山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10374号 上诉人(原审原告):青岛宸桦贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路31号1701户。 法定代表人：周晓亮，总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛乾豪房地产开发有限公司，住所地青岛市市南区香港中路31号。 法定代表人：胡鑫，总经理。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 上诉人青岛宸桦贸易有限公司（以下简称宸桦公司）因与被上诉人青岛乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院(2019)鲁0202民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宸桦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宸桦公司诉讼请求或者裁定将本案发回重审；一、二审案件受理费由乾豪房地产公司承担。事实与理由：原审判决判令乾豪房地产公司无需承担违约责任，属认定事实错误，适用法律不当。乾豪房地产公司在青岛市中级人民法院(2017)鲁02民终7117号案中提交的青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》、青岛市市南区人民政府向国开行青岛分行发出的《关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》、青岛市市南区人民政府向青岛市公安消防支队发出的《关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》三份文件真实性和确切内容无法确认，依据该三份文件认定乾豪房地产公司逾期办证不存在违约行为，显然没有依据。2、前述三份文件中所载明的内容均发生在涉案房屋买卖合同签订前，不能作为免除乾豪房地产公司违约责任的理由。既然乾豪房地产公司作出了办理房产证时限的承诺，就应承担因其承诺产生的相关法律责任。乾豪房地产公司在工程取得竣工验收备案证后，并未按照约定办理房屋初始登记，致使宸桦公司迟迟未能取得房产证，乾豪房地产公司的行为已构成严重违约。二、原审判决认定乾豪房地产公司于2018年3月14日即通知宸桦公司交接涉案房屋缺乏事实依据。1、乾豪房地产公司明知宸桦公司的办公地址已变更，却不向变更后的办公地址寄送邮件，该行为有故意造成送达不能之嫌。2、邮政局出具的证明不能作为认定案件事实的根据。邮政局回执上并未体现代签人的信息，且宸桦公司办公地址并不在该处，不可能存在所谓同事代收的问题。因此，邮政局所出具的证明与事实不符，不具有证明力。3、乾豪房地产公司提交的封面显示为《交房通知书》的邮寄凭证，不能证明其履行了通知涉案房屋已取得初始登记和要求签署《房屋交接书》的义务。事实上，乾豪房地产公司并未按照合同约定履行上上述义务，直至2018年8月20日，乾豪房地产公司才与宸桦公司签署《房屋交接书》，乾豪房地产公司的行为构成严重违约。三、原审判决无视生被行政判决所认定的事实和判决结果，在没有任何证据的情况下认定了涉案三份政府文件的真实性，属于认定事实缺乏依据。四、关于逾期办证的违约责任，相关司法解释已有明确规定，原审判决以合同未约定违约金为由驳回宸桦公司的诉请属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定在合同没有约定违约金的情况下，可以按照上述司法解释的规定来计算违约金。综上所述，请二审法院查明事实，支持宸桦公司的上诉请求，对案件依法改判或者裁定发回重审。 乾豪房地产公司答辩称：一、乾豪房地产公司办理初始登记不存在违约行为。1、（2017）鲁02民终7117号和（2017）鲁02民终7118号民事判决已经认定乾豪房地产公司逾期交房不存在违约行为。青岛市市南区人民政府向国开行青岛分行发出的《关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》的时间是2016年2月20日，向青岛市公安消防支队发出的《关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》的时间是2016年8月19日，特别是向青岛市公安消防支队发出函件载明“未规划登高救援场地、不具备拆除条件，市南区证据积极协助开展工作，帮助企业协调解决问题，共同促进项目消防验收工作尽快完成”。上述情形在涉案合同签订之后、截至发函时仍然存在且未解决，这些情形将严重影响涉案房屋房产证的办理。宸桦公司主张三份证据材料的内容均发生在2008年至2014年，以此推论乾豪房地产公司承担违约责任的理由不成立。宸桦公司主张通过竣工验收就具备了办理初始登记的条件的推论不成立。乾豪房地产公司在2016年5月24日才取得竣工验收备案证，2016年8月19日青岛市市南区人民政府还向青岛市公安消防支队请求协调解决消防验收工作问题，直至2018月2月才取得最后的消防验收。乾豪房地产公司在2018年2月办理完毕初始登记，不存在违约行为。二、乾豪房地产公司通知宸桦公司不存在违约行为。1、乾豪房地产公司按照合同约定地址进行了通知，且快递单备注“内件品名”为“交房通知书”。不论宸桦公司是否变更地址，根据合同约定，乾豪房地产公司可以选择在“合同中提供的或书面变更通知的通讯地址”进行通知，在邮件已经妥投的情形下，应视为乾豪房地产公司履行了通知义务。2、宸桦公司关于“不知道文件内容”和通知交付房屋与《房屋交接书》进行理论划分且用来约束乾豪房地产公司的理由不成立。三、宸桦公司主张的违约金无法律依据。乾豪房地产公司与宸桦公司在《补充协议》第五条明确约定了哪些情形不适用逾期交房违约责任条款，宸桦公司主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的前提条件不存在，其诉请不成立。四、一审程序正确。一审对宸桦公司提交的《公司地址变更通知书》进行了质证，一审法院未采纳宸桦公司主张的“应向变更后的地址邮寄”并不等同于未经质证，不存在程序错误。综上，宸桦公司上诉事实和理由均不成立，一审判决正确，应当维持。 宸桦公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令乾豪房地产公司向宸桦公司支付逾期办理房地产权属登记违约金989504.33元；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由乾豪房地产公司承担。 一审法院经审理查明：2015年2月13日青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪房地产公司签订了关于乾豪国际广场11层1101户房屋的《青岛市商品房预售合同》，房屋总价款为2828280元，交房时间为2016年6月30日前，不可抗力除外。如未按期交房，乾豪房地产公司按已付购房款日万分之二点一向青岛港嘉国际贸易有限公司支付违约金。如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，乾豪房地产公司据实予以延期，不适用预售合同有关逾期交房的违约责任条款。A、执行法律，法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变，政府行为等社会原因。C、乾豪房地产公司不可避免或者克服的异常天气，异常地质状况，及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且乾豪房地产公司在发生之日起30日内告知乙方。E、其他非卖方所能控制的因素。现青岛港嘉国际贸易有限公司已经向乾豪房地产公司支付了涉案房屋的购房款。2010年12月9日青岛市规划局向乾豪房地产公司出具了《建设工程规划审查函复意见书》一份，该意见书中提及对乾豪国际广场东侧长期占压市政暗渠的临时建筑实施拆除，考虑在此项目中统一解决。2016年2月20日，青岛市市南区人民政府向国开行青岛分行发出了《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是青岛市、市南区两级重点项目。自2008年该项目正式施工以来，受诸如拆迁居民上访、地铁施工等不可抗客观因素影响，导致项目建设周期较长，工期延误，现将具体影响因素说明如下：一、周边住户商户上访纠纷导致多次停工；二、地铁施工因素影响项目施工进度；三、2014年APEC会议和世园会期间施工进度受限；四、位于交通枢纽地段施工车辆作业受限；五、被动更改规划设计对工程进度造成影响；六、大风等极端恶劣天气导致停工。2016年8月19日青岛市市南区人民政府向青岛市公安消防支队出具了《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》，内容为：青岛乾豪国际广场（银座中心）项目是市、区两级重点项目。该项目于2008年正式施工，商业部分已于2016年1月底正式开工经营，写字楼部分尚未通过消防验收。一、项目原规划未将东侧区域设为登高救援场地；二、云霄路原有房屋暂不具备拆除条件；三、房屋租约到期后将收回房屋妥善处置。望贵单位继续对乾豪国际广场（银座中心）项目消防验收工作给予大力指导支持，市南区政府将根据市政府部署要求，积极协助贵单位和市级有关部门开展工作，帮助企业协调解决问题，共同促进项目消防验收工作尽快完成。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中青岛港嘉国际贸易有限公司与乾豪房地产公司所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确约定了因市政规划改变，政府行为等社会原因导致预售合同项下商品房逾期交付的，不适用预售合同有关乾豪房地产公司逾期交房的违约责任条款，现乾豪房地产公司虽然存在逾期交房的情形，但根据市南区政府的函件及青岛市规划局的函复意见书可以看出是政府行为导致涉案房屋至今未取得商品房综合验收，此种情形非乾豪房地产公司所能克服和避免，乾豪房地产公司在合同履行过程中也并无过错，故青岛港嘉国际贸易有限公司要求乾豪房地产公司向青岛港嘉国际贸易有限公司交付位于乾豪国际广场11层1101户房屋并要求乾豪房地产公司支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回青岛港嘉国际贸易有限公司的诉讼请求。一审宣判后，青岛港嘉国际贸易有限公司提起上诉，青岛市中级人民法院驳回了上诉，维持一审判决。后青岛港嘉国际贸易有限公司向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院2019年6月6日作出（2019）鲁民申1672号民事裁定书驳回了青岛港嘉国际贸易有限公司的再审申请。 对庭审中有异议的事实和证据，一审法院认定如下：乾豪房地产公司提交EMS邮政快递，证明其于2018年3月14日即向宸桦公司发出交房通知书，宸桦公司直至2018年8月20日签订《房屋交接书》；宸桦公司认为该证据不能证明宸桦公司已经签收，且内容不详。一审法院认为，从邮政快递向宸桦公司发送的电子回单看，“内件品名”明确写明“交房通知书”，经一审法院核实该邮件已经妥投，宸桦公司虽提出异议，但未提交证据反驳，一审法院对该证据予以采纳。 一审辩论后，宸桦公司在提交代理词时同时向一审法院提交了山东省高级人民法院作出的（2018）鲁行终1972号行政判决书及青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02行初71号行政判决书。经一审法院审查，（2018）鲁02行初71号行政判决书中撤销了青岛市市南区人民政府于2017年10月12日作出的（2017）第13号《政府信息公开办理结果告知书》，并要求青岛市市南区人民政府依法重新作出答复；（2018）鲁行终1972号行政判决书维持了上述（2018）鲁02行初71号行政判决书的判决结果。在该行政诉讼中，案外人青岛港嘉国际贸易有限公司申请公开的文件为青南政字【2016】5号《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》、青南政字【2016】72号《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》。上述文件系我院（2017）鲁0202民初1654号民事判决书和青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终7117号民事判决书认定逾期交房系因政府行为导致的涉案房屋未取得商品房综合验收，并非乾豪房地产公司所能控制的依据。 一审法院认为：宸桦公司要求乾豪房地产公司支付涉案房屋逾期办证违约金，应完成乾豪房地产公司存在违约行为、具有合同约定或法定违约责任的举证义务。 首先，依据《青岛市商品房预售合同》及《补充协议》，涉案房屋约定的各项工作时间节点排序如下：1、2015年6月30日前交付房屋，2、商品房经单体竣工验收合格后300日内乾豪房地产公司办理完毕初始登记并通知宸桦公司，3、乾豪房地产公司取得权属登记后30日内签订《房屋交接书》，4、于签订《房屋交接书》之日起30日内办理房地产权证（小产证）；而双方实际履行时间节点如下：2016年1月27日涉案房屋通过单体竣工验收，乾豪房地产公司于2018年2月13日办理初始登记时间，乾豪房地产公司于2018年3月14日向宸桦公司发送交房通知，双方于2018年8月20日签订《房屋交接书》，宸桦公司于2018年9月10日取得不动产权证书。通过比较发现，主要因两个时间节点导致延期办证，一是宸桦公司于2018年2月13日才办理初始登记，较合同晚两年；二是双方于2018年8月20日才签订《房屋交接书》。对前者参照青岛市中级人民法院生效判决，认定系因政府行为导致延期交房。且山东省高级人民法院2019年6月6日作出（2019）鲁民申1672号民事裁定书驳回了青岛港嘉国际贸易有限公司对（2017）鲁02民终7117号民事判决书的再审申请，对上述民事判决所认定的事实应予以确认。该原因同样会影响初始登记的办理，该情况非乾豪房地产公司所能控制和克服，且依据《补充条款》第五条“关于主合同第十一条”规定：在不可抗力外，增加及宸桦公司未交齐应付的全部费用的和政府原因造成的项目验收延期。发生上述情形导致主合同项下商品房逾期交付的，交付日期可据实予以延期，不适用主合同有关乾豪房地产公司逾期交房的违约责任条款。和《补充条款》第7条规定：如遇下列特殊情形导致预售合同项下商品房逾期交付，乾豪房地产公司据实予以延期，不适用预售合同有关乾豪房地产公司逾期交房的违约责任条款A、执行法律、法规或政府规章等强制性文件。B、市政规划改变、政府行为等社会原因。C、乾豪房地产公司不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况及其他自然灾害或意外事件。D、遭遇不可抗力，且乾豪房地产公司在发生之日起30日内告知宸桦公司。E、其他非乾豪房地产公司所能控制的因素。故乾豪房地产公司在此方面并不能确认存有违约行为。而对后者，从乾豪房地产公司提交的EMS邮政快递单看，其于2018年3月14日即通知宸桦公司交接涉案房屋，虽然宸桦公司告知乾豪房地产公司其变更了邮寄地址，但乾豪房地产公司按照合同约定的地址向其发送《交房通知书》时，其也进行了签收，但宸桦公司直至2018年8月20日方签订《房屋交接书》，亦不能认定乾豪房地产公司存在违约行为。 综上一审法院认为违约责任系合同双方通过合意形式，确定违约方承担责任的事先约定。虽然（2018）鲁行终1972号行政判决书及（2018）鲁02行初71号行政判决书中撤销了（2017）第13号《政府信息公开办理结果告知书》并要求青岛市市南区政府依法重新作出答复，但上述行政诉讼仅涉及上述文件是否作为政府应公开的文件而予以公开的问题，并不影响上述青南政字【2016】5号《青岛市市南区人民政府关于对青岛银座中心项目工期延误有关情况进行说明的函》、青南政字【2016】72号《青岛市市南区人民政府关于乾豪国际广场（银座中心）项目东侧云霄路2-18号房屋有关情况的函》文件本身的真实性。故因宸桦公司提交的证据不能证明乾豪房地产公司存在违约行为，其要求乾豪房地产公司支付违约金的请求亦缺乏事实基础，且双方在合同中并未对此进行约定，对此宸桦公司应承担举证不能的法律责任，其要求乾豪房地产公司支付逾期办理房地产权属登记违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，一审法院判决：驳回宸桦公司的诉讼请求。案件受理费13695元，由宸桦公司负担。 经本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为：首先，本院生效判决认定乾豪公司延期交房系因政府行为导致，宸桦公司无相反证据推翻该事实，故该事实应当作为本案的定案依据，属于宸桦公司与乾豪公司约定的乾豪公司可延期交房而不必承担违约责任的情形。其次，乾豪公司按照合同约定的地址将交房通知邮寄送达给宸桦公司，并经宸桦公司的员工签收。一审判决基于上述事实认定宸桦公司要求乾豪公司支付逾期交房违约金的请求缺乏事实依据，该认定并无不当。综上，宸桦公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13695元，由上诉人青岛宸桦贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇二〇年二月十九日 书记员 王 繁 书记员 于国英