云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终156号上诉人（原审被告）：刘润兰，女，1952年7月4日生，汉族，云南省会泽县人，居民，住云南省曲靖市会泽县。被上诉人（原审原告）：云南宇辰物业服务有限公司，以下简称宇辰物业公司。法定代表人：李侠，总经理。住所：云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。上诉人刘润兰因与被上诉人云南宇辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服会泽县人民法院（2019）云0326民初3413号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘润兰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人起诉；案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同关系，被上诉人不是本案的适格主体。本案中，上诉人的小区已经存在前期物业服务企业，被上诉人要求对上诉人的小区进行服务管理必须经小区全体业主的同意并签订物业服务合同。且本案被上诉人提供不出其系经过招投标程序选定的物业服务企业。2、上诉人小区的物业服务企业对小区的服务管理不到位。小区环境脏乱差，被上诉人提供的物业服务与服务费用不对等。上诉人在2017年至2018年装修房屋期间，因楼上业主没有尽到注意义务，停水忘关水龙头，物管公司没有尽到巡查和提醒责任，致使上诉人房屋楼顶大面积漏水，装修停工8个多月，上诉人找被上诉人协商，但至今仍未解决。3、一审适用法律不当。被上诉人物业收费不合理合法，收费标准、收费项目、收费依据从未向业主公示，物业服务收支情况也从未公布。物业收费1元每平米的收费标准相比较周边小区显属较高。因通宝嘉城小区至今未成立业主大会和业主委员会，物业收费应按照会泽县住房和城乡建设局联发的文件规定的每平米不超过0.60元执行。依照最高人民法院有关司法解释的规定，案涉前期物业服务合同应视为无效，业主以物业服务企业违规收费提出抗辩的，人民法院应予支持。4、上诉人认为，上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的物业服务合同关系，被上诉人不是本案的适格主体；被上诉人对小区管理服务不到位，对上诉人造成的经济损失至今未给予赔偿；被上诉人在通宝嘉城小区的收费每月每平米1元，高于政府指导价0.6元，属于乱收费，乱收的费用应当向业主退还。被上诉人宇辰物业公司辩称：1、被上诉人与上诉人之间签订的前期物业服务合同系双方之间真实意思表示，该协议合法有效。被上诉人已经提供了物业服务，业主也接受了服务，上诉人应支付相应的物业服务费。2、上诉人所主张的房屋漏水系侵权责任纠纷，按照上诉人的陈述，是其楼上住户停水忘关水龙头造成。上诉人应向楼上业主主张权利。而不是据此对被上诉人进行抗辩。对上诉人提供的照片，是其单方制作，被上诉人对其真实性、合法性、关联性均不予认可。3、周边小区的物业费仅仅是一个参考，并不是法律的强制规定，被上诉人所指定的物业服务费是根据政府指导价和市场调节价得出，并未违反法律规定。宇辰物业公司一审起诉请求：1、判令刘润兰支付其2018年9月30日至2019年9月30日的物业服务费2430元、生活垃圾清运处置费132元，共计人民币2562元；2、诉讼费由刘润兰承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，原告宇辰物业公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，接替曲靖市安美吉物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区提供物业管理服务，并于2018年8月1日进驻该小区。合同约定原告宇辰物业公司对会泽县通宝嘉城小区实施前期物业管理服务。合同中对多层住宅、商业物业、车库/车位均以1元每月每平方米计算物业管理费，垃圾清运费按每月每户11元收取，并约定物业服务费用缴费周期为一年一次性预缴。被告刘润兰系会泽县通宝嘉城5-2-402号房屋业主，其房屋建筑面积为136.01平方米、车库面积33.25平方米。合同履行过程中，原告宇辰物业公司履行了合同义务，但存在管理服务不到位的地方。被告刘润兰下欠原告宇辰物业公司2018年9月30日至2019年9月30日期间房屋的物业服务费1632元、垃圾清运费132元，2018年9月30日至2019年9月30日车库的物业服务费399元，合计2163元。被告刘润兰2017年9月30日至2018年9月30日车库的物业服务费399元已于2017年10月1日向原告安美吉物业服务有限公司交纳。本案在审理过程中，经该院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告宇辰物业公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》合法有效。原告宇辰物业公司已接替曲靖市安美吉物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区提供了物业管理服务。被告刘润兰作为会泽县通宝嘉城5-2-402号房屋的业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告宇辰物业公司支付下欠的物业服务费。鉴于原告在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，且该小区收费未区分物业性质，存在不合理之处，故该院酌情扣减被告刘润兰应交纳的物业管理等费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：限被告刘润兰于本判决生效后15日内一次性支付给原告云南宇辰物业服务有限公司物业管理服务费、垃圾清运费合计人民币1730元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告刘润兰负担20元，由原告云南宇辰物业服务有限公司公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定一致，本院依法予以确认。本院认为：会泽县通宝嘉城小区自建成至上诉人一审起诉之日即2019年10月24日未成立业主委员会,依据《物业管理条例》第二十一条之规定：“在业主和业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可选定物业服务企业。”宇辰物业公司于2018年7月31日与小区开发商曲靖华鑫房地产开发有限责任公司就前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务委托合同》，由宇辰物业公司接替曲靖市安美吉物业服务有限公司对会泽县通宝嘉城小区提供物业管理服务,履行相应的权利义务,即宇辰物业公司取得了前期物业服务合同的主体资格,依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案会泽县通宝嘉城小区尚未成立业主委员会，故宇辰物业公司与刘润兰之间形成的前期物业服务合同成立有效,宇辰物业公司应按照物业服务合同约定提供相应的服务,刘润兰应根据物业服务合同约定交纳物业服务费。本案上诉人反映宇辰物业在提供物业管理服务过程中存在管理不完善不到位收费不合理之处,结合《前期物业服务委托合同》、小区图片、证人证言等在案证据,一审认定宇辰物业在提供物业服务过程中存在瑕疵履行等情形，并在此基础上酌情扣减上诉人刘润兰应交纳的物业管理等费用并无不当，本院予以维持。对刘润兰所称的其房屋因漏水造成的损失，与本案不是同一法律关系，本院在本案中不予处理。综上所述，上诉人刘润兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘润兰负担。审判长 夏 尧审判员 孙靖然审判员 刘招银二〇二〇年二月二十一日书记员 张雪怡