浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11889号 原告：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330212713339952D）。住所地：浙江省宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区8号楼。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹大才、黄芳，该公司员工。 被告：景丹，女，1980年5月14日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。（法律文书送达地址：浙江省宁波市鄞州区姜山镇都市华庭17楼408室） 原告宁波雅誉物业服务有限公司为与被告景丹物业服务合同纠纷一案，于2019年8月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月4日、10月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄芳、被告景丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波雅誉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告景丹支付原告宁波雅誉物业服务有限公司2016年1月1日起至2019年9月30日止的物业综合服务费9864元，房屋共有部位与共用设备设施维修费657.45元，截至2019年6月30日的逾期缴纳物业综合服务费的违约金3324.17元，合计13845.62元。2.本案诉讼费用由被告景丹承担。事实和理由：2014年9月，都市华庭业委会成立。并与原告宁波雅誉物业服务有限公司就都市华庭小区续管一事签订了《都市华庭物业服务合同》，合同约定高层物业费为每月每平方米2.5元，房屋共有部位与共用设备设施日常维修费标准为高层每年每平方米2元。2016年9月12日，都市华庭业委会与原告宁波雅誉物业服务有限公司就都市华庭小区管理一事再次签订《物业服务合同》，合同约定高层物业费为每月每平方米2.5元，房屋共有部位与共用设备设施日常维修费标准为高层每年每平方米2元。物业服务费按季交纳，逾期交纳的，每逾期一日应按欠费总额的0.05‰向原告宁波雅誉物业服务有限公司支付违约金。同时合同对双方的其他权利义务等作了相关约定。被告景丹系都市华庭17幢96号408室业主，原告宁波雅誉物业服务有限公司实际为被告景丹所在的小区物业提供了相应的物业服务，但被告景丹于2016年1月1日起拖欠物业综合费、房屋共有部位与共用设备日常维修费。虽经原告宁波雅誉物业服务有限公司多次催讨且委托律师发函催讨，但均未果。原告宁波雅誉物业服务有限公司认为，物业服务合同依法对被告景丹具有约束力，被告景丹作为本小区业主负有依约缴纳的物业综合服务费、房屋共有部位与共用设备设施日常维修费、车辆停放费、车位管理费、公共电费、水费义务，被告景丹未依约缴纳已构成违约，依法应承担相应的违约责任。 被告景丹辩称：2013年5月购买了都市华庭小区17幢96号408室房产。当年9月开始装修，发现下雨后南面靠西边的卧室墙体渗水，多次向物业反映，未果。2014年初入住，每逢台风天或者大雨，墙体就渗水，从窗户周边多处倒灌进来，水量非常大，以致水漫过整个房间地面，每次打电话给物业，迟迟没有处理。经被告景丹多次要求，直至2015年9月物业方才派人维修。截至2016年底共报修9次，来维修3次，每次维修没有效果，下雨还是渗水，和未修之前一样。物业敷衍推诿，未尽到职责。墙体渗水导致地板发黑，整面墙体发霉，损失非常严重。2017年6月，原告宁波雅誉物业服务有限公司在被告景丹的建议下将问题反应给房屋建造公司雅戈尔置业有限公司，但至今未完全修好。原告宁波雅誉物业服务有限公司在日常管理中不作为。平时几个星期都不拖地，卫生非常差。小区中庭的游泳池荒废三年，从未打扫，垃圾遍地。小区别墅区的停车库被业主私自改造成出租屋，存在很大的安全隐患，物业未采取任何措施。高层南面的绿化带里垃圾遍地，一年内无人清理打扫。小区东门消防通道每天晚上停满车，堵住消防通道。地下车库里每天晚上很多车辆停在过道旁或者停在电梯门门口，未按规定停在停车位上。电瓶车在楼道大厅里随地停放。每天进出小区的人员进出不需要门禁卡。门也长期打开，直接进出，无人管理，存在安全隐患。业委会重新选举，未召开业主大会。财务收支未向业主公布。物业办公室工作人员全部下班后，在无人的情况下，办公室空调一直开着。公共水龙头长时间打开，没人看管。小区供水的水箱未清洗，没有清洗记录，也没有水质检验报告。综上，原告宁波雅誉物业服务有限公司没有尽到物业管理职责，要求减免2016年至2018年底的物业费。 当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院对证据认定如下： 1.原告宁波雅誉物业服务有限公司提供物业服务合同二份、律师函一份、快递面单一张、照片打印件一张（在被告景丹住所门口张贴的《物业费催交通知单》）、《物业费计算明细》一份，拟证明原告宁波雅誉物业服务有限公司是都市华庭小区的物业服务企业，原告宁波雅誉物业服务有限公司提供了符合合同约定的物业服务，被告景丹未按合同约定缴纳物业综合服务费、房屋共有部位与共用设备设施维修费的事实。经质证，被告景丹对原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据的真实性没有异议，并对原告宁波雅誉物业服务有限公司主张的其未缴纳2016年1月1日至2019年9月30日的物业综合服务费9864元、房屋共有部位与共用设备设施维修费657.45元的事实予以确认。本院对原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据的真实性予以认定。 2.原告宁波雅誉物业服务有限公司提供与开发商的邮件往来截图二张，拟证明原告宁波雅誉物业服务有限公司已将被告景丹房屋漏水事实告知开发商，且要求开发商处理的事实。经质证，被告景丹对原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据的真实性没有异议，但认为其所居住的房屋从2013年开始发生漏水，报修了9次，原告宁波雅誉物业服务有限公司只来维修了3次，且没有修好，在被告景丹的要求下，原告宁波雅誉物业服务有限公司向开发商“雅戈尔置业”反映，但也没有修好。因被告景丹对原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据无异议。本院对原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据的真实性予以认定。 3.原告宁波雅誉物业服务有限公司提供照片打印件9张（保洁、管理车辆的照片），拟证明原告宁波雅誉物业服务有限公司已依约履行物业管理义务的事实。经质证，被告景丹认为照片没有拍摄时间，不能证明原告宁波雅誉物业服务有限公司主张的事实。原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的证据不能证明原告宁波雅誉物业服务有限公司持续提供了符合合同约定的物业服务的事实，因此，本院对原告宁波雅誉物业服务有限公司的主张不予采信。 4.被告景丹提供《宁波市住宅质量保证书》、《都市华庭下半年电梯配件明细》、微信聊天记录、照片等证据，拟证明原告宁波雅誉物业服务有限公司对被告居住的房屋漏水怠于修理，做假账，提供的物业服务不符合合同约定等事实。经质证，原告宁波雅誉物业服务有限公司认为都市华庭小区于2011年11月进行交付，外墙防水的质保期为8年，截至2019年10月仍在保质期内，对被告房屋漏水应承担责任的是开发商，而非物业，物业仅能提供小修小补，以及替业主与开发商联系修复。原告主动向开发商进行了报修。开发商于同年进行了处理，之后未再收到被告景丹再次修复的要求。被告景丹陈述报修9次，应当承担举证责任。消防通道以及地下停车场车辆乱停现象，原告通过口头提醒、书面张贴违停通知单、消防通道温馨提示等多种方式进行管理，现该现象已有所好转，消防通道已无车辆乱停现象。保洁员也每日进行垃圾清扫、拖地等。因此，原告已根据合同约定严格履行了物业管理责任。本院认为，因原告宁波雅誉物业服务有限公司对被告景丹提供的证据的真实性未表异议。本院对被告景丹提供的证据的形式真实性予以认定。 综上，本院对案件事实认定如下： 被告景丹系宁波市鄞州区姜山镇都市华庭小区17幢96号408室的业主。原告宁波雅誉物业服务有限公司系都市华庭小区的物业管理方。根据宁波市鄞州区姜山镇都市华庭业主委员会与原告宁波雅誉物业服务有限公司签订的物业服务合同约定，2014年9月12日至2016年9月11日，高层住宅物业综合服务费按建筑面积每月2.50元/平方米向业主收取，房屋共有部位和共用设施日常维修费按建筑面积每年2.00元/平方米向业主收取；2016年9月12日至2019年9月11日，高层住宅物业综合服务费按建筑面积每月2.50元/平方米向业主收取，房屋共有部位和共用设施日常维修费按建筑面积每年2.00元/平方米向业主收取。被告景丹尚未缴纳2016年1月1日至2019年9月30日期间的物业综合服务费为9864元、房屋共有部位与共用设备设施维修费为657.45元。 被告景丹居住的都市华庭小区17幢96号408室发生房屋漏水，向原告宁波雅誉物业服务有限公司报修。2016年11月17日，原告宁波雅誉物业服务有限公司与房屋开发商“雅戈尔置业”发邮件，要求该公司处理漏水事宜。之后未对房屋修理情况进行跟踪。 本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告宁波雅誉物业服务有限公司为被告景丹提供了物业服务，被告景丹应交纳物业费，原告宁波雅誉物业服务有限公司主张被告景丹支付相应的物业管理费，本院予以支持。被告景丹家中漏水不能阻却其付费义务。同时原告宁波雅誉物业服务有限公司作为小区物业服务公司，负有合理限度内的房屋维修及保养的义务，故本院酌定被告景丹按60%的比例支付2016年1月1日至2019年9月30日的物业综合服务费及房屋共有部位与共用设备设施维修费。关于原告宁波雅誉物业服务有限公司主张的违约金，因原告宁波雅誉物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，对该项诉请本院不予支持。若被告景丹认为因原告对房屋未尽到维修和保养义务，使其受到损失，被告景丹可另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告景丹向原告宁波雅誉物业服务有限公司支付2016年1月1日起至2019年9月30日止物业综合服务费5918.40元（9864元×60%）、房屋共有部位与共用设备设施维修费394.47元（657.45×60%），合计6312.87元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费146元，减半收取73元，由原告宁波雅誉物业服务有限公司负担48元，被告景丹负担25元。被告景丹负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  朱 林 人民陪审员  应丽春 人民陪审员  唐伟英 二〇二〇年二月一日 代书 记员  王 琼