上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初22437号原告：上海地产馨越置业有限公司，住所。上海市。法定代表人：钟昶，执行董事。委托诉讼代理人：王宇翔，男。委托诉讼代理人：李栋立，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：渠新芳，男，1969年3月12日出生，汉族，户籍地址山东省，住上海市。被告：魏有玉，女，1980年2月3日出生，汉族，户籍地址青海省，住址同上。委托诉讼代理人：渠新芳。被告：魏某某，女，2007年3月5日出生，汉族，住址同上。法定代理人：魏有玉，年籍同上。委托诉讼代理人：渠新芳。被告：渠某某，男，2012年7月16日出生，汉族，住址同上。法定代理人：魏有玉、渠新芳，年籍同上。原告上海地产馨越置业有限公司与被告渠新芳、魏有玉、魏某某、渠某某房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭合并进行了审理。原告上海地产馨越置业有限公司(以下简称“馨越公司”)的委托诉讼代理人李栋立、被告渠新芳并作为魏有玉、魏某某的委托诉讼代理人、渠某某的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨越公司提出的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市公共租赁住房租赁合同(编号XXXXXXXXXX)》(以下简称《租赁合同》)；2、四被告搬出并返还上海市千阳南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)；3、判令渠新芳、魏有玉共同支付欠付租金，按每月人民币3140元(以下币种均为人民币)的标准，自2018年12月1日起计算至租赁合同解除之日止；4、判令渠新芳、魏有玉共同支付逾期付款违约金，以每日150元的标准，自2018年12月1日起计算至实际支付日止；5、判令渠新芳、魏有玉共同支付解除合同违约金6280元，并从渠新芳已付的租赁保证金6280元中予以扣除；6、判令渠新芳、魏有玉共同支付房屋占用费，按每日206元的标准，自租赁合同解除之日起计算至实际搬离之日止；7、诉讼费由被告负担。事实与理由：系争房屋产权人为馨越公司。2017年12月5日，馨越公司与渠新芳就系争房屋签订《租赁合同》，约定馨越公司将系争房屋出租给渠新芳，租赁期限自2017年12月11日起至2019年12月10日止，并约定魏有玉、渠某某、魏某某为系争房屋的共同居住使用人。系争房屋每月租金3140元，渠新芳应于每月28号前向原告支付下个月的租金，租赁保证金为6280元。合同履行过程中，馨越公司按约将房屋交付给被告使用，然，被告于2018年12月1日起即欠付租金，经多次催讨至今未付。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告渠新芳、魏有玉、魏某某、渠某某共同辩称，渠新芳与魏有玉系夫妻，渠某某、魏某某系二人子女。四被告因自身经济原因无法支付租金，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告馨越公司为系争房屋权利人。二、2017年12月5日，馨越公司作为出租人(甲方)，渠新芳作为承租人(乙方)，就系争房屋签订《租赁合同》，约定馨越公司将系争房屋出租给渠新芳使用，入住该房屋的其他居住使用人为魏有玉、魏某某、渠某某；该房屋租赁期限自2017年12月11日起至2019年12月10日止；该房屋月租金为3140元；渠新芳应于每月28号前向馨越公司支付该房屋下个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，则渠新芳需向馨越公司支付150元/日作为违约金；双方约定，渠新芳应向馨越公司支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即6280元；本合同终止时，馨越公司收取的保证金除用以抵充本合同约定由渠新芳承担，但还未交纳的费用或赔偿该房屋造成的损害外，剩余款项应在房屋返还时返还渠新芳；除馨越公司同意渠新芳续租并订立新的租赁合同外，渠新芳应在本合同的租期届满或者本合同解除的当日内返还该房屋，租赁关系无条件终止；渠新芳未经馨越公司书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，渠新芳应按150元/日或者租赁关系终止时日租金最新标准的两倍/日(两者以金额较高者为准)向馨越公司支付实际占用费；双方同意，渠新芳及其他居住使用人有下列情形之一的，馨越公司可书面通知渠新芳解除本合同，无条件收回房屋，并有权要求渠新芳及其他居住使用人连带支付相当于保证金的款项作为违约金(馨越公司有权从保证金中扣除该违约金)，如违约金不足抵充馨越公司损失的，则渠新芳及其他居住使用人还应另行连带承担赔偿责任：渠新芳累计逾期支付租金超过30天的。补充条款约定：本合同约定的租期内，如果渠新芳或其他居住使用人累计逾期支付租金超过30天的，馨越公司视作渠新芳违约，并有权提前解除本合同，渠新芳应承担违约责任。三、因渠新芳自2018年12月起欠付租金，馨越公司于2019年5月9日、2019年6月20日两次发送《催租通知》，要求渠新芳支付欠付款项。四、2019年5月23日，馨越公司委托律师向渠新芳发送《律师公函》，通知渠新芳于收到本函之日起5个工作日内向馨越公司支付欠缴租金。审理中，关于合同解除日期，馨越公司表示将诉状副本送达之日即2019年11月16日作为合同解除之日。因日租金的计算方式为：3140×12/365=103.23元，故房屋使用费按照日租金的两倍即206元/日计付。渠新芳认为违约金标准过高，申请法院调低。以上事实有房地产权证、《上海市公共租赁住房准入资格确认书》、《租赁合同》、催款通知、律师公函、当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，系争房屋之租赁合同约定，渠新芳应于每月28号前向馨越公司支付下个月的租金。然渠新芳自2018年12月起未再支付租金，构成违约，故对馨越公司请求解除合同并收回房屋的诉请，本院予以支持。因诉状副本送达渠新芳之日为2019年11月16日，故双方的租赁合同应于该日解除。因渠新芳欠付租金，馨越公司主张渠新芳按照每月3140元的标准支付2018年12月1日至2019年11月16日拖欠的租金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，渠新芳应向馨越公司支付2019年11月17日至实际返还房屋之日止的占用费，占用费支付标准按照日租金的两倍即206元/日计付。因渠新芳逾期支付房屋租金的行为构成根本性违约，馨越公司要求渠新芳支付违约金6280元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金，渠新芳认为合同约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。综合考虑租赁合同的履行情况及馨越公司的实际损失，本院酌情确定渠新芳应当向馨越公司支付逾期支付租金的违约金10530元。馨越公司应当在渠新芳结清全部应付款项后返还租赁保证金6280元。租赁合同签订时，双方约定系争房屋的其他居住使用人为魏有玉、魏某某、渠某某，且合同约定渠新芳逾期支付租金的，其他居住人需连带支付相关费用，故魏有玉应对渠新芳向馨越公司支付的相关款项承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海地产馨越置业有限公司与被告渠新芳就上海市千阳南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市公共租赁住房租赁合同(编号XXXXXXXXXX)》于2019年11月16日解除；二、被告渠新芳、魏有玉、魏某某、渠某某应于本判决生效之日起十日内迁出上海市千阳南路XXX弄XXX号XXX室并将房屋返还原告上海地产馨越置业有限公司；三、被告渠新芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产馨越置业有限公司自2018年12月1日起至2019年11月16日止的租金，按人民币3140元/月的标准计付；四、被告渠新芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产馨越置业有限公司逾期支付租金的违约金人民币10530元；五、被告渠新芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产馨越置业有限公司解除合同违约金人民币6280元；六、被告渠新芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海地产馨越置业有限公司自2019年11月17日起至实际搬离之日止的占有使用费，按人民币206元/日的标准计付；七、原告上海地产馨越置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告渠新芳租赁保证金人民币6280元；八、被告魏有玉应对本判决第三、四、五、六项付款义务承担连带责任；九、对原告上海地产馨越置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2992元，减半收取计人民币1496元，由被告渠新芳、魏有玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇二〇年二月七日书记员  汉静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。