上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15795号上诉人（原审被告）：合耀（上海）网络科技有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号9235室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：何长珍，总经理。委托诉讼代理人：李中立，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海洲，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海红昊房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区中山西路2025号1314B。投资人：王宇，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凯哲，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海德新汽车服务有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张东路1388号19幢101室。法定代表人：卢翱。原审第三人：上海臻岚房产经纪有限公司，住所地上海市金山区卫昌路293号2幢9862室。法定代表人：陆飞翔。上诉人合耀（上海）网络科技有限公司（以下简称合耀公司）因与被上诉人上海红昊房地产经纪事务所（以下简称红昊事务所）以及原审第三人上海德新汽车服务有限公司（以下简称德新公司）、上海臻岚房产经纪有限公司（以下简称臻岚公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初85581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合耀公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回红昊事务所原审诉请或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由红昊事务所承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律不当。合耀公司与红昊事务所就上海市浦东新区XX路XX号XX幢的涉案房屋一直处在商谈、磋商过程中，并且涉案房屋红昊事务所不仅与合耀公司商谈，还与其他几家客户商谈。合耀公司也同时找到包括红昊事务所在内的几家房屋中介公司求租，因涉案房屋出租人通过多家中介公司挂牌同一房源，合耀公司系分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过臻岚公司最终促成了房屋租赁合同的成立。合耀公司有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同成立，并没有利用红昊事务所提供的房源信息、机会等条件。红昊事务所仅为合耀公司提供了看房和商谈行为，并未促成房屋租赁合同的签订。一审判决对于合耀公司与臻岚公司签署的《办公室租赁独家委托书》真实性不予认可也是错误的。一审判决在红昊事务所未举证证明因合耀公司的违约所造成的损失情况下，即酌定合耀公司赔偿红昊事务所人民币（以下币种相同）21万元的费用，于法无据；即使合耀公司应当承担居间活动的必要费用，但一审酌定的金额已明显超出必要费用的范围。被上诉人红昊事务所辩称，不同意合耀公司的上诉请求，要求维持原判。原审第三人德新公司、臻岚公司均未到庭，亦未向本院提交书面述称意见。红昊事务所向一审法院起诉请求：要求判令合耀公司赔偿其损失372,984元。一审法院认定事实：2018年5月15日，合耀公司的代表王某与红昊事务所投资人王宇通过微信建立联系。王宇向王某提供了张江地区1000-2000平方米写字楼的情况。因王某要求写字楼为独栋，王宇向王某推荐了位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢的涉案房屋，并带王某实地看房。5月16日，经过来回磋商，合耀公司在红昊事务所提供的《办公楼租赁意向书》模板上作为承租方盖章确认了租赁意向。该《办公楼租赁意向书》记载合耀公司愿意委托红昊事务所以下列条件租赁上海市浦东新区XX路XX号XX幢物业：1、租赁面积：产证面积1629平方米（以产证为准），自建面积400平方米；2、租金人民币产证面积2.5元/平方米·天，自建面积2.3元/平方米·天；3、物业管理费人民币5.4元/平方米·月；4、提供正式租赁发票；5、租赁期限：10年，第三年以后，每年递增4%。免租期为90-180天，自2018年7月1日-2018年10月1日。合耀公司在落款承租方处盖章。红昊事务所在落款居间方处盖章。之后，王宇并就周边情况、政策补贴、车位、押金、违约金、现场照片等细节提供了信息，并第二次带看房屋。当日下午，双方就《办公楼租赁委托书》的签署来回磋商。王宇向王某发送委托书样本，其中受托方记载为红昊事务所，联系电话记载为40011XXXXX。王某阅后表示要给律师看一下，之后提出“专项和独家这种都不要有，字眼”。5月16日晚，合耀公司最后出具盖具公章的委托书名称为《办公楼租赁委托书》，内容记载，委托方为合耀公司（甲方），受托方为红昊事务所（乙方）。经双方协商一致，甲方同意委托乙方就浦东新区XX路XX号XX都XX幢写字楼物业租赁事项，代表甲方与物业业主方进行具体商洽与落实，有效期为委托之日起至成交之日止（建议考虑中间中途解除委托的可能性，若中途可能解除委托，则需增加解除条款）。双方权责如下：……2、甲方承诺对乙方推荐之写字楼物业予以承认，并委托乙方进行商洽和落实。乙方须确保自己有权利及资格接受甲方的委托，并且确保出租物业的真实存在及具有出租权限。3、甲方就写字楼物业的租赁事项委托乙方进行操作，并承诺将不再就同一事项再委托其他公司和个人。4、乙方承诺不向甲方收取任何费用……7、本委托书有效期为一个月。合耀公司在落款甲方处盖章，红昊事务所在落款乙方处盖章。该委托书落款处双方均未填写日期。之后，王某向王宇索要业主负责人的联系方式，王宇向其提供了案外人Z公司毛某的联系方式。5月16日、17日、18日，双方持续就此进行沟通。5月18日下午，王宇约同王某及业主方进行了面谈。5月21日，王宇向王某发送微信称：给您汇报一下我们谈的成果，19号楼2600平方米的租金价格（包含家具）做到3.2元了，连廊上面的150平米花园是3元，免租期3个月，第三年递增4.5%，如果两幢一起租，产证面积4200平方米是3.1元，自建800平方米是2.4元。王某回复“谈下来这么多？有点不可思议了”。王宇表示“为了你们早日租到好办公楼，一定努力的。我这段时间为了你们租到办公楼，加班加点，都是赶最后一班地铁，周末都没有休息”。王某回复“辛苦了，如果还有其他性价比比较好和地段环境比较好的独栋，也帮我们看看”。5月22日，王宇回复王某“我昨晚和今早把张江地铁2号线附近的园区都重新确认了一下。这里确实没有独栋了。远一点的福缘科苑有800平米独栋带上家装修，报价6元。另外还有地铁13号线有1套2000平米，毛坯独栋，报价5.8元”。王某回复“那我让其他中介也找找房源了”。5月22日晚，王宇又向王某提供了另一处独栋房屋信息。5月23日，王宇向王某发送微信“我们又在张江找了一遍，没有再适合你们的办公楼了，科技领袖之都的房子是最适合你们的房子，性价比很高”。当天中午，王宇再次向王某发送微信表示“业主的意思已经很明确，需要你们公司有一个确定的负责人和一个确定的方案，租赁条件敲死了，再谈下去只是浪费时间和精力，时间久了，这个房子就没有了。再谈下一套房子需要多少精力，这个你们也是知道的。业主拖的起，我们拖不起，见董事长是没必要的，希望尽快答复”。王某回复“广汇那边是直接跟我们CEO对接的，他们给到的结论是今天下午给答复。你说的情况跟他们说的不一样，你能代表他们的意思吗？你们这个要统一才好”。片刻后，王宇回复“业主确定了，2600平米独栋，租金带家具3.2元，不要家具也是这个价格，免租期4个月，可以的话走合同流程”。一审审理中，红昊事务所提供对话录音资料一份，主张对话双方为业主代表毛某和红昊事务所投资人王宇，对话时间为2018年5月21日19点。录音资料中案外人表示“她和我联系过了”，并表示“她这个价格我已经和公司说过了，公司基本上能接受的。那天你和我说这个情况，我听她说下来，她好像她有其他的想法哎，她可能觉得你的服务，一个是你给她传递的信息，包括后期的服务没怎么跟上”。王宇表示“很多消息不是，咱们这个楼，我的信息不完整啊”。案外人还问王宇“如果最终她租了我们十九号楼，她们公司和我们公司签约了，如果她找了其他中介过来，你怎么办”？王宇询问：“她有和你提过这事”？案外人说“她没有和我明说，但我感觉她有这方面想法”。王宇表示：“我听她说，什么我不行就通过张江集团，这意思还是让我帮她压下价格，帮她谈一下”。案外人说“因为星期五不是你上次打电话，服务费的事情是这样，如果你能把它做下来，我跟公司现在申请的是一点五的服务费”。王宇表示“哦，那蛮好的”。案外人说“一点五的服务费，我们倆一人一半。看这样子可不可以”。王宇说“可以可以，你说”。案外人说“但是现在目前是你这边要和她敲定下来，她可以跳过你的，从其他的关系和我们谈的，那你就可能单子飞掉了”。王宇问“她有明说吗还是”？案外人说“她已经暗示我了，说这家公司没有帮我争取到更多的利益嘛，也没有把信息搞清楚。我们这边也没有独家委托他。她说如果我们这边和她合作的话，和她租赁协议签了的话，她可以通过其他的方式，服务费可以降低。这样一谈的话，你的服务就等于说是没有了。所以我这边问你当时有没有和她签独家委托协议”。王宇询问“那价格方面现在能让给她什么”？案外人回答“价格嘛，我现在递增按照4.5来算呀。如果她要里面的家具的话，我这边和领导请示了，可能会给她再拉一毛钱，那就是三块二……”。王宇说“不是三块一吗”？案外人说“原来是三块三嘛！含家具是三块三，不含家具是三块。连廊单独和她算，一百五十平米，按照三块来算，今天我都已经和老板汇报过了”。王宇问“你这话她知道吗？就是这个方案”。案外人回答“她不知道，我没有和她讲”。王宇说“那就是价格是按三块二是吧”。案外人回答“对”。王宇说“是按两千六这个价格是吧”。案外人说“对，两千六”。王宇问“然后那个屋顶花园给她按多少钱”？案外人说“三块，还是按三块呀”。王宇问“然后面积是按150平米算”？案外人说“嗯”。红昊事务所表示，其现主张的损失，即按录音资料中案外人陈述的1.5个月月租金标准结合业主与合耀公司最后签署的租金水平计算的。一审审理中，合耀公司提供：1、合耀公司作为承租方（乙方）、德新公司作为出租方（甲方）签署的《房屋租赁合同》一份，记载：房屋坐落上海市浦东新区XX路XX号XX幢101-102室，建筑面积2,640平方米，自建面积150平方米。免租期自2018年7月10日起至2018年11月10日止。房屋租赁期自2018年7月10日起至2028年7月10日止。每平方米建筑面积租金为3元/天。楼顶花园自建面积（150平方米）租金为2.5元/天。房屋租金贰年内不变。自第叁年起逐递增4.5%。合同补充条款还记载折旧作价出售给乙方的办公家具折旧费用合计20万元，交付时的设备和家具清单以双方签字确认为准。钱款支付后，作价的办公家具及设备归属乙方所有。合同落款日期记载为2018年6月19日，德新公司在甲方处签章，合耀公司在乙方处签章。合同附件记载了家具的范围。2、德新公司与臻岚公司签署的《佣金确认书》，记载经德新公司、臻岚公司及租赁交易相对方协商，德新公司就浦东新区XX路XX号XX幢房屋租赁应向臻岚公司支付的佣金数额为252,306元。3、臻岚公司与合耀公司签署的《办公室租赁独家委托书》，委托方记载为合耀公司（甲方）、受托方记载为臻岚公司（乙方）。内容为：现经甲、乙双方协商一致，甲方同意独家委托乙方就浦东新区XX路XX号科技领袖之都19幢写字楼物业租赁事项，代表甲方与物业业主方进行具体商洽与落实，有效期为委托之日起至成交之日止。双方权责如下：1、双方本着自愿、平等、诚实信用的原则对写字楼物业的租赁/购买事项进行操作；2、甲方承诺对乙方推荐之写字楼物业予以承认，并独家委托乙方进行商洽和落实。乙方须确保自己有权利及资格接受甲方的专项独家委托，并且确保出租物业的真实存在及具有出租权限；3、甲方就写字楼物业的租赁事项独家委托乙方进行操作，并承诺将不再就同一事项再委托其他公司和个人。4、乙方承诺不向甲方收取任何费用。5、乙方在接受委托后应及时向甲方提供写字楼物业的咨询资料及专业服务，并按甲方的要求与业主方进行商洽和落实。关于具体租赁/买卖条款将以甲方的最后签字确认为准。合同落款双方签署日期处均以打印字体记载2018年5月15日。该《办公室租赁独家委托书》在行文、字体、行距上均与红昊事务所最初提供给合耀公司的《办公楼租赁委托书》模板及最后签署的合同高度相似。两份合同的受托方联系电话处，均打印为40011XXXXX。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。红昊事务所、合耀公司之间于2018年5月16日已经签署《办公楼租赁委托书》，双方居间合同关系就此成立。红昊事务所现提供了为合耀公司居间的详细过程，其斡旋的最后结果止于“2600平米独栋，租金带家具3.2元，不要家具也是这个价格，免租期4个月”。现合耀公司提供德新公司与臻岚公司最终租赁合同记载的租赁条件是：每天每平米3元，但需要花费20万元买断家具，免租期4个月。就租赁条件而言，如果合同能得以按期履行的，租赁合同约定的条件确实比红昊事务所最后谈到的条件要更优惠，但也能显见是在红昊事务所斡旋方案上进一步协调的结果。另一方面，从合耀公司所提供其与臻岚公司的《办公室租赁独家委托书》来看。该《办公室租赁独家委托书》在形式上与红昊事务所、合耀公司于2018年5月16日签署的《办公楼租赁委托书》十分相似，甚至在受托方联系电话处记载了同一个电话。相比较而言，红昊事务所、合耀公司间的居间过程有双方微信往来为证，真实可信。而臻岚公司为合耀公司进行的居间过程全无证据可以证明，并且该《办公楼租赁独家委托书》的落款是2018年5月15日，即红昊事务所、合耀公司最初建立微信联系日期。这一份《办公楼租赁独家委托书》在受托方联系电话、落款日期、独家字眼这些方面均与红昊事务所、合耀公司在微信记录中所反映的合耀公司的真实情况不相一致，一审法院对其真实性不予确认。红昊事务所为合耀公司提供的居间服务，并未最终促成合同成立，红昊事务所亦未参与到合同签订、交接等后期服务中。但红昊事务所的工作为租赁双方最终签订合同提供了重要的帮助，打下了扎实的基础。因此，红昊事务所有权要求委托人支付必要的费用。现合耀公司以与臻岚公司签订《办公楼租赁独家委托书》的方式，导致德新公司向臻岚公司支付了居间费用，损害了红昊事务所的权益，红昊事务所主张合耀公司赔偿，于法有据，可予支持。至于赔偿金额，红昊事务所并未能提供充分证据证明其与合耀公司或德新公司间约定的居间费用金额，一审法院结合红昊事务所提供居间服务的实际工作量以及德新公司确认支付臻岚公司的佣金金额酌情确定为21万元。德新公司、臻岚公司经法院传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：合耀公司应于判决生效之日起十日内赔偿红昊事务所人民币21万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,894.76元，由红昊事务所负担2,444.76元，合耀公司负担4,450元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为红昊事务所要求合耀公司赔偿佣金损失有无相应的充分依据。根据现已查明的事实，合耀公司与红昊事务所签订《办公楼租赁委托书》后，双方之间的居间合同关系即已成立。红昊事务所提供的证据可以证明红昊事务所为合耀公司承租涉案房屋进行了相应的包括磋商、带看房等居间工作。合耀公司虽称其系分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过臻岚公司最终促成了房屋租赁合同的成立，其有权选择报价低、服务好的中介公司促成合同成立，并没有利用红昊事务所提供的房源信息、机会等条件，但其提供的佐证其上述主张的证据仅为其与臻岚公司签署的委托书、落款盖有德新公司与臻岚公司字样印章印文的《佣金确认书》等材料，反映臻岚公司为合耀公司居间过程的事实则缺乏证据佐证，且合耀公司与臻岚公司之间签署的委托书还存在诸多与现已查证属实的情况不一致的问题，合耀公司对此也未能予以合理解释。故一审判决对于该委托书的真实性不予认定，并无不当。在德新公司、臻岚公司无正当理由不到庭参加诉讼的情况下，亦难以认定合耀公司确系通过臻岚公司等的居间介绍与德新公司建立租赁合同关系。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，在合耀公司未能充分举证证明其确系通过其他中介承租涉案房屋的情况下，其有关没有利用红昊事务所提供的房源信息、机会等条件承租涉案房屋的说法，本院难以采信。红昊事务所为合耀公司进行了一系列的居间活动，在案的事实亦反映合耀公司系利用了红昊事务所提供的房源信息及居间磋商中的机会等完成了对涉案房屋的租赁。故现虽然合耀公司并未在红昊事务所实际操作并见证下承租了涉案房屋，从结果上看红昊事务所并未最终促成合同成立，但该结果的发生系合耀公司的“跳单”行为所致。因此，导致红昊事务所未能收取到该次居间涉案房屋可得的佣金的责任方为合耀公司，红昊事务所要求合耀公司予以相应赔偿，具有相应的事实根据和法律依据。至于赔偿金额，红昊事务所并未能提供充分证据证明其与合耀公司或德新公司间约定的居间费用金额，一审判决结合红昊事务所提供居间服务的实际工作量以及德新公司确认支付臻岚公司的佣金金额，酌情确定为21万元，数额尚属合理，本院予以确认。需要指出的是，红昊事务所所主张的赔偿损失以及一审据此判决确定的21万元款项，与法律规定的居间不成委托人支付居间人从事居间活动支出的必要费用是不同的，故合耀公司上诉提出一审酌定的金额已明显超出必要费用的范围的主张不能成立。综上，上诉人合耀公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,894.76元，由上诉人合耀（上海）网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年二月二十七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……