山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终152号上诉人（原审被告）：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。负责人：孟昭轶，主任。委托诉讼代理人：战凯，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：崔晓宁，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘少文，男，1963年2月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于瀚涛，山东兴震律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，山东兴震律师事务所实习律师。上诉人济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）因与被上诉人刘少文房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。千佛山办事处上诉请求：撤销一审判决并改判。事实和理由：一、占用费开始时间应以刘少文交付首期购房款时间为准，即2007年4月19日。本案中，刘少文并未提供证据证明其实际占用时间为2009年12月1日，根据谁主张谁举证的原则，应承担举证不能的不利后果。二、赔偿的利息损失应当从一审立案时间起计息，且该部分利息损失应根据双方过错程度承担。刘少文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回千佛山办事处的上诉请求。刘少文向一审法院起诉请求：1.确认刘少文与千佛山办事处、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）签订的《房屋购房合同》无效；2.千佛山办事处返还刘少文购房款70万元；3.千佛山办事处共同赔偿刘少文利息损失，以70万元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，（暂计算至2019年6月20日为66500元）；4.本案诉讼费用由千佛山办事处承担。一审法院认定事实：千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年2月9日，金凯特公司（甲方）与刘少文（乙方）签订房屋购房合同，合同主要内容：第一条，1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村05-001号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园4-G3号楼；第三条，房屋建筑面积为370.87平方米，单位售价为（人民币）每平方米2600元，总计金额为（人民币）玖拾陆万肆仟贰佰陆拾贰元（大写），最终结算以实测面积为准，多退少补。2007年4月19日千佛山办事处工作人员赵宗来出具收到条一张，载明今收到刘少文交来别墅房款伍万元正；2007年8月7日，借款人徐立军、赵宗来出具借条，载明今借到人民币贰拾万元正；2008年10月13日，金凯特公司经办人赵宗来出具借条，载明今借人民币400000元整（大写：肆拾万元整），金凯特公司出具收款收据。千佛山办事处青龙峪生态林果观光健身园财务收支审计报告中预收账款明细表中载明：千佛山办事处收取刘少文购房款共计100万元。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。一审法院认为，刘少文与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋购房合同所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2008年10月29日双方所签房屋购房合同违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与刘少文签订房屋购房合同无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由刘少文分担。千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，刘少文不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还刘少文购房款70万元。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘少文，亦不影响占用期间的合理使用，刘少文主张交付时间为2009年12月1日，千佛山办事处未能提出证据证明该时间有误，故一审法院认定交房时间为2009年12月1日。千佛山办事处应支付自2009年12月1日至2017年6月20日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为120667元【700000元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】。千佛山办事处在扣除使用费后，余款579333元应当返还给刘少文。关于刘少文主张的利息损失，刘少文在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿刘少文利息损失，以579333元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，判决：一、刘少文与济南千佛山海鲜副食品市场及金凯特公司于2008年10月29日签订的房屋购房合同无效；二、千佛山办事处返还刘少文购房款579333元；三、千佛山办事处赔偿刘少文利息损失，以579333元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。以上给付，限千佛山办事处于本判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5733元，刘少文负担1400元、千佛山办事处负担4333元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，导致涉案房屋购房合同无效，双方因该协议取得的财产应当各自返还。涉案房屋系千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设，千佛山办事处对购房合同无效导致的后果应承担相应的法律责任。关于房屋使用费的计算，千佛山办事处主张应从刘少文交付首期购房款之日起计算刘少文占有涉案房屋期间，于法无据，本院不予支持。一审法院在扣除刘少文占用涉案房屋期间的使用费后，判决千佛山办事处返还刘少文购房款579333元，并无不当，本院予以维持。关于利息损失的起算时间，2017年6月21日涉案房屋被拆除后，千佛山办事处应及时返还款项，千佛山办事处主张利息损失应从立案之日起计算，本院不予支持，一审法院判决千佛山办事处赔偿刘少文相应购房款自2017年6月21日起产生的利息损失，并无不当，本院予以维持。综上所述，千佛山办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11466元，由济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾钧霞审 判 员 高希亮审 判 员 尹 腾二〇二〇年二月十二日法官助理 谭行方书 记 员 孙 娜