内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终568号上诉人（原审原告、反诉被告）：科右前旗碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：史逍遥，执行董事。委托诉讼代理人：阿古达木，1990年1月14日出生，蒙古族，该公司职员，住内蒙古自治区通辽市。上诉人（原审被告、反诉原告）：苏波，男，1983年2月6日出生，满族，个体，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：程玉环，内蒙古圣泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长虹，内蒙古圣泉律师事务所律师。上诉人科右前旗碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与上诉人苏波因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初3924号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人阿古达木，上诉人苏波及其委托诉讼代理人程玉环、李长虹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1、撤销内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院（2018）内2221民初3924号民事判决，依法改判支持碧桂园公司一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由苏波承担。事实及理由：一、一审法院认定事实与判决不符，且对免租期顺延的认定，是对兴安盟中级人民法院已生效判决的改变。1、兴安盟中级人民法院（2018）内22民终365号判决书中关于免租期的问题，判决双方仍按双方签订的租赁合同约定执行。本案中，一审法院虽未直接判决顺延免租期，但从法院认定部分以及判决第二项苏波开始支付租金的时间上来看，实际上是将租赁合同约定的免租期进行了顺延，顺延免租期既非双方的请求事项，违背了不告不理原则，又是对兴安盟中级人民法院已生效判决认定的改变，有违司法权威。2、一审法院已认定且苏波也认可，上诉人于2013年9月1日向其交付了涉案房屋，苏波于2013年9月20日开始装修。虽然碧桂园公司的交付存在瑕疵，但苏波对瑕疵部分并未提出异议，且在房屋交付后即刻进行了装修，该瑕疵问题并未影响房屋的使用，一审法院基于既不是原件且也自身存在矛盾的证据，认定免租期自2015年8月31日开始计算至2018年8月30日，存在着事实与认定的矛盾。二、一审法院在对租金应付期间作出错误认定的基础上，对于应付租金数的计算，也存在错误。苏波应付的2018年8月31日至2019年2月10日期间的租金数额计算错误，根据租赁合同约定以及一审法院的认定，2018年8月31日至2019年8月31日期间月租金为29466元，因此2018年8月31日至2019年2月10日期间的租金应为157853.57元（计算方式为29466元/月×5个月+29466元/月/28天×10天），而非一审法院判决的150009元。三、涉案房屋至今未进行消防验收，存在巨大的消防安全风险。综上，一审法院认定事实不清、存在错误，请贵院依法撤销（2018）内2221民初3924号判决书，改判支持碧桂园公司的诉讼请求。苏波答辩称：不同意碧桂园公司的上诉请求，房屋未进行消防验收，责任在于碧桂园公司，其不能基于自身的违约行为要求解除合同，请求维持一审判决第一、二、三项内容。苏波上诉请求：一、依法撤销（2018）内2221民初3924号民事判决第四项，请求改判支持苏波的反诉请求。二、一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：免租期是合同约定的价格条款，履行免租期义务是碧桂园公司作为出租方应履行的合同义务。一审法院错误的将合同免租期认定为被上诉人在承担违约责任，导致上诉人的损失未能得到正确维护。本案双方签订租赁合同时，碧桂园小区建成时间不长，因小区内缺少幼儿园配套已影响小区房屋的出售。此种情况下，双方在平等自愿的前提下签订房屋租赁合同，合同约定碧桂园公司2013年9月1日交付房屋，交付6个月后上诉人必须保证幼儿园开业，同时双方约定租赁期限8年，并给予前3年的免租的优惠条件。履行免租期义务是碧桂园公司作为出租方根据合同约定本应履行的合同义务，如果本案合同正常履行，本案租赁关系的价格条款也应是前三年免租。故而，不能在未经双方协商一致同意变更合同的情况下，通过法院判决将正常履约过程中履行合同义务行为的性质变更为在承担违约责任，此种认定不符合事实和法律规定，违背双方签订合同的本意，也违反合同契约严守原则。本案合同签订的租赁期为8年，苏波即按照8年的合同期对租赁物进行长期投入，但由于碧桂园公司逾期交付房屋，又不能将租赁期顺延，导致合同期不可避免的减少2年，致使苏波承受预期可得利益的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，苏波主张碧桂园公司赔偿因租赁期减少2年的损失完全符合法律规定。因此，请求二审法院依法支持苏波的全部上诉请求。碧桂园公司答辩称，对苏波要求碧桂园公司支付3500000元的诉讼请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年5月17日签订的《商铺租赁合同》；2.要求苏波向碧桂园公司支付未付租金人民币810312元（2016年9月1日至2019年1月15日）及逾期付款违约金1518078.51元（2016年9月1日至2019年1月15日），总额为2328390.51元；3.要求苏波搬出并交还租赁商铺，并向碧桂园公司支付自2018年8月11日后的租金（日租金为950.51元）及违约金（日租金的50%）至交还商铺之日，暂定总额为4277.32元（截止碧桂园公司起诉之日）；4.本案诉讼费用由苏波承担。苏波向一审法院提出反诉请求：1.请求确认碧桂园公司送达的《解除通知函》不发生法律效力，双方签订的《商铺租赁合同》应继续履行；2.请求碧桂园公司赔偿因逾期交房导致合同租赁期间减少给苏波造成的损失3500000元；3.本案诉讼费由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：碧桂园公司与苏波于2013年5月17日签订《商铺租赁合同》。合同约定：苏波租赁碧桂园公司位于××园；商铺面积为3044平方米，商铺室内装修交付标准为毛坯，租赁期内租金总价为1806540元，支付期间为2016年9月1日至2017年8月31日交付26787元，2017年9月1日至2018年8月31日交付29466元……2020年9月1日至2021年8月31日交付32413元，租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日，交付日期为2013年9月1日。苏波应于2014年3月1日前开始营业，每逾期一天，向碧桂园公司支付违约金人民币100元；碧桂园公司为该商铺的第一消防责任人，应依照国家有关的消防法律、法规对商铺进行装修和配备相应的消防设备；苏波需以自己的名义办理工商营业执照。合同终止后苏波应交回商铺，该商铺内添置的固定镶嵌物无偿归碧桂园公司所有。合同签订后，苏波向碧桂园公司交付了租赁保证金73056元及首月租赁费26787元。碧桂园公司于2013年9月1日向苏波交付了房屋，苏波于2013年9月20日进场装修。但碧桂园公司交付房屋时外建工程不配套，如幼儿园的地面硬化、消防泵房、大门及路缘石等幼儿园的附属设施等是在2015年8月份才完工。其中最重要的是公共消防栓施工未完成，该消防栓不仅用于本案的幼儿园，还用于售楼部及附近的其他建筑物，其功能在于存储消防用水。但该消防的泵房在幼儿园内，因碧桂园地下水位低，故一直在抽水，边抽水边施工建消防泵房，幼儿园消防供水泵房在2015年8月份将幼儿园棚顶拆开才安装完毕。为此，苏波曾向碧桂园公司提出申请要求免租期从2015年12月31日起至2018年12月31日，碧桂园公司工作人员张强（现项目部经理）在申请上签字认可苏波所说外建工程至2015年8月完工的事实，并申请商业部审核延期。一审法院认为，碧桂园公司与苏波之间签订的租赁合同因系双方真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，故该合同合法有效。本诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，根据双方合同约定，碧桂园公司应按约定期限交付符合使用条件的标的物，双方虽约定交付标的物的标准为毛坯，但交付的标的物不符合使用条件，在一定时间内无法实现合同目的。按照法律规定，建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。碧桂园公司主张租赁物已于2013年9月交付，外建工程未影响幼儿园营业的主张，因有其公司内部员工张强于2016年12月16日确认的申请载明“……由于碧桂园外建工程于2015年8月完工。而相应的消防审核至今还未通过，导致我幼儿园一直未能正常营业。现申请将幼儿园租赁合同作延期处理。具体延期方法如下：1、免租期从2015年12月31日起至2018年12月30日，免租期三年……”，碧桂园公司主张张强非法定代表人，其签字没有效力。因张强的行为系职务行为，能够客观地反映案件事实，但其签字并不发生变更合同的效力，只是较为客观地评价了碧桂园公司的交付“瑕疵”，故对其真实性法院予以确认。综上，碧桂园公司在履行合同过程中，未依照诚实守信原则尽到合同附随义务，即未向苏波交付符合经营条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任，在此情形下，碧桂园公司向苏波发出解除合同通知书，因其解除合同约定条件因其自身的违约而未成就，故其解除双方租赁合同的诉求，法院不予支持。尽管碧桂园公司的交付具有一定“瑕疵”，但在未经双方形成合议从而调整合同内容的前提下，苏波也应按照合同约定履行自己应尽的义务，其无权拒不交付租赁费，故其也存在违约。综合以上因素，法院依据诚实信用及公平原则，结合张强确认的事实将碧桂园公司的房屋交付时间确定为完成配套设施之日，即2015年8月31日，将双方的免租期确定为从2015年8月31日（完成配套设施之日）起至2018年8月31日，故苏波应从2018年9月1日起开始支付房屋租赁费。法院依据双方的合同计算租赁费，支付方式及计算方式如下：每月10日前向碧桂园公司交纳当月租金，从2018年9月1日起至2019年8月31日的月租赁费为29466元，从2019年9月1日起至2021年8月31日的月租赁费为32413元。从2018年9月1日计算至2019年2月10日共计租金176796元（29466元/每月×6个月），扣除已向碧桂园公司预支付的第一个月租金26787元，尚欠租金150009元。碧桂园公司要求苏波支付违约金，因苏波拒不支付租赁费在一定程度上系由于碧桂园公司未尽合同附随义务所致，故对该请求法院不予支持。反诉部分，苏波要求继续履行双方之间的《商铺租赁合同》的诉求，法院予以支持。苏波要求碧桂园公司赔偿因逾期交房导致合同租赁期间减少给苏波造成的损失3500000元，因本案中双方均存在违约，法院依据公平原则确定了碧桂园公司的房屋交付时间为完成配套设施之日，此举实际上为苏波减去了两年的租赁费，也让碧桂园公司承担了应尽的违约责任，从而调整了双方的权责失衡矛盾。故苏波的上述诉求无事实根据和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第九条、第十一条、第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建筑工程消防监督管理规定》第二条、第十三条、第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：“一、原、被告之间的《商铺租赁合同》继续履行；二、被告苏波在本判决书生效十日内将从2018年8月31日起至生效之日的所欠租金支付于原告碧桂园房地产开发有限公司，计算至2019年2月10日的租金150009元。剩余期限租金于每月10日前向原告交纳当月租金，从2018年8月31日起至2019年8月31日的月租赁费为29466元，从2019年9月1日起至2021年8月31日的月租赁费为32413元。三、驳回本诉原告科右前旗碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告苏波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25427.12元，由本诉被告苏波负担3300.18元，由本诉原告碧桂园房地产开发有限公司负担22126.94元。反诉案件受理费34800元，减半收取为17400元由反诉原告苏波负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏波提交办学许可证一份，是在2015年12月16日办下来的，证实幼儿园开始营业的时间，之前碧桂园提交的办学许可证是不准确的。经碧桂园公司质证认为该许可证与本案无关，并非是幼儿园可以经营的有效证明。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，碧桂园公司与苏波签订的《商铺租赁合同》约定，该商铺用途为开办幼儿园，交付日期为2013年9月1日，苏波应于2014年3月1日前开始营业，在实际履行合同过程中，碧桂园公司虽于2013年9月1日将商铺交付给苏波，但实际上租赁房屋外建工程特别是院内的消防供水泵房在2015年8月份才安装完毕，不具备开办幼儿园的使用条件，致使幼儿园无法在约定时间进行营业，2015年12月16日的办学许可证亦可证实幼儿园开始营业的时间。碧桂园公司在履行合同过程中未遵守诚实信用原则，履行合同义务不符合约定，其交付的商铺不符合经营条件，导致苏波一定时间内无法按约定履行合同实现合同目的，其行为已构成违约，应承担违约责任。碧桂园公司在其自身违约在先，双方就合同履行问题产生纠纷的情况下，以未付租金为由向苏波发出解除合同通知书，其行使解除权不符合法律规定，不能达到解除合同的目的，双方《商铺租赁合同》仍应当继续履行，碧桂园解除合同的上诉理由不能成立，对其解除合同的上诉请求本院不予支持。兴安盟中级人民法院（2018）内22民终365号判决虽驳回了苏波要求延长租期的请求，但并未对免租期是否延长进行认定，一审法院将免租期限确定为从2015年8月31日起至2018年8月31日并无不当。租金计算上，从2018年9月1日计算至2019年2月10日租金共计176796元（29466元/每月×6个月），扣除已向碧桂园公司预支付的第一个月租金26787元，苏波尚欠租金150009元，一审法院计算无误，在后续租金交纳过程中仍按月计付即可。碧桂园公司要求苏波支付违约金，因苏波延迟支付租金系因碧桂园公司交付房屋不符合经营条件导致双方履行合同产生争议所致，故对该请求本院不予支持。苏波要求碧桂园公司赔偿损失3500000元，因本案房屋交付时间确定为完成配套设施之日即2015年8月31日，苏波从2015年8月31日起至2018年8月31日免予向碧桂园公司支付租金，事实上已经以减免2年租金的方式对苏波所遭受损失予以弥补，对其要求碧桂园公司赔偿损失3500000元的请求不再予以支持。综上所述，碧桂园公司与苏波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42830元，由上诉人科右前旗碧桂园房地产开发有限公司负担25430元，由上诉人苏波负担17400元。本判决为终审判决。审判长 倪宝林审判员 罗延红审判员 曲 威 二〇二〇年二月五日书记员 金 龙