四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终138号 上诉人（原审被告）：周江明，男，1964年4月7日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：许梅芳，女，1968年8月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川永祥物业服务有限公司广安分公司，住所地四川省广安市广安区青莲东街62号63号。 法定代表人：毛明生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 上诉人周江明、许梅芳因与被诉人四川永祥物业服务有限公司广安分公司物业服务合同（以下简称永祥物业广安分公司）纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 。 周江明、许梅芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.撤销双方所签订的以及被上诉人与小区业委会签订的物业服务合同，返还上诉人所交纳的物业费5687元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人是分公司，不具备法人主体资格，与上诉人签订的合同无效；开发商未通过招投标的方式选聘物业，违反《物业管理条例》第五十六条的规定，所签订的物业服务合同无效；案涉房屋建筑面积为106.35平方米，一审认定合同约定的131.65平方米是虚假的，且物业服务费按1.2元/平方米/月收取不合理，应按三级资质0.8元/平方米/月收费；被上诉人的请求已超过诉讼时效。 永祥物业广安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 永祥物业广安分公司向一审法院起诉请求：1.判决周江明、许梅芳向被上诉人缴纳物业服务费4571元（从2017年1月1日起至2019年5月31日止，131.65㎡×1.2元/月/㎡×29个月）；2.判决周江明、许梅芳向被上诉人支付逾期缴纳物业服务费的违约金1374元（从2017年1月1日起至2019年5月31日止）；3.本案诉讼费由周江明、许梅芳承担。 一审法院认定事实：周江明、许梅芳是广安金安大道一段169号中天国际广场2幢1单元8楼8号业主，2013年12月27日，周江明、许梅芳与永祥物业广安分公司签订《前期物业服务协议》，约定永祥物业广安分公司为周江明、许梅芳提供物业服务。周江明、许梅芳房屋面积131.65平方米，物业服务费按建筑面积1.2元/月/㎡收取，最后一个月10号前预收下季度或半年的物业服务费，不按协议约定交纳物业费，从逾期之日起以未付费用每天5‰交纳违约金。中天国际商住小区业主委员会成立后，于2018年11月10日与永祥物业广安分公司签订《物业管理服务合同》，约定永祥物业广安分公司继续为中天国际商住小区提供物业服务，服务期限三年，从2018年11月10日起至2021年11月10日止，物业服务费按建筑面积1.2/月/㎡元收取，物业使用人应于每年底缴纳下年度物业服务费。周江明、许梅芳向永祥物业广安分公司付清了2016年前的物业服务费，周江明、许梅芳认为永祥物业广安分公司的物业服务质量存在问题，从2017年开始未再缴纳物业服务费。周江明、许梅芳在2019年5月15日、2019年5月23日，分别在周江明、许梅芳家门上及小区公告栏张贴催收通知书，周江明、许梅芳仍未缴纳。 同时查明，永祥物业广安分公司受广安恒大房地产开发公司的选聘并签订《前期物业服务协议》，对周江明、许梅芳所在中天国际广场小区进行前期物业服务，约定住宅按建筑面积1.2元/月/㎡收取，商业按3元/月/㎡收取。2014年1月3日，永祥物业广安分公司在广安市发展和改革委员会进行物业收费标准审定备案，审定永祥物业广安分公司在中天国际广场按住宅1.2元/月/㎡、商业3元/月/㎡、车位清洁费50元/月/个的标准进行物业服务费。 一审法院认为，永祥物业广安分公司虽然是分公司，但进行了工商登记，领取了营业执照，可以对外从事经营活动，也可以作为独立适格的诉讼当事人，公司以工商登记的形式授权分公司经营范围。永祥物业广安分公司在公司授权的范围从事物业服务，与周江明、许梅芳及其所在的中天国际商住小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第十五条、第十二条规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力，小区业主委员会成立并代表周江明、许梅芳等小区业主与永祥物业广安分公司签订的物业服务合同约束小区的全体业主。《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止，小区业主委员会与永祥物业广安分公司签订的物业服务合同生效后，周江明、许梅芳与永祥物业广安分公司签订的物业服务协议自然终止。永祥物业广安分公司根据与周江明、许梅芳签订的前期物业服务合同及与小区业主委员会签订的物业服务合同约定的收费标准向其主张权利，符合合同约定及相关规定，予以支持。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，永祥物业广安分公司已对周江明、许梅芳履行物业服务义务，并向周江明、许梅芳催告缴纳物业费，永祥物业广安分公司要求周江明、许梅芳支付拖欠的物业服务费的请求，予以支持。周江明、许梅芳接受了永祥物业广安分公司的物业服务，理应向永祥物业广安分公司缴纳物业服务费，周江明、许梅芳以物业的选聘及续聘程序不合法，物业服务质量差拒不缴纳物业服务费的理由不成立，不予支持。永祥物业广安分公司虽然履行了基本的物业服务，但履约过程中还存在很多瑕疵，还需完善服务管理，提高服务质量，改进服务态度，主动与小区业主商议，对小区互赢互管，共创和睦，故永祥物业广安分公司要求周江明、许梅芳支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条、第十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、周江明、许梅芳于本判决生效后十日内支付永祥物业广安分公司2017年1月1日至2019年5月31日的物业管理费4581元； 二、驳回永祥物业广安分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由永祥物业广安分公司负担5元，周江明、许梅芳负担20元。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉物业服务合同是否有效；二、案涉物业服务费的收取标准是否合理；三、被上诉人的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。 关于焦点一，永祥物业广安分公司系法人依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为独立的诉讼主体，对外从事经营活动，承担相应的民事责任。故一审认定其与周江明、许梅芳及其所在小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效正确，本院予以确认。《物业管理条例》第五十六条是国家对小区物业管理的管理性规定，并非对合同效力的强制性规定，故周江明、许梅芳以未通过招投标的方式选聘物业服务公司，案涉合同违反上述规定而无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，案涉物业服务合同明确约定了周江明、许梅芳应当缴纳物业服务费用的房屋面积、金额、时间，周江明、许梅芳亦接受永祥物业广安分公司提供的物业服务，合同已经实际履行，周江明、许梅芳理应按约履行给付义务。周江明、许梅芳认为永祥物业广安分公司收费不合理，应当按照房屋面积106.35平方米、0.8元/平方米/月收费的主张没有提供充分的证据证实，本院不予支持。对此，周江明、许梅芳亦可另行主张权利。 关于焦点三，案涉物业服务合同一直处于持续履行之中，永祥物业广安分公司在2019年5月15日、2019年5月23日分别向周江明、许梅芳进行了书面催收，且周江明、许梅芳在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，二审中亦对此未有新的证据证实。故周江明、许梅芳关于永祥物业广安分公司的请求权已经超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 综上，周江明、许梅芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周江明、许梅芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年二月二十七日 法官助理  朱亦强 书 记 员  田 玲