湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3180号上诉人（原审被告）怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。法定代表人阳松亮，该公司总经理。委托诉讼代理人魏华，湖南诚怀律师事务所专职律师。委托诉讼代理人杨犇，湖南诚怀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）乔光胜，男，汉族，1979年5月28日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）李莉，女，汉族，1984年9月10日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被上诉人共同委托诉讼代理人邱昌茂，国浩律师（长沙）事务所兼职律师。上诉人怀化湘中房地产开发有限公司（以下简称湘中房地产公司）因与被上诉人乔光胜、李莉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湘中房地产公司上诉请求为：1、撤销一审判决第一项，维持第二项；2、改判驳回乔光胜、李莉的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致，上诉人无需承担逾期交房责任。上诉人没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。乔光胜、李莉辩称：上诉人未按合同约定的时间和条件通知被上诉人交房，应当承担逾期交房的违约责任。合同约定了上诉人为被上诉人办理房产证的义务，上诉人应承担逾期办证的违约责任。上诉人的上诉事实和理由不成立，请求二审驳回上诉，维持原判。乔光胜、李莉向一审法院起诉请求：1、请求被告赔偿逾期交房的损失13，824元（逾期240天）；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失49，012元（以345，360元为基数，自2017年6月1日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3、请求被告为原告办理房产证；4、诉讼费用由被告承担。一审庭审过程中，原告撤回第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月7日，原告乔光胜、李莉与被告湘中房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第5幢10楼1007号房，建筑面积96.02平方米，每平方米3，596.75元，总购房款345，360元，首付款250，000元于合同签订日支付，余款95，360元于交房时支付；被告应当在2016年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后原告于2016年1月16日和2017年1月17日付清了全部购房款，双方于2017年3月1日办理了房屋交付，原告2016年6月16日缴纳了专项维修资金9，410元，于2016年10月14日缴纳契税4，933.71元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。在商品房买卖合同中，原告交付房款是其基本义务，在原告交清房款前被告有权拒绝交房。合同虽约定被告于2016年6月30日之前交房，但原告于2017年1月17日才付清全部购房款，并于2017年3月1日收房，被告逾期交房，故应以原告已交购房款345，360元为基数，按每日万分之一的标准向原告支付2017年1月17日至2017年3月1日期间共计日逾期交房的损失1，485.05元｛345，360×0.0001×43天。因原告于2019年7月20日向本院递交起诉状主张权利，该笔逾期损失并未超过诉讼时效，故被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约金。逾期办证违约金的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款每日万分之一的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为22586.54元｛345360×0.0001×654天（自2017年3月1日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证损失的诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。原告于2019年7月20日提起诉讼，显然未超过时效，故被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付给原告乔光胜、李莉逾期交付房屋的损失1485.05元，并支付逾期办证损失22586.54元；二、驳回原告乔光胜、李莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元，减半收取685.5元，由原告乔光胜、李莉负担370元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担315.5元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。上诉人未按合同约定的条件和期限向被上诉人交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。一审判决上诉人向被上诉人支付相应的在诉讼时效范围内的逾期交房违约金并无不当。上诉人认为延迟交房系业主自身拖延收房和未按时交纳住宅专项维修资金所致的上诉理由不能成立。由于双方当事人在《商品房买卖合同》中对于逾期办证的内容无明确约定，故不能确定上诉人负有办理权属证书的义务。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，上诉人是负有法定的协助办证义务的。上诉人的办证《通知》和通知短信只能证明其履行了部分协助义务。其最主要的义务是应当及时完成销售商品房的初始登记。在被上诉人已自行缴纳契税和专项维修资金之日即张成福能够自行办理权属证书之日起，至上诉人完成商品房初始登记之日止，该期间的办证迟延，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，上诉人作为出卖人因未完成销售商品房的初始登记应当承担相应的违约责任。在被上诉人缴纳契税和专项维修资金之前未能办证的责任应由其自行承担，一审法院判决上诉人按被上诉人已付购房款每日万分之一的标准，支付自被上诉人缴纳契税和专项维修资金之日起，至上诉人完成商品房初始登记之日止期间的逾期办证违约金亦并无不当。湘中房地产公司认为其没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，湘中房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人怀化湘中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年二月十一日书记员  戴蚁玲