福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初5249号 原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：项凌云，董事长。 委托诉讼代理人：夏爱萍，女，系该公司员工。 被告：蒋长征，男，1979年11月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告蒋长征因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人夏爱萍、被告蒋长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.蒋长征立即缴纳2017年3月至2018年10月的物业费等费用合计12475.28元；2.蒋长征承担本案的诉讼费用。事实和理由：莆田秀屿区人民法院于2018年10月8日10时至10月9日10时止在福建省莆田市秀屿区的房产进行拍卖，蒋长征于2018年10月9日以280.5万元竞得上述房产。但蒋长征一直未履行拍卖公告所述需承担该房产涉及的物业费。具体费用如下：自2017年3月至2018年10月，该房产物业费等费用合计12475.28元。其中物业费11909.2元,水电公摊费566.08元。虽然万科物业公司多次电话、书面等形式告知蒋长征需按拍卖公告要求履行缴纳物业费的义务，但是蒋长征以拍卖前并非该房产所有人为由拒交物业费。综上，为了维护万科物业公司的合法权益，特提起诉讼。 蒋长征辩称，1.蒋长征不是本案适格的主体，福建省莆田市荔城区拱辰街道荔湖路XXXX号楼XXXXX房产由蒋长征于2018年10月9日通过原审法院淘宝拍卖系统所得，在此之前，上述房产所有人为谢新。根据权利义务对等原则，谢新作为业主，享有业主权利，接受万科物业公司的物业服务，由此产生的物业管理费用缴纳义务也应由其承担，2018年10月9日之前的物业费当然由谢新承担，谢新未向万科物业公司缴纳物业费，万科物业公司应向谢新追偿。蒋长征非原物业合同的签订主体，万科物业公司起诉主体错误。2.法院的公告内容，对于物业费的承担违反法律强制性规定属无效。2016年8月2日公布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定涉及的也是因网络司法拍卖本身形成的税费。物业费并非因网络司法拍卖产生或因网络司法拍卖本身形成，执行法院无权在拍卖（变卖）公告中予以分配。根据福建省高级人民法院《关于执行工作中相关问题的解答（二）》第13条，可否公告所有税费均由买受人负担？按照《网络拍卖规定》第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照法律、行政法规的规定，由相应的主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体。网络司法拍卖的拍卖公告不得表述为“所有税费均由买方承担”，可以表述为“买受人垫付税费”。因网络司法拍卖本身形成的，应当由被执行人承担的税费，若买受人垫付的，垫付的税费从拍卖价款中优先支付。因此，涉案变卖公告关于“物业费由买受人承担”的内容是违法无效的。物业费应由所有人或使用人承担。3.法院公告属格式性内容，并没有具体的欠费明细及金额，其有理由相信不存在任何费用，无法预见之前的物业费。竞买须知表述，本次拍卖是经法定公告和展示期后才举行，就拍卖标的物已知或可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。根据这一表述，拍卖标的物应该理解为没有其他瑕疵。故蒋长征无需承担拍卖之前的物业费。综上，万科物业公司依据原业主签订的物业合同、法院拍卖公告要求蒋长征承担物业费的错误，请求法院查明事实后驳回万科物业公司对蒋长征起诉。 万科物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织蒋长征进行证据交换和质证。对蒋长征无异议的《前期物业服务合同》、莆田市物业服务合同备案证明、秀屿区人民法院《执行裁定书》各一份、司法拍卖网公告（含竞买公告）网页截图打印件5页、物业费催费通知书及邮寄单回执复印件加盖荔城揽投部查询章各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于万科物业公司提供的欠费清单明细（万科物业公司自制）3页，蒋长征辩称对该金额其不清楚，且不应当由其承担，本院经审查认为，上述清单系万科物业公司自制表格，对于表格记载的内容没有其他证据佐证，故对上述证据不予确认。对于万科物业公司提供的莆田万科城一期XXXX楼公共水、电费计算表（分表）23张，蒋长征对上述证据的真实性无异议，对公摊水电的金额也无异议，但认为不应当由其承担上述费用，故本院对上述证据的真实性予以确认，且对蒋长征无异议的公摊水电费金额予以确认。 蒋长征围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织万科物业公司进行证据交换和质证。对万科物业公司无异议的执行裁定书复印件、协助执行通知书、拍卖成交确认书复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对于蒋长征提供的民事判决书网页截图打印件2页，万科物业公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，且上述证据可以证实涉案商品房的销售情况，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万科物业公司与莆田市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订《前期物业服务合同》，约定：万科置业公司委托万科物业公司对莆田玉湖新城（莆田万科城C地块）提供前期物业服务，合同期限自2011年12月2日至成立业主大会及业主委员会代表业主签订物业服务合同生效时止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，（联排电梯别墅）多层住宅的物业服务费收费标准为3.18元/月·平方米，以上费用标准不包含小区公共区域、公共设备、园区绿化用水和电、装修垃圾清运费、垃圾费、维修基金等运行费用，公共水、电费用按建筑面积分摊并由万科物业公司代（提供水、电资源第三方）收取；物业办公水电费用由万科物业公司自行承担。业主应自万科置业公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；业主在首次交付之日起预交三个月物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向万科物业公司交纳当期的物业服务费、停车服务费以及水电公摊费；在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按所欠费总额的3‰向万科物业公司支付违约金。万科物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫垃圾等费用的，业主须于次月25日前向万科物业公司交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，万科物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的3‰计收违约金。 2012年2月29日，谢新与莆田市万科置业有限公司签订编号为XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》，约定谢新向莆田市万科置业有限公司购买其建设的莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）第XXXXXX复式号住宅。但谢新未向万科物业公司支付上述商品房自2017年3月1日起的物业服务费及公摊水电费。 因谢新作为被执行人在莆田市秀屿区人民法院有执行案件,2018年8月28日,莆田市秀屿区人民法院对上述房产委托评估价格为368.3万元，后发布竞买公告,于2018年10月8日10时至2018年10月9日10时止（延时除外）在莆田市秀屿区的房产，建筑面积187.25平方米）进行公开拍卖,起拍价为260万元，并公告本次拍卖标的物以房屋现状进行,标的物转让登记手续由买受人自行办理,因本次拍卖成交产生的税费及其他所涉及的一切已知、未知的税、费均由买受人承担。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务的人的费用也由买受人承担；费用总价以主管机关的核算为准。竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。蒋长征参与了这次拍卖活动,并于2018年10月9日以280.5万元竞得该房产。2018年12月10日,莆田市秀屿区人民法院制作XXXXX号之一《执行裁定书》,认定：莆田市秀屿区人民法院依法委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司莆田分公司对上述房产予以评估，评估价格为人民币368.3万元；裁定：原登记在被执行人谢新名下的上述房产及相应的土地使用权归买受人蒋长征所有。该房产的财产权自本裁定送达买受人蒋长征时起转移；买受人蒋长征可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。蒋长征于2018年12月17日签署《拍卖成交确认书》，领取民事裁定书，办理拍卖标的物交付手续，买受人自行提取拍卖标的物。2019年5月25日莆田万科城物业服务中心制作催费通知书，向蒋长征催讨上述房产自2016年4月至2019年5月的物业服务费及水电公摊费，并将该催费通知书邮寄给蒋长征，蒋长征签收了上述邮件；但蒋长征至今未支付上述房产自2017年3月1日起的物业服务费及公摊水电费。庭审过程中，蒋长征对公摊水电费的金额566.08元无异议，对公摊水电费的公示情况亦无异议，且同意承担上述房屋2018年10月9日至2018年12月17日期间的物业服务费及公摊水电费。现因蒋长征至今未向万科物业公司支付上诉房产自2017年3月1日起的物业服务费及公摊水电费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，万科物业公司接受万科置业公司的委托，为莆田玉湖新城（莆田万科城项目C地块）提供前期物业服务，双方并签订了《前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。万科物业公司已履行了为该小区提供物业服务的义务,作为业主理应按约定支付相应的物业服务费用。蒋长征虽在2018年10月8日前并非涉案房产的所有权人,但涉案房产的竞买公告中已以书面方式明确向竞买人告知了水、电、物业管理等欠费均由买受人承担,并提醒竞买人自行到相关部门咨询涉案房产拖欠费用情况，此公告并未违反法律规定;作为一个有完全民事行为能力的成年人,竞买人在参与竞买前对大额的竞买标的物理应有较为全面的了解,并知晓该竞买标的物的现状及其瑕疵,以此决定是否竞买及竞价的金额；竞买人是在充分知悉并接受上述竞买条款的情况下拍下了涉案房产,即蒋长征系在应当明知自己需承担房屋所欠物业管理费的情况下竞拍了该房产,可视为自愿接受竞买条款的约束,对拍卖标的物拖欠的物业管理等相关费用这一瑕疵予以接受并自愿承担拖欠费用。且从《执行裁定书》上看,蒋长征取得房屋的竞拍价为280.5万元,而涉案房屋的评估价高达386.3万元，退一步讲,涉案房屋也正是因为存在一定的瑕疵,拍卖价格才会低于市场正常价格。故在标的物介绍及竞买公告对涉案房屋所欠物业费已经做出明确说明的情况下,蒋长征作为竞买人理应依竞买公告承担所欠物业费,也是公平合理的。现万科物业公司起诉要求蒋长征支付该房产尚欠的2017年3月1日至2018年10月31日的物业服务费187.25×3.18×20=11909.1元及公摊水电费566.08元,合法合理,本院予以支持。蒋长征对其是涉案房产买受人无异议,但认为万科物业公司起诉主体错误，不应承担2018年10月9日之前的物业服务费,因莆田市秀屿区人民法院已作出生效执行裁定书确认蒋长征为涉案房屋的买受人,其主体适格,故本院对蒋长征的该抗辩意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蒋长征应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田市荔城区拱辰街道荔湖路XXXXXXX号楼XXXXX室商品房自2017年3月1日起至2018年10月31日止的物业服务费11909.1元及公摊水电费566.08元； 二、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112元，减半收取计56元，由蒋长征负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年二月五日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。