云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初3535号原告：楚雄泰怡物业服务有限公司，住所地：楚雄市高新区永安路法苑小区1幢1单元2-3层201室，统一社会信用代码：915323005848265347。法定代表人：唐建忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王绍花，云南兴彝律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：习翠仙，女，1975年9月2日生，住楚雄市开发区。原告楚雄泰怡物业服务有限公司（以下简称泰怡物业公司）与被告习翠仙物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰怡物业公司的委托诉讼代理人王绍花到庭参加诉讼。被告习翠仙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰怡物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年8月1日至2018年1月31日的物业服务费2543元、二次加压费375元、违约金1632元，以上合计4550元；2.判令被告自2019年8月13日起至上述款项清偿完毕之日止，每年按照所拖欠费用的24%向原告支付资金占用利息；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年5月与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对“源泰?瑞景家园”小区进行前期物业管理，并约定双方权利义务，同时原告已将该小区的物业服务费用和维修费用等收费标准报楚雄市发展和改革局审核批准通过。被告系小区“源泰?瑞景家园”4幢704室业主，原、被告于2012年10月19日签订《瑞景家园前期物业服务协议》，约定由原告对被告的房屋（建筑面积94.19平方米）进行物业管理。同时，协议第四条明确约定物业服务费的收取标准；第四条第八项约定：“业主首次缴费时间为楚雄源泰地产公司交房公告日期为准开始计算收取；第八条第四项约定，业主违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，逾期60天物业公司有权停止服务，并采取必要的催缴措施”。本案中，被告的房屋属于电梯小高层住宅，应按照0.9元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费等，现被告已拖欠2015年8月1日至2018年1月31日的物业服务费、加压费等共计2918元，经原告多次催缴，被告至今仍未支付。被告拒不交纳物业费的行为已严重违反了原、被告之间的《瑞景家园前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告习翠仙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告泰怡物业公司为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交了以下证据：1.《前期物业服务合同》三份、楚雄市发展和改革局文件（楚发改批[2012]187号）、楚雄市发展和改革局?楚雄市住房和城乡建设局文件（楚发改通[2012]20号）、《关于请物业公司办理项目交接事宜的通知》、物业服务撤管的通告、楚雄市永安自来水厂《水费缴费清单》、云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局《发票》，欲证实原告对源泰?瑞景家园小区进行前期物业管理主体合法合规，收费标准经楚雄市发展和改革局批准，服务期限自2012年5月30日起至2018年1月31日止；2.接房确认书、业主入住登记表、原告与被告签订的《瑞景家园前期物业服务协议》，欲证实被告接房后与原告签订《瑞景家园前期物业服务协议》，约定双方权利义务，原告对该小区进行物业管理的义务和向业主收取物业服务费的权利；3.缴费通知单照片，欲证实原告已向被告催缴所拖欠的物业管理费，但被告至今仍未支付的事实。被告习翠仙未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告泰怡物业公司提交的证据1、2能够证实原告对被告所在小区进行前期物业管理的事实；证据3能够证实被告拖欠原告物业服务费的事实。根据庭审调查和审查确认的证据，本院确认如下法律事实：原告泰怡物业公司自2012年5月24日与楚雄源泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》起，对“源泰?瑞景家园”小区进行物业服务管理，合同中约定了相关服务内容、收费标准、违约责任，物业服务期限至2017年12月31日。经楚发改批（2012）187号文件批准，源泰?瑞景家园多层住宅物业服务收费标准为0.9元/平方米/月(含电梯正常运行的电费和维护费用，不得向业主再分摊电梯运行的费用)。楚发改通(2012)20号文件规定：对于高层住宅物业(八层及八层以上）仍保留住户分摊“二次加压”费用的办法，由物业公司根据收支情况据实向业主分摊，具体分摊收取办法和标准应征得业主委员会的同意。被告习翠仙于2012年10月19日办理源泰?瑞景家园小区4幢704室房屋接房手续，成为源泰?瑞景家园小区4幢704室房屋业主，其房屋建筑面积为94.19平方米，接房当天，被告与原告泰怡物业公司签订了《瑞景家园前期物业服务协议》，协议对服务内容、物业服务费收费标准、违约责任等内容进行了约定。原告泰怡物业公司于2018年1月24日经瑞景?家园小区业主委员会通知解聘，于2018年1月31日终止为瑞景?家园小区提供物业服务。被告习翠仙未交纳2015年8月1日至2018年1月31日的物业服务费2543元（94.19平方米×0.9元/月/平方米×30个月）。另查明，被告习翠仙至今尚未装修入住源泰?瑞景家园小区4幢704室房屋。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告泰怡物业公司与楚雄源泰房地产开发有限公司签订的《瑞景家园前期物业服务合同》及其与被告习翠仙签订的《瑞景家园前期物业服务协议》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原告泰怡物业公司、被告习翠仙具有约束力。原告已依约提供了物业服务，被告习翠仙未按约定交纳物业服务费，已属违约，其应承担相应的民事责任，故对于原告要求被告支付2015年8月1日至2018年1月31日的物业服务费2543元的诉讼请求，本院予以支持。关于二次加压费，根据楚发改通(2012)20号文件规定：“对于高层住宅物业(八层及八层以上）仍保留住户分摊“二次加压”费用的办法，由物业公司根据收支情况据实向业主分摊，具体分摊收取办法和标准应征得业主委员会的同意。”被告物业在七层，故不应支付二次加压费，对原告要求被告支付二次加压费的诉讼请求，本院不予支持。被告经原告多次催收不支付物业服务费，违反协议约定，应向原告支付违约金，双方约定的违约金比例过高，本院确定被告支付以2543元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2016年8月1日起计算至2019年8月12日的违约金为371元（2543元×4.75%/年÷360天×1107天）。因双方并未约定资金占用利息条款，故对原告要求被告支付自2019年8月13日起至费用付清之日止的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。被告习翠仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告习翠仙支付原告楚雄泰怡物业服务有限公司2015年8月1日至2018年1月31日的物业服务费2543元；二、由被告习翠仙支付原告楚雄泰怡物业服务有限公司2016年8月1日至2019年8月12日的违约金371元；三、驳回原告楚雄泰怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告习翠仙负担32元（未交），由原告楚雄泰怡物业服务有限公司负担18元（已交），公告费500元，由被告习翠仙承担（未交）。以上应由被告习翠仙履行的款项，限本判决生效后10日内交纳，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  舒兆锦人民陪审员  郎文启人民陪审员  汪从录二〇二〇年二月十九日书 记 员  张玲欢