山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初3853号 原告：济南汇博置业有限公司，住所地济南市长清区大学科技城数娱广场A座10层。 法定代表人：尹剑，总经理。 委托诉讼代理人：王真真，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：王进，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：张允峰，男，1978年11月19日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 第三人：齐鲁银行股份有限公司济南长清支行，住所地济南市长清区宾谷街999号。 原告济南汇博置业有限公司(以下简称汇博公司)与被告张允峰、第三人齐鲁银行股份有限公司济南长清支行（以下简称齐鲁银行长清支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇博公司委托诉讼代理人王真真到庭参加了诉讼，被告张允峰经本院公告送达开庭传票、第三人齐鲁银行长清支行经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇博公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年8月23日签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号：销售（字）201624758970）；2.判令张允峰腾退并返还山东高速·绿城·兰园2号住宅楼1-2602号商品房，协助汇博公司至相关政府部门办理房屋网签备案的撤销手续；3.判令张允峰支付违约金73976.55元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、律师费20000元等由张允峰负担；5.判令汇博公司有权将上述第三、四项款项直接自应退还给被告的购房款中予以扣除。事实和理由：2016年8月23日原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201624758970）及《合同补充协议》，被告购买原告开发的山东高速·绿城·兰园2号住宅楼1-2602号商品房，双方就房屋价格、支付方式、合同解除等进行了明确约定。2016年9月20日原、被告及第三人签署《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，被告向第三人按揭借款39万元用于支付剩余购房款，原告作为保证人为被告按揭借款提供阶段性担保。2018年8月30日第三人向原告送达《齐鲁银行贷款催收通知书》，宣布被告借款于2019年8月21日到期，要求原告偿还被告所欠贷款本金364350.63元及利息1162.11元。根据合同约定，因被告未按期归还银行贷款本息，银行要求原告承担保证责任的，原告在接到通知后2年内有权随时解除双方签订的商品房买卖合同，并按合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，据合同的约定特提起诉讼，望判如所请。 张允峰未到庭亦未提供答辩及证据。 齐鲁银行长清支行未到庭亦未提供答辩及证据。 汇博公司围绕其诉讼请求依法提交了《济南市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、齐鲁银行贷款催收通知书、商品房预售许可证、银行还款凭证、《诉讼法律服务委托协议》及律师费发票等证据，本院对上述证据进行了审查，上述证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月23日张允峰(买受人)与汇博公司(出卖人)签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号为销售（字）201624758970。合同约定主要内容有：张允峰购买汇博公司开发的长清区山东高速·绿城·兰园小区2号楼1单元2602号房屋，房屋建筑面积98.68平方米，房屋总价款493177元；付款方式为：买受人于合同签署的同时支付首付款103177元，剩余390000元采用银行按揭贷款方式付款；房屋交付期限为2018年6月30日；合同附件五第六条第4项约定：本合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所售商品房另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在出卖人解除本合同后15日内腾空房屋并返还给出卖人。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和各项费用自动抵销。 房屋买卖合同签订当天，张允峰支付首付款103177元，剩余房款390000元以银行按揭贷款方式支付。2016年9月20日张允峰与齐鲁银行长清支行签订《个人房屋按揭借款合同》一份，在齐鲁银行长清支行办理个人住房按揭贷款390000万元，并由汇博公司对上述贷款提供连带责任保证。按揭借款合同签订后，张允峰开始按期偿还贷款，汇博公司也按照合同约定向张允峰交付了房屋。但自2019年7月开始张允峰的按揭贷款开始逾期，2019年8月30日齐鲁银行长清支行向汇博公司发出《贷款催收通知书》，通知汇博公司代为偿还剩余贷款本息。截至2019年11月27日汇博公司共代为偿还贷款本息8722.22元并继续代偿至今。汇博公司收到催收通知书后，多次联系张允峰未果，并失联至今，遂诉至法院。 另查明，汇博公司为本次诉讼支出律师费20000元及诉讼财产保全责任保险费1800元。 本院认为，张允峰与汇博公司所签订的《济南市商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规等强制性规定的情形，为有效合同。双方均应当根据诚实、信用原则予以履行，汇博公司作为出卖方已经按照合同约定交付了涉案房屋，张允峰也已经对涉案房屋进行了接收，汇博公司已经履行了作为出卖人交付房屋的义务，张允峰作为买受人也应当按约定及时履行支付购房款的义务。张允峰系采用银行按揭贷款的方式支付大部分购房款，汇博公司为张允峰的银行按揭贷款提供了连带保证，因此张允峰有义务按照约定及时偿还银行按揭贷款，但合同履行过程中，张允峰未能按时偿还按揭贷款，导致汇博公司承担了保证责任，且张允峰的按揭贷款逾期状态在本案诉讼期间仍一直处于持续过程中，根据双方《商品房买卖合同》附件五第六条第4项约定：因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所售商品房另行出售。故张允峰的上述行为发生了汇博公司可以单方解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”张允峰收到本案起诉状副本之日(2020年1月6日)，即为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，张允峰理应有义务将涉案房屋腾退返还并配合汇博公司到相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。 关于汇博公司请求张允峰支付违约金73976.55元及律师费20000元、诉讼财产保全责任保险费1800元的诉讼请求，本院认为，张允峰的违约行为确实给汇博公司造成了一定的损失，张允峰应当予以赔偿损失。因律师费、诉讼财产保全责任保险费确系因张允峰违约行为所致产生，且已实际支出，根据合同约定，上述费用应当由张允峰承担。关于汇博公司主张的违约金73976.55元，其系依据涉案《商品房买卖合同》附件五第六条第4项中惩罚性违约金的约定，按合同总金额的15%计算。对此本院认为，该约定具有惩罚性质，并非以实际损失作为参照，明显高于实际损失，故本院酌情以房屋总价款的10%即49317.7元作为违约赔偿金。同时需要说明的是，张允峰在购买涉案房屋时向汇博公司支付了购房款（包括首付款及按揭贷款），合同解除后，汇博公司应当在扣除上述诉讼费用及违约金后，就超出的部分予以返还，张允峰有权就购房款的返还问题与汇博公司、齐鲁银行长清支行进行清算，鉴于张允峰未到庭，本案中暂不予处理，双方可另行协商解决。因张允峰未到庭致本案无法调解，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、济南汇博置业有限公司与张允峰2016年8月23日签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议（合同编号：销售[字]201624758970）于2020年1月6日解除； 限张允峰于本判决生效之日起十五日内腾退并向济南汇博置业有限公司返还山东高速·绿城·兰园小区2号楼1单元2602号房屋； 限张允峰于本判决生效之日起十五日内配合济南汇博置业有限公司到相关政府部门办理撤销房屋网签备案等取消交易的手续； 限张允峰于本判决生效之日起十日内向济南汇博置业有限公司支付律师费20000元、诉讼财产保全责任保险费1800元及违约金49317.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9672元、诉讼保全费3520，均由被告张允峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  于志强 人民陪审员  张克云 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  高丽文