广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7162号原告：王江涛，男，1987年9月20日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托代理人：欧琳凤，女，1987年9月16日出生，与王江涛是夫妻关系。委托代理人：康幼平，女，1974年5月31日出生，住广东省深圳市罗湖区，由深圳市罗湖区南湖街道办事处向西村居委会推荐。被告：梁丹红，女，1990年12月29日出生，汉族，住广东省化州市。委托代理人：刘红，广东兆鹏律师事务所律师。第三人：广州市汇君展创房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道69号8幢919号。法定代表人：曾佩君。委托代理人：毛钊洪，男，1996年2月20日出生，系该公司员工。原告王江涛诉被告梁丹红、第三人广州市汇君展创房地产代理有限公司（以下简称汇君展创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王江涛的委托代理人欧琳凤、康幼平，被告梁丹红的委托代理人刘红、第三人汇君展创公司的法定代表人曾佩君及委托代理人毛钊洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王江涛向本院提出诉讼请求判令，一、梁丹红立即支付王江涛购房贷款124000元的手续费9920元和保险费310元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2018年4月16日至付清上述手续费和保险费时止）；二、梁丹红向王江涛立即支付使用上述贷款124000元需支付的利息58364.12元（自2018年4月16日始按照每个月1621.22556元的标准计至2021年3月份时止，共计36期）及上述利息的利息（按中国人民银行同期贷款利率为标准，从2018年4月16日开始以58364.12元为本金，累计每个月王江涛支付利息的次日起计算累计未付利息总数额至梁丹红付清58364.12元之日止）；三、梁丹红向王江涛立即支付未足额交付定金的违约金10000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月6日至梁丹红付清违约金10000元之日止）；四、本案诉讼费用由梁丹红承担。事实与理由：王江涛与梁丹红经汇君展创公司居间介绍，于2018年2月3日签订《房地产买卖居间合同》一份，约定由王江涛（卖方）向梁丹红（买方）出售位于广州市增城区石滩镇绿湖街6号1204房一套，出售总价107万元，定金5万元；各项款项约定的支付方式及期限为，一是梁丹红于合同签订之日支付定金5万元，若未能足额支付，应在签署本合同之日起2日内补足定金和逾期违约金1万元；二是梁丹红应在过户当天将首期房款17万元交由王江涛收取，余款90万元为按揭贷款，由梁丹红向银行申请公积金贷款、商业贷款的方式支付；补充条款第2条约定，房屋按揭款由王江涛垫资赎契，所产生的利息、费用由梁丹红支付；双方对其它均作了约定。梁丹红于2019年2月3日签约当日支付现金5万元由汇君展创公司收取，当天汇君展创公司转账给王江涛3万元，后在王江涛的多次催促下才于2018年5月24日支付了定金余额2万元。王江涛依约向按揭贷款工商银行增城支行提交提前还款资料，该行于2018年2月6日出具《提前还款受理回执》，载明王江涛需还款共计380162元。2018年4月16日，王江涛向平安银行信用贷款124000元用于涉案房屋的涂销抵押借款，该贷款期限为三年，分36期偿还，偿还方式为等额本息，每期需偿还本金3444.4444元、利息1621.2256元，共计5065.67元。为此，王江涛支付了手续费9920元、保险费310元，自2018年4月16日至今已每月偿还本息共计16期。后双方因履行合同发生纠纷并诉至法院，法院作出（2018）粤0118民初4358号民事判决书，该判决书第5-8页对上述事实予以确认。后王江涛上诉后，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4027号民事判决书，该判决书第13页对一审查明的上述事实同样予以确认，同时该判决书第16页也对梁丹红“逾期支付定金、没有依约履行支付赎契利息的合同义务”的违约行为给予认定。现该两份判决书均已发生法律效力。王江涛因与梁丹红履行合同发生纠纷而经历两次诉讼，期间，还要无端每月支付1621.2256元的贷款利息，经济更是困难，同时也使原告心力憔悴，精神恍惚，无心照顾家人，最终导致儿子王培楷坠楼身亡，更是雪上加霜。此事件与梁丹红履行合同不当不无关系。由上王江涛认为，双方签订的协议合法有效，在双方签约后被告理应如约履行合同，依照涉案合同定金条款及补充条款第2条的约定履行自己的义务，而梁丹红未足额交付定金及至今未向原告支付贷款利息及相关损失的行为已严重违约，且已损害到原告的合法权益。另补充：一、房屋买卖合同第十三条补充条款是双方约定的手写内容，因赎契办理贷款产生的利息、费用由梁丹红支付，此处的利息和费用是有顿号隔开。二审法院的民事判决认定梁丹红未依约履行支付赎契利息，此处忽略了相关费用实属不妥。二、梁丹红从事平安金融贷款工作，对贷款利息、手续费、保险费、中介费等所有费用了如指掌，梁丹红让王江涛的配偶去征信贷款1240000元，该款于2018年4月16日到账后，由平安银行扣走9920元手续费，又于4月18日扣走310元保险费，共计10230元。从4月18日到6月初的合同履行过程中，王江涛多次催促梁丹红支付，但梁丹红极力躲避，实属根本违约。三、王江涛在签订合同2日内只收到梁丹红3万元定金，另外2万元拖到111天之后即5月24日才收到，表明梁丹红未按买卖合同第五条约定支付定金，存在逾期支付定金的违约行为，该行为被法院认定，实属根本违约。四、王江涛前述的贷款124000元中扣掉手续费剩下113000元后，不足以支付提前还贷的费用，梁丹红提出愿意将房屋首付款18万元提前拿出来给王江涛用于提前还贷赎契，但事实上梁丹红从未给过分文，才导致王江涛无法办理赎契，责任不在王江涛。王江涛因赎契事宜而准备的124000元所产生的利息费用及相关费用理所当然应由梁丹红补偿给王江涛。五、梁丹红以（2018）粤0118民初4358号民事判决作为其按时足额支付定金的证据纯属狡辩，因（2019）粤01民终4027号民事判决已认定梁丹红延迟了111天支付定金，属明显违约行为。六、本案不属于重复诉讼，由于王江涛当时并未提起反诉，以至于王江涛关于利息、相关手续费用的请求、关于定金延迟2天收足所应支付的余款即违约金的请求，这些在合同中清楚记载的条款未得到法院的认定与裁决。被告梁丹红答辩称，王江涛的各项请求没有法律依据，请求依法驳回王江涛的全部诉讼请求。本案属于重复诉讼，梁丹红与王江涛之间的房屋买卖合同纠纷已经过一审、二审判决，双方的各自违约责任已确定，现王江涛再次提起诉讼，不仅占用有限的司法资源，也给梁丹红产生了诉累。原案终审已判决，王江涛到现在都没有履行判决义务，梁丹红支付的5万元定金，王江涛至今还没有归还。王江涛在本案的诉讼目的是为拖迟已生效判决的执行进程，推卸生效判决的应承担的违约责任。针对王江涛的第一项诉讼请求，王江涛贷款124000元所产生的手续费和保险费与梁丹红没有关系，因垫资赎契本身就是王江涛的义务。虽然合同中约定产生的手续费由梁丹红承担，但是履行的前提是王江涛将该笔贷款用于涉案房屋的提前还贷垫资赎契，并且应当依约履行合同，但王江涛见房价上涨，恶意提高房价，主动违约，因此在原一审和二审的诉讼中，王江涛终是败诉的结果，且在二审的判决中已将该情节考虑进去，降低了王江涛的违约责任，违约金从30万多元调整为15万多元。二审判决书中第15页第二项第一句及16页对这一问题的分析当中已阐述，充分说明了二审法院在审判的时候已充分考虑了王江涛在本案的各项诉请内容，调整了百分之十的违约金。关于王江涛主张的垫资手续费，在王江涛获得124000元贷款时直接扣除了这笔手续费9920元，王江涛当时提出了异议，汇君展创公司与贷款方进行了沟通，贷款方通过微信已返还给王江涛4000元，该手续实际金额为5920元。关于王江涛的第二项诉请无事实和法律依据，王江涛在汇君展创公司的帮助下取得垫资公司即平安公司的贷款124000元，目的是为帮助王江涛履行垫资赎契的合同义务，但是王江涛没有将这笔贷款用于还贷赎证，而是挪作他用，在解决了自身的资金周转困难之后，恶意违约，王江涛占有和使用该笔贷款所产生的利息理所当然应当由其自行承担。而且，王江涛可以提前归还这笔贷款，但王江涛一直占用资金，迟迟不归还贷款，所产生的扩大损失也应当由王江涛自行承担，与梁丹红无关。关于第二项诉请中王江涛主张尚未发生的利息及利息的利息问题，在法理及情理上均说不通。关于王江涛的第三项诉请，梁丹红已经按时足额支付定金5万元，梁丹红支付5万元时，三方均在场，梁丹红当场支付了定金5万元，汇君展创公司提出在5万元定金中拿出2万元支付王江涛和梁丹红的中介费，王江涛当时没有提出任何异议，汇君展创公司收款后当场出具了2万元的收据给王江涛收执，汇君展创公司当时还提出要梁丹红和王江涛签署佣金确认书，但王江涛称中介费已支付，收据也拿了，确认书不用签了。梁丹红当场支付定金5万元，汇君展创公司扣除2万元作中介费，梁丹红转账3万元时已注明“梁丹红交来购买增城区石滩镇绿湖一街六号1204房定金5万元，扣除中介费2万元整，剩余3万元已转”，但时隔三个多月之后，王江涛却以梁丹红迟延支付定金为由要求解除合同，并要梁丹红方支付违约金。对此，梁丹红坚持认为不存在延迟支付定金的行为，而且在二审判决中也把这个作为考虑的情节，也对违约金进行了调整，所以本案完全属于重复诉讼，根据民事诉讼法一事不再理的原则，请法院驳回王江涛全部诉讼请求。另外，关于买卖合同补充条款，梁丹红持有买卖合同补充条款第13条的约定是不包含垫资赎契所产生的费用，更加不包括王江涛应付的中介费。梁丹红并非从事金融贷款的工作人员，只是保险代理人，即使梁丹红是从事金融贷款的工作人员也应按相关的规定贷款，王江涛用于垫资贷款的124000元是汇君展创公司帮助王江涛履行合同联系的贷款公司，梁丹红并没有经手此事。在合同履行过程中，垫资赎契是履行的最大障碍，但梁丹红为了促使合同履行，愿意提前支付首付款给王江涛，帮助王江涛完成垫资赎契义务，但王江涛见房价飞涨，拒绝履行合同，并提出每平方米涨价1000元的无理要求。关于定金问题，梁丹红不存在迟延支付定金的问题，是王江涛以梁丹红没有足额支付定金作为借口要求解除合同，并在2018年5月23日通过微信向梁丹红发出催告，限梁丹红在三日内补足定金，否则解除合同。梁丹红为履行合同多次退让，反复与汇君展创公司沟通，汇君展创公司才同意将2万元中介费退还给王江涛，王江涛的催告行为也是对合同内容的变更，梁丹红也在催告的时间内补齐了定金，因此不应当认定梁丹红存在迟延支付定金的违约行为。在（2018）粤0118民初4358号案的庭审中，在法庭主持调解阶段，梁丹红愿意一次性支付房款给王江涛，但王江涛提出要梁丹红在当庭一次支付全部购房款，并要求支付从签订合同之日涉案房屋的月供、物业费、水电费、律师、诉讼费等一切费用，导致调解失败。梁丹红认为承担贷款所产生的利息和费用的基础是王江涛的贷款用于约定的目的去偿还房贷，但王江涛没有将贷款用于提前还贷，而是挪作他用解决自身经济问题，然后恶意提高房价，可见王江涛是根本的违约方。王江涛占用和使用该贷款所产生的费用和利息理应由其自行负担。第三人汇君展创公司述称，关于王江涛用于垫资赎契所贷的款项124000元，按约定该款是用于赎契，分36期归还，也可以提前还款。原是与梁丹红约定好，王江涛在收到所有的房款后，王江涛就把该垫资的款项归还给垫资公司，该笔款项应用于涉案房屋的提前还贷。但是，王江涛并没有将该笔贷款归还给涉案房屋的抵押银行。后来，经汇君展创公司向垫资公司的经办人员询问，王江涛可以将124000元提前归还给垫资公司，以减少利息损失。第三人将该情况告知了王江涛，同时垫资公司的经办人员也向王江涛表明了可以提前归还124000元，但是王江涛并没有归还。关于王江涛主张的手续费9920元，汇君展创公司已向垫资公司了解清楚，垫资公司在2018年8月28日通过微信退还了4000元手续费给王江涛，实际上只收取手续费5920元。按原约定，该5920元是在过户当天由汇君展创公司出于促成合同的继续履行由汇君展创公司承担该费用，但前提是王江涛与梁丹红能继续履行合同，且对于汇君展创公司退还给王江涛的2万元中介费，王江涛应支付给汇君展创公司。对于梁丹红答辩中关于支付定金及中介费过程的陈述，汇君展创公司予以认可。在梁丹红起诉王江涛买卖合同纠纷一审诉讼之前，王江涛要求汇君展创公司必须返还2万元中介费后才同意继续履行与梁丹红之间的买卖合同。为此，汇君展创公司向王江涛返还了2万元的中介费，并要求王江涛继续履行合同，且如期向汇君展创公司支付2万元中介费，但王江涛收到第三人退回的款项之后却拒绝支付中介费，也拒绝履行合同。经审理查明，2018年2月3日，王江涛（卖方）与梁丹红（买方）、汇君展创公司（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，载明以下内容：“……第二条委托居间事项……2、居间人促成买卖双方签署本合同，标志居间人已促成买卖双方就房地产转让事项的真实意思达成一致意见，买卖双方依约向居间人支付居间报酬。……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省××××房（以下简称该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3、卖方应在过户当天将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交由买方检验其真实性。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰零柒万元整（￥1070000.00）的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付人民币伍万元整（￥50000.00）作为购房定金。……第五条各项款项支付方式及期限一、定金的支付及领取1、买卖双方约定，买方于签订本合同之日支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00），若买方未能足额支付定金，则买方应在签署本合同之日起2日内补足定金余款人民币10000元。……二、付款方式及期限……按揭付款（首期房款、按揭贷款支付）1、买方应在过户当天将首期房款（以银行规定为准，含定金）人民币壹拾柒万元整（￥170000.00）由卖方收取。2、余款人民币约玖拾万元整（￥900000.00）为按揭付款，由买方向银行公积金贷款、商业贷款的方式支付给卖方。……第十一条违约责任一、承担违约责任的形式1、本合同签署后，任何一方均同意应善意、全面、诚实信用地履行本合同，否则，违约方即应承担违约责任。……3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。二、买卖合同关系中的违约责任1、买方未按本合同约定期限支付或补足定金，逾期超过3日（含3日），卖方有权单方书面解除本合同，没收买方已付定金，……二、卖方违约责任1、未按本合同约定期限办理交付《房地产证》原件、申请房地产转移登记、支付房产转让的税费、向买方交付该房产、结清拖欠的相关费用……上述事项每延迟1日办理，须按房产转让价格每日1‰的标准向买方支付违约金。卖方逾期办理交付《房地产证》原件、向买方交付该房产、支付房产转让的税费、申请房地产转移登记超过7日（含7日），则买方有权单方书面解除本合同，有权要求卖方承担双倍返还定金的违约责任。……第十三条补充条款由双方协商一致共同约定：①买方可指定产权人。②卖方按揭款由卖方垫资赎契，所产生利息费用由买方支付。③双方共同一致决定违约责任违约方需支付房产总价20%作为违约金。④首期款以银行同贷书为准，多退少补。……”。上述合同一式三份，分别由王江涛、梁丹红、汇君展创公司各持一份。上述合同内容是汇君展创公司持有的《房地产买卖居间合同》所载明的内容。各方当事人所有的合同中关于第十三条补充条款的4项约定内容均为手写字体，是汇君展创公司的工作人员毛钊洪分别手写上去的。经对比各方当事人持有的合同原件，王江涛持有的《房地产买卖居间合同》中第十三条第②款的内容为：“卖方按揭款由卖方垫资赎契，所产生利息、费用由买方支付”，梁丹红持有《房地产买卖居间合同》中第十三条第②的内容为：“卖方按揭款由卖方垫资赎契，所产生利息由买方支付”。庭审中，王江涛主张第十三条第②款的内容应该是包括“利息”和“费用”，该费用包括中介费、保险费、贷款手续等所有相关费用。汇君展创公司陈述，三份合同中第十三条的条款内容都是毛钊洪手写，当时并没有用复写纸书写，而是一份份手写的，其中第十三条第②款所表达的真实意见是所产生的利息由买方支付，利息就是指产生的费用，不包括其他费用，当时三方协商好利息是由买方承担。梁丹红认可汇君展创公司的陈述。同时，经查看王江涛在提起诉讼时提交的《房地产买卖居间合同》复印件，发现复印件中第十三条第②款载明内容为“卖方按揭款由卖方垫资赎契，所产生利息费用由买方支付”，该条款中的“利息”和“费用”中间并无顿号，与王江涛在庭审中出示的合同原件关于该条款的内容不符。2018年2月3日，王江涛与汇君展创公司出具《收据》，载明“今收到梁丹红……交来购买增城区石滩镇××街××房定金伍万元整，已到账为准”。2018年4月16日，王江涛配偶欧琳凤向平安银行个人信贷借款124000元，平安银行在当日向欧琳凤出借124000元，并将款项转账到欧琳凤在平安银行账号为10×××01银行账户中，到账后的账户余额为124856.56元。同日，欧琳凤上述账户支出9920元。2018年4月18日，欧琳凤的上述平安银行账户向中平安财产保险股份有限公司转账支付保险费310元。自2018年5月起，欧琳凤的上述平安银行账户在每月16日须实时划扣支出396.80元、806元、3862.87元。2018年6月26日，梁丹红起诉王江涛，要求判令解除与王江涛签署的《房地产买卖居间合同》，王江涛支付违约金214000元以及返还定金5万元，并承担律师费、保全费、担保费等，汇君展创公司为该案第三人，本院受理案号为（2018）粤0118民初4358号。2018年9月20日，本院作出（2018）粤0118民初4358号民事判决，该民事判决书判决以下内容：“……原告：梁丹红……被告：王江涛……第三人：广州市汇君展创房地产代理有限公司……经审理查明：……2018年2月3日……第三人转账支付给被告30000元，并备注‘梁丹红交来购买增城区石滩镇××街××房定金伍万元整，扣除中介费贰万元，剩余叁万元已转’。第三人并出具《收据》，载明“今收到王江涛……出售绿湖一街6号1204房交来中介费贰万元整”，由被告收执。2018年2月6日，被告取得《提前还款受理回执（全额）》，载明‘……至申请日止，您本笔贷款本金金额为人民币380462元，请于5月6日前存入全部本金及相应利息，我行审批通过后将直接扣款。’……2018年3月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行出具《中国邮政储蓄银行个人房屋款贷款审批通知书》，载明‘梁丹红：您因购买坐落广州市增城区石滩镇××街××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款。……现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币（大写）捌拾玖万元整，……贷款期限即执行利率以《个人购房借款及担保合同》约定为准。……’。2018年5月3日，原告向被告发出《函件》，陈述被告加价出售房产拒绝履行合同，要求被告收到函件之日起五天内按照合同继续履行义务。……2018年5月24日，第三人转账支付20000元给被告，并备注‘现退回买家梁丹红支付的定金退20000元，但是你方需要支付中介费20000元整，请查收’。……2018年6月6日，原告向被告发出《催告书》，载明‘……合同签订后，在合同履行过程中，房价迅速上涨，您及您的夫人提出要求必须每平方米涨价800-1000元，我不同意，你们开始以各种理由拒绝履行合同。……现新的评估报告已经出来，后续工作一切按合同规范进行，也请您和您的夫人配合按揭公司提交相应的资料和授权，协助我办理银行同贷书和过户手续。……’。2018年6月7日，被告委托广东安国律师事务所向原告发出《律师函》，载明‘……但您没却没有按合同约定的付款期限支付定金，同时因您高评高贷违规办理按揭贷款被中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行拒贷。……您未按合同约定的期限支付或补足定金，已构成严重违约。……委托人已按合同约定提供相关资料和授权，也已协助您办理银行同贷书，没有义务再次提供资料和授权。……请你务必在本律师函发出之日起10日内与委托人或本律师取得联系并一次性向委托人支付合同约定的全部购房款、违约金、提前还款手续及利息等费用。……’。……另查明，位于广州市增城区石滩镇××街××房，产权人为王江涛，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州增城支行。……本院认为：原告、被告、第三人签订的《房地产买卖居间合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方当事人应恪守履行。现原告和被告均同意解除《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系，本院予以确认。本院分析在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约行为。根据双方争议问题，本院分析如下：首先，对于被告认为原告没有如约支付涉案首期款构成违约，根据庭审查明，在签订合同当天，原告即已支付50000元定金，该定金由第三人收取，第三人在50000元中扣取20000元应由被告支付的居间服务费后，将余款30000元支付给被告，并出具《收据》给被告收执。第三人扣取20000元款项作为中介服务费并不持异议。在此情况下，被告在时隔三个月后，以原告没有足额支付定金，没有承诺支付中介费为由认为原告没有履行支付定金的义务，被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。因此被告以原告没有支付完毕定金而拒绝继续履行合同，没有事实和法律依据。……同时，根据《房地产买卖居间合同》的约定，应由被告垫资赎契，但是根据庭审中原告及第三人的陈述，被告却未办理第二笔垫资赎契的贷款。被告抗辩原告不同意办理第二笔垫资赎契资金的利息，但并无相关证据予以证明。最后，双方合同仍然有效的前提下，被告要求与原告重新签订合同才能继续履行，又在原告拒绝的情况下，双方应按原合同履行，被告以此作为抗辩理由，本院不予采信。综上所述，本院认定被告在履行合同过程中存在违约。……依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款，第六十八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁丹红与被告王江涛签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖合同关系。二、被告王江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元给原告梁丹红。三、被告王江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金214000元给原告梁丹红。四、被告王江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付律师费25000元给原告梁丹红。五、被告王江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付诉讼保全担保费2000元给原告梁丹红。六、驳回原告梁丹红的其他诉讼请求。……”。王江涛不服上述民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年2月27日立案受理。2019年6月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4027号民事判决，该判决载明以下内容：“……本院认为，……关于案涉合同解除的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：‘当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。’本案中，双方均确认案涉合同未能继续履行的原因是双方对于房屋赎契的方式产生争议导致，根据双方签订的《房地产买卖居间合同》约定，卖方按揭款由卖方垫资赎契，所产生的利息由买方支付。上述条款是双方对于赎契方式及责任主体的明确约定，现王江涛上诉提出在合同履行过程中，双方以微信沟通的方式变更赎契方式为买方垫资赎契，对此梁丹红不予认可，本院认为双方在微信中的沟通仅能证明双方对于赎契方式的磋商，在双方没有明确具体合意意见的情况下，上述磋商不足以证明双方对于合同内容进行了明确具体的变更，因此，合同约定的卖方按揭仍应由王江涛承担垫资赎契的义务。据此，王江涛以梁丹红没有履行垫资赎契义务而拒绝履行合同，其行为构成根本性违约，应承担合同解除的过错责任。王江涛上诉主张其不应承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。关于梁丹红主张的违约金及损失赔偿应否支持的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：‘当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。’本案中，第一，从合同履行情况以及损失情况审查来看，梁丹红作为买方仅向王江涛支付了定金50000元，首期房款尚未支付，按揭贷款虽然办理也已被撤回，因此，案涉合同仅处于部分履行阶段，并无充分证据显示梁丹红的实际损失。第二，从双方的过错程度审查来看，合同履行过程中，梁丹红存在逾期支付定金的行为，且亦没有依约履行支付赎契利息的合同义务，因此，梁丹红的上述迟延履行行为亦属于合同履行过程中的一般违约行为。综上，虽然案涉合同系因王江涛的根本性违约而导致解除，但是，王江涛的违约责任承担应当考虑合同的实际履行情况、梁丹红的损失情况以及过错责任等综合因素进行判断，据此，梁丹红主张王江涛以房产总价20%支付违约金及承担其他损失赔偿，有违公平合理原则，不应全部予以支持。依据上述司法解释之规定，本院酌情确定王江涛以房产总价10%支付违约金107000元承担合同解除的违约责任，一审法院处理欠妥，本院予以纠正。……综上所述，王江涛上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决王江涛承担20%违约金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4358号民事判决第一、二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4358号民事判决第四、五、六项；三、变更广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4358号民事判决第三项为：王江涛应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金107000元给梁丹红；四、驳回梁丹红的其他诉讼请求……”。本案审理过程中，一、王江涛陈述：1、虽然向垫资公司贷了124000元用于垫资赎契该笔根本不够用于归还银行的按揭贷款30多万元，所以王江涛并未将该款用于提前还贷赎证，后来由于王江涛也没有足够的资金提前归还124000元的贷款，所以目前为止都是按月向垫资公司还本金和利息。2、王江涛是收到返还的4000元，但该笔款项与本案没有任何关系。二、梁丹红提供王江涛与平安公司陈经理的转账记录截图打印件，拟证明平安公司已退回4000元手续费给王江涛，王江涛贷款手续费为5920元。王江涛对上述证据的真实性认可，不认可证明内容，该4000元与本案没有关系。汇君展创公司对上述证据的真实性没有异议。汇君展创公司也提供了陈经理与毛钊洪的微信聊天记录，证明陈经理已退还4000元手续费给王江涛的配偶。本院认为，王江涛在本案中以梁丹红存在逾期支付定金、没有履行支付赎契利息的违约行为，主张梁丹红支付未足额支付定金的违约金10000元及利息，同时还主张合同第十三条第②款约定的“利息”和“费用”均由梁丹红支付，该条款中的“费用”包括中介费、保险费、贷款手续费等所有相关费用，并以此为由主张要求梁丹红支付手续费、保险费及利息，支付贷款124000元的利息以及利息的利息。为此，王江涛还出示了合同原件，指出上述条款中“利息”和“费用”中间有顿号相隔。对于王江涛的诉讼请求，本院根据查明的事实，结合（2018）粤0118民初4358号民事判决和（2019）粤01民终4027号民事判决的认定，作如下分析：首先，综合对比各方持有的合同原件所载明的内容，梁丹红持有的合同原件第十三条第②款内容只列明“利息”由梁丹红支付，条款中并无“费用”二字，汇君展创公司持有合同原件第十三条第②款中的“利息”和“费用”中间并无顿号。庭审中，梁丹红与汇君展创公司均不认可王江涛的上述主张，并表明是梁丹红只支付利息。而且，案涉合同中并未明确上述条款中的“费用”包括了中介费、保险费、贷款手续费等所有相关费用。因此，王江涛主张合同第十三条第②款约定的“费用”包括中介费、保险费、贷款手续费等所有相关费用，本院不予采纳。据此，王江涛主张梁丹红支付贷款手续费9920元和保险费310元及利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，根据查明的事实，按合同约定王江涛须履行垫资赎契的义务，在实际履约过程中，王江涛需要资金办理案涉房屋的提前还贷，并通过其配偶欧琳凤向平安银行贷款124000元，但是贷款成功后，王江涛未依约将该笔款项用于归还案涉房屋的抵押贷款。依据《房地产买卖居间合同》第十三条补充条款第②款约定，由卖方即王江涛负责垫资赎契，所产生的利息费用由买方即梁丹红支付。显然，梁丹红承担利息费用的前提应是王江涛将所借款项用于提前还贷、垫资赎契，但王江涛在贷款成功后并未按合同约定履行义务，梁丹红拒绝承担相应的利息费用亦属合理。因此，王江涛主张梁丹红支付贷款124000元的利息58364.12元以及利息的利息等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。最后，关于王江涛与梁丹红之间的就案涉房屋的买卖合同纠纷业经（2018）粤0118民初4358号案及（2019）粤01民终4027号作出了民事判决进行了认定。根据（2019）粤01民终4027号民事判决的认定，虽然梁丹红在履行合同过程中的存在一般违约行为，但王江涛与梁丹红之间的房屋买卖合同主要是因王江涛的根本性违约导致解除。同时，（2019）粤01民终4027号民事判决对于王江涛的违约责任承担已考虑了合同的实际履行情况、梁丹红的损失情况以及过错责任等综合因素进行判断，酌情王江涛以房产总价10%支付违约金107000元承担合同解除的违约责任。另，《房地产买卖居间合同》中并未约定买方延迟支付定金要承担10000元的违约责任。综上，王江涛在本案中主张梁丹红支付迟延支付定金违约金10000元及利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，王江涛提出的全部诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王江涛的全部诉讼请求。案件受理费1812元，由原告王江涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  洪程程人民陪审员  张积权二〇二〇年二月二十七日书 记 员  周思珍陈夏欣