四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20737号 上诉人（原审原告）：唐泽兵，男，1971年1月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：何艳，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐汉容，四川领伦律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：白小燕，女，1976年9月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何艳，四川领伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐汉容，四川领伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都万科新都置业有限公司，住所地：成都市新都区三河街道三河大道23号。 法定代表人：冯兆臣，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人唐泽兵、白小燕因与被上诉人成都万科新都置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐泽兵、白小燕上诉请求：1.撤销原判，改判万科公司向唐泽兵、白小燕支付损失赔偿费用以及资金占用利息费，或者将本案发回重审；2.本案原审、二审诉讼费由万科公司承担。 事实与理由：一、万科公司的房屋宣传册以及样板房所宣传的“端头花园”，从效果图看，花园面积非常大，图中虽未注明花园的具体面积，但通过图示以及标注的房屋建面数据比例尺可以推算出花园的具体面积，房号示意图及规划总平效果图的说明和允诺具体、明确，增强了唐泽兵、白小燕的内心确信和期待，万科公司宣传的超大“端头花园”直接导致唐泽兵、白小燕作出购房决策，且对房屋价格有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，万科公司的房屋宣传册以及宣传样板房对“端头花园”的说明和允诺应当视为要约，构成合同内容，对双方均具有约束力。二、万科公司宣传资料以及房屋补充合同中宣称的宣传资料属于要约邀请，仅作购房参考，不作为实物交付标准的标注和约定，万科公司对其提供的格式文本未以合理方式向唐泽兵、白小燕尽到提醒注意的义务，该约定系排除唐泽兵、白小燕主要权利且与法律规定相悖，应属于无效的格式条款。故，原审法院认为上述格式条款有效，并以此认定万科公司的宣传资料、样板房、口头宣传均属于要约邀请，不构成虚假宣传，不构成合同内容，系错误认定，应当予以纠正。 万科公司答辩称，一、唐泽兵、白小燕主张交付“端头花园”所依据的宣传资料和样板间，内容不清楚、不明确，未对其购房和价格造成重大影响，不符合司法解释关于要约的构成要件；二、买卖合同明确约定宣传资料不作为交付标准，条款本身以加粗加黑加下划线方式进行充分提示，该格式条款合法有效，对唐泽兵、白小燕有约束力；三、唐泽兵、白小燕认购过程中知晓和签署的《项目信息确认单》具有相同内容约定、提示，再有宣传资料本身也印刷了前述仅作为购房参考、不作为交付标准的内容提示。故唐泽兵、白小燕上诉请求没有事实和法律依据，请求全部驳回，维持原审判决。 唐泽兵、白小燕向一审法院起诉请求：1.万科公司向唐泽兵、白小燕赔偿损失336032元;2.万科公司向唐泽兵、白小燕支付第1项金额的资金占用费（以中国人民银行同期同类贷款利率为准，从唐泽兵、白小燕支付全部房款之日即2016年12月21日起计算至万科公司实际赔偿上述款项之日止）。 一审法院认定事实：2016年12月份，唐泽兵、白小燕与万科公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定唐泽兵、白小燕购买万科公司开发的位于成都市新都区商品房，该商品房预测建筑面积共147.71平方米。按照套计算，该商品房总价款为2345203元，唐泽兵、白小燕采取商业贷款方式付款，首付房价款为1345203元，余款1000000元向中国工商银行股份有限公司成都东大支行申请贷款支付，期限为20年，第十二条规划、设计变更载明“（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。”万科公司在2018年6月30日前向唐泽兵、白小燕交付该商品房。第三十一条载明“出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同订立以及房屋的价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约”。 合同签订时，双方当事人又签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第八条第5款载明“交付的露台、阳台、花园、庭院、结构板等非计价部分，实际面积与合同面积误差在10%以内的，视为合理误差，双方互不找补；差异的面积超过10%的，超过10%的部分，由买卖双方协商补差，但不构成退房理由，合同继续履行。”第十一条第10款载明“出卖人设立的“样板间”、“装修示范单位”、“装修体验馆”或者其他展示单位是基于展示户型空间布局或者为买受人提供装修方案参考之目的，出卖人已经明示其不属于交付标准，交付标准以合同或其他合同约定为准，买受人在房屋交付过程中不能以上述展示区域作为房屋验收的标准。”第十七条第4款载明“因建筑区划内道路、水电燃气管线设计、施工中不可预计的原因，底层庭院（院子），绿地等面积、轮廓形状等可能有变化。”第十八条载明“1、买卖双方的权利义务以合同、附件、本补充协议以及其他法律文件内容为准。2、出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示内容仅为要约邀请、不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容、双方不受其约束。……5、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。但相关说明和允诺与合同约定内容不一致的，以合同内容为准。” 上述合同及补充协议签订以后，唐泽兵、白小燕于2016年12月11日按约支付了购房款首付款1345203元（此款包括唐泽兵、白小燕于2016年12月10日支付的定金50000元转购房款）。 对于当事人没有争议的上述事实，一审法院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《四川省商品买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、收款回执等证据在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.唐泽兵、白小燕为证明万科公司实际交付给唐泽兵、白小燕的房屋没有与其向唐泽兵、白小燕宣传承诺的房屋不一致，该房屋没有与宣传资料一致的“端头花园”，提供购房前，万科公司向唐泽兵、白小燕出示的“端头”户型及“中间”户型房屋宣传册和万科·蓝山房号示意及规划总平效果图、样板房照片、实际交付房屋的照片。万科公司对唐泽兵、白小燕提供的上述证据所证明的内容不认可，对其中规划总平效果图、万科·蓝山房号示意的关联性不认可。一审法院认为，宣传册注明了是装修参考方案平面图，宣传册中的总平示意图载明为拟报规图，其中注明了“本图为规划效果示意图，与实景存在差异，且本项目正处于报规过程中，不排除最终审批的方案有变化，恕不另行通知。”以及规划总平效果示意图中注明了“本项目正在规划报建中，本图为蓝山项目拟规划效果图，与实景存在差异，具体细节以最终规划主管机关审批方案为准，在建设过程中可能因政府或者其他有权单位要求而修改，同时本公司亦有权作出细部调整。”在房号示意图中也注明了“本图为蓝山郡项目二期规划效果示意，与实景存在差异。房号信息以测绘报告为准。”故唐泽兵、白小燕提供的用于宣传的规划总平效果图、示意图均明示了与实景存在差异，不是最终的由相关部门审批通过的规划方案，示意图也并非明确具体的每一套房屋的户型示意。且根据双方当事人所签订的补充协议中所附案涉房屋平面图，该平面图由唐泽兵、白小燕签字所确认，而该平面图中并没有唐泽兵、白小燕所主张的“端头花园”的存在。以及补充协议中也明确约定了样板间不属于交付标准，不作为交房、验房等事项的标准，仅供购房前参考。因此对唐泽兵、白小燕提供的上述证据的证明目的一审法院不予采纳。2.唐泽兵、白小燕为证明万科公司承诺的“端头花园”，使唐泽兵、白小燕所购房屋比其他无“端头花园”房屋的价格约高出336032元，而实际交付的房屋并没有“端头花园”，提供了张宇、王燕与万科公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》。万科公司对该组证据的真实性、合法性认可，关联性和证明内容不认可，认为房屋价格并非仅受到户型的影响，还会受到所在位置、通风、光照等多方面原因的影响，故唐泽兵、白小燕主张事项并无可比性。一审法院认为，唐泽兵、白小燕所提供的证据不能证明是因“端头花园”这唯一因素才造成与相邻房屋的价格差异，故唐泽兵、白小燕提供的该组证据不能达到因案涉房屋应有“端头花园”造成了房屋价格比没有“端头花园”的房屋价格高出约336032元的证明目的。 一审法院认为，唐泽兵、白小燕与万科公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，双方当事人现所争议的是万科公司所发布的宣传资料和样板间等方式对案涉房屋属于“端头户型”的宣传是否明确具体，是否应视为要约的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”本案中，因万科公司在其宣传册中对“端头花园”户型所作的说明和允诺不具体、不确定，而非具体到每一户型，且在宣传中的效果平面图和房号示意明示与实景有差异，以及当事人所签订的补充协议中所附房屋平面图并没有显示有“端头花园”，也明确约定了“出卖方提供的售楼书、宣传资料、样板间、装修示范单位、装修体验馆等展示内容仅为要约邀请、不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容、双方不受其约束。”因此，万科公司对蓝山郡项目其中关于端头户型进行的宣传属于要约邀请，不属于虚假宣传，不构成要约，不属于双方当事人所签订《四川省商品房买卖合同（预售）》的内容。唐泽兵、白小燕提供的证据不足以证明万科公司违约，不能得出万科公司对蓝山郡项目的宣传内容对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的结论。故唐泽兵、白小燕要求万科公司承担违约赔偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，唐泽兵、白小燕要求万科公司赔偿损失的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：驳回唐泽兵、白小燕的诉讼请求。案件受理费3411元（已因适用简易程序减半收取），由唐泽兵、白小燕负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，唐泽兵、白小燕与万科公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。根据唐泽兵、白小燕的上诉理由与万科公司的答辩意见，本案二审争议焦点为万科公司发布的宣传资料和样板间是否应当视为要约而作为合同内容，万科公司是否应当赔偿唐泽兵、白小燕的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任”的规定，认定宣传资料对买卖合同订立以及价格有重大影响，必须宣传具体明确、对案涉商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，万科公司的宣传资料中对“端头花园”户型的说明并不具体明确，在补充协议中唐泽兵、白小燕签字确认的房屋平面图中并无“端头花园”内容。同时，根据双方合同及补充协议约定，露台、阳台、花园等为非计价部分，且宣传资料、样板间等展示内容也说明了仅为要约邀请，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。因此一审法院认定万科公司对端头户型进行的宣传属于要约邀请，不构成要约正确，唐泽兵、白小燕上诉请求不能成立，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6822元，由唐泽兵、白小燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年二月十九日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅