重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初23190号原告：杜越，男，汉族，1992年12月3日生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。被告：重庆名瑞房地产开发有限公司，住重庆市九龙坡区。法定代表人：郭礼仲，系该公司董事长。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。原告杜越诉被告重庆名瑞房地产开发有限公司（以下简称：名瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜越的委托诉讼代理人李洲，被告名瑞公司的委托诉讼代理人文绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜越向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金116345元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号北岸俊园1幢XX-XX号房屋一套，成交价311000元。合同第七条约定，被告应于2016年3月31日前向原告交付符合条件的房屋。被告逾期未向原告交付符合条件的房屋，构成违约，应当根据合同约定，承担逾期交房的违约责任。原告为维护其合法权益，特起诉来院。被告名瑞公司辨称：1、原、被告双方签订的合同属实，但2018年2月14日前的违约金已经付清；2、2018年2月15日至2018年9月3日接房之日是否违约，由法院依法认定；3、2018年9月3日之后的违约金应按照接房通知书约定的标准（日万分之一）计算；3、逾期办证也应当视为逾期交房，违约金应只算一次；4、违约金起算时间应自2018年2月15日起，按日万分之一标准计算。经审理查明，2015年7月8日，原告杜越（乙方）、被告名瑞公司（甲方）双方签订《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区回兴街道服装城大道99号北岸俊园1幢XX-XX号房屋，成交价311000元。第五条付款方式，乙方于2015年7月7日前支付首付款94000元，余款217000元由甲方指定银行办理按揭贷款。第七条交房期限及交付条件，预售商品房的，甲方应当在2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任，逾期超过60日的，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方已交付购房款万分之一的违约金。上述合同附件五《补充协议》第三条中载明：“交付日期”指该商品房达到《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件的最晚日期，出卖人会以书面方式通知乙方接收该商品房，乙方也可以自行与甲方联系交接商品房。但乙方未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给甲方之前，甲方有权不交付商品房，交房时间根据甲方收到所有购房款时间顺延。协议第五条中载明：因不可归责双方的事由导致合同登记或产权登记延误的，双方不承担任何违约责任。补充协议另约定，乙方于2015年7月8日购买甲方所开发物业北岸俊园X-XX-XX，合同面积31.1，单价10000，总价311000，首付94000，银行按揭217000，因乙方个人原因首付款由甲方垫付首付款93300元。因市场价格原因，甲方将该部分首付让利客户，乙方不再承担该部分欠款。乙方之前签订的欠款协议自动作废。2015年7月8日，原告杜越向被告名瑞公司支付购房款700元，被告名瑞公司向原告杜越开具收据，表明收到上述购房款700元。2015年12月22日，原告杜越向重庆市渝北区地方税务局两路第五税务所为讼争房屋缴纳了契税、印花税共计3115元，并取得完税证明。2016年1月19日，原告杜越为讼争房屋缴纳了物业专项维修基金3127元，并取得重庆市渝北区房屋管理局开具的收据。2016年1月21日，重庆市国土资源和房屋管理局颁布渝（2019）渝北区不动产证明第000048486号不动产登记证明，载明讼争房屋权利人为杜越，义务人为被告名瑞公司。2016年2月26日，原告杜越向被告名瑞公司支付购房款217000元。被告名瑞公司向原告杜越开具发票，表明收到原告杜越购房款共计217700元。2017年6月1日，被告名瑞公司向购买其开发物业的业主作出《承诺书》，承诺：1、2017年6月25日前全面恢复各项工程的收尾工作，所有收尾工作的施工队伍进场施工，承诺2017年10月31日前达到竣工、验收交房标准；2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行；3、如2017年10月30日前因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交房款总额每日万分之三进行赔偿；4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺向业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿；5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准照原约定执行（已交总房款每日万分之二进行赔偿）。2018年9月3日，被告名瑞公司向原告杜越交付了讼争房屋钥匙等物品，原告杜越及其委托代理人但家玉在验房单、接房流程确认表、云尚城交接钥匙告知书上签字确认。交接表第一条，因考虑到业主实际困难，在多业主强烈要求的情况下，我司愿配合自愿提前办理房屋钥匙交接的业主办理交接及登记手续；第四条，本次仅为房屋钥匙交接并非正式接房，所以对延期交房违约金并无影响，均按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行。庭审中，被告名瑞公司举示了中国银行业务回单9张、收条一张，拟证明其分十次累计向原告杜越支付了逾期交房违约金14671元，原告杜越认可该证据的真实性及收到了被告名瑞公司支付的逾期交房违约金14671元，并主张在总违约金中予以扣除。原告杜越称违约金计算方式为以总房款2177000元为基数自2016年4月1日起至2018年8月31日止按日万分之三的标准计算，并变更违约金金额为81441元。原、被告双方一致确认讼争房屋尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，《收据》、销售不动产统一发票、中国银行业务回单，不动产登记证明、税收完税证明、物业专项维修资金专用收据，承诺书、云尚城交接钥匙告知书、文件（物品）领取清单、验房单、接房流程确认表，收条，当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根绝违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，被告名瑞公司应于2016年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同补充协议第三条亦约定，原告未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给被告名瑞公司之前，名瑞公司有权不交付商品房，交房时间根据名瑞公司收到所有购房款时间顺延。本案中，原、被告双方均认可讼争房屋真实的房屋总价款为名瑞公司向原告出具收据的首付款金额加上原告的贷款金额，而非合同约定的总价款，故在合同约定的交房日期即2016年3月31日前，原告杜越已付清讼争房屋的全部房款217700元，被告名瑞公司应按合同约定在2016年3月31日前将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告。现被告名瑞公司虽于2018年9月3日将讼争房屋交付给原告，但此时讼争房屋尚未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。讼争房屋在2018年9月3日交付时未通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋的交付既不符合法律规定亦不符合合同约定的交房条件，不能视为合法有效的交付，被告名瑞公司仍应自2016年4月1日起承担逾期交房的违约责任直至讼争房屋达到合同约定的交房条件之日。对于2016年4月1日至2017年5月31日期间的逾期交房违约金。合同约定“逾期交房超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。故，该段期间被告名瑞公司应当按照合同约定，支付原告杜越违约金9252.25元（总房款217700元×0.0001×425天）。被告名瑞公司于2017年6月1日出具《承诺书》，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准，并承诺“3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。……5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）”。该份《承诺书》系名瑞公司自愿对合同约定的违约金标准、支付条件作出的承诺并得到原告认可，系名瑞公司的真实意思表示，对原、被告双方具有约束力。故，根据该《承诺书》第5条的约定，2017年6月1日至2017年10月31日期间，被告名瑞公司应向原告杜越支付违约金6618.08元（总房款217700元×0.0002×152天）。讼争房屋至今尚未达到竣工验收的交房标准，被告名瑞公司对讼争房屋至今未达到竣工验收交房标准的原因负有举证责任，现其并未举示证据证明讼争房屋在2017年10月31日未达到竣工验收交房标准系“非因本公司的直接责任导致迟延”，原告要求被告名瑞公司按其承诺在2017年10月31日后按业主所交总房款每日万分之三的标准进行赔偿，于法有据，本院予以支持。故，根据该《承诺书》第3条的约定，2017年11月1日至2019年8月31日期间，被告名瑞公司应向原告杜越支付违约金43627.08元（总房款217700元×0.0003×668天）。因此，自2016年4月1日起至2019年8月31日，被告名瑞公司共计应当向原告杜越支付违约金共计59497.41元（9252.25元+6618.08元+43627.08元），扣除被告已支付的14671元，被告名瑞公司还应向原告杜越支付违约金44826.41元。被告名瑞公司辩称，对2018年2月14日之前的违约金其已与原告协商一致并支付完毕，故在2018年2月14日之前与原告之间的逾期交房违约金已不存在争议。被告对该抗辩意见未举示有效证据证明，原告亦不认可，本院不予采信。被告名瑞公司辩称，《云尚城交接钥匙告知书》对《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的违约金标准进行了变更，原告接房后的违约金标准应按已付购房款每日万分之一的标准执行。本院认为，《云尚城交接钥匙告知书》仅系被告名瑞公司单方对业主接受房屋钥匙不影响逾期交房违约金的告知，并非原、被告双方对违约金标准、计算方式的另行协商达成的协议，《云尚城交接钥匙告知书》内容本身也并无变更《承诺书》中名瑞公司所承诺的违约金标准的意思表示，故对被告名瑞公司的上述抗辩意见，本院也不予采信。综上所述，被告名瑞公司逾期未向原告杜越交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当根据双方之间签订的合同及其他协议向原告杜越支付2016年4月1日至2019年8月31日期间的逾期交房违约金共计44826.41元（扣除已支付的14671元）。故，原告要求被告支付逾期交房违约金81441元，其中44826.41元，事实清楚，于法有据，本院予以支持；对此项诉讼请求超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆名瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜越支付逾期交房违约金44826.41元；二、驳回原告杜越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取918元，由原告杜越负担459元，被告重庆名瑞房地产开发有限公司负担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年二月二十一日法官助理 黄 斌书 记 员 赵玉梅