甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3941号上诉人（原审原告）:王某1（曾用名：王某2），男，2005年11月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。法定代理人:贺某（系上诉人王某1母亲），女，1973年10月17日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：孙仁权，甘肃致中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王海元，男，1955年9月16日出生，汉族，住址甘肃省兰州市城关区，现被羁押于甘肃省景泰县看守所。委托诉讼代理人:岳巍，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王艳玉，女，1988年11月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人王某1因与被上诉人王海元、被上诉人王艳玉确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8953号民事判决，依法改判确认王海元与王艳玉签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：一、本案中涉案房屋的实际所有权人是王某1，王海元无权出卖该房屋。本案中位于兰州市城关区的房屋属于王某1所有，本来该房屋的出资人实际是王某1之母贺某，贺某不仅交付了全部的首付款，而且后来的按揭款大部分也是贺某交纳的，有王海元亲笔书写的《证明》可以证实。但因该房是经济适用房，贺某当时没有兰州市居民的城市户口，所以就将房屋的所有权证暂时办理在王海元名下。后2014年王海元与贺某离婚时，双方签订的《自愿离婚协议书》中明确约定，该房屋虽然登记在王海元名下，但该房屋属于夫妻共同财产，商定在双方离婚后，该房屋归孩子王某1所有，由王海元在还清银行贷款后办理变更登记手续。但因各种原因王海元一直没有办理房屋的过户手续。即便如此，该房屋一直由王某1与其母贺某居住使用。双方在兰州市城关区民政局办理离婚登记时，离婚协议书上有兰州市城关区民政局加盖的印章，证明双方对于房屋的归属问题进行的约定是合法有效的，王某1是该房屋的实际所有权人，王海元无权对外出售转让该房屋。二、王艳玉是否为本案的善意第三人。对于2016年11月22日王海元与王艳玉签订的《二手房屋买卖合同》，王某1认为该合同应确认为无效。理由是，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。可见，尽管王海元恶意与王艳玉串通，试图非法转让本来属于王某1的房屋，但法律赋予了王某1追回自己房屋的权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。可见只有第三人是“善意”的情况下与无处分权人签订合同，并支付合理对价、办理了产权证时其行为才受法律保护。但在本案中，王艳玉的行为并非善意。因为王艳玉的具体职业是从事房屋买卖中介服务，出于职业习惯，王艳玉应该很清楚二手房的买卖，房屋的出让人往往并不是房屋的实际所有权人，买卖房屋应征得房屋共有人的同意，否则买卖行为无效。这就需要其进户调查了解位于兰州市城关区房屋的共有人，或者说是实际所有权人是否同意对外出售该房屋。但是王艳玉并没有进户进行调查，王某1没有见过王艳玉调查，王某1的监护人贺某也从来没有见过王艳玉前来进行调查，故王艳玉在本案中绝非善意第三人，其理应承担相应的不利后果。再者，王某1的房屋市场价为近70万元，但王艳玉与王海元协议价仅为48万元，明显不合常理，存在恶意串通嫌疑，王艳玉并没有支付合理对价。一审法院委托所作的鉴定价格明显不公正，王某1不予认可。三、王某1的合法权益应受国家法律保护。我国相关法律明确规定国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。王某1现年只有15岁，还是未成年人，其父王海元不仅对王某1不尽自己的抚养教育义务，反而与他人恶意串通故意损害王某1的合法权益，错上加错，实属不该。出于保护未成年人的考虑，人民法院应确认王海元与王艳玉签订的二手房买卖合同无效。综上所述，王某1认为王海元与王艳玉签订的二手房买卖合同为无效合同。王艳玉不是本案的善意第三人，王某1的位于兰州市城关区房屋是王某1的合法财产，应受国家法律保护，请求二审法院支持王某1的上诉请求。王海元辩称，房本是抵押给王艳玉用于借款的，王海元和魏孔明办理的委托手续是应王艳玉的要求，王海元与魏孔明并不认识和熟悉，房屋是否现在过户到王艳玉名下王海元并不知情。王艳玉辩称，其在取得该房屋产权证的时候产权人是王海元单独所有，是以合理的对价取得这套房屋。一审法院委托了评估公司评估价是50万左右，王艳玉实际房款支付了48万元，房屋的物业费也是王艳玉在交。王海元于2014年已经离婚了，2015年将该房屋抵押给了郭亮，王艳玉代王海元还了43万贷款后办理了过户手续。王某1所说内容不属实，王艳玉怀疑王某1与王海元之间存在串通。王艳玉是在2016年11月22日之前看的房子，当时王海元拿钥匙开了门，没有见到任何人，王海元一直告诉王艳玉是王海元单独所有，是婚前财产。王艳玉之后便去房管局查了房屋情况，有抵押登记，是抵押给郭亮的。过户当天王艳玉需要一次性支付郭亮43万元，王海元一共给王艳玉打过两次收条，王某1所说所有内容王艳玉都不认可。三年时间王艳玉每个月都还房屋贷款，但没有住进去。王海元一直有跟贺某商量腾房，后期王艳玉也找贺某谈了，贺某说离婚时房屋是给王某1的，王艳玉跟贺某说让其腾房，把剩余3万元给王海元的钱给贺某，后面便起诉至法院主张权利。现王海元已经涉嫌诈骗，请求维持原判，驳回上诉。王某1向一审法院起诉请求：1.依法确认王海元、王艳玉签署的《二手房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由王海元、王艳承担。一审法院认定事实：2006年1月19日，王海元与甘肃信通通利房地产开发有限公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，购置了位于兰州市城关区的经济适用房一套。2009年4月3日，贺某与王海元在兰州市城关区民政局自愿登记结婚，婚前育有一子王某1（2005年11月28日出生）。2010年10月27日，《经济适用住房买卖合同》项下房屋即坐落于兰州市城关区的房屋的产权首次登记，房权证号为：兰房权证（城关区）字第××号，房屋所有权人为王海元。2014年9月19日，贺某与王海元在兰州市城关区民政局自愿登记离婚，并签订《自愿离婚协议书》一份，该协议约定：“……三、住房安排：现住房东岗世纪新村Ｂ区3-6-2-602室楼房一套，房产登记在男方名下，属夫妻共同财产，离婚后，房产归儿子王某1所有，由男方还清银行贷款后变更登记手续。离婚后，男方自行安排住处，女方随儿子住现房处……”。2016年11月22日，王海元与王艳玉自愿签订《二手房屋买卖合同》一份，约定：王海元将座落于兰州市城关区的房屋以48万元的价格出售给王艳玉。王海元以公证书的形式委托魏孔亮以其名义办理房产有关事宜。2017年1月10日，王艳玉向王海元的委托代理人魏孔亮银行转账43万元，同日，王海元出具收条一份，自认收到王艳玉房款43万元整。2017年1月24日，王海元再次向王艳玉出具收条一份，自认收到王艳玉支付的房屋尾款15000元。2017年2月9日，王海元与王艳玉缴纳相应税款后，完成过户登记，王艳玉取得了座落于兰州市城关区的房屋产权证书，房权证号：甘（2017）兰州市不动产权第0003316号。审理中，贺某于2019年2月26日书面申请撤回起诉，一审法院于当日作出（2017）甘0102民初8953号民事裁定书，准予贺某撤回起诉。另查，2019年2月26日，王某1提出房产价值评估的申请，要求对本案争议房产即位于兰州市城关区的房屋（房权证号：甘（2017）兰州市不动产权第0003316号）在2016年12月左右的房产市场价值进行评估。2019年4月24日，经依法委托，兰州中信房地产评估事务有限公司做出中信估字（2019）第0487号房产估价报告，该评估报告估价结果确认：本案争议房屋在2016年12月的评估单价：6697元／㎡；评估总价为：508905元（人民币）。一审法院认为，首先，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。王海元在与王艳玉签订《二手房屋买卖合同》时，位于兰州市城关区的房屋仍登记在王海元的名下，故王海元签订房屋买卖合同时，具备权利人的外观，该《二手房屋买卖合同》符合合同的基本构成要件，形式上并无瑕疵。其次，王海元与王艳玉签订的《二手房屋买卖合同》系二人的真实意思表示，且双方均已履行各自的合同义务，合同约定房屋价格虽略低于本案委托鉴定的评估总价的5.6%，但仍在合理范围内，故王海元与王艳玉之间的《二手房屋买卖合同》不存在恶意串通的情形，亦不存在其他违反强制性的法律规定的情形，因此，王海元与王艳玉签订《二手房屋买卖合同》真实有效。王某1的诉讼请求于法无据，不予支持。第三，王某1虽主张本案兰州市城关区的房屋系其母贺某出资购买，王海元无权出售该房屋，但不动产的权利的设立、变更经依法登记方能发生效力，不动产权利的归属亦依据登记内容发生效力，且物权登记的效力不影响买卖合同的效力，故对王某1之该主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条、第十四条、第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第十二条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，判决：驳回王某1的诉讼请求。案件受理费100元、鉴定费5000元，由王某1负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”具体结合到本案中，就王某1以王海元与贺某离婚时自愿达成的离婚协议对案涉房屋的分割安排为依据，认为其是案涉房屋的所有人，相应的合法权益应受保护，诉请要求确认王海元与王艳玉签订的《二手房屋买卖合同》无效的意见能否成立的问题。本院认为，王某1以其是案涉房屋的所有人提起本案之诉，而结合在卷证据材料及相对应的案件事实，能证实王海元与贺某虽自愿达成离婚协议，并办理了离婚手续，该协议对王海元与贺某双方具有法律约束力，但王海元与贺某均没有履行将房产的权利进行变更登记，案涉房屋的权利外观上王海元仍然是该房屋的权利人，也即在案涉房屋权属登记没有进行变更的情形下，此协议的约束力仅在于王海元与贺某及王某1之间，对外并没有约束力，且王海元出售该房屋时已经办理了离婚手续，在没有充足证据证实其不是案涉房屋权利人的事实基础上，王海元对外依然是案涉房屋的权利人。因此，王某1以其是案涉房屋的权利人为由认为王海元无权出卖该房屋及王某1的此权益应受保护的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。关于王艳玉在案涉房屋的交易行为中是否为善意第三人的问题。本院认为，虽然王海元在离婚后明知其与贺某就案涉房屋的安排达成了协议，在没有履行该协议的前提下，其擅自处分行为存在主观恶意及损害他人利益的情形，但根据现有在卷证据及各方当事人的陈述内容，并不能证实王艳玉与王海元在案涉房屋的交易行为中存在恶意串通损害他人利益的行为，即王海元的主观故意行为并不能延续到王艳玉的行为中。且针对王某1提出的意见和理由，本院在二审中就王海元出售案涉房屋的事宜向王海元进行了询问，王海元亦陈述王艳玉在交易中对案涉房屋的坐落、房屋状况也进行了了解和现场查看，双方在对价协商一致的基础上签订协议并履行过户手续，将案涉房屋过户给王艳玉，王艳玉也履行了大部分支付价款的义务（王海元自认收到45万元）。虽然已履行的大部分款项是转移支付给他人，但本院在二审中询问王海元处置该房屋缘由时，王海元明确陈述系其对外举债中将该房屋进行了抵押登记，为了消除其与他人之间的债权债务关系，才将案涉房屋进行出售，也即王海元的此主观意愿及对应的行为并不能证实系王艳玉的意思表示，且不存在王海元将案涉房屋已经通过协议形式赠予或者处置给王某1的事宜告知王艳玉的情形。基于前述事由，现有在卷证据材料不能证实王艳玉购置案涉房屋的过程中知晓王海元已经通过离婚协议的形式将案涉房屋安排给王某1的事实。因此，即使王某1认为王艳玉以48万元的价格购置案涉房屋存在与市场对价不合理的因素，但在王艳玉相信王海元是房屋所有权人且有处分权的权利外观事实基础上，价格合理与否的因素并不足以证实王艳玉就是恶意交易并损害他人权益的行为，且即使该因素客观存在，而在王艳玉信赖王海元有处分权的情形下，此因素对应的影响范围在交易时也是王海元本人，而并不涉及合同之外的主体，故王某1认为王艳玉不是善意第三人的意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长  刘宝成审判员  张海军审判员  杨 清二〇二〇年二月十日法官助理何丽霞书记员杨倩