新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5977号原告：王红，女，1983年4月11日出生，汉族，住新疆库尔勒市。原告：李娜，女，1980年9月19日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐县。委托诉讼代理人：解雪萍，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小英，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆红星伟业节能科技有限公司，住所地：新疆五家渠市。被告：乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：柯再平，职务：总经理。被告：胡健，男，1976年6月13日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市。原告王红、李娜与被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司、胡健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红、李娜的委托诉讼代理人刘小英到庭参加了诉讼。被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司、胡健经本院传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王红、李娜向本院提出诉讼请求，1.判令解除原告在2016年10月1日与被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告退还租金35000元；3.判令被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告支付违约金和利息17343.3元；4.判令被告胡健对上诉费用承担共同给付责任；5.本案诉讼费用、送达费由被告承担。事实与理由是：2016年10月1日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将技工学校操场看台下一层面积为75平方的房屋转租给原告使用，租期三年，每年租金15000元，从2016年10月1日至2019年10月1日。合同签订后，原告向被告支付了3年租金45000元，被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了装修。2017年6月1日，技工学校以被告两年未交水电费为由收回涉案房屋，原告不能继续使用，导致双方签订的《房屋租赁》无法继续履行。故请求判令被告退还原告未使用房屋期间的租金。被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。被告胡健经本院电话询问（并进行了录音），认可与二原告签订了本案涉及的75平米房间的房屋租赁协议，也认可收取了原告7万元租金及房屋押金的事实。原告王红、李娜围绕诉讼请求提供以下证据：1.承包协议一份，证明被告新疆红星伟业节能科技有限公司与案外人签订协议后，约定案外人的浴室提供给被告新疆红星伟业节能科技有限公司经营，承包人是胡健及加盖新疆红星伟业节能科技有限公司的印章；2.房屋租赁合同一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系；3.工行明细，证明原告给被告胡健转账4万元租金的事实，剩余是李娜现金给付；4.房屋租赁合同及押金条一份，证明被告胡健在2015年4月13日与王红另行签订房屋租赁合同，约定将15平米房屋出租给王红，每月12000月，租赁期间是2015年5月1日-2017年5月1日，被告胡健收到原告房屋押金2000元；5.房屋租赁合同两份，证明原告与被告第一份租赁合同并未实际履行，经原被告协商后，原被告商量折抵三年的租金来给原告使用该合同中的两个房屋，被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司加盖公章；6.证明一份，证明被告胡健以被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司的名义给原告出具证明新疆红星伟业节能科技有限公司已经注销；7.收条一份，证明胡健收到原告交付的2016年10月-2017年4月期间的电费，两份房屋租赁合同有效；8.微信截屏，证明胡健2018年8月1日微信上给原告发送案外人给被告出具的终止告知函，因为新疆红星伟业节能科技有限公司一直没缴纳水电费，在2015年的时候案外人就终止了与红星伟业的浴室承包合同；9.2018年8月1日、4月18日通话录音一份，证明原被告2015年4月16日签订的租赁合同并未实际履行，被告胡健确认收到原告租金70000元及押金5000元，原被告在2016年4月16日重新签订房屋租赁合同，将7万元租金和5000元押金及2000元的押金及合理损失，折合成两个房屋三年的租金，其中75平米的洗衣房每年租金15000元，15平米精品店房屋租金为每年12000元，原告合计使用房屋一年，原告要求被告退还剩余未使用期间的租金，被告同意退还，原被告双方均认可原告王红与被告胡健在2015年4月13日签订的房屋租金合同的一年租金已经支付，与本案无关，在本案中原告就未主张。被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司、胡健未到庭质证。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。为了查明事实，本院依法与胡健进行了电话联系，并进行录音。原告对该录音的真实性、有效性及关联性予以认可。本院对该录音的真实性、有效性及关联性予以确认。本院经审理，认定事实如下：2015年3月26日，被告新疆红星伟业节能科技有限公司（乙方）与乌鲁木齐市（甲方）签订《乌鲁木齐市承包协议合同》，约定：从2015年4月10日至2023年4月10日，被告新疆红星伟业节能科技有限公司承包乌鲁木齐市的学生浴室，承包期间，被告新疆红星伟业节能科技有限公司实现独立核算，自付盈亏，自主经营，自主用工。负责做好浴室的安全和卫生工作。被告新疆红星伟业节能科技有限公司及胡健均在该协议上签字盖章。乌鲁木齐市提供现有房舍和固定资产（以台账为准），所使用的各种设备由被告新疆红星伟业节能科技有限公司负责管理，并保证正常运行，产权归学校。4月13日，原告王红（承租方，乙方）与被告胡健（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告胡健将位于乌鲁木齐市的房屋，面积约15平方米（该房屋原告租赁后经营为精品屋，被告胡健亦认可该事实）租赁给原告王红使用，用于经营。合同期限为2年，即从2015年5月1日起至2017年5月1日止。合同期内一年租金为12000元，押金2000元，于签合同时一次性付清。原告王红及被告胡健均在合同上签名。4月14日，被告胡健给原告出具押金条，内容为:今收到王红租房屋押金2000元。4月16日，原告王红、李娜（承租方，乙方）与胡健（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告胡健将位于乌鲁木齐市职业技校房屋，面积约80平方米租赁给二原告使用，用于经营。租赁期限为2年，即从2015年5月1日起至2017年5月1日止。合同期内一年租金为70000元，于签合同时一次性付清。押金（伍仟元整）（该份合同，原被告均认可，因被告未交付房屋，未履行）。4月17日，原告给被告转款40000元，5月17日，原告给被告转款1000元。2016年10月1日，二原告（承租方，乙方）与被告新疆红星伟业节能科技有限公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告新疆红星伟业节能科技有限公司将位于乌鲁木齐市思源楼内一层房屋（仍是精品屋），面积为15平方米，租赁给二原告仅做经营使用。租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年10月1日止。签订合同时一次性现金支付三年租赁费，以后按年于租赁费到期日前30天一次性现金支付下一年度的租赁费。被告新疆红星伟业节能科技有限公司收款时应出具收款票据并载明租赁费的起止时间。在租赁期内，被告新疆红星伟业节能科技有限公司未经二原告同意，提前收回房屋，被告新疆红星伟业节能科技有限公司应按照本合同租赁费总额的百分之三十向二原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补二原告损失的，被告新疆红星伟业节能科技有限公司承担赔偿责任直至达到二原告全部损失为止（由被告新疆红星伟业节能科技有限公司与学校协调不畅造成二原告损失的依照本条处理）。在租赁期内，二原告违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，二原告应按照本合同租赁费总额的百分之三十向被告新疆红星伟业节能科技有限公司支付违约金。若支付的违约金不足弥补被告新疆红星伟业节能科技有限公司损失的，二原告承担赔偿责任直至达到弥补被告新疆红星伟业节能科技有限公司全部损失为止。二原告与胡健在合同上签字。下写明：被告新疆红星伟业节能科技有限公司已收取二原告租房押金贰仟元整，租赁合同结束，无房屋损坏，被告新疆红星伟业节能科技有限公司需全额返还二原告押金（原告自述，该份合同一直履行至2017年7月27日，乌鲁木齐市发通知解除与被告新疆红星伟业节能科技有限公司《乌鲁木齐市承包协议合同》，期间原告给被告新疆红星伟业节能科技有限公司支付了第一年的租金12000元，第二年及之后的租金从原告给付被告的70000万元中予以扣除）。同日，二原告（承租方，乙方）与被告新疆红星伟业节能科技有限公司（出租方，甲方），胡健（合同中打印为代理人）签订《房屋租赁合同》，约定：新疆红星伟业节能科技有限公司将位于乌鲁木齐市的操场看台下一层房屋8105，面积为75平方米，租赁给原告仅做经营洗衣房及相关延伸服务使用（原告自述，该份合同为洗衣房合同，本案中要求解除的即为该份合同）。租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年10月1日。签订合同时一次性现金支付三年租赁费，以后按年于租赁费到期日前30天一次性现金支付下一年度的租赁费。被告新疆红星伟业节能科技有限公司收款时应出具收款票据并载明租赁费的起止时间。在租赁期内，甲方未经乙方同意，提前收回房屋，甲方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向乙方支付违约金。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方承担赔偿责任直至达到乙方全部损失为止（由甲方与学校协调不畅造成二原告损失的依照本条处理）。在租赁期内，乙方违反本合同约定，致使本合同无法履行、终止，乙方应按照本合同租赁费总额的百分之三十向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方承担赔偿责任直至达到弥补甲方全部损失为止。在该合同中，二原告及被告胡健签字，被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司盖章。11月13日，被告胡健签字，被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司盖章，出具证明，内容为：新疆红星伟业节能科技有限公司已注销，现变更为乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司。2017年4月5日，胡健出具收条，内容为：今收到洗衣房，2016年10月至2017年4月共计120元整（电费）。庭审中，原告出具了一份自述系被告胡健在微信中提供的《终止合同告知函》，内容为：新疆红星伟业节能科技有限公司胡健：因你没有按照双方签订的合同进行履行还款义务，严重违约，所以依照合同的约定，提前终止借款合同，现向你函告如下：您与乌鲁木齐市2015年3月26日签订《浴室承包协议合同》，截止2017年7月27日，你已连续两年未交水电费。另外，你的开水只能满足三百人（我校住宿学生两千多人），你将锅炉房其他房间作为商铺对外出租，以上行为已经严重违反了浴室承包合同的约定，所以根据浴室承包合同的约定，现通知你提前终止浴室承包合同，要求你一周内清理完所属你的物品。乌鲁木齐市高级技工学校在该告知函上盖章。庭审后，原告对于已交纳70000元租金的事实予以认可，对于70000元在两份合同（洗衣房合同和精品屋合同）的分割，原告自述，其中的45000元属于洗衣房合同，25000元属于精品屋合同。另认定，经向被告胡健询问，其认可收到二原告租金70000元，及洗衣房押金5000元，精品屋押金2000元。关于被告新疆红星伟业节能科技有限公司与乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司的关系问题。被告胡健陈述，与乌鲁木齐市签订《乌鲁木齐市承包协议合同》后，因乌鲁木齐市未能正常履行合同，新疆红星伟业节能科技有限公司无法正常经营，该合同后续事宜由被告乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司承继。再认定，经查询全国企业信用信息公示系统，被告胡健系被告新疆红星伟业节能科技有限公司的监事。被告新疆红星伟业节能科技有限公司目前状态仅为吊销，未注销。本院认为，首先，关于本案承担责任的主体。原告王红、李娜要求解除的系为被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司盖章的《房屋租赁合同》，对于案涉房屋的最初承租方新疆红星伟业节能科技有限公司与乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司的关系，经本院向被告胡健核实，胡健陈述，与乌鲁木齐市签订《乌鲁木齐市承包协议合同》后，因乌鲁木齐市未能正常履行合同，新疆红星伟业节能科技有限公司无法正常经营，该合同后续事宜由被告乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司承继，这也就能解释为什么最初的承租方为被告新疆红星伟业节能科技有限公司，而与二原告签订《房屋租赁合同》的确实被告乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司，经本院核实，胡健的身份系被告新疆红星伟业节能科技有限公司的监事，其对事实的陈述具有一定的真实性，在2016年11月13日，被告胡健签字，被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司盖章的，内容为新疆红星伟业节能科技有限公司已注销，现变更为乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司的证明中也反映了被告胡健陈述的情况。既然乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司愿意承继《乌鲁木齐市承包协议合同》，并作为转租方与二原告签订《房屋租赁合同》，依据合同相对性的基本原则，其应当承担向二原告返还剩余租金，并支付利息的责任。而被告新疆红星伟业节能科技有限公司、胡健在本案不承担责任。其次，针对原告的各项诉讼请求。第一，判令解除原告在2016年10月1日与被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》。经本院向被告胡健核实，乌鲁木齐市确实与新疆红星伟业节能科技有限公司解除了《乌鲁木齐市承包协议合同》，胡健也认可二原告无法继续使用案涉房屋的事实，表示一直在协调解决，但时至今日，被告胡健仍然未能解决二原告使用案涉房屋的事宜，说明二原告与乌鲁木齐市天鸿鑫进出口贸易有限公司实际已无法履行，应当予以解除，故本院对二原告要求解除与被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。第二，判令被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告退还租金35000元。庭审中，二原告明确该笔费用包括两个部分，一是被告应当退还的租金，一是被告应当退还的押金5000元。针对第一部分，二原告自述，洗衣房每年的租金为15000元，在二原告交纳的70000元中，包括洗衣房的租金45000元。二原告与被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订《房屋租赁合同》的时间为2016年10月1日，本院将该日作为租金的起算时间，计算至2017年7月27日（乌鲁木齐市高级技工学校于当日出具了《终止合同告知函》），共计299天，二原告占用案涉房屋期间应付的租金为12287.67元（15000元/年÷365天×299天），被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司应向二原告退还租金数额为32712.33元；第二部分押金部分，既然合同应当解除，被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司理应予以退还，故本院对二原告要求被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司退还租金的诉讼请求予以支持，但数额应为32712.33元，对二原告要求被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司退还押金5000元的诉讼请求，予以支持。第三，判令被告新疆红星伟业节能科技有限公司、乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告支付违约金和利息12343.3元（二原告在庭审中，因未考虑退还的押金5000元，故自愿将违约金及利息数额减为12343.3元，5000元算入应退还的租金内）。二原告在庭审中明确表示本案中只主张利息，不主张违约金。依据二原告与被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》，在被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司与甲方与学校协调不畅造成二原告损失的，应当承担违约责任。违约金按照租赁费总额的百分之三十计算，虽然二原告表示主张利息，不主张违约金，利息的计算标准也应是被告应退还的租金，而不包括押金，起算时间应从原告无法使用案涉房屋的2017年7月27日开始计算至二原告主张的2020年1月20日，利率至2019年8月19日按照银行同期贷款利率4.35%（一年期）计算，2019年8月20日至2020年1月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%（一年期）计算，故被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司应向原告支付利息3518.41元〔（32712.33×4.35%÷365天×753天，2017年7月27日-2019年8月19日）+（32712.33×4.25%÷365天×153天，2019年8月20日-2020年1月20日）〕。被告未到庭答辩，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王红、李娜于2016年10月1日与被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告王红、李娜退还租金32712.33元；三、被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告王红、李娜退还租房押金5000元；四、被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司向原告王红、李娜支付利息3518.41元；五、驳回原告王红、李娜对被告新疆红星伟业节能科技有限公司、胡健的诉讼请求。以上款项被告乌鲁木齐天鸿鑫进出口贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付。逾期未付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条约定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的为52343.3元，判决标的为41230.74元，判决标的占起诉标的的78.77%，案件受理费1108.58元（原告已预交），其中的873.23元，公告送达费390元由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的235.35元，由原告自行承担。双方如对本判决不服，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  范 琥人民陪审员  张惠琳人民陪审员  张 洁二〇二〇年二月二十二日书 记 员  李思雨