广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22223号原告：吴招桂，女，1976年9月21日出生，汉族，身份证住址江西省南昌市青山湖区，委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧娟，广东共阳律师事务所实习律师。被告：中山市棕榈物业投资管理有限公司，住所地广东省中山市民众镇番中公路多宝路段锦标路口对面，统一社会信用代码91442000570128647N。法定代表人：吴双燕。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。原告吴招桂与被告中山市棕榈物业投资管理有限公司（以下简称棕榈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄燕山、刘慧娟，被告棕榈公司的委托诉讼代理人洪池池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴招桂向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以总购房款309979元为基数，按每日万分之一的标准自2016年11月1日起计至被告实际交房之日止）。事实和理由：2014年6月16日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款309979元向被告购买其开发的位于花园××房的预售商品房。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款309979元，然被告并未能按约将涉案商品房交付给原告使用。被告未按约交付涉案商品房给原告使用，已违反《商品房买卖合同》第八条第一款“出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，原告有权依照《商品房买卖合同》第九条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”及《补充协议》第4.1条等约定，要求被告支付逾期交房违约金。又由于被告逾期交房已超过两年，如按照《补充协议》约定计算违约金显然过低，不足以弥补原告的实际损失，且不利于督促被告履行合同义务。故违约金应不以原告已付购房款的3%为限、而应计算至被告实际交房之日止。被告棕榈公司辩称，涉案商品房买卖合同第九条以及补充协议第4.1条约定，逾期交房违约金最高不超过原告已付房款的3%，原告主张的逾期交房违约金计算方式违背了合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2014年6月16日，吴招桂以309979元的价格购买了棕榈公司开发的位于花园××房，双方签订中山市商品房买卖合同，第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金;第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件六为本合同补充协议，第3.4条约定，买受人不按商品房买卖合同约定的时间付款，视为买受人逾期付款，每拖延一天，买受人应以拖欠金额为基数按万分之六的标准向出卖人支付逾期付款的违约金，逾期超过90天的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付解除合同的违约金；第4.1条约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按商品房买卖合同第九条承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的3%；第6.2条约定，该商品房在交付使用时只要该商品房符合双方约定的交付条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续（除非该商品房经建设工程质量监督部门认定为主体结构质量不合格），同时商品房保修期开始计算。同日，吴招桂和棕榈公司还签订了补充协议（二），第1.1条约定，现双方一致同意将原买卖合同第八条第一款约定的交楼标准变更为：出卖人应当在2015年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用；第1.2条约定，若出卖人未按本补充协议（二）约定的交楼期限和交付条件将该商品房交付买受人使用，出卖人须按原买卖合同第九条约定及原补充协议第4.1款的补充约定承担逾期交房的违约责任；第2.1条约定，该商品房达到本补充协议（二）约定的交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续，双方进行交接时，出卖人无需出示买卖合同第八条规定的证明文件（即《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等文件）。合同签订后，吴招桂付清了全部房价款。棕榈公司迄今未取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证。吴招桂未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴招桂与棕榈公司签订的中山市商品房买卖合同及附件、补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。棕榈公司未按约向吴招桂交付房屋，吴招桂诉请棕榈公司自2016年11月1日起承担逾期交楼违约金，本院予以支持。中山市商品房买卖合同第九条和补充协议第4.1条约定，违约金计算方式为按已交房款的日万分之一支付，且以已付房款的3%作为上限，即逾期300天后为逾期交房违约金为固定金额。吴招桂以违约金过低不足以弥补损失为由，主张按合同对等原则调整违约金的计算标准为日万分之三，且不受3%上限限制持续计算至实际交楼之日止。对此，本院认为，棕榈公司逾期交房天数已超过三年，迟延履行交房义务致使买受人吴招桂无法占有、使用、收益、处分商品房，损失确实难以估量，面对棕榈公司持续的违约行为，如采用合同约定的上限固定违约金数额，不能起到督促违约方尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容违约方在支付固定违约成本之后无限期的持续违约下去，不利于守约方实现合同目的。故，对吴招桂增加违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金按日万分之一的标准持续计算至案涉商品房实际交付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市棕榈物业投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴招桂支付逾期交楼违约金（违约金以309979元为基数，自2016年11月1日起按日万分之一的标准计算至房屋实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取288元，由被告中山市棕榈物业投资管理有限公司负担（该款原告吴招桂已预交，被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇二〇年二月十一日书记员 黎宗明王静