四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20218号 上诉人（原审原告、反诉被告）成都君威投资有限公司。住所地：四川省都江堰市奎光西下中街49-53号。 法定代表人康华，总经理。 委托代理人林园，四川中法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）庞玮，男，1985年2月21日出生，回族，住四川省都江堰市。 上诉人成都君威投资有限公司（以下简称君威公司）因与被上诉人庞玮物业服务合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，庞玮系位于都江堰市房屋业主，建筑面积为124.1平方米。君威公司系××小区物业服务公司。2015年7月8日，成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司作为甲方（建设单位）与君威公司作为乙方（物业服务企业）就坐落于都江堰市××签订了一份《前期物业服务合同》，合同期限自2016年10月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。该合同主要约定：“高层住宅：1.5元／平方米．月。甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳。甲方业主于每个缴费周期起始日起50日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额5%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，给乙方造成损失的，甲方向乙方承担违约责任；给业主或第三人造成损失的，乙方先行赔付后向甲方追偿。业主不以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费。”2017年9月15日，庞玮与君威公司签订了《房屋装修管理服务协议》，其中约定：1.装修期为90日，即2017年9月18日至2017年12月18日；2.办理《装修出入证》二证，需缴纳出入证25元／人，装修完工退场时须将二证、押金收据一并交回物业服务中心后无息退回出入证押金20元；3.预收装修管理服务费：200元／户，费用最终按照0.04元／ｍ²／天，实际装修工期结算。同日，庞玮缴纳了装修管理服务费200元。庞玮于2017年8月收房，自收房之日起就未向君威公司缴纳物业服务费、垃圾清运费。2015年3月30日都江堰市发展和改革局与都江堰市城乡房产管理局联合发文都发改收费【2015】6号关于我市物业服务收费标准政府指导价及有关问题的通知，该通知第三条载明：“住宅装修期间，由物业服务机构收取的相关费用按以下标准执行，并在所签订的住宅装饰装修管理服务协议中明确：装修服务费，配备电梯的按建筑面积不高于0.04元／平方米．天，未配备电梯的按不高于0.03元／平方米．天的标准收取；装修垃圾清运费，委托物业服务机构清运的按建筑面积不高于2.5元／平方米的标准收取”。君威公司在对××进行物业服务的过程中，存在对公共区域环境卫生服务不达标、物业服务人员配备不到位、安保人员工作不在状态、无故关闭小区内部分照明、收费标准不一等多处物业瑕疵。 原审判决认为,案件系物业服务合同纠纷，争议焦点就在于业主是否应向物业公司全额交纳物业费以及物业公司应否向业主进行赔偿。 关于君威公司要求庞玮支付拖欠的物业服务费和垃圾清运费的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。案件中，君威公司与作为开发商的成都华油兴业房地产开发有限公司都江堰分公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对作为业主的庞玮而言具有当然的约束力。君威公司作为小区物业服务公司，为小区提供了物业服务，作为业主的庞玮理应向君威公司支付相应的物业服务费。对于物业瑕疵而言，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定可知，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。另就庞玮辩称其未缴纳物业费的金额应先扣除君威公司从其前任项目经理处抵扣的工资，原审法院认为，与案件并非同一法律关系，对此不予认可。故原审法院结合庞玮的接房时间，对君威公司要求庞玮支付欠缴物业费及代收代缴垃圾清运费的诉讼请求予以部分支持。即2017年8月19日至2019年5月31日的物业费共计21个月又13天（1.5元×124.1㎡×21月）＋（1.5元×124.1㎡÷30天×13天）＝3909.15元＋80.66元＝3989.81元。就代收代缴的生活垃圾清运费，因君威公司仅主张至2019年5月，即应从收房之日2017年8月至2019年5月共计22个月，即为5元×22月＝110元。 关于君威公司主张的逾期未交物业费违约金的问题。原审法院认为，作为物业公司的君威公司本身亦存在违约的行为，故对君威公司的该项主张不予支持。关于庞玮要求君威公司因存在物业瑕疵而给予的赔偿诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定可知，义务的履行应是全面的，而就庭审中所查明的事实来看，君威公司确实存在多种物业瑕疵，致使其并未完全按照其与开发商所签订的《前期物业服务合同》履行相应义务，属违约行为，君威公司应在今后的服务过程中，努力在现有情况下提高自己的服务质量，加强与业主、承租户的沟通，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。原审法院综合君威公司的入驻时间、违约情况以及庞玮按合同约定应向物业公司缴纳的物业费用等，酌情认定君威公司因未完全履行物业服务协议应向庞玮支付124.1㎡×1.5元×5个月＝930元。 关于庞玮要求君威公司退还违规收取的装修管理服务费200元的诉讼请求。案件中，上述物价文件规定物业公司收费装修服务费应在与业主签订的装修服务协议中载明，配备电梯的按建筑面积不高于0.04元/平方米．天，庞玮与君威公司签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，协议中约定装修天数90天，结合庞玮所有的房屋的面积124.1㎡，因此君威公司所收取的200元没有超过约定标准计算的金额，故对庞玮的该项诉讼请求不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决：一、庞玮于判决生效之日起十日内向君威公司给付2017年8月19日至2019年5月31日应付未付物业服务费3989.81元；二、庞玮于判决生效之日起十日内向君威公司给付2017年8月至2019年5月垃圾清运费110元；三、君威公司于判决生效之日起十日内向庞玮给付930元；四、驳回君威公司的其他诉讼请求；五、驳回庞玮的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由君威公司负担；反诉案件受理费25元，由庞玮负担。 宣判后，君威公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定上诉人存在物业瑕疵而不支持其主张的违约金并判令其向被上诉人支付930元系证据不足、基本事实认定不清，原审法院对被上诉人应缴纳的装修管理费及装修垃圾清运费认定不清，原审法院计算物业费起始期间错误，应从2017年6月1日起计收。故请求撤销原判第三项、第四项，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人庞玮二审中辩称，对一审判决无异议，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据本案查明的事实和君威公司在原审庭审中自认存在建渣未及时清运、为节约成本更换灯泡后导致小区照明不够、下水道井盖损坏、电梯较长时间停运等情况，可以认定君威公司在为案涉小区提供物业服务过程中存在服务瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，庞玮在原审中提出反诉，要求君威公司承担违约赔偿责任，故原审法院结合案件具体情况酌情判决君威公司向庞玮支付930元并不支持君威公司请求支付违约金的主张并无不当。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用不应由物业买受人交纳，本案中庞玮于2017年8月19日办理案涉房屋交接手续，故君威公司上诉称物业费起算时间应从2017年6月1日开始计算的主张，本院不予支持。关于君威公司上诉称庞玮应支付剩余装修管理费及装修垃圾清运费的主张，其在一审中未提出，属于二审中新增加的诉讼请求，可另行主张。 综上，上诉人君威公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人成都君威投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年二月十七日 书记员  李 佳