河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初21064号原告焦于盈，女，1986年11月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人张红霞、李岩，河南银基律师事务所律师。被告河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码：91410100579210444T。法定代表人梁俊，总经理。委托代理人薄菊梅、李晓芳，金博大律师事务所律师。原告焦于盈与被告河南省美景之州地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦于盈及其委托代理人张红霞、李岩、被告河南省美景之州地产开发有限公司委托代理人李晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月19日，原被告签订了关于购买位于郑州高新技术开发区红叶路××单元××号房屋的《商品房买卖合同》。根据该合同约定，被告应于2018年9月30日前验收交房，但被告延期至2018年12月28日才交付房屋，逾期89天，根据合同约定其应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金计4367.3元。由于被告更改房屋结构朝向，根据合同第十条第一款违约责任的约定，被告未在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，原告认为被告在未经原告同意的情况下，擅自变更规划图纸且未书面通知原告，原告有权解除合同。故原告解除合同具有事实及法律依据，被告应向原告返还已付房款2457009元及30个月的活期利息损失约2200元、商业贷款245000元及利息损失约30000元、商业贷款已还本金30个月的活期利息损失约1400元。同时，因被告违约导致原告不能实现合同目的，被告应承担原告租用办公室租金的实际损失10620元。故请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》，被告并协助原告办理该合同的备案信息及预告登记撤销手续；2、被告返还原告购房款490709元；3、被告返还原告产权登记、维修基金费3433元；4、被告支付原告89天的违约金4367.3元；5、被告承担因延期交房的办公室租金10620元；6、被告承担原告已付房款245709元30个月活期利息损失约2200元；7、被告承担原告商业贷款245000元的利息损失约30000元；8、被告承担原告商业贷款已还本金30个月的活期利息损失约1400元；9、被告支付原告公证费2500元。被告辩称：1、被告已按合同约定的期限及标准向原告交付了房屋，原告在诉状中所称的逾期交房与事实不符，其所主张的违约金及办公室租金无事实及法律依据。合同约定被告应在2018年9月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，该房屋于2018年8月15日取得《工程竣工验收备案证书》，符合了合同第八条约定的交付标准。被告于2018年9月14日按合同第十一条的约定，以邮寄方式书面通知原告办理交付手续，并于2018年9月17日在《东方今报》上发布房屋交付公告，被告已全面履行了房屋交付义务，已于2018年9月18日向原告交付房屋，不存在逾期交付的情形。2018年9月18日，被告向原告交付房屋时，因原告要求精装修而未接收钥匙，为避免纠纷被告已书面函告原告，该函是对原告要求精装修而需时间进行装修的确认，原告接收后未提出异议，足以印证原告认可。2、原告所主张的产权登记、维修基金费用并非由被告收取，故其请求被告支付该费用没有依据。根据合同第十条约定，即使被告存在规划、设计变更的情形，双方协商一致的违约责任为按照同期活期存款利率给付利息，故原告主张的利息损失无事实及法律依据。3、原告所购房屋的规划、设计未发生变化，故其以规划、设计变更为由主张解除合同无事实及法律依据。被告向原告交付的房屋性质仍为办公用房，户型仍为办公加储藏间，不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年1月19日，原被告签订合同编号为GX17003141858的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买位于高新技术产业开发区红叶路99号1幢4单元8层2110号的房屋，建筑面积为46.67平方米。总房款为490709元，于2017年1月19日支付245709元，剩余245000元付款方式为商业贷款，付款时间为2017年2月3日。出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：…该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率付给利息。上述合同签订后，原告向被告支付首付款245709元，并通过商业贷款支付了剩余房款245000元。被告并于2017年1月18日向原告出具收款回执一份，确认收到产权登记及维修基金费用共计3433元。被告于2018年9月14日向原告邮寄送达了《商品房交付通知书》，通知原告“本次为您安排手续办理时间为2018年9月18日”。2018年10月8日，被告出具《关于万科美景万科城琅寓D座部分房屋逾期交付的情况说明》，称“无法按原定时间（2018年9月30日）进行交付，同时我司将严格依照开发商与业主签订的合同中约定的相关条款对业主进行补偿。确定交付时间后将及时与您取得联系”。后被告再次向原告出具《商品房交付通知书》，通知原告“我司将于2018年12月28日至12月29日办理集中交付”。原被告所签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图部分显示该房屋储藏间位于房屋东北角，入户门正对电梯井，原告提交的公证书显示该房屋储藏间位于房屋西边，入户门正对过道。原告称其于2018年9月19日即发现该问题，并向被告提出。2019年3月31日，原告向被告出具《退房告知书》一份，称“根据合同第十条之规定，贵公司在变更房屋结构朝向在有关部门批准同意之日起10日内买受人未接到书面通知，出卖人未在规定期限内通知买受人。买受人不同意更改房屋结构朝向，特此向贵公司提出退房答复”。后原告于2019年5月7日向本院递交起诉状，并于2019年10月16日向被告邮寄了该退房告知书，被告于2019年10月17日签收该邮件。原告提交的中国建设银行个人贷款对账单显示该245000元贷款的放款时间为2017年2月3日，原告自2017年2月21日至2019年7月21日期间按月还款，并于2019年7月29日还清了剩余贷款，原告累计偿还本金245000元、偿还利息27216.82元。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、万科城琅寓D座部分房屋逾期交付的情况说明、收款收据、个人贷款对账单、公证书及公证费发票各一份、退房通知书、邮寄存根、邮件查询单各一份、商品房交付通知书、购房款发票各二份、照片三份、被告提交的商品房买卖合同、工资竣工验收备案证书复印件、邮寄单、东方今报公告各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有郑州北软科技服务有限公司郑州TITA众创空间入孵合同复印件二份、营业执照复印件一份、发票五份，欲证明因被告违约给其造成的租金损失。因仅凭该证据并不能证明原告该证明目的，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后原告按合同约定向被告支付了购房款，被告亦应按合同约定的时间及标准向原告交付房屋。该合同约定的交房时间为2018年9月30日，根据原告提交的交付通知书及逾期交付情况说明，可以确认被告未能按合同约定的时间交付房屋，并将交房时间延迟至2018年12月28日至29日。双方签订的合同约定“出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故原告请求被告向其支付自2018年10月1日至12月28日期间的违约金符合双方合同约定，本院予以支持，经计算该违约金数额为4367.3元（490709×0.0001×89）。原被告签订的《商品房买卖合同》后附房屋平面图所显示的储藏间位置及入户门朝向，与被告实际交付房屋的情况并不一致。双方签订的合同约定“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。本案中，被告并未提交证据证明其就该房屋储藏间及入户门朝向变更的情况向原告书面告知并征得原告同意，故在此情况下原告请求解除该《商品房买卖合同》符合双方合同约定，对其该请求本院予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，配合办理该房屋的备案登记注销手续及预告登记撤销手续。该合同解除后，被告并应将原告已支付的首付款245709元、商业贷款245000元返还给原告。原告已于2019年7月29日还清贷款，就该商业贷款部分其另支付有利息27216.82元，现双方合同因被告原因被解除，原告所支付的该部分利息属于其合理损失，应由被告赔偿给原告。原告另向被告支付有产权登记及维修基金费用3433元，在双方合同解除后，该费用作为原告的损失应由被告予以赔偿。原告请求被告支付首付款及商业贷款本金部分30个月的利息损失。原告于2017年1月19日向被告支付首付款245709元，于2017年2月3日支付商业贷款245000元。双方签订的合同约定“买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率付给利息”。原被告签订的合同因被告原因导致被解除，原告请求被告支付相应资金占用期间的利息损失符合双方合同约定，并无不当。因被告至今尚未向原告返还其所交购房款，故按照原告的付款时间，其请求被告支付首付款及贷款本金部分的活期利息损失共计3600元并不超出范围，对此本院予以支持。原告请求被告支付公证费2500元，该费用系原告为本案诉讼所支出的合理费用，故对其该请求本院予以支持。原告请求被告支付房屋租金损失，但其对该主张并未提交有效证据予以证明，故其该请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告焦于盈与被告河南省美景之州地产开发有限公司于2017年1月19日签订的合同编号为GX17003141858的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区红叶路99号1号楼4单元8层2110号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（房屋预告登记号为豫（2017）郑州市不动产证明第0251637号）。被告河南省美景之州地产开发有限公司于本判决生效后10日内，返还原告焦于盈已付购房款490709元、产权登记及维修基金费用3433元、并支付违约金4367.3元、贷款利息27216.82元、首付款及贷款部分的活期利息3600元、公证费2500元，以上共计531826.12元。驳回原告焦于盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4614元，由原告负担55元，由被告负担4559元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年二月十四日书记员 岳征晶