重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初19839号原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李家沱长岗村140号，统一社会信用代码915001137907036317。法定代表人：陈忠，执行董事。委托诉讼代理人：黄珍琼，女，原告公司员工。被告：蒋元科，男，汉族，1977年7月13日出生，住四川省华蓥市。被告：郭新桃，女，汉族，1982年7月10日出生，住重庆市九龙坡区。原告重庆融汇物业管理有限公司（以下简称融汇公司）与被告蒋元科、郭新桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年1月22日公开开庭进行了审理。原告融汇公司委托诉讼代理人黄珍琼、被告蒋元科到庭参加诉讼，被告郭新桃经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1.被告蒋元科支付原告自2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，以及自2017年2月1日起至2019年9月31日期间的公摊费256.53元；2.被告蒋元科支付原告以每月欠付的物业费及公摊费总额为基数，按日千分之三的标准计算的从当月第16日起至被告完清对应月欠付的物业费及公摊费之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告蒋元科承担。事实和理由：被告系融汇半岛xxx房屋的所有权人，房屋建筑面积182.09平方米。原告系该物业所在小区物业服务单位。根据《前期物业服务合同》、《临时管理规约》约定，被告应按建筑面积3.5元∕月·平方米标准向原告支付物业服务费，并据实承担公摊费。2016年11月30日，被告蒋元科交2016年11月30日前的物业服务费2582元。2017年2月19日，被告蒋元科最后一次交物业服务费1942元，该费用是2017年2月19日之前的费用。被告蒋元科拖欠原告2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，以及2017年2月1日起至2019年9月31日期间的公摊费256.53元。认可2015年12月8日之后案涉房屋的物业服务费和公摊费均由被告蒋元科一人支付。案涉房屋车库的灯属于专有部分，原告与被告蒋元科口头协调过由原告安装，被告蒋元科出材料费，现车库的灯可以亮。原告催收物业服务费未果，遂诉请如上。被告蒋元科辩称，二被告于2015年12月8日离婚，案涉房屋由被告蒋元科所有。被告系案涉房屋的业主，被告郭新桃现不是案涉房屋的业主，认可2015年12月8日之后案涉房屋的物业服务费和公摊费均由被告蒋元科一人支付。2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元属实，被告蒋元科拖欠2017年2月1日至2019年9月30日的公摊费256.53元无异议，但小区物管费app小汇当家显示2019年1月至2019年5月的物管费已经交清。案涉房屋平时由蒋元科在交物管费，从接房到现在只交过2次物管费，具体的金额和时间已记不清楚。原告工作人员曾口头向被告催收过相关物业费。被告没有享受到公摊。原告物业服务不到位，所以被告没有缴纳物管费。违约金不应该支持，若违约金要支持，违约金过高，要求调低。原告应解决案涉房屋二楼儿童房外墙漏水问题，车库顶板漏水问题，车库照明问题，门禁系统问题，并承担被告蒋元科相应损失。被告的私家车库成了垃圾堆放场，垃圾堵门导致装修暂停，向原告多次反映，但原告未处理且答复垃圾不是原告倾倒，不由原告管理，后被告蒋元科花1000元找除渣车除渣。原告过来协调处理过案涉房屋漏水、车库照明、入户门禁等问题，但最后都没有处理好。被告提交的答辩状只是抗辩，不是反诉，只是说原告物业服务不到位应该降低和减少或免除物管费，具体的降低和减少或免除由法院决定。被告郭新桃未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行证据质证。原告举示的备案证明、《融汇半岛五期DE组团前期物业服务合同》、《融汇半岛五期DE组团临时管理规约》有原件印证；举示的催费函告、相关EMS单据及邮政快递查询相互印证，且邮政快递查询有原件印证；举示的照片（不含车库日常管理照片）、装修保证金缴纳明细，告知函、相关EMS单据及邮政快递查询、日常物业服务资料，被告蒋元科认可真实性；前述证据，本院均予以采信。原告举示的欠费明细清单、物管费收缴率系单方制作；举示的第三方满意度调查数据，没有第三方机构盖章确认；举示的车库日常管理照片，无其他证据佐证；前述证据，本院均不予采信。被告蒋元科举示的离婚协议，照片（第2、4页左边的照片、第5页第1张照片）、微信聊天记录、保证金收据、民事裁定书，原告对真实性均无异议，本院均予以采信。被告蒋元科举示的其他照片，无其他证据佐证，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系重庆市巴南区融汇半岛xxx房屋业主。2012年3月8日，原告与重庆融汇实业有限公司签订《融汇半岛五期DE组团前期物业服务合同》约定，原告为融汇半岛五期DE组团提供物业服务；物业服务收费按建筑面积计算，高层及小高层2.2元∕月·平方米，别墅3.5元∕月·平方米；物业管理服务费中不包含需公摊的公共能源耗费，原告在物业使用过程中暂按每户10元/月的标准收取公摊水电费（年终据实结算）；业主/物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费及物业公摊费用；业主/物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；原告未能达到物业服务质量约定的，应承担违约责任，并赔偿重庆融汇实业有限公司及业主相应的损失。被告蒋元科承诺遵守本小区的前期物业服务合同和《融汇半岛五期DE组图临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。被告蒋元科未支付原告案涉房屋2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，以及2017年2月1日起至2019年9月30日期间的公摊费256.53元。庭审中，原告与被告蒋元科均认可2015年12月8日之后案涉房屋的物业服务费和公摊费均由被告蒋元科一人支付。原告工作人员曾口头向被告蒋元科催缴过物业费用。2019年8月份和10月份，原告以EMS的形式向被告催缴过物业服务费。本院认为，《融汇半岛五期DE组团前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。原告依约提供了物业服务，应当收取物业服务费。被告蒋元科对2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，2017年2月1日至2019年9月30日的公摊费256.53元无异议，且认可拖欠2017年2月1日至2019年9月30日的公摊费256.53元。虽被告蒋元科抗辩称小区物管费app小汇当家显示2019年1月至2019年5月的物管费已经交清，但其亦承认其从接房到现在只交过2次物管费，原告陈述被告两次所交费用对应的是2017年2月前的费用，故被告蒋元科仍需举证证明其已交纳2019年1月至2019年5月的物管费。现被告蒋元科并未举示其交费的相关证据，为此，本院确认被告蒋元科应支付原告自2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，以及自2017年2月1日起至2019年9月30日期间的公摊费256.53元。被告蒋元科有关物业服务不到位的抗辩欠缺充分证据支撑，并不构成其拒绝交纳物业费的正当理由。因被告蒋元科并非无故恶意拖欠物业费，本院对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋元科自本判决生效后十日内支付原告重庆融汇物业管理有限公司自2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费20394.24元，以及自2017年2月1日起至2019年9月30日期间的公摊费256.53元；二、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1078元，减半收取539元，由原告重庆融汇物业管理有限公司负担381元，被告蒋元科负担158元。被告蒋元科负担部分已由原告自愿垫付，被告蒋元科自本判决生效之日起十日内径付原告158元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  李 杰二〇二〇年二月三日法官助理  王小凤书 记 员  唐幸鋆