河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初21107号原告孙志坤，男，1988年8月26日出生，汉族，住河南省辉县。委托代理人张金磊、周中俊，河南中能律师事务所律师。被告能和宾，男，1974年6月28日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。原告孙志坤与被告能和宾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙志坤委托代理人周中俊到庭参加诉讼。被告能和宾经本院传票传唤未到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月15日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定：甲方(原告)将位于郑州市××区长××楼××号的商铺出租给乙方(被告)，租赁期限自2018年3月16日至2021年4月5日。其中2018年3月16日至2018年4月5日为免租期，2018年3月16日至2019年4月5日期间每月租金为11000元，每次缴纳三个月，提前一个月付清（时间分别为2018年3月16日前、2018年7月5日前、2018年10月5日前、2019年1月5日前)。2019年4月5日至2020年4月5日期间每月租金为13000元，每次缴纳三个月，提前一个月付清（时间分别为2019年4月5日前、2019号7月5日前、2019年10月5日前、2020年1月5日前)。乙方逾期支付租金的，每逾期一日需按每日100元支付滞纳金，逾期10日，甲方将无条件收回房屋。此后，被告仅于2018年3月16日支付5000元、2018年5月19日支付10000元、2018年7月4日支付10000元、2018年7月10日支付11000元、2018年9月11日支付10000元、2019年1月8日支付20000元。上述费用中包括2018年3月16日至2019年4月5日的物业管理费7500元、装修期间的垃圾清运费1200元，截至2019年4月24日被告欠付原告的租金为96100元。故请求判令：1、解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付欠付租金至合同解除之日止，暂计算至2019年4月24日欠付租金为96100元，截至2019年9月10日欠付租金为153300元；3、被告以欠付租金为基数，按月息2%的标准向原告支付违约金至实际清偿之日。被告未答辩。经审理查明：2017年11月15日，原告作为承租方（乙方），刘洋作为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于郑州市××区长××楼××号，建筑面积为145.59平方米。房屋租赁期自2017年11月15日至2020年11月14日，其中2017年11月15日至2018年1月14日期间为装修免租期。刘洋并在该合同尾部手写记载有“允许孙志坤转租，孙志坤在合同期内有转租权”。原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于郑州市××区长××楼××号，建筑面积为125平方米。甲方于2018年3月16日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年3月16日至2021年4月5日，其中2018年3月16日至2018年4月5日期间为装修免租期。装修免租期内，乙方须根据本产权楼物业之规定，按所租单元建筑面积按时缴纳物业费、水电费等公共费用。2018年3月16日至2019年4月5日期间每月租金为11000元，每次缴纳三个月总计33000元，提前一个月付清（时间分别为2018年3月16日前、2018年7月5日前、2018年10月5日前、2019年1月5日前)。2019年4月5日至2020年4月5日期间每月租金为13000元，每次缴纳三个月总计39000元，提前一个月付清（时间分别为2019年4月5日前、2019号7月5日前、2019年10月5日前、2020年1月5日前)。乙方应按约定时间向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日100元支付滞纳金，逾期10日，甲方将无条件收回房屋。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金11000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、房屋、日常维修、物业管理费和其他有关费用均由乙方承担。原被告分别在该合同上签字并捺压指印。上述合同签订后，被告自2018年3月16日至2019年1月8日期间向原告付款共计66000元。2019年6月30日，刘洋向原告出具证明一份，载明：“特证明孙志坤在租赁合同期间2017年11月至今，本房屋3号楼付19号商户的物业费及装修等物业所收取的费用全由孙志坤支付”。原告提交的开票时间为2018年2月的垃圾清运费票据显示付款人为刘洋，价税合计1455.2元。庭审中原告称该垃圾清运费系由其支付，按面积比例计算，应由被告负担部分为1200元。另查明，庭审中原告称被告已于2019年9月10日腾空并搬离该房屋，其所主张的拖欠租金计算至2019年9月10日止。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同二份、垃圾清运费发票、刘洋出具的证明照片打印件各一份、付款凭证一组、微信聊天记录、录音材料各一份、照片一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有物业费发票、物业收费标准照片打印件各一份，欲证明其代被告所交的物业费。因该物业费发票显示开具日期为2017年11月，并未显示所交纳物业费的期间，故对该证据在本案中不予采纳。本院认为：原被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于租赁期限、租金标准均作有约定，被告在承租该房屋后，应依约履行支付租金的合同义务。庭审中原告称被告于2019年9月10日腾空并搬离该房屋，被告经本院传票传唤未到庭，未提交证据证明其具体搬离时间，应自行承担相应不利后果，故对原告该主张本院予以采纳。按照合同约定的租金标准计算，自2018年4月6日至2019年4月5日期间租金为132000元，2019年4月6日至2019年9月10日期间租金为67167元，以上共计199167元。被告共计向原告转款66000元，原告称其中的46300元为租金、其余部分为保证金11000元、物业管理费7500元、垃圾清运费1200元。双方签订的合同约定“保证金为一个月租金11000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据”，原告提交的被告付款记录中并未标注有保证金，原告亦未提交证据证明其向被告出具有保证金收款收据，且即使存在保证金，在双方租赁合同终止后也应予以退还，故原告计算被告已付租金时扣除该11000元依据不足。根据原告提交的刘洋所出具证明以及垃圾清运费发票，可以确认其支付有垃圾清运费1455.2元，因被告承租该房屋后进行有装修，故原告请求被告承担其所租面积部分的垃圾清运费并无不当，经计算该费用为1250元，原告主张1200元不超出范围。原告称其代被告承担有7500元物业费，并要求扣除该费用。被告作为承租方，应按合同约定承担承租期间的物业费用，但原告提交的证据并不能证明其所称物业费的产生期间，故其扣除该7500元依据不足。如被告存在有拖欠的物业费，双方可另行解决。综上，扣除被告应承担的垃圾清运费1200元，被告实际支付租金数额为64800元，扣除该已付租金数额，被告应支付原告剩余租金134367元（199167-64800）。原告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》。双方签订的合同约定，被告逾期支付租金超过10日，原告有权收回房屋。被告至今拖欠租金未付清，其该行为已构成违约，并致使原告订立该合同的目的已不能实现，故原告请求解除该合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告请求被告按月利率2%的标准，自第二季度起以欠付租金为基数分段支付违约金。双方签订的合同约定，乙方应按约定时间向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按每日100元支付滞纳金。该合同所约定的违约金标准过高，原告按月利率2%的标准计算该违约金并无不当。被告实际支付租金数额为64800元，已基本付清了2018年4月6日至2018年10月5日期间的租金，因双方合同对于租金支付时间作有明确约定，故本院认定被告以33000元为基数，支付原告自2018年10月5日至实际给付之日的违约金；以33000元为基数，支付自2019年1月5日至实际给付之日的违约金；以39000元为基数，支付自2019年4月5日至实际给付之日的违约金；以29367元为基数，支付自2019年7月5日至实际给付之日的违约金。被告经本院传票传唤未到庭，视为对诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙志坤与被告能和宾签订的《商铺租赁合同》。二、被告能和宾于本判决生效后10日内，支付原告孙志坤拖欠租金134367元，并支付违约金（以33000元为基数，自2018年10月5日至实际给付之日；以33000元为基数，自2019年1月5日至实际给付之日；以39000元为基数，自2019年4月5日至实际给付之日；以29367元为基数，自2019年7月5日至实际给付之日，均按月利率2%的标准计算）。三、驳回原告孙志坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1223元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年二月十日书记员  宋婕