浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1253号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王宝林，男，1962年9月19日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：毛素兰，女，1963年3月1日出生，汉族，住浙江省龙游县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周宝娟，衢州市衢江区沈家法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡力，男，1982年9月28日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：吴林平，浙江游龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡勇，浙江游龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙游县付铁城房地产中介服务所，住所地浙江省衢州市龙游县龙洲街道幸福路17-10号。 经营者：付铁城，男，1965年6月26日出生，住浙江省龙游县。 上诉人王宝林、毛素兰因与被上诉人胡力、龙游县付铁城房地产中介服务所（以下简称付铁城中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王宝林、毛素兰上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审或直接改判；2.由两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、2018年6月13日胡力与付铁城中介所经营者付铁城之间的交易款项并非案涉“定金”。1.从胡力2018年6月1日至2018年7月20日期间的银行交易流水可知，上述期间内有进出将近300万元交易，并且是与不特定的多人之间的交易，由此可知胡力是职业放贷人。2.2019年6月13日胡力汇给付铁城的400000元款项备注“本金”两字，并非“定金”。结合第一点的分析可知，该笔款项其实是胡力与付铁城之间的民间借贷款，并非案涉定金。二、胡力提供的所谓协商视频不能反映毛素兰与案外人何毅就案涉合同中后续利息的支付进行了磋商，不能依据该视频认定胡力在贷款利息支付上不构成违约。1.根据该视频内容，毛素兰与何毅关于案涉房屋的交付进行了磋商，并没有谈及有关房产利息后继如何支付的问题。2.该视频的录制时间是2019年3月26日，距离胡力应支付2018年9月银行利息时间即2018年9月21日已将近7个月，可见胡力未支付银行利息已达6个多月。3.王宝林的银行卡号被法院冻结的时间是2018年9月25日，而胡力需要支付银行利息的时间是在2018年9月21日，胡力以王宝林被列入被执行人名单才不予以支付后续贷款利息之说依据不足。三、付铁城中介所应承担损害赔偿责任。1.付铁城的银行交易明细中并没有把案涉定金付给王宝林、毛素兰的记录，在一定程度上阻碍了合同成立，也造成了王宝林、毛素兰的定金损失。2.付铁城在买卖双方于2019年3月26日协商好如何过户的前提下，于2019年3月27日向法院申请查封案涉房屋，阻碍案涉合同的履行，直接导致该房屋无法过户。3.王宝林、毛素兰已将案涉房屋钥匙交付给付铁城，而付铁城却将案涉房屋出租。4.本次房屋买卖过程中，始终都只有案外人何毅在操作，何毅既是胡力的表姐，也是付铁城中介所的工作人员，胡力也认可由何毅办理购房事务。因此，王宝林、毛素兰把案涉房屋交付给付铁城，也就意味着交付给胡力。5.即使认定胡力把定金付到付铁城帐户中并非违约，从胡力及付铁城的银行流水可知2019年6月13日从何毅的帐户支出400000元到胡力帐户，胡力把400000元汇给付铁城，之后付铁城又把395000元汇至何毅帐户。而何毅也应当知晓该定金应支付给王宝林、毛素兰，但其仍接收付铁城的汇款，也没有催促付铁城把定金支付给王宝林、毛素兰。由此可知，胡力与付铁城之间存在恶意串通的事实。 胡力辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，希望依法驳回上诉，维持原判。一、胡力已支付400000元定金。1.双方签订的房屋买卖合同第六条特别约定：此房出售时应收定金及房款必须通过中介账号便于统一结算。为此胡力将400000元定金支付至了付铁城账户。汇款后，王宝林、毛素兰在合同下方购房收款凭证处确认收到了购房定金400000元。故胡力已经履行了支付购房定金的义务。2.胡力是电力公司职工，妻子开饭店，具有稳定的经济收入，并非职业放贷人。二、胡力在支付贷款利息上不构成违约。1.房屋买卖合同签订后，2018年6月因王宝林、毛素兰称暂时没有钱支付利息，让胡力先垫付6月份的利息，以后照实计算。6月21日，胡力支付了18075元的贷款利息。之后，胡力于7月20日支付了利息17635元，8月21日支付了利息18144元，共支付了3个月利息53854元。因胡力垫付了6月份的利息，9月份的利息王宝林、毛素兰称是自己缴纳。2.后来胡力从银行获悉，王宝林、毛素兰被法院强制执行，为此要求立即办理过户手续，但王宝林、毛素兰称房屋实际是其亲家徐振炎所有，不能办理过户。之后，双方协商由王宝林、毛素兰缴纳利息。3.2019年3月26日录音非常明确，双方对利息支付并没有争议，并且就后续房屋买卖达成了新的协议，即王宝林、毛素兰在3月29日前偿还贷款后双方办理过户手续，胡力在办理过户手续之日支付首付款65万元，余款二百多万元通过银行按揭款后支付给王宝林、毛素兰。王宝林、毛素兰也按新的约定开始筹钱，但因案涉房屋被法院查封，不能过户。上述事实足以认定胡力未支付贷款利息，并不构成单方违约。三、胡力与付铁城中介所不存在恶意串通的情形。1.付铁城中介所未将定金支付给王宝林、毛素兰，与胡力无关，胡力已按约定履行支付定金。2.付铁城于2019年3月27日查封案涉房屋，胡力并不知情。2019年3月26日，胡力与王宝林、毛素兰协商一致后，一直在等待王宝林、毛素兰通知办理过户手续，到了4月1日才知道案涉房屋被查封，且到开庭时才知道是被付铁城申请查封。3.何毅并非付铁城中介所员工，而是胡力的表姐，案涉房屋是通过何毅购买的。至于庭审中付铁城的陈述，何毅也并不知情。4.何毅与付铁城之间的借贷关系与本案无关。胡力支付的定金被付铁城用于归还个人借款，与本案无关。 付铁城中介所未作答辩。 王宝林、毛素兰向一审法院起诉请求：1.依法判令解除王宝林、毛素兰与胡力之间于2018年6月13日签订的《龙游县房地产买卖合同》；2.依法判令胡力赔偿王宝林、毛素兰损失400000元，由付铁城中介所承担连带责任；3.案件的诉讼费用由胡力、付铁城中介所承担。 胡力向一审法院提出反诉请求：1.请求判令解除胡力与王宝林、毛素兰于2018年6月13日签订的《龙游县房地产买卖合同》；2.判令王宝林、毛素兰双倍返还购房定金800000元及垫付利息53854元，合计853854元及利息（利息自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%计付）；3.案件诉讼费用由王宝林、毛素兰承担。审理中，胡力变更第二项诉讼请求为要求王宝林、毛素兰返还其先期支付的利息53854元并赔偿利息损失（利息损失自起诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%计付）。 一审法院认定事实：2018年6月13日，毛素兰、王宝林与胡力通过付铁城中介所介绍签订《龙游县房地产买卖合同》，约定王宝林、毛素兰将坐落于龙游县龙洲街道华通小区431室房产并包括室内外原有全部配套设施及家具家电等出售给胡力，产权证号：浙（2017）龙游不动产权第0000218号，房产面积286.84㎡，土地证面积366.90㎡，总价3560000元；合同第三条约定付款方式为由胡力于2018年6月13日支付购房定金400000元，经过买卖双方协商后由王宝林、毛素兰负责还贷款后领取不动产时双方再办理相关手续，因本房产出售时尚未满二年，胡力要求在2018年12月13日时办理过户相关各种手续，并且胡力必须承担王宝林、毛素兰银行所欠贷款利息；合同第五条约定王宝林、毛素兰必须配合胡力对房产的过户工作，及时提供所需资料：其过户费除中介费双方按房产经济机构收费标准外，其余一切费用由胡力承担；合同第六条约定双方签订的房屋买卖合同，胡力有权在产权土地办理登记时，指定的产权土地登记人，并约定王宝林、毛素兰从2018年7月1日起此房产的贷款利息及相关税费一概不负担，只负担支付中介费人民币壹万元正，胡力负担过户相关各种税费及中介费，规定此房出售时应收定金及首付房款必须通过中介账号便于统一结算。王宝林在合同上确认统一汇入中介账户。毛素兰、王宝林并在合同下方购房收款凭证上签名确认已收到胡力购房定金400000元。案涉双方订立的《龙游县房地产买卖合同》中胡力的签名系其表姐何毅代签。合同订立后，胡力于2018年6月13日将定金400000元汇至付铁城账户，并向王宝林、毛素兰支付了2018年7月至9月三个月的贷款利息合计53854元。王宝林、毛素兰与胡力之间因付铁城中介所经营者付铁城在其他案件中申请法院对案涉房屋采取了保全措施，导致无法办理过户登记手续。审理中，王宝林、毛素兰与胡力均确认案涉房屋买卖合同自起诉之日即2019年4月16日起解除。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.对于定金支付是否构成违约的问题。王宝林、毛素兰提供相应的银行流水，认为定金400000元从案外人何毅账户汇至胡力账户，胡力汇给付铁城后，付铁城于当日即将395000元汇至何毅账户，而何毅系付铁城中介所工作人员，故主张胡力未交付定金构成违约。一审法院经审查认为王宝林、毛素兰与胡力约定定金必须通过中介账户便于统一结算，且王宝林签名确认表示同意，故合同订立后胡力于当日将定金400000元汇入付铁城中介所经营者付铁城账户，应当认定胡力已按照合同约定履行了交付定金义务，案外人何毅系胡力表姐，胡力亦认可其委托何毅办理购房事宜，银行流水反映了何毅与胡力、胡力与付铁城以及付铁城与何毅之间的账目来往，而付铁城与何毅之间存在其他的债权债务关系，即使何毅系付铁城中介所工作人员，也不能否定胡力已经按照合同约定交付定金的事实，不足以认定胡力在定金交付上构成违约。2.对于贷款利息支付是否构成违约的问题。合同订立后，胡力根据合同约定支付了三个月的贷款利息，因发现王宝林、毛素兰被列为其他案件被执行人，故未再继续垫付贷款利息，由王宝林、毛素兰自行支付后续利息。胡力提供的协商视频，王宝林、毛素兰提出异议，但一审法院经审查认为该视频反映了毛素兰与胡力表姐何毅协商的过程，对其真实性一审法院予以认定。根据该视频协商过程结合王宝林、毛素兰被列入被执行人名单的事实，一审法院认为并非胡力单方面原因不予支付后续贷款利息，不足以认定胡力在贷款利息支付上构成违约。 一审法院认为，王宝林、毛素兰与胡力达成的《龙游县房地产买卖合同》其主体适格、内容合法，系当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中王宝林、毛素兰主张胡力未按约支付购房定金及银行贷款利息，但综合双方陈述及所举证据不足以认定胡力存在违约事实，故王宝林、毛素兰要求胡力赔偿损失400000元，由付铁城中介所承担连带责任，其依据不足，一审法院不予支持。王宝林、毛素兰认为胡力与付铁城中介所在案涉房屋交易中存在恶意串通行为，然根据双方所举证据亦不足以认定。王宝林、毛素兰与胡力双方确认案涉《龙游县房地产买卖合同》自2019年4月16日起解除，一审法院予以认定。合同解除后，对于胡力已经支付的三个月贷款利息合计53854元，王宝林、毛素兰应予以返还，王宝林、毛素兰主张已经将房屋交付胡力使用，其依据不足，不予采纳，故胡力要求王宝林、毛素兰返还其支付的贷款利息53854元并赔偿利息损失（利息损失自反诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%计付），理由正当，予以支持。综上所述，王宝林、毛素兰及胡力均要求确认双方于2018年6月13日签订的《龙游县房地产买卖合同》自2019年4月16日起解除，予以支持。王宝林、毛素兰要求胡力赔偿其损失400000元，由付铁城中介所承担连带责任，其依据不足，不予支持。胡力要求王宝林、毛素兰返还其支付的贷款利息53854元并赔偿利息损失（利息损失自反诉之日起至履行完毕之日止按年利率6%计付），理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王宝林、毛素兰与胡力于2018年6月13日签订的《龙游县房地产买卖合同》自2019年4月16日起予以解除；二、王宝林、毛素兰返还胡力支付的贷款利息53854元并赔偿利息损失（利息损失自2019年4月19日起至判决确定的履行之日止按年利率6%计付），于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回王宝林、毛素兰的其他诉讼请求。案件受理费7300元，反诉费574元，合计7874元，由王宝林、毛素兰负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，上诉人王宝林、毛素兰向本院提交以下证据材料：1.中国移动公司发票一张、短信截屏打印件一份，拟证明登记在毛素兰名下的13867036388号码在2019年3月28曾发短信给胡力，说明王宝林、毛素兰已经筹好钱准备过户，但因付铁城通过法院将案涉房屋查封无法过户，胡力未回复；2.余某的银行账户交易明细五页、王宝林的中国建设银行账户交易明细一页、朱某的中国邮政储蓄银行特种存单复印件一份，拟证明王宝林、毛素兰为还贷所筹款项。胡力质证认为，从发票内容上无法确定该手机号码以及相关信息；对短信真实性有异议，无法确认该短信是否发送给胡力；关于银行账户交易明细只有王宝林的账户与本案有关，无法确认余某、朱某是否与本案有关；如果能证明王宝林、毛素兰为还按揭款所筹款项，恰恰也能证明王宝林、毛素兰是按照2019年3月26日达成的新的协议开始履行，因此胡力不构成违约。王宝林、毛素兰向本院申请证人余某、朱某出庭作证，拟结合其提供的银行账户交易明细证明王宝林、毛素兰为了履行案涉合同，筹钱偿还银行贷款的事实。胡力认为，质证意见同前述对银行账户交易明细质证意见一致。本院认为，短信截屏打印件仅有短信内容，真实性无法确认，不能与中国移动公司发票共同证明其待证事实；王宝林的银行账户明细有银行盖章，真实性可以确认，但仅能证明其银行账户交易情况，无法证明款项用途；余某、朱某并非本案当事人，其二人银行账户明细中并未体现相应款项来源于王宝林、毛素兰及款项用途，其二人证人证言亦无其他证据予以佐证，无法证明与本案具有关联性。 王宝林、毛素兰向本院申请调查取证，申请调取王宝林于2019年4月2日因案涉房屋内家电及家具被盗向龙游县龙洲街道报案的记录及确认（2018）浙0802执3275号案件中王宝林银行账户被冻结的时间为2018年9月25日。本院认为，王宝林、毛素兰申请调查取证的内容及要证明的事实与本案无关，依法不予准许。 二审中，其余各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，案涉《龙游县房地产买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方当事人均应当按照合同履行自己的义务。王宝林、毛素兰上诉主张胡力与付铁城中介所恶意串通，存在未按约支付购房定金、未支付贷款利息的违约行为，应赔偿王宝林、毛素兰损失，并由付铁城中介所承担连带责任。首先，关于胡力是否按约支付了定金，根据案涉合同约定，“此房出售时应收定金及房款必须通过中介账号便于统一结算”，且王宝林在合同中签字确认“同意汇入中介账户”。付铁城中介所为个体工商户，胡力于2018年6月13日将购房定金400000元汇入付铁城中介所经营者付铁城账户符合案涉合同约定，且王宝林、毛素兰二人均在案涉合同下方购房收款凭证中签字确认收到该笔定金。故据此认定胡力已按约履行支付购房定金的义务，并无不当。其次，关于胡力在支付贷款利息上是否存在违约行为，根据查明的事实，胡力已支付了2018年6月、7月、8月三个月的贷款利息，2018年9月王宝林、毛素兰被列入被执行人名单。一审法院根据上述事实，结合毛素兰与何毅协商的视频，认定胡力不予支付后续贷款利息并非单方面原因，合理有据。再次，关于胡力与付铁城中介所是否存在恶意串通行为。胡力认可由何毅代为办理购房事务，现并无充分依据认定何毅系付铁城中介所工作人员，即便何毅与付铁城之间存在其他债权债务关系，也不能据此认定胡力与付铁城中介所存在恶意串通行为。本案中，胡力对于本次房屋买卖交易未能按约完成并无过错，王宝林、毛素兰要求其赔偿损失于法无据。至于王宝林、毛素兰与付铁城之间的纠纷，其可另行处理。最后，王宝林、毛素兰与胡力双方确认案涉合同自2019年4月16日起解除，应予以认定。因王宝林、毛素兰关于已经将房屋交付胡力使用的主张缺乏依据，故合同解除后，其应返还胡力已经支付的三个月贷款利息合计53854元并赔偿利息损失。 综上所述，王宝林、毛素兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8108元，由上诉人王宝林、毛素兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇二〇年二月六日 法官助理胡芬芬 书记员黄徐燕