山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初2483号原告李林杰，男，汉族，1992年1月6日出生，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：李延伟，北京大成（青岛）律师事务所律师。被告：孙爱连，女，汉族，1975年2月25日出生，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：田守玉，山东康捷律师事务所律师。被告：辛志臣，男，汉族，1974年8月17日出生，住山东省青岛市城阳区。原告李林杰与被告孙爱连（以下简称“第一被告”）、被告辛志臣（以下简称“第二被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李延伟及被告辛志臣均到庭参加了诉讼。被告孙爱连第一次开庭未参加诉讼，其委托诉讼代理人田守玉第二次开庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月1日，原、第一被告签订《城阳森尼咖啡西餐厅房屋租赁合同》，约定第一年租金为20万元，同时签订《城阳森尼咖啡西餐厅转让合同》，约定坐落在城阳区安城路43号北中轴景观绿地商业亭体经营使用权、装饰装修、配套设施等作价35万元。合同签订后，根据第一被告孙爱连的要求，原告通过其姑姑李莉于2018年4月10日支付给孙爱连的妹妹孙越账户100000元，于2018年5月15日支付给孙越280000元，2018年4月28日原告的父亲李云峰支付给孙越账户50000元，原告自己微信支付孙爱连10000元，共计440000元。原告对亭体进行了维护装修后，仅经营3天，第二被告辛志臣声称该租赁合同未经其同意，对合同效力不予认可，并强行锁门阻挠经营，该被告自行经营至今。原告报警无果后，经多方协商，两被告均不予理睬，且占用涉案房屋继续经营。两被告的行为导致原告无法对租赁物使用、收益、无法实现合同目的，并致原告损失。为维护原告的合法权益。请求判令：1、确认《城阳森尼咖啡西餐厅房屋租赁合同》与《城阳森尼咖啡西餐厅转让合同》无效，两被告连带返还原告已支付租赁款440000元，并按照年息24%支付资金占用期间的利息；2、两被告连带赔偿原告装饰装修及设施设备费用116772元；3、诉讼费用由两被告承担。第一被告辩称，本案涉诉咖啡厅房屋所涉及的两被告离婚后的承租经营权和咖啡厅内外装修、装饰、配套设施及设备等财产，没有生效的法律文书确定是两被告离婚后共同财产。第一被告与原告签订的合同合法有效。导致原告损失的原因是第二被告侵犯原告的经营权和财产权。综上，应驳回原告的诉讼请求。第二被告辩称，本案与第二被告无关。为支持其主张，原告向本庭提交如下证据：一、《房屋租赁合同》、《西餐厅转让合同》各1份。证明上述两份合同均是原告与被告孙爱连签订，第一年租金200000元，经营权及内部设备转让费290000元。被告孙爱连在转让合同第九条保证有权依法转让，并允许乙方转租、转让，第十条孙爱连保证亭体经营使用权为其合法所有。第二被告对上述两份合同不知晓，被告孙爱连没有权利转让涉案房屋，涉案房屋现在处在我与被告孙爱连离婚争议当中。二、转账记录4份。证明原告已经支付44万元给孙爱连，其中原告本人微信转账10000元是转给了孙爱连本人，其余430000均通过银行转账的方式支付给了被告孙爱连的妹妹孙越，其中中国建设银行两次转账是通过原告姑姑李莉账户转账，招商银行转账记录是通过原告父亲李运峰账户转账。第二被告称，不清楚转账的事情，而且2018年5月中旬我去涉案房屋的时候，原告称原、被告就涉案房屋没有签订租赁合同，并且向原告出示了我与被告孙爱连的离婚案的一审和二审裁判文书。三、原告父亲李运峰与被告孙爱连短信聊天记录6张，原告父亲李运峰与被告孙爱连微信聊天记录3张。证明：孙爱连指示原告将款项支付给其妹妹孙越。第二被告对聊天记录不清楚。四、2017鲁02民终9010号民事判决书。证明孙爱连未经辛志臣同意擅自出租，构成无权处分，且违背物权法全体共有人一致同意的法律规定，致使原告无法实现合同目的。第二被告对该证据的真实性及证明事项均无异议。五、涉案房屋照片3张。证明辛志臣强行锁门阻挠原告经营，并不准本原告搬离内部物品及设施设备。第二被告认为，没有强行锁门，但门现在还锁着。六、给城阳世纪公园管理处的函。证明原告已经尽到审核义务，属于善意。第二被告认可知道此事。七、单据1宗。证明：财产损失共计103490.6元。第二被告认为与我无关。八、个体户营业执照1份。证明城阳区瑞恩的船咖啡厅为原告的个体字号。同时证明证据7中的单据中买方瑞恩的船即为原告。第二被告对该证据的真实性及证明事项不认可。九、户籍信息。证明李运峰与原告是父子关系。第二被告无异议。为支持其主张，第一被告向法庭提供如下证据：一、城阳区公园管理处出具的证明。证明该公园管理处同意孙爱连使用涉案的网点，并同意第一对外转租。原告对该证据的真实性无异议，该证据证明是2018年12月双方离婚之前出具的，可以证明涉案网点是两被告共同财产。第二被告对该证据的真实性有异议，我怀疑该公章的真实性，我与孙爱连没有离婚的时候，该管理处同意给我经营。二、发票2张。证明2018年3月28日第一被告向城阳区公园管理处缴纳租金100000元，2018年3月30日交租金48808元。原告对证据的真实性无异议，但认为该房屋租赁费的缴纳与第一被告没有关系，房屋的缴纳方是青岛伟东金秋置业有限公司，其中100000元的发票没有标明交税项目，无法认定是缴纳的房租。第二被告对该证据不清楚。三、（2019）鲁02民终1295号民事判决书，证明第二被告已就本案争议房屋房租问题起诉，已经驳回其起诉。原告对证据的真实性无异议，本案判决明确说明法院已经对2016年3月份之前的租赁费进行了分割，对2017年4月到2018年3月，因第二被告没有提交证据被驳回，结合本案第一被告刚刚提供的证据，金秋置业的两份发票，初步认定自2018年3月开始该租赁合同继续履行。第二被告的诉请没有支持，是因其没有提供继续租赁的证据。第二被告对证据真实性无异议。第二被告未向法庭提供证据。原告申请到公安部门调取相关证据，本院调取青岛市公安局城阳分局正阳路派出所的接警记录，显示“李林杰到所反映，辛志臣多次到咖啡店干扰正常经营”，报警时间为2018年5月16日16时29分。当事人质证如下：原告对证据的真实性无异议，但认为第二被告对第一被告的出租权不予认可。第一被告对真实性、合法性、关联性无异议。第二被告对证据的真实性无异议，但该证据中提到我干扰正常经营，但我没有干扰其正常经营，因为原告还没有开业。审理查明，一、涉案房屋坐落在青岛市城阳区，系青岛金秋置业有限公司从青岛城阳世纪公园管理处租赁，约定经营北中轴景观绿地商业亭体。青岛市中级人民法院作出的（2017）鲁02民终9010号民事判决书认定了，2006年3月8日，第一被告与青岛金秋置业有限公司签订委托合同，青岛城阳世纪公园管理处签订委托合同，委托期限自2006年3月8日至2021年3月8日止。二、原告与第一被告于2018年4月1日签订《城阳森尼咖啡西餐厅房屋租赁合同》，合同约定将涉案亭体300平方米出租给原告使用，租赁期限为3年，自2018年4月1日零时起至2021年3月30日24时止。第一年租金为200000元。同日，原告与第一被告又签订了《城阳森尼咖啡西餐厅转让合同》，将坐落于城阳区安城路43号北中轴景观绿地商业亭体经营使用权转让给原告经营。第一被告作为甲方，原告为乙方。约定甲方将亭体现有内外装修、装饰、配套设施（桌椅条凳、设备、厨房用品等）全部一次性转让给乙方，转让费为人民币350000元，甲方从转让费中减除转让前会员费40000元，甲方同意乙方留存转让费20000元，合同签订3个月后给付。转让后门面现有内外装修、装饰、配套设施全部归乙方所有，乙方有权根据经验需要，在保证不破坏亭体结构的情况下进行装修，须征得甲方同意。合同签订后，原告向第一被告支付了租金及转让费共计440000元，第一被告在庭审中予以确认。原告租赁涉案亭体后，即入驻开始使用，因两被告对涉案亭体存在争议，导致原告于2018年5月中旬搬离该场所，现该场所由第二被告管理。三、两被告因离婚纠纷案件，经本院及青岛市中级人民法院审理，青岛市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）鲁02民终9010号民事判决书，判决两被告离婚，并在该判决书中认定了本案涉案的亭体出租收益作为两被告夫妻共同财产予以分配。以上事实，有原告及第一被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案在庭审中，原告提供了证据证明尽到审核义务，属于善意签订合同，且第一被告也提供了证据证明可以对涉案亭体对外出租，故原告与第一被告签订的《城阳森尼咖啡西餐厅房屋租赁合同》及《城阳森尼咖啡西餐厅转让合同》，是双方真实意思的表示，当事人也未提供证据证明双方在签订合同时属于恶意串通，故应认定该两份合同有效。原告要求确认该两份合同无效，理由不当，本院不予支持。但第一被告与原告签订合同时，已经明知涉案的亭体经营权受益，属于两被告的共同受益，第一被告未提供证据证明其与原告签订合同经过第二被告同意，且签订合同之后，也未经共有权利人的第二被告追认。因两被告之间的争议导致原告不能继续履行合同，无法实现合同目的，原告与被告孙爱连签订的租赁合同及转让合同应予以解除。第一被告在未经第二被告同意的情况下收取了原告的租金及转让费，应对合同无法履行承担责任。故原告要求第一被告返还已经支付的租金、转让费以及利息，理由正当，本院予以支持，原告主张的利息过高部分，本院不予支持，应按照同期同类代理基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告已于签订合同入驻涉案亭体进行经营管理至2018年5月中旬，也已收益，该时间涉案房屋的使用费24657.53元（200000元÷365天×15天）应从第一被告返还租金及转让费中扣除，第一被告应支付原告租金及转让费共计415342.47元（440000元-24657.53元）。因第二被告未参与与原告签订合同，也未收取原告租金及转让费，故原告要求第二被告承担连带责任的请求，理由不当，本院不予支持。原告主张的装饰装修及设施设备费用，因其提供的购买所化费用的收据，无正规的购货发票，也无证据证明所购物品系经营必须用品，且购货收据中客户名称杂乱，原告应承担举证不能的责任，故原告要求被告承担赔偿损失的请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孙爱连于本判决生效之日起10日返还原告李林杰房屋租金及转让费人民币415342.47元；并以415342.47元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年5月16日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际履行完毕之日止的利息；二、驳回原告李林杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9368元，原告负担417元，被告孙爱连负担8951元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  顾 伟审判员  纪仁峰二〇二〇年二月十日书记员  孙志双