大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5177号原告：霍旭影，女，1985年1月4日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告：段昆阳，男，1982年7月2日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李春蓉，女，1980年12月17日生，系该公司员工，住址大连市中山区。原告霍旭影、段昆阳与被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霍旭影、段昆阳与被告远洋物业公司的委托诉讼代理人李春蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求，请求判令：被告赔偿原告经济损失26126.5元。事实与理由：二原告购买的汇达街126号楼（远洋荣域B2区4号楼）2号户型2018年4月底交房，6月末装修完毕，正在放味阶段，尚未入住。2018年9月20日，原告回家发现卫生间污水倒灌，导致地面积水约5厘米深，室内地板、茶几、餐桌、电视柜、书桌、两扇卧室门、一扇卫生间门、厨房拉门、鞋柜等被泡。而且污水渗漏至正在装修的楼下102室，导致102室的棚顶、墙内线管及线盒积水。原告遂通知物业，物业找来疏通人员，经过施工人员现场拆卸和疏通，从室内污水主管道掏出抹布、滚刷等杂物，物业人员证明下水管堵塞是室内主管道内杂物堆积造成。室内主管道是由顶楼住户直通下来的公共管道，在原告室内经过到地下排污口，正是因为该主管道堵塞才导致此次积水倒灌。原告的房屋刚装修完毕尚未入住，所有的家具和装饰都未经使用。目前包括赔偿给楼下的经济损失2663.5元、地板9443元、门7120元和其他已经发生的经济损失共计26126.5元。被告已经收取了原告的物业管理费，和原告建立了物业服务合同，应对小区排污管道及时进行疏通，因物业未尽到职责导致原告的房屋被污水浸泡，应对原告的经济损失承担赔偿责任。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告未提供充分证据证明案涉房屋的损失是由卫生间污水倒灌引起的，应承担举证不能的不利后果。根据原告自述从室内下水主管道中掏出抹布、滚刷等杂物属于建筑垃圾且时间恰好是集中装修的时间，根据《远洋荣域临时管理规约》3.7条“……业主或物业使用人因装修房屋影响物业共有部分、共有设施设备的正常使用，应及时恢复；给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任”可知，原告的损失应由向下水道排放建筑垃圾的相关业主承担，与被告无关。对案涉房屋位置及交房时间无异议。被告维修和养护公共管道的频率为每年一至两次，造成原告损失的公共管道于2018年4月末交房时检查状态为良好，至损失发生的9月尚不足6个月。在原告损失发生后，物业管家联系楼上其他业主，大部分未入住，如非经其他业主或使用人投入装修垃圾，管道不至于发生堵塞。原告同物业管家的聊天记录、情况说明不带有公司公章、公司编码，不能代表公司的意见，不予认可。原告主张的损失一定程度上也因原告本身并未居住，导致在漏水发生时未能第一时间发现，予以制止，导致后面损失的扩大。经审理查明，二原告于2017年购买位于甘井子区汇达街126号2层2号的房屋，该房屋于2018年4月底交房，并于2018年6月装修完毕，装修后二原告并未入住该房屋。原告购买房屋时签订的房屋买卖合同中约定由被告对原告所在小区实施统一的物业管理。原告提交前期物业服务协议，被告对真实性没有异议，该协议第四条第一款第二项约定物业服务内容包括共用设施、设备的维修、保养、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、污水管、垃圾站、共用照明、天线通讯系统、智能控制系统、高压水泵房、楼内消防设备设施、安防设施设备、电梯等所有机电及弱电系统。原告购买房屋后缴纳了物业管理费。2018年9月20日，原告发现卫生间污水倒灌，造成房屋受损。另查，房屋受损后，原告与被告沟通，被告工作人员向原告出具情况说明，内容为“2018年9月20日汇达街126号楼（远洋荣域B2区4号楼）2号户型因卫生间下水主管堵塞，导致污水倒灌进入202室，地面积水约5厘米深。室内地板、茶几、餐桌、电视柜、书桌、2扇卧室门、1扇卫生间门、厨房拉门、鞋柜被泡。且疏通下水管道时将卫生间马桶、洗衣机地漏拆卸。202室地面积水渗入到102室，室内所有棚顶、墙内线管及线盒积水。经过施工单位现场疏通，从污水管掏出抹布、滚刷等杂物。故下水管堵塞是由于室内主管内杂物堆积造成。”该说明署名为大连远洋荣域物业服务中心，并加盖远洋荣域物业服务中心通知专用章。被告认可原告曾与被告物业管家进行沟通，但对该情况说明不予认可，被告未提供足以推翻该证据证明力的其他证据，本院对该情况说明予以采信。再查，被告提供证据证明其于2018年4月27日对案涉房屋的管道、管线进行功能测试，记录表显示畅通。被告认可维修和养护公共管道的频率为每年一至两次。最后查，原告提供证据能够证明其重新购置地板花费的费用为7560元，地板拆除的费用为400元。原告庭审中认可其主张的损失中仅地板拆除、地板重新购置、墙面大白人工费、地脚线修复费用等已实际发生，其他主张的财产仅有损失，但修复费用尚未确定。本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、前期物业服务协议、情况说明、重新购买地板订货单、送货单、付款小票、支付宝地板拆除付款记录、照片，被告提供的临时管理规约、管道管线功能测试记录表，原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间系物业服务合同关系，双方均应按前期物业服务协议约定履行义务，原告依约交纳了物业管理费，被告则应依据协议提供相应的物业服务，如因违反协议约定造成另一方损失的应当承担赔偿责任。本案中，原告房屋因下水主管道堵塞导致污水进入家中，造成地板等财产损失，根据双方签订的前期物业服务协议，物业公司对共用的上下水管道、污水管等设施有维修、保养、运行和管理的义务，虽然被告提供证据能够证明已于2018年4月对上下水及污水管道进行了测试，但交房之后正值业主集中装修的特殊阶段，此时期物业公司对主管道的维修、保养、管理等应较日常尽到更大的注意义务，但被告自交房后至2018年9月20日约5个月时间并未对案涉主管道进行疏通维护，应认为被告未尽到管理义务而使原告产生经济损失，故应对原告损失承担赔偿责任。被告辩称主管道堵塞主要原因是其他业主使用不当，但原告起诉被告是基于双方存在物业合同关系，与被告辩称意见并非同一法律关系，如被告认为实际侵权人为其他主体，其可在承担赔偿责任后另行主张权利。关于原告主张的损失数额，购置地板的费用原告主张7560元，本院予以支持，地板拆除费用400元本院予以支持，墙面大白人工费虽原告未提供证据予以证明，但本院考虑该费用确已实际发生，故根据实际情况酌定1000元，地脚线费用400元本院予以支持，上述费用共计9360元应由被告赔偿原告。原告主张的其他费用因其在本院释明后并未提出鉴定申请且表示不在本案中一并主张，故本院不予处理，原告可另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司赔偿原告霍旭影、段昆阳9360元。二、驳回原告霍旭影、段昆阳的其他诉讼请求。案件受理费人民币452元，由被告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司承担162元，由原告霍旭影、段昆阳承担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长 王 菲人民陪审员 冯 莉人民陪审员 邢秀英二〇二〇年二月十一日书 记 员 杨海燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。