上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终448号上诉人（原审原告）：周练军，男，1975年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：施燕，女，1976年11月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：周泳光，男，1998年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：宋键，北京盈科（上海）律师事务所律师。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：章诗媛，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马文明，男，1976年1月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：王晓华，女，1979年9月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张玉静，上海市通浩律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：仲维理，上海市通浩律师事务所律师。上诉人周练军、施燕、周泳光因与被上诉人马文明、王晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初44227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周练军、施燕、周泳光上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉请，本案的一、二审诉讼费由马文明、王晓华承担。事实与理由：一审判决违背基本事实，有违常理。周练军、施燕、周泳光与马文明之间就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订的房屋买卖合同出售价格为人民币（币种下同）185万元，一审仅凭证人证言即认定非正常的交易价225万元为实际成交价。一审判决对68万元的房款收据认定，也属不当，该收据属于伪证。马文明、王晓华在本案发回重审前的一审庭审过程中对于房款支付的陈述与现发回重审后的一审审理过程中的陈述不同，相应的陈述不应予以采信。被上诉人马文明、王晓华共同辩称，不同意周练军、施燕、周泳光的上诉请求，要求维持原判。周练军、施燕、周泳光向一审法院起诉请求：1、马文明、王晓华支付其房款185万元；2、马文明、王晓华赔偿其经济损失100万元。一审法院认定事实：2012年11月9日，马文明在上海市浦东新区房地产登记处查阅涉案房屋登记资料。2012年11月10日，周练军、施燕、周泳光（出卖人）与马文明（买受人）签订《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖协议》，双方在《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖协议》中均约定涉案房屋的转让价为225万元，其中《房地产买卖协议》还约定如下内容：马文明在协议签订后2012年11月10日前支付68万元，剩余157万贷款支付，双方均同意涉案房屋转让价是周练军、施燕、周泳光方净到手价，该房屋过户时所发生的税费由马文明负担，马文明同意周练军、施燕、周泳光在涉案房屋内的户口须在2013年12月31日之前迁出，逾期属于周练军、施燕、周泳光方违约，逾期一日按100元/天计算违约金，款清交房。2012年11月10日当日，中介周某打印收据一份，内容为：今收到马文明购买涉案房屋的首付款68万元，其包括定金3万元。收款人处有周练军签名。本案发回重审前的二审诉讼阶段，马文明、王晓华方将该收据复印件作为证据提交，周练军、施燕、周泳光方否认该证据真实性申请对收据复印件上周练军签名进行笔迹鉴定，并支付鉴定费6,940元。2019年2月27日，司法鉴定科学研究院出具司法鉴定意见书：收据上“周练军”签名与周练军样本签名是出自同一人笔迹。2012年11月22日，周练军、施燕与马文明又再次签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定涉案房屋转让价为185万元。上述《上海市房地产买卖合同》（2012年11月10日、11月22日）、《房地产买卖协议》（2012年11月10日）均是由上海XX有限公司八分公司执业经纪人周某办理。2012年11月23日，马文明按185万元价格支付涉案房屋转让税费。2013年1月25日，马文明（借款人）与中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行（贷款人）签订《个人抵（质）押循环贷款合同》，约定马文明向中国银行股份有限公司上海市中银大厦支行借款110万元，借款用途：购买红木，该款项直接发放至马文明指定张某的银行账户。2013年2月18日，张某银行账户收到110万元借款，同年2月20日，张某与马文明将110万元钱款取现。取现后，马文明取走50万元现金，剩余钱款仍放在张某处。2013年3月4日，马文明（乙方、借款人、抵押人）、王晓华（丙方、抵押房产共有人、共同还款人）与Z公司（甲方、贷款人、抵押权人）签订《消费金融贷款抵押申请和使用合约》，约定乙、丙方以涉案房屋作为抵押物向甲方借款45万元，借款用途：购买东汉青铜酒器，该款项直接发放至乙方确定的丁某银行账户。2013年3月15日，丁某银行账户收到45万元借款，同年3月25日，丁某将45万元取现交给马文明。2012年12月10日，张某通过银行转账方式汇款给周练军1万元；2012年12月17日，张某通过银行转账方式汇款给周练军1万元；2013年4月13日，张某通过银行转账方式汇款给周练军5万元；2013年4月13日，张某通过银行转账方式汇款给周练军2万元；2013年4月14日，张某通过银行转账方式汇款给施燕13万元；2013年3月14日，张某从其银行账户取现5万元；同年4月7日，张某从其银行账户取现30万元；2013年3月29日，马文明从其银行账户取现20万元；同年4月14日，马文明从其银行账户取现18万元；一审审理中，一审法院就购房款给付的经过向马文明询问。马文明陈述如下：其首先支付给周练军68万元首付款，该款于2012年7、8月马文明支付定金3万元，2012年9、10月马文明再次现金交付周练军30万元，当时周练军出具过收条，待2012年11月房屋可以交易时，马文明再次以现金方式支付周练军35万元，之后就在中介处周练军向马文明出具68万元收据。剩余购房款157万元再扣除周练军、施燕、周泳光方未迁移户口的10万元的支付情况如下：（1）2013年3月14日，马文明通过张某取现5万元及从丁某处取现45万元合计50万元现金交给周练军；（2）2013年3月29日，马文明取现20万元及家里留有的现金合计27万元交给周练军；（3）2013年4月7日，马文明从张某处取得现金30万元支付给周练军；（4）2012年12月10日、2012年12月17日，马文明通过张某账户支付周练军各1万元，2013年4月13日，马文明通过张某银行账户支付周练军7万元，同年4月14日马文明指示张某通过其银行账户向施燕汇款13万元，2013年4月14日马文明取现18万元交给周练军。一审另查明，周练军（乙方、承租方）与马文明（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的涉案房屋出租给乙方；租赁期为2013年2月1日至2013年7月31日；每月租金3千元押金3千元……。《房屋租赁合同》签订后，周练军未支付过租金。2013年5月，周练军、施燕、周泳光搬离涉案房屋。2015年7月8日，周练军出具《承诺书》一份，内容为：周练军承诺在2016年1月1日之前将周练军、施燕、周泳光的户口迁出涉案房屋。一审审理中，周练军、施燕、周泳光向法庭陈述涉案房屋系其在上海唯一产权房，在搬离涉案房屋后一直在外租房居住。一审还查明，周练军、施燕、周泳光于2017年10月24日第一次向法院起诉要求马文明、王晓华方支付涉案房屋购房款，后因周练军、施燕、周泳光方无正当理由未到庭应诉，2017年12月22日，法院作出按撤诉处理的裁定。一审审理中，周练军、施燕、周泳光方认为马文明、王晓华未支付购房款，其陈述多次现金交付事实却未能提供任何证据予以证实，马文明、王晓华方表示当时现金交付时是存在过收条的，马文明将涉案房屋出售后，收条也就处理了。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点为涉案房屋转让价格以及马文明、王晓华是否向周练军、施燕、周泳光方支付了购房款。首先，关于涉案房屋转让的价格。周练军、施燕、周泳光与马文明就涉案房屋虽然先后以225万元、185万元签订《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》（2012年11月22日），但《房地产买卖协议》明确约定225万元系涉案房屋净到手价，且《房地产买卖协议》对钱款给付、违约责任等都有详细明确约定，而《上海市房地产买卖合同》（2012年11月22日）却只有185万元转让价格，故根据其内容详实程度，《房地产买卖协议》更符合双方交易文本。结合证人周某证言225万元是双方实际成交价，185万元仅是为避税目的而签订合同，马文明也的确是在《上海市房地产买卖合同》（2012年11月22日）签订的次日按185万元购房价就去交税，马文明的行为可以与证人周某证言相互印证，故法院认定双方以《房地产买卖协议》约定的225万元作为涉案房屋的转让价格。其次，关于马文明、王晓华是否按约交付涉案房屋的购房款。1、马文明、王晓华方就首付款给付68万元提供收据，中介周某证言也证明收据出具的过程及周练军在收据上签名落款事实，故法院认为马文明、王晓华方已经按《房地产买卖协议》约定支付首付款68万元；2、马文明、王晓华方关于剩余房款147万元（尾款157万元扣除迁移户口的10万元）支付过程陈述，提供证人张某、丁某的证言，其每笔钱款给付也可以与张某银行账户、丁某银行账户、马文明银行账户内钱款支取明细相对应，同时马文明、王晓华方提供的《消费金融贷款抵押申请和使用合约》、中国银行《个人抵（质）押循环贷款合同》、存款历史交易明细清单等证据也证明购房款的资金来源，虽然马文明、王晓华未以购房名义向相关金融机构申请贷款，但根据贷款时间、贷款金额、款项流向结合丁某、张某证言，法院可以认定其贷款用途是支付购房款。此外《房地产买卖协议》约定：双方款清交房，该条款直接表明双方交房前提是付清购房款，周练军、施燕、周泳光方是2013年5月搬离涉案房屋，根据该条款约定可以直接证明马文明、王晓华方已经支付完毕涉案房屋的购房款事实。同时《房屋租赁合同》亦载明涉案房屋已为马文明所有，周练军在该《房屋租赁合同》签名是对其所载内容的认可，可视为周练军已确认涉案房屋转让给马文明的事实；3、关于周练军、施燕、周泳光所称马文明、王晓华方大笔现金交付却未能提供相应收据的问题，对此，一审法院认为根据款清交房约定，周练军、施燕、周泳光方于2013年5月搬离涉案房屋，双方房屋买卖交易已履行完毕，然而周练军、施燕、周泳光方第一次起诉马文明、王晓华方索要房款已经是2017年10月，时隔4年，马文明、王晓华完全有理由在交易结束且在超过法定诉讼时效期间后不再对已经履行完毕的交易收据予以保留，周练军、施燕、周泳光以此为由否认马文明、王晓华方支付购房款事实，有悖常理，一审法院不予采纳；最后，周练军、施燕、周泳光方主张马文明、王晓华方未支付购房款，然而其行为却与所主张事实存在诸多不合理之处：(1)周练军、施燕、周泳光方于2013年5月搬离涉案房屋此时可视为周练军、施燕、周泳光丧失对涉案房屋使用权,然而周练军、施燕、周泳光直到2017年10月才第一次提起诉讼，期间周练军、施燕、周泳光未能提供任何证据证明其曾向马文明、王晓华索要过购房款。涉案房屋作为周练军、施燕、周泳光方唯一产权房，当权利被侵害直接影响居住时周练军、施燕、周泳光方却未及时维护权利，而是时隔4年后才提起诉讼，显然有违常理；（2）根据交易习惯，买卖双方办理房屋产权过户一般是在买家支付部分房款后卖家才会配合办理房屋过户手续，周练军、施燕、周泳光诉请要求马文明、王晓华方支付的购房款金额185万元系整套涉案房屋的价款，即周练军、施燕、周泳光方在马文明、王晓华方未支付任何购房款情况下却配合马文明、王晓华方办理产权过户登记手续，周练军、施燕、周泳光自愿配合过户行为与其主张马文明、王晓华未付款事实之间显然有违交易习惯；（3）周练军称张某以借款方式与马文明串通骗取涉案房屋产权，然周练军提供的证据不足以证明双方借贷关系成立，其也未能提供被张某逼迫离开涉案房屋的证据。关于周练军、施燕、周泳光所称《房屋租赁合同》及《承诺书》是在张某要求下签订也仅只有周练军、施燕、周泳光陈述而无其他证据、证人予以印证，故对其所主张的事实，法院不予采信。综上所述，一审法院认为根据马文明、王晓华提供的证据足以证明其已按《房地产买卖协议》约定履行了付款义务，周练军、施燕、周泳光要求马文明、王晓华方支付185万元购房款及赔偿经济损失，无任何事实和法律依据，因此对周练军、施燕、周泳光的诉讼请求不予支持。周练军因鉴定笔迹所支付的鉴定费，系周练军、施燕、周泳光方为否认收据真实性而产生的费用，该收据已经通过证人周某证言证实并非伪造，故该笔鉴定费应由周练军、施燕、周泳光自行承担。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回周练军、施燕、周泳光全部诉讼请求。一审案件受理费26,336元，鉴定费6,940元，合计33,276元由周练军、施燕、周泳光共同负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点仍为涉案房屋转让价格以及马文明、王晓华方是否向周练军、施燕、周泳光方支付了购房款。关于涉案房屋转让的价格。周练军、施燕、周泳光与马文明就涉案房屋虽然先后以225万元、185万元签订《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》（2012年11月22日），但《房地产买卖协议》明确约定225万元系涉案房屋净到手价，且《房地产买卖协议》对钱款给付、违约责任等都有详细明确约定，而《上海市房地产买卖合同》（2012年11月22日）却只有185万元转让价格，故一审法院根据其内容详实程度，认定《房地产买卖协议》更符合双方交易文本，并无不当之处。一审法院并结合证人周某证言225万元是双方实际成交价，185万元仅是为避税目的而签订合同，以及马文明在2012年11月22日签订的《上海市房地产买卖合同》的次日即按185万元购房价去交税等事实，认定双方以《房地产买卖协议》约定的225万元作为涉案房屋的转让价格，具有相应的事实根据。周练军、施燕、周泳光认为涉案房屋成交价为185万元，与现已查明的事实不符，本院难以采信。关于马文明、王晓华是否按约交付涉案房屋购房款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马文明、王晓华就首付款给付68万元提供了收据，中介周某证言也证明收据出具的过程及周练军在收据上签名落款事实，该收据已经通过证人周某证言证实并非伪造，故一审判决认定马文明、王晓华方已经按《房地产买卖协议》约定支付首付款68万元，亦无不当之处。周练军、施燕、周泳光认为68万元的收据系伪证，缺乏充分的依据，本院难以采信。马文明、王晓华关于其剩余房款147万元（尾款157万元扣除迁移户口的10万元）支付过程的陈述，有相应的证人证言及银行贷款材料、银行账户款项支取明细等佐证，并结合周练军、施燕、周泳光与马文明之间合同中款清交房的约定内容，以及周练军、施燕、周泳光履约过程中的一系列行为等事实，亦表明马文明、王晓华一方的付款义务已经完成，周练军、施燕、周泳光在相当长的期间内对此也未曾提出过相应的异议。周练军、施燕、周泳光与马文明、王晓华之间关于涉案房屋的交易发生于2012年至2013年期间，周练军、施燕、周泳光于2013年5月搬离涉案房屋，双方房屋买卖交易已履行完毕，然而周练军、施燕、周泳光第一次起诉马文明、王晓华方索要房款已经是2017年10月，时隔4年，故一审法院有关马文明、王晓华完全有理由在交易结束且在超过法定诉讼时效期间后不再对已经履行完毕的交易收据予以保留，也无不当之处。综合在案的事实及双方当事人的举证情况，马文明、王晓华提供的证据足以证明其已按约履行了付款义务，现周练军、施燕、周泳光仅以马文明未能提供交易收据，以及马文明在本案发回重审前的一审庭审过程中对于房款支付的陈述与现发回重审后的一审审理过程中的陈述不同为由，即主张马文明未支付相应的购房款，本院难以采纳。此外，一审判决对于马文明、王晓华是否按约交付涉案房屋购房款的问题也有详尽的阐述，本院亦认同一审判决阐述的理由。综上，上诉人周练军、施燕、周泳光的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决驳回其请求，并无不当之处。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,336元，由上诉人周练军、施燕、周泳光负担（免于交纳）。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年二月二十六日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……