山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终52号上诉人（原审被告）：秦桂峰，女，1977年4月20日出生，汉族，邹城市北宿煤矿职工，住山东省邹城市天泰家园北区。被上诉人（原审原告）：邹城市安邦物业管理有限公司，住所地：济宁市邹城市张庄镇文化活动中心院内。法定代表人：朱年灿，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司职工。上诉人秦桂峰因与被上诉人邹城市安邦物业管理有限公司（以下简称安邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院(2019)鲁0883民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦桂峰上诉请求：撤销原审判决，改判秦桂峰不缴纳物业费，诉讼费用由安邦物业公司承担。事实和理由：一审人民法院未按照《民法》、《合同法》、《山东省物业服务收费管理办法》、《消防法》等规定进行依法判决。1、邹城市天泰家园北区(文圣二期)业主委员会（以下简称二期业委会）与安邦物业公司2019年至今没有签订物业服务合同。安邦物业公司的物业服务合同于2018年12月31日到期，2018年12月份二期业委会曾告知安邦物业公司，准备相关资料参与邹城市天泰家园北区(文圣二期)小区物业竞聘，但至今没有收到任何正式书面资料。2019年1月1日二期业委会会曾张贴公告，告知业主因没有签订物业服务合同，暂不缴纳物业费，等合同签订下来再交。2019年3月26日，二期业委会曾给邹城市安邦物业管理有限公司下达告知函，请其在3月31日前移交小区相关资料，退出小区物业管理，对其服务没有给予认同。按照《合同法》第36条规定，双方没有认同的合同不予承认其合法性。2、安邦物业公司没有按照《山东省物业服务收费管理办法(省政府令第317号)》要求在小区显眼位置公示其服务内容、标准及价格，导致物业费缴纳没有标准。3、安邦物业公司没有给予被告人书面明确的催费通知，并且未经小区业主委员会催缴，时间尚未截止2019年12月31日，所以不存在拖欠物业费一说。2019年7月15日安邦物业公司工作人员在本人家入户门上张贴上半年催费告知，金额大于往年物业费标准，本人电话质问经理顾士财没有给予清晰回复，之后没有再给予解释，并未书面或者电话催费。4、安邦物业公司没有履行物业服务标准。①安邦物业公司未按照《消防法》第29条规定“应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”，存在重大安全隐患。小区门禁蓝牙系统早已损坏，至今没有修复，小区车辆管理混乱，小区主路日常停车没有预留足够空间的消防通道，安邦物业公司只是给车主张贴告知条，没有采取有效措施进行管理。②安邦物业公司未按照《消防法》第18条规定“住宅区的物业服务企业对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。小区共用消防栓等公共消防设施在邹城市创城检查中被铁西派出所提出整改，安邦物业公司打电话让小区业主委员会给予解决，未做任何整顿措施。5、安邦物业公司2019利用小区公共空间进行租赁收取租金，并没有移交给小区业主委员会，属于严重侵害小区全体业主权益的行为，提供的物业服务违法。6、安邦物业声称的“每半年的第一个月为交费时间，一般预交半年”一说纯属无稽之谈，历史从来没有出现过预收半年这种情况，均是按全年收缴。我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，没有给予相应服务，何谈收取物业费的理由?安邦物业公司辩称：一、安邦物业公司与邹城市天泰家园北区文圣二期业主委员会（以下简称二期业委会）于2016年1月1日签订的《物业管理委托服务合同》已在2018年12月31日到期，二期业委会在未召开业主大会选聘新物业，且未向社区主管部门申请更换物业服务企业的情况下，要求安邦物业公司撤出天泰家园北区文圣二期小区物业服务的行为存在严重违规情形。根据《山东省物业管理条例》第九十五条第二款规定，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续，履行相应义务的，处以五万元以下罚款。我公司在未经主管部门通知且无适格物业公司进行交接的情况下本着为业主服务的思想，也为了维护公司声誉，继续提供物业服务并无不妥。自2019年1月1日起,在未续签物业服务合同的前提下,安邦物业公司坚持为涉案小区业主提供物业服务，现在已经一年有余。截止到2020年1月14日，安邦物业公司已经收取843户业主的物业服务费，与总数956户的总户数相比，物业服务费的收缴率达到了88.2%，这足以说明绝大多数业主已经认可安邦物业公司提供的物业服务，已经形成事实上的物业服务关系，安邦物业公司有权向秦桂峰索要物业服务费。二、秦桂峰所称2019年3月25日向安邦物业公司送交的要求同年3月31日移交相关资料退出物业管理的告知函无效。2019年4月25日，文圣社区在涉案小区发布社区公告，宣布2019年3月25日业委会主任秦桂峰向安邦物业公司送达的关于要求其撤离小区物业服务的函件未经业主大会决议，也未提交文圣社区审议，此函件违规，予以撤销。文圣社区作为业委会的主管机关，其发布的公示对违规业委会具有效力。三、安邦物业公司在小区公示栏长期公示物业服务收费价格，秦桂峰所称未在小区显眼位置公示为无稽之谈。四、秦桂峰所称安邦物业公司未书面催缴物业服务费，但其承认2019年7月15日安邦物业公司工作人员在其入户门上张贴催费告知，根据物业管理的一般常识，在入户门上张贴催费告知是书面催费的一般标准。五、关于秦桂峰所称安邦物业公司未履行物业服务标准，涉案小区属于老旧小区，业主数量众多且多数为兖矿集团职工，经济条件较好。涉案小区建成时间较早，无地下停车位，小区内车辆众多，安邦物业公司要求保安人员巡查，严禁业主占用消防通道停车。物业服务企业并非执法机关，无执法权，无处罚权，对于乱停乱放车辆的业主能做到的也只是提醒，催促按照车位停车。涉案小区虽然人多车多，但是小区消防通道并没有拥堵现象。六、安邦物业公司没有利用公共空间进行租赁收取租金。七、秦桂峰作为二期业委会主任，无视政府主管单位和社区规定，擅自拒绝与安邦物业公司续签物业服务合同，对安邦物业公司的物业服务工作造成极大损害。如果秦桂峰按照主管单位和社区规定以合法途径选聘新物业服务企业与安邦物业公司进行交接，安邦物业公司愿意撤离涉案小区。安邦物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告缴纳2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费用308.42元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月1日，原告邹城市安邦物业管理有限公司与邹城市天泰家园北区（文圣二期）业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，由邹城市安邦物业管理有限公司负责邹城市天泰家园北区（文圣二期）物业服务管理，收取物业服务费。合同约定，多层住宅物业收费标准为0.3元/平方米/月。2018年12月31日合同到期，由于小区业主委员会没有按照规定召开业主大会选聘新的物业管理服务企业，原告与小区业主委员会未办理相关交接手续。基于广大业主的共同利益，原告继续在该小区进行物业服务管理。至2019年9月30日，被告共计拖欠原告物业费308、42元（114.23㎡×0.3元×9月）。原告系有资质的物业管理服务企业，自接管天泰家园北区（文圣二期）物业服务后，提供了相应的物业服务，虽然在2018年12月31日服务合同到期，但原告仍然继续提供了相应的物业服务，被告以合同到期为由拒绝缴纳物业费，原告多次催要无果，诉至本院。一审法院认为，原告与邹城市天泰家园北区（文圣二期）业主委员会签订的物业服务合同虽已到期，但因小区业主委员会没有召开业主大会选聘新的物业公司，双方未办理交接事宜，原告继续提供了相应的物业服务，从公平原则出发，被告应当缴纳相应物业费。被告提出的辩解意见本院不予采信。综上所述，原告要求被告缴纳物业费的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第三十八条之规定，判决：被告秦桂峰于本判决生效之日起十日内向原告邹城市安邦物业管理有限公司缴纳物业费308.42元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担（原告已垫付，由被告支付给原告）。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”根据上述规定，合同终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域，办理交接手续，但应依法进行，且不能损害广大业主的合法权益。本案中，安邦物业公司与二期业委会签订的《物业管理委托服务合同》于2018年12月31日到期，合同到期后，双方没有签订新的物业服务合同，故双方的权利义务关系自行终止。合同到期后，二期业委会曾向安邦物业公司下函要求其撤离涉案小区，但在二期业委会下函之前并未召开业主大会选聘新的物业公司，在这种情况下如果安邦物业公司撤离涉案小区势必造成涉案小区内没有物业公司提供服务的情形，损害广大业主的合法权益；且安邦物业公司于2019年1月1日至其2019年9月30日一直为涉案小区提供物业服务，涉案小区内绝大多数业主也实际缴纳了这期间的物业服务费，说明绝大多数业主以实际行动认可了安邦物业公司提供的物业服务。因此，本案并不完全符合上述司法解释第十条的规定，故应认定2019年1月1日至2019年9月30日期间秦桂峰、安邦物业公司之间形成事实物业服务关系，此期间秦桂峰仍应向安邦物业公司支付相应的物业服务费用。秦桂峰称安邦物业公司提供物业服务不达标，车辆停放混乱，保安管理不到位，并在二审中提供了小区内的视频录像予以佐证。本院认为，通过视频资料能够看出涉案小区在视频形成时存在管理不规范的情形，但并不能证实涉案小区的管理一直存在这种情况，不能以此就完全否认安邦物业公司的物业服务。安邦物业公司的物业管理是否存在违规行为，服务是否到位，作为业主可以向有关行政主管部门反映，而不能采取拒交物业费的方式维权；安邦物业公司作为涉案小区的物业公司，应当增强服务意识，针对业主表达的合理诉求应当有所反馈，并积极作出相应整改，打造和谐舒适的小区环境。如果安邦物业公司有继续在涉案小区提供物业服务的意向，应当积极与二期业委会协商续签物业服务合同事宜，而不能采取其他过激行为阻碍二期业委会正常开展工作，毕竟二期业委会是业主大会的执行机构，其有权通过合法途径请求物业服务企业退出涉案小区。综上，秦桂峰的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦桂峰负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史海洋审判员  张思平二〇二〇年二月十七日书记员  刘纯子