江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初2950号原告（反诉被告）：南京闽和铸钢有限公司，统一社会信用代码91320115773989594M，住所地南京江宁滨江经济开发区地秀路739号。诉讼代表人：姚彬，南京闽和铸钢有限公司破产管理人江苏博事达律师事务所的负责人。委托诉讼代理人：黄良军，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，江苏博事达律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋玉虎，男，1952年6月5日生，汉族。委托诉讼代理人：俞海春，江苏志仁律师事务所律师。南京闽和铸钢有限公司（以下简称闽和公司）与蒋玉虎房屋所有权纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。闽和公司的委托诉讼代理人黄良军，蒋玉虎及其委托诉讼代理人俞海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闽和公司向本院提出诉讼请求：1.确认南京市江宁区办公楼房屋及土地使用权归原告所有；2.判令蒋玉虎从南京市江宁区办公楼迁出；3.判令蒋玉虎向其移交办理办公楼房屋产权证书的全部资料（竣工备案、消防验收、测绘等资料）。事实和理由：南京市江宁区办公楼房屋系闽和公司依法建造，并领取了土地证（证号21106073032），房产证正在办理中。闽和公司及其法定代表人与张帮玉、蒋玉虎之间存在债务纠纷，法院作出（2013）江宁江民初字第306号民事调解书。上述调解书执行中，各方达成执行和解协议，约定闽和公司及其法定代表人所欠张帮玉的债务由蒋玉虎承担，闽和公司和蒋玉虎达成以物抵债协议：约定闽和公司将案涉房屋及土地（办公楼部分）抵偿给蒋玉虎，并约定作价500万元，除抵偿债务外，余款支付给闽和公司，并约定协议签订后10日内将房屋交付蒋玉虎等。协议签订后，办公楼交付蒋玉虎使用至今，但产权证至今未办理，权属未发生转移。双方于2017年又签订补充协议，约定闽和公司以800万元的价格回购，变更了以物抵债协议的约定。2018年4月25日，法院作出民事裁定书，裁定受理南京苏特电气技术有限公司对闽和公司的破产清算申请，并指定江苏博事达律师事务所作为管理人。管理人认为，双方签订的以物抵债协议系无效协议，闽和公司无须履行，且根据补充协议，双方已将以物抵债协议变更为债权债务关系。蒋玉虎已就此向管理人申报了债权。据此，诉至法院，请求判如所请。被告蒋玉虎辩称，根据双方2013年11月6日签订的协议，闽和公司将办公楼作价500万元给蒋玉虎，该协议合法有效，对双方具有约束力。现办公楼由蒋玉虎占有使用，办公楼应归蒋玉虎所有，请求法院驳回闽和公司的诉讼请求。同时提出反诉诉讼请求：1.确认位于南京市江宁滨江开发区的办公楼归蒋玉虎所有；2.闽和公司协助办理上述房屋的不动产权证，过户至蒋玉虎名下。反诉被告闽和公司辩称：1.蒋玉虎要求确权是基于以物抵债协议，而以物抵债协议是无效协议，因为：当事人达成以物抵债协议的，人民法院不得作出以物抵债协议的裁定。债务清偿期届满后，当事人达成的以物抵债协议在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人只能要求履行原始债权，不能主张物权归其所有。2.蒋玉虎作为债权人已向闽和公司管理人申报债权，蒋玉虎认可双方是债权债务关系，并且在申报债权初步确认的通知中仅仅对利息提出异议。3.双方的以物抵债协议已经通过补充协议的方式变更为债权债务关系。补充协议约定：双方同意将闽和公司办公楼重新由闽和公司购回，约定三个月内支付蒋玉虎800万元，由此可见以物抵债协议发生了变更。4.案涉房屋归闽和公司所有，由闽和公司建造并办理了相关手续，取得了土地证，房产证正在办理中。蒋玉虎应当迁出并归还相应的办证资料。闽和公司已经进入破产程序，案涉房屋是破产财产，关系全体债权人的利益。现房屋存在大面积渗漏，需要蒋玉虎迁出并配合管理人进行维修，否则造成的损失由蒋玉虎承担。其他债权人对蒋玉虎申报的债权提出异议，蒋玉虎应重新申报债权。综上，请求驳回蒋玉虎的反诉请求。本院经审理认定事实如下：张帮玉与闽和公司、林诚、蒋玉虎民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）江宁江民初字第306号民事调解书，调解书发生法律效力后，林诚应归还张帮玉借款150万元、利息18万元，合计168万元，于2013年6月10日前给付63.5万元，同年7月10日前给付53万元，余款51.5万元于2013年8月10日前付清；闽和公司、蒋玉虎对上述债务承担连带清偿责任；若有一期未按约履行给付义务，张帮玉可向法院申请未到期的全部债权，并由林诚负担案件受理费9150元。因闽和公司、林诚、蒋玉虎未履行义务，张帮玉申请强制执行，本院于2013年6月28日立案执行。执行中，本院依法扣留了蒋玉虎在南京市江宁区江宁建筑工程有限责任公司的工程款180万元。蒋玉虎于2013年9月缴纳案款5万元，本院发还给了张帮玉。2013年11月6日，闽和公司、林诚（甲方）和蒋玉虎（乙方）签订《协议》，就甲方向乙方借款、甲方向张帮玉借款乙方提供担保一事，约定：一、甲方共同向乙方借款1016000元，向张帮玉借款1773550元，乙方对甲方向张帮玉的借款提供担保。现甲方无法偿还该借款，自愿以以物抵债的形式将闽和公司名下的案涉办公楼房屋及土地（办公楼部分）抵偿给乙方。甲方必须保证抵债房屋的真实性和所有性，不得有任何人对该房屋主张权利且该房不得有任何抵押、担保等情形。如有上述情形，由此产生的法律责任由甲方承担。二、双方共同协商该房屋及土地及相关附属设施以500万元的价格作价给乙方，在协议生效后，甲方对张帮玉所负的1773550元借款债务由乙方代为偿还，乙方代为偿还的债务直接从房屋和土地的价款中冲抵。另扣除甲方向乙方所借的1016000元借款。甲方自愿出资30万元给乙方办房产证。至此，乙方需支付甲方1910450元，该款在双方签订协议后10天内甲方将房屋实际交付给乙方，乙方一次性付清。三、协议签订后，如房屋因甲方原因无法办理房产证、土地证等相关证件，由此产生的一切法律责任由甲方承担。因不可抗因素除外，如房产证、土地证等能够办理过户手续，甲方需无条件协助乙方办理，所需费用由乙方自理。四、在房屋交付后，房屋交付前产生的水电等相关费用由甲方支付，交付后产生的费用由乙方自行承担。五、如遇市政拆迁，房屋的拆迁利益由乙方享有，与甲方无关，甲方不得干涉。六、在协议生效后，乙方使用房屋期间，甲方必须保证乙方使用该房屋的正常通行和秩序。落款处由林诚、蒋玉虎签字捺印。后，案涉房屋交付蒋玉虎占有使用。2013年11月21日，张帮玉、林诚、闽和公司和蒋玉虎签订《执行和解协议》，就法院在执行张帮玉申请执行林诚、闽和公司、蒋玉虎民间借贷纠纷一案，达成如下协议：1、林诚应给付张帮玉借款150万元、利息18万元、诉讼费9150元、逾期付款利息65108元（双方协商约定），以及本案执行费19292元，合计1773550元。因林诚、闽和公司和蒋玉虎签订了房屋转让协议，约定由蒋玉虎支付张帮玉1773550元。张帮玉同意由蒋玉虎支付1773550元，不再向林诚、闽和公司申请执行。2、付款时间为2014年1月27日之前，逾期不给付则蒋玉虎承担违约金10万元。3、另南京市江宁区江宁建筑工程有限责任公司自愿为蒋玉虎的该笔债务提供担保，如蒋玉虎到期不履行，则承担连带担保还款责任。2013年12月5日，本院作出（2013）江宁江执字第98号民事裁定书，终结执行（2013）江宁江民初字第306号民事调解书。2013年11月29日，蒋玉虎通过紫金农商银行转账支付林诚199万元。2014年1月30日，蒋玉虎向张帮玉支付执行款70万元，张帮玉出具收条。2015年2月15日，蒋玉虎向张帮玉支付执行款1023500元，张帮玉出具收条。2016年6月，蒋玉虎以闽和公司、林诚未协助其办理案涉房屋过户手续，向法院提起诉讼，要求判令2013年11月6日的签订的《协议》无效，并返还借款及垫付款500万元及利息80万元，后撤诉结案。2017年6月16日，林诚出具承诺书，承诺与蒋玉虎约定在2017年7月15日协商办公楼有关事宜。同年7月28日，蒋玉虎（甲方）和闽和公司法定代表人林诚（乙方）签订《补充协议》，约定双方同意将闽和公司办公楼重新由乙方购回，双方约定3个月之内乙方付款800万元，如3个月内不能购回，双方购回价格重新协商，回购价格将高于此价格。2018年4月25日，因闽和公司明显缺乏清偿债务的能力，本院裁定受理南京苏特电气技术有限公司对闽和公司的破产清算申请。同年9月，蒋玉虎向闽和公司破产管理人申报债权9262933.33元，管理人确认金额为8262933.33元，蒋玉虎对此数额存有异议。另查明，案涉办公楼办理了建设工程规划许可证（建设单位为闽和公司），坐落于南京江宁滨江开发区，地秀路以西，建设规模2688.8平方米，办理了土地使用权证，登记使用权人为闽和公司。蒋玉虎办理了案涉办公楼的房屋建筑工程竣工证明备案、建设工程竣工验收消防备案。案涉办公楼所在土地现处于查封状态。案涉办公楼至今未办理过户登记手续。蒋玉虎对双方之间存在借款1016000元的事实，未在规定的期限内提交证据。上述事实，有《协议》、《执行和解协议》、《补充协议》、（2013）江宁江执字第98号民事裁定书、收条、建设工程规划许可证及当事人陈述等证据证实。本院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己所有的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，第一，在张帮玉与闽和公司、林诚、蒋玉虎的民间借贷纠纷，以及闽和公司、林诚和蒋玉虎的借贷关系中，在债务清偿期届满后，闽和公司和蒋玉虎于2013年11月6日达成《协议》，从内容来看，该《协议》实属以物抵债协议，以案涉办公楼冲抵上述借贷关系中的债务；第二，案涉办公楼至今未办理物权转移手续，闽和公司已进入破产程序，管理人拒绝履行《协议》，根据破产法的规定，《协议》无法继续履行，蒋玉虎仅可主张原始债权，要求确认物权归其所有不符合规定，案涉办公楼已交付蒋玉虎的事实并不能成为其确权依据，也不符合法律规定的确权的条件；第三，《协议》中已经涉及了办证问题，以及无法办证的风险处理，蒋玉虎对无法办证的风险存在预估；第四，双方于2017年7月签订的《补充协议》约定办公楼由闽和公司购回，对以物抵债进行了变更，蒋玉虎不能再依据《协议》要求确认办公楼所有权归其；第五，蒋玉虎于2018年9月向闽和公司破产管理人申报债权，认可双方之间存在债权债务关系。综上，蒋玉虎要求确认案涉办公楼归其所有并要求闽和公司协助其办理产权的请求，本院不予支持。如双方之间的原债权债务合法有效，蒋玉虎可另行依法主张权利。根据法律规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。闽和公司办理了办公楼的建设工程规划许可证，作为建设单位建造了办公楼，并办理了土地使用权证，案涉办公楼所有权及所涉土地使用权应归闽和公司所有。蒋玉虎应迁出案涉办公楼，并将其持有的办公楼的房屋建筑工程竣工证明备案、建设工程竣工验收消防备案、房屋测绘报告等资料移交闽和公司。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、坐落于南京市江宁区办公楼房屋及所涉土地使用权归原告南京闽和铸钢有限公司所有；二、被告蒋玉虎于本判决发生法律效力之日起三十日内迁出上述办公楼房屋；三、被告蒋玉虎于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京闽和铸钢有限公司移交上述办公楼房屋的建筑工程竣工证明备案表、建设工程竣工验收消防备案凭证、房屋测绘报告等办证资料；四、驳回反诉原告蒋玉虎的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67960元，由被告蒋玉虎负担；反诉案件受理费减半收取33940元，由反诉原告蒋玉虎负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  韩文涛人民陪审员  田运成人民陪审员  王乔明二〇二〇年二月二十八日书 记 员  吉 时