山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1063号 上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1970年3月7日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：于钦杰，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾国亮，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛广华房地产开发经营中心，住所地青岛市市北区华阳路39号。 法定代表人：苏显顺。 被上诉人（原审第三人）：青岛广华实业总公司，住所地青岛市市北区利津路8号。 法定代表人：王海青。 被上诉人（原审第三人）卢琏军，男，1966年6月30日出生，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：赵世丽，山东国人律师事务所律师。 上诉人王晓燕因与被上诉人青岛广华房地产开发经营中心、青岛广华实业总公司、卢琏军商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓燕向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持王晓燕的一审诉讼请求；3.本案诉讼费由青岛广华房地产开发经营中心、青岛广华实业总公司、卢琏军承担。事实和理由：一、王晓燕与青岛广华房地产开发经营中心之间签订的房屋买卖合同才是真实、合法、有效的，青岛广华房地产开发经营中心、青岛广华实业总公司应当与王晓燕履行房屋买卖合同办理过户手续。二、卢琏军与青岛广华房地产开发经营中心签订的《商品房预售合同》并不是双方的真实意思表示，甚至是双方恶意串通的行为，其所谓的买卖合同关系不应得到保护。三、一审法院以涉案房屋的抵押登记尚未注销为由，判令驳回王晓燕的诉讼请求属于认定事实错误、适用法律错误。首先，在（2015）北民初字第5743号、4208号案件庭审过程中，卢琏军向法庭提交了其已还清中国东方资产管理有限公司的证据及自认涉案房产的抵押权对应的主债权债务已经结清。根据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定，结清贷款时涉案房屋的抵押权从法律上已经消灭，抵押人卢琏军、抵押物权利人青岛广华实业总公司以及抵押权人中国东方资产管理有限公司青岛办事处有义务撤销涉案房屋的他项权利登记，履行王晓燕的房屋买卖合同不存在法律上、事实上的不能。因此，涉案房产的过户不存在一审判决所述的不能过户的情形，一审判决未查清事实并且适用法律错误。 卢琏军答辩称：一、本案中王晓燕与青岛广华房地产开发经营中心之间的房屋买卖合同纠纷本身与卢琏军无关，是王晓燕无权占有卢琏军房屋数十年仍不予归还在先，侵犯了卢琏军的合法权益。青岛广华房地产开发经营中心一房二卖之前卢琏军已经在青岛市不动产登记中心办理备案及他项权证，具备了登记公示的对外告知作用。是王晓燕在签订买卖合同时没有尽到审慎义务，存在自身主观过错导致其自身权利受损，应当承担相应的不利法律后果，且其本身并不属于善意第三人；青岛广华房地产开发经营中心一房二卖的行为本身就侵犯了卢琏军作为本案标的房主的合法权益，王晓燕利益损失的情况与卢琏军无关，系青岛广华房地产开发经营中心的审查不严或者故意欺骗以及王晓燕主观过错导致的，王晓燕取得该标的房屋的来源就系工程款抵款房且初始状态是从其朋友处间接购买、再与青岛广华房地产开发经营中心补签的买卖合同，作为该类房屋的购买人王晓燕更应该具备基本的审查注意义务。二、对于王晓燕提出的卢琏军与青岛广华房地产开发经营中心之间签订的房屋买卖合同不是真实意思表示是恶意串通行为纯属无稽之谈，其对相关材料任意扩大解释的做法是没有任何事实与法律依据的猜测。其在上诉状中第二部分的表述均为王晓燕的自行猜测。三、一审适用法律正确，本案依法应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》并结合适用《2011年山东省高院会议民事审判会议纪要》。根据我国相关法律规定及《2011年山东省高院会议民事审判会议纪要》中关于“一房多卖”中确定诉争房屋所有权归属的规定：“在一房多卖的案件中，要分别根据登记公示、占有、价款交付以及合同成立时间等确定房屋所有权的归属”。结合本案实际情况，涉案房屋本身就应归卢琏军所有。第一，早在2000年4月28日，涉案房屋就办理了卢琏军名下的抵押权证书，其已经登记在案、具备对抗第三人的效力，并在后来的（2002）南法民初字第20309号司法文书中予以确认，登记公示的效力上没有任何瑕疵；第二，虽然王晓燕实际控制涉案房屋，但基于其与青岛广华房地产开发经营中心签订的房屋买卖合同无效，其占有行为本身属于无效和无权占有；第三，卢琏军价款交付的时间为1999年11月18日的首付款及2000年4月6日的银行贷款，卢琏军在王晓燕签订无效合同时就已经完成了房屋对价款的全部支付义务；第四，对于合同成立时间更是远早于王晓燕合同签订时间，综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法维持原判。 青岛广华房地产开发经营中心、青岛广华实业总公司均未到庭，亦未提交书面答辩意见。 王晓燕向一审法院提起诉讼请求：1.判令青岛广华房地产开发经营中心继续履行与王晓燕签订的合同，青岛广华房地产开发经营中心与青岛广华实业总公司协助王晓燕办理房屋过户手续；2.诉讼费由青岛广华房地产开发经营中心承担。 一审法院认定事实： 1999年11月18日，青岛广华房地产开发经营中心与卢琏军签订商品房购销合同，约定：由卢琏军购买青岛广华房地产开发经营中心开发建设的房屋（现门牌号为××单元x户）；房屋价格为219852元，于1999年11月18日前支付66852元，余款153000通过银行贷款支付；房屋交付期限为2000年6月30日前将经竣工验收合格的房屋交付卢琏军使用。 2000年4月6日，卢琏军、青岛广华房地产开发经营中心与中国建设银行青岛市市南支行（以下简称建设银行市南支行）签订个人住房借款合同，约定卢琏军向建设银行市南支行借款153000元用于购买涉案房屋，借款期限自2000年4月25日至2020年4月24日。同日，卢琏军与建设银行市南支行还签订了个人住房贷款抵押合同，约定卢琏军以其购买的涉案房屋向银行作抵押。原青岛市公证处对上述两份合同进行了公证。2000年4月25日，建设银行市南支行与卢琏军到青岛市房产管理局就涉案房屋办理了房屋抵押登记，他项权证记载房屋他项权人为建设银行青岛市南区支行，房屋所有权人为卢琏军，同时注明为期房抵押登记。建设银行市南支行按约向卢琏军发放了贷款153000元。 2001年3月12日，青岛广华房地产开发经营中心（甲方）与王晓燕（乙方）签订商品房购销合同，约定：王晓燕购买青岛广华房地产开发经营中心开发建设的房屋，房屋价格为200880元，于2001年3月12日前付清（以工程款抵房款）；青岛广华房地产开发经营中心于2001年5月30日前将经竣工验收合格的房屋交付王晓燕使用。2001年3月30日，青岛广华房地产开发经营中心与青岛广华实业总公司共同为王晓燕出具收到购房款200880元的收款收据，并注明系工程款顶房款。 2002年，建设银行市南支行因卢琏军、青岛广华房地产开发经营中心未按约定偿还借款诉至青岛市市南区人民法院，青岛市市南区人民法院于2002年6月14日作出（2002）南法民初字第20309号民事判决，判决：1、解除建设银行市南支行与卢琏军、青岛广华房地产开发经营中心于2000年4月6日签订的编号为2000―ZZCX―509号个人住房借款合同；2、卢琏军于判决生效后十日内偿付建设银行市南支行借款本金149007.9元；3、卢琏军于判决生效后十日内偿付建设银行市南支行逾期借款利息7801.5元；4、建设银行市南支行对卢琏军设定抵押的坐落于本市长春路10号6#楼4单元701室房屋，从折价或变卖后的价款中享有优先受偿权；5、青岛广华房地产开发经营中心对告卢琏军设定抵押的房屋清偿所欠建设银行市南支行上述债务不足部分承担连带清偿责任。 涉案房屋的抵押权登记至今尚未注销。 2009年4月16日，经青岛市房地产交易中心业务会审会议研究决定，包括涉案房屋在内的××广华园5、6号楼因原开发单位青岛广华房地产开发经营中心已被吊销，由青岛广华实业总公司代为办理该项目初始登记及转移登记手续。 王晓燕就房款的支付情况提交如下证据：山东红建建安集团公司与青岛建设集团公司签订的协议书两份、山东红建建安集团公司出具的证明一份、管慎华出具的收条六份，另管慎华到一审法院接受了询问。王晓燕以上述证据证明涉案房屋所在工程当初是广华房地产发包、青岛建设集团公司总承包,然后青岛建设集团公司分包给了山东红建建安集团公司,并由该公司的管慎华具体负责施工,在管慎华向广华房地产催要工程款时,广华房地产将涉案房屋抵给了管慎华,管慎华又出卖给了王晓燕，王晓燕已将涉案房屋款分六次全额支付给了管慎华。 王晓燕就其入住涉案房屋的时间情况提交曹县路社区居委会证明两份，证明其于2001年5月入住涉案房屋。 一审法院认为，王晓燕与青岛广华房地产开发经营中心签订房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。王晓燕关于继续履行合同、协助办理房屋过户手续的请求，因涉案房屋的抵押登记尚未注销，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”，王晓燕的请求属于法律上不能履行的情形，故对王晓燕的请求，不予支持。 一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定判决：驳回王晓燕的诉讼请求。案件受理费12728元、保全费4984元、公告费450元，由王晓燕负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。王晓燕提交一份打印日期为2019年11月4日中国东方资产管理有限公司山东省分公司出具的个人贷款结清通知单复印件一份，证明卢琏军已经结清贷款、可以办理相关担保解除手续。卢琏军对该证据的真实性无异议，是履行（2002）南法民初字第20309号民事判决相关内容，没有去办理。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，王晓燕与青岛广华房地产开发经营中心于2001年3月12日签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。但在王晓燕与青岛广华房地产开发经营中心签订房屋买卖合同之前，青岛广华房地产开发经营中心于1999年11月18日和卢琏军就诉争房屋签订商品房购销合同，青岛市房产管理局于2000年4月25日就涉案房屋办理了房屋抵押登记，他项权证记载房屋他项权人为建设银行青岛市南区支行，房屋所有权人为卢琏军。因此，王晓燕于2001年3月12日与青岛广华房地产开发经营中心签订房屋买卖合同时，并没有尽到合理审慎的注意义务，其对导致所购买的诉争房屋因存在他人抵押权而无法办理过户手续存在过错，目前涉案房屋所设的抵押权登记仍未撤销，对王晓燕要求青岛广华房地产开发经营中心青岛广华实业总公司、继续履行合同协助办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。 综上所述，王晓燕的上诉请求不成立，本院不予支持，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12728元，由上诉人王晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年二月十九日 法官助理 高仁青 书记员王繁 书记员胡荣华