上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15817号上诉人（原审被告）：崔见伟，男，1981年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡春涛，上海铭佳宣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王松武，男，1968年9月15日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：董劼，上海申同律师事务所律师。上诉人崔见伟因与被上诉人王松武房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔见伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王松武一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由王松武负担。事实和理由：2014年3月23日，王松武、崔见伟签订《XX公寓租赁合同》，约定王松武向崔见伟承租上海市浦东新区XX路XX号2楼公寓（以下简称系争房屋）共计82间用于王松武出租经营，租期自2014年4月1日至2019年6月1日。系争房屋是崔见伟和董某共同向案外人周某租赁而来，但系崔见伟独自向王松武出租了系争房屋，且未征得周某的同意，故涉案租赁合同应属无效。一审法院未查明王松武一方实际占用的房屋数量，导致费用的结算错误。同时，根据已经查明的事实看，2017年2月，消防部门确实因为房屋装修存在隐患，予以查封并要求公寓整改，但并不意味着停业整顿或者禁止经营。同时，王松武要求退还25万元押金，也超过了诉讼时效。王松武一审中的诉讼请求，应全部予以驳回。被上诉人王松武辩称，不同意崔见伟的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王松武向一审法院提出诉讼请求：1.确认王松武、崔见伟双方的租赁合同已于2017年2月27日解除；2.崔见伟向王松武返还房屋租赁押金及预付房租共计265,233.50元并支付利息（以265,233.50元为基数，自2017年3月2日起按照银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）。一审法院认定事实：2014年3月23日，王松武（乙方）与崔见伟（甲方）签订《XX公寓租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于上海市浦东新区XX路XX号2楼公寓房整体出租给乙方，共计82间。甲乙双方商定该房屋的租金为每年70万元，第二年递增3%，自第三年起，每年租金在原租金基础上递增5%。租赁期限自2014年4月1日至2019年6月1日止，租金起始时间为2014年6月1日。第一年租金分二次付清，每半年各付35万元。第二年起租金一年一付，第三年以此类推，直至租赁期限结束。乙方同意租金先付后租，每次租金支付须提前三个月。另乙方须给付甲方押金25万元。租赁期间乙方租赁使用房屋所产生的水、电、闭路电视费、宽带等费用，均由乙方承担。甲方应保证乙方租赁该房屋时能正常经营，如由于甲方原因造成乙方不能经营，由此造成的损失由甲方承担。同日，王松武支付崔见伟押金25万元。2016年3月17日，王松武支付崔见伟2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金。2017年2月23日，上海市浦东新区公安消防支队（以下简称消防支队）向XX公寓出具责令限期改正通知书，因发现公寓屋面板采用泡沫夹心板搭建，消防支队责令XX公寓于2017年3月25日前改正。通知书由崔见伟签收。2017年2月24日，消防支队向XX公寓出具临时查封决定书，因公寓屋面板采用可燃材料泡沫夹心板搭建，存在火灾隐患，消防支队对XX公寓进行查封，查封期限自2017年2月27日至2017年3月27日。决定书由崔见伟签收。2017年2月27日，XX公寓被消防支队查封。对有争议的事实，一审法院分述如下：1、2017年5月25日，崔见伟通过案外人王某向王松武转账31,950元；2017年7月15日，崔见伟通过案外人王某向王松武转账30,000元；2017年10月17日，崔见伟通过案外人王某向王松武转账20,000元；2017年11月17日，崔见伟通过案外人王某向王松武转账20,000元。王松武认为，上述钱款为崔见伟退还的租金。崔见伟则称，上述钱款为崔见伟用于退还王松武租客的租金和押金。2、崔见伟提供短信截屏一张，证明2017年4月14日，崔见伟向王松武发送短信，要求王松武尽快搬离。王松武对真实性不予认可，崔见伟未提供原件。3、崔见伟提供imessage截屏一份，证明2017年11月17日，王松武向崔见伟发送短信，表示“到11月16日已收到10万元和零头，还欠23万元整，大概就这个数，以银行转账凭证为准”。王松武认可真实性，并表示，大概是这个数字（指23万元）。4、崔见伟提供水费、电费抄表记录，证明王松武一直居住在房屋内，并且欠付水电费。王松武不予认可，并称，因为崔见伟一直未将押金和租金返还王松武，王松武表弟才占用其中一间房屋，到2019年7月房屋拆迁时搬离。5、崔见伟提供案外人王某的情况说明，证明2017年2月底，崔见伟要求王松武搬离，王松武拒绝搬离。王松武对情况说明的内容不予认可。本案一审审理中，王松武表示，王松武于2017年2月27日迁出，剩下的租客由崔见伟负责清退，崔见伟需退还王松武预收取租客的租金和押金。王松武诉请金额中已经扣除崔见伟之后支付的101,950元及崔见伟代王松武返还租客的租金和押金合计72,079元。崔见伟表示，其支付的101,950元实际为代王松武返还租客的租金和押金费用，认可与王松武之间的账总的还有23万元。一审法院认为，系争房屋于2017年2月27日被消防部门查封，王松武、崔见伟签订的《XX公寓租赁合同》实际已无法履行，王松武要求确认《XX公寓租赁合同》于该日解除，于法不悖，予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王松武要求崔见伟退还押金及超付的租金，具有合法依据，予以支持。因合同解除后，有部分租客需要清退，王松武自认，由王松武收取的部分租客的租金和押金需崔见伟代为处理，而2017年11月17日，王松武通过短信方式确认了崔见伟需要返还的金额尚余23万元，崔见伟亦予认可，可以据此认定，崔见伟需返还王松武的租金、押金等费用合计应为23万元。就王松武起诉的金额，王松武并未提供相应证据，不予采纳。至于王松武提出的利息损失及崔见伟提出的租金和水电费，一审法院认为，王松武自认占用一间房屋，用以对崔见伟未返还钱款的牵制，可以自圆其说。虽然系争房屋被查封后不具备完整的使用功能，但毕竟由王松武占用，王松武理应支付合理费用，故根据公平原则，将王松武的利息损失与占有房屋所产生的使用费和水电费相抵。一审法院审理后于2019年10月12日作出判决：一、王松武与崔见伟签订的《XX公寓租赁合同》于2017年2月27日解除；二、崔见伟应于判决生效之日起十日内返还王松武23万元；三、驳回王松武其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,688元，减半收取2,844元，保全费1,983元，合计4,827元，由王松武负担796元，崔见伟负担4,031元。二审中，双方均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就涉案《XX公寓租赁合同》效力的争议。崔见伟主张系争房屋由崔见伟与案外人董某共同向周某租赁所得，董某未在《XX公寓租赁合同》上签字确认，转租给王松武也未征得周某同意，故《XX公寓租赁合同》应属无效。对此本院认为即便系争房屋确实系崔见伟与案外人董某共同向周某租赁后转租给王松武，但从崔见伟的陈述看，董某系明知崔见伟出租系争房屋的事实，董某对此从未提出异议，应视为董某明知而未作反对。故崔见伟关于董某未在《XX公寓租赁合同》上签字确认而致该合同无效的上诉意见，本院不予采纳。同时，从当事人的庭审陈述看，系争房屋所在建筑，系由周某转租给不同的承租人，王松武也是直接向周某结算水电费。可以推定周某对于崔见伟转租的事实是明知的，且崔见伟也无证据证明案外人周某对王松武承租系争房屋提出异议。故崔见伟以转租未经周某同意为由要求确认《XX公寓租赁合同》无效的上诉请求，本院予以驳回。由此，一审法院认定《XX公寓租赁合同》于2017年2月27日解除，并无不当，本院予以维持。关于合同解除之后果。从崔见伟提供的短信看，双方实际已经就合同解除之后果达成了一致，至2017年11月17日，崔见伟尚需退还王松武23万元。故一审法院认定崔见伟还需退还王松武23万元，具有相应的事实基础，本院予以维持。关于崔见伟提出的王松武占用系争房屋两间房间所产生的各项费用问题。一审法院综合考虑实际占用情况、系争房屋被查封的事实、崔见伟迟迟未退还23万元款项等因素后，酌定王松武占用系争房屋部分房间期间产生的占用费、水电费折抵王松武的利息损失，亦属合理，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人崔见伟的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,750元，由崔见伟负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年二月二十四日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……