云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6193号上诉人（原审原告）：闵西平，男，1962年1月14日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：杜丽华，云南辰匡律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：闵西文，男，1966年3月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系上诉人闵西平弟弟，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：呈贡新都昌广场置业有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区洛龙街道办事处（石龙湖派出所内）。法定代表人：吕国平，执行董事。委托诉讼代理人：冯俊声，男，1966年6月4日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，系被上诉人职员，特别授权代理。上诉人闵西平因与被上诉人呈贡新都昌广场置业有限公司（以下简称：新都昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人闵西平上诉请求：1.撤销原判第二项；2.改判由被上诉人支付至起诉之日的逾期交房违约金454196.48元和自起诉之日起至被上诉人房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金（按上诉人已付购房款1378860元的0.02%乘以逾期天数计算）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一、一审法律对涉案房屋交付的事实、条件、期限的认定和适用法律错误。1.一审错误认定被上诉人取得经建设、勘察、设计、施工和工程监理签章的《建设单位工程验收证明书》的日期为2017年11月。2.一审错误认定涉案商品房只需经建设单位自行组织验收合格，违反了法律的强制性规定。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条等有关法律法规规定，开发商只有取得当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》才具备房屋交付条件。本案中，被上诉人未在呈贡区住建局进行验收备案就登报通知交房，呈贡区住建局已经通知被上诉人不允许对涉案房屋投入使用。3.一审错误认定被上诉人公告的交房期限为房屋实际交付日起。因涉案房屋至今不符合法律规定的交付条件，上诉人有权拒收房屋。二、一审对本案违约金的截止日期认定错误、适用法律错误。被上诉人应支付至房屋符合交付条件之日的逾期交房违约金。综上，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人新都昌公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合法律程序，应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。闵西平向一审法院起诉请求：1、判令被告新都昌公司继续履行与闵西平所签订的《商品房购销合同》；2、判决被告新都昌公司承担逾期交房违约金454196.48元（违约暂时计算至起诉之日）；3、由被告新都昌公司承担诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2012年12月25日，原告闵西平（乙方）与被告新都昌公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告闵西平购买被告新都昌公司开发建设的“新都昌商业广场”1幢15层1512号房，套内面积164.52平方米，每平方米单价8381.1元，总金额1378860元。合同签订后，原告按约定全额支付了购房款1378860元。合同第七条关于交付期限约定：“甲方应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十条关于交接的约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告方式通知乙方办理交接手续。……；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：媒体公告的期限视为交接时限，乙方应在公告时限内办理交接手续，未按照公告时限办理房屋交接手续的，在公告中明确的交接时限届满之日起，视为房屋已移交完毕，则此后出现的风险和法律后果以及产生的相关费用均由乙方自行承担。”第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：“自本合同的交房时间届满后的次日至实际交房之日30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”同时双方签订的《合同补充协议》第四条第1项规定：“建设单位组织验收合格是指房屋经甲方组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，房屋取得上述单位验收签章的，即视为乙方所购房屋已具备交付条件。”另查明：被告新都昌公司于2017年11月取得了建设、勘察、设计、施工和监理单位签章的《建设单位工程验收证明书》；被告新都昌公司于2017年12月15日在《都市日报》刊登了《交房公告》，公告明确的交房期限为2017年12月15日至2018年1月10日。一审法院认为：原告闵西平与被告新都昌公司于2012年12月25日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案被告新都昌公司作为涉案房屋的开发建设方，未按合同约定的时间向原告闵西平交房，应按合同约定承担逾期交房及继续履行合同的违约责任，故对原告闵西平要求被告新都昌公司继续履行合同的诉讼请求，予以支持；针对原告主张的逾期交房违约金，一审庭审中，原、被告双方对逾期交房前30天，每天按100元计算违约金的约定及超出30天后每天按已付房款0.02%的标准计算违约金的约定无异议，予以认定；双方对违约金的计算截止日有争议，对此，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》对“经建设单位组织验收合格”的意思及交接房的方式和时限均进行了明确的约定，且上述约定并不违反法律及行政法规的强制性规定，依法对双方均具有法律约束力。故对原告认为涉案商品房至今未取得政府住建部门的备案验收，不符合法律规定的交付条件，视为至今未交付，逾期交房违约金应支付至符合交付条件之日的诉讼请求，不符合双方合同约定，不予支持。被告新都昌公司认为逾期交房违约金应计算至《交房公告》确定的交房时限届满之日即2018年1月10日的答辩观点，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，予以采信。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告闵西平与被告呈贡新都昌广场置业有限公司于2012年12月25日签订合同编号为1－1512号的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》继续履行。二、被告呈贡新都昌广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闵西平支付自2014年10月1日起至2018年1月10日的逾期交房违约金324550元（30天X100元+1378860元X0.02%X1166天）。三、驳回原告闵西平的其他诉讼请求。”一审案件受理费减半收取计4056元，由被告呈贡新都昌广场置业有限公司承担3000元，原告闵西平承担1056元。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实一致。另，本院应上诉人闵西平申请向昆明市呈贡区住房和城乡建设局调取呈贡区住建局下发的有关不允许被上诉人新都昌公司对未验收备案的房屋交付投入使用的文件通知。2019年9月12日，昆明市呈贡区住房和城乡建设局就此向本院回函载明：“呈贡新都昌商业广场于2018年9月20日由云南镕城建设监理咨询有限公司组织建设、勘察、设计、施工单位进行了工程预验收，各参建责任主体单位提出的一般质量缺陷正在整改中。对该项目未组织竣工验收就交付使用的违法违规行为，昆明市呈贡区住房和城乡建设局已下达《工程质量整改意见书》，责令呈贡新都昌广场置业有限公司加快未完工项施工进度，按相关规定组织项目各专项验收和竣工验收备案，方可交付使用。并将《关于对呈贡新都昌商业广场进行执法查处的函》函告昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局，按相关法律、法规进行处置。”归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案逾期交房违约金的截止日期应如何认定？本院认为，双方当事人在平等自愿基础上签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据该《商品房购销合同》第十条约定，被上诉人新都昌公司应向上诉人闵西平交付“经建设单位组织验收合格”的房屋；《合同补充协议》第四条第1项明确：“‘建设单位组织验收合格’是指房屋经新都昌公司组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格，房屋取得上述单位验收签章的，即视为闵西平所购房屋已具备交付条件。”则双方当事人对房屋交付条件已明确约定为“由新都昌公司组织勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格”，该约定本身不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋所属“呈贡新都昌商业广场项目”已于2017年11月取得由建设单位（被上诉人）、勘察、设计、施工和监理单位共同签章的《建设单位工程验收证明书》，验收结论为“合格”，故涉案房屋已具备双方合同约定的交付条件。此后，被上诉人新都昌公司按约定登报通知交房，公告通知的交房期限为2017年12月15日至2018年1月10日，故截止2018年1月10日若上诉人闵西平仍未接房，不可归责于被上诉人新都昌公司。因此，一审认定本案逾期交房违约金的截止日期为2018年1月10日，该处理无误。上诉人主张依照《建设工程质量管理条例》等有关法律法规的规定，以项目竣工验收备案为本案房屋交付条件，并要求被上诉人承担至竣工验收备案之日止的逾期交房违约金。本院认为，竣工验收备案系建设行政主管部门对工程质量进行监督管理的方式之一，具有行政管理性质，若被上诉人所交付房屋不符合建设行政主管部门要求的交付标准，由其依法依规承担相应行政责任；而本案为平等民事主体间因商品房买卖所产生的民事纠纷，合同所约定的交付标准合法有效，若被上诉人交付的房屋符合合同约定交付标准，上诉人即应接收，若接房后发现被上诉人所交付的房屋确实存在质量瑕疵或质量缺陷，可另行向被上诉人主张相应责任，但不可以此抗辩履行自己的接房义务。因此，上诉人的主张与双方合同约定不符，不能成立，一审法院未予支持，并无不妥。综上，上诉人闵西平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4056元，由上诉人闵西平承担。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年二月三日法官助理仝倩华书记员杨雅婷