河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20864号原告宋超，男，1979年2月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人李海泳、闫会会，上海段（郑州）律师事务所律师。被告河南嘉图置业有限公司，住所地郑州高新区红松路52号嘉图西城发展基地1号楼1单元5层501号。法定代表人张楸枫，董事长。委托代理人纪云丽、张健，河南文丰律师事务所律师。原告宋超与被告河南嘉图置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋超及其委托代理人李海泳、被告河南嘉图置业有限公司委托代理人纪云丽、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月30日，原被告签署了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为GX12001153957、GX12001153989)，由原告购买被告开发的位于高新技术开发区红松路52号3幢4层407号的房屋（总价为2040641元）、52号1幢4单元5层504号的房屋（总价为2749582元）。该两份合同的附件四第六条约定，被告应当在2013年3月31日、2013年3月10日前，将需要由其提供的办理房产权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，被告在约定期限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。转移登记部分约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了购房款，被告至今未办理产权登记，其迟延办理产权登记的行为已构成违约。故请求判令：1、被告立即协助原告办理位于高新技术产业开发区红松路52号1幢4单元5层504号、3幢4层407号房屋的不动产权属证书，并予以交付；2、被告支付原告违约金，具体计算为：以2040641元为基数，自2013年3月31日起按日息0.01%计算至原告取得不动产权属证书之日止；以2749582元为基数，自2013年3月10日起按日息0.01%计算至原告取得不动产权属证书之日止。被告辩称：1、办理不动产权属证书（转移登记）并非被告的义务。不动产权是否具备产权性质及办证，依法应属于不动产权管理机关审查及作出具体行政行为的范围，办证并非被告的法定义务。合同附件四第六条约定，转移登记由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需材料。原告自房屋交付后未向被告书面申请办理转移登记，在原告提出书面申请后，被告愿意协助原告办理不动产登记手续，但原告要求被告支付违约金缺乏事实和法律依据。2、原告的起诉已超出诉讼时效。自2013年3月10日、3月31日至原告起诉之日，原告超出两年未向被告主张违约金，已超出了诉讼时效，故原告的诉讼请求应予以驳回。3、情势变更也导致被告未能及时办理初始登记。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施，2016年8月25日不动产登记制度正式在郑州市实施。该制度开始实施后，由于新旧制度的衔接不畅导致在刚实施的相当长一段时间内，不动产登记进度异常缓慢。这种情形是被告始料未及的，也是被告所不能控制的，让被告来承担由于该情势变更所导致的后果乃至违约责任也是不公平的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年11月30日，原被告签订合同编号为GX12001153957的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区红松路××层××号房屋，用途为工业，建筑面积为665.91平方米，单价为每平方米3064.44元，总金额为2040641元。2013年1月31日前交房，出卖人应当在商品房交付使用后60日内持需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定执行。该合同附件四第六条约定：出卖人应当在2013年3月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，该商品房所有转移登记由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。2012年11月30日，原被告另签订合同编号为GX12001153989的《商品房买卖合同》，约定所购房屋位于郑州高新技术产业开发区红松路××单元××层××号房屋，用途为工业，建筑面积为870.12平方米，单价为每平方米3160元，总金额为2749582元。出卖人应当在2013年3月10日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局。该合同其他约定事项与合同编号为GX12001153957的《商品房买卖合同》一致。上述两份《商品房买卖合同》签订后，原告交齐了全部购房款，被告并向原告交付了房屋。2019年1月16日，郑州市不动产登记中心向被告出具《不动产登记受理凭证》，确认于2019年1月16日收到了被告提交的涉案房屋首次登记申请登记材料并予以受理。另外，2014年11月24日国务院颁布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行，该条例取消“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”制度，首次登记与初始登记在登记制度、登记机关、登记程序、提交材料等方面有所不同。郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记制度。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同二份、销售不动产统一发票四份、被告提交的商品房买卖合同二份、不动产登记受理凭证、郑州市住房保障和房地产管理局通告网页截图打印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有律师函一份，因该律师函并未显示送达情况，被告亦称未收到该律师函，故对该证据本院不予采纳。原告提交有三期应收款催收明细表、嘉图西城发展基地东区违约金统计表各一份，因上述证据并未显示由被告予以确认，被告对此亦不认可，故对上述证据本院不予采纳。原告提交有陈术星、周建设证人证言各一份，欲证明该证人多次与原告一起向被告主张权利。因仅凭该证人证言并不足以证明原告该主张，故对该证据本院不予采纳。被告提交有通知办证记录、告知函各一份，因该证据并非原件，原告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当全面履行合同义务。本案中，根据该两份《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2013年3月31日前、2013年3月10日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。直到2019年1月16日，被告才履行上述报送义务，其行为已经构成违约，应当向原告支付违约金。原被告履行合同期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日正式启动不动产登记，不动产登记部门的机构设立、人员、政策调整变更等客观原因，是被告无法预料也无法避免的，故被告应向原告支付2013年3月31日至2016年8月20日期间、以及2013年3月10日至2016年8月20日期间的违约金。本案中，合同所约定的按日万分之一计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告向本院递交起诉状的时间为2019年5月13日，庭审中其提交的证据并不足以证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故其所主张的2016年5月13日之前产生的违约金已经超过诉讼时效。故本案中的违约金应分别以2040641元、2749582元为基数，自2016年5月13日计算至2016年8月20日，经计算为47902.23元（2040641×0.01%×100+2749582×0.01%×100），应由被告支付给原告。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。原告请求被告支付逾期办理转移登记违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定办理转移登记的方式为“买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，出卖人按日向买受人支付违约金”。因该合同约定转移登记系由买受人自行申请办理，原告并未提交证据证明被告经其书面申请后未提供办理转移登记应由被告提供的资料，故其请求被告支付该部分违约金依据不足，本院不予支持。在商品房买卖合同中，协助办理权属证书是出卖方的法定义务，且涉案房屋的不动产权证首次登记已经完成，故原告请求被告协助办理并交付涉案房屋的不动产权属证书，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南嘉图置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告宋超违约金47902.23元。二、被告河南嘉图置业有限公司于本判决生效后30日内，协助原告宋超办理位于郑州高新技术产业开发区红松路52号3幢4层407号房屋、位于郑州高新技术产业开发区红松路52号1幢4单元5层504号房屋的不动产权属证书，并在取得该权属证书后交付给原告宋超。三、驳回原告宋超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7142元，由原告负担6643元，由被告负担499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月十七日书记员 刘艳艳