广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初234号原告：谭学文，男，汉族，1989年10月1日出生，身份证住址广东省阳山县。被告：伍荣建，男，汉族，1964年3月9日出生，身份证住址广东省台山市。原告谭学文与被告伍荣建租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭学文、被告伍荣建，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭学文诉称：2019年10月20日，被告伍荣建将广州市白云区太和镇丰福二路2号101铺以月租金2500元、押金5000元租给原告作商业使用。当原告去工商部门办理营业执照时，被告知该地址为住宅不能办理，需被告前去变更为商铺才能办理。当原告找被告说明需要变更属性才能履行合同作为商业使用，需要将产权证给原告才能办理营业执照，被告不予理会。原告就要求退回押金、租金并补偿装修及水电安装费用，经多次协商未果。2019年11月25日，被告以原告未交租金为由将原告的设备、货物扔出马路，为不妨碍行人及通车，原告只好将货物设备另租房屋存放。现原告诉至法院，请求判令被告：1、退还租金及押金7500元；2、补偿装修、装饰、水电安装、管道安装5823元；3、承担设备货物及另租房屋存放、运输费用11770元，庭审后自行搬回；4、承担本案诉讼费。被告伍荣建答辩称：我方租赁房屋给原告时，并没有说可以办理营业执照，后来原告办理不了营业执照就不租了，我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2019年10月20日，原告谭学文（承租方，乙方）与被告伍荣建（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在广州市白云区太和镇丰福二路2号101铺给乙方商业使用，每月租金为2500元；租赁期从2019年10月20日起，至2021年10月19日止，第2年满后，第3年开始，每年租金递增10%计算；乙方在租赁期满后，所安装的水、电不得拆除，室内装修（批荡、装天花、铺地砖、贴瓷片、搭阁楼等）交给甲方处理，不得擅自拆除或损坏；为保障甲方利益，本合同签署后，乙方需交5000元给甲方作为按金，合同期满后，按金退还乙方，如乙方违约，甲方没收按金。庭审中，被告伍荣建确认该租赁房屋属于宅基地房，同时也表示该房屋无产权证。另查，2019年10月13日，被告伍荣建已告知原告谭学文可以进场，原告谭学文因此开始进场装修使用案涉房屋。同日，原告谭学文已向被告伍荣建交纳了租金及押金合计7500元。原告谭学文进场后，实际完成了案涉房屋的水电和管道安装、门口招牌制作等装饰装修，并提交了收据，拟证实其档口装修人工材料费共计3300元、风管费580元、水管费143元、电线及开关费600元、门口招牌费900元，合计5523元。被告伍荣建确认原告谭学文有进行上述项目的装饰装修，但认为是原告谭学文自行装修，与其无关。另外，原告谭学文还提交了收据，拟证实其购买设备设施的费用支出情况，其中抽风机50元，垃圾铲、毛巾、水管日用品费用60元，刀、钢桶、针板、双耳锅、保鲜膜、不锈钢盆等1800元，抽油烟机300元，烟罩、地柜冷柜、四头煲仔炉、粉面车、炭烧台、胶凳及杂物一批4902元；对上述设备设施费用，被告不予认可。庭审中，原、被告双方确认，被告伍荣建将案涉租赁房屋内的原告方物品迁出，理由是原告谭学文未向其交纳租金。原告谭学文确认其未向被告伍荣建交纳租金，但原因系案涉房屋无法办理营业执照，导致其无法进行后续经营。同时，双方确认在案涉租赁房屋内，原告安装的油烟罩、抽油烟机、水管属于可拆卸搬走的物品，但尚未搬离。而被告伍荣建称该房屋目前一直处于闲置状态，其亦不同意使用原告方的装饰装修部分。诉讼中，原告谭学文提交了与案外人于2019年11月25日签订的《租赁房屋暂住协议书》，拟证实其为存放被被告迁出的设施物品而另租房屋，并提交收据证实其另行交纳租金及押金2420元、租金1223元，以及支付车辆搬运费用260元。但该协议约定的原告谭学文承租案外人房屋的用途为居住，而被告伍荣建对上述租赁费用及搬运费用均不予认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此，宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。本案中，被告伍荣建自认涉案房屋属于宅基地房屋，亦明确表示该房屋无产权证，若案涉房屋属于宅基地房，则双方之间的涉案房屋租赁合同关系因违反法律法规的强制性规定，应属无效；若案涉房屋并非宅基地房屋，因无合法产权证明而属于涉嫌违法建设，依此而订立的房屋租赁合同亦属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告谭学文已向被告伍荣建交纳了押金5000元，该款项被告伍荣建应当予以退还。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因原、被告双方均确认在案涉合同签订前原告已经进场使用案涉房屋，被告伍荣建于2019年11月25日将原告物品清除，截至该日原告谭学文已实际使用租赁房屋一月有余，该期间应向被告支付场地占有使用费，现原告谭学文要求将其向被告伍荣建支付的租金2500元予以退还，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装饰装修及设施设备费用问题。原告谭学文在签订案涉租赁合同前未能审查案涉租赁房屋的性质及权属情况，对于案涉无效合同的签订存在过失，而被告伍荣建在清楚案涉房屋性质的情况下仍与原告签订租赁合同，对于无效合同的签订亦存在过错，双方过错程度相等，应对合同无效后果各自承担50%的责任。原告谭学文主张其各项设施设备的购置费用为抽风机50元，垃圾铲、毛巾、水管日用品费用60元，刀、钢桶、针板、双耳锅、保鲜膜、不锈钢盆等1800元，抽油烟机300元，烟罩、地柜冷柜、四头煲仔炉、粉面车、炭烧台、胶凳及杂物一批4902元，但上述物品显然属于原告谭学文可自行搬离并处置的物品，并非因案涉合同无效而遭受的必然损失，故其要求被告伍荣建予以赔偿的请求，本院依法不予支持。同时，对于原告所主张的风管、电线及开关和门口招牌、水管，亦属于可自行拆卸搬离的物件，不属于与案涉租赁房屋形成附着的部分，原告谭学文可自行处置，亦不构成合同无效而遭受的必然损失，对该部分项目的费用，其要求被告伍荣建予以赔付，本院也不予支持。关于原告另外主张的装饰装修费3300元，根据原告所提交的收据显示系装修人工材料费，而被告对原告的装饰装修情况并无异议，故本院酌定对该费用被告应当承担50%的赔偿责任，即应向原告赔偿装修损失1650元。而对于原告所主张的搬离物品的运输费用260元，即使该费用已实际发生，亦属于原告应当自行负担的费用，与案涉合同是否无效无关。关于原告所主张的另行租赁房屋存放物品的费用问题。虽原告提交的其与案外人签订的《租赁房屋赞助协议书》拟予证实，但该协议书载明的租赁用途为居住，并不能直接证实系用于存放从案涉租赁房屋内迁出的物品，且该物品存放租赁费用也不属于案涉无效合同所造成的直接和必然的损失，原告要求被告予以赔偿，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告伍荣建向原告谭学文退还押金5000元；二、于本判决生效之日起三日内，被告伍荣建向原告谭学文赔偿装修损失1650元；三、驳回原告谭学文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费214元，由原告谭学文负担157元（已预交180元，多交部分予以退还），由被告伍荣建负担57元。其中被告负担部分，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年二月十日书记员 陈芷清