四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川05民终7号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：朱松涛，女，1970年3月17日生，汉族，住泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：卢兰，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：何知运，泸州市龙马潭区志成法律服务所法律工作者。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：刘福金，男，1979年7月13日生，汉族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：王宇，四川拥彗律师事务所律师。 上诉人朱松涛与上诉人刘福金房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服泸州市江阳区人民法院(2019)川0502民初3009号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人朱松涛上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判刘福金支付房屋租赁费187397元；二、撤销一审判决第三项、第四项，三、判决刘福金支付违约金56219.1元；四、一审、二审诉讼费由刘福金承担。主要事实和理由：案涉房屋存在漏水，但朱松涛进行了及时的维修，一审判决以房屋漏水为由将房屋租金按70%计算，没有法律依据。房屋转让费属于一次性投资费用，而不受投资年限的影响，一审法院判决按租赁时间分摊后返还，没有法律依据。一审诉讼中，朱松涛要求刘福金支付违约金，而一审判决遗漏该项诉讼请求。 上诉人刘福金辩称，刘福金在合同履行过程中，没有违约行为，虽朱松涛积极维修房屋，但没有解决好漏水的问题。刘福金拒交房租是行使合同的抗辩权，朱松涛的上诉请求不能成立。 上诉人刘福金上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；二、诉讼费用由朱松涛承担，主要事实和理由：案涉房屋有严重的漏水情况，在朱松涛没有解决房屋漏水问题的情况下，有权行使抗辩权，刘福金没有及时支付租金是行使抗辩权，并非违约。朱松涛应当支付刘福金违约金和赔偿刘福金装修损失。一审判决计算房租金额错误，转让费不应按租赁时间分摊后返还。 上诉人朱松涛辩称，朱松涛对房屋漏水问题进行了维修，虽合同约定了转让费归刘福金，但现尚未发生转让事实。 朱松涛向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除朱松涛与刘福金签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘福金支付尚欠房租和违约金140259.40元（暂计算至2019年6月4日）；3.本案诉讼费由刘福金承担。 刘福金向一审法院提出反诉请求：1.解除刘福金与朱松涛签订的《房屋租赁合同》；2.朱松涛退还房屋转让费130000元，并支付违约金130040元；3.诉讼费由朱松涛承担。 一审法院认定事实：2016年10月5日朱松涛（甲方）与刘福金（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：1.甲方将坐落于泸州市江阳区星光路10号房屋出租给乙方，房屋面积639.64平方米。2.房屋用途为营业用房。3.租赁期限自2016年10月5日起至2021年10月4日止。4.租赁价格为30元/平米，合计金额19170元，每年按总租金递增5%，租金按月支付；…6.乙方向甲方缴纳水电气保证金3000元。租赁期满后，乙方正常退租，自行将水电气费用结清，甲方在一月内如数退还保证金（不计息）。如退租后，乙方为结清水电气费，甲方有权以该保证金抵扣…8.乙方向甲方支付转让费130000元，在乙方租赁期间内，乙方经甲方同意转让其他人时，转让费应由乙方收取。9.乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按逾期金额的20‰向乙方加收违约金。逾期五日，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并向乙方收取与年租金等额的违约金…14.正常的房屋大修修理及费用由甲方负担…15.租赁期满乙方不再承租或租赁期限内因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方对乙方所作装修及不能拆除的设备不作任何补偿。…18.甲乙双方任何一方有下列违约行为之一，应承担违约责任：①甲乙双方任何一方不履行本租赁合同，应向守约方支付与一年租金总额等额的违约金。…19.本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份。合同签订后，刘福金向朱松涛支付了转让费130000元（含2016年9月30日刘福金缴纳的10000元定金）和水电费保证金3000元。合同签订后，刘福金对租赁房屋进行了装修，用于其投资的“泸州市华宁品味装饰设计工程有限公司”办公室使用。2017年4月租赁房屋发生屋顶和墙面渗漏的现象，刘福金自行进行维修。同年下半年该房再次出现渗漏，刘福金告知朱松涛后，朱松涛于2018年期间进行了数次维修，但玻璃墙面渗漏问题仍未得到根本解决。 另查明，按照朱松涛、刘福金的约定，上述房屋2017年10月5日-2018年10月4日租金为20129元（四舍五入，取整），2018年10月5日-2019年10月4日租金为21135元（四舍五入，取整）。刘福金将租赁房屋的租赁费交至2019年1月4日。 审理中，对刘福金缴纳的3000元水电费保证金，朱松涛、刘福金双方均同意另行协商处理。双方对解除合同均无异议，且刘福金于2019年9月搬离了租赁房屋，并于2019年10月13日将租赁房钥匙退还给了朱松涛，朱松涛主张租金计算至2019年9月30日，刘福金只同意计算至2019年3月底。庭审中，一审法院询问双方转让费性质时，刘福金陈述支付的转让费130000元为租赁房使用权转让的费用，朱松涛陈述系包含了上一个承租人遗留的部分财物（主要是火锅店设备），但朱松涛未提供转让清单。刘福金否认上一届承租人用作经营火锅，陈述系经营网吧，同时承认签订租赁合同时租赁房内留有三四张电脑桌，另有空调柜机和挂机，但空调柜机和挂机在本次退房时已移交给了朱松涛。 一审法院认为，朱松涛、刘福金之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。现朱松涛、刘福金双方自愿提前解除租赁合同，且刘福金已将租赁房屋退还给了朱松涛，双方均以自己的行为表明提前解除《房屋租赁合同》的意愿，故解除合同的日期应认定为刘福金退还房屋之日（2019年10月13日）。本案的争议焦点如下： 一、刘福金以案涉房屋渗漏的主张是否可以对抗其向朱松涛交纳租金的义务。租赁合同出租方的主要义务在于房屋的交付，而承租方的主要义务在于租金的缴纳。在本案之中，朱松涛已依约将案涉房屋交付给了刘福金使用，刘福金就应该依约按时履行其交纳租金的义务。至于因房屋渗漏而造成的损失，首先双方并没有协商确定责任与金额；其次，也没有生效的司法文书对双方的纠纷进行确定；第三，双方也没有就损失金额抵扣租金达成合意；因此，刘福金主张其拒缴租金的行为是一种合理合法的自力救济的辩解，一审法院不予采信，其拒缴租金的行为已构成违约。故对朱松涛主张的请求判令刘福金向其支付租金的诉求予以支持。但由于案涉房屋确实存在渗漏现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定以及《房屋租赁合同》第14条约定，在租赁物需要维修时，出租人应及时进行维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。由于双方已协商解除《房屋租赁合同》，故延长租期显然不适用，可以采取适当减少租金的方式。结合本案的实际情况，一审法院酌定按合同约定的租金标准的70%计算较为合理，故刘福金应支付的租金总额为131178元[从2019年1月5日计算至2019年9月30日，四舍五入取整（21135元/月×9个月-21135元/月÷30天×4天）×70%]。 二、朱松涛在出租房屋时收取的转让费130000元是否应当返还。该转让费的收取虽有合同约定，但由于该租赁合同经双方协商已提前解除，刘福金丧失向他人请求支付该笔费用的权利。且在签订《房屋租赁合同》时刘福金接手的财物价值明显低于转让费，如朱松涛完全不退还显示公平。故一审法院酌定转让费按刘福金使用年限折扣，现刘福金已使用三年，朱松涛应退还刘福金转让费52000元（130000元÷5年×2年）。 三、朱松涛主张的违约金以及刘福金主张的违约金是否应当支持问题。租赁期内，朱松涛提供的租赁房屋虽出现渗漏现象，但朱松涛积极进行了维修，且刘福金也一直在案涉房内进行经营活动，故刘福金拒付租金的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。同时朱松涛提供的租赁物存在瑕疵，虽经朱松涛修缮，但渗水问题仍未得到根本解决，导致合同提前解除朱松涛也有责任，因此朱松涛也应承担违约责任。审理中双方均认为对方主张的违约金过高，请求依法降低，刘福金请求按其逾期支付租金总额的30%计算违约金，朱松涛亦请求按此标准减低刘福金主张的违约金。由于双方均存在违约行为，一审法院在计算租金和转让费时已充分考虑了双方的违约责任，故朱松涛和刘福金各自所主张的违约金均不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、朱松涛与刘福金签订的《房屋租赁合同》于2019年10月13日解除；二、由刘福金支付朱松涛房屋租赁费131178元；三、由朱松涛退还刘福金转让费52000元；四、上述二、三项品迭后，由刘福金于判决生效之日起五日内支付朱松涛79178元；五、驳回朱松涛的其他诉讼请求；六、驳回刘福金的其他反诉请求。案件受理费3106元，适用简易程序减半收取1553元，由朱松涛承担91元，刘福金承担1462元；反诉费3350元，由刘福金承担2800元，朱松涛承担550元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，朱松涛、刘福金之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同时，双方具有完全民事行为能力，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，因房屋渗漏，刘福金拒交房租，双方发生争议。在本案二审诉讼中，朱松涛增加诉讼请求金额，刘福金对其增加诉讼请求金额不同意一并审理，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。朱松涛可以另行处理。”之规定，故在本案中，本院不作处理，朱松涛可以就增加金额部分另行处理。由于案涉房屋确实存在渗漏现象，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定以及《房屋租赁合同》第14条约定，在租赁物需要维修时，出租人应及时进行维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，双方已协商解除《房屋租赁合同》，延长租期已经不适用，一审法院结合本案的实际情况，采取适当减少租金的方式，酌定按合同约定的租金标准的70%计算，并无不当，故朱松涛认为不应当减少房租的上诉理由不能成立，刘福金认为租金计算错误的上诉理由也不能成立。朱松涛在出租房屋时收取刘福金转让费130000元。该转让费的收取虽有合同约定，因双方已经提前解除租赁合同，刘福金丧失向他人请求支付转让费的权利。一审法院酌定转让费按刘福金使用年限折扣，朱松涛应退还刘福金转让费52000元并无不当。故朱松涛认为不应退还转让费的上诉理由不能成立，刘福金认为应当全额退还转让费的上诉理由也不能成立。本案中朱松涛提供的租赁房屋虽出现渗漏现象，但朱松涛积极进行了维修，且刘福金也一直在案涉房内进行经营活动，故刘福金拒付租金的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。同时朱松涛提供的租赁物存在瑕疵，虽经朱松涛修缮，但渗水问题仍未得到根本解决，导致合同提前解除朱松涛也有责任，因此朱松涛也应承担违约责任。一审法院根据双方的违约情况，判决驳回双方当事人要求支付违约金的诉讼请求，并无不当。故朱松涛认为一审遗漏了违约金诉讼请求的上诉理由不成立，刘福金认为应当支持其违约金诉讼请求的上诉理由也不成立。 综上所述，上诉人朱松涛、刘福金的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8304元，由上诉人朱松涛负担4954元、刘福金负担3350元。 本判决为终审判决。 审判长  林乐斌 审判员  钟 洁 审判员  曹天全 二〇二〇年二月十四日 书记员  唐 繁