杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9296号 原告：孟伟，男，1969年5月9日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：杨宣,浙江民禾（南京）律师事务所律师。 被告：浙江卖塑郎电子商务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区灵隐街道公元大厦北裙2-201室。 法定代表人：陆宏翔。 被告：浙江信愿行实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区公元大厦南楼2303室。 法定代表人：陆宏翔。 被告：陆宏翔，男，1972年3月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 三被告共同委托诉讼代理人：韩立斌、童佳琦，浙江金道律师事务所律师。 原告孟伟与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司、浙江信愿行实业有限公司、陆宏翔房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月22日立案受理，适用简易程序，后原、被告申请庭外和解1个月。原告的委托诉讼代理人杨宣，被告的委托诉讼代理人童佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟伟向本院提出诉讼请求：被告一向原告支付剩余租金及车位费136856.1元；二、被告一向原告支付逾期付款产生的利息损失17277.6元(以136856.1元为基数，按年利率24%的标准计算，自2019年4月13日起暂计至2019年10月22日止，暂共计192天，实际计至被告一付清款项之日止）；三、被告一向原告支付逾期迁出工商注册地址的违约金980000元（按每日10000元计算，从2019年7月16日起暂计至2019年10月22曰止，暂共计98日，实际计算至被告一及其关联企业工商注册地址全部迁出之日止）；四、被告一向原告支付律师费12800元、保全担保费1500元；五、被告一承担本案诉讼费用、保全费用；六、原告在上述债权范围内对被告二所有的车辆（车牌号为浙Ａ×××××）享有优先受偿权；七、被告三对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2017年10月11日，原告与被告一签订《杭州市写字楼租赁合同（续租）》一份，约定将原告位于公元大厦南楼25楼2501、2502、2503、2504室的房屋，以及公元大厦南楼地下3个车位出租给被告一使用，被告一按照约定向原告支付租金，并自行缴纳租赁期间的水电等费用。合同履行过程中，因被告一逾期支付第七期租金及车位费，双方经协商于2019年6月21日签订《解除协议》，约定双方的租赁合同于2019年6月21日解除，被告一需于2019年8月31日向原告支付未付租金及车位费，且被告一及其关联企业需于2019年7月15日前将所有注册在租赁房屋内的工商注册地址迁出。《解除协议》生效后至今，被告一未向原告支付拖欠的租金及车位费，也未将工商注册地址迁出，原告已经多次催促被告一履行上述义务，但被告一却一直拖延，致使原告未能将所涉房屋对外出租，被告一的违约行为己经给原告造成严重的经济损失，按照合同的约定应向原告承担相应的违约责任。另根据《解除协议》的约定，被告二以其自有车辆对被告一的上述债务承担连带保证责任，被告三亦对上述债务承担连带保证责任。综上，原告基于上述事实及相关法律依据，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。 被告答辩称，原告诉请没有事实依据，与客观事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交如下证据： 1、、《杭州市写字楼租赁合同（续租〉》 2、《解除协议》 1-2证明原告与被告一之间存在真实的房屋租赁合同关系；原告与被告一于2019年6月21日解除租赁合同，被告一需向原告支付未付的租金及车位费，并在约定时间内迁出工商注册地址的事实; 3、工商登记信息,证明被告一及其关联企业至今未按约定将租赁房屋内的工商注册地址迁出的事实; 4、催告函、快递面单及签收记录,证明原告已经多次催告被告一要求其履行合同义务的事实; 5、委托代理合同、中国工商银行电子银行回单、江苏增值税普通发票。 6、中国工商银行电子银行回单、浙江增值税普通发票。 5-6证明原告为主张权利支付了律师费12800元、保全担保费1500元的事实。 7、行驶证、机动车登记证书、汽车钥匙，证明被告将上述物品交原告保管将东西（车辆）抵给原告。 被告未提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1《杭州市写字楼租赁合同（续租）》，真实性无异议，合同期限到2019年10月27日;对证据2《解除协议》，合法性有异议，甲方并没有签字，事实是双方就租赁合同解除没有达成一致意见，解除协议中甲方至今没有签字确认过，根据解除协议第9条约定，本协议自各方签字盖章之日起生效，因此，解除协议根本没有生效，是无效协议，原告无权依据无效的解除协议来要求三被告支付任何费用，三被告在此声明，均不同意按照目前解除协议的约定处理涉案租赁合同的解除事宜，事实是2019年6月，双方在协商租赁合同的解除一事时，离租赁合同到期日只有三四个月，当时双方说好，还有3个月押金，就抵到10月的租金，到期就解除了，双方不存在什么违约责任，因为被告是将整体办公地点搬到钱江新城去，原告说要求被告6月搬走，双方没有说要按照解除协议约定来执行，被告也没有同意按照解除协议的方案来处理；对证据3工商登记信息，真实性无异议，与本案无关，浙江聚贸的住所地是2505室，不在租赁合同的范围之内，租赁合同载明是2501、2502、2503、2504，但不包括2505室，与浙江聚贸物流有限公司并不存在实质的关联，仅是同一个老板而已；对证据4催告函没有原件，不予质证，三性不认可，快递面单没有邮戳，不能证明已经送达，签收记录人显示为沈建华，并非三被告，沈建华无权代表三被告来签收，三被告从未收到过该催告函；对证据5委托代理合同，中国工商银行电子银行回单、江苏增值税普通发票，关联性有异议，律师代理一案一号，代理合同却没有案号，开的发票也没有案号，对于原告已经支付律师费的证明目的也有异议；对证据6中国工商银行电子银行回单、浙江增值税普通发票，与本案无关，不能确认是因本案产生的担保费，即使存在，不应由被告来承担；对证据7无异议，被告一直索要。 本院认为，被告方对原告提交的证据1、3、7真实性无异议，本院认可其真实性；被告方对原告所举证据5、6关联性有异议，但没有否认其真实性，本院认可其真实性；被告方虽对证据2合法性有异议，但没有否认其真实性，本院认可其真实性，被告对该证据合法性有异议，但理由不能成立，本院不予认可；被告方对证据4异议成立，不作为本案定案依据。 通过庭审对证据的审查及原、被告的陈述，本院认定事实如下：2017年10月11日，原告（甲方）与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司（乙方）签订《杭州市写字楼租赁合同（续租）》一份，约定原告将位于公元大厦南楼25楼2501、2502、2503、2504室房屋出租给乙方，租赁面积1739.62平方米，租期二年，自2017年10月28日至2019年10月27日，第一年年租金3492287元，第二年年租金为3492287元。乙方采取付3押3的支付方式向甲方支付租金，以后每期租金支付时间为提前15天支付，共计租金为8期。第一期租金873072元应于2017年10月13题前支付，第二期租金873072元应于2018年1月13日前支付，以此类推。乙方已于2015年9月21日前支付人民币873072元给甲方作为押金，且甲方在收到押金后已签收。本合同为双方达成续租，乙方已支付的前述押金适用于本合同，乙方无需再另行支付。租赁期满，甲方验房无异议后，乙方将房屋钥匙交于甲方，甲方承诺于合同期满当日起至七日内全数退还押金，若甲方不能按时退还支付违约金，按日千分之二计算。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金的两倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过10日，视为违约，除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按合同9.1款追究违约责任（甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为相当于押金的金额，即人民币873072元。若违约金不足弥补无过错方损失，包括但不限于经营损失、装修损失、调查费、律师费、诉讼费等，则违约方还须就不足部分支付赔偿金）。该合同还约定其他内容。2019年6月21日，原告（甲方）与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司（乙方）、被告浙江信愿行实业有限公司（担保方丙方）、陆宏翔（担保方丁方）签订《解除协议》一份。主要内容：截止2019年6月21日，被告浙江卖塑郎电子商务有限公司未支付房租133556.1元，车位费3300元，合计未付款项136856.1元。因乙方公司经营出现严重问题，经双方协商同意解除原合同，现就解除事宜达成以下协议：1、甲乙双方之间的原合同于2019年6月21日正式解除。乙方需于2019年6月24日前搬离承租房屋，经甲方验收无误后，将房屋钥匙及其他物品交付给甲方。如乙方未能在此日前前搬离，将向甲方支付17396.2元日的租金，直至乙方搬离之日止。2、乙方及其关联企业应于2019年7月15日前将所有工商注册地址迁出，如未按时迁出，将向甲方支付10000元日的违约金，直至乙方及其关联企业迁出之日止。3、因乙方原因提前解除原合同，故乙方自愿将之前交付给甲方的3个月押金直接作为违约金支付给甲方，甲方无需再退还任何押金给乙方。4、乙方需支付给甲方剩余租金及车位费136856.1元，乙方承诺于2019年8月31日支付给甲方。5、乙方已于2019年6月21日支付物业以下费用：⑴结算至2019年6月30日物业费62626.32元，⑵结算至2019年6月21日电费10805.32元，⑶乙方损坏开窗骑27个、窗帘轴3个的维修费用14525.76元。因乙方已支付的物业费截止到2019年6月30日，故2019年6月22日至2019年6月30日多付的物业费，将用于抵扣应赔偿甲方的1块外墙玻璃爆裂、1台空调损坏的修理费用，双方不再就此另行结算。6、若乙方未在本协议第3点规定的期限支付租金及车位费136856.1元，乙方需按年利率24%的标准，向甲方支付该笔款项自2019年4月13日起至乙方付清款项之日止的逾期利息，及因此给甲方造成的其他损失，乙方需同时承担甲方为主张债权产生的律师费、诉讼费等全部费用。7、丙方以其自有车辆（车牌浙Ａ×××××SI斯柯达）为乙方的上述款项支付承担连带责任。保证期限两年。丙方需于2019年6月21日前将该车辆、及其行驶证、汽车及钥匙交付甲方，相关照片作为本协议附件。若乙方未在上述期限内付清款项，丙方同意配合甲方办理车辆过户手续，由甲方自行处理该车辆。8、丁方对乙方的上述款项支付承担连带保证责任，保证期限为甲方上述债权期限届满之日起两年内。该协议还约定其他管辖内容。协议签订后，被告方未履行，原告于2019年10月22日诉至本院。 本院认为，原告与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司签订《杭州市写字楼租赁合同（续租）》及原告与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司、浙江信愿行实业有限公司（担保方丙方）、陆宏翔（担保方丁方）签订《解除协议》，从形式上看，双方是在平等基础上签订的，没有欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，是双方真实意思表示；但从“合同”“协议”条款看，原告作为出租房，突出其优势地位，对承租方被告浙江卖塑郎电子商务有限公司有失公允。法律一般不随意干涉私法的“意思自治”，但显失公平，或者通过其优势获得非法利益或者超额利润的，不受法律保护。原告与被告浙江卖塑郎电子商务有限公司双方租赁关系自2015年即成立，被告浙江卖塑郎电子商务有限公司与原告履行第一份租赁合同是正常履行，第二份合同即《杭州市写字楼租赁合同（续租）》时，因被告浙江卖塑郎电子商务有限公司“经营出现严重问题”，提出解除合同，原告应该是同意的，是合意为之。这时被告浙江卖塑郎电子商务有限公司只欠原告“房租133556.1元，车位费3300元，合计136856.1元”，不到一个月租金（一个月租金为291024元）。而此时，原告从2015年9月21日（“乙方已于2015年9月21日前支付人民币873072元给甲方作为押金”）占用被告873072元押金近四年，原告未支付一分利息。对于双方合意解除的合同，一般由提前解除合同一方赔偿守约方因该合同提前解除造成的损失。该合同解除距离合同约定到期也只有4个月，原告实际损失有限，却让被告浙江卖塑郎电子商务有限公司支付三个月租金873072元（押金）。被告浙江卖塑郎电子商务有限公司如果租赁到期退还房屋，押金冲抵房租，被告浙江卖塑郎电子商务有限公司也只欠一个月租金，其不必提前解除合同，承担违约责任。“解除协议”规定几处违约责任，既约定逾期付款违约责任，又规定被告浙江卖塑郎电子商务有限公司及相关联公司不按时迁出的处罚，且规定逾期一天支付违约金10000元。明显加重被告浙江卖塑郎电子商务有限公司负担，对于被告浙江卖塑郎电子商务有限公司及相关公司不按时迁出是否造成原告损失，原告没有证据证实，且这是租赁合同一部分，只是附随义务，不得重复使用惩罚性条款，但被告浙江卖塑郎电子商务有限公司有义务主动在合理期限内迁出出租房内注册的相关企业。当然，法律不会维护违约方，但从本案实际看，被告浙江卖塑郎电子商务有限公司有违约，但违约情形并不严重，其基本履行协议相关内容，只是欠付部分租金，且非故意，而是在“经营出现严重困难”的情况下出现。鉴于原告与被告方签署的“协议”，被告浙江卖塑郎电子商务有限公司承担逾期付款利息按年利率24%，其他损失不能另计。原告要求对被告浙江信愿行实业有限公司浙Ａ×××××车辆优先权的诉请，因该车辆未进行登记，故原告该诉请不予支持。对于，被告方提出，“解除协议”因原告未签字，“双方就租赁合同解除没有达成一致意见”的抗辩，不能成立，本院不予支持。原告诉请符合法律规定的，本院予以支持。被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百一十三条一款、第一百一十四条一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、浙江卖塑郎电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付孟伟租金及车位费136856.1元，支付逾期付款利息17277.6元(以136856.1元为基数，按年利率24%的标准计算，自2019年4月13日起暂计至2019年10月22日止，暂共计192天，实际计至付清款项之日止）； 二、陆宏翔对上述款项承担连带担保责任； 三、驳回孟伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7568元，保全费5000元，合计12568元，由浙江卖塑郎电子商务有限公司、陆宏翔负担6691元；孟伟负担5877元。 孟伟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江卖塑郎电子商务有限公司、陆宏翔于本判决生效之日起七日内，向本院交纳负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钱让发 二〇二〇年二月十二日 书记员  杨静姝