四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15849号 原告：四川瑞城房地产开发有限公司，住所地：成都市成华区和美西路5号1栋1层1号。 法定代表人：宋伟，执行董事。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师。 被告：毛玮，男，1979年10月17日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 原告四川瑞城房地产开发有限公司（以下简称瑞城公司）与被告毛玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年1月9日公开开庭进行了审理，原告瑞城公司的委托诉讼代理人张宇到庭参加诉讼，被告毛玮经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞城公司向本院提出诉讼请求：1.毛玮向瑞城公司支付房款270000元及逾期利息（利息计算方式：以未付房款为基数，按照年利率24%，自2016年1月7日计算至全部款项付清之日）；2.本案诉讼费由毛玮承担。事实与理由：2016年1月7日，瑞城公司与毛玮签订《房屋买卖合同》，约定瑞城公司将名下位于成都市高新区商铺出售给毛玮，双方约定成交价678000元，毛玮先支付408000元，剩余270000元可向银行借款支付。还约定逾期支付房款，毛玮应承担每日千分之二的违约金，待毛玮付清全部房款后，瑞城公司交付房屋并办理产权。合同签订后，瑞城公司将案涉商铺交付给毛玮，毛玮随即出租使用，收取租金，但截止目前，毛玮仅支付408000元房款，剩余270000元房款仍未支付，故瑞城公司为维护自身权益，诉至法院。 毛玮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 经审理查明： 2016年1月7日，瑞城公司与毛玮签订《房屋买卖合同》，约定瑞城公司将位于成都市高新区房屋转让给毛玮，建筑面积16.57平方米，总价678000元。另约定：1.付款方式：买受人可以首期支付购房款408000元，剩余房款270000元整人民币，可以向银行机构借款支付；2.毛玮逾期付款的违约责任：逾期超过七天后，瑞城公司有权解除合同，若瑞城公司同意毛玮继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至七日止，毛玮按日向瑞城公司支付逾期应付款万分之二的违约金，自本合同规定的应付款期限之第八天起至实际全额支付应付款之日止，毛玮按日向瑞城公司支付逾期应付款千分之二的违约金，并于实际支付应付款之当日向瑞城公司支付违约金，合同方可继续履行；3.房屋交付：瑞城公司应当在毛玮缴清全部购房款后三个工作日内将房屋交付于毛玮并启动过户手续；4.瑞城公司逾期交付房屋的违约责任：逾期超过七天，毛玮有权解除合同，毛玮解除合同的，瑞城公司按本合同约定的总房款的5%向毛玮支付违约金。毛玮同意继续履行合同的，自本合同规定的房屋交付期限之第二天起至第七日止，瑞城公司按日向毛玮支付已付房款万分之二的违约金。 合同签订当日，毛玮支付首付款408000元，瑞城公司向毛玮交付了案涉商铺。 庭审结束后，为查明案件事实，本院就本案相关问题向毛玮询问： 审：瑞城公司提供的编号为E117，签订时间为2016年1月7日的《房屋买卖合同》是否是你本人签订，你是否认可合同真实性。 毛玮：是我本人签订的。 审：你是否同意合同继续履行，还是想解除合同？ 毛玮：当时我购买案涉房屋的时候，需要瑞城公司协助我办理按揭，我把首付支付了以后，又无法办理按揭，我当时购买案涉房屋的原因就是因为能办理按揭，但是现在又无法办理按揭，所以到现在双方对于付尾款也一直未协商一致。 审：你的意思是要继续履行合同？ 毛玮：同意继续履行，但是我认为应当在三年内付清尾款，并且不支付利息。 审：案涉房屋是否在合同签订当日就交付给了你？ 毛玮：是，当天签订了合同，支付了首付款以后就把房屋交付给了我。 审：案涉房屋是否如瑞城公司所述，由你出租给了舞东风？ 毛玮：是。 审：截至今日，还剩多少房款未支付？你是否同意支付剩余房款？若同意，是一次性支付还是有其他支付方案？ 毛玮：总共有27万的尾款未支付，应当三年付清，总共六期，半年一期支付。补充一点，如果原告不同意我说的付尾款的方式，我认为应当解除合同。 另查明： 1.案涉商铺产权于2011年10月20日登记至瑞城公司名下，房屋无抵押，无查封。 2.2019年6月26日，瑞城公司向案涉房屋的实际承租人四川舞东风超市连锁股份有限公司发出函告，载明因房屋所有权仍在瑞城公司名下，要求四川舞东风超市连锁股份有限公司停止向毛玮支付租金，并将租金支付至瑞城公司。 本院认为，毛玮与瑞城公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：一、合同是否应该继续履行；二、毛玮是否应当支付尾款及利息，如何支付。 一、合同是否应该继续履行 毛玮支付首付款后，因无法办理银行贷款，至今一直未支付尾款，而合同对于首付款、尾款的支付期限，以及无法获得贷款批准的情况下，是否变更尾款支付方式，是否可以终止或解除合同问题均未做约定，双方也未能就此达成补充协议。现瑞城公司主张合同继续履行并据此要求毛玮支付购房尾款，对此，本院作出如下考量： 首先，2016年1月7日双方签订《房屋买卖合同》后，瑞城公司当日便将案涉商铺交付给毛玮，其后毛玮将该商铺出租给案外人，收取租金，双方对上述事实均无异议，故案涉商铺已由毛玮占有、使用，并获取租金收益，虽然瑞城公司在2019年6月向四川舞东风超市连锁股份有限公司发函要求其停止向毛玮支付租金，该行为只能构成对毛玮收取租金的阻碍，但是不影响毛玮作为租赁合同出租人以及租金收取主体的地位；其次，双方缔结合同的目的在于，瑞城公司出卖房屋获取价款，毛玮购买房屋取得物权，无法办理银行贷款并不必然影响合同目的实现。至于毛玮称之所以购买案涉房屋是因为可以办理按揭，否则当时便不会购买，本院认为，首先，双方合同中并未约定毛玮无法办理银行贷款的情况下可以解除合同，瑞城公司对此也不予认可，其次，毛玮也未能提供证据证明双方约定交易最终达成是以成功办理按揭为前提，故本院对此主张不予采信；第三，案涉商铺无抵押，无司法查封，不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的阻碍合同继续履行的事由。综上，本院认为，案涉房屋已交付，毛玮已实际使用房屋并享受租金收益，且涉案房屋现不存在继续履行的障碍，合同亦不具有约定和法定的解除或终止事由。为维护合同稳定性，鼓励、促进交易，并从有利于实现合同目的角度出发，案涉《房屋买卖合同》应当继续履行。 二、毛玮是否应当支付尾款及利息，如何支付 1.关于尾款 双方合同约定：“瑞城公司应当在毛玮缴清全部购房款后三个工作日内将房屋交付于毛玮并启动过户手续”，双方对于毛玮欠付尾款270000元这一事实均无异议，且房屋已交付，现合同继续履行，毛玮就应当向瑞城公司支付尾款。 对于付款方式，合同约定尾款由毛玮向银行机构借款支付，而未就无法成功贷款的情况进行明确约定，为此发生争议，属于履行方式约定不明引发的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第五款之规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，本院认为，双方签订合同至今已四年之久，且房屋早已交付，并已出租收取租金，在合同未明确约定无法办理按揭是否变更支付方式的情况下，综合考虑交易稳定及对当事人利益的影响，剩余房款一次性支付更有利于合同目的实现，故对瑞城公司要求毛玮一次性支付剩余款项的诉请予以支持。 对于付款时间，因双方对于履行期限约定不明，也未能协商一致，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，瑞城公司可随时要求毛玮履行，但应给毛玮必要的准备时间，因此，该问题关键在于瑞城公司何时通知毛玮，要求支付尾款。现瑞城公司未能提供证据证明何时通知过毛玮，而其于2019年12月19日向本院提起诉讼，要求毛玮继续履行合同义务，支付尾款，本院将起诉状副本于2019年12月25日送达给毛玮，因此，考虑到上述情形，本院酌定付款合理期限为载有请求支付尾款意思表示的起诉状副本送达毛玮之日起十日内，即2020年1月4日前毛玮应当付清尾款。 2.关于利息 毛玮未按期向瑞城公司支付尾款270000元，应当支付资金占用利息，瑞城公司据此主张按照年利率24%的标准计算利息。本院认为，瑞城公司主张的利息，实际是毛玮逾期支付房款造成的资金占用损失，考虑到双方对利息标准并未约定，且毛玮前期已支付了408000的房款，故根据本案的实际履行情况、瑞城公司的损失情况、毛玮的过错程度等综合因素考量，瑞城公司主张的利息标准确实较高，本院酌情将利率调整为年息5%。故利息计算方式为，以270000元为基数，以年利率5%为标准，从2020年1月5日起，计算至全部款项付清之日止。 另，关于毛玮在庭审结束后，本院向其进行询问时提出的解除《房屋买卖合同》的主张，其请求及理由属独立的变更之诉，应属反诉范畴，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”而毛玮在法庭辩论终结后才提出解除合同的请求，已超过提出反诉的时间，故本院对此不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第一百一十条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告毛玮于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞城房地产开发有限公司支付购房款270000元并支付资金占用利息，利息计算方式为：以270000元为基数，以年利率5%为标准，从2020年1月5日起计算至全部款项付清之日； 二、驳回原告四川瑞城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4548元，由原告四川瑞城房地产开发有限公司负担548元，被告毛玮负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年二月十二日 书记员  曾娜