湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终3001号上诉人（原审原告、案外人）：陈明全，男，苗族，1980年8月8日出生，住湖南省沅陵县。委托诉讼代理人：舒小晖，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李明文，男，汉族，1966年6月17日出生，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：冯美刚，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈瑞玉，女，苗族，1975年10月5日出生，住湖南省沅陵县。上诉人陈明全因与被上诉人李明文、陈瑞玉案外人执行异议之诉一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈明全上诉请求：依法撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初3201号民事判决，改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实和理由：（一）上诉人与陈瑞玉签订《房产买卖合同》及实际合法占用涉案房屋的时间均早于李明文与陈瑞玉之间的贷款及办理抵押登记时间，且未办理过户手续上诉人没有过错。2013年3月13日，上诉人与陈瑞玉签订房屋买卖合同，以部分款25万元购买涉案房屋，且签订合同当天陈瑞玉即将房屋交付给上诉人家人使用。合同约定分期付款，房款付清后办证至上诉人名下，2015年2月4日上诉人付清全部房款。两被上诉人之间因民间借贷对涉案房屋办理抵押登记的时间发生在2014年7月29日，晚于买卖合同产生时间，导致涉案房屋无法办理至上诉人名下。故（2019）湘1202民初659号民事判决驳回了上诉人提出的确认涉案房屋的所有权，但是上诉人基于合同所获得期待物权及合法占用、使用涉案房屋的权益应予肯定。（二）李明文与陈瑞玉之间民间借贷纠纷在鹤城区人民法院在（2018）湘1202民初1281号民事调解书，李明文未提要求对涉案房屋享有优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时间期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护之规定，李明文的抵押权也无法实现。（三）涉案房屋虽然登记在案争人李凯名下，但实际所有权人应当为陈瑞玉。首先，李凯与陈瑞玉的房屋买卖合同被法院判决无效，李凯基于买卖合同获得涉案房屋所有权的原权利已丧失；其次（2019）湘1202执69号之一裁定书认可涉案房屋为陈瑞玉所有；再次李明文当庭陈述可确认涉案房屋的所有权人为陈瑞玉。故本案中应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定。被上诉人李明文辩称，上诉人未办理房屋过户手续上存在过错，因陈瑞玉没有下落不明，且上诉人与陈瑞玉虽然签订房屋买卖合同，其在2015年没有办理过户登记，直到2017年上诉人才向法院起诉行使权利。答辩人认为上诉人与陈瑞玉签订的房屋买卖合同系伪造。根据法律规定，本案中上诉人没有办理产权登记，没有物权，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈瑞玉未答辩。陈明全向一审人民法院起诉请求：1、停止对陈瑞玉名下所有的登记在李凯名下位于怀化市（所有权证号为怀房权证城中字第××号）的强制执行，并解除查封；2、案件受理费由被告承担。一审法院查明事实：2013年3月13日，陈瑞玉及其丈夫文元林（卖方、甲方）与陈明全（买方、乙方）签订了《房产买卖合同》，约定陈明全购买文元林、陈瑞玉位于怀化市的房产（房产证号：怀房权证鹤城字第××号），建筑面积101.71平方米，房款总价25万元。签订合同当日，陈明全之妻周青云通过银行转账方式向陈瑞玉支付了房款11.2万元；之后2013年12月24日转账支付房款6万元，2014年10月31日转账支付房款2万元，2015年2月4日转账支付房款2万元，以上转账支付房款共计21.2万元。因陈瑞玉原欠陈明全之妻周青云借款3.8万元，该款项抵作房款，故陈明全已付清全部购房款。签订合同当日，文元林、陈瑞玉即将房屋交付给陈明全、周青云，陈明全及妻子周青云在房屋内居住至今。2014年7月30日，陈瑞玉与李明文签订《借款协议》，约定由陈瑞玉向李明文借款19万元，以陈瑞玉位于怀化市的房产（房产证号：怀房权证鹤城字第××号）作为抵押。协议签订当日，陈瑞玉将抵押房产办理了他项权证，并与李明文指定的李凯（李明文之子）签订了关于抵押房产交易的《房地产买卖合同》一份，向李明文出具了委托其办理抵押房屋过户手续的委托书并在中方县公证处公证。同日，李明文将借款出借给陈瑞玉。借款到期后，陈瑞玉未能按协议约定清偿借款本息。2015年9月2日，李明文与陈瑞玉协商还款事宜，陈瑞玉出具承诺一份，再次约定了还款时间，并同意如在2015年9月15日之前未还清借款本息，李明文可过户抵押房产。之后，因陈瑞玉未能还清借款本息，李明文于2016年7月18日持陈瑞玉的房屋交易委托书及公证书到房产部门提交《二手房买卖合同》，将上述房产过户至李凯名下（房产证号：怀房权证城中字第××号）。2017年12月12日，文元林、陈瑞玉作为原告向法院提起诉讼，要求确认上述《二手房买卖合同》无效。2018年2月2日，法院作出（2017）湘1202民初3842号民事判决书，判决确认《二手房买卖合同》无效，该判决书已经发生效力。2018年4月23日，李明文以陈瑞玉为被告、李凯为第三人向法院提起民间借贷纠纷诉讼，要求陈瑞玉偿还借款19万元及利息，双方经法院主持达成调解协议，内容为“一、陈瑞玉如在2018年7月1日前偿还李明文借款本金16万元，则支付利息15000元，李明文自愿放弃其它诉讼请求。陈瑞玉如未能按期偿还借款，李明文从逾期次日起可以向法院申请执行，陈瑞玉偿还借款本金16万元及利息（以借款本金16万元为基数按月利率2%从2018年1月1日起计算至借款本金还清之日止）；二、陈瑞玉偿还全部借款本息后，第三人李凯于日内无偿协助陈瑞玉将位于怀化市房屋（不动产权证号：第××号）办理过户手续至陈瑞玉指定的产权人名下，过户相关费用全部由被告陈瑞玉承担；……”该院于2018年5月23日作出（2018）湘1202民初1281号民事调解书对双方的调解协议予以确认。此后，李明文就（2018）湘1202民初1281号民事调解书申请执行。在执行过程中，法院予以李明文的申请查封了被执行人陈瑞玉所有的登记在李凯名下位于怀化市所有权证号为怀房权证城中字第××号房产一套。陈明全向法院提出书面异议，要求停止对陈瑞玉名下所有的登记在李凯名下位于怀化市（所有权证号为怀房权证城中字第××号）的强制执行，并解除查封。2019年6月6日，法院作出（2019）湘1202执异30号执行裁定书，驳回了陈明全的异议请求。裁定书送达后，陈明全以李明文、陈瑞玉为被告向法院提起案外人执行异议之诉。另，陈明全及妻子周青云在2019年1月17日以陈瑞玉及丈夫文元林为被告诉至法院，要求：1、确认陈明全与陈瑞玉、文元林于2013年3月13日所签订的《房产买卖合同》有效；2、判决案外人李凯返还给陈瑞玉的位于怀化市鹤城区住房归陈明全、周青云所有。法院于2019年4月16日作出（2019）湘1202民初659号民事判决书，判决：一、确认陈明全与陈瑞玉、文元林于2013年3月13日所签订的《房产买卖合同》有效；二、驳回陈明全、周青云的其他诉讼请求。该判决已经生效。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；…”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…”以及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，法院于2019年4月16日作出的（2019）湘1202民初659号民事判决书虽然确认了陈明全与陈瑞玉、文元林于2013年3月13日所签订的《房产买卖合同》有效，但驳回了陈明全及妻子周青云提出的“确认位于怀化市鹤城区住房归陈明全、周青云所有”的诉讼请求。另法院于2018年2月2日作出的（2017）湘1202民初第3842号民事判决书虽已认定李明文与陈瑞玉签订的《房地产买卖合同》及陈瑞玉与案外人李凯签订的《二手房买卖合同》均无效，但并未撤销将坐落在怀化市房屋一套（产权证号:71××31）从陈瑞玉变更登记到案外人李凯的行为，也未否认陈瑞玉以涉案房屋为陈瑞玉与李明文之间的借款作为抵押并办理了他项权证的行为效力。因此，陈明全要求停止对被告陈瑞玉名下所有的登记在李凯名下位于怀化市（所有权证号为怀房权证城中字第××号）的强制执行并解除查封的诉讼请求，没有充分的事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：驳回陈明全的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的部分事实，法院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于案外人对于案争执行标的物是否具有排除执行的法定权利。金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不动产异议人有以下四种情形请求排除执行的人民法院予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占用该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记的。具体到本案中，案外人陈明全与陈瑞玉之间的买卖合同虽然已经人民法院生效判决确认为有效，但是否符合其他法定条件尚值得商榷。第一、案外人对系争房屋是否实际占有，应当依据实际控制的原则进行判定，异议人应当提供自己何时占有，且持续占有的证据证明已达到实际控制的程度。本案中案外人仅提供了一份2016年9月18日的报警案件登记表，该报警登记仅能证明案争双方对于房屋权属发生争议，不足以证实在2013年3月13日文元林、陈瑞玉与陈明全、周青云签订合同当日即将房屋予以交付，一审判定陈明全及妻子周青云在房屋内居住至今的证据不足。第二、关于非因买受人自身原因未办理过户登记，应综合主观、客观方面因素进行认定。主观方面应侧重于买受人是否存在怠于甚至故意未予以办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能的情形。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。而本案中陈瑞玉与陈明全在2013年3月13日签订买卖合同，支付最后一笔款项时间为2015年2月14日，期间陈瑞玉虽将案争房屋抵押给李明文，客观上确实存在导致房屋不能登记过户的障碍，但陈明全未能提供其向房产部门递交过户登记材料的证据，也未在明知房屋过户存在障碍的情况下向陈瑞玉采取合理、合法的手段对合法权利进行救济，而是放任陈瑞玉在2016年7月18日将案争房屋登记至李凯名下，不能认定系非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，陈明全怠于行使权利，其对案争房屋的物权期待权不受法律保护，不足以排除执行，其上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈明全的上诉请求不能成立。一审判决认定事实略有不清，适用法律略有不妥，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人陈明全负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏英姿审 判 员  曹 阳审 判 员  胡海雄二〇二〇年二月十七日法官助理田利文代理书记员  舒冠铭