贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2024号 上诉人（原审被告）：贵州中育文化置业发展有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷远村大坝，统一社会信用代码9152273030878311XJ。 法定代表人：程芝元，该公司董事长。 上诉人（原审原告）：颜星新，男，汉族，1986年7月14日生，本科文化，住贵州省贵阳市云岩区，自由职业。 委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶娜，贵州天筑律师事务所律师。 上诉人贵州中育文化置业发展有限公司（以下简称中育文化置业公司）与颜星新商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2019）黔2730民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中育文化置业公司上诉请求：1、请求法院在维持一审判决第二项的基础上，依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不承担逾期交房的违约责任。2、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以案涉房屋所属工程于2018年11月21日方才取得案涉房屋所属工程的竣工验收备案表为由，判决上诉人承担逾期交房违约责任，无视相关法律规定的工程竣工验收主体已在合同约定的交付期限前通过了竣工验收，且被上诉人已在合同约定的交付期限前接受了上诉人的交付行为，被上诉人“逾期交房违约金”的诉求不应得到支持。一、案涉房屋在合同约定交付期限前已通过竣工验收责任主体的验收从而符合合同约定的交付条件。1、相关法律规定案涉房屋竣工验收责任主体为案涉房屋所属项目的设计、勘察、监理、建设单位，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的主要交付条件为“该商品房已取得竣工验收合格证明”系前述主体验收案涉房屋及其所属楼栋合格。根据《建筑法》第六十一条第二款规定“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者其他使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案”，上述规定均说明，建设工程竣工验收备案的前提是工程竣工验收，而竣工验收的主体是作为建设单位的被告及被告组织的设计、勘察、施工、监理单位，而备案只是前述竣工验收主体完成竣工验收后将相关竣工验收文件递交建设行政主管部门进行程序性备案而已，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项也未约定“建筑工程竣工合格证明文件”为“竣工验收备案表”。2、在《商品房买卖合同》约定交付期限前案涉房屋已经通过了竣工验收，且符合合同约定的其他交付文件。竣工验收主体已于2018年9月6日通过案涉房屋所属楼栋的单位工程质量验收，于2018年9月19日通过案涉房屋所属项目的综合工程验收，并取得了《面积实测报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》等。二、在案涉房屋符合交付条件前提下，上诉人已于约定的交付期限届满前向被上诉人交付了案涉房屋，被上诉人也于2018年9月28日接受了交付。三、一审判决有其他事实认定及法律适用错误。上诉人并无虚假宣传，也无任何夸大宣传。假设双方明确约定案涉房屋交付条件之一为取得竣工验收备案表，但既然竣工验收备案表可由双方以约定方式排除，那么被上诉人以其接房接受已具备法律规定条件的案涉房屋的接房行为也产生了变更合同约定的效力，被上诉人无权要求上诉人承担“逾期交房违约责任”。上诉人于2018年10月19日向龙里县住建局设在龙里县政务中心窗口递交了办理竣工验收备案的全套资料，并经住建局窗口审查资料齐全，在此情形下上诉人履行竣工验收备案的义务已完成，作为主管部门的住建局收件后的行政审批行为已非上诉人左右，因此，假设双方明确约定取得竣工验收备案表为案涉房屋交付条件之一且被上诉人未以其接房行为变更合同约定时，该假设条件下上诉人逾期期间也应为自2018年10月1日起至2018年10月19日止，而非一审判决认定的自2018年10月1日至2018年11月22日止（该期间截止日甚至还在上诉人取得竣工验收备案表之次日）。此外，假设上诉人与被上诉人之间明确约定案涉房屋交付条件之一为取得竣工验收备案表，一审判决按照每天万分之三的标准计算违约金属于适用法律错误。在一审判决中，被上诉人并未举证证明上诉人“逾期交房”导致了被上诉人的经济损失，且根据最高人民法院“法释（2003）7号”第十六条的规定，违约金计算标准应予以调减。 颜星新上诉请求：1、依法撤销（2019）黔2730民初148号民事判决中的第二项，依法改判并支持上诉人诉请。2、本案一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以被上诉人对涉案房屋的宣传内容不具体，未载入《商品房买卖合同》、《补充协议》为由，不作为被上诉人的交付义务，属认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人在一审庭审中提交的证据足以证明，本案被上诉人在其置业计划书、沙盘、样板房等宣传资料中明确载明，被上诉人所售卖的涉案房屋系赠送住房面积、阳台面积、飘窗面积、配备高尔夫练习场免费20年会籍、22万平方米的中国体育城市复合体、7.7万平方米的商业购物中心、7500平方米的大草原、露天停车场等方便生活的配套设施，属于高端生活住宅性质。而一审法院却忽略上诉人所提交的众多载明涉案房屋具体配套设施、结构的证据材料，不顾被上诉人所交付房屋的实际情况，片面以《商品房屋买卖合同》的约定裁决，明显不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。2、被上诉人为免其法律责任，通过签署《补充协议》约定：“出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力”。该条款属于被上诉人作为涉案房屋卖方为重复使用而预先拟定，在订立合同时未与买受人协商，属于格式条款。该协议在变相的限制或减少涉案商品房买受人的合法权利，减少自身义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，应属于无效条款，而一审法院却以此作为裁判依据，属于适用法律错误。二、被上诉人对涉案商品房的销售广告、宣传资料及允诺，对上诉人购买该商品房及房屋价格的确定产生重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，应视为要约，视为合同内容。三、被上诉人交付的房屋与实际宣传不符，其夸大虚假宣传高价购房给上诉人造成了直接经济损失，对上诉人构成违约，应承担损害赔偿责任。被上诉人未按照宣传和允诺的内容履行义务，应当承担违约责任，按照合同法的规定违约金以上诉人的实际损失进行赔偿。本案被上诉人通过宣传及允诺超大购物商场、高尔夫练习场等优越居住环境吸引上诉人以高于同段位其他商品房的价格购买涉案商品房，但最终却无法按照约定的内容向上诉人交付房屋。上诉人按照同地段、同时期、同品质的商品房价格与涉案商品房的购房差价计算损失，符合法律规定的实际损失，应当予以全部支持或部分支持，因此请求二审法院撤销一审判决书中的第二项判决，依法改判或者支持原审诉请。 颜星新向一审法院起诉请求：1、判令被告按照原告已付房款的万分之三为标准按日计算向原告支付逾期交房违约金人民币15032.59元（违约金计算日期暂从2018年10月1日起至2018年11月23日止，违约金计算至被告符合交付条件且实际交房时止）；2、请求判令被告向原告赔偿因虚假广告导致的违约损失83885元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告中育文化置业公司以出让方式取得位于龙里县，土地总面积为26553平方米的土地使用权，从事商品房的开发，被告将该楼盘取名为中铁洛飞城。被告对外宣称：中铁洛飞城退台洋房，聘请国内外一线建筑设计团队，以“院、露、错、退”的建筑手法勾勒纯正洋房建筑形态，一楼超宽私家庭院，阳光下，一路芬芳；四楼退台，阔景园林……，拥有75000㎡洛飞大草原，还可以打高尔夫球，送泡泡小球训练中心20年会籍，买退台洋房，送400㎡（仅限住宅）……。 2017年4月11日，被告中育文化置业公司取得了白晶谷2组团一期工程的《商品房屋预售许可证》。2017年8月3日，原告颜星新（买受人）与被告中育文化置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为ＺＴＬＦＣ-187。合同约定：原告购买被告开发的位于龙里县的房屋，建筑面积167.77㎡，套内建筑面积131.91㎡。按套内建筑面积计算，每平方米7167.36元，购房总价款为945446元。交房时间为2018年9月30日前。交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。逾期交房的责任：逾期90日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。前期物业管理期间，物业收费价格为2.2元／月＊平方米。原告与被告在签订《商品房买卖合同》的同日，双方签订了《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》，补充协议的1.4条约定：出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及附件、本补充协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书、示范单位或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。被告对中铁洛飞城中的宣传内容，没有在原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中作出相应的约定。《补充协议》的4.2条：出卖人可以采用登报方式或者通过特快专递邮寄3日后，视为该商品交付信息已送达买受人。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款项。2017年8月3日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》在龙里县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：白晶谷2组团一期工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中Ⅰ类民用建筑工程技术要求。2018年9月11日，被告将白晶谷2组团一期工程的消防设施，向龙里县消防部门进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对白晶谷2组团一期工程的房屋进行面积测绘，并提交了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了白晶谷2组团一期4楼1单元11-1号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。《单位工程质量验收报告》证实：2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。2018年11月21日，被告中育文化置业公司对白晶谷2组团一期的工程向备案机关龙里县住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案，备案机关的处理意见：同意办理工程竣工验收备案。2018年9月12日，被告在贵州都市报上刊登了白晶谷2组团一期工程房屋的交房公告，通知中铁洛飞城一期业主：中育文化置业公司开发的中铁洛飞城项目一期已竣工验收合格，具备交房条件，通知业主于2018年9月28日至2018年9月30日前来办理接房入住手续。2018年9月28日，被告中育文化置业公司向原告颜星新交付了合同约定的商品房。 一审法院认为，原告颜星新与被告中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方建立了商品房买卖的法律关系，《商品房买卖合同》合法有效，予以确认。《建设工程竣工验收备案表》是备案行政机关，在施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收合格的基础上，对建设工程竣工后经验收合格结果的确认，是工程竣工合格的直接证据，故原告对此提出的质疑不能成立，不予采纳。被告在工程竣工后，根据消防法的相关规定，对涉案工程的消防设施向消防机构申请备案，经抽查合格。故原告对消防设施提出的质疑不能成立，不予采纳。被告提交的证据均证实涉案房屋质量、消防设施现已经符合房屋交付条件。被告虽于2018年9月28日向原告交付房屋，但被告于2018年11月21日，才取得白晶谷2组团一期的工程竣工验收备案，才满足《商品房买卖合同》约定房屋交付的条件，即从2018年11月22日起，才能视为被告已向原告交付房屋，按照合同约定，被告逾期交房，构成违约，理应承担逾期交房违约责任，故原告要求被告按照原告已付房款的万分之三为标准按日计算，向原告支付逾期交房违约金为15032.59元（从2018年10月1日起至2018年11月22日止共计53天，53天×万分之三×已付房款945446元=15032.59元）的诉讼请求，符合《商品房买卖合同》的约定及本案事实，予以支持。 被告为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中有虽有部份夸大的成分，但夸大的内容并不明确具体，也并未写入《商品房买卖合同》、《补充协议》中成为合同的内容，且《补充协议》对被告广告宣传的问题作出约定。被告按《商品房买卖合同》约定的户型、面积、单价、房屋竣工交付的条件、质量要求，向原告交付了合同约定的房屋。原告认为被告虚假宣传广告的行为已经构成欺诈，并据此提出：按房屋建筑面积每平方500元计算，要求被告赔偿虚假宣传导致的违约损失83885元的诉讼请求，与本案查明的事实和法律规定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、贵州中育文化置业发展有限公司在本判决生效后十日内，支付原告颜星新逾期交房的违约金15032.59元（从2018年10月1日起至2018年11月22日止共计53天，53天×万分之三×已付房款945446元=15032.59元）；二、驳回原告颜星新要求被告贵州中育文化置业发展有限公司赔偿因虚假广告的违约损失83885元的诉讼请求。本案受理费1137元（已减半收取），原告颜星新承担948元；被告贵州中育文化置业发展有限公司承担189元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，一、关于中育文化置业公司是否存在向颜星新逾期交房，以及是否向颜星新支付逾期交房违约金和违约金是否调整的问题。首先，2017年8月3日，颜星新（买受人）与中育文化置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号为ZTLFC-187。合同约定的交房条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同签订后，颜星新向中育文化置业公司支付了全部购房款项。2017年8月3日，颜星新与中育文化置业公司签订的《商品房买卖合同》在龙里县房产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2018年8月4日，贵州黔弘工程质量检测有限公司出具《室内环境空气质量检测报告》，结论为：白晶谷2组团一期工程所检部位符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2010中Ⅰ类民用建筑工程技术要求。2018年9月11日，中育文化置业公司将白晶谷2组团一期工程的消防设施，向龙里县消防部门进行建设工程竣工验收消防备案情况登记，结论为：抽查合格。2018年7月23日，贵州省第三测绘院对白晶谷2组团一期工程的房屋进行面积测绘，并提交了《房屋建筑面积测绘报告》。2018年8月20日，建设、施工、监理的单位共同出具了白晶谷2组团一期4楼1单元11-1号房屋《住宅工程质量分户验收表》，验收结论：合格。《单位工程质量验收报告》证实：2018年9月6日，施工、监理、设计、勘察、质量检测、建设、质量监督七个部门或单位，对白晶谷2组团一期的工程进行质量验收，结论为：质量文件资料齐全，符合设计及规范要求。中育文化置业公司虽然于2018年9月28日向颜星新交付房屋，但备案机关龙里县住房和城乡建设局根据中育文化置业公司2018年10月19日办理备案报请，于2018年11月21日同意对涉案工程竣工验收备案。根据《建设工程质理管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程验收报告和规划、公安消防、环保等部出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”规定，龙里县住房和城乡建设局对涉案商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具《竣工验收备案表》是认定涉案商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。中育文化置业公司与颜星新签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的主要交付条件“该商品房已取得竣工验收合格证明”应理解为龙里县住房和城乡建设局出具《竣工验收备案表》为涉案商品房竣工验收合格证明。中育文化置业公司于2018年9月28日向颜星新交房不符合合同约定的条件，中育文化置业公司存在逾期交房53天的事实，其应按合同承担违约责任。其次，关于逾期交房违约金是否过高的问题。在一审庭审中，中育文化置业公司对逾期交房违约金未提出过高进行调整，其二审中主张逾期交房违约金过高未提供证据证实，应承担举证不能的责任。 二、关于中育文化置业公司是否赔偿颜星新因虚假宣传导致的违约损失83885元的问题。中育文化置业公司为销售房屋对中铁洛飞城楼盘的户型、结构、区位、环境作出宣传，宣传的内容中有虽有部分夸大的成分，但夸大的内容不明确具体，未写入《商品房买卖合同》、《补充协议》，且《补充协议》对中育文化置业公司广告宣传的问题作出约定。颜星新要求中育文化置业公司赔偿因虚假宣传导致违约损失，与法律规定不符，对颜星新上诉请求，不予支持。 综上所述，颜星新、中育文化置业公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。。 二审案件受理费2073元，由上诉人贵州中育文化置业发展有限公司负担176元，上诉人颜星新负担1897元。 本判决为终审判决。 审判长  刘国红 审判员  熊元伦 审判员  倪 安 二〇二〇年二月三日 法官助理卢超 书记员易甜甜