浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终254号 上诉人（原审原告）：台州市鼎好物业管理有限公司，住所地台州市现代购物广场C41号。 法定代表人：李云彩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮寒飞，浙江咏法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洪贤玲，男，1947年1月4日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人台州市鼎好物业管理有限公司（以下简称鼎好公司）因与被上诉人洪贤玲物业服务合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初4461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人同意后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎好公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判洪贤玲支付给鼎好公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业费4601元，并支付自2015年10月7日、2016年10月7日、2017年10月7日、2018年10月7日起至实际履行完毕之日止按每月2%计算的违约金。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据的审查判断和采信均存在明显错误。1.《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及《公开信》涉及贬损物业公司的内容，与事实严重不符，相关内容未经一审法院查实；2.这两份材料具有较强的主观性，不能成为定性依据；3.从这两份材料的标题来看，其实质是借贬损物业公司名誉而实现改选业主委员会之目标，所以这两份材料与本案无关联性；4.一审法院认定鼎好公司提供的物业服务质量瑕疵，判决中却未指出鼎好公司在哪些方面存在服务质量瑕疵，无法令人信服；5.一审法院向海门街道核实，海门街道收到这两份材料并不表明海门街道认可材料内容的真实性。二、鼎好公司具体工作做得怎么样，由证据说话，看附证。不缴费的业主，可以找一万个理由，但是这些维护小区秩序的保安大叔、修剪树枝、打药除虫的费用，绿化工、保洁员的民工工资，清掏化粪池、处理生活垃圾、楼道灯、小区公共路灯电费、水电工的维修费，水泵、排涝泵、消防设施更换、维护的费用总该缴吧？多层0.45元/平方米，高层平均1元/平方米，这么低廉的物业费，鼎好公司却提供优质的物业服务，业主有什么理由不缴费。 洪贤玲辩称，鼎好公司与业委会签订的合同是非法的，鼎好公司是私下招募进来的物业；鼎好公司服务质量差，将业主房出租、收走租金、广告费二三十万元；将洪贤玲楼下业主房租给饭店，致使洪贤玲2015年刚装修的房子严重污染；鼎好公司还半夜关电，致使洪贤玲摔伤，冰箱损坏。请求驳回上诉，维持原判。 鼎好公司向一审法院起诉请求：被告支付自2015年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费4601元，并支付违约金（其中物业费1227元的违约金自2015年10月7日起算、物业费1227元的违约金自2016年10月7日起算、物业费1227元的违约金自2017年10月7日起算、物业费920元的违约金自2018年10月7日起算，上述违约金均按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）。 一审法院认定事实：被告系椒江区东方花园5号楼302室业主，房屋面积127.92平方米。2015年4月1日，原告为乙方与东方花园业委会为甲方签订《委托物业服务合同》一份，主要约定甲方将东方花园住宅区委托给乙方实行物业管理服务；物业费收费标准小高层一层为0.70元/平方米，二、三层为0.8元/平方米，四、五层为0.90元/平方米，六层为1元/平方米，七层以上1.20元/平方米；缴费期限自每年7月1日开始至10月1日截止，遇特殊情况，加以说明，可以延缓七日，逾期在超过规定缴费期限第七日开始算起，按收费标准的每天0.3%加收滞纳金；委托期限为三年自2015年4月1日至2018年3月31日。合同签订后，原告于2015年4月1日入驻东方花园小区并提供物业服务至2018年12月31日。被告在原告提供物业服务期限从未缴纳过物业费。另查明，原告曾以张贴缴费通知书、律师函、口头催要、诉讼等方式催告被告交纳物业服务费；原告鼎好公司具有物业管理企业资质证书；东方花园小区部分业主曾联名提交《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及要求换届选举业委会的公开信。 一审法院认为，本案争议焦点有二，一是原告与东方花园业委会签订的《委托物业服务合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，涉案物业服务合同由被告所在小区业主委员会与原告签订，合同系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律强制性规定，应属有效，对被告具有拘束力。对于被告认为业主委员会签订物业服务合同未经法定程序作出因而无效的抗辩，该院认为，合同无效的情形由法律明确规定，被告主张合同无效无法律依据，且业主委员会作为涉案小区业主大会的执行机构，原告有理由相信业主委员会有权与其签订物业服务合同，即使业主委员会在未经业主大会授权与表决的情形下决定与原告签订物业服务合同，被告可以通过法定程序对业主委员会的决定行使撤销权，而不能在本案中直接以合同无效作为不履行交纳物业费义务的抗辩理由。二是原告提供的物业服务是否到位。被告主张原告的行为导致其人身和财产遭受了损失。从该院调取的（2019）浙1002民初4547号案件傅彤提供的《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及《公开信》显示，原告在履行物业服务合同中存在着一定的服务质量瑕疵，可认定构成部分违约，但原告提供了主要的物业管理服务，其管理服务中存在的违约行为尚不足以构成根本性违约，且原告在物业管理合同到期后未能续约，已不可能以继续履行采取补救措施的方式承担违约责任，故可适当减少被告应支付的物业服务费用。对于减少的比例，该院综合考量本案的实际情况酌情确定为10%，并对原告主张的违约金不予支持。经计算，被告每月需向原告支付物业服务费102.27元，自2015年4月1日起至2018年12月31日止，被告共欠费45个月，合计欠物业服务费4602.15元，现原告主张物业服务费合计4601元，按减少10%计算，被告应支付给原告的物业服务费为4140.90元。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持，不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条规定，判决：一、被告洪贤玲于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市鼎好物业管理有限公司2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4140.90元；二、驳回原告台州市鼎好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半），由原告台州市鼎好物业管理有限公司负担11元，被告洪贤玲负担14元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎好公司向本院提交东方花园小区照片若干张以及市同创办的文件《关于市区物业服务企业文明城市第二次专项考核的通报》，拟证明鼎好公司为东方花园小区提供的物业服务不仅获得业主的认可，同时也获得政府相关部门的认可，根本不存在服务质量上的瑕疵。洪贤玲质证认为，照片中都是物业公司应该做的事情，差的都没拍。本院认为，照片并不全面，不能反映出物业服务的水平，对其证明目的不予认可；同创办的文件没有加盖公章，真实性无法核实，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案在案证据《强烈要求改选小区业主委员会的报告》及《公开信》表明较多业主与鼎好公司存在矛盾，而鼎好公司也没有反驳证据否定其真实性，结合一审法院走访海门街道的情况，以及当事人的庭审陈述，能够反映鼎好公司提供的物业服务存在一定瑕疵。综合考虑物业服务合同约定、鼎好公司的物业资质等级、鼎好公司实际提供的物业服务水平以及当地物业费标准等因素，一审法院对物业费酌情调整并无不当，也在合理范围，本院予以维持。 综上所述，鼎好公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由台州市鼎好物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年二月二十五日 代书记员 王 旖