福建省南平市延平区人民法院 行 政 判 决 书 (2019)闽0702行初167号 原告李雯秋,女,1972年9月8日出生,汉族,住福州市鼓楼区。 委托代理人洪芳芳、林欣，福建新世通律师事务所律师。 被告建瓯市自然资源局，住所地建瓯市樟树下25号，统一社会信用代码：11350783MB16841172。 法定代表人陈志强，局长。 委托代理人徐正、林相琴，福建武夷律师事务所律师。 原告李雯秋因要求确认被告建瓯市自然资源局作出的注销商品房买卖合同备案登记和预告登记的行政行为无效，于2019年12月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年12月5日向被告建瓯市自然资源局送达诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月17日公开开庭审理了本案。原告李雯秋的委托代理人洪芳芳、林欣，被告建瓯市自然资源局下属的不动产登记中心主任陈强及委托代理人林相琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年11月26日，原告李雯秋购买了位于建瓯市建州商贸城Al地块5#幢1-2层复式店面106、107房屋（以下简称106、107房屋），并进行商品房买卖合同备案登记和预告登记。2015年10月15日，被告建瓯市自然资源局注销了106、107房屋的买卖合同备案登记和预告登记。 原告李雯秋诉称，2014年11月25日，原告向建瓯市群升置业有限公司（以下简称群升公司）购买106、107房屋，并签订编号为1305198的《商品房买卖合同》；2014年11月26日，原告和群升公司办理上述房产的商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记，预告登记证明为房预建瓯字第××号；2014年11月28日，原告向群升公司一次性支付上述房产的全部购房款1136280元。2016年3月22日，原告向建瓯市房地产交易登记管理中心（以下简称建瓯房地产登记中心）查询登记于自己名下的房产信息时，建瓯房地产登记中心出具的《房屋登记信息证明》显示上述房产的商品房买卖合同状态为备案。2017年2月7日，原告向被告查询登记于自己名下的房产信息时，被告出具的《不动产登记信息证明》仍然显示上述房产的“所有权人”为原告，目前的状态是“预购商品房预告登记”。但原告于2019年8月13日，再次向被告查询登记在自已名下的房产信息时，被告出具的《不动产登记信息证明》竟然没有上述两套房产。2019年8月28日，原告向被告寄送上述房产的《更正登记申请书》，申请恢复上述房产的“所有权人”的商品房买卖合同备案登记和商品房预告登记，次日，被告签收上述申请书。现被告收到上述申请书已达两个月之久，但其拒不更正错误的登记信息。原告认为，根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定，不动产登记遵循稳定连续的原则；不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿，任何人不得损毁、篡改不动产登记簿；若不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。自原告向群升公司购买上述两套房产后，该房产始终登记在原告名下，甚至在2017年，被告的工作人员违法注销登记一案经由司法机关调查、处理时，该房产也仍然登记在原告名下，并未被违法注销，但在2019年相关的刑事案件结案后，该房产的登记信息却毫无缘由地突然消失，被告对此负有不可推卸的责任。不动产登记簿的登记信息发生明显错误，被告应依法进行更正。综上所述，被告至今拒不更正不动产登记簿的错误登记信息，显然违反法律规定，并且严重侵害了原告的合法权益。根据《建瓯市人民政府关于在全市实施不动产统一登记的通告》（瓯政［2016］89号）的规定，建瓯市国土资源局（建瓯市不动产登记局）负责实施不动产登记工作，其下属事业单位建瓯市不动产登记中心承担不动产登记具体业务。现根据中共建瓯市委、建瓯市人民政府发布的《建瓯市机构改革实施方案》规定，原建瓯市国土资源局的行政职责整合由新组建的建瓯市自然资源局承担。故原告依法提起诉讼，请求人民法院判决确认被告作出的注销106、107房屋的买卖合同备案登记和预告登记的行政行为无效。 原告李雯秋提供以下证据：1、商品房买卖合同，证明2014年11月25日，原告向群升公司购买诉争房产，并签订《商品房买卖合同》。2、房屋预告登记证明，证明2014年11月26日，原告和群升公司办理诉争房产的商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记。3、转账凭条、收款凭证，证明2014年11月28日，原告向群升公司一次性支付诉争房产的全部购房款，群升公司出具收款凭证。4、《房屋登记信息证明》，证明2016年3月22日，诉争房产公示的商品房买卖合同状态均为备案。5、《不动产登记信息证明》（NO.G20170207-0000818），证明2017年2月7日，诉争房产公示的状态为预购预告登记，所有权人为原告。6、《不动产登记信息证明》（NO.Z201908000094150024），证据证明2019年8月13日，登记在原告名下的房产中已没有诉争房产，被告的不动产登记簿存在明显错误。7、更正登记申请书，8、EMS邮寄面单，9、邮件查询单，证据7-9证明2019年8月28日，原告向被告寄送诉争房产的《更正登记申请书》，申请恢复诉争房产的“所有权人”的商品房买卖合同备案登记和商品房预告登记，被告于次日签收。但被告收到申请书距今已达两个月之久，却拒不更正错误的登记信息。 被告建瓯市自然资源局辩称，一、商品房预售合同登记备案行为属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款“下列行为不属于人民法院行政诉讼受案范围：……（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”的规定，原告要求确认注销合同备案登记的行为无效这一诉请不属于行政诉讼的受案范围。 二、根据案涉房产预告登记情况，案涉房产的权属目前存在争议。1、106房屋登记情况如下：①2013年11月18日,该房产预告登记在林子晖名下，2014年10月8日,林子晖的预告登记被注销；②2014年11月26日,该房产又预告登记在原告名下，2015年10月15日,原告的预告登记被注销;③2015年10月15日,该房产又预告登记在陈玲名下，2016年2月5日,陈玲的预告登记又被注销；④2016年2月5日,该房产又预告登记在刘冬芹名下，现该房产的预告登记权利人为刘冬芹。2、107房屋登记情况如下：①2013年11月18日,该房产预告登记在林子晖名下，2014年10月8日,林子晖的预告登记被注销；②2014年11月26日,该房产又预告登记在原告名下，2015年10月15日,原告的预告登记被注销；③2015年10月23日,该房产又预告登记在叶成名下，2015年11月16日,叶成的预告登记又被注销；④2015年12月3日,该房产又预告登记在余东升名下，2016年2月5日,余东升的预告登记被注销；⑤2016年2月5日,该房产又预告登记在刘冬芹名下，现该房产的预告登记权利人为刘冬芹。其中107房屋的另一登记人叶成已向建瓯市人民法院提起诉讼，建瓯市人民法院作出（2018）闽0783行初23号《行政判决书》（该判决已生效），判决确认建瓯市国土资源局即答辩人作出的注销叶成涉案房产预告登记的行政行为无效。因此可知案涉房产的权属是存在争议的。 三、经答辩人下属机构建瓯市不动产登记中心调档查询，2015年10月15日,原告登记在诉争房屋的预告登记被注销，申请注销材料有“李雯秋”签字的《商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表》（以下简称《注销申请表》）、《承诺书》、《申请书》各一份，材料载明申请注销房屋座落为建瓯市建州商贸城A1地块5#楼1-2层复式店面101至107、1层店面108至110；除上述三份书面材料外，无其他书面材料。延平区人民法院审理的（2017）闽0702行初76号案件中，答辩人已将上述《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》作为证据提交，后经延平区人民法院委托的福建中闽司法鉴定所鉴定，上述三份材料中“李雯秋”的签字均不是李雯秋本人所写，延平区人民法院根据《司法鉴定意见书》[闽中闽（2019）文鉴字第98号]作出了（2017）闽0702行初76号《行政判决书》，现上述判决已生效。 四、原告与群升公司之间不存在真实的房屋买卖关系。根据答辩人的查询，原告李雯秋在群升公司开发的案涉房产楼盘“中环广场”预告登记的房屋多达二百多套，结合本案李雯秋作为一个外地人，在建瓯办理多套房屋备案及预告登记的情况，答辩人有充分理由怀疑李雯秋与群升公司不存在真实的房屋买卖关系，而是名为房屋买卖实为借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，原告主张涉案的房屋买卖合同目的无法实现。 被告建瓯市自然资源局在举证期限内提供以下证据：1、预告登记查询结果，证明106房屋登记情况如下：①2013年11月18日，该房产预告登记在林子晖名下，2014年10月8日，林子晖的预告登记被注销；②2014年11月26日，该房产又预告登记在原告名下，2015年10月15日，原告的预告登记被注销;③2015年10月15日，该房产又预告登记在陈玲名下，2016年2月5日，陈玲的预告登记又被注销；④2016年2月5日，该房产又预告登记在刘冬芹名下，现该房产的预告登记权利人为刘冬芹。 2、预告登记查询结果，证明107房屋登记情况如下：①2013年11月18日，该房产预告登记在林子晖名下，2014年10月8日，林子晖的预告登记被注销；②2014年11月26日，该房产又预告登记在原告名下，2015年10月15日，原告的预告登记被注销；③2015年10月23日，该房产又预告登记在叶成名下，2015年11月16日，叶成的预告登记又被注销；④2015年12月3日，该房产又预告登记在余东升名下，2016年2月5日，余东升的预告登记被注销；⑤2016年2月5日，该房产又预告登记在刘冬芹名下，现该房产的预告登记权利人为刘冬芹。 3、（2018）闽0783行初23号《行政判决书》，证明107房屋的另一登记人叶成已向建瓯市人民法院提起诉讼，建瓯市人民法院已作出生效判决，确认建瓯市国土资源局即被告作出的注销叶成涉案房产预告登记的行政行为无效。因此可知案涉房产的权属是存在争议的。 4、《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》、（2017）闽0702行初76号《行政判决书》，证明诉争房屋的预告登记被注销时仅提交的三份书面材料中，“李雯秋”的签字均不是原告李雯秋本人所写，经司法鉴定机构依法鉴定后，延平区人民法院已对此作出生效判决。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下确认： 原告对被告提供的证据1和证据2的真实性有异议，两份证据与原告提交的证据4和证据5完全不一致；对证明对象也有异议，首先，原告购房至今从未向被告申请注销案涉房产的合同备案和预告登记，这两份证据不能作为被告注销行为的依据，被告的注销行为无任何事实和法律依据，应属无效。其次，被告称案涉房产在2015年和2016年登记在陈玲、叶成、刘冬芹等人名下与客观事实不符，原告认为案涉房产的权利人现在仍为原告。对证据3的关联性有异议，与本案无关联性，案涉房产的权属是否存在争议这一问题并不影响房产登记。对证据4中《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》的关联性、合法性、真实性（以下简称“三性”）有异议，原告从未向被告申请注销预告登记，上述材料并非原告本人签署而是伪造的，被告的注销登记行为应属无效；对判决书的“三性”无异议。 本院认为，证据3《行政判决书》已经确认被告于2015年11月16日作出的注销预告登记在叶成名下的房产（也即本案诉争的107房屋）的行政行为无效，现该判决书已生效，与本案具有关联性，对该证据予以采信。证据1、2与证据3认定的事实相互印证，故予以采信。对证据4的异议理由成立，对证据4中《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》不予采信，对判决书予以采信。 被告对原告提供的证据1-3的“三性”无异议，被告认为其作为行政登记部门，当时只是进行形式审查，本案原告与群升公司之间实际上是一种名为买卖实为借贷的关系。对证据4-6的“三性”无异议。对证据7-9的合法性有异议，原告以邮件方式进行申请不符合不动产申请的相关规定，正确方式应当是到相关部门提供资料。 本院认为，被告对原告提供的证据1-3、6的“三性”无异议，予以采信。证据4、5与本院已采信的被告证据1-3相矛盾，故不予采信。证据7-9涉及的是恢复诉争房产的买卖合同备案和预告登记的问题，不属于人民法院审查范围，故不予采信。 经审理查明，2014年11月25日,原告向群升公司购买106、107房屋,并签订编号为1305198的《商品房买卖合同》。2014年11月26日,原告和群升公司办理上述房产的商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记,《房屋预告登记证明》编号为房预建瓯字第××号。2014年11月28日,原告向群升公司一次性支付上述房产的全部购房款1136280元。在原告李雯秋未申请或委托他人申请注销合同备案登记和预告登记的情况下，2015年10月15日，群升公司的法定代表人游恩和伙同被告原工作人员叶建军伪造了《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》，以出售方／卖方违约退还购房款为由而注销原告上述房产的合同备案登记和预告登记。2019年8月13日,原告向被告查询登记于原告名下的房产信息时,被告出具了《不动产登记信息证明》（ＮＯ.Ｚ201908000094150024），始知违法注销原告的房预建瓯字第××号《房屋预告登记证明》的事实。而房预建瓯字第××号《房屋预告登记证明》的原件还在原告李雯秋手中。 原告李雯秋在《行政起诉状》中的诉讼请求为：请求人民法院判令恢复原告为106、107房屋的买卖合同备案登记和预告登记的权利人。在庭审中，原告变更诉讼请求为：请求人民法院依法判决确认被告作出的注销106、107房屋的买卖合同备案登记和预告登记的行政行为无效。 2018年5月23日，建瓯市人民法院作出（2017）闽0783刑初207号《刑事判决书》，认定“上述事实，有经庭审举证、质证的下列证据证实，本院予以确认……2、提取的‘商品房买卖合同备案及预告登记注销申请表’、‘申请书’、‘承诺书’等，证实被告人游恩和、叶建军、游凯利用上述材料和伪造的‘房屋预告登记证明’注销了肖平、韩杰、林玲玲、叶成等人及上海永丽房地产(集团)有限公司名下的商品房买卖备案登记和预告登记。‘申请书’、‘承诺书’中详细记载了用于注销备案登记和预告登记的‘房屋预告登记证明’的证号。……4、提取的68本‘房屋预告登记证明’经送该证记载的填发单位建瓯市房产交易中心与该中心房屋登记信息系统所登记的相关信息比对、检验，证号、编号均不相符，证实提取的68本‘房屋预告登记证明’均是伪造的……”判决：一、被告人游恩和犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币三万元；犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币一万元；犯行贿罪，判处有期徒刑一年；数罪并罚，决定执行有期徒刑七年，并处罚金人民币四万元。二、被告人叶建军犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币二万元；犯受贿罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币十万元；数罪并罚，决定执行有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币十二万元。三、被告人游凯，犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币一万元。2018年9月5日，福建省南平市中级人民法院作出（2018）闽07刑终188号《刑事裁定书》，一、准许南平市人民检察院撤回抗诉。二、准许上诉人叶建军、游凯撤回上诉。三、驳回上诉人游恩和上诉，维持原判。 另查明，被告提交的本案诉争房产的《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》与本院审结的（2017）闽0702行初76号案件相同。在（2017）闽0702行初76号案件中，福建中闽司法鉴定所作出闽中闽司鉴所[2019]痕鉴字第07号《司法鉴定意见书》，指纹鉴定意见为在《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》上原告李雯秋的指印均不是李雯秋所留。闽中闽[2019]文鉴字第98号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为在《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》上原告李雯秋的签字均不是李雯秋所写。（2017）闽0702行初76号《行政判决书》已生效。 本院认为，根据福建省高级人民法院《关于部分行政案件实行跨行政区域管辖的若干规定（试行）》的规定，自2015年9月21日起，福建省辖区内的行政案件集中管辖，南平市辖区内的十个县市区人民法院的行政案件，分别集中在南平市××、建阳区两个人民法院管辖。其中，延平区人民法院集中管辖顺昌县、建瓯市、建阳区、政和县的行政案件。因此，本院对本案具有管辖权。 根据《不动产登记暂行条例》第六条的规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。原建瓯市国土资源局作为建瓯市人民政府确定的不动产登记工作的行政部门，负责本行政区域的不动产登记工作，现根据中共建瓯市委、建瓯市人民政府发布的《建瓯市机构改革实施方案》文件规定，原建瓯市国土资源局的行政职责整合由新组建的建瓯市自然资源局承担。因此，被告建瓯市自然资源局作为本案被诉行政主体资格，本院予以确认。 本案争议的焦点问题：一是被告作出的注销登记行政行为是否具有事实根据；二是原告请求判决确认被告作出的注销登记行政行为无效是否符合法律规定。 关于第一个焦点问题。首先，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”的规定，被告作出注销原告李雯秋的房屋合同备案登记和预告登记，应当向本院提交其注销登记的全部申请材料，接受司法的合法性审查。被告提供的《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》是其作出注销登记的主要事实依据，也是解决本案行政争议必须查明的事实。上述申请材料中有原告李雯秋签字和捺印，原告否认系其提交该申请材料，也否认其在申请材料上的签字、捺印，经本院在已审结的（2017）闽0702行初76号案件中委托司法鉴定机构对《注销申请表》、《承诺书》、《申请书》上“李雯秋”的签字、捺印进行笔迹、痕迹鉴定，指纹鉴定意见为指纹均不是李雯秋所留；签字均不是李雯秋所写。本院作出的（2017）闽0702行初76号行政判决书对此事实已进行认定，判决书已生效。因此，被告依据伪造原告签字捺印的申请材料作出的注销登记行政行为，没有事实根据。 关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”的规定，被告建瓯市自然资源局具有实施行政行为的主体资格，而判断被告实施的行政行为的效力，应当审查其行政行为是否存在重大且明显违法的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十九条“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第七十五条规定的‘重大且明显违法’：（一）行政行为实施主体不具有行政主体资格；（二）减损权利或者增加义务的行政行为没有法律规范依据；（三）行政行为的内容客观上不可能实施；（四）其他重大且明显违法的情形。”的规定，被告注销原告的合同备案和预告登记，显然减损原告的权利和存在其他重大且明显违法的情形。因此，原告请求判决确认被告作出的注销行政行为无效，符合法律规定。 此外，被告提出原告李雯秋与群升公司不存在真实的房屋买卖关系，而是名为房屋买卖实为借贷关系，应当根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的规定》第二十四条的规定进行审查的主张。本院认为，本案审查的是行政行为的合法性，被告提出的该主张属于民事权益争议，应由相关民事主体通过民事诉讼解决，不属于本案行政诉讼的受案、审查范围，本院不予审查。 综上，被告作出的注销房屋买卖合同备案和预告登记的行政行为，属没有依据等重大且明显违法情形，原告请求判决确认该行政行为无效的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定，判决如下： 确认被告建瓯市自然资源局作出的注销原告李雯秋位于建瓯市建州商贸城Al地块5#幢1-2层复式店面106、复式店面107房屋的买卖合同备案登记和预告登记的行政行为无效。 案件受理费50元，由被告建瓯市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  范泽寿 人民陪审员  黄惠斌 人民陪审员  张 怡 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  王 玥 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十五条行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。