浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初11439号 原告：金华市中兴商贸有限公司，住所地金华市婺城区宾虹路572号。 法定代表人：张超，该公司执行董事。 委托代理人：洪友红、朱恺，浙江金奥律师事务所律师。 被告：浙江世纪龙腾物业发展有限公司，住所地金华市婺城区丹溪路1171号龙腾创业大厦1310室。 法定代表人：包珠宝，该公司执行董事。 委托代理人：郭峰，浙江金兰律师事务所律师。 原告金华市中兴商贸有限公司（以下简称中兴商贸公司）诉被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称世纪龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）浙0702民初11812号民事判决。世纪龙腾公司不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉。金华市中级人民法院于2019年9月4日作出（2019）浙07民终3192号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告中兴商贸公司的委托代理人朱恺、被告世纪龙腾公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中兴商贸公司向本院提出诉讼请求：1.确认中兴商贸公司与世纪龙腾公司于2009年5月13日签订的房屋租赁合同已于2015年11月23日解除；2.被告世纪龙腾公司支付自2015年11月23日至腾空租赁房屋之日止的房屋占用费，现暂算至2018年5月23日为4641577元，并按银行同期同档次贷款利率支付自2018年8月29日起至法院判决确定之日止的利息；3.判令被告腾空属原告的房产；4.被告承担诉讼费。事实与理由：中兴商贸公司（原金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司）以企业流动资金短缺、不能清偿到期债务、公司无继续经营为由，向金华市中级人民法院申请重整。金华市中级人民法院于2015年9月22日作出（2015）浙金破（预）字第9号民事裁定书受理中兴商贸公司重整一案后，报请浙江省高级人民法院批准。2015年10月28日，金华市婺城区人民法院根据指定受理中兴商贸公司重整一案。30日，法院指定浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务所担任管理人。经管理人调查核实，2009年5月13日，被告与原金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（现为中兴商贸公司）签订的房屋租赁合同约定：租赁物为永康市时代广场地下一层（建筑面积约8851.12平方米，现甲方已出租给金华福泰隆）、地上一层（不含肯德基，建筑面积约3017.14平方米，其中自有房屋建筑面积约1543.33平方米，通过永康市中兴商业有限公司返租的房屋面积约1473.81平方米）、地上二层（不含宾馆餐厅，建筑面积约6943.87平方米，其中自有房屋建筑面积约1866.39平方米）、地上三层（建筑面积约7464.34平方米），合计建筑面积约26828.47平方米；租赁期限为2009年5月1日－2024年4月30日等。中兴商贸公司裁定重整后未在法院裁定破产之日起两个月内向被告发出继续履行合同的告函，故双方所签的合同已于2015年11月22日视为解除。 被告世纪龙腾公司辩称，双方所签合同一直在履行，从未解除，也不符合破产法18条规定视为解除的情形。原告虽未向被告发继续履行合同的书面通知，但民法总则规定通知的形式有书面、口头和其他形式，原告以未向被告发书面通知不能证明未通知被告履行合同。事实上，管理人以两个行为通知被告履行合同。一是原告在持续地收取租金。2014年，双方有授权委托关系，约定被告向当时的反租户直接支付租金视为被告向原告交纳租金，至原告与反租户的合同期满的2017年4月30日，并与管理人对账；二是2016年时，被告因自身出现经济问题拖欠反租户租金，反租户因此找管理人催取，管理人将委托书交给反租户，反租户因此向被告主张租金，被告也因此支付了租金。原告的上述行为不仅是向被告收取租金，还督促被告履行租赁合同，原告已以实际行为通知被告继续履行合同，原告也按约履行至今。针对原告的第二项诉请，原告所列清单的计算起点有误。因合同未解除，租金应按合同约定计算；根据原、被告及案外人福泰隆公司于2014年1月3日签订的协议，原告补偿福泰隆公司1年租金346万元由被告与福泰隆公司结算，并从被告应付原告的租金中扣减，该债权形成时间早于破产受理日，但原告并未扣减；原告因消防改造与包括被告在内的四方协议约定由被告代付工程款和设计费29.5万元亦从被告应付原告租金中扣除，形成时间也早于破产受理日，被告向原告发了抵消通知书，原告未在法定期限内提出异议或向人民法院提起诉讼，依照相关法律规定，抵消已完成，但原告亦未扣减。因租赁合同并未解除，被告无需腾空房屋，且属原告所有的房产仅约1万平方米。综上，驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对补偿款346万元、消防工程款25万元和设计费4.5万元是否从被告应付款中抵扣，被告提交《房屋租赁合同》、《补充协议》和《消防改造四方协议书补充条款》和票据及银行交易凭证，原告提出质证意见认为，原告法定代表人并未在设计费如何支付的协议上签名，也无公司印章，真实性有异议，本院经审核认为，被告已按协议向设计单位支付了设计费4.5万元的事实，原告并无异议，故对该组证据的证明力，予以认定，但因被告并未支付2015年5月1日－11月23日前租金，该期间的租金金额超出上述三项费用，故上述款项不作为从解除后的费用中扣减。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月13日，金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司（系原告分公司，以下简称中兴房地产公司永康分公司）与被告签订《房屋租赁合同》，约定：中兴房地产公司永康分公司将永康市时代广场地下一层（建筑面积8851.12平方米，已出租给金华福泰隆），地上一层（建筑面积3017.14平方米，不含肯德基房屋，其中自有房屋建筑面积约1543.33平方米，通过中兴房地产公司永康分公司返租的房屋建筑面积约1473.81平方米）、地上二层（建筑面积6943.87平方米，不含宾馆餐厅房屋，其中自有房屋建筑面积约1866.39平方米，通过中兴房地产公司永康分公司返租的房屋建筑面积约5077.48平方米）、地上三层（建筑面积7464.34平方米），合计建筑面积约26828.47平方米（其中自有建筑面积20277.18平方米，返租建筑面积6551.29平方米），以上出租面积不含一楼肯德基、南北中厅及二楼宾馆；自有房屋的租赁期限自2009年5月1日－2024年4月30日，向业主返租房产的租赁期限自2009年5月1日－2017年5月1日（到期后由被告自行向业主续租和支付租金）；其中2015年5月1日－2016年4月30日租金为850万元，2016年5月1日－2017年4月30日租金为900万元，2017年5月1日－2018年4月30日租金为550万元，2018年5月1日－2019年4月30日租金为600万元，2019年5月1日－2020年4月30日租金为650元；本合同生效后10天内支付第1年租金，以后租金均于每年4月30日支付等。事后，出租方交付了租赁物（一层房屋33间，产权证号分别为00015843、00017385、00016829、00016994、00016836－00016842、00017037－00017042、00017066－00017081，二层房屋48间，产权证号分别为00015837－00015842、00015844－00015845、00017043－00017052、00017082－00017089、00017058－00017065、00017095－00017108，三层为整层计225间）。 2014年1月3日，中兴房地产公司永康分公司与浙江福泰隆连锁超市有限公司（以下简称福泰隆公司）及浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称龙腾物业公司）因承租的物业存在消防遗留问题需重新整改签订《补充协议》，约定因消防工程没有按计划如期完成造成福泰隆公司停业近半年，中兴房地产公司永康分公司补偿其一年租金，并同意与龙腾物业公司在支付的2014年租金扣除，由龙腾物业公司与福泰隆公司结算等。2月21日，中兴房地产公司永康分公司与福泰隆公司及浙江三联集团有限公司（系原告母公司，以下简称三联集团公司）签订《补充协议》，约定：2009年1月21日，中兴房地产公司永康分公司与福泰隆公司就永康市时代广场地下一层签订了《房屋租赁合同》（租赁期限为2009年3月30日－2024年3月29日），其中2014年3月30日－2019年3月29日期间的年租金为346万元……于每年2月28日支付；三联集团公司与福泰隆公司签订《合作协议》，将永康时代广场地下一层约9700平方米无偿提供给福泰隆公司作为超市经营5年（2009年3月1日－2014年2月28日）等。被告以对原告享有的其他债权抵销了2015年4月30日前的租金（未含上述协议的346万元）。2018年8月6日，福泰隆公司将用于经营超市的负一层返还给原告。 2014年5月12日，中兴房地产公司永康分公司向被告出具授权委托书，载明：“根据我公司与永康时代广场购房业主的返祖协议，我公司每半年应付返租租金1940031.5（附清单），支付返租租金的时间分别是2014年5月1日、2014年12月1日、2015年5月1日、2015年12月1日、2016年5月1日、2016年12月1日，返租租金每年3880063元，三年（六期）共计11640189元。现我公司授权（委托）浙江世纪龙腾物业发展有限公司将应付我公司的永康时代广场的租金，按照上述的时间和额度优先支付给购房业主。其余租金仍按合同约定履行。浙江世纪龙腾物业发展有限公司按照上述授权（委托），进行的租金项款支付的，即视为浙江世纪龙腾物业发展有限公司已履行了《房屋租赁合同》中约定的支付租金给本公司的义务，本公司也确认通过上述付款方式本公司已经收到《房屋租赁合同》约定的款项，本公司将按照《房屋租赁合同》的约定，开具正式合法的租金发票给浙江世纪龙腾物业发展有限公司，本公司确认无误，所产生的全部法律后果和经济后果均由本公司承担。”事后，被告按约定向其他业主支付了2017年4月30日止的租金。 2015年1月10日，中兴房地产公司永康分公司与龙腾物业公司、福泰隆公司及金华中禾建设安装工程有限公司签订《消防改造四方协议书》，约定：因中兴房地产公司永康分公司系福泰隆公司租用的永康时代广场地下一层产权人，因需消防整改，由金华中禾建设安装工程有限公司负责整改，整改工程款由中兴房地产公司永康分公司承担，第二阶段防火卷帘、防火门整改预算764977元的62万元工程进度款由被告支付给施工方，其余款项街工程验收后由中兴房地产公司永康分公司支付；第三阶段改造工程款25万元由被告在施工方进场施工3天内代预付，被告代付后可在应付中兴房地产公司永康分公司租金中扣减等。5月8日，上述公司因防火区变动委托浙江新时代设计有限公司重新出新版防火分区图纸（暖施、水施、电施）需增加设计费再次签订《消防改造四方协议书补充条款》，约定设计费4.5万元由中兴房地产公司永康分公司承担（原告方落款马文生系马进军代写，无公司印章）。19日，被告向设计单位支付设计费4.5万元，并于次月1日向施工单位支付消防工程款25万元。 2015年9月22日，金华市中级人民法院作出民事裁定书，裁定受理原告重整申请。事后，金华市中级人民法院指定本院受理重整案、浙江泽鉴律师事务所和浙江中健会计师事务担任管理人。重整期间，原告管理人和被告多次对被告代付业主返租租金对账。2018年12月12日，被告中兴公司破产案重整成功。 本院认为，人民法院破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案原告管理人至今未书面通知被告继续履行合同，故涉案合同已解除。被告抗辩重整期间一直与原告管理人对账和管理人要求小业主向被告催讨租金可视为通知履行合同，不予采纳。现中兴商贸公司于2015年9月22日裁定重整，故本案房屋租赁合同应自2015年11月22日起被视为解除。被告占用房屋至今，应按合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。原告诉请均无不当，予以支持。在履行合同过程中，当事人经自愿协商所签的相关《补充协议》虽均合法有效，但被告并未提交其对原告享有债权总金额、明细和租金抵销协议，致本院无法确定其享有的债权是否足以抵付2015年11月23日前的租金，且上述协议所涉款项仅有375.5万元，并未超出其应付原告2015年5月1日－11月22日期间的租金，不能作为涉案欠款抵扣。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、确认金华市中兴房地产开发有限公司永康分公司与被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司于2009年5月13日签订《房屋租赁合同》已于2015年11月23日解除； 二、被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司支付2015年11月23日至腾空租赁房屋之日止的房屋占用费，暂算至2019年12月1日为8283244元（此后至实际腾空之日止的占用费另行按合同约定计算），并以8283244为基数，支付2018年8月29日起至生效判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付； 三、被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司腾空原告所有的坐落于永康市时代广场房屋（一层房屋33间，产权证号分别为00015843、00017385、00016829、00016994、00016836－00016842、00017037－00017042、00017066－00017081，二层房屋48间，产权证号分别为00015837－00015842、00015844、00015845、00017043－00017052、00017082－00017089、00017058－00017065、00017095－00017108及三层整层225间）。 上述二、三两项均于本判决生效后7日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费69783元（原告已预交），由被告浙江世纪龙腾物业发展有限公司负担（被告须在案件生效之日起7日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴松玲 人民陪审员  陈素清 人民陪审员  朱宗成 二〇二〇年二月二十日 书 记 员  黄俊伟