河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初3475号原告：常志兴，男，1985年4月6日出生，汉族，现住深州市。委托代理人：张春霞，河北佳隆律师事务所律师。被告：衡水达仑商业管理有限公司，住所地：衡水市前进大街999号九州国际博览城。统一社会信用代码：911311020787836906。法定代表人：曾安松，执行董事。委托代理人：曾晋雯，该公司工作人员。第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住所地：衡水市前进北大街999号。法定代表人：包日带。委托代理人：曾晋雯，该公司工作人员。原告常志兴与被告衡水达仑商业管理有限公司（以下简称达仑商业管理公司）第三人衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称达仑房地产公司）服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常志兴及委托代理人张春霞、被告达仑商业管理公司及第三人达仑房地产公司共同委托诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常志兴向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告支付第四年租金18395.4元、违约金1839.6元；二、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月27日，原、被告双方签订《商铺委托经营合同》将原告位九州国际博览城（一区）19号楼2层商208号商铺一间交被告方管理，委托期限为2015年5月1日至2025年4月30日止，第三条规定第四年乙方（被告）给付（原告）租金为购房合同的百分之八，支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日止。但是双方合同履行至今，被告并未给付原告租金。原告认为，被告行为已经违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的正当利益。特向贵院起诉，请依法判决。庭审中原告变更诉讼请求为：要求被告给付第四年租金17572.1元、违约金1757.2元。被告达仑商业管理公司辩称，1、开具发票是原告法定义务，原告应当按照合同的约定提供发票。原告系商铺的出租方，开具发票本身就是出租人的法定义务，并且被告与原告签订的合同中对租金开具发票的出具有明确的约定（第五条第四款，第六条第四款），租金发票的出具是合同的附随义务。2、原告认定的租金数额明显认定事实错误。原告于2014年2月13日签订《商品房订购合同》，订购合同约定原告应于2014年2月20日付清全部房屋款项。后被告与原告签订《商铺委托经营管理合同书》。但原告于2014年3月27日才交清尾款，原告的房款并未按时付清，依据《商铺委托经营管理合同书》第八条违约责任第四款约定甲方（原告）出现以下情形之一的本合同第三条第一款不再执行。甲方交清全部房款后，甲乙双方按实际租金的9:1分成。（1）甲方不配合办理银行按揭手续；（2）因甲方原因银行拒绝贷款；（3）甲方房款未全部付清。原告未按约定交清全部房款，因此双方租金应按照实际租金9:1分成。被告与承租户签订的租赁合同显示第四年实际租金为8550.96元。九一分成后原告应得租金为7695.86元；第五年实际租金为8082.41元，九一分成之后原告应得租金数额为7274.17元。三、原告提交的广告宣传页中显示的前三年租金收益为固定收益，为总房价的22%，推断原告缴纳的购房款为双方约定的购房合同总价的78%，明显认定事实错误。被告与原告签订的商品房买卖合同、收据等均能够证实购房合同总价为165000元。房地产销售政策是随行情不断变化的，前三年租金收益的比例也有不同，如开盘当天为22%，2014年起变更为22%、18%、8%、0%都有，宣传单页也随政策更新。业主们购房时间均不相同，当时的政策也均不相同，购买商铺位置不同，优惠折扣也不相同。原告仅凭一张促销单页就将前三年租金收益认定为最高时期的22%，与事实不符，也与被告与原告签订的《商铺委托经营合同》约定的内容相矛盾。即使原告按时交清房款，也应以《商品房买卖合同》约定价格作为计算第四第、五年租金的依据。即第四年11880元（165000*0.08*0.9），第五年13365元（165000.0.09*0.9）。第三人达仑房地产公司的答辩意见同达仑管理公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：原告自第三人达仑房地产公司贷款购买了位于九州博览城19幢2层208号商铺一间，并分别于2014年2月13日交定金10000元，2014年3月27日交155000元，2017年4月17日补交面积差6410元，原告共实交购房款171410元；2014年3月27原告与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，原告委托被告达仑商业管理公司经营管理位于衡水市××大街北段××九州国际博览城一期19幢2层208号商铺，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第1-3年甲方（本案原告）自愿将上述房屋使用权委托给乙方（本案被告）无偿使用（2015年5月1日-2018年4月30日）；第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间；第五年乙方支付给甲方年租金（人民币）购房合同总价的9%；支付时间为2019年5月1日至2019年7月1日期间；第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。合同第五条第四款约定，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税金乙方有权代扣代缴。另查明，根据原告提交的被告对案涉商铺的广告宣传页内容可确认，原告在购买案涉商铺时，衡水达仑房地产开发有限公司与原告已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，前三年租金收益已抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的面积差额原告交纳款项165000为房款的78%。综上，原告购买案涉房屋之初实际交纳房款165000元，总房款为211538.46元，后补交面积差额为6410，总房款变更为217948.46元。该房款总价的计算方式，已经由相关联案件的生效法律文书予以确认。本院认为，原告自第三人达仑房地产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与被告达仑商业管理公司签订《商铺委托经营合同书》，委托被告达仑商业管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现原告要求被告给付该租金应予支持。关于租金数额的问题，《商铺委托经用合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，根据本院查明的事实，原告所购商铺的总房款为217948.46元，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款217948.46元的8%，即第四年的租金为17435.88元，按照9:1分成后，原告应得第四年租赁收益为15692.29元，原告所诉超过该部分的，本院不予支持。因双方在合同中已确定按照9:1分成，原告现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予支持。被告称应向原告支付对外出租的实际租金按照9:1分成后的7695.86元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于税费缴纳的问题，依法纳税是纳税义务人的法定义务，租户在收取租金后应当纳税，但是否纳税属于税务机关依法监管的内容，是否出具税票不应成为是否支付租金的条件，达仑商业管理公司如果依约履行了代缴义务，可在代缴税款后向商户主张。关于被告是否应向原告支付违约金的问题，原、被告签订的《商铺委托经营合同》并未约定逾期交纳租金时被告应向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告衡水达仑商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告常志兴支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金15692.29元。二、驳回原告常志兴的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计153元，由被告衡水达仑商业管理有限公司负担119元，原告常志兴负担34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  李振山二〇二〇年二月二十一日书记员  耿大维