云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8987号上诉人（原审被告）：昆明正基房地产有限公司。住所地：云南省昆明市春城路62号证券大厦主楼9层B座。统一社会信用代码：91530000709705358X。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：周张悦，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：朱文香，女，1978年4月1日出生，汉族，身份证住址：黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：王兴念，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨争，男，回族，1975年12月22日生，住云南省昆明市五华区，系朱文香丈夫，特别授权代理。上诉人昆明正基房地产有限公司（以下简称“正基公司”）因与朱文香商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭于2019年12月17日对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人昆明正基房地产有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉小区未能办理产权证是因政府行为导致，一审法院未就上述原因进行查证而进行裁判，系事实不清，应当予以纠正。上诉人与被上诉人对办证事宜已经有了特殊约定，被上诉人至今仍未向上诉人提交《授权委托书》等办证资料，本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用情形，一审法院适用法律错误，应当予以纠正。上诉人从未怠于履行房屋产权证照的办理义务，没有违约行为，被上诉人主张的违约金不应当支持。一审法院认为被上诉人的起诉没有超过诉讼时效，存在事实认定错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人朱文香答辩认为：一、涉案项目在建设过程中存在退让不足、补缴土地出让金、沿街商铺需拆除等问题，致使被上诉人一审起诉前仍未通过政府主管部门的整体验收，产权证无法办理是上诉人自身原因所致。二、被上诉人一审提交的相关证据可以证实上诉人正基公司承诺为被上诉人代办房屋的产权证，被上诉人也已经将契税和办证工本费交给了上诉人，肯定也一并签署了《授权委托书》，如果仅仅是未签署《授权委托书》，上诉人不可能在长达十三年的时间内不通知被上诉人补交，上诉人关于被上诉人没有签署《授权委托书》的辩解不符合常理。三、被上诉人一审提交的上诉人发出的《关于云南冶金集团“金水湾”项目不动产证办理相关事宜的告知书》中上诉人自认十多年以来一直为办证进行不懈的努力，故本案不存在超过诉讼时效的情形。并且，本案是物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人朱文香向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区13幢2单元10层1002号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、判令被告向原告支付以己付购房款232558元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年4月16日止的违约金100000元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2006年，原告朱文香（乙方）与被告昆明正基房地产有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，双方作出如下约定：原告购买被告开发的位于昆明市五华区小康大道399号金水湾小区13幢2单元10层1002号房屋，购房总价232558元；委托代办：甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款，并于2006年4月6日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料，原告房屋产权证未能办理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告朱文香与被告昆明正基房地产有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按照合同的约定向被告交付购房款，被告按照合同约定履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并要求被告向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区13幢2单元10层1002号房屋房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证的诉讼请求，一审法院认为，尽管被告在庭审中抗辩称原告至今未向其提交办理房屋权属登记的《授权委托书》，故不能办理权属证书的责任在原告方的理由，但原告在2006年4月6日已经将办理权属证书所需的契税、工本费、配套费交付给了被告，表明其愿意由被告代为向产权登记机关申办房屋权属证书，且被告未提交证明本案存在其在合同约定的办证期限内曾催告原告签署办证授权委托书而原告拒绝的情形，故对于被告的该抗辩理由不予支持，对于原告的请求继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并要求被告向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区13幢2单元10层1002号房屋房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证的诉讼请求，予以支持。关于违约金，《商品房购销合同》中明确约定，被告自接到原告提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕，后被告未按照约定履行办证义务，构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因原、被告关于原告提供完备资料的时间及双方签订《商品房购销合同》的日期有争议，但双方对原告接房的时间无异议，结合原告关于违约金的主张以及综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益等，故一审法院以已付购房款232558元的20%即为46511.6元支持原告的违约金请求。关于诉讼时效的问题，因被告至今一直未给原告办理不动产权证，属于被告在持续违约中，对被告的该项抗辩理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决，一、被告昆明正基房地产有限公司继续履行其与原告朱文香签订的《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区13幢2单元10层1002号房屋房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；二、被告昆明正基房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告朱文香支付违约金46511.6元；三、驳回原告朱文香的其他诉讼请求。二审中，上诉人正基公司提交以下证据：第一组证据、《关于“金水湾”小区住宅部分商品房买卖合同网签备案相关事宜的通知》、《关于“金水湾”小区住宅部分网签备案相关事宜的补充通知》。欲证实：上诉人按照合同约定及法律、政策规定积极履行证照办理的相关义务，在2019年向被上诉人发出《关于“金水湾”小区住宅部分商品房买卖合同网签备案相关事宜的通知》、《关于“金水湾”小区住宅部分网签备案相关事宜的补充通知》，多次通知了包括被上诉人在内的全体购房者按合同约定及政策要求提交《授权委托书》等办证资料。第二组证据、《不动产权证》，欲证实：首批交齐办证手续，提交完《授权委托书》的住户，已经陆续拿到了“金水湾”小区的产权证，被上诉人一直不向上诉人提供办证手续是被上诉人的产权证至今不能办理的直接原因。被上诉人针对正基公司提交的前述证据经质证认为，正基公司提交的前述证据与本案无关联性，不予认可。同时提交如下证据：1、“关于云南冶金集团‘金水湾’项目《不动产权证》办理相关事宜的告知书”欲证实，正基公司在该“告知书”中已经自认该项目至今未能办理不动产权证是因为正基公司的原因；2、“云南冶金‘金水湾’园区房屋使用说明书”，欲证实涉案的小区沿银河大道有综合商业用房3211平方米、科研中心大楼26661平方米。这部分建筑属于超建、违建部分。这是整个项目不能进行整体验收的原因；3、商品房买卖合同登记备案表、契税完税证、人防易地建设费发票。欲证实金水湾项目没有建设工程规划许可证和施工许可证，2006年业主购房时就已经交纳契税，2019年业主交的人防易地建设费正基公司是以购房款的名义开具的发票；4、“证明”，欲证实正基公司在2008年、2013年和2017年均表示房产证在办理过程中；5、金水湾小区内云南冶金集团办公楼、沿街商铺不在规划范围内、需要拆除等。正基公司对于被上诉人提交的前述证据经质证认为，对于“告知书”予以认可，但不能证实其欲证实的主张；对于证据2、3、4、5不予认可，认为不能证实与本案有关联性。本院经审查认为，上诉人正基公司提交的两份通知均形成于2019年，不能证实其在此时间以前就已经多次通知被上诉人要求其提交办证资料的事实，本院不予采信；上诉人提交的《不动产权证》仅能证实部分“金水湾”小区住户取得了不动产权证，不能证实上诉人所欲证明的内容，本院不予采信。对被上诉人提交的“告知书”，因正基公司无异议，故本院予以采信。对于被上诉人提交的其他证据，因不能证实与本案存在关联性，故不予采信。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。二审另查明：云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区B-1-10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在线项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩土地、项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况。经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人正基公司是否应承担逾期办证的违约责任；二、如上诉人正基公司应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，针对第一个争议焦点，上诉人正基公司上诉认为涉案房屋未办理房屋权属证书的原因系政府行政行为及被上诉人未能提交完备的办证资料所致，其不应承担逾期办证的违约责任。本院认为，对于上诉人正基公司关于房屋权属证书不能办理系政府原因所致的上诉主张，根据查明的案件事实，涉案房屋在建设过程中确实存在政府要求置换在建土地的情况，置换土地后需重新办理相关行政审批手续，并且置换后的土地面积减小，政府也因修建道路征用了部分土地，上述情形必然影响上诉人开发建设土地及办理相应审批手续，进而影响涉案房屋权属证书的办理，并且上述情形的产生不可归责于上诉人一方；但在开发过程中发生的违建商铺情形系上诉人自身违规行为所致，由此产生的后果应由上诉人自行承担。对于上诉人正基公司关于被上诉人至今未向其提交办理房屋权属登记的授权委托书，故不能办理权属证书的责任在被上诉人一方的上诉主张，本院认为，上诉人正基公司作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而被上诉人作为购房人对此情况的知悉程度远远低于上诉人正基公司，客观上也不应要求被上诉人对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致，在此情况下，上诉人正基公司所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知被上诉人应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在上诉人正基公司未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告被上诉人签署办证授权委托书而被上诉人予以拒绝的情形的情况下，上诉人正基公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，根据现有证据并不能证实涉案房屋权属证书至今无法办理全部系不可归责于上诉人正基公司的因素导致，上诉人正基公司关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉主张不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，首先，对于逾期办证违约金的计算标准，被上诉人主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准计算，本院认为，如前所述，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于上诉人正基公司一方，本院在综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行情况、上诉人正基公司的过错程度以及被上诉人应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决上诉人正基公司向被上诉人支付以已付购房款为本金，按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。其次，对于诉讼时效，被上诉人要求上诉人正基公司办理房屋权属证书的请求权系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，但被上诉人要求上诉人正基公司承担逾期办证违约金的请求权系债权请求权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被上诉人于2019年4月29日起诉，则上诉人正基公司应当向被上诉人支付以232558元为本金，自2016年4月29日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。另，根据查明的案件事实，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，同时，因上诉人并非办理房屋不动产权证的行政部门，上诉人所承担的义务应当为协助被上诉人递交办理涉案房屋不动产权证的相关资料，故本院对于一审法院判决第一项予以调整为上诉人正基公司应当在本判决生效之日起三十日内履行协助被上诉人办理不动产权证的义务。综上所述，上诉人昆明正基房地产有限公司的上诉请求符合法律及有事实依据的部分，本院予以支持，无事实及法律依据的上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初8102号民事判决；二、昆明正基房地产有限公司继续履行其与朱文香签订的《商品房购销合同》，于本判决生效之日起三十日内向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区13幢第2单元第10层1002号房产权登记手续所需的全部资料；三、昆明正基房地产有限公司向朱文香支付以232558元为本金，自2016年4月29日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；四、驳回朱文香的其它诉讼请求；五、驳回昆明正基房地产有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1150元、二审案件受理费2300元，由上诉人昆明正基房地产有限公司负担2760元，由被上诉人朱文香负担690元。本判决为终审判决。审判长  刘昕光审判员  晏云锋审判员  符圆圆二〇二〇年二月十日书记员  郭亭恋