上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9435号上诉人（原审被告）：上海俣炳贸易有限公司，住所地上海市徐汇区凌云路406号408室。法定代表人：许冰元，总经理。委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：董澄宇，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海健康医学院，住所地上海市浦东新区周祝公路279号。法定代表人：黄钢，校长。委托诉讼代理人：张秀华，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。上诉人上海俣炳贸易有限公司（以下简称俣炳公司）因与被上诉人上海健康医学院（以下简称健康医学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初6593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俣炳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回健康医学院一审的诉讼请求。事实和理由：1、俣炳公司和健康医学院就上海市徐汇区XX路XX-XX号（即上海市徐汇区XX路XX号，以下简称涉案房屋）签订的《委托管理协议书》实质上就是委托管理合同而非房屋租赁合同。健康医学院向俣炳公司出具委托书，俣炳公司的主要义务为经营管理、负责招租、续租、收费等管理工作。《委托管理协议书》中所载租金金额、租赁期限以及支付日期等约定是针对所招租赁户的，俣炳公司负责代收租金后转交健康医学院。合同明确约定，健康医学院开具发票后也是由俣炳公司转交给租赁户，上载付款人也用括号注明各租赁户的名字。合同还约定，租赁户的水电费也是由俣炳公司统一收齐后再交付给健康医学院。健康医学院在一审起诉状中自认俣炳公司将租赁合同均交付给健康医学院，不存在拒绝提供的事实。2、即便《委托管理协议书》实质为房屋租赁合同，一审法院对合同效力的认定存在前后矛盾。房屋使用费在未经鉴定的情况下直接以租金标准计算，与法相悖。况且各租赁户未付租金的直接原因系健康医学院隐瞒涉案房屋为违章建筑的事实，导致业主只能无证经营，且健康医学院专管房屋租赁事宜的副校长明确表示不再收取租金。据此，健康医学院应承担主要过错，一审判决俣炳公司应付的房屋使用费过高，应予改判。请求二审法院支持俣炳公司的上诉请求。健康医学院辩称：不同意俣炳公司的上诉请求。俣炳公司与健康医学院签订的《委托管理协议书》实质为租赁合同，俣炳公司将涉案房屋再转租给各租赁户，其向各租赁户收取的租金数倍于其向健康医学院支付的租金，故俣炳公司和健康医学院不是委托管理关系。健康医学院从未明确承诺租赁户免付房租，俣炳公司提供的协调会内容系俣炳公司自行整理，健康医学院从未提出补偿损失和要求俣炳公司不收房租的内容。健康医学院副校长的表态系针对个别租赁户上门来访时所作协调处理，并不能代表健康医学院的意思表示，即便能够代表，也并非向俣炳公司作出免除其租金的意思表示，故俣炳公司拒绝支付租金、水电费都没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。健康医学院向一审法院起诉请求：1.俣炳公司支付尚欠自2016年4月1日起至2017年12月31日止的房屋租金1,875,000元；2.俣炳公司支付延期付款违约金：分别自2016年4月5日、7月5日、10月5日起至判决生效之日止，以本金265,400元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算；分别自2017年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日起至判决生效之日止，以本金270,000元计，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.俣炳公司支付自2017年5月1日起至2018年3月31日止的水电费共计56,543元。一审法院认定事实如下：涉案房屋系上海职工医学院建造的房屋。2010年2月，上海市人民政府批复上海职工医学院转型更名为上海健康职业技术学院。2015年2月，中国共产党上海市委员会决定整合上海健康职业技术学院等资源，组建上海健康医学院。2005年9月30日，原上海职工医学院（甲方）与俣炳公司（乙方）签订《委托管理协议书》，合同约定甲方将涉案房屋全部委托乙方代为经营管理；房屋委托管理期限为12年，自2006年1月1日起至2017年12月31日止；乙方每年按以下费用缴纳：2007年缴纳880,000元，以后每年增加20,000元房租，至2017年应缴纳房屋租金1,080,000元；全年租金按四次缴纳，乙方在每季度开始的5日内向甲方付清应缴纳租金；乙方每年缴纳甲方的租金，由甲方开具发票交给乙方，并由乙方转交所招租赁户；房屋租赁用户的水电费用，由甲方抄报乙方，乙方统一收齐交付甲方；甲方提供原租赁客户的情况，包括名单、合同书、租房押金，最后一次已交房租的证明；乙方负责该房的招租、续租、收费等日常管理工作；乙方在委托经营期间，房屋使用经营项目的招租，应在原有基础上按政府有关要求执行，乙方应督促租赁户做到合法经营、文明经商，若有法律、债权、债务及卫生、消防、治安或停业整顿等责任，均有乙方承担等条款。合同签订后，健康医学院全权委托俣炳公司在2005年至2017年期间对其所属的涉案房屋的沿街三产商业用房，负责进行日常的出租、转租、服务、管理、收费、收益（按原已签租赁合同执行）等各项工作。2014年10月，XX街道办事处召集健康医学院、俣炳公司召开协调会，协调会内容是：健康医学院需要在涉案房屋处建造新的教学用房，需对该房屋进行拆除，为此，健康医学院请街道出面，负责协调健康医学院、俣炳公司在相关工作中的事宜。协调会主要内容记录：街道要求：俣炳公司应配合健康医学院做好清理租户情况工作；健康医学院要求：因在学校的西北角重新建房，需把出租给俣炳公司的房屋尽快拆除，做好退租还教，最晚于2015年底拆除该房屋；请俣炳公司在此次会议后马上向租户作清退宣传，组织相应的班子，启动该项工作，请俣炳公司具体操作，尽可能工作平稳，不影响健康医学院的正常教学工作，健康医学院不直接参与租户的清退工作；同意俣炳公司的下一年度租金暂缓支付，俣炳公司可以将应交租金转用作租户搬场的补偿费，该补偿费不足部分，另外给予解决，但需请俣炳公司提供具体数额，未拆房和作清退前，俣炳公司继续使用该房屋；同意街道的协调、建议和要求；俣炳公司情况和提出的建议：告知健康医学院房屋都可以使用至2017年底；同意配合健康医学院的工作，但健康医学院应满足俣炳公司的合理要求；请健康医学院出具正式的通知书，并给出解决相关清退工作的方法和补偿方法，有书面通知书，可以更加顺利地开展相关工作；同意街道的协调、建议和要求。2016年6月16日，XX街道办事处再次召集健康医学院、俣炳公司召开协调会，协调会内容是：1、健康医学院的涉案房屋系健康医学院在多年前建造，经查，该房建造时，未被允许做商铺使用，全部房门应朝校内，后来健康医学院违反规定，将全部房门朝天等路的街面方向开，因健康医学院违规，该房屋无产权证，10多年前，健康医学院又委托俣炳公司出租、出借、经营管理，此造成之后一系列问题的出现；2、现在，健康医学院要求将该房全部收回，将此作为政治任务，限期完成，请俣炳公司务必能在下个学期之前，亦即今年的7、8月间，能将该房的租户清退走，做好该项工作，其他的问题也就顺利解决了，请俣炳公司全力配合，同时，健康医学院知晓该房无产权证，对自己存在的问题，愿意承担相关责任，即会补偿俣炳公司的损失，请俣炳公司今年不要收房租了；3、目前，全区正在进行“创全”工作，因该房不允许用于商铺，该房的许多租户（特别是那些经营餐饮业的租户）无法办理经营执照，造成无证营业，常被查处，受损很大，且其中的一些经营户还出现脏、乱、差的情况，被媒体曝光，对此，区有关部门和XX街道办事处很重视，相关部门也约谈了健康医学院，要求健康医学院承担起相关责任，妥善处理租房户撤离工作，街道办、城管、市场监督部门可以给予帮助和支持；4、收回房屋之事，在2014年时，健康医学院（是在合并前的上海职工医学院）就提出了，当时，健康医学院请街道办出面开协调会，会上，健康医学院告知俣炳公司马上通知租客户立即撤离，该房很快要拆，另建教学用房，为做好搬离工作，健康医学院会给予补偿费，相关书面通知，因要盖章（公章），晚几天交俣炳公司发放，但是时至今日，还未见到，而俣炳公司根据健康医学院要求，会后就通知租户收房之事，使租户人心惶惶，加上健康医学院没有产权证，租户们无法办证经营无保障，损失很大，有些租户早已拒绝缴纳房租费，给俣炳公司的工作造成很大的困难，经济上收到较大的损失，现在重提要收回房屋，是真做，还是又不了了之，希望这次是动真的，为此，健康医学院认真做好相关安抚和相关损失的补偿工作，首先发一个正式通知之后，各方稳妥落实、操作，顺利完成这一工作任务，从根本上解决脏乱差的问题，不让该房拖“创全”后腿。2016年7月21日，俣炳公司提供视频资料，记录当天在健康医学院处，俣炳公司工作人员曾某1、健康医学院副院长张某以及涉案房屋内承租的案外人曾某2（XX餐馆老板）、王某（XX菜老板）的对话记录，其中曾某1问张某：“今天来学校里，你们学校是没有收到房租吗？”张某：“我们肯定不收房租，怎么会收房租呢？”曾某1问：“那我们房租交不交就……”张某：“交什么交，肯定不收，我要收回你的房子，再协商，我收你房租，我找死啊!”曾某1：“那我们先不交。”张某：“我一接盘这事，我就停止收房租了。”曾某1问：“你们学校已经停止收房租了？”张某：“我是新来的，负责这一块内容的，我一来说房租不收了，我要打官司，把房屋收回，具体什么时候不收房租，今年肯定不会，都不会收的。”王某：“但是我们房租被收过。”张某：“去年刚刚还在梳理中，今年肯定。”王某：“我的房租已经收到十月份。”张某：“那至少是他没有权利赶走你们。”2016年9月8日，俣炳公司向健康医学院发函，内容是：1、2016年6月16日，凌云街道召集会议主题为：退租还教事宜，会议约定在一周内校方发给我方的退租还教的通知至今未收到；2、校方要求的承租户合同，因商业合同未经相关当事方同意，不得外泄；3、我方承租户无证经营的主要原因系他们没有办证的相关手续、资料去办理经营证照所造成的，校方一直拒不提供，再次要求提供相关有效的办证资料。该函健康医学院于2016年9月10日收到。2017年1月18日，俣炳公司又发函，内容是：校方至今未提供承租户办理经营证照有效手续及资料，致使我方无法向校方支付租金等费用，同时校方拒不发出退租还教的通知书，使得系争商铺良好的经营管理秩序被严重扰乱。2017年1月20日左右，健康医学院收到上述函件。2017年8月15日，健康医学院向俣炳公司发出《终止合同提前收回房屋通知函》，内容是：校方决定于2017年10月15日终止合同、收回房屋，届日，我校将对这些房屋实施停水停电措施；请俣炳公司配合我校做好收房工作；校方决定于2017年8月31日24点开始停水停电。该函件俣炳公司于2017年8月底收到。一审另查明，俣炳公司另案向上海浦东新区人民法院起诉，要求健康医学院赔偿在管理期间未收到的管理费用、补偿租户费用以及垫付的房屋维修费共计278.6万元。审理中，健康医学院确认：健康医学院确定于2017年8月15日发过《终止合同提前收回房屋通知函》，但是发函后健康医学院未采取停水停电措施，实际在2018年1月3、4日采取停电措施的。健康医学院、俣炳公司一致确认：俣炳公司实际使用房屋至2017年12月31日。在2017年12月31日大部分房屋清退了，但有2户没清退，健康医学院因此起诉了该2户小业主要求归还房屋，2018年3月份案件被受理后，4月份小业主清退了房屋，健康医学院就将案子撤诉了。一审法院认为，健康医学院、俣炳公司签订的《委托管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。健康医学院、俣炳公司签订的名为《委托管理协议书》，实质为房屋租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方合同虽然名称为《委托管理协议书》，但内容上看，合同约定了租赁期限自2006年1月1日起至2017年12月31日止；俣炳公司每年缴纳的租金数额亦是固定的向健康医学院缴纳，租金缴纳方式也是约定每年分四次缴纳，俣炳公司承租后转租给第三人，分别以自己的名义与第三人签订转租合同，付款人为俣炳公司，付款人旁边的括号是根据俣炳公司要求添加。从合同履行过程中的特点上看，俣炳公司从未向健康医学院汇报房屋租赁给第三人的具体执行情况，反而在健康医学院要求俣炳公司提供俣炳公司转租第三人的合同文本时，俣炳公司以商业信誉为由拒绝提供，如果系委托合同性质，俣炳公司应该将全部事项向健康医学院汇报。俣炳公司辩称讼争合同系委托管理合同而拒绝支付租金，一审法院不予以采信。健康医学院、俣炳公司订立合同，租赁物为上海市徐汇区XX路XX-XX号（XX路XX号）房屋，该房屋未有产权证明，健康医学院与俣炳公司订立的合同应属无效。健康医学院明知涉案房屋没有合法的房屋建造证明，仍然将房屋出租，而俣炳公司在承租时，未查明涉案房屋产权属性及权属证明，仍然与健康医学院签订租赁合同，承租涉案房屋，理应亦承担合同无效的法律责任。但房屋系健康医学院建造，房屋使用价值即为房屋租金，因此，房屋租赁合同无效，承租人仍应当向出租人支付相当于房租的价值补偿。但经一审法院庭审质证，上海市徐汇区凌云街道召开协调会记录中，能够证明健康医学院在2015年时就希望将涉案房屋收回，退租还教，但俣炳公司却坚持要求履行双方之间的合同，租赁涉案房屋至2017年底。至2016年6月再次召开协调会时，健康医学院仍旧要求收回房屋，但俣炳公司却以健康医学院迟迟未发出书面通知为由予以拒绝，且一直要求健康医学院为继续履行租赁事宜向俣炳公司提供涉案房屋的产权证明，以便转租的第三人可以办出营业执照。关于俣炳公司提供的2016年7月21日录音资料，健康医学院对于这段录音资料的真实性无异议；俣炳公司实际询问健康医学院学校副校长是否缴纳这段时间的租金，校长回答是并不想收取租金，而是要求俣炳公司迁出涉案房屋，以便健康医学院收回房屋，健康医学院真实意思表示是这段时间学校只想尽快收回房屋；然后俣炳公司公司人员也回答“我们先不交”，表明俣炳公司的意思表示也非拒绝交纳租金而是延后支付租金。之后，健康医学院要求收回房屋，俣炳公司迁出涉案房屋，俣炳公司均拒绝搬出，直至合同约定的租赁期限届满后大多数俣炳公司转租的第三人才迁出，剩余几户还是健康医学院起诉至法院要求迁让后，健康医学院才收回房屋。本案审理过程中，俣炳公司对于健康医学院诉请的租金及水电费数额均无异议，俣炳公司亦确认确未支付给健康医学院。但鉴于涉案房屋为违章建筑，健康医学院未及时向俣炳公司告知房屋权属性质，致使健康医学院、俣炳公司在履约过程中发生争议，俣炳公司转租的第三人无法及时办出营业执照；另外健康医学院作为出租人对涉案房屋的出租管理亦存在懈怠、疏忽，房屋周边环境脏乱，房屋所在政府部门几次召开协调会要求健康医学院整改；另外健康医学院虽然一再要求俣炳公司迁出，收回房屋，但迟延采取措施，客观影响俣炳公司向转租的第三人收取租金实现转租效益，对此健康医学院亦有一定责任。故一审法院综合当事人的过错酌情判处俣炳公司承担的房屋使用费。同时，健康医学院要求延期付款违约金的诉请，一审法院无法支持。健康医学院诉请的水电费，因确系俣炳公司在租赁期限内使用且俣炳公司并无异议，故俣炳公司应该实额支付给健康医学院。一审法院审理后，于2019年4月22日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、上海俣炳贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海健康医学院房屋使用费1,125,000元；二、上海俣炳贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海健康医学院水电费56,543元；三、驳回上海健康医学院的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11,481元，由上海健康医学院负担4,592.40元，上海俣炳贸易有限公司负担6,888.60元。二审中，双方确认曾某1系涉案房屋实际使用人之一，并非一审判决所认定的俣炳公司工作人员，本院对一审判决该项事实认定予以变更。经本院审理查明，一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。原上海职工医学院与俣炳公司签订《委托管理协议书》，该合同系双方真实意思，并无违反国家强制性法律、法规，合法有效，该合同约定的权利义务对俣炳公司和健康医学院发生法律约束力。涉案房屋经规划部门审批核发建设工程规划许可证，故一审法院关于涉案房屋因无产权证，故双方所签合同应属无效的论断有误，本院予以纠正。俣炳公司主张双方所签合同系委托合同，因各租赁户未向俣炳公司支付房租，故俣炳公司没有义务向健康医学院付款的意见，本院认为，委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。本案中双方签约名称虽为《委托管理协议书》，但根据合同中关于付款义务的主要条款约定为俣炳公司自2006年1月1日起至2017年12月31日期间每年应支付的款项为固定金额。在该合同项下，健康医学院仅向俣炳公司收取固定费用，而不论俣炳公司向房屋使用人实际收取多少租金，即俣炳公司享有完全的经营管理自主权，该形式显与法律规定的委托合同的特征不符，双方所签合同实质为出租人允许承租人转租的房屋租赁合同，更何况该合同亦明确载明俣炳公司应付款项为租金。一审法院对于合同性质的论述于法有据，本院予以认同。鉴此，俣炳公司应履行双方租赁合同约定的付款义务，俣炳公司以自己名义与各租赁户另行签订的转租合同，不能约束健康医学院，各租赁户未向俣炳公司支付租金的事实并不能免除俣炳公司向健康医学院支付租金的义务。双方所签合同约定合同期限至2017年12月31日止，俣炳公司亦实际使用涉案房屋到该日，健康医学院要求俣炳公司支付尚欠的租金及水电费，于法有据。鉴于健康医学院再三要求俣炳公司收回房屋，客观上使俣炳公司对涉案房屋的使用和收益造成一定影响，一审法院酌情判决俣炳公司应向健康医学院支付的租金或房屋使用费的金额，尚属合理，并无不当。俣炳公司对健康医学院主张的水电费，认可系在其租赁期限内使用，根据合同约定，俣炳公司应予支付。综上所述，俣炳公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,777元，由上诉人上海俣炳贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年二月二十日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……