山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初3376号原告：山东中万置业有限公司。住所地：滕州市安乐街104号。统一社会信用代码：91370481581917545L。法定代表人：陈进弟，执行董事。原告：滕州市人人达企业管理服务有限公司。住所地：滕州市荆河街道安乐街104号。统一社会信用代码：91370481MA3BSYU22G.两原告共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。被告：瞿凤娟，女，1956年1月26日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。原告山东中万置业有限公司（以下简称山东中万公司）、滕州市人人达企业管理服务有限公司（以下简称滕州人人达公司）与被告瞿凤娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东中万公司、滕州人人达公司的共同委托诉讼代理人袁克永到庭参加了诉讼。被告瞿凤娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告山东中万公司、滕州人人达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2016年5月6日签订的《中万国际广场商铺租赁合同》；2.依法判令被告腾空租赁房屋5-009、4017-2号商铺，并将租赁房屋交还给原告；3.依法判令被告向原告支付5-009号商铺租金及物业费420643.99元、4017-2号商铺租金及物业费42549.2元，并支付违约金（详见违约金计算表）及装修管理费2000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月6日，原告与李春雷签订了《中万国际商铺租赁合同》，李春雷租赁原告山东中万公司开发的中万国际广场的5-009号商铺，进行商业经营，租赁期限64个月，自2018年1月11日起计算。租金1元/平方米/天，物业服务费0.5元/天/平方米，每年环比递增3%，计租面积683.1平方米，原告滕州人人达公司对商业广场进行运营管理。该租赁合同承租方于2017年10月12日由李春雷变更为郑祥、于2018年3月28日由郑祥变更为被告瞿凤娟。租赁经营期间，被告尚欠原告2018年4月30日至2019年5月10日期间的租金及物业服务费420643.99元。2017年11月22日，原告与郑祥签订了《中万国际商铺租赁合同》，郑祥租赁原告山东中万公司开发的中万国际广场的4-017-2号商铺，进行商业经营，租赁期限13个月，自2018年1月11日起至2019年2月10日止，租金1.5元/平方米/天，物业服务费1元/天/平方米，计租面积53.08平方米，原告滕州人人达公司对商业广场进行运营管理。该租赁合同承租方于2018年3月28日由郑祥变更为被告瞿凤娟。租赁合同到期后，被告既不交付2018年3月27日至2019年2月10日期间的租金及物业服务费42549.2元及所欠装修管理费2000元，也不腾空交还租赁商铺。被告欠付两租赁商铺的租金、物业服务费等费用，原告多次催要，被告至今未付，4-017-2号商铺租赁期满后，被告至今不腾空交还，其行为侵害了原告的合法权益。被告瞿凤娟未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月6日，山东中万公司、滕州人人达公司与李春雷签订《中万国际广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：李春雷租赁山东中万公司开发的中万国际广场的5-009号商铺，进行商业经营，原告滕州人人达公司对商业广场进行运营管理。计租面积683.1平方米。租赁期限64个月，自进场日开始计算，即自2016年6月1日起至2021年9月30日止。装修期为2016年6月1日至2016年9月30日，装修期内应向物业公司交纳装修管理费为2000元，在办理进场手续时交纳。第一个租约年租金1元/平方米/天，每年环比递增3%，第一个租约年至第二个租约年租金每季度付一次，自第三个租约年起半年缴纳一次，先付后用，在对应每个租约年该季度付开始前的30日内缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于合同签订后五日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权。为扶持承租方经营，出租方同意在前述租金支付标准的基础上，给予承租方自进场日起至商业广场整体开业日起满2个月之日止的租金优惠，即：2016年6月1日至2016年11月30日免收租金，如果2016年10月1日商业广场整体未开业，则免租期至商业广场整体开业日。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。承租方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果承租方未按约定日期进场施工的，则承租方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按约定的日期。承租方应当自商业广场整体开业日起向出租方及运营方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为0.5元/天/平方米，每年环比递增3%，第一期物业服务费应于合同订立后五日内支付，收费期间为2016年10月1日至2016年12月31日，应缴物业服务费为31422.6元。缴付方式为每三个月缴付一次（自计租日起每三个月算一季度），先付后用，在对应每个缴费期最后一个月的20日前缴清。承租方应在商场开业日前10天向出租方或物业服务公司支付90000元作为其销售商品或提供服务等的质量保证金、履约保证金及物业费用保证金。本合同项下的进场日为2016年6月1日，届时出租房按进场日现状向承租方交付该房屋。承租方应当自行前往商业广场与出租方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。本合同签署后，如承租方未能在约定期限内足额支付保证金、首期租金及物业服务费，则自承租方逾期支付第五日起，出租方有权解除本合同。承租方已交的费用（如有）出租房及物业服务公司将不予退还，且承租方应向出租方支付相当于应付未付保证金及首期应付款项金额的违约金。承租方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，承租方应当向出租方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，出租方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向承租方或第三方承担任何责任（如第三方因此向出租方或物业服务公司索赔，出租方或物业服务公司有权向承租方追偿）；经甲方书面催告后30日内承租方未足额交纳欠费的，出租方有权单方解除本合同；承租方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如承租方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），出租方有权解除本合同，由承租方承担导致本合同提前终止的违约责任。除本合同另有约定外，承租方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，出租方或物业服务公司有权书面通知其限期改正；经出租方或物业服务公司书面通知，承租方仍不改正的，自出租方或物业服务公司发出第二次书面通知之日起，承租方每日应当向出租方支付相当于月固定租金10%的迟延履行违约金，直至承租方改正为止。如出租方或物业服务公司发出第二次书面通知后15日内承租方仍未改正，出租方有权解除本合同，承租方承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因承租方违约而提前终止的，出租方有权没收本合同项下承租方支付的租金、物业管理费、保证金等，出租方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，承租方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且承租方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因出租方违约而提前终止的，出租方应当无息双倍返还本合同项下承租方支付的保证金。租赁期限届满，逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，出租方有权将该房屋另行出租。无论如何原因，交还日后承租方仍未能将该房屋按约定条件交还出租方的，则自交还日次日起承租方应当按合同终止时该房屋固定租金标准的200%向出租方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准支付物业服务费，直至按照合同要求交还该房屋为止。合同签订后，李春雷于2016年支付租金及物业费5万元。2017年10月12日山东中万公司、滕州人人公司与李春雷、郑祥签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场的5-009号商铺承租方由李春雷变更为郑祥。2017年10月26日郑祥支付装修保证金5000元、装修管理费2000元。2018年3月28日，山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场的5-009号商铺承租方由郑祥变更为被告瞿凤娟。2018年9月21日瞿凤娟支付租金及物业费3万元、2018年4月12日瞿凤娟支付保证金5000元。2017年11月22日，山东中万公司、滕州人人达公司与郑祥签订《中万国际广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：郑祥租赁山东中万公司开发的中万国际广场的4-017-2号商铺，进行商业经营，原告滕州人人达公司对商业广场进行运营管理。计租面积53.08平方米。租赁期限13个月，自进场日开始计算，即自2017年11月23日起至2018年12月22日止。装修期为2017年11月23日至2017年12月22日，装修期内应向物业公司交纳装修管理费为2000元，在办理进场手续时交纳。第一个租约年租金1.5元/平方米/天，每半年缴付一次，先付后用，在对应每个租约年该半年付开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于进场装修时支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权。为扶持承租方经营，自商业广场整体开业日开始收取乙方租金及物业费。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。承租方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传。如果承租方未按约定日期进场施工的，则承租方不再享有该条约定的租金优惠，计租日按约定的日期。承租方应当自商业广场整体开业日起向出租方及运营方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，第一期物业服务费应于进场装修时支付，收费期间为2017年12月23日至2017年6月30日，应缴物业服务费为19375元。缴付方式为每半年缴付一次（自计租日起每六个月算半年），先付后用，在对应每个租约年该半年付开始前的30日前缴清。承租方应在合同签订后的五个工作日内向出租方或物业服务公司支付5000元作为其销售商品或提供服务等的质量保证金、履约保证金及物业费用保证金。本合同项下的进场日为2017年11月23日，届时甲方按进场日现状向乙方交付该房屋。承租方应当自行前往商业广场与出租方及物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件二的格式签署《房屋交接确认书》。本合同签署后，如承租方未能在约定期限内足额支付保证金、首期租金及物业服务费，则自承租方逾期支付第五日起，出租方有权解除本合同。承租方已交的费用（如有）出租房及物业服务公司将不予退还，且承租方应向出租方支付相当于应付未付保证金及首期应付款项金额的违约金。承租方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用，每迟延一日，承租方应当向出租方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的迟延履行违约金；迟延5日仍未足额交纳的，出租方或物业服务公司可以对该房屋暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向承租方或第三方承担任何责任（如第三方因此向出租方或物业服务公司索赔，出租方或物业服务公司有权向承租方追偿）；经甲方书面催告后30日内承租方未足额交纳欠费的，出租方有权单方解除本合同；承租方应承担导致本合同提前终止的违约责任。双方特别确认，租赁期限内，如承租方延迟交纳租金或物业服务费或公共事业费累计超过3次（含），出租方有权解除本合同，由承租方承担导致本合同提前终止的违约责任。除本合同另有约定外，承租方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作承诺、保证、确认的，出租方或物业服务公司有权书面通知其限期改正；经出租方或物业服务公司书面通知，承租方仍不改正的，自出租方或物业服务公司发出第二次书面通知之日起，承租方每日应当向出租方支付相当于月固定租金10%的迟延履行违约金，直至承租方改正为止。如出租方或物业服务公司发出第二次书面通知后15日内承租方仍未改正，出租方有权解除本合同，承租方承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因承租方违约而提前终止的，出租方有权没收本合同项下承租方支付的租金、物业管理费、保证金等，出租方并有权没收商铺内所有装修、货品、物品，承租方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且承租方应承担的其他违约责任（包括逾期进场施工违约金、迟延履行违约金等）并不免除。本合同因出租方违约而提前终止的，出租方应当无息双倍返还本合同项下承租方支付的保证金。租赁期限届满，逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，出租方有权将该房屋另行出租。无论如何原因，交还日后承租方仍未能将该房屋按约定条件交还出租方的，则自交还日次日起承租方应当按合同终止时该房屋固定租金标准的200%向出租方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准支付物业服务费，直至按照合同要求交还该房屋为止。2018年3月28日，山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场的4-017-2号商铺承租方由郑祥变更为被告瞿凤娟。2018年7月9日瞿凤娟支付租金及物业费1万元。合同签订后，山东中万公司、滕州人人达公司将涉案二房屋交付给原承租人，但双方未按约定签署房屋交接确认书，2018年1月11日中万国际广场整体开业。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司主张自2018年1月11日开始计算租金，提供2018年9月30日的解除合同通知书，自认涉案房屋租赁合同关系于2018年9月30日解除。其主张2018年10月1日之后的租金及物业服务费，但未提供充分有效证据证明租赁关系解除后瞿凤娟仍占有使用涉案房屋。涉案房屋为滕州中万国际广场三楼商铺号5-009号、4-017-2号商铺，系山东中万公司开发建设。庭审中，山东中万公司、滕州人人达公司提交了（证号建字第37048120160016）建设工程规划许可证及面积汇总表、（证号建字第37048120180005）建设工程规划许可证及面积汇总表，证明涉案房屋获得建设规划许可；提交了公众聚集场所投入使用、营业前消防检查合格证、枣庄市公安局消防支队建设工消防验收意见书，证明当时消防已经通过验收，包括商场整体消防均验收合格。并提供2018年1月12日枣房网网页资料及所有租赁商铺者名单，证明2018年1月11日商场整体开业，商场整体开业时整体租赁率超过了75%。本院认为，山东中万公司、滕州人人达公司与李春雷、郑祥签订的二份商铺租赁合同，与李春雷、郑祥、瞿凤娟签订的商铺租赁合同主体变更协议，各方出于自愿，系真实意思表示，除约定的违约条款部分无效外，其他内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。虽然双方未签订房屋交接确认书，但根据双方签订租赁合同主体变更协议，应当认定山东中万公司、滕州人人达公司已履行了交付房屋的义务，且租赁合同租赁方已变更为瞿凤娟。对于中万国际广场5-009号商铺，因合同约定：“租赁期限64个月，自进场日开始计算，即自2016年6月1日起至2021年9月30日止”；“装修期为2016年6月1日至2016年9月30日”；“为扶持承租方经营，出租方同意在前述租金支付标准的基础上，给予承租方自进场日起至商业广场整体开业日起满2个月之日止的租金优惠，即：2016年6月1日至2016年11月30日免收租金，如果2016年10月1日商业广场整体未开业，则免租期至商业广场整体开业日。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。承租方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传”；山东中万公司、滕州人人达公司举证证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%，所以，本案租金和物业服务费开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日，即2018年1月11日。李春雷于2016年支付租金及物业费5万元。2017年10月12日山东中万公司、滕州人人公司与李春雷、郑祥签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场的5-009号商铺承租方由李春雷变更为郑祥，郑祥承接了李春雷应付给山东中万公司、滕州人人公司的租金及物业服务费。2017年10月26日郑祥支付装修保证金5000元、装修管理费2000元。2018年3月28日，山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场的5-009号商铺承租方由郑祥变更为瞿凤娟。2018年4月12日瞿凤娟支付保证金5000元、2018年9月21日瞿凤娟支付租金及物业费3万元。因租赁合同约定：“第一个租约年租金1元/平方米/天，每年环比递增3%，第一个租约年至第二个租约年租金每季度付一次，自第三个租约年起半年缴纳一次，先付后用，在对应每个租约年该季度付开始前的30日内缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同。第一期固定租金应于合同签订后五日内支付，逾期未付即视为乙方放弃该商铺租赁权”；“承租方应当自商业广场整体开业日起向出租方及运营方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为0.5元/天/平方米，每年环比递增3%，第一期物业服务费应于合同订立后五日内支付，收费期间为2016年10月1日至2016年12月31日，应缴物业服务费为31422.6元。缴付方式为每三个月缴付一次（自计租日起每三个月算一季度），先付后用，在对应每个缴费期最后一个月的20日前缴清。承租方应在商场开业日前10天向出租方或物业服务公司支付90000元作为其销售商品或提供服务等的质量保证金、履约保证金及物业费用保证金”，故第一年的租金及物业服务费为每日1024.65元，2018年1月11日至2018年9月30日为268458.3元；扣除已缴纳的8万元，下欠188458.3元，两次缴纳的保证金合计1万元亦应当抵扣租金及物业服务费，故至2018年9月30日下欠租金及物业服务费178458.3元。山东中万公司、滕州人人达公司提供2018年9月30日的解除合同通知书，自认涉案房屋租赁合同关系于2018年9月30日解除，因未提供2018年10月1日之后瞿凤娟仍占有使用涉案房屋的充分有效证据，对于山东中万公司、滕州人人达公司关于解除合同、交付该租赁房屋、2018年10月1日之后的租金及物业服务费的诉请主张，本院不予支持。2018年3月28日山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》中万国际广场的5-009号商铺承租方由郑祥变更为被告瞿凤娟时，按照原合同约定即应当缴纳第二期的租金及物业服务费，但此时山东中万公司、滕州人人达公司未向瞿凤娟主张，至2018年4月12日瞿凤娟支付保证金5000元、至2018年9月21日瞿凤娟支付租金及物业费3万元，山东中万公司、滕州人人达公司未提供证明此期间向瞿凤娟主张过租金及物业费的充分有效证据，故对山东中万公司、滕州人人达公司关于违约金的诉请，本院不予支持。对于中万国际广场4-017-2号商铺，因合同约定：“租赁期限13个月，自进场日开始计算，即自2017年11月23日起至2018年12月22日止”；“装修期为2017年11月23日至2017年12月22日，装修期内应向物业公司交纳装修管理费为2000元，在办理进场手续时交纳”；“为扶持承租方经营，自商业广场整体开业日开始收取乙方租金及物业费。商业广场整体开业日应满足商业广场整体租赁率不低于75%。承租方不得在商业广场整体开业日之前正式对外营业，但可以对外预售、蓄客、宣传”；山东中万公司、滕州人人达公司举证证明商场整体开业时整体租赁率超过了75%，所以，本案租金和物业服务费开始计算的日期应认定为商业广场整体开业日，即2018年1月11日。2018年3月28日，山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》，中万国际广场4-017-2号商铺承租方由郑祥变更为瞿凤娟。因租赁合同约定：“第一个租约年租金1.5元/平方米/天，每半年缴付一次，先付后用，在对应每个租约年该半年付开始前的30日前缴清，每迟缴一天，按应缴租金的千分之五缴纳滞纳金，迟缴一个月，甲方有权解除合同”；“承租方应当自商业广场整体开业日起向出租方及运营方交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年的物业服务费收费标准为1元/天/平方米，第一期物业服务费应于进场装修时支付，收费期间为2017年12月23日至2017年6月30日，应缴物业服务费为19375元。缴付方式为每半年缴付一次（自计租日起每六个月算半年），先付后用，在对应每个租约年该半年付开始前的30日前缴清”，故第一年的租金及物业服务费为每日132.7元，2018年1月11日至2018年9月30日为34767.4元，扣除已缴纳的1万元，下欠24767.4元，故至2018年9月30日下欠租金及物业服务费24767.4元、装修管理费2000元。山东中万公司、滕州人人达公司提供2018年9月30日的解除合同通知书，自认涉案房屋租赁合同关系于2018年9月30日解除，因未提供2018年10月1日之后瞿凤娟仍占有使用涉案房屋的充分有效证据，对于山东中万公司、滕州人人达公司关于解除合同、交付该租赁房屋、2018年10月1日之后的租金及物业服务费的诉请主张，本院不予支持。2018年3月28日山东中万公司、滕州人人公司与郑祥、瞿凤娟签订《商铺租赁合同主体变更协议》中万国际广场的4-017-2号商铺承租方由郑祥变更为被告瞿凤娟时，按照原合同约定即应当缴纳第二期的租金及物业服务费，但此时山东中万公司、滕州人人达公司未向瞿凤娟主张，至2018年7月9日瞿凤娟支付租金及物业费1万元，山东中万公司、滕州人人达公司未提供证明此期间向瞿凤娟主张过租金及物业费的充分有效证据，故对山东中万公司、滕州人人达公司关于违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告瞿凤娟于本判决生效后10日内偿付给原告山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司租金及物业服务费203225.7元、装修管理费2000元；二、驳回原告山东中万置业有限公司、滕州市人人达企业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4189元，由被告瞿凤娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  彭向森人民陪审员  李永生人民陪审员  颜翠莲二〇二〇年二月二十四日书 记 员  殷昭玲