福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9468号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金熙，男，1981年9月19日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：郑起棠，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢梦诗，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州鸿航市场管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区齐安路769号利嘉海峡鞋城B2-26场地。 法定代表人：林樟，执行董事。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原审被告：福建利嘉商业管理控股集团有限公司，住所地福建省福州市台江区后洲街道玉环路2号中亭街改造利民苑连体三层08号店面。 法定代表人：林运兴，总经理。 上诉人陈金熙因与被上诉人福州鸿航市场管理有限公司（以下简称鸿航公司）、原审被告福建利嘉商业管理控股集团有限公司（以下简称利嘉集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金熙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、鸿航公司以订立合同为手段，以非法占有为目的，用虚构事实、隐瞒真相的方法骗取租金，一审对合同是否构成欺诈未做审查也未予认定。1．双方签订的《利嘉国际商业城租赁合同》明确显示，鸿航公司作为利嘉集团的授权（非转租），委托权限为：对利嘉国际商业城11馆，地上一层36#房产，进行的装修、增添设施设备，以及对该房产部分设施进行的改造、出租给陈金熙经营。双方签订合同时，鸿航公司明确其系接受利嘉集团的委托，直接代表利嘉公司签订合同，双方将这一事实记录于合同，作为合同签订的前提和背景。一审只根据转租协议，直接认定鸿航公司为转租人，鸿航公司对授权关系和转租关系前后描述不一致。2．由于鸿航公司欺诈的行为，导致陈金熙签订合同的目的无法实现，对签订合同有重大影响。鸿航公司从招商开始乃至与陈金熙签订正式合同时，从未表明其作为转租人（即二房东）身份，坚持宣称其为利嘉集团授权并直接代表利嘉集团进行招商。鸿航公司还对陈金熙宣扬利嘉集团作为控股集团雄厚的商业实力；在招商接洽过程中，陈金熙也收到并浏览了利嘉商业城招商宣传册、报纸以及鸿航公司提供的宣传网站等大量商业广告。由于鸿航公司上述的系列行为以及商业广告中具体而明确的招商内容，足以让陈金熙产生信赖，相信控股集团公司有能力并一定能像商业广告所述运营好利嘉国际商贸城综合项目。陈金熙是基于以下几点才与鸿航公司进行合同签订，充分考量准确无误后才作出与之签订租赁合同的意思表示：利嘉商业城的业主方为利嘉集团，并信赖利嘉集团的资金实力和商业综合实力；鸿航公司非转租人（非二房东），而是合同所述作为利嘉集团的授权人，直接代表利嘉集团；信赖利嘉商业城招商宣传册以及各大媒体报纸中具体而明确的承诺且合同相对方及业主方会根据该广而告之的承诺落实到位。以上任何一点都对合同的签订以及合同约定的价格产生重大影响。鸿航公司对陈金熙进行了欺诈、隐瞒，陈金熙签订合同目的已不能实现。一审法院认为：“鸿航公司与陈金熙就涉案房产签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示”，与事实不符。二、一审未审查宣传广告相关内容，对陈金熙提交的关于宣传册（即商业广告）的证据材料也未作出认定，判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第十五条适用法律错误。一审前后矛盾。一审判决只字未提宣传册（商业广告）的内容，对陈金熙提交的宣传册以及媒体广告的内容未予审查认定。要约邀请是否构成欺诈，是否落实，对签订合同是否有影响，均未审查。三、一审法院把商场无法经营，导致商户严重亏损以及合同因鸿航公司欺诈行为致使陈金熙无法继续经营而解除的责任均由商户承担错误。1．商场无法经营、合同被迫解除最根本的原因是鸿航公司的欺诈。鸿航公司在签订合同前就隐瞒真实的业主方身份。现如今利嘉商业城门可罗雀，现状与广告宣传的内容差距之大可见商贸公司根本没有资金实力和商业实力运作好利嘉商业城项目，商场无法运营的困境无法幸免。鸿航公司假借名义，假以授权身份设计圈套，让陈金熙陷入事实认识错误，签订合同后，对商场运营也置之不理。陈金熙因商场停运被迫发出整改函，收到的不是鸿航公司及业主方的整改通知而是解除函。鸿航公司欺诈行为致使陈金熙无法继续经营而解除的责任应当由鸿航公司自行承担。2．由于鸿航公司的欺诈行为，陈金熙与之签订合同，并进行了大量的装修投入。现如今合同目的无法实现还出现了严重亏损。鸿航公司作为欺诈方理应承担陈金熙的上述损失。 鸿航公司辩称，一、鸿航公司既不存在合同诈骗，也不存在合同欺诈。1．鸿航公司是依法成立、合法存续的企业，依法依约进行招商、签约、经营。一方面，为盘活案涉商铺所在市场，鸿航公司投入了大量的金钱、人力、物力进行物业承租、商场营运，给予陈金熙大量的经营优惠（包括长达13个月的免租期，物业费6折等），并依约向陈金熙交付案涉商铺；另一方面，陈金熙交接案涉商铺后进行了装修，并长期对商铺进行占有、使用、收益。故，鸿航公司不存在虚构事实，隐瞒真相的情况，也不存在以非法占有为目的骗取租金的情况。2．鸿航公司与陈金熙签约时，利嘉商贸城还是一个新的市场，配套、招商、人流等各方面都尚未成熟，鸿航公司引用开发商的广告进行宣传，为的是让不特定的人能够了解开发商对整个利嘉商贸城的远景规划、希望达到的商业目标，该宣传内容有多处提到“将”的字眼，足以说明宣传内容是开发商拟达到的商业目标。利嘉商业城包括1到12号馆，鸿航公司只是11、12号馆的承租人，根本无法左右开发商通盘规划。同时，也因为利嘉商贸城是新的市场，陈金熙才能享受长达13个月的免租期以及6折的物业费优惠，不能因为亏损就说鸿航公司欺诈。即便存在合同欺诈，在陈金熙未提起合同撤销之诉前，一审法院也不需要对欺诈进行审理。此外，合同在被法院依法撤销之前约束鸿航公司及陈金熙，陈金熙理应按约定支付租金，否则即构成违约。二、一审法院将宣传册认定为要约邀请正确。鸿航公司作为涉案商铺的转租人，引用开发商对利嘉商业城的远景规划，拟达到的商业目标进行宣传，该宣传针对的是不特定的人，目的是希望他人向自己发出租赁要约，该内容不涉及涉案商铺的位置、面积、租期，租金及支付方式等商铺有偿使用的关键信息，内容不具体、不明确；同时，宣传册中也没有该内容一经承诺，鸿航公司即受该内容约束的意思表示。本案宣传册内容不符合要约规定，应认定为要约邀请。三、租赁合同依法成立，合法有效，陈金熙应予以遵守，不应随意破坏契约精神。本案的租赁合同依法成立，合法有效，约束双方。陈金熙为避免损失不再履行后续合同并拒交租金，应遵守契约精神承担合同约定的违约责任。综上，一审判决正确，请求驳回上诉。 利嘉集团未做陈述。 陈金熙向一审法院起诉请求：1．解除陈金熙和利嘉集团双方签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》；2．利嘉集团向陈金熙返还已交的履约保证金30,112.4元，并赔偿装修、经营损失10,000元；3．利嘉集团承担本案的诉讼费用。 鸿航公司向一审法院提出反诉请求：1．确认鸿航公司、陈金熙于2017年11月16日签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》于2019年5月12日解除；2．陈金熙向鸿航公司支付拖欠的租金36,674元（自2018年11月16日-2018年12月15日，以及2019年1月16日起至2019年5月12日止，计4.87个月，租金7530.6/月）；3．陈金熙立即将租赁房产交还鸿航公司，并向鸿航公司支付占用期间的租金（按租金7,530.6元/月的标准，从2019年5月13日起计至租赁房产交还给之日止）；4．陈金熙向鸿航公司支付逾期支付租金的违约金（从2018年11月16日起，以每月应缴纳7530.6租金为基数（合同解除前免租期间租金每月0元计），按日万分之五的标准，自2018年11月16日起按月分别计算至款项全部还清之日）；5．陈金熙向鸿航公司支付违约金30,122.4元，履约保证金用于冲抵违约金不予返还；6．陈金熙补缴免租期的租金97,897.8元（13个月×7,530.6元/月）和优惠的物业服务费差价7,340元［6元/平方米/月×68.46平方米×17.87个月（2017年11月16日计至2019年5月12日）］；7．陈金熙向鸿航公司支付物业费（自2017年11月16日起计至2019年5月12日，按9元/平方米/月×68.46平方米×17.87个月，共11,010元；自2019年5月12日起，起按15元/月/平方米计至商铺交还之日）；8．陈金熙承担本案的律师费10,704元；9．由陈金熙承担本案诉讼费、公告费、保全费。 一审法院认定事实：2017年11月16日，鸿航公司与陈金熙双方签订了《利嘉海峡商业城租赁合同》，约定由陈金熙向鸿航公司承租坐落于福州市仓山区盖山镇天水路北侧利嘉海峡商业城11#馆地上一层36号房产，该房产之建筑面积68.46平方米，初始基础月租金为110元/平方米；物业服务费按租赁面积以每月15元/平方米的标准并在36月内以每月9元/平方米优惠标准执行；租期为36个月，租金从2017年11月16日起算，免租期为13个月，第13个月第一天收取租金，陈金熙逾期交纳租金及各项约定或法定费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的万分之五向鸿航公司支付违约金；陈金熙应向鸿航公司支付相当于四个基础月租金额的履约保证金，共计30,122.4元；陈金熙逾期支付租金、水费、电费、物业服务费或其他费用达30日的，鸿航公司有权单方解除合同，收回房产，陈金熙应全额向鸿航公司补交免租期的租金和优惠的物业服务费差价，履约保证金不予退还，作为惩罚性违约金全部支付给鸿航公司；陈金熙应在接到鸿航公司解除合同通知后五日内腾空返还房产，租金及其他费用结算到该房产交还之日；若因陈金熙违约导致鸿航公司提起诉讼，则由陈金熙承担鸿航公司因此而支出的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，如以邮件等形式送达，则以邮件寄出后三日视为已送达。2019年1月30日，鸿航公司按合同确认的通讯送达地址向陈金熙发出《律师函》，要求陈金熙在收函3日内交清租金、水费、电费、物业服务费等费用。2019年5月9日，鸿航公司按合同确认的通讯送达地址向陈金熙发出《解除合同通知函》。2019年5月20日，陈金熙按合同确认的通讯送达地址向鸿航公司发函，告知租赁合同已依约解除，已腾空并返还房产。 另查明，陈金熙向鸿航公司支付了履约保证金30,122.4元。鸿航公司委托福建宽达律师事务所律师代理本案诉讼，花费律师费10,704元。 再查明，2014年8月26日，福州市城乡规划局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位为利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司），建设项目名称为利嘉海峡商业城（一、二区）9#11#12#馆。2017年8月28日，福州市不动产登记和交易中心向利嘉商贸公司发出《首次登记通知书》，附表记载11#馆地上一层36号房产建筑面积为68.49平方米。2017年3月28日，利嘉商贸公司向鸿航公司出具《经营产所确认函》，确认包含11#馆地上一层36号在内的房产共163间已出租给鸿航公司，同意鸿航公司以转租等方式经营该房产，由鸿航公司承担因经营该房产而产生的全部风险责任。 一审法院认为，鸿航公司与陈金熙就涉案房产签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。对于鸿航公司要求确认双方之间的房屋租赁合同关系于2019年5月12日解除的请求。一审认为，陈金熙至今未付租金，鸿航公司以陈金熙逾期支付租金超过30日为由向陈金熙发送解除函要求解除房产租赁合同，于约有据。一审依约确认解除合同通知函寄出后三日视为送达，相关房产租赁合同于2019年5月12日解除。鸿航公司主张陈金熙支付的履约保证金30,122.4元作为违约金不予返还，符合合同约定，一审予以支持。 对于鸿航公司要求陈金熙立即将租赁房产交还并支付占用期间的租金的请求，一审认为，陈金熙在鸿航公司发函解除合同不久，即于2019年5月20日回函告知已经腾房事宜，鸿航公司理应及时行使收房权利。庭审过程中，陈金熙亦确认其在发送腾房告知函前已主动搬离，故鸿航公司可以自行收回闲置的房产，其应当承担怠于收房导致损失扩大的责任，鸿航公司不应就陈金熙腾房告知函送达之日即2019年5月23日之后再主张占用费。陈金熙逾期支付租金构成违约，其应依约在鸿航公司诉请的租金标准范围内支付2017年11月16日至2019年5月23日期间的租金、占用费137,282.84元（7,530.6元/月×18.23个月），并以月租金7,530.6元为基数，按日万分之五的标准，承担逾期支付2018年11月16日至2019年5月12日期间免租期之外租金的违约金。关于鸿航公司主张物业服务费的请求，合同约定陈金熙逾期支付租金构成违约的情况下，陈金熙应向鸿航公司补交物业服务费差价，而陈金熙在租赁期间未按优惠标准支付物业服务费，故其实际应当在鸿航公司诉请的物业服务费标准范围支付2017年11月16日至2019年5月12日期间的物业服务费18,381.51元（每月15元/平方米×68.46平方米×17.9个月）。鸿航公司以合同约定的其他费用结算到该房产交还之日为据，主张物业服务费计至房产交还之日，但其他费用属于约定不明，鸿航公司作为提供合同的一方应对此承担不利后果，且在合同无特别约定的情况下，物业服务费不是承租人的必然义务，故鸿航公司主张合同解除之后的物业费服务费，并无依据，一审不予支持。关于鸿航公司诉请陈金熙承担律师费10,704元，符合合同相关约定，一审予以支持。 陈金熙诉请解除其与利嘉集团签订的租赁合同，并要求利嘉集团返还履约保证金、赔偿损失，但在案证据表明利嘉集团不是涉讼房产的权利人，鸿航公司经利嘉商贸公司同意进行转租，陈金熙向鸿航公司签订租赁合同并支付履约保证金，故陈金熙向利嘉集团主张前述诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、确认福州鸿航市场管理有限公司与陈金熙于2017年11月16日签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》于2019年5月12日解除；二、陈金熙于本判决生效之日起十日内支付福州鸿航市场管理有限公司租金、占用费137,282.84元、物业服务费18,381.51元、律师费10,704元；三、陈金熙于本判决生效之日起十日内向福州鸿航市场管理有限公司支付违约金（以2018年11月16日至2019年5月12日期间免租期之外应付的月租金7,530.6元为基数，按日万分之五的标准，从2018年11月16日起分别计算至款项还清之日止）；四、陈金熙已支付的履约保证金30,122.4元不予退还，作为违约金支付福州鸿航市场管理有限公司；五、驳回陈金熙的诉讼请求；六、驳回福州鸿航市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,350元，由陈金熙负担；反诉案件受理费2,675元，由陈金熙负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，对于鸿航公司所作宣传册内容是否构成要约问题。将商业广告的内容视为要约的前提是其应当符合要约规定。《合同法》第十四条规定，要约是指希望和他人订立合同的意思表示，且该意思表示应当符合“内容具体确定”、“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”两项条件。鸿航公司在宣传册中关于日均人流量、产业配套、公共交通、主题活动等内容的表述，实际上是为吸引不特定相对人向其发出要约而进行的宣传，该宣传未对案涉店铺的具体位置、面积、租金及支付方式等租赁合同的关键要素作出具体确定的说明，也不能体现鸿航公司具有作出经相对人承诺即接受该宣传内容约束的意思表示，故相关宣传册内容性质为要约邀请，在双方未将该内容纳入合同约定的前提下，并不构成合同的一部分，一审适用《合同法》第十五条并无不当。对于陈金熙有关鸿航公司的行为构成欺诈的主张，根据《合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，鸿航公司作为《利嘉国际商业城租赁合同》的相对方，其已提供证据证明案涉商铺的产权人利嘉商贸公司确认鸿航公司已获得转租该商铺的权利。陈金熙作为合同签订的另一方，亦有审慎审查合同条款的义务。陈金熙未提供其他证据佐证鸿航公司在签订合同时明确其系受利嘉集团委托签订案涉租赁合同的情况下，仅以案涉《利嘉国际商业城租赁合同》载明的“甲方（鸿航公司）经产权人利嘉（福建）国际商贸有限公司的授权”将案涉商铺“出租给乙方”为由，主张“鸿航公司为利嘉集团的代理人”为案涉租赁合同签订的大前提，鸿航公司存在欺诈，依据不足，不予支持。双方签订租赁合同时，招商宣传内容的实现仍需受到市场诸多因素影响，陈金熙作为投资者，理应综合考量市场风险因素决定是否作出签订租赁合同的意思表示。陈金熙在享受13个月的免租期及物业费优惠完毕后，依据招商环境不理想的结果，才提出鸿航公司在签订合同时的招商宣传构成欺诈，理据不足，亦有违履行合同应遵循的诚信原则。案涉租赁合同为有效合同，一审法院依据合同约定，依法认定鸿航公司、陈金熙享有的权利及应承担的义务，认定事实清楚，适用法律并无不当，判决结果正确，本院予以维持。 综上所述，陈金熙上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5,350元，由陈金熙负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇二〇年二月二十日 法官助理蔡娟 书记员王惠