甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘11民终78号上诉人（原审被告）：师军平，男，汉族，1974年10月11日生，甘肃省临洮县人，住临洮县。委托诉讼代理人：赵小革，甘肃崇平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁海军，男，汉族，1981年4月15日生，甘肃省临洮县人，住临洮县。上诉人师军平因与被上诉人梁海军确认合同无效纠纷一案，不服临洮县人民法院（2019）甘1124民初3347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭由审判员马喜林担任审判长，审判员张建文、审判员王兆参与进行了审理。本案现已审理终结。师军平的上诉请求：查明事实，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原判认定无效属认定事实错误，适用法律不当。诉争房屋系被上诉人从他人处以每平方米2800元，总价为303100元购得，而被上诉人出售给上诉人的价格为280000元。两次交易的差价仅为23100元。低价出售给上诉人的原因是被上诉人急于支付承包工程农民工工资。原判以交易价格低于市场价格来认定双方买卖行为是虚伪意思表示不当；诉争房屋已由上诉人出售给苟振川，为节省成本，被上诉人与苟振川签订《房屋买卖合同》且进行了公正，苟振川已支付了大部分购房款，为保护苟振川的合法权益，也不应认定上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》无效；原判认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，证据并不充分，也与事实相悖。被上诉人提交的微信转款记录并不能证明合同无效，上诉人提供的证据能够证明上诉人已经实际占有和使用诉争房屋。被上诉人主张以房屋买卖作为借款担保，不仅缺乏证据，而且与事实相悖。二、现有证据不能证明涉案《房屋买卖合同》的真实目的是以房屋买卖来担保债务履行。涉案房屋的两次交易，合同均系各方当事人签字认可，又有交付价款的凭证和上诉人缴纳供暖费用的单据，证明房屋买卖行为的证据链条完整，证据充分，事实清楚，法院应予认定。上诉人委托诉讼代理人意见与上诉人一致，另提出曹某,4出具的书面证言和本案录音证据均存在瑕疵，不应采信。曹某,4一审未出庭作证，证言不应得到采信。一审庭审中并未播放录音，被上诉人也没有向法庭提供，一审开庭后，法官没有组织双方进行质证。此时，举证期限已届满，代理人在一、二审均没有见到一审判决所称“录音笔”以及其他电子文件或记录，上诉人在质证时对录音真实性否认，该录音证据不应采信。梁海军答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决公正合法。梁海军向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令师军平返还梁海军已经支付的利息70000元；3、诉讼费用由师军平负担。事实及理由：2019年1月29日，梁海军因生意急需资金周转，遂从师军平处借款28万元，并答应在2019年3月29日偿还。师军平同意梁海军的借款要求，但要求梁海军以借款的名义签订了《房屋买卖合同》，并让梁海军在借款期限内每月承担5分的利息，并在支付借款时将14000元抵做第一个月的利息先行扣除，仅向梁海军支付了266000元的借款本金。后梁海军按照师军平的要求向师军平支付利息。梁海军认为借款时双方约定的利息太高，已经超过了法律规定，师军平理应返还梁海军多付的利息。现梁海军认为其与师军平签订的《房屋买卖合同》并非其真实意思表示，师军平以明显不合理的价格欺骗梁海军签订的合同应属无效。梁海军遂提起诉讼。一审法院认定事实：2019年1月29日，梁海军因急需资金周转，向师军平借款280000元，师军平于2019年1月29日15时29分以银行转账方式向梁海军转款266000元，梁海军向师军平出具收条一份，内容为：“今收到师军平手机银行转账266000元，又拿现金14000元，共计280000元，收款人：梁海军，2019年1月29日”。同日，梁海军与师军平通过居间方甘肃金信房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：梁海军、师军平通过居间方买卖位于阳光水岸2幢3单元1002号楼房（该房屋系梁海军于2016年9月5日从甘肃经纬实业集团有限责任公司购买，房屋性质为私产，结构为框架，建筑面积为108.25平米），梁海军自愿将上述楼房卖给师军平，售价为人民币280000元，付款方式为：师军平于2019年1月29日一次性付清房款280000元整。此后梁海军于2019年3月1日14时34分分两次微信转账给师军平14000元，于2019年3月29日22时07分分两次微信转账给师军平14000元，于2019年4月30日17时34分微信转账给师军平5000元，19时38分微信转账给师军平9000元，于2019年5月29日21时54分微信转账给师军平4000元，2019年5月30日13时07分微信转账给师军平10000元。以上微信转账金额共计56000元。2019年7月7日师军平与苟振川签订了《房屋买卖合同》，将上述房屋以466000元出卖与苟振川，2019年7月9日梁海军和其妻子杨梅与苟振川又签订了《房屋买卖合同》（期房），仍将上述房屋以466000元出售给苟振川，并进行了公证，公证书号为（2019）甘定临公内字第1208号。2019年7月9日苟振川通过中国建设银行分两笔向师军平转款328000元，微信转账12000元，2019年7月12日微信转账11000元。此后，梁海军、师军平因房款事宜发生纠纷，梁海军遂提起诉讼。一审法院认为，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该案中梁海军与师军平签订的《房屋买卖合同》双方当事人对其间的法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接充分，判断该合同约定的内容本身是否是当事人真实意思表示，是认定该合同是否有效的关键。该《房屋买卖合同》采取“一口价”280000元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。梁海军和师军平签订《房屋买卖合同》时，与同期同类楼房每平方米4260元的市场价有较大差异，由此可以认定。案涉《房屋买卖合同》买卖楼房的约定本身是当事人之间的虚伪的意思表示，梁海军与师军平签订《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉楼房担保从师军平处借款280000元的债务的履行，当事人达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉楼房作为借款的担保，故案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此，梁海军与师军平2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》无效。故梁海军起诉要求确认其与师军平之间签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，理由充分，证据充足，符合法律规定，对此请求应予支持，至于梁海军起诉要求师军平返还其已经支付的利息70000元的诉讼请求，属另一法律关系，当事人可另行主张。师军平辩解：《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，并且通过第三方甘肃金信房地产代理有限公司居间签订，不违反国家强制性法律规定，应属有效，要求驳回梁海军的诉讼请求的辩解意见，不符合法律规定，不予采信。综上所述，梁海军的部分诉讼请求，理由充分，证据充足，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条二项、第一百四十六条之规定，判决：一、梁海军与师军平2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回梁海军要求师军平返还已经支付利息70000元的诉讼请求；案件受理费1620元，因适用简易程序审理，减半交纳810元，由梁海军负担1000元，由师军平负担620元。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否有效。经查，双方于2019年1月29日签订的《房屋买卖合同》由双方签字,且有当日支付房屋价款的付款收条及凭证，具备房屋买卖合同的形式要件。但被上诉人陈述证人曹某,4的证言、合同签订后被上诉人向上诉人微信转账截屏、双方通话录音、甘肃经纬实业集团有限责任公司关于2019年1月份当地房屋价格证明、2019年7月9日被上诉人与苟振川签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》等证据相互印证，形成了完整证据链，证实了上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，真实意思表示为被上诉人向上诉人借款以涉案房屋提供担保。双方达成房屋买卖协议系虚假意思表示，故一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人师军平负担。本判决为终审判决。审判长  马喜林审判员  王 兆审判员  张建文二〇二〇年二月二十四日书记员  台小艳