上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终977号上诉人(原审原告)：黄伟，男，1989年4月20日出生，汉族，户籍地江西省吉安市。被上诉人(原审被告)：方兵，男，1977年8月23日出生，汉族，住上海市。上诉人黄伟因与被上诉人方兵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初20949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄伟一审诉讼请求。事实和理由：双方补充协议约定“如果乙方在2019年9月11日之前未能找到银行能受理房屋买卖的贷款，甲乙双方和平解约，不算乙方违约，定金全数退还。”该补充协议合法有效。黄伟一审已提供充分证据证明因上海市宝山区泗塘一村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)房龄太老而无法办理银行贷款，故双方所签买卖协议应予解除，并由方兵退还定金。至于黄伟是否先履行支付首付款的义务，并不解除和消灭方兵履行“双方和平解约”的约定。何况，方兵也没有按约签订买卖合同示范文本。综上，黄伟请求二审法院支持其上诉请求。方兵辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄伟向一审法院起诉请求：1.判令方兵返还黄伟定金人民币(以下币种均为人民币)5万元；2.判令解除双方之间的房地产买卖居间协议。一审法院认定事实：方兵系系争房屋权利人，该房屋竣工日期为1959年。2019年9月1日，黄伟(乙方)、方兵(甲方)与案外人上海市胜宇房产中介有限责任公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋以185万元转让给乙方。乙方应于甲方签署本协议后当日内补足定金至5万元。甲乙双方应当在本协议签订后二日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订买卖合同示范文本后当日内向甲方支付首期房价款65万元。乙方通过贷款方式支付第二期房价款118万元，应于签订示范文本后三日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。甲乙双方不得晚于2019年10月15日共赴房地产交易中心申请产权登记手续，尾款计2万元。合同签订当天，黄伟向方兵支付定金5万元。黄伟为证明己方主张，另向法院提供了以下证据：1.黄伟与中介在2019年9月3日的微信聊天记录，证明黄伟在买卖合同签订后才从中介处得知系争房屋系1959年竣工，并非1984年。2.黄伟(乙方)与方兵(甲方)签订的《协议书》，落款日期为2019年9月9日，写明：“如果乙方在2019年9月11日之前未能找到银行能受理房屋买卖的贷款，甲乙双方和平解约，不算乙方违约，定金全数退还。”证明双方已就办理贷款问题达成补充意见，现黄伟未能找到银行受理贷款，方兵应退还定金。方兵对上述证据的质证意见为：证据1真实性无法确认，系黄伟与案外人的聊天记录，方兵不清楚，但签订买卖合同之前，方兵出示了房产证给黄伟看过，看完房产证后双方才签订买卖合同。证据2真实性认可，但该协议系2019年9月1日签完买卖合同后当场签订的，并非2019年9月9日签订。方兵为证明己方主张，另向法院提供了以下证据：1.2019年9月2日黄伟向方兵发送的微信聊天记录，写明：“方大哥，实在不好意思，我自己手上有45万现金，本来朋友答应我了借我三十万正好付首付和中介的服务费，现在我朋友不愿意借我了，我实在是没有办法了，才恳求方大哥，看着大家都是老乡的份上帮帮忙，把定金退给我……”证明黄伟无法支付首付款构成违约，双方不可能在2019年9月9日又签订补充协议。2.2019年9月6日黄伟报警后在派出所录的视频，民警向黄伟妻子说：“泗塘一村的房子都是1959年的老房子，你既然住在泗塘一村应该知道的，不可能不知道的。你从2012年到现在住了7年应该知道这个房子情况的。”黄伟妻子表示：“是2012年搬过来的，但是真的不知道。”证明黄伟在签订买卖合同之前对于房屋年限应当知晓。黄伟对上述证据的质证意见为：证据1.认可微信聊天记录中的聊天对象是黄伟，但微信也可能存在剪辑，该对话内容只是购房中的协商过程，黄伟实际有支付首付款的能力。证据2.真实性认可，黄伟妻子已经表明其不知晓房龄。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄伟与方兵就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。虽然双方在补充签订的协议书中约定“2019年9月11日之前未能找到银行能受理房屋买卖的贷款，定金全数退还”，但该协议仅是对办理贷款问题的补充约定，双方仍应按照《房地产买卖居间协议》约定履行其余事项。现黄伟对于银行无法受理系争房屋办理贷款并未提供任何证据予以证明，仅以房龄为由抗辩无法办理贷款，对于该抗辩意见法院难以采信。按照合同约定及正常的房屋买卖流程，黄伟作为买家应当先履行支付首付款的义务，再申请办理银行贷款，然黄伟自身至今未按合同约定支付相应首付款，故对于其要求返还定金5万元的诉讼请求，法院难以支持。关于黄伟要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》，现方兵亦同意解除，但该协议中另包含居间报酬的约定，涉及案外人的权利，故本案仅解除《房地产买卖居间协议》中的买卖协议。一审法院作出判决：一、解除黄伟与方兵就上海市宝山区泗塘一村XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖协议；二、驳回黄伟的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，黄伟提供其与方兵之间完整的微信聊天记录，以证明方兵对黄伟无法筹集首付款一事表示同意和谅解。方兵对真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院认为，双方对于协议之解除并无异议，争议在于定金应否返还。黄伟认为，其已证明系争房屋房龄太老以致无法贷款，从而可适用补充协议即“如果乙方在2019年9月11日之前未能找到银行能受理房屋买卖的贷款，甲乙双方和平解约，不算乙方违约，定金全数退还”之约定，定金应予返还。本院对此认为，双方买卖协议中对于黄伟的付款义务约定有三：一是在签订买卖合同示范文本当日(2019年9月3日前)，支付首付款65万元；二是最晚于2019年10月15日通过贷款方式支付118万元；三是支付尾款2万元。上述付款时间有先后顺序，黄伟应当按照该约定履行各项付款义务。黄伟在本案中援引补充协议认为其未违约，但，该补充协议指向为第二笔付款情形，并未对第一笔即首付款65万元是否可缓交，或如未付清是否可解除合同并免除责任等情形进行约定。易言之，在双方对履行时间在后的第二笔款项能否贷款成功而对合同责任作特别约定的情形之下，黄伟按约支付履行时间在先的首付款仍系其合同义务之一。如违约，当应承担合同责任。事实已查，黄伟在2019年9月3日前没有向方兵支付首付款65万元，故其履行第二笔付款义务之前，已经违反了合同约定，第二笔款项能否贷款成功已非本案责任区分之关键。另，黄伟认为方兵对其无法筹集首付款一事表示同意和谅解，但聊天记录无法证明该观点成立。故而，黄伟有关于此的上诉理由，并不成立。黄伟另提出，方兵也没有在签订协议后两日内签订示范文本。本院认为，根据双方微信聊天记录记载，黄伟于2019年9月2日联系方兵，告知其朋友无法借款，请求方兵退还定金。显然，黄伟没有按约支付首付款之原因系其无力筹措资金，且不能在2019年9月3日前签订买卖合同示范文本。在黄伟已提前将其无法履约之事实告知方兵的情况下，黄伟意图指责方兵没有按约签订示范文本进而免除己方责任的观点，本院不予采纳。综上所述，黄伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人黄伟负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年二月二十九日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……