苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初10029号原告：苏州跃龙房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路345号文化创意大厦19层02室。法定代表人：朱宏英，董事长。委托诉讼代理人：丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝晨，江苏诚鑫律师事务所实习律师。被告：许东（曾用名许艳渠），男，1981年3月19日生，汉族，住苏州市。原告苏州跃龙房地产开发有限公司诉被告许东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开进行了审理，后变更由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁叶、祝晨，被告许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州跃龙房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2019年10月14日的租金共计167733元；2、判令被告支付上述租金自2019年5月26日起至被告实际支付完毕之日的逾期交纳租金的违约金，暂计算2019年10月31日为人民币7287元；3、判令被告因违约行为向原告支付违约金81226元；4、判令被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉讼请求为41842元，后又申请撤回该项诉讼请求。事实和理由：原、被告双方签署了关于苏州市吴中区商城大街XX号海X生活广场X栋04-05号(面积422平方米)和04-09号(面积270平方米)商铺的苏州海X生活广场商铺租赁合同。合同载明：上述商铺用于经营餐饮。其中，04-05号商铺的租赁期限自2018年5月26日至2023年5月25日止，租金标准每天每平方米0.99元，每月租金为12708元。04-09号商铺的租赁期限自2018年12月20日至2023年5月25日止，租金标准每天每平方米1元，每月租金为8213元。根据第十二条合同解除12-1约定，乙方拖欠租金、运营管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天(或以上)的，原告有权解除租赁合同。根据原被告双方签订补充条款约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或者解除，视为乙方不再享有上述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)。据此，被告应支付拖欠租金暂计算为人民币156709元。根据租赁合同违约责任第十三条13-2款约定，被告拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。根据租赁合同第十三条13-7款约定，原告无须退还被告履约保证金。根据租赁合同第十三条13-9款约定，未经甲方书面同意，乙方提前解除本合同，乙方应向甲方支付6个月租金作为违约金。根据租赁合同违约责任第十三条13-1款约定，被告应赔偿原告为本案支出的诉讼费用。原告认为，租赁合同是原被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告的行为已构成严重违约并损害了原告的合法权益。故诉至法院。被告许东辩称，其实际经营到2019年10月2日，且一直亏损。其认为原告的经营及推广不到位，商铺空置率高，客流量少，电梯经常无法使用，商场空调也存在故障，下雨天还漏水，导致其地板损坏。当时原告承诺木地板损失7000元从租金中扣除，但是一直没扣。就原告主张的租金，其同意支付至2019年10月2日，但对原告主张的免租期内的租金不予认可；其当时共计交纳押金94942元，尚未退还；其承租的04-05房屋实际面积是232.5平方米，但是合同上写的422平方米，04-09房屋实际面积是148平方米，但合同上写了270平方米，其之前支付租金都是按照合同载明的面积付款；对于违约金，其不认可，系商场的原因导致其无法经营。经审理查明，2018年3月28日，原告（乙方）与被告（甲方）就苏州海X生活广场编号为XX栋04-05号商铺租赁事宜签订苏州海X生活广场商铺租赁合同1份，该合同载明：乙方向甲方承租位于苏州海X生活广场编号为XX栋04-05号商铺，租用面积为422平方米，租期自2018年5月26日起至2023年5月25日止。合同第3-1条载明：装修免租期自2018年3月26日至2018年5月25日止。装修免租期间仍须交纳装修管理费、水电等有关费用。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。双方特别约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第4-1条载明：首年租金标准为每天每平方米0.99元，每月租金为12708元。2018年5月26日至2020年5月25日的租金按照月租金12708元计算，2020年5月26日至2022年5月25日的租金递增5%按照月租金13343.4元计算，2022年5月26日至2023年5月25日的租金递增5%按照月租金14010.57元计算。第4-2条载明：乙方首期租金交纳日为2018年5月20日，所交纳租金为2018年5月26日至2018年8月25日，本合同项下的租金支付方式为：以一个季度(三个月)为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付本交租期租金。第4-3条载明：自房屋交付之日起，乙方即应向相关单位缴纳运营管理费(包括商业管理费、物业管理费、能耗费)(详见《商铺管理合同》《前期物业服务协议》、水、电、煤气、有线电视、电话、网络宽带等实际使用费用，费用交付方式按相关部门的规定执行)。第4-4条载明：若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。第5-1条载明：在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币25416元。甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据。第5-2条载明在本合同有效期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵乙方租金或其他未付款项。本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同第四条规定的一切应付费用，将在租赁区域处的工商登记注销，并将租赁区域按本协议约定的状态办理退租手续并返还甲方交接验收后，甲方应于办理退租手续并租赁区域交接验收合格后三十天内将履约保证金全额无息退还乙方。第5-3条载明：若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、运营管理费、水电费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。合同第十二条载明：有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十三条约定支付违约金；若乙方行为给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失：其中第12-1条载明乙方拖欠租金、运营管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天(或以上)的……第13-2条载明：若乙方拖欠租金、运营管理费、水电费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三收违约金，直至付清之日。第13-7条载明：因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方己交纳的租金、运营管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。第13-9条载明：未经甲方书面同意，乙方提前解除本合同，乙方应向甲方支付6个月的租金(按照乙方解除之前6个月平均租金计算)作为违约金。另该合同补充协议中明确增加经营免租期限自2018年5月26日至11月25日。将上述合同第3-1条变更为：本合同项下的租赁期限2018年5月26日始至2023年5月25日止。装修免租期自2018年3月26日始至2018年5月25日止。经营免租期自2018年5月26日始至2018年11月25日止。免租期间仍须交纳装修管理费、水电等有关费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。双方特别约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。甲方有义务为乙方提供广告位，具体位置甲乙双方有权根据实际情况进行协商。在合同租赁期限内，乙方正常经营情况下，甲方承诺在经营场所内，不再引进川菜餐饮品牌。该合同签订后，被告向原告交纳保证金25416元。2018年11月2日，原告（乙方）与被告（甲方）就苏州海X生活广场编号为XX栋04-09号商铺租赁事宜签订苏州海X生活广场商铺租赁合同1份，该合同载明：乙方向甲方承租位于苏州海X生活广场编号为XX栋04-09号商铺，租用面积为270平方米，租期自2018年5月26日起至2023年5月25日止。合同第3-1条载明：装修免租期自2018年10月20日至2018年12月19日止。装修免租期间仍须交纳装修管理费、水电等有关费用。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。双方特别约定：如果本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金(按本合同租赁期内第一年的租金标准计算)，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第4-1条载明：首年租金标准为每天每平方米1元，每月租金为8213元。2018年12月20日至2020年12月19日的租金按照月租金8213元计算，2020年12月20日至2022年12月19日的租金递增5%按照月租金8623.65元计算，2022年12月20日至2023年5月25日的租金递增5%按照月租金9054.83元计算。第4-2条载明：乙方首期租金交纳日为2018年12月13日，所交纳租金为2018年12月20日至2019年3月19日，本合同项下的租金支付方式为：以一个季度(三个月)为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付本交租期租金。第5-1条载明：在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金，即人民币16426元。甲方应向乙方开具与履约保证金数额相同的收据。另，该合同其他条款与双方就XX栋04-05号商铺签订的商铺租赁合同条款基本一致，但没有该合同补充协议的内容。该合同签订后，被告向原告交纳保证金16426元。2019年10月11日原告向被告发送解约函，要求在收函之日解除双方之间的苏州海X生活广场商铺管理合同，要求被告立即清偿全部欠款并支付违约金。被告于2019年10月12日收到该函。另查明，签订上述2份租赁合同的同日，苏州X龙商业运营管理有限公司（以下简称X龙公司）（甲方）与被告许东（乙方）分别签订了2份《苏州海X生活广场商铺管理合同》，其中2018年3月28日的合同约定乙方租用位于苏州海X生活广场XX栋04-05号商铺，租用面积422平方米，甲方负责海X广场的整体营销、推广、美化、陈列、促销、经营户的服务等管理公共事务，履行期限自2018年5月26日起至2023年5月25日止，海X广场运营管理费自2018年5月26日开始计算。运营管理费用包括商业管理费、物业管理费、能耗费，均按租用面积计算，其中商业管理费为15元/月/㎡，具体为6330元每月，物业管理费为10元/月/㎡，具体为4220元每月，能耗费用为空调费20元/㎡/月，水费4.5元/吨，电费1.2元/度。在本合同签署之日乙方应向甲方支付履约保证金37980元。2018年11月2日的合同约定乙方租用位于苏州海X生活广场02栋04-09号商铺，租用面积270平方米，履行期限自2018年12月20日起至2023年5月25日止，海X广场运营管理费自2018年12月20日开始计算。运营管理费用包括商业管理费、物业管理费、能耗费，均按租用面积计算，其中商业管理费为0元/月/㎡，物业管理费为8元/月/㎡，具体为2160元每月，能耗费用为空调费20元/㎡/月，水费4.5元/吨，电费1.2元/度。首期运营管理费交纳日为2018年12月13日，所交费用为2018年12月20日至2019年3月19日。在本合同签署之日乙方应向甲方支付履约保证金15120元。以上2份合同签订后，被告按约向X龙公司交纳上述2份合同的保证金53100元。又，X龙公司于2019年10月28日将许东即本案被告诉至本院，要求判令许东支付运营管理费116715元及合同违约金53100元。该案中许东提出因店铺漏水、电梯停运遭受损失，原告员工张某曾承诺将漏水导致木地板损失在运营管理费中扣除，其找装修人员评估了木地板损失在7000元左右，但尚未更换也没有证据。对此，X龙公司表示已经扣除3892元。后经审理，本院就被告提出的木板损失，认为被告未对该损失提供相应证据，故对此意见不予采纳，并于2020年1月21日判决：1许东于本判决生效之日起十日内支付X龙公司运营管理费人民币53615元及违约金人民币53100元。该判决现已生效。以上事实，由原告提供的苏州海X生活广场商铺租赁合同、快递详情单、解约函、不动产权证复印件，本院调查材料及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，原告为证明其租赁给被告使用的房屋建筑面积与合同载明的面积一致，提供了不动产权证复印件5份。上述不动产权证复印件载明：位于苏州吴中经济开发区城南街道海X生活广场X幢421室及423、425、427、429室房屋均登记在原告名下，其中421室房屋建筑面积为421.46平方米，其中专有建筑面积232.55平方米，分摊建筑面积为188.91平方米；423室房屋建筑面积为67.88平方米，其中专有建筑面积37.45平方米，分摊建筑面积为30.43平方米；425室房屋建筑面积为65.2平方米，其中专有建筑面积35.97平方米，分摊建筑面积为29.23平方米；427室房屋建筑面积为67.29平方米，其中专有建筑面积37.12平方米，分摊建筑面积为30.17平方米；429室房屋建筑面积为70.49平方米，其中专有建筑面积38.89平方米，分摊建筑面积为31.6平方米。对此，原告称421室对应的原告承租的04-05商铺，423、425、427、429对应的是原告承租的04-09商铺。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为建筑面积与实际使用的面积不一致。原告称被告曾于2019年9月下旬提出过解约，当时其希望被告继续经营，后被告继续经营到国庆节之后，具体时间不清楚，其是在被告关门后10多天发送的解约函。现店铺已经收回。对此，被告称其曾于2019年8月16日因经营亏损向原告提出过解约，并在当日关门。后乐龙公司让其继续营业，但对其没有任何扶持。后其在9月下旬也提出过解约，当时将书面的通知交付给原告，之后其经营到10月2日见生意没有起色就离开了。另，被告称其经营期间，电梯停运、下雨漏水，导致人气减少给其带来损失，据此提供了与X龙公司工作人员的聊天记录截图。经质证，原告认为该聊天记录与其无关，其只负责出租场地，运营管理由X龙公司负责。另，原告明确其主张的租金截至2019年10月12日，其中关于04-05商铺的租金，被告正常支付至2019年5月25日。该商铺自2019年5月26日至8月25日的租金应为38124元（12708*3个月），期间被告实际交纳20000元，尚欠18124元；自2019年8月26日至10月12日的租金为19909元（12708/30*47天）；经营免租期内应付租金为76248元。以上合计114281元。关于04-09商铺的租金，被告正常支付至2019年6月19日。自2019年6月20日至10月12日的租金为31209元（8213/30*114天）。以上2个商铺合计欠交租金145490元。对此，被告认为以上商铺租金应计算至10月2日，对原告的计算方式没有异议。关于逾期付款违约金，原告称就04-05商铺欠付的自2019年5月26日至8月25日租金18124元自2019年5月26日起计算；自2019年8月26日至10月12日的租金19909元自2019年8月26日起算；经营免租期的租金76248元自2019年10月15日起算，均按照每日万分之五计算违约金至实际支付之日止。关于04-09的商铺欠付的自2019年6月20日至10月12日的租金31209元自2019年6月20日按照每日万分之五计算违约金至实际支付之日止。对此，被告不予认可。关于被告交纳的保证金，原告于2020年1月17日称根据合同约定应没收该保证金，但考虑到被告的情况，同意就该保证金抵扣本案中被告应支付的6个月经营免租期内的租金。此外，该日，原、被告确认原告尚应支付被告处理被告所租赁房屋内物品所得5000元。对此，原告表示可以抵扣本案被告应付原告的款项。本院认为，原、被告双方签订的苏州海X生活广场商铺租赁合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。被告自2019年5月25日之后未能正常支付租金，原告有权根据合同约定解除合同。虽被告称其实际经营到2019年10月2日，但即便如此，由于其未能按约支付租金，故不具备合同解除权。在此情况下，原告以被告未按约支付租金为由解除合同，被告于2019年10月12日收到原告发出的解约函，故应认定双方的合同于2019年10月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的租金，由于双方签订的租赁合同于2019年10月12日解除，故原告有权要求被告支付两商铺至2019年10月12日的租金。对于租金的计算方式，合同约定按租用面积计算，且2份合同载明的租用面积与被告实际租用商铺的不动产权证载明的建筑面积基本相符，原告据此按照合同载明的租用面积计算租金并无不当。双方就04-05商铺所签订的租赁合同中补充协议部分明确载明：如因被告原因提前终止或解除合同，被告不享有经营免租期，被告应在合同终止或解除后3日内向原告补交免租期内的所有租金。据此，因被告未能按约支付租金导致租赁合同解除，故原告要求被告支付上述经营免租期内的租金，合理有据，本院予以支持。经核算，原告主张截至2019年10月12日的租金为145490元，符合合同约定，应予以支持。同时原告同意将被告交纳的保证金41842元抵扣经营免租期内的租金，本院尊其自愿。据此，被告还应支付原告租金103648元。根据双方合同约定，若被告拖欠租金的，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三收违约金，直至付清之日。现原告按照拖欠金额每日万分之五的标准要求被告支付上述逾期付款违约金，被告不予认可。对此，本院酌情将上述违约金调整为按照年利率11.7%计算。关于经营免租期的租金，合同约定应在合同终止或解除后3日内支付，因双方签订的租赁合同于2019年10月12日解除，故逾期付款违约金应自2019年10月16日起算。另，由于原告同意将保证金直接抵扣经营免租期内的租金，且该保证金一直由原告占有，故就经营免租期内的租金应以抵扣保证金之后的剩余金额即34406元计算，除此以外，原告主张的违约金计算方式符合合同约定，本院就原告主张的逾期付款违约金予以支持。另，双方确认原告还应支付被告5000元，原告提出就该款在本案中一并处理，被告未持异议，故本院予以一并处理。因该5000元，系原告于2020年1月17日提出，又因上述逾期付款利息损失计算至该日为5459.78元。该5000元先予抵扣欠付租金。由此，截至2020年1月17日，被告还应支付租金98648元及违约金5459.78元。之后的违约金应以98648元为基数按照年利率11.7%计算至实际付款之日止。关于解除合同的违约金，原告予以撤回，本院予以准许，本案不予理涉。关于被告提到的原告经营及推广不到位，商铺空置率高，客流量少，电梯经常无法使用，商场空调也存在故障等情形，首先被告未提供充分证据予以证明；其次，上述情形亦不能免除其按约支付租金的义务，且就相关损失，原告已向负责商场运营管理的X龙公司提出，不应在本案中重复主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告许东于本判决生效之日起十日内支付原告苏州跃龙房地产开发有限公司租金人民币98648元及逾期付款违约金，其中截至2020年1月17日的违约金为5459.78元，之后的违约金应以98648元为基数自2020年1月18日起按照年利率11.7%计算至实际付清租金之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1790元，由原告苏州跃龙房地产开发有限公司负担590元，被告许东负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 辉二〇二〇年二月十二日书记员 吴雅琴