呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终5039号上诉人（原审原告）：韩云龙，男，退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩某，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：内蒙古库布齐房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区兴安南路33号院3号楼（太阳神饭店四楼）。法定代表人：高升吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝占峰，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人韩云龙因与被上诉人内蒙古库布齐房地产开发有限公司（以下简称库布齐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初10145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，经询问各方当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。韩云龙上诉请求：1.撤销原审判决，支持其一审诉讼请求;2.判令库布齐房地产公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：韩云龙认为一审判决程序违法、认定事实错误,适用法律不当,应当依法予以撤销。1、一审判决认定韩云龙与库布齐房地产公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同(预售)》,并于同日向库布齐房地产公司交纳预收购房款188400元,属于认定错误。实际情况是韩云龙早于2014年5月29日就交纳182140元,2014年6月6日签订《富升帝豪团购房屋认购协议书》,于2015年11月13日签订《商品房买卖合同(预售)》并再次交付购房款6260元,开具购房发票。2015年11月25日签订《商品房买卖合同》及附件。2、一审判决认定本案双方当事人互负债务,韩云龙对库布齐房地产公司负担支付价款的合同义务、库布齐房地产公司对韩云龙负有交付房屋的义务;双方在合同中对履行义务的先后顺序进行了约定......本案须先由买受人韩云龙交纳首付款,办理公积金贷款,库布齐房地产公司应在2016年10月31日交房,因此适用《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,认定韩云龙作为先履行的一方未履行支付全部购房款的义务,库布齐房地产公司作为后履行的一方有权拒绝履行交付房屋的要求。属于适用法律错误。本案的客观情况是,在双方签订《商品房买卖合同》时,由于库布齐房地产公司资金链断裂,已经是烂尾楼,没有施工人员且部分工人闹事,库布齐房地产公司根本无法在2016年10月31日按时为韩云龙交付房屋,直到2017年5月库布齐房地产公司才恢复开工建设。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定,韩云龙可以中止履行。库布齐房地产公司恢复建设后,韩云龙交后续房款时,库布齐房地产公司单方面决定,未交后续房款的购房户,只能退房或按照他们涨价后的价格交付房款。此时本小区的业主向呼和浩特市房管局进行维权并向呼和浩特市房管局提交了《富盛帝豪业主集体维权报告》,但未果。韩云龙按双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间办理公积金贷款,由于库布齐房地产公司被多家施工单位起诉将库布齐房地产公司的账户查封,导致韩云龙无法按时办理公积金贷款。原审法院仅以周晔在2016年1月12日办理了公积金贷款举例的方式就认定在2015年7月至2016年8月期间库布齐房地产公司账户未被法院查封,韩云龙可以办理公积金贷款，明显属于证据不足。二、一审认定证据断章取义。韩云龙以《交付房屋函》的书面形式再次要求库布齐房地产公司交房并办理公积金贷款,库布齐房地产公司收到函告后,不予配合,导致韩云龙房款至今无法交付或办理公积金贷款。而一审法院仅认定韩云龙曾向库布齐房地产公司主张交房的事实,却未认定韩云龙曾向库布齐房地产公司主张交房款的事实。因此,一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定,属于适用法律错误,并非韩云龙不履行交房款,而是库布齐房地产公司为了房屋涨价拒绝收取约定的房款,致韩云龙至今无法交付房款。本小区其他一大部分业主均存在库布齐房地产公司恶意拒绝收取房款或拒绝为业主办理公积金贷款的情况。三、一审法院程序违法,未经质证的证据作为认定案件事实的依据。对于库布齐房地产公司提交的《职工个人公积金贷款申请书》,韩云龙在开庭时并未见过,未经韩云龙质证,而一审法院却将此证据作为证据使用,严重违反了证据规则。四、韩云龙已按双方签订的《商品房买卖合同》约定将剩余房款以转账的方式打入库布齐房地产公司对公账号，在多次要求库布齐房地产公司办理公积金贷款或一次性交付房款被拒后,韩云龙无奈之下通过多方打听得到库布齐房地产公司对公账号,即兴业银行,对公账号为×××,已将购房尾款41万元通过转账的方式打入此账号。综上所述,一审法院的判决认定案件事实且适用法律存在严重错误,证据不足。库布齐房地产公司辩称，一、韩云龙与库布齐房地产公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同（预售）》，并于同日交纳购房款188400元，双方于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》及其附件《付款方式》后，韩云龙未再交纳剩余购房款。因此一审法院驳回其诉讼请求。二、韩云龙仅以在2015年左右施工状态停止作为理由主张不安抗辩权，而房子没盖是指施工状态，不能证明这个公司的经济状态以及整体状态，且韩云龙亦未履行通知义务，故不能支持其请求。三、按照附件四-1《付款方式》3.（2）b约定：“买受人（韩云龙）须按逾期天数每日向出卖人（库布齐房地产公司）以总房款的万分之三支付违约金。”韩云龙于2019年8月13日向库布齐房地产公司账户打入一笔款项，用途不明，库布齐房地产公司认为该款项属于不当得利，一直等待韩云龙取回。韩云龙向一审法院起诉请求：1.库布齐房地产公司立即向韩云龙交付位于赛罕区苏力德街以南、鼓楼东路以西富升帝豪住××区房屋;2.库布齐房地产公司立即支付逾期交房违约金7159元(暂计算至2018年11月30日,应计算至实际交付为止);3.库布齐房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月2日,库布齐房地产公司(出售方、甲方)与内蒙古自治区党委办公厅、内蒙古自治区政府办公厅(团购方、乙方)签订《商品房团购协议书》,双方对乙方团购甲方“富升帝豪”项目商品房一事达成协议。2015年11月13日,韩云龙与库布齐房地产公司签订《商品房买卖合同(预售)》,约定韩云龙(买受人)购买库布齐房地产公司(出卖人)坐落于赛罕区苏力德街以南、鼓楼东路以西地块,富升帝豪住××区,该商品房规划用途为住宅,预测建筑面积共140.8平方米,总价款为598,400元。2015年11月25日,韩云龙与库布齐房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定韩云龙(买受人)购买库布齐房地产公司(出卖人)富升帝豪住××区,该商品房用途为住宅,预测建筑面积共140.8平方米,总金额为598,400元。合同第六条约定付款方式及期限为:买受人首付款188,400元,其余410,000元向公积金管理中心申请贷款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为:买受人未按合同约定的时间付款,按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内,自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5(按比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第八条约定交付期限为:出卖人应当在2016年10月31日前,......,将具备商品房验收合格,并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为:......出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日,自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5(按比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。双方于同日签订附件四-1《付款方式》,约定:1.买受人于签署《商品房买卖合同》当日,向出卖人支付公积金贷款购房款首付款188,400元。2.余款410,000元由买受人向公积金管理中心贷款的方式进行支付。3.公积金贷款的实施办法及相关责任:(1)买受人按照下列方式办理公积金贷款:......买受人自行办理公积金贷款,应于合同签订之日起30日内办理完毕全部手续,并将所申请的公积金贷款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户。如未在规定时间内将公积金贷款划入出卖人指定银行账户的,买受人必须在7日内变更付款方式,付清房款。(2)违约责任:a.逾期30日内,买受人逾期一日按总房款万分之三向出卖人支付违约金,同继续履行;b.逾期超过30日后,出卖人有权解除商品房买卖合同。出卖人解除合同的,买受人按照合同约定总房款的3%向出卖人支付违约金;买受人愿意变更付款方式的,经出卖人同意可继续履行商品房买卖合同,但买受人须按逾期天数每日向出卖人以总房款的万分之三支付违约金。库布齐房地产公司于2015年11月13日为韩云龙开具销售不动产统一发票一张,载明收到其交纳的涉案房屋预收购房款188,400元。剩余购房款至今未支付。日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片载明,涉案房屋所在的富升帝豪住宅小区现已有业主入住,库布齐房地产公司对此予以认可。一审法院另查明,涉案房屋所在的赛罕区苏力德街富升帝豪住宅小区8号住宅楼于2015年7月8日取得编号为呼房预销售证第20150051号《商品房预售许可证》。一审法院认为，韩云龙、库布齐房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。关于韩云龙请求库布齐房地产公司立即向其交付位于赛罕区苏力德街以南、古楼东路以西富升帝豪住××区房屋的诉讼请求,该院认为,依据《中华人民共和国合同法》第六十七条对“先履行抗辩权”的规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”,首先,本案双方当事人互负债务,韩云龙对库布齐房地产公司负担支付价款的合同义务、库布齐房地产公司对韩云龙负担交付房屋的义务;其次,双方在合同中对履行义务的先后顺序进行了约定,《商品房买卖合同》中约定“买受人首付款188,400元,其余410,000元向公积金管理中心申请贷款”,并在合同附件《付款方式》中对买受人支付购房款的时间进一步约定,“买受人于签署《商品房买卖合同》当日,向出卖人支付公积金贷款购房款首付款188,400元,余款410,000元由买受人向公积金管理中心贷款的方式进行支付,......买受人自行办理公积金贷款,应于合同签订之日起30日内办理完毕全部手续,并将所申请的公积金贷款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户。如未在规定时间内将公积金贷款划入出卖人指定银行账户的,买受人必须在7日内变更付款方式,付清房款”,《商品房买卖合同》第八条约定库布齐房地产公司应在2016年10月31日前交付涉案房屋,因此本案须先由买受人韩云龙交纳首付款、办理公积金贷款,如未在规定时间内将公积金贷款划入库布齐公司账户,韩云龙须在7日内变更付款方式。韩云龙与库布齐房地产公司于2015年11月13日签订《商品房买卖合同(预售)》,并于同日向库布齐房地产公司交纳预收购房款188,400元,双方于2015年11月25日签订《商品房买卖合同》及其附件《付款方式》后,韩云龙未再交纳剩余购房款。庭审中,韩云龙表示其已于2017年退休,现已无法再办理公积金贷款,双方就剩余购房款的支付方式亦不能达成一致意见。韩云龙作为先履行的一方未履行支付全部购房款的义务,库布齐房地产公司作为后履行的一方有权拒绝履行交付房屋的要求,故对韩云龙请求库布齐房地产公司向其交付涉案房屋的诉讼请求,不予支持。韩云龙提交的呼和浩特市中级人民法院(2018)内01执复51号执行裁定书,该裁定中涉及的被司法查封的房屋并不包括本案涉案房屋。韩云龙提交的《富升帝豪业主集体维权报告书》、《交付房屋函》等能证明韩云龙曾向库布齐房地产公司主张交付房屋的事实。庭审中,韩云龙申请证人韩某、曹某出庭作证,韩某系韩云龙之子,曹某系涉案富升帝豪小区业主,结合库布齐房地产公司提交的韩某的《职工个人住房公积金贷款申请审批书》及客户档案,载明韩云龙之子韩某曾作为申请人于2015年11月25日填写过公积金贷款申请书,以及韩某、曹某的证人证言,虽可获知韩某、曹某曾申请过公积金贷款一事,但对韩某称系因库布齐房地产公司账户被司法查封而无法办理公积金贷款的证词,该院查明,涉案项目在2015年7月至2016年8月已有业主陆续办理完成公积金贷款并交纳购房款(如:业主周晔,于2016年1月12日办理了20万元的公积金贷款),故对韩某、曹某所称因库布齐房地产公司账户被司法查封而无法办理公积金贷款的证词,不予采信。韩云龙请求库布齐房地产公司立即向其支付逾期交房违约金7159元(暂计算至2018年11月30日,应计算至实际交付为止)的诉讼请求,该院认为,该请求是以交付房屋的请求得以支持为前提,依前所述,对韩云龙请求库布齐房地产公司向其交付涉案房屋的诉讼请求,故对韩云龙请求库布齐房地产公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求,亦不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定,判决:驳回韩云龙的诉讼请求。案件受理费9856元，由韩云龙负担。本院二审期间，韩云龙围绕上诉请求依法提交了新证据。库布齐房地产公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年8月13日，韩云龙向库布齐房地产公司发出《关于支付富升帝豪小区剩余房款及房屋交付的函》，载明：“就你公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定协助办理贷款，我将改为现金形式支付，现郑重致函如下：“2015年11月25日你公司与韩云龙签订《商品房买卖合同》，韩云龙购买你公司所有的位于赛罕区苏力德街以南、鼓楼东路以西第8号住宅楼2单元401号,面积为140.8平方米,单价为4250元、总价格为598400元。合同签订后，韩云龙支付房款188400元,剩余410000元向公积金管理中心申请贷款。我方按照《商品房买卖合同》约定交付购房款，对于公积金贷款由于公司账户问题和不协助办理贷款，导致至今无法打入款项，希望你方积极配合”。2019年8月14号，韩云龙向库布齐房地产公司59210100100330299账号汇入410000元，载明用途为：“付富升帝豪8号住宅楼2单元401号剩余房款。”本院认为，本案的争议焦点是一审判决驳回了韩云龙的诉讼请求是否有事实及法律依据。韩云龙与库布齐房地产公司基于意思自治原则签订《商品房买卖合同》，合同约定的付款方式为“买受人首付款188,400元,其余410,000元向公积金管理中心申请贷款”,并在合同附件《付款方式》中对买受人支付购房款的时间进一步约定,“买受人于签署《商品房买卖合同》当日,向出卖人支付公积金贷款购房款首付款188,400元,余款410,000元由买受人向公积金管理中心贷款的方式进行支付,……买受人自行办理公积金贷款,应于合同签订之日起30日内办理完毕全部手续,并将所申请的公积金贷款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户。如未在规定时间内将公积金贷款划入出卖人指定银行账户的,买受人必须在7日内变更付款方式,付清房款”而在规定期限内韩云龙并未将剩余房款委托公积金中心划入出卖人的指定银行账户，也未提出变更付款方式，由于韩云龙没有履行支付剩余全部房款的义务，库布齐房地产公司有理由依据《商品房买卖合同》及合同附件《付款方式》拒绝履行交付房屋的义务。一审审理过程中，韩云龙表示其已退休，无法办理公积金贷款，双方就剩余购房款的支付未达成一致意见。一审判决作出后，韩云龙于2019年8月13号向库布齐房地产公司致函将付款方式改为现金付款，并于2019年8月14日向其账户汇入41万元，汇款用途标注为“付富生帝豪8号楼2单元401号房款”，这与合同中约定的剩余购房款金额吻合，双方亦无其他经济往来，故可认定该笔款项为韩云龙支付本案诉争房屋的剩余购房款。库布齐房地产公司辩称，韩云龙应按合同约定支付违约金，该理由不能作为其拒收剩余购房款的理由，库布齐房地产公司的该主张可通过另诉解决。综上，韩云龙已履行完毕付款义务，一审法院查明“日信海清物业公司富升帝豪项目部业主入住栏照片载明,涉案房屋所在的富升帝豪住宅小区现已有业主入住,库布齐房地产公司对此予以认可”，故库布齐房地产公司应于本判决生效后十五日内向韩云龙履行交付房屋的义务，对韩云龙的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，韩云龙的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初10145号民事判决；二、内蒙古库布齐房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向韩云龙交付呼市赛罕区苏力德街以南、鼓楼东路以西富升帝豪住××区房屋;三、驳回韩云龙的其他诉讼请求。一审案件受理费9856元，由韩云龙负担；二审案件受理费9856.0元，由韩云龙负担147元，由内蒙古库布齐房地产开发有限公司负担9709元。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红审 判 员 姜 怡 二〇二〇年二月二十八日法官助理 贾沛然书 记 员 李静茹