广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终21894号上诉人（原审被告）：王群。委托诉讼代理人：金文英，广东俨道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市美丽物业管理有限公司。法定代表人：章峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘露，系该公司员工。委托诉讼代理人：雷秉影，系公司员工。上诉人王群因与被上诉人深圳市美丽物业管理有限公司（以下简称美丽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王群的上诉请求：1、依法撤销（2019）粤0307民初2425号民事判决的第一、二项判决；2、依法驳回美丽物业公司的全部诉讼请求；3、判令由美丽物业公司承担本案的全部诉讼费用。理由：一审法院认定的事实存在错误。2013年，美丽物业公司向龙岗区人民法院提起诉讼，要求王群支付2010年1月至2012年12月的管理费，后龙岗区人民法院判决王群向美丽物业公司支付2011年1月至2012年12月的管理费，2010年l月至2010年12月的管理费因上诉人主张已过诉讼时效不予支持。后王群为解决管理费欠款事宜，与美丽物业公司的工作人员多次协商达成一致，并于2013年9月、2014年3月通过现金支付及以装修押金抵扣等多种方式向美丽物业公司支付了数笔款项，该款项为2011年1月至2014年9月全部管理费。王群2014年10月部分管理费。王群另于2015年5月通过刷卡及现金方式向美丽物业公司支付了剩余款项，为2014年10月剩余部分管理费、2014年11月至2015年4月全部管理费、2013年4月至2015年4月全部水费等。综上所述，截至2015年5月，王群拖欠的管理费已全部足额缴纳，不存在拖欠管理费的情况。请二审法院查明案件事实，并依法支持王群的全部上诉请求，维护王群的合法权益。美丽物业公司答辩称：王群确实拖欠2013年1月至2014年11月期间的管理费24933.94元，王群于2013年9月13日缴纳了2010年4月至2010年12月的管理费10597.86元。按照《民法通则》第138条的规定，应视为其自愿履行补缴欠费，不受诉讼时效的限制，王群不可当然将该部分费用视为其多缴的物业管理费，用为冲抵2013年1月至2014年11月期间的管理费。一般情况下，其他业主向美丽物业公司缴纳物管费，美丽物业公司均是开具收款收据。但在王群的强烈要求下，美丽物业公司于2013年9月13日向王群开具了2010年4月至2010年12月管理费发票。发票开出已有6年，王群没有对该笔款项向美丽物业公司提出任何异议，而且美丽物业公司在2017年10月就该笔欠款通过邮政特快专递向王群催交，王群也未向美丽物业公司提出任何异议。即使王群现在对其已缴纳的2011年前拖欠的款项10597.86元存在异议，也早已超过诉讼时效，不应当支持。一审法院认定事实：美丽物业公司为一家具有三级资质的物业服务企业,王群系十二橡树庄园（一期）×组团××号楼复式××号房产的业主，该房产的建筑面积为226.45平方米。2008年12月24日，案外人深圳市某某股份有限公司（甲方）与美丽物业公司（乙方）签订了一份《十二橡树庄园前期物业服务合同》，聘请美丽物业公司为十二橡树庄园小区临时物业服务企业，合同期五年，自2009年12月30日至2014年12月29日止，委托美丽物业公司对十二橡树庄园提供前期物业管理服务，包括1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、内墙面、楼梯间、商场公共通道、商场出入口、设备机房）的运行维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、垃圾通道、共用照明、共用弱电系统、供配电系统、通讯线路、供气线路、消防设施设备、电梯等）的维修、养护和管理；3.本物业规划红线范围内的公用设施、设备、公共场所（包括地面铺装、公共绿地、道路、路灯、水池、水景、泳池、球场、花木、建筑小品、构筑物、地下管网、垂直电梯和共用设施设备使用的房屋等凡属于甲方新建的设施设备）的维修、养护和管理；4.本物业区域内公共绿化的养护和管理；5.房屋共用部位、相关场地和本物业公共区域内地面清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6.本物业区域内公共秩序维护、安全防范等事项的管理，并配合、协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；7.房屋装饰装修管理服务；8.本物业区域内的交通秩序与车辆管理；9.物业档案资料管理；10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同约定，物业服务费由业主按房产的建筑面积交纳，住宅多层（联排别墅）为5.2元/月/平方米，业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每月5日前交纳管理服务费和本体维修基金及上月水电费的义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费、水电费、本体维修基金的，应按逾期每日收取千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同终止后，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交业主委员会或甲方委托的物业管理公司。合同另约定了其他相关事项。美丽物业公司主张涉案物业于2009年12月30日开始交付给王群使用，王群每月应交纳的物业管理服务费为1177.54元（226.45平方米×5.2元/月/平方米）。庭审时，美丽物业公司主张因涉案小区于2018年12月1日才由新的物业管理公司接管，合同到期后直至新物业公司接管前，仍由美丽物业公司进行管理。美丽物业公司明确本案中其主张的是2013年1月至2014年11月期间的物业管理服务费24933.94元。根据《临时管理规约》约定，业主欠缴物业管理费等相关费用的，应按日千分之三的标准计收违约金。由于该约定过高，故美丽物业公司自行将违约金标准下调为日万分之六，即王群应支付美丽物业公司违约金12012.4元。王群认可拖欠上述期间的物业管理费未交，但辩称系因美丽物业公司在管理期间不作为，导致楼上邻居违规装修，引发一系列问题未解决处理才拒交，王群一直拒交相关费用，双方因而成讼。一审法院认为，美丽物业公司与涉案物业开发商在平等自愿、协商一致基础上签订的《十二橡树庄园前期物业服务合同》，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。美丽物业公司按约对涉案物业进行了物业管理，业主和相关建筑的使用权人亦应按约向美丽物业公司支付物业管理服务费。《十二橡树庄园前期物业服务合同》到期以后，美丽物业公司虽未与王群签订物业服务合同，也未与十二橡树庄园业主委员会签订物业服务合同。但根据法律相关规定，临时物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准，支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。因此，本案双方已形成事实上的物业服务关系，美丽物业公司主张要求王群支付2013年1月至2014年11月期间的物业管理费24933.94元的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。《十二橡树庄园前期物业服务合同》约定物业管理服务费和本体维修基金的交纳时间应在每月5日前交纳。美丽物业公司主张按照日万分之六的标准计算违约金，一审法院认为，按该标准计算的违约金数额明显超过迟延支付物业管理服务费给美丽物业公司造成的损失，故一审法院酌定王群应按年利率6%的标准计算，从逾期交付之日起计至款项付清之日止。美丽物业公司主张要求王群支付拖欠的涉案房产的水费87.36元，未提供充分证据予以证明，一审法院对此不予支持。王群经法院合法传唤无正当理由未到庭抗辩，未提供证据，应视为其放弃相关的诉讼权利，应承担由此可能导致的不利的法律后果。综上，依据《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《深圳市经济特区物业管理条例》第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决：一、王群于本判决生效后十日内支付美丽物业公司物业管理服务费24933.94元；二、王群于本判决生效后十日内向美丽物业公司支付拖欠物业管理服务费的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，拖欠2013年1月的物业管理费205.6元的违约金，从2013年1月6日起计至款项付清之日止；拖欠2013年2月的物业管理费1177.54元的违约金，从2013年2月6日起计至款项付清之日止，依次类推计算直至2014年11月的物业管理费1177.54元的违约金，从2014年11月6日起计算利息直至款项付清之日止）；三、驳回美丽物业公司的其他诉讼请求。案件受理费568元，减半收取284元，由美丽物业公司负担27元，王群负担257元。经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。美丽物业公司在一审起诉状和庭审时均主张王群应向其支付暂计至2018年11月5日物业费和水费，诉讼请求未变更，故王群主张一审程序存在问题，与事实不符，本院不予支持。王群一审时未提出诉讼时效的辩解，故本院对诉讼时效依法不予审查。王群主张已经足额支付物业管理费、水电费。经查，王群在2013年9月13日交给美丽物业公司现金1万元、3个月的管理费和2000元装修押金，共计15532.62元，美丽物业公司的发票显示上述款项为王群缴交2010年4月至2010年12月和2011年1月部分的物业管理费和水电费470元。2013年10月14日龙岗区人民法院从王群账户上划扣44705.7元，该笔扣款是支付另案2011年1月至2012年管理费及水电费，该笔划扣多出7612.3元，并未进入美丽物业公司账户，属另案款项，本案不予处理。2015年5月4日王群转账给美丽物业公司12545.77元，王群提交的收据显示王群交了2014年10月部分管理费278.25元、2014年11月至2015年5月管理费和专项维修基金，故2013年1月至2014年10月期间部分管理费未交，2013年1月至2014年11月期间管理费为25627.63元（1177.54×22个月-已支付2014年10月管理费278.25元-已支付11月管理费1177.54元），美丽物业公司仅主张24933.94元，属于自行处分权利，不违反相关法律规定，本院予以准许。故王群主张不予支付管理费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。王群迟延支付物业管理服务费给美丽物业公司造成的损失应予赔偿，但双方约定迟延支付物业管理服务费违约金数额明显过高，故一审酌定王群应按年利率6%的标准计算，从逾期交付之日起计至款项付清之日止，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人王群的上诉请求不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费423.35元，由上诉人王群承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年二月十九日书记员 杨玉兰(兼)附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。