上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初53194号原告：张晓靖，男，1986年5月22日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市。委托诉讼代理人：毛先明，上海翰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙森，上海翰浩律师事务所律师。被告：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。原告张晓靖与被告上海颢明文化发展有限公司(以下简称颢明公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月14日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人毛先明、被告的委托诉讼代理人沈女义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；2.被告退还保证金215,217元；3.被告退还装修保证金7,000元；4.被告赔偿公共能耗分摊费损失62,764.6元；5.被告赔偿律师费15,000元。事实与理由：2019年4月18日，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告租赁上海市静安区秣陵路XXX号XXX、XXX室(以下简称涉案房屋)用于经营。后因被告与房屋所有权人上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)发生纠纷，导致被告与名品商厦之间的租赁合同被解除，被告退出了名品商厦的管理，故原、被告之间的租赁合同也被解除，但原告支付的租赁保证金、物业管理费保证金及装修保证金一直未被退还。原告认为，被告与名品商厦的纠纷导致原、被告之间的租赁合同无法履行，被告已经构成违约，故提起本案诉讼，要求判如诉请。被告针对原告的诉讼请求辩称，1.同意解除原、被告之间的租赁合同，但是不同意原告主张的解除时间，租赁合同应于2019年6月5日解除，理由是：2019年6月5日被告被名品商厦强制清场，2019年6月25日被告向包括原告在内的商铺发送通知，要求小商铺自2019年6月25日将相关费用支付给名品商厦，被告与名品商厦在他案诉讼中确认双方合同解除，自此被告已经无权将涉案房屋租赁给原告，所以租赁合同已于2019年6月5日解除。2.同意退还原告保证金215,217元。3.同意退还原告装修保证金5,000元，不同意退还剩余2,000元，理由是：该2,000元为装修管理费，被告在原告装修期间派出保安、工程管理部人员不定期巡查，24小时值守，保证原告装修安全、没有事故和偷盗行为；且根据被告与其他商户的惯例，其他商户均是支付2,000元装修管理费且不退还。4.不同意赔偿原告主张的损失62,764.6元，该费用是原告与名品商厦签订合同造成的，与被告无关。5.不同意赔偿律师费15,000元，没有合同和法律依据。审理中，原告撤回了第四项诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2019年4月，原、被告双方就原告承租涉案房屋达成合意，原告于2019年4月3日向被告支付了71,739元，于2019年4月15日向被告支付333,731元。2019年4月18日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方、甲方)就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋用于坊门老街经营；租期五年，自2019年4月20日至2024年4月19日，免租装修期为2019年4月20日至2019年6月19日；免租装修期内免收租金，但乙方仍应按合同约定支付物业管理费及实际产生的公用事业费；第一年月租金64,306.18元；月物业管理费7,433元(包含中央空调能耗费)，公共部位的清洁、管理工作以及公共设施的维修、维护工作均由甲方负责；如因合同履行产生争议致诉讼，则败诉方承担与诉讼相关的全部费用(包括但不限于律师费等)；乙方应支付保证金，包括3个月租金金额的租赁保证金192,919元及3个月物业管理费金额的物业管理费保证金22,298元，合计215,217元，此款随首期租金、物业管理费一并支付；租赁期限届满或因甲方原因导致本合同提前解除时，甲方应在乙方按约定标准交还房屋、办妥注册地址、证照的变更或注销登记并向甲方提供相关书面文件后一个月内将保证金扣除乙方拖欠的租金、物业管理费、水、电费等其他费用的剩余部分无息退还乙方；本合同签订后2个工作日支付2019年6月20日至2019年8月31日的首期租金152,982元、2019年4月20日至2019年8月31日的首期物业管理费30,271元；甲方不得擅自解除合同，若有违反应赔偿乙方遭受的直接损失。上述合同还载明乙方联系人为余小冬。2019年4月20日，被告将涉案房屋交付给了原告使用，后原告对涉案房屋进行装修并开始经营“坊门老街”餐饮业务。2019年6月25日，被告向包括原告在内的商户送达《商户交接事宜的相关说明》，载明：因名品商厦单方面违约解除与被告的租赁协议，被告同意于2019年6月5日解除合作关系，并追究名品商厦的违约责任。目前，被告正积极与名品商厦进行沟通与协调。请各商户以2019年6月5日为起算日将房屋租金、物业费、水电费及相关费用直接支付给名品商厦，房屋押金将由我司与名品商厦根据协商情况进行移交。后涉案房屋继续由原告占有使用。2019年7月，颢明公司向本院起诉名品商厦【案号：(2019)沪0106民初34100号】，要求退还租金、保证金、赔偿损失。在本院于2019年10月25日组织的事实调查中，张晓靖一方代表余小冬向本院表示表示愿意在租金、租期不变的情况下与名品商厦签订新的合同；名品商厦表示同意新合同的租金、租期不变，但其他合同内容需要重新协商；颢明公司表示同意与张晓靖进行保证金结算。2019年11月，原告与名品商厦就涉案房屋补签了《商业租赁合同》，约定：租期自2019年9月1日至2024年4月19日，第一年月租金64,306.18元。同时，原告还与上海华旷投资管理有限公司(以下简称华旷公司)签订了《物业服务合同》，约定：由华旷公司为原告提供物业管理服务，物业服务费每月7,432.65元、公共能耗分摊费每月1,651.7元，自2019年11月起算，每年6月15日至9月15日的公共能耗分摊费用予以减免。后各方开始履行合同，原告分别向名品商厦及华旷公司支付了租金及物业管理费、公共能耗分摊费等相关费用，涉案房屋现仍由原告租赁使用。同月，原告提起本案诉讼，并为此支付律师费15,000元。以上事实，由原告提供的上海市房屋租赁合同、保证金收据、银行回单、商户交接事宜的相关说明、商业租赁合同、物业服务合同、本院调取的(2019)沪0106民初34100号一案档案材料、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同为当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。首先，根据约定，原、被告之间的租期至2024年4月19日止。而根据审理查明的事实，2019年6月25日被告通知原告向名品商厦支付租金等费用，后原告继续使用涉案房屋并自2019年9月1日起履行与名品商厦的租赁合同。本院认为，鉴于原告与名品商厦已另行建立租赁合同关系并开始履行，原、被告之间的租赁合同已实际解除；合同解除的原因在于被告，原告并无违约行为。被告虽自称其于2019年6月5日被名品商厦清场并发布通知要求原告将此后的相关费用支付给名品商厦，但被告并未将2019年6月5日至2019年8月31日期间的租金、物业管理费退还给原告；同时，在此期间原告亦实际占用使用涉案房屋，本院认为，原、被告之间的租赁合同已于原告支付的租金用尽且与名品商厦建立新的租赁关系之时解除，即于2019年9月1日解除，原告该项诉请，本院予以支持；虽然被告发布通知要求原告于2019年6月5日起向名品商厦支付费用，但考虑到被告系违约方，其无权要求解除合同，故被告要求租赁合同于2019年6月5日解除的意见，本院不予支持。其次，鉴于租赁合同已经解除，原、被告之间应进行相关费用的结算。对于租赁保证金、物业管理费保证金，鉴于被告表示愿意退还，本院对原告该项诉请予以支持。关于装修保证金，原告认为是7,000元，被告认为是5,000元，其余2,000元是装修管理费，不应退还。关于另外2,000元的性质，被告虽称收取该费用且不退还为其与商户之间的惯例，但并未提供证据予以证明；且原告已向被告支付了装修期间物业管理费，本院认为，被告所称的装修管理费与物业管理费在性质上重叠，被告于免租期物业管理费之外再收取装修管理费有失公平，该2,000元应认定为装修保证金为宜，并由被告退还。最后，根据合同约定，因合同履行致成讼的，败诉方承担律师费等诉讼费用。本案中，因合同解除的责任在于被告，故被告应支付原告必要的律师费，综合考虑本案的难易程度，本院酌情确定被告需赔偿原告律师费8,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告张晓靖与被告上海颢明文化发展有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张晓靖退还租赁保证金、物业管理费保证金共计215,217元；三、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张晓靖退还装修保证金7,000元；四、被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张晓靖律师费8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,753元，减半收取计2,376.5元，由被告上海颢明文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年二月十日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。