文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2833号上诉人(原审被告):刘静,女，1984年9月27日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人:张鹏、王建军,山东纵横家律师事务所律师。被上诉人(原审原告):张俊芳,女,1981年11月9日出生,汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人:颜秉涛、李小旭,山东民颂律师事务所律师。原审被告:赵梦琦,女,1996年1月12日出生,汉族,住山东省滨州市滨城区。上诉人刘静因与被上诉人张俊芳、原审被告赵梦琦房屋租赁合同纠纷一案,不服山东省滨州经济技术开发区人民法院(2018)鲁1691民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘静上诉请求:1.一审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费及实际费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案中,实际经营管理小羊倌涮羊肉领域尚城店的经营者是赵梦琦,赵梦琦系承租的刘静的房屋,刘静与赵梦琦系房屋转租的法律关系,刘静并未参与饭店的经营与管理,本案与刘静无任何法律关系,不应成为本案的被告。二、根据赵梦琦的陈述,系被上诉人在租赁合同到期之后,单方要求将房租上涨30%,违反了租赁合同约定的租金递增幅度应控制在15%以内的合同约定,系被上诉人方存在违约行为。三、因被上诉人方的单方面原因导致赵梦琦想在火锅店淡季重新装修(因二楼钢结构不符合消防设施的要求,且多处布局不合理不符合食品药品监督局的要求等其他因素,所以已经装修一个多月),在到期后被上诉人并未按照合同约定同等条件下优先考虑赵梦琦的续租意愿,而是直接换锁并扬言不会继续租给赵梦琦,造成赵梦琦持续经营和进行中的装修被迫中断,导致巨大经济损失。四、因被上诉人的原因导致租赁合同无法继续履行,赵梦琦根据租赁合同的约定,有权利负责将房屋恢复原貌,其添置的可移动物品可自行收回。并且第一承租人孔祥平在租赁被上诉人房屋时房屋系毛坯房,孔祥平对房屋进行了装修和增设,并增设了钢结构的二层楼梯等物品。孔祥平再将房屋转租给一审被告刘静时,系将租赁权及装修和物品一并转让给一审被告刘静。房屋内的物品及增设的所有权归刘静所有,赵梦琦在房屋租赁合同到期时候,有权将可移动物品带走,并且赵梦琦在经营餐馆期间,因增设的二层钢结构楼梯不符合消防设施的要求,消防主管部门増多次要求赵梦琦予以拆除,并且在经营餐馆期间,曾岀现因层钢结构楼梯太陡,出现过摔伤客户的现象。所以赵梦琦将钢结构楼梯拆除,不但符合消防主管部门的要求,而且也是对保证客户的人身生命财产安全负责。赵梦琦并未将商铺破坏毁损,被上诉人所述非事实。五、上诉人在合同到期之后,在被上诉人不再优先考虑续租后立即搬离后房屋，没有给被上诉人造成租金损失，一审酌定认定被上诉人租金损失15000元无任何事实及法律依据。再者,一审法院委托的部分鉴定项目,无证据是上诉人或者赵梦琦造成的。综上,被上诉人一审的起诉无任何事实和法律依据,请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张俊芳辩称：一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉无任何事实及法律依据,其上诉请求依法应当被驳回。具体理由如下:一、与被上诉人签订房屋租赁合同的是上诉人刘静，按照合同相对性原则,一审判决上诉人赔偿被上诉人损失正确。二、被上诉人不存在任何违约行为,是上诉人恶意将涉案房屋的装饰装修损害,由此给被上诉人造成的损失应当由上诉人承担。三、上诉人提到的已经装修一个多月,被上诉人直接换锁等均与事实不符,是没有任何证据的捏造。四、上诉人与案外人孔祥平所签订的合同中,上诉人享有所有权的只有餐桌、餐椅、厨房设备等可移动的物品,并不包括对房屋的装修装饰,一审判决对此作出的认定完全正确。五、因上诉人的恶意破坏导致被上诉人无法直接继续使用或出租房屋，按照涉案租赁合同的租金标准计算。一审判决支持的15000元约是不到两个月的租金,按照该期限标准判决的租金损失完全合情合理合法。综上一审判决正确,依法应予维持。上诉人的上诉理由不能成立,其上诉请求依法应当被驳回。被上诉人张俊芳向一审法院起诉请求：1.判令两被告向原告赔偿经济损失共计92124.79元,其中因被告损坏装修产生的直接损失51124.79元、房租损失30000元、拆除及垃圾清理费6000元、评估费5000元;2.本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2016年4月25日,原告与滨州市金河房地产开发有限公司分别签订编号为201604250046号、201604250065号《商品房买卖合同》，由原告购买滨州市金河房地产开发有限公司开发的位于国道220以北、渤海十九路以西领域尚城第20幢1单元106号、107号商铺,两商铺的一层高5.4米,二层高3.6米,原告支付房屋总价款198万元。2016年5月18日,原告张俊芳(出租方、甲方)与被告刘静(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》约定:1.该商铺坐落于106-107号商铺,建筑面积上下两层约191平方米。乙方租赁此商铺用于餐饮经营。2.该商铺租赁期为二年,租期自2016年5月18日起至2018年5月18日止。每年租金100000元,合同期满后，租金按市场行情在上一年度价格基础上随行就市协商而定,递增幅度应控制在15%以内。3.商铺房屋租赁期满乙方如需续租时,须在期满前一个月提出续租要求,甲方在同等条件下，可优先考虑乙方续签合同。如果乙方不续租,应提前一个月告诉甲方,其自行装修部分无偿归甲方所有,不得向甲方收装修费。或乙方负责将房屋恢复原貌。甲方要收回商铺房屋也应一个月告诉乙方。4.在合同期内,乙方拥有合同期内合法的使用权;乙方在合同约定事项的原则下有权转租此商铺,但转租前须提前30日告知甲方,并征得甲方同意,否则甲方收回商铺房屋，且不承担乙方因此产生的任何损失。5.乙方租赁后不得擅自改变商铺用途,不得因装修等原因擅自拆改变动或损坏商铺主体和墙体结构。租赁期满或合同解除后,由乙方添置的可移动物品自行收回,而对于乙方自行装饰、装修(地板、地面、顶、隔房、固定电料等)的构筑部分无偿归甲方所有,不得向甲方收取任何费用。被告刘静租赁房屋后,该房屋用于经营“滨州经济技术开发区小羊倌涮羊肉领域尚城店”，该店登记注册的经营者为被告赵梦琦,登记注册日期为2016年10月31日。刘静提交2016年10月6日其与孔祥平签订的《饭店转让协议》及孔祥平的收到条,载明孔祥平将坐落在领域尚城第20幢1单元106、107号房的“渔膳坊炒鱼饭店”转租给刘静;该饭店内相关设施所有权一并转让给刘静,主要包括餐桌餐椅、厨房设备等设施。孔祥平收到刘静一次性支付的渔膳坊炒鱼转租款及相关设施转让款23万元。“滨州经济技术开发区小羊倌涮羊肉领域尚城店”内的厨房与客厅之间的石膏板、二层钢结构平台夹层、简易铁质楼梯、一楼地面、墙面、上菜升降机等等被拆除,上述设施系由孔祥平承租期间添置。2018年5月15日,原告向杜店派出所报警称,张俊芳与刘静因租房问题发生纠纷。经现场了解,刘静租用了张俊芳渤海十九路领域尚城小区东门沿街房,开设了“小羊倌”饭店,刘静在合同即将到期时将店内装修损坏,停止营业。杜店派出所民警告知不属公安机关管辖,建议其到有关部门处理,并于2018年5月24日出具《出警证明》。2018年5月19日,原告向山东省滨州市滨城公证处申请保全证据公证。原告与公证员一起来到滨州市“领域尚城”向南150米“小羊倌涮羊肉”店前,经观察该店铺的一层楼梯及装修均已受到破坏，并对店内一层的房顶、墙面、地板现状进行了录像和拍照。2018年5月23日,山东省滨州市滨城公证处作出（2018）鲁滨州滨城证民字第633号公证书。本院依据张俊芳的申请,委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案商铺装修毁损等的经济损失进行司法鉴定。2018年9月3日，滨州铭泰资产评估事务所出具《资产评估报告》，评估结论为:2016年装修时墙面、一层隔墙、菜梯、钢结构楼梯及夹层、水电设施、厨房通道等原装修价值为67531.06元,2018年8月16日评估基准日的市场价值为51124.79元。张俊芳支出评估费5000元。一审法院认为,本案的争议焦点为:1.原告商铺内财产损失的赔偿责任承担主体；2.原告的损失价值如何确定。关于争议焦点一,张俊芳购买了领域尚城第20幢1单元106号、107号商铺，并支付相应价款,将商铺出租于刘静,张俊芳有权主张商铺的占有、使用和收益等权利。刘静租赁张俊芳的商铺,而商铺用于赵梦琦注册的“滨州经济技术开发区小羊倌涮羊肉领域尚城店”的经营,在刘静与张俊芳租赁合同期间届满之前,该商铺的装修设施被破坏。刘静并未提交其将商铺转租于赵梦琦的相应证据,且租赁合同明确约定转租须经张俊芳同意,故张俊芳与赵梦琦并不存在合同法律关系。张俊芳要求刘静、赵梦琦承担赔偿责任,本案同时存在原告与刘静的租赁合同关系以及原告与赵梦琦的侵权法律关系。诉讼过程中,经释明,原告明确按照合同法律关系主张赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定,因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。依据上述法律及原告主张的法律关系,本案系基于原告与刘静租赁合同关系发生的纠纷，刘静应对合同履行过程中对原告造成的损失承担赔偿责任。被告赵梦琦不承担合同义务,其关于应以登记的“滨州经济技术开发区小羊倌涮羊肉领域尚城店”为被告的主张,不予支持。对于争议焦点二,张俊芳与刘静签订的商铺租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先,刘静主张涉案商铺系其自孔祥平处转租,刘静、赵梦琦并未对商铺进行装饰装修,依据被告刘静提交的其与孔祥平的《饭店转让协议》约定,刘静对孔祥平转租的饭店内设施的所有权主要包括餐桌餐椅、厨房设备等,并不包含对房屋的装饰装修部分尤其是对于房屋增设部分享有所有权。其次,《商铺租赁合同》约定,承租方不得擅自改变商铺用途,不得因装修等原因擅自拆改变动或损坏商铺主体和墙体结构。租赁期满或合同解除后,由承租方添置的可移动物品自行收回,而对于承租方自行装饰、装修(地板、地面、顶、隔房、固定电料等)的构筑部分无偿归出租房所有。综合以上分析,涉案商铺内被破坏的墙面、地面、隔房、简易楼梯、升降机、水电设施等所有权归属张俊芳。在刘静租赁期限内,涉案商铺内的厨房与客厅之间的石膏板、二层钢结构平台夹层、简易楼梯、地面、墙面等等设施被拆除,给张俊芳造成损失,根据滨州铭泰资产评估事务所出具的资产评估报告评估结论,张俊芳的财产损失价值为51124.79元,其为此支出的评估费5000元,系为确定损失程度所支付的必要的、合理的费用,属于直接损失,上述损失合计56124.79元。张俊芳主张的为拆除及垃圾清运费6000元,标明系“鼎和辣妈川菜馆”拆除装饰物所花费,系该菜馆为重新装修支出的费用,并非对被告拆除的设施进行清理支出的费用,不属于直接损失,不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”的规定,刘静应对张俊芳的上述损失承担赔偿责任。滨州铭泰资产评估事务所出具的《资产评估报告》是对被拆除设施的装修价值进行评估,按照成新率计算出评估基准日被损害设施的市场价值，该价值能够反映出张俊芳商铺装修设施被毁损的价值，且评估机构具有相应资质,评估程序合法,法院予以采信。对于原告主张的房租损失30000元。租赁合同到期日为2018年5月18日,被告刘静在租赁期届满之际造成租赁物损坏，且其未按照合同约定在租赁期届满前提前一个月通知原告解除合同,构成违约,导致张俊芳不能及时对外出租房屋,造成租金损失。同时,张俊芳在合同到期后,对于租赁物的损失没有及时采取措施避免损失扩大,对其主张的租金损失,法院综合考虑酌情支持15000元。综上所述,原告张俊芳部分诉讼请求于法有据,法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定,判决如下:一、被告刘静于本判决生效之日起十日内赔偿原告张俊芳损失71124.79元;二、驳回原告张俊芳的其他诉讼请求。如果被告刘静未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元,减半收取计1150元,由原告张俊芳负担265元,被告刘静负担885元。本院二审期间,上诉人刘静与被上诉人张俊芳、原审被告赵梦琦没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,本案的争议焦点为:1.关于本案的主体及租金上涨的幅度问题。2.关于涉案商铺的财产损失问题。关于本案的主体及租金上涨的幅度问题。上诉人刘静主张涉案饭店的实际经营者为原审被告赵梦琦,被上诉人张俊芳系涉案商铺的所有权人。根据上诉人刘静与被上诉人张俊芳签订的《商铺租赁合同》约定,上诉人刘静系涉案商铺的实际承租人，被上诉人张俊芳有权向上诉人刘静主张权益。对于租金上涨的幅度问题,根据合同约定,合同期满后,租金按市场行情在上一年度价格基础上随行就市协商而定……。根据诉讼双方的陈述及本案调查情况,导致本案诉讼纠纷发生的起因并非租金上涨问题。关于涉案商铺的财产损失问题。根据上诉人刘静与被上诉人张俊芳在诉讼中提交的相关证据,上诉人刘静在《商铺租赁合同》后,应本着法律规定的诚实信用原则，按照合同约定,将所租赁的房屋及相关增设部分,完好的交付被上诉人张俊芳。因上诉人刘静的不理智行为,在搬离涉案商铺之前，将被上诉人张俊芳所拥有的涉案商铺内部分财产损坏,导致被上诉人张俊芳的财产损失。上诉人刘静依法应对被上诉人张俊芳主张财产损失的合理部分,承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该解释第九十一条第二款规定,主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人,应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。上诉人刘静在本案一、二审诉讼中,未能提供证据证明其主张,应当承担举证不能的不利法律后果。综上所述,上诉人刘静的上诉请求不能成立,依法应予驳回；原审判决认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1578元,由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  李添珍审判员  孙兴春            本件与原本核对无异      二〇二〇年二月二十四日书记员  盛 美