江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0583执异158号案外人：朱阿林，男，1961年10月30日生，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人：庄云，江苏简安律师事务所律师。委托代理人：祁惠，江苏简安律师事务所律师。申请执行人：吴晓风，男，1966年1月15日生，汉族，住江苏省如皋市。委托代理人：丁永春，江苏名古城律师事务所律师。被执行人：昆山阳明房地产建设有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇大市阳明路1号，统一社会信用代码9132058371684492X7。法定代表人：曾宝雄，该公司总经理。本院在执行申请执行人吴晓风与被执行人昆山阳明房地产建设有限公司（以下简称：阳明公司）房屋买卖合同纠纷一案中，案外人朱阿林向本院提出执行书面执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人朱阿林提出异议称：申请执行人吴晓风与被申请执行人阳明公司房屋买卖合同纠纷一案(案号为2017苏0583民初10702号)已进入执行程序，执行案号为(2019)苏0583执282号。执行期间，法院采取执行措施查封阳明公司名下位于昆山市××浦镇XX山庄XX幢房屋，并依申请执行人的申请，对该查封房屋的价值进行评估、拍卖。事实上该涉案房屋阳明公司早已于2007年5月15日出售给朱阿林。朱阿林以妹夫张某的名义于2007年5月15日与阳明公司签订了昆山市商品房购销合同。在朱阿林付清全部购房款后，阳明公司早已于2012年5月8日将涉案房屋交付朱阿林。在涉案房屋的权证办理上，因阳明公司经营管理欠佳，迟迟不能提供朱阿林办理涉案房屋权证所需的全部书面凭证资料，包括不能开具涉案房屋的销售发票，导致涉案房屋至今尚未办理权证。朱阿林就此涉案房屋的权证办理，已无数次恳请要求阳明公司提供办证所需资料，协助朱阿林办理，但阳明公司一直借口推诿拖欠至今。综上，朱阿林认为：涉案房屋尽管目前尚未登记在其名下，但依据涉案房屋已客观交易且合法有效的事实，涉案房屋应属朱阿林所有。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，贵院应裁定中止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封。申请执行人吴晓风答辩称：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产登记在被执行人阳明公司名下，应属于阳明公司的房产，案外人对主张案涉房产系其购买，属于其个人名下房产，无事实和法律依据，故请求驳回案外人的异议请求。被执行人阳明公司未提交答辩意见。经审查查明：吴晓风诉阳明公司房屋买卖合同纠纷一案，本院作出了（2017）苏0583民初10702号民事判决书，因被执行人未依照上述民事判决书履行所确定的法律义务，权利人吴晓风向本院申请执行，执行案号：（2019）苏0583执282号。在执行过程中，本院查明：位于昆山市××浦镇XX山庄XX幢办理初始产权登记至阳明公司名下。本院于2017年6月20日依据本院（2017）苏0583民初10702号民事裁定书查封了上述房产，查封期限为三年。本院于2019年7月张贴强制执行案涉房产的公告。另查明：朱阿林为证明其主张事实，向本院提交了昆山市商品房购房合同一份、企业征询函一份、收据三份、债权确认书一份、房屋交接单一份等证据，证明以下事实：2007年5月15日张某（乙方、买方）与阳明公司（甲方、卖方）签署昆山市商品房购销合同，约定甲方将XX山庄别墅X型（XX幢）出售给乙方，商品房建筑面积为302.06平方米，出售总价为人民币178万元。付款方式及期限为：因该房甲方已在银行贷款，故两年内甲方必须还清银行贷款，乙方即可办理交房，乙方预付的房款到交房且两年内，按融资利息给予补偿。该房即日起产权归乙方所有，甲方因故已做过按揭贷款，乙方已交首付款50万元，办理产证时应给清余款，但乙方须在两年办理产证。阳明公司于2008年4月30日向朱阿林出具企业征询函，载明截止2008年4月30日XX山庄XX业主欠房款128万元。阳明公司于2007年5月15日向张某出具交纳50万元的收据、于2011年5月6日向张某出具交纳房款100万元的收据、2012年4月24日向朱阿林出具交纳房款15万元的收据（备注为阳明山庄D43房款）。2008年11月18日，朱阿林、阳明公司与温州财团三方签订XX山庄XX(朱阿林）债权确认书一份，载明：XX山庄XX(朱阿林）于2007年8月2日向昆山光大银行贷款172万元（贷款开户卡号为：62×××54）。截止2008年8月15日阳明公司共还贷242589.3元。其中2008年4月15日至2008年8月15日温州财团代付9.9万元。银行尚欠贷款163万元（以银行对账单为准）。经三方协商（朱阿林、曾宝雄、温州财团），现确认三方经济关系如下：1、温州财团代曾宝雄（阳明公司）付朱阿林银行贷款欠款至150万元余款，一次性支付还贷约13万元。2、曾宝雄确认与温州财团债权转让中增加原公司债务22.3万元（9.9+13），并在双方股权转让款中最后扣除。3。2008年11月18日起朱阿林（XX）在光大银行贷款（150万元）由其本人偿还，与阳明公司无任何经济关系。由此产生的任何经济、法律责任由朱阿林承担。不得追究阳明公司任何经济、法律责任，并于2009年4月30日前办理该房屋产权证。该债权确认书由朱阿林签字、阳明公司由黄美玲签字、温州财团的代表人签字。2012年5月8日，阳明公司（甲方）与朱阿林（乙方）签署房屋交接单一份，载明：鉴于1、2007年5月15日乙方以张某名义与甲方签订购买XX山庄建造编号XX、公安编号XX幢别墅一幢；2、双方签约后，乙方截止2012年4月24日已全额支付甲方该别墅的购房款1780000元（其中2007年5月15日支付500000元、2008年11月18日三方协议代付130000元、2011年5月6日支付1000000元、2012年4月24日支付1500000元）；3、乙方购此别墅前，甲方因贷款已将此幢别墅设定抵押给银行。因此，甲方迟迟不能将此幢别墅交付乙方。现甲、乙双方就此别墅的交付和日后房产证的办理等相关事宜，经充分协商后达成一致如下：一、鉴于乙方已向甲方全额付清所认购的XX山庄建造编号XX、公安编号XX幢别墅的购房款，甲方即日起将此幢别墅交付给乙方使用。二、甲方向乙方承诺尽快改变自身公司不正常的经营状况，在短期内提供乙方办理房产证所需的全部书面凭证资料并帮助乙方办出所认购房屋（XX山庄XX幢）的房产证。逾期，一切责任由甲方承担（包括赔偿乙方经济损失的责任）。三、乙方收房后的物业管理费，在甲方帮助乙方办出该房的房产证之前暂不向物业管理公司交纳，由甲方与物业管理公司沟通协商；办出房产证后，由乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费。四、如有未尽事宜，双方再行协商确定。该房屋交接单由蒋建华与朱阿林签字确认。审查中，本院询问案外人，案外人表示其共向阳明公司购买3套房屋，分别是XX、XX、XX号房产，其中XX、XX已经出售，XX已经由案外人出售，XX的房款由阳明公司代收，其中128万元折抵了XX号房产的房款，758168元折抵了XX房屋房款，有提交的XX朱阿林资金来源表证据一张证实。另债权确认书系朱阿林用XX号房产作抵押贷款，再借给阳明公司，温州集团承诺代曾宝雄（阳明公司）付朱阿林13万元，该款项折抵了XX房屋房款。曾宝雄系阳明公司的法定代表人，蒋建华系该公司的总经理，黄美玲系阳明公司的董事，也是曾宝雄的妻子。经查询被执行人的工商登记，显示曾宝雄系法定代表人、董事长、刘国成系董事兼总经理，黄美玲系董事。另本院询问张某，其表示涉案房产系朱阿林借用其身份证签订合同，其未出资，都是朱阿林办理的手续。以上事实有案外人提交的执行异议申请书、昆山市商品房购房合同一份、企业征询函一份、收据三份、资金来源表、债权确认书一份、房屋交接单一份，本院所作的询问笔录等证据予以佐证。本院认为：本案所涉房屋系张某与阳明公司签订房屋买卖合同，但根据朱阿林提供的证据材料，可以证明其办理房款结算、房屋交接等事实，且结合张某表示其仅仅是以其名义购买，未实际出资的事实，可以确定案涉房屋的实际购买人系朱阿林，阳明公司对此也予以认可，朱阿林在2017年6月20日涉案房屋被查封之前已经购买，朱阿林提供的收据、债权确认书、房屋交接单证据材料之间可以相互印证，足以证明朱阿林已经将涉案房屋房款1780000元支付完毕，在查封之前已经合法占有涉案房屋。之所以未办理过户手续，无证据证明系因归责于案外人自身原因未办理过户登记，故朱阿林享有排除执行的物权期待权，对于朱阿林的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：解除江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583执282号执行案件对位于昆山市张浦镇XX山庄XX幢的查封，中止对该不动产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在收到本裁定书之日起十五日之内向本院提起诉讼。审 判 长  苏军伟人民陪审员  叶卿唯人民陪审员  李 铭二〇二〇年二月二十八日书 记 员  张 磊