贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15403号 原告：葛新刚，男，1979年11月16日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 被告：杨雄，男，1979年6月27日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 第三人：秦江，男，1987年6月27日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 第三人：郑菊，女，1982年11月1日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 原告葛新刚与被告杨雄及第三人秦江、郑菊执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用普通程序于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告葛新刚、被告杨雄及其委托诉讼代理人顾志东，第三人郑菊到庭参加诉讼，第三人秦江经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告葛新刚向本院提出诉讼请求：1、准许（2019）黔0502黔10×××××号民事裁定书中，查封位于毕节市七星关区的住房一套（预告证号Ｙ140840Ｑ）的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告葛新刚与第三人毕节安达汽贸服务有限公司、秦江、葛曌、姜霞买卖合同纠纷一案，审理过程中，原告向法院申请保全第三人东城印象13幢21层2号房，七星关区人民法院作出（2019）黔0502民初10036号民事裁定书，查封了第三人名下的位于毕节市七星关区的住宅一套。后被告向法院提出异议，七星关区人民法院作出（2019）黔0502执异143号执行裁定书支持了被告的异议请求。原告认为，被告的异议理由不能成立。（2019）黔0502执异143号执行裁定书应予以撤销，涉案房屋应确认属于第三人财产。理由如下：1、两个第三人虽离婚将涉案房屋约定归第三人郑菊所有，被告诉称涉案房屋已经出售给杨雄且双方签订了《房屋买卖合同》，但双方并未办理变更登记，根据《特权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生法律效力，未经依法登记的，不发生效力。故涉案房屋所有权的认定应以登记为准，应认定为第三人夫妻共同财产。2、被告称涉案房屋转让第三人将银行按揭贷款每月转账到第三人郑菊开设的银行账户内还贷，被告履行了还贷义务，但经过原告了解，涉案房屋款项一直由第三人秦江通过建设银行继续还贷。因此，（2019）黔0502执异13号执行裁定书认定事实错误。为此，原告特依据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院查明案情，判决支持原告的诉请。 被告杨雄答辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中，七星关区人民法院（2019）黔0502执异143号执行裁定书，是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。而不是被答辩人葛新刚所说的认定事实错误。二、答辩人在贵院查封涉案房屋之前已答订合法有效的书面买卖合同，亦合法占有该房屋，且按合同内容履行缴纳购房款的义务。答辩人杨雄于2018年5月30日通过七星关区房地产经纪有限公司与郑菊、秦江签订《房屋买卖合同》，约定答辩人购买郑菊、秦江名下的位于毕节市七星关区的住房（预告证号Ｙ140840Ｑ、建筑面积122.12平方米），当时属合同房，有24万元余元银行贷款未还清，房产证未下），总房款42万元，首付147173.73元，24万元余元银行贷款由答辩人每月转账到郑菊建设银行账户帮其还款，合同约定房屋产权证下发满两年起15个工作日内双方共同办理不动产权属转移登记手续。答辩人于2018年6月21日将房屋接收，并在物业公司办理了进场装修，装修完成后正式入住。2019年3月14日，被答辩人葛新刚与秦江、姜霞以及毕节安达汽贸服务有限公司、葛曌买卖合同纠纷一案中，双方债权债务关系才产生，2019年9月13日，贵院在不知情的情况下查封了涉案房屋。可见，在贵院查封涉巡查房屋之前，答辩人杨雄与秦江、郑菊已签订书面的房屋买卖合同，亦实际占有了涉案房屋。另答辩人定期将按揭每月转账到郑菊开设的银行账户内还贷，已按合同内容履行缴纳购房款项的义务。3、涉案房屋非因答辩人自身原因未办理过户登记。涉案房屋设有抵押且贵院于2019年9月3日进行查封，在抵押以及未解除查封之前，涉案房屋均无法办理过户登记，秦江、郑菊将该房屋出售给答辩人杨雄，涤除抵押权的限制系秦江、郑菊的义务，涉案房屋因秦江、郑菊未涤除抵押权以及秦江的原因被查封，致使无法办理过户登记，答辩人杨雄对此不存在过错。4、被答辩人葛新刚与秦江的买卖合同纠纷与郑菊无关。2018年4月20日，秦江与郑菊在七星关区朱昌镇婚姻登记处登记协议离婚，协议约定该房屋归属郑菊所有。被答辩人葛新刚与秦江、姜霞及毕节安达汽车贸易服务有限公司、葛曌买卖合同纠纷一案中双方债权债务关系发生于2019年3月14日，时隔整整晚了将近一年，可见该债务应与郑菊无关，答辩人葛新刚申请查封郑菊、秦江名下但不属于秦江所有的财产，明显侵害他人合法权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用。 经审理查明：第三人秦江、郑菊原系夫妻关系，离婚之前，秦江与郑菊以银行按揭贷款方式购卖了位于毕节市七星关区的住房（预告证号Ｙ140840Ｑ），并备案登记在二人名下。2018年4月20日，第三人秦江与郑菊在七星关区朱昌镇婚姻登记处协议离婚，离婚协议约定双方共同所有的涉案房屋归郑菊所有，按揭贷款由郑菊偿还。离婚后，建设银行均从郑菊账户内扣划款项用以清偿秦江名下的涉案房屋按揭贷款。2018年5月30日，以第三人秦江为出卖人，第三人郑菊为共有产权人，以本案被告杨雄为买受人，以七星关区拓禾房地产经纪有限公司为居间人签订了《二手房买卖定金协议》、《房屋买卖合同》。《二手房买卖定金协议》第三条约定，双方约定此房屋定金为20000元，并定于本协议签订当天支付。第五条约定：乙方须在定金支付后3天内，于2018年6月2日前签订房屋买卖合同，并同时支付房款（条件）：甲方拉出银行未还按揭款，总价减去银行未还款得出首付款（含定金）压5%-10%尾款后支付给甲方，银行未还按揭款由乙方跟甲方名字继续还款，超出约定时间视为乙方违约，定金不退还。《房屋买卖合同》约定，第三人以420000.00元价格将涉案房屋以出卖给了本案被告杨雄，采取分期付款方式支付购房款。2018年5月30日支付购房款147173.73元。房屋产权证下发过户支付购房款30000元。合同签定后，本案被告杨雄按合同约定向第三人支付了购房款及定金共计147173.73元，支付了居间服务费12600.00元。涉案房屋剩余按揭贷款，均由本案被告杨雄将款项存入郑菊账户用于偿还银行按揭贷款。2018年6月14日，被告杨雄对涉案房屋进行装修入住，入住后按期缴纳物业费。2019年8月14日，因本案原告与第三人秦江及案外人姜霞、毕节安达汽贸服务有限公司、葛曌买卖合同纠纷向本院提起诉讼【案号：（2019）黔0502民初10036号】，在诉讼过程中，本院于2019年9月3日作出（2019）黔0502民初10036号民事裁定，裁定查封涉案房屋。2019年10月28日，被告杨雄向本院提出书面异议，请求本院解除对涉案房屋的查封。本院审查后于2019年11月11日作出（2019）黔0502执异143号民事裁定，支持异议人杨雄的异议请求。原告不服该裁定，遂以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原告提交的身份证、预售合同备案登记表、（2019）黔0502民初10036号民事判决书、（2019）黔0502执异143号执行裁定书，被告杨雄提交的房屋买卖合同、二手房买卖定金协议、七星关区拓禾房地产经纪有限公司出具的收据、转账银行流水清单、装修合同、物业费收据、郑菊中国建设银行交易明细、秦江与郑菊的离婚协议、贷款账户信息、支付宝转账截图在卷为凭。 本案争议焦点为，杨雄对涉案房屋是否享足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”根据前述法律及司法解释的规定，以设定抵押权的财产作为标的物的买卖合同并非无效，而是为了保护抵押权人的利益，而非保护抵押权人以外的人的利益，对抵押物物权变动进行限制。当事人买卖已办理抵押登记的抵押物，并不影响抵押权人的优先受偿权。本案中，被告杨雄与第三人秦江、郑菊通过居间人七星关区拓禾房地产经纪有限公司，就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规定的强制性规定，且被告杨雄按合同约定每月通过郑菊账户代为清偿建设银行的按揭贷款，用以消灭建设银行在涉案房屋上设定的抵押权，故涉案的《房屋买卖合同》合法有效。 本案系申请人执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告杨雄与第三人秦江、郑菊通过居间人七星关区拓禾房地产经纪有限公司，就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》的时间（2018年4月20日），系在本院查封涉案房屋之前（2019年9月3日）。涉案房屋合同价款为420,000.00元，被告根据合同约定，扣除涉案房屋尚欠的银行按揭贷款及按约定办理过户手续后再支付的30,000.00元,实际支付郑菊147,173.73元。因此，就涉案房屋的合同价款，被告杨雄按合同约定通过实际支付和代为清偿方式支付购房款,并未违反法律规定。对尚欠郑菊的30,000.00元，在支付条件成就后，杨雄可按照人民法院的要求交付执行。根据被告提交的装修合同及物业费收据，能证明2018年6月14日，被告杨雄对涉案房屋已进行装修并入住了涉案房屋，故原告在本院查封涉案房屋时，被告杨雄已实际占有使用了涉案房屋。因涉案房屋尚未办理不动产权证书，且设定在涉案房屋上的抵押权尚未消灭,办理产权过户手续属客观不能，非本案被告杨雄的过错造成。 综上所述，基于以上理由，涉案房屋虽未登记在被告杨雄名下，但被告杨雄享有排除人民法院对涉案房屋强制执行的民事权益，被告杨难提出的异议成立，原告诉请本院不予支持。第三人秦江未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告葛新刚的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告葛新刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  吴 誉 审 判 员  潘兴荣 人民陪审员  李 静 二〇二〇年二月十三日 书 记 员  毛 雨