广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12405号原告：叶妙玲，女，1963年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，广东凡立律师事务所实习人员。被告：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇南村景山大街61号，统一社会信用代码9144010166594724X4。法定代表人：张银松。委托诉讼代理人：莫邪，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告叶妙玲诉被告广州市佳乐房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶妙玲及其委托诉讼代理人张恒，被告广州市佳乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人莫邪到庭参加了诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告叶妙玲向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告缴纳购房本金3871364元及赔偿金200000元，共计4071364元。2、被告以4071364元为本金，从2019年8月9日起按每日万分之一支付违约金，计至被告实际支付完毕止。3、被告承担本案的所有的诉讼费用、担保费用、保全费用。事实和理由：原告和被告于2019年4月16日签订了《楼宇认购书（编号：N0.0000277）》，约定原告购买被告位于广州市番禺区的运通半山国际中心6座1301号房屋，建筑面积153.2041平方米，套内面积116.1634平方米，约定房款总价为3871364元。因该物业己经设立了抵押，被告和原告特别约定了抵押涂销的事项，约定被告在原告付清房款后两个月内完成涂销手续，并完成网签手续，如果被告无法完成上述事项承诺在2019年8月8日前全额退还原告支付的购房款并赔偿给原告人民币200000元；如果被告逾期未退还双方约定的款项，每逾期一日，被告需向原告支付总款项万分之一的违约金，直至所有款项退完。原告按约定已实际支付了全部房款，而被告迟迟未能办理抵押涂销手续，导致原告无法网签过户。2019年8月8日后，原告开始要求被告退款并赔偿200000元，被告以没钱为由拒绝退款。为维护原告的权利，特诉至本院。被告广州市佳乐房地产开发有限公司辩称：一、被告认为，虽由于客观原因被告未能在《楼宇认购书》约定期间内完成涉案房屋的涂销抵押登记，被告理应承担相应的违约赔偿责任，但是原告诉请的赔偿依据和赔偿金都与双方约定不符，应当按照《楼宇认购书》第五条第6项的约定确定违约赔偿金及逾期违约金。被告与原告双方所签订的《楼宇认购书》第五条第6项约定：“其他约定：被告在原告付清房款后二个月内办妥该物业的抵销手续。被告在原告付清购房款（2019年5月30日）即日起两个月内（2019年7月31日）办妥6座1301房的抵押涂销手续并完成原告购买该物业的政府相关部门网签手续，被告赎契完毕通知原告，原告需在收到通知三日内到项目现场配合被告完成网签，被告如果无法在指定时间完成该物业的抵押涂销手续并完成政府相关部门网签合同手续，被告在2019年8月8日前全额退还原告所有支付的购房款，并赔偿原告人民币20万元整，如果被告逾期未退还原告双方约定的款项，每逾期一日，被告须向原告支付总房款万分之一的违约金，直至被告退还原告双方约定的所有款项为止。”原告选择要求被告退还房款，被告也同一按照双方《楼宇认购书》当中的上述约定承担责任，但是原告诉请的赔偿依据不符合双方的约定，原告所主张的部分逾期违约金超出了双方约定的范畴，具体而言，逾期违约金计算基数不应包括赔偿金200000元，且该200000元赔偿金本已属于违约金性质，再以违约金作为基数计算逾期违约金不符合民法之填平原则，故即使被告应当承担赔偿责任也应当依据《楼宇认购书》中双方的约定履行。二、按照《楼宇认购书》第五条第6项的约定，被告认为，因被告逾期涂销涉案房屋抵押登记应当赔偿的逾期违约金的具体计算方式如下：1、逾期违约金基数（即房价总款金额）：3871364元。2、逾期天数为2019年8月9日起直至购房款全额退还之日止。3、逾期违约金计算方式：逾期违约金=房价款3871364元*逾期天数*万分之一/天。事实上，被告一直以来本着遵守法律法规的规定和尊重客观事实及契约精神的原则，被告确认因客观原因导致逾期涂销涉案房屋抵押登记的事实，亦明确表示愿意按照双方的约定即全额退还房款3871364元，并赔偿原告200000元，如有逾期则按被告收取未退还的总房款万分之一的计算方式对原告给予赔偿。而原告在诉请中所提出逾期退还约定款项的逾期违约金的计算基数，计算方式即赔偿金额均存在错误，被告对于不符合上述所列违约金计算方式计算的违约金不予认可。综上，为维护被告的权益，恳请法院驳回原告不当的诉讼请求。原告叶妙玲向本院提交如下证据：1、《楼宇认购书》，2、购房发票，3、汇款记录，4、复函，并拟以此证明其诉讼主张。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查当事人提交证据，并结合其庭审质证、陈述，本院认定事实如下：2019年4月16日，广州市佳乐房地产开发有限公司作为甲方（发展商），与叶妙玲作为乙方（认购方）共同签订了一份《楼宇认购书》（NO.0000277），约定乙方认购位于远通半山国际中心6座（自编座）1301号物业，建筑面积153.2041平方米，套内面积116.1634平方米；乙方选择一次性付款，获一口价优惠折扣，优惠后总房价为3871364元；定金200000元须于签订本认购书前付清（在第一期房款中自动抵扣），首期房款（含定金）1000000元须于2019年4月19日前付清，第二期房款600000元须于2019年4月30日前付清；第三期房款2271364元须于2019年5月30日前付清。乙方应按照本认购书第三条付款计划的约定按时支付各项款项，并在2019年7月30日前，携带本人购书原件、购房发票原件、身份证明文件等相关资料前往本项目现场签署《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及有关文件。甲方在乙方付清房款后两个月内办妥该物业的抵押涂销手续。甲方在原告付清购房款（2019年5月30日）即日起两个月内（2019年7月31日）办妥6座1301房的抵押涂销手续并完成乙方购买该物业的政府相关部门网签手续，甲方赎契完毕通知乙方，乙方需在收到通知三日内到项目现场配合甲方完成网签合同，甲方如果无法在指定时间完成该物业的抵押涂销手续并完成政府相关部门网签合同手续，甲方在2019年8月8日前全额退还乙方所有支付的购房款，并赔偿乙方人民币20万元整，如果甲方逾期未退还乙方双方约定的款项，每逾期一日，甲方须向乙方支付总房款万分之一的违约金，直至甲方退还乙方双方约定的所有款项为止。合同对其他事项也作了约定。2019年4月13日至2019年5月29日，原告叶妙玲及其委托付款人陈琛共计向被告广州市佳乐房地产开发有限公司付款3871364元。2019年5月31日，广州市佳乐房地产开发有限公司开具《广东增值税普通发票》，确认收到叶妙玲缴纳的涉案物业购房款3871364元。2019年8月30日，被告广州市佳乐房地产开发有限公司向原告及其委托诉讼代理律师发出《关于律师函的复函》，称同意原告的退房要求并按照认购书的约定做出相应赔偿。退款分期支付，第一期于2019年9月退房款100万元，2019年10月退房款200万元，2019年11月退清余款（含违约金）。被告当庭确认复函的真实性，并表示因发出复函后就收到原告的起诉材料，所以没有履行复函内容。被告当庭出示一份涉案物业2019年12月26日的查册表，显示涉案物业抵押状态为在建工程抵押，无查封、无冻结，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。以上事实有原告提交的证据、庭审笔录为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按照双方签订的楼宇认购书约定于2019年5月29日向被告付清涉案物业全部房款3871364元，被告则应按照楼宇认购书要求在2019年7月31日完成涉案物业的抵押涂销及网签手续。但被告罔顾认购书的约定，未按要求完成涉案物业的抵押涂销，涉案物业截至2019年12月26日仍为抵押状态，被告行为已构成违约，依法应承担违约责任。按照合同约定，被告因未办理抵押涂销手续导致违约的，应于2019年8月8日前向原告退还涉案物业的全部房款，以及支付20万元的赔偿金。原告要求被告退还购房款3871364元及赔偿金20万元，合法有据，本院依法予以支持。楼宇认购书约定，如被告逾期未退还原告全部房款及赔偿金的，每逾期一日，应向原告支付总房款万分之一的违约金，直至被告退还原告双方约定的全部款项为止。因认购书约定计算违约金的基数为总房款，总房款为3871364元，则不应将赔偿款20万元也作为违约金的基数。20万元本已是赔偿金，也是违约金的的一部分，不宜再重复计算利息。故，因被告至今未向原告退还房款3871364元及支付赔偿金20万元，原告可主张被告以3871364元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年8月9日计算违约金至款项清偿之日止。对于原告主张违约金超出计算标准的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶妙玲返还购房款3871364元并支付违约金（违约金以3871364元为基数，按照每日万分之一标准，自2019年8月9日计算至款项清偿之日止）；二、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告叶妙玲支付赔偿金200000元；三、驳回原告叶妙玲的其他诉讼请求。如被告广州市佳乐房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39370元，由被告广州市佳乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  杨 东人民陪审员  肖丽娟人民陪审员  陈霞明二〇二〇年二月十八日书 记 员  何震宇