四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19554号 上诉人（原审被告）：成都泰美投资有限公司，住所地：四川省成都市温江区柳城街办新华社区政和街668号13号楼。 法定代表人：王海英。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘珊，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄桂君，女，1980年12月8日出生，汉族，住广东省饶平县。 委托诉讼代理人：何毅，四川凡高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐勇，男，1981年5月27日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：何毅，四川凡高律师事务所律师。 上诉人成都泰美投资有限公司（以下简称泰美公司）因与被上诉人唐勇、黄桂君房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 泰美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判唐勇、黄桂君向泰美公司支付的首付款为90000元，泰美公司抵扣唐勇、黄桂君相应应付款项后最终支付唐勇、黄桂君剩余购房款8083.05元；2.改判泰美公司不承担资金占用利息；3.一、二审案件受理费由唐勇、黄桂君承担。事实和理由：一、一审法院认定唐勇、黄桂君支付购房首付款金额错误。2014年11月17日唐勇、黄桂君与泰美公司签订案涉《商品房买卖合同》，确实只支付了90000元首付，泰美公司并未收到剩余55037元，一审法院未核对唐勇、黄桂君的真实银行流水就作出错误认定。一审法院认定泰美公司支付资金占用利息有误，因为导致一直未能退还剩余房款是唐勇、黄桂君自身失联而非泰美公司原因造成，因此该损失应当由唐勇、黄桂君自行承担。二、一审法院判决泰美公司承担1300元案件受理费违反法律规定，本案起因并非泰美公司违约导致，泰美公司并无任何过错，故不应当承担诉讼费。 唐勇、黄桂君辩称，一、唐勇、黄桂君已经支付全部首付款，泰美公司也出具了相应收到首付款的凭证，且已办理房屋备案，一审查明事实清楚，适用法律正确。 唐勇、黄桂君向一审法院起诉请求：1.判令泰美公司向唐勇、黄桂君退还已支付的购房首付款145037元；2.判令泰美公司向唐勇、黄桂君退还支付的按揭贷款40581元；3.判令泰美公司向唐勇、黄桂君支付资金占用利息至付清之日（按照银行同期贷款利息即年息6%，从2016年5月13日起，暂计至2019年1月12日止为29698元）；4.判令泰美公司向唐勇、黄桂君支付涉案房屋在合同解除时的升值部分49604元；5.判令泰美公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年11月17日，唐勇、黄桂君与泰美公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定唐勇、黄桂君购买泰美公司开发建设的商品房，房屋总价475037元。泰美公司认可唐勇、黄桂君向其支付了90000元的购房首付款，其余330000购房款系唐勇、黄桂君向银行贷款的方式委托银行支付给了泰美公司，泰美公司亦为该笔贷款提供连带责任担保。此后，唐勇、黄桂君逐月向贷款银行归还贷款本息，共计39509.46元。2016年6月13日开始，唐勇、黄桂君由于家庭经济原因，不再履行对银行的还款义务，随后泰美公司向银行履行了部分担保义务，并以此为由向一审法院起诉唐勇、黄桂君，要求解除此前签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》[即（2016）川0115民初4410号案件]。2017年8月17日，一审法院判决双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》于该判决生效之日起解除，唐勇、黄桂君在该判决生效之日起十五日内向泰美公司支付违约金47503.7元、案件受理费988元、公告费560元，上述款项共计49051.7元。该判决于2017年11月8日生效。 《商品房买卖合同补充协议》约定：“因买受人原因导致合同解除的……出卖人有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人已付购房款”。 2018年4月4日，泰美公司作为担保人清偿唐勇、黄桂君向银行申请的用于购买涉案房屋的全部贷款及利息，履行了其对银行的担保义务，偿还本息351554.6元，其中利息为32865.25元。 一审法院另查明，唐勇、黄桂君提供了两张印有“成都泰美投资有限公司财务专用章”的收款收据复印件，其中一张载明的日期为2014年11月17日，金额为70000元，另一张载明的日期为2014年11月18日，金额为75037元。两张收据记载的用途系支付房屋的房款。唐勇、黄桂君还提供了两张印有商户名称为“成都泰美投资有限公司”的银联POS签购单复印件，其中一张载明的日期为2014年11月17日，金额为50000元，另一张载明的日期为2014年11月18日，金额为75037元。一张中国工商银行汇款凭证，载明黄桂君向泰美公司汇款15000元；一张成都佳家购房地产经纪有限公司出具的《佳家购团购优惠信息确认函》，载明购买“泰和·新光华府”享受5000元抵扣5%优惠，并附上由其出具的收到唐勇、黄桂君5000元的收据一张。 截止一审法庭辩论终结前，涉案房屋的合同备案登记已注销，唐勇、黄桂君未向泰美公司支付（2016）川0115民初4410号民事判决书确定的违约金47503.7元、案件受理费988元、公告费560元。 一审法院认为，（2016）川0115民初4410号民事判决书已经判决确认《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》有效，并于2017年11月8日解除（判决生效之日）。本案的争议焦点在于：1.泰美公司是否应当向唐勇、黄桂君退还首付款145037元及是否退还向案外人归还的按揭贷款39512.46元；2.泰美公司是否可以行使抵销权；3.泰美公司是否应当以145037为基数，按照年息6%向唐勇、黄桂君支付（2016）川0115民初4410号民事判决书生效之日起至145037付清之日止的资金占用利息；4.泰美公司是否应当向唐勇、黄桂君赔偿涉案房屋在合同解除时的升值损失49604元。关于以上争议焦点，一审法院评析如下： 一、关于泰美公司是否应当向唐勇、黄桂君退还首付款145037元的问题 唐勇、黄桂君向一审法院提交了两张购房款收据及银联POS签购单等记录，认为能够证明其已向泰美公司支付首付款145037元。而泰美公司认为唐勇、黄桂君主张的首付款145037元中的90000元确为其收取且同意予以退还，但没有收取剩余的55037元，唐勇、黄桂君提供的转账凭证不清晰且均为复印件，故对证据的真实性和关联性提出异议，认为不能证明唐勇、黄桂君已向泰美公司支付过55037元购房首付款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，唐勇、黄桂君主张向泰美公司支付的首付款数额为145037元这一事实，其提交的证据应当证明该事实存在，具有高度可能性。本案中，唐勇、黄桂君提交的泰美公司出具的两张购房款收据，共计金额145037元，虽均为复印件，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款关于“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条的规定，书证原件遗失、灭失或者毁损导致提交书证原件确有困难的，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。本案中，两张收据的出具时间相隔一天，收据上载明的经办人均为“杨”，字迹清晰可辨，且和两张载有商户名称为“成都泰美投资有限公司”，付款金额为50000元和75037元的银联POS签购单上载明的款项支付时间相互印证（具体为：2014年11月17日泰美公司出具的收据上的70000元和2014年11月17日银联POS签购单上载明的50000元及四川省农村信用社进账单载明的2万元相互印证。2014年11月18日泰美公司出具的收据上的75037元和2014年11月18日银联POS签购单上载明的75037元相互印证），且唐勇、黄桂君就整个交易过程中的付款情况能够做出合理说明，能够形成完整的证据链，结合《商品房买卖合同》中对房屋总价款475037元的约定以及银行贷款330000元的事实，涉案房屋总价款与银行贷款金额的差值，恰好为145037元，与唐勇、黄桂君所陈述的实际支付的首付款金额相吻合。 另外，唐勇、黄桂君认为泰美公司为《商品房买卖合同》办理合同登记备案手续的前提是买受人已经足额支付了首付款，这种认知也更符合一般的房地产交易习惯。因此，唐勇、黄桂君提供的证据足以使待证事实的存在具有高度可能性，应当认定其对待证事实的证明达到了高度可能性的标准，而泰美公司认为其仅收到首付款90000元，剩余55037元首付款没有收到，其反驳没有收到首付款55037元的事实，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第二款关于反证的证明标准进行举证证明或说明，动摇本证的证明力降至“首付款55037元”是否支付处于真伪不明状态，但泰美公司并没有提供任何证据予以证明。本案中如果按照泰美公司抗辩认为的唐勇、黄桂君仅支付了9万元的购房款事实，泰美公司应当积极主张和行使权利，催告唐勇、黄桂君支付剩余首付款55037元，而泰美公司作为盈利商人，一家房地产开发企业，没有积极主张剩余首付款，截止案涉合同解除后亦没有主张剩余首付款，在合同履行过程中还为唐勇、黄桂君办理了合同登记备案手续，泰美公司的这一系列交易行为不符合商业惯例和商业逻辑。综上，一审法院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，结合唐勇、黄桂君提交的证据，泰美公司和唐勇、黄桂君的法庭陈述，认定唐勇、黄桂君向泰美公司支付的首付款是145037元而非90000元。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”唐勇、黄桂君基于合同解除后要求泰美公司退还首付款145037元，有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。 二、关于泰美公司是否应当支付唐勇、黄桂君向案外人归还的按揭贷款39512.46元的问题 唐勇、黄桂君主张的按揭贷款39512.46元，现有证据证明只有39509.46元。唐勇、黄桂君与银行之间签订贷款协议，属于协议当事人双方对权利义务的约定，是典型的束己合同，除担保条款外，其他内容不能约束泰美公司。本案中，唐勇、黄桂君向案外人银行归还按揭贷款属于其履行合同中约定的义务，现唐勇、黄桂君要求泰美公司承担其向案外人归还的按揭贷款39512.46元，没有法律依据，亦没有合同的相关约定，一审法院不予支持。 三、关于泰美公司是否可以在应返还的首付款范围内，抵销（2016）川0115民初4410号案件中唐勇、黄桂君应承担的违约金、案件受理费、公告费、代偿利息共计81916.95元的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定，当事人双方互负种类相同的债务，一方发出的抵销通知到达对方时即可抵销。本案中，泰美公司当庭行使抵销权，主张以（2016）川0115民初4410号案件中确定的唐勇、黄桂君应负担的费用，以及其代偿利息32865.25元抵销退还购房首付款。一审法院认为，泰美公司的违约金债权47503.7元于2017年11月8日法律文书生效之日起确定，给付期限明确为文书生效之日起15日内。代偿利息32865.25元于2018年4月4日确定，给付期限不明确，泰美公司可随时主张，故违约金债权和代偿利息债权均已到期，（2016）川0115民初4410号案件公告费560元，在文书生效之后，泰美公司可向唐勇、黄桂君随时主张。（2016）川0115民初4410号案件受理费988元系人民法院代表国家收取，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定，判决生效后，泰美公司可申请法院予以退还，亦可不申请退还，同意唐勇、黄桂君向其直接支付，现泰美公司当庭行使抵销权，视为其同意（2016）川0115民初4410号案件中的案件受理费由唐勇、黄桂君向其直接支付。泰美公司当庭行使抵销权，唐勇、黄桂君当庭收到该抵销通知，并且互负债务均为金钱债务，且均已到期，符合抵销的构成要件，泰美公司主张在应返还的首付款中抵销（2016）川0115民初4410号案件中唐勇、黄桂君应承担的违约金47503.7、案件受理费988元、公告费560元、代偿利息32865.25元，共计81916.95元的请求，一审法院予以支持，双方互负的债务于通知到达唐勇、黄桂君时生效，即2019年5月13日予以抵销。首付款145037抵销掉81916.95元后，泰美公司应退还唐勇、黄桂君购房首付款63120.05元。 四、关于泰美公司是否应当按照年息6%从（2016）川0115民初4410号案件判决书生效之日起向唐勇、黄桂君支付首付款145037元资金占用利息的问题 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，出卖人负有恢复原状的义务。从物权法理论对物的分类看，购房款本金应为原物，利息为依据法律直接规定所得的法定孳息。法定孳息随原物转移，在买卖合同解除后，出卖人返还购房款时，其已无权占有法定孳息，孳息应随原物返还给所有权人。本案中，唐勇、黄桂君与泰美公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已经于2017年11月8日解除，泰美公司向唐勇、黄桂君返还其已经支付的购房款及利息符合法律的规定。唐勇、黄桂君主张利息按照年利率6%计算，缺乏法律依据。主张从法律文书生效之日起退还资金占用利息，系自行处分其民事权利，不违反法律的强制性规定，一审法院予以支持。但经抵销后，泰美公司退还的购房款应为首付款63120.05元，泰美公司应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，向唐勇、黄桂君支付首付款63120.05元资金占用利息，从2017年11月8日计算至该款项支付完毕之日止。 五、关于泰美公司是否应当支付涉案房屋在合同解除时的升值部分49604元的问题 一审法院认为，唐勇、黄桂君主张的房屋升值部分，并非泰美公司的原因导致，而系其自身违约行为导致合同被解除，其应当对合同解除所造成的损失自行承担责任，其作为违约方要求泰美公司支付涉案房屋在合同解除时的升值损失的诉讼请求，缺乏请求权基础，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第二款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、泰美公司于一审判决生效之日起十五日内向唐勇、黄桂君归还首付款63120.05元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付从2017年11月8日起至债务履行完毕止的利息；二、驳回唐勇、黄桂君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2637元，由泰美公司负担1300元，唐勇、黄桂君共同负担1337元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合泰美公司的上诉意见与唐勇、黄桂君的答辩意见，本案争议焦点为唐勇、黄桂君主张其支付首付款145037元是否成立，对此，本院评述如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，首先，唐勇、黄桂君主张泰美公司应当向其退还其首付款145037元，并出示两张购房款收据及银联POS签购单等记录，虽购房款收据系复印件，但结合银行POS单、泰美公司自认收到唐勇、黄桂君首付款90000元的陈述，以及开发商收取款项出具收款收据的交易惯例，可以推定该收据存在高度盖然。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，唐勇、黄桂君的购房款支付方式为先支付首付款，剩余款项由银行按揭贷款方式支付，案涉房屋总价为475037元，首付款为总价的30%，剩余款项由银行按揭支付，而本案诉讼是应唐勇、黄桂君未能按期偿还银行贷款，导致泰美公司起诉解除双方的购房合同，因此，从上述事实亦可推定，唐勇、黄桂君已经足额支付首付，否则，泰美公司在未能足额收取首付款的情况下即协助唐勇、黄桂君办理备案登记、银行贷款，并且在此后也从未向唐勇、黄桂君主张剩余购房款，有违社会生活常识，且泰美公司也未提交证据证明双方就未支付的购房款达成过新的协议。综上，本院认为，唐勇、黄桂君主张首付款145037元成立，一审判决予以认定并无不当，本院予以维持。 案涉合同解除后，泰美公司即负有退还购房款的义务，但泰美公司并未及时退还购房款，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，认定泰美公司应当从法律文书生效之日，即按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息，向唐勇、黄桂君支付首付款63120.05元的资金占用利息，从2017年11月8日计算至该款项支付完毕之日止，并无不当，本院予以维持。 综上所述，泰美公司的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5274元，由成都泰美投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 龚 耘 二〇二〇年二月二十八日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅