丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙1102民初5326号原告(反诉被告)：丽水绿谷凯震房地产开发有限公司。住所地：丽水市绿谷大道238号1601办公室。统一社会信用代码：91331100572935717A。法定代表人：吴建飞。委托代理人(特别授权)：张笑俏、殷乃瑶，浙江晟耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶亚康，女，1968年6月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：虞高星、丁柔之，浙江南明律师事务所律师。原告(反诉被告)丽水绿谷凯震房地产开发有限公司与被告(反诉原告)叶亚康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理。诉讼过程中，被告叶亚康在法定期限内提起反诉，本院决定合并审理。本案依法由审判员吴威丽独任审判，于2019年9月30日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序审理，并依法组成由审判员吴威丽担任审判长，人民陪审员顾慧霞、毛和平参加评议的合议庭，于2019年12月19日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)丽水绿谷凯震房地产开发有限公司的委托代理人张笑俏、殷乃瑶、被告（反诉原告）叶亚康及其委托代理人虞高星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司诉称：2017年12月28日，被告与原告签订了《丽水商贸物流城店面租赁合同》，约定被告租赁位于丽水商贸物流城第23幢8-9号房屋，租赁期限至2018年12月30日止。租赁期限届满之后，被告拒不交还房屋，原告要求被告搬离未果后诉至莲都区人民法院，后经莲都区人民法院、丽水市中级人民法院判决，被告于2019年4月22日交还房屋。房屋租赁期间，原告将案涉的23幢8号房屋出售给案外人王苏军、贾建亚，23幢9号房屋出售给案外人周靖超。因被告逾期腾房，导致原告无法按时交房。案外人诉至莲都区人民法院，该院判决原告支付案外人王苏军、贾建亚以已付购房款1388670元为基数，按月利率1%自2019年1月1日至交付之日的赔偿金；支付案外人周靖超赔偿金122734.04元。23幢8号房屋后于2019年4月23日交付。原告为此诉至本院，请求判令：被告叶亚康赔偿原告损失共计174577.72元。被告叶亚康答辩称：被告的答辩意见同反诉事实与理由，请求驳回原告的诉请。反诉原告叶亚康反诉称：2013年，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告向反诉被告租赁其所有的丽水商贸物流城第23幢8-9号房屋。反诉原告承租后，经反诉被告同意，对承租房屋进行隔层和装修，花费隔层费用225504元（按双方约定300元/平方米计算）、装修费用226595元。此后，双方以每年续签租赁合同的方式，继续由反诉原告承租上述房屋。2018年8月2日，反诉被告书面通知反诉原告欲出售其承租的房屋，并告知反诉原告优先购买权事宜。反诉原告接到通知后，即表示购买意向，并于2018年8月7日按反诉被告要求向其交纳了购房意向金20000元。反诉被告收款后，开具了收款收据并交付给反诉原告两张一万抵十万元的优惠券。此后，反诉原告多次询问交易事宜，但反诉被告一直未予正面答复。直至2019年1月初，反诉原告收到反诉被告诉讼材料，方才得知案涉房屋已出售给案外人，并已办理不动产变更登记手续。案件生效后，反诉原告不得已腾退房屋并部分恢复原状。为此，反诉原告花费仓库搬迁费用32000元、租赁房屋恢复费用5600元。综上事实，反诉原告认为，反诉被告在反诉原告承租房屋期间出售租赁房屋，反诉原告依法享有优先购买权。反诉被告在反诉原告明确表示购买租赁房屋并已经交纳了购房意向金的情况下，将案涉房屋出售给案外人，侵犯了反诉原告的优先购买权。反诉被告的行为造成了反诉原告巨大的经济损失。原告起诉所称的经济损失，系因其侵犯被告优先购买权引起，且被告在法院判决生效后及时腾退房屋，对原告诉称损失的产生不存在任何过错。反诉原告诉至本院请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告因优先购买权被侵犯造成的经济损失556401.5元；2、反诉被告退还反诉原告购房意向金20000元。反诉被告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司答辩称：1、反诉被告未侵犯反诉原告的优先购买权。反诉原告已于2018年8月书面通知反诉被告欲出售案涉房屋，而反诉被告未在约定时间提出购买房屋。2、反诉原告诉请的隔层费用，该款与优先购买权并无关联，且双方约定以200元/平方米，面积也需要丈量确定。3、反诉原告诉请的装修费用，首先，装修系反诉原告根据使用需要所进行；其次，双方签订的租赁合同也明确约定所有装修不计费归反诉被告所有。4、反诉原告提出的搬仓库费用等履行判决应支付的费用，不应由反诉被告支付。5、反诉原告提出支付的购房意向金，实际上仅是反诉被告营销过程中的优惠活动，并不具备定金性质。6、反诉原告提出的优惠券折价金额180000元，该优惠券为购房才可使用。为支持本诉主张，原告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司提供以下证据供质证：1、原告营业执照、被告身份证，待证原、被告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，待证原、被告签订房屋租赁合同以及相关约定的事实；3、（2019）浙1102民初288号、（2019）浙11民终413号民事判决书，待证丽水市莲都区人民法院、丽水市中级人民法院经过二审判决被告腾空并返还案涉房屋的事实；4、（2019）浙1102民初1360号、4206号民事判决书，待证丽水市莲都区人民法院分别判决原告因逾期向案外人交房应支付赔偿金的事实；5、收条，待证原告已按判决向案外人支付赔偿金的事实。被告叶亚康对丽水绿谷凯震房地产开发有限公司本诉部分提供的证据质证认为：证据1、2，无异议；证据3，真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，被告在生效判决指定期间履行了生效判决，并未拖延；证据4，该两份判决书仅能证明原告迟延交付房屋应向案外人支付赔偿金，但不能证明被告迟延履行，且系因为原告侵犯了被告的优先购买权引起，该赔偿金不应由被告支付；证据5，仅能证明原告向案外人支付了赔偿金，但该赔偿金不应由被告支付。为支持反诉诉讼主张，反诉原告叶亚康提供以下证据供质证：1、优先购买权通知函，待证反诉被告向反诉原告发送优先购买通知；2、收款收据、现金抵用券，待证反诉原告在收到优先购买权通知函后，于2018年8月7日向反诉被告主张优先购买其承租的房屋，并支付意向金20000元，反诉被告收款后交付给反诉原告两张现金抵用券（每张面额100000元）；3、丽房权证莲都区字第××号，待证案涉房屋是由反诉被告所有；4、隔层申请，待证2013年反诉原告首次向反诉被告承租案涉房屋，因房屋特殊性需进行隔层，双方就隔层费用达成的协议；5、装修费用清单及账簿，待证反诉原告就案涉房屋进行装修产生的费用；6、收条，待证反诉原告在腾房过程中，因隔墙要恢复产生的费用；7、领条一份，待证反诉原告优先购买权被侵犯而支出的仓库搬迁费用；8、收条两份，待证反诉原告及时履行法院判决，向反诉被告交还租赁房屋。反诉被告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司对反诉原告叶亚康提供的证据质证认为：证据1，无异议；证据2，对反诉原告的待证事实有异议，虽然收款收据写了意向金，但是结合现金抵用券可知，其实际上系反诉被告对出售房屋的优惠政策，即交10000元抵100000元；证据3，对案涉房屋产权归属无异议；证据4，真实性无异议，双方对于隔层款的承担进行了约定，隔层面积应由双方确认；证据5，三性均有异议，且即便费用都真实发生，也不构成反诉被告主张的依据；证据6、证据7，真实性无法确定，且根据合同约定，这是反诉原告在租赁期满后必须履行的义务；证据8，真实性、关联性无异议，合同期限截止至2018年12月30日，而反诉原告腾房时间为2019年4月22日。为反驳反诉原告的诉请并支持自己的抗辩意见，反诉被告提供以下证据供质证：1、优先购买权通知函、物流信息通知、张贴通告，待证反诉被告于2018年8月2日、8月3日两次通知反诉原告案涉房屋需出售，若要行使优先购买权应及时与反诉被告指定人员联系；2、丽水名家房地产代理有限公司代理销售协议、说明，待证2018年8月，反诉被告已经履行了优先购买权通知义务，而反诉原告未在指定期间告知反诉被告其是否购买案涉房屋。反诉原告对反诉被告提供的证据质证认为：证据1，三性无异议；证据2，丽水名家房地产代理有限公司代理销售协议，其真实性无法确认，且与本案无关联性；说明，于诉讼过程中出具，并非原始证据材料，若作为证人证言应当出庭。本院对本诉部分证据认证认为：原告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司提供的证据符合真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。本院对反诉部分证据认证认为：反诉原告叶亚康提供的证据1、2、3、5、8，予以采信；证据4，真实性、合法性予以认可，但与本案不具关联性；证据6、7，仅有案外人出具的收条、领条，真实性无法确认，本院不予采信。反诉被告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司提供的证据1，予以采信；证据2，无法证明其待证目的，不予采信。本院结合原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司、被告（反诉原告）叶亚康提供的证据，对本案事实认定如下：原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司系丽水商贸物流城23幢8号、9号房屋的所有权人。2017年12月28日，与被告（反诉原告）叶亚康签订《丽水市商贸物流城店面租赁合同》，将上述店面以55345元/年出租给被告（反诉原告），租期自2018年1月1日至2018年12月30日。2018年8月2日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出《优先购买权通知函》，需将案涉房屋出售，并告知承租人在同等条件下享有优先购买权，如有意购买，需在2018年8月8日前作出确认。被告（反诉原告）在收到优先购买权通知后，于2018年8月7日到原告（反诉被告）处交纳了20000元意向金，此后并未收到有关房屋出售的消息。2018年10月15日，原告（反诉被告）将丽水商贸物流城23幢8号房屋以2758670元的价格出售给案外人王苏军、贾建亚并办理了产权过户登记手续。合同约定款清原告（反诉被告）即交房，如逾期交房应自合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，按月利率2%支付违约金等。2018年8月8日，原告（反诉被告）与案外人周靖超签订了丽水市莲都区商贸物流城23幢9号房屋的买卖合同。合同约定总房价为3068351元，2018年8月24日前付清购房款，并约定于2018年12月31日前交付房屋，逾期应承担违约责任。后因被告（反诉原告）叶亚康未及时腾退房屋，原告（反诉被告）诉至本院，本院作出（2019）浙1102民初288号民事判决书，判决被告（反诉原告）腾空并返还房屋。被告（反诉原告）不服提起上诉，丽水市中级人民法院作出（2019）浙11民终413号民事判决书，维持一审判决。后被告（反诉原告）于2019年4月22日交还房屋。因原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司无法按时交房，案外人王苏军、贾建亚诉至本院，要求原告（反诉被告）交房并支付赔偿金，本院于2019年4月22日作出（2019）浙1102民初1360号民事判决书，判决原告（反诉被告）向案外人交付房屋并按已付购房款1388670元为基数按月利率1%，自2019年1月1日起至交房之日止支付赔偿金。案外人周靖超亦诉至本院，本院于2019年8月7日作出（2019）浙11002民初4206号民事判决书，判决原告（反诉被告）向案外人周靖超支付逾期交房赔偿金122734.04元。经审理，本院确定本案的争议焦点为：1、反诉被告是否侵犯了反诉原告的优先购买权？2、若反诉原告的优先购买权被侵犯，其赔偿金额如何确定？3、若原告侵犯了被告的优先购买权，被告是否仍应支付因其逾期腾房致原告迟延交房而向案外人支付的赔偿金？对于争议焦点1：反诉原告认为，反诉被告在其承租期内出售租赁房屋，在其交纳购房意向金后，反诉被告未在签订房屋买卖合同之前告知价款、支付时间等信息，未与其确认购买意愿，侵犯了其优先购买权。反诉被告抗辩，其在出售房屋前，已向反诉原告发出优先购买权通知函，告知承租人在2018年8月8日前与公司委托人徐先生联系，但反诉被告并未联系徐先生。本院认为，反诉原告虽未按通知函与徐先生联系，但其向反诉原告表示购买意向，并交纳20000元意向金，反诉被告称该20000元并非主张优先购买案涉房屋的意向金，但其出具给反诉原告的收款收据明确记载“意向金”及房号（23幢8号、9号），故反诉原告提供的证据足以证明其已向反诉被告表示优先购买意向。反诉被告另辩称，反诉原告未在其要求的3天内支付定金或签订合同，视为放弃优先购买权。本院认为，反诉被告提供的丽水名家房地产代理有限公司出具的说明，不能证明其要求反诉原告于何时支付定金、支付多少定金、何时签订合同、合同具体内容等，故其辩称反诉原告放弃行使优先购买权缺乏事实和法律依据。而反诉被告在与案外人签订房屋买卖合同前，未告知反诉原告并向其确认购买与否。综上，本院认为，反诉被告侵犯了反诉原告的优先购买权。对于争议焦点2：反诉原告以反诉被告侵犯其优先购买权为由，要求反诉被告赔偿经济损失556401.5元（包括隔层费用225504元、装修费用113297.5元、现金抵用券折价金额180000元、仓库搬迁费用32000元、租赁房屋恢复费用5600元），退还购房意向金20000元。反诉被告抗辩，关于装修费用，装修系反诉原告经营需要，且合同约定到期后所有装修不计费用归反诉被告所有，故反诉被告无需支付。关于隔层费用，双方约定房屋出售时，反诉被告按每平方米200元标准支付给反诉原告，故反诉原告诉请的标准无依据，且与优先购买权无关，应另案处理。关于现金抵用券折价费用，该现金抵用券系购房者享有的优惠，并不关乎优先购买权，不应支付。关于仓库搬迁费用、租赁房屋恢复费用，此为反诉原告履行生效判决发生的支出，不应由反诉被告赔偿。对于退还购房意向金，反诉被告无异议。本院认为，反诉原告因反诉被告侵犯其优先购买权为由要求赔偿损失，有事实和法律依据，但关于赔偿金额，本院酌情予以调整。仓库搬迁费用、租赁房屋恢复费用，系因案涉房屋出售予案外人后反诉原告为腾退房屋发生的费用，应由其自行承担；而现金抵用券系购买房屋方可享受的优惠金额，其并未实际购买，故对该项仅部分支持；另反诉被告于2013年起承租案涉房屋，装修系其经营使用所必需；综上，本院结合本案事实，对反诉原告诉请的赔偿金额酌情调整为70000元。同时，反诉被告应退还反诉原告购房意向金20000元。另外，双方对案涉房屋隔层进行了约定，且明确房屋出售时购买人按每平方米200元补贴承租人，故反诉原告主张按每平方米300元获得赔偿无事实和法律依据，且其获得隔层费用补贴款项与其优先购买权是否受侵犯无关，故对该项费用反诉原告可另行主张。对于争议焦点3：原告诉请要求被告赔偿因未及时腾退房屋导致原告迟延交房而向案外人支付的赔偿金174577.72元。被告认为，其在原告欲出售案涉房屋时便主张优先购买，原告与案外人签订买卖合同后直至原告起诉要求被告腾房，被告亦主张优先购买权，法院判决后被告及时履行判决义务，故该笔赔偿金不应由被告支付。被告虽在原告欲出售房屋时交纳意向金，而原告未保障被告优先购买权的行使，但原告已将房屋出售予案外人，并通知被告租赁期满腾退房屋，本院认为，即便被告优先购买权受到侵犯，亦不能因此否定原告与善意第三人之间的合同效力，故因被告逾期腾房而导致原告未按时交房向案外人支付的赔偿金应由被告承担。综上争议焦点，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告在租赁期间内出售房屋，应依法保障被告行使优先购买权，但其在被告表示购买意向后，未在与案外人签订合同前通知被告并征询购买意愿，已侵犯了被告的优先购买权。故反诉原告要求反诉被告赔偿损失的诉请，本院酌情予以支持。然被告应在原告已将房屋出售予善意第三人后按合同约定腾退房屋，其逾期腾退房屋的行为已构成违约，并导致原告迟延交房而向案外人支付赔偿金。故，原告诉请要求被告赔偿损失174577.72元有事实和法律依据，本院予以支持。本院依照《合同法》第六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）叶亚康于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司赔偿金174577.72元；二、原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）叶亚康因优先购买权受侵犯造成的损失70000元；三、原告（反诉被告）丽水绿谷凯震房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）购房意向金20000元；四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3792元，减半收取1896元，由被告叶亚康负担；反诉案件受理费9564元，减半收取4782元，由反诉原告叶亚康负担3000元，反诉被告丽水绿谷凯震房地产开发有限公司负担1782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  吴威丽人民陪审员  毛和平人民陪审员  顾慧霞二〇二〇年二月二十六日法官助理江海燕代书 记员  叶霁闻