山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初3539号原告：胥媛媛，女1983年9月12日出生，汉族，住所地山东省淄博市周村区。委托诉讼代理人：韩克良，山东三齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，山东三齐律师事务所律师。被告：淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会，住所地周村区北郊镇仇套村。法定代表人：安在岭，村主任。委托诉讼代理人：王欣，山东靖安律师事务所律师。原告胥媛媛与被告淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会（以下简称“仇套村委会”）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法由审判员刘军适用简易程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告胥媛媛的委托诉讼代理人韩克良、孟辉，被告仇套村委会的委托诉讼代理人王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胥媛媛向本院提出诉讼请求：1.确认胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的房屋买卖协议及2017年6月14日签订的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议有效；2.判令仇套村委会继续履行上述两份协议约定的义务；3.由仇套村委会承担本案诉讼费用。事实和理由：胥媛媛系淄博市周村区北郊镇仇套村村民。2007年7月1日，仇套村委会召开并通过村民代表会议作出表决，决定出售原村委办公室用于筹集资金进行修路。胥媛媛通过公开竞价的方式取得该房产的购买权。2007年9月19日，胥媛媛与仇套村委会签订协议书一份，以86000.00元的价款购买了仇套村委会的原村委办公室及土地使用权。合同签订后，胥媛媛按约缴纳了购房款，仇套村委会交付了房屋。后上述房产一直由胥媛媛居住使用至今。2017年6月14日，胥媛媛的母亲周翠英代表胥媛媛与仇套村委会签订了拆迁补偿安置协议。2019年11月15日，仇套村委会以涉案房产为其所有为由，拒不履行协议义务。仇套村委会辩称：一、胥媛媛的诉讼请求已经诉超出诉时效。二、2007年9月19日仇套村委会与胥媛媛签订的房屋买卖协议,因违反国家强制性规定，该部分协议内容系无效条款。依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系。同时胥媛媛购买的仅仅是协议中约定的房产,属于地上附着物,购买后也没有办理产权转移手续,土地性质是办公,不是宅基地,其不享有宅基地同样的拆迁待遇,且该土地的面积无法确定。胥媛媛只享有土地的使用权,而土地的所有权是归仇套村委会所有。胥媛媛的户口在其父亲名下,按农村一户一宅的政策,在本村拆迁时已经有两套宅基地,不能再享有本村宅基地。2007年9月19日签订房屋买卖协议第六条约定的享受村民宅基地等标准，违反国家强制规定,损害了全体村民的共同利益,该部分内容为无效条款。三、2017年6月14日签订的房屋安置协议效力待定。双方于2017年6月14日签订的房屋安置协议第二条约定:经双方确认,乙方宅基地置换面积“待定”，该协议没有明确双方的权利义务,仇套村委会无法继续履行该协议。综上所述,胥媛媛与仇套村委会签订的房屋拆近安置补偿合同纠纷既无事实依据,亦无法律依据,且已经超出诉时效，应依法驳回其诉讼请求。胥媛媛为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.其身份证及户口簿复印件各一份,证明其系仇套村村民,具有村集体经济组织成员资格；2.村级重大事项目表决情况登记表一份,证实2007年7月1日仇套村委会组织仇套村两委召开村民代表会议,因修路筹集资金,通过了由仇套村委会处理原村委办公室的决议；3.协议书一份,证实2007年9月19日胥媛媛与仇套村委会签订协议书,约定将涉案房产及土地使用权以86000.00元的价格出售给胥媛媛；4.组织收入证明书一份,证实2007年9月19日胥媛媛按约缴纳购买款项86000.00元的事实；5.编号为346号的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议一份,证实2017年6月14日双方签订安置协议的事实；6.周集用(1998）字第0190号集体土地使用证一份，证实2007年9月19日双方签协议交付房款的同时,仇套村委会将涉案土地使用证原件交付给胥媛媛,及胥媛媛进行了年检的事实。仇套村委会为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：7.关于进一步明确政策规定加快推进旧村拆迁工作的通知一份,按照其中第二条第1款“225平方米为宅基地标准,置换一大一小两套楼房”,第5款“宅基地以外的其他房屋建筑物一律不置换楼房”；8.仇套村委与胥媛媛订的协议书、房屋安置协议各一份、胥先让与仇套村委签订的房屋安置协议二份,证明胥媛媛与村委签订的协议书中宅基地置换面积待定,没有明确双方的权利义务，同时其父胥先让与仇套村签订的房屋安置协议内容明确,同时还证明胥媛媛的户口在其父亲胥先让名下,按农村一户一宅的政策,胥先让在本村拆迁时已经享有两套宅基地,胥媛媛不能再享有本村宅基地。同时该组证据证实双方先后签订的房屋买卖协议及房屋安置协议均未明确双方的土地使用面积,胥媛媛主张确认安置协议有效无法律依据。仇套村委会对上述1号证据的真实性无异议；对2号证据认为系复印件,需庭后核实；对3号证据的真实性无异议,认为该协议书系2007年9月19日签订,但对证明内容有异议,并主张确认该协议有效已经超出三年的诉讼时效,协议书第4条明确约定“村委办公院内房产归乙方所有,并享有土地使用权”,第1条对土地的总面积没有约定；对4号证据的真实性无异议；对5号证据真实性无异议,但对协议内容有异议,认为安置协议第二条置换面积待定；对6号证据的真实性无异议,是由其交付给胥媛媛,但土地证的用途是办公,并不是宅基地。胥媛媛对上述7号证据有异议,认为该证据系复印件,且该证据不属于法律法规,不予认可；对8号证据中三份安置协议以及一份买卖协议本身无异议,但认为不能证实胥媛媛的主张。胥媛媛是仇套村村民,具有仇套村村民集体经济组织成员资格,其购买涉案房产时就是以结婚自住使用,其实质上与胥先让为两户,并不违反一户一宅的政策。在双方房屋买卖协议书中明确约定涉案房产享受村民宅基地同等写待定。结合胥媛媛提交的涉案房产土地使用证,原村委办公室即独门独院,土地使用权证中宗地图明确载明涉案土地使用权面积为521.80平方米,并且胥媛媛购买该房产后在2008年对涉案土地证进行了年检,缴纳了年检费,且合同中也明确约定系出售的房产及土地使用权。经审查本院认为，上述1号至8号证据均客观真实的，且相互印证，可以证明本案事实，可以作为定案的依据，确认为有效证据并在卷佐证。根据上述有效证据及双方当事人在庭审中的一致陈述，本院认定以下事实：胥媛媛系淄博市周村区北郊镇仇套村村民。2007年7月1日,仇套村委会召开并通过村民代表会议作出表决,决定出售原村委办公室以筹集资金进行修路。胥媛媛通过公开竞价的方式取得了上述房产的购买权。2007年9月19日,胥媛媛（买受方、乙方）与仇套村委会（出售方、甲方）签订协议书一份,协议书内容为“经过村民代表会议讨论通过,将原仇套村委办公室院内所有房产一次性出售,资产处置收入用于修建道路。经甲乙双方协商一致,现签订房产买卖及土地有偿使用协议如下：一、出售资产座落及四至范围:位于周村区北郊镇仇套村东北,原村委办公室北屋七间,西屋二间,大门及院墙所有权:东至尹桂花，西至大街,南至仇向东，北至屋后3米，东西米,南北米,总面积平方米的一定50年不变的士地租赁使用权。二、价款:原村委办公室院内所有建筑物及土地有偿使用权一次性确定综合价款:捌万陆仟元正(86000.00元）。三、缴款方式、时间:本协议签订之日一次性足额上交甲方全部价款86000.00元。(以现金结算）四、房产移交:本协议签订之后,定于10日内办理房产移交。房产移交后,原村委办公院内房产所有权永远归乙方所有,并拥有院落所处土地50年的使用权。五、乙方主要以居住、仓储和经营为主,但不得经营生产污染环境的产品或项目。六、如遇国家建设和集体统一规划占地,赔偿由占地方负责,乙方购买的本协议范围内房产应得的地上附着物补偿归乙方所有(享受村民宅基地同等标准),届时本协议自行解除。七、乙方应服从甲方有关生活生产方面的管理与领导。执行村规民约、展行相关义务,遵纪守法,做文明居民。八、本协议一式三份,甲乙双方各持一份,合同鉴证部门留存一份。”协议双方在协议书上签名、盖章、捺印。协议签订后,胥媛媛于2007年9月19日缴纳了全部购房款,仇套村委会于2007年9月19日交付了房屋及涉案房产的《集体土地使用证》原件。后胥媛媛一直在该房产居住至今。2017年6月14日，胥媛媛的母亲周翠英代表胥媛媛与仇套村委会签订了编号为346号的《北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议》。2019年11月份，仇套村委会以涉案房产的土地所有权归集体所有为由拒绝按照上述安置协议为胥媛媛安置置换房产，为此引起纠纷。本院认为：胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的《协议书》为农村房屋买卖合同，胥媛媛的诉讼请求为确认该合同有效，所以本案案由应为确认合同有效纠纷，本院予以调整。本案争议焦点即为该合同的效力问题。首先，对于胥媛媛提供的村级重大事项目表决情况登记表及协议书，仇套村委会认可协议书的真实性，对村级重大事项目表决情况登记表虽提出异议但未提供相反证据予以反驳；双方签订协议书的前提是仇套村委会通过的村级重大事项目表决情况登记表，仇套村委会对出售原村委办公室房产通过了村民代表公开表决，以公开竞价的方式出售集体财产，并且协议书是双方在平等、自愿、公开的原则下签订，符合民主议定程序，其内容并未违反法律的强制性规定，亦未损害社会公共利益。其次，协议书内容对涉案房产的房屋数量、四至、土地使用权、价格、用途以及日后如遇国家建设等情况时购买人享受村民宅基地同等标准待遇均进行了明确约定。根据交易惯例以及房地一体的原则，胥媛媛支付的86000.00元价款系涉案房屋及相应土地使用权的对价。第三，涉案协议书属于农村房屋买卖合同，胥媛媛的诉讼请求为确认该协议书有效。根据法律规定，诉讼时效自知道或应当知道权利受到侵害时起算，胥媛媛的权利自2019年11月份因仇套村委会拒绝履行拆迁安置补偿协议而受到侵害，故胥媛媛请求确认协议有效的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，胥媛媛与仇套村委会于2007年9月19日签订的协议书合法有效，仇套村委会的相应辩解因无证据证实，本院不予采信。关于胥媛媛请求编号为346号的北郊镇仇套村棚户区改造房屋安置协议有效及继续履行该协议的诉讼请求，因该安置协议系对拆迁安置户的统一格式文本，对胥媛媛的权利并不产生实质性影响，双方应对具体的置换另行签订拆迁补偿协议进行具体约定，并且合同是否履行并非本案审理的范围。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告胥媛媛与被告淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会于2007年9月19日签订的《协议书》有效。二、驳回原告胥媛媛的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告淄博市周村区北郊镇仇套村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年二月二十六日书记员 班金叶