广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初5183号原告：邓彩莲，女，英文名CAILIANLOK，美国公民，美国现住址：726ANININSTREET,PHILADELPHIA,PA,19147。原告：骆育明，男，英文名YUKMINGLOK，美国公民，美国现住址：726ANININSTREET,PHILADELPHIA,PA,19147。共同委托诉讼代理人：张昊，广东蛇口律师事务所律师。被告：余冠明，男，汉族，1967年8月24日出生，住广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：罗茂洲，广东朗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶星明子，广东朗迪律师事务所实习律师。原告邓彩莲、骆育明与被告余冠明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张昊，被告余冠明的委托诉讼代理人罗茂洲、叶星明子到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认租赁合同到期；2.判令被告恢复原状，返还房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月23日，原告邓彩莲的妹妹邓彩容，将两原告共同持有的位于坪山向阳路86号的楼房一栋，在未经两原告授权的情形下出租给被告余冠明，并签订租赁合同，约定租期自2009年1月1日至2019年7月1日。签订合同时，两原告均已移居美国，并不在国内，仅要求邓彩容代为管理房屋，并未同意其代为出租房屋并签订租赁合同。邓彩容在未事先告知原告的情况下，擅自与被告达成租赁协议，事后才告知原告二人，并将租赁协议交于两原告。两原告见合同已经签订，也未另行追究其无权代理行为，同意可以按照合同继续履行。但直至2019年6月，合同即将到期前，原告二人共同委托了原告邓彩莲的另一妹妹邓春媚提前通知被告合同即将到期，并提醒被告续签租赁合同。但被告却拒绝履行合同交付房屋或续签合同，并声称合同尚未到期，被告与邓彩容双方于2009年3月达成补签协议，约定合同延长至2024年7月1日，同时，其单方面出示一份与原告持有的租赁合同不同的《租赁合同》，该份合同空白处，不知何人手写补充协议，约定延期，但该延期约定却并不在原告持有的租赁合同中，原告自始至终均不知情。综上所述，原告认为，第一、原告虽未授权但事后追认租赁合同，已经按照租赁合同履行完毕。而被告所出示的租赁协议复印件及其上的手写补充协议，并未出现在原告的租赁合同中，不属于原告追认的行为，即便是邓彩容签署，也属于无权代理。第二、经原告核实，邓彩容并无印象签署该补充协议，该内容极有可能被告造假，用以侵害原告合法利益。第三、原、被告双方持有协议不一致，且协议内容对一方严重不利，单方面给了被告方五年甚至更久的租赁期间，租赁金额也远远低于目前的市场价格，那原合同签订的十年租赁期间有何意义，原告的权益如何保障，又有哪个出租方会愿意达成如此不平等的条约。作为出租人已经履行完毕出租义务，原告移居国外多年，但截止至今，被告仍然违法侵占原告房屋，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法判决。被告答辩称，一、案涉房屋租赁租期未到，目前仍处于租赁合同期内。1.邓彩莲的妹妹邓彩容与被告经协商一致，由被告承租坪山向阳路86号房屋并在2008年11月23日签订《租赁合同》，邓彩容同时向被告提交了邓彩莲的《授权委托书》，在协商租赁过程中，邓彩容也已经告知了被告并提供证据属于有权代理签订租赁合同；2.《租赁合同》签订后，案涉租赁房屋的租金收取、管理等事宜均由邓彩容执行处理，被告依据合同约定按期向邓彩容交付了租金，租赁过程中，邓彩容均是邓彩莲的代理人；3.租赁过程中，因承租的房屋由被告原用来开办向阳小学的（现为开办幼儿园），需要进行加固工程，邓彩容收到被告要求房东进行加固工程的情况下，双方协商一致由被告先进行工程加固并替房东垫付加固工程费用。加固工程结束后，被告向房东代表邓彩容要求支付由被告垫付的加固工程费，2009年3月11日，经协商加固总费用340140元确定为人民币29万元，其中房东承担40%，被告承担60%，但被告承担60%的加固费用的前提是获得租赁延期，双方最终协商达成一致意见，同意租赁延期，房东承担的40%的加固费用从2009年7月开始用租金抵扣；4.于是，房东代表与被告在2009年3月11日就加固工程费用承担和延期租赁达成一致意见的同时，在被告留存的《租赁合同》上补充了延期协议，租期延期至2024年7月1人，期间的租金为每月11500元。同时约定，合同到期，校方可延长签约续租十年，租金加15%/每月（即每月13000元整），邓彩容与被告均在落款处签了字。二、邓彩容签订租赁续延租期的补充协议，属于有权签订，且已经现实履行：1.邓彩容作为原告的代表人，被告就案涉租赁房屋一切事宜，均由邓彩容进行处理，邓彩容的前述行为属于惯例；2.当被告就案涉房屋要求房东进行加固工程，以使得案涉房屋处于适租状态。房屋主体修建加固工程，属于房东的法律责任，作为承租人的被告，没有理由无故承担加固工程及工程的费用，如果没有邓彩容和房东同意续租的前提，被告无需承担60%的加固工程款，且加固工程款结款时还被邓彩容从340140元打折结算成29万元，等于说被告承担的加固工程款远远超出了60%的责任，在此情况下，被告如果没有延租的补充协议，无故承担224140元的房屋加固费，是没有任何理由的。三、案涉房屋延租因《向阳学校加固工程》、加固工程费用承担、费用抵扣是一个整体而进行的。工程加固已经完成、房东承担的加固费用已经用房租全部进行了抵扣，原告对延租的事实知情和认可，且签署事宜已经属于完成履行的状态。1.案涉房屋是被告用于向阳学校办学所用，加固工程是为了保障学校师生的安全，自被告加固工程完工后，被告至今仍在办学中，学校师生的安全是前提，鉴于前述原因，需要进行加固工程时，房东和被告都不能以任何理由拖延加固，且房屋加固的法律责任在房东；2.2012年之前，被告均是以现金交付租金的，每半年交付一次。加固工程完工时间是从2009年7月开始抵扣，直至抵扣完为止。被告在2009年7月开始用房东承担的40%加固工程款抵扣，抵扣过程中，被告无需交付租金给原告，原告这个阶段未收到任何租金，从未提出过任何异议，足以说明原告对加固工程、延期、抵扣属于整体事项知情且认可的事实。经审理查明，2008年11月23日，案外人邓彩容（甲方）与被告余冠明（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方将坪山向阳路86号的楼房一栋（房东邓彩莲）及附属房和空地，总面积约1320.7平方米，出租给乙方做为办学校之用。并约定，租期为十年：即从2009年1月1日至2019年7月1日止。租金每半年交一次，上半年为二月份，下半年为九月份。第七条约定：“乙方在使用租赁房产过程中，如楼房主体及附属设施出现安全问题，无法正常使用，乙方应及时书面通知甲方，甲方应在接到乙方通知10天内进行维修，或直接委托乙方代为维修，维修费用由甲方负责。”2009年3月，案涉房屋因为安全问题需要进行加固，邓彩容与被告经协商最终确定加固总费用为29万元，其中房东承担40%即116000元，被告承担60%即174000元，房东承担的40%的加固费用从2009年7月开始用租金抵扣，扣完为止。双方同意租赁延期至2024年7月1日，延长期间租金为11500元/每月。被告提交的《租赁合同》尾部空白处，有手写的相关约定，内容为：本合同延长至2024年7月1日，延长期间租金为人民币壹万壹仟伍佰元整计算/月。合同到期校方可延长签约续租拾年，租金加15%/每月（即每月一万三千元整）。房东：邓彩容09.3.11学校：向阳小学，余冠明09.3.11。原告对此不予认可，认为系被告单方添加。被告提交的邓彩莲2008年11月18日的《授权委托书》，证明邓彩容系接受邓彩莲的委托处理案涉房屋的租赁事宜，包括联系承租人、商铺租赁细节、签订租赁合同和租赁合同条款的执行处理等事务。对此，原告不予认可，称委托书系被告草拟好内容，由邓彩容照抄。但，邓彩容提交的《关于邓彩容和余冠明签订租赁合同的情况说明》，及当庭接受法庭询问证实，邓彩容系接受邓彩莲的口头委托，并且签订案涉租赁合同后已将协议的相关内容告知了邓彩莲，其称：邓彩莲“认可了我签的合同”。同时，邓彩容也证实加固工程款最终商定为29万元，按房东四余冠明六分担，且该款用租金抵扣、租期延长五年的事实。查，案涉房屋2019年的租金已缴清。另查明，案涉房产未办理房地产权证，亦无建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，原告仅提交了原坪山镇村镇办1989年12月25日出具的证明，证实案涉房屋系两原告所建。还查明，案涉房屋被告一直用于开办坪山向阳学校和坪山凤凰幼儿园，并取得《民办学校办学许可证》。2019年6月16日，原告方以短信形式通知被告，称《租赁合同》于2019年7月1日到期。要求2019年6月30日前续签租赁合同，否则视为不继续续签，原租赁合同到期终止，请于合同到期终止之日起五日内搬离租赁房屋，否则原告将自行收回。被告以合同尚未到期为由，拒绝交付房屋及续签合同。本院认为，合同是否有效是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当依职权主动进行审查，不受当事人主张的限制。本案中，原、被告对租赁合同效力均未提出异议。原告认为合同因到期而终止，被告认为合同仍在租期内不应提前解除。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与被告订立的租赁合同无效。无效合同自始无效。故原告诉请确认合同到期，于法无据，本院不予支持。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告明知涉案房屋未取得相关证照仍出租导致合同无效，对此应承担主要过错责任。合同被确定无效后，被告本应依法返还案涉租赁房屋，但因现有证据足以证实双方约定将使用期至少延长至2024年，且案涉房屋被用于开办向阳学校和凤凰幼儿园，若即时返还，势必影响大批学生学业，有必要给被告一个合理的期限另行安置。同时，对被告基于协议进行加固而所作的投入如何折算损失亦需评估鉴定，尚需时日。因双方均对基于合同无效导致的法律后果未进行主张及抗辩，且法庭多次致电双方进行调解亦未果，故对合同无效所导致的法律后果在本案中不作处理。双方可待本案生效后另行主张各自权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告2008年11月23日签订的《租赁合同》及2009年3月11日签订的补充协议无效；二、驳回原告邓彩莲、骆育明的其他诉讼请求。案件受理费13890元，由原告承担11112元，被告承担2778元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  刘元久人民陪审员  杨成燕二〇二〇年二月二十八日书 记 员  刘容峥