上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15766号上诉人（原审原告）：沈惠芳，女，1946年11月12日生，汉族，户籍地上海市松江区。上诉人（原审原告）：路鸣岐，男，1940年10月21日生，汉族，户籍地上海市松江区。上诉人（原审原告）：路俊，男，1979年8月24日生，汉族，户籍地上海市松江区。三上诉人共同的委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。三上诉人共同的委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢欢，男，1963年1月17日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张宁，男，上海舍予物业管理有限公司员工。上诉人沈惠芳、路鸣岐、路俊因与被上诉人卢欢房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初13838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈惠芳、路鸣岐、路俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，双方所签订的《房屋转让协议书》真实意思是抵押而非买卖，所以后来出具的《路俊借款说明》约定了三年赎回的期限，两份协议所具有的连续性恰恰证明买卖并非双方真实的合意，否则不可能达成可以赎回的意思表示；二、一审法院认为上诉人未能在约定期限内以对价向被上诉人要求赎回房屋，与事实不符，在上诉人提交的录音证据中房屋赎回一事双方进行过多次协商，但该证据的却未能在判决书中体现，故一审法院认为上诉人未能举证证明在期限内以对价向被上诉人要求赎回房屋的观点，明显错误。对于三年赎回期限的起算日期，应当从2017年3月31日上海市松江区XX镇XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）承租人登记为被上诉人之日起计算。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。卢欢辩称，就系争房屋签订的《房屋转让协议书》在前，《路俊借款说明》中的赎回只是再给上诉人一个机会，但是上诉人路俊没有在约定时间向被上诉人请求赎回，也没有支付对价。不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。沈惠芳、路鸣岐、路俊向一审法院起诉请求：1.确认2015年1月19日沈惠芳、路鸣岐、路俊、卢欢签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令卢欢向沈惠芳、路鸣岐、路俊返还上海市松江区XX镇XX路XX号房屋。一审中，沈惠芳、路鸣岐、路俊变更第2项诉讼请求为：卢欢返还沈惠芳、路鸣岐、路俊系争房屋拆迁安置协议项下的全部拆迁权益。一审法院认定事实：2016年2月1日，路俊向卢欢出具《路俊借款说明》一份，载明“自2013年开始至2015年底，路俊共向卢欢借款人民币3,770,250元（以下同），其中：1.在工地管理二年半，合计发放工资750,000元。2.用上海松江XX镇XX弄XX号以1,500,000元转让卢欢。3.用上海市XX镇XX路XX号三分之一股份以1,500,000元转让卢欢。综合以上，目前还欠卢欢20,250元。注：以上房产卢欢保证三年期限给路俊赎回机会，三年后卢欢自行处理。”一审另查明：2015年1月19日，沈惠芳、路鸣岐、路俊和卢欢签订了《房屋转让协议书》，约定沈惠芳、路鸣岐、路俊将系争房屋的承租权转让给卢欢，转让价为1,500,000元，系争房屋的使用、承租、抵押、出售以及今后动迁、改建利益等均归卢欢所有；沈惠芳、路鸣岐、路俊放弃一切承租人的权利，并配合卢欢提供和办理相关证明的资料和手续。一审又查明：系争房屋系公租房，原承租人为沈惠芳、路鸣岐、路俊，2017年3月31日变更登记为卢欢。一审中，卢欢向一审法院提供借条、银行转账记录、收条、银行取款记录、付款凭单，并申请证人出庭作证，欲证明自2011年至2016年期间，路俊向卢欢借款达500万元以上，其中部分借款系案外人代付，卢欢已经归还给了案外人。沈惠芳、路鸣岐、路俊质证称，2014年5月到2015年1月期间，路俊共计向卢欢借款2,481,825元（包括证人出庭作证的借款），卢欢提出借款加利息共计370万余元，沈惠芳、路鸣岐、路俊用两套房屋做抵押，并约定了赎回期限。一审法院认为，沈惠芳、路鸣岐、路俊和卢欢签订的《房屋转让协议书》明确约定沈惠芳、路鸣岐、路俊将系争房屋的承租权转让给卢欢，以抵偿债务，沈惠芳、路鸣岐、路俊主张协议书名为转让、实为担保，但《房屋转让协议书》上并未有任何条款可以体现这一点，沈惠芳、路鸣岐、路俊也未提供证据证明双方之间存在以系争房屋作担保的意思表示，故一审法院对沈惠芳、路鸣岐、路俊的该观点，不予采信。沈惠芳、路鸣岐、路俊主张系因卢欢的威胁利诱和欺骗才签订了《房屋转让协议书》，但并未提供证据证明卢欢存在上述行为，故一审法院认定《房屋转让协议书》系沈惠芳、路鸣岐、路俊和卢欢的真实意思表示。《房屋转让协议书》并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，故沈惠芳、路鸣岐、路俊主张《房屋转让协议书》无效，于法无据，一审法院不予支持。《路俊借款说明》及卢欢提供的借条、银行转账记录等一系列证据足以证明双方之间存在真实的借贷关系，故可以认定卢欢已经以抵债的形式支付了房屋转让的对价，而沈惠芳、路鸣岐、路俊也已经将房屋承租权变更登记至卢欢名下，故《房屋转让协议书》已经履行完毕。《路俊借款说明》约定了三年的赎回期限，沈惠芳、路鸣岐、路俊未能举证证明在该期限内以对价向卢欢要求赎回房屋，应承担举证不能的责任，现其要求卢欢返还系争房屋的拆迁权益，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回沈惠芳、路鸣岐、路俊的全部诉讼请求。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，由沈惠芳、路鸣岐、路俊负担（已付）。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审庭审中，就签订《房屋转让协议书》的过程，上诉人自述为“2014年5月到2015年1月期间，路俊共计向卢欢借款2,481,825元……卢欢提出借款加利息共计370万余元……三原告用所有的两套房屋（系争房屋另加有1/3产权的一套房屋）作为抵押，当时约定三年期满以300万元赎回，就签订了《房屋转让协议书》，在借款说明中也注明。”上诉人另称“2015年8月7日，同时签订两份买卖协议，由于需要到房管所办理手续，卢欢要求将时间提前写到2015年1月19日。”另查明，上诉人一审中提供录音资料一份，欲证明其在2019年春节期间曾向被上诉人提出过赎回的请求。对此，被上诉人在一审庭审中陈述“2019年春节前路俊确实来找过卢欢，提出要回房子，卢欢提出要求解决全部债务，但是路俊说现在给不出钱”；二审中被上诉人表示对该录音证据的真实性认可，但认为当时双方没有就赎回达成合意。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋转让协议书》的效力问题。根据查明的事实以及双方当事人的陈述，上诉人路俊由于结欠被上诉人卢欢金钱债务，在债务到期的情况下，与被上诉人就系争房屋签订了《房屋转让协议书》，应当认为这是上诉人履行债务的一种方式。《房屋转让协议书》中亦未包含名为买卖、实为担保等相关内容的约定。上诉人认为转让协议无效的理由，本院难以采信。一审法院认为《房屋转让协议书》合法有效，并无不当，本院予以认同。上诉人要求确认《房屋转让协议书》无效以及因无效而要求被上诉人返还系争房屋项下拆迁权益的诉请，本院不予支持。在签订《房屋转让协议书》后，路俊与卢欢于2016年2月1日又订立《路俊借款说明》。该说明中双方约定“以上房产卢欢保证三年期限给路俊赎回机会，三年后卢欢自行处理”。应当认为，该约定系双方在签订《房屋转让协议书》后对系争房屋所做的进一步约定，三年期限则应自《路俊借款说明》签订之日起计算。根据查明的事实，路俊在2019年春节前确向卢欢提出赎回房屋的请求，但由于双方对于赎回的价格不能达成一致意见而作罢。一审法院认为上诉人未能举证证明在三年赎回期限内向被上诉人要求赎回房屋有误，本院予以纠正。鉴于在《路俊借款说明》中并未明确赎回的价格，双方现在履约过程中因此产生争议，双方可另行解决，本案对此不予评判。综上所述，上诉人沈惠芳、路鸣岐、路俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币18,300元，由上诉人沈惠芳、路鸣岐、路俊负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年二月二十七日书记员 赵云龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……