山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10910号 上诉人（原审第三人）：单倩，女，1971年8月5日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：王丹，山东森嵘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦晓惠，山东森嵘律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：于永晓，男，1971年7月26日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：陈志青，男，1964年1月13日出生，汉族，住青岛市市北区。 原审第三人：青岛市住房公积金管理中心，住青岛市山东路2号甲。 法定代表人：曹彦平，主任。 上诉人单倩与被上诉人于永晓、陈志青因房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单倩向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回于永晓的全部诉讼请求，并判令于永晓向单倩返回、腾交涉案房屋、支付房屋使用费；2、一、二审诉讼费均由于永晓、陈志青承担。事实与理由：一、于永晓、陈志青从某将签订《房地产买卖合同》的事实告知单倩，单倩在不知情的情况下更谈不上同意，一审法院认定事实严重错误。于永晓、陈志青私下买卖房屋的行为严重侵害了单倩的合法权益。二、于永晓不符合善意取得的条件，单倩有权追回房屋，一审法院适用法律错误。涉案房屋系夫妻共同财产，单倩系涉案房屋的共同共有权人，各方无争议。陈志青在签订合同时因感情不合与单倩分居；于永晓在签订合同时从某征求过单倩的意见，于永晓“绝非善意”，与陈志青恶意串通，恶意转移夫妻共同财产。涉案房产未办理过户登记，于永晓并未取得房屋物权，不具备“取得”的要件。涉案房屋时价远远超过于永晓、陈志青约定的175万元，并非“合理对价”。三、单倩明确表态不同意出售房屋，陈志青无权处分，亦未取得单倩追认，涉案合同应归于无效。四、涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。根据《青岛市经济适用住房管理办法》第二十八条、第二十九之规定，经济适用房自房地产登记之日起5年内，不得上市交易。5年后需要上市交易的，应当将购房时以经济适用住房价格购买的部分面积，按照成效价格与购买时经济适用住房价格差价的50%，向政府土地收益等价款，取得完全产权。于永晓、陈志青签订的《房屋买卖合同》违反了上述规定，系无效。五、涉案房屋系单倩家庭唯一住房，在家庭并不急需钱款的情况下，单倩不可能不顾孩子上学问题而同意将房屋出售。请二审法院驳回于永晓的全部诉讼请求。庭审中单倩补充理由如下：一审适用法律错误，对于本案的认定都是通过推论的方式，并没有证据予以支撑。 于永晓答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。 一审法院认定事实：陈志青与单倩系夫妻关系。坐落于青岛市户房屋系二人夫妻关系存续期间取得，该房屋房地产权证登记为陈志青单独所有。2011年10月陈志青与单倩青岛市住房公积金管理中心签订公积金贷款抵押借款合同，向该中心借款40万元用于购买涉案房屋，并以该房屋提供抵押担保。至2019年7月22日，陈志青尚欠公积金贷款本金263359.71元。 2016年6月8日于永晓、陈志青签订房地产买卖合同，约定陈志青将诉争房屋出售给于永晓，房屋建筑面积147.17平方米，成交价格1750000元,于永晓于2016年6月8日支付陈志青首付款1350000元，剩余购房款400000元于永晓于该房屋可以办理过户时申请银行贷款支付陈志青；该房屋在2018年3月26日具备过户条件后，于永晓应在60日内向银行提交贷款申请并签订贷款协议；于永晓、陈志青均有责任不迟于2018年6月30日前配合办理房屋过户手续；陈志青于2016年6月10日将房屋钥匙交给于永晓；陈志青保证此房屋无户口登记，如有户口则陈志青须于2018年6月30日前迁出，如未按约定迁出，每迟一日，陈志青赔偿于永晓200元，此赔偿额度无上限等。 合同签订后于永晓向陈志青支付定金50000元、购房款1300000元，陈志青依约将房屋交付于永晓居住使用。自2018年4月起于永晓多次联系陈志青协商办理房屋产权过户事宜，陈志青以其工作忙、其妻子不同意等为由未予同意。 庭审中，单倩认可其在诉争房屋所在小区担任物业主任，具体工作内容为管理该小区物业工作人员、管理卫生、收取物业费等。 于永晓、单倩均认可2016年期间于永晓的妻子与单倩曾在小区物业发生争执，关于争执原因双方所述不一，于永晓称系因车位被占找物业，单倩称系因青岛市住房公积金管理中心不同意卖房。 庭审中，经询问单倩何时得知陈志青将房屋卖给于永晓，单倩称是在2018年陈志青让其协助于永晓办理过户时知道的。 诉讼中，于永晓为表明其具备支付购房款的能力，于诉讼期间向一审法院案款账户缴纳40万元。 对有异议的证据，一审法院认定如下： 1、于永晓提交物业费、车位使用费、电梯费收据共16张、公用事业抄收对账单6张、电费缴费证明一宗，用以证明于永晓已于2016年6月入住诉争房屋。陈志青对该组证据中的物业费收据真实性不予认可，但对证明事项无异议，认可确已将房屋交付于永晓。单倩称对该组证据真实性无法确认，庭审后核实，并称因诉争房屋非于永晓所有，于永晓没有义务交纳物业费等费用，单倩一直在外租房居住，诉争房屋由陈志青使用，具体情况单倩不清楚。经一审法院询问陈志青、单倩是否缴纳过诉争房屋近两年来的物业费、车位费等费用，二人均表示未交过，单倩表示不清楚是谁交的该费用，称庭审后核实。后单倩未将需庭审后核实的情况告知一审法院。 2、单倩提交青岛河东物业有限公司出具的证明材料一份，用以证明单倩自2016年2月15日至今一直在青岛市租房居住，单倩与陈志青处于长期分居状态，单倩对陈志青出售房屋不知情。于永晓对该证据不予认可，称单倩于2016年6月找人搬家腾房，将涉案房屋交付给于永晓，故于永晓认为单倩当时应当在涉案房屋居住，且对房屋买卖知情。陈志青对该证据予以认可。 一审法院认为，单倩提交的该份物业公司证明，于永晓对其真实性不予认可，且该证据也不足以证明单倩与陈志青是否分居、感情状况如何等，也无法证明单倩对涉案房屋买卖是否知情，故对该证据本院不予采信。 3、于永晓申请证人肖某出庭作证，用以证明单倩对陈志青向于永晓出售房屋知情且同意。该证人作证称，其居住在涉案房屋所在的长沙小区，其与于永晓是同乡，其认识单倩，不认识陈志青；2016年3月于永晓给其打电话，问其是否认识小区的单倩，因听说单倩有房子要卖，于永晓想要买；证人给单倩打了电话，问是否有房子要卖，单倩问其如何知道的，其告知系老乡通过中介得知的，单倩让找她老公陈志青，并将陈志青电话告知证人，证人就将电话告知于永晓；5月份于永晓又打电话给证人说买房的事差不多了，只差腾房时间没有定下来，让证人帮忙联系单倩尽快腾房；证人给单倩打电话单倩说太忙了，让等一等；6、7月份时证人在小区遇到于永晓，于永晓告知证人房子腾出来了，并邀请证人一起去房子里面看了看。于永晓对证人证言予以认可。单倩对证言真实性有异议，称证人确实曾经问过单倩有无房屋出售，单倩当时答复的是不知道，让找其老公陈志青；证人从某找过单倩要求腾房；该证人证言恰好证明于永晓对于涉案房屋系夫妻共同财产系明知的，不能证明单倩对于永晓、陈志青房屋买卖知情并同意，单倩让买房找其老公并不代表单倩同意卖房。 一审法院认为，本案争议的焦点为：单倩对证人所称的曾于2016年3月联系单倩询问买房事宜、单倩让证人找单倩丈夫陈志青的事实予以认可，但对证人所称的其后联系腾房的事实不予认可，于永晓也未提交其他证据证明证人所述联系单倩腾房的事实，故一审法院对证人证言予以部分确认。根据该部分证言内容可知，2016年3月于永晓通过证人肖某联系单倩买房，单倩告知证人让其联系自己的丈夫陈志青。 4、单倩提交户口簿两页，用以证明单倩得知陈志青要卖房后将孩子户口迁入涉案房屋内，目的为防止陈志青私自卖房。于永晓对该证据真实性无异议，但认为房屋买卖时房屋权利人的权利与该房屋户主及户口内成员没有关系，单倩所述不能成立。 对此一审法院认为，单倩子女户口迁移情况与涉案房屋买卖合同没有必然联系，单倩提交的证据不能证明其主张。 于永晓提交的诉争房屋近年来物业费、车位费、电梯费等费用单据若干张，单倩庭审中既对于永晓提交的单据真实性不予确认，又说不清楚诉争房屋近年来的相关费用系何人所交，庭审后也不将落实意见告知一审法院。鉴于单倩自认其在诉争房屋所属小区担任物业经理，负责管理物业、收取物业费等工作，而诉争房屋又系单倩自家房产，故单倩对于该房屋物业费等相关费用的交纳情况理应清楚，其关于该诉争房屋物业费用交纳问题的陈述显然不实，由此，一审法院认为单倩在本案中相关陈述可信度较低。 另，证人肖某在2016年3月向单倩询问卖房事宜，如单倩所述其不同意卖房为真，则其当时完全可以表示不同意卖房的态度，但单倩并未如此告知证人，而是告知证人联系其丈夫即本案陈志青，由此亦可知，单倩当时同意陈志青出卖诉争房屋。其在事后多年又提出不同意卖房，有违诚实信用原则。 诉争房屋虽系限价商品房，但现已具备办理产权过户的条件，故于永晓、陈志青签订的房屋买卖合同合法有效。单倩对陈志青向于永晓出卖诉争房屋的事实知晓且同意，现于永晓已向陈志青支付大部分购房款，陈志青也已将房屋交付于永晓居住使用多年，于永晓要求陈志青继续履行合同，协助办理产权过户手续，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。根据公平原则及合同约定，于永晓亦应向陈志青支付剩余购房款400000元。因陈志青以该房屋向单倩青岛市住房公积金管理中心办理抵押贷款，贷款本息尚未还清，故可由于永晓先行代陈志青偿还尚欠贷款本金及利息，之后由陈志青与青岛市住房公积金管理中心办理涉案房屋解除抵押手续，最后由陈志青与单倩协助于永晓办理涉案房屋产权过户手续。 双方合同中约定的逾期办理过户的违约金计算方式为总房款日万分之十，鉴于该约定的违约金较高，于永晓未提交证据证明因陈志青违约给其造成高额损失，故一审法院对违约金酌情予以调整，以于永晓已支付房款的同期银行贷款利息为准。双方合同约定陈志青向外迁出户口的时间与办理产权过户的时间系同一时间，由此可知双方真实意思是陈志青将房屋产权过户给于永晓后应将户口迁出，现双方尚未办理产权过户手续，于永晓要求陈志青支付未迁出户口的违约金，尚不具备处理条件，本案中对于永晓该请求暂不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，一审法院判决：一、于永晓于判决生效之日起十日内代陈志青偿还因青岛市市北区长沙路27号12号楼1单元902户房屋抵押借款所欠青岛市住房公积金管理中心的贷款本金余额及利息（以还款日实际欠款金额为准）；二、陈志青与青岛市住房公积金管理中心于于永晓履行上述第一项还款义务后十五日内共同办理青岛市市北区长沙路27号12号楼1单元902户房屋的解除抵押手续；三、陈志青、单倩于上述一、二项履行完毕后十五日内协助于永晓办理青岛市市北区长沙路27号12号楼1单元902户房屋的产权转移登记手续；四、于永晓于上述第三项履行之日支付陈志青、单倩剩余购房款（以40万元为基数，扣除上述第一项于永晓代为履行的数额）；五、陈志青于判决生效之日起十日内支付于永晓违约金（以1350000元为基数，自2018年6月30日至上述第三项履行完毕之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）案件受理费500元，由陈志青负担，于判决生效之日起十日履行完毕。 在二审中，单倩向本院申请调查令，请求调取其与于永晓之妻于2016年在小区物业办公室发生争执的报案记录。 经本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为：陈志青于2016年6月8日与于永晓签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给于永晓，现陈志青及单倩均无证据证明出售价格明显低于市场价，且单倩亦无证据证明于永晓与陈志青之间存在恶意串通行为。单倩主张于永晓购买房屋系与陈志青之间恶意串通，理由不成立。单倩称其与陈志青长期分居，不知晓陈志青的出售行为，但根据已查明事实，单倩于2016年至2018年期间担任涉案小区的物业公司主任，办公地点就在涉案房屋所在小区内，而于永晓于签订合同当月即入住涉案房屋，并在居住使用期间缴纳了物业费等相关费用；同时，一审证人证言及单倩的陈述均证实，单倩曾告知该证人房屋出售之事找其夫陈志青。综合上述事实，本院足以认定单倩知晓并同意陈志青出售涉案房屋，于永晓亦有足够理由相信陈志青有权出售涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，夫妻任何一方处分夫妻共同财产均应征得对方同意，但他人有理由相信一方的处分行为为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，故单倩称其当时不知道也不同意陈志青与于永晓签订涉案房屋买卖合同的主张与事实不符，本院不予采纳。涉案涉案合同合法有效，涉案房屋虽为限价商品房，但现已具备过户等履行条件，一审判令于永晓与陈志青、单倩继续履行该合同，于法有据。 因单倩在二审中向本院申请调查的证据与本案无关，本院不予准许该申请。 综上，单倩上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人单倩负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年二月十四日 书记员 王 繁 书记员 于国英