福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终275号 上诉人（原审被告）：周桂英，女，1968年9月11日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被上诉人（原审原告）：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地福建省三明市三元区富文路8号2幢5号店辅。统一社会信用代码91350400689372786C。 法定代表人：杨红梅，董事长。 委托诉讼代理人：李玉玲，女，该公司职员。 上诉人周桂英因与被上诉人福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案并依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 周桂英上诉请求：1.撤销三明市三元区人民法院（2019）闽0403民初1756号民事判决，依法改判。2.判令海欣物业公司承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决不公，予以撤销。(1)一审法院认为，明辉房地产公司作为涉诉小区的建设单位，及其清算小组与海欣物业公司签订《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对周桂英具有法律约束力。现有证据无法证明涉诉小区业委会与祥安物公司签订的《物业服务合同》己生效，祥安物业公司也未实际提供物业服务。根据海欣物业公司与周桂英有关“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定和海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组有关“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，海欣物业公司已按照合同约定持续提供物业管理服务至今，周桂英作为小区的业主之一接受了海欣物业公司服务，应按照合同约定向其缴纳所欠后物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。周桂英有关海欣物业公司起诉主体不适格，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效以及其未与海欣物业公司签订合同的抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。为此，周桂英认为一审法院对上述事实的认定是罔顾事实。(2)根据《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》以及明辉房地产公司与海欣物业管理有限公司2012年签订的前期合同约定，小区业主委员会成立，前期服务合同自动终止。涉诉小区业主委员会于2017年6月23日依法成立，成立之后业主委员会未与三明市海欣物业管理有限公司鉴订物业管理服务合同，海欣物业公司属于非法入住，周桂英与海欣物业公司不存在任何服务约定及法律关系，不是海欣物业公司一审适格的被告，更不存在履约缴纳费用义务。(3)一审法院认为，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订合同合法有效的认定，显然违反了《中华人民共和国公司法》第一百八十九条有关规定，同时还违反了《中华人民共和国合同法》有关规定。一审法院称：现有证据无法证明涉诉小区业委会与祥安物公司签订的《物业服务合同》己生效，祥安物业公司也未实际提供物业服务，一审法院的认定，违反了最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定司法解释第九条有关规定。合同是双方意愿的真实意思表示，涉诉小区业主委员会代表小区业主与三明市祥安物业公司签订物业管理服务合同是符合法定效力的。合同双方签字后即为生效。一审法院以无法证明涉诉小区业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》已生效为由是错误的。一审法院认为，海欣物业公司按照合同约定持续提供物业管理服务至今，周桂英作为小区的业主之一接受了海欣物业公司服务，应按照合同约定向其缴纳所欠后物业服务管理费。如此判决，是囫囵吞枣。由于海欣物业不肯退出涉诉小区，业主不得不被迫接受服务。法院不对海欣物业公司非法强占小区服务行为制止，反而还支持海欣物业的起诉行为，天理、法理何在。(4)按照物业管理服务公司要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同约定，是一种合同义务。周桂英在本案合同中未与海欣物业公司签订任何合同约定，故不存在承担缴费义务。本案属于合同履约之诉，一审判决违反了《中华人民共和国合同法》第四十八条，第五十二条之规定。请求二审法院依法查明，维护周桂英的合法权益。 海欣物业公司辩称，一审法院认定事实清楚,证据充分,适用法律正确。一、三明市明辉房地产开发有限公司（以下筒称明辉房地产公司）系省安小区（二期）的建设单位，其与明辉房地产公司，明辉房地产公司清算小组签订的《物业管理委托合同》《省安小区期）前期物业服务合同》及海欣物业公司与周桂英签订的《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》均合法有效，对周桂英具有法律约朿力，周桂英应依约履行。根据《物业管理条倒》第十之规定“选聘物业服务企业，应由业主与业主大会决定”。省安小区（二期）自2017年6月23日成立业主委员会以来至今没有召开全体业主大会依法选聘物业服务企业，而章凤文（小区业主）提起行政诉讼（该案三明市中级人民法院指令再审判决后，第三人提起上诉，目前仍在诉讼期间）后,该业主委员会的法律主体资格是否适格尚待审判机关裁判，省安小区（二期）业主委员会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，并擅自与三明市明翔安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》对小区业主无效，且祥安物业公司也未实际履行合同。根据海欣物业公司与周桂英签订的《省安经济适用住房（二期）前期物业管理服务协议》“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业合同》时终止”的约定及海欣物业公司与明辉房地产公司、明辉房地产公司清算小组签订的《省安小区(二期）前期物业服务合同》“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，海欣物业公司按照合同约定持续提供物业管理服务至今，故上述协议、合同仍未终止，对周桂英仍具有法律约束力。二、关于明辉房地产公司出具的“关于终止省安二期物业合同的函”。海欣物业公司认为，明辉房地产公司单方终止合同的依据不符合《合同法》第九十一条合同权利义务终止的情形，且海欣物业公司未收到明辉房地产公司出具书面的终止合同函。显然明辉房地产在没有任何法律依据的情形下和未采取书面形式通知海欣物业公司的情况下单方终止与海欣物业公司签订的合同，是没有法律效力的，其行为已构成违约。因此海欣物业公司与明辉房地产公司签订的合同仍然有效。综上，海欣物业公司作为省安小区（二期）的物业服务单位，依据合同对所涉物业进行管理、提供服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。且海欣物业公司诉请的是2018年12月之前的物业服务费及其他费用。海欣物业公司主张的物业管理服务费、水电公摊费，有事实、法律依据，应当予以支持。一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周桂英的请求，依法判决，以维护海欣物业公司的合法权益。 海欣物业公司向一审法院起诉请求：1，周桂英支付2017年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费1624元，2016年1月1日至2018年12月31日水电公摊费366元，2016年至2018年电梯年检费81元，合计2071元；2，周桂英支付违约金310元（按欠费总额的15%计算）。3，周桂英承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实： 1.海欣物业公司于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立。2011年10月，明辉房地产公司（建设单位）与海欣物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：将“省安经济适用房（二期）”物业委托海欣物业公司实行物业管理；委托期限自起至2013年10月1日止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米政府指导价向业主或物业使用人收取等。2011年12月24日，海欣物业公司与周桂英签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》，约定：高层住宅物业管理服务费为每月每平方米0.7元；物业服务费应于每月5日之前交纳，当月最后一日内未交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；公共用水(如绿化、清洁、水体景观等)、公共用电（如路灯、智能化安防系统、水泵等）费用，由全体业主每月按实分摊；高层住宅电梯电费和年检费用，由各梯位业主按实分摊；协议自双方签字（章）之日起生效，至物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止等。2013年9月15日，明辉房地产公司与海欣物业公司续签《省安小区（二期）前期物业服务合同》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，其中住宅每月每平方米0.7元；物业服务费不含物业服务区域内由业主使用的公共水电费用、电梯维保及年检费用；合同期限自起至2015年9月30日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。2013年10月9日，三元区富兴堡街道富文社区居民委员会向海欣物业公司出具《前期物业合同到期备案证明》，内容为：“省安小区（二期）……前期物业服务合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序”。2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元区住建局）出具《物业服务合同备案证明》，同意予以备案。2014年8月29日，三元区住建局发布通告，内容为：“富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项…鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期期满可续订合同。海欣物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区继续由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止”。2015年9月15日、2016年9月30日、2018年9月15日，明辉房地产公司清算小组又分别与海欣物业公司签订《省安小区（二期）前期物业服务合同》各一份，除服务期限约定不一致外，其余内容均与2013年9月15日合同一致。2015年11月9日、2017年3月20日，三元区住建局分别出具《物业服务合同备案证明》，同意对2015年9月15日及2016年9月30日的物业服务合同予以备案。 2.2017年6月，涉讼小区成立业主委员会，并办理登记备案手续。同年8月，本院受理了章凤文（系该小区业主）与三元区住建局行政纠纷一案，章凤文要求撤销三元区住建局作出的上述备案证明。同年12月25日，本院作出（2017）闽0403行初3号判决书，判决撤销三元区住建局作出的元建备案[2017]04号《业主委员会备案证明》。2018年9月17日，三明市中级人民法院以（2018）闽04行申2号行政裁定书，裁定指令再审，再审期间，中止原判决的执行。2018年10月29日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04行辖17号行政裁定，指定该案由尤溪县人民法院管辖。2019年8月30日，尤溪县人民法院作出（2019）闽0426行再1号行政判决书，维持本院（2017）闽0403行初3号行政判决。因涉讼小区业主委员会不服上述行政判决，向三明市中级人民法院提起上诉，现案件正在审理过程中。 3.2017年10月21日，三元区住建局以元建〔2017〕150号《关于省安二期经济适用房小区业主委员会告知函的回复》，回复省安二期业委会：“……合同终止的前提是业委会成立并签订新的物业合同生效的。据了解，你会还未依法按程序召开选聘物业服务企业的业主大会……”。同月27日，三明市物业管理行业协会以明物协〔2017〕16号《关于承接物业管理业务的建议》，对三明祥安物业服务有限公司(以下简称祥安物业公司)提出建议：“……省安二期小区业委会在未合法地召开业主大会，未获得业主大会授权的情况下选聘物业公司，与你公司签订的物业服务合同对小区业主无效……”。 4.2018年11月19日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：“富文路12号省安二期于2011年12月建成，福建三明海欣物业管理有限公司于2012年1月开始提供小区物业管理服务至今未间断”。2019年8月28日，明辉房地产公司清算小组出具《关于终止省安二期物业合同的函》，载明：省安二期业主委员会成立后，明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的省安二期物业合同将自动终止，即日生效等。 5.三明市三元区富文路12号8幢605室的房屋所有权人为周桂英、曾建平，建筑面积96.68平方米。周桂英未按约缴纳2017年1月1日至2018年12月31日物业管理服务费1624元，2016年1月1日至2018年12月31日水电公摊费366元、2016年至2018年电梯年检费81元，以上共计2071元。海欣物业公司于2019年1月26日、2月25日向周桂英发出《费用催缴通知单》，但周桂英仍未缴纳。 物业管理条例一审法院认为，明辉房地产公司作为涉讼小区的建设单位，其及清算小组与海欣物业公司签订的《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》合法有效，对周桂英具有法律约束力。现有证据无法证明涉讼小区业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》已生效，祥安物业公司也未实际提供物业服务。根据海欣物业公司与周桂英有关“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定，和海欣物业公司与明辉房地产公司清算小组有关“业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”的约定，海欣物业公司已按照合同约定持续提供物业管理服务至今，周桂英作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，故应按照合同约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约分摊公共用水用电和电梯年检费用。周桂英有关明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订的前期物业合同无效的抗辩，没有相应的事实和法律依据，不予采纳。因海欣物业公司在省安小区（二期）进行物业管理服务期间，与业主就物业服务问题发生过纷争，综合考虑纠纷的发生原因，对海欣物业公司要求周桂英支付违约金310元的诉讼请求不予支持。依照《》第七条第五项、第十一条第四项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、周桂英应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2017年1月1日起至2018年12月31日止物业管理服务费1624元；二、周桂英应支付给福建三明海欣物业管理有限公司2016年1月1日起至2018年12月31日止水电公摊费366元及2016年至2018年电梯年检费81元；以上合计2071元，应于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由周桂英负担20元。 二审中，周桂英除对一审判决认定的其是否是适格主体；明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订合同是否有效；省安小区（二期）业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》是否有效；周桂英是否应承担民事责任的认定有争议外，其余事实没有争议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，一审法院认定明辉房地产公司清算小组有权依法处理与清算有关的公司未了结的业务，海欣物业公司与明辉房地产公司、明辉房地产公司清算小组签订《物业管理委托服务合同》、《省安小区（二期）前期物业服务合同》及海欣物业公司与周桂英签订《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》均合法有效，并无不当，本院予以支持。根据海欣物业公司与周桂英签订的《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》中“至本物业业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时终止”的约定，因本案现有证据无法证明小区物业业主委员会（省安二期业委会）与祥安物业公司物业管理企业签订《物业服务合同》已生效，且没有证据证明祥安物业公司实际履行了合同义务，故海欣物业公司与周桂英签订的《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》约定的终止的条件没有成就，海欣物业公司与周桂英签订的该服务协议仍然有效；省安经济适用房（二期）小区物业服务的相对方仍是该小区业主与海欣物业公司，而且海欣物业公司按照合同约定持续提供物业管理服务至今，因此，海欣物业公司依据《省安经济适用房（二期）前期物业管理服务协议》收取物业服务费用，具有法律依据。周桂英作为小区的业主之一接受了海欣物业公司的服务，应按约定向其缴纳所欠的物业服务管理费，并按约定分摊公共用水用电和电梯年检费用。一审法院认定周桂英应支付物业管理服务费、水电公摊费及电梯年检费数额正确，本院予以确认。周桂英主张明辉房地产公司清算小组与海欣物业公司签订合同无效，省安小区（二期）业委会与祥安物业公司签订的《物业服务合同》有效，周桂英不是适格主体，不应承担民事责任的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，周桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周桂英负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  谢明华 审判员  林玮玮 二〇二〇年二月二十日 书记员  陈月虹 附：本案适用主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。