浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初4151号 原告：绿城物业服务集团有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区人民北路315号丹桂园10幢104室。 法定代表人：洪柳，副经理。 委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 被告：黄国峰 。 委托诉讼代理人：李巍巍，舟山市普陀区星欣法律服务所法律工作者。 原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司与被告黄国峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司的委托诉讼代理人郑凯艇与被告黄国峰的委托诉讼代理人李巍巍到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告自2017年9月1日至2018年7月31日的物业费18751.92元与滞纳金4810.72元。事实与理由：原告与城建中稷（浙江）实业发展有限公司签订《翡翠苑前期物业服务合同》，由原告为临城翡翠苑提供物业服务，双方对委托管理事项、物业费、违约责任等进行了约定。被告系该小区D25幢业主，房屋建筑面积254.12平方米。被告所在低层物业收费标准为6元/每月/每平方，先交费后服务，每年收缴一次，逾期支付的，原告自逾期之日起每日按日万分之四加收滞纳金。原告已提供了物业服务，被告对自2017年9月1日至2018年7月31日的物业费18751.92元拒绝支付，经原告书面催讨，无果，故诉至贵院。 被告辩称，原告未依法履行书面催交义务，应驳回原告起诉。房产公司向被告交房时间在2018年10月4日，被告对于交房之后的物业费均已交纳，故本案被告主体不适格。原告主张车位费违约金，无事实及法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，城建中稷（浙江）实业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《翡翠苑前期物业服务合同》，约定：甲方聘用乙方为翡翠苑全体业主和使用人提供物业服务；服务期限自物业首期交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效止；前期物业费按业主拥有的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳，低层住宅物业费6元/月/平方米，地下车位费180元/户/月，前期物业费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出交付通知指定的交付日之次月起计收，如果甲方与物业买受人因房屋质量等问题对交付日期即时达成书面协议另行约定的，自通知交付之次月起至实际交付日之次月止的物业费由甲方承担，实际交付日之次月起的物业费由物业买受人承担，如果甲方与物业买受人因房屋质量等问题对交付日期存在争议并在短时间内无法达成书面协议的，则在司法机关对交付日作出生效判决或生效调解之前或甲方与物业买受人对交付日签订书面协议之前的物业费均先由甲方垫付，尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由甲方交纳，对于甲方已交付使用，但业主尚未居住的物业，物业费按合同约定由业主全额交纳，物业费每12个月预交一次，交费时间为每12个月的第1个月上旬；业主违反本合同约定，逾期支付前期物业费的，乙方有权按应付金额每日万分之四支付滞纳金。 2015年8月20日，城建中稷（浙江）实业发展有限公司与被告签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定被告购买翡翠苑30幢D25号房屋，出卖人应当在2017年8月30日前交付房屋；房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托详见附件八补充协议进行质量检测，检测合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；出卖人已经选聘绿城物业服务集团有限公司舟山分公司从事该房屋所在的物业管理区域的前期物业管理，买受人同意《业主临时管理公约》、《前期物业服务合同》主要内容。附件八补充协议约定：合同约定2017年8月30日为最后交付日期，房屋在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄送《入伙通知书》中规定的领房时间内办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业费；房屋交付使用时，双方对房屋质量、公共设施设备质量产生争议，买受人可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，双方仍就按本合同约定的时间办理交房手续；若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由买受人承担，出卖人有义务承担保修责任并尽快修复，检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋，修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后七日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人验收完毕。 2017年5月，城建中稷（浙江）实业发展有限公司向被告寄送《分户验收邀请函》，通知被告于2017年6月6日分户验收。2017年7月，城建中稷（浙江）实业发展有限公司向被告寄送《入伙通知书》，通知被告于2017年8月2日办理入伙手续。2018年10月4日，被告自城建中稷（浙江）实业发展有限公司处领取了《业主领房验收交接单》、《房屋交付物品清单》以及进户门钥匙等。2018年10月19日，被告向原告支付了2018年8月至12月物业费及车位费共计8523.6元。 被告系该小区30幢D25室业主，房屋建筑面积254.12平方米。自2017年9月1日至2018年7月31日止，产生物业费16771.92元与车位费1980元。2018年6月，原告向被告在《浙江省商品房买卖合同》上所留地址寄送《关于催交物业服务费的函》，投递被退回，原因为“家里没人，电话已联系，用户要求退回”。2019年5月，原告再次向被告寄送书面催收文件，被告签收。 本院认为，原告与开发商城建中稷（浙江）实业发展有限公司签订的《翡翠苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规强制性规定，该物业服务合同依法成立并已生效，对全体业主具有约束力。原告主张被告支付物业费的，根据其提交证据，能够证明确已经书面催交，符合法律规定程序，被告对此抗辩意见，本院不予采纳。本案主要争议焦点在于被告应当自何时起向原告交纳物业费？被告提出抗辩，其所购房屋因质量存在瑕疵而与开发商产生争议，后开发商履行维修义务，直至2018年10月4日双方始办理交房手续，即便在该日双方办理了交房手续，但也缺少《浙江省商品房买卖合同》所约定的“验收交接时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”，对不符合交房条件下发出的交房通知不能视同实际已交房。对此，分析、评判如下： 根据《浙江省商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年8月30日前交房，此为开发商交房最后日期，逾期视为违约，且在交房时应当向买受人出示相关证明文件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。假设双方不存在争议的，则买受人应当自开发商送达《入伙通知书》后，按照《入伙通知书》确定的日期领房，领房后次月起向物业服务企业交纳物业费。对于房屋存在质量瑕疵争议的，按照《浙江省商品房买卖合同》约定，双方首先应就此协商，无法协商一致的，应当由买受人委托有资质的房屋检测机构进行检测。若经检测，该房屋质量存在瑕疵的，又区分该瑕疵是否属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用，进而再做分别处理。比如虽有质量瑕疵但不属于主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用，应由开发商予以修复，修复完毕后，再由开发商向买受人发出通知进行验收，则相应交房日期应作调整。因此，在双方对因房屋质量瑕疵而引起交房争议的，确实无法协商一致前提下，买受人委托检测机构进行检测是影响到后续开发商承担维修义务以及延期交房违约责任的关键。本案中，被告虽抗辩因质量瑕疵开发商同意修复后延期交房，既未提交就此与开发商达成修复后延期交房的书面协议，也未提交证据证明其就房屋质量瑕疵已经按照合同约定委托过检测机构进行检测，因此，不能采纳其抗辩所言。书面通知交房系开发商的单方行为，无需原告协助配合，至于原告到2018年10月4日始办理交房手续，不影响按照合同约定实际交房日应为《入伙通知书》上所确定的日期。至于被告抗辩开发商在交房时未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但根据被告在2018年10月4日领取的书面文件中，虽名称与合同中约定书面文件名称不同，但已领取的书面文件涵盖了开发商对住宅质量保修保证以及房屋使用说明，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。原告主张被告支付自《入伙通知书》所确定的交房日次月起至2018年7月31日的物业费16771.92元与车位费1980元，于法有据，应予支持。对于原告承诺减免物业费6000元，因物业服务合同属于持续性合同，可待后续产生的物业费中由双方另行协商结算，暂不在本案中处理。原告主张被告支付滞纳金的，根据合同约定，业主应在每12个月计费周期第一个月上旬内付清，逾期计收滞纳金。原告现主张滞纳金按照日万分之四标准计付至2019年8月31日，被告抗辩滞纳金标准过高，本院予以调整，变更滞纳金按照日万分之三计算，对原告主张被告支付拖欠物业费产生的滞纳金3608元予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄国峰于本判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司支付前期物业费（含车位费）18751.92元并相应按日万分之三计算至2019年8月31日止的滞纳金3608元； 二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司舟山分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费收取194.5元，由被告黄国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 杨 二〇二〇年二月十三日 书记员 於航燕