湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3038号上诉人（原审被告）：麻阳苗族自治县建筑工程总公司，住所地麻阳苗族自治县高村镇建设南路137号。主要负责人：卢丹勇，系该公司实际负责人。委托诉讼代理人：蒲卫国，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕久长，男，1953年9月14日出生，苗族，住湖南省麻阳苗族自治县。委托诉讼代理人：滕腾，麻阳苗族自治县法律援助中心律师。上诉人麻阳苗族自治县建筑工程总公司（以下简称麻阳建筑总公司）与被上诉人滕久长买卖合同纠纷一案，麻阳苗族自治县人民法院于2018年5月9日受理后，于2018年7月30日作出（2018）湘1226民初503号民事判决，麻阳建筑总公司不服，提起上诉。本院于2019年1月4日作出（2018）湘12民终1548号民事裁定，将该案发回重审。麻阳苗族自治县人民法院重新审理后于2019年7月19日作出（2019）湘1226民初230号民事判决。麻阳建筑总公司仍不服，提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人麻阳建筑总公司上诉请求：1、撤销麻阳苗族自治县人民法院（2019）湘1226民初230号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“被告时任法定代表人滕代怀在结算宋德用所购原告建材款时，承诺宋德用所欠原告的12万元材料款由被告结算，其中部分材料款作为原告应交的部分购买转盘门面款而予以抵偿。……原、被告之间就出售转盘门面已经达成了口头协议，协议最后的成立时间应为2005年3月23日，并确立出售价格为22.5万元，双方亦履行了部分协议，原告已支付了22万元的购房款，尚欠0.5万元”错误，没有事实和法律依据。1、滕代怀系时任经理，非法定代表人；2、滕代怀签署的意见仅系担保，没有抵扣门面出售款的意思，双方亦没有就门面款进行结算；3、双方没有按照法律规定订立书面买卖合同，合同条款亦未达成一致，买卖合同依法没有成立，尚处于预约阶段；4、2005年3月23日，涉案房屋尚处于抵押状态，依法亦不得转让。二、一审判决认定“《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十八条属于管理性强制性规定”错误，上述规定依法属于效力性强制性规定，涉案房屋买卖属于集体企业的重大事项，依法应当由职工（代表）大会决定，未经该程序决定，依法应当无效。三、一审判决认定“没有证据证实原、被告在达成转盘门面协议时，该转盘门面处于抵押状态”错误，该事实有一审原告提交的房屋所有权证证实，该房屋当时处于抵押状态，依法不能出售。四、一审判决认定“虽然被告出具给原告的承诺书有退还原告10万元购房款的内容，但该内容原告并不认可”错误，不符合客观事实，滕久长实际经常向上诉人要求退还该款，双方达成承诺后，原房屋买卖预约合同已经解除，转化为债权债务关系。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人滕久长辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人提出的《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》是约束企业内部的规定，不能约束善意相对人；三、订立门面转让协议时，没有证据证实涉案门面处于抵押状态。四、上诉人提出的退还被上诉人现金10万元，系上诉人的单方承诺，涉案门面买卖是经过上诉人集体研究决定的。被上诉人滕久长向一审法院起诉请求：1、请求依法确认被告麻阳建筑总公司与原告滕久长签订的购买被告所有的、位于湖南圆盘门面的协议有效并继续履行；2、责令被告立即协助原告办理过户手续。一审法院认定事实，1998年，原告租赁被告所有的位于麻阳苗族自治县高村镇建设南路被告办公楼一楼圆盘门面房（以下简称“转盘门面”）一间用于经营建材，每年租金10000元。2003年，被告因修建本县民族中学食堂工程缺资金，经被告公司领导开会研究，欲出售转盘门面作为启动资金。2003年7月23日原告将10万元交给被告单位，由被告财务室出具收据一张，收据注明：“收转盘门面出售款”。2004年8月23日，被告单位给原告书写一份承诺书，内容为：“经公司集体研究决定将圆盘一楼门面出售给滕久长，出售金为贰拾贰万伍仟元整（22.5万元），于后买方已交付现金壹拾万元整，因种种原因，不能及时办理出售房产手续，经与滕久长协商，达成如下承诺协议，1、买方的10万元，我司在2005年2月23日前退清，按县联社贷款利率计算，起始时间以收据时间为准。2、若超期则用总公司一楼圆盘门面抵押，抵押金为贰拾贰万伍仟元整，抵押时间为永久性，并及时办理相关房产等过户手续。3、此承诺书一式二份，各持一份”。被告单位在此承诺书上加盖公章。后被告未按承诺的时间偿还原告10万元，也未协助原告办理过户手续，原告遂诉至法院。一审法院另查明：1、2005年3月6日，原告与被告原法定代表人滕代怀就因修建本县民族中学食堂工程在原告处所购材料款进行结算，滕代怀在案外人宋德用所立给原告的购买材料款的欠条中注明：此款材料款用于民中工地计币壹拾贰万元整。由总公司结算，用公司一楼门面费抵押。2、原、被告争议的转盘门面位于麻阳苗族自治县高村镇建设南路，房产证号为麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面房东侧，该门面一直由原告占有使用至今。3、被告的企业类型为集体所有制。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间就转盘门面的买卖是否已达成协议的问题；二、若达成协议，该协议是否合法有效的问题；三、原、被告之间的买卖关系是否转变为债权、债务关系的问题。一、原、被告之间就转盘门面的买卖是否已达成协议的问题。原、被告之间尽管没有就转盘门面的买卖签订书面协议，但被告在收取原告的10万元钱时，已注明了是“收转盘门面出售款”。且被告在给原告的“承诺书”中也已明确说明将转盘门面出售给原告，出售价为22.5万元。结合欠条与对滕代怀的调查可以确认，被告时任法定代表人滕代怀在结算宋德用所购原告建材款时，承诺宋德用所欠原告的12万材料款由被告结算，其中部分材料款作为原告应交的部分购买转盘门面款而予以抵偿。综合前述证据及双方当事人的陈述，原、被告之间就出售转盘门面已经达成了口头协议，协议最后的成立时间应为2005年3月23日，并确立出售价格为22.5万元。双方亦履行了部分协议，原告已支付了22万元的购房款，尚欠0.5万元。二、若达成协议，该协议是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因被告未能提交证据证实原告具有违背前述规定中的第（一）、（二）、（三）、（四）项中的行为存在，也未能提交证据证实原、被告在达成转盘门面买卖协议时，该转盘门面出于抵押状态。因此，原、被告之间关于转盘门面买卖的行为是否合法有效，只能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定进行判断。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反管理性强制性规定，合同未必无效。管理性强制性规定的作用在于对违反者加以制裁，以遏制其行为，但不否认其行为私法上的效力，只有违反效力性强制性规定的合同才会被认定为无效。而效力性强制性规定指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或不成立的规范。或者法律、行政法规没有明确规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或不成立，但是如果违反了这些禁止性规定的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利息或第三人利益。效力性强制性规定着重强调的是某些行为不可为。而管理性强制性规定在某些程序上强调的是对一些行为在行使前需先履行一定的程序。依据前述，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十八条的规定系管理性强制性规定，所以被告出售转盘门面尽管没有经过职工（代表）大会审议，但这并不导致原、被告之间的买卖协议无效。何况被告也未能提交证据证实当时的出售价款远低于当时的市场价。且被告公司领导经研究出售转盘门面的行为即使违背了公司章程或某些法律、法规中的管理性强制性规定，也只能发生行为人内部承担责任的法律后果，而并不能导致对外与善意相对人之间所发生的民事行为无效的后果。三、原、被告之间的买卖协议是否已转化为债权、债务关系。虽然被告出具给原告的承诺书有退还原告10万元购房款的内容，但该内容原告并不认可，因此，对于被告辩称的买卖关系转化为债权、债务关系的理由，不予采纳。综上，原、被告之间已达成了就转盘门面的买卖协议，且原告已支付了大部分购房款，但原告应当在被告履行办理过户手续前，将尚未支付的购房款交付给被告。经该院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告滕久长与被告麻阳建筑总公司达成的关于麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面东侧的转盘门面买卖协议有效；二、被告麻阳建筑总公司于本判决生效之日起三十日内协助原告滕久长到麻阳苗族自治县不动产登记机构办理麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面东侧的转盘门面所有权变更登记手续。本案案件受理费4675元，由被告麻阳建筑总公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查明：1、被上诉人一审中提交了麻房权证（2001）字第2044号房屋所有权证，房屋所有权人为麻阳建筑总公司，建筑面积为2651.50平方米(包括涉案门面)，该房屋设定的他项权利人为“麻阳高村信用社”，权利设定日期和注销日期分别为“2004年9月3日-2005年9月19日”、“2005年9月19日-2008年3月4日”。2015年6月25日，麻阳建筑总公司因该房屋面积变更进行了换证，换证后的证号为麻房权证（2015）字第0285号，建筑面积变更为2628.78平方米，该证中无他项权利登记。2、滕代怀为上诉人时任经理，由麻阳苗族自治县建设局任命，当时未办理工商变更登记，但系该公司实际负责人，上诉人在本案2018年一审庭审时亦承认其为公司时任“法人代表”。本院认为，上诉人提出的四点上诉理由依法均不能成立，理由如下：一、双方之间虽没有签订转盘门面买卖书面协议，但从上诉人出具给被上诉人的收取其10万元现金的收条以及宋德用所立的欠被上诉人的12万材料款的欠条（包括滕代怀在该欠条上的备注）和上诉人之后出具给被上诉人的承诺书来看，双方当时已就出售转盘门面及出售价格达成了口头协议，上诉人也已收取了被上诉人交付的10万元转盘门面费，上诉人时任经理滕代怀亦承诺宋德用所欠原告的12万元材料款由上诉人结算、用其公司一楼门面费抵押，实际系用该材料款抵偿了部分门面费，故双方订立的口头协议实际已大部分履行，被上诉人仅余5000元门面费未支付。上述收条和承诺书系上诉人单位出具。上诉人时任经理为滕代怀，系其单位实际负责人，其在宋德用给被上诉人所立的欠条上签署的意见对外具有法律效力。一审判决认定双方已达成门面买卖口头协议且协议已大部分履行的事实有充分证据证实，并无不当，本院予以确认。房地产合同虽属要式合同，但未签订书面合同的并非一律无效。本案中，双方虽只订立门面买卖口头协议，未签订书面合同，但被上诉人已经履行付款主要义务，而上诉人收取门面出售款、抵偿门面费以及承诺办理房产过户手续的行为表示已实际接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，应予认定双方的门面买卖合同依法成立。故上诉人认为一审判决关于双方已经达成口头协议且协议已大部分履行的事实认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、从《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十八条规定的内容来看，其立法的目的是为了实现企业行政管理或纪律管理的需要而设置，上述规定并未明确规定违反的后果即是合同无效，故上述规定不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定所指的“效力性强制规定”，应予认定属于管理性强制性规定，而违反管理性强制性规定的法律后果并不是必然导致合同无效。一审判决关于涉案门面买卖协议未经上诉人公司职工（代表）大会审议并不导致协议无效的认定意见于法有据，本院予以支持。而且，上诉人亦无证据证实涉案门面买卖协议具有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效行为，故涉案门面买卖协议应予认定合法有效。上诉人关于《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十八条属于效力性强制性规定、涉案门面买卖协议无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定是指司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。涉案房屋抵押系作为集体所有制企业的上诉人在麻阳高村信用社因贷款而设置，明显不属于上述规定的不得转让的情形。而且，我国法律、行政法规对于抵押财产是否可以转让并未有明确的效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条等规定，已经设定抵押权的房产，在买受人愿意接受该房产且能够充分保护抵押权人利益的前提下，抵押人与买受人之间的房屋买卖行为可以有效。况且，涉案房产的抵押权现已消灭，已不存在抵押障碍，双方的门面买卖合同的目的依法可以实现。故一审判决虽遗漏审查涉案门面抵押证据，但对于涉案门面买卖协议效力的认定并不违反法律规定，本院予以支持。上诉人认为涉案门面已经抵押、不能出售的上诉理由不能成立，本院不予支持。四、从涉案承诺书的内容来看，上诉人的第1点承诺虽为退款付息，但上诉人也同时作出了第2点承诺，即如超期付款则用其公司一楼圆盘门面抵押，抵押时间为永久性，并及时办理房产过户手续等。该第2点承诺明显系上诉人对其不履行第1点承诺情况下作出的处理措施，而且，该承诺书作出时，涉案房屋尚未设置其他任何抵押，从其“永久抵押、及时办理房产过户手续”的承诺并综合本案其他证据来看，其第2点承诺应予认定为继续履行双方之间订立的门面买卖协议。上诉人现无足够证据证实被上诉人仅仅接受其退款付息的第1点承诺且不要求其履行第2点承诺，故该承诺书不足以产生涉案门面买卖协议解除且双方已转化为债权债务关系的法律后果，上诉人的该上诉理由缺乏事实依据，依法不能成立，本院不予支持。此外，双方之间门面买卖协议最后成立的时间应为“2005年2月23日”，一审判决认定为“2005年3月23日”存在错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由依法均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4675元，由上诉人麻阳苗族自治县建筑工程总公司负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇二〇年二月十八日书记员  沈慧娟