广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32121号原告（反诉被告）：薛莲，女，1976年8月13日出生，汉族，住上海市长宁区，原告（反诉被告）：黄克，男，1972年2月25日出生，香港居民，两原告共同委托诉讼代理人：吴路发，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201910081015。两原告共同委托诉讼代理人：李熙军，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200610361155。被告（反诉原告）：黄峰，男，1980年2月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县，委托诉讼代理人：袁远，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201010118631。委托诉讼代理人：柯芳芳，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201911140852。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权，执行董事。委托诉讼代理人：林荣金，男，1994年11月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，系公司员工。原告薛莲、黄克与被告黄峰、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛莲、黄克共同委托诉讼代理人吴路发、李熙军，被告黄峰及其委托诉讼代理人袁远、柯芳芳，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司委托诉讼代理人林荣金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛莲、黄克向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金，共计400000元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月24日，原告薛莲与被告签订《二手房认购合同》（编号：SZDSH-MM1806233，以下简称“认购合同”），约定原告购买被告所有的位于深圳市罗湖区沿河南路怡都大厦10J、房地产号为0254487的房屋（以下称“案涉房屋”）。并约定原告薛莲、被告和第三人应于认购合同签订的7日内（即2019年8月31日）签署《买卖居间合同》（即正式的《房屋买卖合同》），否则承担定金罚则或者总房款20%的违约责任；2019年8月24日，原告薛莲在与被告、第三人签署《定金托管协议》后，于当天分三笔向第三人转入托管定金共计人民币20万元；2019年8月24日，原告薛莲、原告黄克和被告签署《买方主体变更确认书》，确认买方由原告薛莲变更成原告黄克。认购合同签署7日后（即2019年8月31日），被告并未依约签署《买卖居间合同》（原告黄克于2019年8月30日已预先在《买卖居间合同》签字）。经原告、第三人多次微信、电话催促，并于2019年9月7日向被告发送《履约催告函》，截止起诉之日，被告仍未签署《买卖居间合同》。原告认为，认购合同成立并生效，原告依约已支付定金，被告拒不签署《买卖居间合同》严重违反认购合同约定，侵犯原告合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条等规定，被告应当承担双倍返还定金的违约责任。请求法院维护原告的合法权益，判如所请。被告黄峰答辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。具体理由如下：两次签约被告均有到场，被告已经履行了签约义务，但由于两原告均未露面，才导致双方签约失败。其实涉案合同未能履行的根本原因是两原告要求房产交易的税费由被告承担，这与双方签订的《二手房认购合同》约定不一致。1.在本案中，2019年8月24日，通过第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间服务，被告与原告薛莲签订了《二手房认购合同》（合同编号：SZDSH-MM1806233），合同约定，被告将深圳市罗湖区沿河南路南侧怡都大厦10J（房产证号：20××87）出售给原告薛莲，建筑面积97.3平方米，房屋总价格为310万元，定金为20万元。另外合同第二条第3款约定，房产使用情况为附租约，甲方不负责解决。以及第二条第6款约定，所有税费由买方支付。并且合同第三条约定，在协议签订后7日内（即2019年8月31日前）签署正式《买卖居间合同》。同日，被告与原告薛莲还签订了《定金托管协议》（No：SZDSH-DJ1703189），协议第一条约定，原告薛莲将定金20万元交由第三人托管，协议第三条约定放款条件为，在经第三人查档确认房产无查封，产权清晰后，第三人应按实收金额无息支付给被告。合同签订后，应原告薛莲的要求，将买方主体变更为原告黄克，三方签订了《买方主体变更确认书》（详见证据1、2、6）。2.事实上，双方原定签约时间为2019年9月4日，但是第三人告知其9月1日以后费率会涨，原告才在2019年9月1日之前先单方签署了正式的《买卖居间合同》（详见证据11）。后第三人实际于2019年9月3日通知被告，2019年9月6日去第三人的网签中心签署正式《买卖居间合同》，原告对该签约时间也认可（详见证据7、11）。被告当天依约前去，但签订时，被告发现，正式合同无故处分被告的家私电器，在认购时没有涉及家私电器的归属问题，同时认购合同中约定由买方承担的税费在正式合同中改为由被告承担，与认购时约定不符，因此被告拒绝签订原告已经提前签订好的正式合同，被告无过错（详见证据8、12、13、14）。但由于两原告当天未能到场解决，导致双方未能成功签约。2019年9月7日，第三人向被告转发了两原告于2019年9月7日签发的《履约催告函》，要求被告于2019年9月7日办理签署《买卖居间合同》相关事宜。被告应约去到第三人位于深圳市××一品东门雅园的门店准备签署正式合同，但两原告仍未出面，双方再次签约失败。两次签约的时间均有得到两原告与第三人的认可，但两原告均未露面，已充分证明了原告不履行合同义务的事实（详见证据9、10、12、13、14）。3.《定金托管协议》约定的条件成就后，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司迟迟未将定金20万元支付给被告，后经被告多次催促、追讨，第三人于2019年8月28日向被告支付了定金114000元，剩余定金86000元仍托管在第三人处（详见证据4、5）。4.2019年9月12日，原告致电给被告，第三人已经承诺承担家私家电的费用，双方的焦点就只有税费承担问题，但原告坚持认购合同中约定由买方承担的费用在正式合同中要改为由被告承担，这与认购时约定不符，被告不同意，原告就想终止合同；并且从原告与被告的电话录音中可以看出，原告确认，在《二手房认购合同》中，约定由买方承担的个人所得税以及提前还款赎楼的罚息，但在正式的《买卖居间合同》中却改为由卖方承担，这与认购时的约定是不一致的（详见证据14）。另外，通过原告薛莲与被告的微信聊天记录中也可以看出，原告薛莲称第三人承诺帮其跟业主沟通，让业主出税费，所以佣金不变（详见证据12）。被告一直按照合同约定履行合同义务促成交易，但原告拒不履行。5.后被告于2019年9月16日向两原告发出《律师函》，要求两原告继续履行《二手房认购合同》，并按时办理相关手续（例如：支付首期款，申请按揭贷款等），但两原告置之不理，已构成根本违约（详见证据15）。根据合同第三条第一款约定：甲、乙双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后7日内签署《买卖居间合同》。若甲方违约不签署《买卖居间合同》，乙方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金。若乙方违约不签署《买卖居间合同》，甲方有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金。违约方还须向居间方支付居间违约金，违约金按照交易价格的3%标准计算。故两原告应向被告支付违约金人民币620000元。综上所述，两原告未按照合同约定签署《买卖居间合同》，严重违反了合同约定，已构成根本违约，请求法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。第三人述称，第一，本案是2019年8月24日通过第三人公司签订了二手房认购合同及定金收款协议，认购合同原本约定买卖双方自合同签订之日起7日内去签订正式的房屋买卖合同，而后经双方协商后于2019年9月6日签署正式的二手房买卖合同，但在2019年9月6日，原告及本公司的员工一起到签约中心签约，而被告方一直未出现，导致原告在买卖合同中单方签字。第二，原告支付定金20万元托管在我公司，我司后支付给被告114000元，留存86000元作为交房保证金。第三，双方经过多次协商房产交易税费及家私家电问题未能达成一致意见，导致最终没有签署正式的买卖合同。被告黄峰（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.解除被告与两原告、第三人签订的《二手房认购合同》（合同编号：SZDSH-MM1806233）；2.两原告向被告支付违约金420000元并由被告没收定金200000元（其中定金114000元已由被告没收，剩余定金86000元托管在第三人处，由第三人直接向被告支付），违约金合计620000元；3.两原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告与两原告房屋买卖合同纠纷一案中，2019年8月24日，通过第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间服务，被告与原告薛莲签订了《二手房认购合同》（合同编号：SZDSH-MM1806233），合同约定，被告将深圳市罗湖区沿河南路南侧怡都大厦10J（房产证号：20××87）出售给原告薛莲，建筑面积97.3平方米，房屋总价格为310万元，所有税费由原告薛莲承担；双方约定在协议签订后7日内（即2019年8月31日前）签署正式《买卖居间合同》。合同签订后，应原告薛莲的要求，将买方主体变更为原告黄克，三方签订了《买方主体变更确认书》。第三人实际于2019年9月3日通知被告2019年9月6日去第三人的网签中心签署正式《买卖居间合同》，被告依约前去，但由于两原告未能按时赴约，导致双方未能成功签约。2019年9月7日，第三人向被告转发了两原告于2019年9月7日签发的《履约催告函》，要求被告于2019年9月7日办理签署《买卖居间合同》相关事宜。被告再次应约于2019年9月7日去到第三人位于深圳市××一品东门雅园的门店准备签署正式合同，但两原告仍未出面，双方再次签约失败。两原告要求房产交易的税费由被告承担，与签订了《二手房认购合同》约定不一致。两原告通过电话向被告说明情况，称由于两原告做高贷未成，无法支付首期款，所以想要终止合同，被告不同意。后被告于2019年9月16日向两原告发出《律师函》，要求两原告继续履行《二手房认购合同》，并按时办理相关手续（例如：支付首期款，申请按揭贷款等），但两原告置之不理，已构成根本违约。根据合同第三条第一款约定：甲、乙双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本协议后7日内签署《买卖居间合同》。若甲方违约不签署《买卖居间合同》，乙方有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金。若乙方违约不签署《买卖居间合同》，甲方有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金。违约方还须向居间方支付居间违约金，违约金按照交易价格的3%标准计算。故两原告应向被告支付违约金620000元。综上所述，两原告未按照合同约定签署《买卖居间合同》，严重违反了合同约定，构成根本违约，被告为了维护自己的合法权益，根据我国有关法律规定，特向法院提起反诉，请求法院查明事实，支持被告的全部反诉请求。原告薛莲、黄克答辩称，第一部分《买卖居间合同》（下称“买卖合同”）不能签署的原因在于被告。一、原告已预先在买卖合同上签字，买卖合同成立与否取决于被告。1.原告于8月30日预先在买卖合同上签字，只要被告在买卖合同上签字则买卖合同成立且生效，但直至2019年9月10日被告仍未在买卖合同上签字，原告为保护自身利益于2019年9月10日在买卖合同上特别注明“签名作废”。这份声明签名作废的买卖合同现留存于第三人网签中心。2.被告自称9月3日、6日、7日前往第三人网签中心并提交视频作为证据，从被告提交的视频中无法得出具体日期，其是否真前往网签中心以及前往的日期存疑；即使被告在约定的日期去过网签中心，也不能作为其不签署买卖合同的抗辩理由。综上，原告已预先在买卖合同上签字，买卖合同成立与否在于被告。无论被告是否依约前往第三人网签中心，只要没有依约签字，买卖合同不能成立的责任都在于被告。第二部分买卖合同与《二手房认购合同》内容实际上一致。二、“个人所得税”与“提前还款罚息”实际上并不存在。1.根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》财税字〔１９９９〕２７８号第四条“对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，被告无需缴纳个人所得税；2.银行已告知被告不存在“提前还款罚息”（被告证据第52页倒数第7行“因为是银行口头答应我”）。3.且根据被告与原告的通话记录中可以得知，被告并不认为合同上写了“个人所得税”与“提前还款罚息”由其承担会给他带来实际的影响。根据被告证据53页倒数第10行“那就继续朝下走了，你家私家电不用你承担，是中介拿出佣金来去支付这个费用的，他承担”可以看出，在有人承担高额的家私家电费用后被告同意签约，被告并不在意买卖合同写明“个人所得税”与“提前还款罚息”由谁承担。三、原告并未处置被告家私家电。1.买卖合同中并没有关于家私家电的条款，原告也无意处置家私家电。2.原告明确表示被告在不破坏房屋的前提下可搬走家电，反而是被告以此为要挟，想要高额的家私家电转让费用。四、被告真正意图在于讹诈原告高额家具费用。1.被告威胁破坏房屋以获得高额的转让费用（被告证据31页第11行）。2.在第三人主张商谈“空房”交付的时候，被告谎称原告已同意受让设备，阻碍第三人与原告之间的沟通，以迫使原告高价受让家私家电（被告证据32页倒数第4行；倒数第1行、第2行）。3.在第三人承担家私家电费用后，被告同意继续履行合同（被告证据53页倒数第10行）。第三部分被告主张没收定金及支付违约金无法律、合同、事实依据。五、被告主张没收定金及支付违约金无法律、合同、事实依据。1.买卖合同不能签署的原因在于被告，被告应承担《二手房认购合同》的违约责任。2.本案定金与违约金条款不能同时适用。《二手房认购合同》第二条第一款“若乙方违约不签署《买卖居间合同》，甲方有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金”，即使是原告违约，被告只能从定金条款和违约金条款中选择一种。3.在判决原告承担违约责任的前提下，原告主张违约金过高，请求法院调整违约金比例。综上所述，买卖合同不能成立的责任都在于被告；买卖合同与《二手房认购合同》内容实际上是一致；被告主张没收定金及支付违约金无法律、合同、事实依据。恳请法院驳回被告的诉讼请求。第三人述称意见与前述意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年8月24日，原告薛莲与被告及第三人签订《二手房认购合同》。合同约定，原告薛莲购买被告所有的位于深圳市沿河××路南侧××都大厦××房产，房产交易价格为310万元，交易总定金为20万元，签署合同前或当日，原告薛莲应向被告支付定金20万元；原告薛莲须于2019年9月10日在监管银行支付首期款73万元；房产使用情况为附租约，被告不负责解决；税费由原告薛莲承担；原告薛莲与被告同意在签订该协议后7日内签署《买卖居间合同》，若被告违约不签署《买卖居间合同》，原告薛莲有权要求双倍返还所付定金或总房款20%的违约金；若原告薛莲违约不签署《买卖居间合同》，被告有权要求没收所付定金或总房款20%的违约金。原告薛莲与被告及第三人签订《定金托管协议》。协议约定，原告薛莲与被告同意将定金20万元交第三人托管，并同意在第三人查档确认房产无查封，产权清晰并提交相应证明资料后三个工作日内，由第三人按实收金额无息支付给被告。同日，原告支付20万元至第三人账户。2019年8月28日，第三人支付114000元至被告账户。原、被告约定在2019年9月6日网签合同。二、原告薛莲与被告签订《买方主体变更确认书》。确认对上述房产的买卖、居间关系进行变更，买方主体由原告薛莲变更为原告黄克，该确认书还约定原告黄克明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继续履行买卖关系和居间关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付、违约责任等。三、财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（1９９９年１２月２日财税字〔１９９９〕２７８号）第四条规定，对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。涉案房产自产权登记于被告名下已满五年，且该房产系被告名下登记的唯一房产。四、原告主张被告未在约定时间到达网签中心签署《买卖居间合同》导致涉案二手房认购合同无法签订，并提交原、被告及第三人微信聊天记录、网签买卖合同签字页、原告单方签字的网签买卖合同打印件佐证。上述网签买卖合同的第十条的税费承担中载明个人所得税及提前还款罚息由被告承担；上述网签买卖合同的第十一条载明卖方应当于收齐房款3日内将该房地产交付买方，并与卖方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续。上述网签买卖合同上有“黄克”签名字样。被告对原告提交证据的真实性予以认可，对原告的证明目的不予认可，主张其拒绝签订《买卖居间合同》的原因在于该合同中的第十条与《二手房认购合同》约定不符，该合同的第十一条约定内容未在《二手房认购合同》中约定。五、被告主张原告未在约定时间到达网签中心签署《买卖居间合同》导致涉案二手房认购合同无法签订，并提交原告薛莲与被告的电话录音光盘、电话录音文字整理记录、微信聊天记录、短信记录佐证。上述原告薛莲与被告的电话录音文字整理记录显示的内容为原告薛莲与被告就房屋买卖的相关事宜进行协商的交流过程，其中“9月6日买家证明文件（3）”录音文字内容显示时间为2019年9月6日，被告向原告薛莲表示“签约感觉合同有点小问题，我不知道你有没有注意啊，然后呢，那个我卖了房子，但是里面还有那个家私家电，你是没有算给我的”，原告薛莲回复“嗯，那这个怎么说呢？”，被告表示“就是说这个我会列清单给你，你看一下，我也不可能是按新的价格卖给你，我肯定就是按照那个折旧的那种方式给你”，原告薛莲表示“那这个怎么说呢？就是说”，被告表示“那我就问你，是你私下跟我交涉，还是怎么样”，原告薛莲表示“嗯，你觉得你这边如果说要是那个，现在这些租客我们也不赶走，对不对”，被告表示“对，因为我刚才跟他们签合同的人，因为我就提出这个嘛，我说我卖房子”，原告薛莲回复“他们怎么说”，被告表示“他说你可以帮东西搬走啊，可以人轰走啊，我说我轰走可以，东西搬走可以，但是你买家愿不愿意啊？不然一个月1万多块钱，到哪去收啊，何况现在还是淡季，租房不好租”，原告薛莲表示“那要不，让我和那个小婷商量一下吧，和小婷商量一下，好吧”，被告回复“对，因为我告诉你，如果我要东西拿走的话，有些呢，比如说那个鞋柜啊，我肯定是要拿走的嘛，然后那个你说，那个浴室啊，那些玻璃啊，那些东西，我肯定是，因为我卖的是卖房子，而不是卖的那家私和装修，你知道吧？”原告薛莲表示“你说浴室玻璃，是什么东西啊？”被告回复“就是卫浴里面有那个花洒，那些东西啊”并表示如果要把这些东西拿走的话，基本上都有可能损坏到房屋。“9月6日买家证明文件（5）”录音文字内容显示时间为2019年9月12日，原告薛莲向被告表示“……你觉得两份合同的税费不一样，然后我想问问你，到底是说，是什么不一样？”被告回复“嗯，首先我签署了第一份合同的时候，它那个所有的税费啊，还有个人所得税和其他的费用都是，当时谈的是，所有都是你这边支付”，原告薛莲表示“是的，但是你不是跟我说，你的个税是满五唯一的吗？”被告回复“但是满五唯一也不能写到是我来付钱啊，我只是配合你，对不对？也不能强压写合同嘛。”原告薛莲表示“那么满五唯一是不是就是说，其实税费是减免的，没有税费的呢，是吧？”被告回复“这个东西，政府如果它要改变政策的情况下，那有可能会去支付这个费用，你懂我意思吧？”后原告薛莲向被告表示“还有一个赎楼的那个利息，赎楼利息你跟中介是说，是没有利息的呀”，被告回复“我打听是说没有，但是呢，银行这个东西，是银行说了算……”。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告薛莲与被告签订的《二手房认购合同》、《卖方主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，原告黄克亦予以认可，故上述合同及确认书的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。关于被告是否存在违约的问题，首先，对被告是否在约定期限到达签约现场，被告应承担举证责任，被告未提交有效证据证明其按约定到达签约现场的事实，应自行承担举证不能的不利后果，本院对被告关于其按约定到达签约现场的主张不予采纳。其次，被告主张网签合同中约定的个人所得税及提前还款罚息约定与《二手房认购合同》约定不符，但根据现行有效的国家房产交易税收规定，被告出售的房产系免征个人所得税的房产，且被告在电话录音中亦有确认涉案房产提前还款不存在罚息，故网签合同中约定的个人所得税及提前还款罚息约定与《二手房认购合同》约定不符对交易结果无实质性的影响。原、被告签订的《二手房认购合同》对涉案房产中的家私电器未作约定，但原告薛莲与被告的通话录音显示被告向原告薛莲表示其主张的标的物及于涉案房屋的装修，且可能损坏涉案房屋，被告的该意思表示不属于进行正当磋商的理由，故本院据此综合分析认为系被告行为导致涉案买卖居间合同未能签订，被告存在违约行为，原告黄克有权依照双方合同约定要求双倍返还所付定金。鉴于被告仅实际收到定金114000元，另有定金86000元在第三人处，故应由被告返还原告黄克定金314000元，由第三人返还原告定金86000元。因涉案《二手房认购合同》的买方已经原、被告协商变更为原告黄克，由涉案合同产生的权利义务应由原告黄克承担，故本院对原告薛莲的诉讼请求不予支持。关于被告反诉请求解除被告与原告黄克、第三人签订的《二手房认购合同》，因被告系违约方，其不享有合同解除权，故本院对被告的该项诉讼请求不予支持。被告诉请原告薛莲支付违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄峰应自本判决生效之日起十日内向原告黄克返还定金314000元。二、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告黄克返还定金86000元。三、驳回原告黄克的其他诉讼请求。四、驳回原告薛莲的诉讼请求。五、驳回被告黄峰的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7300元，保全费2520元，由被告黄峰负担。上述费用原告已预交，被告黄峰应在本判决生效之日起十日内迳付原告。反诉费5000元，由被告黄峰负担。如不服本判决，原告黄克可在判决书送达之日起三十日内，原告薛莲、被告黄峰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曾燕丽人民陪审员  刘进福人民陪审员  张程成二〇二〇年二月二十日书 记 员  黄 林