广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复35号 复议申请人：方宏全，男，1980年8月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 申请执行人：广东省粤科资产管理股份有限公司，住所地:广东省广州市天河区珠江东路28号写字楼49层01-06房号。 法定代表人：伍兴龙,职务：董事长。 委托诉讼代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚祖聪，广东广悦律师事务所律师。 被执行人：**富，男，1971年10月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 被执行人：杨珍娣，女，1975年4月30日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 被执行人：肖土杰，男，1964年9月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 被执行人：梁群清，女，1965年8月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 复议申请人方宏全不服广州市天河区人民法院（下称天河法院）作出（2019）粤0106执异867号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 天河法院查明，广东省粤科资产管理股份有限公司（以下简称粤科公司）与**富、杨珍娣、肖土杰、梁群清借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2017)粤01民终1561号民事判决已发生法律效力。根据该判决，**富、杨珍娣向粤科公司偿还借款本金5970000元及逾期利息、借款利息192209.90元及复利、律师费182410元；肖土杰对**富、杨珍娣上述债务承担连带清偿责任；其承责后，有权向**富、杨珍娣追偿；粤科公司对**富、杨珍娣、肖土杰、梁群清提供抵押的位于广州市白云区西槎路阳光一街30号301房屋、303房屋、304房屋以折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；肖土杰、梁群清在粤科公司实现抵押权后，有权向**富、杨珍娣追偿。案件一审受理费55640元、财产保全费5000元，公告费500元，均由**富、杨珍娣、肖土杰、梁群清负担。二审案件受理费3948元，由**富负担。因上述被执行人没有履行上述判决确定的义务，2017年9月7日，粤科公司向天河法院申请执行。天河法院以（2017）粤0106执11032号案立案执行。 经查，在诉讼期间，天河法院于2015年7月1日以（2015)穗天法金民初字第3138号民事裁定书和协助执行通知书查封了涉案房屋。2019年5月7日，天河法院作出（2017）粤0106执11032号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋，并在涉案房屋张贴拍卖公告，责令被执行人及其他使用人在10日前迁出并腾空上述房屋。同年6月10日，天河法院在淘宝网司法拍卖平台上分别对位于广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303和304房进行第一次司法拍卖，拍卖公告中告知涉案房屋三套房产已打通使用，无法确定各房产原户型情况，竟买成功后，需与其它房产业主协商重新间隔。特别提醒，标的物按交付时现状交付。租赁情况有，租赁期限为2014年2月28日至2034年2月27日合计20年。2019年2月28日至2034年2月27日租金为50万元。每5年的2月27日为支付日，租金已一次性支付（天河法院对此合同的真实性不予审查）。异议人因此提出异议。 异议人粤科公司提供了以下证据：1、《房屋无偿提供使用证明》，内容：**富自愿将位于广州市白云区西槎路阳光一街30号301自编B房的自有房屋无偿提供给广州市万坤置业有限公司用作注册办公，使用期限自2014年9月22日至长期，落款时间2014年9月22日及广州市万坤置业有限公司《准予设立（开业）登记备案通知书》，住所为广州市白云区西槎路阳光一街30号301自编B房。2、广州市万坤置业有限公司《企业信用信息公司报告》，成立日期2014年9月29日。住所地广州市白云区西槎路阳光一街30号301自编B房。股东为**富等。上述证据证明2014年9月22日，被执行人**富将涉案房屋中的301自编B室无偿提供给广州市万坤置业有限公司使用，该公司目前仍为开业状态，且注册地仍未变更；**富出租给第三人之后又自行使用房屋，不符合常理。3、《房屋无偿提供使用证明》内容：**富自愿将位于广州市白云区西槎路阳光一街30号301自编A房的自有房屋无偿提供给广东国茂建设工程有限公司用作注册办公，使用期限自2014年10月1日至长期，落款时间2014年10月1日及广东国茂建设工程有限公司的《准予设立（开业）登记备案通知书》，住所为广州市白云区西槎路阳光一街30号301。证据4、广东国茂建设工程有限公司《企业信用信息公司报告》。住所地广州市白云区西槎路阳光一街30号301房。核准日期为2015年11月6日，股东**富、肖土杰。证明2014年10月1日，被执行人**富将涉案房屋中的301房无偿提供给广东国茂建设工程公司使用，该司目前仍为业状态，且注册地址未变更；**富出租给第三人之后又自行使用房屋，不符合常理。证据5、照片（九张），证明异议人于2019年8月13日现场查看涉案房屋的情况，显示目前均为空置，如第三人承租20年且全额支付租金，空置房屋超过一年不符合常理。第三人方宏全称涉案房屋确实是有广州万坤置业有限公司、广东国茂建设工程公司注册，**富本身是广东国茂建设工程公司的股东及法定代表人，他承租时，**富有告知该事实，因为物业是可以注册多家公司，涉案房屋有301、303、304，里面是有自编号，工商部门允许登记的。其是向**富整租了涉案房屋，然后再转租出去。 第三人提供了以下证据：1、落款时间为2014年2月28日的《广州市房屋租赁合同》。出租人（甲方）：**富、肖土杰，承租人（乙方）：方宏全。约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，共计租赁面积804.97平方米，租赁期限自2014年2月28日至2034年2月27日，租金共计人民币220万元，租金按每五年收取，乙方于每5年的2月27日缴纳该5年租金；如乙方于签订合同时一次性支付二十年的总租金，则双方同意总租金为人民币200万元。甲方可收取乙方人民币20000元。甲方签名**富，乙方签名方宏全。该合同没有办理租赁登记备案。2、房屋租金收款收据。内容：今收到方宏全支付的广州市白云区西槎路阳光一街30号301房、303房、304房（房地产权证号码：粤房地权证穗字第××号、第××号、第××号）租金总计2000000元，租期从2014年2月28日至2034年2月27日。租金转入出租人**富的银行账户（户名：**富；账号：62×××23；开户行：民生银行滨江东支行）后，本协议生效，否则无效。收款人：**富。落款时间为2014年2月28日。3、发票2张，落款时间分别为2019年6月13日和2019年8月10日，付款人为**富，收款人为广州阳光物业管理有限公司，转账金额分别为538.8元和79.8元。备注垃圾费、物业管理费等。4、电费缴费账单微信截图4张，予以证明方宏全系涉案房屋实际使用人。5、2019年8月21日广州阳光物业管理有限公司出具的《证明》。内容：兹有我公司所辖物业阳光—街30号301、303房物业管理费、垃圾处理费、电费从2014年2月至2018年8月已交清。2018年9月至今物业管理费、垃圾处理费、电费还未清缴。特此证明！ 第三人称租金2000000元是转账给**富，但未能提供证据证明，异议人对此不予认可。 另查，广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303房的产权人是**富，304房的产权人是肖土杰。301房为商业用途，303、304房为住宅。2014年6月12日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为广发银行广州分行。2016年7月21日，广发银行广州分行将本案债权转让给申请执行人。 天河法院认为：第一，本案争议的焦点是第三人的租赁关系是否应该除去。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条的规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。第三人称与被执行人**富签订了涉案房屋的租赁合同，虽然从合同签订的时间上看早于设定抵押登记的时间，但首先，广州市白云区西槎路阳光一街30号301房已经在2014年9月和10月分别提供给广州市万坤置业有限公司和广东国茂建设工程有限公司无偿使用，期限永久。该房屋再出租给第三人使用不符合常理，且方宏全与**富签订的《租赁合同》没有办理租赁备案。其次，304房的产权人是肖土杰，其在租赁合同上并没有签名，**富没有肖土杰的授权，无权代理肖土杰出租该房屋，故该合同中对于304房的出租是无效的。再次，第三人未能提供其转账支付租金的凭证，且双方约定的租期长达20年，租金一次性支付不符合交易习惯和生活常理。故天河法院对于方宏全的租赁关系不予认定，该租赁权继续存在于涉案房屋上，必然严重影响涉案房屋拍卖、变卖的价格，对在先的担保物权的实现有影响的，申请执行人要求将其除去后进行拍卖有理。第二，涉案三套房屋是分别有独立的产权证，虽然三套房产被打通使用，但使用性质上，广州市白云区西槎路阳光一街30号301房为商业用途，303、304房为住宅，故不宜整体拍卖。异议人要求整体拍卖天河法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：一、除去方宏全在广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303、304房上的租赁合同。二、驳回异议人广东省粤科资产管理股份有限公司的其他异议请求。 方宏全向本院复议称，请求法院裁定撤销天河法院作出的（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第一项。事实与理由：一、本案有新证据证明方宏全已向出租人**富支付租金2,000,000.00元(详见相应证据)。本案在庭审期间，主审法官有限期要求方宏全庭后提供涉案房屋的租金支付凭证、物业管理费用缴纳凭证、水电费缴纳凭证，方宏全在限定期限内提交的相关物业管理费用缴纳凭证及水电费缴纳凭证，但因支付时间太久远，方宏全查询了本人名下所有银行卡流水，均无法找出相应转帐记录；方宏全遂联系出租人**富请求其配合提转帐记录，其也拖拉不予配合，直至**富收到（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》后方重视此事并第一时间提供相应转帐记录，根据该转帐记录显示，付款人为方宏全的表哥蔡新义(如有需要，可随时接受法庭询问)。根据上述事实及证据，请求法院撤销（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第一项裁定。 二、（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第10页第5-9行认为的“广州市白云区西槎路阳光一街30号301房已经在2014年9月和10月分别提供给广州市万坤置业有限公司和广东国茂建设工程有限公司无偿使用，期限永久的。该房屋再出租给第三人使用不符合常理”的认定不正确，广州市万坤置业有限公司和广东国茂建设工程有限公司均是出租人**富的公司，出租给方宏全之前其一直是**富本人在使用，且在签订租赁协议时方宏全与**富有口头约定其在一年内会去工商局将上述两个公司的注册地址迁出，后因该两个公司经营不善负债累累，**富也未及时办理。方宏全将上述物业分租部分作为住宅出租，部分作为仓库出租，且商业部分有一段时间空租，至今未有实际需要使用到工商注册登记，因该物业用于企业工商注册登记对方宏全未有实际影响，方宏全也未予理会。三、（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第10页第8-9行认为“且方宏全与**富签订的《租赁合同》没有办理租赁备案”。方宏全认为，方宏全与**富签订了涉案房屋的租赁合同，且合同签订的时间早于设定抵押登记的时间。尽管该租赁合同未办理租赁备案登记，但房屋租赁合同并不以登记为其生效要件。租赁合同是双方的真实意思表示，且方宏全已足额支付相应租金，理应合法有效。四、（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第10页第9-11行认为“其次，304房的产权人是肖土杰，其在租赁合同上并没有签名，**富没有肖土杰的授权，无权代理肖土杰出租该房屋，故该合同中对于304房的出租是无效的。”方宏全不同意上述观点，首先，肖土杰是**富的弟弟，肖土杰仅是代**富代持有304的房产，**富是304物业的实际所有人；其次，庭审过程中法院并未就此问题进行询问也未要求方宏全出示相关证据，实际上方宏全与**富在签订《租赁合同》时**富有向方宏全出示过肖土杰的公证委托书，方宏全持有该委托书的复印件，故此，该认定是错误的。五、（2019）粤0106执异867号《执行裁定书》第10页第11-12行认为“且双方约定的租期长达20年，租金一次性支付不符合交易习惯和生活常理”，方宏全也不同意此观点。首先，庭审过程中方宏全已说明投资租赁物业再分租转租，一次性支付租金可以节省成本降低总租金额，这种交易习惯实践中也并未少见。其次，涉案物业的原是出租人**富办公使用，后因经营不善，资金缺口大才决定出租给方宏全，涉案物业天河法院也曾派工作人员联系方宏全进行实地考察、评估，该物业的实际位置是在偏僻的西槎路，更为甚者，其具体位置是座落在西槎路阳光花园小区(整个小区为陈旧的住宅小区)的最里边的第三层(无电梯)，并非临街商铺而是在住宅小区的最深处，那么其绝大部分的商业用途几乎为零，其装修格局又限制了作为房屋使用出租的可能，实用性较低，因此总租金才会低于市场平均价格。综上所述，若除去方宏全在涉案的广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303、304的租赁合同，将会严重侵害方宏全的合法权益。因此，恳请法院综合本案的各方面的情况，裁定支持方宏全的请求。 对天河法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院认为：关于方宏全称其已于涉案房产抵押之前承租了涉案房产，该主张是否成立的问题。方宏全提交的租赁合同显示，其与**富于2014年2月28日签订租赁合同，承租了广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303和304房，租赁时间长达20年，一次性支付20年总租金高达200万元。方宏全称其已经向**富支付了200万元租金，在异议阶段，其并未提交相应证据予以证实，在复议阶段，其声称实际付款人为案外人蔡新义，可提供蔡新义名下的转账记录。对此，本院认为，首先，蔡新义名下转账记录并不属于异议阶段后新产生的证据，方宏全应在异议阶段提交该证据；其次，即使方宏全在异议阶段提交上述证据，也只能证实蔡新义名下与**富之间存在经济往来，并不能证实蔡新义代方宏全支付了涉案房产租金。因此，对方宏全称其已经支付200万元租金的主张，本院不予确认。另外，即便如方宏全主张，其已经一次性即付清20年高达200万元的租金，该情形明显与正常交易方式不符。此外，对于租赁时间长达20年，租金数额高达200万元的租赁合同，当事人未去相关部门办理租赁登记备案，消极履行应尽义务，既影响相关部门行使管理职责，亦导致其不能提供充分证据证实其实际租赁涉案房产的时间，租赁合同是否确于2014年2月28日签订的事实仍然存疑。综合考虑上述情况，本院对方宏全称于2014年2月28日签订租赁合同并付清200万元租金的主张不予确认。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”依照上述规定，因方宏全未提交证据证实其在涉案房产抵押前已经租赁涉案房产，且其主张的租赁期限为20年并已付清全部租金的租赁合同继续存在于涉案房产上，对涉案房产的处理有实质上的不利影响。（2019）粤0106执异867号案件除去方宏全主张的在广州市白云区西槎路阳光一街30号301、303和304房上的租赁合同并无不当，本院对此予以维持。如方宏全与**富就租赁合同的履行产生争议的，双方可另循法律途径解决。 综上所述，复议申请人方宏全提出的复议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回方宏全的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异867号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李小明 审判员  胡伟东 审判员  刘 皓 二〇二〇年二月二十八日 书记员  陈洁雅                                                                                                                                                                   莫乔珍