江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初15044号 原告：凌军，男，1987年6月4日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原告：张慧，女，1990年11月13日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：胡波新（代理上列二原告），江苏双泽律师事务所律师。 被告：常熟市新茂房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市服装城商城中路1号商城大厦6楼601-605，统一社会信用代码91320581569106758L。 诉讼代表人：唐海燕，该公司管理人江苏益友天元律师事务所负责人。 委托诉讼代理人：姬永强，江苏益友天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡蕲。 原告凌军与被告常熟市新茂房地产开发有限公司（以下简称新茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案。审理中，张慧申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌军、张慧及其共同委托诉讼代理人胡波新、被告新茂公司的委托诉讼代理人姬永强和蔡蕲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌军、张慧向本院提出诉讼请求：1.请求确认2016年8月19日签订的商品房买卖合同合法有效，继续履行；2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：一、原被告于2014年签订“同意原告将以下售住宅房源用于冲抵部分材料款协议书”。此协议被告为开发房地产单位，被告与原告签订“协议书”具有法律效力；房源编号8-1-1102、8-1-1202、8-1-1302；其面积均为90.19m²；冲抵工程约定为：8-1-1102号为287534元；8-1-1202号为289916元；8-1-1302号为584593元，合计为1162043元；购房主体：待定。二、原被告签订“GRC材料付款协议”以及对GRC外墙工程安装5#、6#、7#、8#楼完成工程量95%以上的应付工程款予以抵房对抵房8-1-1302室，具有合法性情况。2016年8月16日被告对新茂星河湾工程项目付款申请表签章单位有监理单位、工程现场、预决算审核意见、总经理意见；对签章确认事实“同意审核工程量，根据《GRC材料付款协议》为974322元，抵房一套8-1-1302室，其余按协议执行。对总工程量为1046892.5元，完成95%，应支付价款994548元；同意抵房款974322元”具有法律效力。三、对商品房买卖合同的合法性情况。1、2014年12月9日的物权网签登记情况：2014年12月9日以合同编号Y20140102457号进行物权网上签订，是依据2014年购房主体待定的三套房，符合《物权法》物权登记要求具有合法性。2、2016年8月19日的物权变更登记网签生效情况：2016年变更情况由三套待定房，结合原告所完成工程量价款变更为一套8-1-1302室，抵偿平方面积90.19m2，抵偿工程的价款974366元，均以市场价定价抵偿。债权受偿人为凌军，不违反法律规定。网签变更符合《物权法》、《合同法》、《民法》相关规定。3、被告的收款凭据依据：2016年11月3日由新茂公司收款抵房款974366元；座落8-1-1302室，加盖财务专用章，对购房价款与抵房价款相一致，原告依法依规完成购买房屋交易。四、原告收到2019年10月21日新茂公司管理人的“债权审定结果通知书”：对申报的8幢1302房屋消费性购房人权益不予确认，其理由是“以物抵债”且未办理物权转移手续。这是错误的。(1)被告不予确认是违反了《物权法》第20条第一款之规定的预告登记。对签订房屋买卖，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案中原告的网购登记协议，为预告登记，是符合《物权法》规定，具有合法性。被告不予确认是错误的，应予确认。(2)被告不确认是错误的，违反《民法通则》第七十二条之规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移。本案中对房屋所有权从网签登记到所有权标志着已交付。(3)被告不予确认还违反《物权法》第106条第1款之规定：善意取得的成立必须满足“以合理的价格转让”这一条件。本案中抵房符合法律规定，是“合理的对价”；房屋建筑面积为90.19m²，市场价为1万元每平方米，而本案中被告结欠原告的债权工程款100余万元，而抵额为974366元，符合法律规定，属于善意取得，故应属于合法、合规，请求确认。 被告新茂公司辩称，原告要求继续履行合同并无依据，请求法院驳回原告诉讼请求。2018年2月2日，常熟市人民法院裁定受理对被告的破产清算申请，对于破产案件的处理，应当优先适用破产法的相关规定。对于已经网签但尚未办理过户手续的房屋，仍然属于破产财产。根据破产法第18条之规定，对双方未履行完毕的合同，管理人有权解除且根据破产法的基本原则，应当公平清偿债权，不得进行个别清偿。 本院经审理认定事实如下： 上海国泰汇商绿色建设股份有限公司（以下简称国泰汇商公司）从新茂公司承接星河湾工程。工程施工过程中，国泰汇商公司与常熟市虞山镇龙华山石膏线条商行（以下简称龙华山商行）签订GRC供货合同，约定龙华山商行负责新茂星河湾工程的GRC线条及造型的制作安装。 后国泰汇商公司、龙华山商行、新茂公司签订GRC材料付款协议一份，约定龙华山商行自愿选购新茂轻纺城项目的住宅，并承诺接受国泰汇商公司以龙华山商行所选住宅网签总价抵付货款。货款总金额须在龙华山商行完成供货合同60%前确认，若网签总价超过总货款，龙华山商行须在一周内向新茂公司补齐差额；若网签总价未超过总货款，在龙华山商行完成供货合同后由国泰汇商公司按照国泰汇商公司与龙华山商行双方所签订的《GRC供货合同》对龙华山商行支付（也可由新茂公司代付，但须事先征得国泰汇商公司同意，并向新茂公司提供收据）。质保金5%待质保期满时由建设方拨专款通过国泰汇商公司支付龙华山商行。 2014年，新茂公司（乙方）与龙华山商行（甲方）签订《协议书》，协议书约定：乙方开发位于常熟市招商城的“新茂轻纺城”项目，甲方为项目工程GRC的供货方，总材料款暂定为1100000元，乙方通过工程总承包商抵付甲方的材料款分为3套住宅的首付款，且在网签时甲方向乙方每套交款50000元，余额由甲方进行按揭贷款。经甲方、乙方和工程总承包商协商一致，同意乙方将以下在售住宅房源用于冲抵部分材料款，视同甲方收到乙方通过工程总承包商支付的同等金额的材料款：                            序号                       购房主体                       房源编号                       面积                       本次冲抵工程款(元)                               1                       待定                       8-1-1102                       90.19                       958449*30%=287534                               2                       待定                       8-1-1202                       90.19                       966386*30%=289916                               3                       待定                       8-1-1302                       90.19                       974322*60%=584593                               合计                                                                                         1162043                本协议双方同意互相配合进行相应的财务处理。 为购买房屋，凌军、张慧向新茂公司支付定金5万元。2016年7月15日，新茂公司向凌军退还该定金5万元。 2016年8月，国泰汇商公司以GRC外墙工程安装5#、6#、7#、8#楼已完工、1#楼GRC外墙已完工95%工程量为由向新茂公司申请支付工程款975000元。新茂公司于2018年8月16日确认已完成工程量为994548元，并明确根据《GRC材料付款协议》，974322元抵房8幢1单元1302室，其余按协议执行。 2016年8月19日，新茂公司（出卖方）与凌军、张慧（买受方）针对常熟市新茂轻纺城8幢1单元1302室房屋签订合同编号为Y20140102457的商品房买卖合同一份，约定凌军、张慧向新茂公司购买新茂轻纺城8幢1单元1302室房屋，商品房总价款为974366元，合同约定的付款方式及期限为买受人一次性支付给出卖人。出卖方应当在2015年9月28日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 2016年11月，新茂公司向凌军开具收据一张，载明收款方式为抵款，收款事由为新茂8-1302室购房款（抵给国泰分包GRC）。新茂公司未开具商品房销售发票，涉案商品房未办理房屋预告登记证明。 又查明：龙华山商行于2012年3月1日成立，为个体工商户，组成形式为家庭经营，登记的经营者为凌军，家庭成员为凌某，2013年3月25日进行了工商登记变更，经营者变更为凌某，家庭成员变更为凌军。凌军与凌某系兄弟关系。 2018年2月2日，本院作出（2018）苏0581破3号民事裁定书，裁定：一、受理王忠良等7人对新茂公司的破产清算申请；二、指定江苏益友天元律师事务所担任新茂公司管理人。 2019年10月21日，新茂公司管理人作出《债权审定结果通知书》，并向凌军、张慧邮寄送达，内容为：“凌军、张慧：2018年2月2日，常熟市人民法院根据王忠良等7人的申请，出具(2018)苏0581破3号民事裁定书，依法裁定受理常熟市新茂房地产开发有限公司（以下称“新茂公司”）破产清算一案，并指定江苏益友天元律师事务所作为管理人。现管理人将你申报债权的审定结果通知如下：截至本通知书出具日，你申报了新茂轻纺城8幢1302房屋的购房人权益并要求继续履行购房合同交房。经管理人审查，审查结果如下：对于你申报的8幢1302房屋的消费性购房人权益不予确认。不予确认的理由为：你购买的房屋实际系常熟市新茂房地产开发有限公司用来折抵常熟市虞山镇龙华山石膏线条商行的拖欠款项，前述抵债行为属于“以物抵债”，且未办理物权转移手续。管理人对《GRC材料付款协议》及相关协议的效力不予认可，对凌军、张慧主张的购房人权益不予认可。特别提醒：请你在收到本函后尽快至管理人处（新茂星河湾售楼处）按照原债权性质补充申报债权，否则，将依法承担逾期申报的后果。管理人将同时向你寄送解除8幢1302房屋网签的商品房买卖合同的通知，请注意查收！如你对管理人审定结果有异议的，请依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款之规定，自收到本通知书之日起十五日内，向常熟市人民法院提起诉讼。” 同日，新茂公司管理人作出《解除合同通知书》，并向凌军、张慧邮寄送达，内容为：“2018年2月2日，常熟市人民法院因常熟市新茂房地产开发有限公司(以下简称：“新茂公司”)不能清偿到期债务，且经常熟市人民法院强制执行不能清偿，作出了（2018）苏0581破3号《民事裁定书》，裁定受理王忠良等7人申请债务人常熟市新茂房地产开发有限公司破产清算一案，并同时指定江苏益友天元律师事务所担任债务人的管理人。因常熟市新茂房地产开发有限公司与常熟市虞山镇龙华山石膏线条商行签署《协议书》，常熟市新茂房地产开发有限公司与常熟市虞山镇龙华山石膏线条商行、上海国泰汇商绿色建筑股份有限公司签署《GRC材料付款协议》，双方协商一致将8幢1302房屋冲抵部分材料款，你作为常熟市虞山镇龙华山石膏线条商行指定人员与新茂公司就新茂轻纺城8幢1302房屋网签了《商品房买卖合同》。该套《商品房买卖合同》，若继续履行合同，则属于个别清偿，违反了企业破产法规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据上述规定，现管理人通知即日起新茂公司与你签订的上述《商品房买卖合同》解除，请你在收到本通知书之日起15日内配合管理人完成网签《商品房买卖合同》解除及注销手续。如有异议，自收到本通知书之日起15日内向常熟市人民法院提起诉讼。如你对新茂公司享有其他债权，可凭有关证据向管理人申报。” 以上事实，由商品房买卖合同、债权审定结果通知书、解除合同通知书、协议书、GRC材料付款协议、付款凭证、收据、工商登记材料以及当事人庭审陈述等证据予以证实。 原告凌军、张慧认为，原告凌军是龙华山商行的经营者之一。凌军转账给凌某的款项为债权转让、生意合作性质。原告是GRC材料供货方的合作人之一，有权向被告主张材料款对应的房屋。原告与被告签订了商品房买卖合同，在2016年用材料款全额支付了购房款，被告也向原告开具了相应的收据。只是因为被告的原因，导致房屋迟迟不能交付。原告已经履行了付款义务，而且房屋是用来居住的，属于购房消费者，对涉案的房屋享有物权期待权。被告不应当解除购房合同，应当配合原告尽快办理过户登记手续。 审理中，原告提供了债权转让协议书、情况说明、凌军的银行交易明细，并申请证人凌某出庭作证，用以证明凌某将涉案材料款转让给凌军。被告对银行交易明细的真实性无异议，对原告的证明目的不予认可，对其余证据的真实性均不予认可。 被告新茂公司认为，双方达成的购房的合意，从现有证据来看，也仅仅是货款冲抵房款的合意。涉案房屋并未办理过户转移手续，被告依据破产法的相关规定，完全有理由解除双方之间的房屋买卖合同。 本院认为，龙华山商行、国泰汇商公司与新茂公司签订GRC材料付款协议后，新茂公司与凌军（龙华山商行的实际经营者之一）、张慧于2016年8月19日签订商品房买卖合同。前述GRC材料付款协议、商品房买卖合同，系各方的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的情形，应为有效。 关于新茂公司与凌军、张慧签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行，新茂公司管理人是否享有解除涉案商品房买卖合同的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，原告凌军、张慧系以国泰汇商公司欠付的货款折抵其应付新茂公司的购房款，故凌军、张慧明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，本院已于2018年2月2日受理了针对新茂公司的破产申请，此时新茂公司尚未向凌军、张慧交付涉案商品房、办理预告登记及过户登记，在凌军、张慧不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，本院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，新茂公司管理人向凌军、张慧发出解除合同通知书，解除新茂公司与凌军、张慧之间签订的涉案商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。综上，原告凌军、张慧诉请要求被告新茂公司继续履行商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告凌军、张慧与被告常熟市新茂房地产开发有限公司于2016年8月19日签订的《商品房买卖合同》有效。 二、驳回原告凌军、张慧的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6772元，由原告凌军、张慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇二〇年二月十七日 书记员  唐梦茹