苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初3288号原告：潘仪铭，男，1994年7月23日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：李卫国，江苏达源律师事务所律师。被告：苏州开平房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。法定代表人：张宽权，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。原告潘仪铭与被告苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2019年5月23日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告潘仪铭的委托诉讼代理人李卫国、被告开平房地产公司的委托诉讼代理人徐旬到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。原告潘仪铭向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任并赔偿原告损失596946.6元（按购房总价款15%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，原告相信被告宣传，与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的枫香花园第15幢103号房屋，建筑面积141.7平方米，单价28085元每平方米，总价3979644.5元。合同约定了房屋的具体标准，其中包括内附地下室，地下室南侧为封闭采光井，井内开窗；北侧为敞开采光井，井内开落地窗。2018年10月10日，被告通知原告收房，原告发现被告开发的小区不符合当初宣传，同时合同约定的房屋具体标准也不相符，主要有地下室南侧无采光、地下室面积严重缩水、被告没有根据合同约定和广告宣传对外墙石材以及宝瓶柱栏杆进行交付等。同时，原告得知被告因虚假宣传，于2017年6月30日被苏州市吴江区市场监督管理局给予行政处罚。被告被行政处罚后，未主动告知原告这一重大信息，更没有任何补偿、补救措施。现原告认为，因受被告恶意虚假宣传误导而购买该小区房屋，且该虚假宣传内容与订立合同及商品房价格有重大影响，同时实际交付房屋不符合合同约定，被告构成违约。另，电梯无法正常运行，未通过专业机构检验，处于不合格状态，地下室严重渗水。被告开平房地产公司辩称，1.案涉房屋已达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准。案涉房屋通过政府相关部门的验收，取得了《吴江区商品房交付使用通知书》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等系列合格证明，符合商品房销售合同约定及国家规定的房屋交付标准。被告已于2018年10月15日通过邮寄方式向原告送达了交付通知书；2.合同约定的层高为预估值，实际层高满足国家设计规范要求，原告未提供证据证明层高不符合合同约定或相关法律规定。除此之外，商品房买卖合同附件四补充协议第二条亦对层高进行了约定；3.原告所述负一楼无采光并非客观事实，仅为主观臆断。案涉房屋经主管部门日照分析评估，日照时间符合国家标准。房屋的日照情况应综合整体判断，而不应单独割裂某个区域或部位。就负一楼部分，国家亦无强制性光照标准。且案涉房屋整体采光已远超国家标准；4.（吴江）市监罚字[2017]141号行政处罚与案涉房屋无关。该行政处罚针对的是被告在2016年6月至2016年7月20日间展示与规划设计不一致沙盘的行为。而售楼处现场公示的沙盘已于2016年7月20日作了修改，而原、被告的商品房买卖合同订立于2016年12月21日，不存在原告在订立购房合同时受到虚假宣传影响的情形。因此，该行政处罚与本案无关，被告无须就该行政处罚对原告采取补偿、补救措施；5.所谓“中轴对称”布局，属于当事人自己的过度解读或误解。被告在宣传中提及的表述为“十字中轴美学，法式园林实景绽放”，或“中轴景观”，即重点在于表述“景观中轴”，指的是小区内一条纵向景观大道与一条横向景观大道其两边景观是比较对称的，任何一个理性第三人均不会据此认定整个小区呈现绝对对称的几何布局状态，这亦不可能实现；6.原告主张按房屋价格15%计算违约金没有依据。原告主张的违约金596946.6元（按房价15%计算）既非合同约定，又无法律规定，且原告并未产生实际损失，理应驳回；7.原告宣称被告虚假宣传相应宝瓶柱栏杆及干挂石材问题系依据吴江市监案字（2019）199号行政处罚决定书，该处罚决定书记载了相应宣传内容系于2017年12月播出的房产项目采访视频，而原、被告的商品房买卖合同签订于2016年12月21日，即相应宣传行为不可能对双方订立合同产生任何影响。且该处罚决定书本身尚未生效，被告还可以通过相应途径救济；8.原告宣称地下室面积被占用约14平方米系无稽之谈，合同约定的房屋建筑面积为141.7平方米，地下室不计入面积，亦未约定地下室面积。何谈地下室面积少了约14平方米一说？案涉房屋实测面积为141.66平方米，相应误差符合法律规定；9.原告宣称被告通知其将地下室面积计入产证登记，被告对该事实不予认可。退一步说，这亦不符合常理。若为真，地下室面积计入产证面积，对原告来说有百利而无一害；10.对原告所称电梯及地下室渗水的相关问题，以现场实际情况为准，若确实存在质量问题，被告将根据相应的质量担保责任进行维修。电梯属于特种设备，必须要通过验收才能运行，所以不存在未通过检验的情况。综上所述，原告的诉讼请求无合同及法律依据，请求法院在查清事实的基础上驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月22日，江苏省苏州市吴江公证处出具公证书，公证内容：2016年9月14日下午“枫丹壹号”项目售楼处楼盘沙盘、房屋户型模型及公示的展板的部分、样板房的部分进行了拍摄，照片显示在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。2016年12月8日，开平房地产公司作为甲方，潘仪铭作为乙方，双方签订《商品房认购协议》一份，约定，乙方认购枫香花园15幢103室；该房屋预测建筑面积为141.7平方米；总房价款为3979645元；乙方于签约当日支付首付购房款1199645元；剩余购房款2780000元，乙方在签订《商品房买卖合同》的当天办理银行按揭贷款；本协议签署前，乙方已充分理解甲方在售楼处公示的《商品房买卖合同》及其附件等附随文件，以及《项目红线内外环境信息公示》，且无异议。乙方承诺按前述文本内容与甲方签约；甲方发布或提供的广告、楼书、样品、模型等仅供参考，该房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施、小区布局等状况以《商品房买卖合同》之约定为准。2016年12月21日，潘仪铭作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016033302号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区；第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；该商品房住宅建筑面积共141.7平方米，套内面积124.893平方米；第四条约定商品房单价每平方米28085元，该商品房总价款为3979644元；第六条约定买受人于合同签署的同时支付首付款人民币150.9644万元，剩余购房款人民币247万元通过银行贷款的方式予以支付；第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第3种方式处理：3.详见附件四。附件三装饰、设备标准附在前述合同后，明确外墙为部分EPS保温+干挂石材/部分保温腻子+反射隔热涂料。附件四合同补充协议附在前述合同后，其中第6.1条约定，在房屋建造过程中，出卖人有权对小区总平面规划和设计进行优化调整和合理变动，出卖人无需通知取得买受人的同意，买受人不得由此主张解除合同或要求赔偿，除非买受人能证明出卖人从中谋取利益；第6.2条约定，出卖人在不影响买受人所购商品房质量或降低使用功能的前提下对原设计方案作出细部调整（包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度，阳台护栏形式及高度，开窗的尺寸和形式，开门的尺寸和造型等细节调整）可不通知买受人；第八条约定，出卖人交付使用的住宅装饰标准应符合附件三约定的标准。若出卖人所使用的住宅装饰标准达不到合同约定标准的，则买受人在保修期内应提出异议，出卖人自收到买受人异议之日起30天内，提供同类同档次产品进行更换，如买受人不要求更换的，出卖人应承担相应赔偿责任；第12.1条约定，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据，对买卖合同订立及商品房价格有重大影响除外；第12.2条约定出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知，对买卖合同订立及商品房价格有重大影响除外；第12.3条约定出卖人展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家俱摆放指引，非交付标准或合同样品；第十八条约定，买受人同意由出卖人统一分割与商品房毗邻的小院、露台、地下室。买受人对购买带小院、露台、地下室的商品房的业主拥有相应庭院、露台、地下室的使用权没有任何异议，买受人对庭院、露台、地下室不计入建筑面积、没有所有权的情况完全了解；第二十条约定，15幢叠墅地下室南侧为封闭采光井，井内开窗；北侧为敞开采光井，井内开落地窗。后，潘仪铭依约向开平房地产公司支付购房款3979644元。2018年7月30日，国家市场监管总局发布《关于（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见》（市监特[2018]37号），明确：一、依照《质检总局办公厅关于实施等6个安全技术规范第2号修改单若干问题的通知》（质检办特函[2017]868号）的规定，按新版检规进行监督检验的电梯，通往电梯的每个服务层站的通道都应当符合附件A中8.7（2）项的要求，其以后的定期检验也应达到上述要求。二、对于新版检规实施前监督检验合格的电梯，或者在现有建筑物中增设的电梯，如因建筑结构等原因，难以整改达到附件A中8.7（2）项要求的，使用单位应采取可行措施，保证救援人员可通过钥匙或强制手段打开通往电梯服务层站的门窗等阻隔，及时到达实施救援的服务层站，并按规定开展应急救援演练。救援措施涉及相关业主利益的，应征得相关业主的同意。使用单位提供符合上述要求的材料，检验机构可以判定该项目符号要求。三、被检电梯原本满足新版检规附件A中8.7（2）要求，通往服务层站的通道被人为封闭的，必须整改达到符合要求。2018年8月14日，开平房地产公司取得《建筑工程竣工验收备案表》，明确开工日期为2016年8月5日，完工日期为2018年5月20日，于2018年6月21日由建设单位组织竣工验收合格。2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。2019年1月23日，国家市场监管总局特种设备局发布《关于明确电梯救援通道有关要求的函》（特设局函[2019]2号），明确：2018年7月30日，市场监管总局办公厅印发了《关于（TSGT7001-2009，含第2号修改单）电梯救援通道相关要求的实施意见》（市监特[2018]37号）（简称《意见》）。近期，我局收到关于《意见》实施的反馈。对“现有建筑物中增设的电梯”有不同理解。为统一执行尺度，现予以明确，“现有建筑物中增设的电梯”既包括2018年7月30日之前已建成的建筑物，又包括2017年10月1日之前取得《建设工程规划许可证》的建筑物，新增井道中安装的电梯或原有井道中安装的电梯。2019年4月15日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平房地产公司做出《行政处罚决定书》，编号为吴江市监案字〔2019〕199号，该决定书中明确因开平房地产公司委派销售人员对该楼盘一期项目进行如下宣传：1、叠墅二楼的栏杆是用宝瓶柱的形式体现的；2、叠墅的一层二层都是用干挂石材来做的。2018年11月30日，经现场检查情况如下：1、一期叠墅、洋房的阳台栏杆均为铁艺栏杆；2、楼盘一期叠墅一层采用石材干挂，二层未采用。因此，苏州市吴江区市场监督管理局决定给予开平房地产公司罚款450000元。2020年1月17日，本院组织双方至案涉房屋现场勘验，案涉房屋地下室南侧为封闭采光井，井内开窗；北侧为敞开采光井，井内开落地窗，且未见地下室渗水。以上事实，由原告潘仪铭提交的吴江市商品房买卖合同、商品房认购协议、江苏增值税普通发票、房屋交付通知催告函、房屋逾期交付告知函、虚假宣传问题描述打印件、行政处罚决定书复印件、处罚详情截屏打印件三张、问题汇总打印件、房屋建筑面积计算成果表拍照打印件、被告开平房地产公司提交的吴江区商品房交付使用通知书、建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、公证书二份、行政处罚决定书、日照分析报告书复印件、商品房交付通知书复印件、交付须知复印件、EMS快递单二张（其中一张为复印件）、快递查询信息截屏打印件二份、房屋交付再次通知催告函复印件、市监特[2018]37号文件复印件、市场监管总局特种设备局关于明确电梯救援通道有关要求的函打印件、关于枫香花园一期叠墅电梯情况说明打印件、本院勘验笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本案的争议焦点为被告开平房地产公司是否构成违约。原告潘仪铭主张，首先，被告开平房地产公司的广告宣传和现场销售人员均称一、二楼系外挂石材，栏杆为宝瓶柱栏杆。但现场交付的房屋仅一楼系外挂石材，二楼系外墙涂料，宝瓶柱栏杆被更换为铸铁栏杆；其次，合同约定地下室为相应采光条件，但案涉房屋地下室根本没有采光；第三，合同约定的地下室面积被被告开平房地产公司作为公共走道占用了14.77平方米左右，不符合约定；第四，购房合同明确约定地下室面积为赠送且不包含在产证面积内，现被告开平房地产公司又通知原告潘仪铭地下室面积计入产证面积，增加了原告潘仪铭将来可能产生的房产税和物业管理费等隐形费用；第五，地下室渗水；第六，电梯无法正常运行，未通过专业机构检验，处于不合格状态。被告开平房地产公司认为，首先，原告潘仪铭宣称被告开平房地产公司虚假宣传相应宝瓶柱栏杆及干挂石材问题系依据吴江市监案字（2019）199号行政处罚决定书，该处罚决定书记载了相应宣传内容系于2017年12月播出的房产项目采访视频，而商品房买卖合同签订于2016年12月21日，即相应宣传行为不可能对双方订立合同产生任何影响；其次，原告潘仪铭所述负一楼无采光并非客观事实，仅为主观臆断。案涉房屋经主管部门日照分析评估，日照时间符合国家标准。房屋的日照情况应综合整体判断，而不应单独割裂某个区域或部位。就负一楼部分，国家亦无强制性光照标准。且案涉房屋整体采光已远超国家标准；第三，原告潘仪铭宣称地下室面积被占用约14平方米系无稽之谈，合同约定的房屋建筑面积为141.7平方米，地下室不计入面积，亦未约定地下室面积。何谈地下室面积少了约14平方米一说？案涉房屋实测面积为141.66平方米，相应误差符合法律规定；第四，地下室面积计入产证面积是主管部门的要求，且对业主有百利而无一害。计入基础面积的相应成本由被告开平房地产公司承担。若业主不愿接受该部分面积计入产证，被告开平房地产公司将把相应面积计入大产证。原告潘仪铭陈述由此可能产生房产税，这仅是猜测；第五，对原告潘仪铭所称地下室渗水的问题，现场勘验时连续降水，如确有问题，应该可以看出，故被告开平房地产公司认为不存在相应问题。若确实存在质量问题，被告开平房地产公司将根据相应的质量担保责任进行维修。电梯属于特种设备，必须要通过验收才能运行，所以不存在未通过检验的情况。综上所述，原告潘仪铭的诉讼请求无合同及法律依据，请求法院在查清事实的基础上驳回。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料视为要约必须满足二个条件，一是该说明、允诺的内容具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期，二是该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大影响。关于栏杆，样板房在栏杆处注明：铁艺栏杆款式仅供参考，非交付标准。故关于宝瓶柱栏杆的广告，不构成订立商品房买卖合同的要约，不应当视为合同内容。原告潘仪铭主张的外挂石材与前期宣传不一致，但未举证证明上述内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。另，商品房认购协议中约定出卖人发布或提供的广告、楼书、样品、模型等仅供参考，该房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施、小区布局等状况以《商品房买卖合同》之约定为准，商品房买卖合同中亦约定凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）及签约前后任何一方私自录音的资料等所表达和提供信息都不作为确定双方权利义务的依据，故以上宣传不应视为要约。双方买卖合同未明确上述广告内容，亦未明确被告开平房地产公司在此情况下的违约责任。第二，经本院现场勘验，案涉房屋地下室采光井及开窗现状与商品房买卖合同的约定相符，不存在原告潘仪铭所述地下室根本没有采光的情形。第三，案涉商品房买卖合同中并未约定地下室面积，不存在地下室面积被占用的情形。第四，案涉商品房买卖合同约定地下室面积为赠送，原告潘仪铭虽未举证证明被告开平房地产公司通知原告潘仪铭将地下室面积计入产证面积中，但结合被告开平房地产公司于庭审中明确原告潘仪铭可自行选择是否将地下室面积计入产证面积，可推定被告开平房地产公司确实通知原告潘仪铭可将地下室面积计入产证面积，原告潘仪铭若认为地下室面积计入产证面积将造成其损失，原告潘仪铭可选择不计入产证面积，与案涉商品房买卖合同约定的原告潘仪铭不具有地下室面积所有权并不冲突；若原告潘仪铭选择将地下室面积计入产证面积，被告开平房地产公司亦明确由其承担计入基础面积的相应成本。至于原告潘仪铭所述可能产生房产税，原告潘仪铭未举证证明房产税的实际产生；第五，至本院现场勘验前连续数日均有大量降雨，但本院至现场勘验时亦未见地下室渗水。第六，案涉房屋通过竣工验收时，电梯处在合格状态，后因市监特[2018]37号、特设局函[2019]2号的规定，有关部门要求整改，致使案涉房屋电梯无法正常运行，电梯停运并非被告开平房地产公司违约行为造成，现被告开平房地产公司正在积极解决电梯问题。据上，原告潘仪铭基于此要求被告开平房地产公司承担违约责任的诉讼请求，没有事实依据和合同依据。综上所述，原、被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。原告潘仪铭主张被告开平房地产公司存在违约行为，要求其承担违约金596946.6元，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告潘仪铭的全部诉讼请求。案件受理费9770元，由原告潘仪铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 惠审 判 员  陆 蕴人民陪审员  沈舜心二〇二〇年二月二十七日书 记 员  陈 思书 记 员  钱雪春附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要求邀请，但是出卖人就商品房开发归还范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。