江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0826民初6668号原告：杨林花，女，1980年12月20日出生，汉族，居民，住浙江省诸暨市。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路西侧涟水海林实业有限公司院内。法定代表人：嵇春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄艳，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓莉，该公司法律顾问。原告杨林花与被告涟水县汉邦置业有限公司（以下至判决主文前简称汉邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序审理，后因案件疑难复杂转为普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告杨林花、被告汉邦公司委托诉讼代理人庄艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告按《商品房买卖合同》的约定支付违约金15万元，并协助原告办理房屋产权；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于常青路北侧、安东路西侧的中央城小区第9号楼3层327号、328号商铺，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定2013年3月28日交房，逾期则被告按日支付已付房款的万分之二作为违约金。迄今为止，被告一直未办理房屋交接手续，也未能提供产权证办理手续，导致原告无法办理产权证。被告的行为侵犯了原告合法权益，原告特提起诉讼，请求支持原告诉请。被告汉邦公司辩称，原告在被告处购买涉案房屋属实，但被告不存在逾期交房，2014年10月27日原告的公公朱敬山已在被告处办理领房手续，现原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，请求驳回原告请求。对于原告要求被告协助办理产权证，因涉案房屋目前尚不具备办证条件，故被告无法协助。经审理查明，2013年1月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的中央城第9号楼3层327、328号商业用房出售给原告，房屋价款计665000元，由原告以银行贷款方式支付332000元，其他房款333000元于签订合同时付清；双方约定被告应当在2013年3月28日前向买受人交付房屋；关于逾期交房违约责任，双方约定：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人和买受人约定内容不明。合同签订后，原告向被告支付了首付款，并办理了银行贷款。2014年10月27日，原告的公公朱敬山在被告处办理了领房手续。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房销售合同》、购房发票、契税发票等载卷证实，本院予以确认。原告认为，原告公公虽领取了房屋，但也超过了双方合同约定的交付时间，且原告领取的房屋至今无法办理房屋产权证书，不属于实际交付。按照合同约定，逾期交房违约金应自2013年3月28日起按每日万分之2计算至起诉之日止，大概在30万左右，逾期办证违约金10万元，现原告要求被告给付两项违约金之和15万元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行相应义务。本案中，被告汉邦公司未能在约定的期限内交付房屋并协助原告办理房屋产权登记，应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金。庭审中，双方一致认可原告公公朱敬山于2014年10月27日在被告处领取了房屋，原告亦认可朱敬山拿房是原告同意的，故应视为原告在2014年10月27日接收涉案房屋，客观上其已对涉案房屋予以接收并实际占有，应视为房屋的交付使用。而按照双方合同约定，被告应当于2013年3月28日前将经验收合格的商品房交付原告使用，故被告抗辩的不存在延期交房无事实和法律依据，本院不予采纳。被告逾期交房共计577天（从2013年3月29日至2014年10月27日），按照合同约定，违约金应从最后交付期限的第二天按日向买受人支付已交付房价款万分之2，即665000×577×0.02%=76741元，该金额未超过已付购房款的24%，本院予以支持。原告主张逾期交房违约金从2013年3月28日起计算至起诉之日止无法律依据，本院予以调整。原、被告在合同中约定出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现被告自认涉案房屋尚不具备办证条件，故原告要求被告协助原告办理产权登记，事实上不能履行，故对原告该项请求本院不予支持。但因被告未能按约定履行相应义务，构成违约，应承担违约责任。双方对逾期办证的违约责任没有约定，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算。按照双方合同约定，从2013年3月28日后90日即2013年6月27日开始计算逾期办证违约金，至案涉房屋具备办理产权登记时止，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。结合本案实际情况，本院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过99750元（665000元*15%=99750元）。综上，被告汉邦公司应承担的违约金数额为76741元+99750元=176491元，现原告自愿主张两项违约金共计150000元，系自行处分权利的行为，本院予以准许。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告涟水县汉邦置业有限公司于判决生效后十日内给付原告杨林花逾期交房违约金、逾期办证违约金共计150000元。二、驳回原告杨林花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××66）。审 判 长 蒋    玉    莲人民陪审员 张旭人民陪审员刘训国二〇二〇年二月二十八日书 记 员 王        楚附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。