河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)豫01民终180号上诉人（原审原告）:郑州华宇机电工程有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路北段8号。法定代表人：程建军，董事长。委托诉讼代理人：杨建生，系公司员工。委托诉讼代理人：李东辉，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州派嘉文化传播有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路北段8号78号楼3单元3层。法定代表人：张国俭，系公司总经理。委托诉讼代理人：袁佳胜，河南子恒律师事务所律师。上诉人郑州华宇机电工程有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人郑州派嘉文化传播有限公司（以下简称派嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑州华宇机电工程有限公司的委托诉讼代理人杨建生、李东辉，被上诉人郑州派嘉文化传播有限公司的委托诉讼代理人袁佳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20542号民事判决，依法判令被上诉人支付上诉人房屋租金、违约金、利息、滞纳金等共计1617114.25元或者发回重审；2、请求判令被上诉人承担一审、二审的所有诉讼费用。事实和理由：首先，被上诉人向上诉人发出的解除合同的通知书不具有解除合同的法律效力，本案不存在合同法规定的解除合同的情形，被上诉人也没有解除双方签订的《租赁合同》的权利。其次，被上诉人拖欠租金系违约行为，上诉人在多次书面通知缴纳租金无果后，才采取了断电措施，上诉人并不构成违约。最后，在本案审理过程中，被上诉人起诉上诉人要求解除《租赁合同》的诉讼请求被法院依法驳回，一审和二审均认定双方签订的《租赁合同》有效并认定应当继续履行，目前被上诉人仍然占据案涉房屋，且上诉人作为原审原告在起诉中并未提出解除合同的请求，故一审判决超出上诉人的诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法查清事实后，依法改判或发回重审。派嘉公司辩称：首先，被上诉人于2018年6月25日向上诉人送达书面《解除房屋租赁合同通知书》，上诉人并未在法定期间内提出异议并向人民法院起诉，故双方租赁合同解除。其次，（2019）豫0105民初11397号民事判决中表明，因被上诉人提出双方合同已经解除，故其不再予以审查。最后，本案一审并未超出诉讼请求范围，未违反“不告不理原则”。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。华宇公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告房屋租金、违约金、利息、滞纳金共计1617114.25元（暂时计算至起诉前）。2、判令本案的诉讼费等相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，一、河南歌华美文化传播有限公司（以下简称歌华美公司）于2017年11月10日名称变更为郑州派嘉文化传播有限公司，即本案被告。2015年3月18日，原告华宇公司作为出租方（甲方）与承租方歌华美公司（乙方）签订《租赁合同》及《租赁合同补充条款》各一份，租赁合同主要约定：“甲方出租给乙方位于金水区丰乐路北段8号的房屋，租赁范围厂房822.7371平方米，附房259.54325平方米，办公楼：2-6层（6层中有一间18平方米房间归甲方使用，不在出租范围内），空地：2952.21965平方米。甲方作为该建筑和土地的房地产权人及土地产权人与乙方建立租赁关系。该房屋作为乙方营业儿童教育使用，房屋租赁期自2016年6月1日起至2029年5月31日止。该房屋每年租金总计1200000元。乙方应于每季度前15日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的千人之二支付滞纳金。乙方装修期结束后，自2016年6月1日起计算房租。2016年6月1日至2019年5月31日租赁费用按70%支付（第一到三年）；2019年6月1日至2022年5月31日年租赁费用按130%支付（第四到六年），2022年6月1日至2029年5月31日年租赁费用按100%支付。合同签订日起，在7日内乙方应向甲方支付房屋租金保证金100000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方交付该房屋时，乙方装修期开始，装修期自2015年11月28日起至2016年5月31日止。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。乙方逾期不支付租金累计超过20日的，应向甲方按月租金的2倍支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的资金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。补充条款：1、如办公楼4-6层归甲方使用，租赁费10万元/年由甲方自行负责，办公楼2-3层及新增钢结构房屋归乙方使用，租赁费由乙方负责。2、如甲方不在使用办公楼4-6层，则租赁合同（合同编号：201606A）规定的房租由乙方负责，甲方不再承担；办公楼2-3层新增钢结构房屋如乙方仍需使用，则房租与甲方协商后另行支付等。”租赁合同签订后，原告将上述房屋及空地交由被告使用。2016年6月1日至2018年2月28日期间的租金，经原告数次催要被告已足额缴纳。2018年2月13日，被告应交2018年3月1日-2018年5月31日的租金192500元及水电费时，被告拖欠未支付。2018年4月17日、5月2日，原告曾两次向被告发出书面催缴租金费用通知，被告仍未交纳，原告随即切断租赁房屋的电源。原告断电后，被告未再使用过租赁房屋。2018年6月25日，被告向原告发出解除合同通知，原告收到。2018年6月1日至合同解除日2018年6月25日的租金为58333.33元（1200000元/年x70%÷12月÷30天x25天），被告亦未支付。另被告签订合同时向原告支付保证金100000元，原告未退还被告。二、本案审理期间，派嘉公司曾作为原告诉华宇公司房屋租赁合同纠纷，派嘉公司的诉讼请求为：解除双方签订的租赁合同，华宇公司返还派嘉公司租赁保证金100000元、支付违约金及损失7362410.7元。该院于2019年7月3日作出（2019）豫0105民初11397号民事判决书，判决：驳回原告郑州派嘉文化传播有限公司的诉讼请求。后派嘉公司不服提起上诉，2019年10月24日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终16354号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决书已于2019年10月26日生效。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告华宇公司将租赁房屋交付被告派嘉公司使用后，在合同履行期间，被告不按约定及时交付租金，违约在先；原告自2018年5月2日起对租赁房屋采取停电措施，致使被告不能实际使用租赁房屋，亦属违约行为。鉴于租赁目的无法实现，被告于2018年6月25日发出解除合同通知，该租赁合同已于当日解除。截止租赁合同解除日前被告尚欠原告租金合计为250833.33元（192500元+58333.33元），扣除被告订立合同时已交的保证金100000元外，被告实际应当支付原告租金150833.33元。原告其余诉讼请求，证据不力，该院依法不予支持。被告抗辩租赁合同无效，证据不力，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州派嘉文化传播有限公司应当于本判决书生效后10内支付原告郑州华宇机电工程有限公司房屋租金150833.33元。二、驳回原告郑州华宇机电工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费19354元，原告郑州华宇机电工程有限公司负担354元，被告郑州派嘉文化传播有限公司负担19000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，故双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人没有及时履行缴纳租金的义务系违约，上诉人对租赁房屋采取停电措施，致使合同目的不能实现，亦属违约行为，并且被上诉人已于2018年6月25日发出解除合同通知，上诉人在法定期间并未提出异议，故双方租赁合同关系解除。截止双方解除合同关系时，扣除被上诉人已缴纳的100000元保证金，被上诉人尚欠上诉人租金150833.33元。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19354元，由上诉人郑州华宇机电工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年二月十四日书记员  高凯