鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初2678号原告：张秋玲，女，汉族，1974年10月27日出生，住址：鞍山市铁东区。委托代理人：胡迪，辽宁晟通律师事务所律师。被告：朱晓冰，女，汉族，1978年4月4日出生，住址：鞍山市铁东区。委托代理人：刘光钢，辽宁广佑律师事务所律师被告：张红山，男，汉族，1976年8月16日出生，住址：。委托代理人：刘光钢，辽宁广佑律师事务所律师原告张秋玲诉被告朱晓冰、张红山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，并于2019年10月31日公开开庭审理了本案，原告委托代理人胡迪，被告委托代理人刘光钢，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、二被告连带给付原告所欠租金347.5万元，并计算至实际腾出所租赁房屋之日止；3、被告向原告支付延期付款违约金60万元（按欠租额日0.1%计算至租金给付时止）；4、判本案诉讼费由被告承担。开庭时，对诉讼请求说明：1、解除《房屋租赁合同》，并腾出房屋；2、第二项诉讼请求的租金347.5万元是计算至起诉前2019年6月24日。事实和理由：原被告双方于2016年3月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于鞍山市铁西区睿达花园小区14号楼1-15、18、19号建筑面积5500平方米网点租赁给被告，原告给被告装修时间为半年,即2016年3月25日至2016年9月24日，租赁期限自2016年9月25日起至2036年9月24日止。租赁期限20年。前10年租金共计1500万元，即第一年租金为100万元，付款时间为2017年9月24日；第二年租金为120万元，付款时间为2018年9月24日；第三年租金为230万元，付款时间为2019年9月24日；以后七年每年租金为150万元，付款时间均为每年的9月24日。乙方无故拖延租金，原告给被告30天宽限期，从第八天开始原告有权向被告每天按时欠租金0.1%加收滞纳金。以后十年租金需在2026年3月24日前商定，租金不得低于每年165万元。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告装修使用至今。但是被告没有按合同约定支付租金，在原告多次催促下，仅仅于2018年给付原告65万元。被告于2018年9月28日向原告出具《还款计划》，承诺分期付款，被告没有履行。2019年2月28日，双方签订补充协议一份，被告再次承诺2019年3月15日前支付租金185万元，否则双方租赁关系解除，被告于2019年4月15日前腾出所租赁房屋，原告有权拒绝被告继续使用房屋，拒绝被告方人员进入，所装修损失自行承担，原告不负任何责任。被告腾出房屋同时补齐所欠租金，租金计算至被告实际腾出租赁房屋之日止，并按房屋租赁合同的约定支付违约金。被告朱晓冰辩称，被告在租赁合同上并没有签字，租赁合同上的朱晓冰不是本案被告朱晓冰亲笔所签，不应承担责任。被告张洪红山辩称：已经支付65万元之外，另外还给了原告，原告的爱人宋振勇270万，该房屋不是原告所有，原告不具备诉讼主体资格。因房屋手续不全，造成被告在租赁期间办理营业执照拖延了一年时间，原告要求支付租金的时间应当另行计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月15日，原告（甲方）与被告朱晓冰（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于鞍山市铁西区睿达花园小区14号楼1-15、18、19号建筑面积5500平方米网点租赁给被告，原告给被告装修时间为半年,即2016年3月25日至2016年9月24日，租赁期限自2016年9月25日起至2036年9月24日止。租赁期限20年。前10年租金共计1500万元，即第一年租金为100万元，付款时间为2017年9月24日；第二年租金为120万元，付款时间为2018年9月24日；第三年租金为230万元，付款时间为2019年9月24日；第四年和第五年每年150万元，付款时间2020年9月24日，以后五年每年租金为150万元，付款时间均为每年的9月24日。该合同第三条四项，乙方按照合同约定向甲方缴纳租金，无故拖欠租金，原告给被告30天宽限期，从第八天开始原告有权向被告每天按时欠租金0.1%加收滞纳金。第三条第六项，以后十年租金需在2026年3月24日前商定，租金不得低于每年165万元。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告装修使用至今。但是被告没有按合同约定支付租金，在原告多次催促下，仅仅于2018年给付原告65万元。被告于2018年9月28日向原告出具《还款计划》，该还款计划载明：本人承诺在：2018年10月末前，还款185万元，2018年12月末前还款50万元。2019年5月末前还款50万元，2019年8月末前还款50万元。共计人民币：（小写）335万元整，大写：叁佰叁拾伍万元整。承诺人张红山。另外张红山还在该条下方写明：以上还款计划为张红山租张福海爱康老年公寓所欠房租，详见（租房合同）。其中185万元为2018年9月25日前，后三笔共150万为18年9月25日到19年9月25日，为以上还款计划明细。被告没有履行。2019年2月28日，双方签订《补充协议》一份，甲方（出租方）张秋玲，乙方朱晓冰、张红山。该补充协议载明：乙方朱晓冰、张红山系夫妻关系，甲方与乙方朱晓冰于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于鞍山市铁西区、面积总计5500平方米的商业网点，约定了租赁期限，约定了租金的缴纳期限和缴纳额度。现乙方没有按《房屋租赁合同》的约定支付租金，为明确相关事宜，甲乙双方签订补充协议如下。一、乙方承诺2019年3月15日前再支付甲方租金185万元。二、如果乙方如期支付上述租金，则继续履行租赁合同；如果乙方不按上述约定支付185万元租金，则甲乙双方租赁关系解除，乙方承诺2019年4月15日之前无条件腾出所租赁房屋，甲方有权从2019年4月15日开始接收房屋，拒绝乙方继续使用房屋，拒绝乙方人员进入，所有损失包括装修损失均由乙方自行承担，甲方不负任何责任。三、乙方腾出房屋同时，应按约定的数额和比例补齐所欠租金，租金计算至乙方实际腾出租赁房屋为止，并按《房屋租赁合同》的约定支付违约金。该《补充协议》签订后，被告仍未按该协议履行约定义务，没有给付原告租金。截止至2019年9月24日第三年应付租金时止，被告应给付原告到期租金3，850，000.00元（其中2017年9月24日应付租金1，000，000.00元；2018年9月24日应付租金1,200，000.00元；2019年9月24日应付2，300，000.00元，扣除被告已付房屋租金650,000.00元，尚欠房屋租金合计3，850,000.00元）。另查，涉案房屋位于鞍山市铁西区网点，合计建筑面积5500㎡（包括地下室）为张福海购买，尚未办理产权登记。2019年10月8日张福海为原告出具《说明》一份，该《说明》载明：说明人张福海与出租人张秋玲是兄妹关系。鞍山睿达花园新城六期14号楼1-15、18、19号网点的产权均归说明人张福海所有，因说明人长期在外地，因此房屋交予妹妹张秋玲对外出租，妹妹张秋玲享有以上网点的对外出租权及收取租金的权利。上述事实，原告提供的证据有：房屋租赁合同、还款计划、补充协议各一份，两份商业网点销售协议，中国银行业务申请书，付款凭证，收款收据6份。被告提供证据：部分陈述。以上证据，均经庭审质证和本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的租赁合同、还款协议、补充协议，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，双方应依照履行。本案原告已经实际交付房屋，且被告已经使用，被告应按照约定支付房屋租金。被告在给付650，000.00元租金后，几次与原告协商延期给付租金，但被告均未实际履行。被告没有在“2019年3月15日前再支付甲方租金185万元”，依据《补充协议》第二条“如果乙方如期支付上述租金，则继续履行租赁合同；如果乙方不按上述约定支付185万元租金，则甲乙双方租赁关系解除，乙方承诺2019年4月15日之前无条件腾出所租赁房屋，甲方有权从2019年4月15日开始接收房屋，拒绝乙方继续使用房屋，拒绝乙方人员进入，所有损失包括装修损失均由乙方自行承担，甲方不负任何责任”双方约定的解除租赁合同条件成就。故原告要求被告给付剩余租金、解除房屋租赁合同及腾迁房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据本院予以支持。关于原告要求被告给付违约金一节。被告没有依约定缴纳租金，双方签订的《房屋租赁合同》第四条“乙方按照合同约定向甲方缴纳租金，无故拖欠租金，原告给被告30天宽限期，从第八天开始原告有权向被告每天按时欠租金0.1%加收滞纳金”；《补充协议》第三条“乙方腾出房屋同时，应按约定的数额和比例补齐所欠租金，租金计算至乙方实际腾出租赁房屋为止，并按《房屋租赁合同》的约定支违约金”，因按照该约定计算的违约金利率达到36.01%，因被告未给付原告房租，原告的损失主要为利息损失，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持”。则违约金按逾期支付房屋租金为本金，按年利率24%计算为宜。截止至2019年9月24日第三年应付租金时止，被告应给付原告到期租金3，850，000.00元（其中2017年9月24日应付租金1，000，000.00元；2018年9月24日应付租金1,200，000.00元；2019年9月24日应付2，300，000.00，扣除已付650,000.00元租金，合计为3，850，000.00元）；则该段违约金为（350000.00×2+1200000.00×1）×24%=456，000.00元。故原告的该节诉讼请求合理部分，具有事实和法律依据，本院应予支持。关于被告辩解原告主体不适格一节。原告提供的《说明》可以证明原告合法取得了该租赁物的使用权，原告有权行使不动产使用权的权利，而且原告经权利人特别授权，有权对外租赁该不动产，即本案的租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，原告主体适格。被告此节辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩解已经又给付案外人宋振勇270万元一节。因原告否认，且已经与宋振勇离婚。被告亦没有在举证期内提供有效证据证明自己的主张，故本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告张秋玲与被告朱晓冰2016年3月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告朱晓冰、张红山于本判决发生法律效力之日起15日内腾出所租赁房屋位于鞍山市铁西区网点，合计建筑面积5500㎡，并交付给原告张秋玲；三、被告朱晓冰、张红山于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告朱晓冰房屋租金3，850，000.00元（2016年9月25日至2019年9月24日的已到期房屋租金）及2019年9月25日至实际全部交付原告租赁房屋时止的房屋租金（按年租金1，500，000.00元计付）；四、被告朱晓冰、张红山于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告朱晓冰违约金456，000.00元和2019年9月25日之后违约金（以3，850,000.00元为本金，以年息24%为利率，从2019年9月25日起计算至本金、违约金实际给付时止）。五、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39，400.00元，由被告朱晓冰、张红山承担，故被告随上述款项一并给付原告39，400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  邢延权人民陪审员  张晓丹人民陪审员  管 庆二〇二〇年二月十九日书 记 员  吴禹瑶