江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11106号上诉人（原审原告）：高一飞。委托诉讼代理人：徐伟，江苏熙予律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛娟珍（曾用名：盛建珍）。原审原告：季露。委托诉讼代理人：徐伟，江苏熙予律师事务所律师。上诉人高一飞因与被上诉人盛娟珍、原审原告季露房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高一飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：本人未能按照定金协议书约定4日内追加定金至5万元系因盛娟珍的过错所致，应由盛娟珍承担不利后果。双方当事人在2019年4月16日前仍是同意继续履约，盛娟珍在2019年4月11日至2019年4月13日期间收取的4.8万元款项性质是定金，应适用定金法则。盛娟珍二审辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。季露二审称，同意高一飞上诉意见。高一飞、季露向一审法院提出诉讼请求：1、判令盛娟珍支付两原审原告定金5万元；2、本案诉讼费由盛娟珍承担。一审法院认定事实：盛娟珍及案外人朱友新为苏州市吴中经济开发区碧波花园二区11幢602室的不动产权利人，共有方式为共同共有，该房屋建筑面积为106.28平方米。2019年3月31日，盛娟珍（卖方、甲方）与季露、高一飞（买方、乙方）及案外人苏州链家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖定金协议书》1份，约定甲方将上述房屋出售给乙方，房屋总价款为155万元。该协议书中第三条约定，买方支付定金2000元，买方同意卖方签完本协议4日内追加定金至5万元。追加定金卖方一旦收取，同样具有法律效力。买方在约定期限内未追加定金的，则视为买方放弃定金罚则对上述补定金之约束。甲乙双方应于签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。协议书第六条的违约责任部分还约定，买方于卖方收取定金（原意向金）同意出售后有反悔不买或不按上述规定按时签订《苏州市存量房买卖合同》等行为的，则上述定金（原意向金）由出卖方全部没收；卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方。等等。该《房地产买卖定金协议书》还附有盛娟珍于同日签署共同共有人同意出售承诺书及收据，其中承诺书的主要内容为：坐落于苏州市吴中区房屋系本人及共有人共同共有，现由于其不能到场签字，盛娟珍代其在苏州链家房地产经纪有限公司居间下签订关于上述房屋之《房地产居间购买协议》及相关文件。本人承诺所签之协议及相关文件均是本人及共同共有人经过共同商议之后的真实意思表示，协议中载明的相关权利义务本人及共同共有人均予以认可。若朱友新不履行该协议，本人愿承担协议中的违约责任。收据载明收到高一飞支付的购买涉案房屋定金2000元。又，2019年4月11日至2019年4月13日期间，原审原告通过支付宝转账方式陆续向盛娟珍支付定金共计4.8万元。2019年4月16日，盛娟珍通过支付宝转账方式支付返还原审原告5万元。上述事实，由原审原告提供的不动产登记簿查询记录、房地产买卖定金协议书、支付宝转账记录及庭审笔录予以证实。审理中，两原审原告陈述，其原定于2019年4月2日将追加的定金4.8万元支付给盛娟珍，但因盛娟珍称过生日不卖家产导致其未能支付上述4.8万元，双方实际改约为清明节后支付。截至2019年4月11日，盛娟珍仍在正常履约过程中，并配合两原审原告去查询涉案房屋权属信息。2019年4月16日，盛娟珍以配偶不同意卖房为由首次向两原审原告表示不卖房。为证明其陈述，两原审原告提供了：1、微信聊天记录，原审原告称此系盛娟珍与链家房产中介杨明之间的交流，显示：2019年4月2日盛娟珍向杨明发送微信“生日是个需要庆祝的日子，不卖家产的”。当晚杨明回复“盛阿姨那边说好了，就清明节后了签正式合同追加定金了”。盛娟珍未回复。2019年4月7日，杨明发微信给盛娟珍“盛阿姨明天下午3点先去趟房管局拉下权属”并向其发送了吴中房产交易中心的定位。盛娟珍未回复。2019年4月8日，杨明拨打盛娟珍的微信语音电话，显示对方无应答。随后杨明发送微信“盛阿姨人呢”，盛娟珍未回复，后盛娟珍于当日将朱友新的身份证号码及手机号码发给杨明。2019年4月9日，杨明微信联系盛娟珍未果。2019年4月11日上午6时42分，杨明发微信给盛娟珍“今天下午3点房管局碰面带的材料委托书签完字的、夫妻双方的身份证户口本包括未成年子女的户口页结婚证另外房产证也要带着”并向其发送了吴中房产交易中心的定位。2019年4月11日晚上22时05分，杨明向盛娟珍发送信息称盛娟珍前后反悔两次，客户追加定金也没过来，确定不卖的话客户要追究违约责任，盛娟珍违约还要承担中介费3%，不知道盛娟珍这边怎么想，确定不卖的话给个答复。2019年4月12日12时09分，杨明又向盛娟珍发送信息称“约了后天周日见面谈下”。2019年4月13日下午16时45分，杨明又发送信息称客户明天有事没时间过来，见不见面谈没什么意义，确定不卖了，盛娟珍违约，该赔钱的赔钱。2019年4月13日下午17时28分，杨明又向盛娟珍发送信息称“还有客户追加定金至5万后面陆陆续续转到您支付宝账号里了”。盛娟珍回复“什么时候转的，我不知道”。杨明称“说的转您支付宝的前后分了好几次转的，清明节他们钱都准备好了约您时间过来的您不是一直没有时间过来，后来说好节后转您的”。盛娟珍表示“这种做法就没有意思了呀？！”等等。2、谈话录音，原审原告称此系高一飞、盛娟珍及链家房产中介人员杨明、卞丽敏于2019年4月16日的交流。其中，盛娟珍表示其老公不同意卖房，其现在卖不了房。3、房产中介杨明的证人证言，杨明出庭作证称，其为苏州链家房地产经纪有限公司的工作人员，两原审原告是买方，盛娟珍是卖方，其为涉案房屋买卖提供中介服务。盛娟珍将涉案房屋挂在其公司出售，房屋的产权人是盛娟珍及其丈夫二人。其带着两原审原告去看房，最终双方商定房款为150余万元。盛娟珍表示卖房已征得了丈夫同意，但因盛娟珍未出具其丈夫签署的授权委托书，故不能马上签订三方协议，双方遂于2019年3月31日签订了定金协议书。根据定金协议书，定金共计5万元，签订定金协议书当日先付2000元，原审原告当日便通过微信或支付宝转给了盛娟珍2000元，盛娟珍当日出具了收条。双方约定签订定金协议书后几天再给4.8万元定金，并约定清明节前签订三方协议。原审原告在约定的定金支付时间内准备好现金4.8万元要给盛娟珍，但盛娟珍以过生日不方便变卖家产为由未按时过来收钱，并表示等签订三方协议时再给定金。2019年4月11日，盛娟珍先与其至房管局拉了涉案房屋权属信息，后又至物业处交了物业费，并准备至中介处与原审原告签订三方协议。但盛娟珍以儿子要与盛娟珍商量卖房之事为由直接走了，并未去中介处。原审原告于2019年4月11日至2019年4月13日期间陆续向盛娟珍支付了定金。2019年4月13日起，其多次联系盛娟珍未果。2019年4月16日，其与同事及高一飞一起至盛娟珍公司处找盛娟珍询问此事，盛娟珍表示她愿意卖房但要和家里人商量。后其打电话给盛娟珍，盛娟珍以家人不同意为由不肯再卖房。原审原告事后告知其盛娟珍已返还原审原告5万元。一审法院认为，两原审原告与盛娟珍及苏州链家房地产经纪有限公司于2019年3月31日签订的《房地产买卖定金协议书》系各方的真实意思表示且不违反法律规定，应属有效，该协议书对各方具有法律约束力，各方均应恪守履行。根据该协议书第三条约定，季露、高一飞支付定金2000元，并应于签订协议后4日内追加定金至50000元，否则追加部分不能适用定金罚则。季露、高一飞于2019年3月31日支付定金2000元后，于2019年4月11日至2019年4月13日期间方陆续追加定金至50000元，已超过了《房地产买卖定金协议书》约定的4天期限。《房地产买卖定金协议书》中约定原被告双方于签署协议后7个自然日内签署《苏州市存量房屋买卖合同》，签约日期在双方约定的追加定金期限之后，不能根据双方尚未签订《苏州市存量房屋买卖合同》的实际情况作出双方达成推迟补充定金支付时间的合意。根据原审原告所提供的微信聊天记录、谈话录音、证人证言等证据，也不能作出双方达成推迟补充定金支付时间且补充支付的定金仍适用定金罚则的一致意见。现季露、高一飞超出《房地产买卖定金协议书》约定的期限补充支付定金4.8万元，超出期限支付部分不能适用定金罚则。根据《房地产买卖定金协议书》第六条违约责任条款约定，卖方收取定金后反悔不卖或未按约履行的，应双倍返还定金。盛娟珍收取定金后，未及时与两原审原告签订《苏州市存量房屋买卖合同》并明确表示不再卖房，已构成违约。盛娟珍作为收取定金一方未履行约定义务，应当依约双倍返还定金。根据盛娟珍实际收取定金及退还款项的情况，盛娟珍还应返还原审季露、高一飞定金2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、盛娟珍于本判决生效之日起十日内支付季露、高一飞人民币2000元。二、驳回季露、高一飞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币525元，由季露、高一飞负担人民币500元，由盛娟珍负担人民币25元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，当事人应当重合同，守信用。根据双方当事人于2019年3月31日签订的《房地产买卖定金协议书》约定，季露、高一飞支付定金2000元，并应于签订协议后4日内追加定金至50000元，否则追加部分不能适用定金罚则。季露、高一飞未能在该期限内追加定金，故其在之后付款，单方意思表示不能认定为双方当事人确认后续款项为定金，一审法院对此认定并无不当。高一飞要求在双方约定之外的款项按照定金法则处理，没有法律依据，一审法院未予支持正确。综上所述，高一飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由高一飞负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年二月十七日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。