浙江省松阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1124民初2085号 原告：松阳县新华房产中介服务部，统一社会信用代码：92331124MA2FXR0X8D。住所地：松阳县西屏街道新华路6-3号。 经营者：翁慧青。 委托诉讼代理人：翁成军，男，1974年11月16日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：潘伟杰，男，1995年2月9日出生，汉族，住松阳县。 被告：何金红，女，1976年5月1日出生，汉族，住松阳县。 被告：毛金云，男，1974年11月28日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：叶景生，遂昌县妙高法律服务所法律工作者。 原告松阳县新华房产中介服务部与被告何金红、毛金云居间合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日进行第一次公开开庭审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2020年1月20日进行第二次公开开庭审理。原告松阳县新华房产中介服务部的委托诉讼代理人翁成军、潘伟杰，被告何金红、毛金云的委托诉讼代理人叶景生两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告松阳县新华房产中介服务部起诉称：被告何金红、毛金云因需出卖其坐落于松阳县（现门牌号××的房产，于2019年1月25日与原告签订了《房产出卖委托合同》。之后，原告带客户杨昌耀实地察看了该房产，并看中该房产，且看房时两被告均在场。但两被告与杨昌耀（已另案起诉）却故意避开原告以92万元的价格私下进行交易。其行为违反了《房产出卖委托合同》关于“甲方委托乙方在合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动”及“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”、“若甲方和乙方介绍的顾客通过其他第三方交易成功的，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容，应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告中介服务费18400元；二、由被告承担本案诉讼费用。 被告何金红、毛金云答辩称：1、被告与原告松阳县新华房产中介服务部签订《房产出卖委托合同》是事实，但该合同系原告提供的格式合同，其中被告委托原告二年内进行独家房产出卖居间活动的内容系加重被告责任、排除被告合法权利的条款，且内容未加粗、加黑进行提示说明，该格式条款应予撤销，不生效。故原告受委托达半年后仍未促成交易情况下，被告委托其他中介卖房不违约。2、《房产出卖委托合同》的约定均为被告应当支付中介费、违约应赔偿损失的义务和责任，而没有任何原告义务和责任的约定，故该合同的权利义务严重不平等、不合理，完全排除了被告的合法权利，故违约责任条款的内容均无效，原告有权选择服务好、效率高、价格优的房产中介进行居间服务并促成交易。3、原告为被告提供居间服务，并带杨昌耀看房是事实，但因价格问题原告并没有促成交易，之后，原告提出让杨昌耀自己找别的中介成交，故被告在松阳县明明房产中介服务部的居间下与杨昌耀签订了《房屋买卖合同》并支付了中介费，故被告不存在私下交易的违约行为，被告不承担违约责任，无需按房产成交价2%支付违约损失，且原告主张的违约损失过高，已远远超过其实际损失。4、房产中介收取房产成交价1%作为中介费，其义务不仅包括带客户看房，还包括促成交易、协助过户、办理贷款等一系列的居间活动，而本案原告仅带客户进行看房，但未完成促成交易等居间活动，故其要求支付中介费没有任何依据。综上，被告同意支付原告合理的看房费用，对于其他请求请法庭予以驳回。 原告松阳县新华房产中介服务部为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《房产出卖委托合同》一份，待证2019年1月25日，被告将其所有的松阳县太平坊路43号3单元房屋委托原告居间进行出卖，并约定2年独家委托买房及私下成交或通过第三方成交的按房产成交价2%赔偿原告损失的事实； 二、《委托协议书》一份，待证2019年7月30日，原告带客户杨昌耀实地看房并进行协商价格等居间活动，但被告与杨昌耀私下交易的事实。 经质证，被告对证据材料一的真实性无异议，但认为该合同系格式合同，合同内容严重限制并排除了被告的合法权利属于无效合同，且违约条款并未加粗加黑也未进行明确的提示说明，该格式条款不生效；对证据材料二不知情，原告带客户杨昌耀看房是事实，因价格问题未成交，之后被告在松阳县明明房产中介服务部居间下与杨昌耀签订《房屋买卖合同》。 本院认为，原告提供的证据材料被告对真实性无异议，本院予以采信。 被告何金红、毛金云为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 一、《房屋销售委托协议》一份，待证2019年7月26日，被告将其所有的松阳县西屏街道太平坊路43号3单元房屋委托松阳县明明房产中介服务部出卖并约定按实际成交价1%支付中介费的事实； 二、《房屋买卖合同》、《收据》各一份，待证2019年8月3日，被告在松阳县明明房产中介服务部居间下以92万元的价格将房屋出卖给杨昌耀，并支付中介费9200元的事实。 经质证，原告对证据材料一、二认为与其无关，对于《房屋销售委托协议》系被告与杨昌耀为了私下成交而与松阳县明明房产中介服务部签订的，且该合同仅有被告及买方杨昌耀签字，若松阳县明明房产中介服务部的确进行了真实的居间服务，《房屋买卖合同》不可能在没有中介方参与情况下签订，故《房屋销售委托协议》、《收据》系被告为逃避支付中介费而故意签订。 本院认为，被告提供的证据材料原告对真实性无异议，本院予以采纳。 根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实： 被告何金红、毛金云系夫妻关系。2019年1月25日，被告何金红与原告松阳县新华房产中介服务部签订《房产出卖委托合同》，并在合同落款的“甲方（签字）”处签名，且被告何金红代被告毛金云签字确认。该合同第一条中介服务内容约定，“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动，至甲方与顾客签订买卖合同为居间义务完成”；第二条房产情况约定，“甲方所有的房屋坐落在松阳县，总预售价118万、低于110万不卖等”；第三条中介服务报酬约定，“成交后甲方向乙方支付所售房产交易总价的1%”；第五条违约责任约定，“甲方和乙方介绍的顾客进行私下交易，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方；若甲方和乙方介绍的顾客通过其他第三方交易成功的，则甲方按该物业成交价2%计赔损失给乙方”等内容。2019年7月30日，原告带客户杨昌耀（已另案起诉）实地察看了涉案的房屋并为房屋交易进行了居间服务但因价格问题未成交。2019年8月3日，被告以92万元出卖了松阳县西屏街道太平坊路43号房屋，并与杨昌耀签订《房屋买卖合同》。 之后，原告以被告私下成交，构成违约为由诉至本院，提出如上诉求。 另查明，2019年7月26日，被告与松阳县明明房产中介服务部签订《房屋销售委托协议》。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告将其所有的房屋委托原告松阳县新华房产中介服务部进行房产出卖居间活动，并签订《房产出卖委托合同》，故原、被告之间居间合同成立并生效。本案中，《房产出卖委托合同》中的条款均系原告为重复使用而事先拟定的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案合同中的条款为格式条款。《房产出卖委托合同》第五条“违约责任”的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款。其本意是为了防止卖方利用房产中介的客户及订立合同的机会“跳”过中介出卖房屋，从而使房产中介无法得到应有的佣金。该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的情形，应认定有效。故被告提出“违约责任”的格式条款无效的抗辩，本院不予采纳。根据《房产出卖委托合同》的约定，衡量卖方是否“跳单”构成违约的关键，是看卖方是否利用了该中介公司提供的客户信息、交易机会等条件，故意避开中介公司私下与客户交易。如果卖方并不存在上述情形，而是选择其他服务好、效率高的中介促成房屋买卖合同成立的，则不构成违约。本案中，原告提供的《房产出卖委托合同》中第一条约定“甲方委托乙方在本合同签订之日起二年内进行独家房产出卖居间活动”，而该格式条款未予以加粗、加黑等合理方式提示被告注意。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的规定，被告以该格式条款原告未尽提示说明义务应予撤销，不具有法律效力的抗辩，本院予以采纳。故被告朱绍平将其所有的房屋委托其他中介机构实施居间活动，并不构成违约。当原告在未获得“独家委托”情形，且庭审过程中，原告也表示允许被告将同一房产通过其他中介销售，故买方通过其他公众可知的正当途径获得相同房源信息并与被告在其他房产中介居间下促成房屋买卖合同成立，并不构成违约。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告未举证证明被告利用了其提供的客户信息、交易机会促成了房屋交易构成违约，故原告以此为由，诉请被告支付物业成交价的2%作为损失赔偿的依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。鉴于原告为促成房屋买卖合同的成立，付出了实际劳动，并有必要的成本支出以及被告愿意支付一定的合理费用，故根据公平原则并结合本案原告提供居间服务的实际情况，酌情认定被告向原告支付合理费用2000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四百二十四条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告何金红、毛金云于本判决生效之日起十日内支付原告松阳县新华房产中介服务部费用2000元； 二、驳回原告松阳县新华房产中介服务部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由原告松阳县新华房产中介服务部负担230元，被告何金红、毛金云负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  杨宗磊 人民陪审员  周建华 人民陪审员  江建水 二〇二〇年二月二十一日 法官助理刘芷安 代书 记员  江仙琴 ? ?