四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终20105号 上诉人（原审被告）：闫晨光，男，1983年7月6日出生，汉族，住天津市武清区。 被上诉人（原审原告）：隆占方，女，1992年11月16日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被上诉人（原审原告）：王梅，女，1996年8月19日出生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 被上诉人（原审原告）：钟文强，男，1996年5月13日出生，汉族，住四川省双流县。 被上诉人（原审原告）：王金鹏，男，1996年6月30日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 四被上诉人共同委托诉讼代理人：岳强，四川谦信律师事务所律师。 上诉人闫晨光因与被上诉人隆占方、王梅、钟文强、王金鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 闫晨光上诉请求：1.依法撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初2718号民事判决书第二项，依法发回重审或者依法改判驳回隆占方、王梅、钟文强、王金鹏关于退回押金和租金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由隆占方、王梅、钟文强、王金鹏负担。事实和理由：2018年5月15日，闫晨光与隆占方、王梅、钟文强、王金鹏签订《成都市房屋租赁合同》，根据合同第三条第（六）中明确约定，租赁期满或合同解除后，乙方应承担违约及赔偿责任，剩余部分返还乙方。隆占方只就管道堵塞厕所返水问题告知闫晨光，让其处理此事，并未妥善处理管道堵塞厕所返水问题致屋内地板、墙面、家具被泡，造成直接经济损失应承担赔偿责任。且根据《成都市房屋租赁合同》第六条第（一）、第七条第（二）的约定，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与闫成光等人就管道堵塞厕所返水问题导致的地板、墙面、家电家具的损失问题并未达成一致意见。之后隆占方、王梅、钟文强、王金鹏以案涉房屋不适宜居住为由，在闫晨光的见证下搬离案涉房屋，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏等人的行为已构成根本违约，应承担违约及赔偿责任。 隆占方、王梅、钟文强、王金鹏辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应维持原判。针对闫晨光的陈述的厕所返水问题，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏系正常使用案涉房屋，管道堵塞并不是隆占方、王梅、钟文强、王金鹏造成的。在2018年11月16日时房屋出现返水就及时告知了闫晨光，但闫晨光一直未出面解决。经过芳草街办、公安机关以及一审庭审时法院工作人员找的疏通师傅认定，证明堵塞系主干道堵塞。且在闫晨光强行将隆占方、王梅、钟文强、王金鹏赶出案涉房屋的第二天，闫晨光就将案涉房屋出租出去，并没有给闫晨光造成任何的损失。 隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向一审法院起诉请求：1、确认确认隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与闫晨光签订《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除；2、判令闫晨光向隆占方、王梅、钟文强、王金鹏退还租金、押金共计10350元；3、本案诉讼费由闫晨光负担。 一审法院审理查明，高新区房屋（以下简称案涉房屋）登记为闫晨光单独所有。 2017年9月15日，隆占方、余波、胡耀文与闫晨光就案涉房屋建立租赁关系。2017年9月15日，隆占方向合租室友转款3900元，由室友代为向闫晨光支付3个月（2017年9月15日至2017年12月14日）的租金2700元、押金900元、中介费300元。 2017年11月15日，隆占方向合租室友转款2700元，由室友代为向闫晨光支付2017年12月15日至2018年3月14日的租金2700元。 2018年2月14日，隆占方向闫晨光支付2018年3月15日至2018年6月14日的租金2700元。 2018年4月29日，王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付案涉房屋中两个房间“押一付三”费用7200元（包含了2018年5月15日至2018年8月14日房租5400元及押金1800元）。 2018年5月14日，隆占方向闫晨光支付2018年6月15日至2018年8月14日的租金1800元。 2018年5月15日，闫晨光（甲方、出租人）与隆占方（乙方、承租人）签订《成都市房屋租赁合同》，约定：闫晨光将案涉房屋出租给隆占方，租赁期限自2018年5月15日至2019年5月14日，房屋租金为2700元/30天，租金的支付方式为押一付三，第一次付款时间为2018年5月15日，第二次付款时间为2018年7月15日，第三次付款时间为2018年10月15日，第四次付款时间为2019年1月15日，押金2700元（仅作为担保用途，用于隆占方一方迟交房屋租金应缴的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由隆占方一方承担的费用、租金、违约赔偿），房屋交付时间为2018年5月15日。该合同第八条第四项约定，隆占方一方应定期检查所用公共设施，不得随意霸占或损坏公共设施用品，如出现公共设施等原因致使漏水、漏电、漏气造成的损失责任自负。第八条第六项约定，隆占方一方应安全使用并爱护房屋的设施，因隆占方一方使用不当或者其他过错责任造成隆占方一方租住人员身体伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及其他损失，闫晨光不承担任何责任，隆占方一方应当负全部责任。《成都市房屋租赁合同》附件尾部罗列了王金鹏、王梅、钟文强的身份证号码及电话号码。 2018年7月15日，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付2018年8月15日至2018年11月14日的租金8100元。 2018年10月14日，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏通过微信向闫晨光支付2018年11月15日至2019年2月14日的租金8100元（2700元＋4000元＋1400元）。 2018年11月14日，案涉房屋的厕所下水道下水缓慢，隆占方一方请疏通师傅予以处理。 2018年11月15日，案涉房屋厕所出现返水。 2018年11月15日，隆占方通过微信告知闫晨光“楼下街上主管堵住了”、“房东：这个是所有住户一起把整个井堵住了，还得麻烦居委会出面协调找人通井，并一起收费了，目前我们家是上不了厕所了”。 2018年11月16日，王梅向成都市人民政府网络理政平台寻求帮助并留言称“其为XX号的住户，因楼下的窨井盖堵塞，导致污水倒灌其家中，向当地街办反映无果，希望核实处理”。后该信件转芳草街街道处理。 2018年11月17日，隆占方向闫晨光发送微信称“各种电话也打了，执法大队都说的明天来处理，我也联系了可以通下水道的人再来看下情况，约的明早8：30，如果你也有时间，我们就8：30一起房子汇合”。 2018年11月18日晚，案涉房屋返水严重，隆占方于2018年11月19日早上8点54分向闫晨光发送了视频。 2018年11月19日，隆占方向闫晨光发送微信称“我今天在上班，还得麻烦你守着一下，我再打个电话给社区，社区说在过来的路上，喊醉串串掏”。同日，闫晨光与成都高新技术产业开发区芳草街道新能社区党委委员及网格管理人员至案涉房屋共用的窨井查看情况，并对窨井进行了清掏，清掏后堵塞问题仍未得到解决。其后，经居委会联系找到疏通师傅鲁先迅进行处理，鲁先迅经操作后认为，系主管道堵塞造成，而非案涉房屋的支管道问题，2楼及以上住户都有可能造成问题。 2018年11月20日，隆占方通过微信告知闫晨光：“闫晨光先生（房东）你好：我是租户隆占方。1、你我双方于2018年5月15日与隆占方、钟文强、王金鹏3人签订房屋租赁合同。2、我方自合同生效起，即依法按照合同条约缴纳房屋押金及租金。转款凭证为据（押金、租金、缴纳时间详见合同）。3、房屋于2018年11月14日晚上下水管堵塞，不符合房屋居住条件，我方曾多次与你电话、微信沟通反映情况，你因私人有事为由不到现场，并未于2018年11月15日凌晨12:00找到专业人员疏通本层管道。二楼通往主管道的分支管道并未出现堵塞管道物件（视频为证）。2018年11月16日房屋厕所再次返水、卫生间无法正常使用，我方再次反馈该情况到甲方，甲方闫晨光先生你不曾到达现场及时协助处理。2018年11月17日你到房屋查看该情况并未及时给出解决方案处理导致房屋返水浸泡地板。2018年11月18日你再次到房屋查看并与我方租户隆占方找到相关部门并未解决堵塞问题，要求先论堵塞责任再疏通导致整栋楼层无法正常用水，房屋夜间再次返水浸泡地板。2018年11月19日由甲方闫晨光先生、居委会相关工作人员及管道疏通人员对该房屋及下水道管道进行疏通，我方租户无人员在场。4、2018年11月17日至2018年11月19日我方房屋无用水。5、2018年11月19日晚由于该房屋厕所无法使用、房内无生活用水，地板浸水，我方要求解除与甲方房屋租赁合同，并要求退还乙方剩余租金及押金合计10350元，但甲方不同意。我方就报警，经警方主动调解未果，警方离开调解现场后，甲方与其朋友采取强制手段致使乙方隆占方、王金鹏、钟文强、王梅3租户于20日凌晨四点搬出了该房屋。6、由于甲方闫晨光先生的原因未及时解决房屋返水问题及房屋地板浸泡问题，导致该房屋现在无法居住，且甲方闫晨光先生以各种理由将乙方赶出承租房屋，2018年11月20日住户隆占方多次拨打甲方电话，相商此事，甲方闫晨光先生不接乙方隆占方女士电话，因此你方的行为导致甲乙双方的租赁合同无继续履行的可能，你方已根本性违约。因此请你方收到该短信后于3日内退还房租及押金人民币10350元。”闫晨光回复称“我们走法律程序，下面5家店被淹加上我的房子损失”。 2018年12月25日，成都市自来水有限责任公司向成都高新区芳草辖区新能巷社区居民委员会发送通告，通知XX-4房屋截至当日已欠水费254.52元、违约金23.20元，合计277.72元，并要求在2018年12月26日内缴清所欠水费及违约金。 2018年12月26日，闫晨光缴纳了XX-4房屋欠付的自来水费、污水处理费、违约金共计278.02元（90.88元＋109.09元＋78.05元），前述费用期间为2018年6月至2018年10月。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 关于合同解除的问题。闫晨光与隆占方于2018年5月15日签订《成都市房屋租赁合同》，虽然该合同尾部仅有隆占方署名，但在该合同附件中明确列明了王梅、钟文强、王金鹏的身份信息，此后闫晨光亦收取了王梅、钟文强、王金鹏等人的租金，由此可推知，闫晨光知晓并认可其承租人为隆占方、王梅、钟文强、王金鹏。2018年11月19日晚，隆占方等人向闫晨光提出解除合同并退还租金、押金，闫晨光就退还费用持疑但要求隆占方等人搬离，而隆占方等人最终于2018年11月20日凌晨搬离。一审法院认为，就隆占方等人提出的解除合同并返还租金、押金的请求，闫晨光虽对费用退还不予认可，但就解除合同终止履行而言，并无异议，故一审法院认定，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与闫晨光签订的《成都市房屋租赁合同》已于2018年11月20日解除。 关于返还租金、押金的问题。根据《成都市房屋租赁合同》约定，隆占方、王梅、钟文强、王金鹏向闫晨光支付2700元押金，该押金用于迟交租金应缴的滞纳金、损坏房屋设施的赔偿、承租人应承担的费用及应承担的违约赔偿。审理中，闫晨光对隆占方等人已支付押金2700元无异议，同时，隆占方等人对闫晨光代为支付了2018年6月至2018年10月自来水费、污水处理费、违约金共计278.02元的事实无异议，在此情形下，一审法院认为，因押金的担保范围中明确包含了隆占方等人应承担的费用，故在闫晨光已代付水费、污水处理费、违约金共计278.02元的情形下，该278.02元应在押金中扣除，则闫晨光应退还隆占方等人押金2421.98元（2700元-278.02元）。一审审理中，闫晨光另提出，因出租房屋返水导致其支出维修费21315元，故剩余租金、押金应予以抵扣。一审法院认为，所谓抵扣，其实质为债务的抵销，而债务抵销的前提为当事人互负到期债务，本案中，闫晨光并未就维修损失单独提起反诉，故在隆占方一方对闫晨光不负到期债务的情形下，闫晨光主张抵销无事实及法律依据。另，就损失而言，闫晨光仅提供了手写的《收款收据》，该证据亦不足以证明其实际支出了21315元。综上，闫晨光要求从押金、租金中扣除损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据隆占方等人的转款记录及闫晨光的认可，隆占方等人的租金已支付至2019年2月14日。根据前述分析可知，《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，则闫晨光应退还隆占方等人2018年11月21日至2019年2月14日期间的租金7740元（2700元÷30天×86天）。审理中，隆占方等人主张租金押金共计10350元，其中押金2700元，则隆占方等人主张的租金实际为7650元（10350元-2700元）。现隆占方等人仅要求闫晨光退还租金7650元，因该行为系对自身权利的处分，一审法院予以确认。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、隆占方、王梅、钟文强、王金鹏与闫晨光签订的《成都市房屋租赁合同》于2018年11月20日解除；二、闫晨光于判决生效之日起十日内退还隆占方、王梅、钟文强、王金鹏押金2421.98元、租金7650元；三、驳回隆占方、王梅、钟文强、王金鹏的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取计305元，由隆占方、王梅、钟文强、王金鹏负担60元，由闫晨光负担245元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，虽然案涉《成都市房屋租赁合同》上仅有隆占方签字，但王梅、钟文强、王金鹏的身份信息载明于该合同上，且三人亦实际向闫晨光支付了租金，故隆占方、王梅、钟文强、王金鹏均系案涉房屋承租人，其与闫晨光签订的《成都市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。承租人已于2018年11月20日实际搬离，且双方对解除案涉租赁合同均不持异议，故案涉《成都市房屋租赁合同》已于2018年11月20日解除。根据双方当事人的辩诉意见，本案二审的争议焦点为闫晨光是否应退还隆占方、王梅、钟文强、王金鹏未使用期间的租金及押金。现就争议焦点阐述如下： 闫晨光主张其不应退还承租人剩余租金及押金，系基于其认为承租人使用房屋不当，应承担相应的赔偿，租金及押金应抵偿该赔偿款。对此本院认为，根据已查明的事实，从案涉房屋管道出现堵塞情况开始，隆占方等人就采取了积极措施予以处理，并且及时告知了闫晨光堵塞返水情况。根据一审调查情况及管道疏通师傅的确认，管道系主管道堵塞，2楼以上住户均有可能造成该堵塞，闫晨光虽认为系承租人使用不当导致案涉房屋下水道堵塞，但并未举出任何证据，且该主张与本案其他证据不符，故本案中不能认定承租人对房屋下水道返水存在过错。因承租人在使用房屋中并无过错，且下水道返水致使房屋适租性大为降低，故承租人不应承担任何赔偿责任或违约责任，本院对闫晨光关于其不应退还租金及押金的主张不予支持。 综上所述，闫晨光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52元，由闫晨光负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年二月二十六日 书记员 王小禹