浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初2131号原告：宁波保信置业有限公司（统一社会信用代码为913302043089689742）。住所地：浙江省宁波市鄞州区惊驾路1088号001幢（12-1）18室。法定代表人：马伟民，该公司董事长。委托诉讼代理人：李科琼、周丽霞，浙江导司律师事务所律师。被告：汪定鹏，男，1985年7月21日出生，汉族，住重庆市铜梁县。被告：方露（兼被告汪定鹏委托诉讼代理人），女，1987年11月12日出生，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：强雅娟、赵飞，北京盈科（宁波）律师事务所律师。原告宁波保信置业有限公司（以下简称宁波保信公司）与被告汪定鹏、方露商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序独任审判。审理中，根据原告的申请，本院依法对两被告的财产采取了保全措施。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭审理。本案于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告宁波保信公司的委托诉讼代理人李科琼，被告方露的委托诉讼代理人强雅娟、赵飞到庭参加诉讼，被告汪定鹏经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。审理中，应当事人要求庭外和解，本院予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告宁波保信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为东2015002000229《商品房买卖合同》；2.判令两被告协助原告办理编号为东2015002000229《商品房买卖合同》备案撤销手续；3.判令两被告向原告支付违约金659376元（房屋总价的20%）。事实和理由：2015年11月12日,原告和两被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：两被告向原告购买位于宁波市鄞州区印江南7#楼2单元204号商品房一套，购房总价款3296880元，其中首期房款996880元，余款2300000元由两被告向银行申请按揭；两被告向银行申请贷款，原告以承担连带责任保证方式向银行提供担保；如因两被告不按时归还按揭贷款并导致银行要求提前收回贷款或出卖人承担保证责任的，则视为两被告根本违约，原告有权立即单方解除合同，两被告有义务配合原告撤销预售备案，同时两被告还应向原告支付总房款的20%作为违约金等。上述合同签订同时，两被告支付首期购房款996880元。2015年11月17日，原、被告与案外人招商银行股份有限公司宁波分行(以下简称“招商银行”)签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定两被告为购买印江南7#楼2单元204号商品房向招商银行申请按揭贷款2300000元，按月还款，原告为该笔贷款提供连带保证责任(即阶段性担保)；被告未按时还本或付息的，或被依法追究刑事责任，或被依法受到其他强制措施的，招商银行有权主张贷款提前到期，收回全部发放贷款本息，并有权要求原告承担连带保证责任。2015年11月18日，招商银行按约向两被告发放贷款2300000元。之后，两被告由于自身原因，其预购的商品房按揭贷款本息发生逾期，且两被告因涉嫌刑事犯罪已被拘留，导致招商银行要求收回全部贷款本息，并要求原告对此承担连带保证责任，损害原告的切身利益。被告汪定鹏未作答辩。被告方露答辩称：原告无权要求解除合同。第一，原告的诉请无事实和法律依据，原告称两被告未按约归还贷款，但事实两被告现仍在按约归还贷款；第二，招商银行无权要求两被告提前还款，两被告与招商银行的关系与原告无关，且原告至今也未履行代偿义务；第三，原告要求两被告签订的合同系格式条款，加重了两被告负担的义务；第四，两被告已按约向原告履行了全部付款义务，原告也向两被告交付了涉案房屋，应按约办理相关产权证书，两被告已于2017年6月办理了交房手续，交纳了物业费等，现原告逾期未办理产权证明；第五，两被告在刑事羁押期间，一直由被告方露母亲代还贷款，现也已经把逾期的两期银行贷款如数归还，招商银行也未要求两被告提前还款。综上，原告无权要求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。原告宁波保信公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》一份，拟证明两被告向原告购买房屋并签订合同约定权利义务的事实；证据2.增值税普通发票一份，拟证明两被告支付购房款的事实；证据3.《个人购房借款及担保合同》一份，拟证明两被告向招商银行申请贷款由原告提供阶段性担保的事实；证据4.银行回单一份，拟证明招商银行发放贷款的事实；证据5.情况说明、代偿说明书各一份，拟证明两被告因按揭贷款发生逾期且被刑事拘留，招商银行要求贷款提前到期并要求原告对此承担保证责任的事实；证据6.不动产登记申请受理通知书一份，拟证明原告已按约提交办理不动产权证的资料，因被告方未提供首套房证明才导致未办理不动产权证的事实。被告汪定鹏未向本院提交证据。被告方露为证明其主张的事实，向本院提供了如下证据：证据1.银行交易明细一份，拟证明两被告一直按约归还贷款的事实；证据2.微信记录打印件一组，拟证明被告方与招商银行业务人员联系还款，招商银行未要求被告方提前还贷的事实；证据3.（2018）浙0421刑初670号刑事判决书一份，拟证明涉案房屋未被采取司法强制措施未列入退赔财产的事实；证据4.招商银行电子对账单一组（庭后补充提供），拟证明两被告仍在一直按招商银行要求如期还贷的事实。原告及被告方露提供的证据，经庭审质证及庭后补充质证，被告汪定鹏未发表质证意见，其他当事人的质证意见及本院的认证意见如下：原告提供的证据1，被告方露对真实性无异议，认为根据合同约定原告仅为两被告提供阶段性担保，两被告至今未发生逾期，而因原告逾期办理产证导致尚未办理抵押权证，原告无权要求解除合同。证据2，被告方露无异议。证据3，被告方露对真实性无异议，但认为与本案无关，且被告方已归还逾期部分，现一直按约归还贷款，招商银行未要求被告方提前还贷。证据4，被告方露无异议。证据5，被告方露有异议，情况说明内容不属实，被告方至今仍在支付贷款，代偿说明书系原告要求招商银行出具，被告方露于2019年8月7日收到招商银行电话说明出具情况并告知被告方露仍正常还款，该说明不能作为证据使用。证据6，被告方露无异议，受理通知书并未说明必需要有首套房证明。被告方露提供的证据1，原告对形式真实性无异议，对证明内容有异议，从银行明细中可见存在逾期还款，且并非被告方还款，可以看出被告方还款能力有限。证据2，原告有异议，无原始载体，从内容上看也能证明被告方未按约还款存在逾期的违约行为。证据3，原告无异议。证据4，原告对真实性有异议，无银行盖章，招商银行已向原告通知解除合同，两被告继续按月付款不表示招商银行同意继续履行合同。本院认为，原告提供的证据1-4及证据6，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据5，系原件，本院对形式真实性予以认定，对于原告主张的证明内容，本院结合其他证据综合认定。被告方露提供的证据1，来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。证据2系截屏打印件，被告方露未出示原载体核对，真实性无法确认，本院对此不予认定。证据3系法院作出的法律文书，本院对真实性予以认定。证据4系招商银行出具的电子对账单，来源真实合法，与本案具有关联性，本院对此予以认定。综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实：2015年11月12日，原告与两被告签订编号为东2015002000229《商品房买卖合同》一份，约定两被告向原告购买印江南7#楼2单元204号房屋，总价款3296880元；买受人采取银行按揭方式付款，首期房款（含买受人已付定金）996880元，应于本合同签署的同时一次性付清；剩余房款2300000元，买受人申请银行按揭贷款，上述按揭款应在出卖人发出该商品房所在建筑物已结顶的通知之日起21个工作日内全额到达出卖人账户；出卖人应当在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；如出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，买受人必须在出卖人要求的时间内自行到现场办理交付手续并委托指定代办公司代办，逾期未办理的，超过60日出卖人有权解除合同并要求买受人支付总房价20%的违约金，出卖人在扣除买受人应支付的违约金等款项后有权将买受人应付银行的按揭款、利息、滞纳金等款项直接归还按揭银行，余额退还给买受人；出卖人承诺于2017年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房屋转移登记；经买受人申请，出卖人同意作为买受人阶段性按揭贷款担保人，为此买受人承诺：在出卖人为买受人的付款担保期内，如发生买受人不按时归还银行按揭贷款并导致银行要求提前收回贷款或出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），或发生所购的房屋被司法机关查封、冻结、限制转让过户等事宜的，则视为买受人根本违约，出卖人有权单方面解除本《买卖合同》，买受人有义务配合出卖人撤销预售备案、预告登记，并由买受人承担总房款20%的违约金，买受人所欠银行的贷款部分由出卖人直接支付给银行，在办理撤销备案手续后，出卖人有权将该套房产重新出售，售出后30日内将原收买受人的首期房款及买受人已还银行的贷款本金及扣除总房款20%的违约金、银行罚息、垫付款利息、撤销抵押、产权签证和过户、诉讼费用等后返还买受人，如买受人的已付房款不足赔偿出卖人所列的上述损失和费用的，出卖人有权追索，买受人应另行支付等等。合同签订后，两被告支付首付款996880元。2015年11月17日，原、被告与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》约定，两被告为购买印江南7#楼2单元204号商品房向招商银行申请按揭贷款2300000元，贷款期限360个月，即从2015年11月17日起至2045年11月17日止；按月等额本金的方式归还贷款本息；抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；借款人未按时还本或付息的，或被依法追究刑事责任或被依法受到其他强制措施或被有关机关采取了限制其某项权利的措施影响其履行本合同义务的，招商银行有权主张贷款提前到期，收回全部发放贷款本息，并有权要求保证人承担连带保证责任；原告作为自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证等等。2015年11月18日，招商银行按约向两被告发放贷款2300000元，直接支付至原告预售资金账户。后两被告一直按月归还贷款。2017年6月，原告向两被告交付涉案房屋，两被告支付了物业费、清运费、专项维修费等。2017年7月13日，两被告向不动产登记中心申请办理涉案房屋的转移登记手续。2018年12月、2019年1月，两被告未按时归还贷款。2019年1月31日,招商银行出具情况说明一份,其中载明:客户因诈骗犯罪涉嫌刑事案件夫妻双方已被刑事拘留,目前家庭无经济收入,且有未成年子女需要抚养,已无力继续支付房屋按揭款,且该住房处于未交付状态,根据约定应由保证人宁波保信公司垫付该笔贷款所欠本息,截止2019年1月31日,已逾期为28177.90元,2019年2月15日应归还本息合计13972.66元,请贵司协助履行合同义务,对上述按揭款承担连带保证责任。2018年2月，两被告还清上述欠款，之后仍按月归还贷款本息。2019年8月7日，招商银行向原告出具代偿说明书一份，载明由贵司提供阶段性担保的客户汪定鹏，共同借款人方露均因合同诈骗罪被判有期徒刑，根据《人个购房借款及担保合同》约定，我行要求提前收回已发放贷款的本息，多次与借款人及共同借款人联系要求提前结清该笔贷款，因借款人及共同借款人无力偿还本息，现要求贵公司代偿该款贷款剩余本金及对应利息，截至2019年8月7日该笔贷款结清总金额2030983.95元（具体金额按结清当日为准）。但原告未履行保证责任结清贷款。之后，两被告仍按月向招商银行支付贷款。另查明，2017年8月4日，两被告因涉嫌诈骗犯罪被嘉善县公安局刑事拘留，被告方露于2019年2月2日取保候审。浙江省嘉善县人民法院于2019年4月26日作出（2018）浙0421刑初670号刑事判决，被告汪定鹏犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年八个月，并处罚金220000元；被告方露犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金60000元等。涉案房屋除本案财产保全措施外，未有其他司法强制措施。本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》、原告、两被告与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，各方均应按约履行各自义务。原告主张两被告因刑事犯罪、逾期偿还贷款导致招商银行提前宣布贷款到期要求原告承担阶段性担保，构成根本违约，据此要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》合同。根据《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》的约定及履行情况来看，两被告虽因刑事犯罪受到刑事处罚，但并不必然导致两被告丧失履行合同的能力。首先，两被告于2017年8月4日被刑事拘留后，仍一直通过其家人亲属正常归还贷款，虽然在2018年12月、2019年1月出现逾期，招商银行要求原告承担保证责任，但原告实际未代偿欠付款项，两被告也于2019年2月还清欠款，并恢复按月还贷；其次，原告虽然提供了招商银行的代偿说明书拟证明因两被告的违约行为已导致招商银行宣布贷款提前到期，但该代偿说明书并非合同解除通知，且在出具后，原告也未按该代偿说明书履行保证责任，现也无证据证明招商银行已通知两被告宣布贷款提前到期，并要求两被告提前归还全部剩余贷款，根据两被告仍正常按约向招商银行归还贷款的实际履行情况来看，仅凭该份由招商银行向原告出具的代偿说明书不足以证明两被告已构成涉案《商品房买卖合同》约定的根本违约情形；再者，原告已全额收到涉案房屋购房屋款，并向两被告交付了涉案房屋，包括房屋不动产权证、抵押权证在内的相关产权凭证亦早已于2017年7月能正常办理（已提交过申请），原告对招商银行贷款的保证责任仅为阶段性担保，办理涉案房屋抵押权证后，原告便无须再承担保证责任，原告现无证据证明尚未办理相关产权凭证的责任在两被告，亦不能证明两被告在办理相关产权凭证过程中存在违约情形；最后，两被告虽因刑事犯罪受刑事处罚，但原告与两被告之间的《商品房买卖合同》并未约定上述情形能构成合同解除的条件，该情形也不构成法定解除的条件。综上，原告要求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。原告要求两被告协助办理该《商品房买卖合同》备案撤销手续及支付违约金的诉讼请求均基于该合同解除而提出，因本院对原告要求解除合同的诉讼请求未予支持，故对该两项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告宁波保信置业有限公司的诉讼请求。本案受理费10394元，保全费3817元，合计14211元，由原告宁波保信置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施梦雅人民陪审员  郑世良人民陪审员  应丽春二〇二〇年二月十二日书 记 员  汪 洁