湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初10857号 原告（反诉被告）：黄海波，男，1969年10月4日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王力，湖南天桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南普惠信业商务信息咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地时代广场5栋3505号。 法定代表人：谢洪念，经理。 委托诉讼代理人：彭巧霞，湖南金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄海波与被告（反诉原告）湖南普惠信业商务信息咨询有限公司（以下简称普惠信业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄海波的委托代理人秦晗、被告（反诉原告）普惠信业公司的委托诉讼代理人彭巧霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄海波向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告2019年7月31日单方要求解除《房屋租赁合同》的行为无效，并判由被告继续履行合同；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于长沙市开福区房屋，租期自2016年3月6日至2020年5月5日。2019年7月31日，被告发函告知原告，要求于2019年9月1日提前解除涉案租赁合同。根据《房屋租赁合同》第十五条第六款约定：租赁期内，被告提前退租的，应提前六十日通知甲方……，故被告要求提前解除涉案《房屋租赁合同》的行为违反合同约定及法律规定，依法应认定无效。据此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 被告普惠信业公司辩称：案涉房屋租赁合同已解除，答辩人无须继续履行合同义务。原、被告于2016年3月签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于长沙市开福区房屋，租期自2016年3月6日至2020年5月5日，同时，合同约定，租赁期间内，乙方需提前退租的，应提前六十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。2019年7月31日，被告向原告邮寄函件告知其解除租赁合同，原告签收后向被告出具了回复函。回函明确表明，原告同意在被告依据《房屋租赁合同》约定的前提下提前解除合同。收到该回复函之后，被告开始积极与原告协商违约金的承担及相关费用的结算问题，并于2019年9月5日从租赁房屋中撤离，但原告拒绝按合同约定返还剩余租金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告普惠信业公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人退还预交的2019年12月1日至2020年5月5日的房租253116.67元及租赁保证金39832.7元，共计292949.37元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人、被反诉人于2016年3月签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人位于长沙市开福区房屋，租期自2016年3月6日至2020年5月5日。合同约定，租赁期内乙方需提前退租的，应提前六十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。合同解除后，甲方应按实际使用的天数占支付周期日历天数的比例，将乙方未使用房屋期间的租金返还乙方。2019年7月31日，反诉人以书面形式告知被反诉人意欲提前退租。被反诉人收到该通知后以书面形式回函表示，在反诉人按约承担提前退租的违约责任的前提下，被反诉人同意于2019年10月9日与反诉人解除房屋租赁合同。此后，被反诉人却拒绝签订《终止合同协议书》并退还预交的房屋租金及保证金，严重影响到反诉人的合法权益，故特提反诉，请求判如所请。 反诉被告黄海波辩称：1、截至庭审当日，反诉人都未同我方办理退租交接手续，涉案房屋仍处于其控制、使用之下，故该反诉请求缺乏事实及法律依据。2、我方已向反诉人开具了2019年5月6日至2020年5月5日期间租金的增值税专用发票，并据此缴纳了相应的税费。如需退还租金，应扣减退还租金部分的税费。3、根据租赁合同约定，反诉人提前退租的，应按月租金的200%支付违约金。如需退还租金，还应扣减该违约金。 经审理查明，2016年，原告（反诉被告）黄海波（甲方、出租方）与被告（反诉原告）普惠信业公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落于长沙市开福区房屋出租给乙方，租赁期限自2016年3月6日至2020年5月5日。租金标准：第一年每月含税租金39832.74元／月，租金总计477992.88元。自第二年开始，每年年租金上浮5%，即第二年租金总计501892.52元，第三年租金总计526987.15元，第四年租金总计553336.51元。合同签订10个工作日内支付12个月租金，以后不晚于每支付周期到期日前10个工作日支付下一个支付周期的租金。乙方应于合同签订后十个工作日内向甲方支付租赁保证金，具体金额相当于房租一个月的租金39832.7元，甲方应在收到租赁保证金后3个工作日内向乙方开具保证金收据。经甲乙双方协商一致，可以在合同到期前提前解除本合同，但在协议解除时，甲方应在合同解除之日起十日内据实结算实际发生的承租费和其他费用，甲方并向乙方返还履约保证金、多交的房屋租金及物业管理费。租赁期满或合同被提前解除后，乙方以完好的状态交还房屋、设施并付清所有应付费用的，甲方应在十个工作日内将保证金无息退还给乙方，或直接用于抵付应由乙方承担的租金和其他合理费用。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前六十日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。双方还对其他相关事项进行了约定。 合同签订后，原告（反诉被告）黄海波向被告（反诉原告）普惠信业公司交付了涉案房屋。被告（反诉原告）普惠信业公司依约将房屋租金缴至2020年5月5日，并支付了租赁保证金39832.7元。2019年7月31日，被告（反诉原告）普惠信业公司向原告（反诉被告）黄海波发函告知提前解除房屋租赁合同，告知函主要载明：一、我司将于2019年9月1日提前解除《房屋租赁合同》，自《房屋租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租用该房产；二、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司返还2019年9月1日至2020年5月5日期间租金375965.63元；三、请您于《房屋租赁合同》解除之日起三日内一次性向我司退还租赁保证金39832.7元。2019年8月25日，原告（反诉被告）黄海波出具回函，回复函主要内容：一、本人同意提前解除《房屋租赁合同》，但必须满足下列条件：1、按合同约定，退租应提前60日通知，本人系2019年8月9日才收悉告知函，故双方合同的解除日期应确定为2019年10月9日，而非贵公司在告知函中确认的2019年9月1日，对合同解除之日前的房屋租金，贵公司仍须按合同约定承担；2、因贵公司系违约解除双方间《房屋租赁合同》，依据合同约定，贵公司须按月租金的200%支付违约金；3、对2019年10月9日之后的应向贵公司返还的已收租金，本人已向贵公司开具了发票，并承担了相应税金，该税金应从返还租金中扣减；4、由于贵公司违约解除双方间《房屋租赁合同》，可能造成合同项下房屋长期闲置，要求贵公司在退房时，按“来修去丢”的原则，保证室内装修不被损坏，同时，将室内设施、家具等无偿移交给本人，以弥补相应损失。回函同时声明，如贵公司没有异议，可另行约定时间，由双方就上述各项费用金额进行核算、确认，并签署相关解除《房屋租赁合同》的协议。2019年9月5日，被告（反诉原告）普惠信业公司从涉案房屋中搬离，但未告知原告（反诉被告），亦未向其交付房屋钥匙。 此后，被告（反诉原告）普惠信业公司出具《中止合同协议书》、《关于要求黄海波退还湖南普惠信业商务信息咨询有限公司租金、租赁保证金及资金占用期间利息律师函》，但未能举证证明以上函件已送达至原告（反诉被告）黄海波，原告（反诉被告）对此亦不予认可。 审理期间，原告（反诉被告）黄海波向法庭提交了深圳市万象美物业管理有限公司长沙分公司开具的《物业费缴费通知单》、《空调能耗缴费通知单》，上述单据显示，涉案房屋的物业费已缴至2019年9月30日，物业管理费标准为8.5元每平方米每月，至2019年12月5日尚欠费用8191.92元。 空调能耗费缴至2019年6月30日，至2019年8月31日尚欠费用1454.37元。 以上事实有《房屋租赁合同》、银行汇款凭证、函件、缴费通知单、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，依法签订的《房屋租赁合同》系当事人之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点归纳为：一、合同是否解除？二、租金等费用是否需要返还及返还金额。对此，本院逐一评析如下： 一、合同是否解除？从双方的函件往来可看出，被告（反诉原告）普惠信业公司发函要求解除合同，原告（反诉被告）黄海波回函时虽对违约金、税金等事项存在异议，但已明确表示同意解除，且被告（反诉原告）普惠信业公司收到函件后未再回函，并于2019年9月5日搬离了涉案房屋。故本院认为，双方已协商同意解除合同，解除时间应为原告（反诉被告）收悉提前解租通知后的六十日，即2019年10月9日。初步协商后，被告（反诉原告）普惠信业公司于2019年9月5日自行搬离房屋，但未及时向原告（反诉被告）告知并交付钥匙，使其不能及时管理、控制涉案房屋，故对该房屋占用期间的费用仍应支付。同时，原告（反诉被告）作为出租方，在已被明确告知且同意解除合同的情况下，及时查看房屋状况或做进一步协商亦是其作为合同相对方应尽的合理义务，但其怠于履行，由此导致后期扩大的损失应由其自行承担。结合本案实际情况及双方过错程度，本院酌定被告（反诉原告）普惠信业公司的租金及房屋占用费应支付至2019年11月9日。 二、租金等费用是否需要返还及返还金额。首先，关于租金及违约金。现涉案租赁合同已被认定解除，原告（反诉被告）黄海波收取的租金费用应在抵扣相关费用之后予以退还。如前所述，被告（反诉原告）普惠信业公司租金和房屋占用费应缴至2019年11月9日。按合同约定，租赁期内若提前退租的应按月租金的200%支付违约金，即租金及房屋占用费加上违约金后应付至2020年1月9日。本案中，被告（反诉原告）普惠信业公司依约将房屋租金缴至2020年5月5日，并支付了租赁保证金39832.7元。经计算，原告（反诉被告）黄海波应退还租金177370.88元（553336.51元/365天×117天）、租赁保证金39832.7元。其次，关于欠缴的物业费和空调能源费。被告（反诉原告）普惠信业公司已将涉案房屋的物业费缴至2019年9月30日，至房屋解除占用之日即2019年11月9日尚欠4915.15元（8.5×444.81平方米/30天×39天）。关于欠缴的空调能耗费1454.37元，原告（反诉被告）黄海波提供了空调能耗缴费通知单，被告（反诉原告）普惠信业公司虽不予认可，但未提交相关证据予以佐证。故对原告（反诉被告）黄海波要求从返还租金中抵扣上述两项欠缴费用的主张予以认可，两项合计为6369.52元（4915.15元+1454.37元）。再次，关于税费。原告（反诉被告）黄海波主张已向被告（反诉原告）普惠商务公司开具了全额的增值税发票，并产生了税费，且还将就租金收入支付20%的个人所得税，被告（反诉原告）辩称多收取的增值税可向税务部门申请退税。经向当事人释明，双方同意仅将已发生的税费从应退还租金中进行扣除。现查明，应退还租金177370.88元，按5%的增值税税率，该部分租金已实际缴纳增值税8868.54元（177370.88元×5%），应从退还租金中予以扣除。若税务部门根据政策退还，被告（反诉原告）可就退还部分另行主张。原告（反诉被告）主张个人所得税扣除，但未提供缴付凭证，本案中不予处理，可待费用实际发生后另行主张。 经计算，原告（反诉被告）黄海波应向被告（反诉原告）普惠信业公司退还的费用合计为201965.52元（177370.88元+39832.7元-6369.52元-8868.54元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）黄海波与被告（反诉原告）湖南普惠信业商务信息咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除； 二、原告（反诉被告）黄海波于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）湖南普惠信业商务信息咨询有限公司房屋租金及租赁保证金合计201965.52元； 三、驳回原告（反诉被告）黄海波的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）湖南普惠信业商务信息咨询有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费40元，反诉受理费2847.12元，合计2887.12元，由原告（反诉被告）黄海波负担1840元，被告（反诉原告）湖南普惠信业商务信息咨询有限公司负担1047.12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇二〇年二月十四日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  张 凡