上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9989号上诉人（原审原告）：上海中蓝制衣有限公司，住所地上海市闵行区虹梅路4999号第三幢312-313室。法定代表人：宋碧婵，董事长。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海燎申智城科技发展有限公司（一审中名为上海新吴泾工业投资发展有限公司），住所地上海市闵行区虹梅南路4999弄25号1楼E座。法定代表人：陈美玉，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海中蓝制衣有限公司因与被上诉人上海燎申智城科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初27344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审限三个月，现已审理终结。上诉人上海中蓝制衣有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定的上海市闵行区XX路XX弄XX号（以下简称涉案房屋）大产证取得时间为2008年6月23日，产调信息显示实际取得产证时间为2013年4月23日，且存在2亿余元的抵押。2、涉案房屋的尾款50余万元未付的原因是双方口头约定待涉案房屋过户后再支付，从被上诉人从未向上诉人催讨可以证明双方确实有此口头约定。双方于2011年1月7日签订了《协议书》，约定被上诉人为上诉人提供反担保事宜。如果上诉人违约不支付房屋尾款，则被上诉人不可能为上诉人提供反担保，而且《协议书》中也没有提到房屋尾款。可见双方对房屋尾款存在不同于《上海市房地产买卖合同》的约定。事实上，其他向被上诉人购房的业主也未付尾款。3、房屋差价损失系预期利益损失，应以合同能够履行完毕的利益与现有利益差额为计算标准，故涉案房屋应以可以分割转让为前提评估房屋差价。一审法院对差价的计算方式和采用的评估标准错误。4、被上诉人作为专业房产开发销售公司，对国家法律法规存在禁止工业厂房分割转让的规定系明知，故其将涉案房屋分割转让给上诉人存在恶意，其应承担全部过错。被上诉人在办出大产证后未通知上诉人办理过户手续，后又以各种理由一再拖延。因此，即使涉案房屋不能分割转让是因为2014年上海市出台的《关于加强本市工业用地出让管理若干规定（试行）》，则在2014年前未过户的责任也完全在于被上诉人。上诉人已支付被上诉人大部分房款，且涉案房屋大幅增值，年租金收益已达一百余万元，现被上诉人要求解除合同，收回房屋，却只赔偿上诉人部分房屋差价，致上诉人损失巨大。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人上海燎申智城科技发展有限公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。1、双方签订房屋买卖合同时，根据当时的法律法规并不明确禁止工业厂房分割转让，合同可以履行。2008年被上诉人取得大产证后，曾向房产交易部门申请过户，根据2009年房产交易部门的书面回复，说明当时还没有法律明确禁止分割转让工业厂房，被上诉人签约时并不存在恶意。2、预期利益规定保护的是法律允许取得的利益，上诉人要求以涉案房屋可以分割转让的现有市场价值为标准，不符合法律规定。3、根据双方所签合同，上诉人应付清全部房款后，才能要求办理过户，但至今上诉人尚未付清全款。上诉人最迟至2014年应明知合同目的无法实现，故其应及时减少损失的扩大，被上诉人认为价值评估节点应为2014年，但评估意见系以2018年3月1日为评估节点，已经充分保护了上诉人的利益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人向一审法院起诉请求：判令被上诉人赔偿上诉人涉案房屋的差价损失13,956,016元。一审法院认定事实如下：2007年3月19日，被上诉人作为出卖人（合同甲方），上诉人作为买受人（合同乙方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，乙方受让甲方拥有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：（一）房地产坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号全幢，房屋类型：工厂，结构：框架。（二）房屋建筑面积暂定为2,260平方米（最后以产权证面积为准）……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价单价为每平方米3,280元，总价7,412,800元整。……乙方的付款方式和付款期限：双方签订本合同的同时，乙方支付壹佰万元整，20天以内支付贰佰万元正，余款在二年内付清，付清后办理产权证。…第四条，甲、乙双方确认，乙方付清全部房地产转让价款后90天之内，甲、乙双方共同向房地产登记机构申请房地产转移登记手续，申领房地产权证。合同对其他事项亦作了相应约定。同日，双方签订《房屋交接书》一份，上诉人对涉案房屋查验后，被上诉人向上诉人交付涉案房屋的钥匙，完成了房屋交接。涉案房屋由上诉人占有使用至今。2007年至2009年间，上诉人共向被上诉人付款691万元。2008年6月23日，上海市闵行区房地产登记处颁发沪房地闵字（2008）第XXXXXX号房地产权证，载明：权利人：上海新吴泾工业投资发展有限公司；房地坐落：XX路XX弄XX-XX、XX-XX、XX号；地号：闵行区XX镇XX街坊XX丘；使用权来源：出让;用途：工业;宗地面积：75,182平方米；建筑面积86,092.23平方米。2011年1月7日，被上诉人（甲方）、上诉人（乙方），双方签订一份《协议书》，主要内容为：基于双方于2007年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》，现就乙方请求甲方作为乙方向闵行区政府申请贷款信用担保进行反担保的事宜，达成协议如下：双方确认涉案房屋全幢建筑面积2,287.80平方米，转让总价7,503,984元。乙方已付691万元，尚欠593,984元未付；甲方为乙方申请信用担保贷款额在350万元内作为反担保单位，反担保期限为一年，从乙方获得贷款批准之日为准；乙方不能按时偿还贷款，甲方有权单方解除《上海市房地产买卖合同》。合同解除后，甲方用乙方前期支付的房地产转让款承担反担保责任。乙方向甲方支付涉案房屋使用费，该使用费按0.60元/天/平方米计算，从2007年3月19日起计算至乙方搬离之日为止。乙方在接到甲方出具的“解除合同书”三日内搬离。如三日内乙方不主动搬离的，逾期按1.20元/天/平方米向甲方支付违约金。合同解除后，乙方对房屋有附加投入的，乙方认定需要搬离的，在三日内搬离并恢复原状，不能搬离的，无偿归甲方所有。乙方前期支付给甲方的房地产转让费在扣除上述费用后，余款由甲方返还乙方。该协议签订后，被上诉人为上诉人提供了贷款的相关担保。嗣后，上诉人的贷款按期清偿完毕，但上诉人一直未向被上诉人支付剩余的593,984元购房款。2018年2月，被上诉人向一审法院提起诉讼，诉讼请求为要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；要求上诉人搬离并归还涉案房屋；要求上诉人支付自2007年3月19日起至实际搬离房屋期间的占有使用费。上诉人则提起反诉，要求被上诉人继续履行涉案房屋的过户义务；要求被上诉人支付逾期办理过户违约金207.3万元。一审法院经审理后，于2018年4月23日作出（2018）沪0112民初6806号民事判决书，判决：一、上海新吴泾工业投资发展有限公司与上海中蓝制衣有限公司于2007年3月19日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；二、上海中蓝制衣有限公司于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋退还上海新吴泾工业投资发展有限公司；三、上海新吴泾工业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海中蓝制衣有限公司购房款691万元；四、上海中蓝制衣有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新吴泾工业投资发展有限公司自2007年3月19日起至本判决生效之日止，按每日1,372.68元的标准计算的房屋使用费；五、上海中蓝制衣有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上海新吴泾工业投资发展有限公司自本判决生效之日的次日起至上海中蓝制衣有限公司退还房屋之日为止，按每日1,372.68元标准计算的房屋使用费；六、驳回上海中蓝制衣有限公司的反诉请求。上诉人不服上述判决，提起上诉。该案二审期间，经本院主持调解，双方达成了调解协议：一、上海新吴泾工业投资发展有限公司与上海中蓝制衣有限公司2007年3月19日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除；二、上海中蓝制衣有限公司于本调解书生效之日起三十日内将涉案房屋退还上海新吴泾工业投资发展有限公司；三、上海新吴泾工业投资发展有限公司于本调解书生效之日起三十日内退还上海中蓝制衣有限公司购房款人民币691万元；四、上海中蓝制衣有限公司于本调解书生效之日起十日内支付上海新吴泾工业投资发展有限公司房屋使用费（自2018年3月2日起至实际搬离日止，按每日1,372.68元的标准计算）；若上海中蓝制衣有限公司自调解书生效之日起三个月内未能搬离并归还上述房屋，则其后应按每日2,500元标准（计算至实际搬离日止）支付房屋使用费。经上诉人申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，价值评估的时间节点为2018年3月1日。该评估公司经实地勘查后，向一审法院出具了编号尾号为0480的市场价格咨询报告，尾号为0476的市场价值估价报告。0480的市场价格咨询报告是以涉案房屋可以分割转让为假设条件进行评估，评估咨询结果为涉案房屋价值为2,146万元。尾号为0476的市场价值估价报告是基于涉案房屋不可分割转让为评估条件进行价值估价，估价结果为涉案房屋价值1,054万元。上海市闵行区规划和土地管理局向一审法院出具一份回复意见，内容为，XX镇XX街坊XX丘地块东至虹梅南路、西至吴闵支线、南近放鹤路，土地用途为工业用地，土地权利人为被上诉人。根据现行政策要求，工业用地建设用地使用权不得整体或分割转让。2014年3月28日，上海市人民政府办公厅转发上海市规划国土资源管理局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（沪府办[2014]26号），该规定自2014年4月1日起施行。该规定第十五条为“转让管理”，其中第（二）项规定：工业用地标准厂房类，1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可出租。第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应按照出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。工业用地产业项目类、研发总部产业项目类，工业用地标准厂房类房屋，研发总部通用类自持部分房屋应当记载在统一房屋土地登记簿上，并发放一本房地产权证书，不得分证办理。本案的争议焦点在于上诉人、被上诉人签订的涉案房屋买卖合同被解除的责任承担。一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。此系行政主管部门对国有土地使用权的管理性规范，土地使用权及地上建筑物分割转让的前提是需要取得土地和房产管理部门的批准，未经批准的，不得分割转让。包括涉案房屋在内的上海市闵行区XX路XX弄XX-XX号、XX-XX号房屋位于同一宗国有建设用地，未经行政主管部门批准，不得分割转让。在上诉人、被上诉人签订买卖合同后，双方就涉案房屋的转让均未向行政主管部门申请，更未经行政主管部门批准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上诉人、被上诉人在2007年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》约定，上诉人付清全部房地产转让价款后90天之内，双方共同办理房地产转移登记手续。但从现在证据证明，上诉人至合同解除之日为止未能付清全部购房款，剩余593,984元购房款一直未付。上诉人表示其未支付剩余购房款是基于上诉人、被上诉人口头约定待厂房产权过户完成后再行付款，但上诉人的此节陈述未得到被上诉人认可，上诉人也未能提供相应证据予以佐证证明，因此一审法院对于上诉人的此节陈述不予采信。被上诉人协助办理产权过户手续的条件不成就，上诉人自身存在过错。2014年3月28日，上海市人民政府发文明确禁止工业厂房分割转让。因此，事实上自2014年3月起，即使上诉人付清了全部购房款，双方也已无法办理涉案房屋的过户手续，合同已不可能再继续履行。对于此结果，上诉人、被上诉人应自2014年3月起即应明知。因此，根据上述分析，涉案房屋未能履行，上诉人的责任应大于被上诉人的责任。基于双方的合同已解除，无法继续履行，而涉案厂房较双方签订买卖合同时确已升值，因此，客观上上诉人存在损失。一审法院根据双方的过错程度、合同未能履行的原因，酌情确定由被上诉人适当补偿上诉人的损失。经司法评估，以涉案厂房不可分割转让作为评估条件下的房屋价值为1,054万元；以涉案厂房可以分割转让为假设条件进行评估的房屋价值为2,146万元。由于政府明令禁止工业厂房分割转让，涉案房屋已不可能进行分割转让，上诉人坚持要求按照可分割转让为评估条件进行评估的房屋价值要求被上诉人赔偿差价，明显不合理，也缺乏依据。2,146万元是一个不可能实现的估值，上诉人不应参照一个不可实现的估值要求被上诉人赔偿。因此，一审法院参照司法评估单位按房屋不可分割为评估条件的评估结论，即涉案厂房价值1,054万元，作为被上诉人进行补偿的参考值。上诉人、被上诉人约定的房屋转让价为750余万元，与涉案厂房在合同解除时的价值差额为304万元，一审法院酌情确定由被上诉人支付上诉人房屋差价损失150万元。一审法院审理后，于2019年5月23日依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：上海新吴泾工业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中蓝制衣有限公司房屋差价损失150万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币71,900元，由上海中蓝制衣有限公司负担63,991元，上海新吴泾工业投资发展有限公司负担7,909元。司法评估费45,300元，由上海中蓝制衣有限公司与上海新吴泾工业投资发展有限公司各自负担22,650元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上海新吴泾工业投资发展有限公司于2019年5月31日更名为上海燎申智城科技发展有限公司。二审中，上诉人提交1、上海市房地产权证（已注销），证明涉案房屋最早于2008年6月23日登记产权，而被上诉人在2007年签订的买卖合同上已标注房产证编号，存在故意欺瞒误导行为。2、涉案房屋上抵押登记、司法查封资料，证明双方签约后，被上诉人数次以涉案房屋对外抵押，致使涉案房屋无法过户。3、上海市不动产登记簿，证明涉案房屋于2013年4月23日重新核准登记产权证。4、建设工程竣工验收备案证书及工程明细表，证明被上诉人建设的其他同面积厂房的造价为201万元，本案所涉合同约定的房屋交易价过高。5、上海市闵行区房地产交易中心（以下简称闵行交易中心）出具的来信回复，证明被上诉人最晚于2009年6月23日就明知涉案房屋不能单独过户给上诉人，但未告知上诉人。被上诉人认为，对上述材料的真实性均无异议，但均非二审新证据且均无法证明上诉人的主张。涉案房屋确于2008年6月23日取得大产证，2009年得知闵行交易中心不受理过户申请，故将涉案房屋对外予以抵押，若涉案房屋符合过户条件，则被上诉人可随时涤除抵押，并不必然影响过户，而实际本案房屋无法过户的原因并非抵押事宜。双方就涉案房屋交易价经磋商达成合意，其他同面积房屋的造价与本案无关。上诉人称被上诉人从未告知涉案房屋在政策无法过户，并非事实，否则上诉人不可能从2007年至2018年从不催告被上诉人过户。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。已有另案生效法律文书确认双方所签《上海市房地产买卖合同》于2018年3月1日解除，上诉人主张合同解除系因被上诉人的过错，要求被上诉人支付其房屋差价损失。就此，本院认为应结合合同解除原因、当事人过错、损失的计算标准等方面予以分析。第一、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。上诉人与被上诉人系平等民事主体，双方在签约前均应就合同目的能否实现，各自应尽审慎调查义务，合同签订后合同双方亦应积极促成合同履行。本案中，双方于2007年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》，签约后就涉案房屋的转让均未向行政主管部门申请，未经行政主管部门批准，双方均存在过错。第二、关于房款的支付，合同约定上诉人于签约时支付100万元，20天以内支付200万元，余款在二年内付清，付清后办理产权证。本案中，上诉人于合同签订后至2009年间共支付691万元，尚有50多万元房款未予支付。上诉人称双方口头约定余款于房屋过户时支付，被上诉人对此予以否认，上诉人并无证据证明其主张，本院不予采信。及至2014年3月28日，上海市人民政府发文明确禁止工业厂房分割转让，至此，本案所涉合同不可能再继续履行。结合上述因素，一审法院认定涉案合同未能履行，上诉人的责任应大于被上诉人，并无不当，本院亦予认同。第三、合同解除客观上导致上诉人存在房屋差价的损失，被上诉人应予以适当补偿。鉴于已有政府相关规定禁止工业厂房分割转让，故上诉人要求按涉案房屋可分割转让为评估条件予以认定，没有依据。一审法院以不可分割转让为评估条件，以2018年3月1日为评估节点的鉴定意见为依据，并无不当。本院认为，一审法院酌情确定由被上诉人支付上诉人房屋差价150万元，尚属合理，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71,900元，由上诉人上海中蓝制衣有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年二月二十五日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……