浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初3241号 原告朱胡剑，男，1982年9月4日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告丁晓红，女，1983年7月19日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托代理人朱胡剑（特别授权代理），身份情况同原告朱胡剑，系原告丁晓红丈夫。 被告杭州运河集团投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市江干区机场路117号天城国际写字楼13楼。 法定代表人马炯，董事长。 委托代理人高峰、胡雪丽（特别授权代理），北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告朱胡剑、丁晓红为与被告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月1日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱若君独任审判，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告暨原告丁晓红的委托代理人朱胡剑、被告运河公司的委托代理人高峰、胡雪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱胡剑、丁晓红基于其与被告运河公司于2016年5月5日签订的《浙江省商品房买卖合同》，认为运河公司未按约取得土地、房屋权属证书并交付于朱胡剑、丁晓红，应当承担违约责任而诉至本院，请求判令：一、运河公司支付违约金22379元（自2016年3月31日起至2016年6月30日以购房总价款2459193元为基数，按每日万分之一的标准计算91天）。二、运河公司支付违约金的利息，按同期银行贷款利率自2016年7月1日起暂计算至2018年12月31日为2600元。 被告运河公司辩称，一、运河公司与朱胡剑、丁晓红签订的房屋买卖合同的日期为2016年5月5日，晚于合同约定的2015年12月31日前交付房屋，2016年3月31日前取得房屋所有权初始登记的时间。该情况显然不符合客观实际，上述约定非双方真实意思表示，应视为约定不明。合同约定不明，当事人未能协商达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯来确定。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日。运河公司与朱胡剑、丁晓红签订房屋买卖合同时案涉房屋已经竣工，故运河公司为朱胡剑、丁晓红办理产权登记的时间应当为合同签订之日起90日内，即运河公司于2016年8月3日前为朱胡剑、丁晓红办理产权登记即可。二、朱胡剑、丁晓红购买系通过商业银行贷款方式购买案涉房屋，其于签订合同时支付了首付款，至2016年5月20日办理好商业贷款支付了余款173万元。根据双方签订的房屋买卖合同约定，在朱胡剑、丁晓红未付清房款前，运河公司有权行使先履行抗辩权，可以拒绝向朱胡剑、丁晓红交付房屋并办理房屋产权登记。运河公司于2016年5月24日与朱胡剑、丁晓红结清了面积补差款，并将房屋交付给朱胡剑、丁晓红。三、2016年6月29日，杭州市国土资源局出具的不动产登记结果告知单，载明，运河公司申请的国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记被依法受理，经核定后于当日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。故运河公司客观上无法交付合同约定的土地使用权证书和房屋所有权证书。运河公司办理完毕初始登记将不动产权利记载于不动产登记簿，就应视为完成合同义务。运河公司已于2016年6月29日就办理初始产权登记并多次通知了朱胡剑、丁晓红，履行了合同义务。综上，请求驳回朱胡剑、丁晓红的全部诉讼请求。 经审理查明，本院对本案事实依法认定如下： 2016年5月5日，运河公司（出卖人）与朱胡剑、丁晓红（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2016预1353822）一份，约定，买受人购买杭州市江干区天城国际公寓房屋，约定建筑面积87.01平方米，总价款2480000元，首付款750000元，余款1730000元通过商业银行贷款方式支付；出卖人应于2015年12月31日前交付房屋，买受人应支付给出卖人的任何款项未完全付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房；出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，承诺于2016年3月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记；出卖人在约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.2‰承担违约责任；出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；如遇出卖人逾期交房的，买受人同意出卖人向买受人交付办理商品房权属转移登记资料（权属证书）的日期顺延，顺延天数为合同约定的最后交付日期与实际交付日期之差；等等。 朱胡剑、丁晓红以商业银行贷款方式支付的购房款1730000元于2016年5月20日支付至运河公司账户。涉案房屋实际建筑面积为86.28平方米，实际总价款为2459193元。运河公司于2016年5月24日向朱胡剑、丁晓红交付了涉案房屋。 运河公司向杭州市国土资源局申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，杭州市国土资源局于2016年6月29日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，并于2016年6月30日告知运河公司不再另行颁发不动产权证书。运河公司于2016年6月29日晚上通知朱胡剑、丁晓红涉案房屋已可以办理不动产登记。 上述事实，有原告朱胡剑、丁晓红提交的浙江省商品房买卖合同、销售不动产统一发票、付款凭证、银行借款借据、不动产登记结果告知单、商品房交接书、不动产登记证书、被告运河公司提交的天城国际公寓1单元签约客户名单、银行付款回单、交房物品发放登记表、本案庭审记录证实。 本院认为，朱胡剑、丁晓红与运河公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。 双方合同签订日期为2016年5月5日，但合同约定的初始办证并交付日期为2016年3月31日，属于客观不可能按约定日期履行的情形。根据本院受理的同楼盘其他买受人起诉运河公司的案件显示，上述约定日期系案涉楼盘商品房预售合同统一约定的日期。鉴于案涉合同系由运河公司提供的文本，应认定运河公司对合同约定日期不能履行存在责任，不属于出卖人无过错的情形。故本院认为，双方交房、初始办证及交付时间均应确定为双方合同签订之日。运河公司主张适用合同签订之日起90日办理初始登记的相关司法解释的规定，不符合该条文适用条件，本院不予采纳。 双方合同还约定，在朱胡剑、丁晓红未将应付款项付清前，运河公司有权拒绝向朱胡剑、丁晓红交房。朱胡剑、丁晓红的购房余款于2016年5月20日付清，故此前运河公司有权拒绝履行交房义务，自然也有权拒绝向朱胡剑、丁晓红交付权属证书。 综上，运河公司应当于2016年5月21日办理完成案涉房屋初始登记并交付于朱胡剑、丁晓红。而实际上，运河公司于2016年6月29日才取得案涉房屋初始登记，已经构成违约。双方约定运河公司应当负责办理初始登记并交付于买受人。鉴于不动产登记政策的变化，运河公司虽不再具有初始登记证书交付义务，但仍应将有关办理初始登记的信息告知给买受人，并向买受人交付办理转移登记手续所需的其他材料。运河公司辩称其已于2016年6月29日电话告知了朱胡剑、丁晓红有关初始登记完成的事项。虽然本案中运河公司未提供通话记录，无法确定具体通知时间，但根据本院同期审理的相关案件可知运河公司通知时间为当日晚上，已超过正常工作时间，运河公司未给朱胡剑、丁晓红提供必要的领取资料或办证准备日期。且运河公司提供的不动产登记告知单显示运河公司的签收时间为2016年6月30日，显然运河公司也不可能在6月29日将有关资料交付于朱胡剑、丁晓红，故本院认为，应当将运河公司交付日期确定为2019年6月30日。故计算2016年5月21日至2016年6月30日运河公司实际逾期39天，应按已付房价款的0.2‰承担违约责任，即支付违约金492元（2459193元×0.2‰）。 朱胡剑、丁晓红主张运河公司支付违约金的复利，欠缺法律依据，本院对其该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州运河集团投资发展有限公司向原告朱胡剑、丁晓红支付违约金人民币492元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告朱胡剑、丁晓红的其他诉讼请求。 案件受理费人民币424元，减半收取人民币212元，由原告朱胡剑、丁晓红负担人民币187元，由被告杭州运河集团投资发展有限公司负担人民币25元。原告朱胡剑、丁晓红于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州运河集团投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱若君 二〇二〇年二月十八日 书记员  娄移华