广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初5021号 原告：张晓艳，女，汉族，1969年9月20日出生，住黑龙江省伊春市带岭区。 委托诉讼代理人：陈世锋，广西唐程律师事务所律师。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：张文凤，董事长。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 被告：广西新融基房地产代理有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxR。 法定代表人：陈训秋，总经理。 委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 原告张晓艳与被告北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）、广西新融基房地产代理有限公司（以下简称“新融基公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告张晓艳的委托诉讼代理人陈世锋、被告创基公司的委托诉讼代理人吴江霞、被告新融基公司的委托诉讼代理人蒋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晓艳向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原告与被告创基公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、两被告在判决生效之日起5日内向原告出具购买位于北海市北海大道北面、云南路西面“创基丽景海湾”2506号房屋的金额250000元的购房款发票；3、被告创基公司在本判决生效之日起15日内为原告办理案涉房屋的解除抵押登记手续后办理上述《商品房预售合同》备案登记手续；4、被告创基公司支付原告逾期交房违约金12163.98元，赔偿原告损失律师费5000元。违约金以房款400131元为基数，按每日万分之一的标准，从2019年1月1日开始暂计到2019年10月31日共304天，其余应计到房屋实际交付之日止;5、被告创基公司在本判决生效之日起15日内向原告交付位于北海市北海大道北面、云南路西面“创基丽景海湾”2506号的房屋。事实和理由：2018年4月29日原告在创基丽景海湾售房部与被告新融基公司(被告创基公司的销售代理）签订一份《创基丽景海湾认购协议书》，约定原告以总价款人民币400131元认购被告创基公司开发的座落于北海云南路西、北海大道北“创基丽景海湾”2506号的商品房，该房的建筑面积为73.4平方米。签订认购书时交付定金2万元，2018年5月10日前支付购房款并与被告创基公司签订《商品房买卖合同》。之后在2018年5月26日，原告按被告新融基公司的要求与被告创基公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告创基公司幵发的位于北海市北海大道北面、云南路西面的“创基丽景海湾”小区的2506号的商品房,房屋的建筑面积为73.4平方米，总价款为400131元，于2018年7月30日前分三期支付完上述价款。合同约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续并将备案的情况告知买受人。出卖人应当在2018年12月31前向买受人交付商品房。逾期交付则以总价款为基数按每日万分之一计付违约金。2018年4月29日原告将购买2506号房屋的定金20000元，团购费30000元支付给了被告新融基公司；2018年5月6日支付购房款130131元给被告新融基公司，2018年6月21日支付购房款250000元给被告新融基公司，并由被告新融基公司给原告出具了四份收据。被告创基公司于2018年5月28日给原告出具了一份票面价款为150131元的发票。然而2018年6月21日付的购房款250000元，并没有开具发票给原告。付款后索要交款发票时，被告新融基公司以财务会计出差为由，没有及时开出发票。后经原告催要余下的购房款发票，被告创基公司告知原告因未收到原告支付的购房款因此无法出具购房发票，也没有按合同办理备案登记手续，到期后也没有将本合同项下出卖的房屋交付给买受人。原告认为，两被告之间为委托代理关系，被告新融基公司为被告创基公司的销售代理，原告在创基丽景海湾售楼部把购房款支付给被告新融基公司，（注：之前被告新融基公司都是以这种方式收取购房款，并开具了购房发票。）原告己完成合同约定的付款义务，两被告应按合同约定履行义务，为双方签订的《商品房买卖合同》办理备案登记手续，为买受人出具购房发票并将房屋交付给买受人。现两被告没有按约定履行合同义务，其行为己构成违约并损害了原告的合法权益。为此原告诉至法院并提出以上诉讼请求，恳请法院判如所请。 被告创基公司辩称:一、被告创基公司虽然与原告签订了《商品房买卖合同》，但被告创基公司并未收到原告支付的任何房款，因此被告创基公司并不清楚原告支付了多少房款。原告购房款是通过POS机刷款支付，该POS机是被告新融基公司冒用被告创基公司的名义私自开设的一个账号，被告新融基公司只是房产代销商，根据常识可知，代销商是无权收取购房款的，原告是因自身过错原因将房款交付给被告新融基公司，应当自行承担过错责任。二、根据被告创基公司与被告新融基公司于2017年12月29日签订的《代理销售合同》及《补充协议》约定：1、被告新融基公司在未经被告创基公司同意下不得代被告创基公司收取房款，否则由此产生的一切后果由被告新融基公司承担；2、被告新融基公司应当及时开具收款凭证给客户，并由被告新融基公司及时将每次收款情况出具还款收据给被告创基公司。在被告新融基公司未将还款收据出具给被告创基公司导致被告创基公司无法确认原告具体支付购房款金额时，被告创基公司有权拒绝向原告开具发票；3、被告新融基公司在销售过程中以客户缴纳的房款作为其与被告创基公司债务的还款，直到偿还所借款项，但本案的购房金额及其他三案的金额已经超过了借款270万元，故被告新融基公司代收的购房款已超出了《代理合同》约定的金额。三、根据《商品房买卖合同》中的《补充协议》约定，创基公司逾期交房具有延期交房事由；四、原告主张的律师费、交通费、住宿费没有法律依据，案涉《商品房买卖合同》并未约定有律师费、交通费、住宿费由违约方承担的条款。综上所述，被告创基公司同意原告的第1项诉讼请求，但不同意原告的第2至5项诉讼请求，恳请法院予以驳回。 被告新融基公司辩称：同意原告的第1、3、5项诉讼请求，原告诉请的第2、4项诉讼请求没有法律依据。第一、两被告在2017年12月29日与2018年2月13日分别签订销售代理合同补充协议1、2，双方约定每套房首付完成后三个工作日内按佣金总额的60%结算，银行面签通过三个工作日内按佣金总额的10%结算，剩余部分按银行终审通过后三个工作日内结清；被告创基公司在销售过程中以客户购房款作为偿还所欠被告新融基公司所欠的270万元借款，在此过程中，被告创基公司须承认被告新融基公司的销售任务，及时开具收款凭证给客户；被告创基公司在没有还清被告新融基公司270万元借款时不能以任何理由让被告新融基公司撤场。第二，被告新融基公司收取的房款得到了被告创基公司的许可，被告创基公司与原告签订商品房买卖合同及补充协议时，应及时出具发票及办理合同备案手续，但因涉案房屋已被查封、抵押故备案不成，责任在于被告创基公司，与被告新融基公司无关。综上，两被告存在的委托销售佣金结算及民间借贷的法律关系，被告创基公司认为还多了借款或结多了佣金等问题属于两被告另一法律关系，与本案商品房买卖合同无关，至于原告诉请的违约金、交通费、律师费在合同中没有约定，故没有法律依据，请求法院查明案情，依法判决。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2018年4月29日，原告张晓艳与被告新融基公司签订《创基丽景海湾认购协议书》，主要约定：原告认购位于北海市云南路西、北海大道北创基丽景海湾2506号房屋，房屋价款为400131元，原告签订认购书时交付定金20000元，并于2018年5月10日前交付购房款并签订《商品房买卖合同》及其补充协议。原告采取按揭方式付款，于2018年5月10日前支付首期购房款120131元，余款280000元以银行按揭付款方式支付。 同日，原告通过POS机设备支付30000元、20000元至商户名称为“北海市创基房地产销售中心”的账户。被告新融基公司分别向原告出具《收据》两份，予以确认收到原告购房定金20000元、团购费30000元的事实。 2018年5月6日，案外人韩凤芹代原告向被告创基公司名下账户转账130131元。同日，被告新融基公司向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告房款130131元的事实。 2018年5月26日，原告与被告创基公司签订《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：原告向被告创基公司购买位于北海市北海大道北面、云南路西面创基丽景海湾2506号房屋，房屋价款为400131元，合同签订前原告已支付定金20000元，一期房款150131元于2018年5月6日前支付，二期房款130000元于2018年6月30日前支付，三期房款120000元于2018年7月30日前支付。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房价款万分之一的违约金。恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了其他内容。 2018年5月28日，被告创基公司向原告出具了《广西增值税普通发票》一份，予以确认收到原告首付款150131元的事实。 2018年6月19日，原告向案外人韩凤芹名下账户转账250000元。同日，案外人韩凤芹通过POS机设备支付250000元至商户名称为“北海市创基房地产销售中心”的账户。被告新融基公司亦向原告出具《收据》一份，予以确认收到原告房款250000元的事实。 2019年12月30日，北海市自然资源局出具一份《不动产登记信息查询证明》，载明：截止2019年12月30日11时22分，坐落于北海大道208号创基丽景海湾2506号不动产于2017年8月21日办理抵押登记，现无查封登记记录。 另查明：2017年12月29日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《创基丽景海湾代理销售合同》，主要约定：甲方委托乙方（独家）代理销售甲方经营的创基丽景项目房屋事宜，合作期限为6个月，乙方在未经甲方同意不得代甲方收取房款，否则由此产生的一切后果由乙方承担。同日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）还签订一份《补充协议》，主要约定乙方于2017年12月29日转账200万元到甲方指定账户，乙方在销售过程中以客户的房款首付作偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的200万元），在此过程中甲方须承认乙方的销售任务，及时开具收款凭证给客户，并由乙方补给甲方每次的还款收据。 2018年2月13日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定乙方在签订本协议当天转账70万元到甲方名下指定账户，乙方在销售过程中以客户缴纳的房款作为甲方对乙方债务的偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的70万元），本协议与双方签订的《合同》相冲突的，以本协议为准。 再查明：根据北海市气象局气象科技服务中心出具的降雨量统计表显示：2017年全年24小时内降水量超过50mm（暴雨）的天数有11天，2018年全年24小时内降水量超过50mm（暴雨）的天数有5天，2019年全年24小时内降水量超过50mm（暴雨）的天数有6天。 还查明：原告为本案诉讼共支出律师代理服务费5000元。 案件审理中，原被告均予以认可案涉商户名称为“北海市创基房地产销售中心”POS机设备是被告新融基公司开设的，相应款项亦由被告新融基公司收取。被告创基公司抗辩其并未收到原告支付的购房款250000元，认为被告新融基公司冒用其公司名义开设账号收取客户款项，并就上述情况于2019年1月25日向北海市公安局海西派出所报案。被告新融基公司则抗辩两被告之间存在委托销售合同关系及借贷关系，而双方至今未就借款及佣金问题进行结算。另，案涉位于北海市云南路西、北海大道北创基丽景海湾2506号商品房至今仍未具备竣工验收的交付条件。 本院认为：原告与被告创基公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，本院对此予以确认。 关于原告要求两被告开具金额为250000元购房款专用发票的问题。首先，根据两被告之间签订的补充协议可认定两被告之间对购房款的收取这一事项上存在委托代理关系，即被告新融基公司作为代理人在代理期间内收取客户购房款的法律效力及于被告创基公司，但因双方约定的代理期间为“直至受偿完甲方向乙方所借的200万元”、“直至受偿完甲方向乙方所借的70万元”，而两被告至今尚未对借款进行结算，故无法确定代理期间的具体终止日期。原告作为委托代理关系之外的第三人，其在向被告新融基公司交付房款后又与被告创基公司签订了案涉商品房买卖合同，基于外观主义原则，无论两被告的委托代理关系是否已经终止，原告都有理由相信被告新融基公司收取购房款的行为是有权代理，因此被告创基公司在被告新融基公司收款后应开具相应的购房款专用发票给原告，故对于原告要求被告创基公司开具250000元购房款专用发票的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告要求被告新融基公司开具250000元购房款专用发票的诉讼请求，因原告与被告新融基公司之间并无买卖关系，故对于原告的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告创基公司办理讼争房屋的解押手续后再办理上述《商品房预售合同》备案登记手续问题。被告创基公司在与原告签订案涉商品房买卖合同前已将案涉商品房抵押给他人，致使原告无法实现合同目的，其行为已经构成违约，原告可就此要求被告创基公司承担相应的违约责任，但办理案涉不动产的解押手续并非合同项下的义务，亦非法律规定的义务，且该行为需经抵押权人同意才可履行，现原告要求被告创基公司单方面办理案涉商品房解押手续，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就案涉房屋解押后的《商品房预售合同》备案登记手续问题，原告可等商品房解押后再另行起诉主张权利。 就原告主张的逾期交房违约金问题。根据合同约定，恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，出卖人可据实予以延期。因双方签订《商品房买卖合同》的时间为2018年5月26日，约定的交房时间为2018年12月31日前，故2018年5月26日至2018年12月31日期间24小时内降水量超过50mm的天数，符合合同约定的“因恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工”延期事由，应予以延期，延期天数总共为5天。2018年5月26日以前的暴雨天数在签订合同前已发生，不应作为延期的事由。根据双方的约定，被告创基公司应于2018年12月31日前向原告交房，延期5天，则被告应于2019年1月5日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付给原告使用，但被告创基公司至今没有按照合同约定将案涉商品房交付原告使用，其行为已构成违约，故原告请求被告创基公司按日计算向其支付全部购房价款万分之一的违约金，有理有据，本院予以支持。违约金应以房款400131元为本金，自2019年1月6日起按每日万分之一计算至原告起诉之日即2019年11月29日止，共计13084.28元（400131元×327天×0.01%=13084.28元）。由于涉案房屋达到交房条件的时间尚不能确定，被告创基公司在履行合同的过程中继续违约的，由原告另行起诉主张权利。 关于原告诉请要求被告创基公司赔偿律师费5000元的诉讼请求，因原被告对于该费用的承担并未进行明确约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 就原告主张的房屋交付问题，因案涉房屋尚并未达到交付条件，故对于原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告张晓艳与被告北海市创基房地产有限公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效； 二、被告北海市创基房地产有限公司须开具金额为250000元的购房款专用发票给原告张晓艳； 三、被告北海市创基房地产有限公司须支付逾期交房违约金13084.28元给原告张晓艳； 四、驳回原告张晓艳的其他诉讼请求。 案件受理费7484元，减半收取3742元，由被告北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告北海市创基房地产有限公司在履行本案生效判决确定的义务时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7484元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年二月十四日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽