广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初862号 原告：雷焕新，男，1953年2月14日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李玉兰，广西创和律师事务所律师。 被告：滕济禧，男，1976年5月17日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 被告：黄艳荷，女，1986年1月30日出生，壮族，南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：梁燕妮，广西志明律师事务所律师。 第三人：广西南宁正和兴房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2553号，统一社会信用代码：91450100672491471F。 法定代表人：黄艳俐，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡新毅，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦洁，广西东方意远律师事务所律师。 第三人：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城商业中心三楼，统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林美华，女，该公司职员。 第三人：中国银行股份有限公司南宁分行，住所地：南宁市古城路15号，统一社会信用代码：91450103898286673K。 法定代表人：江宁，该分行行长。 第三人：中国银行股份有限公司民主支行，住所地：南宁市新民路34中明大厦，统一社会信用代码：91450103708741138E。 负责人：韦华，该支行行长。 原告雷焕新与被告滕济禧、黄艳荷，第三人广西南宁正和兴房地产经纪有限公司（以下简称:正和兴公司）、第三人广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称:荣和公司）、第三人中国银行股份有限公司南宁分行（以下简称:中行南宁分行）、第三人中国银行股份有限公司民主支行（以下简称:中行民主支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷焕新及其委托诉讼代理人李玉兰到庭参加诉讼,被告黄艳荷及其委托诉讼代理人梁燕妮到庭参加诉讼,第三人正和兴公司的委托诉讼代理人张梦洁到庭参加诉讼。被告滕济禧、第三人荣和公司、第三人中行南宁分行、中行民主支行经传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告雷焕新向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告、第三人正和兴公司签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》合法有效；2、两被告协助办理南宁市兴宁区荣和·山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房过户至原告名下的手续；3、两被告在原告代两被告向第三人中行民主支行提前清偿该房屋住房贷款完毕之日起3个工作日内，配合原告办理解除贷款抵押登记手续，第三人中行民主支行协助配合向原告出具必要证明文件；4、两被告配合原告办理该房屋的商品房买卖合同备案登记及房屋所有权登记在原告名下的全部手续，第三人荣和公司在原告提供必要证明文件后的30日内，将该房屋商品房买卖合同备案登记、房屋所有权登记至原告名下；5、两被告向原告返还原告代为提前清偿住房贷款本息款项与已付房款总和超过约定交易价53万元的款项101600.25元；6、被告向原告给付垫付的服务佣金7950元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月10日，被告与第三人荣和公司签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向荣和公司购买位于南宁市兴宁区荣和·山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房。荣和公司应于2013年9月7日前交房，于商品房交付使用后730个工作日内为被告办理房产证。2014年6月27日，原告经第三人正和兴公司居间介绍向被告购买该房屋，三方共同签订了《房地产买卖合同》，约定成交价格53万元。当日，原告向第三人正和兴公司支付了佣金15900元（其中50%佣金7950元系为被告垫付），向被告给付了定金10万元，被告向原告交付了该房屋。2014年9月9日，原告、被告与第三人正和兴公司共同签订《补充协议》，对购房事宜予补充。后原告于当日向被告给付89472元，指定用于银行提前还款解押。但被告收到该款后未提前解押。因被告至今仍未办理该房屋提前解押手续，且荣和公司也未依约定时间为被告办理房产证，原告至今无法办理该房屋过户登记。2014年10月25日，被告以出具公证书需补偿为由向原告收取了现金15000元。自2014年9月至今，原告一直代被告清偿每月房贷本息。截止2018年12月，原告通过现金当面交付、银行柜台存款、ATM自助机存款、ATM自助机转账方式，共给付被告用于清偿房贷的款项合计146894.20元。加上前述其他付款，原告已累计向被告给付房款351366.20元。经查询，截止2010年4月23日，该房屋提前解押还款金额为280234.05元。由于被告未依约办理提前解押，原告代偿全部贷款后共计支付的房款将达到631600.25元（计算公式：100000+89472+5000+10000+146894.20+280234.05=631600.25元），较约定房款多付101600.25元。原告认为，原告、被告与第三人正和兴公司的房屋交易真实，三方签订的房屋买卖合同均合法有效，并占有该房屋居住至今，但被告未履行该房屋提前解押手续及配合原告办理房产过户有关事宜，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故两被告及第三人承担如下责任：1、被告未依约提前解押，原告只能代偿全部房贷提前解押后方能办—该房过户，因此累计负担超出约定53万元房款的多付款项为101600.25元。由于两被告因此得到全部免除房贷债务的利益，既属两被告不当得利，也是原告因被告违约导致的损失，故两被告应向原告返还101600.25元。2、第三人荣和公司严重逾期办证，被告也没有办理该房屋提前解押手续，故原告要求被告采取将商品房合同备案登记至原告名下的补救措施。3、在原告提前代偿该房屋贷款本总后，第三人民主支行作为合同的签订主体、第三人南宁分行作为贷款追偿、提前清偿的审批主体，应当为原告出具必要证明，办理该房屋解除抵押登记手续；在原告提供必要证明后，荣和公司应予充分协助办理该房屋备案登记在原告名下的全部手续。4、两被告应继续履行合同，协助办理该房过户至原告名下的手续。 被告黄艳荷答辩称：1、黄艳荷不构成违约，不承担原告提前清偿住房贷款本息款项与已付房款总和超过约定交易价53万元的金额部分。《房地产买卖合同》和《补充协议》合法有效，应按照合同继续履行，原告提出提前清偿房贷款的方案，黄艳荷也同意，但超出约定交易价53万元的金额部分，因没有约定其不予承担。黄艳荷一直积极配合原告办理解押、过户手续，但由于荣和公司并未依约定时间办理房产过户手续给黄艳荷，被告滕济禧作为主贷款人不配合原告去银行办理解押、且该笔房款89472元系滕济禧个人收款（黄艳荷没有得使用、且没有用于家庭开支）等原因，号致合同不能及时履行，加之《补充协议》里面没有约定向银行提前还款解押期限和违约责任，因此黄艳荷并不构成违约，也不承担违约责任。黄艳荷多次跟随原告去中行南宁分行咨询如何办理解押手续，但滕济禧一直不出面。黄艳荷也跟随原告去有关各部门了解如何办理房屋备案登记、过户等事宜，因需多部门配合，对此黄艳荷也无能为力。2、佣金服务费的问题。2014年6月27日签订《房地产买卖合同》约定原告于当日向正和兴公司支付了佣金15900元，该条款是原告与正和公司之间的约定，该笔费用与黄艳荷无关，其不承担支付义务。黄艳荷自始至终不存在违约行为，不承担违约责任，但愿意配合原告采取补救措施，包括配合办理银行解押、协助办理房屋备案登记手续、房产过户等。 被告滕济禧未作答辩，亦未提交证据。 第三人正和兴公司陈述称：原、被告与正和兴公司签订的房地产买卖合同及补充协议是合法有效的，对原、被告双方权利义务及佣金如何支付进行了约定，各方应当按照合同履行。 第三人荣和公司陈述称：荣和公司已在2019年2月按约定向不动产管理局提交了涉案房屋的办证材料，由于该房屋被查封，不动产管理局将手续退回荣和公司，称不具备办证条件，荣和公司已经履行了办证义务，由于被告自身原因不能办证，该法律后果应由被告承担。 第三人中行南宁分行、中行民主支行未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告雷焕新（买方）、被告（卖方）黄艳荷、滕济禧与第三人（经纪方）正和兴公司签订了《房地产买卖合同》，载明：“第一条：该物业基本情况：买卖双方委托经纪人（居间人）出售及购入位于南宁市兴宁区荣和·山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房，卖方持有《房屋所有权证》号码为：邕房权证字第××号。产权人：滕济禧，共有人：黄艳荷，该建筑面积为87.83平方米……第二条：该物业成交价为人民币（大写）伍拾叁万元整（¥530000）。此成交价以套内计价单位，不因房屋实际面积与房屋所有权证记载面积不一致而变动，且成交价包含该物业所有楼款和产权人应交契税、及现有已缴交和已发生之全部杂费（例如：房屋维修基金、管道初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费等）。第三条：该物业付款方式:(一)第一部分房款为定金：人民币（大写）壹拾万元整（¥100000），在签署本合同时按③履行：③查档后买方直接支付给卖方壹拾万元。（二）第二部分房款为首期款（不含定金）人民币（大写）叁拾万元整（¥300000），按①支付给卖方。①卖方向银行还款当天且同时满足：买方申请银行按揭贷款已获批，卖方将该房产交易办理手续的权利公证委托给经纪方指定人员，《委托书》由经纪方提供给卖方，并由卖方公证《委托书》后将公证书交付经纪方时支付人民币（大写）叁拾万元整，并制定该款项用于银行提前还款解押。（三）第三部分房款为房屋余款人民币（大写）壹拾叁万元整（¥130000），按④支付给卖方：④卖方办理产权证且将该房屋办理手续权力公证给买方，并于领取公证书当日支付。……第七条……（六）卖方黄艳荷、滕济禧保证对上述物业享有完全所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，绝无其他权利设定；保证原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权；保证不属于违章建筑、危房或被拆迁范围；保证该物业交易后买方无须负责该房的产权纠纷，负责赔偿买方及经纪方由此而引起的损失。（七）若该物业地址已落有户口，卖方应当在签署本合同之日起一个月内把户口迁出。第八条：经纪方的权利和义务：（一）……买卖双方同意在签订本合同当日向经济方支付成交价1.5%的服务佣金（以《佣金确认书》为准，如无《佣金确认书》则按本合同约定标准支付）。签订合同后，除因经济方原因导致不能完成该物业的产权过户之外，该佣金不予退还。如买卖双方逾期支付佣金的，每逾期一天，应按佣金总额的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止……第九条：违约责任的承担：（一）逾期未超过二十天的，违约方须每日按总房价的万分之五向守约方支付违约金。（二）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或者没收定金），且违约方须承担守约方应向经纪方支付的佣金。守约方解除合同的，应向违约方发送解除合同通知书。（三）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金，履行期限不明确的，则以税局、房产局、国土局、银行等有关部门规定的期限为准”。该合同还就其他事项进行了约定。 2014年9月9日，原告雷焕新（买方）、被告（卖方）黄艳荷、滕济禧与第三人（经纪方）正和兴公司签订了《补充协议》，载明：“买卖双方于‘2013年3月24日’在经纪方签订的位于南宁市兴宁区荣和·山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房的《房地产买卖合同》。买卖双方对该房屋买卖合同的相关事宜做如下补充：一、该房地产买卖合同第三条第（二）项变更为：第二部分房屋首期款人民币（大写）捌万玖仟肆佰柒拾贰元（￥89472.-），买方2020年10月1日前支付，并指定该款项用于银行提前还款解押。二、该房地产买卖合同第三条第（三）项变更为：第三部分房屋首期款人民币（大写）叁拾肆万零伍佰贰拾捌元（￥340528.-），卖方将该房屋办理手续权力公证给买方，并领取公证书当天支付。三、经纪方己告知买卖双方在该房屋未取得房产证的情况下支付房屋余款的交易风险，买卖双方愿意承担所有风险责任，与经纪方无关。四、卖方同意买方2020年10月1日前办理该房屋的产权过户手续，在签订本合同至银行还款解压期间银行贷款由买方还月供，买方愿意在卖方办出房产证贰拾日内且将该房屋办理手续权力公证给买方另支付卖方人民币壹万元作为补偿，否则视为违约。五、合同条款与本协议有冲突的以本协议为准，其他条款按原房屋买卖合同履行”。 还查明，因原告黄晓凤与被告滕济禧民间借贷一案，本院作出(2016)桂0102执1295号执行裁定，查封、冻结或扣押滕济禧名下财产，并查封了滕济禧、案外人黄艳荷名下位于南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房。后雷焕新向本院提出执行异议申请，请求解除对上述房产的查封。2019年9月11日本院作出了（2019)桂0102执异12号执行裁定书，裁定中止对南宁市兴宁区荣和山水绿城B2组团6号楼A单元33A01号房的执行。 本案在审理过程中，原告雷焕新申请撤回第2、3、4、5、6项诉讼请求。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告滕济禧、第三人中行南宁分行、中行民主支行经本院依法送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力问题。《房地产买卖合同》、《补充协议》系原告与被告滕济禧、黄艳荷、第三人全力公司的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，双方应依约履行。故对于原告要求确认该《房地产买卖合同》、《补充协议》有效的主张，符合法律规定，本院予以支持。 原告滕济禧在本案中已自愿申请撤回第2、3、4、5、6项的诉讼请求，是依法行使其诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许，故本院在本案中不再处理该诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告雷焕新与被告滕济禧、黄艳荷，第三人广西南宁市正和兴房地产经纪有限公司于2014年6月27日签订的《房地产买卖合约》、于2014年9月9日签订的《补充协议》合法有效。 案件受理费100元（已预交10196元）、保全费1520元，由被告滕济禧、黄艳荷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 寒 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇二〇年二月十九日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。