湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3175号上诉人（原审原告）湖南晋源物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区怀东路121号，统一社会信用代码91431200666321978Q。法定代表人符晋源，该公司董事长。委托代理人田燕霞（特别授权），女，汉族，1988年7月16日出生，湖南省怀化市鹤城区石门乡新街村王路冲村民小组5号，系该公司员工。委托代理人曾益，女，汉族，1992年5月13日出生，住湖南省益阳市资阳区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）肖栋仁，男，汉族，1978年6月19日出生，住湖南省洪江市。上诉人湖南晋源物业服务有限公司（简称“晋源物业”）因与被上诉人肖栋仁物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。晋源物业上诉请求为：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定小区监控、电梯、路灯等未能正常使用，外墙漏水未维护系上诉人单方未尽到合同服务义务是错误的，上诉人通知业主交电梯维修费，业主不交，怀化市房产局不同意动用维修基金，原审法院认定是上诉人的过错，是上诉人单方违约，明显是错误的。原审法院将短时间存在的局部服务不达标现象扩大到整个服务期间，明显是错误的。原审法院认定《前期物业管理服务协议》第十条第四项为格式条款并认定为无效是错误的。原审将物业服务费核减为0.6元每平方米缺乏事实依据，明显错误。故特提去上诉。肖栋仁二审答辩称：一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。晋源物业向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年3月31日的物业服务费2327元，生活垃圾处理费90元，并向原告支付按照以每年交费一次的每月2%计算所欠物业费的违约金至付清时止（截止到2019年8月20日止违约金为261元），合计2678元;2、本案的所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告购买“肉联厂.飞云居”小区住房一套，建筑面积141㎡，2013年2月23日收房。2013年3月23日，原告湖南晋源物业服务有限公司飞云居服务处与被告签订《前期物业管理服务协议》约定：原告对被告所购住房所在的“肉联厂.飞云居”小区提供物业服务，服务内容为“对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”等等；被告交纳物业管理服务费0.8元/月㎡,未约定具体交费时间；被告(乙方)不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告(甲方)有权要求被告(乙方)补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金。合同签订后，被告2018年1月1日之前的费用已向原告交清，之后的未交。2015年1月1日原告提价物业管理服务费为1.1元/月㎡,但没有向业主公示调价方案，也没有经业主大会同意。原告在“肉联厂.飞云居”小区物业服务期间，未尽到合同约定服务内容及标准：小区监控录像经常处于瘫痪状态,楼梯间、绿化地等公共区域杂物乱堆乱放而不作处理，小区车辆乱停乱放而不规范有序；电梯不能正常使用，经相关部门“监察指令”后仍不整改；路灯等公用设备不能处于经常的正常状态。2018年12月7日，“肉联厂.飞云居”小区成立业主委员会，原告事实上仍在该小区继续提供物业服务。2019年4月3日，经“肉联厂.飞云居”小区业主大会决议解除了与原告的物业服务合同关系，2019年4月10日，原告向“肉联厂.飞云居”小区业主委员会移交了相关物业资料物品，退出了“肉联厂.飞云居”小区物业服务。原告向被告书面催交所欠物业管理服务费后，被告至今未交纳。另查明，2012年6月8日中国人民银行公布执行的活期存款年利率为0.4%，短期贷款年利率(一年期内)为6.31%。一审法院认为：被告与原告湖南晋源物业服务有限公司飞云居服务处签订《前期物业管理服务协议》，原告是合同相对人，具有适格原告资格。业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用，被告所欠原告的物业服务费应予交纳，但原告在提供物业服务过程中，不依合同约定的内容标准提供服务，服务质量严重不合约定，已构成根本违约，同时，原告于2015年1月1日单方提价物业管理服务费为1.1元/月㎡,没有经过业主大会同意,被告就该提价部分可以拒交，因此，本院根据双方违约过错程度酌定被告按0.6元/月㎡向原告交纳欠付的物业服务费，即被告应向原告交纳欠付的物业服务费1269元(2018年1月1日至2019年3月31日共15个月，15个月×141㎡×0.6元/月㎡＝1269元)。原、被告于2013年3月23日签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定“乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金。”该项按每天3‰交纳的违约金相当于年利率108%，是同期中国人民银行公布执行的短期贷款年利率(6.31%)的17.12倍，是同期活期存款年利率(0.4%)的270倍，是现行民间借贷市场允许的法定最高年利率24%的4.5倍，这是超乎常理的违约金约定,是当事人在通常情况下不应当承担的义务，且原告未尽到合同格式条款的法定提示与说明义务,而关于原告的违约责任在《前期物业管理服务协议》中却没有如此对等的约定内容，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，该《前期物业管理服务协议》第十条第四项关于“按每天3‰交纳违约金”的约定无效，本院予以认定，因此，原告主张的违约金诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的生活垃圾处理费没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（七）项、第四十条、第四十一条、第五十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖栋仁支付原告湖南晋源物业服务有限公司物业服务费1269元，于本判决生效后7日内付清；二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告肖栋仁承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：肖栋仁已经根据其与晋源物业所签《前期物业管理服务协议》交清了2018年1月1日之前的物业服务费用，后因小区业主大会已经解除了小区与晋源物业的物业服务合同，晋源物业亦退出小区服务，原审判决由肖栋仁向晋源物业交清从2018年1月1日之后到晋源物业停止物业服务时间之间的物业服务费并无不当。同时，虽然合同约定的物业服务费为0.8元每平方米，但晋源物业提供的物业服务存在瑕疵，原审根据双方过错确定按0.6元每平方米计算物业服务费亦属合理。《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定“乙方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应缴总款的3‰交纳违约金”，因该项按每天3‰交纳的违约金相当于年利率108%，是同期中国人民银行公布执行的短期贷款年利率(6.31%)的17.12倍，是同期活期存款年利率(0.4%)的270倍，是现行民间借贷市场允许的法定最高年利率24%的4.5倍，超过了法律政策规定，原审确认该约定无效正确。晋源物业所提其不是单方违约的上诉主张没有事实依据，所提《前期物业管理服务协议》第十条第四项约定有效、原审将物业服务费核减为0.6元每平方米不当的上诉主张及理由不能成立。综上所述，晋源物业的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由湖南晋源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年二月十一日书记员  戴蚁玲