广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终6433号上诉人（原审原告）：莫其慧，男，壮族，1985年7月24日出生，住所地：广西融安县，委托诉讼代理人：刘汝良，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘展，江西广予律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张少君，女，汉族，1965年8月16日出生，住所地：广东省汕头市潮阳区，上诉人莫其慧因与上诉人张少君房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莫其慧上诉请求：1.判令张少君返还莫其慧租赁厂房租金、押金、用电保证金65000元；2.判令张少君支付违约金40000元；3.判令张少君承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审以租赁厂房未取得相关证照认定《租赁合同》无效，莫其慧认为如此简单套用最高法司法解释，有违深圳特区的具体情况，也与现行的租赁政策不符，本案涉及的工业厂房系历史遗留的房产，经过了历史遗留登记，占深圳90%租赁房源，一概认定无效，对整个租赁市场秩序是个极大损害，莫其慧认为认定租赁合同有效，更符合《合同法》及司法解释的立法本意，也是维护正常经济秩序和诚信履约的必须，张少君应依约承担违约金40000元。二、张少君的违约事实，证据充分。1.莫其慧履行了2018年7月18日《租赁合同》约定的义务：于当日交付40000元押金和20000元租金，及5000元用电押金，不存在任何违约行为。2.张少君在合同期内的2018年8月20日将厂房另租他人已构成根本违约，有微信、照片、视频为证，这些证据形成证据链，并经政府信访调解和公安报警出警处置，莫其慧为维护正当承租权益，找第三方交涉的内容，换锁，张少君再撬锁，退1万租金、“收回自己用”、甚至声称：莫其慧再来出租厂房就打断莫其慧的腿，等等言行足以证实张少君蛮横无理毁约的事实非常明显。3.张少君违约在先，并拒不将出租厂房返还给莫其慧使用，要求莫其慧继续交钱。三、一审支持了返还押金和用电保证金，但2018年8月所交的20000元租金交付后，并未实际使用，张少君在8月20日就将厂房另租他人，即便合同无效，这20000元的缔约损失，也应当由张少君承担。二审庭审中，莫其慧补充事实和理由称：即使合同无效，也是因为张少君的过错造成的，因其缔约过错，其应当赔偿莫其慧2万元租金损失。对于张少君将厂房租给他人的行为，莫其慧为了维权，先到厂房把锁换掉，锁被换掉之后张少君又把锁给拆掉了，为此双方均有报警，有警官到现场进行了相关法制教育，并建议双方不能再因此发生争吵，可以向法院起诉。对于换锁、撬锁的过程，警官可以证实，莫其慧也提供了警官出警的相关视频。张少君辩称：张少君把厂房租给莫其慧是合法的，签订的合同也是合法的。张少君把钥匙交给莫其慧，张少君9月份让莫其慧交租金，但其不交。张少君没有换锁，也没有报警，这是事实，整个工业区有很多人都可以作证，可以调查。莫其慧应该按时交房租，但其没有按时交房租，这是莫其慧的过错，不是张少君的过错。张少君上诉请求：一、撤销（2018）粤0309民初5687号民事判决，驳回莫其慧的全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由莫其慧负担。事实和理由：一、一审事实不清。1.张少君虽然没有房屋的所有权证书，但出租的房屋是张少君所有的自建房，在宝安区××街道预先登记，正在办理房屋所有权证明，并和深圳市田寮围股份有限公司订立协议书，取得的铁皮厂房的使用权，并经房屋管理部门进行了出租登记，因此张少君对涉案的房屋具有合法的使用权，一审没有查明张少君对房屋的来源与使用权情况。2.合同订立后，张少君已经按照合同的约定交付房屋，移交了房屋锁匙，履行交接手续，莫其慧也多次带人看房，想转租给第三方。3.合同订立后，张少君只收取了一个月租金和租房押金40000元，用电押金5000元。莫其慧与张少君至今未解除房屋租赁合同，莫其慧仍在占用房屋，莫其慧应当履行继续支付租金的义务。二、一审判决实体处理不当，应当撤销一审判决，直接驳回莫其慧的全部诉讼请求。1.本案是租赁合同纠纷，一审确认合同无效的依据是张少君没有房屋所有权。租赁合同即是出租人将有使用权的房屋出租给承租人使用，张少君虽然对房屋没有不动产所有权证明书，但对出租的房屋是张少君自建房，有合法的使用权，并且可以出租，并备案登记，有宝安区自建房使用权证明、房屋租赁凭证为据。且双方订立的合同是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，应当认定合同有效，双方应当继续履行。2.张少君已经将房屋交付给莫其慧使用，莫其慧取得张少君移交的房屋后，想转租给第三方使用，并多次带人看房。按照租赁合同的约定，有无实际使用，都必须按合同的约定支付租金，因此，至2018年12月31日止，莫其慧已经拖欠张少君3个月租金，共60000元，即使合同因不能继续履行的原因而解除，莫其慧也应当支付张少君租金，抵兑租房押金和用电押金后，莫其慧还欠张少君租金15000元。3.如果合同认定无效，莫其慧仍需赔偿张少君的租金损失60000元。莫其慧辩称：张少君的上诉没有任何法律依据。双方签订租赁合同之后，莫其慧履行了合同的相关义务，但在8月20日张少君竟然又将厂房另外租给他人，莫其慧便与另外的承租人进行交涉，要求其提供合同，并指出莫其慧已经租赁了该厂房，其无权使用该厂房，另外的承租人回答其与另外的人签订了合同，签订的合同价格是2.2万元，多出了2000元。张少君见利忘义，为了多收取租金撕毁了与莫其慧签订的合同，还通过微信向莫其慧退回1万元，有转账记录可以证实，但莫其慧并没有收。莫其慧以通过换锁的方式收回厂房，但张少君又将锁破坏掉，为此双方均有报警，后来双方还通过政府部门进行了调解。莫其慧希望继续履行合同，但张少君根本不予理会。莫其慧向一审法院起诉请求：1.张少君返还莫其慧租赁厂房租金、押金、用电保证金65000元；2.张少君支付违约金40000元；3.张少君承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月18日，莫其慧作为乙方即承租人与张少君作为甲方即出租人签订《租赁合同》一份，约定张少君将大和田寮工业区12号厂房1100平方米出租给莫其慧，合同期限为2018年8月1日至2021年7月30日；约定厂房租金每月共计20000元；莫其慧需向张少君缴纳厂房租赁押金40000元及用电保证金5000元。莫其慧向张少君缴纳厂房租赁押金40000元、用电保证金5000元及2018年8月1日至31日期间的租金20000元，2018年7月18日张少君向莫其慧开具上述款项的收据。一审庭审中，莫其慧主张张少君已于2018年8月20日将涉案房屋租赁给案外人使用，致使其无法使用涉案房屋；主张张少君通过微信同意向莫其慧退还10000元，莫其慧并不同意，并提供微信记录予以证明。张少君对该证据的真实性不予认可，表示并未将涉案房屋出租给其他人。另查，莫其慧、张少君均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。一审法院认为，张少君将大和田寮工业区12号厂房1100平方米出租给莫其慧使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此莫其慧与张少君签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。故张少君应当向莫其慧退还收取的厂房租赁押金40000元及用电保证金5000元。莫其慧主张张少君已于2018年8月20日将涉案房屋出租给案外人，要求张少君退还2018年8月租金20000元，提供的证据并不足以证明该主张，依法应当承担举证不能的不利后果。故，莫其慧该项诉请，证据不足，缺乏事实依据，一审法院不予支持。由于双方签订的《租赁合同》为无效合同，故莫其慧关于违约金的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、张少君与莫其慧于2018年7月18日签订的《租赁合同》为无效合同；二、张少君应当于判决生效之日起三日内向莫其慧退还厂房租赁押金40000元及用电保证金5000元；三、驳回莫其慧的其他诉讼请求。本案受理费1200元莫其慧已预缴，由莫其慧承担686元、张少君承担514元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因双方均未提交涉案房屋产权证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。双方上诉称合同有效的理由均不能成立，本院不予支持。因合同无效，莫其慧上诉请求张少君支付违约金没有法律依据，其上诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，张少君收取莫其慧的房屋租赁押金40000元及用电保证金5000元应当予以返还。故张少君上诉称不应返还上述款项的理由不能成立。从本案查明的事实看，莫其慧与张少君签订的合同期限为2018年8月1日至2021年7月30日。张少君将涉案房屋按照合同约定交给莫其慧，但之后在8月20日，张少君将门锁更换并向莫其慧转账10000元，故本院认定莫其慧实际使用涉案房屋至8月20日，张少君应向莫其慧退还多收的租金。双方约定的月租金为20000元，平均每日租金为666.7（20000元÷30天）元，莫其慧使用涉案房屋20天，租金应为13334（666.7×20）元。张少君已收取20000元，张少君应向莫其慧退还租金6666（20000-13334）元。莫其慧上诉请求张少君退还已支付的租金，本院部分予以支持。综上，张少君的上诉请求予以驳回。莫其慧的上诉请求，本院部分予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5687号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初5687号民事判决第三项；三、张少君应当于本判决生效之日起三日内向莫其慧退还租金6666元；四、驳回莫其慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1200元，由莫其慧负担590元，张少君负担610元。张少君应在本判决生效之日起3日内迳付莫其慧610元。张少君预交的二审案件受理费925元，由其负担。莫其慧预交的二审案件受理费2400元，由莫其慧负担1180元，张少君负担1220元。张少君应在本判决生效之日起3日内迳付莫其慧1220元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇二〇年二月十三日书记员 李开宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。