昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初8423号原告：李丹菡，女，1991年8月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：陈玉瑛，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李秋艳，云南万青律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南寓小七房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区环城路与白龙路交叉口小龙综合楼0412号。法定代表人：淡建中。原告李丹菡诉被告云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告李丹菡及其委托诉讼代理人陈玉瑛到庭参加了诉讼，被告云南寓小七房地产经纪有限公司经本院公告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李丹菡向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告于2017年11月3日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》；二、请求依法判令被告向原告支付租金，按年租金30000元的标准从2019年4月3日起至涉案房屋实际腾房并交付原告之日止（暂计算至2019年7月2日为：7500元）；三、请求依法判令被告向原告支付物业费、水电费，物业费按每年3500元的标准从2019年1月1日起至涉案房屋实际腾房并交付原告之日止的年度计算（暂计算2019年度为：3500元），水电费按实际腾房并交付原告之日止的实际金额计算；四、请求依法判令被告向原告支付违约金80000元;五、请求判令本案诉讼费、公告费、律师费、邮寄费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2017年11月3日签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，合同号为KMYXQ2017110301，合同约定租期自2017年11月3日至2023年1月2日，共5年，房屋租金每月2500元，每年30000.00元，租金按年度支付，每次租金需在本年到期时提前一天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋；在房屋租赁期间，水电、煤气、物业管理费等一系列费用全部由被告承担；租赁期间双方必须信守合同，若被告违反本合同的规定，需向原告支付违约金人民币80000元整，若原告违反本合同的规定，需向被告支付违约金人民币90000元整。本合同在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，双方均可向原告房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告将其所有的房屋交付给被告使用，被告按约支付第一年租金，但到该支付第二年租金的时候，被告却未能按期支付，经原告多次催要，被告仅支付了7500元，剩余款项至今未付，且被告多次未能按时交付物业及水电等费用，也拒不将涉案房屋退还原告，并擅自将房屋正门的钥匙锁更换为密码锁，造成原告至今无法看管自己的房屋。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益且给原告造成巨大经济损失。被告云南寓小七房地产经纪有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年11月3日，原告与被告签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，约定：原告将位于昆明市盘龙区溪畔丽景小区13栋4206号房出租给被告作为酒店、公寓或者自住使用，房屋建筑面积136㎡，租期为5年，自2017年11月3日至2023年1月2日，月租金2500元，年租金30000元，其中2017年11月3日到2018年1月2日为装修期，不支付任何费用，付款方式为一年一付，每次支付租金需在本年到期前一天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。原告应于合同生效之日起将该房屋交付给被告，房屋租赁期间，水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费、被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用由被告承担。租赁期满，如被告欲继续租赁或退租，需在临近租赁期满前一个月告知原告，重新商定续租协议，如原告欲不承租，需在临近租赁期满前一个月告知被告，同等条件下，被告拥有优先租赁权。租赁期间原、被告双方必须信守合同，任何一方违约，需向对方支付违约金每套人民币80000元，若原告违约还需退还被告已交的剩余租金及押金及物业管理综合费用，另外赔偿被告装修费用每套90000元，若被告违约，对被告装修部分，原告不做任何赔偿，并有权终止合同，收回房屋。原告于2019年9月19日支付了2019年1月1日至2019年12月31日一整年的物管费（住宅物业服务费、二次加压费、电梯维护保养及运行费）共计3051.6元，以及2017年4月7日至2018年11月28日的代收太阳能热水费44.9元，于2019年11月9日支付了截止2019年11月9日的水费1173元。另原告在庭审中确认被告已经支付了2019年4月3日前的租金37500元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》形式合法，内容真实，双方应当恪守履行，原告已经将房屋交付被告使用，被告在租房第二年度支付了三个月的租金后，从2019年4月3日起就未按约定支付租金，经原告催告多次后仍不履行支付义务，已然构成违约，故原告主张解除原、被告于2017年11月3日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，原告于2019年7月3日向本院提起诉讼，故本院确认原、被告双方于2017年11月3日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于2019年7月3日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告主张被告支付按年租金30000元的标准从2019年4月3日起至涉案房屋实际腾房并交付原告之日止的租金的诉讼请求，因本院确认原被告双方签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于2019年7月3日解除，故本院支持被告向原告支付2019年4月3日至2019年7月3日的租金7500元（2500元/月×3个月）。对于原告主张被告支付按每年3500元的标准从2019年1月1日起至涉案房屋实际腾房并交付原告之日止的物业费的诉讼请求，原告提交了相应的收据，故本院支持被告支付原告2019年1月1日至2019年7月3日的物管费1806元（3096.5元÷12个月×7个月）。对于原告主张按实际腾房并交付原告之日止计算的水电费的诉讼请求，原告在庭审中确认放弃对电费的主张，并且提交了支付水费的凭证，故本院支持2019年1月1日至2019年7月3日的水费821元（1173元÷10个月×7个月）。对于原告主张自2019年7月3日至实际腾房并交付原告之日止的租金、物管费、水费的诉讼请求，因原、被告双方于2017年11月3日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于2019年7月3日解除，故对该部分的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金80000元的诉讼请求，因被告的违约行为给原告造成了一定损失，但双方在合同中约定的违约金过高，且原告在庭审中也确认房屋已经于2019年9月14日收回，故本院酌情支持被告按照两个月的租金向原告支付5000元的违约金。对于原告主张被告承担公告费、律师费、邮寄费等诉讼费用的诉讼请求，原告并未提交证据证明实际产生的公告费、邮寄费，而关于律师费因原、被告双方在合同中并未作过明确约定，且律师费亦不是原告诉讼过程中必须发生的费用，故对于该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告李丹菡与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2017年11月3日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丹菡支付2019年4月3日至2019年7月3日的租金7500元；三、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丹菡支付2019年1月1日至2019年7月3日的物管费1780元、水费821元；四、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李丹菡支付违约金5000元；五、驳回原告李丹菡的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2720元，由原告李丹菡承担人民币2380元，被告云南寓小七房地产经纪有限公司承担人民币340元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  崔秀荣人民陪审员  魏 莱二〇二〇年二月二十八日法官助理王涛书记员杨璐