湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初15787号原告：刘永宁，男，1981年8月17日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍巧利，湖南华湘律师事务所律师。被告：长沙华湘房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路300号（望兴小区）。法定代表人：殷倩文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈定湘（系被告处员工），男，1965年11月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：邓隆炎（系被告处员工），男，1962年12月11日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。被告：沈定湘，男，1965年11月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告刘永宁诉被告长沙华湘房地产开发有限公司(以下简称华湘公司)、沈定湘商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告刘永宁的委托诉讼代理人伍巧利，被告华湘公司的委托诉讼代理人邓隆炎到庭参加了诉讼，被告沈定湘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告刘永宁向本院提出如下诉讼请求：一、华湘公司、沈定湘立即完成原告购买的商品房所在栋的初始登记、立即办妥原告所购商品房的不动产权证并交付给原告；二、支付违约金50989.66元（以已付房款为基数，按照日万分之一的标准，从2016年11月1日计算至2019年11月1日止）；三、诉讼费由华湘公司、沈定湘承担。事实与理由：2011年5月28日，刘永宁与华湘公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，购买了望兴新苑项目中的第1栋N单元17层1706号房，双方对办证进行了约定。2012年8月28日，华湘公司交付了房屋，但至今仍未按约定完成该幢房屋的初始登记，亦未交付房屋所有权证及土地使用权证，已构成违约。华湘公司只有沈定湘一个股东，沈定湘经常以个人名义对外开展业务，应与华湘公司承担连带违约责任及赔偿责任。被告华湘公司辩称：证件未及时办理下来系因公司资金链断裂。现华湘公司的财产被冻结、查封，不能自主支配，华湘公司的工作开展都是在区政法委主持的工作小组的领导下开展，所有的支付都需要通过该工作小组。被告沈定湘经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未向本院提交答辩状及证据，亦未对原告提交的证据材料进行质证，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：2011年5月28日，原告刘永宁与被告华湘公司经协商，签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号为：ＸＤ1100711706）。该合同约定：刘永宁购买华湘公司开发的位于岳麓区，建筑面积83.51平方米，房屋总价款465385元，其中首付款145385元，剩余320000元采用银行按揭贷款方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在2012年8月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；……。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续，按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同，……；2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，刘永宁按约向华湘公司支付了全部购房款。华湘公司于2012年8月28日向刘永宁交付了所购买的商品房，因华湘公司资金链出现问题，至今未为刘永宁办理涉案房屋所在幢的初始登记，亦未为其办妥不动产权证。刘永宁遂诉至本院。另查明，《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）规定，自2016年9月9日起，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。再查明，华湘公司系一人有限责任公司（自然人独资），沈定湘系其自然人股东。上述事实，有长沙市商品房买卖合同、个人住房、商业用房借款抵押合同、销售不动产统一发票、收款收据、全国农村信用合作社借款借据、中华人民共和国契税完税证、长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告刘永宁与被告华湘公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。华湘公司未在合同约定的期限内为刘永宁办理好不动产权属证书，应当承担违约责任。故对刘永宁要求华湘公司办理商品房所在栋的初始登记、商品房的不动产权证的诉讼请求，予以支持。关于违约金，根据合同约定：出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。本案中，华湘公司将房屋交付刘永宁后，应在2013年5月21日前办理该栋商品房的初始登记，但华湘公司未办理初始登记，故应从2013年5月22日起承担违约责任，刘永宁自愿要求从2016年11月1日起计算违约金至2019年11月1日，并无不当。考虑刘永宁因华湘公司违约行为可能产生的损失、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案刘永宁的诉讼请求，酌定按照已付房款的日万分之零点五标准计算，即华湘公司支付刘永宁逾期办证违约金25479.83元（465385元*1095天*0.00005）。在本案判决后，若华湘公司仍未按本院指定的期限履行初始登记和办证义务的，本院将按照合同约定对华湘公司予以约束。关于被告沈定湘的责任问题。华湘公司系一人有限责任公司，沈定湘作为其股东，不能证明公司财产独立于其自己的财产，应当对华湘公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告长沙华湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告刘永宁所购房屋所在栋的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理涉案不动产的首次登记；在办理首次登记后30日内将原告刘永宁所购位于长沙市岳麓区望兴新苑（又名望兴·嘉年华）项目中第1栋Ｎ单元17层1706号商品房办理不动产转移登记至原告刘永宁名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为原告刘永宁办理不动产权属证书；如被告长沙华湘房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令被告长沙华湘房地产开发有限公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之一的标准向原告刘永宁支付违约金；二、限被告长沙华湘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘永宁支付逾期办证违约金25479.83元；三、被告沈定湘对被告长沙华湘房地产开发有限公司的上述判决第二项给付义务承担连带责任；四、驳回原告刘永宁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取537元，由被告长沙华湘房地产开发有限公司、沈定湘共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二〇年二月十八日法官助理陈遥书记员李济宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退出法庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。