浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙11民终1617号 上诉人（原审被告）：胡明，男，1973年3月4日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：陈延升，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶梦海，浙江万申佳（景宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司，住所地浙江省丽水市景宁畲族自治县红星街道团结西路129号。统一社会信用代码：9133112755619374IY。 法定代表人：叶华杰，总经理。 委托诉讼代理人：李叶青，浙江五豪律师事务所律师。 原审第三人：叶伟峰，男，1987年10月1日出生，汉族，住浙江省青田县。 上诉人胡明因与被上诉人景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司、原审第三人叶伟峰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省景宁畲族自治县人民法院（2019）浙1127民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡明上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人要求上诉人支付租金、水电费，缺乏依据。上诉人与被上诉人在2010年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为10年，但胡明租赁该房屋只使用到2016年8月8日止。从2016年8月9日起胡明已将该休闲中心整体转让给第三人叶伟峰，并于2016年8月30日正式签订《转让合同》，约定将休闲中心整体转让给叶伟峰，由叶伟峰负责履行与被上诉人的房屋租赁合同，按约定的时间、标准缴纳水、电、通信及房租等各项费用。同时，在2016年8月9日胡明将该休闲中心转让给叶伟峰时，就与叶伟峰一起将转让情况明确告知被上诉人。胡明退出租赁并由叶伟峰接手承租的事实，是经过三方人员一致认可的。在2018年3月10日、11日，胡明还专门发送短信给被上诉人方代表周月亮，告知其叶伟峰经营状况不是很好，应尽快收取房租。可被上诉人却不接受提示，并且同意叶伟峰延期支付租金。该情况可进一步表明被上诉人已认可叶伟峰承接租赁的事实。即使被上诉人对房屋由叶伟峰承租的事实予以否认，但在胡明予以提醒时，被上诉人应当向其提出交纳租金或采取其他措施。而被上诉人却未采取任何措施，并与叶伟峰之间达成同意延期交付租金的约定，对此，胡明完全不知情。如若被上诉人在当时及时采取了措施，则2018年3月至2019年5月期间的租金、水电费用损失就不会再产生。二、对于拖欠的租金、水电等费用应由叶伟峰或被上诉人自己承担。本案中，上诉人按照《房屋租赁合同》的约定交付了10万元的租房保证金。交付保证金的目的就是防止在租赁过程中出现拖欠租金费用时，作为出租方拥有直接从保证金里优先扣除的权利。然而，从被上诉人的起诉主张来看，叶伟峰在2018年度仅拖欠的租金就有17万元。按照年租金23万元计算，半年的租金就要11.5万元，也就是说到了2018年3月份的时候，上诉人交付的10万元押金已经因拖欠租金要被全部扣除完毕。可是被上诉人却仍然答应给予叶伟峰延期付租、继续使用房屋。尤其是上诉人在2018年3月份发短信息告知被上诉人不应该给予叶伟峰透支房租，应要及时采取措施的提示后，被上诉人仍然是继续同意让叶伟峰拖欠租金，而等到2019年1月份叶伟峰因涉嫌犯罪被公安机关刑事拘留后，被上诉人却开始向上诉人主张支付由叶伟峰使用产生的租金。即使只认可合同相对性原则，但从上诉人交付的10万元租房保证金被拖欠的租金全部都抵扣完毕后的那一天开始，后续产生的租金及费用不应再由上诉人来承担。导致这些后续租金产生及未能收回的责任，完全是由被上诉人同意叶伟峰延期交付导致的。三、一审判决支持被上诉人主张的2019年1月至5月份的租金及水电费用缺乏依据。首先，从2018年3月份上诉人交纳的10万元保证金已被抵扣完毕，以及上诉人专门发短信提示被上诉人后，被上诉人仍然自己与叶伟峰协商并同意叶伟峰延期支付2018年3月至2019年1月的租金及水电费用。其次，从2019年1月至2019年5月份，是因叶伟峰涉嫌刑事犯罪被采取刑事拘留措施，客观上导致叶伟峰未能营业，以及叶伟峰人身自由受限无法进行腾房交还给被上诉人。对于该期间产生的租金不仅不应向叶伟峰主张，更是不该向完全不知情的上诉人来主张。综上，一审判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司辩称，一、被上诉人主张由上诉人支付租金、水电费有合同依据和法律依据。根据双方的合同约定，2010年11月1日上诉人胡明向被上诉人景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司租赁案涉房屋，从事休闲中心经营活动，租赁期限为2009年11月1日至2019年10月30日止，直到一审判决时为止,合同期仍未届满。双方之间存在着房屋租赁合同法律关系，按照合同约定上诉人在房屋租赁合同期间，负有按约定支付租金以及附随的水电费、通讯费等费用的义务。二、上诉人关于拖欠的租金、水电费应由第三人叶伟锋或被上诉人承担的观点不能成立。首先，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同一直持续到2019年10月30日，在此期间，双方不存在合同变更或者解除的情形，双方没有协商过对合同进行变更或是解除，说明合同一直是在继续履行的，因此依据合同所产生或者所拖欠的租金、水电费等费用应该由承租方胡明承担并支付。对于上诉人与第三人叶伟峰之间，在2016年发生的所谓休闲中心整体转让合同，对该事实被上诉人是在一审庭审中才得知。在此之前，上诉人并没有将转让的事实告知被上诉人，且该转让行为也没有经过被上诉人的同意，所以对于转租的事实，被上诉人不予认可。因此拖欠的租金、水电费应该由上诉人承担。上诉人主张由于出租方未采取措施导致损失扩大，被上诉人认为支付租金上诉人的合同义务，其未履行义务，应承担违约责任。三、上诉人主张其不应承担2019年1月至5月份的租金和水电费用，更是缺乏依据。根据已生效的租赁合同，在双方未解除租赁关系的情形下，作为承租人，都负有按合同支付租金的义务，所以被上诉人向其主张2019年1月至5月份的租金、水电费，同样具有事实和法律依据。 原审第三人叶伟峰未陈述意见。 被上诉人景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，由被告腾空房屋交还给原告；2.判令被告向原告支付剩余的房屋租金、水电费、电话使用费、电梯使用费等费用合计214528元；3.本案诉讼费用由被告胡明承担。 一审法院认定事实：2010年11月1日，原告景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司（甲方）与被告胡明（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于景宁县世纪鸿宾大酒店四楼房屋出租给被告胡明使用，租赁面积1280平方米，租赁价格23万元/年；租赁期限10年，即2009年10月1日起至2019年10月31日止（合同签订日2009年4月1日至2009年10月30日为装修期不计算房租）。租赁期满，甲方该房屋继续出租的在重新确定条款，同等条件下乙方有优先承租权；乙方须在签订合同同时，向甲方缴纳保证金人民币100000元。租赁期满，费用结算清楚，房屋装修，装饰后可移动的物品乙方可以搬走。其余均无偿归甲方所有。验收房屋无损后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）。第一年房屋租金在签订合同之日起一个月内连同保证金一次性付清，第二年起每半年支付一次，即半年初支付。电费、水费按有关部门规定的用电、用水价格收费（含损耗分摊），以电力部门抄表日期为准，当月20号抄表，月底前应交清本月的水电费等内容。2010年11月1日，原告与胡明签订了《补充协议》该协议对水电费、电梯使用费、电话使用费等事项进行了约定。被告胡明于2011年10月21日核准注册登记个体户，经营范围为公共浴室（含桑拿）:茶座。被告胡明经营至2016年8月8日，之后将上述房屋转租给第三人叶伟峰，并与叶伟峰签订了《转让协议》一份，个体户营业执照上经营者经工商登记为叶伟峰。《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后至2017年度，被告已按合同约定交付租金、水电费、电梯使用费、电话使用费等费用。自2018年度起，房屋租金、水电费、电梯使用费、电话使用费被告拖欠未支付。原告要求被告支付尚欠的租金265833元、水费9442元、电费35653元、电话使用费1200元、电梯使用费2400元，共计314528元。扣减被告胡明之前已缴纳100000元保证金，尚欠214528元未付清。另查明，2012年11月9日，景宁世纪鸿宾大酒店有限公司经工商登记名称变更为景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司。 一审法院认为，原告景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司与被告胡明签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，原告将位于景宁县世纪鸿宾大酒店四楼房屋出租给被告胡明使用，双方约定了租金、水电费、电话使用费、电梯使用费等内容。2017年度后的租金，经原告催讨后，被告还拖欠租金、水电费等扣减保证金后共计214528元。原告请求解除原、被告的房屋租赁合同关系及被告胡明支付拖欠的房屋租金、水电费等的诉讼请求，符合“《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，故一审法院对原告的上述请求予以支持；对被告胡明提出房屋已转租给第三人叶伟峰、并签订了《转让合同》，也通过原告方的同意、营业执照也转给叶伟峰、还发过手机短信给原告方要求原告不能给叶伟峰拖欠租金，该房屋租金、水电费等应由实际承租人叶伟峰直接支付给原告的辩解，一审法院认为，被告胡明与第三人叶伟峰的《转让合同》属胡明、叶伟峰之间的行为，不能就此认定房租由第三人直接支付给原告，被告胡明提出转让给第三人叶伟峰是通过原告方同意，但原告予以否认，被告未提供相应的证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故一审法院对被告胡明的上述辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司与被告胡明签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》。房屋交还原告使用；二、被告胡明在本判决生效后十日内支付给原告景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司房屋租金、水电费等款项（扣减保证金100000元后）计人民币214528元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，减半收取2259元，由被告胡明承担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人胡明与被上诉人景宁畲乡鸿宾大酒店有限公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。上诉人主张其已于2016年8月9日将案涉房屋转租给原审第三人叶伟峰，且该转租事实已经取得被上诉人的同意，并由叶伟峰取代上诉人的地位履行其与被上诉人之间的房屋租赁合同。但被上诉人在庭审中对上诉人的该事实主张不予认可，上诉人也未提供充足的证据予以证明，故本院对其该事实主张不予采信，上诉人并未脱离房屋租赁关系，仍是《房屋租赁合同》、《补充协议》的合同当事人，上诉人作为承租人，应当按约定全面履行自己的义务，按期足额支付租金、水电费等费用。一审法院判决由上诉人承担支付房屋租金、水电费等义务，并无不当。另，房屋租赁期间内，上诉人是否有效使用房屋进行收益、其交纳的10万元保证金是否抵扣完毕，并不当然影响其向被上诉人履行支付租金的义务，上诉人主张被上诉人存在扩大损失的行为，缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人胡明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4518元，由上诉人胡明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二〇年二月十二日 代书记员 应煜丽