安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1202民初12068号原告：阜阳城南晋智房地产开发有限公司，住所地：阜阳市颍州区碧桂园颖州府项目部S6#楼二楼，统一社会信用代码：91341200MA2NB6GLIA。法定代表人：孙继召，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴星，该公司员工。被告：盛军，男，1971年12月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。第三人：夏炜鹏，男，1982年4月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告阜阳城南晋智房地产开发有限公司（以下简称：城南晋智）诉被告盛军、第三人夏炜鹏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告城南晋智委托诉讼代理人吴星，被告盛军到庭参加诉讼，第三人夏炜鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现在已经审理终结。原告城南晋智向本院提出诉讼请求：1、确认原告对于阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#住宅楼2402室的房产享有所有权；2、不得执行位于阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#住宅楼2402室。事实与理由：2019年2月28日，阜阳市颍州区人民法院(2018）皖1202民初7540号对盛军、夏炜鹏、盛庆玲、夏梦雪合伙纠纷一案作出民事判决书：盛庆玲、夏炜鹏、夏梦雪给付盛军1362873元，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。2019年10月10日，原告对执行标的提出书面异议。阜阳市颍州区人民法院于2019年11月11日作出(2019）皖1202执异85号执行裁定书：驳回城南晋智的异议请求。一、原告对阜阳碧桂园黄金时代3#住宅楼2402享有所有权。原告依法取得包括该房屋所在土地在内整个项目的建设用地使用权，后原告依法开发建设了该房屋。根据物权法第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，原告因合法建造行为而依法享有该房屋所有权，且该房屋产权登记也在原告名下。原告与夏炜鹏于2017年6月26日签署《认购书》约定：乙方(夏炜鹏)向甲方(原告)认购买位于阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#住宅楼2402室商品房一套，建筑面积108.4平方米，认购价为1083229元。甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由甲方统一进行装修后交付，乙方应付的装修费用为211380元。故乙方自愿同意：在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与甲方签署《委托装修合同》，乙万拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付定金。同日，双方分别签署《商品房买卖合同（预售)》以及《委托装修合同》：截止目前夏炜鹏尚欠原告房款84552元，且并未占有使用该房屋，未提交相关办证手续材料以及缴纳相关办证税费；根据买卖合同补充协议第4.7条款约定，在夏炜鹏付清费用前，该房屋仍由原告占有。目前该房屋尚未办理产权转移登记，其所有权依法属于原告所有。二、预查封的该房屋不能直接拍卖(变卖)。阜阳市颍州区人民法院于2018年11月22日预查封该房屋，但原告从未收到相关协助执行通知书等法律文书，到2019年9月25日原告才收到阜阳市颍州区人民法院送达的(2019)皖1202执2922号执行裁定书及协助执行通知书，2019年10月10日，原告对执行标的提出执行异议。根据司法解释规定在夏炜鹏付清全部房款及相关费用且办理产权转移登记前，法院仅可采取预查封措施但不得进行实体处理，该房屋权属登记在夏炜鹏名下后，转为正式查封，方可拍卖、变卖等方式进行实体处理，现向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告盛军辩称：一、被答辩人主体不适格，不享有涉案房屋的所有权，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。被答辩人称：“根据与夏炜鹏签订的《买卖合同》约定，在夏炜鹏支付完全部房款及相关费用前，该房屋仍由原告占用”，涉案房屋的所有权人为夏炜鹏，被答辩人并不享有涉案房屋的所有权。二、被答辩人负有为涉案房屋办理房屋过户登记的义务，并不享有其他任何实体性权利。被答辩人与夏炜鹏签订的《商品房买卖合同》是在双方自愿的基础上达成，系双方真实意思表示。夏炜鹏对其所购上述房产已在房产登记机关办理了《商品房买卖合同》网上备案登记于续，完成了行政机关对商品房买卖合同的行政要求，行政机关对此次交易行为的合法有效进行了确认，应依法予以保护。被答辩人现仅负有按照合同约定协助夏炜鹏办理房屋过户登记的义务，对涉案房屋并不享有其他任何实体性权利。现被答辩入主张涉案房屋系其所有明显与事实、法律不符。三、被答辩人提交的证据不能证明其对本案执行标的享有足以排除强制执行的实体权利。在人民法院查封涉案房屋之前，被答辩人与夏炜鹏双方签订了《商品房买卖预售合同》，并在房地产管理部门办理了网上备案手续，该合同真实有效。夏炜鹏己缴清房款，被答辩人以夏炜鹏房款未交清(实际是部分房屋装修款84552元)且涉案房屋早已具备交房条件，人民法院依法对其所有的房产予以查封、评估、拍卖符合法律规定，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人夏炜鹏未到庭参加诉讼，在答辩期限内未向人民法院提供书面意见及相关证据。经审理查明：原告城南晋智与夏炜鹏于2017年6月26日签署《认购书》约定：乙方(夏炜鹏)向甲方(原告城南晋智)认购买位于阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#住宅楼2402室商品房一套，建筑面积108.4平方米，认购价为1083229元。甲方在乙方认购该物业前，已告知乙方该物业虽毛坯出售，但由甲方统一进行装修后交付，乙方应付的装修费用为211380元。故乙方自愿同意在本认购书约定的合同文件签署之日，乙方应同时与甲方签署《委托装修合同》，乙方拒绝签署的，甲方有权将认购物业另行出售，并不予返还乙方已付定金。同日，双方分别签署《商品房买卖合同（预售)》以及《委托装修合同》，该套房产已经在房地产管理部门办理了网签手续，因夏炜鹏尚欠原告公司房款84552元及其相关费用没有支付，因此尚未办理产权转移登记。目前夏炜鹏并未实际接收使用该房屋，该房屋仍由原告公司占有。2018年11月20日阜阳市颍州区人民法院作出(2018）皖1202民初7540号民事裁定书，诉讼保全查封了该套房产。2019年2月28日阜阳市颍州区人民法院作出(2018）皖1202民初7540号民事判决书，对原告盛军诉被告夏炜鹏、盛庆玲、夏梦雪合伙纠纷一案作出民事判决书：盛庆玲、夏炜鹏、夏梦雪给付盛军1362873元，于本判决生效之日起二十日内履行完毕。判决书生效后，被执行人并未履行法律文书中所确定的义务，权利人向本院申请强制执行。本院依据已经发生法律效力判决书的向夏炜鹏等被执行人发出执行通知书。本院于2019年9月2日作出(2019)皖1202执2922号裁定书拍卖被执行人夏炜鹏所有的位于阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#2402室的房产。原告城南晋智作为异议人向本院提出执行异议，请求本院撤销(2019)皖1202执2922号部分执行内容，撤销协助执行通知书并中止对涉案房屋的执行。经审查我院执行组织认为人民法院查封之前，异议人与被执行人夏炜鹏双方已签订了《商品房买卖预售合同》，并在房地产管理部门办理了网签手续，该合同真实有效。被执行人夏炜鹏已缴清首付款并办理了按揭贷款，且涉案房屋早已经具备交房条件，只是被执行人夏炜鹏以房屋质量问题为由暂未收房。异议人以被执行人夏炜鹏房款未交清(实际是部分房屋装修款)，认为涉案房屋属于异议人所有，与事实不符。异议人异议理由不能成立，于2019年11月11日作出（2019）皖1202执异85号执行裁定书，驳回了城南晋智异议请求。城南晋智不服，依法提起本案诉讼。上述事实，由商品房买卖合同、发票、已经生效的人民法院判决书、裁定书等证据及当事人的当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，原告公司因合法建造行为而依法享有对于本案涉案房屋的初始所有权。从原告公司与夏炜鹏签订的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了委托装修合同和商品房买卖合同，但《委托装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。夏炜鹏尚欠原告公司房款84552元及其相关费用没有支付，夏炜鹏作为买受人未完成支付房款的义务。该套房产虽然已经在房地产管理部门办理了网签手续，但是因为没有办理过户登记手续，夏炜鹏并未得到该套房屋的物权。人民法院在诉讼保全过程中，对于该套房屋的查封实际上是预查封。预查封的效力实为冻结不动产登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分，但是不能直接将其拍卖、变卖。只有该房屋权属依法登记在夏炜鹏名下后，人民法院预查封措施转为正式查封，方可采取拍卖、变卖等方式予以执行处分。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下：确认阜阳市颍州区淮河路1800号碧桂园黄金时代3#住宅楼2402室商品房归原告阜阳城南晋智房地产开发有限公司所有，不得执行该套房产。案件受理费16451元，由原告公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。2019年9月2日本院作出(2019)皖1202执异2922号执行裁定书对于夏炜鹏执行措施于本判决生效时自动失效。审 判 长  丁跃宇人民陪审员  江 珍人民陪审员  王 炯二〇二〇年二月四日书 记 员  高娜娜