重公司依据合同履行恢复原状交还租赁房屋的义务，同时凯镇公司保留依据合同及相关法律法规追究金渝重公司法律责任的权利。2018年10月19日，凯镇公司向金渝重公司注册地址及经营地址邮寄发出《解除合同通知书》，邮件查询单显示，该邮件于2018年10月22日投递并签收。 2009年12月3日，成都市公安消防支队出具成公消验[2009]第0149号《成都市公安消防支队建设工程消防验收意见书》对成都市锦江区下东大街与义学巷交汇处（建筑面积132217.68平方米）综合评定该工程消防验收合格，A栋建筑高度为179米，1-6、8-19、21-34、36-49层办公，7、20、35层为避难层；B栋建筑高度为99.8米，1-2层商业用房，3-13层酒店，14层为设备转换层，15-32层为住宅；地下1、3层车库及设备用房；地下2层局部车库及设备用房，局部为酒店服务用房。该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向成都市公安消防支队申报建筑工程消防设计审核和验收。 金渝重公司接收案涉房屋后，对案涉房屋进行装修，产生装修费用。凯镇公司于2018年1月31日向金渝重公司退还已支付的装修保证金500000元。2017年至2018年期间，金渝重公司为经营需求雇佣工作人员，向雇佣人员支付工资。 一审法院认为，凯镇公司与金渝重公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。凯镇公司向金渝重公司交付了租赁商铺，金渝重公司接收并实际使用租赁商铺。关于凯镇公司的本诉诉讼请求及金渝重公司的反诉诉讼请求是否成立，一审法院认定如下： 一、关于凯镇公司主张解除合同的诉讼请求及金渝重公司要求凯镇公司提供五个可使用的消防通道否则减少相应面积租金的诉讼请求。一审法院认为，依合同约定，租赁商铺用途为经营餐饮和ＫＴＶ，但并未明确用于经营餐饮和ＫＴＶ的各自使用面积。凯镇公司向金渝重公司交付案涉租赁商铺时，案涉租赁商铺消防验收合格。凯镇公司向金渝重公司交付案涉租赁商铺后，案涉租赁商铺未能通过消防设计审核原因系金渝重公司经营ＫＴＶ室内装修工程部分消防设计不符合相关技术标准的规定，该工程消防设计不合格，主要存在问题为该场所的疏散宽度不足。一审法院认为，金渝重公司在考察验收租赁商铺和签订租赁合同时对案涉商铺的现状，包括三楼五个疏散通道中有两个处于封闭状态，是明知的，两个处于封闭状态的疏散通道并非新近被封闭或凯镇公司隐瞒所致，金渝重公司作为ＫＴＶ经营者应当对经营ＫＴＶ所必须的消防等规定和手续充分的了解和预见，在明知租赁商铺现状且在接收商铺时仅收到三个疏散通道钥匙的情况下，金渝重公司仍然签订租房合同，也未曾提出特别要求或约定，反而在《商铺租赁合同》中有“乙方不遵守有关政府当局批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，甲方不需负任何责任”的约定；且金渝重公司在实际使用租赁商铺过程中，成都市锦江区于2016年12月21日向其出具建设工程消防设计审核意见书确认其报送的Ｋ歌之王店ＫＴＶ室内装修工程场所的疏散宽度不足，成都市规划管理局于2017年4月24日出具的《建设项目执法调查通知书》确认Ｋ歌之王店修建楼梯（旋转楼梯）现场未公示《建设工程规划许可证》或不能向执法人员提供规划许可手续，要求金渝重公司接受调查的事实，金渝重公司均未及时向凯镇公司予以告知，也未及时就上述主管部门的意见向凯镇公司就租赁商铺消防问题提出异议。关于金渝重公司提交的《重点基础工程条件》，金渝重公司称系中介机构工作人员对金渝重公司工作人员邮件回复中包含内容，《重点基础工程条件》载明内容未明确计划租赁建筑面积及疏散楼梯总宽度的具体数额且在没有其他证据予以印证的情况下，不能确认凯镇公司确认认可租赁场地疏散楼梯总宽度约为11米。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常的类用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，且具体用途所要具备的租赁物类用途以外的条件是针对使用者。故本案中，在金渝重公司已对租赁场地验收确认并实际使用且未能提供证据证明凯镇公司确认认可租赁场地疏散楼梯总宽度约为11米，案涉租赁物符合交付签约时状态的情况下，金渝重公司提出的凯镇公司交付案涉租赁商铺不符合合同约定导致不符合消防部门要求的意见，一审法院不予认可。 现凯镇公司已按约向金渝重公司履行了交付租赁物的义务，金渝重公司理应按约履行作为承租人的相关义务。但金渝重公司未按约定支付租金等费用，其行为直接影响凯镇公司合同目的的实现。金渝重公司自按合同关于“乙方逾期支付租金、保证金或其他应由乙方支付给甲方的费用超过15日的，甲方有权在通知乙方违约行为，且乙方收到违约通知后30日内仍未能纠正违约行为的情况下单方解除本合同，且不需对乙方承担任何责任”约定，凯镇公司于2018年10月19日向金渝重公司邮寄送达了解除合同的通知，金渝重公司于2018年10月22日签收该邮件，故一审法院确认解除合同通知于2018年10月22日送达金渝重公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院确认《商铺租赁合同》已于2018年10月22日解除。金渝重公司要求凯镇公司提供五个可使用的消防通道否则减少相应面积租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于凯镇公司主张租金、仓库使用费、能源费、冷餐会费、逾期付款违约金及抵扣保证金的诉讼请求。金渝重公司已支付冷餐会费，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。凯镇公司向金渝重公司出具多份《金渝重公司能源费确认函》及《金渝重公司租金与仓库使用费确认函》，金渝重公司在盖章确认，一审法院予以认可，故凯镇公司要求金渝重公司支付4月能源费72657.06元、5月能源费62903.83元、6月能源费52039.16元、7月能源费46862.26元、8月能源费51570.29元、9月能源费51714.88元、5月至7月租金785400元、5月至7月仓库使用费3600元、8至10月租金785400元、8至10月仓库费3600元的诉讼请求，一审法院予以支持。上述能源费总额为337747.48元，租金总额为1570800元、仓库费总额为7200元，共计1915747.48元。金渝重公司已支付凯镇公司保证金950334元，抵扣金渝重公司应支付凯镇公司上述费用后，金渝重公司还应支付明凯镇公司款项965413.48元。 双方合同中有关于“所有根据合同应由乙方支付的租金、物业管理费、保证金（包括需补足保证金的情况）及其他应付的各项费用（包括水、电、气费、通讯费等）。乙方均需根据本合同规定的期限按期支付，逾期支付的，甲方可依照本合同向乙方收取应付未付部分的违约金（按每日1%计算）”，凯镇公司据此主张金渝重公司支付欠付租金、仓库使用费、能源费共计1915747.48元的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，一审法院予以支持。但违约金的标准及起止时间，一审法院综合考虑双方合同中约定的上述费用的支付时间及合同履行情况，酌定上述欠费1915747.48元违约金按日利率0.05%标准从本案立案之日即2018年7月25日起计至实际付清欠费之日止。双方并未约定冷餐会费的支付时间，故冷餐会费不属于按合同约定应支付逾期付款违约金的款项，凯镇公司主张的冷餐会费逾期付款违约金，一审法院不予支持。 三、关于凯镇公司主张恢复原状的诉讼请求。根据双方合同中关于“在租期届满或提前终止租赁协议的情况下，向甲方移交所租房屋及所有固定设备、装置以及任何附加设备，并使这些设备装置保持良好、清洁和在适租状态。但乙方的个人财产、固定设备和装置及附加设备、装修，无论是在本租赁协议租期内还是在任何前面租期内安置或安装的，应甲方要求，乙方必须在租期届满时或者提前终止租赁协议的情况下移走或拆除并负担相应费用，以使所租房屋恢复原状。在移走过程中如果有任何因此而引起的损害，乙方应向甲方赔偿。且无论乙方是否移走或拆除其个人财产、固定设备及附加设备和装修，甲方均无须向乙方作出任何补偿。乙方应向甲方交出在乙方所租房屋的各个部分使用的钥匙，允许甲方从名录牌上及所租房屋的门、墙或窗上拆掉乙方的名称，乙方须负担一切有关费用并负责赔偿因乙方不按此履行而使甲方遭受的损失”的约定,凯镇公司要求金渝重公司将涉案商铺恢复原状并交付案涉商铺的诉讼请求，一审法院予以支持，恢复原状标准按案涉租赁商铺交付状态，即双方交接案涉租赁商铺时签订的《店铺转让明细清单》为准。 四、关于凯镇公司主张房屋占用费的诉讼请求。根据双方合同中关于“甲方有权但无义务自行或委托第三方移走或拆除前述设施和设备及装修。由此产生的费用均由乙方承担。并在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该所租房屋、甲方有权按租金的一倍之实际数字向乙方收取占用使用费”的约定，凯镇公司要求金渝重公司支付房屋占用费的诉讼请求一审法院予以支持，从《商铺租赁合同》解除次日即2018年10月23日起至金渝重公司向凯镇公司交付涉案商铺之日止。凯镇公司主张2018年10月23日起至2019年1月23日三个月占用费为785400元，即占用费按合同约定2019年9月16日至2022年9月15日不含税租金标准261800元/月计算，一审法院综合考虑双方合同中约定的租金标准及合同履行情况，酌定按合同解除当日不含税租金标准即238000元/月计算占用费用。 五、关于金渝重公司主张凯镇公司的赔偿装修损失、员工工资损失及预期装修费损失的诉讼请求。金渝重公司在明确知晓按租赁商铺现有状态，KTV室内装修工程部分消防设计因场所疏散宽度不足而不符合相关技术标准的规定，在未经规划管理部门许可的情况下修建室外疏散楼梯解决租赁场所疏散宽度问题，后又拆除室外疏散楼梯导致未能通过消防部门监督检查。金渝重公司不遵守有关政府当局批准装修图纸和规格定下的要求和条件，在未通过规划管理部门许可的情况下修建室外疏散楼梯，后又在未通过消防部门许可的情况下拆除室外疏散楼梯，根据双方合同中关于“根据事先提交甲方并得到其书面批准的图纸及规格，乙方应出资对所租房屋的内部进行装修。未经甲方事先书面批准，乙方不得或不能允许对已批准的装修图纸和规格以及所租房屋的内部设计和布局进行改动。为避免异议，甲方与乙方于此申明如下:甲方批准乙方上述的装修图纸和规格，并不等于豁免乙方需要在正式进行内部装修之前，自费的向有关政府当局申请批准该已经甲方批准的装修图纸和规格。若政府有关部门的审查意见不一致的，乙方应当政府部门的要求进行调整，若还需要提供修改后的图纸的，乙方仍需按前述约定的进行，且免租期不予顺延；对乙方不遵守有关政府当局批准装修图纸和规格定下的要求和条件而引起的任何后果，甲方不需负任何责任”的约定，金渝重公司支付的案涉租赁商铺装修款项造成的损失应由其自身承担，在其使用租赁商铺经营过程中支付的员工工资造成的损失也应由其自身承担。 六、关于金渝重公司主张凯镇公司给予四个月免租期、退还已支付租金（2017年2月至2017年10月）以及金渝重公司主张不予支付租金（2018年5月14日至2018年12月14日）的诉讼请求。上述诉讼请求不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认凯镇公司与金渝重公司签订的《商铺租赁合同》于2018年10月22日已解除；二、金渝重公司于判决发生法律效力之日起十日内支付凯镇公司能源费337747.48元，租金1570800元、仓库费7200元，共计1915747.48元，前述款项与金渝重公司向凯镇公司交纳保证金950334元品迭后，金渝重公司还应给付凯镇公司款项为965413.48元；三、金渝重公司于判决发生法律效力之日起十日内支付凯镇公司支付应付上述能源费、租金、仓库费的违约金（以能源费、租金、仓库费总1915747.48为计算基数，按每日0.05%标准自2018年7月25日起计至付清欠费之日止）；四、金渝重公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区（部分，2286平方米）、一层前中餐厅大堂（172平方米）、地下三层仓库（46平方米）房屋恢复原状并交付凯镇公司，恢复原状标准以双方签订的《店铺转让明细清单》为准；五、金渝重公司于判决发生法律效力之日起十日内支付凯镇公司房屋占用费（从2018年10月23日起至其向凯镇公司交付上述房屋之日止，占用费标准按238000元／月计算）；六、驳回凯镇公司的其余诉讼请求；七、驳回金渝重公司的诉讼请求。本案一审本诉案件受理费减半收取16458元，由金渝重公司负担；本案反诉案件受理费减半收取65833元，由金渝重公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金渝重公司二审中均认可，2009年12月23日消防意见书中载明的B栋即为案涉合同约定的2栋房屋。凯镇公司在二审中认可，戴维斯公司员工李强所发电子邮件是向凯镇公司工程师了解情况后，通过电子向金渝重公司员工进行回复，但认为该工程师无权代表凯镇公司。本院在调查时向金渝重公司释明，应准确判断合同能否继续履行的现状，如无法履行就应及时解除合同、退还房屋，否则将按合同约定标准承担占有使用费。金渝重公司答复合同可以继续履行。 本院认为，凯镇公司与金渝重公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案二审的争议焦点一是凯镇公司交付的房屋是否符合合同约定，二是金渝重公司未支付后期租金的行为是否属于行使后履行抗辩权，案涉合同是否应认定金渝重公司违约而解除。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于凯镇公司交付的房屋是否符合合同约定的问题。本院认为，第一，案外人戴维斯物业公司工作人员李强向金渝重公司员工回复的电子邮件于2016年8月29日发出，此时案涉合同尚未签订，故属于中介公司工作人员在双方当事人磋商过程根据向凯镇公司工作人员了解的情况所作答复。凯镇公司二审中虽认可该答复系戴维斯公司向其一工程师询问后进行的答复，但不认可其享有代理权，故该回复如构成对凯镇公司有约束力的承诺一方面需看该工程师有无代理权，另一方面需看金渝重公司和凯镇公司签订正式合同中是否对相同问题作出约定。从双方实际签订合同的情况看，双方并无在合同中具体落实上述询问和答复内容，相反对内部装修及报请验收专门约定：“为避免异议，甲方批准乙方上述的装修图纸和规格，并不等于豁免乙方需要在正式进行内部装修之前，自费地向有关政府当局申请批准该已经甲方批准的装修图纸和规格。若政府有关部门的审查意见不一致的，乙方应当根据政府部门的要求进行调整。”此处双方虽然未明确约定是消防方面的验收，但从政府有关部门审查意见的表述方式看应包括针对报请消防部门的验收；同时这一约定表明，金渝重公司进场后的装修设计报批和不合格时的调整义务仍由金渝重公司承担，也进一步证明戴维斯工作人员李强的回复并未成为双方的正式约定内容。因此，金渝重公司所提李强的回复构成凯镇公司的承诺，应根据这一约定认定消防报批义务由凯镇公司承担的上诉意见不能成立，本院不予采纳。第二，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉租赁合同虽未对最终导致案涉KTV无法经营的消防通道及其规格、数量进行约定，但消防通道是商业经营特别是娱乐场所必需的配套设施，根据上述规定，凯镇公司向金渝重公司提供必要的消防疏散通道虽然不属于合同义务，但应为案涉合同的附随义务。在实际交付的过程中，凯镇公司在正常交付房屋之外还向金渝重公司交付了仅能使用的3个消防疏散通道的钥匙，金渝重公司2016年8月25日即接收后也未提出异议并进行装修，表明凯镇公司履行了该附随义务，金渝重公司也按房屋现状接收了房屋。同时，根据合同约定，金渝重公司系在房屋现状基础上重新设计装修后加以利用，因案涉房屋2009年竣工后取得了消防验收许可，在双方又约定由金渝重公司负责进场后的装修报批义务的情况下，凯镇公司的上述交付行为应认定符合合同约定。 二、金渝重公司未支付后期租金的行为是否属于行使后履行抗辩权，本案是否应认定因金渝重公司违约导致解除的问题。本院认为，如上所述，案涉合同约定金渝重公司应承担装修设计的报批义务并负责在不能通过时进行调整，金渝重公司在报请消防验收的过程中因现有的设计方案所需的疏散通道不能达到法定要求，其选择外部架设旋转楼梯的方式解决这一问题，虽临时取得了消防验收许可，但在规划部门查处后拆除导致仍然无法达到消防验收的要求，属于其履行上述自行调整义务所产生的相应后果，理应由其自行承担，而不应认定为凯镇公司在先履行的交房义务违约。金渝重公司以凯镇公司违反在先义务，自己拒付租金是行使后履行抗辩权，不应确认合同解除的上诉意见不能成立，一审判决认定金渝重公司拖欠租金达到合同解除条件的情况，确认合同于2018年10月22日解除，并由金渝重公司承担违约责任符合合同约定，本院予以维持。据此，金渝重公司以凯镇公司交付房屋不符合同约定导致使用受限和受到损失为由，在主张继续履行的基础上，要求赔偿其装修及员工工资损失、减免租金的上诉意见亦不成立，本院不予采纳。 综上所述，金渝重公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费65833元，由成都金渝重餐饮娱乐管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年二月十四日 书记员  刘小春