山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初4594号原告：熊伟，女，1965年3月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：陈延涛，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。被告：泰安市万泰房地产经纪有限公司，住所地泰安市泰山区望岳小区C区11号楼与13号楼之间54号营业房。法定代表人：马兵，系公司经理。委托诉讼代理人：徐明巧，山东鲁岳律师事务所律师。被告：泰安东方盛世置业有限公司，住所地泰安市泰山区泰山大街中段。法定代表人：翟秀英，系公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘超，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孝楠，山东公允律师事务所实习律师。原告熊伟与被告泰安市万泰房地产经纪有限公司（以下简称万泰房产经纪公司）、泰安东方盛世置业有限公司（以下简称东方盛世置业公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊伟及其委托诉讼代理人陈延涛，被告万泰公司的委托诉讼代理人徐明巧，被告东方盛世公司的委托诉讼代理人刘超、姚孝楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊伟向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告万泰房产经纪公司签订的泰山公馆团购优惠服务协议书；撤销原告与被告东方盛世置业公司签订的泰山公馆房屋认购协议。2.被告万泰公司返还收取的团购优惠服务费40000元；被告东方盛世公司返还原告定金10000元。3.被告按年利率24%支付原告损失至返还之日。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月19日上午原告到泰山公馆售楼处看楼盘，进门即被被告万泰房产经纪公司的销售人员紧追不舍的接洽，原告系一工厂退休工人，文化水平不高，原来也没有买商品房的经历，也不清楚对方的身份，经被告一番介绍和鼓动后，听信了被告，被告告诉原告只要先交上5万元即可留一套房产每平方按9076元计价，并且其中4万元可以顶6.5万元购房款用，接下来马上要原告交5万元，但是原告说当时没有带钱，被告的销售人员说可以带着原告去办理，然后就骑着电动车带着原告去银行办理转账。原告交了钱后签订了两个对方提供的协议，原告夫妇均因年龄大而花眼，看不清协议内容，被告的销售人员说跟你讲你也不明白，你签字就行，没什么问题。就这样原告就在对方的指导下签字按了手印。回家后原告带上花镜看签的协议和对方说的及原告理解的不一样，马上打电话和被告交涉，被告以合同已签为由拒不接收原告的合理要求。找被告要求其解释4万可以顶6.5万元购房款的事，被告也含糊其辞没有一个明确的答案。原告认为上述涉案两个合同的签订被告有欺诈行为，存在重大误解，属可撤销合同，为维护自己的合法权益不受侵犯，原告诉至法院，请依法判如所诉。万泰房产经纪公司辩称，被告与原告签订的《泰山公馆团购优惠服务协议书》，是双方当事人自愿签订，是双方真实意思表述，内容不违反法律规定，而且原告及其丈夫都是成年人，是完全民事行为能力人，协议也已经实际履行。在签订协议前，万泰公司已经向其详细的介绍房屋原价格，及这一时间段开发商的优惠价格，如果参加万泰公司的团购，还会进一步享受到优惠价，并就协议书的内容向其进行了详细介绍，原告了解清楚并反复阅读协议书，之后原告夫妻商量，决定参加团购，签订了《泰山公馆团购优惠服务协议书》，缴纳了协议约定的40000元，因而不存在重大误解及欺诈的情况，请法院驳回原告的诉讼请求。东方盛世置业公司辩称，被告与原告签订的泰山公馆房屋认购协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在法定撤销情形，双方均应遵守合同约定。欺诈、重大误解虽然均是合同法第五十四条规定的合同撤销原因，但两者分别有不同的适用情况。重大误解是指当事人一方因自己的过失导致对合同的内容等发生重大误解而订立合同的行为。而欺诈是一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。如果在重大误解的情况下，就是由于当事人认定不足而订立的合同，自然不存在对方欺诈一说。如果在欺诈情形下，那么当事人是给予对方的欺诈产生了错误认识，自然不存在自己认识不足一说。原告一方面认为自己认识不足订立合同，另一方面又认为是被告欺诈订立合同，自相矛盾。其次，并不是所有的误解都可以构成重大误解，都可以成为撤销合同的法定事由。重大误解一般是对合同的性质、对方当事人、标的物种类、标的物的质量、标的物的数量、履行地点或者履行期限发生误解，足以对当事人的利益造成重大损害的，才可认定为重大误解。在本案中，原告在诉状中陈述购买房屋、价款、定金等情况均和原告与被告签订的房屋认购协议内容相符。原告仅表示存在误解，但并不能说明存在哪些误解，以及其误解是否构成重大误解。因此，被告认为原告因重大误解要求撤销房屋认购协议的请求不应予以支持。且被告不存在欺诈情形，被告认为原告因欺诈要求撤销房屋认购协议的请求应不予支持。原告违反与被告签订的泰山公馆房屋认购协议，根据定金罚则的规定，被告无需返还定金。原告与被告签订的房屋认购协议，内容真实有效，不存在违反法律规定的情形，原告未按协议约定于合同订立后7日内到售楼处完成签订商品房销售合同等相关手续，其无权要求退回定金。综上，为了维护契约精神，打击违约现象，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，被告万泰房产经纪公司（甲方）与原告熊伟（乙方）签订《泰山公馆团购优惠服务协议书》，约定：泰安市万泰房地产经纪有限公司依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商一致，就甲方向乙方提供房产团购优惠服务事宜，签订本协议，以便双方共同遵守。1、乙方购房的意向：城市/区域：泰安市，楼盘名称：泰山公馆，房号1号楼1单元502室。2、甲方为乙方争取的房屋团购优惠：交40000元直惠65000元房款。3、乙方在签订本协议书并向甲方支付房屋团购优惠服务费后享受此购房优惠服务。4、自本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何责任。5、该协议签订后，乙方支付的团购优惠服务费不予退还。6、乙方与开放商签订商品房买卖合同后，甲方的房屋团购优惠服务即履行完结。7、团购优惠服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。8、甲乙双方在此声明，在签订本协议前已通读全文，并理解其含义，双方愿意遵守本协议履行。本协议签字盖章后生效，一式叁份，甲方、乙方、开发商三方各持壹份，具有同等法律效力。被告万泰房产经纪公司在甲方处盖章，原告熊伟在乙方处签字并捺手印。同日，被告东方盛世置业公司（甲方）与原告熊伟（乙方）签订《泰山公馆房屋认购协议》，约定：甲乙双方在自愿平等的基础上，经协商达成协议如下，一、乙方自愿购买泰山公馆商品房，该房屋基本情况如下，签约房号1-1-502，面积79.56m2,原单价11500元/m2,折扣后单价9076元/m2，总房款722087元，2019年7月19日付定金10000元。备注：以上房屋面积为暂定面积，最终面积以房管局测量为准；房屋面积调整的，每平方米单价不变，房屋总价做相应调整。二、乙方须在签订本协议后7日内到售楼处完成签订商品房销售合同的相关手续，否则视为逾期付款。三、乙方须在接到甲方办贷款通知7日内去银行办理完毕所有贷款手续并交纳相应费用，否则视为逾期付款。四、签订房屋买卖合同后定金转为购房款，逾期付款的（包括视为逾期付款），本认购书终止履行，且定金不予返还，上述房屋甲方另行出售。五、本认购书在双方签订商品房买卖合同后终止。六、本认购书一式两份，甲方持一份，乙方持一份，双方签署后生效。被告东方盛世置业公司在甲方处盖章，李芊在经办人处签字。原告熊伟在乙方处签字并捺手印。签订上述两份协议的当日，原告向被告万泰房产经纪公司支付团购优惠服务费40000元，向被告东方盛世置业公司支付定金10000元。两被告分别向原告出具了收据。原告称，2019年7月19日原告及其丈夫来至泰山公馆售楼处看房，由被告万泰房产经纪公司的工作人员林刚和被告东方盛世置业公司的工作人员李芊负责接待，当时工作人员告诉原告现在有交纳40000元直惠65000元的优惠政策，并催促原告立刻签订协议，因原告及其丈夫均年龄较大，眼花无法看清协议内容，盲目的相信了两被告，便分别和两被告签订了上述两份协议，原告回家后发现协议内容与两被告工作人员当时陈述的内容的不同，签订协议时两被告告诉原告交纳的40000元是购房款，未向原告告知是团购服务费，当时原告认为购房款应按照单价9076元乘以房屋面积后再减去65000元计算，但签订的协议中载明40000元为团购服务费不计入且不抵扣购房款，这一约定与原告的心理预期不符，原告认为其对协议的内容存在重大误解，为此，要求撤销上述两份协议。被告万泰房产经纪公司称，签订协议前被告已向原告详细介绍了协议内容及最终房价的计算方式，签订协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈、重大误解的情形，原告认购的房屋面积为79.56m2，原购房单价为9893元，若在万泰房产经纪公司参与房屋团购，交纳团购服务费40000元后可在原价格基础上扣减65000元，即享受房屋单价为9076元的团购价格，原告交纳的40000元是团购服务费，且协议明确约定该费用与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣购房款，原告是在对协议内容充分了解的情况下签订的协议，并不存在重大误解。被告东方盛世置业公司称，两被告之间是合作关系，只有向被告万泰房产经纪公司交纳了优惠服务费用，才能在东方盛世置业公司处享有团购价格，在签订协议前，被告工作人员向原告出示了房源价格表，房源价格表上记载了原告所认购房屋的价格计算依据，原告作为完全民事行为人，理应对自己的行为负责，原告主张重大误解理由不成立，且原告未在2019年7月26日前与被告签订商品房销售合同，根据协议约定原告交纳的10000元定金不应予以退还。为证实上述主张，被告东方盛世置业公司提交《2019年7月16日执行房源价格表》一份，该表载明：房号1号楼1单元502室，面积79.56，报价单价11500，报价总价914940，-5万单价10872，优惠后单价9893，优惠后总价787087元，团购单价9076元。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”，本案中，原告主张对已付的40000元款项的性质及购房款的计算方式产生误解，而原告陈述造成其误解的理由是签订合同时未佩戴老花镜以致未看清协议内容，但原告作为完全民事行为能力人，对其从事的民事活动应当承担相应的责任，原告在签订合同时，应当对合同条款尽到谨慎的审查义务，原告在尚未了解协议内容的情况下签订合同，原告自身存在重大过失，因此，原告主张存在重大误解理由不成立，原告以重大误解为由要求撤销分别与两被告签订的两份协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张两被告构成欺诈，但原告未举证证实两被告存在故意捏造虚构事实的行为，故原告以两被告欺诈为由撤销协议，于法无据，本院亦不予支持。关于原告交纳给被告万泰房产经纪公司的40000元，该款名为团购优惠服务费，其实际意义在于向被告万泰房产经纪公司交纳40000元后原告可享有在原房款基础上减扣65000元的优惠，根据双方签订的协议书中第6条约定“乙方与开发商签订商品房买卖合同后，甲方的房屋团购优惠服务即履行完结”，但原告至今未与开发商（即被告东方盛世置业公司）签订商品房买卖合同，根据该条约定，被告万泰房产经纪公司提供的团购服务尚未履行完毕，原告也未实际获取到交纳团购服务费后应取得的优惠，虽然协议第5条约定“该协议签订后，乙方支付的团购优惠服务费不予退还”但该协议书是被告万泰房产经纪公司提供的格式合同，该条款未采用加黑或加粗等能足以引起对方注意的书写方式，且被告万泰房产经纪公司亦未提供证据证明已尽到提示及说明义务，该条款应为无效条款。因此，被告万泰房产经纪公司应向原告返还40000元。关于原告支付给被告东方盛世置业公司的10000元，该款为购房定金，原告在与被告东方盛世置业公司签订认购协议后，未按协议约定履行签订商品房买卖合同的义务，构成违约，根据法律规定及合同约定，该10000元的定金原告无权要求返还。原告主张两被告自起诉之日起按年利率24%支付利息，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告泰安市万泰房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊伟40000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由被告泰安市万泰房地产经纪有限公司负担400元，原告熊伟负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马甜甜二〇二〇年二月十八日书记员  徐文学