山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终698号上诉人（原审原告）：张兆鹏，男，1979年1月15日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：张海英，女，1978年8月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兆鹏（张海英之夫），男，住济南市。被上诉人（原审被告）：支传辉，男，1988年2月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭亚男，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李菲菲，女，1987年2月16日出生，汉族，住济南市。原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：刘露，女，该公司职工。上诉人张兆鹏、张海英因与被上诉人支传辉、李菲菲，原审第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张兆鹏、张海英上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项和第四项；2.依法改判支传辉、李菲菲支付至房款付清之日的违约金（违约金暂计算为608000元，实际支付金额以付清时为准）；3.依法改判支传辉、李菲菲承担张兆鹏、张海英因合同纠纷垫付的律师费160000元；4.一、二审诉讼费、保全费由支传辉、李菲菲承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）支传辉、李菲菲违约事实清晰，一审法院却故意回避，不予认定。1、支传辉、李菲菲构成违约。违约行为是合同当事人违反合同义务的行为。合同约定的义务是判断当事人是否违约的客观标准，而不履行合同义务需有法定理由（如不可抗力）或双方当事人协商变更。本案中双方签订的《房屋买卖合同》“四、付款方式支传辉、李菲菲……（一）现金付款……”中明确约定剩余款项于2017年12月31日前存入甲方指定账户。合同约定义务履行期限和内容清楚，支传辉、李菲菲拒不按照合同约定支付价款，且拒不按照合同约定支付价款已被两级法院判决认定没有正当理由（其诉求被判决驳回），事实清楚，支传辉、李菲菲的违约行为应予认定。2、假设支传辉、李菲菲对是否违约存疑，但在接到中院（2018）鲁01民终5093号民事判决后，就应当知道已经有了法律定性，其主张不能成立，合同应当继续履行。但在张兆鹏、张海英联系要求履行判决和合同时，支传辉、李菲菲仍然拒绝履行，其行为就是故意不履行，违背合同的诚实信用原则，主观恶意明显。虽然其对判决不服，在接到上述生效文书后申请再审，但申请再审寻求救济并不是可以不履行合同义务的法定理由，任何人都应尊重法院的生效判决和在判决被依法更改前都应履行，更何况其申请再审和要求检察机关抗诉请求均被驳回，可见支传辉、李菲菲人违约行为没有法定依据，其故意不支付剩余房款的行为构成违约，不应得到支持。3、一审法院认定张兆鹏、张海英有不当行为，因而支传辉、李菲菲不存在无故、恶意违约的情形。首先，支传辉、李菲菲存在无故和恶意已在前面陈述。其次，一审法院以支传辉、李菲菲主观上不存在故意、恶意判定其不存在违约没有法律依据。我国《合同法》第107条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可见，法律规定违约责任的主观要件是，合同当事人在履行合同中不论其主观上是否存在过错，即主观上有无故意或过失，只要造成违约的事实，均应承担违约责任。客观要件是，合同依法成立生效后，合同当事人一方或者双方未按照法定或约定履行合同义务，即出现了客观的违约事实，则应承担违约责任。只有存在法定和约定的免责事由才可免除违约责任。再次，张兆鹏、张海英不当行为不构成支传辉、李菲菲违约的理由。该理由在上述生效文书、济南中院的再审裁定及市检察院不予抗诉决定中有详细阐述。另外，从合同当事人权利义务的对应性来说，并非只要一方当事人存在不当行为，另一方即可拒绝履行自己的合同义务，只有义务对等才可进行抗辩，也就是说支付房款的义务与交付房屋的义务是对等的，才能构成不履约行为的抗辩。对张兆鹏、张海英的不当行为，支传辉、李菲菲无权以拒绝支付房款的行为对抗。最后，一审判决认为张海英的房产证没有交付给第三人构成违约不能成立。从三方签订的《房屋买卖合同》看，合同条款约定案涉房屋产权证书交给第三人保管，并没有明确的数额约定，而本案张兆鹏的房屋产权证书已交给第三人，支传辉、李菲菲及第三人均未提出异议并予以接受，也签订了合同，只要支传辉、李菲菲按约支付房款，交易即可进行。（二）关于房屋二次委托销售的事实认定不实。链家公司出具的调查说明后又重新进行了补充说明。已经明确委托事宜以合同为准。但一审法院断章取义，只关注前面的说明，无视后面的说明。而且按照《房地产经纪管理办法》第二十二条、二十三条及二十六条的规定，如果链家公司真的接受了所谓的两次委托，应该留存全套材料和书面记录，根据这些资料和记录应该很容易判定。如果仅凭链家出具的不明确、前后不一致的描述，作出不客观的认定是不正确的。二、一审判决对证据进行了片面的引用。认定事实与客观情况差距较大。首先，援引张兆鹏、张海英与中介的通话录音不完整，通话中，张兆鹏、张海英多次明确表示按照合同执行，即使出售房屋也会在支传辉、李菲菲逾期不付款后再出售，这种表述符合正常人在交易不能正常进行时的止损方式，并在录音中多次提到支传辉、李菲菲违约等。其次，在一审采信双方提交的证据中均明确反映虽然双方对合同履行发生了争议，只要支传辉、李菲菲按约定付款，张兆鹏、张海英都会履行合同义务，并承诺合同履行不对外售房，但一审法院在判决中只字未提，明显偏袒。三、一审判决适用法律错误，一审判决对因支传辉、李菲菲延迟付款导致张兆鹏、张海英所受损失情况不予支持是错误的。1、张兆鹏、张海英在一审阶段提交了因对方延迟付款所受损失，但一审法院对所提交证据不予认定，且不予任何说明。2、支传辉、李菲菲的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《合同法》第68条，第107条的规定，生效的判决书明确认定了支传辉、李菲菲不构成不安抗辩权，张兆鹏、张海英的行为即使不当，亦不能构成对方不履行合同的理由，因此支传辉、李菲菲应承担违约责任。3、一审判决对延迟履行的责任适用错误。双方的房屋买卖合同已对延迟履行责任进行了明确约定，而且张兆鹏、张海英也因对方的延迟履行造成了损失。《合同法》第114条第2款规定了违约金的调整规则，即在约定的违约金低于或者过分高于损失的情况下，可以请求调整。我国法律规定违约金的惩罚性方面是有限惩罚，如果当事人认为违约金过高，法院或仲裁机构必须对违约方进行释明，询问其是否申请调整违约金数额，并根据情况作出是否调整。但支传辉、李菲菲始终未对合同约定的违约责任标准提出异议，一审法院直接以职权改变迟延履行的责任标准。4、一审判决不支持律师费的诉讼请求是错误的。首先，根据合同自由原则，只要双方当事人在合同中有约定律师费由败诉方或引发纠纷一方承担，在起诉或仲裁时，关于律师费的诉讼请求一般都会得到支持。其次，张兆鹏、张海英支付的律师费，不同于逾期支付房款的损失，其产生完全由支传辉、李菲菲行为造成。在前述生效判决送达后，张兆鹏就积极联系对方，要求其履行合同，但对方不予理会，致使价值300多万的房屋闲置在那，造成巨大损失，因此张兆鹏不得不起诉要求继续履行合同。因此基于合同约定，在山东省律师收费标准之内委托律师诉讼所支付的费用，应由支传辉、李菲菲负担。再次，从一审判决结果看，一审法院支付了张兆鹏、张海英要求支付299万元剩余房款的请求，即一审法院亦认可张兆鹏、张海英的主张是合理合法的，那么根据合同约定律师费就应由对方承担。四、一审判决对支传辉、李菲菲不属于共同债务的认定是错误的。1、最高人民法院婚姻法司法解释（二）第二十四条的规定，指向夫妻双方一方在婚姻期间所负债务的规定，不适用合同相对性原则，这是对合同相对性的突破。一审判决却以合同相对性为由，认定李菲菲不是债务人。同时，购房也为家庭所用，李菲菲在一审期间也通过其银行卡转账支付诉讼费用，知悉并认可购买房屋行为，应当承担连带责任。另外，一审期间支传辉提供他们婚姻证明和转账凭证就用以证明李菲菲的付款也是支传辉所付，这显然是夫妻共用。五、一审判决对诉讼费和保全费的分担不合理。诉讼费和保全费由败诉方一方承担，若双方都有过错，一般情况会根据过错大小按比例分担，而一审判决却判决双方各承担一半，明显不合理。六、一审法院无理否定合同约定履行交房和过户条款不当，合同中对交房的时间有明确约定，是各方当事人的意思自治，各该当事人对此没有异议，但一审法院径直认定房款支付同时交房，擅自以职权改变合同约定。支传辉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张兆鹏、张海英的上诉理由没有任何事实和法律依据，不能成立，请求维持原判。一、原审判决不支持张兆鹏、张海英违约金诉讼请求的根本原因在于，张兆鹏、张海英在履行合同过程中存在根本违约行为，并未按照合同约定履行约定义务，张兆鹏、张海英才是导致本案产生的始作俑者。第一，从济南市槐荫区人民法院作出的（2018）鲁0104民初978号民事判决书及贵院作出的（2018）鲁01民终5093号民事判决书查明、认定的事实可以看出，张兆鹏、张海英确实在与支传辉签订《房屋买卖合同》后，又在网上发布售房信息并带领第三人实地看房，并在支传辉多次明确要求其撤销售房信息后，态度极其嚣张，明确拒绝撤销售房信息。张兆鹏、张海英一开始就想以更高的价格将涉案房屋卖与第三人，一旦出现出价更高的买家，张兆鹏、张海英一定会第一时间、义无反顾的将涉案房屋卖与第三人，而完全忽视与支传辉签订的《房屋买卖合同》。第二，中住公司在本案一审庭审中也证实：按照合同约定，房屋出卖方在合同签订之后，应当将《房屋所有权证书》交由中住公司保管，用于办理房产交易的后续手续，并且作为房产交易安全性的担保。但房屋张兆鹏、张海英仅将权利人为张兆鹏的产权证书原件交由中住公司，权利人为张海英的产权证书原件一直未交给中住公司，并且在中住公司要求其交纳后，张兆鹏、张海英仍以各种理由拒绝交纳，截止今日，该房产证仍在张兆鹏、张海英手中，可见张兆鹏、张海英并未按照双方签订的房屋买卖合同的约定履行。二、张兆鹏、张海英系违约方，无权选择承担违约责任的方式，且截止今日，张兆鹏、张海英仍未退还支传辉支付的定金，由此可见张兆鹏、张海英已经以其实际行动选择适用《房屋买卖合同》第十三条第1款的规定，即定金罚则的规定，故其再要求支传辉支付608000元的违约金没有任何事实和法律依据。第一，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第2款的约定，“如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，……，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择”。本案中，张兆鹏、张海英系违约方，无权选择承担违约责任的方式，更无权要求支传辉支付60多万元的违约金。第二，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条第1款的约定，若乙方（支传辉）违约定金不退，若甲方（张兆鹏、张海英）违约将双倍返还定金给乙方。截止今日，张兆鹏、张海英仍未退还支传辉支付的定金，由此可见张兆鹏、张海英已经以其实际行动选择适用上述定金罚则的规定，故其再要求支传辉支付60多万元的违约金没有任何事实和法律依据。三、在支传辉提交的本案一审答辩意见中，就明确提出“本案张兆鹏、张海英主张的违约金数额明显过高，不应获得法院支持。因其系违约方，其主张的律师费、诉讼费、保全费等均不应获得法院支持。”即对违约金数额及标准过高提出了明确的异议，张兆鹏、张海英上诉状中主张的“被上诉人始终也未对合同约定的违约责任标准提出任何异议”这一说法是错误的。李菲菲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张兆鹏、张海英的上诉理由没有任何事实和法律依据，不能成立，请求维持原判。一、李菲菲并未在涉案房屋买卖合同上签字，李菲菲对于支传辉购买房屋一事并不知情，支传辉购买房屋完全是其个人行为，与李菲菲无关，李菲菲并没有购买涉案房屋的意思表示，张兆鹏、张海英仅以李菲菲与支传辉系夫妻为由让李菲菲承担因购房合同产生的债务没有任何依据。本案一审中，张兆鹏、张海英并无任何证据证明李菲菲参与了房屋购买的过程或者是该房屋的共同买受人，并且在一审庭审中张兆鹏、张海英亲口承认整个购房过程中根本没见过李菲菲，本案中住公司也明确表示“支传辉购买该房屋李菲菲并没有参与，支传辉也没有给第三人说过买房子给谁住”。二、本案纠纷及所涉债务并非夫妻共同债务，不应由李菲菲承担。李菲菲与支传辉婚后一直约定双方所得财产及债务归各自所有的，互不干涉。支传辉是否购买房屋、向谁购买房屋都与李菲菲无关。本案中，支传辉购买涉案房屋所支付的定金系支传辉父母给他的，并非夫妻共同财产，其购买涉案房屋的目的也并非用于夫妻共同生活使用，而是为了让其父母居住。李菲菲是在支传辉向槐荫区人民法院起诉要求解除合同后才知晓的支传辉购房事宜，至于帮支传辉支付（2018）鲁0104民初978号案件的一些费用，系支传辉向李菲菲所借款项，并不能因此认定李菲菲与支传辉系共同买房。故根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持。张兆鹏、张海英以夫妻共同债务为由要求李菲菲承担责任不应获得法院支持。在此，李菲菲明确表示即使将来支传辉获得涉案房屋的所有权，也系支传辉的个人财产，与李菲菲无关。中住公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张兆鹏、张海英的上诉请求，维持原判。张兆鹏、张海英向一审法院起诉请求：1.请求判令支传辉立即支付剩余房款299万元；2.请求判令支传辉支付至房款付清之日止的违约金（违约金暂计算为608000元，实际支付金额以付清时为准）；3.判令支传辉承担因合同纠纷垫付的律师费160000元；4.判令支传辉承担本次诉讼费、保全费。在本案诉讼中提出申请，诉讼请求变更为：1.判令支传辉、李菲菲立即支付剩余房款299万元；2.判令支传辉、李菲菲支付至房款付清之日的违约金（违约金暂计算为608000元，实际支付金额以付清时为准）；3.判令支传辉、李菲菲承担张兆鹏、张海英因合同纠纷垫付的律师费160000元；4.判令支传辉、李菲菲承担本次诉讼费、保全费。一审法院认定事实：一、张兆鹏、张海英为夫妻关系；支传辉及李菲菲为夫妻关系（2013年4月25日登记结婚）。二、坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-403号的房屋（以下简称403号房屋）为张兆鹏、张海英所有，房屋所有权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0156205号。2017年10月17日，张兆鹏、张海英作为甲方（出卖人），支传辉作为乙方（买受人）、中住公司作为丙方（居间人）三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、房产状况：403号房屋，房产证号为鲁济0156205号，所有权人为张兆鹏、张海英共有，房屋建筑面积为152.28平方米，地下室面积16.07平方米，以上内容以《房屋所有权证》登记为准，附属设施包含双气、门窗、地板、灯具等固定装修，包括车位2号车库三层010101号一处，房屋无抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权属状况等信息，乙方对上述转让的房产具体情况已做充分了解，自愿购买上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为304万元。三、定金：乙方于签订房屋买卖合同时向甲方支付5万元定金；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：现金付款，乙方将剩余房款299万元于2017年12月31日前存入甲方指定账户并配合丙方办理过户手续。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担无费用，乙方承担居间佣金+契税+个税+过户所产生的全部费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起（空白）日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、解除抵押（空白）。十、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付每日千分之（字迹不清）的违约金。十一、甲、乙双方同意，甲方于2018年3月15日之前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲方收到定金当日预留物业保证金5000元存放在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2．甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。4.委托代理人签订本合同需出示委托人的授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。十三、其他约定事项：1．签订合同当日乙方交购房定金伍万元整，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2.若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方。3.此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关。4.签定合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。5.此合同签订即时生效。备注：甲、乙双方办理产权过户之前，张兆鹏、张海英名下的地下室G15-1-D147室房产证必须办理完毕且办理此地下室产权费用由甲方自行承担，若地下室和房产证无法一起过户，单独办理地下室税费由乙方支付。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条的约定的内容为准。支传辉于签订上述合同的前一日向张兆鹏、张海英支付了定金5万元，张兆鹏、张海英于该日向中住公司交付物业保证金5000元。签订上述合同的当日，支传辉向中住公司支付了中介费30100元。以上《房屋买卖合同》中约定的地下室于2017年11月13日进行了不动产权登记，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0231100号，权利人为张兆鹏、张海英，共有情况为共同共有，坐落为济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-147，证载建筑面积16.07m2。三、支传辉后以张兆鹏、张海英为被告、中住公司为第三人向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年1月26日立案受理，案号为（2018）鲁0104民初978号。支传辉在该案中提出诉讼请求：1．判令解除其与张兆鹏、张海英于2017年10月17日签订的房屋买卖合同；2．判令张兆鹏、张海英返还其定金，并赔偿其所支出的律师费及精神损失费共计205000元。事实和理由：其与张兆鹏、张海英于2017年10月17日通过第三人居间签订房屋买卖合同一份，约定其购买张兆鹏、张海英名下403号房屋，总房价款为304万元。签订合同当日其就依约向张兆鹏、张海英缴纳5万元定金，并支付给第三人中住公司中介费30100元，但签订房屋买卖合同后，张兆鹏、张海英却在其不知情的情况下，擅自将上述房屋又在链家等房产中介网上挂出出售信息，并由链家带意向客户去看房。其得知此情况后，找到张兆鹏、张海英要求中止合同并要求撤回房屋出售信息，以便能如约履行合同义务，但张兆鹏、张海英始终不同意。其认为，双方签订房屋买卖合同后即应诚信全面履行合同义务，其在签订合同并且已履行合同义务的情况下，张兆鹏、张海英又将涉案房源在其他网站上挂出，张兆鹏、张海英的行为可能会导致其无法继续履行合同义务，在其通知张兆鹏、张海英中止合同并要求张兆鹏、张海英撤销售房信息后，张兆鹏、张海英依然拒绝，因此，其要求解除房屋买卖合同，并就张兆鹏、张海英的行为承担赔偿责任。该案诉讼过程中，支传辉明确第2项诉讼请求中的205000元包括双倍返还定金10万元，律师费10万元以及5000元精神损害抚慰金。张兆鹏、张海英在该案中辩称，1.本案房屋买卖合同是双方在真实意思表示的基础上签订的，真实有效，双方当事人均应依照约定全面履行合同。2.支传辉诉状所称张兆鹏、张海英在其不知情的情况下，擅自将涉案房屋又在链家等房屋中介网上挂出出售信息，并始终不同意撤回房屋出售信息与事实不符，张兆鹏、张海英在售房之初就与本案第三人、链家等房产中介签订协议委托售房，且该售房信息已不在网上。3.合同签订后，张兆鹏、张海英按照合同约定的义务支付了物业保证金，将房屋权属证明交付给第三人保管，将户口迁出涉案房屋等，这些履约行为均显示出张兆鹏、张海英的履约诚意，并未构成违约。4.张兆鹏、张海英既不具有支传辉所主张的违约事实，也未构成根本违约，支传辉不具有法定和合同约定的解除权。5.支传辉自己存在违约行为。支传辉明确表示不愿意继续购房，并且未按照合同约定履行付款义务，是导致合同无法履行的根本原因。综上，张兆鹏、张海英要求依法驳回支传辉的诉讼请求。中住公司在该案中述称，2017年10月17日，在其居间服务下，支传辉与张兆鹏、张海英双方签订了《房屋买卖合同》，约定将张兆鹏、张海英所有的403号房屋出售给支传辉。支传辉于合同签订当日向张兆鹏、张海英支付5万元定金。合同合法有效，双方应遵守并履行合同。签订后，支传辉积极配合履行合同。履行过程中，支传辉得知张兆鹏、张海英在签订合同后，又将该交易房产擅自委托其他交易机构以高于本合同成交的价格放到网上出售，并有居间方提供了部分居间服务（带看）。支传辉向张兆鹏、张海英提出异议，其多次居间协调，双方就如何继续履行合同也无法达成一致。在此情况下，支传辉向法院提起诉讼，请求法院查清事实，依法审判。该案中，当事人对以下事实存有争议：支传辉主张其向张兆鹏、张海英交付定金后，即开始准备履行剩余的合同义务，但是在2017年11月中旬，张兆鹏、张海英又委托山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）将涉案房屋出售的信息公布在互联网上并实际带案外人进行了看房。在其向张兆鹏、张海英提出撤销上述售房信息的情况下，张兆鹏、张海英拒不同意撤回。张兆鹏、张海英的行为可能导致双方的房屋买卖合同无法继续履行，因此其行使不安抗辩权，要求与张兆鹏、张海英中止合同的履行，在多次协商未果的情况下，其才提出了解除合同的要求。为证明其上述主张，支传辉在该案中提交了如下证据：1．手机拍摄的电脑操作视频一份。显示登录链家公司网站，查询该公司二手房出售信息，刊登有“阳光100三期三室东南北向精装修带车位＋地下室”房屋出售信息一则，打开链接，包含有室内照片、户型图等11张图片，显示该房屋信息为：建筑面积153㎡，总价320万元，单价20916元/平，挂牌时间为2017年11月16日，房源动态中显示在2017年11月18日有带看房记录一次。支传辉称该视频即其发现张兆鹏、张海英再次刊登售房信息后，在登录网络进行查询的情况下进行的拍摄留证。2.2017年12月7日，中住公司工作人员与张兆鹏的电话录音一份。该录音中，中住公司工作人员询问张兆鹏为什么在与支传辉签订房屋买卖合同后又在互联网上登载了房屋出售的信息。张兆鹏认可其在互联网上登载了相关信息，但是其称，合同并没有约定不能再登载出售信息，其并没有实际向外出售涉案房屋，就不构成违约，只要支传辉及时向其支付购房款，其还是同意向支传辉售房。张兆鹏并称，虽然双方合同约定支付剩余购房款的时间是2017年12月底，但支传辉口头承诺可以在11月底向其付款。中住公司工作人员称，支传辉只是称尽量在11月底付款，但没有进行保证，按合同约定如果张兆鹏再刊登售房信息就构成一房二卖了。张兆鹏称，“我只要没卖，你不用管，我哪怕到1月1号我给人家签合同呢，我也不违约，我就是现在挂出来又怎么样呢”。3.济南市公安局槐荫区分局振兴街派出所出具的《报警证明》一份，内容为2017年12月9日9时6分，报警人张兆鹏报警称：阳光100G15-1-403号有人敲门闹事，民警立即赶赴现场，经了解系房屋买卖纠纷。该《报警证明》可以证明，在其与张兆鹏、张海英协商要求撤销售房信息的未果的情况下，其要求与张兆鹏、张海英见面商谈，但张兆鹏、张海英始终不露面，其在无奈之下与中介一同到张兆鹏、张海英家中协商此事，但张兆鹏、张海英报警，此事未能协商成。4.2017年12月16日支传辉及中住公司工作人员与张彦博进行微信视频通话的监控视频及相应的录音一份。相关视频及录音中，支传辉提出要与张兆鹏、张海英终止合同并要求退还定金，并一直坚持该意见。张彦博称其受张兆鹏、张海英委托与支传辉及中住公司进行协商沟通，其称张兆鹏、张海英不同意全额退还定金，是否部分退还需要征询张兆鹏、张海英的意见。各方在此次谈话中未能达成一致意见。5．张彦博与中住公司工作人员的微信聊天记录一份，聊天中张彦博向中住公司发送了张兆鹏、张海英起草的《补充合同》一份。该合同内容为：“甲方（卖方），乙方（买方），丙方（中介），鉴于：……三方经协商达成如下补充协议：一、乙丙双方同意甲方并鼓励甲方在合同期内或合同履行期限届满后继续向其他方出售房屋，甲方另行出售房屋的，乙丙双方不视为甲方违约，甲方不承担任何责任。二、2017年12月31日前甲方以不低于原交易条件另行出售房屋成交的，甲方退还乙方定金（空白）万元，中介费等相关费用由乙丙双方自行解决，与甲方无关。三、2017年12月31日前甲方房屋未成交的，乙方按原合同约定承担相应违约责任。丙方为乙方违约行为在三万元范围内承担连带违约责任。”支传辉称该合同系在与张彦博视频前由张彦博发送，其认为该合同系霸王条款，其当时并未接受，双方未能就此协商一致，才又进行了视频通话。张兆鹏、张海英对支传辉提供的上述证据质证认为：其对证据1的真实性不予认可，该网络查询的过程并未经过公证，存在网站内容通过程序被合成的可能性。其确实委托过链家公司为其售房，但其系在与支传辉签订房屋买合同前进行的委托，如果链家公司再次登载售房信息，也与其无关，其无法左右链家公司的行为。其对证据2的真实性认可，是中住公司工作人员与张兆鹏的通话，但是该录音仅是沟通过程中的一个片段，支传辉不能断章取义扭曲理解张兆鹏的意思。该录音可以体现出支传辉曾口头表达过最晚2017年11月底付款，张兆鹏多次要求按照合同约定履行，并表示其一直在等待支传辉付款，其不会将房子卖予他人。中住公司的工作人员在录音中谎称合同中有一房二卖的约定，反映出中住公司的诚信存在问题。证据3的真实性认可，双方确实因此发生了纠纷，但不能证明支传辉的主张，无法反映纠纷的内容，但恰好反映了支传辉要违约解除合同。证据4的真实性认可，其当时是委托了张彦博与支传辉进行协商沟通，但是该证据中张彦博并未表示不履行合同，相反是支传辉提出了要退还定金、终止合同。证据5的真实性认可，但其制订该协议是有原因的，当时是支传辉要求解除合同，其不同意，中介劝其去谈谈，在此情况下，其首先想要继续履行合同，但鉴于支传辉已经明确表示其要求解除合同不再履行，所以才由张彦博起草了该协议，该协议并非霸王条款，更不能证明其违约，仅仅是支传辉提出解除合同后，其提出的条件。中住公司对支传辉提供的上述证据的真实性均没有异议，认可支传辉所称与张兆鹏、张海英之间矛盾产生和发展的过程。张兆鹏、张海英在该案中主张，按照双方合同约定，在一方逾期履行合同义务30日后，守约方才能有权解除合同，其并没有逾期违约的行为，支传辉无权行使合同的解除权。另，不安抗辩权的行使应当以根本违约为前提，即使链家公司挂出了出售信息，也是在其与支传辉签订合同前其就委托了链家公司，其该行为并不构成根本违约。不安抗辩权也要求在一方当事人未恢复履行能力的情况下才能行使，其签订合同后即将房产证交予中住公司保管，一直都有履约能力，因此无论从合同约定还是法律规定看，支传辉的主张都不能成立。为证明上述主张，张兆鹏、张海英在该案中提交了如下证据：1．《房屋出售委托协议》一份，显示2017年9月23日，张兆鹏、张海英与链家公司签订了上述协议，委托链家公司在2017年9月23日至2017年12月22日期间，以非独家委托的方式代其出售涉案房屋，委托出售的总价不低于310万元。该协议还约定了其他内容。2．《房屋权属证明保管书》一份，该保管书加盖中住公司“接收材料专用章”，无落款时间，内容为收到张兆鹏、张海英交来的涉案房屋权属证明一套。3．张兆鹏与中住公司工作人员的短信记录一份。显示张兆鹏告知中住公司其助理律师会和中住公司联系，其交给了助理律师处理。该工作人员在2017年12月15日发信问：“您好大哥，您的助理什么时候方便。麻烦您了”。12月16日发信：“您好大哥，我们已经沟通完麻烦您过来签一个解除协议可以吗？谢谢您”。“大哥，您就大人有大量，别追究了。就定金不退给他了行吗？拜托您了。您也比较忙。别老牵扯您的精力了”。12月17日发信：“您好，真不好意思大早上又来打扰您。事情发展到这个程度真心对不起您。咱抽个时间把约给他解了行吗？道歉我们来道行吗？您就可劲的说，直到您解气为止。哥。您平常比较忙我真的不想再打扰您了”。上述信息均未显示得到了回复。张兆鹏、张海英称上述信息可以证明系支传辉提出的解除合同。4.2017年12月9日拍摄的视频两份。其中一份视频显示在房间内拍摄入户门猫眼的画面，门外有人说话，但内容不清。另一份，拍摄对象主要为支传辉的母亲，视频中支传辉母亲提到，张兆鹏、张海英想卖高价可以，但不能在收了定金后由又向外出售。张兆鹏反问：“我卖了吗？”视频中支传辉母亲的言语中带有不文明用语。5．入户门照片一张，显示门上带有明显的块状灰尘印记。张兆鹏、张海英称，上述印记系支传辉家人脚踹其家大门留下的印记。张兆鹏、张海英称证据4、5可以证明支传辉家人态度蛮横，无法沟通。支传辉对张兆鹏、张海英提交的上述证据质证认为：其对证据1的真实性有异议，按照其查询的信息，张兆鹏、张海英是在2017年11月16日将涉案房屋登载在链家公司的网站进行出售，其所提交的录音证据也可以证明该事实。证据2没有加盖中住公司的公章，对其真实性不予认可。其不能确定证据3中的短信系中住公司的工作人员与张兆鹏的通信记录。证据4的真实性认可，但该矛盾的产生系因在2017年12月9日前，其要求张兆鹏、张海英撤销售房信息，拒不撤销，也不与其见面，其才与家人找到了张兆鹏、张海英家中。当时中住公司联系张兆鹏、张海英，说不在家，但其到达涉案房屋后，通过猫眼看到家中有人。在多次敲门无果的情况下，其家人情绪稍有激动，但并非张兆鹏、张海英所称的到家中去闹，而是张兆鹏、张海英激怒了其家人。该视频中张兆鹏、张海英未否认在其他中介挂出了售房信息。中住公司对上述证据的真实性均没有异议，但其称，其仅保管了张兆鹏、张海英的一份房产证，另一份在张兆鹏、张海英处；短信记录是在张兆鹏、张海英将涉案房屋再次挂在网上销售的情况下，其与张兆鹏、张海英沟通中发出的，该信息均发送在张兆鹏、张海英的上述行为之后，不能证明是支传辉主动要求解除合同。虽然张兆鹏、张海英在2017年9月23日与链家公司签订了合同，但是在张兆鹏、张海英与支传辉签约后，应当本着诚实履约的原则将房屋出售的信息撤回。相关视频是在张兆鹏、张海英不同意撤回售房信息的情况下，其公司工作人员与支传辉家人到涉案房屋协商时拍摄的。一审法院在该案中对当事人以上有争议的证据和事实认定为：对于支传辉提交的证据：证据1的视频系对电脑操作过程的拍摄，该视频显示拍摄对象系以打开网站并进一步打开链接的方式进行的查询，虽然该录制过程未经过公证程序，但本案并非信息网络传播权纠纷等知识产权侵权类案件，不能以此简单否认该证据的真实性。张兆鹏、张海英及中住公司认可证据2的真实性，一审法院对该证据予以采信。该录音可以证明，张兆鹏明确承认了其在与支传辉签订房屋买卖合同后，委托其他中介公司在网络上发布了涉案房屋的出售信息，且一直强调只要其不实际再次售房，其就不构成违约，其在该通话中明确拒绝了撤销网上售房信息。张兆鹏、张海英及中住公司认可证据3-5的真实性，一审法院对上述证据予以采信。由该组证据可以证明，2017年12月9日、12月16日双方曾就张兆鹏、张海英再次发布售房信息的问题进行过协商，且支传辉在12月16日因此向张兆鹏、张海英明确提出要求解除双方的房屋买卖合同。张兆鹏、张海英对支传辉的请求提出了异议且提出了自己解除合同的条件，但支传辉未同意相关条件。由上述证据2-5所证明的事实，可以对证据1的真实性进行进一步佐证，在张兆鹏、张海英未能提交其他证据可以否定证据1真实性的情况下，综合上述证据之间所形成的证据链，一审法院对证据1的真实性予以采信。关于张兆鹏、张海英提交的证据：证据1虽系证据原件，但签订该协议的链家公司并未参加本次诉讼对该证据的真实性发表意见，因此在本案中一审法院对该证据的真实性不予采信。虽然支传辉对证据2的真实性不予认可，但出具该保管书的中住公司对该证据的真实性认可，一审法院对该证据予以采信，由该证据可以证明张兆鹏、张海英在与支传辉的房屋买卖过程中曾将房屋权属证书交予中住公司保管。中住公司对其向张兆鹏发送的证据3的短信记录予以认可，一审法院对该证据的真实性予以采信。该证据可以证明在2017年12月中旬，中住公司一直在要求和张兆鹏、张海英协商支传辉与张兆鹏、张海英解除合同的事宜，但相关短信并不能证明具体解除合同的原因。当事人对证据4的真实性无异议，一审法院对此予以采信。该证据可以与支传辉提交的报警记录相互印证，可以证明双方在2017年12月9日在涉案房屋就房屋买卖合同的履行问题发生了冲突，支传辉一方在冲突中强调了张兆鹏、张海英在网上再次发布售房信息的事实，张兆鹏、张海英则强调其不存在再次售房的事实。证据5的照片无法区分是否为涉案房屋的入户门，在支传辉不予认可的情况下，一审法院在本案中对该证据的真实性不予采信，且即使该证据为真，无法证明门上的痕迹为支传辉踹门所致。一审法院在该案中认为：支传辉与张兆鹏、张海英以及中住公司于2017年10月17日签订的《房屋买卖合同》，实际为房屋买卖合同及居间服务合同的混合合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。双方争议的焦点问题为支传辉是否有权以行使不安抗辩权的方式解除其与张兆鹏、张海英之间的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”依照上述法律规定，当事人以不安抗辩权行使合同解除权的，应当符合以下几个要件：一是，对方当事人出现法定的事由，使得其对先履行合同义务产生确定的不安全感；二是，其应当及时将中止履行告知对方当事人；三是，对方当事人获知后，在合理期间内，既没有恢复履行能力，也没有提供适当担保。该案中，通过对案件事实的查明，一审法院认为支传辉具备以不安抗辩权解除其与张兆鹏、张海英签订的房屋买卖合同的权利。理由如下：首先，房屋买卖合同中，买方的主要义务为交付购房款，卖方的主要义务为转移房屋的所有权登记及交付房屋。按照合同约定，支传辉在支付剩余购房款299万元时，张兆鹏、张海英向其转移涉案房屋的所有权，之后张兆鹏、张海英再向其交付房屋。即，支传辉负有先履行房屋买卖合同主要义务的责任，其具备行使先履行抗辩权的主体条件。其次，合同建立在合同双方协商一致的基础之上，而双方之所以能够协商一致，其根本性的原因在于双方均信任对方能够按照合同的具体约定履行各自的义务。如果后履行一方的不当行为使得对方失去了合同能够履行的最基本的信任预期，先履行一方即有权行使不安抗辩权中中止履行的权利。该案中，张兆鹏、张海英在与支传辉签订了房屋买卖合同后，又通过其他房屋中介在网上发布售房信息，发出了售房的要约邀请，其该行为严重有违诚实信用原则。普通自然人在此情况下均会对张兆鹏、张海英是否能够按约履行合同产生合理的怀疑。即使张兆鹏、张海英先于房屋买卖合同签订的时间委托了其他中介机构售房，在双方签约后，其负有及时解除与其他中介机构委托售房法律关系的义务，此为最基本的诚信要求。张兆鹏、张海英丧失诚信，且有可能在有违诚信的基础上不再履行后合同义务，此时支传辉具备行使不安抗辩权的客观条件。再次，在支传辉获知张兆鹏、张海英再次委托他人发布售房信息后，其本人及中住公司均向张兆鹏、张海英提出了撤销售房信息的正当要求。但张兆鹏在2017年12月9日明确拒绝撤销上述信息，并表示只要其不实际再次出售房屋，支传辉即无权要求其撤销上述信息。其该行为表明了，张兆鹏、张海英既无意撤销售房信息恢复支传辉对其的基本信任，也无意为其不诚信的行为提供担保。在此情况下，在合理期限内，如张兆鹏、张海英仍然坚持该意见，支传辉有权行使不安抗辩权中解除合同的权利。最后，2017年12月16日，在支传辉、中住公司以及张兆鹏、张海英委托的代理人的协商过程中，张兆鹏、张海英的代理人仍然以要求签订补充协议的方式，提出了要求支传辉同意其继续发布售房信息的要求。在支传辉提出撤销售房信息的请求后，张兆鹏、张海英在一周后仍然坚持要继续发布售房信息，此时，支传辉享有基于不安抗辩权的合同解除权。事实上，支传辉也在该日的商谈中明确提出了要与张兆鹏、张海英解除合同的意思表示，该表示于该日到达了张兆鹏、张海英的代理人。合同解除权作为形成权，在解除权人发出的解除合同的意思表示到达对方时即发生法律效力，故一审法院认定，支传辉与张兆鹏、张海英签订的房屋买卖合同已于2017年12月16日解除。张兆鹏、张海英还提出了不安抗辩权的行使以合同的根本违约为前提，因其并没有根本违约，也没有达到合同约定的合同解除条件，故支传辉无权行使不安抗辩权的解除权的答辩意见。一审法院认为，不安抗辩权的解除权并非以根本违约为前提。根本违约是一方当事人根本违约时，对方当事人享有的法定的合同解除权，而不安抗辩权中合同解除权的行使，是以具有法定事由的后合同义务人无法消除、拒不消除相关不安事由或者不能提供适当担保时，为保障先合同义务人正当的，对合同能够如约履行的期待而设定的法定解除权。该解除权既非因根本违约的法定解除权也非合同约定的约定解除权。张兆鹏、张海英提出的上述答辩意见，无理无据，一审法院不予采纳。关于合同解除后的定金返还问题。按照定金的实际交付时间双方合同的约定，该5万元定金既有订约定金的属性也有履约定金的属性。支传辉所交付的定金，系涉案合同可以正常履行完毕的法定担保。本案中的房屋买卖合同系因张兆鹏、张海英有能力消除不安事由而拒不消除的情况下，支传辉行使不安抗辩权而导致的解除。即，该合同未能继续履行的责任在张兆鹏、张海英。因此，张兆鹏、张海英应当向支传辉双倍返还作为合同能够正常履行担保的定金，承担法定的定金罚则。支传辉要求张兆鹏、张海英向其双倍返还定金10万元的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。一审法院在该案中对支传辉要求的律师费、精神损害抚慰金未予支持。一审法院就该案作出判决：一、确认支传辉与张兆鹏、张海英于2017年10月17日签订的403号房屋及车位、地下室的《房屋买卖合同》于2017年12月16日解除；二、张兆鹏、张海英于本判决生效之日起十日内向支传辉双倍返还定金10万元；三、驳回支传辉的其他诉讼请求。张兆鹏、张海英不服一审法院该判决，上诉于济南中院，请求撤销一审法院该（2018）鲁0104民初978号判决、驳回支传辉所有诉讼请求。济南中院在二审中对一审法院一审查明的事实予以确认。济南中院在二审中认为，该案的焦点是，张兆鹏、张海英在与支传辉签订《房屋买卖合同》后，继续在网上挂出的售房信息的行为，是否构成不安抗辩权的行使要件，支传辉是否可据此要求解除涉案合同。对此，该院认为，不安抗辩权，系指双务合同成立后，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务的抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。在出现以上情形，可以认定后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，可能害及先给付义务人的债权实现，应当先履行债务的当事人方可行使不安抗辩权。可见，法律对不安抗辩权的行使是有严格限制的。具体到该案，张兆鹏、张海英在与支传辉签订合同后，继续在网上挂出涉案房产属于要约邀请，仅是希望他人向自己发出要约的意思表示，是签订合同的预备行为，因此，张兆鹏、张海英履行合同的能力并未降低，并未出现不能履行合同的现实危险。即使支传辉主张不安抗辩权，其首先行使中止履行的权利，在要求对方未恢复履行能力且未提供担保的情况下，方能行使合同解除权。张兆鹏、张海英自始至终都明确表示愿意继续履行合同，未作出不履行合同的意思表示。且涉案合同中亦未约定支传辉可据此解除合同。故，支传辉以行使不安抗辩权为由请求直接解除合同与法无据，不予支持。该院作出（2018）鲁01民终5093号民事判决：一、撤销一审法院（2018）鲁0104民初978号民事判决;二、驳回支传辉的诉讼请求。四、支传辉不服济南中院上述民事判决，向该院申请再审。该院于2019年1月22日作出《民事申请再审案件受理通知书》，立案审查。后该院于2019年4月18日作出（2019）鲁01民申192号民事裁定，驳回了支传辉的再审申请。支传辉后又向山东省济南市人民检察院提出监督申请。该院于2019年5月16日作出《民事监督案件受理通知书》，决定予以受理。后该院于2019年8月21日作出《不支持监督申请决定书》，对支传辉的监督申请不予支持。五、支传辉在本案诉讼中向一审法院提出申请，要求向链家公司调查该公司与张兆鹏、张海英签订的《委托合同》、将本案所涉房屋在互联网上发布信息的起止时间、是否已经撤回了发布信息及具体撤回发布的时间、该公司对客户委托的相关管理规定。经一审法院调查，链家公司于2019年8月12日出具书面《调查回复》及其公司在互联网上发布的信息网页图片两份。其中《调查回复》内容为：1.403号房屋（业主张兆鹏、张海英），经委托曾在其系统上对外展示，委托时间分别为自2017年9月23日起27日、2017年11月16日起60日。以上期限为系统显示委托期限非实际展示期限，实际操作中因房源卖出、业主终止委托等情况存在房源提前终止展示的可能。2.在上述委托期限内，涉及房源存在两次客户带访记录，带访时间分别为2017年9月25日、2017年11月18日，以上时间各带看过一次。但因涉及客户隐私，房屋终止展示后客户信息已模糊化，系统无法查询。3.因委托时间久远，《房屋出售委托协议》已无法找到。信息网页图片一份显示挂牌时间为“27天（2017－09－22）”，带看时间“09-25（周一）18：30”；另一份显示挂牌时间“60天（2017-11-16）”，带看时间“11-18（周六）10：26”。张兆鹏、张海英对链家公司出具的《调查回复》无异议，确认其与链家公司签订过一次协议，链家公司确实找过其，也到其家中看过房子，但其主张并非真正要再另行卖房；其对链家公司提供的信息网页图提出异议，主张与其房屋并不一致。支传辉及李菲菲对链家公司出具的以上《调查回复》及信息网页图片无异议，并依此认为张兆鹏、张海英在与支传辉签订房屋买卖合同后又欲将案涉房屋出卖给第三人，违反了房屋买卖合同，违约行为明显。中住公司对链家公司出具的《调查回复》及信息网页图片无异议。中住公司就其获取案涉房屋信息的途径、时间在本案诉讼中出具书面《情况说明》，载明张兆鹏、张海英有一套房屋（案涉房屋之外）在其公司系统内，2017年9月22日其公司置业顾问打电话回访时，张兆鹏方问置业顾问“你指的哪套房子？”，于是置业顾问得知张兆鹏还有此房即案涉房屋，在询问了房屋坐落、产权、价格等详细信息后，于2017年9月22日录入其公司后台系统。其还提供该房屋的信息网页图片。张兆鹏、张海英，支传辉、李菲菲对中住公司出具的《情况说明》及网页图片无异议。张兆鹏、张海英另提交链家公司于2019年8月22日出具的《声明》，内容为“济南市槐荫区阳光100G区15号楼1单元403室房屋曾被委托通过我司网络进行对外展示，我司已找到2017年9月23日签署的《房屋出售委托协议》照片，具体内容见图片”。随该《声明》附签订日期为2017年9月23日的《房屋出售委托协议》，载明委托人为张兆鹏、张海英，链家公司为受托人，房屋即案涉403号房屋，委托期限自2017年9月23日至2017年12月22日。张兆鹏、张海英说明链家公司向一审法院出具《调查回复》后，其又找到链家公司，要求查找委托协议。后链家公司查找到了该委托协议，并出具了《声明》。其依此主张就案涉房屋只委托过链家公司一次。支传辉及李菲菲认为张兆鹏、张海英提交的《声明》无法确认为链家公司出具，且依该声明，只表明链家公司找到了该协议，不能说明是否还存在其他协议，另该声明也没有体现张兆鹏、张海英委托链家公司的看房事实。事实上张兆鹏、张海英与支传辉签订合同后仍继续委托链家公司将房屋出售信息挂在网上，2017年11月18日还带客户看过房子。中住公司主张该《声明》仅体现链家公司与张兆鹏、张海英于2017年9月23日签署过委托协议，并没有说明为何进行第二次委托。六、张兆鹏、张海英在本案诉讼中还提供《房屋买卖合同》《借款合同》、银行转账记录等，其主张购买新房签订了《房屋买卖合同》并为此外借了款项。支传辉及李菲菲质证认为张兆鹏、张海英提供的证据真实性无法确认。中住公司认为张兆鹏、张海英提供的以上证据与其无关。七、张兆鹏、张海英与山东众成清泰（济南）律师事务所于2019年6月28日签订《诉讼（仲裁）业务委托代理合同》，约定张兆鹏、张海英为与支传辉、李菲菲房屋买卖合同纠纷一案，委托山东众成清泰（济南）律师事务所律师作为民事案件的一审阶段代理人，代理费用为150000元。合同还对代理事项和权限、双方义务等进行了约定。张兆鹏、张海英另提供山东众成清泰（济南）律师事务所2018年3月28日、7月30日和2019年6月28日出具的发票，载明代理费金额分别为5000元、5000元和15万元。张兆鹏、张海英据此在本案中提出诉讼请求，要求支传辉、李菲菲承担律师费160000元。支传辉及李菲菲对张兆鹏、张海英提供的以上合同及发票真实性无异议，但认为无法确认以上款项实际支付给山东众成清泰（济南）律师事务所，其还认为2019年6月28日签订《诉讼（仲裁）业务委托代理合同》中约定的律师代理费15万元过高，没有收费依据。八、张兆鹏、张海英在本案开庭审理时说明要求支传辉交纳购房款，其履行《房屋买卖合同》的交付等义务。支传辉在本案开庭审理时主张要求解除合同，理由为张兆鹏、张海英有违约行为，以实际行为表明不再继续履行合同。后经一审法院限定时间，支传辉未就解除《房屋买卖合同》提出反诉。一审法院认为，张兆鹏、张海英与支传辉及中住公司经协商一致，于2017年10月17日签订了《房屋买卖合同》，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条明确规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“依法成立的合同，受法律保护”。以上《房屋买卖合同》的各方当事人均应当严格按照合同约定履行各自义务，如有违反则应当承担相应的违约责任。另，该合同虽名为《房屋买卖合同》，但合同主体既包括房屋买卖的双方，也包括了提供居间服务的中住公司，该合同应为包含房屋买卖关系及居间服务关系的混合合同。因本案审理内容为张兆鹏、张海英主张的房屋买卖合同关系继续履行，因此该合同中涉及的居间服务关系非本案审理内容。依以上《房屋买卖合同》中关于房屋买卖内容的约定，张兆鹏、张海英作为房屋出卖人，其主要权利是取得房屋买受人即支传辉支付的购房款，主要义务是向支传辉交付403号房屋，及地下室、车位、附属设施；另因房屋及地下室作为不动产，依法应当进行不动产权利登记，张兆鹏、张海英还应协助支传辉办理不动产权的权属转移登记。支传辉作为房屋买受人，主要权利是取得403号房屋及地下室、车位、附属设施，及房屋和地下室的不动产权利，主要义务是向张兆鹏、张海英支付购房款。本案诉讼前，支传辉与张兆鹏、张海英曾因《房屋买卖合同》的履行产生争议和纠纷，进行形成诉讼。在该案中，支传辉作为原告，以行使不安抗辩权的方式要求解除与张兆鹏、张海英签订的《房屋买卖合同》。经一审法院及济南中院的审理，最终支传辉要求解除合同的诉讼请求未得支持。由该案的最终判决，可以确认张兆鹏、张海英与支传辉签订的《房屋买卖合同》未予解除。支传辉在本案中辩称《房屋买卖合同》应当解除的意见不能成立；其另虽主张张兆鹏、张海英存在违约行为、以实际行动表明不愿意继续履行合同。但在一审法院限定时间内，其并未以此为由就解除《房屋买卖合同》提出反诉。因此在该合同合法有效，且尚未解除的情形下，张兆鹏、张海英与支传辉作为合同的双方当事人，应当继续履行该合同中约定的房屋买卖相关内容。但需要指出，张兆鹏、张海英系与支传辉签订的《房屋买卖合同》，支传辉为合同的一方当事人，即房屋的买受人。李菲菲虽与支传辉系夫妻关系，但李菲菲并非该合同的当事人。张兆鹏、张海英在本案诉讼中提出申请，将李菲菲追加为共同被告参加诉讼，并变更诉讼请求，要求李菲菲与支传辉共同承担支付剩余房款、违约金，但张兆鹏、张海英并无证据证明李菲菲参与了房屋购买或为共同买受人，李菲菲在本案中也否认其与支传辉共同购买张兆鹏、张海英的房屋，对张兆鹏、张海英要求其承担责任的主张不予认可。因此，基于合同的相对性，一审法院对张兆鹏、张海英在本案中要求李菲菲承担责任的诉讼请求不予支持。除张兆鹏、张海英要求李菲菲承担责任的诉讼请求一审法院不予支持外，张兆鹏、张海英的其他诉讼请求是否应予支持，一审法院分述如下：一、张兆鹏、张海英在本案诉讼中提出的第一项诉讼请求为要求支传辉支付剩余房款299万元。一审法院在前面已经说明，《房屋买卖合同》合法有效且尚未解除，应当继续履行。依合同约定，支传辉作为买受人，主要义务是向出卖人即张兆鹏、张海英支付购房款。《房屋买卖合同》约定购房款为304万元，扣除支传辉已经支付的定金5万元，支传辉还应当向张兆鹏、张海英支付剩余购房款299万元。一审法院对张兆鹏、张海英的该项诉讼请求予以支持。同时，《房屋买卖合同》为双务合同，张兆鹏、张海英作为《房屋买卖合同》的出卖人，有权取得房款，同时应当承担相应的合同义务。即向支传辉交付该合同中约定的403号房屋及地下室、附属设施（包含双气、门窗、地板、灯具等固定装修）和车位（2号车库三层010101号）。另张兆鹏、张海英亦应协助将403号房屋及地下室的不动产权转移登记至支传辉名下。关于转移登记的税、费，在《房屋买卖合同》中明确约定应由支传辉承担。因此应按该约定由支传辉承担。另，依《房屋买卖合同》的约定，支传辉向张兆鹏、张海英支付剩余购房款299万元、张兆鹏、张海英向支传辉交付本案所涉房屋（含地下室、车库等）等均有明确的时间约定，鉴于双方发生纠纷，时至今日，以上合同约定时间均已超过。因此一审法院确定张兆鹏、张海英在支传辉交款同时履行交付房屋（含地下室、车位）的义务。二、张兆鹏、张海英在本案诉讼中提出的第二项诉讼请求为要求支传辉支付至房款付清之日的违约金，暂计算为608000元，其提出该项诉讼请求的理由为《房屋买卖合同》约定支传辉应于2017年12月31日前支付购房尾款299万元，但支传辉不但未支付，反而无理要求解除合同并提起诉讼。支传辉对张兆鹏、张海英的该项诉讼请求提出异议。经本案审理，一审法院认为张兆鹏、张海英的该项诉讼请求不应支持。理由为：1.《房屋买卖合同》中确实约定了支传辉作为买受人应当履行支付购房款的义务，至今支传辉也确有299万元购房款未向张兆鹏、张海英交付。但支传辉未交付以上购房款的原因并非其无故或恶意违约。在一审法院原审理的（2018）鲁0104民初978号案件中，已经查明支传辉依约支付了定金5万元，后因支传辉发现张兆鹏、张海英通过链家公司继续发布售房信息，由此引起了双方的争执和纠纷，进而支传辉作为原告提起了该案诉讼。尽管在该案中支传辉以行使不安抗辩权的方式要求解除与张兆鹏、张海英签订的《房屋买卖合同》未得支持，但张兆鹏、张海英在与支传辉签订《房屋买卖合同》后由链家公司继续发布售房信息、且链家公司还带客户至张兆鹏、张海英出售的403号房屋进行查看的事实已经被查明并确认。2.本案诉讼中，一审法院也就此进行了进一步的调查。张兆鹏、张海英虽主张其委托链家公司出售房屋是在与支传辉签订《房屋买卖合同》之前，但链家公司在本案中向一审法院出具的书面《调查回复》中，已经明确记载张兆鹏、张海英委托其公司在系统上对外展示，委托时间分别为自2017年9月23日起27日、2017年11月16日起60日；另在上述委托期限内，涉及房源存在两次客户带访记录，带访时间分别为2017年9月25日、2017年11月18日，以上时间各带看过一次。链家公司以上回复中载明的张兆鹏、张海英第二次委托时间即2017年11月16日起及第二次带看时间即2017年11月18日，均发生于2017年10月17日张兆鹏、张海英与支传辉签订《房屋买卖合同》之后。支传辉作为买受人签订《房屋买卖合同》，又向出卖人交付了购房定金，却发现张兆鹏、张海英继续发布售房信息，自然会产生不信任。另，支传辉在获知张兆鹏、张海英在房屋买卖合同签订后仍继续链家公司发布出售403号房屋的信息后，并没有直接提出解除《房屋买卖合同》，而是要求张兆鹏、张海英撤销发布的售房信息。支传辉作为《房屋买卖合同》中的买受人，既与张兆鹏、张海英签订了合同，又向张兆鹏、张海英交纳了5万元的定金，张兆鹏、张海英尚未向支传辉交付房屋。在此情形下，支传辉向张兆鹏、张海英提出该要求既合理又正当。张兆鹏、张海英在本案中称就案涉房屋展示只委托过链家公司一次，其所述内容与链家公司向一审法院出具的书面回复内容不一致。且客观上存在着链家公司于2017年11月18日带访客户看房的事实。因此一审法院对链家公司出具的书面回复内容予以确认。另一方面，如果张兆鹏、张海英所述属实，链家公司继续发布本案所涉房屋的售房信息确实是基于张兆鹏、张海英此前的委托，那么张兆鹏、张海英在支传辉发现链家公司继续发布本案所涉房屋的售房信息提出要求后，张兆鹏、张海英应当采取积极的措施，立即通知链家公司停止并撤销售房信息的发布，以消除支传辉的顾虑，促进《房屋买卖合同》的继续履行。而张兆鹏、张海英的实际做法却是对支传辉的合理要求明确拒绝。张兆鹏、张海英称其在与支传辉签订房屋买合同前进行委托，如果链家公司再次登载售房信息，与其无关、其无法左右链家公司的行为明显无理、不能成立。3.一审法院在此前的案件审理中还查明，张兆鹏、张海英曾向支传辉提出《补充合同》，要求支传辉及中住公司同意其并鼓励其在合同期内或合同履行期限届满后继续向其他方出售房屋，其另行出售房屋的，支传辉及中住公司不视为其违约，其不承担任何责任。尽管该《补充合同》未最终签订，却从一个方面反映出张兆鹏、张海英在与支传辉签订《房屋买卖合同》后仍欲以更高价格将本案所涉房屋另行出售。张兆鹏、张海英的以上做法明显不当，在客观上对支传辉继续履行《房屋买卖合同》约定的支付购房款义务造成障碍。4.此外，一审法院还注意到，《房屋买卖合同》中约定，“三、定金：乙方于签订房屋买卖合同时向甲方支付5万元定金；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。”基于该项约定，支传辉应向张兆鹏、张海英支付5万元的定金，张兆鹏、张海英应将张兆鹏、张海英持有的两份《房屋所有权证》交给中住公司，一是用于办理房产交易的后续手续，二是作为对房产交易安全性的担保。但张兆鹏、张海英实际上只是向中住公司交付了一份《房屋所有权证》，在自己手中仍然留存了另一份《房屋所有权证》。张兆鹏、张海英的该行为已经违反了《房屋买卖合同》中的该项约定。综合以上，支传辉虽未按《房屋买卖合同》的约定时间向张兆鹏、张海英交付剩余购房款，但责任并不在支传辉。因此，张兆鹏、张海英要求支传辉支付该项违约金缺乏事实依据，一审法院对张兆鹏、张海英的该项诉讼请求不予支持。三、张兆鹏、张海英在本案诉讼中提出的第三项诉讼请求为要求支传辉支付律师费160000元，基于一审法院在前面所述理由，支传辉在《房屋买卖合同》签订后的履行过程中虽未依约向张兆鹏、张海英交纳剩余购房款，原因在于张兆鹏、张海英的不当行为，支传辉并不存在无故、恶意违约情形。一审法院对张兆鹏、张海英的该项诉讼请求同理不予支持。判决：一、支传辉于判决生效之日起三十日内向张兆鹏、张海英支付购房款299万元；二、张兆鹏、张海英收到支传辉以上购房款的同时向支传辉交付坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-403号房屋（包括房屋内的附属设施即双气、门窗、地板、灯具等固定装修）、坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-147地下室、2号车库三层010101号车位；三、张兆鹏、张海英于收到支传辉以上购房款之日起十日内协助支传辉将坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-403号房屋、济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城45号楼1-147地下室的不动产权转移登记至支传辉名下，转移登记期间的税、费均由支传辉承担；四、驳回张兆鹏、张海英的其他诉讼请求。果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36864元，由张兆鹏、张海英负担18432元，由支传辉负担18432元；诉讼保全费5000元，由由张兆鹏、张海英负担2500元，由支传辉负担2500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一是一审法院判决张兆鹏、张海英交付涉案房屋、地下室及车位并办理不动产权转移登记是否符合法律规定；二是支传辉、李菲菲的违约责任如何确定；三是律师费能否支持。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案所涉《房屋买卖合同》为双务合同，张兆鹏、张海英作为《房屋买卖合同》的出卖人，有权取得房款，同时应当承担交付房产、协助办证的相关义务。双方因合同的履行发生纠纷并经过诉讼，双方当事人履行义务的时限均已超过。一审法院判决张兆鹏、张海英在支传辉交款的同时履行交付房屋（含地下室、车位）及协助办证义务，符合法律规定，本院予以确认。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。正如一审判决所分析，在《房屋买卖合同》签订后，张兆鹏、张海英存在另行发布售房信息、提出签订《补充合同》要求、留存另一份《房屋所有权证》等情形，正是基于以上情形，支传辉主张不安抗辩权并提起解除合同之诉讼。张兆鹏、张海英应当对以上过错承担相应责任，一审法院基于以上理由未判决支传辉承担逾期付款之违约责任，具有一定合理性。但关于支传辉提出解除合同之诉讼，本院已于2018年10月9日作出（2018）鲁01民终5093号民事判决，驳回了支传辉关于解除合同的诉讼请求，判决于2018年10月17日向支传辉送达生效。此时，《房屋买卖合同》的效力已由生效判决所确定，不再存在不安抗辩之情形，支传辉作为合同的买受人，应当及时履行支付房款的义务，因此，不能免除自2018年10月18日起至今的违约责任。关于违约金的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案《房屋买卖合同》约定：任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担本合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。支传辉在本案一审答辩中即抗辩违约金数额明显过高，不应支持，该抗辩理由成立，本院予以支持。合同约定违约金按日千分之三计算明显过高，本院予以调整，张兆鹏、张海英主张的逾期付款违约金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的1.3倍计算。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条关于罚息利率问题规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。因此，支传辉的逾期付款违约金额的计算，本院酌定为以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.75倍，以299万元为基数，按实际违约天数据实计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于李菲菲的责任问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，夫妻关系中非负债一方的共同责任包括共同意思表示、用于共同生活、共同经营负债情形。本案中，支传辉为《房屋买卖合同》买受人，李菲菲虽与支传辉系夫妻关系，但李菲菲并非该合同的当事人。支传辉以个人名义购买房屋并办理产权登记后，其即为物权法规定的所有权人。至于涉争房产是否属于李菲菲作为夫妻一方共同购买用于家庭生活，张兆鹏、张海英应当负举证责任。李菲菲于一审答辩时即明确表示支传辉的购房行为与其无关、婚后财产各自所有，故张兆鹏、张海英应当承担举证不能的法律后果。基于合同的相对性，一审法院驳回张兆鹏、张海英在本案中要求李菲菲承担责任的诉讼请求，并无不当。关于焦点三，《房屋买卖合同》对于律师费的负担有明确约定，张兆鹏、张海英主张支传辉支付房款299万元的诉讼请求一审法院已予以支持，关于违约金的诉讼请求本院部分予以支持，故对于张兆鹏、张海英主张支传辉承担律师费的诉讼请求，本院应当部分予以支持。本院酌定支传辉承担张兆鹏、张海英的律师费损失12万元。综上所述，张兆鹏、张海英的上诉请求部分成立，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7494号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初7494号民事判决第四项及诉讼费负担部分；三、支传辉于本判决生效之日起十日内向张兆鹏、张海英支付逾期付款违约金[以299万元为基数，自2018年10月18日起至房款实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.75倍计算]；四、支传辉于本判决生效之日起十日内向张兆鹏、张海英赔偿律师费损失12万元；五、驳回张兆鹏、张海英对李菲菲的诉讼请求。一审案件受理费36864元，由张兆鹏、张海英负担10000元，由支传辉负担26864元；诉讼保全费5000元，由支传辉负担。二审案件受理费11480元，由张兆鹏、张海英负担5000元，由支传辉负担6480元。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  黄宏伟审 判 员  李莎莎二〇二〇年二月二十一日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月