四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1138号 上诉人（原审被告）：陈燕茹，女，1963年10月1日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：车丽娟，四川奥伦济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟旭，四川奥伦济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘瑞珍，女，1949年1月21日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：金鑫，四川天从律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周红翎（曾用名周虹灵），男，1968年10月4日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被上诉人（原审被告）：潘岩，女，1970年2月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人陈燕茹因与被上诉人潘瑞珍、被上诉人周红翎、被上诉人潘岩房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初1345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈燕茹上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判驳回潘瑞珍的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由潘瑞珍、周红翎、潘岩承担。事实和理由如下：一审法院适用法律错误。一审法院适用物权法、合同法、买卖合同司法解释对本案事实予以认定并予裁判错误。合同法自1999年10月1日起实施，物权法自2007年10月1日起实施，而案涉房屋的侵占、被买卖发生在1991年至1993年，均发生在上述法律生效实施之前，一审法院适用上述法律裁判案件明显错误。一审法院非法剥夺陈燕茹的举证权利。陈燕茹在一审开庭前申请两位证人出庭作证，但开庭期间却被一审合议庭审判长无理拒绝，致使待证事实未予查明，程序违法。一审法院认定潘瑞珍善意取得案涉房屋错误。如潘瑞珍的购房能认定为善意取得，则陈燕茹作为不动产权人的合法权利无法得以保障。潘瑞珍与周红翎、潘岩之间的售房契约效力值得探讨。 潘瑞珍辩称，一、周红翎通过合法形式取得案涉房屋。周红翎没有强占陈燕茹房屋的理由，即便按陈燕茹所说，欠赌资的是管济明，并非陈燕茹，且陈燕茹与管济明没有夫妻或亲属关系，周红翎即使要强占房屋，也应该强占管济明房屋而不是陈燕茹的房屋。如系强占，陈燕茹在一个人带着孩子居住，又无其他房产的情况下，怎么可能不报警、不通过人民法院要求周红翎退还房屋？显然陈燕茹的陈述不符合逻辑，只能说明陈燕茹和周红翎、潘岩之间存在买卖关系。2016年，潘瑞珍找到陈燕茹要求协助过户，陈燕茹以需要支付误工费为由，要求潘瑞珍支付30000元，如果陈燕茹不是清楚知道案涉房屋已经卖给了周红翎、潘岩，怎么可能只要30000元就同意过户，显然不符合逻辑。二、吴双全与周红翎、潘岩签订的《售房契约》合法有效。如前所述，周红翎、潘岩通过合法途径取得案涉房屋，其有权将案涉房屋出售给吴双全。1986年施行的民法通则第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，因此，陈燕茹向周红翎、潘岩交付了案涉房屋，案涉房屋的所有权就已经发生转移，周红翎、潘岩的处分行为属于有权处分。吴双全和周红翎、潘岩签订的《售房契约》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。三、一审法院适用法律正确。根据立法法第八十四条的规定，适用法律应当遵循“从旧兼有利”的原则。因此，一审法院适用“新法”正确。四、一审法院程序合法。根据民诉法司法解释第一百一十七条的规定，证人出庭作证需要人民法院审查后决定，而非当事人提交申请，证人就应当出庭作证。因此，一审法院不同意证人出庭作证不属于程序违法。 周红翎、潘岩未向本院提交答辩意见。 潘瑞珍向一审法院起诉请求：1.请求依法判决确认潘瑞珍与周红翎、潘岩于1993年5月2日签订的《售房企（契）约》合法有效；2.判决陈燕茹立即协助潘瑞珍将邛崃市的不动产产权登记到潘瑞珍名下。 一审法院认定事实：1993年5月2日，周红翎、潘岩与吴双全签订《售房企（契）约》，内容为：兹有我周红灵（翎）、潘岩二人商议同意把城关镇私人住宿房售给吴双泉（全），单价贰万元，手续全清，备注：若有它（他）人阻止落宿，概由我周红灵（翎）、潘岩二人全负。售房人周红灵（翎）。潘岩；购房人吴双全。协议签订后，周红翎、潘岩将该房屋交付给吴双全，潘瑞珍夫妇。同时将该房屋的房产证（房屋所有权证：邛临权字第0×××××7号：所有权人陈燕茹，房屋座落：）原件一并给付吴双全、潘瑞珍。吴双全、潘瑞珍给付了周红翎、潘岩购房款为20000元后入住。1994年12月7日，吴双全、潘瑞珍协议离婚，离婚时约定该房屋归潘瑞珍所有。潘瑞珍据此在该房屋内居住至今。2017年5月，陈燕茹向邛崃市不动产登记中心称房产证遗失，办理了该房屋的不动产登记，为邛崃市不动产权第川00×××××号。 一审法院认为，本案焦点为陈燕茹与周红翎之间就案涉房屋是否存在买卖关系。 一审中，周红翎主张其与陈燕茹之间就案涉房屋为买卖关系。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，周红翎应当提供证明房屋买卖关系成立的证据。但周红翎没有提供证据证明。故一审法院认为，周红翎的主张，没有证据，其与陈燕茹之间的房屋买卖关系不能成立。一审法院认为，《售房契约》是否有效？一审法院认为对陈燕茹与周红翎之间的房屋买卖关系不能认定，那么周红翎、潘岩在无陈燕茹授权的情况下出售案涉房屋为无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使周红翎、潘岩无权处分案涉房屋，但不表示合同无效。相反，作为买受人的吴双全在有房有证的情况下支付了价款予以购买，构成善意取得。因此，《售房契约》为有效合同。潘瑞珍根据《售房契约》实际占有该房屋，根据物权变动原则，有权要求陈燕茹履行协助过户义务。故对潘瑞珍的诉讼请求，一审法院予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周红翎、潘岩与吴双全于1993年5月2日签订的《售房契约》合法有效；二、陈燕茹在判决生效后5日内协助潘瑞珍将邛崃市的不动产产权登记到潘瑞珍名下。一审案件受理费50元，潘瑞珍自愿负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，陈燕茹陈述案涉房屋由其居住，于1992年下半年交给周红翎居住，陈燕茹因匆忙搬离案涉房屋，将案涉房屋房产证留在案涉房屋中。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉《售房企（契）约》是否有效的问题 本院认为，认定案涉《售房企（契）约》效力，需要先认定周红翎、潘岩是否有权出售案涉房屋。本案中，周红翎和潘瑞珍认为周红翎通过买卖方式取得案涉房屋进而有权出售案涉房屋，陈燕茹认为周红翎系强占房屋进而无权出售案涉房屋。因此认定周红翎、潘岩是否有权出售案涉房屋需先认定周红翎是否与陈燕茹建立了房屋买卖关系。 从一审中周红翎的陈述和陈燕茹发表的意见来看，双方均认可在签订案涉《售房企（契）约》前，周红翎即占有使用了案涉房屋。但对周红翎占有使用案涉房屋的原因即周红翎基于何种法律关系占有使用案涉房屋，双方各执一词。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”的规定，应由周红翎、潘瑞珍举证证明周红翎与陈燕茹之间存在房屋买卖的事实。 从本案现有证据来看，周红翎曾占有使用案涉房屋、持有案涉房屋房产证、并将案涉房屋及房产证交由潘瑞珍的事实客观存在。而陈燕茹并未举出直接证据证明周红翎强行侵占案涉房屋、非法获取案涉房产证的事实存在，加之陈燕茹并未举证证明其在长达20多年的时间内向周红翎、潘瑞珍主张过权利或寻求过有权机关保护。因此，基于本案现有证据，陈燕茹关于周红翎强占案涉房屋的主张不能成立。 虽周红翎、潘瑞珍未能举出直接证据证明周红翎与陈燕茹之间建立了房屋买卖关系，但在无证据证明周红翎基于其他关系占有使用案涉房屋并持有房产证以及陈燕茹关于周红翎强占案涉房屋的主张不成立的情况下，周红翎与陈燕茹之间就案涉房屋建立买卖关系的事实具有高度可能性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院依法认定周红翎与陈燕茹之间就案涉房屋建立了买卖关系，周红翎通过买卖取得案涉房屋。 综上，周红翎通过买卖取得了案涉房屋，其有权再次对外出售案涉房屋，《售房企（契）约》应为有效。一审法院认定周红翎、潘岩签订《售房企（契）约》的行为系无权处分不当，本院依法予以纠正。 二、关于陈燕茹是否应当协助办理案涉房屋不动产产权转移登记的问题 本院认为，作为出卖人负有交付房屋并协助办理不动产产权转移登记的义务。现案涉房屋不动产产权仍登记在陈燕茹名下，陈燕茹负有协助办理不动产产权转移登记的义务。按照1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，以及案涉房屋不动产产权仍登记在陈燕茹名下的客观情况，一审法院判决陈燕茹协助潘瑞珍办理案涉房屋不动产产权转移登记并无不当，本院依法予以确认。 综上，陈燕茹的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实部分不清，导致适用法律错误，但判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人陈燕茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  何广智 二〇二〇年二月二十七日 法官助理  毛雅倩 书 记 员  余海洋