浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0127民初3952号 原告：杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司，住所地：淳安县千岛湖镇新安大街20-31-5。 代表人：傅小林，总经理。 委托诉讼代理人：王昌华、廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。 被告：方湖南，男，1973年3月3日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县。 被告：宋淑兰，女，1975年7月15日出生，汉族，住淳安县，现住淳安县。 两被告共同委托诉讼代理人：黄艳、陈丽芳，北京在明律师事务所律师。 原告杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司与被告方湖南、宋淑兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，被告方湖南、宋淑兰于2019年9月19日向本院提起反诉，经审查后本院于2019年9月25日作出裁定，对反诉不予受理，方湖南、宋淑兰不服裁定提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年11月8日作出二审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖枝君、被告方湖南及两被告的共同委托诉讼代理人陈丽芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告方湖南、宋淑兰立即支付2016年1月至2019年6月的物业费、公共能耗费、水费共计人民币43110.14元，及至2019年6月30日止的滞纳金人民币8790.98元，并按协议约定支付自2019年7月1日起至付清之日止的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年7月5日，方湖南、宋淑兰与杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司就方湖南、宋淑兰名下位于浙江省淳安县千岛湖镇绿城度假公寓6号楼701室房屋签订了一份《绿城•千岛湖度假公寓前期物业服务协议》，按照协议约定原告为方湖南、宋淑兰提供物业服务，方湖南、宋淑兰支付相应的物业服务费用（包括物业费、公共能耗费等）。合同就物业服务费用计算方式、公共能耗费计算方式、违约金计算等作出了约定。方湖南、宋淑兰自2016年1月起未支付过物业费、公共能耗费。经原告多次催要，被告都以种种理由拒绝。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法予以判决。 原告向本院提供以下证据材料： 1、绿城•千岛湖度假公寓前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书（复印件，提供原件核对）1组19页，拟证明原告与二被告之间存在物业服务等事实，合同中第13、14、42条明确约定物业费及公共能耗费、滞纳金的计算标准，协议有效，被告应履行相应支付义务。 2、催缴函（复印件，提供原件核对）1份、催款通知书（复印件，提供原件核对）1份、EMS回单（复印件，提供原件核对）1份及该回单的物流查询信息（打印件）1份、顺丰速运客户存根（复印件，提供原件核对）1份、催款照片（打印件）2份，拟证明原告向被告催款等事实。 3、计算清单（打印件，加盖原告公章）1份1页，拟证明物业费等计算清单。 4、2016、2017、2018年的1月-12月相应的公共能耗费分摊情况总表及分摊费用表（复印件，提供原件核对，原件为打印件加盖原告公章）1组，拟证明2016-2018年期间，公共能耗费不止1元/平方米。 被告辩称，1、原告未经全体业主决定处分公共服务设施违反合同义务和法律规定，根据物权法76条、最高院关于审理建筑物区分所有权案件解释第7条，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动……，应由业主共同决定；物业管理条例第54条规定，利用共有部分应经业主大会或全体业主同意，并办理相关手续……。原告擅自将业主共有的总服务台出租使用，违反上述规定。临时管理规约第10条规定，原告未经过业主同意将公寓楼的总服务台及其他共有部分出租给相关酒店作为服务总台，侵害了业主对共有部分的利益，违反前期物业服务协议第10条规定，构成对合同义务的违反。2、原告将公寓内房屋返租给蓝湾酒店经营给被告生活造成不便，影响生活质量。原告返租经营违反物权法第77条规定，也违反前期物业服务协议第10条约定、物业管理条例第45、52条规定。经营用房人员流动性强，人群密集，导致被告私密性等降低，不符合住宅标准，无法保障被告生命、财产安全，因大量游客频繁使用被告住宅的公共部分，给被告生活带来众多隐患，且被告房屋门口是一面玻璃墙，夏天温度高达60摄氏度，原告作为物业公司，没有提供达标的物业服务。3、由于原告上述行为未尽其管理义务，导致被告生活环境脏乱差及隐私性、安全性低、该房屋价值明显低于周边房屋市场价，原告行为构成违约，且原告出租共有部分构成不当得利，造成被告财产受侵害，故可以减免被告相应责任。综上，原告要求的物业费因物业不达标不能要求被告支付4.5元/平方米的标准，而公共能耗费是预收，被告已交纳多年，却从未见到公示的能耗费详情，约定的公共能耗费1元/平方米的多退少补也未公示，原告要求的水费、滞纳金也没有提供证据支持。而原告的不当得利及给被告等造成的不便应当赔偿被告等的损失。 被告向本院提供以下证据材料： 1、不动产权证（复印件）1份，拟证明被告的房屋建筑面积185.93平方米，其中公摊面积60.51平方米，占建筑面积30%左右，被告为了公摊面积支付了100余万元的房款，但未享受到公摊带来的服务。 2、商品房买卖合同（复印件）1份，拟证明绿城置业公司选聘了原告作为前期物业管理公司，购买房屋时，原告和开发商已经剥夺了被告作为业主选聘物业公司的权利，是霸王条款。 3、前期物业服务协议（复印件）1份，拟证明701室约定于2012年6月30日交付，物业服务内容有约定，关于物业费是4.5元已经按当地几乎最高标准收取。公共设施部分的高能耗为1元/平方米预收，多退少补，但原告自2010年开始预收且从未向业主公示账目，也未退过任何费用。由此可知，原告服务内容有多项，但实际却未提供普通住宅的基本服务，被告无法得到起居安全的保障服务。 4、临时管理规约（复印件）1份，拟证明约定了利用公共部分应征得业主同意，不得将住宅改为经营性用房；禁止物业使用过程中发生占用停车库等公共场地，但因原告与酒店等关联公司占用通道作为临时停车位，停车库中有酒店员工的车辆，占用了业主的公共资源。 5、公共区域共用合同（复印件）1份，拟证明合同约定原告将公寓楼门厅出租给酒店作为服务总台，为擅自将公共区域作为经营使用，每年产生的大量利润未向业主公示公告，未按约定由业主享受增值利益。 6、人员留宿信息系统安装申请表（复印件）1份，拟证明原告配合酒店申请该系统安装，表内原告作为业主签名，越权将被告等业主的权利让渡，被告不知情也未授权。 7、照片（复印件）1组，拟证明因违法改变房屋用途，大厅作为酒店大堂，餐厅作为开会场地，属于无证经营，消防通道改为泊车位，有重大安全隐患，地下车库每天有酒店清洁用品、垃圾清运车辆，影响业主正常使用，原本有4台电梯但仅保留1台由业主使用，其余3部由酒店客人使用，影响了公共设施设备的正常使用。走廊过道常年有酒店客人、物业清洁人员使用，影响业主生活居住，每天出门有可能看到酒店工作状态，影响业主居住感受。原告未在楼道装中央空调，该建筑是玻璃墙面，整个楼道有近百米，夏天时高温达60摄氏度，楼道闷热，无法正常生活。楼层配电室随时可以推开，其中放置酒店杂物，对公共设施设备造成安全影响，如为此发生火灾等，业主不清楚设施设备会有什么不利影响。 8、视频（光盘中，刻录件）3段，拟证明涉案房屋已经改变用途，用于酒店经营，影响被告生活，因物业服务不达标，业主与物业公司普遍存在矛盾。 9、启信宝的查询页面（复印件）1份，拟证明原告、开发商、蓝湾酒店三方是关联公司，故业主买房时就注定了三家公司就会以业主的共有部分来盈利，但三公司均未向业主披露，业主购房价值、物业费均高于正常水平，但未得到相应服务。 对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1，真实性、关联性认可，合法性不认可，且原告提供的证据清单上的证明内容错误。对证据2，催缴函，真实性不认可，被告未收到过；催款通知书，虽有邮寄底单，但是他人代收，2019年的快递是行李房代收，被告也未收到过；2张照片落款均为2019年6月26日但未记载拍照时间，被告对真实性不认可；被告对该组证据不认可，仍然有一部分物业费超过了诉讼时效。对证据3，真实性认可，但不认可数据的计算，详见答辩意见。对证据4，2016、2017、2018年的1月-12月相应的公共能耗费分摊情况总表及分摊费用表，该表有时候是低于1元，在度假高峰期高于1元，这与房屋所在地的经营行为相吻合，说明真正的高能耗是经营行为造成，被告作为业主未享受到能耗服务，反而承担了多年能耗费，按照物业服务合同约定的多退少补，原告自2010年收取的能耗费早已超过真正的耗费值，近三年的平均耗值在1.04元，实际经营使用的情况下能耗费仍未超过其预收的标准。本院经审查认为，证据1，系双方真实意思表示，予以认定，证据清单上的名字有误应予更正。证据2，结合被告方湖南在庭审中亦认可2018年起原告向其催收的情况，对原告向被告催收涉案物业费等的事实予以认定。证据3，物业费的计算无误，对物业费的数额予以认定，对公共能耗费，对预收的标准予以认可，但实际费用将结合证据4综合分析，水费未提交具体单据，滞纳金将在说理部分予以分析确定。证据4，该清单系原告制作，未提供按前期物业服务协议约定进行公示的材料，故不予认定。 对被告提供的证据，原告质证认为，对证据1-4真实性合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告证明目的；证据5、6，复印件，无法核实，三性有异议；对证据7-9，与本案无关。本院经审查对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9本身的真实性予以认定。 综合上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实如下： 方湖南、宋淑兰系千岛湖度假公寓6幢701室的业主，房屋建筑面积为185.93平方米。2010年7月5日，方湖南、宋淑兰与原告签订前期物业服务协议一份，协议中约定，物业费为按建筑面积计算，每月每平方米4.50元，物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；公共能耗费（电梯、水泵、空调循环泵运行电费等）按建筑面积每月每平方米1.00元预收，于交纳物业服务费的同时预交，公共能耗费预交周期12个月一次，每12个月分摊一次，多退少补，在分摊上述公共能耗费前，原告应在本物业管理区域内公示当期的“公共能耗费总和”及“分摊单价”。因被告认为原告提供的物业服务不达标，从2016年1月起未缴纳物业费和预交公共能耗费，原告诉至本院要求判如所请。 本院认为，物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、全体业主的相互努力和共同配合，良好的物业服务需业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴费业主的利益，而另一方面物业公司则应对业主反映问题及时回复并尽量改进服务质量。关于物业服务费，虽然被告就原告提供的物业服务提出异议，但经审查未达到不交、减交物业费的程度，原告主张2016年1月至2019年6月的物业费35123.76元合理，本院予以支持。关于滞纳金，本案中被告因双方对物业服务合同的履行产生意见分歧而拒交物业费，并非恶意拖欠，故对原告主张的滞纳金不予支持。关于公共能耗费，按双方签订的前期物业服务协议，由被告按建筑面积每月每平方米1.00元预交，预交周期12个月一次，每12个月分摊一次，多退少补，在分摊上述公共能耗费前，原告应在本物业管理区域内公示当期的“公共能耗费总和”及“分摊单价”，被告未按约预交，鉴于现在原告主张的公共能耗费已实际发生，再按预交标准来计收已无必要，应按实际发生金额据实缴纳，因原告提供的公共能耗费清单系其自行制作，未提供在物业管理区域内公示的相关材料，故原告主张的该项请求目前证据尚不足。关于水费，原告亦未提供相应证据，故不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告方湖南、宋淑兰于本判决生效之日起十日内支付原告杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司2016年1月至2019年6月的物业费35123.76元。 二、驳回原告杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1098元，减半收取549元，由原告杭州绿城酒店管理有限公司千岛湖分公司负担177元；被告方湖南、宋淑兰负担372元。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  徐卫平 二〇二〇年二月二十七日 书记员  方 娉 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。