河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25768号上诉人（原审被告）：郑州润生健康产业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区碧桃路20号20号楼2栋1楼101房。法定代表人：张秀俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：白振亚，河南大鑫（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。上诉人郑州润生健康产业有限公司（以下简称润生公司）因与被上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。润生公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；二、本案一审、二审诉讼费用由加速器公司承担。事实和理由：2016年12月23日双方签订房屋转让合同，约定房款1000万，并于签订合同交纳了500万元后交付了房屋，润生公司开始对房屋进行装修，双方约定剩余500万元房款于2017年6月23日付清，如果逾期30日，则加速器公司有权解除合同，2018年3月30日，润生公司再次交纳100万元，2019年5月22日加速器公司将涉案房屋强行撬开后转让给郑州左安检测科技有限公司。一审法院适用法律错误。合同法第93条只是规定了约定解除权，但解除权的行使是有明确的法律规定的。不是只要拥有解除权就可以不分期限、不分方式任意的解除。合同法第95条规定了解除权的消灭，合同法第96条规定了解除权的行使。通过上述两条法律规定来看，解除权的行使有具体的行使期限和行使方式。1.一审法院把拥有解除权与任意解除权相混淆。合同法规定了约定解除权和法定解除权两种，就本案而言，双方争议的是约定解除权的法律适用，虽然加速器公司在2017年6月23日之后拥有合同解除权，但结合合同法第95、96条之法律规定，加速器公司并未在解除权的行使期限内行使解除权，同时也未将解除通知送达润生公司。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，解除权行使的合理期限是三个月。加速器公司也没有进行催告，所以解除权已经消灭。解除权是形成权，应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。2017年6月23日加速器公司已经具有了解除权，但直到2018年9月24日才行使，故加速器公司的解除权经过法定除斥期间已经消灭。根据合同法第96条之规定，解除通知到达对方时合同解除。双方在合同中没有约定送达地址，那么就应该依照法定送达或者进行司法确认。既然润生公司没有收到加速器公司的解除通知，那么合同并未解除。2.2018年3月30日润生公司再次向加速器公司支付剩余的100万元房款，一审法院认为双方是对《房产转让协议》中2017年6月23日付清剩余房款500万元这一约定的变更，明显是错误的认识，双方在庭审过程中均认可是对延期付款的意思表示，而非对解除权的延期，但一审法院认为延期付款，那么解除权也就随即进行了延期，明显违背法律规定，并且一审法院在完全没有法律规定和事实理由的情况下，认为延期付款的合理期限为三个月。3.一审法院事实认定错误，原审查明的事实中，2016年12月23日加速器公司已经将房屋交付润生公司，润生公司并且已经开始进行了部分装修，在庭审过程中，加速器公司也认可了该事实，但一审法院竟然对润生公司提供的证据及花费情况不予支持。结合本案事实，房屋转让已经交付且进行部分装修的情况下，只因部分尾款未付，加速器公司就可以强行撬门换锁，再转卖他人。加速器公司不顾合同解除的法律法规，肆意撕毁合同，强行终止交易，给润生公司造成了严重的损失。加速器公司辩称：一审法院就双方合同已解除及润生公司要求加速器公司赔偿其损失的判定事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。润生公司的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。本案一、二审诉讼费由润生公司自负。首先，润生公司从未合法占有本案诉争的房屋。虽然根据双方签订的《房产转让协议》第六条第一款：“甲方应当在2016年12月23日前将标的物交付乙方”的约定，本案诉争房屋交付的时间是在2016年12月23日前。但该条第一款第3项还约定：“如乙方未付清相关款项，甲方有权拒绝向乙方交付标的物。乙方未付清的款项包括：首期购房款、分期应付款……维修基金等。”该条第三款第四行还约定：“乙方交纳维修基金、相关装修管理费及物业管理费后领取钥匙。”即在交房时润生公司应当付清相关款项。而根据加速器公司提交的润生公司《交款时间表》及对应的《收据》和《转账凭证》显示，润生公司直至2017年7月11日才将维修基金交至加速器公司，直至2018年3月30日才将剩余500万购房款中的100万交至加速器公司。而剩余的400万元购房款至今未交。因此，根据合同约定加速器公司有权拒绝向润生公司交付本案诉争房屋。实际上加速器公司也确实从未与润生公司办理正式的房屋移交手续。润生公司提交的和物业办理的交接手续以及房屋的装修行为，均是在加速器公司不知情的情况下办理和进行的，加速器公司从未同意房屋进行移交及装修。其次，因润生公司的严重违约行为导致加速器公司的合同目的无法实现，加速器公司已向润生公司发出了解除合同通知，其也已经表示同意，《房产转让协议》已经解除。一审中已查明，合同签订后，润生公司并未按照约定履行付款义务，在约定的履行期限到期后，其一直以资金紧张为由推脱。而在加速器公司的多次催收下，直至2018年3月30日润生公司才又支付了100万元购房款。在其支付该100万购房款时，双方约定其应当尽快将剩余400万元购房款付清，否则加速器公司将依法行使解除权。对此润生公司也是认可的。但此后，润生公司并未积极履行付款义务，甚至在2018年5、6月份加速器公司再次向润生公司催收时，其法定代表人张秀俭和实际控制人刘云生（张秀俭丈夫）已经失联，剩余400万购房款的履行已遥遥无期。此时，结合整个合同履行过程中润生公司延迟付款的行为和张秀俭、刘云生失联的实际情况，加速器公司有理由确信其在《房产转让协议》中的合同目的已无法实现，无论是按照合同约定还是法律规定，加速器公司都可以行使解除权。而一审法院酌定延期付款的合理期限为三个月也符合法律规定。至于加速器公司向润生公司法定代表人身份证地址邮寄解除告知函，完全是正确且合理的行使权利的方式。如前所述，在润生公司注册地人去楼空、法定代表人张秀俭和实际控制人刘云生均联系不上的情况下，加速器公司只得按照张秀俭、刘云生身份证上的地址向其邮寄解约通知。至该告知函被退回，则应由润生公司承担不利后果。而且，虽然相关解约通知润生公司并未实际签收，但根据加速器公司提交的公司副总和张秀俭、刘云生姐姐刘云美的微信聊天记录显示，对于解除合同一事，润生公司是知晓并同意的。双方已就合同解除后的账目核对和如何退款进行过协商。本案之所以未签订书面的解除合同协议，则是因为双方就款项是否可以退至刘云生女儿名下及退款时间发生争议而造成的。至于合同解除的问题，润生公司则是同意。第三，关于润生公司所称的其入场进行装修及所谓的损失问题。润生公司就本案诉争房屋从未有合法的占有、使用权，其入场进行装修也是不合法的，润生公司也没有充足证据证明其装修产生的实际花费，本案合同解除的原因在于润生公司，其也无权要求因合同解除造成的损失，因此润生公司要求赔偿其装修损失的主张没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。加速器公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间《房产转让协议》于2018年9月21日解除；2.被告支付原告违约金40000元、恢复原状费用共计187900元（包括恢复阳光房费用130000元、拆除室内砌墙及清运垃圾费用57900元）。一审法院认定事实：2016年12月23日，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（以下简称《房产转让协议》）一份，约定：1、被告购买原告开发的位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为郑州高新企业加速器产业园D7-6号楼，以下简称本案争议房屋）房屋，该房屋为框架结构毛坯房，建筑面积900平方米，房屋转让价款1000万元，其他契税、政府规费项目由双方按国家规定各自承担。2、被告于签订本协议之前支付购房款500万元，剩余购房款500万元于2017年6月23日之前付清。3、被告如未按照本协议规定时间付款，逾期在30日之内，自本协议付款规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期超过30日，原告有权解除协议，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金，逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与实际已付款的差额。4、原告应当在2016年12月23日前将标的物交付被告，如被告未付清相关款项，原告有权拒绝向被告交付标的物。5、房屋交付使用后，原告在365个工作日内将房屋权属证书办至被告名下，并协助被告领取房产证。该协议上约定的被告联系地址即为本案争议房屋所在地，法定代表人为张秀俭，联系电话为138××××2589。上述合同签订当日，被告与河南京航物业服务有限公司（以下简称京航物业公司）签订《收房确认书》、《消防安全承诺书》、《室内装饰装修管理协议》，京航物业公司将本案争议房屋的钥匙交付被告，被告向京航物业公司进行了装修申报，并交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费，京航物业公司根据原告的证明予以免收。2016年6月30日，被告通过李冬晓账户向原告支付购房款200万元。2016年6月30日，被告通过刘云生账户向原告支付车位定金50000元。2016年11月30日，被告通过朱晓琳账户向原告支付购房款100万元。2016年12月23日，被告通过刘云美、刘云生账户共计向原告支付购房款100000元。2016年12月26日，被告向原告转账支付购房款190万元。2017年7月11日，被告通过刘云美账户支付原告维修基金31500元。2018年3月30日，被告通过李海英账户向原告支付购房款100万元。上述共计6081500元。庭审中，原、被告均认可因被告资金不足，2018年3月30日，原、被告口头约定被告可以延期支付购房款，但并未明确延期付款的时间。2018年9月21日，原告向被告发出《加速器D7-6栋房源解除〈房产转让协议〉告知函》一份，显示：截止2018年9月20日，被告尚欠购房款400万元，已严重逾期。根据《房产转让协议》约定，自本函送达之日起，双方《房产转让协议》自动解除，请被告于收到本函7日内前来郑州高新企业加速器产业园招商中心办理相关手续。上述告知函邮寄至被告法定代表人的身份证地址，但因无人签收于2018年9月24日退回。2019年5月16日，原告作出《解除〈房产转让协议〉公告》一份，显示：被告于2016年12月23日购买原告开发的郑州高新企业加速器产业园D7-6栋房屋并签订《房产转让协议》，因被告付款严重逾期，根据《房地产转让协议》的约定，原告现正式发布解约公告，自本日起，原告解除与被告签订的郑州高新企业加速器产业园D7-6栋房源《房产转让协议》，请被告看到本公告后到原告处办理相关手续。原告于2019年5月16日将该公告邮寄至被告法定代表人身份证地址，但因未妥投于2019年5月19日退回。同时，原告将该公告刊登于2019年5月18日出版的《河南商报》上。庭审中，原告称其在2019年5月22日与郑州左安检测科技有限公司（以下简称左安检测公司）签订房屋转让协议，将本案争议房屋出售给左安检测公司，并于2019年6月份交付左安检测公司占有使用。2019年7月份左右，原告工作人员与被告法定代表人张秀俭，以及被告实际控制人刘云生的亲属刘云美（刘云美也系被告员工）沟通本案争议房屋的退款事宜，但未达成一致意见。2019年8月份，左安检测公司将本案争议房屋装修并入驻办公。2019年9月2日，被告向京航物业公司补缴了2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业费。现原、被告因房屋买卖合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：1、2014年4月底至2019年4月底，原告委托京航物业公司为本案争议房屋所在园区提供物业服务。2、被告于2016年11月21日登记成立，登记地即为本案争议房屋所在地址。庭审中，被告称2018年7月31日，被告实际控制人刘云生涉及刑事案件，至今仍被羁押在看守所。一审法院认为，2016年12月23日，原、被告签订的《房产转让协议》系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《房产转让协议》约定，被告应当于2016年12月23日之前付清购房款500万元，剩余购房款500万元于2017年6月23日之前付清，逾期付款超过30日，原告有权解除《房产转让协议》。庭审中，原、被告均认可2018年3月30日双方达成了延期付款的口头约定，但未对延期付款的期限进行明确。结合双方的合同履行情况，该院酌定该延期付款的合理期限为三个月，即被告应当于2018年6月30日之前向原告付清购房款。被告至今未付清剩余购房款400万元，双方约定的合同解除条件成就，原告有权解除双方签订的《房产转让协议》。虽然原告2018年9月21日向被告邮寄的《解除〈房产转让协议〉告知函》于2018年9月24日被退回，但原告是根据《房产转让协议》约定向被告法定代表人身份证地址邮寄告知函，被告应当承担邮寄被退回的不利后果。因此，该院认定原、被告签订的《房产转让协议》于2018年9月24日解除。2018年3月30日原、被告针对本案争议房款的支付达成了延期付款的意思表示，视为双方对《房产转让协议》中2017年6月23日付清剩余购房款500万元这一约定的变更，被告主张原告的解除权因超过法定除斥期间而消灭，该院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原、被告签订的《房产转让协议》约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金。因被告逾期支付购房款400万元的违约行为导致原、被告签订的《房产转让协议》于2018年9月24日解除，原告请求被告支付违约金40000元，具有事实和法律依据，该院予以支持。原告提交的证据不足以证明其支出的恢复原状费用情况，应当由原告承担举证不能的法律后果，对其请求被告赔偿恢复原状费用187900元，该院不予支持。本案争议《房产转让协议》解除后，被告已经向原告支付的购房款、车位款、维修基金费用，双方可另行协商解决，本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司与被告郑州润生健康产业有限公司2016年12月23日签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》于2018年9月24日解除。二、被告郑州润生健康产业有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司违约金40000元。三、驳回原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4718元，减半收取2359元，由原告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1945元，由被告郑州润生健康产业有限公司负担414元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《房产转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订后，润生公司仅向加速器公司支付了部分购房款，剩余购房款未支付。一审中，润生公司称因资金不足，2018年3月30日再次支付100万元时，润生公司与加速器公司对该付款进行口头延期意思表示，但未明确延期时间。一审酌定该延期付款的合理期限为三个月并无不当。此后润生公司一直未付清房款。加速器公司于2018年9月21日向润生公司法定代表人身份证地址邮寄《解除〈房产转让协议〉告知函》，该告知函于2018年9月24日被退回，一审认定合同解除条件已成就并确认双方合同于2018年9月24日解除并无不当。因润生公司未按合同约定付清房款，构成违约，一审判令润生公司支付加速器公司违约金并无不当。二审中，润生公司称双方不存在延期付款的问题，润生公司二审所述与一审所述相互矛盾，违反诚实信用原则，且润生公司称未支付剩余购房款系因加速器公司未给案涉房屋办理房产证的理由不当，本院不予支持。综上所述，郑州润生健康产业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由郑州润生健康产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇二〇年二月二十四日书记员 柴      涵      博