苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初9991号原告：苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路21号。法定代表人：周雪华，董事长。委托诉讼代理人：吴争超、张滢，江苏坤象律师事务所律师。被告：苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇达圣路68号。法定代表人：余松。原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司（以下简称为甪直楼宇公司）诉被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司（以下简称为和风晓筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甪直楼宇公司委托诉讼代理人吴争超、张滢到庭参加诉讼。被告和风晓筑公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告甪直楼宇公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付租金1063000元（2018年7月1日至2020年6月30日）、装修期租金706500元（2017年7月1日至2018年6月30日）、律师费56788元以及以全部租金1769500元为基数，按年利率24%自2019年10月11日起计算至实际清偿之日的逾期违约金。事实和理由：2017年6月，其与被告签订租赁合同，将坐落于甪直镇达圣路68号房屋出租给被告使用，租期自2018年7月1日至2028年6月30日，但被告未能按时支付租金。被告和风晓筑公司未作答辩。经审理查明，2017年6月30日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于吴中区房屋出租给乙方使用，建筑面积2826㎡，该面积系本合同项下计付房租费的计算依据，租赁物功能主要经营商务酒店，租期内不得改变用途；租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止，自2017年7月1日起至2018年6月30日止为乙方装修期；如乙方完整履行完毕本协议，装修期内无须支付租金，如乙方未能按协议严格履行（如乙方未按约支付任一期租金，或合同因乙方原因终止），则装修期内乙方仍应按第一年的租金标准支付租金；该房屋首期租金706500元，对应租期为2018年7月1日至2019年6月30日，先交租金后使用，租金一年一付；甲方开具增值税发票，乙方收到发票后15个工作日内支付租金，以后每期类推，该房屋租金前二年不变，第三年起每两年递增8%；租金支付条款中附有明细表：第一年、第二年租金价格均为250元/㎡/年，第一年租金付款时间（甲方开具正规有效增值税发票后），乙方于签订合同时支付350000元，于2017年12月31日前支付356500元；第二年租金付款时间为2019年6月21日前，后续详细列明第三年至第十年租赁时间、租金价格、付款时间、年租金；租赁保证金500000元，作为乙方履行合同的保证，若乙方未能及时支付房屋租赁费、水、电、气等其他费用，甲方可从保证金中扣除该等金额，保证金被扣除后，乙方必须在15天内补足。第三条租赁物的交付中，载明甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，双方同意租赁房屋以现状交付；乙方确认已对租赁房屋及附属设施现状予以了解，并对周边环境进行必要考察，符合租用条件和使用要求；甲方需提供与租金数额相同且合规的增值税发票给乙方，甲方指定相应收款账户；乙方逾期支付租赁费，应向甲方支付逾期违约金，违约金计算方式为：拖欠天数乘以欠缴租赁费总额的1%；如乙方未按约支付租金，甲方有权停水停电；租期内，如乙方欠交租赁或其他费用超过一个月，甲方有权单方面解除合同；本合同履行中发生争议，由双方协商解决，若协商不成，双方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼，守约方支出的诉讼费用、律师费用、差旅费等由违约方承担。该合同第一页写明双方的联系地址、联系人、电话号码等，其中被告联系地址（送达地址）：江苏省阜宁县东沟镇理堂巷21号，联系人：余松，并载有余松的身份证号码；第十七条有关事项中，明确本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述地址，并以对方为收件人，交付邮件10日后或以专人送至前述地址，均视为已送达；双方同意将本合同第一页所述地址作为法院等司法机关的司法文书送达地址，如有更改应及时以书面方式告知对方；因受送达人自己提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时通知对方、受送达人拒收或者无人接收等原因致使文书未能送达的，自文书退回之日视为受送达人已收到该文书。合同签订后，被告于2017年7月13日分别向原告付款200000元、150000元，另于2017年7月19日向原告支付500000元。原告于2018年9月27日向被告开具176625元增值税发票；2018年12月25日，原告向被告开具56520元、70650元、49455元发票；2019年3月25日，原告向被告开具70650元、56520元、49455元发票；2019年9月16日，原告向被告开具15张发票，金额共计883125元。上述发票合计1413000元，备注部分均注明所属租期，前后相连为自2018年7月1日至2020年6月30日。原告于2019年9月18日向被告在合同中确认的送达地址寄送全部的发票，收件人为和风晓筑精品酒店余松，并写有电话号码，但被告予以拒收，该发票于2019年9月21日退回原告。庭审中，原告表示，其已按约将房屋交付给被告，被告予以接受，但未能及时支付租金，后将发票邮寄给被告，被告拒绝接收，发票退回后其多次联系被告未果，根据合同约定应视为已完成送达；被告仅支付第一年租金350000元，剩余356500元未付，第二年租金706500元未付，两项共计1063000元；被告装修免租期为2017年7月1日至2018年6月30日，是给予被告的优惠措施，但被告未积极履行合同，其有权向被告主张该年度租金；合同约定按每日1%计算逾期违约金，该标准过高，其自愿调整为年利率24%，起算时间以发票退回之日计算15个工作日，装修免租期内的租金对应的违约金应自付款条件成就之日计算，具体由法院予以认定，被告违约造成的实际损失即为利息损失；被告支付的500000元保证金要求后续处理，其暂不解除该租赁合同。另，2019年10月11日，原告与江苏坤象律师事务所签订委托代理合同，就本案需支付律师代理费56788元，该律师事务所于2019年11月5日向原告开具代理费发票，原告于2019年12月6日已支付该笔款项。以上事实，由原告提供的租赁合同、增值税发票、邮寄凭证、付款回单、委托代理合同、代理费发票、进账单及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。该合同约定租金支付方式为先付后用，一年一付，自2018年7月1日起至2020年6月30日，每年租金706500元，应自被告收到发票后15个工作日内履行。原告于2018年9月至2019年9月先后向被告开具前两年租金共1413000元的增值税发票，并按被告在租赁合同中确认的送达地址寄送全部发票，但遭到被告拒收，发票于2019年9月21日退回。根据合同约定，原告向被告发送的信件，以合同所述送达地址作为收件地址，以被告联系人作为收件人的，应在交付邮件10日后，视为已送达。因此，原告于2019年9月28日已完成发票送达义务。否则，被告恶意阻止付款条件成就，对原告有失公允。扣除15个工作日，被告应于2019年10月23日前支付前两年租金，但被告仅付款350000元。原告要求被告支付剩余1063000元，合法有据，予以支持。被告逾期付款，应支付违约金。合同约定按每日1%计算，但原告确认其实际损失即为利息损失，原有标准确实过高，应予调整。根据原告损失情况及被告违约程度，本院酌定以1063000元为基数，按年利率11.7%计算违约金，起算时间为2019年10月24日。对于装修免租期内的租金，合同虽给予被告2017年7月1日至2018年6月30日作为装修期，但对该年度租金的免除给予一定前提条件，即如被告完整履行该租赁合同，则无需支付装修期内的租金，如被告未严格履行合同（包括未按约支付租金），仍应按第一年租金标准支付装修期内的租金。从付款情况看，被告自2018年7月起，仅付款350000元，构成根本违约。原告按照约定不再免除装修期租金，并无不当，被告应向原告支付该年度租金706500元。被告未及时付款，应支付相应违约金，但如前所述，计算标准调整为年利率11.7%。租赁合同对装修期内租金的付款时间未作约定，起算时间应以原告提起诉讼之日即2019年11月5日为宜。至于律师费，被告未足额支付租金，应赔偿原告为主张权利支出的诉讼成本。原告提供的相应证据可以证明其实际产生律师费损失56788元，该标准未超出相应规定，应由被告予以承担。原告未要求解除合同，不主张将保证金500000元抵作租金，本案对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司支付原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司截止2020年6月30日的租金人民币1063000元、装修期内租金人民币706500元，并支付以人民币1063000元、706500元为基数，分别自2019年10月24日、2019年11月5日起，均按年利率11.7%计算至实际付款之日止的逾期违约金。二、被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司支付原告苏州市甪直集体楼宇经济发展有限公司律师费人民币56788元。上述两项均于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为10618元，财产保全费5000元，合计人民币15618元，由被告苏州和风晓筑精品酒店管理有限公司负担（此款原告已预交，本院予以退还，该款由被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年二月四日书记员  孔宇