广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初18429号 原告一：凌国芳，男，汉族，1962年10月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 原告二：凌美莲，女，汉族，1973年3月23日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。 两原告共同委托代理人邓智炳，广东广和律师事务所律师。 两原告共同委托代理人刘琴，广东广和律师事务所律师。 被告王槐刚，男，苗族，1988年4月13日出生，户籍地址湖南省保靖县。 委托代理人陈炜，广东涵德律师事务所律师。 委托代理人张勃，广东涵德律师事务所律师。 第三人钟华英，女，汉族，1979年8月29日出生，身份证住址湖南省慈利县。 第三人陈永超，男，汉族，1990年5月10日出生，身份证住址河南省商水县。 原告凌国芳、凌美莲诉被告王槐刚、第三人钟华英、第三人陈永超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人邓智炳、刘琴，被告委托代理人陈炜、第三人钟华英到庭参加诉讼，第三人陈永超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 两原告诉称，原告与被告于2017年2月12日签订《房屋租赁合同》，约定月租金5500元。被告须于每月10号前支付当月租金；逾期支付的，需按拖欠总额1%按日加付滞纳金，租赁期自2017年3月1日起至2022年2月28日止。另，合同第十五条约定，若发生城市更新、政府征收等情形的，合同终止，双方互不承担责任。因租赁房屋已纳入溪涌片区城市更新范围，原告方于2019年6月20日书面通知被告解除合同并须于6月30日前结清费用后搬离。但被告之间一直强占房屋、拒不腾房搬离并返还租赁物业，且态度恶劣，拒绝沟通。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：1、请求法院确认两原告与被告于2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令被告向两原告支付房屋占有使用费33000元（以每月5500元为基数，自2019年5月1日起算，暂计至2019年10月31日，实际计算至被告搬离并返还房屋之日止）；3、请求法院判令被告向两原告支付过渡期租金补偿损失66113.16元（以每月16528.29元为基数，自2019年7月1日起算，暂计至2019年10月31日，实际计算至被告搬离并返还房屋之日止）；4、请求法院判令被告将房屋恢复原状、腾空后返还给原告；5、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 被告答辩称，首先被告与原告之间的合同，是出于双方真实的意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应当属于合法有效的合同；第二点是即使假设贵院认定合同无效，本案的诉讼主体不适格，两原告与案外人凌国庆为共有人，本案缺乏必要的共同原告；第三点是被告无需向原告支付占有使用费。第四点是原告向被告主张的过渡期租金补偿损失，缺乏事实和法律依据。第五点是被告保留向原告追究损失的权利。 第三人钟华英无答辩意见。 第三人陈永超未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。 两原告为支持其主张，提交了如下证据1、《房屋租赁合同》；2、被告支付部分占有使用费的转账记录；3、市规划国土委关于《大鹏新区葵涌街道溪涌片区更新单元规划》审批情况的复函；4、拆迁补偿安置协议；5、解除合同通知书；6、开发商深圳市招商安业投资发展有限公司出具的情况说明。被告为支持其主张，提交了如下证据：1、微信记录；2、手机拍摄照片；3、被告与第三人钟华英的房屋租赁合同；4、被告与第三人陈永超的房屋租赁合同。经当庭举证、质证，本院审查后，对两原告提交的证据、被告提供的证据真实性均予以确认。 经审理查明，2017年2月12日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将其共有位于深圳市龙岗区xx街道xx社区x村建筑面积约750㎡的房屋出租给被告，二至五楼作为住宿，一楼作为店铺使用，合同中约定租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金5500元，每月10号前支付当月租金；履约保证金5500元、水电费押金1000元；逾期支付租金和水电费，需每天按拖欠总额的1%加收滞纳金，拖欠达2个月以上时，原告有权收回房屋，终止合同，无需退还履约保证金和水电费押金；租赁期间，未经原告同意，不得转租，否则原告有权终止合同并没收履约保证金；若因原告与第三者的权利纠纷，致使被告不能正常使用该房屋，原告需双倍退还履约保证金，并赔偿因此造成的损失；若遇“（一）该房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；（二）该房屋因城市建设、社会公共利益需要等被依法征收的；（三）该房屋因城市建设、社会公共利益需要等被依法拆迁的；（四）因不可抗力原因导致本合同需提前终止的”，本合同可自行终止，双方不承担任何责任，但被告缴纳的租金等有多余的，原告应退还被告；其他合同条款。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告于2017年2月12日向原告缴纳了履约保证金5500元及水电押金1000元。2017年6月25日，被告将案涉房屋的4号一楼转租给第三人钟华英；2019年1月5日，被告将案涉房屋的4号201转租给第三人陈永超。2019年4月22日，深圳招商安业投资发展有限公司（甲方）与案涉房屋权利人（乙方：凌美莲、凌国芳、凌国庆）签订《深圳市溪涌片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》，约定由甲方依法对案涉房屋实施拆迁并进行补偿，双方约定，自乙方交付被拆迁房屋并经查验符合协议约定之日起至回迁安置房入伙的过渡期间，甲方支付过渡期租金补偿每月16528.29元。2019年5月1日，原告通知被告这个月租金不用交，并提出“我4月20号就告诉你，5月30号前让租客都搬走，6月30号前把里面你的东西搬走，房子要拆迁，这是没办法的事，我合同写的很清楚，需要拆迁的，合同自动终止”；被告表示拒绝，并向需主张赔偿损失。2019年6月20日，原告再次向被告发出《关于解除合同的通知书》并张贴在案涉房屋门口，以案涉房屋需被拆迁为由，租赁合同已于2019年5月1日自动解除，并告知被告须以2019年6月30日前搬离案涉房屋。双方确认被告缴纳租金至2019年4月份。 另，原告方当庭确认案涉房屋没有取得建设工程规划许可证。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。两原告作为房屋权利人当庭确认案涉房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此两原告作为合同主体请求确认其与被告于2017年2月12日订立的《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持，被告应在合理期限内腾空并返还案涉房屋。房屋租赁合同无效，两原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持；被告“租金”缴纳至2019年4月份，被告应自2019年5月1日起按租金标准5500元/月支付占有使用费至腾空返还房屋之日止。另，因租赁合同无效，被告已支付履约保证金5500元及水电押金1000元，共计6500元，原告应予以返还；被告抗辩押金6500元部分用于抵扣所欠“租金”，因双方互负债务均是金钱债务，被告行使抵销权，符合法律规定，本院予以支持，经抵销，被告应向原告支付未抵销部分的占有使用费，即被告尚需支付两原告2019年6月份剩余的占有使用费4500元及按5500元/月标准计算的2019年7月1日至腾空返还房屋之日期间的占有使用费。 关于过渡期租金补偿损失，该过渡期租金补偿实质上是案外人深圳招商安业投资发展有限公司作为征收方根据《深圳市溪涌片区城市更新项目搬迁补偿安置协议》约定内容对征收房屋查验符合协议约定之日至回迁安置房入伙时的空置期间的租金补偿，与本案不属于同一法律关系，且因《房屋租赁合同》无效，两原告已根据其与被告约定的租金标准诉请被告支付相关占有使用费，两原告诉请过渡期租金补偿损失，依据不足，本院不予支持。 关于原告主体问题。两原告与案外人凌国庆系案涉房屋共有权利人，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”，两原告系《房屋租赁合同》出租方，诉请被告返还案涉房屋、支付占有使用费，是为了防止共有物权利丧失或限制而行使的保存行为，是对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人利益不会因此行为而受损，该保存行为无需经过他共有人同意，两原告提起本案诉讼系其作为共有人享有的、可单独行使的合法诉权，其他共有人并非法律规定的必须追加参与本案诉讼的当事人，被告以本案的诉讼主体不适格，缺乏必要的共同原告为由抗辩，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告一凌国芳、原告二凌美莲与被告王槐刚于2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告王槐刚于本判决生效之日起十日内向原告一凌国芳、原告二凌美莲支付2019年6月份剩余的占有使用费4500元及按5500元/月标准计算2019年7月1日至腾空返还房屋之日期间的占有使用费； 三、被告王槐刚于本判决生效之日起十五日内将案涉房屋腾空并交还给原告一凌国芳、原告二凌美莲； 四、驳回原告一凌国芳、原告二凌美莲的其他诉讼请求。 当事人如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2277.83元（两原告已预交），两原告承担1669元，被告承担608.83元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  余玉环 人民陪审员  张恒增 二〇二〇年二月二十七日 书 记 员  张小慧