山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1505号 上诉人（原审第三人）：逄汉东，男，1964年2月6日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审原告）：李娟，女，1981年5月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审被告：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会，住所地：青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区。 法定代表人：赵国利，主任。 上诉人逄汉东与被上诉人李娟、原审被告青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16484号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 逄汉东向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初第16484号判决；2、依法改判涉案房屋因征收产生的经营性补偿费、搬迁补助费共计56700元归上诉人所有；3、判令李娟承担本案二审诉讼费用。事实与理由:一、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第42条第三款明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予补偿。2011年1月国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:（一）被征收房屋价值的补偿（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋征收造成的相关补偿费用归属所有权人作出清晰规定。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用应归属于所有权人，即本案二审上诉人逄汉东所有，法律并未赋予承租人即本案被上诉人李娟直接的民事请求权基础。就涉案房屋停产停业损失补偿费的实质而言，逄汉东的非住宅房屋对李娟出租，因房屋被征收带来的包括停产停业损失费在内的补偿实际上就是逄汉东房屋因征收而造成的租金损失停产停业损失的实质是房屋所有权人损失，承租人（被上诉人）李娟参与停产停业损失补偿费的分配，缺乏法理正当性支持。从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个不同的法律关系，不能混为一谈。《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，征收人只与房屋产权人签订征收补偿安置协议，而不再与房屋承租人直接签订拆迁补偿安置协议，房屋承租人也不再因为所租赁的房屋被征收而直接与征收人产生法律关系。地方政府对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿的对象是房屋所有权人而非承租人。对于被上诉人提出的停产停业补偿和搬迁补助请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据租赁合同约定以及相关法律规定，以李娟提交的相关证据证实是否存在停产停业损失费以及数额。但本案被上诉人李娟无证据证明其在租赁房屋期间经营受到损失。但一审判决仅依据李娟在诉讼过程中提出的“经营性补偿费、搬迁补助费各享受50％”的意思表示，在无明确法律法规和政策依据的前提下，缺乏全面客观的合法性审查，就草率地作出被上诉人李娟可以主张经营性补偿费和搬迁补助费的错误认定，并按被上诉人李娟单方请求进行了实质性判决。同时，还在判决书中确认对本应属于上诉人逄汉东的剩余款项明确可在涉案房屋拆除后由被上诉人李娟另行主张，向被上诉人李娟发出了错误的信号，由此可能导致产生不必要的诉讼。二、一审判决认定事实不清。本案被上诉人不具备享受其主张的所谓停产停业补偿费和搬迁补助费的资格。2016年1月25日，被上诉人之夫（逄雪飞）与本案上诉人的岳父（张瑞明）签订《房屋租赁合同》，约定上诉人逄汉东将位于青岛开发区户租赁给被上诉人李娟之夫使用，面积105平米，租赁期为3年（2016年1月25日至2019年1月25日）。被上诉人李娟一方将该房屋用于经营超市至合同约定期限届满。但被上诉人李娟在租赁协议期内仅向上诉人岳父（出租方）交纳了前两年房租，最后一年房租始终未向出租方交纳，被出租方起诉到黄岛区人民法院，被上诉人（原告之夫逢雪飞）一方败诉，法院判决向出租方支付剩余一年房租及其逾期付款利息。上述事实已由黄岛区人民法院民事判决书（2019）鲁0211民初7629号予以认定。这些事实足以说明，被上诉人一方租赁使用上诉人岳父的房屋（上诉人与岳父张瑞明2005年11月26日共同出资建设）已满3年，并且被上诉人李娟一方在租赁期内始终是正常且连续使用该房屋。被上诉人李娟一方在其租赁期即将届满时，在未告知出租方共同查验房屋的情况下自行搬离该房屋后，上诉人岳父又将该房屋对外进行了出租，现在该房屋仍然处在出租状态。这也充分说明，尽管涉案房屋在2016年6月进行了征收，但至今尚未实际拆除，不存在因征收原因影响和中断被上诉人正常经营的问题，并且被上诉人也没有证据证明在租赁期间其经营因征收受到实质性损失。上述事实，一审法院在审理过程中未进行认真审查和准确认定，属于认定事实不清。三、评估机构对涉案房屋有关补偿归属的说明无法律法规和政策依据，应认定为无效。2017年10月，青岛崇德资产评估事务所作为涉案房屋的评估方，作出的“停产停业补偿费和搬迁补助费应补偿给实际生产经营的企业和个人，非实际经营人或未生产经营的不予补偿”说明，不仅违背《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》对保护上诉人合法权益的法律规定，而且罔顾上诉人作为涉案房屋所有权人对外出租房屋收取租金本身就是一种经营行为的事实，作出没有任何法律法规和政策依据的认定，应判定为无效。综上，一审法院作出的判决，既违背相关法律法规的规定又未对案件事实进行全面客观审慎的审查，严重损害了上诉人的合法权益，请求依法撤销一审判决，依法判决涉案房屋因征收产生的经营性补偿费和搬补助费归上诉人所有本案二审上诉费由被上诉人负担。 被上诉人李娟二审答辩称：一、首先明确一点，本案并非国有土地上房屋征收与补偿。因此并不能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。1、涉案土地并非国有土地，而是集体土地。根据物权法的规定，土地分为国有土地和集体土地，而本案涉案房屋所在的土地系黄岛区北泥社区所有的集体土地，而非国有土地。2、北泥社区与逄汉东签署的协议是普通的民事协议而非“征收”协议。虽然双方签署的协议名称为《征收补偿（清场）协议》，但该协议的实质并不是“征收”协议。根据物权法第第四十二条关于征收的定义是:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。其征收主体是国家。而从逄汉东与北泥社区所签署的协议内容来看，是逄汉东自愿将土地交还给集体，集体支付相应对价的行为，是平等主体之间的普通民事行为，而非征收行为。二、李娟完全具备主张停产停业损失补偿费和搬迁补助费的资格。本案中对于涉案房屋停产停业损失补偿费和搬迁补助费的评估时间是在李娟经营期间，从评估机构出具的情况说明来看，停产停业损失补偿费和搬迁补助费明确了应补偿给实际生产经营的企业或个人，非实际经营人或未生产经营的不予补偿。而李娟就是实际生产经营的企业，因此完全具备主张停产停业损失补偿费和搬迁补助费民身份的资格。三、逄汉东认为经营损失系出租损失，明显与事实不符。从实际情况来看所有出租的房屋但没有实际经营的，并没有获取停产停业损失补偿费和搬迁补助费。另外，如确实经营损失，则应由发放停产停业损失补偿费和搬迁补助费的具体主体进行核实，来确定是否收回，也不至于归逄汉东所有。综上所述，请法院依法驳回逄汉东的上诉请求。 青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会二审中未进行答辩。 李娟向一审法院提出诉讼请求：1.青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会支付李娟经营性补偿费、搬迁补助费共计56700元。2.诉讼费由青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会承担。事实和理由：青岛鑫达源商贸有限公司（后名称变更为青岛鑫达源劳保用品有限公司，于2019年5月23日注销，唯一股东系李娟）租用逄汉东房屋用于经营利群超市，租用期限自2016年1月25日至2019年1月25日。青岛鑫达源商贸有限公司租用的房屋于2017年纳入政府征收拆迁范围。2017年10月，青岛崇德资产评估事务所作为资产评估方出具情况说明一份，涉案房屋的资产占有方为逄汉东，经营店名为利群超市，经营者为青岛鑫达源商贸有限公司，停产停业损失补偿费和搬迁补助费应补偿给实际生产经营的企业或个人，非实际经营人或未生产经营的不予补偿。现补偿款已发放至青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会处，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会拒绝支付李娟。 青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会辩称，1、本案案由为租赁合同纠纷，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会未与李娟签订租赁合同，亦未签订征收补偿协议。根据合同的相对性原则，应依法驳回对青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会的起诉。2、涉案房屋的经营性补偿费、搬迁补助费逄汉东亦主张权利。就经营性补偿费、搬迁补助费的归属，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会与李娟及逄汉东进行过沟通，李娟与逄汉东未达成一致意见。涉案房屋的经营性补偿费、搬迁补助费的归属由法律文书确定后，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会依据法律文书办理。3、涉案房屋尚未拆除，剩余部分的经营性补偿费、搬迁补助费尚未到付款时间，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会未表示不予发放，只是因存在争议且未到发放时间而暂时未予发放。 逄汉东作为第三人向一审法院提出请求：确认经营性补偿费、搬迁补助费共计56700元归逄汉东所有。事实与理由：1、李娟不具有主张经营性补偿费、搬迁补助费的主体资格。2016年1月25日，李娟之夫逄雪飞与逄汉东岳父张瑞明就涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定逄汉东将青岛市黄岛区黄河西路45号内店铺1户租给逄雪飞使用，面积80平方米，租赁期限自2016年1月25日至2019年1月25日。随后，李娟一方将该房屋用于经营利群超市至租赁期限届满。李娟未交纳最后一年的租赁费。张瑞明诉至法院，逄雪飞败诉。以上事实说明，李娟一方租用张瑞明出租的房屋（该房屋系逄汉东与张瑞明共同出资建设）已满三年，并且李娟一方在租赁期内始终正常且连续使用房屋，不存在因其他原因中断经营的现象，更不存在李娟主张的经营性补偿费、搬迁补助费的问题。李娟在租赁期满时在未告知出租方共同查验房屋的情况下自行搬离房屋，张瑞明又将房屋对外出租。2、逄汉东系涉案房屋的占有方。涉案房屋系逄汉东于1998年6月25日从西泥村民赵吉瑞处购得，逄汉东于2005年11月26日与张瑞明合伙重建，逄汉东对房屋拥有所有权。无论房屋何时拆迁，逄汉东对房屋享有占有、使用、处分的权利。作为租赁期已满且租赁期间未中断经营的李娟，对今后涉及房屋的一切权利都无权干涉，其所谓的经营性补偿费、搬迁补助费应归逄汉东所有。 一审法院查明：2016年1月25日，张瑞明、逄雪飞签订了房屋租赁合同一份，约定张瑞明将位于青岛开发区户租赁给逄雪飞使用；租赁期为3年，从2016年1月25日至2019年1月25日。合同还约定了其他内容，但未约定房屋被征收后经营性补偿费、搬迁补助费的归属。李娟、青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会及逄汉东均认可该房屋系逄汉东与张瑞明合伙建造，归逄汉东所有。在诉讼过程中，张瑞明表示张瑞明代表逄汉东及张瑞明与逄雪飞签订的房屋租赁合同，房子是逄汉东的，逄雪飞表示逄雪飞代表李娟与张瑞明签订的房屋租赁合同。青岛鑫达源商贸有限公司系李娟于2016年2月18日设立的公司。2017年8月4日，青岛鑫达源商贸有限公司企业名称变更为青岛鑫达源劳保用品有限公司。2019年5月23日，青岛鑫达源劳保用品有限公司注销，债权债务已清算完结。青岛鑫达源劳保用品有限公司的经营场所为青岛市黄岛区黄河西路45号。李娟、青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会均认可因青岛鑫达源劳保用品有限公司经营场所被征收产生本案的经营性补偿费、搬迁补助费。逄汉东表示青岛鑫达源劳保用品有限公司的经营场所在青岛市黄岛区黄河西路45号，房屋产权是逄汉东的，李娟租赁该房屋用于经营青岛鑫达源劳保用品有限公司，逄汉东履行了合同义务，在李娟经营期间逄汉东未造成李娟停产停业。李娟、青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会及逄汉东均确认涉案房屋征收开始时间为2016年6月，2018年11月，李娟将租赁房屋返还逄汉东。李娟向法庭提交了盖有字样为青岛崇德资产评估事务所（普通合伙）印章的关于北泥社区评估户的情况说明一份，以证明经营性补偿费、搬迁补助费归李娟。经审查，该份情况说明载有如下内容：资产占有方逄汉东的房屋经营店名为利群超市，经营者为青岛鑫达源商贸有限公司，法定代表人李娟。停产停业损失补偿费和搬迁补助费应补偿给实际生产经营的企业或个人，非实际经营人或未生产经营的不予补偿。青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会质证后表示无异议。逄汉东质证后对证据的真实性无异议，对证明对象有异议。青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会向法庭提交了资产评估结果汇总表、房屋建筑物评估明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表各一份，以证明被征收人及构筑物及其他补助事项。经审查，该三份证据载明的资产占有方均为逄汉东，其中房屋建筑物评估明细表载明的沿街房净值为55933.5元、经营性补偿费为52500元、搬迁补助费为4200元，合计112633.5元。李娟及逄汉东质证后表示无异议。李娟、青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会及逄汉东均认可房屋建筑物评估明细表中的112633.5元在青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会处，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会及逄汉东确认青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会已发放给逄汉东60000元，该60000元未区分项目和金额，剩余款项52633.5元尚未发放。青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会陈述，当时和逄汉东有协议，等房子拆掉后把剩余的款项52633.5元发放给逄汉东，现在没到拆房子的时候，所以先不发放。逄汉东对青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会的陈述无异议。李娟提出异议表示房子是逄汉东的，但经营是李娟的，不能青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会说给谁就给谁。逄汉东主张支出了搬迁费1000元，但未提交证据。青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会表示无异议，李娟表示不清楚。在诉讼过程中，李娟表示经营性补偿费、搬迁补助费李娟和逄汉东一家一半。逄汉东提出诉讼请求，但未预交案件受理费。 一审法院认为，本案争议焦点是经营性补偿费、搬迁补助费的归属。青岛鑫达源商贸有限公司在经营中涉案房屋被征收，青岛鑫达源商贸有限公司可以主张经营性补偿费、搬迁补助费。李娟是青岛鑫达源商贸有限公司的股东，青岛鑫达源商贸有限公司的企业名称变更为青岛鑫达源劳保用品有限公司，青岛鑫达源劳保用品有限公司注销后，李娟可以主张经营性补偿费、搬迁补助费。对于已发放的房屋建筑物评估明细表中的款项6万元，因未区分项目和金额，可按比例确定经营性补偿费、搬迁补助费为30204.16元｛[（52500+4200）÷112633.5]×60000=30204.16｝。李娟同意李娟和逄汉东一家一半经营性补偿费、搬迁补助费，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会应给付李娟30204.16元经营性补偿费、搬迁补助费中的一半即15102.08元。因涉案房屋系逄汉东与张瑞明建造，张瑞明认可涉案房屋属逄汉东所有，青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会与逄汉东认可房屋建筑物评估明细表中的剩余款项52633.5元等涉案房屋拆掉后再发放，法院予以认定。对于剩余的经营性补偿费、搬迁补助费，李娟可在涉案房屋拆除后再行主张。逄汉东未预交案件受理费，对其提出的诉讼请求，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会于判决生效之日起十日内给付李娟经营性补偿费、搬迁补助费共计15102.08元；二、驳回李娟其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李娟预交的案件受理费1218元，减半收取609元，由李娟负担。 二审中，逄汉东提交征地补偿（清场）协议书并申请调取涉案房屋土地的国有土地使用权权属证。证明涉案房屋的征收安置补偿所有权人系逄汉东而非李娟。李娟质证后认为征地补偿协议只是对征收机关与逄汉东关于拆迁房屋权利的划分，并未涉及到停产停业损失补偿费和拆迁补偿费归属问题。青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会未发表质证意见。关于逄汉东的调取申请，本院认为与本案争议焦点无关，故不予准许。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点在于李娟是否有权获得经营性补偿及搬迁补助费。本院认为，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收时的效益、停产停业期限等因素确定。在租赁合同中，因征收房屋造成合同目的无法实现，产生经营损失补偿，应根据租赁合同的约定进行处理，没有约定的，应考虑剩余期限以及出租人接收补偿的实际情况予以认定。本案中，李娟通过逄雪飞租赁涉案房屋，青岛鑫达源商贸有限公司在涉案房屋中进行经营。涉案房屋拆迁补偿的评估时间为2016年6月，逄汉东签订征地补偿协议的时间为2017年7月，上述时间均在青岛鑫达源商贸有限公司实际使用涉案房屋期间内，可以认定经营损失补偿及搬迁费补偿的评估基础是青岛鑫达源商贸有限公司在涉案房屋中的使用经营情况，因此，李娟有权获得经营性损失补偿及搬迁费补偿。现李娟同意上述费用与产权人各占50%，系对其权利的处分，且综合本案涉案房屋使用情况，上述比例分配也符合房屋使用实际情况及公平原则，本院依法予以认可。逄汉东主张李娟实际使用涉案房屋至租赁期届满且不存在经营损失，其主张本院不予采纳，理由如下：1、双方均认可李娟交还涉案房屋的时间为2018年11月，租赁期尚未届满，可以认定该期间李娟实际产生经营损失及搬迁费用；2、根据青岛市黄岛区灵珠山街道办事处北泥社区居民委员会陈述及征地补偿（清场）协议书记载，可以认定涉案房屋周边自2017年起开始进行拆迁，对承租人实际使用房屋必然产生影响。故逄汉东的该上诉理由不成立。 综上，上诉人逄汉东的上诉请求不成立，依法应予驳回。一审判决认定事实、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回逄汉东的上诉，维持原判。 二审案件受理费1218元，由逄汉东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年二月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡