山东省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）鲁行再17号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）杨传金，男，1971年2月27日出生，汉族，个体工商户，身份证住址枣庄市市中区。委托代理人范基贞，北京大成（济南）律师事务所律师。委托代理人赵明格，北京大成（济南）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）赵强，男，1975年5月6日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托代理人赵业增，山东舜天律师事务所律师。委托代理人高玉冰，山东舜天律师事务所实习律师。原审被告枣庄市自然资源和规划局（原枣庄市房产管理局涉案职权继受机关），住所地枣庄市新城光明大道3699号。法定代表人李慧，局长。委托代理人刘广涛，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托代理人高原，枣庄市自然资源和规划局工作人员。赵强因与原枣庄市房产管理局、杨传金房屋行政登记一案，诉至枣庄市薛城区人民法院。该院于2010年11月10日作出（2010）薛行初字第16号行政判决。杨传金不服，提出上诉后又申请撤回，枣庄市中级人民法院于2011年4月27日作出（2011）枣行终字第11号行政裁定，予以准许。后杨传金向检察机关申请监督，山东省枣庄市人民检察院于2011年9月29日作出枣检行抗〔2011〕2号行政抗诉书，向枣庄市中级人民法院提起抗诉。枣庄市中级人民法院于2011年10月17日作出（2011）枣行抗字第2号行政裁定，指令枣庄市薛城区人民法院再审本案。枣庄市薛城区人民法院于2013年11月20日作出（2012）薛行再初字第1号行政判决。杨传金不服，上诉至枣庄市中级人民法院。该院于2015年4月30日作出（2014）枣行再终字第1号行政判决。杨传金仍不服，向本院申诉。本院于2018年11月12日作出（2018）鲁行监109号行政裁定书，裁定本案由本院提审。本院另组合议庭，于2019年10月23日公开开庭审理了本案。再审申请人杨传金及其委托代理人范基贞、赵明格，被申请人赵强的委托代理人赵业增、高玉冰，原审被告原枣庄市房产管理局的职权继受机关枣庄市自然资源和规划局出庭负责人张国柱及委托代理人刘广涛、高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案经原一审法院审理查明如下事实：2009年4月27日，赵强因民间借贷纠纷，申请枣庄市薛城区人民法院查封了枣庄市薛城区新兴房屋建设开发中心（以下简称新兴房屋开发中心）开发的位于枣庄市××城区永兴东路××小区门市房××八间，面积450平方米，二、三、四层面积1050平方米。该院依法向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了枣庄市薛城区人民法院（2009）薛民初字第638号民事裁定书及协助执行通知书，该监理所签收。2009年7月，杨传金通过与新兴房屋开发中心签订房屋买卖合同，并向原枣庄市房产管理局（以下简称原市房管局）提交相关手续，由原市房管局于2009年7月9日将已被法院依法查封的、位于枣庄市薛城区怡苑小区1号楼东数第二户、第三户分别为杨传金颁发了枣薛房权证Ｓ676字第××号房屋所有权证（以下简称26××48号房权证）和枣薛房权证Ｓ660字第××号房屋所有权证（以下简称26××41号房权证）。赵强不服，诉至法院。原一审法院认为，赵强与被诉行政行为存在行政法上的利害关系，是本案适格的诉讼主体，其起诉未超过诉讼时效，该案属于人民法院受案范围。由于原市房管局工作疏漏，致使已被法院依法查封、产权待定的房屋转移登记给了杨传金，原市房管局为杨传金颁发涉案房屋所有权证的行政行为违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第2目及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条的规定，依法予以撤销。依据以上规定，判决撤销原市房管局为杨传金颁发的26××41号及26××48号房权证。案件受理费50元，由原市房管局负担。该判决发生法律效力后，因检察机关监督，本案进入再审程序。一审法院再审查明，1997年，新兴房屋开发中心在枣庄市××城区××南侧自××小区××楼营业房，结构为三层，局部四层，建筑面积2052.67平方米。该楼一层共十间，楼梯以东四间，楼梯以西六间。楼梯以东房屋为三层，楼梯以西为四层，房产登记证号为G200104号。2005年9月11日，沈静以20万元购买东数第一、二间，一至三层东户的营业用房，建筑面积210.24平方米。2006年10月1日，康群、褚福涛以21万元购买东数第三、四间（楼梯以东第一、二间），一至三层东户的营业用房，建筑面积208.22平方米。购买后，两户均未办理产权过户手续。2008年3月21日，新兴房屋开发中心以其职工王甲柱名义在原××商业银行青檀路支行贷款190万元，新兴房屋开发中心以本案争议房产枣庄市薛城区怡苑小区1号楼作抵押担保。2009年4月27日，赵强因与新兴房屋开发中心民间借贷纠纷一案，申请枣庄市薛城区人民法院查封了新兴房屋开发中心位于枣庄市××城区永兴东路××小区××楼门市房××八间，面积450平方米，二、三、四层面积1050平方米。该院于同年4月27日依法向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了枣庄市薛城区人民法院（2009）薛民初字第638号民事裁定书及协助执行通知书，协助单位予以签收。2009年4月27日，该院裁定查封该房产时，该房产尚未解除抵押。2009年7月6日，杨传金与原××商业银行青檀路支行、新兴房屋开发中心三方达成协议，杨传金以购买抵押物（总价款280万元）的形式替贷款人偿还了逾期本息共计206万元，原××商业银行青檀路支行将房产他项权证退还给抵押人转给杨传金，并到房产抵押登记部门撤销了抵押登记。2009年7月，杨传金从康群、褚福涛手里以40万元的价格购买了枣庄市薛城区怡苑小区1号楼东数第三、四间（东数第二户，楼梯以东第一、二间一至三层，面积208.22平方米）营业用房。为了便于过户，杨传金与新兴房屋开发中心重新签订了商品房买卖合同，合同注明的购买时间为2006年10月1日，购买价格为21万元。2009年7月9日，经杨传金申请，原市房管局将以上房屋转移登记给了杨传金，并为其颁发了26××48号房权证。2009年7月，杨传金与新兴房屋开发中心签订了商品房买卖合同，双方约定杨传金一次性付款280万元，购买枣庄市薛城区怡苑小区1号楼楼梯以西（含楼梯）一至四层的营业用房，建筑面积1636.23平方米。2009年7月9日，经杨传金申请，原市房管局将已被枣庄市薛城区人民法院查封的枣庄市薛城区怡苑小区1号楼门市房一层六间，一至四层的营业房（东数第三户），转移登记给了杨传金，并为其颁发了26××41号房权证。2012年7月3日，枣庄中实资产评估事务所出具说明，确定在2009年7月争议房产价格为每平方米4700元。一审法院再审认为，一、一审法院作出财产保全裁定后查封前，没有依法查询被查封房屋的登记情况，虽然存有瑕疵，但裁定注明的被查封房屋位置清楚，也明确了房屋的性质、层数、所有人，而且在协助执行通知书中也明确载明该房屋登记在原市房管局处，一审法院作出裁定的程序、内容均符合法律规定，查封具有法律效力，对当事人及原市房管局均具有约束力。没有查询房产登记情况，只能反映出工作人员工作不细致，但并不能导致查封无效。二、行政登记无善意取得对抗原则，不能适用《中华人民共和国物权法》善意取得的相关规定。即使杨传金购买该房屋的行为构成善意取得，也只能待法院解除对该房屋的查封后，才能办理过户手续。三、杨传金在枣庄市公安局市中分局报案称周勇涉嫌诈骗，公安机关以非法处置查封、扣押、冻结财产罪立案，但该案的侦查结果对本案并没有影响。无论周勇是否构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，原市房管局将已被法院依法查封的房屋分户转移登记给杨传金，并为其颁发房屋所有权证的行为都是违反法律规定的。杨传金及原市房管局主张基于先刑后行的诉讼原则，本案应依法中止审理的理由不能成立。26××48号房权证项下的房屋，是康群、褚福涛早在2006年10月1日就已经全款购买并实际占用，对未办理过户登记手续其二人也无过错，法院的查封不应包括这两间房屋。因此，原市房管局将该部分房屋转移登记给杨传金，并为其颁发26××48号房权证的行政行为已无撤销的必要。登记在26××41号房权证项下，位于枣庄市薛城区怡苑小区1号楼楼梯以西一至四层的营业用房已被法院查封，由于原市房管局的工作疏漏，将已被法院依法查封、产权待定的房屋分户转移登记给杨传金，并为其颁发26××41号房权证的行政行为显然违反相关法律规定。因此，原市房管局颁发给杨传金的《房屋所有权证》应依法予以撤销。综上，原判决认定的基本事实部分不当，依法应予改判。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第2目、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十八条及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条、第二十二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、维持该院（2010）薛行初字第16号行政判决中“撤销被告枣庄市房产管理局为第三人杨传金颁发的枣薛房权证Ｓ660字第××号《房屋所有权证》及诉讼费五十元，由原审被告枣庄市房产管理局负担”部分内容；二、撤销该院（2010）薛行初字第16号行政判决中“撤销被告枣庄市房产管理局为第三人杨传金颁发的枣薛房权证Ｓ676字第××号《房屋所有权证》”部分内容；三、驳回原审原告赵强的其他诉讼请求。杨传金不服该判决，上诉至枣庄市中级人民法院。该院对涉案楼房进行了现场勘验，另查明，涉案楼房建筑结构不对称，东侧共三层，西侧共四层，东西侧楼体相连。以承重梁为标准，从东至西数，一层房屋共有十二间，十个卷帘门、窗（其中一个是共用楼梯间卷帘门、一个是东侧拐角窗户上的卷帘窗）。东侧三层楼的房屋以承重梁为标准共有四间，自东向西数第一、二间建有独立的楼梯，共用一个卷帘门，建筑面积210.24平方米，业主是沈静。第三、四间建有独立的楼梯，共用一个卷帘门，建筑面积208.22平方米，业主是杨传金。西侧四层楼房共用一个楼梯，一层房屋以承重梁为标准有八间，七个卷帘门、一个卷帘窗，二、三、四层是框架结构，四层楼房总建筑面积为1636.23平方米，业主是杨传金。该院认为，因各方当事人对原市房管局向杨传金颁发26××48号房权证的行政行为无异议，因此，对该行政行为以及一审再审对此问题的判决，二审予以维持。本案各方当事人争议的焦点是市房管局为杨传金颁发26××41号房权证的行政行为是否合法。与本焦点密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，枣庄市薛城区人民法院(2009)薛民初字第638号民事裁定书的效力问题。裁定书是人民法院对案件审理过程中发生的程序问题作出的处理决定。查封房屋行为是人民法院代表国家行使的国家强制力，是行使国家公权力的一种手段。法院的查封具有强制力、拘束力。在人民法院解除查封之前，财产所有人丧失对被查封财产的处分权，不得处分被查封之物，房产登记机关也不能就查封房产作转移登记。人民法院的查封裁定书、协助执行通知书送达时发生法律效力，而非房产登记机关作查封备案登记时生效。协助执行义务是房产登记机关的法定协助义务，房产登记机关接到人民法院保全裁定书和协助执行通知书后应按照保全裁定书、协议执行通知书的内容全面履行协助义务，违反了该义务，则应承担相应的法律后果。枣庄市薛城区人民法院(2009)薛民初字第638号民事裁定书已经发生法律效力。理由如下：一、程序方面。根据当事人赵强的申请，枣庄市薛城区人民法院制作了保全裁定。按照法律规定，向被申请人新兴房屋开发中心送达了该裁定书，并向房产登记机关送达了保全裁定书及协助执行通知书。在涉案房屋上张贴了封条，进行了公告，符合法定程序。该裁定书虽未向申请人赵强送达，但赵强已知悉裁定内容，不影响裁定的效力。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条第一款规定“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。该条是防止对权属存有争议的土地使用权、房屋实施查封或处置而引起新的问题，该条规定不是保全裁定发生法律效力的必要要件，查封前是否查询不影响保全裁定的效力。二、内容方面。枣庄市薛城区人民法院作出(2009)薛民初字第638号民事裁定时，枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区共有三期工程，第二、三期工程正在建设中，均未办理房产登记。只有第一期即枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区1号楼已办理房产登记手续。枣庄市薛城区人民法院制作的协助执行通知书载明的“因被告房产登记在你处”的内容足以限定查封的房屋不是枣庄市薛城区永兴东路怡苑小区第二、三期工程的房屋。从保全裁定书、协助执行通知书的内容以及张贴的公告、封条的位置综合分析，保全裁定书查封的房屋坐落、面积是明确具体的，与申请人赵强申请查封的房屋坐落、面积相一致，查封内容合法有效。因此，杨传金关于保全裁定无法律效力的上诉理由不能成立。第二，保全裁定效力是否对抗善意第三人的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。贴封条、公告和到有关机关办理查封登记，都是对查封行为的公示，其目的在于让社会周知执行标的物被查封的事实，既是为了防止财产所有人对该财产的处分，也是为了保护不特定第三人的利益不受侵害，维持正常的经济生活和交易秩序。本案枣庄市薛城区人民法院查封涉案房屋时向新兴房屋开发中心送达了保全裁定书、向房产登记机关送达了保全裁定书及协助执行通知书，并在涉案房屋上张贴了封条，进行了公告，能够认定枣庄市薛城区人民法院采取查封措施时进行了公示，保全裁定具有对抗善意第三人的效力。另外，涉案楼房总建筑面积为2052.67平方米，法院查封1500平方米，未查封的房屋与26××41号房权证项下的房屋是一体的，无法从整体房屋中剥离出来，因此，权利人可另寻法律途径解决。综上，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定“下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”。原市房管局违反以上法律、规章的规定，将法院查封的房屋办理转移登记给杨传金的行政行为违法，应予撤销。杨传金的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审再审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。经该院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持枣庄市薛城区人民法院（2012）薛行再初字第1号行政判决。二审案件受理费50元，由杨传金负担。杨传金向本院申诉称，1.杨传金购买涉案房屋程序、实体均符合法律规定。2009年7月6日杨传金与枣庄市商业银行青檀路支行、新兴房屋开发中心达成三方协议，约定杨传金以购买抵押物（总价款280万元）的形式替贷款人新兴房屋开发中心向枣庄市商业银行青檀路支行偿还本息共计206万元。抵押权人青檀路支行在收到上述款项后，将房产他项权证退还给抵押人并转给杨传金。同时到房产抵押登记部门撤销抵押登记。协议签订后，三方履行了各自的义务，并且原市房管局为杨传金颁发了26××41号房权证。在发证过程中，杨传金经反复查询，上述房产并没有被查封或者有其他抵押的情况，杨传金在支付了对价并取得原房屋所有权人和抵押权人同意的情况下办理房产证，完全符合法律规定。2.枣庄市薛城区人民法院（2009）薛民初字第638号裁定书记载内容不清，是原市房管局未将查封裁定放到房产档案中的主要原因。在房产过户完毕后，赵强向法院提起行政诉讼，要求撤销原市房管局为杨传金颁发的260241、26××48号房权证，理由是2009年4月27日，赵强因民间借贷纠纷一案已申请枣庄市薛城区人民法院查封了涉案房屋。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条的规定，“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。枣庄市薛城区人民法院相关工作人员未在查封前查询，造成裁定书未记载所要查封房屋登记号、未准确记载查封房屋的登记信息。因此原市房管局为杨传金颁发房权证的过程中并无疏漏，杨传金在本案中并无任何过错。3.杨传金依照市场价购买了涉案房屋，系在善意无过失的情况下取得房屋所有权，是善意第三人。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”房屋查封最主要也是最明显的公示行为是到房管理部门办理房屋查封登记。本案中，由于法院或房管部门的疏忽，涉案房产档案中并没有放入法院的查封手续。贴封条、公告的行为不能认定是一种公示行为。因为封条公告贴上后完全可能因种种不可预测的原因导致脱落，导致杨传金购买房屋时根本看不到法院张贴的文书。况且涉案房屋原所有权人新兴房屋开发中心法定代表人周勇正在被公安机关以非法处置查封、扣押、冻结财产罪立案侦查。如果该罪名成立，那么涉案房屋上的封条及公告极有可能是其撕下的。根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理。4.赵强的财产保全行为存在违法之处。赵强向法院申请保全的时间是2009年4月27日，枣庄市薛城区人民法院当天就作出了裁定书。但之后很长一段时间，该院都没有收取赵强的保全费用。同时，赵强的保全申请书中载明其将提供一套房屋作为保全的担保财产，而所有卷宗材料中均没有该担保财产的证明材料，属于违规操作。且保全申请时间为2009年4月27日，而向薛城区房产交易中心送达民事协助执行通知书的时间为2009年4月22日。综上，请求撤销枣庄市中级人民法院（2014）枣行再终字第1号行政判决，依法改判或发回重审；维持原市房管局为杨传金颁发的26××41号房权证。再审庭审中，合议庭组织各方当事人围绕“原审法院生效判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确”以及当事人争议的焦点问题“原市房管局为杨传金颁发26××41号房权证的行政行为是否合法正确”进行了查证辩论。再审申请人杨传金坚持其申诉意见，并认为，1.涉案小区一楼门市房，除了楼梯西侧的涉案门市房，楼梯东侧还有一排。即便本案原一审庭审笔录中有再审申请人代理人称“一楼门市的查封的封条是有的”等内容，也不能据此推定杨传金就明知涉案房屋被查封。且被申请人原审提交的照片证据，无法证实枣庄市薛城区人民法院张贴了封条的事实。2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。本案中，杨传金提交了充分证据证实其购买涉案房屋支付了合理对价。在购买涉案房屋前去现场查看了拟购买房屋，并未发现有针对涉案房屋的查封材料张贴。再审申请人去原市房管局反复查询了涉案房屋，并未有查封登记。因此，再审申请人明显是善意取得。涉案房屋没有查封登记，枣庄市薛城区人民法院并没有对涉案房屋形成有效查封。再审申请人因为信赖该事实，才先代新兴房屋开发中心偿还了银行200余万元贷款，解除了涉案房屋的抵押后，再进行了涉案房屋的交易和过户。撤销涉案房产证，对再审申请人明显不公。3.依据物权法规定，涉案房权证作为物权凭证本身，不属于被行政撤销范畴。综上，请求法院公正判决。被申请人赵强答辩称，1.原市房管局为杨传金办理房屋过户手续行为违法。2009年4月27日，枣庄市薛城区人民法院作出（2009）薛民初字第638号民事裁定书，查封了新兴房屋开发中心位于薛城区永兴东路××小区门市房××8间，面积450平方米，二、三、四层，面积1050平方米的房产，在被查封的房产处张贴公告并加封封条。2009年4月28日，枣庄市薛城区人民法院向枣庄市薛城区房产交易监理所送达了协助执行通知书，枣庄市薛城区房产交易监理所在送达回证上盖章予以签收。本案一审诉讼中，原市房管局将（2009）薛民初字第638号民事裁定书及协助执行通知书作为证据提交了人民法院，充分证明原市房管局作为行政部门对涉案房屋被查封的事实是明知的。另外，被查封财产的所有人就是新兴房屋开发中心，而且查封裁定载明了查封房产的具体位置，因此法院的查封裁定未记载房权证号并不影响查封的效力。枣庄市薛城区房产交易监理所收到法院协助执行通知书后，没有对查封裁定未载明房产权证号提出异议，说明查封的房屋是可以确定的。2.新兴房屋开发中心作为原房屋所有权人，在明知涉案房屋已被查封的情况下仍然转让给杨传金，转让合同无效。原审已经查明，原房屋所有权人新兴房屋开发中心及其法定代表人周勇对于房屋已被人民法院查封的事实是明知的。本案一审再审卷宗中对周勇的《讯问笔录》可以说明。依据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条的规定，新兴房屋开发中心出让涉案房产的行为无效，其与杨传金2009年7月6日签订的房屋买卖合同书是无效合同。枣庄市薛城区人民法院2009年10月27日作出的《执行裁定书》，已经认定“被执行人薛城区新兴房屋建设开发中心隐瞒真实情况，将已被人民法院查封并中房地产管理部门办理了封登手续的房屋转让给案外人杨传金，其转让行为无效”。该裁定至今有效。3.本案不适用善意取得。新兴房屋开发中心是涉案房屋的所有权人，是真实的权利人，不是物权法上所说的“无处分权人”，涉案交易不符合物权法第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的”前提条件。人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。最高人民法院相关判例均认定查封财产被他人非法转卖的，无论第三人是善意还是恶意，均应追回。本案原一审及再审一审程序中相关庭审意见、笔录等，说明杨传金对涉案房屋已被人民法院查封的事实是明知的，其受让涉案房屋的行为不具有善意，不能适用善意取得。4.杨传金自称无过失理由不能成立。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2014〕15号）第一条明确规定，“查封裁定和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本案中，人民法院查封时在涉案房产处张贴了公告并加封封条，向房产登记部门送达了查封裁定书和协助执行通知书，客观上对社会大众公告了该房产已经被法院查封，可以推定杨传金在购买时已经知道涉案房屋被查封的事实。综上，请求驳回再审申请人的请求。枣庄市自然资源和规划局答辩称，1.2009年4月27日，枣庄市薛城区人民法院向薛城区房产交易监理所送达（2009）薛民初字第638号民事裁定书，内容为：查封新兴房屋开发中心“位于枣庄市××城区永兴路××小区××楼门市房××八间，面积450平方米，二、三、四层面积1050平方米”。因法律文书没有记载房权证号，且怡苑小区共有一、二、三期工程，查封时一期工程已办理了房权证，二、三期尚未办理，故薛城区房产交易监理所以为该查封是对怡苑小区二期或三期工程的预查封，从而按预查封处理，未能放进一期1号楼门市房的档案。此后，经查证核实，1号楼门市房为不对称结构，东侧三层，西侧四层，一层房屋以承重梁为单位共计12层，10个卷帘门、窗，面积总计1636.23平方米。以上事实可以看出，法律文书的记载与其拟查封的房屋实际状况不符，不能准确界定查封房屋的范围及具体位置。2009年7月9日，杨传金与新兴房屋开发中心基于房屋买卖合同向原市房管局申请转移登记，因房屋档案中没有存放（2009）薛民初字第638号民事裁定书及协助执行通知书，故为杨传金办理了房屋转移登记，并为其颁发了26××41号房权证。2.因薛城区房产交易监理所仅收到（2009）薛民初字第638号民事裁定书，确未收到相应的协助执行通知书。且在拟查封的房产已经办理了房屋登记的情况下，裁定书未记载房权证号，造成工作人员认为是对二、三期工程的预查封，且裁定书载明的房屋状况与实际情况不符，不能准确界定查封房屋的位置和查封的范围，从而在杨传金申请办理转移登记时未发现是法院裁定（拟）查封的房产。原市房管局为杨传金颁发26××41号房权证的转移登记行为并无不当。综上，请求法院依法裁判予以维持。再审庭审中，再审申请人杨传金向法庭提交了手绘涉案楼房正面图、枣庄市峄城区人民法院于2018年2月6日作出的（2017）鲁0404执恢55号执行裁定书复印件。用以说明涉案查封裁定标的与实际不符，涉案26××41号房权证项下房屋现已由赵强以510万元的价格以物抵债。被申请人赵强发表质证意见称，手绘平面图不符证据基本要求，不能作为认定案件事实的依据；对（2017）鲁0404执恢55号执行裁定书的真实性没有异议，但不能证明再审申请人主张。枣庄市自然资源与规划局对（2017）鲁0404执恢55号执行裁定书的真实性没有异议，对其他证据不发表质证意见。经合议庭评议，本院认为，对于再审申请人提交的手绘图，因系再审申请人单方制作，对方当事人不予认可，且针对涉案房屋的情况，本案原再审二审程序中，人民法院已依职权进行了现场勘查，各方当事人对法院勘验内容及过程并无异议，再审申请人亦未主张以该证据否认法院查明的事实，因此对该证据本院不予采信。对于再审申请人提交的（2017）鲁0404执恢55号执行裁定书复印件，各方当事人均无异议，本院对其真实性予以确认，但因裁定内容系案涉房屋拍卖执行的情况，不能用以说明本案被诉涉案房屋登记发证行为作出的合法性，对其关联性本院不予认可。本院认为，本案当事人争议的主要问题一是涉案房屋涉及的查封行为是否有效；二是涉案房屋查封后原市房管局又将包含查封财产在内的1636.23平方米转移登记给杨传金是否合法正确；三是再审申请人杨传金主张其属于善意取得、涉案房屋登记发证行为不应撤销，是否应予支持。首先，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条的规定，“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本案中，因赵强与新兴房屋开发中心民间借贷纠纷，枣庄市薛城区人民法院作出（2009）薛民初字第638号民事查封裁定书及协助执行通知书，向枣庄市薛城区房产交易监理所进行了送达，该监理所签收。因此，虽然原市房管局称房产管理部门实际未收到该协助执行通知书，但因其并未提供相应证据予以证实。因此本案现有证据不足以否定协助执行部门已在相关法律文书送达回证上盖章签收的事实，根据上述规定，涉案查封行为系人民法院有效查封。其次，涉案查封裁定显示查封的是新兴房屋开发中心所有的“位于薛城区永兴东路××小区门市房××8间，面积450平方米，2、3、4层，面积1050平方米”。经查，新兴房屋开发中心作为房屋所有权人的该处房产建筑结构不对称，东侧共三层，西侧共四层，东西侧楼体相连，一层房屋共有十二间，总建筑面积为2052.67平方米。也就是说，该房产的实际情况和总建筑面积与查封裁定内容并不完全一致。但是，结合涉案房屋原登记权利人为新兴房屋开发中心、查封作出时案涉小区第二、三期工程正在建设过程中均未办理房产登记、枣庄市薛城区人民法院查封裁定中“因被告房产登记在你处”的表述以及涉案房产中东侧400多平方米已于查封裁定作出前出售给案外人等事实，涉案查封裁定的标的是确定的，与申请人赵强申请查封的房屋坐落、面积相一致，与原市房管局转移登记在杨传金名下的26××41号房权证项下1636.23平方米房屋面积存在重合。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第三条第一款、第二十二条第一款规定，对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；……”。本案中，枣庄市薛城区人民法院对涉案房屋作出查封裁定的时间是2009年4月27日并于当日送达，杨传金与新兴房屋开发中心及案涉房屋的抵押权人达成协议并实际购买涉案房屋申请转移登记的时间是2009年7月。原市房管局将包含已被法院依法查封的房屋在内的1636.23平方米转移登记给杨传金并办理26××41号房权证的行为，明显违反了上述相关法律规定。根据当时有效修订前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项“具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：……2.适用法律、法规错误的；……”之规定，被诉房屋登记发证行为存在可撤销情形。最后，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。”。本案中，枣庄市薛城区人民法院作出的涉案查封裁定未载明被查封财产的房权证号，又因枣庄市薛城区房产交易监理所工作人员工作疏漏，未对被查封的房产进行登记备案。但被申请人在原审中提交的照片等证据能够说明，枣庄市薛城区人民法院作出涉案查封裁定后在被查封房产处一楼进行了公告张贴，履行了上述司法解释中规定的公示程序。因此，再审申请人依据该司法解释第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，否定该查封行为的效力的主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。该司法解释明确规定，人民法院审理房屋登记行政案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，并确立了房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记的裁判规则。本案中，杨传金与新兴房屋开发中心签订购房合同时，合同涉及的房产抵押已解除，新兴房屋开发中心即是该合同涉及房产证载的权利人。新兴房屋开发中心转让涉案房产的行为被枣庄市薛城区人民法院（2009）薛执异字第765-2号执行裁定认定为无效的原因，并非其针对涉案房产的所有权存在瑕疵，而是违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”之法律强制性禁止规定。因此，新兴房屋开发中心并非《中华人民共和国物权法》善意取得制度规定意义上的“无处分权人”。原审法院根据本案被诉房屋登记发证行为的违法情形，判决予以撤销并无不当。再审申请人杨传金如认为其合法权益因违法的行政行为受到侵害，可以依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定另行寻求救济。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条第一款之规定，判决如下：维持枣庄市中级人民法院2015年4月30日（2014）枣行再终字第1号行政判决。本判决为终审判决。审判长 许 琳审判员 曹林灿审判员 王云阁二〇二〇年二月三日书记员 王超群