河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终334号上诉人（原审被告）：郑州易和云天计算机科技有限公司，住所地郑州市二七区市场南街1号5楼501号。法定代表人：刘洺妤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志凱，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：翟姗姗，女，汉族，1985年1月17日生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：宋小超，河南博正律师事务所律师。原审被告：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠祥，河南三融律师事务所律师。上诉人郑州易和云天计算机科技有限公司（以下简称易和云天公司）因与被上诉人翟姗姗及原审被告郑州嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易和云天公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决证据不足，认定事实错误，应当依法撤销。一审法院认为上诉人收取的五万元是保证金，是不对的，上诉人收取的是服务费，不应退还。上诉人与郑州嘉晟置业有限公司是服务合同关系，郑州嘉晟置业有限公司房屋备案价格11000多元，上诉人收取五万元服务费是要为被上诉人争取到享受团购价购房的优惠，被上诉人交五万元给上诉人，是为了享受上诉人客户或者员工的优惠购房价格，最终被上诉人享受到了团购价格7000多元并且购房成功。翟姗姗辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。一、被上诉人与上诉人并不存在任何合同关系，上诉人也没有向被上诉人提供任何服务，被上诉人交付的是定房保证金，一审法院认定事实清楚。根据一审中原审被告嘉晟公司的答辩和法院查明的事实可知，上诉人与原审被告嘉晟公司签订有《房屋分销服务合同》，负责帮助原审被告分销包括涉案公寓在内的房屋。被上诉人到原审被告公司售楼部购买新开发的商品房公寓，直接与原审被告签订购房合同，不需要上诉人提供任何的中介服务或其他服务，事实上上诉人也没有向被上诉人提供任何服务，上诉人无权向被上诉人收取服务费用；相反上诉人帮助原审被告分销开发的商品房公寓，两公司之间存在服务合同法律关系，上诉人收取服务费也应当向原审被告嘉晟公司收取，上诉人向被上诉人收取服务费没有任何法律依据。从收据内容来看，收据中并没有标明收取的5万元系服务费用，结合收据中确认被上诉人选择的楼房号和房屋价格，应当可以推断系被上诉人在确认购买选择的商品房公寓后，为防止违约而让被上诉人交纳的保证金。经一审法院查明，该保证金并没有按照约定抵扣房款，认定上诉人收取被上诉人高达5万元的费用没有任何依据。二、被上诉人交付保证金仅仅系确认购买选择的公寓，并没有享受到上诉人所称的每平几千元的优惠，上诉人在没有书面合同约定也没有提供任何服务的情况下，仅仅依据“莫须有”的优惠，强行收取“服务费”没有任何依据。商业地产与住宅关于价格备案方面的要求并不相同，住宅要求价格强制备案，一户一价，进行价格备案后才能申请预售许可证，并且在实际销售过程中不能超过备案价格，否则即为违法；而关于包括公寓在内的商业地产，房地产管理部门并不要求价格强制备案，并且备案价格是由开发商来制定，房地产管理部门不做过多干涉，价格怎么制定是由开发商主导的市场行为，也就是说在市场价格均价六七千元的情况下，开发商对开发的商业地产备案价格定在两万，甚至更高均可。可见，公寓这样的商业地产，开发商在房管部门的备案价格并不能实际反映实际销售价格，上诉人要证明被上诉人在购买公寓价格上享受了每平几千元的优惠，则应当提交该楼盘同时期没有交纳“服务费”的业主的《商品房销售合同》，来证明答辩人确实享受了优惠，否则应承担举证不能的法律责任，将收取的相关费用退还给被上诉人。三、原审被告嘉晟公司没有尽到监管责任，默示允许上诉人工作人员在其销售大厅收取购房业主“服务费”，应当对上诉人返还被上诉人5万元的费用承担连带责任。原审被告嘉晟公司虽然在《分销合同》中约定不允许上诉人收取购房业主任何费用，但在实际监管上允许上诉人工作人员在售楼部销售大厅随意接待购房业主，也没有向购房业主明确告知上诉人接待人员的真实身份，被上诉人来到售楼部本是向原审被告购买房屋，却使得被上诉人在销售大厅被上诉人工作人员“莫名其妙的被服务了一把”，还要额外交纳5万元的“服务费”，对被上诉人被骗收的费用具有不可推卸的责任。同样，不能排除实际是否上诉人与原审被告两家公司恶意沟通，由原审被告在价格备案时抬高备案价格，然后允许上诉人工作人员在原审被告销售大厅以“服务费”的名义来收取包括被上诉人在内的购房业主额外的高昂费用。目前房地产监管部门正在查处这种开发商通过第三方在与业主签订合同时，在合同约定购房价款义务，由第三方额外收取业主高昂的“服务费”、“团购费”、“信息费”等违法行为。综上，被上诉人与上诉人之间不存在任何合同关系，实际上也没有享受上诉人提供的任何服务，上诉人没有任何依据向被上诉人收取相关费用。原审被告在房管局备案的价格并不能实际反映公寓的实际销售价格，不能排除系原审被告与上诉人两公司间为额外收取售房合同价款外的“信息费”、“服务费”等。上诉人向原审被告提供服务，却转而向被上诉人收取费用，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在对本案详实审查，驳回上诉人的上诉请求。嘉晟公司述称，一、嘉晟公司未收取翟姗姗购房款外的任何费用，亦未委托第三方进行收取。嘉晟公司对易和云天收取翟姗姗的团购费并不知情，嘉晟公司无退还义务。本案中，翟姗姗出具的承诺书显示：嘉晟置业从未收取翟姗姗任何除商品房买卖合同约定以外的其他费用，亦未授权易和云天收取翟姗姗的任何费用。二、翟姗姗所购房源为嘉晟公司针对易和云天公司的团购房，易和云天是否收取团购费或服务费与嘉晟公司无关。翟姗姗通过易和云天进行团购，向易和云天公司交纳数额不等的团购费，以取得团购资格，达到降低房价的目的。易和公司共计从嘉晟置业团购300余套公寓，其所购价格低于售楼部价格，翟姗姗在购房时定做全面评估，定会比较售楼部购买价格及团购价格孰高孰低。本案中，翟姗姗向易和公司交纳的团购费，可理解为居间服务费，但绝对不是购房款。三、根据翟姗姗的答辩意见，嘉晟置业可以直接提高公寓销售价格以获取利润，无需通过第三方易和云天进行，可知嘉盛置业在本案中对于易和云天收取翟姗姗的团购费并不知情。综上所述：嘉晟公司未收取翟姗姗除商品房买卖合同约定外的任何费用，亦未委托第三方收取翟姗姗任何费用，应撤销一审判决，驳回翟姗姗的诉讼请求。翟姗姗向一审法院起诉请求：1、判令二被告返还保证金共计50000元及其利息（利息按年利率6%计算，从2017年8月1日起计算到法院判决给付之日止）；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，被告嘉晟公司与易和云天公司签订了《分销服务合同》，主要内容：被告嘉晟公司委托被告易和云天公司对项目分销房源代理销售，合同有效期自2017年1月1日至2017年3月31日止，分销单位带访客户成交公寓，分销服务费为分销房源房款总价的5%。2017年6月23日，被告嘉晟公司与被告易和云天公司再次签订了《分销服务合同》，合同有效期2017年4月1日起至2017年6月30日止。2017年8月23日，被告嘉晟公司与被告易和云天公司再次签订了《分销服务合同》，合同有效期自2017年7月1日至2017年9月30日止。2017年8月10日，被告易和云天公司出具金额为5万元的收据一份。2017年8月16日，原告与被告嘉晟公司签订《商品房买卖合同》一份，购买二七区百荣路南、大学南路西5号楼20层2018号房一套，建筑面积49平方米，每平方米7755.02元，总金额379996元。原告向被告嘉晟公司已支付上述房产的全部房款。一审法院认为，本案中，原告翟姗姗与被告嘉晟公司签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定已付全部房屋价款，并不包括原告向被告易和云天公司支付的5万元，虽被告嘉晟公司与被告易和云天公司之间签订了《分销服务合同》，但易和云天公司与原告之间未签订任何合同，其收取原告的5万元，无任何依据，故原告要求被告易和云天公司返还5万元的请求，合法有据，予以支持；原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州易和云天计算机科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告翟姗姗5万元；二、驳回原告翟姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告易和云天计算机科技有限公司负担。二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终18282号民事判决书一份；郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19763号民事判决书一份。证明：1、与本案事实法律关系相同的另一案件，已经郑州市中级法院判决，驳回了被上诉人诉讼请求，本案也应驳回被上诉人的诉讼请求。2、郑州市中级法院在该判决书中，对（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证的真实性予以认定，并查明涉案房屋所在的房产项目在房管局销售的备案价11261元/平方米。3、郑州市中级人民法院在该判决书中认定被上诉人购买涉案房屋是通过上诉人易和云天公司提供的中介服务完成的，双方之间形成事实居间服务合同服务关系，被上诉人享受了易和云天公司提供的团购优惠服务，才向易和云天公司支付服务费用，之后与嘉晟公司签订商品买卖房合同，并按照团购优惠价格支付了全部房款，系被上诉人对易和天公司提供服务的认可，据此，郑州市中级法院认定被上诉人起诉要求易和云天公司、嘉晟公司退还涉案费用，没有事实和法律依据，不予支持。证据二、（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证一份；证明：涉案房屋所在楼盘在房管局备案价是11261元/平方米，该价格远高于被上诉人所购房屋的成交价。被上诉人质证称，对证据一真实性没有异议，但证明目的有异议，郑州市中级人民法院（2019）豫01民终18282号民事判决书，并非最高院发布的指导性案例，仅系郑州市中级人民法院二审法官对本案的个人意见，并不能排除其审查的事实与本案事实是否完全一致，并且在被上诉人代理人参与的其他近十起案件中，也有生效的判决文书，包括本次起诉在一审法院近六起完全得到上述判决支持。其次，关于郑州市中级人民法院（2019）豫01民终18282号民事判决书中认定，原审被告嘉盛公司的房屋备案价格为11261元每平方米。被上诉人的代理人曾前往房地产管理局审批科对此事进行沟通。经调查了解，关于包括公寓在内的商业地产，并不要求强制备案，并且该备案价格由房地产开发公司随意制定，并不能实际反映该套楼盘在实际中的销售价格，如果上诉人欲证明被上诉人在交纳5万元的保证金后享受了每平几千元的优惠，应当提交没有交纳保证金或服务费的业主真实的房地产购买合同，并且该份合同完全可以由上诉人和原审被告提供，上诉人与原审被告签订有房屋分销合同，也就是说由上诉人来代理销售。原审被告开发的房屋，之间已经产生委托代理关系，不可能以独立的资格在被上诉人与原审被告之间提供中介服务，实际上被上诉人前往原审被告销售部购买房屋不需要任何中介服务。对证据二真实性及证明目的均有异议，该份预售许可证系复印件，上诉人没提交原件，故真实性无法核对。嘉晟公司质证称，对上诉人提交的证据的真实性和证明目的均无异议。补充说明如下，嘉盛置业与易和云天公司在其他项目确实有分销合作，但涉案公寓并不在合作范围之内。涉案公寓是嘉盛置业针对上诉人公司推出的团购房约三百余套。嘉晟公司提交如下证据：证据一：《承诺书》复印件1份。证明目的：（1）翟姗姗向郑州嘉晟置业有限公司出具的承诺书中明确：嘉晟置业除商品房买卖合同约定的相关房款外，未收取也未委托任何第三方收取其他费用。（2）翟姗姗所购房源，为上诉人易和云天从原审被告嘉晟置业处所订的团购房源。证据二：《员工团购资格证明》复印件1份。证明目的：翟姗姗与上诉人易和云天公司共同向嘉晟置业出具员工团购资格证明，翟姗姗依据该证明，从嘉晟置业处购买了团购房源，且嘉晟置业按照团购价将案涉公寓售予翟姗姗的事实。被上诉质证称，原审被告提交的证据一、证据二，对真实性及证明目的均有异议。该两份证据系复印件，原审被告未提交原件，故真实性无法核对。退一步讲，即使该两份格式文书为真实，也系购房业主在购房过程中按照包括原审被告和上诉人的要求，签写的一系列文书，并不能实际证明原审被告的证明目的。上诉人质证称，对证据一、证据二真实性均无异议。证明目的也无异议。补充说明，翟姗姗通过上诉人公司团购房享受了以七千多的底价，成功在嘉晟公司购买，翟姗姗是借助上诉人公司的团购房参加了团购优惠，并且享受的是团购优惠价格，整个过程上诉人公司为翟姗姗提供了居间服务，在翟姗姗缴纳支付服务费的时候，上诉人给他出具了员工证明，使得翟姗姗成功购买，一并缴纳了全额的房款，这也是对上诉人公司提供服务的认可，否则被上诉人也不可能支付全额的购房款，因此上诉人成功提供了居间服务，被上诉人确实享受了上诉人公司提供的团购优惠服务，被上诉人无权要求退还服务费。本院经审查认为，对上诉人提交的证据真实性予以认定。嘉晟公司提交的证据均为复印件，无法采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，（2015）郑房管预字第3583号商品房预售许可证载明，鑫苑鑫都汇商业中心在房管局备案销售价是11261元/每平方米。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，易和云天公司上诉主张，鑫苑鑫都汇商业中心在房管局备案销售价是11261元/每平方米，翟姗姗因享受易和云天公司的团购优惠，才使得其购买涉案房屋的单价是7000余元，低于涉案房屋的市场销售价，且翟姗姗为享受团购优惠，称是易和云天公司员工，具备涉案房屋的团购参与资格，故易和云天公司向翟姗姗提供居间服务，其收取的50000元不应退还。嘉晟公司称，易和云天公司一次性从嘉晟公司团购300多套房源，其所购价格低于售楼部价格，翟姗姗在购房时定做全面评估，定会比较售楼部购买价格及团购价格孰高孰低。本案中，翟姗姗向易和公司交纳的团购费，可理解为居间服务费，但绝对不是购房款。综合本案证据及各方陈述，翟姗姗购买涉案房屋系通过易和云天公司提供的中介服务完成，双方之间形成事实居间服务合同关系。翟姗姗享受了易和云天公司提供的团购优惠服务，向易和云天公司支付了共计50000元的费用，后翟姗姗与嘉晟公司签订商品房买卖合同，按照团购优惠价格支付了全部房款，系对易和云天公司提供服务的认可。翟姗姗起诉要求易和云天公司、嘉晟公司退还50000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑州易和云天计算机科技有限公司的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但判决结果处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18969号民事判决；二、驳回翟姗姗的诉讼请求。一审案件受理费减半收取525元，二审案件受理费1050元，均由翟姗姗负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  谢宏勋审判员  王燕燕二〇二〇年二月二十七日书记员  娄杨杨