云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4329号上诉人（原审原告）：万冬梅，女，1963年12月22日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：文权锋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明联合交通运输有限公司。住所地：云南省昆明市五华区虹山东路116号西站向阳新村15幢1层。法定代表人：古文春，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张谦、唐博，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：李丽萍，女，1964年1月5日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上诉人万冬梅因与被上诉人昆明联合交通运输有限公司（以下简称“联合公司”）、原审第三人李丽萍房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。万冬梅上诉请求：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初11682号民事判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定案由错误，本案并非债权转让合同纠纷，而是房屋租赁合同纠纷。债权转让合同生效后，因原合同的履行发生纠纷的，诉讼标的是原合同的权利义务关系，应当按照原合同类型确定案由。同时，对诉讼当事人的分析亦可帮助确定案由，即因原合同履行发生争议的，诉讼当事人多为债权受让人与原合同债务人，在债务人对债权人的权利提出抗辩时，可以将债权人列为第三人；而因债权转让合同发生纠纷的，诉讼当事人就是债权人和受让人，与债务人无关。本案中，债权转让方李丽萍与受让方万冬梅就债权转让合同并无争议。二、一审法院归纳争议焦点错误。上诉人认为本案争议焦点应为被上诉人与原审第三人是否存在房屋租赁合同关系？被上诉人是否拖欠房租以及拖欠数额？各方当事人之间的争议在于《办公室租赁合同》是否有效？《办公室租赁合同》与《场地租赁合同》所涉是否为同一块土地？上诉人认为，《办公室租赁合同》与《场地租赁合同》主体、标的物、租金、租期、签订时间均不相同，为两份独立的、毫无关联的合同。如果两份租赁合同的标的物有重合关系，承租人为何会重复承租？是否需重复交租？三、被上诉人与原审第三人之间的《办公室租赁合同》已成立并生效，被上诉人使用四年，却仅支付一年租金。同时，争议焦点的错误导致本案当事人的争议未得到法院的评判和审理，而债权转让的双方之间并无争议。四、上诉人与原审第三人之间的债权转让合法、有效，一审法院亦认定《债权转让协议书》合法有效，上诉人的原审诉讼请求应当得到支持。综上所述，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。联合公司辩称，一、一审法院认定案由正确，本案系债权转让合同纠纷。上诉人一审起诉依据为债权转让协议，而非《办公室租赁合同》。上诉人并非出租人，并未向被上诉人交付租赁物，亦非合同相对方，故不能以房屋租赁合同主体的身份提起本案诉讼。同时，法院对案由的认定并不影响本案最终处理结果，审理过程中，法院可以依法认定事实并更改案由。如本案为租赁合同纠纷，则应由原审第三人提起本案诉讼。二、一审法院归纳争议焦点正确。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，当事人应当变更诉讼请求。在上诉人不变更诉讼请求的情况下，应就其主张举证，在其举证不能的情况下，应当承担举证不能的不利后果。四、办公室租赁合同与土地租赁合同所涉土地为同一块土地。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李丽萍述称，一、同意上诉人的上诉请求及事实和理由；二、本案案由应为房屋租赁合同纠纷；三、《办公室租赁合同》与《场地租赁合同》系两份合同，所涉土地不同。万冬梅向一审法院起诉请求：一、联合公司立即支付所拖欠的租金885504元；二、联合公司按年利率4.9%以应付未付租金为基数计算自2016年1月1日起至付清拖欠租金止的利息。一审法院认定事实：2018年11月13日，李丽萍（转让方、甲方）与万冬梅（受让方、乙方）签订《债权转让协议书》，约定债务人联合公司于2014年12月20日与甲方（李丽萍）签订了《办公室租赁合同》，约定租期10年（2015年1月1日至2024年12月31日），租金221376元每年，承租人每年12月31日前向出租人支付下一年租金。承租人联合公司签订合同后只支付了2015年一年的租金，从2016年1月1日到现在的租金一直未予支付，已经拖欠了3年的租金，2019年的租金也已经到支付期，故，现在承租人应当支付4年的租金，即债务人联合公司已欠债权人李丽萍租金885504元。同时，还剩5年的租金未到支付期。甲方自愿将该《办公室租赁合同》项下的未支付的全部租金、利息及违约金等从权利一并转让给乙方，乙方自愿受让前述全部权利。甲乙双方共同确认转让债权标的价格为885504元。合同还约定了其他权利义务。万冬梅及李丽萍共同向联合公司发出《债权转让通知书》，并通过邮寄方式寄送给联合公司的法定代表人。万冬梅主张上述《办公室租赁合同》是李丽萍和联合公司签订的。一审庭审中，李丽萍、联合公司作为《办公室租赁合同》的出租方、承租方对该合同的效力、租赁物、租金等问题不能形成统一意见，仍存在争议。万冬梅主张本案属于租赁合同纠纷，联合公司则答辩本案属于债权转让合同纠纷，且李丽萍与联合公司对《办公室租赁合同》的效力、租金及事实部分均存在争议。一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案的法律关系是什么？二、万冬梅的请求是否成立？针对争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。就本案而言，万冬梅因债权转让合同的履行提起诉讼。万冬梅的请求权基础是李丽萍与万冬梅签订的债权转让协议书，而并非李丽萍与联合公司签订的《办公室租赁合同》。从合同所列当事人及李丽萍的主张、抗辩的内容和原告权利、义务的来源以及各方当事人的诉辩可知，本案审理的法律关系为债权转让合同关系。万冬梅坚持认为本案系租赁合同纠纷，但其不是租赁合同的当事人，李丽萍转给万冬梅的也只是部分年限的租金收益，而非出租方的权利、义务的整体转让，万冬梅并未以出租人的身份提起诉讼，而是以债权转让的受让人身份提起诉讼。万冬梅不是租赁合同的相对方，不具备租赁合同相对方的身份及相应的权利、义务。故本案案由应为债权转让合同纠纷。本案中，万冬梅（受让人）与李丽萍签订了债权转让协议，不管是否支付对价，就形式而言，是双方真实意思表示。其中内容包含《办公室租赁合同》等。在债权转让协议书合法、有效并据此主张权利时，作为债权转让协议书的依据的基础即《办公室租赁合同》亦应进行合法性、正当性审查。即出让人转让的权利是否合法、有效。本案中，万冬梅与李丽萍签订的《债权转让协议书》涉及到了合同效力、租金结算、是否使用等内容，联合公司在一审庭审中不认可合同效力，对该结算金额并不认可，且李丽萍也未能提交有效证据证明租金结算内容的真实、有效、合法，李丽萍与联合公司对《办公室租赁合同》的效力、租金和部分事实均存在较大争议。此时，在转让债权不确定的情况下，万冬梅主张履行债权转让合同因为转让基础存疑而无法确定。故万冬梅的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：“驳回原告万冬梅的全部诉讼请求。”案件受理费12655元，由万冬梅承担。二审中，上诉人及原审第三人无新证据向本院提交。被上诉人向本院提交如下新证据：1、现场照片两张、现场视频；2、朱洪涛与云南新博汽车驾驶培训有限公司签订的《房屋及场地租赁协议》、朱洪涛身份证复印件、租金收据复印件；上述证据欲共同证实根据照片及视频，本案诉争场地是案外人朱洪涛自云南新博汽车驾驶培训有限公司处取得并占有的土地，现被朱洪涛使用，用于经营五金店。同时，申请本院向云南新博汽车驾驶培训有限公司及朱洪涛调取涉案租赁物的租赁合同以及租金支付凭证。经质证，上诉人及原审第三人对现场照片、视频的关联性不予认可，对其真实性与合法性无法确认；因《房屋及场地租赁协议》、朱洪涛身份证复印件、租金收据均系复印件，故对其真实性及关联性均不予认可。本院认为，因无法确认上述证据与本案租赁物的关联性，故本院对上述证据的真实性不予审查确认，并对被上诉人的证据调取申请不予准许。经审理，各方当事人对于一审法院认定法律事实均无异议，但被上诉人要求补充确认如下法律事实：《债权转让协议书》及《办公室租赁合同》所涉土地系农用地，昆明市国土资源局于2015年11月9日下发行政处罚通知书，责令限期拆除。本院认为，被上诉人要求补充确认的法律事实涉及本案争议焦点，本院将在其后结合争议焦点一并进行评述，并对各方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、本案案由应如何认定？二、被上诉人是否欠付原审第三人租金？本院认为：一、关于本案案由。本案中，《债权转让协议书》生效后，当事人因原租赁合同的履行发生纠纷，案件诉讼标的为原合同的权利义务关系。三方当事人的争议在于被上诉人是否应向原债权人即本案原审第三人或上诉人支付《办公室租赁合同》中所涉租金，即当事人的争议为《办公室租赁合同》而非《债权转让协议书》。同时，被上诉人并非《债权转让协议书》的当事人，因此，本案案由应为房屋租赁合同纠纷而非债权转让合同纠纷。上诉人的该项上诉理由成立，本院予以采信。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。二、关于租金。首先，本案所涉《办公室租赁合同》系原审第三人与被上诉人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被上诉人应当按照合同约定向原审第三人支付租金及相应费用。本案中，被上诉人辩称《办公室租赁合同》及《场地租赁合同》所涉土地相同，因昆明市国土资源局认定涉案土地属违法用地，附着物属违法建筑，故合同无效，该份合同已于2015年12月14日终止履行，并为此向一审法院提交昆明市国土资源局作出的《行政处罚决定书》《公证书》、图片、案外人所做《情况说明》等证据为证。上诉人及原审第三人对此不予认可，认为《场地租赁合同》与《办公室租赁合同》所涉土地不同，昆明市国土资源局认定违法用地的土地与本案无关。二审中，被上诉人亦针对其抗辩主张向本院提交现场视频及照片等证据。对此，原审第三人解释称，其与高坡社区居委会大高坡居民小组建立了两个租赁合同关系，即2011年12月1日订立《土地联营协议》（土地面积为150.5亩），2013年1月1日订立《土地联营协议》（土地面积为175亩）。诉争办公室位于面积为175亩的《土地联营协议》项下。综合被上诉人一、二审证据，均无法证实其抗辩主张，同时，被上诉人对于针对同一租赁物为何分别订立《场地租赁合同》及《办公室租赁合同》并未作出合理解释，故本院对被上诉人该项抗辩主张不予采信。即使合同无效，在被上诉人正常使用租赁物的情况下，亦应当参照租金标准支付占有使用费，而被上诉人在本案中的证据亦无法证实昆明市国土资源局作出行政处罚决定书后，其未能实际使用租赁物。关于欠付费用的认定。上诉人在本案中主张自2016年1月1日起至2019年12月31日止的租金885504元。根据《办公室租赁合同》的约定，房屋租期为十年，自2015年1月1日至2024年12月31日；租金五年一个递增，第一个五年月租金为15028元；食堂、办公室前空地每年租金为41040元；应于每年12月31日前支付下一年租金。据此，2016年1月1日至2019年12月31日止的租金支付期限均已届至，金额合计885504元。在被上诉人已经实际搬离租赁物的抗辩主张未能成立的情况下，上诉人的该项上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于上诉人主张的利息。首先，被上诉人与原审第三人订立的《办公室租赁合同》中对于逾期支付租金应当承担违约责任的方式并无明确约定；其次，《债权转让协议书》中对此亦无明确约定。在债权转让方对于是否享有该笔债权以及具体数额均不明确的情况下，本院对上诉人的该项诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人万冬梅的上诉请求部分成立，本院对成立部分不予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2018）云01民初11682号民事判决。二、被上诉人昆明联合交通运输有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向上诉人万冬梅支付2016年1月1日至2019年12月31日的欠付租金885504元。三、驳回上诉人万冬梅原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12655元，二审案件受理费12655元，共计25310元，由上诉人万冬梅承担2531元，由被上诉人昆明联合交通运输有限公司承担22779元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  符圆圆审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇二〇年二月二十五日书记员  钱一菲