浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6700号上诉人（原审原告）：夏禄清，男，1965年12月20日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：张丽蓉，浙江民宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚志坚，浙江民宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江东宝置业有限公司，住所地浙江省武义县东干凤凰山工业区。统一社会信用代码：9133070076964848XW。诉讼代表人：浙江东宝置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：周春梅，浙江振进律师事务所律师。原审第三人：应勇，男，1978年9月1日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：施春巧，女，1982年4月11日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：应炜，男，1987年2月17日出生，汉族，住福建省建瓯市。原审第三人：倪小梅，女，1987年8月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。原审第三人：李正，男，1977年12月6日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：胡华春，女，1977年2月16日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：朱贵华，男，1959年1月19日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：陈彩仙，女，1963年1月18日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：褚鑫雄，男，1975年11月3日出生，汉族，住浙江省永康市。原审第三人：陈英燕，女，1975年10月2日出生，汉族，住浙江省永康市。上列十原审第三人共同委托诉讼代理人：胡华杰，浙江策道律师事务所律师。上诉人夏禄清因与被上诉人浙江东宝置业有限公司（以下简称东宝公司）及原审第三人应勇、施春巧、应炜、倪小梅、李正、胡华春、朱贵华、陈彩仙、褚鑫雄、陈英燕商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2019）浙0723民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏禄清上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审第三人应勇等并非善意取得讼争房屋。本案中，涉案房产的备案登记被武义县住房和城乡建设局（以下简称武义县住建局）违法撤销时间是2017年11月22日，东宝公司与应勇等人的预售合同备案登记时间是2017年11月23日，两者仅相差1天，且东宝公司与应勇等人的房屋销售合同在2017年11月22日前就已经完成了。原审第三人也未将房屋购房款汇入东宝公司，而是汇入了胡伟进母亲施彩绸的银行账户，存在恶意规避法院执行的情况，原审第三人不符合善意取得的情形。二、原审第三人应勇等并未实际取得讼争房屋。应勇等是在本案中涉案房产权属产生争议甚至诉讼以后，才与东宝公司恶意串通办理了交房手续，且房产迄今仍然未能办理权属登记。三、东宝公司就涉案房产向夏禄清开具了相关收据，足以证明相应的购房款已经支付完成。一审法院以夏禄清无证据证明其已经履行了给付购房款缺乏事实和法律依据。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持夏禄清的上诉请求。二审庭审中，夏禄清补充：多次诉讼过程中，夏禄清一直强调原审第三人并非善意取得，除了前述原因之外，撤销商品房备案登记时间是2017年11月22日，但案涉5套房产购房意向合同签订时间都在2017年11月19日-22日之间，东宝公司跟永康市联房地产经纪有限公司于2017年11月19日签订的房地产经纪合同中第2条第1款就是针对讼争的5套房产。按照相关各部委的规定，中介机构应当对其所中介的房产性质进行真实性确认，而经纪合同甚至购房意向合同签订时预售备案登记均没有撤销，显然案涉房产是不可以买卖或者处置的。鉴于中介服务不仅仅是介绍，还要确认中介合同合法，此情况增大了应勇等不是善意取得的可能性。另外，购房款直接打入施彩绸账户也可以确认经纪合同不具有合法性。按照房地产销售法律法规，所有的购房资金应当打入单位账户。截至目前，因为原东宝公司人员不配合，破产管理人没有拿到原来账目，原审第三人也无法证明已经将购房款项交付给出卖方，充分证明售房发票是虚开的。关于5套房产的所谓入住和装修问题，发生在原审第三人知道夏禄清已经提起了行政诉讼之后，如果不是强制入住，也是跟东宝公司恶意串通的结果。东宝公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。应勇等十位购房户的购房款确实打入了施彩绸的账户，至于施彩绸有没有把钱打入东宝公司账户，东宝公司是否存在虚开销售发票的问题，由于胡伟进下落不明，管理人也无法取得东宝公司相关财务账册，夏禄清提出虚开销售发票不合适。请求人民法院核实后判决，以便管理人作为过户给应勇等购房户或夏禄清的依据。应勇、施春巧、应炜、倪小梅、李正、胡华春、朱贵华、陈彩仙、褚鑫雄、陈英燕共同述称：对于夏禄清提出的意见已经在一审法院包括行政案件中进行了充分的答辩，也提交了证据。一审判决已经对事实进行了认定，各方面证据充分。原审第三人是在永康市联房地产经纪有限公司联系介绍之下与东宝公司签订了案涉房屋的买卖合同，并根据约定将款项汇入了东宝公司指定的账号。原审第三人在合同履行中不存有任何过错，并且也支付了相应的对价，办理了相关的房产契税，并提出房产过户登记申请，本案当中不存在有恶意串通的任何情形。武义县人民法院（2018）浙0723行初14号行政判决、金华市中级人民法院（2019）浙07行终310号行政判决中对于原审第三人是否存有恶意串通也进行了充分审查，并认定原审第三人对案涉5套房屋是基于善意行为而取得房产。夏禄清始终没有证据证明存有恶意的情形。夏禄清认为，从2017年11月19日签订经纪合同的时间上推定原审第三人存有恶意串通或者案外人所认为的不恰当行为可以认定原审第三人存有恶意串通，但无论时间或者其他原因，与原审第三人之间没有任何关联性，也无法证明原审第三人存有恶意串通行为。关于夏禄清与东宝公司之间的收据，夏禄清认为已经履行了房屋买卖的相关义务，但他在一审以及其他案件开庭时都提及是以胡伟进所经营的东宝公司房产来抵消胡伟进个人与夏禄清之间的借款。夏禄清与东宝公司之间以房抵债的无对价的特殊交易，应经过东宝公司股东会决议。胡伟进、夏禄清以及东宝公司之间对以房抵债根本没有达成任何合意，也没有证据证明双方曾有合意，该无对价的抵债违背了法律的相关规定。所以，夏禄清仅仅以一张收据而没有支付相应对价的相关证据而认为已经支付了对价，不符合客观事实，也于法无据。关于购房款支付对价给施彩绸的问题，当时买受人（原审第三人）与东宝公司包括与胡伟进根本不认识，是通过房产中介或者亲戚介绍知道东宝公司有房屋出售，买房目的也并非是为了协助胡伟进或者与东宝公司有恶意串通的行为。每人拿100多万元来损害夏禄清的利益，这种说法客观上也站不住脚。综上，原审第三人根本不存有恶意串通的情形，系基于善意行为而取得案涉房产，请求二审法院驳回夏禄清的全部上诉请求。夏禄清向一审法院起诉请求：1.判令东宝公司继续履行海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋的商品房买卖合同；2.由东宝公司协助夏禄清办理产权登记手续；3.本案诉讼费用由东宝公司承担。一审法院认定：2015年6月24日，夏禄清与东宝公司就东宝公司开发的海阔？香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋签订《商品房买卖合同》5份。东宝公司向夏禄清出具了收款收据5份，每份收款收据载明的日期均为2015年6月25日，金额均为858700元，收款收据上盖有东宝公司公章。上述合同于2015年7月22日在武义县住建局办理了预售合同备案登记。2017年11月22日，东宝公司就上述5幢房屋向武义县住建局提交了《撤销购房合同备案申请书》，申请书上载明的撤销原因是“由于夏禄清本人已移居国外发展，并在生意上急需资金周转的原因，已无力结清剩余房款，经双方协商同意，特向贵局申请解除该5套商品房，撤销购房合同备案申请。”该申请书上盖有东宝公司公章，申请人处有“夏禄清”字样，但该签名并非夏禄清本人所签。东宝公司同时向武义县住建局提交了夏禄清的身份证复印件、《退房申请》《解除合同协议》，该3份材料上“夏禄清”的签名均非其本人所签。东宝公司同时向武义县住建局交回了涉案的盖有备案专用章的合同原件30份（每幢6份），并交回相应的5幢房屋的商品房预售证附件5份，武义县住建局于同日撤销了上述房屋的预售合同备案登记。另查明，东宝公司曾在2017年10月委托永康市联房地产经纪有限公司销售武义桐琴海阔？香泉名城的套房、排屋（不含本案案涉房屋），之后基本销售完毕。2017年11月19日，双方再次签订《房地产经纪合同》一份，约定东宝公司委托该中介公司销售坐落武义桐琴海阔？香泉名城排屋4幢，包括9幢2号、10幢2号、8幢2号、8幢3号，买方须一次性付清全部购房款，付款方式为买方过户前开具银行本票，本票收款方为施彩绸，该本票暂交由中介公司保管，待买卖双方办理产权过户签字手续后由中介公司给收款方入账等。经中介公司介绍、联系，2017年11月19日至22日，褚鑫雄、李正、应勇、倪小梅、陈彩仙（朱兆鹏代）分别与东宝公司就海阔？香泉名城8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房签订《购房意向合同》5份，合同主要内容为买受人向中介公司交付购房意向金10万元，房地产买卖合同签订后转为定金，剩余房款在过户前一天开具收款人为施彩绸的银行本票。之后，应勇等10人分别向中介公司交纳了购房意向金，由中介公司分别出具了保管收条，剩余购房款由应勇等10人开具收款人为施彩绸的银行本票交由中介公司保管。2017年11月22日，东宝公司就海阔？香泉名城小区8幢102房与褚鑫雄、陈英燕签订《商品房买卖合同》，就8幢103房与李正、胡华春签订《商品房买卖合同》，就9幢102房与应勇、施春巧签订《商品房买卖合同》，就10幢101房与应炜、倪小梅签订《商品房买卖合同》，就10幢102房与朱贵华、陈彩仙签订《商品房买卖合同》。之后东宝公司分别向应勇等10人出具了购房款收条，同时开具了购房款增值税专用发票。上述合同均于2017年11月23日在武义县住建局办理了预售合同备案登记，应勇等10人于同日分别向税务机关缴纳了契税。之后，东宝公司与应勇等10人就上述房屋共同向武义县国土资源局申请办理不动产转移登记，武义县国土资源局于2017年11月24日受理了应炜、倪小梅的不动产登记申请，于2017年11月27日受理了其他4幢房屋的不动产登记申请。2017年11月30日，夏禄清就上述5幢房屋向武义县国土资源局提出不动产异议登记申请，武义县国土资源局于同日受理，并于2017年12月11日就夏禄清的上述异议登记事项作出5份不动产登记证明。另，2018年9月10日，该院根据赵广寿的申请，裁定受理东宝公司破产清算一案，并指定浙江振进律师事务所担任东宝公司破产清算管理人。再查明，2017年3月1日，胡伟进向夏禄清出具《借款协议》一份，载明：“今借到夏禄清人民币壹仟零肆拾伍万柒仟元整（10457000元）。自2017年3月15日起计息，按月息1.5%，于次月5日前支付上个月的利息。借款人保证于2017年4月15日前偿还本金陆佰万元（6000000元），余款于2017年7月15日前还清。如出现借款人未按时支付利息及首批还款不及时的情况，债权人有权要求其提前全额偿付本金，利息及其它可能造成之损失。本借款有武义海阔工具有限公司及浙江东宝置业有限公司提供担保。本借款协议生效的前提是：夏禄清此前在浙江东宝置业有限公司购置的4套公寓及8套排屋到建设局撤销商品房买卖合同的备案。”胡伟进在借款人处签名，担保人处有武义海阔工具有限公司和东宝公司盖章。之后，东宝公司就海阔?香泉名城小区8幢104、105、106号，9幢104、105、406号，27幢1单元201、301、401、501号房屋向武义县住建局申请撤销合同备案，武义县住建局于2017年3月15日撤销了上述8套排屋及4套公寓的合同备案。2017年12月5日，夏禄清向武义县人民法院提起诉讼，请求判令胡伟进立即清偿借款本金1045.7万元及利息125.484万元，并判令东宝公司、武义海阔工具有限公司承担连带清偿责任。该院于2018年1月26日作出（2017）浙0723民初4096号民事调解书，主要内容为：一、胡伟进于2018年2月10日前支付夏禄清房款1045.7万元、利息125.484万元，合计1171.184万元；如胡伟进未按期履行，则还应支付本金1045.7万元自2017年11月16日起按月利率1.5%计算到款项实际履行之日止的利息；二、浙江东宝置业有限公司、武义海阔工具有限公司对上述款项承担连带清偿责任。本案庭审中，夏禄清陈述（2017）浙0723民初4096号一案中涉及的4套公寓和8幢排屋以及本案中涉及的5幢排屋，均是因东宝公司法定代表人胡伟进欠夏禄清借款1000多万元无法归还后，在2015年经三方协商将上述房屋抵债给夏禄清，东宝公司出具的收款收据上载明的购房款系借款结算后形成。又查明，夏禄清于2017年12月5日就武义县住建局于2017年11月22日撤销了出卖人为东宝公司、买受人为夏禄清的海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等5幢房屋的预售合同备案登记的行政行为向武义县人民法院提起行政诉讼，请求判令：1.确认武义县住建局撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；2.撤销武义县住建局作出的上述违法行政行为，即要求武义县住建局恢复夏禄清对海阔?香泉名城8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋的预售合同备案登记，并由武义县国土局予以配合；3.诉讼费用由武义县住建局、武义县国土资源局承担。该院经审理后于2018年5月17日作出（2017）浙0723行初53号行政判决，判令：一、确认武义县住房和城乡建设局于2017年11月22日作出的撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；二、驳回夏禄清的其他诉讼请求。夏禄清、武义县住建局不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）浙07行终257号行政判决，撤销金华市武义县人民法院（2017）浙0723行初53号行政判决，发回金华市武义县人民法院重审。该院另行组成合议庭重新立案审理后，于2019年3月15日作出（2018）浙0723行初14号行政判决，判令：一、确认武义县住房和城乡建设局于2017年11月22日作出的撤销海阔?香泉名城小区8幢102房、8幢103房、9幢102房、10幢101房、10幢102房等五幢房屋预售合同备案登记的行政行为违法；二、驳回夏禄清的其他诉讼请求。夏禄清不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院于2019年8月7日作出（2019）浙07行终310号行政判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，根据夏禄清的诉讼请求及事实、理由，并结合应勇等10人的陈述意见，本案的争议焦点为：1.夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，是东宝公司为其法定代表人胡伟进向夏禄清的借款提供担保，还是东宝公司以案涉房屋抵偿胡伟进个人向夏禄清的借款；2.应勇等10人与东宝公司之间是否存在恶意串通，案涉房屋的所有权应由谁取得。关于争议焦点1，夏禄清主张其与东宝公司就13幢排屋和4套公寓签订商品房买卖合同，是因胡伟进欠夏禄清借款无法偿还后，由东宝公司将包括案涉5幢排屋在内的13幢排屋和4套公寓抵偿给夏禄清。而应勇等10人则主张夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是东宝公司为其法定代表人胡伟进向夏禄清的借款提供担保。对此，该院认为，从2017年3月1日由胡伟进签字以及武义海阔工具有限公司、东宝公司盖章的借款协议来看，该借款协议约定的生效条件是“夏禄清此前在浙江东宝置业有限公司购置的4套公寓及8幢排屋到建设局撤销商品房买卖合同的备案”，故胡伟进认可此前签订的商品房买卖合同实际系以房抵债。而从夏禄清在2017年11月30日向公安机关报案时的笔录来看，其在笔录中虽曾多次提到过抵押，但其也曾陈述2017年10月其准备将案涉5幢排屋中的1幢卖给他人，之后发现5幢排屋被东宝公司撤销备案卖给他人，故仅凭该份笔录不足以认定夏禄清与东宝公司签订商品房买卖合同系为借款提供抵押担保，且夏禄清在该份笔录中有关胡伟进向其借款1000多万元无法归还，之后双方就13幢排屋和4套公寓签订商品房买卖合同，后双方又协商由胡伟进出具1045.7万元的借条，由夏禄清将其中8幢排屋和4套公寓还给胡伟进等陈述，与2017年3月1日借款协议中的内容相一致。综上，该院认定夏禄清与东宝公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，其真实意思是东宝公司以案涉房屋抵偿胡伟进个人向夏禄清的借款。最高人民法院发布的指导案例72号《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》中的裁判要点是：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于物权法第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在合同法第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”而本案中，首先，根据夏禄清的陈述，向其借款的系胡伟进个人而非东宝公司，即东宝公司并非借款合同的当事人，故本案的情形与72号指导性案例中的情形并不相类似；其次，因夏禄清无法提供其与胡伟进之间借款资金往来及就借款本息进行结算的相关证据，故对商品房买卖合同中确认的购房款是否存在超出司法解释规定的人民法院予以保护范围的高额利息无法进行审查，即无法确认夏禄清是否已实际履行支付相应购房款的义务；第三，《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”该条款说明公司法对关联担保这种无对价的特殊交易，对代表权作了限制性规定，即必须经股东会决议。而为股东或法定代表人清偿债务的性质较关联担保更为严重，公司直接对外承担债务而不能取得经营利益，如未经股东会决议，将构成侵占公司财产的行为。如前所述，胡伟进以东宝公司所有的房屋抵偿其欠夏禄清的个人债务，在相关证据未能证明该抵债行为已经股东会或股东大会同意的情形下，其合法性尚无法予以确认。综上，夏禄清以其已履行支付购房款义务，要求东宝公司继续履行合同交付房屋的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点2，夏禄清主张应勇等10人与东宝公司签订商品房买卖合同的行为，应勇等10人将购房款支付给胡伟进母亲施彩绸而非东宝公司的行为，以及应勇等10人占有案涉房屋的行为均不合法，应勇等10人与东宝公司之间存在恶意串通，不能认定案涉房屋已为应勇等10人善意取得。对此，该院认为，首先，应勇等10人系在永康市联房地产经纪有限公司的联系、介绍下，与东宝公司签订了商品房买卖合同，并办理了合同预售备案登记，缴纳了相关契税，整个房屋交易过程符合常理，也未有任何证据显示应勇等10人对于案涉房屋先前存在预售备案登记行为知情；其次，应勇等10人应东宝公司的要求将购房款打入施彩绸的账户，东宝公司向应勇等10人出具了收条并开具了相应的购房款增值税专用发票，应勇等10人的款项交付行为虽存有瑕疵，但不能据此认定其与东宝公司存在恶意串通或协助东宝公司阻碍法院执行；第三，本案证据显示东宝公司向应勇等10人交付房屋系在夏禄清向武义县国土资源局提出异议登记之前，故在夏禄清未能举证证明应勇等10人与东宝公司存在恶意串通的情形下，应认定应勇等10人对案涉房屋的占有系合法占有。综上，即便本案夏禄清与东宝公司签订的商品房买卖合同亦为合法有效的情形下，因之后应勇等10人又与东宝公司签订商品房买卖合同并已支付了相应对价，且已先于夏禄清合法占有案涉房屋，可视为案涉房屋已为应勇等10人善意取得。综上所述，夏禄清的诉讼请求，不予支持。应勇等10人的陈述意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决：驳回夏禄清的诉讼请求。案件受理费42800元，由夏禄清负担。二审期间，当事人均未向本院提供新证据。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为原审第三人应勇等人与东宝公司订立合同购买涉案房屋是否构成善意取得。经查，应勇等人系通过专业中介机构永康市联房地产经纪有限公司介绍与开发商东宝公司订立商品房买卖合同，并根据合同约定支付了购房款，缴纳契税，向武义县住建局办理了预售合同备案登记手续。整个交易过程并无异常，应勇等人也不存在重大过失。夏禄清无充分证据证明应勇等人对涉案房屋先前的预售合同备案登记行为知情，且与东宝公司恶意串通规避人民法院执行或损害其利益。另从在卷证据反映的事实分析，东宝公司向应勇等人交付房屋时间也早于夏禄清向武义县国土资源局提出异议登记的2017年11月27日之前，故应勇等人系合法占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，本案应认定原审第三人应勇等人对涉案房屋构成善意取得。提供中介服务的永康市联房地产经纪有限公司是否已尽到房源审核义务等，不影响应勇等人善意取得之构成。关于夏禄清是否已向东宝公司交付购房款问题。一审法院根据夏禄清的陈述，结合2017年3月1日借款协议等证据认定夏禄清与东宝公司订立商品房买卖合同的真实意思系以涉案房屋抵偿胡伟进个人借款，并无不当。因夏禄清不能提供其与胡伟进之间的借款资金往来及结算凭据，仅凭东宝公司开具的收据，尚不足以认定夏禄清已全面履行支付相应购房款的义务。综上所述，夏禄清的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由上诉人夏禄清负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇二〇年二月十八日代书记员 吕倩茜