湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初505号原告：向斌力，男，生于1983年11月7日，土家族，住湖北省鹤峰县。原告：邓年华，男，生于1983年8月24日，土家族，住湖北省鹤峰县。二原告共同委托诉讼代理人：胡鹏，湖北联信律师事务所律师。被告：刘宏，男，生于1967年8月18日，土家族，住湖北省宣恩县。被告：梁平，女，生于1961年12月28日，汉族，住湖北省恩施市。原告向斌力、邓年华与被告刘宏、梁平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告向斌力、邓年华及二原告共同委托的诉讼代理人胡鹏，被告刘宏、梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向斌力、邓年华向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告退还原告房屋租赁费10万元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原、被告双方系租赁关系。2018年1月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将房屋承租给原告，用于住宿经营，双方约定了各自的权利与义务，也约定了租赁期限、租赁费支付方式，以及违约责任，原告于签订合同当天按约定向被告支付租金10万元，被告出具收据一份。由于被告的房屋属于私房，建筑设计不符合开设宾馆的消防标准，在消防部门未能办理消防验收证明，从而导致原告未能将宾馆经营，原告找到被告要求解除合同，退还10万元租金。2018年3月28日，原被告签订了一份《合同终止通知书》，双方认可并明确了合同终止是在2018年3月28日。后原告找到被告要求退还租金，但二被告以各种理由拒绝退还，故原告具状起诉。被告刘宏、梁平共同辩称，案涉租赁房屋系答辩人的合法财产（国有土地）。原告系完全民事行为能力人，其与答辩人签订的合同应是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履行。现原告与答辩人之间的合同关系没有解除，原告应当继续履行合同义务即支付租金。若原告单方面解除合同，构成违约，依法应当赔偿答辩人的经济损失。原告向斌力、邓年华围绕诉讼请求依法提交了《房产证》复印件、《房屋租赁合同》《收据》《合同终止通知书》等证据。被告为支持其抗辩主张依法提交了《房屋租赁合同》复印件、《合同终止通知书》复印件、被告梁平的《房权证》《国有土地使用权证》等证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月3日，原告向斌力、邓年华（承租方甲方）与被告刘宏、梁平（出租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于恩施市××渡船街道办事处××大道××号房屋（前面一层至第五层，后面第一层至第七层）出租给乙方，设立宾馆及宾馆相关配套经营，租赁期限十年即自2018年1月1日起至2027年12月31日止，房租按每半年交一次，第一年租金18万元（2018年1月3日支付10万元、2018年8月1日支付8万元），第二年至第四年租金26万元，第五年至第七年租金27万元，第八年至第十年租金28万元。违约责任：如乙方需要办理相关合法证件，甲方需配合乙方出具有效的证件；因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。合同签订当日，被告将租赁房屋钥匙交予原告；原告向被告交纳了租金10万元，被告向原告出具收据一份，内容为：“收条今收到2018年1-7月租金壹拾万元整（￥100000）。经手人：刘宏梁平2018.1.3”。2018年3月28日，因案涉租赁房屋办理相关消防证件障碍，不能实现合同目的，原告遂向被告发送了《合同终止通知书》，内容为：“合同终止通知书今乙方向甲方提出从即日2018年3月28日起，就恩施市施州大道77-1号的房屋租赁合同终止，合同时间（2018年3月28日止2027年12月31日止）合同终止后，甲方有权处理该房屋的所有权，乙方由向斌力代理办理此通知书，乙方不存在同甲方就该通知双方签字后有纠纷，不得干涉甲方对该房屋的处理权。签字确认后，甲方、乙方的合同终止，甲方有权对该房屋行使自主权，乙方不得以任何理由干涉甲方处理该房屋的决定。合同终止时间为2018年3月28日，原合同的2018年1月3日到3月28日租金、办理有关证照的佣金、违约金及其相关损失由甲乙双方协商解决，协商无果通过司法途径解决。签字后乙方交还甲方房屋钥匙。甲方：梁平（签名）乙方：向斌力（私章）邓年华（向斌力代签）2018年3月28日”。嗣后，原告将租赁房屋钥匙交还给被告，但双方就租金、违约金发生争议，故原告具状起诉。审理中，被告刘宏称其与原告间的租赁合同并未解除，原告应继续履行合同义务。本院认为，原、被告间签订《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案中，原告租赁被告私房开设宾馆，因办理相关消防证照障碍，不能实现合同目的，并通知被告梁平终止合同，尽管被告刘宏未在终止合同通知书上签名，但二被告系合同当事人的一方，原告通知梁平即应视为通知了被告刘宏，且二被告对终止合同通知未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除。基于前述理由，被告刘宏以其与原告签订的《房屋租辆合同》尚未解除为由抗辩，与事实不符，本院不予采纳。原告主张返还租金10万元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”案涉合同解除前，原告应当支付租金，其租金金额约为41917.81元（18万元÷365天×85天）。据此，原告主张返还租金10万元，本院据实支持58082.19元（10万元-41917.81元），超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘宏、梁平于本判决生效之日退还原告向斌力、邓年华交纳的租金58082.91元。二、驳回原告向斌力、邓年华的其他诉讼请求。本院如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告向斌力、邓年华负担550元，被告刘宏、梁平负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年二月十五日书记员  卢君璐