四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7988号 上诉人（原审被告，反诉原告）：廖娟，女，汉族，1988年7月12日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：廖洪涛，北京威诺（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈小愚，男，汉族，1967年11月4日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李甜，四川同怡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师。 上诉人廖娟因与被上诉人陈小愚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廖娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈小愚的诉讼请求，支持廖娟的反诉请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决中第八页第二段“另查明，廖娟承租案涉房屋后，经每月催缴，从2017年9月1日开始欠交……”的认定事实没有充分的在案证据证明，严重错误。理由如下：1.陈小愚主张廖娟2017年9月1日起未交物管费，但并未提交物业公司在2017年9月、10月、11月向廖娟发送任何形式的催收物管费凭证。从提交的《缴费通知单》、《缴费通知单》时间来看，该两份通知单均是在陈小愚擅自撬锁将案涉房屋换锁双方发生争执后出具，只能表明廖娟自2017年9月以后没有缴纳物业费，但不能证明物业公司每月对廖娟进行了催收物业费，也不能证明廖娟应该每月缴纳物业费。2.根据《房屋租赁合同》第四条约定，物业费的缴纳是“根据物业规定，物业费按物业要求支”。因为物业费由《房屋租赁合同》以外第三方物业公司收取，且陈小愚签订《房屋租赁合同》时并未提供其与物业公司签订的《物业服务合同》，租赁期间物业公司未与廖娟签订物业服务协议，物业公司也未主动告知廖娟关于物业费缴纳具体时间周期。廖娟2017年8月30日缴纳了承租后第一次物业费，物业公司出具了物业费发票，且物业公司未告知下次交纳的时间、缴纳的周期等，故物业费并非必须逐月缴纳。3.2017年11月22日案涉房屋室内外区域发生突发事件，导致案涉房屋和公共楼道大面积积水，但是物业公司只对公共楼道的积水进行了处理，而未对案涉房屋室内进行打扫，导致廖娟公司日常运营受到严重影响，物业也并未回应解决，于是物业服务的矛盾由此展开。二、一审判决中第九页第二段“……经法庭释明、陈小愚通知，廖娟至今未向陈小愚完全腾退”的事实认定是错误的。理由如下：1.2017年12月17日，陈小愚擅自撬锁更换了案涉房屋的门锁，导致廖娟无法正常开展公司经营活动，廖娟曾多次要求陈小愚打开房门继续履行租赁合同，以及后续协商无望情况下要求先腾退室内物品，而陈小愚并不配合腾退。同时，廖娟提供的证据显示按照物管公司要求，搬运大件物品要房东或其授权人同意后物管中心才会允许使用货梯，才会允许租客搬运物品，而陈小愚及其授权人巫峡先生一直不予实际配合。2.陈小愚将案涉房屋长时间锁门的行为，明显不符合及时止损的原则，且陈小愚一直不配合腾退房屋。因陈小愚长期锁门，直到2019年2月17日，还是在一审判决后根据判决才配合办理物业手续后完成腾退。三、一审判决中第十页第一段“…廖娟主张未按时缴纳物业费系因物业公司未能妥善处理中央空调水管爆裂问题所致，系单方陈述，无证据佐证，且欠付时间早于陈小愚主张的水管爆裂时间2017年11月22日，廖娟拒付物业费不具备正当性”的事实认定是错误的。理由是，中央空调水管爆裂造成案涉房屋内积水、地毯浸水等情况，而物业公司只处理了公共区域的积水，未诚信履行物业服务义务，自己有理由不付物业费。物业公司于2018年1月4日、1月18日分别出具《缴费通知单》、《交费通知单》，也未计算逾期天数和逾期的违约金，因此物业公司并未于2017年9月、10、11月催缴物业费、空调费等。实际上整个环球中心的物业收缴较为灵活，并非逐月交纳。自己于2017年8月30日一次性交纳了2017年6月14日至8月30日的费用，物管公司并未收取滞纳金，也证明并非按月交纳。因此廖娟当时未构成逾期交纳物管费，一审认定廖娟未按要求缴纳已累计15日以上是错误的。四、一审判决中关于陈小愚擅自更换案涉房屋的门锁的行为是否违约及认定廖娟支付房屋占用费适用法律错误，应予纠正。理由如下：1.2017年12月17日陈小愚擅自撬锁，廖娟签订合同时已经按照半年一付的方式交付租金至2018年1月14日的，所以陈小愚就不存在实际损失可言，其自称以此措施催缴物业费的理由较为牵强。首先，双方当时的租赁合同仍在有效期内，廖娟享有占有使用案涉房屋的权利，这也是承租人的根本权益。其次，如有欠缴也应由物业公司催缴，而不是陈小愚以强行换锁手段催收。再次，即使自己违约导致合同解除，陈小愚也应依法按《合同法》第九十四条第二款规定的程序行为。因此，无论何种理由，陈小愚在事先未通知廖娟的情况下擅自锁门，已构成根本违约，侵害了廖娟的租赁权，应当承担违约责任。廖娟据此享有解除权，根据《合同法》第一百一十四条规定，陈小愚应当按照合同约定，双倍返还租赁保证金。因此，一审判决关于合同解除后果的认定存在错误。2.一审认定双方均有违约行为，根据《合同法》一百二十条规定，根据本案实际履行情况及双方过错程度，也应公平分担损失，而不是由廖娟一方承担损失，显然一审认定有偏私，有违公平。五、一审法院采用简易程序审理本案不妥。本案涉及的案情事实复杂，违约认定困难，争议分歧大，且廖娟提出了反诉。根据《民事诉讼法》司法解释和《民事诉讼法》的相关规定，简单案件中的事实清楚，当事人并能提供相应的证据，无需人民法院调查收集证据即可查明事实，才能适用简易程序，显然本案不适合简易程序，而应按普通程序审理。 陈小愚辩称，1.廖娟说不清楚物业费的缴费方式完全是为了逃避缴纳物业服务费义务，“不清楚”并不能成为廖娟不交物业费的理由。一审中，物业公司提供的情况说明可以证明物业费的缴费方式及催缴时间，即物业费为按月支付。物业实际每月通过15号发放催缴单、25号发放缴费单的催缴方式催费。廖娟在要求继续履行的函和解除合同的函中均表示因水管爆裂未及时处理而未缴费，一审中也说因水管爆裂不交物管费，二审中说的不清楚物管费的缴费方式所以不交物管费，完全是逃避自己缴费义务应承担的违约责任。一审判决合同解除后至房屋实际腾退时的房屋占用费由廖娟承担是完全正确的。2.一审中双方均确认合同已于2018年1月9日解除，解除后廖娟即具有腾退义务，且陈小愚多次通知廖娟搬离，直到一审法院释明廖娟仍未搬离，导致损失逐渐扩大。廖娟本可以通过初次欠费弥补损失，但至今未补交。廖娟提供的《货梯使用申请书》《物品出门单》拟证明需要陈小愚的协助，其前提必须是廖娟有搬离的意思表示，即必须有证据证明主动向陈小愚提出过撤离的请求，但现有证据无法证明至一审判决时廖娟提出过撤离的请求。3.陈小愚的锁门行为完全是基于廖娟未按约定按时缴纳物业费的前提，虽然陈小愚并非物业费的收费主体，但陈小愚作为案涉房屋的业主，在空调水管爆裂的当天即被物管公司通知到场处理，当时才知道廖娟欠缴物业费的事实。在物管公司催缴未果的情况下，自己不得已才采取了更换门锁的过激行为。即便自锁门开始，至合同解除的2018年1月9日廖娟欠交物业费的时间也已超过15日，一审判决该日解除并无不妥。 陈小愚向一审法院提出诉讼请求：1.判令廖娟房屋租赁合同已解除，廖娟立即腾退房屋；2.廖娟支付租赁房屋的物管费、空调费45908.72元（暂计算至2018年1月31日，实际计算至廖娟付清之日止）；3.廖娟支付房屋占用费10707.5元（暂计算至2018年2月1日，实际计算至廖娟腾空房屋之日止）。 廖娟向一审法院提出反诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》依法解除，陈小愚打开案涉房屋，归还廖娟所有财物；2.陈小愚退还廖娟2017年12月15日起已多支付的一个月租金21415元；3.陈小愚双倍返还保证金42830元；4.陈小愚向廖娟支付因其违约所造成的损失，暂计算为9616元。 一审法院查明的事实：2017年6月14日，陈小愚（甲方、出租方）与廖娟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.廖娟承租陈小愚位于高新区建筑面积509.9平方米的房屋；2.租赁期自2017年6月15日起至2022年7月14日止，免租期2017年6月15日起至2017年7月14日，免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括物业管理费、水、电等费用；3.租金标准21415元/月，从第三年开始以6%的比例递增，租金按半年为一次支付周期，首期租金应于本合同签订后当日内支付，每期租金应在上期租金届满前提前15日支付；4.物业费为9688.1元，租赁期内，物业费由乙方承担，根据物业规定，按物业要求支付，每期物业费应该在上期物业费到期后五个工作日内支付；5.乙方应向甲方支付一个月的房屋租赁保证金合计人民币21415元，租赁期满，经甲方验收，若房屋无损坏、装修装饰无人为损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续后当日内，甲方应无息退还租赁保证金，若有部分损坏，乙方应主动修复，经甲方验收后当日内，甲方应无息退还租赁保证金；若因乙方违约导致合同提前终止，租赁保证金不予退还；若因甲方违约导致合同提前终止，甲方应向乙方双倍退还租赁保证金；6.自甲方将租赁房屋交付给乙方后，该房屋所发生的水、电、物业管理费等费用由乙方承担并缴纳；7.房屋为精装修，乙方返还本房屋时，由乙方购置的可移动办公设施、设备可由乙方自行收回，而对于甲方房屋装饰、装修的部分，乙方无偿保留，并保证到期后不得人为破坏现有装饰、装修部分；8.因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的15天内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除本合同，不退还保证金；9.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……（3）拖欠物业费累计15日及以上的；乙方于租约期满，解除合同或终止合约时，乙方应于当日内搬离本房屋，交还该房屋给甲方，预期仍未搬离的，甲方有权处置乙方遗留的物品及向乙方收取不低于租金标准的房屋占有使用费、水费、电费及使用本房屋所发生的一切其他费用，并保留向乙方追讨其未能按时交还本房屋而给甲方造成的实际损失的权利；10.在租赁期间内，甲方非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应双倍返还租赁保证金，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。 合同签订后，廖娟向陈小愚交纳了租赁保证金21415元及2017年7月15日至2018年1月14日的租金128490元。 一审另查明，廖娟承租案涉房屋后，经每月催交，从2017年9月1日开始欠交成都世纪城物业服务有限公司环球中心分公司物业服务费（每月7138.6元）、水费22.15元，从2017年10月1日开始欠交成都世纪新能源有限公司空调费（每月2549.5元）。 2017年12月17日，陈小愚擅自更换了案涉房屋的门锁。2017年12月25日，陈小愚向廖娟发出了催缴物业费及空调费的通知。12月27日，廖娟向陈小愚发出了要求继续履行《房屋租赁合同》并赔偿损失的律师函，称廖娟未按时交纳物业费系因物业公司未能妥善处理中央空调水管爆裂问题所致，并要求陈小愚继续履行合同，协商赔偿事宜。12月29日，陈小愚就律师函向廖娟作出回复，并再次敦促廖娟缴纳所拖欠的所有费用。 廖娟未予缴纳，2018年1月9日，陈小愚向廖娟发送了《关于终止并限期搬出环球中心×××××房通知》，以廖娟长期无故拖欠物业费及空调费、未按约支付下一期租金为由，提出终止合同，要求廖娟立即缴清所有拖欠费用，限廖娟2018年12月15日前搬出×××××房，并交还给陈小愚，如未搬出，将按合同计算房屋占用费。当天，廖娟向陈小愚发送《解约函》，称因陈小愚无故更换了门锁，擅自入室，并将写字楼收回，严重违反《房屋租赁合同》第9.2条及《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，从陈小愚收到本函件之日起，双方签订的《房屋租赁合同》当即解除。2018年1月13日，陈小愚再次向廖娟发出了腾退通知，再次要求廖娟立即缴清所欠费用并于2018年1月15日前腾退房屋。 一审庭审中，陈小愚和廖娟确认《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除，廖娟同意立即腾退房屋，陈小愚同意打开案涉房屋，归还廖娟所有财物。经法庭释明、陈小愚通知，廖娟至今未向陈小愚完全腾退房屋。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系陈小愚和廖娟真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未违反公序良俗，合法有效。 一审庭审中，陈小愚和廖娟确认《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除，廖娟同意立即腾退房屋，陈小愚同意打开案涉房屋，归还廖娟所有财物，一审法院予以确认。关于解除合同的方式，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，当事人协商一致，系指双方就解除合同协商同意，本案并非此种情况，《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，物业费由乙方承担，按物业要求支付，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同并没收租赁保证金，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿：……（3）拖欠物业费累计15日及以上的”，本案中，陈小愚提供的缴费通知单、交费通知单及物业公司出具的《情况说明》能够证明，廖娟未按物业要求缴纳物业费已累计15日以上，陈小愚解除合同的条件成就，陈小愚有权解除《房屋租赁合同》，合同自通知到达廖娟时即2018年1月9日解除。根据约定，陈小愚有权没收廖娟缴纳的租赁保证金，与此同时，廖娟反诉陈小愚双倍返还租赁保证金，一审法院不予支持。廖娟主张未按时交纳物业费系因物业公司未能妥善处理中央空调水管爆裂问题所致，系单方陈述，并无证据佐证，且欠付时间早于陈小愚主张的水管爆裂时间2017年11月22日，廖娟拒付物业费不具备正当理由。合同解除后，廖娟向陈小愚行使解除权，已无合同基础。 关于2017年12月17日，陈小愚擅自更换了案涉房屋的门锁的行为是否违约。一审法院认为，租赁合同的目的在于使用租赁物，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，在陈小愚主张解除合同之前，仍负有前述义务，陈小愚擅自更换了案涉房屋的门锁，导致廖娟无法使用案涉租赁物，亦违反了合同约定，廖娟主张陈小愚退还2017年12月17日起至2018年1月9日合同解除之日的租金21415元÷30天×23天=16418.17元，一审法院予以支持。廖娟主张的员工工资损失，一审法院认为，廖娟仅提供了转款凭证，未提供其他劳动关系证据，不能证明转款系支付员工工资，且即使廖娟此段期间不能使用案涉房屋，亦不能表明其劳动者无法向其提供劳动，二者之间无原因与损失之间的必然因果联系，故一审法院不予支持。 关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《房屋租赁合同》解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，租赁合同解除，腾退并返还租赁物系承租人之义务，陈小愚在解除合同的通知中明确要求廖娟腾退房屋，此后直至法庭辩论终结，廖娟均未按约予以腾退，且租赁物内存有大量廖娟设施、物品，廖娟实际占用房屋，造成陈小愚无法使用系基本事实，廖娟应向陈小愚支付由此导致的房屋占用损失，因廖娟已付租金至2018年1月14日，一审法院确定标准按每月21415元、自2018年1月15日计算至廖娟实际腾退并归还陈小愚房屋之日止。廖娟辩称系陈小愚锁门故无法腾退，一审法院认为，自廖娟欠费，陈小愚多次向廖娟进行催收，直至最终解除合同，廖娟的违约行为系造成陈小愚和廖娟纠纷的根本原因，廖娟原可通过补交欠费避免双方损失扩大，陈小愚发出解除合同通知后，亦数次限期要求廖娟腾退搬离，尔后，廖娟并未主动交纳欠缴费用，亦无证据显示向陈小愚提出搬离的意思表示或有证据证明陈小愚拒绝廖娟的腾退，故廖娟的该项抗辩观点，一审法院不予采纳。 关于陈小愚主张的物管费、空调费等，其收费主体为相关物管公司，其纠纷类型应属物业服务合同纠纷，在陈小愚未代廖娟垫交相关费用的情况下，陈小愚在租赁合同纠纷中提出相关诉请，一审法院不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认陈小愚与廖娟签订的《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除；二、于判决生效之日起10日内，廖娟向陈小愚腾退位于高新区建筑面积509.9平方米的房屋，陈小愚打开案涉房屋，配合廖娟腾退所有财物；三、廖娟于判决生效之日起10日内，向陈小愚支付以每月21415元为标准、自2018年1月15日至廖娟实际腾退并归还房屋之日止的房屋占用费；四、陈小愚于判决生效之日起10日内，向廖娟退还租金16418.17元；五、驳回陈小愚的其他诉讼请求；六、驳回廖娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1649元，由陈小愚负担474元，廖娟负担1175元；反诉案件受理费824元，由陈小愚负担105元，廖娟负担719元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖娟提交了如下证据材料： 1.摇摇互动科技有限公司（以下简称摇摇科技公司）营业执照和工商股东、任职登记信息及周某身份证复印件。拟证明廖娟承租的房屋用于摇摇互动公司，公司正常经营而并非没有正常经营，廖娟及周某为公司股东及管理人员。 2.周某手机微信群聊记录及其中案涉房产楼道、室内被水泡的视频，证明漏水严重导致案涉房屋无法正常使用。 3.周某号码为130××××6111的通讯服务费发票，证明上述手机号的使用人周某。 4.物业费缴费票据(2017年6至8月）与物业公司工作人员视频资料。拟证明物管费缴费没有确定的日期，该证据与陈小愚一审中提交的2018年1月的催款单相互印证，证明物业公司没有对逾期天数及违约金进行计算。 5.2019年2月14日上午10点09分周某与物业公司工作人员（姓名不清楚）电话沟通录音。主要内容为周某向一工作人员询问承租人搬离房屋需要哪些手续，该工作人员答复需向业主核实并交齐费用后才能搬东西。 6.《货梯使用申请表》及《物品出门单》。主要内容为2019年2月17日，物业公司向巫峡开具的两份文书，巫峡申请的原因为搬出电器，当日从案涉房屋搬出的物品有饮水机2套、微波炉1个、投影机1套、电脑1台。带出时间为当日16时。拟与证据5一并证明必须要经过巫峡的书面同意廖娟才能搬东西；该出门单载明的时间自己完成腾退交还房屋。 7.证人周某的证言，主要内容为：自己系摇摇科技公司的股东。公司曾委托律师与对方协商腾退的问题，并追究对方给自己一方造成的损失。2018年10月23日10点5分自己曾跟巫峡电话联系腾退问题，当天联系了搬家公司，但在清点东西时发现10多部手机不见了，当时叫了不止一家搬家公司到现场。 陈小愚质证称，对证据2载明漏水的事实我方认可，漏水的时间是2017年11月22日。在2017年9月1日到合同解除期间截止现在廖娟确实没有缴纳物业费。对证据5电话录音中的工作人员的身份无法核实，也不能证明该工作人员有权代表环球中心，因此对其三性均不认可。对证据6《货梯使用申请表》及《物品出门单》的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。因为从合同2018年1月9日解除到一审判决2019年2月份左右，廖娟一直没有提出搬离案涉房屋请求，反而是自己多次发函要求其腾退，也没有证据证明提出过该请求，也没有提交证据证明不让其搬离，因此该期间产生费用应当由其自行承担；认可廖娟所称已于2019年2月17日16时腾退并交还房屋的事实。对于证据7，因周某系摇摇科技公司的股东，与本案有利害关系，不具有真实性，不应采信。经向巫峡核实，2018年10月23日对方只是说要拿东西，并没有说要腾退房屋。周某当天是带搬家公司到达了现场，但是这些搬家公司是询问处理家具的问题，之后并没有确认哪一家公司过来搬家，不能确认叫搬家公司那一天就已把相应的东西搬走。 本院审查认为，廖娟提交的证据1至证据3陈小愚对其反映的事实无异议，本院予以采信。证据4与一审中陈小愚提交的票据形式相同，且由案涉物业公司开具，具有真实性、合法性，但廖娟交纳物业费的合同相对人为陈小愚，物业公司未收取其滞纳金与其应否向陈小愚承担违约责任不具有关联性，故本院不予采信。证据5在陈小愚不认可通话对方为物业公司工作人员的情况下，廖娟未进一步证明其真实身份，故该证据真实性无法确认，本院不予采信。证据6为《货梯使用申请表》及《物品出门单》，陈小愚认可其真实性、合法性、关联性，故本院予以采信。但该证据载明廖娟已搬离部分物品的情况下，廖娟举示该证据拟因陈小愚不配合开具类似手续导致无法搬离，与该证据内容相矛盾，故不能达到其证明目的。证据7为周某的证人证言，陈小愚虽对该证言的真实性、证明力不认可，但在二审调查时其向有关人员核实的有关内容表明，其知悉的双方于2018年10月23日共同到房屋现场办理物品腾退事实与周某的相关证言内容一致，故本院对该日周某带领搬家公司到达现场办理腾退的事实予以认定。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在陈小愚签订合同时，案外人巫峡以委托代理人名义签字，一审中陈小愚也出具了对巫峡处理案涉房屋出租事宜的委托书。 环球物业东北区客服中心提交的《情况说明》载明：案涉房屋因物业费从未缴纳，每月15号发放催费单、25号发放交费单等催缴方式催费，并多次联系摇摇科技公司负责人周先生催费未果，期间通知房间业主欠费情况。2017年12月17日业主委托人巫先生联系客服中心称需到该房间开锁，当日值班员、区域专员确认巫先生身份后多次联系周先生，但周先生电话都未接通，后巫先生要求通知工程部师傅前往开锁，随后工程部师傅开锁，后周先生到达现场与巫先生协商后离开。 廖娟与陈小愚在二审中陈述，案涉房屋内空调水管漏水发生于2017年11月22日。廖娟陈述，因漏水时没有将证据固定，现无证据证明漏水发生后由于物业公司未处理导致自己文件、电器受损的情况。 二审中，廖娟向本院提交2018年10月19日与陈小愚代理人的短信记录，主要内容为：廖娟询问陈小愚通知过来搬，只要肯开门，自己肯定第一时间来搬，并询问应具体下周一的几点到达现场，并表示自己会准时到。陈小愚的代理人在回复的短信中表示：现正式通知你于2018的10月22日上午10点至案涉房屋搬离你所有的物品，逾期未搬离造成的一切损失将由廖娟自行承担。周某于2018年10月22日出具的收条载明，当日收到公司印章2套、办公文件一批、保险柜一个、鞋、打印机一个。陈小愚在二审中陈述，2018年10月23日周某带搬家公司到达现场，但这些搬家公司只是询问处理家具的价格，并没有说腾退房屋的事情。 廖娟于2019年2月17日16时将案涉房屋腾空并交还给陈小愚。 以上事实，由廖娟一审中提交的授权委托书、双方当事人在二审的陈述，二审中廖娟提交的物品出门单、货梯使用申请表等证据予以证实。 本院认为，陈小愚与廖娟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案二审中的争议焦点一是廖娟欠缴物业费是否有正当理由，其欠费行为是否构成根本违约；二是陈小愚锁门的行为是否属于根本违约，廖娟能否以此为由解除合同；三是房屋未腾退的原因应当如何认定，廖娟是否应支付陈小愚锁门之后的房屋占用费；四是一审法院按简易程序进行审理是否存在程序错误。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于廖娟欠缴物业费的行为是否属于根本违约。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人改履行务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”案涉合同约定由廖娟向案外人环球物业公司交纳物业费、空调费，如廖娟未履行，在一定期限后陈小愚有权解除即廖娟向陈小愚承担违约责任，表明双方这一约定属于为第三人利益履行的合同。根据合同的相对性，该约定只在陈小愚和廖娟之间有约束力，同时当事人在合同中的义务是一种严格责任，在合同约定廖娟逾期不支付物业费超过15天以下即构成根本违约的情况下，廖娟未支付物业费、空调费的事实本身即构成违约，其与物业公司之间是否存在物业服务纠纷或其损失如何解决不构成对陈小愚的有效抗辩。因此，廖娟以按惯例可积累几个月后一次性缴纳，物业公司也未进行催缴为由，认为自己不构成拖欠和不构成根本违约的上诉意见不能成立。第二，根据双方一致认可的事实，廖娟自2017年9月1日至同年11月30日的物业费、空调费均未支付，自本应于9月份租期届满后的5日内（即同年10月5日前）支付，但未支付9月份相关费用，于同年10月6日起即构成违约，又于同年10月20日前未支付即达到合同约定的陈小愚有权解除合同的根本违约程度。同时，因此时尚未出现双方均认可的同年11月22日案涉房屋所在环球中心中央空调水管爆裂的情况，故在廖娟事先未交纳物业费的行为已构成根本违约的情况下，其以水管爆裂损失为由认为有权不支付物业费、对陈小愚不构成根本违约的抗辩意见与本院查明事实不符，本院也不采纳。 二、关于廖娟是否有权以陈小愚锁门解除合同的问题。本院认为，第一，如上所述，廖娟在2017年10月20日后未缴纳物业费的行为即构成根本违约。结合物业公司在一审中出具的情况说明，陈小愚也是在物业公司多次催促廖娟仍未缴纳物业费的情况下才于同年12月17日将案涉房屋换锁，同时从陈小愚同月25日要求廖娟缴纳物业费、继续履行合同的情况看，也印证陈小愚锁门的原因是廖娟多次拖欠物业费近5万元，其目的也是为了督促廖娟缴纳这一费用，以推动合同履行。但当事人行使或救济权利应按合同约定方式或符合法律规定的方式进行，陈小愚在有权解除合同的情况下未解除合同，也未以通知或起诉方式要求廖娟支付物业费，而是直接以锁门的自我救济方式催收廖娟应履行的部分费用，行为程度存在超过了其行使权利的必要限度，方式确有不当。另外，对陈小愚上述锁门行为的审查必须放在廖娟长期拖欠租金的背景下考虑，廖娟基于自身行为根本违约已近两个月的事实，其无权因陈小愚为催缴物业费而锁门的不当行为而行使解除权。加之廖娟和陈小愚一审和二审均认可案涉合同已于2018年1月9日解除，而该日是陈小愚解除合同通知到达之日，廖娟二审中主张有权基于陈小愚的锁门行为解除合同也与这一自认相矛盾，故廖娟所提有有权基于陈小愚的锁门行为解除合同、陈小愚应支付其两倍保证金违约金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。但陈小愚的锁门行为毕竟对廖娟的使用和控制房屋造成根本影响，本院在确认廖娟应支付的房屋占用费时对此一并予以考虑。 三、关于应如何认定陈小愚锁门之后房屋占用费的负担问题。本院认为，第一，如上所述，陈小愚不当实施的锁门行为对廖娟控制和使用房屋造成根本性影响，使廖娟根据合同正常使用房屋已不可能，同时如无陈小愚的切实配合廖娟也无条件搬离所有办公家具等物品，因此认定廖娟支付陈小愚锁门之后的全部租金或房屋占用费也不合理。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案陈小愚在合同尚未解除的情况下，以锁门的过激措施控制房屋，应认定其行为已构成违约。同时，因双方均认可合同随后于2018年1月9日才解除的情况下，故双方均有义务协调配合及时搬离物品、办理交接，以及时减少损失。但房屋的控制权在2017年12月17日之后一直在陈小愚手中，故启动房屋的腾退、切实作好便于廖娟搬离的义务在其一方；陈小愚虽然在解除合同通知、一审起诉和庭审中均有要求搬离的意思表示，但毕竟未给廖娟具体明确的时间点，也无证据表明其已做好有关配合义务，故不应认为其已适当履行启动和配合廖娟腾退的义务，故在其履行适当通知和配合义务前廖娟不应支付租金和占有使用费。而廖娟于一审及二审提交的短信截图表明，2018年10月22日陈小愚向廖娟明确了具体的腾退时间，双方在二审中也均认可双方均于次日即23日到达现场，廖娟及搬家公司来到现场，基于廖娟此时已无继续占用房屋的必要，相反占用将造成新的损失的情况下，应认定廖娟该行为的目的在于办理腾退，故双方此前联系和该日的行为表明陈小愚已尽到自己的通知和配合义务，廖娟也有条件于该日完成腾退，廖娟的受托人周某事实上搬离印章、办公文件、保险柜等物品的行为也印证此时已有条件全部搬离物品。廖娟虽有组织搬家公司到达现场配合搬离的行为，但其未提交证据证明陈小愚对其行为存在阻拦，故应对此后其大部分办公物品仍在现场的事实承担责任，即本案自2018年10月24日起的房屋占用费应由廖娟承担。第二，关于廖娟应承担租金和房屋占用费的具体金额，因陈小愚锁门之后应自行承担租金损失，其预收的2017年12月17日至2018年1月14日的租金共21415元÷30天×28天＝19987元应予退还，一审判决仅判令陈小愚退还2017年12月17日至2018年1月9日的已付租金错误，本院予以纠正。另，对于合同解除后的房屋占用费，如上所述，廖娟应参照双方约定的每月21415元的租金标准，支付2018年10月24日至2019年2月17日期间共3个月零24天的房屋占用费：21415×3＋21415÷30×24＝81377元；抵扣陈小愚应退还的19987元租金后，廖娟还应支付的房屋占用费为61390元。 另，因廖娟已于2019年2月17日将案涉房屋腾空，故一审判决廖娟腾退房屋的内容应予撤销。 四、关于一审法院按简易程序进行审理是否错误的问题。本院认为，本案双方当事人履行合同和发生争议的事实清楚，双方对合同解除并无争议，而仅对解除后房屋占用费的负担存在争议，不属于争议较大的案件，一审法院按简易程序审理并无不当。廖娟所提一审按简易程序审理存在错误的上诉意见本院不予采纳。 综上所述，廖娟的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但认定廖娟支付自2018年1月15日起全部房屋占用费存在法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7643号民事判决第一、六项，即：确认陈小愚与廖娟签订的《房屋租赁合同》于2018年1月9日解除；驳回廖娟的其他诉讼请求。 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初7643号民事判决第二、三、四、五项，即：廖娟于本判决生效之日起10日内，向陈小愚腾退位于成都市高新区建筑面积509.9平方米的房屋，陈小愚打开案涉房屋，配合廖娟腾退所有财物；廖娟于本判决生效之日起10日内，向陈小愚支付以每月21415元为标准、自2018年1月15日至廖娟实际腾退并归还房屋之日止的房屋占用费；陈小愚于本判决生效之日起10日内，向廖娟退还租金16418.17元；驳回陈小愚的其他诉讼请求。 三、廖娟于本判决生效之日起10日内向陈小愚支付房屋占用费61390元； 四、驳回陈小愚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉案件受理费1649元，由陈小愚负担774元，廖娟负担875元；反诉案件受理费824元，由陈小愚负担105元，廖娟负担719元。二审案件受理费210元，由廖娟负担110元，由陈小愚负担负担100。 本判决为终审判决。 审判长  张卫敏 审判员  廖 方 审判员  何广智 二〇二〇年二月二十四日 书记员  刘小春