福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19886号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元。 负责人：林敏泉，该公司拓展总监。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金花，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门兴基伟业房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区塔埔路23号二楼。 法定代表人：洪殊勇，该公司执行董事兼经理。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行厦门分公司）与被告厦门兴基伟业房地产开发有限公司（以下简称兴基伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安信行厦门分公司的委托诉讼代理人傅剑平到庭参加诉讼，被告兴基伟业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行厦门分公司向本院提出诉讼请求：1.兴基伟业公司支付安信行厦门分公司支付物业管理服务费764732.7元及逾期付款违约金378578.52元（以每月欠缴物业费为基数，按1‰/日的标准计算，期限自逾期之日起应计至实际付清之日止，暂计至2019年6月25日）；2.兴基伟业公司支付安信行厦门分公司公摊电费149415.87元。事实和理由：兴基伟业公司位于思明区观音山片区，五石路（规划）以东、塔埔小区安置房以西、观音山北路以北的鑫塔水尚项目的房地产开发商。2014年6月，兴基伟业公司与北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行公司）签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定安信行公司为兴基伟业公司提供物业管理服务，合作期间自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第十三条约定，以房屋建筑面积为基数，住宅物业管理费跃层按每月4.9元/㎡、平层按每月3.2元/㎡收取。业主应于每月15日前交清。否则应自逾期之日起承担欠缴费用3‰/日的违约金。合同签订后，兴基伟业公司与安信行公司就空置房物业服务费收取事宜签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》。补充协议约定，2016年6月30日起，兴基伟业公司按《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》约定物业费标准的50%收取空置房物业费。若兴基伟业公司逾期支付空置房物业服务费，则逾期未缴的部分，应按日支付1‰的违约金。同时，安信行厦门分公司、安信行公司与兴基伟业公司三方签订了《三方协议》。根据《三方协议》约定，安信行公司关于涉案合同项下的权利义务由安信行厦门分公司作为安信行公司的分公司承接。合作期间，安信行厦门分公司依约履行了物业管理服务义务。安信行厦门分公司与兴基伟业公司就2019年1月31日前兴基伟业公司产生的空置房物业服务费及其相关费用进行了对账，确认兴基伟业公司尚欠空置房物业服务费及公摊电费共计914148.57元未付。经安信行厦门分公司多次催要未果，兴基伟业公司仍拒不交费的行为已构成违约。 安信行厦门分公司围绕诉讼请求依法提供了证据，兴基伟业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利，故安信行厦门分公司所主张的事实和举示的证据，在没有相反证据证明的情况下，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月，安信行公司（乙方）与兴基伟业公司（甲方）签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方为鑫塔·水尚项目提供前期物业管理服务，乙方负责收取物业管理服务费、公共维修金、代收代缴水电费、其他公摊费用和特约服务费，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止，跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·㎡，平层住宅物业管理服务费3.2元/月·㎡。 上述合同签订后，安信行公司（乙方）与兴基伟业公司（甲方）又签订了《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》。该协议第一条“前期开办费用”约定：鉴于本物业交付使用前及交付使用初期，乙方可能没有物业服务费收入或物业服务费收入不足以支付每月开支，因此应由甲方向乙方提供1362762.12元作为本物业前期开办费用，该费用系甲方垫支，乙方应当按着本协议的约定返还。第五条“空置房物业服务费”约定：空置房指纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因兴基伟业公司原因未交给物业买受人的商品房；甲方自行留用的商品房（不超过10套，详细房源清单由甲、乙双方另行约定）乙方同意免收空置房物业服务费及甲方实际使用后的物业服务费；自乙方进场之日起至2014年12月31日，乙方同意免收甲方空置房物业服务费；自2015年1月1日起至2015年5月31日止，乙方同意本项目3#楼免收甲方空置房物业服务费；除本条另有约定外，乙方根据空置房建筑面积按照跃式住宅4.9×30%元/月·㎡、平层住宅3.2×30%元/月·㎡的标准收取空置房物业服务费；除本条另有约定外，空置房物业服务费采取“先收后返”的方式，先由乙方向甲方收取，再由乙方根据本补充协议向甲方全额返还；自2016年6月30日起，若本项目仍有空置房的，乙方根据空置房建筑面积按照跃式住宅4.9×50%元/月·㎡、平层住宅3.2×50%元/月·㎡的标准收取空置房物业服务费，且乙方无需返还。第六条“前期开办费用与空置房物业服务费的返还”约定：乙方承诺自2016年12月1日起，分四期向甲方全额返还甲方垫付的上述前期开办费用与空置房物业服务费；乙方逾期返还甲方垫付的前期开办费用与空置房物业服务费的，乙方应按照逾期返还费用的日千分之一的标准向甲方支付违约金；甲方逾期支付前期开办费用与空置房物业服务费的，甲方应按照应支付费用的日千分之一的标准向乙方支付违约金。 再后，安信行公司（乙方）、安信行厦门分公司（丙方）与兴基伟业公司（甲方）签订《三方协议》，约定：乙方在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部权利义务转由丙方享有和承担；乙方并非完全退出《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议，对于丙方在《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及补充协议项下的全部义务，乙方承担连带责任。 审理中，安信行厦门分公司主张讼争物业费用系对兴基伟业公司名下75套未售房屋的收取，期间对外出售的，面积计算基数会进行相应核减；双方已对截止2019年1月31日兴基伟业公司应付款项进行结算确认，并提交《鑫塔水尚项目应付款项确认书》，载明“截止2019年1月31日，兴基伟业公司请确认和核对如下费用明细，其中自2017年6月30日不返还的空置房物业费（已改了楼王面积）为808475.1元；2016年11月1日至2017年6月30日的10套自留房已结算返还-43742.4元；2017年4月至2018年12月归属开发商公摊电费149415.87元，合计914148.57元”。该确认书落款处加盖了兴基伟业公司销售专用章。 在本院审理的安信行厦门分公司起诉鑫塔·水尚小区其他业主支付物业服务管理费的案件中，本院已查明认定安信行厦门分公司为鑫塔·水尚小区提供物业管理服务至2019年1月31日，且其提供的物业管理服务存在一定瑕疵。 本院认为，兴基伟业公司与安信行公司、安信行厦门分公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同之补充协议（一）》《三方协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。安信行厦门分公司依约为鑫塔·水尚项目提供物业管理服务，兴基伟业公司应依约承担支付未售空置房屋物业管理服务费的义务。兴基伟业公司已用其销售专用章在《鑫塔水尚项目应付款项确认书》上盖章确认，亦未对其截至2019年1月31日的应付费用数额提出异议，且该确认书所载事项与双方合同约定内容一致，本院对双方盖章确认的《鑫塔水尚项目应付款项确认书》载明的事实予以确认。兴基伟业公司未依约支付尚欠费用，构成违约，应承担相应的违约责任，故对安信行厦门分公司要求兴基伟业公司支付欠付物业管理费764732.7元、公摊电费149415.87元的诉讼请求，本院予以支持。关于安信行厦门分公司主张的逾期付款违约金，其一鉴于安信行厦门分公司所提供的物业管理服务存在一定瑕疵，其二鉴于双方在签订《鑫塔水尚项目应付款项确认书》才对兴基伟业公司实际应付款项予以确认（与安信行厦门分公司应返还款项进行抵扣后），亦未对兴基伟业公司的付款期限进行约定，故对安信行厦门分公司要求兴基伟业公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对安信行厦门分公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、厦门兴基伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京安信行物业管理有限公司厦门分公司物业管理服务费764732.7元、公摊电费149415.87元； 二、驳回北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16435元，由北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担4813元、厦门兴基伟业房地产开发有限公司负担11622元。款项应本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 林 月 蓉 人民陪审员 陈  睿 人民陪审员 陈 慧 玲 二〇二〇年二月二十四日 法官助理冯莉平 代书记员（ 陈伟萍） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。